广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初16941号原告：张俊德，男，1979年7月13日出生，汉族，住广州市白云区，原告：章文婷，女，1992年1月7日出生，汉族，住广州市从化区，委托诉讼代理人：张俊德，与章文婷系夫妻关系。被告：广州云梯地产开发有限公司（曾用名：广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编******，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。原告张俊德、章文婷与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告张俊德、原告章文婷的委托诉讼代理人张俊德到庭参加诉讼，被告云梯公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张俊德、章文婷向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决云梯公司赔偿张俊德、章文婷逾期交楼违约金，按每日总房价的万分之一,计算期限自2020年5月29日起至交付符合合同约定和法定的房屋之日止，暂算至2020年10月27日（共152天），违约金额为60800元（4000000元×0.01%×152天）;2.请求法院责令云梯公司尽早将取得《建设工程竣工验收备案表》且达到法定和合同约定条件的房屋交付给张俊德、章文婷;3.本案诉讼费由云梯公司承担。事实与理由：（一）云梯公司至今仍未交楼给张俊德、章文婷，云梯公司仍然继续存在长期无法交付房屋的违约事实。本案的案涉房屋花都区xx房至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，自2019年7月2日张俊德、章文婷第一次起诉云梯公司至今，张俊德、章文婷的房屋仍然处于烂尾状态，没有任何动工的迹象，房屋仍然只有柱子，没有墙、门，没有通水、电、煤气。云梯公司明显将存在长期逾期交房的违约事实。合同上约定2017年12月31日交楼，但是云梯公司却在应该交楼期限届满近叁年仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，房屋仍然尚未具备法定和约定的交付条件。云梯公司也从未举证过导致其无法取得《建设工程竣工验收备案表》的原因，亦未举证其为取得《建设工程竣工验收备案表》及履行交房义务所做的努力，履约态度极其消极，正是基于其不作为的现状，导致张俊德、章文婷至今使用的房屋未达到法定交付条件，其使用价值已有瑕疵，现在其作为购房人的物权权利亦无法得到保障，因此本案的云梯公司已非善意的履约人。张俊德、章文婷因此要自己长期租房居住，而且同时一直要支付购房贷款的利息，不断遭受因为未取得所购房子而造成的巨额损失。（二）案号（2019）粤01民终21811号，广州市中级人民法院判决自2018年1月1日计算至2019年6月25日（共541天）云梯公司赔付张俊德、章文婷违约金额216400元（4000000元×0.01%×541天）。至于2019年6月26日至云梯公司交付符合合同约定和法定条件房屋之日止的违约金，张俊德、章文婷可另案主张，但是云梯公司应承担的违约金总额不超过案涉房屋总房价款本金。（三）案号（2020）粤0114民初8450号，花都区人民法院判决自2020年1月1日计算至2020年5月28日（共149天）云梯公司赔付张俊德、章文婷违约金额59600元（4000000元×0.01%×149天）。之后的违约金，张俊德、章文婷可待涉案房屋具备法定交付条件后与云梯公司另行协商或另案主张。综上所述，请求法院查明事实，依法判决，支持张俊德、章文婷的诉讼请求。云梯公司未到庭参加诉讼，向本院提交书面答辩意见称，不同意张俊德、章文婷的第一项诉请，在张俊德、章文婷之前起诉我方的诉讼中，我方已经支付足额的违约金给张俊德、章文婷，且根据合同约定，违约金总额不超过总房款的2%，因此我方不同意张俊德、章文婷的第一项诉讼请求。我方将尽快取得竣工验收备案表，将房屋交付给张俊德、章文婷。本院经审理认定事实如下：广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称云梯公司）于2020年5月14日经核准变更名称为云梯地公司。涉案房屋位于广州市花都区xx房，云梯公司是涉案房屋的开发商，在与张俊德、章文婷签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2016年12月28日，张俊德、章文婷（乙方、买方）与云梯公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定甲方向乙方购买涉案房屋。第七条计价方式和价款：该商品房按建筑面积计算房价，单价为每平方米9954.46元，总金额4000000元。第八条付款方式：甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30%，金额1200000元，除首期款外，剩余房款金额2800000元，须于2016年12月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2017年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电费公摊费、住宅质量保修期自本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。（2）乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。在此情况下，应按本条第（1）款执行。在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期。（3）如甲方发出《收楼通知书》后，乙方在15日内未按《收楼通知书》要求的日期收楼的，应视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准向乙方交付了该商品房，即视为乙方已收楼，对收楼后的责任仍按本款第（1）项执行。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为主合同补充协议，其中第五条双方同意主合同第十三条补充为：1.商品房的交付条件：在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金；2.无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。……即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第六条双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。