江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初9048号原告：无锡市隆坤投资有限公司，住所地无锡市锡沪路**。法定代表人：王丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹琳（受无锡市隆坤投资有限公司的特别授权委托），江苏法略律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊杰（受无锡市隆坤投资有限公司的特别授权委托），江苏法略律师事务所律师。被告：无锡悦民酒店有限公司，住，住所地无锡市广瑞路****/div>法定代表人：卢春发，该公司总经理。委托诉讼代理人：缪科杰（受无锡悦民酒店有限公司的特别授权委托），江苏法舟律师事务所律师。原告无锡市隆坤投资有限公司（以下简称隆坤公司）与被告无锡悦民酒店有限公司（以下简称悦民公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，依法由审判员殷天华适用简易程序，于同年12月3日进行质证，于12月14日公开开庭进行了审理。原告隆坤公司的委托诉讼代理人尹琳、周俊杰，被告悦民公司的委托诉讼代理人缪科杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隆坤公司向本院提出诉讼请求：1、确认其与悦民公司签订的《房屋租赁合同》于2020年9月3日解除；2、判令悦民公司立即腾退并迁出房屋、支付房屋租金535500元、违约金630000元及房屋占用费（自2020年9月4日起至实际腾退日止的，按105000元/月计算）。事实与理由：其系广瑞路1288号新联钢大厦中19-22层及一楼29、30号门面房的所有人。2016年3月31日，其与悦民公司签订房屋租赁合同1份，载明其为出租方（甲方），悦民公司为承租方（乙方），甲方将广瑞路1288号新联钢大厦中19-22层及一楼29、30号门面房出租给乙方，租赁期限2016年5月1日至2028年4月30日，2016年5月1日至2019年4月30日，每年租金120万元，2019年5月1日至2022年4月30日，每年租金126万元，乙方每三个月缴付一次租金，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以违约赔偿，赔偿金额为当年租金的50%，乙方添置的设备及装修归甲方所有：拖欠租金2个月以上的等内容。2016年6月14日，其与悦民公司签订补充协议1份，载明其为甲方，悦民公司为乙方，2017年1月1日至2019年12月31日每年租金为120万元，2020年1月1日至2022年12月31日每年租金为126万元等内容。其向悦民公司发送起租确认函1份，载明自2017年3月1日正式起租等内容，故2020年3月1日起租金应按照126万元/年计算。悦民公司仅支付了截止2020年2月29日的租金。2020年2月24日，悦民公司向其发送免租申请函（以下简称2月24日函）1份，载明鉴于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势严峻，恳请贵公司予以帮助和支持，免除我们企业租赁费用3个月等内容。其股东无锡市梁溪区广益街道上马墩社区居民委员会（以下简称上马墩居委会）于2020年3月30日向悦民公司发送关于免租申请回复（以下简称3月30日回复）1份，载明决定对贵公司租期顺延1个月等内容。悦民公司于2020年4月5日向其发送反馈函（以下简称4月5日函）1份，于2020年6月1日向其发送要求调减租金的函（以下简称6月1日函）1份，载明在疫情存续期间减免50%的年租金，调整租金的起始日期为免租三个月后的次月开始等内容。其于2020年6月5日向悦民公司发送回复函（以下简称6月5日函）1份，载明给予贵方减免一个月租金和缓交2个月租金等内容。2020年6月22日，悦民公司发送反馈函（以下简称6月22日函）1份，载明重申我方2月24日和6月14日两函件的请求。2020年7月21日，其向悦民公司发送催款函（以下简称7月21日函）1份，载明免除贵司2020年3月份租金105000元，2020年4月、5月租金210000元延迟至2020年12月底前结清，请贵司收到本函之日起15日内向我司支付拖欠的2020年6-8月租金315000元等内容。