广西壮族自治区柳州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂02执异207号 异议人（被申请保全人）：柳州市建宇房地产开发有限责任公司（以下简称建宇公司），工商登记地址：广西壮族自治区柳州市学院路33号办公大楼303室，经营地：广西壮族自治区南宁市青秀区新民路**华星时代广场名仕阁**，统一社会信用代码：914502000674108647。 法定代表人：黄国培，该公司执行董事。 申请保全人：柳州市城市投资建设发展有限公司（以下简称城投公司），，住所地：广西壮族自治区柳州市潭中东路**统一社会信用代码：914502007151242775。 法定代表人：吴运远，该公司董事长。 在本院执行城投公司申请对建宇公司财产保全一案中，异议人建宇公司对本院查封柳州市不动产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 建宇公司异议请求：解除对柳州市不动产采取的查封措施。事实和理由：一、不动产所有权归属依法应以不动产登记簿为准。案涉876套不动产的所有权至今没有转移给建宇公司，将案涉不动产作为建宇公司所有的财产予以查封，查封标的物存在重大错误。二、裁定保全的财产价值为338570260.36元，而按照2012年、2013年《投资框架协议》及《补充协议三》约定的332处酒店物业、544个车位当时的市场价格，已达到364425000元，如今该不动产的市场价格已经明显超过3.64亿元，加上此前已冻结的执行回款66266327.03元，保全总价值远远超过430691327.03元，明显超出裁定保全的财产限额，属于超标的查封。 城投公司称：一、本案查封是诉讼保全行为，不是执行行为，建宇公司对此提出执行异议不符合《民事诉讼法》第二百二十五条的规定；对诉讼保全行为的异议应当依据《民事诉讼法》第一百零八条的规定申请复议。建宇公司无权提出执行异议，本次异议程序错误。二、876套房屋是根据生效判决应当交付给建宇公司的物业，是否办理产权登记不影响生效判决的认定和执行，作为建宇公司的应得财产采取保全措施符合民事诉讼法的规定。三、保全标的并未超出裁定查封范围。风情港酒店房屋、车位的价格与原合同2010年约定时已经不同，建宇公司接收车位过程中坚决不认可车位价格为15万元/个，当前正在法院主持评估中，尚未确定评估价值，按15万元/个认定车位价值没有依据；原合同约定的7500/元平米是风情港整体转让价格，包括了C区的雕像，当前尚未进行评估，无从得知酒店房屋的市场价值。因此，未经评估确定，认为超标的查封没有依据。 本院查明，本院在审理建宇公司与城投公司合同纠纷一案中，根据城投公司提出的诉讼财产保全申请，于2020年1月14日作出（2019）桂02民初303号民事裁定书，裁定：查封、冻结建宇公司名下价值338570260.36元的财产。本院依据该裁定，于2020年4月2日向广西壮族自治区高级人民法院发出（2020）桂02执保6号协助执行通知书，冻结了城投公司为履行（2019）桂执32号案件，向该院支付的各项费用中的66266327.03元；又于2020年6月11日向柳州市不动产登记中心、柳州市房产交易所发出（2020）桂02执保6号之二协助执行通知书，查封了建宇公司所有的（原登记在城投公司名下）位于柳州市。建宇公司对上述执行行为先后提出执行异议，对冻结款项的异议，本院已另案审查处理；对查封不动产的异议请求和理由如前所述。 另查明，2011年11月18日、12月28日，城投公司与广西北部湾国际港务集团有限公司（以下简称港务集团）签订《投资框架协议》及《投资框架补充协议一》，约定城投公司与港务集团合作开发建设柳州风情港项目，项目建成后，港务集团有权受让风情港项目的A地块项目和B地块项目。2013年1月9日，城投公司与港务集团、柳州市泛宇投资有限责任公司（以下简称泛宇公司）签订《投资框架补充协议二》，约定泛宇公司受让港务集团对柳州风情港项目享有的全部合同权利和义务。2014年1月9日，城投公司、泛宇公司、广西铁投冠信贸易有限公司、广西联壮投资集团有限公司签订《投资框架补充协议三》，约定：城投公司同意按照建筑物售价7500元/平方米、地、地下车位单价15万元/个向泛宇公司出售框架协议约定的物业中B地块酒店，建筑面积37710平方米。