江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初3549号原告：盱眙县天泉湖镇人民政府，统一社会信用代码11320830014346176C，住所地盱眙县天泉湖镇街道。法定代表人：徐军军，镇长。委托诉讼代理人：孙奥、郭龙盛，江苏宗淮律师事务所律师。被告：宋祥，男，1991年2月6日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：倪永保，江苏普悦（盱眙）律师事务所律师。原告盱眙县天泉湖镇人民政府与被告宋祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盱眙县天泉湖镇人民政府的委托诉讼代理人孙奥;被告宋祥及其委托诉讼代理人倪永保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盱眙县人民政府向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2015年5月1日至2020年4月30日欠付的租金43万元、违约金5万元，共计48万元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月1日被告与原告协商一致，承租原告位于盱眙县杜良山的养殖场。被告与原告签订养殖场租赁协议，约定养殖场范围东至西郢组水塘，南至山头边，西至杜山交界，北至单洲养猪场；租赁期限为十年；租金为每年128000元，协议签订时交清当年承包金，以后每年1月10日前交清当年租金；同时约定如有一方违反协议，处以50000元的违约金。原告按协议约定向被告交付了养殖场，2015年5月1日至2020年4月30日被告欠原告租金43万元，原告多次催要，被告均予以推托。故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告宋祥辩称：1、双方签订的合同没有异议。在合同签订之后被告方已经支付了2015年5月份到2017年的2年租金，其中支付到原告处21万元，代原告向土地使用权人支付了3万元土地费用，该费用应当从原告主张的诉求中扣除。2、因为原告出租的标的物没有验收合格，质量存在严重缺陷，在2018年1月份发生雪灾，所出租的标的物因为大雪被压塌，导致其严重损毁，无法使用，同时造成了被告投资的设施损毁，养殖的生猪被压死30余头。当时被告没有办法只能将租赁区域内的生猪全部转移，也产生了运费，这个损失总计10万元，应当由原告方赔偿。另外因为大雪将厂房压坏后，原告于2018年3、4月份才开始建设与修复，后期厂房到2018年8月份被告又重新投资增加了设备准备重新经营。但9月份就被通知因为非洲猪瘟不得养殖，并且周边有养殖经营的农户因为猪瘟，生猪感染后被掩埋，兽医站以及村委会都上门告知，在此情况下，被告继续停止经营，一直持续到2019年10月份，所以对此从2017年8月份（投资进猪的时间）到2019年10月份期间租金应当予以免除。此外在2020年1月份到4月份也发生不可抗力的疫情，这段时间租金也应当予以免除。所以合计应当免除租金的时间为29个月，总金额为309333元。3、原告诉称被告违约事实不成立，因为在发生上述情况后，被告就向原告反映并要求减免租金，但因原告没有回复以及原告方出租的标的物缺陷导致被告的损失，双方就租金支付的数额没有达成一致意见，形成争执，在此情况下不能确定是被告违约行为而不予支付租金。所以请求法庭对原告诉称的违约金请求不予支持。4、因为原告出租的标的物仅仅是刚刚建设的主体，完工的养殖场，没有任何审批手续，也没有任何配套设施，原告与被告订立合同以后被告陆续进行了投资，投资的部分主要是实现合同的目的，陆续投资了雨污分离，出猪台，蓄水池，改猪槽等必须与主体结合才能产生养猪效益的设备和设施，共计投资406920元，对此款项被告方同意在应付租金中予以冲抵。5、因为双方在签订的合同中并没有明确约定出租标的物的环保标准和相关的义务主体，而事实上2020年被告在经营过程中被淮安市生态坏境局处罚10万元，因为双方约定不明，我方认为该罚款应当由原告方承担一半，应当在租金中冲抵。综上，被告没有违约行为，通过计算应当减免的租金以及扣除所付及代付的款项，还有罚款，以及损失等被告方目前不应当支付任何款项给原告。请求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求提交证据，原告提供了：养殖场租赁协议、收据及结算凭证、生猪检疫数据表、生猪销售情况表、王玉龙证明（2021.1.7）；被告提供了：盱眙县扶贫工作领导小组盱扶（2018）1号文、照片、天泉湖政府发布严格落实非洲猪瘟防控工作的网页、杨兰英的收条、果林承包合同、猪舍的配套设施清单、款项支付明细及收条、国务院办公厅及农村农业部文件、证人单某,4及王庆兵的证言、王玉龙证明（2020.8.4）养猪场修复明细、商振证明。以上证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院结合其他证据综合认定其证明的事实。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月1日，原告盱眙县人民政府（甲方）与被告宋祥（乙方）签订了《养殖场租赁协议》。协议约定：一、养殖场坐落地址:甲方出租养殖场坐落地址位于杜良山，四面范围东至西郢组水塘，南至山头边，西至杜山交界，北至单洲养猪场，共有养殖棚舍3间，3000平方米，附属用房4间，96平方米。二、租赁期限：租赁期限为10年，自2015年5月1日至2025年4月31日止。租赁期满甲方有权收回养殖场，对外重新发包，同等条件下，乙方享有优先承租权。三、租金数额结算方式及缴纳期限：租金为每年128000元。本协议签订时交清当年承包金，以后每年于当年1月10日前交清当年租金。甲方需开据收款凭证，逾期缴纳，则视同乙方违约。四、租赁财产：1、合同签订之前，甲方对固定资产造册登记，并经甲乙双方签字确认。2、租赁期间，所有租赁财产的维修与保养由乙方负责，费用由乙方承担。3、在租赁期间，如乙方保管不当，或不合理使用导致设备损坏，其维修由乙方自行解决。4、乙方在租赁期间，未经甲方同意，不得新建其他新的地表物及附属设施，否则到期后，应自动拆除，或无偿交付甲方。如确需建设，需经甲方同意，并签相关协议，合同到期后，甲方可折价回收。5、乙方到期需将所租赁财产完好无损的交予甲方。五、违约：双方如有一方违约本协议，处以50000元的违约金，于违约后15日内付清，并终止协议。