江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9646号上诉人（原审被告）：宿迁市町盛商贸有限公司，住所地江苏省宿迁市泗洪县泗川中大街**尖沙咀迷你茂**A2-34。法定代表人：陈伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨灵，江苏常弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈聪，江苏常弘律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市溧水区永阳街道天生桥大道以南、致远路以东、秦淮大道以西。法定代表人：闫建军，该公司经理。委托诉讼代理人：王磊，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉堂，江苏融鼎律师事务所律师。上诉人宿迁市町盛商贸有限公司（以下简称町盛公司）因与被上诉人溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司（以下简称新时代南京分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人町盛公司的委托诉讼代理人杨灵，被上诉人新时代南京分公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。町盛公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判免租期3个月租金不予支付，其他期间按营业额的扣点来计算租金（按町盛公司实际销售额142952.9元的10%至12%收取租金），装修补贴不应予以退还；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决未查明事实。一、町盛公司并非无理由未按合同约定按期足额支付租金及综合管理费。因为被上诉人开业以来就状况不佳，在此情况下，上诉人多次与被上诉人联系改变租金与管理费收取方式，共同渡过难关，被上诉人的工作人员也多次通过微信表示被上诉人同意改为纯扣点方式，上诉人也多次催促签订书面协议后就结算前面的租金等费用，但被上诉人却迟迟不落实，直至《通知书》发出都未落实，该情况也是上诉人一审要求调整己使用期间费用的重要原因之一。可见，并非上诉人故意拖延不付租金，而是双方应按照沟通好的新的计算方式进行租金与管理费的计算。二、一审法院对于被上诉人出具的《告知书》予以认可，对被上诉人陈述的项目经营困难事实予以认定。可见上诉人申请撤铺的行为是建立在被上诉人运营的商场经营困难，无法实现经营目的的前提下发生的，被上诉人也明确了可以申请退铺，故上诉人是基于被上诉人告知书内容作出的退场申请，并非上诉人无理取闹，单方解除合同。当时对于己经发生的费用如何计算存在合理的争议及对于装修补贴存在较大争议，双方短时间内无法达成一致意见的情况下，为减少损失，上诉人只能先行离场，该处理符合常理，并无不妥。一审法院无视被上诉人己经先行提供不了正常商业运营的环境，无视告知书的存在，反而认为上诉人违约在先，将所有的责任归于上诉人，毫无事实依据。二、一审法院适用法律错误。案涉《补充协议》是对整个租赁合同的补充，而非对“装修补贴”的单独补充约定，一审法院忽略该整体事实，直接将装修补贴与第六条违约适用划上等号，缺乏事实依据与法律依据。从《补充协议》的排版看，第二条也仅与第三条有关联和约束，上诉人也已经按照约定完成了第三条内容，上诉人已经按约定完成补贴的条件，何来返还之说。从《补充协议》的内容看，第二条与第六条根本无任何关联与约束，“而无需承担任何违约责任”无论如何是与装修补贴款无关的，一审法院直接将装修补贴款认定为违约金额的规定，明显有误。上诉人基于被上诉人《告知书》做出的离场决定，上诉人并无过错。一审判决遗漏被上诉人提供的商业环境已经发生巨大变化，无法实现上诉人租赁商场进行正常运营的目的重大事实，同时一审法院忽视了被上诉人同意商户离场撤铺的大前提，机械认定上诉人单方解除，更是混淆装修补贴与违约金的概念与适用，导致未能做出公正判决。新时代南京分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、关于上诉人提出的应该按扣点方式计算租金，没有事实依据。首先，上诉人提供的聊天记录双方与本案当事人之间是什么关系，上诉人并没有明确。其次，聊天记录也显示需要报公司老板批准，但是并没有通过批准。即双方对于是否按照扣点方式计算租金并没有协商一致，达成补充协议，变更原有租赁合同，故双方还应按照租赁合同计算租金。二、关于告知书，是被上诉人对于愿意继续在商场持续经营到合同期满的商铺给予相应的优惠政策。其中也给商户申请退铺的选择权，需要完成缴费并签署补充协议，才对双方发生法律效力，上诉人不能仅以该告知书中对其有利的内容，来主张其所谓的权利。新时代南京分公司向一审法院起诉请求：1、判令解除新时代南京分公司与町盛公司的租赁合同；2、町盛公司支付欠付的费用共计114461.22元（其中包括租金78732.88元、综合管理费35728.34元），并以114461.22元为基数，自2019年12月1日起按照每日千分之三计算支付迟延履行金至实际支付之日止；3、町盛公司返还新时代南京分公司三个月免租期内的租金（已计算在第二项诉请中）；4、町盛公司返还新时代南京分公司装修补贴300000元；5、町盛公司按照履约保证金标准赔偿新时代南京分公司违约金10000元，并按照第一年度六个月租金的标准赔偿经营损失53016元（8836元×6个月）；6、诉讼费、保全费等费用由町盛公司承担。