福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初2466号 原告（执行案外人）：林报仪，男，1949年10月26日生，汉族，住福建省连城县。 委托诉讼代理人：陈永吉、曹开菊，福建致平律师事务所律师。 被告（申请执行人）：连城县农村信用合作联社，住所地连城县莲峰镇北大东路**百花金城小区**楼，统一社会信用代码913508257053291561。 法定代表人：苏长育，职务理事长。 委托诉讼代理人：陈永斌，福建斌建律师事务所律师。 被告（被执行人）：黄德强，男，1962年7月28日生，汉族，住福建省龙岩市，现暂住福建省连城县。 第三人：黄爱华，女，1955年5月1日生，汉族，住福建省连城县。 第三人：黄德源，男，1964年11月25日生，汉族，原住福建省连城县。 第三人：黄爱园，女，1960年2月19日生，汉族，原住福建省连城县。 委托诉讼代理人：黄爱玲，女，1967年6月25日生，汉族，住福建省连城县，特别授权。系黄爱园妹妹。 第三人：黄爱玲，女，1967年6月25日生，汉族，住福建省连城县。 原告林报仪与被告连城县农村信用合作联社、黄德强、第三人黄爱华、黄德源、黄爱园、黄爱玲案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，于2020年4月28日作出了（2019）闽0825民初2858号民事判决，被告连城县农村信用合作联社不服该判决向龙岩市中级人民法院提起上诉，龙岩市中级人民法院于2020年8月3日作出（2020）闽08民终935号民事裁定，裁定撤销本院（2019）闽0825民初2858号民事判决，发回本院重审。本院于2020年9月1日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林报仪及其委托诉讼代理人陈永吉、曹开菊、被告连城县农村信用合作联社的委托诉讼代理人陈永斌、被告黄德强、第三人黄爱华、黄德源、黄爱玲、第三人黄爱园的委托诉讼代理人黄爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林报仪向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对林报仪购买的位于连城县××镇××街××路××号房屋（现址为：连城县××镇××村××路××号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认林报仪与黄德强、黄德源、黄爱园、黄爱玲于2006年12月28日签订达成的《房产及地产买卖协议书》合法有效，并确认位于连城县××镇××村××路××号房屋归林报仪所有。3.判决黄德强、黄德源、黄爱园、黄爱玲立即协助和配合林报仪办理连城县××镇××街××路××号房屋（现址为：连城县××镇××村××路××号）的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由被告负担。庭审前变更诉讼请求：1、请求依法撤销（2019）闽0825执1651号执行裁定书。2.判决立即停止对林报仪购买的位于连城县××镇××街××路××号房屋（现址为：连城县××镇××村××路××号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3.判决确认林报仪与黄德强、黄德源、黄爱园、黄爱玲于2006年12月28日签订达成的《房产及地产买卖协议书》合法有效，并确认位于连城县××镇××村××路××号房屋归林报仪所有。4.判决黄德强、黄德源、黄爱园、黄爱玲立即协助和配合林报仪办理连城县××镇××街××路××号房屋（现址为：连城县××镇××村××路××号）的产权过户登记；5.本案的案件受理费用由被告负担。 事实和理由：一、连城县人民法院没有对林报仪的执行异议申请举行开庭听证，不符合法律的规定，属于程序不合法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”，本案涉及不动产权属争议、买卖合同效力的认定、不动产过户登记的责任等问题，属于案情复杂、争议较大的问题，且未能让双方当事人充分表达自己的意见，剥夺了当事人的辩论权利，程序不合法。