新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民初467号 原告（申请执行人）：新疆筑远建设工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华南路**。 法定代表人：赵伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷茂林，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁国亮，新疆鼎泽凯（西安）律师事务所律师。 被告（案外人）：李剑，男，1982年10月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：赵雪纯，国浩律师（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶文瑞，国浩律师（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（被执行人）：周廷全，男，1960年3月26日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：张啸，新疆鑫茂律师事务所律师。 原告新疆筑远建设工程有限公司（以下简称筑远公司）与被告李剑、周廷全申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告筑远公司的委托诉讼代理人梁国亮、雷茂林，被告李剑的委托诉讼代理人赵雪纯，被告周廷全的委托诉讼代理人张啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 筑远公司向本院提出诉讼请求：判令恢复对周廷全名下位于新疆维吾尔自治区阿克苏市××区房屋（以下简称涉案房屋）的执行。事实和理由：贵院作出的（2018）新01民初15号民事判决书，因被告周廷全等人不服提起上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2019）新民终323民事判决书，驳回上诉，维持原判，并发生法律效力。被告周廷全等不履行判决，我公司向贵院提出强制执行申请。被告周廷全在上诉期间为规避法律责任将其名下的涉案房屋以买卖方式低价转让给被告李剑。被告周廷全与被告李剑不存在无法办理房屋过户的原因，以及被告李剑未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，不符合法律规定。故李剑提出的执行异议不应被支持，请求法院支持我的诉讼请求。 李剑辩称，涉案房屋查封前，周廷全已将涉案房屋转让给我，我对房屋的权利已经能够排除法院强制执行。2019年8月21日我与周廷全签订房屋买卖合同，双方的合同关系真实，合法有效，且我已经合法占有该房屋，并已按照约定将部分价款交付周廷全，未支付全部价款是因为双方约定办理过户后支付剩余房款，上述行为均发生在法院查封之前，至今未过户也非我自身原因所致。现我愿意向执行法院交付剩余房款，请求法院驳回筑远公司的诉讼请求。 周廷全辩称，不同意筑远公司的诉讼请求，执行裁定书载明的事实清楚，付款情况明确。我与李剑之间不存在虚假交易，请求法院驳回筑远公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。李剑向法庭提交如下证据：第一组证据：房屋买卖合同，用以证明2019年8月21日李剑与周廷全签订房屋买卖合同将涉案房屋转让给李剑；第二组证据：房屋所有权证、国有土地使用证，用以证明合同签订后，周廷全将涉案房屋的所有权证及土地证原件交付李剑保存；第三组证据：天山农商银行个人银行账户流水一份，用以证明李剑合计支付房款156,100元；第四组证据：物业费增值税发票1份、阿克苏阳光热力有限公司采暖费收据3份、阿克苏嘉誉物业服务有限公司收据1份，用以证明合同签订后周廷全已将房屋交付李剑使用，在此期间李剑承担的房屋费用情况；第五组证据：阿克苏市××道办事处丽都居委会证明，用以证明李剑的亲戚刘显东于2019年8月开始居住在涉案房屋；第六组证据：乌鲁木齐市中级人民法院当事人缴费通知书及银行付款凭证，用以证明李剑于2020年12月24日按法院要求将剩余房款交付执行。 筑远公司对上述证据发表质证意见认为，第一组证据房屋买卖合同不认可，签订时间不一定真实，双方在填写签订时间时可以将签订时间提前；第二组证据涉案房屋所有权证和国有土地使用证的真实性、合法性认可，但关联性不认可。