上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10636号上诉人（原审被告）：上海冉尚企业管理有限公司，住所地上海市虹口区东大名路******。法定代表人：王四勤，总经理。委托诉讼代理人：范富尧，上海汉盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海燎申（集团）有限公司，住所地，住所地上海市闵行区吴中路****iv>法定代表人：陈美玉，执行董事。委托诉讼代理人：孙慧婷，上海孜求律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴承祺，上海孜求律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中远海运资产经营管理有限公司，住所地上海市，住所地上海市虹口区东大名路****法定代表人：严李浩，董事长。委托诉讼代理人：姚慧芸，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈淑媛，上海虹桥正瀚律师事务所律师。上诉人上海冉尚企业管理有限公司（以下简称冉尚公司）、上诉人上海燎申（集团）有限公司（以下简称燎申公司）因与被上诉人中远海运资产经营管理有限公司（以下简称中远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2020）沪0109民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冉尚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中远公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：第一，一审判决认定事实错误。首先，注册地址未能完成，注册地址未能完成变更是因中远公司还未提供变更所需必要材料所致即认定冉尚公司怠于履行办理注册地址变更登记手续的义务，意图阻止主体变更协议的生效，与事实相悖。中远公司也没有提出冉尚公司存在阻止生效条件成就的行为，而认为冉尚公司于2019年5月30日股权变更登记完成时主体变更条件已成就。其次，冉尚公司已提供证据证明约定的生效条件未成就的事实，冉尚公司支付物业管理费的行为是代燎申公司进行支付，与生效条件是否成就没有关联性。生效条件的变更应当由当事人协商一致并作出明确变更的意思表示才成立，一审判决错误认定冉尚公司以其行为变更了主体变更协议附生效条件的约定，履行了承租人的权利和义务。再者，2019年9月26日的《东大名路678号房屋返还交接书》最终各方并未达成合意，中远公司也未提供该份材料的原件，故不能作为证据使用，亦不能将其内容认定为事实。中远公司系与燎申公司签署的房屋返还交接书，并从燎申公司处取回上海市东大名路678号房屋及其附属设备和配套设施（以下简称涉案房屋）。第二，一审判决适用法律错误。首先，主体变更协议中明确约定了主体变更的生效条件，各方均应遵守，一审判决应当适用《合同法》第四十五条第一款，认定主体变更未生效，燎申公司仍为承租人。中远公司基于租赁法律关系向冉尚公司主张的诉请应被驳回，中远公司应另行向燎申公司主张。其次，一审判决的房屋空置损失费及违约赔偿金过高，应予以调减。上诉人燎申公司上诉请求：撤销一审判决第五项，依法改判燎申公司仅对2019年6月28日至2019年9月30日的水电费、免租期部分租金人民币（以下币种均为人民币）6，338，658.37元、房屋空置损失费及违约赔偿金4，849，417.38元承担连带清偿责任，或发回重审。事实和理由：第一，燎申公司不应对2019年10月1日至2019年10月16日期间的租金及滞纳金承担连带清偿责任。三方于2019年9月26日就提前终止租赁合同签署的交接书中已明确了系由于冉尚公司的原因中途退租。燎申公司作为连带保证人，已于2019年9月30日完成了保安撤场、交还钥匙和门禁卡等工作，故2019年10月1日至2019年10月16日期间的租金及滞纳金系由冉尚公司和中远公司行为所致的扩大损失，不应由燎申公司对此承担连带清偿责任。第二，燎申公司不应对2019年10月1日至2019年10月18日期间的水电费承担连带清偿责任。第三，中远公司因修复漏水问题迟于合同约定19天交付涉案房屋，应给予38天的免租期补偿，并在一审判决的免租期部分租金中扣除迟延交付19天的相应款项2，972，223元。第四，涉案房屋租金中应扣除6号楼B1层由中远公司占有使用的100多平方米机房部分对应的租金。第五，违约金和保证金在合同违约或不能继续履行时不能同时适用，一审认定的房屋空置损失费及违约赔偿金数额应扣除租赁保证金。一审判决遗漏了对燎申公司预缴中远公司4，849，417.38元租赁保证金的处理，应在明确房屋空置损失费及违约赔偿金金额时将燎申公司预缴的租赁保证金予以冲抵。被上诉人中远公司辩称，不同意冉尚公司、燎申公司的上诉请求。第一，冉尚公司的实际履行行为及相关书证内容均体现各方认可租赁合同主体变更不以地址变更为条件。冉尚公司未能证明其使用涉案房屋有除租赁关系外的其他合法关系，其声称代燎申公司付款的说法也与开票情况及燎申公司的陈述相悖，承租人应已自2019年6月14日变更为冉尚公司。即使注册地址仍构成主体变更条件，但因未变更系冉尚公司怠于履行义务阻却条件成就所致，故仍应视为已变更。第二，合同约定的违约赔偿金系考虑到长租约租金优惠及违约带来的巨大经济损失，且违约责任对等，具备合理性。一审判决亦已在没收保证金的情况下结合案情对违约金进行了下调，不存在过高的情形。第三，疫情期间减免租金的政策系针对疫情期间正常履行的租赁合同而言，而不适用于已经解除的租赁合同及该合同项下违约方违约责任的减轻。双方合同于2019年10月16日解除时疫情亦远未发生。