上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终669号上诉人（原审被告）：上海洁亮工贸有限公司，住所地上海市金山区亭林镇丰盛路****。法定代表人：陆计明，执行董事。委托诉讼代理人：王珍，上海理帅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海兢柯实业发展有限公司，住，住所地上海市金山工业区亭卫公路******/div>法定代表人：柯荣珍，总经理。委托诉讼代理人：王**义，上海九泽律师事务所律师。上诉人上海洁亮工贸有限公司（以下简称洁亮公司）因与被上诉人上海兢柯实业发展有限公司（以下简称兢柯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初14243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。洁亮公司上诉请求：1.维持原审判决主文第一项、第三项。2.撤销原审判决主文第二项，改判上诉人支付被上诉人违约金29,686元。主要理由：1.原审法院未考虑新冠疫情对上诉人造成了重大损失，有违公平原则。本案中《厂房租赁合同》由被上诉人拟定，系格式条款，其中对于违约金条款并未对上诉人重点说明，明显约定过高。另外涉案仓库在2020年8月期间因台风进水，导致上诉人的货物受损。2.被上诉人是转租行为，其与案外人签订的租金远低于涉案双方的租金约定，不应以涉案合同的租金等同于被上诉人向案外人支付的租金。上诉人已经将房屋交还给被上诉人，房屋也实际由被上诉人租赁并使用，被上诉人并不存在任何损失。3.上诉人要求酌情从相当于5个月租金的违约金减少到相当于3个月租金的违约金，法院应依法根据公平原则和诚实信用原则予以衡量确定。兢柯公司辩称：1.被上诉人需要支付租金给大房东。2.原审法院已经考虑新冠疫情影响，减免上诉人承担1个月租金，即按5个月租金计算违约金，被上诉人认为合理。3.被上诉人收到原审判决时涉案租赁房屋还没有租出去，被上诉人也有一定损失。兢柯公司向原审法院起诉请求：1.判令《厂房租赁合同》于2020年10月15日解除，并支付2020年8月15日至2020年11月15日的租金44,529元；2.判令洁亮公司承担违约金74,215元（已扣除保证金14,843元）；3.判令洁亮公司支付逾期租金利息损失暂计517.6元（利息以欠付租金44,529元为基数，根据全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（4.65%），自2020年8月15日暂计算至2020年11月15日，合计元（计算公式：44,529X4.65%/12X3=517.6），实际计算至支付租金之日止）；4.判令洁亮公司支付兢柯公司支出的中介费用，以实际产生中介费用为准。原审法院认定，坐落于上海市金山区XX镇XX路**厂房属案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）所有。2017年7月6日，兢柯公司与XX公司签订《厂房租赁合同》，约定将上海市金山区XX镇XX路XX号空余房屋，面积约2960平方米出租给兢柯公司使用，租赁期限为8年，厂房租金每3年递增6%，2017年9月8日至2020年9月7日为58,333.3元/月，2020年9月8日至2023年9月7日为61,833.3元/月。基于产权人授权，兢柯公司负责其中880平方米厂房对外租赁、管理并收取租金等。2019年1月15日，双方当事人签订《厂房租赁合同》，约定将上述厂房一楼面积610平方米出租给洁亮公司使用，租期6年，即2019年1月15日至2025年9月1日，免租期至2019年2月15日正式起租；租金不含票，如需开票税金由乙方自行承担，每2年递增8%，即2019年2月15日至2021年2月14日为14,843元/月，2021年2月15日至2023年2月14日为16,031元/月，2023年2月15日至2025年2月14日为17,313元/月，2025年2月15日至2025年9月1日为18,698元/月；洁亮公司应向兢柯公司支付14,843元作为租赁保证金，合同期满时，除用以抵充合同约定由洁亮公司承担的费用外，剩余部分无息归还洁亮公司。合同对违约责任的约定为，“如洁亮公司需提前终止合同时，应与兢柯公司协商，兢柯公司同意后，洁亮公司需补偿兢柯公司六个月房租，作为给兢柯公司的违约补偿”。补充协议约定，“如双方需提前解除合同应提前三个月书面通知对方，经双方协商达成一致和平解除合同以及条款。”