上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9600号上诉人(原审被告)：朱龙弟，男，1957年7月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：谷在凡，上海市金典律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海市杨浦区人民政府江浦路街道办事处，地址上海市杨浦区许昌路**。负责人：徐明，江浦路街道党工委副书记兼办事处主任。委托诉讼代理人：朱谷春，上海钟颖律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵衍，上海钟颖律师事务所律师。上诉人朱龙弟因与被上诉人上海市杨浦区人民政府江浦路街道办事处(以下简称江浦路办事处)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2019)沪0110民初23551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱龙弟上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回江浦路办事处要求朱龙弟搬离上海市杨浦区双辽支路XXX弄XXX号XXX室(两间)房屋(以下简称系争房屋)的诉请；朱龙弟按每月人民币(以下币种均为人民币)124.1元支付房屋使用费，比原判决少付租赁费35，580.1元；江浦路办事处在朱龙弟搬离时支付其煤气、房屋装修费和其他费用，在朱龙弟支付完水电气费用后归还其押金1350元。事实和理由：第一，朱龙弟及妻子现无其他房屋可居住，其与女儿共同分得的一套经济适用房只够女儿一家居住。朱龙弟每月的退休金需用于给女儿支付贷款、房租等费用。朱龙弟患有严重疾病，如无房居住会造成新的社会矛盾。第二，朱龙弟与江浦路办事处之间系无固定期限的租赁关系，应按上海平凉物业管理有限公司租赁给江浦路办事处的价格收取房屋使用费。首先，朱龙弟为长期承租系争房屋支付了装修费以及煤气总管道改造费等，江浦路办事处亦同意和知晓该事实。江浦路办事处承诺合同每年一签，但系争房屋将会长期出租给朱龙弟。事实上，从2011年至江浦路办事处发函之日，江浦路办事处也是按转让时的承诺将房屋租赁给朱龙弟，故朱龙弟与江浦路办事处之间建立的是无固定期限的租赁关系。朱龙弟实际支付租金至2017年6月30日，之后江浦路办事处拒收房租，导致朱龙弟无法按照合同约定支付房租，该责任应由江浦路办事处承担。其次，据江浦路办事处提供的其与上海平凉物业管理有限公司签订的租赁合同，建筑面积载明为41.9平方米，房屋租金每月为124.1元，而江浦路办事处租给朱龙弟的建筑面积为25.2平方米，在仅租赁一部分建筑面积的情况下，朱龙弟仍同意支付每月124.1元的房屋使用费是合理的。第三，朱龙弟为系争房屋所支付的必要费用会给将来系争房屋的居住人带来利益与方便，若不进行改造，以后居住人也必须重新投入资金进行改造，才能使房屋有使用价值，且朱龙弟至今还未还清因承租房屋所欠债务。江浦路办事处理应承担朱龙弟支出费用的百分之五十以上，并在朱龙弟搬离系争房屋时结清。被上诉人江浦路办事处辩称，不同意朱龙弟的上诉请求。其一，朱龙弟在江浦路办事处的协助下申请并获得过一套经济适用房，已能够满足朱龙弟一家的居住需求。朱龙弟未付租金即占用102室房屋并用作家电维修部出租盈利，违反合同约定。其二，关于装修费以及煤气总管道改造费，双方在租赁合同中已明确约定，朱龙弟自行改造的费用应当由其自行承担。其三，现租赁合同已到期，双方之间为无固定期限的租赁合同，江浦路办事处可随时解除合同，江浦路办事处于2019年7月31日通知朱龙弟搬离已是给予朱龙弟合理的期限。朱龙弟并未提供系争房屋应由其长期租借的相关证明。系争房屋现属于公有非居住房屋，将其出租给个人使用不符合政策规定，这也是江浦路办事处解除合同的主要原因。其四，双方在一审时已就房租支付情况进行确定，不认可朱龙弟实际支付租金至2017年6月30日。双方约定的租金标准远低于市场价，朱龙弟提出按照上海平凉物业管理有限公司租赁给江浦路办事处的租金标准支付房屋使用费于法无据，且与本案无任何关联。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。江浦路办事处向一审法院起诉请求：1．判令朱龙弟清空并从系争房屋内搬出；2．判令朱龙弟按照每月2700元支付自2017年1月1日起至其实际搬离之日的房屋占有使用费。一审法院认定事实：2012年6月29日，上海市杨浦区江浦路街道社区公共服务中心作为出租方(甲方)、朱龙弟作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于上海市杨浦区双辽支路XXX弄XXX号XXX室房屋在目前状态下出租给乙方作为商业使用，房屋建筑面积为25平方米，位于物业**楼**共壹间。租赁期限：租期共12个月，自2012年7月1日起至2013年6月30日止。