山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初16974号原告：青岛弘阳家居有限公司，住所地青岛市城阳区兴阳路**。统一社会信用代码：91370214MA3MUWBT0Q。法定代表人：唐华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周重骏、吕彦霖，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告：刘翔，男，1982年5月14日出生，汉族，住青岛市市**。原告青岛弘阳家居有限公司与被告刘翔租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青岛弘阳家居有限公司的委托诉讼代理人周重骏到庭参加了诉讼，被告刘翔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛弘阳家居有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的租赁合同于2020年8月25日解除；2.判令被告退出租赁场地，恢复原状并返还租赁物业；3.判令被告向原告支付2020年4月26日至合同解除之日(2020年8月25日)期间的租金、经营服务费和服务费，共计35376.49元；4.判令被告向原告支付自2020年4月16日起至合同解除之日(2020年8月25日)上述租金和经营服务费、服务费的逾期付费违约金，计2244.3元；5.判令被告向原告支付违约金，共计57192.72元；6.判令被告按317.74元/日向原告支付自合同解除之日起至被告实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费，暂按2日计算，计635.48元；7.确认原告向被告收取的保证金人民币15000元不予返还；8.判令本案的诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告撤回第二项诉讼请求，并明确第六项诉讼请求计算自合同解除之日起至2020年12月25日计122天，为38764.28元。事实和理由：2019年9月2日，原告和被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于青岛市城阳区弘阳家居A区二层A2-019、A2-020号的租赁物业出租给被告用于经营，租赁期限自2019年10月26日起至2021年10月25日止，共计2年。原告分别于2020年4月14日、2020年6月19日、2020年7月14日、2020年7月24日、2020年8月14日多次向被告发送《租金收缴函》，通知被告按时支付2020年4月14日至发函日期间的房屋租金，通知被告按时支付拖欠费用，被告一直未予支付。为了避免损失进一步扩大，原告委托金研律师事务所律师于2020年8月24日向被告发送律师函行使解除权，被告于2020年8月25日签收该函件。故原、被告之间的《租赁合同》于2020年8月25日解除。根据租赁合同第一部分第7.2、7.3条之约定，合同期间的标准固定月租金为9532.12元/月(含税)，采用每一年免交半年固定租金的优惠方式。2020年4月26日至2020年7月25日期间，被告应向原告支付租金的标准为9532.12元/月(含税)、经营服务费的标准为1864.98元/月(含税)；根据租赁合同第一部分第9条，服务费的标准为103.61元/月(含税)。其中被告于2020年6月28日向原告支付了1094.23元，其中1094.23元租金，0元经营服务费，0元服务费，即2020年4月26日至2020年7月25日期间，被告拖欠原告的租金和经营服务费、服务费总额为：(9532.12元+1864.98元+103.61元)/30天*90天-1094.23元=33407.9元。2020年7月26日至2020年10月25日期间，为固定租金的免租期，经营服务费的标准为1864.98元/月(含税)，服务费的标准为103.61元/月(含税)，故被告应补缴2020年7月26日至合同解除之日(2020年8月25日)期间的租金及物业经营服务费、服务费总额为1864.98元/30天+103.61/30天*30天=1968.59元。根据租赁合同第二部分第12.3条款约定，“在合同有效期间，乙方出现下列情形之一的，甲方有权立即解除合同，甲方除有权要求乙方交纳合同规定的各项费用外，且有权没收本合同项下之保证金，同时乙方应按届时月租金标准的六倍向甲方支付违约金，若因此造成甲方经济、声誉及其它损失的，乙方仍应承担赔偿责任。装修期内解除合同的按照此条标准执行。乙方应在接到甲方书面通知之日起3日内将该租赁物业交还甲方，并与甲方结清所有拖欠款项。乙方应当于合同解除后立即并注销在租赁地址的所有工商注册等事宜：(6)乙方迟延3日(含)以上交纳合同项下费用的”，截至合同解除之日，被告已经逾期缴纳租金及物业经营服务费达132日(自2020年4月16日起算)之久，欠付金额达35376.49元，且经原告多次催收拒不缴纳，已经达到合同约定的解除条件。故原告请求法院判令解除租赁合同并支付6个月租金共计9532.12元*6=57192.72元作为违约金，没收原告缴纳的保证金。根据租赁合同第二部分第12.7条款约定，被告违反租赁合同项下付款义务的、逾期付费的，应按欠费总额向原告支付每日2%的违约金。