河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4957号上诉人（被告、反诉原告）：姜会，女，汉族，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：姜利，女，汉族，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：王小平，河南信申律师事务所律师。被上诉人（原告、反诉被告）：郭少兵，男，汉族，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：张晓兵，信阳市平桥区诚信法律服务所法律工作者。上诉人姜会因与被上诉人郭少兵租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初4703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜会的委托诉讼代理人姜利、王小平、被上诉人郭少兵的委托诉讼代理人张晓兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜会上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院依据市场交易习惯判决上诉人违约不符合法律的适用原则。依据我国相关法律规定，在没有约定，也没有法律规定的情况下，才会依据习俗。本案中对于承租人支付租金的时间，在双方所签订的《房屋租赁合同》中有约定。只是双方对于该约定存在不同的理解。上诉人认为应当在2021年5月30日前支付，被上诉人认为应当在2020年5月30日前支付。当对合同的履行期限约定不明确的情况下，根据我国《合同法》第二百二十六条租赁合同的规定，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。根据该条规定，上诉人在2021年6月30日前支付都不算违约。相反，被上诉人不按合同约定的时间收取租金，到上诉人的经营场所肆意闹事，给上诉人的经营造成恶劣影响，以至于上诉人的经营难以维继，致使合同无法继续履行。被上诉人的行为构成根本违约，应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定赔偿上诉人的装修费用。二、一审法院对案涉合同的效力认定错误。被上诉人不是案涉房屋的合法所有权人，无权将该房屋对外出租。上诉人在装修该房屋时，案外人周**拿着该房屋的相关凭证数次到到该房屋闹事，阻止房屋装修。上诉人多次报案，派出所多次出警处理。周**与上诉人关于该房屋权属纠纷的案件还在平桥区法院审理程序中。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持（二）租赁房屋权属有争议的。且案涉房屋不具备相关合法手续，未取得建设工程规划许可证。该法第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被上诉人将不具备合法证照且有权属争议的房屋出租给上诉人，致使双方签订的合同为无效合同，应当按照《合同法》第五十八条的规定返还上诉人的租金，并赔偿因其过错给上诉人造成的损失。一审法院在没有查明案件客观真实情况的基础上作出的判决缺乏事实根据和法律依据，不具有客观性，恳请二审法院查明事实，依法裁判。郭少兵答辩称，一、本案房租费的交付时间，在合同中有约定，虽双方理解不同，但结合合同第一年租金的支付时间和市场交易习惯，完全可以确定被上诉人第二件的租金交付时间是2020年5月30日前，并且根据《合同法》第62条规定，对履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，故一审适用法律规定完全正确。答辩人讨要房租费的行为并不构成违约。二、上诉人认为答辩人不是案涉房屋的合法所有人，不是事实。案涉房屋位于平桥某某小区，是政府为了建学校而返迁的老居民建成的小区，周**是老居民，政府给其划拨的地皮，有合法的建房手续，案涉案房屋是李煜琦、张明与周**联合建设，房屋建成后，分给了李煜琦，由李煜琦卖给了方刚、方刚又卖给郭少兵，并无权属争议纠纷，且上诉人已经使用了一年半，目前仍在使用，不属于《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第8条规定的情形。