湖南省邵阳市大祥区人民法院执 行 裁 定 书(2021)湘0503执异1号案外人（异议人）：卿友林，男，1987年10月30日出生，汉族，住湖南省邵东市。申请执行人:浙越资产管理有限公司，住所地浙江省绍兴市越城去金滩大厦**。法定代表人：金晔民。被执行人:邵东县嘉亿贸易有限公司，住所，住所地湖南省邵东市两市镇兴和大道**div>法定代表人：刘忠，该公司董事长。被执行人:邵东县佳信置业有限公司，住所地湖，住所地湖南省邵东市两市镇兴和大道**v>被执行人：刘忠，男，1968年9月7日出生，汉族，住湖南省邵东市。被执行人：李建连，女，1970年8月10日出生，汉族，住湖南省邵东市。本院在执行申请执行人浙越资产管理有限公司与被执行人邵东县嘉亿贸易有限公司（以下简称“嘉亿贸易公司”）、邵东县佳信置业有限公司（以下简称“佳信置业公司”）、刘忠等金融借款合同纠纷一案中，依法裁定拍卖被执行人名下位于邵东市开发区××路××幢××号××号××号三个门面。案外人卿友林向本院提出执行异议，主张该三间门面归其所有，拍卖行为损害案外人的合法权益，请求终止拍卖。本院组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人卿友林称：卿友林与被执行人刘忠系朋友关系，被执行人刘忠以经营嘉亿贸易公司、佳信置业公司需要资金周转为由，自2012年开始，陆续向案外人借款。案外人通过其母亲彭万芝提供借款，2014年11月8日，刘忠向彭万芝出具借条，借款本金共计3143000元。后因刘忠资金周转困难无力归还借款。经案外人卿友林与刘忠、佳信置业公司及结算确认，达成以物抵债的口头协议，口头协议约定佳信置业公司将其开发的邵东市开发区××路××幢××号××号××号商铺，分别作价1412112元、1412112元、1485120元，出售给案外人，抵偿上述借款。2015年8月8日，案外人与被执行人佳信置业公司就上述三间商铺的处置，分别签订了《商品房买卖合同》。从2016年开始，案外人将上述三间商铺出租给他人使用，并收取租金。案外人卿友林系邵东市开发区××路××幢××号××号××号商铺的实际所有权人，邵阳市大祥区人民法院的拍卖行为损害了案外人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向法院提出执行异议，申请立即终止对邵东市开发区××路××幢××号××号××号商铺的执行，并确认案外人系执行标的物所有权人。申请执行人浙越资产管理有限公司辩称：案外人卿友林与被执行人佳信置业公司签订的《商品房买卖合同》是基于以物抵债合意成立的，实际为“以物抵债协议”，抵债是消灭债务的一种方式，以房抵债只产生请求被执行人过户的权利，该权利并非物权期待权或所有权，该权利并不优先于申请执行人的担保物权。房产未过户到卿友林名下，卿友林仅享有依据买卖合同对该房屋的物权期待权。且案外人以物抵债的标的是商铺，不是用于生活居住，不能对抗法院的强制执行。另外案外人提供的证据为复印件且模糊不清，无法认定其证据的真实性和合法性。综上所述，案外人的异议主张不具备排除法院强制执行的权利，请求驳回案外人卿友林的异议。经审查查明，刘忠、李建连系夫妻关系，刘忠系嘉亿贸易公司和佳信置业公司的法定代表人。2018年9月28日，华融湘江银行股份有限公司邵阳分行（以下简称：邵阳分行）下属的隆回县支行与嘉亿公司签订了《流动资金贷款合同》【编号：华银邵（隆回支）流资贷字（2018）年第（018）号）】及《借款借据》。《流动资金贷款合同》及《借款借据》约定：邵阳分行向嘉亿贸易公司发放流动资金贷款29000000元，贷款期限为10个月，自2018年9月28日起至2019年7月28日止；贷款年利率为7.64%，还款方式为按月付息，分期按计划还本；贷款到期借款人未按约偿还的，自逾期之日起按原贷款利率基础上加收50%确定罚息利率计收罚息，未按时支付的分期贷款本金及利息按罚息利率计收复利。为保障邵阳分行债权的实现，隆回县支行于2018年7月5日与佳信置业公司、刘忠、李建连签订了《最高额抵押合同》【编号为：华邵银（隆回支）最抵字（2018）年第（018）号）】，以佳信置业公司、刘忠、李建连名下所有的坐落于邵东县开发区××路××房产提供抵押担保，并在邵东市不动产登记中心办理了抵押物登记，抵押担保的范围为债务本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权和抵押权的费用等。邵阳分行下属的隆回县支行还于2018年9月28日佳信置业公司、刘忠、李建连分别签订了《保证合同》【编号为：华银邵（隆回支）保字（2018）年第（018）号、华银邵（隆回支）保字（2018）年第（019）号）】，保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等，保证责任的方式为连带保证责任。上述合同签订后，隆回县支行按照合同约定向嘉亿贸易公司发放了贷款29000000元。