且即使按照政策可免2个月租金，涉案房屋的空置期亦已远超6个月，故仍至少应有4个月租金金额的赔偿，一审判决的违约赔偿金金额并未过高。第四，一审并未遗漏对租赁保证金的处理，租赁合同中明确约定了保证金没收、空置期间使用费及6个月当年房租的赔偿可同时主张，案涉保证金并非定金，中远公司也仅诉请违约赔偿，一审在认定违约赔偿金时已考虑了没收的租赁保证金。第五，三方于2019年5月29日签署的物业管理备忘录中已明确确认涉案房屋的起租日为2019年3月1日，故不存在免租期租金扣减的情形。第六，一审对燎申公司的担保责任认定无误。中远公司对燎申公司主张2019年9月30日已返还钥匙的情况不认可，交还钥匙也不等同于涉案房屋的按约交还。中远公司为避免损失扩大，在2019年10月18日涉案房屋不符合交还标准的情况下，同意签署房屋返还交接书系为了及时止损。第七，燎申公司提出租赁面积应扣除中远公司自用机房面积的主张，没有事实及法律依据。涉案房屋系按照现状交付的整栋楼租赁，燎申公司在租赁之初就清楚涉案房屋的情况。燎申公司提交的会议纪要也证明双方就机房继续维持现状达成合意，且未提及租金减免，此后双方亦未再就此提出过任何异议，故对燎申公司该抗辩意见不应予以采信。请求二审法院驳回上诉，维持原判。中远公司向一审法院起诉请求：1．请求判令冉尚公司向中远公司支付租金1，275，463.20元（租金对应2019年10月1日-2019年10月16日）以及滞纳金（按应付未付租金1，275.463.20元为基数，自2019年9月16日起按年利率24％标准计算至实际支付之日止，暂计至2019年11月11日，为47，803.66元）；2．请求判令冉尚公司向中远公司支付水费3138元、电费96，257元（2019年6月28日-2019年10月18日期间）；3．请求判令冉尚公司向中远公司支付免租期部分租金9，310，881.37元（免租期租金9，698，834.76元乘以未履行租期占整个租期的比例96％）；4．请求判令冉尚公司向中远公司支付9个月的租金21，822，378.21元作为赔偿；5．请求判令燎申公司就前述第1-4项义务承担连带保证责任；6．请求判令本案诉讼费用由冉尚公司、燎申公司共同承担。一审法院认定事实：一、2019年2月2日，中远公司（甲方）与燎申公司（乙方）签订了《上海市房屋租赁合同》。合同1.1条约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在国际客运中心内、门牌号为上海市东大名路678号房屋及其附属设备和配套设施，建筑面积为14，493.9平方米。合同3.1.1）约定：交付日为2019年3月1日。甲乙双方约定，甲方于交付日前向乙方交付该房屋及相关资料，双方确定满足交付条件的，双方签署《房屋交接清单》后，即为甲方完成该房屋的交付。3.2条约定租赁期限为自交付日起至2034年6月30日止，共计15年。若非因乙方原因，实际交付日期晚于本合同约定的交付日的，租赁期限自实际交付之日起算，截止日期相应顺延。3.3条免租期约定：甲方同意，2019年3月1日至2019月6月30日为装修免租期，免租期内乙方无需支付租金，但仍需承担该房屋的物业管理费，以及水、电、煤气、通讯、有线电视、空调等费用。合同4.1条约定了租金、支付方式和期限：2019年7月1日至2022年6月30日期间，每日租金每平方米为5.5元，每月租金为2，424，708.69元。合同4.2条约定：本合同签署后10个工作日内，乙方应先行向甲方支付2019年7月1日至2019年9月30日的租金总计人民币7，274，126.07元。以后每3个月作为一期支付房屋租金，乙方应分别于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日向甲方支付下一期的租金，如遇节假日，乙方需在法定节假日后的第一个工作日完成租金支付。5.1保证金：1）甲、乙双方约定，于签署本合同后10个工作日内，乙方应向甲方支付保证金，保证金金额为2个月的租金，共计人民币4，849，417.38元，其中，先期支付的租赁意向金2，424，708.69元自动转为租赁保证金，乙方另需支付保证金24，24，708.69元，甲方收取保证金后5个工作日内向乙方开具收款凭证。合同5.2.2）条：租赁期间，乙方同意按照乙方与物业公司签订的物业管理服务合同中物业公司规定的标准、方式交纳物业管理费及其他费用，包括但不限于公共事业费。合同5.2.5）条约定：由于乙方不遵守、或不履行本合同的有关规定所引起的有关费用、损失或赔偿，乙方应按照物业公司制定且事先书面通知乙方的有关规定向物业公司支付或赔偿。合同7.1条约定：乙方应在租期届满之日或本合同提前解除后5日内向甲方返还该房屋及其所有的附属物，该房屋返还标准为应按现状符合正常使用的状态（正常耗损除外），经双方现场确认，移交后，双方相互结清各自承担的费用。乙方装修所添置的可移动家具、电气设备等，乙方有自由处置权，乙方不得进行蓄意破坏（返还标准详见本合同附件二）。合同7.2条约定：乙方应在租期届满之日或本合同提前解除后5日内，结清租赁期间产生的所有费用，并确保以该房屋为注册地址或营业地址的各类证书、执照（包括但不限于乙方、乙方关联方、次承租人的各类证书、执照）已经注销或变更。合同7.3条约定：乙方逾期履行本合同第7.1条、第7.2条约定的义务的，每逾期一日，乙方应按租期结束前日租金2倍的标准向甲方支付该房屋占用期间的使用费，还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租客交付该房屋而需承担的违约金、中介费等。合同8.2条约定：在租赁期内，乙方将本合同项下的全部权利义务转让给他人或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，本合同的受让人或该房屋交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。