浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初4817号 原告（反诉被告）：温州骏意汽车服务有限公司，住所地：浙江省温州市龙湾区蒲州街道蒲江路****西侧，统一社会信用代码：91330300MA2CPLBF8B。 法定代表人：施焯荣，职务董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：戴日科，浙江泽商律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温州市尊宝鞋业有限公司，住所地：浙江省温州经济技术开发区蒲江路**,统一社会信用代码：91330303732037546X。 法定代表人：孙锦绣，职务总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：叶才，北京京师（温州）律师事务所律师。 第三人（反诉第三人）：杭州骏意汽车销售服务有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区南山路****北面商铺，统一社会信用代码:91330100770836744N。 法定代表人：施焯荣。 委托诉讼代理人（特别授权）：戴日科，浙江泽商律师事务所律师。 原告（反诉被告）温州骏意汽车服务有限公司（以下简称温州骏意）与被告（反诉原告）温州市尊宝鞋业有限公司（以下简称尊宝鞋业）、第三人（反诉第三人）杭州骏意汽车销售服务有限公司（以下简称杭州骏意）合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，被告于同年11月23日提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，于2020年12月9日、2021年1月29日两次公开开庭进行了审理。原告及第三人的共同委托诉讼代理人戴日科、被告的委托诉讼代理人叶才到庭参加诉讼。期间，双方申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告及第三人签署的《合同权利义务转让协议书》有效；2、将被告名下坐落于温州市经济开发区××路××号××层房屋拆迁权益中的装修补偿款、拆迁临时安置费、搬迁费合计1081318元归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更第2项诉讼请求：将房屋拆迁权益中的装修补偿款1114413元、拆迁临时安置费75042.045元、奖励补助合计652416.96元、停产停业损失补偿152014.2元归原告所有，以上总计金额为1993886.2元。 事实与理由：2017年11月9日，被告和第三人签订了一份租赁合同，约定将被告名下坐落于温州市经济开发区××路××号××层的房屋出租给第三人租期为3年。2019年2月27日，第三人经得被告同意将房屋转租于原告，并且第三人退出与被告之间的租赁关系，三方签订了一份《合同权利义务转让协议书》。原告将被告的房屋承租之后对房屋进行了巨额装修，然而2020年5月龙湾区政府下达拆迁文件，涉案租赁的房屋属于该批拆迁房屋之中。被告口头与原告达成约定，同意拆迁补偿中涉及原告权益的部分归原告所有，结果被告在与拆迁办达成拆迁协议后，拒绝将原先被告同意的拆迁部分给原告，遂诉至法院。 被告答辩称：被告名下坐落于温州市经济开发区××路××号××层房屋拆迁后，涉原告租用部分所获政府各项补偿款金额为1993886.2元，该部分收入应由税务部门征收8%的所得税，实收补偿款金额应为1834375元，其中装修补偿款1025260元、拆迁临时安置费69039元、奖励补助合计600223元、停产停业损失补偿139853元。鉴于目前税务部门尚未征收税费，被告愿全额支付装修补偿款1114413元，但保留税务部门征收后，其向原告的追索权；其余补偿款项均应由房屋所有权人享有，原告无权主张。 第三人答辩称：三方签订的《合同权利义务转让协议书》属实，原告应享有获得各项补偿款的权利。 被告反诉提出的诉讼请求：1、确认反诉原、被告签订的《房地产租赁合同》及《合同权利义务转让协议》解除；2、反诉被告向反诉原告支付2019年12月21日至2020年4月17日的房屋占有使用费即租金289132元及违约金174000元（按年租金870000元的20%计算），以及水电费30204元，上述金额共计493336元，自反诉之日起以493336元为基数以银行LPR计算利息；3、诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2017年11月9日，反诉原告与反诉第三人签订一份租赁合同。合同约定：租金第一、二年均为82万元，第三年起每年递增5万元，即第三年87万元。租期为2017年11月21日至2022年12月20日止。租金起算日期为2017年12月21日，支付方式为每半年支付一次且应当在半年租期的前10日支付租金，采取先付后用的形式。合同亦约定水电费用由乙方承担。而后双方如约履行租赁合同的权利及义务。2019年2月27日，反诉原告、反诉被告及反诉第三人，三方签订补充协议：反诉第三人将其租赁协议中的权利义务全部转让给反诉被告。根据合同约定，反诉被告应于2019年12月10日向反诉原告支付租金435000元及水电费，但经反诉原告多次催要反诉被告均未予支付。