山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终3727号 上诉人（原审原告、案外人）：吕清永，男，1976年12月6日出生，汉族，临清市鑫泰建筑安装有限公司总经理，住临清市。 委托诉讼代理人：赵维军，山东临清群星法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：许磊，山东临清群星法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王越龙，男，1971年1月10日出生，汉族，办事处工作人员，住临清市。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：马士立，男，1979年3月1日出生，汉族，办事处工作人员，住临清市。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：唐丽丽，女，1977年6月22日出生，汉族，办事处工作人员，住临清市。 委托诉讼代理人：马士荣，男，1976年2月2日出生，汉族，居民，系唐丽丽丈夫，住临清市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：新华街道办事处古楼社区桑树园居委会，住所地：临清市新华街道办事处古楼社区。 负责人：吕金来，主任。 被上诉人（原审被告、被执行人）：临清市桑海实业有限公司，住所地：临清市桑树园居委会。 法定代表人：马金峰。 上诉人吕清永因与被上诉人王越龙、马士立、唐丽丽、新华街道办事处古楼社区桑树园居委会（以下简称桑树园居委会）、临清市桑海实业有限公司（以下简称桑海实业公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省临清市人民法院（2020）鲁1581民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吕清永上诉请求：1.依法撤销临清市人民法院（2020）鲁1581民初1401号民事判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求，或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审中对于桑树园居委会、桑海实业公司与马某、冯某签署的《抵顶债务协议书》在桑树园居委会、桑海实业公司账目中是有记载的，能够显示真实的交易过程。为查清案件事实，一审法院应调查桑树园居委会、桑海实业公司的账目及马金峰本人（因另案在看守所羁押)，查明参与行为是个人行为还是职务行为，但一审法院未经调查就草率对协议不予确认，认为该协议不能证明冯某对涉案房屋享有处分权，没有事实及法律根据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人向一审法院提供的证据足以证明上诉人享有对涉案房屋的所有权，足以排除强制执行。 被上诉人王越龙、马士立、唐丽丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、（2018）鲁1581民初4147号案件中，马某均表示对抵顶债务协议不知情，协议乙方签字处非马某本人签字按手印，未收到过冯某转的40万元购房款，本案一审中，冯某也认可签订协议时马某不在场，协议书上非马某签名按手印，未将40万元购房款转给马某。因此，冯某对涉案房产没有处分权。二、冯某不属于桑树园集体组织成员，按照法律规定，只有桑树园集体组织成员才能购买涉案房产，其受让涉案房产的行为因违反法律强制性规定而属无效协议。三、吕清永提供的2019年4月17日同纽斯达汽车服务有限公司法定代表人连某签订的房屋租赁协议并非连某本人签名，且于涉案房产面积不相符。临清法院对纽斯达公司经理牛某的执行笔录中，牛某明确表示涉案房产是连某于2019年11月份同桑树园居委会签订的房屋租赁合同，由纽斯达公司租用并将管理费（租金）交到桑树园居委会。四、吕清永未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。抵顶债务协议无效。吕清永受让涉案房产的价格是450000元（合每平方1372元），但桑树园村民代表大会决议的价格是687600元，2019年初涉案房产周边住宅房价已达每平方米5500多元，吕清永以明显低于市场价格的不合理价格受让涉案房产，属于合同法52条规定的无效合同。五、吕清永没有在法院查封之前合法占有涉案房屋。1.吕清永未提供租赁户纽斯达公司的合法有效租赁合同（其提供的是2019年4月17日同连某签订的房屋租赁协议，在此期间涉案房屋租赁户为木兰电动车）。