上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终788号上诉人（原审被告、反诉原告）：中文发集团文化有限公司，住所地北京市西城区车公庄大街**。法定代表人：钟永红，董事长。委托诉讼代理人：罗鉴，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海稀基教育科技有限公司，住所地上海市徐汇区虹梅路********。法定代表人：梁缓，校长。委托诉讼代理人：张婉，广东岭南律师事务所律师。上诉人中文发集团文化有限公司（以下简称中文发公司）因与被上诉人上海稀基教育科技有限公司（以下简称稀基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初21332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中文发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人稀基公司在一审中的诉讼请求。事实和理由：被上诉人在订立租赁合同之前已经明知涉案房屋缺乏合法手续，双方对租赁合同按照现状租赁也有明确约定，被上诉人应对合同无效的法律后果负担全部责任；此外，一审判决认定双方承担同等责任，与实际判上诉人承担70%责任不符；本案裁判规则与（2019）沪0104民初24548号生效判决不一致，势必造成“同案不同判”的后果，本案应当适用合同无效时房屋占用费的裁判规则，而不应该适用返还因合同获利的裁判规则。被上诉人稀基公司书面辩称：不同意上诉人的上诉请求；被上诉人在签约前并不清楚涉案房屋缺乏合法手续；上诉人拒绝解约、拒绝交接，经被上诉人明确告知后仍拒不配合搬离，显存过错；综上，一审判决结果合理，请求二审维持原判。稀基公司向一审法院起诉请求：1.确认稀基公司与中文发公司签订的租赁合同已于2019年7月9日解除；2.判令中文发公司退还稀基公司抵押保证金人民币810,081元（以下币种相同）；3.判令中文发公司向稀基公司支付解除合同违约金810,081元。中文发公司向一审法院提起反诉请求：1.判令稀基公司向中文发公司支付自2019年7月3日起至2019年8月27日至的房屋占用费629,569.8元；2.判令稀基公司向中文发公司支付2019年7月、8月欠付水费335.54元；3.判令稀基公司向中文发公司支付2019年7月、8月欠付电费12,626.87元；4.判令稀基公司向中文发公司支付免租期使用费885,088.5元。一审中，中文发公司增加反诉诉请：请求确认租赁合同无效。一审法院认定事实：2016年5月5日，Z公司（出租方，以下简称Z公司）与南京A有限公司（承租方，以下简称A公司）签订租赁合同，约定乙方租赁甲方位于上海市徐汇区XX路XX号涉案房屋，用途为办公，入住企业经营范围必须在文化、金融、科技之内。涉案房屋的总建筑面积为1644平方米。2.1本合同约定的租期为8年，即自2016年5月1日起至2024年4月30日止，从合同签订之日起，甲方即向乙方交付该房屋。免租3个月，分别为2017年4月1日至2017年4月30日，2018年4月1日至2018年4月30日，2019年4月1日至4月30日，免租期内不计算租金。3.1.1涉案房屋按建筑面积计算租金，单位租金为5.4元/平方米/天，月租金总计为270,027元。该房屋租金自租赁期开始日第2年起递增，第2年至第8年租金每年递增0.5元/平方米/天。该租金不包含物业管理费，不包含除物业管理费以外的其他任何费用。3.1.2双方经协商一致，该房屋租金采取先付后用的方式，……其后每一个月为一个付款周期，每期租金乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付，否则视为逾期支付租金。3.2.1在双方签署本合同当日内乙方向甲方支付相当于3个月的平均租金作为抵押保证金，共计810,081元，以保证乙方遵守执行本合同项下乙方应遵守的规定和应履行的义务，……3.2.3本合同终止后，甲方应自乙方交还涉案房屋并结付完毕全部应付费用之日起7日内将押金退还乙方，当应扣除乙方所欠债务，包括但不限于租金、赔偿费、滞纳金、水电燃气、宽带费用、通讯及其他费用等。如果押金不足以偿付乙方债务的，乙方应于交还涉案房屋时补足。4.1.1乙方已经充分了解涉案房屋的现状情况，乙方愿意以涉案房屋现状承租。4.2当乙方签约时未领取到营业执照时，乙方承诺签约后在甲方协助下尽快办妥营业执照等一切经营必需的证件（营业执照、法人代码证、税务登记证）并提交与原件一致的复印件包括法定代表人或负责人身份证复印件给甲方存档，如乙方未能如期提交上述证件的复印件则视为乙方严重违约，甲方可单方面终止本合同且承租方已经缴纳的租金及押金等费用均不退还，乙方因无照经营导致的一切法律后果（无论民事责任、行政责任还是刑事责任）均由乙方独自承担。