山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终858号 上诉人（原审原告）：孙光歧，男，1972年3月24日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李金花，山东清铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘达利，山东清铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙会君，女，1949年3月23日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：高明，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩凌雪，山东肇鉴律师事务所实习律师。 原审第三人：薛刚，男，1977年1月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：郭婷婷，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李方舟，山东肇鉴律师事务所律师。 原审第三人：薛红娟，女，1977年1月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：郭婷婷，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李方舟，山东肇鉴律师事务所律师。 原审第三人：薛红波，女，1972年11月8日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：郭婷婷，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李方舟，山东肇鉴律师事务所律师。 原审第三人：薛红涛，女，1970年9月27日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：郭婷婷，山东肇鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李方舟，山东肇鉴律师事务所律师。 原审第三人：黄岛区王台街道王台东村股份经济合作社，住所地青岛市黄岛区王台街道王台东村村委会。 法定代表人：孙少光。 上诉人孙光歧因与被上诉人孙会君、原审第三人薛刚、薛红娟、薛红波、薛红涛、黄岛区王台街道王台东村股份经济合作社（以下简称王台东村）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初19441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙光岐上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持孙光岐的一审诉讼请求；2、一二审诉讼费用由孙会君负担。事实与理由：1.一审认定房屋买卖合同违反法律禁止性规定，故合同无效，法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条。孙光歧认为依据原审法院引用的法律条文无法得出房屋买卖合同无效的结论。合同法规定只有违反法律、行政法规的强制性规定，才能导致合同无效。土地管理法规定，农村村民出卖出租、住房后，再申请宅基地的不予批准，并没有禁止农村房屋的出卖。因此，无论是原审法院援引的法律条文，还是除此之外的任何现行有效的法律和行政法规都没有规定孙光歧这样的主体不能购买农村房屋。2、孙光歧购买涉案房屋未违反我国现行有效的政策规定。2004年12月24日国务院国发[2004]28号《关于深化改革严格土地管理的决定》、2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，这些政策规定仅是限制城市居民购买农民住宅，而孙光歧并非城市居民，因此孙光歧也未违反相关政策规定。3、无论是上述法律法规，还是政策规定，均系1999年1月1日以后才正式实施，而孙光歧与孙会君进行房屋买卖的时间是1997年，是在国家禁止性法律法规及政策规定出台之前，因此孙光歧与孙会君口头签订的房屋买卖协议既未违反法律行政法规，也未违反政策规定，是双方真实意思的表示，因此双方签订的协议合法有效。4、孙会君受拆迁利益驱动，要求确认合同无效，有违诚信原则。本案系农村房屋买卖合同纠纷，孙光歧与孙会君于1997年口头约定由孙会君将案涉房屋作价35000元转让给孙光歧，该口头协议系双方的真实意思表示，且双方均按照协议内容履行完毕。至涉案房屋进行拆迁评估时，孙光歧占有、使用房屋长达二十三年之久，孙光歧对房屋进行了大范围的装饰装修，已对房屋形成了稳定的占有关系，孙会君系孙光歧的亲姐姐，对此事实是明知的。在前23年双方没有任何异议，周围的百姓对此也是充分认可的。现房屋面临拆迁孙会君不协助孙光歧办理拆迁事宜并以买卖合同违反法律强制性规定而主张其无效，不但不利于《物权法》中规定的对房屋稳定占有的保护，更会破坏公平诚信的市场秩序，从而产生因土地增值及拆迁的大量纠纷。