浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3023号上诉人（原审被告）：陈佳艳，女，1985年12月14日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：沈学弟，浙江当禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐林华，男，1969年2月16日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：徐加丽，女，系徐林华女儿。原审第三人：平湖市美娟四海房产中介有限公司。住所地：平湖市当湖街道雅阁里****南面第一间。统一社会信用代码：91330482MA29GDQ74X。法定代表人：沈美娟。上诉人陈佳艳因与被上诉人徐林华、原审第三人平湖市美娟四海房产中介有限公司（以下简称美娟中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2020）浙0482民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈佳艳上诉请求：撤销（2020）浙0482民初1237号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：（一）2019年3月双方签署的房屋买卖合同系委托购房合同。1.该合同的买卖标的不确定，最终是否存在也不确定。2.陈佳艳并非该合同买卖标的物的出卖人，该合同手写部分明确“由乙方直接和开发商签合同”，故合同标的物的实际出卖人是开发商。如果认为案涉合同是房屋买卖合同，那么徐林华此后又要与开发商就同一套房屋再签订房屋买卖合同，就存在一套房屋两份合同的情况。故上述合同实际上是委托购房合同。徐林华希望通过陈佳艳，利用陈佳艳的私人关系从开发商处获取房源，由徐林华与开发商直接购房，属于委托合同中的委托买定合同。（二）2019年3月双方签署的房屋买卖合同系无效合同。该合同是通过陈佳艳与开发商的不当关系获得一手房源，损害了社会公共利益，是无效合同。并且，陈佳艳未取得房屋所有权，该合同属于效力待定合同。而在御珑湾三期开盘后，陈佳艳明确未取得房屋所有权时，该合同属于无效合同。（三）徐林华并不存在损失。如果陈佳艳从开发商处拿到一手房源，徐林华就赚到了，因此，陈佳艳未能替徐林华买到房屋，并未造成徐林华损失。一审酌定陈佳艳赔偿50000元，无依据。（四）徐林华起诉时要求确认合同无效，后变更为要求解除合同，此诉请在第一次开庭时才送达陈佳艳处，一审法院据此确定案涉合同于解除意思到达陈佳艳处解除，此一认定错误。徐林华辩称，系争合同为房屋买卖合同，1月13日徐林华去看房，中介介绍二期，当时价格是1490000元，徐林华要的，陈佳艳说三期有一套1420000元可以让徐林华看看，徐林华看过觉得很好下午就给陈佳艳转了50000元。陈佳艳说是改名房，过年的时候可以改到徐林华名下，后来又说开发商协调不过来。双方遂约定于3月31日改名，之后，陈佳艳又违约了。当时徐林华不信任陈佳艳，想把合同作废，但是陈佳艳又说三期的房屋15层至25层可以给徐林华一套，价格让到1400000元不到，后来陈佳艳又违约了。开发商说房屋已经卖光了，陈佳艳还承诺内部有房屋，多次违约，徐林华已经不信任陈佳艳了。现在已经过去几年，房屋价格疯涨，徐林华损失较大。故恳请维持原判。美娟中介述称，没有意见。徐林华向一审法院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《房屋转让合同》解除；2.陈佳艳退还徐林华买房定金50000元；3.陈佳艳支付徐林华买房损失190000元。一审法院认定事实，2019年1月13日，徐林华与陈佳艳签订《房屋转让合同》1份，合同约定：陈佳艳自愿将坐落于××街道××幢××单元××室房屋，以1420000元转让给徐林华，该房建筑面积约89平方米，汽车位1个，注明改名房；2019年1月13日，徐林华预付陈佳艳定金50000元；付款方式：在2019年3月10日之前改名到徐林华名下，并同时付清首付款，余款由银行贷款后付清，银行贷款直接划在开发商账上（注：首付款不能超过合同价的40%）；付款以收条为准或者以转账凭证为准，陈佳艳改好名后，通知徐林华签合同，徐林华在陈佳艳通知之日起不超过三天办理好签合同，并同时付清首付款。美娟中介在上述合同上签字盖章。