综上，上诉人的各项上诉理由均不能成立，上诉人租赁答辩人的房屋，于情于理都应当支付租赁费，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郭少兵向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付拖欠的房租费30000元（自2020年7月1日至2021年6月30日期间）；2、依法判令被告向原告支付违约金9000元及计算至起诉之日的滞纳金7500元，以后的滞纳金为每日150元，自2020年5月31日开始计算至实际付清房租费之日止。本案诉讼费由被告承担。姜会向一审法院提出反诉请求：1、被反诉人赔偿反诉人的经营损失16000元；2、请求判决解除双方的房屋租赁合同。一审法院认定事实：2019年12月31日，郭少兵（出租方、甲方）与姜会（承租方、乙方）签署房屋租赁合同，约定甲方将自有的坐落于信阳市平桥平桥办事处东某某社区某号楼某单元某侧某层的房屋出租给乙方作为经营使用。租期四年，从2019年7月1日起至2023年6月30日，双方约定第一年租金为20000元，后面二年租金为30000元，第四年一楼二楼租金分别按当时当地的市场价按年支付，第一年租金于合同生效时一次性付清，后面三年租金需在每年的5月30日前一次性付清。房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，需向对方交纳年租金的30％作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的5‰向乙方加收滞纳金。姜会于签署合同时交纳第一年的租金2万元，到2020年5月30日，郭少兵向姜会催要第二年租金3万元，姜会则认为根据合同约定第二年租金应当于2021年5月30日前付清，双方产生争议，酿成纠纷。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、原被告双方签署的房屋租赁合同所约定的“后面三年租金需在每年的5月30日前一次性付清”该如何解释？根据双方签署的租赁合同所约定的租金的交付方式，为按年交付，结合双方约定的第一年的租金交纳时间和市场交易习惯，应当是承租方先交纳租金，再使用房屋，姜会答辩所述在2021年5月30日前交纳第二年期的租金显然不符合市场交易习惯，因此，姜会主张郭少兵违约的理由不成立，不予采纳。二、姜会请求解除双方签订的房屋租赁合同，能否支持？姜会请求解除合同的理由为郭少兵妻子及女儿向其索要第二年期租金的过程中，多次在经营场所寻衅滋事、损害经营场所物品，对工作人员进行踢打，造成恶劣影响，无法经营，其提供的证据为视频一段，从该视频内容反映出郭少兵的妻子和女儿在姜会经营场所内与其工作人员发生争吵，但是并没有殴打工作人员，也未显示对经营场所物品随意破坏，姜会据此认为造成严重恶劣影响致使无法经营不能成立，姜会签署合同的目的为经营使用，其对房屋也进行装修，目前房屋仍具备经营使用条件，因此该合同的目的并非不能实现，姜会诉请解除合同，法院不予支持，其基于解除合同而提出的赔偿损失的请求亦不予支持。原被告之间的房屋租赁合同自始产生效力，原被告双方均应当按照合同全面履行自己的义务，根据上述分析，姜会应在2020年5月30日前交纳租赁第二年期间的租金，以后以此类推。原告诉请被告支付一年期（2020年7月1日至2021年6月30日）房租费的诉请予以支持。郭少兵诉请的违约金部分，因原被告双方对合同的条款理解虽然存在歧义，但根据交易习惯和常理解释可以确定第二年交付租金的时间，姜会逾期未交纳租金的行为，构成违约。根据双方签署的房屋租赁合同，双方专门就逾期缴纳租金时违约责任如何计算作出约定，为每逾期一日，甲方有权按照年租金的5‰向乙方加收滞纳金，原告诉请的滞纳金部分予以支持，诉请的其余违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）姜会于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）郭少兵房屋租赁费30000元及滞纳金（滞纳金计算以30000元为本金从2020年5月30日起按照日息5‰计算至租金交付完毕之日止）；二、原告郭少兵的其他诉讼请求不予支持；三、反诉原告姜会的反诉请求不予支持。如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取481元，由被告姜会负担，反诉费100元由反诉原告姜会负担。