吉林省辽源市中级人民法院民事裁定书（2021）吉04民终43号上诉人(原审被告)：辽源市东吉房屋管理处，住所地吉林省辽源市龙山区龙山大街**，统一社会信用代码：9122040012515947X。法定代表人：王佩华，该管理处原主任。被上诉人（原审原告）：王**，女，1976年6月18日出生，住所地吉林省辽源市龙山区。被上诉人（原审原告）：李凯，男，1975年9月21日出生，住所地吉林省辽源市龙山区。上诉人辽源市东吉房屋管理处（以下简称东吉房管处）因与被上诉人王**、李凯物业服务合同纠纷一案，不服吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。东吉房管处上诉请求：一、依法撤销（2020）吉0402民初1827号民事判决书，在查清本案事实的基础上依法改判或发回重审；二、一审、二审诉讼费由王**、李凯承担。事实和理由：一、王**、李凯主张财产损害赔偿的主体有误。东吉房管处是在计划经济时代，按政府要求由辽源市住房和城乡建设局指派接管案涉房屋所在小区进行服务管理。收费标准为0.3元／平方米／月，属于《吉林省住宅小区物业管理服务指导价格》文件中的5级基础服务，此服务标准对业主楼顶没有“大修”义务。从王**、李凯一审事实与理由得知，2011年开始，房屋年久失修，致使每次降水房屋就会大面积漏水，当时是由辽源市住房和城乡建设局下属单位辽源市暖房办出资对房屋楼顶做防水处理，并约定保质期为5年，出现漏水现象应当向施工方及时报告维修，造成损失应在当时向施工单位主张诉讼赔偿，及时止损。2020年，辽源市住房和城乡建设局根据“老城区改造”政策，出资对楼房楼顶进行防水工程施工，说明东吉房管处对楼顶漏水没有维修施工义务。根据《物业服务收费管理办法》第十一条，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。由于王**、李凯的房屋属于辽源市房产局下属各开发公司所建小区，并没有缴纳专项维修基金，根据《吉林省物业专项维修资金管理办法》第二十九条，未建立维修资金制度或者已建立维修资金制度，但维修资金账户余额不足的，发生应分摊维修、更新和改造费用时，由涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有物业建筑面积承担。因此，王**、李凯主张财产损害赔偿的主体应该是东吉房管处的上级部门（施工单位）及受损房屋所在楼房的全体业主。二、王**、李凯应当承担对财产损害扩大没有及时报告处理的必要责任。王**、李凯在一审中承认所在房屋2011年开始漏水，却在2020年主张财产损害赔偿，长达9年时间未向人民法院提出诉讼权利，超过了法定的诉讼时效，是导致财产损害扩大的主要原因。2019年至2020年期间，王**、李凯长年未在中开9214号楼810室居住，出现漏水现象不能及时发现、维修、处理，及时报告，是造成财产损失扩大的次要原因。因此，王**、李凯应当承担对财产损害扩大没有及时报告处理的必要责任。综上所述，王**、李凯主张财产损害赔偿的主体有误，对财产损害扩大没有及时报告、处理，没有按照法定时间主张权利，不应得到支持。请求二审法院依法查明事实，支持东吉房管处的上诉请求。王**、李凯辩称，不同意东吉房管处的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：（一）、一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，程序合法，判决理由及结论正确。二、东吉房管处的上诉请求及理由不能成立，具体驳斥如下：1．东吉房管处向王**、李凯开具的发票专用章上的号码“912240012515947XE为东吉房管处的统一社会信用代码，即收费方为东吉房管处，根据合同相对性原则，其为本案适格被告主体。王**、李凯缴纳物业费，当然应当享受到物业管理服务主体即东吉房管处的维修、养护管理服务。王**、李凯与东吉房管处工作人员的微信记录更是印证了东吉房管处为合格主体的事实。2．是否是计划经济时代的背景下提供物业服务。是否是按照政府指示进行物业服务。这只是东吉房管处与其上级机构的内部关系问题，并不能对抗任何善意第三人，王**、李凯作为业主关注的是也仅能是，向谁交物业费，谁就应该履行维修、养护、管理、维护的义务。这不仅有双方之间的事实物业服务合同法律关系之合同依据，也有《物业管理条例》《辽源市物业管理暂行办法》，以及之前的《合同法》，乃至于现在施行的《民法典》之法律依据。3、本案王**、李凯诉请要求东吉房管处承担赔偿责任并非个例，早在2014年就有业主起诉要求承担因履职不到位应承担的赔偿责任案件，案号为（2014）辽西民初字第96号。东吉房管处管理养护不及时的现象是常态。（二）东吉房管处错误理解其作为物业管理服务机构所应履行的相应职责。