江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终174号上诉人（原审被告）：宗井珍，女，1956年8月2日出生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人（原审被告）：安骥，男，1981年8月11日出生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人（原审被告）：安艳，女，1979年5月10日出生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人（原审被告）：刘艳敏，女，1985年8月27日生，汉族，住徐州市云龙区。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：梁化海，江苏凤泉律师事务所律师。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：朱桂梅，江苏凤泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王桂玲，女，1967年10月6日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李羿辉，北京市盈科(徐州)律师事务所律师。上诉人宗井珍、安骥、安艳、刘艳敏因与被上诉人王桂玲买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2020）苏0303民初3740号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人宗井珍、安骥、安艳、刘艳敏的委托诉讼代理人梁化海、朱桂梅，被上诉人王桂玲的委托诉讼代理人李羿辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宗井珍、安骥、安艳、刘艳敏共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王桂玲的一审诉讼请求；2.案件受理费由王桂玲承担。事实和理由：一、《中华人民共和国城市房地产转让管理规定》第六条第六项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，一审双方转让的房屋没有权属证属于无效转让，合同无效。二、无效合同依法应恢复原状，双方各返还财产，王桂玲应按照本地区房屋租赁的市价给付房屋居住期间的租金。三、买卖房屋双方没有房屋权属证件不具备房屋转让交易法定条件，依《徐州市城市房地产交易条例》第四条规定，房地产交易的双方当事人必须凭合法拥有的房屋所有权、使用权证件和土地使用权证件办理交易手续。第九条规定房地产转让时，转受让双方应当在转让合同签订之日起十五日内，凭房地产权属证件和其他有关证件，申请办理转让手续，依法缴纳有关税费。然后到所在地的市、县(市)房产管理部门申请办理房屋权属变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记，经土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。因此，案涉房屋转让的法定条件不具备，且转受让双方应当在合同签订之日起十五日内凭房地产权属证件和其他有关证件申请办理转让手续，依法缴纳有关税费。双方签订合同时不仅没有房地产权属证件也不可能依法如期去完成一系列的房屋转让手续，案涉合同是不能完成的无效合同。二审中，上诉人提出案涉房屋已在合同签订前形成事实调换，案涉房屋实际为安骥叔叔安武平所有，安骥等人实际居住在安武春房屋内，现安骥不愿意出售案涉房屋，且案涉买卖合同签订时是安武平、安武春在场签字并收取房款，宗井珍等人并未收到购房款。王桂玲辩称，一审判决查明的事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王桂玲向一审法院起诉请求：宗井珍、安骥、安艳、刘艳敏协助王桂玲办理徐州市潘塘惠民小区D9#-3-502室房屋及地下室的产权变更手续。一审法院认定的事实：2010年9月7日，卖房人安武春、宗井珍与买房人王桂玲签订《房屋买卖协议书》，双方约定卖房人将坐落在徐州市潘塘惠民小区D9#楼3单元502室，建筑面积67.8平方米及地下室502室，建筑面积14.22平方米的拆迁安置房一套已装修（现状），以壹拾柒万伍仟元（￥140000元）的房价出售给买房人。二、房屋交接、付款方法，定于2010年9月7日卖房人将房屋的钥匙、拆迁房屋调查决算表(无件)、安置补偿协议书（复印件）、上房通知单（复印件）及用水、用电手续，一并交给买房人，买房人同时将售房款分一批付清（大写壹拾肆万元）。该房屋归买房人所有。三、过房登记的费用承担，在办理过户登记时，登记机构要求双方提供必要的过户材料由双方共同提供，其应缴纳各项税、费（包括卖房人因缴纳的各项税、费）。四、违约责任：卖房人在取得土地、房屋、两证前，若出售的房屋被抵押、查封、有争议、反悔本协议，致房屋买卖不成，或在取得土地、房屋、两证后，若不通知、不配合买房人，致过户不成，均属违约，应支付违约金12万元。原告按照协议约定于2010年9月7日将房款140000元支付给安武春、宗井珍，二人向其开具收条一张，证明收到上述购房款。合同签订后，安武春、宗井珍将涉案房屋交付给原告。在该份协议签订之前，潘塘街道办事处与安武春于2006年12月25日签订《拆迁安置补偿协议》一份，载明被拆迁人为安武春，房屋号为D区9号楼3单元507室，67.8㎡，储藏室502室，建筑面积14.22㎡。另查明，涉案房屋为拆迁安置补偿房屋，该房屋登记在安骥、刘艳敏二人名下，房屋为其共同共有。涉案房屋名称为徐州市惠民花园惠民清和园9号楼3-502，不动产权证号为苏（2017）徐州市不动产权第0092274号，地下室名称为徐州市惠民花园惠民清和园**楼3-111，不动产权证号为苏（2017）徐州市不动产权第0092277号。经宗井珍、安骥、安艳、刘艳敏陈述，安武春已去世有五年时间，安骥、安艳系安武春的儿子、女儿，刘艳敏与安骥系夫妻关系。一审法院认为，王桂玲与宗井珍及安武春之间签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自义务。结合涉案拆迁补偿协议来看，安武春系被拆迁人，其与妻子宗井珍有权对房屋进行处分，涉案房屋交付至今已近十年，宗井珍、安骥、安艳、刘艳敏现提出涉案协议无法履行，一审法院不予支持。安武春去世后，涉案房屋现登记至安骥、刘艳敏二人名下，现已具备办理过户条件，其拒绝为王桂玲办理过户，已经构成违约，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王桂玲有权要求继续履行协议，安骥、刘艳敏应配合王桂玲办理过户手续。根据房屋买卖协议书约定，涉案房屋交易包括地下室，宗井珍、安骥、安艳、刘艳敏辩称房屋买卖不包含地下室的观点，一审法院不予支持。综上，遂判决：宗井珍、安骥、刘艳敏、安艳于判决生效之日起二十日内，协助王桂玲办理徐州市惠民花园惠民清和园9号楼3-111及徐州市惠民花园惠民清和园9号楼3-502的产权过户登记手续。二审中，当事人未向法庭提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，上诉人主张的《城市房地产转让管理规定》系建设部门制定的部门规章，非属于法律行政法规规定的合同无效的效力性强制规定，本案买卖双方对案涉房屋买卖合同真实性不持异议，且买房人王桂玲于协议签订当日将协议约定的房款140000元给付卖房人安武春、宗井珍，安武春、宗井珍亦按协议约定将涉案房屋交付给王桂玲，王桂玲在签订案涉买卖合同并交清房款后一直居住在案涉房屋内，一审法院据此认定案涉协议不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同适当，本院对上诉人关于案涉房屋买卖协议书无效的主张，不予采纳，双方均应按合同约定履行各自的义务，出卖人应协助买受人办理房屋产权过户登记手续。在2017年6月8日，案涉房屋已进行登记的情况下，案涉房屋已具备过户的条件，一审据此判决支持王桂玲要求上诉人协助办理案涉房屋产权变更手续的诉请，与本案实际情况相符。另，宗井珍等人二审主张案涉房屋已于案涉买卖合同签订时实际调换，与签订案涉买卖合同并将案涉房产交付给王桂玲使用的事实相矛盾，亦于上诉状中主张王桂玲应支付居住期间租金的诉请相悖，且即便上诉人主张的调换事实存在，亦不影响其基于合同所应承担的责任，本院对上诉人上诉主张，不予采信。综上所述，宗井珍、安骥、安艳、刘艳敏上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人宗井珍、安骥、安艳、刘艳敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 汤孙宁审 判 员 王素芳二〇二一年一月二十八日法官助理 仝 斌书 记 员 李 雯