北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终54号上诉人（原审被告）：刘兰英，女，1952年8月12日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人（原审被告）：姜立增，男，1948年4月27日出生，汉族，住北京市东城区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：姜燕（刘兰英、姜立增之女），1977年8月31日出生，清华同方股份有限公司经理，住北京市东城区。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：王奎，北京市京徽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李颖，女，1988年5月31日出生，汉族，住云南省保山市腾冲县腾越镇山源社区。委托诉讼代理人：杨明敏，北京市两高律师事务所律师。上诉人刘兰英、姜立增因与被上诉人李颖房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初5947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘兰英、姜立增上诉请求：1.撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初5947号民事判决，发回重审或者改判驳回李颖全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李颖承担。事实与理由：一、上诉人不存在违约行为，被上诉人存在违约行为。1.被上诉人未按照合同约定向上诉人缴纳租金，被上诉人本应于2019年9月13日支付房租18万元，但截至2019年9月13日并未依约支付，其已构成违约。2.被上诉人在租赁期内将全部物品搬离涉案房屋，并拆除屋内热水器、暖气片等关键设施设备，以事实行为退租，一审中被上诉人亦确认房屋内只剩扫把，证实退租事实。3.被上诉人在2019年9月14日前通过各种形式向上诉人表达不愿意继续承租，并违反合同约定对外转租。上诉人不存在驱离被上诉人、提前收回租赁房屋的行为，系被上诉人私自退租、未按时缴纳租金及转租，属于违约。二、被上诉人未经上诉人许可将房屋内的热水器、暖气片、空调等必要设备拆走，故意损坏马桶，其存在故意损坏房屋的行为，即使被上诉人没有退租的意愿，上诉人也有权随时终止合同。三、双方关于装修费用的承担应适用双方合同第九条第9.4款约定，不应该适用第十三条第13.4款约定。四、被上诉人将门楼换成了大黄门，恢复成原样需要五六万元。李颖辩称，同意一审判决，不同意刘兰英、姜立增的上诉请求。李颖向一审法院起诉请求：1.依法判令刘兰英、姜立增向李颖连带返还房屋租赁保证金3万元；2.依法判令刘兰英、姜立增向李颖连带赔偿房屋租赁居间服务费3万元，赔偿房屋设计装修费用429108元；3.本案诉讼费用、保全费用由刘兰英、姜立增承担。一审法院认定事实：2018年3月5日，出租人（甲方）刘兰英、姜立增与承租方（乙方）李颖签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于北京市东城区辛寺胡同9号院。租赁期内，经甲方同意后，乙方可以对上述房屋进行装修、装饰或添置他物。房屋租赁期限自2018年3月22日至2023年3月20日。每月租金标准为3万元；然后按约定递增。乙方前两次支付房租为三个月付，后期支付房租为半年付直到合同截止，并于下次房屋租金到期日前七天向甲方支付下次房屋租金。乙方未经甲方书面同意延迟交纳租金，每逾期一日按当年执行期月租金的3%收取滞纳金，逾期达10日的，视为乙方违约并承担全部违约责任。本合同签订当日，乙方一次性向甲方支付房屋租赁保证金1万元，同时甲方应向乙方出具房屋保证金等额收据。租赁期满或合同解除后，乙方须结清应当承担的全部费用，乙方对房屋自行添置的可移动物品归乙方所有，乙方实施的房屋装修、装饰及固定不可移动设施、设备不得拆除、损毁，无偿归甲方所有，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方放弃，甲方有权自行处置。租赁期内，任何一方无本合同约定的正当理由及法定事由擅自变更、解除、终止本协议的，应赔偿守约方的所有直接、间接损失。另，合同底部手写约定：甲乙双方协商合同期前三年如有单方违约，赔偿对方15万元整作为违约金。