江西省宁都县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0730民初941号 原告（执行案外人）：曾祥松，男，1972年3月14日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。 委托诉讼代理人：李小东，江西翠微律师事务所律师。 被告（申请执行人）：谢花篮（又名谢花蓝），女，1984年8月18日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。 委托诉讼代理人：罗永昌，宁都县同心法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：符翠生，男，1977年7月19日生，汉族，江西省宁都县人，现在江西省温圳监狱服刑。 第三人（被执行人）：李伟裙，女，1981年4月1日生，汉族，江西省宁都县人，住宁都县。 原告曾祥松与被告谢花篮、第三人符翠生、李伟裙执行异议之诉一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人、第三人符翠生到庭参加诉讼，第三人李伟裙经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告曾祥松向本院提出诉讼请求：1、判决终止对宁都县梅江镇香江国际小区A105号商铺的执行（含租金的执行），解除对该商铺的查封、冻结；2、判决确认宁都县梅江镇香江国际小区A105号商铺的所有权归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：自2014年1月起，第三人符翠生先后向原告借款近230万元。至2018年3月27日，尚余借款本金160万元和借款利息10万元没有支付给原告。经双方协商，第三人符翠生将位于香江国际小区A105号商铺折价160万元转让给原告，以抵偿原告的借款本金。并于2018年3月28日签订《房屋转让协议书》。约定第三人转让给原告的商铺价格为160万元，该商铺尚欠的银行贷款65万元由原告偿还，但第三人应出具65万元的借据给原告。原告将160万元借款凭据原件交还给第三人，第三人也将购买商铺的有关手续（含买卖合同、店面钥匙、购房发票等）交付给原告。2018年3月，原告开始缴纳商铺按揭贷款。因按揭账户未能变更至原告名下，原告在缴纳两个月按揭款后，于2019年4月26日，与第三人签订《房屋转让补充协议》。约定按揭款由第三人自行缴纳，商铺租金由第三人收取用于缴纳按揭款。但第三人并没有用收取的租金去缴纳银行按揭贷款，按揭贷款由银行从开发商缴纳的保证金中扣取。2019年8月7日，原告与商铺承租人签订补充协议，约定承租人将租金付给原告妻子黄爱珍，商铺押金也由原告收取，并由原告承担返还责任。原告认为，买卖合同自合同签订之日起成立。自2018年3月28日起，该商铺便属于原告所有。原告享有对该商铺的占有、使用、收益、转让的权利。商铺未办理过户登记，是因尚未办理不动产权证登记。但根据协议约定，已取得了相关交易、过户原件材料，并实际收取转让商铺租金，还代缴了两个月的按揭款，已成为商铺的实际所有人。宁都县人民法院在强制执行被告与第三人符翠生、李伟裙民间借贷案件时，查封、冻结了案涉商铺和租金。原告提出执行异议，但宁都县人民法院作出驳回原告异议请求的（2020）赣0730执异1号裁定书。原告对该裁定书不服，依法提起诉讼。 被告谢花篮辩称，一、原告与第三人符翠生、李伟裙之间的借贷关系及2018年3月28日所签订的《房屋转让协议书》是否真实存在，至今未得到确认，且《房屋转让协议书》并未实际履行。按揭贷款的偿还、商铺租金的收取、案涉商铺产权人及实际占有人均是本案的第三人。答辩人与第三人之间的借贷关系，已经宁都县人民法院作出的（2019）赣0730民初707号民事判决书予以确认；二、2015年9月27日，第三人与答辩人签订《担保合同》，该合同约定因第三人向答辩人借款，第三人将案涉商铺作为借款的抵押物，抵押给了答辩人。约定：乙方（即第三人）保证商铺抵押期间不对除甲方（即答辩人）以外的对象转让，也不在未经甲方同意的情况下对该抵押商铺出租、抵押，如乙方违约，其擅自转让、出租、抵押的行为无效。乙方保证甲方债权实现，如在甲方认为合理的时间内仍没有归还借款，乙方应优先考虑将该抵押商铺作价清偿。在第三人未清偿答辩人债务的情况下，答辩人向宁都县人民法院申请了强制执行。2019年1月4日，第三人与答辩人之夫谢六生及答辩人的丈夫吴军荣签订《执行和解协议书》。在签订该协议时，第三人并未向答辩人等人说明该商铺已经转让给了原告。协议约定将该商铺以155万元的价格转让给了答辩人丈夫吴军荣，以抵偿答辩人及答辩人父亲的债务。第三人与谢六生、吴军荣签订《执行和解协议书》，是在法院强制执行的情况下签订的，其真实性、合法性大大高于原告与第三人签订的《房屋转让协议书》。同时可以证明，该商铺在原告与第三人签订《房屋转让协议书》之时仍然由第三人实际占有、使用、收益，并有转让权。综上所述，原告与第三人在2018年3月28日签订的《房屋转让协议书》不成立，属于无效合同，宁都县人民法院作出（2020）赣0730执异1号民事裁定合法、公正。原告的诉讼请求没有事实理由，更无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人符翠生述称，与被告谢花篮在法院主持下签订的《执行和解协议书》是我自愿签订的。