文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初20528号原告：丁晓竹，女，1967年5月14日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：罗建新，重庆市南岸区南城法律服务所法律工作者。被告：重庆相与酒店管理有限公司，住所地重庆市江**观音桥组团1分区105-2/02地块A宗**13-8，统一社会信用代码91500105MA5U6YAG34。法定代表人：向葵，重庆相与酒店管理有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴海燕，重庆三大律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志强，重庆三大律师事务所律师。原告丁晓竹与被告重庆相与酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告丁晓竹及委托诉讼代理人罗建新、被告重庆相与酒店管理有限公司的委托诉讼代理人吴海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁晓竹向本院提起诉讼请求：1.判令被告按约补清支付2020年2月1日起-2020年10月30日前的租金7325元，并以4660元为基数按约定的2倍支付违约金9320元，合计16645元。2.诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告按约支付原2020年2月1日起-2020年12月31日止的租金8655元。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年12月31日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于重庆市沙坪坝区某大道XXX号某广场X幢楼XX-X号房屋，用于经营途家斯维登酒店式公寓，2019年5月1日-2021年4月30日期间租金约定是每月2665元，按月支付，被告于每月租赁期开始前5日将整个租赁期的房租以银行转账的方式支付给原告指定账户（先付后用），从2018年1月-2019年12月31日期间，被告一直按约定的时间和价款履行支付义务。2020年1月-2020年3月被告就以新冠疫情为借口强行要求减免2月、3月两个月期间的房租而单方停止支付租金，所有业主均持反对意见，作为原告最多只接受一个月的免租期；从2020年4月开始至今，被告每月支付租金时间都拖延1个月以上，由原合同约定先交租后用房的模式变为先用房后交租的模式。从2020年8月起，被告又以租金过高为由，把合同约定每月2665元的标准降低为每月2000元，欲使原告每月被迫损失665元的租金收益，被告租赁的其他上百户业主都遭遇同样情况。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告重庆相与酒店管理有限公司（以下简称相与酒店公司）辩称：按照合同约定的标准，被告确实欠付原告8655元租金。我方是诚信企业，2017年5月-2020年1月签订合同以来，一直按约支付租金，受疫情影响导致我方经营受损进入停业状态，被告与原告双方协商一致，原告同意对2020年2月和2020年3月租金予以减免，且无需承担违约责任。因疫情影响，酒店空置率高，我方营业收入下降，我方处于亏损状态，资金周转困难，我方将支付方式往付一个月，请求不予承担违约责任。现疫情持续，我方承租96户房屋，其中60多户已经重新调整租金，根据公平原则，请求今后每月租金核减30%，若双方同意协商，请求调整每月租金为2000元，后以2000元/月为基础，每2年递增5%。被告在2021年1月6日已向原告发出书面的通知，由于被告经营困难，通知原告解除涉案的租赁合同。关于租金差额是由于新冠疫情影响，被告根据公平原则对租金进行变更符合法律规定。因此，对原告的诉讼请求应当依法驳回。本院经审理认定事实如下：原告丁晓竹系重庆市沙坪坝区某大道******房屋产权人，该房屋用途为商务金融用地/办公，建筑面积61.13㎡，套内建设面积45.96㎡。2017年12月31日，原告丁晓竹（出租方、甲方）与被告相与酒店公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、租赁房屋的基本情况。1、地址位于重庆市沙坪坝区某大道**某广场**楼**；2、面积61.13㎡；房屋性质为商业、办公。二、租赁期限和用途及收租条件。1、租赁期限自2017年5月1日至2027年4月30日止，实际租赁起始时间及开始计租时间以甲方从开发商获得接房通知书时间为准，从次月1日起开始计算；3、甲方将该房屋租给乙方，乙方用于经营途家斯维登酒店式公寓使用，除双方另有书面约定外，乙方不得任意改变房屋用途。三、租金及缴纳方式。1、租金从2019年5月1日开始第一次递增，以后每两年调整一次递增5%，即每两年为同一租金，租金标准为：2017年5月1日至2019年4月30日租金2537元/月；2019年5月1日至2021年4月30日租金2665元/月等。2、租金支付方式为按月支付，乙方于每个租赁期（从计租日开始每月为一个租赁期）开始的前5日将整个租赁期的房租以银行转账方式支付给甲方指定账户。六、权利与义务。1、在租赁期内，乙方负有保护该房屋内装饰装修设施的责任和义务。