合同8.6条转让约定：乙方应在本合同签订后的60日内，以该房屋部分或全部作为注册地址设立项目公司。在项目公司设立后15个工作日内，由甲方、乙方及项目公司共同签署主体变更协议，由项目公司继受乙方在本协议项下的权利和义务。乙方应就项目公司履行本合同承担连带保证责任。合同9.2条甲方的单方解除权约定：租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，且乙方应根据本合同的约定向甲方承担违约责任：1）乙方逾期支付租金、物业管理费或其他应付费用超过15天，经甲方书面催告后10天内仍未支付的；2）乙方欠缴甲方或物业公司除租金外各项费用（包括但不限于保证金、物业管理费、公共事业费、违约金、滞纳金、赔偿金等）超过15天，经甲方书面催告后10天内仍未支付的。合同10.2.2）条约定：租赁期间，乙方中途擅自退租（乙方退租该房屋的任意单元，均视为乙方整体退租，承担整体退租的违约责任，但经甲方同意的除外）的或甲方根据本合同第9.2条的约定行使单方解除权的，甲方有权没收乙方支付的保证金，且乙方还应按未履行租期与整个租期的比例向甲方补足免租期的租金、支付本合同项下的滞纳金（如有）（包括但不限于招投标费用、施工费用等）和空置期间的使用费。其中，空置期间自乙方退租之日或合同解除之日起算，包括为恢复至附件二的标准进行招投标、施工、验收的期间以及新租客入驻前的闲置期间，空置期间以6个月为限；空置期间的使用费按照本合同第7.3条约定的标准确定，除此以外还应赔偿甲方6个月的当年房租。合同10.3.2）条甲方违约责任约定：甲方迟延交付该房屋的，每迟延一日，给予乙方额外两天免租期作为补偿。二、2019年2月28日，中远公司与燎申公司签署了房屋交接清单及单元验收移交表若干，双方对涉案房屋内的移交项目状况（烟感器、喷淋头、电动开启窗、空调等）及数量进行了确认。三、2019年3月4日中远公司与燎申公司签署会议纪要，内容：1．关于6号楼机房，经会议协商，双方确认暂时维持6号楼B1层机房的使用现状，待承租方确认该房屋的使用方案后，双方另行确认出租方是否需要搬离6号楼底楼机房并签署补充协议。2．关于房屋漏水问题，经会议协商，出租方确认屋面漏水已客观存在，出租方承诺尽快修复该漏水问题，后续租赁过程中若发生类似问题，仍由出租方负责维修并承担相应承租方损失，若承租方对该漏水问题仍有担忧或不满意，可在本周内正式以书面形式提出退租，双方按照合同约定执行后续事宜。2019年3月14日中远公司与燎申公司签订情况说明一份，双方拟在涉案房屋现场进行物业交接（包括钥匙清点移交等）。由于相关原因，经双方同意，现场清点交接延后至3月19日进行。2019年3月19日中远公司与燎申公司签署了单元验收移交表一份，中远公司将涉案房屋的钥匙移交给了燎申公司。四、2019年5月29日，中远公司与燎申公司、冉尚公司三方共同签订了《上海市房屋租赁合同》主体变更协议，协议明确：鉴于1．中远公司与燎申公司签订了房屋租赁合同；2．根据原合同8.6条的约定，燎申公司设立项目公司。在项目公司设立后，由中远公司、燎申公司及项目公司共同签署主体变更协议，由项目公司继受燎申公司在原合同项下的权利和义务。3．现燎申公司全资子公司上海极奕企业管理有限公司作为冉尚公司股东之一（持股40％），已与尚纬股份有限公司（持股51％）、上海玖现企业管理有限公司（持股9％）共同设立项目公司，即冉尚公司。基于以上事实，中远公司与燎申公司、冉尚公司三方经协商一致，签订本协议条款如下：1．各方同意，对原合同进行主体变更，变更日暂定2019年6月1日。本协议签署后，燎申公司应自行完成冉尚公司的工商变更登记并最终持有冉尚公司40％的股权且冉尚公司的注册地址变更为东大名路678号。若截止2019年6月1日，燎申公司尚未完成本款所述事项的，则变更日推迟为燎申公司完成本款所述事项之日（以变更完成后冉尚公司换发的新营业执照登记之日为准）。2．自变更日起，原合同项下的承租人由燎申公司变更为冉尚公司，冉尚公司享有并承担原合同项下燎申公司的权利与义务。变更日前，燎申公司因原合同履行产生的一切责任仍由燎申公司承担。3．燎申公司承诺就变更日起冉尚公司履行原合同，燎申公司向中远公司承担连带保证责任。若冉尚公司违反原合同的任何约定，中远公司有权要求燎申公司或冉尚公司中的任何一方按照原合同的约定承担相应的责任。5．各方确认，尽管原合同主体发生变更，但若燎申公司存在原合同第9.2.12条至18条中任一情形的，中远公司也有权解除原合同，并要求燎申公司及冉尚公司按照原合同第10.2条第2）款的约定承担相应的责任。冉尚公司、燎申公司于2019年5月29日盖章确认，中远公司于2019年6月5日在该协议上加盖公章。五、2019年5月29日，中远公司与冉尚公司、燎申公司签订了物业管理备忘录，备忘录中明确：鉴于中远公司与燎申公司签订了租赁合同，中远公司、燎申公司、冉尚公司三方已就租赁合同主体变更事宜签署了《主体变更协议》，中远公司、燎申公司、冉尚公司三方希望通过本备忘录，进一步明确租赁物业的物业管理相关事项。其中约定：1．关于起租日：各方确认租赁物业已于2019年3月1日完成交付，租期自2019年3月1日起算，即租金起算日为2019年3月1日。2．关于物业管理费起算日：因租赁物业维修的原因，中远公司同意减免2019年3月1日起至2019年3月18日的物业管理费。即物业管理费自2019年3月19日起算。六、租金支付情况：2019年2月3日，由燎申公司支付中远公司2019年7月1日至9月30日3个月租金7，274，126.07元，中远公司于2019年6月14日向冉尚公司开具了冉尚公司为发票抬头的发票。2019年6月6日，燎申公司支付2019年3月19日至2019年5月31日大物业管理费455，856.53元，中远公司于2019年6月25日向冉尚公司开具了冉尚公司为发票抬头的发票。