因此，依法应当举行听证。二、连城县人民法院未经听证审理，以林报仪存在过错为由裁定驳回其执行异议申请，没有事实根据和法律依据，该裁定应予撤销。坐落于连城县××镇××街××路××号房屋（现址为：连城县××镇××村××路××号）原系告黄德强和第三人的父、母黄某、沈某所有，房屋所有权证和土地使用权证书的权利人登记为黄某（房屋所有权证号：连房证字第0××9号；国有土地使用证号：连国用【1992】字第0××7号）。黄某、沈某分别于1995年、2004年去世后，法定继承人黄德强和第三人为了便于维护、使用涉案房屋，于2006年5月28日签订了协议书，同意将涉案房屋产权全部由黄德强一人继承。2006年12月28日，各继承人（除黄爱华外，其系林报仪的妻子，同意购买涉案房屋）一致同意将涉案房屋出售给林报仪，双方签订《房产及地产买卖协议书》，协议内容为：继承人将涉案房屋卖给林报仪，林报仪…一次性支付购房款73800元给黄德强、黄德源；付清房款后黄德强、黄德源将房产及土地所有权交给林报仪。此后，黄德强、黄德源将连房证字第0××9号房产证和连国用（1992）字第0××7号土地使用权证交由林报仪保管，并将涉案房屋交给林报仪管护、占有、使用，林报仪支付了购房款给黄德强、第三人黄德源，林报仪也以涉案房屋所有权人行使权利。至此，根据我国《合同法》第130条、第60条及《物权法》第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，林报仪己取得涉案房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，黄德强应当配合林报仪办理涉案房屋过户手续。但是，黄德强自与林报仪签订涉案房屋买卖合同后，未经林报仪同意，采取隐瞒的手段擅自将涉案房屋办理至自己名下，自2007年以来，经林报仪多次催促黄德强办理涉案房屋过户手续，其以自己在外地工作、工作忙等借口为由一直拖延办理涉案房屋的过户事宜，未能及时办理涉案房屋过户手续的责任在于黄德强，与林报仪无关。2018年3月17日，黄德强为债务人沈在劲在连城县农村信用合作联社的借款提供连带责任担保，经连城县人民法院判决生效后，涉案房屋被连城县人民法院执行查封，黄德强才将此事告知林报仪，林报仪才知自己购买的涉案房屋被黄德强办理至其名下，于是，林报仪为维护自己的合法权益不被侵害于2019年ｌ1月7日向连城县人民法院提出执行异议申请。连城县农村信用合作联社系执行案件的申请人，黄德强系执行案件的被申请人，在执行程序中连城县农村信用合作联社作为申请人向连城县人民法院申请对林报仪具有所有权的涉案房产申请执行，林报仪对连城县人民法院的执行提出案外人异议，连城县人民法院于2019年11月13日作出（2019）闽0825执异10号执行裁定书，裁定驳回林报仪的异议申请。林报仪特提起诉讼，望判如所请。 连城县农村信用合作联社辩称，一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，物权登记是物权公示的法定形式。作为物权人，在物权发生变动时，应当依法进行变更登记。《房屋登记办法》第三十二条发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；《福建省土地登记条例》第三十四条土地权属变更登记应当在变更事实发生之日起三十日内，向登记部门办理。从以上规定来看，在物权物权发生变动时应当依法进行变更登记，以获得物权公示的法律效力。林报仪受让了涉案的房产后没有依法办理过户手续，属于怠于行使权力的违法行为。因此，对于涉案房屋没有办理过户手续，林报仪存在自身的过错。其第一项诉讼请求不符合《最高人民法院关于在办理执行异议案件和复议案件若干规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定及《最高人民法院关于民事人民法院民事执行案件中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人对此没有过错”的规定。其第一项诉讼请求即要求解除查封没有事实和法律依据。