浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初8425号原告：陈荷琴，女，1971年3月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：沈健翔、孙林林,浙江越光律师事务所律师。被告：绍兴千樾商业管理有限公司，住所地绍兴市越城区绍兴袍江杨望村办公楼****。法定代表人：金进安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖凌、陈飞,浙江秦国光律师事务所律师。原告陈荷琴诉被告绍兴千樾商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理，依法由审判员盛跃适用简易程序独任审判，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人沈健翔、孙林林，被告之委托诉讼代理人肖凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈荷琴向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告双方于2018年1月28日所签订的《商铺租赁合同》和《综合管理服务合同》；2.请求判令被告返还原告履约保证金15000元、食品安全保证金10000元、未到期剩余租金100872元、综合管理服务费48600元，总计130732元；3.判令被告赔偿前款自2019年10月1日起至款项付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失(暂算至2020年9月1日为5882元)；4.请求判令被告支付违约金33624元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月28日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》一份，约定原告租赁绍兴市袍江新城汤公路/329国道交叉口精工商贸城B馆一层1159-1162、1201-1203、1205号商铺，租赁面积共计270平方米。租赁期限自2018年1月1日起至2019年5月31日止。合同期内应交租金201744元，其中免租期为5个月。履约保证金为15000元，食品安全保证金为10000元。同日，双方又签订《综合管理服务合同》一份，约定在原告承租期间，被告提供包括公共卫生、市场营销管理、市场公共区域公共设施管理等服务，年综合管理服务费为9720元。签约后，原告如约向被告交付履约保证金15000元、食品安全保证金10000元、租金201744元、综合管理服务费为9720元。但被告并未依约交房。案涉房屋直到2018年7月28日才完成施工并通过工程竣工验收。而消防部门的验收许可直到2019年3月28日才获得批准，整个精工商贸城直到2019年3月31日才正式开业并交付合同约定标准的租赁房屋。但之后被告更是有违诚信，不顾其延期交房的事实，在2019年6月就以租期已到为由要求原告腾退并归还租赁房屋。更有甚者，2019年9月29日被告拒绝给原告的电卡充值，致使原告在无电状态下根本无法正常使用租赁房屋，迫使原告于2019年9月底不得不按被告的要求搬离租赁房屋。但被告一直拒绝归还相应的保证金和未到期的租金。被告绍兴千樾商业管理有限公司辩称，一、原告要求解除两份合同，根据双方签订的合同内容看，实际已于2019年5月31日履行终止，双方未就租赁事宜签订新的合同，故被告认为合同不存在解除。二、原告要求返还保证金、未到期租金及综合管理服务费，履约保证金和食品安全保证金。根据合同约定到期后理应退还，双方可以进行结算，但是原告没有和被告结算。未到期租金及综合管理服务费被告认为不存在，根据合同约定，租赁期限自2018年1月1日至2019年5月31日，合同已履行完毕，原告实际上拖欠被告租金及综合管理服务费，被告不排除通过诉讼手段向原告主张，也就不存在返还剩余租金的情形。三、因为第二项诉讼请求不能得到支持，故第三项诉讼请求也不应得到支持。四、原告主张的违约金无事实和法律依据。五、双方合同是2018年1月1日签订的，加上租期及免租期至2019年5月31日。合同签订后，被告按约交付，原告已在此时间段进驻了所租赁的商铺，从2018年6月份开始实际占有使用，并生产经营至退场止。既然原告已实际占有使用了被告的商铺，超过了合同约定的时间，被告不存在需要返还原告租金及综合管理服务费。综上，请求法院依法裁决。原告提供以下证据：1.收据4份，要求证明原告依约缴纳房租、食品保证金、履约保证金、管理费的事实。被告无异议，本院依法予以认定。2．商铺租赁合同、综合管理服务合同各1份，要求证明原、被告存在有效租赁合同的事实。被告无异议，本院依法予以认定。3.（2019）浙0602民初9373号民事判决书打印件1份，要求证明涉案房屋被告自认于2018年7月28日完成竣工验收；因消防验收未完成，导致原告无法开业，因部分商户选择在建设期间进行装修，导致被告被处罚；判决书第1页原告诉称部分倒数第四行“因消防验收未完成，导致原告市场无法开业。