上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终122号上诉人（原审被告）：优旎卡（上海）贸易有限公司，注册地上海市闵行区光华路**第******，实际经营地上海市普陀区光复西路******。法定代表人：罗佳鑫，总经理。上诉人（原审被告）：罗佳鑫，男，1978年4月28日出生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人（原审原告）：上海擎径汽车服务有限公司，注册地上海市闵行区，注册地上海市闵行区沪闵路**********v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：任健旭，董事长。委托诉讼代理人：任尔振，北京市世纪（上海）律师事务所律师。上诉人优旎卡（上海）贸易有限公司（以下简称优旎卡公司）、罗佳鑫因与被上诉人上海擎径汽车服务有限公司（以下简称擎径公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初9238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人优旎卡公司、罗佳鑫的上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第四项，依法改判；二、就优旎卡公司与罗佳鑫在一审过程中提出的反诉作出判决；三、本案的诉讼费用由擎径公司承担。事实和理由：一、优旎卡公司不存在任何违约行为，原审判决认定优旎卡公司承担违约责任不当，涉案协议的解除是优旎卡公司基于协议约定的合法解除，擎径公司在协议有效期内存在多项违反协议的行为，其未按协议约定的方式支付业务合作金，构成根本违约；在合同履行期间，优旎卡公司不存在任何违约行为；二、一审判决未对擎径公司拖欠优旎卡公司的水电费、物业费提出支付要求；三、一审法院未就优旎卡公司在一审期间提出的反诉请求作出判决。被上诉人擎径公司坚持一审辩称，不同意优旎卡公司、罗佳鑫的上诉请求，认为一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。擎径公司向一审法院提起诉讼，请求：1、判令解除擎径公司与优旎卡公司签订的租赁协议；2、判令优旎卡公司返还擎径公司已支付的2019年4月1日至2019年10月30日的租金301,000元（人民币，下同）；3、判令优旎卡公司返还擎径公司已支付的押金50,000元；4、判令优旎卡公司支付擎径公司违约金1,000,000元；5、判令罗佳鑫对上述第二、三、四项诉讼请求承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由优旎卡公司与罗佳鑫承担。一审审理中，擎径公司变更第二项诉讼请求为判令优旎卡公司返还擎径公司已支付的2019年8月1日至2019年10月30日的租金129,000元，变更第四项诉讼请求为要求判令优旎卡公司支付擎径公司违约金500,000元。其余诉讼请求不变。一审法院认定事实：2018年5月30日，擎径公司（承租方、乙方）、优旎卡公司（出租方、甲方）签署了《业务合作协议》，约定甲方将位于闵行区XX路XX弄XX号XX幢部分厂房出租给乙方，面积含公摊约为700平方米，性质为工业厂房。租赁期限自2018年6月1日至2025年6月30日。租赁金额及付款方式：1、前两年每月乙方向甲方支付合作金43,000元。2、业务合作金每两年递增8.5%。第一次递增起始日为2020年6月1日，为47,000元整/月。……3、押金：乙方向甲方支付50,000元作为押金，合同终止甲方将押金退回乙方。押金不计利息。4、支付方式：本合同乙方每六个月向甲方付一次业务合作金，每次提前壹十五天支付下六个月的合作金。乙方拖欠累计达到壹个月的，甲方有权终止合同，收回相关财产并有追收拖欠租金及滞纳金的权利，乙方承担违约责任。如在壹个月内逾期支付，则按实际逾期天数收取滞纳金，比例为拖欠金额部分的1%。5、本合同签定生效后，乙方于2018年5月16日向甲方支付的合作意向金自动转为押金。本合同签定叁日内乙方向甲方支付场地转让费110,000元。6、本合约签定叁日内乙方向甲方支付首期叁个月2018年7月1日至2018年9月30日合作金129,000元。2018年9月15日支付2018年10月1日至2018年12月30日的合作金129,000元。2018年12月15日开始乙方按照每次支付六个月的合作金的合同要求向甲方支付租金。7、2018年6月1日至6月30日为免租赁合作金的期限。甲方于2018年6月10日前空出场地，甲方协助乙方协调大房东办理相关营业执照。