江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4621号上诉人（原审原告）:谭斌，男，1982年7月5日出生，汉族，户籍地重庆市奉节县，现租住江苏省常州市新北区。上诉人（原审原告）:冉顶菊，女，1988年10月8日出生，汉族，户籍地重庆市奉节县，现租住江苏省常州市新北区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：虞启凡，江苏振和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:赵国英，男，1950年9月23日出生，汉族，住江苏省常州市新**。被上诉人（原审被告）:赵琴娣，女，1953年10月5日出生，汉族，住江苏省常州市新**。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：蒋华剑，江苏苏正律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：夏咪咪，江苏苏正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:常州市顺驰房地产代理有限公司，住所地常州市钟楼区花之园**。法定代表人：徐炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚凯燕，江苏常报钧安律师事务所律师。上诉人谭斌、冉顶菊因与被上诉人赵国英、赵琴娣、常州市顺驰房地产代理有限公司（以下简称顺驰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2020）苏0411民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。谭斌、冉顶菊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持谭斌、冉顶菊的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由赵国英、赵琴娣、顺驰公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，赵国英、赵琴娣卖房时故意隐瞒案涉房屋存在严重渗漏水问题，为严重违约。一审判决在审理查明部分遗漏交房前冉顶菊与顺驰公司员工的微信聊天内容细节，以及交房后谭斌与赵国英、赵琴娣之女电话录音内容，而认定“原告提供的证据没有证明被告存在故意隐瞒情形”，这是缺乏事实依据及逻辑判断。谭斌、冉顶菊在一审中已提交两份关于赵国英、赵琴娣存在故意隐瞒案涉房屋存在漏水问题的证据，具体如下：1.2020年5月19日，本案一审第一次开庭中，谭斌、冉顶菊向法院提交微信聊天记录及微信身份信息。该证据发生在冉顶菊与顺驰公司员工杨宏芹之间，聊天时间为交付案涉房屋钥匙的前一天晚上，内容为冉顶菊询问杨宏芹：“他房子漏不漏水？要不要我们明天上午去看一下，然后一起去过户。”杨宏芹回答道：“房子不漏水呀，以前都看过都不漏水的，一点都不漏水。”该证据证明了赵国英、赵琴娣在交房前始终隐瞒了案涉房屋存在渗漏水的事实。谭斌、冉顶菊在交房前反复询问后，被上诉人依然谎称案涉房屋不存在漏水，其存有明显的主观恶意。2.2020年7月16日，本案一审第二次开庭中，谭斌、冉顶菊向法院提交电话录音整理稿及录音光盘。该证据发生在谭斌与赵国英、赵琴娣的女儿之间，时间为案涉房屋交付后。聊天中，赵国英、赵琴娣之女承认：“我自己的房子漏水，我自己当然知道了啊，所以才卖这个价啊。”该证据证明赵国英、赵琴娣在出卖房屋时明知案涉房屋存在渗漏水情形，但恶意隐瞒该情形，其行为违背诚实信用原则。谭斌、冉顶菊的购房单价高于当时市场价格，按照一般社会观念，若谭斌、冉顶菊明知房屋渗漏水，便不会高价购买该房屋。根据上述两份证据，可推断在本案房屋买卖过程中，顺驰公司与赵国英、赵琴娣相互勾结，恶意捏造渗漏水房间有租客居住的事实而阻止谭斌、冉顶菊完整看房，更是在交房前隐瞒了案涉房屋存在渗漏水的情形。若赵国英、赵琴娣与顺驰公司之间无相互勾结、掩护，顺驰公司怎么可能冒着违约的风险、违反职业道德为赵国英、赵琴娣隐瞒真相，这明显不符合逻辑。