甘肃省甘南藏族自治州中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021)甘30执复1号 复议申请人（被执行人）:杨学荣，男，1971年3月1日出生，汉族，住碌曲县。 委托诉讼代理人：缪成彩，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司碌曲县支行。住所地：碌曲县勒尔多西路。 法定代表人：宋和平，该支行行长。 复议申请人杨学荣不服碌曲县人民法院(2020)甘3026执异1号裁定,向本院申请复议,本院受理后,依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 碌曲县人民法院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司碌曲县支行与被执行人杨学荣借款合同纠纷一案中，碌曲县人民法院于2019年10月21日作出（2019）甘3026执恢1号执行裁定，拍卖被执行人杨学荣所有的甘肃省甘南藏族自治州碌曲县的房产证号：碌国用（2010）第××号、碌房权证私2011字第××号荣鑫饭店办公及营业用房。2019年11月29日，碌曲县人民法院作出（2019）甘3026执恢1号执行裁定，裁定将拍卖的上述房产归买受人卓玛加所有。2020年9月3日，复议申请人杨学荣以执行行为违法为由向碌曲县人民法院提出书面异议，碌曲县人民法院收到异议后进行了审查，于2020年12月30日作出（2020）甘3026执异1号执行裁定，驳回杨学荣异议。杨学荣不服向本院提起复议申请。 碌曲县人民法院查明，异议人未依据我院作出的（2018）甘3026民初13号民事调解书、（2018）甘3026民督2号支付令生效法律文书履行还款义务，申请执行人中国农业银行股份有限公司碌曲县支行于2018年9月6日向本院申请强制执行。我院受理后，被执行人仍未履行还款义务，我院依法对抵押物进行了查封。2019年2月26日，双方当事人达成了和解协议，但被执行人未按照协议内容履行义务。后申请人申请恢复执行。2019年9月4日，经双方当事人同意，共同选定由我院委托甘肃格致房地产评估商务有限责任公司进行评估，并于2019年10月11日出具了评估报告。2019年10月23日，我院通过阿里巴巴淘宝网公告将抵押物进行拍卖，成交价为5081640.00元。我院遂将申请执行标的4349891.24元转入申请执行人账号，执行费34500元转入我院诉讼费专户，剩余的697248.76元由被执行人杨学荣领取，本案于2019年11月29日执行完毕。2020年12月23日，被执行人杨学荣以执行行为违法为由向本院提出执行异议申请。 碌曲县人民法院审查认为，一、异议人杨学荣称临街主楼324平方米的一层商铺未办理产权登记，不在碌房权证私2011字第××号及碌房权证私2015字第××号两份房屋所有权证登记范围中，我院未进行评估和拍卖，移交给了买受人。但碌房权证私2011字第××号房屋所有权证中明确登记三处房屋情况如下：1.总层数为3-3，面积为1201.5平方米的房屋一处，即异议人所称临街主楼；2.总层数1-1，面积为58.28平方米的房屋一处，该处房屋拆除后，修建为4层，面积为615.6平方米，房屋所有权证号变更为：碌房权证私2015字第××号，即异议人所称西楼北的4层房屋；3.总层数3-3，面积909.09平方米的房屋一处，即异议人所称院内西楼；同时甘肃格致房地产评估商务有限责任公司出具的对甘格致估字（2019）4059号报告异议书的答复中第六项“关于临街的楼房”中，亦作了详尽说明；且甘肃格致房地产评估商务有限责任公司出具的甘格致估字（2019）4059号报告书第13页“建筑实物状况描述与分析表”中已将该楼层列为评估对象，并在第19页“荣鑫饭店年总收入表”中对该楼层进行了评估。综上，异议人称未经登记、评估而移交的异议不成立，本院予以驳回。二、异议人杨学荣称：全部室内装修和临街主楼（荣鑫饭店）室外附属设施、构筑物未经评估、拍卖而执行移交给了买受人卓玛加。根据甘肃格致房地产评估商务有限责任公司出具的对甘格致估字（2019）4059号报告异议书的答复中第四项“关于基础设施、装修和附属物的价值”中进行了明确答复，因本次评估采用收益法评估，而非成本法评估，评估结果是该院落整体房地产的收益价值，该价值是该院落内所有的房地产和相关的配套设施、装修及附属物（包括大门、地坪、围墙等）价值的共同体现；且“荣鑫饭店”所占土地的《国有土地使用权证》的证载用途是工业，更加不能采用成本法评估。