苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初12957号原告：宋红玲，女，1991年12月19日生，汉族，住苏州市吴江区。被告：苏州新高园建建设发展有限公司，住所地苏州工业园区通园路****，统一社会信用代码91320594MA1NC9JD78。法定代表人：严惟玮。委托诉讼代理人：刘晓炯，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：金融，江苏剑桥颐华律师事务所律师。第三人：苏州工业园区大方空调设备有限公司，住所地苏州工，住所地苏州工业园区创苑路****代码91320594759661592H。法定代表人：田军。原告宋红玲诉被告苏州新高园建建设发展有限公司（以下简称新高园建公司）、第三人苏州工业园区大方空调设备有限公司（以下简称大方公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月16日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额程序于2020年12月24日（第一次）、2021年1月14日（第二次）公开开庭进行了审理，原告宋红玲（第次、第二次），被告新高园建公司的委托诉讼代理人金融（第一次、第二次）到庭参加诉讼，第三人大方公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋红玲向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金35184元（暂且计算至2020年8月18日，违约金以被告最终实际交付能正常使用的房产为止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年原、被告签订《苏州商品房买卖合同》，约定原告向被告购买苏州工业园区房产一套，价款3664921元。原告依约支付款项后，被告向原告交付该房产时，原告发现该房产顶棚大面积渗水。原、被告协商维修方案后，被告维修期限超限，故原告诉至法院。原告在庭审中变更诉讼请求：1、被告支付截止2020年8月18日的违约金35184元，之后的违约金不再主张；2、被告支付维修期间即2020年7月1日至2020年8月18日的物业费687元、电费60元；3、诉讼费用由被告承担。被告新高园建公司辩称：被告于2020年6月24日通知原告收房，验房过程中原告以房屋没有通电及其他装修质量问题为由拒签房屋验收单，但未提出渗水问题，且当时房屋是具备交付条件，根据房屋买卖合同第12页第12条的规定，应视为房屋已经交接验收完毕；6月26日物业向被告汇报原告家中漏水，经被告确定维修方案后，因原告不配合，2020年7月1日双方确定维修方案，又因原告原因更换施工队伍，原计划21天的维修方案，直至2020年8月10日完成；维修完成后被告积极赔偿，除进行保洁、地板打蜡、甲醇检、地板打蜡供实物补偿；关于原告提出的物业费及电费等均属于商品房买卖合同当中逾期交房损失所涵盖的内容，与原告诉请的违约金系重复索赔。请求驳回原告诉讼请求。第三人大方公司未到庭应诉，庭前向本院提交答辩状称：第三人并非该合同当事人，与本案没有任何关联性，也没有法律上的利害关系，因此不应列为本案第三人。经审理查明：2019年12月5日，原告宋红玲（买受人）与被告新高园建公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》（编号：苏房商园区合同201912050066）一份，合同约定：原告向被告购买苏州工业园区房产，总价款3664921元；出卖人交付的商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方强制性标准，出卖人对该商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应当承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人，出卖人修复期间需要买受人配合的，买受人应协助出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计）30元的误工费；全装修房装修工程的保修期，自该商品房交付之日起为期两年，在保修期内，如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任；出卖人于2020年6月30日前将该商品房交付给买受人，出卖人未按该时间将商品房交付买受人使用，逾期时间30日内则按已交付房款万分之二计算违约金，逾期超过30日的，买受人有权解除合同并要求出卖人支付房屋总价款10%的违约金。该合同补充条款第八条关于房屋交接的补充约定，买受人在办理商品房交接手续中认为需要有维修事项的，应按照该商品房质量保证书中的规定向出卖人提出维修要求；房屋交付时，买受人认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测，经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权单方面解除本合同，非该房屋主体结构质量问题（包括但不限于装饰装修及设备材料质量、空气质量、建造隔音、节能设施和其他质量问题），买受人不得主张解除合同和拒绝接收房屋或怠于、拒绝交付，买受人可依合同约定向出卖人申请整改或修复，买受人在未提交证明房屋存在严重质量问题的基本证据前提下，以质量问题为由拒绝收房的，视为出卖人已经履行交付义务，但就非房屋主体结构性质量问题，如确实存在，买受人依然有权在视为交付之后的30日内向出卖人提出书面整改或修复要求；房屋质量缺陷造成买受人其他损失的，出卖人赔偿承担赔偿责任的，仅赔偿买受人直接损失。