综上，赵国英、赵琴娣向谭斌、冉顶菊出售案涉房屋时，隐瞒该房屋存在严重渗漏水问题，属于严重违约，应当按照《房地产买卖居间合同》的约定支付违约金。顺驰公司作为居间方，与赵国英、赵琴娣一起隐瞒房屋真实情况，亦为严重违约，应返还居间费。赵国英、赵琴娣辩称，在实地看房之后，买卖双方达成购买意愿，赵国英、赵琴娣不存在任何隐瞒房屋漏水问题，一审法院对该事实认定正确。在法律适用问题上，谭斌、冉顶菊主张适用其他违约行为没有事实依据，本案应当适用《房地产买卖居间合同》第三条第五项隐蔽瑕疵约定，即房屋发生渗漏之后，卖方应承担的责任为修复或修理等。顺驰公司辩称，微信聊天记录并不能够证明顺驰公司在合同签订前知道房屋存在漏水问题。反而，从聊天记录中可以看出冉顶菊请求顺驰公司再次看房。之前看房时，谭斌、冉顶菊与顺驰公司员工确实未发现房屋存在漏水问题，所以顺驰公司员工才说“以前都看过都不漏水”。这可以证明顺驰公司在签订合同前确实不知房屋存在漏水问题，所以顺驰公司不存在故意隐瞒房屋存在漏水问题，更不存在恶意串通情形。谭斌、冉顶菊向一审法院起诉请求：1.判令赵国英、赵琴娣赔偿谭斌、冉顶菊违约金人民币251346元；2.判令顺驰公司返还谭斌、冉顶菊居间费18990元；3.本案所有诉讼费用由赵国英、赵琴娣、顺驰公司承担。一审法院认定事实：谭斌、冉顶菊系夫妻关系。2017年9月19日，谭斌、冉顶菊与赵国英、赵琴娣签订《房地产买卖居间合同》，由赵国英、赵琴娣将坐落于常州市新北区盘龙苑59幢902室建筑面积为121.79平方米的房屋转让给谭斌、冉顶菊，房屋价格为978000元，并约定了付款方式。合同第三条第五款隐蔽瑕疵约定：赵国英、赵琴娣保证该房屋交付时房屋内保持清洁，房屋内部（顶部）、隐蔽性管道无渗漏、泄露、堵塞情形，否则赵国英、赵琴娣应承担由此产生的修复或修理损失。合同第五条第五款约定：双方有其他违约行为的，违约方应按每日房地产成交价格万分之五的标准向对方支付违约金。合同第九条第一款约定：顺驰公司作居间方，努力促成双方达成房屋买卖合同，谭斌、冉顶菊与赵国英、赵琴娣签订本合同，则视为顺驰公司完成了居间义务，谭斌、冉顶菊与赵国英、赵琴娣应当按照本合同约定支付居间佣金。合同签订后，谭斌、冉顶菊履行付款义务。2018年2月9日，谭斌、冉顶菊支付给顺驰公司18990元（其中备案费200元、评估费2790元、中介费16000元）。2018年4月24日，赵国英、赵琴娣将涉案房屋所有权过户至谭斌、冉顶菊名下，并将涉案房屋钥匙交付谭斌、冉顶菊。第二天，谭斌、冉顶菊发现涉案房屋的外墙、阁楼屋顶有渗漏现象，导致阁楼房屋内的部分墙体发霉，即告知顺驰公司。顺驰公司将此情况告知赵国英、赵琴娣。赵国英、赵琴娣表示联系物业进行维修。2019年9月20日，相关物业公司对涉案房屋的渗漏问题进行了维修，维修费用从维修基金中支出。后谭斌、冉顶菊向一审法院提出诉讼，要求处理。另外，谭斌、冉顶菊因对十七张照片及视频内容进行证据保全公证，支出公证费1040元。一审另查明，2018年2月3日，谭斌、冉顶菊与他人签订《房屋租赁合同》，约定每月房屋租金为1500元，租赁时间从2018年2月3日至2018年8月2日。房屋租赁期满，谭斌、冉顶菊继续租赁该房屋，并支付房屋租金至2019年10月，共计支付房屋租金、水电费29594元（2018年5月3日至2019年10月3日的租金27000元，水电费2594元）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，本案当事人之间签订的《房地产买卖居间合同》是三方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政强制性规定，合法有效，受法律保护。谭斌、冉顶菊履行了付款义务，赵国英、赵琴娣理应将涉案房屋完好交付谭斌、冉顶菊。现赵国英、赵琴娣向谭斌、冉顶菊交付的涉案房屋存在外墙、屋顶有渗漏，且房屋内的墙体有发霉现象。根据涉案合同对隐蔽瑕疵明确约定：“赵国英、赵琴娣保证该房屋交付时房屋内保持清洁，房屋内部（顶部）、隐蔽性管道无渗漏、泄露、堵塞情形，否则赵国英、赵琴娣应承担由此产生的修复或修理损失”。