二、本案属于执行异议之诉，林报仪和黄德强及第三人所签订的《房产及地产买卖协议书》合同效力及合同的履行问题属于另外的法律关系，其诉讼请求在执行异议之诉提出没有法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。 黄德强辩称，一、连城县××镇××村××路××号（原门牌连城县××镇××街××路××号）原有一幢土木结构两层房屋，系黄德强父母遗产，由黄德强兄弟姐妹5人（黄爱华、黄爱园、黄德强、黄德源、黄爱玲）共同继承，黄德强实际仅有该遗产的五分之一份额。二、2006年12月28日，黄德强五姐妹一致同意把上述房产售卖给林报仪，买卖双方签订了《房产及地产买卖协议书》，林报仪依据协议书向黄德强、黄德源现金支付了对价。自2006年以来，由林报仪占有、使用上述房屋。三、黄德强当时认为房产证遗失，就只有与黄德源商量，在没有征得其他共同继承入的同意的情况下，擅自将上述遗产（房屋）产权办理到黄德强名下，在房屋卖给林报仪以后，产权变更为黄德强手续才办理下来，黄德强并未将变更之事告诉林报仪。四、黄德强原在体制内工作，后因受到刑罚，生活无着落，加之觉得刑罚后在连城生活毫无意思，不愿面对家人和亲戚朋友，只好出门打工谋生。自向有关部门提出申请办理产权继承手续后，在办理好新证之后，黄德强即前往云南一带打工，从2007年至2019年十多年，极少回连城，不和亲戚朋友联系。因债务问题回连城处理，也是一两天即走，刻意避开见人。因此，林报仪无数次寻求黄德强配合办理过户手续而不得。五、黄德强愿积极寻求办法，尽快解决因黄德强为人贷款担保而产生的相应经济责任。但因黄德强经济上极端困难，无法一个人承担所有的责任。如果连城信用社能考虑到实际情况，抱着诚意解决问题的态度，同意黄德强负责五分之一的责任（借款入和四个担保人共五入），即使是砸锅卖铁、对外举债，黄德强也愿意设法筹集资金解决本人应该承担的五分之一责任。 第三人黄德源述称，一、黄德源系该房屋原房主黄某的次子，是该房屋遗产的共同继承人之一。2006年12月28日把该房产售卖给林报仪，黄德源是完全同意的。当时，林报仪已全面履行了房屋买卖协议规定的责任和义务，成为该房屋所有权实际拥有者，黄德源对此没有任何意见。二、黄德源自参与与林报仪签订房屋买卖合同后，林报仪多次催促黄德强配合其办理房屋产权过户手续，均因黄德强长期在外、不予配合，造成林报仪无法办理房产过户手续，这都是黄德强的错误造成的。黄德源认为，未及时办理房屋产权过户手续，完全是黄德强的过错造成的，黄德强应承担全部责任，林报仪并没有任何过错。三、2015年7月22日连城县遭遇特大洪水，至该房屋全部倒塌。因黄德源的兄长黄德强自房屋协商出售给林报仪后，十多年来长期漂泊在外省谋生，虽林报仪多次催其回来办理房屋产权过户手续，黄德强均以各种理由未予配合。黄德源作为黄某的次子，也心有余而力不足，无法帮助林报仪完成房屋产权过户。“722特大洪灾”造成房屋倒塌损毁，黄德强又多年不回，黄德源只好以黄某次子的身份，以房产证黄德强名义，配合房产产权实际拥有人林报仪，向各级相关部门提出房屋重建申请，最终于2017年10月25日与连城县莲峰镇人民政府签订《房屋修缮协议》。 第三人黄爱华、黄爱园、黄爱玲共同述称，一、对林报仪诉称其通过平等协商签订的《房产及地产买卖协议书》获得位于连城县××镇××村××路××号房屋产权，并于2006年12月28日起对该房屋实际管护、占有、使用，同时以该房屋所有权人行使权利，黄爱华、黄爱园、黄爱玲对此完全认可，没有任何异议。二、卖给林报仪房产是黄某的遗产，黄爱华、黄爱园、黄爱玲作为继承人都有共同继承的权利，当时房屋在没有卖给林报仪的时候，黄德强擅自以黄某的房产证遗失为理由，在没有征得黄爱华、黄爱园、黄爱玲同意且黄爱华、黄爱园、黄爱玲不知情的情况下，黄德强向有关部门申请办理属于大家共有房屋产权，并过户到黄德强个人的名下，在房屋卖给林报仪之后，遗产过户给黄德强名下的房产证才办理下来。黄德强这种隐满过户的行为，损害了黄爱华、黄爱园、黄爱玲的合法财产权利。三、黄爱华、黄爱园、黄爱玲自参与与林报仪签订房屋买卖合同及购房款付清后，多次催促黄德强配合其办理房屋产权过户手续，均因黄德强长期在外、不予配合，造成林报仪无法过户的原因，这都是黄德强的错误造成的，完全与林报仪无关。