湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9733号上诉人（原审被告)：陈勇，男，1951年9月25日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李强，湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨浩，广东德城律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：程海明，男，1954年6月30日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：卢训尧，湖北敏讷律师事务所律师。原审被告：汤亚檀，女，1977年5月14日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。原审第三人：武汉红江一工贸有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区沌口路**特**。法定代表人：章华。上诉人陈勇因与被上诉人程海明、原审被告汤亚檀、原审第三人武汉红江一工贸有限公司（以下简称工贸公司）买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2019）鄂0191民初270号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈勇上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，判决驳回程海明一审全部诉讼请求。事实与理由：一、程海明起诉已过时效，虽然要求确认买卖无效，但是程海明的目的实为指向无效后的赔偿，应适用诉讼时效。二、程海明的身份性质、户籍情况经过几次开庭均不明确，法院有义务核实，如果程海明未举证只能按程海明是城镇户籍认定其户籍性质并做出对其不利的解释。三、程海明自称案涉土地属于集体土地上的宅基地没有证据可以证明，相反根据庭审出示的证据，可以证明案涉土地并非集体用地，而是国有用地，非农村宅基地。四、工贸公司出具的补偿金额意见不能作为法院判决的依据。五、一审法院认为房地不可分割仅适用于所有权的处分，而在本案中因为拆迁消灭房屋，我方认为在拆迁中房地是可以分割的，并且我方所获的补偿并无土地的补偿。六、程海明不能因其不诚实守信的行为获取利益。七、即使本案认定合同无效，无效后的处理也仅是发生财产返还和损害赔偿责任，依据本案情况，此两方面的情形均不存在。程海明明显属于不诚信一方，且其已在近二十年前获得了巨额的房屋转让对价，其不能重复获取利益。八、即便法院认定为无效，对于酌情要求支付部分补偿明显不合理，我方认为按照15%的比例支付补偿过高。九、关于程海明是否为案涉土地的唯一合法权利人，这个是存疑的。程海明一审一直并未提交任何证据证明其为涉案土地唯一权利人的证据。当时只是划了一大块地，是三十几户返建地的整体，在沌口街旧城改造，形成了巨大经济利益，本案程海明并无证据证明其为唯一权利人。十、本案判决会影响该地区几百上千人的权利问题，社会影响较大，希望法院合理合法判决，对之后的类似案件做出正确的指导。程海明答辩称，本案查明事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。具体理由如下：1、关于诉讼时效问题，本案争议焦点是确认合同无效，并非债权诉讼，并不适用诉讼时效规定。2、关于程海明身份和户籍在一审法院已经查明并做了合法认定，虽然程海明现在户籍显示为城镇户口，但是在1998年取得宅基地的时候是依据政策享有宅基地资格的。3、对涉案土地为集体土地还是国有土地问题，一审中我方提交的沌口街关于宅基地登记簿上显示的土地属于宅基地，同时登记簿上载明信息并未说是国有土地，反之根据2018年红江村整个拆迁政策，包括本案标的在内所有房屋及土地均是按照集体土地拆迁来处理的。4、一审法院是在查明事实的基础上，根据法律规定，酌情认定的补偿金额，并未完全认定工贸公司出具的补偿意见，而且工贸公司出具的补偿意见的补偿金额是对涉案标的物价值的最直观的体现，也是陈勇根据标的物获得的补偿收益，所以作为一审法院判决的参考依据也是完全合理合法的。