上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11580号上诉人(原审被告)：胡莎莎，女，1989年5月4日出生，汉族，住所地上海市长宁区。被上诉人(原审原告)：黄鞍江，男，1964年1月11日出生，汉族，住所地上海市长宁区。被上诉人(原审原告)：卫天海，男，1986年12月7日出生，汉族，住所地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：黄鞍江。上诉人胡莎莎因与被上诉人黄鞍江、卫天海房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初25340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡莎莎上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄鞍江、卫天海一审全部诉讼请求。事实及理由：1．双方所签订的《租赁合同》中虽未直接约定出租人为承租人办理上海市居住证，但实际上双方已通过短信方式予以约定，现黄鞍江、卫天海未为胡莎莎办理居住证构成违约，胡莎莎有权拒付租金；2．一审法院认定合同于2020年1月7日解除是错误的。胡莎莎于2018年11月初已搬离，合同于2018年11月7日已解除。退一步说，即便法院认定双方在2018年11月7日未达成解除合同的一致意见，双方在2019年8月21日诉前调解时也已协商一致解除合同。被上诉人黄鞍江、卫天海共同辩称：《租赁合同》中未约定黄鞍江、卫天海为胡莎莎办理居住证。黄鞍江出于好心，曾协助胡莎莎办理居住证，但最终未办出。胡莎莎在短信中明确其虽搬走，但不退租，因此其仍应按约支付租金。胡莎莎长期欠租构成违约，黄鞍江、卫天海在无法联系胡莎莎的情况下才起诉主张权利。诉调阶段，双方虽然协商过解除合同，但最终并未达成一致意见。一审法院判令合同于2020年1月7日解除正确。请求本院驳回上诉，维持原判。黄鞍江、卫天海向一审法院提出诉讼，请求判令：1．黄鞍江、卫天海与胡莎莎签订的《租赁合同》于2020年1月7日解除；2．胡莎莎支付自2018年8月15日至2020年1月7日止的拖欠租金人民币(以下币种均为人民币)200，800元；3．胡莎莎支付公证费用3，000元；4．收取胡莎莎的押金12，000元不予退还。一审法院认定事实如下：上海市建国西路XXX弄XXX号房屋权利人为案外人乌某某、陆某某。2015年6月23日，乌某某与黄鞍江就上海市建国西路XXX弄XXX号房屋签订《上海市房屋租赁合同》，房屋租赁期为2015年8月1日起至2021年7月31日，月租金为每月11，000元。其他约定事项中约定：乌某某同意黄鞍江承租期间对该房屋进行装修改造以及转租。同日，乌某某出具授权委托书，委托黄鞍江办理房屋租赁事宜，包括代为签订房屋租赁合同、代为收取房屋押金和租金、代为办理租客入住的相关手续和相关事宜、代为办理租客退房的相关手续等。2018年1月5日，黄鞍江、卫天海(出租方、甲方)与胡莎莎(承租方、乙方)签订《租赁合同》。合同约定：一、房屋的座落、面积。甲方将其合法拥有的座落在上海市黄浦区建国西路XXX弄XXX号203室(以下简称“系争房屋”)出租给乙方使用。二、租赁用途。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用。三、租赁期限。该房屋租赁期为2年。自2018年1月15日起至2020年1月15日止。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的1个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。四、租金及支付方式。该房屋的月租金为12，000元整，双方议定首期付3个月，另付12，000元押金以后，按每3个月结算一次，提前5天支付下次房租。五、押金与其它费用。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施。