上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初35075号原告：许为群，男，1932年9月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈敏若，女。委托诉讼代理人：沈龙宝，上海市沪一律师事务所律师。被告：上海群太投资管理有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人：陈幸秀，执行董事。委托诉讼代理人：李国栋，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告许为群诉被告上海群太投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月23日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人陈敏若、沈龙宝以及被告的委托诉讼代理人李国栋到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准本案简易程序审理期限延长一个月。本案现已审理终结。原告许为群向本院提出诉讼请求：1、被告支付2020年1月1日起至2020年8月31日止的租金人民币(币种下同)73,547.62元；2、被告支付原告至2019年12月31日止欠付的租金1,310.45元、2020年5-8月的电费95.20元、2020年1月燃气费85.80元、截止至2020年9月2日止的水费58.70元；3、被告支付原告违约金76,000元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年8月31日签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市闵行区金汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，租期自2017年9月1日至2020年8月31日，租金每月9,500元。然自2020年1月起，被告未再按时支付房租。经原告多次催讨，至今未付。前述租赁合同到期后，原告不再将涉案房屋出租给被告。2020年8月31日，被告将涉案房屋返还给了原告。原告认为，被告拒付租金的行为显属违约。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告上海群太投资管理有限公司辩称，1、被告认为涉案租赁合同于2020年3月21日解除。涉案房屋是由被告承租下来给被告的法定代表人陈幸秀及其丈夫居住。租赁期间，一直由陈幸秀的丈夫与原告沟通。后因为疫情，陈幸秀夫妇回台湾，之后因航班、疫情风险等考量未回上海。2020年1月，陈幸秀夫妇通过短信与原告进行沟通，双方对2020年3月21日涉案租赁合同解除达成一致。若法院认为双方对此解除时间未达成一致，被告认为陈幸秀夫妇在短信中已经明确表示解除合同的意思，且陈幸秀夫妇也因为疫情原因无法回到上海，租赁合同的目的无法实现，有权要求解除合同。2、对于原告主张的租金，被告认为2020年1月1日至2020年3月21日，该期间因疫情的影响，导致被告无法居住使用涉案房屋，故被告不同意该期间的全额租金，仅同意以9,500元押金及2月22日支付的2,000元共计11,500元作为对原告的租金补偿。至于2020年3月21日后，虽被告负有腾退房屋的义务，但被告无法回到上海直接退房，故委托同事帮忙退房，又因疫情，5月之前上海的小区无法让外人进入，故最终在2020年5月24日完成腾房。因此，对于2020年3月21日至2020年5月24日的租金，被告并不存在过错，不应当承担。对于2020年5月24日至2020年8月31日的租金，被告认为，原告在被告于5月24日通知其被告已经腾退房屋后，原告完全可以自行收回房屋，但原告置之不理，也不提供寄送钥匙的地址，后在起诉后，被告通过诉状看到原告的地址才邮寄钥匙给原告，因此该期间的租金损失应当由原告自行承担。3、关于至2019年12月31日止欠付的租金1,310.45元，被告同意支付。关于水电费，虽被告实际交付房屋为2020年8月底，但2020年5月，被告即通知原告接收房屋，系原告不接收房屋，由此产生的扩大损失包括发生的水电费均应当由原告自行承担。对于燃气费，被告愿意支付。4、鉴于被告不存在违约行为，故不同意支付违约金。且原告主张的违约金标准过高，即使有损失，也应当按照LPR进行计算。经审理查明，上海市闵行区金汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(即涉案房屋)登记于原告许为群名下。