5、正是因为涉案财产在物理上已经灭失，不能返还原物，所以一审法院依据房地不可分割原则，统一计算所获收益，认定补偿，合理合法。此外，陈勇建造的房屋是房随地走的，可以理解为房是地的孳息，涉案拆迁方案中也并未对房和地分开，所以房地一起计算合理合法。6、关于诚实守信适用问题，适用前提是在没有法律规定可适用的前提下，本案是有明确法律规定和法律规则的指导，法律原则在本案中只能参考。也正是基于诚实信用原则的考虑，一审才没有将陈勇所获全部收益全部返还，而是酌情认定了很小一部分作为补偿。7、本案正是在认定合同无效的处理之后，对财产返还和损害赔偿责任作出的处理，在处理上并未要求陈勇返还全部财产，而是返还一部分。基于该财产已经拆迁灭失，因此一审法院基于财产取得收益的处分，也是一种变相返还。8、对于陈勇所称支付对价不能重复获得收益问题，该1.5万元在法院判决之前已经做了抵充，所以这部分收益我方是全额返还给了陈勇，并未重复获利。9、补偿比例问题，结合陈勇在2001年所指出的成本1.5万元以及2018年所获得收益，差额达两百倍，一审在兼顾双方所获收益情况下，酌情认定15%的补偿，这个比例并不高。10、关于我方是否为唯一权利人的问题，一审证据已经查明在沌口街土地登记簿信息显示我方是本案争议土地的唯一权利人，如果我方不是唯一权利人，反而更加可以说明双方签订的买卖协议是无效或效力待定的。11、关于本案社会影响问题，本案在一审法院进行了两次开庭及一次调查询问，法院也进行了大量的调查询问工作，对社会影响有充分的考虑，本案在2019年立案至2020年7月才判决，可以看出一审法院在做出判决前是充分考虑和谨慎评价的，陈勇所说的几百上千户观望的情况是不真实的，红江村只剩下几户原住民和拆迁户有纠纷，其他的都通过协商等方式解决了，所以陈勇所说的社会影响问题是不成立的。汤亚檀述称，我认可陈勇的上诉。在本案一审开庭后，有几个人前后都给我打过电话说他们买了这块地，要我给钱。我都不认识这些人，所以我一直很疑惑，程海明是否有权利出卖土地给我，我现在都很迷茫。工贸公司书面述称其并不清楚陈勇、汤亚檀以及程海明之间房屋买卖的事实，工贸公司依据该房屋居住使用情况与之签订房屋拆迁安置补偿协议，已按照协议履行了义务，对于该房屋的买卖合同是否有效，是否存在过错的问题，请求法院依法判决。程海明向一审法院起诉请求：1.确认程海明与汤亚檀就武汉经济技术开发区沌口街红江村21#地宅基地的买卖关系无效；2.判令陈勇、汤亚檀共同返还程海明基于武汉经济技术开发区沌口街红江村21#地宅基地以及地上房屋（目前拆迁登记的房屋地址为沌口路18号红江小区252号）的拆迁补偿款500,000元；3.由陈勇、汤亚檀承担本案的诉讼费用。一审法院查明，程海明原系武汉市沌口航运公司的职工，居住在长江边，因1998年长江洪水移民随其单位职工整体搬迁安置至本辖区，并由沌口征地拆迁办公室统一集中分配使用武汉经济技术开发区红江村21#宅基地的地基（即现在的红江小区252号）。2001年5月，程海明（卖方）与汤亚檀（买方）签订涉案宅基地的书面买卖合同（已遗失），汤亚檀支付了15,000元，程海明向汤亚檀交付了涉案宅基地。之后，汤亚檀又以15,000元将该宅基地转卖给了其姨父即陈勇，陈勇在该宅基地上自建了房屋一套，该房屋一直由陈勇的岳父母居住使用至去世。因沌口街“三旧”改造拆迁，2018年11月11日，陈勇与工贸公司签订了《“三旧”改造拆迁安置产权调换协议书》（以下简称安置协议），双方对红江小区252号地块及地上房屋拆迁安置补偿达成了协议，后该房屋被相关部门统一拆除。根据安置协议，陈勇选择按照产权调换方式进行安置补偿，红江小区252号房屋住宅房屋面积189.52㎡，住宅房屋顶层层高低于2.2m部分的面积79.13㎡，住宅房屋面积补助12%后面积为212.2624㎡；住宅房屋顶层层高低于2.2m部分评估后购买面积39.565㎡；选择安置房面积为90㎡一套；住宅房屋300㎡内超出安置房面积161.8274㎡，住宅房屋300㎡外（扣除户型差）超出安置房面积0㎡；住宅房屋300㎡内超出安置房面积补偿金额1,699,187.7元，住宅房屋300㎡外（扣除户型差）超出安置房面积补偿金额0元，小计1,699,187.7元；此外，按照安置协议约定，工贸公司还应向陈勇支付住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计236,744.8元。