浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初5631号 原告：郭潜亮，男，1957年8月4日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：林正敏，浙江品和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林翔，浙江品和律师事务所律师。 被告：蔡安芝，女，1937年8月7日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：张洛克，浙江玉海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡李娜，浙江玉海律师事务所律师。 第三人：欧玉雷，男，1966年1月4日出生，汉族，住瑞安市。 原告郭潜亮与被告蔡安芝，第三人欧玉雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于同年8月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，于同年12月11日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人林正敏、被告委托诉讼代理人张洛克到庭参加诉讼，第三人欧玉雷经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告郭潜亮向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告之间的房屋买卖合同合法有效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告之子欧玉雷（本案第三人）系朋友关系。2009年11月，欧玉雷告知原告，其母有四间坐落于瑞安市仙降镇江××村的房屋要出卖，希望原告帮忙寻找买主。原告正打算去农村购房用于养老，当即告知欧玉雷自己愿意购买。2009年11月22日，原、被告及欧玉雷协商一致，原告购买地号为Ｆ-6-4-23、24、25、26上的房屋四间，总作价310000元。口头约定后，原告支付定金50000元交被告收讫，由于被告不会写字，由被告之子欧玉雷（本案第三人）作为经手人签字，并由被告确认捺印。因上述房屋还未办理产权证，故原、被告约定由被告办理房屋产权登记后支付购房款10万元，剩余购房款待被告腾空房屋后支付。2010年7月25日。被告及欧玉雷找到原告称房屋产权证已经在办理中，要求原告支付购房款10万元。原告于同日支付购房款10万元，被告由其子欧玉雷代写出具收条交原告收讫。之后，原告将部分物品存放于上述房屋内，但被告至今未腾空上述房屋。上述房屋产权证号为瑞安市房权证仙降镇江字第0××7号，房屋所有权人为蔡安芝，登记时间为2010年6月1日。土地证号：瑞集用（2010）第203-**（以下简称案涉房屋）。综上所述，原被告之间的房屋买卖系双方真实意思表示，买卖关系合法有效。为此，原告特依据《民事诉讼法》第119条之规定，向贵院提起诉讼，请贵院依法予以立案审理，判决如诉请求。 被告蔡安芝辩称：三方或者双方之间并没有协商一致，达成书面或者口头的协议。被告并没有收到任何款项，包括5万元或者10万元，收条也并没有被告签字。根据法律规定，合同是要式合同，原被告之间并没有签订书面的买卖合同，被告没有收取原告款项，因此原告的诉请缺乏事实与法律依据，恳请法庭驳回原告诉请。 第三人未作陈述。 原告在本院指定的举证期限内提供了如下证据： 证据1.原告身份证，证明原告身份信息； 证据2.被告户籍证明，证明被告身份信息； 证据3.第三人户籍证明，证明第三人身份信息； 证据4.仙降镇江字第00000727号房产权证，证明案涉房屋系被告所有事实； 证据5.瑞集用（2010）第203-35号土地证，证明案涉房屋系被告所有事实； 证据6.定金收条，证明被告将案涉房屋出卖给原告并收取定金50000元事实； 证据7.收条，证明被告收取原告购房款10万事实； 证据8.录音翻译，证明原被告买卖关系事实且原告已经支付5万定金和购房款10万； 证据9.照片，证明涉案房屋已由原告实际占有并使用; 证据10.证人何某、洪某证言，证明双方达成房屋买卖合意的事实。 被告、第三人在本院指定的举证期限内未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对证据8，其载明“被告确认双方口头达成的就案涉房屋买卖合意并已收取15万元，尚余19万元（包括购房款31万，赔青款3万，合计34万元）；此后，被告要求原告签订书面协议并支付剩余购房款，但未果；现被告要求提高价款至85万或者100多万元”等事实，质证方对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案缺乏关联性。本院认为上述证据符合证据的真实性、关联性、合法性，具有证明力，本院予以确认；对证据6、7，质证方对证据三性均表示异议，但未提供充分的反驳证据，本院根据上述证据8中被告的陈述、被告与第三人的母子关系等事实，上述证据符合证据的真实性、关联性、合法性，具有证明力，本院予以确认；对证据9，质证方对真实性无异议，但对证明力表示异议，本院根据该证据反映的事实及双方当事人的陈述，对原告将其少量建筑什物堆放在案涉房屋某角落处的事实，予以确认；对证据10，原告无异议，被告虽对其证明力表示异议，但未提供充分的反驳证据，本院认为，结合上述证据6-8，该证据符合证据的真实性、关联性、合法性，具有证明力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月22日，原、被告及第三人欧玉雷经协商，达成口头协议，原告向被告购买其所有的坐落于瑞安市房屋四间（即案涉房屋），总价310000元。当日，原告支付定金50000元，并由被告之子欧玉雷（即本案第三人）出具收条、签名确认。2010年6月1日，案涉房屋办理了房产权证（产权证号：瑞安市房权证仙降镇江字第0××7号，房屋所有权人：蔡安芝）、土地使用权证［土土地证号：瑞集用（2010）第203-**。同年7月25日，原告支付购房款10万元，并由第三人欧玉雷向原告出具一张收条予以确认。此后，原告将其少量什物堆放在案涉房屋某角落处，但未实际居住使用。期间，被告要求原告签订书面合同并支付剩余购房款，但未果。在诉讼过程中，原告确认购房款中另再包含赔青款3万元，合计购房款34万元。 本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原、被告之间就案涉房屋买卖达成的口头协议，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。被告提出的双方未协商一致，与事实不符，不予采信。至于双方在上述口头协议中未约定的事项，系合同的后续履行问题，对合同效力不产生影响。综上所述，原告提出的诉讼请求，事实及理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认原告郭潜亮与被告蔡安芝于2009年11月22日达成的房屋买卖口头协议［原告向被告购买坐落于瑞安市房屋四间（产权证号：瑞安市房权证仙降镇江字第0××7号，房屋所有权人：蔡安芝），总价34万元］合法有效。 案件受理费6400元，由被告蔡安芝负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  董学认 人民陪审员  方小华 人民陪审员  周 武 二〇二一年一月二十八日 代书 记员  李佳诺 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。