天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6229号上诉人（一审被告）：綦建平，男，1966年2月27日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：马瑛（夫妻关系），住天津市西青区。上诉人（一审原告）：褚惠程，女，1985年9月1日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：卢子涛，天津津信达律师事务所律师。上诉人綦建平因与上诉人褚惠程房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初5575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。綦建平上诉请求：1.请求撤销一审判决，确认双方之间签订的房屋买卖合同无效，不予返还褚惠程定金2万元及赔偿损失2万元。2.案件上诉费由褚惠程承担。事实与理由：褚惠程在整个过程中，故意隐瞒其中介身份，在明知此房屋没有办理产权证的情况下与上诉人签订买卖合同，并约定交款日期为2015年6月15日，到期后并未依约付款，致使合同不能正常履行，其违约在先。后又私自篡改合同，伙同其公司员工辛某在合同上加注“同意延期至10月22日”和“证明人辛某”签字字样，而綦建平持有的合同上并未记载该内容，故此为虚假合同，应视为无效。褚惠程辩称，不同意上诉人綦建平的上诉请求。我方的损失实际高于一审判决的数额，已有生效判决认定綦建平根本违约。褚惠程上诉请求：1.依法改判綦建平返还购房定金增加至4万元及赔偿损失增加至10万元；2.一、二审诉讼费用依法负担。事实与理由：1.一审判决购房定金只返还2万元与法律规定相悖，应双倍返还4万元。2.双方房屋买卖合同没有解除情况下，綦建平又与案外人就同一房屋进行买卖，且不通知褚惠程，系故意一房双卖，属于根本性违约行为，已被西青区人民法院生效判决书所确定。3.事实上，双方房屋买卖合同不能履行系綦建平故意违约所致，而褚惠程在本案中无过错无违约行为，綦建平应当依法承担违约责任。綦建平辩称，褚惠程在买房的时候隐瞒了其是中介公司法人的身份，褚惠程未按合同约定期限付款，并私自篡改合同延期付款条款，双方签订的房屋买卖合同应为无效。褚惠程向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告返还购房定金4万元及中介费7300元；2.请求法院判令被告赔偿房屋差价400000元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月22日，原、被告及案外人天津正盛国际置业有限公司签订《房屋租赁（置换）合同》，双方提交的合同均载明：被告綦建平出售座落于天津市西青区××道××小区××号楼××号房屋给原告褚惠程（未标注产权证情况），双方协议成交价格365000元，原告于2015年4月22日将定金20000元交付被告，房款余款于2015年6月15日前交付给被告345000元。合同第七条约定，甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的实际成交价格双倍的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。该合同由原、被告签字，第三人盖章确认，并标注“证明人：张国正”。原告提交的合同原件上还标注有“同意延期，2015年10月22日，辛某的签字”。被告对原告提供的合同不予认可，称未与原告协商延期付款事宜。合同订立当日，原告向被告交付定金20000元，剩余房款至今尚未支付，涉案房屋亦未交付过原告。2017年4月21日，双方因履行涉案合同产生纠纷，原告褚惠程将被告綦建平、第三人天津正盛国际置业有限公司诉至一审法院，要求被告綦建平履行房屋买卖合同，协助其办理过户手续。綦建平提起反诉，要求解除双方签署的《房屋买卖合同》，褚惠程支付的20000元定金不予返还。经审理，天津市西青区人民法院于2017年7月7日作出（2017）津0111民初5306号判决书，对于原告褚惠程要求被告綦建平履行合同协助过户的诉讼请求，判决认为綦建平已将涉案房屋出售给案外人王海平、杨淑英，且天津市西青区××道××小区××号楼××号房屋的产权登记载明的权利人为案外人王海平、杨淑英，导致原、被告及第三人签订的《房屋租赁（置换）合同》无法实际履行，亦无法办理过户手续，故，原告褚惠程上述诉讼请求，不予支持。