江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终10034号 上诉人(原审被告)：裴岳。 被上诉人(原审原告)：石峰。 原审第三人：陈国英。 上诉人裴岳因与被上诉人石峰、原审第三人陈国英房屋买卖合同纠纷一案不服苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初9357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裴岳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回石峰的诉讼请求。事实和理由： 一、一审事实认定不清： 1.裴岳已支付给第三人陈国英的25万元中，一审法院在“适当考虑物品折旧后”酌情认定了10万元为对家具家电等进行的补偿，与事实不符，明显偏高：根据石峰提供的证据显示，其添置家电一共支付了105899元。对于石峰提交的该部分证据，裴岳对其真实性及关联性均不予认可。即使该部分证据是真实且与本案具有关联性的，从2011年4月到2013年3月左右，2年时间的折旧只认定了5899元，还包括了裴岳已经退还给陈国英的部分。裴岳认为，既然一审法院认为“电视机、沙发、床、别的生活用品”尚未归还，那么根据石峰提供的证据，电视机合计31399元，沙发和床已付10500元，共计41899元，其他生活用品作价按5000元计算，共计46899元，应该按照该金额做相应折旧后酌情认定对家具家电等的补偿。 2.一审法院对裴岳庭审时提出的石峰在2011年4月至2013年3月期间，石峰占用涉案房屋期间的租金及物业费未做审理不符合法律规定。虽然石峰与裴岳之间签订的是房屋买卖合同，但因石峰未按约定履行款项支付义务而至合同解除。双方约定如石峰于2013年3月12日不能付清房款，则之前所付购房款作为补偿赔偿给裴岳。一审法院将该约定认定为双方对违约责任的约定，并在判决中认为应该根据上诉人的损失情况进行调整，那么在石峰实际占用的23个月时间里，相应的租金及物业费就理应被认定为裴岳的实际损失部分，并在判决中一并体现。 二、一审法律适用不当： 一审法院认为只有裴岳的征信损失5万元和已退还的15万元房款部分是可以被认定为应由石峰赔偿的违约金，遣背了意思自治原则，同时也违背了违约金本身就具有的惩罚性的特点，是不符合立法目的的。 首先，双方当事人明确约定了违约金的产生条件及金额，是双方明确真实的意思表示。之所以双方有这样的约定，其产生原因就在于因石峰的原因给裴岳实际带来了经济和精神的损失，订立该条款时，石峰是明确认可并知晓其可能带来的全部义务的。 其次，即使一审法院认为双方约定的违约金金额明显高于裴岳的实际损失，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，做出裁决，而非直接根据实际损失来确定违约金金额。本案中，之所以会发生双方之间的纠纷，其根源在石峰未按约支付房款。裴岳原本是考虑到石峰结婚没有房，将自己刚交付的新房原价转让给石峰，石峰却一而再再而三的未按约履行义务，以致裴岳征信受损，甚至用仍在裴岳名下的该套房产在山东做了抵押，并涉诉，裴岳不得不另安排时间精力和金钱去解决。由此可见，本案纠纷的发生其过错完全在石峰，一审法院在审理中并未考虑这一实际情况。同时，按照一审法院对违约金的理解，那合同里双方就完全没必要约定违约金的计算方式，取而代之的是直接赔偿实际损失即可。 综上，一审法院事实认定不清，法律适用不当，恳请贵院依法改判驳回被上诉人的诉请。 