广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7811号上诉人（原审原告）：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区*******之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码914***********546F。法定代表人：杨卓南，该公司总经理。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张骁，男，1978年12月26日出生，汉族，住甘肃省镇原县*******。委托诉讼代理人：张小娟，女，1976年10月15日出生，汉族，住广东省深圳市南山区************6C，系张骁的姐姐。上诉人中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和物业公司）因与被上诉人张骁物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。利和物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判张骁向利和物业公司支付2018年10月至2019年8月期间的物业服务费2541.44元及逾期付款违约金（违约金以当月应交未交物业管理费总额为基数从2018年10月6日起按月利率2%计算至清偿之日止）。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，利和物业公司提供的物业服务并不存在瑕疵，业主提供的证据不足以证实其观点。1.业主提交的图片、视频均属于某一时间点的状态，并不能证明利和物业公司存在卫生清扫或维修不及时的情况。2.关于车辆秩序管理问题。鉴于临时停车位的设置是由开发商决定，而不是利和物业公司决定的，故是否设置停车位及停车位数量设置是否合理的责任不在利和物业公司。业主提及的物业拒绝业主车辆进入车库的问题，是物业公司履行合同义务的体现。3.关于“招商的商铺油烟”问题更是业主对于物业公司的苛责。物业公司没有权利对商铺进行招商，商铺承租人违反法律规定经营属于商铺经营者的责任。物业公司积极配合相关执法部门进行执法也正是物业公司进行物业服务的体现，连执法部门多次未能解决的问题，不应苛求物业公司进行处理，物业公司没有任何执法权。4.关于消杀工作尚未开展却提前签到的问题，签到时间有误差可能是笔误等偶然现象，且签到记录在公共场所（电梯），签名人员是否是物业公司工作人员并未查明，也有可能是其他人员为找到物业公司服务的漏洞伪造的。即使确实存在签到时间有误的情况，也并不能证明物业公司没有完成消杀工作。二、博爱社区出具的关于中山利和豪庭二期小区业主反映物业管理问题的调处情况回复函，恰好证明业主在本案中主张的物业公司服务不到位的说法不属实。1.博爱社区的复函说明物业公司收取的垃圾费、维护费符合法律规定，业主的投诉属于主观臆断，没有法律和事实依据。2.该复函证明临时停车位的设置问题并非物业公司所能决定。3.复函说明执法部门多次整治才解决商铺油烟问题，而物业没有执法权，不能苛责物业公司。商铺油烟问题在2019年1月24日开始已解决，业主不应继续不交纳物业费。4.复函上关于“我社区已多次与物业相关管理人员进行沟通，督促物业公司对小区业主提出的问题及意见积极整改落实，并提高相关物业管理服务水平”的内容是明显的结束语和场面话，一审法院以此内容作为裁判的依据不当。三、一审法院对业主应缴纳的物业服务费予以减免20%没有事实和法律依据。1.如前所述，业主提交的物业服务并不存在瑕疵，一审法院不应调整双方约定的物业服务价格。2.即使业主提交的图片、视频能够证明物业公司提供的物业服务存在瑕疵，也只能证明拍摄的时间点存在该瑕疵，不能证明服务瑕疵具有持续性。业主持续拖欠11个月的物业费，并无事实依据。3.《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。业主提出的服务瑕疵仅是部分服务项目中极小的问题，一审法院以此为由下调20%的物业费，不符合费用与服务水平相适应的原则。四、一审法院的判决加剧业主与物业公司之间的矛盾，造成社会不稳定因素，对其他已按时交纳物业费的业主严重不公平。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果有违公平原则，请求二审法院予以改判。张骁辩称：一、利和物业公司上诉的事实与理由违背了张骁的合法权益；二、物业服务存在重大瑕疵是减免物业费的法律依据，符合相关法律规定，一审判决减免20%的物业管理费合情理，但一审未全面认定物业服务瑕疵的内容；三、利和物业公司的上诉请求完全颠覆一审判决的事实，属于推卸责任，造成业主应诉麻烦，用司法程序强迫部分不懂法的业主交费。利和物业公司向一审法院提出诉讼请求：张骁支付拖欠的2018年10月至2019年8月的物业管理服务费2541.44元及逾期付款违约金（违约金计算方法：以当月应交未交物业管理费总额为基数，从2018年10月6日起按月利率2%计至清偿之日止）。