天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6937号上诉人（一审原告）：天津市和平区诚基经贸中心业主大会，住所地天津市和平区南京路**诚基经贸中心**楼2门4609。负责人：于金玲，主任。委托诉讼代理人：梁学敏，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：戴明月，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（一审被告）：长城物业集团股份有限公司天津分公司，住，住所地天津经济开发区金融服务区******楼**/div>负责人：郭占生，总经理。委托诉讼代理人：孙志强，天津茂驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚斌，天津华盛理律师事务所律师。上诉人天津市和平区诚基经贸中心业主大会（以下简称诚基中心业主大会）因与被上诉人长城物业集团股份有限公司天津分公司（以下简称长城物业天津分公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院(2019)津0101民初9251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚基中心业主大会上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.合同终止后，被上诉人仍应当按照合同约定履行未尽义务。一审法院以上诉人未提交证据证明在被上诉人撤场前向其主张权利为由，驳回上诉人的诉讼请求，属于事实认定不清，适用法律错误。2.涉诉共用部位设施等部分的维修责任和费用应由被上诉人承担，不属于动用专项维修基金的范围。一审法院以上诉人无证据且合同中仅有经济赔偿，而无对共用部位、共用设施设备的维修、修复并承担相关费用的约定为由，驳回上诉人的诉讼请求，属事实认定不清，适用法律错误。被上诉人作为物业服务企业，有承担共用部位、共用设施、设备的维修和相关费用的义务，交接备忘录不能作为认定区域设施设备自然老化的依据，涉案部分显然不属于大修范围，不应当使用维修基金，而应当由被上诉人承担维修责任。长城物业天津分公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。合同终止之后，双方就物业服务项目的全部内容已经完成了交接，债权债务关系归于消灭。在物业交接的时候，双方已就涉案部位及设施的损坏状况、损害原因以及维修方案达成了共识。诚基中心业主大会向一审法院起诉请求：1.判令被告对诚基中心商业区域公共设施、共用设备（暖气设备、制冷设备、排水管道、供配电系统、照明设备、智能化系统、消防系统、安防设施、监控设备、防火门、疏散指示牌等）进行维修和修复，费用由被告承担；2.判令被告对诚基中心商业区域吊顶、地、地面面进行维修和修复，费用由被告承担；3.判令被告对商业区域电梯进行维修和修复，费用由被告承担；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年4月25日至2018年5月15日期间，长城物业天津分公司为诚基中心项目提供物业服务，在物业服务期限为2016年2月17日起至2018年2月16日止的天津市住宅物业服务合同中载明：甲方为天津市和平区诚基经贸中心业主大会，乙方为长城物业集团股份有限公司天津分公司；甲方代表全体业主将天津市和平区诚基经贸中心委托乙方进行物业管理服务事宜；委托物业的基本情况：物业类型为高层住宅和商业，座落位置天津市和平区南京路129号，东至民航售票大厦、南至西安道、西至长沙路、北至南京路，总占地面积1.9692万平方米，总建筑面积37.34万平方米，高层住宅34.64万平方米，商业2.7万平方米；物业服务内容及标准：房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务等按天津市物业服务一级资质一级服务内容与标准；甲方权利义务：......