2019年6月6日，燎申公司支付2019年3月19日至2019年5月31日小物业管理费631，185.97元，中远公司于2019年6月25日向冉尚公司开具了冉尚公司为发票抬头的发票。冉尚公司支付了2019年6月、7月、8月的大小物业管理费、车位管理费，并支付了2019年3月19日至2019年6月27日期间的水费和电费。冉尚公司、燎申公司未按照合同约定于2019年9月15日支付下一期的租金。七、2019年6月12日，冉尚公司与燎申公司签订一份《备忘录》，称：鉴于1．燎申公司与中远公司签订了房屋租赁合同，燎申公司为承租人。2．燎申公司、中远公司与冉尚公司签订了《上海市房屋租赁合同主体变更协议》，将原合同的承租人一方由燎申公司变更为冉尚公司，由冉尚公司享有并承担原合同项下全部承租人的权利和义务。3．在本备忘录签署之前，均由燎申公司作为承租人或中间人与中远公司对接有关事务，但原合同及变更协议中租赁物业的位置、租赁范围及附件权属证书不准确。为推进各方友好合作进程，保障冉尚公司作为租赁物业承租人的利益，燎申公司就原租赁合同中约定的承租范围、车位的相关情况、以及燎申公司已付租金等费用情况、免租期间等向冉尚公司明示说明并向冉尚公司承担相应责任。八、2019年8月20日，冉尚公司对涉案房屋大楼地下一层办公装修取得建筑工程施工许可证。九、2019年8月22日中远公司收到冉尚公司因注册地址变更事宜向中远公司提出要求提供产证复印件并加盖公章，2019年8月27日中远公司将相关材料交冉尚公司签收。十、2019年9月10日燎申公司与冉尚公司共同向中远公司发出《终止合同告知书》，告知书载明：贵我双方于2019年6月就上海市东大名路678号租赁物业签署了《上海市房屋租赁合同主体变更协议》，现由于种种原因，决定终止与贵司的租赁合同，1．自贵司收到本告知书之日起，解除原房屋租赁合同；2．收到本告知书之日起7日办理租赁物业交接手续。2019年9月16日燎申公司与冉尚公司共同向中远公司发出《关于东大名路678号房屋租赁合同的协商邀请函》，对租赁合同及租赁合同主体变更协议的签订进行了确认，并提出由于租赁物业实际得房率极低且大部分面积位于地下室不符合承租方预期、承租方义务过重、国内营商环境恶化、与签订合同时相比情势发生了较大变化，希望就合同的后期履行方式与中远公司进行协商。2019年9月19日，中远公司就冉尚公司、燎申公司发出的《终止合同告知书》及协商邀请函向冉尚公司、燎申公司发出回函，认为冉尚公司提出解除租赁合同不符合法律及合同约定，不同意冉尚公司单方提出提前终止租赁合同及主体变更协议的请求，要求冉尚公司继续履行。若冉尚公司坚持提前终止租赁合同，构成承租人中途擅自退租，中远公司要追究冉尚公司的违约责任及燎申公司的连带责任。若冉尚公司承认其行为已构成擅自退租并愿意承担违约责任的前提下，为避免扩大双方的经济损失，中远公司同意友好协商等。并经快递寄送冉尚公司、燎申公司。2019年9月21日，冉尚公司、燎申公司对2019年9月19日中远公司的回函共同向中远公司发出书面回复，冉尚公司、燎申公司承认鉴于目前市场的多种因素，租赁房屋后在经营上难以为继，故决定中途退租。明确要求终止双方于2019年2月2日签订的房屋租赁合同，因提前退租而产生的违约责任、担保责任及后续事宜的处理愿与中远公司友好协商。2019年9月26日，中远公司与冉尚公司、燎申公司三方曾拟定了《东大名路678号房屋返还交接书》，三方同意，就原合同提前终止事宜完全协商一致前，先行办理该房屋的返还手续，并签署本交接书，约定：第1条：冉尚公司承认，冉尚公司提前终止原合同并非基于法律规定或原合同约定，而是冉尚公司基于其自身原因作出的中途退租决定，且冉尚公司愿意承担因中途擅自退租产生的违约责任，燎申公司同意对此承担连带保证责任。第2条：基于前款约定，中远公司同意配合冉尚公司先行办理该房屋的返还手续……第8条：本交接书一式陆份，中远公司持2份，冉尚公司持2份，燎申公司持2份，本交接书自中远公司、冉尚公司、燎申公司三方授权代表签字并加盖公章之日生效。冉尚公司、燎申公司均在该房屋返还交接书上加盖公章，中远公司未盖章，中远公司称因冉尚公司、燎申公司的法人未签名，要求冉尚公司、燎申公司拿回补签后，中远公司方才同意盖章。嗣后冉尚公司的授权代表未签字，也未再将该交接书原件返还中远公司盖章。2019年9月27日，冉尚公司的股东之一尚纬股份有限公司向冉尚公司发出函件，要求冉尚公司慎重评估冉尚公司业务合规性及履约能力，暂缓签署《东大名路678号房屋返还交接书》。2019年9月27日，冉尚公司向中远公司、燎申公司发出《通告函》称：中远公司、燎申公司、冉尚公司签订了《上海市房屋租赁合同主体变更协议》，该变更协议第1条的主体变更条件至今尚未完成，目前物业租赁主体仍为燎申公司。为维护各方利益，避免各方出现误解，特函告：1．冉尚公司为注册资本300万元的运营类轻资产管理有限公司，目前公司现状不宜再作为变更协议主体，原合同主体不变，继续由中远公司与燎申公司双方履行。2．冉尚公司与燎申公司于2019年9月10日及9月16日分别向中远公司发出了《终止合同告知书》及《关于东大名路678号房屋租赁合同协商邀请函》系冉尚公司对变更协议理解错误造成，现因我司不是租赁主体，无权作为发文主体之一向中远公司发送上述文件。2019年9月29日，中远公司对冉尚公司的通告函发出书面回函，认为1．冉尚公司的股权变更已于2019年5月30日完成，变更协议第1条约定的主体变更条件已经成就，冉尚公司理应作为承租人享受权利及承担义务；2．根据冉尚公司提供的文件显示，冉尚公司股东会也曾作出股东会决议，同意签署《东大名路678号房屋返还交接书》，先完成房屋的交接，然后就违约赔偿问题进行友好协商；2019年9月28日，冉尚公司、燎申公司分别在《交接书》加盖公章，但至今未递交我司原件，导致房屋交接未能完成；3．