江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏05民终10082号 上诉人（原审被告）：叶贵清，男，1970年4月21日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：陈诚，江苏珺文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴金华，江苏珺文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：昆山华晨投资有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇石浦宏川路**。 法定代表人：黄龙彪，总经理。 委托诉讼代理人：陈龙，江苏品创律师事务所律师。 上诉人叶贵清因与被上诉人昆山华晨投资有限公司（下称华晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初17977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶贵清上诉请求：1.请求撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初17977号民事判决并依法发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由华晨公司承担。事实和理由：经结算上诉人与华晨公司间除售房居间费用13万抵销不明外，双方就喜宴厅订金、餐费、环卫费、根据华晨公司要求支付的工资部分的抵销是明确的，由此结欠华晨公司房租应为13万元。华晨公司总经理陆劲松是租赁合同的签字人和租赁事务的经办人，在录音中明确认可上述事实。上诉人提供了相关喜宴厅订金、餐费、根据华晨公司要求支付的工资相关凭据予以佐证。华晨公司在庭审中对餐费签单及代上诉人支付的工资部分也予以认可。从常理上讲，如果2017、2018年租金没有结清，不可能付2019年租金。华晨公司至今没有提供涉案大棚的合法权属证明，即没法证明其有权出租、收取租金收益的权利，其应当承担不利后果，依法应当驳回其对该部分租金主张的诉讼请求。陆劲松作为华晨公司总经理，系租赁合同的签字人和租赁事务的经办人，上诉人提交了与其之间关于账务结算的录音，为查明案件事实，上诉人申请一审法院将举证责任分配华晨公司，责令陆劲松出庭接受询问。前述录音作为本案的关键证据不应被无视，查明案件事实亦是作出正确判决的前提条件，一审法院理应合理分配举证责任，传唤陆劲松出庭接受询问。但一审法院无视上诉人的申请，未做处理，而是径直作出判决，有违法定程序 华晨公司在诉讼中答辩称：陆劲松早已不是本公司员工，且当时陆劲松只是华晨公司与上诉人签订租赁合同时，代表华晨公司行使租赁合同上相关的权益，我公司并未授权陆劲松代表华晨公司与上诉人结算租赁合同以外的相关事宜。对于上诉人提出的要求本案华晨公司法定代表人出庭，代理人认为没有相关的必要。在一审中上诉人本人已经确认了租金以及支付相应租金的数额情况，因此对于结欠华晨公司租金的事实是清楚的。对于上诉人提出的要求扣除佣金、婚宴定金、吃饭费用等相关的费用，华晨公司在一审中也明确表示不予认可，并且直至二审上诉人并未提供其他的证据加以证明。即使存在上述事实，上诉人可以另案向华晨公司主张相关的权益，与本案租赁合同纠纷没有关联性。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 华晨公司向一审法院起诉请求：1、判令叶贵清支付结欠华晨公司租金436823元；2、判令叶贵清支付华晨公司违约金210000元；3、本案诉讼费用由叶贵清承担；4、判令叶贵清与华晨公司于2020年1月1日起解除双方之间的租赁经营酒店协议及租赁婚宴大棚土地协议；5、判令叶贵清支付华晨公司解除租赁合同后继续占有租赁房屋使用费(自2020年1月1日至叶贵清实际归还日为止，以每年450000元为计算标准计算)。 一审法院认定事实：2017年1月10日，华晨公司、叶贵清签订《租赁经营酒店协议》，约定由叶贵清承租华晨公司位于昆山市石浦海鲜馆，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，年租金450000元；拖欠租金或各项费用超过十五天，每天按照人民币5000元加收罚金直至协议解除；协议解除或终止后十天内叶贵清和华晨公司结清一切费用并搬迁完毕，逾期交付按照人民币5000元/日支付违约金。当日，双方还签订了一份《租赁婚宴大棚土地协议》，约定华晨公司将昆山市婚宴大棚出租给叶贵清，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，年租金为250000元；拖欠租金或各项费用超过七天，每天按照人民1000元加收罚金；协议解除或终止后十天内叶贵清和华晨公司结清一切费用并搬迁完毕，逾期交付按照人民币5000元/日支付违约金。合同签订后，华晨公司将两份合同项下的租赁物交付给叶贵清使用，叶贵清向华晨公司付款1663177元，华晨公司向叶贵清索要其余款项未果，遂引起本案纠纷。 华晨公司主张叶贵清至今未交付租赁房屋，叶贵清陈述已于2019年12月前搬离租赁房屋，并将大门密码告诉华晨公司工作人员，双方未就交接事宜提供书面证据。本案一审诉讼第二次开庭前，华晨公司就诉争租赁房屋已发布新的招租广告。 