一审法院认定事实如下：1.张骁系中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二期区******（建筑面积：79.67平方米）的业主，其于2016年4月9日与中山市利和房地产开发有限公司签约购买此物业，该物业权属于2016年5月23日在中山市房地产交易登记管理所备案登记。2018年7月14日，张骁就上述物业出具收楼确认书。同日，利和物业公司利和豪庭分公司（甲方）与张骁（乙方）签订中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期），约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规和政策以及乙方与甲方签订的商品房买卖合同内有关物业服务的约定，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就前期物业服务达成如下协议；本物业名称：富元利和豪庭；本物业竣工交付使用后，由甲方向乙方提供以下服务内容，并达到相应的服务质量标准。日常服务：包括房屋建筑共用部分的维护和管理；共同设施设备和相关场地的急修、小修、养护、运行和管理；按《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有限电视等单位，应当向最终用户收取有关费用；绿化和建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品、园林小品；共同环境卫生，包括共用绿地、花木、建筑小区等的养护与管理；公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运；小区内沟、井及化粪池清洁消毒；共同场所灭虫、灭鼠；交通与车辆停放秩序的管理，包括限速、限重，禁鸣，车辆出入管理、泊位管理，智慧车辆按规定路线行车进出、按车位分类停放；做好车辆停放进出记录；按规定标准收取车位有偿停车费；安全防范工作，包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；小区内实行安防监控与巡逻；本款约定的事项不含业主、非业主使用人的人、财产保险和财产保管责任；房屋装饰装修管理；本协议所称的物业管理服务费用是指按照约定，对房屋公共部位及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护公共区域环境卫生和秩序，向乙方所收取的费用（不包括房屋共同部位、公用设施设备中修、大修、更新改造的费用及人身财产保险费用）；本物业工程竣工验收交付使用后，甲方按本协议约定的内容及要求提供服务，住宅按2.9元/平方米/月向乙方或业主使用人收取物业服务费；乙方从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼手续后的次日或按商品房买卖合同中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的5日；甲方在首次收取物业服务费时，乙方同意向甲方预支付三个月物业服务费，乙方预支付的三个月管理费将抵扣收楼后的前三个月管理费用，乙方交费日期依次顺延；无论何种原因导致乙方与房地产开发企业办理收楼手续的时间晚于双方商品房买卖合同约定中的交楼时间，或乙方一直迟延收楼，则物业服务费自商品房买卖合同约定的交楼之日起均由乙方缴交，甲方有权直接向乙方收取；乙方与房地产开发企业之间因未按期办理交楼手续而产生的物业服务费承担问题，则在乙方向甲方缴交后，由乙方与房地产开发企业自行协商处理；物业服务费收取标准在合同期内如有变动以当地物价部门核准的标准为准；乙方和本物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日，按应缴额千分之三向甲方支付违约金；其他有偿服务：机动车、非机动车，统一按公示收费价格进行收取；小区内的露天停车位、路边划线临时停车位实行有偿使用，所得收益纳入小区物业管理使用；室内装修服务费（业主办理装修时需交付的）包含装修保证金3000元/户，装修垃圾清运费6元/平方米（一次性收取）、装修管理费3元/平方米等；乙方应按照本协议约定，按时按标准向甲方缴交物业服务费、专项维修资金等费用及其他费用；前期物业服务协议还约定了其他事项。利和物业公司主张张骁未缴纳2018年10月起的物业费，故诉至一审法院，主张前述实体权利。2.张骁提交其认购协议书的图片、从业主微信群下载的其他业主在微信群中发送的有置业顾问、利和物业宣传资料和签约时要交的各项税费及其他费用等的文件图片，以及自行拍摄的利和豪庭物业服务收费一览表公示牌照片，拟证明所购住宅每月物业服务费为2.6元/平方米。利和物业公司不认可认购协议书的图片、从业主微信群下载的其他业主在微信群中发送的有置业顾问、利和物业宣传资料和签约时要交的各项税费及其他费用等的文件图片，其认为该认购须知没有开发商盖章，置业顾问签名人员身份不明，且收费标准均为手填，故对该认购须知不予确认；另根据《中山市发展和改革局收费通知》规定若商品房买卖合同中、前期物业服务协议、前期物业服务合同约定的物业服务收费标准应当一致，如不一致的，按较低的标准执行，前述是认购须知不属于商品房买卖合同，并提交其在中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2017年SXQ06号）。