北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初30123号原告（反诉被告）：蒲益婳，女，1984年12月5日出生，汉族，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：张德玮，男，1958年1月8日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人：张宁，北京金诚同达律师事务所律师。原告（反诉被告）蒲益婳与被告（反诉原告）张德玮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。蒲益婳，张德玮及其委托诉讼代理人张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒲益婳向本院提出诉讼请求：1．张德玮退还蒲益婳支付的定金10万元；2．张德玮向蒲益婳支付违约金80万。事实和理由：蒲益婳、张德玮于2020年1月4日签订《北京市存量房屋买卖合同》及约定央产房上市手续办理的《补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定张德玮将位于北京市西城区××号房屋（以下简称案涉房屋）以572万元出卖给蒲益婳，上述房屋应于2020年6月30日前完成房屋过户。因案涉房屋为中央在京单位已购公有住房即央产房，故蒲益婳、张德玮在《补充协议一》中约定张德玮最迟应于2020年2月29日前办理完毕案涉房屋的上市出售许可。合同签订后，蒲益婳依约向张德玮支付了定金10万元，但张德玮未依照约定在2020年2月29日前办理完毕案涉房屋上市手续，甚至于约定的过户日期6月30日前仍未取得。根据合同第九条第（四）项、第十二条第（二）项，《补充协议一》第三条、第四条第1项约定，蒲益婳有权解除合同，要求张德玮返还定金，并支付违约金。张德玮的违约行为给蒲益婳及其家庭造成了严重损害：第一，蒲益婳购买案涉房屋的根本目的是为两个孩子入读展览路第一小学，这个目的在签订合同时张德玮是充分知晓的。今年5月，西城区发布学区新政，明确自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭子女申请入学不再对应单一划片学校，实行多校划片。张德玮的违约行为直接导致蒲益婳错失政策“窗口期”，自此再无机会获得入学的确定性。第二，为履行合同义务，蒲益婳一方通过出售资产、父母变卖住房等方式积极筹措购房款，且因付款时间的不确定，蒲益婳自2月起就将大笔购房资金放置于活期储蓄。第三，按照预期，蒲益婳千方百计多方下力为二孩联系妥当西城区公立幼儿园入学，后却因合同无法履行放弃入读，受到幼儿园方面的谴责。客观地讲，上述损害大多难以具体数字衡量，但在长达半年的时间里确实耗费了蒲益婳方大量的时间和精力，给蒲益婳及其家人带给了极大的痛苦。然而，今年2月至4月期间，张德玮并没有告知蒲益婳案涉房屋不能办理上市的真正原因，在蒲益婳多次询问时仅反馈单位原因不能正常办理，蒲益婳始终等待配合。直至5月，蒲益婳通过中介才了解到是因案涉房屋存在问题导致不能正常办理上市，反复询问下，张德玮才告知实情。张德玮夫妻双方各持一套央产房，由此带来的一系列问题是导致办理案涉房屋上市困难的根本原因。张德玮辩称，同意蒲益婳要求退还10万元定金的诉讼请求，不同意要求张德玮承担80万元违约金的诉讼请求。蒲益婳于2020年6月11日向张德玮告知解除合同，现张德玮同意合同不再继续履行，但不认为其构成违约。张德玮未按约定时间完成央产房上市手续，属于不可抗力，不构成违约，不应承担违约责任。双方签订合同后，2020年1月11日，张德玮方与王帅兵及王少东去了蓝岛央产房交易大厅，查询房屋登记信息不全，需要原单位完善信息，同月22日张德玮方又去了蓝岛交易大厅查询信息，显示信息为不对称，应回原单位再填办信息上传工作。随后就是过年放假和长达几个月的严重疫情，蓝岛央产房交易大厅与张德玮方原单位中国航天科技集团和集团下第五研究院及503所分别发布了暂停业务及工作的通知。虽然五一节后疫情逐渐好转，但各单位工作并未完全恢复正常。在此期间，4月份、5月份张德玮方一直都与原单位的相关负责人保持沟通，随时关注单位复工情况，并与蒲益婳及时沟通了相关进展信息。但是，随后五月底开始北京的新发地疫情爆发，再次使刚刚好转的复工状况收紧。蓝岛央产房交易大厅于6月15日再次发布停止办理业务信息。最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知中第一条第二款规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的，买受人请求解除合同，返还已经支付的预付款或者定金的，人民法院应予支持；买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。”及第四条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”依据上述规定，张德玮方确属于疫情不可抗力影响陷入履行不能的境况，应属于不构成违约的情况，不应承担违约责任。张德玮向本院提出反诉请求：蒲益婳向张德玮支付违约金16万元。事实和理由：蒲益婳违反关于定金支付的《补充协议》（以下简称《补充协议二》）中关于定金支付的约定，对张德玮构成违约。因此，蒲益婳应依据合同第九条第（二）项及第十二条第（一）项，向张德玮支付违约金八十万元，且由于蒲益婳不履行义务构成违约，张德玮无需返还蒲益婳已经支付的十万元定金。