河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4857号上诉人（原审原告）：驻马店市星海置业有限公司，住所地驻马店市交通路西段。法定代表人：谢永飞，该公司经理。委托诉讼代理人：张利超，河南北纬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵俊,男1991年10月4日出生,汉族,住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王兴美，女，1969年12月4日出生，汉族,住址同上，系赵俊之母。委托诉讼代理人：徐海阔，河南同立律师事务所律师。上诉人驻马店市星海置业有限公司(以下简称星海置业公司)因与上诉人赵俊商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初9255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人星海置业公司委托诉讼代理人张利超、上诉人赵俊委托诉讼代理人王兴美、徐海阔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星海置业公司上诉请求：1、依法判决赵俊支付违约金20301元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定事实错误。双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。双方应按照合同约定履行自己的权利义务。一审法院在本院认为中认定了被上诉人赵俊未按照合同约定履行偿还银行按揭贷款构成违约，其认为根据《商品房买卖合同》的附件四第二条约定“办理个人住房贷款的××如果累计三个月未向贷款银行还款，致使银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定商品房另行出售，同时扣除××已支付总房款的5%作为违约金。”被上诉人赵俊应当支付20301元违约金。而一审法院认为被上诉人赵俊所交的首付款一直由原告持有使用，可冲抵原告的经济损失，其认为于法无据。首付款系商品房买卖合同中约定合法的款项，被上诉人赵俊支付首付款也是为了商品房买卖合同正常履行，而且造成合同解除的原因。系赵俊违约，其作为守约方，理应按双方约定得到违约金，以弥补因违约方造成了经济损失。赵俊辩称，其不应支付违约金，星海置业公司存在逾期交房，且至今尚未交房，存在违约，还应当向其支付违约金，具体理由在其上诉状中阐述。赵俊上诉请求：1、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初9255号民事判决，驳回星海置业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人星海置业公司负担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一、一审法院判决认定事实错误。因其所在公司工资发放不及时，并将疫情影响严重，导致其没有及时偿还银行贷款。在29日之后，驻马店分行将剩余贷款及利息违约金从被上诉人处划走后，其已经无法正常的偿还月供。其愿意随时将被银行划走的款项偿还给星海置业公司。其不同意解除房屋买卖合同。二、一审法院判决适用法律错误。1、合同目的已经实现，不应当解除。一审法院认为合同目的没有实现，系认定事实和适用法律。商品房买卖合同签订后，其履行了支付房款的基本义务，现买房人虽未按期归还银行贷款构成违，但是该违约行为不能否定其已经向星海置业公司履行了支付全额房款的义务（银行已经向该公司支付了剩余房款），星海置业公司出售房款、收取房款的合同目的已经实现。该违约行为不属于根本违约，不能导致双方合同解除。星海置业公司请求解除合同的理由不能成立；2、一审法院判决解除商品房买卖合同完全是违背了合同的相对性原则，系适用法律错误。星海置业公司被中国银行股份有限公司驻马店分行从保证金账户划走剩余贷款、利息及违约金的行为，依据的合同是三方签订的《个人一手住房贷款合同》。星海置业公司是履行保证义务的行为，该公司可以解除贷款合同。向其追偿，而不是直接解除双方之间的《商品房买卖合同》；3、《商品房买卖合同》附件四第二条的内容属于格式条款，依法不应当予以采用。一审法院引用格式条款予以判决，系适用法律错误。商品房买卖合同与担保合同是两个独立的合同，支付购房款属于买卖合同中××义务，开发商承担担保责任后，可以基于借款合同追偿。《商品房买卖合同》附件四第二条实际是将开发商承担担保责任后的追偿权与××的付款义务挂钩，加重了××的责任和义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。因此《商品房买卖合同》附件四第二条是无效条款。一审法院引用格式条款予以判决系适用法律错误；4、根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，星海置业公司应当于2018年5月31日前将房屋交付，但至今上未交房，可见星海置业公司属于严重违约，并且其购买时房屋价格只有4029.18元/㎡，现在案涉的房屋市场价格已经达到了7500元/㎡，被上诉人现在提出解除合同，反而能够因自己的拖延交房的违约行为获得利益。所以星海置业公司要求解除合同的诉求更不应该获得法院的支持；5、一审判决认为其未按期偿还按揭贷款，已构成违约。