广东省揭阳市榕城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5202民初1830号原告（反诉被告）：揭阳市阳玉房地产开发有限公司，住所地揭阳市揭**。法定代表人：姚舒扬，执行董事、经理。委托诉讼代理人：邓强，男，汉族，1993年6月6日出生，住江西省抚州市宜黄县，系原告员工。委托诉讼代理人：胡姣姣，女，汉族，1991年4月13日出生，住深圳市福田区，系原告员工。被告（反诉原告）：林耿锋，男，汉族，1990年5月2日出生，住汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：许喜鹏、李大地，广东喜鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）揭阳市阳玉房地产开发有限公司（下简称“房地产公司”）与被告（反诉原告）林耿锋商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日对本诉立案后，林耿锋于2020年8月14日提出反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。房地产公司的委托诉讼代理人胡姣姣，林耿锋及其委托诉讼代理人许喜鹏、李大地到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房地产公司起诉请求：1.判令解除房地产公司与林耿锋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019****9）及其附件、附录，并由林耿锋配合房地产公司办理注销《商品房买卖合同》的手续。2.判令林耿锋支付违约金人民币（下同）207212.25元。3.判令林耿锋承担本案诉讼费。事实和理由：2019年3月29日，房地产公司与林耿锋签署了合同编号为2019****9《商品房买卖合同》及附件、附录、补充协议（以下统称“合同”），房地产公司作为出卖方，出售揭阳碧桂园十里江湾瀚庭台**栋*单元****号商品房给林耿锋。根据合同约定第六、七条约定，该商品房总购房款为1381415元，以贷款方式付款，林耿锋应当于2019年2月18日前支付首期房价款421415元（含定金），余款960000元应当在2019年5月19日前付清（银行按揭款项）。合同签订后，房地产公司一直积极履行合同义务，而林耿锋却未按合同约定时间支付购房款，经催缴至今仍欠960000元。根据合同第八条约定，逾期付款超过90日后，房地产公司有权解除合同，林耿锋按商品购房款总金额的15%支付违约金。林耿锋辩称:1.林耿锋根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，请求法院判令解除林耿锋与房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，由房地产公司退还林耿锋已经支付的购房款421415元。林耿锋向房地产公司购买房产，于2019年2月18日与房地产公司签订《碧桂园十里江湾认购书》和《商品房买卖合同（预售）》，内容为购买碧桂园十里江湾一起翰庭台**栋*单元****号商品房（YJ***-2型）洋房，认购价为1381415元，约定的付款方式是公积金贷款（见《碧桂园十里江湾认购书》第三款和《商品房买卖合同（预售）》第三章第七条）。签订合同当天，林耿锋按照房地产公司签订了《揭阳碧桂园十里江湾按揭业务办理须知》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，并且按要求向房地产公司提供了“公积金贷款及组合贷款”所需的全部资料。林耿锋按房地产公司要求，到房地产公司指定的中国农业银行揭阳城区支行的办理按揭手续，且新办理了卡号为622*************272的中国农业银行储蓄卡作为还款卡号（银行卡截图附后），而后等候银行手续进度通知，2019年4月8日，林耿锋接到告知4月10号异地公积金办理暂停的通知，（见揭阳市*********文件：揭市公积金〔2019〕9号：《关于调整住房公积金异地个人住房贷款业务有关事项的通知》），林耿锋将该情况反馈给房地产公司，咨询是否需更换银行或是有其他建议，房地产公司告知林耿锋所有银行都一样，没必要更换银行，异地公积金暂停办理，林耿锋只需要等待即可(有微信聊天记录)。2020年1月8日，揭阳市重新受理住房公积金异地个人住房贷款业务（揭市公积金〔2020〕1号，关于重新受理住房公积金异地个人住房贷款业务的通知），房地产公司隔天通知林耿锋可以开始重新办理异地公积金贷款业务，由财务到农业银行取回林耿锋之前提交的申请贷款资料（见微信聊天记录）。