浙江省玉环县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初2770号 原告（反诉被告，以下皆以本诉称谓）：玉环新城吾悦房地产开发有限公司，住所地玉环市玉城街道泰安路****。 法定代表人：杨可，执行董事。 委托诉讼代理人：王桢。 委托诉讼代理人：黄斌。 被告：王雪平（反诉原告，以下皆以本诉称谓），女，1974年8月21日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：王杨飞，系王雪平之姐。 被告（反诉原告，以下皆以本诉称谓）：王杨飞，女，1972年8月16日出生，汉族，住玉环市。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：马新丽。 第三人：中国农业银行股份有限公司玉环市支行，住所地玉环市玉，住所地玉环市玉城街道玉兴东路** 法定代表人：钱红英。 原告玉环新城吾悦房地产开发有限公司（以下简称“吾悦公司”）与被告王雪平、王杨飞及第三人中国农业银行股份有限公司玉环市支行（以下简称“玉环农业银行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日第一次公开开庭审理，原告吾悦公司的委托诉讼代理人王桢、被告王杨飞到庭参加诉讼。因发现玉环农业银行与本案处理结果可能存在法律上的利害关系，本院依职权追加玉环农业银行为本案第三人，并于2020年9月15日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王桢、被告王杨飞及两被告共同委托诉讼代理人马新丽到庭参加诉讼。第三人玉环农业银行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吾悦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付购房款共计260000元；2、判令被告立即向原告支付逾期付款违约金94900元（按照日万分之五计算，自2018年4月5日暂算至2020年4月4日共730天，并持续计算至实际付清之日止）。事实与理由：2018年3月29日，被告王雪平、王杨飞与原告签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定被告购买原告开发建设的吾悦广场金街二环铺二层C218商铺一间，房屋的总金额为537051元，付款方式为2018年4月5日之前办理银行按揭或一次性付款。被告在支付277051元之后，拒不支付剩余房款，截至目前被告仍未支付剩余购房款260000元。根据合同约定，被告应在签订《商品房买卖合同》后30个自然日内结清余款，未按期付款的，须向出卖人支付按未付款额的日万分之五计算的违约金。 被告王雪平、王杨飞辩称：被告已于2018年4月向第三人申请贷款，并办理了签字申请等手续，后因原告未帮被告办理不动产预告登记并提供按揭贷款所需材料，导致贷款未及时办理，购房款未支付系因原告自身原因导致，被告不存在违约行为。 被告王雪平、王杨飞向本院提起反诉请求（当庭变更）：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令原告立即向被告退还购房首付款277051元；3、判令原告立即向被告支付违约金27705.1元（按照合同购房款的10%计算）。事实与理由：被告王杨飞和王雪平以银行按揭贷款方式向原告购买商铺。被告已于2018年4月到玉环农业银行办理了银行按揭贷款的所有手续。其余按揭贷款手续应由原告配合银行办理。但由于原告公司管理混乱，工作疏漏，未为被告办理不动产预告登记及银行抵押贷款手续，导致贷款无法发放，合同亦未履行。故要求解除合同并要求原告退还已付购房款并支付违约金。 原告吾悦公司辩称：被告所述并非事实，案涉商品房完全具备办理抵押贷款的条件，因被告拒不配合，导致贷款至今未办理。并且，按照合同约定，如不能办理贷款，被告应当现金补足，现被告既不办理贷款也不用现金支付，具有恶意。 经审理，本院认定事实如下：2018年3月29日，原告吾悦公司与两被告签订一份《商品房买卖合同》及相关附件，由两被告向原告购买原告开发建设的吾悦广场38号楼2层C218号商业用房，合同总价为537051元。第七条对付款方式及期限约定“买受人按银行按揭付款方式按期付款：买受人购房总价款为537051元，买受人签订合同前支付不低于总房款的51.59%，即277051元，其余房款按揭计26万元整，买受人须于2018年4月5日前办理好银行按揭手续（以按揭银行提供证明为准，按揭贷款首付、利率及金额等手续由按揭银行审定为准，如买受人经银行审定后按揭贷款金额不足支付剩余房款的，差额部分买受人须在银行审定后通知之日起7日内以现金一次性支付给出卖人），逾期按合同第八条处理”。第八条对买受人逾期付款的违约责任约定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金”。第九条约定交房时间为2019年11月30日。第十条对出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金……”。