江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终47号上诉人（原审被告）：刘洪兰，女，1967年2月26日出生，汉族，住淮安市洪泽区。上诉人（原审被告）：魏士华，男，1968年4月27日出生，汉族，住淮安市洪泽区。两上诉人共同委托诉讼代理人：高守永，淮安市洪泽区西顺河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孙冬霞，女，1979年6月3日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告）：周金如，男，1979年4月6日出生，汉族，住淮安市淮阴区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：乔荣荣，江苏群汇知缘律师事务所律师。原审第三人：淮阴区平安房产信息咨询服务部，住所地淮安市淮阴区黄河花园小区**。经营者：朱紫轩，女，1974年1月19日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上诉人刘洪兰、魏士华因与被上诉人孙冬霞、周金如、原审第三人淮阴区平安房产信息咨询服务部（以下简称平安房产咨询服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初6517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘洪兰、魏士华上诉请求：增判被上诉人承担逾期支付首付款的违约金7万元；被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：一审法院对被上诉人逾期支付首付款事实没有认定不当。合同第五条第1项约定被上诉人将首付款交于中介机构托管，第九条第7项特别注明原定于2020年8月6日前交首付款改为7月30日前支付，而被上诉人没有全面履行该义务，直到起诉才将该款提存至一审法院，一审法院将首付款交付时间调整到2020年8月30日没有事实依据，故应判决被上诉人承担合同总价10%的违约金7万元。被上诉人孙冬霞、周金如辩称，合同虽然约定了支付首付款时间，但是后来双方通过微信重新约定首付款的交付时间为上诉人办理涉案房屋涤除抵押手续的时间，被上诉人一直要求与上诉人一起办理房屋涤除抵押手续并交付首付款，上诉人均以各种理由拒绝，直至被上诉人在确认上诉人根本不会履行双方约定时才将首付款汇至原审第三人，被上诉人不存在违约的事实，反而是上诉人应承担逾期履行违约金。原审第三人平安房产咨询服务部未作陈述。孙冬霞、周金如向一审法院起诉请求：1.判令刘洪兰、魏士华继续履行2020年7月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》，配合办理网签、资金托管及房屋产权过户；2.刘洪兰、魏士华支付逾期履行金，暂计11200元（自2020年7月30日起至实际履行之日止以七十万元为基数按照每日万分之五计算）；3.本案诉讼费、保全费由刘洪兰、魏士华承担。一审法院认定事实：孙冬霞、周金如及刘洪兰、魏士华分别系夫妻关系。2020年7月6日，孙冬霞（购房人、乙方）与刘洪兰（售房人、甲方）、平安房产咨询服务部（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》1份，约定甲方同意将本人坐落在淮安市清河新区清新花苑北院一区10号楼601室房屋（即案涉房屋）出售给乙方，建筑面积：106.55㎡，不动产权第0089024号，房屋之附属设施：毛坯；甲、乙双方协商后的实际成交价格为柒拾万元整，该房屋产权过户时产生的个税由乙方承担；甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介信息服务费壹万元整；乙方于2020年7月6日向甲方交付定金贰万元整（购房定金可冲抵购房款），乙方于2020年8月6日支付人民币壹拾叁万元整（¥130000元）（不包含定金）作为首付款支付给甲方，剩余房款伍拾伍万元整，乙方通过银行按揭贷款支付给甲方；为督促甲方及时履约，甲方于签订当日预留伍仟元整（¥5000元）作为房屋交接尾款至丙方处，此款在甲方实际交付房屋，结清应付费用，房地产权证全部过户至乙方名下之日结清；甲方承诺于尾款到账三日内将房屋钥匙交于乙方；在签订本合同之前，该房屋若已经抵押他人，甲方需于2020年7月30日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证；以上约定的日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。合同第六条违约责任第五款约定，甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。因双方签订《房屋买卖（居间）合同》时，原审被告明确告知其车库存在纠纷，故双方在合同第九条约定其他事宜中载明：1、甲方承诺该产权清晰无纠纷可正常过户。2、乙方承诺无不良信用，可正常贷款。