东吉房管处辩称0.3元/平方米/月收费标准对楼顶没有“大修”义务，这明显属于偷换概念的无理解释，作为普通老百姓的业主，对服务指导价格标准之类的文件并不清楚，有无公共维修基金也不是业主关注及了解的事情，业主关注的只是能得到最基本的生活保障，即房屋免受漏水影响。况且什么叫“大修”，东吉房管处每年敷衍了事，未彻底解决房顶漏水这一严重问题，这并不只是大修与否的问题，而是连最起码的基础养护、维修工作都未履行到位。（三）东吉房管处将损害赔偿义务推向其上级部门及全体业主，没有任何事实和法律依据。1、根据民法理念，权利与义务具有相随性，二者是相辅相成的。王**、李凯作为业主积极交纳物业费、配合物业管理，当然应享受到相应服务；东吉房管处既然收了物业费，就必须依法依约尽到维修、养护、管理、维护的义务，否则应承担相应法律责任。2、本案之外，东吉房管处也以独立诉讼主体身份参加诉讼，王**、李凯举例（2020）吉0402民初204号案件，东吉房管处作为原告诉请被告业主给付物业费，其中辽源市住房和城市建设局出具证明文件，文件确定辽源市东吉房屋管理处与辽源市东吉物业服务有限责任公司属同一机构，两块牌子。确定辽源市东吉房屋管理处管辖小区，并指派辽源市东吉物业服务有限责任公司进行服务管理。东吉房管处作为原告享受到了收取物业费的权利，若按照东吉房管处推脱责任的逻辑，此时的物业费收取主体也不应该是东吉房管处了，要么是上级机构，要么是全体业主共享啊。（四）王**、李凯对房屋屋顶漏水没有任何过错。1、事实上，关于房屋屋顶漏水事宜，王**、李凯一直与东吉房管处工作人员保持沟通联系，并催促东吉房管处派员进行彻底维修，但是遗憾的是，东吉房管处始终是敷衍了事，未尽到彻底修缮的义务。王**、李凯作为业主，已尽到了催促要求整改的提醒义务，没有任何过错。2、房屋屋顶属于公共部位，并不受王**、李凯所控制，降雨降雪属于自然现象，也不受王**、李凯意志为转移。从物业服务合同法律关系成立之日起，作为物业服务管理机构的东吉房管处的相关维修保养义务就当然存在，且须定期巡视、定期养护、及时修缮；另外，东吉房管处的履职行为无需他人提醒，况且没有任何法律法规设定了业主此方面的义务和责任。综上所述，王**、李凯认为东吉房管处的上诉请求及理由无任何事实与法律依据，其提起上诉的行为明显是恶意利用诉讼程序以达到拖延支付赔偿款的不当目的，望二审法院依法驳回其上诉请求，维持一审判决。上述答辩意见望二审法院予以采纳为盼。王**、李凯向一审法院起诉请求：1、判令东吉房管处赔偿王**、李凯30,000.00元。一审法院认定事实：王**、李凯系本市中开**楼**的所有权人，东吉房管处系该房屋公共部位的管理人，因东吉房管处对屋顶怠于维修，导致王**、李凯室内财产受损。经司法评估，重新装修墙面（大白）、重新装修地板、床及床垫、衣柜及不可预见的财产损失，价值合计10,065.00元。另查明，在2020年雨季后，东吉房管处已经对该房屋防水进行维修。一审法院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，公民的财产权益受法律保护，侵犯公民的财产权益造成损害的，应当承担赔偿责任。王**、李凯家漏水原因是房屋公共部分的房顶漏水，东吉房管处对该房屋公共部位负有管理和维护责任。东吉房管处对其管理部分怠于维修导致王**、李凯家漏水并遭受经济损失，东吉房管处具有过错，东吉房管处无证据证明王**、李凯对房屋屋顶漏水具有过错，因此，王**、李凯的经济损失10,065.00元应由东吉房管处承担全部赔偿责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十五条之规定判决：一、被告辽源市东吉房屋管理处于判决生效之日起三日内赔偿原告王**、李凯10,065.00元。二、驳回原告王**、李凯的其他诉讼请求。案件受理费275.00元，由辽源市东吉房屋管理处负担。本院经审查认为：东吉房管处不属于《物业管理条例》第二条、第三十二条及《吉林省物业管理办法》所规定的物业服务企业，未与王**、李凯签订过物业服务合同。东吉房管处系全民所有制单位，沿用我国计划经济体制下公有房屋管理模式，经行政机关授权和指令对案涉楼房小区进行维修管理并收取管理费。小区业主和东吉房管处并不构成平等民事主体之间的物业服务合同关系，王**、李凯所反映房屋屋顶维修需业主大会决议动用住房维修基金和政府对老旧小区改造中加以解决，本案诉争内容不属于民事诉讼受案范围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销吉林省辽源市龙山区人民法院（2020）吉0402民初1827号民事判决；二、驳回王**、李凯的起诉。一审案件受理费275.00元，退还王**、李凯；辽源市东吉房屋管理处预交的二审案件受理费52.00元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长陈传冬审判员鲁银辉审判员夏丹二〇二一年一月二十六日书记员 邵雅卓