福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6428号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李亦俤，男，1982年4月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：郑起棠，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢梦诗，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福州鸿航市场管理有限公司，住所地福建省福州市仓山区齐安路**利嘉海峡鞋城B2-26场地。 法定代表人：林樟，执行董事。 委托诉讼代理人：陆享民，福建宽达律师事务所律师。 原审被告：福建利嘉商业管理控股集团有限公司，住，住所地福建省福州市台江区后洲街道玉环路**中亭街改造利民苑连体**08店面/div> 法定代表人：林运兴，总经理。 委托诉讼代理人：黄伟，福建科衡律师事务所律师。 上诉人李亦俤因与被上诉人福州鸿航市场管理有限公司（以下简称鸿航管理公司）、原审被告福建利嘉商业管理控股集团有限公司（以下简称利嘉集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李亦俤上诉请求:1.撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判；2.本案一审、二审诉讼费由鸿航管理公司承担。事实和理由：一、李亦俤并无违约行为，一审法院对案涉租赁标的物的实际交付时间一律不予审查，径直认定租金的起算点为合同落款的日期，明显错误。1.诉争合同签订时间及案涉租赁标的物的交付时间均为2018年12月，双方只是把合同的落款时间推前落为2017年4月30日。2.从《关于租赁合同权利义务转让协议书》可知，鸿航管理公司于2017年4月30日才将房屋交付给沈传丽，李亦俤直至2018年12月才从沈传丽手中转租到案涉租赁标的物，故鸿航管理公司应当向沈传丽主张2017年4月30日至2018年12月的租金。证人郑某亦可证明前述事实。3.李亦俤免租期为20个月，应从2018年12月计算至2020年8月，鸿航管理公司不应以李亦俤违约为由于2019年6月14日发起合同解除函。4.根据诉争合同第21条约定，李亦俤已腾房并未违约，鸿航管理公司无权以诉争合同第20条约定主张免租期租金、履约保证金，同时物业服务费不应减免。二、案涉租赁标的物未办理产权证，实际面积仅仅20多平方米，根据诉争合同约定，建筑面积的计算方式以实际核定面积为准，故租金应按照实际核定面积缴纳。三、案涉租赁标的物未办理产权证，利嘉房产的首登时间为2017年8月28日，鸿航管理公司2017年6月4日开始对外签订租赁合同，违反法律强制性规定，诉争合同应属无效合同。 鸿航管理公司辩称，一、案涉租赁标的物已于2017年4月30日交付。1.李亦俤在起诉状中前两句已经自认诉争合同的签订时间为2017年4月30日。此外，李亦俤在起诉状中第一页倒数第3、4行陈述“李亦俤苦苦支撑了二十几个月，2019年4月李亦俤退出利嘉商业城”，2017年4月30日至2019年4月共计24个月，与诉争合同签订时间、案涉租赁标的物交付时间2017年4月30日吻合。2.鸿航管理公司在一审中提交的2017年10月4日公众号文章《歌舞世界国际文化艺术节福建省启动仪式在利嘉鸿航食品城隆重举行》可证李亦俤在2017年10月4日前已将案涉租赁标的物装修完毕并开业。3.如若李亦俤主张，2018年12月才交付案涉商铺，从2017年4月30日至2018年12月长达19个月期间，李亦俤不主张权利，不符常理。4.根据诉争合同手写进场装修时间（2017年5月1日）、手写租金起算时间（2017年6月1日）来看，诉争商铺完成已交付。5.案涉商铺于2017年10月4日前完成装修、上货及开业，可推算商铺交付时间为2017年4月30日。6.商铺尽早交付才最有利于李亦俤，且李亦俤在2017年4月30日亦支付了履约保证金，可见商铺已于4月30日交付。7.本案系系列案，系列案中均提出案涉商铺未按约交付的抗辩，系代理的诉讼策略，并非案件真实情况。8.利嘉国际商业城是新的商场，诉争商铺从未出租，李亦俤主张诉争商铺被沈传丽租用，其系向沈传丽转租，与事实不符。二、一审判决按照案涉商铺预测建筑面积46.16平方米计算租金，有合同依据，且未加重李亦俤责任。三、诉争合同签订前，鸿航管理公司已取得《建设工程规划许可证》，在一审辩论终结前取得《首次登记通知书》，案涉商铺属于合法建筑，李亦俤主张诉争合同系无效合同，于法无据。 利嘉集团未作陈述。 李亦俤向一审法院起诉请求：1.解除李亦俤、鸿航管理公司签订的《利嘉海峡商业城租赁合同》；2.鸿航管理公司向李亦俤返还已交的履约保证金10155元，并赔偿装修、经营损失25000元（以鉴定为主）；3.