石峰辩称，一、关于室内物品折价补偿问题 裴岳提出，石峰添置的物品共计105899元，此价格为3台电视和部分家具的价格，除此之外，石峰还购买了冰箱、洗衣机、微波炉、净水器、吸尘器等物品，一审法院对此已经查清并认定，只是在判决书中未对上述物品的价格予以说明。石峰添置的全部物品价格远超十万元，一审法院根据此情况酌情认定补偿石峰十万元，既有事实依据又符合常理，属于合法行使自由裁量权。裴岳的相应上诉理由无事实和法律依据。 二、关于裴岳主张房屋占用的租金 在石峰使用房屋期间，石峰已将首付款支付给裴岳，同时开始代为偿还贷款。且裴岳将石峰从房屋内强行搬迁后，其所收取的房款一直未能退还给石峰。石峰在起诉时也未主张裴岳暂用资金的费用，石峰占用房屋的费用和裴岳占用资金的费用应当相互抵消，此意见也符合九民会议纪要第34条规定的精神，此点上诉意见无事实和法律依据。 三、关于赔偿损失的问题 石峰违约给裴岳造成的征信影响，裴岳未能就此举证证明其实际损失。在此情况下，石峰自愿承担5万元，正是体现了违约责任的惩罚性。同时，裴岳房屋收回后再次出售，中间间隔数年，房屋的价格已大幅上涨，因石峰违约，已给其带来巨大的收益，此收益也未在赔偿损失时进行扣减。因此一审法院认定扣减20万元，已经充分保护了裴岳的合法权益，裴岳的此项上诉理由无事实和法律依据。 综上所述，请二审法院驳回裴岳上诉请求，维持原判。 陈国英二审未发表意见。 石峰向一审法院起诉请求：1.判令裴岳返还购房款681578.1元；2.本案诉讼费由裴岳承担。 一审法院认定事实：位于苏州市的房屋原为裴岳所有，该房屋为开发商精装交付，裴岳购买时向中国银行办理了按揭贷款，由裴岳按月等额本息归还贷款，还款日为每月的12日。 石峰与裴岳原系好友。因石峰拟与案外人陈立结婚，但无婚房，遂向裴岳购买上述房屋，购买方式为由石峰向裴岳支付部分款项作为首付，裴岳将其用于归还银行贷款的借记卡交予石峰，由石峰代裴岳按月向银行归还。 2011年2月底，石峰向裴岳支付购房首付款681578.1元，裴岳向石峰交付了上述房屋并将还贷的借记卡交付石峰。 取得上述房屋后，石峰购买了家具家电等并将上述房屋作为婚房，与陈立结婚，并由石峰按月向中国银行归还房贷。2011年3月25日，裴岳并与陈立就上述房屋的买卖办理了网签手续。根据房贷扣款记录，2011年2月12日至2013年3月12日期间，案涉房屋的房贷本金已归还近16万元。 在后续的还贷过程中，因石峰未能按期、足额向中国银行归还贷款，中国银行遂向裴岳催收。裴岳了解情况后与石峰于2013年3月5日达成协议：1、石峰于2013年3月11日前搬走全部家具，无条件返还房产，所有损失由石峰承担。2、石峰于2013年3月11日前付清房屋余款，房子归石峰所有。3、2013年3月11日前，裴岳可住宿直至房子事情全面解决。如2013年3月12日前石峰未能付清房款或搬出，则房子将由裴岳全权收回，前购房款作为补偿赔偿给裴岳。 因石峰未能于2013年3月12日前将全部房款支付完毕，亦未能将房屋腾空后返还给石峰，且石峰下落不明，裴岳遂自行收回了上述房屋。对于房屋收回的时间，石峰、陈国英陈述，裴岳、于2013年3月底将案涉房屋收回并换锁。裴岳陈述，陈立于2014年8月与我解除网签，我并收回了房屋。 2014年8月14日，陈立与裴岳撤销了上述房屋的网签。裴岳收回房屋后自行归还了部分贷款，直至提前结清全部房贷。2015年8月7日，裴岳就上述房屋与案外人行莉丽办理了网签手续并将房屋出售。 因石峰认为其向裴岳支付了部分购房款、偿还了部分房贷本息、对案涉房屋进行了部分装修并添置了家具家电等，裴岳收回房屋后仅对其部分装饰及添置的家具家电等进行了补偿而未返还购房款，而裴岳又不同意与其协商解决，故提起本次诉讼。 