8.1.1甲方确保对本合同所约定的涉案房屋具有完整的处分权，保证有权将本合同约定的物业出租给乙方作本合同约定之用途。10.2.4如因甲方对物业的处分权问题而导致乙方自始无法继续承租物业，除非不可抗力原因或本合同第11.3天约定的因素，甲方应当退还乙方押金，另行支付相当于三个月的租金给乙方。如因乙方因素解除合同，乙方应赔偿甲方三个月的租金给甲方。12.2乙方应于本合同终止之日前1日内将涉案房屋内归其所有的设备及其他物件撤出，并将涉案房屋交换给甲方。甲方验收确认后签署交接单，视为乙方对涉案房屋的交换，否则视乙方违约。租赁合同还约定了其他事项。2016年7月14日，稀基公司经核准注册于上海市徐汇区XX路XX号XX幢4层401室。同年7月26日，Z公司（甲方、出租人）、A公司（乙方、原承租人）、稀基公司（丙方、承租人）签订补充协议，约定自本协议签订之日起，乙方将其在甲乙双方租赁合同项下的全部权利义务转移给丙方，丙方将完整地受让乙方享有和承担的租赁合同项下的各项权利义务，承租人变更为：稀基公司。原租赁合同已履行部分继续有效。Z公司企业名称于2017年3月3日变更为中文发公司。2019年4月25日，稀基公司发送《情况说明告知函》给中文发公司，反映承租经营过程中，存在以下问题：1、工商无法注册，经营地址，经营地址和实际地址有误关部门举报；2、消防无法验收；3、建筑防水问题，只要下雨就多处漏水。表示目前多方面因素导致稀基公司会面临亏损的危机，期待协商讨论。同年5月13日，中文发公司回函答复：1、工商无法注册、消防无法验收问题，经了解，贵司在涉案房屋进行教育培训活动，望严格按照合同约定履行。2、建筑防水问题，涉案房屋确实存在房屋漏水并未得到物业方的妥善解决，已发函业主方，要求上门检修，业主方已回复将派专业防水公司于5月13日下午查看并出具方案。3、房租问题，合同有明确约定，如希望调整租金，请于合同履行结束前另行商议。2019年6月25日，稀基公司未向中文发公司支付7月租金。2019年7月7日，稀基公司向中文发公司发出解除《租赁合同》通知，提及上海市徐汇区市场监督管理局于当年5月9日向稀基公司出具责令改正通知书，限期要求稀基公司办理住所地变更登记手续，否则将进行行政处罚。稀基公司为避免进一步损失，于同年7月5日搬离涉案房屋。贵司出租给我司的物业不符合法律法规规定的经营条件，我司涉案房屋的合同目的无法实现。为此通知贵司解除租赁合同。同年7月11日，中文发公司复函并附《押金冲抵通知书》，表示己方系合法转租，对于稀基公司擅自搬离涉案房屋的行为，不符合租赁合同交还条款，也不符合法定解除条件，不予认可。稀基公司欠付7月3日至8月2日房屋租金345,979.80元，中文发公司已将部分押金冲抵租金和滞纳金，希望7日内补缴。2019年8月14日，中文发公司委托律师发函给稀基公司，重申前述复函及押金冲抵通知书中的意见。2019年8月27日，中文发公司在涉案房屋张贴公告，表明其为避免损失过大，现将房屋收回。中文发公司于2019年11月1日向一审法院提起诉讼[（2019）沪0104民初24548号]，要求确认中文发公司与上海B有限公司（以下简称B公司）签署的《房屋租赁合同》无效；要求B公司返还租赁保证金、退还已付租金；要求上海C有限公司（以下简称C公司）承担连带责任等。该案审理查明如下事实：上海市徐汇区XX路XX号地块（地号XX（地号XX街道XX坊XX丘者为上海XX厂（以下简称XX厂）。1994年，XX厂被上海A股份有限公司（以下简称A股份公司）吸收、合并，划归A股份公司领导和管理。2013年，A股份公司企业名称变更为上海B股份有限公司（以下简称B股份公司）。2015年，B股份公司出具房地产使用权转让证明：XX路XX号地块（门牌号上海市XX路XX号）的权利人为XX厂……现我司将标的物使用权全部转让给B公司，自即日起，B公司享有标的物合法整修、整体出租或分租权利。2015年10月，B股份公司、B公司向徐汇区商务委、徐汇区虹梅街道提出调整业态申请，称：XX路XX号建筑面积约1200平方米楼高两层……方泱投资计划对XX路XX号业态进行彻底调整……。2015年12月8日，B公司（出租方，甲方）与Z公司（承租方，乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将上海市徐汇区XX路XX号出租给乙方；双方暂定其计租面积为1644平方米，最终计租面积以甲方出具的工程竣工图为准……租赁期限自2015年12月15日起至2021年4月14日止……2015年12月，B公司出具关于同意转租的证明，同意Z公司将承租房屋适当改造后再出租给用于办公的企业或个人。