云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0381民初1015号 原告：张绍辉，男，1962年6月5日生，汉族，中专文化，居民，云南省宣威市人，住址：云南省宣威市。 委托诉讼代理人：段永平，云南先峰律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：夏玉，一般授权代理。 被告：宣威市新天地房地产开发有限公司。 住所：云南省宣威市双龙街道文化路立得酒店背面。 法定代表人：赵守田，董事长。 委托诉讼代理人：钱文勇，云南钱文勇律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：魏春玲，一般授权代理。 被告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司。 住所：云南省曲靖市宣威市双龙街道文化路立得酒店背面。 负责人：王其俊。 委托诉讼代理人：刘强，国浩（重庆）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：张川，女，1989年5月11日生，汉族，大学文化，公司职员，重庆市大渡口区人，现住：重庆市大渡口区。特别授权代理。 被告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司。 住所：上海市浦东新区绿科路**。 法定代表人：车建芳，职务：执行董事兼总经理，（刘强）。 委托诉讼代理人：刘强，国浩（重庆）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：齐云枫，国浩（重庆）律师事务所律师，特别授权代理。 原告张绍辉与被告宣威市新天地房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法组成合议庭，不公开开庭进行了审理。原告张绍辉及委托诉讼代理人段永平、夏玉，被告宣威市新天地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钱文勇、魏春玲，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的委托诉讼代理刘强人、张川，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司的委托诉讼代理人刘强、齐云枫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张绍辉向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》；2.判令被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司立即返还原告质量保证金15000元、活动保证金1000元，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司对被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的前述返还责任承担连带责任；3.判令被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司共同赔偿原告装修损失100000元（不含可以拆走变卖的产品：沙发、衣柜、床等定制品，实际损失金额以第三方评估结果为准），被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司对被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的赔偿承担连带责任。以上诉讼请求合计人民币116000元。4.案件受理费、评估费由三被告共同承担。 事实与理由，2017年8月24日，原告与被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，该合同约定：被告宣威市新天地房地产开发有限公司作为出租方将其开发建设的宣威商场综合馆三楼C8081展位（面积380平方米）出租给原告用于经营“简欧”家具使用，并由上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司对商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务。原告于每一付款周期向被告宣威市新天地房地产开发有限公司支付租金和市场推广费，并向上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司支付管理费，管理费支付标准为30元/平方米/月，租赁和管理服务期为2017年8月26日起至2021年8月25日止。 合同签订后，原告在店面装修、样品定制等方面投入资金800000元，并按照合同约定向被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司支付租金、管理费、物管费、电费等费用。2018年12月底开始，因被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司之间的纠纷导致商场断水、断电、通道被堵、大门被锁等事件反复发生，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司就不再对商场实施管理、营销、推广、培训等商业服务。因被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司之间的纠纷导致断水、断电、通道被堵、大门被锁等事件反复发生，造成包括原告在内的商户无法正常经营，虽然经过商场代表与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司多次协商，要求保障商户的正常营业，但无法正常经营的状况并没有丝毫改变。2019年10月14日，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司单方面向包括原告在内的全体商户发出《商户告知书》后，将宣威红星商场所有管理人员及工作人员全部撤离宣威红星商场，单方面终止与众多商户在2017年8月24日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，导致原告的所有投资和付出都付之东流，给原告的合法利益造成了巨大的损失。