现程海明认为涉案宅基地系集体所有，汤亚檀并非红江村村民，涉案宅基地不能买卖，双方签订的宅基地买卖合同无效，应该双返，相关拆迁权益应归程海明所有，各方对此协商无果，故程海明诉至一审法院，请求依诉予判。一审法院另查明，2001年5月，签订宅基地买卖合同时陈勇和汤亚檀均非红江村村民。武汉经济技术开发区沌口街红江村21#宅基地和安置协议登记的红江小区252号属同一地址。工贸公司系由原红江村村民委员会改制形成，其根据2014年本辖区房管局、土地局等部门联合执法入户调查来确定涉案宅基地及地上房屋的拆迁权益人即陈勇。截止2018年11月拆迁时，涉案土地及地上房屋未办理产权登记手续。一审法院在沌口街土地管理部门调查核实后得知案涉土地买卖时属于集体土地，现在的土地性质依然是集体土地。程海明认可安置协议中对涉案宅基地及地上房屋按照产权调换方式进行安置补偿所包含的全部拆迁安置补偿权益。工贸公司陈述如果涉案宅基地及地上房屋全部选择货币补偿方式，计算方法应为住宅房屋面积乘以单价10,500元/㎡且可以多补偿20%，以及住宅房屋顶层层高低于2.2m部分的面积乘以单价2,150元，即189.52㎡×10,500元/㎡×1.2+79.13×2,150，以上共计2,558,081.5元。再加上住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计236,744.8元。一审法院认为，本案的争议焦点：1.程海明和汤亚檀签订的涉案宅基地买卖合同是否有效？2.如合同无效，其法律后果如何？合同当事人是否存在过错？关于焦点1：《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日）规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。程海明和汤亚檀签订的涉案宅基地买卖合同，约定将武汉经济技术开发区沌口街红江村21#宅基地（即红江小区252号）卖给汤亚檀，涉案土地性质系集体土地，签订合同时汤亚檀亦非本村村民，双方买卖行为违反了违反法律、行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，程海明与汤亚檀签订的涉案宅基地买卖合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，故程海明要求确认其与汤亚檀签订的涉案宅基地买卖合同无效的诉讼请求，一审法院予以支持。关于焦点2：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于合同无效法律后果处理的一般原则，汤亚檀应将其购买的涉案宅基地返还给程海明，因目前涉案宅基地及地上房屋被拆迁，不具备返还条件，但基于该宅基地及地上房屋的拆迁利益仍存在，汤亚檀应将相应的拆迁权益返还给程海明，程海明应将购地款返还给汤亚檀。因双方对合同无效均有过错，故应按各自的过错程度承担相应的责任。考虑到程海明在出卖时即知其所出卖的宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又违反诚信原则以违法出售宅基地为由主张合同无效，其对合同无效的法律后果承担主要责任，应对汤亚檀的信赖利益损失予以赔偿。同时，汤亚檀在购买涉案宅基地时亦知其并非红江村村民，无资格购买仍坚持购买，汤亚檀对合同无效的法律后果承担次要责任。因程海明与汤亚檀签订的涉案宅基地买卖合同无效，故汤亚檀无权将涉案宅基地转卖给陈勇，考虑到涉案宅基地及地上房屋的拆迁权益实际由陈勇享有，一审法院以实际损失和双方过错程度为基础，兼顾公平原则以及拆迁利益的返还、信赖利益的赔偿、宅基地使用年限、购地款返还和物价的涨幅等综合因素，且考虑房地总体价值不可分割的实际情况和减少当事人诉累，在扣除购地款15,000元后酌情按比例确定陈勇向程海明返还拆迁补偿款381,462.23元，程海明诉请超过部分，一审法院不予支持。