江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7374号上诉人（原审被告）：赵银凤，女，1964年9月30日出生，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵阳，江苏彭淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州医科大学附属第三医院，住所地徐州市复兴南路**。法定代表人：滕大才，该院院长。委托诉讼代理人：孙念军，男，该院职工。委托诉讼代理人：陈倩，江苏苏旭律师事务所律师。上诉人赵银凤因与被上诉人徐州医科大学附属第三医院房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵银凤及委托诉讼代理人赵阳，被上诉人徐州医科大学附属第三医院的委托诉讼代理人孙念军、陈倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵银凤上诉请求：一、请求撤销(2020)苏0302民初266号民事判决书，发回重审或依法改判；二、本案的一、二审诉讼费用由徐州医科大学附属第三医院承担。事实与理由：一、徐州医科大学附属第三医院不是涉案房屋的所有权人，对于涉案房屋没有处分权，赵银凤也不是涉案房屋实际的占有使用人。1、一审判决书第4页第二段“2005年12月21日，徐州市人民政府与徐州医学院签订移交徐州铁路医院协议书，约定现有资产，包括土地、房产、设备、办公设施等无偿移交给医学院”这是对2005年12月21日《徐州市人民政府向徐州医学院移交徐州铁路医院协议书》第六条前半段的摘抄，一审法院遗漏了后半段“徐州铁路医院下属卫生所，保健站使用的土地、房舍不属于移交范围……”。结合徐州医科大学附属第三医院提供的2009年8月15日与赵银凤签订的《房屋租赁合同》的陈述能够看出，涉案房屋就是“徐州铁路医院下属卫生所、保健站使用的土地、房舍”。这部分资产徐州市政府并没有移交给徐州医学院，徐州医科大学附属第三医院对涉案房屋没有所有权、使用权。因此，徐州医科大学附属第三医院无权对涉案房屋进行处分，更不能对外出租，徐州医科大学附属第三医院进行诉讼的原告主体身份不适格。2、赵银凤个人没有占有使用涉案房屋。截止到一审结束，徐州医科大学附属第三医院也没有提供相应证据证明赵银凤是涉案房屋的占有使用人。在一审庭审中已查明占有使用房屋的是徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓，赵银凤不是本案的适格被告。3、2009年8月15日徐州医科大学附属第三医院与赵银凤签订的《房屋租赁合同》，赵银凤系徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓的法定代表人，其签订书面租赁合同的行为系职务行为，即便一审法院认定赵银凤个人系租赁合同的承租一方，那么该租赁合同的租赁期限为5年，至2014年12月31日徐州医科大学附属第三医院与赵银凤个人之间的租赁合同已终止，双方并没有续签任何书面协议。那么自2015年1月1日起，徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓才是涉案房屋的承租人，徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓和赵银凤是两个不同的个体，不能混为一谈。自2015年1月1日起，徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓应为不定期租赁合同的承租人。二、一审法院超出诉讼请求进行判决，违反不诉不理的民事诉讼原则，程序违法。1、徐州医科大学附属第三医院诉请第一项主张“判令赵银凤支付房屋占有费60万元”，并没有诉请赵银凤支付租金。房屋占有费与房屋租金是基于不同的法律关系所交纳的款项。既然徐州医科大学附属第三医院主张的是房屋占有费，那么一审法院也仅应对房屋占有费用是否应当支付作出判决而不是直接判付租金。因此，一审法院在徐州医科大学附属第三医院没有变更诉请的情况下直接作出支付租金的判决是错误的。