北京市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）京01民终26号上诉人（原审原告）：中国人民解放军空军住房发展中心西郊管理办公室，住所地北京市东城区北锣鼓巷**。法定代表人：卢京平，主任。委托诉讼代理人：方富贵，北京首特律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京南湖之光酒店管理有限公司，，住所地北京市海淀区天香颐北里**法定代表人：殷卫行，总经理。上诉人中国人民解放军空军住房发展中心西郊管理办公室（以下简称空军西郊办公室）因与被上诉人北京南湖之光酒店管理有限公司（以下简称南湖之光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初33948号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员李妮独任对本案进行了审理。本案现已审理终结。空军西郊办公室上诉请求：撤销一审法院裁定，依法改判并支持空军西郊办公室的诉讼请求或者发回重审，南湖之光公司承担本案诉讼费用等所有费用。事实和理由：1.一审法院对空军西郊办公室主体资格认定错误，空军西郊办公室具备本案的诉讼主体资格。涉案房屋产权人中国人民解放军空军住房发展中心授权空军西郊办公室对涉案房屋进行管理，作为管理单位和出租人空军西郊办公室有权以自己的名义对外签合同，一审提交的产权单位证明材料可以证明。作为部队单位空军西郊办公室没有机关法人证书或营业执照等证书，但是独立民事主体，具有独立的财务和银行账户，能够独立承担民事责任，诉讼费用也是自有账户缴纳的，租金也直接转账至自有账户中。综上，空军西郊办公室的主体资格合法。2.一审法院对“北京市海淀区天香颐北里物业管理办公室”是否为合法主体的举证责任分配错误。南湖之光公司主张房屋由“北京市海淀区天香颐北里物业管理办公室”占有并对外出租，但事实是涉案房屋一直由南湖之光公司占有，一审时空军西郊办公室申请法院责令南湖之光公司提交相关证据，法院未予处理。南湖之光公司应就“北京市海淀区天香颐北里物业管理办公室”和“天香颐北里物业”具备合法主体资质承担证明责任。一审法院以空军西郊办公室未提交证明“北京市海淀区天香颐北里物业管理办公室”的证明而否认该主体不存在是举证责任显属错误。3.空军西郊办公室已全面履行合同义务，南湖之光公司将涉案房屋进行擅自分组、转租、转借给他人营利，却恶意拖欠空军西郊办公室租金未付，已构成违约。4.双方于2014年12月23日签订的《租赁补充合同》内容合法有效，但出租人并未实际发生变更。该合同涉及的北京市海淀区天香颐北里物业管理办公室不是合法的主体，根本不存在，合同主体实际变成了空军西郊办公室。5.南湖之光公司实际占有控制涉案房屋并转租收取租金，南湖之光公司提交的物业收取租金及合同均是虚假的。南湖之光公司应当腾退房屋并支付租金和占有使用费。空军西郊办公室向一审法院起诉请求：1.判令南湖之光公司立即腾退位于北京市海淀区天香颐北里17-B号的房屋；2.南湖之光公司支付拖欠的自2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金626042元：3.南湖之光公司以滞交费用总额为基数，以该金额的千分之三/天为标准支付逾期交付租金的违约金至实际腾退日止；4.南湖之光公司按照每年739015元的标准，自2019年8月1日向我方支付房屋占有使用费至实际腾退日止；5.南湖之光公司支付转租违约金3万元；6.南湖之光公司承担本案的诉讼费。事实理由：2008年12月6日，我方将北京市海淀区天香颐北里17-B号的房屋（以下简称17-B房屋）出租给南湖之光公司作为商业及其他使用，并签订了《军队房地产租赁合同》，合同期限为十年。2014年12月23日，北京市海淀区天香颐北里物业管理办公室（以下简称物业办公室）受我方委托，与南湖之光公司签订了《租赁补充合同》（以下简称补充协议），并将年租金调整为739015元。补充协议合法有效，且补充协议所涉及的物业办公室不是合法主体，根本不存在。该补充协议并未实际发生出租人的主体变更，该补充协议系为《军队房地产租赁合同》的补充。2019年7月31日，《军队房地产租赁合同》到期。按照军队改革的要求，涉案房地产将收回不再对外出租。