河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终183号上诉人（原审原告）：宋宝宝，男，1990年11月23日生，汉族，住河南省焦作市马村区。委托诉讼代理人：刘疆，河南正乾坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：靳蕾，男，1983年9月8日生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：梁红军，河南纳圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩知晓，河南纳圣律师事务所律师。原审第三人：许洋洋，男，1991年8月12日生，汉族，住河南省焦作市马村区。上诉人宋宝宝因与被上诉人靳蕾、原审第三人许洋洋房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人宋宝宝的委托诉讼代理人刘疆、被上诉人靳蕾的委托诉讼代理人梁红军、韩知晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋宝宝上诉请求：撤销原审判决，改判靳蕾双倍返还定金12万元；由靳蕾承担诉讼费用、律师费用。事实与理由：双方在中介机构的居间介绍下，签订了《房地产买卖合同》，约定靳蕾将房屋以15.5万元的价格卖给宋宝宝，签订合同当日宋宝宝交纳定金6万元，余款过户当日一次付清，但靳蕾收到定金后迟迟不予配合办理过户手续。经了解得知该靳早已将房产抵押给他人用于借款担保。靳蕾故意隐瞒房屋抵押的事实并已经将房屋出售给他人，双方的房屋买卖合同已经无法履行。原审在没有相关证据的情况下，依据靳蕾的虚假陈述，错误地认定本案系民间借贷关系，驳回了宋宝宝的诉讼请求，判决严重不公。没有查明真实案情，认定事实错误。靳蕾辩称，本案名义上是房屋买卖实为民间借贷，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。宋宝宝向一审法院起诉请求：1．判令靳蕾双倍返还定金120,000元；2．诉讼费、律师费由靳蕾负担。一审法院认定事实：靳蕾因赌博急需用钱，于2020年7月31日与许洋洋联系后，向许洋洋借款，并按照许洋洋提供的合同模板和要求，以及许洋洋提供的新家房产中介的位置，到新家房产中介就相应借款与许洋洋签订了《房地产买卖合同》，该合同的内容为双方在新家房产中介的居间服务下，靳蕾将登记在其名下的位于焦作市解放区太行××小区（××区）22号楼4单元24号的房屋出售给许洋洋。当日，许洋洋通过微信转账的方式向靳蕾交付30,000元，2020年8月4日，许洋洋又通过微信转账的方式向靳蕾交付6,000元。2020年8月7日下午，靳蕾通过微信转账的方式，向许洋洋归还借款本金36,000元，并按照双方的约定向许洋洋支付了借款利息2,500元，合计38,500元。当晚，因赌博急需用钱，靳蕾又与许洋洋联系欲借款，许洋洋遂安排宋宝宝向靳蕾出借款项。2020年8月8日，就相应借款，宋宝宝与靳蕾签订了《房地产买卖合同》，该合同与之前由许洋洋提供的、许洋洋与靳蕾签订《房地产买卖合同》的格式完全相同。在合同中，双方约定：通过新家房产中介的居间服务，靳蕾将涉案房屋（建筑面积107.09平方米，简单装修）及房内的家具电器以155,000元的价格出售给宋宝宝；宋宝宝于合同签订之日向靳蕾支付定金60,000元，剩余购房款95,000元待靳蕾配合房产过户当日一次结清；双方于2020年8月15日向新家房产中介提交贷款材料及相关手续；办理房产过户手续所需的各项税费各自承担；靳蕾于合同签订时向新家房产中介支付中介费3,000元，过户代办费1,000元由宋宝宝负担；以及违约责任等。当日，靳蕾向宋宝宝出具了收到了购房定金60,000元的收据，而实际上，宋宝宝通过微信转账的形式，于2020年8月8日、8月9日、8月10日、8月17日分别向靳蕾交付40,000元、20,000元、10,000元、10,000元，共计80,000元。