文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0116民初15299号原告：上海文化银湾物业管理有限公司，统一社会信用代码913101106311596754，住所地上海市仁德路****。法定代表人：周正东，总经理。委托诉讼代理人：周勇，重庆君策律师事务所律师。被告：熊孝荟，女，1986年1月29日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：杨明海，重庆汇聚律师事务所律师。原告上海文化银湾物业管理有限公司(以下简称物业公司)与被告熊孝荟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案受理后，依法由审判员谭逢路独任审判，适用简易程序(小额诉讼)并于2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周勇，被告熊孝荟的委托代理人杨明海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年6月至2020年8月期间的物业服务费5549.16元；2、判令被告支付原告2020年3月至2020年8月期间代收代缴的公共能耗费480元、生活垃圾处置费1109.83元；4、判令被告支付原告违约金642.41元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月27日，原告与重庆锐升置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为重庆锐升置业有限公司开发建设的位于江津区双福街道福城大道500号的“锐升凤凰城”项目提供前期物业管理服务。该合同期限为5年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止。该合同规定，商业门面的物业服务费按照4元/平方米的标准收取，业主或物业使用人应在每月5日至15日内履行交纳当月物业服务费用的义务。合同签订后，原告一直按照约定为“锐升凤凰城”项目提供相应的物业管理服务。2017年8月25日，被告与重庆锐升置业有限公司签订《“锐升凤凰城商业用房租赁合同》，承租“锐升凤凰城”1号楼80号—87号共8间商业用房(目前用于经营“华萃英语”)。该商业用房建筑面积共计462.43平方米，租赁期限为10年，自2018年8月1日起至2028年7月31日止。合同约定，租赁期间被告使用该房屋发生的水、电、气等费用，由被告据实向物管公司或相关部门缴纳，且每月还应按照规定向物管公司缴纳物业管理费。根据统计，被告在2020年6月至2020年8月期间，拖欠原告物业服务费5549.16元;在2020年3月至2020年8月期间，拖欠原告代收代缴的公共能耗费480元、生活垃圾处置费1109.83元，各项共计7138.99元。虽经原告多次催收，但被告均以种种理由拒绝支付。原告已经依照合同约定为“锐升凤凰城”项目提供了相应的物业管理服务，被告作为物业使用人应按时交纳物业服务费及其他代收代缴费用，不得借故拖欠和拒付。被告的上述行为，已严重损害了原告的合法权益。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告熊孝荟辩称，原、被告之间没有物业服务合同关系，也没有相应的法律关系。原告起诉被告没有法律依据。其次，即使原告可以向被告收取物业费，但基于原告未完全履行物业服务义务，也应当减少服务费用或者不应支付服务费用。原告未履行物业服务义务有以下几点：1、由于平台漏水，雨水无法正常排泄导致被告室内装修的四周墙体发泡，被告向原告多次反映至今未解决。2、公共卫生间被火锅店占用，被告方及其客户无法使用厕所，给被告带来不便。被告也多次向原告反映，至今未消除影响。3、消防通道堵塞，无法通行。4、物业电梯长期不能正常使用，给被告带来业务上的不便。原告对所起诉的费用的组成不明。另外，《物业管理条例》第四十一条的规定，其实该条是参照引用了债的转让，严格意义上原告与被告之间是没有合同关系的。该条突破了合同的相对性原则。但作为债的转让，转让中的债务人对债权人有实施抗辩的权利。否则就损害了被告的合同抗辩权。原告也承认了房屋确实存在漏水情况，原告辩称其义务是协调沟通联络，但现有证据不能证明原告履行了这些义务。原告的服务有瑕疵。综上被告认为原告不仅仅起诉主体有问题，并且未完全履行物业服务义务，请求驳回原告的诉讼请求或者诉讼。本院经审理认定事实如下：被告系“锐升凤凰城”1号楼80号—87号共8间商业用房(建筑面积分别为462.43平方米)的物业使用人。2016年4月27日，原告与重庆锐升置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为重庆锐升置业有限公司开发建设的位于江津区双福街道福城大道500号的“锐升凤凰城”项目提供前期物业管理服务。该合同期限为5年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止。该合同第四章物业服务费用第六条（二）规定商业门面：4.00元/月·平方米（含幼儿园）。第九条约定：业主或物业使用人应在每月5日至15日内履行交纳当月物业服务费用的义务。合同第九章违约责任。第九章违约责任第二十四条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2017年8月25日，被告与重庆锐升置业有限公司签订《锐升凤凰城商业用房租赁合同》，承租重庆市江津区双福街道南北大道北段483号。该商业用房建筑面积共计462.43平方米，租赁期限为10年，自2018年8月1日起至2028年7月31日止。合同还约定，乙方（被告）在使用该房屋所发生的水电气通讯、空调及其分摊等费用由乙方据实向物管公司或相关部门缴纳。乙方同意在承租期内，每月按规定向物管公司缴纳物业管理费。现被告拖欠原告2020年6月至2020年8月期间的物业服务费5549.16元;拖欠原告2020年3月至2020年8月期间代收代缴的公共能耗费480元、生活垃圾处置费1109.83元，共计7138.99元。对于被告尚欠原告的上述物业服务费用等，经原告催收后，被告仍未缴纳。另查明：原告为本案商铺提供了基本物业管理服务义务。上述事实，有《前期物业服务合同》、《“锐升凤凰城”商业用房租赁合同》、《协议书》、《保安秩序维护巡逻签到表》、保安开展巡逻工作和保洁打扫卫生照片、欠费明细、律师函、邮寄单及原、被告代理人的当庭陈述等证据材料，经双方庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，业主(物业使用人)与物业公司应加强沟通、相互理解、支持，共同维护好物业。原告与重庆锐升置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有法律约束力，双方应按合同约定履行义务、享受权利。被告与重庆锐升置业有限公司签订《锐升凤凰城商业用房租赁合同》，被告租用案涉房屋从事经营活动，该合同约定乙方(被告)在使用该房屋所发生的水电气通讯、空调及其分摊等费用由乙方据实向物管公司或相关部门缴纳。乙方同意在承租期内，每月按规定向物管公司缴纳物业管理费。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，房屋出租人与承租人对物业服务费的交纳有约定的，从其约定，业主负连带责任。因此，原告有权选择熊孝荟作为本案被告起诉。对被告辩称其主体不适格的意见，本院不予采纳。物业管理难免存在或多或少的问题，双方应加强沟通，共同解决。经审查，原告已尽到了相应的物业服务义务，被告应按时交纳物业服务费。被告的辩称意见不能成其为不交物业服务费的理由。经审查原告主张的各项费用，本院审查属实，予以确认，现被告尚欠原告2020年6月至2020年8月期间的物业服务费5549.16元;尚欠原告2020年3月至2020年8月期间的代收代缴的公共能耗费480元、生活垃圾处置费1109.83元，合计7138.99元。综合考虑本案情况，对于原告主张的违约金642.41元，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告熊孝荟于本判决生效后五日内支付尚欠原告上海文化银湾物业管理有限公司2020年6月至2020年8月期间的物业服务费5549.16元；尚欠2020年3月至2020年8月期间的公共能耗费480元、生活垃圾处置费1109.83元，共计7138.99元。二、驳回原告上海文化银湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告熊孝荟未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，减半收取51元，由被告熊孝荟负担，此费用原告已预交本院，本院不予退还，由被告熊孝荟在履行本判决义务时一并支付给原告。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谭逢路二〇二一年一月十五日法官助理 伍佳丽书 记 员 张珍桔