北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终908号上诉人（原审被告）：北京喵星球文化科技有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街****046560c。法定代表人：贾嵩，董事长。上诉人（原审被告）：北京无限魔方投资管理有限公司，住所地北京市顺义区顺通路******。法定代表人：侯旭瑞。被上诉人（原审原告）：北京易喜新世界百货有限公司，住所，住所地北京市东城区崇文门外大街****div>法定代表人：谢惠芳，董事长。委托诉讼代理人：林雪，男，1985年7月15日出生，北京易喜新世界百货有限公司工作人员。上诉人北京喵星球文化科技有限公司（以下简称喵星球公司）、北京无限魔方投资管理有限公司（以下简称魔方公司）因与被上诉人北京易喜新世界百货有限公司（以下简称新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初16870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。喵星球公司、魔方公司上诉请求：撤销一审判决，改判为双方之间的房屋租赁合同无效,喵星球公司、魔方公司无须承担支付租金、管理费、场地占用费、违约金等责任。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.双方所签《租赁合同》及相关协议均为无效，租赁面积中包含大面积的公共消防区域，严重违反了消防法规定，导致租赁合同无效，故新世界公司依据该合同主张的所有诉讼请求都没有法律依据。2.一审判决认定我方租赁的场地内不存在公共消防区域系认定事实错误，一审法院未能调取整层的消防图纸，仅仅是手绘了部分区域的草图。3.一审判决我方承担场地占用费缺乏事实依据，新世界公司在2019年5月14日就已经控制了我方租赁的场地，我方无法正常使用且连私人物品都无法拿走，给我方造成了重大损失，再判决我方支付之后的场地占用费显失公平。4.新世界公司存在重大违约行为，其租给我方的场地内存在大面积的公共消防区域，导致我方无法正常经营，这是我方拖欠费用的原因。新世界公司辩称，同意一审判决，不同意喵星球公司、魔方公司的上诉请求。我公司出租的场地系正规场地，喵星球公司、魔方公司在合同中对场地现状是认可的，通过了消防部门的验收才开始营业，且长期经营过程中并未受到消防区域的影响。一审法院向消防部门的调查取证证明我公司出租的场地完全符合法律规定。我公司一直要求对方尽早交接租赁场地避免损失进一步扩大，但喵星球公司、魔方公司以各种理由拒绝并占用至今，故应当向新世界公司支付场地占用费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。新世界公司向一审法院起诉请求：1.喵星球公司向新世界公司支付各项租金320303.2元、管理费221920.96元、水费4110元、电费65392.8元；2.喵星球公司向新世界公司支付以上所欠款项每日0.5%的违约金，该违约金自其拖欠之日起计算至实际偿付日止（其中租金和商场管理费暂计算至2019年5月31日，水费和电费暂计至2019年9月9日）；3.喵星球公司向新世界公司支付免租期的租金182534.8元；4.喵星球公司向新世界公司支付提前解除合同违约金203841元；5.喵星球公司将所租商铺恢复原状后向新世界公司交还并支付解除合同后至交还场地之日止的场地占用费（暂计算至2019年5月31日为63817.6元）；6.魔方公司就上述款项的清偿承担连带保证责任。一审法院认定事实：2016年8月1日，新世界公司（甲方）、魔方公司（乙方）签订合同编号为RENT-1606BJ1-L017号《租赁合同》。