上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11566号上诉人(原审被告、反诉原告)：天兆置业(上海)有限公司，住所上海市。法定代表人：俞亮，执行董事。委托诉讼代理人：吴蒙，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：元玲慧，上海市协力律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：乐彤，男，1973年4月29日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：周海霞，上海智众律师事务所律师。上诉人天兆置业(上海)有限公司(以下简称“天兆公司”)因与被上诉人乐彤房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初5158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人天兆公司上诉请求：撤销一审法院判决第二、三、四、五、七、九项，依法改判驳回乐彤的全部诉讼请求，支持天兆公司提出的全部反诉请求。事实和理由：上海市普陀区新会路XXX号-XXX号(单号)106室铺面(以下简称“涉案铺面”)所在大楼系非居民住宅楼，且大楼具有符合要求的专用烟道，乐彤既可通过支付一定的费用向该烟道维某人申请接入，亦可借其他已经接入大楼专用烟道的商铺即上海中锦建设集团股份有限公司(以下简称“中锦公司”)的管道将涉案铺位的烟管接入。故涉案铺位具备开办饮食服务项目的要求。与涉案铺位在同一大楼的周边紧邻铺位亦有多家从事重餐饮类项目，且这些铺位也在持续经营，没有因为排烟管道问题被环保部门责令整改或禁止营业。将烟管接入大楼的专用烟道是乐彤的合同义务，涉案铺面尚未铺设符合相关规定的排烟设施的责任在于乐彤，且乐彤未按合同约定取得天兆公司书面同意便擅自对涉案铺面进行装修、改建及增加设备，因此产生的相关损失应由乐彤自行承担。乐彤无故单方提出解除合同要求退租，同时已拖欠第二期租金至今未支付，天兆公司有权解除双方之间的租赁合同并要求乐彤承担相应的违约责任。天兆公司据此请求依法改判。被上诉人乐彤辩称，一审法院在“本院认为”部分明确认定双方之间的租赁合同于2020年3月11日解除，但判决主文第一项明显存在笔误，应予以纠正。涉案铺位所在楼宇在建筑结构上与后面的居民楼是相连的，且涉案铺位所在大楼没有专用的烟道，只能将烟道通过隔壁中锦公司的烟道接入中锦公司所在大楼的专用烟道，而中锦公司又拒绝了该方案，故乐彤客观上无法进行排烟管道的施工，其开设重餐饮饭店的合同目的无法实现，天兆公司理应承担违约责任。另，乐彤的实际投入超出一审中主张的金额，因有些支出未留有凭据，故并未计入乐彤主张的975，171.36元中，一审法院最终就损失赔偿额的认定已充分考虑了天兆公司的利益。故乐彤不同意天兆公司提出的上诉请求。乐彤向一审法院起诉，请求判令：1、天兆公司与乐彤签订的《房屋租赁合同》于2020年3月11日解除；2、天兆公司返还乐彤保证金300，000元；3、天兆公司返还乐彤支付的2019年11月16日至2020年2月15日的租金300，000元；4、天兆公司赔偿乐彤各类损失合计975，171.36元；5、天兆公司赔偿乐彤支出的律师费30，000元；天兆公司向一审法院提起反诉，请求判令：1、确认天兆公司与乐彤的《房屋租赁合同》于2020年3月16日解除；2、乐彤支付2020年2月16日至2020年3月15日期间的租金100，000元；3、乐彤支付解约违约金300，000元(自乐彤支付的押金中予以扣除)；4、乐彤支付免租期内暂免收取的租金100，000元；5、乐彤支付天兆公司垫付的水、电、物业费共计4，888.50元；6、乐彤支付延迟支付租金违约金，以100，000元为基数，自2010年2月1日起至清偿之日止，按日千分之一的标准计付；7、乐彤支付逾期搬离房屋占用费，自2020年3月23日起至实际迁出之日止，按每日6，666元的标准计付；8、乐彤承担诉讼费、律师费。一审法院认定事实如下：一、涉案铺面产权人系案外人陈某某，房屋类型为“商场”，用途“商业”。2019年8月30日，陈某某(出租方、甲方)委托案外人周某某与天兆公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案铺面，并有权将该铺面部分或全部转租给他人。