广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤03民终19121号上诉人（原审被告）：陈伟东，男，汉族，1968年6月24日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：潘美余，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘明燕，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许惠玲，女，汉族，1975年7月15日出生，住所地：广东省博罗县。委托诉讼代理人：王继来，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗子钧，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。原审被告：萧远科，男，汉族，1978年8月11日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：李维涵，广东昊乾律师事务所律师。原审第三人：许博明，男，汉族，1978年12月30日出生，住所地：广东省深圳市南山区。原审第三人：中国银行股份有限公司深圳福田支行，住所地：广东省深圳市福田区莲花街道红荔路**香蜜新村**首层，统一社会信用代码：91440300892305335P。负责人：黄旻鹏，该支行行长。委托诉讼代理人：杨长禄，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑坦明，广东深天成律师事务所律师。上诉人陈伟东因与被上诉人许惠玲、原审被告萧远科及原审第三人许博明、中国银行股份有限公司深圳福田支行（以下简称中行福田支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初18304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈伟东上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回许惠玲的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由许惠玲承担。事实和理由：（一）一审法院认定案由错误，本案应定性为借贷合同纠纷，应驳回许惠玲的诉讼请求。一审判决已确认陈伟东和许博明在房屋转让协议签订前已存在借贷关系，陈伟东与萧远科就涉案房产是代持关系。商品房转让协议产生的原因是由于陈伟东和许博明的合作放贷出现债务问题，许博明要求陈伟东为借款提供担保，陈伟东遂用萧远科名下的房屋作担保，且答应该房屋的租金收入暂时由许博明收取，用来弥补萧远科出借款项的部分损失，从而在一定程度上保障许博明的经济利益。因此，才产生了多方签订的商品房转让协议。该协议是基于陈伟东和许博明的借款合同关系而产生，本质目的在于给许博明的借款作担保，而非真正意义上的房屋买卖合同。如果是正常的房屋买卖合同，不会约定在5年后才办理房屋过户，一审法院仍然以房屋买卖合同纠纷为案由继续审理并作出判决，显然是错误的。法律关系认定错误，直接导致适用法律错误，判决结果错误。（二）本案商品房转让协议实际为担保性质的合同，其中以房抵债、房屋过户的流质条款，依法应当认定无效。一审判决已明确陈伟东和许博明在房屋转让协议签订前已存在借贷关系，且该协议是为了解决合作放贷问题而产生的担保合同。同时，一审法院对陈伟东以房抵债支付借款的事实予以确认，许惠玲在一审起诉状中也明确表示陈伟东对许博明的330万元债务用于抵销330万元的购房款，以上事实足以证明许惠玲主张房屋过户实质是要求陈伟东以物抵债。实际上，双方最初计划在5年内可以解决债务问题，故约定5年后再进行所谓房屋过户，由于5年后债务问题仍存在，而涉案房屋房价大涨，现价远远超过当时债务，许惠玲以房屋买卖合同纠纷为由起诉要求过户涉案房屋，意图直接取得担保财产所有权。商品房转让协议中关于以房抵债、房屋过户的约定违反担保原则，属流质条款，该部分条款不仅与设立担保的目的相违背，且将较高价值的物品以较低价格转移给债权人，造成价值转移失衡，损害债务人的利益。根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《最高人民法院关于适用若干问题的解释》等有关规定，应依法认定无效。（三）一审法院未审理由借款本息构成的购房款是否合法，直接认定房屋买卖合同有效是不妥当的。一审法院确认本案房屋买卖合同合法有效，但该购房款是陈伟东与许博明之间的借款本息转化而来，法院应对基于借款和实际履行而形成的借款本金和利息数额予以审查，避免当事人通过签订房屋买卖合同等方式将违法高息合法化。