附件五有关购买该商品房预告登记的约定部分载明商品房为预售商品房，由出卖人与买受人共同向当地房屋登记机构申请预告登记；双方约定于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日内申请登记；如出卖人未按约定申请的，买受人可以单方申请预告登记。 《商品房买卖合同》签订后，两被告向第三人玉环农业银行申请按揭贷款，此后按揭贷款手续终止办理。案涉房屋至审理时未办理产权预告登记手续。 以上事实由原告吾悦公司提交的两被告身份证明、购房合同原件及购房发票各一份，被告王雪平、王杨飞提交的个人征信记录、录音光盘、录音笔录各一份，双方当庭陈述以及本院依职权向第三人玉环农业银行工作人员戚某某所做的询问笔录等证据予以证实。原、被告对上述事实均无争议，本院予以确认。原告提交的结顶照片以及被告提交的短信记录截屏与待证事实关联性不足，本院不予认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点为双方签订的购房合同能否解除的问题。两被告主张依据《商品房买卖合同》第十条，以原告逾期交房超过60日为由要求解除合同。本院认为，原告履行交房义务以被告妥善履行付款义务为前提，被告需对此承担证明责任，就本案而言，被告需提供充分的证据证明因原告过错未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行。两被告订立购房合同后确有向第三人玉环农业银行申请按揭贷款，但在正式进入贷款审批之前即终止办理，至于终止办理贷款的原因，双方陈述大相径庭，故本案宜从交易习惯及合同义务角度进行评析。支付购房款是商品房买受人的主要合同义务，案涉《商品房买卖合同》亦约定，如买受人未获银行贷款审批，需以现金补足。故买受人应当及时关注贷款审批进度并履行付款义务。因第三人未到庭参加诉讼，贷款手续终止办理的原因不明，如第三人确未妥善履行贷款合同义务导致两被告损失的，被告王雪平、王杨飞可根据其与第三人之间的贷款预约合同法律关系向第三人玉环农业银行主张权利、要求其承担责任，而无理由要求解除购房合同。其次，被告主张原告未为其办理产权预告登记系贷款未能办理的原因。综合考察本地商品房买卖及按揭贷款的交易习惯以及本案合同约定，通常开发商与买受人签订商品房买卖合同后，由买受人向按揭贷款银行申请贷款，待商品房结顶竣工，可正式进入贷款审批。由开发商与买受人共同办理产权预告登记，提交贷款银行进行贷款申请审查，审查通过后正式订立贷款合同，并办理预告抵押登记。因此，办理产权预告登记的主体为原、被告双方，被告向本院申请调查令调取的另外两户以按揭贷款方式购买商品房所办理的预告登记手续亦证实这一交易习惯，被告以原告未为其办理预告登记为由要求解除合同缺乏合同依据。此外，两被告亦未提供证据证明原告在合同约定的交房期限届满时存在不符合交房条件等违约情形，现购房合同的标的物已由预售房变为现房，于两被告而言，权利保护更具确定性，付款方式也可通过抵押贷款的形式支付，并不损及两被告的权利，故被告王雪平、王杨飞要求解除合同没有事实和法律依据，两被告反诉要求原告承担逾期交房违约责任的主张亦属“皮之不存、毛将焉附”，本院不予支持。因原、被告已对未能获得按揭贷款时买受人需一次性现金补足剩余购房款做出了明确约定，原告要求两被告支付剩余购房款符合合同约定，本院予以支持。 关于原告主张的逾期付款违约金，本院认为，原告作为专业的商品房开发及销售市场主体，具备专业的业务管理能力和社会资源，理应做好合同管理和风险防控。协助买受人办理预告登记、按揭贷款手续是商品房买卖合同理应包含的附随义务。如按原告所述，被告拒不办理配合预告登记手续，原告更应做好证据保存，证明己方已完成通知提示及协助义务，以便厘清违约责任。因此本院认为，原告对未能及时收到购房款这一损失的发生亦具有过错，从保护消费者权益角度及督促商品房开发商规范经营这一社会效果的考量，该项损失由原告自行承担，对原告主张的逾期付款违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（三）》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力问题的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）王雪平、王杨飞于本判决生效后一个月内支付原告（反诉被告）玉环新城吾悦房地产开发有限公司购房款人民币260000元； 二、驳回原告（反诉被告）玉环新城吾悦房地产开发有限公司其余诉讼请求； 三、驳回（反诉原告）王雪平、王杨飞的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本案本诉案件受理费6624元，减半收取3312元，反诉案件受理费2935.5元（被告已预交），由被告（反诉原告）王雪平、王杨飞负担5535.5元，由原告（反诉被告）玉环新城吾悦房地产开发有限公司负担712元。款于限判决生效后七日内缴纳本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  蔡亚妮 二〇二一年一月七日 代理书记员  庄 雪 8- 7-