（十二）负责处理本合同生效前发生的遗留问题：1、协同业主监督物业管理服务部门对共用设施、公共区域的恢复和维修；2、要求乙方在三个月内完成楼内公共区域、公共设施的维修和恢复，并与业委会及业主代表共同验收；乙方的权利义务：（一）依照国家、本市有关规定和本合同约定，制定物业管理服务方案和制度，对物业及其环境、卫生、公共秩序进行管理服务......（十八）其他：1、按照业委会的要求，住宅区域实行电梯刷卡制度......5、底商区域应配备相应的管理人员、安保人员，卫生保洁、设备管理、服务标准均参照住宅区的一级物业管理服务标准执行，并与商业代表协商制定符合商业经营的管理服务措施；6、乙方应加强住宅区、商业区公共服务设施施工监管，监督敦促施工方对地面、墙壁、棚顶的破损和拆改进行修复，不能及时修复的，及时向甲方和政府有关部门反映......8、乙方于合同签订之日向甲方提供保洁、保安和工程工作方案，业委会通过后，严格遵照实施，对业委会检查或业主反映问题突出且不能及时改正的，业委会有权提出更换外包单位或个别工作人员等；专项维修资金：业主应当按照下列约定，筹集、使用和管理本区域内的专项维修资金：（三）按照本市有关规定使用专项维修资金；违约责任：乙方违反本合同第二、五条的约定，未能达到约定的管理服务目标，甲方有权要求乙方在三日内整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应当给予甲方经济赔偿等。2018年2月14日，根据诚基经贸中心物业合同到期联席会议决议：长城物业天津分公司2月16日合同到期后，再延续服务三个月。后长城物业天津分公司于2018年5月15日撤场。2018年5月10日，原告与被告共同签章的诚基经贸中心长城物业与业主大会关于公共部位及设备维修交接备忘录载明：1、诚基经贸中心监控系统改造，诚基经贸中心有3个监控室，由于自然损耗、老化等原因，目前处于非正常使用状态，共有600个左右摄像头点位，监控室共有监视器34台，显示屏由于老化出现模糊、花屏或出现条纹等问题，全部老化。共有36台硬盘录像机，硬盘录像机矩阵无法切换，另外，录像机中硬盘已经老化。由于硬盘录像机及硬盘使用年限已到，已经全部老化瘫痪。2017年长城物业公司与业委会达成一致，确定在2018年动用维修基金改造，待手续申办；2、诚基经贸中心公共区域维修改造，经过双方确认，诚基经贸中心公共区域楼道内墙地砖、墙砖、壁纸因开发商在冬天中施工原因，加上年限已达10年已久，施工单位在施工过程中水泥灰浆的处理墙面不够干净造成后期墙砖、壁纸经常大面积脱落损坏，长城物业公司与业委会在2017年达成一致，定于2018年动用维修基金改造，待手续申办。同日，原告与被告共同签章的诚基经贸中心长城物业与业主大会关于部分维修基金申请进度的备忘录载明：对排水管道应急维修工程、局部屋面应急维修工程、电梯应急维修工程、消防设施应急维修工程均予记载。2018年5月15日，原、被告及今晚报大厦物业管理中心共同签章的备忘录载明：诚基经贸中心老物业公司于2018年5月15日24时撤场，并交接手续办理完毕，自此该物业项目的管理权全部由今晚报大厦物业管理中心接管，长城物业天津分公司在服务期间，按照规定对于诚基经贸中心电梯应急维修工程、排水管道应急维修工程、局部屋面应急维修工程及消防部分部位共申请使用应急解危资金937.88万元，但申领的维修基金尚未到账等。同日，原、被告及今晚报大厦物业管理中心共同签章的天津市和平区诚基经贸中心一号楼、二号楼公共部位验收报告均载明：2018年5月11日，天津市和平区诚基经贸中心综治办、和平区公证处、业主大会、今晚物业、长城物业对一、二号楼公共区域部位进行共同验收，对于地面、墙面、吊顶部分，属于自然损耗老化，需要使用专项维修资金进行修复；对于暖气片部分，由专营单位负责，不在物业公司承接范围内；对于照明系统部分，不属于损坏问题，为节能降耗，根据需要后期可自行安装调整；对于疏散指示牌部分，属于自然损耗老化，关于消防系统，目前政府部门已聘请专业公司维修；对于门窗、防火卷帘门部分，属于自然损耗老化，关于消防系统，目前政府部门已聘请专业公司维修。庭审中，原告还向一审法院提交了诚基中心商业管理方案、诚基中心公共部位共用设施设备受损情况照片、联名限期整改资料、投诉后，长城物业天津分公司、业主委员会、业主三方谈话录音、管道跑水，商户被泡视频资料、历年各种渠道投诉记录、新闻报道、证人证言、庭审笔录、公证书及照片、反映信，被告的质证意见为：对于投诉记录、庭审笔录、公证书之外的证据的真实性均有异议，对于投诉记录恰恰反映了诚基中心项目问题很大原因是由于业主自身行为造成，供热设备开发商并未移交，供热设备丢失损毁，原告应向直接侵权人主张权利，对于庭审笔录不认可原告的证明目的，对于公证书不能反映公共设备、设施交接时的情况。