湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘10民终155号 上诉人（原审原告、反诉被告）：周新义，男，1958年12月18日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：石小飞，湖南奋斗者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘益槟，湖南奋斗者律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：何善友，男，1952年7月12日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：雷翔讲，湖南楚瑞律师事务所律师。 上诉人周新义因与被上诉人何善友房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周新义上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判支持周新义的一审诉讼请求；2.依法驳回何善友的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由何善友负担。事实和理由:1.一审判决对周新义主张的违约利息计算错误。何善友有多笔购房款未按合同约定的时间和金额支付，其应按每笔欠付购房款金额的每日万分之五向周新义支付违约金。一审判决却只以最终欠付购房款320,000元为基数计算违约金，明显错误。2.一审判决对诉讼时效认定错误。本案中，双方当事人在房屋买卖合同中约定分期支付购房款，属同一债务分期履行，根据民法总则相关规定，诉讼时效自最后一期履行期限届满之日起计算，2017年9月29日，双方对已付购房款及付款时间进行了对账和签字确认，因此，诉讼时效期间应从此时开始计算，周新义的所有债权均在诉讼时效期间内。而一审判决仅对周新义起诉之日起往前推三年的违约金予以保护，属适用法律错误。3.《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，根据房屋买卖合同约定，何善友履行支付购房款义务在先，周新义履行协助何善友办理不动产权证义务在后，在何善友未按约定付清购房款前，周新义有权拒绝协助其办证，且周新义拒绝协助办证是行使先履行抗辩权，故周新义延期协助办证的行为不应认定为违约行为，不应承担违约责任。4.本案中，何善友并未委托周新义办证，也没有提供相应办证资料，周新义没办法协助何善友办证。另外，何善友一直没有付清土地出让金，也无法办理不动产证。因此，一审判决周新义在裁判文书生效后90日内为何善友办理不动产证是不现实的，且无法履行。 何善友辩称，一审判决公平合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 周新义向一审法院起诉请求：1.判令何善友支付周新义购房款1,720,000元、违约金2,200,000元，合计3,920,000元；2.本案诉讼费由何善友负担。诉讼过程中，周新义变更第一项诉讼请求为判令何善友立即支付周新义购房款320,000元、违约金3,103,261元（扣除土地出让金1,817,400元、契税128,696元、印花税643元，共计1,947,009元。5,050,270元-1,947,009元=3,103,261元），合计3,423,261元。 何善友向一审法院反诉请求：1.依法判令周新义在90日内为何善友办理某某别墅区A2、A3幢别墅的不动产权证（包括房屋所有权证、土地使用权证、契证等）并承担相应税费，如周新义未能在90日内为何善友办理某某别墅区A2、A3幢别墅的不动产权证书，则房屋退还给周新义，周新义赔偿何善友的装修费用；2.依法判令周新义支付违约金5,122,266元给何善友[｛5,600,000元×0.7%逾期月息×41个月零10天（2010年10月6日至2013年12月15日止）=1,620,266元｝+｛7,000,000元×0.7%逾期月息×78个月（2013年12月16日至2020年6月15日止）=3,822,000元｝-320,000元，2020年6月15日以后的违约金另计]；3.本案诉讼费用由周新义负担。 一审法院认定事实：2007年9月16日，周新义（出卖人）与何善友（买受人）签订《购房合同》，主要约定：买受人购买某某小区新建别墅A2、A3幢，该别墅属砖混结构，毛坯房；建筑面积分别为853.59平方米（A2幢）、859.4平方米（A3幢），最后以房产局实测面积为准；总房款为6,960,000元，首付1,000,000元，2007年12月底付1,000,000元，余款在2008年3月份之前付清。第五条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，定金不予退还，并且按逾期时间分别处理：1.逾期在10日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。2.逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的万分之十向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十五的违约金。