浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初4366号 原告：丁有生，男，1959年2月23日出生，汉族，住兰溪市。 被告：楼芬，女，1969年10月6日出生，汉族，住兰溪市。 原告丁有生与被告楼芬返还原物纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁有生及被告楼芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁有生向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即返还给原告坐落于兰溪市莲花区××幢××室××电器等财产；2、依法判令被告立即支付原告租金388800元（自2014年8月1日起按月租金5400元的标准计算暂算至2020年7月31日止，之后的租金仍按上述标准计算至实际返还之日止）及利息163296元，暂共计552096元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：兰溪市莲花区××幢房屋是原告自建房屋，原告对其进行了装潢，后因原告无力支付装潢费，于2014年8月1日向被告借款30万元，双方签订借款合同一份，约定借期为2014年8月1日至2017年8月1日，并以原告所有的兰溪市莲花区××幢房屋作为担保，双方未办理过抵押登记。合同签订后，被告即占有了该房屋及室内家具、电器等财产，并向他人出租至今，全部租金由被告收取。2019年6月12日，因原告未归还被告的借款，被告向兰溪市人民法院起诉，最终达成了（2019）浙0781民初3141号民事调解书，由原告于2019年9月30日前归还被告借款30万元及利息。上述调解书达成后，被告仍未归还原告的房屋及室内财产，仍然收取原告的房屋租金。综上，原告认为，涉案房屋虽作为借款担保，但并未办理抵押登记，抵押显然不能成立，况且被告对借款已经通过法院诉讼解决，并未认定涉案房屋归被告所有，因此涉案房屋仍为原告所有。之前及今后的房屋出租的租金应由原告收取，被告占有上述房屋属于侵犯原告的财产权利。原告曾向被告要求返还房屋及租金，但被告不肯支付。被告的行为已严重侵害了原告的利益，故起诉至法院。 为证明自己的主张，原告向本院提交了1、协议书一份、两份情况说明，证明涉案房屋原名称为马岭背46号，因门牌变动改为兰溪市莲花区××幢，且该房屋所有权归原告所有；2、水费用户台账，证明涉案房屋的为其所有，被告拿去租赁所用；3、借款合同、（2019）浙0781民初3141号民事调解书及（2019）浙0781执3416号执行裁定书，证明被告楼芬的借款30万元及利息，法院已经调解并进入强制执行阶段；4、照片、聊天记录，证明目前涉案房屋被楼芬出租及租金价格；5、证明一份，证明租户支付楼芬租金的相关事实。对于上述的证据，被告楼芬无异议，但提出丁有生只要一次性将30万元钱本金归还其，其愿意把房子还给他，否则只能交给法院处理，且当初丁有生借款时，将该房产抵押给其，并承诺给其使用直至归还相关借款。 被告楼芬答辩，1、原告以房屋使用权作为借款保证的方式，合法有效。因原告在借30万元时，口头承诺以房屋归被告使用作保证，故在借款2万元时，以书面形式再次明确，房屋归被告使用，不存在被告侵占房屋的事实，丁有生书面承诺还款之日就是归还房屋之日，到现在为止，丁有生本金及利息一分都没有支付过。且在其借款30万元起诉调解时，鉴于房屋归被告使用，原主审法官提出适当让部分利息，双方当事人都表示同意。2、原告要求支付租金和利息，不合乎情理。原被告之间从未有过租房合意，且在借款案件审理及执行时，被告亦未提出租金，同时，按照原告的逻辑，从别人那借款，变成对方预付的租金，属于恶意诉讼。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告楼芬向本院提交了1、民事调解书、执行裁定书，证明原告丁有生欠其借款30万元及利息尚未归还，目前还处于强制执行阶段；2、承诺书复印件，证明其占有使用涉案房屋经原告丁有生同意的，丁有生明确还款之日就是其归还房屋之日；3、水电费发票、照片，证明涉案房屋最高一层经过其加工改造过；4、视频光盘，证明丁有生在本村存在多处宅基地并建造房屋，且都卖给外村人。