广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17285号原告：曾庆志，男，1988年5月12日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：马瑛，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡沅华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：汤双林，男，1986年1月4日出生，汉族，住湖南省邵阳市新邵县。被告：刘露香，女，1986年7月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。两被告共同委托诉讼代理人：何佛元，广东人可和律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：曹桂健，广东人可和律师事务所实习律师。第三人：佛山市乐有家房产经纪有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈婷，该司员工。委托诉讼代理人：张翔宇，该司员工。原告曾庆志与被告汤双林、刘露香、第三人佛山市乐有家房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月18日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年10月19日、2020年12月28日公开开庭审理了本案。原告曾庆志及其委托诉讼代理人胡沅华，被告汤双林、刘露香，两被告的共同委托诉讼代理人何佛元，均到庭参加了两次庭审，第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告原向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行《二手房买卖及居间服务合同》，两被告配合原告办理房屋不动产权登记过户手续，对交易税费及交易过程中产生的其他费用，依相关法律法规规定缴纳方各自承担；2.两被告支付原告违约金，违约金按照转让总价款为基数，按照日万分之五计算至全部合同义务履行完毕为止；3.两被告支付原告因本案诉讼所产生律师代理费24000元；4.两被告承担本案诉讼费用。后原告变更其诉讼请求为：1.解除原告与两被告及第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2.两被告及第三人向原告返还定金20000元；3.两被告向原告支付违约金200000元；4.两被告向原告支付因本案所产生的律师代理费24000元；5.原告无需向第三人支付居间服务费28500元；6.两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年3月22日，原告经第三人介绍，与被告签署了《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称涉讼合同）、《交易节点确认书》等，约定被告作为卖方以1000000元的价格出售其所有的佛山市南海区********（以下简称涉讼房屋）。同日，原告交付了定金20000元，被告出具收据予以确认。合同签订后，原告向银行申请了按揭贷款，并多次催促被告履行合同义务，进行网签及办理后续房屋过户，原告及第三人在2020年5月2日向被告送达《催告函》，被告以各种借口拖延，导致至今未办理过户手续。被告未按约定期限履行合同义务，需承担违约责任，包括支付违约金，承担原告因维权而支出的律师费、诉讼费等各项费用。两被告辩称：涉讼合同无效，应予解除。涉讼合同约定定金由第三人收取，故定金应由第三人返还予原告。即使涉讼合同有效，原告所主张的违约金、律师费过高。涉讼合同于2020年3月22日签订，被告汤双林于2020年4月18日通知原告及第三人因其妻子即被告刘露香不同意所以无法继续履行合同。第三人提交书面意见称：涉讼合同为三方真实意思表示，合法有效。涉讼合同约定交易定金20000元监管于第三人处，待达到“买卖双方办理递交过户手续，并将递交过户回执交予居间方”后五个工作日内支付给被告。三方签署《交易节点确认书》约定了具体交易节点。合同签署当天，原告按约定支付了定金20000元至第三人账户。2020年3月27日，双方前往银行申请按揭贷款，经沟通，原告变更2人产权，贷款20年700000元。2020年4月20日，得知原告同贷书已出，第三人即沟通原被告搬离后续流程。2020年4月27日，报税通过，交易已至过户阶段。因双方对合同是否履行产生争议，第三人预约双方办理过户手续未果，致使纠纷产生。第三人已充分履行居间义务，有权收取约定佣金。若原被告愿达成一致进行交易，第三人愿继续提供居间服务。如无法继续履行，第三人将保留向违约方追究居间服务费的权利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法向中国工商银行佛山分行调查取证，本院组织到庭各方进行证据交换和质证，第三人经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告举证4中的手机截图，两被告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。本院综合采信的证据及到庭各方的陈述，确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区****，登记权属人为两被告。