苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初2091号原告：吴中区临湖维特机械加工厂，住所地江苏省苏州市吴中区临湖镇中安路**。经营者：王东，男，1984年5月8日生，汉族，住江苏省宿迁市宿豫区，系该厂负责人。委托诉讼代理人：周刚、邓芹芹，江苏蓝之天律师事务所律师。被告：吴中区临湖喜乐多超市，住，住所地江苏省苏州市吴中区临湖镇浦庄中安路**/div>经营者：张圣家。男，1974年6月27日生，汉族，住安徽省肥西县。第三人：苏州市吴中区长隆废金属供销有限公司，住所地，住所地江苏省苏州市吴中区临湖镇浦庄街道iv>法定代表人：任卫东，总经理。原告吴中区临湖维特机械加工厂（原名称为苏州市吴中区木渎维特机械加工厂，于2020年4月14日更名为吴中区临湖维特机械加工厂，下称临湖维特厂）诉被告吴中区临湖喜乐多超市（下称喜乐多超市）、第三人苏州市吴中区长隆废金属供销有限公司（下称长隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后依法裁定转为普通程序公开开庭进行审理，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序由审判员王丽娜独任审理。原告临湖维特厂负责人王东及委托诉讼代理人周刚、邓芹芹，被告喜乐多超市负责人张圣家，第三人长隆公司法定代表人任卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临湖维特厂向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除被告与第三人于2018年6月29日签订的《租赁合同》；2、请求判令被告立即搬离并返还厂房；3、请求判令被告支付租金及房屋占有使用费80000元（自2019年5月30日起按年租金140000元标准计算至实际腾退房屋之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告临湖维特厂撤回第1项诉请。事实和理由：第三人长隆公司与原告就位于苏州市吴中区临湖镇中安路50号1幢、2幢厂房的房屋买卖合同纠纷一案经苏州市吴中区人民法院于2019年4月26日作出判决，确认双方之间房屋买卖合同有效、第三人长隆公司须协助原告办理过户手续等，该判决生效后原告申请强制执行办理了过户手续。被告与第三人于2018年6月29日签订《租赁合同》，由第三人长隆公司将厂区内部分房屋租赁给被告作超市使用，该合同对双方的权利义务等也作出相应约定，现经确认自2018年6月29日起被告未支付房租，按租赁合同约定被告逾期支付房租构成违约。另被告在承租期间存在多处违法行为并经苏州市吴中区临湖镇社会治安综合管理委员会等六部门自2018年6月27日起多次发出整改通知后仍未能自行整改，且经原告多次发通知要求整改未果。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院。被告喜乐多超市辩称：2018年6月29日，其经营者张圣家与第三人长隆公司的许长根、任卫东签订租赁合同，签约时双方均未盖公章，认可租赁合同关系在喜乐多超市与长隆公司之间发生，租赁合同约定租期自2018年6月29日至2020年6月29日，签约后已缴纳第一年租金140000元，由许长根代表长隆公司向其收取。自2014年开始承租房屋用于经营超市，后由于承租房屋一直停水停电故才未缴纳租金，不同意解除合同并返还承租房屋，合同到期后如通水通电可以继续缴纳租金。第三人长隆公司述称：其与临湖维特厂之间房屋买卖交易中已明确不需要交接房屋，故而不应列其为本案第三人参加诉讼。本院经审理认定事实如下：位于苏州市吴中区**（总层数3层）非居住用房于2010年12月10日登记在长隆公司名下，房屋建筑面积分别为1685.03平方米、5739.2平方米，共有方式为单独所有，上述房屋均办理了抵押登记手续，抵押权人均为中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（下称工商银行高新区支行），被担保主债权数额分别为153万元、527万元；；位于苏州市吴中区的国有土地使用权于2009年4月7日登记在长隆公司名下面积5800平方米，土地性质为出让，土地用途为工业用地。上述房屋由长隆公司（甲方）出售给临湖维特厂（乙方，原名称为苏州市吴中区木渎维特机械加工厂），双方于2018年8月15日签订一份商品房买卖（居间）合同，合同约定：甲乙双方认可在办出乙方不动产证伍天内，甲方安排所有租客交接并协助乙方签订好新租房合同，乙方承诺继续履行原租房合同条约。