安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终402号 上诉人（原审原告）：徐超，男，1998年11月16日出生，汉族，住安徽省砀山县经济开发区。 委托诉讼代理人：徐百岗（系徐超之父），男，1976年2月2日出生，汉族，住安徽省砀山县经济开发区。 委托诉讼代理人：刘新华，安徽飞创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽省乾通房地产开发有限公司，住所地安徽省砀山县经济开发区陇海路西侧（古城社区居委会**），统一社会信用代码913413215592005138。 法定代表人：王厚君，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司砀山支行，住所地安徽省砀山县东升北路**，统一社会信用代码913413218524203200。 法定代表人：王金侠，该支行行长。 委托诉讼代理人：许永民，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。 上诉人徐超因与被上诉人安徽省乾通房地产开发有限公司（以下简称乾通公司）、中国工商银行股份有限公司砀山支行（以下简称工行砀山支行）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院(2020）皖1321民初3451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐超上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决以徐超接收房屋并装修为由认定其放弃了因逾期交房主张解除合同的权利错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案徐超接收房屋时间为2020年3月19日，其享有的合同解除权期限至2021年3月18日前，因此徐超仍然具备以乾通公司逾期交房为由主张解除合同的权利。2.一审判决对徐超主张因乾通公司原因导致未能办理房屋所有权证而提出的解除合同的诉讼请求未予支持，无事实和法律依据。首先，乾通公司认为因受新冠疫情影响，不动产登记部门无法正常办理业务，致使逾期办证的抗辩理由不能成立。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定：依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案中，乾通公司并没有提供任何证据证明砀山县不动产登记中心在2020年6月19日前不能办理业务，更没有告知徐超因疫情影响导致无法办证。事实上，根据砀山县疫情防控情况，在2020年3月全县各企事业单位已经正常上班。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第四款仅适用于出卖人逾期交房或者买受人逾期支付购房款的情形，不适用于逾期办证情形，乾通公司据此辩称其逾期办证免责没有依据。另外，一审判决认定徐超未能积极履行办证义务致使乾通公司逾期办证错误。《不动产登记暂行实施条例》第三十八条规定：申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：不动产权属证书；买卖、互换、赠与合同；继承或者受遗赠的材料；分割、合并协议；人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；相关税费缴纳凭证。依据上述规定，乾通公司应当提供以下材料：不动产权初始登记证书、商品房买卖合同、有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件及购房发票。徐超应配合提交的材料为契税发票和办证费用。徐超于一审中提供的证据能够证明其于2020年3月19日即已将上述费用交由乾通公司，徐超所应负担的上述义务应由乾通公司履行，而乾通公司在2020年9月8日才向税务部门缴纳契税，逾期办证责任完全在于乾通公司。《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条第二款规定：纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。上述条例并未规定缴纳契税时需徐超提供单身证明，乾通公司以徐超未提交单身证明为由主张无法办理契税缴纳手续依据不足。在徐超于2020年8月31日向乾通公司送达解除合同通知书后，乾通公司才为徐超缴纳了契税，并办理了房屋所有权登记。3.徐超依据约定选择解除合同应予支持。双方签订的合同第二十条第一款明确约定徐超享有选择继续履行合同还是解除合同的权利，徐超选择解除合同并未损害国家、集体和第三人的合法权益，人民法院应当尊重徐超的合同解除选择权。相反，一审法院以徐超已对房屋进行装修为由强行干涉徐超选择解除合同的权利无法律依据。况且，徐超仅实施了改水改电行为，其购买房屋用于居住的目的尚未实现。4.因乾通公司构成根本违约，在商品房买卖合同解除的情况下，徐超主张解除与工行砀山支行签订的个人购房借款担保合同应予支持。 乾通公司辩称，1.双方签订的买卖合同约定交房时间为2019年5月31日之前，房屋竣工时间为2018年7月30日，验收备案时间为2019年4月12日，大部分业主上房时间为2019年2月至3月，徐超未按照合同约定时间办理房屋交接手续，而非乾通公司延期交房，其以此为由主张解除合同不应支持。2.乾通公司于案涉房屋交付之前即已办理了初始登记，对于徐超所购房屋产权变更登记的办理事宜需徐超配合提供相关资料，现无证据证明逾期办证系乾通公司所致，并且分户办证期间正值新冠疫情，故徐超以逾期办证为由主张解除合同的理由不能成立。3.案涉房屋已经竣工验收，并不存在质量问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。 工行砀山支行辩称，徐超的第一项、第三项、第四项及第五项诉讼请求与工行砀山支行无关，工行砀山支行不发表答辩意见。现徐超一直在履行还款义务，如判令解除合同，乾通公司系案涉贷款的担保方，工行砀山支行暂不主张担保责任。 徐超向一审法院起诉请求：1.依法解除徐超与乾通公司签订的商品房买卖合同；2.依法解除徐超与工行砀山支行签订的个人购房借款担保合同；3.判令乾通公司返还徐超购房款189329.14元及利息(利息按照5%利率自2018年3月15日计算至还清购房款之日止)；一审庭审中变更为：判令乾通公司返还徐超购房款为194189.42元并承担违约金10908.32元；4.判令乾通公司公司赔偿徐超经济损失41122元(22159元+18963元)；5.判令乾通公司偿还徐超向工行砀山支行偿还购房贷款余额本息及相关费用；6.本案诉讼及保全费由乾通公司和工行砀山支行负担。 