《房屋租赁合同补充协议》约定各期房屋租金支付日期及金额。2018年3月6日支付金额为12万元（含3万押金）；2018年6月13日支付9万元；2018年9月13日支付金额18万元；2019年3月13日支付金额18万元。合同签订后，2018年3月6日，徐苜尘向刘兰英转账汇款11万元，后期租金多为徐苜尘支付。关于租金，双方认可2019年9（一审误写为3）月20日前的已支付。经刘兰英、姜立增确认装修方案后，李颖对涉案房屋进行了装修。北新桥派出所“110”接警单显示：报警时间2019年9月15日10时10分，警情发生地点南小街辛寺胡同9号，标题李女士报在辛寺胡同锁被换，案情摘要：李女士报在东城区东直门南小街辛胡同9号，家门门锁被撬掉换了另一个锁。这是我租的房。我在外地，我助手在现场，刚才电话告知我的。为证明为租赁涉案房屋支付中介费3万元，李颖提供中介协议书及中介费支付业务回单。刘兰英、姜立增认为协议书为李颖与案外人单方签订，真实性不认可；认可业务回单真实性，证明目的不认可，该费用为案外人北京银颂计画珠宝有限公司付款的业务回单，而非本案涉案房屋承租人李颖。李颖为证明设计装修费用提供了涉案房屋的改造设计合同、设计费支付业务回单、室内设计图纸、装修协议书及装修费支付业务回单。刘兰英、姜立增对设计合同书及装修协议书，真实性不认可，认为设计合同书为案外人北京银颂计画珠宝有限公司与案外人潍坊卜卜建筑设计有限公司签订，无法核实真实性；装修协议书为李颖与案外人单方签订，无法核实真实性。认可支付业务回单真实性，证明目的不认可。业务回单所涉费用为案外人北京银颂计画珠宝有限公司付款的业务回单，而非本案涉案房屋承租人李颖。同时，即使假设该装修款为涉案房屋，租赁合同约定房屋面积为57.6平方米，装修费及设计费高达42万多，明显违反常理。为证明刘兰英、姜立增致使李颖不能承租，李颖提供了2019年9月16日出具的《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知书函》及北新桥派出所“110”接警单。刘兰英、姜立增对书函真实性、证明目的均不认可；刘兰英、姜立增并未收到相关解除通知书，即使假设该通知是真实的，该通知中李颖并未要求刘兰英、姜立增返还房屋内的任何物品且直接主张解除合同，也能进一步证实在2019年9月14日前李颖已经将涉案房屋腾空，主动退租，不具有继续租赁涉案房屋的意愿。接警单真实性认可，但内容均为李颖自述，证明目的不认可。刘兰英、姜立增为证明李颖单方终止了租赁合同，提供了现场图片显示涉案房屋的热水器、暖气片、水龙头、空调电灯等已经卸走，全部家具已经搬空。李颖认可真实性，但李颖从未单方终止过租赁合同，3个空调为隐藏式空调，并未卸走。其余热水器、暖气片、水龙头、电灯均为李颖物品，即使退租、合同终止也归李颖所有。从图片看，房屋较为整洁，并无退租迹象。为证明李颖不准备继续租赁房屋的意图，试图将涉案房屋转租并对外发布转租信息，刘兰英、姜立增提交微信聊天记录。李颖称无原件予以核实真实性不认可，李颖从未转租或试图转租，即使证据为真，也只能表明李颖试图转租，并不是转租。2020年3月13日，经李颖申请并提供相应担保后，法院依法作出（2020）京0101财保52号民事裁定，裁定：查封、冻结、扣押被申请人刘兰英、姜立增名下489108元财产。案件申请费2966元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据已查明事实，双方订立的《房屋租赁合同》及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。本案中，2019年9（一审误写为3）月13日李颖应付而未付下期房租。9（一审误写为3）月14日，刘兰英、姜立增将涉案房屋换锁。9（一审误写为3）月15日，李颖报警称门锁被撬换。9（一审误写为3）月16日，李颖出具解除合同书函。现李颖已将自己物品搬出涉案房屋，刘兰英、姜立增已收回涉案房屋，双方未能有效协商解决纠纷，双方签订的相关合同双方均认可已经解除。本案的争议焦点在于双方对于合同解除后责任承担。李颖未按约定支付房屋租金且未与刘兰英、姜立增进行协商一致延期支付在先，刘兰英、姜立增在合同期内且在已付房屋租金涵盖期间未通知李颖直接换锁在后。事情发生后，双方均未为解决纠纷与对方进行沟通，导致合同无法履行。根据双方合同约定：乙方未经甲方书面同意延迟交纳租金，每逾期一日按当年执行期月租金的3%收取滞纳金，逾期达10日的，视为乙方违约并承担全部违约责任。