辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终86号上诉人（原审被告）：陈军，男，1966年1月28日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。被上诉人（原审原告）：王丹宁，女，1983年7月4日出生，汉族，住辽宁省东港市。上诉人陈军因与被上诉人王丹宁租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。陈军上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或者发回重审。2、案件受理费由王丹宁承担。事实与理由：原审判决事实不清，适用法律错误。一审判决解除合同，没有法律依据。1、王丹宁在能履行合同的情况下，提出与我解约，已违反合同法的相关规定，我要求王丹宁赔偿我8000元的损失。对方以发生火灾为借口，私自撕毁合同，不履行合同义务。2、在我同意延长3个月租期的情况下，对方依然要求解除合同，需要赔偿我6000元的损失。3、对方提出因“疫情”期间无法经营，该损失不应由我全部负担，王丹宁因经营不善为由不履行合同，应赔偿我5000元的损失。4、我给对方的租金很低，应以100元/天的标准赔偿我的损失，共计13200元。5、王丹宁于2020年5月26日才把钥匙还给我，而非原审判决认定的“4月23日”，我给了王丹宁两把钥匙，王丹宁却说给了一把。6、我因为此事多次去医院治疗，对方需赔偿治疗费17410元、精神损失费1万元。7、对方需承担物业费4104元，押金1000元不应返还。8、我不同意解除合同，即使解除也只同意返还5000元。王丹宁辩称,不同意上诉人的上诉请求。理由如下：1、2019年12月25日凯旋商城着火，导致店铺严重受损，店内货品浸水，地面墙面损坏，相继整个商城停业，导致我无法营业。2、商场于2020年1月4日临时通知我，签订“免责协议”的同时，可以将店内所有货品搬出来自行处理，此时正处于年关销售旺季，考虑到降低个人损失无奈签了“免责协议”，于1月5日连夜将所有货品搬出凯旋店铺至我个人临时租的酒店。搬离店铺当天，我通知房东，他过来查看了现场。3、由于商城过火面积过大，受损严重，空气污染严重，甲醛超标。当时我处于备孕阶段，考虑到身体原因我于2020年4月22日将店铺清空，并将钥匙归还于房东，当日他来取走店铺钥匙。4、我与房东租赁关系从2013年开始至今近7年之久，合同每年续签一次，我按时缴纳房租，从未拖欠。5、上诉人要求我赔偿经济损失等上诉理由，与本案无关。王丹宁向一审法院起诉请求：请求法院判令解除双方之间的商铺租赁合同，退还已付房款12355元（311天）及押金1000元。一审法院认定事实：王丹宁和陈军于2019年11月1日签订《商铺租赁协议书》，王丹宁续租陈军位大连凯旋商城地下二层Ｃ区号商铺，租期从2019年11月1日至2020年11月1日，租金14500元，押金1000元。2019年11月14日，王丹宁支付陈军租金14500元。押金1000元此前已支付给陈军。2019年12月25日，大连凯旋商城部分商铺失火。2019年12月26日，大连市西岗区消防救援大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。因火灾及新××炎疫情影响，凯旋商城直至2020年4月17日恢复营业，王丹宁于2020年4月23日将店铺交还陈军。另查，案涉商铺及王丹宁货物因火灾受损。一审法院认为：王丹宁和陈军的《商铺租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又因发生新××炎疫情继续停业，并导致商城未能及时对因火灾损坏的设备设施予以维修恢复，扩大了火灾造成的影响。王丹宁主张火灾为不可抗力并导致合同目的无法实现，但根据庭审调查，该火灾不属于不可抗力，王丹宁以此要求解除合同没有事实依据。在凯旋商城恢复营业后，王丹宁应继续履行合同并可以与陈军协商变更合同，但考虑到因火灾造成王丹宁的货物受损，对王丹宁正常经营产生明显不利影响，其提出解除合同不属于恶意违约，故予以支持，但王丹宁同时应承担违约责任。关于停业期间的预付租金是否应当返还。自火灾发生后，直至商城恢复营业，此期间王丹宁承租的商铺不具备使用功能。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”和第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，陈军应当保证案涉商铺在租赁期间能够正常经营使用，即使因案外人的责任发生火灾导致停业，陈军也应承担返还相应预付租金的责任。