浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初4265号 原告：朱林，男，1968年7月10日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：章根源，浙江金哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丝，浙江金哲律师事务所律师。 被告：金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司，住所地金华市金**建才路**。 法定代表人：王加全，该公司董事长。 诉讼代表人：金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司管理人，主要办事机构所在地金华市。 负责人：骆忠红。 委托诉讼代理人：何潇，浙江一剑律师事务所律师。 原告朱林与被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司（以下简称浙中建材市场）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告朱林及其委托诉讼代理人章根源、陈丝，被告浙中建材市场的委托诉讼代理人何潇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告朱林向本院提出诉讼请求：1.撤销浙中建材市场管理人于2020年10月10日《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》；2.确认2016年1月20日原、被告签署的就浙中建材市场A座地面负一层6139、6140、6141、6142、6143、6144、6145号的《商铺买卖合同》有效并继续履行；3.确认2016年1月20日原、被告签署的就浙中建材市场A座地面负一层6150、6151、6152、6153、6154、6155号的《商铺买卖合同》有效并继续履行；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月20日，原、被告签署《商铺买卖合同》三份，约定：被告将位于浙中建材市场A座地面负一层6139、6140、6141、6142、6143、6144、6145号商铺，建筑面积365.066平方米，以单价14000元/平方米卖给原告，合同价5110875元；6150、6151、6152、6153、6154号商铺，建筑面积990.16平方米，单价8500元/平方米，合同价8416381元；于2016年1月20日前一次性付清全部房款以及在2016年1月20日前进行交房等。同时，原、被告又签订《补充协议》一份，明确原借贷债权本息共计13530000元用于折抵购铺款。协议签订后，被告将商铺交付给原告占有、使用、收益。2016年1月22日，被告开具收款收据二份。至此，原告已完全履行合同付款义务以及被告完成了交付义务。2019年8月2日，金华市金东区人民法院（2019）浙0703破4号公告对外宣布被告已于2019年7月15日被裁定破产清算。2020年10月15日，原告收到浙中建材市场管理人《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》（2020年10月10日），该函认为“根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人自破产申请之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。浙中建材市场破产申请受理后至今，管理人未通知你方继续履行前述相关合同、协议，根据法律规定，确认你方与浙中建材市场签订的前述相关合同、协议已于破产清算受理之日起解除，你方需破产受理后至通知解除之日止的铺位占用费用”。原告认为，原、被告签订的《商铺买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反我国强制性效力性的法律规定，属合法有效合同；补充协议充分证实原、被告以商铺抵借贷真实意思表示，原告已完全履行商铺买卖合同约定的全部付款义务，以物抵债的行为完全符合最高人民法院九民会议纪要第44条规定的相关司法精神。案涉商铺已于2016年1月20日完成实际交付，由原告占有、使用、收益，已实际享有物上权利，且原告以债权抵商铺款的方式完全履行了购买人的合同付款义务。因此，浙中建材市场管理人的2020年10月10日《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》违反现行法律规定，属违法和错误的行为，理应予以撤销。 原告朱林为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据材料： 1.《商铺买卖合同》及收款收据各二份，用以证明原、被告签署商铺买卖合同并约定权利义务，以及商铺实际交付的时间。 