湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初6579号原告：武汉新福物业管理有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区盘龙大道**。法定代表人：林玉玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍擎、吴育新，该公司员工（特别授权）。被告：田红兵，男，汉族。原告武汉新福物业管理有限公司（以下简称新福物业公司）诉被告田红兵物业服务合同纠纷一案，本院2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，本案依法适用普通程序，由审判员刘宝丽独任审判，于同年12月14日公开开庭进行了审理。原告新福物业公司的委托诉讼代理人伍擎、吴育新，被告田红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新福物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告2018年1月14日至2020年8月31日的物业管理费4375元；2、判决被告支付逾期付款违约金（2015年12月31日之前按照每日万分之三支付，2016年1月1日以后按照每日千分之五支付，计算至款付清之日止）；3、判决被告承担诉讼费。事实与理由：2015年6月30日，被告购买巢上城锦园6栋2单元1301号二手房，建筑面积115.56平方米，并取得房屋所有权证（证号为：黄2015008349），成为黄陂区盘龙城经济开发区汤仁海路8号巢上城锦园6栋2单元1301号房屋业主。2015年11月30日，巢上城锦园小区业主委员会与原告签订《武汉市物业合同》（编号：WGF-2014-7020），约定：原告为巢上城锦园提供物业服务，业主按时足额支付物业服务费。合同第三十二条约定：业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按5‰/天的标准向乙方支付违约金。合同生效后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告在享受原告提供的物业服务的同时，未依约向原告缴纳物业管理费，一直拖欠至今。自2018年1月14日至2020年8月31日，被告共欠物业费4375元，违约金499元，合计4874元。虽经原告多次上门催缴，被告仍拒绝缴纳，其行为违反了《前期物业管理服务协议》和《物业服务合同》，严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告田红兵辩称，一、原告起诉被告拖欠物业服务费，缺乏事实根据和法律依据。被告自2015年6月购房以来，从未与原告签订物业合同。原告与张继豪签订的物业合同没有业主大会的授权，对被告没有约束力，该合同也于2016年12月30日期满。目前，被告居住的小区物业管理协议是巢上城第一届业主委员会擅自做主聘请的新福物业公司，业主未在合同上签字，不是民事合同的主体。因此，原告起诉被告毫无法律依据。二、根据物业管理条例第六十条规定，原告应当履行催缴义务，未履行催缴义务的，无权直接起诉业主。三、根据物业管理条例第十五条第三款的规定，业主委员会代表业主签订了物业合同，理应承担为全体业主监督合同履行的义务。在合同履行过程中，只有业主委员会才能真正有效监督物业服务质量，收集全体业主意见，确认物业服务过程中存在的问题。原告无视业主委员会的作用，绕过业主委员会对合同履行的监督，直接起诉业主，是为了获取全额物业费。四、2017年5月5日，新福物业公司发出公告，宣布撤离小区，但又拒不退场，既不服务又不管理，造成小区混乱，垃圾无人清理、蛇鼠横行、偷盗肆虐等。同时，原告还阻扰业主大会的正常进行，新成立的业委会通知原告停止收费并移交各项资料时，原告拒不配合，以事实服务为借口，霸占小区。五、2017年8月17日巢上城小区第一届业委会正式成立后，2017年11月、2018年1月多次通知全体业主在新福物业公司未与新一届业委会签订物业合同的情况下，不要缴纳2018年度的物业费，并通知新福物业公司不得征收物业费，因此被告不存在拖欠物业费的情况。六、原告没有证据证明其为小区提供了物业服务。请法院查明事实，依法作出判决。经审理查明：2011年8月7日，案外人武汉新阳光房地产开发有限公司（甲方、开发商）就黄陂区盘龙城经济开发区巢上城锦园（以下简称巢上城锦园）的物业服务与新福物业公司（乙方）签订《前期物业管理委托服务合同》，合同约定：合同期限自2011年9月1日起至2013年8月31日止，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘请的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2015年11月30日，武汉市巢上城业主委员会（甲方）就巢上城锦园的物业服务与新福物业公司（乙方）签订《武汉市物业服务合同》（以下简称物业合同），合同约定：第四条、乙方提供服务内容包括：综合服务管理、物业共用部位与共用设施设备管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务；第六条、合同期限：自2016年1月1日起至2016年12月31日止；第九条、物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，多层1元/平方米.月、高层1.2元/平方米.月；第十条、业主按季度、半年、年交纳物业服务费；第二十六条、合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。乙方不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止。第二十八条、乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿，但业主或物业使用人不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费；第三十二条、业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按5‰/天的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告按照合同的约定履行了物业服务。2016年12月31日合同期满后，武汉市巢上城业主委员会没有与原告续签物业合同，也未选聘新的物业服务公司，原告继续为巢上城小区提供物业服务。2017年8月2日，原告为了敦促业主委员会与其签订物业合同，向锦园小区发出告示，告知巢上城业主委员会于2017年8月10前签订物业服务合同，逾期将停止物业服务，但原告并未搬出巢上城小区，2018年继续为小区提供物业服务。另查明：被告田红兵于2015年6月30日购买了黄陂区盘龙城经济开发区汤云海路8号巢上城锦园6栋2单元13层1室、面积115.56平方米的房屋，并办理了房屋所有权证。自2018年1月14日起至2020年8月31日止，被告未按期缴纳物业服务费共计4375元。虽经原告多次催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。本院认为，《武汉市物业管理条例》第四十四条第三款规定：物业合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。物业合同第二十六条约定：合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。原告与武汉市巢上城业主委员会签订的物业合同2016年12月31日期限届满后，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原告也继续在为武汉市巢上城锦园业主提供服务，根据上述规定以及物业合同的约定，原告与武汉市巢上城业主委员会仍然存在物业合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告是被告所在小区武汉市巢上城业主委员会选定的物业服务公司，该业主委员会与原告签订的物业合同对全小区业主均具有约束力，被告作为小区业主，理应履行物业合同的内容，缴纳物业服务费。物业合同第二十八条约定：乙方违反本合同约定，未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法表决通过，有权解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿，但业主或物业使用人不得以乙方违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费。本案被告如认为原告在物业服务中服务质量存在问题，可以向业主委员会反映，由业主委员会要求原告整改，并可以解除物业合同，但被告不得以原告违反本合同约定为由拒绝交纳物业服务费。综上，被告应当按照物业合同的约定，向原告支付2018年1月14日至2020年8月31日的物业服务费4375元。被告辩称没有与原告签订物业合同，不存在合同关系，不应缴纳物业服务费的意见，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持；原告在服务过程中服务质量存在一定的问题，导致业主不愿意缴纳服务费，对其主张的滞纳金，本院不予支持。涉案法律事实发生在民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告田红兵于本判决生效后十日内向原告武汉新福物业管理有限公司支付2018年1月14日至2020年8月31日的物业管理服务费4375元；二、驳回原告武汉新福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告田红兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘宝丽二〇二一年一月十四日书记员  李鑫橦