湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11885号上诉人（原审原告）：余其权，男，1967年2月17日出生，汉族，户籍所在地武汉市江汉区。委托诉讼代理人：余莹，系余其权女儿。委托诉讼代理人：张耿，湖北恒康律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李念，男，1977年11月10日出生，汉族，户籍所在地湖北省广水市。原审被告：武汉美家念房地产经纪有限公司，住所地武汉市江夏区藏龙岛卡梅尔小镇******房。法定代表人：胡俊梅。委托诉讼代理人：张春琴，该公司员工。上诉人余其权与上诉人李念、原审被告武汉美家念房地产经纪有限公司（以下简称美家念公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初3211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。余其权上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持余其权的一审诉讼请求或者发回重审；二、本案诉讼费用由李念承担。事实和理由：余其权与李念签订合同后，李念将涉案房屋转租给他人，违反合同约定，应当承担违约责任。因李念未及时交纳租金并提出不愿继续承租房屋，余其权只能提前解除合同。李念将涉案房屋隔断，改造成胶囊房，破坏了房屋结构，同时由于房屋居住人员较多，造成房屋破坏，原房屋内的热水器及浴霸等电器也存在丢失情况，李念应当进行赔偿。关于涉案租赁合同中的违约条款，一审法院作出有利于李念的解释，认为违约条款仅约束余其权，该种解释违反公平原则。关于合同解除时间，一审法院认定合同解除时间为2020年5月21日，但5月22日双方还一直在谈房租交纳、是否续租事宜，且涉案房屋钥匙李念于2020年9月2日交给余其权。关于违约金问题，李念私自对外出租房屋、私改房屋结构、私拿房屋物品及造成房屋设施损害，一审法院判决的违约金过低，违反公平、公正原则。余其权提交了装饰装修公司还原改造清单，一审法院认定没有实际履行，但却认定房屋损失一万元，没有事实依据。针对余其权的上诉请求，李念辩称，一审查明事实清楚，余其权的上诉请求不能成立。美家念公司述称认为，一审查明事实清楚，本案与美家念公司无关。李念上诉请求：一、撤销一审判决关于李念赔偿房屋损失10000元的判项；二、余其权返还疫情期间应减免的房租费用6308元；三、余其权归还李念缴纳的水电费押金2005.28元；四、本案一、二审诉讼费用由余其权承担。事实和理由：一审判决事实不清，证据不足，适用法律错误。余其权知情且同意李念将涉案房屋改造为隔断式胶囊房对外出租，一审判决仅因房屋卫生较为脏乱就判令李念赔偿房屋损失10000元不合理。在房屋租赁期间，李念预存的水电费余额合计2005.28元，余其权应当退还。在新冠疫情期间，李念交付房租6308元，由于不可抗力，双方无法履行合同，余其权应当退还疫情期间的房租6308元。针对李念的上诉请求，余其权辩称，李念一审期间未提出反诉，其上诉请求均不能主张，应予驳回。美家念公司述称认为，一审查明事实清楚，本案与美家念公司无关。余其权向一审法院起诉请求：1.李念支付租房所欠违约金6万元，房屋损失费3万元。2.案件诉讼费用由李念承担。一审法院认定事实：2017年10月25日，余其权（甲方/出租方）、李念（乙方/承租方）及美家念公司（丙方/居间方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定主要内容：“……一、租房地点：甲方同意把藏龙新城12-2-601室房屋出租给乙方，并保证该房的合法出租性。二、房屋用途：乙方所租房屋仅为居住使用，不得进行违法活动，否则后果自负。三、租期：自2017年10月28日起至2022年10月27日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方有优先承租权，但必须在租赁期满提前一个月通知甲方，经甲方同意后重新订立合同。如乙方没有通知甲方要求续租，则视为本合同到期终止。四、租金：每月贰仟伍佰元（小写2500元），租房押金2500元，相当于壹个月租金。