手段二，在原告因消防验收未完成无法开业期间，姚明华多次恶意向消防主管部门举报原告。因部分商户选择在原告建设期间进场装修布货，姚明华以此为由举报原告未经消防审批就开门经营，让消防主管部门给原告施压，要求商户撤架。最终导致原告受到了消防主管部门的处罚。”被告认为该判决书还未生效，不能作为证据使用。实际上在2018年6月就已完工了。本院经查询，（2020）浙06民终334号民事判决书维持了（2019）浙0602民初9373号民事判决书，故该判决书已生效，对该证据予以认定。4.（2019）浙0602民初10023号民事判决书打印件1份，要求证明法院确认涉案房屋于2018年7月竣工验收，于2019年3月28日通过消防验收；判决书第2页“同时查明，案涉精工酒店用品电商园装修工程于2018年7月份竣工验收，于2019年3月28日通过消防验收。”被告认为该判决经过二审，二审是调解结案的，但对原告要证明的竣工验收及通过消防验收的时间无异议。本院依法对被告认可的证明目的予以认定。5．热烈庆祝精工商贸城盛大开业文1份，要求证明商贸城于2019年3月31日才开业的事实。被告对证据没有异议，但被告实际在2018年6月9日办过一次开业典礼，并不代表开业典礼办了市场才刚刚开始经营，开业典礼是为了给市场凝聚人气，因为当时招商情况不是特别好，被告在2019年与外地客商有合作，引进了一些大的企业，才决定搞一些活动，给一些大的企业推广并聚人气，一共办了两次。现在里面的很多商户认为开业典礼办了才能说是开业，但就像结婚办喜酒一样，在法律上认可是领取结婚证，可能在领取结婚证后一年才办喜酒，但结婚是以领取结婚证为准，这是一样的道理，对2019年3月31日办理开业典礼这节事实没有异议。本院对被告认可的证明目的予以认定。被告提供以下证据：6.充电卡的收据、充电记录各1份，要求证明原告于2018年6月28日首次充电卡，故原告自此开始经营。原告对证据三性均有异议，首先证据系被告单方面出具，未经原告确认，其次，经原告确认，原告最早在2018年12月6日充过一笔400元的电费，根据原告回忆，当时店铺即将装修完毕，故需要充值电费用于经营，但原告充值电费后即遭遇消防部门要求整个园区停业整顿，故后期原告未再进行过充值，直到被强制要求搬离案涉商铺，综上被告提供的该组证据不能达到其证明目的。本院认为，充电卡收据无法证明原告已接收，其与充电记录系被告自行打印或制作，故仅对原告认可的其在2018年12月6日充电卡400元的事实予以认定。本院依职权出示7.（2019）浙0602民初9373号原告（本案被告）补充提交的胁迫事实1份，（2020）浙0602民初161号被告徐计怀提供的行政强制执行决定书1份。原告无异议。被告认为（2019）浙0602民初9373号原告（本案被告）补充提交的胁迫事实1份上面没有被告的签字或盖章，无法看出是9373号案原告提交的，这是2019年1月份的，当时在消防验收过程中，程序上的事情，这并不能说原告就没有实际使用，被告也向法院提交了原告从2018年6月份开始充电卡的证据，从原告2018年6月份开始充值情况看，无法证明因行政处罚决定书使原告的经营停止并受到了妨碍，原告2018年充了1000元，2019年1月份开始充了200元，这是过年，充的金额比较小，3月份充了400元，后面又是400元、400元在充值，原告的经营没有受到任何影响，原告一直在正常经营使用，2018年消防全部完工，后面只是走一个程序，并不影响被告将房屋交付给原告经营使用，至于验收有无通过，至少在本案开庭时被告表明已在2019年3月份通过消防验收，也就是说之前的行为还是合法有效的，即使被告提供的是违章建筑，原告使用，也应支付给被告实际占有使用费，不是说被告在手续上有瑕疵，就能让原告实际占有使用这么久就不用付钱了。本院认为，胁迫事实已由生效判决书记入原告（本案被告）陈述的事实理由之内，予以认定，行政强制执行决定书系有关部门出具，且与胁迫事实的内容相印证，予以认定。经审理查明，2018年1月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《商铺租赁合同》，约定由乙方向甲方租赁位于绍兴市××路××道××层××号商铺，租赁面积共计270平方米；乙方所承租的商铺只能作为烟酒使用，不得改作他用；租赁期限自2018年1月1日至2019年5月31日止；租金标准：2018年1月1日至2018年5月31日0元，2018年6月1日至2019年5月31日201744元，上述租金为税后金额，先付后用，合同期内应交租金总计为201744元。备注：其中2018年1月1日至2018年5月31日免租金；付款方式：采用先付后用原则，租赁费用按每一年结算一次，首次租房费用在合同签订后三日内一次性付清，以后的租赁费用在到期前2个月支付；乙方在签约之日应向甲方支付15000元履约保证金，合同期满不再续租时，乙方将完好物业归还甲方，同时甲方在合同履行期间并没有违约行为，甲方即在退场后6个月内，将保证金（不计息）返还乙方；第七条第1款，本合同一经签订，各方都必须全面履行，任何一方不得擅自变更或解除合同。如甲方无故提前解除合同，除返还未到期的租费外，并支付违约金（违约金为2个月的租金），如乙方无故提前解除合同，装修物品无偿归甲方所有，未到期租费及履约保证金不予返还，并向甲方支付违约金（违约金为2个月的租金）。