山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3504号上诉人（原审被告）：李清华，男，1973年2月22日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：高志远，山东威和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石旭蕾，女，1986年12月15日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：宋修铠，山东时中律师事务所律师。上诉人李清华因与被上诉人石旭蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初3769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李清华上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回石旭蕾诉讼请求；2.诉讼费用由石旭蕾承担。事实和理由：一、李清华积极履行该房屋买卖合同，不存在违约情形。原审判决认定双方协议将付款时间延期至2019年10月31日，在李清华仍未按期付款的情况下，石旭蕾有权解除合同，系事实错误。首先，双方以实际行动将房屋买卖合同约定的付款方式，变更为李清华向石旭蕾支付14.6万元预付款后，余款由石旭蕾向银行申请按揭贷款予以偿付。由于石旭蕾于2019年11月19日才办理不动产权证，导致李清华办理贷款手续己近12月份。双方协商确定，李清华通过自己的朋友孙丽君转账支付14.6万元首付款，又以孙丽君的名义办理贷款手续的，对此，石旭蕾是知情的。2020年春节前夕，招商银行威海分行已经批准贷款，但是由于石旭蕾不积极配合办理贷款手续，导致贷款手续一直未办妥，拖延至疫情期间李清华被隔离。其次，案涉房屋原系李清华的弟弟所有，其唯一的住房被拍卖执行后，李清华为了让弟弟一家居有定所，才与石旭蕾协商买入。李清华真心买房，不具有拖延办理贷款手续或者其他违约情形的动机。二、李清华已支付的14.6万元系预付款，原审判决错误认定14.4万元为定金，2000元为预付款。2019年10月1日，双方签订的《补充协议》载明：“乙方（李清华）承诺在2019年10月31日内付清房屋全款，若还未能在约定的时间付清全款，乙方将本次付给甲方（石旭蕾）的五万元定金和上次的壹拾万元定金一作为违约金支付给甲方”该约定，对于李清华已支付的10万元和约定支付的5万元共计15万元，定性并不明确，既不是定金也不是违约金。而2019年10月31日之后，石旭蕾配合李清华办理前期贷款手续的行为，更是对合同的有效变更，即石旭蕾已经已实际行动认可李清华己经支付的14.6万元为预付款，否则石旭蕾应当于2019年10月31日主张合同解除并不退还该款项，而不是继续履行购房合同。综上，应撤销原审判决，案涉房屋买卖合同应当继续履行。石旭蕾辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。石旭蕾向一审法院起诉请求：1.请求判令解除石旭蕾与李清华签订的《房屋买卖合同》，李清华已经支付给石旭蕾的定金14.6万元归石旭蕾所有；2.本案诉讼费由李清华承担。一审法院认定事实：石旭蕾于2019年6月20日在威海经济技术开发区人民法院与淘宝网开展的“威海市环翠区永康里12号705室”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出。2019年7月2日，威海经济技术开发区人民法院作出2018鲁（1092）执454号之二执行裁定书，裁定位于威海市环翠区产的所有权归石旭蕾所有。2019年7月23日，石旭蕾（甲方）与李清华（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于威海市环翠区永康里12号楼3单元705室房屋，包括储藏室一个出售给乙方，双方一致同意上述房屋的转让价格为720000元，乙方在签订本合同同时交付购房定金100000元，于2019年月6日前向甲方一次性付款720000元（此款包含购房定金）双方于当日办理过户手续；若乙方未在2019年9月6日内将全部房款付给甲方，甲方有权将房屋另行处理，并乙方所付的壹拾万元定金不予退还。合同签订后，李清华通过其朋友账户分别于2019年7月23日支付石旭蕾98000元、于2019年7月24日支付2000元。2019年10月1日，石旭蕾（甲方）和李清华（乙方）签署一份《补充协议》，约定因乙方未能按合同约定时间付给甲方房款，现双方约定将交易时间延期至2019年10月31日；乙方自愿向甲方补充定金50000元，并承诺在2019年10月31日内付清房屋全款，若还未能在约定的时间内付清全款，乙方将本次付给甲方的五万元定金和上次的壹拾万元定金一并做为违约金支付给甲方，甲方不用退还，该房屋有甲方自行处理；因乙方在之前合同到期未按时给付甲方房款，甲方又给乙方宽限的一个月的时间内仍未给付甲方房款，给甲方造成一定的经济损失，乙方自愿赔偿甲方人民币35000元，在2019年10月31日内付房屋尾款时一起付给甲方。补充协议签订后，李清华通过其朋友账户分别于2019年10月8日向石旭蕾支付10000元、于2019年10月9日支付30000元、于2019年10月10日支付6000元。另查，2019年11月19日，威海市环翠区望海园永康里12号-705房屋办理了不动产权证，登记的权利人为石旭蕾。