江苏省丹阳市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏1181执异10号案外人：胡国庆，男，1972年12月1日生，汉族，住丹阳市开发区。委托诉讼代理人：顾星迪，江苏万善律师事务所律师。委托诉讼代理人：战颖辉，江苏万善律师事务所实习律师。申请执行人：丹阳市阳光企业管理有限公司，组织机构代码71687223-4，住所地丹阳市。法定代表人：张健，该公司总经理。被执行人：丹阳市金锁工具有限公司，组织机构代码72053090-7，住所地丹阳市。法定代表人：王锁军，该公司总经理。被执行人：王锁军，男，1974年2月1日生，汉族，住丹阳市。被执行人：徐丽萍，女，1974年10月31日生，汉族，住丹阳市。被执行人：镇江市帮答设备安装有限责任公司，组织机构代码73177702-4，住所地丹阳市。法定代表人：答邦柱，该公司总经理。被执行人：答邦柱，男，1954年1月19日生，汉族，住丹阳市。被执行人：徐敏燕，女，1959年10月2日生，汉族，住丹阳市。被执行人：钱汝箴，女，1954年6月30日生，汉族，住丹阳市。被执行人：丹阳市宝通工具有限公司，统一社会信用代码91321181780291207Y，住所地丹阳市。法定代表人：朱保才，该公司总经理。被执行人：朱保才，男，1952年12月22日生，汉族，住丹阳市。被执行人：王凤英，女，1955年3月12日生，汉族，住丹阳市。本院在执行丹阳市阳光企业管理有限公司申请执行丹阳市金锁工具有限公司、王锁军、徐丽萍、镇江市帮答设备安装有限责任公司、答邦柱、徐海燕、钱汝箴、丹阳市宝通工具有限公司、朱保才、王凤英追偿权纠纷一案，案外人胡国庆向本院提出书面异议，本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2015年11月16日，本院对丹阳市阳光担保投资有限公司诉丹阳市金锁工具有限公司、王锁军、徐丽萍、镇江市帮答设备安装有限责任公司、答邦柱、徐海燕、钱汝箴、丹阳市宝通工具有限公司、朱保才、王凤英追偿权纠纷一案作出（2014）丹后民初字第1236号民事判决：一、丹阳市金锁工具有限公司于判决生效之日起十日内给付丹阳市阳光担保投资有限公司代偿款3361573.37元及按日利率万分之五计算自2014年6月30日起至实际给付之日止的利息；二、丹阳市金锁工具有限公司于判决生效之日起十日内给付丹阳市阳光担保投资有限公司违约金12万元；三、丹阳市金锁工具有限公司于判决生效之日起十日内给付丹阳市阳光担保投资有限公司律师费165709元；四、丹阳市阳光担保投资有限公司有权就丹阳市金锁工具有限公司提供的抵押物（坐落于后巷镇××村，房产证号为丹房权证后巷字第**的房屋及坐落于后巷镇××村，土地证号为丹国用（2008）第01002号的土地）折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；五、王锁军、徐丽萍、镇江市帮答设备安装有限责任公司、答邦柱、徐海燕、钱汝箴、丹阳市宝通工具有限公司、朱保才、王凤英对丹阳市金锁工具有限公司上述第一、二、三项给付义务扣除第四项以外的债务承担连带清偿责任；案件受理费37708元，保全费5000元，合计42708元，由丹阳市金锁工具有限公司、王锁军、徐丽萍、镇江市帮答设备安装有限责任公司、答邦柱、徐海燕、钱汝箴、丹阳市宝通工具有限公司、朱保才、王凤英负担。根据丹阳市阳光企业管理有限公司（由丹阳市阳光担保投资有限公司更名而来）的申请，本院于2020年8月3日立案强制执行，案号为(2020)苏1181执2651号。在本案执行过程中，本院于2020年9月7日作出(2020)苏1181执2651号执行裁定：、查封被执行人丹阳市金锁工具有限公司位于丹阳市××北××不动产及地上附属物（含无证建筑）【房产证号：丹房权证后巷字第**，土地使用权证号：丹国用（2008）第XX号】。本院至丹阳市金锁工具有限公司张贴了上述执行裁定书、限期申报权利瑕疵公告、异议告知书后，案外人胡国庆向本院反映其租用了丹阳市金锁工具有限公司的部分厂房并转租给丹阳市寰怡电子有限公司以及建造了无证房等情况。本院于2020年11月9日作出（2020）苏1181执2651号之一执行裁定：一、解除胡国庆、丹阳市寰怡电子有限公司对被执行人丹阳市金锁工具有限公司位于丹北镇济德村的不动产及地上附属物（含胡国庆的无证建筑）【房产证号：丹房房权证后巷字第**，地使用权证号：丹国用（2008）第XX号】的占有；二、拍卖被执行人丹阳市金锁工具有限公司位于丹北镇济德村的不动产及地上附属物（含胡国庆的无证建筑）【房产证号：丹房权房权证后巷字第**，使用权证号：丹国用（2008）第XX号】。