贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3231号 上诉人（原审被告）:肖蔓娜，女，汉族，1977年10月18日生，广州珠海人，住所地广东省广州市海珠区。 上诉人（原审原告）:独山县兴城物业管理有限责任公司，住所地贵州省独山县百泉镇中华北路独秀花园****门面，统一社会信用代码91522726560931006D。 法定代表人:韦进，系该公司总经理。 委托诉讼代理人:兰兴碧，女，汉族，1980年8月10日生，贵州，住所地贵州省瓮安县，代理权限为特别授权。 上诉人肖蔓娜因与上诉人独山县兴城物业管理有限责任公司(以下简称兴城公司)物业服务合同纠纷一案，不服瓮安县人民法院（2020）黔2725民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人肖蔓娜的上诉请求:一、撤销瓮安县人民法院作出的（2020）黔2725民初499号民事判决；依法改判物业服务费六千八百三十一元五角五分（6831.55元）；二、驳回兴城公司的其他诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由兴城公司承担。主要事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1、兴城公司在其它案件中（兴城公司与李松池、廖胜凤物业纠纷案中）举证的证据（河滨社区出的证明）中明确说明“富丽半岛3栋1层1-4门面前马路由河滨社区负责管理”，3栋1-4门面前马路也就是7栋-1-1（面积2229.74）的门前马路，该马路车辆到处乱停乱放堵住商铺门口，无人管理，导致7栋-1-1商铺原经营者倒闭关门二年多时间，至今是空置状态。该路段平时是瓮安县城管局下面的玉诚环境公司员工打扫卫生，并非兴城公司的员工做的服务，兴城公司确实没有对7栋-1-1商铺做过任何服务和管理，故该商铺不应该支付任何物业费给兴城公司。2、兴城公司对富丽半岛2栋-1-1门面（共12间，面积1132.16平方米）门口路面未作管理，车辆停上人行道把商铺的门口堵死，无人过问，人行道有粪便等脏乱差。受兴城公司严重不作为的影响，该排商铺部分经营户被迫倒闭关门，商铺价值严重贬值，至今部分商铺是空置状态，肖蔓娜损失惨重。《贵州省物业管理服务收费管理办法》第19条规定，已售出但未入住的，由该业主缴纳50%物业管理公共性服务费。针对兴城公司工作严重不作为导致肖蔓娜的门面严重空置，损失惨重，肖蔓娜同意支付富丽半岛2栋-1-1门面物业费的20%（1132.16平米*1.5元/平米/月*24月*20%=8151.55元。扣减已支付920元和400元，还余6831.55元。）3、一审判决认定肖蔓娜承担物业费的60%，伤害了肖蔓娜的合法权益。富丽半岛小区多数业主对兴城公司的物业服务不满意才拒绝交纳物业费，兴城公司提供的所谓“满意度调查”纯属自己编造的虚假证据。肖蔓娜作为小区拥有大面积房产的业主，从来没有接受过满意度调查。所谓的满意度调查也没有业主代表、政府管理部门、或者第三方参加，对调查的真实性无法证明，一审据此判决肖蔓娜承担60%的物业服务费显失公平。二、一审判决遗漏当事人。该房屋肖蔓娜已经出租给他人使用，肖蔓娜与物业使用人签订的租赁合同约定，物业使用人租赁期间，物业费由物业使用人承担。同时，肖蔓娜将出租房屋合同及《富雨半岛2017年度已租商铺明细表》于2018年1月6日移交给兴城公司在富丽半岛的负责人，兴城公司盖章签收，出租合同、物业使用人的联系方式兴城公司是完全知晓的，在租赁期满前，肖蔓娜不再是出租商铺物业费的交纳义务人，兴城公司应当直接向物业使用人收取。如果兴城公司不依法将房屋的物业使用人作为第一被告起诉，就无法查清本案事实。 上诉人兴城公司的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由肖蔓娜承担。主要事实及理由：一、一审法官认定事实不清。兴城公司入住富丽半岛小区后开展了全方位的服务，并对该小区包括肖蔓娜在内的544户业进行物业满意度调查，肖蔓娜电话却一直联系不上，但有该小区444户业主签名并按有手印和联系电话的物业服务调查表。该小区的满意度调查表显示，兴城公司的物业服务质量均已达到《物业管理委托合同》中第五章物业管理服务质量第十八条第八项：业主和物业使用人对兴城公司的管理满意率达到70%以上之规定，有兴城公司在一审举证质证阶段提交的物业服务满意度调查表予以佐证，并且经贵州省瓮安县人民法院于2018年12月2日作出的（2018）黔2725民初3233号民事判决认定。二、一审判决书中增加了肖蔓娜庭审中未提交且未经兴城公司质证的证据。申请撤换兴城公司/经营者签字表、声明书并没有经过质证，肖蔓娜提交的光盘显示的时间是2019年9月20多号的证据与本案起诉的2017年1月1日起到2018年12月31日止的物业费没有关联性，且并不是肖蔓娜所拍摄。