许惠玲辩称，涉案房产实际拥有人为陈伟东，各方签订的房屋转让协议合法有效，没有违反任何法律规定。许惠玲和陈伟东之间是买卖合同关系，不存在任何借贷关系，许惠玲委托许博明向陈伟东付款，而陈伟东与许博明之间存在借贷关系，抵销相关金额且进行了结算，许惠玲也向许博明支付了相应款项，本案房屋买卖合同不是借款担保。并且，陈伟东与许博明的借贷债务抵销经其协商约定，利息没有超过法律规定，陈伟东也出具了借条给许惠玲，证明陈伟东当时自愿如此履行。许惠玲愿意先代为偿还银行贷款及利息，消灭抵押权后办理房屋过户手续，许惠玲为陈伟东和萧远科代偿的银行贷款和利息，另行向其追偿。萧远科述称，同意陈伟东的上诉意见。涉案房屋买卖合同是在借贷基础上建立的，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，法院应当按民间借贷法律关系进行审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，法院应裁定驳回起诉。许博明述称，同意许惠玲的答辩意见。中行福田支行述称，该行对涉案房屋享有合法有效的抵押权，在保障债权安全和全部受偿的情况下，可以根据法院生效判决配合履行相关义务。许惠玲向一审法院起诉请求：1.许惠玲代为清偿陈伟东、萧远科在中行福田支行的贷款消灭抵押权【贷款合同编号（2013）圳中银福个抵字第（个）179号，金额暂计至2018年12月9日1328543.41元，实际以银行最后打印还款基本信息为准】；2.萧远科将深圳市南山区莲城花园X栋XX房产（建筑面积132平方米，房产证号：深房地字第**）过户至许惠玲名下；3.本案诉讼费、保全费等费用由陈伟东、萧远科承担。一审法院认定事实：（一）南山区玉泉路南侧莲城花园X栋XX房（不动产证号：XXXX），由萧远科于2013年3月28日购买，并于2013年4月3日取得登记。该房屋于2013年4月8日办理抵押登记，抵押权人为中行福田支行。（二）2014年9月20日，许惠玲（乙方）与陈伟东（甲方）、萧远科（丙方）签订《商品房转让协议》，记载甲方系涉案房产实际拥有人，乙方系商品房的承接方，丙方系房屋产权证户主方，甲方自愿将涉案房产永久转让给乙方，经甲、乙、丙三方协商约定：1.双方商定该房转让价格为330万元；2.房屋产权证从登记之日起满5年时在1个月内办理变更至乙方指定人名下的手续；3.在房屋产权证变更至乙方指定人名下完成之前，由甲方负责偿还涉案房产的银行按揭月供及按揭利息；4.房屋产权证办理变更至乙方指定人名下手续时，甲方必须还清银行全部按揭款及按揭利息的剩余部分，保证房屋产权无第三方合法追讨的权利，并与丙方无条件协助乙方将房屋产权证户名变更至乙方指定人名下，乙方应及时配合，办理户名变更手续时所产生的税费由甲、乙双方各50%支付；5.本协议签字生效之日起，乙方即取得该套商品房的使用、收益等权利及义务，承担相应责任及水电、网络，管理等房屋使用产生的一切费用，协议生效前的管理，水电、网络等一切费用甲方应全部结清；及其他内容。同日，萧远科出具《授权承诺书》，自愿放弃名下涉案房产的所有权利，委托陈伟东全权代为办理转让给许惠玲的手续，并承诺对处理结果无任何异议。同日，陈伟东出具《收条》，记载已收到许惠玲购买涉案房产的购房款合计330万元。陈伟东、萧远科在一审中对上述商品房转让协议、授权委托书、收条的真实性、合法性、关联性均不予认可。（三）许惠玲提交7张借条及对应的银行流水记录、证人证言、结婚证，拟证明：许博明自2013年1月5日起至2014年3月14日，先后9次通过其账户或委托他人向陈伟东或陈伟东指定的账户转账合计320万元；2014年9月20日，许博明代许惠玲支付330万元房屋转让款项，并与陈伟东对账，欠款本金及利息共计3,736,216元，与转让款抵消后，尚有欠款436,216元。陈伟东对上述证据的关联性均不予认可，对借条、证人证言的真实性、合法性不予认可，并称陈伟东与许博明系合作放贷关系，并非借贷关系，签订《商品房转让协议》亦是为了收取租金以弥补损失，并非真实买卖。萧远科对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。（四）许惠玲提交陈伟东、萧远科向许惠玲交付涉案房产的证明、房屋租赁合约、借记卡历史账户明细清单、增值税电子普通发票，拟证明：陈伟东、萧远科已依约将涉案房产交付许惠玲，许惠玲出租使用该涉案房产并交纳物业管理费、电费等。陈伟东、萧远科对上述证据的关联性不予认可，并主张涉案房产登记在萧远科名下，交由许博明收租，租金合作放款，许惠玲仅为代缴人。（五）许惠玲提交银行转账流水、结婚证，拟证明：许惠玲的丈夫李某雄向许博明转账支付购房款项。陈伟东、萧远科对上述证据的关联性不予认可，认为许惠玲的丈夫与许博明之间的款项往来与本案无关。