2.牛某的一审证言：纽斯达公司是2019年11月份租赁的涉案房屋。3.证人庄某（桑树园建材市场经理）证实，2019年5月1日是租赁户木兰电动车向桑树园居委会交纳的5万元管理费（租赁费），是转账给会计刘利的，纽斯达公司是经市场经理庄某安排介绍于2019年10月份租赁的涉案房屋。吕清永向冯某支付房款的时间分别为：2019年1月9日支付100000元，2019年1月16日支付350000元，合计450000元。六、因马某未在协议上签字，也未授权马金峰代为签署协议，无论马金峰是职务行为还是个人行为，抵顶债务协议均不能对冯某发生效力。七、吕清永未提供涉案房产的不动产权属证书。 被上诉人桑树园居委会、桑海实业公司未参加本案诉讼，亦未提交书面答辩意见。 吕清永向一审法院起诉请求：1.依法解除对位于桑树园居委会建材市场一号馆东侧的房屋一处共六间房屋（其中西侧四间砖混，东侧二间为钢结构房）的查封。2.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：涉案房产位于临清市桑树园建材市场1号馆东侧的房屋一处（共六间其中西侧四间为砖混，东侧两间为钢结构），该房屋未办理房产登记手续，2017年12月15日，以桑树园居委会、桑海实业公司为甲方，以马某为乙方，以冯某为丙方签订用铁路以东北头钢结构服务大厅及小板房抵顶债务协议书（以下简称抵顶协议书），该协议书约定：“甲方同意按原订价格将铁路以东北头钢结构服务大厅及小板房转买顶抵给乙方，①钢结构服务大厅是210平方，每平方2600元，合计546000元。②小板房118平方，每平方1200元，合计141600元，项总计：687600元。(二)乙方用甲方欠借据办理顶抵手续后又以40万元的价格转卖给丙方冯某，丙方以银行转账的方式的向乙方指定的账户(农业银行，户名：王志伟，银行账号：62×××71)进行转账支付。”该协议未加盖桑树园居委会、桑海实业公司公章。桑海实业公司为马某出具收据载明：交款单位马某转冯某，人民币687600元，收款事由收回借据此款抵顶大厅钢结构大厅及小板房。2017年12月26日，马金峰代马某出具收据，该收据载明：“今收到冯某转来购买铁东服务大厅及板房款肆拾伍万元，特此证明款已付清，详见合同，马金峰代马某签字2017年12月26日。”2019年1月9日以冯某为甲方，以吕清永为乙方，双方签订了转让协议，该转让协议载明：“一、甲方自愿将桑树园铁路以东北头钢结构服务大厅210平方米及小板房118平方米以450000元(大写：肆拾伍万元)的价格转让给乙方所有，二、付款方式：双方签订协议之日乙方给付甲方现金100000元(大写：壹拾万元)，剩余款项乙方于2019年1月16日一次性给付甲方。吕清永按照约定通过银行转账向冯某支付了房款。 2018年11月28日，冯某起诉要求与马某解除抵顶协议书，一审法院受理了该案，案号为（2018）鲁1581民初4147号。马某在该案中称，未见过该协议书，对协议内容不知情，亦没有收到过冯某的40万元转款。一审法院判决驳回了冯某的诉讼请求。该判决已生效。 桑树园居委会因经营需要在巩恩瑞、王越龙、马士立、张东、唐丽丽处借款，桑树园居委会未还。2017年9月1日，巩恩瑞、王越龙、马士立、张东、唐丽丽与桑树园居委会、桑海实业公司签订《房产（商铺）买卖合同》,桑树园居委会、桑海实业公司将位于铁路以东的建材装饰市场商铺4号馆（一）层（A1-101A1-102）号共计面积198.62平方米售于巩恩瑞、王越龙、马士立、张东、唐丽丽所有，巩恩瑞、王越龙、马士立、张东、唐丽丽以桑树园居委会借巩恩瑞、王越龙、马士立、张东、唐丽丽款1168980元抵顶该商铺出售用款。 2018年12月4日，巩恩瑞、王越龙、马士立、张东、唐丽丽诉至本院，要求桑树园居委会、桑海实业公司履行《房产（商铺）买卖合同》。该案经审理认为，该案名为房屋买卖，实为民间借贷法律关系，应按民间借贷审理，经释明后，巩恩瑞、王越龙、马士立、张东、唐丽丽坚持按房屋买卖起诉，一审法院依法作出（2018）鲁1581民初4185号民事裁定书，裁定驳回巩恩瑞、王越龙、马士立、张东、唐丽丽的起诉。该裁定已生效。 2019年3月19日，巩恩瑞、王越龙、马士立、张东、唐丽丽再次以民间借贷纠纷向一审法院提起诉讼，一审法院经审理作出（2019）鲁1581民初1306号民事判决书，判决：“一、被告新华街道办事处古楼社区桑树园居委会、临清市桑海实业有限公司于判决生效后5日内偿还原告巩恩瑞借款384160元，并自2017年8月27日起至实际给付之日，按年利率6%计付利息。二、被告新华街道办事处古楼社区桑树园居委会、临清市桑海实业有限公司于判决生效后5日内偿还原告王越龙借款118150元，并自2017年8月27日起至实际给付之日，按年利率6%计付利息。