文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初10899号原告：昆山国成置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号，统一社会信用代码913205835691997201。法定代表人：周桂如，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩玲，女，该公司员工。被告：陈春明，男，1975年9月20日生，汉族，住江苏省昆山市。被告：蔡莉辉，女，1978年8月19日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陈春明，男，系被告蔡莉辉丈夫。原告昆山国成置业有限公司（以下简称“国成公司”）与被告陈春明、蔡莉辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序由审判员孙学谦独任审理，于2020年8月13日、10月12日公开开庭进行了审理。原告国成公司委托诉讼代理人韩玲、被告陈春明到庭参加诉讼。被告蔡莉辉到庭参加了2020年8月13日的庭审。本案现已审理终结。原告国成公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付合同总价款违约金360907元(万分之二*451*4001190，算至2020年4月26日)；2、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年11月23日签订编号为201XXXXXX2的《商品房购销合同》（以下简称“购房合同”），被告购买原告开发的花溪公馆第31幢2单元403号房。根据购房合同第八条约定，交房日期为2019年1月31日前，但被告直到目前仍未来办理交房手续，现依照购房合同补充协议第六条之约定，买受人逾期未来办理交房手续，应当承担合同总价款日万分之二的违约金；截止目前被告共计逾期451天，合同总价为4001190元。故请求被告承担逾期收房滞纳金360907元，并承担本案诉讼费。本案审理过程中，原告增加诉讼请求：判令被告承担逾期放贷违约金1346.4元。事实与理由：合同第七条约定，逾期在60日之内买受人按日向出卖人支付逾期应付款每日万分之三的违约金。合同于2018年11月23日签订。合同第6.3条约定买受人保证合同签订后30日内出卖人收到全部款项，但本案原告于2019年1月17日才收到贷款，因此自2018年12月24日起至2019年1月17日共计24天，被告应支付逾期放款违约金。被告陈春明、蔡莉辉共同辩称，合同由原告签订，公积金贷款也是由原告去办理的，我只是陪同。公积金下放的速度快慢与我无关，我的征信没有问题，原告有什么问题我不清楚。原告如果提醒我我的钱没有到账我也可以支付给原告，但是原告没有告知给我。所以关于原告诉请要求支付逾期放款违约金我是不同意的。对于原告的逾期收房滞纳金的诉请我也不同意，理由是我没有收到原告的交房通知。我于2020年4月24日才拿到合同，我到售楼处和销售经理要合同，他让销售人员带我到楼上去拿的，我有签过字的，我的合同生效之日应该是2020年4月24日。根据合同第6条补充协议约定，没有发出书面通知怎么可以收取我滞纳金。本院经审理认定事实如下：2018年11月23日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号：2018027732），约定被告购买原告开发的位于昆山市一住宅，房屋总价4001190元。合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取贷款方式付款，首期房款人民币3801190元整应在本合同签署时支付给出卖人；剩余房款人民币200000元整，由买受人通过申请贷款支付，且买受人应保证于合同签订之日起30日内出卖人收到全部剩余房款。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金，合同继续履行。合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2019年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。合同附件四为合同补充协议，其中第三条约定：买受人确认其申请贷款的银行或贷款机构是在出卖人指定范围内自行选择的，出卖人对买受人的贷款申请及银行或贷款机构选定仅限于协助，无其他任何责任和义务。因买受人自行选择的该等银行或贷款机构导致其买受人未在约定期限内获得贷款或获得的贷款不足，无论何种原因皆属买受人原因，与出卖人无涉，买受人理解、知晓并承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担任何有关的违约或赔偿责任。买受人承诺在约定的付款期限内，将贷款放款到出卖人账户，否则，买受人承担逾期付款的违约责任，买受人应根据本合同正文第七条承担逾期付款的违约责任。第六条约定：出卖人取得《昆山市商品房屋交付使用备案证书》后有权提前交房，且出卖人在发出书面交房通知之日起一个月内，买受人必须完成房屋交付。房屋的风险责任从出卖人发出书面交房通知之日起转移到买受人。现房销售的，出卖人不再另行发出书面的房屋交付通知，物业管理费自双方合同约定的交付日次月起收取。由于买受人原因，未能按期交付的，则该房屋风险责任转移由买受人承担。若买受人逾期付款并在合同约定的交房日前未结清全款的，出卖人将不发出书面交房通知并按照主合同第七条执行。若买受人原因致房屋未能按期交付的，出卖人有权自书面通知交房之次日起按合同总价款日万分之二的标准收取滞纳金，至买房人实际交接日止，同时出卖人有权延期交房，逾期超过60日，出卖人有权单方面解除合同。若因出卖人原因导致房屋未能按期交付，逾期不超过180日，出卖人不承担任何违约责任；逾期超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。对于该份合同的签订时间，被告称2018年11月23日是其去签订合同的时间，原告并未当场盖章，后来其多次去催要未果，直至2020年4月24日才拿到合同，为此提交花溪公馆购房合同签收表照片一份，显示：陈春明于2020年4月24日签收合同。