湖南省临武县人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘1025执异2号案外人：敖贤洁，女，1988年1月30日出生，汉族，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：欧捷，男，1985年8月30日出生，瑶族，住湖南省郴州市，系案外人敖贤洁之夫。申请人：湖南临武农村商业银行股份有限公司，住湖南省临武县舜峰镇东云路**。法定代表人：阳秀丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：周宇馨，该公司法务，特别授权。被申请人：刘显贵，男，1969年6月19日出生，汉族，住，住湖南省郴州市北湖区/div>被申请人：罗祥，男，1994年1月30日出生，汉族，住，住湖南省郴州市苏仙区/div>被申请人：郴州市有财酒店管理有限公司，住，住湖南省郴州市苏仙区人民东路与统一路交汇处207/div>法定代表人：许志坚，该公司执行董事兼总经理。在本院执行申请人湖南临武农村商业银行股份有限公司（以下简称：临武农商行）与被申请人刘显贵、罗祥、郴州市有财酒店管理有限公司（以下简称：有财公司）财产保全一案中，案外人对本院查封被申请人刘显贵名下的郴州市湘惠房地产开发有限公司（以下简称：湘惠公司）坐落于郴州市××路××号××栋××号房屋的执行行为不服，于2021年1月18日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人敖贤洁称：请求解除对案外人所有坐落于郴州市××路××号××栋××号房屋的查封。事实与理由：一、诉讼保全财产明显错误，涉案房屋为案外人所有，不属于刘显贵个人财产。刘显贵虽然是湘惠公司的执行董事，但涉案房屋在被执行前（2020年7月）已经不属于湘惠公司所有；二、法院在（2020）湘1025执保72号和（2020）湘1025执保84号两案中均查封了涉案房屋，系重复查封，违反法律规定。同时，法院查封后未落实涉案房屋真正的所有权关系，导致查封错误。法律程序上存在严重错误；三、案外人在2019年购买了此房屋。2019年10月11日与湘惠公司签订了购房合同，同时案外人委托自己的亲舅舅通过银行转账一次性全额支付购房款。2019年10月10日与新贵华城物业办理收房手续，从此正式入住新贵华城三期二区2、3栋2401房。案外人已入住一年多，事实上已不属于湘惠公司所有；四、购房合同已经在郴州市不动产中心备案确认并办理了网签手续。2020年5月11日在郴州市苏仙区税务局第一税务所缴纳了房屋契税,并办理了不动产相关手续。由于房屋登记办理流程是需要首先缴纳房屋契税（提供完税证明），再由开发商通过郴州市不动产登记与交易管理系统—销售项目管理系统才能办理房屋不动产登记证明。因工作原因，开发商延迟向郴州市不动产中心递交房屋不动产登记证明（即预告登记），再因法院2020年6月29日对此房屋采取了查封措施，导致无法办理房屋登记手续。郴州市不动产中心无法通过外网查询涉案房屋为案外人所有的信息，导致法院错误查封了案外人的房产。但经案外人了解，郴州市不动产中心的内部网已经是本人的名字。因此，房屋登记流程上的瑕疵不影响案外人在法律意义上的房屋所有权关系。综上，案外人认为原裁定认定事实错误，诉讼保全财产错误，特依法申请法院中止执行，解除查封。本院查明：申请人临武农商行与被申请人刘显贵、朱谊、湘惠公司金融借款合同纠纷一案。2020年6月28日，临武农商行向本院申请诉前保全。当日，本院作出（2020）湘1025财保10号民事裁定，冻结被申请人刘显贵、朱谊、湘惠公司名下银行存款11500000元，或查封、冻结相应价值的其他财产。后该案进入执行保全阶段，案号为（2020）湘1025执保72号。2020年6月29日，本院依据（2020）湘1025财保10号民事裁定，查封了被申请人湘惠公司名下坐落于郴州市××路××号××栋××号房屋，查封期限为三年。申请人临武农商行与被申请人刘显贵、罗祥、有财公司金融借款合同纠纷一案。2020年7月7日，临武农商行向本院申请诉讼保全，当日，本院作出（2020）湘1025民初735号之一民事裁定，查封、冻结被申请人罗祥、刘显贵、有财公司名下银行账户存款5043304.2元，或查封、冻结、价值相应的其他财产。后该案进入执行保全阶段，案号为（2020）湘1025执保84号。2020年7月9日，本院依据（2020）湘1025民初735号之一民事裁定，查封了被申请人刘显贵名下的湘惠公司坐落于郴州市××路××号××栋××号房屋，查封期限为三年。另查明，2019年9月20日，案外人出具委托书一份，委托其舅舅陈迎跃代为支付涉案房屋购房款。2019年9月25日，陈迎跃通过银行转账方式向郴州市湘惠房地产开发有限公司新贵华城项目部支付了658975元款项。2019年10月10日，案外人与郴州市怡佳物业服务有限公司办理交房相关手续。另案外人敖贤洁与湘惠公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，落款时间为2019年10月11日，合同约定买受人所购房屋位置为新贵华城三期二区2、3栋24层2401号房，购房款总金额为658975.44元，付款方式为一次性付款，买受人应于2019年10月10日前支付该商品房全部价款。2019年10月11日，案外人交纳涉案房屋增值税31379.76元。2020年5月11日，案外人交纳涉案房屋契税25103.81元。再查明，郴州市湘惠房地产开发有限公司法定代表人原为刘显贵，2020年10月29日变更为谭应林。本院认为，本案争议焦点在于案外人敖贤洁对涉案房屋是否享有足以排除本院强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述法律规定，案外人要排除人民法院的强制执行，需同时满足以上四个条件。但根据案外人的陈述及湘惠公司提供的情况说明，本案是由于案外人工作原因导致未及时办理不动产登记手续，此系案外人自身原因怠于办理不动产登记手续，故案外人所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项之规定，综上所述，案外人对涉案房屋不享有排除本院强制执行的权益。其异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人敖贤洁的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  王**国审判员  李旭盛审判员  陈卫国二〇二一年一月二十六日法官助理李碧霞书记员李碧霞（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。