江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1102民初557号 原告：镇江盈盛房地产开发有限公司，住所地镇江市滨水路阳光世纪花园后。 法定代表人：蒋铁峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：应志华，江苏法德东恒律师事务所律师。 被告：江苏哎呦哎呦网络科技有限公司，住所地镇江市新区丁卯经十五路****。 法定代表人：陈翔，系该公司执行董事。 原告镇江盈盛房地产开发有限公司（以下简称盈盛公司）与被告江苏哎呦哎呦网络科技有限公司（以下简称网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告盈盛公司的委托诉讼代理人应志华到庭参加诉讼。被告网络公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告盈盛公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2018年1月1日至2018年7月31日的租金209625.75元并从逾期之日至实际付清之日止按照每日3‰的标准支付违约金（其中2018年1月1日至2018年2月28日的租金58339.24元自2017年12月22日起开始计算违约金，2018年3月1日至2018年5月31日的租金90969.67元自2018年3月22日起开始计算违约金，2018年6月1日至2018年7月31日的租金60316.84元自2018年6月23日起开始计算违约金）。事实和理由：原、被告于2016年7月14日签订了《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告开发建设的位于镇江市东吴北路与梦溪路交接处的香槟道项目梦溪路251号39#内第4层401、402商铺（建筑面积：950.77平方米），租赁期限自2016年12月1日至2021年11月30日，并约定了租金单价、支付方式及逾期支付租金从逾期之日起按照每日3‰的标准承担违约金等。合同签订后，原告按约将商铺交付给被告使用，但被告只支付租金至2017年9月30日，之后未支付租金。后原告将该商铺出售给第三人，原、被告及第三人三方签订了《三方协议书》，约定被告交纳的租赁保证金抵扣拖欠的租金、第三人付清房款并办理房屋交接手续后的次月1日起的租金归第三人享有等内容。原告与第三人的房屋交接手续办理时间为2018年7月31日。因此，租赁保证金抵扣租金后，被告未支付租金的期间为2018年1月1日起至2018年7月31日止。 被告网络公司未答辩，亦未提交证据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明其主张，提交商铺租赁合同一份、三方协议书原件两份、付款凭证复印件五份。 对原告提交的证据，本院认证认为，合同及协议均为原件，客观真实，可作为定案依据。付款凭证虽为复印件，但在租赁合同中，承租人负有证明支付租金的义务，因被告未到庭，原告主动提交被告支付租金的证据，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于镇江市东吴北路与梦溪路交接处的香槟道项目梦溪路251号（房地产产权号39#）房屋（以下简称39号房）为原告开发建设。2016年7月14日，原、被告就39号房四楼的401、402商铺签订《商铺租赁合同》一份，租赁用途只限于经营运动、教育类别，品牌为哎呦帮街头篮球主题公园。租赁期限五年，自2016年12月1日至2021年11月30日止。自2016年8月1日至2016年11月30日为被告的装修期，双方在约定首个租约年租金时，已包括该期间的租金，被告无需另行支付。2016年12月1日至2017年11月30日的年租金总额为360912元、2017年12月1日至2018年11月30日的年租金总额为360912元、2018年12月1日至2019年11月30日的年租金总额为378958元。付款方式为季付，被告应于合同签署后三个工作日支付首期即自2016年12月1日至2017年2月28日的租金90228元和履约保证金90228元；自第二个计租期起，被告应于下一个计租日前15个工作日向原告支付下一期租金；当期租金须在当期15个工作日前付清，被告逾期支付房租，属被告违约，原告有权自付款最后期限后第一个工作日起收取逾期付款的违约金，计收标准为拖欠日乘以拖欠租金总额的3‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止。因被告违反本合同条款而令原告遭受的损失（含违约金），原告有权从履约保证金中扣减该损失的费用（含违约金）作为赔偿，不足弥补原告损失的，被告应向原告另行赔偿。合同签订后，原告按约交付房屋。 2018年8月27日，因原告将涉案房屋出卖他人，原告（甲方）与被告（丙方）及买受人（乙方）就两商铺的租赁事宜签订《三方协议》各一份，两份协议在原、被告约定租赁期限前提下依据商铺面积对原租赁合同约定的租金进行了拆分，其中涉及39号房四楼401商铺的三方协议约定内容有：“一、根据甲、乙双方签署的《商品房买卖合同》，甲、乙双方应于2019年1月30日前办理该房屋的交付手续，交付标准为当时的房屋现状。乙方应配合甲方办理房屋接收手续。自乙方付清购房款且甲乙双方办妥该房屋交接手续的次月1日起，该房屋租金由乙方享有并收益。二、如甲乙双方的交付手续提前或延后办理的，自该房屋实际交付之日的次月1日起，该房屋租金由乙方享有并收益。包括乙方未能按照上述约定期限完成付款义务，甲方顺延房屋交付的情形、甲方提前交付的情形等。