第四条：配套及相关费用：1、乙方每月须向甲方支付合作场地的物业费，合计为每月2,500元。2、乙方应按时向甲方交付水、电、排污及生活垃圾清运费。水电按表计量结算：电费1.5元/度，KV费48元/KV，水费6元/立方。上述费用如遇国家调价，则做相应调整。垃圾清运费为乙方承担，每月500元。乙方承担公共卫生间1/3的水电费。3、乙方在接到甲方物业费、水电费、垃圾清运费收据3个工作日内向甲方指定账户支付相应费用。乙方物业费、水电费、垃圾清运费拖欠超过15天，甲方有权断水断电。第八条：违约责任：合同生效后，甲乙双方不得以任何理由终止本合作。违约方须向对方支付违约金1,000,000元。从被违约方收到违约信息的当日开始7个工作日内违约方向被违约方支付违约金，逾期违约金每日递增0.5%。乙方的违约责任由乙方个人财产做担保。甲方的违约责任由甲方公司财产做担保。2018年6月9日，擎径公司法定代表人任健旭与优旎卡公司签订合作补充协议，约定：1.甲方在5个工作日内向乙方提供二房东允许转租的凭证，并保证该场地无权属纠纷，否则乙方有权追偿。2.甲方承诺该厂房可用于机动车维修、美容装潢、清洗改装使用，如因厂房性质无法正常经营或无法办理三类资质，双方协商解决。3.甲方承诺于2018年6月20日将场地交付乙方，并保证无纠纷可正常使用，免租期1个月，承担违约责任。4.甲乙双方协商乙方应付给甲方的场地转让费（钢结构、吧台、厕所、二楼房间），乙方在甲方交付厂房时付清，如不支付承担违约责任。5.违约金由前期1,000,000元改为三个月租金。6.甲方承诺在A区有卫生间排污管，如该排污管不得用于清洗排污，双方就此问题协商解决，该协议是原《业务合作协议》的组成部分，如有不符以此为准。2018年6月25日，擎径公司（承租方、乙方）与优旎卡公司（出租方、甲方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于闵行区XX路XX弄XX号XX幢部分厂房出租给乙方，面积含公摊约为700平方米，性质为工业厂房。租赁期限自2018年7月1日至2025年6月30日。租赁金额及付款方式：1、前两年每月乙方向甲方支付43,000元。2、租赁合作金每两年递增8.5%。第一次递增起始日为2020年6月1日，为47,000元整/月。……3、押金：乙方向甲方支付50,000元作为押金，合同终止甲方将押金退回乙方。押金不计利息。4、支付方式：本合同乙方每六个月向甲方付一次业务合作金，每次提前壹十五天支付下六个月的合作金。乙方拖欠累计达到壹个月的，甲方有权终止合同，收回相关财产并有追收拖欠租金及滞纳金的权利，乙方承担违约责任。如在壹个月内逾期支付，则按实际逾期天数收取滞纳金，比例为拖欠金额部分的1%。5、本合同签定生效后，乙方于2018年5月16日向甲方支付的合作意向金自动转为押金。本合同签定叁日内乙方向甲方支付场地转让费110,000元。6、本合约签定叁日内乙方向甲方支付首期叁个月2018年7月1日至2018年9月30日129,000元。2018年9月15日支付2018年10月1日至2018年12月30日129,000元。2018年12月15日开始乙方按照每次支付六个月的合作金的合同要求向甲方支付租金。7、2018年7月1日至7月30日为免租赁合作金的期限。甲方于2018年7月1日前空出场地，甲方协助乙方协调大房东办理相关营业执照。第四条：配套及相关费用：1、乙方每月须向甲方支付合作场地的物业费，合计为每月2,500元。2、乙方应按时向甲方交付水、电、排污及生活垃圾清运费。水电按表计量结算：电费1.5元/度，KV费48元/KV，水费6元/立方。上述费用如遇国家调价，则做相应调整。垃圾清运费为乙方承担，每月500元。乙方承担公共卫生间1/3的水电费。3、乙方在接到甲方物业费、水电费、垃圾清运费收据3个工作日内向甲方指定账户支付相应费用。乙方物业费、水电费、垃圾清运费拖欠超过15天，甲方有权断水断电。第八条：违约责任：合同生效后，甲乙双方不得以任何理由终止本合作。违约方须向对方支付违约金1,000,000元。从被违约方收到违约信息的当日开始7个工作日内违约方向被违约方支付违约金，逾期违约金每日递增0.5%。乙方的违约责任由乙方公司财产做担保。甲方的违约责任由甲方公司财产做担保。2018年5月16日，擎径公司向罗佳鑫支付押金50,000元。2018年6月2日，擎径公司向罗佳鑫支付129,000元。2018年10月17日，擎径公司向罗佳鑫支付129,000元。2019年1月8日，罗佳鑫一方向擎径公司催收租金，擎径公司于2019年1月9日至2019年1月11日向罗佳鑫一方合计付款138,000元。