云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7244号上诉人（原审被告）：彭伶霞，女，1970年5月24日出生，汉族，身份证住址：云南省昆明市五华区。被上诉人（原审原告）：昆明市五华区科技产业园开发投资有限公司。住所地：云南省昆明市五华区科普路**五华科创大厦**。法定代表人：李一松，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张玉田，男，一般诉讼代理。委托诉讼代理人：杜克武，云南联宇律师事务所律师，特别授权代理。上诉人彭伶霞因与被上诉人昆明市五华区科技产业园开发投资有限公司（以下简称：五华科技产业园）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初17776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人彭伶霞，被上诉人五华科技产业园的委托诉讼代理人张玉田、杜克武，到庭参加诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人彭伶霞上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.驳回被上诉人要求上诉人承担租金、律师费、违约金的诉请。其主要事实及理由为：上诉人因被五华区住建局的工作人员错误告知选房时间，错过了首次选房，被迫参加第二批选房。第二批选房时，因上诉人首选的5栋3013号房空置未公示，上诉人被迫选了2栋3013号房。上诉人交款时将此情况告知了合心园工作人员，合心园工作人员及经理均答复正常情况下经住建局同意可以换房。上诉人找到住建局后，住建局工作人员却不予同意换房，并表示5幢3013号房空置也不让上诉人住。上诉人实际上就没有换成房。上诉人就此向政府部门信访投诉，并一直在等待政府部门的处理结果，因此就没有入住占用2栋3013号房。上诉人并没有构成违约，不应承担违约责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人五华科技产业园答辩称：上诉人的诉讼请求和事实理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。五华科技产业园向一审法院起诉请求：1.解除原被告双方2017年5月23日签订的合同编号为2-3013号的《昆明市公共租赁住房租赁合同》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2.判令由被告于判决书生效之日起十日内向原告支付截止2019年10月31日的租金人民币19300.80元及自2019年11月1日起至被告腾退归还合心园项目2栋3013号租赁房屋之日止按每月人民币839.17元计算的租金；3.确认被告已经缴纳的履约保证金人民币5034.99元抵作被告承担的违约金，归原告所有，被告承担本案的律师代理费人民币2000元；4.被告承担本案的诉讼费。以上诉讼标的合计人民币26335.79元。一审法院经审理确认以下事实：2017年5月23日，原告五华科技产业园（甲方、出租人）与被告彭伶霞（乙方、承租人）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（合同编号为2-3013）、《昆明市公共租赁住户租赁合同(个人类）补充协议》，约定：甲方将坐落五华区云冶路15号附1号合心园项目2栋3013室公共租赁住房（以下简称：该房屋）出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积为53.45平方米；甲方应于2017年6月1日前将该房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用；租赁期限为12个月，自2017年6月1日起至2018年5月31日止；月租金标准为15.70元∕平方米，月租金合计为人民币839.17元；租金缴纳通过“昆明市安居卡”进行，首次签订本合同时，缴纳六个月房屋租金，此后每六个月缴纳一次房屋租金，每次租金缴纳须在上次租金到期前30日内完成；合同签订之日，乙方按相当于六个月的租金标准缴纳履约保证金5034.99元；在租赁期内，若乙方有任何违约行为（包括但不限于乙方欠付租金、物业费、违约金或其它应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋；乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋；乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；乙方如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按租金标准的2倍支付违约金；乙方违约时，甲方为实现债权而发生的费用(包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、公告费、通知费、催告费、公证费、评估费、拍卖费、保管费、差旅费等)全部由乙方承担；履约保证金按照以下顺序进行扣除（甲方有权根据实际情况调整扣除的顺序而无需另行征得乙方同意）：1.甲方为实现债权而发生的所有费用（如有时），包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、保全费、公告费、通知费、差旅费等；2.乙方应承担的违约金、滞纳金、损害赔偿金等；3.乙方拖欠的租金，及除租金外的其他应付费用等。