五、付款方式：1、乙方每半年支付一次房租，第一次租金及押金在签订本合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前十天将下期房款支付给甲方，半年付费14000元，凭收条中介认证。……六、租房押金：存放于甲方作为履约押金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退还乙方；装修总金额按6万元，如甲、乙方违约，赔付对方6万元。七、甲方义务：1、甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用；2、室外正常维修由甲方负责；3、甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。八、乙方义务：1、按照本合同规定的时间和方式支付租金、押金和其他费用；本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交、如有损坏、短缺应照值或酌情赔偿；乙方如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿……。九、违约处理：如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵过甲方损失，乙方应予赔偿……。十、中介方义务：中介方在受双方委托后，有责任积极为双方寻找合适的物业或客户，并促使租赁成功。在甲乙双方成交同时，中介方在收取中介费后，责任自行解除，若甲、乙双方在租赁期间发生纠纷，中介方可出面协调双方纠纷。十一、本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方协商做了补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。十二、如因洪水、地、地震灾、拆迁和法律法规政府政策变化等不可抗力原因，导致本协议不能全面履行，甲、乙、中介方三方互不承担违约责任，租金按实际租赁时间计算，多退少补。……”合同还约定了其他内容。合同上有余其权、李念的签字及捺手印、美家念公司员工郭静薇签字和公司公章。合同签订当日，李念向余其权支付2017年10月25日至2018年4月24日租金14000元、押金2500元及家具家电买断费用8000元，共计24500元。其后，三方再次签订《补充协议》一份，约定主要内容有：1.如租户五年合同未满，中途自行搬离或满租，要把改造房型拆空，清理干净，以便房东重装；2.租户不能擅自转租给其他任何二房东；3.中介方负责房东、房屋损失及租户事宜的协商；4.租赁期满内如房东自行卖房或收回房子不租给乙方，属甲方违约，按违约条款处理，如乙方违约，中途退房或私自转租给第三方，乙方违约同样按赔偿条款处理；5.每年空置期免一个月房租；6.退房时，屋内设施能搬走的拿走，改造时所花费用，房东不承担任何经济赔偿；7.房东原有家电：空调一台、冰箱一台、洗衣机一台、床两个、柜子一个、茶几一个、沙发一套、餐桌及椅子，共计8000元，有乙方买断。补充协议还约定了其他内容。2017年11月，李念将其所承租房屋转租给案外人湖北中青旅山水酒店有限公司做员工宿舍使用，双方并签订合同。2018年4月19日、2018年10月23日、2019年5月2日、2019年10月25日，李念均向余其权支付了半年的租金14000元。2020年2月9日，李念微信告知余其权交纳房租时间顺延一个月免租期。2020年5月17日，余其权微信告知李念，房租交纳期限已延迟一个月，其应交纳下半年房租。2020年5月21日上午，余其权微信告知李念，房租已超期一个月，其已决定不续租，需见面完成退房手续，不能再拖延。2020年5月21日下午，余其权微信告知李念，合同约定时间早已到期，即使不愿意继续续租，也需要把剩下的事宜交接完毕，时间拖长对双方无益，望尽早出面解决；李念就此回复案涉房屋不再继续承租，并要求退还押金2500元；对此余其权回复希望见面沟通，并约定2020年5月22日上午十点于小区楼下见面。2020年5月23日，余其权微信告知李念，其已欠一个月房租，不续租赶紧搬家，钱不付、房不退，只会对其不利，催促其赶紧完成退房手续。