南湖之光公司不但拖欠租金且不予腾退，我方数次要求其交付租金并腾退涉案房屋。2019年11月9日，我方书面向其送达《通知》。但其至今既没有支付租金，也没有腾退涉案房屋，严重影响并给我方造成了巨大的经济损失。经查，南湖之光公司于2020年5月19日将股东、法定代表人刘爱民以及股东刘永军均作了变更。合同履行期内，我方已经全面履行合同义务，交付的房屋不存在重大安全隐患，符合约定的用途。但南湖之光公司将该房屋擅自分租、转借、转租给他人营利，恶意拖欠租金未付，构成违约。其称现在涉诉房屋由案外人实际控制使用，且实际使用房屋的主体与物业办公室签订了租赁合同并交纳了租金的事实是虚假的。基于上述事实，特提起本案诉讼。一审法院认为，原告需是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案系房屋租赁合同纠纷，17-B号房屋的产权人系总后勤部（中国人民解放军空军住房发展中心），空军西郊办公室并非案涉房屋的产权人，其需就其对涉诉房屋享有出租权，并作为出租方与南湖之光公司签订有租赁合同，即其具备诉讼主体资格向该院提供证据。本案中，空军西郊办公室（甲方、出租方）虽与南湖之光公司（乙方、承租方）于2008年12月6日签订有《军队房地产租赁合同》，就南湖之光公司承租17-B号房屋事宜进行了约定。但2014年12月23日，物业办公室（出租方、甲方）、空军西郊办公室（原出租方）与南湖之光公司（承租方、乙方）签订补充协议，载明：“17-B号房屋…由空军西郊办公室租赁给南湖之光公司，该房屋使用权经空军后勤部机关批准，转移给天香颐北里全体业主所有；由于使用权的变更，所以物业办公室与南湖之光公司签订一份补充协议。…”物业办公室及南湖之光公司均在该协议落款处加盖印章，空军西郊办公室的负责人吴某亦作为空军西郊办公室的代表在该补充协议落款处签名。空军西郊办公室虽称上述协议中的物业办公室（甲方、出租方）不是合法主体，根本不存在，并据此主张该补充协议并未实际发生出租主体的变更，但空军西郊办公室对其上述主张并未提交相应证据，且认可该补充协议系《军队房地产租赁合同》的补充。在此情况下，空军西郊办公室提交的现有证据无法证明其系17-B号房屋的使用权人及出租方。综上，现空军西郊办公室以其作为17-B号房屋的出租方提起房屋租赁合同的诉讼，没有事实和法律依据，应当予以驳回。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回中国人民解放军空军住房发展中心西郊管理办公室的起诉。本院认为，本案二审争议焦点是空军西郊办公室是否有权作为原告提起本案诉讼。本案系房屋租赁合同纠纷，空军西郊办公室需就其对17-B号房屋享有出租权利，并作为出租方与南湖之光公司签订租赁合同进行举证。根据本案事实，空军西郊办公室（甲方、出租方）与南湖之光公司（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》后，北京市海淀区天香颐北里物业管理办公室（出租方、甲方，以下简称物业办公室）、空军西郊办公室（原出租方）与南湖之光公司（承租方、乙方）又签订了补充协议，载明：“17-B号房屋……由空军西郊办公室租赁给南湖之光公司，该房屋使用权经空军后勤部机关批准，转移给天香颐北里全体业主所有；由于使用权的变更，所以物业办公室与南湖之光公司签订一份补充协议……”，空军西郊办公室虽称物业办公室并不存在，并非合法主体，但就其主张未能提供证据佐证，且就使用权所属问题在天香颐北里全体业主和空军西郊办公室之间如何处置并未予以证明。故现有证据无法证明空军西郊办公室系17-B房屋的使用权人及出租方，其作为原告提起本案诉讼的依据不足。当事人对自己提出的主张负有举证责任，一审法院对举证责任分配并无不当，空军西郊办公室是否具备法人资格亦非证明其对17-B房屋享有使用权及出租权的充分条件，本院对其上诉理由不予采信。一审法院处理结果正确，本院予以维持。综上所述，空军西郊办公室的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院对本案的处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  李 妮二〇二一年一月二十七日法官助理  任可娜书 记 员  李心雨