贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终251号上诉人（原审被告）：遵义聚晨置业投资有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道和平大道谢家社区九鼎国际建材城壹号公寓。统一社会信用代码：91520321080659365Q。法定代表人：罗柱吉，经理。委托代理人：邹建忠、肖英莉，贵州远度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张可丽，女，1976年6月18日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，户籍地贵州省遵义市播州区，现住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：蒋昭权，男，1977年9月19日出生，汉族，贵州省遵义市播州区人，户籍地贵州省遵义市播州区，现住贵州省遵义市播州区。原审被告：杭州泰齐房地产营销策划有限公司。住所地：杭州市西湖区留下街道小和山新苑****。统一社会信用代码：91330106341941618R。法定代表人：涛长健。上诉人遵义聚晨置业投资有限公司（以下简称聚晨公司）因与被上诉人张可丽、蒋昭权以及原审被告杭州泰齐房地产营销策划有限公司（以下简称泰齐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初4927号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。聚晨公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，并依法改判；二、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、上诉人没有与被上诉人在2018年1月6日签订的《认购书》上有“团购优惠交3万抵6万”的约定。被上诉人与上诉人提交的《认购书》内容不一致，其中被上诉人《认购书》上书写的“团购优惠交3万抵6万”的字迹在上诉人提供的《认购书》原件中并没有书写。而且对本案涉案房屋，双方已在该《认购书》中对涉案房屋的具体位置、房屋面积、单价和房屋总价都有了明确约定，即房屋总价为295000元。如果是另外添加的内容，一般都要经手人签字，因此被上诉人提供的《认购书》中书写“3万抵6万的优惠”的内容显然是被上诉人自行添加上去的；二、上诉人与被上诉人于2018年1月19日签订的《商品房买卖合同》也对房屋的价格进行了明确约定。《认购书》签订10天后，上诉人与被上诉人于2018年1月19日又签订了《商品房买卖合同》，该合同约定的房屋面积、价格等都与认购书约定的一致，双方都没按三万抵六万的优惠活动来进行抵扣，并且该合同同时约定被上诉人采取银行按揭的方式支付剩余房款，那么被上诉就应当按照《商品房买卖合同》约定的价款履行付款义务。而且，从被上诉人提供的向泰齐公司交纳的30000元收据来看，其支付时间和被上诉人同上诉人签订《商品房买卖合同》是同一天，如果上诉人对此有优惠活动，那么在与被上诉人签订合同时对相关房款的约定就应该进行抵扣，被上诉人同一天交了钱却不在合同中要求抵扣，明显不符合常理；三、上诉人与被上诉人在2019年5月6日签订《分期付款协议》，被上诉人也没有提出过“优惠费”的问题。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》一年以后，即2019年5月6日，双方又签订了《分期付款协议》，该协议对被上诉人剩余未交九万元房款作了分期付款约定，被上诉人也一直在按该协议履行。根据被上诉人的陈述，截止至今只履行了14个月，每月2500元，还剩55000元没有向上诉人付清。而且从该份协议约定的付款金额也可以看出，上诉人并没有对被上诉人约定有交3万抵6万的优惠活动，如果有该活动，那么对被上诉人在签订该《协议》时就会向上诉人提出抵扣，但被上诉人从签协议至今一直都未向上诉人提出交三万抵六万的优惠或直接进行抵扣的行为；四、本案所涉房屋的销售代理公司是遵义西能智胜房地产经纪有限公司，销售人员按理也应是西能公司的员工，而不应是泰齐公司的员工。2017年9月20日，上诉人已委托案外人遵义西能智胜房地产经纪有限公司进行销售，而泰齐公司当时仅作为销售顾问，没有代表上诉人和购房户签约等任何权限。