湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民初61号原告（申请执行人）：许云鹏，男，1988年1月5日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：杨红胜，北京市华泰（成都）律师事务所律师。被告（案外人）：曾建中，男，1972年11月29日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：倪子燕，湖北若磐律师事务所律师。被告（被执行人）：湖北鄂州永昌房地产开发有限公司，住所地湖北省鄂州市葛店镇葛洪路**。法定代表人：熊昌洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭启祥，该公司股东。委托诉讼代理人：王睿，湖北多能律师事务所律师。原告许云鹏与被告曾建中申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月30日作出（2018）鄂07民初136号民事判决。宣判后，许云鹏不服，向湖北省高级人民法院提出上诉。湖北省高级人民法院于2019年6月20日作出（2019）鄂民终588号民事裁定，将本案发回重审。本院于2020年9月17日立案受理后，依法另行组成合议庭审理本案，并通知湖北鄂州永昌房地产开发有限公司（以下简称永昌公司）作为本案的被告参加诉讼。2020年12月2日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许云鹏的委托诉讼代理人杨红胜、被告曾建中及其委托诉讼代理人倪子燕、被告永昌公司的委托诉讼代理人王睿到庭参加诉讼。本院现已审理终结。许云鹏起诉请求：1、撤销鄂州市中级人民法院（2017）鄂07执异66号执行裁定书；2、判令准许执行永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋第一单元2604、2605号的房屋；3、判令本案诉讼费用由曾建中承担。事实与理由：鄂州市中级人民法院在执行许云鹏与永昌公司借款合同纠纷一案〔（2015）鄂鄂州中执字第00075号〕中，案外人曾建中提出了执行异议。鄂州市中级人民法院于2017年10月18日向许云鹏送达了（2017）鄂07执异66号执行裁定书，该裁定书裁定“解除对永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋一单元2604、2605号房屋的查封并中止对该房的执行”缺乏事实与法律依据：一、曾建中与永昌公司签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记，曾建中也未实际占有涉案房屋，不能对抗人民法院的司法查封行为。曾建中声称对本案涉及的位于葛店阳光大厦1栋一单元2604、2605号的房屋享有所有权，不是事实。该套房屋仍在永昌公司名下，并且，在曾建中与永昌公司签订《商品房买卖合同》之前，涉案房屋早已经被法院查封，曾建中也没有实际占有该房屋。曾建中与永昌公司之间签订《商品房买卖合同》的时间为2015年2月14日，但涉案房屋早于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，因此无法备案登记，更无法实际履行。许云鹏有理由怀疑曾建中与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》的真实性。其次，该涉案房屋现并未完全竣工，水、电等均未通，未通过综合验收，根本不具备交房条件，永昌公司不可能向曾建中交付该房屋，曾建中更未实际占有并使用该房屋。因此，被执行人永昌公司未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产。在曾建中与永昌公司所签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记、真实性存在异议，且其亦未实际占有涉案房屋的情况下，不能对抗人民法院的司法查封效力，更不能排除许云鹏对涉案房屋的执行，而应当另行向永昌公司主张权利。二、执行裁定书认定事实不清、适用法律错误。第一、对于曾建中所提出的执行异议，鄂州市中级人民法院应当依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定来进行审查，而非第二十九条。因涉案房屋现仍在永昌公司名下，而永昌公司作为许云鹏与其纠纷案件中的被执行人，许云鹏当然有权申请对其名下的涉案房屋进行执行。并且，在人民法院查封之前曾建中未实际合法占有、使用该房屋，因此，曾建中的权利并不足以排除涉案房屋的执行。第二、在本案中，曾建中并未主张其名下有无其他用于居住的房屋，也未提供相应证据证明，因此，即使依照上述第二十九条的规定，曾建中的权利也不足以排除涉案房屋的执行。第三、执行裁定所依据的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，人民法院只能裁定中止对该执行标的的执行行为，并不能裁定直接解除上述争议房屋的查封措施。三、曾建中与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》真实性存疑。曾建中与永昌公司于2015年2月14日签订《商品房买卖合同》，但2014年3月14日涉案房屋被武汉常博建设集团有限公司申请查封，并且，涉案项目早已停工多时，处于未完全竣工、水电未通、未通过综合验收的状况，若曾建中系真正的买房者，不可能明知涉案房屋根本不具备交房条件的情况下还随意签订《商品房买卖合同》，因此，许云鹏有理由怀疑曾建中与永昌公司之间签订的商品房买卖合同的真实性。