2017年8月23日，原告许为群(出租方，甲方)、被告上海群太投资管理有限公司(承租方，乙方)、案外人德佑房地产经纪有限公司(居间方，丙方)签订《房屋租赁合同》。该合同主要内容为：一、甲方将涉案房屋出租给乙方作居住使用；三、甲方应于2017年8月31日前向乙方交付该房屋，该房屋租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日止。四、该房屋每月租金9,500元。租金以三个月为一期支付。乙方每期租金提前5日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)。逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的200%支付逾期违约金。五、在签订本合同时，乙方应直接或通过丙方向甲方支付房屋租赁保证金9,500元。租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。租赁期间发生的水费、电费、煤气费等房屋使用费用由乙方承担，物业管理费由甲方承担。九、如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付日租金的200%作为逾期违约金。乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于一个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(3)乙方逾期不支付租金累积超过5日的；(4)乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同；……。前述合同签订当日，被告向原告支付了押金9,500元。2017年8月29日，原告与被告的法定代表人陈幸秀办理了涉案房屋的交接手续，签署了家具家电清单及房屋交接书。在租赁期内，被告曾通过案外人陈某某向原告支付过部分租金。2020年2月25日，原告向陈某某发送短信催要租金。陈某某回复“疫情是不可抗力因素，需待其回上海再协商处理”。当月27日，陈某某转账2,000元给原告。同年3月20日，原告发送短信向陈某某询问“不支付租金，不退房，如何考虑，请回复”。陈某某回复“因疫情原因，其也没办法，其已经将仅有的钱转给原告2,000元了，不是不支付租金，不退房也是没办法退，其也想赶紧处理，但是回上海、坐飞机都有染病风险，其也想办法处理”、“其也有押金在原告处，只希望疫情赶紧结束”。当月21日，原告表示“陈某某提出的用押金支付房租，即终止合同结清房租，不作违约，托人清理房间以便及时出卖出租”。陈某某回复“因疫情原因，流动感染风险大且入境管制严格，现其朋友都未回上海，一时间找不到人清理，有安排好，会跟原告联系，望谅解”。同年4月16日，原告向陈某某催要2020年1-4月的租金。同年5月24日，陈某某向原告表示“其已请朋友帮忙把屋内物品搬离，剩下的主卧室床、梳妆柜、矮柜、冰箱、滚筒式洗衣机、沙发……等等一些好的家具跟用具都留给原告”。当月25日，陈某某再次告知原告已将物品基本搬离并询问钥匙如何交付给原告。当月26日，原告要求被告给付2020年1-5月的租金。陈某某回复“1、疫情非其造成。2、三月底双方已达成退房，原告也同意其已经支付2,000及再用押金去抵房租不算违约。3、疫情属不可抗力，其回国有感染风险。4、由于疫情属不可抗力，造成其无法使用房屋，双方协商好三月底退房不算违约，四、五月期间其一直联系托朋友帮忙搬家，期间也未接到原告任何要看房出租或出售的通知”。同年8月20日，原告向陈某某表示“此次疫情是否属于不可抗力须由国家法律来定性。租金支付方式是通过银行转账，与疫情无关。3月21日进行短信沟通时由于陈某某不同意及时清理房间因此未达成一致共识，故双方未签订解约合同。其在4月份就发短信告知陈先生按租赁合同支付1-4月租金。此后陈某某亦再未与其协商过要提前退房的事宜。5月底陈某某突然提出要退房，其非常惊讶。请陈某某按合同支付1-8月租金等费用”。2020年8月25日，被告通过他人将涉案房屋的钥匙邮寄给了原告并通过短信告知原告钥匙的寄送情况及涉案房屋楼下铁门密码。2020年8月31日，原、被告签订《房屋状况确认书》，确认“被告对房屋的恢复原状义务已履行完毕，所交付的房屋符合正常使用的状态，不影响原告之后的使用，现钥匙已交还于原告。有关本合同履行的争议，包括租金费用争议与其他争议(原告主张为其他费用与单据缴清、一把储藏室门锁、客厅窗帘、镜子等)，由于双方无法达成一致，继续由法院审理解决”。同日双方又签订《房屋留置物赠与协议》，约定“被告已将房屋交还于原告，被告留置于涉案房屋内的床、梳妆台与橱柜由原告支配，若被告之后的第一任承租人于入住时明确表示不要上述家具，则以上床、梳妆台与橱柜的所有权仍归于被告，被告负有义务对其进行搬离与处置”。