福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽01民终117号 上诉人（原审被告）：福州中建壶山房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县青口镇壶山村新南公寓**301。 法定代表人：吴闽兴，经理。 委托诉讼代理人：吴建栋，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：张玉兰，女，1962年6月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈强，福建泽海律师事务所律师。 上诉人福州中建壶山房地产开发有限公司（以下简称中建壶山公司）因与被上诉人张玉兰商品房预售合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人中建壶山公司委托诉讼代理人吴建栋与被上诉人张玉兰的委托诉讼代理人陈强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中建壶山公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，依法改判违约金计算起始时间为“自2018年6月10日起计算至诉争房屋办理所有权初始预登记之日止”或发回重审；2.判令张玉兰承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定逾期办理权属登记违约金的结算点有误，应当依法予以改判。一审法院判决“违约金结算点为诉争房屋办理所有权初始预登记且中建壶山公司将办理权属登记需由其提供的材料交付张玉兰之日止”，不符合公平原则，判决将违约金结算点认定为中建壶山公司将由其提供的办证材料交付至张玉兰之日止，过分严苛，若张玉兰不及时领取材料，将导致中建壶山公司违约金计算时间被不当延长，无法保障中建壶山公司的合法权益，违约金结算点应为诉争房屋办理所有权初始预登记之日止。综上，请求支持中建壶山公司的诉讼请求。 张玉兰辩称，一、一审法院认定逾期办理权属登记违约金的结算点系正确的，应当依法维持原判决。二、双方签订的《商品房买卖合同》系中建壶山公司提供的格式合同。一审法院判决“违约金结算点为诉争房屋办理所有权初始预登记且中建壶山公司将办理权属登记需由其提供的材料交付张玉兰之日止”，符合公平原则。中建壶山公司逾期办证的行为已然构成根本违约，理应按合同约定承担逾期办证的违约责任。中建壶山公司主张一审法院判决违反“公平原则”无事实与法律依据。综上，请求驳回中建壶山公司的全部诉讼请求。 张玉兰向一审法院提出诉讼请求：1.判令中建壶山公司支付张玉兰违约金1000元；2.判令中建壶山公司支付张玉兰逾期交房违约金计人民币7597元（自2017年5月31日起计算至2017年6月10日止，为2832150元*0.03%*10天）；3.判令中建壶山公司支付张玉兰逾期办理权属证书违约金（自2018年6月10日起计算至权属证书实际办妥之日止，暂计至起诉日为2832150元*0.01%*763天=216093元）；4.判令中建壶山公司继续按照合同约定履行办理房屋权属证书的义务；5.本案诉讼费用、财产保全费用、公告费用由中建壶山公司承担。 一审法院认定事实：2016年11月8日，张玉兰与中建壶山公司签订《商品房买卖合同》，约定张玉兰向中建壶山公司购买其开发的位于福建省闽侯县××镇××路××号××花园××＃××＃××＃楼××；2层138商业服务网点（复式）号房，总价款2832150元。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当于2017年5月31日前交付竣工验收合格和消防验收合格等条件的商品房。合同第十四条关于产权登记约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。附件六合同补充协议第七条第2款约定：依法及时办理房屋权属登记是买受人的权利和义务，而无需出卖人另行书面通知。出卖人在合同规定的时间内完成房屋初始登记后，由买受人自行到房地产管理部门办理房屋权属登记和土地使用权登记，出卖人只提供必要的协助。 合同签订后，张玉兰已向中建壶山公司支付购房款2832150元，诉争房屋已交付。至法庭辩论终结时，中建壶山公司尚未办理诉争房屋所有权初始预登记。 一审法院认为，张玉兰与中建壶山公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。张玉兰已支付购房款2832150元，中建壶山公司未按约履行办理相关产权登记义务，应承担继续履行合同义务并支付违约金的违约责任。张玉兰主张中建壶山公司支付逾期办理权属证书违约金（以2832150元为基数，按每日0.01%标准，自2018年6月10日起计算至权属证书实际办妥之日止）的诉讼请求，双方对违约金的起算点均确认为2018年6月1日，一审法院予以认定；关于违约金的结算点，合同约定中建壶山公司在完成房屋初始登记后，由业主自行到房产部门办理房屋权属证书，故中建壶山公司应以购房款2832150元为基数，按每日0.01%标准，向张玉兰支付自2018年6月10日起计算至诉争房屋办理房屋所有权初始预登记之日且将需由其提供的材料交付张玉兰止的逾期违约金，超出的部分，一审法院不予支持。张玉兰主张中建壶山公司应继续按照合同约定履行办理房屋权属证书的义务，符合合同约定及法律规定，中建壶山公司应办理诉争房屋所有权初始预登记，并在办妥之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料交付张玉兰。张玉兰主张中建壶山公司支付瑕疵交房违约金1000元，但其提供的证据不足以证明诉争房屋交付时尚未达到交付条件，故该诉讼请求一审法院不予支持。张玉兰主张中建壶山公司支付逾期交房违约金计人民币7597元，但双方已确认交房时间为2017年5月31日，中建壶山公司不存在逾期交房的情形，该诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、福州中建壶山房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向张玉兰支付逾期办理房屋权属登记违约金（该违约金以购房款2832150元为基数，按每日0.01%标准，自2018年6月10日起计算至诉争房屋办理房屋所有权初始预登记且福州中建壶山房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的材料交付张玉兰之日止）。二、福州中建壶山房地产开发有限公司应于办理诉争房屋所有权初始预登记之日起十日内将办理权属登记需由其提供的资料交付张玉兰。三、驳回张玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4670元，减半收取计2335元，由福州中建壶山房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交证据。 双方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行义务，中建壶山公司未在约定的时间内办理房屋所有权初始登记已构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于逾期办证违约金的结算点，《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用360日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。结算点为诉争房屋办理所有权初始预登记且中建壶山公司将办理权属登记需由其提供的材料交付张玉兰之日止，符合合同约定，本院予以维持。 综上所述，中建壶山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4670元，由上诉人福州中建壶山房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  缪 羽 二〇二一年一月十五日 法官助理  李 晶 书 记 员  王亚珊