浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初5364号原告（反诉被告）：杨军，女，1983年7月28日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：余高明、邹凯，浙江星脉律师事务所律师。被告（反诉原告）：王夏冰，男，1957年8月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告（反诉原告）：路连香，女，1973年11月10日出生，汉族，住绍兴市越城区。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：范慧慧、杜加乐。原告（反诉被告）杨军与被告（反诉原告）王夏冰、路连香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理。依法适用普通程序，于2020年8月10日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）杨军的委托诉讼代理人余高明、邹凯，被告（反诉原告）王夏冰、路连香及两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人范慧慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨军向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行《购房预定合同》并协助将绍兴市越城区北海××号××幢××室房屋转移登记至原告名下；2、两被告支付按200万元为本金按年利率24%计算自2020年7月1日至转移登记之日止的滞纳金；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2020年4月6日，原告杨军与被告王夏冰、路连香在中介介绍下签订《购房预定合同》（合同编号：×××17），由原告购买两被告名下位于绍兴市越城区北海××号××幢××室房屋，合同约定房屋转让价格为200万元，定金10万元，过户时间为2020年6月30日，原告应在过户当日一次性支付剩余购房款，同时《合同》又对其他违约责任做了约定。合同签订当日原告按约支付定金人民币10万元。2020年6月30日过户当日原告将金额为190万元，收款人为被告王夏冰的银行本票，交由中介保管，待过户完成后由中介交付两被告。但两被告对付款方式提出异议，之后即拒不配合办理过户手续。现两被告已属违约，经协商未果后，原告根据双方签订合同及《民事诉讼法》之规定起诉至法院，望判如所请。两被告答辩称，原告的事实理由与实际不符，诉讼请求依法应不予支持。2020年4月6日，原、被告签订购房预定合同1份，约定由被告将涉案房屋出卖给原告，房价为200万元，付款方式为原告于2020年6月30日前也就是过户前一次性付清，违约方不履行合同超过7日守约方可以解除合同追究违约责任。协议签订后，两被告根据原告中介要求去便民中心办理过户手续，但原告不但没有将购房款支付给被告，并告知被告不办理过户手续，也不想购买涉案房屋。后被告又根据原告要求去办理手续，但原告本人没有到现场，经被告与原告本人通话确认，原告明确表示不需要购买房屋，不会来过户，也不会支付房款。被告多次要求原告本人到场，过户前把款项支付给两被告，两被告愿意按照合同约定办理过户。但是原告和原告中介均不同意原告到场，也不愿意支付购房款。被告认为，原告的行为已经构成违约，根据购房预定合同违约责任条款的约定，被告方有权解除合同，原告方要求继续履行合同的条件已不符合。如果法院判决原、被告继续履行合同，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，原告方必须将购房款全额支付给被告，被告才有义务协助原告办理相应的过户变更登记手续。原告方主张的滞纳金无任何事实和法律依据，即使法院认为该滞纳金成立，计算标准也明显过高，要求予以降低。就原告的违约行为被告已经提起了反诉，希望法院支持被告的反诉请求。原告在诉状中陈述其将款项支付给了本案被告并以本票形式交由中介保管，根据合同约定必须以现金形式支付到原告账户下，才算履行付款义务，付款时间是在过户之前，并非过户当日。综上，原告的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。王夏冰、路连香同时提出如下反诉请求：一、解除反诉原告与反诉被告于2020年4月6日签订的购房预定合同；二、反诉被告支付给反诉原告以200万元为基数按年利率24%计算自2020年7月1日起至合同解除日止的滞纳金；三、反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：2020年4月6日，反诉原、被告签订《购房预定合同》一份，约定由反诉原告将坐落于绍兴市越城区北海××号××幢××室房屋出卖给反诉被告，房屋价款为人民币200万元，付款方式为反诉被告于2020年6月30日（即过户当日）前一次性向反诉原告付清，违约方不履行合同义务超过七日，守约方可解除合同并追究违约责任，协议还对其他事项作了约定。协议签订后，反诉原告根据反诉被告多名中介的要求于2020年6月21日上午到绍兴市越城区便民服务中心办理过户登记手续，但反诉被告到达现场后不但未将购房款支付给反诉原告，反而告知反诉原告不要求办理过户手续，也不想要购买该房屋。2020年6月30日下午，反诉原告又根据反诉被告的中介要求为反诉被告到绍兴市越城区便民服务中心办理过户登记手续，但反诉被告本人并未到达现场，经当场与反诉被告本人通话确认，反诉被告又再次明确表示其不要购买房屋，也不会到现场办理过户手续，也不会将购房款支付给反诉原告。经反诉原告多次表示要求反诉被告本人到场及反诉被告在过户前必须将款项支付给反诉原告后按照合同约定办理过户手续时，反诉被告和中介均不同意反诉被告到场，也不同意支付购房款。反诉原告认为，反诉被告的行为已构成违约，根据购房预定合同关于违约责任的约定，反诉原告有权行使合同解除权，并要求反诉被告承担违约责任。反诉原告为了维护自身的合法权益，依照法律规定，特提起诉讼，请求支持反诉原告的诉请。反诉被告杨军答辩称，我方是在过户当日将购房款以本票形式交付给中介，被告临时要求变更付款方式，我方拒绝，这在视频和录音中均有体现。