湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0984民初2401号原告：李红铁，男，1978年2月13日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：刘文军、贾永萍，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖北太福堂置业有限公司。住所地：汉川市人民大道**。法定代表人：雷先姣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘志华，湖北松竹梅律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告李红铁诉被告湖北太福堂置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李红铁的委托代理人贾永萍、被告湖北太福堂置业有限公司的委托诉讼代理人刘志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红铁向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金50220元（自2018年1月1日起至2019年6月13日止558天，以原告所支付的购房款45万元为基数，以每日万分之二为标准）；2.判决被告办理房地产初始登记，向原告交付办理房地产权属证书的相关材料，并协助原告办理房地产权属登记；3.判决被告向原告支付逾期办证违约金（自2018年6月29日起暂计算至2020年5月28日，45万元×3.85%×150%×23/12=4.98万元）及2020年5月29日至原告实际取得房地产权属证书之日期间的逾期办证违约金；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的汉川市人民大道澳林新都3幢1单元2201号房，支付房款45万元。合同第八条约定交房日期为2017年12月31日前。由于被告所开发的房屋未达到交房条件，被告未按照合同约定的期限向原告交付房屋。2019年1月21日被告虽将房屋交付给了原告，但于同年6月13日才完成工程竣工验收备案，此时，被告才具备交房条件。合同第九条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当自第八条约定规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。据此，被告应向原告支付逾期交房违约金。另：合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即办理完房地产初始登记，但被告至今未完成初始登记，导致原告不能办理房地产权属证书。因被告的原因，原告未能取得房屋权属证书，根据相关法律规定，被告应按已付购房款总额，按同期逾期贷款利率支付逾期办理违约金。综上，被告以上行为系违约行为，给原告造成了经济损失，且不按规定承担责任，故依法起诉至人民法院。被告湖北太福堂置业有限公司辩称，1、按照《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，被告已于2017年12月30日在售楼中心张贴《房屋交付通知书》通知购房客户办理房屋交付手续，应视为已于2017年12月30日完成房屋交付手续，被告并未逾期交房，故原告诉请被告支付延期交房违约金，依法应不予支持。2、原告诉请被告办理房地产初始登记等请求，被告正在办理之中。3、原告诉请逾期办证违约金因无约定而不能成立。综上，原告的诉讼请求均不能成立，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据四、证据五，被告虽然提交了竣工验收备案证明书、也对交房时间进行了公告，但依原、被告双方的合同应当以书面形式通知，因此，被告以已经公告交房为由认为没有逾期交房的理由不充分，达不到其证明目的，对该证据的证明目的本院不予采信。经审理查明：2016年2月17日，原告李红铁与被告湖北太福堂置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的汉川市人民大道澳林新都3幢1单元2201号商品房，原告一次性支付了购房款45万元。该合同第八条约定：出卖人即被告应当在2017年12月31日前，将具备验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当自第八条约定规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自出卖人售楼中心张贴公告或通知之日起7天后视为本合同下的商品房已交付，自交付之日起本合同下的商品房毁灭失的风险及物业管理费转移给买受人。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年12月30日，被告在未取得工程竣工验收备案证明书的情况下，在售楼中心张贴公告，通知3#楼业主收房。原告认为被告不具备合同约定的交付条件，而拒绝收房。为此，原告诉讼本院。另查明：被告于2019年6月13日取得工程竣工验收备案证明书。本院认为，被告湖北太福堂置业有限公司依法取得了商品房预售许可证，其与原告李红铁所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，系合法有效，双方应当全面履行合同义务。原告依合同交清全部房款，被告未按双方所签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定的期限和交房条件交房，应承担逾期交房的违约责任。因此，原告要求被告按合同第九条约定的违约责任支付逾期交房的违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。被告于2019年6月13日取得工程竣工验收备案证明书，具备了合同约定的交房条件，应视为交房日期。故逾期交房时间应从2018年1月1日起算至2019年6月13日，由被告承担逾期交房违约金47430元（450000元×527天×0.0002）。被告辩称已于2017年12月30日通知交房，不符合双方合同约定，本院不予支持。原、被告所签订的合同第十五条约定，应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。故原告要求被告协助其办理房屋不动产证的诉讼请求本院予以支持。合同约定的商品房交付期限为2017年12月30日，被告应当于2018年6月29日以内将相关资料报备，但被告并没有按期报备。双方虽然对逾期办证违约金没有约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同未约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，原告要求被告支付逾期办证的违约金的诉讼请求，本院予以支持。中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准是贷款期内的贷款利率上浮30-50%。根据房屋按揭贷款年利率4.9%加收30%，即按年利率6.37%计算违约金。由于被告已于2019年6月13日已经将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。因此，逾期办证的违约金应当从2018年6月29日计算至2019年6月13日止为27329.92元（450000元×348天×6.37%÷365天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下:一、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李红铁支付逾期交房违约金47430元；二、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李红铁支付逾期办证违约金27329.92元；三、被告湖北太福堂置业有限公司于本判决生效之日起十日内，将办理权属登记需由其提供的《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、《竣工验收备案表》、《商品房面积实测表》等证件资料报产权登记机关备案，协助原告李红铁办理房地产权属证书；四、驳回原告李红铁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1669元，由被告湖北太福堂置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  卢炬明人民陪审员  何承虎人民陪审员  吴锦萍二〇二一年一月十一日书 记 员  汪玉婵附件1：证据目录原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告身份证复印件，拟证明原告主体资格；证据二：被告工商信息，拟证明被告主体资格；证据三：《商品房买卖合同》，拟证明原、被告签订了合法有效的合同及约定的内容等情况；证据四：收据，拟证明原告2016年2月16日支付购房款45万元，已按合同约定履行了付款义务。被告为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一：营业执照，拟证明被告主体资格；证据二：商品房预售许可证，拟证明被告具有预售房产资格；证据三：资质证书、建设用地规划许可证、土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，拟证明被告开发房涉房产具有合法手续、资格；证据四：竣工验收备案证明书，拟证明被告取得竣工验收备案证明书，证明被告具有办理房产登记手续的必备文件；证据五：房屋交付通知书及公告照片，拟证明被告2017年12月30日张贴房屋交付通知书，应认定案涉房屋已于2017年12月30日交付，逾期交房违约金不应支持。附件2：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。