河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终285号上诉人（原审原告）：靳波，男，汉族，1990年12月29日出生，住山西省陵川县。委托诉讼代理人：周春晓，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦攀，河南良承律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住荥阳市贾峪镇洞林路**，统一社会信用代码：91410182077832817Q。法定代表人：贾飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱盼盼，女，系该公司员工。上诉人靳波因与被上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初5927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年1月12日公开开庭审理了本案。靳波委托诉讼代理人周春晓、恒林置业委托诉讼代理人邱盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳波上诉请求：1.依法改判一审判决第二项，增加支付逾期办证违约金59235.4元（暂计算至2020年6月26日）；2.依法改判被上诉人赔偿所交付房屋与样板间不一致的损失3万元；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院关于逾期办证违约金的计算起点和计算标准均有误，应当依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定，自2019年2月16日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。1.被上诉人逾期取得商品房所有权证书，构成违约，应当按照合同约定自最晚取得期限的次日向上诉人支付违约金。合同中约定出卖人应当在2018年8月20日（房屋交付使用后360日内）前取得商品房初始登记，并在初始登记后180天内取得房屋所有权证书，即被上诉人最晚应该在2019年2月15日取得买受人房屋所有权证。而本案中被上诉人至今未取得，违反了合同约定，即违约金应当从2019年2月16日起开始计算，而原审法院从2019年3月1日起计算有误。2.涉案商品房买卖合同约定的维修、违约金明显过低，显失公平，应予以增加。涉案商品房合同约定如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得商品房证书的，在买受人不要求解除合同的情况下，由出卖人按年向买受人支付总房款0.1%的违约金。而合同第七条约定，买受人逾期付款的，应按日向出卖人支付逾期应付万分之一的违约金，两者的违约金相差高达几十倍，出卖人逾期交房违约金约定明显过低。因此上诉人依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项以及《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第十八条的规定，上调违约金的请求合理合法。二、被上诉人实际交付的房屋存在多处质量问题，减损了房屋的价值，给上诉人房屋使用带来的影响，应当承担赔偿责任。1.原审判决认定事实有误。被上诉人交付的房屋与样板间多处不一致，给上诉人的房屋造成影响。《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致，未作说明的。实际交付的商品房应当与样板间一致。本案中，被上诉人在一审庭审中已自认销售涉案商品房时设置了样板房，在其没有任何证据证明已经明确说明实际交付的房屋与样板房不一致的情况下，上诉人完全有理由相信实际交付的房屋与样板房一致。而上诉人交付的房屋，客厅、阳台、主卧各少一扇能打开的窗户，样板房的窗户是有三个可以打开的窗户，客厅墙面渗水导致墙体阴湿、墙壁脱落、卫生间对开双玻璃门变为了单侧旋转门等问题显而易见，严重影响了房屋的采光、通风及使用便利，造成房屋价值减损，被上诉人依法应承担责任。2.原审法院审理程序不当。最高人民法院《关于民事诉讼法若干问题的规定》第三十条规定，人民法院在审理案件的过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。原审法院认为本案需要具有资质的鉴定机构方做出具有因果关系及影响程度的结论，但在案件审理的过程中，原审法院从始至终没有履行释明义务，导致待证事实无法及时查明，虽可另行起诉，但不免增加了上诉人的诉累，审理程序严重不但。3.原审法院违反了“同案同判”、“类案检索”的基本原则。2019年12月13日，原审法院作出的（2019）豫0182民初8399号民事判决书中，已认可恒林置业所交付的房屋与样板间不一致，即与本案相同情况的样板间不一致、给原告造成损失的事实，判决恒林置业赔偿原告王利超损失5000元。同样是荥阳法院作出的生效裁判，明显违背了同案同判、立案检索的基本原则。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，本案应予发回重审或依法改判。恒林置业辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。一、商品房买卖合同中的违约金约定合法适当。首先，上诉人在签订《商品房买卖合同》时对合同内容就已知悉，应当自知道权利受侵犯之日起三年内主张，自签订合同至今，上诉人要求调整违约金标准的要求已超三年的诉讼时效。其次，在商品房买卖合同第七条约定，买受人逾期付款不超过180天的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，与之相对应第九条约定，出卖人未按合同约定期限交付商品房逾期不超过180天的，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。由此可见，与买受人付款责任相对应的是出卖人的交房责任，违约责任刚好对应，公平合理。出卖人根据合同约定按期向买受人交房，买受人的根本目的已经实现，买受人没有任何损失。调整违约金的前提是违约金过分低于所造成的损失30%，上诉人没有任何的证据证明自己的损失，又考量到办理不动产权属证书流程复杂等因素影响，合同对出卖人逾期办证的违约责任约定的合法适当。二、出卖人交付的房屋与合同约定一致，在双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二条明确说明约定该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层、地形等不同，局部结构层高面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准。出卖人交付的房屋与合同中约定的一致，不应当承担任何违约责任。上诉人对房屋的质量问题应当负举证责任加以证明，举证不能的承担败诉的法律后果。上诉人对房屋质量问题并未提供任何的证据加以举证，一审法院判决驳回诉讼请求合法有据。（2019）豫0182民初8399号民事判决书，是荥阳市人民法院的赵晖法官作出的一审判决。首先这是郑州市中级人民法院的下属法院作出的判决，没有上级参考下级判决一说。其次，该判决中认定恒林公司交付房屋符合约定，不存在违约行为，不支持原告付违约金的诉讼请求。又在无任何证据的情况下，认定恒林公司隐瞒主卧飘窗的事实，酌定赔偿原告损失。既然已认定恒林公司无任何违约行为，又酌定赔偿对方损失是再荒唐可笑。