江苏省宿迁市宿豫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1311民初1637号 原告：江苏洋河集团有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区青海湖路**江苏银行**。 法定代表人：李民富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李楠,系江苏洋河集团有限公司的母公司宿迁产业发展集团有限公司公司律师事务部律师。 委托诉讼代理人：牛志超，江苏西楚律师事务所律师。 被告：宿迁华美房地产开发有限公司，住，住所地江苏省宿迁市骆马湖示范区内规划路西侧/div> 诉讼代表人：胡玖，系管理人负责人。 委托诉讼代理人：皇甫斌，系管理人团队成员。 原告江苏洋河集团有限公司（以下简称洋河公司）与被告宿迁华美房地产开发有限公司（以下简称华美公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洋河公司的委托诉讼代理人李楠、牛志超，被告华美公司的委托诉讼代理人皇甫斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洋河公司向本院提出诉讼请求：1.确认案涉5套房屋所有权归原告所有，被告协助原告办理江某春好苑X幢XXX号房、X幢XXX号房、X幢XXX号房、X幢XX号房、X幢XXX号房屋过户手续；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月，原告按宿迁市政府办公室作出的《关于继续收购华美地产部分房产解决翔盛公司拖欠费用及担保代偿问题的会办意见》要求，向被告购买江某春好苑5套商品房（楼号和房号分别为X幢XXX号房、X幢XXX号房、X幢XXX号房、X幢XX号房、X幢XXX号房），房屋面积共计1606.35平方米。因当时无法及时办理网签手续，签订商品房买卖合同，故原告、被告、宿迁市同创信用担保有限公司（现更名为宿迁市同创信用融资担保有限公司，以下简称同创公司）签订了《商品房买卖合同补充协议》，5套商品房总价为16396584元，约定原告将购房款汇入被告与同创公司指定的账户，原告依约履行。后原、被告及同创公司在市政府统一协调下，于2017年12月办理了网签备案手续，同时签署了5套房屋的商品房买卖合同。2017年12月12日，原告将购房款16396584元打入指定账户。商品房买卖合同约定被告应当在2019年12月31日将房屋交付原告使用，但被告至今未交付房屋。2020年4月22日，在第一次债权人会议上，管理人认为案涉5套房屋应属于债务人财产，且对原告债权性质未作出认定。原告认为，案涉房屋不应列为债务人财产，原告已于2017年付清全款，被告应在2019年12月31日将房屋交付原告，未能办理过户责任在于被告。原告购买房屋是根据宿迁市市政府办公室作出的《关于继续收购华美地产部分房产解决翔盛公司拖欠费用及担保代偿问题的会办意见》作出的行为，该款项专项用于支付翔盛公司拖欠的工人工资等问题，双方之间并不是普通的房屋买卖关系，原告权利应当予以优先保护。 被告华美公司辩称：1.虽然办理了网签合同，但原、被告之间名为购房实为借款。2.案涉财产并不属于《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定的情形，不应排除在债务人财产之外。3.案涉商品房尚未变更至原告名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归于华美公司。4.涉案房产并没有通过综合验收，也没有实际交付和使用，无法办理不动产权属登记手续，华美公司已经进入破产清算程序，双方之间的合同客观上无法继续履行，华美公司也无法配合办理过户手续。5.原告并非消费购房户，属于商品房消费者之外的一般买受人。6.进入破产清算程序主要是为了让债权人按照法定顺序，依法公平受偿，原告购买房屋价格明显低于市场价格，原告要求继续履行合同，将会构成个别清偿。7.商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或者已实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，没有依据。 本院经审理认定事实如下： 2017年9月，宿迁市人民政府（以下简称市政府）召开华美公司问题会办会，形成《江某春好苑小区处理操作流程》一份，载明：一、将华美公司所建江某春好苑小区项目一期66套在建排屋，按在建工程抵押给市产发集团同创公司，因涉及土地先期已经抵押给同创公司，同创公司配合做好抵押权变更等相关手续，由华美公司和同创公司按工程实际成本造价签订房产抵押协议，施工单位江苏睿智建筑工程有限公司（以下简称睿智公司）要出具同意在建工程抵押手续。市不动产登记部门负责依法办理同创公司担保约200亩土地使用权变更登记手续以及地上在建工程抵押登记手续。二、由华美公司组织排屋销售，同创公司需出具同意办理预抵、分割和房屋销售相关手续，市住建局办理房屋预（销）售许可证，排屋每售出一套同创公司撤押一套，待一期排屋售罄，同创公司将一期房屋及其占用范围内的土地撤押。三、售房款汇入同创公司新开设的专门销售账户，售房收入按下列比例分配：同创公司50%，华美公司50%。华美公司所分得售房款500万元（含500万元）以内，从专门销售账户直接汇给睿智公司，500万元以上超出部分，华美公司50%，睿智公司50%，支付给睿智公司的工程款总额不超过其应付款总额。 2017年10月25日，华美公司将宿某1（20XX）第XXXX号土地上未建部分（160亩）、在建工程抵押给同创公司，并办理了抵押登记。