浙江省湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0502民初529号原告费孝泽，男，1986年10月28日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。原告谢雪娇（费孝泽之妻），女，1988年11月29日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。两原告共同委托诉讼代理人：俞芳，浙江广诚律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：郭致远，浙江广诚律师事务所实习律师。被告彭根林，男，1949年12月20日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。被告朱美江（彭根林之妻），女，1951年3月19日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。原告费孝泽、谢雪娇与被告彭根林、朱美江返还原物纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理，依法适用简易程序审理。诉讼中，因新型冠状病毒疫情，本院于2020年1月23日裁定中止本案审理。2020年6月23日，本院公开开庭对本案进行了审理，两原告的委托诉讼代理人俞芳，被告彭根林、朱美江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费孝泽、谢雪娇起诉称：2010年5月31日，彭根林因需向原告借款20万元，原告与两被告签订《借款抵押协议书》，约定借期一年，利息按银行同期借款利率的四倍计算，每月支付一次。两被告以共有的位于湖州市××小区××幢××室的房屋为借款作抵押担保，并在南太湖公证处办理借款抵押公证。原告依约履行借款义务，当日将20万元现金交付两被告。2011年1月24日，两被告又向费孝泽借款15万元，原告同意后以现金给付，并由两被告出具收条，用途为购买抵押房产的定金。嗣后，两被告仅支付利息至2012年3月。2012年9月11日，两被告在归还借款无望的情况下，将案涉房产过户至两原告名下。但时至今日两被告仍拒不交付房产，原告多次请求未果。综上，请求判令：1.两被告立即将湖州市吉山北区××幢××室的房屋腾空后返还给两原告；2.两被告支付两原告房屋占用使用费67200元（按每月800元从2012年9月17日暂计算至2019年9月16日，实际计算至房屋交付之日止）；3.本案诉讼费由两被告承担。被告彭根林、朱美江答辩称：两被告向费孝泽借款20万元，借款是为其子做生意所用。借款15万元不是事实，该15万元是借款的高额利息。原、被告在公证处约定借款利息不超过银行利息的四倍，但借款后实际按每月8分计息，远超双方的约定。借款公证是费孝泽通知两被告和借款中间人小童（童燮韬）一起去办理的，办好借款公证即到办证中心签字。当时没有讲房子过户的事情，签什么资料两被告也没问，公证处借款和办证中心签字的资料被告都没有拿到。借款后，被告在2010年7月至2012年4月间总共向原告偿还借款本金141000元，还款都交给童燮韬，童燮韬未出具过收条。2011年1月24日晚，童燮韬叫了三个外地人来被告家讨钱，因无钱支付，被告彭根林被逼写下15万元的收条。收条是对方写好让彭根林抄写的，彭根林当时想报警，因受到童燮韬的威胁，故没有选择报警。涉案房屋是两被告唯一住房，何时过户到原告名下两被告不知晓。大概在2018年彭根林去报亭交电费，听说交电费的户名已更改，于是去电力局了解，证实确已更名。后彭根林电话联系费孝泽，但找不到人。2019年6月，费孝泽来两被告住所，称两被告居住的房屋已过户到其名下，问两被告怎么办，说钱总是要还的。后来走了，说要找律师。现两被告依靠退休金生活，两个儿子人都找不到，俩孙子都由两被告在抚养，家庭经济困难。两被告同意归还原告借款10万元，并按银行利率支付借款利息，涉案房屋要求原告方重新过户给两被告。两原告为证明起诉事实及诉讼主张，向本院提交如下证据材料：1.结婚证（复印件）1份，拟证明两被告系夫妻关系；2.