租金金额为月租金1350元，乙方以现金支付给甲方。支付期限为：租金按3个月为一期支付。租赁期满后，乙方如需续租，应提前1个月通知甲方，在同等的条件下乙方有优先续租权，并另行协商签订房屋租赁合同。租赁期满后，乙方同意在3日内将承租的房屋及设施在完好的状态下交还给甲方。朱龙弟使用系争房屋(两间房屋)至今，并按每月1350元支付了截止至2016年12月31日止的房租。2015年，上海市杨浦区江浦路街道社区公共服务中心被注销，其职能和权利义务转移至江浦路办事处名下。一审法院另查明，2018年9月1日，上海平凉物业管理有限公司作为出租人(甲方)、江浦路办事处作为承租人(乙方)签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市杨浦区双辽支路XXX弄XXX号101.2室房屋出租给乙方使用，该出租房屋建筑面积41.9平方米，月租金合计为124.1元，租赁合同的期限为60个月，自2018年9月1日至2023年8月31日等。一审审理中，江浦路办事处称，待朱龙弟返还系争房屋，结清所有费用后向其返还租赁保证金1350元。一审法院认为，上海市杨浦区江浦路街道社区公共服务中心与朱龙弟于2012年6月29日签订的《房屋租赁合同》约定，朱龙弟向上海市杨浦区江浦路街道社区公共服务中心租赁系争房屋，租期自2012年7月1日起至2013年6月30日止。租赁期间届满后，双方未续签，因上海市杨浦区江浦路街道社区公共服务中心的权利义务现已由江浦路办事处承接，故江浦路办事处现要求朱龙弟清空、搬离系争房屋的请求，于法有据，予以支持。对于江浦路办事处现要求朱龙弟按照每月2700元支付自2017年1月1日起至其实际搬离之日的房屋占有使用费的请求。由于朱龙弟至今仍占有使用系争房屋，故其应向江浦路办事处支付房屋占有使用费，至于江浦路办事处认为因系争房屋为2间房，因此按两倍租金标准即2700元每月主张房屋使用费，一审法院认为，租赁合同虽约定系争房屋为一间房，但朱龙弟实际长期租赁使用的系争房屋为2间房，并按每月1350元向江浦路办事处支付了截止至2016年年底的房租，对此，江浦路办事处未提出过异议，故朱龙弟按每月1350元的标准支付房屋使用费为宜。至于朱龙弟认为其已支付了2017年1月至同年6月的房租，对此，其未提供相关证据，故法院难以采信。综上，朱龙弟应按照每月1350元支付自2017年1月1日起至其实际搬离之日的房屋占有使用费。一审审理中，江浦路办事处称，待朱龙弟返还系争房屋、结清所有费用后向其返还租赁保证金1350元的主张，并无不当，予以准许。据此，一审法院作出判决：一、朱龙弟应于判决生效之日起十日内腾空、搬离上海市杨浦区双辽支路XXX弄XXX号XXX室(两间)房屋；二、朱龙弟应于判决生效之日起十日内支付上海市杨浦区人民政府江浦路街道办事处自2017年1月1日起至其实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费，按每月1350元计算；三、上海市杨浦区人民政府江浦路街道办事处应于朱龙弟返还上海市杨浦区双辽支路XXX弄XXX号XXX室(两间)房屋并与朱龙弟结清所有费用后，向朱龙弟返还租赁保证金1350元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上海市杨浦区江浦路街道社区公共服务中心与朱龙弟签订的《房屋租赁合同》期满终止后，双方未续签租赁合同。因上海市杨浦区江浦路街道社区公共服务中心的权利义务现已由江浦路办事处承接，故江浦路办事处现要求朱龙弟腾空、搬离系争房屋，于法有据，应予支持。关于租金支付情况，朱龙弟虽主张已支付租金至2017年6月30日，但未提供充分证据予以证实，故对朱龙弟的该项主张，本院难以采纳。关于房屋使用费标准，一审法院考虑到朱龙弟虽实际占有使用2间房，但长期以来江浦路办事处未提出过异议，并按每月1350元向朱龙弟收取截止至2016年年底的房租，故朱龙弟应按每月1350元的标准支付房屋使用费为宜，本院对此予以认同。朱龙弟要求按照江浦路办事处与上海平凉物业管理有限公司所签订合同中的租金标准支付房屋使用费缺乏依据。关于朱龙弟所称由于出租方承诺其可长期承租系争房屋，故其才对系争房屋进行了装修改造，现江浦路办事处应支付其支出费用的百分之五十以上的意见，因朱龙弟对于出租方承诺其可长期承租系争房屋未能提供证据证明，江浦路办事处亦表示否认；且在朱龙弟于一审中提供的租赁合同中亦明确载明，出租方在承租方返还房屋时不承担承租方在租赁期装修的任何费用，故对朱龙弟的该项意见，本院无法采纳。综上所述，朱龙弟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1285元，由朱龙弟负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二一年一月十九日法官助理  陈雅葳书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……