北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终467号上诉人（原审被告）：北京必生文化发展有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路******楼****（园区）。法定代表人：马代光，执行董事。委托诉讼代理人：邓江**，北京市双全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华电（北京）热电有限公司，住所地，住所地北京市西城区iv>法定代表人：胡伟，执行董事。委托诉讼代理人：张琳，男，华电（北京）热电有限公司副总经济师。委托诉讼代理人：张馨，北京市隆安律师事务所律师。上诉人北京必生文化发展有限公司（以下简称：必生公司）因与被上诉人华电（北京）热电有限公司（以下简称：热电公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人必生公司之法定代表人马代光及其委托诉讼代理人邓江**、被上诉人热电公司之委托诉讼代理人张馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。必生公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回热电公司一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由热电公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.热电公司与必生公司签订的房屋租赁合同，并非双方真实意思表示。是热电公司骗取我公司信任，我公司被错误信息和虚假信息误导后签订的；2.涉案房屋2008年开工，历经12年后，至今尚未取得房屋产权证；3.我公司并未占有使用涉案房屋，我公司装修涉案房屋后，虽然进行了一些水电暖设备的添置，但是多年来并未实际使用该房屋的全部场地，前几年也并未将大门落锁进行控制。涉案房屋的厕所被热电公司落锁，我公司无法使用涉案房屋的厕所；4.一审判决第6页第2段前后内容前后矛盾。二、涉案房屋不具备出租给必生公司作为“茶餐、会议培训、经营收藏、养生服务及办公之用”的基础条件，存在多处重大问题，违反多部国家法律强制性规定，涉案租赁合同应当自始无效。1.涉案房屋未完成消防验收，完全不具备交付使用的基础，依法不得投入使用。2.我公司法定代表人到西城区政务服务中心现场第44号窗口进行咨询获知，涉案房屋不可能作为公司注册地点进行正常经营，一是涉案房屋没有房本，不符合申请注册地址变更的基础条件，二是涉案房屋系住宅配套公建，这种非商业用途的房屋不能作为公司办公地点。综上，一审判决认定事实明显错误，且违反我国建筑法、消防法中的强制性、禁止性规定，适用法律错误，请求二审法院予以纠正，支持我方的诉讼请求。热电公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。必生公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。签订合同的时候，我方已经充分向必生公司披露了房屋的状态，且依据相应司法解释，我方取得了建设规划许可证，双方的房屋租赁合同是有效的；必生公司在一审中自认已经使用涉案房屋且在房屋居住，必生公司是否经营与我方没有关系；必生公司拒不缴纳租金已经构成根本违约，我方有权要求对方支付相应的房租。热电公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间于2017年4月28日所签订的房屋租赁合同于2020年9月24日解除，并返还北京市西城区手帕口北街小马厂东里10号院5号楼南区一层东侧场地；2.判令必生公司向热电公司支付自2017年8月1日至2020年9月24日的房屋租金3712008.69元；3.判令必生公司按照合同的约定支付自2020年9月24日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费，按每日3228.30元的标准计算；4.判决必生公司按照年租金的日万分之五的标准向热电公司支付自2017年8月1日起至必生公司还清之日止的全部欠缴租金及占有使用费的违约金；5.本案诉讼费用由必生公司承担。一审法院认定事实：2017年4月28日，热电公司作为甲方（出租方），必生公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》约定，甲方出租的房屋位于北京市西城区手帕口北街小马厂东里10号院5号楼南区一层东侧，租赁物面积为633平米，乙方承租该租赁物用途为仅作茶餐、会议培训、经营收藏、养生服务及办公之用，租赁期内乙方不得擅自改变该用途。租赁期限自2017年5月1日至2030年4月30日止，起租日为2017年8月1日。租赁房间租金第一年至第五年每天每平米5.1元，租赁第一年至第五年每年租金1178330元，支付第一年租金的同时乙方应交纳200000元保证金。租金缴纳期为每3月一缴。租金缴纳方式为预缴，合同签订当日应缴第一期租金2017年8月1日至2017年12月31日共计490971元，以后应每季度按缴纳期租金数额，于上一使用期期末日的前7天之内向甲方缴纳。每逾期一天按欠缴金额的万分之五支付滞纳金。如乙方拖欠租金连续30天，甲方有权单方解除合同，收回乙方所租房间，并要求乙方赔偿甲方的且损失。甲方在合同期内保证租赁房屋符合国家房屋出租的有关规定（甲方暂时无法提供房产证明，如发生与房屋产权证明相关业务时，乙方自行解决）。上述合同签订后，必生公司未向热电公司支付过房屋租金。另查，一、庭审中，热电公司提交《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，证明热电公司取得租赁物的建设工程规划许可及施工许可，双方之间的租赁合同有效。必生公司对上述证据真实性认可，但认为在没有取得验收合格备案表和消防验收合格证的情况下，合同是无效的。二、庭审中，必生公司提交其与北京智恒泰置业有限公司之间的租赁合同，证明该公司口头承诺在2016年年底前提供房屋产权证明。热电公司表示对该证据真实性无法核实，且与本案无关。同时，必生公司提交网页截图证明，必生公司没有注册地址连续三年年检不合格。热电公司对上述网页截图真实性认可，但认为必生公司被列入异常名录无法体现与房屋租赁有关，且涉及的其他公司与本案无关。三、庭审中，热电公司称涉案房屋消防未经验收是因为北京智恒泰置业有限公司先承租包括涉案房屋在内的房屋后，对消防设备设施安装和装修不当所致，热电公司对此未提交证据加以证明。