天津市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）津01民终272号上诉人（一审原告）：李立江，男，1982年9月23日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。被上诉人（一审被告）：天津瑞赛投资发展有限公司，住所地天津市宝坻区节能环保工业区宝强道**办公楼**。法定代表人：赵博，执行董事。委托诉讼代理人：王洋，天津天衡律师事务所律师。上诉人李立江因与被上诉人天津瑞赛投资发展有限公司（以下简称瑞赛投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初545号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李立江上诉请求：撤销一审裁定，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．根据不告不理的原则，上诉人并未请求一审法院判令被上诉人为涉案房屋办理《天津市建设工程竣工验收备案书》和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，故法院不得就涉案房屋未办理上述证件进行评述和判定，更不得以涉案房屋存在的问题属于行政主管部门履职范围为由，进而错误的驳回上诉人基于被上诉人违约而提起的诉讼；2．本案中，上诉人和被上诉人是基于有效的《商品房买卖合同》产生的合同之债，上诉人的诉讼请求是基于被上诉人的违约行为，按照合同约定提起的违约赔偿，属于因财产关系提起的民事诉讼，属于民事诉讼受案范围；3．上诉人在一审中提交的辩论意见中引用了类似案例，一审法院在裁定中并没有通过释明的方式予以回应。瑞赛投资公司辩称，请求驳回上诉，维持原裁定。李立江向一审法院起诉请求：1．判令被告瑞赛投资公司支付自2015年5月31日至涉案房屋验收合格并符合交付条件之日止期间的逾期交房利息。暂计算至2020年7月27日的逾期交房利息199361.7元。计算过程：以总房款795767元为基数，2015年5月31日至2020年7月27日期间，按照银行同期贷款利率分段计算的利息共计199361.7元，2015年5月31日至2015年6月27日期间贷款利率5.5%，利息为795767×（5.5%÷360）×28天=3404.1元；2015年6月28日至2015年8月25日期间贷款利率为5.25%，利息为95767×（5.25%÷360）×59天=6846.9元；2015年8月26日至2015年10月23日期间贷款利率5%，利息为795767×（5%÷360）×59天=6520.9元；2015年10月24日至2020年7月27日期间贷款利率4.75%，利息为795767×（4.75%÷360）×1739天=182589.8元；2．判令被告瑞赛投资公司支付自2015年5月31日至涉案房屋验收合格并符合交付条件之日止期间的逾期交房违约金。暂计算止本案起诉之日即2020年7月27日的逾期交房违约金为150002.1元，（795767X1‰×1885天=150002.1元）；3．确认被告与原告签订房屋时存在欺诈行为，原告对被告保留要求三倍惩罚性赔偿的权利；4．判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年4月6日，李立江为购买宝坻区南关大街东侧，广川路北侧瑞景花园6一1一1103房屋，向被告交纳了购房定金10000元。2015年7月21日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：出卖人瑞赛投资公司（以下简称甲方），买受人：李立江（以下简称乙方），第一条商品房座落在宝坻区南关大街东侧，广川路北侧瑞景花园6一1一1103，设计用途住宅，建筑面积97.13平方米；第二条，商品房每平方米价格为8192.80元，房屋总价款为795767元；第三条、商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年5月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用；第四条，乙方应于2015年7月26日前，一次性存入商品房首付款235767元，其余价款办理贷款；第五条，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按照银行同期贷款利率计算。如超过上述约定的期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金；第十一条，商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。合同还约定了其他条款。同日，双方还签订了《补充合同》。2015年9月24日，李立江交纳了全部购房款及相关契税、维修基金。2015年11月12日，被告将涉诉房屋交付李立江，双方办理了房屋交接手续，李立江签字确认。李立江接受涉诉房屋后进行了装修并入住。现涉诉房屋已确权登记在李立江名下（房地产权证填发日期为2015年10月20日）。另查，瑞景花园小区项目1#、2#、3#、4#、5#、6#楼主要因建设工程竣工验收消防备案检查不合格致使工程竣工验收不合格，且未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。何时能够进行竣工验收、何时能够取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，被告仍不能确定。2016年10月21日，李德宝等110人（包括李立江）提起民事诉讼，要求1．被告履行合同，按照约定的交楼标准对瑞景花园小区1、2、3、5号楼外墙使用外墙岩棉加高级弹性涂料，并要求被告在一个月内完成；2．被告履行合同，按照1、2、3、5号楼合同中约定的瑞景花园建筑位置示意图标准及2012宝坻建证申字0135号《建设工程规划许可证》对瑞景花园小区建设地下车位240个，并要求被告在半年内完成；3．被告按照天津市宝坻区公安消防支队建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书要求对1、2、3、4、5、6号楼原告的商品房窗槛墙增高40公分，混凝土达到1.2米，即达到防火标准，并要求被告在一个月内完成。同时原告保留在增高施工过程中对原告造成损失要求被告赔偿的权利；4．确认被告违反合同第三条“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”的约定，并保留要求被告支付违约金的权利。