苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初7805号 原告：苏州市东房物业管理有限公司，住所地苏州市姑苏区劳动路****。 法定代表人：周萍，总经理。 委托诉讼代理人：张建，江苏紫东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王吟秋，江苏紫东律师事务所实习律师。 被告：顾铖，男，1991年3月17日出生，汉族，住苏州市工业园区。 委托诉讼代理人：顾振平（系顾铖之父），男，1966年11月7日出生，汉族，住苏州市工业园区。 原告苏州市东房物业管理有限公司（以下简称东房公司）与被告顾铖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月26日、2021年1月13日两次公开开庭进行了审理。原告东房公司的委托诉讼代理人张建、王吟秋（参加第二次庭审），被告顾铖的委托诉讼代理人顾振平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东房公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将苏州市房腾清归还原告；2.判令被告支付房屋使用费175500元(自2018年4月1日起按月租6500元计算，暂计至2020年8月31日止，主张至实际腾清房屋归还原告之日止)；3.判令被告支付物业管理费5400元(自2018年4月1日起按200元每月计算，暂计至2020年8月31日止，主张至实际腾清房屋归还原告之日止)；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月15日，被告与姑苏区仲雅苑小区原物业管理公司苏州意诚房地产物业有限公司（以下简称意诚公司）签订一份《仲雅苑小区北房》的房屋租赁合同至2017年10月14日租赁期届满。期间，因被告拖欠房租违约，意诚公司提起诉讼，经苏州市姑苏区人民法院(2017)苏0508民初7277号、苏州市中级人民法院(2018)苏05民终2541号民事判决并申请执行，被告亦履行支付了拖欠的房屋租金，但一直未腾房使用至今。原告于2018年2月6日与仲雅苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，2018年3月31日原告与仲雅苑小区业主委员会、意诚公司三方签署了《关于仲雅苑小区交接事宜的约定》，于2018年4月1日正式接管小区物业管理服务。原告接管仲雅苑物业管理后，多次口头、书面，并公告要求被告前来签订租赁合同、支付租金，但被告置之不理，在多次劝说、函告未果的情况下，原告依法提起诉讼，要求判令被告立即归还占用房屋，支付房屋占用期间使用费。 被告顾铖辩称，我与原告没有发生合同关系，更谈不上合同纠纷。 本案当事人围绕诉讼请求，原告东房公司依法提交了（2017）苏0508民初7272号民事判决书、（2018）苏05民终2541号民事判决书、（2018）苏0508执2392号结案通知书、情况说明、不动产登记簿查询记录、苏州市物业服务合同、关于仲雅苑小区交接事宜的约定、证明、函、照片、仲雅苑北区二期公安与施工编号室号明细、知情情况确认统计表、仲雅苑小区业主大会议事规则，被告顾铖依法提交了委托书、房屋租赁合同、证明、苏州市仁寿堂药店有限公司函、中国银行转账凭证、谢雪芬的情况说明、业主委员会备案表，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏州市仲雅苑北区房屋(建筑面积380.69平方米)系该小区物业服务用房，登记为仲雅苑北区全体业主共同所有。2007年11月15日，仲雅苑小区开发商苏州房地产开发有限公司、苏州东桥花园置业有限公司与意诚公司签订前期物业管理委托合同，合同内容包括委托意诚公司对坐落于金光路西、清金路南的平江新城仲雅苑小区物业进行管理，合同期限自2008年12月30日起至2010年12月30日止。2011年12月20日，双方签订补充协议，确定将前期物业管理委托合同的期限延长至业主大会成立、至业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时。 经营管理期间，意诚公司将物业服务用房中的北(面积约200平方米)出租给他人开药店。2013年，原承租人将药店转让给顾铖，意诚公司与顾铖自2013年10月15日起开始就该房屋签订租赁合同，顾铖使用房屋期间，原将全部房屋用于开设药店，后于2015年前后划出部分房屋用于开设小型菜场。