河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终636号上诉人：（原审被告）：郭可汉、男、汉族、住太康县。委托诉讼代理人：刘成才，河南阳夏律师事务所律师。被上诉人：（原审原告）：张志帅、男、汉族、住太康县，上诉人郭可汉因与被上诉人张志帅定金合同纠纷一案，不服河南省太康县人民法院（2020）豫1627民初5781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭可汉及其委托诉讼代理人刘成才，被上诉人张志帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭可汉上诉请求：依法撤销太康县人民法院（2020）豫1627民初5781号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：、一审认定“双方之间已形成定金合同关系”属认定事实错误。2020年8月7日被上诉人及其妻子陈文霞二人到上诉人家中看房，要购买上诉人的门面楼，双方现场看房，四间门面高度四层整栋楼房以1550000元的价格卖给被上诉人，被上诉人当场交付定金10000元，上诉人出具“今收到陈文霞买房子定金壹万元整，2020年8月11日之前再打款540000元整，房子全款金额壹佰伍拾伍万元整，2021年8月11日之前交清，郭可汉，2020年8月7日”，另陈文霞在收条左下方书写“房子全款1550000元，陈文霞”。当天晚上被上诉人打电话给上诉人，称540000元不能按期给付要求面谈，见面后被上诉人说因资金问题不愿意购买楼房，但是要求租赁其中三间门面房销售电动车，双方协商三间门面房租赁给被上诉人，租赁期限10年，一次性交清租赁费150000元，10000元定金冲抵租赁费，上诉人将原来出具的收条收回，另出具“今收到租房定金壹万元”的收条，约定三天交清全部租赁费。第二天被上诉人要求上诉人将房屋隔断（四间房屋租赁三间），几天后又要求上诉人安装玻璃门，几天后又要求上诉人拆除门面房前面的一间活动房，几天后又要求居住上诉人四楼的房屋，上诉人均按照其要求办理，上诉人支付隔断材料费3686元，玻璃门交纳定金5000元，拆除活动房价值4692元。被上诉人要求租赁房屋及要求隔断、安装玻璃门、拆除活动房的行为是《合同法》规定的要约，上诉人认可并实施工述行为是承诺，合同成立并生效，上诉人已经履行了合同义务，故一审认定事实错误。二、被上诉人不履行合同义务，应当承担违约责任。上诉人按照被上诉人的要求办理后，被上诉人开始以多种理由提出无理要求，要求租赁面积从三间增加到三间半房屋，上诉人勉强同意，后又要求再增加40厘米，为此上诉人没有同意，双方发生纠纷。合同不能履行的原因是被上诉人违约行为造成，上诉人不存在任何过错，所以被上诉人应当承担违约责任，10000元定金不应当退还，给上诉人造成的经济损失应当赔偿。张志帅辩称，原审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张志帅向一审法院起诉请求：1、请求判决郭可汉退回张志帅租房定金10000元；2、诉讼费由郭可汉承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于太康县独塘乡政府西100米路南，左邻小牛顿幼儿园、右邻赵彭杰、南邻陈康、北邻311国道。2020年8月7日，双方协商租赁郭可汉该房屋一楼东部三间，双方未签订书面租赁协议。张志帅向郭可汉缴纳租房定金10000元，郭可汉向张志帅出具收条一份，内容为：“今收到租房定金壹万元。郭可汉，2020.8月7日”。双方因对该房屋进行隔断、安装玻璃门未达成一致意见，导致租赁房屋未实际交付张志帅使用。2020年9月底，张志帅与郭可汉协商不再租用房屋。2020年11月，郭可汉将该房屋租赁给他人使用。一审法院认为，从郭可汉于2020年8月7日出具的收条内容来看，是作为承租方的张志帅为了与作为出租方的郭可汉签订房屋租赁合同，在租赁合同签订之前给郭可汉交纳了10000元房屋承租定金，应属于立约定金，也称订约定金，它是当事人在订立主合同之前为担保以后正式订立主合同而约定交付的定金，其作用是保证当事人有诚意建立合同关系，因此，本案应定性为定金合同纠纷。