浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初8463号原告：绍兴市镜湖新区开发集团有限公司，住所地绍兴市越城区凤林西路**主楼****。法定代表人：吕文杰，董事长。委托诉讼代理人：朱明洋，浙江近远律师事务所律师。被告：沈宏刚，男，1975年11月22日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。被告：杨菊嫣，女，1957年2月14日出生，汉族，现住绍兴市越城区。原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司与被告沈宏刚、杨菊嫣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱明洋，被告沈宏刚、杨菊嫣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、二被告立即支付迟延支付租金的违约金82844.6元（按应付租金447808.9元的日0.5%计算自2019年6月17日至2019年7月24日止）;二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月11日，原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司（原绍兴市城北新城建设投资有限公司）与二被告沈宏刚、杨菊嫣签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于××路××号内南二层三层、西一至四层、西北首一至四层（北首房屋楼梯以西）、最北一至二层、胜利西路393号营业房、胜利西路393号东面朝南两间营业房租赁给二被告，以上房屋建筑面积约为1496.05平方米，年租金总计447808.90元，合同还约定了房屋租金实行一年一付，先付后用，第一年租金应在本合同签订之日起15日内一次性付清，其后租金应在每年6月17日前向原告方支付租金。二被告逾期支付租金的，每逾期一天，按应付年租金额的0.5%向原告方支付违约金等，合同明确了双方权利义务。合同签订后，原告依约提供了上述房屋，二被告也支付了第一年租金。关于第二年租金，合同约定二被告应于2019年6月17日前支付给原告，然二被告实际于2019年7月24日支付，迟延交付租金37天，按合同第三条约定二被告应承担相应的违约金，原告虽多次催讨，但二被告一直拖延未支付，遂成讼。绍兴市城北新城建设投资有限公司于2018年10月29日变更为绍兴市镜湖新区开发集团有限公司，即原告。综上，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告延迟支付租金的事实清楚，依据充分，被告未承担违约金，显属违约。为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请依法裁决。二被告辩称：一、原告违反法定义务在先，被告延迟交付租金是合法行为。原告与被告于2018年6月11日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于××路××号内的指定房屋租赁给被告，在租赁期间，发现该房屋发生部分损坏，包括但不限于大门损坏、配电房设施损坏、园内地面破损等情况，因上述情况已给被告的正常经营造成障碍，被告多次与原告相关领导进行口头沟通及书面汇报（详见2019年6月16日、7月7日提交给原告两份情况报告），要求原告予以维修及解决实际存在的问题，以保障被告能正常开展生产经营活动。但原告迟迟未对房屋损坏部分进行维修。被告呈报书面报告，意在让原告尽快及时处理好被告反映燃眉之急的问题，以便于及时支付租金给原告。对于被告反映之事及迟延付租金一事，客观地说，当时原告之相关领导层与被告之间的会谈已基本默认形成先解决处理事务，后付租金的合意。因双方多年承租下来，承租人从未拖欠租金的现象，始终恪守信誉。由于原告处理相关事务须走程序及内部上会将滞后之因素，被告二话不说，毅然于同年7月24日交付了全部租金。而今，原告一纸诉状要被告支付所谓的迟延支付租金的违约金82844.60元，实让被告深感不解。根据我国《合同法》第216条、第220条、第221条之规定，原告应承担保持租赁物符合约定用途的义务及对租赁物的维修义务。在原告怠于履行法定的维修义务的前提下，依据《合同法》的公平原则，被告迟延支付合同约定的租金是合法的对等行为。再则，从于情于理角度讲，作为国资房屋出租人绍兴市镜湖新区开发集团有限公司…即政府国资主体，本应在疫情之下支持被告这些举步维艰的小微企业一把，然却把被告赶上诉累之路。二、原告要求被告支付迟延支付租金的违约金之诉求严重违反法律之规定，被告不予接受。退一万步说，即便原告依据租赁合同要求主张所谓的迟延支付租金的违约金，那么原告主张迟延支付租金37天之违约金82844.60元（按应付租金447808.90元的日0.5%计算自2019年6月17日至2019年7月24日止）如此之高，系原告格式租赁合同之不合理霸王条款，法不支持。可以设想一下：按原告《租赁合同》年租金折算成每天租金（447808.90元／365天）即1227元／天，而《租赁合同》载明的以每天千分之五之违约金（447808.90元×0.5%／天）即2239元／天，显然，每天的违约金系每天租金的近两倍之多，严重违反法律规定，相信法院不会支持。三、根据浙江省政府、绍兴市政府出台的关于疫情期间租赁国资房给予承租人减免3个月租金的相关规定，原告仅给予被告减免了2个月的租金，尚有1个月未实施减免，望原告予以减免到位。