浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2947号上诉人（原审原告）：曹保勇，男，1956年10月22日出生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审被告)：嘉兴市嘉南置业有限公司。住所地:浙江省嘉兴市南湖区风桥镇梅花洲景区**07。统一社会信用代码:91330402MA2B997A0A。法定代表人：陶明。上诉人曹保勇因与被上诉人嘉兴市嘉南置业有限公司（以下简称嘉南公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹保勇上诉请求：撤销（2020）浙0402民初4275号民事判决，依法改判。事实和理由：（一）王明芬系案涉房屋的中介，非嘉南公司的销售，但此一情况并不影响王明芬违约行为的存在。合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案中，当事人一方和第三人分别为嘉南公司和王明芬，因此，按照上述规定，嘉南公司应当承担王明芬的违约责任。一审以嘉南公司在合同履行过程中不存在欺诈行为为由认为其不承担违约责任违反了合同法第一百二十一条的规定，且犯有简单的逻辑错误。中介王明芬利用违约和欺诈行为获得客户资源，嘉南公司一方面享受该客户资源，另一方面却拒绝承担法律责任，逻辑荒唐。（二）一审应当认定王明芬系房产中介。如果王明芬系房产中介，那么根据合同法第一百二十一条的规定，嘉南公司必须承担王明芬的违约责任。一审回避此意事实造成事实认定不清。（三）案涉房屋买卖合同非双方真实意思的表示，因为王明芬向曹保勇承诺的办理房贷没有得到落实。没有落实表明该合同非曹保勇的真实意思表示。王明芬向曹保勇承诺办理房贷一事具有完全的法律效力。该承诺是是王明芬作为嘉南公司代理人与曹保勇之间的合同，该合同的目的是保证案涉房屋买卖合同能够生效的前提条件。（四）王明芬系嘉南公司代理人，不需要获得嘉南公司授权。合同法司法解释第十二条规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。故嘉南公司坚持履行案涉房屋买卖合同，则必须对王明芬的承诺加以追认，否则无权享用王明芬的客户资源。（五）民法总则第一百四十九条规定，第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。本案中，王明芬欺诈，故曹保勇有权解除合同。嘉南公司未作答辩。曹保勇向一审法院提出诉讼请求：一、解除案涉《浙江省商品房买卖合同（预售）》；二、嘉南公司返还曹保勇购房款600000元及利息（以600000元为基数，自2020年5月14日起，按LPR计付利息至实际清偿之日止）；三、嘉南公司赔偿曹保勇路费、律师咨询费等2000元；四、嘉南公司双倍返还曹保勇定金10000元。一审法院认定事实：2020年5月14日，曹保勇（买受人）与（出卖人）嘉南公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定：曹保勇购买嘉南公司名下春风里18幢1单元14层03号房屋，预测建筑面积57.59平方米，套内建筑面积44.48平方米；总价款80万元；买受人于2020年5月14日前支付首期购房款60万元，剩余购房款20万元由买受人申请贷款支付；买受人应当于2020年5月19日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续；2020年7月31日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，如因买受人原因或银行政策原因需要提高首付、提升贷款利率或不能办理按揭贷款的，买受人应在银行或出卖人通知之日起7天内付清差额贷款或贷款部分，否则买受人承担逾期付款违约责任等等，落款出卖人处加盖有嘉南公司销售合同专用章，买受人处签有曹保勇姓名。2020年5月5日，曹保勇向嘉南公司支付10000元。2020年5月7日，曹保勇向嘉南公司支付100元；2020年5月8日，曹保勇向嘉南公司支付89900元。2020年5月14日，曹保勇向嘉南公司支付500000元，累计支付600000元。2020年6月5日，曹保勇就购买案涉房屋办理贷款一事向嘉兴市南湖区市场监管局进行了投诉，但因双方分歧较大，无法达成一致意见，调解未果。庭审中，曹保勇称其是在网上看到嘉南公司在出售房屋的信息，主动联系嘉南公司买房。庭后，嘉南公司委派其公司销售经理至一审法院接受询问，其销售经理谢志军称曹保勇所购买的春风里18幢1单元1403房屋，其公司并未委托相应的销售公司进行外销，该房子一直是由其公司直接对外销售的；春风里的房子，其公司的确有跟其他中介合作销售，由中介带客户到嘉南公司处看房、买房，如成交的话，其公司也会支付中介相应的营销费用；使用昵称为“王奋斗”、微信号为“wxid＿rcocwej9ozrl22微信的人员并非其公司工作人员。另查明，2020年5月15日14点43分微信昵称为“王奋斗”、微信号为“wxid＿rcocwej9ozrl22”的人员向曹保勇发送微信，“叔叔在忙么”，“和您说一下就是您这边不方便提供阿姨的征信报告，我帮您处理，您提供一下阿姨贵姓，和您银行账号开户行，我帮您做一份假的流水”。曹保勇回复：“小叶，如果不能卖就不要勉强买了。我买房已经支付75%现金，贷款只占25%，如果我违约那银行不仅没有风险，而且还能小赚一笔。银行感觉不到这种事实反而向一个假的流水搞定真让人无语”。对方回复：“叔叔，我帮您弄这个假流水，不会违法，阿姨这边也不会知道，银行这边我们都联系好的，还是比较严格的。您也可以省心省力……”。