因冉尚公司已明确表示不愿意作为承租人享有权利并承担义务，故租赁双方就承租人中途擅自解除租赁合同进行协商的可能性已经不存在，故中远公司要求冉尚公司继续履行合同，立即支付欠付租金、违约金等费用……4．中远公司就冉尚公司关于涉案房屋的安保人员即将撤离问题，提出了处理意见。5．中远公司要求燎申公司及冉尚公司妥善处理涉及承租人的主体争议问题，避免因此而导致更大的经济损失，重申了燎申公司的连带保证人的责任。2019年10月8日，冉尚公司分别向燎申公司、中远公司发函，认为根据《上海市房屋租赁合同主体变更协议》，燎申公司应自行完成冉尚公司的股权变更登记及冉尚公司的注册地址变更登记为东大名路678号，燎申公司尚未完成本款所述事项的，则变更日推迟为燎申公司完成本款所述事项之日。以上约定正是出租人提出主体变更的前提条件，现冉尚公司尚未完成公司地址变更的工商登记，即未完成变更协议第1条约定的事项，认为租赁合同的主体还未变更……并向中远公司声明：经冉尚公司授权向中远公司提交的函件、合同等文件均为经冉尚公司法定代表人签署、公司盖章的原件，其他形式的文件均非冉尚公司授权，不代表公司的意思表示，要求中远公司向承租人燎申公司主张权利。2019年10月9日，中远公司向冉尚公司及燎申公司发出敦促函，称：无论冉尚公司是否同意其作为承租人履行付款义务，均不影响中远公司认定冉尚公司已实际作为承租人所应尽的义务，也不因此免除燎申公司作为承租人的实际连带保证人的义务。根据租赁合同第4.2条规定，冉尚公司应当在2019年9月15日之前支付10-12月的租金共计7，274，126.07元，但截至2019年9月30日，冉尚公司仍未付款。若冉尚公司或燎申公司在2019年10月10日前未能付清租金等，中远公司将按照租赁合同约定行使租赁合同解除权。十一、2019年10月16日燎申公司及冉尚公司收到了中远公司发送的《租赁合同解除通知函》：1．自本函送达冉尚公司之日起，解除中远公司与冉尚公司、燎申公司之间的租赁合同、主体变更协议。2．冉尚公司应自解除之日起5日内向中远公司返还房屋及其所有的附属物，该房屋返还标准为应按现状符合正常使用状态，经双方现场确认，移交后，双方相互结清各自承担的费用。对冉尚公司逾期返还的不同天数，提出了冉尚公司应承担违约责任的方式、违约赔偿的项目等。要求燎申公司对冉尚公司的全部义务承担连带保证责任。2019年10月18日，中远公司、冉尚公司、燎申公司均派人办理涉案房屋返还中远公司的房屋交接事宜。同日，由中远公司（甲方）、燎申公司（丙方、保证人）签署了《东大名路房屋返还交接书》，冉尚公司在该交接书上被列为乙方（承租人），冉尚公司派员工协助交接，但未在房屋返还交接书上签名。同日，中远公司与冉尚公司、燎申公司三方派人对房屋、空调等设施、水电表抄表数额进行了验收、交接、确认。一审审理中，另查明，有限公司变更相关工商登记事项中的住所变更还需提交下列文件：租赁房屋提交租赁协议原件或复印件以及出租方的产权证复印件。2018年6月1日，中远公司作为上海港国际客运中心的业主之一，承诺履行该中心的管理公约，根据该公约第八章资费事项载明：电费单价每度1.4元，水费单价每立方5.3元。涉案房屋的物业公司抄表2019年6月28日至2019年7月29日期间用电度数为20，656度，相应电费为28，918.40元；2019年7月29日期间用水数为2立方，相应水费为10.46元。物业公司抄得2019年8月用电度数为19，082度，相应电费金额为26，714.80元；抄得2019年8月用水数为2立方，相应水费为10.46元。物业公司抄得2019年9月用电度数为18，528度，相应电费金额为25，939.20元；抄得2019年9月用水数为4立方，相应水费为20.92元。抄得2019年9月27日至2019年10月18日期间用电度数为10，489度，电费金额为14，684.6元；抄得2019年9月27日至2019年10月18日期间用水量为592立方，水费金额为3，096.16元。上述合计电费为96，257元，水费为3138元，冉尚公司、燎申公司对用水的数量及用电的度数均无异议，冉尚公司、燎申公司均未支付。中海工业建设（上海浦东）有限公司系中远公司的全资子公司，中远公司指定该公司作为涉案房屋的小物业服务公司，并代为收取水、电等费用。该公司向法院出具情况说明一份，表示中远公司作为业主始终有权向承租人收取水电费等各项费用，相关尚未收取的费用确认由中远公司直接向承租人收取，不会就欠费向承租人进行重复主张。冉尚公司于2019年4月10日工商登记成立。2019年5月30日股权变更登记完成。一审审理中，根据中远公司申请，一审法院依法查封冉尚公司、燎申公司名下共计32，555，921.44元的银行存款，或查封、扣押其等值的其他财产。嗣后，燎申公司向一审法院支付了1000万元代管款作为保证金，并要求解除被法院查封的相关账户，中远公司表示同意。根据中远公司申请，一审法院解除了对被申请人燎申公司在上海农商银行虹桥支行的账号：XXXXXXX********内存款32，555，921.44元的冻结，并解除对该账户的冻结。本案主要争议焦点、当事人提交证据及质证意见、一审法院的认定：一、中远公司与燎申公司、冉尚公司签订的关于涉案房屋的《上海市房屋租赁合同》主体变更协议是否生效，承租人主体是否已由燎申公司变更为冉尚公司。中远公司认为，纠纷发生前冉尚公司对租赁合同的种种实际履行及向中远公司发出的解除合同函件所传达的真实意思表示及从2019年6月14日起接受中远公司开具的租金发票，冉尚公司已经以实际履行变更了《上海市房屋租赁合同》主体变更协议的约定，实际承继了燎申公司在租赁合同中的承租人的权利义务。即使冉尚公司注册地址变更仍构成承租人主体变更的条件，但冉尚公司注册地址未变更的原因系冉尚公司怠于履行义务，阻却条件成就所致，故仍应视为已变更。