广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初29391号原告：东莞富兴汽车销售有限公司，住所地：东莞市***************，统一社会信用代码：91441900MA4W9DPH68。法定代表人：何嘉俊，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：卢婕婷，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市凯玲汽车销售有限公司，住所地：广东省东莞市******************，统一社会信用代码：91441900MA4UUT4MXE。法定代表人：张磊，总经理。被告：张磊，男，1986年9月20日出生，汉族，住河南省固始县*******坡组，身份证号码：413************538。上述两被告的共同委托诉讼代理人：郭进，广东信而立律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：林全志，广东信而立律师事务所律师。原告东莞富兴汽车销售有限公司诉被告东莞市凯玲汽车销售有限公司（以下简称凯玲公司）、张磊租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢婕婷，被告凯玲公司、张磊的共同委托诉讼代理人林全志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告凯玲公司签订的《租赁合同》、《补充协议》已于2020年8月7日解除；二、被告凯玲公司向原告支付2020年6月租金64800元及滞纳金（自2020年6月11日起按0.3%/日计至实际清偿之日止，暂计至9月10日为17885元）；三、被告凯玲公司向原告支付2020年7月租金69984元及滞纳金（自2020年7月11日起按0.3%/日计至实际清偿之日止，暂计至9月10日为13017元）；四、被告凯玲公司向原告支付2020年8月1日至7日期间的租金15803元及滞纳金（自2020年8月11日起按0.3%/日计至实际清偿之日止，暂计至9月10日为1470元）；五、被告凯玲公司向原告加倍支付2020年8月8日至8月17日期间的租赁物占有使用费共45151元；六、被告凯玲公司向原告支付2020年6月1日至8月17日期间的物业管理费8614元；七、被告凯玲公司向原告支付2020年4月1日至8月17日期间的水电费共34054.41元；八、被告凯玲公司向原告支付违约金209952元；九、被告张磊对被告凯玲公司的上述债务承担连带清偿责任；十、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年6月28日，原、被告双方就被告凯玲公司承租原告位于东莞市寮步镇国际汽车城10号路C-03-02的物业签订了《租赁合同》，合同约定了水电费、管理费、租金的标准等。后双方签订《补充协议》，约定将租金标准进行调整。从2020年6月起，被告凯玲公司不再依约向原告支付租金及管理费，并拒不缴纳从4月起的水电费。原告于2020年8月7日向被告凯玲公司邮寄发送《终止合同通知书》通知解除涉案《租赁合同》并要求被告凯玲公司清偿拖欠的款项并立即搬离租赁物，被告凯玲公司于8月8日签收该《终止合同通知书》，8月18日，经原、被告双方共同盘点资产后，被告凯玲公司迁离，将租赁物业交还给原告。被告凯玲公司至今尚拖欠原告的租金等费用。被告张磊是被告凯玲公司的唯一股东兼实际控制人，且不能证明个人财产独立于公司财产，被告张磊应当对涉案债务承担连带清偿责任。被告凯玲公司、张磊共同答辩称：第一，涉案租赁物无房产证及建设工程规划许可证，原告也没有证据证明其是租赁物产权人或有权转租、出租涉案租赁物，本案应按合同无效处理，原告无权要求被告支付因合同有效所产生的各项费用；第二，针对原告的第二、三、四项诉请，其租金应为房屋占有使用费，且该计算标准过高，另滞纳金不应当计算；第三，原告的第五项诉请没有事实依据，被告在2020年8月7日已经将涉案租赁物交还给原告，其要求加倍支付占有使用费没有法律依据；第四，针对原告的第六项诉请，物业管理费应当计至2020年8月7日，对计算标准无异议；第五，水电费的读表数没有异议，但要求被告承担水电损耗没有合同约定，原告的诉请已经包含损耗费用，且原告也没有证据证明该费用损耗的计算标准以及分摊的原则；第六，对原告的第八项诉请，本案属于无效合同，违约金不应当支持，且本案也约定了滞纳金，与违约金属于重复计算；第七，两被告财务相互独立，不应当承担连带责任；第八，被告向原告交付了租赁保证金240000元、水电保证金5000元、管理费保证金6760元，上述保证金应当优先抵扣被告应当支付给原告的款项；第九，由于原告的原因导致合同无效，被告承担了巨大的装饰装修损失，被告将保留追究原告相关责任的权利，我方在本案中不提出处理装修损失。