上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终366号上诉人（原审被告）：上海星晟现代农业有限公司，住所地上海市松江区佘山镇江秋村**。法定代表人：陈国邦，董事长。委托诉讼代理人：许永林，上海市诚至信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：松江区佘山镇江秋村村民委员会，，住所地上海市松江区佘山镇江秋路**法定代表人：沈峰，主任。委托诉讼代理人：沈冬毅，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸巨明，上海巨明律师事务所律师。上诉人上海星晟现代农业有限公司（以下简称星晟公司）因与被上诉人松江区佘山镇江秋村村民委员会（以下简称江秋村村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初11689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人星晟公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回江秋村村委会的全部诉请；二、本案诉讼费用由江秋村村委会承担。事实和理由：一、坐落于松江区佘山镇XX村**宅基地227.9平方米及其地上建筑物、松江区佘山镇XX村XX队XX、XX号宅基地286.9平方米及其地上建筑物，系星晟公司向江秋村村委会购买所得，不在本案所涉《土地租赁合同书》和《租赁协议》约定的240亩租赁土地范围内，一审判决将上述两处宅基地纳入租赁范围的相关认定与事实不符；二、租赁土地上的地上建筑物、构筑物、苗木及相关设施设备均由星晟公司投资，属星晟公司所有，本案所涉《土地租赁合同书》和《租赁协议》约定的租赁期限尚未届满，在江秋村村委会未给予充分补偿的情形下判决解除合同、返还土地及地上物有失公允,且星晟公司签订2020年3月18日《合同终止协议》是为了达成调解而做出的妥协，在本案中不应作为对其不利的证据。被上诉人江秋村村委会坚持一审辩称意见，要求驳回上诉，维持原判。江秋村村委会向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除江秋村村委会与星晟公司签订的《土地租赁合同书》及《租赁协议》；2、星晟公司返还江秋村村委会租赁土地及地上建筑物、构筑物、苗木及相关设施设备；3、星晟公司支付江秋村村委会2019年度租金人民币(币种下同)243,600元。一审法院认定的事实：2007年9月12日，江秋村村委会作为甲方、案外人上海A有限公司（以下简称A公司）作为乙方，双方签订《土地租赁合同书》。该合同约定，甲方将该村XX队、XX队所有的,,位于村中西部的土地租赁给乙方租赁土地的四至界限见附图(1/2000比例图),租赁土地范围总面积约260亩,扣除自然河道、水塘等,实际租赁土地面积约为240亩(最终面积以双方实地测量为准)。合同第三条约定，租赁土地内的现有地上物(包括建筑物、苗木、桃树、绿化、道路、沟渠等设施)由乙方作价864万元(大写:捌佰陆拾肆万元整)收购(包干价,租赁土地最终测量面积有差异的,总价不作变化)。合同第四条约定，土地租赁期限为22年,自2007年9月1日起至2029年8月31日止。2、租金:按年度计算,每年每亩土地租金为:前三年700元,以后每三年增加105元,即2007年9月1日至2010年8月31日为700元/年/亩,2010年9月1日至2013年8月31日为805元/年/亩,以后以此类推(最后一年同倒数第二年)。3、付款方式:先付款后租地,每年的8月31日前付清下一年度租金。合同第五条约定，乙方为经营该项目将成立项目公司,乙方承诺该项目公司注册地在佘山镇,所需要的手续由乙方负责办理,费用由乙方负担,但甲方应给予积极协助和配合。同时,双方同意,该项目公司成立后,本合同中乙方的所有权利义务转由该项目公司承受。合同第九条约定，乙方无权在所租赁的土地上新建固定设施或房屋,改变土地的属性,但对租赁土地范围内原有建筑在不扩大原来用地的条件下可以改建或翻建,也可以根据生产经营需要适当建造道路、桥梁以及简易构造物。乙方开发利用租赁土地除按本合同约定交纳租金外,不再向甲方及村民另行交纳其他费用。合同第十二条第2款约定，乙方逾期交纳租金,经甲方催告后仍未交纳,逾期超过三个月的,甲方有权单方解除本合同,乙方经济损失自负。该合同还对合同变更、违约责任等进行约定。2007年9月27日，A公司全资设立星晟公司。设立时，星晟公司提交了《租赁协议》。该协议约定经江秋村村委会与星晟公司双方多次协商,本着互惠互利的原则,江秋村村委会将上海市松江区佘山镇江秋村的部分农田租赁发包给星晟公司进行蔬果等园艺作物的种植。