一审法院经审理后于2017年8月11日作出（2016）津0115民初9103号民事判决，李德宝等110人不服，向天津市第一中级人民法院提出上诉，该院于2018年5月23日作出（2017）津01民终7588号民事裁定，撤销一审法院（2016）津0115民初9103号民事判决，发回一审法院重审。后一审法院另行组成合议庭进行了审理，经审理后认为：虽然涉诉房屋取得了房屋产权证，但涉诉房屋竣工验收不合格，且宝坻区公安消防支队出具了建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书亦证实涉诉房屋消防验收不合格。另外，被告亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。在上述情况下，被告交房行为，均不符合相关规定，被告确实存在违法交房行为。在此前提下，原告方要求被告继续履行合同，涉及到更换外墙保温材料、建设地下车位、按照宝坻区公安消防支队出具的建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书要求进行整改等，相关诉讼请求中涉及的以上问题均系相关行政主管部门应履行的职责，应由相关行政主管部门按照有关规定向被告提出要求，并监督其进行整改，直至达到竣工验收标准。因此，上述问题均应在竣工验收环节予以解决，不属于民事案件受案范围。至于原告请求确认被告在没有取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》和没有竣工验收情况下即交付房屋属违约行为的主张，本裁定前文已予以确认，但其不属于法律意义上的诉讼请求，亦不符合起诉条件。故裁定驳回李德宝等110人的起诉。并作出了（2018）津0115民初5696号民事裁定书。后李德宝等110人不服该民事裁定，向天津市第一中级人民法院提起上诉，2019年5月17日，该院下发了（2019）津01民终1838号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。后因李德宝等110人不服上述民事裁定，向天津市高级人民法院申请再审，2019年10月28日，该院作出（2019）津民申1538号民事裁定书，驳回李德宝等110人的再审申请。诉讼中，经一审法院向李立江释明，因被告所交付的房屋未竣工验收合格，且未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，是否同意解除合同，李立江明确表示不同意解除合同，要求继续履行合同。双方对以下事实存在争议：原告主张房屋竣工验收合格是房屋交付的唯一条件，被告虽然在2015年11月12日将涉诉房屋交付原告，但双方在涉诉房屋交接手续时，交接单没有房屋验收合格证和《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，因此被告在签订合同前已经明知涉诉房屋存在消防不合格、验收不合格的事实，且没有履行告知义务，将涉诉房屋出卖原告，构成欺诈。虽然房屋交付时间是在合同签订时间之前，但涉诉房屋买卖合同是被告提供的格式合同，应由被告承担不利后果，不存在不能履行情况。被告主张涉诉房屋主体质量没有问题，其他配套设施也是合格的。同时被告已按照约定将涉诉房屋事实交付了原告，且原告已经办理了房屋产权证，故被告不存在违约行为，也不构成欺诈。涉诉房屋没有竣工验收合格、没有《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况应属于行政上的管理行为，接受行政处罚，不属于民事诉讼范围。同时房屋交付时间是在合同签订时间之前，是不能履行的日期，是无效的，原告诉讼请求计算的开始时间没有事实依据。同时被告于2016年4月曾要求对涉诉房屋所在的瑞景花园小区的消防问题进行整改，对此双方多次进行沟通，因该小区大部分业主拒绝整改，不予配合，导致不能完成消防整改。一审法院经审查认为，民事诉讼解决的是公民、法人、其他组织之间因财产关系和人身关系产生的纠纷。本案中，虽然涉诉房屋取得了房屋产权证，但被告瑞赛投资公司对涉诉商品房未办理《天津市建设工程竣工验收备案书》，且宝坻区建设工程质量安全监督管理支队出具证明证实涉诉房屋竣工验收不合格，宝坻区公安消防支队出具了建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书亦证实涉诉房屋消防验收不合格。另外，瑞赛投资公司亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。在上述情况下，被告瑞赛投资公司交房行为，均不符合相关规定，上述问题均系相关行政主管部门应履行的职责，应由相关行政主管部门按照有关规定向被告提出要求，并监督其进行整改，直至达到竣工验收标准。因此上述问题均应在竣工验收环节予以解决，涉诉房屋没有竣工验收合格、没有取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》应属于行政上的管理行为，不属于民事诉讼范围。综上所述，李立江在涉诉房屋消防验收不合格、未经竣工验收的情形下要求瑞赛投资公司支付逾期交房的利息及违约金的主张，亦不符合起诉条件。一审法院裁定：驳回李立江的起诉。案件受理费6541元（原告已交纳），退还原告李立江。本院认为，上诉人主张被上诉人基于合同承担逾期交房违约责任。上诉人已经取得涉案房屋的产权证。经核实，被上诉人对涉案商品房未办理《天津市建设工程竣工验收备案书》，宝坻区建设工程质量安全监督管理支队出具证明证实涉诉房屋竣工验收不合格，宝坻区公安消防支队出具了建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书亦证实涉诉房屋消防验收不合格。被上诉人亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。上述问题均系相关行政主管部门应履行的职责。被上诉人虽然已经向上诉人交付了房屋，但属于违法交付，房屋违法交付问题应由行政部门解决，该问题的解决是本案违约责任确定的前提和条件。因此，一审法院裁定驳回上诉人的起诉并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年一月二十九日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条：第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。