浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初4561号原告（反诉被告）：绍兴市智融投资管理有限公司，住所地绍兴市城东剡溪路。法定代表人：孔明。委托诉讼代理人：潘志刚、潘学军，浙江点金律师事务所律师。被告（反诉原告）：绍兴满天红市场开发有限责任公司，住所地绍兴市越城区塔山街道解放南路望花桥河沿。法定代表人：蔡海港。委托诉讼代理人：娄奇铭，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。原告绍兴市智融投资管理有限公司（以下简称“智融公司”）与被告绍兴满天红市场开发有限责任公司（以下简称“满天红公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理，依法组成合议庭于2020年7月21日公开开庭进行了审理，被告于当日提起反诉，本院于2020年8月18日对反诉进行了审理。原告智融公司的委托诉讼代理人潘志刚，被告满天红公司的委托诉讼代理人娄奇铭到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告智融公司向本院提出以下诉讼请求：一、判令原被告双方于2012年6月14日签订的《房屋租赁合同》于起诉日（2020年6月16日）解除；二、判令被告免除在新冠肺炎疫情期间2020年1月至5月份的租金计人民币136.47万元，在欠付租金464.6万元中予以扣减；三、判令原告剩余结欠租金扣除合同履约保证金20万元、水电保证金10万元后余额298.19万元在2022年4月8日之前分期支付给被告；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月14日，原告与被告（原绍兴满天红家具市场）签订《房屋租赁合同》一份，承租坐落于绍兴市××路××号房产，用于专业市场等用途。租赁期为12年，自2012年8月1日起至2024年7月31日止。首年租金为260万元，以后每两年递增8%。原告承租后，缴纳履约保证金20万元、水电保证金10万元给被告。后用于招商教育培训市场。初期双方均能按约履行合同，合作良好。近期，原告发现被告提供的房屋存在重大安全隐患，原告承租范围以外的总消防水管严重漏水，总消防水管一直关停，导致原告不敢继续使用该租赁房屋，致使合同根本目的无法实现，符合合同解除的法定条件。而被告及物业产权人绍兴市塔山实业总公司作为该房产的开发商均明知这种状况，但一直没有进行有效修缮，不但严重影响原告承租房屋使用安全，同时对邻近的6幢住宅楼（系塔山实业公司开发）同样存在重大安全隐患。原告认为安全责任大于天，尤其是原告承租的房屋主要用于教育培训项目且人员众多，租赁房屋存在重大安全隐患，无法继续使用，符合合同法定解除的条件，且合同解除的责任不在原告。为此，原告为了减少被告后续因解除合同的实际经济损失，已自2017年开始至今，同意将其招商的租户全部转让给被告，原告可收取租费的权利已经全部转让给被告，被告也一直直接在收取租费，故被告后续因解除合同的损失已经全部得到弥补。另外，突如其来重大的新冠肺炎病毒疫情，原告承租的市场目前经营十分惨淡，入不敷出。尤其在当下实体商铺经济形势普遍堪忧，且原告承租的房产租赁单价比该物业周边同类房屋租价明显高达40%以上，合同还约定了按原租价的每2年递增8%年租金更是让原告不堪重负，已经是无力继续经营。截止到2020年6月30日，原告已积欠租金464.66万元。故原告要求解除合同或者调整合同租赁单价，也符合合同情势重大变更原则。若继续履行该《房屋租赁合同》，对原告显失公平。另外，根据相关规定，原告要求减免相应的租金合法有据，应当得到人民法院的支持。综上，原告提起诉讼，请求依法判决，希判如所请。被告满天红公司辩称：不同意解除相应的房屋租赁合同。如果法院认为原告可以单方面解除合同的，要求原告承担相应的违约金；无论是新冠病毒、消防管漏水，都是原告自身应承揽的意外风险，其相应的租金并不能够在原告欠付的租金中予以扣减。反诉原告满天红公司向本院提出以下反诉请求：一、判令反诉被告继续履行于2012年6月14日签订的《房屋租赁合同》，并支付2020年租金3537271元及自2020年7月1日至反诉被告实际全部清偿之日按0.5%计算的违约金；二、如法院判决解除合同终止租赁的，则请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付违约金8000000元，并支付自判决生效之日起至反诉被告实际全部清偿之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准计算的相应利息；2、反诉被告立即向反诉原告偿还此前拖欠的4588698.51元，并支付自判决生效之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准计算的相应利息；3、反诉被告向反诉原告按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付自2020年7月1日起至判决确定解除之日的租金，并支付自2020年7月1日起至反诉被告实际全部清偿之日按日0.5%计算的违约金；三、本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：绍兴满天红家具市场受案外人绍兴市塔山实业总公司委托与反诉被告于2012年6月14日签订《房屋租赁合同》，对反诉被告承租的绍兴市××路××号房产进行了约定。