安徽省濉溪县人民法院 行 政 判 决 书 （2021）皖0621行初2号 原告吴义华，男，1977年10月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托代理人胡峰,安徽亚星律师事务所律师。 被告濉溪县不动产登记交易中心，住所地安徽省濉溪县岱河路**，统一社会信用代码12340621MB0U47842X。 法定代表人秦淑芬，该中心主任。 行政机关出庭负责人李明文，该中心副主任。 委托代理人李国庆，安徽镜远律师事务所律师。 第三人张学芳，男，1969年9月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 第三人吕淑芳，女，1971年6月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 第三人淮北汇邦小额贷款股份有限公司，，住所地安徽省淮北市濉溪县利华九点阳光****统一社会信用代码913406000514751103。 法定代表人王钢锋，该公司负责人。 第三人张和平，男，1960年1月10日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 上述第三人共同的委托代理人丁启峰，安徽东山律师事务所律师。 原告吴义华诉被告濉溪县不动产登记交易中心（简称县不动产中心），第三人张学芳、吕淑芳、淮北汇邦小额贷款股份有限公司（简称汇邦公司）、张和平房屋行政登记一案，本院于2021年1月4日受理后，依法向县不动产中心送达了起诉状副本、应诉通知书等材料。本院依法组成合议庭，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告吴义华的委托代理人胡峰，被告县不动产中心副主任李明文及委托代理人李国庆，第三人汇邦公司、张和平共同的委托代理人丁启峰，到庭参加诉讼。第三人张学芳、吕淑芳经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 县不动产中心（原濉溪县房地产管理局）于2015年4月16日登记并颁发给第三人汇邦公司《房地产他项权证》（编号：房地产他证濉房字2015第001185号）。 原告吴义华诉称，2011年7月20日，原告购买了张学芳开发的相山区庆相桥南100米路东704室房屋（该房坐落在该楼7楼从北数第4套，房管局编号为小余庄4#704），当时房屋交付使用至今。原告一直要求张学芳为其办理房产证，但张学芳隐瞒已经办证的事实。后经委托律师才知，张学芳已把房产证办到自己和妻子吕淑芳名下，并且还用原告购买的房屋向第三人汇邦公司借款并办理了抵押登记。该抵押登记行为侵犯了原告的合法权益，为此依法具状起诉，请求依法撤销县不动产中心于2015年4月16日登记并颁发给汇邦公司的房地产他项权证（编号：房地产他证濉房字2015第001185号）证载下对原告房产的抵押登记行为。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据： 1.原告身份证及居委会证明。证明原告基本情况及主体资格。 2.统一社会信用代码公示查询、营业执照、第三人身份证。证明被告及第三人基本情况及主体资格。 3.××号房地权证存根，2013014204号、20××05号房产证，001185号他项权证。证明涉案房屋2007年3月16日办理了总证，编号为31366号，所有权人是张学芳；2013年12月26日将七层分户办理到张学芳、吕淑芳名下，编号2013014204号、20××05号（小余庄4号楼701室），含涉案原告的房屋。2015年4月16日张学芳、吕淑芳将包括涉案房屋在内的5、6、7层房屋抵押给汇邦公司。 4.（2020）皖0621行初110号行政判决书。证明房地权证濉房字第××号、20××05号房地产权证已被撤销。 被告县不动产中心辩称，汇邦公司、张学芳、吕淑芳在办理案涉房产的抵押登记时，依法提供了符合颁证条件的申请书、借款合同、抵押合同、委托书、房地产权证和分户平面图、房地产抵押估价报告、身份信息等相关材料，原濉溪县房地产管理局亦尽到了审慎的审查义务。