河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终105号上诉人（原审被告）：漯河市广达置业有限公司，住所地漯河市源汇区交通路**新大新**。法定代表人：马列强，该公司经理。委托诉讼代理人：王红旗，河南九九律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周晓霞，女，汉族，1976年4月17日出生，住漯河市召陵区。被上诉人（原审原告）：马公分，男，汉族，1976年3月25日出生，住漯河市召陵区。上诉人漯河市广达置业有限公司（以下简称广达公司）因与被上诉人周晓霞、马公分买卖合同纠纷一案，不服漯河市召陵区人民法院（2020）豫1104民初3396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。广达公司上诉请求：撤销原判决，判决驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：被上诉人持有并提交的《商铺认购合同》和《优惠补助条款》属于无效合同。1、上诉人从未与被上诉人签订过任何形式的购房协议。被上诉人持有并提交的《商铺认购合同》和《优惠补助条款》所加盖的印章不是上诉人的印章，该印章是何有俊伪造的,上诉人因此已经向漯河市公安局经济开发区分局报案，该局已经以何有俊涉嫌私刻公章立案侦查。2、上诉人从未收取被上诉人的购房款。3、本案属于商品房买卖合同纠纷。原告签订购房协议所购买的房屋至今既未取得规划许可，也未取得施工许可，更不可能取得《商品房预售许可证》，因此原告签订的购房合同属于无效合同。综上所述，被上诉人持有并提交的《商铺认购合同》和《优惠补助条款》属于无效合同。原判决认定事实错误，适用法律不当，损害了上诉人的合法权益。请求依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人周晓霞、马公分辩称，一、上诉人不承认与我们签订过任何形式的购房协议，更不承认我们持有的商铺认购合同和优惠补助条款所加盖的印章错误。我们所缴购房款都是在广达公司售楼部内缴的，并且收款收据和认购协议上均盖有广达公司财务专用章，广达公司福民碧桂园售楼部接待中心盖在广达公司的土地上，并且长期存在并公开宣传售房事宜，广达公司谎称不知道错误。至于广达公司说何有俊伪造印章问题那是公司内部的事，与我们买房人没有关系。二、上诉人谎称没有收取我们的房款。我们所有购房款都是在广达公司福民碧桂园售楼部内交的，并且收款收据和认购协议上均盖有广达公司财务专用章，土地是广达公司的,涉案合同项目是广达公司开发建设的工程，工地上的建设工程扬尘污染防治公示牌上显示建设单位是广达公司，且广达公司福民碧桂园售楼部接待中心长期存在并公开宣传售房事宜，我们交总房款是43万元,均有银行的凭证和盖有广达公司财务专用章的收款收据。三、我们一次性缴纳的总房款43万元是我们普通老百姓一点一点积累下来的血汗钱,购买广达公司房子的业主,召陵区人民法院均判决合同有效，并要求广达公司立即履行合同，广达公司也同样上诉到漯河市中级人民法院，漯河市中级人民法院均判决广达公司败诉。周晓霞、马公分向一审法院起诉请求：一、请求判令被告支付原告优惠补助金129000元；二、请求判令被告支付原告违约金47085元（2018年4月18日起至2020年4月16日止）即：第一期（2018年-2019年）：43000*1‰*365天=15695元，第二期（2019年-2020年）：（43000*2）*1‰*365天=31390元；三、本案诉讼费由被告承担。原审法院经审理查明，2017年4月18日原告周晓霞与被告广达公司签订商铺认购合同一份，合同显示出卖人（甲方）注）注册地址为漯河市源汇区交通路**新大新**业执照注册号为9141110058604988Ｘ2，法定代表人李慧敏，认购人（乙方），姓名周晓霞，项目概况为该项目由广达公司投资兴建，项目位于漯河市××路与××路交汇处东北角，项目名称福民碧桂园。周晓霞购买该小区中间幢1层B108号商铺，总价款430000元，合同还约定了交房时间、违约责任等条款。同日，双方又签订优惠补助条款，约定2017年4月18日至2018年4月18日按房款10%补助周晓霞优惠补助金为43000元，2018年4月17日至2019年4月16日补助周晓霞优惠补助金为43000元，2009年4月16日至2020年4月15日补助周晓霞优惠补助金为43000元。还约定如逾期支付优惠补助，则每日按年优惠补助的千分之一向周晓霞支付违约金。商铺认购合同及优惠补助条款上的出卖人处均加盖有“漯河市广达置业有限公司福民?碧桂园项目部”字样的印章。原告按约定交付了房款430000元，原告提交的支付房款的收据上加盖有“漯河市广达置业有限公司福民?碧桂园项目部”字样的印章。被告对认购合同、优惠补助条款及收据均不认可，称上面的印章不是广达公司的印章，广达公司也既没有签订过合同及条款，也没有收到原告的购房款。