苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初12680号原告：上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司，住所地苏州市吴江区汾湖镇芦墟芦莘大道**。法定代表人：吴如柳，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋昌顺，江苏剑桥颐华(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙剑，江苏剑桥颐华(苏州)律师事务所实习律师。被告：孙生根。原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司（下称新太阳物业公司）与被告孙生根物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法由适用简易程序于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告新太阳物业公司的委托诉讼代理人蒋昌顺、孙剑，被告孙生根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新太阳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令孙生根支付自2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业费48279元，并按照年利率11.7%的标准支付违约金（暂计算至2020年8月18日为5034元，并继续计算至实际给付之日）；2、本案诉讼费用由孙生根承担。事实和理由：新太阳物业公司受上海新太阳置业有限公司委托，为太阳湖大花园二期提供前期物业服务。根据新太阳物业公司与上海新太阳置业有限公司签订的《前期物业管理委托合同》和新太阳物业公司与物业买受人签订的《太阳湖大花园二期管理公约》，物业服务费收费标准为3.8元/平方米/月，按建筑面积每季度首月第一日或之前计收。如业主未按期交纳物业服务费，则应按每日0.3%的标准支付违约金。合同订立后，新太阳物业公司依约提供物业服务。孙生根系太阳湖大花园二期11幢别墅业主，房屋建筑面积为604.99平方米，孙生根自2019年1月起未交纳物业服务费。新太阳物业公司屡次讨要无果，新太阳物业公司为维护合法权益，诉至法院。孙生根辩称，违约金其不承担，其房屋外墙损伤，新太阳物业公司并未进行维修，危害性很大，且小区液化气停用至今，新太阳物业公司并未协调液化气的使用。此外，新太阳物业公司还存在诸如违规出租或出售小区配套设施、不公示收益情况等长期侵害全体业主权利的行为。本院经审理认定事实如下：苏州新太阳置业有限公司作为委托方（甲方）与新太阳物业公司作为受托方（乙方）签订《太阳湖大花园二期前期物业管理委托合同》，约定甲方将太阳湖大花园二期（物业类型为别墅）委托乙方实行物业管理服务，委托期限至业主大会成立后业主委员会与所聘选的物业管理公司签订物业服务合同生效时，物业服务费按月计收，按照每幢别墅建筑面积3.8元/月/平方米向业主收取物业服务费，若业主未能支付物业服务费，乙方有权决定自应付日第二日起，按每日千分之三（0.3%）计算向业主收取滞纳金。2007年9月11日，孙生根作为业主签订了《太阳湖大花园二期管理公约》，确认：太阳湖大花园业主等已完全理解该规约所述各项条款，业主保证其所有房屋的承租人、使用人、受让人、继承人等相关人士承诺遵守本规约，规约对各方均有约束力。《太阳湖大花园二期管理公约》第五章第三条有关管理费约定，业主在入住交楼时应预缴首期三个月之物业管理费，以后则将每季度首月第一日或之前预先缴纳其单元每季度应付之管理费；小区物业管理费金额为3.8元/每平方米/月，按照每幢别墅建筑面积计算；业主如果未能按期支付应付款项，则至应付日第二日起，除支付欠费费用外，还应支付自应付之日起至实际支付之日的滞纳金，滞纳金按每日千分之三（0.3%）计算。孙生根在2008年1月22日和新太阳置业有限公司签署了房屋交接书，接受了涉案物业纠纷之房屋太阳湖大花园二期11幢别墅。太阳湖大花园二期11幢别墅的所有权于2010年6月25日登记于孙生根名下，房屋用途为别墅，房屋建筑面积为604.99平方米。庭审中，新太阳物业公司明确孙生根于2020年10月12日向新太阳物业公司交纳了27588元，孙生根对此予以认可。新太阳物业公司主张该笔费用应当优先用于抵扣案涉违约金，剩余款项用于抵扣案涉物业费。以上事实，由新太阳物业公司提供的《太阳湖大花园二期前期物业管理委托合同》、《太阳湖大花园二期管理公约》、房屋交接书、不动产权属登记查询证明、物业费发票及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，《物业管理条例》规定，所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主在接受相应物业管理服务后，有义务按时交纳物业服务费用。被告孙生根作为“太阳湖大花园二期”业主应受建设单位新太阳置业有限公司与新太阳物业公司签订的前期物业合同的约束，《太阳湖大花园二期管理公约》涉及物业费缴纳事宜，可视为前期物业合同的补充，被告孙生根未按约支付物业费，已构成违约，应按《太阳湖大花园二期管理公约》约定的期限及前期物业合同的约定承担相应违约责任。被告孙生根对其相关抗辩意见并未提交证据佐证，本院不予采纳。且如存在其所述情形，可以另诉，不构成减少物业费之正当理由。根据《太阳湖大花园二期管理公约》约定，原告新太阳物业公司提供物业服务后有权向业主收取物业费（按3.8元/平方米/月标准计算）。经核算，被告孙生根应交纳的2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业费为48279元（每季度应交纳费用为6897元）。管理公约约定，如业主未能按期支付应付款项，则至应付日第二日起，除支付欠费费用外，还应支付自应付之日起至实际支付之日的滞纳金，但均未约定未足额支付时的充抵顺序，法律对此亦无规定，故被告孙生根在2020年10月12日交纳的27588元，原告新太阳物业公司主张优先用于抵扣违约金，无相应依据，本院不予支持，本院按照债务到期顺序认定该费用充抵被告孙生根应交纳的2019年度的物业费27588元，被告孙生根尚需交纳2020年1月1日至2020年9月30日期间的物业费20691元。管理公约及前期物业合同约定逾期支付物业管理费可按日千分之三收取滞纳金，该滞纳金性质上属于逾期付款违约金，过分高于利息损失。被告孙生根不同意支付违约金，包含了违约金过高的意思，应予调整。原告新太阳物业公司虽自愿将计算标准调整为年利率11.7%，仍过分高于同期银行贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），本院调整为同期银行贷款基准利率及逾期之日公布的LPR利率的1.95倍。管理公约另约定业主应在每年的1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前交纳当年度每季度的物业费，故被告孙生根应支付的违约金为：各以6897元为基数，分别自2019年1月2日起、4月2日起、7月2日起至2019年8月19日止，按照同期银行贷款基准利率的1.95倍计算；以20691元为基数，自2019年8月20日起至2020年10月11日止，以6897元为基数，自2019年10月2日起至2020年10月11日止，各以6897元为基数，分别自2020年1月2日起、4月2日起、7月2日起至实际给付日至，均按照逾期之日公布的LPR利率的1.95倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告孙生根于本判决生效之日起十日内向原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司支付2020年1月1日至2020年9月30日期间的物业费20691元，并支付违约金【各以6897元为基数，分别自2019年1月2日起、4月2日起、7月2日起至2019年8月19日止，按照同期银行贷款基准利率的1.95倍计算；以20691元为基数，自2019年8月20日起至2020年10月11日止，以6897元为基数，自2019年10月2日起至2020年10月11日止。以6897元为基数，分别自2020年1月2日起、4月2日起、7月2日起至实际给付日，均按照逾期之日公布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。】（如采用转账方式支付，请汇入原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司指定账号，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××69）。如果被告孙生根未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取566元，由原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司负担293元，被告孙生根负担273元，被告孙生根应负担的案件受理费于判决生效后十五日内付至本院（请汇入户名苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××63），原告上海新太阳物业管理有限公司苏州分公司已经预交的案件受理费中的273元，本院于判决生效后十五日内退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 潘景信二〇二一年一月七日法官助理 孙 曜书 记 员 张雅铭附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。