合同签订后，徐林华按合同约定当天即支付定金50000元，陈佳艳当场出具收条1份，载明“今收到徐林华购买御珑湾8－1－1903订金50000元”，美娟中介在收条上签字盖章。后因未能如期实现房屋改名，徐林华、陈佳艳于2019年3月再次签订《房屋转让合同》1份即案涉合同，合同约定：陈佳艳自愿将坐落在下一期御珑湾开盘中的其中一套房屋，以1395000元的价格转让给徐林华，该房建筑面积约89平方米，送汽车位一个；合同仍注明：2019年1月13日，徐林华预付陈佳艳定金50000元；付款方式：由徐林华直接和开发商签合同，贷款额度为开发商签约的合同价50%，总金额以本合同为准（房屋总价）；陈佳艳应确保房屋的产权合法，并无条件协助徐林华办理转户手续，否则属违约，应支付违约金，即在退还徐林华已付定金的同时，再赔偿徐林华已付定金的二倍。双方还在合同中备注约定：陈佳艳承诺徐林华以1395000元定购御珑湾约89平方米含车位一个房屋一套，层次在15层到25层自选（除18层以外），直接签徐林华本人或家人合同，如陈佳艳违约，由陈佳艳赔偿徐林华违约金200000元，如徐林华违约，由徐林华赔偿陈佳艳违约金200000元。美娟中介在上述合同上签字盖章，合同落款订立日期仍为2019年1月13日。合同签订后，双方将2019年1月13日签订的原《房屋转让合同》撕毁（徐林华有拍照留存），原支付给陈佳艳的50000元未收回，也未重新出具收条，仍沿用原收条。此后，徐林华多次催促陈佳艳均未能取得合同约定的房屋。2020年3月29日，徐林华再次打电话给陈佳艳询问购房事宜，陈佳艳表示“房屋已涨价至157、158万元，八楼的房屋也卖157万元了，原定价格配不牢了”。徐林华遂于2020年4月10日起诉即本案。2020年6月8日，徐林华已通过其他中介与案外人另行签订1份《房屋转让合同》，约定以1590000元购买御珑湾37幢15楼建筑面积为89.03平方米的房屋。2020年6月下旬，陈佳艳将收取的50000元退还给了美娟中介，美娟中介将退款之事告知徐林华，2020年7月6日，美娟中介将此50000元汇款至徐林华账户。一审法院认为，本案的争议焦点有三：一是徐林华、陈佳艳实际于2019年3月签订的案涉合同的性质是否为房屋买卖合同及是否有效；二是徐林华支付的50000元是否为案涉合同的定金；三是陈佳艳是否应返还定金50000元及承担徐林华的损失。关于争议焦点一。陈佳艳主张案涉合同实际为委托购房合同，是徐林华委托陈佳艳向房地产开发商购买约89平方米的房屋，该行为违反了国家政策，是法律禁止的，因此双方签订的合同属无效。一审法院认为，徐林华、陈佳艳先于2019年1月13日签订关于××街道××幢××单元××室房屋（约89平方米，含汽车位一个）的《房屋转让合同》一份，约定陈佳艳于2019年3月10日前将上述房屋改名到徐林华名下，后因未能如期实现房屋改名，双方协商一致解除该份合同。2019年3月，解除前述合同的当日，双方又签订《房屋转让合同》即案涉合同一份，明确约定陈佳艳自愿将坐落在下一期御珑湾开盘中15层至25层（除18层外）的其中一套约89平方米的房屋（含汽车位一个）以1395000元的价格转让给徐林华，并将案涉合同的订立时间仍落款为2019年1月13日。根据上述二份合同签订过程、内容及落款时间看，在前一份合同目的无法实现后，徐林华作为承让人，陈佳艳作为转让人仍就相似条件的房屋转让事宜及违约责任等内容继续进行协商并在案涉合同中作了约定。上述约定表明，徐林华、陈佳艳签订案涉合同的主要目的是通过双方之间的买卖行为实现房屋所有权的转移，案涉合同性质应属房屋买卖合同，陈佳艳关于案涉合同系委托购房合同的主张，不能成立，不予采纳。虽案涉合同中并未明确具体房号信息，但从陈佳艳提供的商品房预售证及房屋户型图看，徐林华、陈佳艳能够从限定的楼层及房屋面积范围内选定具体房屋，双方有意将案涉合同的标的物即具体房号内容留待进一步商定，不妨碍案涉合同的成立。徐林华、陈佳艳就房屋转让意思表示真实、连续，未违反法律、行政法规的强制性规定，案涉合同合法有效，双方均应按约履行。关于争议焦点二。徐林华主张其于2019年1月13日支付给陈佳艳的50000元系前一份《房屋转让合同》的定金，后徐林华、陈佳艳默认转为案涉合同的定金。陈佳艳主张徐林华支付的50000元系前一份《房屋转让合同》的订金，属房款预付款，现已于2020年6月退还给美娟中介。一审法院认为，首先，徐林华、陈佳艳签订的二份《房屋转让合同》中均明确约定徐林华需于2019年1月13日预付陈佳艳“定金”50000元，而非“订金”。关于收条上写了“订金”二字，陈佳艳主张“出具收条时改为订金了”，徐林华主张系笔误。