天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终679号上诉人（原审被告）：巩岩，男，1983年12月25日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：巩卫立（系巩岩之父），住天津市河**。被上诉人（原审原告）：长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所地天津经济开发区金融服务******楼**。主要负责人：郭占生，经理。委托诉讼代理人：苏鹏刚，北京炜衡（天津）律师事务所律师。上诉人巩岩因与被上诉人长城物业集团股份有限公司天津分公司物业合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初9388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人巩岩上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人自2015年入住涉诉房屋时，该房屋系存在承重墙坍塌、墙体裂痕等严重质量问题，足以危及上诉人及其家人的生命健康。被上诉人作为小区业主集体聘请的物业公司，及时、有效地解决小区内存在的房屋质量问题是被上诉人应履行的合同义务。上诉人家中墙体坍塌系因房屋质量问题所致，依据前期物业合同约定，应当属于由被上诉人负责维护解决的合同义务，但被上诉人自上诉人入住至今，从未对上诉人的房屋质量问题进行有效解决，故被上诉人已严重违反了前期物业合同中的义务，上诉人可以依法行使先诉履行抗辩权。被上诉人因违约在先，无权主张获得服务报酬；2.被上诉人就本案诉讼请求已超过诉讼时效。长城物业集团股份有限公司天津分公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。长城物业集团股份有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1.被告给付物业服务费16611.34元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年3月31日，原告（曾用名“深圳市长城物业管理股份有限公司天津分公司”）与天津市河西区皓日园小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限自2009年4月1日至2012年3月31日，物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米1.2元，商业每月每平方米2.4元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元的标准由业主交纳。2012年6月27日原告又与天津市河西区皓日园小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限自2012年4月1日至2017年3月31日，物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米2.1元（其中包括机电设备运行、维护管理费），商业每月每平方米3.3元（其中包括机电设备运行、维护管理费0.6元）。2017年5月17日，原告再次与天津市河西区皓日园小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，合同期限自2017年4月1日至2022年3月31日，物业服务费收费标准为自2018年1月1日起高层住宅每月每平方米1.4元，商业每月每平方米2.3元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1元的标准由业主交纳。原告为五一阳光皓日园小区提供物业服务至今，经天津市国土资源和房屋管理局物业服务企业信用等级评级，2013年至2016年度为良好，2017年度为优秀。被告系坐落于天津市河**××路××道××室的所有权人，建筑面积135.05平方米。被告未交纳自2014年11月至2019年6月的物业服务费（包括机电设备运行、维护管理费）。原告曾于2019年10月18日通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会向被告提出过诉前调解。一审法院认为，原告与天津市河西区皓日园小区业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，一审法院就其法律效力依法予以确认。被告作为小区的业主，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对其发生法律效力。现原告依合同约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告享受了物业管理服务的成果，应按照合同约定承担交纳物业管理服务费的义务。关于被告主张的原告的诉讼请求超过诉讼时效一节，物业服务企业主张业主给付物业费的诉讼时效，从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算,且诉讼时效因原告申请诉前调解或起诉而中断。故原告的主张未超过诉讼时效，被告的该抗辩理由不能成立。关于被告主张房屋质量问题，与本案不属于同一法律关系，应另案解决。关于被告提出的物业服务质量问题，结合该小区实际情况，对被告未交纳的物业服务费(含机电设备运行、维护管理费)应酌情减免15%。同时指出，如果物业服务企业对小区进行服务过程中出现了瑕疵，小区业主均拒交物业费，必然导致物业服务企业收入减少，物业服务水平、质量下降，如此循环下去对小区业主和物业公司均无益处，因此业主在发现物业服务存在瑕疵时，应通过正常渠道提出建议。原告应在日后的物业服务中，与业主加强沟通，加强人员业务培训和管理，提高物业服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：“一、自本判决生效之日起10日内，被告巩岩给付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司自2014年11月至2019年6月期间的物业管理服务费(含机电设备运行、维护管理费)14119.48元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后为108元，由被告巩岩承担92元，原告长城物业集团股份有限公司天津分公司承担16元。”二审中，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业服务费。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述司法解释的规定，被上诉人与天津市河西区皓日园小区业主会之间签订的《天津市住宅物业服务合同》对上诉人与被上诉人均具有法律约束力。被上诉人为涉诉小区提供了物业管理服务，上诉人理应交纳相应的物业服务费。现上诉人上诉主张因其涉诉房屋存在承重墙坍塌、墙体裂痕等严重质量问题，足以危及上诉人及其家人的生命健康，而被上诉人并未履行维修义务，故其不应向被上诉人支付相应的物业服务费。对此，依据《天津市住宅物业服务合同》第十四条关于质量纠纷的约定，房屋建筑质量、设施设备质量或者安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方（天津市河西区皓日园小区业主会）向开发建设单位反映并做善后处理。产生质量事故的直接原因以有资质的鉴定部门的鉴定为准。上诉人主张其房屋存在质量问题可依照合同约定向相关单位主张权利。根据本案查明的事实、当事人的陈述及在案证据显示，被上诉人在物业服务过程中确实存在物业服务不到位的情况，故对物业服务费应当适当酌减，一审法院综合考虑小区实际情况，对上诉人应交物业费数额酌减15%，并无不当，本院予以维持。对于上诉人主张的诉讼时效问题，物业服务企业主张业主给付物业费的诉讼时效，从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算,且诉讼时效因原告申请诉前调解或起诉而中断。被上诉人的主张未超过诉讼时效，故上诉人的该项上诉理由不能成立。综上所述，巩岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由上诉人巩岩负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  王伟杰审判员  苏美玉二〇二一年一月二十八日书记员  王铎臻