第七条产权登记、税费的约定：买受方委托出卖方办理房屋产权证及土地使用证，办证需交纳的所有税、费（营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税）等相关的税种税费由出卖方承担。当日，何善友向周新义交纳100万元购房首付款。案涉房屋建成后，房屋交付给买受人何善友，其中某某小区别墅B栋（A2栋）于2008年5月23日交付。案涉房屋于2008年8月办理了《安全合格工程证书》，于2009年办理了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》（用地、建设单位登记为何善友与曹某某夫妇、何某与何某1）。2009年5月，双方共同约定购房款总额变更为732万元。2017年9月29日，双方对何善友交付购房款的情况进行确认：2008.2.3购房款40万元、2008.5.28购房款60万元、2008.6.12购房款160万元、2008.11.21购房款50万元、2009.7.1购房款30万元、2007.9.16预收购房款100万元、2010.4.22房款50万元、2010.7.6房款10万元、2010.6.2房款60万元；交土地出让金140万元给财政局；合计700万元。何善友尚欠32万元购房款未支付。2013年10月8日，郴州市某某小区建房遗留问题处理工作领导小组办公室向何善友所购买的A2、A3幢别墅发放了二张《关于预交土地出让金的告知书》，要求其预交土地出让金321.74万元。2013年12月16日，何善友、何某1（何善友之侄子）向郴州市财政国库管理局缴纳了土地出让金140万元。周新义至今未办理案涉房屋A2、A3幢别墅的相关产权证书。周新义与何善友就房屋买卖合同的履行产生纠纷，诉至人民法院主张其权益。另查明，周新义于2019年对其所有位于石榴湾规划小区的别墅（与案涉房屋同期建造）缴纳了土地出让金及其他相关税费，办理不动产权证。 一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点：一、案涉《购房合同》是否有效；二、何善友、周新义各自应承担的违约责任。第一个争议焦点。何善友主张案涉《购房合同》无效，但未举证证明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。经查，案涉房屋并非由房地产开发企业开发销售，但办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。案涉《购房合同》的签订是周新义与何善友的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二个争议焦点。1.关于何善友的违约责任。本案中周新义在2009年前已交付案涉争议房屋，何善友至今未支付的购房款为320,000元，双方对此事实没有异议。何善友存在逾期支付购房款的行为，应依约承担相应的违约责任。案涉《购房合同》第五条买受人逾期付款的违约责任中约定“逾期超过10日后，按日支付逾期应付款万分之十五的违约金”。周新义以约定的违约金过高为由，自愿按每日万分之五计算逾期付款违约金，周新义对自己权利的处分，所主张的违约金未违反法律规定，予以支持。何善友关于周新义所主张的违约金过高的辩称没有事实、法律依据，不予支持。因双方约定的该项违约金为按日累计的违约金，属于继续性债权，诉讼时效起算应按照继续性债权处理，则应把每日的违约金作为独立债权，对于逾期未付款320,000元在起诉前三年内的违约金给付请求予以保护。故，何善友应支付房款320,000元及违约金175,200元（2017年4月21日至2020年4月20日期间1095天，320,000元×0.0005×1095天=175,200元）。一审法院对何善友关于诉讼时效的辩称理由予以采纳。2.关于周新义的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在自房屋交付之日起90日后未取得房屋所有权属证书的，出卖人应承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照银行计收逾期贷款利息的标准计算。本案中《购房合同》第七条约定由周新义办理房屋产权证及土地使用证并交纳办证需的所有税费，但该合同未约定办证时间及逾期未办理的违约责任。依据以上司法解释精神，周新义作为出卖人至今未给何善友购买的房屋办理相关产权证书，应承担违约责任。周新义抗辩何善友未按时交纳房款导致其不能履行办证义务。从庭审查明的事实来看，购房的总房款为7,320,000元，何善友未交房款320,000元，已不足总房款的5%。故一审法院认为何善友主张周新义在90日内办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求有事实、法律依据，予以支持；周新义的此项抗辩没有事实、法律依据，不予支持。关于何善友在反诉中主张已支付购房款7,000,000元从2013年起按月息千分之七计算违约金。因何善友所主张的办证违约金亦为按日累计计算，属于继续性债权，根据对等、公平原则，只对何善友主张逾期办证在起诉前三年内的违约金给付请求予以保护。何善友已支付的购房款为7,000,000元，但应交纳的土地出让金321,7400元，何善友自行在2013年已交纳土地出让金1400,000元。