浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初10942号 原告：杨美丽，女，1960年3月23日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：张仕雷，男，1957年8月29日出生，汉族，住瑞安市。 被告：瑞安市锦湖街道联星股份经济合作社（统一社会信用代码：N2330381MF31339894），住所地瑞安市锦湖街道联星村。 法定代表人：叶锡捌。 委托诉讼代理人：游贻静、陈光如，浙江联冠律师事务所律师。 第三人：余杏国，男，1977年1月4日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：余锡忠，男，1974年6月30日出生，汉族，住瑞安市。 第三人：倪建肖，女，1972年4月13日出生，汉族，住瑞安市。 原告杨美丽与被告瑞安市锦湖街道联星股份经济合作社（以下简称联星合作社）、第三人余杏国、第三人倪建肖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序二次公开开庭进行了审理。原告杨美丽（第二次未到庭）及其委托诉讼代理人张仕雷、被告联星合作社的委托诉讼代理人游贻静、陈光如、第三人余杏国的委托诉讼代理人余锡忠（第二次未到庭）均到庭参加诉讼；第三人倪建肖经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨美丽向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2009年2月14日签订的《建房协议书》合法有效；2.被告协助原告办理案涉房屋不动产所有权转移登记，将案涉房屋不动产所有权变更、过户到原告名下。事实与理由：案涉房屋坐落于瑞安市××街道××大厦××单元××室（不动产权证号：瑞安市不动产权第0××1号，土地使用面积7.91平方米，建筑面积164.56平方米）。该文化大厦的建设用地性质为被告及其村民的安置留地建房指标，其建设主体为被告。2007年8月9日，原告从第三人倪建肖处受让了160平方米的文化大厦安置留地建房指标（倪建肖则是从第三人余杏国处受让）。2009年2月14日，因被告要开工建设文化大厦，而与原告签订了《建房协议书》。协议书约定了双方共同建设房屋、原告缴纳建房款、房屋建成后抽签定位确定房源、房屋权属证书的办理及逾期交款的违约责任等权利义务事项。2009年4月，文化大厦开工建设。期间，原告根据《建房协议书》的约定及被告的通知，如期向被告缴纳了建房款，合计510000元。文化大厦于2016年4月26日通过竣工验收，2017年1月24日办理备案手续。此后，被告组织全体安置留地的建房户对房屋进行了抽签定位。经抽签，原告的房屋定位于文化大厦一单元1601室，建筑面积164.56平方米。同日，原、被告办理了建房款的结算，被告将房屋（钥匙）交付给原告所有。在房屋交付后，原告即对案涉房屋进行装修，并已于2017年2月入住至今。2018年1月22日至1月30日期间，被告将文化大厦安置留地房屋（所有权人）最终名单，在本村的村务公开栏张贴，向全村村民进行了公示；经公示，全村村民对该名单无异议，被告将《瑞安市安置留地最终名单审查备案表》上报瑞安市人民政府及相关部门确认和备案；该备案表确认案涉房屋为原告所有。鉴于文化大厦的建设主体是被告，根据瑞安市人民政府关于安置留地建设相关文件的规定，该大厦所有房屋的不动产所有权证书需先行办理到被告名下，再转移登记过户到安置留地建房户名下。被告已于2020年6月10日为案涉房屋申领了不动产所有权证，但未能根据《建房协议书》的约定及原告的要求，协助原告办理案涉房屋的不动产所有权转移登记，将不动产所有权证书变更到原告名下。无奈，原告只得诉至法院，以维护自身合法财产权利。庭审中，原告补充陈述：原告缴纳建房款合计510000元，后来有收到退还的定金100000元。 被告联星合作社答辩称，原、被告之间不存在返回地指标买卖合同，原告将联星合作社为被告，主体不适格，请求驳回原告对被告的起诉。如果直接办理到原告名下，相关人员将会漏交税款。另外，第三人跟原告之间有无纠纷，或者中间有无遗漏环节，如果被告直接过户到原告名下，被告有可能涉及其他纠纷。 第三人余杏国陈述称，余杏国把指标转让给倪建肖，倪建肖还欠余杏国10000元，后来又转让的事情余杏国不清楚，也不认识原告，现在无缘无故被起诉，要求原告赔偿500000元。同时，要求法院把案涉房屋先过户到余杏国名下。 第三人倪建肖未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人倪建肖未到庭应诉，又未能提供证据，视为其放弃举证并承担举证不能的法律后果。对于被告联星合作社及第三人余杏国无异议的原告提供的证据；本院经核实，原告提供的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，故应当作为认定案件事实的根据。对于存在争议的事实和证据，本院认证如下：1.