河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终450号上诉人（原审被告）：张迷，女，1979年1月23日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：王继，河南豫太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州保利永和房地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区银屏路**。法定代表人：陆戎，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘中原，该公司员工。上诉人张迷与被上诉人郑州保利永和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初16891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。张迷的委托诉讼代理人王继、郑州保利永和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘中原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张迷上诉请求：撤销一审法院民事判决，依法改判。事实和理由：一、上诉人具有贷款资格，不属于根本性违约，可以继续履行合同，合同目的可以实现。（一）上诉人在案件审理过程中已经取得贷款资格，不属于根本性违约，没有导致合同目的无法实现。（二）《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，因为相比其他责任方式，继续履行更有利于实现合同目的。本案上诉人在一审时明确要求继续履行合同，在可以继续履行的情况下，一审法院就应当判决继续履行，而不应判决解除合同。（三）上诉人在与被上诉人签订合同时，已经明确告知上诉人在银行有担保的情况，况且在被上诉人进行销售车库时已知上诉人是否具备贷款资格，却依然将车库销售给上诉人。二、一审判决上诉人承担违约金过高。（一）合同系被上诉人单方出具的格式条款，故不能仅依据该约定证明被上诉人因上诉人违约所造成的损失，被上诉人也没有证据证明其受到的损失。根据实际情况，被上诉人不但没有实际损失，反而随着市场房价的上涨，取得了更高的收益。（二）被上诉人作为房地产开发、销售企业，对销售环节应当严格把关，对上诉人的贷款资格审慎审查，但其没有注意了解上诉人的贷款资格，与上诉人约定以按揭贷款方式支付购房款，最终导致商品房买卖合同不能继续履行，被上诉人对本案合同解除也有一定过错。（三）解除《商品房买卖合同》及其附件后，被上诉人仅无法取得尚欠的购房款，但仍可对房屋另行销售。（四）上诉人已支付的购房款，被上诉人则可进行控制和收益。三、一审法院判决仅明确被上诉人在合同解除后，返还上诉人购房款，而没有指定具体履行期限，使得该项判决内容不具有执行效力，不利于维护上诉人的权利。综上，请二审法院撤销原判，依法改判。郑州保利永和房地产开发有限公司辩称:原审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同签订后，上诉人拒不按合同约定履行剩余房款的付款义务并且经过答辩人多次催促后仍逾期超过一年多，答辩人有权依据合同约定和法律规定解除合同并要求上诉人承担违约金、配合答辩人办理备案合同注销等义务。综上，为了维护答辩人的合法权益，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。郑州保利永和房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2019年4月19日签订的编号为GX190××××****的《商品房买卖合同》；2、被告协助原告办理注销编号为GX190××××****的《商品房买卖合同》的备案登记、预告登记手续；3、被告支付原告违约金156815.2元。一审法院认定事实：2019年4月29日，原告作为出卖人，被告作为买受人，签订合同编号为GX190××××****的《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的位于郑州高新技术产业开发区国槐街××单元××号的房屋，建筑面积为96.35平方米，总价款为1568152元。付款方式及期限为：约定金额478152元，付款方式为现金，约定付款时间为2019年4月29日；约定金额1090000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2019年7月29日。该合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任为：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。被告分别于2018年6月16日、2018年6月20日向原告支付定金10000元、首期款468152元、产权登记费80元、维修基金6262元，以上共计484494元。一审法院另查明：2019年8月28日，原告按照被告在商品房买卖合同上预留的地址向其邮寄送达了律师函，要求其在收到该函后5日内一次性支付剩余购房款1090000元。一审法院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同履行各自的义务。该合同签订后，被告未能按合同约定的期限以商业贷款的方式向原告付清剩余购房款，其经原告催告亦未以其他方式支付剩余购房款，其该行为已构成违约。故原告请求解除双方签订的编号为GX190××××****的《商品房买卖合同》符合法律规定及双方合同约定，对此该院予以支持。该合同解除后，被告应履行附随义务，配合原告办理该房屋的备案登记注销手续以及预告登记撤销手续（预售商品房预告登记号为豫（2019）郑州市不动产证明第0188108号）。上述合同解除后，原告并应将被告向其支付的购房款、维修基金等共计484494元退还给被告。原被告所签《商品房买卖合同》约定，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。现因被告的违约行为导致双方签订的《商品房买卖合同》解除，被告应按该约定向原告支付违约金。按照房屋总价款1568152元的2%计算，被告应向原告支付违约金31363.04元。原告请求被告按照合同附件所约定的“因下列情形，导致合同解除的，视为买受人违约。买受人还应按照合同总价款的10%向出卖人支付违约金：(2)其他因买受人的原因导致合同无法继续履行或解除的”，向其支付违约金156815.2元。因双方所签合同第七条已对因被告逾期付款导致合同解除的违约金计算方式作有明确约定，该违约金的计算应以该条款为准。故对于原告请求违约金数额过高部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州保利永和房地产开发有限公司与被告张迷于2019年4月29日签订的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州高新技术产业开发区国槐街××单元××号，合同编号为GX190××××****）。二、被告张迷于本判决生效后10日内，协助原告郑州保利永和房地产开发有限公司注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记（合同编号为GX190××××****），撤销本判决第一项确定房屋的预告登记（预售商品房预告登记号为豫（2019）郑州市不动产证明第0188108号）。三、被告张迷于本判决生效后10日内，支付原告郑州保利永和房地产开发有限公司违约金31363.04元。四、驳回原告郑州保利永和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1718元，由原告负担1426元，由被告负担292元。二审期间，各方未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同履行各自的义务。该合同签订后，上诉人未能按合同约定的期限以商业贷款的方式付清剩余购房款，其经被上诉人催告亦未以其他方式支付剩余购房款，其该行为已构成违约。张迷上诉主张其不构成根本违约，《商品房买卖合同》应继续履行，依据不足，不予支持。综上所述，张迷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费584元，由张迷负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二一年一月二十日书记员  李明雪