新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4301民初1319号 原告：尹维叶，女，1971年9月11日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 原告：龙有岭，男，1974年4月23日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区阿勒泰市。 被告：新疆庆泰房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区阿勒泰市将军山**1-104。 法定代表人：孙熙成，系该公司经理。 委托诉讼代理人：谢晶，新疆克兰律师事务所律师。 原告龙有岭、尹维叶与被告新疆庆泰房地产开发有限公司房屋（以下简称庆泰房产）买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告龙有岭、尹维叶、被告庆泰房地委托诉讼代理人谢晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙有岭、尹维叶向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付违约金31708.2元（自2019年10月1日起算，暂算至2019年12月25日，共计86天，实算至被告开发的房屋符合交付条件之日止）2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月8日原、被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于阿勒泰市××层商铺（房屋代码为102814，建筑面积105.28平方米），合同总价1229000元整，合同第十一条约定该房屋于2019年9月30日前交付。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告开发的房屋至今不符合交付条件，已经构成违约。根据购房合同第十二条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人未按约定期限将符合交付条件的商品房交付买受人，逾期在30日之内，自合同第十一条规定的最后交付期限届满之次日至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。” 被告新疆庆泰房地产开发有限公司辩称，原告的诉请不能支持，原告起诉的违约金没有计算依据，原告提出没有解除合同之诉，原告在去年已经收房并对外出租收益；被告不存在过错和违约行为，原告选择了投资的方式，委托公司对外出租房屋取得收益，就证实在该时间点原告已经实际占有并对该商铺享有处分收益的权利，而双方签订的合同第11条第2款也明确约定了如果出卖人未取得竣工验收报告，买受人有权拒绝接受，本案中，原告在2019年5月17日没有看到竣工验收备案表的情况下依然选择让公司对外出租该商铺，那么作为完全行为能力人的原告就应当清楚他当时对外出租房屋的状况，其行为属于对自己民事行为的放弃和处分，而其在委托对外出租后，也最终是由公司将该房屋出租成功，并使原告获取收益，在时隔一年以后，两位原告又以房屋不具备交付条件为由主张违约责任的理由不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张，向本院举证如下： 1.2018年11月8日，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，证明被告应当给原告支付违约赔偿金，依据合同约定涉案房屋应于2019年9月30日交房，被告没有按期交房，2019年10月1日计算至2019年12月25日，共计86天，逾期86天交房，违约金按照买房款总款的万分之三按天计算。 2.交款单及收据5张，证明原告于2018年已交清购房款，但被告至今未出具发票。 被告庆泰房产对原告龙有岭、尹维叶出示证据的质证意见，对于原告证据1的真实性、关联性、合法性均认可，证明目的不予认可，根据合同第10条的规定，如果按照原告所述在约定的期限内未达到交付使用条件的，双方并没有约定违约责任，只约定查明原因及时处理。原告依据的第12条在本案中无法适用，如果按照原告所述逾期交房超过30日，出卖人违约有过错的，买受人可以解除合同，解除合同以后，出卖人才会按照合同约定承担相应违约责任，但是本案中买受人并没有解除合同。本案也不适用于合同第十二条的第（1）项，该条是指逾期三十日之内的出卖人违约行为的违约责任，因此原告起诉的依据不能成立，对其证明目的不予认可，双方没有约定与此相关的其他责任。证据2真实性认可，交款事实认可，对于没有出具发票与本案无关。 被告庆泰房产为反驳原告龙有岭、尹维叶的主张向法庭出示证据如下： 1.2020年11月20日，由阿勒泰田园物业有限公司所出示的《情况说明》，证明涉案商铺施工期间，出现不可预见的社会事件，才影响施工进度，该因素并非是被告方的过错造成，不属于被告的违约行为，按照法律规定，因不可归责被告的原因，被告无需承担违约责任。 2.2019年5月17日，原被告签订的《委托协议书》，证明在2019年5月17日，原告龙有岭将购买的一层67号商铺委托庆泰公司对外出租，证明因当时房屋尚未完成竣工验收是原告清楚明知的，但原告是以房屋所有人的身份对外出租该商铺，原告在该时间已经行使房屋所有人的权利，并且对当时房屋的现状清楚无异议，在时隔一年半以后，原告又以该房屋尚不具备交付条件为由，向被告主张违约责任，不能成立。 3.