安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终331号 上诉人（原审被告）：芜湖县和嘉中央城业主委员会，住所地安徽省芜湖市湾沚区湾石路与十连路交叉口。 负责人：徐昌华，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：张宏图，安徽申腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：芜湖华杨物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区湾沚镇湾东路与经三路交汇处东城国际小区**楼**。 法定代表人：刘云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贾良俊，安徽安然律师事务所律师。 原审被告：徐昌华，男，住安徽省芜湖市湾沚区。 上诉人芜湖县和嘉中央城业主委员会（以下简称中央城业委会）因与被上诉人芜湖华杨物业管理有限公司（以下简称华杨物业）、原审被告徐昌华物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市湾沚区人民法院(2020)皖0221民初3524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中央城业委会上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案中，被上诉人交纳保证金是自愿的，上诉人并没有强迫被上诉人交纳；被上诉人以其主动交纳保证金的行为表明其默认和同意上诉人对物业合同内容的变更和补充，即同意增加保证金条款。对前述事实，一审判决也作出了认定，然而一审却又认定上诉人是借其强势地位无理要求被上诉人交纳保证金，很明显前后矛盾，且与本案客观事实不符。被上诉人若认为上诉人存在强迫交易的行为，则其完全有权请求人民法院撤销该保证金条款，然被上诉人在撤销权行使期限内直到今天也未曾行使撤销权。二、关于本案保证金的性质和用途，一审认定系押金，显然是认定事实不清。对于一个专门经营物业服务业务的企业而言，被上诉人对合同保证金的概念、内涵、属性、功能、目的、用途以及违约行为牵连保证金的后果理当一清二楚。双方之所以协商增补保证金条款，其目的和用途是为合同履行提供担保，是为了确保物业服务合同得以全面履行，提高服务质量。本案保证金的性质和用途，是在双方签订合同后，为了完善合同，确保所签约合同顺利履行的保证。既然如此，则本案保证金当然是履约保证金，而非被上诉人所说的所谓退场保证金。然而一审却认定其是所谓的押金，导致其概念模糊，性质和用途不甚明了。押金并非是一个法律概念，只不过是保证金这一法律概念的俗语而已。三、关于被上诉人在履行物业服务合同过程中出现的四处违约行为，即超出合同约定的收费范围私自违规向业主收取二次供水押金、收取物业费未按照合同约定开具发票、超出合同期限擅自收取下一年度物业费、合同期满后未办理交接手续，上诉人在一审期间所提交的证据足以证实，且在一审庭审中也进行了详细的分析和阐明。既然如此，则被上诉人理应承担违约责任，被上诉人拒退保证金也就是顺理成章的事情了。至于一审认定被上诉人收取二次供水押金的问题，虽然与本案不属于同一法律关系，但却否定不了此行为已构成违约的事实。至于一审提到的合同期满后双方有无办毕交接手续的问题，被上诉人虽然参加了上诉人召开的相关会议，但会后却一直未与上诉人办理交接手续。若被上诉人认为其已办毕交接手续，则其应举证证明，然而其却未能就此举证。对此，举证责任应在被上诉人一方，而一审却要求上诉人承担举证责任，显然违反了证据规则，系适用法律错误。 华杨物业辩称，1.原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2.被上诉人交纳的系离场保证金，目的是为了防止物业公司在合同期满后拒绝离场情况发生，本案被上诉人在物业服务合同终止后，及时离场，无任何违约行为，离场保证金应当退还。3.上诉人借助其强势地位，胁迫被上诉人交纳作为的离场保证金，本身就是违约行为，其在合同终止后以各种理由拒不退还，已经涉嫌以非法占用为目的。4.被上诉人收取二次供水押金系与业委会协商一致的结果，是业主自愿行为。该小区业主存在大量拖欠物业费、能耗费等情形，对于欠费的业主押金应当优先用于冲抵欠款，对部分不欠费业主，被上诉人一直在积极退还。押金的权利人并非上诉人，且与本案属于不同法律关系，本案的处理结果并不影响业主申请退还押金的权利。5.上诉人从未拒绝开票，另开具税票属于行政管理行为，不属于民事案件审理范围，不能作为上诉人拒不退还保证金的合法事由。6.被上诉人离场时已经按照上诉人、政府主管部门的要求搬离交接手续、在限定时间内离场。7.上诉人在合同履行中，除本案拒绝退还保证金的违约行为外，还存在多个违约行为。8.上诉人不续签合同给被上诉人造成了经营亏损，但被上诉人仍然坚持退场，足以证实被上诉人的契约精神。 徐昌华述称，同意业委会的上诉意见。 华杨物业向一审法院起诉请求：1.判令中央城业委会、徐昌华立即退还华杨物业保证金3万元，并自2018年1月21日按全国银行业间同业中心公布的利息至实际清偿之日止（暂计算至起诉之日利息为3272元，本息合计33272元）；2.由中央城业委会、徐昌华承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年1月20日，华杨物业与中央城业委会签订一份《物业服务合同》，约定由华杨物业为中央城小区提供物业服务，物业服务期限为2017年1月20日至2018年1月20日，合同还对物业服务范围、服务费标准违约责任等事项进行了明确的书面约定。2017年4月10日，中央城业委会借其强势地位，在物业服务合同没有约定的情况下，无理要求华杨物业额外支付3万元的保证金，并要求华杨物业违规将保证金付至徐昌华的私人账户。2018年1月20日，物业服务合同到期，双方未续签合同，但经华杨物业多次催要，中央城业委会、徐昌华均以种种理由推脱，拒绝退还保证金。无奈华杨物业诉讼至该院。 另查明，2017年2月16日中央城业委会召开业主代表和部分业主会议，决定收取合同保证金3万元。华杨物业于2017年4月10日转账3万元到徐昌华的账户上。 一审法院认为，通过庭审结合双方当事人的举证质证，本案的争议焦点为：一、中央城业委会是否应当退还保证金；二、徐昌华是否应当承担责任。