中远公司对其主张提供了下列证据：1.2019年6月14日后，冉尚公司持续支付租赁合同项下各类费用（物业费、车位费、水电费）、接受中远公司开具的冉尚公司为抬头的17张发票（其中约727万元的2019年7月至9月的租金系燎申公司在2019年2月支付，但在2019年6月14日开具了冉尚公司为抬头的发票）。2.2019年8月15日冉尚公司以承租人身份向上海市虹口区建设和管理委员会申请《建设工程施工许可证》并于2019年8月20日取得。3.2019年9月10日冉尚公司以承租人的名义向中远公司提出解约的《终止合同告知书》。4.2019年9月16日冉尚公司再次以承租人的名义向中远公司发出协商邀请函。5.2019年9月26日，由冉尚公司加盖公章确认的《东大名路678号房屋返还交接书》，明确冉尚系承租人。冉尚公司认为，附生效条件的租赁合同主体变更协议并未生效，冉尚不是承租人。主体变更协议约定了3项生效条件，尚有2项生效条件未成就，即冉尚公司的注册地址为上海市虹口区东大名路687号1幢472号，尚未变更至协议约定的东大名路678号，冉尚公司尚未取得变更地址后的新的营业执照。另外，认为冉尚公司注册地址的变更应是三方共同的任务，中远公司在2019年8月26日才通过内部审批程序同意向冉尚公司提供用于注册地址变更的出租方产证复印件，中远公司还应协助提交租赁合同，中远公司还未启动内部审批流程，因此冉尚公司的地址变更事宜也无法启动，冉尚公司及各方均处于自然等待条件成就的未决期，冉尚不存在恶意阻止条件成就的事实。冉尚公司对其主张提供了如下证据：1．营业执照。2．通告函及两份回函，向中远公司表明了冉尚公司租赁合同主体变更协议未生效，不是承租人。冉尚公司对中远公司提供的上述证据的真实性均无异议，但认为中远公司提供的证据均与生效条件是否成就无关，均不会产生主体变更协议生效的效力。冉尚公司支付物业费等是代股东燎申公司向中远公司支付。燎申公司认为，冉尚公司系承租主体，燎申公司是担保人，根据租赁合同主体变更协议约定，燎申公司负责变更股权并已完成了工商登记。而冉尚公司的注册地址变更应当由冉尚公司自己去完成。依据为冉尚公司、燎申公司签订的《备忘录》。燎申公司对中远公司提供的上述证据真实性、合法性、关联性均无异议。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案中远公司、冉尚公司、燎申公司三方签订的涉案房屋租赁合同主体变更协议约定了原租赁合同承租人主体变更的条件，即燎申公司完成冉尚公司的股权变更登记（燎申公司已完成），且冉尚公司的注册地址变更为涉案房屋地址东大名路678号。同时约定了变更日以燎申公司完成上述事项之日，并明确以变更完成后冉尚公司换发的新营业执照登记之日为变更日。依据常理，作为三方协议的当事人之一的冉尚公司有义务对其公司的注册地址进行变更，而中远公司及燎申公司应给予相应的协助。事实上冉尚公司为办理注册地址变更手续曾向中远公司申请盖章，中远公司已在合理期限内给予相应的协助，但冉尚公司怠于履行其义务，迟迟未去行政管理部门办理注册地址的变更登记手续，意图阻止主体变更协议的生效。根据法律规定，一审法院认定三方主体变更协议已生效。另外，主体变更协议签订后，在中远公司开具了以冉尚公司为抬头的诸多发票后从未提出异议、冉尚公司支付了物业管理费用、以承租人的身份申请办理建筑工程施工许可证、向中远公司提出解除合同等函件，冉尚公司以其行为变更了主体变更协议附生效条件的约定，履行了承租人的权利及义务。现冉尚公司认为三方主体变更协议未生效，其支付物业管理费的行为系代股东燎申公司支付的的辩称意见，未提供事实依据，一审法院不予采信。中远公司要求冉尚公司作为承租人支付租金等费用，并由燎申公司承担连带保证责任，有事实与合同依据，一审法院应予支持。二、租赁合同履行初期，中远公司是否延期交房，中远公司是否应当承担相关的违约责任。燎申公司认为，租赁合同约定中远公司应于2019年3月1日交付涉案房屋，但中远公司实际交房日期为2019年3月19日，延期交房19天，按照租赁合同第10.3.2条约定，中远公司如延迟交付房屋，每延期一日，给予燎申公司额外两天免租期作为补偿，故中远公司应当给予38天的免租期补偿2，972，223元（2，424，108.69除以31天乘以38天为2，972，223元）。燎申公司提供证据：1.2019年3月14日中远公司与燎申公司签署的会议纪要，确认涉案房屋有漏水问题。2.2019年3月14日中远公司与燎申公司签署的情况说明，双方同意房屋交接延后至2019年3月19日。3．单元验收移交表，证明涉案房屋钥匙等正式移交。中远公司认为，对燎申公司提供的上述证据的真实性、合法性认可，但对其关联性不予认可。认为中远公司已经于2019年2月28日交房，但房屋交付后，因涉案房屋存在漏水问题需要修复。2019年5月29日中远公司与冉尚公司、燎申公司签署了物业管理备忘录，约定了起租日为2019年3月1日，减免了2019年3月1日至2019年3月18日期间的物业管理费。一审法院认为，根据租赁合同约定，中远公司于2019年3月1日向燎申公司交房，中远公司与燎申公司于同年2月28日办理了涉案房屋内设备数量及状况的验收手续。因涉案房屋屋面存在漏水问题需要修复，2019年3月4日双方签署了会议纪要与2019年3月14日情况说明，同意于2019年3月19日中远公司与燎申公司进行物业交接（包括钥匙清点移交等）。2019年3月19日中远公司与燎申公司对涉案房屋办理了钥匙移交手续。中远公司的交房日期与合同约定交房日确有延误，但2019年5月29日中远公司与冉尚公司、燎申公司签署了物业管理备忘录，约定了起租日仍为2019年3月1日，但减免了2019年3月1日至2019年3月18日期间的物业管理费。一审法院认为该物业管理备忘录签署在中远公司延期交房之后，系租赁双方对中远公司延期交房后租金的起算日期予以了明确并达成了一致，冉尚公司、燎申公司明知中远公司延期交房，仍同意中远公司按照原合同约定的日期起算租金，是对其自身权利的处分，冉尚公司、燎申公司无权单方变更双方已经达成的协议，并另行主张中远公司延期交房的违约责任。