对于上述证据，原告丁有生提出承诺书上字不是他签的，提出涉案房屋楼芬最多在顶楼加盖了个钢棚，其他没有异议。结合丁有生在（2019）浙0781民初3141号案件中的庭审笔录，对于丁有生辩称承诺书的字不是其签的异议，不予认可。 本院依职权询问了涉案房屋所在村的村书记，并到现场实地查看，对于涉案房屋原名称为“马岭背46号”现变更为“兰溪市莲花区××幢”，原被告双方均无异议；电话询问调查租户陈金友，对于租户陈金友的证言，证明涉案房产二楼其在2019年5月1日出租，租期约定为三年，支付了两年的租金，一年一万元，但在2020年11月14日由于房子停水停电而搬出，被告楼芬还应退还其部分租金，涉案房屋楼下有6个房间，有人租住，2019年有4间被出租，2020年有3间被出租，单间有大小间，租金一般4000元／年／间，小间相对较便宜，由于其之前是村里的调解员，对于村里房子的出租情况，其比较清楚，在2020年11月份因为房屋停水停电而全部搬离。对于陈金友的证言，原被告基本没有异议，但楼芬提出，房间虽然有出租，但并不是整年出租的，有时候出租一两个月就走了，房屋扣除陈金友的租金，其他房间的租金每年最多6000元左右。对于借款在法院调解之前收取的租金收益，不同意在利息中予以抵扣，原因是在法院主持调解之日，正因为考虑到租金收益，故在调解之日将利息降至1分；对于，但在调解之后的租金收益，其愿意在利息中予以抵扣。 结合上述证据，及庭审中原被告的陈述意见，本院经审理认定事实如下：2014年8月1日，原被告双方签订了借款合同，约定楼芬出借30万元给丁有生，利息为月息2分，借款期限三年，本息共计50万元，借款合同约定丁有生自愿将坐落于兰溪市莲花区××幢房屋作为借款担保，且丁有生如未按约定期限内还本付息，抵押物（房屋）无条件归楼芬所有。涉案房屋为农村自建房，并未进行抵押权物权登记。 2014年12月2日，丁有生在《承诺保证书》上签字确认，承诺书载明“今丁有生向楼芬借款贰万元之事，经双方协商，楼芬同意借款贰万元给丁有生，但丁有生必须承诺以下几点：一、这次借款贰万元，丁有生必须保证在2015年12月30日前归还，（连本带息，月息2分）如到期不归还，丁有生自愿承担由此事引起的一切后果（注：小上海宾馆两个月的收入由楼芬收取）；二、关于已被抵押的房子里面一切电器等设备，保证不得拆除及再提起，无偿归楼芬永远使用；三、再次声明，关于上次在2014年8月1日签订的两份合约（买卖合同与借款合同），以借款合同为准，丁有生还款之日也是楼芬归房之日，但在这三年期间，丁有生不能再提任何要求（注：买卖合同作废）；四、本次借款后，丁有生保证今后无论遇到多大困难，再也不向楼芬借钱及任何要求，特立此据。” 2019年6月12日，楼芬因30万元借款起诉丁有生至本院，诉讼请求为：依法判令丁有生立即归还借款本金32万元，利息348030元合计668030元（本金30万元按月息1.86%计算利息从2014年8月2日至2019年5月15日止，以后按此标准计算至本金还清为止；本金2万元按月息2%计算利息从2014年12月12日至2019年5月15日止，以后按此标准计算至本金还清为止）。在诉讼过程中，楼芬撤回对2万元的起诉。本院于2019年8月1日作出（2019）浙0781民初3141号民事调解书，调解书内容为“被告丁有生尚欠原告楼芬借款本金30万元及利息（按月息一分自2014年8月2日起算至实际履行之日止），于2019年9月30日前付清。若被告逾期支付，原告有权对未付款项申请强制执行。”2019年10月8日，楼芬向本院申请强制执行，要求执行丁有生借款本金30万元及利息，并承担案件受理费。本院对该案进行强制执行，目前尚未执行到财产，本院于2020年3月27日作出（2019）浙0781执3416号终结本次执行程序。 