安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终387号 上诉人(原审被告）:滁州茂业投资发展有限公司,住所地安徽省滁州市。 法定代表人：林贞雄，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：张克凤，女，1971年4月8日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：杨道成，滁州市南谯区沙河镇法律服务所法律工作者。 上诉人滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）因与被上诉人张克凤商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2020）皖1103民初3714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 茂业公司上诉请求：撤销原判,依法改判驳回张克凤的一审诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费由张克凤承担。事实和理由：1、一审法院在对逾期办证的事实认定中,擅自扩大裁量权,加大了茂业公司的责任。茂业公司所开发的滁州长江商贸城板材区项目,是经滁州市市政府审批、经济技术开发区重点招商引资项目,也是滁州市重点建设工程项目。茂业公司在销售涉案房屋时使用的是滁州市工商行政管理局和滁州市房地产管理局共同监制的《滁州市商品房预售合同》，是制式合同，而非茂业公司的要式合同。该合同内容茂业公司无权更改。张克凤一审的诉求是合同之诉,诉茂业公司合同违约,即逾期办证违约。为此,张克凤请求法院判令茂业公司承担的是合同违约责任。而一审法院认定茂业公司不违约,但违法,应承担违法责任。一审法院的认定显然超出了张克凤的本诉,擅自运用和扩大了裁量权,给茂业公司增加了责任和负担，不符合法律规定；2、即使一审法院认定其公司延迟办证违约行为成立，一审法院认定计算其公司延迟办证的天数也存在错误。本案中，其公司与张克凤的交房时间合同约定为2017年12月31日，因张克凤缴纳购房款违约以及其自身原因不与其公司办理交房手续，致使其公司与张克凤于2018年1月29日办理了交房。其公司办证违约的开始时间，根据法律规定应当从2018年4月29日起计算至2018年12月24日其公司取得涉案房屋初始登记证止，而一审法院将此违约时间计算至其公司通过《滁州日报》通知后的2019年1月17日，视为其公司义务履行的最后时间，不符合合同约定，于法无据；3、一审法院判决茂业公司逾期办证违法且应向张克凤支付违约金显失公平。茂业公司在本纠纷中使用的是政府部门监制的制式合同,茂业公司在本纠纷中的使用并无不妥。但一审法院却判决由茂业公司承担全部的违法责任,显失公平。一审法院如此判决,违反了民事案件审理应遵循的诉判一致原则。 张克凤辩称，双方签订的滁州市商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，该合同约定的条款对双方当事人具有法律约束力。根据相关法律规茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助其办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并应提供必要的相关证明文件。而本案中，茂业公司于2018年12月才取得初始登记证，导致其不能及时办理房屋权属证书，更无法实现合同的目的，一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 张克凤向一审法院起诉请求：1、茂业公司支付逾期交房违约金11444元；2、茂业公司支付逾期办证违约金52173元；3、本案诉讼费由茂业公司承担。 一审查明事实：2017年9月28日，张克凤（乙方）与茂业公司（甲方）签订《滁州市商品房预售合同》一份，张克凤向茂业公司购买位于滁州市（长江商贸城）《长江商贸城》17幢商业单元15室房屋，合同约定：1、乙方购买该房的总房价款为1315802元；2、甲方于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方；3、甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该合同的补充条款还约定：本合同履行书面通知送达可以依据双方地址栏邮寄确定或者在《滁州日报》刊载公告。张克凤足额支付购房款后，双方于2018年1月29日办理涉案房屋交付手续。2018年12月24日，茂业公司取得案涉房屋的初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在《滁州日报》刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。 一审法院认为，张克凤与茂业公司签订的《滁州市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于逾期交房违约金问题。茂业公司未能在合同约定的期限内交付房屋，已构成违约，其应当承担延期交房违约责任。结合双方合同的违约金计算方式及双方实际履行情况，现张克凤主张逾期交房违约金11444元，合法有据，予以支持。鉴于张克凤自认存在逾期付款的事实，在本案庭审中其对茂业公司抗辩的违约金2535元予以认可并同意在本案诉请中一并冲抵，于法不悖，予以采纳。关于逾期办证违约金问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，茂业公司应当自交付房屋90日内协助张克凤办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。而茂业公司至2018年12月24日才取得初始登记证，造成张克凤不能及时办理房屋所有权证，茂业公司显已构成违约，其应当依法承担违约责任。结合双方合同履行情况，张克凤现主张茂业公司承担逾期办证违约金52173元，未超过法律规定的标准和期限，亦予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、滁州茂业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给张克凤逾期交房违约金8909元；二、滁州茂业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付给张克凤逾期办证违约金52173元；三、驳回张克凤的其他诉讼请求。案件受理费1390元，由滁州茂业投资发展有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关本案所涉商品房的初始登记和权属变更登记的约定，而该条款并未对茂业公司办理初始登记的起始时间做出明确的约定，根据行政法规即国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助张克凤办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。而茂业公司与张克凤办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致张克凤不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，原审认定茂业公司构成违约，并判决其支付逾期办证违约金并无不当，本院依法予以维持。茂业公司称逾期办证违约金应当计算至其公司取得初始登记证之日即2018年12月24日，而非其公司在《滁州日报》上通知办证之日即2019年1月17日的上诉理由，茂业公司虽于2018年12月24日取得初始登记证，但并未通知张克凤，张克凤作为普通的购房者，亦无法知晓是否具备办证条件，茂业公司于2019年1月14日在《滁州日报》刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续，方才完成合同约定的办证义务，故一审法院将逾期办证违约金计算至2019年1月14日正确，本院依法予以维持，对茂业公司的该项上诉理由不予支持。 综上，茂业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1327元，由上诉人滁州茂业投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王献梅 审判员  刘先勇 审判员  张 倩 二〇二一年一月二十五日 书记员  潘 严 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；