江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10313号上诉人（原审被告）：潘道华。上诉人（原审被告）：庄淑芬。委托诉讼代理人：周明，上海正源（昆山）律师事务所律师，代理上列两上诉人。被上诉人（原审原告）：何俊彦。委托诉讼代理人：刘克峰，上海市协力律师事务所律师。原审第三人：绿地集团(昆山)置业有限公司。原审第三人：昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司。委托诉讼代理人：许雪根，江苏沉浮律师事务所律师。上诉人潘道华、庄淑芬因与被上诉人何俊彦、原审第三人绿地集团(昆山)置业有限公司（以下简称绿地公司）、昆山市花桥为民房屋拆迁有限公司（以下简称花桥为民拆迁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初9069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘道华、庄淑芬上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判潘道华、庄淑芬无需向何俊彦支付租金损失；2.一、二审案件受理费由何俊彦负担。事实和理由：一、潘道华、庄淑芬无违约行为。1.案涉房屋系政策性安置房，不确定因素较多，故案涉房屋买卖合同未明确约定办理房产证及过户的具体时间，仅约定潘道华、庄淑芬取得房产证后一个月内过户。签约后潘道华、庄淑芬了解到政府对其动迁安置房未尽到完全的政策性安置，希望政府调整安置方式，潘道华、庄淑芬一直在与政府沟通协商，无法办理往来结算款。且相关工作人员对政策把握不准，错误告知潘道华、庄淑芬离婚安置房受政策十年监管后方可办证，致使案涉房屋办理产证、过户被拖延。故潘道华、庄淑芬积极申请办理房产证，但由于政策性原因等未取得房产证，并未违约。2.案涉房屋买卖合同虽约定要交钥匙，但案涉房屋系动迁安置房，政府交房的手续尚未开始办理，故潘道华、庄淑芬在合同中明确告知何俊彦相关情况，并与何俊彦口头约定钥匙与过户后的房产证一并移交，何俊彦在后期履行及协商过程中也从未要求交钥匙。3.中介多次与何俊彦沟通并说明潘道华、庄淑芬协商调整安置政策的情况，该事实得到何俊彦确认，何俊彦也同意接受过户时给予潘道华、庄淑芬5万元房差补偿并配合办理相关手续。在与政府沟通尚无果的情况下，潘道华、庄淑芬考虑何俊彦的利益，被动放弃请求政府调整安置政策，于2017年与拆迁办结清案涉房屋款项。此后，中介明确告知何俊彦随时可到相关部门及物业办理手续，缴纳相关费用后领取钥匙，但何俊彦至今未要求交钥匙、交房，责任不在潘道华、庄淑芬。二、何俊彦从未提出交钥匙，故何俊彦购房目的不在于使用，而在于房屋增值部分的收益，案涉房屋近年来已增值好几倍，且案涉房屋至今空关，何俊彦也不存在房租损失，在何俊彦不存在损失的情况下，潘道华、庄淑芬无需支付违约金。案涉合同约定的违约金支付前提是解除合同，在合同不解除的前提下不适用。三、即使一审法院认定潘道华、庄淑芬存在违约行为，房租损失的依据和标准也不合理。1.违约金不应超过案涉合同约定的双倍定金。2.何俊彦主张租金损失的依据仅是近年房屋租金挂牌价截图且是精装修房屋挂牌租赁价，并非真实的房屋租赁成交价，2010年间该区域的毛坯房租金每月仅几百元，一审判决认定的计算标准亦极不合理。3.潘道华、庄淑芬从未占有使用案涉房屋，不应以租金方式承担何俊彦的“损失”，即使应赔偿租金损失，也应以何俊彦起诉的时间点计算。4.何俊彦同意补偿5万元的房屋差价，说明何俊彦从未要求潘道华、庄淑芬承担违约金。何俊彦辩称，一、潘道华、庄淑芬的行为构成违约。1.根据一审查明事实，离婚户申请安置房相关政策实施时间为2011年12月1日，案涉房屋在此前已完成申请签约，该政策不适用于案涉房屋。2.花桥为民拆迁公司2010年1月通知潘道华、庄淑芬可以结账，案涉房屋2010年2月完成初始登记，潘道华、庄淑芬此时应结清房款等相关费用并按约将案涉房屋过户给何俊彦，潘道华、庄淑芬未及时结清相关费用才是不能办理房屋过户的真正原因。潘道华、庄淑芬2017年3月21日结清房款，2019年11月11日还未能取得管委会盖章，无法办理过户，潘道华、庄淑芬因自身行为拖延办证手续，未能积极履行，构成违约。