虽租赁合同并未约定租金和经营服务费的具体支付时间，但根据商业租赁行业的一般惯例租赁房屋遵循先付后用之原则，被告最迟应于2020年4月16日向原告支付2020年4月26日至2020年7月25日租金、经营服务费及服务费，以及于2020年7月16日支付2020年7月26日至合同解除之日(暂计至2020年8月13日)经营服务费及服务费。然而，截至今日，被告仍未向原告支付上述期间的前述费用，理应向原告支付逾期付费违约金，暂计至本起诉状提交之日为：(33407.9元)*0.5‰/日*132日+1968.59元*0.5‰/日*40日=2244.3元。根据租赁合同第二部分第13.1.1条款约定，无论因何种原因导致合同解除或终止，被告应在合同终止当日将案涉房屋恢复到被告承租时的状态，并保证其物业设施设备等完好，能满足正常使用需要，将案涉房屋干净、整洁地交还原告。又根据租赁合同第二部分第13.4条款约定，无论因何种原因引起的合同终止，乙方未按租赁合同第二部分第13.1条约定交还案涉房屋的，除应当交纳逾期期间的租金、市场服务费、能源费等各项费用外，原告还有权没收被告的保证金，同时被告每逾期一天还应按照合同终止时日租金两倍的标准及实际天数向原告支付违约金，自法院判决解除之日至实际交还之日(暂按2日计算)，原告应支付被告房屋占用费9532.12元/30日*2天=635.48元整。刘翔未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据。因被告刘翔无正当理由未出庭应诉，本院视其放弃了举证、质证的权利。经本院审查，原告提交的证据来源合法、真实有效、与本案具有关联性，能够证明本案的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年9月2日，原告作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订了编号为000010860的《租赁合同》，约定原告将位于青岛市城阳区弘阳家居A区二层A2-019、A2-020号的租赁物业出租给被告用于经营，该租赁物业套内建筑面积为207.22平米，租赁期限自2019年10月26日起至2021年10月25日止，共计2年。合同项下计租日自2019年10月26日起算。租金采用以下方式计租：纯固定租金，按季度支付，每季度房租为28596.36元（含税价），采用每一年免交半年固定租金的优惠方式，对2020年4月26日至2020年7月25日租金支付时间为2020年4月16日，经营服务费每季度5594.94元（含税价），与固定租金同期支付，服务费的标准为每月每平方米0.5元（按套内面积收取），与租金同期支付，乙方应于合同签订之日起1日内向甲方交纳15000元的保证金。乙方存在提前解除合同、逃场或发生本合同与附件中约定甲方有权解除合同的乙方违约情形时，乙方所交各项保证金不予退还。合同第12.3约定在合同有效期间，乙方出现下列情形之一的，甲方有权立即解除合同，甲方除有权要求乙方交纳合同规定的各项费用外，且有权没收本合同项下之保证金，同时乙方应按届时月租金标准的六倍向甲方支付违约金，若因此造成甲方经济、声誉及其它损失的，乙方仍应承担赔偿责任。装修期内解除合同的按照此条标准执行.乙方应在接到甲方书面通知之日起3日内将该租赁物业交还甲方，并与甲方结清所有拖欠款项。乙方应当于合同解除后立即并注销在租赁地址的所有工商注册等事宜：(1)乙方违反工商、税务、物价、卫生、安全等法规，经相关部门书面警告后7日内仍不纠正的。(6)乙方迟延3日(含)以上交纳合同项下费用的；。第二部分第17条通知与送达，17.1除非另有约定，本合同一方向对方发出的任何通知、文件或联络，均应按照本条约定的联系信息，以专人递送并签署送达回执方式或邮寄送达及在租赁物业内外张贴、留置等方式进行。17.2采用专人递送方式的，接受一方签著送达回执之日视为已送达；采用邮寄送达的，自邮寄发出之日起第5日视为已送达。17.3如甲方于该租赁物业内外墙或其他醒目位置张贴通知或文件，届满2个工作日，即视为通知已送达至乙方。17.4除上述通知方式外，任何甲方给予乙方的通知或文件，如果写明以乙方为收件人并被留在该租赁物业处之日，即视为通知已送达至乙方。17.5本合同签署后，一方变更联系信息的，应在变更后10日内通知对方。否则对方仍可按变更前信息履行，由此产生的损失及责任由变更方自行承担。17.6若甲方递送、寄发、张贴或留置函件，乙方应在函件送达之日起7日内予以答复，逾期未作答复的，视为乙方对甲方函件内容无异议。乙方未按催告函及其他法律文书要求采取相应措施的，甲方有权解除合同，乙方应承担一切法律后果。17.7乙方确认租赁期限内，该租赁物业也是乙方有效通知地址。甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该租赁物业的门窗或墙面上；该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。乙方同意，该租赁物业内由乙方聘请的工作人员以及乙方公司雇员均为乙方联系人。17.8甲乙双方的通讯地址如下：甲方通讯地址：青岛弘阳家居有限公司，联系人：王乃东，电话：0532-5858****。乙方通讯地址：青岛市市南区天台路72号601户，联系人：刘翔，电话：186××******，邮编：266071，原告在甲方处盖章确认，被告刘翔在乙方处签字捺印确认。2020年4月16日、2020年6月22日、2020年7月16日、2020年7月26日，原告向被告送达《关于贵方违反租赁合同约定之违约整改催告函》，要求刘翔缴纳欠付租金及违约金。