山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3号 上诉人（原审被告）：台勇，男，1972年10月20日出生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：青岛海悦东林物业管理有限公司，住所地青岛市市**江西路****楼**。 法定代表人：张志刚，总经理。 委托诉讼代理人：阴磊磊，山东海利丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭峰，山东海利丰律师事务所律师。 上诉人台勇因与被上诉人青岛海悦东林物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7947号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人台勇上诉请求：依法撤销原审判决发回重审。事实和理由：原审判决认定事实不清,遗漏诉讼当事人，应予撤销。上诉人曾将案涉物业(市南区漳州路19号C座3号楼3层)整体出租给青岛爱舍空间商务酒店有限公司（以下简称爱舍酒店）用于酒店经营，该公司使用期间一直未交纳物业管理费，被上诉人明知该事实，却一直未向该公司主张追索。上诉人在原审中曾申请追加该公司为本案无独立请求权的第三人，承担其相应的民事责任，但原审法院并未准予追加亦未依职权追加。对此，上诉人认为，本案遗漏诉讼当事人，对案涉物业费的承担主体、责任划分未能查清，不仅增加了上诉人的诉累，亦属判决不当。请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人青岛海悦东林物业管理有限公司答辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 青岛海悦东林物业管理有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令台勇支付2017年12月至2019年10月期间物业费9563.40元、电梯费1529.00元，合计11092.40元(上述费用暂计算至2019年10月，最终数额计算至本判决生效之日)；2.判令台勇支付违约金1000元(暂计算至2019年10月31日)，并自2019年11月1日起按照同期银行贷款利率标准支付逾期付款违约金直至全部费用缴清之日止；3.本案诉讼费用由台勇承担。事实与理由：台勇系青岛海悦东林物业管理有限公司所服务的中环国际广场C座306户，根据青岛海悦东林物业管理有限公司与青岛中环国际广场业主委员会签订的《物业管理委托合同》，由青岛海悦东林物业管理有限公司对台勇所在写字楼提供物业管理服务，并约定业主应缴纳物业费的标准、方式。青岛海悦东林物业管理有限公司依约履行《物业管理委托合同》，但台勇自2017年12月始欠缴物业费、电梯费，截至2019年10月台勇拖欠物业费、电梯费共计11092.40元。期间，青岛海悦东林物业管理有限公司多次催促台勇清缴费用，台勇仍拒不缴纳费用。故诉至法院。 台勇在一审中辩称，同意缴纳物业费，前提是物业服务质量要跟上，认为应追加爱舍酒店，爱舍酒店使用期间由爱舍酒店交物业费。2019年6月我入住后确实没交物业费，房屋没有电表，之前是否交过物业费，我不清楚。购房后，和爱舍酒店没有交接好，我发现我的房子被隔成6间，也没有门，305、306户水表不分，交涉的时候没有水，物业都将责任推给爱舍酒店。302、305、307户都是爱舍空间交物业费。 原审法院认定如下： 台勇系青岛市市南区3号楼306户业主，房产证登记时间为2013年7月8日，房屋建筑面积173.87平方米。该房屋自2017年12月至今未缴纳物业费和电梯费，截至2020年6月，欠缴的物业费为13475.7元，欠缴的电梯费为2154.5元。 对当事人有异议的事实和证据，原审法院认定如下： 一、青岛海悦东林物业管理有限公司提交《物业管理委托合同》二份，证明双方存在物业服务合同关系，青岛海悦东林物业管理有限公司依约向台勇提供了物业管理服务，台勇应按时缴纳费用。台勇质证称对证据不清楚。因该二份合同均加盖当事人公章，且台勇未提交反驳证据否认合同的真实性，故对该二份合同原审法院予以采信。原审法院认定，青岛中环国际广场业主委员会（委托方、甲方）与青岛海悦东林物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，合同约定：甲方将中环国际广场委托于乙方实行物业管理，物业坐落位置青岛市市南区，委托管理期限为3年，自2013年11月1日起至2016年10月30日止，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的使用、管理和维护，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、前院、后院、地、地面停车场用设施、设备的使用、管理和维护，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯等公共设备；市政公用设施和附属物、构筑物的使用、管理和维护，