这样的生效错误判决没有任何参考的价值与意义。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法予以维持。靳波向一审法院起诉请求：1.判令被告按照合同约定为原告办理房屋所有权证；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证之违约金60270元（违约金以621228元为基数，按中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利率标准计算，自2019年2月16日至实际办理房屋所有权证之日止，暂计至2020年6月26日）；3.依法判令被告向原告退还房屋面积差值对应的购房款2539元；4.判令被告向原告赔偿所交付房屋与样板间不一致的损失3万元；5.判决被告承担本案诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：原、被告于2015年5月9日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告荥阳市××鹿村郑州恒大山水城一区106幢1单元14层1××3号房屋一套。该合同第八条约定，交付期限，出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件。第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出产权登记面积3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、关于产权登记的约定按附件四第五条约定执行。该合同附件四第五条，产权登记约定。1、产权的初始登记，出卖人应当在2018年8月20日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送荥阳市住房保障和中心房地产。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需要治疗，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。买受人不解除合同，出卖人按年向买受人支付总房款0.1%的违约金。该合同附件四第二条约定：关于买受人所购商品房基本情况的补充约定：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋，楼层或地形等不同，局部结构，层高，面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准。所有层高均包括楼板厚度。合同签订后，原告按照约定支付了购房款，被告交付了该房屋，原告现已入住，但被告至今未给原告办理房屋产权证。原告以被告未办理房产证及所交付房屋与样板间不一致为由诉至该院，请求处理。一审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系由河南省工商行政管理局和河南省建设厅监制的格式合同。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告已依照约定支付了购房款，被告未按照约定的期限为原告办理房屋产权证，系违约行为，被告应当按照约定协助原告办理房屋产权证。关于违约金的问题，原告要求被告以总房款为基数，按银行贷款利率支付逾期交房违约金，因双方在合同中已明确约定按年向买受人支付总房款0.1%的违约金，故被告应当按此约定向原告支付违约金。关于原告诉称被告交付的房屋与样板间不一致要求被告赔偿3万元的问题，因双方在合同附件四第二条已约定该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋，楼层，或地形等不同，局部结构，层高，面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准，且原告仅提供了样板间和涉案房屋的照片，无其他证据对损失金额予以佐证，该项请求涉及房屋质量及建筑设计问题，是否影响使用及影响程度需由具有资质的机构予以鉴定后才能作出结论，故该项请求原告可以另行主张权利。关于原告诉称被告交付的房屋面积差的问题，因双方在合同第五条已明确约定在产权登记后按合同处理，且原告仅提供了手写的面积测算单，该测算单没有符合资质的测算人或单位签名确认，故该院不予认定。原告可待房屋产权证办理后另行主张。综上，该院对原告要求被告协助办理房产证，支付逾期办证违约金的请求予以支持，对其他诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州恒林置业有限公司于判决生效后十日内协助原告靳波办理位于荥阳市××鹿村郑州恒大山水城一区106幢1单元14层1××3号房屋产权证。二、被告郑州恒林置业有限公司于判决生效后十日内支付原告靳波逾期办证违约金1034.6元（自2019年3月1日至2020年3月1日为一年，违约金621元，自2020年3月2日至2020年11月2日为8个月，违约金为51.75元*8个月为414元，共计1035元）三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1060元，由被告承担1010元，原告承担50元。本院二审期间，靳波提交视频光盘一份，拟证明上诉人购房时被上诉人销售人员未告知17层、18层与样板间或者与其他同户型的不一样，被上诉人存在欺骗上诉人的事实。恒林公司质证认为：1.对证据来源有异议，视频无原始载体，真实性有异议；2.上诉人拟证明的房屋系17层、18层，上诉人所购买的房屋是14层，与本案无关联性；3.被上诉人所售房屋经过监理单位、设计单位等验收符合合同约定的内容，房屋无任何质量瑕疵。本院经审查认为，靳波提供的视频光盘无原始载体，对其真实性无法核实，对该证据不予采信。本院审理查明的事实与一审相同。本院认为，靳波、恒林置业所签订的《商品房买卖合同》内容双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。双方合同约定房屋交付使用后360日内取得商品房初始登记，并在取得初始登记后180日内取得房屋所有权证。因靳波未向一审、二审法庭提供恒林公司有关交房时间的证据，故其称一审法院自2019年3月1日起计算逾期办证违约金有误的上诉主张不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，靳波称双方约定的逾期办证违约金过低的上诉主张，靳波未提供因恒林公司逾期办证造成靳波实际损失相关证据，故靳波该主张亦不能成立。关于靳波称交付的房屋与样板房多处不一致，给其造成损失的上诉主张，因双方合同附件四第二条约定“该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准。”，靳波未提供恒林置业向其交付的房屋存在与合同约定不一致的证据，该主张本院不予支持。靳波称“同案不同判”所引用的荥阳市人民法院作出的（2019）豫0182民初8399号民事判决，该判决判令恒林置业向王利超赔偿损失5000元，系因恒林置业在签订《商品房买卖合同》时隐瞒了主卧室无飘窗的事实，而本案靳波主张损失的理由为交付的房屋与样板间不一致，不属同一类案件，二者不具有可比性。综上所述，靳波的上诉请求不成立，应予驳回;一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由上诉人靳波负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二一年一月二十六日书记员  刘佳辉