河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终40号上诉人（原审原告、反诉被告）：薛小利，女，汉族，1989年12月8日出生，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：冯士源，河南强人律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李明源，男，汉族，1988年6月16日出生，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：时胜涛，河南恩达律师事务所律师。上诉人薛小利因与被上诉人李明源租赁合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初3803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。薛小利上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项；2、依法支持上诉人的原审第一、二、四、五项诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决关于租赁合同解除、被上诉人是否存在违约部分的事实认定错误，应当予以撤销，改判支持上诉人的该部分诉讼请求。理由如下：被上诉人于2020年5月27日从东北返回漯河，此时租赁房屋卫生间维修已经基本结束，被上诉人返回漯河当天即住在租赁房屋中。而且根据上诉人提交的微信聊天记录显示，被上诉人在第二季度租金已经到期一周后，仍在租赁房屋中居住，并且通过微信与上诉人商议后续租金交纳问题。该证据足以证明，被上诉人在疫情期间并未提过解除合同，在疫情结束，不可抗力情形已经消失的情况下，仍通过继续举止、商议后续租金等实际行动表明继续履行租赁合同的意思表示。一审法院在被告未提供任何相反证据证明的情况下认定被上诉人“在返还漯河后，因房屋处于维修状态，通知上诉人和中介公司工作人员解除合同，搬离租赁房屋。”“李明源于2020年6月份搬离租赁房屋”，并且认定被上诉人不存在违约情形与事实不符，在被上诉人没有提供证据予以证实其主张的情况下做出该认定，亦违反了民诉法、证据规则等关于举证责任分配的法律规定。李明源辩称，一、答辩人李明源与被答辩人薛小利之间的租赁合同已经基于不可抗力的事由而解除，答辩人不存在任何违约事项。第一，双方租赁合同实际解除时间为2020年6月25日。因为李明源在2020年1月份返还其户籍地后全国范围内发生了新冠肺炎疫情这个突发性公共卫生事件,李明源因疫情防控无法再返回漯河居住其租赁的房屋。李明源依据双方租赁合同第十二条的约定以不可抗力为由提出解除合同符合双方合同的约定及《民法典》第180条的规定。第二，李明源不存在拖欠房租的情形。李明源向薛小利支付了1200元押金和3个月租金3600元后又支付了3个月租金3600元，租赁费用支付至6月24日。因疫情防控需要，李明源虽然缴纳了第二季度的房租，但实际上未实际使用，并且发生漏水时间后房屋一直处于维修状态，李明源也无法顺利入住该房屋。双方的合同在李明源2020年6月份搬离房屋后已经解除，李明源之前也缴付完毕两个季度的房租，所以李明源并不存在拖欠房租的情形。第三，被答辩人主张违约金无事实和法律依据。租赁合同第十一条载明了对于因不可抗力而造成合同无法继续履行的双方互不承担责任。二、被答辩人让答辩人替其承担因其房屋装修不当引发水管漏水导致的损失无事实和法律依据。第一，薛小利作为房东对出租的房屋质量应承担责任；第二，薛小利诉讼请求无事实和法律依据。漏水事件发生后房屋因施工维修一直不能正常居住生活，而薛小利却将装修损失让答辩人替其承担错误。在此次事件中，薛小利不但存在过错给答辩人造成居住不便，还声称答辩人对租赁合同存在违约,要求答辩人支付违约金，着实令人无法理解。综上请求驳回上诉，维持原判。薛小利向一审法院起诉请求：1、解除原、被告2019年12月18日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的房屋租金暂计5000元（租金标准按照每月1200元，2020年6月26日计算至合同解除之日）；3、判令被告赔偿租住期间房屋漏水造成的损失赔偿款10000元；4、被告向原告支付违约金3000元；5、本案诉讼费由被告承担。