河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终192号 上诉人（原审被告）：李军，男，1962年7月30日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 被上诉人（原审原告）：王明玉，男，1953年8月8日出生，满族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人牛亮，河北德汇律师事务所律师。 上诉人李军因与被上诉人王明玉房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初4147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李军、被上诉人王明玉的委托诉讼代理人牛亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李军上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，上诉人和被上诉人之间不存在合法有效的房屋买卖合同关系。1、上诉人与被上诉人2005年3月31日签订购房协议书，因上诉人并没有取得该楼房的所有权，故当时上诉人并没有权利出售该楼房，上诉人与被上诉人签订的购房协议属于债权债务关系。2、该楼房属于夫妻共同财产，当时签订协议时，上诉人的妻子并不知情，也没有在购房协议上签过字，后2010年办理房产证后，因上诉人的妻子知晓后，一直不同意卖房，拒绝在卖房协议上签字，且拒绝将该房过户，故该协议对上诉人的妻子没有法定约束力。而且上诉人和被上诉人签订的购房协议，严重侵害了上诉人妻子的财产物权，该购房协议并不合法有效。3、一审法院认定：“被上诉人支付房款后，上诉人将该房屋及相关手续交付给原告”，与事实不符。当时庭审中被上诉人自己承认因该房屋所有权证是因为被上诉人的小孙子上学需要用，上诉人借给被上诉人的，不是被上诉人主动给的，且是应该还的，该房的土地证一直在上诉人手中，并没有给过被上诉人，因上诉人因其妻子不同意将该房卖给被上诉人，故该房屋买卖协议效力一直处于待定状态。二、一审判决适用法律错误。1、因该房屋是上诉人婚姻存续期间夫妻共同财产，上诉人李军并不能单方协助被上诉人办理过户手续，该房屋的过户登记手续需夫妻双方共同到场才能办理，故一审判决上诉人自己配合被上诉人办理过户手续，属于履行不能，同时也侵害了上诉人妻子的财产物权是法律适用错误。2、被上诉人并没有完全履行购房协议中约定义务，双方在购房协议中明确约定2005年3月31日签订该购房协议时，一次性将购房款20.8万付清，但被上诉人用了近一年的时间，分了4次转款，至今尚欠上诉人房款一万元没有付清，属于违约，根据《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院也已认定“原告向被告共计支付购房款198,000.00元，并由被告出具收据四张”“按照合同约定相差10,000.00元”。一审法院在明知被上诉人尚未付清购房全款情况下，却判上诉人单方履行义务，并要求上诉人对被上诉人房价差款另行主张权利，这明显偏袒被上诉人一方，有失公平，属于法律适用错误。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 王明玉答辩称，双方签订的合同合法有效，并且被上诉人支付了房屋价款，2005年至今实际占有该房屋，被上诉人全面履行了合同约定的义务，应当取得房屋所有权，上诉人作为房屋的出卖方，应当依照合同继续履行相应义务，协助办理过户手续，上诉人以媳妇不让卖房屋不协助办理手续，显然不合法不合理。如果上诉人妻子的合法权益被侵犯了，也是上诉人自己。对此所产生的责任应由上诉人承担。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王明玉向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告2005年3月31日所签订的《购房协议》合法有效，并判令被告李军协助原告办理房屋产权过户手续；2、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院审理查明：2005年3月31日，原告与被告签订《购房协议》一份，约定被告将承德市双桥区文博园小区7号楼2单元304号楼房出售给原告，房屋价款为208000.00元。后原告向被告共计支付购房款198000.00元，并由被告出具收据四张，时间分别为2005年3月31日、2005年6月29日、2005年9月1日、2006年1月26日，按照合同约定相差10000.00元。原告支付购房款后，被告将该房屋及相关手续交付给原告，原告自2005年居住该房屋至今。2010年12月28日该房屋取得承房权证双桥区字××号产权证，房屋所有权人为被告李军。 一审法院认为：1、关于买卖合同是否成立和效力的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。第十一条规定：“根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效”。本案中原告王明玉与被告李军2005年3月31日所签订的《购房协议》，能够确定当事人的姓名、标的和价款，被告以未经夫妻一方同意的理由不成立。原告分四次给付被告购房款被告均出具收据，被告当庭亦表示对该付款方式认可，故该房屋买卖协议即成立并具有法律效力。2、关于买卖合同当事人的权利与义务问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中双方均应按照该合同的约定履行各自的权利和义务，被告李军应按照有关法律的规定履行协助办理房屋产权过户登记的义务；关于房屋价款所差10000.00元，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告王明玉与被告李军于2005年3月31日所签订的《购房协议》合法有效；二、被告李军于本判决生效之日起十日内协助原告王明玉办理坐落于承德市双桥区（文博园小区（7号楼2单元304室房屋产权过户登记。案件受理费40元（已减半收取），由被告李军承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审法院经审理查明认定的事实与一审法院审理查明认定的事实基本一致。 本院认为，2005年3月31日，上诉人李军与被上诉人王明玉签订《购房协议》一份，约定李军将承德市双桥区文博园小区7号楼2单元304号楼房出售给王明玉，房屋价款为208000.00元。王明玉共计支付购房款198000.00元后实际使用占有房屋至今，上述事实清楚，双方均认可，本院予以确认。该合同系当事人双方的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，协议双方应按照诚实信用的原则按合同忠实履行自己的义务。故一审法院对于合同效力的认定并无不当，本院予以确认。另，《中华人民共和合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”结合本案案情，双方当事人签订的《购房协议》中第二款明确规定付款方式为合同签订之日一次性付清。现被上诉人王明玉延迟履行支付剩余房款10000元的行为已构成违约，应承担违约责任。由于合同中没有约定违约责任的处理方式，但该违约行为已发生长达15年之久，综合考虑通货膨胀、货币购买力、房产升值情况等因素，本院酌定被上诉人王明玉给付上诉人李军10000元的补偿。对于王明玉所称该购房协议并不合法有效的诉请，由于其没能提供充足的事实依据与法律依据予以证明，应承担举证不利的责任。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果不完整，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初4147号民事判决第一项（即一、原告王明玉与被告李军于2005年3月31日所签订的《购房协议》合法有效）； 二、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初4147号民事判决第二项； 三、由被上诉人王明玉于本判决生效之日起十日内一次性给付上诉人李军剩余购房款10000.00元及补偿款10,000.00元，合计20000.00元； 四、上诉人李军在收到购房款及补偿款后即时协助被上诉人王明玉办理坐落于承德市双桥区（文博园小区）7号楼2单元304室房屋产权转移手续。 一审案件受理费80.00元，减半收取40.00元，由上诉人李军负担，二审案件受理费80.00元，由上诉人李军负担40.00元，由被上诉人王明玉负担40.00元。 本判决为终审判决。 审判长  张小健 审判员  刘 莹 审判员  吴国庆 二〇二一年一月二十七日 书记员  张 莉 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。