北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终244号上诉人（原审被告）：北京嘉旭房地产经纪有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区文化园西路**院**楼**605。法定代表人：高军，总经理。被上诉人（原审原告）：石浩，男，1990年6月6日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人北京嘉旭房地产经纪有限公司（以下简称嘉旭公司）因与被上诉人石浩房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2020)京0108民初13899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。嘉旭公司上诉请求：撤销一审判决，改判为嘉旭公司退还石浩燃气卡押金200元，一、二审诉讼费用由石浩承担。其上诉理由主要是：1.石浩从未向嘉旭公司提出提前退租，双方合同的解除时间应为2020年3月17日，此日期前石浩占用承租房屋，应交纳租金。2.违约金系双方合意约定，一审认定违约金过高，未考虑疫情情况下租赁市场的实际情况。石浩答辩称，同意一审判决，不同意嘉旭公司的上诉请求。石浩向一审法院起诉请求：1.判令嘉旭公司返还石浩租房押金1900元、房屋租金7600元、服务费300元、燃气卡押金200元、水费200元；2.嘉旭公司赔偿石浩误工费1600元；3.本案诉讼费由嘉旭公司承担。一审法院认定事实：2019年9月18日，嘉旭公司与承租人石浩签订《房屋租赁居间合同》，石浩租赁涉案房屋主卧；房屋租赁期自2019年9月18日至2020年7月21日；每月租金1900元，租金三个月交纳，每次提前三十天交纳；房屋服务费606元、中介费0元；保证金为一个月的房租1900元，保证金用于迟交租金应缴纳的滞纳金与损坏房屋、设备（含家电）的赔偿，保证金用于垫付后，承租人应在当日内补足保证金，保证金不得充抵末期房租，合同期满，承租人结清全部费用及归还房屋和所有设施、设备等后，出租人在20日内将收取的保证金返还给承租人；如承租人单方解除合同视为违约，如因特殊情况，承租人（在约定的下一次交款前）应提前三十天书面通知出租人，并支付两个月租金补偿给甲方，逾期交付房租或水、电、燃气等费用，每日加收200元的滞纳金，如当日仍不交纳，出租人视为承租人违约合同终止，并视为承租人放弃房屋内物品所有权，出租人有权开启房门接纳新住户，所造成的一切经济损失及法律后果由承租人自己承担；如承租人中途提出退房，在履行合同上述条款情况下，须提前一个月书面通知出租人，出租人承租人双方共同寻找下家客户，承租人应积极配合出租人看房，在承租人找到下家客户时承租人结清室内各项费用后，出租人同意退还承租人剩余租金；租期内，承租人未按合同约定执行而终止合同的，剩余钱款作为违约金，不予退还，如不够赔偿则由承租人当日继续向出租人交纳赔偿金，承租人必须无条件立刻搬出此房、不得占留，否则出租人视为承租人放弃所留物品的所有权，出租人可自行处置并有权开启门锁安排新租户入住，所造成的一切经济损失及法律后果由承租人自负；交款方式为：1.到签订合同地点交纳，交款时由出租人代理人出具凭证，2.打到出租人或代理人的账号，建行曹某。该合同有石浩签名、嘉旭公司盖章，但出租人未签名。嘉旭公司对此称该房屋系顾某所有，其为居间方，已取得房主授权可以代为出租，合同中收款人曹某为该公司委托的收款代理人。合同签订后，石浩于2019年9月16日通过支付宝向嘉旭公司指定曹某账户交纳6096元，其中包含合同约定的第一期租金5880元（2019年9月18日至2019年12月17日的租金）、补交保证金100元（2018年石浩承租该房屋时已交纳保证金1800元，现续租合同补交100元）及服务费116元；于2019年11月17日交纳第二期租金5700元（2019年12月18日至2020年3月17日的租金）。一审庭审中，石浩主张其因屋内有蟑螂故要退租，其于2019年11月17日通过微信通知了嘉旭公司马某告知不再租赁房屋，并于2019年11月23日按其要求将钥匙放置在衣柜中；因其提前退租，可用不退保证金的方式承担违约责任，合同中约定的支付两个月租金以及剩余费用不退的约定过高，故现放弃要求退还押金的诉讼请求，要求嘉旭公司退还2019年11月18日至2020年3月18日的房屋租金7600元。对此提交与马某微信聊天记录佐证。