第十条约定，房屋保修期范围和保修期限以出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》为准，保修期从出卖人向买受人交付该房屋之次日起计算。2020年6月24日，原告至房产处办理房屋交付手续，并接收了钥匙、门禁卡等物品，但以装修质量问题等原因未签署业主领房验收交接表。2020年7月1日，原、被告达成4-202维修方案，约定：1、该户问题原因为户内顶棚内空调冷凝水管三通渗漏，处理方式更换三通；2、过水顶棚，拆除过水顶棚石膏板，用同规格新的石膏板按照原施工标准恢复；3、墙纸，拆除客餐厅墙纸，铲除过水腻子，待墙面自然或者人工干燥后，重新批刮腻子，干燥打磨后滚涂基模，铺贴同款式同规格同材质的墙纸；4、踢脚线，过水踢脚线在墙面批腻子前拆除，在墙纸上墙前用同款式同规格同材质的新踢脚线恢复；5、地板、户内门门套、地板墙面腻子施工前拆除过水门套及过水地板，在踢脚线恢复钱铺贴同款式同规格同材质的新地板、门套；6、户内电箱，检查配电箱元器件，如有损坏失效的更换同品牌同型号的元器件；7、保洁。预计维修工期21天左右，完成后由物业管家电话通知202业主验收，业主验收合格后维修完成。上述协议达成后，2020年8月10日被告基本完成房屋渗水等维修处理，8月15日应原告要求进行地板打蜡，8月18日完成甲醇测试，8月23日应原告要求再次地板打蜡，9月17日为原告安装补偿的前置过滤器。另查明，原告于2020年8月17日支付涉案房产2020年6月、7月的电费60元；又于2020年6月18日支付一年的物业管理费5730.44元。上述事实，有原告提供的苏州市存量房买卖合同、维修方案、交房通知书、电费缴费记录、物业费发票，被告提供的工程部员工就涉案房屋的维修经过的事实陈述、涉案房屋维修后的完成视频、被告对原告实物补偿图片房屋交付物品清单、业主领房交验验收表、聊天记录等证据且经双方当事人当庭确认，本院予以认可。本院认为，原、被告签订的《苏州商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按合同约定履行义务。该合同约定“房屋交付时，非该房屋主体结构质量问题，买受人不得拒绝接收房屋或怠于、拒绝交付，买受人可依合同约定向出卖人申请整改或修复，买受人在未提交证明房屋存在严重质量问题的基本证据前提下，以质量问题为由拒绝收房的，视为出卖人已经履行交付义务，但就非房屋主体结构性质量问题，如确实存在，买受人依然有权在视为交付之后的30日内向出卖人提出书面整改或修复要求。”因此原告在2020年6月24日以房屋装修质量问题为由拒绝房屋验收表，但签收钥匙、门禁卡等物，应视为已接收被告交付的房屋。故原告以被告逾期交房为由主张逾期交房违约金，并无合同和法律依据，本院不予支持。涉案房产交付后，原告因顶棚内空调冷凝水管三通渗漏等问题，要求被告承担修理责任，双方于2020年7月1日达成维修方案。根据原、被告双方间的房屋买卖合同约定“保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应当承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人，出卖人修复期间需要买受人配合的，买受人应协助出卖人补偿给买受人每日30元的误工费”，“房屋质量缺陷造成买受人其他损失的，出卖人赔偿承担赔偿责任的，仅赔偿买受人直接损失。”被告提出2020年8月10日已完成维修，但在2020年8月10日之后被告仍为原告进行地板打蜡、保洁等服务，故不能认为8月10日已完成维修，故原告主张维修完成时间为2020年8月18日，本院予以确认。因房屋维修的持续，虽然原告并未产生直接租金损失，但因被告的瑕疵履行，确实造成原告迟延入住，造成一定损失，鉴于本案违约损失不大，为诉讼便利、节约诉讼成本，本院不再组织对损失部分的鉴定，参考同等时期、同等地段、同等面积的房屋租金，酌定被告补偿原告租金损失6000元，但物业费的支付并不以原告入住为前提，故原告的物业费主张，本院不予准予。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告苏州新高园建建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋红玲违约金6000元、电费60元，合计6060元；二、驳回原告宋红玲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取340元，由原告宋红玲负担315元，由被告苏州新高园建建设发展有限公司负担25元（被告应负担之款项已由原告预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员  费美娟二〇二一年一月二十五日书记员  杨钰婷