另查明，针对2020年1月1日起至2020年8月31日止的租金，被告仅于2020年2月27日通过陈某某向原告转账支付2,000元并于2020年7月代原告缴纳了2020年1-2月的税费452.38元，其余款项未支付。再查明，被告未缴纳2020年2月份的电费83元、2020年3月1日至2020年4月3日的电费25.50元、2020年4月4日至2020年4月30日的电费9.90元、2020年5月份的电费22.50元、2020年6月份的电费19.10元、2020年7月份的电费23.10元、2020年8月份的电费30.50元以及2020年1月燃气费85.80元、截止至2020年9月2日止的水费58.70元(其中抄表日期显示为2020年7月2日的水费缴费通知单记载金额为31.10元、抄表日期显示为2020年9月2日的水费缴费通知单记载金额为27.60元)。复查明，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的一类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市发布一级公共卫生事件响应。2020年2月8日，上海市闵行区新型冠状病毒肺炎防控工作领导小组发布了《闵行区关于加强新型冠状病毒肺炎防控工作的通告》。以上事实，由原告提供的房地产权证、《房屋租赁合同》及附件、《房屋状况确认书》、《房屋留置物赠与协议》，水电燃气费单据，被告提供的押金收据、陈某某与原告之间的短信记录、钥匙邮寄材料等证据及当事人庭审陈述所证实，上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。审理中，被告还向本院提交以下证据材料：1、中国电信的寄信、与中国电信客服的聊天记录、陈某某的台湾身份证、陈某某与陈幸秀的结婚邀请函，旨在证明陈某某与陈幸秀系夫妻关系，涉案房屋由陈某某、陈幸秀居住使用；2、陈某某的机票、航班取消通知、有关新冠疫情的新闻报道，旨在证明陈某某于2020年1月7日返回台湾，原定于2020年2月11日返回上海，因疫情原因，返程航班停飞，又因疫情导致航班管制，陈某某无法返回上海、使用涉案房屋；3、有关上海对小区出入管理的新闻报道、与涉案房屋所属小区的物业公司的聊天记录、公告(金斯花园居民委员会、金汇丽舍物业股服务中心于2020年2月13日出具，记载“为落实最严格防控措施，切实做好社区疫情防控管理工作……采取以下措施，具体如下：1、禁止外来车辆进入小区；2、禁止外卖人员、快递人员进入小区；3、居民必须主动出示通行证进入小区，无通行证的必须在门岗登记处登记信息及测量体温；4、来沪、反沪的居民进入小区前，必须在门岗登记处出示身份证件登记个人信息、测量体温并做好14天居家观察；5、业主每户领取2张通行证，租户需持身份证、居住证、租赁合同等证件登记领取……”)，旨在证明涉案房屋所述小区出入管理严格，陈某某无法托人代为腾退涉案房屋；4、陈某某与案外人许建平以及许建平与搬家雇工之间的微信聊天记录、房屋腾退视频，旨在证明2020年4月20日，陈某某将房屋钥匙邮寄给许建平并积极联系许建平帮忙处理房屋腾退事宜，并于5月24日完成房屋的腾退。经质证，就被告提供的前述证据材料，原告认为，证据1、与本案无关，涉案租赁合同未规定谁居住谁支付租金，且疫情并不能作为不可抗力；证据2、真实性无法确认，与本案无关，且涉案租赁合同未指明具体使用人，系被告承租，与个人的事情无关；证据3、新闻报道与聊天记录真实性无法确认，且与本案无关，公告的真实性无异议，但关联性有异议，小区未禁止租客进出；证据4、真实性无法确认，且与本案无关。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方本应按约履行。作为承租人的被告按约支付其租赁使用期间的租金，系其主要义务。现就原告主张的至2019年12月31日止欠付的租金1,310.45元，被告无异议并表示同意支付，故对此项诉请，本院予以支持。就原告主张的2020年1月1日起至2020年8月31日止的租金，双方就租金计算的截止时间及是否因新冠疫情而免除被告部分租金存有争议。对此首先，就租金计算的截止时间，被告认为双方已于2020年3月21日达成解除合意、故租金应当计算至该日止，但本院认为，从现有证据包括双方往来的聊天记录来看，只能证明双方曾于2020年3月21日均有解约的意向，但在协商具体解约事宜时，原告表达的是解约的同时是需要被告于2020年3月底搬离涉案房屋，但被告对于搬离时间并未作确认，鉴于此，原告于2020年4月继续向被告催要租金。从双方的交谈及行为可见双方当时并未就合同的解除达成明确的合意。故被告提出的该抗辩意见，本院不予采纳。