特制订如下细则:一、租赁区域:上海市松江区佘山镇江秋村土地200亩及上海市松江区佘山镇XX村XX号的房屋,面积为200平方米,性质为办公用房。二、租赁期限:自2007年8月1日起至2018年12月31日止。三、付款方式:租赁费为每亩700元整,合计每年上交140,000元整。每年平均分两次上交,6月份结清上半年租赁费,12月份结清下半年租赁费。四、星晟公司的权利和义务:1、星晟公司有土地承包经营权,受国家法律保护。2、星晟公司在承包土地上的产品处置权、收益权归属于乙方。3、星晟公司在承包期内,如遇国家、集体征用开发时,星晟公司应无条件服从。一切损失按国家有关政策赔偿。五、违约责任:如到期未付租赁费,江秋村村委会有权终止合同,采取切断电源和供水等,造成直接经济损失和其他后果均由星晟公司负责。后星晟公司支付土地租赁费用，星晟公司将房屋进行改建，重新铺设道路，设立亭台。该租赁协议系为星晟公司设立时签订。后江秋村村委会（甲方）、星晟公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将上海市松江区佘山镇江秋村的部分农田租赁发包给乙方进行蔬果等园艺作物的种植。特制订如下细则:一、租赁区域:上海市松江区佘山镇江秋村土地200亩及上海市松江区佘山镇XX村XX号的房屋,面积为200平方米,性质为办公用房；二、租费期限:自2017年9月6日至2029年8月31日止。三、付款方式:按年支付。四、乙方的权利和义务:1、乙方有土地承包经营权,受国家法律保护；2、乙方在承包土地上的产品处置权、收益权归属于乙方；3、乙方在承包期内,如遇国家、集体征用开发时,乙方应无条件服从。一切损失按国家有关政策赔偿。五、违约责任:如到期未付租赁费,甲方有权终止合同,采取切断电源和供水等,造成直接经济损失和其他后果均由乙方负责。2008年2月20日，A公司办理注销登记手续。2018年11月21日，星晟公司同上海市松江区佘山镇人民政府动迁管理办公室签订《上海市集体土地上征地房屋补偿协议》，约定对坐落于松江区佘山镇XX村XX号，房屋建筑面积667.06平方米房屋及部分土地进行征收补偿。该协议约定房屋、装饰装修、构筑物、苗木、果树等补偿合计25,366,300元。因星晟公司欠付2019年开始的租赁费用，江秋村村委会诉至一审法院。一审审理中，江秋村村委会与星晟公司于2020年3月18日签订《合同终止协议》，约定经双方协商一致签订该协议：一、自签订本协议之日起终止江秋村村委会与星晟公司双方签订的《土地租赁合同书》及《租赁协议》；二、星晟公司于签订本协议之日三日内向江秋村村委会按现状返还所承租的土地（XX村XX号）以及地上所有建筑物、构筑物、树木绿化、道路及设施设备；三、双方关于租金、补偿款等分歧以及履约过程中的过错情况，由法院依法判决。后星晟公司未依约向江秋村村委会交付租赁土地。一审审理中，双方确认了租赁土地整体范围，星晟公司租赁土地的编号为115（含义为菜地）、121K（含义为果园）、131（含义为有林地）、136（K）（含义为苗圃）、151（含义为畜禽饲养地）、154（含义为坑塘水面）、156（含义为农田利用地）、158（含义为晒谷场及其他农用地）、253（含义为农村宅基地）和321（含义为河流水面）。其中面积最大的区域为136（K）和121K。星晟公司租赁土地后除宅基地进行翻建外，其余部分主要用于种植果园、进行农业生产。现321河道以西的全部土地和河道以南部分土地已经被征收，目前剩余需要返还的为两块121K、253和158的土地，双方确认该部分面积按10亩计算。一审审理中，星晟公司曾提起反诉，要求解除双方签订的《土地租赁合同书》，江秋村村委会返还星晟公司收购款、支付拆迁补偿款等。基于星晟公司的反诉请求，星晟公司申请对租赁土地上的苗木、设备搬迁补助、员工遣散费、停产停业损失以及土地上建筑物的现值进行评估。江秋村村委会认为不应就地上建筑物的现值进行评估，故申请一审法院就地上建筑物的造价进行司法鉴定。后星晟公司撤回地上建筑物的现值房地产评估的申请。根据星晟公司申请，一审法院依法委托上海大宏资产评估有限公司对租赁土地上的苗木、设备搬迁补助、员工遣散费、停产停业损失进行评估。该单位于2020年8月6日出具评估报告，载明苗木的评估价值为3,584,560元、设备搬迁补助为100,000元，员工遣散费为398,990元，停产停业损失为征收房屋市场价值的10%。就该评估报告，双方均未提出异议。根据江秋村村委会申请，一审法院委托上海申元工程投资咨询有限公司对租赁土地上建造的房屋（含装修）、道路及围墙的造价进行司法鉴定。该单位于2020年7月17日出具工程造价鉴定意见书。该意见书载明租赁土地建造房屋（装修）、道路及围墙鉴定项目总造价原值为10,317,878元，争议部分为21,910元，现值金额为7,479,152元，其中争议部分金额为16,542元。