文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32769号上诉人（原审被告）：蔡起芳，上诉人（原审被告）：胡史龙，上诉人（原审被告）：黄献瑚，上诉人（原审被告）：甘大桥，以上四上诉人共同委托诉讼代理人：苏丽珊，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：黄晓媛，广东卓建（龙岗）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：莫小梅，委托诉讼代理人：谭海燕，广东鹏星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭志春，委托诉讼代理人：李国平，广东百盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡惜勤，广东百盈律师事务所实习律师。原审被告：张河清，上诉人蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥因与上诉人莫小梅、被上诉人彭志春及原审被告张河清房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初8673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥上诉请求：请求撤销本案一审判决并依法改判。事实和理由:一、关于押金问题。深圳市法兰特家居文化有限公司为涉案房屋第三房东，詹某是法兰特公司的法定代表人，陈某珍为法兰特公司总经理，与詹某为夫妻关系。涉案房屋是由彭志春从法兰特家居文化有限公司承租而来。甘大桥已于2017年2月13日，即租赁合同签订当日，通过其支付宝账户将涉案房屋租金40000元转给陈某珍，另当场通过现金支付方式给了彭志春20000元，即已履行了交付涉案房屋押金的义务。二、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥已于2017年5月19日委托蔡某向彭志春支付案涉房屋租金30100元，一审法院不予认可该情况，属于认定事实不清。三、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥在2017年7月19日向彭志春支付了房屋租金100000元整，但一审法院对该事实却不予认定，属于认定事实不清。四、从常理上看，蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥租赁涉案房屋半年多的时间，彭志春主张蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥从始至终未支付押金、水电费及租金的事实，不符合常理。因蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥与彭志春均是很好的朋友，故蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥并不是按月支付租金，一审法院未综合考虑双方之间的关系及履行合同的实际情况，属于认定事实不清。针对蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥上诉，彭志春辩称，一、甘大桥主张支付的房屋租金没有任何依据。彭志春与出租人深圳市法兰特家居文化有限公司在另案房屋租赁合同纠纷（案号为（2018)粤0307民初4796)审理中法院己认定涉案房屋押金为40万元，由彭志春通过转账29万元以及现金11万元成交付，出租人已向彭志春出具了押金收据。双方约定涉案房屋免租金。因此蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥主张其直接向案外人陈某珍支付的费用不可能是房屋租金，首先该房屋无房屋租金约定。且，甘大桥与陈四诊常有经济往来，其向陈某珍转账的费用并非涉案房屋租金。二、彭志春与蔡某常有经济往来，蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥主张蔡某于20179日转账的30100元无任何证据表明其支付的是房屋租金。三、蔡起芳与彭志春有其他经济往来，其于2017年7月19日向彭志春支付的10万元是用于返还双方于2016年12月9日签订的《协议书》中约定的工程项目的本金，并非房屋租金。针对蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥上诉，莫小梅未发表述辩意见。莫小梅上诉请求：一、撤销本案一审判决，改判为莫小梅无需向彭志春支付房屋使用费25716元；二、本案一、二审诉讼费、鉴定费由彭志春承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，莫小梅从来就没有在所谓的《合伙承租房屋协议》上签过字，彭志春提交的证据《合伙承租房屋协议》上出现的“莫小梅”签名完全就是别人冒充伪造的，同时莫小梅并不认识彭志春，不可能会一起合伙租赁房屋作办公场所。二、一审法院没有将案件相关材料送达给莫小梅本人，在一审期间莫小梅根本不知道案件情况，从而导致莫小梅没有参加一审审理。莫小梅近10多年来一直居住生活在深圳市龙岗区，从来没有人通知过被起诉的事情，直到近段时间张河清将判决书发给莫小梅看，其才知道自己有诉讼。综上，一审判决认定事实错误，为维护莫小梅的合法权益，请求二审法院予以改判。针对莫小梅上诉，彭志春辩称，《合伙承租房屋协议》是莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清与彭志春签订的，莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清从彭志春处接受并使用了涉案房屋，享受了使用收益，依法应当向彭志春支付相应的房屋使用费。莫小梅无证据证明《合伙承租房屋协议》上的签名是伪造的，也无证据证明其没有使用房屋，一审时其他各方也确认了莫小梅共同租赁的事实。一审法院向莫小梅进行了公告送达，一审缺席判决的程序合法。