浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3991号 上诉人（原审第三人）：胡丽明，女，1974年5月2日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：丁浩，浙江秦国光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴市房地产管理中心，住所地绍兴市越城区渔化桥河沿**。 法定代表人：金永祥，主任。 委托诉讼代理人：朱春华，浙江中行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱妙，浙江中行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴市房地产物业管理有限公司，，住所地绍兴市越城区鲁迅西路** 法定代表人：朱红星。 被上诉人（原审被告）：何良，男，1973年6月20日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 上诉人胡丽明因与被上诉人绍兴市房地产管理中心（以下简称市房管中心）、绍兴市房地产物业管理有限公司（以下简称市物管公司）、何良房屋买卖合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初1390号判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡丽明上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认何良与市物管公司塔山分公司于2003年2月27日签订的房屋置换协议无效，驳回市房管中心的诉讼请求。事实与理由：1.胡丽明对何良签订涉案协议不知情。胡丽明与何良之间的夫妻关系并不好，两地分居，前者对后者的买卖房屋的情况并不知情。2.被上诉人并非善意第三人，相关协议对胡丽明不具有约束力。被上诉人作为房管部门比一般人更应清楚房屋买卖合同应由夫妻双方签字，但其在购买涉案房屋时未经胡丽明签字也未叫何良出具授权委托书。被上诉人在房屋出卖16年后才起诉，本身就不符合常理，其明知未经胡丽明同意而故意搁置、回避事实。被上诉人应对胡丽明知情且同意的事实进行举证。3.本案涉及两个连环买卖，买卖主体不同，一并审理是错误的。 市房管中心辩称，1.市房管中心与市物管公司塔山分公司于2003年6月3日签订《拆迁安置用房购买协议》，二者房款交割完毕，现市房管中心作为买受人要求原审各被告配合办理房屋变更登记手续并无不当。2.市房管中心有理由相信何良、胡丽明对房屋买卖已达成一致意见。涉案房屋买卖距今已17年多，胡丽明有充分时间和机会了解房屋已出卖，其一直未提异议。胡丽明以其与何良关系不好为由称其不知情的抗辩理由不成立。3.市物管公司塔山分公司、市房管中心均支付了合理对价，并不存在恶意，涉案买卖合同应为合法有效。 市物管公司辩称，本公司原下属塔山分公司与何良已按约支付房款、交付钥匙，后本公司将涉案房屋转让给市房管中心，本公司愿意配合市房管中心办理产权证书。何良及其配偶从未提出不同意出卖涉案房屋。 何良未发表答辩意见。 市房管中心于一审时的诉讼请求：一、原告与被告市物管公司下属市物管公司塔山分公司签订的《拆迁安置用房购买协议》合法有效；被告何良与被告市物管公司塔山分公司签订的《房屋置换协议》合法有效；二、被告市物管公司、何良、第三人胡丽明协助办理坐落于绍兴市越城区××幢××室××室房产过户手续至被告市物管公司名下，待被告市物管公司领取不动产权证后协助原告办理绍兴市越城区××幢××室××室房产过户手续至原告名下。 一审法院认定:2003年2月27日，被告何良（甲方）与市物管公司塔山分公司（乙方）签订《房屋置换协议》一份，约定甲方将洞桥北区33幢103、203、303室私房与乙方进行置换，以上述面积2435.72元/㎡，一次性付款给甲方房屋置换款540000元；甲方进行置换的住房在腾空后，将空房钥匙和三证及有关设施证件交给乙方，并办理过户手续；合同签订之日起先支付100000元整，待一个月后全部付清。协议还就其他事项进行了约定。协议签订后，市物管公司塔山分公司已付清全部购房款。2003年6月3日，市物管公司塔山分公司（甲方）与原告市房管中心（乙方、签订时名称为绍兴市房地产管理处）签订《拆迁安置用房购买协议》一份，约定甲方提供给乙方洞桥北区33幢103、203、303室建筑面积221.7㎡私房；价格为以上述3套面积2650元/㎡，并一次性付款给甲方587500元。