2019年4月13日，罗佳鑫一方向擎径公司发微信，载明：“原本7号需要支付的租金截至15号还没到帐。”擎径公司于2019年4月13日至2019年4月15日向罗佳鑫一方合计付款129,000元。2019年6月17日，罗佳鑫一方向擎径公司发微信，载明：“兄弟，兄弟，你那个租金是到6月31号，6月30号，你那个。现在是6月17日，还有一个星期两个星期六样子，那个安房东催我了，现在你那个租金后面六月。30号之后，7月1号到下一期的这个租金你什么时候能付。这边你，你得抓紧，别到时候弄出来不愉快了，我，我给你发微信也没回。你，你看一下咱们两个不行，通个电话，或者是这样等你信”。2019年6月30日，罗佳鑫一方向擎径公司发微信，载明：“二位早！你们之前交的租金获得场地使用权的截止日期是到6月30日，今天是最后一天。按照合约你们应该提早15天即6月15日支付下期租金的，我在6月后半月分别给你们二位都发了信息催付下期租金，可你们拖到现在还没支付。我也知道现金流对做生意的都很重要，可是按约办事是最基本的商业信用，再说了用场地付钱也是天经地义。我给兄弟们打个招呼，房东这边收不到钱随时会断水断电，到时候影响生产经营对大家都不好。我最后提醒你们一下，别又像后面租场地的事情，搞得大家不开心。希望尽快安排付款。”2019年7月19日，擎径公司向罗佳鑫支付129,000元。上述付款合计704,000元，擎径公司确认其中的645,000元为本案所涉的租金。2019年6月17日，优旎卡公司作为甲方与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）、Z公司作为乙方签订《解约协议》，约定：根据有关法律规定，甲乙双方经友好协商一致达成如下条款：一、甲乙双方约定从2019年4月1日起解除双方就XX路XX弄XX号XX幢ABCD区域所形成的租赁关系；二、甲方不需要向乙方支付2019年3月31日以后的房屋租金，水电费，物业费等一切费用。三、乙方承诺支付甲方补偿款250,000元，其中含甲方的150,000元押金。四、甲方应自2019年3月31日起，将B、C、D区其与第三人间形成的转租赁关系及相关权益转移给乙方，乙方先支付给甲方100,000元，另甲方在未转交A区的权益期间，甲方按照与第三方的合同约定金额按时如数转交给乙方，包括其与第三人间约定的租金、物业费、水电费等，并处理好因其与第三人间的关系所涉善后过渡问题，并收取上述各项收益。在甲方与第三方(擎径公司)解约后，甲方将A区按现状交还乙方，否则要恢复原样，乙方再支付给甲方150,000元。五、乙方承诺在甲方完成上述工作后，应于2019年6月30日前向甲方支付上述100,000元款项，甲方将A区按约定交还乙方后一周内，乙方支付甲方150,000元，如逾期则乙方应向甲方支付违约金100,000元。2019年7月15日，案外人Z公司向优旎卡公司发送租赁合同解除告知函，载明：按贵方与我方于2016年9月27日签定的上海市闵行区XX路XX弄XX号的租赁合同，现A区还在原租赁合同效力内，贵方房租于2019年6月30日到期，按双方协议约定提前15天缴清下期房租租金，但贵方已超15天未缴租金，并于当2019年7月5日发送书面催缴函，若贵方未在5日内缴清下期租金。贵方将违反合同条款第八条之8.2相关条款：（8.2因乙方欠交租金或其他费用超过十五日，且经甲方书面通知催讨后，乙方仍未能在该书面通知送达之后的五日内付清租金的，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同即告解除。）2019年7月22日，案外人Z公司向擎径公司发出《告知函》，载明：我司系XX路XX弄XX号XX幢区域物业的有权承租方，鉴于我司已与优旎卡公司协议于2019年4月1日解除了上述区域的出租关系，则贵司亦自上述日期起已无权继续从优旎卡公司处承租上述区域的物业。有鉴于此，贵司有下列两种选择：一、贵司应立即搬离正在使用的物业区域，并向我司支付自2019年4月1日至搬离之日期间的租金及水电费等各项杂费，已完成的装修部分由贵司自行拆除，并将场地恢复原状。如最后需由我司恢复原状的，则由此产生的一切费用或损失均由贵司承担。二、贵司亦可在须先行向我司支付自2019年4月1日至今的租金及水电费等各项杂费的情况下，与我司协商，就场地使用签订新的租赁合同，继续自我司处承租上述物业。贵司之前与优旎卡公司所签订之租赁合同的一切条款，对我司无溯及力。为确保贵我双方的损失不会进一步扩大，亦考虑到双方今后可能形成的商业伙伴关系，贵司应当自函告之日起三日内，以正式书面形式回函答复我司。此期间，我司仍将保证贵司可以正常使用该物业。如贵司不同意我司给出的上述选项之任一，亦或者没有任何答复的。