并且，结合正在人民法院审理过程中的其他同类案件的证据材料来看，本案曾建中所支付房款的方式、支付主体以及支付日期等方面均与日常生活的大额交易习惯严重不符。曾建中仅提供了永昌公司所开的收据及四张银行交易凭证，交易凭条记载收款方不是永昌公司，而是武汉世海通达商贸有限公司、郭启祥等与本案无关联的对象，并且不能反映银行卡系曾建中所拥有，曾建中亦未提供其他证据予以佐证该笔款项系其所真实支付的购房款。曾建中所述的真实性存疑，其所提供证据不能合理、有效证明本案事实的情况下，不能作为本案的定案依据。因此，在上述问题均未得到调查、核实清楚的情况下，鄂州市中级人民法院直接认定上述证据的真实性，明显有违公正。综上所述，鄂州市中级人民法院作出执行裁定书缺乏事实与法律依据，请求依法予以撤销，并准许对诉请房屋继续执行。曾建中辩称，一、我方与永昌公司签订的合同未办理备案登记并不影响该合同的有效，因而能对抗法院的查封效力，排除许云鹏对涉案房屋的执行，最高院的司法解释规定当事人约定办理登记备案手续为商品房预售房合同生效约定的从其约定，但双方履行了主要义务的除外，本案的合同中，并未对登记备案进行约定，且我方履行了合同中支付房款的义务，而永昌公司亦交付了房屋，因此，许云鹏的观点于法无据。二、许云鹏所述未实际占有该房屋，是一种逻辑上的错误，未竣工验收并不代表未实际占有，竣工验收是行政管理部门制定的规定，水、电是否通只是相关的要求，竣工验收有多项条件，交房条件是合同双方自行约定，可随时变更，只要双方同意即可，占有权是所有权的一部分，包括使用权亦是所有权的一部分，占有并不等于使用。三、原执行裁定书适用法律并无不当。四、关于合同的真实性，曾建中在执行时已向人民法院提供了充分的证据，印证了合同的真实性。综上，执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回许云鹏的诉讼请求。永昌公司辩称，永昌公司与曾建中签订的《商品房买卖合同》合法有效，请求依法驳回许云鹏的诉讼请求。原告许云鹏为支持其诉请，向本院提交如下证据：证据一、鄂州市中级人民法院（2014）鄂鄂州中民三初字第00004号民事裁定书，拟证明涉案房屋已于2014年3月14日被武汉常博建设集团有限公司申请查封，涉案房屋在查封之前未办理登记备案手续。证据二、鄂州市中级人民法院（2016）鄂07民初28号民事裁定书、（2016）鄂07执异5号执行裁定书，拟证明案外人武汉鑫昊义达建设工程有限公司已经对包括本案房屋在内的110套商品房主张过所有权，鄂州市中级人民法院已作驳回处理，该110套房实质是为了担保借款债权的实现，而并无真实合法有效的商品房买卖关系，曾建中现也主张对房屋享有所有权，明显矛盾。被告曾建中为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》，拟证明曾建中与永昌公司签订合同是在许云鹏申请查封之前。证据二、永昌公司出具的收款收据，拟证明曾建中履行了交付售房款的义务。证据三、执行裁定书一份，拟证明曾建中交付房款的情况，也证实了永昌公司已交付了房屋，曾建中实际占有该房屋。证据四、委托书，拟证明郭启祥代理永昌公司的行为，购房合同有效。证据五、住宅专项维修基金的发票及水改的费用，拟证明曾建中已经占有使用该房屋。被告永昌公司未举证。经庭审质证，曾建中对许云鹏提交的证据一、二的真实性无异议，但认为与本案无关，不能达到其证明目的。永昌公司对许云鹏提供的证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明其合法身份及权利，不能达到其证明目的。许云鹏对曾建中提交的证据一、二的真实性有异议，认为当时永昌公司的公章和熊昌洪的印章均由案外人郭启祥控制，合同存在倒签、虚构可能。购房款交付的对象是与本案无关联的武汉世海通达商贸有限公司、郭启祥，不能证明合同真实有效。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，曾建中未实际居住涉案房屋。证据四系复印件，不予质证。对证据五的真实性无异议，但认为不能证明曾建中占有入住该房屋的事实。永昌公司对曾建中提交的证据均无异议。本院认为，对证据的真实性无异议的原告许云鹏的证据一、二，被告曾建中的证据三、五，本院依法采信上述证据记载的内容。被告曾建中提交的证据四虽然是复印件，但结合原一审法官对熊昌洪的调查，可以证实该委托书内容属实，本院依法予以采信。被告曾建中提交的证据一、二，本院将结合全案事实与证据，在后文予以评判。经审理查明：2011年5月17日、2011年5月18日，曾建中分三次共汇15万元至郭启祥个人账上。2015年2月14日，曾建中与永昌公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定：曾建中向永昌公司购买其开发的阳光大厦第一单元2604、2605号房屋，面积各55.5平方米，价格均为2380元/平方米，付款方式为一次性付清。同日，永昌公司向曾建中出具两张收款收据，第4764545号收据载明“曾建中交付现金132,090.00元，系支付阳光大厦1－2604号房款，其中现金62,090.00元、挖机款冲抵70,000.00元，房款结清”。第4764546号收据载明“曾建中交付现金132,090.00元，系支付阳光大厦1－2605号房款，其中现金44,550.00元、挖机款冲抵87,540.00元，房款结清”。2015年2月14日，中国银联签购单显示，曾建中将106,640.00元从其账上转至武汉世海通达商贸有限公司账上。上述两套房屋均未在房产管理部门办理备案登记。