星晟公司提出鉴定单位、鉴定人员不具有相关评估资质，鉴定意见书取价依据不当、开办费设计费未纳入造价费用等异议。后星晟公司向一审法院申请撤回反诉，一审法院于2020年10月9日作出准许星晟公司撤回反诉的裁定。一审审理中，双方确认就本案中产生的鉴定费用，本案不予处理。一审法院另查明，租赁土地内有两处宅基地房屋，一处户主为案外人伍某1，宅基地用地面积99平方米。2007年7月1日江秋村村委会同伍某1签订拆迁补偿安置协议，约定将XX村XX号建筑面积为185.91平方米的房屋进行拆迁安置。另一处户主为案外人伍某2，宅基地用地面积128平方米。2007年7月25日江秋村村委会同伍某2等签订拆迁补偿安置协议，约定将江秋村82、139号建筑面积为336.51平方米的房屋进行拆迁安置。2007年9月11日，上海市松江区房屋土地管理局佘山所、江秋村村委会出具证明载明，兹由上海星晟现代农业有限公司所租赁的上海市松江区佘山镇江秋村土地200亩及上海市松江区佘山镇XX村XX号的房屋,面积为200平方米,性质为办公用房。其房屋产权和土地使用权属上海市松江区佘山镇江秋村村民委员会所有。一审法院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，江秋村村委会要求解除合同，星晟公司也曾提起解除合同的反诉主张，双方于2020年3月18日自愿达成了《合同终止协议》。据此一审法院确认双方签订的《土地租赁合同书》及《租赁协议》已解除。经一审庭审确认，星晟公司并未依据《合同终止协议》返还土地及地上建筑物、苗木、构筑物及相关设施，故就江秋村村委会要求返还土地及土地上物品的主张一审法院予以支持。就土地上的建筑和物品的补偿，星晟公司提出相关主张后又撤回反诉请求，就上述物品的后果处理双方可另行协商，本案中不予处理。就江秋村村委会提出的土地租赁费，鉴于租赁土地剩余10亩，故星晟公司应当支付2019年土地租赁费10,150元。鉴于星晟公司撤回反诉，就已经发生的审价费用，经双方确认另行处理，故本案中不予处理。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和第九十三条第一款之规定于2020年10月30日作出民事判决：一、确认松江区佘山镇江秋村村民委员会与上海星晟现代农业有限公司签订的《土地租赁合同书》和《租赁协议》已解除；二、上海星晟现代农业有限公司于判决生效之日起十日内返还松江区佘山镇江秋村村民委员会剩余租赁土地（含土地上的建筑物、构造物、苗木及相关设施设备）；三、上海星晟现代农业有限公司于判决生效之日起十日内支付松江区佘山镇江秋村村民委员会2019年度土地租金10,150元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币213元，由上海星晟现代农业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经双方当事人确认，一审判决第5页倒数第三行“现321河道以西”应为“现321河道以东”，一审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案中，双方当事人于一审审理过程中所签订的《合同终止协议》已经对双方当事人发生法律效力，且星晟公司反诉解除双方租赁关系的意思表示亦已经送达江秋村村委会,因此,江秋村村委会诉请确认双方的租赁关系已经解除，一审法院予以支持，于法有据，本院依法予以维持。星晟公司辩称该协议不应作为对其不利证据，该辩称于法无据，本院不予采信。既然双方的租赁关系已经结束，星晟公司应当向江秋村村委会返还剩余占有的租赁土地及地上物等。星晟公司提出应先补偿后返还，但本案不处理补偿问题,系由于星晟公司得知司法鉴定意见后自行撤回反诉诉请所导致，故相关不利后果由星晟公司自行承担。至于星晟公司提出租赁土地内两处宅基地及地上物不属于租赁范围,但该陈述与一审法院在现场勘验笔录的记载不符，而且即使如星晟公司所述已支付过收购款，但并没有证据证明该两处土地及地上物权属发生了变更，更何况该两处地上物翻建改建的造价在一审中亦作了相应的司法鉴定。因此，星晟公司认为该两处宅基地及地上物不属于租赁范畴，缺乏有效证据支持,一审法院判决应予以返还，并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人上海星晟现代农业有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币213元，由上诉人上海星晟现代农业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年一月二十八日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……