重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8693号上诉人（原审被告）：重庆津资置业有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道北渡场****附**，统一社会信用代码91500222MA5U9NUF6F。法定代表人：陈永林，总经理。委托诉讼代理人：王大文，重庆高助律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市綦江区规划和自然资源局，，住所地重庆市綦江区古南街道南门路**统一社会信用代码11500222009312203X。法定代表人：陈晓军，局长。委托诉讼代理人：陈建红，男，该局法规督察科科长。委托诉讼代理人：王玉华，男，该局权益利用科科长。上诉人重庆津资置业有限公司（以下简称津资公司）因与被上诉人重庆市綦江区规划和自然资源局（以下简称綦江规自局）合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2019)渝0110民初5372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。津资公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判津资公司不支付綦江规自局违约金；2.本案一、二审诉讼费由綦江规自局承担。事实与理由：一、綦江规自局与津资公司签订綦江区文龙街道宗地使用权出让合同，但是该地块形状极不规则，必须与嘉州齿轮公司的2号地块进行整体规划开发，一审开庭时都无法通过规划方案，不能开发使用，津资公司达不到合同目的。二、合同中约定綦江规自局是现状交地，但是綦江规自局委托的交地责任人綦江城投公司于2018年12月28日才将高压线及附属设施拆除完毕（拆除前土地不能使用），所以津资公司的第二笔出让金应当在2019年7月缴纳。三、津资公司缴纳的1700万元出让金以及后期出让金，綦江规自局都是转付嘉州齿轮公司，嘉州齿轮公司也没有要求綦江规自局支付延期付款的利息，所以綦江规自局实际上没有损失。四、土地出让合同约定每日1‰的违约金相当于利息3分，明显过高。五、土地出让合同第37条约定綦江规自局必须在2017年11月19日交地，若延期按每日1‰支付违约金；一审法院已查明綦江规自局延期交地404天，按1700万已付出让金作基数，綦江规自局应向我方支付违约金600余万元，考虑到綦江规自局是主管部门，所以津资公司才没有起诉，因此，綦江规自局没有实际损失。综上，请求二审法院支持津资公司的上诉请求。綦江规自局辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、綦江规自局与津资公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》（渝地（綦江）（2017）第3号）系一个独立完整的合同，并未有其他相关附加作为该地块开发的条件，津资公司上诉称必须与另一地块合并整体开发的理由不能成立，不能成为其合同违约欠交土地出让金的理由。二、2017年11月22日，交地责任人綦江城投公司已将该宗地交付津资公司，津资公司同意接收，双方签订《交地确认书》予以认可。但鉴于该宗土地上的10KV普惠2号分支箱搬迁工程于2018年12月28日搬迁完毕，故一审法院已将津资公司支付第二期、第三期土地出让价款的时间由2017年12月8日、2018年5月8日前认定为2018年12月29日前，即充分考虑了10KV高压线未搬迁对津资公司造成的影响。因此，津资公司称“第二笔出让金应当在2019年7月前缴纳”缺乏依据，与土地出让合同约定以及交地事实不符合，不能成立。三、土地出让金作为政府性基金的重要组成部分，属于国有资产（资金）范畴，双方就违约金的约定应不同于普通民事主体之间的合同约定，该约定具有督促守约和惩罚违约的功能，同时也体现了国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志。因此，土地出让合同中约定的违约金1‰，是双方真是的意思表示，该约定不违反法律、行政法规强制性规定，因此，应当合法有效。综上，请求驳回津资公司的全部上诉请求。綦江规自局向一审法院起诉请求：1、请求津资公司支付土地出让金1683.6万元；2、支付违约金805.33万元(计算至2019年5月31日)。按出让合同第30条规定计算，即①自2017年6月9日至2018年8月6日违约金17.26万元(40.8万元×0.001×423天=17.26万元)；②2017年12月9日至2018年8月6日违约金13.73万元(572万元×0.001×240天=13.73万元)；③2017年12月9日至2019年5月31日违约金437.5万元(813.2万元×0.001×538天=437.5万元)；④2018年5月9日至2019年5月31日违约金336.84万元(870.4万元×0.001×387天=336.84万元)；3、本案诉讼费由津资公司承担。