六、未尽事宜双方协商解决，协商不成时，任何一方均可向人民法院起诉。协议签订后原告盱眙县人民政府将涉案的养殖场交给被告宋祥承包经营。被告交给原告租金共210000元，其中2016年1月26日交40000元、2017年2月28日交20000元、2017年10月9日交50000元、2018年4月20日交100000元。2018年1月3日因突遇大雪，导致养殖场养殖棚舍不同程度的毁损、倒塌，之后原告对倒塌养殖棚舍进行修建。原告提供王玉龙的证明，证明棚舍修复后，于2018年6月底交付使用。被告宋祥在审理中陈述是2018年7月中旬修好的。2018年11月30日及2019年7月5日被告承包的养殖场曾出售生猪。被告陈述生猪饲养周期约5个月。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《养殖场租赁协议》是当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，协议合法有效。本案争议的焦点：原告主张的租金及违约金理由是否成立。原告主张租金的期间2015年5月1日至2020年4月30日。协议约定：租金为每年128000元，协议签订时交清当年承包金，以后每年于当年1月10日前交清当年租金。2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金128000万元，应当于2015年5月1日交纳，2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金128000万元，应当于2017年1月10日前交纳。以此类推之后的租金交纳时间。2018年1月3日因雪灾致棚舍倒塌，雪灾系不可抗力。自2018年1月3日至修复后，被告可继续使用养殖场的期间，被告未能使用养殖场，此期间的租金应免除。被告称是2018年7月中旬修复。原告称是2018年6月底修复并交付被告，原告对此举证不足，承担相应举证不能果。因修复后被告使用养殖场正常生产，需合理准备期限。本院酌定免除7个月租金，在2017年5月1日至2018年4月30日期间，免除4个月租金；2018年5月1日至2019年4月30日期间免除3个月租金。2020年1月底发生的新冠疫情，也对被告的正常生产造成影响，自2019年5月1日至2020年4月30日期间，本院酌定免除2个月租金。非洲猪瘟疫情虽是事实，但只要做好防疫措施，生猪是可以正常饲养的，从2018年11月30日及2019年7月5日被告出售生猪，也可印证。因此被告要求因非洲猪瘟扣除租金，理由不能成立，本院不予支持。被告称雪灾棚舍倒塌，造成被告猪死亡、转运及其他设施修复的损失；被告交给杨兰英3万元土地租金及罚款等，被告主张应当折抵租金，因原告不认可，被告可另案主张。被告应付原告租金的期间及金额：2015年5月1日付2015年5月1日至2016年4月30日期间租金128000元；2017年1月10月付2016年5月1日至2017年4月30日期间租金128000元；2018年1月10月付2017年5月1日至2018年4月30日期间的8个月（免除4个月）租金85333元；2019年1月10月付2018年5月1日至2019年4月30日期间的9个月（免除3个月）租金96000元；2020年1月10日付2019年5月1日至2020年4月30日期间10个月（免除2个月）租金106667元。被告应付租金544000元，被告付租金210000元，尚欠原告租金334000元。因被告未按照约定期限支付租金，应当承担违约责任。违约金本院确定自逾期之日起，给付相应利息，利息计算的标准，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。利息计算总额以5万元为限。被告偿还的款项210000元，按偿还时间分段计算，利息计算起止时间及本金分别为：2015年5月1日至2016年1月25日期间以本金128000元计算；2016年1月26日至2017年1月10日期间以本金88000元计算；2017年1月11日至2017年2月27日期间以本金216000元计算；2017年2月28日至2017年10月8日期间以本金196000元计算；2017年10月9日至2018年1月10日期间以本金146000元计算；2018年1月11日至2018年4月19日期间以本金231333元计算；2018年4月20日至2019年1月10日期间以本金131333元计算；2019年1月11日至2020年1月10日期间以本金227333元计算；2020年1月11日至付清还款之日止，以本金334000元计算。本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告宋祥于本判决生效后十日内给付原告盱眙县人民政府租金334000元。二、被告宋祥于本判决生效后十日内给付原告盱眙县人民政府延期付款利息，利息计算的标准，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。以下利息计算总额以50000元为限，利息计算起止时间及本金分别为：2015年5月1日至2016年1月25日期间以本金128000元计算；2016年1月26日至2017年1月10日期间以本金88000元计算；2017年1月11日至2017年2月27日期间以本金216000元计算；2017年2月28日至2017年10月8日期间以本金196000元计算；2017年10月9日至2018年1月10日期间以本金146000元计算；2018年1月11日至2018年4月19日期间以本金231333元计算；2018年4月20日至2019年1月10日期间以本金131333元计算；2019年1月11日至2020年1月10日期间以本金227333元计算；2020年1月11日至付清还款之日止，以本金334000元计算。三、驳回原告盱眙县人民政府的其他诉讼请求。案件受理费8500元，减半收取4250元，由原告盱眙县人民政府负担1095元、被告宋祥负担3155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行；收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；账号：62×××03）。审判员  苏振淮二〇二一年一月八日书记员  容 飞附相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。