上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初58033号原告：吕涛，男，1990年9月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：张酮林，女，1991年2月2日出生，汉族，住山东省。上述二原告共同委托诉讼代理人：王雷，上海汇银律师事务所律师。被告：侯敏华，男，1987年4月8日出生，汉族，住上海市静安区。原告吕涛、张酮林与被告侯敏华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕涛及二原告共同委托诉讼代理人王雷，被告侯敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕涛、张酮林向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还购房款人民币(币种下同)23万元；2.被告向原告支付违约金，以295万元为基数，以万分之五/日为标准，自2019年12月3日起计至被告实际返还之日止；3.被告向原告支付延期交房赔偿金，以330万元为基数，以万分之五/日为标准，自2019年12月3日起计至2020年3月10日止。事实和理由：2019年8月31日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买上海市浦东新区康桥镇康弘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，购房总价295万元。2019年9月2日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，变更购房总价为330万元，同时约定了延期交付房屋违约金。2019年9月4日，双方签订补充协议，明确房屋交易实际价格为295万元，被告应向原告返还购房款23万元。2019年10月11日，被告向原告出具借条，明确被告尚欠23万元房款未返还。合同签订后，原告依约履行。2019年12月2日，银行发放贷款，但被告不同意返还23万元购房款，又存在逾期交付房屋的违约行为，故原告起诉来院，要求判如所请。审理中，原告表示，如果法院认为涉及购房总价变更及违约责任条款无效，则第二项诉讼请求变更为：被告向原告支付利息，以295万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率为标准，自2019年12月3日起计至被告实际返还之日止。被告侯敏华辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋挂牌价为330万元，原、被告协商一致，如原告在一个月内付清房款，按照295万元成交。之后被告同意将付款时间放宽到2019年10月8日。然而，被告实际于2019年12月2日才收到全部购房款，所以成交价还是330万元。关于交房时间，双方协商一致，被告于收到全部购房款后的当月月底前交付房屋，被告于2019年12月2日收到全部购房款，根据约定，交房时间应为2019年12月31日。被告于2019年12月30日搬出系争房屋，但原告拒绝前来收房，被告便将房屋钥匙放在电表箱，并通知了原告，不存在逾期交房的事实。如果被告需要承担违约金，则认为违约金标准过高。经审理查明，2019年8月31日，原告张酮林(乙方)与被告(甲方)、上海盛芮房地产经纪有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将系争房屋出售乙方，总房价款295万元。同日，原告张酮林(乙方)与被告(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定总房价款295万元，双方于本合同签署后10天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。乙方应于签订示范合同后当日，支付甲方首期房价款104万元。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款。乙方通过贷款方式支付第二笔房价款191万元。乙方应于签订示范合同后7日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后七天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方支付尾款1万元。双方应于2019年10月20日前，向房地产交易中心申请办理产权过户。交易产生的税费全部由乙方承担。2019年9月3日，原告张酮林(乙方)与被告(甲方)签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定系争房屋实际成交价格为295万元，为出售方到手价。双方约定实际按以下方式付款：1.乙方于2019年8月31日前已支付甲方定金5万元；2.2019年9月5日前支付甲方部分首期房价款99万元；3.乙方通过银行贷款214万元；4.款清交房，甲方支付乙方23万元。乙方支付甲方的实际总房价款318万元，超出甲乙双方约定合同23万元，超出部分甲方在交房当天支付给乙方。否则，每逾期一日，按照房屋买卖合同第一条规定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至甲方支付乙方此房款为止。本补充协议为房地产买卖合同不可分割的一部分，若与房地产买卖合同约定不符，则以本补充协议为准。2019年10月11日，被告在其身份证复印件正反面的中间段签名署期，名字上方手写一段文字，内容为“今侯敏华欠吕涛、张酮林大写人民币贰拾叁万元整，归还期限按银行放款当日”。被告否认文字内容由其书写，并表示当时可能是中介要求其提供身份证复印件用于办理过户或登记，名字上方并没有文字。