贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3858号 上诉人（原审原告）：蒙茂波，男，1989年2月1日生，布依族，住贵州省荔波县。 上诉人（原审原告）：杨佳富，男，1981年6月9日生，汉族，住四川省渠县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：潘秦友，贵州恒发律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴仁平，男，1972年11月16日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。 上诉人蒙茂波、杨佳富因与被上诉人吴仁平房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省荔波县人民法院（2020）黔2722民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒙茂波、杨佳富上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判被上诉人返还履约保证金60000.00元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审关于履约保证金的认定及返还法律适用错误。1、租赁合同在签订时被上诉人未依法办理消防许可手续，将不具有合法经营手续的酒店交付上诉人经营，从根本上故意隐瞒与订立合同有关的重要事实及提供虚假情况，构成违约。2、被上诉人修建酒店用的土地系个人购买所得，实际修建面积为810平米，超出《国有出让土地转让协议》规划面积。根据《土地管理法》等相关规定，被上诉人购买国有土地属于违法行为，同时所修建的建筑物也没有符合项目的整体规划，被上诉人并未告知上诉人取得合法土地和修建酒店相关手续及建筑标准的事实，严重违约。3、租赁期限为八年，履约保证金应当为八年期履约保证。上诉人迟延履行的仅为第二年度，且事先与被上诉人沟通过，被上诉人也当庭表示给予八个月宽展期。上诉人在宽展期对于第二年度房租已经缴纳了65%以上，被上诉人也已接受，不应定性为违约。4、履约保证金的性质及目的是为了弥补相对方损失，而上诉人在被上诉人收回酒店经营权时，虽未约定解除，合同实际上已经无法履行，但是并未给被上诉人造成任何损失，上诉人反而多缴纳了房租六千多元。5、被上诉人收回酒店经营权虽与未按期缴纳房租有关，但在宽展期刚结束即收回，又以此作为抗辩不返还履约保证金之理由，有违诚信原则，毕竟上诉人迟延履行有宽展约定及变更情形存在，并不构成根本性违约。 被上诉人吴仁平二审未作书面答辩。 蒙茂波、杨佳富向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《酒店租赁合同》；2、判令被告返还履约保证金60,000元，并按照年利率6%支付资金占用利息至支付之日止；3、判令被告返还原告第二季度房租5753元，退还预存电费8981元、支付监控维修费3380元。 一审法院认定事实：2017年12月8日，二原告作为乙方与作为甲方的被告签订《酒店租赁合同》，合同主要约定，（1）甲方将位于荔波县滇湘源酒店租赁给原告，租赁期限自2017年12月31日至2025年12月31日止。（2）签订合同时，乙方向甲方缴纳履约保证金6万元，合同到期后，乙方无违约现象，甲方无利息无条件退还乙方。（3）双方议定酒店前五年每年租金26万元，第六年起每年租金28万元。（4）第一年度乙方交清租金后，甲方交付酒店给乙方经营。以后每年续交租金时间为前一年租金到期的前30天内缴纳。（5）乙方不按期缴纳租金的，甲方不予退还履约保证金。（6）以上合同条款双方不得单方面随意违约，否则都要给予对方经济赔偿，违约金为30万元。合同签订后，二原告分别于2017年12月9日、2017年12月11日，向被告缴纳了保证金6万元及第一年度租金26万元。因经营不善，原告曾提出要求重新协商房租，但被告不同意。原告于2019年1月1日至8月5日，分五次共计支付被告第二年度租金17万元。2019年8月18日，经原、被告协商一致，双方达成将酒店移交给被告的协议，同时约定，关于租金和押金、权利、义务等其他问题，双方不能达成共识，决定通过法律途径解决。 一审法院认为，二原告与被告签订的《酒店租赁合同》，系双方当事人在自愿协商一致基础上的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且具备合同基本要素，应为合法有效,对合同当事人具有法律约束力，原、被告应当严格按照约定诚信行使权利并履行义务。被告根据约定将房屋交付给二原告经营使用，已完成合同的主要义务。原、被告经协商形成将酒店移交给被告的一致意见，双方租赁房屋的合同目的均不能实现，实际已就合同不再履行并解除形成合意，并已实际将租赁物移交被告，尊重当事人的意愿，不宜重复解除《酒店租赁合同》，故原告该项诉请不予支持。