另余其权与李念双方沟通期间，李念微信告知美家念公司的店长张春琴，要求其将不续租的信息转发给余其权，美家念公司的店长张春琴告知其不续租也要做交接，要将钥匙还给房东余其权，李念表示钥匙不在其手中，会有人给房东余其权送过去，并要求房东余其权退还押金，美家念公司的店长张春琴让其直接跟房东余其权联系。另根据一审法院2020年9月2日就案涉房屋现状现场调查取证所拍摄照片，案涉房屋复合木地板、阳台及客厅墙面、阳台及洗手间地面、门窗等均有不同程度的损伤，天花板及屋内墙面均有被隔断的痕迹，洗手间被改造成两个，屋内除案涉合同约定已由李念买断的家电家具外，热水器、浴霸等不在约定范围内的电器也不复存在。一审法院另查明，案涉房屋内的热水器、浴霸由余其权于2011年购买。2020年6月17日，余其权更换案涉房屋门窗玻璃花费400元。2020年9月6日，余其权疏通案涉房屋下水道花费200元。同日，李念将案涉房屋的钥匙返还给余其权。根据一审庭审当庭确认，李念承租期间所交纳水电费尚未消费完毕，水费余额1341.69元，电费余额663.59元，共计2005.28元。一审法院就案涉合同第六条的真实意思表示问题，就参与合同订立的美家念公司的员工进行调查询问，其陈述案涉合同第六条手写条款部分实际是为了约束出租人，该条款真实意思是指如若出租人中途反悔要求收回房屋，则由出租人赔付承租人6万元。询问中一审法院发现该员工身份证上名字为“郭红霞”，并非合同上签署的“郭静薇”，该员工陈述“郭静薇”系其在美家念公司工作期间所用名字，系其本人。一审庭审中，余其权对此提出异议，并对调查询问内容不予认可。对此，一审法院组织余其权、李念、美家念公司的店长张春琴以及该员工当庭质证，余其权对该员工是否为“郭静薇”不否认也不认可，李念、美家念公司的店长张春琴均认可该员工为参与案涉合同签订的员工、系合同上署名“郭静薇”本人、“郭静薇”与“郭红霞”为同一人。美家念公司的店长张春琴还提供该员工入职美家念公司期间的《签到表》、《工资表》、《考勤表》、工资转账截屏记录，证明“郭静薇”与“郭红霞”为同一人。经比对，该员工入职期间所有资料上签署的“郭静薇”字迹与案涉合同上“郭静薇”字迹相同。一审法院认为，上述证据相互印证，足以认定该员工为参与案涉合同签订的员工。作为参与合同订立的第三方，该员工陈述内容具有客观性，一审法院予以认可。一审庭审中余其权提交装饰装修公司就案涉房屋还原改造的报价清单，因该维修工程尚未实际履行，实际维修费用无法明确，该证据不足以证明案涉房屋的损失，故对该证据一审法院不予认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同享有权利、履行义务。余其权、李念及美家念公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》合法有效，各方均应遵照履行。关于合同的解除。2020年5月21日，李念微信告知余其权不再续租，余其权表示不续租需要办理退房手续，可视为其已同意余其权不再续租，遂案涉租赁合同已于2020年5月21日解除。关于违约金。李念辩称因新冠××疫情案涉合同不能继续履行，双方不应承担违约责任。一审法院认为，李念承租案涉房屋后将其转租案外第三人做员工宿舍使用，至案涉合同解除之时，案涉房屋仍处于转租使用状态，且此时武汉防控疫情措施已经解除，新冠××疫情虽属不可抗力，但不必然致案涉租赁合同无法继续履行，李念未依据合同约定按时支付租金，并以单方不再承租的方式致合同解除，存在过错，应承担违约责任。案涉合同第六条手写条款部分约定：“装修总金额按6万元，如甲、乙方违约，赔付对方6万元。”李念辩称该条款内容实际意思指合同履行过程中出租人中途反悔要求收回房屋时，应赔付承租人装修费6万元，该辩称意见有合同第三方参与者予以证实，故该辩称意见，一审法院予以支持。关于余其权表示该违约金包含2017年10月至2019年10月每年免除的一个月房租，一审法院认为，每年免除一个月房租系合同约定，系合同各方对自身权利的自愿处分。另考虑到李念承租时向余其权交纳过押金，并花费6万元对房屋进行过装修，且其自2017年承租以来并未拖欠过租金，并已支付了2020年1月23日至4月20日疫情防控期间的房租，此次违约系新冠××疫情致其经济困难所致。