一审法院认定事实：2017年2月20日，原綦江区国土资源和房屋管理局经过綦江区人民政府批准，同意公开出让文龙街道宗地国有建设用地使用权，2017年4月14日綦江规自局发出《国有建设用地使用权出让竞买须知》。2017年5月4日，重庆迪浩建筑工程有限公司向原綦江区国土资源和房屋管理局提交关于重庆迪浩建筑工程有限公司成立新公司竞买商用地使用权的申请，拟竞买该宗土地使用权，因不具备房地产开发资质，拟成立一家具有房地产开发资质的专业公司即津资公司，由我公司全额出资，如我公司竞买成功，由新公司完善后续手续，并承担相应责任。2017年5月8日，重庆迪浩建筑工程有限公司竟得该宗土地，2017年5月19日，原綦江区国土资源和房屋管理局与津资公司签订国有建设用地使用权出让合同，约定：原綦江区国土资源和房屋管理局在2017年11月19日前将位于綦江区文龙街道东部新城宗地13650平方米土地使用权出让现状交付给津资公司，该宗土地出让价34816000元，本合同项下宗地的定金为人民币17000000元，定金抵作土地出让价款。第一期出让款17408000元，付款时间2017年6月8日前，第二期8704000元，付款时间2017年12月8日前，第三期8704000元，付款时间2018年5月8日前，分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。双方还约定了其他事项。同日，双方还签订了补充条款，约定：该宗地红线范围内如涉及地下文物或其他地上建构筑物等设施需要搬迁补偿的由受让人负责，费用由受让人承担，红线范围内的人防工程、、地下管网土石方、挖填方由受让人自行负责，费用由受让人承担，电力线10KV以上高压线由交地责任人负责，该宗土地交地责任人为重庆市綦江区城市建设投资有限公司。津资公司同日向原綦江区国土资源和房屋管理局通过银行转账方式支付了17000000元。2017年11月22日，津资公司与重庆市綦江区城市建设投资有限公司签订了国有建设用地交地确认书，确认重庆市綦江区城市建设投资有限公司于2017年11月22日将该宗地实际交付给津资公司，津资公司同意接收。之后因津资公司未按照约定支付土地出让金，原綦江区国土资源和房屋管理局从2017年7月3日起数次作出书面催缴通知书给津资公司，要求津资公司支付欠缴价款及违约金，2018年1月16日綦江区城市建设投资有限公司也向津资公司去函，要求津资公司及时缴纳出让价款等事宜，2018年8月6日，津资公司缴纳了98万元出让款，2019年5月31日缴纳了500万元，2019年7月18日缴纳了300万元，2019年7月26日缴纳了130万元，2019年7月31日缴纳了70万元，2019年8月22日缴纳了683.6万元。一审另查明，津资公司2017年11月27日致函綦江区城市建设投资有限公司，要求按照合同约定将该宗土地上的10KV以上的高压线尽快搬离。之后津资公司也数次致函原綦江区国土资源和房屋管理局及綦江区城市建设投资有限公司，要求尽快将土地上的高压线及其他设施尽快搬离。津资公司提供的重庆元方实业集团有限公司10KV普惠2号分支箱搬迁工程竣工资料，上述10KV普惠2号分支箱搬迁工程于2018年12月28日搬迁完成，2018年12月28日施工方重庆元方实业集团有限公司与重庆市綦江区城市建设投资有限公司签订了移交协议书。2019年9月10日，綦江区东部新城管理委员会对号地块相关事宜的情况说明“因该宗土地范围内涉及10KV电力高压线，区城投公司于2018年6月26日完成了宗地电力高压线迁改工作”。一审再查明，2016年4月7日，綦江区城市建设投资有限公司(甲方)、綦江嘉洲齿轮传动有限公司（乙方）及重庆迪浩建筑工程有限公司（丙方）签订嘉洲齿轮厂项目宗地（编号xx）投资合作开发协议，约定就嘉洲齿轮厂项目宗地（编号xx）进行合作开发，由甲方负责联系协调乙方搬迁到工业园区，乙方自行负责齿轮厂环保搬迁，搬迁的补偿根据搬迁进度扣除相关费用后全额支付，丙方负责宗地招拍挂后按照本投资协议自愿参与宗地摘牌……，三方还约定了其他事项。2018年7月9日，綦江区城市建设投资有限公司致函綦江规自局，要求綦江规自局尽快启动xx地块的招拍挂程序，2019年4月2日，綦江区东部新城管理委员会、綦江区城市建设投资有限公司就津资公司欠缴土地出让费及嘉洲齿轮公司环保搬迁项目涉及宗地出让金缴纳有关事宜联合致函綦江规自局：1、由津资公司解缴1000万元土地出让金到区财政，区财政返还1000万元给城投公司，城投公司支付环保搬迁费1000万元给嘉洲公司，2、津资公司委托嘉洲公司代缴683.6万元土地出让金到区财政，区财政返还683.6万元给城投公司，城投公司支付环保搬迁费683.6万元给嘉洲公司……等。