关于拆迁安置协议中的住改非经营性补偿、附属房屋及附属物补偿、住宅房屋装修补偿、房屋搬迁补助费、临时安置补助费、附属设施迁移补偿、按期签约搬迁奖励等费用共计236,744.8元，应属于拆迁权益中具有人身属性的部分，程海明要求分割该部分款项的诉讼请求，一审法院不予支持；关于陈勇和汤亚檀认为程海明的诉讼请求已超诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，确认合同无效之诉不受诉讼时效制度的限制，故陈勇、汤亚檀的上述抗辩意见一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、确认程海明与汤亚檀于2001年5月签订的关于武汉经济技术开发区沌口街红江村21#宅基地（即红江小区252号）的买卖合同无效；二、陈勇于判决生效之日起十日内向程海明支付381,462.23元；三、驳回程海明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8,800元，由程海明负担1,778元，由陈勇、汤亚檀负担7,022元。本院二审期间，当事人未提交新证据。另，一审法院曾前往红江村拆迁指挥部、武汉经济技术开发区土地规划房产服务中心、武汉经济技术开发区（汉南区）国土资源和规划局、武汉经济技术开发区（汉南区）不动产局进行调查并制作落款日期为2019年4月23日《调查工作记录》。二审经各方质证，陈勇不认可《调查工作记录》内容，认为根据文件规定，从登记能够间接推测出土地是国有土地性质。程海明认可《调查工作记录》，认为该调查记录可以证明土地为集体土地，而且从土地登记的情况来看，因是宅基地，性质就应该是集体土地。汤亚檀对《调查工作记录》没有意见。红江一公司未到庭陈述意见。本院对一审法院制作的《调查工作记录》的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人申请庭外调解两个月，因差距较大，调解未果。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋所在土地的性质如何认定。二、程海明与汤亚檀签订的涉案宅基地买卖合同的效力如何认定。三、程海明起诉请求确认涉案合同无效是否超过诉讼时效。四、合同无效后的法律后果及责任如何承担。关于争议焦点一，因一审法院制作的落款日期为2019年4月23日的《调查工作记录》中，武汉经济技术开发区土地规划房产服务中心以及武汉经济技术开发区（汉南区）不动产局的工作人员均陈述“红江村的土地一直都是集体所有”，结合一审法院调取的红江村档案资料中载明“申请征（拨）用地总面积182亩，其中征用集体土地182亩”等事实，故一审法院认定涉案房屋所在土地的性质为集体土地具有事实依据。关于争议焦点二，因涉案宅基地买卖合同的标的物不仅包含房屋所有权，还包含相应的宅基地使用权。而涉案房屋所在土地为集体土地，签订合同时汤亚檀并非本村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”以及最高人民法院于2010年4月30日作出的《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案的请示的复函》〔（2010）民一他字第4号〕中明确指出：“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该房屋买卖合同无效”，故一审法院认定程海明与汤亚檀签订的涉案宅基地买卖合同无效并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，因确认合同无效请求权为形成权，不适用诉讼时效的规定，故程海明起诉请求确认涉案合同无效并未超过诉讼时效。关于争议焦点四，因买卖合同确认无效，基于合同无效法律后果处理的一般原则，汤亚檀无权将案涉宅基地转卖给陈勇，考虑到涉案宅基地及地上房屋的拆迁权益实际已由陈勇享有，一审法院以实际损失和双方过错程度为基础，兼顾公平原则以及拆迁利益的返还、信赖利益的赔偿、宅基地使用年限、购地款返还和物价的涨幅等综合因素，且考虑房地总体价值不可分割的实际情况和减少当事人诉累，在扣除购地款15,000元后酌情按比例确定陈勇向程海明返还拆迁补偿款381,462.23元，属一审法院自由裁量范畴，并无不妥，本院予以尊重。综上，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对陈勇的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7022元，由上诉人陈勇负担。本判决为终审判决。审判长 李 文审判员 安林锋审判员 丰 伟二〇二一年一月二十一日书记员 严 洁