我方一直配合办理过户手续，也提供了本票，是被告方拒绝办理过户。经审理查明，2020年4月6日，王夏冰、路连香（甲方）与杨军（乙方）签订《购房预定合同》1份，约定甲方将其坐落于绍兴市北海相家桥34号1幢203室建筑面积53.17平方米的房屋出卖给乙方，成交价格为200万元（净），付款方式为一次性付款，乙方于签订本合同之日向甲方支付定金人民币10万元（定金抵充房款），余款在2020年6月30日前付清。甲方应于过户当日腾出该房屋交付给乙方，并于过户当日前将落户于该房屋的户籍关系迁出。甲乙双方同意于2020年6月30日前办理过户手续。本合同一经签定，若乙方中途违约，购房定金作为违约金归甲方所有；如甲方中途违约，应向乙方支付定金的双倍作为违约金。乙方未按期付清房款或甲方未按期交付房屋，违约方应按日向对方支付成交价格的千分之一作为滞纳金。在本协议约定的交易条件保持不变的情况下，甲方同意乙方可以增加、减少或变更本协议中的“买受方”，且乙方根据本协议或相关补充协议已经部分履行（包括付款行为等）视为增加、减少，变更后的“买受方”已经部分履行。双方特别备注“此房为北小一中学区房，且无人读书，本合同按其他约定可以改变买受方”。双方还约定了其他合同内容。同日，杨军支付给路连香房屋定金10万元。同时查明，2020年6月25日，中介将落款为“杨军”的一份手写说明通过微信发送给被告方，该说明注明指定“娄丹”为涉案房屋买卖合同的“买受方”，2020年6月29日中介又与被告方微信联系，明确“明天过户到娄丹名下”。2020年6月30日，中介在绍兴市越城区便民服务中心向被告方出示“娄丹”名下开具给王夏冰的金额为190万元备注为“房款”的本票一张。因王夏冰、路连香要求杨军到场并付款至其账户，双方当日过户未成。2020年7月6日，杨军的委托律师向被告方发送律师函，要求王夏冰、路连香在收到律师函之日起2日内配合办理过户。王夏冰、路连香于2020年7月7日签收该函件。2020年7月8日，王夏冰、路连香向杨军发送回复函1份。另，王夏冰与路连香系夫妻关系。以上事实由杨军提交的购房预定合同1份、购房定金收条1份、银行明细1份、视频光盘1份、律师函复印件1份、EMS订单详情打印件1份、EMS物流底单打印件1份、变更买受人通知打印件1份、聊天记录打印件1份，王夏冰、路连香提交的回复函1份、录音光盘1份及双方当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，本案双方签订购房预定合同，系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。该购房预定合同虽名为预定合同，但合同对标的、价款、履行方式、违约责任等均作了明确约定，故其实质为双方签订的房屋买卖合同。根据该合同的特别约定“此房为北小一中学区房，且无人读书，本合同按其他约定可以改变买受方”，又因双方约定2020年6月30日前付清涉案房屋的余款190万元及办理相应的过户手续，故杨军作为买受方应于2020年6月30日前支付购房余款190万元及确定最终的买受人，同时作为涉案房屋的合同相对方其理应配合房屋出卖人及最终买受人办理订立后续合同等手续。根据双方提交的证据显示，中介在2020年6月25日通过微信向被告方发送落款为“杨军”的变更买受人通知书，后又于2020年6月29日微信告知被告方买受人为“娄丹”，而在2020年6月30日当天，杨军并未到达绍兴市越城区便民服务中心，在路连香去电要求杨军到达现场确认买受人身份并办理相应手续后，杨军仍未到达现场亦未作出明确意思表示。依据当时情形，作为出卖人的被告方在前期仅有中介代为转发的通知书及中介告知最终买受人的微信，无法判断通知书是否涉案合同相对方杨军出具，且杨军未到现场确认或对涉案合同的履行作出明确意思表示及配合办理合同履行的手续，应视为杨军未有明确指定买受人，致使被告方无法与最终买受方签订合同并办理过户，故杨军对本案双方合同未能履行存在过错，已构成违约，本院对该事实予以认定。综合上述评析，因原告杨军存在违约，被告有权拒绝履行合同，对于原告要求被告继续履行合同、办理过户并承担违约责任的诉请本院均不予支持。关于反诉原告的反诉诉讼请求，根据本院对本案争议内容的评析，反诉原告作为守约方有权要求解除合同，本院对反诉原告要求解除合同的反诉诉请依法予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付自2020年7月1日至合同解除日的滞纳金诉请，本院认为，根据合同约定“乙方未按期付清房款或甲方未按期交付房屋，违约方应按日向对方支付成交价格的千分之一作为滞纳金”，故买受方支付滞纳金的前提在于其未按期付清房款，而本案系因反诉被告在合同最终履行日未有明确指定买受人导致合同无法履行，并非反诉被告存在逾期付款之情形，并不适用该滞纳金条款，故本院对反诉原告的该项诉请不予支持。双方因本案合同解除导致的定金、中介费等后续问题，因双方均未在本案中主张，可另行主张。特别需要指出的是，本案双方签订可变更买受人的房屋买卖合同，导致后续履行过程存在不确定性，亦存在规避税收之嫌疑，同时本案房屋属于学区房，双方签订此类合同的行为对国家房地产调控政策带来冲击，不该为之纵容。但本案双方仅系民事主体之间的民事纠纷，不宜迳行作出处理和评价，在此倡导每个市场参与主体应本着诚实信用、尊重合同的精神进行市场活动，以促成合理稳定的房地产市场交易环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除反诉原告王夏冰、路连香与反诉被告杨军2020年4月6日签订的《购房预定合同》；二、驳回原告杨军的诉讼请求；三、驳回反诉原告王夏冰、路连香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22800元，财产保全费5000元，由原告杨军负担。反诉案件受理费依法减半收取11400元，由反诉被告杨军负担，应由反诉被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长 冯 青人民陪审员 程 静人民陪审员 钱土仙二〇二一年一月八日书 记 员 严叶萍?附法律条文本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。??