苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初13645号原告：吴江市鑫纺机械有限公司，统一社会信用代码91320509251324384W，住所地苏州市吴江区汾湖镇芦墟芦莘路西侧。法定代表人：莫敏晗，总经理。委托诉讼代理人：乔治国，江苏政纬（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏秀婷，江苏政纬（吴江）律师事务所实习律师。被告：杨厚文，男，汉族，1981年7月21日生，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：刘藏化，江苏润凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：石静，江苏润凡律师事务所实习律师。原告吴江市鑫纺机械有限公司（以下简称鑫纺公司）与被告杨厚文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理，原告鑫纺公司的委托诉讼代理人乔治国、魏秀婷，被告杨厚文及其委托诉讼代理人刘藏化、石静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫纺公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金219804元并支付逾期付款违约金暂合计20388.97元(其中：以72758元为基数，自2019年4月1日起按年利率6%暂计算至2020年10月31日止为7021.15元；以135886元为基数，自2020年4月1日起按年利率6%暂计算至2020年10月31日止为13113元；以11160元为基数，自2020年6月16日起按年利率6%暂计算至2020年10月31日止为254.82元。上述违约金均要求计算至实际支付之日止)，以上暂合计240192.97元。庭后，原告鑫纺公司变更该项诉讼请求为主张各合同2019年度占有使用费，放弃逾期付款违约金的诉讼请求。2、本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：原告授权案外人陈小玲就原告名下坐落于苏州市吴江区西侧房地产与被告签订《租赁合同》三份，约定被告承租原告上述地址商铺及仓库，并对租赁期限、租金标准、违约责任等进行了约定。现原告已将案涉房屋交付给被告，并由被告投入使用，但被告并未按约足额支付租金，尚欠原告租金219804元一直未付。被告杨厚文辩称：被告对于原告的诉请中的租金金额以及违约金的金额均认为过高。根据原被告之前的商谈，原告的现负责人曾承诺相关的租金标准，应当是全市场进行统一的。但是实际上根据原告方所提交的数字是远远超过市场内的其他家的租金标准。因此希望法庭能够对于租金部分予以调整。违约金希望不予承担。本院经审理查明：2015年8月8日，鑫纺公司委托陈小玲作为出租方与杨厚文作为承租方签订《租赁合同》一份（以下称第一份合同），合同用表格方式主要约定：陈小玲将位于吴江区商铺及62平方米的仓库一间出租给杨厚文，租期为2015年6月15日至2021年6月16日，商铺租金在合同中未显示；仓库月租金为每平方米15元，第一年租金为11160元，之后四年均用横线表示；管理费、年递增部分未约定。约定付款方式为先付后租，承租方在每年6月15日前支付租金。合同还就其他权利义务进行了约定。2018年3月前后，鑫纺公司委托陈小玲作为出租方与杨厚文作为承租方又签订《租赁合同》两份，两份合同形式与第一份合同一致，约定的租赁期均为2018年3月31日至2021年3月31日止，租金支付方式为先付后租，在每年3月31日前支付租金。出租的商铺位置及其他权利义务约定与第一份合同一致。两份合同中的一份合同约定（以下称第二份合同），商铺租金第一年为101492元，第二年为104536元，第三年为107622元，第四年、第五年均用横线显示；仓库面积为24平方米，租金第一年为3333元，第二年为3499元，第三年为3673元，第四年、第五年均用横线显示；管理费用为年3000元；年递增3%（由其他数字改为3）。另一份合同（以下称第三份合同）约定中商铺租金未显示；仓库面积为94平方米，租金第一年为19586元，第二年为20563元，第三年为21591元，第四年、第五年均用横线显示；管理费用未约定；年递增5%。杨厚文于2020年3月至9月间，分四次向鑫纺公司支付共计70000元。双方一致确认2018年度前各合同的占有使用费及管理费已履行完毕。另查明：鑫纺公司委托陈小玲出租给杨厚文的房屋系在鑫纺公司场地上搭建的建筑，未经批准，也未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《租赁合同》三份、授权委托书、国有土地使用证以及到庭当事人的到庭陈述在卷佐证。本院认为：原告鑫纺公司委托陈小玲与被告杨厚文签订的三份《租赁合同》所出租的房屋系未经批准建设，也未取得建设工程规划许可证建设，故该租赁合同无效。被告杨厚文应参照各合同约定租金标准向原告鑫纺公司支付房屋的占有使用费。根据三份合同用表格方式显示的租赁物及租金，双方约定的租赁物为B14-16的商铺三间及面积分别为62平方米、24平方米及94平方米的仓库三间。第一份合同应系仅对62平方米仓库进行约定，根据其记载，第一年租金为11160元，后续几年均以横线表示，并且未约定年递增，双方真实意思应该为该仓库每年租金均为11160元，故该仓库2019年6月16日至2020年6月16日占有使用费为11160元；第二份合同系对三间商铺及24平方米仓库进行约定，根据其记载，商铺、仓库租金增长比例均约为3%，考虑房屋租赁常规，可以真实所载明的年递增3%系双方对租金递增方式的真实意思表示，故三间商铺及该仓库2019年3月31日至2020年3月31日占有使用费分别为104536元及3499元。管理费用记载为年3000元，并无其他载明事项证明该管理费用每年也按照每年3%递增，管理费用为3000元；第三份合同系仅对94平方米仓库进行约定，根据其记载，该仓库租金增长比例约为5%，可以真实所载明的年递增5%系双方对租金递增方式的真实意思表示，故该仓库2019年3月31日至2020年3月31日占有使用费为20563元。上述被告杨厚文占有原告鑫纺公司房屋2019年度的占有使用费共计为142758元（11160+104536+3499+3000+20563）。被告杨厚文已支付的70000元属支付2019年度房屋占有使用费，应从结欠款项中予以扣除。被告杨厚文辩称租金标准，应当是全市场进行统一，并主张予以调整，但未提交证据真实原告鑫纺公司有相应承诺，故该辩称本院不予采信。至于在2019年度后的占有使用费，原告鑫纺公司可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告杨厚文于本判决生效之日起十日内支付原告吴江市鑫纺机械有限公司房屋占有使用费72758元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1578元、保全费1770元，共计3348元，由原告吴江市鑫纺机械有限公司负担768元，由被告杨厚文负担2580元。被告杨厚文负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内交至本院，原告吴江市鑫纺机械有限公司预交的诉讼费用2580元，本院予以退还。（请汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××61）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。（本页无正文）审判员  范君二〇二一年一月二十五日书记员  李萍附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人未就取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第一款出租人未就经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效、但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。