上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11666号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海胜特实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陆宴庭，执行董事。委托诉讼代理人：任立民，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：施菊花，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：邓飞，男，1974年7月20日出生，汉族，户籍地山东省。委托诉讼代理人：季泉，上海星博律师事务所律师。原审第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区。法定代表人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。原审第三人：青浦区华新镇华益村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：李忠良，青浦区华新镇华益村村民委员会主任。委托诉讼代理人：曾晓洪，上海翊鸿律师事务所律师。上诉人上海胜特实业有限公司(以下简称胜特公司)因与被上诉人邓飞、原审第三人上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称华新镇政府)、青浦区华新镇华益村村民委员会(以下简称华益村委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初12352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胜特公司上诉请求：撤销一审判决第二、六项，改判驳回邓飞要求胜特公司支付土地量化补偿款的一审诉请，并支持胜特公司要求邓飞支付房屋占用费人民币(以下币种均为人民币)70，932元的一审反诉请求。事实和理由：一、胜特公司没有义务向邓飞支付土地补偿款。具体理由如下：1．关于停产停业补偿款。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人系房屋所有权人，停产停业补偿支付对象也是被征收人即房屋所有权人，除非所有权人与承租人另有约定，法律并未赋予承租人直接的民事请求权基础。邓飞所承租的本市青浦区华新镇华纪路XXX号房屋产权系胜特公司所有，胜特公司也在此实际注册经营二十年。虽然停产停业补偿款数额是按照产证面积作为基数计算得出，但不代表邓飞可按照承租房屋面积比例享有相应的停产停业补偿。况且，邓飞作为个人主体，无权享有停产停业补偿。2．关于冷库补偿款。邓飞于一审庭审中确认该冷库已被其自行搬走，由此可见，租赁合同的解除，客观上并未给邓飞造成冷库部分的损失。3．关于搬迁补偿款。胜特公司与华新镇政府所签署的《建设用地减量协议》并不存在单独的搬迁补偿款项目。此外，根据合同约定，在合同终止后，邓飞作为承租人理应自行取回租赁物，由此产生的搬离费用不应由胜特公司承担。4．关于装修补偿款。邓飞没有提供相应证据证明其所称的装修事实，故其无权享有装修补偿。5．关于补贴款。华新镇政府已在一审庭审中明确总补偿金额16，173，929元与评估价格12，099，474元的差额系补偿给胜特公司的土地补偿和奖励费，此与邓飞无任何关联性。二、胜特公司考虑到动迁补偿工作客观上给房屋使用可能造成的不利影响，故在诉请要求邓飞支付房屋占用费的具体金额上已经按照合同约定的标准予以降低。一审法院作出具体判决时不应再予酌减。综上，胜特公司请求二审法院支持其上诉请求。邓飞辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华新镇政府述称，本案纠纷与其无关，请法院依法判决。华益村委会述称，本案纠纷与其无关，请法院依法判决。邓飞向一审法院起诉请求：一、判令胜特公司立即支付邓飞土地减量化补偿款1，607，049元，其中：(一)停产停业补偿款385，000元。(二)冷库补偿款109，718元。(三)搬迁补偿款5万元。(四)装修补偿款193，040元。(五)补贴款869，297元；二、判令胜特公司返还邓飞多收取的两个月租金计80，300元。胜特公司提起反诉请求：一、请求确认双方合同于2020年4月7日解除。二、判令邓飞支付截止2020年1月至4月期间拖欠的水电费合计18，682元；三、判令邓飞支付2020年4月1日至4月7日的租金共计9，368元；四、判令邓飞支付2020年4月8日至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费70，932元(暂计至2020年5月31日)。审理中，胜特公司明确第二项反诉请求为截止2020年5月31日，邓飞所欠付的水电费24，336元(水费1，687元，电费22，649元)。一审法院认定事实：2019年3月14日，邓飞(乙方)与胜特公司(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在本市青浦区华新镇华纪路XXX号(房产证地址：青浦区华新镇华益村XXX号)。该房屋出租实测建筑面积为1，100平方米，土地用途为工业用地、结构为砖混结构。甲方已向乙方提供：房地产权证证书编号：沪房地青字(2004)第XXXX号。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为物流配送中心使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲方于2019年3月15日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2019年4月1日起至2021年3月31日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前1个月，向甲方提出继租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。乙方享有同等条件下优先续约的权利。