广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1503号 上诉人（原审被告）：覃思宁，男，1966年12月1日出生，汉族，住所地广西贺州市八步区。 上诉人（原审被告）：杨艺，女，1967年5月12日出生，汉族,住所地广西贺州市八步区。 被上诉人（原审原告）：刘爱珍，女，1970年4月13日出生，汉族，住所地广西藤县。 委托诉讼代理人：黄敏强，广西广合(梧州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄文泽，广西广合(梧州)律师事务所实习律师。 上诉人覃思宁、杨艺因与被上诉人刘爱珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2020）桂0422民初2237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人覃思宁、杨艺上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第三项，并依法改判上诉人无需退还被上诉人代交纳的超标准价款4549.40元；2、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人代上诉人向藤县房改办交纳4549.40元错误，上诉人签订合同前后陆续提交相关房产收据、原始票据等凭据交由被上诉人收执，涉案4549.40元可能是上诉人支付的，且时隔多年，上诉人、被上诉人原审时均不能确切说清该款项的缴纳事实，被上诉人没有提交银行流水等支付凭证，被上诉人应承担举证不利的后果。原审法院未查清该笔款项的性质，不能确定该笔费用是否应由上诉人承担。被上诉人诉请上诉人退还金额为4500元，原审判决上诉人退还金额为4549.40元，超出了被上诉人的原审诉讼请求。二、涉案《房屋转让协议书》第五条第二款约定“本合同签订前该房集资、购房款…由甲方全部承担”，而此发票缴纳时间为签订协议七个月之后，在签订合同前上诉人没有收到相关缴费通知，不属于合同约定的尚未缴纳或拖欠的费用，一审判决由上诉人退还4549.40元无合同依据。三、该款若应由上诉人支付，为何被上诉人在接到通知之后没有通知上诉人缴纳，被上诉人无任何正当理由代为缴纳属无因管理，被上诉人长达9年从未向上诉人主张过该债权，已超出法律保护的三年诉讼时效，上诉人在一审提出诉讼时效抗辩理应得到法院支持。一审法院判决由上诉人退还款项不符合法律规定，请二审法院依法改判。 被上诉人刘爱珍辩称，上诉人的诉请缺乏事实依据和法律依据。首先，根据合同约定，被上诉人所支付的4549.40元应该由上诉人承担。其次，上诉人存在违约行为，却错误认为被上诉人未主张该债权有过错，上诉人缺乏诚信原则、缺乏法律依据，涉案争议费用与房屋买卖合同密不可分，被上诉人的原审诉讼请求未超出诉讼时效，请二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人刘爱珍向原审法院起诉请求：1、请求法院判决原、被告在2010年9月15日签订的合同合法有效；2、判决被告将房屋过户到原告名下，并返还原告代被告支付的房屋违建罚款4500元；3、增加请求被告支付违约金300000元；4、本案诉讼费两被告承担。 原审法院认定事实：被告是原藤县中胜火电厂员工，在住房改革（房改房）时，以单价720元／㎡取得藤县藤州镇中胜电厂宿舍第八栋806房（在建），面积113.41㎡，并于2005年9月至2007年3月向中胜火厂交纳集资建房款共65000元。2009年11月28日，被告将此房转让给原告，原告支付定金20000元给被告。2010年9月15日，原告与被告签订《房屋转让协议书》。按合同约定：被告将藤县藤州镇中胜电厂宿舍第八栋806房（建筑面积为114㎡）以总价款158000元转让给原告；被告交第八栋806房的房门钥匙给原告时，原告应向被告支付购房款150000元，其中在2010年1月26日支付130000元，同年9月15日支付20000元，被告取得《房屋所有权证》并办理过户登记在原告名下后，原告支付余下8000元；办理过户登记手续所需要费用由原告承担；如违约造成对方经济损失的，违约必须赔偿对方经济损失，并支付违约金300000元。合同签订当日，原告已按合同约定支付150000元给被告；被告也将藤县藤州镇中胜电厂宿舍第八栋806房交给原告使用。