合同解除后，并不意味不承担约定的违约责任。二原告未依约及时缴纳第二年度的房租，导致合同解除，显属违约，依法应当承担约定的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，二原告缴纳的履约保证金，未约定定金抵作价款或者收回，也未约定收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，履约保证金并非履约定金，依法不适用定金罚则的规定。根据《酒店租赁合同》第六条第（四）项关于“二原告不按期缴纳租金时，被告有权终止合同，收回房屋，履约保证金不予退还。”的约定，二原告违约不缴纳房租，被告可不予退还履约保证金，因此，二原告诉请被告返还履约保证金及计付利息的主张依法不予支持。关于第二年度房租6164元应否退还。二原告在第二年度缴纳了17万元租金，根据合同约定，每年房租为26万元，租金每天为712元（26万元/每年÷365天=712元/天）。租金应当计算至双方租赁物移交之日止即2019年8月18日，为230天，712元/天×230天=163,760元（应支付的租金）；170,000元-163,760元=6240元。双方未约定如因一方违约，多缴纳的租金如何处理，根据公平原则，应退还二原告，但二原告仅主张6164元，未主张部分视为对权利的放弃，尊重二原告的意愿，因此二原告该项诉请于法有据，予以支持。关于应否支付变压器费用（预存电费）。二原告该项主张在庭审时更正为支付变压器费用，根据二原告所举证据，仅能证明二原告于2018年3月19日汇款8981元给案外人覃与莽，该款用途不明，二原告也未能提供购买变压器的相关发票，因此，二原告该项诉请无事实依据，不予支持。关于监控维修费用。二原告在庭审过程中，未能提供监控设备维修的正式发票，不能证明二原告已实际支付维修费的事实。另外，根据《酒店租赁合同》第十一条关于“二原告在租赁期间负责对所需设施设备进行添加完善，对前有设施设备维护保养，费用自理。”的约定，二原告在房屋租赁时，有义务对酒店设备进行维护，属日常经营过程中的正常维修。因此，就算该费用已实际产生，也应由二原告承担,故二原告该项主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决如下：一、被告吴仁平于本判决生效之日起十日内向原告蒙茂波、杨佳富返还租金人民币6164元；二、驳回原告蒙茂波、杨佳富的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1752元，由原告蒙茂波、杨佳富共同负担1600元，由被告吴仁平负担152元。 本院二审审理中，上诉人提交了以下证据：1、《国有出让土地转让协议》一份，拟证明涉案房屋被上诉人未按规划进行建设，属于违法建筑，故双方签订的《酒店租赁合同》系无效合同；2、微信聊天记录一份，拟证实被上诉人对涉案房屋不能办理消防证的事实是明知的，被上诉人存在欺诈行为。被上诉人对上诉人提交的证据的质证意见为，案涉房屋已经办理有不动产权证书，属于合法建筑，至于消防手续的事，上诉人所陈述的不属实，故上诉人提交的证据达不到上诉人的证明目的。本院经审查，由于案涉的房屋被上诉人在质证中已经提交有不动产权证书予以证实其合法性，同时从上诉人提交的微信聊天记录看不出消防手续的办理与否影响其对案涉房屋的经营，故上诉人提交的证据达不到其证明目的，依法不作为本案的定案依据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点是上诉人与被上诉人签订的《酒店租赁合同》是否有效，上诉人向被上诉人交纳的履约保证金60000元是否应予以退还。被上诉人向上诉人进行出租的房屋办理有不动产权证书，被上诉人是案涉房屋的合法产权人，双方签订的租赁合同的内容是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，同时上诉人也没有提交证据证明案涉房屋没有办理消防许可及特种行业经营许可是被上诉人不予配合导致且对其经营造成了重大的负面影响，故双方之间签订的租赁合同合法有效。双方应严格按照租赁合同的约定履行各自的权利义务。因该租赁合同第六条第（四）项明确约定“二上诉人不按期缴纳租金时，被上诉人有权终止合同，收回房屋，履约保证金不予退还。”，本案双方解除租赁合同的原因是二上诉人不按约定缴纳房租，故被上诉人根据该条约定可不予退还履约保证金。一审判决不予退还保证金，于法有据，本院予以确认。 综上所述，二上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人蒙茂波、杨佳富负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二〇年十二月三十日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