该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.20元(不含税金)。该房屋的面积为1，100平方米，不包括其他面积。月租金总计为40，150元(不含税金)。甲方保证合同约定房屋租赁期内，该房屋租金不变。乙方应及时向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5％支付违约金。乙方支付租金的方式如下：一年分四次支付房租，每三月的第一个月的10日前支付本季房租。2019年3月20日前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，即40，150元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，电费、水费按照实际发生金额由乙方承担。电话和宽带由乙方自行申请和承担费用。承担的费用，支付方式和时间：电费、水费乙方按月支付给甲方，其他费用乙方每季度随房屋租金一并支付给甲方，甲方向乙方开具相应的发票。除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按2.40元／平方米／天向甲方支付该房屋占用使用费。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，合同终止，双方互不承担责任：(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；(二)该房屋因社会公共利益被依法征用的；(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；(四)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；(五)甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按季租金的2倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方书面催告后5日内仍未交付的；(二)甲方交付的该房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋主体结构存在安全缺陷、直接危及乙方安全的。(三)乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(六)乙方逾期不支付租金累计超过二十天的；(七)乙方损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的7日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。租赁期间，甲方不及时履行合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。租赁期间，非合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的0.5倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的0.5倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，胜特公司按约交付系争房屋，邓飞支付保证金40，150元。2020年4月7日，胜特公司向邓飞发送《终止房屋租赁合同函》：胜特公司和邓飞于2019年3月14日签订的合同，房屋租赁合同期为2019年4月1日至2021年3月31日，由于政府对华新镇华益村地块(华纪路XXX号)进行城市建设优化，改良结构调整，政府要求胜特公司搬迁此地块，收回该土地的使用权。所以胜特公司终止与邓飞签订的房屋租赁合同，也符合该合同中第九条约定的解除合同条件。即：甲、乙双方同意在租赁期内有下列情形之一的，合同终止，双方互不承担责任。……(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围。望邓飞抓紧落实搬迁，尽早移交给胜特公司。有关搬迁的事项已于2020年2月18日和3月30日在微信中交代过了。终止合同，即日生效。一审另查明，系争房屋经评估证载房屋7，543，850元，装修589，032元，附属设施1，319，602元，绿化127，877元，可搬迁设备物品搬迁177，575元，不可搬迁设备物品搬迁452，568元(其中冷库109，718元)，未见证房屋84，468元，停业停产1，804，502元。胜特公司(丙方)与华新镇政府(甲方)、华益村委会(乙方)签订《建设用地减量协议》，约定丙方用地位于华纪路XXX号的用地面积9.734亩，建筑面积5，578.06平方米，协议签订之日起，双方同意终止乙、丙双方于1999年12月30日所签订的租赁土地协议。丙方自签订协议之日起至2020年2月29日之前完成腾退搬迁工作(含地块内所有企业)。丙方自签订协议之日起30天内，即2020年1月31日之前停止经营，启动搬迁工作。丙方自签订协议之日起60天内，即2020年2月29日之前完成地块内所有设施设备、原材料、产品等生产、生活、办公资料的搬迁工作，腾空厂房和构筑物。丙方自签订协议之日起60天内，即2020年2月29日之前将协议地块移交甲乙双方管理，丙方不再拥有协议地块的任何管理权利。丙方获得协议地块土地减量总补偿(补贴)为16，173，929元。乙方根据丙方的项目推进进度，阶段性向甲方进行资金申请。资金由甲方向丙方通过银行进行转账支付。自签订协议至停止经营并启动搬迁工作，经乙方确认，甲方向丙方支付为1000万元。用于启动丙方的停产搬迁和土地租赁欠费清缴。(控制在总补偿的65％以内)。丙方腾空厂房和构筑物并移交甲乙双方管理，经乙方确认，甲方向丙方支付为300万元。丙方完成水电等公用事业费用(含地块企业)清缴、人员遣散、房地产登记证书注销。经乙方确认，甲方核实无异议后付清全额余款。甲乙双方做好丙方在移交前的各项安全、环境、稳定监督工作；丙方做好地块内安全、环境、稳定管理和实施工作；停产搬迁需做好人身安全防护和设备资产防盗等措施；在移交甲乙双方管理之前发生的一切事故等均由丙方承担责任。丙方承诺，将严格按照协议约定的时间点及方式完成企业的停产搬迁和腾空厂房(包括承租方)。