辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1534号原告（案外人）：于德利，男，1955年4月22日出生，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：唐潺，辽宁观策律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡旻华，男，1970年1月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳天益同禄房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区北陵乡八家子村。法定代表人：马英杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，该公司工作人员。第三人（被执行人）:于乐平，女，1969年4月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。第三人（被执行人）：辽宁伊莱诚房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区团结路**。法定代表人：于乐平，系该公司经理。第三人（被执行人）：沈阳商国物资贸易有限公司，，住所地：沈阳市东陵区百态堡镇白塔街**法定代表人：于乐平，该公司经理。第三人（被执行人）：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住，住所地沈阳市沈河区团结路**（**）/div>法定代表人：张乐，该公司董事长。原告于德利与被告胡旻华、第三人沈阳天益同禄房地产开发有限公司（以下简称“天益同禄公司”）、于乐平、辽宁伊莱诚房地产开发有限公司（以下简称“伊莱诚公司”）、沈阳商国物资贸易有限公司（以下简称“商国公司”）、沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称“顺意福莱英公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告于德利及其委托诉讼代理人唐潺、被告胡旻华的委托诉讼代理人古赛男到庭参加诉讼。第三人天益同禄公司、于乐平、伊莱诚公司、商国公司、顺意福莱英公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于德利向本院提出诉讼请求：1、诉请人民法院不得执行位于沈阳市于洪区产；2、诉请人民法院判令第三人天益同禄公司协助办理位于沈阳市于洪区房屋的所有权证；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：一、原告在人民法院查封案涉房屋前已取得沈阳市于洪区房屋的期待物权。在2013年8月10日，原告与第三人天益同禄公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买天益同禄公司开发的位于沈阳市于洪区房屋，房屋面积41.83平方米，房屋总价款296052元；原告于合同签订当日一次性付清全部房款，共计296052元整。在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；现天益同禄公司至今未取得《竣工验收备案表》。但在2013年6月10日天益同禄公司取得沈阳市于洪区黄河北大街118甲项目的《房屋建筑工程竣工验收报告》。天益同禄公司出具《情况说明》。在2015年2月初，将房屋（包括案涉房屋在内）钥匙交给部分购房人，但无法办理入住。后于2017年5月9日为原告办理入住手续。现原告已合法占有居住涉案房屋，并交付了相应的物业费、水费、电费、彩暖费等。因天益同禄公司的逾期交房行为，原告诉至于洪区人民法院，该院作出（2017）辽0114民初10094号民事判决，认定原告与天益同禄公司之间的买卖行为合法有效，同时查明了双方之间买卖事实与案涉房屋的交付占有情况。依据法律的相关规定，原告已支付了购房款，天益同禄公司交付了案涉房屋。原告享有案涉房屋的物权期待权；二、被告胡旻华与第三人天益同禄公司之间的债权是普通金钱债权，同时被告的保全查封是超额查封，每套房屋的平均价值是29411.76元，远低于实际的销售价格296052元。2014年7月4日，本院作出（2014）沈中民一初字第1号民事判决，认定第三人应偿还被告借款1400万元。2015年11月16日辽宁省高级人民法院作出辽审一民申字第433号民事裁定，指令原审人民法院再审。2016年12月19日，本院作出（2015）沈中审民初再字第7号民事判决，维持（2014）沈中民一初字第1号民事判决结果。被告在诉讼中保全查封了天益同禄公司位于沈阳市于洪区房屋，经计算每套房屋的平均价值是29411.76元；三、案涉房屋不存在担保物权人，而被告胡旻华仅是普通金钱债权人，因此依据《物权法》第一百七十条规定，被告胡旻华依法对案涉房屋不享有优先受偿的权利；四、胡旻华的查封行为在2019年3月7日才经过公示，不具有对抗原告期待物权的效力。本院于2019年3月7日作出（2014）沈中执字第444号及（2016）辽01执319公告，对案涉房屋的查封情况予以公示。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款的规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有经过公示的，其效力不得对抗善意第三人。”因此胡旻华的保全查封行为未经过公示，故不具有对抗原告期待物权的效力。综上，原告于2013年8月10日购买案涉房屋，其所享有的对案涉房屋的期待物权优于被告的普通金钱债权。因此，请求人民法院在查明事实的基础上，依法维护原告的合法权益，不得执行案涉房屋，判令第三人天益同禄公司协助办理位于沈阳市于洪区房屋的所有权证。