2020年7月28日，悦民公司发来就催款函的几点声明（以下简称7月28日声明）1份，载明我方给贵方的多次函件都表明请贵方免除我方三个月租金，在疫情存续期间，约定的年租金减免50%并缓交等内容。2020年9月1日，其向悦民公司发送律师函（以下简称9月1日函）1份，载明解除贵司与委托人于2020年3月31日签订的租赁合同，请贵司于收到本函后10日内腾退并迁出租赁房屋，支付2020年4-8月租金525000元、违约金2625元及至实际迁出的房屋占有费等内容，悦民公司于2020年9月3日收到该函件。2020年9月7日，悦民公司发送回复函（以下简称9月7日函）1份，载明所谓拖欠2020年6月-8月在房屋租金一说是不成立的，只要在租金实际发生的当期截止日之前缴付都不造成拖欠，更不造成违约等内容。其认为，其股东为上马墩居委会及尤渡苑物业管理有限公司（以下简称尤渡苑公司），而尤渡苑公司股东为其及上马墩居委会，故其股东为上马墩居委会，上马墩居委会为居民自治组织，其所有的房屋亦非国有房屋，不适用于《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户环节房屋租金压力的指导意见》中关于对承租国有房屋，免除上半年3个月房屋租金的条款。至9月1日，悦民公司未按约支付4-6月租金，系违约并拖欠超过2个月，其有权解除合同，收回房屋，收取租金、违约金及房屋占用费。被告悦民公司辩称，对支付截止2020年2月29日的租金没有异议，如无疫情影响，2020年3月1日至2022年12月31日的标准为年租金126万元。因隆坤公司股东为上马墩居委会及尤渡苑公司，居委会经费来源于市辖区人民政府或上级人民政府，故为国有资产，2017年3月15日无锡市崇安区广益资产经营公司（以下简称广益资产公司）及隆坤公司未经合法程序将广益资产公司持有的已经实缴的40万元股权以0元对价转让给尤渡苑公司，现尤渡苑公司依然持有隆坤公司40万元股权，且广益资产公司的股东为广益街道，故隆坤公司为国有资产，其房屋为国有房屋，根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户环节房屋租金压力的指导意见》的规定，其有权免除上半年最少3个月租金，其为酒店餐饮行业，受疫情影响最大，应再免除1个月租金，即免除4个月租金。疫情构成情势变更，其亦有权申请调减租金。酒店餐饮行业受疫情不可抗力影响特别重大，其不能完全履行合同，应当免除责任。隆坤公司要求解除合同腾退房屋、违约金、占用费等诉讼请求，均没有依据。经审理，本院查明事实如下：隆坤公司的股东原为上马墩居委会及广益资产公司。2017年3月15日，广益资产公司持有的隆坤公司40万元股权以0元转让给尤渡苑公司，现隆坤公司股东为上马墩居委会及尤渡苑公司。尤渡苑公司股东为隆坤公司及上马墩居委会。隆坤公司系广瑞路1288号新联钢大厦中19-22层及一楼29、30号门面房的所有人。2016年3月31日，隆坤公司与悦民公司签订房屋租赁合同1份，载明隆坤公司为出租方（甲方），悦民公司为承租方（乙方），甲方将广瑞路1288号新联钢大厦中19-22层及一楼29、30号门面房出租给乙方，租赁期限2016年5月1日至2028年4月30日，2016年5月1日至2019年4月30日，每年租金120万元，2019年5月1日至2022年4月30日，每年租金126万元，乙方每三个月缴付一次租金，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以违约赔偿，赔偿金额为当年租金的50%，乙方添置的设备及装修归甲方所有：拖欠租金2个月以上的等内容。2016年6月14日，隆坤公司与悦民公司签订补充协议1份，载明隆坤公司为甲方，悦民公司为乙方，2017年1月1日至2019年12月31日每年租金为120万元，2020年1月1日至2022年12月31日每年租金为126万元等内容。隆坤公司向悦民公司发送起租确认函1份，载明自2017年3月1日正式起租等内容。悦民公司仅支付了截止2020年2月29日的租金。悦民公司向隆坤公司发送2月24日函1份，载明鉴于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势严峻，恳请贵公司予以帮助和支持，免除我们企业租赁费用3个月等内容。隆坤公司股东上马墩居委会向悦民公司发送3月30日回复1份，载明决定对贵公司租期顺延1个月等内容。