湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0281民初4966号原告：叶秋鹏（曾用名：叶志清）。委托诉讼代理人：叶靖（叶秋鹏儿子）。委托诉讼代理人：敖英姿，湖北太圣律师事务所律师。被告：吴方苦。第三人：叶文坤。委托诉讼代理人：刘建政，湖北维佳律师事务所律师。原告叶秋鹏与被告吴方苦、第三人叶文坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶秋鹏向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告在2014年12月4日签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告吴方苦腾退占用原告所有的位于大冶市××办事处叶家坝村××楼××室119平方米的房屋；3、判令被告吴方苦按每月1000元的标准，支付自2014年12月5日至实际腾退之日的场地占用费；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年11月25日，原告取得位于大冶市经济技术开发区××组《集体土地使用证》。为改造宅基地旧宅，原告在2012年11月8日与案外人联合开发建设15层小产权房，最终建设至第八层停工。原告及其儿子多次找案外人协商，遭案外人指使的他人威胁和殴打。第三人叶文坤主动提出可以解决原告及其儿子被打一事。2014年12月4日，原告受第三人叶文坤胁迫和欺骗与被告吴方苦签订房屋买卖合同，将我与案外人联合开发房屋的二楼119平方米户型的房屋出售给吴方苦。被告吴方苦至今未向原告支付房款，并一直占有使用房屋至今。原告多次找被告和第三人要求归还房屋无果。为维护原告合法权益，请判如所请。被告吴方苦辩称，我购买原告叶秋鹏二楼119平方米房屋是通过第三人叶文坤介绍签订的。约定房款20万元，我向叶文坤支付了16万元房屋。我已经在该房居住了多年，原告要求我退房没有道理。第三人叶文坤述称，原告与案外人建造楼房的目的是对外销售。原告与被告签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且法律法规也未限制未取得建设许可的土地上建造的房屋不能转让。如果该房的转让违法，则原告明知不能转让而与被告签订转让协议的行为属于恶意。涉案房屋已经用原告差欠第三人的20万元借款抵付，由于原告建造的房屋电梯及地下室等设施未完工，被告仅付16万元。因此，原告认为《房屋买卖合同》无效，并要求被告腾退房屋支付占用费用的请求不能得到支持，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年11月8日，原告叶秋鹏及其儿子叶靖与案外人黄大干签订《房屋联合开发协议书》，约定由叶秋鹏、叶靖提供建房用地与黄大干联合开发建设15层楼房，取名幸福小区二期。黄大干负责按设计图纸施工，叶秋鹏、叶靖将分得其中的九套房屋以及200平方米的底层车库。叶秋鹏、叶靖所分九套房屋由黄大干负责装修。叶秋鹏、叶靖提供的土地中，165.3平方米为宅基地。由于双方协商建设的15层楼房未取得规划和建设许可，也未经相关部门批准，房屋建设至第八层时，被大冶市经济技术开发区城市管理分局责令停工整改。2015年1月18日，叶秋鹏与案外人黄大干签订《协议书》，重新协商叶秋鹏所分配房屋的楼层和面积，其中二楼203室（位于房屋西北角）119平方米的房屋分配给叶秋鹏。2014年12月4日，第三人叶文坤与被告吴方苦找到叶秋鹏，由叶秋鹏与吴方苦签订《房屋买卖合同》，叶秋鹏同意将他与黄大干联合开发的幸福小区二期203室（位于房屋西北角）118.5平方米的房屋出售给吴方苦，总房价20万元，一次性结清。第三人叶文坤作为见证人在合同上签字。之后，吴方苦对房屋进行了装修并居住至今。期间，原告叶秋鹏以被告吴方苦未向他支付购房款为由阻止吴方苦装修，并多次要求吴方苦腾退房屋。双方当事人有争议的事实：第三人叶文坤与原告叶秋鹏是否达成了由其收取叶秋鹏出售203室20万元房款的协议。原告叶秋鹏认为，我与案外人黄大干联合开发建设的15层楼房因违规被叫停后，我们父子阻止黄大干对外卖房被打，第三人叶文坤主动找我们说可以帮忙解决此事，并找人与黄大干的人打了一架。之后，叶文坤向我们父子索要20万元，我们向叶文坤出具20万元借条，承诺10年内偿还。叶文坤带被告吴方苦与我签订《房屋买卖合同》，将幸福小区二期203室（位于房屋西北角）118.5平方米的房屋作价20万元卖给吴方苦。叶文坤要求由其收取20万元房款，我没同意。诉讼中，叶文坤承认吴方苦向其支付了16万元房款，但吴方苦不能提供我同意他向叶文坤支付房款的和他已经支付16万元房款的证据，应认定吴方苦没有按合同约定支付购房款。被告吴方苦认为，我与叶秋鹏在第三人叶文坤见证下签订《房屋买卖合同》，叶秋鹏亲口同意用20万元房款抵偿欠叶文坤的20万元借款，叫我向叶文坤支付20万元购房款，我已经向叶文坤支付了16万元，其余购房款待房屋设施完善后再支付。