浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初5067号 原告：安吉县递铺街道雾山寺村股份经济合作社，住所地浙江省安吉县递铺街道雾山寺村雾山寺路，统一社会信用代码N23305236982584753。 法定代表人：高国强。 委托诉讼代理人：黄灵,浙江大德律师事务所律师。 被告：浙江海宏置业有限公司，住所地浙江省湖州市安吉县递铺街道雾山寺村（安吉县递铺街道雾山寺村民委员会房屋），统一社会信用代码91330523MA2B3J2U7A。 法定代表人：施力舟。 委托诉讼代理人：金莉，北京大成（上海）律师事务所律师。 原告安吉县递铺街道雾山寺村股份经济合作社（以下简称雾山寺村）与被告浙江海宏置业有限公司（以下简称海宏公司）合同纠纷一案，雾山寺村于2020年12月16日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张丹独任审判，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。雾山寺村的委托诉讼代理人黄灵，海宏公司的委托诉讼代理人金莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雾山寺村向本院提出诉讼请求：1.判令海宏公司向雾山寺村支付房屋面积补差款9041263.832元；2.本案诉讼费由海宏公司负担。事实与理由:2017年11月22日，安吉县递铺街道雾山寺村村民委员会(以下简称：雾山寺村委会)与江苏上弘置业有限公司(以下简称：上弘置业)签订《雾山寺村留用地公开出让商务条款》(以下简称《商务条款》)，由上弘置业受让位于安吉县国土资源局雾山寺吉二路南侧公开出让B、C地块及开发建设，并在第二条第1项约定“本次回购部分为北侧地块即安吉县国土资源局雾山寺吉二路南侧公开出让B地块中的全部商业用房和部分地下车库。乙方交付甲方两层建筑面积共26400平方米的店铺房屋(其中一层面积不少于13200平方米)......2018年12月10日，上弘置业提供《说明》一份，告知雾山寺村委会其对开发建设安吉县国土资源局雾山寺吉二路南侧公开出让B、C地块，依法合规成立了项目开发公司，即被告海宏公司，并载明“《商务条款》中的我方权利义务均由项目公司承担，并由项目公司与村委会依法订立其他协议”。2019年12月11日，雾山寺村委会出具《说明》一份，载明“海宏公司开发的华府家园项目商业部分由我村股份经济合作社定向回购”。本案系回购房屋面积争议，属于原被告之间的争议。被告后续履约过程中未能按照《商务条款》的约定在B地块建造足额面积的商业用房，商业用房一至二层的可售面积未达到《商务条款》约定的面积数。2019年12月20日，原被告双方签订《补充协议》，对于华府家园9号楼（B地块）一至二层可售面积不足的差价计算方式以及通过法院指定鉴定机构对一至三层每平方米按市场价评估等进行了约定。现经过贵院委托鉴定，北京华瑞行房地产评估咨询有限公司出具《评估报告书》一份，载明“一层单价10124元/平方米，二层单价7087元/平方米，三层单价6074元/平方米”，原告认为该评估报告书不符合市场定价，一、二层单价应上浮20%较为合理。原告以此为由要求计算补差，但被告不予认可。根据实测成果书计算，9号楼第一层少面积1140.54平方米，第二层少面积478.95平方米，根据《房屋预售合同》记载，9号楼第三层建筑面积为874.85平方米。依据上述数据计算，原告认为被告仍需支付原告补差价9041263.832元。审理过程中，雾山寺村将本案第一项诉讼请求变更为：确认海宏公司向雾山寺村支付房屋面积补差款金额为9041263.832元，该款在雾山寺村的购房款中予以抵扣;如有结余，由海宏公司履行给付义务。本院予以准许。 海宏公司答辩称：雾山寺村诉请的房屋面积补差款应以评估报告为依据,雾山寺村要求在评估单价基础上上浮20%没有依据；9号楼第三层房屋建筑面积应以实测面积为准，而不能以《房屋预售合同》所载面积为准；雾山寺村尚欠海宏公司购房款，雾山寺村要求海宏公司支付补差款于法无据，请求法院驳回雾山寺村的全部诉讼请求。 结合庭审陈述，原被告对以下事实无异议，本院予以确认： 2017年11月22日，雾山寺村委会与上弘置业签订《商务条款》，双方约定由上弘置业受让位于安吉县国土资源局雾山寺吉二路南侧公开出让B、C地块及开发建设，并在第二条第1项约定“本次回购部分为北侧地块即安吉县国土资源局雾山寺吉二路南侧公开出让B地块中的全部商业用房和部分地下车库。乙方（上弘置业）交付甲方（雾山寺村委会）两层建筑面积共26400平方米的店铺房屋(其中一层面积不少于13200平方米)，双方对其余事项均作了约定。2018年12月10日，上弘置业提供《说明》一份，告知雾山寺村委会其对开发建设安吉县国土资源局雾山寺吉二路南侧公开出让B、C地块，依法合规成立了项目开发公司，即被告海宏公司，并载明“《商务条款》中的我方权利义务均由项目公司承担，并由项目公司与村委会依法订立其他协议”。