经法院释明，必生公司对于其所称损失部分坚持另案诉讼，不在本案中主张；另，必生公司提出双方之间的违约金标准约定过高，申请法院予以调整。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。热电公司与必生公司于2017年4月24日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示。必生公司称因涉案房屋未取得房屋产权证明且未通过消防验收，应属无效，但庭审中热电公司提交涉案租赁物所在建筑的建设工程规划许可以及施工许可，故必生公司所依据的上述事由并非导致涉案房屋租赁合同无效的法定事由，法院对必生公司辩称合同无效的意见不予采纳。因必生公司承租涉案房屋后一直未予交纳房屋租金，按照合同约定已经达到根本违约之情形，故法院对热电公司在2020年9月24日当庭要求解除双方之间房屋租赁合同关系的诉讼请求予以支持。因双方合同解除，必生公司应当将租赁场地予以腾退并返还给热电公司，故法院对热电公司要求必生公司返还租赁物的诉讼请求予以支持。因涉案房屋消防验收至今未通过系客观事实，热电公司主张系因原承租公司安装的消防设施和承租后对房屋的装修不当所致，但热电公司针对该项主张未向法院提交证据加以证明，对于热电公司的此项主张，法院不予采纳。双方虽在合同中约定，因热电公司暂时无法提供房屋产权证明，发生与房屋产权证明相关业务时，由必生公司自行解决，但由于热电公司提供的房屋未经消防验收，应认定涉案房屋不能充分满足必生公司的租赁目的，必生公司因此拖欠租金的行为不属于恶意违约，对热电公司要求被告支付逾期缴纳租金的违约金的请求，法院不予支持。关于租金，必生公司主张其承租涉案房屋后，因为涉案房屋消防未经验收且没有产权证明，对其经营造成重大影响，提出拒绝支付租金的意见，法院认为，热电公司提供的房屋虽然未经消防验收，也未取得产权证书，但必生公司一直占有使用，必生公司所提交证据不足以证明因涉案房屋存在的上述问题直接影响其经营，且必生公司经法院释明亦不在本案中主张其损失赔偿事宜，基于上述理由，结合双方合同签订、履行的实际情况，法院认为必生公司拒绝支付租金意见缺乏依据，不予采纳。必生公司辩称双方之间存在不可抗力条款，因此应当互不负担责任，不同意支付租金，但本合同解除系基于必生公司的违约行为，上述约定不能当然适用，故法院对必生公司该项意见不予采纳。因必生公司仍持续占用涉案房屋，故法院对热电公司要求必生公司支付房屋使用费的诉讼请求不持异议，但对热电公司要求必生公司给付逾期支付房屋占用费的违约金的诉讼请求，因合同内未有约定，其该项请求亦缺乏法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月9日判决：一、确认华电（北京）热电有限公司与北京必生文化发展有限公司之间于二〇一七年四月二十八日所签订的《房屋租赁合同》于2020年9月24日解除。二、自判决生效之日起七日内，北京必生文化发展有限公司将北京市西城区手帕口北街小马厂东里10号院5号楼南区一层东侧场地腾退并返还给华电（北京）热电有限公司。三、自判决生效之日起七日内，北京必生文化发展有限公司支付华电（北京）热电有限公司自二〇一七年八月一日至二〇二〇年九月二十四日的房屋租金3712008.69元。四、自判决生效之日起七日内，北京必生文化发展有限公司支付华电（北京）热电有限公司自二〇二〇年九月二十五日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费（按每日3228.30元计算）。五、驳回华电（北京）热电有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间必生公司提交涉税信息查询表打印件一份，欲证明其租赁房屋之后并未实际经营使用。热电公司认可真实性，但不认可关联性和证明目的。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.一审认定涉案房屋租赁合同有效并予以解除是否正确。2.一审判决上诉人承担房屋租金及房屋占有使用费是否有事实和法律依据。关于争议焦点1：一审认定涉案房屋租赁合同有效并予以解除是否正确。一审庭审中热电公司提交了涉案租赁物所在建筑的建设工程规划许可以及施工许可，虽然涉案房屋消防验收至今未通过系客观事实，但并不必然导致诉争租赁合同无效。热电公司与必生公司于2017年4月24日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。必生公司提出的因涉案房屋未取得房屋产权证明且未通过消防验收，应属无效的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予采信。因必生公司承租涉案房屋后一直未予交纳房屋租金，按照合同约定已经达到根本违约之情形，故对热电公司在2020年9月24日当庭要求解除双方之间房屋租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。因双方合同解除，必生公司应当将租赁场地予以腾退并返还给热电公司。关于争议焦点2：一审判决上诉人承担房屋租金及房屋占有使用费是否有事实和法律依据。首先，热电公司与必生公司于2017年4月24日签订的房屋租赁合同明确约定：“甲方在合同期内保证租赁房屋符合国家房屋出租的有关规定（甲方暂时无法提供房产证明，如发生与房屋产权证明相关业务时，乙方自行解决）。”故必生公司对于涉案房屋无房产证明的现状是明知的。本案双方当事人系按照租赁物现状自愿建立租赁关系，必生公司如发现无法正常使用涉案房屋可以请求解除合同。热电公司提供的房屋虽然未经消防验收，也未取得产权证书，但必生公司一直占有使用，必生公司所提交证据不足以证明因涉案房屋存在的上述问题直接影响其经营，且必生公司经一审法院释明亦不在本案中主张其损失赔偿事宜。综上，必生公司上诉提出的涉案房屋消防未经验收且没有产权证明，无法办理营业执照，对其经营造成重大影响，提出拒绝支付租金的意见，依据不足，本院不予支持。因必生公司仍持续占用涉案房屋，故理应支付2020年9月25日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费。综上所述，必生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45766元，由北京必生文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二一年一月二十七日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申