根据《中华人民共和国担保法》第九十条的规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案张志帅向郭可汉交付了定金，郭可汉收取定金后出具了收条，系双方的真实意思表示，合法有效，双方之间已形成定金合同关系，各方均应严格履行各自的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。本案中张志帅向郭可汉表示其欲租赁房屋的意思表示，有立约的意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。张志帅向郭可汉发出的意思表示与该规定的内容相比较，意思表示并不具体确定，故张志帅并未作出要约，只是有与郭可汉签订房屋租赁合同的意向，张志帅支付给郭可汉的10000元款项，是为了保证双方将来签订正式的书面合同而收取的定金，在双方没有签订正式书面合同前提下，应根据双方对未达成书面合同的过错承担责任。对于本案争议焦点双方未签订书面合同的责任承担。因合同是双方达成合意的行为，双方未达成书面合同应承担缔约过失责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。从本案证据中并没有反映双方有以上行为。双方只是在订立合同中对合同具体条款未达成合意而最终未达成书面合同，故双方对未达成最终书面合同均有责任，二者之间过失相抵，郭可汉应退还张志帅已付订金。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第四十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国担保法》第九十条规定，判决：郭可汉于判决生效后三日内返还张志帅定金10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张志帅负担。本院二审期间，上诉人提交新证据。1、2020年8月7日郭可汉出具的购房定金收条影印件一份，证明2020年8月7日张志帅与其妻陈文霞与上诉人协商购买上诉人的楼房，预交定金10000元。被上诉人当天晚上提出房款无法按时付清，并提出不再购买房屋，要求租赁上诉人的房屋，上诉人同意将10000元购房定金转为租赁房屋的定金；2、2020年8月21日太康县独塘乡程楼村委会证明，证明：上诉人已经履行了合同义务，双方当事人之间租赁合同成立并生效；3、上诉人与被上诉人微信聊天记录，证明被上诉人已构成违约，被上诉人无权要求退回定金；4、2020年8月12日上诉人按被上诉人的约定定制的玻璃门窗定金收条，证明上诉人已向案外人交付定金，上诉人已经履行了合同义务；5、中山阪神厨卫专卖店销货清单，证明上诉人已经履行了合同义务；6、现场照片，证明上诉人已经履行了合同义务；7、高旗全自动彩钢瓦销货清单，证明上诉人按约定拆除房屋，因被上诉人租赁房屋给上诉人造成损失；8、房屋租赁合同，证明因被上诉人租赁房屋给上诉人造成损失。被上诉人质证意见未，上诉人提交的证据不真实。本院认为，对上诉人提交的证据1，被上诉人予以认可，本院予以采信，对上诉人提交的其他证据真实性无法核实，本院不予采信。本院查明的其他事实与一审相同本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，被上诉人张志帅向上诉人郭可汉发出租房的意思表示，只是有与郭可汉签订房屋租赁合同的意向，但并未签订房屋租赁合同，房屋租赁合同并未成立生效，被上诉人张志帅支付给郭可汉的10000元款项，是被上诉人预购买上诉人的房屋的定金，由于双方对购买房屋达不成合意，该10000元定金于2020年8月7日转化为租房定金，双方对此均予认可，由于双方只是在订立租房合同中对合同具体条款未达成合意而最终未达成书面合同，故双方对未达成最终书面合同均有责任，因本次租房纠纷，上诉人的房屋造成一定时间的空置和产生部分不必要的装修费用，给上诉人造成一定的经济损失，被上诉人应当承担一定的过错责任，根据双方的过错程度，被上诉人交付给上诉人10000元的租金，本院酌定上诉人返还给被上诉人7000元较为适宜。综上所述，郭可汉的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销太康县人民法院（2020）豫1627民初5781号民事判决；二、上诉人郭可汉于判决生效后三日内返还被上诉人张志帅定金7000元。一审案件受理费50元，由被上诉人张志帅承担，二审案件受理费50元，由上诉人郭可汉承担。本判决为终审判决。审判长 金 薇审判员 张 杰审判员 张子亚二〇二一年一月二十七日法官助理石磊书记员潘克宇