后因被执行人未依约还款，邵阳分行向本院提起诉讼，2019年8月23日，邵阳市大祥区人民法院作出（2019）湘0503民初685号民事判决，判决：一、被执行人邵东县嘉亿贸易有限公司于本判决生效后10日内归还华融湘江银行股份有限公司邵阳分行借款本金28990000元及利息（含罚息、复利）2020199.34元（算至2019年8月21日止，顺延照计）。二、华融湘江银行股份有限公司邵阳分行对被执行人邵东佳信置业有限公司、刘忠、李建连用于抵押的24套房产【抵押房产坐落于邵东县**，湘**不动产证明第**号】在折价、拍卖或变卖后所得的价款享有优先受偿权。三、被执行人邵东佳信置业有限公司、刘忠、李建连对被执行人邵东县嘉亿贸易有限公司所欠借款本息及本案的诉讼费、财产保全费承担连带清偿责任。被执行人邵东佳信置业有限公司、刘忠、李建连承担保证责任后，有权向被执行人邵东县嘉亿贸易有限公司追偿。2019年9月24日，华融湘江银行股份有限公司与中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称“华融资产管理湖南分公司”）签订了编号为湖南Y18190027-1号的《债权转让协议》，将华融湘银行股份有限公司邵阳分行对被执行人嘉亿贸易公司享有的债权本金、利息、垫付费用及相关从属性债权一并转让给华融资产管理湖南分公司。2019年10月12日，在《湖南日报》上进行了公告。2019年12月20日，华融资产管理湖南分公司与申请执行人浙越资产管理有限公司签订了编号为湖南Y18190027-2号的《债权转让协议》，将上述债权及相关权利再次进行了转让。2020年1月3日，债权转让事宜在《潇湘晨报》上进行了公告。2020年1月15日，浙越资产管理有限公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法对被执行人佳信置业公司、刘忠、李建连用于抵押的24套不动产进行了权属调查，调查对象包括案外人主张所有权的**三间商铺（权证号：××、**、**），查明上述不动产登记的所有权人为佳信置业公司，抵押权人为邵阳分行。调查结束后，依法对被执行人佳信置业公司、刘忠、李建连用于抵押贷款的24套房产【**邵东县不动产证明第**号】进行了评估、拍卖。拍卖过程中，案外人卿友林向本院提出执行异议，对上述三间商铺主张所有权。另查明：案外人卿友林与被执行人佳信置业公司签订的《商品房买卖合同》，明为买卖实为抵债。案外人卿友林在签订《商品房买卖合同》时，已被告知上述三间商铺已抵押给邵阳分行用于贷款，无法办理产权转移手续。本院认为，人民法院审查案外人系商品房消费者执行异议时，在判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益时，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十九条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定系针对消费者购房人向房地产开发企业购买商品房，却未及时办理房地产过户手续的情形，优先保护消费者购房人的物权期待权。但人民法院在审查执行异议时，既要对执行标的享有实质民事权益的实际权利人依法进行保护，也要防止案外人与被执行人恶意串通规避执行。本案中，截至法院查封案涉房产时，案外人卿友林既未就其与被执行人佳信置业公司签订的《商品房买卖合同》申请预告登记，也未就涉案房产办理产权登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定之所以对消费者购房人的物权期待权特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先的理念。而案外人卿友林与通常意义上以居住为目的购买商品房的消费者不同，其因被执行人刘忠拖欠其借款而约定以房抵债，在明知该商铺已存在抵押权的情况下，与被执行人佳信置业公司就开发的三套涉案房产签订《商品房买卖合同》，属于当事人在债务履行期间达成以物抵债协议，卿友林并未实际支付购房款。因以物抵债属于原来金钱之债的履行方法，卿友林可以请求被执行人佳信置业公司履行该协议和交付房产，但在房产权属变更登记之前，卿友林不能基于《商品房买卖合同》，形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行，故案外人卿友林的异议主张不能成立，不能排除本案的执行。案外人卿友林要求对邵东市开发区××路××幢××号××号××号商铺归其进行确权，不属于执行异议审查的范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人卿友林的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  夏月星审判员  蒋建勇审判员  谢 蔚二〇二一年一月二十八日书记员  张伟明附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。