黑龙江省建三江人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑8102执异1号案外人：崔友和，男，1963年10月16日出生，汉族，无职业，住黑龙江省建三江管理局。委托代理人：刘相曾，黑龙江勤勉律师事务所律师。委托代理人：孙刚，黑龙江勤勉律师事务所律师。申请执行人：刘怀国，男，1980年11月12日出生，汉族，个体维修电器，住黑龙江省富锦市建三江管局。被执行人：刘海龙，男，1984年6月26日出生，汉族，无职业，现住址不详。被执行人：姜海平（系刘海龙之妻），女，1982年12月11日出生，汉族，无职业，现住址不详。本院在执行刘怀国与刘海龙、姜海平民间借贷纠纷一案中，案外人崔友和于2021年1月8日对本院预查封建三江管理局七星家园高层××座××单元××室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人请求解除对上述房屋的预查封。理由为：崔友和与刘海龙于2015年11月12日签订了《房屋买卖合同》，约定刘海龙将涉案房屋以300000元的价格出售给崔友和，刘海龙于合同签订后将涉案房屋交付给崔友和实际占有使用至今，且崔友和也依约向刘海龙支付了购房款。截止至崔友和提出执行异议之日，崔友和因无法与刘海龙取得联系而未能办理房屋变更过户手续，但该房屋一直由崔友和占有使用，也一直由崔友和负责交纳物业费、水费、电费等各种费用。案外人崔友和提出书面执行异议并提交如下证据：1.2015年11月12日房屋买卖合同复印件一份；2.2015年11月13日中国农业银行转账回单复印件一份（附崔友和户口簿复印件一份）；3.七星农场新城社区第四居民委证明复印件一份；4.2017年8月29日物业管理服务协议复印件一份；5.2019年9月17日供热费发票复印件一张、2017年和2020年物业费收据复印件各一张，2020年1月21日购水缴费回单复印件一张；6、2020年12月16日证明一份。申请执行人刘怀国向本院提交了答辩意见,内容为,1、2014年11月8日，刘海龙以异议房产作抵押向刘怀国借款100000元，当时刘海龙将购楼发票交给了刘怀国，中间还了一部分利息，并在2017年11月18日重新出具了一份130000元的借据。后来刘海龙对刘怀国说要办理房产证，需要购楼票据，刘海龙将票据拿走；2、证人王某说没看证明写的是什么内容就签了字，不能当成本案的证明，证人陈某是其姑爷，姑爷不能当证人；3、案外人所述的2015年11月12日至今一直联系不上刘海龙完全不符合事实。刘海龙的朋友马某、毛某证明刘海龙2019年秋天之前一直在建三江（有录音）。依据现在的法律规定，只要没有进行不动产登记变更，案外人就不是不动产的归属人，虽然签订了房屋买卖合同，并实际居住，只要房产还登记在刘海龙的名下，房产依然属于刘海龙。刘怀国申请法院继续查封此房屋，案外人与刘海龙之间的纠纷可以通过法院另行解决。申请执行人刘怀国向本院提交的证据为三张录音光盘（刘怀国分别与王某、马某、毛某三人的通话录音）。被执行人刘海龙、姜海平未向本院提交答辩意见及证据。本院查明，刘怀国与刘海龙、姜海平民间借贷纠纷一案中，本院于2020年8月12日作出（2020）黑8102民初881号民事判决书，主要内容为：一、被告刘海龙、姜海平于判决生效之日起十日内偿还原告刘怀国借款本金170000元、利息69900元，合计239900元。二、被告刘海龙、姜海平给付原告刘怀国从2020年5月21日起至实际给付之日止的利息（以170000元为基数按照月利率1.5%计算）。该判决书发生法律效力后，被执行人未履行还款义务，申请执行人向本院申请执行。本院于2020年12月14日作出（2020）黑8102执1827号执行裁定书，预查封被执行人刘海龙、姜海平名下的位于建三江管理局七星家园高层××座××单元××室房屋，查封期限自本裁定生效之日起三年（2020年12月14日起至2023年12月13日止）。现案外人提出书面异议，请求解除对上述房产的查封。另查明，2015年11月12日,甲方（卖方）刘海龙与乙方（买方）崔友和签订的房屋买卖合同的主要内容为：甲方自愿将其位于七星家园高层××栋××单元××出售给乙方，房产的交易价格为300000元,一次性付清等。刘海龙在甲方处签名、捺印，崔友和在乙方处签名。2015年11月13日中国农业银行回单的主要内容为：业务类型：银行卡卡卡转账，转出户名：崔海玉，转入户名：刘海龙，转账金额：300000元等。崔友和户口簿复印件显示，崔友和与崔海玉系父女关系。再查明，2020年12月16日，黑龙江省七星农场社区服务中心第四居民委出具证明的主要内容为：兹有辖区居民崔友和、周凤波居住在七星社区三期××-××-××。还查明，2017年8月29日，甲方黑龙江省建三江农垦七星新城物业有限公司与乙方（业主）崔友和签订的物业管理服务协议的主要内容为：房屋位置：星悦茗苑小区高层××座××单元××室等。黑龙江省农垦七星新城物业有限公司在甲方处盖公章，并有法人代表签名，崔友和在乙方（业主）处签名。2019年9月17日供热费发票的主要内容为：购买方名称：崔友和，地址：星悦茗苑××座××单元××，缴费金额2919.51元等。2017年和2020年物业费收据的主要内容为：交款单位：崔友和，××-××-××，缴费金额2157元等。2020年1月21日黑龙江省建三江农垦龍泉给排水有限责任公司用户缴费回单的主要内容为：小区名称：七星家园高层××座××单元××，用户姓名崔友和，缴费金额210元等。2020年12月16日，王某、陈某出具证明的主要内容为：2015年11月12日，崔友和购买刘海龙、姜海平位于七星家园高层××栋××单元××室的房屋时，二人是中间人，双方交易后崔友和多次委托王某、陈某打电话找刘海龙、姜海平协助办理过户手续，但始终联系不上。本院认为，首先，针对刘怀国的答辩意见1，依照《中华人民共和国民法典》第四百条、第四百零二条规定，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，刘怀国未向本院提交双方之间签订的书面抵押合同，异议房产亦未办理抵押登记手续，故双方之间的抵押合同不成立，对刘怀国的该条答辩意见本院不予采信。其次，针对刘怀国的答辩意见2、3，因案涉房产没有房屋产权证，故本院是预查封被执行人刘海龙、姜海平名下的异议房产，该异议房产需要刘海龙办理房屋产权证后，才能办理过户登记手续，故未办理过户登记并非是崔友和自身原因所导致的。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人系在本院查封之前与被执行人签订的房屋买卖合同，支付了全部购房款，并实际占有、使用该异议房产，未办理过户登记并非是崔友和自身原因所导致的。案外人提交的证据符合上述法律规定，故对其异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百条、第四百零二条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对建三江管理局七星家园高层××座××单元××室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  皮继清审判员  周君君审判员  韩 卫二〇二一年一月十五日书记员  张 岩