徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初10695号原告：李星军，男，1992年11月17日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：徐州瑞远房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区大彭镇大刘村310国道西30米。法定代表人：申小功，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈曦，上海方本（连云港）律师事务所律师。原告李星军与被告徐州瑞远房地产开发有限公司（以下简称瑞远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李星军、被告瑞远公司委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李星军向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿逾期交房违约金及其他损失10万元，要求查看交付依据和房屋实际测绘报告。事实和理由：原告于2018年1月3日贷款购买被告开发的山水文园小区D20幢—104号房屋，总价款为1340217元，约定交房时间为2019年10月31日。被告未按时交房并提供相关资料，直至2015年5月份，被告才书面通知原告上房。原告按约到售楼处时，才得知该小区市政燃气和污水管网不符合上房条件。经与被告协商赔偿事宜，双方未达成协议，为此特提起诉讼。被告瑞远公司辩称：1、逾期交房属实，愿意承担相应的违约金，但违约金计算方式应按合同约定的补充协议第五条5.1执行。被告取得竣工验收备案即满足交房条件，按照补充协议5.2条，因政府法令以及公共卫生事件导致的逾期交房应当予以顺延，不属于逾期交房期间；2、逾期利息应从2019年11月1日计算至2020年5月28日取得竣工验收备案表之日，并扣除因新冠××停工的29天，以及徐州市大气污染治理要求停工的26天，共计55天。逾期90天内按照日万分之一计算违约金，超过部分按照日万分之二计算。经审理查明，2018年1月3日，原告李星军（买受人）与被告瑞远公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于徐州市铜山区商品房，预测建筑面积166.28平方米，单价每平方米8060元，总价款1340217元。买受人应当于2018年1月3日前支付首期房款410217元，余款930000元申请商业贷款。第九条“商品房交付条件”部分约定，商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告，《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条相关设施设备的交付条件约定，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条“交付时间和手续”部分约定，出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”部分约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别按以下方式处理，不作累加：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付全部房屋价款的万分之一违约金；逾期超过90日后，按日向买受人支付全部房屋价款的万分之二违约金。《商品房买卖合同》附件十二补充协议第5.1条“交付条件”部分约定：该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》，即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续，满足了交付条件。第5.2条“交付期限”部分约定：因遵守法律法规和政府法令，遇突发性公共事件（包括但不限于公共卫生事件及其他徐州市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病，政府部门进行与山水文园项目关联的市政干线工程）导致该房屋无法按时交付的，不构成甲方逾期交房；除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期交付该房屋。建（构）筑物施工过程中遇特殊情况（包括但不限于地面、地下文物保护、特殊地质构造、市政管线迁移及其他按现有施工水平无法正常解决的施工难题）而需要延长工期，且出卖人能够提供有效证明并在合理期限内告诉买受人的，不构成出卖方逾期交房，出卖人可据实延期交付房屋。房屋买卖合同签订后，原告交纳了购房款，被告瑞远公司于2018年1月5日、2018年7月31日分别向原告开具410217元、930000元增加值税普通发票。2020年5月28日，山水文园工程取得《竣工验收备案证明书》，以及涉案房屋的测绘报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。2020年5月30日，被告瑞远公司向原告邮寄入伙通知书，告知山水文园住宅小区已经相关部门验收合格，业主可于2020年5月29日至2020年6月15日（上午8:30-下午17:30）到恒泰山水文园售楼处办理入伙手续，并就入伙流程、需要携带的材料予以列明。原告收到被告邮寄的入伙通知书。另查明，2018年6月7日，徐州市铜山区大彭镇人民政府（简称大彭镇政府）下发关于江苏恒泰建筑有限公司停工的通知:根据《徐州市2018年大气污染防治攻坚行动方案》（徐委发〔2018〕17号）、《铜山区2018年大气污染防治攻坚行动实施方案》（铜发〔2018〕32号）、《铜山区上海合作组织2018年峰会空气质量保障方案》及《关于转发加强挥发性有机物管控的紧急通知》文件要求，为严格控制挥发性有机物污染，要求恒泰公司在6月8日至6月15日（共8天）期间停工，必须经铜山区人民政府和大彭镇人民政府同意方可恢复生产。2018年10月31日，徐州市大气污染防治攻坚行动指挥部办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知:11月1-3日期间，徐州市将出现一次较重污染过程，根据省大气办《关于采取有效措施应对大气污染过程的通知》，要求各地、各有关部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施。铜山区在建工程工作交流群发布了消息，要求全区所有在建工程1-3号一律停工，4号是否复工等待通知，各项目部施工如有特殊情况，上报备案，如被发现未停工项目，一切按照上限处罚。