三、被告新华街道办事处古楼社区桑树园居委会、临清市桑海实业有限公司于判决生效后5日内偿还原告马士立借款261977元，并自2017年8月27日起至实际给付之日，按年利率6%计付利息。四、被告新华街道办事处古楼社区桑树园居委会、临清市桑海实业有限公司于判决生效后5日内偿还原告张东借款121930元，并自2017年8月27日起至实际给付之日，按年利率6%计付利息。五、被告新华街道办事处古楼社区桑树园居委会、临清市桑海实业有限公司于判决生效后5日内偿还原告唐丽丽借款430000元，并自2017年8月27日起至实际给付之日，按年利率6%计付利息。”该判决生效后，桑树园居委会、桑海实业公司未按判决履行义务。巩恩瑞、王越龙、马士立、张东、唐丽丽申请强制执行，一审法院受理了执行申请，案号（2019）鲁1581执1982号，在执行该案过程中，一审法院于2019年12月27日查封了涉案房屋。 案外人吕清永提出异议，请求法院停止对涉案房产的执行并解除查封措施。一审法院于2020年3月25日作出（2020）鲁1581执异31号执行裁定书,裁定驳回吕清永的异议，并于2020年3月26日向原告送达了裁定书。原告不服该裁定，于2020年4月2日向一审法院递交了立案材料，提起执行异议之诉，经法院审查因材料不全，退回补充材料后，于2020年4月15日立案受理了本案。 涉案房屋查封情况如下：2019年12月27日，一审法院作出（2019）鲁1581民初1982号民事裁定书，裁定查封涉案楼房，查封期限为2019年12月27日至2022年12月26日。 另查明，马金峰时任桑树园居委会负责人、桑海实业公司法定代表人。马金峰系马某之父，吕清永与马某系表兄弟关系。巩恩瑞、张东分别于2019年12月19日和2020年3月12日递交了撤回执行申请书，一审法院准许了二人的撤回执行申请。 本案争议的焦点： 一、原告起诉是否已超过法定期限。 原告称，原告是在法定期限内起诉，应以网上提交立案材料日期为准，并未超过起诉期限。 被告王越龙、马士立、唐丽丽称，吕清永签收(2020)鲁1581执异31号裁定书的时间是2020年3月26日，诉讼期间为裁定书送达之日起15日内向临清市人民法院提起诉讼，但吕清永提起的执行异议之诉一案的立案时间是2020年4月15日，已过起诉期间。 二、原告对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 原告称，原告通过转让取得了涉案房屋的所有权，原告对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。对此原告提交了证据：1.原告与冯某签署的转让协议一份。2.冯某于2019年1月书写的收据两份。3.桑树园居委会、桑海实业公司与马东跃、冯某签署的抵顶协议书一份。4.2017年12月26日马金峰书写的收据及加盖桑海实业公司公章的财务收据各一份。5.原告建设银行帐户交易明细一份，原告转给冯某两笔款，证明与冯某签署转让协议时真实购买的过程。6.桑树园村民代表大会决议一份复印件。7.2018年1月1日测量证明一份。8.2019年4月17日原告作为出租方同承租方连某签署的房屋租赁协议一份。以上证据证明原告就是涉案财产的权利人和归属于原告所有的事实依据。9.涉案房产照片6张。证明原告购买房屋的具体位置，及翻盖前后的情况。10.证人马某、冯某、牛某、庄某到庭证言，证明购买和交付涉案房屋的情况。 被告王越龙、马士立、唐丽丽对原告提交的证据提出异议称，原告与冯某之间的行为属于个人行为，冯某不是桑树园居委会村民，其对涉案房屋没有处分权。抵顶协议书乙方马某的签字不是本人签字，没有桑树园居委会和桑海实业公司的印章。马某没有授权马金峰，马金峰代马某签字的行为，是马金峰的个人行为。桑树园村民代表大会决议，证明房产的权属归桑树园居委会。对测量证明，不知道真假，只签字没按手印。对房屋租赁协议有异议，写的面积是550平方米，与事实不符，应是328平方米。原告提供的证人证言陈述前后矛盾，马某作伪证。冯某认可以物抵债协议书上不是马某签字。把40万元款没转给马某。牛某作的笔录，自相矛盾，牛某认可租赁协议上不是连某签字，此协议无效。庄某也陈述居委会收着涉案房产的管理费，承认是村委会的房产。 被告称原告对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益。对此被告提交了证据：1.纽斯达汽车服务有限公司工商信息、承租人照片，原为木兰电动车、瑞仁新能源。2.2019年12月27日，临清法院查封、扣押财产清单一份，证明该查封房产由纽斯达汽车服务有限公司租用。