江苏省连云港市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏07行终163号 上诉人（原审第三人）徐传明，男，1974年10月19日出生，汉族，住江苏省灌南县。 委托代理人韩启荣，江苏海西律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）张艳，女，1972年11月27日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托代理人张龙江，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。 原审被告灌南县住房和城乡建设局，住所地江苏省灌南县行政集中办公区。 法定代表人潘龙飞，该局局长。 委托代理人杨威，江苏港通陆桥律师事务所律师。 原审第三人徐传军，男，1969年6月11日出生,汉族,住江苏省连云港市海州区。 原审第三人徐岩，男，1965年9月24日出生,汉族,住江苏省灌南县。 原审第三人徐春燕，女，1963年4月1日出生，汉族，住江苏省灌南县。 上诉人徐传明因被上诉人张艳请求撤销灌南县住房和城乡建设局(以下简称灌南住建局)与徐某签订的灌南县房屋征收补偿协议书一案，不服连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791行初51号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 一审法院审理查明，2019年7月9日，灌南县人民政府作出灌征字[2019]1号《灌南县人民政府关于新安小学北侧地块房屋征收决定的公告》，并同时公布了房屋征收补偿安置方案，决定对新安小学北侧地块棚户区改造项目红线范围内的房屋及构筑物实施征收。灌南县房屋征收与补偿服务中心为该项目的委托征收单位。登记在张艳父亲××（已××）××下××南县××镇××组的房屋（灌房字第××号）在本次征收范围内。征收工作开展后，徐传明的父亲徐某（已去世）主张涉案房屋为其所有，是其于2018年从李某处购买，有双方所订立的《房屋转让协议》为证。庭审中证人李某证实涉案房屋是其在2003年经人介绍以12万元价格从原房屋产权人张某3处购买所得，后其对该房屋进行了装修和扩建。至2018年转让给徐某前，一直由其居住使用。双方当年买卖房屋没有订立购房协议，但张某3出具了购房款收条，并将房产证及宅基证原件交给了李某，但因时间久远及搬家原因，张某3出具的购房款收条暂未找到。双方也没有办理房屋过户手续。征收过程中，张艳也曾就该被征收房屋向征收工作人员表明产权有争议，但征收工作人员对此未予理会。 2019年7月12日，灌南县房屋征收与补偿服务中心根据徐某提供的《房屋转让协议》，结合由其实际居住使用该被征收房屋的事实，遂与徐某签订了涉案《灌南县房屋征收补偿协议书》。张艳对此不服，遂而起诉。 另查明,张艳系张某3的女儿，张艳起诉时提供的《协议书》载明张某3的继承人江秀梅、张某1、张某2自愿放弃对涉案房屋的继承权。徐某现已去世，徐传明、徐传军、徐岩和徐春燕为其法定继承人。 再查明，因政府机构改革,原灌南县房屋征收局的职能现已由灌南住建局承继。 一审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第二条及第二十五条第一款的规定，房屋征收部门应当对被征收房屋的所有权人给予公平补偿，并依照本条例的规定就补偿方式、补偿金额、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议。本案中，涉案纠纷的争议焦点在于徐某是否为涉案被征收房屋的所有权人，即被征收人。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案被征收房屋最初登记在张艳父亲张某3的名下，且至房屋被征收时，该房屋权属登记未曾办理过变更或转移。徐传明主张该房屋因买卖导致房屋权属已经发生了转移，但依据物权法的上述规定，即使涉案房屋存在买卖的事实，由于未办理房屋权属的转移登记，对外亦不发生法律效力；故对徐传明的该主张，依法不予采信。灌南住建局在涉案房屋的权属登记为张某3所有的情况下，依据该房屋的实际居住人徐某提供的《房屋转让协议》确定其为被征收人并与之签订房屋征收补偿协议，属于认定事实不清，主要证据不足，依法应当予以撤销。张艳主张撤销该征收补偿协议的诉求，依法应予以支持。至于张艳主张的“判令被告依照《新安小学北侧地块棚户区改造项目房屋征收补偿安置方案》的规定和张艳签署征收补偿协议，并向张艳支付补偿金”的诉讼请求，因对被征收房屋依法予以征收补偿并签署征收补偿协议系相关征收行政法律法规赋予征收部门即灌南住建局的行政职权，人民法院不应僭越；故对张艳的该项诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十五条第一款及《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项之规定，判决：一、撤销灌南县房屋征收与补偿服务中心与徐某于2019年7月12日签署的《灌南县房屋征收补偿协议书》(编号为3-3)。二、驳回张艳的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币50元（张艳已预交），由灌南住建局负担。 上诉人徐传明不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，驳回张艳一审诉讼请求，维持《灌南县房屋征收补偿协议书》。