四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终29号 上诉人（原审原告）：刘某，男，2015年10月23日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 法定代理人：王某（刘某之母），女，住四川省峨边彝族自治县。 委托诉讼代理人：熊玮，四川众能（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔磊，四川众能（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：峨眉山市润彩商业管理有限公司，住所地：四川省峨眉山市东湖路乐河国际花园社区****。 法定代表人：王友坪。 委托诉讼代理人：范志伟，四川仙山律师事务所律师。 原审第三人：四川申泰房地产开发有限公司，，住所地：四川省峨眉山市绥山镇名山路** 法定代表人：彭意平。 委托诉讼代理人：熊月杰，四川仙山律师事务所律师。 上诉人刘某因与被上诉人峨眉山市润彩商业管理有限公司（以下简称润彩公司）、原审第三人四川申泰房地产开发有限公司（以下简称申泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初2669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭,因双方当事人同意本案不开庭审理，本院于2021年1月8日、2021年1月19日对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘某上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除刘某与润彩公司签订的《服务费及优惠购房说明》；3.润彩公司返还刘某服务费6万元。事实和理由：一、一审法院未查明申泰公司销售的房产的原始价格。根据《定购协议书》的签订时间和签订内容，刘某在2018年10月20日，未与润彩公司签订服务协议，也未向其交纳服务费的情况下，与申泰公司确认的案涉两套房产的价格为每套129983元。而直至2018年10月24日,刘某才与润彩公司签订《服务费及优惠购房说明》，约定每套房产支付3万元“服务费”折抵6万元购房款。而最终刘某实际支付的房款为每套129983元。故刘某在支付3万元服务费后并未享受到润彩公司折抵6万元购房款的服务。一审法院在并未查清申泰公司原挂牌定价的基础上，仅根据申泰公司与润彩公司签订的《峨眉润彩广场商业物业运营管理委托合同》就断定润彩公司对价格优惠进行介绍后，促成了刘某与申泰公司达成定购协议，明显事实不清。二、一审法院适用法律错误。润彩公司并未举证证明其履行了购房款折抵义务，一审法院在未查明润彩公司是否履行了购房款折抵义务的情况下，适用《中华人民共和国合同法》第八条规定错误。 润彩公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘某与润彩公司签订的《服务费及优惠购房说明》系双方真实意思表示，说明中明确约定了刘某在与申泰公司签订《商品房买卖合同》后，润彩公司即完成了全部服务，也明确了定购协议上的价格为优惠后的价格，刘某已实际享受到了购房优惠的服务，润彩公司已履行完毕了全部义务。 申泰公司的陈述意见与润彩公司一致。 刘某向一审法院起诉请求：1.判令解除刘某与润彩公司之间签订的两份《服务费及优惠购房说明》；2.判令润彩公司返还刘某支付的服务费6万元；3、由润彩公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：润彩公司与申泰公司于2016年8月1日签订《峨眉润彩广场商业物业运营管理委托合同》，约定由申泰公司将其开发建设的峨眉润彩广场（乐河国际花园社区16号楼）委托给润彩公司进行运营管理。约定的合作事项包括润彩广场（乐河国际花园社区16号楼）项目下全部商业物业的商业规划、经营规划、开展团购业务、商业物业管理与服务（包含代理招商）等，合作期限从2016年8月1日起至2021年7月31日止。