江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3109号上诉人（原审原告、申请人）：赵良琴，女，汉族，1964年6月3日生，住常州市。委托诉讼代理人：蒋哲，江苏律邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵琰，江苏律邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：梁军，男，汉族，1978年8月15日生，住常州市新**。被上诉人（原审被告、案外人）：马静，女，汉族，1980年12月12日生，住常州市新**。被上诉人（原审第三人、被申请人）：胡晓波，女，汉族，1963年1月12日生，原住常州市新**。上诉人赵良琴因与被上诉人梁军、马静、胡晓波申请执行人执行异议之诉一案，不服常州市新北区人民法院（以下简称新北法院）（2020）苏0411民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人赵良琴向本院提出上诉请求：1、请求撤销本案一审判决及（2019)苏0411执异55号执行裁定，并判决准许对本市新北区x花园x幢房屋（以下简称讼争房屋）的查封。2、本案诉讼费用由两被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定两被上诉人已实际占有诉争房屋属事实认定错误，两被上诉人购买讼争房屋的情形，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的条件，依法不应阻却新北法院作出的（2019)苏0411民初6322号民事裁定（诉讼保全）的执行。1、上诉人认为胡晓波与梁军、马静之间因有利害关系而恶意串通，其提交的“房屋交接单”真实性不能予以采信。双方签署的房屋买卖合同约定是办理过户后交房，但后却又变为先交房，对此重大事项的变更，不具有合理性和可信度。并且双方所约定的房价，明显低于市场价格，故不能排除该“交接单”系事后双方配合补签的材料，其真实性不应予以确认。2、即便“交接单”的形成时间是真实的，也不构成法律意义上对不动产的占有，不能阻却法院的强制执行。占有是指一种实际控制状态，应当具有排他性。《被上诉人梁军、马静答辩称，一审判决认定事实与判决正确，要求驳回上诉，维持原判。经审理查明，2019年8月30日，新北法院在审理赵良琴诉胡晓波民间借贷纠纷一案中，根据赵良琴的财产保全申请，依法作出（2019）苏0411民初6322号民事裁定：查封胡晓波名下位于常州市新北区××花园××幢的房屋。2019年9月3日，新北法院向不动产登记部门送达了查封胡晓波名下x花园x幢的房屋的裁定书和协助执行通知书。案外人梁军、马静对本案执行标的提出异议后，新北法院于2019年12月16日作出（2019）苏0411执异55号执行裁定：解除对登记在胡晓波名下位于常州市新北区××花园××幢房屋的查封。赵良琴不服该裁定，向新北法院提起执行异议之诉。请求撤销新北法院（2019）苏0411执异55号执行裁定，准行对登记在胡晓波名下位于常州市新北区××花园××幢房屋的查封。一审法院查明，2019年8月20日，梁军、马静（乙方）与胡晓波及郝小明（胡晓波原配偶）（甲方）在常州万科房产代理有限公司御花园分公司签订《房地产买卖居间合同》一份，约定：乙方购买甲方于夫妻共同存续期间购买的本市新北区x花园x幢房屋，总价600万元，签订本合同时支付定金50万元，并约定本合同款项一次性支付，不得贷款，于2019年9月10日前办理资金监管手续，2019年10月30日前交付房屋；甲方尚有银行贷款490万元，有乙方替甲方还贷，甲方此房撤销抵押后及时配合乙方办理过户手续。合同签订后，梁军于2019年8月20日通过建设银行向胡晓波工商银行卡（卡号6222********）转款38万元、马静通过农业银行向胡晓波工商银行卡（卡号6222********）转款43万元。马静于2019年8月26日通过农业银行向胡晓波平安银行卡（卡号6230********）转款100万元、梁军通过兴业银行向胡晓波平安银行卡（卡号6230********）转款390万元。梁军于2019年9月2日通过建设银行向胡晓波工商银行卡（卡号6222********）转款18万元、通过兴业银行向胡晓波工商银行卡（卡号6222********）转款11万元，付清了全部600万元房款。2019年8月26日，中国平安银行常州分行从胡晓波账户收回贷款4887700元，并出具涉案房屋解押手续。