2020年3月22日，原告（买方）、被告汤双林（卖方）与第三人（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》（即涉讼合同），约定：涉讼房屋转让总价款为1000000元；（第四条）交易定金20000元，买卖双方同意将定金交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；买方按按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议；鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买方应支付佣金28500元；（第十条第1点）如卖方逾期履行合同义务超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付，如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。同日，原告（买方）、被告汤双林（卖方）与第三人（居间方）签订《交易节点确认书》，约定：买方须于办理产权过户递件手续当天，向卖方支付首期款(不含定金)300000元；乙方意向贷款金额为700000元（具体贷款金额以银行批复为准）。同日，原告支付了20000元予第三人。2020年3月27日，原告转账支付了20000元予被告刘露香。同日，两被告将该20000元退还予原告。2020年5月2日，原告、第三人及案外人石**向被告汤双林出具《催告函》，催促被告汤双林办理递件过户手续。2020年5月11日，原告因房屋买卖纠纷委托北京市盈科(广州)律师事务所提供调解沟通服务，并签订了《非诉委托代理合同》，约定原告向该所支付律师费4000元。同月18日，该所开具发票确认收取了原告的律师费4000元。2020年5月18日，原告因本案纠纷委托北京市盈科(广州)律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定原告向该所支付律师费20000元。2020年9月16日，该所开具发票确认收取了原告的律师费20000元。诉讼中，本院依法向中国工商银行佛山分行调查取证，该行向本院提供以下复印件：①《同意出售房屋声明》，载明：2020年4月13日，两被告声明其自愿将涉讼房屋出售给原告及石**，并配合新业主办理房屋过户、银行按揭等手续。②《售楼款转入账户确认书》，载明：2020年4月13日，原告及石**（卖方、借款人），与两被告（卖方、售房人）共同确认买方向卖方购买涉讼房屋，因资金困难向该行申请办理住房贷款，按揭贷款金额为700000元。③《收据》，载明：2020年3月27日，两被告收到原告交来购买涉讼房屋定金20000元。2020年9月25日，原告的《变更诉讼请求申请书》送达予两被告。诉讼中，两被告确认其二人为夫妻关系。本院认为：本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释进行处理。涉讼合同项下关于买卖双方权利义务的约定是签约各方的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，原告及被告汤双林应按约行使权利、履行义务。被告汤双林在签订涉讼合同后以被告刘露香不同意出售为由拒绝协助原告办理涉讼房屋的交易递件手续，现原告起诉要求解除涉讼合同，本院予以支持，并确认涉讼合同于原告的解除合同通知送达之日即2020年9月25日解除。涉讼合同因被告汤双林单方违约而解除，被告汤双林应承担相应的违约责任。原告只是支付了20000元定金，且该定金一直由第三人保管，本院根据涉讼合同第四条、第十条第1点的约定结合定金罚则，确定第三人应向原告返还所收取的定金20000元、被告汤双林应向原告支付违约金20000元、律师费20000元，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。原告因《非诉委托代理合同》而支出的律师费4000元并未明确指向本案纠纷，且两被告有异议，原告主张两被告承担该律师费，本院不予支持。根据《同意出售房屋声明》、《售楼款转入账户确认书》、2020年3月27日《收据》，被告刘露香对于被告汤双林将涉讼房屋出售予原告一事是清楚并同意的，且两被告自认是夫妻关系，原告主张被告刘露香对被告汤双林在本案的债务承担共同清偿责任，本院予以支持。本案是房屋买卖合同纠纷，原告第5项诉讼请求应在原告与第三人之间的居间合同关系中处理，本院在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告曾庆志与被告汤双林、刘露香于2020年3月22日签订的《二手房买卖及居间服务合同》项下关于买卖双方权利义务的约定于2020年9月25日解除；二、第三人佛山市乐有家房产经纪有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付20000元予原告曾庆志；三、被告汤双林、刘露香应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20000元予原告曾庆志；四、被告汤双林、刘露香应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元予原告曾庆志；五、驳回原告曾庆志的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6900元（原告已预交），由两被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二一年一月八日书记员  程学斌