甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初6247号原告：甘肃天庆商贸娱乐有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区天庆大道**。法定代表人：韩庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：李昀，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：席婷婷，甘肃勇盛律师事务所律师。被告：余婧婧，女，1988年8月4日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：杜卫东，北京大成（兰州分所）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓刚，北京大成（兰州分所）律师事务所律师。原告甘肃天庆商贸娱乐有限公司与被告余婧婧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃天庆商贸娱乐有限公司委托诉讼代理人席婷婷，被告余婧婧委托诉讼代理人冯晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘肃天庆商贸娱乐有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方于2015年9月2日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告向原告腾退交还承租房屋；2、依法判令被告向原告支付尚欠的房屋租金2156650.9元（自2019年2月1日计算至2020年5月31日，至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费亦请按照租赁合同约定的租金标准判决），违约金760112.28元，合计2916763.18元；3、依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月2日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》,该合同约定：原告将其所有的位于兰州市城关区××路××镇××号楼××层××号商铺××层××号商铺××层××号商铺（以下统称“该房屋”），出租给被告。该房屋建筑面积1836.02㎡，租期自2015年10月1日（起租日）至2021年4月30日（期满日）止共五年零七个月。月租金标准按照租期每年予以递增，租金总额为7601122.80元，每三个月支付一次。合同第十条第1（6）项约定：租赁期间，被告拖欠房租或各项费用累计30天的，原告有权解除合同，收回该房屋，被告应按照合同租金总额的10%向原告支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔。合同签订后，被告于2019年1月9日开始拖欠房屋租金，拒不按时缴纳房屋租金，原告无奈于2020年4月14日，向被告发出《律师函》，要求被告缴纳尚欠的房屋租金，但被告不予理睬，仍拒不缴纳尚欠的房屋租金。现《房屋租赁合同》约定的解除条件已经成就，原告有权依据合同约定解除合同，收回房屋，但被告仍继续占有使用该承租房屋，给原告造成巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益,诉讼至法院,请求判如所请。被告余婧婧辩称，1、被告并非恶意拖延租金，与原告具有合作基础，《房屋租赁合同》可在双方协商、合理变更后继续履行；2、原告的具体诉请金额依法应当予以核减。因受疫情影响应当减免两个月，原告主张的违约金过高，应当以实际损失为基础；合同签订时，向原告支付26万元保证金，请求对该保证金的性质一并予以裁判。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》；2、交房清单；3、入驻通知书；4、《合同解除暨要求立即腾交承租房屋的通知书》；5EMS邮寄单。被告余婧婧提交的证据有：1、《房屋租赁合同》；2、2016年8月25日消防验收意见书；3、2020年5月17日被告于原告沟通申请书。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本案实际情况综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月2日，原告甘肃天庆商贸娱乐有限公司与被告余婧婧签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于兰州市城关区××路××镇××号楼××层××号商铺××层××号商铺××层××号商铺，总建筑面积1836.02㎡；房屋租赁期限：从2015年10月1日（起租日）至2021年4月30日（期满日）止。房屋租赁期共五年零七个月；租金支付标准及期限：装修期：2015年10月1日至2016年4月30日；开业时间：2016年5月1日。2016年5月1日-2018年4月30日，人民币65元／平方米／月；2018年5月1日-2020年4月30日，人民币70元／平方米／月；2020年5月1日-2021年4月30日，人民币75元／平方米／月。合同租金总额为7601122.80元，租金每三个月支付一次。合同签订同日，被告向原告支付人民币260000元的定金，自合同约定的交房之日起，定金转为租赁房屋的保证金。合同期满时，如被告没有违约行为、拖欠费用或损坏房屋设施等情况，原告一次将保证金不计息退还乙方；租赁期间，被告拖欠房租或各项费用累计30天，原告有权解除合同，收回该房屋，被告应按照合同租金总额的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿。合同生效后，原告于2015年10月22日将案涉房屋交由被告使用，被告自2019年2月1日开始拖欠租金，截至2020年5月31日，共拖欠原告租金2156650.9元。2020年4月14日，原告给被告余婧婧发出律师函，限被告在接到律师函后五日之内，交纳尚欠的房屋租金，天庆商贸公司将酌情减免部分违约金。若逾期5日仍未交纳，天庆商贸将依据《房屋租赁合同》的约定，诉诸法院向其追讨拖欠的房屋租金及违约金，并依法主张解除合同，收回出租房屋。2020年5月7日，被告给原告发出沟通函，请求予以降低房租标准，减免部分已欠房租。双方意见不一，遂酿成纠纷。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告甘肃天庆商贸娱乐有限公司与被告余婧婧签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。原告按约履行了向被告交付房屋使用权的义务，不存在违约行为。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”本案被告在履行《房屋租赁合同》，长期拖欠原告房屋租金，现原告要求解除原、被告双方于2015年9月2日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持,解除合同后被告应向原告腾交承租房屋；关于原告要求被告支付自2019年2月1日计算至2020年5月31日的房屋租金2156650.9元至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张的违约金760112.28元，双方在《房屋租赁合同》中明确约定违约金为合同总价款的10%即760112.28元，合同约定的租赁期限为五年零七个月，合同总价款10%的违约金即相当于6.7个月的租金，违约金明显过高，考虑到被告违约给原告造成的损失主要为合同解除后重新招租的房屋空置期租金及新的承租人承租后的免租期，且考虑新冠疫情对被告经营的影响,本院酌情按照两个月的租金标准257042.8元支持原告的违约金请求。关于被告在合同签订当日向原告支付的260000元，双方约定自交付房屋之日起转为合同保证金，即属于被告对合理使用承租房屋、按时、足额向原告支付租金提供的担保。现由于被告已经违约，该笔费用应优先用于抵扣被告拖欠原告的租金及违约金。综上所述，原告甘肃天庆商贸娱乐有限公司的诉讼请求成立，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十三条之规定，判决如下：一、解除原告甘肃天庆商贸娱乐有限公司与被告余婧婧签订的《房屋租赁合同》；二、被告余婧婧于判决生效之日起十日内向原告甘肃天庆商贸娱乐有限公司腾退交还兰州市城关区××路××镇××号楼××层××号商铺××层××号商铺××层××号商铺；三、被告余婧婧于判决生效之日起十日向原告甘肃天庆商贸娱乐有限公司支付租金1896650.90元，违约金257042.80元，共计2153693.70元（2020年6月1日至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费按合同约定的租金标准支付）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15067元，由被告余婧婧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  丁雨宁二〇二一年一月五日书记员  陈丽丽