借条1份，拟证明2010年5月31日彭根林向费孝泽借款20万元的事实；3.（2010）浙湖南证经字第254号公证书，拟证明2010年两被告向费孝泽借款20万元并以夫妻共同所有的房产一套办理公证抵押的事实；4.收条1份，拟证明2011年1月24日两被告向费孝泽借款15万元，费孝泽以现金交付的事实；5.房屋买卖合同1份，拟证明2012年9月11日两被告将案涉房屋转卖两原告的事实；6.房屋所有权证、国有土地使用权证、契证各1份，拟证明2012年9月17日案涉房产已过户至两原告名下的事实；7.房地产评估单1份证明案涉房屋评估价格为326000元；8.委托书、房产交易申请表、房屋买卖批复各1份，拟证明房屋买卖情况属实。两被告为证明答辩事实及抗辩主张，向本院提交自记的还款记录1份（2页），拟证明两被告分别于2010年7月2日、8月4日、9月6日、10月8日、11月10日还款15000元、12000元、16000元、18000元，于2012年2月16日、3月10日、4月2日还款50000元、20000元、10000元。原、被告提交的上述证据，经庭审举证、质证，本院发表如下认证意见：（一）原告证据的认证。证据1-3的结婚证、借条、公证书，两被告对真实性无异议，称借款给儿子做生意用，由费孝泽交给其子彭国峰；结婚证不是借款时给的；借条是原告写好样式被告抄写的。本院审查认为，该些证据能证明原告主张的拟证事实，对其证明效力予以认定。证据4.收条，两被告质证有异议。彭根林称当时借款中间人小童在晚上带了三个外地人上门讨钱，说利息你付吗，不付你签字，条子是他们写好其照着抄写的。其当时要报警，姓童的说如果报警以后就别想睡安稳觉，其因担心故没有报警。证据5.房屋买卖合同，两被告陈述该份合同的签订两被告既不在场也不知晓，合同上的签名不是两被告所签。本院审查认为，原告证据4.收条与本案纠纷缺乏关联性，对其证明效力不予认定；证据5.房屋买卖合同，原告费孝泽认可该合同系借款中间人童燮韬代签，但该代签行为不具有合法性，对其证明效力不予认定，具体理由在本院认为部分阐述。证据6.房屋所有权证、国有土地使用权证、契证，两被告质证有异议。彭根林陈述其不知晓房屋过户，大概在2018年其到报亭上交电费时才听说户名已改，其去电力局了解，被告知缴电费的户名确实已改。其电话找费孝泽，但找不到。2019年6月费孝泽到被告家中来，说房产已过户到其名下，问被告怎么办，钱总是要还的。后来人走了，说要找律师。本院审查认为，原告提交的该组证据虽能证明两被告所有的抵押房产已过户至两原告名下，但因房屋买卖合同并非两被告所签，代签人亦无代两被告出售房产的合法授权，故对该组证据的合法性不予认定，具体理由详见本院认为部分。证据7.房地产评估单，两被告称不知情。证据8.委托书、房产交易申请表、房屋买卖批复，两被告称委托书上两被告的签名属实，但内容两被告不清楚，对方也没有告知。房产交易申请表及房屋买卖批复是借款抵押时夹在房产证里交给姓童的。针对两被告的异议，原告方认可房地产评估单是原告单方委托评估，房产交易申请表及房屋买卖批复是当时夹在房产证里给原告的。本院审查认为，房地产评估单系原告单方委托评估，房屋买卖合同系借款中间人童燮韬代签，委托书虽有两被告委托童燮韬代办房产出售手续的内容，但同时载明前提是两被告欲出售房产，也就是说须有两被告出售房产的真实意思表示。本案没有证据证明两被告有出售房产的真实意思表示，故受托人代签合同的行为不具有合法性。综上，对该两组证据的证明效力不予认定。（二）被告证据的认证。两被告提交的还款记录，系被告自记，与本案亦缺乏关联性，对其证明效力不予认定。根据本案有效证据结合当事人陈述，本院认定本案事实如下：被告彭根林、朱美江之子彭国峰因做生意之需向原告费孝泽借款20万元，由其父母即两被告出面借款，并以两被告所有的坐落湖州市吉山北区××幢××室住房一套抵押给费孝泽作为担保。