附件二特别约定7.4条中载明：目前该商铺没有安装产生油烟项目所需专用烟道，乙方(天兆公司)负责在2020年3月31日前安装该专用烟道并符合环保要求。二、2019年10月10日，天兆公司(甲方)与乐彤(乙方)就涉案铺面签订《房屋租赁合同》，约定：一、出租房屋情况，1.3甲方作为该房屋整体的经营管某人与乙方建立租赁关系；1.4本合同签署前，乙方已查看该房屋，充分了解该房屋的现有状况，双方同意该房屋及附属设施按现状交付；二、租赁用途，2.3租赁用途应为合法、合规的用途，且乙方应根据该用途自行办理相关证照(如营业执照、餐饮服务许可证等)，办理证照所产生的费用由乙方承担；三、租赁期限和房屋交付，3.2该房屋的交付日期为租赁期限的起始日期；四、免租期，4.2免租期为甲方给予乙方于整体租赁期限中的租金减免优惠，故因乙方违约造成本合同提前终止的情况下，除乙方应付的违约金等费用外，乙方还应补付已享受的免租期间免除的租金总额，该租金金额以免租期所处年份的租金为计算依据；4.3免租期仅免除租金的计付，水、电、物业管某费等相关费用由乙方承担；五、保证金，5.1乙方应以附件二中约定的金额与日期向甲方支付保证金，作为乙方履行本合同之保证；5.4在租赁期间，因乙方违约应向甲方支付违约金或赔偿损失的，甲方有权从保证金中予以扣除；该保证金被扣除后，乙方应于5日内补足保证金差额，若乙方逾期未补足的，且在甲方发出书面催款通知后5日内仍未补足的，则甲方有权立即解除本合同，届时乙方应向甲方支付违约金；如保证金不足抵付甲方损失的，甲方可向乙方另行追偿不足部分的损失；5.5租赁关系终止时，甲方在扣除因乙方违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用后，甲方应在乙方按约定返还该房屋且办妥公司注册地址变更手续后30日内将保证金金额无息返还乙方；5.6租赁期内，乙方不得以保证金冲抵租金或其他费用，如乙方拖欠本合同约定应付费用的，甲方有权在书面通知乙方后从保证金中扣除相应的数额；保证金被扣除后，乙方应立即补足保证金差额；六、租金的支付方式和期限，6.3租金缴纳日起10日内，如遇国家法定节假日，甲方有权提前10日以内以书面通知的形式向乙方提出至多提前10日收缴租金等相关费用的要求，如乙方未按甲方提出的收费日期按时缴纳相关费用的，视作乙方违约，违约日期即为甲方书面通知上所标注的最后缴纳日期；6.4如乙方逾期支付租金或其他相关费用，每逾期1日，则乙方需按逾期支付款项的1‰，向甲方支付违约金；七、其他费用7.1使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备、停车、有限电视、物业管某等费用由乙方承担；7.2乙方应按照上述费用收费部门规定的支付期限、支付方式支付上述费用，若乙方逾期未向第三方缴纳相关费用的，甲方有权代为支付，而后向乙方追讨；八、房屋使用要求和维修责任，8.5乙方应按甲方的要求对该房屋进行装修、改建或增设设备，并应将装修设计方案、施工图纸及施工方案以书面的形式报送给甲方；乙方在取得甲方书面同意之前不得对该房屋进行装修、改建或增设设备；甲方不同意乙方所报送方案的，应及时提出合理的整改方案；上述方案亦需符合有关政府部门的相关规定；8.7乙方应自行负责办理在该房某某进行装修、经营所需要的有关批文、执照等，并依法经营；甲方将全力协助乙方办理该等申请报批手续，甲方对此协助不应另行收费，因报批产生的全部费用由乙方承担；九、房屋的返还与方式，9.1该房屋的返还日期为租赁期限的终止日期或本合同终止、提前终止或解除的日期；9.4乙方应在返还日期前5日内将该房屋恢复原状返还给甲方，因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无需基于补偿；逾期没有恢复的，甲方有权代为恢复，有关费用由乙方承担；若届时经甲方书面确认可以不恢复的，应由双方约定恢复后的状态并签订装修设施移交清单，同时该等遗留的不可移动的装修、设施或设备全部无偿归甲方所有；9.6乙方按本合同约定返还房屋时，应经甲方认可，在验收之日起5日内相互结清各自的费用，方可办理退租手续；若本租赁合同期满后乙方仍未把房某某物品搬离该房屋的，乙方应按日租金或甲方的新租客的日租金的两倍(两者取高)向甲方支付场地占用费，若期满后5日内乙方仍未撤走，则该等物品均无偿归甲方所有，同时甲方有权开启该房屋的门锁并予以更换；另外，甲方有权继续向乙方追偿损失(该等损失包括但不限于由于迟延新租户交房日期而需付新租户的赔款、律师费等)；十