上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初22558号原告：上海虹创科技发展(集团)有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：谢榕榕，董事长。委托诉讼代理人：陈芸，上海至合律师事务所律师。被告：上海冉燃影业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：奚陈欣。原告上海虹创科技发展(集团)有限公司与被告上海冉燃影业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海虹创科技发展(集团)有限公司的委托诉讼代理人陈芸到庭参加诉讼，被告上海冉燃影业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海虹创科技发展(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠付的2017年8月4日至11月3日的租金86,659.2元；2、判令被告支付违约金，以86,659.2元为基数，按照日千分之五计算自2017年8月2日起至被告实际付清之日止；3、判令被告支付原告违约金57,772.8元(2个月租金)；4、判令被告向原告支付欠付租赁保证金产生的违约金，以33,199.8元为基数，按日千分之五计算，自2017年7月10日至被告实际付清之日止；5、判令被告支付原告欠付的2017年7月4日至2017年10月31日的水电费3,962.27元；6、判令被告支付原告欠付电费产生的滞纳金，以3,962.27元为基数，按照日百分之一计算，自2017年11月2日起计算至被告实际付清之日止。事实和理由：原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将上海市虹口区广中路XXX号8幢407室房屋出租给被告，租期自2017年7月4日起至2018年12月31日，租金每月28,886.4元，其中一个月为免租装修期，支付方式为付三押一，被告应在每期租金首月的1日或之前向原告支付租金，租赁保证金为33,199.8元。原告按照约定向被告交付了房屋，但被告未支付任何租金及电费，后原、被告与案外人上海朵麦文化发展有限公司签订《房屋租赁主体变更补充协议》，约定该房屋自2017年11月4日起由案外人承租，原、被告之间的租赁关系终止。被告未缴纳租赁保证金，原告未免除被告承担租赁保证金的违约责任，被告至今仍未向原告支付2017年8月4日至2017年11月3日的租金(已扣除装修免租期租金)及相应电费，也未支付违约金，故原告诉至法院。被告上海冉燃影业有限公司未作答辩。本院经审理查明：原告(甲方)作为出租方，被告(乙方)作为承租方签订《房屋租赁合同》。约定标的房屋为上海市广中路XXX号8幢407室，面积295平方米，房屋用途为办公。合同第5.2条约定，《交接单》签署之日为标的房屋的交接完成日，自交接日起，乙方拥有标的房屋的使用权，开始承担标的房屋的公共事业费。第6.1条约定房屋租期1年半，自2017年7月4日至2018年12月31日。第7.2条约定，2017年7月4日至2017年12月31日的租金每月为28,886.4元，2018年1月1日至2018年12月31日的租金每月为33,199.8元；第7.3条约定甲方给予乙方一个月的免租装修期，乙方在免租装修期内需承担该标的房屋所产生的公共能耗、电费、水费及标的房屋使用人应支付的其他费用；第7.4条约定，标的房屋按先付后用的原则，付3押1，租金按每3个月为周期收取，首期租金之后的各期租金乙方应在每期首月1日或之前向甲方付清，每次付清下一期租金。第8.1条约定，本合同生效之日起5个工作日内，乙方应向甲方支付租赁保证金(1个月租金)33,199.8元；第8.2条约定，租金保证金是乙方履行支付租金义务和责任的担保，若乙方违约，甲方有权以租赁保证金抵充乙方应付未付的到期租金、滞纳金、违约金等各类款项。第9.2条约定，水费、电费由甲方统一管理，电费每度1.2元，水费每立方5.85元，电费先用后付，按实际用电量据实缴纳，乙方逾期未支付各项公共事业费应按每日百分之一收取滞纳金。第13.2条约定，不论是否发生转租或分租，乙方应始终对租金的支付以及在本合同项下其他义务的履行负完全责任。第16.2条约定，有下列情形之日的……违约方还应向守约方支付二个月租金及二个月物业管理费的违约金……(2)乙方逾期未足额支付租赁保证金达1个月或未足额支付租金、物业管理费、公共事业费累计达3个月。第17.3条约定，乙方拖欠任何应付未付款项的，自应付款项到期日的第二天起，每拖欠一日，应按未付金额千分之五的比例向甲方支付违约金，直至乙方还清所有拖欠款项的当日为止。