湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终111号上诉人（原审原告）：邓雅文，女，汉族，1983年10月1日出生，住湖南省永州市祁阳县。上诉人（原审被告）：湖南省鑫赋房地产开发有限公司，住所地祁阳县浯溪街道办事处浯溪南路，统一社会信用代码91431121068202303M。委托诉讼代理人：刘伟，湖南齐物律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹小龙，湖南齐物律师事务所律师。上诉人邓雅文因与上诉人湖南省鑫赋房地产开发有限公司（以下简称鑫赋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2020）湘1121民初3279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邓雅文上诉请求：一、请求依法改判由被上诉人向上诉人按合同约定赔偿延期交房违约金。二、请求判令被上诉人将购房发票、维修基金发票交付上诉人。三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据签订的《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应当按日向上诉人支付房价款万分之二的违约金，违约金应从约定交付房屋期限届满的次日即2018年10月1日起开始计算，截止2020年6月30日，共计639天，违约金为人民币39241元。而一审在审判时计算时间为605天不正确，一审在审判中主张违约金过高而法律并没有规定合同约定违约金上限，且违约金数额未超过主合同标的额的百分之三十，故合同约定的按日向上诉人支付房价款万分之二的违约金并无不当。请求二审法院按照合同约定的标准计算赔偿。鑫赋公司辩称：延期交房存在不可抗拒的因素，无须承担责任。一、灯塔路改造要求涉案小区后退五里，导致变更建设规划，耽误了工期和验收，所以才会出现延期交房。二、受天气因素影响，下雨天增多爆发洪灾，导致工期延误。三、祁阳县政府机构改革影响公司办理规划手续，从而影响了整个小区项目，导致延期交房。鑫赋公司上诉请求：一、请求依法撤销湖南省祁阳县人民法院（2020）湘1121民初3072号民事判决，改判上诉人无须向被上诉人支付逾期交房违约金，并要求被上诉人承担水电燃气开户费用。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对祁阳县2017年夏季出现极端恶劣天气的事实没有认定，应当予以纠正。在一审过程中，上诉人提交一份2017年的晴雨表，一审判决认定2017年全年雨天133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天，上诉人对此没有异议。在2017年7月，祁阳县出现了极端恶劣的天气，流经祁阳县区域的湘江爆发了洪水，对金鼎名府小区的工程建设造成了严重影响，该事实众所周知，应当依法予以认定。二、一审判决没有认定上诉人逾期交房属于不可抗力是错误的，应当予以纠正。自然灾害以及政府政策性原因导致上诉人逾期交房，应当被认定为不可抗力。首先，在2017年夏季金鼎名府小区工期十分紧张的时刻，祁阳县爆发了百年难遇的洪水，该情形应当被认定为为自然灾害。因为自然灾害的原因，影响了金鼎名府小区的工程建设，从而影响其工期，导致上诉人逾期交房，应当被认定为不可抗力。其次，祁阳县灯塔路提质改造工程于2017年经县政府第四次会议审议通过，该工程导致位于灯塔路旁的金鼎名府小区项目用地向后退了5米，使得金鼎名府小区项目建设规划变更，影响了建设工期，更导致金鼎名府小区7、8栋楼直至2018年2月份才竣工，更不用说通过相关部门验收审批了。最后，因为祁阳县政府机构改革的事情，致使上诉人提交的竣工验收申请没有具体的部门衔接办理，一直不了了之，严重拖延了金鼎名府小区7、8栋楼的验收审批时间。上诉人在一审中提供了2019年6月6日祁阳县自然资源局的会议纪要，该会议纪要已经对政府机构改革一事是否影响金鼎名府小区项目办理相关审批、验收手续进行了定性。其明确了因政府机构改革，人员转隶未及时到位等原因，客观真实影响了金鼎名府小区办理规划审批手续、金鼎名府11、12栋楼的规划审批以及金鼎名府7、8栋楼的验收审批工作，从而导致了上诉人逾期交房。由此可见，上诉人逾期交房系政府政策性原因，而政府原因属于不可预见、不可避免并不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力。邓雅文辩称：一、鑫赋公司主张2017年爆发了洪水，但洪水只发生在沿江路，对涉案房屋并未造成影响。上诉人购买房屋时间在2017年5月，鑫赋公司应当预料到天气对交房时间的影响。即便存在天气、地质等不可抗力因素需要延期交房的，鑫赋公司也应当及时书面告知买受人。