河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初473号原告：郑州九鼎物业管理有限公司，住所地新郑市新烟大街，统一社会信用代码914101847765028688。法定代表人：王根山,总经理。委托诉讼代理人：刘海锋，新郑市新华法律服务所法律工作者。被告：王灵芝，女，1980年4月6日出生，汉族，住新郑市。被告：王建磊，男，1988年11月22日出生，汉族，住新郑市。被告：王风云，女，1968年6月12日出生，汉族，住新郑市。原告郑州九鼎物业管理有限公司（以下简称九鼎公司）与被告王灵芝、徐永琴、张艳荣、龙奎、袁五得、张芝红、范俊培、王建磊、高小红、王风云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告九鼎公司向本院提出申请，请求撤回对被告徐永琴、张艳荣、龙奎、袁五得、张芝红、范俊培、高小红的起诉，本院依法审查后，予以准许。原告九鼎公司的委托诉讼代理人刘海锋到庭参加诉讼，被告王灵芝、王建磊、王风云经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告九鼎公司向本院提出诉讼请求（明确后）：1、判令王灵芝支付2018年4月24日至2020年12月31日的物业管理服务费4930元及违约金986元，共5916元；2、判令王建磊支付2017年10月14日至2020年12月31日的物业管理服务费4357.65元及违约金871元，共5228.65元；3、判令王风云支付2018年10月30日至2019年10月30日的物业管理服务费4477.44元及违约金885元，共5362.44元。事实与理由：被告入住原告服务的小区时，原、被告双方签订了居住小区的前期物业管理服务协议，协议约定了原告按被告居住房屋的建筑面积为基数，每月按住宅1.25元/㎡，非住宅2元/㎡收取物业服务费，同时约定被告如逾期支付物业服务费从逾期之日每天按欠费总额的千分之三支付滞纳金。被告均没有按时交纳物业管理服务费，就该物业费原告多次找被告催要，可是被告总以种种理由推诿不予支付，被告的行为已构成违约应该承担相应的违约责任，请求法院判如所请。被告王灵芝提交书面答辩状，1、房子没有房产证；2、晚交房两年；3、王灵芝家房子两次漏水，给九鼎公司打电话不管，让自己协商；4、小区里流浪狗乱跑咬人，给九鼎公司打电话没人管，王灵芝自己报警，楼道狗屎几天没人打扫；5、楼道、电梯间乱贴乱画没人管；6、小区垃圾清扫不彻底、不及时、不干净；7、小区绿化损坏、旱死无人问；8、小区公共设施损坏没人修；9、小区商业化严重，公司、门店、仓库无人管；10、小区物业责任不规范、不明确，收入支出不透明，服务质量差、态度差。综上所述，要求九鼎公司按照物业服务协议，明确服务责任，提高服务质量，尽职尽责。要求九鼎公司免除王灵芝一半物业费，以后九鼎公司若能尽到服务职责，王灵芝愿按时交纳物业费（免除理由：王灵芝家房子2018年5月1日才入住，物业费从2017年4月计算不公平，九鼎公司违背协议，未尽到职责）。被告王风云提交书面答辩状，2018年10月28日到2019年10月28日期间物业费不应缴纳，应由租赁其商铺的郑海俊缴纳。被告王建磊未作答辩，亦未提交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王建磊系新郑市龙湖镇丰泽新苑小区1号楼3单元101号房屋的业主，其房屋建筑面积为91.74㎡。2014年9月12日，王建磊与九鼎公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定“甲方：郑州九鼎物业管理有限公司乙方：王建磊前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称：丰泽新苑乙方所购房屋基本情况：按揭类型：住宅座落位置：1幢3单元401室建筑面积：91.74平方米……二、乙方的权利义务……5、本小区物业服务收费参照物价局核定的标准，每户每月按房屋建筑面积每平方1.25元，全额向物业管理公司交纳物业管理公共性服务费（含电梯费、二次供水电费、电梯维保费及年检费）；从交房之日起计缴……第四条、物业管理服务费（不包括房屋公用部位、共用设施设备大中修以上维修和更新的费用）二、收费标准：（1）住宅按建筑面积每月每平方米1.25元……第十一条、违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。四、乙方违反协议，不按照本协议约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠交费用总额的千分之三交纳滞纳金。