鸿航管理公司承担本案诉讼费用。 鸿航管理公司向一审法院提起反诉请求：1.确认鸿航管理公司、李亦俤于2017年4月30日签订的《利嘉海峡商业城租赁合同》于2019年7月7日解除；2.判令李亦俤向鸿航管理公司支付拖欠的租金26555.8元（自2019年2月1日起至2019年7月7日止，计5.23个月，租金5077.6元/月）；3.判令李亦俤立即将租赁房产交还鸿航管理公司，并向鸿航管理公司支付占用期间的租金（按租金5077.6元/月的标准，从2019年7月8日起计至租赁房产交还原告之日止）；4.判令李亦俤向鸿航管理公司支付逾期支付租金的违约金（从2019年2月1日起，以每月应缴纳5077.6元租金为基数，按日万分之五的标准，自从2019年2月1日起按月分别计算至款项全部还清之日）；5.判令李亦俤向鸿航管理公司支付违约金10155元，履约保证金用于冲抵违约金不予返还；6.判令李亦俤补缴免租期的租金101552元（20个月×5077.6元/月）和优惠的物业服务费差价6987.7元［6元/平方米/月×46.16平方米×25.23个月（2017年6月1日至2019年7月7日）］；7.判令李亦俤向鸿航管理公司支付物业费（2017年6月1日至2019年7月7日，按9元/平方米/月×46.16平方米×25.23个月，共10481.55元；自2019年7月8日起，起按15元/月/平方米计至商铺交还原告之日）；8.判令李亦俤向鸿航管理公司支付垫付的地砖装修费3240元；9.判令李亦俤承担本案律师费10190元；10.由李亦俤承担本案的一审、二审诉讼费、公告费、保全费。 一审法院认定事实：2017年4月30日，李亦俤与鸿航管理公司签订了《利嘉国际商业城租赁合同》，约定由李亦俤向鸿航管理公司承租坐落于福州市仓山区盖山镇天水路北侧利嘉国际商业城11#馆地上一层20号房产，建筑面积46.16㎡，初始基础月租金为110元/㎡，物业服务费按租赁面积以每月15元/㎡的标准并在60月内以每月9元/㎡优惠标准执行；租期为60个月，租金从2017年6月1日起算，免租期为20个月，免租期满第一天收取月租金，租金每季度收取一次，李亦俤逾期交纳租金及各项约定或法定费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的万分之五向鸿航管理公司支付违约金；李亦俤应向鸿航管理公司支付相当于二个基础月租金额的履约保证金，共计10155元；李亦俤逾期支付租金、水费、电费、物业服务费或其他费用达15日，经鸿航管理公司书面催款李亦俤在三日内仍未交清的，鸿航管理公司有权单方解除合同，收回房产，李亦俤应全额向鸿航管理公司补交免租期的租金和优惠的物业服务费差价，履约保证金不予退还，作为惩罚性违约金全部支付给鸿航管理公司；李亦俤应在接到鸿航管理公司解除合同通知后五日内腾空返还房产，若李亦俤在接到鸿航管理公司通知后十日内仍未腾空并返还房产，鸿航管理公司有权强行对房产进行清场，租金及其他费用结算到该房产交还之日；若因李亦俤违约导致鸿航管理公司提起诉讼，则由李亦俤承担鸿航管理公司因此而支出的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）；双方确认鸿航管理公司已为李亦俤垫付地砖装修费用3240元，若李亦俤履行合同期间没有违约，鸿航管理公司免收该垫付的装修费，若李亦俤在租赁期限内提出解约或者违约，装修费用应支付给鸿航管理公司；任何一方就本合同发给另一方的任何通知须以书面形式进行，如以邮件等形式送达，则以邮件寄出后三日视为已送达。合同签订后，李亦俤未向鸿航管理公司支付租金、物业服务费。2019年6月14日，鸿航管理公司按合同确认的通讯送达地址向李亦俤发出《律师函》。2019年6月22日，鸿航管理公司再次按合同确认的通讯送达地址向李亦俤发出《催款函》，要求李亦俤在收函3日内交清租金、水费、电费、物业服务费等费用。2019年7月4日，鸿航管理公司按合同确认的通讯送达地址向李亦俤发出《解除合同通知函》。 另查明，李亦俤向鸿航管理公司支付了履约保证金10155元。2019年4月18日、22日、23日，李亦俤与案外郑明俊等人向按合同确认的通讯送达地址向鸿航管理公司发出信件，信件面单内件品名载明为“因利嘉国际商业城现已无法经营望收件方给予整改！”。2019年4月25日，李亦俤与案外人郑明俊等人再向按合同确认的通讯送达地址向李亦俤发出信件，信件面单内件品名载明为“因利嘉国际商业城无法经营且不予整改，遂根据约定解除寄件各方与收件方各自签订的《利嘉国际商业城租赁合同》！”。 再查明，2014年8月26日，福州市城乡规划局颁发《建设工程规划许可证》，建设单位为利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉商贸公司），建设项目名称为利嘉海峡商业城（一、二区）9#11#12#馆。