2014年7月22日，泛宇公司向城投公司发出《关于协助办理购房手续的函》，称拟将柳州风情港1栋物业（B地块）酒店面积37710平方米（最终面积以房产局实测为准）转让给建宇公司，请城投公司直接与建宇公司签署商品房买卖合同，办理商品房预售备案。2014年9月15日，城投公司与建宇公司分别签订了332份《商品房买卖合同》，约定城投公司将柳州风情港项目B地块酒店332套房屋出售给建宇公司。合同签订后，城投公司就该332份《商品房买卖合同》办理了合同备案登记。2016年7月28日，泛宇公司向城投公司发出《关于确认无法付款并同意城投公司收回风情港酒店的函》，同意城投公司以6000元/平米的价格收回风情港酒店。2017年3月13日，建宇公司因合同纠纷，将城投公司、泛宇公司诉至法院，该案经最高人民法院二审，于2019年7月19日作出（2018）最高法民终502号民事判决，判决第三项为：城投公司于判决生效之日起一个月内向建宇公司交付案涉332份《商品房买卖合同》项下房屋及《柳州风情港建设项目投资框架协议》项下柳州风情港项目A地块的100个地下车位、B地块的444个地下车位，并将权属登记至建宇公司名下。 本院认为，首先，最高人民法院关于《人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定：“申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。”本案查封行为是保全裁定实施过程中的执行行为，建宇公司对此提出异议，依法应按照执行异议程序审查处理。城投公司主张本案程序错误，与上述法律规定不符，本院不予支持。 其次，案涉876套不动产为（2018）最高法民终502号民事判决确定应交付给建宇公司的标的物，请求交付该标的物并办理权属登记是建宇公司享有的财产权利。不动产是否登记到建宇公司名下，只是物权是否实现的一种判断标准，并不影响请求权权利主体的认定。异议人以不动产未转移登记为由，主张不应作为其所有的财产查封，混淆了物权和债权这两种财产权利，该理由不成立。 第三，是否明显超标的查封的问题。首先，案涉标的物未经评估，其价值无法确认。异议人提供的《投资框架协议》及补充协议、《商品房买卖合同》均是基于合作关系签订，项目转让是合作方式之一，约定的项目转让单价是在综合权衡各项合作权利义务的基础上、确定的风情港整体项目转让价款的计算标准，既包含了项目自身价值之外的因素（如投资利润），也包含了案涉标的物之外的项目和未计入单价的项目（如柳宗元雕像），不是实际成交价格，也不足以确认案涉标的物的具体价值；且，上述协议最迟在2014年签订，距查封已近6年，泛宇公司在2016年的回函，也对2014年约定的单价进行了变更，故上述协议不足以作为案涉标的物的现时价值依据。异议人提交的各地段、不同类型物业的公开售价，来源于网络，真实性不足以认定，且销售价格并非实际成交价格，也不足以作为案涉标的物市场价值的参考依据。其次，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”据此,对查封标的物价值的判断，还应兼顾标的物变现过程中的降价因素等综合认定。根据最高人民法院《关于网络司法拍卖若干问题的规定》，首次拍卖可在评估价或者市价的70%以上确定保留价，再次拍卖的起拍价可再降低20%。据此，即使参照《投资框架协议》确定案涉标的物市价，在可能存在二次拍卖的情况下，变现价值可低至2.04亿元左右，加上已冻结的执行回款，仍低于裁定保全的金额。因此，本案不存在明显超标的查封、冻结。 此外，城投公司申请保全提交的担保财产，异议人认可至少达到《出让合同》记载的价值；且《出让合同》直接体现标的成交价格，与《投资框架协议》对标的价值的证明效力不同；法律规定的担保数额的标准也与保全数额不同，异议人以另案依据《出让合同》认定担保财产价值为由，主张案涉标的价值可依据《投资框架协议》认定的理由不成立。 综上所述，异议人的异议请求理由不成立、事实依据不足，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回柳州市建宇房地产开发有限责任公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广西壮族自治区高级人民法院申请复议。 审判长 黄 敏 审判员 魏晓钢 审判员 谢建华 二〇二一年一月十七日 书记员 罗 燕