嘉旭公司不认可马某系其员工，未收到房屋钥匙，其于2020年1月才将房屋出租出去，主张马某系独立经纪人，其与马某系资源共享的合作关系。嘉旭公司对其主张未向该院提交证据。经该院审核，石浩与马某（微信名：生活不易）聊天记录中显示石浩提出退租并按要求将钥匙放置衣柜，对方要求石浩将所签合同及收据出示然后找财务核对的内容。石浩主张其于2019年9月8日交纳500元加上2019年9月16日交纳款项中的116元共计616元的服务费，因其未住满全年，故要求退还300元的服务费。嘉旭公司主张正常服务费应为一年730元，但是按照签一次合同收取一次费用，并非按天计算。经该院审核，双方所签房屋在租赁居间合同中显示，合同期间房屋服务费含（保洁费、物业费、取暖费、照明费，维修费不包含换件）收全年租金的8%，606元，但“（保洁费、物业费、取暖费、照明费，维修费不包含换件）收全年租金的8%”部分被划掉。石浩主张其于2019年10月8日交纳水费380元，系全屋水费，故嘉旭公司应退还其多负担的三分之二的水费200元。对此嘉旭公司不予认可，主张石浩交纳的水费系其在此房中居住13个月的个人负担水费，并非全屋水费，收钱时是经过核对的。石浩要求嘉旭公司退还燃气卡押金200元，嘉旭公司同意退还。石浩主张误工费，未提交证据。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。石浩与嘉旭公司签订了房屋租赁居间合同，合同中嘉旭公司虽在居间方处盖章，但据其所述取得房主授权出租房屋及庭审查明收取房租等事实，嘉旭公司实为出租方，该合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故合法有效，双方应依据合同约定履行义务。本案中，石浩未有正当理由提前退租，构成违约，对此应承担相应法律责任。按照合同约定，承担违约责任的方式为：保证金不退、赔偿两个月的租金、剩余已交费用不退，对此石浩主张约定的违约金（包含两个月租金及剩余费用不退）过高，该院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。就本案来看，石浩违约势必会给嘉旭公司带来一定损失，但嘉旭公司未能举证证明其实际损失的具体金额，且石浩亦提出了合同约定的违约金计算标准过高的抗辩，故对于石浩承担违约责任的方式，该院综合考虑合同履行情况、石浩违约情形以及嘉旭公司合理损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情判定为：保证金不退、退还剩余房租、并支付违约金，具体数额酌定为1900元（违约金从未居住使用的房租中抵扣）。石浩要求嘉旭公司退还服务费，根据双方所签合同约定，该部分费用并非居间费，而是保洁费、物业费、照明费等费用，故现石浩要求退还未发生部分，理由正当，该院对此予以支持。石浩要求退还燃气卡押金200元，嘉旭公司表示同意，该院对此不持异议。石浩要求退还水费，但未有充分的证据证明其交纳费用系全屋费用，故该院对此不予支持。石浩要求赔偿误工费，于法无据，该院对此不予支持。嘉旭公司之辩称，缺乏事实及法律依据，该院对此不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、嘉旭公司于判决生效后7日内退还石浩房屋租金5700元、服务费300元、燃气卡押金200元，共计6200元；二、驳回石浩其他诉讼请求。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。上述事实，还有当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。本院认为，一审法院认定双方存在合法有效的房屋租赁合同关系正确，本院予以确认。根据石浩提交的在案证据及审理情况，可以认定石浩在2019年12月18日（第二期租金的起始日）前退租的事实，嘉旭公司关于石浩占用承租房屋至2020年3月17日（第二期租金的截止日）的上诉主张，无证据证明，本院不予采信。一审法院根据合同履行情况、石浩违约情形以及嘉旭公司合理损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对石浩所支付的违约金数额予以酌减，根据审理情况本院认为并无不当。综上，嘉旭公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京嘉旭房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李春华二〇二一年一月二十六日法官助理 马云辉书 记 员 原 月