合同中“乙方的权利义务”第2条约定，申泰公司与购房业主签订润彩广场（乐河国际花园社区16号楼）《商品房买卖合同》之前或同时，润彩公司应当与购房业主签订申泰公司认可的《商业物业运营管理委托合同》《租赁合同》及其他委托管理经营的相关授权文件；第7条约定，润彩公司积极配合申泰公司商品房销售工作，一切工作以申泰公司的商品房销售为重点，不得阻止或妨碍申泰公司的销售工作。 刘某母亲王某于2018年10月20日与申泰公司签订定购协议书，定购了申泰公司开发的峨眉山乐河国际花园社区三期16号楼1层面积为40.76平方米的16-1-679、16-1-703、16-1-703和16-1-823四间商铺，每间商铺面积均为10.19平方米，合同总价为519932元，并按约定支付了相应定金。该协议载明，刘某在签订本协议时申泰公司已向其出示《商品房买卖合同》及《补充协议》《委托经营合同》等的法律文本，双方对合同条款清楚且无异议。 2018年10月24日，刘某与润彩公司就购买申泰公司所开发的峨眉山乐河国际花园社区三期16号楼商铺达成协议，最终确定刘某购买的商铺为16-1-175和16-1-823号两间商铺，并签订了编号为16-1-175和16-1-823两份内容相同的《服务费及优惠购房说明》。该说明载明：“经润彩公司与申泰公司协商并确认：凡在2018年10月30日前购房的客户，均可享受以下服务：享受‘购房直通车、房地产专业咨询、购房法律咨询、房产政策咨询’等服务；享受‘大润发一楼商铺每套房源交30000元服务费可抵该套房源60000元房款’的价格优惠政策；本《服务费及优惠购房说明》与您所签的《定购协议书》具有同等法律效力；当您签订了《商品房买卖合同》后，即完成了润彩公司和申泰公司给您提供的全部服务，并不得要求退还服务费。”《服务费及优惠购房说明》上以字体加粗加横线的方式记载“以上全部内容，本人已仔细阅读并全部理解和接受，无任何异议”，下方是刘某法定代理人王某签字捺印确认。《服务费及优惠购房说明》上加盖“《定购协议书》上的价格为交纳了入会费后的团购优惠价。如没有入会，则不能享受团购优惠价”印章。2018年10月25日，刘某支付了两间商铺各30000元共计60000的服务费，并由润彩公司出具了收据。 2018年11月6日，刘某与申泰公司签订合同备案号为201811060000207和合同备案号为201811060000212的两份《商品房买卖合同》，分别购买了第三人开发的位于峨眉山市××路××花园社区××期××幢××层××号商铺。两间商铺建筑面积均为10.19平方米，合同价格均为129983元。刘某按合同约定支付完毕了相应的商铺价款，申泰公司履行了交房义务并协助刘某办理房屋产权证明。 之后，刘某以自己与申泰公司之间先后签订的所有合同、协议约定的房款单价均为129983元／间，因此刘某向润彩公司通过合同方式取得的所谓“折抵优惠”并未得以实现，润彩公司根本没有履行其合同义务，诉至一审法院。 《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”。一个商品房买卖合同的签订，往往需要经过看房、询价、洽谈等诸多环节。根据润彩公司与申泰公司签订的《峨眉润彩广场商业物业运营管理委托合同》，申泰公司将其涉案项目下全部商业物业的商业规划、经营规划、开展团购业务、商业物业管理与服务等交由润彩公司进行管理，润彩公司办公地址就设在申泰公司售楼部，申泰公司并不直接面对买房者销售房屋，刘某购房时首先接触的应该就是申泰公司工作人员，按生活常识判定，润彩公司工作人员应对刘某就房屋状况、价格优惠等方面进行了介绍，最终促使刘某与第三人之间签订了《定购协议》。刘某与润彩公司签订的《服务费及优惠购房说明》从名称、签章、标的、权利义务等方面看合同的形式要件确实欠缺，但从内容上看，可以得出是刘某对该协商的服务项目及内容的认可。《服务费及优惠购房说明》明确载明“经润彩公司与申泰公司协商并确认：凡在2018年10月30日前购房的客户，均可享受以下服务：享受‘购房直通车、房地产专业咨询、购房法律咨询、房产政策咨询’等服务；享受‘大润发一楼商铺每套房源交30000元服务费可抵该套房源60000元房款’的价格优惠政策；本《服务费及优惠购房说明》与您所签的《定购协议书》具有同等法律效力；当您签订了《商品房买卖合同》后，即完成了润彩公司和申泰公司给您提供的全部服务，并不得要求退还服务费”，刘某法定代理人在该说明上签名捺印予以确认，并随后与申泰公司签订了正式的《商品房买卖合同》并办理了房屋产权证明，《定购协议书》确定的价格应为刘某享受优惠之后形成的价格。