2020年5月15日20点32分，曹保勇向对方发送微信，“小叶，上周我就要你核实贷款的事，你一直说可以没问题，现在我支付了售房款却不行了。那没有办法只能退款了，希望你不要再想办法了。告诉我什么时候可以退款到我账上吧”。对方回复：“叔叔，我们核实过，但确实不知道您这边不想您夫人参与，但贷款需要夫妻双方，新婚姻法规定，这个也给我们带来了工作难度，请您理解”。2020年5月15日20点46分，曹保勇向对方发送微信，“希望你尊重客户的意愿，因为这么长时间，在我支付了75%的房价情况下都无法通过合规方式办理贷款，我只能要求退款了，再次希望你不要再想其他方式，尽快告诉我退款时间吧”。对方回复：“叔叔，可以的，商业贷款因为您不希望家属出面无法办理的，并非我们没有办法。您先把流水卡好，我们再给您想办法，我们也不希望给您造成损失。叔叔我知道，您可能有您的想法和感受，我们会尽量尊重您的意愿的，现在我们可以给您做分期或者延期，或者贷款，但您贷款，按照新婚姻法规定，只要您有结婚证，不管产证一个人还是两个人名字，都属于夫妻共同财产，这样的话，您看方便两个人来办理正规银行贷款吗？”曹保勇回复：“不行，怎么说不通呢？”又查明，昵称为“王奋斗”、微信号为“ｗｘｉｄ＿ｒｃｏｃｗｅｊ9ｏｚｒｌ22”的微信×××19年11月21日曾在朋友圈发布“中天熙和诚品”卖房信息图片一张，该图片下方注明“王明芬153××××****”。经曹保勇现场通过微信向昵称为“王奋斗”、微信号为“ｗｘｉｄ＿ｒｃｏｃｗｅｊ9ｏｚｒｌ22”进行转账，此人转账姓名显示为“＊＊芬”。再查明，一审法院于2020年9月17日电话联系手机号码为“153××××****”使用者，接听方为一女性，自认叫王明芬，确认昵称为“王奋斗”的微信是其微信，并称其并非嘉南公司员工，而是任职于上海市军尧房地产经纪有限公司，是其带曹保勇至嘉南公司处就案涉房产草签了购房合同，一开始曹保勇称是要全额购买房屋，但其后又说要贷款20万元，因曹保勇不同意让妻子出面一同办理贷款，故贷款手续一直未能办理，现曹保勇已将其电话、微信拉黑。现曹保勇认为，嘉南公司销售人员存在欺诈行为，导致贷款无法办理违约在先，故诉请解除合同。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据曹保勇的诉讼请求，本案的争议焦点在于嘉南公司是否在合同履行过程中存在欺诈行为。一审法院认为，曹保勇诉称嘉南公司存在欺诈行为的依据是其与微信昵称为“王奋斗”、微信号为“ｗｘｉｄ＿ｒｃｏｃｗｅｊ9ｏｚｒｌ22”的人员之间的微信聊天记录，但此人是否系嘉南公司工作人员，曹保勇并未提供充足的证据予以证实；曹保勇在微信聊天记录中一直称呼此人为“小叶”，但根据该微信朋友圈所发布的状态来看，该微信使用者应叫“王明芬”；一审法院庭后向嘉南公司进行了询问，嘉南公司否认其公司有叫“王明芬”的工作人员，也不知晓与曹保勇微信聊天对象的真实身份；经与手机号为“153××××****”的使用者联系，对方确认其系王明芬，但称并非嘉南公司员工，而是任职于上海市军尧房地产经纪有限公司。一审法院认为，曹保勇、嘉南公司之间的房屋买卖合同系在双方意思表示真实的基础上达成的，应属合法有效，现曹保勇并未提供有效证据证明嘉南公司存在欺诈行为，曹保勇应对其主张解除合同，退还购房款，支付利息，双倍返还定金的诉请，承担举证不能的法律后果，对其该部分诉请均不予支持。至于曹保勇主张的路费、律师咨询费，因于法无据，亦不予支持。诉讼中，嘉南公司经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦不答辩和提供证据，视为放弃一审抗辩权利，应自行承担由此带来的法律后果，依法缺席判决。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决驳回曹保勇的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取5010元，由曹保勇负担。二审中，曹保勇提供其与嘉南公司的一名耿姓工作人员的微信聊天记录，证明嘉南公司知道王明芬存在欺诈行为。嘉南公司未质证。本院认证认为，该证据的真实性无法确定，不予采信。嘉南公司二审中未提供证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，曹保勇主张王明芬存在违约行为，按照合同法第一百二十一条、合同法司法解释第十二条的规定，嘉南公司应当承担违约责任。并且，曹保勇有权依据民法总则第一百四十九条的规定，解除案涉房屋买卖合同。本院认为该上诉理由不能成立。理由是：曹保勇所称王明芬的违约行为是指王明芬未落实向其承诺的尾款可办理贷款的承诺，但此并非案涉房屋买卖合同的内容，至多只能是王明芬与曹保勇之间的口头协议，即便王明芬未履行该口头协议亦不会导致嘉南公司违反房屋买卖合同的约定。并且，因王明芬并非嘉南公司的员工，亦未得到嘉南公司的授权出售案涉房屋，违约行为的后果也不应由嘉南公司承担。更何况，从一、二审查明的事实来看，案涉房屋尾款不能办理贷款的原因系曹保勇不愿意其配偶参与贷款，系曹保勇自身原因致贷款无法办理，不能归咎于王明芬或嘉南公司，故曹保勇称其因贷款问题受到欺诈，显然不能成立。并且，受到欺诈亦非解除合同的法定事由。本案中，曹保勇一审诉请解除案涉房屋买卖合同，却一再称王明芬、嘉南公司对其实施了欺诈行为，诉讼理由无法支撑其诉讼请求，理应予以驳回。综上，曹保勇的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10020元，由上诉人曹保勇负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二一年一月四日书记员 朱晓俊书记员 金佳欢