2016年8月15日，新世界公司（甲方）、魔方公司（乙方）签订《北京易喜新世界百货与租赁商户合同修改协议书》。以上合同约定：魔方公司承租北京市东城区崇文门外大街3号新世界百货项目四层046560c号商铺（附件一有所租商铺的平面图），租赁面积392平方米，乙方声明其在签署合同前已视察过所租商铺及其所在场地，对所租商铺及现有状况充分了解并表示满意，商铺经营权仅作商业用途，业态限于餐饮，租赁期限自2016年8月15日至2021年8月14日，租期5年，约定交付日2016年8月15日，装修免租期为139日，自2016年8月15日至2016年12月31日，该期间乙方无需缴纳租金，乙方按日租金*租赁面积*365/12的标准向甲方支付月租金，其中2018年8月15日至2019年8月14日期间每月租金44100元，乙方应于每个公历月的第5日或之前向甲方支付下一期的租金，乙方应向甲方支付每月商场管理费23847元，乙方应于每月的5日或之前支付下月的商场管理费，乙方用电、用水费用由乙方负担，乙方须在收到书面月结清单后，于每月15日前支付上一月发生的费用；如果政府相关部门在租赁期内对乙方的装修（包括但不限于消防设施）提出任何整改要求或意见，乙方均须按照政府主管部门不时的要求修改其装修并承担一切责任和费用；除甲方同意乙方续租外，乙方应在合同租期届满或提前终止的当日内返还所租商铺，未经甲方同意逾期返还所租商铺的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付所租商铺实际占用期间使用费；乙方逾期支付租金、商场管理费、宣传推广费、保证金、能耗及公用事业费及乙方于合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，每逾期一日，乙方应按所欠款项的0.5%支付相应违约金，计算至乙方实际支付之日止，乙方逾期支付相应费用超过30日的，甲方有权解除合同并提前收回所租商铺或其任何部分，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，同时乙方应另行按月租金及商场管理费的3倍金额向甲方支付违约金。另，双方在《租赁合同》之附件七《安全管理责任协议》中约定由乙方承担所租商铺内消防及安全责任。后新世界公司将涉案商铺交付给魔方公司。2018年1月1日，新世界公司（甲方）与魔方公司（乙方）、喵星球公司（丙方）签订《主体变更协议》，约定乙方将《租赁合同》及与之相关协议的权利义务全部转让给丙方，乙方对丙方履行原合同项下的全部权利义务承担连带责任。喵星球公司、魔方公司将租金交纳至2018年9月，喵星球公司、魔方公司应交纳2018年10月至2019年5月8日的租金320303.2元、2018年10月至2019年5月的商场管理费（含展示场地管理费）221920.96元，但喵星球公司、魔方公司未予支付。喵星球公司、魔方公司主张，认可新世界公司主张的租金、商场管理费的计算数额，但因租赁面积中含有大面积的消防区域和消防通道，故合同无效，喵星球公司、魔方公司不应交纳之后的租金、管理费。对此，新世界公司不予认可。喵星球公司、魔方公司为证明其主张，提交了《新世界百货崇文店消/安防安全监督检查责令立即改正通知书》，显示新世界公司于2018年11月6日对喵星球公司、魔方公司所租商铺进行消/安防安全监督检查，发现存在座椅码放消防通道，阻挡消防通道正常使用，存在安全隐患，责令立即整改。对上述证据，新世界公司认可真实性，但不认可证明目的，认为新世界公司向喵星球公司、魔方公司发出整改通知时，喵星球公司、魔方公司已存在欠租情形，此证据并非喵星球公司、魔方公司拖欠租金及费用的原因。新世界公司为证明涉案商铺已通过消防验收，提交了2017年1月东公消验字【2017】第0016号建设工程消防验收公告，显示工程名称为北京新世界CATPLANET餐厅装修工程（复验），单位名称为魔方公司，结果为合格。