河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初21315号原告（反诉被告）张苗苗，女，1984年2月15日出生，汉族，住河南省郑州市高新技术开发区。委托代理人王秋锦，河南吉豫律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人李德龙，河南吉豫律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）张婷婷，女，1989年4月3日出生，汉族，住海口市美兰区。委托代理人赵卫东，河南千诺律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人李玲玉，河南千诺律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行，住所地河南省郑州市惠济区南阳路**附**。统一社会信用代码：91410100971848848A。负责人屈金祥。第三人郑州幸福港房地产营销策划有限公司，住，住所地河南省郑州市高新区枫杨街******附**一社会信用代码：914101003998596254。法定代表人刘青梅。委托代理人郭庆歌，女，1980年6月28日出生，住河南省郑州市高新技术开发区。系公司员工，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）张苗苗与被告（反诉原告）张婷婷、第三人中国工商银行银行股份有限公司郑州南阳路支行、郑州幸福港房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张苗苗及其委托代理人王秋锦，被告（反诉原告）张婷婷的委托代理人赵卫东、李玲玉，第三人郑州幸福港房地产营销策划有限公司的委托代理人郭庆歌到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张苗苗诉称，2016年6月30日，原被告及作为居间方的第三人郑州幸福港房地产营销策划有限公司签订了房屋买卖合同，合同就张婷婷将其所有的位于郑州市高新技术产业开发区××单元××号的房产出售给原告一事对三方的权利义务进行了详细约定。根据该合同，被告张婷婷需要在房产证下发之日起六十个工作日内完成解押，如张婷婷反悔不出售房屋，张婷婷需支付违约金450000元，并需在违约之日起10日内付清违约金。合同签订后，原告如约支付了房屋首付款450000元及中介费12000元，领取了房屋钥匙，对涉案房屋进行了装修，并按约定从2016年7月开始至今一直支付被告在第三人工商银行郑州南阳路支行的房屋贷款。但张婷婷自2019年12月份起以房价上涨为由，怠于履行合同义务，要求张苗苗加价购房，在2019年11月份涉案房屋的不动产权证制证完成后迟迟不领取涉案房屋的产权证明，也不办理房屋的解押和过户手续，并明确表示如张苗苗不加价就不再履行合同。现因张苗苗已经对涉案房屋进行装修，并占有使用该房屋，且已经支付了发部分房屋价款，依据诚实信用原则，从维护交易的公平性和稳定性出发，房屋买卖合同应继续履行，因张婷婷违约，应支付违约金333000元，并协助张苗苗办理房屋的解押手续和过户手续，被告却不予配合，为维护原告合法权益故诉至法院，请求依法判令：1、判令张婷婷继续履行2016年6月30日签订的《房屋买卖合同》；2、判令张婷婷一次性清偿其与第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行所签贷款合同项下全部剩余贷款本息（具体数额以清偿当日银行计算为准），若张婷婷未能按时清偿此笔抵押借款本息，可由张苗苗用剩余房款代为清偿，贷款清偿后张婷婷及第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行应立即予以配合办理位于郑州市高新技术产业开发区长椿路216号11号楼2单元12层172号房屋【不动产登记号为豫（2019）郑州市不动产权第0361869号】的抵押权注销登记手续；3、涉案房屋的抵押权注销登记手续办理完毕后，张婷婷应立即配合办理上述房屋的过户手续；4、判令张婷婷支付违约金333000元；5、案件受理费由张婷婷负担。被告（反诉原告）张婷婷辩称，张婷婷不认可张苗苗的全部诉讼请求，不同意继续履行合同，张婷婷因为本案系张苗苗违约在先，没有按约定支付100000元的解押款，因此张婷婷不应当承担违约金100000元。