湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初5605号原告：毛宗衡，男，1973年10月21日出生，汉族，住武冈市。原告：彭芳，女，1972年9月7日出生，汉族，住武冈市，系原告毛宗衡之妻。以上二原告共同委托诉讼代理人：王征红，湖南云山律师事务所律师。被告：彭娟娟，女，1976年12月19日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人：李敏兰，湖南白泉律师事务所律师。第三人：武冈市盛丰房地产开发有限公司，住所地：武冈市庆丰路****。原告毛宗衡、彭芳与被告彭娟娟、第三人武冈市盛丰房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“盛丰公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月11日受理后，依法适用普通程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理，原告毛宗衡、彭芳的诉讼代理人王征红、被告彭娟娟的委托诉讼代理人李敏兰到庭参加诉讼，第三人盛丰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛宗衡、彭芳向本院提出诉讼请求：1、撤销（2020）湘0521执保62号《协助执行通知书》第一项，解除对武冈大道书香苑小区6栋403室（房屋产权证号：**）的查封执行措施；2、依法中止对武冈大道书香苑小区6栋403室（房屋产权证号：**）的执行。庭审中，原告将诉讼请求变更为不得执行武冈大道书香苑小区6栋403室商品房（房屋产权证号：**）。事实与理由：法院执行查封的标的书香苑小区6栋403号商品房，尽管还登记在第三人盛丰公司名下，但在法院查封前原告已与盛丰公司签订购房合同，并办理了网签，且向盛丰公司支付了全部的价款，盛丰公司已于2018年6月5日向二原告交付了案涉房屋，原告已实际占有使用该房屋，该房屋未办理过户登记系盛丰公司因躲债导致原告无法联系其公司工作人员。案涉房屋系二原告的合法财产，二原告享有足以排除强制执行的权利，法院对案涉房屋进行查封损害了原告的合法权益，原告特向法院提起执行异议之诉，请求不得执行武冈大道书香苑小区6栋403号房屋。被告彭娟娟辩称：原告对案涉房屋不具有排除执行的权利，原告的诉讼请求应予以驳回。原告提供的证据不足以证明其在法院查封前就与盛丰公司签订购房合同，对商品房买卖合同上的买卖时间有异议，订购合同和买卖合同的房屋面积以及房屋单价前后矛盾，不符合常理，原告在查封后才补交房屋契税和物业维修资金，足以证明系原告自身过错原因未办理涉案房屋的不动产登记，导致案涉房屋仍登记在盛丰公司名下。第三人盛丰公司未予答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，2020年3月18日，本院根据彭娟娟的诉前财产保全申请作出（2020）湘0521财保31号民事裁定，裁定查封、扣押或冻结盛丰公司名下价值1260万元的财产。2020年4月16日，本院作出（2020）湘0521执保62号执行裁定，要求武冈市不动产登记中心查封第三人盛丰公司名下武冈大道书香苑6栋403室（证号为：××）以及书香苑1栋1204室（证号为××）两套房产。同日武冈市国土资源局依本院协助执行通知查封了该两套房产。2020年4月26日本院立案受理彭娟娟与盛丰公司债权转让合同纠纷一案，2020年7月2日本院作出（2020）湘0521民初1684号民事判决，判令盛丰公司于判决生效后十日内向彭娟娟支付1260万元，因盛丰公司未履行生效判决确定的义务，彭娟娟申请对查封的案涉房屋进行强制执行。2020年10月15日，原告彭芳、毛宗衡向本院提出执行异议，请求解除武冈市书香苑6栋403号房产的查封，本院于2020年11月10日作出（2020）湘0521执异79号执行裁定，驳回原告彭芳、毛宗衡的异议申请，原告彭芳、毛宗衡不服，遂向本院提起本案诉讼。本案案涉房屋为武冈市武冈大道书香苑住宅小区的6栋403号房屋，登记的所有权人为盛丰公司。原告毛宗衡与原告彭芳系夫妻关系。原告彭芳主张其与盛丰公司在2014年8月6日签订了书香苑商品房定购合同和在2018年6月5日签订了商品房买卖合同（合同编号为××403），根据其提供的定购合同显示：彭芳购买书香苑住宅小区6栋403号房屋，建筑面积142.58平方米，每平方米单价3050元，总房价为434869元，付款方式为2014年8月6日一次性付款。其提供的商品房买卖合同约定：彭芳购买的书香苑住宅小区6栋403号房，建筑面积142.57平方米，每平方米单价3050.21元，总房价为434869元，付款方式为合同签订之日一次性付款。定购合同和买卖合同出卖人处均盖武冈市盛丰房地产开发有限公司公章，法定代表人处均加盖李飞跃印。