周廷全将涉案房屋的所有权证及土地使用证交付给李剑，不能证明李剑占有使用涉案房屋的实施；第三组证据李剑的天山农商银行个人银行账户流水关联性不认可，该证据并不能证明支付的就是涉案房屋的购房款；第四组证据缴费凭据不认可，增值税发票上的名称是周廷全，采暖费票据上的备注为李剑代交，均不能证明是李剑实际缴纳的；第五组证据居委会的证明真实性不能确定，关联性不予认可，该证据上显示的居住人为刘显东；第六组证据缴款通知书和银行付款凭证的真实性和合法性认可。周廷全对上述证据发表质证意见认为，对于李剑提交的六组证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。 本院对上述证据认定如下：周廷全作为涉案房屋买卖的交易双方，对涉案《房屋买卖合同》、天山农商银行个人银行账户流水予以认可，筑远公司认为涉案《房屋买卖合同》不真实，天山农商银行个人银行账户流水有可能是其他款项，但未能提供证据予以反驳，故本院对《房屋买卖合同》、天山农商银行个人银行账户流水的真实性、合法性予以确认。筑远公司及周廷全对李剑提交的房屋所有权证及国有土地使用证、物业费增值税发票、采暖费收据、物业费收据、乌鲁木齐市中级人民法院当事人缴款通知书及银行付款凭证的真实性、合法性予以认可，故本院对上述证据的真实性、合法性予以确认。筑远公司认为居委会证明中显示的实际居住人为刘显东而不是李剑，对此经本院向李剑及刘显东核实，该房屋为李剑提供给刘显东居住，刘显东对涉案房屋的占有使用，可认定为李剑对该房屋实际占有和使用，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认。李剑提交的证据能够反映其与周廷全签订《房屋买卖合同》、向周廷全支付房款并实际占有涉案房屋的事实，与本案具有直接关联性，故本院对李剑提交证据的关联性均予以确认并予以采纳。 筑远公司未提交证据。 周廷全未提交证据。 根据确认的上述有效证据，本院认定下列事实: 1.涉案债权及执行情况。筑远公司与新疆福瑞房地产开发有限公司（已注销）建筑工程施工合同纠纷一案，克拉玛依仲裁委员会作出的（2011）克仲决字第49号仲裁裁决书已发生法律效力，因新疆福瑞房地产开发有限公司未履行生效法律文书所确定的义务，筑远公司向本院申请强制执行。本院于2012年5月14日依法立案执行［案号：（2012）乌中执字第162号］。因新疆福瑞房地产开发有限公司无财产可供执行，本院于2012年8月23日以（2012）乌中执字第162-1号执行裁定书裁定终结本次执行程序。终结本次执行程序后，筑远公司向本院申请追加新疆福瑞房地产开发有限公司股东周廷全、邹玉珍、张松林、武开宣、努尔霍加·合德霍加、陈治通、李红付为本案被执行人，本院分别以（2017）新01执异198号、199号、200号、201号、202号、203号、204号执行裁定书裁定驳回筑远公司的追加申请。后筑远公司向本院提起执行异议之诉，本院于2019年4月29日作出（2018）新01民初15号民事判决书，判决：追加周廷全、邹玉珍、张松林、武开宣、努尔霍加·合德霍加、陈治通、李红付为被执行人，对克拉玛依仲裁委员会（2011）克仲决字第49号仲裁裁决书裁决新疆福瑞房地产开发有限公司的给付债务2,291,719.39元，于本判决生效后十日内向新疆筑远建设工程有限公司承担连带清偿责任。周廷全、张松林、武开宣、努尔霍加·合德霍加、陈治通、李红付不服，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉，该院于2019年8月31日作出（2019）新民终323号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。因周廷全、邹玉珍、张松林、武开宣、努尔霍加·合德霍加、陈治通、李红付未履行生效法律文书所确定的义务，筑远公司向本院申请恢复执行，本院于2020年5月7日依法立案执行，执行案号为（2020）新01执恢57号。2020年5月15日，本院查封了周廷全名下的涉案房屋（房产证号：阿克苏市房权证第**）及所对应的土地使用权，查封期限自2020年5月15日至2023年5月14日止。后李剑向本院提出执行异议，本院作出（2020）新01执异219号执行裁定，裁定中止对周廷全名下涉案房屋的执行。 2.李剑购买、使用涉案房屋的情况。2019年8月21日，周廷全（出卖方，甲方）与李剑（买受方，乙方）签订房屋买卖合同，合同约定，李剑购买周廷全位于新疆维吾尔自治区阿克苏市××区，建筑面积：90.12平方米，房产证编号：阿克苏市房权证字第XXXX号。房价款：288,000元。