2010年3月9日，原告对该房屋进行装修完毕并搬入居住到现在。2011年4月18日，原告代被告向藤县房改办交纳4549.40元（其中评估费326.40元，超标准差价款4203元，资料费20元）。2011年9月1日，被告取得藤县人民政府颁发的藤房权证藤州镇字第××号《房屋所有权证》，房屋所有权人覃思宁，共有人杨艺，房屋性质：房改房，面积113.41㎡。由于藤县藤州镇中胜电厂宿舍第八栋806房的房屋性质“房改房”，经过一定年限后才能自由转让和办理“房改房”过户登记手续。2020年6月27日，原告通过“莫明德、珍”手机短信发信息给被告，要求办理该房过户登记手续。同年7月6日，被告向原告回复信息认为：现房价高，要求原告加价50000元才同意过户。原告回复信息表示不同意，最多可支付5000元房款尾数的利息，并要求被告回来办理该房过户登记手续。同年7月14日，被告又降低要求原告多支付30000元才同意办理过户手续。原告不同意多支付30000元并坚持原来的意见，支付房屋尾数8000元和利息5000元。由于双方协商不成，原告便诉至原审法院。 原审法院认为，根据原告向原审法院提供《房屋转让协议书》和《收款收据》等的证据，足以证明原告向被告购买位于藤县（房改房）一套并支付购房款150000元，被告也将该房交付给原告使用的事实，原审法院予以确认。对双方当事人争议焦点的问题：1、双方签订《房屋转让协议书》的合同效力问题。原告与被告签订《房屋转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反相关法律法规的禁止性规定，是合法有效的，对双方当事人均具有法律效力。因此，原告请求确认《房屋转让协议书》合法有效，理据充分，原审法院予以支持。2、关于被告应否协助原告办理案涉商品房不动产登记的问题。商品房权属登记是享有房产所有权的法定要件。合同签订后，原告已按合同约定履行付款义务，并支付购房款150000元给被告。被告虽然交付藤县藤州镇中胜电厂宿舍第八栋806房给原告使用，但被告没有完全履行合同确定的义务，在取得藤县藤州镇中胜电厂宿舍第八栋806房的《房屋所有权证》后，因转让房屋性质为房改房，经过一定年限后才能自由转让和办理“房改房”过户登记手续。双方在合同没有约定过户年限，在相关部门准许办理“房改房”过户时，原告随时有权向被告主张过户的权利，被告负有协助原告办证的义务，但被告以房价高，要求原告补偿3-5万元为由，至今没有协助办理该房屋过户手续给原告。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《不动产登记暂行条例》第十四条第一款的规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”。被告作为出卖人应当协助商品房购买人办理变更商品房所有权登记手续，并提供必要的证明文件。但被告至今未协助原告办理商品房所有权转移、变更、注销备案申请，致使原告无法办理案涉商品房产权变更登记。因此，原告请求被告履行协助原告办理案涉商品房产权变更登记，理据充分，原审法院予以支持。3、关于原告支付藤县藤州镇中胜电厂宿舍第八栋806房超标准差价款的问题。根据原告提供藤县房改办收取4549.40元的发票看，原告向藤县房改办交纳4549.40元是藤县藤州镇中胜电厂宿舍第八栋806房的评估费326.40元、超标准差价款4203元、资料费20元。标准价是房改时所购房基本上用标准价（限面积）购买的，被告所购买藤县㎡超过房改时标准价，藤县房改办收取超标准差价款4549.40元应由被告承担。原告所代交4549.40元应由被告支付给原告，并在原告欠被告房屋款尾数8000元中扣减。因被告在本案中没有向原审法院主张原告支付购房款的尾数，故本案不作处理。4、关于被告是否应当向原告支付违约金的问题。违约是合同当事人没有履行或者没有按合同约定履行义务。原告与被告签订《房屋转让协议书》后，原告已按合同约定支付150000元给原告；被告也将藤县藤州镇中胜电厂宿舍第八栋806房交给原告使用。因双方在合同中约定办理过户登记手续期限不明确，在相关部门允许办理过户登记手续后，原告随时有权向被告主张权利，被告随时向原告履行协助义务，但应给对方必要的准备时间。原告发信息给被告后一个月多起诉原审法院，应给被告必要的准备时间，此时间不能证明被告违约。