作为涉案房屋的开发商，其对于房地产的开发程序是清楚的，对市政配套设施是否会影响到房屋建设进度应有认识和准备，对建设的风险也是可以预见的，并且政府行为与开发商的是单边关系，与本案《商品房买卖合同》属于两个不同的法律关系，故开发商的免责依据不成立。二、本案签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务，鑫赋公司按日向上诉人支付总房价款的万分之二的违约金并无不妥，法院应当支持。邓雅文向一审法院起诉请求：1、请求判令被告停止收取违反约定的水电燃气开户费，并履行交房义务；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金，共计人民币39302.78元（统计至2020年6月30日止）；3、请求判令被告承担律师费、诉讼费、误工费等全部诉讼费用；4、判令被告将购房原始发票、维修基金发票交付给原告。一审法院经审理查明：2017年5月16日，原告邓雅文与被告鑫赋公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买由被告公司开发的位于祁阳县××街道××路××栋××单元××层××号房产，房屋面积为99.37平方米，单价为3090元，购买总价款为307053元。合同第十条约定，由出卖人负责办理水、电、燃气开通手续，由买受人承担配套设施设备建设和办理开通手续等所有费用共计16500元。第十一条约定，被告应当在2018年9月30日前向原告交房。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定，逾期超过30日，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。原告依约支付了全部购房款，涉案楼栋于2018年2月竣工，2018年3月，鑫赋公司申请竣工验收，2020年6月25日鑫赋公司在小区张贴了7、8栋业主可以收房的通知。原告至今未收房，未向被告出具收楼承诺书，也未缴纳水电燃气开户费用。另查明，2014年5月27日，祁阳县城乡规划委员会2014年度第二次会议，通过了金鼎名府规划建筑设计方案。为提高道路的通行能力和建设标准，经祁阳县人民政府研究同意，祁阳县经开区启动园区灯塔路等道路提质改造工程，设计方案经祁阳县政府2017年第四次会议审议通过。改造后灯塔路道路红线宽度扩至60米，两侧建筑最少后退距离为5米。金鼎名府住宅小区项目位于××路××路××处西北角。2018年10月27日，祁阳县城乡规划委员会2018年第八次会议，通过金鼎名府住宅小区总图变更方案。2019年3月祁阳县人民政府启动政府机构改革。又查明，2017年全年雨天133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天。一审法院认为，原告邓雅文与被告鑫赋公司在平等、自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。原告依约支付了全部的购房款，被告未依约按时交付房屋，已构成违约。双方在《商品房买卖合同》中对延期交房免责事由没有约定，因此，本案争执的焦点：1、被告鑫赋公司是否存在延期交房的法定事由；2、原、被告双方关于水电燃气开户费的约定是否符合法律规定。关于焦点一：首先，关于鑫赋公司主张的祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，灯塔路道路提质改造，机构改革等是否能成为延期交房的法定事由。不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。鑫赋公司作为金鼎名府小区的开发商，对小区周边配套设施的规划和建设应有预判并制定解决方案，并非不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，同时，从鑫赋公司提供的证据来看，祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，发生在合同签订之前，说明在签订合同之前，鑫赋公司对此事是知晓的，其在签订合同时完全可以将上述因素予以考虑，并合理确定交房时间，从而避免延迟交房的情况出现。祁阳县经开区园区灯塔路道路提质改造工程虽于2017年经县政府第四次会议审议通过，但涉案栋楼于2018年2月竣工，说明灯塔路道路提质改造工程对涉案楼栋建设影响不大。祁阳县人民政府于2019年进行政府机构改革，但政府机构改革并不影响或停止相关职能部门的工作，鑫赋公司仍可以申请相关部门对涉案小区进行房屋验收。故上述事项均不属于不可抗力，鑫赋公司的上述主张不能成立，法院不予支持。其次，被告鑫赋公司主张的天气因素是否能成为延期交房的法定事由。