同日，双方又签订一份《综合管理服务合同》，约定综合管理服务费系甲方（被告）提供综合管理服务而收取的费用，包括市场公共卫生、市场营销管理、市场公共区域公共设施的管理和维修所产生的费用，乙方（原告）在租赁期间需缴纳综合管理服务费3元／㎡／月，年综合管理服务费合9720元，合同期内总计综合管理费9720元，乙方应按年提前一个月缴纳。原告于当日向被告交纳房租196700元、履约保证金15000元、食品安全保证金10000元、综合管理费9720元。原告自述付款后就知道了商铺具体坐落位置，当时门都没有锁的，商铺也已经在了，但因为其签订合同日期较早，当时周边的路面、部分别的设施仍在施工状态，无法营业；被告自述商铺是签订合同当日交付的，但是没有办理交接手续，因为商铺是玻璃门，都没有上锁的，合同签订后让商户自己直接进场装修了，同时被告给原告租金打了折，故实际向原告收了租金196700元。原、被告一致确认原告租赁商铺开设小超市，进行烟酒、食品等零售，经被告催告，原告于2019年9月底腾退了租赁的商铺。另查明，被告于2018年6月8日开办精工商贸城起航仪式，于2019年3月28日通过消防验收，于2019年3月31日举办精工商贸城开业典礼，并于当日正式开门营业。绍兴市公安消防支队越城区大队于2019年1月18日对被告作出行政强制执行决定书，要求被告停产停业，并写明于2019年1月24日强制执行。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系（含从合同的服务合同关系），双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应按照合同约定履行各自的义务。合同已经约定了具体的租期，并未约定租期与被告商贸城正式开业或通过竣工验收、消防验收有关，或者可根据商贸城正式开业、竣工验收、消防验收情况顺延租期，故双方租赁合同的期限按照合同约定为准。因原告在签订合同中应当了解商贸城当时的实际情况，其未提供证据证明被告有欺骗或承诺商贸城开业的时间等，故被告商贸城正式开业、通过竣工验收、消防验收的情况及被责令停产停业，只能认定其提供商铺就原告租赁目的存在瑕疵，原告可以由此要求被告承担如减少租金等的违约责任。故双方的租赁合同在2019年5月31日到期，经被告于2019年6月催告后，最终原告于2019年9月底腾退商铺并与被告交接。因此，原告现要求解除其与被告签订的两份合同，与事实不符，本院不予支持。原告以被告存在双方《商铺租赁合同》第七条第1款规定的违约行为，要求被告支付违约金，本院不予支持。对于原告应负担的租金及占有使用费，双方的《商铺租赁合同》约定免租期为2018年1月1日至2018年5月31日，并非约定免租期5个月，虽然双方签订合同在2018年1月28日，但应认定原告已认可了免租期至2018年5月31日，故租金自2018年6月1日起算。但综合双方签订合同时确认原告租赁商铺的用途，以及被告曾被消防部门责令停产停业、原告在消防验收通过后2019年3月31日举行精工商贸城开业典礼等各项因素考虑，对于2018年6月1日起至2019年3月31日止的租金及综合管理服务费酌情认定按合同约定标准的60%计付，2019年4月1日起至2019年9月30日的租金、占有使用费及综合管理服务费按合同约定的标准计付。最终计算得原告应付租金和占有使用费、综合管理服务费分别为201744元、9720元。扣除原告已支付的租金和综合管理服务费，其尚应支付租金5044元。因原告已向被告交纳了履约保证金，故原告尚欠的租金、占有使用费可在被告应返还的履约保证金中直接扣除。双方合同约定，被告在原告退场后6个月内将履约保证金（不计息）返还给原告，故被告应支付原告尚余的9956元履约保证金从2020年4月1日起利息损失。双方并未约定食品安全保证金返还的时间，但考虑双方合同早已实际解除，故被告应返还原告食品安全保证金，并支付该款从2020年10月10日起的利息损失。上述两项利息损失可按照原告主张的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，对于原告符合法律规定及双方约定的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绍兴千樾商业管理有限公司退还给原告陈荷琴履约保证金9956元、食品安全保证金10000元，并支付按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行日止的利息损失（9956元从2020年4月1日起算，10000元从2020年10月10日起算），于本判决生效之日起一个月内履行；二、驳回原告陈荷琴的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1852元，由原告陈荷琴负担1690元，被告绍兴千樾商业管理有限公司负担162元，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 盛 跃二〇二一年一月七日书记员 王银芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。１０