本院二审期间，上诉人姜会围绕上诉请求依法向本院提交了如下证据：一、信阳市公安局110专业勤务队出具的《出警经过》及与周**的通话录音各一份，意证明案涉房屋因有产权纠纷，姜会在装修过程中被案外人阻挠，致使合同实际履行的时间与合同约定不一致，且因房屋产权纠纷，该租赁合同应为无效合同。二、视频及信阳市公安局平桥派出所平桥社区警务中队《接处警登记薄》各一份，意证明被上诉人到其经营场所闹事，给其经营带来不利影响，导致双方的房屋租赁合同无法继续履行，其行为构成违约，并对其员工造成人身伤害，应当承担侵权责任。三、孟瑞芳、张艳丽证言各一份，意证明由于被上诉人的影响，造成学生退学退费，致使合同无法履行。对此，郭少兵对证据一认为案涉房屋有合法手续，没有产权纠纷，且姜会已实际使用一年多的时间。对证据二认为视频是郭少兵妻子和女儿去索要房租费，双方产生争执，姜会方故意挑起事端。对证据三认为证人没有出庭作证，不能确定真实性，不予认可。二审查明其他事实与一审认定事实一致。本院认为，根据我国《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人对其于2019年12月31日签订的《房屋租赁合同》的真实性无异议，该合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属有效。本案二审期间双方争议焦点一是姜会是否应当支付郭少兵第二年的房租费；二是案涉房屋租赁合同是否应予解除、解除合同的责任如何承担。对争议焦点一，本院认为，案涉合同约定租期4年，从2019年7月1日起至2023年6月30日止，而郭少兵在收取姜会第一年租金时，给姜会出具收条上注明“今收姜会2019年7月1日—2020年7月1日房租费20000元”，故根据合同约定的“后面三年租金需在每年的5月30日前一次性付清”条款，姜会应当在2020年5月30日前交纳第二年租金，姜会称因前期装修受案外人阻挠、双方曾协商将合同履行时间延后，未能提供相应的证据，郭少兵亦不予认可，且第一年房租交纳时间为2019年12月31日，此时双方仍明确交纳的是从2019年7月1日至2020年7月1日的房租费，故姜会称第二年房租交纳时间应为2021年5月1日的上诉理由不能成立，本院不予支持。对争议焦点二，本院认为，从双方合同履行过程来看，2019年6月姜会开始装修时即因案外人的阻挠导致报警、造成无法及时使用租赁房屋；后在经营过程中，双方因是否应当支付第二年房屋租金产生纠纷后，郭少兵亲属未能采取合法的手段维权，而是到出租屋内与姜会家人产生争执撕打，导致姜会经营受阻、租赁案涉房屋的目的无法实现。现双方矛盾激化，合同亦无法再继续履行下去，案涉房屋一直处于闲置状态，故姜会要求解除双方房屋租赁合同的上诉理由，本院予以支持。在案涉房屋租赁合同履行过程中，双方均有不当行为，故对于双方要求追究对方违约责任的诉请，本院均不予支持。姜会为使用案涉房屋，前期进行了装修，且部分装修亦是在郭少兵参与下进行，现合同无法继续履行，无法达到其装修使用目的，对于其中可继续使用的装修，如水电安装、瓷砖地板、木地板、窗户、房门、吊顶、墙面刷白等部分，本着节约及公平原则，扣除折旧，可适用折抵姜会应支付的房租费。姜会欠付的房租从2020年7月2日起至2021年2月2日止共计7个月，应付租金17500元（30000÷12×7），以上可继续使用的装修本院酌定折抵12000元，姜会应再支付房屋租金5500元为宜。综上所述，姜会的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初4703号民事判决；二、解除郭少兵与姜会于2019年12月31日签订的《房屋租赁合同》，姜会于2021年2月2日前将租赁的房屋保持原水电安装、瓷砖地板、木地板、窗户、房门、吊顶、墙面刷白等装修部分完好，交与郭少兵；三、姜会于2021年2月2日前支付郭少兵房租5500元；四、驳回姜会的其他诉讼请求；五、驳回郭少兵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取481元、反诉费100元，由郭少兵负担290.5元，由姜会负担290.5元。二审案件受理费1062元，由郭少兵负担531元，由姜会负担531元。本判决为终审判决。审判长 徐 宏审判员 胡晓峰审判员 邰本海二〇二一年一月十一日法官助理任明乐书记员张静