贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初3576号 原告：李奇，男，汉族，1996年2月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：张競（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201311395378。 委托诉讼代理人：吴敏（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201911084502。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205201811069899。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205200510192191。 原告李奇与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李奇的委托诉讼代理人张競、吴敏，被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李奇向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即对原告购买的位于毕节市七星关区（或凤凰郡一街010）进行修复，并赔偿原告损失暂定100000.00元（具体损失待评估鉴定后确定）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告购买被告开发的位于毕节市七星关区（或凤凰郡一街010）。被告交房之后，原告发现房屋存在多处墙体漏水、地面、地面积水裂缝等问题，经向被告反映后，被告虽然进行了多次处理，但一直仍未能根治修复，导致原告至今未能使用该房屋。原告认为，被告应当保证出卖的房屋符合法律规定以及合同约定的质量，但是被告交付给原告的房屋出现墙体裂缝及渗漏等质量缺陷问题明显，被告依法应当承担相应的修复义务。同时，导致原告迟迟不能使用房屋，给原告造成的损失客观存在。为此，原告特具状诉至人民法院，请求判如所诉。 诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决被告赔偿原告因毕节市七星关区（或凤凰郡一街010）墙体漏水、地面、地面积水产生的修复费用9221元、损失102479.00元（损失参照租金计算，自2016年12月20日至2020年7月23日）、鉴定费23000.00元。事实及理由：因毕节市七星关区（或凤凰郡一街010）墙体漏水、地面、地面积水产生的损失需专业的评估机构鉴定告起诉时暂定被告赔偿损失100000.00元，具体损失待评估鉴定后确定。现贵州精诚房地产估价有限责任公司已针对上述损失金额进行评估，经评估：毕节市七星关区租金102479.00元（评估基准日为2020年8月16日，房屋租金测算时间段为2016年12月20日至2020年7月23日，共计3年零7个月）、修复费用9221.00元。2020年7月24日至涉案商品房修复完毕之日的损失，原告另案主张。此外，原告因房屋漏水原因检测鉴定产生鉴定费15000.00元，房屋租金及修复费用鉴定产生鉴定费8000.00元，共计产生鉴定费23000.00元。故原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，提出上述变更诉讼请求申请。 被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司答辩称，房屋质量问题应由专业的鉴定机构鉴定是否与被告有关，从原告陈述的事实及理由不能认定是由被告的原因造成的质量问题。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年4月8日，原告李奇与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区（或凤凰郡一街010），建筑面积175.26平方米，套内建筑面积166.69平方米，总价款1507162.00元，被告应当在2016年10月31日前向原告交付该商品房。其中，合同附件七质量保证书载明：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限在正常使用条件下为5年，保修责任为保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下、地下室渗漏及管道开裂渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。电气管线、给排水管道、设备安装，保修期限在正常使用条件下为2年，保修责任为建设单位在约定上门保修时间予以保修。同日，原、被告双方还签订了《补充协议》。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款1507162.00元。2016年12月20日，被告将涉案房屋交付给原告，同日双方签订《协议书》，载明：“出卖人：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：甲方），买受人：李奇，身份证号：5224011996××××××××（下称：乙方）。甲乙双方就房屋交付一事进行协商，现双方友好协商达成如下一致：因前期交付时漏水问题一直未处理完成导致延迟交房，由甲方向乙方（凤凰郡一街10号）减免四个月物管费作为补偿，乙方按照物业公司管理要求预缴1年物业管理费，赠送部分在此基础上进行顺延。乙方承诺并保证：在签订本协议后配合甲方办理收楼手续，同时乙方承诺履行保密义务，不再就此事向第三方包括媒体、碧桂园业主等进行宣扬及消息传递。乙方如违反本规定，应赔偿由此给甲方造成的一切损失。”交房之后，因涉案房屋存在墙体漏水、地面、地面积水等问题向被告反映，被告多次进行维修，但一直未能彻底修复，导致原告未能实际使用涉案房屋，故原告以前述诉请诉至本院。 另查明，诉讼过程中，本院根据原告提交的《委托鉴定申请书》，依法委托云南达峰工程质量检测鉴定有限公司对原告购买的位于毕节市七星关区（或凤凰郡一街010）出现墙体漏水、地面、地面积水裂缝（主要表现为一楼客厅地面积水、二楼楼梯间墙体（一堵墙）渗水、三楼楼梯间墙体（两堵墙）渗水及多处墙体裂缝，具体以鉴定机构到现场勘察的情况为准）的原因进行鉴定，产生鉴定费15000.00元。2020年7月6日，云南达峰工程质量检测鉴定有限公司作出报告编号：ＹＮＤＦ质检字［2020］第ＪＤ-232号《房屋受损检测鉴定报告》，载明：“房屋漏水原因分析：（1）该房屋一层窗底、二层窗户上部墙体与天花板交接处存在返碱现象，对应部位安装的给水管道未使用，排除给水管渗漏所致；窗台、饰面石材凸出墙面，形成易积水平台。