江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终10744号 上诉人（原审原告）：宋明忠，男，汉族，1955年2月22日出生，住浙江省绍兴县。 上诉人（原审原告）：任云利，女，汉族，1960年1月2日出生，住浙江省绍兴县。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：胡丽珍，浙江金柯桥律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈建华，浙江金柯桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈建华，女，汉族，1958年6月7日出生，住江苏省南京市鼓楼区。 原审第三人：宋叶祥，男，汉族，1982年11月20日出生，住浙江省绍兴县，现在江苏省句容监狱服刑。 上诉人宋明忠、任云利因与被上诉人沈建华及原审第三人宋叶祥案外人执行异议之诉一案，不服南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）（2019）苏0106民初13391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋明忠、任云利上诉请求：1.依法撤销鼓楼法院（2019）苏0106民初13391号民事判决，改判停止评估、拍卖上诉人位于南京市栖霞区房产（以下简称案涉房产），并排除执行；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。案涉房产买卖合同系证人任某代签，任某在买卖合同上签署宋叶祥名字并未征得出资人，即上诉人同意。案涉房产系因政策原因无法办理房屋产权证书，且上诉人已实际占有使用案涉房产。一审法院仅凭借购房合同上的签名即推定宋叶祥为案涉房产实际产权人，严重损害上诉人合法权益；2.一审法院对法律法规理解不当，系适用法律错误。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，上诉人对案涉房产享有足以排除执行的民事权利；3.一审法院认定相关事实存在不当自由心证，自由裁量权过大，并有程序违法的情形。一审法院未同意上诉人要求证人出庭作证的请求，并以上诉人与宋叶祥签订的调解协议与执行依据系同一天为由认定宋叶祥的表现与减少责任财产，规避执行的目的具有高度盖然性，忽视了案件事实；4.案涉房产系上诉人唯一住房，若该房产被执行，上诉人及家人的生活将难以为继，一审法院已拍卖宋叶祥名下商品房一套，系上诉人自愿出资为其购买，赠与宋叶祥。综上，请求二审法院查明事实，判如所请。 沈建华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由如下：1.上诉人不能证明其二人自案涉房产购买时即居住于案涉房产，宋叶祥在向被上诉人借款时明确告知被上诉人案涉房产系其名下房产，被上诉人亦进行过实地探访，案涉房产为宋叶祥与其妻子居住使用；2.一审法院不存在程序违法及自由裁量过大等情形。证人任某系宋叶祥舅舅，一审庭审时因没有健康码未能参加法庭审理。案涉房产自交付之日起，水电费缴费名字一直为宋叶祥，直至上诉人在栖霞区人民法院调解后才有宋明忠缴纳水电费的收据，充分说明该调解书的制作是为了帮助宋叶祥恶意转移财产，逃避债务；3.上诉人在浙江绍兴有住宅与宅基地，不存在生活困难的情况。 原审第三人宋叶祥未答辩。 宋明忠、任云利向一审法院起诉请求：停止对坐落于南京市栖霞区房屋的评估、拍卖。 一审法院认定事实：位于南京市栖霞区房屋（合同约定建筑面积102.71平方米，即案涉房产）因政策原因未办理不动产登记。 2003年4月21日，宋叶祥（乙方）与南京市栖霞区迈皋桥街道兴卫村村民委员会（甲方）签订兴都花园房屋契约，约定：乙方向甲方申请办理兴都花园中A-16幢D型401室（即案涉房产）；甲方应于2004年8月28日将该房产交付乙方；乙方购买该房产房款合计183440元；等等。 沈建华与宋叶祥民间借贷纠纷一案，在审理过程中，沈建华与宋叶祥达成调解协议，鼓楼法院于2016年10月20日作出（2016）苏0106民初9499号民事调解书，确认：一、宋叶祥于2018年10月20日前归还沈建华本金100万元；二、沈建华、宋叶祥之间该案纠纷就此解决，再无其他纠葛。案件受理费13800元，因调解减半收取6900元，由沈建华负担。上述法律文书生效后，因宋叶祥未履行生效法律文书所确定的义务，沈建华向鼓楼法院申请强制执行，该院于2017年2月21日立案执行，案号为（2017）苏0106执642号，该案在执行过程中，除执行到位的财产外，因未发现被执行人名下有其他可供执行的财产，鼓楼法院于2017年5月19日终结本次执行程序。2019年5月30日，沈建华向鼓楼法院申请恢复执行。2019年8月5日，鼓楼法院作出（2019）苏0106执恢533号-3执行裁定书，裁定评估、拍卖宋叶祥名下位于本市栖霞区房屋（即案涉房产）。其后，鼓楼法院张贴了（2019）苏0106执恢533号拍卖公告，将上述房产在淘宝网上进行司法拍卖，并责令上述房产的实际使用人迁让出该房产，或向鼓楼法院书面主张权利。 另查明，2016年10月20日，宋叶祥与其父母宋明忠、任云利在栖霞区《人民调解协议书》，内容为：宋明忠、任云利于2003年4月出资183440元购买兴卫村87号28幢401室房屋（原编号：兴都花园中Ａ-16幢Ｄ型401室，即案涉房产），登记在宋叶祥名下，双方因房产归属问题产生纠纷，现当事人来法院调解；经调解，宋叶祥承认此房系宋明忠、任云利全款出资购买所得，有银行付款凭条为证；宋叶祥自愿放弃上述房屋所有权；此房归宋明忠、任云利所有，宋叶祥对该房不再享有任何权利等等。 宋明忠、任云利为证明案涉房产系其出资购买向鼓楼法院提交了银行本票、转账记录等证据。 证人任某（系任云利哥哥）向鼓楼法院提交书面证言，内容为：“兴卫村28幢401室小产权房系宋明忠、任云利他们用自己多年打工的血汗钱买的。当时我还在部队工作，请假时间较紧，他们也没有什么文化，就让我帮其代签购房协议，我考虑到他们只有一个儿子，等他们百年后房子肯定是给儿子的，所以在没有征得他们同意的情况下擅自做主把房子只写了他们儿子一个人的名字。