贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3320号 上诉人（原审被告）：龙继勇，男，汉族，1971年11月28日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：王煜涛，贵州贵达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁伯秀，女，汉族，1946年9月2日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 被上诉人（原审原告）：龙继玲，女，汉族，1973年8月26日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 被上诉人（原审原告）：龙继霞，女，汉族，1976年9月17日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：杜莎莎，贵州晟仲合律师事务所律师。 上诉人龙继勇因与被上诉人丁伯秀、龙继玲、龙继霞分析家产纠纷一案，不服龙里县人民法院（2020）黔2730民初1234号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 龙继勇上诉请求：1、依法判决撤销原判决，并改判驳回被上诉人（原审原告）的全部诉讼请求；2、依法改判：上诉人、被上诉人四方共同拆迁安置获得的名门时代广场XXXX号商铺或第XXX号商铺归上诉人龙继勇所有；上诉人、被上诉人四方共同拆迁安置获得的名门时代广场XXX号、XXX号房屋及另外一间商铺分别归被上诉人三方所有；上诉人、被上诉人四方按照所占份额价值与取得房屋或商铺价值的差额，向其他各方支付折价补偿金；上诉人、被上诉人四方各自承担回迁安置房应补全部差价费用的四分之一，相应补差金额由上诉人、被上诉人四方在收房回迁时与拆迁安置部门或回迁安置房的开发商进行结算；上诉人、被上诉人四方各自享有2017年1月至2019年7月房屋过渡费及门面停产停业损失补偿79042.25元，该款由上诉人、被上诉人四方分别向拆迁安置部门自行领取；3、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决按照政府指导回购价、市场价格认定“名门时代广场B栋临街商铺价格为每平方米18000元，名门时代广场住房市场价格区间为每平方米4000-5000元，酌情按照每平方米4500元计算”，认定事实错误，适用法律错误，判决错误。一审对案涉房产未进行专业评估，也从未询问或向上诉人、被上诉人释明是否需要评估，而适用政府指导回购价、市场价格作为家庭共同共有的财产价值的计算标准，该标准并非案涉共有财产的实际市场单价，上诉人、被上诉人也从未认可按照上述标准计算共有财产的价值。事实上，根据上诉人了解到的情况，目前名门时代广场X栋临街商铺的单价已经达到4万元每平方米，一审分配结果显失公平。二、原判决在未考虑上诉人、被上诉人意愿的情况下，仅以“分割商铺会减损商铺价值”为由，将具有更高价值的名门时代广场XXX号、第XXX号商铺全部分配给被上诉人，认定事实错误，适用法律错误，判决错误。上诉人在庭审过程中明确表示，希望分得商铺，但原判决却将名门时代广场X栋XXX号房屋强行分割给上诉人，明显是不合理的；原判决认为“分割商铺会减损商铺价值”没有任何事实依据，两个商铺临街边宽较窄，不存在如再以中线划分，则极大影响商铺的使用且减损价值的情形，且即便将两间商铺均分割给被上诉人三方，被上诉人三方也并非一定会将两间商铺合并使用，更大可能是分别将商铺出租给他人使用。三、《中华人民共和国物权法》第一百条第一款仅规定了共有人可以协商确定财产分割的方式，但本案中，上诉人与被上诉人作为四方财产共有人，分别占有共有财产四分之一的份额，且并未达成任何关于财产分割的合意。原判决在此情况下，径自将三被上诉人作为财产分割中的一方（占总份额的四分之三），将上诉人作为单独的一方（占总份额的四分之一），这明显属于适用法律错误。本案中，三被上诉人起诉上诉人要求进行分家析产，那么在上诉人、被上诉人四方没有达成合意的情况下，就应当将上诉人与三被上诉人四方各自作为独立的一方进行分家析产，并将全部共有财产平均分割给四方共有人，这样才能从根本意义上解决纠纷。若按照原判决将三被上诉人作为一方，分割共有财产的四分之三，那么在三被上诉人再次发生纠纷时，又要重新进行分割，这样不利于从根本上解决本案纠纷。四、原判决对共有财产的分割方式显失公平，给上诉人造成了极大的财产损失。原判决基于错误的事实认定、法律适用的基础上对上诉人、被上诉人四方的共有财产进行分割，对共有财产没有进行评估、也没有征询当事人是否需要评估，径行以每平方米18000的价格确认商铺的价值，使上诉人至少损失20万元财产利益。