第三人叶文坤认为，叶秋鹏的儿子叶靖欠我20万元，我与叶秋鹏协商，他同意用出售上述房屋的20万元价款偿还给我。我带被告吴方苦到原告叶秋鹏处，吴方苦与叶秋鹏签订《房屋买卖合同》，叶秋鹏将上述房屋作价20万元出售给吴方苦，并同意由我收取20万元房款，吴方苦支付了16万元，下欠4万元未付。本院认为，首先，原告叶秋鹏与被告吴方苦签订《房屋买卖合同》中，没有约定由第三人叶文坤收取叶秋鹏出售房屋的20万元房款。仅凭被告吴方苦和叶文坤二人的陈述，不能充分证明叶文坤与叶秋鹏达成了由叶文坤收取20万元房款的协议；其次，叶文坤主张叶秋鹏的儿子叶靖向其借款20万元，但叶文坤仅向本院提供一份借条复印件，未能提供其向叶靖支付了20万元的凭证；第三，借条中约定的还款期限为十年，即债务履行期未届满，原告叶秋鹏替其儿子提前偿还债务有悖常理；第四，被告吴方苦主张他已经向叶文坤支付了16万元房款，未能提供叶文坤出具的收条及支付凭证。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第三人叶文坤主张其与叶秋鹏达成由其收取出售203室房屋20万元房款的事实，证据不足，不予认定。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款的规定,农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。集体土地与集体经济组织成员特定身份相联系,非经人民政府批准、非集体经济组织成员无权取得。本案叶秋鹏出售的房屋系建造在农民集体所有的土地上,买受人吴方苦不属于叶家坝村成员,不具有受让涉案土地的资格,无权占有涉案房产所对应的土地使用权，且叶秋鹏建设的房屋未取得建设工程规划许可证、施工许可证,违反了法律、行政法规的强制性规定,故原告叶秋鹏与被告吴方苦签订的《房屋买卖合同》无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价赔偿。叶秋鹏与吴方苦签订的《房屋买卖合同》无效，叶秋鹏要求吴方苦返还因合同取得的幸福小区二期203室的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。被告吴方苦不能提供证据证明其向原告叶秋鹏支付了房款，第三人叶文坤也未提供充分证据证明与原告叶秋鹏达成以该房销售款抵偿债务的事实，加之被告坚持认为房屋买卖合同有效，未向本院提出要求原告返还购房款的主张。因此，原告叶秋鹏是否应当返还购房款，本院不予处理。被告吴方苦和第三人叶文坤可以另行主张。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告叶秋鹏明知所出售的房屋系在集体所有的土地上建造，且房屋未取得建设工程规划许可证、施工许可证，不能向非集体经济组织成员出售，对《房屋买卖合同》无效造成的损失负有主要责任，被告吴方苦购买房屋，不审查房屋是否具备市场流动资格，没有尽到注意义务，对《房屋买卖合同》无效造成的损失负有次要责任。原告叶秋鹏不能提供证据证明所建造的楼房何时具备交付使用条件以及向被告吴方苦交付房屋的时间，应承担举证不能的不利后果，其要求被告吴方苦自《房屋买卖合同》签订的次日（2014年12月5日）起支付房屋占用损失的主张，本院不能支持。本院根据叶秋鹏向公安及其他有权受理举报机关的时间（2018年12月18日）认定为房屋占用损失起算时间。原告叶秋鹏交付的房屋未经装修且设施不全，其主张每月房屋占用损失参照同地段房屋出租每月租金1000元的标准计算的请求，本院不予支持。本院酌定每月占用损失500元，叶秋鹏自担70%的赔偿责任，吴方苦承担30%的赔偿责任，即每月150元。被告吴方苦在购买该房屋后对房屋进行装修、添附物等损失,因其坚持主张购房合同有效,未申请评估,本案中不予处理,吴方苦可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告叶秋鹏与被告吴方苦于2014年12月4日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告吴方苦于本判决生效之日起十五日内，将位于大冶市东风路办事处叶家坝村幸福小区二期203室（位于房屋西北角）119平方米的房屋返还给原告叶秋鹏；三、被告吴方苦自2018年12月18日起，按每月150元的标准，赔偿原告叶秋鹏损失，直至本判决第二项内容履行完毕之日止；四、驳回原告叶秋鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元，原告叶秋鹏负担1350元，被告吴方苦负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长 柯 彬人民陪审员 石 凯人民陪审员 张 斌二〇二一年一月十八日书 记 员 殷欢欢