安徽省宿州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）皖13民终211号 上诉人（原审被告）：梁光元，男，1975年10月20日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：时云，男，1965年2月2日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：朱鹏，安徽邦建律师事务所律师。 原审被告：黄敏，男，1970年5月19日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 上诉人梁光元因与被上诉人时云、原审被告黄敏确认合同无效纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初3647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。 梁光元上诉请求：撤销一审判决，改判驳回时云的起诉，一、二审诉讼费用由时云负担。事实和理由：一、时云不具备本案诉讼主体资格，应驳回时云的起诉。1.梁光元于2013年4月10日从黄敏处购买案涉房屋，并且已付清购房款。时云系该条街道附近的居民，其提交的建房合同表明，时云将其所购买的黄圩老幼儿园房屋交给黄敏使用，黄敏给其在原址安排两套房屋，其中第四套已交付，而第五套因时云自己的原因主动调给黄某1，该两套房屋与梁光元购买的房屋没有任何关系。2.时云在建房合同上单方添加的“或第八套之间，特殊情况下路东北第二套”不能作为其与本案有利害关系的依据。⑴.该添加的内容是时云单方行为，黄敏并不认可。⑵.该添加的内容不是梁光元所购买并且已接收的房屋，添加的内容指的是东北口已打好地基尚未建好的房屋，该事实得到黄敏的确认。⑶.时云关于“路东边北口数第二套”的解释是不能成立的，该地点路东边北口的四间房屋已打好了地基但尚未建设，如果按这种算法案涉房屋应是北口第六间，而不是第二间。其次，应当看到时云合同上添加的内容形成于2015年之后，因为第四套房屋是2015年才建好交付给时云，2012年签合同时不可能注明第四套已交付内容。3.时云是灵璧县人，其同样不是案涉地点的集体经济组织成员。以上事实表明，时云与黄敏所购买的房屋没有利害关系，其无权要求确认梁光元与黄敏所签订的购房合同无效。二、梁光元与黄敏签订的房屋买卖协议是在自愿基础上签订的合同，没有违反法律关于效力性、强制性规定，而且梁光元所签订的合同也仅仅是房屋买卖合同，房屋的买卖显然是允许的，一审判决认定合同无效不当。 时云辩称，一、时云与案涉房屋有利害关系，具备诉讼主体资格，梁光元关于时云没有诉讼主体资格的上诉理由不能成立。1.2012年，时云与黄敏等人签订建房合同后，黄敏等人拆迁了时云的房屋，按照建房合同的约定，黄敏等人应向时云交付两套房屋，第一套已交付，第二套楼房尚未实际支付。协议约定第二套楼房的具体位置为“原址面向东，由南向北第五套或第八套之间，特殊情况下路东北口第二套。”“路东北口第二套”就是案涉房屋，该事实有黄敏的合伙人黄某1出庭作证证明。退一步说，即使案涉房屋不是时云与黄敏等人签订协议所指的第二套楼房，但黄敏等人拆除了时云的房屋，占用时云的土地，至今没有按照协议的约定向时云交付第二套房屋是事实，却将自己开发的楼房出售给梁光元，因此无论是否是协议上所约定的楼房，均与时云有利害关系。2.黄敏虽然不认可“路东北口第二套”就是案涉房屋的事实，但黄敏是直接擅自将案涉房屋出售给梁光元的利害关系人，收取了梁光元的购房款，与本案的审理结果具有重大的利害关系，黄敏在庭审中的个人陈述在没有其他证据予以佐证的情况下，不能直接作为定案的依据。3.案涉房屋于2015年竣工后，黄敏及其他合伙人即向时云交付，但由于该楼房一直被案外人黄元胜家人实际占有，未能实际交付成功。黄元胜占有案涉房屋的状态一直持续至2020年5月8日。该事实有证人黄某1、黄某2的证言为证。因此，梁光元所称黄敏在2015年10月份向其交付了案涉房屋不属实。4.时云与黄敏等人签订的建房合同，协议上手写添加的部分与黄敏的合伙人黄某1所持合同完全相同，根本不存在时云自行添加的情形。黄某1向法庭出示了建房合同，与时云的建房合同进行核对完全一致。5.从时云与黄敏等人签订的建房合同来看，黄敏等人占用时云的楼房及土地开发房地产，承诺给时云安置两套房屋，该协议的形成是时云与黄敏等人协商的结果，合法有效，与时云是否是安徽省灵璧县人没有任何关系。二、梁光元与黄敏签订的房屋买卖合同违背了法律的强制性规定，一审判决无效并无不当。梁光元不是安徽省泗县集体经济组织的村民，基于房地一体的原则，梁光元购买案涉房屋的行为如果合法有效，将直接导致集体宅基地的使用权流转到本集体经济组织之外，显然损害了泗县集体的社会公共利益。同时《2015年全国民事审判工作会议纪要》第三十五条，《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第十四条，均明确规定非同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同无效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，梁光元的上诉理由不能成立，应予维持。 黄敏述称，案涉房屋所占土地是黄敏与他人调剂的土地，与其他合伙人无关。黄敏安排给时云的房屋是路东北口而不是路东、北口，与案涉房屋无关。