北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终48号上诉人（原审被告、反诉原告）：贺晓华，女，1967年5月7日出生，鄂伦春族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王佰岭，北京市亿达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张亚佳，女，1988年10月24日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人贺晓华因与被上诉人张亚佳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初25922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人贺晓华之委托诉讼代理人王佰岭、被上诉人张亚佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贺晓华上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、六项；2.改判为双方在2019年9月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月7日解除，张亚佳支付违约金30000元，赔偿贺晓华实际损失人民币114482元，已交贺晓华押金20000元无需返还，三项合计为人民币164482元；3.本案一审本诉、反诉费及二审上诉费全部由张亚佳承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误。贺晓华不存在过错，张亚佳单方违约解除合同，应当承担赔偿责任。1.张亚佳于2019年10月1日明确提出了退租的意思表示，并于当晚将钥匙交给中介后退还给贺晓华，张亚佳退租事实已经非常清楚，贺晓华无须再向其确认是否继续租赁房屋。2.贺晓华在一审庭审中明确要求法院判令双方在2019年9月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月7日解除，一审判决遗漏此项请求，且合同解除的具体时间不明。3.由于张亚佳违约，贺晓华迫不得已对房屋下水、通风进行改造才能重新部分出租，改造支出的费用损失和张亚佳违约行为有因果关系，其应当进行赔偿。张亚佳辩称，同意一审判决，不同意贺晓华的上诉请求。1.双方于2019年10月1日协商过解除合同的事宜但并未达成一致意见。2.过完十一如果解决下水问题我会继续承租的，但贺晓华并未通知我下水解决情况而是将房屋于2019年10月8日另行出租。3.我把房屋钥匙放在中介是委托代管房屋，方便房屋转租或装修，同贺晓华无关。4.贺晓华主张的各项损失和我无关，其违约另行出租房屋产生的损失应当自行承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。张亚佳向一审法院起诉请求：1.解除与贺晓华签订的房屋租赁合同；2.判令贺晓华退还张亚佳房屋租金74816元；3.判令贺晓华赔偿张亚佳违约金30000元；4.判令贺晓华赔偿张亚佳中介费5000元,以上共计109816元;5.本案诉讼费由贺晓华承担。贺晓华向一审法院反诉请求：1.判令张亚佳支付违约金30000元，赔偿贺晓华实际损失人民币114482元，已交贺晓华押金20000元无需返还，三项合计为人民币164482元；2.诉讼费由张亚佳承担。一审法院认定事实：张亚佳称2019年8月找到位于房山区拱辰街道天星街附近的北京市汇鑫房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫地产）欲租商用房屋开餐饮店铺，后经汇鑫地产介绍找到贺晓华欲出租的房屋，张亚佳称其“开餐饮要注册公司，我在燕山有家公司叫吴汉药食同源（北京）生物科技有限公司，我是这家公司的股东，我想要把公司迁到租的房子这里，9月3日我用公司名称和贺晓华签的合同，也盖了公司的章。