喵星球公司、魔方公司认可真实性，不认可证明目的，主张涉案商铺不能正常使用，违反了消防规定，含有大面积的公有消防区域，消防验收只是形式上验收，没有涉及到公有消防区域和通道，后来我们也收到了新世界公司发来的书面通知，也提出以上问题，东城消防人员答复说出了以上问题我们需要承担责任。2018年9月至2019年5月期间，新世界公司向喵星球公司、魔方公司发送数份租金及费用催缴通知，要求喵星球公司、魔方公司结清租金、管理费、能源费用及滞纳金等，喵星球公司、魔方公司仍未支付。2019年5月10日，新世界公司向喵星球公司送达《合同解除通知函》，表示喵星球公司、魔方公司未按合同约定足额支付租金、管理费、能源费等应付费用，逾期已超30日，故新世界公司行使合同解除权，解除租赁合同，自该解除通知到达喵星球公司、魔方公司之日时解除，同时要求喵星球公司、魔方公司在合同解除当日将所租商铺交还新世界公司，逾期拒绝履行相关义务的，新世界公司将按照合同约定自行收回场地，由此产生的损失将由喵星球公司、魔方公司承担。新世界公司主张喵星球公司、魔方公司至今没有交还商铺，新世界公司多次要求喵星球公司、魔方公司清空物品，但喵星球公司、魔方公司拒绝腾空。喵星球公司、魔方公司对此不认可，主张其已于2019年5月15日交还商铺，商铺场地内仍有喵星球公司、魔方公司的桌椅等物品尚未腾空，未腾空的原因系新世界公司封锁场地，不允许喵星球公司、魔方公司进入。喵星球公司、魔方公司还表示，基于装修损失可能需要另案解决并进行鉴定，其对商铺内装修保留权利，同意拿走商铺内桌椅、账册等物品。新世界公司对此表示，装修不需要喵星球公司、魔方公司管，只要清空物品即可。喵星球公司、魔方公司为证明其主张，提交了与新世界公司工作人员的微信聊天记录，显示2019年5月14日喵星球公司、魔方公司针对涉案商铺拍摄了一张照片，显示该商铺已被装饰板封挡，并说“把我们店给封上了，也不通知一下啊？”，新世界公司答复称“我们是按照合同执行”，喵星球公司、魔方公司继续说“合同里有封店门吗？”，新世界公司称“好好看看合同”。新世界公司对真实性认可，证明目的不认可。诉讼中，法院前往涉案商铺进行勘验并绘制租赁区域及消防通道图纸一份，双方均签字确认无误。围绕双方所争议的涉案商铺是否包含消防区域和消防通道一事，法院前往东城区消防支队进行核实。东城区消防支队认为，涉案商铺内确实包含一条1.5米宽的消防通道（发生火灾时用于疏散的通道），验收时应满足具有一定宽度的消防通道，即其在验收时已存在，该消防通道是承租商户应该留出来的，主体责任在承租商户，所有权人应当履行监督义务，若商户自己堆了东西没有保障通道足够的宽度，是商户自己的责任。东城区消防支队同时向法院出示消防验收图纸，从该图纸中可以看出，新世界百货大楼另有一条主疏散通道位于涉案商铺租赁区域之外，法院据此手绘图纸一份。新世界公司对此认可，喵星球公司、魔方公司表示异议，认为应当调取原始消防图纸，手绘图纸无法确定消防区域。新世界公司为证明喵星球公司、魔方公司拖欠2018年11月至2019年5月的电费、水费，向法院提交2018年11月至2019年5月电费、水费统计及2018年11月至2019年4月电表回收表、租赁商户水表确认单(喵星球公司、魔方公司在电表回收表、租赁商户水表确认单的商户确认栏处已签字)，2018年11月至2019年4月期间电费金额合计26180元、水费金额合计1920元。喵星球公司、魔方公司对真实性认可，但认为计费标准过高。另查，关于第二项诉讼请求的违约金，喵星球公司、魔方公司不同意支付，如果法院认为应当支付，喵星球公司、魔方公司认为标准过高，请求法院按照中国人民银行同期贷款利率予以调整。经询，新世界公司表示同意按此标准调整，并同意各项欠款统一按照最后一笔费用拖欠之日起计算至实际偿付之日止。