第20.1条约定，与本合同有关的所有通知、要求或其他通讯均应以书面作成，以专人递交、邮寄或传真方式送予对方，联系方式如下：……乙方收件地址：广中路XXX号8幢407室。2017年7月4日，原、被告签署附件二《交接单》，确认交接房屋内设施齐全，功能完好，符合使用要求，同意交接。另查明，2015年4月14日，原告与案外人上海晟晁投资管理有限公司签订《上海市房屋转租合同》，原告承租上海市虹口区广中路XXX号房屋的八幢楼301-302、401-412室，转租期自2015年4月1日至2020年3月31日，并约定在转租期间原告可以将房屋再转租给他人使用。又查明，原告(甲方)、被告(乙方)与案外人上海朵麦文化发展有限公司(丙方)签订《房屋租赁主体变更补充协议》，三方一致同意自2017年11月4日起，原合同的承租人由乙方变更为丙方，原合同乙方的权利和义务自2017年11月4日起全部转为丙方享有和承担，甲方作为出租人继续履行合同，并对丙方享有权利和承担义务。房屋租赁保证金由丙方直接向甲方支付，在原合同终止时，按照原合同条款的约定由甲方与丙方结算。在原合同关系存续期间，乙方与甲方之间实际已经发生的债权债务关系，仍由乙方承担。再查明，2017年7月12日，原告向被告出具《缴款通知书》，要求被告缴纳2017年第三季度的房租和押金共计117,404.6元，被告在《房屋租赁合同》中载明的安全生产管理人员在该通知签名确认。2017年12月20日，原告向被告开具2017年6月至10月的水费和电费发票，载明金额分别为13.82元和3,948.45元。原告已经付清其承租的该房屋八幢楼401-412室房屋的自2017年6月至2017年10月的水、电费用。上述事实，有《房屋租赁合同》及附件、《房屋租赁主体变更补充协议》《缴款通知书》、水电费发票、2017年6月至2017年10月付款通知书及原告缴纳水电费转账记录、《上海市房屋转租合同》及原告的当庭陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行，虽双方之间的租赁合同已因房屋租赁主体变更而终止，但被告仍应按照合同约定支付合同履行期内欠付的租金、物业费、水电费等费用，未按期支付的，亦应按照双方的合同约定支付相应的滞纳金或违约金。被告自合同签订之日起未支付租金及电费，原告主张被告应支付租金86,659.2元及水电费3,962.27元，以及相应的滞纳金及违约金，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于租赁保证金的违约金，双方的合同履行至2017年11月3日，之后缴纳该租赁保证金的义务由案外人上海朵麦文化发展有限公司负担，且约定在原租赁合同终止时，按照原合同条款在原告与案外人上海朵麦文化发展有限公司之间结算。根据三方的转租合同，租赁保证金的支付及结算义务已经转移至案外人上海朵麦文化发展有限公司，原、被告之间关于租赁保证金已经不存在权利和义务关系，故原告无权再向被告主张租赁保证金的附随义务。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海冉燃影业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海虹创科技发展(集团)有限公司自2017年8月4日至11月3日的租金86,659.2元；二、被告上海冉燃影业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海虹创科技发展(集团)有限公司以86,659.2元为基数，按照日千分之五计算自2017年8月2日起至实际付清之日止的违约金；三、被告上海冉燃影业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海虹创科技发展(集团)有限公司违约金57,772.8元；四、被告上海冉燃影业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海虹创科技发展(集团)有限公司2017年7月4日至2017年10月31日的水电费3,962.27元；五、被告上海冉燃影业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海虹创科技发展(集团)有限公司以3,962.27元为基数，自2017年11月2日起按照每日百分之一计算至实际付清之日止的滞纳金。六、驳回原告上海虹创科技发展(集团)有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,773.56元，减半收取6,386.78元，由被告上海冉燃影业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 惠 力二〇二一年一月二十五日书记员 苏振振附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。