山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终4号 上诉人（原审被告）：隋中昌，男，1962年7月15日出生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：青岛山海韵物业管理有限公司，住所地青岛市市**费县路。 法定代表人：王海兵，总经理。 委托诉讼代理人：朱永，山东汉通律师事务所律师。 上诉人隋中昌因与被上诉人青岛山海韵物业管理有限公司（以下简称山海韵公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 隋中昌上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、撤销青岛市市南区琴岛山庄小区第三届业主委员会与山海韵公司签订(2019年1月1日至2021年12月31日)的物业服务合同；三、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.2013年12月底青岛世达物业有限公司撤出本小区服务后，青岛市八大关街道办事处红岛路居委会，在琴岛山庄小区没有召开业主大会，未经过半业主同意授权的情况下，红岛路社区居民委员会与山海韵公司签订了物业管理委托合同，期限为三年自2014年1月1日零时起至2016年12月31日24时止为本小区服务，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条。根据法律规定此合同是无效合同。严重侵犯了业主的合法权益，一审法院将青岛市八大关街道红岛路社区居民委员会与山海韵公司签订的合同，认定为是琴岛山庄业主委员会与山海韵公司签订的合同，是认定事实错误。2.2016年12月31日八大关街道红岛路社区居民委员会与山海韵公司签订的合同到期，业委会要求山海韵物业2016年12月15日向全体业主公示物业管理费、监控费、门禁费等使用情况，最终也没公示。业主委员会决定，2017年重新招投标，选聘物业管理公司，召集二至三家物业管理公司，对物业服务标准质量价格等内容进行招标，要求在2016年11月31日前各物业公司将投标书送交业主委员会，并公示小区全体业主，从中择优选聘一家物业管理公司，对不按时报备投标材料的物业公司作为自动退出，将决定通知并报送市南区物业办，八大关街道办事处，红岛路社区居委会。2016年11月3日业主委员会书面送达通知山海韵公司邀请招投标，该物业拒绝投标，业主委员会并张贴通告、告知全体业主。经投标，业主委员会研究决定，青岛新业物业管理服务有限公司中标。2016年12月9日用书面报告八大关街道办事处、红岛路社区居民委员会，小区选聘物业中标情况。2016年12月15日，琴岛山庄业主委员会决定用书面入户征求意见的形式召开业主大会，本小区共有业主234户入户征求意见155户达到66.24%过半业主同意（(后又增加9户业主同意共计164户达70%)。2016年12月23日将业主大会表决情况公告小区全体业主。2016年12月27日业主大会授权业主委员会于2016年12月27日与青岛新业物业管理服务有限公司签订为期三年的服务合同，2017年1月1日起至2019年12月31日止(内容见合同公告)。2016年12月29日书面通知山海韵公司与红岛路社区居民委员会签订合同已经到期，自2017年1月1日由新业物业有限公司接管小区日常服务工作，要求于2016年12月30日与红岛路社区居委会及琴岛山庄业主委员会办理交接手续，并抄报八大关街道办事处、红岛路社区居委会。由于八大关街道办事处及红岛路社区居委会支持山海韵公司，所以硬不退出，赖着不走，新选聘物业公司无法入驻，业主委员会张贴在小区宣传栏与单元门上的决定、公告、通知、青岛山海韵物业全部撕掉。业主委员会多次到社区委会、反映情况要求解决，均得不到解决。2017年2月22日业主委员会书面向青岛市南区城管行政执法局反映小区物业情况，要求解决均不处理，后又多次到区物业办及12××5电话反映多次均未解决，最近向省12××5反映正在处理中。3.小区内脏乱差，宣传栏玻璃破了也不维修。2017年3月8日下午5点让保洁员张启友将不锈钢宣传栏割掉，当废品出卖，业主发现后告知业主委员会主任赵素玉，将张启友准备出卖的不锈钢宣传栏在途中追回，并电话110报警，八大关派出所出警记录询问割宣传栏的情况，并做了记录及录像。当晚6点41分赵素玉给八大关街道办副主任、红岛路社区居委会第一书记田守智打电话不接，无奈给田书记发彩信将情况告知要求处理，但至今未做答复。4.2016年至2018期间管理混乱，外院车辆随便进出，发生多起车辆被划、被撞。二、请求撤销琴岛山庄业主委员会与山海韵公司签订的自2019年1月1日起至2021年12月31日止三年委托管理合同。琴岛山庄业主委员会在换届选举中，多数业主未收到选票，未唱票、未公示业主委员会主任、副主任人员名单，部分业主要求查看自己投票权数，要求查看与山海韵公司签订的物业合同权数，遭到红岛路居委会拒绝。