北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终257号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙秀君，男，1970年10月24日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京华普朝阳物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街**华普大厦**。法定代表人：杨继东，董事长。委托诉讼代理人：刘静，北京市东卫律师事务所律师。原审第三人：北京中地房地产开发有限公司，住，住所地北京市东城区东直门南大街**华普花园**楼华普会所**办公10/div>法定代表人：郭贺盈，董事长。委托诉讼代理人：刘科建，男，该单位职工。上诉人孙秀君因与被上诉人北京华普朝阳物业管理有限公司（以下简称华普公司）、第三人北京中地房地产开发有限公司（以下简称中地公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙秀君、被上诉人华普公司的委托诉讼代理人刘静，原审第三人中地公司的委托诉讼代理人刘科建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙秀君上诉请求：撤销一审判决，改判责令被上诉人继续履行三方协议；判令被上诉人退还多收取的物业费7万元；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。被上诉人和原审第三人均为翦英海实际控制。第三人在开发华普花园项目时因迟延交房多年，强行要求以自己控制的物业公司（即被上诉人）的物业费抵顶违约金。当时上诉人在强势的开发商的要求下，被迫与被上诉人、第三人签订了“三方协议”，协议中约定了交房违约和办产权证违约的赔偿条款，当时被上诉人和第三人拒绝让上诉人持有该协议。此后三方一直在履行该协议至今。上诉人向一审法院提交了被上诉人和第三人人格混同的文字陈述和二者之间的实际控制关系脉络图，一审法院对此事实未予审理。第三人就其所称的曾于2002年11月向上诉人支付违约金10000元，也未提供证据原件。一审法院认可了被上诉人与第三人在法庭作出的虚假陈述。关于反诉中的物业费收费标准问题，被上诉人通过欺骗和弄虚作假的手段，在物价局对涉案全部楼层都做了公寓类标准收费备案，通过不正当的手段取得行政许可或备案，人民法院不应予以保护。一审法院忽略了法律对物业服务企业擅自扩大收费标准和提高收费标准的明确规定。2、一审法院违反法定程序。即使适用简易程序，也应切实按照程序审理，一审未依照法定程序质证。3、一审判决适用法律错误。一审法院既认可上诉人、被上诉人和第三人存在实际在履行抵扣行为，又不要求被上诉人提供抵扣行为所依据的合同，逻辑先后矛盾。一审判决仅凭一个复印件就让上诉人将住宅按照公寓标准交纳物业费，显属不当。一审判决要求上诉人与被上诉人“另行解决因房屋买卖关系产生的纠纷”，缺乏依据。华普公司辩称，同意一审判决，不同意对方上诉请求。中地公司述称，同意一审判决，不同意孙秀君的上诉请求。华普公司向一审法院起诉请求：1、判令孙秀君支付华普公司2016年11月27日至2019年9月30日期间的物业服务费27309.32元；2、本案诉讼费由孙秀君承担。孙秀君向一审法院反诉请求：1、华普公司退还孙秀君多收取的物业服务费70000元；2、反诉费由华普公司承担。一审法院认定事实：2002年9月25日，孙秀君与中地公司签订《商品房买卖合同》，约定孙秀君向中地公司购买本市东城区东直门南大街9号华普花园B座1701号房屋（以下简称涉案房屋）。2013年3月21日，孙秀君登记为涉案房屋产权人。房屋建筑面积145.56平方米。2002年8月，华普公司与中地公司签订《华普公寓物业管理委托合同》，约定中地公司委托华普公司对华普花园小区实行物业管理，物业费收取标准为按建筑面积每月每平方米5.5元。2002年10月，华普公司就华普公寓物业管理费收费标准向北京市东城区物价局进行了登记备案。2002年11月25日，孙秀君与房地产开发企业中地公司以及物业管理企业华普公司签署《承诺书》，载明：“本人/我等/我公司已详细阅读过经北京市居民住宅小区管理办公室核准的《华普花园平英阁、安海阁商住楼房屋使用、管理、维修公约》，核准号：外字第092号，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”《华普花园房屋使用、管理、维修公约》约定，业主或使用人应向管理者缴纳物业管理费。收费标准由管理者按政府规定的价格标准及报物价部门备案批准的价格标准收取；物业管理费每季度收取一次。一审庭审中，华普公司向法院提交了涉案房屋迟延交房违约金抵扣明细，证明华普公司受中地公司委托，分九笔对孙秀君应交纳的物业费、供暖费等费用进行了抵扣，抵扣金额共计176707.88元。孙秀君对华普公司提交的前述证据的真实性认可。华普公司另陈述孙秀君的工作人员于2016年6月30日向该公司交费1511.56元，该款项加上前述抵扣金额176707.88元，对应涉案房屋2002年12月至2016年9月30日期间应缴纳的物业费、供暖费等各项费用。2017年1月12日，孙秀君的工作人员再次交费5197元，扣除水费和供暖费后剩余部分1511.56元，对应涉案房屋2016年10月至2016年11月26日期间的物业费，故该公司主张的欠费期间从2016年11月27日开始起算。孙秀君称华普公司所述人员系其租户，其对交费情况不知情。对于抵扣违约金的数额，孙秀君认为中地公司应支付的违约金应由其与中地公司共同计算确定，而不能由中地公司单方面确定。