3.2020年3月19日临清法院执行局工作人员对纽斯达汽车服务有限公司经理牛某的执行笔录，证明该查封房产由纽斯达汽车服务有限公司租用并把租金（管理费）交到桑树园居委会。4.（2018）鲁1581民初4147号民事判决书，证明该查封房产并未以物抵债给马某，马某否认对协议内容知情，抵顶债务协议书乙方签字处非马某签字，马某没有收到过冯某的40万元转款，原告冯某在庭审中也认可签定协议时被告马某不在场，原告冯某与被告马某买卖合同纠纷一案被临清法院依法驳回。原告与冯某签订转让协议时间在（2018）鲁1581民初4147号判决时间之后。5.32号文、临国用（2014）第0069号（即桑树园居委会建材市场）宗地图，证明该查封房产所属土地就在桑树园居委会集体土地上。原告对被告提交证据的真实性均无异议，对于马某、牛某的陈述称应以当庭陈述为准；纽斯达汽车服务有限公司已经承租了原告购买的涉案房屋，被告提交的证据不能证实涉案房屋属于桑树园居委会所有。 为查清案件事实，一审法院调取了（2019）鲁1581执1982号卷宗材料、（2019）鲁1581民初1306号民事判决书、（2018）鲁1581民初4185号民事裁定书，双方对真实性均无异议。 一审法院认为：根据法律的规定，原告应在收到裁定书之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉，期满不起诉的，裁定书发生法律效力。本案中，原告收到裁定书的日期为2020年3月26日，其应在2020年4月10日前向人民法院提起诉讼。原告提交起诉状的日期为2020年4月2日，经法院进行审核，认为需上传补正立案材料，立即通知了原告，原告按照要求通过山东法院电子诉讼服务平台上传补正材料，2020年4月15日一审法院立案受理了本案。原告向法院提起诉讼的日期应为向一审法院递交起诉状的日期（2020年4月2日），故原告的起诉并未超过法律规定的起诉期限。当事人对自己的主张有责任提供证据，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任，提不出证据的将承担对自己不利的法律后果。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了对无过错不动产买受人物权期待权保护的要件，一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是买受人在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。对于桑树园居委会、桑海实业公司与马某、冯某签署的抵顶债务协议书，马某在一审法院审理的（2018）鲁1581民初4147号案件中称，未见过该协议书，对协议内容不知情，亦未收到过冯某的40万元转款，马金峰与马某系父子关系，收据系马金峰代马某签字，该协议书亦未加盖桑树园居委会、桑海实业公司的印章，故对该协议，法院不予确认。该协议不能证明冯某对涉案房屋享有处分权。故对以桑树园居委会、桑海实业公司与马某、冯某签署的抵顶债务协议书为基础的冯某与原告签订的转让协议，法院不予确认。对于原告提供的证人牛某的证言和连某与吕清永签订的房屋租赁协议，在执行过程中，一审法院对牛某制作的执行笔录中，牛某明确称临清市纽斯达汽车服务有限公司于2019年11月份与桑树园居委会签订租赁合同，租赁了涉案房屋，当庭又称其代表临清市纽斯达汽车服务有限公司于2019年4月17日与吕清永签订房屋租赁协议，租赁了涉案房屋。其前后陈述矛盾，故对其证言和2019年4月17日原告作为出租方与连某签订的房屋租赁协议，法院不予确认。该证人证言和房屋租赁协议不能证明原告在人民法院查封之前已经合法占有涉案房屋。综上，原告以现有证据证明其对涉案房屋享有所有权，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，证据不足，原告以此要求解除对位于居委会建材市场一号馆东侧的房屋一处共六间房屋，其中西侧四间砖混，东侧二间为钢结构房的查封，法院不予支持。原告仅以其提供的涉案房产照片6张，证明原告对涉案房产进行了翻建，证据不足，且与本案亦不属于同一法律关系，本案不予涉及。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告吕清永的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告吕清永承担。 本院二审期间，上诉人吕清永提交了以下证据： 证据一、2020年11月1日桑树园居委会出具的证明一份，拟证明桑树园居委会对抵顶债务协议书效力是认可的，且居委会已经履行该协议，将房屋交付给了马某。自桑树园建材市场建成时起至2019年，该居委会一直统一代替业主收取管理费，自2020年1月份起业主分别出租房屋、收取费用，居委会不再统一收取。