吉林省安图县人民法院   民事判决书   （2020）吉2426民再2号   抗诉机关：延边朝鲜族自治州人民检察院。   申诉人（原审原告）：陈清信，男，1946年7月14日出生，汉族，农民，住吉林省安图县。   被申诉人（原审被告）：安图县两江镇世新农贸中心市场，住所地吉林省安图县两江镇东江村。   经营者：谭世新，男，1974年10月2日出生，汉族，个体工商户，住吉林省安图县两江镇。   委托诉讼代理人：孙长荣，男，1950年3月13日出生，汉族，住吉林省长春市。   委托诉讼代理人：马东林，男，1954年8月4日出生，汉族，采购员，住吉林省长春市。   第三人（原审第三人）：安图县两江镇人民政府，住所地吉林省安图县两江镇。   法定代表人：郑伟宝，镇长。   委托诉讼代理人：刘云德，安图县两江镇司法所所长。   委托诉讼代理人：王蕴婷，吉林由正律师事务所律师。   申诉人（原审原告）陈清信因与被申诉人（原审被告）安图县两江镇世新农贸中心市场（以下简称“两江中心市场”）、第三人安图县两江镇人民政府（以下简称“两江政府”）买卖合同纠纷一案，不服本院(2015)安白民初字第413号民事判决，向延边朝鲜族自治州人民检察院提请抗诉。延边朝鲜族自治州人民检察院作出延州检民（行）监［2019］22240000135号民事抗诉书，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提出抗诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2019年9月17日作出（2019）吉24民抗8号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年12月28日作出（2019）吉2426民再8号民事判决，原审被告两江中心市场不服提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2020年7月31日，以认定基本事实不清，证据不足发回重审。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。第一次开庭，安图县人民检察院指派检察员苏胜华、沈明龙出庭。申诉人（原审原告）陈清信，被申诉人（原审被告）两江中心市场的经营者谭世新及其委托诉讼代理人孙长荣，第三人两江政府的委托诉讼代理人刘云德、王蕴婷到庭参加诉讼。第二次开庭，安图县人民检察院指派检察员苏胜华、沈明龙出庭。申诉人（原审原告）陈清信，被申诉人（原审被告）两江中心市场的经营者谭世新及其委托诉讼代理人马东林，第三人两江政府的委托诉讼代理人刘云德、王蕴婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   延边朝鲜族自治州人民检察院提出抗诉意见：本院（2015）安白民初字第413号民事判决认定事实错误，有新的证据足以推翻原判决。理由如下：陈清信和谭世新签订了两份《订房合同》（一份是房屋面积为78平方米，一份是房屋面积为51平方米），双方实际履行的是51平方米的《订房合同》。本案是两江政府为解决受灾居民住房问题，委托司法所指派法律援助中心刘华成为本案代理人，当事人陈清信没有参加庭审，未能及时发现错误，造成该案认定事实错误。故本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(一)项的规定。综上所述，本院（2015）安白民初字第413号民事判决认定事实错误，有新的证据，足以推翻原判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）项、第二百零八条第一款的规定，特提出抗诉，请依法再审。   陈清信称：要求两江中心市场协助其办理和谐家园X号楼第X单元X层号房，面积为51平方米房屋的产权手续。事实和理由：2010年7月28日水灾后，为安置包括陈清信在内的20户受灾居民住房问题，两江政府协调陈清信与安图县诚信房地产开发有限公司（以下简称“安图诚信开发公司”）代表人谭世新于2010年10月15日签订《订房合同》，约定陈清信向安图诚信开发公司代表人谭世新预定和谐家园X号楼第X单元X层号房（面积为78平方米）。