江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0205民初7213号原告：陈韶利，女，1980年10月29日生，汉族，户籍地湖北省武汉市武昌区，现住江苏省无锡市锡山区。委托诉讼代理人：方业树、荣杰，北京市京师（无锡）律师事务所律师。被告：刘秀梅，女，1970年1月13日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。被告：孙成刚，男，1973年8月20日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。第三人：无锡市好房通不动产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道桑达园小区**楼**门。法定代表人：魏永辉。原告陈韶利与被告孙成刚、刘秀梅、第三人无锡市好房通不动产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案后，依法适用简易程序，由审判员吴坚独任审理。2020年4月16日，本案经批准转为普通程序，本院依法组成合议庭于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告陈韶利及其委托诉讼代理人方业树、荣杰，被告刘秀梅、孙成刚到庭参加诉讼。第三人经纪公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈韶利向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告已付房款682388.27元及利息，以544500元为基数，自2017年10月14日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以137888.27元为基数，自2019.9.27起至实际付清之日止，按日万分之三计算；3.判令被告赔偿因其违约导致合同解除时房屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间的差额；4.判令被告向原告支付违约金26万元（130万*20%=26万）；5.判令被告承担原告支付的律师费4万元、保全担保费4000元；6.判令原告有权以抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款在130万范围内优先受偿；7、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年2月26日，原被告在经纪公司居间下签订房屋买卖合同，约定被告将锡山区绿景雅苑A区7单元2601室房屋以130万元出卖给原告。后受限于无锡市购房政策，被告只能在取得产证满两年后将涉案房屋过户到原告名下，在过户前不得将房屋抵押、转卖。在此期间，被告在原告不知情的情况下，将房屋抵押给第三人，又因案外人查封该房产导致合同履行不能，并且为保障原告权益，被告将涉案房产为原告做了130万的抵押。该案诉至贵院。诉讼中，陈韶利明确不主张违约金。被告刘秀梅、孙成刚辩称，当时是因为原告没解决银行的尾款问题，其才没过户，这事不能怪其。只有结清尾款，其才办理过户，关于其他法院查封事宜，其已去法院解决解封的问题，但是没法解决这个问题。在买房之前是没有查封这些问题的，其没有隐瞒原告。不同意支付违约金，房子一直是原告在居住。原告没有什么损失。第三人经纪公司未做述称。经审理查明：2017年2月26日，刘秀梅作为售房人（甲方），孙成刚作为共有人（甲方），陈韶利作为购房人（乙方），经纪公司作为中介方（丙方）签订房屋买卖合同其中第一条约定，甲方自愿将座落在锡山区××幢××号房××单元××号的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；第二条约定，房屋实际成家价格为1300000元，该房屋产权过户时产生的个人所得的税由乙方承担；第四条约定，乙方于2017年2月26日交付定金30000元，于2017年6月31日前交付房款500000元，具体支付时间为过户当天。房款770000元由乙方委托丙方代办30年商业贷款，贷款下发后3日内乙方支付甲方；第五条第4款约定，甲方承诺于款清腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付于乙方，并于腾房前办理完过户手续及相关费用的交接事宜；第六条约定，甲方保证此房屋权属清楚，保证对该房屋具有所有权，同时保证该房屋共有权人（和近亲属）无异议，如发生该房屋共有权人（含近亲属）有异议或发生与甲方及共有权人有关的房屋产权纠纷、债权债务纠纷，则全部由甲方负责，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责全部赔偿。如导致合同无法履行或乙方无法取得产权证，甲方应于十日内退还乙方已支付甲方的全部购房款并承担一切后果及违约责任。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的本合同约定的佣金一律不予退还；第八条约定，甲方承诺产权清晰无纠纷、无抵押、无担保、产权人及共有人知晓并同意出售此房屋，且保证能将产权顺利过户到乙方名下，否则视为违约，甲方承诺待开发商通知拿房时会积极配合并办理产权证，不得无故拖延，乙方承诺征信无不良记录、银行流水符合贷款条件，否则视为违约…。孙成刚、刘秀梅在甲方处签字，陈韶利在乙方处签字，经纪公司在丙方处盖章。2017年8月29日，陈韶利作为乙方与孙成刚、刘秀梅作为甲方签订房屋买卖合同补充协议，第一条约定，甲乙双方认可双方于2017年2月26日签署的房屋买卖合同继续生效。