2、徐州医科大学附属第三医院不是涉案房屋的所有权人或合法处分人，且赵银凤个人没有占有涉案房屋，徐州医科大学附属第三医院诉请第三项主张“立即搬出涉案房屋，完整交还给徐州医科大学附属第三医院”。在一审中徐州医科大学附属第三医院的诉请也并未明确具体到一审作出的第二项判决，一审法院的审判观点完全倾向徐州医科大学附属第三医院，显失公允。3、一审判决第7页第二行“考虑到实际租房人的经营情况”，一审法院实际上已经查明实际租房人并不是赵银凤，在前一次一审庭审中法官已经对徐州医科大学附属第三医院予以释明，但徐州医科大学附属第三医院始终坚持以赵银凤个人为被告，不对诉讼主体进行变更，且一直延续到一审庭审终结。那么在已查明赵银凤个人并不是实际租房人的情况下，一审法院应当裁定驳回徐州医科大学附属第三医院的诉讼请求。而一审法院却忽略其查明的案件事实径行作出判决是错误的。三、徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓加装消防设施费用、装修费用高达二百余万元，一审法院没有考虑到近百名老人的安置问题就要求其搬离是欠妥的，鼓楼区颐养天年老年公寓是一家具有一定公益性质的企业，护理着近百名老人，其中绝对卧床的老人近60人。在疫情严重的现实情况下，这些老人如何安置。本案诉讼表面上是赵银凤与徐州医科大学附属第三医院之间的纠纷，但实际上切实受到影响的是在老年公寓里住着的近百位老人及其背后的百余个家庭。一审法院的判决不符合司法的审判初衷。综上，恳请二审法院撤销一审判决，发回重审或改判裁定驳回徐州医科大学附属第三医院的起诉。徐州医科大学附属第三医院针对赵银凤的上诉答辩称：不同意赵银凤的上诉请求。一、徐州医科大学附属第三医院的主体是适格的。一审中徐州医科大学附属第三医院提供的从徐州市档案馆调取的两份协议中可以看出，2004年徐州铁路分局医院的所有资产全部移交给徐州市人民政府。徐州市铁路分局医院现更名为徐州医科大学第三附属医院，也就是本案的徐州医科大学附属第三医院。2005年徐州市人民政府将徐州医科大学第三附属医院的所有资产又移交给徐州医学院，现徐州医学院更名为徐州医科大学。协议中可以看出，现涉案房屋归徐州医科大学所有，因涉案房屋系徐州医科大学附属第三医院的分院，涉案房屋的所有权也归徐州医科大学。再根据徐州医科大学附属第三医院提供的徐州医科大学的证明，徐州医科大学附属第三医院对于涉案房产有出租处分权。再根据协议约定，徐州医科大学附属第三医院对于涉案卫生所、保健站享有永久的使用权，在本案中主体适格。二、赵银凤的主体也是适格的。租赁合同是由双方签订的，根据合同的相对性，赵银凤的主体适格。再加上协议中约定，老年公寓实行自主经营、独立核算，其内部管理由承租人赵银凤负责，并承担相应的法律责任。合同中对合同责任主体已经作了约定，由赵银凤承担。在原审中，赵银凤称其系履行职务行为。根据原审查明的事实，租赁合同签订在前，老年公寓成立在后。设立人赵银凤以自己的名义与徐州医科大学附属第三医院签订合同，根据民法典第75条第二款，最高院关于适用公司法若干问题规定的第三条，徐州医科大学附属第三医院在选择责任主体时可以有选择权，因此本案中赵银凤是适格的主体。三、一审存在诉请未审的情况，根据一审2020年4月13日开庭笔录第六页，2020年6月11日开庭笔录第六页，徐州医科大学附属第三医院诉请中主张房屋占用费及利息损失，均应计算至实际交付涉案房屋之日止。而一审法院未审理涉及2018年后的租金费用问题，故徐州医科大学附属第三医院保留诉权，另行起诉。一审查明赵银凤确实存在违约行为，其不能以老人作为其违约的借口，也不能用道德绑架法律。希望法院驳回赵银凤的上诉请求。徐州医科大学附属第三医院向一审法院提出诉讼请求：1、判令赵银凤支付房屋占有费60万元（2016年至2018年，每年租金20万元）、违约金1万元、利息（计算至2018年12月31日为72000元及计算至实际交付涉案房屋之日止按照同期银行贷款利率6%计算利息。2、判令赵银凤给付水费22956.75元（计算至2017年12月26日）；3、判令赵银凤立即搬出涉案房屋，完整交还给徐州医科大学附属第三医院。