后双方于2010年11月8日重新签订《订房合同》，约定陈清信向安图诚信开发公司代表人谭世新预定和谐家园X号楼第X单元X层号房（面积为51平方米）。2015年，陈清信与安图诚信开发公司代表人谭世新因房屋过户问题产生纠纷，陈清信妻子误把面积为78平方米的《订房合同》提供给法院，致使该份证据被法院错误采信。请求原审被告与第三人马上给51平方米房屋办理房照，并赔偿经济损失2000元。   两江中心市场辩称：一、在本案的庭审中，原告明确了诉讼请求“谭世新与两江政府结算以后再给陈清信办房照”，法庭、被告以及两江政府同意并认可，使得本次庭审得以继续；二、根据原告确认的诉讼请求，可以认定两江中心市场同两江政府工程结算是本案解决的前提，但两江中心市场同两江政府在结算过程中存在巨大争议。所以在本案中向两江政府主张权利；三、为了更好地解决被告给陈清信办房照的问题，被告认为本案的焦点是案涉《廉租房回购合同书》是否具有合法性和有效性。被告认为《廉租房回购合同》及案涉《订房合同》属于无效合同，如上述合同效力一经生效判决认定，被告立即给原告办理房照。   两江政府述称：被告两江中心市场应当协助原告办理位于两江市场X号楼X单元四层，面积为51平方米房屋的所有权登记手续。理由如下：一、陈清信系2010年两江镇西江村“7.28洪灾”的20户受灾村民之一，曾先后签订了两份《订房合同》。合同签订后，出卖人向原告交付涉案房屋（51平方米），交付后原告一直居住至今，因此，实际履行的是2010年11月8日签订的合同。安图县人民法院审理（2015）安白民初字第413号案件时，由于原告误将78平方米《订房合同》作为证据提交，导致原告至今未能办理涉案房屋的所有权登记手续；二、根据《订房合同》约定，原告购买涉案房屋应向出卖人支付购房款共计76500元，其中50平方米的购房款75000元由答辩人与出卖人结算，剩余1平方米的购房款1500元由原告支付给出卖人。签订合同后，原告已支付定金2000元，答辩人亦按照《订房合同》的约定，以灾民购房补助的名义于2010年12月31日为原告支付购房款3万元，于2011年1月31日为原告支付购房款2万元，于2012年8月31日为包括原告在内20户受灾村民支付购房款50万元（即为原告支付购房款2.5万元）。此后，又为出卖人垫付房屋装修款每户5000元。至此，原告与答辩人已完全履行涉案房屋的付款义务；三、涉案房屋所在主体工程系两江中心市场改建、扩建工程（接层），即在原两江镇市场楼（二层楼）基础上加建了三、四楼。由于原两江镇市场楼（二层楼）的产权人系第三人，在办理有关手续时，才以第三人为建设单位办理的。但事实上，改建、扩建工程（接层）系被告借用施工单位安图县第一建筑有限责任公司资质投资建设的，因此，两江镇市场三、四层的实际开发人系被告，也因此才将大照办理在被告名下。本案中，原告签订的《订房合同》，甲方虽为诚信公司，但诚信公司并未在合同中加盖公章，而是由谭世新签字确认。在没有证据证明诚信公司系两江镇市场楼的开发单位的情况下，应认定谭世新是作为被告法定代表人代表被告两江中心市场的实际开发人与原告签订《订房合同》，并对其开发的享有所有权的涉案房屋进行处分。鉴此，在原告已经完全履行涉案房屋付款义务的情况下，被告作为涉案房屋的出卖人、实际开发人、所有权人，应当按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，提供必要的证明材料”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续。   陈清信原审起诉请求：1.两江中心市场协助陈清信给涉案房屋办理过户；2.两江中心市场承担本案的诉讼费用。事实和理由：陈清信的房屋于2010年7月28日水灾中受损，陈清信与谭世新签订了《订房合同》，谭世新将所有人为两江中心市场的X单元X楼面积为78平方米、价格为124800元、单价为每平方米1600元的房屋卖给陈清信，陈清信预交定金5000元。两江中心市场为个体工商户，业主为谭世新，谭世新为了享受廉租房政策，将上述房屋以安图诚信开发公司的名义和陈清信签订了合同。