在李颖未交纳租金的宽限期内，刘兰英、姜立增未通知李颖将涉案房屋换锁，导致李颖无法占有使用涉案房屋，故刘兰英、姜立增对合同的解除应承担违约责任。关于刘兰英、姜立增主张系李颖主动退租的抗辩，法院不予采信。关于李颖主张刘兰英、姜立增退还3万元保证金，刘兰英、姜立增只认可收到2万元保证金。保证金是李颖支付给刘兰英、姜立增用于保障合同履行的款项，本质上应属李颖财产，现合同解除不再履行，故刘兰英、姜立增应退还保证金。具体到数额，李颖称支付了3万元，但未提供充足的证据。根据2018年3月6日李颖转账给刘兰英、姜立增11万元，扣除9万元房屋租金，剩余2万元为保证金，法院依法予以认定。关于李颖主张刘兰英、姜立增赔偿房屋租赁居间服务费，法院根据合同约定期限、已履行期限及情况，予以酌定。关于李颖主张刘兰英、姜立增赔偿房屋设计、装修损失，双方均不就设计装修损失或残值申请鉴定，法院根据合同约定、履行及解除的情况予以酌定。关于刘兰英、姜立增抗辩称双方关于设计装修费用责任承担应适用合同第9.4款的特别约定，并不是李颖所主张的第13.4款约定，合同的第九条是房屋的交付及返还，第十三条是违约责任，可见9.4款与13.4款分属不同类型的条款，非一般条款与特别条款的关系。故刘兰英、姜立增的抗辩，法院不予采信。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条的规定，判决：一、刘兰英、姜立增于判决生效后七日内给付李颖房屋租赁保证金2万元；二、刘兰英、姜立增于判决生效后七日内给付李颖房屋租赁居间服务费2万元；三、刘兰英、姜立增于判决生效后七日内给付李颖租赁房屋的设计、装修费15万元；四、驳回李颖其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘兰英、姜立增提交微信朋友圈截图、租赁合同、水费清缴单，证明李颖通过中介发布转租信息，李颖在2019年9月13日单方终止租赁合同导致房屋空置，2020年8月将房屋再次出租的租金价格仍是每月30000元，不存在恶意收房高价出租。李颖不认可上述证据证明目的。本院查明的事实与一审无异。本院认为，依法成立生效的合同受法律保护，双方均应依约履行。本案中，出租人（甲方）刘兰英、姜立增与承租方（乙方）李颖签订《北京市房屋租赁合同》，不违反法律、法规强制性规定，系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约履行。双方对合同的解除均无异议，本案上诉争议焦点为合同解除后的责任承担。根据上述合同约定：乙方未经甲方书面同意延迟交纳租金，每逾期一日按当年执行期月租金的3%收取滞纳金，逾期达10日的，视为乙方违约并承担全部违约责任。李颖缴纳租金至2019年9月20日，2019年9月13日李颖应付而未付下期房租，2019年9月14日，在李颖未交纳租金的宽限期内，刘兰英、姜立增未通知李颖将涉案房屋换锁，导致李颖无法占有使用涉案房屋。一审法院据此认定刘兰英、姜立增对合同的解除应承担违约责任依据充分。刘兰英、姜立增主张李颖存在逾期未交纳房租、转租、提前退租等行为，故应由李颖承担违约责任。对此本院认为，其一，李颖逾期交纳房租的期限尚未超过10日，根据双方合同约定刘兰英、姜立增可以收取滞纳金，但不能视为违约；其二，刘兰英、姜立增在一审及二审中提交的证据均不足以证明李颖存在转租及提前退租的事实，刘兰英、姜立增上诉坚持上述主张依据不足，本院不予支持。本案一审中，李颖请求返还房屋租赁保证金3万元，刘兰英、姜立增主张已交纳的保证金的数额为2万元，一审法院根据双方陈述及转账凭证，采信刘兰英、姜立增主张的数额并判令予以返还亦属适当。关于设计、装修费，双方在一审中均明确表示对于残值不申请鉴定，一审法院结合合同约定、履行及解除的情况酌予确定的金额亦无明显不当。关于房屋租赁居间服务费，根据在案证据，该费用为李颖租赁涉案房屋已经产生的费用，李颖请求刘兰英、姜立增赔偿该项损失，具有事实依据。一审法院根据合同约定期限、已履行期限，酌定刘兰英、姜立增支付李颖房屋租赁居间服务费2万元，并无不当。综上所述，刘兰英、姜立增的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8636元，由刘兰英、姜立增负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  朱 印审 判 员  王 元二〇二一年一月二十六日法官助理  周 珍书 记 员  赵鸿飞