故对燎申公司的辩称意见，一审法院不予采信。三、燎申公司是否应当支付2019年10月1日至2019年10月16日期间的租金及违约金。燎申公司认为，燎申公司已于2019年9月30日将涉案房屋的钥匙及门禁卡移交给中远公司。燎申公司提供有中远公司方员工签名的收到钥匙与门禁卡的收条复印件一张及中远公司提供的2019年10月18日房屋交接清单中载明保安撤场交还钥匙及门禁卡，故燎申公司认为无需支付中远公司2019年10月1日至2019年10月16日期间的租金及违约金。且燎申公司只对2019年9月30日以前的房屋租赁合同承担担保责任。中远公司认为，对燎申公司提供该收条的真实性不认可，没有写过收条。即使有收条，钥匙交接非法律意义上的交接。认为在2019年10月18日双方签署了房屋交接书，才算正式收回了涉案房屋。而中远公司于2019年10月16日提出解除合同及对方于该日收到解除通知函，故认为合同于2019年10月16日解除，对方仍应支付中远公司2019年10月1日至2019年10月16日期间的租金及违约金。认为担保人的担保责任应当与承租人一致，担保人不能因其与承租人之间的内部纠纷来对抗出租人。一审法院认为，由于冉尚公司未按照合同约定支付2019年10月的租金，构成违约，中远公司有权按照合同约定行使单方合同解除权。2019年10月16日，中远公司向冉尚公司、燎申公司发出了租赁合同解除通知函，冉尚公司、燎申公司确认收到该解除函件，故案涉租赁合同于该日解除。中远公司要求按照合同约定支付2019年10月1日至2019年10月16日欠付租金，有合同及法律依据，一审法院予以支持。中远公司要求从2019年9月16日起支付逾期利息，可予支持，具体利率由一审法院依法酌定。燎申公司辩称，其于2019年9月30日已将涉案房屋的钥匙交付中远公司，仅提供收条复印件，现中远公司否认，且燎申公司也未进一步提供原件证明，一审法院不予采信。再则，由于承租人系违约方，其不享有合同的单方解除权，即使涉案房屋钥匙归还给了出租人，与租赁合同解除并不等同，故对该辩称意见，不予采信。根据租赁合同及主体变更协议约定，燎申公司就冉尚公司履行租赁合同承担连带保证责任，燎申公司辩称只对2019年9月30日以前的房屋租赁合同承担担保责任，没有法律依据，一审法院不予采信。四、底层机房占用面积是否应当在租金中扣除。燎申公司认为，涉案房屋6号楼底层存在中远公司的机房，占用了涉案房屋的租赁使用面积约56.08平方米，建筑面积约100平方米，要求扣除相应租金。提供证据为2019年3月4日中远公司与燎申公司签署的会议纪要。中远公司认为，涉案房屋系按照现状交付的整栋楼租赁，对方在租赁之初就很清楚涉案房屋的情况。对燎申公司提供的会议纪要的真实性认可，认为该协议确认双方暂时维持6号楼B1层机房的使用现状，待承租方确定房屋的使用方案后，双方另行确认是否需办理并签署补充协议。中远公司认为双方就机房继续维持现状达成合意，从未提出异议，从未提出减少租金的要求。一审法院认为，涉案房屋6号楼底层存在中远公司的机房这一事实，承租人应当明知且从未提出扣除租金的要求，双方系整栋楼租赁，双方对此亦无特别约定，故燎申公司要求因此减少租金，一审法院不予支持。五、中远公司主张的违约金数额是否过高。中远公司认为，中远公司主张的赔偿有明确的合同约定，现中远公司仅要求支付6个月的房屋空置损失费及3个月租金共计21，822，378.21元作为赔偿，该数额已结合中远公司的实际损失情况就合同约定的金额予以了一定的调减。认为合同约定的租期长、实际履行短、租金优惠大、中远公司重新招商成本高及难度大等特殊性存在。冉尚公司认为，中远公司于2019年10月已从燎申公司处收回了房屋，且中远公司已扣除燎申公司支付的各项保证金超过500万元，足以弥补中远公司损失，中远公司也未提供证据证明其主张违约金的合理性，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益，根据公平原则，认为中远公司主张的违约金过高，应予减少。燎申公司认为，中远公司作为出租人违反先合同义务，未告知涉案房屋存在的缺陷情况，拖延三方主体变更协议签订的期限，使承租人对外招商不成。认为中远公司主张的违约金远远超过其实际损失，2019年9月30日中远公司实际已收回大楼，且承租人对涉案房屋未有任何使用，中远公司没收的租赁保证金，足以弥补中远公司的全部损失，请求对违约金予以减少。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据合同约定，承租方单方退租的违约责任为：中远公司有权没收支付的保证金，且承租方还应按未履行租期与整个租期的比例补足免租期的租金、支付本合同项下的滞纳金（如有）（包括但不限于招投标费用、施工费用等）和空置期间的使用费。其中，空置期间自退租之日或合同解除之日起算，包括为恢复至附件二的标准进行招投标、施工、验收的期间以及新租客入驻前的闲置期间，空置期间以6个月为限；空置期间的使用费按照本合同第7.3条约定的标准确定，除此以外还应赔偿中远公司6个月的当年房租。现中远公司要求按照合同约定补足免租期的租金，因免租期的租金确系中远公司的实际损失，一审法院予以支持。中远公司要求支付空置期的租金及赔偿违约金，有合同依据，但中远公司未举证证明其实际空置的具体损失情况，虽然中远公司的该项诉请与租赁合同的约定而言，已作调减，但考虑到承租方未对涉案房屋进行装修及实际使用，对中远公司继续出租涉案房屋并未造成大的妨碍，且中远公司按照租赁合同约定没收相当于2个月租金数额的租赁保证金，故对中远公司主张共计9个月租金数额作为中远公司空置期损失费及违约金的赔偿，数额过高，冉尚公司、燎申公司要求减少的辩称意见，一审法院予以采纳。至于补偿中远公司空置期损失费及赔偿违约金的具体数额，一审法院将综合考虑租赁合同的约定、合同实际的履行时间长短、租赁标的物的使用及返还情况、中远公司的实际损失情况等因素酌情合理确定。