现刘某以《定购协议书》和《商品房买卖合同》上价格一致，不能体现润彩公司提供了服务并享受了“折后优惠”为由，要求解除与申泰公司间的《服务费及优惠购房说明》并退还服务费的请求，缺乏事实依据和法律依据，该院依法不应支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回刘某的全部诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取为650元，由刘某负担。 二审中，上诉人刘某向本院提交了“转款记录”一组，拟证明其交纳定金及签订《定购协议书》在先，签订《服务说明书》及交付服务费在后，从而证明其并未享受到抵6万元房款的优惠。 被上诉人润彩公司向本院提交了一组成都谦瑞营销顾问公司与峨眉微享广告公司工作人员的ＱＱ聊天记录、微信聊天记录及房源价格公示文档，拟证明案涉房产在销售时的挂牌价为281643元，刘某在与申泰公司签订《定购协议书》时已享受到润彩公司提供的抵6万元房款的优惠服务。 本院组织双方当事人进行证据交换及质证。润彩公司、申泰公司对刘某提交的证据的真实性无异议，但不认可其证明目的。刘某对润彩公司提交的证据的真实性不认可，认为其不能证明该公示挂牌价在刘某定购案涉房产时公示于售楼部。申泰公司对润彩公司的证据予以认可。 本院质证意见：刘某与润彩公司提交的证据，均符合证据“三性”的要求，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。 本院除认定一审法院查明的事实外，另查明： 刘某的母亲王某于2018年10月17日、2018年10月20日分别通过微信扫码向申泰公司支付两笔定金2000元、3000元。2018年10月20日，刘阳向申泰公司转账两笔各30000元和85000元。2018年10月24日，郭彩虹向润彩公司转款120000元。以上款项中涉及案涉175号和823号商铺的定金各30000元共计60000元，服务费各30000元共计60000元。刘某与润彩公司于2018年10月24日还在申泰公司的售楼部与润彩公司签订了两份《委托经营管理合同》，委托润彩公司对案涉两间商铺实行集中统一的商业物业运营管理和服务。同日，刘某与申泰公司签订了两份《商品房买卖合同补充协议》，合同分别载明：双方已签订《商品房买卖合同》（合同编号分别为201811060000212／201811060000207），买受人以一次性付款方式支付购房款，购房款为129983元等内容。该合同编号、房价和付款方式，与双方于2018年11月6日签订的经房管部门备案登记《商品房买卖合同》一致。刘某于2018年11月5日向申泰公司付清了案涉商铺的房款各129983元。 申泰公司委托的案涉商铺的销售代理公司为成都谦瑞营销顾问有限公司，该公司工作人员于2018年9月27日向峨眉微享广告公司发送“2批次房源价格公示”，要求其于次日10点前将其制作成门型展架送到售楼部。该公示表中载明的案涉两间商铺的销售价均为每间281,643元。 以上事实,有《委托经营管理合同》、转款记录、QQ聊天记录、微信聊天记录及房源价格公示等证据予以证实。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：刘某与润彩公司签订的《服务费及优惠购房说明》应否解除，润彩公司应否退还刘某6万元服务费。 刘某主张其已履行了交纳案涉两间商铺各30000元共计60000元的服务费，但润彩公司并未提供刘某从申泰公司处抵扣60000万房款的服务，故其合同目的不能实现，要求解除《服务费及优惠购房说明》并退还服务费。 润彩公司主张刘某在与申泰公司协商房价的过程中，润彩公司已向刘某介绍了服务协议的内容，并在双方达成口头协议后，通过润彩公司的参与，从申泰公司处享受到60000元的房款优惠，并于此后逐步完善所有服务费和购房相关手续。 