洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1684号原告：洛阳宏进农副产品批发市场有限公司，住所地：洛阳市老城区洛吉快速通道西侧。法定代表人：陈振康，该公司董事长。委托诉讼代理人：李婧菡，女，该公司员工。委托诉讼代理人：卢伟，河南永晖律师事务所律师。被告：闪电龙，男，1991年6月25日出生，回族，住洛阳宏进农副产品国际物流中心**。委托诉讼代理人：巩芳，河南美盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：巴素梅，系被告母亲。第三人：秦艳琪，女，1979年7月4日出生，汉族，住洛阳市西工区。第三人：曹高宾，男，1981年5月14日出生，汉族，住洛阳市洛龙区,现羁押于三门峡监狱。原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司（以下简称宏进公司）与被告闪电龙、第三人秦艳琪、曹高宾返还原物纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏进公司的委托诉讼代理人李婧菡、卢伟、被告闪电龙的委托诉讼代理人巩芳、巴素梅、第三人秦艳琪、曹高宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏进公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告交还原告宏进农副产品国际物流中心A区2栋113号商铺；2、依法判令被告向原告支付商铺恢复原状费用19500元；3、依法判令被告向原告支付商铺占用费180237元（暂计自2018年5月1日起至2020年10月22日，计算至实际交还商铺之日止，占用费按50元/㎡计算）。事实和理由：2016年1月7日洛阳利宝置业有限公司(以下简称利宝置业公司)与秦艳琪签订了《洛阳宏进农副产品国际物流中心商铺经营权转让合同》，利宝置业公司将洛阳宏进农副产品国际物流中心A区2栋113号商铺经营权转让于秦艳琪，转让期限自商铺交付使用之日起至2052年9月10日止，秦艳琪在转让期内对该商铺享有占有使用和租赁收益权利。根据合同约定，秦艳琪应分三期支付转让款。合同签订后，利宝置业公司依约向秦艳琪交付了商铺，但秦艳琪违反合同约定，不予支付后两期转让款。2018年2月2日，利宝置公司业办理工商登记注销，其所有权利义务包括利宝置业公司与秦艳琪签订的《商铺经营权转让合同》中的权利义务均由原告承继。随后经原告多次催要未果后，2018年6月27日原告根据合同约定向秦艳琪发出《解除合同通知》解除了《商铺经营权转让合同》。原告准备收回商铺时了解到该商铺由被告实际使用，原告多次要求被告交还商铺均遭拒绝。为了相邻商铺能够正常租赁使用，原告将被告添加的部分设施拆除，并进行了墙面恢复，因此支出费用19500元。综上，被告占用原告商铺无任何事实法律依据，应当立即交还商铺、承担商铺恢复原状费用、支付实际占用期间的商铺占用费。请求贵院公正审理，支持原告的诉讼请求。被告闪电龙辩称，原告解除其与秦艳琪签订的经营权合同行为无效，因秦艳琪已经按合同约定将购房款等支付完毕。该合同本质是房屋买卖合同，原告之所以签订经营权转让合同，是因为当时未取得商品房预售许可证，且该合同及后续签订的补充合同均显示有可以于什么时候换签房屋买卖合同，市场上所有换签合同的购房者均未再补交购房款或有其他权利限制，因此秦艳琪与原告是房屋买卖合同关系，秦艳琪基于合同交付完所有购房款之后享有房屋所有权。至于秦艳琪欠原告的费用属于另一法律关系，原告不能基于该法律关系解除与秦艳琪签订的合同，即便秦艳琪与原告签订的是经营权转让合同，经营权期限也到2052年，合同约定秦艳琪可以将房屋转租给第三方，被告从秦艳琪手中取得房屋是基于合法占有，原告要求被告交还房屋没有法律依据，应予驳回。第三人秦艳琪述称，洛阳宏进农副产品国际物流中心A区2栋111、112、113号三间房子是其全款买的，双方签订有商铺经营权转让合同三份。转款凭证及宏进公司出具的收据显示属于房款。第三人为交房款贷款200万元，宏进公司担保，期限一年。贷款到期后又展期五个月，贷款利息由第三人支付。展期期满后宏进公司替第三人还了200万元贷款，之后宏进公司催第三人还钱，第三人没能力偿还200万元，就让曹高宾把三间房子出租或出卖一间，给宏进公司偿还200万元。之后由曹高宾先租给闪电龙2间，又出售给闪电龙一间，用出租的费用和卖房的费用还宏进公司88万元，尚欠宏进公司112万元。第三人欠原告的钱属于债权债务关系，原告无权收回第三人买的三间商铺。