一审审理过程中，石峰为证明其对案涉房屋的装修及所购家具家电花费远超过25万元，裴岳支付的25万元系对装修及添置家具家电等进行的补偿，举证了陈国英书写的《收条》、家具家电发票及凭证若干、2019年10月9日与裴岳商谈的录音并申请陈国英作为第三人参加诉讼。 家具家电凭证及装修情况说明载明：石峰于2011年3月份在苏州人民商场购买了夏普液晶电视3台（合计31399元）、沁园净水器、莱克吸尘器、松下冰箱、松下洗衣机、松下微波炉、松下电饭锅、苏泊尔锅等。根据帕提欧家具于2011年3月20出具的《产品统一订货单》三份，石峰、陈立购买了书桌、休闲椅、餐椅、餐桌、沙发、方几书柜、衣柜、床两张及床头柜，合计金额74500元（已付10500元，剩余64000元未付）。圣宝莱家具于2011年4月13日出具的64000元的收据。 陈国英陈述，石峰与其女儿陈立结婚时陈立已经怀孕，婚后不久便完成了生育，但案涉房屋是刚刚装修的，故陈立就一直住在陈国英家，案涉房屋一直空置。2012年9月，因为陈国英家的房子需要粉刷墙壁，所以陈国英一家就搬到案涉房屋内居住了一个月，之后就搬走了。2013年3月左右，裴岳将案涉房屋内的衣服、被子等打三个包裹并送到陈国英家楼下。 《收条》载明：“今收到裴岳支付星屿仁恒花园3幢602室内装修费及家具、家用电器等物件共计人民币贰拾伍万元整。收到人陈国英2014年8月12日”。对于《收条》的形成过程，陈国英陈述，一开始，裴岳联系赵立，希望补偿10万元，我和陈立商量后没有同意。后来，裴岳约我们到裴岳朋友的律师事务所谈，最终商定补偿价格为25万元。价格谈妥后，裴岳打算先支付10万元，剩余的写一个欠条，我没同意，裴岳就把25万元一次性支付了。我让裴岳在我书写的条上签字，他说钱都拿到了，不用写。 2019年10月9日与裴岳商谈的录音：裴岳提及“你家里的所有东西，我一样没少全部给你丈母娘了”，石峰回复“生活上的东西全部拿出来了”，裴岳回复“也就一些家具没拿，沙发”、“我进去的时候电视机是有的、沙发是有的、床是有的，别的生活用品”。 裴岳认为，其收回房屋时已将石峰添置的物品如数返还，因陈立不同意与其解除网签，故其与陈立协商后向陈立、陈国英退还了购房款25万元，且陈国英出具的收条中并无裴岳的签字，故裴岳不予认可。陈国英认可石峰提交的证据及证明目的。 一审另查明：2017年7月4日，陈立向一审法院提起离婚诉讼，要求与石峰离婚，后撤诉。2018年1月12日，陈立再次提起离婚诉讼。经一审法院调解：1、陈立与石峰离婚。2、婚生子石尊卿由陈立扶养，石峰自2019年5月起每月25日前支付抚养费1500元至其独立生活止，探视问题双方自行协商。3、案件受理费240元，减半收取120元，由陈立承担。 一审审理过程中，石峰称，因其逾期归还房贷给石峰造成征信影响，其自愿向石峰补偿5万元，直接在本案中扣除。 以上事实，由收条（吴叶花）、农业银行流水、苏州银行交易凭证、收条（陈国英）、录音四份、发票及统一订货单及收据若干，裴岳提交的字据（协议），一审法院调取的民事裁定书、民事调解书、网签信息、中国银行还贷记录及各方当事人的陈述予以证实。 一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。当事人一方履行合同义务不符合约定的，导致对方无法实现合同目的的，守约方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 本案中，石峰、裴岳经协商一致后由石峰向裴岳购买房屋。因石峰在归还贷款过程中不及时，给裴岳造成征信影响，裴岳依据双方当事人于2013年3月5日达成的协议自行收回房屋并无不当。房屋收回后，裴岳也应及时与石峰就石峰已付的首付款、银行贷款等进行结算并进行退还。 