上述事实，由《租赁经营酒店协议》、《租赁婚宴大棚土地协议》、律师函及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。 一审法院认为：本案两份租赁合同，均系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，华晨公司、叶贵清双方均应依法履行各自义务。关于《租赁婚宴大棚土地协议》，该协议虽然约定的租赁期限到2017年12月31日届满，但此后双方仍在继续履行该协议，双方之间为不定期租赁。华晨公司要求解除涉案两份协议，叶贵清认为实际已经解除，双方对解除该合同并无异议，一审法院对此予以认定。关于该合同解除的时间，华晨公司主张为2020年1月1日，系本案一审诉讼第一次开庭之后，对该时间一审法院予以认定。关于租金，华晨公司主张叶贵清结欠的租金为436823元，叶贵清对已经支付的金额没有异议，但认为还应当抵扣佣金、餐费、婚宴预订款等，华晨公司对此不予认可，叶贵清亦未提交充分证据予以证明，一审法院对其抗辩意见不予采纳，对叶贵清应当支付的租金认定为436823元。叶贵清对其认为应当抵扣的款项可另案主张权利。关于违约金，系双方合同中的明确约定，但华晨公司主张的违约金金额过高，一审法院依法予以调整为50000元。关于房屋的交付，叶贵清主张早已将租赁物交还华晨公司，结合华晨公司已经另行发布招租广告的情况，一审法院对租赁物已经交还予以认定，华晨公司主张占有使用费依据不足，一审法院对此依法不予支持。遂判决：一、原告昆山华晨投资有限公司与被告叶贵清之间的《租赁经营酒店协议》及《租赁婚宴大棚土地协议》于2020年1月1日解除。二、被告叶贵清应于本判决发生法律效力后十五日内支付原告昆山华晨投资有限公司租金436823元。三、被告叶贵清应于本判决发生法律效力后十五日内支付原告昆山华晨投资有限公司违约金50000元。四、驳回原告昆山华晨投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10268元，由原告负担3400元，被告负担6868元。 二审诉讼中，叶贵清主张其曾于2019年代华晨公司支付了2万元员工工资，要求在本案其应付的租金中予以抵扣。华晨公司在诉讼中对此表示认可。 二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。 本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定叶贵清在与华晨公司就涉案房屋签订的《租赁经营酒店协议》系双方真实意思表示合法有效，双方均应按约履行。关于涉案的《租赁婚宴大棚土地协议》，双方当事人在诉讼中均一致确认在本案诉讼之前已经解除，且所涉婚宴大棚现已被拆除，故双方当事人可按照约定的租金标准结算实际使用期间的租金（使用费）。叶贵清认为因华晨公司至今没有提供涉案大棚的合法权属证明，故华晨公司无权按照《租赁婚宴大棚土地协议》获取相应收益的主张，无相应法律依据，本院不予支持。鉴于叶贵清在合同履行期间未按约及时支付租金，其行为已构成违约，昆山华晨投资有限公司据此要求解除合同收回房屋并由叶贵清支付拖欠的租金及赔偿违约金的请求，符合双方合同的约定及相关法律规定，应予支持。一审法院根据本案客观情况，确认涉案《租赁经营酒店协议》于2020年1月1日解除，并无不当。 根据法律规定，当事人在诉讼中已对自己的主张承担相应的举证责任。叶贵清在诉讼中确认结欠的租金为436823元，但主张按照其与华晨公司负责人达成的口头结算协议，在扣除了华晨公司工作人员在其饭店内结欠的餐费及其代华晨公司垫付的环卫费、员工工资（2万元）后，其实际还应支付的租金为13万元，叶贵清对此应负相应的举证责任。鉴于根据叶贵清在诉讼中已提供的现有证据，一方面无法确认双方当事人曾就以餐费及环卫费冲抵房租金达成了一致，另一方面对于华晨公司工作人员在叶贵清饭店内消费后结欠餐费的具体金额及这些餐费是否应由华晨公司承担亦无法确认，故叶贵清的上述主张依据不足，本院不予支持。对于叶贵清主张其曾于2019年代华晨公司支付了2万元员工工资的问题，虽然与本案不属同一法律关系，但鉴于华晨公司在诉讼中对此予以确认并明确可以在本案叶贵清应付的租金中予以抵扣，系当事人对其权利的合理处分，本院予以准许。在扣除上述2万元后，叶贵清还应支付华晨公司租金416823元。据此。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，原《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一式二条、第二百二十六条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初17977号民事判决第一项、第三项； 二、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初17977号民事判决第二项、第四项。 三、叶贵清支付昆山华晨投资有限公司租金416823元，于本判决发生法律效力后十五日内履行； 四、驳回昆山华晨投资有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10268元，由昆山华晨投资有限公司负担3400元，叶贵清负担6868元；二审案件受理费10268元，由叶贵清负担。 本判决为终审判决。 审判长  王稚群 审判员  郑 雄 审判员  黄学辉 二〇二一年一月二十二日 书记员  杨颖颖