红岛路社区居民委员会违反《物业管理条例》剥夺了业主的知情权，业主委员会换届选举存有造假嫌疑。根据2020年12月2日从市南区物业办调取的2018年11月14日业主委员会备案表查明：主任马俊；副主任孙亚妮、国雯委员王国庆、原兵、徐文建、周恩共七人；但与山海韵公司签订合同上的委员签名中有四名人员：于瑞兰、刘美华、刘敏、国风祥不是业主委员会委员，其身份不祥，不能代表小区全体业主与物业签订服务合同，业主大会也未授权委托这四人代表小区全体业主与物业公司签订服务合同，这四人参与签定的该合同是无效合同，应撤销。 山海韵公司答辩称：被上诉人自2014年起就为涉案小区提供物业服务，并先后签订的了两份物业合同，分别为2014年至2016年，2019年至2021年。期间2017年至2018年因涉案小区业主委员会换届选举工作导致交接工作不顺利，一直到2018年年底小区换届选举才完成，在此期间被上诉人一直为涉案小区提供正常的物业管理服务，有2019年业主委员会的追认，及涉案小区所在的红岛路社区证明被上诉人一直为涉案小区提供正常的物业服务。虽然经多次催告物业费，但上诉人迟迟不予缴纳。 山海韵公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令隋中昌给付2015年7月1日至2020年3月31日所拖欠的物业管理费5,655.3元；2.请求判令隋中昌承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：一、山海韵公司提交2013年12月25日琴岛山庄业主委员会（委托方、甲方）与山海韵公司（受托方、乙方）签订的《琴岛山庄物业服务委托合同》，合同约定：甲方将琴岛山庄委托于乙方实行前期物业管理，物业坐落位置青岛市市南区，委托服务期限为三年，自2014年1月1日0时起至2016年12月31日24时止，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、走廊通道等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明；物业范围内的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括院落、围墙、室外上下水管道；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、物业档案与竣工验收资料；协助组织开展社区文化娱乐活动等；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等；本物业的管理服务收费标准为2014年1月1日至2014年12月31日物业服务费住宅物业按建筑面积每平方米0.6元/月；按季度收费；2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费住宅物业按建筑面积每平方米0.75元/月；按季度收费；2016年1月1日至2016年12月31日物业服务费住宅物业按建筑面积每平方米0.8元/月；按季度收费。隋中昌对证据不予质证。一审法院认为，该份合同有双方签名盖章，对其真实性予以认可。 二、山海韵公司提交2019年1月2日青岛市市南区琴岛山庄业主委员会（委托方、甲方）与山海韵公司（受托方、乙方）签订的《物业服务合同》，合同约定：甲方将琴岛山庄委托于乙方实行物业管理，物业坐落位置青岛市市南区，委托管理期限为三年，自2019年1月1日0时起至2021年12月31日24时止，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：车辆管理系统，共用的上下水管道、落水管、共用照明；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、池、井；公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括物业管理用房；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取，多层0.8元/㎡·月。隋中昌对证据不予质证。一审法院认为，该份合同有双方签名盖章，对其真实性予以认可。 三、山海韵公司提交2019年10月15日青岛市市南区八大关街道红岛路社区居民委员会出具的证明，载明：2017年1月1日至2018年12月31日期间，琴岛山庄小区的物业管理及服务一直由青岛山海韵物业有限公司提供，期间物业管理及服务有序、正常。隋中昌对证据不予质证。对此一审法院认为，青岛市市南区八大关街道红岛路社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其出具的证明具有较大的证明力，对证据载明的内容一审法院予以采信。 四、隋中昌系青岛市市南区2号楼1单元601室业主，房屋建筑面积124.85平方米。