另，2013年12月26日，涉案501室、601室、701室房屋的产权均已登记在张学芳、吕淑芳名下，并无产权争议；直至办理涉案他项权证时，原濉溪县房地产管理局也未发现原告购买了涉案房屋。 县不动产中心在法定期限内向本院提交了以下证据： 1.各类房地产抵押权设立登记申请书。证明抵押人张学芳、吕淑芳与抵押权人汇邦公司于2015年4月14日向原房管局提出抵押登记申请。 2.房地产权及分户图。证明涉案房屋在办理抵押登记时，所有权人为张学芳、吕淑芳。 3.身份证、结婚证复印件。证明办理抵押登记的相关人员符合办证身份条件。 4.借款合同、抵押合同。证明第三人提供了抵押登记所需的借款合同及抵押合同。 5.房地产估价报告。证明第三人提供了抵押登记所需的房地产估价报告。 6.照片3张。证明抵押登记手续办证程序合法。 张学芳、吕淑芳未陈述意见，亦未向本院提交任何证据。 第三人汇邦公司、张和平述称，1.被告濉溪县不动产登记交易中心为张学芳、吕淑芳办理房屋产权证的过程中，已经尽到审查义务，办证手续的材料证件齐全，程序合法，依法不应予以撤销。汇邦公司取得担保物权，已经依法进行登记，抵押权合法有效。即便涉案房屋产权证的办理行为被确认为违法，汇邦公司和张和平是善意取得抵押权，依法应当予以保护。原告的诉求不能成立，依法应当予以驳回。 汇邦公司、张和平向本院提交濉溪县法院（2016）皖0621民初1668号民事判决书一份，用以证明涉案房产抵押登记行为经濉溪县法院判决有效，张和平对房产拍卖价款享有优先受偿权。 经庭审质证，县不动产中心对原告所举证据的“三性”均无异议；汇邦公司及张和平对原告所举证据的真实性无异议，但认为不能证明原告诉求案涉房屋抵押登记行为应当撤销。 原告对县不动产中心所举证据质证意见为：对证据1-6档案材料来源无异议，但抵押登记的房产是原告已购买并居住多年的房屋，该抵押过程原告不知情，也未有人去现场核实，不能成为被告为第三人颁证的合法依据；涉案房产的总证31366号，已被相山区人民法院（2016）皖0603行初32号行政判决确认违法，涉案房屋房产证已被濉溪县法院生效判决（2020）皖0621行初110号判决书撤销，案涉他项权证已失去存在的基础。 汇邦公司及张和平对县不动产中心所举证据1-6的“三性”及证明目的均无异议。 原告对汇邦公司及张和平所举证据质证意见为：对于该案原告不知情，亦未参与；该判决是在未发现本案事实的情况下作出的，判决认定的基本事实与原告购买涉案房屋的客观事实相违背，因涉案房屋原告在2011年即购买使用了，而抵押权登记发生在购买之后，可见抵押权人在办理抵押登记时未到现场去看，未尽到自己的注意义务。另，居住权是公民最基本的生存权利，且高于其它权利。 县不动产中心对汇邦公司和张和平所举证据无异议。 本院对上述证据审核、认定如下：对原告所举证据4，汇邦公司、张和平所举证据（2016）皖0621民初1668号民事判决书，因系法院生效判决，无需认定。对原告所举证据3中的濉房字第××号他项权证，系作出被诉行政行为的载体，无需认定；原告所举的其他证据，来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院对其证明效力予以认定。对县不动产中心所举证据，对其事实予以认定，对证明目的不予认定。 根据对上述证据材料的审核认定，经审理查明，张学芳与他人签订联建协议，于2007年3月3日向原濉溪县房管局提出房地产权登记申请，该局为其办理了房产初始登记并颁发濉私房字第××号《房地产权证》。2013年12月25日，张学芳就该证下的房屋申请办理转移登记；次日，原濉溪县房管局为张学芳和吕淑芳夫妻两人颁发了濉房字第××号、20××05号《房地产权证》。2015年4月16日，张学芳、吕淑芳将涉案房产设定他项权，他项权证号为濉房2015字第××号，他项权权利人为汇邦公司。后汇邦公司将对张学芳、吕淑芳享有的债权转让给张和平。2016年10月17日，本院作出（2016）皖0621民初1668号民事判决书判决张和平对涉案房屋享有优先受偿权。 2011年7月，吴义华与张学芳签订《商品房买卖合同》，约定购买长安商贸楼，后更名为小余庄4＃楼（张学芳开发楼1＃）704室，约定每平方米2000元，首付款70000元，余款办理银行按揭。