胡旻华辩称，一、我方不是本案适格被告，对案涉房屋不享有处置权。虽然我方对案涉房屋系首封债权，但上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行（下称浦东银行）与被执行人天益同禄公司、伊莱诚公司、顺意福莱英公司、于乐平金融借款合同纠纷一案经本院作出（2015）沈中民四初字第300号民事判决，认定浦东银行对在包含案涉房屋在内的476套在建房产及分摊土地使用权，在判决欠款本息范围内享有优先受偿权，因此浦东银行的债权优先于我方的债权。2019年3月5日，因本院执行二庭已将对案涉房屋在内的首封财产移送至执行一庭执行处置，我方执行案件中对包含案涉房屋在内的476套房产不再享有处置权利，原告以我方为提起执行异议及执行异议之诉的对象没有法律依据，人民法院应在查清事实后驳回原告请求；二、原告不符合排除强制执行的法定条件。二、原告不符合排除强制执行的法定条件。我方申请人民法院查封案涉房屋的时间为2015年4月23日，但原告未能举证其在查封前已合法占有案涉房屋，且也未能提交清晰明确的付款凭证，证明其已支付了购房款，故原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，应驳回原告的诉讼请求。综上，请求贵院驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。天益同禄公司述称，原告于德利2013年8月10日与天益同禄公司签订《商品房买卖合同》，并支付了购房款，2015年2月，因案涉房屋整体工程未按时完工，购房人多处上访，在政府部门协调下，天益同禄公司在2015年2月初将房屋钥匙交给了部分购房人，基中包括原告于德利所购的位于沈阳市于洪区的房屋钥匙，但因当时项目未完工，入住所需的水电等不能满足正常居住需求，不能办理正式入住手续，等到水电等能够满足正常居住使用需求了，才陆续为购房人办理正式入住手续。2016年，原告将其所购的上述四个房屋委托天益同禄公司代为销售，双方签订了《房屋委托销售代理协议》，但案涉房屋并未售出。2017年5月9日，天益同禄公司为原告于德利出具了上述四个房屋的入住通知书。原告购买案涉房屋及领取案涉房屋钥匙均在案涉房屋被查封之前，其所提执行异议之诉应予以支持。于乐平、伊莱诚公司、商国公司、顺意福莱英公司未出庭进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：2017年10月16日，沈阳市于洪区人民法院作出（2017）辽0114民初10094号民事判决，确认2013年8月10日于德利与天益同禄公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买于洪区黄河北大街118甲1215号房屋，房屋建筑面积共48.53平方米，总房款为348081元。2017年5月9日，原告办理了入住手续。另查明，胡旻华与于乐平、伊莱诚公司、商国公司、顺意福莱英公司之间的借贷纠纷一案，本院作出（2014）沈中民一初字第1号民事判决，判决被告向胡旻华负担给付义务。后该判决经再审，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民再71号民事调解书，调解书确认伊莱诚公司、于乐平、天益同禄公司、顺意福莱英公司向胡旻华承担给付义务。（2014）沈中民一初字第1号民事判决发生法律效力后，义务人并未及时履行给付义务，胡旻华申请强制执行，本院作出（2014）沈中执字第444号执行裁定。2015年4月23日，预查封包含案涉房屋在内的，坐落于沈阳市于洪区产，查封期限三年，2018年4月，继续查封上述房产。原告于德利作为案外人提出执行异议申请，本院于2020年8月11日作出（2020）辽01执异671号执行裁定，驳回于德利的异议请求。于德利不服，提起本案诉讼。再查明，浦东银行与天益同禄公司、伊莱诚公司、顺意福莱英公司、沈阳乐安投资咨询有限公司、于乐平、张乐、于礼志之间金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月12日作出（2015）沈中民四初字第300号民事判决，认定2013年11月21日，浦东银行与天益同禄公司签订完抵押合同，天益同禄公司以位于沈阳市于洪区在建房产及分摊土地为债务提供担保。抵押合同签订后，办理了476套房产及土地的抵押登记。判决第五项确认，浦东银行对天益同禄公司名下的位于沈阳市于洪区黄河北大街西-2地块的476套在建房产及分摊土地使用权，在判决第一、二、三、四项欠款本息范围内享有优先受偿权。案涉房屋包含在上述476套房屋之内。又查明，案涉房屋尚未办理初始备案登记。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为原告于德利就执行标的即位于沈阳市于洪区房屋（以下简称“涉诉房屋”）是否享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，经生效判决确认，原告于德利与天益同禄公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年8月10日，但其入住时间为2017年5月9日，在人民法院2015年4月23日查封之后，故本院无法认定原告在人民法院查封之前已合法占有涉诉房屋。综上，原告提供的现有证据不足以证明其主张属于符合上述规定中能够排除强制执行的条件，即其不享有足以排除强制执行的民事权益。故对于原告提出的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告于德利的诉讼请求。案件受理费5741元，由原告于德利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 赵 智审判员 杨 帆审判员 吕长辉二〇二一年一月五日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。