宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终11号上诉人（原审被告、反诉原告）：马会珍，女，1958年1月15日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区平罗县。委托诉讼代理人：孙立文，宁夏大潮人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾宏武，男，1981年10月21日出生，汉族，个体，住甘肃省金塔县。委托诉讼代理人：陈泽东，宁夏鑫源律师事务所律师。上诉人马会珍因与被上诉人贾宏武房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初1536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马会珍及委托诉讼代理人孙立文，被上诉人贾宏武的委托诉讼代理人陈泽东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马会珍上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一项、第三项内容；2.判决贾宏武支付所欠租赁费481400元及逾期付款违约金20850元；3.判决驳回贾宏武的诉讼请求，改判支持马会珍请求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清。马会珍与贾宏武于2014年6月19日、2015年4月27日签订两份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限共计10年，截止至2025年6月30日止。2015年4月27日签订的合同是基于贾宏武将租赁的房屋一层转租给石嘴山银行平罗支行而续签的，贾宏武一次性将2020年7月1日至2025年租金价款200000元交清，后每年交纳租赁费280000元。合同签订后，双方按照约定履行合同。2019年因石嘴山银行平罗支行请求解除与贾宏武的《房屋租赁合同》，经一、二审判决解除了该转租合同。一审法院据此判决解除案涉合同，既不考虑马会珍与贾宏武签订房屋租赁合同的初衷并非是基于石嘴山银行平罗支行签订，而是贾宏武基于自身需要签订的，转租给石嘴山银行平罗支行仅仅是贾宏武在石嘴山银行平罗支行出高价租赁费，贾宏武为了扩大经营于2019年开始重新装修二至四层，截止现在装修尚未结束，更严重的是贾宏武对二至四层计划开餐厅进行了大面积改造。因其解除合同造成半拉子工程无法再继续使用，也无法向外出租。一审法院既已查明上述事实，却在判决中只字不提，仅以贾宏武构成根本违约为由解除合同。根本违约是贾宏武违约并非马会珍违约，一方根本违约，守约方可据合同约定解除合同，法律未规定违约方违约也可解除合同。违约方解除合同与合同法基本原则、精神严重背离。一审法院已查明双方为履行2020年至2025年的合同，贾宏武已预付五年租金200000元的情况下，无视租金的性质、用途，自行判决将后五年的租金抵顶前五年下欠的租金，并判决合同解除之日为判决生效之日，而下发判决书的时间为2020年11月11日，对2020年7月1日应付的租金却不予支付。判决既然是考虑物尽其用，合同僵持会给双方造成更大的经济损失，就不考虑租赁房屋已装修一半，判决解除合同会导致租赁房屋返还、恢复原状、赔偿损失以及何时恢复、判决何时生效等一系列问题，解除合同导致双方损失远远大于继续履行合同，且损失是不可逆的。签订合同的目的是双方能持续、稳定、诚实守信履行各自的权利义务，合同随意解除会导致双方权利义务失衡。二、一审法院适用法律错误。《合同法》规定，一方解除合同，应书面通知对方，解除合同的通知到达对方时解除，另一方有异议的，可以提起诉讼。本案中，贾宏武在未履行任何告知义务的情况下诉讼解除合同，一审法院既不考虑解除合同程序上的问题，是否给马会珍合理的交付、转租等期限，也不考虑贾宏武解除合同的理由是否符合法律规定和合同约定，仅凭贾宏武的请求就判决解除合同，且解除期限处于不确定状态，双方因解除合同遗留的事项再通过多个诉讼解决，给双方造成了严重的诉累。一审法院以石嘴山银行平罗支行已解除转租合同为理由之一解除案涉合同不符合法律规定。案涉房屋600多平方米，石嘴山银行平罗支行租赁的仅仅是一层仅占四分之一，且先有租赁合同后有转租合同，贾宏武有了重大利益就履行，利益减少就毁约。贾宏武辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，马会珍的上诉请求于法无据，贾宏武因石嘴山银行平罗支行转租涉案租赁合同中一楼的房屋才与马会珍续签了房屋租赁合同，现因石嘴山银行平罗支行要求解除合同，生效判决已支持，贾宏武无力继续履行续签的房屋租赁合同，该合同已经无法继续履行，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2014年6月19日，马会珍与贾宏武签订房屋租赁合同一份，约定将马会珍所有的位于平罗县城房屋租赁给贾宏武用于经营医药器材、办公及其他，租赁期限为六年，年租金为280000元，租期自2014年7月1日至2020年7月1日等内容。