云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初3572号原告：弥勒巨人商业运营管理有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇髯翁路与吉山北路交汇巨人购物中心。法定代表人：金丹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南福润餐饮有限公司。住所地：昆明市五华区北市区金色维也纳花园**。法定代表人：张校铭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭素君，女。代理权限：特别授权。原告弥勒巨人商业运营管理有限公司与被告云南福润餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弥勒巨人商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人郭翠婷到庭参加诉讼，被告云南福润餐饮有限公司的委托诉讼代理人郭素君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《巨人世纪广场租赁合同书》(合同编号:JRSG-BXJ00129)，被告向原告返还出租店铺(弥勒市巨人世纪广场髯翁西路1栋5层1-5-02号店铺)，并在合同解除后10日内将店铺内物品搬离完毕；2.判令被告向原告支付其所欠租金154338.02元(自2018年4月15日起暂计算至2020年9月26日止，实际计算至租赁房屋交还原告之日止)；3.判令被告向原告支付其所欠物业费68482.5元(自2017年11月15日起暂计算至2020年9月26日止，实际计算至租赁房屋交还原告之日止);4.判令被告向原告支付租金滞纳金42191.37元(以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2018年4月15日起暂计算至2020年9月26日止，实际计算至全部租金支付完毕之日止)；5.判令被告向原告支付物业费滞纳金23756.73元(以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2017年11月15日起暂计算至2020年9月26日止，实际计算至全部物业费支付完毕之日止)；6.判令被告向原告支付自2017年11月15日起至2019年1月5日止其所欠生活垃圾清运费7920元，以上共计296688.61元；7.判令被告承担本案诉讼费、保全费。诉讼过程中，原告放弃要求被告承担保全费的诉讼请求。事实和理由:原告与被告于2017年5月31日签订《巨人世纪广场租赁合同书》(合同编号:JRSG-BXJ00129)，合同约定:原告将位于弥勒市巨人世纪广场髯翁西路1栋5层1-5-02号店铺租予被告用于经营餐饮品类。合同租赁期自2017年11月15日起至2025年11月14日止，自2018年4月15日起计收租金。其中，被告须如期交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数(即从到期日至实际交纳之日)向原告交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额千分之三计算。被告如有任何违反产品质量或服务质量法规及《消费者权益保护法》及其他法律法规而令原告遭受损失的，合同保证金不予退还，原告有权追究被告由此造成的其他损失。租赁期间被告中途擅自退租的，被告应按剩余租期应交付租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费的标准向原告支付违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿。若存在租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费和合同项下应付其他款项任一项在到期后30天仍未支付，或被告未经原告同意擅自停止营业或中断停止其经营业务连续超过5天或累计超过10天，原告有权提前终止合同并收回出租店铺。因合同产生的争议，不能协商解决时，任何一方均可提请出租店铺所在地人民法院解决。2019年1月5日，被告未经原告同意擅自撤走停止营业，一直占用租赁店铺至今未搬离。被告欠付原告2018年4月15日至2020年9月26日期间的租金154338.02元;2017年11月15日至2020年9月26日期间的物业费68482.5元;2017年11月15日至2019年1月5日的生活垃圾清运费7920元。被告的行为严重违反合同约定，构成根本违约，给原告造成了巨大损失，原告有权根据双方签署的合同约定及相关法律规定解除合同，收回店铺，并要求被告支付租金滞纳金42191.37元，物业费滞纳金23756.73元。原告多次向被告催告要求其履行合同义务，但被告拒不履行，严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求!被告辩称，一、原告运营的巨人世纪广场在招商初期，给我公司描绘该商场具有多大的人潮和消费人群，所以我公司才投入了120多万元对弥勒店进行了装修投资，但在我们进场经营后根本没有实现。自2018年8月开业至2019年1月5日关店期间，我公司积极配合原告的一切活动，但是商场内的消费者没有售货员多，一天的营业额根本不够支撑店内的基本支出，致使我公司无力经营，只能关店。