广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22751号原告：王蕾，女，1985年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**********************，公民身份号码510************442。委托诉讼代理人：李广彬，广东经国律师事务所律师。被告：粟娟，女，1981年12月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区***********，公民身份号码430************048。被告：佛山市圣明希托育服务有限公司（原名称佛山市圣明希儿童游乐有限公司），住所地广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码91440605MA51MC0H9H。法定代表人：盛某1。两被告共同委托诉讼代理人：赵捷，国信信扬律师事务所律师。原告王蕾与被告粟娟、佛山市圣明希托育服务有限公司（以下简称圣明希公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李广彬、两被告共同委托诉讼代理人赵捷到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告粟娟2018年7月13日签订的《租赁合同》于2020年4月23日已解除;2.原告没收被告粟娟租赁押金21000元3.被告粟娟向原告支付2020年3月租金5500元及2020年4月1日至23日租金8050元，共计13550元；4.被告粟娟向原告支付2020年4月24日至2020年7月7日的占有使用费26250元（按每日租金350元计算75日)；5.被告粟娟向原告支付滞纳金（以月租金10500元为基数自2020年3月6日起按月租金每日收取10%的标准计算至被告支付完毕之日止，暂计至2020年7月20日为142800元)；6.被告粟娟向原告支付2020年4月至7月的物业管理费2556元（物业管理费为852元/月，共计3个月)；7.被告粟娟向原告赔偿恢复原状的损失3万元；8.被告圣明希公司对上述第3、4、5、6、7项诉讼请求承担连带清偿责任；9.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年7月13日，被告粟娟就租赁位于中海金沙里商铺4座112、113、114、115二楼与原告签订《租赁合同》，用于被告圣明希公司经营幼儿教育。被告粟娟未按合同约定期限足额支付2020年3月、4月租金。2020年4月17日，原告收到之前被告粟娟让其联系的微信号（名为Amy）的通知，不再租赁上述场地。2020年4月20日、26日，原告就解除合同、催收租金、催促将场地恢复原状交还等事宜向两被告发出《律师函》及微信信息，两被告未按要求恢复原状交还涉案场地。2020年7月7日，原告再次发出《律师函》，告知收回涉案场地并要求被告粟娟支付租金、占有使用费等。两被告收到该函件后不予处理。两被告共同辩称，1.被告终止合同系由于不可抗力的疫情导致开学日期无法确定，并非恶意终止，且被告已经于2020年4月17日通知原告不再继续租赁本案物业，根据《租赁合同》第八条的约定，双方合同已于该日终止。2.根据合同法第216条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但从2019年11月份开始，被告所租赁的房屋由于自隔壁店铺（也系原告经营）不断漏水，导致墙壁、地板泡烂、发霉发臭，无法正常开展经营。被告从2019年11月要求原告进行维修，到2020年1月份原告均以各种理由推脱，不承担出租人应当承担的义务。被告迫不得已在2020年1月份再通知原告，并再次询问其是否有更好的维修公司未果后，单方请维修工人对该房屋进行了维修，一共花费维修费11000元。随后被告主张用维修费抵扣了3月份的租金，并在当月补齐了物业管理费，被告已经付清了3月份的租金及物业管理费。3.因承租的物业需要拆开维修，维修时间需要8天。被告所经营的公司自2020年1月10日至2020年1月17日停止营业进行维修，在此期间无法进行正常营业，因为该后果系因原告没有正常、及时维修物业导致，因此被告主张该损失与2020年4月1日至17日期间的租金进行抵减。4.被告在2020年4月17日微信通知原告时，已经明确告知：“小王，二楼那我们没租了，东西也搬清了，你要转租就转租吧。”从该告知可以看出，被告在通知的当天已经将该房间内的东西搬清了，并告知了原告可以随时转租。可见，被告并不存在占用原告物业的行为，原告要求被告支付占有使用费没有依据。5.被告3月份的租金已经与垫付的维修费用进行抵扣，已经实际上缴清了3月份的租金以及物业管理费，不存在逾期缴付的情形。实际上双方所争议及计算的只剩下2020年4月1日至17日的租金，而该部分的租金如上文所述，被告主张与物业维修期间的租金损失及停止营业损失进行抵扣，所以不存在计算滞纳金的依据，而且原告按照10%计算过高。6.被告在签订《租赁合同》时已经支付了原告相当于两个月租金（21000元）的押金以及52500元的转让费用，原告扣除被告的押金已经足以补偿其损失，其重复主张其他赔偿不应得到支持。7.关于恢复原状，合同约定被告的装修方案得到原告许可才允许装修，被告经营期间原告多次到租赁物业，并没有提出任何异议，且在合同没有约定交付时需要恢复原状，因此原告主张恢复原状及3万元费用没有依据。