当时是按抵偿155万元借款签的，但后来被告谢花篮违约，只同意抵120万元借款。2019年5月，因我出国了，合同一直未履行。当时，我在香江国际有一套带露台的房屋，想转给原告曾祥松，但因各方面原因，未转成。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此认定事实如下： 2015年1月24日，第三人符翠生与宁都县香江房地产开发有限公司签订赣州市商品房买卖合同，约定由宁都县香江房地产开发有限公司开发建设的香江国际1栋A105号建筑面积为59.11m2的商铺以1714190元的价格出售给第三人符翠生。 2018年3月28日，第三人与原告签订《房屋转让协议书》，约定将案涉商铺转让给原告。协议书主要条款约定：1、甲（本案第三人符翠生、李伟裙）乙（本案原告曾祥松）双方一致商定商铺转让价款为160万元整；2、转让价款支付方式：甲方同意乙方以甲方于2016年10月1日向乙方所借的100万元借款本金及2017年7月1日向乙方所借的60万元借款本金抵扣，甲乙双方在本协议签字时，乙方将上述两次的借款借条原件交付甲方，即视为乙方向甲方全额支付了商铺的转让价款；3、乙方同意代甲方清偿因该商铺向银行抵押贷款剩余的65万元，甲方须向乙方出具借条，乙方从2018年3月1日起代甲方还银行抵押贷款月供，甲方应向乙方支付从2018年3月1日起至还清借款日止按月利率1%利息；4、甲方保证该商铺只在一处银行抵押贷款，无其他抵押行为，亦无任何权属和债务纠纷，否则，由此所产生的一切法律责任由甲方承担；5、因房地产开发商的原因，目前商铺无法过户，但自本协议签订日起，甲方须将该商铺及商铺有关凭证、门锁等物品交与乙方，乙方对该商铺进行占有、使用和收益，能够过户时，甲方应当全力配合乙方办理过户手续；6、本协议签订后，该商铺转让即时生效，如甲方没有按照本协议约定全面履行义务，则除恢复原二次借款共160万元本金及其相应利息外，还应当赔偿乙方因该纠纷所产生的一切损失（如该纠纷发生诉讼，则乙方可以凭本协议及借条复印件作为有效证据，甲方抗辩无效）；7、因借款抵扣了房款，借条由甲方收回，双方对原二次借条借款进行结算的15万元利息由甲方向乙方出具欠条，甲方对该借款利息须支付。因涉案商铺按揭贷款还款账户不能变更为原告，2019年4月26日，原告与第三人签订《房屋转让补充协议书》。约定：一、由于转让商铺还未办理不动产权证，致使原先乙方（本案第三人符翠生、李伟裙）与开发商签订的商品房买卖合同无法办理备案变更登记和按揭贷款还款账户不能办理变换，因此按揭贷款自2018年5月1日起还是由乙方自行缴纳，甲方（本案原告曾祥松）不再代缴；二、为了减轻乙方还款压力，本协议签订后商铺租金仍由乙方收取，租赁合同以乙方名义签订，直到不动产权证办理下来为止，但应优先偿还按揭贷款，同时乙方收取的该租金，甲方已贷缴的两个月按揭款作为对甲方的借款（不计利息）；三、如甲方发现乙方未按时缴纳按揭贷款，有权单方面终止一方收取租金的权利，并追讨乙方已收取的租金；四、原房屋转让协议书与本协议书不一致时，以本协议书的内容为准，其余条款不变。 2015年9月27日，第三人与被告签订《担保合同》，约定以案涉商铺作为其向被告借款80万元的抵押，但未办理抵押登记。因第三人未按约还本付息，被告诉至本院。2019年4月28日，本院作出（2019）赣0730民初707号判决。本院在强制执行该判决及谢六生诉第三人的（2018）赣0730民初805号判决时，于2019年1月4日主持第三人与谢六生、吴军荣签订《执行和解协议书》，约定以案涉商铺抵偿谢六生、吴军荣债务155万元。因第三人未全面履行执行和解协议，2019年8月22日，本院作出（2019）赣0730执928号之一、之二执行裁定，查封案涉商铺（期限三年），并扣留、提取案涉商铺租金收入。原告不服裁定，提出执行异议。2020年3月25日，本院作出（2020）赣0730执异1号执行裁定，驳回原告的异议请求。 本院认为，第三人与被告签订的《担保合同》及与谢六生、吴军荣签订的《执行和解协议书》，系相关当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。但因未经登记，尚未发生效力。在条件成就时，相关当事人可凭执行和解协议办理案涉商铺的不动产权变更登记。第三人违反与被告所签《担保合同》的约定，采用欺诈手段与原告签订的《房屋转让协议书》及补充协议，违背了诚实信用原则，依法应确认为可撤销合同。原告对案涉商铺尚未取得足以排除强制执行的物权，原告的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。原告由此所遭受的损失，可另案主张权利。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十八条、第二百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款规定，判决如下： 驳回原告曾祥松的诉讼请求。 案件受理费19300元，由原告曾祥松负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  张建英 人民陪审员  连翠明 人民陪审员  罗 翔 二〇二一年一月二十六日 书 记 员  廖 玲