北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2151号上诉人（原审被告）：顾军文，男，1957年6月9日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：顾真一（顾军文之女），1987年8月27日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：孙刘建，男，1971年5月1日出生，住河南省夏邑县。上诉人顾军文因与被上诉人孙刘建房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初43799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法由审判员赵霞适用独任制开庭进行了审理。上诉人顾军文及其委托诉讼代理人顾真一，被上诉人孙刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾军文上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判押金不予退还。另，我认为对方违约，应给付我违约金5万元。事实和理由：孙刘建并未实际使用房屋经营，而是用于转租，其使用房屋并未因疫情受到影响，且即便是在疫情期间，实际承租人也一直在使用涉案房屋。最后，孙刘建也未提前告知我方要解除合同，且其提前解约已经构成违约，故不应退还其押金。孙刘建辩称，同意一审判决。不同意上诉人的上诉意见。我确实将涉案房屋进行了转租，但因为疫情影响，我也给实际承租人免除了两个月租金。我疫情期间一直和顾军文的老婆进行沟通，讨论租金减免的问题，但对方一直态度比较强硬，不肯减免。5万元违约金未在一审时提出诉求，我不同意调解，也不同意二审直接处理。孙刘建向一审法院起诉请求：要求解除孙刘建与顾军文在2015年10月30日签订的租赁合同，顾军文退还孙刘建押金17000元和两个月的房租38996元。一审法院认定事实：2015年9月9日，孙刘建与顾军文签订租赁合同，约定：顾军文将涉诉房屋出租给孙刘建，租期自2015年10月30日至2021年10月29日。第一年租金20万元，自2016年10月30日（开始付第二年租金起）每一年房租上涨4％，如此类推，如遇市场变化，双方可另行协商调整租金标准，除此之外顾军文不得以任何理由任意调整租金。合同生效之日起孙刘建向顾军文支付半年的租金，过六个月后的中旬开始付下半年的租金，每次付款按照年租金的一半付给顾军文，每年的9月30日按上一年租金4％递增向顾军文支付下一次的租金。本合同生效之日起孙刘建向顾军文支付押金17000元（租赁期满退还孙刘建）。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，顾军文将涉诉房屋交付给孙刘建使用；孙刘建亦向顾军文交付了17000元押金。在合同履行过程中，孙刘建给付顾军文租金至2020年4月30日。在租赁期间，孙刘建将房屋转租给他人使用。2020年年初新冠肺炎疫情发生后，孙刘建要求顾军文减免租金，但顾军文认为租赁合同约定的租金标准已经很低，不同意减免，双方一直未能就此达成一致意见。2020年4月，孙刘建通知顾军文要求解除租赁合同交接房屋。2020年5月1日，顾军文与涉诉房屋实际使用人张连喜签订交房协议，收回了涉诉房屋。在双方提交的租赁合同文本中，关于违约责任条款：“孙刘建有下列情形之一的，顾军文解除合同并请求违约金赔偿”一条中，“孙刘建擅自将房屋转租、转让或转借他人”一项均被划改添加为：“孙刘建可以将房屋转租、转让或转借他人”。在“若孙刘建在顾军文没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为孙刘建违约，孙刘建负责赔偿顾军文违约金人民币5万元”和“孙刘建违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金5万元”两条违约条款的序号处均被打“×”删除。在顾军文提交的合同文本中，争议解决条款约定“如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿违约金5万元”；在孙刘建提交的合同文本中该条款中的“5万元”被改成“×”；另外该争议解决条款并未约定具体的违约事项。一审法院认为，顾军文与孙刘建签订租赁合同后，将房屋交付给孙刘建使用，孙刘建亦应按合同约定给付顾军文租金。租赁合同履行期间发生新冠肺炎疫情，孙刘建的经营确会因疫情防控措施受到影响，但并未达到合同不能履行的程度，孙刘建并不因此享有单方合同解除权。鉴于双方已经于2020年5月1日办理了房屋交接手续，租赁合同已实际解除，顾军文在案件审理过程中也表示同意解除合同，一审法院可确认双方所签租赁合同已解除。孙刘建实际使用涉诉房屋至2020年5月1日，其在2019年9月疫情发生前已经预先交付了2020年4月30日之前的租金，疫情并未给孙刘建支付使用房屋期间的租金造成困难。顾军文作为自然人业主，租金收益也是其收入的重要组成部分，疫情同样也会对其的生活造成重要影响。孙刘建仅强调疫情对自己经营的影响，要求顾军文退还已付租金，缺乏合理依据，一审法院不予支持。租赁合同约定，租赁期间由于孙刘建自身原因提前解除合同，押金不予退还。但是考虑到孙刘建提前解除合同确实事出有因，且其也曾提前数月与顾军文协商减免租金和解除合同事宜，在一定程度上尽到了提前通知义务，一审法院可判令顾军文退还孙刘建押金。但是顾军文在疫情期间另行出租房屋也存在诸多困难，孙刘建亦应给付顾军文一定补偿，一审法院判决顾军文退还孙刘建押金8000元。孙刘建与顾军文提供的租赁合同文本中均载明孙刘建可以将房屋转租、转让或转借他人，顾军文关于孙刘建转租房屋构成违约的主张缺乏合同依据，一审法院不予采信。判决：一、孙刘建与顾军文于二〇一五年九月九日签订的《个人商铺租赁合同》于二〇二〇年五月一日解除；二、顾军文于判决生效之日起十日内退还孙刘建押金八千元；三、驳回孙刘建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费元600元，由孙刘建负担550元（已交纳），由顾军文负担50元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。经询问，双方均认可涉案房屋用于开设餐馆使用。本院认为，双方二审期间对于涉案合同于2020年5月1日解除均无异议，本院亦不持异议，对此予以确认。顾军文上诉主张孙刘建提前解除合同已构成违约，不应退还其押金，就此，本院认为，涉案合同系房屋租赁合同，属于继续性合同，新冠疫情对约定有较长合同期间的租赁合同的履行通常只会造成暂时的重大障碍，不会导致整个合同目的无法实现，就本案而言，新冠疫情及相关防控措施尚未使得涉案合同达到不能履行的程度，故孙刘建并不因此享有合同单方解除权，其要求提前解除合同确已构成违约。根据合同第八条乙方责任部分第6款“由于乙方（孙刘建）自身原因提前解除合同，应提前两个月书面通知顾军文，且所付押金及租金不予退还”，上述条款系对孙刘建因自身原因提前解除合同所应承担违约责任的特别约定，故本案中，孙刘建违约责任的承担应依据该条款的约定，但考虑涉案房屋用于餐饮经营使用，新冠疫情及其防控措施这一不可抗力因素确实对涉案合同的履行造成一定程度的影响，孙刘建提前与顾军文就减免租金及解除合同事宜进行沟通，在未协商一致的情况下提前解除合同亦属事出有因，一审法院结合本案的实际情况，未支持孙刘建要求减免受疫情影响期间的租金的诉求并酌情确定顾军文退还孙刘建押金8000元，处理并无明显不当，本院予以维持，对于顾军文的上诉主张本院不予采纳。另，顾军文上诉要求孙刘建另行赔偿5万元违约金，因其未在一审期间未就此提出反诉，且双方未能就此调解，对该反诉请求本院不予处理。综上所述，顾军文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由顾军文负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  赵 霞二〇二一年一月二十九日法官助理  杨俊逸书 记 员  王 艳