谭斌、冉顶菊因涉案房屋外墙、屋顶有渗漏需维修，导致其不能装修而居住，只能租房居住，每月需支出房屋租金1500元，该租金属于谭斌、冉顶菊的实际损失，租金损失应从交付房屋第二日即2018年4月25日起计算至维修完毕即2019年9月20日。因水电费用是谭斌、冉顶菊日常生活的必需开支，该部分费用不属于谭斌、冉顶菊的实际损失。虽然涉案房屋存在渗漏水现象，但双方对房屋存在渗漏现象的补救措施作出了明确约定，谭斌、冉顶菊提供的证据没有证明赵国英、赵琴娣存在故意隐瞒情形，而是双方去看房时都没有尽到注意义务，不属于合同约定的其他违约行为，谭斌、冉顶菊要求按合同约定支付违约金的请求不成立。综上，赵国英、赵琴娣违反合同有关规定交付有隐蔽瑕疵的房屋给谭斌、冉顶菊，客观上给谭斌、冉顶菊造成了一定的损失，为有利于纠纷的化解，结合本案实际情况，赵国英、赵琴娣对谭斌、冉顶菊的损失应予以赔偿。关于谭斌、冉顶菊要求返还居间费的主张。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中顺驰公司促成谭斌、冉顶菊与赵国英、赵琴娣订立房屋买卖合同并办理了过户手续，顺驰公司已履行了居间义务，谭斌、冉顶菊也支付了相应的报酬。而谭斌、冉顶菊提供的证据不能证明谭斌、冉顶菊与赵国英、赵琴娣存在共同故意隐瞒房屋存在隐蔽瑕疵的情况，故该主张缺乏依据，该院不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、赵国英、赵琴娣于本案一审判决生效之日起十日内赔偿谭斌、冉顶菊损失25250元。二、驳回谭斌、冉顶菊的其他诉讼请求。如果未按本案一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5356元，由谭斌、冉顶菊负担4820元，赵国英、赵琴娣负担536元，该款已由谭斌、冉顶菊预交，赵国英、赵琴娣于本案一审判决生效之日起十日内将536元直接支付给谭斌、冉顶菊。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议，但是谭斌、冉顶菊认为一审判决遗漏了顺驰公司、赵国英、赵琴娣存在故意隐瞒房屋存在渗漏水的问题。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：一、关于赵国英、赵琴娣违约责任的问题。本院认为，法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。根据该规定可知，补偿性原则是违约方承担责任的基本原则。本案中，根据一审查明的事实，因房屋存在渗漏水问题而导致谭斌、冉顶菊的损失，为不能及时装修入住而在外租房的租金损失。因此，在签订合同时，即使赵国英、赵琴娣隐瞒了房屋存在渗漏水问题，但是在依照每日房地产总价款万分之五承担违约责任显著高于谭斌、冉顶菊实际损失的情形下，法院可以根据赵国英、赵琴娣的请求予以减少。同时，案涉房屋虽存在渗漏水问题，但并非属于一房两卖、出卖人拒绝办理产权过户登记等导致合同目的无法实现的严重违约情形。由此，在房屋渗漏水问题已经修复的情况下，一审法院根据谭斌、冉顶菊的实际损失，结合赵国英、赵琴娣的违约情形，判处赵国英、赵琴娣赔偿谭斌、冉顶菊25250元损失，并无不当，本院予以确认。二、关于顺驰公司是否应当返还居间费用。《房地产买卖居间合同》约定，顺驰公司作为居间方，努力促成买卖双方达成房屋买卖合同，房屋买卖合同的签订，则视为顺驰公司完成居间义务，买卖双方应按照约定支付佣金。《房地产买卖居间合同》于2017年9月19日签订，而谭斌、冉顶菊主张顺驰公司存在隐瞒房屋渗漏水的微信聊天记录产生于2018年4月22日。同时，该聊天记录也不能证明顺驰公司故意隐瞒或与赵国英、赵琴娣串通隐瞒房屋存在渗漏水问题。因此，在不能证明在签订《房地产买卖居间合同》时顺驰公司存在过错的情形下，谭斌、冉顶菊返还居间费用的主张不能得到支持。综上所述，谭斌、冉顶菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5356元，由谭斌、冉顶菊负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 莹审 判 员  卢文忠审 判 员  袁海燕二〇二一年一月二十七日法官助理  骆云辉书 记 员  吴 洋