江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4678号上诉人（原审被告）：盐城市亭湖区鹤翔幼儿园，住所地江苏省盐城市亭湖区解放南路**。法定代表人：辛兰，该园理事长。上诉人（原审被告）：盐城亭湖鹤翔黄海路幼儿园，住，住所地江苏省盐城市亭湖区黄海东路**/div>法定代表人：辛兰，该园理事长。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：吴广亚，江苏益丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市盐淮运输有限公司，住所，住所地江苏省盐城市亭湖区开放大道**div>法定代表人：曾林祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：戈卫东，江苏一正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈军，江苏一正律师事务所律师。上诉人盐城市亭湖区鹤翔幼儿园（以下简称鹤翔幼儿园）、盐城亭湖鹤翔黄海路幼儿园（以下简称鹤翔黄海路幼儿园）因与被上诉人盐城市盐淮运输有限公司（以下简称盐淮运输公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初6277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园共同上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由盐淮运输公司负担。事实与理由：一、一审法院认定鹤翔幼儿园与盐淮运输公司签订的房屋租赁合同有效明显错误。盐淮运输公司出租的房屋土地性质为集体土地，根据土地管理法第六十三条、合同法第五十二条相关规定，集体土地房屋不得出租用于经营性质，且盐淮运输公司的产权证附页中也明确注明不得出租等信息，所以案涉房屋租赁合同应为无效合同。二、一审法院判决鹤翔幼儿园承担责任，主体明显错误。本案发生诉争的租赁合同虽系鹤翔幼儿园与盐淮运输公司签订，但实际使用人鹤翔黄海路幼儿园系经教育机构登记注册，且有统一代码证，在使用过程中房屋租金都是鹤翔黄海路幼儿园向盐淮运输公司缴纳，盐淮运输公司收取房屋租金时也未提起异议，故鹤翔幼儿园不应该承担相应责任，相应责任应由鹤翔黄海路幼儿园承担。三、一审法院判决鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园在判决生效后十日内交房不切合实际情况，未考虑到鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园的特殊性，法院的判决不仅要有权威性，也应与实情形势相结合。鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园系教育机构，目前共有280名教职工，在园学生为三年一个周期，盐淮运输公司未提前三年或更早的时间通知鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园到期将不再出租，直到到期前几天才通知要到期交房，鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园也无法腾空房屋归还，盐淮运输公司未给予鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园合适时间，如判决生效后十日内立即腾让房屋将导致250多名学生无处安置、无处上学的局面，30多名职工下岗，将会产生严重的社会问题。四、一审法院判鹤翔幼儿园支付3%递增房租明显是错误的。鹤翔黄海路幼儿园都是按合同约定提前支付租金，2014年至2019年期间盐淮运输公司从未主张过支付3%递增房屋租金的请求，合同中虽有约定3%的递增，因刚营业一学期就被政府通知拆迁，随后鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园即告知盐淮运输公司，盐淮运输公司为了鼓励鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园继续在此地办学，就口头承诺递增3%不予收取。实际支付租金时，盐淮运输公司也未要求支付递增部分的事实，充分说明按照常理盐淮运输公司口头承诺的事实存在，同时按照合同法相关规定，一是应按双方实际发生的交易习惯来认定，二是其主张3%递增的约定房租费也已超过了诉讼时效。因此，一审法院判决支付3%递增房租明显是错误的。如二审支持一审法院关于3%房屋租金递增的判决，因当时协商时系与盐淮运输公司法定代表人口头协商，鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园要求盐淮运输公司法定代表人到庭参加诉讼，接受法庭询问，以便法庭查清事实。