江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4736号 上诉人（原审原告）：赵玉才，男，1975年9月13日生，汉族，居民，住所地在江苏省连云港市高新区。 上诉人（原审原告）：宋白，女，1976年8月26日生，汉族，居民，住所地在江苏省连云港市高新区。 委托诉讼代理人：郁力，北京市盈科（盐城）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吉龙发，男，1964年7月26日生，汉族，居民，住所地在江苏省建湖县。 委托诉讼代理人：仓金谷、马尚飞（实习），江苏大直律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李娟，女，1963年5月10日生，汉族，居民，住所地在江苏省建湖县。 被上诉人（原审被告）：柏华，男，1964年6月23日生，汉族，居民，住所地在江苏省建湖县。 委托诉讼代理人：陈廷万，建湖县建阳法律服务所法律工作者。 上诉人赵玉才、宋白与被上诉人吉龙发、李娟、柏华案外人执行异议之诉一案，不服江苏省建湖县人民法院（2019）苏0925民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵玉才、宋白上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人吉龙发负担。事实和理由：1、建湖县法院2019年5月13日所作出的苏09**财保49号民事裁定书，认定查封的房屋系李娟、柏华的夫妻共同财产既无事实和法律依据，还存在程序违法。不动产权证记载：案涉房屋所有权人是柏华，没有其他共有权人，故应当依法认定，案涉房屋属被上诉人柏华个人财产，而非李娟、柏华的夫妻共同财产。建湖县法院所作的保全裁定书是诉前保全措施，但该院却没有要求申请保全人提供财产担保，只是提供了信用担保。2、上诉人在建湖县房产交易中心于2019年5月10日完成了现场受理、买卖签约、现场拍照、登记询问、不动产（水电气）转移登记、税务交接登记、付款、开票、税收缴款等一系列手续，并不缺少任何登记过户的资料，特别是该房产交易中心已将房产交易信息采集登记在案。根据《不动产登记暂行条例》关于登记机构、登记簿册、登记依据、信息平台“四统一”的规定，该房产交易已经记载于不动产登记簿，其交易中心的工作人员也答复交易已经完成，过几天去拿证。有上诉人拍摄的登记机构电脑显示的《房产交易信息采集》内容为证。上诉人与卖方柏华签订的《建湖县存量房买卖合同》合法有效，一审法院对其效力未作认定明显不当。3、对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人的权利也完全应当保护。上诉人在与柏华完成签约交易登记后，已付清了全部购房款、缴纳了契税、增值税，并实际移交、占有了不动产房屋。综上，请求上级法院依法支持上诉请求。 吉龙发辩称：1、上诉人提出被查封的房屋是柏华的个人财产，而不是柏华和李娟的夫妻共同财产，一审上诉人并未提出此问题，二审中提出来，但从现有的证据，可以看出是夫妻共同财产，其上诉理由不能成立。2、法院要查封房产，上诉人是否占有或者享有房屋的所有权，从一审提供的证据、判决及适用的法律来看，该房办理了买卖相关的手续，但并没有办理房屋所有权证，没有不动产登记证，涉案房屋没有交付给上诉人，上诉人在一审时提供了房屋移交单，时间随时可写，买卖房屋的交易习惯不可能还将卖的东西存在此房中，房屋没有交付给上诉人，且上诉人也没有居住。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人赵玉才、宋白的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。 李娟、柏华辩称：1、上诉人在上诉理由中陈述了一审法院作出的诉前保全裁定程序违法，请求二审按当事人提交的证据依法审查。2、赵玉才是否享有或占有房产，以登记在不动产登记上的证据予以认定，一审法院认定事实不清。3、对交接清单的真实性和有关情况作说明，卖方有日用品是放在专用车库，需要相应的时间搬走，因为上诉人的父亲着急要住此房屋。4、本案中买卖双方均完成了所有的交接事实和程序，只是领证这一个形式没有实际办理，但是该登记簿上已经明确载明了领取房产证人的姓名和电话号码，所以对买受方是否在11号全部占有房屋以及事后未拿到房产证书均不影响该物权已经变更登记为上诉人所有。 赵玉才、宋白向一审法院起诉请求：判令撤销保全及执行异议裁定，确认房屋买卖协议有效，解除案涉房屋的查封。 一审法院认定事实：2019年5月13日，建湖县法院办理申请人吉龙发与被申请人李娟、柏华民间借贷纠纷诉前财产保全一案中，该院作出（2019）苏0925财保49号民事裁定书，裁定对被申请人李娟、柏华名下的建湖县房屋予以查封，查封金额120万元。案外人赵玉才对执行标的不服，向该院提出书面异议，该院于2019年8月20日作出（2019）苏0925执异51号执行裁定书，以“未支付全部价款，未合法占有该不动产为由”驳回案外人赵玉才的异议请求。案外人赵玉才不服该裁定，向该院提起诉讼。 2019年4月14日,原告赵玉才、宋白与被告李娟、柏华签订房地产买卖合同，合同约定购买其所有的位于建湖县房屋一套，价款约定为123万元，合同签订之日支付定金5万元，余款118万于产权交割完毕当日一次性支付。2019年5月10日，原告赵玉才、宋白与被告李娟、柏华在建湖县行政审批中心签订《存量房买卖格式合同》，购买其所有的位于建湖县房屋一套，合同约定价款59万元，于2019年5月10日前一次性支付价款，合同生效30日内办理转移登记。当日，原告赵玉才、宋白与被告李娟、柏华向登记管理机关递交了办理房地产变更登记所需的手续资料，并提交不动产（水、电、气）转移登记申请书。2019年5月10日，原告赵玉才通过工商银行向被告李娟支付购房款人民币108万元。