据此，一审法院作出判决：一、冉尚公司支付中远公司2019年10月1日至2019年10月16日期间租金1，275，463.20元及滞纳金［滞纳金以1，275，463.20元为基数，自2019年9月16日起按同期一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）四倍计付至付清之日止］；二、冉尚公司支付中远公司2019年6月28日至2019年10月18日期间的水费3138元、电费96，257元；三、冉尚公司支付中远公司免租期部分租金9，310，881.37元；四、冉尚公司赔偿中远公司房屋空置损失费及违约赔偿金共计9，698，834.76元；五、燎申公司对冉尚公司的上述第一项、第二项、第三项、第四项的支付义务承担连带清偿责任。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，关于冉尚公司应否作为涉案《上海市房屋租赁合同》的承租人承担相应责任的问题，冉尚公司认为三方当事人于2019年5月29日签订的《主体变更协议》对主体变更设定了生效条件，现生效条件未成就，故冉尚公司并非租赁主体。但从中远公司与燎申公司于2019年2月2日签订的《上海市房屋租赁合同》，中远公司、燎申公司及冉尚公司于2019年5月29日签订的《上海市房屋租赁合同》主体变更协议，燎申公司与冉尚公司于2019年6月12日签订的《备忘录》等可以看出，由冉尚公司取代燎申公司成为涉案房屋租赁关系中的承租人，是各方当事人的真实意思表示。虽然上述2019年5月29日的主体变更协议中约定，燎申公司、冉尚公司负有完成冉尚公司股权变更登记及注册地址变更登记的义务，并以上述义务之完成日作为主体变更日。但从该协议签订后各方的实际行为来看，中远公司开具了以冉尚公司为抬头的诸多发票，而冉尚公司从未提出异议；冉尚公司支付了物业管理费用及水电费；冉尚公司以承租人的身份申请办理建筑工程施工许可证；冉尚公司向中远公司发送要求解除合同的函件。可见，虽然燎申公司与冉尚公司还未完成冉尚公司注册地址变更登记的义务，但各方均已认可冉尚公司作为承租人的身份，并已经实际履行，即各方已通过实际履行行为变更了关于主体变更时间的约定，故中远公司要求冉尚公司作为承租人承担涉案租赁合同之责任，应予支持。冉尚公司现又以其注册地址变更登记尚未完成，约定的主体变更条件未成就为由主张其并非承租人，缺乏依据且有违诚信，故本院对此不予采纳。第二，因冉尚公司未依约支付2019年10月后的租金，经中远公司催告后仍未及时支付，故中远公司依约享有合同解除权。中远公司于2019年10月16日向冉尚公司、燎申公司发送合同解除通知，冉尚公司、燎申公司确认收悉该解除函件，故一审法院判定涉案租赁合同于2019年10月16日解除，并无不当。后中远公司于2019年10月18日收回涉案房屋。现中远公司要求冉尚公司支付2019年10月1日至2019年10月16日期间的欠付租金及滞纳金，以及2019年10月18日前的欠付水、电费，于法有据，应予支持。燎申公司主张因燎申公司已于2019年9月30日将涉案房屋的钥匙全部移交给中远公司，故2019年10月1日至2019年10月16日期间的租金、滞纳金以及水、电费系由冉尚公司和中远公司的行为所致的扩大损失，不应由燎申公司承担连带清偿责任。但燎申公司作为冉尚公司合同责任的连带保证人，其责任范围依冉尚公司应承担的责任而定，并不具有独立性。故燎申公司的上述主张不能成立。第三，关于免租期部分租金中应否扣除中远公司迟延交付19天的相应款项问题，虽然双方实际移交涉案房屋的时间与合同约定的交付日确有迟延，但中远公司与冉尚公司、燎申公司于实际交付后的2019年5月29日通过签订物业管理备忘录的形式明确了租期自2019年3月1日起算，租金自2019年3月1日起算，物业管理费自2019年3月19日起算。即冉尚公司、燎申公司在明知中远公司迟延交付的情况下仍然同意以2019年3月1日为租金起算日。现燎申公司又主张中远公司应承担迟延交房的免租期补偿，依据不足，本院难以支持。第四，关于6号楼B1层中远公司占有的机房面积应否在租金计算中扣除的问题，从中远公司与燎申公司2019年3月4日签署的会议纪要来看，承租方对于6号楼底层存在出租方机房一事已明知，且双方确认暂时维持机房的使用现状，待承租方确认房屋使用方案后决定出租方是否需要搬离。此后，双方未曾就机房问题另行协商一致，承租方也未曾提出因机房问题应当扣减相应租金。现燎申公司以此主张应扣减租金，缺乏依据，一审法院未予支持，并无不当。第五，关于违约金金额的问题，一审法院考虑到冉尚公司未对涉案房屋进行装修及实际使用，对中远公司出租涉案房屋并未造成大的妨碍，且中远公司已按照租赁合同约定没收了相当于2个月租金数额的租赁保证金等因素，认为中远公司在没收租赁保证金之外另主张相当于9个月租金数额的空置期损失及违约金，数额过高，应予调低，并酌情判定冉尚公司应支付的房屋空置损失及违约赔偿金，较为合理，可予维持。燎申公司认为一审法院遗漏处理租赁保证金，并认为租赁保证金应从一审法院判定的房屋空置损失及违约赔偿金中进行抵扣的意见，缺乏依据，本院无法采纳。综上所述，冉尚公司、燎申公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费143，722.87元，由上海冉尚企业管理有限公司负担111，722.87元，由上海燎申（集团）有限公司负担32，000元。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  张常青审 判 员  徐 江二〇二一年一月二十九日法官助理  陈雅葳书 记 员  朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……