一审法院查明事实：2018年11月29日，作为出租方（甲方）的新时代南京分公司与作为承租方（乙方）的町盛公司签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：“第一条计租面积。1.1甲方同意将位于南京市溧水区铺位号为1Ｆ120，套内面积为116.2平方米的商铺出租给乙方使用。第二条租赁用途。2.1乙方在该物业内经营品牌为衣恋，经营类别为女装……租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该物业的经营范围。第三条租赁期限。租赁期限为叁年，自该物业正式开业（甲方确定的开业日）起计算（其中包含叁个月免租期）。4.3.1租金计算方式第一年度，月保底租金8836元，年保底租金106032.50元，每月以含税营业额10%的扣点计算，保底租金与含税营业额扣点两者取其高（保底租金按每年递增5%计算）。4.3.2支付方式租金按叁个月为一个支付期，先支付后使用（如有免租期，自当年度免租期满开始起算；没有免租期，自本物业正式开业之日起开始起算），并按等同于壹个月租金的标准交纳押金。乙方必须在首个支付期开始前15天根据当年度三个月保底租金标准预付甲方26508元，在之后每个支付期开始7天前根据上个支付期的含税营业额提点与本合同保底租金取其高的原则全额付清上个支付期的租金，并根据当年度三个月保底租金标准预付下期租金，依次类推。第五条综合管理费及支付方式。5.1租赁期间的综合管理费支付标准如下，第一年度，月综合管理费3534.40元，年综合管理费42413元，每年递增5%。5.2支付方式，综合管理费按叁个月为一个支付期，先支付后使用，并按等同于壹个月综合管理费的标准交纳押金。第六条履约保证金及押金。6.1乙方在签订该合同后5个工作日内先向甲方支付履约保证金及押金，金额为10000元。6.2履约保证金及押金均不计利息。第八条物业的交付。8.6……免租期内，乙方免交租金，但期间所产生的综合管理费、能源费等由乙方自行承担。13.22逾期支付租金、综合管理费、水、电、气及其他应付费用，每逾期一天，按所欠费用的3‰支付滞纳金。第十五条合同终止及延期。15.4有下列情形之一，甲方有权选择解除合同，乙方除清缴欠付资金、综合管理费、罚款在内的各种款项，同时应当按照第1年的租金标准补足免租期内的租金（如有），并向甲方支付等额于履约保证金总额的违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，则乙方还应当赔偿甲方所受到的损失，甲方如选择继续履行合同，乙方仍应赔偿损失。15.4.1乙方未能按本合同第四条以及第6.1条的规定，逾期支付租金、综合管理费、是电费、履约保证金、押金达30天以上。”2018年11月29日，作为出租方（甲方）的新时代南京分公司与作为承租方（乙方）的町盛公司签订《补充协议》一份，其中约定：“二、甲方承诺在乙方品牌入场装修前（2018年12月10日）给予300000元装修补贴费用的支持。三、乙方在收到甲方支付的装修补贴费用后，必须按照甲方规定的进场时间2018年12月31日前正常安排实施装修工作。五、甲方既定开业日期为2019年1月28日，如若没有按协议约定时间正常开业，乙方为此所造成的货品积压损失由甲方承担。六、从正式开业起，连续两年平均月销售额未达到10万元/月，乙方有权提前终止合同并撤场，而无需承担任何违约责任。”上述《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，町盛公司向新时代南京分公司交纳履约保证金10000元，新时代南京分公司给付町盛公司装修补贴费300000元。2019年1月28日，溧水新时代万彩购物中心开业。2019年10月20日，新时代南京分公司发出告知书一份，其中载明：“各位商户：首先，感谢各位商户对溧水时代万彩购物中心的支持，本商场自2019年1月28日开业以来，因种种原因导致项目经营困难，现针对大家提出的问题通告如下：一、租金优惠方案。1、对于2019年5月1日前开业且愿意持续经营的商户，2019年11月1日前所欠费用，11月底之前缴清；2019年11月1日至2020年4月30日，租金不再收取，只收取综合管理费和水电能耗费用。2、对于2019年5月1日前开业且依然在免租期内的商户，免租期延长至2020年4月30日，合同约定超出的免租期顺延。3、对于申请退铺的商户，结清退铺日前所有费用，且承担合同约定的免租期期间费用的一半，正常退铺，不再依据合同起诉追责赔偿。4、对于2019年11月1日至2020年4月30日期间申请退铺的，不享受此优惠政策，已享受的免租费用补交。5、对于不正常经营、不交费、不退铺的商户，将采取强制措施收铺，对于其所欠费用，将依据合同处理。”2019年11月17日，町盛公司向新时代南京分公司发出“撤场沟通函”一份，其中载明：“……一直处于连续亏损状态……已造成巨额亏损……我司决定于2019年12月1日撤场……。”一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。新时代南京分公司与町盛公司之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约行使权利和履行义务。因新时代南京分公司在诉状中称“町盛公司于2019年11月30日无故退租撤铺”，印证了其知晓町盛公司撤场的事实，故一审法院认定双方的租赁合同关系于2019年11月30日解除。町盛公司未按合同约定按期足额支付租金及综合管理费，且在未与新时代南京分公司达成协商一致的情况下自行撤场，单方解除合同，其公司行为构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。