浙江省云和县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1125民初476号 原告（反诉被告）：林建明，男，汉族，1957年4月27日出生，住浙江省丽水市莲都区，现住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：谢昊庭，浙江万申佳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴式娟，男，汉族，1972年7月21日出生，户籍所在地浙江省庆元县。 委托诉讼代理人：荆方捷、任晟甲，北京昌运律师事务所律师。 原告林建明与被告吴式娟房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年5月25日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告吴式娟于2020年7月13日提起反诉，本院于2020年7月20日裁定转为普通程序。本案于2020年8月5日、9月15日、2021年1月7日进行了公开开庭审理并当庭宣判。原告（反诉被告）林建明的委托诉讼代理人谢浩廷、被告（反诉原告）吴式娟及委托诉讼代理人荆方捷、任晟甲到庭参加诉讼。 原告林建明向本院提出诉讼请求（变更）：1、依法判决被告支付原告违约金20万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月，被告因经营所需场地与原告签订《房屋租赁合同》，合同期限为五年，合同约定：第三条第9款如有一方违反本合同规定，应支付对方违约金贰拾万元整，并赔偿对方全部损失。第三条第10款如因国家建设规划，房屋拆迁，必须终止合同，应提前两个月书面通知被告，被告不得干涉房屋拆迁，因房屋拆迁造成的损失由被告自行承担。2019年4月19日，丽水市莲都区人民政府关于丽东一村区块城中村改造拟征收房屋发出公告。公告后，原告多次告知被告房屋拆迁的相关信息，并于2019年7月27日通过书面和微信两种方式提前告知被告终止合同，但被告一直未按合同约定腾空房屋，甚至故意阻挠。截至今日，因被告未腾空租赁房屋，造成原告无法获得全部征迁补偿款，造成利息损失，已严重损害原告合法利益。 被告吴式娟答辩称，一、原告未将补偿协议中属于被告的补偿费用给付被告，被告有权占有房屋。另外，被告作为行政法律关系上的利害关系人针对补偿标准问题已提起行政复议等程序，因涉案房屋涉及后续评估问题，如果腾空房屋交付拆除后将导致无法评估，被告合法权益无法保证。基于以上两点被告有权拒绝腾房。原告与征收方签订的编号为：201922-3021《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》）中载明，补偿款总额为：11292472元，其中包括属于被告的补偿费用：房屋装修补偿款142139元；搬迁费7020元；宾馆停业损失费和三相交流电补偿共177921元；附属物补偿3200元。被告多次要求原告给付补偿费用，原告均予以拒绝。被告投入巨额资金用于宾馆装修和运营，现因征收原因导致宾馆无法经营，被告遭受巨大损失且未获得任何的补偿，导致被告没有资金重新开设宾馆。被告认为原告拒绝给付补偿款没有事实和法律上的依据，存在主观上的明显过错，上述事由系被告拒绝腾空涉案房屋主要原因。被告作为宾馆经营者，对停产停业、装饰装修、附属物享有获得合法合理补偿的权利，现因补偿数额过低和附属物数量问题，被告已经向本次征收的实施部门丽水市莲都区土地和房屋征收办公室申请复核评估，后经莲都区人民政府作出《行政复议决定书》，近期房屋征收部门将受理并启动评估复核程序。如果涉案房屋被拆除，将导致评估机构无法对争议项目进行评估，被告的合法权益无法保障。被告认为，没有腾空案涉房屋交付拆除系正当原因所致，并非原告起诉书中所称恶意阻挠征收。二、被告腾空房屋系《房屋租赁合同》解除后的附随义务，并非原告所称违约责任。被告履行附随义务的前提应建立在已获得合法合理补偿的基础上，而原告未支付补偿的行为具有明显的过错，系被告未腾空房屋的主要原因，被告不应承担赔偿责任。原告诉称因被告违反《房屋租赁合同》第三条第9、10款，要求被告承担20万元的违约责任。被告认为，原告约定第10条的根本目的在于国家建设规划调整，房屋拆迁等不可抗力的事由发生时，排除对方获得补偿的权利，独占补偿利益。而被告至今未腾空房屋的原因系被告未支付补偿款的原因所致，在没有获得补偿前，被告有理由行使不安抗辩权合法占有该房屋，并且被告没有实施原告所称的“恶意阻挠房屋征收行为”，原告未获得剩余的补偿款根本原因也是由于其未支付补偿款的过错导致。综上，被告并没有可归责的过错，不应承担所谓的违约责任。 