本案中，虽然双方的协议中约定了如石峰不能于2013年3月12日付清房款时，裴岳有权收回房屋且石峰之前所付购房款作为补偿赔偿给裴岳，但该约定为双方对于违约责任的约定。本案中，房屋交付后，虽然石峰未能向中国银行偿还全部贷款本息，但石峰逾期归还贷款仅给裴岳造成征信影响，裴岳按照前述约定追究石峰的违约责任明显不当。对于石峰应承担的违约责任，应根据石峰逾期还款给裴岳造成的损失情况进行调整。本案中，因石峰尚有2011年至2013年期间的还贷未与裴岳结算，且裴岳未举证证明损失的种类及金额，又因石峰自愿就逾期还款事宜向裴岳补偿5万元并同意直接在房款中扣除，故前述5万元从石峰已付的购房款681578.1元中扣除。 对于裴岳已付的25万元，石峰、第三人陈国英认为该笔款项为对家具家电及装修的补偿，裴岳认为系支付的购房款。根据石峰与裴岳的面谈录音结合各方的陈述，案涉房屋中的“生活用品”（石峰陈述）已由裴岳归还完毕，“电视机、沙发、床、别的生活用品”（裴岳陈述）尚未归还，根据石峰举证的家具家电凭证及装修情况说明，在适当考虑物品折旧后，一审法院酌情认定25万元中的10万元为对家具家电等进行的补偿，剩余的15万元计入房款。综上，裴岳应向石峰退还481578.1元（681578.1元-5万元-15万元）。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：裴岳于判决生效之日起十日向石峰退还481578.1元。案件受理费12036元，由石峰承担4998元，裴岳承担7038元。 二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，石峰、裴岳经协商一致，由石峰向裴岳购买房屋。石峰向裴岳支付首付款681578.1元，并由石峰继续向中国银行归还房贷。此后裴岳向石峰交付案涉房屋，石峰对该房屋进行装修和使用。在后续还贷过程中，石峰未能按期、足额归还贷款，存在违约，应当承担违约责任。本案二审争议焦点在于：一、因石峰的装修及添置家具家电等行为，裴岳向石峰支付的补偿款应如何认定。二、石峰的违约责任如何认定。 关于补偿款的认定，石峰在取得案涉房屋后进行了装修并添置了部分家具、家电。根据石峰与裴岳的面谈录音及双方当事人的陈述，应当推定裴岳向石峰返还了生活用品，部分家具、家电则未予返还。结合石峰举证的家具家电凭证，一审法院在考虑折旧的基础上，酌情认定裴岳向石峰补偿10万元，并无不当，本院予以维持。 关于石峰的违约责任如何认定，双方在2013年3月5日达成的协议中约定“如2013年3月12日前石峰未能付清房款或搬出，则房子将由裴岳全权收回，前购房款作为补偿赔偿给裴岳”，该约定应当视为双方约定的违约金为681578.1元。双方约定的违约金明显高于损失的，法院应依法进行调整。裴岳认为因石峰的违约行为，对其征信造成了影响，同时石峰居住使用案涉房屋期间其还受有租金、物业费的损失。关于裴岳主张的租金、物业费损失，案涉房屋交付后，石峰对案涉房屋具有使用行为，同时石峰亦向裴岳支付了购房房款681578.1元并偿还了部分房贷，应当认为石峰对房屋的使用费可与裴岳占有房屋价款应当支付的资金占用费相互抵销，故裴岳就石峰占有房屋期间的租金、物业费损失提出的主张，本院不予支持。关于石峰的违约行为对裴岳造成的其他损失，裴岳未能举证损失的种类及金额，石峰自愿为此补偿5万元，本院予以确认。 综上，裴岳的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12036元，由上诉人裴岳负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈军芳 审判员  郭 锐 审判员  孙楚楚 二〇二一年一月二十四日 书记员  陈闵悦