当时中介只提供了这份合同，我和贺晓华在汇鑫地产办公的地方签的合同，汇鑫地产收取了中介费，其他事情均不管。”，贺晓华对此认可，称“当时我们双方各给了汇鑫地产五千元的中介费”，2019年9月3日贺晓华作为甲方与张亚佳签订了乙方为吴汉药食同源（北京）生物科技有限公司的《北京市房屋租赁合同》，该合同在补充条款约定：1、甲方同意清走空调室外机：2、甲方配合乙方办理公司执照注册，如因甲方地址问题导致乙方不能注册，乙方支付甲方房租（2019年9月3日--2019年9月10日的房租），三方免责，乙方通过注册登记，则如期执行合同内容，乙方所交纳的物业供暖费用按40平米计费；3、乙方在租期结束前走营业地址迁出手续；4、乙方如需单独走下水道，甲方需协调物业手续，费用由乙方承担。张亚佳称“9月3日是想以公司的名义签合同，后来9月9日长阳工商局答复说不能迁到这里，我就找到房主，房主说我再重新注册一家公司，后来9月13日再签合同的时候因为新公司还没有注册，所以就以我的名义签的合同。”，“签完这份合同后公司迁不过来，但是认为合同这个条款还适用于后来9月13日签的合同。”，贺晓华亦认可，称“这份合同双方解除了，但是贺晓华认可这份合同的补充条款适用于9月13日的新合同。”。双方表示此合同解除时双方无争议。双方均认可此合同的补充条款适用于2019年9月13日签订的合同。2019年9月3日张亚佳给付贺晓华定金一万元。2019年9月13日，贺晓华作为甲方与乙方张亚佳签订《房屋租赁合同》，约定本合同涉及的出租房屋为北京市房山区拱辰街道天星街1号院2号楼103号-2，建筑面积约定为40平方米，该房屋四至以现场实际隔断为准；房屋租赁期限为5年，自2019年9月3日起至2024年9月17日止；其中2019年9月3日至2019年9月17日为免租金装修期；押金：2万元，乙方应于本合同签订之日支付。乙方提前中止合同，甲方不退还押金；合同期满，甲方在扣除乙方拖欠的租金、滞纳金、违约金及相关税费后，退回多余押金......；租金：该房屋第一、二年每年租金12万元，第三、四年每年租金为13.2万元，第五年租金为14.52万元；物业费：每月每平方米4.7元；暖气费：每年每平方米64元；房屋的转让与转租：......租赁期间，在保证甲方租金数额不降低的情况下，经甲方书面同意，乙方可以转租给第三方，并由甲方、乙方和第三方签订合同加以确认。未经甲方签字认可的转租行为视为无效，甲方有权立即收回该房屋，乙方应按照本合同约定承担违约责任，向甲方支付违约金等款项；违约责任：1、非甲方原因，乙方经甲方同意提前解除合同或擅自退租的，乙方应按当年3个月的租金额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。.......合同签订当日张亚佳给付贺晓华74816元，为六个月租金6万元，押金1万元，加上前述合同签订时交纳的一万元共计押金2万元，物业费和供暖费4816元。关于房屋下水道的修建问题，张亚佳称“是（由）贺晓华去物业协调，费用我承担，是我去做。”贺晓华对此表示认可。张亚佳称：“9月30日我就去物业工作人员领了装修申报单，叫什么我不清楚，他说不能做下水，然后我从物业出来之后，我还没有给房主打电话，房主主动给我发的这个微信语音电话沟通，她说知道了下水不能走的问题说让我看看汇鑫地产她其他房子。她就是默认了我租的这个房子，不能打下水的这个事实。”。贺晓华称：“29日张亚佳给我发微信她要装修，我就给物业管家发了微信，物业说要看施工方案物业才可以批。”，“30号张亚佳找到我，她先和我说的她不想干了，房子不租了，我说如果她不做了钱不退，然后她又说下水做不了，但是这套房是可以走下水的，现在已经做好了。