张婷婷认为按照双方签订的房屋买卖合同约定，张苗苗已经先行违约，张婷婷享有解除权，因此张婷婷依法提起反诉。请求法院不支持张苗苗的全部诉讼请求，判决驳回。第三人郑州幸福港房地产营销策划有限公司述称，对本诉无异议，认可。被告（反诉原告）张婷婷诉称，2016年6月30日，经郑州幸福港房地产营销策划有限公司介绍，张苗苗购买张婷婷位于郑州市高新技术产业开发区××单元××号房屋，三方并于当日签订房屋买卖合同，张婷婷于合同签订之日将房屋钥匙交于张苗苗，并将购房发票和购房合同原件交于郑州幸福港房地产营销策划有限公司的工作人员。张苗苗取得张婷婷房屋后，不按约定支付解押款，造成张婷婷的房屋无法重新贷款，张苗苗至今仍欠张婷婷购房款660000元，张苗苗违反合同约定，擅自将房屋贷款偿还的方式变更为代张婷婷支付月供的方式，致使该房屋的原贷款风险仍在张婷婷，因此也给张婷婷后期的生活带来了较大的困扰。张苗苗多次在微信中对张婷婷进行侮辱谩骂、威胁，造成张婷婷与张苗苗之间的交易无法继续进行。张苗苗自2016年6月30日占有张婷婷房屋后，截止今日已达54个月有余，张婷婷的房屋面积为147.57平方米，按照该房屋所在区域的市场价格每月租金为3000元计算，张苗苗应赔偿张婷婷损失54×3000元=162000元。另房屋买卖合同第十二条6项所约定的双倍返还450000元，无论是按照违约金还是定金规则，均违反了合同法第114条第2款和担保法第91条的规定，不能得到法律的支持。张婷婷为维护自身合法利益，特诉至法院，请求判令：1、请求解除张婷婷与张苗苗于2016年6月30日签订的《房屋买卖合同》；2、判令张苗苗返还所占有张婷婷的房屋并恢复原状；3、请求张苗苗及郑州幸福港房地产营销策划有限公司返还张婷婷的购房合同原件及交款票据原件；4、判令张苗苗赔偿张婷婷损失162000元；5、本诉费用及反诉费用由张苗苗负担。原告（反诉被告）张苗苗辩称，一、张婷婷要求解除2016年6月30日签订的房屋买卖合同不符合合同约定的解除要件，也不符合法定解除要件，张婷婷要求解除涉案房屋买卖合同无事实及法律依据，应判决张婷婷继续履行房屋买卖合同，并依法驳回张婷婷的反诉请求；二、张苗苗从合同签订后一直依约履行合同义务，合同应继续履行，张苗苗在张婷婷交付房屋后对涉案房屋进行了装修，张苗苗已替张婷婷结清涉案房屋的贷款本息，合同继续履行不存在障碍，张婷婷应配合办理涉案房屋的解押及过户手续，张婷婷要求张苗苗返还涉案房屋并将房屋恢复原状无事实及法律依据，张苗苗更无须返还涉案房屋的购房合同原件及交款票据原件；三、张苗苗于张婷婷之间的交易无法进行，系张婷婷违反诚实信用原则要求增加房屋价款，不愿办理解押及过户手续所致，而非张苗苗的原因；四、张婷婷要求张苗苗赔偿损失162000元无事实及法律依据，也有违诚实信用原则和公平原则，应依法驳回其诉讼请求。第三人郑州幸福港房地产营销策划有限公司述称，张婷婷未向张苗苗提出支付100000元解押款，而是主张100000元加价，办理解押需要首先办理房屋产权证书，而张婷婷尚未办理，解押款支付尚未到期。张苗苗不存在违约，张婷婷主张解除合同不应支持。第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行未到庭陈述。经审理查明：2016年6月30日，张苗苗与张婷婷在居间方郑州幸福港房地产营销策划有限公司居间下签订房屋买卖合同，张苗苗以111000元的价格购买张婷婷拥有位于郑州市高新技术产业开发区××单元××号房屋，商品房买卖合同为GX130××××****，房屋建筑面积为147.57平方米。合同签订时张苗苗支付定金30000元，双方同意分期付款的方式支付房款，即张苗苗应在立契时将首付房款450000元支付给张婷婷，剩余房款660000元由银行放贷之日向张婷婷支付。张婷婷房产系按揭贷款购得，双方应在张婷婷办理完解押手续之日起40个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。双方约定其他事项：1.张苗苗在签合同当天支付张婷婷450000元，张婷婷将钥匙交于张苗苗，张苗苗可装修入住。同时进行物业交割，剩余房款通过银行贷款方式支付给张婷婷，保证总房款即可。2.从2016年7月份开始由张苗苗负责偿还月供，本金冲抵房款，利息由张苗苗承担。3.张苗苗出资100000元解押款，剩余解押款由张婷婷负责，张婷婷保证在房产证下发之日60个工作日完成解押。合同签订后，张苗苗于2016年6月30日支付房屋首付款450000元，张婷婷出具收条。