被告还向一审法院提交了公共区域勘察表、诚基中心电梯设备交接明细、维修协议、维修费发票、诚基中心商铺扶梯交接明细、供暖问题官方回复意见、诚基中心配电系统移交表、消防系统移交表、专项审计报告，原告的质证意见为：对于公共区域勘察表之外的证据的真实性均不认可，对于业主大会盖章问题，现在不清楚是谁盖的章、接收并与被告签收文件，现在的业委会是后成立的，对之前的情况不了解。一审法院认为，本案的争议焦点为原告诉请的诚基经贸中心商业部分共用部位、共用设施设备的维修、修复义务及相关费用是否应由长城物业天津分公司承担。本案中，原、被告对于双方签订的天津市住宅物业服务合同均未提出异议，故双方均应按照合同约定，行使各自的权利，履行各自的义务。第一，根据合同约定，被告的义务体现在第五条约定的乙方权利义务之中。虽然原告认为根据合同第四条原告权利义务中（十二）项的约定即要求被告在三个月内完成楼内公共区域、公共设施的维修和恢复，并与业委会及业主代表共同验收，因此被告应履行公共区域、公共设施的维修和恢复义务，但对于其权利的行使，在被告撤场之前，原告并未提交证据予以证实，结合原、被告及今晚报物业在被告撤场之前就本案所涉相关共用部位、共用设施设备的相关情况，包括确认对共用部位、共用设施设备使用维修基金予以修复的情况签订备忘录并移交今晚报物业的事实，原告诉讼请求要求被告对共用部位、共用设施设备的维修、修复并承担相关费用没有合同及事实依据。第二，原告认为被告在物业服务期间未尽物业管理服务义务，管理极其混乱，与其一级物业服务资质严重不符，严重影响商业区域业主的正常经营，根据前述合同第十三条，对于被告的违约责任进行了约定，即被告违反本合同第二、五条的约定，未能达到约定的管理服务目标，原告有权要求被告在三日内整改，逾期未整改的，原告有权终止合同，造成原告经济损失的，被告应当给予原告经济赔偿。如被告违约，原告享有的权利为终止合同或对于经济损失部分要求赔偿，亦无要求被告对共用部位、共用设施设备的维修、修复并承担相关费用的约定。第三，原告认为业主在缴纳高额的物业费的同时却未享受到相应的物业服务，应承担相应的责任。《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本”。对于本案原告诉请的共用部位、共用设施设备中是否属于应大修、中修、更新、改造，而应由专项维修资金列支或不应由专项维修资金列支而应由责任者承担即对共用部位、共用设施设备的损坏系被告造成的相关事实，原告亦未提交相应的证据予以证实。综上所述，原告提交的证据不能证明其主张成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告天津市和平区诚基经贸中心业主大会的全部诉讼请求。案件受理费80元，由天津市和平区诚基经贸中心业主大会负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否应对涉诉物业的共用部位、共用设施设备进行维修和恢复。被上诉人作为物业服务公司，曾为本案涉诉的诚基经贸中心提供物业服务。现被上诉人已在与上诉人交接完成后，撤离涉诉小区。在撤场时，上诉人与被上诉人签订过多份备忘录，对涉诉物业的共用部位、共用设施设备维修问题进行约定，并未就物业出现的问题要求被上诉人维修。上诉人虽对备忘录中上诉人的盖章存疑，但并未申请对公章的真实性进行鉴定，仅主张公章为个人所控制，其主张并不能否定公章对外产生的效力。因此，上诉人主张由被上诉人对共用部位、共用设施设备进行维修和恢复，依据不足，本院不予支持。综上所述，天津市和平区诚基经贸中心业主大会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由天津市和平区诚基经贸中心业主大会负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年一月二十五日书记员  李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……