对于反诉原告綦建平要求解除合同定金不退的诉讼请求，判决认为原、被告双方在2015年4月22日签订《房屋租赁（置换）合同》时，双方均明知涉案房屋不动产权证尚未下发，被告应积极履行义务，在2015年6月15日前办理完毕不动产权证，以便双方对剩余房款的交接，且在涉案房屋不动产权证下发之前，要求原告支付全部剩余房款，不符合一般交易习惯。三方亦未在2015年6月15日后就解除《房屋租赁（置换）合同》达成一致意见，被告主张单方通知原告解除合同的行为不符合《合同法》第九十三条、第九十四条的相关规定，现被告在《房屋租赁（置换）合同》尚未解除的情况下，将涉案房屋出售给案外人，属于根本性违约行为，导致涉案合同不能履行，故对于其要求解除合同及定金不退的诉讼请求，不予支持。上述判决作出后，双方均未提出上诉。在本次诉讼期间，被告綦建平就（2017）津0111民初5306号判决书提起再审。2019年11月11日，天津市第一中级人民法院做出（2019）津01民申202号民事裁定书，裁定驳回綦建平的再审申请。2019年11月25日，被告綦建平向天津市西青区人民检察院申请抗诉，未被准许。疫情期间，被告綦建平就本案提起反诉，要求确认双方签订的《房屋租赁（置换）合同》无效，一审法院于2020年4月23日作出（2019）津011民初5575号之三民事裁定书，认为綦建平的反诉构成重复起诉，裁定驳回反诉原告綦建平的反诉请求。綦建平不服该裁定向天津市第一中级人民法院提起上诉，天津市第一中级人民法院于2020年6月22日作出（2020）津01民终2741号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本次庭审中，双方对原审判决认定的事实及违约责任等问题存在以下争议：一、在签署协议时原告是否明知涉案房屋无产权证书，原告主张其在原审庭审中陈述模糊，不能证明其在签署涉案合同时明知涉案房屋无产权证书。被告对此不予认可，并提交工商登记材料证明原告系中介公司法人，应了解涉案房屋的具体情况。二、被告是否同意延期给付涉案购房款。被告提交工商登记证明、生效判决文书等证据证明褚惠程系天津正盛国际置业有限公司法定代表人，其与正盛国际公司的股东多次参与诉讼，故，双方存在利害关系，正盛国际公司在（2017）津0111民初5306号案件中提交的《证明材料》即“双方约定房屋产权证下发后再付清房屋”及证人辛某的证言不能作为认定被告同意延期交付购房款的事实依据。工商登记记载：2011年9月23日，天津正盛国际置业有限公司召开了股东会，会议表决通过以下决议：变更法人褚惠程。2017年9月7日，免去褚惠程的经理职务，聘任辛某为公司经理。褚惠程对被告提交的上述证据均不予认可。三、双方在履行合同过程中是否存在过错。原告褚惠程主张签署合同时被告未释明涉案房屋未办理房本，在此情形下要求原告全额交付房款违反交易习惯，因此原告不存在任何过错。被告认为原告在原审案件中提交的证据不能证实被告同意下发产权证后交付全款，原告褚惠程在知悉房屋无产权证的情况下未依约付款，其违约在先，綦建平有权出售房屋，不存在根本性违约行为。同时，綦建平提交病历报告证实其急需卖房治疗疾病，不存在恶意违约的主观意图。被告认为上述证据与本案无关。同时，经一审法院释明，原告褚惠程不主张解除涉案合同。关于褚惠程主张的损失费用问题。褚惠程提交往来收据一张，证明为买卖涉案房屋支付中介费7300元。被告对该票据不予认可，称合同中未对中介费进行约定，按照交易习惯中介费应在交易结束后支付，此行为明显违反交易惯例。同时，原告与中介公司存在利害关系，该证据不应被采信。褚惠程申请对涉案房屋涨跌差价进行鉴定，一审法院结合案情确定涉案房屋价值的鉴定时点为2016年3月29日，并依法委托天津市源丰有限责任房地产评估事务所进行鉴定。该鉴定机构回函“由于2016年房地产市场价格波动较大，且距离接受委托之日时间跨度较长，搜集资料难度较大，估价技术路线中所需的同类型可比实例难以获取，在价值时点估价对象房地产状况无法判定，因此本次无法接受委托。”关于涉案房屋二次销售的情况。经原告申请一审法院依法调取涉案房屋交易备案材料，其中《天津市房产买卖协议》记载：2016年2月17日，綦建平与案外人王海平、杨淑英签订协议，合同第二条约定房价款430000元。天津市个人销售房屋专用发票记载：涉案合同交易金额430000元，计税金额504613元。