北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终545号上诉人（原审被告）：冯登峰，男，1964年5月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈鑫，北京殿阁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京招商局物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国路**招商局大厦**。法定代表人：李彪，董事长。委托诉讼代理人：季晓川，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人冯登峰因与被上诉人北京招商局物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初12494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员梁睿独任审理。上诉人冯登峰及其委托诉讼代理人陈鑫、被上诉人的委托诉讼代理人季晓川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯登峰上诉请求：1．依法撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2．本案诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：一、事实认定错误。一审判决认定物业费数额错误导致滞纳金认定结果也不一样。一审判决混淆了两份完全不同的物业合同；二、一审判决理由错误且与判决结果相互矛盾。一审判决采用“促整改而非重惩罚”的裁判方式处理本案没有法律依据。法院系审判机关，并无行政处罚权，一审法院在此问题上存在诉讼地位和职权的错位。本案系合同纠纷，本案双方纠纷的实质是物业公司履行合同是否符合标准的问题。一审法院应当根据物业服务合同的实际履行情况依法裁判，厘清责任。物业公司在本次诉讼期间是否整改，不影向对其之前提供物业服务不符合标准的认定，物业公司既然需要整改就说明往年的物业服务不符合合同约定，但一审判决又支持了物业公司全部诉讼请求，逻辑错误。冯登峰认为2020年度之前物业费应当适当减免。冯登峰并未拒绝支付物业费，只是对物业服务不满而暂缓支付物业费，是合理的抗辩，也在合理合法范围。三、法律适用错误，本案应当依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条等规定裁判物业公司未能全面履行合同。本案不应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第六条的规定，地，地产公司与物业公司之间签订的**物业合同没有作为购房合同的附件有向业主公示，也没有业主的签字认可。冯登峰在一审中提出应当向住建委调取备案文件以便核实真伪性，但一审并未调取，一审法院程序违法。冯登峰与地产公司签订的前期物业服务合同并未约定滞纳金，一审判决支持滞纳金损害了业主的利益。被上诉人物业公司辩称，同意一审判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。物业公司向一审法院起诉请求：1．冯登峰向物业公司支付2015年2月1日至2020年1月31日期间的物业服务费54469元以及因拖欠物业费而产生的滞纳金303．61元；2．冯登峰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月16日，出卖人地产公司与买受人冯登峰签订《北京市商品房预售合同》《北京市前期物业服务合同》《招商嘉铭·珑原临时管理规约》，就以下事项进行了约定：1．冯登峰即买受人向出卖人地产公司购买坐落于昌平区东小口镇CY-09地块09-14号住宅楼x层x单元x房屋，房屋预测建筑面积为173．14平方米；2．地产公司可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业责任；3．物业名称为招商嘉铭·珑原，物业服务机构为物业公司；4．物业服务事项标准及内容（综合要求、房屋维修养护、共用设施设备运行及维修养护、电梯服务、消防服务、二次供水管理、协助维护秩序、清洁服务、绿化养护、停车服务、装饰装修服务等）；5．物业服务费为5．2元/平方米/月，在交付房屋前，出卖人应当向买受人发放该套房屋的“业主一卡通”。买受人入住前，应当与银行、出卖人签订前期物业服务费托收协议，按照上述费用标准，在“业主一卡通”内预存12个月的物业服务费；6．买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意出卖人提供的前期物业服务，遵守临时管理规约。地产公司与物业公司签订有《昌平区东小口镇陈营村住宅及配套设施、商业金融项目前期物业服务合同》（以下简称前期合同），约定：物业服务费按业主拥有的建筑面积交纳，标准为住宅5．