上述物业服务收费备案表载明：利和豪庭二期备案的高层住宅物业服务费为2.9元/平方米/月、执行2.9元/平方米/每月，中山市发展和改革局于2017年12月18日盖章同意备案。3.利和物业公司提交其在微信朋友圈发送的部分开展物业服务的简报，证明其为业主提供了卫生消杀清洁、垃圾清运、绿化清理、泳池清理、灯光检查维修、消防检查、装修管理等服务。张骁提交的图片、有物业工作人员在内的业主微信群等证据反映，利和物业公司存在公共设施卫生清扫及维修不及时、车辆秩序管理不到位、招商的商铺油烟扰民处理不及时、消杀工作尚未开展却提前签到以及漏开展工作等情形。4.根据利和物业公司向一审法院提起的物业纠纷案件中，就涉案物业服务不足的问题，提交了由博爱社区出具的关于中山利和豪庭二期小区业主反映物业管理问题的调处情况回复函亦印证利和物业公司有服务不到位的情况存在，该回复函载明：关于利和豪庭二期小区内垃圾费、维护费问题。石岐区发展和改革局表示，垃圾费、维护费不属于《广东省政府定价目录（2018年版）》范围，实行市场调节价，垃圾费6元/平方米、维修费4元/平方米的收费标准已在物业服务中心内公示。关于利和豪庭二期小区内停车位问题。石岐区住房和城乡建设局与利和豪庭二期开发商进行协商沟通后，开发商表示将在小区内设置10个临时停车位供未购买车位的业主使用，按临停标准收取停车费。关于商铺“关东王”油烟扰民问题。该商店存在露天烧烤问题，2018年11月29日至2019年2月20日期间，石岐区综合行政执法局城管分局曾多次开展专项整治工作，向该商铺进行宣传教育并发出责令整改通知书，同时对该商铺占道经营物品进行暂扣。中山市环境保护局石岐分局已多次到现场调处，责令当事人整改，且于2019年1月24日委托第三方检测公司对该点的油烟废气进行取样监测，检测报告结果显示为达标排放，油烟废气未超出标准限值（检测结果平均值为0.92，标准限值为2.0）。执法部门将继续对该店相关负责人宣传相关环保法律法规，并要求其确保油烟治理设备正常运行。同时也将继续加强对该店的日常巡查，发现违法违规行为将依法查处。关于利和豪庭二期小区物业公司的相关管理问题。我社区已多次与物业相关管理人员进行沟通，督促物业公司对小区业主提出的问题及意见积极整改落实，并提高相关物业管理服务水平。以上事实，由认购协议书的图片、从业主微信群下载的其他业主在微信群中发送的有置业顾问、利和物业宣传资料和签约时要交的各项税费及其他费用等的文件图片以及自行拍摄的利和豪庭物业服务收费一览表公示牌照片、中山市商品房销售登记备案表、收楼确认书、中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）、微信记录、照片、收费备案表等开庭笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于物业费的问题,一审法院分析如下：1.张骁提交的认购协议书的图片、从业主微信群下载的其他业主在微信群中发送的有置业顾问、利和物业宣传资料和签约时要交的各项税费及其他费用等的文件图片以及自行拍摄的利和豪庭物业服务收费一览表公示牌照片，能够证明利和豪庭物业的住宅服务费有过2.6元/平方米/月的情况，但张骁未能提交证据证明其所签署的商品房买卖合同等原约定其所购涉案住宅物业的物业服务费收费标准为2.6元/平方米/月，应承担举证不能的不利后果。2.中山市发展和改革局的物业服务收费备案表（2017年SXQ06号）证明，利和豪庭物业自2017年12月18日起备案的高层住宅物业费为2.9元/平方米/月。3.张骁于2018年7月14日签订的中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期）亦明确载明住宅物业服务费为2.9元/平方米。张骁抗辩该前期物业服务协议（二期）非其真实意思表示，但未提交证据予以证明，故一审法院不予采纳其抗辩。综上，一审法院以前期物业服务协议（二期）为准，认定涉案住宅物业服务费为2.9元/平方米/月。利和物业公司提交的微信朋友圈记录，以及张骁答辩自认的部分内容证明利和物业公司就涉案物业开展了相关的物业服务，故张骁应当按约缴纳物业服务费。但，从张骁提交的业主微信群记录、物业服务不到位的图片，以及博爱社区的回复函等，足以证明利和物业公司存在物业服务开展不到位即有瑕疵的情况。综上，根据《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，一审法院酌定调整对张骁应缴纳的物业服务费予以减免20%。经核算，张骁应支付的2018年10月至2019年8月的物业管理费共计为2033.18元（79.67平方米×2.9元/平方米/月×11个月×80%）。