一审法院认为,双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。喵星球公司欠付新世界公司的2018年10月至2019年5月8日的租金、2018年10月至2019年5月的管理费应予支付。关于水、电费，新世界公司提交的证据足以证明喵星球公司欠付2018年11月至2019年4月期间电费26180元、水费1920元，喵星球公司应予支付。关于2019年5月水、电费，新世界公司仅提供水、电费统计，没有提供经过喵星球公司、魔方公司确认的2019年5月水、电费金额或者原始用水、用电数据，故法院不予支持。关于违约金，喵星球公司、魔方公司表示不同意支付，如果法院认为应当支付，喵星球公司、魔方公司认为标准过高，请求法院依法按照中国人民银行同期贷款利率予以调整。经询，新世界公司表示同意按此标准调整。法院认为，根据合同约定，喵星球公司、魔方公司确存在拖欠行为，故新世界公司主张自喵星球公司、魔方公司拖欠之日起支付违约金法院予以支持，基数应以喵星球公司、魔方公司欠付数额为准，法院将根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、新世界公司损失等因素予以调整。关于免租期租金和提前解除合同违约金，主要针对的是合同解除。本合同解除系因喵星球公司、魔方公司迟延交付房租等费用，根据合同约定，喵星球公司、魔方公司应向新世界公司支付免租期租金及违约金。喵星球公司、魔方公司主张新世界公司要求的违约金过高，要求法院予以调整。法院认为，喵星球公司、魔方公司至今尚未从涉案商铺中搬离，根据租赁市场一般规律，待商铺腾空后，新世界公司另寻租户时会有空置期损失，存在人工成本、另行租赁成本等客观费用，且本案中双方合同明确约定了违约金数额，新世界公司主张的违约金数额并未明显超出合理范围，故喵星球公司、魔方公司要求调整违约金的意见法院不予采纳。关于将所租商铺恢复原状后向新世界公司交还一节，双方均同意由喵星球公司、魔方公司腾空涉案商铺内物品，法院不持异议。关于场地占用费，2019年5月10日，新世界公司向喵星球公司送达《合同解除通知函》，喵星球公司、魔方公司提交的证据显示2019年5月14日新世界公司已就涉案商铺进行装饰板封挡，喵星球公司、魔方公司已经不能正常使用涉案商铺，但亦未搬离，故该期间的场地占用费可比照租金予以酌减，法院将根据具体情况酌情确定该期间喵星球公司、魔方公司应向新世界公司支付的场地占用费。根据三方所签订的《主体变更协议》约定，魔方公司应对喵星球公司所承担的以上债务承担连带责任。关于喵星球公司、魔方公司主张合同无效的意见，本案中《租赁合同》已明确约定魔方公司在签约时对所租商铺及现有状况充分了解；喵星球公司、魔方公司称涉案商铺不能正常使用，但其正常履行协议已逾两年，故其主张缺乏合理依据；另，根据消防部门的答复，涉案商铺已通过消防验收，涉案商铺内所含的1.5米宽的消防通道在商铺验收时即已存在，且是承租商户应该预留出来，新世界百货大楼另有一条主疏散通道位于涉案商铺租赁区域之外，故喵星球公司、魔方公司提交的证据无法证明新世界公司将大面积的消防区域和消防通道租赁给喵星球公司、魔方公司，从而导致合同无效，故对喵星球公司、魔方公司的抗辩意见法院不予采纳。据此，一审法院判决：一、北京喵星球文化科技有限公司于判决生效之日起七日内向北京易喜新世界百货有限公司支付2018年10月至2019年5月8日的租金320303.2元、2018年10月至2019年5月的商场管理费（含展示场地管理费）221920.96元（以上合计542224.16元）、2018年11月至2019年4月期间的电费26180元、水费1920元（以上合计28100元）；二、北京喵星球文化科技有限公司于判决生效之日起七日内以542224.16元为基数，向北京易喜新世界百货有限公司支付违约金（自2019年4月6日