大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0212民初155号原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地辽宁省大连花园口经济区。法定代表人：崔洋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘善吉，汉族，该公司员工，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：许致笙，汉族，系该公司员工，住大连市沙河口区。被告：张顺，户籍地大连市中山区。原告大连鑫晟物业管理有限公司与被告张顺物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫晟物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘善吉到庭参加诉讼。被告张顺经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连鑫晟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张顺给付物业管理服务费4，488元（自2016年4月1日至2020年12月31日止）及违约金1，346元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年7月8日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订了《大连市前期物业管理服务协议》，合同约定由原告向小区提供物业服务，被告自2016年4月1日起至2020年12月31日止拖欠物业服务费。虽经原告多次催收物业费均无结果，故诉至法院。被告张顺未到庭亦未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括：《前期物业管理委托合同》、《大连市前期物业管理服务协议》，拟证明被告系小区业主，收费标准以及管理期限、面积。因被告缺席未予质证，本院依法进行确认。上述证据具备证据形式及内容要件，能否证明相关法律事实，其证明力本院予以认定。依据当事人的陈述及经本庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月，案涉小区的建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托原告为案涉小区“美林西岸”提供前期物业管理服务。该《前期物业管理委托合同》对物业基本情况，委托管理事项，委托管理期限，双方权利和义务，物业管理服务质量及标准，前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。该合同第七条约定：（受委托方）负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理。第九条约定：委托管理期限自2008年6月30日起，至该小区成立业主委员会选聘新物业管理公司止。第十三条物业管理服务费：已交付使用物业管理服务费，由受委托方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向物业产权人或使用人收取：1.高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.2元（含电梯费），多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.00元，小高层住宅房屋建筑面积为每月每平方米1.20元（含电梯费），非住宅房屋面积每月每平方米1.30元。2.未办理入住房屋的物业费，委托人按住宅建筑面积每月每平方米1.00元，非住宅房屋面积每月每平方米1.30元，向受委托方交纳，受委托方每月核算具体数额呈报委托方，委托方于次月3日前支付给受委托方。3.合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，受委托方按调整标准向委托方、物业产权人、使用人收取。4.物业前期开办费用10万元由受委托方列表采购。费用委托方先期垫付给受委托方、受委托方分三年列支返还此项费用。5.如需提前进场，委托方须向受委托方支付相应的人工及各项费用，金额以实际发生费用为准。第十五条约定：保修期满后发生的房屋公共部位、公共设施、共用设施的维修养护更新费用，实行维修基金制度，已设立维修基金的物业，按《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》及其配套文件执行，未设立维修基金的物业发生维修，养护更新费用由委托方和物业产权人按各自应分担的实际费用向受委托方支付。2009年7月9日，案涉小区建设单位大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司（甲方）与被告张顺（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》。该协议对双方的权利和义务，甲方委托物业管理企业实施前期物业管理，甲方有权将权利义务转让给委托的物管理企业，乙方不得有异议。物业管理企业的服务标准，物业管理服务费用，物业费公示，物业服务企业公共设施收益分配，保险，其他约定事项，违约责任，争议解决方式等内容进行了约定。该协议明确案涉房屋建筑面积98.41平方米，物业类型为住宅，住宅按建筑面积每月每平方米0.8元。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金或向人民法院起诉。被告系旅顺口区开发区海霞街业主，建筑面积98.41平方米，房屋位于“美林西岸”小区，该小区未成立业主委员会。被告自2016年4月1日起至2020年12月31日止未缴纳物业费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告张顺在实际接受原告大连鑫晟物业管理有限公司物业管理服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故对原告关于要求被告缴纳2016年4月1日至2020年12月31日期间物业费的诉讼请求，本院予以支持，但是原告计算物业费数额有误，本院经核算，确定数额为4，487.50元（98.41平方米×0.8元/月×57个月）。关于原告要求被告支付违约金一节，因案涉《大连市前期物业管理服务协议》中虽对违约金作出了明确的约定，但为促进物业服务企业加强管理，减少与业主之间的矛盾，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其放弃质证及抗辩权利，本院依法缺席判决。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告张顺于本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司2016年4月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费人民币4，487.50元；二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 王 燕二〇二一年一月二十六日书记员 王蕾蕾附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。