由于1月25日为农历春节，加上2020年新冠病毒疫情影响，整体的配合沟通变慢了，2020年2月18日，房地产公司要求林耿锋换贷款银行为中国银行，林耿锋同意了，并且房地产公司安排人于将前期贷款资料从农行拿出到中国银行（与上述1月份资料一致）（有微信截图佐证），而后，林耿锋全力配合房地产公司办理贷款手续。2020年4月5日，房地产公司告知林耿锋，由于政策原因，无法为林耿锋办理公积金贷款。综上，林耿锋认为，由于政策原因，使《商品房买卖合同（预售）》第三章无法实现，该合同已无继续履行的必要，林耿锋根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，请求法院判令解除林耿锋与房地产公司签订的《商品房买卖合同》，由房地产公司退还林耿锋已经支付的购房款。2.林耿锋不存在违约行为，房地产公司要求林耿锋支付违约金无事实依据和法律依据。根据林耿锋与房地产公司签订的《碧桂园十里江湾认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，双方约定林耿锋的付款方式是“以商业银行按揭贷款与公积金个人住房抵押贷款组合贷款的方式支付”，合同签订后，林耿锋按合同规定支付了定金和首付款共421415元，且林耿锋按房地产公司的要求到房地产公司指定银行办理按揭手续，2019年4月8日，林耿锋接到告知异地公积金办理暂停的通知，询问房地产公司如何处理，房地产公司回复需要等待即可，2020年1月8日，揭阳市重新受理住房公积金异地个人住房贷款业务，林耿锋配合房地产公司到中国银行重新办理按揭手续，直到2020年4月5日，房地产公司才明确回复林耿锋因政策原因无法为林耿锋办理公积金贷款（有微信聊天记录）。因此，林耿锋在该过程中一直积极配合房地产公司办理公积金贷款手续，林耿锋不存在违约的行为。金融机构未批准林耿锋办理案涉商品房公积金贷款申请非因林耿锋自身原因，该情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的情形，法律赋予了无过错的商品房买受人在未能订立商品房担保贷款合同后，请求解除合同的权利。林耿锋无法按照《商品房买卖合同（预售）》的约定支付购房款，合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十七条规定，林耿锋不存在违约行为，无需向房地产公司支付违约金。因此，林耿锋根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十七条规定，请求法院判令解除林耿锋与房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，由房地产公司退还林耿锋已经支付的购房款421415元，驳回房地产公司要求林耿锋支付违约金的无理请求。林耿锋向本院提出反诉请求：1.判令解除房地产公司与林耿锋签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录；2.判令房地产公司返还林耿锋购房款421415元及利息；3.判令房地产公司承担反诉费用。事实和理由：林耿锋向房地产公司购买房产，于2019年2月18日与房地产公司签订《碧桂园十里江湾认购书》和《商品房买卖合同（预售）》，内容为购买碧桂园十里江湾一起翰庭台**栋*单元****号商品房洋房，认购价为1381415元，约定的付款方式是公积金贷款（见《碧桂园十里江湾认购书》第三款和《商品房买卖合同（预售）》第三章第七条）。签订合同当天，林耿锋按照房地产公司签订了《揭阳碧桂园十里江湾按揭业务办理须知》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，并且按要求向房地产公司提供了“公积金贷款及组合贷款”所需的全部资料。林耿锋按房地产公司要求，到房地产公司指定的中国农业银行揭阳城区支行的办理按揭手续，且新办理了卡号为622*************272的中国农业银行储蓄卡作为还款卡号（银行卡截图附后），而后等候银行手续进度通知，2019年4月8日，林耿锋接到告知4月10号异地公积金办理暂停的通知（见揭阳市*********文件：揭市公积金〔2019〕9号：《关于调整住房公积金异地个人住房贷款业务有关事项的通知》），将该情况反馈给房地产公司，咨询是否需更换银行或是有其他建议，房地产公司告知所有银行都一样，没必要更换银行，异地公积金暂停办理，林耿锋只需要等待即可(有微信聊天记录)。2020年1月8日，揭阳市重新受理住房公积金异地个人住房贷款业务（揭市公积金〔2020〕1号，关于重新受理住房公积金异地个人住房贷款业务的通知），房地产公司隔天通知可以开始重新办理异地公积金贷款业务，由财务到农业银行取回林耿锋之前提交的申请贷款资料（见微信聊天记录）。