且商铺的价值远高于住房，原判决将两套商铺全部分割给被上诉人三方的分割方式明显偏袒被上诉人三方，没有考虑上诉人的利益，给上诉人造成了极大的财产损失。综上所述，原判决认定事实错误，适用法律错误，且分割共有财产的方式严重不公平，判决严重错误。上诉人的上诉请求具有充分的事实和法律依据，请二审法院依法予以改判，支持上诉人的全部诉讼请求。 丁伯秀、龙继玲、龙继霞二审辩称：一审法院作出的（2020）黔2730民初1234号民事判决书认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，一审判决应予维持。一、三答辩人及上诉人共同共有的房屋在被征收后所获得的产权调换房屋及商铺应当由四人共同共有，一审法院基于该事实作出的判决认定事实清楚、证据确实充分。二、一审法院判决双方共同拆迁安置获得名门时代广场XXX号房屋归上诉人龙继勇所有，双方共同拆迁安置获得的名门时代广场XXX号房屋、X栋临街第XXX号商铺、XXX号商铺归答辩人丁伯秀、龙继玲、龙继霞共同共有系有充分事实依据且完全符合法律规定的。三、关于案涉房屋及商铺价格的问题。上诉人主张涉案商铺单价达到4万元/m无事实依据。涉案两个商铺并不处于临正街的位置，而是位于正街背面，且该两个商铺因实际情况确实无法分割使用，两个商铺与位于正街且实际面积实用的商铺价格不可能一致。一审法院在审理过程中依法调查案涉房屋及商铺的政府指导价格及房屋实测面积等证据后，组织双方对调查取证的事实各自发表质证意见。在质证过程中上诉人对一审法院查明的房屋市场指导价格并未提出异议，且也并未向法院申请专业评估，应当视为上诉人认可一审法院查明的房屋市价价格以及商铺的政府指导回购价格。综上所述，一审法院作出的（2020）黔2730民初1234号民事判决书认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确。上诉人提出的上诉请求无事实及法律依据。请求贵院依法查明案件事实，驳回上诉人全部上诉请求，维持原判。 丁伯秀、龙继玲、龙继霞向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法对原被告家庭共同共有财产（财产包括：龙里县名门时代广场XXXX号房屋、第XXXX号房屋；名门时代广场XXX号商铺、XXX号商铺）进行析产分割，如法院判决房屋或商铺归一方所有，另一方应折价补偿对方所占份额的补偿佥；2、请求依法平均分割原被告共同享有的安置过渡费316169元；3、请求依法判令原被告按每人所占1/4份额承担回迁房需补差价276070元（即每人承担69017元）；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告丁伯秀系原告龙继玲及龙继霞、被告龙继勇的母亲。2013年6月1日三原告与龙里县城市建设协调指挥部（以下简称指挥部）签订了《大十字片区旧城棚户区改造房屋征收与补偿协议（产权调换）》（编号：大十字棚改2013013）。该协议约定由指挥部提供位于龙里县房屋，名门时代广场XXX号商铺、第XXX号商铺与三原告所有的坐落于龙山镇的二层房屋龙里县房屋（原住房面积110.77平方米、及时签约搬迁奖励住房面积22.15平方米，原经营性用房面积41.96平方米、及时签约搬迁奖励经营性用面积2.1平方米）进行产权调换；安置住房面积超出20平方米以内的，按每平方米2000元补差价，安置住房面积超出20平方米以上的，按照每平方米2000元补差价；安置经营性用房面积超出5平方米以内的，按每平方米8000元补差价，安置住房面积超出5平方米以上的，按照每平方米10000元补差价；面积补差价款按测绘面积另行结算。另约定，甲方提供的产权调换房屋面积超出乙方被征收房屋面积，房屋所有人需按照协议向甲方支付超出房屋面积的差价（住房）。2018年6月，被告龙继勇将三原告诉至龙里县人民法院，要求三原告向其返还征收补偿款100062.1元。经龙里县人民法院开庭审理后作出（2018）黔2730民初1158号民事判决，认为1992年建造并登记在原告丁伯秀名下的龙里县冠山街道XXX号房屋（即上述已被征收房屋）经龙里县人民法院（2017）黔2730民初625号、黔南州中级人民法院（2017）黔27民终1897号生效判决认定为家庭成员共同共有财产；共有人为丁伯秀、龙金才（丁伯秀丈夫）、龙继勇、龙继霞、龙继玲。而龙金才的份额在去世后转化为遗产由第一顺序继承人丁伯秀、龙继勇、龙继霞、龙继玲继承，该房屋应为四人共同共有，龙继勇应当获得该征收补偿款的四分之一的份额。