双方所签最后一份租赁合同的租赁期限自2016年10月15日起至2017年10月14日止。该合同签订后，顾铖每月向意诚公司支付5000元租金至2017年1月14日，之后未再支付。上述合同期满后，顾铖继续占用房屋，未搬离。 意诚公司以房屋租赁合同纠纷起诉顾铖，本院于2017年11月1日立案受理，经审理，于2017年12月19日作出一审判决：一、顾铖于判决生效后十五日内将苏州市仲雅苑北区北房屋腾清后交还意诚公司；二、顾铖向意诚公司支付租金45000元、物业管理费2400元，合计47400元，与已经支付的保证金10000元相抵，还需支付37400元，于判决生效后十五日内履行；三、顾铖于判决生效后十五日内向意诚公司支付自2017年10月15日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按6500元/月的标准计算）及物业管理费（按200元/月的标准计算）；四、顾铖于判决生效后十五日内向意诚公司支付逾期支付租金的违约金5000元。顾铖不服，提起上诉，苏州市中级人民法院于2018年5月31日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。 因顾铖未履行生效判决义务，意诚公司于2018年6月29日申请执行，后顾铖履行了付款义务，意诚公司于2018年7月25日向本院出具情况说明：“关于苏州市意诚房地产物业有限公司与顾铖租赁合同纠纷执行一案，现顾铖已经履行完毕，请予以结案。”同日，本院出具结案通知书：“苏州市意诚房地产物业有限公司与顾铖房屋租赁合同纠纷一案，经本院立案受理，申请执行标的为人民币96662元。在执行过程中，被执行人已自动履行完毕。至此，申请执行人向本院申请执行的（2017）苏0508民初7272号民事判决书已全部执行完毕，现已结案。” 仲雅苑小区业主委员会于2017年9月8日登记备案，2017年10月1日与承租方苏州市仁寿堂药店有限公司签订房屋租赁合同，承租房屋为仲雅苑北区北，租用面积200平方米，租赁期自2017年10月20日至2020年10月19日，年租金6万元，物业管理费1元/平方米，每月收取，备注为“双方无特殊及意见，此合同长期有效，不再续签”，顾振平亦在承租方一栏签名。另查明，苏州市仁寿堂药店有限公司法定代表人为顾铖，顾振平系该公司监事。 2018年2月6日仲雅苑小区业主委员会与东房公司签订苏州市物业服务合同，将仲雅苑小区委托东房公司实行物业服务，委托服务期限为三年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止，物业费标准为住宅0.4元/月/平方米、商业1元/月/平方米。 2018年3月21日，仲雅苑小区业主委员会、东房公司、意诚公司签订关于仲雅苑小区交接事宜的约定，三方约定移交日期为2018年3月26-31日，移交结束后，前期物业服务合同自行终止。 2018年7月26日，仲雅苑小区业主委员会出具证明，授权东房公司对小区共有非居住用房进行招商出租管理和收取租金，如发生纠纷，东房公司有权自行提起法律诉讼，处理租赁纠纷事宜。 2019年8月27日，东房公司向顾铖发函，要求其依据生效判决，在接函后七日内将房屋腾清归还东房公司，并支付2018年4月1日至2019年8月31日的房屋使用费（每年4.5万元）合计63750元。该函张贴于涉案房屋门上。 庭审中，东房公司提交了2021年1月10日仲雅苑小区业主委员会成员对苏州市仁寿堂药店有限公司与业委会于2017年10月签订的房屋租赁合同的知情情况确认统计表，以证明业委会成员均不知晓该份合同。顾铖对该证据真实性不认可。 本院认为，关于苏州市仲雅苑北区北面积约200平方米房屋，苏州市仁寿堂药店有限公司现基于2017年10月1日与姑苏区仲雅苑小区业主委员会的房屋租赁合同，实际使用房屋至今，对于该房屋租赁合同产生的纠纷，因东房公司并非该合同的相对方，其向顾铖主张合同权利，无事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 驳回原告苏州市东房物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费3918元，减半收取1959元，由原告苏州市东房物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 凌 晨 二〇二一年一月二十二日 书记员 尤欣怡