江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初16559号原告：苏州辰达建设开发有限公司，住所地昆山市巴城镇龙城雅居**楼**，统一社会信用代码91320583586660275F。法定代表人：王**，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘淑兰，该公司员工。委托诉讼代理人：张丽，该公司员工。被告：孔钰晟（曾用名孔晟），男，汉族，1993年8月10日生，住昆山市。委托诉讼代理人：赵光亮，江苏展驰律师事务所律师。原告苏州辰达建设开发有限公司（以下简称辰达公司）与被告孔钰晟商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2020年12月1日、12月21日公开开庭进行审理。原告辰达公司委托诉讼代理人刘淑兰、张丽、被告孔钰晟及其委托诉讼代理人赵光亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辰达公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除辰达公司与孔钰晟签订的合同编号为2019003825的《昆山市商品房购销合同》；2、请求判令孔钰晟支付辰达公司违约金106000元；3、本案诉讼费和律师费由孔钰晟负担。事实与理由：辰达公司与孔钰晟于2019年1月21日签订了关于房屋的《昆山市商品房购销合同》，约定房屋总价为3745056元，付款方式为孔钰晟支付首付款1125056元，剩余房款2620000元办理银行按揭手续。但截至目前，孔钰晟仅支付购房款1625056元，余款2120000元至今未支付。期间，辰达公司多次通过电话催告，并于2019年8月16日、9月6日以及2020年6月23日三次寄催告函，后于2020年8月4日委托江苏百年东吴律师事务所致律师函催告履行付款义务，但孔钰晟未履行付款义务。辰达公司遂于2020年8月20日向孔钰晟寄送解约通知，但至今孔钰晟未予回复，明显属于恶意违约。根据双方合同第七条以及附件四合同补充协议中第七条约定，孔钰晟的行为已属于严重违约，辰达公司有权解除合同并要求孔钰晟支付违约金。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告孔钰晟辩称：不同意解除双方之间的商品房购销合同。孔钰晟自身并不存在违约行为，反而是辰达公司违约，故请求驳回辰达公司的全部诉讼请求，孔钰晟保留行使合同解除的权利以及追究辰达公司违约责任的权利。辰达公司故意妨碍孔钰晟贷款，使孔钰晟贷款不成。双方合同的第六条以及补充协议的第七条对于付款期限并没有进行约定，付款的方式也约定不明，孔钰晟为履行上述合同曾按辰达公司的意思向浦发银行办理贷款手续。该行先是确保贷款没有问题，后告知孔钰晟贷款办不下来，孔钰晟联系了其他银行但辰达公司不同意孔钰晟在其他银行贷款，称只能在浦发银行贷款。孔钰晟认为在没有合同约定的情况下，从其他银行贷款并没有违反合同约定，反而是辰达公司阻碍孔钰晟办理贷款的行为明显违背诚信原则。辰达公司不能因其阻碍孔钰晟在其他银行贷款造成支付不能而获得解除权。辰达公司逾期交房也属于其违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：孔钰晟曾用名为孔晟。2019年1月25日辰达公司与孔钰晟签订《昆山市商品房购销合同》，约定孔钰晟购买辰达公司开发的位于昆山市房屋，建筑面积167.19平方米；房屋单价为每平方米22400元，总价为3745056元。付款方式为，签约当日付清首付房款1125056元，剩余房款2620000元办理公积金贷款，具体见附件四。买受人逾期付款的违约责任约定为，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过30日内，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。买受人支付房屋价款的实际日期，以出卖人收款银行到账日期为准，买受人支付房款采用贷款方式，而贷款部门未按照合同约定的期限代买受人付款的，仍视为买受人未按合同约定的期限付款。如本合同解除且出卖人已开具增值税专用发票给买受人的，买受人应协助出卖人办理开具红字专用发票等事宜。交付期限，双方约定为出卖人应当在2020年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得昆山市建设局核发的交付备案证书并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：受政府行为而造成延期交房的，超出常情的恶劣天气情况及政府部门认定的其他相关情况。该合同附件四补充协议第七条约定，采用银行按揭：签订本合同当日内，买受人付清首付款，出卖人配合买受人办理银行按揭贷款手续且提供办理银行按揭贷款所需材料及向银行提出按揭贷款申请。若向银行提出申请后7日内按揭贷款不能足额到账，剩余房款或不足部分应于按揭银行确定不能发放贷款之后5日内由买受人向出卖人自行支付或补足或双方另行协商补足方式。若协商不成或不能按期支付或补足的，按本合同执行第七条关于逾期付款的违约责任约定处理。第十条约定，不可抗力具体包括不可抗力、遇重大灾害等情况，或出卖人不可避免或克服的异常天气、异常地质情况、政府行为、突发性社会事件等情况，或政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误，以及政府政策变更导致出卖人交房延误等。