请求二审法院查明事实，依法驳回莫小梅的上诉请求。针对莫小梅上诉，蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥未发表述辩意见。针对莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥上诉，张河清均未发表述辩意见。彭志春向一审法院起诉请求：1、莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清各自支付彭志春租金25716元；2、本案诉讼费用由莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清承担。一审法院认定事实：一、合同内容：彭志春于2017年2月11日与案外人詹某签订《房屋租赁合同》，约定詹某将深圳市龙岗区xx路x号x楼租给彭志春用于办公、经营使用，建筑面积600M2，租赁期限自2017年2月28日至2018年12月30日止；两年押金共计40万元彭志春一次性支付；合同期满或终止，或交还房屋当天，詹某应无息返还彭志春全部押金40万元；彭志春承担使用房屋的一切手续及费用。2017年2月13日，彭志春向案外人詹某支付了房屋押金40万元。2017年2月13日，彭志春与蔡起芳、胡史龙、莫小梅、黄献瑚、甘大桥、张河清签订《合伙承租房屋协议》，内容约定：七方为经营，需租赁房屋作为办场公所，现七人共同租赁位于深圳市龙岗区xx路x号x楼的房屋，面积800M2；该租赁物可提供房屋使用证明，房屋所有人或出租人系詹某；七方一致同意，由彭志春与房屋出租人签订租赁合同，房屋的实际承租人和使用人为蔡起芳、胡史龙、莫小梅、黄献瑚、甘大桥、张河清，彭志春与出租人签订的租赁合同为本合同附件；七方应当在签订合同三天内将租赁保证金租金一押一交共计6万元，每月租金3万元交给彭志春，租金、水电费、管理费等费用应当在每月7日前交付彭志春，由彭志春统一向出租方交付租赁保证金、租金、水电费、管理费等；在租赁合同期满前，任何一方不得退租或转租，否则，所付租赁保证金不予退还，归彭志春所有，并向彭志春支付数额相当于退租之日至租赁合同期满之日止租金的违约金；七方应按合同约定将租赁保证金、租金、水电费、管理费交给彭志春，逾期交付，每天按拖欠金额的千分之五计算滞纳金；任何一方应确实履行合同义务及房屋租赁合同中承租人一方的义务，因任何一方的行为造成房屋出租人解除合同的，该方应赔偿所有损失。二、合同履行情况：彭志春和莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清七人从2017年2月13日开始共同使用涉案房屋，至2017年8月28日搬离涉案房屋。莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清称合同押金6万元及2017年2月13日至2017年8月28日的租金均已向彭志春交清，一般是以货款相抵，但没有要求彭志春出具相应的收款收据，莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清提交了案外人蔡某的银行转账记录予以证明2017年5月19日由蔡某代莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清向彭志春支付部分租金30100元。而彭志春称其并没有收到莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清的押金及租金，彭志春与案外人蔡某之间常有资金往来，经常互相转款，不认可2017年5月19日的该笔银行转账系案外人蔡某代付莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清租金。三、涉案房屋权属情况：各方当事人确认，涉案房屋未取得产权证、建设工程规划许可证。一审法院认为，《合伙承租房屋协议》实质就是租用涉案房屋，因涉案房屋未取得产权证、建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，就涉案房屋所签订的租赁合同应为无效合同，因此，彭志春和莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清签订的《合伙租赁合同》无效。合同无效，莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清从彭志春处接收并使用了涉案房屋，享受了使用利益，应向彭志春支付相应的房屋使用费，房屋使用费一审法院参照当事人约定的租金标准予以支持，因当事人未明确约定每人的具体租金金额，鉴于七人共同使用涉案房屋的事实情况，一审法院认定彭志春和莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清七人平均分摊房屋使用费，即每月30000元÷7人=4286元/人。关于2017年2月13日至2017年8月28日期间的房屋使用费，彭志春要求按6个月计算，一审法院予以支持，因此，上述期间每人应承担的房屋使用费为4286元/人×6个月=25716元。彭志春诉请蔡起芳、胡史龙、莫小梅、黄献瑚、甘大桥、张河清每人各向其支付25716元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清主张案外人蔡某代莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清支付租金，但莫小梅、蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、张河清提交的案外人蔡某的银行转账记录款项未显示与本案租金有关联，彭志春也不予认可，因此，蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥的该主张，一审法院不予采信。莫小梅、张河清经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交相关证据材料，视为其放弃相关诉讼权利，一审法院依法作出缺席判决。