辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初12134号原告：沈阳华凯建筑工程有限公司，住所地沈阳市和平区和平北大街**。法定代表人：周铭燕，该单位总经理。委托代理人：彭蓬，辽宁同方律师事务所律师。委托代理人：单勇，辽宁同方律师事务所律师。被告：辽宁恒基房地产开发有限公司，住，住所地沈阳市沈河区青年大街**/div>法定代表人：牛晓东，该单位执行董事。委托代理人：高阳，该单位员工。被告：于斌，男，1959年7月15日出生，汉族，现住址沈阳市浑**。原告沈阳华凯建筑工程有限公司与被告辽宁恒基房地产开发有限公司、被告于斌买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王云娇独任审判，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告辽宁恒基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭蓬、单勇，被告辽宁恒基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高阳到庭参加诉讼，被告于斌经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳华凯建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效，依法判决沈阳市铁西区北一东路118-2号2-13-1房产（109.7平米）归原告所有；2、请求判决被告二协助撤销沈阳市铁西区北一东路118-2号2-13-1房产（109.7平米）的备案登记；3、请求依法判决被告一配合原告将沈阳市铁西区北一东路118-2号2-13-1房产（109.7平米）备案登记在原告名下并办理产权登记；4、请求被告依法承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年12月15日，原告与被告一签订《工程施工合同》一份，按照合同约定原告承包对光明苑小区室内给水、排水、强电、供暖、地热、地热工程的施工建设于2011年6月开始进场施工建设，于2012年8月已施工完毕，光明苑小区项目于2012年10日已办理入住。2013年8月，原告与被告一进行了工程款结算，双方确认了原告施工部分的工程结算价款为人民币2431003.27元，被告一在结算单中加盖了印章予以确认，但因被告一一直资金困难未能给付，但原告一直进行追讨该笔款项。2015年6月5日，在原告多次催要情况下被告一与原告签订《抵账协议》一份，被告一将三处房产（沈阳市铁西区北一东路118-2号2-12-1房产（109.7平米）、沈阳市铁西区北一东路118-2号2-13-1号房屋（109.7平米）、沈阳市铁西区北一东路118-3号3-9-1房屋（109.7平米））及四个车位作价人民币2431000.00元作为尚欠工程款的对价，被告一明确表示上述房屋拥有合法权利，原告无奈之下只能接受该项抵顶。2015年6月20日，原、被告一双方签订三处房产《商品房买卖合同》及四个车位《车位使用权转让合同》，被告一给原告出具了《光明苑缴费情况确认单（房屋、车位进住通知书）》7张并给原告开具了抹账房款及抹账车位的《专用收款收据》7张。后来，原告缴纳物业费、水电费等费用，接收了上述房产及车位并办理了入住手续。截止目前原告无法取得沈阳市铁西区北一东路118-2号2-13-1房产的产权。经查询，该房屋于2004年12月8日房屋备案登记在被告二名下，该备案登记行为仅是房产管理部门规范商品房预售活动的一项行政手段，不发生物权变动效力。因该房屋已经由原告合法实际占有使用，为了维护原告的合法权益，现依据《合同法》等相关法律规定诉至法院，请求法院依法判令被告承担相应法律责任。被告辽宁恒基房地产开发有限公司辩称，我们与原告的施工合同已经执行完毕，虽然有点工程质量问题，但是后期已经处理完毕，我们与原告达成的顶帐协议也已经执行完毕，我们将协议中三处房产、4个车位已经实际交付给原告，我们履行完毕义务。涉案房产实际是我们公司所有，我们将这个房屋抵顶工程款，与被告二没有任何关系，这个是有效的。我们与原告没有其他的交付义务了，我们同意给原告办理房屋产权登记，撤销被告二于斌的房屋备案登记。被告于斌未到庭亦未提交书面答辩意见。