10月1日我和张亚佳去了汇鑫地产，我就当着张亚佳的面给物业经理打了电话，物业经理说等到7号上班就可以解决，当时中介的工作人员也在，然后张亚佳又说她不租了”,张亚佳称“10月1日我见了房主我说如果下水问题不能解决房子我就不租了，房主一直和我说能解决，直到那天下午都没有一个确定的答案，说要等到7号，我并没有确定的说不租了，后来贺晓华就先走了，我跟这个汇鑫地产的陈经理说我2号到12号要去新疆，我说我这个钥匙就先放在你这，如果下水解决不了，如果有人要看房，可以带他看看，我并没有退钥匙。因为我在新疆，没有任何人和我联系说房子转租了，回到北京我才发现房子在装修，我就给房主打电话，房主说“不是你不租了吗？然后把钥匙给了小刘”。但是我没有给小刘是把钥匙给了陈经理。后来我也联系了陈经理。”，贺晓华称“10月1日张亚佳和我说不租了，我说那我就往出租了，但是双方没有签书面解除合同的协议，10月2日我去汇鑫地产业务员刘立刚和我说，张亚佳不租房了把钥匙退给了他们，业务员就说把钥匙给我，后来他又说帮我找新租户，我就又把钥匙给了他，10月9日我把张亚佳租的房子的一半出租了，我没有和张亚佳联系，10月1号之后双方就没有联系，也没有书面解除合同。”，张亚佳称“我一直在和装修公司和物业代办因为工商营业执照及装修问题进行沟通，后来在我去物业报备的时候物业告诉我不能走下水，我就找了贺晓华，贺晓华说想办法帮我解决，但是我不能确定能解决，在10月1日下午汇鑫地产的房产中介经理陈耀忠、我及贺晓华还有刘利钢（音同）约好，但是刘利钢（音同）呆一会就走了，当时是我约的房主，双方就到了我租的贺晓华的房屋附近，两个中介也在，我就和房主说为什么物业说不能通，物业说因为我们这个楼下比较特殊，整栋楼的配电箱都在我们楼下。……贺晓华说她之前和物业说的是可以通的。之后我就和贺晓华说如果通不了下水我就没办法租了，贺晓华就说下水可以通，我说如果通不了我就不租了，贺晓华说如果不租了钱都不退，然后贺晓华就走了。”，贺晓华称“9月3日签合同的时候我问过物业，物业说让张亚佳找装修公司，他们不对个人，张亚佳也说她都懂，9月30日张亚佳给我打电话说她想生小孩没有精力就准备不租了，她说住一天交一天钱，10月1日张亚佳又打电话找到我，说下水做不了她不租了，要我给她退钱，我不同意，然后我和张亚佳还有陈耀忠、刘利钢（音同）在中介门口我问张亚佳好几遍她还租不租，她说不租了，当时陈耀忠、刘利钢（音同）都在场，我说如果她不租了我要按照合同约定追究她责任，如果我不追究她责任就一分钱都不退给他钱。因为她说不租了我就走了。”，张亚佳称“10月1日当天下午我就把钥匙交给了陈耀忠，我和中介说如果房子通不了下水我开不了餐馆，无法正常经营，我和房主去沟通这件事，她说一分钱都不退给我，我说如果这样有合适的不需要下水的，有愿意租的我可以找其他人转租给他，我说如果10月8日下水通了我就进场装修，钥匙放在你这，装修人员直接找你来拿钥匙，我还说等我回来再说。”，“10月12日我回来发现店已经装修了，我就去问了房主为什么在里面装修，我也找了中介的陈耀忠，陈耀忠说她是房主她要租，就把钥匙给她了。”，“9月3日从中介拿的钥匙，我在9月10日左右将钥匙放回去了，之后又把钥匙拿回来了，但是具体时间记不清了，也是从中介拿的。”，张亚佳称“我当时把钥匙交给中介让他们保管还有就是让中介去帮我出租，但是我没有说直接让贺晓华出租。贺晓华出租后我问过中介，陈耀忠说贺晓华是房主，她要出租中介也没有办法。”另贺晓华认可2019年10月8日通过汇鑫地产与郭志萍签订房屋租赁合同，将案涉房屋的其中20平方米出租给了郭志萍，贺晓华称为此支付中介费3000元，贺晓华提交微信转账详情截图两张，分别为2019年9月21日转账给刘利钢（音同）5000元和2019年10月8日转账给刘利钢（音同）3000元，证明为达成涉案房屋租赁合同其向汇鑫地产支付中介服务费5000元以及为签订2019年的10月8日的房屋租赁合同，其向汇鑫地产支付中介服务费3000元。张亚佳对该证据真实性认可，证明目的不认可，认为是在未经张亚佳同意情况下私自转租他人。张亚佳也提交了微信转账截图一张，证明为签该涉案合同向汇鑫地产（刘利钢（音同））支付中介费5000元。