综上，被告迟延支付租金系对原告怠于履行法定维修义务的合法行为，且已经原告同意。故被告迟延支付租金不构成违约，原告要求被告支付迟延支付租金的违约金于法无据、于理不合。敬请法院充分考虑，驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：2018年6月11日，原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司（甲方，签订合同时名称为绍兴市城北新城建设投资有限公司）与被告沈宏刚、杨菊嫣（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区××路××号建筑面积约1496.05平方米的部分房屋出租给乙方；其中××路××号内南二层三层建筑面积585.64平方米，西一至四层、西北首一至四层（北首房楼梯以西）、最北一至二层，以上租赁房屋建筑面积约为1418.05平方米，租赁期共五年，自2018年6月17日起至2023年6月16日止，年租金为355646.5元；胜利西路393号营业房（使用面积20平方米），租赁期共五年，自2019年1月4日起至2024年1月3日止，年租金为31680元；胜利西路393号营业房东面朝南2间营业房（建筑面积58平方米），租赁期共五年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，年租金为60482.4元；房屋租金实行一年一付，先付后用，第一年租金应在本合同签订之日起15日内一次性付清，其后租金均应在每年6月17日前向甲方支付租金；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，按应付年租金额的5‰向甲方支付违约金，逾期支付超过20天，甲方有权解除合同并收回房屋，履约保证金不予退还。合同还对其他事项进行了约定。2019年6月16日，绍兴市越城区杨嫣艺术培训学校（系本案被告开设）、绍兴市越城区培多分培训学校有限公司、绍兴市越城区新希望教育培训学校、绍兴市越城区昊泰日用品商行共同向原告出具函件，载明承租的××路××号房屋在实际经营中产生一些秩序和设备问题存在很大隐患，要求妥善解决：1、大门已损坏，要求维修；2、车辆出入要求装置道闸，外来车辆经常停在园内，经常造成严重堵塞；3、配电房设施已陈旧且经常断电，要求进行更换；4、园内地面凹凸不平，要求进行平整，大雨时地面积水严重，孩子和大人出现跌倒摔伤现象，要求疏通排水，消除安全隐患；5、花店的花木移位，挡住办公室门口；6、单身公寓消防通道现已变成正式通道，承租人经常性利用消防通道出入，外来人员流动性较杂，影响培训正常经营，希望原告能尽早予以解决，确保安全、正常、良性经营，以便及时交纳房租。2019年7月7日，绍兴市越城区培多分培训学校有限公司（系被告沈宏刚、杨菊嫣开设）、绍兴市越城区杨嫣艺术培训学校、绍兴市越城区新希望教育培训学校、绍兴市越城区昊泰日用品商行再次共同向原告出具函件，载明××路××号大门已于5月底倒下，影响参加培训的学生出入安全，希望原告能及时安装，大门装好之日，四家承租方立即交清当年房租。二被告实际于2019年7月24日向原告支付了第二年的房屋租金447808.9元。以上事实由原告提交的房屋所有权证2份，房屋租赁合同1份、变更登记情况1份，二被告提交的给原告的函2份、四家制定的物业管理办法1份、2019年四五月拍摄的没有修理前的照片打印件1组及当事人的庭审陈述予以证实。本院对二被告提交的照片打印件本身的真实性予以认定；对上述其余证据予以认定。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。本案中，二被告虽因房屋修缮问题与原告进行协商，但未能举证证明原告曾答应其维修好后再交纳房租的事实，且二被告反映的问题并未对承租房屋的使用产生实质性的影响，亦不属于可以迟延交纳房租的理由，故本院对二被告认为不存在逾期付款违约金的辩称意见不予采信。根据合同约定，二被告应在2019年6月17日前支付租金。现二被告实际迟延交纳房租，原告要求二被告支付自2019年6月17日起至2019年7月24日止的逾期付款违约金，符合合同约定；但原告主张的违约金标准明显过高，本院调整为以年租金447808.9元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款利率1.3倍计算；经计算，二被告应支付给原告的逾期付款违约金为2602.7元。同时，因二被告承租房屋系用于开设培训学校，为保障学生安全，原告应对二被告的修缮请求积极予以回应，以便双方妥善协商解决，形成良好合作关系。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈宏刚、杨菊嫣应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司逾期付款违约金人民币2602.7元；二、驳回原告绍兴市镜湖新区开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取936元，由原告兴市镜湖新区开发集团有限公司负担907元，由被告沈宏刚、杨菊嫣负担29元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇二一年一月八日书记员  陈 柠?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。