2019年10月14日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(第三版)，约定甲方将系争房屋出售乙方，转让价款330万元。双方于2019年11月20日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同第四条约定期限交付房地产的，按照补充条款(一)处理(合同第四条并未约定具体的交接时间)。补充条款(一)约定，甲方不出售该房屋或者甲方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后仍未履行的，乙方有权解除合同。附件三约定，2019年8月31日乙方已支付甲方定金5万元。乙方应于2019年9月10日前支付甲方首期房价款111万元。乙方应于双方至房地产交易中心办理不动产受理登记手续前办理完成贷款审批手续，乙方向银行申请贷款214万元。若银行未批准乙方贷款或贷款不足，则由乙方在过户前支付给甲方。乙方应在房地产交易中心出具乙方为产权人的房地产权证、贷款银行为抵押权人的他项权利证明后五个工作日内将银行放贷所需材料交至贷款银行。同时乙方应委托贷款银行将贷款放至甲方指定账号，具体放贷日期参照银行实际放贷日。款清交房。2019年10月30日，两原告取得系争房屋不动产权证。原告付款情况如下：2019年8月31日，原告支付定金5万元；2019年9月3日，原告支付购房款111万元，当日，被告返还12万元；2019年11月28日，原告通过公积金贷款支付50万元；2019年12月2日，原告通过银行贷款支付164万元。2019年12月25日，原告向被告发送解除合同的通知，表示被告应于2019年12月2日交付系争房屋，现已逾期23天，故通知被告解除合同。审理中，原、被告均要求继续履行合同。2019年12月26日，被告通过微信向原告张酮林表示，其会于31号将房屋钥匙放至鞋柜，通知中介验收。2019年12月31日，被告通过微信向原告张酮林发送现场照片及视频，并表示钥匙已放至电信盒子里。审理中，原、被告一致确认，2019年9月2日双方曾签署过一份《上海市房地产买卖合同》，并至房地产交易中心办理过户手续，但未成功。原告称系社保原因所致。原告表示，1、《上海市房地产买卖合同》约定房价款330万元是为了多贷款。2、其于2020年3月10日在电表箱拿了钥匙自行进入房屋。被告表示，1、签约时说好做高房价多贷款，前提是原告于2019年10月8日前付清房款，等放款后再返还23万元。2、2019年10月14日双方关系没有那么僵，所以被告同意再次签订《上海市房地产买卖合同》。中介人员潘秀红来院表示，系争房屋实际成交价格是295万元。大概在2019年12月份或者2020年1月份，被告通知，已将钥匙放在电表箱里。其至系争房屋查看时发现了钥匙，并通知了原告。合同约定款清后一周内交房，被告在贷款放款前提出要款清的月底交房，原告同意了这个方案。因为被告还有23万元未归还原告，所以没有办理交房手续。中介人员张贵来院表示，系争房屋实际成交价格是295万元。本院认为，本案争议焦点之一在于系争房屋的真实成交价格。原、被告一致确认，系争房屋实际成交价格为295万元，《上海市房地产买卖合同》约定房价款330万元系为了原告向银行多贷款，该事实从双方此前签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、中介人员陈述可以得到印证，本院予以确认。被告主张如原告于2019年10月8日付清房款则按照295万元成交，如未付清，则房价款为330万元。但该说法遭到了原告、中介人员的否认，被告并无直接证据予以证明，本院难以采信。我国《民法典》第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原、被告为提高贷款金额，约定了虚假的交易价格及被告获取贷款后的返还事宜，该行为应为无效，系争房屋成交价格以双方真实表示为准，即295万元。《民法典》第157条还规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告因无效行为取得的23万元，理应返还原告。原告主张逾期返还违约金，如前所述，《房地产买卖合同之补充协议》所涉该条款亦属无效，本院难以支持原告该项主张。同时，根据民法精神，任何一方不、得从无效行为中获得利益，现被告逾期返还钱款，本院判令由其按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付原告利息。本案争议焦点之二在于被告是否逾期交房？原、被告签署的多份合同对交房时间作出了不同约定，但从中介人员的表述来看，双方确实就款清后的月底交房一事达成了合意，被告该项抗辩，本院予以采纳。鉴于双方在被告收到银行贷款后存在纠纷，原告于2019年12月25日向被告发送了解约通知等原因，被告于2019年12月31日通过微信告知原告搬离系争房屋，并将钥匙留置电表箱内，该方式尚属合理，并无明显失当，本院可以据此认定被告完成了交房义务。原告主张逾期交房违约金，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告侯敏华应于本判决生效之日起七日内返还原告吕涛、张酮林23万元及利息(以23万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年12月3日起计算至实际返还之日止)；二、驳回原告吕涛、张酮林其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,846元，减半收取5,423元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二一年一月六日书记员  王晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。