北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终793号上诉人（原审被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：闫文芳，女，1957年6月28日出生。法定代理人：闫惠忍，女。委托诉讼代理人：贾永珍，北京市汉威律师事务所律师。上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）因与被上诉人闫文芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初36387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中天置地公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项及第三项；2．本案一二审诉讼费由闫文芳承担。事实和理由：疫情期间，小区不让业务员带客户看房，导致房屋空置无法出租，已经达不到合同目的，属于不可抗力。2020年2月双方就减免租金事宜或者解除合同事宜进行沟通，但未达成一致意见。2020年4月1日，中天置地公司以短信形式通知闫文芳因不可抗力解除合同，符合双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》的约定。由于疫情发生时中天置地公司有合同解除权，故不应该支付违约金和租金。被上诉人闫文芳辩称，中天置地公司不可抗力的上诉理由不能成立，小区封闭无法看房等理由均与事实不符。一审判决事实清楚，中天置地公司单方解除合同于法无据。中天置地公司向一审法院起诉请求：1．判令中天置地公司支付拖欠的2020年3月至8月的房租34800元及欠缴水费1807元；2．判令中天置地公司按月租金200%的标准向我支付违约金11600元；3．判令中天置地公司支付维修费及材料费1301元；4．判令中天置地公司支付误工费1627元；5．判令中天置地公司支付房屋使用、出租损失费3673元；6．判令中天置地公司支付交通费200元；7．判令中天置地公司承担律师费5800元及本案诉讼费。一审法院认定事实：闫文芳系精神残疾人，闫惠忍系视力残疾人，闫惠忍系闫文芳监护人。闫惠忍称闫文芳系其妹妹，闫文芳无配偶及子女。262房屋所有权人为闫文芳。2017年9月2日，闫惠忍与中天置地公司就262房屋签订期限为2017年9月4日至2019年8月30日的北京市房屋出租委托代理合同。2019年8月23日，闫惠忍（甲方）与中天置地公司（乙方）就262房屋签订期限为2019年9月1日至2020年8月30日的北京市房屋出租委托代理合同，约定：租赁用途为居住；每月租金为5800元；乙方将各期租金划入甲方账户日期为：第一次2019年8月30日，第二次2019年11月30日，第三次2020年2月30日，第四次2020年5月30日；乙方负责维修的范围包括：水龙头、房屋内水管、电灯、热水器、厨房及卫生间下水管疏通等；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，其中包括未按约定划付租金达5日以上的，乙方有上述情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同履行期间，中天置地公司向闫文芳支付租金至2020年2月底。中天置地公司称因疫情原因无法出租房屋，故以不可抗力为由解除合同，并于2020年4月1日向闫惠忍发送短信解除了双方之间的房屋租赁合同，并提交短信佐证，短信内容为：“阿姨，房子从去年12月5号就开始空置了，在春节回来2月中旬联系你，后联系你家闫哥，今年赶上肺炎疫情了，不好租啊，社区也带不了户，有客户也看不了，看看房子退给你吧，你看啥时你过来取钥匙，我给你送过去，门口也有钥匙，到了给我电话就行”。中天置地公司称将钥匙放置在门口，对方拖延进行房屋交接，并于2020年9月向对方邮寄房屋钥匙。闫文芳不认可收到上述短信，不认可双方曾协商解除合同及交接事宜，称房屋空置并非疫情原因导致，并曾多次催要租金未果，称双方合同于2020年8月30日到期终止，认可于2020年9月收到中天置地公司邮寄的钥匙。闫文芳称收房之后，因中天置地公司造成房屋损害，而自行对水管、墙面等进行维修，并提交票据、照片佐证。闫文芳称由闫某负责维修房屋，发生误工费用、交通费用。闫某到庭作证，自述为无业。闫文芳称房屋存在安全隐患，且需要维修，无法出租，故造成使用及出租损失。闫文芳主张律师费，称尚未支付律师费。一审庭审中，中天置地公司同意向闫文芳支付2020年3月租金5800元及水费1807元。一审诉讼期间，闫文芳曾提出先予执行申请，后撤回。一审法院认为，闫文芳的法定代理人闫惠忍与中天置地公司签订的北京市房屋出租委托代理合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行。