广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终25436号上诉人（原审原告）：徐应斌，男，汉族，1979年10月4日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：朱清源，广东青狮云岸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市迈超商业运营有限责任公司，住所地：深圳市福田区福田街道金田大中华交易广场**2301，统一社会信用代码：91440300349969850R。法定代表人：夏德海，总经理。被上诉人（原审被告）：深圳时尚商业科技集团股份有限公司（原称深圳时尚商业地产集团股份有限公司），，住所地：深圳市福田区深南大道与金田路交界西南深圳国际交易广场**2301统一社会信用代码：914403007798669156。法定代表人：郭箐丽，总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：廖海林，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人徐应斌因与被上诉人深圳市迈超商业运营有限责任公司（以下简称迈超公司）、深圳时尚商业科技集团股份有限公司（以下简称时尚公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初19442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐应斌的上诉请求：一、撤销一审判决中的以下判项:1.驳回徐应斌诉讼请求第2项“判令迈超公司退还租赁履约保证金30361.4元”；2.驳回徐应斌诉讼请求第3项“判令迈超公司赔偿徐应斌违约金15180.7元”；3.驳回徐应斌诉讼请求第5项“判决时尚公司对上述款项承担补充连带责任”。以上上诉请求金额共计45542.1元。二、本案诉讼费用由迈超公司、时尚公司承担。事实与理由：1.徐应斌已经提供了2019年8月6日时尚公司向地铁集团正式发出《关于再次恳请XX北及XX地下商业空间项目退租的函》，并且在函件中明确提出涉案项目亏损严重，恳请地铁集团退租，该证据是证明时尚集团与地铁集团解除合同的关键证据，但是一审法院并未采纳。而迈超公司、时尚公司提供的仲裁案件正在进行的证据，仅有一份仲裁通知，并无案件的详细内容，一审法院在证据不足的情况下认定租赁合同是否终止尚处于待定状态，完全无视徐应斌提供的关键证据。2.迈超公司、时尚公司自2019年8月6日就已经向地铁集团正式提出退租，徐应斌有理由认为迈超公司、时尚公司缺乏履行《租赁合同》中有关债务的能力，因而行使不安抗辩权并停止支付剩余租金。而根据徐应斌提供的录音证据可以证实徐应斌及其他商户与迈超公司的员工对暂停支付租金一事有过明确沟通，尽到了通知义务。3.一审法院未查明双方交易习惯，根据《租赁合同》的条款机械地认为徐应斌未按时足额缴纳租金。迈超公司、时尚公司在收缴租金的时间上相对灵活，徐应斌在资金短缺时缓交或先缴纳一部分租金的情况也是得到迈超公司、时尚公司许可的。4.徐应斌已经支付的租金可以抵扣至2019年8月21日，不构成违约。2019年7月23日徐应斌已经支付了11790元，该部分租金按照每日租金367.27元(2277l.05/62天)计算，可以支持32天，即从2019年7月20日至2019年8月21日。而2019年8月25日地铁集团同意时尚公司退租也证实了迈超公司、时尚公司已无能力履行相应债务，徐应斌未支付该时间段的租金，实为合法行使不安抗辩权，不应承担违约责任。更重要的是，从2019年8月21日至2019年8月25日，徐应斌欠缴租金也未满《租赁合同》第1l.1条约定的八日期限，迈超公司、时尚公司主张徐应斌欠缴租金而视为违约，缺乏事实及合同依据。5.《租赁合同》因迈超公司、时尚公司的根本违约而解除，徐应斌有权请求迈超公司、时尚公司赔偿违约损失15180.7元。迈超公司、时尚公司辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，应当维持。徐应斌向一审法院起诉请求：1.确认徐应斌与迈超公司签订的《XX商业广场租赁经营合同》（以下简称《租赁合同》）已经于2019年8月26日解除；2.迈超公司向徐应斌退还两个月租赁履约保证金30361.4元；3.迈超公司赔偿徐应斌违约金15180.7元；4.迈超公司赔偿徐应斌店铺装修损失49971元；5.时尚公司对上述款项承担补充连带责任；6.本案诉讼费由迈超公司、时尚公司承担。一审庭审时，徐应斌增加请求迈超公司、时尚公司向徐应斌返还进场费17135.3元。一审法院认定事实：2017年11月22日，徐应斌（乙方、承租方）与迈超公司（甲方、出租方）签署《租赁经营合同》约定，乙方租赁甲方位于华新-深圳市XX北地铁三号线（龙岗线）XX入口处的C003A号商铺（以下简称涉案商铺），租赁期限自2017年12月23日至2019年12月22日，乙方按合同约定的日期进场装修，乙方经营餐饮，品牌为XX烫捞，商铺面积为69.94平方米，每平方米每月的租金为245元。