故对异议人的该项异议请求亦予驳回。三、异议人杨学荣称：所有执行移交房产室内物品、设备，未经评估、拍卖而执行移交给了买受人卓玛加。但杨学荣与李林平于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》第十条第5项中明确约定：“西楼所有的家具等房内外所需品由乙方自购”、合同末页最后一项中明确约定：“八年合同到期后，乙方（李林平）投入的床、电视、热水器可以拿走”；杨学荣于2019年10月23日,以房屋租赁合同纠纷为由起诉李林平时，亦向本院提交了该份合同；且承租人李林平陈述：“西楼宾馆设备和临街主楼宾馆内空调，均由我出资购买，院内地坪亦由我出资硬化，房屋所有权变更后，因上述物品权属存在争议，我与杨学荣多次联系协商，但杨学荣拒接电话”。因异议人所述上述物品均系动产，且存在权属争议，若进行评估拍卖，可能影响到第三人利益，故未进行评估拍卖，交由异议人、买受人、承租人自行协商处理。另，根据买受人卓玛加陈述：“买受人在取得房屋所有权后，与异议人协商，异议人将办公室物品运走，后要求异议人运走其他东西时，异议人置之不理，故继续由承租人使用”。综上，应视为异议人放弃其所有物品物权，故对该项异议请求予以驳回。四、异议人杨学荣称：拍卖裁定和移交裁定不一致。碌房权证私2015字第××号及碌房权证私2014字第××号两份房屋所有权证登记房屋虽经评估、拍卖，但在拍卖裁定中没有这两套房产，即对未经裁定拍卖的财产进行了评估、拍卖、移交，属于执行程序错误。拍卖裁定中确未载明上述房屋，但综合全案卷宗材料，能够说明异议人在借款时，已就上述两套房屋办理了抵押登记；异议人在2019年9月2日的询问笔录中明确表示：同意将其抵押给银行的财产，由法院进行拍卖，偿还借款；上述房屋经评估后，我院在《碌曲县人民法院关于拍卖甘南藏族自治州碌曲县地产的公告》中载明上述房屋并进行拍卖。而在拍卖裁定中未予载明，应属校正不严，造成漏写，故异议人的该项异议请求不成立，本院予以驳回。五、异议人杨学荣称：未经评估、拍卖而执行中移交的财产应与拍卖房产一并处理。被评估、拍卖、执行财产价值已足额偿付申请执行人债权及相关执行费用，未经评估、拍卖而执行移交给了买受人卓玛加的房产附合的装修及荣鑫饭店室外附属施设、构筑物，与房产在使用、功能、价值等方面形成整体，无法分割，只能与房产一并执行，故先应撤销拍卖、移交裁定，在评估后与房产价值合计再予一并拍卖、移交，或评估后由买受人卓玛加支付相应价款。对于异议人的该项异议请求，甘肃格致房地产评估商务有限责任公司出具的对甘格致估字（2019）4059号报告异议书的答复中第四项“关于基础设施、装修和附属物的价值”中进行了明确答复，故予以驳回。六、异议人杨学荣称：碌曲县人民法院所作本案全部执行文书均未及时送达异议人，侵害了异议人杨学荣作为被执行人的执行权利，包括提出执行异议、各类申请、复议等。在执行过程中，被执行人拒不履行还款义务，亦不配合执行工作，在通知其领取法律文书时，拒不接听电话，数次更换电话号码，执行人员多次前往其住所送达，但被执行人故意躲避执行。故对异议人的该项异议请求亦予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定：驳回异议人杨学荣的异议请求。 复议申请人杨学荣向本院申请复议称，一、案涉无证临街主楼一层商铺324平方米，全部房产装修，室外附属设施、构筑物，室内物品、设备，碌曲县人民法院未经评估和拍卖而移交买受人，执行行为及程序违法，应撤销纠正。二、（2020）甘3026执异1号执行裁定书认定甘格致估字（2019）4059号报告书对上列未评估、拍卖而移交买受人的财产进行了评估错误，应以“一物一评估”为原则，根据执行需求对案涉全部财产分类明确后，重新评估。三、（2020）甘3026执异1号执行裁定书认定，2019年11月21日（2020）甘3026执恢1号执行裁定书（拍卖裁定）与评估报告、2019年11月29日（2020）甘3026执恢1号执行裁定书（移交裁定）不一致及该两份裁定不包括前述未评估、拍卖而移交的财产，系校对不严的漏写，该认定错误，应撤销重新裁定。