三、本协议第一、二条约定的租金收益权转移的情形下，甲、丙双方签署的《房屋租赁合同》项下关于甲方的相关权利义务一并转由乙方行使和承担。自收益权转移之日起，由乙方与丙方继续按《房屋租赁合同》的约定履行。该房屋的租金由丙方直接向乙方支付。丙方已经支付给甲方的租赁保证金40283元扣除丙方欠付租金等费用＿元后余款＿元（大写：人民币＿）由甲方在房屋完成交接后60日内一次性转付给乙方，作为丙方向乙方支付的保证金一部分，甲方不另外向丙方退回，后续关于履约保证金的结算，由乙丙双方另行结算。如履约保证金不足抵扣丙方欠付甲方款项、或履约保证金扣除欠付甲方款项后不足《房屋租赁合同》约定金额的，丙方在该房屋交付日后10（日）内向应收款方支付。……四、与该房屋相关的物业管理相关费用，如《房屋租赁合同》有约定的，由乙方或丙方按约定向物业管理公司支付，如无约定的，由丙方依据《商品房买卖合同》等文件约定向物业管理公司支付。五、收益权转移后，因履行《房屋租赁合同》发生的各类税费，由乙方、丙方依法自行承担。六、上述房屋收益权转移完成之后，关于该《房屋租赁合同》履行的后续事宜由乙方与丙方直接发生关系，甲方与乙方就该房屋的买卖及甲方与丙方就该房屋的租赁等事宜再无其他任何争议。七、上述房屋收益权转移完成之后，若因任何原因导致甲方和乙方的《商品房买卖合同》解除，则乙方除需按《商品房买卖合同》约定向甲方承担违约责任并交还房屋外，还需在《商品房买卖合同》解除后三日内向甲方退还自收益权转移之日起至房屋实际交还之日止对丙方应收及∕或已收取的房屋租金及相关费用，否则，甲方有权从应退还乙方的购房款中直接抵扣该费用。八、本协议未尽事宜，由相关方协商订立补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。……”另涉及402商铺的三方协议中除年租金和保证金金额之外，其他内容与上述三方协议一致。 另查明，被告于2016年7月7日、2016年8月30日、2017年4月2日、2017年9月2日分别支付原告90228元；于2018年1月24日付原告30076元。 本案审理中，原告称，涉案商铺已于2018年7月31日交付给买受人。 本院认为，原告、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。原、被告及买受人就涉案商铺签订的《三方协议书》协议中有当事人签字及盖章，系协议签订人真实意思表示，协议中关于租金的承继事实，本院予以确认。三方协议中虽未明确注明租金转移交付时点，但结合原告与买受人约定的交房时间，本院采信原告关于实际交房时间为2018年7月31日的陈述。结合原告提交的收取租金的证据，可以认定被告欠付原告自2018年1月1日至2018年7月31日期间的租金，经核算，原告要求支付此期间的租金209625.75元，依据充分，本院予以支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向相对方支付一定数额的违约金。本案中，《商铺租赁合同》中明确约定了逾期支付租金的违约金内容，基于被告未支付租金的行为，已构成违约，为此原告可以欠付租金为基数，按照每日3‰的标准向被告主张违约金。至于计算违约金的起始时间，考虑到《商铺租赁合同》中明确约定了租金交付时间，《三方协议》中的第三条对以履约保证金抵扣后的欠款亦约定交付时间，由于《三方协议》签订于《商铺租赁合同》之后，同时在签订《三方协议》时，被告欠付的租金数额已明确，为此，《三方协议》中关于欠款交付时间约定内容应视为对《商铺租赁合同》中租金交付时间的变更，为此违约金计算的期间应从2018年8月11日开始至欠付租金支付之日止。综上，对于原告主张的违约金，被告应从2018年8月11日起以209625.75元为基数按照每日3‰的标准支付至209625.75元给付之日。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江苏哎呦哎呦网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告镇江盈盛房地产开发有限公司房屋租金209625.75元。 二、被告江苏哎呦哎呦网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内以209625.75元为基数，按照每日3‰的标准支付原告镇江盈盛房地产开发有限公司从2018年8月11日起至209625.75元给付之日止的违约金。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9753元，公告费600元，合计10353元，由被告江苏哎呦哎呦网络科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长 周 伟 人民陪审员 陈 红 人民陪审员 李际云 二〇二一年一月十三日 书 记 员 王 婷 附：相关法条及上诉须知 1.相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 2、上诉须知 一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。 二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。 三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，具体上诉缴费账号，请与本案的案件承办人员进行联系确认；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。 四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。