第二条约定，1、乙方已付购房款300000元（2017年2月26日交付定金3万元，2017年4月21日借款甲方22万元用于收房；2017年8月29日支付房款5万元）。余款100万元，分两次支付甲方；房屋产权证办理他项公证说明当日支付25万元，房屋产权过户完成当日支付剩余尾款。2、房屋产权交易完成前，该房屋的每月贷款由乙方支付，乙方累计支付金额计入房屋尾款。第三条，权属转移登记和户口迁出约定，（一）双方同意，房屋产权证满两年，符合无锡市政府相关法规规定日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）甲方应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。第四条约定，甲方保证该房屋没有产权纠纷，且在甲乙双方未完成过户交易前不得将该房屋转卖第三人，不得将该房屋进行抵押等。因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，乙方有权解除本合同。甲方应当自收到解除通知之日起2日内退还乙方全部已付款，并按乙方累计已付房价款的三倍支付违约金，并承担装修赔偿责任10万元。2017年10月13日，孙成刚、刘秀梅作为义务人，陈韶利作为权利人，办理了涉案房屋的抵押权，担保债权的数额为1300000元。2017年2月26日，陈韶利交付定金3万元，4月21日支付了22万元，8月29日付了5万元，10月13日付了23万元，2017年10月14日支付14500元，2018年2月至2020年6月陈韶利支付至被告卡上总计137888.7元是用于代被告偿还涉案房屋贷款的，其中2018年11月打了两笔7150.89元。以上合计682388.70元。2017年9月28日，涉案房屋办理了权利人为刘秀梅、孙成刚的不动产登记证明。2018年刘秀梅、孙成刚将涉案房屋抵押给案外人徐墨林。2018年11月27日，涉案房屋被梁溪区人民法院查封。陈韶利因本案诉讼委托律师处理诉讼案件，花费律师费40000元，因保全花费保全担保费4000元。2019年11月1日，孙成刚出具保证书载明，本人孙成刚保证2019年12月30日拿回产证送到经纪公司，2020年4月30日前还清涉案房屋贷款，并配合办理贷款及过户手续，并保证在此期间不做任何抵押。孙成刚在保证人处签字。关于损失情况，陈韶利主张其损失为：房屋差价损失，诉讼中，陈韶利与刘秀梅、孙成刚共同出具告知函载明，就本案，双方庭后一致确认现案涉房屋单价为18200元每平方米，现总价2149420元于合同签订价格130万元的差额为849420元，望贵院对上述差价予以认可，不再对房屋的价值进行鉴定。特此函告。上述事实，由陈韶利提供的房屋买卖合同、收款收据、付款明细、委托代理合同、不动产登记证明簿、他项权证及当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：陈韶利与刘秀梅、孙成刚签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，亦未违反国家有关法律规定，合法有效，对此本院予以认定，确认合同有效。签订合同后，陈韶利按约支付房款，孙成刚、刘秀梅未履行补充协议约定，将涉案房屋抵押给案外人，此后，因孙成刚涉及与他人的债权债务，导致被其他法院查封，其在收到陈韶利的付款后仍未积极偿还欠款，截止本案陈韶利起诉，其仍未消除履行本案房屋买卖合同的障碍，解除本案涉案房屋的查封及抵押，其以自己的行为表明其不履行本案涉案房屋买卖合同，故陈韶利有权解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，并要求孙成刚、刘秀梅返还购房款682388.70元。关于违约责任，陈韶利作为守约方，有权向违约方孙成刚、刘秀梅主张赔偿损失。现双方对于涉案房屋价格每平方米18200元无异议，经核算，房屋差价为849420元，该损失应由孙成刚、刘秀梅赔偿，关于房屋，现由陈韶利占有使用，关于利息，亦属于陈韶利损失的一部分，考虑已支持其房屋差价部分损失，故利息本院不予支持。因双方合同解除，故陈韶利应将涉案房屋返还孙成刚、刘秀梅。关于律师费、保全担保费，双方没有约定，陈韶利主张无事实和法律依据，该费用，本院不予支持。关于抵押，双方就涉案房屋办理了抵押登记手续，抵押已生效，故本院认定陈韶利对锡山区××幢××号房××单元××号的不动产拍卖、变卖所得价款具有优先受偿权，因抵押权登记的债权数额为130万元，故其优先受偿权以130万元为限。当事人的其他意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条，第一百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、判令陈韶利与孙成刚、刘秀梅签订的房屋买卖合同及补充协议解除。二、判令孙成刚、刘秀梅于本判决发生法律效力之日起十日内返还陈韶利购房款682388.70元，并赔偿陈韶利损失849420元。三、判令陈韶利于本判决发生法律效力之日起十日内将涉案房屋返还孙成刚、刘秀梅。四、如孙成刚、刘秀梅不履行上述第二项下的债务，陈韶利有权就坐落于锡山区××幢××号房××单元××号的不动产拍卖、变卖所得价款在上述二项付款义务及诉讼费范围内按抵押登记的顺位享有优先受偿，以130万元为限。五、驳回陈韶利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18480元，保全费5000元，公告费300元，合计23780元，由孙成刚、刘秀梅负担（陈韶利已先行垫付该诉讼费，其同意垫付的诉讼费由孙成刚直接向其支付，本院不再退还）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  吴 坚人民陪审员  叶锡忠人民陪审员  刘志良二〇二一年一月六日书 记 员  过 瑶