浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2872号上诉人（原审原告）：王新德，男，汉族，1971年7月6日出生，住嘉善县。委托诉讼代理人：胡忠超，浙江金九鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭金亮，男，汉族，1969年4月20日生，住嘉善县。委托诉讼代理人：王超，浙江嘉深律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹晨，浙江嘉深律师事务所律师。上诉人王新德与被上诉人郭金亮农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王新德上诉请求：撤销（2020）浙0421民初1736号民事判决，将本案发回重审或依法改判。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，郭金亮系有权处分，双方签订的《购房协议书》可以继续履行，郭金亮应当将案涉房屋交付王新德，另外，一审程序违法。具体理由如下：（一）郭金亮系有权处分，《购房协议书》可以继续履行。1.农村以户主为主导进行民商事活动是普遍惯例。郭金亮系其家庭户主，以其为主导地位将家庭共有房产转让符合我国农村房屋交易惯例。故双方签订房屋转让协议时，王新德完全有理由相信郭金亮取得了其他家庭成员的同意，对案涉房屋有处分权。从郭金亮的拆迁过程也可以看出，由郭金亮作为家庭户主与拆迁部门签订拆迁协议并办理相关事宜。故双方签订《购房协议书》时郭金亮也是作为户主，代表其家庭处分了家庭共有财产。2.双方签订《购房协议书》有十余年，其他家庭成员在如此长的时间内未提出异议，应当对此知情且同意。3.王新德支付了合理的对价，对剩余房款也有履行能力。故王新德的信赖利益应当受到保护，可以参照善意取得制度要求郭金亮继续履行。（二）民事主体应当遵守诚实信用原则。郭金亮不愿意履行合同是因为案涉房屋的市场价格大幅上涨，其现在反悔明显有违诚信原则。（三）一审程序违法。一审认为本案审理结果与郭金亮的其他家庭成员有法律上的利害关系，应当依照民事诉讼法第五十六条之规定通知其他家庭成员作为第三人参加诉讼。郭金亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王新德向一审法院提出诉讼请求：1.判令郭金亮继续履行《房产转让协议书》，将和合港小区安置房（和合港小区11幢2单元102号、和合港小区112幢1单元402号）及钥匙交付给王新德；2.判令郭金亮协助王新德直接从开发商处办理房产的过户手续。一审法院经审理认定：2010年10月28日，郭金亮（甲方）与王新德（乙方）签订《房产转让协议书》一份，主要内容包括：一、甲方原有房屋坐落于郭家浜13号农村宅基地房，建筑面积240平方米，拆迁可选房面积240平方米，可选3套。二、甲方自愿将自己的农村拆迁安置房有偿转让给乙方，安置面积240平方米，价格532800元，由乙方自行按摸号选房，自行车库和管道煤气等购房费用归乙方承担，甲方无条件协助乙方选房和房产办证，并且甲方夫妻双方协助乙方过户签字或办理委托公证书。乙方投资性购房，公证委托人员和过户人员均由乙方指定，甲方无权干涉。三、房产证和土地证的过户费用说明：甲方无条件协助乙方办证、选房、过户或公证。备注：不论今后房价涨与跌，甲乙双方均应按照签订协议之日起执行。四、付款方式：预付购房定金532800元，第二次付余款/元，过户时结清。五、违约责任：根据双方自愿，甲方违约赔偿乙方定金1065600元，乙方违约赔偿甲方532800元。补充：乙方作投资性购房，甲方无条件协助乙方选房、办证、过户、公证，过户人员由乙方指定，办证、过户等费用由乙方承担，与甲方无关，乙方选房超出面积与甲方无关，超出面积的费用由乙方自付，包括车库等一切费用，由乙方承担，乙方扣住转让费2万元，到本房屋一切手续办完后付清，甲乙双方付款以收条为准。备注：用郭金亮的借条（106000元）抵以上房产240平方。2010年12月28日，郭金亮出具《借条》一份，内容为：今有郭金亮向王新德借款人民币壹佰零陆万元整。2010年12月30日，郭金亮出具《收条》两份，内容分别为：“今收到王新德人民币57000元，人民币伍万柒仟元整（农民拆迁房安置房转让费）。”