五、因盐淮运输公司的欺骗行为给鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园的经营带来很大的损失，而且案涉房屋拆迁系事实，一审法院对此不予以处理明显是错误的。1.双方于2010年10月27日签订房屋租赁合同，2012年3月案涉出租房屋在政府公告拆迁范围内，后鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园多次询问盐淮运输公司案涉房屋会不会拆迁，其答复不会拆迁，如真遇拆迁，则相关补偿都归鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园。因鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园已在出租的场地上进行了大量投入，如当时就终止合同损失会很大，且盐淮运输公司一直鼓励鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园在此办学，不断提升档次。盐淮运输公司在明知案涉场地将要被拆迁还鼓动、哄骗鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园大量投入，就是为了达到其将来拆迁获得更多的拆迁补偿。鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园认为在房屋租赁合同签订后，不到二年时间就被列入拆迁范围内，严重影响正常招生经营，相关损失因盐淮运输公司的过错造成，其应承担相应赔偿责任，减少合同约定租金数额。2.双方签订合同之时，盐淮运输公司隐瞒已有土地使用权证的事实，只出示了其与大洋街道达成的改制协议，因土地使用权证中明确载明涉案场地是不可以进行出租、转让等，如当时盐淮运输公司向鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园提供了该使用权证，鹤翔幼儿园查看到不可以出租的记载内容，就不会签订房屋租赁合同。盐淮运输公司隐瞒该场地不可以出租的事实，存在欺骗鹤翔幼儿园的行为，其应承担所有投入损失的责任。3.盐淮运输公司的房屋拆迁系事实，势必将获得相应该补偿。在补偿总额中必定会涉及鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园的装饰、装修、搬家、人员安置、停业损失等相关补偿费用，一审法院不能怕诉累、怕麻烦就不予理涉，让当事人另行主张权利，这将变相的造成诉讼资源浪费，且一审中鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园明确提出要对此处理，一审法院应当予以处理。盐淮运输公司辩称，《最高人民法院关于适用若干问题司法解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。该案涉土地证的内容即便成立，也属于行政管理范畴，不属于效力性强制性规定，不影响双方之间合同的效力。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。盐淮运输公司向一审法院提出诉讼请求：1.鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园立即腾让并向盐淮运输公司返还位于亭湖区黄某路36号院内全部房屋场地；2.鹤翔幼儿园立即向盐淮运输公司支付所拖欠的2014年5月1日起至2019年4月30日止每年递增3%部分的租金计80375元；3.鹤翔幼儿园向盐淮运输公司支付逾期腾房占有使用费（自2019年5月1日起至房屋实际返还之日止，按双方《房屋场地租赁合同》约定的第8年租金标准292632元来按实计算），后期不递增；4.本案诉讼费由鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园承担。一审法院经审理查明，2010年10月27日，盐淮运输公司（甲方）与鹤翔幼儿园（乙方）签订房屋场地租赁合同一份，载明:一、黄某路36号院内（大门内）承租给乙方使用，用途限于办学（幼儿园）。二、租期从2011年5月1日至2019年4月30日止，租期为8年，协议期满后，仍有乙方优先承租。三、年租金为26万元，协议签订后先交10万元。其装潢结束时一次性交清，按年交纳，先交后用，从第四年起每年递增3%。四、甲方提供规划批复文件、土地使用证，由乙方负责申请有关手续、经营执照。五、乙方根据自行所需用途设计装潢，但装潢时不得损坏甲方的房屋结构（梁某、承重墙）确保安全，装潢期为6个月。六、乙方必须遵章守纪、合法经营，按政府规定交纳各项费税，有关一切责任自负。