并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、保安保洁费、有线电视费等费用应由乙方承担。违约处理：甲乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金12，000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款约定：乙方已支付押金12，000元，还有三个月房租36，000元，2018年1月15日支付。合同落款处甲方有卫天海、黄鞍江签名，乙方有胡莎莎签名。2018年5月28日，胡莎莎支付了2018年4月15日至7月14日的租金。2018年8月11日，黄鞍江发消息给胡莎莎：“麻烦支付7／15—9／14租金。”2018年8月14日，胡莎莎支付了一个月租金。一审庭审中，双方均确认胡莎莎租金支付至2018年8月14日。2018年10月21日，黄鞍江发消息给胡莎莎：“……我也尽力了，再办不出也没办法了，因为现在手续复杂，另外你8／15—10／14日，两个月租金马上付一下，租房付房租天经地意，如果你感觉居住证改的问题，可以付清租金，房子退还，我不想整天为这些事不开心，我也要付房东租金，相互支持。”2018年10月30日，黄鞍江将《告知》张贴在系争房屋大门，要求胡莎莎于10月31日付清房租。10月31日，胡莎莎回复黄鞍江称迟付租金系因为黄鞍江、卫天海承诺给其办理居住证，但一直未办理成功，只能以迟付租金的方式敦促黄鞍江、卫天海履行承诺。后胡莎莎搬离系争房屋。2018年11月2日，黄鞍江、卫天海将《通知书》张贴在系争房屋大门，表示胡莎莎七天内不付房租，将作违约处理并追究损失。11月5日，胡莎莎短信中确认搬离，要求黄鞍江等就其因无法办理居住证产生的房产税、搬家损失等进行赔偿。11月7日，胡莎莎发消息给黄鞍江：“……第三，你说到，房子到现在都没有移交钥匙，你要问我们收取租金。这一点我认同。我并没有说要移交钥匙给你。被迫搬家的原因我就不再重复了。你要收取租金，我认同。……现在我只是搬家，并没有说要退租，所以没必要移交钥匙给你。……”2019年7月4日，黄鞍江向吴(胡)莎莎的新住所发送函件，追讨租金、追究违约责任。双方沟通未果，诉至法院。2020年1月7日，黄鞍江与胡莎莎办理房屋交接手续。一审庭审中，胡莎莎称其原与卫天海一人签订《租赁合同》，黄鞍江系合同履行过程中加入，租赁合同中黄鞍江的签名系后补签的。但胡莎莎未提供其持有的租赁合同，故一审法院无法核实。胡莎莎另提供电费单据证明其搬离后黄鞍江、卫天海将系争房屋出租给他人居住，但上述证据不足以证明其主张，一审法院不予采信。一审法院认为，黄鞍江、卫天海与胡莎莎签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，当事人均应按约履行。胡莎莎称《租赁合同》签约时仅卫天海签字，黄鞍江非签约人，黄鞍江非本案适格原告。然胡莎莎未提供其持有的租赁合同原件，且在合同履约沟通过程中，胡莎莎从未对黄鞍江作为合同相对方提出过异议、事实上向黄鞍江支付租金，故对黄鞍江非本案适格原告的答辩意见，法院不予采纳。黄鞍江、卫天海称胡莎莎未按约支付租金构成违约，胡莎莎对拖欠房租的事实无异议，但称因黄鞍江、卫天海承诺办理临时居住证未办理，故以此理由拒付房租。经查，租赁合同中并无关于办理临时居住证的约定，故胡莎莎以居住证无法办理为由拒付租金缺乏合同及法律依据，法院不予采纳，其拒付租金的行为构成违约，根据合同约定，黄鞍江方有权没收押金。关于租赁合同的解除时间及解除后果，胡莎莎延迟支付房租后，黄鞍江并未行使合同解除权。胡莎莎称2018年10月底即搬离房屋且黄鞍江方对此知情，2018年11月7日至2019年7月5日黄鞍江方未向其催讨租金，胡莎莎有理由相信租赁合同已经解除，故合同解除时间应为2018年11月5日。黄鞍江方称，因胡莎莎搬离房屋且短信称不退租，黄鞍江方一直在寻找胡莎莎的新居所发函催讨房租，胡莎莎收函后于2019年7月5日主动联系，期间黄鞍江找不到胡莎莎，不敢私自收回房屋。一审法院认为，合同解除或经双方协商一致，或符合合同约定、法律规定的解除条件，由一方行使解除权并通知对方。