一审法院认为,张亚佳与贺晓华于2019年9月13日签订了《房屋租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，双方均应按合同的约定享有权利、承担义务。合同签订后，双方因该房屋下水道未能实际确定修建时间等问题而产生矛盾、发生争执，张亚佳称“10月1日张亚佳和贺晓华沟通做餐饮没有下水无法正常经营，有解除合同之意，我们就不租了，贺晓华说不租就一分钱不退，贺晓华给物业经理打了电话说7号之后可以解决，但是张亚佳并不相信，当时贺晓华情绪激动，双方没有办法好好谈，最后就租还是不租都没有确定，张亚佳说如果一分钱都不退她就继续租”，根据上述陈述表明此时张亚佳已表达退租之意。后贺晓华称“（10月2日）汇鑫地产刘利钢（音同）说张亚佳昨天把钥匙退回来了，我退给你吧，他说贺姐我再帮你找客户吧，他说要不钥匙放我这吧，有看房的方便我说行呀就放你那吧”，此后贺晓华经刘利钢（音同）将涉案房屋再行出租，并向刘利钢（音同）支付中介费用。根据双方当事人陈述及双方提交的证据情况，法院认为贺晓华与张亚佳签订案涉房屋租赁合同时，双方均将中介费用给付给汇鑫地产的刘利钢（音同），基于贺晓华再次将上述案涉房屋部分出租给他人时，亦是通过该汇鑫地产刘利钢（音同），并向其支付中介费用3000元，据此汇鑫地产刘利钢（音同）的代理行为使贺晓华有理由相信张亚佳有退租的意思表示。此后贺晓华与他人签订新的租赁合同实为避免损失扩大。本案中，贺晓华存在一定过错，其既然在确信张亚佳要退租的情形下，应与张亚佳取得联系明确其是否继续租赁该案涉房屋及合同是否继续履行，现其根据汇鑫地产向其陈述的情形将房屋部分出租，确有不妥之处，应承担相应法律责任。但张亚佳辩称其把钥匙交与汇鑫地产是让其保管、让中介去帮其出租的陈述，虽向法院提交了与汇鑫地产陈耀忠的微信截图，贺晓华对此不予认可，张亚佳亦未向法院提交充足证据证明该陈述，故张亚佳就此亦应承担相应法律责任。现张亚佳请求解除与贺晓华签订的房屋租赁合同，基于该房屋早已另行出租，合同已实际解除，双方仅就合同解除后的事宜未达成一致意见。关于张亚佳要求贺晓华退还房屋租金74816元的请求，该费用应包括租金、押金及物业费取暖费等费用，按照本案实际，张亚佳自2019年9月3日自汇鑫地产取走案涉房屋钥匙至其2019年10月1日将钥匙放回汇鑫地产，贺晓华称2019年10月2日同意将钥匙放在汇鑫地产让中介帮助寻找租户，张亚佳租用该房屋的时间将近一个月，现其主张扣除一个月租金费用，要求退还五万元剩余房租，基于张亚佳自2019年10月1日后，未实际占有使用该房屋，贺晓华应将剩余五万元租金退还张亚佳；关于押金问题，根据合同约定乙方提前中（终）止合同，甲方不退押金，本案导致合同解除的原因双方均有一定不妥之处，法院酌定贺晓华退还张亚佳押金10000元；关于物业费和取暖费的退还问题，因张亚佳实际租用该房屋一个月，应给付贺晓华相应的物业费，按照合同约定，物业费为每月每平方米4.7元，取暖费在张亚佳租赁期间尚未发生，故贺晓华应退还张亚佳物业费、暖气费合计4628元；张亚佳请求贺晓华赔偿违约金30000元，因双方在此案中均有一定过错，故法院不予支持；张亚佳请求贺晓华赔偿其中介费5000元一节没有法律依据，法院不予支持。关于贺晓华的反诉请求，其要求张亚佳支付违约金30000元及要求张亚佳赔偿实际损失人民币114482元一节，因贺晓华再行出租时虽称有中介方向其陈述张亚佳退租事宜，但其未实际向张亚佳本人确认合同是否继续履行而再行出租，因此贺晓华存在一定过错，现反诉要求张亚佳支付上述费用，没有法律依据，法院不予支持；贺晓华要求押金20000元无需返还一节，因该合同的解除双方均有一定过错，法院上述已酌定贺晓华退还押金10000元。