一审法院查明，2009年8月15日，徐州医科大学附属第三医院（时名徐州医学院附属第三医院，2016年8月16日更名）与赵银凤签订《房屋租赁合同》,约定徐州医科大学附属第三医院将位于本市二九宿舍分院部分闲置病房楼房间100间（建筑面积约为2600平方米）及部分场地约3000平方米，租给赵银凤开办老年公寓，水、电等费用由赵银凤承担并自行到有关部门办理相关手续，赵银凤签订合同当日交纳2万元押金及第一年租金10万元，租赁期限为5年，从2010年1月1日至2014年12月31日，租金为每年10万元，每年12月25日前交下年度房屋租金，另约定合同到期后30天内搬出，以及自签订合同后双方都要按照合同各项条款执行，如有一方违反条款之一，应支付违约金10000元，造成损失的还应负责赔偿，合同还约定对房屋改造及增设消防设备要符合消防部门的要求，其费用由赵银凤自理。该租赁合同租赁期间届满后，赵银凤继续使用涉案租赁物，此后双方没有签订租赁协议。2016年8月26日，赵银凤向徐州医科大学附属第三医院支付238254.48元，徐州医科大学附属第三医院出具“缴款单”，载明缴款内容“2015年-2016年两年租金，2015年度水电费”。2017年以来，徐州医科大学附属第三医院向赵银凤催要租金时，赵银凤主张其增设消防费用与徐州医科大学附属第三医院有关领导商定折抵租赁费用。至徐州医科大学附属第三医院起诉时，赵银凤未再向徐州医科大学附属第三医院支付租金。另查明，徐州医科大学附属第三医院工作人员与赵银凤“聊天记录”显示徐州医科大学附属第三医院要求赵银凤交纳2017年、2018年上半年房租及水费、水费交到首创水务以及要求赵银凤搬离。徐州医科大学附属第三医院总务处“情况说明”载明：2016年前（含2016年）租金及相关费用按照原合同延续已经缴纳，……并且2017年度、2018年度租金以及水费未缴纳。……于2018年6月30日前搬迁。2018年8月20日，徐州医科大学附属第三医院邮寄的“终止函”也载明“……租金缴至2016年12月31日”，对上述记录，赵银凤称没有收到。还查明，2005年12月21日，徐州市人民政府与徐州医学院签订移交徐州铁路医院协议书，约定铁路医院的现有资产，包括土地、房产、设备、办公设施等无偿移交给徐州医学院，2020年5月26日徐州医科大学出具情况说明：自2005年12月21日徐州医科大学附属第三医院（原徐州铁路医院）的资产包括徐州下淀路铁路二九宿舍原徐州铁路医院二九分院的土地、房产、设备、办公设施由徐州市政府全部无偿交给徐州医科大学。徐州医科大学附属第三医院对其及二九分院所占用的土地、房屋自移交后仍有使用处分权，有权进行出租行为。又查明，涉案房屋现为徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓使用，赵银凤为徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓法定代表人。庭审中，赵银凤认可涉案房屋2016年至2018年没有缴纳租金，但认为自己是使用房屋的徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓的法定代表人，对涉案房屋租赁合同不应承担责任，且双方租金并没有增至每年20万元，双方各执己见，经调解无效。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。徐州医科大学附属第三医院与赵银凤签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立并有效。双方在合同中约定该出租房屋用于开办老年公寓。作为徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓法定代表人与徐州医科大学附属第三医院签署租赁合同目的为了经营徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓，徐州医科大学附属第三医院在签署租赁合同时应当明知。因此作为徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓法定代表人赵银凤签署租赁合同的目的是为筹备徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓，根据赵银凤签订的合同义务可由徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓履行。