税收缴款书记载：销售收入为504613元。天津市不动产登记簿记载：涉案房屋权利人王海平、杨淑英；登记日期：2016年3月29日。褚惠程主张上述证据证实綦建平存在根本性违约行为，并从中获取不当利益504613元，其主张的赔偿金额合情合理。綦建平对上述证据的真实性无异议，但不同意褚惠程的证明目的。一审法院认为，原告褚惠程与被告綦建平签订的《房屋租赁（置换）合同》经（2017）津0111民初5306号判决书认定合法有效，双方当事人应本着诚实守信原则，享受各自权利，履行各自义务。现涉案房屋已另售他人，并变更了权属登记，涉案合同已无继续履行的可能，应依法终止履行。对于原告主张被告綦建平存在根本性违约应双倍返还定金，赔偿中介费7300元、房屋差价40万元损失的问题。一审法院认为，导致涉案合同不能履行的原因系被告在《房屋租赁（置换）合同》尚未解除的情况下，将涉案房屋出售给案外人，该事实已经（2017）津0111民初5306号判决书予以认定，故，由于被告的行为导致合同不能履行，其应当返还原告购房定金2万元。对于原告主张的双倍返还定金、赔偿中介费、房屋差价损失，应根据原、被告双方各自的违约责任进行分担。本案中，由于原告在签订《房屋租赁（置换）合同》时系中介公司法人，应知悉涉案房屋无产权证书的情况，且（2017）津0111民初5306号判决书认定“原、被告双方在2015年4月22日签订《房屋租赁（置换）合同》时，双方均明知涉案房屋不动产权证尚未下发”。在此情形下，原告与被告约定了付款时间应依约履行。虽然原告主张双方同意延期交款并提交附有“同意延期”的合同予以证明，但被告持有的合同并未记载该内容，且原审案件中证人辛某系第三人中介公司员工，中介公司与原告存在利害关系，其证明的办理房本后付款的事实并未被原审判决所采信，因此不能证明被告同意延期给付房款的事实。即便原告以涉案房屋未办理房屋产权证书为由，行使不安抗辩权，但其未与被告约定延期交付房款的时间，也未约定交付涉案房屋的时间，导致合同履行处于停滞状态，致使双方缺乏对履行合同后可获得的利益或者违反合同可能造成损失的可预见性，故，延期付款期间涉案房屋价格涨跌的风险应由原告自行承担。虽然原告的行为存在过错，但被告另行售卖房屋导致涉案合同目的不能实现，其获取购房款后未及时返还定金造成原告损失，结合双方各自应承担的违约责任，一审法院酌情认定被告赔偿原告2万元损失费，对于原告主张的其他损失，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条的规定，判决：一、被告綦建平于判决发生法律效力之日起十日内返还原告褚惠程购房定金2万元及赔偿损失2万元，以上合计4万元；二、驳回原告褚惠程其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8009.5元、保全费2756元，原告褚惠程承担9797.5元，被告綦建平负担968元。二审中，褚惠程提交商品房买卖合同，证明对其所造成的损失。经质证，綦建平对该证据不予认可。经审查，褚惠程提交的证据不足以证明其主张的事实，本院不予采纳。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，褚惠程在签订房屋买卖合同时，作为中介公司法人，其应当知道涉诉房屋尚无产权证的情况，但仍在合同中约定于2015年6月15日支付房款，后未履行付款义务，构成违约。其合同中关于延期付款的条款并非系綦建平所确认，不能证明綦建平同意延期付款的事实，褚惠程在交易过程中存在一定违约行为。另，虽褚惠程延期付款，但綦建平在未与褚惠程解除合同的情况下，将涉诉房屋另行出售，导致本案房屋买卖合同不能继续履行，亦存在一定违约行为，且已经另案生效判决所认定。故，一审法院结合本案合同履行情况，双方的过错，判令綦建平返还购房定金2万元并赔偿损失2万元，并无不当，本院予以维持。綦建平、褚惠程的上诉请求均不能成立，本院不予支持。综上所述，綦建平、褚惠程的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由綦建平负担800元，由褚惠程负担2300元。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二一年一月二十七日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……