自2014年8月份起，楼芬将30万元借款出借给丁有生后，丁有生自愿将涉案房屋交付给楼芬使用，在使用期间，楼芬将相关房间予以出租，获取了一定的租金收益。 另查明，原告丁有生户籍所在地为兰溪市，因老房重建，建造于兰溪市××乡××村××号，后由于地名变更，变更为兰溪市莲花区××幢房屋。现涉案房屋，并无他人租住。 本院认为，兰溪市莲花区××幢房屋为丁有生所有，双方并无争议。本案争议焦点为：1、在丁有生未归还楼芬30万元借款本金及利息的情况下，兰溪市莲花区××幢房屋是否应当返还丁有生；2、楼芬占有兰溪市莲花区××幢房屋期间所得的收益，是否应当归还丁有生；3、楼芬对涉案房屋所得的收益，在30万元借款起诉调解时，是否已在利息中予以考虑扣除。 争议焦点一，在丁有生未归还楼芬30万元借款本金及利息的情况下，兰溪市莲花区××幢房屋是否应当返还丁有生。本院认为，借款属于债权之债，楼芬已经通过诉讼途径进行救济，30万元借款本金及利息已经生效裁判文书确认，并已经进入强制执行；而涉案房屋的所有权为丁有生所有，虽丁有生与楼芬在借款合同中约定，将涉案房屋抵押给楼芬，但并未进行抵押登记，楼芬在起诉借款时，亦未予以要求确认，故该房屋并未设定他项物权，丁有生有权要求楼芬返还房屋。 争议焦点二，楼芬占有兰溪市莲花区××幢房屋期间所得的收益，是否应当归还丁有生。楼芬之所以占有并使用涉案房屋，是经丁有生同意。双方签订的借款合同约定，楼芬出借丁有生30万元，丁有生以其所有的房屋抵押楼芬，丁有生在承诺书中也同意房屋归楼芬使用。物权具有占有、使用、收益的权利，本案中，丁有生同意涉案房屋归楼芬占有并使用，但其并未同意进行收益。楼芬将涉案房屋出租收益，属于不当得利，对于收益部分，应当归丁有生所有。 争议焦点三，楼芬对涉案房屋所得的收益，在30万元借款起诉调解时，是否已在利息中予以考虑扣除。对于借款30万元及利息，楼芬于2019年6月12日向本院提起诉讼，诉讼请求中借款本金为32万元，利息计算方式为30万元借款按月息1.86%计算，2万元按月息2%计算，后经本院主持调解，2万元及利息由楼芬另行起诉；30万元借款本金及利息，本院以（2019）浙0781民初3141号予以确认，对于利息以月息1分自借款之日起计算至实际履行之日止。被告楼芬辩称，其起诉丁有生归还借款本金30万元及利息，利息按照月息1.85%计算，后因考虑到期间占有涉案房产，收取了一定的租金，故其同意调解，并以月息1分计算。本院认为，原告向被告借款，并将涉案房屋交付给楼芬使用，楼芬期间出租房间获取租金的事实，在楼芬因借款纠纷起诉丁有生时，丁有生对于出租房间获取租金的相关事实清楚，在楼芬起诉借款时候，对于楼芬收取租金未提出异议，且楼芬自愿降低利息计算标准，亦是考虑房屋收益的平衡，故本院认为，对于在2019年8月1日作出（2019）浙0781民初3141号民事调解书之前的租金相关收益，已在调解时予以考虑。在（2019）浙0781民初3141号民事调解书生效后，被告楼芬对于涉案房屋仍进行占有且收益，期间产生的收益，应当归丁有生所有。结合租户陈金友等人的证言，及原被告在庭审中的陈述意见，综合其他相关客观情况，对于2019年8月至2020年11月期间的租金收益，酌情定为25000元。 综上，对于原告丁有生要求楼芬返还兰溪市莲花区××幢房屋的诉讼请求予以支持；楼芬在2019年8月至2020年11月期间占有使用兰溪市莲花区××幢房屋所得的相关收益，应予以返还丁有生。 依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告楼芬在本判决生效后十日内将兰溪市莲花区××幢房屋腾退交于丁有生； 二、被告楼芬应在本判决生效后十日内退还原告丁有生房屋所得收益25000元; 三、驳回原告丁有生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4660.5元（已减半收取），由原告丁有生负担4000元，由被告楼芬负担660.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 唐肖琴 二〇二一年一月二十五日 代书记员 张若瑶