但该合同系赵银凤以自己的名字与徐州医科大学附属第三医院签订的，即其系设立公司的发起人，合同相对人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》，仍有权选择由合同上载明的赵银凤承担责任，该选择符合法律规定，应予支持。赵银凤应按双方合同约定履行合同义务，故徐州医科大学附属第三医院主张要求赵银凤支付租赁费，有事实及法律依据，应予支持。徐州医科大学附属第三医院关于拖欠占用费的主张，实际应为租金。徐州医科大学附属第三医院虽主张双方租赁费用由原来的每年调至每年20万元，但根据双方的证据，不能证实双方在履行合同过程中对租金调整存在协商一致的过程，故对徐州医科大学附属第三医院主张双方租赁合同关于租赁的条款进行了变更的事实不予采信。对徐州医科大学附属第三医院主张2016年-2018年每年20万元的诉求，不予支持，赵银凤拖欠2017年、2018年两年租金，该租金标准仍应为年租金10万元计算。关于徐州医科大学附属第三医院主张的违约金的问题。赵银凤长期占有徐州医科大学附属第三医院房屋，没有按照约定履行支付租金义务，存在违约，按照双方租赁合同约定应支付违约金10000元。赵银凤虽称在合同履行过程中双方约定用部分维修费用费用折抵事宜，但未向法庭提供相关证据，且就该费用相互抵消的主张赵银凤也没有提出反诉。因此不能确定赵银凤实际履行支付租金的义务，故对徐州医科大学附属第三医院要求赵银凤承担违约金10000元的主张，予以支持。关于徐州医科大学附属第三医院主张赵银凤因未支付租金应承担的利息问题，双方在《房屋租赁合同》对一方不能按照约定履行义务约定了违约金，该违约金的约定是对守约一方遭受损失的救济，同时兼顾惩罚性。但赵银凤长期未向徐州医科大学附属第三医院支付租金给徐州医科大学附属第三医院造成经济损失，该经济损失的计算应按实际占有徐州医科大学附属第三医院租金的利息损失进行计算，该利息损失已超过违约金的数额，故对徐州医科大学附属第三医院主张赵银凤支付超出违约金部分的利息请求符合法律规定，予以支持。利息损失的计算应根据实际占有徐州医科大学附属第三医院租金期限按照相应的同期银行贷款基准利率计算，即以100000元为本金自2017年1月1日起至2019年8月19日止按照同期银行贷款基准利率计算，以100000元为本金，自2018年1月1日起至2019年8月19日止按照同期银行贷款基准利率计算，以200000元为本金自2019年8月20日起实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。关于水费问题，徐州医科大学附属第三医院的证据不能证实赵银凤实际所应缴纳水费期间及数额，故对徐州医科大学附属第三医院该部分请求不予支持。关于徐州医科大学附属第三医院主张赵银凤立即搬离房屋的问题。租赁期间届满后，徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓仍然占有涉案房屋，双方形成不定期房屋租赁合同关系，原租赁合同继续有效。不定期租赁合同，出租人有权随时解除合同，但应通知承租人，徐州医科大学附属第三医院向法庭提供了《关于徐医大附三院与赵银凤终止租赁合同的函》、徐州医科大学附属第三医院工作人员与赵银凤手机短信记录及徐州医科大学附属第三医院举证的检查单、电话记录相互印证，证明了徐州医科大学附属三院已于2018年8月通知赵银凤解除双方租赁合同。该通知已到达赵银凤，因此双方租赁合同已通知解除。在此情况下，徐州医科大学附属第三医院要求赵银凤搬出涉案房屋交还给徐州医科大学附属第三医院的诉讼请求，符合法律规定，予以予支持。考虑到实际租房人的经营情况，应当给予合理的搬出时间，酌定60天。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、判决生效后十日内，赵银凤一次性支付给徐州医科大学附属第三医院租金200000元，同时支付违约金10000元及利息（以100000元为本金，自2017年1月1日起至2019年8月19日止按照同期银行贷款基准利率计算；以100000元为本金，自2018年1月1日起至2019年8月19日止按照同期银行贷款基准利率计算；以200000元为本金，自2019年8月20日起实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，利息中应扣除10000元）。