一审法院判决：蔡起芳、胡史龙、莫小梅、黄献瑚、甘大桥、张河清应于本判决生效之日起三日内每人向彭志春支付房屋使用费25716元。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3384元（彭志春已预交），由蔡起芳、胡史龙、莫小梅、黄献瑚、甘大桥、张河清各承担564元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。另查，2016年12月9日，彭志春、胡史龙与蔡起芳签订《协议书》，约定彭志春投资胡史龙、蔡起芳的一个工程项目，总金额为20万元，胡史龙、蔡起芳承诺在两个月左右返还本金20万元。2017年5月19日，案外人蔡某向彭志春支付30100元；2017年7月19日，蔡起芳于向彭志春支付100000元。对于该两笔款项，彭志春主张系胡史龙、蔡起芳为履行2016年12月9日《协议书》向其返还的本金。蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥四人则主张《协议书》并未实际履行，上述款项均为支付涉案房屋租金。本院认为，彭志春将其承租的房产转租给蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥、莫小梅、张河清六人使用，彭志春与该六人之间形成房屋租赁合同关系。因涉案房产未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，一审认定当事人签订的《合伙承租房屋协议》无效，并参照协议约定的租金标准认定承租人应当支付房屋占有使用费正确。根据各方上诉事实与理由，本案二审争议的焦点：一、蔡起芳等六承租人是否已向彭志春支付租赁保证金6万元及部分租金；二、莫小梅是否应当承担支付占有使用费的义务。争议焦点一，首先，蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥上诉主张于2017年2月13日支付租赁保证金60000元。其中，40000元由甘大桥通过支付宝账户直接向彭志春承租涉案房产的出租方深圳市法兰特家居文化有限公司（以下简称法兰特公司）、詹某指定的收款人陈某珍支付。对此，甘大桥提交了支付宝转账记录截图，彭志春确认该证据真实，但对其关联性存在异议。本院认为，已经生效的（2018）粤0307民初4796号民事判决认定法兰特公司、詹某收取彭志春押金共计400000元，该判决同时查明彭志春向詹某指定收款人陈某珍转账支付押金290000元，至于其余110000元押金是否由彭志春直接向法兰特公司、詹某支付，该判决并未予以认定。由于彭志春在该案及本案中均未能提交其本人实际支付该110000元押金的相关证据，而甘大桥向陈某珍转账40000元的时间为2017年2月13日，与法兰特公司、詹某向彭志春出具400000元房租押金收据的日期相同，本院认为，蔡起芳等四人上诉主张甘大桥向陈某珍支付的40000元系涉案房产押金的事实具有高度盖然性，本院对此予以认定。对于其余20000元，蔡起芳等四人称系现金方式直接交付彭志春，由于缺乏相关证据予以证明，本院无法采信。其次，关于案外人蔡某于2017年5月19日向彭志春支付的30100元，以及蔡起芳于2017年7月19日向彭志春支付的100000元。蔡起芳等四人上诉主张两笔款项均为涉案房屋租金。但从彭志春提交的三方《协议书》可以证明其与胡史龙、蔡起芳之间还存在其他合同关系，加之该两笔款项在转账时并未注明为“租金”用途，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条所确立的民事证据证明标准，本院认为现有证据不足以认定蔡起芳等四人所主张的事实，故本院不予采纳。争议焦点二，《合伙承租房屋协议》载有莫小梅签字并加盖指模，莫小梅主张其签名为冒充，因其提交鉴定申请后撤回，该主张即缺乏证据支持，本院不予采纳。综上，本院认定蔡起芳等六承租人已支付涉案房屋租赁保证金40000元，因《合伙承租房屋协议》无效，该部分款项应由彭志春予以退还。为减少当事人诉累，本院将其从蔡起芳等六人应付的房屋使用费中直接予以扣除。经核，蔡起芳、胡史龙、莫小梅、黄献瑚、甘大桥、张河清每人应各自向彭志春支付房屋占有使用费金额为19049.33元（25716元-40000元/6）。蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥的上诉请求部分成立，本院相应予以支持；莫小梅的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，有误部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初8673号民事判决为：蔡起芳、胡史龙、莫小梅、黄献瑚、甘大桥、张河清应于本判决生效之日起三日内每人向彭志春支付房屋使用费19049.33元。二、驳回彭志春的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3384元（彭志春已预交），由蔡起芳、胡史龙、莫小梅、黄献瑚、甘大桥、张河清负担2504.16元，由彭志春负担879.84元。蔡起芳、胡史龙、莫小梅、黄献瑚、甘大桥、张河清应于本判决生效之日起三日内共同向一审法院交纳诉讼费2504.16元。一审法院向彭志春退回诉讼费2504.16元。二审案件受理费885.8元（莫小梅预交442.9元，蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥四人预交442.9元），由彭志春负担655.4元，蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥四人负担115.2元，莫小梅负担115.2元。彭志春应于本判决生效之日起三日内向二审法院交纳诉讼费655.4元。二审法院分别向蔡起芳、胡史龙、黄献瑚、甘大桥四人及莫小梅退回诉讼费327.7元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年一月十五日本件与原本核对无异书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。