庭审中，李清华向一审法院提交一份《催告函》及EMS物流信息打印件一份，催告函日期为2020年6月28日，内容为：关于贵我双方签订的房屋买卖合同及补充协议的履行问题，我方已经支付该房屋的首付款14.6万元，因为疫情原因至今未办理过户手续。我方联系的招商银行史经理多次催我方尽快办理贷款手续，为了尽快将剩余房款支付给对方，请求对方尽快协助配合我方办理房屋贷款手续。拟证实李清华催告石旭蕾协助办理房屋贷款手续。石旭蕾对催告函和物流信息的真实性不予认可，认为催告函原件与复印件格式不同，不能证明催告函是其真实的意思表示；物流信息不能看出收件人与寄件人的相关信息，且其自始未收到催告函等相关材料。一审法院认为，石旭蕾与李清华签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，双方均应信守履行。按照合同约定，李清华应当于2019年9月6日内付清全部房款，否则石旭蕾有权将房屋另行处理，即赋予了石旭蕾在李清华未按期付清房款的情况下享有合同的解除权。后双方达成的补充协议将付款时间延期至2019年10月31日，在李清华仍未按期付款的情况下，石旭蕾有权要求解除合同。故石旭蕾要求解除其与李清华签订的房屋买卖合同的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。李清华以疫情原因以及石旭蕾不配合办理贷款手续作为其未按期付款的抗辩，但约定的付款时间尚未有疫情的发生，双方也未约定石旭蕾具有配合办理过户的义务，李清华亦未提供证据证实石旭蕾存在其他违约行为，故其辩称理由不当，证据不足，一审法院不予采纳。根据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方在《房屋买卖合同》中约定了定金100000元，后又在《补充协议》中增加了50000元定金，但李清华实际支付的定金数额共计146000元，应当视为对定金数额的变更。由于李清华的违约行为导致了合同的解除，故其无权要求返还定金。根据担保法的规定，定金数额不得超过主合同标的的20%，本案合同标的金额为720000元，故定金数额不能超过144000元，对于超出的部分应当无效，可视为预付款，本案定金的数额应当认定为144000元。因李清华未按期支付房款的违约行为导致了合同的解除，按照法律规定，石旭蕾收取的李清华的定金144000元不予返还，超出的2000元仍需返还。综上，石旭蕾诉讼请求的合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除石旭蕾与李清华于2019年7月23日签订的《房屋买卖合同》；二、李清华支付给石旭蕾的定金144000元归石旭蕾所有；三、驳回石旭蕾其余诉讼请求。如李清华未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，由石旭蕾负担22元，由李清华负担1578元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。李清华提交催告函照片打印件及EMS物流信息一份，证明双方已经协商办理贷款用来支付剩余房款，后石旭蕾不配合办理贷款手续，李清华向其发送催告函，是石旭蕾的原因导致无法办理贷款手续。本院组织石旭蕾进行了质证，石旭蕾对催告函的真实性不予认可，认为该催告函照片比较模糊，李清华的字迹为打印字体并非其亲笔签名，手印不能确认，该催告函石旭蕾也未收到，从物流状态来看虽然显示已签收，但并非本人签收，且该份证据的时间为2020年6月28日，而双方合同约定的履行期限为2019年10月31日，因此该份催告函发出的时间石旭蕾已经对李清华提起了诉讼，因此该份催告函不能作为本案的证据。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：李清华在履行案涉房屋买卖合同过程中是否存在违约行为，应否适用定金罚则。双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系真实意思表示，合法有效，双方当事人应严格依约履行，否则应承担相应违约责任。李清华上诉主张房屋贷款手续未办妥系石旭蕾未予配合导致的，双方已经通过实际行动变更案涉房屋付款方式，自己不存在违约行为，石旭蕾收取的14.6万元系预付款，应予退还。关于李清华是否存在违约行为问题。根据《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，李清华应在2019年10月31日前付清全部房款，否则石旭蕾有权不退还定金并另行处置案涉房屋。李清华主张双方通过实际行动对付款方式及期限进行了变更，不应执行《补充协议》的相关约定，但李清华并未举出关于双方协商同意变更付款方式及银行批准贷款文件等相关证据，在李清华未按《补充协议》约定时间付清款项的事实下，应当认定李清华存在违约行为，应承担相应违约责任。李清华该项上诉主张，本院不予采纳。关于14.6万元性质及能否适用定金罚则问题。双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》明确约定了定金金额、交付时间、定金罚则等内容，李清华也按照双方约定认可的时间、金额交纳了定金款项，李清华主张该款项为预付款证据不足，本院不予采纳。一审法院结合查明案件事实，依据担保法等规定和合同约定计算调整定金数额，适用定金罚则，并无不当。故，李清华该项上诉主张，本院不予采纳。综上所述，李清华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3156元，由上诉人李清华负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二一年一月十八日法官助理俞凯书记员张济节