3、甲方承诺首付款少收贰万伍仟元作为车库保证金（车库交付给乙方时，乙方付清贰万伍仟元给甲方）。4、甲方承诺拿到车库一定交付给乙方（不得加价）。5、乙方贷款未能全额审批通过，在过户前补足应交款。7、乙方在2020年7月30日之前付首付款。孙冬霞和刘洪兰及平安房产咨询服务部分别在该合同尾部买方、卖方、居间方处签字或者盖章，案外人刘青（刘洪兰侄儿）亦在甲方刘洪兰签字下方签名并注明“代刘洪兰”。合同签订当日，孙冬霞即按约向刘洪兰支付定金2万元，刘洪兰亦向孙冬霞出具收条1张。2020年7月8日，刘洪兰、魏士华与孙冬霞、周金如及原审第三人业务员朱仙丽一起至中国银行淮安淮阴支行，由刘洪兰、魏士华协助孙冬霞、周金如办理案涉房屋按揭贷款手续，刘洪兰、魏士华向该行出具《同意出售房屋承诺函》，载明“本人自愿出售本人名下清新花苑北苑一区10号楼601室的房屋给孙冬霞、周金如”，并口头约定原审原告给付首付款时间为原审被告涤除案涉房屋抵押手续的时间。2020年7月19日，案外人刘青即刘洪兰的侄儿向原审第三人表示刘洪兰、魏士华将于次日涤除案涉房屋上的抵押，请原审第三人通知原审原告准备好首付款，但事后以其未能与银行约好办理涤除抵押手续为由致涤除未果；同年2020年7月22日，原审第三人约双方去办理涤除抵押手续，原审被告称因车库问题暂不能清偿房屋贷款涤除抵押；同年7月28日、7月30日、8月7日、8月18日、8月21日，原审原告通过原审第三人频频约原审被告办理案涉房屋涤除抵押手续，原审被告均以“跟银行人联系”、“明天还”、“银行人叫等两天”等为由，至今未能办理涤除抵押手续。2020年8月3日，原审被告向原审第三人提出因车库问题不好过户，要求解除双方房屋买卖合同，但因原审原告要求继续履行合同，致双方协商未果。2020年8月28日，原审第三人受原审原告委托，告知原审被告，关于车库问题，原审原告同意先行支付车库款，日后由原审被告协助原审原告另案主张车库权益，但双方并未能就此协商一致。因双方意见分歧，原审原告遂于2020年9月1日将案涉房屋首付款13万元先行付至原审第三人业务员朱仙丽账户，原审第三人为此向原审原告出具了收据1张，并将该事实提前告知了原审被告。次日，孙冬霞、周金如诉至法院，要求刘洪兰、魏士华继续履行《房屋买卖（居间）合同》，并承担逾期履行违约金，引起本案讼争。审理中，一审法院曾主持双方调解，刘洪兰、魏士华表示愿意继续履行案涉《房屋买卖（居间）合同》，同意将案涉房屋过户给孙冬霞、周金如，并表示已于2020年11月9日自行涤除了案涉房屋上设定的抵押。对此，孙冬霞、周金如亦同意将包含车库款在内的共计70万元房款交付给原审被告，关于车库问题，由刘洪兰、魏士华配合孙冬霞、周金如另案主张权利，故孙冬霞、周金如于2020年10月16日至2020年10月19日期间将除车库款2.5万元以外的剩余房款65.5万元缴至一审法院账户。2020年11月9日，原审原、被告共同至房管部门欲办理案涉房屋过户手续，但仍再次因孙冬霞、周金如日后能否取得车库，以及车库款能否主张返还问题产生分歧，致双方协商未果。据此，孙冬霞、周金如以案涉房屋的配套车库存在纠纷，刘洪兰、魏士华暂时无法交付为由，向法院表示在本案中不主张车库权益，并经法院释明，孙冬霞、周金如将诉讼请求明确为：1、刘洪兰、魏士华继续履行2020年7月6日与其签订的《房屋买卖（居间）合同》，配合其办理淮安市清河新区清新花苑北院一区10号楼601室房屋产权过户手续，将房屋交付给孙冬霞、周金如；2、判令刘洪兰、魏士华支付逾期履行违约金，暂计11200元（以70万元为基数，自2020年7月30日起至实际履行之日止，按日万分之五标准计算）；3、本案诉讼费、保全费由原审被告承担。另，刘洪兰、魏士华虽曾向法庭表示其委托案外人刘青处理本案房屋买卖事宜，后又提交书面说明1份，载明：原审被告仅授权刘青夫妇代为商谈房屋价格及合同签订事宜，之后未有委托事项，对案外人刘青之后所做关于房屋处理决定，原审被告不予追认。一审法院认为，我国社会主义核心价值观将“诚信”作为个人层面的一个基本准则，原审原、被告在日常行为中，理应守法、守约。同时，我国《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。现孙冬霞、周金如已按约向刘洪兰、魏士华交付定金，且在双方协商未果后随即将案涉房屋的首付款提存至原审第三人处，后为了保证案涉合同能够顺利履行，又将除定金外的所有剩余房款提存至法院，据此，孙冬霞、周金如已履行完给付房屋款的义务，故刘洪兰、魏士华理应按约履行其合同义务，即协助孙冬霞、周金如办理案涉房屋的过户手续，并于款清后将房屋交付给孙冬霞、周金如。故对孙冬霞、周金如要求刘洪兰、魏士华继续履行2020年7月6日与其签订的《房屋买卖（居间）合同》，配合办理淮安市清河新区清新花苑北院一区10号楼601室房屋产权过户手续，并将房屋交付给孙冬霞、周金如的诉讼请求，有事实和法律依据，法院依法予以支持。关于孙冬霞、周金如要求刘洪兰、魏士华支付逾期履行违约金问题。原审原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》中，虽对迟延履约行为约定了违约金计算方式，但本案中刘洪兰、魏士华未能在约定的期限内履行涤除案涉房屋抵押义务，系因双方在合同中对车库的约定不明确，而双方就此问题又一直未能协商一致。