本院认为，刘某与润彩公司签订的《服务费及优惠购房说明》虽不具有合同的外观要件，但其对双方的主要权利义务进行了约定，即刘某向润彩公司交纳30000元服务费，润彩公司提供刘某从申泰公司处抵扣60000万房款等服务，故该购房说明具备了合同的实质要件。双方约定的前述内容，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。结合已查明的事实,本院采纳润彩公司的主张，理由如下： 首先，根据润彩公司与申泰公司签订的《峨眉润彩广场商业物业运营管理委托合同》第三条约定，润彩公司负有“开展团购业务”的合同义务。虽双方在该合同中对团购业务的开展形式未作具体的约定，但申泰公司对润彩公司采取的“客户向润彩公司交纳30000元服务费，申泰公司向客户优惠60000万房款”的促销团购业务表示知晓和认可。申泰公司亦在本案中明确表示，其在与刘某签订《定购协议书》时所确认的129983元／间的价款，是其提供了包括案涉“抵6万元房款的优惠”等优惠措施后的最终定价。 其次，润彩公司提交的申泰公司的销售代理公司工作人员与广告公司工作人员于2018年9月21日和2018年9月27日的聊天记录和原始文档，能够证明申泰公司于2018年9月28日前所确定并公示的案涉两间商铺的挂牌销售价为281643元／间，由此可认定刘某与申泰公司签订《定购协议书》时，已享受到申泰公司提供的超过150000元的优惠。 再次，刘某于2018年10月24日与润彩公司签订《服务费及优惠购房说明》后，当即向润彩公司交纳了服务费，同时还与申泰公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议再次确认了案涉商铺的价格为129983元／间。2018年11月5日，刘某按129983元／间的价格向申泰公司交清了所有房款，并于2018年11月6日在备案登记的《商品房买卖合同》中对129983元／间的价格进行了第三次确认。若刘某在2018年10月24日才知晓并参与润彩公司“交纳30000元服务费，润彩公司提供刘某从申泰公司处抵扣60000万房款等服务”活动，其在此后与申泰公司签订合同时及履行合同时，必然会要求申泰公司在《定购协议书》约定的价款129983元／间的基础上抵扣60000元。而截至本案起诉时，刘某并未向申泰公司提出在合同价款中抵扣60000元，或在付款时要求直接减免60000元的要求，也未要求润彩公司退还服务费，相反还与润彩公司签订了《委托经营管理合同》，委托润彩公司对案涉两间商铺实行集中统一的商业物业运营管理和服务。而申泰公司若是还要在129983元／间的基础上优惠60000元，则商铺价格为69983元／间，单价仅为6867.81元／平方，显然远低于商铺的市场价格。 最后,结合《服务费及优惠购房说明》上润彩公司加盖的条形章上载明的“《定购协议书》上的价格为交纳了入会费后的团购优惠价，如没有入会，则不能享受团购优惠”,以及刘某签字确认的“当您签订了《商品房买卖合同》后，即完成了润彩公司和申泰公司给您提供的全部服务，并不得要求退还服务费”的内容，能够认定刘某与申泰公司签订的《定购协议书》上确认的价格，是润彩公司提供刘某从申泰公司处“抵扣60000万房款等服务”后的价格,且其在签订《服务费及优惠购房说明》时已明知其享受了该服务。 综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”规定，并结合双方当事人提交的证据,本院认定润彩公司已向刘某提供了《服务费及优惠购房说明》的主要义务，刘某主张解除合同并返还服务费的理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，刘某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由刘某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周文勤 审 判 员 周 全 审 判 员 刘一铭 二〇二一年一月二十六日 法官助理 吴 君 书 记 员 王文婷 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。