《房屋租赁合同》约定：1、租期12年，自2012年8月1日至2024年7月31日；2、租金按年支付，逐年进行递增，下一年租金在当年7月1日前付清；3、如承租人逾期支付租金的，每逾期一天按日0.5%；如承租人单方面解除合同的，应当支付违约金800万元。2016年9月，因反诉被告拖欠租金，绍兴市塔山实业总公司作为房屋所有权人和实际权力享有人向法院起诉，案件审理过程中，双方达成和解，因反诉被告承租房屋后进行分租，为了保障反诉原告的权益，反诉被告同意将分租商户的租金由其指定直接交付给反诉原告，用于分几年付清拖欠的租金，但目前尚未还清。此后，反诉原告与绍兴市塔山实业总公司、反诉被告、绍兴满天红家具市场达成一致意见，明确《房屋租赁合同》中出租方的权利义务由反诉原告概况承受。2020年初，受疫情影响，反诉被告经营发生困难，故多次要求反诉原告终止租赁，反诉原告要求反诉被告在付清拖欠租金、充分支付违约金及解决好承租商户的情形下方可终止租赁，但反诉被告对此并不认可，遂成诉。反诉原告认为，双方之间的《房屋租赁合同》合法有效，反诉被告虽然受疫情导致经营状况恶化，但不是反诉被告可以终止租赁的理由，故依法提起反诉。反诉被告智融公司辩称：1、房屋租赁合同已经达到法定解除的条件，反诉被告以案涉房屋存在重大安全隐患为由，已在本诉中要求解除合同，故反诉原告要求继续履行合同于法无据。且消防支队已经进行了现场踏勘，总的消防水管都是处于关闭状态，消防支队当时要求产权单位处理，但最终不了了之。2、如果法院判决解除合同，反诉原告要求支付违约金8000000元并支付相应利息，反诉被告认为违约金过高，在反诉被告能协调现有租户的情况下，反诉原告不存在实际的损失，要求调整免除违约金；3、反诉原告要求反诉被告支付拖欠的租金及相应的利息没有相应法律依据，拖欠的租金应扣除以下费用：因疫情原因，根据相关规定反诉被告要求2020年1月至5月份的租金合法有据，应当予以支持。合同解除后，反诉被告同意将已经交纳的履约保证金及水电费直接抵扣租金。综上，应当驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年6月14日，甲方绍兴满天红家具市场（出租方）与乙方智融公司（承租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方受产权人绍兴市塔山实业总公司委托，将坐落于绍兴市××路××号建筑面积为6995.58平方米的房屋及门前场地出租给乙方使用。租赁期共12年，自2012年8月1日起至2024年7月31日止（2012年6月15日至2012年7月31日为房屋及场地移交准备期），租赁房屋用途为专业市场等，乙方不得擅自改变上述用途和范围。首年和第二年租金为2600000元／年，以后每两年递增8%，即第三、四年租金为2808000元／年，第五、六年租金为3032640元／年，第七、八年租金为3275251元／年，第九、十年租金为3537271元／年，第十一、十二年租金为3820253元／年。租金实行先付后用原则，首年租金于本合同签订之日一次性付清，第二年开始，租金应于每年7月1日前付清，乙方将租金直接汇入甲方指定的账户。乙方在本合同签订之日需向甲方支付履约保证金20万元，租赁期满，乙方付清所有费用，且无违约行为的，甲方在乙方腾退租赁房屋后5日内，将履约保证金退还乙方（不计息）；乙方在本合同签订之日需向甲方支付水电、通信、物业管理等费用押金人民币100000元，乙方违反规定不按期缴纳相关费用的，甲方有权从该押金中直接扣付，同时乙方必须在扣付后3日内补足押金。租赁期满结清所有费用，并在乙方腾空交还房屋后5日内一次性退还押金。因乙方违约导致合同提前解除的，已付租金不退，且履约保证金不予退还，并需另行按照当年租金的20%支付违约金。房屋租赁期间的所有消防安全责任均由乙方承担。乙方有权自主招商，但不得擅自转租、分租或变相转租、分租房屋。租赁合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，智融公司按约缴纳了30万元保证金，满天红公司亦将案涉房屋交付给智融公司使用。2016年9月26日，因智融公司未能按照租赁合同的约定按时支付租金，案涉房屋的产权人绍兴市塔山实业总公司向本院起诉，案号为（2016）浙0602民初10010号，在该案审理过程中，智融公司于2017年4月8日向绍兴市塔山实业总公司出具承诺书1份，载明：我公司于2012年6月14日与受贵公司所托绍兴满天红家具市场签订《房屋租赁合同》，现因我公司欠贵公司租金534.864万元以及相应利息和违约金。为了确保双方租赁关系的继续存续以及租金的支付，我公司特向贵公司承诺如下：一、我公司欠贵公司的租金534.864万元和相应的利息及违约金我公司给予确认并保证会积极向贵公司支付。二、我公司现租用的绍兴满天红家具市场房屋，经由我公司根据商业业态分拆出租，我公司承诺前述租金（包括漫天虹教育园区的租金）自本函作出之日起直接由租户交付给贵公司指定账户，我公司绝不另行收取，否则我公司承担一切民事经济责任。