2016年4月16日，案外人游某与利嘉商贸公司签订《商品房买卖合同》，利嘉商贸公司将坐落于仓山区××镇××路北侧利嘉海峡商业城（一、二区）11#馆1层020店面出售给案外人游某。2017年8月28日，福州市不动产登记和交易中心向利嘉商贸公司发出《首次登记通知书》，附表记载11#馆地上一层20号房产建筑面积为46.18平方米。2017年6月1日，案外人游某向鸿航管理公司出具《经营产所确认函》，确认讼争20号房产已出租给鸿航管理公司，同意鸿航管理公司以转租等方式经营该房产，由鸿航管理公司承担因经营该房产而产生的全部风险责任。 因本案，鸿航管理公司委托福建宽达律师事务所律师代理诉讼，支付律师费10190元。 一审法院认为，李亦俤与鸿航管理公司就涉案房产签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约履行。李亦俤要求判令解除李亦俤、鸿航管理公司双方签订的《利嘉海峡商业城租赁合同》，一审法院认为，李亦俤至今未付租金，鸿航管理公司以李亦俤逾期支付租金超过30日为由向李亦俤发送解除函要求解除房产租赁合同，于约有据，一审法院依约确认解除合同通知函寄出后三日视为送达，相关房产租赁合同已于2019年7月7日解除，故其诉请不能成立，一审法院不予支持。李亦俤要求鸿航管理公司退还押金10155元、赔偿损失25000元，鉴于李亦俤违约，一审法院不予支持。在案证据表明利嘉集团不是涉讼房产的权利人，故李亦俤向利嘉集团主张的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。 鸿航管理公司主张李亦俤支付的履约保证金10155元作为违约金不予返还，符合合同约定，一审法院予以支持。李亦俤逾期支付租金构成违约，其应依约在鸿航管理公司诉请的租金标准范围内支付2017年6月1日至2019年7月7日期间的租金128107.8元（5077.6元/月×25.23个月），并以月租金5077.6元为基数，按日万分之五的标准，承担逾期支付免租期之外即2019年2月1日至2019年7月7日止的违约金。 对于鸿航管理公司要求李亦俤立即将租赁房产交还并支付占用期间的租金的请求，一审法院认为，李亦俤在2019年4月25日已发函要求解除合同，虽然李亦俤提交的证据不足以证实鸿航管理公司存在违约行为，其解除行为不产生解除合同的法律效力，但其已有要求返还房产的意思表示。讼争的合同因鸿航管理公司行使解除权于2019年7月7日解除，讼争房产目前处于闲置状态故鸿航管理公司可以自行收回讼争的房产。关于鸿航管理公司主张的占用期间的租金（即占用费）问题，一审法院认为，根据双方合同的约定，在讼争合同解除后十日内李亦俤未腾空房产的，鸿航管理公司有权对房产进行清场，因此，鸿航管理公司作为出租方，在合同解除、李亦俤未主动履行腾空并返还房产义务的情况下，理应主动采取措施收回房产，减少损失，然鸿航管理公司却放任房产处予闲置状态，放任损失的扩大，故对鸿航管理公司要求李亦俤支付合同解除后十日即2019年7月17日（2019年7月7日合同解除，加上合同约定的十日腾空期间）之后的占用费诉请，一审法院不予支持。李亦俤应按每月5077.6元标准支付合同解除的次日即2019年7月8日起至2019年7月17日止的占用费。 关于鸿航管理公司主张物业服务费的请求，合同约定李亦俤逾期支付租金构成违约的情况下，李亦俤应向鸿航管理公司补交物业服务费差价，而李亦俤在租赁期间未按优惠标准支付物业服务费，故其实际应当在鸿航管理公司诉请的物业服务费标准范围支付2017年6月1日至2019年7月7日期间的物业服务费17469.25元（15元/平方米/月×46.16平方米×25.23个月），并按每月692.4元/月（15元/平方米/月×46.16平方米）标准支付自2019年7月8日起至2019年7月17日止的物业服务费。鸿航管理公司诉请李亦俤承担律师费10190元，符合合同相关约定，一审法院予以支持。 关于鸿航管理公司要求李亦俤支付垫付的地砖装修费3240元的请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 关于鸿航管理公司所作宣传册内容定性问题，李亦俤认为其已构成要约，对此，一审法院认为，将商业广告的内容视为要约的前提是其应当符合要约规定。《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是指希望和他人订立合同的意思表示，且该意思表示应当符合“内容具体确定”、“表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”两项条件。鸿航管理公司在宣传册中关于日均人流量、产业配套、公共交通、主题活动等内容的表述，实际上是为吸引不特定相对人向其发出要约而进行的宣传，该宣传未对案涉店铺的具体位置、面积、租金及支付方式等租赁合同的关键要素作出具体确定的说明，也不能体现鸿航管理公司具有作出经相对人承诺即接受该宣传内容约束的意思表示，故相关宣传册内容性质为要约邀请，在双方未将该内容纳入合同约定的前提下，并不构成合同的一部分。