综上，碌曲县人民法院驳回杨学荣执行异议请求错误，理由不能成立，应支持杨学荣执行异议请求及事项。 本院查明的事实与一审查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。 本院另查明，该案在执行中，杨学荣于2019年5月16日向碌曲县人民法院保证：“若6月30日前还不上，原将碌曲县荣鑫饭店所有财产抵债，由县法院拍卖还款”。2019年9月2日，碌曲县人民法院通知杨学荣将该院（2018）甘3026民初13号民事调解书及（2018）甘3026民督2号案件合并执行，执行案款共计430万元，执行费用34500.00元。杨学荣同意将抵押财产由碌曲县人民法院进行拍卖，以偿还借款。2019年9月4日，经碌曲县人民法院组织各方当事人征求意见，各方当事人均同意选择甘肃格致房地产评估商务有限公司组织拍卖。 再查明，甘肃格致房地产评估商务有限公司针对杨学荣的异议，于2020年12月25日作出《对甘格致估字（2019）4059号报告异议书的答复》，该答复称，在本次评估业务中采用的是收益法，不是成本法，其评估结果是该院落整体房地产的收益价值，这个价值是该院内所有的房地产和相关的配套设施、装修及附属物（包括大门、地坪、围墙等）价值的共同体现，如果配套设施不全，装修简陋或附属物有缺陷，会对估价对象的使用功能造成影响，从而降低估价对象的价值，所以，在正常经营假设基础上进行的评估，其评估结果是包含了与房地产配套的基础设施、装修和附属物的价值的。如果采用成本法进行评估，才会考虑计算基础设施和附属物的价值，然而，采用成本法进行计算的评估结果往往远低于采用收益法或比较法进行计算的结果，更何况“荣鑫饭店”所占土地的《国有土地使用权证》的证载用途是工业，这就更加不能采用成本法进行评估了。 又查明，2019年5月1日，杨学荣与李林平签订《房屋租赁合同》，将其所有的案涉房屋靠路边12间4层楼，西面11间3层和5间4层两栋楼；东面一层平房15间，南面整个停车场和绿化带租赁给李林平。租赁期八年，即从2019年5月1日起至2027年4月30日。案涉房屋拍卖后，李林平与卓玛加（案涉房屋买受人）达成协议，继续承租上述房屋进行经营。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。本案中，复议申请人杨学荣应当在法定期限内依法提起执行异议，但其未依法行使自己的权利，应视为放弃自己的权利。复议申请人杨学荣对碌曲县人民法院（2019）3026执恢1号执行裁定（拍卖裁定书）与（2019）3026执恢1号执行裁定（移交裁定）有异议，但其未在法定期限内未提起异议，且《碌曲县人民法院关于拍卖甘南藏族自治州碌曲县地产的公告》已注明拍卖的财产，作为被执行人的复议申请人杨学荣应当在法定期限内提出异议，但其未提出，且将拍卖剩余款项全部领取，故应当承担对己不利的法律后果。复议申请人杨学荣复议称，“案涉无证临街主楼一层商铺324平方米，全部房产装修，室外附属设施、构筑物，室内物品、设备，碌曲县人民法院未经评估和拍卖而移交买受人，执行行为及程序违法，应撤销纠正”的主张。经审查认为，甘肃格致房地产评估商务有限公司在评估时采用的是收益法，其评估结果是该院落整体房地产的收益价值，该价值是该院内所有的房地产和相关的配套设施、装修及附属物（包括大门、地坪、围墙等），此种评估法是为了最大化的保护当事人利益，而复议申请人杨学荣所称的“一物一评估”为成本法，而成本法的评估结果价值往往远低于收益法或比较法。按照收益法的评估方法，对于复议申请人杨学荣所称的未进行评估的物品在评估报告中已整体评估，并体现了被拍卖标的物的最大价值。并且，复议申请人杨学荣也已同意将其案涉房屋的所有财产进行拍卖以偿还债务，故，复议申请人杨学荣的该项复议请求不予支持。一审法院对此驳回复议申请人杨学荣异议申请结果准确，应予认定。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回复议申请人杨学荣复议申请，维持碌曲县人民法院（2020）甘3026执异1号执行异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  穆峰林 审判员  董昊明 审判员  蔡建龙 二〇二一年一月二十九日 书记员  张学海