张德玮与蒲益婳方在2020年1月4日就张德玮方所有的西城区××号房屋所签订的买卖合同及各类协议共八份。其中包括主体合同即《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议一》《房款支付协议》《履约服务合同》《居间服务合同》《补充协议二》等。《补充协议二》中约定了蒲益婳支付定金的时间及方式，但是蒲益婳并未遵照按期足额支付定金，违约在先。蒲益婳方应当履行的支付定金的义务如下：1．蒲益婳方应当支付的定金总额为五十万元人民币给张德玮方。2．蒲益婳方应当在2020年1月4日交付一万元人民币给张德玮方。3．蒲益婳方应当在2020年1月14日前交付九万元人民币给张德玮方。4．蒲益婳方应当在2020年2月29日前支付四十万元人民币给张德玮方。因此，蒲益婳方应当支付总定金为五十万元人民币，但是蒲益婳方截止到目前仅支付了张德玮方十万元人民币定金，尚有四十万元定金未支付。依据《担保法》第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。因此，《补充协议二》已在2020年1月4日签订当日，蒲益婳方支付一万元定金始生效。依据《担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。综上，由于蒲益婳方支付定金的行为不受疫情影响，应当认定为违约。针对张德玮的反诉，蒲益婳辩称，不同意张德玮的反诉请求。一、定金自实际给付时生效，双方已根据实际情况变化调整了给付条件，蒲益婳并不构成违约。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第119条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。蒲益婳按照合同约定支付了前两笔定金10万元后，在支付第三笔定金前，通过房屋经纪人和张德玮本人确认其不能在约定时间内完成房产上市许可手续，将构成严重违约。为避免损失进一步扩大，蒲益婳经张德玮本人同意后，未再支付定金，定金合同金额已调整为10万元，蒲益婳不存在违约行为。二、蒲益婳不存在任何违约行为，张德玮无权扣留10万元定金，更无权要求支付违约金。一方面，张德玮无视自身违约，不退还收取的定金，反诉蒲益婳不按约支付定金，且提出既要求违约金又扣留定金的无理诉求，到底是哪方在“恶意诉讼”“法律碰瓷”非常清晰；另一方面，张德玮没有任何损失，扣留定金和要求高额违约金的依据何在？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月4日，张德玮（甲方、出售方）与蒲益婳（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定蒲益婳以572万元价格购买张德玮名下的案涉房屋，合同明确案涉房屋为已购公有央产住房（中央在京单位已购公有住房应提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》）；同时明确因不可抗力不能按照合同约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行本合同的一方应当及时告知另一方，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方提供证明；如蒲益婳依照本合同约定解除合同，应当以书面方式通知张德玮，自解除通知到达张德玮之日解除。蒲益婳应按成交总价款20%向张德玮追究违约责任。蒲益婳有权要求张德玮从合同解除之日起5个工作日内返还已收取的价款，逾期返还的，应按照成交总价款日万分之五的标准支付违约金。同日，双方在北京我爱我家房地产经纪有限公司的见证下签订《补充协议一》，其中约定，由于国家政策或者上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经双方协商，同意如下执行，即双方同意张德玮最迟在2020年2月29日前办理完毕央产上市出售许可，如在上述期限届满因张德玮无法办理央产上市出售许可，导致买卖合同无法继续履行，双方均有权以书面形式通知合同他方解除双方之间的买卖合同，且张德玮按该房屋成交总价的20%承担违约责任。2020年1月4日，张德玮与蒲益婳签订《房款支付协议》，约定定金50万元，第一笔定金于合同当日支付10万元，第二笔定金于网签后2日内（约定时间或者条件）支付40万元。同日，双方签订《补充协议二》约定，定金共计50万元，2020年1月4日支付1万元，2020年1月14日支付9万元，2020年2月29日前支付定金40万元。2020年1月4日，蒲益婳向张德玮支付1万元；2020年1月10日，蒲益婳向张德玮支付9万元。2020年1月14日，张德玮为蒲益婳出具收取定金10万元的收据。2020年2月25日，蒲益婳与张德玮微信沟通中，蒲益婳表示“近期和中介沟通，听说受疫情影响，您房子的央产上市手续没能办完，那首付款我们这边也顺延了。希望疫情赶紧过去，咱们保持沟通”，张德玮表示“好的”。2020年4月28日，蒲益婳与张德玮微信沟通中，蒲益婳表示“上次听中介说咱们那边央产的部门受疫情影响停办了，现在怎么样？”，张德玮表示“单位没有全面上班，办事有点儿费劲，再稍微等些日子”，蒲益婳表示“受疫情影响，大家都能理解的。您看您也没有催过我们。主要是现在我们涉及一个小孩要上幼儿园，西城区录入的时间是6月1日至6月15日，帕到时候来不及”，张德玮表示“我抓紧办”。