房价款支付方式：乙方应在甲、乙双方签订本协议当日支付定金人民币50,000元整，乙方应在签订本协议3日内支付给甲方首期房价款计人民币100,000元整，加上已经支付的定金计人民币150,000元整，如此共同构成乙方支付给甲方的房价款计人民币150,000元整，剩余房价款计人民币138,000元整于甲方将产权过户给乙方当日结清；如此共同构成全部房价款人民币288,000元整。依据本协议，乙方支付给甲方的任何款项若需通过转账方式支付的，甲方同意支付至以下账户：户名：周廷全。开户银行：天山行米东支行。账号：×××。合同签订后，周廷全将涉案房屋的房产证原件及钥匙等相关物品交付给李剑，2019年8月开始李剑将该房屋交由刘显东实际居住使用。李剑于2019年8月21日通过网银转款至涉案合同约定的周廷全在天山农村商业银行米东区支行的×××账户，转款时间及金额分别为：2019年8月21日转款50,000元、8月22日转款50,000元、8月23日转款56,100元，以上累计金额为156,100元。2020年12月24日李剑将剩余购房款131,900元交至本院账户。周廷全因疫情及长期在外工作等原因，经李剑多次催促，周廷全至今未履行涉案房屋办理过户的合同义务。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。申请执行人筑远公司因案外人李剑向本院提出执行异议，本院作出执行裁定书中止了对涉案房屋的执行，而向本院提出诉讼。本案的争议焦点是筑远公司提出的执行异议之诉能否成立，李剑对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本院对双方的争议问题分析如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。李剑就涉案房屋所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。本案中，首先，李剑与周廷全于2019年8月21日签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，涉案房屋于2020年5月15日被依法查封。筑远公司认为涉案《房屋买卖合同》的签订时间存在虚假性，但未能提交证据予以反驳，其也未能提交任何能够让本院对涉案《房屋买卖合同》的真实性产生合理怀疑的证据，故本院认定李剑与周廷全在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，周廷全对其已向李剑交付涉案房屋的事实予以认可。阿克苏市南城街道办事处丽都居委会出具证明证实刘显东与2019年8月开始实际占有使用了该房屋，刘显东与李剑均认可刘显东借住涉案房屋的事实。筑远公司未能提交充分有效的证据反驳李剑实际占有涉案房屋的事实，故本院认定李剑于法院查封前已实际占有涉案房屋；第三，李剑提交了其向周廷全交纳购买涉案房屋款项156,100元的银行转账凭证，筑远公司认为李剑与周廷全可能存在其他款项往来，该笔156,100元并不能被认定为购房款，但其未能提供证据予以反驳，故本院认定李剑在法院查封前已按《房屋买卖合同》的约定支付了大部分购房款。本案审理过程中，李剑也已将购买涉案房屋的剩余价款131,900元交至本院，可以认定李剑已将剩余价款交付执行；第四，涉案房屋虽未过户登记至李剑名下，但周廷全陈述系其工作及出差的原因，导致其无法协助李剑办理过户登记手续，本案现有证据也无法反映出系李剑自身原因导致涉案房屋未过户登记至其名下，故本院认定未办理过户登记并非因李剑自身原因所致。综上，李剑与周廷全订立《房屋买卖合同》的时间、交纳房款和占有使用涉案房屋的时间均在法院查封行为之前，综合考虑交易安全、交易成本以及对一般买受人物权期待权的保护等因素，应当优先保护已经履行了全部合同义务的买受人的利益。综合上述分析，涉案房屋虽登记于周廷全名下，但李剑在执行过程中对涉案房屋提出的请求排除执行的异议，符合前述司法解释规定的情形，应予支持。故本院对筑远公司要求恢复对周廷全名下涉案房屋执行的诉讼请求，不予支持。 综上所述，筑远公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回新疆筑远建设工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费5,620元（新疆筑远建设工程有限公司已预交），由新疆筑远建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。 审 判 长 庞 艳 审 判 员 姚 雷 人民陪审员 向 辉 二〇二一年一月十一日 书 记 员 耿颖硕