并且，林报仪己实际占有、管护、使用涉案房屋，涉案房屋已属林报仪所有。综上所述，黄爱华、黄爱园、黄爱玲认为，未及时办理房屋产权过户，手续，完全是黄德强的过错造成的，黄德强应承担全部责任，林报仪已经作出了非常大的努力，林报仪没有过错。 根据双方当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定如下事实： 坐落于连城县××镇××街××路××号××幢（现门牌号为:连城县××镇××村××路××号），房屋所有权和土地使用权人登记为黄某（房屋所有权证号：连房证字第0××9号；国有土地使用证号：连国用（1992）字第0××7号）。黄某的妻子为沈某。黄某、沈某生育儿子黄德强、黄德源、女儿黄爱华（林报仪妻子）、黄爱园、黄爱玲。黄某、沈某分别于1995年、2004年去世。2006年5月28日，黄德强、黄德源、黄爱华、黄爱园、黄爱玲及丁某签订了《协议书》，同意将上述该房产产权全部由长子黄德强一人继承。此后，黄德强将连房证字第0××9号房产证登报遗失，并以0××9号房产证遗失为由向房产登记部门补办房屋所有权证。2006年12月28日，黄德强、黄德源（卖方）与林报仪（买方）签订了《房产及地产买卖协议》，黄爱园、黄爱玲以证人身份签字。协议内容为：黄德强、黄德源将连城县××镇××街××路××号房屋土地使用权、房屋所有权卖给林报仪，林报仪一次性分别支付给黄德强、黄德源人民币36900元；林报仪付清购房款后，黄德强、黄德源将房产证及土地所有权交给林报仪。当日，林报仪付清房款后，黄德强、黄德源将连房证字第0××9号《房屋所有权证》和连国用（1992）字第0××7号《土地使用权证》交由林报仪保管，并将该房交给林报仪管理使用。黄德强将房屋出售并交付给林报仪后，2007年1月18日，黄德强办理了证号为连房证字第2××5号的《房屋所有权证》，房屋所有权人由黄某变更为黄德强。林报仪购买并接收房屋后，将房屋用于出租。2015年7月22日，连城县城区遭受水灾，林报仪所购房屋墙体系土墙，被大水浸泡后房屋倒塌。林报仪请黄德源以其名义为重建房屋办理审批手续，2017年10月25日，连城县莲峰镇人民政府（甲方）与黄德源（乙方）签订了《房屋修缮协议书》，其中《房屋修缮协议书》约定“……：1、乙方同意按我县《连城县危房改建审批暂行办法》（下称办法）中的修缮要求进行原值修缮；乙方危房现状及权属情况：房屋地址：连城县××镇××村××路××号；房屋现状：土木贰层；房屋产权证号：连房证字第2××5号；产权人姓名：黄德源；产权面积（或房屋面积）：167.50㎡；土地使用权证号：连国用（2007）0567号；使用权人姓名：黄德源；使用面积（或占地面积）：110.020㎡；修缮后房屋总建筑面积：≤220.04㎡。2、……。”。林报仪按《房屋修缮协议书》的规定在原址出资修缮房屋并重建了房屋，重建后的房屋为框架结构二层。2018年6月，林报仪将重建后的房屋用于出租。林报仪在庭审中陈述在办理房屋重建手续时，已经知道所持有的连房证字第0××9号《房屋所有权证》已被注销，《房屋所有权证》号变更为连房证字第2××5号，房屋所有权人变更为黄德强，因联系不上黄德强，之后没有去办理房屋过户手续。2019年5月8日连城县农村信用合作联社以沈在劲、王连平、罗礼强、黄德强、邓永华为被告向本院提起诉讼，本院于2019年6月14日作出（2019）闽0825民初1444号民事判决，判决王连平、罗礼强、黄德强、邓永华对沈在劲所欠连城县农村信用合作联社的30万元借款本息承担连带清偿责任。民事判决书生效后，连城县农村信用合作联社向本院申请强制执行，本院于2019年9月5日作出了（2019）闽0825执1651号执行裁定及协助执行通知书，查封了黄德强坐落于连城县××镇××街××路××号（现门牌号为:连城县××镇××村××路××号）房屋（证号连房证字第2××5号）。林报仪对本院作出的（2019）闽0825执1651号执行裁定提出异议，本院于2019年11月13日以（2019）闽0825执异10号民事裁定书驳回林报仪的异议。