第三人曹高宾述称，案涉三间商铺是秦艳琪全款买的，其代秦艳琪管理房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月7日，秦艳琪（乙方）与利宝置业公司（甲方）签订《洛阳宏进农副产品国机物流中心商铺经营权转让合同》三份，约定甲方将洛阳宏进农副产品国际物流中心A区2栋111、112、113号商铺经营权转让给乙方；第二条：甲方在合同约定期限内将物流中心指定位置商铺经营权转让给乙方，乙方在转让期内对该商铺享有占有使用和租赁收益等全部权利…；第四条2、甲方应于2016年2月20日前将转让经营权的商铺交付给乙方占有使用或租赁用途；第五条1、三间商铺经营权转让价格分别为840905元、827050元、1150450元；第六条：乙方分三期付清转让款，第三期转让款于2016年1月20日前付清；第九条2、乙方未按本合同约定的时间及方式支付转让款的，逾期30日以内的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向利宝置业公司支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，利宝置业公司有权解除合同，并收回商铺经营权；第十条1、乙方受让该商铺经营权后，即享有该商铺优先购买权。甲方承诺2016年12月30日前，乙方可按照本合同约定价格和付款方式与甲方换签正式的《商品房买卖合同》；自签订《商品房买卖合同》之日起6个月内，甲方负责提供该期商铺资料报产权登记机关备案，开始协助配合乙方办理产权登记手续；2、甲方如未能在上述期限内与乙方签订《商品房买卖合同》及开始办理产权手续的，双方同意按照下列第(1)种方式处理:(分别处理:(1)(2)项不作累加)(1)乙方有权退还该商铺经营权。乙方要求退还经营权的，甲方应自乙方将商铺退还甲方之日起30日内退还乙方已付款项。另，甲方需按乙方已付商铺经营权转让总价10％向乙方支付违约金，本合同即时终止；(2)乙方不要求退还商铺经营权的，本合同继续履行，直至换签正式的《商品房买卖合同》和办理商铺产权证为止；3、因乙方自身原因，在甲方发出换签合同通知之日起15日内，乙方不签订《商品房买卖合同》及配合办理商铺产权手续的，视为乙方放弃优先购买权，乙方不得再以甲方未履行协助办商铺产权证为由要求解除本合同等内容。2016年1月4日，盛初公司与郑州银行股份有限公司洛阳分行签订《小企业借款合同》一份，约定借款金额200万元，借款期限自2016年1月5日起至2017年1月4日止。合同约定该借款由保证人宏进公司、利宝置业公司、孟庆军、秦艳琪提供连带责任保证，并对借款利率、支付方式及还款方式等内容进行了明确约定。该200万元贷出后，秦艳琪用该200万元向利宝置业公司支付了商铺经营权转让费。加上2015年12月25日至2016年3月2日期间秦艳琪支付的818405元，秦艳琪向宏进公司足额支付了案涉三间商铺经营权转让费2818405元。2016年1月10日，利宝置业公司、秦艳琪、宏进公司、洛阳盛初商贸有限公司（以下简称盛初商贸公司）签订《商铺经营权转让合同》补充协议一份，约定：宏进公司与盛初商贸公司于2015年12月24日签订了农产品购销合同，宏进公司作为保证人在2015年12月向郑州银行出具了《担保确认函》，就盛初商贸公司向郑州银行贷款提供连带责任保证，贷款金额200万元。2016年1月7日，宏进公司与盛初商贸公司签署了《解除协议书》，解除双方签订的《农产品购销合同》，盛初商贸公司同意在《农产品购销合同》解除后，宏进公司不将盛初商贸公司已付货款直接归还盛初商贸公司或郑州银行，而将已付货款直接转账给利宝置业公司，代替秦艳琪向利宝置业公司支付商铺经营权转让合同的A区2栋113号商铺经营权转让款共计人民币80万元；《解除协议书》约定的货款共计人民币大写80万元代付商铺经营权转让合同第六.2条约定的第二期付款，其他两期付款方式及付款时间按《商铺经营权转让合同》约定不变；如因盛初商贸公司逾期偿还郑州银行贷款导致宏进公司承担《担保确认函》的保证责任，四方均同意，由利宝置业公司用秦艳琪已付的商铺转让款代盛初商贸公司即刻向宏进公司支付因承担保证责任产生的全部损失及还款总额的10%的违约金；在利宝置业公司向宏进公司支付上述款项后10日内由秦艳琪向利宝置业公司一次性缴纳商铺经营权转让款不足部分，如秦艳琪逾期缴纳的，利宝置业公司有权直接从秦艳琪已付转让款中直接扣除《商铺经营权转让合同》商铺转让款总价的10%作为违约金，如还有剩余部分利宝置业公司无息退回秦艳琪等内容。2017年6月8日，因盛初商贸公司未如期偿还郑州银行贷款，宏进公司代盛初商贸公司偿还郑州银行贷款200万元。2018年2月，宏进公司对利宝置业公司吸收合并，吸收合并后利宝置业公司的债权债务由宏进公司承继。按照上述补充协议约定，扣除宏进公司代盛初商贸公司偿还郑州银行的200万元后，秦艳琪尚欠宏进公司商铺经营权转让费200万元。2018年3月28日至2018年7月13日，秦艳琪分数次向宏进公司交纳商铺经营权转让费计88万元，加上2015年12月25日至2016年3月2日期间秦艳琪交纳的818405元，秦艳琪向宏进公司实际交纳商铺转让款计1698405元，尚欠宏进公司112万元。因秦艳琪欠宏进公司的112万元商铺经营权转让费迟迟未交纳，宏进公司于2018年6月27日向秦艳琪发出解除合同通知书，并于2018年年底收回了A区2栋111、112号商铺。因秦艳琪、曹高宾作为被执行人欠申请人100余万元债务未履行，洛阳市瀍河区人民法院于2018年11月5日向宏进公司发出协助执行通知书，从秦艳琪向宏进公司交纳的商铺经营权转让款1698405元中扣划走1078079元，至此，秦艳琪在宏进公司留存的商铺转让款仅有620326元。