因部分人购买了江某春好苑房屋，同创公司陆续对出售房屋进行了撤押。 因有部分购房户打算购买房屋并交付了定金，2017年11月1日、11月3日、11月24日，华美公司向市政府先后提交用款申请，请求按会办会意见拨付款项。 2017年11月24日，宿迁市宿某2区城镇建设开发有限公司（以下简称城开公司）以全款3183万元购买江某春好苑排屋15套房屋，华美公司向市政府申请将款项用于华美公司的关联公司江苏翔盛粘胶纤维股份有限公司（以下简称翔盛公司）拖欠的工人工资。2017年12月10日，市政府召开会办会，形成《关于继续收购华美地产部分房产解决翔盛公司拖欠费用及担保代偿问题的会办意见》，围绕避免和减少翔盛公司停产而导致国有公司洋河公司、宿某2裕丰公司的国有资金损失以及全市面上的金融风险和供电风险，会商研究继续收购华美公司部分房产解决翔盛公司拖欠费用及担保代偿问题。主要意见如下：1.为加快推动翔盛公司资产处置工作、筹集资金解决其所拖欠费用和担保代偿问题、维护国有资金安全和金融安全，会议同意，由裕丰公司收购华美公司价值不超过5210万元房产，收购款用于解决翔盛公司拖欠的银行利息、罚息、电费、水某、工人工资及保险费用；市产发集团收购华美公司价值不超过1500万元的房产，收购款用于解决洋河公司和同创公司为翔盛公司代偿的利息。房产收购价格，统一按华美公司在物价部门备案的房产销售价格下限确定。洋河公司担保的翔盛公司贷款利息由洋河公司负责，裕丰公司提供反担保的，由洋河公司向裕丰公司追偿；除掉洋河公司担保和已形成的不良（资产），其他行利息、罚息由裕丰公司负责。2.为确保资产处置过程安全有序，市产发集团依法做好华美公司有关房产申请解押工作……3.宿豫区政府、市产发集团分别牵头，在确保资金安全的前提下，配合翔盛公司于12月15日之前将所有应支付的银行利息、罚息、电费、水某、工人工资及保险费用等支付到位，和翔盛公司、华美公司的法律手续要落实到位，确保合法有效。 2017年12月，洋河公司（甲方）、华美公司（乙方）、同创公司（丙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，载明：乙方开发江某春好苑一期项目现已达到预售条件，各项销售手续齐全，同意按在物价部门备案的房产销售价格下限向甲方销售；甲方同意购买乙方部分商品房；丙方为此次购买标的商品房的最高额抵押权人，同意乙方此次销售，并放弃对此次房屋销售款项行使优先权。主要内容如下：一、甲方同意购买乙方5套商品房，共计面积1606.35平方米（明细详见附件一），房屋销售价格按乙方在物价部门备案的房产销售价格下限确定，房屋销售总价16396584元。二、甲方按乙方、丙方要求将商品房购买款项汇入乙方与丙方指定的账户，乙方负责协调该项目施工方放弃对此次购买的标的商品房主张工程价款优先权。附件一中的房产即为13-1幢101号房、13-1幢102号房、16幢101号房、61幢101号房、61幢102号房。2017年12月12日，洋河公司将购房款16396584元汇入此前指定的同创公司账户。同日，华美公司与洋河公司签署了上述5套房的商品房买卖合同，办理了网签手续。 2018年1月、3月，同创公司先后将对翔盛公司等享有的合法债权及合同项下从权利一并转让给宿迁市金融资产管理有限公司。 2019年11月11日，本院作出（2019）苏1311破申20号民事裁定，裁定受理对华美公司的破产清算申请。后依法指定江苏宿某3律师事务所担任管理人。目前，案涉工程尚未完工，不具备验收以及过户条件。 本院认为：本案系因商品房买卖而引起的纠纷，本质上属于商品房买卖合同纠纷，而非民间借贷纠纷。根据物权法第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，虽然案涉5套房屋尚未办理过户手续，但洋河公司与华美公司签订了商品房买卖合同、办理了网签手续、支付了全款，同时，案涉商品房的买卖与前期的撤押等行为密切相关，如果没有该系列行为，不仅会影响华美公司的前期施工，也会影响财产的整体处置价格，从而对债权人利益造成更大损害，并影响经济社会发展大局，故并不能孤立看待洋河公司的购房行为，不宜将其理解为一般意义上的购房人，其已经被赋予了特定意义，利益已经特定化，该特殊利益应受法律保护，对该利益的保护并不应劣于消费购房人，否则，将不符合社会价值导向，并影响政府职能的发挥；至于未能办理过户，并非洋河公司原因所致，不能归咎于洋河公司。另外，因案涉工程尚未完工，暂不具备过户条件，故洋河公司要求办理过户，本院不予支持。据此，经本院审判委员会研究，依照《中华人民共和国民法总则》第一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、确认位于宿迁市湖滨新区属于原告江苏洋河集团有限公司所有，不属于被告宿迁华美房地产开发有限公司的破产财产； 二、驳回原告江苏洋河集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费120180元，由被告宿迁华美房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费120180元。 审 判 长  侯顺忠 人民陪审员  罗绪明 人民陪审员  杜金艳 二〇二一年一月二十日 法官 助理  李保锦 书 记 员  刘 倩 附录法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国企业破产法》 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。