乙方签署合同时向甲方支付41264.6元履约保证金，租赁期限届满，乙方依约交还该商铺并缴清全部租金并向甲方提供该商铺证照已注销证明文件的前提下，如无售后投诉，保证金由甲方在三十日内退还给乙方。租金每2个月收取一次。对于乙方商铺产生的水电费等公共事业费用，甲方将对乙方进行相应的收费。乙方可自行选择保险公司购买相应的保险。甲方仅负责向乙方提供本合同约定的商铺。乙方同意甲方自主选聘深圳市星越物业管理有限责任公司作为租赁商铺的物业管理方负责运营管理，乙方与物业管理方之间的纠纷，由双方自行解决，与甲方无关。乙方应按时缴纳租金及其他有偿服务费。合同期内不可归责于甲方的原因导致本合同提交解除，甲方对乙方关于该商铺已形成附和的装饰装修物因装修装修所产生的一切费用不承担任何责任，乙方亦不得要求甲方承担任何装修装饰损失。乙方拖欠租金等费用的，每拖欠一日欠款总额5‰支付滞纳金，拖欠七日视为乙方根本违约，从第八日起，甲方有权解除合同，收回商铺，履约保证金不予退还，一切损失由乙方自负。合同期内，非因甲方的原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还。非乙方违约原因甲方要求解除合同的，应返还履约保证金，并承担一个月租金金额的违约金，不承担乙方经营利润及其他损失。同日，徐应斌与案外人霍尔果斯弘源企业管理有限公司（以下简称弘源公司）签订《咨询服务合同》，约定由弘源公司为涉案商铺提供咨询服务费，徐应斌须向弘源公司一次性缴纳综合服务费17135.3元。庭审时，徐应斌称该咨询服务费实际是迈超公司、时尚公司向徐应斌收取的进场费，并提交了弘源公司盖章的17135.3元的收款收据。2017年12月12日，徐应斌委托装修公司对涉案商铺进行了装修，合同约定的装修款项49143元。上述合同签署后，徐应斌向迈超公司支付了履约保证金30361.4元。徐应斌足额支付租金至2019年7月20日。徐应斌于2019年7月23日向迈超公司支付了11790元，当时迈超公司有开展2000元抵20000元活动，折扣后徐应斌尚欠迈超公司2019年7月21日至9月20日期间的租金10981元，之后徐应斌未向迈超公司支付费用。迈超公司确认收到徐应斌支付的11790元，但认为该款项不是租金。2019年8月26日，深圳市地铁商业管理有限公司向XX地下空间商业项目各经营商户发出《公告》称，地，地铁集团与时尚公司签订的租赁合同已于2019年8月25日终止后时尚集团不再拥有该租赁物业的承租权。2019年10月10日，徐应斌委托广东青狮云岸律师事务所向迈超公司、时尚公司、深圳市星越物业管理有限责任公司、弘源公司发出《律师函》称，2019年8月26日，徐应斌收到深圳市地铁集团有限公司发出的通知，通知称地铁集团与各公司就XX地下空间商业项目所签订的租赁合同已经于2019年8月26日终止，鉴于此，各公司无权将商铺出租给徐应斌，也无权收取物业管理费、入场费等费用。徐应斌有权解除合同，要求退还押金、赔偿违约金及装修费等经济损失。另查，时尚公司就其与深圳市地铁集团有限公司之间的房屋租赁合同纠纷向深圳国际仲裁院申请仲裁，案号为（2019）深圳仲受5109号，目前该案仍在审理中。一审庭审时，徐应斌称于2019年12月20日向地铁公司支付了两个月的租金，租金标准为徐应斌与迈超公司约定的租金标准的50%。徐应斌与地铁公司没有签署合同，其实际占有使用涉案商铺至2020年1月。迈超公司、时尚公司称涉案的商铺是由时尚公司自深圳市地铁集团有限公司处承租而来，时尚公司委托迈超公司经营管理，各承租人均是与迈超公司签署合同并向迈超公司支付租金。目前部分承租人仍在正常占有使用承租商铺。迈超公司、时尚公司不清楚其实际向深圳市地铁集团有限公司支付租金至何时。一审法院认为，徐应斌与迈超公司签署的《租赁经营合同》是双方真实意思表示，合法有效。徐应斌与迈超公司均应按合同约定履行相应的义务。租赁合同约定徐应斌每2个月提前7个工作日向迈超公司支付租金，徐应斌最迟应于2019年7月11日支付2019年7月21日至9月20日的租金，但徐应斌仅于2019年7月23日向迈超公司支付了11790元，徐应斌未按期足额支付租金已构成违约，之后徐应斌继续占有使用涉案商铺亦未支付相应费用，按合同约定，徐应斌要求迈超公司、时尚公司返还租赁保证金的条件未成就，对于徐应斌该请求，一审法院不予支持。涉案合同约定的租赁期限至2019年12月22日届满，虽然深圳市地铁商业管理有限公司于2019年8月26日向各租户发出《公告》称地铁集团与时尚集团的租赁合同于2019年8月25日终止，但目前双方就房屋租赁合同纠纷已向深圳国际仲裁院申请仲裁，目前该案仍在审理中，双方之间的租赁合同是否于2019年8月25日终止尚不确定，亦不能就此确认徐应斌与迈超公司签署的涉案合同于2019年8月26日解除。如上所述，徐应斌未按期足额支付租金违约在先，其要求迈超公司、时尚公司支付违约金，一审法院不予支持。徐应斌与迈超公司、时尚公司约定的租赁期限已届满，徐应斌实际占有使用涉案商铺至2020年1月，对徐应斌主张的装修损失，一审法院不予支持。