原告认为，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司单方终止合同行为违反了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的约定和相关法律规定，属严重违约行为，其违约行为给原告造成了包括营业损失、装修损失在内的多项经济损失。被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司在宣威设立的分支机构，其对原告要求上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司承担的赔偿依法应承担连带赔偿责任。为此，特向你院提起诉讼，请求判决支持原告的全部诉讼请求。立案时，原告一并提交了《装修残值鉴定申请书》，申请对位于宣威市双龙街道文化路红星美凯龙商场综合馆三楼C8081展位装修残值进行鉴定、评估。 被告宣威市新天地房地产开发有限公司辩称，涉及的展位租赁及管理合同不涉及我方，原告要求我们承担责任没有法律依据；原告提到的装修损失及质保金与我们没有任何关系。 被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司辩称，原告张绍辉等人诉被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司合同纠纷28案统一答辩：一、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是受被告宣威市新天地房地产开发有限公司的委托对涉案商场进行管理，因受托事项产生的法律责任归于被告宣威市新天地房地产开发有限公司。2014年6月30日，被告宣威市新天地房地产开发有限公司与案外人红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下称：红星集团公司）签订了《委托经营管理合同》（以下称：委管合同），被告宣威市新天地房地产开发有限公司委托红星集团公司为涉案商场的投资建设提供商业咨询和出租招商服务，并委托对建成后的商场提供经营管理服务。具体的委托管理方式为：成立被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司，再由被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司与商户签订《展位租赁及管理服务合同》。原告和被告宣威市新天地房地产开发有限公司均知晓被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司只是受托对商场进行管理，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司因此产生的法律责任归于被告宣威市新天地房地产开发有限公司。二、《展位租赁及管理服务合同》已经成立，并进行了实际履行。合同成立后，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司一直积极履行合同义务，并不存在违约行为。自2019年3月开始，被告宣威市新天地房地产开发有限公司为达到收回商场管理权的目的，开始对商场实施断电、锁门等行为，被告宣威市新天地房地产开发有限公司的行为不仅是以行为方式表明拒绝履行合同，更是以暴力方式破坏、阻挠被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司对商场的管理。为继续履行合同，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司先后报警数十次，并多次与被告宣威市新天地房地产开发有限公司和原告等人进行协商，此行为正是被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司积极履行合同义务的表现。因此，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是在被告宣威市新天地房地产开发有限公司的阻挠下，且穷尽自力救济和公力救济的情形下而中止履行合同，不属于违约。三、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司不应对原告主张的装修损失承担赔偿责任，具体理由如下：（一）涉案商场仍处于开业状态，原告可以并也事实上至今仍占有使用装修物，并不存在装修损失。（二）《最高法审理租赁合同纠纷的司法解释》明文规定，因出租人违约导致合同解除时，对于已形成附合的装修物，按约定处理。本案中，《展位租赁及管理服务合同》第21.9条明确约定，合同无论何种原因终止，被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司均无须为此向原告支付任何费用和补偿，还有权要求原告拆除装修物。（三）前述司法解释也规定，在对装修物的处理没有约定的情形下，由出租人承担赔偿责任，本案中，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司并非出租人。同时，合同第22.1条也约定，被告宣威市新天地房地产开发有限公司承诺不干预被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的日常管理行为，违反该约定给承租方造成任何损失的，由被告宣威市新天地房地产开发有限公司承担赔偿责任。因此，即便原告存在损失，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司也不应承担赔偿责任。四、质量保证金的退还条件尚未成就。合同第5.2条约定，在原告没有未结客诉且质量保证金有余额的情形下，质保金于合同终止之日起满三年后一次性返还，至今条件尚未成就。五、装修保证金或押金，已转化为租金和管理费，不应当退还。六、982号案中原告高毅主张的定金已转化租金和管理费，不应当退还。合同第18.1条也明确约定，合同签订前支付的定金，按比例自动转化为租金和管理费。七、在973号和1005号案中，合同相对方为段双芝。根据合同的相对性，吕昭和无权主张该合同权利，不是适格的原告。在976号案中，合同相对方为吕昭和，段双芝不是适格的原告。八、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司不应承担连带责任，理由如下：（一）连带责任属于严格的法律责任，《民法总则》第178条第三款明确规定，其适用需由法律规定或当事人约定。