综上所述，被告终止合同系因为疫情这个不可抗力导致，而且不存在逾期支付租金及占用承租物的行为，扣除的押金已经足以补偿原告的损失，请求人民法院考虑实际情况，体恤今年民营企业经营者的困难，查明事实，秉公处理，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院对原、被告所提交的证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年7月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于中海金沙里商铺4座***、***、***、***二楼出租给乙方作幼儿教育使用，建筑面积210平方米，租赁期限自2018年9月1日至2026年8月31日止，从2020年起递增6%；乙方必须在每月5日前支付每月租金10500元，乙方逾期支付租金，甲方有权向乙方按月租金每天收取10%的滞纳金，逾期缴付租金超过10天视为乙方违约，甲方有权终止合约，收回该房屋且不作赔偿，不退回押金；乙方向甲方交纳21000元押金，甲方应在租赁期届满乙方付清所有费用之日将押金无息退回乙方；乙方向甲方交纳52500元顶手费/转让费，乙方在租赁期满时应付清所有费用，顶手费/转让费甲方无需退还；房屋的有关杂费（如水、电费、管理费等等）由乙方负责支付；等等。被告粟娟已支付原告押金21000元，并将涉案租赁物用于被告圣明希公司的经营。2020年3月6日，原告向被告粟娟催收2020年3月租金及物业管理费。2020年4月17日，被告粟娟通过微信向原告表示“二楼那我们没租了，东西也搬清了，你要转租就转租吧”。2020年4月22日，原告向两被告寄送《律师函》，通知被告粟娟自收到该函之日起解除双方签订的《租赁合同》，并在收到该函三日内将场地恢复原状并交还原告等。该函件于次日送达两被告。2020年7月7日，原告再次向两被告寄送《律师函》，内容如下：原告将于2020年7月7日起收回涉案场地，被告粟娟应在收到该函三日内联系原告处理支付租金、滞纳金、物业管理费等事宜。该函件于次日送达两被告。原告与被告粟娟均确认被告粟娟于2020年4月17日搬离涉案租赁物，其每月需交纳租金和物业管理费共11502元，被告粟娟已支付2020年3月租金5500元。另查明，被告圣明希公司因维修中海金沙里商业街4座116铺木地板，支出维修费11000元。再查明，位于佛山市南海区********************铺均已办理不动产权证书。本院认为，本案属租赁合同纠纷，原告与被告粟娟签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均确认被告粟娟于2020年4月17日搬离涉案租赁物，双方合同实际已无法继续履行，故本院认定上述《租赁合同》于2020年4月17日解除。如前所述，被告粟娟已于2020年4月17日搬离，故租金应计算至2020年4月17日。原告主张按每月10500元计算租金，被告粟娟已支付2020年3月租金5500元，故被告粟娟尚应支付租金10950元（10500元-5500元+10500元÷30天×17天）予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。被告粟娟辩称以维修费11000元及维修期间的租金损失、停业损失抵扣租金，但该维修是对116铺的维修，与涉案租赁物无关，故对被告粟娟上述答辩意见，本院不予采纳。关于原告的滞纳金主张，结合本案实际情况，本院酌定由被告粟娟支付以5000元为本金自2020年3月6日起、以5950元为本金自2020年4月6日起均按日万分之二计算至实际清偿日止的违约金予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于原告主张的物业管理费，双方确认被告粟娟每月需支付租金和物业管理费共11502元，双方合同约定每月租金10500元，因此，物业管理费为1002元/月，原告主张按照852元/月计算物业管理费没有超出本院核定数额，本院予以支持。如前所述，被告粟娟已搬离，因此，物业管理费应计算至2020年4月17日，即被告粟娟应支付物业管理费482.8元（852元÷30天×17天）予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。关于押金问题，双方约定租赁期限至2026年8月31日，被告粟娟提前搬离涉案租赁物，构成违约，被告粟娟亦同意由原告没收押金21000元，故对原告主张没收该押金的请求，本院予以支持。原告主张被告粟娟赔偿恢复原状的损失3万元，但未能提供充分证据证明其因对涉案租赁物恢复原状而实际产生的损失，且被告粟娟同意以已支付的押金21000元及转让费52500元补偿原告的损失，原告未能提供充分证据证明上述款项不足以弥补其损失，故对原告该主张，本院不予支持。被告圣明希公司并非涉案《租赁合同》的相对方，故原告主张被告圣明希公司承担本案债务缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王蕾与被告粟娟于2018年7月13日签订的《租赁合同》于2020年4月17日解除；二、被告粟娟已支付的押金21000元归原告王蕾所有；三、被告粟娟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金10950元及以5000元为本金自2020年3月6日起、以5950元为本金自2020年4月6日起均按日万分之二计算至实际清偿日止的违约金予原告王蕾；四、被告粟娟应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费482.8元予原告王蕾；五、驳回原告王蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5968元（原告已预交），由被告粟娟负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。对原告多预交的受理费1757.1元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二一年一月八日书记员  钟丹