交接手续完毕当天，乙方应将房款余款300万元整一次性支付于甲方，甲方在收到余款的次日起该房的租金由乙方收取；等等。后双方就房屋买卖合同履行发生争议，临湖维特厂诉至本院，本院于2019年4月26日作出（2018）苏0506民初9844号民事判决书，判决由临湖维特厂于本判决生效之日起十日内代长隆公司向工商银行高新区支行归还苏州市吴中区临湖镇中安路50号1幢、苏州市吴中区临湖镇中安路50号2幢、苏州市吴中区的土地使用权等不动产项下抵押贷款的本金、利息、罚息、复利以及经（2018）苏0505民初1303号民事调解书确定应由长隆公司承担的律师费损失、案件受理费等款项（以不超过人民币810万元为限），工商银行高新区支行在上述贷款清偿之日起十日内向临湖维特厂出具还款证明并协助办理注销上述不动产的抵押登记手续；长隆公司于前项判决内容履行完毕（以工商银行高新区支行注销抵押登记为准）之日起十日内向临湖维特厂交付苏州市吴中区临湖镇中安路50号1幢、苏州市吴中区临湖镇中安路50号2幢等房屋并将上述房屋产权过户至临湖维特厂名下等，该判决生效后，因长隆公司未履行该法律文书确定的义务，临湖维特厂向本院申请执行，案号为（2019）苏0506执2953号，执行中，经苏州市吴中区国土资源局吴中分局测量后调整土地面积为5875.6平方米，经本院于2019年7月29日向苏州市不动产登记中心吴中分中心发送协助执行通知书要求注销长隆公司名下坐落于苏州市吴中区房屋所有权及土地使用权登记并注销该不动产的全部他项权利登记，并将该不动产转移登记至临湖维特厂名下，经本院于2019年11月5日向苏州供电局发送协助执行通知书要求将苏州市吴中区的供用电关系变更至临湖维特厂，本院于2019年12月24日出具结案通知书，确认本院（2018）苏0506民初9844号民事判决全部执行完毕予以结案。上述房屋所有权及土地使用权于2020年3月20日登记至苏州市吴中区木渎维特机械加工厂名下，于2020年6月18日登记至临湖维特厂名下，共有情况为单独所有，，坐落于苏州市吴中区土地使用权面积5875.60平方米，为工业用地，房屋建筑面积7424.23平方米，其中1幢1685.03平方米，2幢5739.2平方米。原、被告一致确认：由被告喜乐多超市承租用于经营超市的房屋即为上述苏州市吴中区2幢一层南面部分（面积400平方米，下称涉案承租房屋）。2018年6月29日，第三人长隆公司（出租方、甲方）与被告喜乐多超市（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于房屋（出租面积约400平方米）出租给乙方使用。租赁期自2018年6月29日起至2020年6月29日止；租赁期满，乙方如要求续租则必须在租赁期满1个月之前通知甲方，重新签订租赁合同。房屋租金每年140000元整，租赁起始月缴纳第一年租金，租金一年支付一次，以后每年如此，无故逾期缴租一月以上，甲方有权终止合同。租赁期间，甲方负责通水通电到户；甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方缴纳的费用。乙方应按时缴纳自行负担的费用；乙方不得在租赁的房屋或场地内进行违法活动，乙方对生产经营过程中的安全负全责，由此产生的后果由乙方自行承担。乙方因使用需要，在不影响房屋结构、不构成房屋安全的前提下，可以对承租房进行装修，但不得人为损坏房屋；对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复。租赁期间，未经甲方同意，乙方不得转租、转借房屋；租赁期满，不再续签合同的，乙方应如期交还该房屋，房屋装修及场地搭建的所有权归甲方所有，乙方不得拆除或故意损坏。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，甲乙双方互不承担责任。因市政建设，需要改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，双方互不承担责任。因国家建设，需要拆迁，造成合同终止的，甲乙双方互不承担责任；乙方应无条件配合政府工作，立即搬迁，损失自行承担，不得以任何理由或借口要求赔偿；拆迁时，政府所有补偿款归甲方所有，与乙方无关。因上述原因而终止合同，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。该合同出租方落款处有许长根、任卫东的签名但未盖长隆公司公章，承租方落款处有张圣家的签名但未盖喜乐多超市公章。上述《租赁合同》签订后，第三人长隆公司已将涉案承租房屋交付使用，被告喜乐多超市已向第三人长隆公司支付截至2019年6月28日一年的租金140000元。