2018年11月14日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知：11月15-18日期间，各地、各部门按照《徐州市2018年大气污染防治攻坚期间污染天气应急管控方案》橙色预警级别落实减排措施，各地环保部门要进一步加大钢铁、建材、焦化、化工、冶金铸造等重点行业执法检查力度，各地于每日17时前报送应对措施落实情况。铜山区在建工程交流群发布了15-18号橙色预警，要求15日8时起各类施工工地一律停工，加大道路洒扫降尘频次的消息。2019年1月23日，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于采取有效措施应对大气污染过程的通知：24日我市短时将达到中度-重度污染水平，25-26日，我市将经历一次重污染过程。根据省大气办要求，自1月23日晚8时起，我市启动重污染天气橙色管控预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年2月22日，徐州市大气污染防治联席会议办公室下发关于调整重污染天气管控等级的通知，载明2月23-25日，大气污染将进一步加重并持续，空气质量可达中度-重度污染，达到《江苏省重污染天气应急预案》橙色预警启动条件。根据省大气办的要求，自2月22日18时起，徐州市提升管控等级，实施重污染天气橙色预警响应，除涉及安全问题、应急抢险及经市政府批准的工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业。停止露天拆除、爆破、采（碎）石、破碎、混凝土搅拌作业。2019年9月24日，铜山区环境空气质量提升工作领导小组办公室下发关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知，载明根据市大气办《关于做好近期重污染天气应对工作的紧急通知》，预计9月25日-29日京津冀及周边地区将出现重污染天气过程，部分地区可持续到10月2日。为确保国庆期间空气质量优良，按照国家统一部署和生态环境部要求，铜山区自9月25日零时起启动重污染天气橙色应急管控，请各地、各相关部门严格落实相关应急管控措施。其中要求除民生保障项目以外，其他露天拆除、施工工地作业暂停。铜山区在建工程工作群发布消息，要求为保障国庆期间安全形势稳定，各项目危险性较大的分部分项工程一律暂停施工，建筑起重设备的安装、顶升、拆卸一律不准作业。2019年9月4日，徐州市铜山区大彭镇人民政府出具证明：瑞远公司建设的山水文园项目排污问题反映至该镇，因大彭镇污水处理厂满负荷运行，且新建二期污水管网未启用，若接入会导致倒灌，经协商该项目在大彭镇新污水处理厂建好再由企业自费接入，山水文园项目在不造成环境污染的前提下，同意自己解决排污问题。2020年2月17日，瑞远公司向大彭镇政府申请2月17日复工，在复工后该公司将严格遵守疫情防范措施，确保在此期间对每一位员工严防严查，做好有效的防范措施。2020年2月19日，验收人邹学宝、郝允灿在复工申请上备注:已验收，符合复工条件。2020年2月21日，大彭镇政府在该复工申请上盖章。2020年9月14日，铜山港华燃气有限公司出具“关于山水文园通气的情况说明”，内容为：山水文园为新建小区，小区内燃气配套设施已全部完成，铜山区大彭镇随循环经济产业园项目敷设市政中压管网已经建设完毕，全部管线均已保压待通气。因上游连通气源为徐州市泉山区内徐州港华市政中压管网，经多次协调在各项手续本月办理完毕的前提下，由徐州港华进行施工，预计2020年底竣工通气。2020年9月16日，徐州市铜山区水务局出具“关于大彭镇区污水情况的说明”，内容为：大彭镇现状污水处理厂日处理污水300方/天，已经满负荷运行不具备新接入污水的能力。恒泰山水文园小区污水可接入大彭镇夹河中学红绿灯东处排水预留井处（310国道南侧），但因循环经济产业园市政配套污水处理厂尚未开工建设，暂不具备接入条件，待污水厂建成后可接入。目前对于已上房业主，被告称采取赠送电费及电磁炉的方式代替燃气，对于小区污水在不造成环境污染的情况下同意自行解决排污问题。以上事实，有商品房买卖合同、增值税发票、山水文园建成后小区现状的照片，被告提交的竣工验收备案表、复工申请、政府相关部门下发的文件、住宅使用说明书以及质保书、徐州市铜山区大彭镇政府、徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明等证据证实，本院予以确认。本院认为，关于原告主张被告支付逾期上房违约金及违约金的计算方式是否有事实与法律依据的问题。首先，根据商品房买卖合同第十一条的规定，瑞远公司应于2019年10月31日前向原告交付该商品房，而瑞远公司取得竣工验收备案证明的时间为2020年5月28日，已构成违约，故原告有权要求被告按照合同第十二条的约定自2019年11月1日起支付违约金。合同约定每日按房屋价款的万分之二支付违约金，并未约定具体起算期限，逾期90日交房相对90内交房，其违约行为更加严重，按照合同法关于格式合同解释的相关规定，应按照不利于格式合同提供方的原则解释，故日万分之二违约标准的计算期限应从逾期交房的次日起计算。其次，被告抗辩逾期时间应扣除因大气污染治理要求停工的26天以及因新冠××停工的29天，合计55天。对此，本院认为，省、市人民政府对大气污染的管控措施以及管控措施的实施时间、期限、程度等，系根据大气污染程度而制定，这是被告不能预见、不能避免、不能克服的政府行政行为，故因大气污染管控停工的26天应予扣除，交付房屋的时间顺延至2019年11月26日。此后发生的新冠疫情晚于顺延交房的时间，故被告要求扣除因新冠××导致停工的时间没有依据，本院不予支持。第三，根据徐州市铜山区大彭镇人民政府、徐州市铜山区水务局、铜山港华燃气有限公司出具的情况说明，山水文园小区污水管网与天燃气没有接通的原因属于市政干线施工原因，并非被告所能控制，按照合同附件十二第5.1条的约定，属于双方约定的免责事由，因此导致被告逾期不能交付房屋，不构成被告违约。第四，被告依约向原告邮寄了入伙通知书，原告已接收，故被告迟延交房的违约期间应计算至2020年6月1日，被告应向原告支付2019年11月26日至2020年6月1日期间的逾期上房违约金50392元[1340217元×0.0002×（214天-26天）]。诉讼中，被告提交了山水文园工程取得的《竣工验收备案证明书》以及涉案房屋的测绘报告，原告予以了质证，故原告要求查看交付依据及房屋实际测绘报告，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州瑞远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李星军支付逾期交房违约金50392元；二、驳回原告李星军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，原告李星军负担550元，被告徐州瑞远房地产开发有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 员 杨守东二〇二一年一月六日法官助理 祁 欢书 记 员 陈 柳