（二）被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司并非合同当事人，各方之间并无连带责任的约定，也无法律规定被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司应对本案承担连带责任。（三）连带责任的承担应在平等的民事主体之间，而分公司并不具有独立的法人资格，要求分公司与本公司承担连带责任，缺乏主体资格基础。本案中，分公司具有独立的诉讼主体资格，不应再列被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司为被告，更不应当承担连带责任。九、原告主张的合同签订日、租赁及管理服务期限、展位面积等与合同不一致，应以合同载明的为准。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院驳回原告对被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司的全部诉讼请求。 经征求被告方意见，被告宣威市新天地房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司对原告要求解除《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的诉讼请求未提出异议。综合原、被告双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》具体解除的时间如何确定？二、原告提出的定金、质保金及装修押金退还的请求是否应当得到支持？三、原告方主张的装修残值损失是否有相关依据？四、本案三被告应如何承担责任？ 原告为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据材料： 一、身份证复印件1份1页，证明原告诉讼主体资格。 二、内资企业登记基本情况表复印件1份3页，被告诉讼主体资格。 三、房租收据5张，《诚意金协议》1份1页，证明被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司与原告形成合同关系，原告依照合同约定履行了相关义务。 四、会议纪要1份1页，证明在2019年8月23日以前，红星美凯龙宣威商场就出现管理、服务、经营不正常状态。 五、商户告知书1份1页，证明被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司于2019年10月14日提前单方终止《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》。 六、质量保证金收据、营业执照复印件1份2页，证明被告上海红星美凯龙管理有限公司宣威分公司向原告收取了质保金15000元，原告依照合同约定履行了相关义务。 七、开业大促执行保证金收据1份1页，证明被告上海红星美凯龙管理有限公司宣威分公司向原告收取了活动保证金1000元，原告依照合同约定履行了相关义务。 八、2020年8月11日拍摄的照片6张，证明店铺已经停止营业，店面被用层板封堵，店内的部分装修已经遭到破坏。 质证时，被告宣威市新天地房地产开发有限公司代理人认为，签订的展位出租及展位合同是跟被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订的，跟我方没有关系，对其他证据没有意见。 被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司代理人：对第一、二组证据的真实性没有意见，该证据能够证明被告宣威市新天地房地产开发有限公司的办公位置就在涉案商场附近，且被告宣威市新天地房地产开发有限公司知道商场开业、商户入驻并由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司管理的事实，但在长达两年的时间里被告宣威市新天地房地产开发有限公司没有提出异议，表明其知晓认可并接受涉案商场的租赁及管理服务关系；对第三组证据真实性没有异议，但是被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是受托对商场进行招商，收取定金、房租均是源于对被告宣威市新天地房地产开发有限公司的委管合同约定及三方展位租赁合同的约定，原告知道被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司只是代收款；对第四组证据《会议纪要》的真实性没有异议，召集主持商户代表进行沟通，正是被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司积极履行管理维护秩序的表现，《会议纪要》中载明的被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司积极与被告宣威市新天地房地产开发有限公司协商解决以及里面的用语，“如新天地公司对商场水电进行破坏”均能够表明对商场进行锁门、断电等行为是被告宣威市新天地房地产开发有限公司所为，而《会议纪要》第三点也能表明在三方合同中原告同样实施了极端行为，能够表明被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司确实是被迫撤场；对第五组证据《商户告知书》的真实性没有意见，但是不能实现原告的证明目的，不能作为认定合同解除时间的依据，该告知书只是告知商户、案外人与被告宣威市新天地房地产开发有限公司的委管合同终止，不能证明被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司单方终止了三方的租管合同，事实上被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司不是于告知书发出之日撤场；对第六、七组证据收据的真实性没有异议，但是质保金退还条件没有成就；对第八组证据六张照片的真实性、关联性不认可，与涉案原告的展位经营的品牌名称不一致，对证明目的不认可，仅能证明照片拍摄那一刻店面的状态，展位交付原告之后原告有自由使用的权利，未开业经营不等于原告没有占有使用装修物。 