2020年8月14日，原告按租赁合同中被告地址向被告发送《律师函》1份，要求被告自收到该函之日起7日内缴纳欠付租金、经营服务费和服务费共计33407.9元及逾期付费违约金1849.28元。2020年8月24日，原告再次按租赁合同中被告地址向被告发送《律师函》1份，通知被告，在被告收到该函之日，原告解除与被告签订的《租赁合同》，并要求被告于收到该函之日起三日内向原告返还租赁物业。2020年11月16日，被告刘翔出具承诺书一份，载明：“本人承诺我方租赁弘阳家居青岛店A2-19、A2-20商铺，用于经营伽匠品牌家具，因无力继续经营，经与弘阳方协商，于2020年11月19日将铺位内所有物品清空，原展厅产品先申请摆放至二层西厅，待二层中庭丽星产品撤回展厅后，由我方摆放在二层西厅的产品调整至二层中庭，时间截止到2020年12月25日前，到期后由我方自行将所有物品清理出商场，逾期未清理，由商场处理，视为我方放弃所有权”。原告自认被告于2020年6月28日向原告支付了1094.23元租金，被告于2020年11月19日搬离所租赁的场地。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《租赁合同》合法有效。合同签订后，被告应该按照合同约定及时向原告支付房屋租金及经营服务费，自2020年4月26日至2020年8月25日，被告应交纳租金28596.36元、经营服务费7459.92元（5594.94元÷3个月*4个月）、服务费414.44元（0.5元/平方米*207.22平方米*4个月），上述合计36470.72元，但被告仅于2020年6月28日支付了1094.23元，原告因被告拖欠相关费用，于2020年8月24日向被告发送告知被告解除合同事宜的律师函，被告已于2020年8月25日签收。同时，根据双方租赁合同第12.3条约定：“在合同有效期间，被告出现下列情形之一的，原告有权立即解除合同……（6）被告迟延3日（含）以上交纳合同项下费用的……”，原告要求解除双方之间的租赁合同，符合合同约定，故原告要求确认双方之间于2019年9月2日签订的《租赁合同》于2020年8月25日解除，理由正当，本院予以支持。因此，截止到2020年8月25日，被告共欠原告各项费用为35376.49元（36470.72元－1094.23元）。关于原告要求的逾期付费违约金，双方在合同中约定被告逾期付款应按欠费总额向原告支付日2%的违约金，但原告在计算明细中按日万分之五计算，系原告自行处分，不违反法律规定，本院予以准许，但从双方约定的交费时间及被告交费时间看，无法确认被告所交纳的费用是何时的费用，故本院自应交付时开始冲减，根据被告应缴费的日期，本院认定被告自2020年4月16日开始欠费为宜，从2020年4月16日计算至合同解除之日2020年8月25日共计132日，故原告要求的逾期付款违约金应计算为2244.3元(33407.9元*0.5‰/日*132日+1968.59元*0.5‰/日*40日)，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求的解除合同的违约金，虽然双方约定原告解除合同后被告应按月租金标准的六倍支付违约金，但从双方履约情况看，原告要求的数额较高，本院予以适当调整，确认被告按照月租金的三倍支付违约金即28596.36元。关于原告要求被告支付原告房屋逾期占有使用费，因双方合同已于2019年8月25日解除，被告一直占用租赁场地至2020年11月19日，给原告造成租赁损失，故被告应支付86天房屋占有使用费，本院按照双方租赁合同约定的租金予以计算，共计27325.4元（28596.36元/90天*86天）。关于被告交纳的保证金15000元，从合同条文看系质量保证金，原告没有证据证明被告产品存在质量问题，故该保证金应予返还，本院直接从被告欠付房屋占有使用费中予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告青岛弘阳家居有限公司与被告刘翔于2019年9月2日签订的《租赁合同》于2020年8月25日解除；二、被告刘翔于本判决生效后10日内支付原告青岛弘阳家居有限公司2020年4月26日至2020年8月25日的租金、经营服务费、服务费合计35376.49元；三、被告刘翔于本判决生效后10日内支付原告青岛弘阳家居有限公司逾期付款违约金2244.3元；四、被告刘翔于本判决生效后10日内支付原告青岛弘阳家居有限公司违约金28596.36元；五、被告刘翔于本判决生效后10日内支付原告青岛弘阳家居有限公司房屋占有使用费12325.4元；六、驳回原告青岛弘阳家居有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2186元，减半收取1093元，由原告青岛弘阳家居有限公司负担211.5元，由被告刘翔负担881.5元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起15日内,通过山东法院网上立案诉讼服务系统提交上诉材料，并向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院，上诉期满后7日内仍未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  韩桂升二〇二一年一月二十五日书记员  张 远