2元/平方米/月，物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按半年交纳，具体时间为售房合同中注明的房屋交付日期。业主逾期未交纳物业服务费，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。2020年6月2日，本案进行第一次开庭审理，庭审中，冯登峰等业主提出物业服务存在若干问题。针对冯登峰等业主提出的问题，一审法院要求物业公司对问题是否存在进行书面回复并对可能存在的问题出具整改方案。物业公司以书面形式进行反馈，并提交了进一步完善物业服务的整改方案。2020年8月13日，一审法院通知双方到场后对珑原小区公共区域及业主个人区域进行现场勘验。就公共区域勘验结果为：1．绿化问题（草坪、园林）：大部分区域状况良好，一些地方有新铺设的痕迹。业主表示是上次开庭后物业公司为应付法院勘验突击整改，如能保持现状则予以认可。物业公司表示是正常的更新淘汰，且不能保证每次铺设的草坪都完全存活。勘验结果：基本合格，但需要保持现状。2．安保人员数量不足（楼道里小广告）：沿途未见小广告，经询问业主表示现在已无小广告。3．楼道消防问题（床垫等杂物堵塞通行）：业主表示已经解决，杂物已被搬走。4．冰箱故障问题：经释明，业主认可，精装修配的进口冰箱是开发商配的，与物业公司无关，物业公司表示没配件无法维修，其并非专业的冰箱售后服务商。5．东门室外公共建筑掉落物品：凉亭外墙曾有损坏，现已将腐坏的木头结构换成了铝钢结构。物业公司陈述，1月份到料后因疫情拖延了维修，5、6月份已经修完。业主则认为过去3年都不修，只拉警戒带隔离，维修改造时间过长。6．地下车库漏水、渗水，灯泡不亮。问题较为突出，勘验前一日是当年最大暴雨，现场地面湿滑，部分区域有积水，部分地点漏水故支桶打伞，整体可使用，但是车库内很潮湿，现场有两台设备正在排风吹干。后经承办人咨询专业工程师，该情况应当属于开发商交付车库时地面上层防水没有做好，导致渗漏。灯管照明尚可，亮度可以满足使用。7．冲马桶中水的问题：业主表示已经解决，第一次来维修的工人水平较差，更换工人后已修理完毕。物业公司承诺将提升工人业务能力，淘汰技术落后人员。8．南面建筑3层改11层挡光噪音的问题，该建筑位于小区外，业主认可不影响采光，但主张在施工期间，物业公司没有代表业主去交涉并领取噪音费，所以业主没分到钱。9．楼道纱窗损坏：纱网脱离压条，隔日已经修理完毕。10．小区道路下水道堵塞、下雨被淹：勘验当日下水畅通，路面有水流过的痕迹，但都已打扫完毕。考虑前一天为当年最大暴雨，应无问题。11．盖楼的噪音：未发现。12．电梯房顶上和侧面的灯不亮：属实。物业公司称将在十一之前把灯管统一更换为灯带，后将照片提交法院。13．外墙清洗：业主认可后来每次清洗完都会打扫，现已不存在问题。14．东门有一个物业租赁中心，进行物业租售事宜，现场发现里面大概10平米，有1名工作人员，物业公司表示系其为方便业主租售而开设的租赁中心，经询问该建筑为人防。15．业主反映没有抄电表，物业公司表示疫情期间停止入户抄表。16．外边商业向内开门，物业公司已经做了封条，勘验现场有封条。17．垃圾分类的问题。业主反映减少了垃圾桶的数量，调整了垃圾桶的位置，造成了很多不便。物业公司回应说是因为垃圾分类的统一要求。经勘验，现场垃圾桶数量偏少，摆放间隔尚可，但因为涉及到近期垃圾分类的统一工作，需要运行一段时间后再进一步了解。18．垃圾清运站的问题，地，地下车库出口处有个垃圾清运站业公司称系与北京市环卫集团合作，环卫集团从此处将小区垃圾拉走。在地面上也有一个投放垃圾的大集中点，环卫集团车辆不过来拉，物业将垃圾送到门口去。就业主个人问题勘验结果为：冯登峰家，卫生间窗户漏风，主张开发商的窗户做小了。勘验可以看到有个小缝，但该情况不属于物业服务的问题。地。地面石材盆的问题已经自己维修。2020年9月24日，一审法院进行第二次开庭审理，双方当事人对勘验笔录和勘验照片均予以认可。冯登峰称在法院要求物业公司进行整改后，小区的绿化才有改善，法院不去的时候，物业就不做绿化，而且还存在地库漏水、地、地库照明没有解决人查水表及电表，中介公司占用人防的问题。招商局物业则称其已经按照法院要求完全进行了整改，以法院现场勘验的事实为准，就法院需要核实的问题回复称：“……地库照明问题是因为开发商建设是在七年前，没有日光灯管，所以灯座设置的密集。现在已经更换成日光灯管，不需要在每一个灯座上都安装灯管，也能够保证地库照明；人防房间并不是被社会上的房产中介占用，而是物业用房，……现已将该人防建筑腾空并上锁。”一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，冯登峰等业主与地产公司签订的前期物业服务合同，此合同对冯登峰等小区业主具有法律约束力。因物业服务企业的服务具有公共性，收取的物业费是用于整体物业设施的维护保养和正常秩序维护，故个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。