在庭审时，被告广达公司认可，涉案房产工程是广达公司的工程，土地使用权属于广达公司，但广达公司称其委托一个叫何有俊的人进行工程建设，并没有委托何有俊销售房产，销售行为不是公司行为。原审法院认为，根据原告提供的认购合同及优惠补助条款上所载明内容来看，本案房屋买卖合同的买受人为周晓霞。马公分并非合同当事人，马公分要求被告广达公司向其支付优惠补助及违约金的请求，缺乏合同依据，法院不予支持。被告广达公司认可涉案房产项目福民碧桂园小区是广达公司的房产项目，但却称房产销售行为不是广达公司的行为，被告广达公司称是何有俊销售的房产而不是广达公司销售的房产，但没有提供确实充分的证据予以证明。涉案房产是被告开发建设的，工地上的建设工程扬尘污染防治公示牌上显示建设单位是被告广达公司，同时碧桂园咨询接待中心长期存在并公开宣传售房事宜，被告广达公司不可能不知道。根据原告提交的认购合同、优惠补助条款和交款收据及原告陈述的购房情节来看，即使被告广达公司未委托何有俊销售，也足以使原告相信何有俊有代理权，原告购房善意且无过失，符合表见代理的构成要件。原告有理由认为自己是与广达公司签订的认购合同及优惠补助条款，且向广达公司支付了房款，综合案情，本院认为原、被告之间的房屋认购合同及优惠补助条款成立并生效，被告广达公司应当履行其合同义务，即向原告周晓霞支付2017年4月18日至2020年4月15日的优惠补助金共129000元。关于逾期支付优惠补助的违约金，优惠补助条款约定甲方须每日按照年优惠补助的千分之一向乙方支付违约金，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条有关借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍为限的规定，本案中，双方约定的违约金超过上述规定的上限，故应按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算，即：2018年4月17日至2019年4月16日的违约金，以43000元为基数，按中国人民银行全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算；2018年4月16日至2019年4月15日的违约金，以86000元为基数，按中国人民银行全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告漯河市广达置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告周晓霞优惠补助金129000元及违约金（2018年4月17日至2019年4月16日的违约金，以43000元为基数，按中国人民银行全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算；2018年4月16日至2019年4月15日的违约金，以86000元为基数，按中国人民银行全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回原告周晓霞的其他诉讼请求；三、驳回原告马公分的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1910元，由被告漯河市广达置业有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于涉案合同及优惠补助条款是否有效的问题。虽然上诉人主张没有与被上诉人签订过合同，没有收到过涉案房款，并认为涉案合同印章为虚假印章，进而认为涉案合同为无效合同。但是涉案合同项目属于上诉人开发建设，土地使用权也属于上诉人。从一审时被上诉人提供的工地建设工程扬尘污染防治公示牌、售房广告宣传彩页、售楼部接待中心照片等证据可以看出，上诉人开发建设及销售涉案楼盘的事实。由于涉案合同是在上诉人售楼处签订，房款也是在上诉人售楼处交纳，售楼部亦放置有上诉人营业执照、涉案合同也加盖了“漯河市广达置业有限公司福民?碧桂园项目部印章”，收款收据上也加盖有“漯河市广达置业有限公司财务专用章”，涉案楼盘项目工地建设工程扬尘污染防治公示牌也显示：涉案房款收款人刘峰为漯河市福民碧桂园项目管理员。综合上述证据所对应的案件事实，被上诉人作为善意相对人，有理由相信其所购买的房屋是上诉人所建房屋，签订的合同及优惠补助条款是与上诉人所签订。因此，一审法院认定涉案合同及优惠补助条款符合表见代理构成要件，均属有效，上诉人应当承担向周晓霞支付2017年4月18日至2020年4月15日的优惠补助金共129000元及违约金的责任并无不当。综上所述，广达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2880元，由上诉人漯河市广达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  缑兵伟审判员  林晓光审判员  李 刚二〇二一年一月二十八日法官助理裴蓉书记员底高萌