江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4833号上诉人（原审原告暨反诉被告）：李明新，男，1971年1月2日生，汉族，住江西省赣州市兴国县，现住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：刘洪，江西将相阖律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国元，江西将相阖律师事务所律师。上诉人（原审被告暨反诉原告）：李显福，男，1972年8月28日生，汉族，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：卢敬飞，江西国兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈仁忠，男，1969年9月15日生，汉族，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：莫锐敏，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：周龙梅，国信信扬律师事务所律师。原审第三人：兴国县唱享时光歌舞厅，住所地：江西省赣州市兴国县潋江镇兴国大道中段****。经营者：蓝兆仁，男，1932年5月12日生，汉族，住江西省赣州市兴国县。上诉人李明新、上诉人李显福因与被上诉人陈仁忠、原审第三人兴国县唱享时光歌舞厅房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省兴国县人民法院作出（2020）赣0732民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李明新上诉请求：1．撤销一审判决第三、四项，改判由李显福和陈仁忠共同赔偿李明新损失90万元；2．二审案件受理费由李显福、陈仁忠承担。事实与理由：一、李明新在一审庭审时明确表示“诉讼请求900000元的损失及费用包括装修损失、营业损失、律师代理费用”，一审法院仅判决支持装修损失710300元依据不足，因李显福违约导致李明新没有行使优先购买权，租赁合同无法继续履行，应按照《房屋租赁合同》第18条约定，李显福承担李明新一审支付的律师费17000元。作为装修损失，国宏信价格评估集团有限公司做出的《价格评估报告》为710300元，该评估报告遗漏了对中央空调、消防系统（含报警系统、消防泵房、楼顶稳压水箱）、变压器及专线、楼上的电梯房等装修鉴定价格，因遗漏鉴定项目金额较大且中央空调等无法拆除移动，没有任何可以拆除收回再次利用的价值，一审庭审时李明新已提出异议要求补充鉴定，一审法院应补充鉴定再重新确定李明新的装修损失。按照《房屋租赁合同》租赁期限是15年，至少还有8年时间李明新没有经营，按照一年营业利润10万元计算，8年也有80万元，该营业损失一审法院应酌情认定；二、李显福和陈仁忠应当对李明新的损失及费用承担共同赔偿责任，该出租房屋归属李显福和陈仁忠所有，李显福和陈仁忠也对收取的房屋租金进行了结算，无论是对房屋管理行为还是委托租赁行为，陈仁忠都做出了认可或追认的意思表示，按照权利义务对等原则，陈仁忠和李显福应当对李明新的损失承担共同赔偿责任。上诉人李显福上诉请求：1．撤销一审判决第二、三项，并依法改判驳回李明新一审诉讼请求或发回重审；2．本案上诉费用由李明新、陈仁忠承担。事实与理由：一、一审判决认定兴国县唱享时光歌舞厅的实际经营者为李明新证据不足。李明新和蓝兆仁的当庭陈述无其他证据印证的情况下显然不能作为定案依据，李明新租赁案涉房屋后以兴国县花样年华有限公司（李明新占90%股份，案外人蓝映霞占10%股份）名义经营KTV，该公司已于2018年10月22日办理注销登记，兴国县花样年华有限公司、兴国县唱享时光歌舞厅（2019年3月20日登记设立个体工商户，经营者为蓝兆仁）、李明新是三个不同的法律主体，一审判决认定李明新为兴国县唱享时光歌舞厅实际经营者有悖情理和日常经验法则，而且与市场监督管理部门登记的企业信息资料不符。李明新至少于2019年3月20日将本案租房房屋转租给了蓝兆仁且未经上诉人同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，本案租赁合同的解除是因为李明新于2019年3月20日违法转租所致，应驳回李明新诉讼请求；二、无任何证据证明李明新根据《房屋租赁合同》支付履约保证金30000元给李显福，李明新应承担举证不能的法律后果；三、国宏信（赣·赣州）（价）字2020第004号《关于李明新的装修损失的价值的价格评估报告》不能作为本案定案依据。