河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7279号上诉人（原审被告）：南阳市东鑫置业有限公司，住所地河南省南阳市宛城区汉冶路东鑫中央公园**楼**。法定代表人：党东鑫，任总经理。委托诉讼代理人：张占东、樊旭（实习），河南世长律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：杨清琴，女，1940年10月14日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：王鹏德（与杨清琴系母子关系），男，1967年7月9日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区，特别授权。委托诉讼代理人：王南，河南光法（南阳）律师事务所律师，特别授权。上诉人南阳市东鑫置业有限公司（以下简称东鑫公司）因与被上诉人杨清琴买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初5854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月25日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月6日公开开庭进行了审理。上诉人东鑫公司的委托诉讼代理人张占东，被上诉人杨清琴的委托诉讼代理人王鹏德、王南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东鑫公司上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1302民初5854号民事判决，改判驳回杨清琴一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杨清琴承担。事实和理由：1.本案中，王朋玉与东鑫公司签订的定购协议早已作废，并且依照双方约定，因王朋玉在协议签订后未按照约定时间支付房款的情形，视为其主动放弃此次房屋订购，也即本案根本不存在所谓的买卖房屋的事实，一审法院认定本案存在买卖的事实，属于事实认定错误。另外，按照协议约定，在王朋玉自动放弃本次订购后，东鑫公司无需再通知王朋玉即可另行处理房屋。王朋玉从未提出过东鑫公司与其签订正式的商品房买卖合同的意思表示，其行为也印证其仅是签了前期的定购协议，并没有支付房款，也没有接下来的购房行动。故杨清琴仅依据一份作废的定购协议，主张权利，缺乏事实依据。2.杨清琴称案涉房款的支付系因安置补偿，但并没有提供证据，其理由不成立。房屋拆迁安置的主体是政府部门，实施主体应该是南阳市宛城区人民政府房屋征收办，不应该也不可能是东鑫公司，同时其所称的被置换的房屋并无任何证据证实确属存在，即房屋的位置在哪、面积多少等均无证据表明，且其与东鑫公司之间形成的是买卖意思联络，一方付钱一方交付房屋的权利义务。故，杨清琴所述未支付房款的事实基础是荒唐的，根本不可能存在的事实。杨清琴辩称，1.东鑫公司与王朋玉签订的《商品房买卖协议》及《“东鑫中央公园”小区车位买卖合同》合法有效。（1）王朋玉是以自己的房屋与东鑫公司进行房屋置换，所以当天东鑫公司向王朋玉出具合同的同时，也向王朋玉出具了收款收据，加盖财务专用章。双方并不存在现金流水支付的问题，因此不存在未按时间支付房款的情形。（2）东鑫公司未按照《商品房买卖协议》第四条约定通知联系王朋玉签订商品房买卖合同，是东鑫公司未尽到自己的义务，反而是杨清琴主动联系询问何时可以签订合同及何时能够交房。东鑫公司的工作人员告知要等到2020年8月1日交房后再办理相关合同事宜。2.《商品房买卖协议》所约定的相关房屋及车位是东鑫公司与王朋玉直接进行房屋置换，并未与房屋征收办对接联系。杨清琴向一审法院起诉请求：1.判令东鑫公司继续履行商品房买卖协议及车位买卖合同，将位于东鑫中央公园2号楼一单元1602及地下车位（位于负****楼附近）交付给杨清琴居住使用。2.本案的诉讼费由东鑫公司负担。一审法院认定事实：2015年1月1日，东鑫公司（甲方）与王朋玉（乙方）签订《商品房买卖协议》，约定乙方在充分了解“东鑫中央公园”项目各项手续正在办理的情况下，自愿定购2号楼东单元1602号房屋，建筑面积约为90.65平方米：单价为4000元／平方米，总金额为362600元。付款方式为一次性付款，总金额为362600元，乙方须于本协议签订后七个工作日内到甲方售楼处付清全部房款，逾期未缴纳款项的，视为乙方自动放弃本次定购，甲方无须通知乙方可另行处理该房屋，乙方所付所有房款扣除定金部分后全数无息退回，本协议自动终止。甲乙双方约定，待签订正式合同的条件成就时，甲方将采用电话、短信等方式通知乙方签订《商品房买卖合同》。2015年1月1日，东鑫公司（甲方出卖人）与王朋玉（××）签订《“东鑫中央公园”小区车位买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于南阳市××与××大道交叉口地块。在上述地块建设了可出售的地下车位。出卖人愿意出售地下车位。受让人购买车位的基本情况：（一）受让人所购买的地下室停车位位置：负一层2#楼附近。（二）转让使用期限使用年限同住宅使用年限。（三）受让人使用权期限使用年限同住宅使用年限。受让人地下车位定价：该地下车位使用权转让价为100000元。付款方式：乙方于2015年1月1日前一次性付款：车位价格100000元。