对于原告提供的编号为00050169的收款收据，被告认为其真实性无法确认，第三人余杏国对其无异议，本院认为，该收款收据有别于原告提供的其他有加盖被告财务专用章的收款收据，且无其他证据予以印证，故本院不予采信。2.对于是否应由被告直接过户给原告的问题，将在下文予以具体分析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2007年8月6日，第三人余杏国将联星村虹北大厦第一期宅基地指标权益转让给第三人倪建肖，并签订了《宅基地使用权出让协议书》一份；同年8月29日，原告从第三人倪建肖处受让了该指标权益，并签订了《房地产买卖协议书》一份。各方均按约支付、收取相应的款项。2009年2月14日，因被告要开工建设文化大厦（即原协议书所称的虹北大厦），而与原告签订了《建房协议书》，约定了建房款的分期支付时间及原告按政府要求提供所有申报材料后，被告及时协助原告办理土地使用权证与房产权证等内容。此后，原告如期支付建房款。2016年1月5日，原告委托张仕雷代为抽签、定位文化大厦房屋；同年1月8日、张仕雷在被告出具的定位确认书上签字确认，该定位确认书显示定位房屋为“文化大厦壹单元1601室”。文化大厦建设工程经竣工验收后，被告曾出具瑞安市安置留地最终名单审查备案表，对文化大厦建房主体名单进行公示（2018年1月22日-2018年1月30日），并上报瑞安市相关部门。2020年6月10日，案涉房屋办理了不动产权证书，权证号为浙（2020）瑞安市不动产权第0××1号，确认坐落于瑞安市××街道××大厦××单元××室，并登记在被告名下。此后，原、被告及第三人因如何办理不动产权过户手续发生争议，故诉至本院。 另查明：诉讼过程中，本院函询瑞安市不动产登记服务中心案涉房产是否可以过户及如何过户（是否需一手一手过）的问题；瑞安市不动产登记服务中心城区分中心于2020年12月3日出具《复函》，主要内容为“目前该不动产无查封、可以办理不动产过户手续。依据该安置留地项目的最终名单审查备案表，文化大厦一单元1601室安置给杨美丽（非本村村民）。当事人可凭瑞安市安置留地项目非本村村民备案建筑面积土地出让金审核确认申请表、土地出让金发票（非本村村民缴纳）、由村经济合作社出具的定位确认书、建房款结算证明等相关资料办理不动产转移登记。”此后，经办人电话联系复函上载明的联系人，再三确认案涉房屋可以直接由被告名下过户至原告名下，无需先过户到其他出让人名下后再过户。 本院认为，涉及该案涉房屋的宅基地指标权益转让及《建房协议书》均系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方均应按照约定全面履行合同义务。《建房协议书》已明确约定在原告提供政府要求的所有申报资料后，被告及时协助原告办理相应产权证书，双方均应按照合同约定来履行义务。现由于该案涉房产登记在被告名下，且瑞安市不动产登记服务中心城区分中心已复函明确可直接由被告协助原告办理不动产转移登记手续，登记在原告名下，而被告仍认为应先过户到第三人余杏国名下，否则会导致漏交税款，第三人余杏国也认为应先登记在其名下，依据不足，本院不予采纳。综上所述，现案涉房屋登记在被告名下，原告要求被告协助办理不动产权变更登记手续，过户至至原告名下不仅符合双方合同约定，而且在政策上亦无障碍。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、确认原告杨美丽与被告瑞安市锦湖街道联星股份经济合作社于2009年2月14日签订的《建房协议书》合法、有效。 二、被告瑞安市锦湖街道联星股份经济合作社于本判决生效之日起十日内协助原告杨美丽办理坐落于瑞安市××街道××大厦××单元××室房屋［不动产权证号：浙（2020）瑞安市不动产权第0××1号］的不动产权属变更登记，最终登记在原告杨美丽名下。 案件受理费20100元，减半收取10050元，由被告瑞安市锦湖街道联星股份经济合作社负担（于本判决生效之日起三日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  余海瑞 二〇二一年一月十四日 书记员  戴 星 附录：原告杨美丽提供的证据目录 证据1：原告身份证1份； 证据2：被告农村集体经济组织登记证复印件1份； 证据3：宅基地使用权出让协议书及收条、房地产买卖协议书及收条各1份； 证据4：建房协议书1份； 证据5：收款收据10份； 证据6：授权委托书（当庭提供）及定位确认单各1份； 证据7：建筑工程施工许可证核对件、建设工程规划核实确认书核对件、竣工验收备案表核对件各1份； 证据8：瑞安市安置留地最终名单审查备案表核对件各1份； 证据9：不动产所有权登记证书复印件1份。 本院出示的证据目录： 证据1：瑞安市不动产登记服务中心城区分中心出具的《复函》1份。 附录二：本案涉及的主要法律条文 （一）《中国人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十条：无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第二百三十六条第一款：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。 12 11