二、解除本合同的条件，12.2发生下列情况之一的，甲方有权在书面通知乙方后单方面解除本合同，并要求乙方承担违约金及向甲方补付已享受的免租期间免除的租金总额：12.2.4乙方逾期5日以上不支付足额租金、保证金(包括应补足的保证金)及其他费用的；十三、违约责任，13.1本合同中所述违约金金额为乙方发生违约时当年3个月租金金额；13.2发生下列任一情况的，乙方应向甲方支付违约金并向甲方补付已享受的免租期间免除的租金总额，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿：13.2.1乙方擅自退租的；13.2.2甲方根据本合同第12.2条之约定行使单方面解除本合同的权利；13.3发生下列任一情况的，甲方应向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿：13.3.2乙方根据本合同第12.3条之约定行使单方面解除本合同的权利；十四、争议解决方式，14.2一方违约的，还应承担另一方因追究其法律责任所支出的律师费、诉讼费、保全费等费用。合同附件二约定：一、房屋坐落和面积，1.1该房屋坐落于上海市普陀区131-139号1层106室；1.2经双方确认该房屋建筑面积约为314.63平方米；二、租赁用途、租赁期限和免租期，2.1该房屋的租赁用途为餐饮；2.2租赁期限为5年10个月15日，即2019年10月16日至2025年8月31日；2.3免租期为自租赁期首日起算1个月，即2019年10月16日至2019年11月15日；三、租金的支付方式和限期，3.1该房屋于第一次租金递增前月度租金为100，000元，季度租金为300，000元；3.1.1该房屋租金2年内不变，自第3年起按每2年7％上调；3.2该房屋租金的支付每三个月为一个周期，每个周期最后一个月的25日之前，乙方应向甲方支付下一个周期(三个月)的租金，首期租金的支付时间除外，以本合同约定执行；四、保证金、首期付款金额的支付方式和期限，4.1该房屋的租赁保证金为月租金的三倍，即300，000元；4.2乙方应合同签署当日缴付房屋租赁保证金300，000元及三个月首期租金300，000元共计600，000元汇入乙方指定账户；七、特别约定，7.2甲方承诺该铺面可以申请重餐饮类目的相关执照，如由于房屋属性及无法改建至起租日起3个月后仍无法成功申办的，甲方应退还该房屋租赁保证金及首期租金，如乙方已经对该房屋进行装修及改建的，甲方应对改建及维修的全部费用对乙方进行赔偿。三、合同签订后，天兆公司按约交付铺面，乐彤于合同签订当日支付2019年11月16日至2020年2月15日三个月的租金30万元及保证金30万元。四、涉案铺面交付后，乐彤于2019年11月28日注册成立上海市普陀区杰斌餐饮服务部(合同工商户)，并对铺面进行营业前的装修、招聘员工。2019年12月28日乐彤完成对涉案铺面的装修。2020年1月19日，乐彤就涉案铺面办理了《食品经营许可证》。五、2020年1月21日，乐彤委托律师向天兆公司发送《律师函》，表示因涉案铺面的排油烟管道无法施工，经天兆公司负责人推荐的施工公司现场了解后仍无法确认施工方案，导致餐厅无法开张经营，从而造成乐彤损失逐渐扩大(包括房租损失以及聘请人员的工资等等)。为此乐彤多次与天兆公司工作人员沟某，并书面致函要求天兆公司在收到书面函件后三日内给其一个明确的答复，告知其何时能确定铺设好排油烟管道的方案并确定施工完成委托。但天兆公司收到函件之后仍未采取有效的方案解决该问题，至今排油烟管道仍未确定该如何铺设从而保障乐彤今后能够正常使用。鉴于上述事实，律师认为，天兆公司应当按照合同中附件二7.2条约定的“贵公司承诺该铺面可以申请重餐饮类目的相关证照”履行合同义务。根据相关法律规定，在天兆公司没有解决排油烟管道铺设问题的情况下，乐彤有权行使不安抗辩权，暂时中止履行合同中约定的乐彤应负的义务。故乐彤自2020年1月21日起中止履行《房屋租赁合同》，直至天兆公司铺设好承租铺面排油烟管道致乐彤能够正常开张营业之日止；另外希望天兆公司在收到本律师函以后三日内立即确定承租铺面铺设排油烟管道的方案。该《律师函》于次日被签收。六、2020年1月22日，天兆公司委托律师回函表示，乐彤已于2019年11月28日取得了经营所需的营业执照，并于2020年1月19日取得了《食品经营许可证》，因此乐彤已在天兆公司的协助下取得了一个重餐饮经营业者所需的全部证照。天兆公司于双方签署的房屋租赁合同中与办理证照相关的承诺已经实现。