二、于判决生效后六十日内，赵银凤从租赁徐州医科大学附属第三医院的位于本市二九宿舍分院部分闲置病房楼房间100间（建筑面积约为2600平方米）及部分场地（约3000平方）中搬离，同时将租赁房屋交付徐州医科大学附属第三医院。三、驳回徐州医科大学附属第三医院的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、徐州医科大学附属第三医院是否是本案的适格原告。2、赵银凤是否是本案的适格被告。3、赵银凤应否支付租金并从租赁房屋中搬离。本院认为，关于徐州医科大学附属第三医院是否是本案适格原告的问题。案涉《房屋租赁合同》的出租人即为被上诉人徐州医科大学附属第三医院。根据徐州医科大学于2020年5月26日出具的情况说明，被上诉人对于租赁合同中约定的出租物即原铁路医院二九宿舍分院的土地及房产享有使用权和处分权，有权对外进行出租。故徐州医科大学附属第三医院构成本案适格原告，有权提起本案诉讼。赵银凤上诉称，2005年12月21日《徐州市人民政府向徐州医学院移交徐州铁路医院协议书》第六条约定“徐州铁路医院下属卫生所，保健站使用的土地、房舍不属于移交范围……”，故案涉租赁房屋没有移交给徐州医学院。经查，在2004年10月28日，徐州铁路分局和徐州市人民政府签订的《徐州铁路分局医院移交徐州市管理协议书》中第三条关于资产的移交中约定，徐州铁路医院下属卫生所、保健站使用的土地、房舍不属于移交范围，徐州铁路分局保证徐州铁路医院对其的永久性无偿使用权。结合2005年12月21日签订的《徐州市人民政府向徐州医学院移交徐州铁路医院协议书》可知，系因徐州铁路分局未向徐州市人民政府移交“徐州铁路医院下属卫生所、保健站使用的土地、房舍”，故徐州市人民政府亦未向徐州医学院移交徐州铁路医院下属卫生所、保健站使用的土地、房舍”。但徐州铁路医院对“徐州铁路医院下属卫生所、保健站使用的土地、房舍”是享有永久性无偿使用权的。而被上诉人徐州医科大学附属第三医院的前身即为徐州铁路医院。故徐州医学徐州医科大学附属第三医院对案涉土地享有使用权，有权对外出租使用。关于赵银凤是否是本案适格被告的问题。赵银凤是案涉《房屋租赁合同》约定的承租人，其承租房屋的用途是开设徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓。根据合同约定，赵银凤是承租人，徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓不是承租人。在租赁合同到期后，赵银凤没有按照合同约定返还租赁房屋租赁的房屋，而是继续使用租赁的房屋用于经营徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓。在双方形成的不定期租赁合同关系中，赵银凤的承租人身份没有改变。故徐州医科大学附属第三医院以赵银凤为被告提起本案诉讼，主体选择适当。关于赵银凤应否支付租金并从租赁房屋中搬离的问题。赵银凤上诉称，徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓加装消防设施费用、装修费用高达二百余万元，一审法院没有考虑到近百名老人的安置问题就要求其搬离欠妥。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，对房屋改造及增设消防设备的费用由赵银凤自理，故赵银凤关于加装消防设施费用及装修费用应当充抵房租的主张，与合同约定的内容明显不符，不应予以支持。赵云凤自拒不缴纳2017年房租至本案二审诉讼时，未付租金的期间长达五年，其拖欠租金的违约事实清楚，主观过错明显。在徐州医科大学附属第三医院2018年通知赵银凤解除不定期租赁合同后，赵银凤已明知不能继续使用案涉房屋，其理应对开设的徐州市鼓楼区颐养天年老年公寓妥善处理。现赵银凤故意不履行合同义务，却上诉以老年公寓的老人需要安置为由不同意搬离租赁房屋，本院不予支持。综上所述，上诉人赵银凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11000元，由赵银凤负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 胡元静审判员 苏 团二〇二一年一月二十六日书记员 赵 莹