广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4792号 上诉人（原审原告）：王镇林，男，1992年5月20日出生，汉族，住广西壮族自治区平南县。 委托诉讼代理人：张宏军，广西桂中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴泽欣，男，1992年8月18日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：覃荣相，广西仁清律师事务所律师。 上诉人王镇林因与被上诉人吴泽欣租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初5248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭开庭审理本案。上诉人王镇林及其委托诉讼代理人张宏军，被上诉人吴泽欣及其委托诉讼代理人覃荣相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王镇林上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审诉讼请求。二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审事实不清。一审法院认定上诉人所缴纳的20000元进场费性质上是保证金不是事实。上诉人已经交了5400元的门面押金，这个已经作为保证金。完全没有在合同约定之外另外收取保证金的必要。被上诉人收取的这些费用，完全仅是利用自己的优势地位强迫上诉人交缴，于法无据。一审法院认定这20000元是保证金完全不是事实，因为如果有这么大数额的保证金，不可能不在合同上做约定。没有约定，一审法院认定为保证金就是错误的。二、一审法院适用法律有误，判决显失公平。一审法院对明显不合理且合同没有约定的公摊费及进场费不支持退还，却仅支持数额很小的水电费退还，明显是不公平的。道理很简单，被上诉人收取的公摊费已经接近或超过了门面租金，这十分明显就是乱收费。试想，如果一个人去租一间房居住，每月房租是一千元，在合同没有约定物业费的情况下，房东每月又再收取接近房租或超过房租的物业费，那试问这公平合理吗？谁又能承担得起呢？同理，门面租金也一样。三、一审法院的判决是对不守约行为肯定和加持，是给民众一个错误的指引。被上诉人在上诉人进场经营后，巧立各种名目，每个月强行收取上诉人的各种费用，且这些费用已经接近或超过门面租金，这种就是变相的涨租金行为，明显是构成了重大违约行为，作为一个正常经营的小老板，不可能承受双倍租金负担。因为一般人承租门面后对租金和其他的费用肯定有一定的预算，在预算后才决定承租门面。但是被上诉人向上诉人收取的各项费用已经是超过了门面租金，已经是超出了上诉人的预期。一审法院支持被上诉人，就是对没有合同约定也能照常收取他人的费用的一种社会现象的肯定，没能给社会市场经营行为作出正确的引导。反倒助长不守约定的行为，明确是错误的。承租门面的目的就是正常经营和赢利，但是被上诉人乱收费的行为已经严重干扰上诉人的正常经营，赢利的事更无从谈起。难道上诉人订立合同的目的是来给被上诉人无理盘剥的吗？综上，上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。 吴泽欣辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 王镇林向一审法院起诉请求：1.判令解除王镇林与吴泽欣签订的《餐饮合约书》；2.判令吴泽欣返还王镇林交纳的进场费20000元；3.判令吴泽欣返还王镇林交纳的门面押金5400元；4.判令吴泽欣返还王镇林交纳的公摊费18901.4元；5.判令吴泽欣返还王镇林多交纳的电费1879.56元；6.判令吴泽欣赔偿王镇林的装修费6300元；7.诉讼费由吴泽欣承担。 一审法院确认如下法律事实：2019年4月17日，作为出租方、甲方的吴泽欣与作为承租方、乙方的王镇林共同签订一份《餐饮合约书》，约定：甲方同意乙方在甲方经营位置:柳州市航一路9号大润发超市内1948-11号柜位（面积约20平方米）设立专营店。专营店设立期间自2019年4月17日起至2022年11月30日止，为期四年。非经甲方同意，乙方不得中途停止营业或擅自转让，或与第三者合作设置专柜及其他变相方式经营。乙方如需中途撤柜，需提前90天向甲方提出书面申请经甲方书面同意后，方可撤柜。