乐彤提出无法在租赁房某某开展排油烟管道的施工问题，经天兆公司向相关施工单位核实，相关独立使用烟管已于2020年1月5日施工完成，但因乐彤以“你方认为该烟管不符合相关规定”为由要求施工公司进行拆除，并要求天兆公司提出其他烟管施工方案。天兆公司也于2020年1月6日至19日间向乐彤提出多种施工方案的建议，但均被乐彤以各种理由拒绝施工。根据双方合同约定，天兆公司仅确保乐彤可以办出相关经营证照。相关排油烟管的铺设问题并非天兆公司的义务。现乐彤已正常办出相关经营所需证照，且排油烟管安装问题与天兆公司没有任何关系。因此，本律师特此向你方告知：请根据合同约定于2020年2月1日前支付当期租金，否则因逾期支付租金所造成的一切违约责任将由你方自行承担。七、2020年3月10日，乐彤委托律师再次向天兆公司发送《律师函》，称天兆公司在收到其于2020年1月21日发送的《律师函》之后仍未采取有效的方案解决排油烟管道的问题，至今仍未确定排油烟管道如何铺设从而保障乐彤今后能够正常使用。鉴于天兆公司的上述行为，导致乐彤承租该铺面的合同目的无法实现，依据《房屋租赁合同》附件二7.2条的约定及《合同法》94条的相关规定，乐彤有权解除双方签订的《房屋租赁合同》，天兆公司应退还乐彤已经支付的全部钱款，及乐彤为了装修承租铺面以及聘请厨师、服务员等产生的工资等全部费用。该《律师函》于2020年3月11日被签收。八、2020年3月16日，天兆公司委托律师向乐彤寄送《律师函》，表示天兆公司在合同履行过程中并无任何违约情况，现乐彤无故单方提出解除合同要求退租，同时已拖欠第二期租金至今未支付。根据租赁合同约定，乐彤单方退租或逾期支付租金的，天兆公司有权解除双方的租赁合同并要求其承担相应的违约责任。根据上述事实情况及租赁合同约定，本律师特此通知：天兆公司与乐彤于2019年10月10日签订的《房屋租赁合同》于乐彤收到本律师函之日起解除。乐彤应于收到本律师函之日起五日内将租赁铺面内的全部设备、物品予以迁出，并将该铺面装修恢复原状后交付给天兆公司。若乐彤逾期未能搬出，则该铺面内的全部设备、物品视为乐彤放弃归天兆公司处置。同时乐彤应在逾期交付期间承担常规租金的2倍标准的房屋占用费用。由于乐彤单方违约导致合同解除，乐彤尚需承担下列违约责任：1、支付2020年2月16日起至2020年3月15日止的租金10万元；2、乐彤应向天兆公司支付相当于三个月租金(人民币30万元整)的解决违约金，天兆公司对上述违约金直接于乐彤缴付的30万元押金中予以扣除；3、乐彤应支付免租期2019年10月16日至2019年11月15日免付的租金10万元整；4、在收到本函30内将营业执照注册地自租赁房某某迁出或注销，逾期则按照租金的两倍支付违约金；5、立即配合将燃气等公用事业项目过户至产权人名下；6、若乐彤未能将铺面装修恢复原状的，还须承担相关拆除费用。九、2020年3月24日，天兆公司向乐彤发送《告知函》，主要内容为：由于乐彤拖欠租金且单方提出解约退租，天兆公司已于2020年3月16日向贵方发出律师函解除涉案铺面的《房屋租赁合同》并要求你方承担相应的违约责任。鉴于：1、天兆公司已与房屋产权人于2020年3月17日解除上述铺面的《房屋租赁合同》；2、天兆公司于2020年3月22日将该铺面门锁置换，2020年3月23日与房屋产权人进行房屋现状交还手续。根据上述情况，天兆公司对下列几条行为对乐彤进行告知：1、乐彤应在收到本函后10日内将该铺面内由贵方留置的物资搬移。如未按时搬移，天兆公司会搬走至指定地点。因乐彤未能按照合同约定于2020年3月23日按期撤场，因此乐彤需在逾期撤场期间承担常规租金2倍标准的房屋占用费用；超过30日未搬空的物资，相关物资设备视为你方放弃，由天兆公司自行处置；2、乐彤应在收到本函30日内将营业执照注册地自租赁房某某迁出或注销，逾期则按照日租金的两倍支付违约金。一审审理中，双方确认乐彤于2020年4月8日将所有物品搬离涉案铺面。关于合同解除时间，乐彤认为《房屋租赁合同》应于其发送的《律师函》送达天兆公司之日(2020年3月11日)解除。天兆公司认为，合同解除时间应由其发送解除函之日(2020年3月16日解除)。关于合同解除原因，乐彤表示，合同签订前，天兆公司工作人员明确租赁房屋优先重餐饮，排烟没有问题，其于2019年12月28日完成装修时，并未包含排油烟管道。后因排油烟管道无法施工，导致环评审核无法通过，餐厅亦无法开业。经沟某，天兆公司向乐彤推荐施工单位对排油烟管道进行改造，但因其施工的排油烟管道出口系对着楼上住户的窗户，无法通过环评，故又将经过施工后的烟道拆除。