本院认为，原告提供的第一、二组证据，来源合法，客观真实，被告方代理人对真实性、合法性、关联性均无异议，予以认可，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第三组证据，来源合法，客观真实，证明被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司与原告形成合同关系，原告依照合同约定履行了相关义务的事实，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第四证据，系被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司与商户代表就涉案商场出现断水、断电、阻路等影响商户正常经营情况相互协商所作的承诺，来源合法，客观真实，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第五组证据，系被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司告知全体商户其于2019年10月14日终止《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的书证材料，来源合法，客观真实，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第六、七组证据，被告宣威市新天地房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司的代理人对真实性没有意见，证明原告依约定履行了相关义务，来源合法，客观真实，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第八组证据，证明2020年8月11日原告的经营状态，本院采信其真实性。 被告宣威市新天地房地产开发有限公司为证明其答辩主张，向本院提供以下证据材料： 一、视频1份，证明：原告在店经营； 二、照片2份，证明：原告经营状态； 三、进货单1份6页，证明：原告持续经营。 经质证，原告对被告宣威市新天地房地产开发有限公司提交的第一、二、三组证据均有异议，认为视频、照片拍摄的时间不明确，只能证明原告店面外观，证明不了被告宣威市新天地房地产开发有限公司的主张，拍摄店面不是原告经营的品牌；进货单中对方是宣威艺博商业运营管理有限公司，该公司不是合同相对方，无法证明被告主张，并且从进货单中无法看出2020年1月份以后原告还正常经营。 被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司对被告宣威市新天地房地产开发有限公司提交的证据没有意见，能够证明原告张绍辉仍然占有使用展位并处于经营状态，不存在装修损失，同时该组证据表明原告经营的品牌是简欧，这个名称与原告举的证据不一致，名仕简美是一个叫黄姝颖的人在经营的品牌。 本院认为，被告宣威市新天地房地产开发有限公司提交的第一、二、三组证据，能证明拍视频、拍照片及进货时段原告的经营状态，本院采信其真实性。 被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司为证明其答辩主张，向本院提供以下证据材料： 第一组：1.《委托经营管理合同》1份；2.《委托经营管理合同补充协议》1份。主要内容及证明对象：2014年6月30日，红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下称：红星集团公司）与被告宣威市新天地房地产开发有限公司新天地公司签订了《委托经营管理合同》及《补充协议》（以下称：委管合同）。根据《委管合同》约定：因被告宣威市新天地房地产开发有限公司新天地公司拟在宣威市西侧立得酒店旁，按红星美凯龙家居商场的要求和标准投资建设家居商场，故委托红星集团公司为此项目提供前期商业咨询和出租招商服务，并委托红星集团公司对投资建成的家居商场提供经营管理服务。开业日前的招商成本、开业后管理商场的经营成本，均由被告宣威市新天地房地产开发有限公司新天地公司承担。具体委托管理方式为：在宣威市成立上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司，然后由被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、入驻商户，三方签订《展位租赁及管理服务合同》，并按该合同收取相应租金和管理费。被告宣威市新天地房地产开发有限公司，同意由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司向商户收取租赁合同项下各种费用，包括但不限于租金、管理费等，用以冲抵管理成本等费用。保证金、意向金等也由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司收取。以上约定内容，能够充分证明：被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是受托对商场出租进行招商受托对商场进行管理，并与被告宣威市新天地房地产开发有限公司按约定签订了《展位租赁及管理服务合同》，被告宣威市新天地房地产开发有限公司授权被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司收取合同项下的租金、管理费等，用以冲抵应由被告宣威市新天地房地产开发有限公司应当承担的管理商场的经营成本。在三方的租赁及管理服务关系中，被告宣威市新天地房地产开发有限公司是出租方，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是受托管理方。 第二组：《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》1份。主要内容及证明对象：1.原告与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订了《展位租赁及管理服务合同》。该合同为三方合同，出租方为被告宣威市新天地房地产开发有限公司，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司为管理方。2.根据合同第3.3条约定，出租方授权上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司代为收取租金和市场推广费，并有权将代为收取的租金和市场推广费，用以作为出租方在委管合同项下应支付的委托经营费，仍由出租方根据3.2条约定的金额向原告开具发票，能证明原告知晓被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是替出租方在收取租金，并不是基于自己是出租人的身份在收取租金。3.合同第5.2条约定了质量保证金的退还条件，即在原告没有未结客诉且质量保证金有余额的情形下，于合同终止之日起满三年后一次性返还。因此，原告主张退还质量保证金的条件尚未成就。4.