则自第四日起，我司将先行停止贵司使用的物业部分的水电供应。如贵司仍未做出满意的答复，则自第八日起，我司将强制清理贵司离场，如贵司不予以配合的，我司将诉诸司法途径解决，并要求贵司承担一切赔偿后果。2019年7月30日，擎径公司向优旎卡公司、罗佳鑫发出解约通知书，载明：鉴于我方与贵方于2018年6月25日签订《租赁协议》，约定：贵方自2018年6月1日起至2025年6月30日止向我方出租XX路XX弄XX号XX幢A区域的物业。且双方不得以任何理由终止本合作，否则违约方须向对方支付违约金壹佰万元，违约方签约人亦应承担连带赔偿责任。现因贵方已于2019年6月17日与上述物业的出租方Z公司、A公司签订了《解约协议》，约定自2019年4月1日起，贵方解除与上述两家单位就上述物业的租赁关系。意即自2019年4月1日起，贵方已不再具有上述物业的承租及转租的权利。换言之，贵方自2019年4月1日起，就贵我双方签订的《合作协议》，已形成了根本违约，造成该《合作协议》无法继续履行。同时，我方亦收到了来自Z公司的通知函，要求我方限时搬离上述物业，并实施了停水停电的相关措施，给我方的生产经营工作造成了极大的经济及商誉的损失。有鉴于此，根据《合作协议》的约定，及相关法律规定，我方正式向你方通知解除《合作协议》，并要求你方：一、立即退还自2019年4月1日至今以来贵方收取的我方支付的上述物业的租金及水电费等各项费用；二、赔偿我方因贵方的根本违约行为所遭受的一切经济及商誉损失。三、按照《合作协议》的约定，向我方支付壹佰万元的违约金。请贵方及罗佳鑫先生慎重考虑，我方将保留向贵方及罗佳鑫先生进一步采取法律措施的权利。2019年7月31日，优旎卡公司向案外人A公司、Z公司发送通知，载明：我司优旎卡公司于2019年7月19日向擎径公司发出了终止合作关系的告知函。擎径公司于2019年7月30日向我司优旎卡公司发出了解约通知函。双方已解除合作关系。现将XX路XX弄XX号XX幢A区的相关权益按现状移交给A公司、Z公司。2019年8月5日，优旎卡公司与A公司、Z公司结清租金、费用、押金。一审法院另查明，上海市XX路XX弄XX号房屋权利人系案外人上海B有限公司（以下简称B公司）。2016年7月22日，B公司与A公司签订《厂房租赁合同》，B公司将其中的1号厂房和办公楼出租给A公司，租赁期限自2016年8月1日至2025年7月31日。2016年9月29日，A公司与优旎卡公司签订《房屋租赁合同书》，A公司将其中的上海市XX路XX弄XX号部分厂房出租给优旎卡公司，租赁期限自2016年10月1日至2022年9月30日。一审法院再查明，2019年8月，A公司的法定代表人陈某以案外人上海C有限公司为出租方与案外人上海D有限公司（以下简称D公司）作为承租人就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX号楼A区签订《房屋租赁合同书》，租赁期限自2019年8月1日起至2025年6月30日止。擎径公司自述，上述合同实际由擎径公司履行，相应的押金、租金均由擎径公司法定代表人任健旭向D公司的法定代表人张某支付后，再由D公司的法定代表人张某向陈某支付。一审法院认为：擎径公司与优旎卡公司就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX幢部分厂房签署过《业务合作协议》及《租赁协议》，两份协议的起租时间不同。优旎卡公司抗辩签订租赁协议仅系为了办理营业执照，双方系按照业务合作协议及相应的合作补充协议行使权利、履行义务。对此，一审法院认为，擎径公司与优旎卡公司签订的《业务合作协议》及《租赁协议》均系双方当事人意思表示，符合法律规定，均属有效。一审法院注意到，根据《业务合作协议》的约定，擎径公司的租赁期限自2018年6月1日起始，租金支付方式为协议签订3日内支付首三个月2018年7月1日至2018年9月30日的租金129,000元，2018年9月15日支付2018年10月1日起至2018年12月30日止的三个月的租金129,000元，2018年12月15日开始每次支付六个月的租金，免租期为2018年6月1日至6月30日。而《租赁协议》约定的租赁期限自2018年7月1日开始，租金支付方式为协议签订3日内支付首三个月2018年7月1日至2018年9月30日129,000元，2018年9月15日支付2018年10月1日至2018年12月30日的129,000元，2018年12月15日开始每次支付六个月的租金，免租期为2018年7月1日至7月30日。其他内容均相同。优旎卡公司抗辩双方签订《业务合作协议》后，为了办理营业执照需要，双方又签订了《租赁合同》，但实际履行系根据《业务合作协议》履行的。