故新时代南京分公司诉请要求町盛公司支付2019年1月28日至2019年11月30日期间的租金（含三个月免租期租金）78732.88元、综合管理费35728.34元，合计114461.22元，符合双方合同约定，合法有据，一审法院予以支持。但因合同约定的逾期付款违约金标准过高，一审法院酌定调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，即町盛公司应支付新时代南京分公司以114461.22元为基数、自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期付款违约金。关于新时代南京分公司诉请主张的装修补贴款300000元，一审法院认为，参照双方《补充协议》第六条“从正式开业日起，连续两年平均月销售额未达到10万元/月，乙方有权提前终止合同并撤场，而无需承担任何违约责任”的约定，现町盛公司并未经营满两年，考虑町盛公司装修后实际使用了10个月，剩余租期内的装修补贴应予返还，故对装修补贴，一审法院予以支持175000元（300000元÷24个月×14个月）。关于新时代南京分公司诉请主张的违约金10000元、经营损失53016元，一审法院认为，新时代南京分公司并未提交客观充分的证据证明其经营损失发生的依据，且结合新时代南京分公司所发告知书的内容，虽町盛公司确存在违约行为，但溧水新时代万彩购物中心项目整体经营困难，在町盛公司发出撤场沟通函之时，新时代南京分公司未能积极与町盛公司进行有效的沟通以促进合同继续履行，故对合同最终解除，新时代南京分公司亦存在一定责任，新时代南京分公司该项诉请依据不足，一审法院不予支持；因町盛公司存在违约行为，町盛公司交纳的10000元履约保证金，新时代南京分公司不予退还。综上所述，町盛公司应给付新时代南京分公新时代南京分公司时代南京分公司租金78732.88元、综合管理费35728.34元、装修补贴175000元（合计289461.22元）及以114461.22元为基数、自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期付款违约金；新时代南京分公司的诉请，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、宿迁市町盛商贸有限公司于判决生效之日起十五日内向溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司支付289461.22元，并承担以114461.22元为基数、自2019年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期付款违约金；二、驳回溧水新时代商业管理有限公司南京分公司的其他诉讼请求。二审中，町盛公司提交其员工郑浩与被上诉人员工吕杰微信聊天记录（2019年8月27日到2019年10月21日之间），双方就合同约定的物业费、租金协商变更收取方式，而且基本达成一致意见，郑浩多次催促吕杰赶紧出具书面补充协议，但被上诉人迟迟没有出书面协议。拟证明上诉人并非无理由或违约未按期足额支付租金及管理费，而是事出有因。新时代南京分公司质证认为，对证据真实性无法确认，即使聊天记录属实，被上诉人也无法核实与吕杰聊天的人与上诉人是什么关系，上诉人仅提供部分聊天记录，其内容仅能反映一个协商的过程，但并没有协商出最终的结果，即最终双方的合同并没有因该聊天记录而产生变更。吕杰的回复中也可以看出需要先报公司老板批准，最终新时代南京分公司并没有批准。该份新证据最多能够证明上诉人存在经营困难，希望变更租金计算方式。本院认定意见在本院认为部分阐述。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、告知书、“撤场沟通函”及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。新时代南京分公司与町盛公司之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》合法有效，双方均应按约行使权利和履行义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，町盛公司上诉主张双方就合同约定的物业费、租金协商变更收取方式，但其提供的微信聊天记录，不足以证明町盛公司与新时代南京分公司就合同变更达成一致意见，故对町盛公司此项主张，本院不予采信。根据2019年10月20日告知书，新时代南京分公司对于案涉商场中愿意继续经营的商户及申请退铺的商户均给出协商解决的方案，但町盛公司未按合同约定按期足额支付租金及综合管理费，其对合同的履行亦不符合新时代南京分公司在前述告知书中提出的方案。町盛公司作为违约方，不享有合同解除权，一审法院认定町盛公司构成违约，依据充分。町盛公司单方撤场，拒绝继续履行合同，应承担相应的违约责任，一审法院对町盛公司应支付的租金、综合管理费及利息的认定均无不当，本院予以维持。关于装修补贴，是新时代南京分公司因町盛公司品牌进驻给予的补贴，体现了新时代南京分公司对町盛公司所经营品牌的认可，及对町盛公司品牌经营为商场经营所带来提升的期待。如町盛公司短暂经营后即自行撤场，该项装修补贴300000元均由町盛公司取得而不需退还，显非公平。故一审法院参照双方在《补充协议》中关于经营期限的约定，根据实际营业时间10个月，考虑未经营满两年的情形，酌定退还装修补贴的比例，处理适当，本院予以维持。综上所述，町盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5642元，由宿迁市町盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二一年一月二十一日书记员  郭旭冬