悦民公司发送4月5日函1份，6月1日函1份，载明在疫情存续期间减免50%的年租金，调整租金的起始日期为免租三个月后的次月开始等内容。隆坤公司向悦民公司发送6月5日函1份，载明给予贵方减免一个月租金和缓交2个月租金等内容。悦民公司发送6月22日函1份，载明重申我方2月24日和6月14日两函件的请求。隆坤公司向悦民公司发送7月21日函1份，载明免除贵司2020年3月份租金105000元，2020年4月、5月租金210000元延迟至2020年12月底前结清，请贵司收到本函之日起15日内向我司支付拖欠的2020年6-8月租金315000元等内容。悦民公司发来7月28日声明1份，载明我方给贵方的多次函件都表明请贵方免除我方三个月租金，在疫情存续期间，约定的年租金减免50%并缓交等内容。隆坤公司向悦民公司发送9月1日函1份，载明解除贵司与委托人于2020年3月31日签订的租赁合同，请贵司于收到本函后10日内腾退并迁出租赁房屋，支付2020年4-8月租金525000元、违约金2625元及至实际迁出的房屋占有费等内容。悦民公司于2020年9月3日收到该函件。2020年9月7日，悦民公司发送9月7日函1份，载明所谓拖欠2020年6月-8月在房屋租金一说是不成立的，只要在租金实际发生的当期截止日之前缴付都不造成拖欠，更不造成违约等内容。上述事实，由工商登记资料、房产证、房屋租赁合同、补充协议、起租确认函、2月24日函、3月30日回复、4月5日函、6月1日函、6月5日函、6月22日函、7月21日函、7月28日声明、9月1日函、9月7日函及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：房屋租赁合同、补充协议系双方真实意思表示，合法有效。隆坤公司股东为上马墩居委会及尤渡苑公司，尤渡苑公司股东为隆坤公司及上马墩居委会，故隆坤公司股东为上马墩居委会。因上马墩居委会为居民自治组织，本院对悦民公司主张隆坤公司名下房屋为国有房屋不予支持，对悦民公司主张隆坤公司应按照《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户环节房屋租金压力的指导意见》免除其4个月租金不予支持。基于新冠疫情，隆坤公司同意免除悦民公司2020年3月份租金并将4月、5月租金延迟至2020年12月底前结清，亦为合理，本院予以支持。悦民公司在租金得到减交、缓交的基础上再要求调减租金，于法无据，本院不予支持。因房屋租赁合同仅载明乙方每三个月缴付一次租金，故悦民公司在租期内支付租金即不为违约，至2020年9月1日悦民公司尚未结欠租金超过2个月，本院对隆坤公司主张于2020年9月3日解除合同不予支持。至2020年12月1日，因悦民公司未支付2020年6-8月租金，系违约，且迟交租金超过2个月，本院确认隆坤公司与悦民公司签订的《房屋租赁合同》于2020年12月1日解除，隆坤公司有权要求悦民公司立即腾退并迁出房屋、支付违约金630000元、租金及房屋占用费（自2020年4月1日起至实际腾退日止的，按105000元/月计算）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认无锡市隆坤投资有限公司与无锡悦民酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年12月1日解除。二、无锡悦民酒店有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市隆坤投资有限公司返还承租房屋、支付违约金630000元、支付租金和房屋占有使用费（自2020年4月1日起至实际腾退日止的，按105000元/月计算）。三、驳回无锡市隆坤投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7645元（已减半收取），由无锡悦民酒店有限公司负担。该款已由无锡市隆坤投资有限公司预付，无锡悦民酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将负担部分直接支付给无锡市隆坤投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 殷天华二〇二一年一月十四日法官助理 陆 华书 记 员 刘欣玥本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。