文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3611号上诉人（原审被告）：江苏和泰典当行有限责任公司，住所地镇江市长江路****。法定代表人：冷松林，该公司总经理。委托诉讼代理人：周轶，男，1977年12月19日生，汉族，住镇江市，该公司经理。委托诉讼代理人：任潇潇，江苏恒强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘纬玮，女，1988年12月31日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：仲骏，江苏汇泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：施珺，江苏汇泉律师事务所律师。原审被告：魏冬莉，女，1965年2月15日生，汉族，住镇江市。原审被告：乔桥，男，1965年6月18日生，汉族，住镇江市。上诉人江苏和泰典当行有限责任公司（以下简称“江苏和泰公司”）因与被上诉人刘纬玮、原审被告魏冬莉、乔桥占有物返还纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初2276号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。江苏和泰公司上诉请求：依法改判原审判决第二项；一、二审诉讼费用由刘纬玮承担。事实和理由：江苏和泰公司系合法占有涉案房屋，无非法侵占行为。刘纬玮在2019年5月6日前未主张任何权利，江苏和泰公司不知涉案房屋需返还，房屋使用费应从2019年5月6日起计算。根据相关判决，法院对同地段同小区的房屋使用费酌定按每月2000元计算，一审判决2500元每月标准过高，请求降低。补正裁定系对主文的实质更改，而非笔误修正，不在民诉法司法解释第二百四十五条补正范围内。刘纬玮辩称，一审判决第二项有事实和法律依据。魏冬莉未到庭，亦未提交书面答辩意见。乔桥未到庭，亦未提交书面答辩意见。刘纬玮向一审法院起诉请求：1.江苏和泰公司、魏冬莉、乔桥交还刘纬玮非法占用的镇江市会莲庵街93号余福里2幢508室房屋；2.江苏和泰公司、魏冬莉、乔桥连带支付刘纬玮非法强占房屋造成刘纬玮的租金损失88400元（从2016年6月19日暂计算至2019年4月30日，每月按2600元标准计算，直到搬离时为止）。一审法院认定事实，江苏和泰公司前身为镇江和泰典当行有限责任公司（以下简称“镇江和泰公司”）。508室房屋系王崇媛的回迁安置房。2014年1月21日，王崇媛的女儿严兆琍、女婿万会秦持有该房的回迁安置协议、安置结算表及王崇媛的遗嘱公证书与镇江和泰公司签订《房屋买卖协议》一份，约定房屋售价75万元。合同签订当日，镇江和泰公司支付房款，严兆琍、万会秦交付钥匙。后镇江和泰公司装修房屋，并安排员工居住。镇江和泰公司因未能取得涉案房屋产权，遂诉至法院要求严兆琍、万会秦协助办理过户手续并承担违约金，经法院释明，镇江和泰公司变更诉讼请求，要求确认房屋买卖合同有效，严兆琍、万会秦返还购房款并承担违约金。2015年12月1日，镇江市润州区人民法院做出（2015）润民初第811号民事判决，判决支持镇江和泰公司的诉讼请求，但未处理房屋返还事宜。严兆琍、万会秦不服判决提起上诉，镇江市中级人民法院经审理后维持原判。目前该案已进入执行程序，严兆琍、万会秦已履行部分义务。一审另查明，2016年1月27日，刘纬玮与王崇媛签订《房屋买卖合同》一份，约定房屋售价为80万元，刘纬玮应于合同签订之日支付定金10万元。付款方式为：合同签订之日支付首付款24万元，余款在60日内付清。房屋应在房款付清之日交付。合同中注明房屋未出租。2016年6月18日，刘纬玮取得涉案房屋产权证，但在取得房屋钥匙时却无法开锁，后刘纬玮找到严兆琍方才得知涉案房屋被人强占。2019年5月6日，因涉案房屋的使用问题，刘纬玮向公安机关报警，公安机关认为双方系经济纠纷，要求通过合法途径解决。一审审理中，刘纬玮提交涉案房屋同地段房屋网上租赁广告一组，广告显示同地段房屋的月租金在2500元左右。就涉案房款交付事实，刘纬玮称首付款24万元为现金交付，剩余款项为银行贷款，并提交了两张收款人为王崇媛签字的收条。一审法院认为，魏冬莉、乔桥经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，由此引起的法律后果应由其自行承担。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”涉案房屋已登记在刘纬玮名下，刘纬玮对涉案房屋享有所有权。至于江苏和泰公司提出刘纬玮应举证证明其取得房屋为善意取得，由于产权证系登记文书，具有公示性，除非江苏和泰公司有相反证据，刘纬玮无需进一步证明其为善意取得。江苏和泰公司与严兆琍、万会秦就涉案房屋的房屋买卖合同经法院确认合法有效，为此，江苏和泰公司在取得钥匙后占有并装修房屋系履约行为，并不违法。但从江苏和泰公司此后的诉讼来看，其主张返还房款的诉讼请求实已含有解除合同之意，为此，其在法院返还房款的判决书生效时已无权占有涉案房屋。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”刘纬玮系涉案房屋的所有权人，其要求江苏和泰公司返还涉案房屋，于法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”刘纬玮于2016年6月18日即取得涉案房屋的产权，因江苏和泰公司占用至今无法使用，由此造成房屋的使用损失应由江苏和泰公司赔偿。结合当前房地产出租市场行情，一审法院酌定江苏和泰公司于2016年6月19日起以每月2500元的标准赔偿刘纬玮房屋使用损失至涉案房屋归还刘纬玮时止。本案纠纷起源于江苏和泰公司与严兆琍、万会秦之间的买卖合同纠纷，江苏和泰公司系涉案房屋的实际控制人，结合其答辩意见，魏冬莉、乔桥系其员工，并由其安排入住使用，由此可以认定，江苏和泰公司系本案的直接责任人，魏冬莉、乔桥并无过错，故刘纬玮要求魏冬莉、乔桥与江苏和泰公司就本案承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。就江苏和泰公司提出的装修补偿问题，由于该装修行为发生于其与严兆琍、万会秦之间买卖合同的履行期间，根据合同的相对性，其可以向合同相对方进行主张，本案不宜处理。一审法院判决：一、江苏和泰典当行有限责任公司于判决生效后十日内将镇江市会莲庵街93号余福里2幢508室房屋交付给刘纬玮。二、江苏和泰典当行有限责任公司于2016年6月19日起按照每月2500元的标准给付刘纬玮房屋使用费，至该房返还刘纬玮时止。三、驳回刘纬玮的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审中，刘纬玮确认双方于2020年10月30日完成涉案房屋交接。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：江苏和泰公司是否应承担刘纬玮自2016年6月19日起的房屋使用费；如承担，标准如何认定。本院认为，与本案有关联的江苏和泰公司与严兆琍、万会秦之间的房屋买卖纠纷，经一、二审法院审理，江苏和泰公司与严兆琍、万会秦之间签订的房屋买卖合同已实际解除，但在2016年6月18日刘纬玮取得涉案房屋的所有权后，江苏和泰公司仍占有使用涉案房屋，其行为侵害刘纬玮的物权。一审法院根据双方当事人对涉案房屋租金的陈述并结合市场价格，确定江苏和泰公司于2016年6月19日起按照每月2500元的标准给付刘纬玮房屋使用费至涉案房屋返还刘纬玮时止，并无不当，本院依法予以维持。一审法院书写房屋使用费起算时间错误，通过补正裁定予以补正，符合法律规定。综上所述，江苏和泰公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由江苏和泰典当行有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜 玲审 判 员  谢 铭审 判 员  张玉宽二〇二一年一月二十八日法官助理  王 宁书 记 员  周旻晶