按照合同约定应当向星海置业公司支付已付总房款5%的违约金，但鉴于其所交的首付款一直由星海置业公司持有、使用，可以冲抵其经济损失。这段表述事实上等于支持了星海置业公司的违约请求，变相剥夺了其向星海置业公司追要违约金和损失的权利。而根据《商品房买卖合同》约定，星海置业公司拖延交房长达两年之久，属于明显的违约。在《商品房买卖合同》一旦被解除的情况下，其依法可以请求被上诉人退还首付款，并赔偿损失。一审法院的该段判决的内容。审理了不应该在本案中审理的内容，变相剥夺了其向星海置业公司主张部分损失的合法权益，属于严重的判决错误。星海置业公司辩称，1、星海置业公司出售房屋的目的是为了及时回笼资金或者实现盈利，而因赵俊的违约行为致使剩余房款从其保证金账户中被银行划走，致使合同目的不能实现，依据双方签订的合同，赵俊的行为已构成根本违约；2、星海置业公司依据《商品房买卖合同》约定主张解除合同，同时也可以依据担保合同行使追偿权，这是星海置业公司的选择权；3、《商品房买卖合同》附件四第二条款，没有加重对方的责任，对方按期缴纳房款是××应尽的义务；4、赵俊主张没有按期交房与一审诉讼请求无关；5、其主张支付总房款5%的违约金是依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，具有事实和法律根据；6、赵俊的违约行为以及所陈述的事实没有必然的联系。星海置业公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、撤销被告在房管局关于诉争房屋的相关登记；3、判令被告支付违约金20301元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月16日，被告赵俊（××）与原告星海置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：××购买出卖人开发的位于驿××××大道与交通路交叉口东北侧红星国际广场（商住小区）第7号楼独单元1902号房屋一套；商品房预售许可证号为驻房字第**；该商品房建筑面积共100.77平方米，单价为402918元/平方米，总价款为406020元；付款方式及期限：银行按揭，××于2016年8月16日交纳首付款126020元，余款28万元整，办理银行按揭，同时备齐按揭资料，并在7日内与银行签订借款抵押合同，否则，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2018年9月30日前将经验收合格的商品房交付给××使用；出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理：…②逾期超过90日后，××有权解除合同，……；××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金等条款。合同附件四第二条载明：“办理个人住房贷款的，××如果累计三个月未向贷款银行还款，致使银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定商品房另行出售，同时扣除××已支付总房款的5%作为违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付购房首付款126020元。2016年9月6日，赵俊（借款人）与中国银行驻马店分行（贷款人）、星海置业公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定：借款人赵俊向贷款人中国银行驻马店分行借款28万元，用于购买上述房产，贷款期限240个月，利率按中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，借款人违约事件及处理：1、下列事件之一即构成或视为借款人在本合同项下违约：┈（2）未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（10）要求保证人承担保证责任；开发商星海置业公司作为保证人承担连带保证责任，如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约向贷款人继续清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。借款合同签订后，中国银行驻马店分行依约向星海置业公司支付了剩余房款28万元。后原告为案涉房屋办理了网签备案手续。被告将借款清偿至2019年12月份，后未按约定履行还款义务。2020年4月29日，中国银行驻马店分行将被告剩余贷款（房款）及利息257457.8元和违约金3030元，合计260487.8元，全部从原告保证金账户中划走，现原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、银行客户借记回单等及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告星海置业公司与被告赵俊签订的《商品房买卖合同》，双方当事人主体适格，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，该合同合法有效，双方应当严格按照合同约定履行义务。按照合同约定按时偿还银行按揭贷款是××的义务。