2020年4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，其中规定“（六）自2020年起，西城区将适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。（七）自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。”2020年4月30日，蒲益婳与张德玮微信沟通中，张德玮表示“集团是上班了，但办公楼里暂不让下属（外）单位进，具体什么时间解禁目前还没有消息。你们落户的事是否来得及吗？”，蒲益婳表示“给您添麻烦了叔叔。我们就是想赶在6月15日前能够落户录入信息，这样吧，我和中介沟通一下，看看能不能同步进行，其他事先办着，问题是就怕如果6月前都不接近，还有其他办法吗？”，张德玮表示“集团开放办公了此事进步可以知道，不办公如何同步进行呢？”，蒲益婳表示“只能问中介了”，张德玮表示“中介也控制不了集团呀，你可以咨询一下中介”。2020年5月6日、5月7日、5月14日，双方持续讨论手续办理情况。2020年5月24日、5月25日、5月26日，5月28日，双方就履行迟延原因产生争议。2020年6月10日，张德玮向蒲益婳表示己方从5月18日一直努力办理手续，等待信息上传，无法确定何时可完成。蒲益婳表示鉴于无法及时完成，合同目的受限于731政策目的无法实现，难以再等待。2020年6月11日，蒲益婳在与张德玮沟通中，明确表示只能解除合同。2020年6月18日，张德玮住房档案经审核无误，但因疫情原因，现场业务暂缓办理。2020年7月17日，中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室向西城区不动产登记事务中心，出具《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，同意张德玮名下的案涉房屋可以办理产权登记。本院审理中，张德玮表示其从2020年1月11日、1月22日就去过蓝岛办理过央产房上市，但是其工作人员表示资料需要补充，所以无法办理。对此，蒲益婳表示，认可张德玮一直在办理央产房上市手续，但因张德玮和其爱人名下各有一套央产房，住房面积超标导致长时间无法办理成功。蒲益婳提交《关于被告违约造成原告损失的说明》，主张损失为：1．未返还收取价款的违约金；2．定金利息损失；3．大笔款项放置于活期储蓄导致的利息差额损失；4．房屋差价损失；5．诉讼费用损失。张德玮主张损失为：1．律师费；2．诉讼费；3．交通费；4．未另购基金的再投资利益。经释明，双方对对方的违约金主张均申请法院予以酌减。本院认为，蒲益婳于2020年6月11日告知张德玮解除合同，张德玮同意合同不再履行的法律后果，故此本院对双方不再履行合同，不持异议，本案审查双方各自对对方是否构成违约。张德玮未按照合同约定于2020年2月29日前办理央产房上市手续，蒲益婳也未在2020年2月29日前支付第三笔定金40万元，双方客观上均未按照合同约定履行，结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：张德玮未及时办理央产房上市手续是否应承担违约责任；蒲益婳未依约支付定金40万元是否应承担违约责任。关于焦点一，张德玮不应承担违约责任。张德玮未在2020年2月29日前完成央产房上市手续，违反与蒲益婳的合同约定。张德玮自述前去办理手续的时间到实际办理完成时间处于疫情持续期间。结合双方微信沟通，双方对办理央产房上市手续受疫情影响有一定预期。本院认为，张德玮未如约在2020年2月29日前办理央产房上市手续，系受疫情影响，属于因不可抗力导致合同不能依约履行，应免除张德玮该段期间违约责任。同时，2020年2月29日后双方亦在善意沟通，张德玮亦积极推进办理上市手续，并于2020年6月18日档案审核通过，2020年7月17日央产房上市手续办理完毕，无法认定张德玮存在故意迟延行为。对于违约之后，双方并未明确指定应具体完成央产房上市手续时间，双方亦未约定具体违约责任，张德玮亦不存在故意迟延行为，张德玮在2020年7月17日完成央产房上市手续。综上，蒲益婳主张张德玮于2020年2月29日后构成迟延办理央产房上市手续应承担违约金，缺乏合同依据，难以得到支持。关于焦点二，蒲益婳不应承担违约责任。蒲益婳于2020年2月25日与张德玮沟通款项顺延之事项，虽其微信中表述为首付款，但结合合同中付款之约定，临近2月25日之付款为40万元定金，蒲益婳所称首付款应为手误，张德玮对此亦应有合理之判断，不应产生定金40万元之其他理解。同时，张德玮自身亦未在2月29日前完成央产房上市手续，蒲益婳亦有合理之顺延支付定金理由。综上，结合双方当事人之沟通及各自迟延义务履行情况，基于公平原则，亦不应认定蒲益婳未支付40万元定金构成违约。据此，蒲益婳不应承担违约责任。综上所述，鉴于双方对对方均不构成违约，双方违约金之主张均不能成立。蒲益婳要求退还定金10万元之主张，张德玮亦同意，故该部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，张德玮向蒲益婳退还10万元；二、驳回蒲益婳的其他诉讼请求；三、驳回张德玮的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5900元，由蒲益婳负担（已交纳）。反诉案件受理费1750元，由张德玮负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 郭云燕二〇二一年一月十一日法官助理 高 磊书 记 员 任 卓