另查明，2018年5月，秦艳琪将案涉三间商铺出租给闪电龙使用，因经营需要，闪电龙在A112、A113商铺建了冷库。2018年7月11日，闪电龙与曹高宾签订房屋买卖合同一份，约定：买方闪电龙，卖方曹高宾、秦艳琪。双方同意买卖洛阳宏进农副产品国际物流中心A区2栋113号房屋，价款1453200元。2018年7月11日，秦艳琪、曹高宾给闪电龙出具收条一份，载明：“今收到闪电龙房款伍拾柒万元正，房号为A区2栋113号”。2018年10月19日，秦艳琪、曹高宾向闪电龙出具收条一份，载明：“今收到闪电龙房款A区2栋113号，金额为陆拾壹万陆仟元正。”，闪电龙尚欠秦艳琪267200元至今未付。后宏进公司要求闪电龙交还A区2栋113号商铺，闪电龙以该商铺由其购买为由拒绝腾房，宏进公司诉至本院。还查明，宏进公司收回A区2栋111、112号商铺后，因经营需要，于2019年2月23日与洛阳中商制冷安装有限公司签订《商铺冷库拆除施工合同》一份，约定由洛阳中商制冷安装有限公司拆除闪电龙原在A区2栋112、113号商铺之间建造的冷库。宏进公司因此支出12500元。宏进公司因在A区2栋112、113号商铺之间建造隔墙支出5500元。本院认为，利宝置业公司系案涉房屋的投资建设单位，故案涉三间商铺产权属利宝置业公司所有。原告宏进公司于2018年2月对利宝置业公司进行了吸收合并，根据《中华人民共和国公司法》第一百七十四条“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继”之规定，原属于利宝置业公司的案涉三间商铺产权应属原告宏进公司所有，原告宏进公司对案涉商铺享有占有、使用、收益、处分等权利。第三人秦艳琪与原告宏进公司就案涉房屋签订的是商铺经营权转让合同，并非商品房买卖合同，且双方之间就案涉房屋亦未进行不动产转让登记，故第三人秦艳琪并非案涉商铺的所有权人。第三人秦艳琪、曹高宾在没有取得案涉商铺所有权的情况下，与被告闪电龙签订房屋买卖合同，将原告宏进公司所有的洛阳宏进农副产品国际物流中心A区2栋113号房屋出卖给被告闪电龙，属于无权处分，该处分行为不能发生物权变动的法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”及《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，原告宏进公司要求被告闪电龙返还案涉商铺之诉求，符合法律规定，本院予以支持。因原告宏进公司于2018年6月与第三人秦艳琪解除了双方之间的商铺经营权转让合同，故之后被告闪电龙再占有使用案涉A区2栋113号商铺已没有法律依据，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十八条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任”之规定，原告宏进公司要求被告闪电龙按同一市场商铺出租价50元/㎡支付2018年7月至2020年10月期间的商铺占用费169540元（121.1㎡×50元/㎡×28个月），并从2020年11月起按每月6055元计算支付商铺占用费至商铺实际交还之日止之诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；原告宏进公司该诉求中的超出部分，证据不足，本院不予支持。被告闪电龙在合法从第三人秦艳琪处承租案涉商铺期间，对案涉商铺享有使用权，因经营需要在案涉商铺内建造冷库、建造隔墙，属其正当权利，原告要求被告闪电龙承担拆除冷库、隔墙的费用19500元之诉讼请求，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百零九条第一款、第二百三十五条、第二百三十八条、第二百四十条及《中华人民共和国公司法》第一百七十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告闪电龙于本判决生效后三十日内将位于洛阳宏进农副产品国际物流中心A区2栋113号商铺返还原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司；二、被告闪电龙于本判决生效后十日内支付原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司2018年7月至2020年10月期间商铺占用费用169540元，并从2020年11月起按每月6055元计算支付商铺占用费至商铺实际交还之日止。三、驳回原告洛阳宏进农副产品批发市场有限公司的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4296元，减半收取为2148元，由原告负担325元，由被告闪电龙负担1823元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘军杰二〇二一年一月二十二日书记员  郭少谦