鉴于陈某某于2020年5月24日向原告表示其已搬离自有物品、剩余物品均归属原告并要求原告提供地址以便邮寄房屋钥匙，虽然陈某某作为违约方无权要求提前解约，但作为原告理应在合理时间内自行收回对涉案房屋的控制权，以避免损失进一步扩大，对于合理时间，本院根据实际情况酌情认为原告最晚应于2020年7月31日自行收回房屋，故租金计算的截止时间为2020年7月31日。至于自2020年8月1日起因原告未及时收回房屋而导致的扩大损失，由原告自行负担。关于原告所称的陈某某无法代表被告与原告协商退租事宜或决定退租的意见，本院认为，从租金的给付来看，被告曾通过陈某某给付租金给予原告，又从双方短信往来来看，有关于租金的催讨、租赁事宜的协商均是发生于原告与陈某某之间，故原告提出的该点意见，本院不予采纳。其次，关于2020年1月1日起至2020年7月31日止期间的租金，是否因新冠疫情而给予被告部分免除，本院认为，本市自2020年1月24日宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，因受疫情影响，客观上确实存在无法正常使用房屋的情形，故本院酌情免除被告一个月的租金。至于被告所称的无法及时腾房的解释，并无充分且有效的依据，本院不予采纳。综合前述意见，扣除被告通过陈某某支付的2,000元租金、代原告给付的税费452.38元以及免除的被告一个月租金，被告应向原告给付的自2020年1月1日起至2020年7月31日止的租金共计54,547.62元。关于原告主张的水电煤费，就2020年6月30日前的水电煤费，被告应当负担。根据原告提供的材料显示，被告应当负担2020年2月份的电费83元、2020年3月1日至2020年4月3日的电费25.50元、2020年4月4日至2020年4月30日的电费9.90元、2020年5月份的电费22.50元、2020年6月份的电费19.10元、2020年7月份的电费23.10元、2020年1月燃气费85.80元。至于2020年7月31日前的水费，从目前原告提供的单据，抄表日期显示为2020年7月2日、记载金额为31.10元的水费缴费通知单，本院予以采纳，相对应的水费，本院予以支持。但抄表日期显示为2020年9月2日、记载金额为27.60元的水费缴费通知单，因混合了7、8、9月份的水费，无法予以具体区分，故该部分水费，本院不予支持，就2020年7月3日至2020年7月31日止的水费，原告可待明确后另案主张。就原告主张的违约金，本院认为，被告未按约给付租金的行为显然构成违约，原告要求被告给付违约金，符合合同约定，但违约金的具体金额，被告表示过高并要求调整，本院认为，基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，故本院参考被告的违约行为，由此可能对原告产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金金额为9,500元。就被告已付的押金，原告应当返还，本院为避免双方讼累，故将该款在本案中一并处理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海群太投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告许为群支付至2019年12月31日止欠付的租金1,310.45元；二、被告上海群太投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告许为群支付自2020年1月1日起至2020年7月31日止的租金54,547.62元；三、被告上海群太投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告许为群支付至2020年7月31日止的电费183.10元、至2020年7月2日止的水费31.10元及2020年1月的燃气费85.80元；四、被告上海群太投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告许为群支付违约金9,500元；五、原告许为群于本判决生效之日起七日内向被告上海群太投资管理有限公司返还押金9,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,260元，减半收取计1,630元，由原告许为群负担909.27元，由被告上海群太投资管理有限公司负担720.73元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二一年一月八日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……