北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终531号上诉人（原审被告）：王瑞华，男，1977年3月4日出生，汉族，河北省河间市村民，住河北省河间市。委托诉讼代理人：姚静，河北京南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毕学弟，男，1980年10月15日出生，汉族，安徽省凤台县村民，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：肖士增，男，1953年8月20日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区。上诉人王瑞华因与被上诉人毕学弟、肖士增房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初10320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王瑞华上诉请求：撤销一审判决，依法改判王瑞华无需退还毕学弟租金2万元；一审、二审诉讼费由毕学弟承担。事实和理由：一审法院违反证据规则的相关规定，有失公平，有意偏袒毕学弟、肖士增。一审法院认定的《租赁协议》解除时间及解除原因无事实和法律依据。签订合同后王瑞华按约定交付了房屋，就院内的垃圾双方协商由王瑞华出资，毕学弟清理，实际毕学弟也认可收到了清理费，后由于其怠于清理，导致安全隐患。房屋租赁期间，房屋的使用权及管理权由毕学弟行使和承担，房屋消防安全隐患的清除及整改工作也应由房屋实际使用人毕学弟进行。双方签订的《租赁协议》一直在履行，并无解除的情形，即使毕学弟搬离不使用房屋，也不是王瑞华的违约或违法行为导致，毕学弟无单方解除合同的权利，其自行搬离并不必然导致合同解除。毕学弟搬离房屋是因肖士增实施了堵路、锁大门的侵权行为，并不是消防安全检查部门强行封门，责令其搬离房屋。故根据双方约定，王瑞华无返还房租的义务。毕学弟辩称，同意一审判决，不同意王瑞华的上诉请求。肖士增辩称，同意一审判决，王瑞华的上诉与我无关，不发表意见。毕学弟向一审法院起诉请求：1.判令解除毕学弟与王瑞华签订的《租房协议》，王瑞华退还毕学弟租金45000元；2.判令肖士增赔偿毕学弟损失2万元；3.诉讼费由王瑞华、肖士增承担。一审法院认定事实：2000年10月1日，原顺义县高丽营乡六村村民委员会（甲方）与肖士增（乙方）签订《合同书》，约定甲方将六村大队姜石埂八亩五分地租给乙方建养殖场用，乙方的建筑物及设施自行解决，承包期限从2000年10月1日至2030年3月25日，承包期为29年，每亩地租金为120元……2009年8月11日，肖士增（甲方）与王瑞华（乙方）签订《房屋租用合同》，约定乙方租用甲方位于北京市顺义区高丽营镇六村大队姜石埂院落一处，用作保温厂房基地，租用时间自2009年8月20日至2029年8月20日止，年租金15500元，一年一付，甲方允许乙方转租土地使用权……肖士增称其从村委会承租的上述土地性质为养殖地，其将上述院落租给王瑞华时，院内有其在1999年建造的房屋，包括北房十多间、西房还有牛棚。2019年9月1日，王瑞华（甲方）与毕学弟（乙方）签订《租房协议》，约定甲方院租与乙方使用，租金每年45000元，每年提前一个月交清，房租一年一付；在住房期间，如果因国家外界原因致使乙方搬走，剩余房租甲方退与乙方，如果因乙方自己原因不合国家规定搬走，房租不退；乙方在住房期间，不能对房屋院落造成损害；院落使用期限五年……毕学弟向王瑞华支付了第一年租金45000元，王瑞华将涉诉院落交付给毕学弟时，院落内遗留有垃圾杂物，经肖士增、王瑞华、毕学弟三方协商，同意由肖士增找人清理涉诉院落内的垃圾杂物，由王瑞华、毕学弟出钱，王瑞华称其转账给何定伟1500元，肖士增称当时谈好2400元，但只给了2000元，其告知毕学弟将屋内废弃杂物都扔至院内，其一并清理，但毕学弟并未照办。2019年9月26日左右，涉诉院内的杂物清理完毕，但是房屋内还有杂物没有清理。后肖士增于2019年11月20日拨打1****电话反映“在高丽营镇六村养殖地6号，易燃物品堆满院子，并且长期无人居住，存在安全隐患”，高丽营镇安全科接单后，指派安全检查队组织队员于2019年11月22日对场所进行检查，高丽营镇安全生产委员会称市民反映的场所存在安全生产隐患问题基本属实，并开具了现场检查记录，被检查单位现场负责人现场签字确认。2019年11月22日的现场检查记录显示被检查单位：何定伟家电回收，地址：六村养殖地，法定代表人（负责人）何定伟，职务负责人，检查情况：1.部分灭火器失压；2.电闸未装箱；3.灭火器数量不足；4.存放易燃物，针对以上情况，要求立即整改。