但物业管理企业也应当尽职尽责提供物业服务，听取业主提出的意见和建议，保持并不断提升物业服务的水平和质量。小区业主在已经接受物业服务的前提下，应当依照合同约定的收费标准按时交纳物业费，同时有权接受与物业费标准相匹配的物业服务。关于冯登峰抗辩的小区物业服务不达标的问题，依据冯登峰就此所提出的证据、物业公司对此的解释以及法院现场实地勘验的情况，可以确认物业公司之前所提供的物业服务存在相应的瑕疵。但该瑕疵的程度和对业主所接受的物业服务所造成的影响是否足以构成冯登峰拒交或少交物业费的合理理由，一审法院认为依据尚不充分。换言之，如果在物业公司所提供服务存在一定瑕疵的情况下，一审法院就支持部分业主的全部或者部分抗辩，将不仅影响物业公司的有效运营，更将影响其他业主接受合格物业服务的权利。同时，小区多名业主亦表示，拒交物业费的目的并不是不交费，而是迫使物业公司提高物业服务水平，故一审法院确定以“促整改而非重惩罚”的裁判方式来引导物业公司改进物业服务，即查明物业公司的服务现状，再要求物业公司对业主集中反映的问题予以回复并提出书面整改方案，之后指定整改期间并择期进行现场勘验，再以整改情况为依据对物业公司进行信用评级。如果物业公司积极配合整改并就大部分问题得到肯定性评价，那么该结果就基本实现了业主获得良好物业服务和物业公司按合同约定标准收取物业费的双赢局面。需要特别指出的是，针对本案业主提出的物业费高达5．2元/月/平方米、但物业公司仅为应对诉讼突击整改的问题，一审法院认为，首先，即便物业公司通过本次诉讼才整改而提高了物业服务，也有利于实现业主根本利益需求；其次，物业服务是一个长期而持续的过程，如今后再次涉诉，一审法院作为辖区法院，若在诉讼中查明物业公司仅为应对每次诉讼才临时整改，在此期间物业服务水平长期大幅波动，一审法院将结合客观证据对物业公司的信用等级予以动态评价，该评价结果将必然影响物业公司的诉讼请求的实现。综上，通过本案判决的指引作用，一方面促进物业公司保持并提高物业服务水平，提升业主获得感与幸福感，从源头减少矛盾发生；同时保障物业公司应有权利的实现，以持续提供良好的物业服务。具体到本案中，冯登峰辩称的小区物业服务不达标，存在草地荒芜、安保不足、堆放纸箱影响消防、商业活动进小区、纱窗门窗清洁不足、下水道堵塞、垃圾桶未按照垃圾分类的要求配齐、室外公共建筑材料存在安全隐患、地、地库照明不足厅地面石材损坏、洗手间台盆损坏、屋内地板有白虫、小卧室房间噪音大等问题，与整改后法院现场勘验情况不符。冯登峰辩称的冰箱损坏不处理、未保证全天热水、地、地下车库渗水区前方实际建设的楼房与沙盘不符导致遮光、盖楼时存在噪音和灰尘、卫生间窗户漏风、冬季一间屋子室温低等情况，不属于物业公司现能够处理的事项范围。冯登峰辩称的其他公共方面的问题，也无法构成其不交或少交物业费的正当事由，一审法院不一一赘述。冯登峰既对欠缴金额无异议，故一审法院对物业公司主张的要求冯登峰支付2015年2月1日至2020年1月31日期间的物业服务费54469元的诉讼请求，予以支持。关于滞纳金，冯登峰未按期交纳物业费，理应向物业公司支付滞纳金，物业公司主张的303．61元符合合同约定且数额合理，一审法院亦予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条之规定，判决：冯登峰支付物业公司自2015年2月1日至2020年1月31日期间的物业服务费54469元及滞纳金303．61元，于判决生效后10日内付清。二审中，物业公司未提交证据，上诉人冯登峰向本院提交以下证据：1．一审法院官方微博内容截图，证明一审法院已认定物业服务不达标；2．关于人防工程的照片、向12345平台反映地库漏水问题的照片及截屏，用于证明根据12345平台回复，人防工程的维护是物业服务的范围，物业公司没有尽到维修的责任、并一直推卸责任，一审法院认定人防工程漏水不属于物业公司责任是错误的；3．照片、小区业主群的微信聊天截屏、物业公司经理朋友圈截屏，用于证明一审判决后，物业公司仍然存在物业服务不合格问题，也可以证明整改之前比目前状况更差。4．拍摄于2021年1月份的两段视频及拍摄于2018年的10张照片，证明物业公司管理的地下室存在严重的漏水问题；5．民事判决书1份及传票和部分证据，证明物业公司没有按照合同约定及时关闭漏水的水管，导致冯登峰楼下的房屋受损，物业公司对此有责任。经本院庭审质证，物业公司认可证据1的真实性，但不认可证明目的，微博文章带有新闻属性，不能作为判决认定事实的依据。物业公司对证据2的真实性和证明目的均不认可，认为人防工程是由地产公司投资建设的，不属于业主的分摊面积，所以人防工程不属于小区业主的权利范围；配电室不属于人防工程，和人防工程内的车位之间是隔开的。配电室的产权属于地产公司，现由国家电网昌平公司使用并管理；配电室门前地面渗水的问题开发商进行了堵漏维修，问题已经解决。物业公司对证据3的真实性、关联性及证明目的均不认可。物业公司对证据4的真实性、合法性与关联性均不认可，证明目的不予认可，漏水的地点并非公共区域，并且并不影响相关设备的使用，物业公司也进行过维修。物业公司对证据5的真实性认可，但认为与本案并非同一法律关系，不认可与本案的关联性。