二、我们关店后，于2019年1月就与原告的有关人员沟通撤场一事，并递交了书面的撤场申请，但原告仍称在为商场的运营想办法，并希望我们能继续营业。我公司自2019年1月便一直催促原告对我们撤场一事给予答复，但均无回音。2019年3月和7月，我们分别又递交了撤场申请，都是交到原告的办公室，但至今没有答复。如今商场内已无几家在营业的餐厅了，假如能盈利我公司又怎么会关店。对原告主张的租金我公司不予认可，我公司不是没有向原告提出过撤场中请，而是原告一直未予答复。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.营业执照（副本）复印件1份、法定代表人的居民身份证复印件1份、法定代表人身份证明书1份、国家企业信用信息公示系统（云南）打印件1份，欲证实原、被告为本案的适格主体。2.《巨人世纪广场租赁合同书》1份，欲证实：（1）被告逾期交付租金、物业费等费用，并且未经原告同意擅自撤场停止经营，原告行使合同单方解除权符合合同约定及法律规定。（2）被告欠付租金、物业服务费、垃圾清运费，应当按照合同约定履行付款义务。（3）被告擅自撤场后未搬离其物品，一直占用原告商铺至今，在此期间原告为其承担了保管服务，原告主张由被告支付欠付租金、物业服务费计算至租赁房屋交还原告之日止，符合合同约定及法律规定。（4）根据合同约定，被告欠付原告租金、物业服务费，应以欠付金额为本金基数向原告支付每日千分之三的滞纳金，被告擅自退租，应按照剩余租期应缴付租金、综合管理费、营销推广费的标准向原告支付违约金；被告擅自退租的违约行为，给原告造成了644330元的租金损失，原告按照银行同期拆借利率的4倍计算滞纳金没有超过被告造成原告损失的30%，原告主张的滞纳金符合合同约定及法律规定。（5）根据合同约定，合同解除后被告应在10日内腾空商铺，产生的清理费用由被告承担，否则原告有权按照合同约定处理被告的遗留物品。3.弥勒县城市生活垃圾处理收费标准表、农村信用合作社转账支票存根、农村信用社结算业务申请书复印件各1份；照片打印件10张，欲证实：（1）被告未经原告同意擅自撤走停止营业。（2）被告至今占用案涉商铺。（3）自2018年4月15日起暂计算至2020年9月26日止，被告欠付原告租金154338.02元；自2017年11月15日起暂计算至2020年9月26日止，被告欠付原告物业服务费68482.5元、生活垃圾清运费7920元。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告未向本院提交证据材料。本院经对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告均无异议，该证据能够证明原告待证内容，予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年5月31日，原告与被告签订《巨人世纪广场租赁合同书》(编号:JRSG-BXJ00129)，约定：原告将位于弥勒市巨人世纪广场髯翁西路1栋5层1-5-02号面积为352平方米的商铺出租给被告经营餐饮品类；合同租赁期为8年，自2017年11月15日起至2025年11月14日止，其中原告给予被告5个月免租期（自2017年11月15日起至2018年4月14日止），自2018年4月15日起计收租金；出租商铺的租金、综合管理费、营销推广费按每个自然年天数计为一合同年，租金、综合管理费、营销推广费第一年（7个月）为44352元；第二、三年为76032元；第四、五、六年为85494元；第七、八年为95716元。物业服务费为42240元/年。第一期的租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费于本合同签订之日起10日内支付总额的50%，于进场装修之日支付剩余全部租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费。租金、综合管理费、营销推广费的交纳方式为按半年度方式支付。物业服务费缴费期为半年一缴，被告应向原告缴纳每期物业服务费共计21120元，被告应于每使用期届满前15天向原告交纳相应物业服务费。被告须向原告交纳合同保证金22232元，作为忠实履行本合同各项条款及原告各项管理制度的保证金；被告须按合同约定的方式和时间交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向原告交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额的千分之三（0.3%）计算。如果逾期30日仍未缴纳，原告有权终止本合同，且无需承担任何责任。合同还对责任的免除、违约责任、商铺的交还等进行了约定。合同签订后，原告将商铺交给被告管理使用。被告向原告交纳保证金22232元。被告自2018年4月15日起未向原告支付租金，自2017年11月15日起未支付物业服务费和垃圾清运费。2019年1月5日，被告停止营业，但其设备、物品至今未搬走。另查明，弥勒市城市生活垃圾处理收费标准为面积200平方米以上的在65元/月的标准上每增加50平方米增加10元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告签订的《巨人世纪广场租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告履行了将商铺交给被告管理使用的义务，被告应履行向原告支付租金及物业服务费等费用的义务。