2.《补充协议》一份，用以证明原、被告约定以借贷债权抵偿购铺款的方式支付购铺款，原告已经履行付款义务，为案涉商铺所有权人的事实。 3.《营业房租赁合同》复印件一份，用以证明案涉商铺已由原告占有、使用、收益，享有物上权利的事实。 4.《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费的函》复印件一份，用以证明浙中建材市场管理人发函的事实。 5.浙中建材市场管理人《投资人招募公告》、《房地产估价报告》（金新联房估【2009】10517、10518号）二份，用以证明商铺买卖合同的价格高于评估价值的事实。 6.债权组成情况复印件一份（包括收款收据四份、短期资金借款协议三份、中国农业银行个人账户明细二份及智付通交易回单五份、浙江泰隆商业银行网上银行电子回单二份、借款合同一份、收条一份、转账凭证二份），用以证明基础债权的事实。 被告浙中建材市场辩称，一、本案应为民间借贷纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，商铺买卖合同系原、被告因双方之间民间借贷形成的债权所设定的让与担保，并非真实买卖关系。二、原告要求撤销浙中建材市场管理人《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》无法律依据。原、被告签订的商铺买卖合同，以借款抵销购房款，但根据补充协议第二条第3项“如甲方可以办理权属等三证时，乙方享有优先权。甲方同意在销售同等价格的基础上下浮10%的优惠在乙方补足购房款后将相应面积产权过户给乙方”，被告是以低于市场价格暂时约定了购铺款而非最终价格，即使原告选择购铺，因三证尚未分割，销售价格无法确定，原告的付款义务未全面履行，加之被告也未办理产权过户，双方就商铺买卖合同均未履行完毕。管理人根据企业破产法的相关规定解除商铺买卖合同，合法有据。三、原告要求确认商铺买卖合同有效并继续履行无事实和法律依据。根据补充协议第二条，原、被告之间的商铺买卖合同系附条件，即被告具备三证分割的前提下，原告或选择购买商铺（以低于销售价的10%计价），或选择由被告不低于合同价进行销售，所得款项优先归还借款，因此双方之间的买卖关系尚未成立。案涉商铺已由被告抵押民生银行杭州分行、农行婺城支行等金融机构，根据物权法第一百九十一条之规定，允许以房抵债势必侵害抵押权人实现抵押权。同时，原告要求继续履行商铺买卖合同，实质上是要求被告对其债权进行全额、个别清偿，有悖于破产程序公平受偿原则，损害其他债权人利益。综上，原、被告之间的商铺买卖关系并未真正成立，即使形式上存在买卖合同，但双方也均未履行完毕，管理人发函符合企业破产法的规定，请求驳回原告的诉讼请求。 被告浙中建材市场为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了如下证据材料： 1.不动产权属查询结果单六份及房屋分层平面图二份，用以证明浙中建材市场A座的权属及抵押登记情况。 2.（2015）衢柯花商初字第542号民事判决书一份，用以证明招商银行衢州分行对浙中建材市场A区C-582室房屋的抵押权已由生效法律文书确认的事实。 3.（2017）浙01民初126号民事判决书一份，用以证明民生银行杭州分行对浙中建材市场A区﹣101、﹣102、﹣103、﹣104室房屋的抵押权已由生效法律文书确认的事实。 经当事人庭审质证，被告浙中建材市场对于原告朱林提供证据中的债权组成情况有异议（认可其中2000000元借款本金），对于其他证据的真实性无异议，但认为，双方之间的基础法律关系为民间借贷，商铺买卖合同项下的价格并非最终价格，买卖关系是附条件的，现尚未成立，不能证明原告系案涉商铺所有权人的事实，借款事实应以银行转账记录为准。原告朱林对于被告浙中建材市场提供证据所涉及的抵押情况不清楚。本院认证：鉴于被告浙中建材市场对于《商铺买卖合同》、《补充协议》等证据的真实性无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据；债权组成情况系复印件，不能单独作为认定案件事实的依据。原告朱林虽对被告浙中建材市场提供证据所涉及的抵押权情况不清楚，鉴于这些证据为不动产登记机构出具、人民法院作出的生效民事判决，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理认定事实如下： 2016年1月20日，原、被告签订《商铺买卖合同》二份，约定：原告朱林向被告浙中建材市场购买位于浙中建材市场A座地面负一层的商铺，其中6150、6151、6152、6153、6154、6155号商铺，建筑面积990.16平方米，每平方米8500元，总金额8416381元；6139、6140、6141、6142、6143、6144、6145号商铺，建筑面积365.06平方米，每平方米14000元，总金额5110875元；原告朱林于2016年1月20日前一次性付清全部房款，被告浙中建材市场于2016年1月20日前交付商铺。