反诉原告吴式娟向本院提出诉讼请求（变更）：1、请求依法判令被反诉人给付房屋装修补偿费142139元、二楼宾馆停业损失费87856元、三楼宾馆停业损失费82365元、三相交流电补偿费7700元、搬迁费7020元、附属物补偿费3200元，押金10000元，合计340280元。上述款项的利息，自2019年10月1日起至本案补偿款项全部付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年7月15日为10711.51元，以上费用合计共350991.5元；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人承租被反诉人的房屋用于宾馆经营，双方签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年7月16日起至2021年7月15日止。2019年4月19日丽水市莲都区人民政府发布征收公告，房屋位于征收范围内。2019年9月30日被反诉人与征收部门莲都区土地和房屋征收工作办公室签订了合同编号为201922-3021《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，补偿协议书中第二条载明的各项补偿费用中，包括属于反诉人的如下补偿费用：房屋装修补偿费142139元、二楼宾馆停业损失费87856元、三楼宾馆停业损失费82365元、三相交流电补偿费7700元、搬迁费7020元、附属物补偿费3200元。协议签订后征收部门支付了相应款项，反诉人多次向被反诉人催要，对方一直拒绝给付。综上，为了维护反诉人的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起以上反诉请求，恳请贵院查清事实，支持反诉人的反诉请求。 反诉被告林建明答辩称，被告提起反诉不符合法定条件，首先涉及管辖问题，房屋租赁合同纠纷以不动产所在地法院管辖，答辩人因向莲都法院提起诉讼。提起反诉应当在举证届满期内提出。被答辩人的反诉请求不符合法律规定与实际，案涉房屋的装修补偿问题，根据国有土地上房屋征收的补偿条例和浙江省国有土地房屋实施办法规定对象是涉及产权人和执行政府规定的承租人，而答辩人吴式娟非公有房屋的承租人和案涉房屋的所有权人，因此其不属于被征收人，无权享有征收补偿，主体上存在问题。根据合同法第60条规定，原、被告双方签订的租赁合同第三条第10小款明确约定如遇房屋征迁，甲方必须终止合同，应提前两个月通知乙方，乙方不得干涉房屋拆迁，乙方因房屋拆迁造成的损失由乙方自行承担，双方对于拆迁事宜已经明确约定的前提下，双方应该按照合同履行约定，被告对于房屋拆迁应自行承担风险，自行承担损失，因此对于吴式娟的反诉请求没有法律依据的规定，也不符合民事合同的约定，恳请法院依法驳回吴式娟的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月14日，原告（反诉被告）林建明（甲方）与被告（反诉原告）吴式娟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于丽水市××路××村××号××层××层××房××，租赁期限为5年，自2016年7月16日起至2021年7月15日止，租金为每年56000元。该合同第三条第9款约定“租赁期间，甲乙双方必须信守合同，如有任何一方违反本合同规定的，应支付对方违约金贰拾万元整，并赔偿对方的全部实际损失”，合同第三条第10款约定“如因国家建设规划，房屋拆迁，甲方必须终止合同时，一般应提前二个月书面通知乙方，乙方不得干涉房屋拆迁。乙方因房屋拆迁造成的损失由乙方自行承担”，合同还对其他事项等作了约定。被告交付给原告10000元押金后，对房屋进行了装修并安置了三相电、空调、宽带等附属设施。2019年4月19日丽水市莲都区人民政府发布《丽水市莲都区人民政府关于丽东一村区块城中村改造前期开发项目国有土地上房屋拟征收范围公告》2019（第9号），案涉租赁房屋位于征收范围内。2019年7月27日，原告林建明向被告吴式娟发出告知书，告知因国家规划建设需要，被告租赁的房屋拟于今年拆迁，届时需终止房屋租赁合同，现提前告知，请被告提前做好准备，以免造成不必要的损失。2019年9月30日，原告林建明与莲都区土地和房屋征收工作办公室签订了《补偿协议书》，约定被征收房屋坐落于××镇××村××号，土地适用权证号丽市集建（92）字第12613号，证载用地面积103.92㎡；房屋所有权证号房权证丽字第0××4号，证载建筑面积382.17㎡；确权认定住宅、商业用途的建筑面积392.28㎡；“两违”处置后认定为合法建筑面积5.4㎡，认定为依法拆除建筑面积110.08㎡。