乙方应当向甲方提供交存住宅维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第七条主合同第十六条变更为：乙方应当在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对该商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日或合同约定的交楼日（二者以日期较前者为准）起三日内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照合同的约定向乙方交付了该商品房。第八条主合同第十七条变更为：乙方未按《收楼通知书》规定的日期收楼的，应视同甲方已于主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按主合同约定的标准交付了该商品房，该商品房的风险责任于主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的交楼之日（二者以日期较前者为准）转移给乙方。第二十三条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。张俊德、章文婷分别于2016年10月17日、12月1日、12月15日、2017年3月1日向云梯公司支付购房款100000元、100000元、100000元、900000元。2017年5月16日，张俊德、章文婷和中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称为建设银行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，就购买涉案房屋向建设银行申请按揭贷款。2017年5月16日，建设银行向云梯公司发放了张俊德、章文婷所购房屋的剩余房款2800000元。截至法庭辩论终结前，张俊德、章文婷尚未收楼，涉案房屋未取得房屋基础设施和竣工验收备案表，张俊德、章文婷认为涉案房屋并未满足法定和合同约定的交付条件，亦不具备永久水电条件。另查，2019年7月2日，张俊德、章文婷向本院起诉，要求云梯公司向张俊德、章文婷支付自2018年1月1日起暂计至2019年6月25日的逾期交付涉案房屋的违约金。云梯公司在该案提起反诉，要求张俊德、章文婷向云梯公司支付从2017年1月3日起至2017年3月1日止的逾期付款违约金116000元。本院于2019年9月20日作出（2019）粤0114民初7409号民事判决，判决：一、本诉被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告张俊德、章文婷支付逾期交楼违约金80000元；二、驳回本诉原告张俊德、章文婷的其他诉讼请求；三、反诉被告张俊德、章文婷于本判决生效之日起十日内支付反诉原告广州白云国际机场集团综合开发有限公司逾期付款违约金116000元。张俊德、章文婷不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院以(2019)粤01民终21811号案立案受理，在该案中，广州市中级人民法院认为逾期交楼违约金不应以总房款的百分之二为限，并于2019年12月4日作出(2019)粤01民终21811号民事判决，判决：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7409号民事判决第二项、第三项及反诉受理费负担部分；二、变更广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7409号民事判决第一项为：被上诉人广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人张俊德、章文婷支付逾期交楼违约金216400元。张俊德、章文婷于2020年2月10日向本院起诉，要求云梯公司向其支付2019年6月26日至2019年12月31日的逾期交楼违约金及交付符合合同约定的房屋。本院于2020年4月22日作出（2020）粤0114民初3343号民事判决，判决如下：一、广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张俊德、章文婷支付逾期交楼违约金75600元；二、驳回张俊德、章文婷的其他诉讼请求。张俊德、章文婷于2020年5月28日向本院起诉，要求云梯公司向其支付2020年1月1日至2020年5月28日的逾期交楼违约金及交付符合合同约定的房屋。本院于2020年7月4日作出（2020）粤0114民初8450号民事判决，判决如下：一、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张俊德、章文婷支付逾期交楼违约金59600元；二、驳回原告张俊德、章文婷的其他诉讼请求。本院认为：张俊德、章文婷与云梯公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。根据涉案合同约定，云梯公司应在2017年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给张俊德、章文婷，但是云梯公司迄今未取得竣工验收备案表，未将符合房屋交付条件的房屋交付给张俊德、章文婷，已经构成违约。因涉案房屋目前尚未具备约定及法定交付条件，故张俊德、章文婷在本案中要求云梯公司交付涉案房屋的诉讼请求因不具备客观条件，本院暂不支持，张俊德、章文婷可待涉案房屋具备交付条件后再行提出主张。至于违约金，如前文所述，云梯公司已经构成违约，因此云梯公司应支付逾期交楼违约金。云梯公司抗辩称违约金总额不应超过总房价款的2%，由于生效的(2019)粤01民终21811号民事判决已经认定违约金总额不应以总房款的2%为限，并进行了深刻阐述，本院不再赘述。现案涉房屋所在的楼宇至今未取得竣工验收备案表，不具备永久用电，因此云梯公司仍应按照合同约定违约金标准向张俊德、章文婷支付逾期交楼违约金，又由于涉案房屋何时具备交付条件尚不确定，因此逾期交楼违约金暂计至起诉之日即2020年10月27日。张俊德、章文婷已向云梯公司主张逾期交楼违约金至2020年5月28日，故云梯公司应自2020年5月29日起向张俊德、章文婷支付逾期交楼违约金。经核算，2020年5月29日至2020年10月27日止的违约金为60800元（4000000元×0.01%×152天），张俊德、章文婷的诉请合理有据，本院予以支持。之后的违约金，张俊德、章文婷可待涉案房屋具备交付条件后与云梯公司另行协商或另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条的规定，判决如下：一、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张俊德、章文婷支付逾期交楼违约金60800元；二、驳回原告张俊德、章文婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二一年一月十二日法官助理李诗琪书记员孙诗韵