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京喵星球文化科技有限公司于判决生效之日起七日内以28100元为基数，向北京易喜新世界百货有限公司支付违约金（自2019年5月16日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、北京喵星球文化科技有限公司于判决生效之日起七日内向北京易喜新世界百货有限公司支付提前解除合同的违约金203841元；五、北京喵星球文化科技有限公司于判决生效之日起七日内向北京易喜新世界百货有限公司支付免租期租金182534.8元；六、北京喵星球文化科技有限公司于判决生效之日起三十日内将北京市东城区崇文门外大街3号新世界百货项目四层046560c号商铺腾空后交由北京易喜新世界百货有限公司收回；七、北京喵星球文化科技有限公司于判决生效之日起七日内，按照每月22050元的标准向北京易喜新世界百货有限公司支付2019年5月11日起至交还商铺之日止的场地占用费；八、北京无限魔方投资管理有限公司对于上述第一项至第七项的债务承担连带责任；九、驳回北京易喜新世界百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，喵星球公司、魔方公司提交新证据如下：2021年1月4日侯旭瑞在崇文门新世界百货喵星球店门口同商场保安的录音、录像及文字整理材料，内容为侯旭瑞要去喵星球店拿走私人物品但被商场保安及安管队长阻拦，证明目的为新世界公司控制了喵星球公司、魔方公司所租赁的商铺，并且不允许拿走私人物品及合同。新世界公司认可该录像是在喵星球公司租赁的场地拍摄，但对拍摄时间及拍摄人不能确认，拍摄者未出示身份证明只是要求拿走私人物品而不是腾空场地，且保安的回复不能代表新世界公司，故对关联性和证明目的不认可。新世界公司出示委托诉讼代理人林雪同贾嵩的微信聊天记录，内容显示林雪要求贾嵩先将租赁场地物品搬走同新世界公司进行交接，贾嵩表示等做完场地鉴定和设备鉴定才搬，证明目的为新世界公司一直同贾嵩沟通要求尽早腾空场地避免双方更大损失。喵星球公司、魔方公司对该证据的真实性认可，称其也想搬走但因疫情影响无法确定搬离时间。喵星球公司、魔方公司认为其租赁的场地内除自身消防通道外还存在大面积的公共消防通道，新世界公司对此不予认可，认为公共消防通道在喵星球公司、魔方公司所租赁的区域之外。本院审理中，为避免双方损失扩大，本院询问各方是否愿意在法院的主持下尽快完成场地腾退交接，新世界公司表示始终同意尽快交接场地，喵星球公司、魔方公司虽然同意腾退交接，但本院要求确认具体腾退时间时，又称因为疫情，春节前无法腾退。双方对一审判决认定的其它事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，新世界公司与喵星球公司、魔方公司就涉案商铺签订的一系列租赁合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。喵星球公司、魔方公司主张涉案商铺包含大面积公共消防通道，故就此所签租赁合同无效。根据一审法院向东城区消防支队的调查询问，涉案商铺所含1.5米宽的消防通道在商铺验收时即已存在，为商户应该留出的，新世界百货大楼另有一条主疏散通道在涉案商铺租赁范围之外，此外根据租赁合同中载明，承租方在签署合同前已视察过所租赁商铺及其所在场地，对所租赁商铺及现有状况充分了解并表示满意，承租方承担所租商铺内消防及安全责任，且涉案商铺已正常经营达两年，现喵星球公司、魔方公司并无充分证据证明涉案商铺含大面积公共消防通道，故本院对喵星球公司、魔方公司的该项主张不予采信，其据此主张合同无效亦缺乏依据。关于喵星球公司、魔方公司所述一审法院未能调取整层的消防图纸，仅仅是手绘了部分区域的草图一节，因法院调取证据可以采取摘录的方式，且一审法院手绘的消防图纸所反映的内容已在向东城区消防支队所做的询问笔录中以文字的形式予以了再次确认，故现有证据已可以证明该层主疏散通道在涉案商铺租赁范围之外。