李明源向一审法院反诉请求：1、确认反诉原告李明源与反诉被告薛小利签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、判令反诉被告薛小利退还反诉原告预交的保证金1200元，返还未实际使用租赁房屋支付的第二季度租金3600元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2019年12月18日，薛小利（甲方）与李明源（乙方）在居间方漯河市宏伟二手房交易有限公司（丙方）居间下，签订书面房屋租赁合同一份，该份合同约定，薛小利将其拥有的苏荷红馆1号楼1306室的房屋（建筑面积60平方米）出租给李明源使用；租赁期间为12个月，2019年12月25日起薛小利将房屋交付给李明源使用，至2020年12月25日收回；合同签订后1个工作日内薛小利将房屋交付给李明源；租金为每月1200元，每季交付一次房租（提前10天支付次季度房租）；在租赁合同签订的当天，李明源向薛小利交付租赁保证金1200元，协议履行完毕后由薛小利返还；水、电、煤气、物业费、租赁税由李明源承担，修缮房屋是薛小利的义务，以保证李明源居住安全和正常使用，因李明源原因造成房屋损坏由李明源负责修缮，造成薛小利损失的，李明源应赔偿，薛小利确实无力修缮或者不能及时修缮的，经薛小利同意后李明源可以先行修缮，李明源支付的修缮费用可以充抵租金；薛小利延迟交付房屋超过十日、薛小利没有及时修缮房屋影响房屋正常使用的，李明源可以终止合同，薛小利双倍返还李明源保证金；李明源利用承租房屋进行非法活动、损害公共利益的，拖欠租金持续一个月的，薛小利可以终止合同，收回房屋，并没收保证金；任何一方非因本租赁合同相对方的原因提前终止合同时需要提前一个月告知相对方；李明源、薛小利分别向居间人支付佣金600元；若薛小利未按时交付出租房屋给李明源使用，每迟延一日，薛小利按照100元/天的标准向李明源支付违约金，若违约金不足抵付李明源损失的，薛小利另行予以赔偿，如果李明源逾期交付租金，除仍应及时如数补交租金外，还应按照100元/天的标准向薛小利支付违约金，薛小利在租赁期内提前解除本协议的，薛小利双倍返还李明源交付的保证金，李明源在租金期内提前解除本租赁协议的，李明源交付的保证金甲方不予退还；因不可抗力及房屋拆迁的原因导致本合同无法继续履行的，双方互不承担责任。协议签订后，双方开始履行协议。2020年11月2日，漯河市苏荷物业服务有限公司出具书面证明，称2020年5月24日上午8时左右，本物业管理办公室接到苏荷红馆小区1号楼1206、1106户业主电话，称其屋顶漏水。本公司第一时间指派工作人员前去查看，经查看得知系1号楼1306户屋顶漏水渗透至楼下，本公司工作人员遂联系1306户业主薛小利女士。薛小利女士赶到后称其已经将1306房屋地外出租，经多次尝试联系承租人未果后，薛小利女士及其家人在本公司工作人员陪同下打开1306房门进入室内。据本公司工作人员反映，现场情况为：室内电源被关掉，全部门窗紧闭气压低闷，卫生间水龙头漏水导致室内墙壁、地面多次浸泡。在本公司工作人员协调下，薛小利及其家人委托装修公司对1306及1206、1106户浸水损坏部分进行了维修。漯河市苏荷物业服务有限公司系为苏荷红馆小区提供物业服务的物业管理公司。薛小利的丈夫应伟托委托河南岚翠建筑装饰工程有限公司对苏荷红馆1号楼1106、1206、1306号房屋进行了维修，为进行维修，薛小利（应伟托）支付费用10000元。薛小利另提交证据称，涉案房屋购买于2015年5月，交房于2016年8月，新装修至今不足三年，在被告租赁时房屋质量不存在任何问题。同时，薛小利称，2020年6月29日，李明源还在租赁房屋内正常居住，并通过微信与薛小利协商后续房租的交纳问题。李明源称合同签订时向薛小利支付了1200元押金和3个月租金3600元，后又支付3个月租金3600元，租赁费用支付至6月24日。租赁房屋卫生间墙砖在2020年5月15日前脱落，薛小利之后又需要重新装修房屋，在此期间李明源基本无法在房屋居住。因为房屋墙砖存在脱落情况，再加上房屋又重新装修，涉案房屋无法保障正常居住生活环境，李明源在6月份租赁时间结束之前及时通知薛小利和中介公司工作人员顿文翔解除合同，搬离租赁房屋。同时，李明源称2020年1月份其返回黑龙江老家过年，适逢疫情爆发被社区要求居家隔离，截至2020年5月未离开社区，在租赁房屋之后因为不可抗力(疫情)在黑龙江居家隔离不能外出，无法正常在本案租赁房屋居住生活不存在过错，此外关不关水管总阀门也不是本案楼下渗水的原因，李明源认为其自身不存在过错，渗水导致楼下两层住户装修损失系因薛小利房屋卫生间墙砖和防水质量同时存在问题造成，房屋质量问题产生损失理应由其自己承担，与租赁方李明源无关。李明源因此提起反诉。双方因发生争议，遂诉至法院。一审法院认为，1、李明源是否能够依据不可抗力作为抗辩理由，确认租赁合同已经解除。通俗意义上理解，对于合同双方来说，不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。