一审程序违法，评估报告做出后李显福提出书面异议，李显福未收到书面答复就开庭审理，李显福对庭审中出示的《关于李显福对国宏信（赣·赣州）（价）字2020第004号关于李明新装修损失的价值的价格评估报告异议书的说明》提出异议且要求鉴定人员出庭接受质询，但一审法院剥夺了李显福要求鉴定人员出庭接受质询和申请重新鉴定的权利；李明新经营KTV属于公共场所，一般装修寿命不超过5年，李明新装修已经使用了7年，价值应为0。结合评估报告明确价格评估基准日为2020年8月1日，成新率应为12.5%，鉴定报告认为成新率43%不符合《资产评估常用数据与参数手册》第二章第一节表2-1-3之规定。评估报告中很多项目未以基准日为2020年8月1日的市场价格为依据，报告中各项单价绝大部分高于2017版《江西省房屋建筑与装饰工程消耗量定额及统一计价表》中相应单价，且评估费用40000元不符合《江西省资产评估收费管理办法》，评估公司和李明新存在串通的嫌疑；四、陈仁忠收取房租，出租房屋抵押贷款400万中有200万属于陈仁忠所借，一审判决以“合同相对性为由”判决陈仁忠不承担本案民事责任错误；五、一审案件受理费不公平，综上，请求二审法院支持李显福上诉请求。针对李明新的上诉，李显福辩称，李明新的上诉请求中认为要增加189700元无事实与法律依据，其上诉事由不能成立。关于本案装修价值问题，与李显福上诉状意见一致，李明新一审申请鉴定的仅仅是装修损失，营业损失应判决驳回。对李明新第二个上诉事由无异议。针对李显福的上诉，李明新辩称，一、兴国县唱享时光歌舞厅登记经营者为案外人蓝映霞父亲蓝兆仁，李明新一审提供的采宝商务平台、李明新和蓝兆仁的法庭陈述、现场及照片可以看到对外招牌仍为“花样年华量贩KTV”均可证实实际经营者为李明新。一审判决兴国县唱享时光歌舞厅的实际经营者为李明新合法有据，本案不存在转租事实；二、签订合同当日李明新已经将30000元现金交给了李显福。如果没有支付履约保证金，从2013年9月至本案一审起诉长达7年时间，李显福不可能只知道收取房租不要求履约保证金，李显福在一审答辩状中也没有提出未收到履约保证金，其庭审陈述也没有做出肯定的答复，一审判决根据合同约定及日常生活经验法则认定李明新已经向李显福支付履约保证金30000元完全正确；三、本案鉴定机构国宏信价格评估集团有限公司是受法院委托，由当事人共同选定，不存在和李明新串通的问题，价格评估报告结论合法有效，但是遗漏了部分装修项目没有评估，李显福提出价格评估报告不能作为定案依据理由不成立；四、针对陈仁忠不承担本案民事责任系错判，李明新没有意见。针对李明新、李显福的上诉，陈仁忠辩称，一、一审认定陈仁忠不应承担本案民事责任正确。本案《房屋租赁合同》从签订到履行，陈仁忠均完全不知情，该合同并非陈仁忠的意思表示，该合同对陈仁忠不应具有约束力。分得房租的行为，不能视为陈仁忠对合同的追认，合同中对陈仁忠不利的条款，在陈仁忠不明知的情况下是没有办法追认，特别是李显福对租赁期限等事项进行隐瞒；二、本案《房屋租赁合同》履行过程中，过错方为李明新及李显福，应自行对其过错承担相应法律后果。李显福未能及时偿还贷款导致涉案房屋被法院拍卖，李明新未经出租方同意，擅自将涉案房屋转租给第三人，该违约行为也导致合同的解除，并且涉案房屋不动产登记信息明确记载了涉案房屋已抵押，李明新应自行承担因抵押权实现所造成的损失；三、一审法院按《价格评估报告》认定李明新损失的依据错误，该报告做出的评估价格过高，装修残值鉴定应参考装饰装修物的性质、使用寿命、损耗程度、实际剩余利用价值及市场行情等因素予以综合认定，不应全部按43%比例认定，本案房屋属于开设KTV的娱乐场所，装修已实际使用6年，涉案房屋装修残值为0。本案的鉴定范围应该是涉案房屋形成附合的装饰装修残值而不是其全部装修损失，李明新作为承租人对房屋装饰装修并未经过出租人的同意，该装饰装修发生的费用由李明新负担。对于未形成附合的装饰装修物，应由李明新自行拆除，不应作为本案鉴定标的列入鉴定范围。对于附合部分按照合同是否无效及有效情况下导致合同解除责任一方等不同情形分别处理，由李显福及李明新承担责任。针对李明新、李显福的上诉，原审第三人兴国县唱享时光歌舞厅辩称，同意李明新的答辩意见。