二、潘道华、庄淑芬应承担违约责任。潘道华、庄淑芬按约应按照房屋总价的两倍支付违约金，一审判决认为该违约金约定过高，参考何俊彦的租金损失2000元/月自2010年3月开始计算违约金，属于合理范围，潘道华、庄淑芬认为何俊彦购房仅为增值、不存在损失，没有依据。绿地公司辩称，案涉房屋系政府拆迁安置房，系政府委托绿地公司代为建设，案涉房屋后续交房、办证、房款收益均与绿地公司无关，由花桥镇政府享有及负责，故何俊彦的诉求与绿地公司无涉。花桥为民拆迁公司辩称，潘道华、庄淑芬与何俊彦的房屋买卖合同与花桥为民拆迁公司没有实际上的利害关系，花桥为民拆迁公司服从一审判决。何俊彦向一审法院起诉请求：一、潘道华、庄淑芬继续履行双方于2009年10月31日签订的《房屋买卖合同》，将位于昆山市交付何俊彦并协助何俊彦办理上述房屋的产权过户手续；二、潘道华、庄淑芬支付何俊彦违约金1222000元；三、绿地公司、花桥为民拆迁公司协助何俊彦办理昆山市房屋过户手续；四、本案的诉讼费由潘道华、庄淑芬承担。一审法院认定事实：潘道华与案外人黄丽琴于1992年6月17日登记结婚、于1998年8月24日登记离婚。2009年9月3日，潘道华（乙方、被拆迁人）与花桥为民拆迁公司（甲方、拆迁人）签订房屋拆迁协议书一份，该协议书载明：由于离婚户项目建设工程已进入实质性阶段，为了确保工程如期完成，现需对我镇部分农户实施拆迁，现经双方反复协商，达成如下协议，离婚户一次性补偿15000元，享受78平方米安置，实行房屋产权调换的被拆人，拆迁人不再直接支付被拆迁人房屋的价值，而由房产开发商在交房时进行结算，并结清房屋多余款。潘道华与庄淑芬于2009年10月14日登记结婚。2009年10月26日，花桥为民拆迁公司出具花溪畔小区小高层核定单，确定潘道华可取得的房屋为花溪畔小区B-5号楼503室，核定面积78平方米，预测面积137.29平方米，该核定单由花桥为民拆迁公司盖章、动迁户潘道华签字、建设办工作人员签字确认。2009年10月31日，何俊彦（乙方）与潘道华（甲方）及中介方昆山益民房产咨询有限公司签订房屋买卖合同一份，约定：甲方将本人坐落于本市花桥镇花溪畔居B-5幢503室房屋以611000元出售给乙方，房屋建筑面积137.29平方米，乙方于2009年10月24日前给付甲方购房定金2万元，在2009年10月31日支付甲方611000元（其中包含定金2万元），同时甲方交出该房的钥匙，余留款1万元在甲方的土地证、产权证过户至乙方时，以产权证为准单价以4500元/平方米结算多退少补。甲方一经取得该房的房产证、土地证后一个月内过户到乙方，不得拖延。因此房是农民动迁房，产证还在政府办理中，无论今后该房涨跌都与甲方无关，由乙方承担。双方遵守此约定，如有违约则违约方以总房价双倍赔偿。该合同由何俊彦、潘道华、庄淑芬签字确认。在签订合同的当天，何俊彦支付潘道华购房款601000元（含定金2万元）。2011年11月30日，昆山市花桥镇人民政府出具《关于离婚户申请安置房相关政策专题研讨会的会议纪要》，该会议内容纪要如下：一、安置范围：1.已申请签约及已完成安置的离婚户不列入此范围；2.全区未动迁签约的自然村落的所有动迁户；二、实施时间：自2011年12月1日开始实施；三、离婚户申请安置房相关政策：……3.设定十年监管期，并做如下约定：（1）自取得安置房之日起十年内不办理产权证，不得转让，不得以任何方式进行变相交易；……。一审另查明：花桥为民拆迁公司于2010年1月通知可结账，涉案房屋于2010年2月完成初始登记，潘道华于2012年10月30日支付房款10万元、于2017年3月21日支付购房款112736.5元，至此，购房款全部支付完毕。潘道华的增宅户安置报批表截至2019年11月11日尚未取得管委会盖章，无法办理过户登记。《关于离婚户申请安置房相关政策专题研讨会的会议纪要》自2011年12月1日起开始实施，由于潘道华签订协议的日期在前，故不受该会议纪要约束，在2010年2月交纳房款后即可拿房并办理产权证。一审再查明：昆山市花桥镇花溪畔居761号503室（施工编号昆山市花桥镇花溪畔居B-5幢503室）的房屋所有权人为上海绿地集团（昆山）置业有限公司（现更名为绿地公司），房屋建筑面积为136.79平方米。