四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初6303号 原告：四川瑞天物业服务有限公司，住所地成都市青羊区广富路********，统一社会信用代码91510105793978198A。 法定代表人：邓兵，总经理。 委托诉讼代理人：诸丽思，女。 被告：鲁德州，男，1975年10月5日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：罗国凤，女，1971年4月5日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告四川瑞天物业服务有限公司（以下简称“瑞天物业”）与被告鲁德州、罗国凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告瑞天物业的委托诉讼代理人诸丽思到庭参加诉讼，被告鲁德州、罗国凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告瑞天物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2019年3月7日至2020年8月31日物业管理费2574.05元；2.请求判令被告给付物业管理费的违约金，按双方签订的《前期物业服务合同》第四条第十款约定从逾期之日起，业主逾期交纳物业服务费用的，业主每日按欠付物业服务费用总额的万分之五支付违约金，从2019年3月5日起暂计算至2020年8月31日共计374.97元，其后的违约金计算至实际结清全部物管费止；3.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系紫韵东城楼盘开发商（四川博邦置业有限公司）委托的前期物业服务公司，被告于2015年8月25日与博邦·紫韵东城楼盘的开发公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，并与被告于2015年8月25日签订了《前期物业服务合同》、《业主临时公约》，上述合同约定由瑞天物业为该小区提供物业服务，并约定住宅用房从买受人接房的实际日期起算，前两年按1.52元/月/㎡的标准收取物业管理费，从第三年起，按1.8元/月/㎡的标准收取物业管理费。原告已按照合同约定提供了物业服务，但在原告多次催收下被告拒不履行交费义务，已构成违约。原告为维护自己的合法权益向法院提起诉讼，请求判决如诉请。 被告鲁德州、罗国凤未出庭亦未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，结合案涉小区物业纠纷系列案件的证据和事实认定情况，本院对原告的证据认定如下：对原告提交的前期物业服务协议、前期物业服务合同、商品房买卖合同网上备案表、物价局备案表、缴费收据的真实性、合法性、关联性予以采信；对原告提交的日常工作照片打印件及光盘拷贝件，因案涉期间为2019年3月7日至2020年8月31日，对拍摄时间在该期间外的照片以及未记载时间的照片，因与本案没有关联性，本院不予采信；对拍摄时间在案涉期间内的照片，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；对原告提交的催收照片打印件及光盘拷贝件，结合原告关于原件保存情况的陈述，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信。被告鲁德州、罗国凤未向本院提交证据。结合上述已采信的证据和当事人陈述，本院认定案件事实如下： 鲁德州、罗国凤系资阳市雁江区宝台镇博邦·紫韵东城小区XX房屋的业主，建筑面积约为89.47平方米。2015年6月10日，甲方四川博邦置业有限公司（以下简称“博邦置业”）和乙方瑞天物业签订《前期物业服务合同》，约定乙方为甲方建设的博邦紫韵东城小区提供物业服务，合同期限自2015年6月11日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。收费标准为居住物业类高层住宅1.8元/平方米.月。甲方、业主于每个缴费周期起始日起每月15日内交纳物业服务费。2015年8月25日，甲方瑞天物业与乙方鲁德州、罗国凤签订《前期物业服务协议》，主要约定瑞天物业向博邦紫韵东城全体业主提供物业服务，瑞天物业按房屋建筑面积向业主收取物业管理费，住宅用房前两年按照1.52元／月/㎡收取，差额的0.28元／月/㎡，瑞天物业与开发商协商解决，由开发商直接向瑞天物业交纳。从第三年起，乙方应按照1.8元／月/㎡收取，在此期间，若市场价格发生变化，物业管理费高于1.8元／月/㎡，则按当期当地同类标准收取。物业服务费按季交纳，业主应在每季度首月的15日前交纳该季度的物业服务费，业主逾期缴纳物业服务费用的，业主每日按欠付物业服务费用总额的千分之五支付违约金。前期物业管理服务期限为自房屋出售之日起至本物业业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》生效之日止。 2017年12月28日，资阳市雁江区发展和改革局出具《普通住宅前期物业服务收费备案表》，载明瑞天物业服务的博邦紫韵东城项目拟执行三级物业服务等级，物业服务价格每月每平方米1.8元，前两年每月每平方米1.52元。 鲁德州、罗国凤于2018年3月6日已交纳案涉房屋2018年3月6日至2019年3月6日的物业费。 瑞天物业先后于2019年7月8日、2019年8月27日、2019年10月11日、2020年9月16日在案涉房屋门上张贴物业费缴费通知单，向被告催缴案涉房屋的物业服务费。其中，2020年9月16日的催收通知单载明限被告在5日内到物业管理中心交清2019年3月5日至2020年8月31日期间所欠的物业管理费。 本院认为，（一）关于被告是否应当向原告支付2019年3月7日至2020年8月31日物业服务费用？案涉《前期物业服务合同》为建设单位博邦置业与物业服务人瑞天物业订立，对业主具有法律约束力。原告与被告签订的《前期物业服务协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告与被告应当按照合同约定享有权利和履行义务。合同约定被告应在每季度首月的15日前交纳该季度的物业服务费，现被告逾期未交纳2019年3月7日至2020年8月31日期间的物业服务费用，原告可以催告其在合理期限内支付。原告于2020年9月16日向案涉房屋门上张贴催收通知单，给予被告5天的交费期间，该期限届满后被告仍未支付，原告另于2020年12月31日向本院起诉，已尽到催告义务，故对原告要求被告支付2019年3月7日至2020年8月31日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持。由于《前期物业服务协议》约定前两年物业费单价为1.52元/㎡/月，第三年起为1.8元/㎡/月，故该期间应交纳金额为89.47㎡×（1.52元／月/㎡×12月+1.8元／月/㎡×5.86月）≈2576元，原告主张2574.05元，本院不持异议。 （二）被告是否应当向原告支付违约金及计算方式？ 根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第四条之约定，被告应在每季度首月的15日前交纳该季度的物业服务费，逾期缴纳物业服务费用的，每日按欠付物业服务费用总额的千分之五支付违约金。结合案涉小区物业纠纷系列案件查明的事实，原告在安全维护、环境卫生以及小区公共设备使用等方面存在一定物业服务瑕疵，为统一系列案件的类案裁判尺度，本院对原告主张每日按照欠付物业费总额万分之五支付违约金进行调整，酌情以应付金额2574.05元为基数，从起诉之日即2020年12月31日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告鲁德州、罗国凤于本判决生效之日起十日内向原告四川瑞天物业服务有限公司支付2019年3月7日至2020年8月31日期间的物业服务费2574.05元及违约金（违约金以2574.05元为计算基数，自2020年12月31日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告四川瑞天物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告鲁德州、罗国凤负担（原告四川瑞天物业服务有限公司已向本院缴纳，被告鲁德州、罗国凤自本判决生效之日起十日内向原告四川瑞天物业服务有限公司支付）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  凌小薇 二〇二一年一月十四日 书记员  冯 果