故综合考量上述因素后，一审法院秉持公平原则，认为将李念已交纳的押金2500元作为违约金，已足以弥补原告的违约损失，该押金原告余其权无需返还。关于房屋损失费用。房屋出租期间，房屋使用产生损害不可避免，然经一审法院调查取证，案涉房屋由李念隔断成胶囊房，其承租期间因疏于对房屋的维护和管理，致案涉房屋各部分产生了不同程度的损害，并有部分物品遗失，如需再次继续使用，确实需要对案涉房屋进行修复。故李念应对余其权承担房屋损失的赔偿责任。因余其权尚无证据证明案涉房屋的实际损失费用，其陈述的精神损失等费用在一审法院规定的举证期限内也未提交证据予以证明，另案涉房屋内曾安装的热水器、浴霸于2011年购买，房屋出租给李念之前已使用多年，不应依据购买价要求李念赔偿。一审庭审中李念同意以其交纳的水电费2005.28元冲抵房屋损失，故一审法院酌情考虑在此基础之上再由李念支付余其权1万元以弥补余其权的房屋损失较为合理。综上，李念应向余其权支付房屋损失费1万元，李念交纳的水电费2005.28元，余其权不用返还。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条规定，判决：一、余其权、李念及美家念公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年5月21日解除；二、李念于判决生效之日起十日内赔偿余其权房屋损失10000元；三、驳回余其权其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2050元，减半收取计1025元，由李念负担900元,余其权负担125元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理……”的规定，本案应围绕当事人的上诉请求进行审理。关于涉案合同的履行及解除问题。余其权与李念签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按合同约定享有权利、履行义务。在合同履行过程中，李念违反合同约定，将房屋转租他人，且未按期交纳房屋租金，存在违约行为。根据现有证据，双方就房屋租金交纳及合同履行事宜磋商过程中，李念于2020年5月21日明确提出不再租赁涉案房屋，余其权亦表示不续租需要办理退房手续，由此，双方就合同解除达成一致意见，故一审法院判决《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年5月21日解除并无不当，本院予以维持。关于违约责任的承担问题。李念存在转租及未按时支付租金并提前解除合同等违约行为，应当承担违约责任。鉴于李念在新冠××疫情发生之前并未出现过拖欠租金等违约行为，也全额支付了疫情防控期间的全部租金，导致涉案合同解除并非全部因李念的主观原因造成，故一审法院综合本案合同的履行情况、李念的主观过错及新冠××的影响，判决李念已交纳的押金作为违约金，符合客观实际和公平原则，本院予以维持。余其权上诉请求李念支付60000元违约金的主张，本院不予支持。李念上诉主张退还新冠××疫情期间的房屋租金，因一审法院在认定其违约责任承担时，已充分考虑疫情的影响，故其该项上诉请求本院不予支持。余其权认为李念在使用涉案房屋时造成房屋损失，应予以赔偿，根据一审法院现场调查取证情况，李念在承租涉案房屋期间造成了涉案房屋的部分损害和物品遗失，因余其权无充分证据证明其损失的具体数额，一审法院以李念已交纳未使用的水电费冲抵房屋损失后，酌情由李念再赔偿余其权10000元并无不当，本院予以维持。余其权主张房屋损失30000元，因无充分证据证明，本院不予支持。关于余其权上诉主张房屋租金损失问题，因涉案合同已于2020年5月21日解除，虽然李念存在违约行为，但余其权亦应及时采取措施，及时接收房屋防止损失的扩大，故余其权的该项主张，本院不予支持。综上所述，余其权、李念的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由余其权负担250元，由李念负担1800元。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  胡铭俊审判员  张文浩二〇二一年一月二十九日法官助理邱冠群书记员贾玉玲