时云提出其与案涉房屋有利害关系不属实，黄敏不予认可。 时云向一审法院起诉请求：1.请求确认梁光元与黄敏于2013年4月10日签订的房屋买卖协议无效。2.本案的诉讼费用由梁光元、黄敏负担。 一审法院认定事实：2012年，黄敏与案外人张常永、黄某1合伙在泗县开发小产权房。时云原在泗县，2012年10月25日，时云与黄敏及案外人张常永、黄某1达成建房协议，协议约定：时云（乙方）楼房及宅基地交由黄敏、张常永、黄某1（甲方）开发使用，甲方为时云建四间两层楼房，具体位置为：原址面向东，由南向北第四套和第五套或第八套之间，特殊情况下路东北口第二套。协议签订后，黄敏及合伙人向时云交付了由南向北第四套房屋，另外一套楼房一直未交付。2015年路东北口第二套楼房竣工，2020年5月8日，时云在该楼房上安置了门锁。另查明：梁光元系泗县小梁庄人。2013年4月10日，梁光元与黄敏签订一份《房屋买卖协议》，协议约定黄敏将其开发的泗县菜市街西侧南北大街路东自南向北第四套住房出售给梁光元，该房2015年建成后，一直被其他案外人占有，目前被时云安置了门锁，该房从北向南数为第二套房屋。 一审法院认为，结合诉辩双方主张，本案争议焦点为：（一）关于时云是否具备诉讼主体资格问题。黄敏及合伙人与时云签订建房协议后，拆迁了时云的房产，按照《建房协议》约定，黄敏及合伙人应向时云交付两套楼房，截止目前黄敏仅向时云交付原址面向东、由南向北第四套房屋，《建房协议》载明的第二套房屋尚未交付给时云，该第二套房屋具体位置为：原址面向东，由南向北第五套或第八套之间，特殊情况下路东北口第二套，根据现场现状，不排除案涉房屋为路东北口第二套，且该案涉房屋也为黄敏所建，因此案涉房屋与时云有利害关系，时云具备诉讼主体资格。 （二）关于梁光元与黄敏签订的《房屋买卖协议》是否有效问题。根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和政策，我国现行宅基地使用权具有特定性，即只有本集体经济组织的成员才能享有，保障范围局限于集体经济组织成员的成员。基于“房地一致原则”，宅基地所建房屋不得流转给本集体经济组织成员以外的人。本案中，梁光元户籍所在地为泗县，涉案房屋座落在泗县，梁光元非黄圩村集体组织成员，梁光元与黄敏签订《房屋买卖协议》，将泗县土地上的房产出售给黄圩镇卢圩村的村民梁光元，违反了我国法律的禁止性规定，故梁光元与黄敏签订的《房屋买卖协议》应当认定为无效。 综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项,《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第九条第二款、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：梁光元与黄敏于2013年4月10日签订的《房屋买卖协议》无效。一审案件受理费80元，减半收取40元，由梁光元、黄敏各负担20元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄敏提交房屋拆迁合同书一份，以证明案涉房屋系其与他人调剂所得，与合伙建房无关。梁光元发表质证意见为，对该证据的真实性无异议，证明案涉房屋系黄敏自己所建设，其有权出售给梁光元。时云发表质证意见为，真实性无异议，但达不到黄敏的证明目的，黄敏、黄某1等三人合伙建房至2015年，不能因黄敏与他人签订协议就认定为黄敏个人行为与合伙事宜无关。本院认证意见为，该证据与本案不存在关联性，对其证明目的不予认定。 本院审理查明，2017年5月9日，时云以与黄某1、黄敏、张长勇存在建房合同纠纷为由向安徽省泗县人民法院提起诉讼，认为黄某1、黄敏、张长勇没有交付第二套楼房存在违约，要求赔偿经济损失400000元，并支付2016年度违约金20000元。此时案涉房屋已建造完毕，时云在此次诉讼中并未提出按协议约定案涉房屋即黄敏安排给其的第二套房屋。 本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，时云提起诉讼要求确认梁光元与黄敏签订的房屋买卖协议无效，但时云提交的书证建房合同、照片及证人黄某1、黄某2出庭证言等证据，尚不足以证明时云对案涉房屋享有合法权属，且时云就房屋安置纠纷在2017年5月9日提起诉讼时也未确认案涉房屋就是黄敏安置给其的房屋。鉴于时云与本案诉争协议无直接利害关系，无权要求确认该协议的效力，时云不符合本案原告的诉讼主体资格，本院依法驳回其起诉。一审认为案涉房屋与时云有利害关系，时云具备本案原告诉讼主体资格，予以实体审理判决错误，本院予以纠正。梁光元上诉提出时云不具备本案原告诉讼主体资格，应依法驳回时云起诉的上诉主张成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初3647号民事判决； 二、驳回被上诉人（原审原告）时云的起诉。 一审案件受理费80元，减半收取40元，退还被上诉人（原审原告）时云；上诉人梁光元预交的二审案件受理费80元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  欧阳顺 审判员  宋 莉 审判员  许劲松 二〇二一年一月二十五日 法官助理赵如如 书记员刘相 附：本案适用的法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。