江西省鄱阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣1128民初279号 原告：余新华，男，1973年1月2日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 原告：张细妹，女，1973年2月6日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 两原告共同委托代理人：应保良，江西子康律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：江西省仁恒投资有限公司，统一社会信用代码：91361122789708689P，住所地江西省上饶市广丰区永丰街道月兔广场北侧公主华庭**楼。 法定代表人：高青，执行董事。 被告：江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司，统一社会信用代码：91361128789726756Q，住所地江西省上饶市鄱阳县迎宾大道**（九鼎生态度假山庄内）。 法定代表人：高青，执行董事。 两被告委托代理人：张国强，江西鄱都律师事务所律师，特别授权。 原告余新华、张细妹诉被告江西省仁恒投资有限公司（以下简称“仁恒投资公司”）、江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司（以下简称“仁恒投资公司鄱阳分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余新华、张细妹的委托代理人应保良与被告江西省仁恒投资有限公司、江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司的委托代理人张国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余新华、张细妹向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判决两被告支付原告逾期交房违约金45320.2元（违约金自2019年7月1日起按每日支付购房款万分之二计算至2020年11月2日，合计521日）；2．本案诉讼费由两被告负担。 事实和理由：两原告与被告仁恒投资公司鄱阳分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告仁恒投资公司鄱阳分公司出售坐落于鄱阳县商品房给原告，商品房建筑面积119.31平方米，出售总价款452324元，付款方式为原告于2018年2月27日交首付款202324元，余款按揭贷款支付；被告仁恒投资公司鄱阳分公司应当在2019年6月30日前将商品房交付于原告使用，交付使用的房屋应当经验收合格；在商品房达到交付使用条件后，被告仁恒投资公司鄱阳分公司应当书面通知原告办理交付手续；在交接时，被告仁恒投资公司鄱阳分公司应当向原告出示验收合格证明文件以及提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；被告仁恒投资公司鄱阳分公司不出示相关文件，原告有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由被告仁恒投资公司鄱阳分公司承担；逾期交房的，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，自约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告仁恒投资公司鄱阳分公司按照房价款每日万分之二点五向原告支付违约金。原告按照约定支付了购房首付款并办理了银行按揭贷款支付，但被告仁恒投资公司鄱阳分公司未在约定的期限内向原告交付商品房及相关附件。截至原告起诉当日，被告仁恒投资公司鄱阳分公司均未按照规定履行接通天然气、市政公共用电等交房应当履行的义务。另外，被告仁恒投资公司鄱阳分公司为被告仁恒投资公司的分支机构，被告仁恒投资公司鄱阳分公司的相关权利义务由被告仁恒投资公司享有和承担。原告要求两被告按照约定赔偿逾期交房违约金，但是两被告拒绝按照约定赔偿，故原告向法院起诉并提出以上诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据： 1．原告身份证复印件及被告企业信息，证明原被告身份信息； 2.《商品房买卖合同》，证明原、被告存在商品房买卖关系及合同约定逾期交房违约金的约定； 3．首付款收据两张、贷款合同、还贷明细，证明原告已经按照约定付清了购房首付款202324元，余款也按照合同约定成功办理了按揭贷款。 被告江西省仁恒投资有限公司、江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司辩称，被告江西省仁恒投资有限公司、江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司辩称，一、原告请求赔偿违约金应的计算标准和截止时间有误，应当以签署的《商品房买卖合同》为准。1．原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，有关本合同产生的争议，应当以双方签订的购房合同为基础提出诉讼请求。按照购房合同第九条第一款第（2）点的约定，原告是准备继续履行合同的，所以原告请求赔偿违约金的计算标准应当是按照万分之一点五每日计算，而不是原告提出的万分之二每日进行计算，这样是有违合同约定的，与事实不符。根据民事合同自愿的原则，双方对于违约金计算的标准是经过双方同意的，并不存在被告提出的所谓的格式合同问题，即使是格式合同，原告也不能脱离合同约定提出过分的诉讼请求。2．按照购房合同第八条约定的交房期限是2019年6月30日前交付经竣工验收合格的房产，被告方虽然没有在2019年6月30日前交付房产，但也不是原告诉请的结算违约金的截止时间2020年11月5日，在2020年5月20日被告已经给原告打了电话通知原告来办理交房手续，但原告却拒绝来办理交房手续，所以违约金的计算截止时间应当是2020年5月20日。3．原告提出的水电、天然气等问题与交房无关，并不是交付房产的条件，本案当中审理的是合同关于交房的事项，关于是否需要接通天然气和是不是属于工业用电与本案没有关联性，事实上小区水电都已经安装完毕，并且部分业主也实际入住。