毕学弟称何定伟是其朋友，何定伟就是何伟，何定伟在涉诉院落内暂存了一些家电，现场检查记录上记载的易燃物指的是保温材料和破衣服，是其承租前就有的，其没有堆放易燃物；王瑞华称毕学弟和何定伟共同支付的房租，其在9月肖士增找人清理杂物时已经支付1500元，何定伟告知其垃圾杂物均已清理干净，11月22日检查时现场存在的易燃物与其无关。肖士增称自11月22日高丽营镇安全科要求整改后一个多月，院里基本干净，但还有破衣服和保温材料，其和王瑞华联系，王瑞华称保温材料还有用，后其就联系不上了，涉诉院落长期无人居住，其就把院落的门锁上了，后毕学弟将锁撬开，肖士增家人于2020年1月2日报警，后将大门焊死并堆土。肖士增称其在锁门后，毕学弟没有使用涉诉院落和房屋，但毕学弟在涉诉院落内存放了塔吊架子，2020年6月15日将院落内所有物品搬走，毕学弟称其在涉诉院落内存放过三个塔吊标准件，什么时间搬走的记不清了。毕学弟主张由于无法正常使用涉诉院落和房屋，造成其无法存放自行车、饮水机等物品，另与张立东签订《租房合同》以及与第三人签订塔吊、标准节、其它配件存放协议，产生的损失2万元要求肖士增赔偿。肖士增对毕学弟提交的《租房合同》以及与第三人签订塔吊、标准节、其它配件存放协议真实性不予认可。王瑞华表示这两份协议与其无关，毕学弟根据业务需要自行租赁房屋与其无关。王瑞华另表示如果法院判令解除其与毕学弟的《租房协议》，就合同解除后的法律后果，不要求在本案中一并解决。一审法院认为，毕学弟与王瑞华签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，毕学弟要求解除其与王瑞华签订的《租房协议》，王瑞华虽不同意，但毕学弟已经搬离涉诉场地及房屋，双方的《租房协议》已经无法继续履行，法院确认《租房协议》解除。关于协议解除时间，王瑞华作为出租人，负有向毕学弟提供可使用的院落的合同义务，毕学弟在无法使用涉诉院落情况下搬离，故法院确认双方合同于2020年6月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。毕学弟给付了一年期租金，王瑞华应退还未使用期间的租金。首先，王瑞华自认在交付涉诉院落给毕学弟时确有部分杂物遗留，直至毕学弟搬离涉诉宅院，该杂物仍在涉诉场地堆放，且该杂物被安全部门认定为易燃物，具有安全隐患，王瑞华有清理的义务，其虽支付了一定的清理费用，但并未解决上述问题；其次，因涉诉宅院堆放杂物具有安全隐患，肖士增作为土地出租人，为保障其出租土地内的安全问题多次向有关部门反映并报警，其采取相应措施并无明显不当，毕学弟无法正常使用房屋，并非毕学弟自身过错造成；最后，王瑞华称毕学弟行为不合国家规定，但其并未就此进行充分举证。综上，王瑞华关于租金不退的辩解意见，法院不予采信。根据庭审查明情况，毕学弟自2019年12月至2020年6月15日期间使用涉诉场地确实受到一定影响，其中有王瑞华的原因亦有毕学弟自身的原因，故法院对该期间的租金予以适当减免，具体金额法院酌情确定。关于毕学弟要求肖士增赔偿损失的诉求，因与本案并非同一法律关系，故法院对其该项请求不予支持，毕学弟可另行解决。综上所述，一审法院判决：一、确认毕学弟与王瑞华于二〇一九年九月一日签订的《租房协议》于二〇二〇年六月十五日解除；二、王瑞华于判决生效之日起七日内退还毕学弟租金二万元；三、驳回毕学弟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费七百一十三元，由毕学弟负担四百九十四元（已交纳），由王瑞华负担二百一十九元（于判决生效后七日内交纳）。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点有二：一是《租房协议》是否应当解除；二是王瑞华是否应当退还毕学弟部分租金。关于争议焦点一，租赁期间，毕学弟无法正常使用涉诉场地及房屋，并且已经搬离涉诉场地及房屋，双方的《租房协议》客观上已经无法履行，一审法院据此确认《租房协议》解除，并无不当。关于争议焦点二，王瑞华作为房屋出租方，有义务向毕学弟提供可以安全正常使用的房屋，但王瑞华自认在交付涉诉院落给毕学弟时确有部分杂物遗留，直至毕学弟搬离涉诉宅院，该杂物仍在涉诉场地堆放，且该杂物被安全部门认定为易燃物，具有安全隐患；加之肖士增因此采取了锁门等措施，这些均对毕学弟使用房屋造成了不利影响。一审法院综合考虑上述情况，对毕学弟租赁期间的租金进行适当减免，处理妥当。综上所述，王瑞华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由王瑞华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  沈 放审 判 员  玄明虎二〇二一年一月二十九日法官助理  陈亢睿法官助理  李延昭