因此，原告请求被告支付违约金，理据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条及《不动产登记暂行条例》第十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告刘爱珍与被告覃思宁、杨艺签订《房屋转让协议书》有效；二、被告覃思宁、杨艺应于原告刘爱珍提出办理不动产权登记申请之日起60日内协助原告刘爱珍办理其位于藤县的产权变更登记手续；三、被告覃思宁、杨艺应向原告刘爱珍退还代交藤县房改办交纳超标准差价款4549.40元，此款在原告刘爱珍欠被告覃思宁、杨艺购房款8000元中扣减；四、驳回原告刘爱珍的其他诉讼请求。案件受理费8170元（原告已预交4085元），适用简易程序减半收取为4085元，由原告刘爱珍负担2355元，被告覃思宁、杨艺负担1730元。 二审期间，上诉人覃思宁、杨艺向本院提交一份证据即《集资建设合同书》，拟证明涉案房屋原价款为59240.3元，而上诉人缴纳了65000元集资建房款，超出房屋价款的款项可能被用于支付涉案超标准差价款。 二审时，被上诉人刘爱珍没有向本院提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人刘爱珍认为上诉人覃思宁、杨艺提交的《集资建设合同书》与本案不具关联性。 本院认为，上诉人覃思宁、杨艺二审时提交的《集资建设合同书》合法、真实，但并未记载两上诉人缴纳涉案超标准差价款的相关内容，因此，该证据与本案不具关联性，本院不予认证为本案定案证据。原审法院对原审在案证据认证正确，本院予以确认。 经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人覃思宁、杨艺与被上诉人刘爱珍二审时的诉、辩意见表明，本案的争议焦点是：涉案4549.40元超标准差价款等费用应由哪方当事人承担。 在案证据藤县住房制度改革委员会办公室2011年4月18日出具的《收据》显示，涉案4549.40元是由藤县藤州镇中胜电厂宿舍第八栋806房的评估费326.40元、超标准差价款4203元、资料费20元构成。根据我国住房制度改革政策，国有机构不同职级的员工所享受的住房面积标准各有不同，对于超出享受标准的住房面积，员工应缴纳相应差价款，而覃思宁、杨艺所集资建设的涉案房屋面积超过标准，藤县住房制度改革委员会办公室收取的超标准差价款及首次办证费用4549.40元理应由覃思宁、杨艺承担；同时，涉案《房屋转让协议书》约定，覃思宁、杨艺保证其已全部交清合同签订前房屋集资、购房等其他应当交纳的费用，如有尚未交纳或拖欠的费用由覃思宁、杨艺全部承担，涉案4549.40元超标准差价款等费用的交纳时间虽在房屋买卖合同签订后，但该费用属于涉案房屋尚未缴纳的原始价款及首次办证费用，属于覃思宁、杨艺应当交纳的费用，因此，按照涉案合同约定此费用应由覃思宁、杨艺承担。诉讼时，刘爱珍主张其代覃思宁、杨艺缴纳了涉案4549.40元费用，并提交藤县住房制度改革委员会办公室收费收据予以佐证；覃思宁、杨艺则辩称该费用是其支付，收据是其交给刘爱珍保管，但覃思宁、杨艺未提交充分证据证明其支付了该笔费用，且双方交接购房收据的清单上也没有列明该笔款项及其支付凭证，覃思宁、杨艺仅以其缴纳集资建房款超过合同约定的房款为由推定其已支付，该理由不成立，因此，原审法院认定刘爱珍代交该款项，并判决该4549.40元应由覃思宁、杨艺支付给刘爱珍，且在刘爱珍尚欠覃思宁、杨艺房屋转让尾款8000元中扣减正确，本院予以维持。覃思宁、杨艺认为刘爱珍诉请返还4549.40元已超过诉讼时效，对此，本院认为，刘爱珍代覃思宁、杨艺缴费后，双方并未约定该笔款项的返还期限，且双方之间的房屋买卖合同并未全部履行完毕，刘爱珍在合同履行过程中请求返还该笔款项没有超过诉讼时效。 综上所述，上诉人覃思宁、杨艺的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人覃思宁、杨艺已预交），由上诉人覃思宁、杨艺负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 周松贤 审 判 员 黄 俊 二〇二一年一月二十七日 法官助理 黄楚恩 书 记 员 聂银冰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。