之后，津资公司采取上述方式于2019年8月22日缴清了土地出让金。原綦江区国土资源和房屋管理局经机构改革现变更名称为重庆市綦江区规划和自然资源局即綦江规自局。一审审理中，津资公司认为其未缴清土地出让金是因为交地责任人綦江区城市建设投资有限公司未按时将地块内高压线及其他设施搬迁，导致津资公司不能使用土地，以及津资公司之前所拍得的地块必须与嘉洲齿轮公司环保搬迁地块共同使用才能开发利用，故津资公司未取得两个地块的开发权，就无法通过规划，无法使用土地，本案是綦江规自局存在违约行为。即使津资公司存在违约行为，第三笔款项支付时间也应当为2019年7月，第四笔相应顺延到2020年3月。另外津资公司缴纳的1700余万元出让金綦江规自局转付给嘉洲齿轮公司，嘉洲齿轮公司至今也没有要求綦江规自局支付延期付款的利息，故綦江规自局实际没有损失，即使津资公司违约，綦江规自局主张的违约金过高，请求法院依法调减，在綦江规自局没有实际损失的情况下，按照银行同期存款利率标准计算违约金。一审审理中，綦江规自局变更诉讼请求为请求判令津资公司支付违约金888.02万元，分别从2017年6月9日起至2019年8月22日止，按照津资公司实际欠缴金额每日1‰计算违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。綦江规自局与津资公司签订的国有建设用地使用权出让合同，不违反相关法律、法规的规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据双方合同约定，津资公司应当分三期支付土地出让价款，綦江规自局在2017年11月19日前以出让土地现状进行交付，交地责任人为重庆市綦江区城市建设投资有限公司，津资公司在2017年5月19日支付了土地出让价款17000000元，按照合同约定津资公司实际欠缴408000元，2017年11月22日重庆市綦江区城市建设投资有限公司与津资公司签订交地确认书将该宗地交付给津资公司，但从双方提交的证据来看，涉及该出让地块的10KV普惠2号分支箱搬迁工程于2018年12月28日搬迁完成，故案涉地块的土地交付应当以该时间为实际交付时间，由于綦江规自局没有完成对案涉地块上的10KV高压线的搬迁，客观上导致津资公司不能使用土地，按照双方合同约定，津资公司支付第二期、第三期土地出让价款的时间为2017年12月8日、2018年5月8日前，也是在合同约定的土地交付之后，因此津资公司支付第二期、第三期土地出让价款的时间均应当在2018年12月28日搬迁完成10KV高压线之后，即应于2018年12月29日缴纳。津资公司关于其所拍得的地块必须与案外人綦江嘉洲齿轮传动有限公司环保搬迁地块共同使用才能开发利用，否则就无法通过规划，无法使用土地，认为是綦江规自局方存在违约行为，但从津资公司提供的相关证据不能证明双方在签订合同时明确约定必须与另一地块同时开发，故津资公司该抗辩理由不能成立。津资公司关于其缴纳的1700万元出让金系綦江规自局转付给綦江嘉洲齿轮传动有限公司，该公司至今也没有要求綦江规自局支付延期付款的利息，故綦江规自局实际没有损失，津资公司不应当支付逾期利息的理由不能成立，綦江规自局与案外人之间的土地出让合同以及是否支付延期付款利息与津资公司无关，津资公司不能以此为由不承担逾期付款违约金。津资公司关于綦江规自局主张的违约金过高，请求法院依法调减的请求，按照双方约定，津资公司逾期付款按照每日1‰计算违约金，该违约金比例并不为高，故津资公司请求调减一审法院依法不予支持。综上，津资公司实际应当支付逾期付款违约金的计算起止时间、金额分别为：2017年6月8日前欠付金额为408000元，违约金从2017年6月9日起至2018年8月6日止，违约金为17.26万元(40.8万元×0.001×423天=17.26万元)，从2018年12月30日起至2019年5月31日止以欠付金额16836000元计算，违约金为255.9万元（16836000元×0.001×152天=255.9万元)；从2019年6月1日起至2019年7月18日止，以欠付金额11836000元计算，违约金为568128元（11836000元×0.001×48天=568128元)；从2019年7月19日起至2019年7月26日止，以欠付金额8836000元计算，违约金为70688元（8836000元×0.001×8天=70688元)；从2019年7月27日起至2019年7月31日止，以欠付金额7536000元计算，违约金为37680元（7536000元×0.001×5天=37680元)；从2019年8月1日起至2019年8月22日止，以欠付金额6836000元计算，违约金为150392元（6836000元×0.001×22天=150392元)以上违约金共计3558488元。