据此，一审法院判决：一、解除张亚佳与贺晓华于2019年9月13日签订的《房屋租赁合同》；二、贺晓华于判决生效之日起十日内退还张亚佳租金50000元；三、贺晓华于判决生效之日起十日内退还张亚佳押金10000元；四、贺晓华于判决生效之日起十日内退还张亚佳物业费、暖气费4628元；五、驳回张亚佳的其他诉讼请求；六、驳回贺晓华的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，贺晓华表示汇鑫地产的陈耀忠向其陈述张亚佳明确表示不租了，一审中提交的其同陈耀忠在2020年1月22日的对话录音可以佐证。张亚佳对上述对话录音的真实性不认可，认为录音无头无尾，并主张其一审中提交的与汇鑫地产的陈耀忠于2019年10月1日的微信聊天记录足以证明其将钥匙转交中介是为了将房屋自行转租而不是向贺晓华退租。贺晓华则认为该证据和前后发生的事情相矛盾，故对该证据的真实性不予认可。双方对一审判决认定的其他事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，张亚佳与贺晓华于2019年9月13日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。上述合同约定，张亚佳如需单独走下水道，贺晓华需协调物业手续。在合同履行过程中，因涉案房屋单独设立下水道受到阻碍，张亚佳于2019年10月1日向贺晓华明确提出解除合同，贺晓华虽然与物业经理沟通后向张亚佳保证涉案房屋能够单独设立下水道，但表示需要等到10月7日之后才能解决，张亚佳不相信贺晓华的保证，双方因合同解除后违约责任问题产生争执，后贺晓华生气离开并将涉案房屋部分另租他人。本案中，双方合同中约定贺晓华负有协调物业允许涉案房屋单独设立下水道的义务，但贺晓华并未提前就该问题与物业充分协调沟通，在张亚佳因此受到阻碍时，亦未能及时解决，且在物业确认可以单独设立下水道之后未告知张亚佳，而是直接将涉案房屋部分另租他人，致使合同的解除无法挽回；而张亚佳在面临问题时，未给予贺晓华足够的时间解决问题，而是不计后果草率地提出解除合同；从此后涉案房屋的出租使用状况看，原本双方的矛盾可以得到妥善解决，但因双方均未能与对方有效沟通，处理问题欠缺全面考虑，意气用事，致使合同不能继续履行，对此双方均负有一定过错。鉴于张亚佳在2019年10月1日明确提出解除合同，从贺晓华此后的行为亦可以判断其认可合同已于当日解除，故可以认定双方合同已于2019年10月1日解除。张亚佳一审要求确认合同于2019年10月7日解除，与事实不符，难以支持，但就解除合同本身应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。关于已交纳押金20000元，鉴于贺晓华对合同解除亦负有过错，故其要求押金全部不予返还，缺乏合同依据，本院不予支持，一审法院酌情判令贺晓华返还押金10000元并无不当。关于已预交的租金、物业费、供暖费的退还，根据已查明的事实，张亚佳自2019年9月3日取得涉案房屋的钥匙，贺晓华自认2019年10月2日重新获得涉案房屋钥匙的实际控制权，张亚佳实际仅占有涉案房屋一个月，一审法院扣除一个月的租金及物业费，判令贺晓华返还剩余期间的租金、物业费及租赁期内未实际发生的供暖费，适用法律正确，应予维持。关于贺晓华要求张亚佳支付违约金30000元，并赔偿实际损失114482元，因贺晓华主张的房屋改造费、中介费等为其另租他人的必要支出，并非合同解除的直接损失，律师费于法无据，且贺晓华对合同的解除亦有过错，10000元押金不予退还已对贺晓华的损失进行了一定的补偿，故贺晓华再要求支付上述赔偿及违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，贺晓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5006元，由贺晓华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 雪审 判 员  梁立君审 判 员  王军华二〇二一年一月二十七日法官助理  张增彬书 记 员  胡翔宇