孔钰晟于2018年12月5日支付房屋定金100000元及车位定金10000元，2019年1月19日支付购房款1025056元。2020年1月11日双方另行签订一份《昆山市商品房购销合同》，合同内容与前述合同约定一致，合同编号与前述合同一致为2019003825。上述合同约定孔钰晟的住址为昆山市。2020年1月2日支付购房款50万元。庭审中，辰达公司提供了2019年8月16日和9月6日的催告函，称因孔钰晟办理银行按揭贷款手续的相关资料一直未能齐全，致银行按揭至今未能放贷，公司相关人员多次电话催告，但被以别的理由推脱拖延，故要求孔钰晟函后及3日内提供办理银行按揭所需要的资料及办理完毕所有银行按揭手续。上述催告函，辰达公司未能提供送达签收情况。2020年3月3日辰达公司书面通知孔钰晟，以受疫情影响等不可抗力因素通知延期交付涉案房屋。2020年6月23日该公司再次催告孔钰晟，称该公司已于2019年8月16日和9月6日两次致函催告其办理银行贷款手续，但被以各种理由推脱；根据合同相关约定，孔钰晟的行为已经构成违约，孔钰晟在接函后3日内一次性付清余款，如逾期未支付，该公司有权单方解除合同。该催告函寄送至孔钰晟在合同中记载的地址，并于2020年6月24日以快递柜自提的方式签收。2020年8月4日辰达公司再次委托江苏百年东吴律师事务所向孔钰晟寄送律师函，称因其办理银行按揭贷款手续的相关资料一直未能提供齐全，致使银行按揭至今未能放贷，辰达公司多次电话催告尽快办理手续并已于2019年8月16日以及9月6日两次催告，但被以别的理由推脱拖延。根据合同第七条第1款第（2）项约定，孔钰晟已经构成违约，辰达公司有权解除合同，同时孔钰晟应支付131000元的违约金。若孔钰晟愿意继续履行合同，经辰达公司同意，合同可继续履行，自2019年2月8日起孔钰晟应每日支付违约金1310元。为避免诉累，要求孔钰晟在接函后3日内一次性付清余款或与辰达公司协商处理方案。如逾期既未支付也未协商的，辰达公司将单方面解除合同并追索相应违约金。该律师函于2020年8月5日以快递柜自提的方式签收。2020年8月19日和8月20日辰达公司分别向孔钰晟寄送解约通知，要求解除双方签订的《昆山市商品房购销合同》。上述邮件分别于2020年8月20日和8月21日被以快递柜自提的方式签收。庭审中，孔钰晟认可收到过辰达公司的催款通知，但不认可收到上述解约通知。本院认为：辰达公司与孔钰晟之间的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方应当按约定履行。孔钰晟未按合同约定的期限足额支付购房款的行为已经构成违约，虽然后续其在2020年1月份又支付辰达公司部分房款，但该公司在之后又多次催告要求足额履行付款义务，但孔钰晟仍未及时履行付款义务，上述行为已经构成根本违约。辰达公司有权解除合同。本院根据辰达公司书面通知解除合同的送达时间确定该公司与孔钰晟之间的《昆山市商品房购销合同》于2020年8月20日解除。关于孔钰晟认为未收到辰达公司的上述催告通知的抗辩意见，本院认为根据辰达公司提供了上述催告函件以及解除合同通知的邮寄回单以及签收记录，上述邮件邮寄地址均为双方合同约定地址，联系方式也是孔钰晟的手机，故上述邮件送达至该地址由快递柜签收后应当视为由孔钰晟本人签收。因此，本院不予采信孔钰晟的该项抗辩意见。另外，孔钰晟主张系因辰达公司不配合导致购房贷款无法审批的抗辩意见未提供证据予以证明且辰达公司对此不予认可，本院对此亦不予采信。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，应当予以返还或折价补偿。因此，辰达公司在上述合同解除后应当将孔钰晟已经支付的购房款及定金1635056元予以返还。涉案合同系因孔钰晟的违约行为而解除，其还应当承担相应的违约责任。根据双方合同约定，孔钰晟应当支付辰达公司的违约金为106000元，本院综合考虑孔钰晟的违约程度以及辰达公司因孔钰晟违约造成的损失情况，对该违约金予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州辰达建设开发有限公司与被告孔钰晟签订的合同编号为2019003825号《昆山市商品房购销合同》于2020年8月20日解除。二、原告苏州辰达建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告孔钰晟购房款1625056元。三、被告孔钰晟于本判决生效之日起十日内支付原告苏州辰达建设开发有限公司违约金106000元。以上第二、三项折抵后，原告苏州辰达建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还孔钰晟购房款1529056元。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费减半收取18380元，由被告孔钰晟负担。该费原告已经预交，本院予以退还。被告孔钰晟于本判决生效之日起十日内直接交纳至本院。逾期未交纳，本院依法强制执行。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户；收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部；收款账号：32250198643600000811160571）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李加好二〇二一年一月十一日书记员  苏 浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。