因何善友未提供逾期办证所造成的损失情况，根据公平、诚实信用原则，结合案涉购房合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，酌定以购房款4,082,600元（已付房款7,000,000元-应交土地出让金3,217,400元）为基数，从2017年4月21日至2020年4月20日按银行贷款年利率4.35%计算违约金，故周新义应向何善友支付逾期办证的违约金为532,779元（4,082,600元×4.35%÷365天×1095天=532,779元）。周新义、何善友所主张违约金的超出部分，均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告（反诉原告）何善友在本判决生效后三十日内支付原告（反诉被告）周新义购房款320,000元及逾期付款违约金175,200元；二、限反诉被告（原告）周新义于本判决生效后三十日内支付反诉原告（被告）何善友逾期办证违约金532,779元；以上一、二项相抵后反诉被告（原告）周新义应支付被告（反诉原告）何善友违约金37,579元；三、限反诉被告（原告）周新义于本判决生效后90日内为反诉原告（被告）何善友办理某某小区别墅A2幢、A3幢的不动产权证；四、驳回原告（反诉被告）周新义的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）何善友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,160元，反诉案件受理费23,827.93元，财产保全费5000元，合计66,987.93元，由原告（反诉被告）周新义负担36,860元，由被告（反诉原告）何善友负担30,127.93元。” 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：一审判决认定何善友支付周新义逾期付款违约金175,200元及周新义向何善友支付逾期办证违约金532,779元是否正确。一、关于何善友支付周新义逾期付款违约金175,200元。1.本案中，案涉《购房合同》中约定逾期付款的违约金计算方式为：逾期超过10日后，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十五的违约金。双方约定以“日”为单位计算违约金的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算。2020年4月20日，周新义向一审法院提起诉讼，请求判令何善友支付购房款及违约金，何善友对违约金的诉讼时效提出抗辩，周新义无证据证明其向何善友主张过违约金，因此，2017年4月20日之前的逾期付款违约金诉讼时效期间届满。故，一审判决何善友向周新义支付起诉前三年内即2017年4月21日至2020年4月20日的逾期付款违约金，并无不当。2.根据双方当事人提供的证据及双方确认，何善友于2013年12月16日以前已支付购房款7,000,000元，未付购房款金额为320,000元。故，一审判决以320,000元为基数计算逾期付款违约金为175,200元，并无不当。二、关于周新义向何善友支付逾期办证违约金532,779元。周新义主张何善友未支付完所有购房款，故其享有先履行抗辩权，不应承担违约责任。本院认为，案涉购房合同中未约定先由何善友支付完全部购房款，再由周新义办理相关产权证书，双方未约定履行顺序，周新义不享有先履行抗辩权。其次，案涉购房款的总金额为7,320,000元，何善友已支付的金额为7,000,000元，未支付的320,000元不足以导致周新义的合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在自房屋交付之日起90日后未取得房屋所有权属证书的，出卖人应承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照银行计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，案涉购房合同中约定由周新义办理房屋产权证及土地使用证并交纳办证需要的所有税费，虽然未约定办证时间及逾期未办理的违约责任，但周新义作为出卖人于2008年交付房屋至今仍未给何善友购买的房屋办理相关产权证书，应承担违约责任。一审法院根据对等、公平原则，只对何善友主张逾期办证在起诉前三年内的违约金给付请求予以保护，判决周新义向何善友支付逾期办证违约金532,779元，并无不当。关于何善友应支付的逾期付款违约金及周新义应支付的逾期办证违约金的具体计算公式，一审判决中已详细写明，本院不再赘述。对于案涉办证问题，案涉合同已约定由周新义办证，一审判决周新义应为何善友办证，并无不妥。 综上所述，周新义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38,160元,由上诉人周新义负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 孟晋忠 二〇二一年一月二十六日 法官助理 曹 晰 书 记 员 魏小兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。