现就上述争议焦点分析如下： 本案争议焦点一、关于中央城业委会是否应当退还保证金。首先，华杨物业与中央城业委会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，依法成立，合法有效。双方均应按合同约定履行相应义务。合同签订时，双方并未约定保证金的缴纳，在合同履行过程中，经中央城业委会决定要求缴纳保证金，华杨物业按照中央城业委会的决定，通过转账的方式将3万元保证金转到徐昌华的账户中。华杨物业的上述行为应视为默认和同意接受对物业服务合同内容的变更和补充，系当事人真实意思的表示。但对保证金的用途双方没有书面约定。庭审中，双方各执一词，华杨物业主张是退场保证金，中央城业委会主张是履约保证金。该院通过庭审，结合双方当事人在法庭调查阶段的举证质证，分析认为，华杨物业、中央城业委会在上述合同签订以后，为了完善合同，确保所签约合同的顺利履行的保证，该院认为，中央城业委会收取的保证金系押金的性质。 其次，从华杨物业与中央城业委会签订的物业合同来看，华杨物业、中央城业委会签订的合同履行期一年，合同到期后，双方未再续约。按照合同约定，中央城业委会应提前三个月通知华杨物业，然没有证据证明中央城业委会是提前三个月通知华杨物业。且双方对保证金的缴纳和退还均未进行约定。现双方未续签合同，原合同业已履行完毕。中央城业委会再占有保证金既无合同约定，也无法律规定。 第三、庭审中，中央城业委会主张华杨物业提供的物业服务存在违约，依约扣除保证金，然中央城业委会未能提供证据证明存在不予退还保证金的情形。关于中央城业委会主张华杨物业收取二次供水费押金的问题，因其与本案属于不同的法律关系，不受案涉合同所调整，且中央城业委会非权利人，若相关权利人有相应证据，可另行主张权益。现华杨物业已经实际退场，双方所签订的合同已经终止，华杨物业缴纳给中央城业委会的保证金也应一并予以返还，但中央城业委会在双方合同终止已近2年有余仍不予退还，其抗辩理由既无合同约定，也无法律规定。故中央城业委会关于华杨物业提供物业服务存在违约，无权要求返还3万元履约保证金的抗辩理由不成立，该院不予支持。 第四、关于中央城业委会主张华杨物业至今仍然一直未和业委会办理交接手续，对中央城小区后续物业管理工作造成诸多不便的抗辩理由。通过中央城业委会提供的2018年1月21日中央城业委会的会议记录可以看出，华杨物业是积极参与小区物业交接事宜。对于其他资料中央城业委会未能证明其曾经移交给华杨物业，也没有证据证明中央城业委会对华杨物业退场时未移交其他物业资料提出异议。现中央城业委会以华杨物业未移交档案资料为由主张扣留保证金依据不足，该院也不予支持。 综上所述，华杨物业主张中央城业委会返还保证金3万元，合法有据，应予以支持，中央城业委会未及时返还保证金对华杨物业造成了一定损失，华杨物业主张中央城业委会支付自2018年1月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息未超出合理范围，于法有据，该院予以支持。 本案争议焦点二、徐昌华是否应当承担责任。根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款关于“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”的规定。徐昌华的账户中收取的保证金，应视为中央城业委会收取的，责任应由中央城业委会承担。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第一款和《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、芜湖县和嘉中央城业主委员会于判决生效后十日内退还芜湖华杨物业管理有限公司保证金3万元，并以3万元为基数自2018年1月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息至被告付清上述款项之日止；二、驳回芜湖华杨物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费316元，由芜湖县和嘉中央城业主委员会负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院查明事实：2017年1月20日，华杨物业与中央城业委会签订一份《物业服务合同》，约定由华杨物业为中央城小区提供物业服务，物业服务期限为2017年1月20日至2018年1月20日，合同还对物业服务范围、服务费标准违约责任等事项进行了明确的书面约定。2017年2月16日中央城业委会召开业主代表和部分业主会议，决定收取合同保证金3万元。华杨物业于2017年4月10日转账3万元到徐昌华的账户上。2018年1月20日，物业服务合同到期，双方未续签合同，但经华杨物业多次催要，中央城业委会、徐昌华均以种种理由推脱，拒绝退还保证金。无奈华杨物业诉讼至该院。 本院认为，本案二审争议焦点为中央城业委会是否应当返还华杨物业保证金3万元。本案中，华杨物业按照中央城业委会的要求向其交纳了3万元保证金，应视为双方协商一致的结果。华杨物业并未提供证据证明系中央城业委会借其强势地位，无理要求华杨物业支付该费用，对于一审法院认定的该事实，本院予以纠正。华杨物业、中央城业委会签订的《物业服务合同》中并未对保证金进行约定，双方也未另行对该保证金的性质和用途进行明确约定，现双方签订的《物业服务合同》已经履行完毕，华杨物业已经从该小区离场，中央城业委会拒不返还该保证金没有依据。中央城业委会主张华杨物业在履行物业服务合同过程中存在违约行为，保证金不予退还，但其并未举证证 明双方之间存在如华扬物业违约，保证金不予退还的约定，故中央城业委会的该项上诉主张不能成立。对于华杨物业的违约行为，中央城业委会或相关权利人可依法另行主张。综上所述，中央城业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人芜湖县和嘉中央城业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二一年一月二十八日 法官助理赵青青 书记员章晓敏 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。