三、本公司与承租户签订补充协议一份，明确告知所有承租户即日起将租金直接支付给上述第二条指定账户内。四、本公司所承租的解放南路766号房屋运营及经营管理继续由本公司负责，一切法律责任与贵公司无涉。五、自即日起本公司与所有承租户签订的租赁合同及补充协议（包括以后新签订的合同）复印件全部交贵公司备案。六、上述欠款本公司愿在即日起五年内全部还清，并不再发生新的欠款。同日，绍兴市塔山实业总公司（甲方）又智融公司（乙方）签订还款协议1份，协议约定了乙方欠甲方共534.864万元的偿还期限，甲方对乙方2017年4月8日作出的还款书面共6条承诺予以认可；乙方对上述欠款从即日起按承诺内容在五年内还清，否则愿承担一切责任；甲方2016年12月向越城法院提出的诉讼由甲方负责撤诉。上述还款协议签订后，绍兴市塔山实业总公司遂向本院申请撤诉。另查明，智融公司在出具承诺书及签订还款协议之后，又与案涉房屋的实际使用人（分租户）签订了相关租赁合同，明确分租户应向其支付的租金由分租户直接支付至满天红公司账户。疫情期间，分租户亦是足额缴纳租金，并未有减免。以上事实由智融公司提交的房屋租赁合同1份、还款协议1份，满天红公司提交的承诺书复印件1份及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，智融公司与满天红公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。关于智融公司能否解除案涉租赁合同的问题，本院评析如下：一、智融公司认为案涉承租范围以外的总消防水管严重漏水，危及了租赁房屋及邻近住宅的安全，但并未提供相应证据予以证明，且经本院向绍兴市越城区消防支队了解，消防部门并未就案涉房屋及其范围以外的消防设施设备进行过现场核查，亦未就消防水管存在安全隐患出具过相关整改通知，故智融公司以租赁物危及承租人的安全为由要求解除租赁合同，依据不足；二、新冠肺炎疫情虽属于不可抗力，导致智融公司所承租的商铺经营停滞了一段时间，但是现阶段各行业均已复工复产，而根据庭审查明的事实，实际使用案涉房屋的分租户均已正常营业且缴纳租金，本次疫情并未达到导致智融公司合同目的不能实现的程度，其仍可以继续使用案涉房屋用于经营，不符合关于不可抗力的法定解除条件。三、智融公司认为本案房屋租赁合同系长期性合同，要求其继续履行合同，对其显失公平，对此本院认为智融公司经营亏损由多方面原因造成，既有疫情原因、回本周期原因，也有智融公司自身经营原因，其中回本周期和自身经营原因是智融公司在签订房屋租赁合同时及履行合同过程中应当预见并承担的风险；同时，在租赁合同履行过程中，经协商，绍兴市塔山实业总公司已认可了智融公司根据商业业态分拆出租的经营模式，且分租户所缴纳的租金总额高于智融公司应支付给满天红公司的租金，在现已复工复产的情形下，继续履行合同并未导致双方之间利益的明显失衡；四、智融公司要求解除合同的理由亦不符合双方合同约定的解除条件，即其要求解除合同缺乏合同依据。综上，本院认为智融公司要求解除案涉租赁合同的主张不符合约定及法定解除条件，且满天红公司亦表示不同意解除房屋租赁合同，故对智融公司要求解除案涉租赁合同的诉请，本院不予支持，对满天红公司要求继续履行案涉租赁合同的反诉请求，本院予以支持。关于租金及租金减免问题，因新冠肺炎疫情，对商铺经营确实产生一定影响，但智融公司并未因此减免分租户的租金，故其要求满天红公司免除其疫情期间1-5月份的租金且在其原欠付的租金中予以扣除，同时要求分期支付扣除保证金后的原欠付租金，无事实和法律依据，本院不予支持；但本院同时认为，因满天红公司已认可智融公司根据商业业态分拆出租的经营模式，且同意直接以分租户缴纳的租金抵扣智融公司当年租金及原欠付租金，现分租户仍根据其与智融公司之间的租赁合同向满天红公司支付租金，而分租户所缴纳的租金总额亦高于案涉租赁合同约定的租金，故本院对满天红公司要求智融公司支付2020年租金的反诉诉请，不予支持。关于违约金问题，本院根据公平原则，结合合同实际履行情况，对满天红公司主张违约金的反诉诉请，亦不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、反诉原告绍兴满天红市场开发有限责任公司与反诉被告绍兴市智融投资管理有限公司于2012年6月14日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、驳回原告绍兴市智融投资管理有限公司的诉讼请求；三、驳回反诉原告绍兴满天红市场开发有限责任公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费收取43973元，由原告绍兴市智融投资管理有限公司负担。反诉案件受理费收取35098元，由反诉原告绍兴满天红市场开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  王 珏人民陪审员  傅春萍人民陪审员  孙 苗二〇二一年一月十五日书 记 员  柴 静本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。101