双方签订的《商品房买卖合同》对何种天气造成无法正常施工没有约定，从被告提供的晴雨表来看，2017年当地全年雨天为133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天，符合当地的实际情况，2017年全年没有出现极端恶劣天气，导致工期延长，故鑫赋公司的上述主张不能成立，法院不予支持。第三，关于交房条件是否成就及延期交房期限、违约金问题。鑫赋公司虽于2018年3月申请竣工验收，但至今未提交涉案房屋已经相关部门验收合格的证据，被告应当依照合同约定及时将验收合格的房屋交付给原告，并将相关票据、产权证书移交给原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告交房日期为2018年9月30日，原告至今未收房，鉴于被告主张因不可抗力导致延期交房的理由均不能成立，故被告应当承担逾期交房的违约责任。原告主张延期交房日期计算至2020年6月30日止，法院予以准许，被告自2018年10月1日起至2020年6月30日止共计逾期635天，依据合同约定计违约金37153元（307053元按日万分之二计算，635-30=605天），违约金约定过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，违约金应当以超过造成的损失30%为标准适当减少。鉴于被告延期交房给原告造成的损失，原告没有提供实际损失的相关证据予以证明，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、被告的过错程度等因素，可酌情确定被告向原告支付违约金计币7430元。关于焦点二：如前所述，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效。合同约定由被告代为办理水电燃气开户手续，由原告承担相关费用，该费用虽与相关部门规定标准不一致，也与《中华人民共和国价格法》有关规定相抵触，但价格法系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故双方约定水电燃气开户费由原告缴纳并不当然无效。因此，水电燃气开户费应由原告自行承担。综上所述，原告邓雅文的部分诉请成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第六十条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告邓雅文交付诉争的房屋；二、限被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告邓雅文支付逾期交房的违约金7430元；三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1195元，减半收取598元，由原告邓雅文负担478元，被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司负担120元。本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人争执的焦点是：1、鑫赋公司是否存在逾期交房的法定事由？2、鑫赋公司是否需要支付违约金？现评析如下：1、不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。鑫赋公司主张天气因素是逾期交房的法定事由。在双方签订的商品房买卖合同中，并不存在有关天气导致逾期交房的免责条款，并且2017年全年也没有出现极端恶劣天气，仅在夏季出现降雨量增大、下雨天数较多的情形，不能认定为不可抗力，不足以成为鑫赋公司逾期交房的免责事由。鑫赋公司主张灯塔路提质改造工程严重影响涉案楼栋的建设和祁阳县政府机构改革严重拖延了验收审批时间，这更不属于不可抗力。故一审法院认定以上事实不属逾期交房的法定事由并无不当，鑫赋公司主张因不可抗力导致延期交房的理由不能成立。2、鑫赋公司未在双方约定的时间内交付房屋，依据双方签订《商品房买卖合同》的规定，其应当承担违约责任。依照法律的规定，当事人之间约定的违约金过分高于实际造成的损失，一方当事人可以请求人民法院予以适当减少。故一审法院对违约金进行适当调整，酌情确定支付7430元，符合法律规定。上诉人邓雅文关于要求上诉人鑫赋公司交付购房发票、维修基金发票的诉请，鉴于一审法院在判决书的本院认为中已作出明确回应，支持其诉请，故本院不再重复处理。综上，上诉人邓雅文和上诉人湖南省鑫赋房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2390元，由上诉人邓雅文承担1195元，上诉人湖南省鑫赋房地产开发有限公司承担1195元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  万竹婷二〇二一年一月十五日书记员  杨 能附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。