由于1月25日为农历春节，加上2020年新冠病毒疫情影响，整体的配合沟通变慢了。2020年2月18日，房地产公司要求林耿锋换贷款银行为中国银行，林耿锋同意了，并且房地产公司安排人将前期贷款资料从农行拿出到中国银行（与上述1月份资料一致）（有微信截图佐证），而后，林耿锋全力配合房地产公司办理贷款手续。2020年4月5日，房地产公司告知林耿锋，由于政策原因无法办理公积金贷款。综上，林耿锋认为，由于政策原因使《商品房买卖合同（预售）》第三章无法实现，该合同已无继续履行的必要，林耿锋根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，请求法院判令解除林耿锋与房地产公司签订的《商品房买卖合同》，由房地产公司退还林耿锋已经支付的购房款。房地产公司对林耿锋的反诉辩称：1.合同付款方式完全是由林耿锋在意思表示真实的基础上选择，出现政府原因导致无法办理贷款的，属于林耿锋应当预见的情形，且林耿锋应当积极、有效采取补救措施。根据商品房买卖合同第七条、附件四约定，涉案商品房总购房款为1381415元，林耿锋应于2019年02月18日前支付首期房价款421415元（含定金），余款960000元应向银行或者公积金管理中心（贷款机构）申请贷款支付并于2019年5月19日前付清。在签订合同时，林耿锋是根据自己真实意思表示明确选择了贷款方式并向公积金主管机构提交了贷款申请，那么，在贷款申请前，林耿锋完全知悉自己属于异地公积金的情况，也完全知悉异地公积金贷款可能出现政策变动、无法贷款等情况，林耿锋应当预见且应做好必要的应对措施。2019年4月，林耿锋既已知悉因政策原因，揭阳市暂停异地公积金贷款业务，那么按照合同约定及诚实守信原则，此时作为申请贷款主体的林耿锋就应该主动、积极采取补救措施（如，自付或者办理银行按揭等)，避免逾期付款而造成的违约责任、损失扩大。然而，林耿锋未采取及时、有效采取措施。2.房地产公司并非贷款审批机构，也并无确保贷款一定通过的能力和义务，林耿锋企图假借其他原因掩盖其违约行为及无理主张。林耿锋申请贷款时，需将贷款必需材料交由贷款机构，由贷款机构根据贷款人实际情况给予审批，在此过程中，房地产公司并不付有任何责任及义务。房地产公司基于自身业务回款考虑，会将贷款审批结果、进度等情况告知贷款人。而林耿锋所言的“反诉人全力配合被反诉人办理贷款手续”实属本末倒置，滑稽之谈，难道是房地产公司买房、贷款?难道林耿锋就等待他人救济，自己在权利上睡大觉?另，房地产公司主张合同解除的依据在于林耿锋超过合同约定的期限付款，构成合同违约，主张合法合理，有理有据；而林耿锋主张合同解除的依据竟然是“合同已无继续履行的必要”。显然，该说辞完全暴露了林耿锋的真实想法，也不符合法律规定的合同解除的条件。林耿锋违约在先，而后又企图假借其他原因企图掩盖自己的违约行为及无理主张，房地产公司实在无法认可。故请求贵院充分查明案件事实，维护房地产公司合法权益。房地产公司围绕诉讼请求提交以下证据:1.林耿锋身份证，证明林耿锋的诉讼主体资格；2.商品房预售许可证，证明房地产公司销售商品房具有合法资格；3.认购书，证明双方签署的该认购书意思表示真实、合法有效，对双方均具有法律约束力，认购书就支付房价款的方式、送达方式等作出了约定；4.编号2019****9的《商品房买卖合同》及补充协议、附件，证明签署的该合同意思表示真实、合法有效，对双方均具有法律约束力，合同就支付房价款的方式、逾期付款责任等作出了约定；5.碧桂园集团通用机打收据，证明林耿锋的交款情况；6.《已到期应缴款通知书》及其电子邮件发送记录打印件，证明房地产公司要求林耿锋支付拖欠购房款及违约金；7.逾期付款违约金明细打印件，证明林耿锋欠付购房款产生的违约金明细。林耿锋围绕答辩意见和反诉请求提交以下证据：1.《碧桂园十里江湾认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、《揭阳市*****江湾按揭业务办理须知》，证明林耿锋向房地产公司购买商品房,双方约定的付款方式是公积金贷款；2.揭市公积金（2019）9号文件打印件、微信聊天记录（1）打印件，证明林耿锋第一次按要求在农业银行办理公积金贷款时，由于政策原因无法办理。房地产公司告知林耿锋所有银行都一样，没必要更换银行，异地公积金暂停办理，只需要等待即可;3.揭市公积金（2020）1号文件、微信聊天记录（2）打印件，证明2020年1月8日，揭阳市重新受理住房公积金异地个人住房贷款业务，房地产公司隔天通知可以开始重新办理异地公积金贷款业务，由公司财务到农业银行取回林耿锋之前提交的申请贷款资料，重新办理申请（见微信聊天记录）；4.