（六）陈伟东提交银行流水、裁定书，拟证明：陈伟东与许博明之间系合作放贷关系，陈伟东收到利息后与许博明分配，因放贷对象被认定为诈骗罪，放贷款项尚未收回。许惠玲、许博明对上述证据的关联性不予认可。（七）陈伟东提交深圳市房地产转移登记申请表、二手房买卖合同、中国建设银行转账凭证、收条、二手楼交易资金委托监管协议、交易资金委托监管业务收款收据、个人贷款合同、个人贷款抵押合同、税收通用完税证，拟证明：萧远科与陈伟东及中介签订买卖合同，转让价款236万元，萧远科依约支付首付款72万元（其中23万元为赎楼款，剩余49万元办理二手楼交易资金监管），2013年3月28日，双方网签合同约定相关税费由萧远科承担，剩余房款164万元经萧远科办理贷款于2013年4月11日由中国银行支付给陈伟东，中介办理了房产转移登记手续，税费由萧远科支付给中介，由中介代为缴纳，因法律规定个人所得税由卖方承担，完税证明向陈伟东开具。许惠玲对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为陈伟东、萧远科之间系房屋代持关系，该份合同系为办理转移登记而制作，并非真实的房屋买卖合同。（八）许博明提交录音材料及相应文字整理稿，拟证明：陈伟东、萧远科之间系房产代持关系，房贷每月由陈伟东转账11,000元左右给萧远科。许惠玲对上述证据予以认可，并表示录音中萧远科清楚房屋买卖协议经过，愿意配合过户并出具同意过户的承诺书。陈伟东、萧远科对上述证据的关联性不予认可。（九）许博明向一审法院提交银行流水，拟证明其代许惠玲管理涉案房产并转交房屋收益给许惠玲。陈伟东、萧远科对上述证据的真实性、合法性、关联性不予认可。（十）中行福田支行提交个人贷款合同、借款借据、个人贷款抵押合同、房地产证、还款基本信息及还款记录明细，拟证明萧远科与该行存在借款抵押合同关系，以及借款金额、期限、利率和欠款本金、利息的计算。一审法院认为，许惠玲主张陈伟东、萧远科对涉案房产系代持关系，陈伟东、萧远科抗辩称其就涉案房产并非代持关系，且称双方为合作放贷关系。陈伟东虽提交《房地产转移登记申请表》《二手房买卖合同》拟证明陈伟东、萧远科系通过商品房买卖变更登记权利人为萧远科，但其提交的材料显示，陈伟东、萧远科购买涉案房产的签订过程与定金支付金额、交易流程确与一般商品房买卖的交易习惯相悖，且陈伟东提交的银行流水中，其于每月10日前向萧远科固定转账的金额确与萧远科向银行偿还贷款的利息及本金一致，故一审法院对陈伟东、萧远科的抗辩不予采信，陈伟东、萧远科就涉案房产系代持关系。关于许惠玲与陈伟东、萧远科签订的《商品房转让协议》，三方当事人确认其在协议中的签字，且许惠玲提交了完整的付款凭证以证明其已向许博明支付相应购房款项，许博明对此亦予以认可，并有录音资料、《授权承诺书》《收条》等证据佐证涉案房产的代持关系及陈伟东将登记在萧远科名下的涉案房产转让给许惠玲，涉案房产自《商品房转让协议》签订后，亦一直由许惠玲出租使用并取得租金收益。综上，一审法院对于陈伟东以房抵债支付借款的事实予以认定，对《商品房转让协议》的真实性予以确认，该协议系各方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应依约履行义务。许惠玲要求萧远科将涉案房产过户登记至许惠玲名下，符合合同的约定，且许惠玲现具备购买人资格，该项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。因涉案房产现抵押给中行福田支行，依据《商品房转让协议》中的约定，陈伟东必须还清银行全部按揭款及按揭利息剩余部分，现许惠玲请求代为清偿债务以消灭抵押权，系其对自身权利的处分，对此一审法院予以准许，许惠玲应在注销抵押登记手续后，再办理涉案房产的过户手续。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈伟东、萧远科于判决生效之日起十日内配合许惠玲办理位于深圳市南山区的赎楼手续并注销抵押登记［（2013）圳中银福个抵第（个）179号个人贷款抵押合同］；陈伟东、萧远科逾期未办理的，许惠玲可在逾期之日起的十日内代为赎楼以注销抵押登记［（2013）圳中银福个抵第（个）179号个人贷款抵押合同］（偿还银行抵押贷款及办理赎楼手续的相关费用均由许惠玲负担）；二、萧远科于注销抵押登记之日起的十日内配合许惠玲办理将其名下位于深圳市南山区房房产（深房地字第**的产权过户登记至许惠玲名下（相关税费由许惠玲负担）。案件受理费33200元、保全费5000元由陈伟东、萧远科负担。本院经审理查明：（一）经本院二审调查询问，许博明、许惠玲确认二人系姐弟关系。