“今收到王新德人民币532800元，人民币伍拾叁万贰仟捌佰元整（郭家浜13号郭金亮农民安置拆迁房240平方）。”2009年11月26日，王新德以郭金亮的名义向和合经济合作社交纳“退货币安置”款532800元。后，该款项退回王新德。2015年12月29日，王新德以郭金亮名义向和合经济合作社交纳“回购安置房预交款”24万元（1000元/㎡）。2019年1月15日的两份《嘉善县新城区农村公寓房安置确认书》记载，郭金亮安置户选择的公寓房安置的房号分别为“和合港小区11（幢）2（单元）102（号），建筑面积216.08平方米。”“和合港小区112（幢）1（单元）402（号），建筑面积72.15平方米。”2019年8月5日的两份《嘉善县新城区公寓房安置结算清单》（第1套）（第2套）均记载拆迁安置人为郭凤晨。经查明，《嘉善县社员建房使用土地申请表》记载，善西乡和合村六社郭小毛户，家庭组成人员为郭小毛、孙桂芳、郭金良、郭金姝、郭金华。郭金亮述称，坐落于郭家浜**房屋的建房用地申请人为上述人员。嘉善县公安局罗星派出所于2019年5月8日出具的《户籍情况查询表》记载，罗星街道和合村6社郭金亮户的户内人口为郭金亮、冯加美、郭凤晨、郭小毛、孙桂芳。《嘉善县新城区农村公寓房安置结算价格确认书》记载的郭金亮户的户内人员信息与《户籍情况查询表》记载一致。另查明，截至2020年8月18日，郭金亮、郭凤晨名下无不动产登记信息（家庭住房状况）；；坐落于罗星街道和合港小区******的房屋登记所有权人为嘉善县××村房产开发建设有限公司经一审法院释明，王新德坚持房屋交付及过户的主张，不同意将诉讼请求变更为赔偿损失。一审法院经审理认为，双方签订的《房产转让协议书》载明的交易对象是郭金亮家庭户按拆迁政策将来可能获得的安置房，该安置房系郭金亮与其家庭成员共同所有的宅基地房屋拆迁安置所得。郭金亮仅系该家庭成员之一，无权将家庭共有财产单独进行处分，其行为属于无权处分。王新德认为郭金亮系户主，可以代表家庭成员对外作出民事法律行为，但房产属于价值重大的财产，重大财产转让不属于家事代理权的范围，王新德以郭金亮系户主为由主张郭金亮系有权转让，不予支持。经法庭充分释明后，王新德仍坚持要求郭金亮将位于嘉善县××街道××小区××幢××单元××号××小区××幢××单元××号的房屋协助直接从开发商处过户给王新德，该诉请与不动产转移登记的法律规定相悖，既无法律依据，亦无合同约定，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王新德的全部诉讼请求。一审案件受理费80元，保全申请费5000元，合计5080元，由王新德负担。双方在二审中均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议为王新德要求郭金亮继续履行合同应否得到支持。王新德与郭金亮所签合同约定转让的标的物系郭金亮与其家庭成员共同所有的宅基地房屋拆迁安置所得的安置房，在未分割前为家庭成员共有。王新德认为郭金亮系户主，其可以代表家庭成员对外作出民事法律行为，但房产属于价值重大的财产，重大财产转让不属于家事代理权的范围，故王新德主张郭金亮有权代表其他家庭成员转让系争房屋的上诉理由，不能成立。王新德又称郭金亮的家庭成员对郭金亮转让系争房屋知情并同意，但并未提供证据证明，故难以认定此节事实。因此，一审认定郭金亮转让系争房屋的行为构成无权处分，并无不当。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据该规定，若不存在违反合同法第五十二条规定的情形，则无权处分所签订合同的成立不以出卖人对于买卖标的物享有所有权为要件，合同自签订之日生效，而物权变动的处分行为则处于效力待定状态，需要房屋共同共有人的同意。本案中，郭金亮与王新德订立房屋买卖合同的行为为无权处分，在房屋共有人未表示同意将房屋产权转让给王新德的情况下，王新德要求将房屋交付并过户至其名下的请求应予以驳回。另外，无独立请求权的第三人并非必须参加诉讼的当事人，一审未通知郭金亮的家庭成员参与诉讼，程序上并不违法，故王新德的此节上诉理由亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王新德负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二一年一月十九日书记员 严 瑾书记员 金佳欢7-