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》附件四第二条明确约定：“办理个人住房贷款的，××如果累计三个月未向贷款银行还款，致使银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定商品房另行出售，同时扣除××已支付总房款的5%作为违约金”。根据上述合同约定被告赵俊未按照合同约定履行偿还银行按揭贷款，逾期三个月后，银行要求原告承担担保责任，并从原告的保证金账户扣划了剩余贷款（房款）及利息257457.8元和违约金3030元，原告出售房屋目的是为了及时回笼资金或者实现盈利，被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，被告赵俊的行为已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，第（四）项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，原告星海置业公司在承担保证责任后，依据合同约定请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，证据充分，于法有据，予以支持。被告辩称不同意解除合同的理由，缺乏事实依据和法律依据，不予采纳。合同解除后，被告应当按照合同约定返还合同和发票，收据等原件，并协助原告星海置业公司办理撤销本案《商品房买卖合同》的网签备案手续。关于原告请求被告支付违约金20301元的诉请，被告未按期偿还按揭贷款，已构成违约，按照合同约定应当向原告支付已付总房款5%的违约金，但鉴于被告所交的首付款一直由原告持有使用，可以冲抵原告的经济损失，故原告主张违约金的诉讼请求，该院不再予以支持。至于被告赵俊已交房款的问题，合同解除后，原告应当予以返还，因被告未提出反诉请求，本案不予处理，双方可另行协商或通过法律程序解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、解除原告驻马店市星海置业有限公司与被告赵俊于2016年8月16日签订的《商品房买卖合同》。二、限被告赵俊于本判决生效后二十日内协助原告驻马店市星海置业有限公司办理撤销位于驻马店市××城区××大道与交通路交叉口东北侧红星国际广场（商住小区）第7号楼独单元1902号住房的网签备案手续。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2756元，原告负担1256元，由被告负担1500元。二审中，当事人均未提交新的证据。本院对一审法院确认的事实予以确认。本院认为，当事人因商品房预售合同发生纠纷，双方对其之间存在商品房买卖合同关系及赵俊已支付购房首付款126020元、余款28万元系按揭贷款的事实均无异议，应予确认。本案二审的争议焦点为案涉《商品房买卖合同》应否予以解除。根据查明的事实，当事人签订《商品房买卖合同》系双方的真实的意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，为有效合同。合同签订后，赵俊依约支付了购房首付款126020元，2016年9月6日，中国银行股份有限公司驻马店分行作为贷款人与借款人赵俊、保证人星海置业公司签订《个人一手住房贷款合同》一份，中国银行股份有限公司驻马店分行将购房款剩余28万元受托支付给星海置业公司，由借款人赵俊每月按期偿还借款。由于赵俊偿还至2019年12月，之后未履行偿还借款义务，导致中国银行股份有限公司驻马店分行一次性在星海置业公司保证金账户扣划全部剩余借款及利息，引起双方纠纷，对此，赵俊应负借款合同的违约责任。一审法院根据案涉《商品房买卖合同》附件四第二条规定，对星海置业公司请求解除《商品房买卖合同》予以支持，具有事实和法律依据。根据本案《商品房买卖合同》附件四第二条的约定，××承担已支付总房款的5%违约金，故赵俊应承担违约金6301元=126020元×5%。一审法院鉴于赵俊所交的首付款一直由星海置业公司持有使用，可以冲抵其的经济损失，对其该项诉讼请求未予支持，并无不当。星海置业公司上诉称赵俊应当支付违约金20301元（100.77㎡×4029.18元/㎡×5%），由于商品房担保贷款合同的特殊性，贷款人直接将购房款支付给出卖人，借款人应依约偿还借款，以实现商品房买卖合同目的。本案由于赵俊未及时偿还借款，导致中国银行股份有限公司驻马店分行在星海置业公司保证金账户扣划全部剩余借款及利息，借款合同终止。客观上，赵俊偿还借款总期限、偿还借款总数额尚未届满，不能视为其已实际付清总购房款数额。星海置业公司依据购房款总数额计算违约金不当，其请求赵俊应当支付违约金20301元不予支持。关于赵俊上诉称其不同意解除《商品房买卖合同》及一审法院适用该合同附件四第二条错误问题。因案涉合同虽为提供的格式合同，且合同附件系《商品房买卖合同》组成部分，但双方在该合同附件四第二条中约定明确、具体，不存在该条款有两种以上解释及无效的情形。故其上诉理由不足，不予采纳。综上所述，星海置业公司及赵俊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3056元，驻马店市星海置业有限公司负担300元，赵俊负担2756元。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二一年一月十八日书记员  王贞懿