落款处有甲方九鼎公司公章，乙方有王建磊签字，日期为2014年9月12日。王风云系新郑市龙湖镇丰泽新苑小区5号楼3单元101号房屋的业主，其房屋建筑面积为186.56㎡。2014年10月19日，王风云与九鼎公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与王建磊所签订合同内容基本一致，其中房屋类型为商铺，收费标准为每平方米2元。王灵芝系新郑市龙湖镇丰泽新苑小区11号楼3单元302号房屋的业主，其房屋建筑面积为123.25㎡。2017年4月25日，王灵芝与九鼎公司签订《前期物业管理服务协议》，协议内容与上述合同内容基本一致，其中房屋类型为住宅。经九鼎公司催收，王建磊未交纳2017年10月14日至2020年12月31日期间物业费4357.65元；王风云未交纳2018年10月30日至2019年10月30日期间物业费4477.44元；王灵芝未交纳2018年4月24日至2020年12月31日期间物业费4930元。本案审理过程中，九鼎公司明确违约金计算标准按照王灵芝、王建磊、王风云拖欠物业费总额的20%计算。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业管理服务协议》，物业费催缴单及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，九鼎公司与王建磊、王风云、王灵芝签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立、合法有效，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。九鼎公司向王建磊、王风云、王灵芝提供了物业服务，王建磊、王风云、王灵芝应当按照约定交纳物业费。因此，九鼎公司要求要求王建磊交纳2017年10月14日至2020年12月31日期间物业费4357.65元、要求王风云交纳2018年10月30日至2019年10月30日期间物业费4477.44元、王灵芝交纳2018年4月24日至2020年12月31日期间物业费4930元、的诉讼请求，符合双方协议约定和相关法律规定，本院予以支持。王建磊、王风云、王灵芝未按约定交纳物业费，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方约定的具有违约金性质的滞纳金计算标准过高，九鼎公司将违约金调整为按照王建磊、王风云、王灵芝拖欠物业费总额的20%计算，但未提供王建磊、王风云、王灵芝的违约行为给其造成实际损失的相关证据。结合案件具体情况以及物业服务市场的实际状况，本院酌定违约金按照王灵芝、王建磊、王风云拖欠物业费总额的5%计算，经计算依次为246.5元、218元、224元。虽九鼎公司提供的服务管理存在一定瑕疵，但整个小区的各项基本物业服务工作处于正常运行状态，故物业服务瑕疵问题不应成为拒交物业费的合理事由，被告可通过其他方式要求物业服务公司改善物业服务质量。另外，王灵芝辩称因房屋没有房产证、两次漏水，与本案并非同一法律关系。如果九鼎公司在提供物业服务期间侵犯了王灵芝的合法权益，王灵芝可另行主张。九鼎公司与王风云之间存在物业服务合同关系，虽然郑海俊系房屋的实际使用人，但非物业服务合同的相对方，故对王风云的辩称意见本院不予采纳。王建磊、王灵芝、王风云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩、质证等诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：被告王建磊于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业管理有限公司支付2017年10月14日至2020年12月31日期间物业费4357.65元、违约金218元，合计4575.65元；被告王风云于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业管理有限公司支付2018年10月30日至2019年10月30日期间物业费4477.44元、违约金224元，合计4701.44元；被告王灵芝于本判决生效后十日内向原告郑州九鼎物业管理有限公司支付2018年4月24日至2020年12月31日期间物业费4930元、违约金246.5元，合计5176.5元；四、驳回原告郑州九鼎物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计250元，由原告郑州九鼎物业管理有限公司负担175元，被告王灵芝负担25元，被告王建磊负担25元，被告王风云负担25元。本判决为终审判决。审判员 韩 冰二〇二一年一月二十九日书记员 李峰超