一审法院认定事实：乾通公司系有限责任公司（自然人投资和控股），经营范围：房地产开发、经营。2018年3月16日，徐超与乾通公司签订商品房买卖合同，购买乾通公司开发建设的砀山经济开发区商品房一套，建筑面积126.12平方米，房屋价款计545416元。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付房屋。合同第十二条约定，关于逾期交付责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同，应当书面通知出卖人。合同第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同等；（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。2018年3月15日，徐超向乾通公司缴纳首付款145416元，剩余400000元在工行砀山支行办理按揭贷款。2018年5月21日，徐超与工行砀山支行签订《个人购房借款／担保合同》，乾通公司提供担保。该合同约定，贷款期限为35个月，贷款利率为上浮10%，偿还方式为按月本息偿还等。合同签订后，工行砀山支行向徐超发放贷款400000元支付至乾通公司账户。截止至2020年10月19日，徐超已经偿还本金18140.93元及利息47353.08元，下欠本金381859.07元。2018年7月30日，乾通公司开发的涉案商品房（领袖城38＃楼）竣工，经相关部门验收合格，并已完成建设工程竣工验收备案登记，具备交房条件。2020年3月19日，乾通公司向徐超交付房屋，徐超予以接收并对房屋进行装修。2020年9月8日，乾通公司代替徐超交纳房屋买卖契税。2020年9月9日乾通公司为徐超办理了房屋所有权证。 一审法院认为，徐超与乾通公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制行规定，合同合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。本案中，涉案合同签订后，徐超于2018年5月21日向乾通公司支付了全部购房款项。乾通公司开发的涉案商品房（领袖城38#楼）于2018年7月30日竣工，2018年9月30日经相关部门验收合格，并已完成建设工程竣工验收备案登记，具备交房条件。此时，乾通公司不存在不交付房屋的理由，通常状况下，徐超在支付了全部购房款项后,乾通公司应当按照约定时间向徐超交付房屋，徐超亦应当按照约定时间接受涉案商品房。然而事实上，2020年3月19日徐超与乾通公司才完成涉案商品房的交付。徐超接收涉案商品房后即对房屋进行装修，徐超的上述行为已表明其放弃了以逾期交房为由解除商品房买卖合同的权利。因此，徐超以逾期交付房屋为理由主张解除合同不成立，不予支持。关于逾期办理房屋所有权证能否解除合同的问题。本案中，双方签订的合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。案已查明涉案房屋交房时间为2020年3月19日，办理房屋所有权证的实际时间为2020年9月9日，按合同约定办理房屋所有权证时间应为2020年6月19日，因此案涉房屋存在逾期办证的情形。虽然乾通公司存在逾期办证的行为，但逾期办证原因一是前期受新冠疫情的影响，不动产登记部门不能正常办理业务；二是申报契税时，徐超与乾通公司的工作人员均未能积极主动履行各自的义务，导致涉案房屋的所有权证未能及时办理。因此，涉案房屋逾期办证不全是出卖人的原因所造成。鉴于涉案房屋已装修并已办理不动产权证，继续履行合同并不影响合同目的实现，且徐超如果认为逾期办证给其造成损失还可以通过其他途径救济。故，徐超主张解除其与乾通公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，不予支持。徐超的其他诉讼请求是建立在其与乾通公司解除商品房买卖合同的基础上,由于其解除合同的诉讼请求未得到支持，故，徐超的其他诉讼请求亦无事实和法律依据,不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回徐超的诉讼请求。一审案件受理费2379元，由徐超负担。 本院二审期间，徐超提供以下证据：1.砀山县不动产登记中心于2020年3月12日办理的不动产权证截图打印件一份，拟证明不动产登记部门在2020年3月可以正常办理不动产权属证书；2.徐超父亲徐百岗在2021年1月15日至砀山县不动产登记中心拍摄的视频一段，拟证明不动产登记部门自2020年3月起正常开展办证业务。乾通公司对上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性均不予认可，其中证据1无原件核对，证据2拍摄时间为2021年1月，而非2020年3月，且视频拍摄人在对话过程中存在故意引导的情形，该视频亦与本案无关。工行砀山支行对证据1真实性不持异议，证据2同乾通公司的质证意见。综合双方的举证、质证意见，本院对徐超二审提供的证据认证意见为：证据1系打印件，无原件核对，证据2与本案所涉房屋权属证书的办理事宜并无直接的关联性，本案均不予认定。另，徐超提供的收款收据反映其于2020年3月19日缴纳了契税，一审查明乾通公司于2020年9月8日代徐超缴纳契税不当。双方当事人对一审判决查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。如违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，虽然依据徐超与乾通公司所签署商品房买卖的约定，乾通公司若存在逾期交房及逾期办证的行为，徐超有权选择解除合同。但经审理查明，徐超在乾通公司未按约定期限交付房屋的情况下，仍于2020年3月19日与乾通公司办理了房屋交接手续，并对房屋进行了实际装修，且乾通公司现亦为徐超办理了所购房屋的不动产权属证书，乾通公司的逾期交房和逾期办证行为并不足以导致徐超不能实现合同目的。综合本案双方的合同履行情况，一审判决驳回徐超要求解除与乾通公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求并无不当，本院予以维持。徐超本案的其他诉讼请求均系以案涉商品房买卖合同的解除为基础，鉴于本院未支持其解除与乾通公司签订的商品房买卖合同，故一审判决在本案中未支持徐超其他诉讼请求亦无不妥，本院亦予维持。 综上，徐超的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4758元，由上诉人徐超负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二一年一月二十七日 法官助理王珊珊 书记员王朔 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。