二、2020年受新冠××疫情影响，全国各地都在抗击疫情，各地停工停产，尤其是2020年1月份至3月份，被告也是无法开工建设，这属于不可抗力事件，对被告也造成了重大损失，影响了工期进度，根据公平公正的原则，在计算违约金时，应当扣减两个月的时间，再进行计算违约金。 被告未提供任何证据。 经审理查明，原告余新华、张细妹于2019年1月22日与被告仁恒投资公司鄱阳分公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定两购买九鼎山庄—梦想小镇第1幢3单元701号的商品房，购房总价为452324元。合同签订后原告如约向被告支付购房首付款及银行按揭贷款共计452324元。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2019年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．因不可抗力；2．遇当地政策（指县级及县级职能部门）调整；3．因买受人未付清房款（含按揭款未到出卖人指定账户）。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一点五（该比例应不小于第1项的比例）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。 另查明，本案涉案房屋所在的梦想小镇1#楼于2020年3月10日通过竣工验收，于2020年8月5日完成竣工验收备案。被告仁恒投资公司鄱阳分公司于2020年11月2日向原告邮寄送达书面收房通知书，通知原告办理收房手续。被告仁恒投资公司鄱阳分公司系被告仁恒投资公司依法设立的分公司并领取了营业执照。 以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告提供的《商品房买卖合同》、付款收据、贷款合同及还款明细、公司信息表等证据证实，本院予以认定。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中：一、逾期交房天数的计算问题。原、被告在合同中约定被告应当于2019年6月30日前将经验收合格的商品房交付，且商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。被告辩解该商品房已通过验收且于2020年5月20日电话通知原告办理交付手续，交房时间应认定为第一次通知交房的日期。对于该辩解意见原告不予认可且被告未提供证据证实已于2020年5月20日向原告送达书面收房通知，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。原告自认于2020年11月2日才收到被告邮寄的书面收房通知书，主张逾期交房天数自2019年7月1日计算至2020年11月2日，理由正当，本院予以支持，但逾期交房天数应为490天，而非521日。二、关于违约金的计算标准问题。双方在合同第九条第一款第（2）项中约定：逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一点五（该比例应不小于第（1）项的比例）的违约金。尽管合同对违约金计算有约定“万分之一点五”的字样，但后文的括号中强调该比例应不小于第（1）项的比例，即不小于万分之二，故对违约金计算标准是“出卖人按日向买受人支付房价款万分之一点五的违约金”，还是“出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”存在争议。《商品房买卖合同》系被告仁恒投资公司鄱阳分公司提供的格式合同，上述争议条款属于格式条款。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，违约金计算应当按照原告主张的万分之二计算方体现公平原则。原告的该项请求，符合法律规定，本院予以支持。三、对于被告方提出的受新冠××疫情的影响，要求扣减两个月的违约金的意见，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款之规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。由于被告的违约行为发生在新冠××疫情发生之前，因此，其提出要求减免两个月疫情期间的主张，有违法律规定，本院难以支持。综上，被告未按照合同约定履行按时交房义务，原告要求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。被告仁恒投资公司鄱阳分公司逾期交房时间为490天，依合同约定应承担违约金为44327.75元（452324元×490天×0.02%）。被告仁恒投资公司作为被告仁恒投资公司鄱阳分公司的总公司，对被告仁恒投资公司鄱阳分公司所负债务依法负有清偿责任，故原告要求被告仁恒投资公司承担清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第四百六十五条、第四百九十八条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决如下： 一、被告江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司、被告江西省仁恒投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余新华、张细妹逾期交房违约金44327.75元； 二、驳回原告余新华、张细妹其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费934元，减半收取467元，由被告江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司、江西省仁恒投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在提交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号14×××14），上诉期满后七日内未缴纳，按自动撤回上诉处理。 审判员  杨灿 二〇二一年一月二十六日 书记员  何卉