并且民政补助的5万元已经拨付给了谭世新，后政府又拨付了2.5万元，因谭世新答应给购楼户简单装修而未装修，两江政府又替谭世新垫付装修费5000元，但谭世新至今不给办理产权证。故陈清信诉至法院，请求法院维护其合法权益。   两江中心市场原审辩称：1.被告主体资格不适格；2.合同中并没有约定谁负责办理房屋产权证照；3.原告未能完全给付相应房屋价款。   两江政府原审述称：两江政府已经代20户水灾户向两江中心市场支付购房款，其中为陈清信付的款项：2010年12月27日拨付3万元、2011年1月29日拨付2万元、2012年8月31日拨付2.5万元、2013年2月5日拨付5000元。   本院原审认定事实：2010年10月15日，陈清信作为乙方与作为甲方安图诚信开发公司的代表人谭世新签订《订房合同》，约定乙方向甲方预订和谐家园X号楼第X单元X层号房，面积为78平方米，每平方米1600元，总价款为124800元。陈清信先交付定金5000元，余款119800元在入住时一次性付清；该楼房由甲方负责简单装修，达到入住条件，保证取暖、通水、通电、下水通畅。该合同落款由甲方安图诚信开发公司代表人谭世新和乙方陈清信签字。签订该订房合同时，陈清信向谭世新交付定金5000元。通过两江政府民政救灾资金拔款给谭世新方式，于2010年12月31日为陈清信支付涉案购房款3万元、2011年1月31日为陈清信支付涉案购房款2万元。通过两江政府（以对2010年已入住20户灾民廉租房补助款名义）拔款给谭世新的方式，于2012年8月31日为陈清信支付涉案购房款2.5万元。2013年2月5日两江政府替谭世新支付给20户购房户楼房装修费10万元（5000元/户×20户），其中包括陈清信5000元。2011年1月21日涉案楼房通过验收，并取得大房照，所有权人为两江中心市场。陈清信现入住涉案房屋，但涉及陈清信房屋相关产权证没有办理到其名下。   本院原审认为，陈清信作为乙方与作为甲方安图诚信开发公司的代表人谭世新签订《订房合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈清信已按合同约定交付涉案购房款80000元，尚欠购房款44800元。出卖人已将权利和义务概括转让给两江中心市场。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，陈清信应按合同约定交付给两江中心市场剩余涉案购房款44800元，两江中心市场有义务协助陈清信办理涉案房屋过户手续。两江中心市场关于陈清信未能完全给付相应房屋价款的辩解，证据充分，本院予以采纳。   本院原审判决：一、被告安图县两江镇世新农贸中心市场于本判决生效之日起十日内协助原告陈清信办理涉案房屋的产权过户手续（所需过户费用按照国家相关规定承担）。二、原告陈清信应于本判决生效之日起十日内支付给被告安图县两江镇世新农贸中心市场剩余涉案购房款44800元。上述一、二判项同时履行。   围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：   2010年7月28日安图县两江镇发生特大洪灾，居民住房损毁严重，急于安置。为解决受灾群众住房问题，相关部门决定将两江镇纳入中心镇建设序列，可以享受开发建设廉租房的相关政策。两江镇受灾居民的住宅分两个楼安置：第一个楼是，土地使用权人为谭世新，房屋产权人为安图县两江镇世新农贸中心市场（谭世新私有）的两江中心市场3、4层自建住宅楼。该楼于2010年5月24日取得两江中心市场原有1、2层基础上扩建3、4层住宅的建设用地规划许可，同日取得建设工程规划许可，于2010年6月开始扩建，并当年完工，享受廉租房政策，以出售的方式，安置灾民20户，包括本案原审原告陈清信（两江中心市场X单元XXX室，房屋编号为XXXXXXXXXXXXXXX，面积为51平方米）。2011年1月21日，谭世新取得了该3、4层楼的大房照。2010年7.28水灾后，陈清信作为乙方与作为甲方的安图县诚信房地产开发有限公司代表人谭世新签订了《订房合同》，约定乙方向甲方预订两江市场（又称：和谐家园1号楼）X单元X层号房，面积为78平方米的房屋，因某种原因未履行该合同。