盛丰公司于2013年9月18日出具收彭芳定金1000元收据，2013年10月2日出具收彭芳定金29000元收据，2013年12月19日出具收彭芳购房款309643元收据，2015年1月22日出具收彭芳购房款100000元收据，彭芳共计向盛丰公司支付房款439643元。原告于2020年6月5日缴纳房屋买卖契税及物业维修资金。另查，自2015年以来，盛丰公司陆续为书香苑的业主办理过不动产登记。2015年12月18日，盛丰公司法定代表人由彭信善变更为李飞跃，同日股东发生变更：曾朝阳（出资400万元）退出，李飞跃（出资400万元）新增。原告彭芳、毛宗衡名下登记了权证号为湘（2017）武冈市不动产权第0001615号、湘（2017）武冈市不动产权第0001616号城镇住宅用地，该土地上原告自述已建房屋。二原告主张其与盛丰公司签订的武冈市商品房买卖合同（合同编号为××403）的时间为2018年6月5日，经本院调取的武冈市房产交易管理所商品房预售合同备案证明显示，原告与盛丰公司签订该合同的时间为2020年6月5日。以上事实，有原、被告双方的身份信息资料、二原告结婚证复印件、第三人工商登记信息、收据及银行流水、税收完税证明、物业维修资金专用收据、武冈市自然资源局不动产登记信息表及不动产权信息查询证明、武冈市商品房预售合同备案证明、本院（2020）湘0521财保31号民事裁定书、（2020）湘0521民初1684号民事判决书、（2020）湘0521执保62号协助执行通知书及回执、（2020）湘0521执异79号执行裁定书以及原、被告的当庭陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。争议的焦点是彭芳、毛宗衡对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条载明，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，对原告在案涉房屋买卖过程中的相关行为逐项分析如下：首先，原告主张其与盛丰公司在2014年8月6日签订了商品房定购合同，该定购合同法定代表人处印章为“李飞跃印”，根据原告提交的盛丰公司工商登记信息，李飞跃系2015年12月18日新增为公司股东及变更为法定代表人，2014年8月6日签订商品房定购合同时李飞跃既不是盛丰公司的股东，更不是法定代表人，该合同真实签订时间存疑；原告还主张于2018年6月5日与盛丰公司签订了商品房买卖合同（合同编号为××403），经武冈市房产交易管理所出具的合同备案证明证实，该合同实际签订时间为2020年6月5日。案涉房屋于2020年4月16日被查封，该买卖合同系案涉房屋被本院查封后签订。其次，原告主张在法院查封前自己已合法占有案涉房屋，提供了房屋交接单、交房流程表、完税证明、物业维修资金收据以及物业管理费票据等为证。其中房屋交接单显示的交房时间为2018年6月5日。但交房流程表第三项载明“业主凭购房合同自行到地税局缴纳完契税（2%）及印花税，开发商收取业主契税办证联，物业维修基金、产权办证费、网络信息服务费等票据审核，业主可办理下一步交房手续”，亦即在交房之前（2018年6月5日之前）应已交清相关税费。而完税证明、物业维修资金收据显示，原告实际缴纳房屋契税和物业维修资金的时间为2020年6月5日。时间上相互矛盾，凭此不足以证明在本院查封案涉房屋前二原告已合法占有该房屋。最后，原告主张因盛丰公司躲债，无法联系其公司工作人员导致未办理过户登记。而被告提供的武冈市自然资源局不动产登记信息表显示，2015年以来陆续有业主办理了不动产登记。结合原告2020年6月5日才缴纳房屋契税和物业维修基金等情节，对原告该主张，本院不予采纳。综上，原告彭芳、毛宗衡在本院查封案涉房屋后才与盛丰公司签订商品房买卖合同，此前虽曾向盛丰公司付款439643元，但无充分证据证明该公司已实际交付案涉房屋并由原告占有，且长达五年时间二原告怠于办理物权转移登记。原告在案涉房屋买卖过程中的上述行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的相关要求，其对案涉房屋仅享有普通债权，不享有物权期待权或所有权，不足以排除强制执行。据此，依照《最高院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告彭芳、毛宗衡的诉讼请求。案件受理费7823元，由原告彭芳、毛宗衡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长 申 长 青人民陪审员 龙 芝 兰人民陪审员 容 利 民二〇二一年一月二十八日法官助理陈芳代理书记员 赵李嘉欣附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。