乙方营业时间与甲方卖场营业时间统一，除经甲方同意外，不得于营业时间内停止营业，否则以违约论。乙方应于每前一个月20号前支付租金1800元给甲方，水、电、煤气费依抄表数由乙方按月支付，水、点、煤气费单价以当地物价局核定的为准。甲方负责提供租赁场地，乙方自行设计装修。乙方于本合同成立之时，应缴付5400元给甲方，作为履约保证金。履约保证金于合同期满或终止时，经乙方结清积欠甲方全部债务，并于五日内完成撤店，应将该房恢复原状后向甲方交付该房屋，经由甲方验收认可后，甲方于一个月内无息退还履约保证金全额。乙方如未经甲方同意于合同有效期内中途撤店，甲方得没收其履约保证金。吴泽欣于2019年4月17日向王镇林出具两份收据，确认收到王镇林案涉的门面押金5400元及进场费20000元。 另查明，2019年4月9日，王镇林在与吴泽欣的微信聊天中称：“2000连公摊七七八八也要3000多了。”吴泽欣回复称：“也差不多，每家都是要摊的，也是给你们省钱。我们提供环境、服务、管理，作为商家来说是最好的。”2019年5月至2020年5月期间，王镇林通过微信转账向吴泽欣支付门面租金、公摊费、水电费等费用，其中王镇林2019年6月至2020年5月共计用电2669度。 庭审中，王镇林认可于2019年4月9日与吴泽欣的微信聊天所称的公摊是指阿姨公摊费和水电公摊费，吴泽欣辩称还包括垃圾公摊费，公摊费是按照商业经营惯例每月向王镇林收取。王镇林主张由于吴泽欣收取合约书约定以外的公摊费和进场费，承租门面不能达到营利目的，因此诉请解除《餐饮合约书》，已于起诉时搬离案涉门面并通过微信通知吴泽欣的工作人员解除合同。吴泽欣辩称王镇林于2020年6月11日搬离案涉门面时没有向其通知，王镇林通知的工作人员并不负责管理门面，不同意王镇林解除合同。王镇林主张电费应当按照每度电0.84元收取，吴泽欣辩称在疫情期间电价按每度电0.84元收取，但双方协商一致按每度电1.2元收取。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王镇林、吴泽欣共同签订的《餐饮合约书》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。王镇林以吴泽欣收取《餐饮合约书》约定之外的公摊费和进场费为由要求解除合同。根据王镇林、吴泽欣之间的微信聊天记录，王镇林在明知租赁案涉门面需要交纳公摊费和进场费的情况下，仍与吴泽欣签订《餐饮合约书》，并支付了进场费和2019年5月至2020年3月期间的门面公摊费、水电费等费用，故该院有理由相信王镇林、吴泽欣对支付上述费用已达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现《餐饮合约书》中约定的履行期限尚未届满，王镇林、吴泽欣之间并未协商一致解除《餐饮合约书》，也不存在解除合约书的法定事由，王镇林自行搬离租赁门面，系以自己的行为表明不再继续履行合同，王镇林作为违约方，不享有单方解除合同的权利，吴泽欣也不同意解除合同，故王镇林、吴泽欣应按照《餐饮合约书》的约定继续履行合同，故对王镇林要求解除《餐饮合约书》的诉讼请求，该院不予支持。 关于王镇林诉请吴泽欣返还进场费20000元一节。一审法院认为，进场费的性质为保证金，保证承租方能够按照合同约定如期使用租赁场地。虽然王镇林、吴泽欣对进场费未进行书面约定，但吴泽欣已实际交付租赁门面，王镇林也进场经营，现在《餐饮合约书》尚未解除的情况下，王镇林系自行搬离案涉门面，吴泽欣对此不存在过错，故王镇林主张吴泽欣退还进场费于法无据，对王镇林的该主张不予支持。 关于王镇林诉请吴泽欣返还门面押金5400元一节。合约书中约定履约保证金于合同期满或终止时，经乙方结清欠甲方全部债务，经由甲方验收认可后一个月内无息退还履约保证金。现《餐饮合约书》尚未期满或终止，王镇林诉请退还履约保证金于法无据，故对王镇林的该诉请，不予支持。 关于王镇林诉请吴泽欣返还交纳的公摊费18901.4元和多交纳的电费1879.56元一节。一审法院认为，根据本案现有证据，王镇林在承租前明知案涉门面需要交纳公摊费，王镇林对此并未提出异议，故对王镇林的上述诉请，不予支持。王镇林在庭审中主张电费应当按照每度电0.84元收取，吴泽欣实际按照每度电1.2元收取。该院认为，《中华人民共和国电力法》第四十三条规定：“任何单位不得超越电价管理权限制定电价。供电企业不得擅自变更电价。”第四十四条规定：“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。”