2010年11月8日，双方又重新签订了《订房合同》，约定乙方向甲方预订两江市场（和谐家园1号楼）三单元四层号房，面积为51平方米，价格每平方米1500元，乙方先付定金2000元，剩余房款由两江政府结算50平方米，入住之时一次性付清。签订合同时，陈清信向谭世新交订房定金2000元。以政府灾后购房补助资金拨款的方式，两江政府于2010年12月31日将陈清信的补助资金拨款给谭世新3万元，2011年1月31日拨款给谭世新2万元。2012年8月31日，以已入住的包括陈清信在内的20户灾民廉租房补助款的名义支付给谭世新50万元（平均每户25000元），共计75000元。20户灾民中的19户已办理过户手续，只因陈清信诉讼至法院时误将和谐家园X号楼第X单元X层号房，面积为78平方米房屋的《订房合同》提交给本院，导致判决错误尚未办理过户手续。现陈清信请求判决两江中心市场、两江政府协助办理涉案51平方米房屋的过户手续，并赔偿其经济损失2000元。   第二个楼是，房屋所有权人为安图县诚信房地产开发有限公司的两江镇灾后重建项目（和谐小区）住宅楼。该楼建设项目名称为安图县两江镇灾后重建项目（和谐小区），谭世新以安图县诚信房地产公司名义于2011年5月30日取得该建设项目的选址意见书，2011年6月20日取得建设工程规划许可，于2011年9月23日以施工单位安图县第一建筑有限责任公司（项目经理：谭世新）的名义取得建筑工程施工许可进行施工。工程完工后，谭世新于2013年1月15日以所有权人为安图县诚信房地产有限公司的名义申请房屋所有权证，安图县房地产管理中心于2013年1月16日登记发证。期间，2012年11月3日，两江政府与安图县诚信房地产有限公司（项目经理：谭世新）签订了廉租房回购合同，合同内容：甲方安图县两江镇人民政府，乙方安图县诚信房地产开发有限公司经协商，甲方回购两江和谐家园小区48套住宅，面积2400平方米，具体事宜如下：一、该项目位于两江镇和谐家园小区，由乙方开发建设，总套数68套，面积3400平方米，为混合结构，廉租住房、商品房性质。其中基本符合2012年廉租住房套型面积48套，每套约55平方米，共2640平方米；二、甲方回购乙方建设的现房，面积为55平方米以下小户型，共48套，2012年11月30日前交付甲方使用；三、甲方回购的48套小户型房屋的资金，其中1.已确定灾民的24户50平方米以内的房款由甲方按指导价1316元每平方米结算；超出面积部分以房产测绘面积为准，由灾民按指导价1600元每平方米（均价）结算；2.没有确定保障对象的24户50平方米以内的房款按廉租住房政策500元每平方米执行，剩余房款由住房保障对象按1100元每平方米（均价）结算；超出面积部分以房产测绘面积为准，由保障对象按指导价1600元每平方米（均价）结算；48套小户型以外的不符合廉租住房套型面积的房屋由乙方自行处理；四、甲方权利义务……五、乙方权利义务……；六、结算价格及方式：1.回购的48套住房，50平方米以内的房屋价款，待房屋验收交付使用后3个工作日结清90%购房款，剩余10%用于该工程质量保证金，一年后没有质量问题给予返还；2.回购的48套住房，超出50平方米的价款，待安置后，由被安置的保障对象一次性结清购房款，该款由甲方收取后交与乙方；七、违约责任……；八、本合同自签订之日起生效，双方之前所签订的合同全部废止。   按照上述合同，安置24户灾民和享受廉租住房政策的24户居民后，因安图县诚信房地产有限公司不履行合同，拒不交付房屋，两江政府起诉诚信房地产开发有限公司及谭世新，本院以（2013）安民初字第71－1号民事判决，责令诚信房地产有限公司向两江政府交付48套房屋。此案执行完毕，已交付房屋并办理48户的房屋所有权证。   认定上述事实的主要证据有：原审原告向本院提供的身份证复印件、吉房执农字第369号房屋产权证、两江中心市场工商登记资料、涉案51平方米房屋订房合同；原审被告向本院提供的两政发（2010）76号文件、两江中心市场改扩建工程备案证、两政发（2010）36号文件、两政发（2010）52号文件、建设工程施工合同、授权委托书、68户安置灾民名单、两江镇灾后重建项目（和谐小区）工程备案证、2012年5月11日出具的两江政府承诺书、2013年6月24日两江政府出具的承诺书、村民证明、身份证复印件；第三人向本院提供的廉租房回购合同书、两江政府统一社会信用代码证书、民政事业费发放凭证二份、收据一份、协议书、装修费领取明细；本院依职权调取的两江中心市场3、4层建房资料、两江镇灾后重建项目（和谐小区）建房资料、证人刘志胜、全京仁证言、安图县房屋产权管理中心乡镇房屋登记总站证明等。   