2015年4月，石嘴山银行平罗支行找到贾宏武要求承租平罗县城房屋用于经营营业网点，并找到房主马会珍一起协商，马会珍同意转租，2015年4月27日，贾宏武、马会珍与石嘴山银行平罗支行共同签订房屋租赁合同，将以上房屋一层出租给石嘴山银行平罗支行，租赁期限自2015年7月1日至2025年6月30日。当日贾宏武与马会珍又签订《房屋租赁合同》一份，约定将以上房屋继续由贾宏武租赁，租期自2020年7月2日至2025年7月2日，年租金为320000元，保证金为10000元，由原合同顺延。付款方式为双方合同签订后，贾宏武预付200000元，每年的5月1日前一次性预付给甲方下一年租金280000元，双方还约定了其他权利义务等。另查明，石嘴山银行平罗支行于2019年9月16日向贾宏武发出《关于提前解除租赁合同通知函》，要求在2020年7月1日提前解除租赁合同，后该公司于2020年5月向平罗县人民法院起诉要求解除租赁合同。石嘴山银行平罗支行搬离该房屋。后经石嘴山市中级人民法院判决解除贾宏武与石嘴山银行平罗支行之间的房屋租赁合同。故贾宏武要求解除与马会珍之间的房屋租赁合同，马会珍要求继续履行合同，引起本案诉讼。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同订立后，双方当事人应当本着诚实信用原则、及时全面履行合同义务。贾宏武、马会珍达成的两份《房屋租赁合同》均合法有效，对双方均具有法律约束力。马会珍按约履行了交付房屋的义务后，贾宏武未按照约定的时间支付房屋租金，现其以实际行动明确表示不再履行合同，其要求解除合同的行为构成实质违约，虽石嘴山银行平罗支行中途退租的行为并不当然是贾宏武解除续租租赁合同的依据，但现在由于石嘴山银行平罗支行违约后，引起双方争议，尽管马会珍不同意解除合同，但是考虑本案系房屋租赁合同的性质，贾宏武明确表示不再履行合同义务，提起诉讼要求解除合同且自2018年就已经欠付房屋租金，其违约行为已经致使合同目的无法实现，考虑到物尽其用，双方合同僵持，务必会给双方造成更大的经济损失，故对贾宏武要求解除双方于2015年4月27日签订的房屋租赁合同的诉讼请求，依法予以支持；对于马会珍要求继续履行双方签订的房屋租赁合同的反诉请求，依法不予支持；由于贾宏武还欠付马会珍2018年租金10000元、2019年至2020年租金280000元，因此，对贾宏武要求退还预付租金200000元的诉讼请求不予支持；对于马会珍要求贾宏武支付2018年租金10000元、2019年至2020年房屋租金280000元的诉讼请求，依法予以支持，扣减其已经预付的200000元后，还应再支付90000元；对于其要求支付逾期付款的违约金，双方在2014年6月19日签订的房屋租赁合同中虽约定了违约责任，但马会珍诉讼请求是按照欠付租金金额每万元每月50元计算，予以支持，即2018年租金应于2018年5月1日前付清，欠付10000元，计算至起诉之日，欠付25个月，共计1250元；2019年至2020年房屋租金280000元应于2019年5月1日前付清，计算至起诉之日，应为13个月，故计算18200元，以上逾期付款违约金共计19450元，不超过双方订立合同时的约定，予以支持；但马会珍要求贾宏武支付2020年至2021年房屋租金、支付2020年至2021年逾期付款违约金1400元的诉讼请求，因该年度的房屋租金即履行2015年4月27日双方签订的房屋租赁合同，法院判令解除该合同，故对马会珍要求支付2020年至2021年租金及支付2020年至2021年逾期付款违约金1400元的诉讼请求不予支持。对于贾宏武辩称2018年房租双方口头协商对欠付10000元予以减免的事实以及因为2020年年初出现新冠疫情应减免房租的意见，因对欠付10000元租金双方协商减免的事实贾宏武未向法庭出示证据，马会珍亦不予认可，故对该抗辩意见不予采纳；对于新冠疫情是否影响贾宏武经营收益，是否应当减免房租，在审理时，贾宏武当庭认可案涉房屋除一层租赁给石嘴山银行平罗支行外，其他房屋仅是在装修过程，因此疫情发生并未对其经营产生实质影响，且马会珍并不同意减免租金，故对该抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、贾宏武与马会珍于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日予以解除；二、驳回贾宏武的其他诉讼请求；三、贾宏武于判决生效后十日内支付马会珍房屋租金90000元，逾期付款违约金19450元，两项合计109450元；四、驳回马会珍的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由贾宏武负担4200元，由马会珍负担100元；反诉案件受理费4854元，由贾宏武负担2489元，由马会珍负担2365元。二审期间，马会珍围绕上诉请求提交了以下证据，本院组织当事人进行了质证。照片打印件四张（拍摄于2019年11月），证明涉案租赁房屋在贾宏武停止装修时的现状为装修到一半，房屋水、电、暖全部损毁，地面因装修提高30公分，房屋现无法正常使用。