然根据查明的事实，2018年10月底胡莎莎搬离系争房屋，2018年11月7日胡莎莎短信确认未交付钥匙，称只是搬家，并没有说要退租。至此，双方未就合同解除达成一致意见且胡莎莎亦无要求解除合同的意思表示，现胡莎莎称合同解除时间为2018年11月5日显然与事实不符。交付系指系争房屋占有之转移。胡莎莎搬离系争房屋后一直未向黄鞍江方交付钥匙或要求办理房屋交接手续且明确仅搬家、不退租，故法院认为胡莎莎是否另有住处、实际居住于何处并不影响其仍继续占有系争房屋的事实。2019年7月双方重新沟通联系后仍未办理房屋交接手续且无证据证明黄鞍江方拒绝胡莎莎交付房屋，直至2020年1月7日双方办理房屋及钥匙交接，胡莎莎事实上未再继续占有使用系争房屋，故租赁合同于房屋交接之日即2020年1月7日解除。黄鞍江方有权要求胡莎莎支付2018年8月15日至2020年1月7日的房屋租金。关于黄鞍江方要求胡莎莎支付公证费用3，000元诉讼请求无合同依据，法院不予支持。一审法院判决如下：一、确认黄鞍江、卫天海与胡莎莎签订的《租赁合同》于2020年1月7日解除；二、胡莎莎应于判决生效之日起十五日内向黄鞍江、卫天海支付自2018年8月15日至2020年1月7日止的房屋租金200，800元；三、胡莎莎支付给黄鞍江、卫天海的押金12，000元，不予退还；四、黄鞍江、卫天海的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，2019年8月21日调解笔录中，审判人员要求双方陈述调解方案，黄鞍江方表示“要求解除合同，被告结清拖欠的租金及水电煤费用并立即搬离房屋，押金予以没收，经济损失根据实际情况计算。”胡莎莎则表示“同意解除合同，若调解，押金归原告，被告租金支付至2018年10月，水电煤都是正常结算的，不存在拖欠。”对此，黄鞍江方表示“双方差距过大，不再要求调解，请法院直接开庭审理。”最后陈述意见时，黄鞍江方表示“请法院尽快移送立案、审理、判决。”以上事实，有调解笔录为证。二审期间，胡莎莎提供《租赁合同》原件，欲证明合同落款处“黄鞍江”的签名是事后补签，黄鞍江并非适格原告。本院认为，黄鞍江从系争房屋权利人处承租系争房屋后，再将房屋依法转租给胡莎莎，黄鞍江方、胡莎莎均应按照双方所签订的《租赁合同》约定恪守履行。胡莎莎与黄鞍江、卫天海签订《租赁合同》，合同履行中，胡莎莎将租金支付给黄鞍江，又因居住证等事宜多次与黄鞍江短信沟通。由此可知，胡莎莎对于黄鞍江合同相对方的身份并无异议，租赁合同落款处“黄鞍江”签名的时间先后不影响合同效力。胡莎莎以“黄鞍江”签名为事后补签为由否认黄鞍江为合同相对方，于法无据，本院不予采纳。《租赁合同》并未约定出租人为承租人办理居住证，根据黄鞍江与胡莎莎往来短信可知，黄鞍江为胡莎莎办理居住证未果，同时要求胡莎莎支付欠租。胡莎莎上诉称双方通过短信方式约定黄鞍江方为其办理居住证，与事实不符。其拒付租金的理由，缺乏合同依据及法律依据，本院不予采纳。胡莎莎作为承租人应按约支付租金，其承租系争房屋后如何居住使用，系其自身权利的处分。虽然其搬出系争房屋，但因其在短信中明确表示不退租，客观上亦未交付钥匙，故黄鞍江方不能收回房屋止损，《租赁合同》仍在履行。胡莎莎上诉称合同在其搬离系争房屋时解除，此与其在短信中的意思表示不符，本院不予采纳。至于其上诉称双方在诉调2019年8月21日笔录中均同意解除合同的问题。根据笔录可知，双方曾就合同解除及解除后的处理进行过调解，但并未达成一致意见，黄鞍江方明确要求法院尽快立案审理。在一审诉讼中，双方于2020年1月7日办理房屋交接，一审法院据此认定当日为合同解除日，于法有据，本院予以认同。综上所述，上诉人胡莎莎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，537元，由上诉人胡莎莎负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二一年一月二十八日法官助理  何 倩书 记 员  李佳纯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……