本院再审认为，陈清信与安图诚信房地产开发公司代表人谭世新签订的两江中心市场X单元X层51平方米房屋《订房合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。谭世新虽然以安图县诚信房地产开发有限责任公司代表人的名义与陈清信签订了《订房合同》，但从涉案房屋所在的两江中心市场三、四层土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、城乡规划验收合格通知书、房屋所有权登记申请审批表、房屋所有权证等证据来看，房屋的实际处分权人是，经营者为谭世新的本案原审被告两江中心市场，故应由两江中心市场履行《订房合同》产生的权利义务。两江政府已经以灾后购房补助资金的形式，按照《订房合同》约定替陈清信给谭世新付购房款75000元，陈清信亦按照约定在签订订房合同时先付定金2000元，合计77000元，已经超过实际购房款76500元（51平方米×1500元／平方米），陈清信已经履行了合同义务。陈清信与两江中心市场未在《订房合同》中约定由谁办理房屋过户手续，但根据房屋买卖合同的交易习惯，两江中心市场应当协助陈清信办理房屋过户手续，故陈清信主张两江中心市场协助其办理涉案房屋过户手续，符合法律规定，本院予以支持。陈清信主张两江政府协助办理涉案房屋过户手续，要求两江中心市场、两江政府赔偿2000元经济损失，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。   关于两江中心市场提出的谭世新与两江政府结算以后再给陈清信办理房照的辩解。经查，涉案陈清信51平方米房屋购房款已支付完毕，相对方应按照合同约定全面履行义务，协助办理房屋产权过户后续。谭世新与两江政府之间的相关工程结算，与本案无必然的因果关系，在本案中不予评判；关于原审原告在本案中应向两江政府主张权利的辩解。经查，两江政府在两江中心市场3、4层安置灾民过程中，起到安排和落实政策，并代替灾民向楼房所有人（出售人）支付50平方范围内购房款的作用，并非购房合同中的买卖双方当事人，其没有协助办理房屋过户手续的义务；关于本案的焦点是案涉《廉租房回购合同书》是否具有合法性和有效性，《廉租房回购合同》及案涉《订房合同》属于无效合同，如上述合同效力一经生效判决认定，被告立即给原告办理房照的辩解。经查，《订房合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《廉租房回购合同》是否无效，已被生效判决确认，对其辩解不予支持。   两江政府与谭世新之间，有关和谐家园小区工程款和其他结算纠纷，可另行解决。   综上所述，陈清信实际购买的是两江中心市场楼（和谐家园X号楼）第X单元X层号房，面积为51平方米的房屋，而原审判令两江中心市场协助办理两江市场楼（和谐家园X号楼）第X单元X层号房，面积为78平方米房屋的产权过户手续，系认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下：   一、撤销本院（2015）安白民初字第413号民事判决；   二、原审被告安图县两江镇世新农贸中心市场于本判决生效之日起立即协助原审原告陈清信办理两江镇东江路安图县两江镇世新农贸中心市场楼（和谐小区1号楼）3单元402室，房屋编号为XXXXXXXXXXXXX，面积为51平方米房屋的产权过户手续（所需过户费用按照国家相关规定承担），同时退还原审原告陈清信购房款500元。   三、驳回原审原告陈清信的其他诉讼请求。   案件受理费2796元，由原审被告安图县两江镇世新农贸中心市场负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。   审判长 车寿锋   审判员 朴秀兰   审判员 胡征光   二〇二一年一月二十八日   书记员 胡 月