李亦俤还辩称鸿航管理公司宣传的行为构成欺诈，对此，一审法院认为，双方签订租赁合同时，招商宣传内容的实现仍需受到市场诸多因素影响，李亦俤作为投资者，理应综合考量市场风险因素决定是否作出签订租赁合同的意思表示。李亦俤在享受20个月的免租期及物业费优惠完毕后，依据招商环境不理想的结果，才提出鸿航管理公司在签订合同时的招商宣传构成欺诈，依据不足，亦有违履行合同应遵循的诚信原则，故对李亦俤的该项辩解，一审法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决：一、确认福州鸿航市场管理有限公司与李亦俤于2017年4月30日签订的《利嘉国际商业城租赁合同》于2019年7月7日解除；二、李亦俤于本判决生效之日起十日内支付福州鸿航市场管理有限公司租金128107.8元、物业服务费17469.25元、律师费10190元；三、李亦俤于本判决生效之日起十日内向福州鸿航市场管理有限公司支付违约金（以2019年2月1日至2019年7月7日期间应付的月租金5077.6元标准为基数，按日万分之五的标准，从2019年2月1日起分别计算至款项还清之日止）；四、李亦俤已支付的履约保证金10155元不予退还，作为违约金支付福州鸿航市场管理有限公司；五、李亦俤于本判决生效之日起十日内按占用费每月5077.6元、物业服务费每月692.4元标准向福州鸿航市场管理有限公司支付自2019年7月8日起至2019年7月17日止的占用费、物业服务费；六、李亦俤于本判决生效之日起十日内向福州鸿航市场管理有限公司支付地砖装修费3240元；七、驳回李亦俤的诉讼请求；八、驳回福州鸿航市场管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，由李亦俤负担。反诉案件受理费2900元，由李亦俤负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。李亦俤申请证人郑某、毛某出庭作证。郑某证明2018年12月李亦俤在商铺内经营，之前商铺是由姓沈的人在经营。毛某证明李亦俤在2018年12月才入驻案涉商铺，之前一直处于关闭的状态。本院认为，两个证人关于2018年12月前是否经营的问题存在根本性分歧，互相矛盾，且无其他证据佐证，不予采信。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，诉争合同显示合同签订时间为2017年4月30日，同时合同约定李亦俤“应于2017年5月1日进场装修”并手写“租金从2017年6月1日起算。”李亦俤在起诉状中亦陈述其于2017年4月30日签订及苦苦支撑二十多个月至2019年4月退出商场等内容，现其主张实际签约时间及交付时间为2018年12月，但未能提交充分证据证明，不足以推翻合同约定及其陈述的签订时间。李亦俤关于诉争店铺系从沈传丽处转让而来、其实际接收店铺时间并非2017年4月30日的上诉理由与其在一审诉讼中关于鸿航管理公司提交的《关于租赁合同权利义务转让的协议书》未经沈传丽签字确认未生效等主张相悖，不予采信。一审法院依据双方签订的《利嘉海峡商业城租赁合同》认定各自权利义务并无不当。《利嘉海峡商业城租赁合同》约定免租期为20个月，至2019年2月1日起应支付租金，但李亦俤未支付租金，鸿航管理公司于2019年6月14日、2019年6月22日先后向李亦俤发出《律师函》《催款函》，要求李亦俤交清租金、水费、电费、物业服务费等费用，但李亦俤仍未支付构成违约，鸿航管理公司据此提出解除合同并要求李亦俤承担相应违约责任于法有据，一审法院予以支持正确。本案现有证据不足以证明李亦俤已经在2019年7月前腾房，故李亦俤主张不予支付租金、水费、电费、物业服务费等费用，本院不予支持。 诉争《租赁合同》明确约定诉争房产之建筑面积为46.16平方米，该建筑面积为计算租金及物业等费用的计算依据。李亦俤主张按实际使用面积计算租金及物业等费用，缺乏合同依据，不予支持。 依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中,鸿航管理公司在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证并取得《首次登记通知书》，李亦俤以《利嘉海峡商业城租赁合同》在签订时并未进行产权登记主张合同无效，并无法律依据，本院不予支持。 综上所述，李亦俤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费8700元，由李亦俤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二一年一月八日 法官助理 林 颖 书 记 员 林 舒