胡国庆提出异议称，异议人在法院查封前即与被执行人丹阳市金锁工具有限公司签订了厂房租赁协议，约定丹阳市金锁工具有限公司将其所有的建筑面积2300平方米的一层全部、二层部分的房屋出租给本人使用，租期二十年，自2011年4月25日起至2031年4月25日止，异议人已将300万元的房租于2013年8月26日一次性转账支付完毕。之后，异议人将房屋转租给丹阳市寰怡电子有限公司。异议人对法院查封的房屋享有租赁权，法院作出的（2020）苏1181执2651号之一执行裁定对本人与金锁公司的租赁关系不认可，没有事实和法律依据，请求法院带租拍卖。异议人为证明自己的上述主张，提供了租房协议、银行卡交易明细、转租协议、网上银行电子回单等证据材料。另查明，为了确保2011年4月26日至2016年4月25日期间丹阳市金锁工具有限公司向中国银行在最高贷款余额××内与丹阳市阳光担保投资有限公司签订的所有贷款担保合同项下借款人的义务得到切实履行，丹阳市金锁工具有限公司于2011年4月26日与丹阳市阳光担保投资有限公司签订了二份《最高额抵押担保合同》，约定以其所有的坐落于后巷济德村房产证编号为丹房房权证房权证后巷字第**权利价值470万元）及坐落于后巷镇××村土地证号为丹国用（2008）第XX号的土地（权利价值1**万元）作为抵押物提供反担保，上述房产及土地于2011年4月26日办理了抵押登记。因丹阳市金锁工具有限公司未能归还中国银行贷款，丹阳市阳光担保投资有限公司履行了担保义务，丹阳市阳光担保投资有限公司依据双方签订的反担保合同提起诉讼，本院作出了前述判决。本案在审查过程中，丹阳市寰怡电子有限公司证实与胡国庆之间存在厂房租赁协议，提供了向胡国庆支付租金及交纳水费、电费的凭证，目前，案涉的丹阳市金锁工具有限公司一层全部、二层部分房屋由丹阳市寰怡电子有限公司使用。案外人胡国庆提供了落款时间为2011年4月25日的租房协议，协议约定胡国庆租用丹阳市金锁工具有限公司建筑面积2300平方米的一层全部、二层部分厂房，租期二十年，租金300万元，此款在三年内由胡国庆一次性付至徐丽萍银行账户，水电等生产生活费用由胡国庆承担，还约定胡国庆有权将厂房转租他人，无须经过丹阳市金锁工具有限公司允许。胡国庆于2013年8月26日分两次转账300万元至徐丽萍账户，其未提供承租期间自行承担水费、电费的相关证据。丹阳市金锁工具有限公司与丹阳市阳光担保投资有限公司签订抵押担保合同时，明确作为抵押物的案涉不动产不存在所有权或经营管理权方面的争议，如抵押物已部分出租或者全部出租，丹阳市金锁工具有限公司保证将设立抵押事宜告知承租人，并书面告知丹阳市阳光担保投资有限公司。从设立抵押至今，丹阳市金锁工具有限公司没有告知案外人案涉不动产被抵押的情况，也未告知抵押权人案涉不动产在抵押前有部分出租给案外人的情况。本院认为，案外人的异议审查，系执行程序的组成部分，以形式审查、书面审查为原则，其实体权利的确定应由执行异议之诉作出最终判断。虽然现有证据能证明丹阳市寰怡电子有限公司从案外人处租赁了案涉部分不动产从事生产经营，但案外人是否系该部分不动产的承租人，根据目前其所提供的证据分析，租赁协议的签订时间仅早于抵押合同一天，其在协议约定的付款期限未届满前即支付了全部20年租金，协议还约定转租无须得到出租方的同意，协议内容的约定和支付租金的方式均不符合常理。另外，根据抵押合同约定，如果案涉不动产在抵押前存在租赁关系，抵押人应当告知抵押权人和租赁方，但丹阳市金锁工具有限公司并没有履行告知义务。再有，案外人主张2011年4月即承租了案涉部分不动产，至其2018年将该部分不动产转租，并没有提供期间其本人占有使用的相关证据。根据执行审查中有限、审慎实体审查原则，本院难以认定案外人与被执行人之间存在房屋租赁关系，难以确定案外人系案涉不动产的合法承租人。案外人所提执行异议的理由不成立，本院对其带租拍卖的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回胡国庆的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  徐文元审判员  张智慧审判员  薛文婷二〇二一年一月二十七日书记员  田 莉