（二）许惠玲一审提交的7张借条中：2014年1月7日53万元借款的借期至2015年1月6日、2014年3月3日13万元借款的借期至2015年2月20日、2014年3月3日30万元借款的借期至2015年3月1日、2014年3月19日27万元借款的借期至2015年3月16日。（三）本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于陈伟东与许惠玲之间是否存在房屋买卖合同关系。陈伟东上诉称其与许惠玲签订《商品房转让协议》，系为陈伟东对许博明的债务提供担保，本院对此分析认定如下：首先，许惠玲在一审中提交了7张陈伟东向许博明出具的借条，结合陈伟东在上诉状中关于许博明要求其为借款提供担保的陈述，陈伟东与许博明之间存在民间借贷关系的待证事实具有高度可能性。其次，买卖合同关系与担保合同关系的主要区别之一在于，房屋买受人的缔约目的是直接取得房屋所有权，担保债权人的缔约目的则是在主债务不能得到清偿时可就担保物受偿。涉案《商品房转让协议》约定自该房屋登记之日起满5年才办理变更登记至许惠玲所指定人的手续，许惠玲经本院调查询问则称约定5年过户期限系因陈伟东承诺在5年内还清银行按揭款，但在买卖合同关系中，买受人的主要合同目的即在于取得房屋所有权，如双方确为房屋买卖关系，在尚不能取得房屋所有权的情况下，具备通常理性的买受人不会贸然同意或实际先行付清购房款，而在已通过债务抵销方式清偿购房款的情况下，许惠玲不在意及时办理转移登记以取得房屋所有权，仍然宽限数年等待陈伟东还清该贷款后再办理过户登记，并甘冒5年内该房屋被按揭银行实现抵押权或被陈伟东另行出售、抵押等不能取得所有权的风险，显然有别于一般房屋买受人的合同目的期待。故较之许惠玲对5年过户期约定由来的解释，陈伟东关于该5年期限为“解决（放贷）债务问题”期限的主张更合常理。第三，按许惠玲一审提交的7张借条记载，2014年1月7日、2014年3月3日、2014年3月19日出具的共4张借条所载合计123万元借款的借期，分别至2015年1至3月间才届满，即当事人在2014年9月签订《商品房转让协议》和出具购房款《收条》时，许惠玲所主张用于抵偿购房款的部分借贷债权的清偿期尚未届至，因而既不足以认定存在最高人民法院指导案例72号中在债务人已到期不能偿还借款的情况下，各方经对账借款本息后而重新签订房屋买卖合同的情形，也不足以认定存在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第44条中各方在债务履行期满后达成以物抵债协议的情形，相反还可辅证签订《商品房转让协议》系用于担保包括未到期借款在内的借款偿还。综上所述，结合许惠玲与借款债权人许博明为姐弟的特殊身份关系事实，涉案《商品房转让协议》系签订用于担保许博明债权的待证事实具有高度可能性，本院依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的证明标准规定，对该事实予以认定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，对于名实不符的合同，应根据当事人的真实意思确定合同性质，根据本案纠纷发生时施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见》（2020年8月18日修正前）第二十四条第一款的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，即不能将实质功能为担保的合同仅作为房屋买卖合同进行审理。本案中，因许惠玲并非涉案借款出借人且出借人许博明亦未就借贷关系提出诉讼请求，根据前述司法解释的规定，本院对许惠玲以买卖合同关系为由提出的本案起诉予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见》（2020年8月18日修正前）第二十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初18304号民事判决；二、驳回许惠玲的起诉。一审案件受理费33,200元，退还许惠玲。一审诉讼保全费5000元，由许惠玲负担。陈伟东预交的二审案件受理费33,200元予以退还。本裁定为终审裁定。审  判  长  唐 毅审  判  员  蔡妍婷审  判  员  刘灵玲二〇二一年一月七日书记员（兼）  李开宇附本裁定所适用法律、司法解释：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的意见》（2020年8月18日修正前）第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条：人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。