同日，被告浙中建材市场（甲方）与原告朱林（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“一、上述商铺总价款为17000000元，乙方同意将原借款给甲方的本金10050000元、利息3480000元抵扣购铺款，余款3470000元由甲方持有。二、甲方享有上述商铺20%的收益权，乙方享有上述商铺80%的收益权；如甲方可以办理权属等三证时，乙方享有优先权，甲方同意在销售同等价格的基础上下浮10%的优惠在乙方补足购房款后将相应面积产权过户给乙方；如乙方选择放弃优先权，要求甲方不低于总价销售，销售款项优先付足乙方占比部分；至2021年5月31日前甲方未能办理产权三证分割，乙方可选择继续按照30年使用权的方式履行”。2016年1月22日，被告浙中建材市场向原告朱林出具收款收据二份，载明：A负一6139-6145的金额5110875元、A负一6150-6155的金额8416381元。案涉商铺现由原告朱林使用、收益。2019年7月15日，本院作出（2019）浙0703破申9号民事裁定书，裁定受理对被告浙中建材市场的破产清算申请。2020年10月10日，浙中建材市场管理人向原告朱林发送《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》，主要内容为：经管理人调查，原、被告于2016年1月20日签订了《商铺买卖合同》、《补充协议》；被告浙中建材市场破产申请受理后，管理人未通知继续履行商铺买卖合同和补充协议，根据企业破产法第十八条规定，确认上述合同、协议已于破产清算受理之日起解除，原告朱林需支付破产受理后的商铺占用费用，就被告浙中建材市场欠付款项可以申报债权。2020年10月29日，原告朱林诉至本院。 庭审中，被告浙中建材市场陈述案涉商铺位于浙中建材市场Ａ区××室范围之内，向中国民生银行股份有限公司杭州分行、中国农业银行股份有限公司金华婺城支行设定抵押权。2017年8月30日，杭州市中级人民法院作出（2017）浙01民初126号民事判决书，认定浙中建材市场Ａ区××室于2011年1月12日办理抵押登记手续的事实，判决中国民生银行股份有限公司杭州分行对于该房产享有优先受偿权。原告朱林主张被告浙中建材市场于2012年5月28日至2015年2月28日期间向其借款合计11950000元，补充协议结算利息3480000元；被告浙中建材市场认可2014年3月14日借款2000000元。 本院认为，本案系与破产有关的纠纷，涉及特定当事人之间的权利义务关系，故在法律适用上应优先适用破产法律法规，在实体处理上应优先考虑全体债权人的整体利益。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于原告朱林要求确认《商铺买卖合同》有效并继续履行的主张能否成立。首先，原、被告基于民间借贷产生的债权债务而签订了商铺买卖合同及补充协议，其本义在于以商铺抵偿债务，而非真实意义的买卖。同时，根据补充协议约定“如甲方可以办理权属等三证时，乙方享有优先权，甲方同意在销售同等价格的基础上下浮10%的优惠在乙方补足购房款后将相应面积产权过户给乙方；如乙方选择放弃优先权，甲方收回商铺并以不低于乙方购买商铺总价销售，销售款项优先付足乙方借款本金；至2021年5月31日前甲方未能办理产权三证分割，乙方可选择继续按照30年使用权的方式履行”，可以明确商铺抵偿债务为附条件，即商铺是否直接用以抵偿债务存在不确定性。由此可见，商铺买卖合同及补充协议的签订仅为双方当事人达成以物抵债的合意但没有实际履行完毕，浙中建材市场管理人依照企业破产法第十八条向原告朱林函告确认解除合同并无不当。其次，根据物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，鉴于案涉商铺至今仍然登记在被告浙中建材市场名下，且无法办理产权分割及变更登记，案涉商铺买卖合同的合同目的无法实现，管理人确认解除合同亦符合合同法第九十四条的规定。同时，案涉商铺在买卖合同签订之前就已经设定抵押权，且抵押权人已经明确表示不同意商铺抵偿债务，故案涉商铺买卖合同实际上也是履行不能。再者，因被告浙中建材市场已进入破产程序，原告朱林要求继续履行商铺买卖合同，实质上就是要求被告浙中建材市场对其债权进行全额、个别清偿，势必损害其他债权人利益，违背破产程序公平清偿的原则。综上，原告朱林的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院对此不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告朱林的诉讼请求。 案件受理费102964元，由原告朱林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  蒋 栩 人民陪审员  金秋钱 人民陪审员  舒宝牛 二〇二一年一月二十五日 法官 助理  汪利辉 代书 记员  裘 钰