且原审原告也只是在一审审理过程中，才向法院明确表示在本案中不主张车库权益，现其已将其应支付的房屋款缴至相关账户，刘洪兰、魏士华在收到房屋款后方可履行其协助办理房屋过户及交付的相关义务，故其要求刘洪兰、魏士华支付逾期履行违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。关于刘洪兰、魏士华辩称孙冬霞、周金如存在逾期支付首付款问题。因双方合同原约定，原审原告给付首付款的时间为2020年8月6日，后将时间改为2020年7月30日之前付款，与双方约定的刘洪兰、魏士华涤除抵押的期限一致，且在2020年7月19日至2020年8月30日双方就合同履行交涉期间，刘洪兰、魏士华从未主张因孙冬霞、周金如未付首付款致其无法涤除抵押，结合从原审被告通知原审第三人欲办理涤除抵押，要求原审第三人通知孙冬霞、周金如准备首付款等事实，法院经综合分析，认为上述事实能够认定双方就孙冬霞、周金如应支付首付款的时间最终确定为刘洪兰、魏士华涤除抵押之日。合同履行过程中，原审原告及原审第三人就原审被告何时办理涤除抵押手续持续与被告交涉，双方因涉及车库问题一直未能达成一致意见，在确认交涉无果后，孙冬霞、周金如随即将首付款付至原审第三人处，即其已以自己的行为表明了履约的诚意，故对该辩解不予采纳；关于车库问题，因双方协商未果，且原审被告亦明确表示车库存在权属纠纷，现原审原告在本案中亦不主张车库权益，故案涉房屋配套车库问题，本案中不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、孙冬霞与刘洪兰于2020年7月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》继续履行，孙冬霞、周金如应于判决发生法律效力之日起3日内向刘洪兰、魏士华支付房屋首付款13万元（该款原告已提存至法院账户）；二、刘洪兰、魏士华于收到首付款后7日内协助孙冬霞、周金如办理淮安市清新花苑北苑一区10号楼601室房屋产权过户手续；三、孙冬霞、周金如于淮安市清新花苑北苑一区10号楼601室房屋过户后10日内向刘洪兰、魏士华支付剩余购房款52.5万元（该款孙冬霞、周金如已提存至法院账户）；四、刘洪兰、魏士华于收到全部房款之日起3日内将淮安市清新花苑北苑一区10号楼601室房屋交付给孙冬霞、周金如；五、驳回孙冬霞、周金如的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10712元、本院减半收取5356元，保全申请费4020元，合计9376元，由孙冬霞、周金如负担152元，刘洪兰、魏士华负担9224元。本案二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，法律明确规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应按合同约定全面履行义务。关于上诉人所提被上诉人应当向其支付违约金7万元的上诉理由，经查，首先，双方对于违约金在《房屋买卖（居间）合同》第六条第五款中明确约定：“甲、乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3、4款违约现象，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。”而孙冬霞、周金如在诉讼前后并未向刘洪兰、魏士华主张解除合同或者拒绝履行合同，上诉人亦无证据证明被上诉人具有本合同第六条第1、2、3、4款所约定的情形，故上诉人主张被上诉人支付违约金7万元无合同依据。其次，对于被上诉人孙冬霞、周金如是否存在逾期支付首付款的违约行为。本案合同第五条约定上诉人需于2020年7月30日之前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证，第九条约定首付款给付时间为2020年7月30日之前，与双方约定的刘洪兰、魏士华涤除抵押的期限相一致。从2020年7月双方共同办理房屋按揭贷款手续至2020年8月30日期间，双方就上诉人何时办理涤除抵押手续事宜反复协商，而上诉人并未在约定的时间2020年7月30日之前涤除抵押，亦未以被上诉人未给付首付款作为影响其办理解押手续的理由，被上诉人孙冬霞、周金如将首付款托管至原审第三人处系其主动守信履约的表示，一审法院认定双方就首付款的支付时间最终确定为刘洪兰、魏士华涤除抵押之日并无不当，该上诉理由无事实依据，本院不予采纳。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。上诉人刘洪兰、魏士华的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人刘洪兰、魏士华预交的二审案件受理费1550元，由刘洪兰、魏士华负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 陶 锐审 判 员 马玉宝二〇二一年一月二十七日法官助理 何 倩书 记 员 胡薇薇