双方还就其他事项进行了约定。协议签订后，原告已付清全部购房款。另查明，被告何良与第三人胡丽明于1996年1月17日登记结婚。案涉103室（建筑面积73.9平方米）、203室（建筑面积73.9平方米）房屋现登记于被告何良名下。案涉303室（建筑面积73.9平方米）房屋由原告于2009年9月21日出卖给案外人潘芬娟，并于2009年10月29日登记于案外人名下。市物管公司塔山分公司已注销登记，相应权利义务由被告市物管公司享有和承担。 一审法院认为，原告市房管中心与市物管公司塔山分公司之间签订的《拆迁安置用房购买协议》，被告何良与市物管公司塔山分公司之间签订的《房屋置换协议》，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均应属合法有效。各方均应按约履行。原告要求确认案涉二份协议合法有效的诉请，该院予以支持。被告何良和第三人胡丽明认为案涉房屋系夫妻共同财产，第三人对被告何良与市物管公司塔山分公司之间的买卖不知情。对此，该院认为被告何良与第三人胡丽明系夫妻关系，而被告何良与市物管公司塔山分公司之间的《房屋置换协议》涉及三间房屋的买卖，自2003年被告何良将三间房屋出卖起至房屋涉诉，案涉房屋一直由原告占有使用管理，第三人在长达十六年的时间内始终未对三间房屋进行过问、管理、收益、处分，明显不符合一般常理；第三人虽认为其长期在诸暨务农，被告何良在绍兴做生意，双方相聚时间短，但诸暨市赵家镇与越城区相距不远，先不论该生活状态是否属实，即便属实，亦不影响第三人在十六年间对自己房屋的查看、管理、收益和处分，故根据本案情形，应认为第三人对签订上述协议知情且同意，该院对被告何良和第三人胡丽明的抗辩意见不予采信。现市物管公司塔山分公司已付清房款，被告何良和第三人有义务协助办理案涉房屋产权变更登记手续，因市物管公司塔山分公司已注销，故应协助办理至被告市物管公司名下。被告市物管公司有义务亦同意协助原告办理案涉房屋的产权变更登记手续，故应在产权办理至其名下后，协助办理变更登记至原告名下。原告要求协助办理案涉103、203室房屋分次过户手续的合理诉请，该院予以支持。被告市物管公司经该院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，该院依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决一、原告绍兴市房地产管理中心与绍兴市房地产物业管理有限公司塔山分公司于2003年6月3日签订的《拆迁安置用房购买协议》合法有效；绍兴市房地产物业管理有限公司塔山分公司与被告何良于2003年2月27日签订的《房屋置换协议》合法有效；二、被告何良、第三人胡丽明应于本判决生效之日起三十日内协助被告绍兴市房地产物业管理有限公司办理坐落于绍兴市越城区××幢××室××室房屋的不动产变更登记手续至被告绍兴市房地产物业管理有限公司名下；三、被告绍兴市房地产物业管理有限公司应于上述第二项不动产变更登记手续完成后三十日内协助原告绍兴市房地产管理中心办理坐落于绍兴市越城区××幢××室××室房屋的不动产变更登记手续至原告绍兴市房地产管理中心名下。案件受理费9676元，由被告绍兴市房地产物业管理有限公司负担4838元，由被告何良、第三人胡丽明负担4838元，均于本判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为胡丽明应否协助办理涉案房屋产权变更登记手续。涉案房屋前后两次买卖协议是当事人之间真实意思表示，内容并无违反法律禁止性规定。市物管公司塔山分公司、市房管中心均支付了相应对价，本案并无证据证明二者在购买涉案房屋时系出于恶意。胡丽明与何良系夫妻关系，涉案房屋交易发生于2003年，距今已有16、17年之久，胡丽明称其对何良的购房、卖房情况一无所知，不符合常理。基于涉案房屋交易时间久远、实际占用情况、购房者支付了相应对价等因素，一审法院未采信胡丽明的抗辩理由、判令胡丽明协助办理涉案房屋产权变更登记手续，并无不当。综上，上诉人的上诉理由依据不足，其诉求本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9676元，由上诉人胡丽明负担。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 姚 瑶 审判员 茹赵鑫 二〇二一年一月十九日 书记员 叶 婷