现吴泽欣收取的电价已经超过物价行政主管部门核准的电价标准，因王镇林主张其应当交纳的电费应按每度电0.84元收取，根据王镇林提交的证据，其于2019年6月至2020年5月期间使用了2669度电，故吴泽欣应当退还王镇林多交电费960.8元【（1.2元-0.84元）×2669度】，对王镇林超过该部分的诉请，不予支持。 关于王镇林诉请赔偿装修费6300元一节。王镇林根据《餐饮合约书》的约定对案涉门面进行装修后，在租赁期限未届满的情况下自行搬离案涉门面，故王镇林要求吴泽欣赔偿装修费于法无据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、吴泽欣退还王镇林电费960.8元；二、驳回王镇林的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1197元（王镇林已预交），由王镇林负担1175元，由吴泽欣负担22元并迳付王镇林。 二审中，双方当事人无新证据提交，对一审查明的事实无异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：上诉人的一审诉讼请求是否应当得到支持，包括合同是否应当解除，是否需要返还进场费、门面押金、公摊费等费用，是否要赔偿装修费等。 关于合同解除问题。合同的解除有协议解除、约定解除和法定解除等情形。当事人还可以请求人民法院判决解除或者确认解除的效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案上诉人与被上诉人签订的《餐饮合约书》合法有效，该合同对上诉人单方终止履行合同的条件进行了相关约定，其中第二条第（三）项规定：“乙方如需中途撤柜，需提前90天向甲方提出书面申请经甲方书面同意后，方可撤柜”；第七条第（三）项规定：“乙方如未经甲方同意于合同有效期内中途撤店，甲方得没收其履约保证金”。本案当事人之间并未协商一致解除《餐饮合约书》，也不存在解除合约书的法定事由，上诉人自行搬离租赁门面，系以自己的行为表明不再继续履行合同，实质上作出了单方解除，终止履行的意思表示，且其中途撤柜，已经客观上造成合同目的无法实现，产生了合同解除终止的事实效果。但是，上诉人的单方行为，是在不符合双方合同的约定条件情况下作出，已构成违约，应当依据合同约定承担没收其履约保证金等违约责任。一审法院认为上诉人不享有单方解除合同的权利，应按照《餐饮合约书》的约定继续履行合同不妥。本院根据本案具体情况，确认双方租赁合同关系已经于2020年6月11日解除，无需再判决解除。一审关于合同解除的处理理由虽有瑕疵，但是对上诉人违约的判定正确，门面押金不予退还的处理亦正确，本院在纠正相关瑕疵的基础上，予以维持。 关于进场费、公摊费，双方没有书面合同条款的约定，但是法律允许当事人在履行中就合同没有约定或者约定不明确的事项进行协商补充约定。本案查明的事实表明，双方在订立书面合同前后对公摊费收取等相关事宜有过协商，上诉人在订立书面合同当天即实际支付了进场费，在此后履行过程中亦分数期交纳了公摊费。上述磋商及实际履行的情况能够反映双方就相关费用的交纳收取进行了补充约定，且协商一致及履行的内容没有违反法律的强制性规定。一审法院确认双方对支付上述费用已达成一致意见正确。其中，进场费为一次性交纳，公摊费为按期支付，可归入上诉人承租的对价成本。由于没有更加具体详细的约定，仅从进场费的名称文义上无法得出进场费是保证金的结论，一审法院认为进场费的性质为保证金确实不妥，然上诉人主张退还进场费、公摊费，亦依据不足。 关于赔偿装修费问题。本院基本赞同一审法院意见，即上诉人在租赁期限未届满的情况下违约自行搬离案涉门面，其要求赔偿装修费无合同及法律依据，不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不充分，本院对其上诉请求难以支持。一审法院判决虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院纠正相关瑕疵的基础上，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1088元（王镇林预交），由上诉人王镇林负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁斌 审判员黄继湘 审判员杨显强 二〇二〇年十二月三十日 书记员 赵雅婷