李明新向一审法院起诉请求：1．解除李明新、李显福于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2．判令李显福退回原告履约保证金30000元；3．判令李显福、陈仁忠赔偿李明新各项损失及费用900000元；4．本案诉讼费由李显福、陈仁忠承担。李显福向一审法院反诉请求：1．解除李明新、李显福于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2．本案反诉费用由李明新承担。一审法院认定，李明新与案外人蓝映霞于2015年5月投资设立兴国县花样年华有限公司，其中李明新占股90%、案外人蓝映霞占股10%，该公司于2018年10月22日被办理了注销登记。第三人兴国县唱享时光歌舞厅成立于2019年3月20日，登记的经营者蓝兆仁为案外人蓝映霞的父亲，实际经营者为李明新。2012年8月27日，李显福对兴国县兴国大道中段北的一栋商住楼办理了不动产权利登记，证书号为兴房权证潋字第×**25235号，该证书上载明共有权人为陈仁忠。2012年9月26日，李显福向案外人江西兴国农村商业银行股份有限公司借款4000000元，李显福及妻子王小华、陈仁忠及妻子王菊兰同时与案外人江西兴国农村商业银行股份有限公司分别签订《最高额抵押合同》，用涉案房屋为前述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2013年9月1日，李显福作为甲方、李明新作为乙方签订了《房屋租赁合同》，李显福将涉案房屋租赁给李明新用于经营ＫＴＶ。《房屋租赁合同》约定，“1．甲方保证向乙方出租的房屋系拥有完全所有权和使用权……3．房屋租赁期限自2013年9月1日至2028年8月31日止，其中2013年9月1日至2014年8月31日为免费装修期，2014年9月1日起开始计算租金。4．乙方应当在签订本合同的当日支付房屋履约保证金叁万元，在租赁期满没有任何违约的情况下，甲方如数无息退回。5．租金每月人民币8400元，每两年增幅为前一年每月租金的10%。6．乙方应在每月15日前支付当月租金……18、如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用……补充条款：合同期满后，乙方不再经营，则所有固定设施不能拆除，可移动物件除外……”租赁合同签订后，李明新按照经营ＫＴＶ的模式开始对涉案房屋进行装修，装修好后对外招牌为“花样年华量贩ＫＴＶ”，用于经营兴国县花样年华有限公司，并按照合同的约定支付租金。2018年10月22日，李明新为兴国县花样年华有限公司办理了注销登记手续。此后，李明新以兴国县唱享时光歌舞厅的名义继续在涉案房屋经营，对外招牌仍为“花样年华量贩ＫＴＶ”。2016年9月14日，案外人江西兴国农村商业银行股份有限公司向一审法院提起诉讼，要求李显福返还所欠借款本金及利息、用涉案房屋承担抵押担保责任。2017年3月30日，一审法院作出（2016）赣0732民初2714号民事判决，判决李显福返还江西兴国农村商业银行股份有限公司借款本金3980344.24元及利息，江西兴国农村商业银行股份有限公司对涉案房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。该案进入执行程序后，一审法院通知李明新将租金交至一审法院，并于2019年11月1日作出（2017）赣0732执1334号之二执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。执行过程中，一审法院依法委托江西老楼房地产土地评估顾问有限公司对涉案房屋进行价格评估，该公司于2019年12月17日作出《房地产评估报告》，估价结果为涉案房屋（包括房屋的所有权和所分摊的土地在剩余使用年期的使用权以及房屋内部装修）在2019年12月13日的市场价值为8092320元，但未具体明确房屋内部装修价值。李明新自2018年3月后向一审法院交付涉案房屋的租金至2020年1月，每月交付9240元。经依法处置，涉案房屋最终以4530000元的价格被买受人谢斌华竞得。因涉案房屋的抵押权实现后买受人谢斌华不同意继续将涉案房屋租赁给李明新，一审法院于2020年5月9日在涉案房屋门口张贴公告，要求本案李显福、陈仁忠、李明新在2020年6月30日前迁出房屋，到期仍不迁出的，一审法院将依法强制执行。