浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初8427号原告：俞文意，女，1955年1月19日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：沈沛敏、孙林林，浙江越光律师事务所律师。被告：绍兴千樾商业管理有限公司，住所地绍兴市越城区袍江杨望村办公楼****。法定代表人：金进安。委托诉讼代理人：肖凌、陈飞，浙江秦国光律师事务所。原告俞文意诉被告绍兴千樾商业管理有限公司（以下简称千樾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理，依法由审判员樊式明适用简易程序独任审判，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人孙林林、被告之委托诉讼代理人肖凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞文意向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2018年7月26日所签订的《商铺租赁合同》和《综合管理服务合同》；二、判令被告返还原告履约保证金5000元、食品安全保证金5000元、未到期剩余租金37022元、综合管理服务费1792.5元，总计48792.5元；三、判令被告赔偿前款自2019年10月1日起至款项付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失(暂算至2020年9月1日为2195元)；四、判令被告支付违约金12340.67元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月26日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》一份，约定原告租赁绍兴市袍江新城汤公路与329国道交叉口精工商贸城B馆一层1103、1105、1158号商铺，租赁面积共计99.6平方米。租赁期限自2018年1月1日起至2019年5月31日止。合同期内应交租金74044元，其中免租期为5个月。履约保证金为5000元，食品安全保证金为5000元。同日，双方又签订《综合管理服务合同》一份，约定在原告承租期间，被告提供包括公共卫生、市场营销管理、市场公共区域公共设施管理等服务，年综合管理服务费为3586元。签约后，原告如约向被告交付履约保证金5000元、食品安全保证金5000元、租金74044元、综合管理服务费为3586元。但被告并未依约交房。案涉房屋直到2018年7月28日才完成施工并通过工程竣工验收。而消防部门的验收许可直到2019年3月28日才获得批准，整个精工商贸城直到2019年3月31日才正式开业并交付合同约定标准的租赁房屋。但之后被告更是有违诚信，不顾其延期交房的事实，在2019年6月就以租期已到为由要求原告腾退并归还租赁房屋。更有甚者，2019年9月27日被告拒绝给原告的电卡充值，致使原告在无电状态下根本无法正常使用租赁房屋，迫使原告于2019年9月底不得不按被告的要求搬离租赁房屋。但被告一直拒绝归还相应的保证金和未到期的租金。为维护自己的合法权益,遂成讼。被告千樾公司辩称，对事实部分中交付保证金、租金、综合管理费这一块没有异议。对原告认为没有依约交房有异议，双方签租赁合同前有签订预定合同，实际上在2018年1月1日被告已经将租赁的房屋交付给原告，原告有五个月免租期可进场装修，2018年6月起原告即开始正常的经营活动，这个有原告的充电卡记录为证。2019年6月原合同到期后，原、被告应该重新签订合同，原告应继续交付租金，但原告拒绝接受，一直拖延到9月27日原告还要继续经营使用，对此被告是不同意的，所以没有给电卡充值，原告在2019年9月底搬离了租赁房屋。对原告诉讼请求部分：被告认为双方签订的租赁合同已经完全履行完毕，不存在解除问题；被告对退还保证金没有异议，同意退还；不存在未到期的租金；利息损失和违约金没有事实和法律依据。综上，请求法院公正裁决。原告为证明其主张，向本院提交证据：1、收据5份，要求证明原告依约缴纳房租、食品保证金、履约保证金、管理费事实。被告对证据无异议。本院对此予以确认。2、商铺租赁合同1组，要求证明双方存在有效租赁合同关系的事实。被告认为原告提供的原件和复印件有区别，对原件没有异议，对复印件上的错误（租赁时间）有异议。本院对证据真实性予以确认。3、（2019）浙0602民初9373号民事判决书打印件1份，要求证明法院已确认案涉房屋于2018年7月28日完成竣工验收，原告自认因消防验收未完成，导致原告无法开业，因部分商户选择在建设期间进行装修，导致千樾公司被处罚。被告认为该份判决书没有生效，不能作为定案依据，还在上诉中。本院经查询，（2020）浙06民终334号民事判决书维持了（2019）浙0602民初9373号民事判决书，故给判决书已生效，对该证据予以认定。4、（2019）浙0602民初10023民事判决书打印件1份，要求证明法院已确认案涉房屋于2018年7月竣工验收，于2019年3月28日通过消防验收的事实。被告认为证据仅说明验收通过是那个节点。本院对被告认可的证明目的予以认定。5、《热烈庆祝精工商贸城盛大开业》文章1份，要求证明商贸城2019年3月31日才开业的事实。被告认为这些开业的照片，只能说明是做了一个开业活动，而不是说开业了，市场才能经营，这主要是为了聚集人气，进行宣传，不代表市场才刚刚开业；2018年相关手续已经审批完成，不存在2019年3月31日才开业，两者是不同的概念。本院对证据真实性予以确认6、行政强制决定书复印件1份，要求证明被告收到停产停业通知的事实。被告认为当时有停产停业的要求，但是消防手续已在审批中，虽然有通知，但是市场当时没有停产停业，原告也没有停产的，原告的电卡充值，在这段时间没有减少，说明原告没有受到影响的。本院对真实性予以确认。被告为证明其主张，向本院提交证据：7、充电记录1组，要求证明原告从2018年6月30日开始的店铺充电记录的事实。原告对证据三性有异议，该证据系被告单方出具，原告最早于2018年8月17日冲过电费，证据不能达到被告的证明目的。该组证据系被告单方制作，且原告未予以认定，本院对证据不予认定。