后龙继勇提出上诉，黔南州中级人民法院作出（2018）黔27民终2222号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因此，四人所有的房屋在被征收后所获得的产权调换房屋及商铺，应当由四人共同共有。经测绘，XXX号房屋的面积为108.23平方米，XXX号房屋的面积为123.38平方米；名门时代广场Ｂ栋临街第XXX号商铺、第XXX号商铺相邻，中间未建墙体隔离，两个商铺整体为长方形，临街边宽共计2.5米，进深10.8米，建筑面积共计41.08平方米；以中线划分每个商铺建筑面积20.54平方米（套内面积实际约13.5平方米）。2017年1月至2019年7月房屋过渡费及门面停产停业损失共计316169元，该款尚未领取。现三原告遂诉至法院要求判如所请。 一审另查明，名门时代广场B栋临街商铺的政府指导回购价格为每平方米18000元，名门时代广场的住房市场价格区间为每平方米4000－5000元。 一审法院认为：根据审理查明的事实，原告丁伯秀名下被征收的龙里县房屋系丁伯秀、龙继勇、龙继霞、龙继玲共同共有。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案中，三原告与被告已经因龙里县冠山街道XXX号房屋征收补偿安置产生较大分歧并诉至本院，多次诉讼已产生矛盾，现原被告之间对共有财产的使用、管理及处分已不能达成一致意见，且原被告已各自独立成户，应当对共有财产进行分割。根据审理查明的事实，产权调换后，因现有证据不足确定具体数额且涉及案外人的利益，具体数额应当以案外权利人据实结算为准；本院在本案中不宜确定具体金额，仅对各方应承担的份额进行确定。差价应由原被告共同承担，则被告应承担四分之一，三原告应共同承担四分之三，该补差具体数额由双方分别向拆迁安置部门或回迁安置房的开发商进行结算。 共同财产分割问题，依照《中华人民共和国物权法》第一百条第一款之规定，三原告可作为一方，被告单独作为出一方进行共同财产分割，因两个商铺相邻，按照测绘出的数据显示，两个商铺临街边宽共计2.5米，进深10.8米，如再以中线划分，则极大影响商铺的使用且而减损价值，故本院不再将两个商铺分别处理。结合全部共同财产情况及四人均分的考虑，本院酌情将名门时代广场XXX号房屋分割给被告龙继勇，三原告继续共同共有名门时代广场XXX号房屋、第XXX号商铺、第XXX号商铺。因名门时代广场的政府指导回购价格为每平方米18000元，名门时代广场的住房市场价格区间为每平方米4000－5000元（本院酌情按照每平方米4500元计算）；被告龙继勇还应向三原告折价补偿41613.75元{4500×108.23－[4500×（108.23+123.38）+18000×41.08]÷4}元。原被告尚未领取的2017年1月至2019年7月房屋过渡费及门面停产停业损失共计316169元，三原告应共同分得237126.75元，被告应分得79042.25元，该款由双方分别向拆迁安置部门领取。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原被告共同拆迁安置获得名门时代广场XXX号房屋归被告龙继勇所有；原被告共同拆迁安置获得名门时代广场XXX号房屋、B栋临街第XXX号商铺、第XXX号商铺归原告丁伯秀、龙继玲、龙继霞共同所有；二、被告龙继勇承担回迁安置房应补全部差价的四分之一费用，原告丁伯秀、龙继玲、龙继霞应共同承担承担回迁安置房应补全部差价的四分之三费用，相应补差金额由双方在收房回迁时分别向拆迁安置部门或回迁安置房的开发商进行结算；三、被告龙继勇于本判决生效之日起二十日内向原告丁伯秀、龙继玲、龙继霞给付折价补偿41613.75元；四、被告龙继勇享有2017年1月至2019年7月房屋过渡费及门面停产停业损失补偿79042.25元，原告丁伯秀、龙继玲、龙继霞享有2017年1月至2019年7月房屋过渡费及门面停产停业损失补偿237126.75元，该款由双方分别向拆迁安置部门自行领取；五、驳回原告丁伯秀、龙继玲、龙继霞其余诉讼请求。本案案件受理费3021元，由原告丁伯秀、龙继玲、龙继霞负担2266元，由被告龙继勇负担755元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，一审认定登记于丁伯秀名下被征收的龙里县房屋系丁伯秀、龙继勇、龙继霞、龙继玲共同共有，该房屋在被征收后所获得的产权调换房屋及商铺应当由四人共同共有及应当对获得的产权调换房屋及商铺进行分割，各方对此无异议，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：一审对共同共有财产龙里县名门时代广场C栋第八层1-8-04号房屋、第十层1-10-03号房屋及名门时代广场临街第XXX号商铺、XXX号商铺的分割是否适当。 