合同第21.9条明确约定：合同无论何种原因终止，亦不论展位是否由承租人出资装修…被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司和被告宣威市新天地房地产开发有限公司出租方无须为此向承租方支付任何费用和补偿。5.合同第22.1明确约定，作为出租方的被告宣威市新天地房地产开发有限公司承诺不干预被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的日常管理行为，违反该约定给承租方造成任何损失的，由被告宣威市新天地房地产开发有限公司承担赔偿责任。本案中，是被告宣威市新天地房地产开发有限公司故意违约，实施破坏商场管理的行为，若原告存在损失，应由被告宣威市新天地房地产开发有限公司承担赔偿责任。 第一、二组证据共同证明：在本案中，被告宣威市新天地房地产开发有限公司签订了《委管合同》，就《展位租赁及管理服务合同》的签订、出租人、管理人、承租人、费用收取等事项进行约定，而原告也实际签订了《展位租赁及管理服务合同》，虽然被告宣威市新天地房地产开发有限公司未在租管合同上盖章，但该合同已实际从2017年履行至2019年11月，该《展位租赁及管理服务合同》已成立。同时，原告主张解除合同，也表明原告认可合同的成立。 第三组：《会议纪要》1份。主要内容及证明对象：结合原告起诉状的陈述等，证明在三方合同关系中，是被告宣威市新天地房地产开发有限公司在对商场实施断电、锁门等破坏商场管理经营的行为，原告也知晓该事实，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司一直是在努力维护商场经营管理秩序，该次沟通会本身就是被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司致力于维护商场秩序的表现。 第四组：《工作函》1份。主要内容及证明对象：首先该函件是被告宣威市新天地房地产开发有限公司的单方表述，不代表被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司当然的认可其内容，但该函件对被告宣威市新天地房地产开发有限公司有拘束力。函件中，被告宣威市新天地房地产开发有限公司认可商场实际开业并由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司管理等事实，要求将商场变更为自行管理的挂牌经营模式，并要求被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司于2019年5月8日前办理，能够进一步证明被告宣威市新天地房地产开发有限公司认可三方的租管合同关系。同时，该函件也表明了，被告宣威市新天地房地产开发有限公司之所以对商场实施断电、锁门等行为，其目的就是以破坏、阻挠商场管理的方式，阻止被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司继续履行合同，逼迫被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司离开，从而达到收回商场管理权的目的。 第五组：1.《物业仓库物资移交清单》1份；2.《电费收费系统移交清单》1份；3.《物业及消防物资移交清单》1份。主要内容及证明对象：被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是在做好交接的情形下撤场的。撤场后，商场交由被告宣威市新天地房地产开发有限公司继续管理，原告仍在继续占用、使用装修物，不存在装修损失。 第六组：涉案商场《视频资料》10份，说明：该视频资料由卢佳杰、杜辰人于2020年8月5日14时30分至15时51分拍摄，拍摄地点是位于双龙街道文化路原红星美凯龙商场（现艺博购物中心）。主要内容及证明对象：证明涉案商场仍处于开业状态，原告仍占有使用展位和装修物，本组视频已显示仍占用装修物的原告包括高毅（980号）、（982号）、李涛、徐吉云、浦同举、罗锐、李辉、邹伯香、陈媛艳、尹德平、周旭、邵瑞娜、吕昭和（976号）、段双芝（973号）、段双芝（1005号）、余俊贤、李盛康、刘艾。 第七组：接处警登记表十八份，用以证明在三方合同履行过程中，是被告宣威市新天地房地产开发有限公司以暴力方式破坏商场的管理，为维护商场的管理秩序，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司多次向双龙派出所报警，企图用公权力维护商场的经营，因此该证据证明被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司一直在努力维持合同的履行，是在穷尽公权力合理救济的情况下而撤场，不存在违约，造成的后果应该由被告宣威市新天地房地产开发有限公司承担。 经质证，原告代理人对第一组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该合同是上海红星集团公司与被告宣威市新天地房地产开发有限公司所签订的，原告不是合同当事人，对原告没有约束力。对第二组证据三性予以认可，但对其证明目的不予认可，原因：1.该合同虽为三方合同，但签约方仅有原告和上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司。2.虽然合同第3.3条约定由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司代为收取租金及市场推广费，合同第3.2条约定由宣威市新天地房地产开发有限公司开具发票，但在合同实际履行过程中，费用实际收取及发票开具均是由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司履行。3.合同第5.2条约定质量保证金的退还条件是合同正常履行期届满终止，而本案是被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司先期违约、根本违约，导致合同无法继续履行，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司单方违约而解除，该约定条件不适用于合同解除情形下质量保证金的退还。4.本合同系格式合同，第21.9条的约定系提供格式合同一方被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司免除其责任、排除原告主要权利的格式合同条款，有违公平和诚实信用原则，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条及四十条的规定，属于无效条款，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司依据无效条款要求免责违反法律规定。