上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11761号上诉人(原审原告)：金文龙，男，1955年5月28日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：梁家玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孙洁，男，1975年2月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人金文龙因与被上诉人孙洁房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初19899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人金文龙的委托诉讼代理人梁家玮到庭参加诉讼。被上诉人孙洁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金文龙上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判孙洁应赔偿金文龙违约金人民币(以下币种均为人民币)600，000元；一、二审诉讼费由孙洁承担。事实和理由：一、金文龙与孙洁签订的《付款协议》明确约定，若孙洁不能在1年之内支付购房尾款，则应当承担房价款的20％的违约金。《付款协议》体现金文龙及孙洁真实意思表示，协议有效。且以房屋总价款的20％作为违约金为行业通行惯例。金文龙文化低年龄大，其人生最大的财富积累就在于祖辈房屋动迁后补偿的房屋(即本次出卖给孙洁的房屋)在其认知范围内几乎不可能再有赚取1，500，000元的可能，且其卖房的目的也是为了子孙置换房屋支付首付款。因此，因孙洁违约行为，导致金文龙子孙购房计划搁置，不得不承受更高的购房成本也应当计入金文龙预期利益范畴。合同签订时，金文龙考虑到孙洁资金暂时紧张，同意孙洁在将市区房屋出售后1年内支付购房尾款1，500，000元，但事后查明孙洁并未有其他房屋可供出售。且孙洁在购买金文龙房屋后不久，就为上海市宝山区美平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)设定750，000元抵押套取贷款，以上行为可推知孙洁在履行合同过程中即已计划不支付剩余尾款，违约情节严重，主观恶意明显，理应更重的违约金惩罚。二、一审判决认定每月5，500元的违约金标准过低。金文龙年龄偏大，本身没有太多的投资可能，但因此仅认定金文龙只有银行存款利息损失，不利于保护弱势群体。实际上，对上海市大部分老年人而言，房屋出卖后的主要目的都是为了帮子孙置换房屋，其在面临房屋买卖违约损失方面几乎没有抵抗能力，葬送的不仅是幸福的晚年生活，还是子孙对更好生活的期许。一审法院仅认为孙洁以每月5，500元支付逾期利息即已弥补金文龙的损失，不利于发挥法律正确引导作用。实际上，以本金1，500，000元来计算，每月5，500元仅相当于年化利率4.4％，甚至低于同期的银行贷款利率。三、一审判决举证责任分配错误。违约金过高应当由违约方主张并举证，法院不应主动适用调整违约金。一审中孙洁认为不应承担违约责任，并未主张违约金过高，且从未就违约金过高做出任何举证。而一审法院直接在判决书中写明“金文龙亦未举证证实其存在其他实际损失”，颠倒了举证责任分配，理应纠正。四、即使600，000元违约金约定过高，法院亦可酌情调低，而不是完全不予支持。本案中金文龙遭受的实际损失远非每月5，500元可以弥补，即使法院认定违约金约定标准过高，也应当适当调整，而不是全盘否定。请求支持金文龙的上诉请求。孙洁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。金文龙向一审法院起诉请求：1．孙洁支付金文龙购房尾款1，500，000元；2．孙洁支付金文龙违约金600，000元；3．孙洁以5，500元／月为标准支付金文龙自2019年9月起至实际付清购房尾款之日止的逾期利息。一审法院认定事实：2018年7月14日，金文龙(卖售人、甲方)与孙洁(买受人、乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计2，290，000元，双方于2018年8月14日前共同向交易中心申请办理过户手续，如乙方未按照约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按未付款金额日万分之五计算。合同附件三中载明，乙方应于合同签订当日支付首付款1，150，000元(含定金20，000元)，第二期房价款通过银行贷款支付。