李明新遂于2020年7月2日向一审法院提起诉讼，要求解除租赁合同、李显福退还履约保证金30000元和赔偿损失900000元。李明新因本案诉讼支付律师代理费17000元。2020年7月20日，一审法院作出（2017）赣0732执1334号之三执行裁定书，裁定涉案房屋归买受人谢斌华所有，房屋所有权自本裁定送达买受人谢斌华时起转移。2020年8月26日，李显福向一审法院提出反诉，要求解除租赁合同诉讼过程中，根据李明新的申请，一审法院依法委托国宏信价格评估集团有限公司对涉案房屋的装修损失进行评估。一审法院于2020年8月1日组织李明新、李显福和鉴定人员一起到现场，鉴定人员根据原告李明新提供的清单对评估标的进行了现场勘验、照相、记录，各方已经对鉴定人员的记录签字确认。2020年8月13日，国宏信价格评估集团有限公司作出《价格评估报告》，评估结论为李明新的装修损失在2020年8月1日的价格为710300元，该损失包括电梯、根据房间尺寸定制的沙发、茶几、机柜和其他装修财产，未包括空调、电视、音箱等可移动的电器。李明新为评估支出评估费40000元。李显福收到评估报告后对评估价、成新率等内容提出异议，国宏信价格评估集团有限公司对相关异议内容作出了书面说明。庭审时，李明新认为评估报告遗漏了中央空调、消防系统、变压专线、楼上的电梯房等鉴定事项，要求补充鉴定；李显福要求鉴定人员出庭；李明新表示诉讼请求900000元的损失包括装修损失、营业损失、律师代理费用。对原告李明新主张的履约保证金30000元，李明新未提供证据证实，其在庭审时陈述在签订合同当日已交付给李显福；李显福在庭审时陈述“可能交了，但是记不清了”、后又表示“应该没有”。另查明，因涉案房屋被执行，陈仁忠及其妻子王菊兰向一审法院提起诉讼，要求李显福及其妻子王小华赔偿房屋损失。2020年8月15日，经一审法院调解，双方达成调解协议，由李显福、王小华分期向陈仁忠、王菊兰支付人民币3060000元（含李显福于2020年5月4日出具给陈仁忠、王菊兰的欠条房屋租金260000元），一审法院已作出（2020）赣0732民初2440号民事调解书予以确认。一审法院认为，李显福将涉案房屋租赁给李明新经营使用，签订了《房屋租赁合同》，双方之间的租赁合同关系成立。因李显福未履行其他债务，导致涉案房屋被司法机关依法处置，造成本案租赁合同无法继续履行，从而引起本案纠纷，其行为构成违约，应承担相应的民事责任。本案争议的焦点为：1．李明新与李显福签订的《房屋租赁合同》是否合法有效？2．抵押权人实现抵押权后，李显福、陈仁忠是否要赔偿李明新的损失？3．李明新的损失如何确定？关于李明新与李显福签订的《房屋租赁合同》是否合法有效的问题。陈仁忠主张李明新与李显福签订的《房屋租赁合同》因违反物权法第九十七条的强制性规定而应认定为无效合同。《中华人民共和国物权法》第九十五条规定，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权；第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务；第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。对共有物的管理，包括对共有物的保存、改良、利用等行为；对共有物的处分，包括对共有物的所有权转让、赠与和事实上对共有物毁弃等行为。对共有物的出租行为，使共有物产生收益，属于对共有物的管理中的利用行为。本案中，涉案房屋为李显福、陈仁忠共同所有，李显福将涉案房屋租赁给李明新使用，是对共有房屋的管理行为，因李显福、陈仁忠均未提供证据证实双方对共有房屋的管理有约定，故李显福、陈仁忠都有管理共有房屋的权利和义务。李显福出租涉案房屋后，就租金与陈仁忠进行了结算，向陈仁忠出具了欠条，应视为陈仁忠认可李显福出租涉案房屋的行为。因此，李明新与李显福签订的《房屋租赁合同》合法有效，对陈仁忠的主张不予采信。因涉案房屋的抵押权实现后无法继续履行合同，李明新、李显福均要求解除《房屋租赁合同》，符合法律规定，予以支持，解除合同的时间以李显福提出反诉要求解除合同的时间为准。李显福主张李明新未经其同意将涉案房屋转租给第三人兴国县唱享时光歌舞厅，与查明的事实不符，涉案房屋一直由李明新实际经营使用，对该主张不予采信。关于抵押权人实现抵押权后，李显福、陈仁忠是否要赔偿李明新的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。