房屋已交付使用。吴义华支付了首付款70000元，余款因张学芳未配合吴义华办理按揭贷款，吴义华未支付。后吴义华要求张学芳为其办理房产证，但张学芳隐瞒已经办证的事实。2020年5月，吴义华听邻居说涉案房屋已被张学芳办理产权证并抵押登记至汇邦公司名下。吴义华认为其是案涉房屋的实际所有权人，原濉溪县房管局向张学芳、吕淑芳颁证的行为侵犯了其合法权益，遂于2020年6月诉至本院。涉案房屋的不动产登记薄载明建筑面积为114.38㎡，诉讼期间，吴义华自愿按照不动产登记薄载明的面积一次性缴纳剩余房款158760元（114.38㎡×2000元／㎡-70000元）。同年10月，本院作出（2020）皖0621行初110号判决书，判决撤销不动产登记中心登记并颁发给张学芳、吕淑芳的濉私房字第××号、第××号证载下对原告吴义华所购704室房屋的登记行为,该判决已发生法律效力。 另查明，2016年10月24日，濉溪县人民政府下发《濉溪县人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年10月26日起，由濉溪县不动产登记中心窗口统一受理全县范围内的不动产登记业务；2020年5月，濉溪县不动产登记中心更名为濉溪县不动产登记交易中心。 本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。不动产登记中心作为承担本辖区不动产登记职责的行政机关，该中心于2016年10月24日行使原濉溪县房管局承担的房屋登记行政职能，依法为本案的适格被告。 本案争议的焦点是案涉房屋设立的抵押登记行为是否应予撤销。本案中，涉案房产是张学芳与他人联建开发的，张学芳在办理涉案房产初始登记时，已被（2016）皖0603行初32号行政判决书确认违法；后续就案涉房屋转移登记在张学芳、吕淑芳名下的行政行为亦被生效判决所撤销，现案涉房屋的抵押登记已失去了合法性基础，导致原濉溪县房管局作出房屋抵押登记行为的主要证据不足，故依法应予以撤销。至于张和平受让汇邦公司对张学芳、吕淑芳的债权，濉溪县法院（2016）皖0621民初1668民事判决书虽认定张和平就案涉房屋可以行使抵押权，但此判决是从民事角度审查的，而本案是审查原濉溪县房管局的抵押登记行为是否合法，两案的诉讼标的不同，前者是民事法律关系，本案是行政法律关系，并不属于诉讼标的已为生效裁判所羁束的情形。虽然涉案房产已经办理了他项权登记，抵押给了汇邦公司，但汇邦公司接受已出售他人并实际交付使用多年的房产作为抵押物，在借款抵押时未尽审慎的审查义务，存有一定的过错，并非善意第三人。从法律保护权利位阶角度看，原告作为买房人购买案涉房屋用于居住，其购买的时间较早并已交付全部购房款且入住多年，享有物权期待权，未办理房产登记，是开发商张学芳的过错造成。原告居住权利属生存权范畴，应高于抵押权的保护。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，建设工程优先权优于抵押权，但建设工程优先权不得对抗买房人的权利，按照逻辑推理，显然可知在先买房人的权利高于抵押权人，故即使张和平受让债权为善意，也不能对抗原告作为买房人的权利，因此本院对汇邦公司、张和平的辩解理由，不予支持。 综上，原告的诉讼请求成立，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下： 撤销被告濉溪县不动产登记交易中心于2015年4月16日登记并颁发给第三人淮北汇邦小额贷款股份有限公司的《房地产他项权证》（编号：濉房字2015第00××85号）证载下对原告吴义华所购704室房屋的抵押登记行为（该房屋登记行为系原濉溪县房地产管理局作出）。 案件受理费50元，由第三人张学芳、吕淑芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  张 侠 人民陪审员  丁方芹 人民陪审员  关建华 二〇二一年一月二十七日 书 记 员  桑婉清 附相关法律规定： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。