江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初1079号 原告：陈立珏，男，1963年8月23日生，汉族，住连云港市海州区。 被告：绿地集团连云港东部置业有限公司，住所地连云港经济技术开发区东方大道南侧。 法定代表人：高亚社，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹东兵、杨旸，江苏港通陆桥律师事务所律师。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行，住所地连云港市海州区通灌南路**。 负责人：刘开强，该行行长。 委托诉讼代理人：曹金陵、侯学辰，江苏田湾律师事务所律师。 原告陈立珏与被告绿地集团连云港东部置业有限公司（以下简称绿地连云港公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行（以下简称邮储银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈立珏，被告绿地连云港公司的委托诉讼代理人曹东兵、杨旸，第三人邮储银行的委托诉讼代理人侯学辰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告陈立珏向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告偿还购房款393256元(首付款362890元，车库30336元）其中362890元从2017年6月20日起按照年息5.39%支付利息，30366元从2017年11月6日起按照年息5.39%支付利息，到实际支付为止。2、依法判令被告偿还按揭贷款845000元，并从贷款发放日2018年2月8日起按照银行房贷利率5.39%(首套住宅利率上浮10%)支付利息，到实际支付为止。3.诉讼费用由被告承担。4、判令被告偿还违约金24765元。事实和理由：原告于2017年6月20日在绿地观湖一号购买商品房一套，房屋坐落于80号楼2单元101室，于2017年9月20日签订购房合同，首付款362890元，车库30336元，按揭贷款845000元，根据签订的商品房买卖合同第八条规定，出卖人应当在2019年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交信买受人使用，但由于开发商原因，至今2020年7月17日开发商依然没有交房，已经逾期超过220天。根据签订的商品房买卖合同第九条规定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。并按买受人已付款的2%支付违约金，由于违约金低于造成的损失，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，如果房地产公司长时间逾期给购房者造成的损失高于合同约定的违约金，购房者可以请求人民法院适当予以增加，按实际造成的损失确定违约金，要求房产公司承担违约责任。根据违约金的补偿性功能，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院增加。 被告绿地连云港公司辩称，1、原告在没有要求解除合同的情况下要求我方退还购房款以及承担逾期交房违约金没有事实和法律依据。2、即使原告要求解除合同原告主张的利息过高，应当按照双方合同约定计算。3、涉案房屋已竣工验收备案，达到交房条件，能够实现原告的合同目的。4、因为环保管控以及疫情影响，属于不可抗力，即使原告主张相关利息，该期间也应该予以扣除。5、原告以及第三人要求我方返还银行贷款与我司无关，应当是原告支付完第三人贷款以后，才有权利向我司主张。我司与第三人不存在贷款合同关系，第三人要求支付律师费、诉讼费均与我司无关，我司并不构成对第三人的违约。6、原告要求归还银行贷款以及第三人要求我司承担归还贷款系重复主张，不应当得到支持。 第三人邮储银行述称，1、请求解除第三人与原、被告签订的个人购房/购车借款及担保合同。2、请求判决被告立即返还申请人截至2020年12月20日的借款本金649718.63元以及自2020年12月20日起至实际清偿之日止的所有逾期应付利息、罚息及复利3、请求法院判决律师费2500元及诉讼费用由原被告连带承担。事实和理由：贵院审理的（2020）苏0791民初1079号民事案件，因第三人与本案原、被告之间解除商品房买卖合同纠纷判决结果存在利害关系。若本案的商品房买卖合同依法判决解除，三方之间签订的《个人购房/购车借款及担保合同》的合同目的亦无法实现，该合同亦应予以解除。上述两份合同解除后第三人已按约定支付给绿地连云港公司的借款本息应由绿地连云港公司返还第三人。另根据合同约定，本案原、被告还应承担第三人支出的律师费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了两份《商品房买卖合同》，《个人购房/购车借款及担保合同》及借款借据，个人住房贷款还款明细表，绿地连云港公司开具的发票，首付款付款凭证，《退房申请书》，委托代理合同、发票，竣工验收备案表，《连云港市人民政府关于新冠疫情一级相应措施的通知》及《项目复工备案表》、告知函，环保管控情况表以及相关文件等证据。本院依法组织双方当事人进行质证，对双方当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2017年9月20日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告出资1207890元购买被告开发的位于连云港经济技术开发区房屋，同年11月6日原告又与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告出资30366元购买被告上述项目第80号楼无单元-121室车库。上述两份合同第八条均约定出卖人应当于2019年11月30日之前交付房屋；第九条约定逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2017年6月13日、6月20日预先向被告支付购房款共计393256元，为了支付剩余845000元购房款，邮储银行作为贷款人、原告陈立珏作为借款人、绿地连云港公司作为抵押人三方签订了一份《个人购房/购车借款及担保合同》，由邮储银行为陈立珏提供845000元贷款用于支付购房款，被告当庭认可已收到全部购房款。 