孙洁另于2018年7月14日向金文龙出具欠条，载明：“本人孙洁于2018年4月21日购买金文龙美平苑XXX弄XXX号XXX室房屋，特于房东金文龙协商如下：房屋总价为300万元整，在购买过程中由于购买方孙洁贷款受限，房东金文龙同意孙洁欠房款150万元整，此房款在乙方出售掉市区房子后支付甲方，期限为一年(过户当月开始计算)。”2018年9月7日，系争房屋核准登记至孙洁名下。金文龙与孙洁曾签订过一份《付款协议》，该份《付款协议》载明，系争房屋总价为3，000，000元，做低合同价款为2，290，000元，差额710，000元以现金方式补足，孙洁在1年内向金文龙支付该笔款项，不得超过1年，超过则属于违约，应当向金文龙支付房价款20％的违约金。金文龙与孙洁曾签订过一份《收款收据》，载明：金文龙收到孙洁房价款1，150，000元(含定金20，000元)后转给案外人董某，此房款金文龙并未实际收到，只作转账凭证。2018年7月29日，孙洁向金文龙转账支付1，130，000元。同日，金文龙向董某转账1，130，000元。关于《上海市房地产买卖合同》中约定房价为2，290，000元，金文龙表示系为了规避税收政策、少缴税款。关于孙洁已经支付的购房款，金文龙与孙洁一致确认2018年7月29日孙洁向金文龙转账的1，130，000元仅作为转账凭证，金文龙并未实际收到。双方另确认金文龙已经收到银行贷款1，140，000元。金文龙另提交一份付款记录，自认孙洁于2018年4月21日支付了定金20，000元、2018年8月11日支付了购房款300，000元、2018年8月31日支付了购房款40，000元，金文龙共计收到的售房款为1，500，000元。金文龙提交的付款记录另载明，孙洁于2018年9月30日、2018年11月12日、2019年1月2日、2019年1月8日、2019年2月25日、2019年6月7日、2019年7月15日、2019年8月3日、2019年8月15日、2019年9月2日、2019年10月23日分别向金文龙支付5，500元，2019年4月3日、2019年12月17日分别向金文龙支付11，000元，2020年3月23日向金文龙支付5，000元，2020年4月15日向金文龙支付11，500元。金文龙与孙洁均确认上述款项均系孙洁根据双方《付款协议》的约定支付的利息。关于《付款协议》的签订时间，金文龙认为应当是2018年8月31日，孙洁表示应当是在2018年9月7日或2018年9月8日。一审法院认为，金文龙与孙洁就系争房屋签署的《上海市房地产买卖合同》中约定房屋总价款为2，290，000元，并以此为基数缴纳税费，其真实目的是为了规避税收，而后双方另行约定房屋价款为3，000，000元，金文龙、孙洁做低房价的行为违反相关法律、法规的规定，该约定应属无效，但《上海市房地产买卖合同》中关于房屋价款的约定无效，并不影响其他条款的效力。关于孙洁尚欠金文龙的房款。根据一审法院查明及金文龙、孙洁双方自认的事实，系争房屋真实成交价应当认定为3，000，000元。金文龙自认孙洁已经向其支付了共计1，500，000元房价款，孙洁虽辩称目前尚未支付的房价款金额为1，400，000元，但并未提供相应证据予以证实，故一审法院对孙洁该项抗辩意见难以采信。综上，一审法院确认孙洁还需支付金文龙房款1，500，000元。关于金文龙主张的逾期利息与违约金。根据金文龙与孙洁签订的房屋买卖合同及付款协议，金文龙按照5，500元／月的标准主张逾期付款利息属合理范围，一审法院予以支持。孙洁表示同意自2020年1月1日起支付逾期付款利息，故一审法院酌情确定孙洁自2020年1月1日起按照5，500元／月的标准支付金文龙逾期付款利息。金文龙基于孙洁逾期付款的事实另行主张违约金600，000元，一审法院已经就逾期付款利息作出处理，金文龙亦未举证证实其存在其他实际损失，故一审法院对金文龙主张的违约金600，000元不予支持。综上，判决：一、金文龙与孙洁就上海市宝山区美平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)中关于房屋转让价款为2，290，000元的约定无效；二、孙洁于判决生效之日起十日内支付金文龙购房尾款1，500，000元；三、孙洁于判决生效之日起十日内按照5，500元／月的标准支付金文龙自2020年1月1日起至实际付清房屋尾款之日止的逾期付款利息；四、驳回金文龙其余诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，金文龙仅对违约金提出上诉，在其未举证证明存在其他实际损失，而一审法院已就逾期付款利息作出处理的情况下，对其违约金的主张不予支持，并无不当。金文龙的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，800元，由上诉人金文龙负担。本判决为终审判决。审 判 员 周刘金二〇二一年一月二十八日法官助理 朱 敏书 记 员 李照枫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……