本院对于上述证据的认证意见于下文一并评述。二审中，本院依法补充查明：冯登峰认可向案涉小区实际提供物业服务的为物业公司。一审中，冯登峰认可物业公司主张的物业服务费的数额以及物业公司提交的物业费收费通知单的真实性。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，依据地产公司与物业公司签订的前期合同，物业公司为涉案小区提供物业服务，冯登峰作为涉案房屋所有权人，在享受物业服务的同时，应当依约支付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依据前述规定，冯登峰主张地产公司与物业公司签订的前期合同对其不产生拘束力，本院不予采信。本院认为物业服务具有综合性、长期性、动态性等特点，服务内容涉及小区及业主生活的多方面，不能仅凭物业服务区域在某一时间或特定地点出现业主所主张的问题即直接评价物业服务不符合约定或规定标准，在特定情形下，即便特定问题在较长时间内持续存在，也不宜因该问题存在而反推物业服务的质量不符合约定。判断物业服务是否符合合同约定或者特定标准，需要综合问题的成因，问题是否属于物业服务的范围，该问题与物业公司不履行或不完全履行物业服务合同之间是否存在因果关系，因该问题启动物业服务的必要程序、解决问题的难易程度以及物业服务的标准等因素进行综合认定。物业服务是一种综合、长期、动态进行的服务，物业服务较其他服务行业而言要更多地依赖人力劳动，物业服务质量的提高和完善需要更多的人力成本的投入，也需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司及时采取补救措施改善相关服务，消除因物业服务不完善之处给业主造成的影响。业主也不宜以动态的物业服务过程本身对其造成影响为由主张物业服务不符合约定标准。物业公司在一审期间针对部分问题进行了整改，反映出其在提高物业服务质量方面作出了努力。从冯登峰一、二审期间提交的证据来看，冯登峰提供的证据，并不能证明物业公司的服务与合同约定标准具有明显差距、达到足以减免物业费的程度，本院对其有关减少物业费的上诉意见均不予采纳。关于迟延支付物业费的滞纳金问题。本院认为，通过一审法院的勘察以及冯登峰二审所提供的证据1、2、3可以看出，物业公司的物业服务确实存在一定的瑕疵，冯登峰未按时交纳物业费，并非恶意拖欠。一审法院认定物业服务存在相应瑕疵，但仍支持物业公司关于滞纳金的诉讼请求，无法体现物业服务瑕疵的相关法律后果。因此，结合物业服务合同的约定及履行情况、双方当事人主观过错等因素，在支持物业公司关于物业费的诉讼请求的情况下，对物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。关于冯登峰主张的物业服务费数额计算错误的问题，因一审中冯登峰认可了物业公司主张的物业服务费的数额，且案涉合同中明确的案涉房屋的面积为预测面积，收费通知单中记载的面积与预测面积并不一致，冯登峰亦未提交证据证明房屋的实际面积，在此基础上，冯登峰主张一审法院计算的物业费的数额错误，本院不予采信。冯登峰上诉主张一审法院未调查取证，违反法定程序，对此，本院认为，在冯登峰未对物业公司提交的前期合同提出合理质疑的情况下，一审法院未调查取证直接依据证据规则对本案所涉证据进行认定并无不当，本院不持异议。冯登峰关于一审法院适用法律错误的理由系其错误理解相关规定所致，本院不予采信。经本院审查，并无相关法律规定业主与地产公司签订的前期物业服务合同可以拘束物业公司，冯登峰以其与地产公司之间的合同内容抗辩物业公司的主张并无法律依据，本院不予采信。冯登峰的其他上诉理由，均不影响本案的处理结果，本院均不予采信。冯登峰二审提交的证据4中涉及的问题，本院依据现有证据无法判断系物业公司的物业服务不符合标准所导致，故对该证据不予采纳。冯登峰二审期间提交的证据5所涉及的问题，与本案并非同一法律关系，本院不予采纳。综上所述，对于冯登峰上诉请求中的合理部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。一审法院认定事实清楚，但处理结果部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初12494号民事判决；二、冯登峰于本判决生效后10日内支付北京招商局物业管理有限公司自2015年2月1日至2020年1月31日期间的物业服务费54469元；三、驳回北京招商局物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费585元，由冯登峰负担582元，由北京招商局物业管理有限公司负担3元。二审案件受理费1170元，由冯登峰负担1164元，由北京招商局物业管理有限公司负担6元。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二一年一月二十九日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