因此，墙体返碱是因雨水滴落在窗台、饰面石材上渗入墙体所致。（2）一至二层楼梯间休息平台墙体（面积1.68平方米）存在返碱现象，对应外墙为石材饰面，上部为空调安装平台，平台边缘存在水流痕迹；阴角处安装有一根落水管和一根未使用的给水管，落水管外包装饰面未见明显渗水痕迹。因此，墙体返碱是因雨水滴落在空调安装平台、饰面石材上渗入墙体所致。（3）屋面板落水管周围及旁边预留孔洞渗水原因为：预留孔洞底部未封闭，落水管施工时防水措施不合格，不满足《屋面工程质量验收规范》（ＧＢ50207-2012）第8.8、8.9条规定：屋面预留孔洞做好防水处理，并用密封材料封严。（4）首层共用墙体底部渗水及客厅地面积水原因为：经现场对漏水部位鉴定后，地面，地面及共用墙体两端均干燥水从室外及地面渗入墙体所致。共用墙体漏水部位对应为相邻房屋（王玉梅房屋）落水管位置，相邻房屋客厅地面饰面砖存在水珠、落水管底部周围墙体存在受潮发霉现象。因此，此部位渗水是隔壁房屋落水管渗漏所致。综上所述，造成原告房屋墙体漏水、地面、地面积水的原因为出售给原告的房屋外墙局部防水不合格、落水管安装及预留孔处理存在缺陷所致。房屋修复方案建议：1、建议对墙体受潮及落水管渗漏部位进行合理的修缮处理；2、建议把孔洞周边清理干净，采用比原混凝土强度高一级的膨胀混凝土分二次浇筑、振捣密实修缮。” 再查明，诉讼过程中，本院根据原告提交的《委托鉴定（评估）申请书》，依法委托贵州精诚房地产估价有限责任公司对原告购买的位于毕节市七星关区（或凤凰郡一街010）房屋外墙局部防水不合格、落水管安装及预留孔处理存在缺陷的修复费用进行评估，以及对该房屋2016年12月20日至2020年7月23日期间的租金进行评估，产生评估费8000.00元。2020年9月16日，贵州精诚房地产估价有限责任公司作出精诚（资）评字（2020）第046号《资产评估报告》，载明：评估范围：一、房屋租金：评估对象为毕节市七星关区三板桥办事处六合村南山碧桂园第7号楼101房，起止日期为2016年12月20日至2020年7月23日（合计3年零7个月），评估房屋租金面积参照《商品房买卖合同》约定建筑面积175.26平方米确定，由于房屋租金测算时间为3年零7个月，已经超过一年，应按年租金为单位进行测算。二、房屋修复：评估范围为毕节市七星关区三板桥办事处六合村南山碧桂园第7号010房修复费用，修复项目评估明细：（一）修复工程，包含：1、屋面板落水管，数量为2项，修单价310.50元，修复费用621.00元，备注：孔洞周边清理干净，采用比原混凝土强度高一级的膨胀混凝土分二次浇筑、振捣密实修缮。2、外墙防水，数量为31.76平方米，修单价92.00元，修复费用2922.00元，备注：抹灰脱落、起壳及雨水侵湿，清理脱落层，外墙体合理的修缮处理，并做好防水。3、内墙抹灰，数量为28.91平方米，修单价：19.55元，修复费用565.00元，备注：受潮内墙清除抹灰层，重新抹灰。4、外墙搭设脚手架，数量为155.19平方米，修单价20.70元，修复费用3212.00元，备注：外墙搭设脚手架。（二）垃圾清运费，数量为1项，修单价600.00元，修复费用600.00元。（三）施工组织措施费，数量为1项，修单价1300.00元，修复费用1300.00元。以上房屋修复项目修复费用合计9221.00元。评估结论：租金102479.00元，修复费用9221.00元，合计111700.00元。 以上事实，有原、被告的陈述、双方提交的各项证据,以及YNDF质检字[2020]第JD-232号《房屋受损检测鉴定报告》、精诚（资）评字（2020）第046号《资产评估报告》在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告亦应按照合同约定及法律规定向原告交付质量合格的房屋。虽然被告于2016年12月20日将涉案房屋交付给原告，但根据交房当日双方签订的《协议书》，能够证明涉案房屋在交房之前就已存在漏水问题，根据云南达峰工程质量检测鉴定有限公司作出的报告编号为YNDF质检字[2020]第JD-232号《房屋受损检测鉴定报告》，“造成原告房屋墙体漏水、地面、地面积水的原因为出售给原告的房屋外墙局部防水不合格、落水管安装及预留孔处理存在缺陷所致。”应当认定被告交付原告使用的房屋存在质量问题。经贵州精诚房地产估价有限责任公司评估，涉案房屋修复费用为9221.00元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，涉案房屋的修复费用应由被告承担。故对原告诉请被告支付涉案房屋修复费用9221.00元的请求，本院予以支持。 关于原告诉请被告赔偿损失102479.00元（损失参照2016年12月20日至2020年7月23日期间租金计算）问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”如前所述，被告交付原告使用的房屋存在质量问题。交房之后，被告虽对涉案房屋多次进行维修，但一直未能彻底修复，导致原告未能实际使用涉案房屋，客观上给原告造成了损失，被告应当承担赔偿损失的法律责任。损失赔偿额本院参照涉案房屋租金标准确定，因此，对原告诉请参照涉案房屋2016年12月20日至2020年7月23日期间租金计算原告2016年12月20日至2020年7月23日期间损失的请求，本院予以支持。经贵州精诚房地产估价有限责任公司对涉案房屋2016年12月20日至2020年7月23日期间租金进行评估，租金合计102479.00元。因此，被告应当赔偿原告2016年12月20日至2020年7月23日期间未能实际使用涉案房屋的损失102479.00元。 关于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）的有关规定予以调整。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李奇位于毕节市七星关区（或凤凰郡一街010）的修复费用9221.00元； 二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李奇损失102479.00元（2016年12月20日至2020年7月23日期间，原告未能实际使用位于毕节市七星关区（或凤凰郡一街010）的损失）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1497.00元，鉴定费15000.00元、评估费8000.00元，共计24497.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王芹云 二〇二一年一月十四日 书记员  邓理成