嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初4838号原告：金锦，女，1994年12月30日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：满吉祥，男，1995年10月18日出生，汉族，系原告丈夫。委托诉讼代理人：俞晨豪，浙江天鸿律师事务所律师。被告：周旺旺，男，1994年5月22日出生，汉族，住江苏省滨海县。被告：郑妮娜，女，1993年11月22日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。第三人：招商银行股份有限公司嘉兴分行，统一社会信用代码91330401673891987Y。法定代表人：周迎。委托诉讼代理人：赵啸晨、沈金华，浙江凯信律师事务所律师。原告金锦与被告周旺旺、郑妮娜和第三人招商银行股份有限公司嘉兴分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人和第三人的委托诉讼代理人赵啸晨到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.两被告继续履行《商品房转让合同》，配合原告办理嘉兴市秀洲区××幢××室房屋过户的手续；2.准予原告行使涤除权，代两被告向第三人招商银行股份有限公司嘉兴分行偿还抵押贷款，第三人招商银行嘉兴分行协助原告办理解除抵押手续；3.两被告返还原告行使涤除权后超过房屋交易价格部分的款项，并从原告向第三人招商银行嘉兴分行实际支付之日，按银行同期贷款利率支付利息至款项全部还清之日止；4.两被告向原告支付逾期办理抵押注销手续及房屋过户手续的滞后金11340元；5.两被告承担中介服务费6075元；6.两被告支付原告支出的律师费20000元；7.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2019年11月10日，原告与两被告通过中介嘉兴智远房地产营销策划有限公司签订房屋转让合同。合同约定两被告将坐落于嘉兴市秀洲区××幢××室房屋以1620000元的价格转让给原告，涉案房屋于第三人处已经抵押。现原告已支付购房款1000000元，相应合同义务已履行完毕，但两被告却以额外加价为要求拒绝配合原告办理贷款及过户手续，严重违背了诚实信用原则。两被告均未作答辩。第三人答辩称，两被告尚有房屋贷款未偿还，且已逾期，如果有法院出具的法律文书，第三人愿意配合原告办理相应的房屋解押手续。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：商品房转让合同、不动产权证书、银行电汇凭证、购房定金收据、微信聊天记录、判决书、法律服务委托合同及发票各一份。两被告均未到庭参加诉讼，亦未提交证据，视为放弃举证、质证的权利。第三人质证认为无异议。第三人未提供证据，视为放弃举证的权利。经审查，本院认证意见如下：对于原告提供的证据，形式合法、内容真实且与本案具有关联性，本院均予以采纳。本院经审理认定事实如下：两被告周旺旺、郑妮娜系嘉兴市秀洲区××幢××室房屋所有权人,面积为121平方米。2019年11月10日,原告金锦（作为乙方）与被告周旺旺、郑妮娜（作为甲方）,案外人嘉兴智远房地产营销策划有限公司（作为丙方）签订了《商品房转让合同》,写明：两被告将坐落于嘉兴市秀洲区××幢××室房××，不动产权证书号为浙（2018）嘉开不动产权第0××7号转让给原告，房屋总价1620000元，该房屋已经设定抵押，抵押权人为第三人招商银行股份有限公司嘉兴分行，两被告应在过户前办理抵押注销手续。付款方式为:订立合同时，原告支付购房定金150000元，2019年11月16日，原告支付850000元，2020年10月24日前原、被告共同办理按揭贷款手续，2020年10月25日，双方办理交易过户手续。被告在收到全部购房款后三日内交房。房屋买卖所产生的契税、交易过户费、居间服务费等一切费用均由原告承担。违约责任约定：1、合同签订后，乙方中途违约的（需在合同约定日期前），应及时通知甲、丙方，购房定金归甲方所有，乙方支付中介咨询服务费用不退还，合同终止；甲方中途违约的（需在合同约定日期前），应及时通知乙、丙方，并在违约之日起三日内双倍返还购房定金给乙方，并且支付乙方所付中介咨询服务费用及其他相关已付费用，留存的交易预留金扣除后多退少补，费用结清后合同终止。2、甲方未按本合同协议约定的期限与乙方办理房地产过户手续或不动产登记手续或未按本合同协议约定的期限交付房屋或未按本合同协议约定的期限迁空户口或注销银行抵押或学区未转学给乙方，应当向乙方支付滞后金，每滞后一天按房屋成交总价的万分之十的金额支付滞后金，滞后金支付后本合同继续履行；超过七天则作违约处理，须支付违约金。3、乙方未按本合同协议约定的期限与甲方办理房地产过户手续或不动产登记手续或未按本合同协议约定的期限支付房款给甲方或未按本合同协议约定的期限办理银行按揭或提供所需资料；应当向甲方支付滞后金，每滞后一天按房屋成交总价的万分之十的金额支付滞后金，滞后金支付后本合同继续履行；超过七天则作违约处理，须支付违约金。4、甲乙双方同意，违约金按本合同成交总价的20%计算，守约方有权选择接受违约金或要求违约方继续履行本合同。