为此，乐彤提供其与蒋姓烟管安装人员、天兆公司工作人员沈琦的微信聊天记录证明上述主张。其中内容包括：“我中锦公司(涉案商铺隔壁，有大楼公共烟道)去过了，对方不让我们穿楼板”(沈琦、2020年1月6日)；“小蒋做的方案，中锦公司不能通过，中锦公司会派人过来再帮我们想想有没有其他办法”(沈琦、2020年1月18日晚21.02分)；“沈总，明天你们约的着现场找方案，有结果了通知我，我尽量赶过来”(乐彤、2020年1月18日21.08分)。经质证，天兆公司称沈琦确系其公司员工，涉案铺面可以经营重餐饮，烟道设置没有问题。蒋姓烟道安装人员虽然是由其推荐，但其作为出租方仅尽协助义务，之后的接洽事宜均由蒋姓安装人员负责与乐彤沟某。故天兆公司认为，2020年1月20日进行的网上建设项目环境影响登记系办理食品经营许可证的前提条件之一，经有关部门(食监局)备案及核查，向乐彤了发放食品经营许可证，乐彤即可开展相关经营活动。关于排油烟管道的铺设义务主体，乐彤认为根据合同约定，天兆公司有义务保障房屋能够满足其租赁目的，故铺设管道的义务应在天兆公司，标准是排放达标、安装合法。双方确曾口头约定，排油烟管道的安装费用由乐彤支付。其曾就安装合规烟道问题至上海市普陀区行政服务中心咨询，工作人员告知涉案铺面所在的大楼在未预留排油烟管道的情况下，是不允许承租人私自开设排油烟管道，且涉案铺面楼上有居民居住，无法经营重餐饮。环保部门系独立行使监察职权，即使食药监向经营者下发了食品经营许可证，若无法通过环评，仍然不允许经营。天兆公司表示，涉案铺面楼上确实有居民住宅，但独立烟道并非是房屋建设时必须预设的内置烟道，也可以后期安装，只要符合独立使用、不影响居民的要求即可。大楼内部有根总烟道，涉案铺面的烟道可接入由案外人维某及管某的大楼内专用烟道，也可以通过隔壁中锦公司使用的铺面接入总管，但沟某过程中，乐彤因费用问题不同意直接接入大楼内的专用烟道，中锦公司亦不同意乐彤将烟道通过其铺面接入总管。另，烟道是否违章、是否需要拆除系城管部门的管某范畴，截止双方租赁合同解除之日，城管部门未对烟道是否违章进行认定或通知乐彤拆除。乐彤以烟道可能违章为由不履行双方的租赁合同义务属于违约行为，大楼内有无预留排烟管道与乐彤能否经营不存在关联性，涉案铺面隔壁、附近的铺面均经营餐饮。乐彤表示，隔壁中锦公司有大楼内部原有独立的烟道可经营餐饮，而其承租的涉案铺面无独立烟道，因中锦公司不同意将其烟道接入，故无法施工。为了解涉案铺面烟道安装的相关政策和规定，法院至上海市普陀区生态环境局进行咨询。关于烟道安装的相关情况，工作人员表示，涉案铺面所在大楼内能否安装烟道并非环保部门的职责。根据现行相关规定，居民楼内不能经营餐饮，亦不能在大楼内新建烟道。对于现在部分存在(较少)的居民楼内经营餐饮的情况，系属于历史遗留问题。本市的餐饮项目系由本局进行备案管某，平时会进行抽查，发现违反相关规定的，会进行处理。对此，上海市普陀区生态环境局相关工作人员提供了《上海市饮食服务业管径污染防治管某办法》(以下简称“管某办法”，2003年10月15日上海市人民政府令第10号发布)及《上海市大气污染防治条例》(以下简称“防治条例”)，其中，《管某办法》第四条(新建饮食经营场所的要求)载明“在本市中心城、新城和中心镇范围内，新建饮食服务经营场所应当符合下列要求：(二)所在建筑物应当在结构上具备专用烟道等污染防治条件”，《防治条例》第六十二条规定“在本市城镇范围的居民住宅楼内，不得新建饮食服务经营场所。规划配套建设的饮食服务经营场所，应当在建筑结构上设计专用烟道等污染防治措施，保证油烟排放口设置高度及与周围居民住宅楼等建筑物距离控制符合环保要求。”乐彤就其支付的装修费等损失提供以下证据：1、乐彤与案外人上海张天建筑装饰工程有限公司(以下简称“张天公司”)签订的《建筑装饰工程施工合同》、张天公司室内外装饰工程(预算)造价书、发票、张天公司于2019年12月18日出具的收据，证明其收到乐彤经营的上海市普陀区杰斌餐饮服务部款项共计428，000元，材料、人工费全部结清；2、广告材料清单、发票，证明乐彤为制作租赁商铺广告支付制作费39，000元；3、燃气管道排管工程合同、发票，证明乐彤为铺设燃气管道、开通燃气共支付120，000元；4、发票，证明乐彤购买空调系统设备及安装共花费93，425元；5、销货清单、送货单、发票、网络购物截屏等，证明乐彤为开业购置相关物品共计128，941.36元；5、房屋租赁合同、厨房承包合同、微信聊天记录，证明乐彤为安置员工共支付151，565元；6、乐彤支付上述费用的部分银行流水明细，除上述所列费用之外，乐彤还支付前厅服务员工资16，000元、隔油池2，400元、灶具8，000元、菜谱制作3，840元。