5、孙光歧诉求孙会君协助办理拆迁事宜、确认拆迁利益归其所有的诉请应予审理并裁判，孙光歧该请求有事实和法律依据，孙会君应协助孙光歧办理拆迁事宜，一审法院应确认拆迁利益归孙光歧所有。综上，一审适用法律错误，依法应予纠正，请二审法院依法查明事实，判如所请。 孙会君答辩称，一审判决事实清楚，法律正确，应予维持。本案系确认合同无效纠纷，该案诉争的房屋所涉土地的权属性质为宅基地使用权，而农村宅基地是农村的农户或个人用作住房基地而占有使用本集体所有的土地，农村宅基地使用权的享有，是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能，故宅基地使用权的主体为集体经济组织的成员，同时宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性的权利，只能在本集体经济组织成员之间流转，本案中，孙光岐未取得该村集体经济组织成员资格，无权在该村申请宅基地，共无权买卖宅基地，因此孙光歧与孙会君签订的房地产买卖契约无效，根据相关的法律规定，孙光歧与孙会君签订的房屋买卖合同无效。 薛刚、薛红娟、薛红波、薛红涛共同陈述称，同意孙会君的意见。 孙光歧向一审法院提出诉讼请求：1、判令孙光岐与孙会君的房屋买卖行为有效；2、判令孙会君协助孙光歧到王台东村办理拆迁安置事宜；3、确认案涉房屋的拆迁利益归孙光歧所有；4、诉讼费、保全费、保函费由孙会君承担。 一审法院查明事实： 孙光歧提交了xxxx号集体土地建设用地使用权证一份、南房王东私自第xx号房屋所有权证一份，上述证件的权利人分别登记的为薛永德、孙辉君。王台东村于2020年10月15日出具证明两份，分别载明“兹证明xxxx号集体土地建设用地使用证中的土地使用者胶南市王台镇王台东村薛永德，应为薛永善，记载薛永德原因是书写错误”、“兹证明南房王东私自第xx号房屋所有权证中所有权人孙辉君，应为孙会君”。同日，王台东村出具证明，载明“兹证明薛永善和孙会君二人系夫妻关系，在我村原有住房一处，房屋四间，四至边界为东邻杨立波住房、西至大街、南至大街、北至胡同，在我村只有一处住房，门牌号××”，薛永善于1991年3月去世，薛刚、薛红娟、薛红波、薛红涛系薛永善与孙会君四个子女。 1997年，孙会君将产权证号为南房王东私自第xx号坐落于王台东村的房屋一处出售给孙光歧，价款为350000元，孙光歧已付清全部购房款，双方未签订书面买卖合同，房屋出售后，孙光歧一直占有、使用上述房屋至今，该处房屋现在尚未进行拆迁，拆迁利益也未明确。 另查明，孙光歧系黄岛区王台街道王台中村村民。 一审法院认为，孙光歧与孙会君就孙会君名下的王台东村房屋一处达成买卖协议，系双方真实意思表示，自达成合意时双方成立事实上的农村房屋买卖合同关系。但根据法律规定,宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的与其特定身份相联系的权利,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。集体经济组织成员取得宅基地后,在宅基地上建造房屋,进而取得农村房屋所有权。农村房屋的转让涉及宅基地使用权主体的变更,农村房屋买卖合同效力取决于能否经政府审批许可而使受让方取得宅基地使用权,根据“房随地走”原则,只有受让人经审批取得宅基地使用权后,房屋买卖合同才有效,方可取得其上的房屋所有权。本案中,孙光歧非王台东村集体经济组织成员,不具备购买案涉房屋的主体资格,至今也未获准取得宅基地使用权。因此,孙光歧与孙会君之间的农村房屋买卖合同关系，应当认定为无效。孙光歧要求确认与孙会君的房屋买卖行为有效，于法无据，不予支持。因案涉房屋尚未进行拆迁，拆迁利益也未明确，故孙光歧要求孙会君协助办理拆迁事宜、确认拆迁利益归其所有的诉讼请求，也于法无据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回孙光歧的诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取，孙光岐已预交），保全费5000元，由孙光歧负担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员依法享有的与其特定身份相联系的权利。孙光歧非王台东村集体经济组织成员,依法不具备购买案涉房屋的主体资格。孙光歧与孙会君之间的农村房屋买卖行为，违反了土地管理法关于任何单位和个人不得非法转让土地的规定，一审认定孙光岐与孙会君之间的房屋买卖行为无效、并驳回孙光歧要求确认双方房屋买卖行为有效的请求，符合法律规定。本院予以维持。涉案房屋尚未进行拆迁，拆迁利益也未确定，孙光歧要求孙会君协助办理拆迁事宜、确认拆迁利益归其所有，尚不具备条件，本案不予处理。孙光岐可在条件成就后另行主张。 综上所述，上诉人孙光岐的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人孙光岐负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二一年一月二十八日 书记员  胡浩东 书记员  李珊珊