微信聊天记录（3）打印件，证明2020年4月5日，房地产公司明确告知林耿锋，由于政策原因无法为林耿锋办理公积金贷款;5.录音资料载体（u盘），证明林耿锋签订《商品房买卖合同（预售）》后，一直有按照房地产公司的要求办理申请按揭手续;6.个人房产贷款申请材料（一整套）复印件（从中国银行揭阳进贤支行取回的），证明林耿锋一直有按照房地产公司的要求去银行公积金按揭贷款手续。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月18日，房地产公司作为出卖人，林耿锋作为买受人，双方签订了《碧桂园十里江湾认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及附件、附录、补充协议，约定的内容包括：林耿锋向房地产公司购买位于揭阳市榕城区仙桥片区****以西望江南路以南碧桂园十里江湾一期瀚庭台**栋*单元****号房屋；交楼日期为2020年9月30日前；房屋价款为1381415元；付款方式为定金30000元须于签署本认购书时付清，第一期楼款421415元须于2019年2月19日前付清（含定金），第二期楼款960000元以商业银行按揭贷款与公积金个人住房抵押贷款组合贷款的方式支付（商业贷款金额为660000元，公积金贷款金额为300000元），须于2019年5月19日前付清；若非因林耿锋原因导致上述贷款审批机构最终未能批准林耿锋贷款申请或最终批准的贷款金额与林耿锋申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，林耿锋可选择将该差额款项自行支付给房地产公司，或与房地产公司签订补充协议、变更付款方式；林耿锋未与房地产公司签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给房地产公司的，林耿锋按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给房地产公司；逾期超过90天的，房地产公司有权解除买卖合同，林耿锋应向房地产公司支付该商品房的总房价款15%的违约金；林耿锋在买卖合同约定支付楼款的期限内书面告知房地产公司“不同意按买卖合同约定将差额款项及时足额支付”的，房地产公司有权解除合同，在解除买卖合同及办妥合同备案注销手续后30日内，无息退回已收的购房款，除此之外，房地产公司无须承担其他任何责任，双方的其他各自的损失由双方各自承担。另外，作为上述协议的补充协议及附件，双方签订的《委托办理权属登记协议书》及《委托书》还约定由林耿锋委托房地产公司办理申办买受人所购商品房的产权证及他项权利登记等事项。其中约定的内容包括：如买受人采用公积金贷款、银行按揭贷款或组合贷款方式支付房价款的，如公积金中心或贷款银行要求将产权证原件交给公积金中心或贷款银行保管的，买受人自愿同意出卖人可直接将代为领取的产权证原件交由公积金中心或贷款银行保管，买受人自行向公积金中心或贷款银行领取相应产权证原件；因办理上述事项而由买受人承担的税费，买受人同意只是预付给出卖人，由出卖人向有关部门代缴。上述协议签订后，林耿锋依约向房地产公司支付了首期购房款421415元。因林耿锋未能如期办理公积金个人住房抵押贷款，剩余购房款960000元尚未支付。另查明：1.在双方签订合同过程中，据林耿锋向房地产公司如实告知，房地产公司清楚林耿锋属于异地缴存住房公积金且为异地户籍人员的情形，但房地产公司的工作人员告知林耿锋按其条件可以办理公积金贷款。林耿锋基于房地产公司工作人员的上述告知，与房地产公司达成了上述协议。2.在林耿锋委托房地产公司办理林耿锋所购商品房的产权证及他项权利登记等事项过程中，双方均依约履行了委托合同的义务，但委托事项最终未能实现。3.据揭阳市*********于2020年11月26日向本院的回复，异地缴存住房公积金且为异地户籍的人员，一直在揭阳市无法办理公积金贷款。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。房地产公司与林耿锋签订《商品房买卖合同（预售）》后，商品房担保贷款合同未能如期订立，商品房买卖合同客观上已无法继续履行，双方均请求解除签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、附录，符合法律规定，本院予以支持。关于公积金贷款申请未获批准是否因某一方当事人原因造成的问题。双方当事人对公积金贷款申请未获批准的事实均无异议，但在导致该结果的归责上存在争议。本案中，林耿锋向房地产公司如实告知了其属于异地缴存住房公积金且为异地户籍人员的情况，但房地产公司的工作人员告知林耿锋按其条件可以办理公积金贷款。