2010年5月31日，费孝泽（乙方）与彭根林、朱美江（甲方）签订《借款抵押协议书》，约定甲方向乙方借款现金20万元，借款期限自2010年5月31日至2011年5月30日；借款利息按银行同期贷款利率四倍计算，每月支付一次利息；甲方以其夫妻共同所有坐落湖州市吉山北区××幢××室的住宅房一套（房产证号：湖房权证湖州市字第0××**，建筑面积59.96平方米）抵押给乙方作为担保，在本协议签订后甲方应协助乙方办理抵押权登记手续；债权担保的范围包括主债权、利息、逾期还款利息、损害赔偿金、实现抵押权的费用等；债务履行期届满甲方不履行到期债务的，乙方可以与抵押人协议实现抵押权，协议不成的抵押权人可以向人民法院提起诉讼；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿等。该协议书在签订当日由浙江省湖州市南太湖公证处予以公证。同日，两被告在费孝泽提供的一份委托书上签名。该份委托书写明，两被告夫妇共同拥有坐落于湖州市吉山北区××幢××室房产（房产证号：湖房权证湖州市字第0××**，建筑面积59.96平方米），全权委托童燮韬帮助其办理上述房屋的下列事项：作为两被告的代理人帮助两被告办理抵押借款的归还手续，借款归还完毕后代其办理抵押登记注销手续；上述手续办理完毕后，两被告欲出售上述房产，童燮韬作为两被告的代理人办理该房产的出售手续，包括代办房地产变更手续，代签房屋买卖合同，代办过户手续、代收房款、代办免营业税手续、代缴有关税费、代为申请及领取税收财政补贴退税款等一切相关手续。受托人在办理上述事项过程中所签署的相关文件，两被告均予以认可；受托人无转委托权。委托期限自签署之日起至办妥上述事项时止。嗣后，两被告与费孝泽及借款中间人童燮韬共同到房产交易中心办理抵押手续。当日，两被告向费孝泽出具20万元的借条一份，费孝泽将该笔借款交由两被告的儿子彭国峰收取。另，费孝泽诉称两被告在2011年1月24日又向原告借款15万元，两被告予以否认，称该15万元系20万元借款的高额利息，因两被告无力支付利息款，被迫按借款中间人的要求写下该份收条。经查，两原告举证的房屋买卖合同，合同签订时间为2012年9月11日，合同上卖方一栏的签名并非两被告所签。费孝泽认可房屋买卖合同签订时两被告并未到场，合同上卖方的签名系童燮韬代签。两被告在与原告费孝泽签订《借款抵押协议书》时，将抵押房产的原始交易申请表、房屋买卖批复等连同房产证一并交给费孝泽。2012年9月7日，原告单方委托浙江众诚房地产评估事务所有限公司对抵押房产的涉税价格进行评估。同年9月11日，两被告所有的吉北小区233幢3单元106室房产过户至原告费孝泽、谢雪娇的名下。本院认为，本案争议焦点为，案涉抵押房产转让是否合法有效，两原告诉请被告返还房产并支付占有使用费有无事实和法律依据。两被告陈述原告方举证的该份房屋买卖合同，签订时两被告既不在场也不知晓，合同上的签名不是两被告所签。经本院询问，原告方承认合同签订时两被告未到场，合同上卖方栏的签名系借款中间人童燮韬代签，原告亦未就房屋买卖事宜与两被告接触洽谈。原告方虽陈述借款时已告知两被告，如若不还款受托人有权处分房产，但根据原告举证的委托书的内容，童燮韬作为两被告的代理人帮助两被告办理抵押借款的归还手续，在借款归还完毕后代两被告办抵押登记的注销手续；在上述手续办理完毕后，两被告欲出售上述房产的，童燮韬作为其代理人办理该房产的出售手续。根据该份委托书的约定，童燮韬代理出售涉案房产须有两被告的授意。本案没有证据证明两被告有出售房产的真实意思表示，故童燮韬代签合同的行为不具有合法性，系无权代理，对两被告不发生效力。另，原告方在诉讼中陈述，根据两被告签署的委托书，如若两被告不能偿还借款，受托人有权处分涉案抵押房产，公证处有相关告知书存档。诉讼中，原告方未向本院提交相关材料。即便如原告方所述，根据我国物权法第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，双方的该项约定亦不符合法律规定，应认定无效。综上，本案因无房屋买卖的合法依据，两原告办理房产过户登记的行为不具有合法性。原告诉请被告返还房产并支付占有使用费，缺乏事实和法律依据，不予支持。因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告费孝泽、谢雪娇的诉讼请求。本案受理费减半收取740元，由原告费孝泽、谢雪娇负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖市中级人民法院。审判员  陈洪二〇二一年一月十二日书记员  林娥