华普公司认为中地公司只委托其抵扣迟延交房违约金，孙秀君所述其他违约金与该公司无关。中地公司称其只委托华普公司抵扣迟延交房违约金176707.88元，对于迟延办理产权证的违约金购房合同另有约定。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，孙秀君向华普公司签署承诺书，承诺遵守《华普花园房屋使用、管理、维修公约》的约定，双方成立物业服务合同关系。华普公司依约向孙秀君提供了物业服务，孙秀君理应按时交纳相应的物业服务费。现华普公司主张按合同约定的标准收取物业服务费，有合同及法律依据，法院予以支持。关于孙秀君辩称的其与华普公司以及中地公司之间签订有三方协议，中地公司应支付的违约金可抵扣其终身物业费，因华普公司及中地公司对此均不予认可，孙秀君亦未向法院举证证明该协议存在，故法院对孙秀君的陈述不予采信。孙秀君与中地公司之间因房屋买卖关系产生的纠纷可另行解决。关于未交纳物业费的期间，扣除中地公司委托华普公司以迟延交房违约金抵扣的涉案房屋物业服务费对应的期间，华普公司自述2016年6月30日及2017年1月12日孙秀君的工作人员曾两次缴纳涉案房屋物业服务费，孙秀君虽称对此不知情，但华普公司自愿扣除两次交费所对应的物业服务费交纳期间，法院对此不持异议。关于孙秀君的反诉请求，因华普公司与中地公司签订的前期物业服务协议中已明确约定了物业服务费收费标准，且该收费标准已在相关行政管理部门进行了登记备案，现孙秀君主张物业服务费收费标准过高缺乏依据，法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙秀君于判决生效后十日内给付北京华普朝阳物业管理有限公司2016年11月27日至2019年9月30日期间的物业服务费27309.32元；二、驳回孙秀君的反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案的争议焦点为，孙秀君是否应当向华普公司支付物业费，以及华普公司的收费标准是否妥当。关于孙秀君是否应当向华普公司支付物业费，根据孙秀君与中地公司及华普公司于2002年11月25日签署的《承诺书》及其对应的《华普花园房屋使用、管理、维修公约》相关内容，孙秀君作为业主应向作为物业管理者的华普公司缴纳物业管理费。收费标准由管理者按政府规定的价格标准及报物价部门备案批准的价格标准收取。结合该《承诺书》内容及华普公司实际提供了物业服务管理行为、孙秀君获得了华普公司物业服务的事实，孙秀君与华普公司之间成立物业服务合同关系，孙秀君作为接受物业服务的一方应当相应履行交付物业费之义务。因中地公司委托华普公司以迟延交房违约金抵扣的涉案房屋的物业服务费，故对于孙秀君应缴纳给华普公司的物业服务费用应当相应予以扣除。华普公司向法院提交了迟延交房违约金抵扣明细，显示华普公司受中地公司委托抵扣孙秀君应缴物业费的金额共计176707.88元，孙秀君亦对该证据真实性予以认可。另外，华普公司自认孙秀君的工作人员曾缴纳部分物业服务费用，并在其诉讼请求中予以扣除。一审法院据此核算孙秀君仍需支付的物业服务费金额，并判令孙秀君给付华普公司2016年11月27日至2019年9月30日期间的物业服务费27309.32元，计算正确，处理并无不当。孙秀君称其与华普公司、中地公司签订有三方协议，约定用中地公司应当向孙秀君给付的违约金抵扣孙秀君终身的物业费，据此主张其无需缴纳物业费用，但并未提交证据予以证明。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因孙秀君未能就其主张的三方协议进行举证，一审法院对其上述主张未予采信，认定事实正确。现孙秀君上诉称其被迫与华普公司、中地公司签订了三方协议，此后三方一直在履行该协议至今，但孙秀君仍未提供该协议，亦未能提供其他证据证明三方之间存在上述内容的约定，故本院对其上诉该项主张不予支持。关于物业费的收费标准，孙秀君上诉称其居住的小区类别为住宅，华普公司按公寓进行备案并按照每平方米5.5元的标准收取物业服务费明显过高，据此要求华普公司退还多收取的费用。经查，华普公司与中地公司签订的《华普公寓物业管理委托合同》约定物业费收取标准为按建筑面积每月每平方米5.5元，华普公司已就该收费标准向北京市东城区物价局进行了登记备案。并且，孙秀君签署的《承诺书》中所同意遵守的《华普花园房屋使用、管理、维修公约》载明，收费标准由管理者按政府规定的价格标准及报物价部门备案批准的价格标准收取。在此情况下，孙秀君上诉称华普公司系通过欺骗的不正当手段就其收费标准在物价局备案，据此主张华普公司收费标准过高，应相应退还其多收取的物业费，缺乏相应依据，本院不予支持。此外，孙秀君对一审法院认为孙秀君与中地公司之间因房屋买卖关系产生的纠纷可另行解决一节提出异议，称一审法院剥夺其财产权。本院认为，本案系华普公司以孙秀君为被告提起的物业服务合同纠纷诉讼，争议标的为华普公司因提供物业服务所产生的、与孙秀君之间的物业服务合同法律关系。孙秀君与中地公司之间因房屋买卖所引发的关于迟延交房违约金及其他事项的争议与本案并非基于同一法律关系，故一审法院认为双方之间因房屋买卖关系产生的纠纷可另行解决，并无不妥，应予维持。综上所述，孙秀君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2032元，由孙秀君负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  许 英审 判 员  施 忆二〇二一年一月二十七日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