受让人一次性付清全部车位全款，出卖人在车位达到交付使用条件日起30个工作日内以电话、短信等形式通知乙方，并将本合同约定的车位交给受让人使用，但因不可抗拒因素或政府相关部门政策原因变更合同内容致使出让人延期交付的，受让人对此接受，并不做追究。受让人购买的专用车位只享有使用权，受让人应同物业管理公司签订物业管理合同，并服从物业公司的管理。2015年1月1日，东鑫公司向王朋玉出具收据两份，“今收到王朋玉壹拾万元整，系付东鑫中央公园地下室车位（位置负一层2#楼附近）”，“今收到王朋玉叁拾陆万贰仟陆佰元整系付东鑫中央公园2#楼东单元1602号房屋款”。王朋玉于2018年3月因病死亡，生前未婚，没有生育子女，其父也先于王朋玉死亡，杨清琴系其唯一继承人。生前无遗嘱，未与他人签订遗赠抚养协议。再查明，东鑫中央公园2#楼已达到交付使用状态。一审法院认为，1.诉讼主体问题。现王朋玉死亡，依据《中华人民共和国继承法》第十条遗产第一顺位继承人为配偶、子女、父母，王朋玉未婚且无子女，其父也先于王朋玉死亡，杨清琴作为王朋玉唯一继承人，有权继承王朋玉的遗产。2.房屋及车位交付问题。东鑫公司与王朋玉签订房屋买卖协议及车位买卖合同，系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，事实清楚，王朋玉和东鑫公司之间形成买卖合同关系，合法有效，应受法律保护。东鑫公司辩称签订合同及开具收据均属实，但并未收到杨清琴支付的款项，因出于对杨清琴信任才向杨清琴出具收据，东鑫公司作为房地产企业，对房屋销售时的风险控制应高于一般人，其辩解明显不符合常理，东鑫公司向王朋玉出具收据，视为收到协议及合同约定的房款及车位款，现杨清琴作为王朋玉唯一继承人，请求东鑫公司继续履行商品房买卖协议及车位买卖合同，向其交付东鑫中央公园2#楼东单元1602号房屋及东鑫中央公园负一层2#楼附近车位，法院予以支持。东鑫公司应按双方签订的“商品房买卖协议”和“东鑫中央公园”小区车位买卖合同向杨清琴交付房屋及车位。东鑫公司辩称房屋及车位尚不符合交付条件，未举证证明，法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决如下：一、王朋玉与南阳市东鑫置业有限公司签订的商品房买卖协议及车位买卖合同为有效合同。二、王朋玉与南阳市东鑫置业有限公司签订的商品房买卖协议及车位买卖合同由杨清琴与南阳市东鑫置业有限公司继续履行。三、南阳市东鑫置业有限公司于判决生效后十日内向杨清琴交付东鑫中央公园2#楼东单元1602号房屋及东鑫中央公园负一层2#楼附近的车位一个。案件受理费100元，由南阳市东鑫置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：东鑫公司是否应继续履行与王朋玉签订的《商品房买卖协议》及《“东鑫中央公园”小区车位买卖合同》。针对争议焦点评析如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因案涉《商品房买卖协议》中就当事人名称、商品房基本情况、销售价格、付款方式等进行了约定,其约定的标的物明确、内容翔实，东鑫公司向王朋玉出具了案涉房屋全款收据，案涉《商品房买卖协议》基本符合上述规定,该协议应定性为商品房买卖合同。杨清琴向一审法院提供公证书证明其系王朋玉唯一继承人，东鑫公司对杨清琴的身份未提出异议，故杨清琴请求东鑫公司按《商品房买卖协议》交付约定的房屋不存在事实和法律上的障碍。故一审法院认为双方存在商品房买卖合同关系适当。东鑫公司上诉称双方不存在商品房买卖关系与事实不符，本院不予采信。东鑫公司在二审庭审时称案涉房屋已经取得房屋预售许可证，经一审法院查明，东鑫中央公园2#楼已达到交付使用状态。故案涉《商品房买卖协议》内容未违法法律、法规强制性规定，应合法有效。该协议具备可履行的条件,应予支持。东鑫公司上诉称王朋玉未按约支付购房款，《商品房买卖协议》已作废，而杨清琴在一审庭审时明确表示没有支付房款，是以拆迁房屋置换的，但东鑫公司仅称没有支付房款属实，并未抗辩被拆迁的房屋不存在，与东鑫公司现上诉的杨清琴并无任何证据证实被置换的房屋确实存在相矛盾，本院不予采信。东鑫公司就案涉房屋及车位向王朋玉出具了收据，该收据加盖东鑫公司财务章，东鑫公司对该收据真实性亦予以认可。不管房屋拆迁安置的主体是谁，因东鑫公司不仅与王朋玉签订了房屋及车位买卖合同，而且向王朋玉出具交纳房款及车位款收据的行为，进一步证实杨清琴称的以房屋拆迁置换的理由成立，东鑫公司应承担相应的责任。且东鑫公司作为房地产企业，其对房屋销售的防控风险高于一般人，若在王朋玉既未交纳房款及车位款，又未存在王朋玉的房屋被拆迁置换情形时，东鑫公司向王朋玉出具房屋及车位全额款收据，也不符合常理和一般的市场交易习惯。故，在没有其他证据能够推翻东鑫公司向王朋玉出具全额收款收据的情况下，一审法院认为王朋玉已经按约交纳购房款及车位款，东鑫公司应履行交付房屋及车位义务并无不当。东鑫公司虽然在二审庭审时称案涉房屋已被政府收走，无法交付，但没有提供证据予以印证。所以，东鑫公司上诉称未收到购房款，不应继续履行协议和合同交付义务的理由无事实依据，本院不予支持。综上所述，南阳市东鑫置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由南阳市东鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵变英审判员  尹庆文审判员  高 璐二〇二一年一月二十五日法官助理刘慧书记员李斌