台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1003民初6492号原告：中国农业银行股份有限公司台州黄岩支行,统一社会信用代码9133100384813476XY。住所地：台州市黄岩区天长南路**。负责人：顾小萍，该行行长。委托诉讼代理人：张珊珊，该行职工。被告：金祁，男，1979年10月4日出生，汉族，住台州市黄岩区。被告：叶小娟，女，1983年10月3日出生，汉族，住台州市黄岩区。被告：台州新城万博房地产发展有限公司，统一社会信用代码913310033299589357，，住所地：台州市黄岩区东城街道劳动北路**（总商会大厦**）法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人:王桢，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司台州黄岩支行（以下简称农行黄岩支行）为与被告金祁、叶小娟、台州新城万博房地产发展有限公司（以下简称新城公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2020年12月21日向法院提起诉讼，诉请（变更）：一、判令被告金祁、叶小娟归还原告借款本金1837500元，并支付相应利息、罚息等（暂算至2020年11月18日合计为40093.94元，自2020年11月19日起至清偿之日止按合同约定和中国人民银行规定计算）；二、判令原告对被告新城公司预售给被告金祁、叶小娟的位于台州市黄岩区××街道××广场××幢××单元××室的房地产折价款或者拍卖、变卖的价款，在本金1837500元及利息、罚息、复利等实现债权的费用范围内享有优先受偿权；三、判令被告新城公司对上述债务负连带偿还责任。本院受理后，依法由审判员金洪列适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行审理。原告农行黄岩支行的委托诉讼代理人张珊珊、被告新城公司委托诉讼代理人王桢到庭参加诉讼，被告金祁、叶小娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。被告叶小娟庭前递交书面答辩称：一、原告起诉属实，涉案房产是拆迁时所购置的安置房，本可全款付清，但被告金祁将补偿款另做他用，导致涉案房产无法全款付清；二、涉案房产系被告金祁、叶小娟及子女的唯一住房，希望法院保护答辩人及子女的权益；三、涉案房屋评估时应考虑房屋装修投入了70余万元。被告新城公司答辩称：一、被告金祁拒不支付贷款的行为与被告新城公司无关，被告新城公司不存在过错，被告金祁作为合同相对方应承担本案的还款责任；二、原告要求被告金祁归还尚欠的本息的前提是解除合同，现主合同和担保合同尚未解除，原告无权要求被告新城公司承担连带担保责任；三、涉案房产已经抵押给了原告，在人保和物保并存的情况下，应当先以抵押物清偿。被告金祁未作答辩，也未向本院提供证据。本院经审理认定：2017年11月25日，被告金祁、叶小娟为购买台州市黄岩区××街道××广场××幢××单元××室房产，以被告金祁作为借款人、其配偶叶小娟作为共同还款人和共同抵押人，售房人被告新城公司作为保证人，向原告申请个人购房贷款2100000元。2017年12月15日，原告与被告金祁、叶小娟、新城公司签订了编号为33020120170246147的《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为人民币2100000元；借款期限20年；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期ＬＰＲ）调整后的次年1月1日起调整；本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准；借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；本合同的还款方式为等本递减还款；还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，对应付未付利息，计收复利；借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，并提前行使担保权；本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押，由被告新城公司提供阶段性连带责任保证担保，期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；本合同项下贷款存在物的担保和保证担保的，贷款人已经选择某一担保方式的，也可同时主张其他担保方式；以台州市黄岩区××街道××广场××幢××单元××室房产作为涉案贷款的抵押担保；保证、担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利等。2017年12月22日，原、被告办理了抵押预登记手续【证号：浙（2017）台州黄岩不动产证明第0012921号】。2017年12月18日，原告发放了贷款，执行利率为年利率5.145%。2020年7月18日起，被告金祁、叶小娟未偿还贷款，被告新城公司也未履行担保义务。截至2020年11月18日，尚欠原告本金1837500元，利息、罚息、复利合计40093.94元。上述事实，有原告提供的原、被告身份信息、工商登记、贷款申请书、个人购房担保借款合同、贷款明细清单等证据以及原、被告的陈述所证实。本院认为，原告农行黄岩支行与被告金祁、叶小娟、新城公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，双方均应按约履行。原告按约向被告金祁提供了贷款，已履行了合同约定的义务。被告金祁借款后未按约归还借款本息，构成违约，应承担逾期还款的违约责任，返还原告借款本金1837500元和截至2020年11月18日的利息、罚息、复利合计40093.94元。涉案借款由被告新城公司提供阶段性保证担保，期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，目前该条件尚未成就，被告新城公司需承担上述款项的连带保证责任。被告叶小娟在《个人信贷业务申请表》中以共同借款人（配偶）进行签字，且涉案借款用于家庭购房，故因视为夫妻共同债务由被告叶小娟共同偿还。抵押权预告登记虽非正式设立抵押权，但系给予被登记的债权请求权以物权效力，原告的请求权具有物权的效力，因而对预告登记抵押物折价或拍卖、变卖所得价款具有优先受偿权，故原告对坐落于台州市黄岩区××街道××广场××幢××单元××室房地产的折价或拍卖、变卖的价款具有优先受偿权。关于被告叶小娟主张抵押房屋系其唯一住所，应不予处置的抗辩，无事实与法律依据，本院不予支持。被告新城公司提出的抗辩，不符合合同约定，本院不予支持。综上，原告变更后的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告金祁、叶小娟于本判决生效之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司台州黄岩支行借款本金1837500元、截至2020年11月18日止的利息、罚息、复利40093.94元，并支付自2020年11月19日起至生效判决确定的履行之日止按合同约定和中国人民银行规定计算的利息、罚息、复利（以年利率24%为限）；二、被告台州新城万博房地产发展有限公司对上述第一项债务承担连带保证责任；三、若被告金祁、叶小娟未按上述第一项履行付款义务，原告中国农业银行股份有限公司台州黄岩支行对坐落台州市黄岩区××街道××广场××幢××单元××室房产的折价或者拍卖、变卖价款在借款本金1837500元及其利息、罚息、复利范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10849元，减半收取5424.5元，由被告金祁、叶小娟、台州新城万博房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 金洪列二〇二一年一月二十八日代书记员 牟奕静