原告主张解除双方签订的《巨人世纪广场租赁合同书》，并由被告将商铺腾空交还原告的诉讼请求，因被告逾期未支付租金及物业服务费等费用，根据合同约定被告延迟交纳租金、物业服务费等超过30天仍未支付的，原告有权单方解除合同，并收回商铺，故原告的该项诉讼请求，符合双方的约定及法律的规定，予以支持。被告未按约定向原告支付租金，应承担相应的违约责任。对于原告主张由被告支付自2018年4月15日起至2020年9月26日止欠付的租金154338.02元，符合双方的合同约定，予以支持。原告主张由被告支付自2017年11月15日起至2020年9月26日止的物业服务费68482.5元，并支付自2017年11月15日起至2019年1月5日止的垃圾清运费7920元的诉讼请求，原告主张上述费用计算的起止时间符合合同的约定，但原告计算错误，物业服务费应为120933.7元（42240元+42240元+36453.7元）、垃圾清运费应为1322.88元｛[（352平方米-200平方米）÷50平方米×10元/月+65元/月]÷30天×416天｝，原告主张的物业服务费为68482.5元，放弃部分系其对自身权利的处分，本院予以准许。另，被告向原告交纳了保证金22232元，审理中，原告主张被告擅自撤场停业，被告违约导致原告提前终止合同，被告的保证金应作为违约金不予退还，因原告主张租金滞纳金、物业服务费滞纳金系对被告违约损失的主张，该主张与保证金不予退还属于对违约损失的重复主张，故本院支持由被告支付原告租金132106.02元（154338.02元－22232元）、物业服务费68482.5元、垃圾清运费1322.88元，合计201911.4元。原告主张由被告支付至房屋交还之日止的租金、物业服务费的诉讼请求，本院支持由被告支付自2020年9月27日起至房屋交还之日止按208.31元/天（76032元/年÷365天）计算的租金、按115.73元/天（42240元/年÷365天）计算的物业服务费；原告要求由被告支付自2018年4月15日起至2020年9月26日止的租金滞纳金42191.37元及支付自2020年9月27日起至租金付清之日止的租金滞纳金，主张由被告支付自2017年11月15日起至2020年9月26日止的物业服务费滞纳金23756.73元及自2020年9月27日起至物业服务费付清之日止的物业服务费滞纳金的诉讼请求，该滞纳金实际为逾期付款违约金。但原告主张的滞纳金计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，案涉违约金应当予以调整，本院确定由被告以未付租金、物业服务费为基数于2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率及于2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付原告违约金。故本院支持由被告支付原告自2018年4月15日起至2020年9月26日止的租金滞纳金11707.48元，自2017年11月15日起至2020年9月26日止的物业服务费滞纳金10499.82元，并支付原告自2020年9月27日起至租金、物业服务费付清之日止的租金滞纳金、物业服务费滞纳金（均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告对其已于2019年1月5日撤场并通知过原告，双方签订的合同已经解除的辩解，因被告未向原告提出解除合同，且对被告向原告提出的经营困难、重新招租，原告未同意，被告的辩解不符合法律的规定及合同的约定，故该辩解不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告弥勒巨人商业运营管理有限公司与被告云南福润餐饮有限公司于2017年5月31日签订的《巨人世纪广场租赁合同书》(合同编号：JRSG-BXJ00129)，并由被告云南福润餐饮有限公司于判决生效之日起十日内腾空位于弥勒市巨人世纪广场髯翁西路1栋5层1-5-02号商铺交还给原告弥勒巨人商业运营管理有限公司。二、由被告云南福润餐饮有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告弥勒巨人商业运营管理有限公司商铺租金132106.02元、物业服务费68482.5元、垃圾清运费1322.88元，合计201911.4元，并支付自2020年9月27日起至房屋交还之日止按208.31元/天计算的租金、按115.73元/天计算的物业服务费。三、由被告云南福润餐饮有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告弥勒巨人商业运营管理有限公司租金滞纳金11707.48元、物业服务费滞纳金10499.82元，并支付自2020年9月27日起至租金、物业服务费付清之日止的租金滞纳金、物业服务费滞纳金（均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告弥勒巨人商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5750元，减半收取计2875元，由原告弥勒巨人商业运营管理有限公司负担703元，被告云南福润餐饮有限公司负担2172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇二一年一月十三日书记员 杨飞龙