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、地、地面停车场用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的使用、管理和维护，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、电梯运行费；3、二次供水运行费；4、车位使用及泊位费；物业的管理服务费，C座(居民)房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.5%元交纳滞纳金；其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1、高层楼房电梯运行费及二次供水运行费，由乙方向业主或物业使用人收取；电梯运行费：C座：0.40元/月/建筑平方米；二次供水运行费：C座：0.4元/吨。上述合同到期后，青岛中环国际广场业主委员会与青岛海悦东林物业管理有限公司再次签订合同期限为2016年11月1日至2021年10月31日的《物业管理委托合同》，合同约定内容与上述合同基本相同。 二、青岛海悦东林物业管理有限公司提交催款通知单及催收照片，证明多次向台勇催收物业管理费等费用。台勇质证称没看见张贴过通知。原审法院认定，青岛海悦东林物业管理有限公司履行了书面催收义务。 三、台勇提交录音光盘一张，证明双方沟通相关情况。青岛海悦东林物业管理有限公司对录音真实性无异议，台勇在录音中说物业没有问题，只是跟爱舍交接有问题，台勇作为房主，应当对物业费承担连带责任，台勇交接问题与物业无关。原审法院认为，关于录音，青岛海悦东林物业管理有限公司对录音的真实性无异议，故对录音的真实性原审法院予以采信。录音显示，涉案楼座三层存在管理责任不清，青岛海悦东林物业管理有限公司对该楼层村在怠于管理的情形。 原审法院认为，青岛海悦东林物业管理有限公司与台勇所在的小区业主委员会签订的二份物业合同，内容合法有效。该合同对台勇所在小区业主具有约束力，因此当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。 关于台勇是否应支付物业管理费的问题。原审法院认为，市南区C座(3号楼)3层曾经整体出租用于酒店经营，情况较为特殊。酒店停止经营后，因产权交接和管理责任界定不清问题，青岛海悦东林物业管理有限公司对涉案楼座3层的维修、养护、管理义务存在怠于履行的情况。鉴于漳州二路19号3号楼3层的特殊情况，原审法院综合双方履行过程、整改效果、交涉过程等因素，酌情认定台勇向青岛海悦东林物业管理有限公司支付70%的物业管理费。因此，台勇应向青岛海悦东林物业管理有限公司支付自2017年12月至2020年6月期间的物业管理费9432.99元（13475.7元×70%）以及欠缴的电梯费2154.5元，此后至判决生效之日止的物业管理费及电梯费按照合同约定计算。 关于青岛海悦东林物业管理有限公司主张台勇支付违约金的诉讼请求，原审法院认为，应当结合双方当事人在合同履行过程中的过错作出相应认定。本案中，虽然台勇逾期支付物业费，但根据本案所查明的事实来看，其不支付上述费用的是源于对物业服务质量的异议，因而台勇主观恶意并不明显，故对于青岛海悦东林物业管理有限公司该部分诉讼请求，原审法院不予支持。 综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第六条规定，判决：一、台勇于判决生效之日起十日内支付青岛海悦东林物业管理有限公司至判决生效之日止的物业管理费及电梯费（截至2020年6月物业管理费为9432.99元，电梯费为2154.5元，自2020年7月1日至判决生效之日止的物业管理费及电梯费按照合同约定计算）；二、驳回青岛海悦东林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费102元，减半收取计51元，由台勇负担36元，由青岛海悦东林物业管理有限公司负担15元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，本案是否遗漏必要诉讼当事人。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，上诉人台勇将其房屋出租给爱舍酒店使用，根据上述给司法解释的规定，应由爱舍酒店与台勇对物业费的承担连带责任。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十八条第一款规定：二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。青岛海悦东林物业管理有限公司仅对业主台勇提起诉讼，并无不当。因此，本院对上诉人台勇的上诉请求不予支持。 综上，上诉人台勇的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费102元，由上诉人台勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二一年一月十八日 书记员  方高海 韩平