合同签订当日，被告彭伶霞在房屋交接验收单上签字，被告彭伶霞向原告五华科技产业园分别支付了租金5034.99元（2017年6月1日至2017年11月30日）、履约保证金5034.99元。被告彭伶霞未支付自2017年12月1日起至2018年5月31日止的租金5034.99元。另查明，原告五华科技产业园为实现本案债权支出律师费2000元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告五华科技产业园与被告彭伶霞签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》《昆明市公共租赁住户租赁合同（个人类）补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告五华科技产业园作为出租方按约向被告彭伶霞交付了租赁物，被告彭伶霞应按照合同约定支付租金。被告彭伶霞未按约支付租期内租金的行为，已构成违约，原告五华科技产业园有权要求被告彭伶霞支付租期内的租金，故被告彭伶霞应向原告五华科技产业园支付租期内的欠付租金5034.99元。关于原告五华科技产业园诉请解除《昆明市公共租赁住房租赁合同》《昆明市公共租赁住户租赁合同（个人类）补充协议》以及诉请被告彭伶霞支付自2018年6月1日起至腾退归还合心园项目2栋3013号租赁房屋之日止按每月人民币839.17元计算的租金，因双方约定的租期于2018年5月31日届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，本案现有证据不能证明被告彭伶霞于租赁期间届满后继续使用合心园项目2栋3013室公共租赁住房，加之被告彭伶霞主张其未住进合心园项目2栋3013室公共租赁住房，故原告五华科技产业园与被告彭伶霞签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》《昆明市公共租赁住户租赁合同（个人类）补充协议》因到期于2018年5月31日终止，本院对原告五华科技产业园诉请解除合同以及诉请被告彭伶霞支付自2018年6月1日起至腾退归还合心园项目2栋3013号租赁房屋之日止的租金不予支持。关于原告五华科技产业园主张的违约金、律师代理费，一审法院结合公租房的社会保障属性、被告彭伶霞的违约情况酌定违约金为欠付租金的10%即503.50元（5034.99元×10%）、律师代理费为1000元。关于原告五华科技产业园要求确认被告彭伶霞已经缴纳的履约保证金5034.99元抵作被告彭伶霞承担的违约金，归原告五华科技产业园所有的诉讼请求，虽合同约定了原告五华科技产业园有权从履约保证金中扣除相应金额冲抵被告彭伶霞应承担的实现债权费用、违约金、租金等，并有权根据实际情况选择扣除顺序，但本院保护的违约金为503.50元，故本院确认履约保证金中的503.50元用于抵扣被告彭伶霞应承担的违约金、履约保证金中的4531.49元用于抵扣被告彭伶霞应承担的律师代理费、租金。综上，被告彭伶霞还应向原告五华科技产业园支付1503.50元（租金5034.99元+律师代理费1000元+违约金503.50元-履约保证金5034.99元）。被告彭伶霞主张其不应支付租金、违约金等费用，因无证据证明其在签订合同时存在欺诈、胁迫且损害国家利益的情形，故不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：一、被告彭伶霞于判决生效之日起十日内向原告昆明市五华区科技产业园开发投资有限公司支付1503.50元；二、驳回原告昆明市五华区科技产业园开发投资有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据，经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。综合诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人是否违约，应否承担违约责任？本院认为：上诉人与被上诉人签订租赁合同及补充协议，双方之间成立合法、有效的租赁合同关系。在租赁合同项下，出租人负有依约向承租人交付租赁物并保障租赁物适租的义务，承租人负有按约给付租金及在租赁合同期满后将租赁物完好返还给出租人的义务。本案双方明确约定的租赁物为五华区云冶路15号附1号合心园项目2栋3013室公共租赁房，租期为2017年6月1日起至2018年5月31日止。被上诉人于订立合同当天已向上诉人交付了涉案房屋钥匙，履行了出租人按约交付租赁物的合同义务。上诉人于订立合同当天支付了半年租金及保证金后，未按约向被上诉人支付下半年租金，在合同期届满后亦未将涉案房屋钥匙交还给被上诉人，其行为已构成违约。上诉人在租赁合同关系存续期间对租赁物居住使用的权利行使与否，并不能成为免除其作为承租人给付租金义务的法定事由，故对其提出其未实际居住使用租赁物，不应支付租金及不承担违约责任的上诉主张，本院不予支持。一审法院综合考虑本案租赁物的社会保障属性，上诉人的违约情形，酌情对被上诉人主张的违约金及律师代理费金额进行调减，符合客观事实且不违反法律规定，并无不妥之处。对于履约保证金进行相应抵扣，亦无不妥之处，本院对此予以维持。另，对于上诉人书面上诉状中所述超出本案二审审查范围的部分，本院不予评判，相关权利人可另寻解决。综上所述，上诉人提出的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定主要案件事实清楚，判决处理得当，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费458元，由上诉人彭伶霞负担。本判决为终审判决。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 符圆圆二〇二一年一月二十一日法官助理仝倩华书记员陈俊宇