由此可见，判断先抵押、后出租情形中抵押权实现后抵押人是否要赔偿承租人的损失，应以抵押人是否已经书面告知承租人租赁物的抵押情况为依据，如已书面告知则无须赔偿损失，如未书面告知则要赔偿损失。本案中，涉案房屋抵押在先、租赁在后，李显福主张签订《房屋租赁合同》时已经口头告知李明新涉案房屋已经抵押的事实，但未提供书面告知的证据，而李明新又否认签订合同时李显福已经告知抵押的事实，故李显福应对涉案房屋的抵押权实现后造成李明新的损失承担赔偿责任。陈仁忠不是本案《房屋租赁合同》的当事人，根据合同相对性原则，其不应承担本案的民事责任。关于李明新的损失如何确定的问题。因涉案房屋的抵押权实现后，涉案房屋的买受人不同意将涉案房屋继续租赁给李明新使用，造成李明新无法按照《房屋租赁合同》继续经营使用涉案房屋，确实给李明新造成了损失。该损失包括直接损失和间接损失，直接损失为合同期内装修的残值，间接损失为合同期内无法继续经营的损失和其他损失。对直接损失，李明新、李显福虽然分别对《价格评估报告》有异议，但该《价格评估报告》是评估机构在一审法院根据李明新的申请和提供的清单、组织李明新、李显福和鉴定人员一起到现场、双方对鉴定人员的现场勘验记录签字确认后依法作出的，故一审法院对该《价格评估报告》作出的评估结论予以确认，对李明新、李显福各自提出的异议均不予采信。对未纳入《价格评估报告》的空调、电视、音箱等可移动的电器，李明新可以自行搬走；对电梯、根据房间尺寸定制的沙发、茶几、机柜和其他装修财产，李明新不得搬走或损坏。对间接损失，尽管李明新表示在签订租赁合同时不知道涉案房屋抵押的事实，但其未尽到对涉案房屋合理的审查义务，对间接损失应由其自行承担。对李明新主张的履约保证金30000元，李明新虽未提供证据证实，但其在庭审时陈述在签订合同当日已交付给李显福，李显福在庭审时陈述“可能交了，但是记不清了”、后又表示“应该没有”，根据双方签订的合同的第4条“乙方应当在签订本合同的当日支付房屋履约保证金叁万元”和日常生活经验法则，一审法院确信李明新已向李显福支付了履约保证金30000元，该30000元因合同解除应退还给李明新。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李明新与李显福于2013年9月1日签订的《房屋租赁合同》自2020年8月26日起解除；二、李显福退还履约保证金30000元给李明新；三、李显福赔偿李明新装修损失710300元；四、驳回李明新的其他诉讼请求；五、本案履行内容限判决生效后30日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本诉案件受理费13100元、评估费40000元，李明新已预交，由李显福负担；反诉案件受理费25元，由李显福负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李明新向本院提交如下证据：花样年华利润表、管理明细及分类账（原件已退回），拟证明兴国县唱享时光歌舞厅的实际经营者是李明新，李显福、陈仁忠对该证据三性均不予认可，该表格是一份自行制作的表格，李明新未提供银行转账、记账凭证等证据材料佐证，李明新和蓝映霞仅在表格上签字的行为，不能说明二人在花样年华中担任职务关系，不能说明李明新是实际经营人，该证据不属于二审开庭后才发现的新证据。兴国县唱享时光歌舞厅对证据无异议，蓝兆仁只是挂名经营者，实际经营者还是李明新和蓝映霞。李显福向本院申请鉴定人员出庭接受质询，经本院准许，国宏信价格评估集团有限公司指派鉴定人员周木良出庭，李显福还向法庭提交鉴定人员出庭费用500元收据一份，李明新、陈仁忠、兴国县唱享时光歌舞厅对鉴定人员身份及鉴定费用无异议。针对李显福提出的《价格评估明细表》规格型号、数量、评估价格、成新率、评估费用、基准日市场价格的异议，国宏信价格评估集团有限公司于2020年12月11日做出《关于李显福对国宏信（赣·赣州）（价）字2020第004号价格评估报告的异议说明》，李明新、兴国县唱享时光歌舞厅对该异议说明无异议，李显福质证认为，该异议说明未提供任何证据或相关说明支撑其说明，陈仁忠对涉案房屋使用的材料规格不予认可，其他意见与其答辩意见一致。本院经审查认为，李明新提供的2019年8月至2020年3月花样年华利润表、管理费用及明细分类账上系单方制作的表格，虽然有李明新与蓝映霞的签字，但未注明双方结算签章确认时间，缺乏相应的付款凭证予以佐证，对证据真实性不予采信。