四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终94号 上诉人（原审被告）：江维汉，男，1948年4月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审被告）：胡世香，女，1953年3月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告）：宜宾市乐宜居物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区下江北倒迁小区三江家园********。 法定代表人：赵虹，执行董事。 委托诉讼代理人：竭柯云，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄薛桦，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。 上诉人江维汉、胡世香因与被上诉人宜宾市乐宜居物业管理有限公司（以下简称乐宜居公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初5022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 江维汉、胡世香向本院上诉请求：撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初5022号民事判决，改判驳回乐宜居公司的诉讼请求。事实和理由：1.江维汉、胡世香没有和乐宜居公司签订过物业合同，不符合合同相对性，不是本案的诉讼当事人，且应当追加绿洲家园小区业主委员会为本案当事人；2.乐宜居公司的催交物业费通知是伪造的，没有书面催交，不能收取物业费；3.江维汉、胡世香的不动产系南广路的商铺，与绿洲家园只是隔墙邻居，没有参加过业委会选举，也没有享受过物业服务；4.合同的诉讼时效为3年，但是乐宜居公司8年未书面催交，因此其诉讼请求不应当得到支持。 乐宜居公司辩称，乐宜居公司与绿洲家园小区业主委员会签订了物业服务合同，并履行物业服务义务，基于合同请求权可以要求江维汉、胡世香支付物业服务费。一审中江维汉、胡世香未提出诉讼时效问题，二审中以此为抗辩不应当支持。 乐宜居公司向一审法院起诉请求：1.判令江维汉、胡世香支付拖欠的物业管理费及违约金。截至2020年4月30日，物业管理费为12499元，违约金为11124元，共计23623元；2.本案诉讼费用由江维汉、胡世香负担。 一审法院认定事实：江维汉、胡世香是宜宾市叙州区绿洲家园小区XX号（建筑面积24.71平方米，设计用途为营业用房）、XX号（建筑面积69.98平方米，设计用途为车库）的房屋所有权人。2012年12月7日，乐宜居公司(乙方)与宜宾绿洲家园小区业主委员会（甲方）签订了《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》，约定甲方将宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面）物业管理委托乙方管理，委托管理期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；物业服务费：约定商业及其它按1.5元/平方米/月标准收取，住宅生活垃圾处置费按4.5元/户/月收取，以上费用自合同生效之日起，业主于每月10-20日在小区服务中心缴纳。业主或物业使用人未按时缴纳相关费用达30日以上，业主或物业使用人应按未缴纳部分的千分之三每天支付违约金，其违约金总额不超过本金。2015年12月28日乐宜居公司与宜宾绿洲家园小区业主委员会又续签了物业服务合同，期限为2016年1月1日至2018年12月31日，约定内容与前述物业管理服务合同一致。2018年12月31日，绿洲家园业主委员会发布《绿洲家园第三届业委会第三次业主代表大会情况公示》，公示情况为：经小区业主代表大会表决通过，同意与宜宾市乐宜居物业管理有限公司延长物业服务合同两年，合同执行时间延续至2020年12月31日止。 上述两份合同均载明，物业名称：宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面），坐落位置：宜宾市翠屏区南广路139号，占地面积：约200亩，建筑面积：约18.89万平方米（包括商铺），物业类型：住宅小区。合同明确载明委托管理事项包含房屋建筑本体共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理。本物业规划红线内属物业管理范围的所有公用设施的维修、养护和管理。 协议签订后，江维汉、胡世香未缴纳2013年1月至2020年4月的物业服务费,故乐宜居公司诉至法院,并提出如上诉求。 另查明，乐宜居公司系经工商登记的公司法人，其经营范围为物业管理服务，清洁服务。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，物业业主不得以放弃权利为由不履行义务。