即便将疫情作为不可抗力加以考虑，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”在双方不能协商一致的情况下，根据上述规定及公平原则，确定陈军应退还王丹宁20**年12月25日至2020年4月16日不能经营期间的租金，计14500元÷366天×114天=4516元（取整）。王丹宁于2020年4月23日将商铺交还陈军，故2020年4月17日至23日期间王丹宁实际占用商铺，无权要求陈军返还相应租金。关于王丹宁应当承担的违约责任。双方未对承租方提前解除合同的违约责任作出约定，根据双方剩余租期，酌定王丹宁按60日（2020年4月24日至6月22日）租金数额承担违约责任，剩余2020年6月23日至11月1日期间预付租金5230元（14500元÷366天×132天，取整）应返还王丹宁。陈军应返还王丹宁以上租金及押金1000元，共计10746元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除王丹宁与陈军于2019年11月1日签订的《商铺租赁协议书》；二、陈军于判决生效之日起十日内返还王丹宁107**元；三、驳回王丹宁的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取67元（王丹宁已预交），由王丹宁负担33元，陈军负担34元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、王丹宁诉请解除《商铺租赁合同》应否支持；二、陈军应否向王丹宁返还2019年12月25日至2020年4月16日期间租金；三、若解除合同，2020年4月17日至2020年11月1日期间租金如何处理；四、王丹宁应否承担物业费用、押金应否返还。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行等情况，不能强制要求当事人继续履行合同。本案中，2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已经消除，王丹宁本应继续履行合同，但王丹宁在2020年2月即已向法院起诉要求解除合同、返还租金，已明确表示不履行合同，并于2020年4月23日将商铺交还给陈军，案涉《商铺租赁合同》在事实上已不能继续履行，租赁合同的性质也不适于强制要求王丹宁继续履行。故王丹宁诉请解除《商铺租赁合同》，一审在判令王丹宁承担解除合同违约金的情况下予以支持，并无不当。关于争议焦点二，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。双方当事人签订的《商铺租赁协议书》期限为2019年11月1日至2020年11月1日。王丹宁已支付该期间全部租金，陈军应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间王丹宁无法正常使用案涉房屋。一审判令陈军向王丹宁返还2019年12月25日至2020年4月16日不能使用租赁物期间的租金，具有事实与法律依据，应予维持。关于争议焦点三，2020年4月17日至4月23日期间，王丹宁实际占有案涉商铺，故应承担此期间的租金。根据查明的事实，王丹宁已于2020年4月23日将商铺交还陈军，陈军虽称王丹宁20**年5月26日才将一把钥匙交还，但经查阅一审庭审笔录，一审时王丹宁提交视频光盘，证明已于2020年4月23日将商铺腾空交给陈军时，陈军除提出王丹宁仅交还一把钥匙外，未提出其他异议，且陈军未提交证据证明其曾经交付给王丹宁两把钥匙，故对其此点上诉理由，本院不予采纳。对于王丹宁交还商铺后的剩余租金如何返还问题，一审结合剩余租赁期限，酌定扣除60日租金作为王丹宁单方解除合同应承担的违约责任，并判令陈军返还2020年6月23日至2020年11月1日期间的预付租金，并无不当。关于争议焦点四，双方签订的《商铺租赁协议书》中约定年租金为14500元，并未约定由王丹宁负担物业费以及物业费的具体金额，故陈军要求王丹宁承担物业费4104元没有合同及事实依据。王丹宁已经承担了单方解除合同违约金，在陈军未能举证证明王丹宁有其他违约行为的情况下，一审判令其返还押金1000元并无不妥。此外，关于陈军要求王丹宁赔偿其各项损失的上诉请求，因其在一审时未提出反诉，本案二审对此不予审理。综上所述，上诉人陈军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费134元，由上诉人陈军负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年一月二十一日书记员  王如琪