贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7598号上诉人（原审原告）：宋玉茹，女，彝族，1991年8月30日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳华中房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路**众厦大楼******，注册号：520100000011818。法定代表人：罗丹，该公司执行董事。委托诉讼代理人（一般授权）：康微，该公司员工。上诉人宋玉茹因与被上诉人贵阳华中房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初8859号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，向已审理终结。上诉人宋玉茹上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审未查清本案实际房价款，折抵门面价款的5年租金总额297576元应计入房价款，总金额应为929927元。2.一审认定上诉人未按《商品房买卖合同》的约定支付完毕全部购房款，并以上诉人未按约定支付完毕购房款为由认定被上诉人有权拒绝将办理商品房转移登记有关文书交付上诉人不当。上诉人未履行交付尾款的义务，系因案涉门面不具备交付、办理转移登记，上诉人未通知交付等先合同义务所致，被上诉人经营状况已经恶化，再行支付尾款，必然导致上诉人遭受损失，在不具备前述条件前，上诉人有权拒绝支付尾款。合同约定履行给付尾款的时间为交付房屋前，而案涉房屋至今不具备交付条件，不能办理转移登记的原因均在被上诉人，且被上诉人也从未通知上诉人支付尾款，在一审中也未以此作为抗辩理由。3.上诉人已于2020年11月12日经被上诉人同意实际收房，被上诉人主张不能认定为收房于情于理不符。且即使不能认定为已收房，也系因被上诉人不正当地阻止履行条件的成就，应当视为履行条件已成就。被上诉人贵阳华中房地产开发有限责任公司答辩称:产权证不能办理系政府原因所致，上诉人未交清房款，被上诉人不应承担违约责任，即使承担也不应超过三年，且对上诉人所提标准有异议。原审原告宋玉茹一审诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理并交付位于毕节市七星关区门面转移登记的有关文书及产权证；2.判决被告以929927元购房款为基数按每日万分之一的标准支付原告自2015年1月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金（暂计为1万元）；3.判决被告立即交付毕节市七星关区门面给原告，并以929927元购房款为基数按每日万分之一的标准支付原告自2014年7月31日至被告实际交付涉案门面给原告之日止的违约金。暂计算至2020年8月4日为204397.95元。”）；4.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实如下：2013年12月30日，以原告宋玉茹为买受人，被告贵阳华中房地产开发有限责任公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，房号为1-2-2-20、44、45，该商品房的规划用途为商业营业用房，建筑面积62.613平方米，套内建筑面积36.88平方米。该商品房总价款为632351元，买受人采取分期付款，2013年11月28日前分期支付房价款500000元，余下的房款132351元在交房前付清。出卖人应当在2014年7月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在90日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日180日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。双方同意按照下列第1或2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。2、买受人同意委托／向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”合同签订之前的2013年11月28日，原告向被告支付门面款500000元。签订商品房买卖合同时，原告与被告签订了商铺租赁合同，期限为2014年7月31日至2019年7月31日。截止至庭审时，涉案房屋尚不具备交付和办理转移登记的条件。被告在履行商品房买卖合同过程中存在违约，请求支持其诉讼请求。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应当按约定全面履行各自义务。对于原告诉请判决被告交付位于毕节市产权证的问题。因上述涉案房屋尚不具备交付和办理转移登记的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，该请求属于事实上履行不能。故对原告诉请判决被告交付房屋及办理产权证的请求，不予支持。对于原告诉请判决被告支付逾期交付涉案门面违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年7月30日前向买受人交付涉案商品房。逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。涉案门面尚不具备交付条件，且原告也未实际收取涉案房屋。根据前述《商品房买卖合同》的约定，原告诉请判决被告支付逾期交付涉案门面违约金的条件尚未成就。因此，对原告诉请判决逾期交房违约金的请求，不予支持。对于原告诉请判决被告支付逾期交付办理涉案商品房权属转移登记违约金的问题。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定，被告不能按合同约定交付办理商品房转移登记有关文书，由被告承担相应违约金的支付责任。但是，原告未按《商品房买卖合同》约定支付完毕全部购房款，被告有权拒绝将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。故对原告诉请判决被告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记违约金的请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告宋玉茹的诉讼请求。案件受理费2208元，由原告宋玉茹负担。本案二审期间，上诉人向本院提交了通话录音及照片，用以证明：案涉商铺已于2020年11月12日实际交付。被上诉人质证意见：被上诉人一方同意交付，但需上诉人到被上诉人处办理相关手续，上诉人并未办理，不能认定已交付。经审查，该证据不能达到上诉人证明案涉商铺已实际交付的证明，本院不予采信。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。另查明，被上诉人与上诉人签订《商铺租赁合同》返租案涉商铺五年的租金297576元，该租金在上诉人应向被上诉人支付的商铺购房款中予以抵扣。涉案商品房买卖合同第八条约定：上诉人采用分期付款的方式支付购房款，余款上诉人应于应在交房前付清。至今上诉人仍未付清涉案房屋购房款。本院认为：2013年12月30日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定：上诉人向被上诉人购买案涉商铺，被上诉人应于2014年7月30日前向上诉人交付该商品房。同日，双方签订《商铺租赁合同》约定：被上诉人向上诉人返租案涉商铺自2014年7月31日至2019年7月31日，租金297576元，该租金在上诉人应向被上诉人支付的商铺购房款中予以扣减。被上诉人应于前述期间届满后，向上诉人交付案涉商铺。因涉案合同约定上诉人应于交房前向被上诉人付清购房款，上诉人至今均未履行完毕上述合同义务，被上诉人主张上诉人应先履行支付购房款义务之先履行抗辩权成立，上诉人主张被上诉人逾期交房、未履行合同约定协助办证义务构成违约，应向其支付逾期交房、逾期办证违约金之上诉理由不成立，本院不予采纳。上诉人以被上诉人经营严重恶化为由行使其未按约支付购房款的不安抗辩权，但其对此未提供证据予以证明，故对其主张在被上诉人具备交付办理案涉商品房转移登记有关文书前，其不应支付购房尾款上诉意见不予采纳。被上诉人在二审中明确表示同意向上诉人交付案涉商铺，但需上诉人按约到被上诉人办理接收手续，上诉人所提系被上诉人不正当阻碍条件成就的上诉理由无证据证明，其主张被上诉人承担逾期交房违约金的条件应当视为已经成就的上诉理由亦不能成立。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4640元，由上诉人宋玉茹负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年一月十一日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青