经审理查明，2018年6月28日，原告（甲方）与被告凯玲公司（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定：甲方将位于东莞市寮步镇国际汽车城10号路C-03-02的汽车展厅、二楼及展厅门口空地租赁给乙方，租赁期限为3年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止，免租期为2个月，自2018年7月1日至2018年8月31日（免交租金，但应正常支付管理费、水电费等相关费用），正式计租时间自2018年9月1日起计，租期内租金标准为：2018年7月1日至2019年6月30日止每月80000元(不含税）；2019年7月1日至2020年6月30日止每月86400元（不含税）；2020年7月1日至2021年6月30日止每月93312元（不含税）；租金按月结算，乙方应于每月10日前以转账方式缴付给甲方，逾期超过10天的，乙方有权以实际逾期天数按每日0.3%交纳滞纳金给甲方，逾期超过1个月时，甲方有权收回租赁场地，作为违约处理；合同签署后三个工作日内，乙方应向甲方一次性支付2个月租金160000元作为租赁保证金和计租日后首月的租金80000元；水费按照4.5元/立方米收取，电费按照3元/度收取，水电费按月支付，并且合同签订后3日内，乙方须支付5000元作为水电费保证金；管理费按5元/平方米计算，每月管理费为3380元；管理费按月支付，并且合同签订后3日内，乙方须支付2个月的管理费6760元作为管理费保证金和1个月管理费3380元；装修保证金为20000元，将于装修完成无息全额退还装修保证金；合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日迁离租赁物，将租赁物返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权坚持收回租赁物。租赁期间双方均应履行合同约定，否则违约方应向守约方承担三个月租金作为违约金。2018年12月6日，原告与被告凯玲公司签订《补充协议》，约定租期内的租金基数自2018年12月1日起由原定80000元/月调整为60000元/月，每年递增8%，管理费、水电费不变；租金标准变更为：2018年12月1日至2019年6月30日为60000元/月（不含税）；2019年7月1日至2020年6月30日为64800元/月（不含税）；2020年7月1日至2021年6月30日为69984元/月（不含税）。前述合同签订后，被告凯玲公司向原告支付了租赁保证金160000元、水电保证金5000元、管理费保证金6760元、装修保证金20000元。2020年8月7日，原告向被告凯玲公司发出《终止合同通知书》，以被告凯玲公司拖欠租金、管理费、水电费为由，主张自通知函发出之日起，解除与被告凯玲公司签订的涉案租赁合同。被告凯玲公司于2020年8月8日签收该通知书。庭审中，原告与两被告均确认双方在2020年8月18日办理涉案租赁物的交接手续。两被告主张：1.被告凯玲公司实际于2020年8月7日搬离，在2020年8月18日与原告补办交接手续；2.对原告主张的拖欠租金的时间段没有异议，但因为合同无效，且租金标准过高，应当参照涉案合同约定的80%计收租金，且不应当加倍支付2020年8月8日至2020年8月17日的占有使用费；3.对原告主张的管理费计收标准无异议，但认为管理费应当从2020年6月1日计算至2020年8月7日；4.被告凯玲公司已经支付了2020年4月份的水电费，确认原告主张的水电费计收标准，但认为水电费应当计算至2020年8月7日，且水电费里的“损耗费”、“污水处理费”、“污水处理费平摊”、“垃圾处理费”、“电费的损耗”都不应当由被告凯玲公司承担；5.因涉案租赁合同无效，原告诉请的滞纳金、违约金均不应当由被告凯玲公司支付，且滞纳金、违约金的计收标准过高。原告则主张：1.被告凯玲公司交纳的租赁保证金160000元、水电保证金5000元、管理费保证金6760元均未退回，也没有抵扣其他费用，装修保证金20000元已经返还；2.被告凯玲公司从2020年6月起拖欠租金及管理费，并拖欠2020年4月至2020年8月17日的水电费；3.由于凯玲公司从2020年8月8日收到《终止合同通知书》后直至2020年8月17日才搬离，故被告凯玲公司应当加倍支付该时间段的占有使用费；4.关于水电损耗，原告均已通过微信发送缴费通知单给被告凯玲公司，被告凯玲公司从未提出异议，因为原告已经实际垫付了“损耗费”、“污水处理费”、“污水处理费平摊”、“垃圾处理费”、“电费的损耗”，这些费用均应由各租户分摊；5.若涉案租赁合同被认定为无效，主张租金变更为占有使用费。据原告提交的《凯玲水电费缴费通知单》显示：被告凯玲公司2020年4月至2020年8月16日的电费共计29578.71元（含电费损耗17119.38元），2020年4月至2020年8月16日的水费共计4475.71元（含水费744元、垃圾处理费2520元、损耗462.60元、污水处理费及污水处理费平摊费749.11元）。原告在法庭辩论终结后提出增加诉讼请求：请求被告凯玲公司向原告支付2018年7月1日至8月31日原免租期期间的房屋占有使用费160000元。原告庭后提交《情况说明》，主张涉案水电费损耗的计收原则为由各租户平摊供电供水部门的整体抄表度数与各租户实际抄表度数的差额水电费。两被告庭后提交《回复意见》，主张被告凯玲公司已经交纳的装修保证金20000元已经作为房租进行抵扣，视为已经返还被告。另，原告提交《土地租赁合同》、《租赁合同》，主张案外人东莞市国际汽车贸易城于2006年11月15日将涉案租赁物所在的东莞市寮步镇国际汽车城内编号为C-03-02号地块出租给案外人东莞市大兴汽车贸易有限公司，案外人东莞市大兴汽车贸易有限公司在该地块上建造了涉案租赁物后出租给原告使用。两被告对原告提交的前述两份合同的真实性、合法性、关联性均不予确认。