如每延误20天从总补偿费用中扣除10％作为违约金；延误60天以上补偿金减半；延误90天以上补偿金取消。丙方承诺：协议第四条确认的总补偿费用包含了甲乙方及政府对丙方及地块内承租方(次承租方)所有的地面建筑物资产补偿、基础设施配套补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用。丙方承诺：丙方及地块内承租方(次承租方)之间的资产损失补偿、停工损失补偿、搬迁补偿、人员安置遣散补偿等各项费用由丙方自行与承租方(次承租方)协商解决，并由丙方承担。丙方及承租方(次承租方)不再向甲乙方或各级政府提出其他任何奖励、补偿、扶持等主张。丙方在签订协议之前应通过书面方式向甲乙双方明确告知，协议地块是否存在的各类环境、安全等风险隐患，并要对隐患进行先行处理，确保在建筑拆除、土地整理时安全可控。因未告知，移交后发现隐患，甲乙方不承担风险，一并由丙方承担。协议经叁方签字盖章生效后必须依法履行，任何一方违约，将承担违约责任。一审法院认为，邓飞与胜特公司就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守约定。双方均同意合同解除，法院予以准许。合同解除时间为2020年4月7日。邓飞和胜特公司签订的合同中虽有“在租赁期内，有下列情形之一的，合同终止，双方互不承担责任：(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；(二)该房屋因社会公共利益被依法征用的；(三)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；……”的约定，但该约定仅指双方互不承担合同解除之责任，不能得出邓飞已放弃主张相关动迁利益的意思表示。因此，法院认为邓飞有权在合理范围内就相关拆迁补偿利益主张权利。关于邓飞要求胜特公司支付装修等补偿费的诉讼请求，法院综合双方当事人的陈述及提供的相应证据、合同履行情况等因素，酌定由胜特公司赔偿邓飞补偿款86万元。邓飞要求返还租金40，150元，邓飞仍使用系争租赁房屋，故该诉讼请求，法院不予支持。邓飞要求返还保证金40，150元，合同解除后，胜特公司理应予以返还，邓飞的该诉讼请求，法院予以支持。关于胜特公司反诉要求邓飞支付租赁期内的租金、占有使用费，根据当事人的陈述等，系争厂房于2020年6月初移交华新镇政府，故相应的费用应计算至2020年5月31日。法院考虑到动迁补偿工作对邓飞占有使用房屋确有一定影响，故相应期间的租金等应当参照合同约定予以适当酌减。法院酌定邓飞应支付胜特公司租金4，600元、房屋使用费35，000元。关于水电费，邓飞确认胜特公司提出的金额，胜特公司要求邓飞支付水电费的诉讼请求，法院予以支持。华益村委会经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。一审法院作出判决：一、确认邓飞与上海胜特实业有限公司于2019年3月14日签订的《上海市房屋租赁合同》解除；二、上海胜特实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付邓飞补偿款86万元；三、上海胜特实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还邓飞保证金40，150元；四、驳回邓飞的其余诉讼请求；五、邓飞应于判决生效之日起十日内支付上海胜特实业有限公司租金4，600元；六、邓飞应于判决生效之日起十日内支付上海胜特实业有限公司房屋使用费35，000元；七、邓飞应于判决生效之日起十日内支付上海胜特实业有限公司水电费24，336元；八、驳回上海胜特实业有限公司的其余反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，胜特公司提供《估价结果一览表》(第一版)及《土地使用协议》，以证明补偿结果与邓飞无关。邓飞对证据真实性无异议，但对证明目的不予认可。二审审理中，邓飞表示，其自愿在一审判决胜特公司应补偿86万元金额的基础上，减免6万元。本院认为，承租人邓飞在本案所主张的分割补偿利益，其请求权基础并非租赁合同无效或解除后的责任分担。对于具体补偿利益的分割，租赁双方有约定的，从约定。双方无约定的，根据相关补偿协议及文件载明的具体补偿项目和金额，参照相关政策及操作口径、补偿协议签订时形成的评估报告等确定承租人应当享有的部分。本案中，根据《建设用地减量协议》及估价报告内容，邓飞作为承租人有权主张相应的补偿利益。本院经审查，一审法院根据本案实际情况，运用自由裁量权所酌定的补偿金额，符合公平合理原则，本院予以认同。关于房屋占有使用费，一审法院判决金额亦属适当。胜特公司的上诉理由，依据不足。二审审理中，邓飞表示其自愿在一审判决补偿金额的基础上减免6万元。此系其真实意思表示，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初12352号民事判决第一、三、四、五、六、七、八项；二、变更上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初12352号民事判决第二项为“上海胜特实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付邓飞补偿款80万元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费人民币19，986.14元，减半收取计人民币9，993.07元，由邓飞负担人民币3，592.32元，上海胜特实业有限公司负担人民币6，400.75元；财产保全费人民币4，920元，由上海胜特实业有限公司负担。一审反诉案件受理费人民币1，196.36元，由上海胜特实业有限公司负担497.16元，邓飞负担人民币699.20元。二审案件受理费人民币12，759.32元，由上海胜特实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  成 皿审 判 员  徐 江二〇二一年一月二十二日法官助理  黄一鹤书 记 员  项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……