该房屋2015年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费5655.3元（124.85平方米×0.75元/月×6个月+124.85平方米×0.8元/月×51个月），隋中昌未予交纳。隋中昌认可其系涉案房屋业主以及房屋的建筑面积数，但对欠费单据不予质证。一审法院对上述欠费事实予以认定。 五、山海韵公司提交律师函、物业费催收通告各一份，证明向隋中昌催收未果。隋中昌对证据不予质证。一审法院认定，山海韵公司履行了书面催收义务。 六、隋中昌提交修车收据一份，证明2016年其车被划，修车费400元，物业卢经理开始说赔，后来又不赔，并诬陷隋中昌划别人车，迫害隋中昌。山海韵公司对证据真实性不认可。对此，一审法院认为，该修车收据载明项目为前部烤漆，金额400元，由青岛美鹰王汽车美容中心加盖发票专用章，该收据无法证明与本案的联系，对该证据一审法院不予采信。 一审法院认为，山海韵公司与隋中昌所在的小区业主委员会2013年和2019年签订的二份物业合同，内容合法有效。该合同对隋中昌所在小区业主具有约束力，因此当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。 关于2016年物业合同到期，2017年至2018年期间没有续签物业合同问题。一审法院认为，红岛路社区居民委员会证明该期间山海韵公司实际上为琴岛山庄小区提供了物业服务，期间的物业管理及服务有序、正常。因此双方形成事实上的物业合同法律关系，对双方具有约束力。 山海韵公司依合同约定为隋中昌所在的小区提供了相关的物业服务，履行了合同义务，隋中昌作为该小区内物业业主应按照合同约定及时缴纳相关物业费用。因此，对山海韵公司主张隋中昌支付2015年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费5655.3元的诉讼请求，一审法院予以支持。 隋中昌以物业公司诬陷其划别人车，给其造成身体、精神及财产上的损害等为由拒付物业费，一审法院认为，隋中昌主张其合法权利被侵害，可通过提起侵权之诉予以解决，而以此为由拒绝缴纳物业费，不符合物业合同的约定，于法无据。 案经调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第六条规定，判决如下：隋中昌于判决生效之日起十日内支付山海韵公司2015年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费5655.3元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由隋中昌负担。 二审中，上诉人隋中昌提交证据一录音一份，证明：物业公司卢经理同意给我报销400元的车辆被损伤后的维修费。卢经理因为小区内他人车辆损害的问题，对我个人名誉造成了损失。证明卢经理说如果他自己被诬陷也不会交物业费。证据二报警记录及照片一组，证明：小区内脏乱差，物业服务不达标，物业公司破坏小区宣传栏。证据三琴岛山庄业委会出具的通知公告一组，证明：2016年年底物业合同到期后，涉案小区通知被上诉人参加物业招标，选聘新的物业单位。证据四物业会主任出具证明一份，证明：被上诉人在小区从事物业服务期间偷电。被上诉人山海韵公司质证称：证据一对录音真实性认可，证明事项有异议。录音中未明确听到所谓卢经理报销400元的维修费，另外卢经理属于被上诉人的一名工作人员，他所说的话我们也不能确定是否有决定权。证据二真实性及证明事项均不认可，证据都不是原件。无法看出拍摄地点，无法证明与被上诉人有关，报警记录与本案无关。证据三真实性不确定，2016年11月时任业主委员会早已到期，他们所作的决定不具有法律效力。证据四、真实性不认可，与本案无关。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人隋中昌是否应向被上诉人山海韵公司支付2015年7月起至2020年3月期间的物业管理费。本案中，山海韵公司在2014年至2020年一直为涉案小区提供物业服务。2017年至2018年期间，山海韵公司虽未与涉案小区签订物业服务合同，但在此期间山海韵公司一直为涉案小区提供物业服务，且涉案小区并未选聘新的物业公司，因此山海韵公司与涉案小区形成事实上的物业服务合同关系。鉴于物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，隋中昌虽主张山海韵公司物业服务不达标，但其提供某段时间内的照片，仅能证明物业经营公司在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。隋中昌以此拒绝缴纳物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人隋中昌的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人隋中昌负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二一年一月二十二日 法官助理 薄富超  书记员韩平