2020年6月2日，由于被告绿地连云港公司迟迟未能交房，原告陈立珏向被告绿地连云港公司发送《退房申请书》，要求解除原、被告签订的商品房买卖合同，并要求被告绿地连云港公司尽快办理相关事宜，并赔偿因此所造成的损失(银行贷款利息等)。被告绿地连云港公司于次日签收。 另查明，被告绿地连云港公司所建房屋于2020年10月12日完成竣工验收备案。截止至2020年12月20日陈立珏已还贷款本金及利息311497.47元，尚欠贷款本金649718.63元。第三人邮储银行为本案支付了律师费2500元。 本院认为，原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》，原被告、第三人签订的《个人购房/购车借款及担保合同》合法有效，各方当事人应按约履行。原告按约交付购房款后，被告应按约定时间交付房屋，按照两份《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当于2019年11月30日之前交付房屋，但被告所建房屋于2020年10月12日完成竣工验收备案，也未通知原告交房，已构成违约。根据双方合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。原告陈立珏于2020年6月2日发出解除合同的通知，被告绿地连云港公司于次日签收后未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。可以确认原、被告双方签订的二份《商品房买卖合同》已于2020年6月3日解除。被告绿地连云港公司辩称，原告在没有要求解除合同的情况下要求我方退还购房款以及承担逾期交房违约金没有事实和法律依据，且涉案房屋已完全具备交付条件，原被告合同目的完全能够实现，被告不存在根本性违约行为。对此，本院认为，被告交房超过合同约定的时间较长，且未依法及时告知原告延期的原因及具体时间，已构成严重违约，故对该辩解本院不予支持。被告在庭审中还辩称，其因新冠病毒疫情及环保影响而迟延交房，因疫情实际发生在合同约定的交房日期之后，且其未能根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，履行通知义务，并提供证明，对被告该辩解本院亦不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十一条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本院对第三人要求解除与原告及被告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》的诉讼请求亦予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应当返还原告个人支付的购房款393256元，并承担利息损失，同时返还原告已还贷款本金及利息311497.47元，返还第三人未还贷款本金及利息。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方可以主张继续适用违约金条款。被告应按照二份《商品房买卖合同》第九条的约定按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。原告已付购房款累计1238256元，违约金计24765.12元，原告主张24765元，系原告依法处分自己的民事权利。由于被告绿地连云港公司违约造成《个人购房/购车借款及担保合同》被解除，第三人所支付的律师费2500元，应由被告绿地连云港公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、解除原告陈立珏、被告绿地集团连云港东部置业有限公司、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》。 二、被告绿地集团连云港东部置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈立珏已付购房款393256元及利息（利息计算标准：从2017年6月20日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日至实际给付之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），给付原告陈立珏已偿还第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行贷款本金及利息311497.47元（截至2020年12月20日），支付给原告陈立珏违约金24765元。 三、被告绿地集团连云港东部置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行未归还贷款本金649718.63元及利息（从2020年12月20日起按原被告与第三人签订的《个人购房/购车借款及担保合同》中的约定利息计算至实际给付之日止）。 四、被告绿地集团连云港东部置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司连云港市分行支付律师费2500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15944元（原告陈立珏已预交）、10387元（第三人邮储银行已预交），由被告绿地集团连云港东部置业有限公司承担。被告于本判决生效后十日内分别给付原告、第三人。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张坤瑞 人民陪审员  韩永敏 人民陪审员  李彩花 二〇二一年一月五日 书 记 员  陈婉玥 法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 [二]、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 [三]、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。 [四]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 [五]、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。