事实和理由：1、被上诉人对涉案被征收房屋不持有产权证、土地证，不是权利人，也没有实际居住。被上诉人在被征收房屋征收公示期间没有提出异议，视为对公示内容认可，不具有行政法意义上的权益，无权提起本案诉讼。2、被上诉人的父亲张某3出售被征收房屋给李某，李某改建、居住至2018年2月后又转卖给上诉人父亲徐某。徐某支付对价并实际居住至房屋被征收。被征收房屋中有李某购买部分和自建部分，与被上诉人的主张也没有对应性。被上诉人不持有房屋产权证，也说不清楚李某新建或者拆建房屋的具体四至和结构，能印证其主张不成立。徐某善意取得被征收房屋，是权利人，有权获得征收补偿。二审法院应驳回被上诉人的一审诉讼请求，告知被上诉人可以起诉上诉人和李某，提起房屋确权之诉。3、被上诉人父母亲当年将房屋出售给李某，收取李某的购房款，交付房屋及相关证件给李某，该事实只有被上诉人父母亲在场。目前被上诉人的母亲有能力到庭接受调查，建议法庭对被上诉人母亲到庭接受调查或者配合法庭查清案件事实。按照被上诉人的主张，李某涉嫌诈骗犯罪，建议中止本案审理，将案件移送公安机关立案侦查。 被上诉人张艳辩称，对其父亲张某3名下登记的涉案被征收房屋，是权利继承人。在房屋征收期间，灌南住建局是在签订房屋征收补偿协议后进行的公示，也没有公示涉案房屋权利主体。灌南住建局征收涉案房屋程序违法。即使这样，被上诉人也向灌南住建局多次反映、沟通。关于被征收房屋权属确认，依据物权法规定，应当以登记为准。上诉人主张该房屋由他人居住并以自己名义办理水电等登记的行为只能证明其使用了该房屋。李某是否诈骗，可以依法向公安机关进行控告，与本案无任何关联性。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 原审被告灌南住建局述称，灌南住建局签订涉案征收补偿协议书有事实依据和法律依据。被上诉人父母将涉案房屋转让给李某，李某又将房屋卖给被上诉人父亲，这是客观存在的事实，仅是双方没有办理产权过户登记。根据李某在一审中出庭作证的内容，可以证明涉案被征收房屋实质上是李某购买房屋后在原宅基上新建和翻建的房屋，并非被上诉人产权登记的原有房屋，灌南住建局与新建房屋的产权人签订征收补偿协议并不违反法律规定。一审法院撤销房屋征收补偿协议书没有事实依据。 原审第三人徐传军、徐岩、徐春燕未提供参诉意见。 二审期间各方当事人均没有提供新证据。 经审理查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，根据《征收与补偿条例》第二条、第十五条、二十五条的规定，为了公共利益的需要，依法征收国有土地上单位、个人的房屋，房屋征收部门应当对被征收房屋的权属等情况组织调查登记、公布，认定被征收房屋所有权人即被征收人，与之签订补偿协议，给予公平补偿。上述规定体现了房屋征收部门确定被征收人的职权。但是，其认定依据理应是证据充分、事实清楚、符合法律规定，产权明确。如经调查，房屋所有权人不明确的，房屋征收部门应依据《征收与补偿条例》第二十六条规定，报请人民政府作出补偿决定。房屋所有权人有争议的，可以告知其通过民事救济等其他途径先行解决。如房屋征收部门认定被征收房屋权属的证据不足，事实不清，其签订征收补偿协议的行为将不具有合法性，相关补偿协议应当予以撤销。具体到本案，涉案被征收房屋登记权利人与实际居住人之间存在产权归属争议，张艳提供其父亲张某3房屋登记档案资料等证据，徐传明提供其父亲徐某签订的房屋转让协议、涉案房屋缴纳水电费存根等证据，均用以证明其各自是涉案被征收房屋所有权人。何以确定？由于我国物权法规定不动产物权登记公示制度，除法律另有规定，一般情况下，是以不动产物权登记生效主义为物权变动原则，即不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。登记的公信力最重要的表现是，登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，权利人可以依法行使不动产物权。然而，这种效力应理解为只是法律上的“推定”，并非绝对“真正”不能推翻。事实上，在当事人有相反的证据，足以证明真正的权利状况与不动产登记记载不一致的，通过法定程序是可以推翻这种推定，从而维护事实上的“真正”。如物权法第二十八条既规定，生效的人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，会引起物权设立、变更、转让或者消灭。因此，如解决本案产权归属争议，或者上诉人要推翻被上诉人具有法律上“推定”的权利，涉及被征收房屋是否系原张某3所有房屋、是否存在房屋买卖行为、房屋买卖行为是否有效等争议事实认定，双方应先行通过民事确权之诉等途径解决争议。灌南住建局在涉案被征收房屋产权存有争议之际，认定徐某为房屋所有权人，与之签订征收补偿协议，证据不足，事实不清。同时，《征收与补偿条例》规定由房屋征收部门订立补偿协议，而涉案征收补偿协议为灌南县房屋征收与补偿服务中心一方签订，亦与法律规定不符。故涉案《灌南县房屋征收补偿协议书》(编号为3-3)依法予以撤销。待双方解决产权争议，产权明确，灌南住建局应积极、正确履职，实施征收补偿行为，妥善保障被征收房屋所有权人合法权益。综上，上诉人徐传明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费50元，由上诉人徐传明负担。 本判决为终审判决。 审判长  王小姣 审判员  李 季 审判员  黄文波 二〇二一年一月二十二日 书记员  苏 洋 法律条文附录 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； ……