原告应当于2019年11月15日前将被征收房屋搬迁腾空完毕，经莲都区土地和房屋征收工作办公室验收后，交由莲都区土地和房屋征收工作办公室拆除。被征收房屋价值及其他各项补偿共计11292472元（其中房屋装修补偿费241564元，搬迁费11931元，附属物补偿费11405元，二楼宾馆停业损失费82365元、三楼宾馆停业损失费87856元、三相交流电补偿费7700元），双方签订协议后30日内，莲都区土地和房屋征收工作办公室预付补偿款5500000元给原告，余款5792472元，在原告搬迁腾空房屋交付拆除后30日内支付完毕。《补偿协议书》签订后，被告未将案涉租赁房屋在《补偿协议书》约定的搬迁期限内腾空并支付房屋租金至2019年9月30日。后被告一直占有使用案涉房屋直至2020年7月23日案涉房屋被拆除，期间案涉房屋水电费共5260.99元，均由反诉被告缴纳。2020年7月23日，拆迁部门组织腾空案涉房屋并拆除。另，原告林建明于2019年10月15领取拆迁补偿款5500000元，于2020年1月21日，4月30日，10月1日分别领取拆迁补偿款3500000、2070000元、222472元。 另认定，2020年3月30日被告吴式娟就向丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室提出停产停业损失、室内装修补偿、广告牌、附属物等评估、复核申请，2020年4月21日，莲都区土地和房屋征收工作办公室出具《告知书》，告知书载明：建议吴式娟按照相关程序规定，由被征收人向出具评估报告的房地产评估机构提出，被告吴式娟不服丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室作出的《告知书》并向丽水市莲都区人民政府提出行政复议，2020年7月6日丽水市莲都区人民政府作出行政复议决定撤销《告知书》。 本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方租赁合同关系依法成立并生效。案涉租赁合同在履行过程中，因政府征收导致合同不能继续履行，应属因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。关于租赁合同解除时间。根据《拆迁协议补偿书》应当于2019年11月15日前将被征收房屋搬迁腾空完毕并交由丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室验收拆除，故2019年11月15日为原、被告租赁合同的解除日期。关于反诉被告提出本院对反诉没有管辖权，反诉目的是抵销、吞并本诉请求，若不与本诉合并审理，达不到法律设立反诉的目的，故本院对反诉享有管辖权。 本案的争议焦点为：1.被告在拆迁《补偿协议书》所确定的搬迁日期后仍未腾空房屋是否构成违约；2.原、被告签订的《房屋租赁合同》中违约金的约定是否过高；3.反诉原告的诉请能否得到支持。 （一）被告在拆迁《补偿协议书》所确定的搬迁日期后仍未腾空房屋是否构成违约。 根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条第10款约定：“如因国家规划建设，房屋拆迁，甲方必须终止合同时，一般应提前二个月书面通知乙方，乙方不得干涉房屋拆迁。……”在原告得知案涉房屋在丽水市莲都区人民政府发布《丽水市莲都区人民政府关于丽东一村区块城中村改造前期开发项目国有土地上房屋拟征收范围公告》2019（第9号）范围内后，2019年7月27日，原告向被告发出告知书，告知因国家规划建设需要，被告租赁的房屋拟于今年拆迁，届时需终止房屋租赁合同，现提前告知，请被告提前做好准备，以免造成不必要的损失。后原告与政府签订的拆迁《补偿协议书》中约定原告应当于2019年11月15日前将案涉租赁房屋搬迁腾空完毕。被告直至2020年7月23日仍未将案涉租赁房屋腾空，被告的行为已构成违约。关于被告提出未腾空案涉房屋是行使不安抗辩权抗辩，因相关部未发放案涉纠纷款，本院不予采纳。关于被告提出未腾空案涉房屋系为后续复核评估需要的抗辩，案涉房屋复核评估行为系莲都区土地和房屋征收工作办公室作出，被告并不能因第三人之行为作为违约的对抗事由，故对于该抗辩，本院不予采纳。 （二）原、被告签订的《房屋租赁合同》中关于违约金的约定是否过高。 被告吴式娟违约造成的实际损失，原告主张延迟领取拆迁补偿款利息损失本院予以支持；原告提出被告在合同解除后，被告吴式娟占有使用房屋产生的占有使用费属于被告违约造成的损失，因利息损失重复计算，本院不予支持。