江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终122号上诉人（原审被告）：兰强，男，1973年1月20日出生，住江苏省。委托诉讼代理人：杨启东，江苏拓荒者律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高建桥，男，1979年10月28日出生，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：李中安，江苏力胜律师事务所律师。上诉人兰强因与被上诉人高建桥房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324民初2325号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兰强上诉请求：撤销一审判决，改判兰强仅返还高建桥购房款45万元。事实和理由：1.房屋买卖合同约定的标的物已经被开发商收回另行出售，并非由兰强出售给他人。该房屋曾是开发商用于抵充工程款交给工程承包人，承包人又将房屋用于抵充工程款交由兰强出售，兰强将该房屋出售给高建桥。在该房屋可以办理购房手续时，高建桥拒绝与开发商办理购房手续导致案涉房屋买卖合同未能履行，故兰强并不存在违约行为。2.每份合同约定违约金为10万元，三份合同约定违约金数额合计为30万元。高建桥的代理人律师与兰强之间的对话是兰强在诱导下进行的，兰强所称的按照每套房屋10万元计算违约金的陈述内容是在忘记合同内容情况下作出的表示，不能作为认定本案事实的证据使用。3.高建桥购买案涉房屋不是用于居住，而是用于转卖给他人赚取差价，属于“炒房”行为。兰强出售房屋时不享有房屋所有权，仅享有针对房屋的债权，因此与高建桥之间不存在房屋买卖合同关系，而是债权转让关系。高建桥二审答辩称：1.双方当事人签订的房屋买卖协议合法有效，兰强应当按照合同约定履行交付房屋义务。房屋市场价格涨价后，兰强为了谋取其中巨大利润，以高价将房屋卖给开发商，应当承担违约责任。2.根据合同约定，兰强应当按照每套房屋10万元承担违约金。兰强在与高建桥的诉讼代理人的谈话录音中，解释称合同约定“如违约，违约金十万元”就是每套房屋赔偿违约金10万元。在房屋买卖合同签订时，房屋价格每平方米三千多元，在本案一审起诉时已经涨到每平方米七千多元，高建桥预期损失已经达到九十多万，所以违约金已经远远低于兰强的损失。3.兰强与高建桥的微信聊天记录显示，在涉案房屋价格大幅上涨后，就提出以赔偿一百多万元的为条件要求收回房屋，表明其已经没有履行房屋买卖合同的意愿。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。兰强一审法院提出诉讼请求：1.判令解除兰强与高建桥于2018年6月14日，2018年8月8日，2018年9月17日签订的三份房屋买卖协议；2.判令兰强返还高建桥购房款45万元；3.判令兰强支付高建桥违约金50万元并赔偿损失40.9万元。一审法院认定事实：2018年6月14日，双方当事人签订房屋买卖协议一份，约定兰强将位于泗洪县星河上城小区2305号房屋和1304号房屋以3700元/平方米的价格出售给高建桥，每套房屋预付款10万元，剩余款项待小区取得房屋贷款资格后全部结清，违约方应当赔付对方10万元整。兰强保证房屋面积不低于110平方米。合同签订当日，高建桥向兰强支付预付款20万元。2018年8月8日，双方当事人签订房屋买卖协议一份，约定兰强将位于泗洪县星河上城小区2306号房屋和2307号房屋以3600元/平方米的价格出售给高建桥，每套房屋预付款10万元，剩余款项待小区取得房屋贷款资格后全部结清，违约方应当赔付对方10万元。兰强应保证房屋面积不低于90平方米。合同签订当日，高建桥通过银行转账、微信转账方式合计支付兰强预付款16万元。2018年9月17日，双方当事人签订房屋买卖协议一份，约定兰强将位于泗洪县房屋以3600元/平方米的价格出售给高建桥，其余内容与2018年8月8日房屋买卖协议一致。合同签订当日，高建桥支付兰强8万元。高建桥另外还通过微信转账方式另行支付兰强1万元。2019年7月，高建桥要求兰强交付房屋，兰强未能交付。多次协商交付房屋或返还购房款未果后，因而成讼。一审法院认为，双方当事人之间的三份房屋买卖合同系双方真实意思表示，涉案房屋在高建桥提起本案诉讼前已经取得商品房预（销）售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，应认定双方的房屋买卖协议有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故兰强对涉案房屋是否享有所有权，并不影响双方的买卖协议效力。双方之间的合同合法有效，合同双方当事人均应按协议约定全面履行各自义务。经高建桥催告后，兰强在合理期限内未履行交付房屋的义务，故高建桥请求解除房屋买卖协议，符合法律规定。兰强拒绝向高建桥履行交付房屋义务在先，兰强辩称高建桥违约不能成立。兰强同意返还购房款45万元，依法予以确认。高建桥提供了其在本案中个诉讼代理人与兰强的谈话录音，录音显示兰强同意按每套房屋10万元赔偿高建桥，故对高建桥要求兰强按每套房屋给付违约金10万元的诉讼请求予以支持。双方在房屋买卖协议中明确约定违约金标准的，应当优先适用违约金标准。但约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。高建桥未提供证据证明其存在其他实际损失，故关于高建桥主张的兰强按照涉案房屋市场价5500元/平方米计算房屋差价赔偿其损失40.9万元的诉讼请求不能成立，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、解除高建桥与兰强于2018年6月14日、2018年8月8日、2018年9月17日签订的三份房屋买卖协议；二、兰强返还高建桥购房款45万元、支付违约金50万元，于决生效十日内履行完毕；三、驳回高建桥其他诉讼请求。案件受理费21378元，由高建桥负担8078元，由兰强负担13300元。二审中，对一审判决审理查明所认定的事实，依法予以确认。本案二审争议焦点为：高建桥是否构成违约，如果构成违约，其应承担的违约责任如何确定。本院认为，双方当事人之间的三份房屋买卖合同系双方真实意思表示，符合房屋买卖合同法律特征，并非债权转让合同。三份合同内容均不违反法律的强制性规定，依法应属有效，合同双方当事人应当依据诚信原则全面履行合同约定的义务，否则应当承担违约责任。房屋开发商要求高建桥高于合同约定的价格支付购房款，高建桥有权拒绝，其行为不构成违约。在合同符合办理签订备案合同条件时，兰强有义务按照合同约定价格向高建桥出售房屋，并办理相关手续。但兰强及开发商均提出涨价要求，且兰强还提出解除合同赔偿损失请求，应认定为以其行为表明拒绝履行合同约定义务，已经构成违约，应当承担返还购房款并支付违约金的责任。高建桥在本案中的诉讼代理人在与兰强谈话时，谈话内容就是针对案涉纠纷，且明确告知兰强合同约定的违约条款内容，兰强在知晓合同约定违约责任内容的情况明确表示其应当按照10万元每套房屋承担违约金责任，属于其真实意思表示，谈话录音可以作为认定本案事实的证据，一审判决据此认定合同约定违约金标准为每套房屋10万元并无不当。二审中，兰强明确表示拒绝对房屋价格申请评估以确定该违约金数额是否高于因合同解除给高建桥造成的损失，结合房屋所处小区销售价格，每套房屋10万元的违约金标准并不高。综上，兰强的上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由兰强负担。本判决为终审判决。审判长 孙 权审判员 董大千审判员 刘爱萍二〇二一年一月二十六日书记员 赵媛媛