上述事实由房屋买卖合同、收据、会议纪要、拆迁协议书、增宅户安置报批表、核定单、结婚证、结婚登记申请书、离婚登记申请书、婚姻登记记录证明、调查报告等证据及各方当事人在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：何俊彦与潘道华、庄淑芬签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。何俊彦按照合同约定已支付绝大部分房款，现涉案房屋符合交付及过户条件，故一审法院对于何俊彦要求潘道华、庄淑芬交付涉案房屋并协助何俊彦办理涉案房屋不动产产权过户手续的诉讼请求予以支持，在涉案房屋不动产产权过户完毕后，何俊彦应将购房尾款10000元支付潘道华、庄淑芬，由于房屋买卖合同最终房价按实结算多退少补，故潘道华、庄淑芬需退还何俊彦房款2250元（（137.29平方米-136.79平方米）×4500元/平方米），上述两项相抵，何俊彦还需支付潘道华、庄淑芬购房款7750元。由于涉案房屋系拆迁房，尚登记在开发商绿地公司名下，故一审法院对于何俊彦要求绿地公司协助办理不动产产权过户手续的诉讼请求予以支持。何俊彦要求花桥为民拆迁公司协助办理不动产产权过户手续没有依据，一审法院不予支持。本案的争议焦点在于潘道华、庄淑芬是否违反合同约定未及时履行交付房屋及办理不动产产权过户义务。潘道华、庄淑芬抗辩未能交付房屋及办理不动产产权系由于涉案房屋系离婚增宅，受政策的影响一直不具备办证的条件，但是，根据一审法院调查发现，涉案拆迁协议签订于《关于离婚户申请安置房相关政策专题研讨会的会议纪要》之前，并不受该会议纪要约束，故一审法院对于潘道华、庄淑芬的该抗辩不予采信。关于违约金。何俊彦要求潘道华、庄淑芬按照合同约定赔偿房屋总价的两倍作为违约金，该主张明显过高，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约造成的损失，因潘道华、庄淑芬违约至今未交付房屋，一审法院认为认定何俊彦的损失为租金损失比较合理，并认定潘道华、庄淑芬应赔偿何俊彦的租金损失为以2000元/月自2010年3月计算至实际交付房屋之日止。综上，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、第三人绿地集团(昆山)置业有限公司于判决生效之日起十日内协助潘道华办理昆山市花桥镇花溪畔居761号503室的不动产产权过户手续；在上述手续办理完毕后十日内，潘道华、庄淑芬协助何俊彦办理上述房屋的不动产产权过户手续，在办理过户手续的当日，何俊彦支付潘道华、庄淑芬房款7750元。二、潘道华、庄淑芬于判决生效之日起十日内支付何俊彦租金损失（以2000元/月，自2010年3月计算至实际交付房屋之日止）。三、驳回何俊彦的其他诉讼请求。一审案件受理费15798元，由何俊彦负担12695元，由潘道华、庄淑芬负担3103元。二审中，潘道华、庄淑芬提交如下证据：一、房屋现场照片1页，证明案涉房屋一直空关，潘道华、庄淑芬未用于出租获利，何俊彦也未要求潘道华、庄淑芬交房，未造成何俊彦损失。二、进户流程单及拖欠费用明细各1页，证明案涉房屋未取得钥匙系何俊彦未按约支付相关费用。三、安居客租房价格截图1页，证明案涉房屋附近简易装修房租金价格为800元至900元每月。四、昆山市花桥镇人民政府花政发（2003）字18号文件及补充实施意见12页，证明昆山市花桥镇人民政府2003年3月26日出台花桥镇人民政府拆迁工作实施意见，2004年4月20日出台补充意见，补充意见第十条规定，动迁房的安置原则上在动迁合同签订后。潘道华、庄淑芬实际可以取得按人均平方计算拆迁安置房，十年内不能办理房屋产权。当时潘道华、庄淑芬就拆迁安置的方式和拆迁办有争议，潘道华、庄淑芬认为应当按人均数安置房屋，想调整安置方式，所以一直没有和拆迁办结算案涉房款。何俊彦质证称，证据一真实性无法确认，与本案无关联性，案涉房屋未能交付是潘道华、庄淑芬自身原因造成，与潘道华、庄淑芬是否使用房屋没有关系。证据二真实性无法确认，与本案无关联性。何俊彦对该费用不知情，且交房、交钥匙前的一切费用与何俊彦无关，何俊彦已经按照合同支付房款。证据三真实性确认，但与本案无关联性，该证据显示的房屋为一室一厅，与案涉房屋面积差距很大，无可比性。证据四真实性无法确认，即使该证据真实存在，也与本案无关联性，潘道华、庄淑芬违约是其自身原因造成，与政策无关。花桥为民拆迁公司质证称，对证据一、二、三不清楚。