一审法院注意到两份合同的格式、内容，结合微信聊天内容及付款的情况、擎径公司办理营业注册时间等因素，有理由相信双方确系按照《业务合作协议》履行，优旎卡公司的抗辩一审法院予以采信。优旎卡公司与案外人于2019年6月17日解除了租赁合同，优旎卡公司已经失去出租权。擎径公司的租赁目的无法实现，擎径公司向优旎卡公司主张合同解除符合法律规定，一审法院予以支持。擎径公司已支付租金645,000元，根据月租金43,000元的标准，擎径公司已经支付了15个月的租金，即擎径公司已支付租金至2019年9月底。优旎卡公司抗辩擎径公司的最后一期付款支付的系违约金，对此，一审法院认为，根据双方之间的微信内容，罗佳鑫向擎径公司催讨租金，擎径公司根据罗佳鑫催讨向罗佳鑫支付了最后一期款项，优旎卡公司认为该款为违约金的抗辩不能成立，一审法院不予采信。优旎卡公司在2019年8月之前已经与案外人解除租赁合同并结清了欠款，擎径公司也已经在案外人处重新获得承租权并支付自2019年8月1日起的租金，故优旎卡公司应当退还擎径公司2019年8月1日至9月底的租金86,000元。双方合同已经解除，擎径公司要求优旎卡公司退还押金符合法律规定，一审法院予以支持。因为优旎卡公司提前解约导致擎径公司租赁目的无法实现，优旎卡公司应当承担违约责任。但考虑到擎径公司已经重新从出租方处获取了承租权，擎径公司并未因为优旎卡公司的行为遭受额外损失，一审法院酌定优旎卡公司支付100,000元的违约金。擎径公司要求罗佳鑫对优旎卡公司的债务承担连带清偿责任，罗佳鑫对此无异议，一审法院予以确认。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定,于2020年9月16日作出民事判决：一、确认上海擎径汽车服务有限公司与优旎卡（上海）贸易有限公司就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX幢签署的租赁合同于2019年7月30日解除；二、优旎卡（上海）贸易有限公司于判决生效之日起十日内返还上海擎径汽车服务有限公司租金86,000元；三、优旎卡（上海）贸易有限公司于判决生效之日起十日内返还上海擎径汽车服务有限公司押金50,000元；四、优旎卡（上海）贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海擎径汽车服务有限公司违约金100,000元；五、罗佳鑫就上述判决主文第二条、第三条、第四条确定的优旎卡（上海）贸易有限公司的债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币10,590元，由上海擎径汽车服务有限公司负担5,750元，优旎卡（上海）贸易有限公司、罗佳鑫共同负担4,840元。二审中，上诉人优旎卡公司、罗佳鑫提交微信打印件及支付宝付款凭证，作为房东扣除水电费和7月份租金的证明。被上诉人擎径公司不予认可。经审查，本院无法确认上述材料的真实性，故在本案中不作确认。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案中，上诉人对一审判决第一项双方当事人于2019年7月30日解除租赁关系的时间并无异议，那么根据被上诉人已付租金情况及租金标准，上诉人应当向被上诉人返还租赁关系解除日之后被上诉人提前预付的租金，故一审判决第二项并无不当，本院依法予以维持。上诉人提出其曾于2019年7月19日向被上诉人发出解约通知及上诉人没有违约行为的主张，但根据在案证据，上诉人发通知时已经没有对系争房屋的转租权，且无证据证明上诉人已经向被上诉人披露了该事实，再结合上诉人默许被上诉人在实际履行租赁合同中变更租金支付方式为三个月一付的事实等，并考虑到上诉人认为双方租赁关系于2019年7月30日解除，故一审法院认定系由于上诉人原因导致双方租赁关系解除，导致被上诉人的租赁目的无法实现，应酌情承担相应的违约金责任，并无不当，本院依法予以维持。另，上诉人提出应支持其反诉请求，包括处理水电费问题。鉴于一审法院并未受理该反诉请求，且被上诉人亦不同意在二审期间一并处理，故本院亦无法将其作为本案审处范围。综上所述，上诉人优旎卡（上海）贸易有限公司、罗佳鑫的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,020元，由上诉人优旎卡（上海）贸易有限公司、罗佳鑫负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年一月二十八日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……