至于逾期缴交物业服务费的违约金，因利和物业公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自担相应损失，故对利和物业公司关于相应违约金的主张，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《广东省物业管理条例》第四十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张骁于一审判决发生法律效力之日起七日内向利和物业公司支付2018年10月至2019年8月期间的物业服务费2033.18元；二、驳回利和物业公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（利和物业公司已预交），由利和物业公司负担14元，由张骁负担36元（张骁于一审判决生效之日起七日内迳付利和物业公司）。二审期间，利和物业公司向本院提交如下证据：一个录像光盘，内含10段视频。本院组织当事人进行了质证，张骁经本院传唤未到庭发表质证意见。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案中，利和物业公司作为涉案小区的物业公司，主张业主张骁拖欠其物业费的行为已构成违约，并主张张骁承担相应的违约责任。张骁则主张利和物业公司提供的物业服务存在瑕疵，其有权拒绝交纳相应的物业费。本院认为，根据日常生活经验可知，小区物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，小区内过百上千的业主接受着物业服务，各人各户对物业服务评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。业主在对物业服务有意见时，经常会采用拒交物业费的方式来表达不满情绪。但物业服务企业的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。如果小区的业主一旦认为物业服务企业的服务存在瑕疵或不足，就可以拒交物业服务费，则这个小区的物业服务无法正常运行。小区内整体环境的正常维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。在利和物业公司进驻涉案小区提供物业服务的情形下张骁负有按物业服务合同约定向利和物业公司交纳物业服务费用的义务。张骁认为利和物业公司未尽职履行物业服务合同所约定的服务事项，导致涉案小区存在公共卫生脏乱、安全管理不善、商铺油烟污染、停车管理混乱等问题，故无权收取物业服务费。本院认为，首先，张骁提交的证据不足以证明涉案小区物业管理长期存在上述问题。退一步讲，即使利和物业公司在物业服务管理过程中存在一定瑕疵，当前证据也不足以证明利和物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。对于物业服务中存在的瑕疵问题，张骁等业主可以通过要求利和物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业服务企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。同时，从本案审理查明事实来看，张骁自2018年10月起即一直拒交物业服务费，其应该认识到，一是小区大多数业主已交纳了物业服务费用，二是此期间其仍然在接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），从这两点来说，其拒交物业服务费的行为一是损害了其他交纳物业服务费业主的共同利益，二是对物业服务企业而言也是不公平的。故在利和物业公司提供的物业服务的总体质量基本达到了合同约定的目标，其提供的服务与其较低的收费标准能相适应的情形下，张骁作为涉案小区业主有义务向利和物业公司交纳其欠交的物业服务费，张骁拒交物业服务费的理由，于法无据，本院不予支持。一审法院判决张骁按合同约定的物业费收费标准的80%进行交纳，理据不足，本院予以纠正。此外，考虑到利和物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，为平衡双方的利益，本院对利和物业公司主张的违约金及律师费均不予支持。综上所述，利和物业公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初725号民事判决；二、张骁于本判决发生法律效力之日起七日内向中山市利和物业管理有限公司支付2018年10月至2019年9月期间的物业服务费2541.44元；三、驳回中山市利和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（中山市利和物业管理有限公司已预交），由中山市利和物业管理有限公司负担10元，由张骁负担40元。二审案件受理费50元（中山市利和物业管理有限公司已预交），由中山市利和物业管理有限公司负担10元，由张骁负担40元（上述案件受理费本院及一审法院不作退还，由被上诉人张骁于本判决发生法律效力之日起七日内直接向上诉人中山市利和物业管理有限公司支付）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 赖晓筠二〇二一年一月十五日书记员 魏丹丹