2020年8月19日，因靳蕾无力归还借款，许洋洋、宋宝宝等人当晚到靳蕾家，就上述80,000元借款及利息让靳蕾之母王秀兰作为借款人、靳蕾作为担保人又出具了落款时间为2020年6月26日的借款合同一份，该借款合同载明：出借人为许洋洋，借款人为王秀兰，担保人为靳蕾；借款本金为85,000元；借款利息为月息2％，即每月1,700元；借期为2个月，自2020年6月26日至2020年8月26日；靳蕾提供担保的范围包括但不限于王秀兰需承担的借款本金、月息、逾期利息、违约金，以及许洋洋为实现债权而产生的差旅费、交通费、评估费、鉴定费、律师费、诉讼费和实施诉讼保全而花费的保全责任保险保险费，保证期间为借款到期日起至2021年8月26日；王秀兰逾期归还本金或逾期支付利息的，王秀兰应以逾期支付的本金或利息为基数按日千分之二计算逾期利息，并一次性向许洋洋支付违约金170元。2020年9月3日，靳蕾通过微信转账的形式，向许洋洋还款35,000元。因靳蕾无力归还剩余款项，2020年9月17日，宋宝宝依据双方2020年8月8日签订的《房地产买卖合同》提起本案诉讼。2020年8月6日，靳蕾的前妻杨战芳以其与靳蕾2018年8月协议离婚后，因2018年12月27日其替靳蕾归还了靳蕾所欠他人100,000元债务，靳蕾于当日与其签订书面协议，将登记在靳蕾名下的位于焦作市解放区太行××小区（××区）22号楼4单元24号的房屋，即本案所涉房产，无条件给其办理过户手续，之后其为了防止靳蕾偷偷拿着房产证去做其他抵押，就与亲属杨战林及靳蕾协商后，将涉案房产抵押到杨战林名下，后杨战芳要求靳蕾过户，杨战林协助解押，但靳蕾一直以各种理由推脱为由，杨战芳以靳蕾为被告，杨战林为第三人，提起所有权确认纠纷诉讼，要求判决确认涉案房产为其所有；判令靳蕾履行协助过户义务，协助其办理涉案房产的不动产权证书；判令杨战林协助办理涉案房产的解押手续。该案审理过程中，杨战芳、靳蕾及杨战林当庭达成调解协议，约定：一、靳蕾于2020年9月3日偿还杨战芳垫付张西方借款本金100,000元及利息15,000元，共计115,000元；杨战林与2020年9月13日前协助靳蕾办理涉案房产的解押手续；杨战芳自愿放弃其他诉讼请求，三方之间再无其他纠纷。一审法院认为，案件的核心问题是宋宝宝和靳蕾之间究竟是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。从查明情况来看，宋宝宝与靳蕾之间应为民间借贷关系，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，双方2020年8月8日就涉案房产所签订的《房地产买卖合同》应是为了保证靳蕾向宋宝宝归还所借款项所提供的担保。理由如下：首先，房屋买卖显然系日常生活中的重大事项，买卖双方当事人对此理应给予高度的重视，尽到足够的谨慎义务。正常情况下，买房人在购买房屋前均会详细了解所购房屋的位置、现状、是否存在抵押等重要情况，并进行现场查看，但一审庭审过程中，宋宝宝自述在签订涉案房产的买卖合同前，其从未到涉案房产进行现场查看，也未到不动产登记管理部门了解过涉案房产是否有抵押，就与靳蕾签订了合同，其行为显然不符合常理。而实际上，在双方签订房屋买卖合同前，涉案房产恰恰存在已向他人进行了抵押，在不动产登记管理部门办理了抵押权登记这一足以影响房屋买卖的重大事项。其次，涉案房屋买卖合同约定靳蕾将建筑面积107.09平方米的涉案房产及房内所有家具家电以155,000元的价格出售给宋宝宝，该交易价格明显低于涉案房产的正常市场交易价格，违背市场交易规律。其三，按照担保法的规定，合同约定定金不得超过主合同标的额的20％，而涉案房屋买卖合同却在约定合同总价款为155,000元的情况下，约定了高达60,000元的定金，达到了合同总价款的38％以上，远超法律规定20％的上限。对此，虽宋宝宝辩称其对相关法律规定不了解，但相应房屋买卖合同是新家房产中介的居间服务下签订，新家房产中介还作为合同的丙方在合同上盖章，如果说新家房产中介作为专业房产中介机构，对法律关于定金的规定也不了解、不清楚，显然不合常理。