七、水电费由乙方负责向甲方供电供水部门交纳，甲方门市用电用水由乙方向甲方收取水电费，按表实价收取，另加水电损耗。八、如政府和上级有关部门征用，乙方必须无条件服从。但土建装潢类按装潢时实价按年分摊扣除，第一年30%、第二年20%、第三年10%，以后平均分摊。九、协议结束时，凡属土建工程类和装潢工程类乙方不得拆除，归甲方所有。十、本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。在协议下方手写第十一条款，内容为：违约责任，如有一方违约，则赔偿另一方人民币叁万元整。2012年3月27日，盐城市亭湖区人民政府发布了《关于公布》并征求意见的公告并附《大洋城中村改造项目（地块一（地块一收补偿方案》。2019年4月19日，盐淮运输公司向鹤翔幼儿园邮寄通知书，内容为：根据黄某路36号房屋场地租赁合同于2019年4月30日结束租赁合同，因市政府对本地的房屋土地征收，特此通知乙方，鹤翔幼儿园合同期满后，请于10日内搬出，谢谢合作。2019年4月22日，鹤翔黄海路幼儿园回复盐淮运输公司，根据我与贵公司签订合同及幼儿园特殊场所和相关法律规定，如遇政府征收行为，贵司应提前通知幼儿园，给予园方足够时间准备场地，将目前在园师生及工作人员提前做好安置工作。根据目前现有状况，幼儿园完成上述工作需要一年左右时间，请知晓。请贵司妥善处理好与幼儿园合同七年半未得到正常履行的问题。对于政府政策，幼儿园将会积极配合，大力支持。2019年9月16日，盐淮运输公司再次向鹤翔幼儿园邮寄通知书，内容为：兹有黄某路36号原租赁给你园房产于2019年4月30日租赁合同已结束。合同期满后，不再对外租赁，特再次通知，请于2019年9月30日搬清，交房给甲方，特此通知谢谢合作。一审审理中，鹤翔黄海路幼儿园当庭陈述：案涉房屋实际使用人是黄海路幼儿园，每年的房屋租金交付是黄海路幼儿园支付的，责任主体是实际使用人。一审法院认为，盐淮运输公司与鹤翔幼儿园签订的房屋场地租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方当事人均具有约束力。现合同约定的租赁期限届满，且盐淮运输公司向鹤翔幼儿园发出通知限期要求鹤翔幼儿园搬出，鹤翔幼儿园应当腾空房屋场地并交付盐淮运输公司。一审庭审中，鹤翔黄海路幼儿园自认实际占有和使用案涉租赁房屋，应当认定鹤翔黄海路幼儿园系案涉房屋场地的实际承租人，亦应腾空房屋场地并向盐淮运输公司交付。对于盐淮运输公司要求鹤翔幼儿园支付拖欠的2014年5月1日起至2019年4月30日止每年递增3%部分租金80375元的诉讼请求，符合双方之间的合同约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。对于盐淮运输公司要求鹤翔幼儿园按照年租金标准292632元支付2019年5月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，鹤翔幼儿园未能及时迁让房屋，也应参照原合同约定的标准向盐淮运输公司支付，故对该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园辩称的添附补偿、停产停业损失、搬迁费应由其享有，一审法院不予理涉，其可另行依法主张其相关权利，但不能以此拒付递增的租金及相应的房屋占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园应于判决生效之日起十日内腾空并向盐淮运输公司返还位于盐城市亭湖区院内的房屋场地；二、鹤翔幼儿园应于判决生效之日起十日内向盐淮运输公司支付租金80375元；三、鹤翔幼儿园应于判决生效之日起十日内向盐淮运输公司支付房屋占有使用费（计算期间及标准：从2019年5月1日起至实际腾房之日止，按年租金292632元的标准计算）；如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1809元，由鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园共同提交了：证据一、鹤翔黄海路幼儿园申办消防和办学许可证的情况说明，证明签订合同时，盐淮运输公司并未提出产权证的问题，辛兰在办相关手续时向盐淮运输公司提出需要房产证和土地使用证，盐淮运输公司告知没有上述两证，故辛兰办证时采用的是航拍图。证据二、盐淮运输公司法定代表人曾林祥签名的收条复印件一份，证明盐淮运输公司收取的是鹤翔黄海路幼儿园的租金。证据三、盐淮运输公司法定代表人曾林祥2019年3月21日出具的收条，载明“收到2018年11月1日至2019年4月30日期间房租13万元整”，2011年5月1日出具的收到租金26万元的收条、辛兰于2018年5月10日转账给曾林祥13万元的银行回单，证明：1.曾林祥一直收到的是鹤翔黄海路幼儿园交的租金，其出具的收条也载明收到鹤翔黄海路幼儿园的租金；2.