北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1480号上诉人（原审被告）：汪爱民，男，1974年6月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。委托诉讼代理人：江战辉，北京市天溢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卜小渌，女，1981年1月29日，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。原审被告：许大林，男，1969年1月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。委托诉讼代理人：江战辉，北京市天溢律师事务所律师。原审第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：张立娜，女，公司职员。上诉人汪爱民因与被上诉人卜小渌、原审被告许大林、原审第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初12960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汪爱民上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或依法改判我不向卜小渌支付违约金，26880元押金、67000元家具费用应从我应付卜小渌的租金中抵扣。事实及理由：1.我不存在违约情形，不应向卜小渌支付违约金。我承租涉案房屋后，2020年初因疫情影响并未来京居住，房屋一直处于空置阶段，但我并未因此要求解除房屋租赁合同，而是希望长期租住。虽然因自身资金周转困难及疫情的影响，房租缴纳有所延迟，但是出于歉意及希望承租房屋的考虑，我向卜小渌支付了10000元作为延迟支付房租的利息。此后双方协商一致定于2020年5月15日支付房租或解除合同。但是卜小渌并未依约等待我支付房租，而是在2020年5月15日当天将存有大量家具等物品的涉案房屋清空。该做法不仅违反双方约定，也致使我的大量物品丢失，给我造成经济损失。2.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”我承租涉案房屋用于公司办公并居住，但因疫情影响我未实际来京办公，房屋一直处于空置状态，资金周转困难，公司也无实际收入，符合上述指导意见的规定，故不应向卜小渌承担违约责任。卜小渌辩称，请求维持一审判决，驳回汪爱民的上诉请求。许大林述称，认可一审判决我不需承担连带责任的结果，认可汪爱民的上诉请求。麦田公司述称，没有意见。卜小渌向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同关系于2019年12月14日解除；2.汪爱民、许大林连带支付2019年11月25日至2020年5月15日的租金及房屋占有使用费152320元；3.确认汪爱民、许大林已付押金26880元不再返还，用于冲抵违约金；4.汪爱民、许大林支付2019年11月18日至11月27日的逾期付款违约金8960元。一审法院认定事实：2019年2月17日，卜小渌（甲方出租人）与许大林（乙方承租人）、麦田公司（丙方居间方）签署《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年2月25日至2022年2月24日，双方于2019年2月22日办理房屋交付手续。租金标准为每月26880元，支付方式为押一付三，首期租金及押金于交付门禁卡支付，以后每期租金乙方应于期限届满前7日支付，支付日期分别为2019年2月7日、2019年5月18日、2019年8月18日、2019年11月18日、2020年2月18日、2020年5月18日等。押金为26880元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。乙方于本合同成立，向麦田公司支付佣金21504元。合同另约定，乙方未按照约定支付租金达10日、欠缴各项费用达1000元的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，乙方应按照月租金100%向甲方违约金。甲方未按约定交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一天，由违约方按照日租金100%支付违约金。合同落款处，甲方为代理人李某签字、乙方为许大林签字、丙方盖有麦田公司合同专用章。签署该合同前，汪爱民曾支付给麦田公司职工颜某10000元定金，后颜某将该笔款项转给卜小渌冲抵部分租金。2019年2月18日，许大林支付剩余首期租金和押金共计97520元。2019年5月24日，许大林支付租金80640元。2019年9月4日、12日分两笔共支付租金80640元。2019年12月中旬，麦田公司颜某代付租金10000元。其余租金至今未付。庭审中，许大林、汪爱民和麦田公司均主张签署租赁合同时，因汪爱民未携带身份证，故由许大林代汪爱民签署租赁合同，汪爱民系租赁合同承租人。卜小渌主张当时签署合同是，甲方系代理人李某签署的，并未提及许大林代签的情况，且许大林也并非以代理人身份签约，故不认可许大林、汪爱民和麦田公司的上述主张。许大林为证明该主张，向法院提供了银行交易明细清单、微信聊天记录和通话录音，并主张汪爱民的公司财务张杰支付租金后，许大林将房租再转给卜小渌，且通过微信聊天记录可以看出卜小渌明确知道汪爱民系实际承租人。其中银行明细清单载明2019年5月24日，张杰向许大林账号转账81000元，备注“房租款”；5月24日，许大林将房租80640元支付给卜小渌。而汪爱民与卜小渌的聊天记录也显示汪爱民曾就租金支付情况与卜小渌进行沟通。卜小渌认可银行交易明细清单、微信聊天记录真实性，但不认可证明目的。另，因许大林未向卜小渌支付应于2019年11月18日支付的租金，2019年12月11日，卜小渌曾向许大林发出一份解除合同通知。麦田公司的颜某与卜小渌于2019年12月份沟通延期支付租金事宜，并帮租户垫付了10000元租金。但之后延期了数次，汪爱民也承诺了数次付款时间，但最终许大林或汪爱民未能向卜小渌支付租金。