其四，涉案房产买卖合同约定2020年8月8日合同签订日宋宝宝向靳蕾交付定金60,000元，剩余95,000元待房产过户之日再支付，当日靳蕾向宋宝宝出具了60,000元定金收据，但当日宋宝宝仅向靳蕾微信转账40,000元，次日才又向靳蕾微信转账20,000元，且之后的8月10日、8月17日又分别向靳蕾微信转账各10,000元，共计80,000元，既不符合合同约定，又不符合常理。其五，从第三人许洋洋在2020年7月31日向靳蕾出借款项时，也与靳蕾就涉案房屋签订了与本案涉案的《房地产买卖合同》相同格式的房屋买卖合同，且相应合同模板为许洋洋所提供；2020年8月7日，许洋洋以签订房屋买卖合同的形式向靳蕾出借的款项收回后，随即次日宋宝宝就又与靳蕾签订了房屋买卖合同；就宋宝宝向靳蕾交付的80,000元，2020年8月19日许洋洋、宋宝宝等人又让靳蕾母亲王秀兰作为借款人，靳蕾作为担保人，向许洋洋出具了借款本金为85,000元的借款合同；许洋洋之前向靳蕾出借36,000元时，约定用款时间为七天，2020年8月8日宋宝宝与靳蕾签订的房屋买卖合同中约定双方办理过户手续的时间为该合同签订之日后的第七天，2020年8月19日许洋洋让王秀兰、靳蕾就宋宝宝交付给靳蕾的80,000元重新向其出具借款合同时，实际要求的还款时间仍为七天；宋宝宝向靳蕾交付80,000元时，全部通过微信转账形式交付，靳蕾如向宋宝宝还款，完全可以通过微信转账形式支付，但2020年9月3日靳蕾却按照2020年8月19日的借款合同向许洋洋转账归还了35,000元，许洋洋、宋宝宝对此所做的宋宝宝在外地不方便收款，所以由许洋洋代收的解释显然不合常理；宋宝宝在起诉状上所留的电话号码实际为许洋洋的电话号码；靳蕾向法院提交的其与许洋洋的通话录音可以反映出许洋洋承认交付的80,000元是其出的，是其提起了本案诉讼等案件事实，可以得出之前许洋洋以签订房屋买卖合同的形式向靳蕾出具款项，与之后宋宝宝以签订房屋买卖合同的形式向靳蕾出借款项，二者之间存在延续性、重复性、一致性的结论。从上述本案存在的诸多不合常理之处，以及许洋洋、宋宝宝先后向靳蕾出借款项的延续性、重复性、一致性，足以认定宋宝宝与靳蕾之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系。经法院释明后，宋宝宝仍坚持以房屋买卖合同关系进行诉讼，且其诉讼请求并非是要求靳蕾继续履行房屋买卖合同，而是要求靳蕾双倍返还所谓的“定金”，故对其提出的诉讼请求，应依法判决驳回。另需要说明的是，宋宝宝以与靳蕾签订涉案房屋买卖合同的形式为相应借款的还款提供担保，但未依法办理抵押登记，故不发生抵押担保的效力；案件存在的许洋洋、宋宝宝向靳蕾出借款项时收取高额利息、以提供的格式房屋买卖合同反复签订合同、要求借款人签订房屋买卖合同的形式为借款进行担保等特征和情节，不仅反映出许洋洋、宋宝宝疑似同一放贷主体，且疑似职业放贷人。一审判决：驳回原告宋宝宝的诉讼请求。案件受理费减半收取为1,350元，保全费1,120元，由原告宋宝宝负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。本院认为，宋宝宝依据《房地产买卖合同》、购房定金收据等证据，主张他与靳蕾之间存在着房屋买卖合同关系，提出本案诉讼请求。但是，靳蕾对此予以否认，抗辩本案实际是他与第三人许洋洋之间的民间借贷关系，提交了手机通话清单、微信聊天记录等证据证明自己的抗辩主张。原审通过对双方所举证据的穿透式审查认证，采信了靳蕾对本案的抗辩意见，对案件事实予以认定，认为宋宝宝与靳蕾之间不存在真实的房屋买卖合同关系。原审判决对证据的认证分析、对案件事实的认定、对双方法律关系的分析并无错误。宋宝宝所述称的双方买卖房屋的事实并非双方的真实意思表示，而是基于民间借贷关系而产生的虚假民事行为，宋宝宝以虚假的民事行为为事实依据提出本案主张不能得到支持，原审判决驳回其诉讼请求并无不当。靳蕾并不否认本案相关的民间借贷事实，当事人有权另行主张，但本案的诉讼请求不能支持，其上诉主张的事实不能认定。综上所述，宋宝宝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,700元，由宋宝宝负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二一年一月二十六日书记员 刘           颖