徐应斌主张的进场费实为其依据与弘源公司签订《咨询服务合同》而支付的咨询服务费，徐应斌主张的该费用与本案无关，其要求迈超公司、时尚公司返还无事实及合同依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回徐应斌的诉讼请求。案件受理费2552.97元（已由徐应斌预交），由徐应斌负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。一审庭审结束后，徐应斌向一审法院提交了时尚公司向地铁集团发出的《关于再次恳请XX北及XX地下商业空间项目退租的函》，拟证明时尚公司自2019年8月6日就已经向地铁集团正式提出退租，徐应斌有理由认为迈超公司、时尚公司缺乏履行《租赁合同》中有关债务的能力而行使不安抗辩权，迈超公司、时尚公司对徐应斌构成违约。上述证据为复印件，徐应斌未提交原件予以核对。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据徐应斌的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、迈超公司、时尚公司是否应返还徐应斌租赁保证金；二、迈超公司、时尚公司是否应支付徐应斌违约金。关于第一个争议焦点，根据涉案租赁合同的约定，徐应斌最迟应于2019年7月11日支付2019年7月21日至9月20日的租金，但徐应斌仅于2019年7月23日向迈超公司支付了11790元，徐应斌未按期足额支付租金已构成违约。根据涉案租赁合同的约定，拖欠七日视为徐应斌根本违约，从第八日起，迈超公司有权不予退还履约保证金。徐应斌主张时尚公司自2019年8月6日向地铁集团提出退租，徐应斌有理由认为迈超公司、时尚公司缺乏履行《租赁合同》中有关债务的能力，因而行使不安抗辩权并停止支付剩余租金。对此，本院认为，第一，即使时尚公司向地铁集团发出的《关于再次恳请XX北及XX地下商业空间项目退租的函》属实，时尚公司并未签署涉案租赁合同，迈超公司与时尚公司是独立法人，徐应斌未能证明两公司存在人格混同，因此时尚公司向地铁集团提出退租并不能视为迈超公司的行为。第二，虽然深圳市地铁商业管理有限公司于2019年8月26日向各租户发出《公告》称地铁集团与时尚集团的租赁合同于2019年8月25日终止，但目前双方就房屋租赁合同纠纷已向深圳国际仲裁院申请仲裁，目前该案仍在审理中，双方之间的租赁合同是否于2019年8月25日终止尚不确定，不能确认徐应斌与迈超公司签署的涉案合同于2019年8月26日解除。徐应斌亦无其他证据证明迈超公司、时尚公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的徐应斌有权中止履行先履行债务的情形。第三，《中华人民共和国合同法》第二百二十八条的规定，因第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，徐应斌未提交证据证明因第三人主张权利致使其不能对租赁物使用、收益。实际上，徐应斌与迈超公司约定的租赁期限于2019年12月22日届满，徐应斌实际占有使用涉案商铺至2020年1月。因此，徐应斌无权要求减少租金或者不支付租金。第四，徐应斌2019年7月18日前未支付2019年7月21日至9月20日租金，构成根本违约，此违约行为发生在其所述的迈超公司、时尚公司违约之前。因此，本院对徐应斌的该主张，不予采纳。综上，徐应斌请求迈超公司、时尚公司返还租赁保证金，本院不予支持。关于第二个争议焦点，徐应斌主张，由于时尚公司在迈超公司与徐应斌的合同仍然有效期间主动要求解除与地铁集团的租约，使迈超公司失去了履行《租赁合同》义务的基础，迈超公司、时尚公司对徐应斌构成违约，徐应斌有权参照《租赁合同》约定的违约金条款请求解除合同并要求迈超公司赔偿损失。本院认为，首先，如前所述，时尚公司向地铁集团提出退租并不能视为迈超公司的行为，且徐应斌未提交证据证明因迈超公司存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的徐应斌有权中止履行先履行债务的情形。其次，即使迈超公司存在徐应斌有权中止履行先履行债务的情形，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，徐应斌亦应当及时通知对方，并在徐应斌中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的情形下，徐应斌方可解除合同。而实际上徐应斌并未通知迈超公司、时尚公司中止履行，而直接以《律师函》的方式通知迈超公司、时尚公司解除涉案租赁合同。因此，本院认定徐应斌未能证明迈超公司、时尚公司存在根本违约，而徐应斌解除涉案租赁合同的行为构成根本违约。徐应斌请求迈超公司、时尚公司支付违约金，本院不予支持。综上所述，徐应斌的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费938.55元，由徐应斌负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年一月十九日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。