林报仪于2019年11月21日向本院提起案外人执行异议之诉，本院立案后，于2020年4月28日作出了（2019）闽0825民初2858号民事判决，连城县农村信用合作联社不服该判决向龙岩市中级人民法院提起上诉，龙岩市中级人民法院于2020年8月3日作出（2020）闽08民终935号民事裁定，裁定撤销本院（2019）闽0825民初2858号民事判决，发回本院重审。 上述事实有林报仪提供的（2019）闽0825执异10号执行裁定书、连城县莲峰镇城西村民委员会出具的证明、《房产及地产买卖协议书》、证明、房屋修缮协议书、照片、收条、重建房屋材料单、支付工人工资单及工资收条、销货清单、支付工人的微信转账记录及收条、租房合同、承租人的房租微信转账记录、结婚证、连城县不动产登记中心调取的《证明》、2006年4月22日载有《遗失声明》的报纸及黄德源身份证复印件、2006年6月30日由黄德源出具的《证明》、《房产权利具结书》、《报告》、《证明》、连房证字第2××5号房产证复印件、连房证字第0××9号房产证和连国用（1992）字第0××7号土地使用权证复印件、水费收费记录、电费收费记录、证人周某、李某、谢某、黄某的证词，黄德强提供的证明、本院调取的协议书、（2019）闽0825民初1444号民事判决书、（2019）闽0825执1651号执行裁定书等证据证实，足以认定。林报仪、黄德强及第三人对上述事实无争议。连城县农村信用合作联社称对黄德强、黄德源是否将房屋卖给林报仪、房屋是否由林报仪出租、房屋是否由林报仪出资重建不知情，连城县农村信用合作联社对上述其余事实无争议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件必须同时具备，缺一不可。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。林报仪对未办理产权过户登记手续有无过错。在本案中，黄爱华作为林报仪妻子，在2006年5月28日签订《协议书》时，就已经知道签订该《协议书》目的，是为了把原为房屋所有权人登记为黄某的连房证字第0××9号《房屋所有权证》变更为房屋所有权人登记为黄德强的《房屋所有权证》，也就说明黄爱华应该知道黄德强已经向房产管理部门申请办理过户登记。在2006年12月28日林报仪与黄德强、黄德源签订《房产及地产买卖协议》时以及在黄德强于2007年1月18日领取了连房证字第2××5号《房屋所有权证》后，均未要求黄德强及时办理房屋过户手续。退一步讲虽林报仪认为在签订《房产及地产买卖协议》后无法联系黄德强，也不知道《房屋所有权证》已经过户至黄德强名下，但在2015年7月房屋倒塌后，林报仪于2017年10月25日请黄德源以其名义为重建房屋办理审批手续，在林报仪以连房证字第0××9号《房屋所有权证》向相关部门办理重建手续时，相关部门已经告知林报仪连房证字第0××9号《房屋所有权证》已经被注销，《房屋所有权证》已经变更为连房证字第2××5号，所有权人也已经变更为黄德强。而且从《房屋修缮协议书》所填写的《房屋所有权证》证号为连房证字第2××5号、《土地使用权》证号为连国用（2007）0567号以及其庭审中的陈述，足以说明林报仪在2017年10月25日时已经知道涉案房屋登记在黄德强名下，从2017年10月25日到本院于2019年9月5日查封涉案房屋，时间近二年，林报仪都未积极主动办理涉案房屋过户手续，对此林报仪对涉案房屋未变更登记在自已名下存有过错。故林报仪对登记在被执行人黄德强名下的坐落于连城县××镇××街××路××号（现门牌号为:连城县××镇××村××路××号）的房屋提出执行异议并排除执行的诉讼请求，依法不能成立，应予以驳回。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，判决如下： 驳回林报仪的诉讼请求。 案件受理费4300元，由林报仪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判长 杨  映  辉 审判员 江  爱  香 审判员 马  勋  彪 二〇二一年一月十八日 书记员 黄晓晖（代） 附注法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。