而后，涉案租赁房屋涉及拆迁，为尽快腾空，2020年5月15日，反诉原告作出让步并向反诉被告发送《结算清单》，但反诉被告置之不理，且诉至法院。 原告、第三人对反诉均答辩称：因租赁房屋被政府征收拆迁，双方经沟通约定新的结算方式，即从房屋拆迁权益中扣除原告应支付的租金，被告于2020年5月15日向原告发送的《结算清单》亦是如此计算。原告于2020年3月31日腾空涉案房屋，4月17日政府征收拆迁时已实际空置。原告无违约行为，应驳回该反诉诉请。对水电费金额无异议，愿意支付。 为证明自己的主张，原告温州骏意提供了以下证据： 1.原、被告及第三人工商登记信息（均复印件），以证明原、被告及第三人诉讼主体资格的事实； 2.《房地产租赁合同》、《合同权利义务转让协议书》（均复印件），证明第三人与被告签订租赁合同，后第三人将权利义务转让原告的事实； 3.温州市龙湾区人民政府《关于公开征求龙湾区富春社区建设工程项目国有土地房屋征收补偿方案意见的通知》、《温州市龙湾区国有土地房屋征收补偿协议书（货币补偿）》及室内装修及附属评估单、资产评估明细表（均复印件），证明征收补偿的相关规定、补偿金额及计算依据的事实； 4．结算清单（均复印件），证明原告所欠租金、水电费金额的事实。 针对自己的反诉主张，反诉原告尊宝鞋业向本院提供了以下证据： 1.汇总表、花木评估明细表、资产评估明细表（均复印件），证明2019年12月31日，温州得正资产评估有限公司对涉案场地可移动、不可移动物品的价值进行鉴定的情况； 2.《评估报告》（复印件），证明2020年1月13日，温州方盛房地产估价事务所有限公司，对被告所位于的蒲江路2号，进行估价结果汇总的情况； 3.照片，证明租赁物腾空及水电费表示数的情况。 第三人杭州骏意未向本院提供证据 被告尊宝鞋业、第三人杭州骏意对原告提供证据的质证意见：对上述证据三性均无异议。反诉被告温州骏意、反诉第三人杭州骏意对反诉原告提供证据的质证意见：对上述证据三性均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据的证明事项，本院在认定时一并予以阐述。 经审理本院认定事实如下：2017年11月9日，被告尊宝鞋业与第三人杭州骏意签订《房地产租赁合同》一份，约定：1.被告为出租方甲方，第三人为承租方乙方；2.甲方将蒲江路2号一层出租给乙方，租赁建筑面积713㎡，用于品牌汽车销售、展示、维修、仓储等相关业务；3.租赁期限自2017年11月21日至2022年12月20日（其中免租期为2017年11月21日至2017年12月20日）；4.租金自2017年12月21日起计算，第一、二年租金均为820000元，第三年起每年增加50000元；租金半年一付，先付后用，每期提前10日付清；5.乙方于签约前支付的50000元自动转为租赁押金，合同终止时，结清费用后予以退回；6.租赁合同期满或终止，乙方应在期满或终止后10日内将房地产腾空并交还己方，并按本合同约定的计算标准向甲方支付实际占用天数的租金；7.租赁期间，如遇国家建设、房屋征收、拆迁等不可抗力或其他政府政策、命令、规定等导致合同无法继续履行的，则本合同可据实终止，租赁期间乙方投入的装修装饰、设备设施等财产按政府征收补偿的规定和标准，或者经有法定资质评估机构评估确定的金额予以补偿；补偿金归乙方所有；8.违法合同导致提前解除、终止的，违约方应按年租金的20%向守约方支付违约金；9.乙方承担水费、电费、气费、物业管理费、卫生费等费用以及应承担的税收。 2019年2月27日，原告温州骏意、被告尊宝鞋业、第三人杭州骏意，三方签订了《合同权利义务转让协议书》一份，约定：被告为甲方、第三人为乙方、原告为丙方；三方达成一致意见，自本协议签订之日起《房地产租赁合同》项下的全部权利义务均由丙方享有和承担。 2019年11月5日，温州市龙湾区人民政府发文《关于公开征求龙湾区富春社区建设工程项目国有土地房屋征收补偿方案意见的通知》公布房屋征收范围、征收时间（自公告之日起2个月内）、补偿原则、补偿规定及其他事项。2020年1月13日，被告与征收单位签订《温州市龙湾区国有土地房屋征收补偿协议书（货币补偿）》，内容如下：被征收房屋位于蒲江路2号，总建筑面积3657.17㎡，其中合法面积3563.25㎡，规划用途非居住。各项补偿包括：（一）被征收工业用房价值合计15591200元（征收房屋补偿4588575元、装饰装修补偿2134715元、附属物及构筑物补偿13431元、使用土地面积补偿8854479元，有评估报告）；（二）生产设备设施补偿11377441元（不可移动生产设备设施补偿942941元、可移动设备搬迁费194500元，有评估报告）；（三）停产停业损失补偿779560元（按被征收工业用房价值总额15591200元×5%）；（四）临时安置费384831元（按合法建筑面积3563.25㎡×18元/㎡×6个月）；（五）奖励补助3345728元（16728641元×20%）；上述金额合计21260544元。需于2020年2月29日前腾空交由征收单位拆除。上述款项被告收取后需向税务部门缴纳所得税。 另涉案蒲江路2号合法面积3563.25㎡，原告租用面积713㎡，占比为20%，原告按占比面积计算装修补偿款、拆迁临时安置费、奖励补助、停产停业损失补偿后，以占比金额请求被告支付，诉至本院，其中房屋拆迁权益中的装修补偿款为1114413元。 