申请撤换兴城公司/经营者签字表、声明书违反《中华人民共和国物权法》中的相关规定，经营者签字并不能代表该小区业主的权利。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据。但一审法院仅以治安岗亭无人值守、车辆停放管理较为混乱，未严格保持卫生清洁等方面违背合同约定，扣减40%的物业费，作出错误的判决。 原审原告兴城公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳物业服务费62,800.02元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告兴城公司具备物业服务企业三级资质，其通过招投标程序中标成为瓮安县雍阳办事处富丽半岛小区的物业服务公司，于2017年2月12日与瓮安县雍阳办事处富丽半岛小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定：委托管理期限4年，从2017年1月1日起至2021年12月31日止，商业用房按建筑面积每月每平米1.5元标准收取物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任，物业服务质量要求房屋外观整洁、设备正常运行、公共环境卫生每日清扫一次、定期进行绿化修剪、公共通道无堵塞、车辆停放有序、门卫24小时值勤、不定时进行巡查、管理满意度达到70%以上、人员配置需有保安10人、保洁7人、经理1人、水电工1人、管理员1人,由原告垫资安装停车道闸系统和监控系统，监控需全覆盖，在2017年3月31日前安装完毕。该合同经所在小区公示无人提出异议后，已报瓮安县房地产管理局备案。 被告肖蔓娜系该小区2栋－1－1号商铺、3－4栋－1－1号商铺、7栋－1－1号商铺的所有权人，建筑面积分别为1132.16平方米、54.85平方米、2229.74平方米，现大部分商铺均已出租他人。2018年1月6日，涉案小区的房地产开发商贵州江长房地产开发有限公司将小区范围内已对外出租的商铺的情况告知了原告，双方办理了交接手续，在《富丽半岛2017年度已租赁商铺明细交接表》中注明商铺租赁合同已明确物业管理费由承租方支付，请原告及时向承租人收取。 因被告已将前述商铺对外出租，便以此为由拒交物业服务费，其中2栋－1－1号商铺、3－4栋－1－1号商铺差欠2017年1月1日至2018年12月31日期间共计24个月的物业服务费，7栋－1－1号商铺差欠2018年7月1日至2018年12月31日期间共计6个月的物业费，经原告催收未果，为此诉至一审法院，提起前述诉讼请求。 另查明，原告入驻富丽半岛小区后，开展了全方位的物业服务，对大多数业主进行了物业满意度调查，但在车辆停放管理、卫生清洁、治安岗亭值勤等方面的物业服务质量欠佳，未形成长效有效管理与服务，引起部分业主不满拒交物业服务费。2019年，被告肖蔓娜将2栋－1－1号商铺分离成多个商铺，在本案起诉前后，被告或部分商铺承租人向原告交纳了2栋－1－1号商铺2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计920元。诉讼中，原告自愿放弃3－4栋－1－1号商铺物业服务费的主张。 一审法院认为，本案争议在于：一、被告抗辩其无交纳物业费的义务，应由商铺承租人承担责任是否有事实及法律依据，是否遗漏诉讼主体；二、应否扣减物业服务费。 一、关于被告应否承担给付物业服务费及是否遗漏诉讼主体的问题。原告兴城公司与瓮安县雍阳办事处富丽半岛小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》合法有效，被告作为小区业主，受此约束，应依法承担本案物业服务费的给付义务。被告抗辩应由承租人承担本案责任，不符合《物业管理委托合同》约定，同时《富丽半岛2017年度已租赁商铺明细交接表》中的备注内容仅能说明原告有权向商铺的实际承租人催要物业服务费，并不能证明免除了商铺所有权人交纳物业服务费的义务，另外也不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，对该抗辩意见一审法院不予采纳。虽原告也有权向实际承租人主张本案权利，但本案原告仅要求被告承担给付物业服务费，系对其权利的自由选择，即使承租人加入诉讼，也不能免除被告作为商铺所有权人的责任，因此被告抗辩遗漏诉讼主体一审法院亦不予采纳，被告承担责任后，可依据与承租人之间的租赁协议，另案向承租人主张权利。同时，如承租人在本案原告主张的欠付物业服务费期间内另交纳过物业服务费，则相应扣减被告的民事责任，但这属于被告的举证责任范围，不是必须追加承租人为当事人的正当理由。 二、关于应否扣减物业服务费的问题。当事人应按照约定全面履行自己的义务。