2019年9月2日，双方通过网签《存量房买卖合同》，并至不动产登记管理中心办理过户手续，梁军、马静当天缴纳了相关契税、专项维修基金、工本费、登记费等费用，后在窗口办理过户时，因房屋登记在胡晓波与郝小明名下，胡晓波与郝小明的婚姻登记及解除材料不全，登记过户手续当日未能办理完结。当天，梁军、马静与胡晓波办理《房屋交接单》一份，胡晓波向梁军、马静交付大门钥匙3把、信箱钥匙2把、后门钥匙3把。2019年9月3日，双方再至不动产登记管理中心办理过户手续时，得知房产已被法院依法查封。一审法院确认本案的争议焦点为：一、梁军、马静于查封前是否合法占有了案涉不动产。二、2019年9月2日未能及时办理过户是否系梁军、马静自身原因所造成？针对第一个争议焦点，该院认为，合法占有应以实际控制为标准，至于是否实际使用不是房屋合法占有的必要条件。本案中，梁军、马静于2019年9月2日前为涉案房屋归还了近500万元的房屋抵押贷款，及时办理了房屋解押手续，并支付了剩余的全部房款，在2019年9月2日未能办妥房屋过户的情况下，为了防止风险，当天对房屋钥匙进行了交接，将涉案房屋合法控制在自己手中，该行为符合常理，依法认定梁军、马静于2019年9月2日合法占有了涉案房屋。针对第二个争议焦点，该院认为，2019年9月2日未能办理产权过户手续是由于胡晓波未能提供婚姻登记及解除材料造成，而非梁军、马静自身原因所致。综上所述，梁军、马静与胡晓波于法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，在法院查封前已合法占有该房屋，并支付了全部价款，房屋未能办理过户非梁军、马静自身原因所致，梁军、马静就执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益。至于赵良琴提出的房屋价款过低问题，不是本案审查的范畴，赵良琴可另案主张权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行案件中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回赵良琴的诉讼请求。案件受理费53800元，由赵良琴负担。二审中，上诉人提供了自己与胡晓波的聊天记录以及与房屋中介的聊天记录。其中与胡晓波的聊天记录中，胡晓波说愿意将案涉房屋出卖给被上诉人是因为被上诉人将另行向其投资。与中介的聊天记录是证明2019年8月22日前后曾有客户愿以797.5万元的价格购买案涉房屋。本院认为，法律之所以赋予案外人执行异议的权利，旨在人民法院就案涉不动产执行查封措施时，对虽登记在被执行人名下，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定四个条件的，人民法院应当支持案外人主张排除对案涉房屋的查封等执行措施的请求。本案中，梁军、马静作为案外人，也是案涉房屋的买受人，向法院提交了1、其于新北法院对案涉房屋采取查封措施前，即于2019年8月20日就与房屋出卖人胡晓波签订了合法有效的房屋买卖合同。2019年9月2日，双方至不动产登记管理中心办理过户手续时又通过网签了《存量房买卖合同》；2、梁军、马静在2019年8月20日至9月2日期间，已经分期全部付清了购房款600万元的转账依据及缴纳了相关房产契税、专项维修基金、工本费、登记费等费用的凭据；3、2019年9月2日买卖双方签署的《房屋交接单》，言明：胡晓波将阳光花园66栋房产交付给买受人梁军、马静，同时出卖人胡晓波向案外人交出了案涉房屋的全部门锁钥匙，至此，应当认定案外人已经取得对案涉房屋的实际控制权。至于案外人允许出卖人胡晓波在房屋交付后一周内将屋内所有物品清理搬出的事实，并不影响其对案涉房屋的实际控制。4、关于案涉房屋未能办理产权过户的原因，实际是由于新北法院于案涉房屋交付行为发生后的第二天即2019年9月3日对案涉房屋予以查封所致，故不能归责于案外人自身原因所造成。关于上诉人称胡晓波出卖案涉房屋价格低于市场价格问题，其可另行依法主张权利。综上，因案涉房屋的买受人梁军、马静在新北法院查封前已经完成了对案涉房屋的买受所要承担的所有义务，并取得了案涉房屋的实际控制权，故新北法院对本案案外人梁军、马静要求排除对案涉房屋执行的异议请求予以支持并无不当，对赵良琴请求准予对案涉房屋予以执行的诉讼请求不予支持正确，二审应予维持。鉴于引起本案发生的内在原因，是债务人胡晓波的不诚信行为所引发，故应当由其分担本案诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由上诉人赵良琴负担26900元，由胡晓波负担26900元。本判决为终审判决。审判长 王 臻审判员 孙慧民审判员 朱正生二〇二一年一月二十二日书记员 徐志娟