贾宏武对真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为无法确定上述照片是涉案房屋，涉案房屋的装修已经完成，不存在水、电、暖全部损毁的事实。贾宏武未提交证据。本院对上述证据分析认为，马会珍提交的证据不能达到案涉房屋现无法正常使用的证明目的，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方当事人于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》是否应予解除，一审判决认定该合同于判决生效之日解除是否适当；二、贾宏武是否应支付马会珍2020年至2021年的房屋租金，租金应按何标准支付至何时。关于焦点问题一。双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力。贾宏武未按合同约定履行支付租金的义务，自2018年欠付10000元租金之后再未支付过租金。次承租人石嘴山银行平罗支行提出解除房屋租赁合同的请求，贾宏武也以此提出其无能力继续履行2015年4月27日与马会珍签订的《房屋租赁合同》，并在该合同约定的租赁期开始前通过诉讼方式主张解除租赁合同，故贾宏武以其行为表明不再继续履行该房屋租赁合同，其违约行为严重影响马会珍合同目的的实现。马会珍要求继续履行合同，而根据本案现实情况，该房屋租赁合同已无法继续履行，双方已形成合同僵局，为避免造成双方更大的损失，故该合同应当予以解除。一审法院对贾宏武要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求予以支持，并认定该合同于判决生效之日解除并无不当。马会珍要求继续履行合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点问题二。现案涉房屋一直由贾宏武占有，至今未向马会珍返还房屋，故其应当向马会珍支付自2020年7月2日至合同解除之日止的租金。合同解除后，尚未履行的，终止履行。一审判决以案涉房屋租赁合同已被解除为由，对马会珍主张的2020年至2021年的租金及逾期付款违约金不予支持存在错误，本院予以纠正。双方当事人于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》约定年租金为320000元，本院据此计算2020年7月2日至2021年1月20日的租金为176000元(320000元÷12个月×6个月18天)，自2021年1月21日起至合同解除之日（即判决生效之日）的租金，贾宏武应按上述标准及计算方式予以支付。按上述合同约定2020年至2021年的租金应于2020年5月1日前预付，马会珍主张2个月逾期付款违约金，本院计算应为1760元（176000元÷10000元×50元×2个月），但因马会珍主张数额仅为1400元，本院予以支持。双方当事人对一审判决认定2018年、2019年的欠付租金共290000元及逾期付款违约金数额19450元未提出异议，本院予以确认。故贾宏武应支付马会珍租金共计466000元（290000元+176000元），扣减贾宏武已预付的租金200000元后，贾宏武应向马会珍支付租金266000元及逾期付款违约金20850元（19450元+1400元）。马会珍的其他反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，马会珍的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初1536号民事判决第一项、第二项、第四项，即“一、贾宏武与马会珍于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日予以解除”“二、驳回贾宏武的其他诉讼请求”“四、驳回马会珍的其他诉讼请求”；二、撤销宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初1536号民事判决第三项，即“三、贾宏武于本判决生效后十日内支付马会珍房屋租金90000元，逾期付款违约金19450元，两项合计109450元”；三、被上诉人贾宏武于本判决生效之日起十日内向上诉人马会珍支付房屋租金266000元、逾期付款违约金20850元，合计286850元，并按双方合同约定的年租金标准向上诉人马会珍支付2021年1月21日起至《房屋租赁合同》解除之日（即判决生效之日）的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4300元，由被上诉人贾宏武负担；反诉案件受理费4854元，由上诉人马会珍负担2497元，由被上诉人贾宏武负担2357元；二审案件受理费8521元，由上诉人马会珍负担3444元，由被上诉人贾宏武负担5077元。本判决为终审判决。审判长 闫 莉审判员 周虎林审判员 张建兴二〇二一年一月二十二日法官助理 王 芳书记员 刘晓萍附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。