其中，2019年10月24日的100，000元转账记录备注为“装修款”。经质证，天兆公司表示，乐彤提供的相关合同的真实性无法核实，部分发票系后补，无法确认乐彤实际支付相关款项。部分支出仅有清单、截屏，其无法确认乐彤是否将购置的物品用于涉案铺面。关于装修款，仅凭一张收据不能证明支付情况，转账记录备注的100，000元装修款无法看出由谁收取。对此，乐彤表示，2019年10月24日乐彤从银行账户转出款项100，000元，相对方张建系装修公司的负责人。2019年12月31日及2020年1月24日，乐彤先后两次通过银行转账支付张建装修费100，000元(仅表述无证据)。其他228，000元的装修款系现场施工过程中陆续支付的现金，其交给张建购买材料，一般每次花费三五千。另，乐彤于2020年7月22日向法院出具《情况说明》，称其于2019年11月10日委托案外人吴某某代其支付张建装修款5万元，该50，000元包含在总装修款应付的428，000元内。针对乐彤主张的装修等费用，双方表示，无需法院委托鉴定评估，请求法院予以酌定。天兆公司就其反诉主张提供以下证据：1、现场烟道照片，证明排烟管道已经铺设完成；2、律师委托合同、发票，证明天兆公司委托律师花费8，000元；3、物业开具的证明，证明乐彤在租赁期间产生的水电物业费用共计4，888.50元，已由天兆公司垫付。经质证，乐彤对烟道照片、律师委托合同、发票的真实性不持异议，但表示天兆公司并未完成烟道的施工，该管道无法通过环评；2019年9月，乐彤尚未租赁涉案铺面，产生的费用不应由其负担。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案的《房屋租赁合同》系天兆公司、乐彤真实意思表示，合法有效，各方应当按照约定行使权利、承担义务。现就本案双方争议焦点作以下分析：关于本诉。1、合同解除的时间。根据法院查明的事实，乐彤以合同目的无法实现为由，致函天兆公司要求解除合同，天兆公司系于2020年3月11日收到上述函件。故乐彤主张合同于天兆公司收到函件之日解除合同，依法有据，法院予以支持。2、关于导致合同解除系何方责任。经查，涉案房屋位于居民住宅楼内。而根据本市相关规定，“居民楼内不能经营餐饮，亦不能在大楼内新建烟道。新建饮食服务经营场所所在建筑物应当在结构上具备专用烟道等污染防治条件，居民住宅楼内不得新建饮食服务经营场所，规划配套建设的饮食服务经营场所，应当在建筑结构上设计专用烟道等污染防治措施，保证油烟排放口设置高度及与周围居民住宅楼等建筑物距离控制符合环保要求。”综合上述内容分析，乐彤经营餐饮所需的合规排烟设施应系可以接入涉案房屋所在建筑中的专用烟道，而天兆公司所述的前期施工的排烟设施显然不符合上述规定。另，通过双方微信来往记录及本案陈述中，可以看出，由于该建筑物原有结构的烟道总管位于涉案房屋隔壁的案外人房某某，天兆公司虽然曾与案外人沟某，但因案外人的拒绝致使乐彤无法铺设符合相关规定的排烟设施。上述情况说明，天兆公司无法为乐彤提供符合合同约定之用途的房屋，从而导致乐彤承租房屋用于经营重餐饮之目的无法实现、合同解除。加之，法院也注意到，在天兆公司与涉案房屋出租方(大房东)签订的《房屋租赁合同》中，亦载明“目前该商铺没有安装产生油烟项目所需专用烟道，天兆公司负责在2020年3月31日前安装该专用烟道并符合环保要求。”该节事实说明天兆公司在与乐彤签订合同之前，明知涉案房屋不具有专用烟道，并在未完成上述义务情况下，将房屋出租给乐彤。综合上述因素分析，合同解除的原因在于天兆公司未能为乐彤提供符合合同约定用途的房屋，致使乐彤承租涉案房屋的目的无法实现，主要责任在于天兆公司。同时，乐彤作为承租人，在签订合同时，也未能尽到审慎义务，在未充分了解涉案房屋是否具备经营重餐饮所有条件情况下即与天兆公司签订合同，并就涉案房屋投入资金进行装饰装修，故乐彤应对此承担次要责任。至于天兆公司称合同解除系因乐彤违约、其已提供合规排烟设施的主张，缺乏事实和法律上的依据，法院不予采纳。3、关于保证金及租金是否返还以及返还的金额。审理中，乐彤认为，根据合同附件二7.2条的约定，“天兆公司承诺该铺面可以申请重餐饮类目的相关执照，如由于房屋属性及无法改建至起租日起3个月后仍无法成功申办的，应退还该房屋租赁保证金及首期租金，如乐彤已经对该房屋进行装修及改建的，天兆公司应对改建及维修的全部费用对乐彤进行赔偿。”