山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终6725号上诉人（原审第三人）：烟台市多宝母婴生活用品有限公司，住所地烟台市牟平区北关大街**。法定代表人：赵雪薇，董事长。委托诉讼代理人：孙慧杰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：徐晓，山东仓济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市金汇产业发展有限公司，住，住所地烟台市二马路**/div>法定代表人：姜慧，总经理。委托诉讼代理人：李春晖，山东绍元律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉青，山东绍元律师事务所律师。原审被告：烟台华奇物业管理有限公司，住所，住所地烟台市牟平区北关大街****楼div>法定代表人：沙建亭，经理。委托诉讼代理人：王晓峰，山东前卫律师事务所律师。上诉人烟台市多宝母婴生活用品有限公司（以下简称多宝公司）因与被上诉人烟台市金汇产业发展有限公司（以下简称金汇公司）、原审被告烟台华奇物业管理有限公司（以下简称华奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人多宝公司上诉请求:请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：首先，双方约定逾期支付租金超过10日，守约方可解除合同的条款，该约定属于显著轻微并不影响目的的实现，守约方不能据此解除合同。其次，被上诉人于2018年6月12日向华奇公司发出解除合同通知，华奇公司虽未在法定期限内提起诉讼，但根据《九民纪要》第46条解除合同通知并未发生法律效力。另外，上诉人作为次承租人，已经根据约定向承租人支付租金，并在一审时向法院表示要求代承租人支付租金。最后，强行要求毫无过错的上诉人搬离涉案房产，势必会导致上诉人无法经营等后果。被上诉人金汇公司辩称：拖欠租金解除合同是双方明确约定的解除条件，被上诉人依据约定解除合同是对自己合同权利的正当行使，况且从被上诉人发出通知至今上诉人及原审被告均没有向被上诉人支付过租金，其行为构成了根本违约。在被上诉人发出解除通知之日到本案一审庭审结束前，上诉人从未表达过要代原审被告缴纳租金违约金及损失，在此情况下上诉人仅以庭审后的一个书面意见主张租赁合同有效不能成立。原告金汇公司向一审法院起诉请求：1.要求被告支付所欠租金100000元、2018年11月1日至2019年12月31日的占有使用费291667元，并支付违约金70125元（暂计至2019年12月31日），合计461792元，并自2020年1月1日起至被告腾退房屋之日止按年租金250000元支付占有使用费，自2020年1月1日起至款项付清之日止按每日万分之三支付违约金；2.要求被告及第三人腾退原告所有的金汇商厦一至三层的房产；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：金汇公司与华奇公司于2016年11月1日签订房产租赁合同，约定金汇公司将其名下的的位于烟台市牟平区北关大街555号综合楼金汇商厦一至三层租赁给华奇公司，租赁期限为10年，自2016年11月1日至2026年10月31日。第一、二年度租金共计50万元，于2016年11月2日前支付40万元，余款10万元于2017年1月1日前支付。逾期超过10日，出租方有权解除合同。第三年度及之后年度租金，由双方另行协商确定，协商不成，本合同自动解除，双方互不承担违约责任。合同期内，出租方同意承租方有权将租赁房产转租，合法使用。租赁期内发生的任何事故和产生的债权债务，尤其给本合同以外第三人造成损失，全部由承租方承担。合同签订后，华奇公司按约定向金汇公司支付第一笔租金40万元，之后未再付款。华奇公司于2016年11月与多宝公司签订房屋租赁合同，约定华奇公司将上述承租金汇公司的金汇商厦一至三层房产转租给多宝公司，租赁期十年，自2017年5月1日至2027年4月30日止。租金每年30万元，于第二个租赁年度的五月一日支付两年租金60万元，以后每两个租赁年度一次性支付租金（即一次付两年租金）。在合同期内租金不得增加。合同签订后，多宝公司于2016年11月11日支付华奇物业2017年5月1日至2019年4月30日期间的租金60万元；于2019年5月10日支付2019年5月1日至2021年4月30日期间的租金60万元。金汇公司于2018年6月12日向华奇公司发出解除合同通知，理由为华奇公司未履行支付10万元租金的义务，依据合同约定，金汇公司有权解除合同。为证实其主张，金汇公司向法院提交了房产租赁合同、通知及EMS快递单、短信回执、视频资料，房产租赁合同证明双方签订租赁合同的情况；通知及EMS快递单、短信回执可以证实金汇公司于2018年6月12日向华奇公司发出解除合同通知，并且华奇物业已收到上述通知；视频资料可以证实金汇公司已将解除合同通知张贴于金汇商厦内外墙。华奇公司、多宝公司对租赁合同的真实性无异议，华奇公司否认收到金汇公司邮寄的通知，称金汇公司张贴通知无法确定具体时间。多宝公司则称其已实际履行付款义务，不存在违约行为，故不同意腾退房产。庭审后多宝公司为了能继续履行其与华奇公司的房屋租赁合同向法院出具书面承诺：华奇公司欠金汇公司租金共计60万元，多宝公司承诺在2个月内代为支付；2021年5月2日起至合同期限届满之日的租金，按照每年30万元，由多宝公司直接向金汇公司支付。