当事人围绕争议焦点向本院提交了证据，对于原告提供的工程施工合同、结算协议、抵帐协议书、商品房买卖合同、专用收款收据、房屋缴费确认单、商品房买卖合同复印件等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2010年，原告承包被告辽宁恒基房地产开发有限公司开发建设的沈阳市铁西区北一东路118-2、3号光明苑小区室内给排水、供暖、电器、室内地热工程施工。2013年8月，原告与被告辽宁恒基房地产开发有限公司签署结算协议，确定工程总价款为2431003.27元。2015年6月5日，原告与被告辽宁恒基房地产开发有限公司签订抵账协议书，约定原告与被告辽宁恒基房地产开发有限公司同意以被告开发的三套房产和四个车位抵顶全部工程款，其中包括本案诉争的沈阳市铁西区北一东路118-2号2-13-1房产（建筑面积109.7平米），按单价每平方米6000元计算，总房款658200元。2015年6月20日，原告与被告辽宁恒基房地产开发有限公司就该房屋签订商品房买卖合同，约定单价为每平方米6000元，总房款658200元，付款方式为一次性付款，交付时间为2015年6月30日。2015年6月20日，被告辽宁恒基房地产开发有限公司向原告出具专用收款收据，收款数额为658200元，收款事由记载为抹房款铁西区北一东路118-2号2-13-1。同日，被告辽宁恒基房地产开发有限公司向原告出具《光明苑缴款确认单（进住通知书）》。2017年8月1日原告通过光明苑小区的物业公司沈阳新世纪物业管理有限公司办理诉争房屋的入住手续，交纳物业费、水费、煤气费、垃圾清运费。2004年12月6日，被告辽宁恒基房地产开发有限公司与被告于斌就诉争房屋签订商品房买卖合同，约定被告辽宁恒基房地产开发有限公司将诉争房屋出售给被告于斌，单价每平方米4500元，总价款493650元。该买卖合同在沈阳市房产局办理了备案登记，但二被告未举证证明该买卖合同实际履行。原告为确认其与辽宁恒基房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同效力及办理商品房买卖合同备案等，起诉至法院。本院认为，关于原告与被告辽宁恒基房地产开发有限公司的商品房买卖合同效力问题。被告辽宁恒基房地产开发有限公司在其对原告的工程款债务履行期限届至后将诉争房屋抵顶给原告，与原告签订商品房买卖合同，并实际将房屋交付原告使用收益。原告虽是以抵债方式取得诉争房屋，但是在其对被告辽宁恒基房地产开发有限公司的债权已届履行期限之后，经双方协商一致将上述债务关系转变为商品房买卖合同关系，符合民事当事人权利处分的意思自治原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，故原告与被告辽宁恒基房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系合法有效。关于原告要求撤销以被告于斌名义办理的房屋买卖合同备案登记的问题。被告于斌未能提供交付购房款等能够证明其与被告辽宁恒基房地产开发有限公司之间存在真实的商品房买卖合同关系的相应证据，被告辽宁恒基房地产开发有限公司亦未向被告于斌交付诉争房屋，双方的商品房买卖合同并未实际履行，故被告辽宁恒基房地产开发有限公司应对以被告于斌名义进行的备案登记予以撤销。故对原告要求撤销以被告于斌名义办理的诉争房屋买卖合同备案登记的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、确认原告沈阳华凯建筑工程有限公司与被告辽宁恒基房地产开发有限公司签订的关于沈阳市铁西区北一东路118-2号2-13-1（建筑面积109.7平米）房屋的商品房买卖合同有效；二、被告于斌于本判决发生法律效力之日起10日内协助被告辽宁恒基房地产开发有限公司办理撤销沈阳市铁西区北一东路118-2号2-13-1（建筑面积109.7平米）房屋买卖合同的备案登记；三、被告辽宁恒基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告沈阳华凯建筑工程有限公司办理沈阳市铁西区北一东路118-2号2-13-1（建筑面积109.7平米）房屋商品房买卖合同的备案登记手续。案件受理费10382元减半收取5191元，由被告辽宁恒基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 王云娇二〇二一年一月十一日法官助理 姜 岳书 记 员 訾 旭