同日，原告赵玉才、宋白缴纳的过户的契税14321.58元。同日，国家税务总局建湖县税务局第一税务分局（代开机关），开具购买人为赵玉才、宋白的增值税发票，货物为上品住房，价款59万元。原告赵玉才、宋白提交，日期为2019年5月11日的房屋移交单，载明移交单签署之日房屋、设备及附属物移交给原告赵玉才、宋白。 2019年5月13日，被告吉龙发向该院申请诉前财产保全，该院于当日作出（2019）苏0925财保49号民事裁定书，裁定对被申请人李娟、柏华名下的建湖县房屋予以查封，查封金额120万元。 案涉建湖县房屋产权登记所有人系被告柏华，建筑面积187.28平方米；土地使用权人系被告柏华。以上事实，有原告提交的房屋买卖合同、房产证、土地证、税务交接登记、不动产转移登记、询问笔录、付款凭据、发票、移交单，民事裁定书、执行裁定书等及当事人陈述在一审卷佐证。 一审法院认为，原告赵玉才、宋白与被告李娟、柏华于2019年4月14日签订的房地产买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。合同中约定，原告赵玉才、宋白购买被告李娟、柏华所有的位于建湖县房屋一套，并约定118万余款于产权交割完毕当日一次性支付，可以认定双方对于价款支付的期限约定为产权交割完毕，但2019年5月10日，双方前往行政机关办理过户申请手续，尚未完成整个产权过户流程，原告赵玉才、宋白尚未取得案涉房产产权凭证。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。一审法院于2019年5月13日，接受申请人吉龙发的申请对登记在被申请人李娟、柏华名下的建湖县房屋予以查封，切实防止了被申请人李娟、柏华转移财产，符合法律的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，原告赵玉才、宋白未缴纳全部价款；其次，原告赵玉才、宋白主张2019年5月11日入住、占有案涉房屋，其提交的移交单系四被告自行制作，无其他证据佐证。该院对原告赵玉才、宋白主张买卖行为、入住行为合法的诉讼请求不予支持。被告李娟、柏华未到庭，依法承担不利的后果。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告赵玉才、宋白的诉讼请求。案件受理费15870元，由原告赵玉才、宋白负担。 本院二审中查明：李娟与柏华于1987年12月29日登记结婚。位于建湖县房屋，建筑面积187.28平方米，该房屋所有权证和土地使用权证均登记在柏华名下，登记发证时间均为2008年。2019年4月14日,赵玉才、宋白与李娟、柏华签订《二手房买卖合同》，合同约定赵玉才、宋白购买李娟、柏华所有的位于建湖县房屋一套，价款为123万元，合同签订之日支付定金5万元，余款118万于产权交割完毕当日一次性支付等内容。当日，赵玉才按李娟要求支付5万元作为购房定金。2019年5月10日，赵玉才、宋白与李娟、柏华在建湖县行政审批中心签订《建湖县存量房买卖合同》，约定赵玉才、宋白购买李娟、柏华所有的位于建湖县房屋一套，合同约定价款59万元，于2019年5月10日前一次性支付价款，合同生效30日内办理转移登记。当日，赵玉才、宋白与李娟、柏华向登记管理机关递交了办理房地产变更登记所需的手续资料，并提交《不动产（水、电、气）转移登记申请书》。2019年5月10日，赵玉才通过工商银行向李娟支付购房款人民币108万元。同日，赵玉才、宋白缴纳的过户的契税14321.58元（计税金额为954771.28元）。同日，建湖县不动产登记中心收取赵玉才人民币80元作为办证费用。2019年5月11日，李娟、柏华将案涉房屋、设施及附属物移交给赵玉才、宋白。双方办理转移登记手续后，赵玉才将其金额为10万元的银行定活两便存单一张交付李娟作为购房尾款，但该款仍为赵玉才控制。二审中，上诉人赵玉才、宋白愿意将该10万元购房尾款交付一审法院执行。 本院认为：一、关于案涉房屋即建湖县房产买卖前的所有权问题。本院认为，案涉房屋虽然登记在柏华一人名下，但该房屋系李娟与柏华婚姻关系存续期间所取得，应当认定为买卖前该房屋属于柏华、李娟夫妻共同财产，故上诉人认为案涉房屋买卖前属柏华个人财产无事实依据，依法不予支持。 二、关于上诉人赵玉才、宋白对案涉房屋是否享有能够排除查封执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人赵玉才、宋白与被上诉人李娟、柏华于2019年4月14日签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。且该房屋买卖合同的签订时间，在法院对案涉房屋裁定查封（2019年5月13日）之前，并且在查封前在房地产登记管理机关提交了全部交易登记手续，在税务部门缴纳房屋买卖相关税费并向房地产登记管理机关缴纳了办理产权证相关费用，同时在法院查封之前支付了大部分购房价款，亦对案涉房屋进行了交接。二审中，上诉人赵玉才、宋白愿意将10万元购房尾款交付一审法院执行。因此，上诉人赵玉才、宋白对涉案房屋享有能够排除强制执行的民事权益。 综上所述，赵玉才、宋白的上诉请求成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实错误，依法应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省建湖县人民法院(2019)苏0925民初5289号民事判决； 二、停止对建湖县近湖街道明星城美墅苑13-3室房屋（产权证号××号）的查封执行； 三、驳回赵玉才、宋白的其他诉讼请求。 一审案件受理费15870元，二审案件受理费15870元，合计31740元，由被上诉人李娟、柏华负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯殿明 审判员  李汉林 审判员  史宏春 二〇二一年一月二十八日 书记员  李 淼