现因天兆公司无法提供合规烟道设施，势必不能通过环评审核，故天兆公司应根据上述约定返还所有费用并赔偿损失。天兆公司认为，其已按约配合乐彤取得营业执照等相关证照，实际并无单独发放的环评证之程序，乐彤已具备经营重餐饮的所有证照条件。对此，法院认为，从7.2条约定内容的目的来看，是天兆公司向乐彤作出涉案房屋具备经营重餐饮条件的保证。根据与相关部门了解的情况，现经营餐饮确无需办理环评证照，但环境监督部门会定期进行核查，并对污染环境的违规行为进行制止和处罚。故即使天兆公司已按合同约定配合乐彤办理了营业执照等证照，但由于现行政策中是以定期核查的方式处理和制止违规经营，而并非没有环保要求。换言之，如果乐彤在没有合规排烟设施的情况下经营重餐饮，将会导致相关部门的处罚和制止，其后果亦是无法正常经营。上述事实说明天兆公司实际未能按合同约定(7.2条)履行义务。综上，法院基于合同解除归责的认定，对乐彤主张的返还保证金300，000元予以支持。至于租金，考虑到乐彤在缴纳三个月租金(2019年10月16日至2020年2月15日期间，其中一个月为免租期)后未能经营以及其中一段时间属疫情影响的等因素，法院酌情判定天兆公司应返还租金210，000元。4、关于合同解除后乐彤的损失及赔偿金额。一审审理中，乐彤提出的损失975，171.36元中包括其投入在装饰装修、广告、空调系统和燃气设施的安装、购置物品、安排员工租赁房屋和工资等费用，并提供了其与案外人签订的相关合同、发票、收据和部分转账凭证。天兆公司以乐彤未提供能够对应的转账凭证为由对上述证据不予认可。一审审理中，双方均表示无需鉴定，由法院酌定。经审核，乐彤能够提供的转账凭证涉及金额为100，000元，其余基本为收据、发票等。对此，乐彤表示由于装修过程中，很多付款数额较小(二、三千元)和其平时的付款习惯多以现金支付为主，故无法就所有支出提供转账凭证。为此，法院根据上述情况并考虑相关物品可以再利用以及费用的支出是否合理等因素，酌情确定天兆公司应对合同解除赔偿乐彤相关损失500，000元。5、关于乐彤主张的律师费30，000元，法院根据合同解除的责任等相关情况，判定天兆公司应支付240，00元。关于反诉。1、关于合同的解除，在本诉中已经作出判定，反诉中不再重复。2、关于天兆公司主张的2020年2月16日至2020年3月15日期间的租金及2020年3月23日至乐彤搬离之日止的占用费(占用费按双倍租金标准)，法院根据乐彤系于2020年4月8日撤离涉案房屋的事实，基于本诉中关于合同解除的责任以及租金返还的认定比例和理由，酌情判定乐彤应支付天兆公司上述期间的租金及占用费50，000元。3、关于天兆公司主张的解约违约金及免租期的租金。鉴于合同的解除系由于天兆公司未能提供符合合同约定用途的房屋，故乐彤以合同目的无法实现为由解除合同，符合相关法律规定，并非其违约解约。天兆公司该项诉请缺乏事实与法律上的依据，法院不予支持。4、关于天兆公司主张垫付的水电费和物业费4，888.50元，审理中，乐彤提出2019年9月其尚未使用涉案房屋，天兆公司表示，其中涉及9月份的费用系物业费441元，可在其主张费用中扣除。故法院综合乐彤实际使用涉案房屋的情况判定其应支付4，447.50元。5、关于天兆公司主张的延期支付租金的违约金，考虑到合同解除后天兆公司应就解除后的相关费用予以返还和赔偿，在此情况下，乐彤有理由暂缓支付租金。天兆公司该项诉请于法无据，法院不予支持。6、关于天兆公司主张的律师费8，000元，鉴于乐彤在合同履行过程中并不存在违约，天兆公司该项诉请缺乏事实依据，法院不予支持。一审法院判决：一、乐彤与天兆置业(上海)有限公司于2019年10月10日签订的《房屋租赁合同》应于2020年3月16日解除；二、天兆置业(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内返还乐彤保证金300，000元；三、天兆置业(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内返还乐彤2019年11月16日至2020年2月15日期间的租金210，000元；四、天兆置业(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿乐彤损失500，000元；五、天兆置业(上海)有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿乐彤律师费24，000元；六、对乐彤其余诉讼请求不予支持；七、乐彤应于判决生效之日起十日内支付天兆置业(上海)有限公司2020年2月16日起至2020年4月8日期间的租金及使用费50，000元；八、乐彤应于判决生效之日起十日内支付天兆置业(上海)有限公司垫付的水电费及物业费4，447.50元；九、对天兆置业(上海)有限公司其余诉请不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审中，天兆公司提供了：1．