金汇公司则不同意续签合同，理由为金汇公司于2018年6月12日已发出解除通知，按合同约定双方签订的房产租赁合同已解除，华奇公司自金汇公司发出解除通知之日从未提出异议，且多宝公司在庭审答辩中亦未提出代为履行的抗辩意见，多宝公司要求继续履行合同没有事实和法律依据。一审法院认为，华奇公司未按房产租赁合同约定支付租金，已构成违约，金汇公司依合同约定向华奇公司发出解除合同，解除通知到达华奇公司时房产租赁合同解除。华奇公司辩称未支付10万元租金的理由系因金汇公司的股东孔庆娜阻挠其支付租金和金汇商厦四楼漏水造成了多宝公司的损失，一审法院认为，华奇公司在签订合同以后应积极主动履行义务，其以案外人阻挠为由拒付租金，理由不当；金汇商厦四楼漏水发生在2018年，而华奇公司欠付的10万元租金应于2017年1月1日前支付，故华奇公司抗辩理由均不成立，一审法院不予支持。金汇公司于2018年6月12日发出解除通知，华奇公司在法律规定期限内未对金汇商厦解除合同的行为提出异议，而多宝公司在金汇公司发出解除通知后亦未代华奇公司向金汇公司履行支付租金的义务，可以认定金汇公司与华奇公司签订的房产租赁合同于2018年6月已解除，金汇公司自此有权收回金汇商厦一至三层房产。合同解除后，多宝公司再以其代为履行支付租金为由要求继续履行合同，于法无据，不应予支持。综上所述，一审法院判决如下：被告烟台华奇物业管理有限公司、第三人烟台市多宝母婴用品有限公司于判决生效后三十日内腾退原告烟台市金汇产业发展有限公司所有的金汇商厦一至三层房产。案件受理费100元，由被告烟台华奇物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交载明时间为2016年11月1日“补充合同”，以此证明原审被告华奇公司与被上诉人金汇公司之间就涉案房产的租赁合同租金中的未明确部分达成一致意见，合同主要内容是“从第三年度起如果孔祥昀继续担任杜家村村委会主任，则每年的房租按照25万元履行，如果孔祥昀不再担任杜家村村委会主任则之后每年房租按照30万元履行”，该合同系华奇公司于二审时提供给多宝公司，一审时未提交。对此，被上诉人对该证据真实性有异议，称不记得签过该合同，且该证据与本案无关，已过举证时效应视为举证不能。上诉人提交华奇公司2019年5月10日出具的收据两张、2016年11月11日出具的收据一张及款项明细十张，以此证明其已经向华奇公司支付租金，其中四笔华奇公司盖章的白条系华奇公司指定孔祥昀到上诉人处以预借租金的形式形成的，六张银行汇款明细系华奇公司指定上诉人将款项打到孔祥昀的个人帐户名下。被上诉人对汇款单真实性无异议，认为款项全是付给孔祥昀的，并非支付给华奇公司的，不认可该款是上诉人支付给华奇公司的租赁费；也不认可借条的真实性，上诉人应提供银行打款流水证明实际给付。上诉人提交2018年4月18日烟台天元价格评估有限公司出具的报告书一份，以此证明2018年2月24日涉案房产四层漏水，给上诉人造成经济损失，且已诉至牟平区人民法院；上诉人有能力承担本案合同租金。被上诉人对评估报告的真实性无异议，但对评估报告确认价格的有异议，该案尚在牟平法院审理过程中未结案，漏水案件与本案无关。被上诉人提交华奇公司2016年11月1日出具的“证明”，以此证明华奇公司租赁时知道该租赁房屋查封情况。上诉人质证称对证据真实性不清楚。本院二审查明的其他事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案的焦点问题是：1、金汇公司发出的解除合同通知是否发生法律效力；2、多宝公司作为次承租人提出代华奇公司支付拖欠租金及违约金从而请求继续履行涉案房屋租赁合同，是否应予支持。关于焦点一、被上诉人金汇公司与原审被告华奇公司在2016年11月1日签订的房产租赁合同，约定第一、二年度租金共计50万元，合同签订后，华奇公司向金汇公司仅支付租金40万元，之后未再支付，合同约定的解除条件成就，金汇公司依法享有解除租赁合同的权利。金汇公司于2018年6月12日发出解除通知，华奇公司收到解除通知后，在法律规定期限内既未缴纳房租也未依法提出异议，该解除合同通知依法已发生法律效力。金汇公司与华奇公司约定了解除权，多宝公司依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十六条主张金汇公司发出解除合同通知后，华奇公司虽未起诉但是该解除合同行为也未发生效力，于法无据。关于焦点二、虽然二审中多宝公司提交“补充合同”证明华奇公司与金汇公司2016年11月1日对后续租金作出补充约定，主张其可依据该合同约定的租金代为履行，但是金汇公司发出解除合同通知后，直至金汇公司诉至一审法院已近2年的时间，多宝公司未及时行使次承租人代履行权利，且多宝公司与金汇公司在本案诉讼中经多次协商仍不能对支付租金及违约金达成一致意见，故多宝公司以代付租金和违约金来对金汇公司租赁合同解除权进行抗辩，理由不能成立。多宝公司称已经向华奇公司支付租金，且无过错及因四楼漏水造成损失等均不属于对抗金汇公司解除租赁合同的法定理由，本院不予支持。综上所述，一审法院认定涉案合同依约定于2018年6月已解除，并无不当。因华奇公司违约，租赁合同解除，出租人金汇公司有权收回金汇商厦一至三层房产。多宝公司因华奇公司违约导致租赁合同的解除造成损失，可以依法另行主张。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人烟台市多宝母婴生活用品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张跃华审判员  慈勤哲审判员  于 青二〇二一年一月十三日书记员  于 杨