湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0502民初4402号 原告：陈金萍，男，1966年9月23日出生，汉族，住渐江省长兴县。 委托诉讼代理人：郑鸣,浙江泽大（湖州）律师事务所律师。 被告：闵建国，男，1977年12月26日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：卢少艳，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 原告陈金萍与被告闵建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法由审判员金建平适用简易程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告陈金萍及其委托诉讼代理人郑鸣和被告闵建国及其委托诉讼代理人卢少艳到庭参加诉讼。因受新型冠状病毒影响，2020年10月9日，本案中止审理；2021年1月4日，本案恢复审理。本案现已审理终结。 原告陈金萍起诉称：原告陈金萍与被告闵建国于2017年12月26日签订房屋租赁合同，租赁标的房屋位于大港金利宝纺织有限公司内（二、三、四楼共计六间）用于员工宿舍，租期自2018年起连续租赁5年，约定2018年度年租金65000元，以后按市场价格另行商定。后2019年度租金，经双方协商确定租金71000元。原告于2019年1月21日向被告支付了租金71000元。然，原告所租赁被告房屋（整一栋楼涉及到很多业主，其所租的房屋仅仅是其中一部分）因被湖州市南太湖高新技术产业园区管委会告知此建筑存在“三合一”现象即生产、储存、经营与居住，强行要求搬离。无奈，原告于2019年4月25日全部腾退。原告租赁被告房屋，对该标的房屋进行简单装修，花费合计43240元。腾退之后，原告只得另行租房。之后，原告多次要求被告返还未实际使用的八个月的租金及赔偿装修损失，但被告置之不理，无奈原告只得诉至法院。综上，原告认为，原、被告之间签订的租赁合同合法有效，中途因被告所提供的租赁房屋不符合相关规定而被政府部门强行腾退，使得租赁合同无再履行的可能性，原告前期的装修损失，被告应当承担赔偿责任。然，被告拒绝履行赔偿义务，对原告造成了较大的经济损失。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告之间签订的房屋租赁合同已于2019年4月19日终止；2.被告立即返还原告8个月的租金合计47333元并赔偿原告的损失43240元，合计90573元；3.被告支付原告逾期付款利息损失（以90573元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，自2020年7月28日计算至款清之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告陈金萍自愿放弃上述第三项诉讼请求，其余诉讼请求不变。 原告陈金萍为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料： 证据1：《租赁协议》，证明原、被告签订租赁协议，原告租赁湖州市吴兴区织里镇湖织大道一号金利宝纺织厂区一号楼（15-16号）二三四楼层的事实； 证据2：转账凭证，证明2019年1月21日，原告支付被告2019年房租71000元的事实； 证据3：《情况说明》，证明案涉房屋因存在“三合一”现象被要求强行搬离，原告于2019年4月25日全部搬离的事实； 证据4：《告知书》，证明2019年1月7日，湖州市吴兴区××区管委会就案涉房屋存在问题发出整改通知的事实； 证据5：送货单，证明原告因装修案涉房屋所造成的部分损失（防火墙、木门及木门安装费）共计23445.5元的事实。 对于原告陈金萍提交的证据材料，被告闵建国质证如下:对证据1的真实性无异议，但《租赁协议》的签订背景是原、被告及案外人朱水江在场的情况下，因此原告知晓所租房屋有两个所有权人，且根据协议第八条“乙方必须按政府要求做好住宅项目，自行做好消防工作等设施，甲方不承担一切责任”之约定，案涉租赁房屋因原告方擅自改建而被政府责令腾退，理应由原告方承担一切后果；对证据2的真实性、合法性无异议；对证据3的真实性无异议，但后果应由原告方自行承担；对证据4的真实性无异议，但在湖州市吴兴区××区管委会下发通知后，原告仍于2019年1月21日向被告支付71000元房租，说明原告在明知案涉房屋存在“三合一”需要整改的情况下，继续与被告签订合同并履行，因此所有的法律后果应由原告自行承担；对证据5的真实性、合法性和关联性均不予认可。 被告闵建国答辩称，1.双方所签协议为有效合同，被告并未收到原告要求解除合同的通知，故不存在解除事宜。2.