5、甲乙方双方同意，签订本合同后甲乙双方的买卖关系成立，如有一方违约，丙方应得的居间服务费等其他已支出费用由违约方全额承担，甲乙双方同意违约情况下，交易产生的中介费咨询费用甲乙双方各自承担一半，包括其他已支出费用甲乙双方各占50%于违约当日或最晚三日内支付至丙方指定账户，违约逾期超过三日还未支付违约金，每违约一日违约方或甲乙双方需按居间服务费总额的百分之一支付丙方违约金，违约逾期超过二十日，丙方终止办理交易业务，并向房屋所在地法院起诉或仲裁，责任由违约方承担，违约方或甲乙双方居间服务费及违约金结清后合同终止。本合同签字或者盖章后生效，未经事宜协商解决，协商不成，可向房屋所在地法院起诉或仲裁，诉讼所导致的诉讼费和律师费等全部由违约方承担。另外合同特别约定：无论市场如何跌涨，甲乙双方同意上述成交价为最终价格，并确认已由丙方对本合同进行解释和说明且无异议。被告配合原告满2年交易本房屋，双方各承担一半的银行按揭，金额原、被告各承担22200元，原告单独支付给被告，不满两年交易原告不承担。合同签订后,原告于2019年11月10日向被告周旺旺支付150000元,2019年11月18日支付850000元,合同履行过程中，被告郑妮娜提出房款增加至1750000元，并协助原告办理过户手续，双方多次协商未能达成一致。另查明，原告已支付中介费12150元，因本案诉讼，原告支付了律师费20000元，原告自愿按照合同约定支付两被告22200元。本院认为，原、被告之间的《商品房转让合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效,对双方当事人均有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已将1000000元房款给付被告后,被告应当按照合同约定归还贷款,继续履行合同,现被告要求增加购房款，其行为已构成违约，抵押权人招商银行股份有限公司嘉兴分行同意在抵押权全部实现的情况下解除抵押权。故原告请求两被告继续履行合同，并由原告将该套房屋尚欠的银行贷款本息代偿后，第三人将该套房屋上所设的抵押权解除，由两被告协助办理房屋过户手续的请求，符合法律规定，予以支持。对于原告要求被告支付中介服务费，符合双方签订的商品房转让合同约定的违约责任条款，本院予以支持。对于原告要求被告返还原告行使涤除权后超过房屋交易价格部分的款项及利息损失的诉请，本院认为原告支付银行贷款的数额应在原告实际支付当日确定，本案中无法确定原告实际支付的时间和数额，如果原告确属超付，可另行向被告主张，本案暂不处理。对于原告要求被告支付逾期办理抵押注销手续及房屋过户手续的滞后金11340元，本院认为该滞后金计算标准偏高，综合案件事实，根据被告违约时间和原告可能遭受的损失，本院酌定以原告已支付的房款为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即LPR自2020年10月26日起计算至本案判决生效之日止，最终不得超过原告主张的11340元。对于原告要求两被告支付中介服务费6075元和律师费20000元的诉请，符合合同约定，不违反法律法规等强制性规定，本院予以支持。对于原告基于合同约定自愿支付两被告22200元，并愿意抵消本案中两被告应支付款项，本院予以支持。两被告无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》六十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条之规定,判决如下:一、原告金锦于本判决生效之日起十五日内代被告周旺旺和郑妮娜向第三人招商银行股份有限公司嘉兴分行清偿嘉兴市秀洲区××幢××室房产［不动产权证书号为浙（2018）嘉开不动产权第0××7号］剩余全部抵押贷款本金和利息并承担相关费用,具体金额以第三人招商银行股份有限公司嘉兴分行在原告金锦清偿当日核实金额为准；二、第三人招商银行股份有限公司嘉兴分行于原告金锦清偿本判决第一项债务后的十日内协助办理案涉房屋的抵押登记解除手续,被告周旺旺和郑妮娜协助办理抵押登记解除手续;三、被告周旺旺和郑妮娜继续履行2019年10月10日签订的《商品房买卖合同》，并在案涉房屋的抵押登记解除手续办妥和原告金锦支付全额房款后的十日内，协助原告金锦办理嘉兴市秀洲区××幢××室房屋的权属变更登记手续,因变更登记产生的费用由原告金锦负担;四、原告金锦于本判决生效之日起十日内支付被告周旺旺和郑妮娜22200元，被告周旺旺和郑妮娜于本判决生效之日起十日内支付原告金锦中介服务费6075元和原告律师费20000元及逾期办证违约金（以1000000元为基数，自2020年10月26日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即LPR计算至本判决生效之日止，不得超过11340元）；五、驳回原告金锦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取444元，财产保全费5000元，共计5444元，由被告周旺旺和郑妮娜负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判员  刘晓序二〇二一年一月十八日书记员  施雨超1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。