居委会称即使此前居委会统一收取管理费，也不代表房屋归居委会所有，已抵顶债务的商铺或房屋归业主所有，因此涉案房屋的产权归吕清永所有。 证据二、2020年10月31日李国涛出具的证明一份，李国涛和连某身份证复印件及离婚证复印件各一份，拟证明涉案房屋系由李国涛和连某共同经营的纽斯达汽车服务公司所租用。2019年4月份涉案房屋由木兰电动车所租用，当时由于桑树园建材市场内部规定所有租户统一与市场签订租赁合同，因此木兰电动车未与上诉人签订书面合同，其经营至2019年9月份，转让给纽斯达公司继续租用，纽斯达公司在承接涉案房屋前，先由李国涛代表公司与上诉人进行洽谈，就租金数额、租金的支付方式以及租赁期限协商一致后，安排牛某代为签订书面合同。2020年3月25日李国涛向上诉人转账支付2020年4月17日至2020年10月16日的半年租金，之所以纽斯达公司与上诉人签订租赁合同的时间在2019年9月份，但双方租赁合同显示落款时间为2019年4月17日，是因为纽斯达公司是顺延承接的木兰电动车租赁合同，经纽斯达公司要求上诉人与其签订租赁合同的起始时间和中止时间与木兰电动车之间的租赁合同时间一致。 证据三、手机银行交易明细查询截图打印件一份，该明细显示2020年3月25日李国涛向上诉人转账支付半年租赁费25000元，拟证明上诉人已实际占有涉案房产。 被上诉人唐丽丽、王越龙、马士立对上述证据的质证意见为：1.证据一能够证明涉案房产归桑树园居委会所有，且未办理房屋登记手续。桑树园是整建制的农转非，但土地还是归集体所有。冯某不是桑树园居委会集体组织成员，不具有受让该房产资格。从证明上看2020年1月份之前也是把租赁费（管理费）交到了桑树园居委会。按照吕清永所述，在签订协议时马金峰已经卸任桑树园居委会主任，其签订以物抵债协议是个人行为，不能对桑树园居委会和桑海实业公司产生效力。2.对于证据二，因李国涛未出庭作证，不具有证明效力，该证据与此案无关。上诉人表述错误，在李国涛之前经营的是木兰电动车和瑞仁新能源，李国涛证明中写的绿源电动车是不正确的。李国涛和吕清永洽谈租赁事宜与实际不符，一审中证人桑树园建材市场的经理庄某陈述是纽斯达公司找的庄某洽谈的出租事宜。3.对证据三不予认可，是个人行为，与此案无关。 被上诉人唐丽丽、王越龙、马士立提交桑树园居委会、桑海实业有限公司与巩恩瑞、唐丽丽、王越龙、马士立、张东签订的《房产（商铺）买卖合同》复印件一份，该合同的落款时间为2017年9月1日。拟证明《房产（商铺）买卖合同》是以物抵债协议，与涉案以物抵债协议性质相同，桑树园居委会一直未履行上述合同，未实际向我们履行交付房屋，证明桑树园居委会所签的以物抵债协议都未履行。我们曾起诉要求桑树园居委会履行该合同，但被法院驳回了。 吕清永对被上诉人提交的证据质证认为，该《房产（商铺）买卖合同》已经临清市人民法院（2018）鲁1581民初4185号民事裁定书认定实为民间借贷法律关系，并驳回了被上诉人起诉。被上诉人此后又以民间借贷法律关系为基础向临清市人民法院另行提起诉讼，法院审理后按照民间借贷法律关系做出相应民事判决，因此被上诉人所提交的《房产（商铺）买卖合同》不具备履行的基础，与本案也没有关联性。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人吕清永对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了无过错不动产买受人物权期待权保护的四个要件,四个要件必须全部具备方能排除强制执行。本案中，对于桑树园居委会、桑海实业公司与马某、冯某签订的抵顶债务协议书，马某在（2018）鲁1581民初4147号案件中称对该协议不知情，协议书上也非本人签名并按手印，亦未收到过冯某的40万元转款。协议签订时，桑树园居委会处于换届时期，马金峰是否仍担任居委会的法定代表人，现无证据证明，且该协议未加盖桑树园居委会和桑海实业公司的印章，因此，该协议不成立，冯某未取得涉案房产所有权，对涉案房产无权处分，故冯某将涉案房产转让给吕清永的合同无效。吕清永未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，不符合上述无过错不动产买受人物权期待权的保护要件。因此，其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，上诉人吕清永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由上诉人吕清永负担。 本判决为终审判决。 审判长  尹继阳 审判员  任家红 审判员  张 磊 二〇二一年一月二十日 法官助理刘婷婷 书记员王清清