5.虽合同第22.1条如此约定，但合同实际履行过程中，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司既是出租方又是管理方，被告宣威市新天地房地产开发有限公司不是合同当事方，因此相关合同义务和损失应由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司承担。对第三组证据三性予以认可，但对其证明目的不予认可，原因：被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司有意偷换概念，我方诉状第二段的内容是：“……2018年12月底开始，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司就不再对商场市场管理、营销、推广、培训等商业服务。因被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司之间的纠纷导致断水、断电、通道被堵、大门被锁等事件反复发生，造成包括原告在内的商户无法正常经营。”原告并不知晓该行为是宣威市新天地房地产开发有限公司还是被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司实施。对第四组证据三性及证明目的均不予认可，原因：该函件内容只涉及上海红星集团公司与宣威市新天地房地产开发有限公司《委托经营管理合同》的变更事宜，并不涉及原告的权利义务，也不涉及新天地、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司和原告签订的三方合同。对第五组证据三性及证明目的均不予认可，原因：该证据是宣威市新天地房地产开发有限公司与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司履行宣威市新天地房地产开发有限公司与上海红星集团公司在上海签订的《委托经营管理合同》的行为，与原告无关，不能证明其主张。对第六组证据，属被告延期举证，不再质证，这个商场即使在营业，管理方和出租方是谁不知道，不能证明被告的证明目的。对第七组证据三性予以认可，但是证明目的不认可，从最早的出警记录来看是2019年3月21日，之后又有报警，这些不完全是被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的报警，还有商户的报警，是因为商场断电、断水报警，证明由于被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司与被告宣威市新天地房地产开发有限公司之间的纠纷，没有按照原告与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司之间的合同履行自己的义务。证明了红星公司与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司之间的纠纷严重影响了原告的经营活动。 被告宣威市新天地房地产开发有限公司代理人对被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司提供的第二组证据有意见，认为在该组证据中明确了签订展位租赁及管理服务合同要由三方签字，被告宣威市新天地房地产开发有限公司不知道展位租赁及管理服务合同，没有参与，这个合同被告宣威市新天地房地产开发有限公司没有签字盖章，所以合同效力不及于被告宣威市新天地房地产开发有限公司。对第一、三、四、五组证据没有意见。对第六组证据不发表质证意见。对第七组证据，接处警登记表大多数与本案无关，与本案有联系的主要是因为停电、停水，在接处警登记表第二页中载明的内容，这个内容我们承认，但是具体谁是谁非不清楚，其余因为停车或者盗窃之类的问题与本案无关。 本院认为，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司提供的第一、二、三、四、五组证据，来源合法，客观真实，共同证明：被告宣威市新天地房地产开发有限公司与上海红星集团公司签订了《委管合同》，就《展位租赁及管理服务合同》的签订、出租人、管理人、承租人、费用收取等事项进行约定，而原告也实际签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，虽然被告宣威市新天地房地产开发有限公司未在《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》上签字盖章，但该合同已实际从2017年履行至2019年10月，该《展位租赁及管理服务合同》已成立生效。在履行合同过程中，被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司产生矛盾，商场出现停电、锁门、停车场收费等纠纷，导致包含原告在内的承租业主的正常经营活动受到影响，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司积极应对，以及被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司离场后向被告宣威市新天地房地产开发有限公司移交物业及消防物资、物业仓库物资、电费收费系统的客观事实，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第六组证据证明的事实，来源合法，客观真实，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第七组证据来源合法，客观真实，证明在履行合同过程中，被告宣威市新天地房地产开发有限公司对商场进行断水、断电、锁门等的事实，给被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司对商场的日常管理产生了影响，与本案密切关联，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。 被告宣威市新天地房地产开发有限公司为证明其答辩主张，向本院提供以下证据： 一、照片1份，证明原告商店现状； 二、回执单1份，证明原告参加活动； 三、租金及物业收据1份3页，证明原告经营时间。 上述证据证明原告在艺博商业运营管理有限公司的管理下都还在经营的事实。 