2019年10月11日，涉案房屋不动产权证书由开发商领取，张婷婷至今未领取涉案房屋不动产权证书。2020年4月30日至2020年7月6日，张苗苗与张婷婷微信聊天记录显示，张婷婷要求加价卖房，否则解除房屋买卖合同，张苗苗不同意加价，且要求继续履行房屋买卖合同。自2016年7月至2020年12月，张苗苗共偿还贷款本息176734.98元，其中偿还本金44707.57元，偿还利息132027.41元。2020年12月22日，张苗苗代张婷婷偿还银行抵押贷款520979.98元，其中本金520901.99元，利息77.99元。中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行出具结清证明。另查明，双方合同约定由张苗苗支付100000元解押款截止开庭之日仍未支付。以上案件事实由《房屋买卖合同》、收条、不动产登记受理凭证、微信聊天记录、中国工商银行股份有限公司郑州翠竹街支行交易明细单、结清证明及庭审笔录予以佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张苗苗主张张婷婷继续履行《房屋买卖合同》，张婷婷主张张苗苗存在违约，根据合同约定，100000元解押款合同未约定给付时间，按张苗苗与张婷婷沟通过程判断在张婷婷领取房产证后，办理解押前支付，合同约定不明，且第三人郑州幸福港房地产营销策划有限公司庭审中说明办理解押手续需要先行办理不动产权登记，后张婷婷主张加价卖房违反合同约定，故对张苗苗继续履行房屋买卖合同的主张，本院予以支持。对张婷婷主张解除《房屋买卖合同》，张苗苗返还涉案房屋并恢复原状，返还购房合同原件及交款票据原件的诉讼请求，本院不予支持。对于张苗苗主张张婷婷支付违约金333000元的本诉诉讼请求，考虑双方对100000元解押款支付时间约定不明确，张婷婷以张苗苗未支付100000元解押款为由不予办理房屋产权证书及过户，违约情节较轻，本院酌定张婷婷支付张苗苗30000元违约金。对张婷婷主张张苗苗赔偿损失162000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。张苗苗主张张婷婷一次性清偿其与第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行所签贷款合同项下全部剩余贷款本息（具体数额以清偿当日银行计算为准），若张婷婷未能按时清偿此笔抵押借款本息，可由张苗苗用剩余房款代为清偿，贷款清偿后张婷婷及第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行应立即予以配合办理位于郑州市高新技术产业开发区长椿路216号11号楼2单元12层172号房屋【不动产登记号为豫（2019）郑州市不动产权第0361869号】的抵押权注销登记手续，张苗苗于2020年12月22日，已将张婷婷贷款本息全部结清，其中偿还贷款本金565609.56元，利息132105.4元，张苗苗2016年6月30日已支付450000元，根据合同约定，利息应由张苗苗承担，故张苗苗共支付房款1015609.56元，尚余94390.44元房款未结清，扣除上述张婷婷应支付违约金30000元后，张苗苗剩余应支付房款数额为64390.44元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张婷婷继续履行与原告（反诉被告）张苗苗签订的《房屋买卖合同》，于本判决生效后三十日内办理房屋解押手续并协助原告（反诉被告）张苗苗办理房屋解押手续及过户手续；二、原告（反诉被告）张苗苗于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）张婷婷支付剩余房款64390.44元；三、驳回原告（反诉被告）张苗苗的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张婷婷的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17790元，减半收取8895元，由原告（反诉被告）张苗苗负担1868元，被告（反诉原告）张婷婷负担7027元。反诉案件受理费16248元，减半收取8124元，由被告（反诉原告）张婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年一月二十七日书记员 张志文