案涉合同存续有效，双方未解除合同，原告要求被告返还租金并赔偿损失缺乏事实和法律依据；原告起诉称案涉房屋租赁用途为员工宿舍，事实上双方之间并无明确约定，被告提供的是符合法律规定的厂房，双方合同明确约定“按政府要求进行”，由原告自行使用。3.案涉厂房的所有权人并非被告闵建国一人，存在另一所有权人朱水江，因此原告主张被告返还租金金额与事实不符。4.原告主张逾期付款利息损失缺乏事实与法律依据。5.诉讼费应由原告自行承担。 被告闵建国为证明自己的抗辩，向法院提交如下证据材料： 证据1：《中国农业银行个人账户明细》，证明被告闵建国在收到原告的租金后，将其中一半（35500元）转账至案外人朱水江账户的事实。 对于被告闵建国提交的证据材料，原告陈金萍质证后认为：对该证据的真实性无异议，但与本案不存在关联性，该证据是被告闵建国与其合伙人之间的结算关系，与本案无关。 本院经审理认定事实如下：2017年12月26日，原告陈金萍与被告闵建国签订《租赁协议》，原告陈金萍承租湖州市吴兴区织里镇湖织大道一号金利宝纺织厂区一号楼（15-16号）二三四楼层；租赁时间为农历2018年初，租期5年；租金2018年定为65000元，一次付清，房租每年按市场价格协商议定；租赁期间，陈金萍须承担卫生费、水电费、修理门窗等固定设施所需费用；陈金萍必须按政府要求做好住宅项目，自行做好消防工作等设施，闵建国不承担一切责任等。原告陈金萍租赁上述房屋后开设了“萌彦蓓儿”网店，并将其中一开间（二、三、四楼共6间）用作宿舍和食堂；另外八开间（三、四楼共计16间）用作仓库和厂房。2019年1月7日，南太湖高新技术产业园区管委会发出《通知书》，告知各位业主及生产经营户“经日常检查发现，该幢楼系生产、储存、经营与居住场所设置在同一幢建筑物内，不符合国家消防技术标准，属于典型‘三合一’情况，存在可能严重威胁公共安全的火灾隐患。根据《中华人民共和国消防法》《浙江省消防条例》等有关法律法规之条款，为推进消防整治工作，及时消除火灾隐患，确保人民群众生命财产安全，请各位业主自行处理好相关债权债务关系，于2019年1月22日前搬离该场所，逾期将依法对‘三合一’等违法行为进行查处（采取停电停业整顿或临时查封措施）”。2019年1月21日，原告陈金萍将2019年租金71000元转入被告闵建国账户。其后，湖州南太湖高新技术产业园区消防安全监督管理站责令案涉房屋住宿人员限期搬离。“萌彦蓓儿”网店于2019年4月19日开始搬离，至2019年4月25日全部搬离完毕。对此，原告认为，原、被告之间签订的租赁合同合法有效，中途因被告所提供的租赁房屋不符合相关规定而被政府部门强行腾退，使其蒙受经济损失，应由被告闵建国进行赔偿。原、被告双方就赔偿事宜无法协商一致，原告陈金萍诉至法院，要求判如所请。 以上事实由原告提交的《租赁协议》、转账凭证、《情况说明》《通知书》及当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方当事人均应恪守。合同履行过程中，因案涉房屋及其所在的建筑存在“三合一”现象，被相关职能部门责令限期搬离，原告于2019年4月25日全部搬离完毕。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”，本院综合本案情况，依法认定案涉合同已于2019年4月25日解除。被告辩称未接到原告搬离通知，案涉合同并未解除，对此，本院认为案涉房屋所在建筑被政府部门告知限期搬离，被告作为案涉建筑的业主之一，应当知晓相关情况，故本院对此抗辩不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原告要求被告返还8个月租金47333元（71000元/年/12月*8月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于赔偿损失，因双方合同并无约定，且原告未提供充分证据予以证明，故对原告陈金萍主张被告赔偿其损失43240元之诉请，本院不予支持。关于闵建国是否是本案适格被告。本案中，与原告陈金萍签订租赁协议的是闵建国，收取陈金萍租金的也是闵建国，基于合同相对性原则，闵建国系本案适格被告；被告闵建国辩称案涉合同系受案外人朱水江委托而以自己名义与原告所签，原告陈金萍亦有权选择闵建国作为相对人主张权利，故对被告闵建国的该抗辩，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告陈金萍与被告闵建国签订的《租赁协议》于2019年4月25日解除； 二、被告闵建国应于本判决生效之日起十日内返还原告陈金萍租金47333元； 三、驳回原告陈金萍其余诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2064元，减半收取1032元，由原告陈金萍负担493元，被告闵建国负担539元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员 金建平 二〇二一年一月二十八日 法官助理 徐国苓 书 记 员 任潘晨