对于本案二审的争议焦点及上诉人龙继勇提出的上诉理由，本院从以下几点分析： 第一，根据《中华人民共和国物权法》第一百条“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”之规定，在共有人提出对共有物进行分割的请求时,首选的分割方式是由共有人协商确定分割方式，在双方当事人协商不能的情况下,可依据上述法律规定所列明的分割方式（实物分割、变价分割、折价分割）予以分割。从一审笔录上看,一审法院在开庭时及庭审后组织双方当事人就涉案房产的分割进行调解,但双方当事人始终未能提出协商一致的分割方案。 第二，根据本案查明的事实，案涉两房屋面积大小不同，两商铺整体为长方形、中间未建墙体隔离、临街边宽共计仅2.5米、进深10.8米、以中线划分每个商铺建筑面积20.54平方米（套内面积实际约13.5平方米），加之四共有人对上述共有房产各占四分一份额，无法进行公平合理的实物分割,且对商铺而言实物分割也会严重减损其价值，若如上诉人上诉主张对两商铺以中线分割使用必然会影响商铺的整体使用价值，结合上述情况，案涉房产不宜进行实物分割，故对上诉人主张对案涉两商铺进行实物分割，请求改判第XXX号商铺或第XXX号商铺归其所有的理由不成立，本院不予支持。一审根据本案涉案房产的性质、状况、与双方当事人的诉讼意见,采取所有权归一方所有、对另一方予以作价补偿的方式对涉案房产的所有权进行分割,并无不当。 第三，对于上诉人提出一审将三被上诉人作为一方、上诉人单独作为一方进行分割系认定诉讼主体错误，适用法律错误的问题。因四共有人对案涉房产分割无法达成一致意见引发本案诉讼，三被上诉人作为共同原告起诉要求分割案涉房产，并委托共同诉讼代理人参加诉讼表达诉讼意见，一审将三被上诉人作为单独一方对案涉房产进行分割并无不当，并未违反法律规定，三被上诉人对此亦未提出异议，故上诉人龙继勇提出的该项理由不成立，本院不予支持。 第四，对于上诉人龙继勇上诉称一审未进行专业评估、未询问双方是否需要评估，而采用政府指导价计算共有财产价值不当的问题。首先，一审法院为查明案件事实向龙里县佳誉房地产交易服务中心、贵州天成鑫鑫房地产开发公司取证，2020年8月31日，龙里县佳誉房地产交易服务中心出具《证明》、贵州天成鑫鑫房地产开发公司出具《关于贵州省龙里县人民法院介绍信的回函》，《回函》载明名门时代广场B栋临街商铺的政府指导回购价格为每平方米18000元，名门时代广场的住房市场价格区间为每平方米4000－5000元。一审法院组织双方当事人对上述证据进行质证，双方当事人的质证意见为：对于回函和证明、商铺附图三性无异议。其次，双方当事人一审时均未申请对案涉房屋进行评估估价，案涉房产为两套商用住房、面积合计231.61平方米，两商用商铺、面积合计41.08平方米，价值较大，在有政府指导价的情况下再进行评估必然产生评估费用，不利于纠纷解决，对此一审在双方对政府指导回购价无异议的情况下对两商铺按政府指导回购价格每平米18000元、房屋酌情按照每平米4500元计算折价补偿款并无不当，本院予以确认。故上诉人龙继勇提出一审适用政府指导回购价、市场价格作为折价补偿款计算标准错误的理由不成立，本院不予支持。此外，龙继勇在上诉状中称据其了解时代广场B栋临街商铺单价已经达到40000元每平方米，但其并未提供证据以证实，对该项主张，本院不予采信。 综上几点分析，一审将三被上诉人作为一方、上诉人作为单独作为一方对共同共有财产进行分割，从最大限度地实现物的使用、经济效能的角度,确定将名门时代广场XXX号房屋分割给上诉人龙继勇，三被上诉人继续共同共有名门时代广场XXX号房屋、第XXX号商铺、第XXX号商铺，由上诉人龙继勇向三被上诉人折价补偿41613.75元{4500×108.23－[4500×（108.23+123.38）+18000×41.08]÷4}元并无不当，予以确认。 此外，一审对于房屋过渡费及门面停产停业损失共计316169元，由上诉人龙继勇四分之一份额即79042.25元、三被上诉人享有四分之三即237126.75元；回迁房屋需补差价确定由龙继勇承担四分之一费用、三被上诉人共同承担四分之三费用，上述两款项由双方分别向拆迁安置部门自行领取和结算的处理结果符合法律规定，本院予以确认。 综上所述，上诉人龙继勇的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6042元，由上诉人龙继续负担。 本判决为终审判决。 审判长  莫玉魁 审判员  石明锋 审判员  吴美岭 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理韦华军 书记员周玥桐