2020年10月9日，曾建中交纳涉案房屋维护费338元；12日，交纳涉案两套房屋的住宅专项维修基金各2,642.00元，另查明，2013年元月，熊昌洪将公司的印章交与郭启祥，并将公司开发的阳光大厦楼盘的营销事宜全权委托郭启祥负责。2014年3月14日，在武汉常博建设集团有限公司诉永昌公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院做出（2014）鄂鄂州中民三初字第00004号民事裁定书及协助执行通知书，对包括涉案房屋在内的房屋予以查封。2016年6月29日，武汉鑫昊义达建设工程有限公司诉永昌公司商品房预售合同纠纷一案，本院做出（2016）鄂07民初28号民事裁定，驳回武汉鑫昊义达建设工程有限公司的起诉，该裁定已经生效。2014年9月，许云鹏诉熊昌洪、陈如意、武汉邦利得投资担保有限公司、永昌公司、邓友明、刘芳芳民间借贷纠纷一案，经武汉市中级人民法院审理并做出（2014）鄂武汉中民商初字第00752号民事判决。2015年8月21日，该院做出（2015）鄂武汉中执字第00263-1号执行裁定书，查封永昌公司位于鄂州市××店开发区××大道××阳光大厦房屋××套（包括本案1栋一单元2604、2605号房屋）。2015年10月，武汉市中级人民法院向本院发出（2015）鄂武汉中执字第00263号委托执行函，将该案委托本院执行，本院立案执行后前述查封即转为本院的查封。在执行过程中，武汉鑫昊义达建设工程有限公司向本院提出执行异议。本院于2016年8月3日做出（2016）鄂07执异5号执行裁定，驳回异议人武汉鑫昊义达建设工程有限公司的执行异议。后曾建中也以案外人身份向我院提出执行异议，本院于2017年9月26日做出（2017）鄂07执异66号执行裁定书，裁定解除对永昌公司开发的葛店阳光大厦1栋1-2604号、1-2605号房屋的查封并中止对该房的执行。许云鹏不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：曾建中与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》是否真实有效；曾建中对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，曾建中与永昌公司之间签订的《商品房买卖合同》，是当事人之间的真实意思表示，无证据表明该合同系虚假或存在倒签的情形，其效力依法应予以确认。根据当事人的陈述及举证，曾建中在本案中主张系以部分付款、部分抵债的形式购买商品房。其购房款项来源于现金转账及挖机投资收益抵款。从证据的形式及内容来看，签订合同当天曾建中虽然有向案外人武汉世海通达商贸有限公司账上付款106,640.00元的行为，但武汉世海通达商贸有限公司与永昌公司之间是什么关系？曾建中为什么要向该公司付款？对此，永昌公司与曾建中均未给出合理解释。关于以挖机投资收益抵款的问题，根据曾建中在原一审的举证，其称挖机冲抵的157,540.00元是由15万元的挖机投资款加当年的收益组成，而其在本次庭审中又陈述，挖机收益在2012年、2013年按照每个月2000元的标准已经分配，但2014年没有分收益。涉案房款抵款时间是2015年，如果按照其后一次的陈述，挖机收益应至少有24,000.00元以上，远远超出上述挖机冲抵157,540.00元中的尾款7,540.00元。截至合同签订当天，挖机投资双方有没有结算？如何结算？对此，曾建中均未举证及给出合理解释。且2011年5月17、18日，曾建中是向郭启祥个人账上转账15万元，而本案曾建中是与永昌公司之间发生商品房买卖合同关系，付款支付对象与房屋出售方在主体上明显不符。故结合当事人的陈述及举证，曾建中主张涉案购房款已经支付的证据不足。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。即根据上述法律的规定，曾建中应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。曾建中虽然与永昌公司之间签订了《商品房买卖合同》，但其不足以证实其付清了购房款。根据上述司法解释的规定，曾建中欲排除对涉案房屋的强制执行，须同时满足解释规定的四项条件。曾建中无法证实其符合上述司法解释规定的全部条件，故其依法不享有对涉案房屋排除强制执行的民事权益。因此，本院对原告许云鹏起诉要求准许执行涉案房屋的诉讼请求依法予以支持。关于许云鹏起诉请求撤销本院（2017）鄂07执异66号执行裁定书的诉讼请求，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第二款“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行”之规定，原（2017）鄂07执异66号执行裁定书的相应部分效力会因本案做出的判决结果而当然失效，无须再行判决撤销。故对许云鹏的此项诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（一）项、第三百一十四条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、准许执行鄂州市葛店开发区阳光大厦1栋1单元2604、2605号的房屋。二、驳回许云鹏的其他诉讼请求。本案受理费5,260.00元，由被告曾建中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院。开户行—中国农业银行武汉市东湖支行，收款单位—湖北省财政厅非税收入财政专户，账号********－1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 柯君审判员湛少鹏审判员陈萍二〇二一年一月二十八日书记员 肖           臣