情况说明三份，分别来自于孙楠，贾致毅，以及原告房屋的承租人杨娜，证明目的是在原告给公司出具委托协议书以后，公司于2019年9月就已经就该房屋对外招租，并且该房屋的现承租人是在2019年9月就已经确认承租，并且其缴纳的定金也转给原告，因此证明按照原告的授权，原告要求在2019年5月17日以后就对该房屋进行招租，不存在被告过错的情形。 4.2020年11月18日，由阿勒泰市行政执法局出具的《情况说明》，证明导致2019年9月30日该商业广场未能取得竣工验收的原因非被告开发公司的行为导致，被告开发公司不存在过错行为也不存在违约行为。 5.证人蔡永东证言，证明原告购买的望湖商业广场1层67号商铺不存在逾期交付情况。 原告龙有岭、尹维叶对被告庆泰房产出示证据1的真实性不予认可，认为是被告找客观理由推脱，证明目的不认可，认为被告作为开发商应该提前沟通协调好，作为业主向被告要了两次验收备案表，被告至今未出示竣工验收报告单。证据2真实性认可，证明目的不认可，当时我不清楚房屋没有竣工验收，不是我委托被告的，是被告承诺的。证据3真实性、合法性、关联性均不予认可，我12月25日签订合同才认识杨娜。证据4真实性、合法性、关联性不予认可，证明目的不认可。证据5的证明目的不认可，证人说的与事实不符。 本院认证，本院对原告出示的证据1、2的真实性予以确认。对被告出示的证据1的真实性予以确认，证明目的不予采信，阿勒泰田园物业有限公司为物业公司，其无法证明涉案商铺施工期间出现的不可预见事件，不属于被告的违约行为，被告无需承担违约责任。证据2的真实性予以确认。证据3三份情况说明均属于证人证言，根据民事证据规则，证人应当出庭作证并接受当事人及法庭的质询，而庆泰房产并未在期限内申请贾致毅、孙楠、杨娜出庭作证，该三份证人证言不符合证据形式要件，本院对其真实性不予确认。证据4的真实性予以确认。证据5与被告出示的证据2相互印证，对该证据予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告尹维叶与原告龙有岭系夫妻，2018年11月8日，两原告与被告庆泰房产签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定两原告购买被告公司24号家美家商业1栋1层67号商铺，商铺总房款为人民币1229000元，原告已于购买当日一次性付清房款。合同第九条约定商品房交付条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，合同第十一条约定交付时间为“出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。”合同十二条约定逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期活期基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。” 2019年5月7日，原告龙有岭与被告庆泰房产签订《委托协议书》，协议约定原告（甲方）授权被告（乙方）对外出租原告购买的一层67号商铺，双方协议“甲方确认购买的望湖商业广场一层67号铺面已具备对外出租经营的条件；”“乙方的代理期限为：自本协议签订之日起至2019年8月30日止，乙方不负责甲方承租合同的续签，如需委托，双方可另行签订协议。”“甲方应当向乙方支付13,450元委托费用”。 另查明，2019年12月26日，原告龙有岭与承租人杨军签订《商铺租赁合同》，承租人杨军已向原告交纳了租金，龙有岭于2019年12月26日向庆泰房产交纳了13000元商铺租赁管理费。 本案争议焦点，被告是否应当向原告支付违约金31708.2元。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，故适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 本案中两原告与被告庆泰房产签订《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实的意思表示，双方当事人应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务，现原告主张被告逾期交房86日，却按照合同十二条“（1）逾期在30日之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期活期基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。”计算违约金31708.2元，双方在合同中已明确（1）（2）不作累加，合同十二条（1）只对逾期三十日内约定了违约金的计算方式，（2）对逾期超过三十日解除合同的情况约定了违约金，故原告诉请的逾期交房86日计算违约金31708.2元不符合双方合同的约定，本院不予支持。本案中原告购买商铺目的是对外出租以获得相应租金，原告龙有岭与被告庆泰房产于2019年5月7日签订的《委托协议书》表明原告已将该商铺于2019年5月7日委托被告出租，虽然协议书约定的代理期限为三个月，但实际租赁原告商铺的承租人为被告招募，原告亦在2019年12月26日向被告交纳商铺租赁管理费，原被告双方的委托代理租赁期限实际持续至2019年12月26日，原告自签订《委托协议书》之日起就应当预见租赁房屋需要时间，赔偿责任应当遵循“可预见性原则”，故商铺招租合理期间的租赁损失不应当由被告承担。 综上所述依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告龙有岭、尹维叶的诉讼请求。 案件受理费594元，减半收取297元，由原告龙有岭、尹维叶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。 审判员  邹倩 二〇二一年一月二十日 书记员  付钰