北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终493号上诉人（原审被告）：北京顺达行房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区卓秀北街**院**楼**320。法定代表人：谢莉君，总经理。委托诉讼代理人：赵飞龙，男，北京顺达行房地产经纪有限公司房山店店长。被上诉人（原审原告）：陈舒怡，女，1988年1月26日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人北京顺达行房地产经纪有限公司（下称顺达行公司）因与被上诉人陈舒怡房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初11206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用法官独任制，公开开庭进行了审理。上诉人顺达行公司之委托诉讼代理人赵飞龙、被上诉人陈舒怡通过北京法院电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。北京顺达行房地产经纪有限公司（下称顺达行公司）上诉请求：撤销一审判决第三、四项，改判我公司无需支付违约金，并按照每月2750元的标准向陈舒怡支付租金及占有使用费；由陈舒怡承担本案诉讼费用；同意一审判决第一、二、五项，且已与陈舒怡交接完毕。事实与理由：我公司是由于陈舒怡起诉才未支付2020年7月28日后的租金，并非刻意不支付租金导致合同违约解除；双方在陈舒怡起诉之前已经就解除合同进行协商；由于疫情影响导致我公司未能按时支付租金，不应支付违约金。陈舒怡辩称，同意一审判决，不同意顺达行公司的上诉请求。合同中对于租金数额及支付时间有明确约定，且因对方拒绝支付租金我才提起本案诉讼。陈舒怡向一审法院起诉请求判令：1.解除双方于2018年1月27日签订的《房屋租赁委托代理合同》；2.顺达行公司返还我北京市房山区卓秀北街10号院4号楼9层914室房屋及钥匙；3.顺达行公司支付2020年7月28日至实际返还租赁房屋之日止的租金，按每月3700元计算；4.顺达行公司支付逾期支付房租的违约金至实际支付租金之日止，以3700元为基数，按每天5%计算；5.顺达行公司支付解除合同的违约金7400元；6.顺达行公司支付该房屋2018年1月28日至实际返还租赁房屋之日止的水费1620元；7.案件受理费由顺达行公司承担。一审法院认定事实：2018年1月27日，陈舒怡（委托人、甲方）与顺达行公司（代理人、乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，合同约定：甲方将位于北京市房山区拱辰街道诺亚方舟南区4-914号房屋委托乙方代理对外出租。委托期限自2018年1月28日至2021年4月28日止，共计39个月。从2018年4月28日起开始计算租金，工作期内若产生租金收益归乙方所有。甲方委托乙方代理的房屋租金为3500元/月，第二年3600元/月，第三年3700元/月。具体缴付日期及金额为：2018年1月28日（14000元），2018年6月28日（14000元），2018年11月28日（14000元），2019年4月28日（10800元），2019年7月28日（10800元），2019年10月28日（10800元），2020年1月28日（10800元），2020年4月28日（11100元），2020年7月28日（11100元）……。合同第五条第6项约定，委托期满后由乙方负责监督承租人结清水、电、煤气、电话等各项费用，如有拖欠由乙方负责结清，同时清点屋内各项设施及家具家电。合同第六条约定违约责任：1、甲乙双方首先应保证所提供证件的真实性，否则由此给对方带来的一切损失概由违约方赔偿并承担民事责任。2、违反上述合同条款的行为即视为违约，双方均不得以任何理由单方修改或解除合同。如确有特殊原因，需提前30天书面通知对方，并须赔偿对方合同约定的两个月房租作为违约金，如甲方违约或甲方因特殊原因终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用。合同第七条约定免责条款，如因不可抗力原因导致合同不能继续履行，双方均不承担违约责任。因相关政策原因须拆除屋内相关原设施或便于出租增加的设施，导致影响乙方出租的，租金按承租人实际居住时间计算返还已付租金及其他费用。双方补充约定，乙方到合同约定的付款日期未付款的，每逾期一天，乙方需支付甲方月租金的百分之五作为违约金，逾期超过七天的，甲方有权解除合同；因乙方违约导致户内租户合同未到期产生的纠纷，甲方不承担责任。合同签订后，双方进行了交接。顺达行公司将租金支付至2020年7月27日，此后双方就房屋租金问题协商未果。2020年8月11日，陈舒怡诉至法院。一审法院认为，陈舒怡、顺达行公司所签订的合同系双方真实意思表示，双方应遵照执行。本案中，陈舒怡、顺达行公司签订的合同，根据查明情况，虽名为委托代理合同，实为房屋租赁合同，对顺达行公司主张双方系委托代理关系的辩论意见，法院不予采纳。按照合同约定，顺达行公司超过七天未支付房屋租金，陈舒怡享有合同解除权。本案中，陈舒怡起诉要求解除合同，顺达行公司于2020年8月26日收到起诉书，法院确认双方签订的《房屋委托代理合同》于2020年8月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于返还房屋、钥匙及支付水费的诉讼请求，顺达行公司在庭审过程中均表示同意，法院对此不持异议，予以支持。关于2020年7月28日至实际返还房屋之日止的租金，经法院释明，陈舒怡、顺达行公司均同意合同解除之后的租金按照占有使用费主张。对陈舒怡主张的2020年7月28日至2020年8月26日期间的房屋租金及2020年8月27日至实际返还房屋之日止的占有使用费，法院予以支持。关于租金及占有使用费标准，陈舒怡主张按照合同约定的标准支付，具有合同依据，法院予以支持，顺达行公司要求按照2750元的标准支付占有使用费的辩论意见，法院不予采纳。关于逾期支付租金及解除合同的违约金，法院认为，顺达行公司称受疫情防控措施影响就租金问题与陈舒怡进行协商，但双方未达成一致，顺达行公司以此为由拒付租金，构成违约，应当承担违约责任。本案中，合同中补充约定逾期付款承担不同的违约责任，应当是一种选择适用，即同一违约行为，根据违约程度选择相应的违约责任承担。陈舒怡以顺达行公司逾期付款超过7天为由要求解除合同，其关于逾期付款的违约金的主张，法院不予支持，对其要求解除合同的违约金法院予以支持。顺达行公司辩称，缺乏事实与法律依据，法院不予采纳。据此，一审法院于2020年10月判决：一、确认陈舒怡与北京顺达行房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年8月26日解除；二、北京顺达行房地产经纪有限公司于判决生效之日起三十日内返还陈舒怡位于北京市房山区卓秀北街10号院4号楼9层914室房屋及钥匙；三、北京顺达行房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付陈舒怡2020年7月28日至实际返还房屋之日止的租金及占有使用费（以每月3700元的标准计算）；四、北京顺达行房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付陈舒怡解除合同违约金7400元；五、北京顺达行房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付陈舒怡2018年1月28日至实际返还房屋之日止的水费（以实际结算金额计算）；六、驳回陈舒怡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。庭审中，双方当事人均认可案涉房屋已于2020年10月28日进行了交接，且双方一致确认顺达行公司应支付水费金额为1575元。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人在一审中对于返还房屋、钥匙及支付水费的内容均无异议，本院对双方在二审中均认可的已就案涉房屋进行交接、交接日期为2020年10月28日、顺达行公司应支付水费金额为1575元三项内容予以确认，并对一审判决所涉内容予以维持。关于顺达行公司应否支付违约金一节，顺达行公司逾期支付租金构成违约，理应按照合同约定承担违约责任。顺达行公司现以受疫情影响且双方已就解除合同进行了协商为由上诉主张无需支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。顺达行公司所持应按2750元的标准支付租金及占用费之上诉意见，亦无合同及事实依据，本院不予采纳。综上所述，顺达行公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京顺达行房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡珊珊二〇二一年一月十四日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