双方争议焦点在于合同因不可抗力已经解除，还是到期终止。中天置地公司称因疫情无法出租房屋，故以不可抗力为由，以发送短信的方式解除双方签订的合同，闫文芳称并未收到短信。法院认为，今年初确因疫情原因对于租赁市场造成一定影响，但之后随着疫情缓解，影响逐渐减小，租赁市场趋于平稳。中天置地公司针对疫情无法出租房屋一事可与闫文芳协商变更租金或者延长租期等，通过变更合同的方式应对疫情的影响，但中天置地公司在疫情已经有所缓解的情况下，以不可抗力为由，直接向闫文芳提出解除合同，无事实及法律依据，法院对此不予支持。且闫文芳称没有收到中天置地公司发出的短信，中天置地公司也未正式向闫文芳发出解除合同通知，双方也未做房屋交接。综上，法院对于中天置地公司提出的合同已解除的主张不予采信，认定双方之间的合同关系于2020年8月30日到期终止。根据查明，中天置地公司支付租金至2020年2月底，该公司应按合同约定向闫文芳支付2020年3月至2020年8月期间的租金。对于具体数额，考虑到疫情确对租赁市场造成一定影响，故法院对租金标准进行相应调整，按照每月5000元标准进行计算。中天置地公司确存在拖欠租金的事实，根据合同约定，该公司应向闫文芳支付违约金，具体数额法院考虑疫情原因，按照每月5000元标准进行计算。中天置地公司同意支付闫文芳欠缴水费1807元，法院对此不持异议。根据合同约定，中天置地公司负责维修水龙头、房屋内水管、电灯、热水器、厨房及卫生间下水管疏通等，闫文芳提交照片及票据证明其对房屋内上述设施设备进行了维修，故中天置地公司应向闫文芳支付维修费用，具体数额由法院按照闫文芳提交的证据予以综合判定。根据证人闫某自述，其为无业状态，故闫文芳主张闫某的误工费，法院不予支持。闫文芳未对其主张的交通费提交证据证明，法院对此亦不予支持。闫文芳主张的房屋使用、出租损失费，其未就此提交充分证据予以证明，法院对此不予支持。闫文芳主张的律师费，依据不足，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、中天置地公司于判决生效后7日内给付闫文芳2020年3月至2020年8月期间房租3万元；二、中天置地公司于判决生效后7日内给付闫文芳违约金1万元；三、中天置地公司于判决生效后7日内给付闫文芳维修费及材料费500元；四、中天置地公司于判决生效后7日内给付闫文芳水费1807元；五、驳回闫文芳的其他诉讼请求。本院二审审理中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中天置地公司与闫文芳签订的《北京市房屋出租委托代理合同》合法有效，双方均应依约履行。中天置地公司提出上诉称因疫情原因导致房屋空置无法出租、达不到合同目的，属于不可抗力。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的规定：合同案件中，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小；当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，在疫情爆发时双方已履行了部分合同义务，疫情防控措施确实对租赁市场造成一定影响。但中天置地公司发出解除合同通知时，疫情已经得到有效控制，社会生活秩序逐步恢复正常，且中天置地公司并未提供证据证明小区疫情管控对双方继续履行合同造成了实质性障碍。因此，中天置地公司主张因不可抗力导致合同无法继续履行，其享有合同解除权的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。根据在案证据显示，双方对合同解除事宜始终未能达成一致，在中天置地公司不享有合同解除权的情况下，其发出的解除合同通知不产生合同解除的法律效果，中天置地公司仍应当按照合同约定向闫文芳支付相应租金。一审法院考虑疫情影响按照每月5000元标准计算，并无不当，本院不持异议。一审法院根据双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》中关于房屋内设施设备维修及逾期付款违约责任的约定，判令中天置地公司支付维修费、材料费及违约金，于法有据，本院予以确认。综上所述，中天置地公司的上诉理由，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费608元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  郭 勇审 判 员  梁 睿审 判 员  唐述梁二〇二一年一月二十七日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