3、甲方须于租赁开始前交付该租赁房屋。九、违约责任。1、在合同期内，乙方必须按照约定向甲方支付租金，乙方如逾期超过15日（节假日除外）未支付租金的，乙方在及时补清当期所欠租金外，每逾期一天还应按照所欠租金总额的万分之五支付滞纳金给甲方。若逾期超过30日乙方仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金，则视为乙方违约，乙方在及时补清当期所欠租金外，应按所欠租金总额的两倍向甲方支付违约金，若逾期超过45日乙方仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金，则视为乙方违约，且甲方有权解除该合同，收回该出租房屋，同时乙方应按合同约定的12个月同期租金向甲方支付违约金和所欠租金。十、不可抗力。3、由于以上所述不可抗力事件致使本协议不能履行或延迟履行，则双方彼此间不承担任何违约责任。合同签订后，原告按约交付租赁房屋。2020年1月至2020年3月，被告以新冠肺炎疫情影响为由要求减免房租，并停止向原告支付2020年2月、3月的租金。2020年7月1日开始被告每月支付2000元租金至2020年11月30日，被告也未向原告支付2020年12月1日至2020年12月31日的租金2665元。因爆发新冠肺炎疫情，重庆市政府于2020年1月24日发布重大突发公共卫生事件一级响应，采取了关闭公共场所、社区封闭式管理等疫情防控措施，于2020年3月10日24时起调整为二级响应，于2020年3月24日24时起调整为三级响应。审理中，原告进一步明确其诉请金额的计算方式为：2020年2月1日至2020年3月31日被告未向原告支付租金2665元，因该期间发生新冠疫情，原告自愿减免该期间一个月的租金。2020年7月1日至2020年11月30日，被告每月少支付原告租金665元，共计3325元。2020年12月1日至2020年12月31日被告未付租金2665元。共计8655元。被告对原告述称的金额计算方式无异议，但抗辩称因周边的月租金标准都是在1800元左右，且被告与其他六十几户的出租方签订的房屋租赁合同已经将房屋租金进行了调整，要求今后每月租金核减30%。原告不同意调低房屋租金。审理中，被告举示了被告的员工张勇（担任店长职务）与原告于2020年1月30日至2020年4月8日期间的微信聊天记录，用于证明经双方协商一致，原告同意减免被告2020年2月、3月的租金。原告对该聊天记录的真实性无异议，但称当时被告提出来要求减免2020年2月、3月的租金，原告只是同意减免疫情期间一半的租金，并没有同意减免疫情期间的全部租金。另外，被告还举示了《解除房屋租赁合同通知书》，用于证明被告已于2021年1月6日向原告发函要求解除租赁合同。原告对该通知书的真实性无异议，认可于2021年1月7日收到了通知书，但因为双方签订的房屋租赁合同约定的租期为十年，现合同尚未到期，原告不同意解除合同。双方分歧较大，本案调解未成。上述事实，有原告丁晓竹提供的不动产权证书、房屋租赁合同、重庆农村商业银行交易明细，被告举示微信聊天记录、劳动合同、解除房屋租赁合同通知书等证据以及双方当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应全面履行合同约定义务。关于2020年2月、3月房屋租金减免问题。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据疫情对经营的影响，以及公平原则和不可抗力免责规则，本院对受不可抗力影响期间的合同约定租金予以变更，确定2020年2月、3月双方约定租金减半计算，即减免房租2665元（2665元×2个月×50%）。被告以受新冠肺炎疫情影响为由，要求免除2020年2月、3月全部房租，该要求理由不足，且依据被告举示的与原告的微信聊天记录，原告也并未表示同意减免被告2020年2月、3月的全部租金，因此，对被告的此项抗辩，本院不予采信。合同约定2019年5月1日至2021年4月30日的租金为2665元/月，房租应于租赁期开始前5日支付，即先付租后用房，被告未经原告同意，单方决定减少房租至2000元/月，其行为属违约。另外，被告尚欠原告2020年12月1日至2020年12月31日期间的租金2665元，无法律依据，被告应当将欠付租金一并支付给原告。综上，对原告要求判令被告支付2020年2月1日起至2020年12月31日止期间拖欠的租金8655元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。本案争议焦点是被告是否违约拖欠原告租金，是否应向原告支付房屋租金8655元。被告提出今后每月租金核减30%的要求，既不是对原告事实主张的反驳，也不是对原告诉讼请求的否认，不属对原告主张的抗辩，而是要求对今后的合同履行内容进行变更的新主张，被告应另案起诉解决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告重庆相与酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后五日内向原告丁晓竹支付房屋租金8655元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告重庆相与酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  向容二〇二一年一月二十五日书记员  杨美