关于延迟领取拆迁补偿款利息损失，原告延迟领取拆迁补偿款数额共计557万元，其中350万元领取时间为2020年1月21日，207万元领取时间为2020年4月30日，两笔拆迁补偿款项延迟领取造成的利息损失即被告违约造成的实际损失为46968元（根据2019年11月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原、被告约定的200000元违约金明显高于实际损失46968元，应认定为违约金过高，予以适当减少，减少至实际损失130%为妥，计61058.4元。 （三）反诉原告的诉请能否得到支持。 原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第三条第10款约定“如因国家建设规划，房屋拆迁，甲方必须终止合同时，一般应提前二个月书面通知乙方，乙方不得干涉房屋拆迁。乙方因房屋拆迁造成的损失由乙方自行承担。”并未排除反诉原告享有因租赁房屋拆迁享有相应补偿的权利。 应属反诉原告吴式娟的拆迁补偿费为：1、停产停业损失补助费，根据已履行租期和剩余租期比例确定反诉原告与反诉被告享有比例。租赁合同期限为60个月，从《补偿协议书》确定的房屋腾空日期2019年11月15日为合同的解除时间，租期仍剩余20个月，案涉租赁宾馆停业停产损失费为170221元，反诉原告享有停产停业损失补助费：170221*（20/60）=56740.3元。 2、房屋装修补偿费，案涉整体房屋（包括未出租部分）拆迁装修补偿款241564元，拆迁面积397.68㎡，每平方米拆迁装修补偿款为607.42元。拆迁地装修实际最低补偿标准为500元/㎡，故反诉被告应享受的房屋装修补偿款为500元/㎡（最低补偿标准），剩余部分由反诉原告享有。反诉原告租赁房屋面积为234㎡，故其应享有的房屋装修补偿费为（607.43-500）*234=25136.28元； 3、搬迁费，搬迁费由被征收人、承租人各享受一次，按照每平方米15元计算，反诉原告租赁房屋面积为234㎡，搬迁费为234*15=3510元； 4、三相交流电为反诉原告出资安装，故三相交流电补偿费用7700元为反诉原告享有； 5、其他附属物补偿费用，包括空调10台（3000元）、宽带1条（100元）、电视一台（100元），共计3200元，均为反诉原告购置，由反诉原告享有； 6、押金，反诉原告认可反诉被告为其代缴案涉房屋水电费5260.99元并同意从押金直接扣除，故反诉被告应返还反诉原告押金4739.01元。 关于反诉原告要求反诉被告按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息的诉请，因相关部门在诉前未发放案涉房屋原、被告争议的拆迁补偿款，故该诉请本院不予支持。 另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，且当时有法律予以规定，故不适用《民法典》相关规定。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告吴式娟于本判决生效之日起十日内支付原告林建明违约金61058.4元； 二、反诉被告林建明于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吴式娟停产停业损失补助费56740.3元、房屋装修补偿费25136.28元、搬迁费3510元、三相交流电补偿费用7700元、其他附属物补偿费用3200元、押金4739.01元； 三、驳回原告林建明的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告吴式娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4300元，由原告林建明负担2987元，由被告吴式娟负担1313元。反诉案件受理费3283元，由反诉原告吴式娟负担2338元，由反诉被告林建明负担945元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  叶林波 人民陪审员  马清芳 人民陪审员  李和珠 二〇二一年一月七日 法官 助理  吴嘉伟 书 记 员  李**飞 《中华人民共和国合同法》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 法官提示： 权利人执行风险 申请执行人申请强制执行的期间为二年。申请执行的期间，自生效法律文书确定的履行义务期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 义务人执行告知 如果你未按生效裁判文书履行法定义务，你将会面临：曝光不良信用信息、限制高消费、限制出入境，并向所在单位（组织）通报情况。如果你规避执行情节轻重将对你予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。