经查，被告凯玲公司为一人有限责任公司，其唯一股东是被告张磊。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《补充协议》、《终止合同通知书》、邮单及签收底单、凯玲水电费缴费通知单、《土地租赁合同》、《租赁合同》以及本院庭审笔录等附案佐证。本院认为，涉案租赁物所在的物业没有取得《建设工程规划许可证》，原告与被告凯玲公司签订的《租赁合同》及《补充协议》应属无效。原告诉请解除涉案《租赁合同》及《补充协议》，缺乏依据，本院不予支持。关于被告凯玲公司搬离涉案租赁物的日期问题。两被告主张其于2020年8月7日搬离租赁物，但未提交证据予以佐证，原告也不予确认，本院不予采信。原、被告均确认双方于2020年8月18日办理交接手续，故本院认定被告凯玲公司搬离涉案租赁物的时间为2020年8月18日。由于被告凯玲公司已实际占有使用涉案租赁物，且从2020年6月起未向原告支付占有使用费，故原告主张参照《租赁合同》及《补充协议》约定的租金标准计收占有使用费，本院予以支持。被告凯玲公司应当支付从2020年6月至2020年8月17日的占有使用费为173162.32元（64800元+69984元+69984元÷31天×17天）。抵扣被告凯玲公司已经交纳的租赁保证金160000元，被告凯玲公司仍需向原告支付的占有使用费为13162.32元。对原告超出部分诉请，本院不予支持。原告主张加倍支付2020年8月8日至2020年8月17日期间的占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的占有使用费滞纳金问题。占有使用费性质上为折价补偿，自合同被确认无效时才产生折价补偿的后果；合同无效的判决尚未生效时，原告请求支付占有使用费的滞纳金没有依据。至于原告主张的物业管理费。两被告对物业管理费的标准为3380元/月并无异议，故被告凯玲公司应当向原告支付2020年6月至2020年8月17日的物业管理费为8613.55元（3380元+3380元+3380元÷31天×17天）。抵扣被告凯玲公司已经交纳的管理费保证金6760元，被告凯玲公司仍需支付的管理费为1853.55元。对原告超出部分诉请，本院不予支持。被告凯玲公司主张已经支付了2020年4月的水电费，但未提交证据予以证明，被告凯玲公司应承担举证不能的责任。关于水电费中的损耗问题，原告主张按照租户平均分摊水电费的损耗符合常理，两被告在此之前一直未对原告该分摊水电费损耗的标准提出异议，故本院认定被告凯玲公司应当承担相应的水电费损耗。依照原告提交的《凯玲水电费缴费通知单》显示，被告凯玲公司从2020年6月1日至2020年8月17日的水电费及水电费损耗共计30785.31元（29578.71元+744元+462.60元），该款已由原告进行垫付，被告凯玲公司应当向原告偿还。扣除被告凯玲公司已交纳的水电费保证金5000元，被告凯玲公司仍需支付的水电费及水电费损耗为25785.31元。对原告超出部分诉请，本院不予支持。至于原告主张的垃圾处理费、污水处理费、污水处理费平摊的费用，均缺乏依据，本院不予支持。由于涉案租赁合同无效，原告主张按照原合同约定由被告凯玲公司支付违约金209952元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告在法庭辩论终结后增加的诉讼请求，本院不予处理。被告凯玲公司为一人有限责任公司，被告张磊作为唯一股东不能证明其自己的财产独立于被告凯玲公司的财产，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告张磊应对被告凯玲公司的涉案债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告东莞富兴汽车销售有限公司与被告东莞市凯玲汽车销售有限公司之间签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；限被告东莞市凯玲汽车销售有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞富兴汽车销售有限公司支付2020年6月至2020年8月17日的占有使用费为13162.32元；限被告东莞市凯玲汽车销售有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞富兴汽车销售有限公司支付2020年6月至2020年8月17日的物业管理费1853.55元；限被告东莞市凯玲汽车销售有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞富兴汽车销售有限公司支付2020年6月至2020年8月17日的水电费及水电费损耗共计25785.31元；被告张磊对被告东莞市凯玲汽车销售有限公司前述第二、三、四判项债务承担连带责任；六、驳回原告东莞富兴汽车销售有限公司的其他诉讼请求。本案收取受理费4255.48元、保全费2923.65元，共计诉讼费7179.13元（原告已预交9346.69元，应退回2167.56元），由原告东莞富兴汽车销售有限公司东负担6569.81元，由被告莞市凯玲汽车销售有限公司、张磊共同负担609.32元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈慧娜二〇二〇年十二月三十一日书记员  尹艳清