《物业管理委托合同》对物业服务内容进行了约定，原告应严格按照约定开展物业服务，但是在原告服务期限内，物业服务不到位、质量有瑕疵的事实客观存在，表现在治安岗亭无人值守、车辆停放管理较为混乱、未严格保持卫生清洁等方面，违背合同约定，同时作为商业用房，还一定程序上影响到了正常生产经营，根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定，综合本案实际情况酌情扣减40%的物业服务费较为适宜，故2栋－1－1号商铺物业服务费为1132.16平米×1.5元/平米/月×24（月）×60%=24454.66元，7栋－1－1号商铺物业服务费为2229.74平米×1.5元/平米/月×6（月）×60%=12,040.6元，合计36,495.26元，扣减已付920元，尚欠35,575.26元，应由被告承担给付义务。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、限被告肖蔓娜在判决生效后五日内给付原告独山县兴城物业管理有限责任公司物业服务费三万五千五百七十五元二角六分（35,575.26元）；二、驳回原告独山县兴城物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向权利人给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取750元，原告独山县兴城物业管理有限责任公司已预交，由被告肖蔓娜负担344元，原告自行负担406元，被告负担部分连同上述款项一并给付原告。 本院二审期间，肖蔓娜提交河滨社区居民委员会出具的证明及宗地图，拟证明7栋-1-1商铺门口的马路不在富丽半岛小区业主公摊面积内，兴城公司没有提供物业服务。兴城公司质证意见：7栋-1-1商铺门口的道路确实不是该小区的使用面积，但该门面的公摊面积属于物业管理范围。本院认为，该组证据能证明7栋-1-1商铺门口的马路不属于兴城公司管理范围，予以认定。 另外，肖蔓娜与兴城公司提交的其他证据不属于新证据且不足以推翻一审认定的事实，本院不予认定。 经二审查明的事实与一审查明的基本一致。 本院认为，综合双方当事人的上诉请求及理由，归纳本案争议焦点为：1、是否遗漏诉讼主体；2、肖蔓娜是否应该支付物业费。 关于焦点一，兴城物业公司与富丽半岛小区业主委员会签订《物业管理委托合同》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务；肖蔓娜作为业主方，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，亦应当按时向物业公司交纳物业管理费，以便物业公司对小区进行管理。《富丽半岛2017年度已租赁商铺明细交接表》中的备注内容仅能说明兴城公司有权向商铺的实际承租人催要物业服务费，并不能证明免除了商铺所有权人交纳物业服务费的义务。兴城公司有权选择只向肖蔓娜主张本案权利，故肖蔓娜主张遗漏当事人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于焦点二，良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。肖蔓娜上诉提出因7栋-1-1商铺门口的马路不属于富丽半岛小区业主公摊面积，兴城公司没有提供物业服务，不应支付物业费。本院认为，物业服务不仅仅只限于商铺门口的卫生管理，还包括房屋外观整洁、设备正常运行、公共环境卫生、绿化修剪等服务，肖蔓娜以兴城公司未做过任何服务为由拒绝支付物业费的主张本院不予采纳。另从肖蔓娜一审提供相关证据材料看，兴城公司在提供物业服务过程中确实存在诸如公共区域车辆随意停放、垃圾未及时清扫、岗亭无人值班等问题，导致该小区部分业主对兴城公司的物业服务工作不满意，以上事实说明兴城公司在物业管理服务中确实存在瑕疵，这也与其向肖蔓娜收取的物管费所对应的物业服务标准存在一定的差距。兴城公司的物业管理服务存在的瑕疵让经营商业用房的业主不仅是生活受影响，经营也受影响。从兴城公司与本小区其他业主的物业服务合同的履行情况来看，确定由经营商业用房的业主交纳60%的物管费，兴城公司自行承担40%较为适当。 关于兴城公司提出一审使用未经质证的证据作为定案依据程序违法的问题。经查，因本案系发回重审的案件，一审认定的“申请撤换兴城公司/经营者签字表、声明书”系原审时肖蔓娜提交的且经过兴城公司质证的证据，重审时肖蔓娜代理人已明确说明举证内容及意见与原审内容完全一致，重审仅提交新的证据，兴城公司并未表示有异议，故该证据可作为本案定案的依据。 综上所述，上诉人肖蔓娜及上诉人兴城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2188元，由上诉人肖蔓娜负担688元，上诉人独山县兴城物业管理有限责任公司负担1500元。 本判决为终审判决。 审判长  彭浩 审判员  王军 审判员  王锦 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理向朝珊 书记员易甜甜