该收条内容除了见证人名字系美娟中介本人书写外，其余文字均由陈佳艳书写，陈佳艳未提供证据进一步证实徐林华、陈佳艳已协商一致将案涉合同中约定的“定金”更改为“订金”，故对陈佳艳的主张不予采纳。其次，根据前述分析，徐林华、陈佳艳就房屋转让意思表示真实、连续，案涉合同约定的定金数额、支付时间和落款时间均与前一份合同一致，且在前一份合同解除后，徐林华、陈佳艳未就退还50000元事宜进行协商，应属双方默认将该笔50000元转为案涉合同定金之用。另外，陈佳艳在庭审中陈述50000元于2020年6月退给徐林华是因为“一方面还有合同在，另一方面是徐林华起诉了，双方不可能合作了”，表明现因徐林华提起诉讼，双方无法继续履行案涉合同，陈佳艳才将50000元退还，表明陈佳艳认可50000元已转到案涉合同。故徐林华已支付的50000元应属案涉合同的定金。关于争议焦点三。徐林华、陈佳艳签订的案涉合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现陈佳艳明确表示无法按照合同约定的1395000元价格转让房屋，经徐林华催告后仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，徐林华即享有了法定解除权，徐林华于2020年5月25日变更诉讼请求，要求解除案涉合同，陈佳艳于2020年7月6日收到了徐林华要求解除合同的请求，因此，确定案涉合同于2020年7月6日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，徐林华要求陈佳艳返还已支付的定金50000元并赔偿损失的诉讼请求，予以支持。关于定金50000元，庭审前陈佳艳已将该笔款项汇至美娟中介，庭审中徐林华要求由美娟中介返还且现已履行完毕，对此予以确认。关于徐林华的损失，徐林华主张房屋价格现已涨至1580000元至1590000元，并提供与案外人签订的《房屋买卖合同》一份，要求按照差价190000元确定徐林华的损失。一审法院认为，徐林华以此确定损失依据不足，本案徐林华仅支付了定金50000元，并未支付全部购房款1395000元，相对于全额付清购房款，徐林华的损失要小很多，且徐林华在签订案涉合同时明知陈佳艳尚未取得欲购房屋所有权，理应意识到合同履行存在一定风险，对案涉合同未能履行也存在一定过错，应承担相应的责任。因此，结合上述情况酌定由陈佳艳赔偿徐林华损失50000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认徐林华与陈佳艳于2019年3月签订的《房屋转让合同》于2020年7月6日解除；二、陈佳艳返还徐林华定金50000元（已履行）；三、陈佳艳于判决生效后十日内赔偿徐林华损失50000元；四、驳回徐林华本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4900元，减半收取2450元，由徐林华负担1429元，陈佳艳负担1021元。二审中，各方当事人均未提供证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于双方于2019年3月签订的《房屋转让合同》的性质，陈佳艳主张为委托合同。但委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，故其在于通过受托人办理事务来实现委托人追求的结果。而系争合同并未约定徐林华委托陈佳艳向开发商购买房屋，而是约定“陈佳艳自愿将坐落在下一期御珑湾开盘中的其中一套房屋，以1395000元的价格转让给徐林华”，符合买卖合同有关“出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款”的特征，一审据此判断该合同为房屋买卖合同，并无不当，可予维持。陈佳艳还称上述合同因违反社会公共利益而无效，而违反社会公共利益主要指危害国家公序的行为、危害家庭关系的行为、违反人格和人格尊严的行为等等，即便徐林华通过陈佳艳获取房源，也不足以达到违反社会公共利益的程度而被认定为无效，故陈佳艳的此节上诉理由亦不能成立。至于陈佳艳称并未造成徐林华并损失，与在案事实不符，不应予以支持。综上，陈佳艳的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人陈佳艳负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二一年一月十八日书记员 王家慧书记员 金佳欢10-9-