而且根据上诉人2017年12月7日与泰齐公司签订的《顾问协议》可以看出，泰齐公司仅对上诉人的经营管理方面提供决策意见、进行咨询服务，其服务期也仅仅只有一个月之短，泰齐公司根本就没有代上诉人收取任何费用的权力，上诉人也未就收款事项对泰齐公司进行授权。而本案庭审中，被上诉人也陈述其提交的《认购书》上书写的“团购优惠交3万抵6万”是泰齐公司的销售员书写的，并不是上诉人委托的西能公司的销售人员写的。后被上诉人按约定向泰齐公司支付了30000元，但其并未举证证明泰齐公司享有收款的权限。如果泰齐公司收取了被上诉人的款项，上诉人认为泰齐公司涉嫌诈骗或是不当得利，其收取客户的款项理应由泰齐公司返还。因此，对本案被上诉人交纳的三万元，其收款人是泰齐公司，与上诉人没有任何关系。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人张可丽、蒋昭权二审未答辩。原审被告泰齐公司二审未作陈述。张可丽、蒋昭权向一审法院起诉请求：1、判令聚晨公司、泰齐公司返还张可丽、蒋昭权购房款5000.00元，并以60000.00元为基数，按照年利率6%支付自2018年1月6日起至2020年7月1日止的资金占用利息；二、本案诉讼费由聚晨公司、泰齐公司承担。一审法院认定事实：2018年1月6日，聚晨公司（甲方）与张可丽（认购方、乙方）签订《认购书》，约定张可丽认购聚晨公司开发建设的龙坑街道办和平大道谢家社区九龙国际建材城主栋首层30号建筑面积35.48平方米的商铺，成交总价295000.00元，该《认购协议》第三条载明“乙方须支付购房定金￥10000元在签署《遵义市商品房买卖合同》是等额计入首期房款中，乙方自愿选择下述第2种付款方式。1、一次性付款；2、银行按揭付款”，聚晨公司工作人员在该条旁边手书“实交5000，剩余5000于2018年1月25日前补齐”，另该条款下方手书“团购优惠交3万抵6万”。2018年1月19日，张可丽、蒋昭权与聚晨公司签订《商品房买卖合同》，约定张可丽、蒋昭权以295000.00元的总价款向聚晨公司购买位于龙坑街镇谢家社区九龙，并约定付款方式为合同签订之日支付195000.00元，余款100000.00元以银行按揭方式支付。该《商品房买卖合同》进行了备案登记。2018年1月19日，张可丽向泰齐公司支付了30000.00元，泰齐公司向张可丽出具了收据并加盖泰齐公司财务专用章，该收据载明收到张可丽主题馆首层30号商铺享受优惠的优惠政策金30000.00元。聚晨公司收到张可丽支付了的首付款195000.00元后，于2018年1月19日向张可丽出具了《收据》，载明“今收到张可丽主题馆首层30号门面房款刷卡190000元前期票据编号9164504＃换5000元，195000元”，聚晨公司加盖了公司财务专用章；2018年1月19日，张可丽支付了聚晨公司该房屋维修基金2981.00元、代收抵押登记费520.00元，合计3501.00元，聚晨公司向张可丽出具了《收据》。2019年5月6日，聚晨公司（出卖方，甲方）与张可丽（买受人、乙方）签订《分期付款协议》，约定双方就2018年1月19日签署的《商品房买卖合同》的购房尾款100000.00元付款方式签署协议当日支付10000.00元、余款90000.00元自2019年5月20日至2022年4月20日分期36个月每月支付2500.00元的方式支付；张可丽于同日按照约定支付给聚晨公司购房款10000.00元，聚晨公司出具了收据；聚晨公司（甲方、委托方）、农商银行（乙方、扣款执行方）、张可丽（丙方、被扣款方）于2019年5月6日签订了《委托代理代扣购房款协议书》，聚晨公司委托农商银行自2019年5月20日至2022年4月20日期间每月在张可丽在农商银行的账号为62×××44的账户内扣划2500.00元转入聚晨公司账号为22×××68的账户内，用于支付张可丽向聚晨公司购买本案房屋的购房余款90000.00元，至2020年6月30日，农商银行已按照约定代扣35000.00元款项。一审法院另查明，聚晨公司于2017年9月20日与遵义西能智胜房地产经纪有限公司（以下简称西能公司）签订《遵义九鼎国际建材家居项目独家销售代理服务合同》，约定聚晨公司委托西能公司销售遵义九鼎国际建材城项目房屋；2017年12月1日，聚晨公司与泰齐公司签订《顾问协议》，约定聚晨公司委托泰齐公司为遵义九鼎国际建材城项目顾问。