对证据四没有异议，但潘道华、庄淑芬所称可以按照人均享受安置面积以及十年不能办证，在该文件上没有体现。绿地公司未对上述证据发表质证意见。二审中，潘道华确认案涉房屋已登记在其名下，潘道华、庄淑芬同意配合何俊彦办理过户手续，但认为不应承担违约责任。二审另查明，一审庭审中潘道华、庄淑芬称房屋账目已经于2017年结清，但房产证没有办理，钥匙也没有拿到。关于没有拿到钥匙的原因，潘道华称“我没有主动拿钥匙”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定。因引起本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前，故本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的相关法律、司法解释的规定。本案中，何俊彦与潘道华、庄淑芬签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。何俊彦已按约支付大部分房款，现案涉房屋符合交付及过户条件，潘道华、庄淑芬也同意配合何俊彦办理过户手续，故潘道华、庄淑芬应向何俊彦交付案涉房屋并协助何俊彦办理案涉房屋过户手续。过户后，扣除潘道华、庄淑芬应退还何俊彦按实结算的房款2250元，何俊彦还需支付潘道华、庄淑芬购房尾款7750元。一审判决时案涉房屋尚登记在开发商绿地公司名下，故一审判决绿地公司协助办理过户手续，并无不当。现潘道华确认案涉房屋已登记至其名下，一审判决认定的绿地公司应承担协助办理过户手续的义务已履行完毕，潘道华应在本案判决生效后十日内向何俊彦交付房屋并协助何俊彦办理案涉房屋过户手续，在办理过户手续当日，何俊彦支付潘道华、庄淑芬房款7750元，本院对一审判决不再予以调整。关于潘道华、庄淑芬是否存在违约行为。本院认为，案涉房屋虽为拆迁安置房，在双方签订房屋买卖合同时尚不能确定房屋交付及过户时间，但潘道华、庄淑芬作为卖方，应在案涉房屋满足交付、办证条件后及时将案涉房屋登记至自己名下，向何俊彦交付案涉房屋并协助何俊彦办理过户手续。本案中，花桥为民拆迁公司2010年1月通知潘道华可结账，案涉房屋于2010年2月完成初始登记，但潘道华2012年10月30日才支付房款10万元、2017年3月21日支付购房款112736.5元，且在付清房款后也未主动领取案涉房屋的钥匙，明显拖延办理相关交房及办证手续，构成违约，应承担相应违约责任。潘道华、庄淑芬主张其因与拆迁部门就拆迁安置政策产生争议，且拆迁部门工作人员错误告知其十年内不能办理产证的规定，导致其对政策理解错误，其对于迟延办理产证不存在过错。但潘道华、庄淑芬及拆迁部门之间就拆迁安置政策产生的争议与本案房屋买卖合同并非同一法律关系，《关于离婚户申请安置房相关政策专题研讨会的会议纪要》自2011年12月1日起开始实施，潘道华、庄淑芬签订协议的日期在前，也不受该会议纪要约束，故潘道华、庄淑芬以此为由抗辩自己并未违约，不能成立。关于潘道华、庄淑芬应承担的违约金数额。本院认为，何俊彦诉请潘道华、庄淑芬按照合同约定的房屋总价的两倍支付违约金，该违约金约定明显过高，故本院结合潘道华、庄淑芬的违约程度、合同的履行情况及何俊彦的实际损失等因素，对合同约定的违约金进行调整。因潘道华、庄淑芬至今未交付房屋也未协助何俊彦办理过户手续，一审判决酌定何俊彦的实际损失为以2000元/月自2010年3月计算至实际交付房屋之日止的租金损失，属于合理范围。参照何俊彦的实际损失，潘道华、庄淑芬应赔偿何俊彦的违约金数额为以2000元/月自2010年3月计算至实际交付房屋之日止。综上所述，潘道华、庄淑芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决将潘道华、庄淑芬应赔偿何俊彦的违约金表述为租金损失，有所不当，但不影响本案实体处理，本院对此予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人潘道华、庄淑芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二一年一月二十七日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。