2020年1月发生的新冠肺炎疫情系突发公共卫生事件，为了保护公众××政府部门采取了相应疫情防控措施，公众也在按照疫情防控措施的要求安排自己的日常生活。对于因此不能履行合同的当事人来说，新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。李明源与薛小利合同中明确约定“因不可抗力及房屋拆迁的原因导致本合同无法继续履行的，双方互不承担责任”，李明源2020年1月份返还其户籍地后，但李明源已交纳了2020年3月25日至2020年6月25日期间的房屋租金，因疫情防控需要，李明源实际上未使用租赁房屋，在李明源返还本地后，因房屋处于维修状态，李明源通知薛小利和中介公司工作人员解除合同，搬离租赁房屋。李明源依据不可抗力提出解除合同符合双方合同的约定，双方的合同在李明源于2020年6月份搬离后租赁的房屋后实际上已经解除，按照双方协议的期限，对此认定为2020年6月25日已经解除。薛小利与李明源原租赁合同中约定的权利义务因合同解除均不再履行。对于李明源交纳的租赁1200元，应当由合同相对方薛小利予以退还。2、李明源交纳的3600元租金是否应当退还。2020年3月份至2020年6月份期间的租金，李明源虽因疫情防控需要而未实际居住使用，但在此期间双方租赁合同仍在履行期内，李明源实际上于2020年6月份即双方所称的第二季度租赁期届满后搬离房屋，故李明源应当承担在此期间的租赁费用，李明源已经交纳的租赁费薛小利无需退还。3、薛小利主张李明源赔偿二次装修费用10000元赔偿请求是否应当支持。本案中，有证据证实，因薛小利出租给李明源的房屋渗水导致楼下两层住户损坏，薛小利支付了维修三间房屋的装修费用10000元。房屋损坏系薛小利房屋水龙头漏水，导致室内墙壁、地面浸泡所致，但并不能从现有证据中证实水龙头漏水的原因系卫生间墙砖和防水质量存在问题造成还是因李明源使用房屋不当所造成，亦无法以此确定需要承担责任的责任人。如薛小利确有证据证实其损失确为李明源造成而李明源确实需要对此承担责任的，可另行通过合法途径主张权利。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认薛小利与李明源签订的房屋租赁合同已于2020年6月25日已经解除。二、薛小利须于本判决生效后五日内，向李明源退还租赁押金1200元。三、驳回原告薛小利的其他本诉诉讼请求。四、驳回被告李明源的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费减半收取130元，反诉诉讼费减半收取50元，合计180元,由薛小利负担150元，由李明源负担30元。二审中上诉人薛小利另提供一份河南岚翠建筑装饰工程有限公司出具的“情况说明”及视频资料，欲证明被上诉人称其返回漯河后租赁房屋在装修无法居住与事实不符，租赁房屋钥匙仍在李明源手中，房屋控制权仍在李明源手中。被上诉人李明源质证称，对第一份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，上面陈述的内容与实际不符，没有其他相关证据予以证实，相反通过该情况可以说明对涉案房屋卫生间墙砖的维修部位，能进一步证实是薛小利出租房屋质量问题引发本案；对第二份证据租赁房屋视频，真实性没有异议，对证明作用及关联性有异议，这个视频不能证明李明源没有将钥匙放入客厅，没有在5月-6月的装修期间薛小利已经进入了房间，不存在11月17日还没有拿到钥匙的情况，同时李明源没有必要在不租房屋后将钥匙拿走。二审经审理查明的其他事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，１、薛小利与李明源对双方存在房屋租赁关系、租期从2019年12月25日至2020年12月25日、李明源缴纳保证金1200元及分别缴纳两个季度房屋租金共7200元的事实均无异议，本院予以确认。２、众所周知2020年１月发生新冠疫情，李明源2020年１月返还其户籍地黑龙江后在家居住，直到2020年5月底返还漯河。而这时涉案房屋卫生间因漏水整修，即使如薛小利称2020年5月28日已经维修完毕，也不适合马上居住。李明源搬出房屋并提出解除租赁合同符合双方合同约定及法律规定，李明源也未再缴纳租金，一审判决认定双方租赁合同于2020年６月2５日已经解除，薛小利返还李明源保证金1200元并无不当。薛小利上诉请求李明源继续支付租金并支付违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，薛小利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由上诉人薛小利负担。本判决为终审判决。审判长  缑兵伟审判员  林晓光审判员  李 刚二〇二一年一月二十五日法官助理裴蓉书记员底高萌