原告对于该照片的真实性不予认可，其处也未找到该合同签收表，其实际于2018年11月26日在合同上就已盖好章，之后通知被告领取合同去公积金中心办理贷款，但没有正式合同交给被告的签收记录，既然能够办理公积金贷款，说明被告肯定拿到过合同，否则无法办理公积金贷款。上述合同签订之前，被告已支付原告首付款3801190元，剩余20万元通过公积金贷款支付了187000元，于2019年1月17日到达原告账户，在贷款办理完毕之前被告又支付了13000元。至此，房屋总价款4001190元被告已全部付清。关于公积金贷款办理的情况，被告陈述原告销售人员让其陪同一起去公积金中心签字，签完字之后其就回来了，其身份证、户口本都是当场交给原告人员的，都是由原告办理的，其也不懂办理流程，但原告确实未收取过代办贷款的手续费。原告则称其并不负有为被告办理贷款的合同义务，仅是提供协助，除此之外没有其他义务。另查明：关于房屋交付，原告称其曾发出过交房催告函，2020年4月之前也有过口头通知，但没有发出书面通知，因为涉案房屋为现房销售，且合同约定现房销售无需发书面交房通知。原告提交的交房催告函显示：落款日期为2020年4月8日，主要内容为告知被告其未按合同约定的交付日及时办理交房手续已经超过434天，要求被告收函后三日内与其协商处理交房事宜。对此，被告陈春明表示2019年11月左右，有一个人打电话说可以交房了，当时其在外地，说等其回来来办理交房，他说可以的，回来之后发生疫情了大家都不走动了，所以其就没有去现场核实这个事情，在这个电话之前其没有收到过原告书面的或者口头的交房通知。2020年4月26日，被告陈春明向原告出具情况说明一份，主要内容是其描述的合同履行过程，要求原告配合办理收房手续。2020年4月28日，被告陈春明再次向原告出具情况说明补充，内容为“本人和家人从签定合同后从未收到收房通知书，本人不知道2019年1月31日收房，我签合同时没仔细查看时间，以为把钱全部交完就结束了。愿意承担壹万元整。”后，原、被告双方于2020年4月30日办理了交房手续。被告向原告支付了维修基金、契税等费用，并向涉案房屋所在的小区物业管理方支付了2019年1月31日至2020年1月30日期间的物业管理费。庭审中，原告称其因被告逾期收房行为产生的实际损失有：1.被告未完成收房手续导致原告的保证金无法得到释放；2.被告未按合同约定收房，原告仍然维护整个小区，如果所有人都不收房，那小区无法正常运行。现原告以被告存在逾期收房和逾期付款的违约行为为由要求被告承担相应的违约责任，被告拒绝承担，双方经调解未果，为此，引起纠纷。以上事实有《昆山市商品房购销合同》、银行账户交易明细、交房催告函、情况说明、交房结算清单、物业费收据以及当事人的陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》约定的交房日期为2019年1月31日前。该合同附件合同补充协议约定：现房销售的，出卖人不再另行发出书面的房屋交付通知，物业管理费自双方合同约定的交付日次月起收取。若买受人原因致房屋未能按期交付的，出卖人有权自书面通知交房之次日起按合同总价款日万分之二的标准收取滞纳金，至买房人实际交接日止。原告据此认为其无需向被告发出书面交房通知，并主张被告支付约定的逾期收房滞纳金。对此，本院认为，首先，当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告作为房屋出卖人，通知被告前来交房并向被告交付房屋是出卖人的主要合同义务。前述免除原告发出书面交房通知义务的合同条款系格式条款，约定内容与被告有重大利害关系，原告并未采取合理的方式提示被告予以注意，故该格式条款不应成为合同的内容。其次，原告未举证证明已于2019年1月31日前将该份合同交付给被告。合同第八条“交付期限”约定的仅是出卖人向买受人履行交房义务，并未明确约定被告自行前来办理交房手续的期限。且除2020年4月8日的交房催告函外，原告并未在此前向被告发出书面交房通知，也未举证证明曾以其他方式发出过相关通知。再次，被告已足额支付涉案房屋自合同约定交房期限届满之日2019年1月31日起算的物业管理费。原告未能举证证明其因被告所谓逾期收房行为还产生有其他实际损失。故原告主张逾期收房系被告违约导致并要求被告支付逾期收房滞纳金360907元，依据不足，本院不予支持。鉴于被告自认曾于2019年11月收到过电话交房通知，但因故未能前往办理交房手续，并在收房前书面承诺给予原告10000元补偿，故本院对被告自愿处分其民事权利的行为予以认定。关于原告要求被告支付逾期放贷违约金1346.4元，本院认为，合同约定买受人应保证出卖人于合同签订后30日内即2018年12月23日前收到全部房款。原告实际于2019年1月17日才收到被告申请的住房贷款，超过约定期限24天。根据合同补充协议中关于贷款的相关约定，原告仅是协助被告办理贷款，并不负有为被告办理贷款的合同义务。被告因申请贷款额度未获得全部审批通过等原因导致放贷迟延，应当按约承担违约责任，支付原告逾期付款违约金1346.4元（187000元*日万分之三*24天）。故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告陈春明、蔡莉辉支付原告昆山国成置业有限公司补偿款10000元及逾期交房违约金1346.4元，合计11346.4元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入被告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：3220198643605151526055414）。二、驳回原告昆山国成置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6714元，减半收取3357元，由原告昆山国成置业有限公司承担3315元，由被告陈春明、蔡莉辉承担42元。该款原告昆山国成置业有限公司已预交，本院不再退还，被告陈春明、蔡莉辉承担部分在履行判决付款义务时一并支付给原告昆山国成置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  孙学谦二〇二一年一月七日书记员  黄 迪附：1、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。