2019年12月11日，雾山寺村委会出具《说明》一份，载明“海宏公司开发的华府家园项目商业部分由我村股份经济合作社定向回购”。海宏公司就案涉项目进行了开发建设。房屋建成后，海宏公司未能按照《商务条款》的约定在B地块建造足额面积的商业用房，商业用房一至二层的可售面积未达到《商务条款》约定的26400平方米。2019年12月20日，原被告签订《补充协议》，约定：双方同意9号楼（B地块）商场第三层（暂定面积876.64平方米，具体以《房屋预售合同》上确认的面积为准）按法院指定的鉴定机构评估的单价（按评估时市场价予以评估），与回购价4800元的差价为单价，计算总价补偿给海宏置业；对于9号楼一至二层不足面积，按照法院指定的鉴定机构评估的单价（按评估时市场价）与回购价4800元的差价为单价，计算总价补偿给雾山寺村；本协议所涉及面积数据系预测成果书的数据，最终结算以验收合格后实测成果书面积数据为准；双方就其余事项另作了约定。 本院指定北京华瑞行房地产评估咨询有限公司就案涉房屋单价进行了评估，2020年8月13日，该公司出具评估报告书，评估第一层单价为10124元/平方米，第二层单价为7087元/平方米，第三层单价为6074元/平方米。 庭审中，双方一致确认第一层补差面积为1140.54平方米，第二层补差面积为478.95平方米。 双方对于以下事实有争议： 一、9号楼第一层、第二层补差价款按照法院指定的鉴定机构出具评估报告确认的单价上浮20%来计算还是按照评估报告确认的单价再来计算。雾山寺村认为应当按照评估价再上浮20%计算，因为该评估单价远低于周边市场价；海宏公司认为应当按照评估价来计算。本院认为，雾山寺村要求按照评估单价上浮20%并无合同及法律依据。双方在2019年12月20日签订的《补充协议》明确约定补差价由法院指定的鉴定机构评估的单价为依据，案涉评估机构由法院指定，具备相应资质，其出具的评估报告内容详实，评估所依据的原理、方法科学，雾山寺村要求在评估价基础上再上浮20%计算补差价于法无据，本院不予采纳。 二、9号楼第三层补差面积按《房屋预售合同》载明的874.85平方米计算还是按照实测面积876.8平方米计算。雾山寺村认为应当按照《房屋预售合同》载明的874.85平方米来计算，因为双方签订的《补充协议》有明确约定；海宏公司认为应当按照实测面积876.8平方米来计算更加公平，因《房屋预售合同》载明的预售面积与实测面积存在差异。本院认为，双方《补充协议》确有按照《房屋预售合同》载明的面积为计算依据的约定，但《房屋预售合同》第十四条明确约定关于面积差异的处理方式，也即《房屋预售合同》载明的面积与实测面积存有差异时，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，根据实测建筑面积结算房款，而建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，也即《房屋预售合同》中约定的可售面积是按实测面积计算的。故双方签订《补充协议》约定的按照《房屋预售合同》确认的面积应当以实测面积为依据。 综上，按照双方《补充协议》约定的计算方式，海宏公司应当支付给雾山寺村的房屋补差款为： （10124元/平方米-4800元/平方米）*1140.54平方米+（7087元/平方米-4800元/平方米）*478.95平方米-（6074元/平方米-4800元/平方米）*876.8平方米=6050550.41元。 本院认为，原被告签订的《补充协议》系双方当事人真实意思表示、合法有效，对双方均有约束力。《补充协议》就9号楼一至三层可售面积的差价计算方式进行了明确的约定，双方均应当按照该协议履行。现雾山寺村就房屋面积补差款金额要求本院予以确认，本院确认海宏公司应当支付给雾山寺村的房屋补差款为6050550.41元。海宏公司抗辩雾山寺村尚欠海宏公司购房款，但其未提交证据证实雾山寺村结欠购房款的数额，故本院无法查实雾山寺村结欠海宏公司的购房款金额是否高于海宏公司应当支付的补差款，故对海宏公司要求驳回雾山寺村诉请的抗辩，本院不予采纳。雾山寺村要求本院确认的补差款在其应当支付的购房款中予以抵扣，本院予以准许。依照《最高人民法院关于适用时间效力的规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 一、确认浙江海宏置业有限公司支付安吉县递铺街道雾山寺村股份经济合作社的房屋面积补差款为6050550.41元，该款在安吉县递铺街道雾山寺村股份经济合作社应当支付给浙江海宏置业有限公司的购房款中予以抵扣；如有结余，限浙江海宏置业有限公司于双方抵扣之日起十日内履行给付义务； 二、驳回安吉县递铺街道雾山寺村股份经济合作社其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费37545元（已减半），由雾山寺村负担12420元；由海宏公司负担25125元，限于判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  张丹 二〇二一年一月十八日 书记员  胡波