重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8177号上诉人（原审被告）：冯娟，女，1987年11月7日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：重庆优雅房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南山街道崇文路**，统一社会信用代码91500108736565792F。法定代表人：李帮庆，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：施展，重庆东尼律师事务所律师。上诉人冯娟因与被上诉人重庆优雅房地产开发有限公司（以下简称“优雅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初24250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯娟上诉请求：1、撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。优雅公司提供的租赁房屋一直漏水致使冯娟无法达到使用目的，故违约方应当是优雅公司；双方合同解除时间应是2019年6月19日，之后冯娟不应支付优雅公司租金；案涉房屋漏水给冯娟造成了重大经济损失，一审法院仅判令减少部分房租对冯娟不公平。优雅公司答辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确。案涉房屋符合相应的建筑安全标准；一审判决合同解除时间正确，冯娟所谓撤场通知不产生合同约定的解除后果；一审法院已经以减少半年租金的方式要求优雅公司承担了相应的责任，一审判决将免租期与减免租期相叠加，实际加重了优雅公司的损失；上诉人提出的经营损失不应当得到支持。优雅公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告拖欠房租192951.50元；2.被告支付原告逾期违约金385903元；3.解除原、被告订立的《房屋租赁合同》；4.被告支付原告解除合同违约金100000元；5.被告承担本案诉讼费和律师代理费15000元。一审法院认定事实：2017年11月9日，冯娟作为承租人与作为出租人的优雅公司签订《房屋租赁合同》，约定出租物业为“优雅·长乐居”房屋，位于重庆市南岸区茶园大道****，建筑面积约为551.29平方米。冯娟租赁房屋的用途为家具销售，租赁期限自2017年11月10日至2022年11月9日；又约定，为保证租赁协议的有效实施，冯娟应缴纳履约保证金13782.25元。优雅公司给予冯娟免租金装修期6个月，即2017年11月10日至2018年5月9日。租金从2018年5月10日起计算，第一年房屋租金82693.50元、第二年房屋租金165387元，以后每年在上一年度租金基础上递增百分之五；再约定，租赁房屋采取先交费后使用的原则，租金每季度付一次，冯娟应于2017年11月10日一次性支付第一季度房屋租金41346.75元，后续每季度租金在上一季度租期届满15日前一次性支付；还约定，冯娟不按约定支付租金的，除应当补交租金外还应按实际欠交租金的每日千分之五向优雅公司支付赔偿金。如果逾期付款时间超过一个月，应按照本合同约定月租金标准的二倍支付赔偿金。若冯娟逾期支付房屋租金达15日以上，优雅公司有权单方解除合同并收回房屋。任何一方违约导致另一方提起诉讼的，违约方应支付违约金100000元。此外，守约方产生的律师费、差旅费和公证费等亦全部由违约方负担。合同签订后，冯娟于2017年11月9日向优雅公司支付履约保证金13782.25元和2018年5月10日至2018年8月9日期间的房屋租金41346.75元。2018年2月28日，冯娟向涉案房屋所在物业服务单位报修，称门面内靠卫生间处顶部有漏水滴到木板上，急需处理。开发公司于2018年3月5日整改后回复，该问题系收缩缝开裂导致漏水，现已整改处理完成，观察2天未再发现漏水情况。2018年8月6日，冯娟再次向涉案房屋所在物业服务单位报修，称门面内靠卫生间处墙面顶部又开始漏水，把靠墙壁的一个沙发浸湿了，木地板浸湿了十个平方左右，急需处理。开发公司于2018年8月13日整改后回复称，因收缩缝开裂漏水，已整改处理完成，经蓄水试验48小时后未发现漏水。随后，冯娟未再支付房屋租金，但仍继续使用租赁房屋。2019年6月19日，冯娟通知优雅公司称其因前期房屋漏水造成无法正常经营，决定于2019年6月20日起不再进行任何商业活动。庭审中，双方当事人就涉案房屋发生漏水的次数和时间长短分歧较大。冯娟诉称涉案房屋存在大范围漏水，事件发生在2018年1月、2018年3月至5月、2018年8月和2018年9月，但具体天数不详。优雅公司对此不予认可，只承认冯娟报修的两次漏水。冯娟为此提供了自行拍摄的录像视频，因该视频资料未载明录制时间，也无法辨别拍摄方位和漏水范围，故一审法院认为该证据不能达到其证明目的。