对国宏信价格评估集团有限公司《关于李显福对国宏信（赣·赣州）（价）字2020第004号价格评估报告的异议说明》客观真实，来源合法，与本案具有关联性，予以采信。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，2013年9月1日李显福与李明新签订《房屋租赁合同》，李显福将位于兴国县潋江镇兴国大道的商铺租赁给李明新经营兴国县花样年华有限公司。根据《房屋租赁合同》第一条规定，李显福保证向李明新出租的商铺系拥有完全所有权和使用权，但案涉房屋已于2012年9月26日设定抵押，并因李显福未按期还款，涉案房屋于2019年5月13日被查封，后经依法拍卖，涉案房屋以4530000元由案外人谢斌华竞得，因谢斌华不同意继续将案涉房屋租赁给李明新，《房屋租赁合同》已无履行可能。李显福辩称合同签订时已口头告知李明新房屋抵押状态，但李明新予以否认，且与合同书面约定不符，本院对李显福该辩称不予采信，李显福违约行为导致《房屋租赁合同》无法实际履行，李显福对合同解除应当承担相应责任。李显福、陈仁忠称兴国县花样年华股份有限公司已于2018年10月22日注销，兴国县唱享时光歌舞厅于2019年3月20日成立，该歌舞厅登记的经营者蓝兆仁，李明新未经李显福同意将涉案房屋转租他人，根据《房屋租赁合同》第11条，李显福有权解除合同。李明新辩称只是场所名称变更，蓝兆仁在一、二审庭审中均表示兴国县唱享时光歌舞厅经营者为李明新及案外人蓝映霞，案涉房屋现场的外观招牌、内部电梯使用标志、采宝商户平台仍载明使用者为兴国县花样年华有限公司，本院认为，李显福、陈仁忠提供的证据不能充分证明李明新转租事实存在，本院不予支持。针对国宏信（赣·赣州）（价）字2020第004号《价格评估报告》是否能作为本案事实认定依据，国宏信价格评估集团赣州分公司系由李明新、李显福共同选定的鉴定机构，该机构及鉴定人员具有价格评估资质，鉴定程序合法，鉴定机构在现场进行勘验、照相、记录以明确标的物及相关情况，李明新、李显福对记录也签字确认，李显福主张因该鉴定报告成新率、重置单价、评估费用不合理要求重新鉴定，李明新主张该鉴定报告遗漏装修项目要求补充鉴定，但未能提供充分证据证实鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足或有相反证据足以推翻该鉴定结论，故本院对上述申请均不予支持。李显福称一审法院鉴定报告质证程序不规范，经查，李显福于2020年8月26日收到司法鉴定意见书，李显福对鉴定结论提出异议后，鉴定机构已作出书面说明，一审法院于2020年9月14日开庭已将该书面说明送达各方质证，一审程序符合法律规定，李显福该项上诉请求，本院不予支持。关于陈仁忠作为房屋共有权人是否应承担本案责任问题，本案系房屋租赁合同纠纷，陈仁忠并非《房屋租赁合同》相对人，不享有合同项下权利、义务，陈仁忠与李显福之间关于租金利用、分配系另一法律关系，不属于本案审理范围，李明新、李显福主张陈仁忠承担合同解除赔偿责任，本院不予支持。关于李明新损失问题，李明新的装修损失经国宏信（赣·赣州）（价）字2020第004号《价格评估报告》确定为710300元。对于未纳入《价格评估报告》空调、电视、音箱等可移动电器，李明新可以自行搬走，对于纳入《价格评估报告》电梯及根据房间尺寸定制的沙发、茶几、机柜和其他装修财产，李明新不得搬走或损坏。关于房屋履约保证金叁万元，根据《房屋租赁合同》第4条，履约保证金系签订合同当日给付，结合李显福一审庭审自述、合同履行情况、及日常生活经验，原审认定李明新业已支付履约保证金并无不当，本院予以维持。关于李明新主张的营业损失、律师代理费用，虽然李明新在签订合同时不知道涉案房屋抵押的事实，但李明新自身也未对涉案房屋尽到合理的审查义务，一审法院认定由李明新自行承担以上损失并无不当，本院予以维持。综上，上诉人李明新、李显福的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24003元，由上诉人李明新负担12800元，由上诉人李显福负担11203元。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  王阿婷审 判 员  黄 婧二〇二一年一月二十六日代理书记员  雷 娜