租金交纳的标准是每年租金26万元，没有按照租赁协议约定从第4年每年递增3%，曾林祥也未要求交纳递增部分的房屋租金。证据四、房产、土地剥离租用合同、住所使用证明、房屋调查结果公示表（均系复印件）。证明涉案房屋、土地仍然属于盐海集团，盐淮公司只有房屋使用权，没有转租抵押权。盐淮运输公司质证意见为，对证据一真实性没有异议，但该证据系鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园单方提供，不能证明其证明目的。对证据二“三性”均有异议，不能证明所有的租赁费用都是鹤翔黄海路幼儿园交纳。对证据三真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据不属于新的证据，不能作为定案依据；该证据载明的内容中并无盐淮运输公司明确放弃递增3%租金的内容，更不能证明盐淮运输公司对递增3%租金的权利已灭失。证据四系复印件，无法确认其真实性，该证据既便是真实的，也系盐淮运输公司在改制过程中与主管单位之间的合同关系，不足以否定双方当事人签订的租赁合同合法性。因为盐淮运输公司基于物权登记证书依法享有对该土地的占有、使用和受益的权利。本院经审核认为，证据一、证据三的真实性应予确认，证据二的真实性不予确认，证据四不能达到其证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园主张盐淮运输公司出租的房屋土地性质为集体土地，根据土地管理法第六十三条、合同法第五十二条相关规定，集体土地房屋不得出租用于经营性质，且盐淮运输公司的产权证附页中也明确注明不得出租等信息，所以案涉房屋租赁合同应为无效合同。首先，土地管理法原第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”已经于2019年被修订为“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务”；其次，合同法第五十二条第（五）项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，是指效力性强制性规定，盐淮运输公司的产权证附页中明确注明不得出租等，并非法律、行政法规的效力性强制性规定，故案涉房屋场地租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于鹤翔幼儿园应否承担责任的问题。根据合同相对性，案涉租赁合同签订的主体为鹤翔幼儿园，其负有在租赁期满后向盐淮运输公司交付租赁物及按照合同约定支付租金的义务，即使租赁过程中实际使用人及交纳租金的主体为鹤翔黄海路幼儿园，但鹤翔幼儿园并未与盐淮运输公司达成其义务均由鹤翔黄海路幼儿园承担，鹤翔幼儿园不再承担案涉租赁合同约定义务的协议，故一审判决鹤翔幼儿园承担责任并无不当。关于一审判决鹤翔幼儿园支付3%递增房租是否恰当的问题。本院认为，案涉租赁合同明确约定租金从第四年起每年递增3%，双方当事人对于盐淮运输公司在租赁期间每年收到租金26万元均没有异议，盐淮运输公司亦未提交证据证明在第四年起每年收到26万元后向承租方提出异议，结合租赁合同约定的“租金按年交纳，先交后用”的约定，应认定双方实际以每年26万元租金标准履行了租赁合同并已履行完毕，故盐淮运输公司再向鹤翔幼儿园主张3%递增房租没有事实和法律依据。关于鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园主张添附补偿、停产停业损失、搬迁费应由其享有的问题，因上述主张与本案并非同一法律关系，鹤翔幼儿园、鹤翔黄海路幼儿园亦未提起反诉，故一审法院不予理涉并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初6277号民事判决；二、盐城市亭湖区鹤翔幼儿园、盐城亭湖鹤翔黄海路幼儿园应于本判决生效之日起三十日内腾空并向盐城市盐淮运输有限公司返还位于盐城市亭湖区院内的房屋场地；三、盐城市亭湖区鹤翔幼儿园应于本判决生效之日起十日内向盐城市盐淮运输有限公司支付房屋占有使用费（计算期间及标准：从2019年5月1日起至实际腾房之日止，按年租金292632元的标准计算）；四、驳回盐城市盐淮运输有限公司其他一审诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1809元，由盐城市亭湖区鹤翔幼儿园、盐城亭湖鹤翔黄海路幼儿园负担309元，盐城市盐淮运输有限公司负担1500元；二审案件受理费1809元，由盐城市亭湖区鹤翔幼儿园、盐城亭湖鹤翔黄海路幼儿园负担309元，盐城市盐淮运输有限公司负担1500元。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二一年一月二十八日书记员  成以琴