《物业管理条例》第五条规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第九条规定：物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。《四川省物业管理条例》第十七条规定：因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业服务中享有业主权利，承担相应义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。一审法院认为，结合相关法律法规，物业区域系因物业建造企业依据行政职能部门审批后的建筑规划建造房屋及附属设施而形成的建筑区域，它包含但不限于住宅、商铺以及地上、地下附属设施设备，该物业区域可以由相关行政部门依据法律法规进行调整，物业之间是否相互隔离、是否享受市政公共服务不是决定某一物业是否属于某一物业区域的决定因素。本案江维汉、胡世香是宜宾市叙州区绿洲家园小区XX号（建筑面积24.71平方米）、XX号（建筑面积69.98平方米）的房屋所有权人，根据《物业管理条例》第六条“房屋所有权人为业主”规定，江维汉、胡世香即为绿洲家园小区业主。江维汉、胡世香抗辩其所在的物业区域未在乐宜居公司的物业服务区域，与乐宜居公司提供服务的住宅区域分属于相对独立的两个区域，但乐宜居公司提交了物业服务合同，证明该物业位于绿洲家园小区区域，江维汉、胡世香属于绿洲家园小区物业区域的商铺及车库业主,故对江维汉、胡世香抗辩不属小区业主的理由不予采纳。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，乐宜居公司与绿洲家园小区业主委员会签订的两份《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》和《宜宾绿洲家园物业管理服务合同补充协议》以及业主大会情况公示对江维汉、胡世香具有约束力。故对江维汉、胡世香抗辩其与乐宜居公司没有签订合同，江维汉、胡世香不属于合同相对人，乐宜居公司起诉江维汉、胡世香不合法的主张，依法不予采纳。 乐宜居公司在签订物业服务合同后，按照合同约定为小区提供了物业服务。现乐宜居公司请求江维汉、胡世香支付从2013年1月1日起至2020年4月30日的物业服务费诉请，于法有据，予以支持。一审法院对乐宜居公司主张的物业费核准为12499.08元［即2013年1月至2020年4月物业费：1.5元/平方米/月×88月×（24.71+69.98）平方米］。乐宜居公司主张按照12499元标准计算物业费，不违反法律规定，予以确认。依据物业服务合同的约定和合同应全面履行的规定，乐宜居公司在提供物业服务时并未全面履行，导致江维汉、胡世香自行负担了部分物业服务义务,按照法律规定，合同一方履行合同义务存在瑕疵，另一方可选择要求其承担减少价款等违约责任，故对乐宜居公司主张的物业费依法予以酌减为9999.2元（12499元×80%）。关于乐宜居公司诉请的违约金，虽物业服务合同中有相关约定，但乐宜居公司在提供物业服务过程中，未能按照合同约定全面履行义务，故其诉请的违约金，依法不予支持。诉讼中，江维汉、胡世香认为3张“催收物业费通知”系一个人写的新鲜字迹，是现造的，是假证据，要求进行鉴定。因在审理中，乐宜居公司并未将该3张催收通知作为证据出示，且“催收物业费通知”并非本案是否应当给付物业费的必要证据，故一审法院依法未予准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第五条、第六条、第七条、第九条，《四川省物业管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、江维汉、胡世香向宜宾市乐宜居物业管理有限公司支付2013年1月至2020年4月期间的物业管理费9999.2元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回宜宾市乐宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，由宜宾市乐宜居物业管理有限公司负担98元，江维汉、胡世香负担97元。 二审中，双方都没有新证据提交。二审另查明：乐宜居公司与宜宾绿洲家园小区业主委员会于2012年12月7日签订的物业管理服务合同，约定物业管理费用“住宅按每户每月每平方米0.50元标准收取”，双方于2015年12月28日签订的物业管理服务合同，约定物业管理费用收取标准为“住宅按每户每月每平方米0.75元”，且两次合同均约定双方可以根据实际情况调整物业服务费标准。本院对一审认定的除2015年12月28日的物业管理服务合同“约定内容与前述物业管理服务合同（2012年12月7日签订）一致”以外的其余事实予以确认。 本院认为，关于本案的诉讼主体是否适格，是否遗漏当事人的问题。