经质证，原告的委托代理人认为被告宣威市新天地房地产开发有限公司提交的第一组证据没有拍摄时间，无法确认照片与本案的关联性，照片也无法证明被告的主张；第二组回执单是由原告与艺博公司之间形成，是新的行为，与上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订的展位合同没有关联性，证明不了被告宣威市新天地房地产开发有限公司的主张；第三组证据租金、物业收据，是艺博公司出具的，这些票据与本案没有关联性，与原先的三方合同没有关联性，不能证明被告宣威市新天地房地产开发有限公司的证明主张。 被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司的委托代理人对被告宣威市新天地房地产开发有限公司提交的上述证据的三性予以认可，认为能够实现被告宣威市新天地房地产开发有限公司的证明目的，结合被告宣威市新天地房地产开发有限公司的视频资料能够证明被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司撤场后，商场已经由新的单位接管进行管理，原告继续向新的管理单位缴纳租金、电费等相关费用，仍然继续占有展位及装修物，实际并不存在损失。 本院认为，被告宣威市新天地房地产开发有限公司提供的第一、二、三组证据，证明被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司撤场后，原告的经营情况，该证据的真实性本院予以采信。 审理中，本院向原、被告出示昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年10月16日出具的估计结果，原告经营的宣威商场综合馆三楼C8081展位于价值时点2019年10月14日的重置成新价为147901元。 经质证，原告、被告宣威市新天地房地产开发有限公司对估计结论无异议；被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司对估计结论的三性均有异议。 本院认为，昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年10月16日出具的估计结果，符合证据三性，本院予以采信并作为办案认定案件事实的依据。 根据庭审和质证、认证，本院确认如下法律事实： 2014年，红星美凯龙家居集团股份有限公司（合同甲方）与被告宣威市新天地房地产开发有限公司（合同乙方）在上海市签订《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同补充协议》，合同约定：被告宣威市新天地房地产开发有限公司拟在宣威市西侧立得酒店旁，按红星美凯龙家居商场的要求和标准建设家居商场，委托红星美凯龙家居集团股份有限公司为此项目提供前期商业咨询和出租招商服务，并委托红星美凯龙家居集团股份有限公司对投资建成的家居商场提供经营管理服务。具体委托管理方式为：在宣威市设立上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司，由被告宣威市新天地房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、入驻商户三方签订《展位租赁及管理服务合同》，并按该合同收取相应租金和管理费等。2014年6月24日，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司成立。 2017年8月25日，原告张绍辉与被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，该合同专用条款约定：被告宣威市新天地房地产开发有限公司作为出租方将其开发建设的宣威商场综合馆三楼C8081展位（面积381.031平方米）出租给原告用于经营简欧家具使用，并由上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司对商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务。原告于每一付款周期向被告宣威市新天地房地产开发有限公司支付租金和市场推广费，并向上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司支付管理费，管理费支付标准为30元/平方米/月，租赁和管理服务期为2017年8月26日起至2021年8月25日止。该合同通用条款第22.1明确约定：“出租方全权委托红星美凯龙从事商场的全面经营管理并承诺不干预红星美凯龙的日常管理行为……如出租方违反本条约定给承租方或管理方造成任何损失的，则由出租方承担赔偿责任。” 合同签订后，原告投入资金进行店面装修、样品定制，并按照合同约定向被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司支付租金、管理费、物管费、电费等费用。2017年9月5日原告向被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司交纳质保金15000元，2017年8月3日交纳开业大促执行保证金1000元。后因被告宣威市新天地房地产开发有限公司与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司发生纠纷，被告宣威市新天地房地产开发有限公司对商场断水、断电、堵通道、锁大门等事件反复发生，造成包括原告在内的商户无法正常经营，给被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司对商场的日常管理造成较大影响，导致2019年10月14日，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司向包括原告在内的全体商户发出《商户告知书》后，将宣威红星商场所有管理人员及工作人员全部撤离宣威红星商场，终止了与原告及被告宣威市新天地房地产开发有限公司在2017年8月25日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》。2020年3月27日，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。同时原告向本院提交《装修残值鉴定申请书》。庭审过程中，本院就原告申请装修残值鉴定指定昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司为鉴定机构，并要求原告于2020年8月17日18时前向鉴定机构缴纳鉴定费用。昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年10月16日出具估计结果，原告经营的宣威商场综合馆三楼C8081展位于价值时点2019年10月14日的重置成新价为147901元。