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：“一、被告重庆津资置业有限公司在本判决生效后7日内支付原告重庆市綦江区规划和自然资源局违约金3558488元；二、驳回原告重庆市綦江区规划和自然资源局的其余诉讼请求。本案案件受理费35600元，由被告重庆津资置业有限公司负担(原告已经缴纳，被告在履行上述义务时直接支付原告)。”二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人津资公司的上诉请求、事实理由及被上诉人綦江规自局的答辩，本案的争议焦点为：1.津资公司主张第二笔出让金应当在2019年7月缴纳的理由是否成立；2.涉案《国有建设用地使用权出让合同》约定的违约金比例是否过高，是否应予调整。本院针对上述争议焦点评析如下：1.关于津资公司主张第二笔出让金应当在2019年7月缴纳的理由是否成立的问题津资公司上诉称，綦江规自局委托的交地责任人綦江城投公司于2018年12月28日才将高压线及附属设施拆除完毕（拆除前土地不能使用），所以津资公司的第二笔出让金应当在2019年7月缴纳。本院认为，綦江规自局与津资公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。从权利转移视角看，津资公司于2017年11月22日按土地现状接受并签订《交地确认书》，作为受让人的津资公司已享有对土地的控制权。鉴于该地块上的10KV普惠2号分支箱实际于2018年12月28日搬迁完毕，该时间节点晚于津资公司至迟应当支付第三期土地出让金的时间节点，一审法院充分考虑10KV高压线未搬迁对津资公司造成的影响，将津资公司支付第二期、第三期土地出让金的最迟时间节点合理顺延至2018年12月29日，并以2018年12月30日作为计算逾期支付第二期、第三期土地出让金违约金的起算时间并无不当，现津资公司上诉称第二笔出让金应当在2019年7月前缴纳的理由缺乏事实和法律依据，本院不予采信。至于津资公司上诉称案涉地块必须与案外人嘉州齿轮公司拍得的2号地块进行整体规划开发，截止一审开庭时，案涉地块的规划方案未通过审批，不能开发使用，津资公司的合同目的不能实现的问题。本院认为，綦江规自局与津资公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》并未约定将案外人嘉州齿轮公司拍得的2号地块进行整体规划开发作为该地块开发的前提条件，津资公司称必须与另一地块合并整体开发的理由并无事实和法律依据，本院依法不予采信。2.关于涉案《国有建设用地使用权出让合同》约定的违约金比例是否过高，是否应予调整的问题本案中，綦江规自局与津资公司签订的案涉《国有建设用地使用权出让合同》第三十条明确约定：“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”根据法律规定，违约金过分高于损失，当事人可以请求调整。但这并不意味着只要过分高于损失就必须调整，而是应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。双方签订的国有建设用地使用权出让合同，事关国家对土地资源的充分保护和合理利用，其方式、程序、权利、义务由《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律、行政法规明确规定，受到严格限制，并通常由国家根据具体情况予以严格的政策调控。双方关于违约金的约定不同于普通民事主体之间的合同约定，其目的不仅在于弥补损失，更在于通过惩罚性加强土地市场调控，提高土地利用率，保证国家及时取得土地收益并投入国家建设。双方约定的每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金是双方协商一致的结果，不存在违反法律、行政法规强制性效力规定或超出当事人预期、显失公平等情形。一审法院未对双方约定的违约金比例予以调整，并判决津资公司向綦江规自局支付违约金3558488元并无不当，本院予以维持。津资公司上诉称綦江规自局没有损失的理由均无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人津资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35600元，由上诉人重庆津资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 张泽兵审 判 员 邓方彬二〇二一年一月二十日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