经本院审查，2012年起，乐宜居公司与宜宾绿洲家园小区业主委员会签订了《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》并且约定将宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面）物业管理委托乐宜居公司管理，并且于2015年、2018年分别续签及延长物业服务合同期限，合同执行时间延续至2020年12月31日止。江维汉、胡世香的不动产位于物业管理服务合同的管理区域内，其作为业主，依照《物业管理条例》第十二条第三款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，应当受业主委员会依法签订的物业服务合同的约束。江维汉、胡世香认为业主委员会成立不合法，未依法选聘物业企业，但并未按照《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，在合理的期限内行使撤销权，业主不能长期不行使权利，使物业服务合同处于一种效力待定的状态，否则视为放弃对业主委员会该决定的撤销权，视为认可物业管理企业的服务，这也利于维护合同的稳定。业主委员会与该物业公司签订物业服务合同的决定适用于该业主，业主委员会不属于无权代理，其行为对该业主发生效力。因此，乐宜居公司可以依据本案的物业服务合同要求江维汉、胡世香支付物业管理费，一审依照乐宜居公司的请求列明诉讼当事人符合法律规定，江维汉、胡世香的该点上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于乐宜居公司没有书面催交能否直接起诉要求支付物业费的问题。本院认为，乐宜居公司要求业主支付物业费的权利是基于合同请求权，其为业主提供服务，业主就应当支付费用。现本案已到二审审理，在审理过程中江维汉、胡世香仍抗辩拒交，因此要求乐宜居公司进行书面催交已无必要，为了减轻诉累，乐宜居公司可以基于其物业服务起诉要求支付物业费。 关于乐宜居公司是否为江维汉、胡世香提供物业管理服务的问题。经本院审查，物业合同均载明物业含商业门面，建筑面积约18.89万平方米（包括商铺），服务包括物业规划红线内属物业管理范围的所有公用设施的维修、养护和管理。因此，江维汉、胡世香处于乐宜居公司的管理范围内，客观上享受了乐宜居公司对于强弱电、消防、排水等公用设施的管理、维修和养护，应当依照物业服务合同约定，向乐宜居公司支付物业服务费。 关于是否超过诉讼时效的问题。经本院审查，一审中江维汉、胡世香曾提出“物业费是按月收取，为什么要超过7年才来起诉，催收通知是现造的，对催收通知申请鉴定，不应承担物业费”，因此其已有基于催收通知后期制作，不具有诉讼时效中断的效力，部分物业费已超过诉讼时效的意思表示。且乐宜居公司存在后期制作催收通知书意图中断诉讼时效的问题，因此江维汉、胡世香主张部分款项已过诉讼时效的上诉理由成立。本案的合同共签订过两次，第一次是2012年签订，第二次是2015年签订并且续期两年至2020年12月31日。乐宜居公司不能举出过期债务催收的依据，但依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》(2008年8月11日由最高人民法院审判委员会第1450次会议通过)第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，同一物业服务合同项下列明的具有同一性的分期债务（物业管理费），而物业服务仍在履行，债权人基于双方的信赖利益未及时主张的，本院认为应当按连续债务处理。因此乐宜居公司主张的2016年1月到2020年4月的物业费于法有据，本院予以支持。乐宜居公司未对一审按80%的比例酌减物业费提出异议，因此本院结合本案情况计算为1.5元/平方米/月×52月×（24.71+69.98）平方米×80%为5908.66元。 综上所述,上诉人江维汉、胡世香的部分上诉请求成立，予以部分支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定,判决如下: 一、撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初5022号民事判决； 二、江维汉、胡世香于本判决生效之日起十日内向宜宾市乐宜居物业管理有限公司支付2016年1月至2020年4月期间的物业管理费5908.66元； 三、驳回宜宾市乐宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费195元，宜宾市乐宜居物业管理有限公司已预交，二审案件受理费50元，江维汉、胡世香已预交，共计245元，由江维汉、胡世香负担147元，由宜宾市乐宜居物业管理有限公司负担98元。各方当事人表示同意败诉方直接向其支付，因此品迭后由江维汉、胡世香将应由其负担的97元径行支付宜宾市乐宜居物业管理有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  张力骁 审 判 员  翟旭玫 二〇二一年一月二十二日 法官助理  匡小玲 书 记 员  黄明慧