审理中，原告方放弃要求被告宣威市新天地房地产开发有限公司承担赔偿责任的诉讼请求，因当事人意见分歧，调解未达成协议。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案属于民法典施行前履行合同发生争议的情形，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”红星美凯龙家居集团股份有限公司与被告宣威市新天地房地产开发有限公司签订《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同补充协议》，依法成立并发生效力。按合同约定，红星美凯龙家居集团股份有限公司于2014年6月24日成立了上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司，2017年8月25日，被告宣威市新天地房地产开发有限公司作为出租方，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司作为管理方，原告张绍辉作为承租方，三方签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，虽然被告宣威市新天地房地产开发有限公司未在合同上签字盖章，但该合同已实际从2017年履行至2019年10月，结合2019年5月1日被告宣威市新天地房地产开发有限公司向被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司所致的《工作函》的内容：“…宣威商场虽然开业已超过一年半，贵公司的管理未能为我公司达到任何效益，这也有违我公司选择委托合作的初衷以及根本目的。考虑到我公司的资金成本、债务压力，为改善我公司目前的处境，我公司特向贵公司致函：请将宣威商场改为挂牌经营模式…”能证明该《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的成立和生效。三方均应按照《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的约定履行相应权利义务。在合同履行过程中，因被告宣威市新天地房地产开发有限公司与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司发生纠纷，被告宣威市新天地房地产开发有限公司对商场断水、断电、堵通道、锁大门等事件反复发生，影响了被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司对该商场的日常管理，造成包括原告在内的商户无法正常经营。导致被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司离场。被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司于2019年10月14日向包括原告在内的全体商户发出《商户告知书》后，将宣威红星商场所有管理人员及工作人员全部撤离宣威红星商场，以实际行动解除了三方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，故原告请求“判令解除原告与被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》”的主张依法成立，本院依法予以支持。《红星美凯龙家居展位租赁及管理服务合同》具体解除的时间即为2019年10月14日。合同解除后，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司向原告收取的质保金和开业大促执行保证金，应向原告予以返还。被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司辩称“质量保证金的退还条件尚未成就，装修保证金或押金已转化为租金和管理费，不应当退还。”的主张，本院不予支持。故原告张绍辉请求“判令被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司返还原告质量保证金15000元、开业大促执行保证金1000元”的主张依法成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的前述返还责任，应由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司承担。《红星美凯龙家居展位租赁及管理服务合同》通用条款第22.1明确约定：“出租方全权委托红星美凯龙从事商场的全面经营管理并承诺不干预红星美凯龙的日常管理行为……如出租方违反本条约定给承租方或管理方造成任何损失的，则由出租方承担赔偿责任。”故给原告造成的经鉴定机构评估的装修残值损失费用等应由被告宣威市新天地房地产开发有限公司承担。被告宣威市新天地房地产开发有限公司辩称“原告与宣威市新天地房地产开发有限公司没有任何租赁及管理服务的合同关系，因此对原告在履行租赁及管理服务合同中产生的一切损失与宣威市新天地房地产开发有限公司没有关系。”的主张，与庭审查明的相关案件事实不相符，本院不予支持。庭审中，原告自愿放弃要求被告宣威市新天地房地产开发有限公司承担赔偿责任，属于对自己诉讼权利的自愿处分，本院依法予以确认。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下： 一、原告张绍辉与被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2019年10月14日解除。 二、由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司于本判决生效后三十日内返还原告张绍辉质量保证金15000元、开业大促执行保证金1000元，合计16000元。 三、驳回原告张绍辉的其他诉讼请求。 案件受理费2620元，由被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司负担340.6元，由原告张绍辉负担2279.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期限为二年。 审判长 杨 斌 审判员 阚世彦 审判员 郭明利 二〇二一年一月十四日 书记员 沈 彦 附：相关法律条文 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。