原告陈述，（2018）苏0506民初9844号民事判决生效后，其先后于2019年8月23日、2019年9月4日两次在厂区内张贴《通知》，告知各承租户自张贴之日起7日内到其处登记租赁情况，否则视为放弃权利；与第三人长隆公司签订房屋买卖合同后，第三人长隆公司曾向其披露上述《租赁合同》，虽该合同甲乙双方落款处均未盖公章，认为张圣家是代表喜乐多超市签约，许长根是代表长隆公司签约，故该合同双方当事人为喜乐多超市、长隆公司。另查明，2018年6月27日，临湖镇相关部门向长隆公司出具《长隆地块整改意见告知书》，明确整改意见如下：一、对沈元成废塑料粉碎作坊、陈文祥废塑料粉碎作坊、游锦丽废塑料粉碎作坊、吴中区临湖利而美服装厂（又名苏州吉尔森服饰有限公司）、钟建昌羊毛衫洗涤剂加工作坊、苏州德顺盛包装材料有限公司6家单位要求：限期7日内自行搬离所有物品、撤离住宿人员。二、对苏州福慧鼎精密机械有限公司、苏州好米机电有限公司2家单位要求：1、立即办理环保审批手续并取得验收意见；2、立即开展安全生产标准化建设工作；3、增设疏散逃生通道、设置室内消火栓；4、清掉一层角落三四十平米的木包装堆场。三、对天鹏制衣有限公司要求：立即停用货梯，开展安全生产标准化建设工作。四、对厂区四楼群租房区域要求：搬离所有物品、撤离住宿人员、拆除违章搭建。五、对长隆公寓要求：整改厂房出租住人问题。六、对别墅北面区域要求：搬离所有物品、撤离住宿人员、拆除违章搭建。七、对厂区南侧门面房（超市）要求：增设逃生通道，安装喷淋、烟感报警器。八、对房东要求：1、雨污分流，取得排水许可证；2、入驻企业要取得环保审批手续并通过验收；3、入驻企业要开展安全生产标准化建设工作；4、在厂区增设室外消火栓。整治行动分为四个步骤：第一步清场（搬离物品、撤离人员），限期7日；第二步拆违（拆违区域另附页），限期3日；第三步企业整改；第四步雨污分流，增设室外消火栓。整改结束并通过验收后恢复水电供应。2018年7月25日，临湖镇相关部门向长隆公司出具《长隆地块整改意见告知书》，经再次对长隆地块现场查看，对未整改到位的再次明确：1、钟建昌羊毛衫洗涤剂加工作坊已搬离，沈元成废塑料粉碎作坊、陈文祥废塑料粉碎作坊、游锦丽废塑料粉碎作坊、苏州德顺盛包装材料有限公司参照钟建昌处于2018年8月1日前搬离剩余物品及杂物。2、违章搭建的彩钢板房由厂区产权所有人于2018年8月1日前自行拆除。3、吴中区临湖利而美服装厂、苏州福慧鼎精密机械有限公司、苏州好米机电有限公司没有取得环保及安全审批手续前不得投入生产。4、对工业建筑改变使用性质用作商业经营部分，传恩台球室1-4层建筑（超市、饭店、台球室、舞厅、KTV、健身房），应当按照法规申报手续和增设消防设置。自告知书下达之日起由厂区产权所有人及各承租户自行整改，对逾期未完成整改及拒不配合整改到位的，实施停水、停电、清理取缔等强制措施，后果由厂区产权所有人及各承租户自行承担。2018年9月13日，临湖镇相关部门出具《告知书》，明确：自2018年7月25日第二次发放整改意见告知书后，你处并未按照整改时限和要求整改到位。到目前为止，依然存在未设置消防安全通道、违章建筑未拆除到位、环保安监手续未办理等一系列问题，限你自收到该告知书3天内完成整改，如仍未整改到位将对你处实施停电停水，造成的后果和责任由你处自行承担。关于涉案房屋停水断电情况，临湖维特厂表示，其约2019年7、8月进场，当时涉案房屋处于停水停电状态，需长隆地块各经营者均完成整改后才能恢复通电，涉案承租房屋需按要求增设逃生通道，安装喷淋、烟感报警器等；受让房屋后长隆公司未与其交接，其进场后向政府部门了解到需将违章搭建拆除后才能恢复供电，后其自行拆除了张传恩承租的二楼搭建的彩钢棚，还有胡平承租的后院的彩钢棚，由于受到张传恩阻挠，拆除二楼彩钢棚历时三四个月直至2019年12月才拆完，所以直至2019年12月才恢复供电，停水是由于欠缴水费，后由其补交水费后于2019年10月左右恢复供水，作了部分整改后于2019年12月通水通电，此后只恢复涉案承租房屋供水但一直未恢复涉案承租房屋供电。被告喜乐多超市表示，2018年6月19日开始停水断电，于2018年7月21日左右恢复供水供电，到2018年9月18日又停水断电，此后涉案承租房屋一直未再通电，约于2020年5月通水，收到相关整改通知后已按要求安装逃生通道，但没有安装烟感报警器，亦未安装喷淋系统。第三人长隆公司表示以许长根陈述为准，许长根于2020年10月30日到庭陈述称涉案房屋于2018年6月27日第一次断水断电，约过一个月后恢复供水供电，之后于2018年9月22日再次断电，直至2019年12月27日才恢复供电，之前一直没水是因欠缴水费停水，各承租户在断电后不愿再交水费故才欠缴水费。