照片和上海市不动产权登记簿信息，以此证明涉案铺面所在大楼的相邻大楼是玉城大楼，玉城大楼房屋类型是办公楼，多家公司入驻该大楼办公；2、照片和中锦公司同意的方案，以此证明涉案铺面所在大楼2-6层有重餐饮及办公企业入驻，中锦公司曾在2019年12月19日同意乐彤提的借用管道的方案；3、照片，以此证明周边紧邻的铺面(与涉案铺面在同一大楼内)亦有多家从事重餐饮类项目。乐彤认为天兆公司提供的上述证据并非二审中的新证据，且与本案的争议焦点并无关联性。本院认为，天兆公司提供的上述证据1不足以证明涉案铺面所在楼宇的全部用途或排除周围存在居民居住的情况；依据一审中已查明的乐彤与天兆公司工作人员之间2020年1月18日的微信往来内容，证据2亦不足以证明乐彤可以通过借用管道的方案安装烟道；天兆公司仅依据证据3不足以证明涉案铺面可从事重餐饮。本院另查明，一审2020年7月7日的庭审中，天兆公司针对法庭关于“乐彤陈述的房屋三楼四楼是酒店，五楼以上是居民，是否属实”的询问时回答：“楼上确实有居民住宅”；天兆公司针对法庭关于“房屋原始结构上有无专有烟道”的询问时回答：“大楼内部有根总的烟道，如果涉案铺面的烟道要接入这根总管的话，要通过隔壁的房子(案外人中锦公司使用的)”；天兆公司针对法庭关于“那么没有烟道，乐彤如何经营”的询问时回答：“这是历史遗留问题，周围其他房屋也是这样的，我方当时就和乐彤说过，既然已经取得了食品经营许可证，那就先开业经营，如果将来发生问题了，再看怎么解决”。本院认为，天兆公司是否提供了符合合同约定或足以实现合同目的租赁房屋是本案的主要争议焦点。依据天兆公司在一审庭审中所作陈述，涉案铺面的排烟管道铺设需通过案外人中锦公司使用的铺面接入大楼原始结构中的专有烟道，而根据已查明的事实，该方案并未得到中锦公司的认可。天兆公司又称，乐彤可采取直接接入所在大楼专用烟道的方式铺设排烟管道，乐彤对此予以否认。鉴于双方在来往交涉中从未提及该施工方案，天兆公司亦未提供任何证据证明其主张，且如果该施工方案客观上切实可行，乐彤在方案上舍近求远显然也有悖常理，故本院有理由相信涉案铺面客观上无法进行排烟管道铺设，因此阻碍了乐彤实现合同目的即经营重餐饮。一审法院就涉案租赁合同的解除日期和归责的认定并无不当，但一审判决主文中有关合同解除日期的记载明显有误，双方之间签订的《房屋租赁合同》应于2020年3月11日解除，本院予以纠正。天兆公司以涉案铺面已取得食品经营许可证为由主张乐彤实现合同目的完全不受影响，但根据相关政府部门给予的答复，已经取得食品经营许可证并非可经营重餐饮的绝对或唯一标准，故本院对其抗辩理由不予采信。关于损失承担，虽乐彤未能提供天兆公司书面同意装修的证据，但依据双方往来沟某记录的记载，天兆公司对乐彤装修的情况应该是明确知晓的，而即使依照过错相抵原则，一审法院酌情确定天兆公司应赔偿乐彤的损失金额亦未显失衡，可予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初5158号判决第二、三、四、五、六、七、八、九项；二、撤销上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初5158号判决第一项；三、乐彤与天兆置业(上海)有限公司于2019年10月10日签订的《房屋租赁合同》应于2020年3月11日解除。一审本诉案件受理费9，488元，由乐彤负担2，435元，由天兆置业(上海)有限公司负担7，053元；反诉案件受理费4，424元，由天兆置业(上海)有限公司负担3，763元，由乐彤负担661元。二审案件受理费23，400元，由天兆置业(上海)有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬海蓉审 判 员 王晓梅审 判 员 俞 璐二〇二一年一月十二日法官助理 仇祉杰书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。