经审理查明，2018年7月26日，原告俞文意（乙方）与被告千樾公司（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定由原告向被告租赁位于绍兴市××路××道××层××号商铺，租赁面积共计99.6平方米；租赁期限自2018年1月1日至2019年5月31日止；租金标准：2018年1月1日至2018年5月31日0元、2018年6月1日至2019年5月31日74044元，上述租金为税后金额，先付后用，合同期内应交租金总计为74044元；付款方式：采用先付后用原则，租赁费用按每一年结算一次，首次租房费用在合同签订后三日内一次性付清，以后的租赁费用在到期前2个月支付；乙方在签约之日应向甲方支付5000元履约保证金，合同期满不再续租时，乙方将完好物业归还甲方，同时甲方在合同履行期间并没有违约行为，甲方即在退场后6个月内，将保证金（不计息）返还乙方。同日原、被告还签订《综合管理服务合同》1份，约定原告在租赁上述商铺期间需缴纳综合管理服务费3元／㎡／月，合计3586元／年，合同期内总计综合管理服务费3586元。原告已向被告缴纳履约保证金5000元、食品安全保证金5000元、租金74044元、综合管理服务费为3586元。原告于2018年7月26日租赁协议签订后入场，于2019年9月底搬离。另查明，被告于2018年6月8日开办精工商贸城起航仪式，于2019年3月28日通过消防验收，于2019年3月31日举办精工商贸城开业典礼，并于当日正式开门营业。绍兴市公安消防支队越城区大队于2019年1月18日对被告作出行政强制执行决定书，要求被告停产停业，于2019年1月24日强制执行。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系（含从合同的服务合同关系），双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。合同已经约定了具体的租期，并未约定租期与被告商贸城正式开业或通过竣工验收、消防验收有关，或者可根据商贸城正式开业、竣工验收、消防验收情况顺延租期，故双方租赁合同的期限按照合同约定为准。因原告在签订合同中应当了解商贸城当时的实际情况，其未提供证据证明被告有欺骗或承诺商贸城开业的时间等，故被告商贸城正式开业、通过竣工验收、消防验收的情况及被责令停产停业，只能认定其提供商铺就原告租赁目的存在瑕疵，可以由此要求被告承担如减少租金等的违约责任。故双方的租赁合同在2019年5月31日到期，最终原告于2019年9月底腾退商铺，可视为双方在2019年6月1日起形成不定期的租赁合同关系，最终双方在2019年9月底解除了该不定期的租赁合同关系。因此，原告现要求解除其与被告签订的两份合同，与事实不符，本院不予支持。关于履约保证金5000元、食品安全保证金5000元的退还，双方对此无争议，本院对原告的该项诉请予以支持。关于本案双方争议租金起算的问题。原、被告签订的商铺租赁协议中约定租赁期限为2018年1月1日至2019年5月31日，其中2018年6月1日至2019年5月31日租金74044元，而双方实际上于2018年7月26日才签订该租赁协议，即原告签订租赁协议时已过相应的免租金5个月时间，原告对此应已知情且未提供相应证据证实其存有异议，而被告主张原告在2018年3月签订预定协议时即将商铺交付给原告，但被告亦未能提供相应证据予以证实，且原告对此不予认可，其自述在2018年7月26日签订租赁协议后才陆续入场装修，故本院对被告的该抗辩不予采纳，本院认定租金自2018年7月26日起算。同时本院综合双方商铺租赁协议中约定的租赁商铺用途，以及被告曾被消防部门责令停产停业、原告在消防验收通过后2019年3月31日举行精工商贸城开业典礼等各项因素考虑，对于2018年7月26日起至2019年3月31日期间原告应支付的租金，酌情认定按租赁协议约定年租金74044元标准的60%计付，经核算为30185.61元（74044元*248/365*0.6），对于2019年4月1日起至2019年9月30日的租金参照租赁协议约定的年租金计算，经核算为36920.57元（74044元*182/365），以上合计原告实际应付租金为67106.18元，结合原告已付租金74044元，现被告尚应退还原告租金6937.82元。原告主张退还的综合服务管理费参照上述租金计算方式予以确认，经核算原告应付综合服务管理费为3250元，结合原告已付综合服务管理费3586元，现被告尚应退还原告综合服务管理费336元。双方合同约定，被告在原告退场后6个月内将履约保证金（不计息）返还给原告，故被告应支付原告尚余履约保证金从2020年4月1日起利息损失。双方并未约定食品安全保证金及租金返还的时间，但考虑双方合同早已实际解除，故被告应返还原告食品安全保证金及剩余租金，并支付该款从2020年10月10日起的利息损失。上述两项利息损失可按照原告主张的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的违约金,对此本院认为，双方合同未对交付商铺时间及条件作明确约定，原、被告之间现因商铺交付时间、合同租期、租金计算方式、合同解除存有不同理解而发生纠纷,原告未续签租赁合同、交纳租金，后被告未提供相应电力服务等系事出有因,原告要求被告赔偿相应违约金，缺乏依据，本院不予支持。依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告绍兴千樾商业管理有限公司返还原告俞文意履约保证金5000元、食品安全保证金5000元、租金6937.82元、综合管理服务费336元，合计17273.82元，并支付按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行日止的利息损失（5000从2020年4月1日起算，12273.82元从2020年10月10日起算），于本判决生效之日起一个月内履行；二、驳回原告俞文意的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取692元，由原告俞文意负担503元，被告绍兴千樾商业管理有限公司负担189元，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  樊式明二〇二一年一月八日书记员  傅锦琪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。