喵星球公司未按合同约定支付新世界公司2018年10月之后的租金、管理费、水费及电费已达30日，构成违约，新世界公司有权提前解除合同，收回涉案商铺。2019年5月10日，新世界公司向喵星球公司送达《合同解除通知函》，本案所涉一系列租赁合同于当日解除。现新世界公司要求喵星球公司支付拖欠的2018年10月至2019年5月8日的租金320303.2元、2018年10月至2019年5月的管理费221920.96元，符合合同约定，应予支持。关于2018年11月至2019年4月期间的电费及水费，虽然喵星球公司、魔方公司认为计费标准过高，但其此前已按照该标准支付了两年多的水电费，故应视为喵星球公司、魔方公司已认可上述水电费的收费标准，喵星球公司理应按照上述标准交纳该期间的水电费。根据合同约定，喵星球公司拖欠租金、管理费、水电费还应承担逾期支付违约金，合同约定的违约金标准过高，一审法院根据逾期支付所造成的实际损失，综合考虑过错程度等因素，酌情确定的逾期支付违约责任并无不当，应予维持。此外，合同还约定，喵星球公司逾期支付相应费用超过30日的，新世界公司有权解除合同提前收回商铺，并要求喵星球公司补交免租期所免除的租金等费用，同时喵星球公司应另行按月租金及商场管理费的3倍金额向新世界公司支付违约金。现新世界公司要求喵星球公司支付免租期租金及提前解除合同违约金，符合合同约定，且考虑到合同解除后的空置损失，合同约定的违约金标准并未明显高于实际损失，故本院对新世界公司的上述请求予以支持。合同解除后，喵星球公司应及时腾退交还涉案商铺。新世界公司要求喵星球公司将涉案商铺腾空交还，于法有据，应予支持。关于场地占用费，喵星球公司至今未将涉案商铺中的桌椅等物品腾空，造成新世界公司无法实际利用涉案商铺，故喵星球公司理应支付相应的场地占用费，但考虑到新世界公司已于2019年5月14日将涉案商铺进行封挡，此后喵星球公司亦不能正常使用涉案商铺，故在确定场地占用费标准时应充分考虑涉案商铺现有使用状况，一审法院比照合同约定租金的一半确定场地占用费标准并无明显不妥。二审审理中，喵星球公司、魔方公司主张新世界公司拒绝其进入涉案商铺取回物品，产生场地占用损失并非其过错，其不应承担场地占用费。但根据喵星球公司、魔方公司提供的证据，其并非要求取回涉案商铺中的全部遗留物品腾空场地，仅是在要求取回部分私人物品及合同时遭到了现场工作人员的拒绝，即使喵星球公司、魔方公司取回了涉案商铺中的部分私人物品、合同，但商铺内仍存放有大量桌椅等设备，仍然影响新世界公司对涉案商铺的实际经营使用。此外，新世界公司一二审审理中始终同意喵星球公司、魔方公司取回全部物品尽快完成交接，喵星球公司、魔方公司如在取回物品时遇到阻碍，可通过法院直接与新世界公司进行沟通以明确各方责任，且根据新世界公司提供的微信聊天记录，喵星球公司、魔方公司以疫情为由始终不能确定搬离时间，在本院再次向喵星球公司、魔方公司释明尽快腾空交还涉案商铺后，喵星球公司、魔方公司仍表示春节前无法撤场，故本院认为喵星球公司、魔方公司至今没有为腾空涉案商铺进行实际准备，喵星球公司、魔方公司对涉案商铺不能及时腾空交还负有责任，理应承担相应的占有使用费。关于新世界公司要求魔方公司承担连带责任一节，因合同中对此有明确约定，故魔方公司理应对喵星球公司的上述合同义务承担连带责任。综上所述，喵星球公司、魔方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18948元，由北京喵星球文化科技有限公司、北京无限魔方投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  赵胤晨二〇二一年一月二十八日法官助理  张增彬书 记 员  赵 越