成都市武侯区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0107执异1号 异议人（案外人）：张仁铭，男，1968年7月9日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：梅建军，四川及第律师事务所律师。 申请执行人：张鹏，男，1987年7月12日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：朱鹏，四川齐远律师事务所律师。 被执行人：余洪明，男，1969年6月8日出生，汉族，住成都市青羊区。 被执行人：余磊，男,1994年6月19日出生，汉族，住成都市青羊区。 在本院执行（2020）川0107执4344号申请执行人张鹏与被执行人余洪明、余磊民间借贷纠纷一案中，案外人张仁铭对查封位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××层××号房屋【川（2018）成都市不动产权第0××7号，以下简称案涉房屋】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人张仁铭称，2010年9月8日，案外人与被执行人余洪明（当时被执行人余磊尚为学生系未成年人）就案涉房屋达成《房屋出售协议》，并在协议签订当日一次性支付了全部购房款38万元，被执行人余洪明便将案涉房屋交付案外人，案外人及其父母便一直居住至今。因案涉房屋系拆迁安置房，当时不能完成房屋过户手续，2018年，案外人从侧面了解到该房屋具备办证条件，便多次要求被执行人余洪明协助办理案涉房屋的过户登记手续，但被执行人余洪明一直推诿拒绝办理。因此，案外人便向成都市青羊区人民法院起诉要求被执行人余洪明、余磊配合办理房屋过户手续，在该案审理过程中，案外人方才知晓案涉房屋已设定抵押，在此种情况下，案外人的过户请求无法得到支持，案外人无奈撤回对该案的起诉。可见，未能办理过户的原因非案外人自身导致，故提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行。 申请执行人张鹏辩称，其一，张仁铭与被执行人余洪明之间的《房屋出售协议》不符合合法有效要件，该协议是否是余洪明签订无法核实，即使是真实的，该协议也是无效的。案涉房屋属于余洪明、余磊共同所有的房屋。案涉《房屋出售协议》的卖方确实有余洪明签字，但该协议对余磊没有效力。余洪明作为当时余磊的监护人，只有在维护余磊的利益的情况下，才可处置余磊的财产，现在没有任何证据证明余洪明出售该案涉房屋系为了余磊的利益，因此其处置行为违反法律规定，双方所签合同亦违背法律规定。其二，张仁铭提供的证据不能证明在法院查封前其已占有案涉房屋，张仁铭提供的票据，只有燃气费票据，在最初提供给执行局的燃气费上写的用户名称，与现在提供的不一致，而且案涉房屋所有权人是余洪明、余磊，燃气费票据的户名也应该是余洪明、余磊，而不是张仁铭。其三，张仁铭未提供充分证据证明其已支付全部购房款，张仁铭只提供了一张收条，仅凭该收条不能证明其已支付全部房款，支付的38万元购房款应当出具凭证。其四，张仁铭对未成功办理过户存在过错，根据张仁铭与被执行人余洪明签订的《房屋出售协议》第三条的约定，一旦政府允许办理产证，卖方必须无条件协助买方办理一切过户手续，说明买方是办理过户手续的主要负责人，买方应当及时了解办证情况，并要求余洪明、余磊办理过户，张仁铭称其在2018年就了解到案涉房屋具备办证的条件，但张仁铭在知晓余洪明取得房产证及余洪明拒绝协助办理过户后，未及时提起诉讼，而在余洪明、余磊取得房产证之后两个月才提起诉讼，正是在这期间房屋被抵押。张仁铭起诉后，仅仅因为得知该房屋被抵押而撤诉，属于张仁铭自愿放弃向余洪明、余磊主张权利的机会，否则张仁铭可以通过法院向余洪明、余磊进行调解，由其本人或者余洪明清偿债务消灭抵押权后办理过户。事实上，正是在张仁铭撤诉之后，余洪明就解除了之前的抵押登记，之后才抵押给张鹏。其五，对余洪明享有的合同债权，不能对抗张鹏依法享有的抵押权，根据法律规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，依法登记的发生效力，未经登记不发生效力，因此目前案涉房屋的所有权仍然属于余洪明、余磊。案涉房屋抵押给张鹏时，张鹏并不知道案涉房屋已经出售给张仁铭，张鹏属于善意取得第三人。案涉房屋已经抵押给张鹏，并且办理了抵押登记手续。张鹏依法享有对案涉房屋的抵押权。综上异议人的异议申请不能成立。 被执行人余洪明、余磊未作陈述。 经查明，本院于2019年4月23日受理张鹏与余洪明、余磊民间借贷纠纷一案，诉讼中，本院于2019年6月27日作出（2019）川0107民初6037号民事裁定，裁定将案涉房屋予以查封。2019年11月7日，本院作出（2019）川0107民初6037号民事判决，判决：一、余洪明、余磊归还张鹏借款本金450000元；二、余洪明、余磊支付张鹏逾期利息；三、余洪明、余磊支付张鹏为实现债权的律师费8000元；四、张鹏有权对余洪明、余磊位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××层××号房屋以折价或者拍卖、变卖后所得价款就前述第一、二、三项确定的债权依抵押顺位优先受偿；五、驳回张鹏的其他诉讼请求。该判决于2020年2月3日生效后，张鹏向本院申请强制执行，本院于2020年8月14日受理，案号为（2020）川0107执4344号。2020年9月11日，本院作出《告知书》，告知余洪明、余磊及案涉房屋使用人因被执行人余洪明、余磊未履行生效判决确定的义务，本院依法将对被执行人余洪明、余磊所有的位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××层××号房屋【川（2018）成都市不动产权第0××7号】进行评估拍卖。 另查明，一、2010年9月8日，案外人张仁铭与余洪明签订《房屋出售协议》，约定余洪明将成都市青羊区文家乡幸福里小区10栋2单元9楼3号81.35平方米的房屋出售给张仁铭，房屋总价38万元，张仁铭于签订之日一次性支付，余洪明需保证此房手续清楚，无查封、抵押、冻结、纯属私房，并无任何家庭纠葛，否则承担一切责任。该协议还载明因青羊区相关政策未出台，故此房产权证和土地使用证未办理，一旦政府允许办理产证，余洪明必须无条件协助张仁铭办理一切过户手续，过户以后，张仁铭如赠予他人与余洪明无关。该协议有余洪明、张仁铭及见证人张某的签名捺印。 二、2010年9月8日，余洪明出具《收条》，载明：“今收到张仁铭购房款（幸福里10幢903房）人民币叁拾捌万元整”。 三、听证过程中，张仁铭还举示了其在2015年至2019年期间缴纳案涉房屋电费和燃气费的相关票据。 四、2018年10月8日成都市青羊区人民法院受理原告张仁铭与被告余洪明、余磊房屋买卖合同纠纷一案，该案中原告张仁铭请求被告余洪明、余磊立即将案涉房屋过户登记至其名下。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人张仁铭与被执行人余洪明在本院查封案涉房屋前已签订《房屋出售协议》并已实际占有该房屋，且在本院查封前已支付全部购房款。虽案涉房屋现登记在被执行人余洪明、余磊名下，但现有证据显示至今未能办理过户登记手续并非案外人张仁铭自身原因导致。故案外人张仁铭对案涉房屋享有足以排除执行的权益，对其要求中止执行案涉房屋执行的主张，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××层××号房屋【不动产权证号：川（2018）成都市不动产权第0××7号，建筑面积：81.35平方米】的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘潺潺 审判员  李小卫 审判员  郭 佳 二〇二一年一月十三日 书记员  刘玉婷