另，被告喜乐多超市未因涉案承租房屋停水断电而停止使用，未在约定租期届满前腾退房屋，表示取得相关经营损失等赔偿后才同意交还房屋，经本院释明后明确同意在2020年12月15日前腾退房屋，原告表示如被告在2020年12月15日前腾退房屋则租金及占有使用费只计算至2020年11月15日止。此后，原告临湖维特厂明确，被告已于2020年12月15日前腾退房屋，虽未向其交付但确认已接收并视为2020年12月15日前腾退交付。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、民事判决书复印件、不动产权证、租赁合同复印件、长隆地块整改意见告知书复印件、告知书复印件、通知照片打印件，被告提供的租赁合同、收据、微信账单详情打印件、个人转账汇款回单复印件及本院询问笔录、质证笔录、庭审笔录等予以证实。本院认为，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被告喜乐多超市与第三人长隆公司之间租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定双方之间租赁合同合法有效，合同双方均应履行合同所确定的义务。在被告喜乐多超市按租赁合同占有涉案承租房屋期间内，原告临湖维特厂通过向第三人长隆公司购买取得了涉案房屋的产权，根据买卖不破租赁的原则，第三人长隆公司在该租赁合同中的权利和义务由新的房屋所有人即原告临湖维特厂继受，租赁合同继续对原告及被告具有约束力，双方应从涉案房屋转移占有即由第三人长隆公司向原告交付之日起按合同约定履行相应的义务。鉴于原告临湖维特厂与第三人长隆公司交易后因履行争议诉至本院，本院判决在相关抵押登记注销之日起十日内由长隆公司向临湖维特厂交付涉案房屋并将上述房屋产权过户至临湖维特厂名下，该判决生效后临湖维特厂向本院申请执行，本院于2019年7月29日向苏州市不动产登记中心吴中分中心发送协助执行通知书要求注销相关不动产的全部他项权利登记，结合诉讼中临湖维特厂表示实际上长隆公司未向其交付涉案房屋而其于2019年7、8月份进场的陈述，本院以该生效判决确定的交付房屋履行期届满之日即2019年8月8日视为交付之日，本案原被告应自2019年8月8日起按租赁合同约定履行相应的义务。租赁合同约定租期自2018年6月29日起至2020年6月29日止，被告作为承租人理应向原告支付2019年8月8日截至2020年6月29日租金，并在约定租赁期限届满前腾退并交还房屋，否则应承担截至涉案承租房屋实际交还之日止的占有使用费，原告确认被告已于2020年12月15日前腾退并交还房屋，原告要求被告腾退并交还涉案承租房屋，本院不再支持，原告可要求被告支付截至2020年11月15日的租金及占有使用费。关于租金及占有使用费支付标准，租赁合同虽约定年租金140000元，但该约定租金是在合同正常履行情况下的标准，然涉案承租房屋自2018年9月起因未按有关部门要求完成整改而断水断电且该状态一直持续，原告表示截至2019年12月因未按整改要求拆除违章搭建故而未能恢复供电，而根据相关整改意见告知书可知拆除违章搭建应由房屋产权人完成，故原告受让房屋产权后应按相关整改意见进行整改，原告同时表示整改完成恢复供电后一直仍未再恢复涉案承租房屋的供电；而涉案承租房屋持续断电势必影响被告将房屋用于经营超市之使用目的，且根据相关整改意见涉案承租房屋亦存在需要整改之项目而被告明确其未完成相应的整改；同时考虑被告在涉案承租房屋断水断电后一直占用使用之事实，本院酌情确认2019年8月8日至2020年11月15日期间租金及占有使用费按租赁合同约定租金标准的50%计收即89369.86元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、第二百三十五条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴中区临湖喜乐多超市应于本判决生效之日起十日内支付原告吴中区临湖维特机械加工厂自2019年8月8日起至2020年11月15日止的租金及占有使用费人民币89369.86元。二、驳回原告吴中区临湖维特机械加工厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4600元，由原告吴中区临湖维特机械加工厂负担人民币2550元，被告吴中区临湖喜乐多超市负担人民币2050元。被告负担部分已由原告预交，被告吴中区临湖喜乐多超市于本判决生效之日起十日内直接给付，原告吴中区临湖维特机械加工厂预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王丽娜二〇二一年一月二十日书记员  吴彬峰