此外，冯娟还提供了其销售家具的《发货单》用于证明涉案房屋漏水造成损失150000元，一审法院对此认为，虽然漏水存在减损待售物品价值的可能性，但是结合冯娟提供的视频资料无法识别淋湿物品受到损害的程度，并且冯娟对于漏水与家具滞销具有因果关系亦未能提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果，故一审法院对该证据的关联性不予认可。另查明，优雅公司在本案诉讼中委托重庆东尼律师事务所提供法律服务，并支付律师费15000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告将涉案房屋交付被告租赁使用，被告应当按照合同约定支付租金。被告在租赁过程中因房屋漏水分别于2018年2月28日和2018年8月6日两次报修，虽然原告在接到通知后进行了维修，但从两次漏水的位置、原因和处理结果来看，第一次整改并未实际解决问题，直到2018年8月13日才处理完毕，故一审法院对被告要求对上述维修期间减少租金或者延长租期的主张予以支持。现被告的租金支付至2018年8月9日，顺延2018年2月28日至2018年8月13日因维修影响使用的167天，被告应当从2019年1月23日开始支付租金。被告继续使用租赁房屋却不按约定支付租金的行为已经构成违约，故一审法院对原告要求解除合同并支付2019年1月24日至2019年9月30日期间租金＝165387元/年÷12月/年÷30天/月×8天+165387元/年÷12月/年×8个月＝113933元的主张予以支持。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，故本案租赁合同的解除时间以2019年12月21日起诉状副本送达被告时生效。关于原告主张的逾期违约金和解除合同违约金，一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向一方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原、被告在合同中不仅约定了100000元的违约金，还约定了双倍租金的赔偿，明显高于被告拖欠租金造成的实际损失，一审法院依法予以适当减少并酌情认定另付一个季度的租金41346.75元。此外，对于原告主张的律师费15000元，系为实现债权所产生的损失，又有合同约定，一审法院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、确认原、被告之间于2017年11月9日签订的《房屋租赁合同》已经于2019年12月21日解除；二、被告冯娟于本判决生效后十日内支付原告重庆优雅房地产开发有限公司差欠的房租113933元和违约金41346.75元；三、被告冯娟于本判决生效后十日内支付原告重庆优雅房地产开发有限公司律师费15000元；四、驳回原告重庆优雅房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5410元（原告已预交），由被告冯娟负担负担，限被告冯娟于本判决生效后十日内将诉讼费径行支付原告。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，当事人对于反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。冯娟主张案涉租赁房屋一直漏水致使其无法达到使用目的，但从现有证据来看，能证明的是冯娟在租赁过程中因案涉房屋漏水分别于2018年2月28日和2018年8月6日两次报修，且第一次维修整改并没有解决问题，直到2018年8月13日才处理完毕；冯娟举示的视频因并非是存储该视听资料的原始载体，且从视频内容来看不足以证明案涉房屋一直漏水无法使用，根据证据规定，不能单独作为认定案件事实的根据；另外，若漏水问题一直没有解决导致案涉房屋持续无法使用，冯娟直到2019年6月19日才通知优雅公司称因房屋漏水无法正常经营决定停业，此举亦不合常理；因此一审判决综合各方证据进行评判后，认定因维修影响使用的天数为自2018年2月28日至2018年8月13日共计167天，对期间租金予以免除并无不当，本院予以认可。冯娟没有充分证据证明案涉房屋不能使用致使合同目的无法实现，其于2019年6月19日通知优雅公司决定停业的行为并不构成合同解除；冯娟继续使用租赁房屋但未按约定支付租金已构成违约，故案涉租赁合同应当自优雅公司的起诉状副本送达对方时即2019年12月21日解除。一审判决对冯娟应支付的租金予以部分减免是基于案涉房屋在维修整改期间未能满足适租条件的原因，而非是因为冯娟所称的因房屋漏水导致的经济损失，二者并非同一法律关系；就冯娟主张的因房屋漏水导致的经济损失而言，因冯娟未在一审中提起反诉，故不能在本案中处理，冯娟可就该主张另行提起诉讼或寻求其他合法救济途径解决。综上所述，上诉人冯娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10819元，由上诉人冯娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  段晓玲审 判 员  周 舟二〇二一年一月五日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