2020年2月29日，因多次延迟支付租金，汪爱民向卜小渌支付10000元作为延迟支付租金的利息，并承诺2020年3月份月底前补齐租金。但至2020年3月31日，汪爱民依然未支付租金并再次申请延期支付。庭审中，许大林、汪爱民主张2020年2月29日支付10000元补偿款后，双方协商租金可以在2020年5月15日前交纳。卜小渌对此不予认可，其主张双方并未就租金延迟支付时间协商一致。许大林、汪爱民对此未举证，并主张卜小渌和麦田公司颜某微信记录可以显示该协商过程，但该微信记录仅看出卜小渌告知过颜某“要不然把租金付了，要不然我明天（注：指的2020年5月15日）就要收房”。而2020年5月15日，卜小渌与汪爱民沟通交房事宜，汪爱民依然申请再延期一周支付租金。双方未能协商一致，卜小渌于2020年5月15日将涉案房屋收回，并于二、三天后将涉案房屋另行出租了。一审法院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，因为汪爱民未携带身份证，故委托许大林代为签署《北京市租赁合同》，结合第三人陈述意见、履约过程中各方沟通情况和租金支付等情形，卜小渌应该知道汪爱民和许大林之间代理关系，该租赁合同直接约束汪爱民和卜小渌。汪爱民、卜小渌之间《北京市租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，汪爱民未依约支付2019年11月25日之后的租金，已经构成违约，对此汪爱民应承担违约责任。依据双方合同约定，汪爱民未按照约定支付租金达10日、欠缴各项费用达1000元的，卜小渌有权单方面解除合同，收回房屋。虽2019年12月11日，卜小渌曾因汪爱民欠付租金发出一份解除合同通知，但之后双方就继续履行合同、延付租金达成过一致意见，该解除合同通知不发生效力，卜小渌要求确认双方租赁合同关系于2019年12月14日解除的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。2020年上半年，卜小渌、汪爱民就租金支付问题多次沟通，汪爱民亦多次承诺付款，但均未能依承诺支付欠付租金。直至2020年5月15日，汪爱民依然未依照承诺支付欠付租金，而是要求继续延期支付，卜小渌不再同意延迟支付租金，而提出解除租赁合同关系并收回了涉案房屋，符合双方合同约定，法院认定双方租赁合同关系于2020年5月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现卜小渌要求汪爱民支付2019年11月25日至2020年5月15日欠付租金，于法有据，但因麦田公司颜某曾代付10000元，该笔租金应在租金总额中扣除，剩余租金部分的诉讼请求，法院予以支持。双方租赁合同关系因汪爱民违约导致合同解除，对此汪爱民应依约承担违约责任。双方租赁合同约定了逾期付款违约金和解约违约金，逾期付款违约金约定适用条件为“未达到解除合同条件”，本案确因汪爱民延迟支付租金导致了合同解除，不满足逾期付款违约金的适用条件，且2020年2月29日，汪爱民已自愿支付卜小渌10000元作为延迟支付租金的补偿，卜小渌要求汪爱民支付逾期付款违约金的诉讼请求，法院不予支持。双方合同约定因汪爱民原因导致合同解除的，应按照月租金100%支付违约金。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由汪爱民承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分退还。卜小渌要求以押金冲抵违约金，于法有据，但考虑卜小渌将涉案房屋另行出租等情形，卜小渌主张的违约金标准过高，法院酌情予以调整为16880元。为减少当事人诉累，结合双方合同关于押金退还的相关约定，剩余部分押金法院在汪爱民应付租金中抵扣。判决：一、汪爱民于判决生效之日起七日内支付卜小渌租金132320元；二、卜小渌已收取的押金不再退还汪爱民（其中16880元押金冲抵违约金，剩余10000元冲抵租金）；三、驳回卜小渌的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据，对于一审判决查明的事实亦均无异议，本院予以确认。本院认为，根据双方租赁合同的约定，租金系季付、预付。对于诉争2019年11月25日至2020年5月15日期间的租金，汪爱民应分别于2019年11月18日（预付2019年11月25日至2020年2月24日期间的租金）、2020年2月18日（预付2020年2月25日至2020年5月24日期间的租金）支付相应租金，但是根据查明的事实，只是在2019年12月中旬麦田公司颜某代付租金10000元，其余租金汪爱民至今未付。关于汪爱民上诉主张双方协商一致定于2020年5月15日支付房租或解除合同，而卜小渌未依约等待支付房租，在2020年5月15日当天将房屋清空一节，根据查明的事实，直至2020年5月15日，汪爱民依然未依照承诺支付欠付租金，而是要求继续延期支付，卜小渌未予同意，故本院对于汪爱民主张卜小渌违反双方约定的上诉主张不予采纳，对于汪爱民以双方系协商解除合同为由主张免除违约责任，本院亦不予采纳。虽然诉讼中汪爱民主张其承租涉案房屋用于公司办公并居住，2020年初因疫情影响并未来京居住、办公，房屋一直空置，资金周转困难，公司无实际收入，但是，双方合同约定的租赁用途是居住，并不包括办公，卜小渌亦不同意汪爱民将房屋用于办公，且综合考虑汪爱民欠付租金对应的期间、疫情防控的实际情况等事实，本院认为，一审判决认定汪爱民迟延支付租金构成违约并导致合同解除，酌情降低违约金数额，并无不当。关于押金，一审判决将部分押金用于抵扣违约金、剩余部分押金抵扣汪爱民应付租金，亦无不妥。关于汪爱民上诉主张以家具费用抵扣租金一节，现没有充分证据显示双方就此达成明确的一致意见，汪爱民就此提出的上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上，汪爱民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222元，由汪爱民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二一年一月二十九日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石