张可丽提交的《认购书》上“团购优惠交3万抵6万”系泰齐公司工作人员在遵义九鼎国际建材城项目售楼部书写、张可丽按照该约定向泰齐公司支付了优惠金30000.00元。一审法院认为，聚晨公司与张可丽于2018年1月6日签订的《认购书》及于2018年1月19日签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履义务。泰齐公司系聚晨公司顾问，泰齐公司工作人员于遵义九鼎国际建材城项目售楼部在张可丽与聚晨公司签订的《认购书》上书写“团购优惠交3万抵6万”，张可丽根据该约定向泰齐公司支付了优惠金30000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，张可丽作为一般购房者，在聚晨公司的售楼部由工作人员在《认购书》上签署“团购优惠交3万抵6万”并收取了30000.00元优惠金，张可丽有理由相信其代表聚晨公司，故《认购书》交30000.00元抵60000.00元的约定对聚晨公司发生法律效力。聚晨公司在与张可丽、蒋昭权就《认购书》约定的房屋签订《商品房买卖合同》及后期支付购房款时，未给予张可丽、蒋昭权“交3万抵6万”的优惠，且在支付购房余款时也未予以抵扣，张可丽根据双方关于购房余款90000.00元分期支付的约定，向聚晨公司支付了购房余款35000.00元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，张可丽关于分期付款尚欠款项55000.00元不再支付并由聚晨公司返还购房款5000.00元的主张，予以支持；张可丽未在支付购房款及办理分期支付购房尾款中向聚晨公司主张抵扣60000.00元购房款，故其对支付的30000.00元未能抵扣购房款60000.00元也应承担相应过错，故张可丽、蒋昭权请求由聚晨公司承担资金占用利息，不予支持。泰齐公司系聚晨公司委托的顾问单位，张可丽、蒋昭权请求由泰齐公司返还购房款及承担资金占用利息，不予支持。被告泰齐公司经依法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告遵义聚晨置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告张可丽、蒋昭权购房款5000.00元；二、驳回原告张可丽、蒋昭权的其余诉讼请求。案件受理费87.00元（已减半收取），由被告遵义聚晨置业投资有限公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，聚晨公司与张可丽于2018年1月6日签订的《认购书》，签订这一认购书的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。根据一审查明的事实，泰齐公司系聚晨公司的顾问公司，主要职责是为聚晨公司提供顾问咨询，对于案涉楼盘无销售职责，但是泰齐公司工作人员于遵义九鼎国际建材城项目售楼部在张可丽与聚晨公司签订的《认购书》上书写“团购优惠交3万抵6万”，泰齐公司属于没有代理权的行为。因在聚晨公司的售楼部，相关工作人员也未向张可丽表明身份，张可丽根据该约定向泰齐公司支付了优惠金30000.00元，张可丽对此并无过失并且也无证明证明张可丽主观上存在恶意。同时，在收款收据上也载明“优惠政策”、“主题馆首层30号商铺享受优惠”字样，张可丽从泰齐公司上述行为外观上有理由相信泰齐公司的行为代表了聚晨公司，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，张可丽作为一般购房者，在聚晨公司的售楼部由工作人员在《认购书》上签署“团购优惠交3万抵6万”并收取了30000.00元优惠金，张可丽有理由相信其代表聚晨公司，故《认购书》交30000.00元抵60000.00元的约定对聚晨公司发生法律效力，一审法院据此判令张可丽对分期付款尚欠款项55000.00元不再支付并由聚晨公司返还购房款5000.00元并无不当，本院予以维持。综上，聚晨公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174元，由上诉人遵义聚晨置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 施正高审判员 贺灿灿二〇二一年一月二十五日法官助理杨颜竹书记员郑宏愿