2016年1月25日，Z公司上海分公司经核准注册于上海市徐汇区XX路XX号XX幢801H室。2018年11月27日，B公司（甲方）、C公司（乙方）、中文发公司（丙方）签订补充协议，约定：因甲方工作调整，需将原合同中出租人主体变更为乙方。……2019年6月23日，中文发公司向C公司支付了2019年7月31日至10月30日的租金825,082.50元。2019年8月28日，中文发公司将房屋交还给C公司。XX厂1992年申报土地使用权登记时，申报建筑占地面积675.5平方米，建筑面积1005.50平方米。同年，政府核发该地块土地使用权证。1994年7月，政府换发土地使用权证。彼时，土地证附图所载房屋有1层、2层等多幢建筑。2016年1月7日，上海市徐汇区公安消防支队受理B公司提交的XX路XX号装修工程竣工验收备案申请。该案庭审中，C公司提供了本案涉案房屋2019年7月、8月电费账单及缴费凭证，并提供了2019年7月水费（302.46元）、8月水费（33.08元）缴费凭证。中文发公司对电费账单予以认可，但认为8月份并未实际使用房屋，电费金额系基本电费，故应按照使用天数28天计算，同意支付电费12,165.95元。（2019）沪0104民初24548号民事判决书认定：涉案房屋现状，与1994年办理土地使用证时申报建筑占地面积、建筑面积及土地证附图所载建筑样式明显不同，与2015年申请调整业态时房屋建筑面积亦不同，而C公司等未能提供涉案房屋规划批准等合法建造的证据，故中文发公司与C公司签订的租赁合同无效。一审法院于2020年6月12日作出（2019）沪0104民初24548号民事判决：一、确认中文发公司与C公司就上海市徐汇区XX路XX号房屋的房屋租赁合同无效；二、C公司于判决生效之日起十日内退还中文发公司保证金774,077.40元；三、C公司于判决生效之日起十日内退还中文发公司剩余租金576,670.56元；四、中文发公司于判决生效之日起十日内支付C公司电费12,165.95元、水费335.54元；五、中文发公司于判决生效之日起十日内支付C公司免租期使用费250,000元；六、驳回中文发公司的其余诉讼请求；七、驳回C公司的其余反诉请求。一审判决后，C公司不服提起上诉，本院于2020年9月14日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。一审法院审理本案后于二〇二〇年十月二十一日作出判决：一、确认稀基公司与中文发公司就上海市徐汇区XX路XX号房屋的房屋租赁合同无效；二、中文发公司于判决生效之日起十日内返还稀基公司保证金810,081元；三、稀基公司于判决生效之日起十日内向中文发公司支付三个月免租期及2019年7月3日至8月27日期间房屋使用费合计453,000元；四、稀基公司于判决生效之日起十日内向中文发公司支付水费335.54元、电费12,165.95元；五、驳回稀基公司的其余诉讼请求；六、驳回中文发公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计9,690元，由稀基公司与中文发公司各半负担；反诉案件受理费11,441.6元，由稀基公司负担3,614元，由中文发公司负担7,827.6元。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据查明事实，涉案房屋缺乏合法批建手续，故本案讼争双方之间的租赁合同无效。现有证据不能证明被上诉人在签约时明知设案房屋缺乏合法批建手续，而上诉人对租赁标的之合法性亦未尽必要的审核，一审认定双方对合同无效之后果负同等责任，并无不当，本院予以认可。当事人对合同无效之后果所负的责任，并不必然等同于对相关费用的分担比例。一审基于本案实际情况，结合双方各自过错程度，经综合审查判断后，酌定被上诉人对相关费用承担30%，在现有证据条件下具有相对合理性，并无不妥，本院予以认可。（2019）沪0104民初24548号案件的当事人及合同关系等案情均有别于本案，上诉人以另案裁判结果作为质疑本案一审裁判规则的理由，依据并不充分，本院难以采信。综上所述，上诉人中文发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,177.50元，由上诉人中文发集团文化有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  刘佳审判员  娄永二〇二一年一月二十七日书记员  胡哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……