合同签订后，兢柯公司向洁亮公司交付了厂房，洁亮公司租金支付至2020年8月15日，总计支付兢柯公司313,317.36元，其中包含14,843元保证金。2020年8月13日，洁亮公司向兢柯公司发出《解除告知函》，告知其已于2020年8月13日将所有物品搬离，清空了厂房，双方于2019年1月15日签订的《厂房租赁合同》于2020年8月13日正式解除。2020年8月14日，兢柯公司向洁亮公司发出《律师函》，声明不同意解除双方签订的《厂房租赁合同》，并要求在3日内支付拖欠的费用。同日，兢柯公司实际搬离系争厂房并将钥匙交给兢柯公司员工。此后，双方就合同解除及赔偿等善后问题协商不成，遂涉讼。原审另查明，兢柯公司在洁亮公司搬离涉案厂房后委托中介并对外发布招租广告，但至原审庭审时尚未招租成功。原审认为，双方当事人签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应恪守履行。本案的争议焦点有三：1.合同解除的时间。本案并非协议解除，而是单方解除，洁亮公司已实际搬离涉案厂房，兢柯公司也已接收钥匙，并着手对外招租，故合同解除的时间应以洁亮公司实际搬离的时间为准，即2020年8月14日。2.洁亮公司应承担的违约责任。双方签订的合同已有明确约定，若洁亮公司提前终止合同，需补偿兢柯公司六个月房租，作为对兢柯公司的违约补偿。洁亮公司认为约定的违约金明显过高，要求予以减少。但是，涉案厂房系兢柯公司向案外人租赁，再转租于洁亮公司，其每月需支付租金，而涉案厂房至原审庭审时尚未出租出去，考虑到疫情原因，其招租也存在一定难度，兢柯公司每月需负担厂房闲置产生的损失，双方约定的违约金并未过分高于造成的损失，故洁亮公司要求减少违约金，原审难以支持。但考虑到疫情对洁亮公司经营的影响，原审酌定按照合同约定减少一个月租金，即五个月租金作为违约金，扣除租赁保证金，洁亮公司实际需支付兢柯公司四个月租金作为违约金。3.是否应抵扣洁亮公司多付的租金。合同对于开票税金已有明确约定，已实际履行。双方当事人皆认可洁亮公司支付的租金中包含物业费、开票税金及租赁保证金，其中对于物业费610元/月、保证金14,843元，双方无异议。但是对于开票税金，兢柯公司认为实际是8%的开税成本，洁亮公司不认可，认为应按照票面计算，我院以6%的税率计算每季度应付金额为49,140.54元，而以8%的税率计算每季度应付金额为50,067.72元，与发票金额及洁亮公司实际支付金额一致，故我院认为兢柯公司所述8%的税率更为可信，无需抵扣。关于兢柯公司要求洁亮公司支付中介费用，但该费用尚未实际产生，故原审难以支持。据此判决：一、兢柯公司与洁亮公司签订的《厂房租赁合同》于2020年8月14日解除；二、洁亮公司于本判决生效之日起十日内支付兢柯公司违约金59,372元；三、驳回兢柯公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,442元，由兢柯公司负担725元，洁亮公司负担717元。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新的证据。本院认为，上诉人洁亮公司与被上诉人兢柯公司之间的《厂房租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合同有效，应属正确。原审法院综合在案证据，认定本案系争租赁合同于2020年8月14日解除，符合本案实际情况，本院认为正确。本案系争合同因上诉人单方原因提前解除，上诉人应当依照合同约定承担相应违约责任。原审法院以合同明确约定的标准为基础，充分考虑到新冠疫情对双方当事人的影响，以及上诉人违约行为对被上诉人造成的损失，酌定上诉人承担相当于五个月租金的违约金，对此本院认为合理，可予维持。上诉人现主张相关违约责任条款系格式条款，但其未能举证予以证明，本院难以采信。上诉人还主张新冠疫情及台风对其造成了重大损失，而被上诉人则没有受到损失，但其在二审中未能提出新的证据，故对于上诉人减少违约金的上诉请求，本院难以支持。原审法院根据在案证据，判决驳回被上诉人的其他原审诉请，本院认为正确。综上所述，洁亮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,214元，由上诉人上海洁亮工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二一年一月二十八日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……