本院认为，原告温州骏意汽车服务有限公司、被告温州市尊宝鞋业有限公司、第三人杭州骏意汽车销售服务有限公司之间签订或确认的《房地产租赁合同》、《合同权利义务转让协议》事实清楚，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 原告起诉时，原告名称“温州市骏意汽车服务有限公司”与工商登记信息不符，后经本院释明，原告自认笔误，实际名称为“温州骏意汽车服务有限公司”，予以变更，本院予以准许。 本案根据签订的《房地产租赁合同》约定：租赁期间，如遇国家建设、房屋征收、拆迁等不可抗力或其他政府政策、命令、规定等导致合同无法继续履行的，则本合同可据实终止，租赁期间承租方投入的装修装饰、设备设施等财产按政府征收补偿的规定和标准，或者经有法定资质评估机构评估确定的金额予以补偿，补偿金归承租方所有；后三方签订《合同权利义务转让协议》将权利义务归原告享有。遂涉案租赁房屋在被征收后，合同约定承租方投入的装修装饰、设备设施等财产按规定标准评估后所发放的补偿金，应归原告。在本院释明原告提交相关损失材料或变更相应诉讼请求的情况下，原告仍坚持原意见。故本诉诉请房屋拆迁权益中装修补偿款1114413元应归原告所有的请求，本院予以支持；因拆迁临时安置费、奖励补助、停产停业损失补偿，在《房地产租赁合同》内未做约定，原告归其所有的诉请，不予支持。另《房地产租赁合同》亦约定税费承担，该装修补偿款向税务部分缴纳的所得税，被告称另行主张，系自行处理权利。 关于违约问题。经查认为，2019年11月5日，温州市龙湾区人民政府发文《关于公开征求龙湾区富春社区建设工程项目国有土地房屋征收补偿方案意见的通知》公布房屋征收范围、征收时间（自公告之日起2个月内）等事项。2020年1月13日，被告与征收单位签订《温州市龙湾区国有土地房屋征收补偿协议书（货币补偿）》。遂在第三年租金支付日2019年12月10日时，双方均已知晓涉案租赁房屋将被征收拆除，合同无法履行，存在据实终止的情形。鉴于此，原告的答辩意见于理有据，真实可信，原告不存在违约情形，被告的该点反诉意见，本院不予支持。 关于《房地产租赁合同》、《合同权利义务转让协议》解除的问题。根据《合同法》规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案合同约定如遇房屋征收等导致合同无法继续履行的，合同据实终止。被告与房屋征收部分签订的《协议书》约定，需于2020年2月29日前腾空交由征收单位拆除。原告陈述同年3月31日已腾空租赁房屋，被告陈述同年4月17日房屋实际拆除。《房地产租赁合同》在签订之初，曾给予承租方一个月免租期，现因非归则于双方的原因导致合同无法继续履行据实终止，考虑实际情况，给予原告一个月免租腾空期较为公平合理。遂本院认定，合同于2020年2月29日解除。原告未付租金为2019年12月21日至2020年2月29日，按年租金870000元计算后为应付租金为171583元（72500元/月×2个月11日）。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，对原告温州骏意汽车服务有限公司本诉诉请的合理部分，本院予以支持；对被告温州市尊宝鞋业有限公司反诉诉请的合理部分，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）温州骏意汽车服务有限公司、被告（反诉原告）温州市尊宝鞋业有限公司、第三人（反诉第三人）杭州骏意汽车销售服务有限公司于2019年2月27日签订的《合同权利义务转让协议》有效； 二、原告（反诉被告）温州骏意汽车服务有限公司、被告（反诉原告）温州市尊宝鞋业有限公司及第三人（反诉第三人）杭州骏意汽车销售服务有限公司之间签订或确认的《房地产租赁合同》、《合同权利义务转让协议》于2020年2月29日解除； 三、被告（反诉原告）温州市尊宝鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州骏意汽车服务有限公司房屋拆迁权益中的装修补偿款1114413元； 四、原告（反诉被告）温州骏意汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）温州市尊宝鞋业有限公司租金171583元、水电费30204元，合计201787元； 五、上述第三、四项抵扣后，被告（反诉原告）温州市尊宝鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州骏意汽车服务有限公司装修补偿款912626元； 六、驳回原告（反诉被告）温州骏意汽车服务有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告（被告）温州市尊宝鞋业有限公司的其他诉讼请求。 如被告或反诉被告未按本判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费22745元，减半收取11373元，反诉受理费4350元，合计15723元，由原告（反诉被告）温州骏意汽车服务有限公司负担6141元，反诉原告（被告）温州市尊宝鞋业有限公司负担9582元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 员 吴先慧 二〇二一年一月二十九日 代书记员 朱微丰 代书记员 郑 睿