事后尽管他们很不愿意，很想纠正，但考虑到我是他们大哥，写的也是他们儿子的名字，还没有正式办房产证，更不懂法律如何及时更改，虽然多次提出纠正，但一直拖着不知如何办，现在出现这样的情况，我妹妹一直抱怨我。” 还查明，宋叶祥因犯非法吸收公众存款罪自2017年4月25日被刑事羁押，现服刑于江苏省句容监狱。案涉房产自2017年起一直由宋明忠、任云利居住、使用，水电、物业费由其二人交纳。 宋明忠、任云利向鼓楼法院提出案外人执行异议，该院于2019年10月25日作出（2019）苏0106执异127号民事裁定：驳回宋明忠、任云利的异议请求。宋明忠、任云利在法定期限内向鼓楼法院提起了案外人执行异议之诉，即本案。 上述事实，有当事人陈述、《兴都花园房屋契约》、存折、本票申请单、《人民调解协议书》、民事调解书、执行裁定书、民事裁定书以及鼓楼法院开庭笔录等证据予以证实。 一审法院认为，宋明忠、任云利对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。该案的争议焦点在于宋明忠、任云利就执行标的即案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。该案中，案涉房产虽因政策等原因未进行不动产登记，但应结合买卖合同等实际情况综合认定权利主体。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否为权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，证人任某系任云利的哥哥，双方具有利害关系。且根据法律规定，代理人以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。宋明忠、任云利虽举证证明其系案涉房产的出资人，即便其出资真实，但基于宋明忠、任云利与宋叶祥为父子、母子的特殊关系，无法排除案涉房产系宋明忠、任云利赠与宋叶祥或代为支付购房款的可能。基于交易安全和信赖保护，仅凭出资关系无法判断宋明忠、任云利为案涉房产的隐名权利人。宋明忠、任云利与宋叶祥在栖霞区人民调解委员会达成的《人民调解协议书》并非就案涉房产达成的买卖合同，宋明忠、任云利亦未支付对价款，不属于上述司法解释所保护的物权期待权人的情形。物权确权主体必须是物权登记机关或者人民法院，而人民调解组织并非不动产物权的确权机关。该份《人民调解协议书》形成的时间与执行案件中执行依据的民事调解书为同一天，宋叶祥与沈建华在鼓楼法院达成调解协议后随即又与其父母即宋明忠、任云利前往栖霞区人民调解委员会达成《人民调解协议书》，该行为的表象与减少责任财产、逃避债务、规避执行的目的具有高度盖然性。综上，宋明忠、任云利提交的证据不足以证明其系案涉房产的真实权利人，亦不属于司法解释所规定的需特别保护的物权期待权人，宋明忠、任云利就案涉房产所享有的权利不享有足以排除强制执行的民事权益，故宋明忠、任云利要求排除执行案涉房产的诉讼请求，无事实与法律依据，鼓楼法院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回宋明忠、任云利的诉讼请求。案件受理费3969元，由宋明忠、任云利负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院另查明，杜建华、宋叶祥、韩立祥、周成云犯非法吸收公众存款罪一案，鼓楼法院于2018年6月20日作出（2017）苏0106刑初832号刑事判决：一、……被告人宋叶祥犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑五年，罚金人民币二十万元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2017年4月25日起至2022年4月24日止。罚金于该判决生效之日起十日内一次性缴纳。）……二、在案的被告人韩立祥退出的违法所得人民币4万元，发还相关集资参与人；责令被告人杜建华、宋叶祥、韩立祥、周成云对非法集资余款人民币2661.4756万元，承担连带返还责任。杜建华、韩立祥不服该判决，遂向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院于2018年9月30日作出（2018）苏01刑终585号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。本案被上诉人沈建华亦为宋叶祥非法集资案件集资参与人。 本院归纳本案的争议焦点为：宋明忠、任云利对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，从《兴都花园房屋契约》签订的主体看，案涉建筑物系宋叶祥向兴卫村购买的小产权房，属于宋叶祥的个人财产，虽然该房屋无法办理登记，但宋叶祥具有一定的财产权利。上诉人宋明忠、任云利主张案涉房产系其出资购买，但签订契约的主体并非宋明忠、任云利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，宋明忠、任云利仅以系其出资不足以认定其享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》第二条，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。鼓楼法院根据生效的民事调解书强制执行案涉房产符合上述规定。但在执行中，鼓楼法院应当体现善意执行的精神，切实保护案涉房产同住人和需要抚养人的合法权益，也要结合宋叶祥非法吸收公众存款罪一案的执行情况综合处理。综上，上诉人宋明忠、任云利主张停止执行案涉房产缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3969元，由上诉人宋明忠、任云利负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄建东 审判员  陈树年 审判员  金 鑫 二〇二一年一月二十二日 书记员  李 好