林耿锋基于房地产公司工作人员的上述告知，与房地产公司达成了购房协议。在此过程中，林耿锋并不存在隐瞒或虚构事实、提供虚假资料等违反诚信原则的行为，也不存在主观上恶意不办理房屋按揭贷款或客观上个人资产状况恶化等情形。房地产公司主张公积金贷款申请未获批准系由林耿锋自身原因造成，有悖情理，本院不予采纳。房地产公司与林耿锋之间达成委托协议，由林耿锋委托房地产公司代为办理产权证及他项权利登记事项，双方之间就形成了委托合同关系。基于办理公积金贷款的事务是他项权利登记事项办理的必要条件，房地产公司代林耿锋办理公积金贷款事务，属于房地产公司应负的合同义务。但房地产公司并没有必然实现委托事务的义务，房地产公司只要忠实尽职地办理委托事项而没有过错，就已尽到了合同义务。本案中，公积金贷款申请未获批准的原因，是异地缴存住房公积金且为异地户籍的人员，不符合揭阳市公积金贷款的办理条件，不可归责于房地产公司或林耿锋某一方当事人。关于协议中约定若按揭贷款未获批准，买受人应继续履行合同并支付剩余购房款，否则承担违约责任的相关条款是否有效的问题。商品房属于特殊商品，其价格远远高于普通老百姓当下阶段的购买能力。买受人为了能早日购房，往往只能选择首付款与银行按揭贷款相结合的方式付款。开发商为了提升本无力购买房屋的买受人的购买意愿，强化其对买卖合同价款债权的受偿，也对买受人选择上述方式付款予以鼓励并提供便利。在此情形下，能否办理按揭贷款事关买受人有无能力负担房屋价款，其对商品房买卖合同的订立具有决定性作用。若按揭贷款申请未获批准，而开发商又要求由买受人自行支付剩余购房款，买卖合同显然难以继续履行。因此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该规定赋予了无过错的商品房买受人在未能订立商品房担保贷款合同后，请求解除合同的权利。虽然在协议中约定了若按揭贷款未获批准，买受人应继续履行合同并支付剩余购房款，否则承担违约责任的相关条款，但上述格式条款不仅违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条关于格式条款提供方“应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”的规定，也明显加重了买受人的合同义务，属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形。综上，本院认定双方约定若按揭贷款未获批准，买受人应继续履行合同并支付剩余购房款，否则承担违约责任的相关条款无效。房地产公司基于上述条款请求林耿锋承担违约责任，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，房地产公司请求林耿锋协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续，符合法律规定，本院予以支持。林耿锋请求房地产公司返还购房款421415元，符合法律规定，本院予以支持。林耿锋请求房地产公司支付购房款的利息，不符合双方约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）揭阳市阳玉房地产开发有限公司与被告（反诉原告）林耿锋于2019年2月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、附录自本判决生效之日起解除。原告（反诉被告）揭阳市阳玉房地产开发有限公司与被告（反诉原告）林耿锋应于上述合同解除之日起十日内办理合同备案登记注销手续。二、原告（反诉被告）揭阳市阳玉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）林耿锋返还购房款421415元。三、驳回原告（反诉被告）揭阳市阳玉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）林耿锋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4409元，反诉受理费3811元，合计8220元，由原告（反诉被告）揭阳市阳玉房地产开发有限公司负担。该款应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广东省揭阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赖荣利人民陪审员  王胜仰人民陪审员  黄洁松二〇二〇年十二月三十日法官 助理  陈熳纯书 记 员  郑树桓附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。