江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣05民终42号上诉人（原审原告）：杨博，男，1994年1月22日出生，汉族，住甘肃省天水市泰安县。委托诉讼代理人：龙任生，新余市渝水法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：黄欠兰，女，1967年5月21日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。上诉人杨博因与被上诉人黄欠兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初5399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。杨博委托诉讼代理人龙任生，黄欠兰到庭参加询问。本案现已审理终结。杨博上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决第一项，改判驳回黄欠兰的诉讼请求；2.诉讼费用承担比例不合理，请求依法改判。事实和理由：一、本案合同履行期限未满，黄欠兰不具备起诉条件，其诉请应予驳回。案涉合同的履行期限从合同签订日2020年6月15日起算，按50个工作日计算，应至2020年8月24日结束。此间黄欠兰从未通知杨博按照合同约定的程序履行合同，却于2020年6月29日提起诉讼，此时离合同履行期限还差一个多月，因此，黄欠兰不具备起诉条件，其诉请应予驳回。二、杨博与习姓先生的短信记录及中介黄女士微信聊天记录证据不能作为本案证据。习姓先生与中介黄女士从未被予授权与杨博洽谈合同的变更、履行等事项，习姓先生与中介黄女士属案外人，这些聊天内容仅代表杨博后悔卖房的心态。同时，从对话内容也可以看出，双方一直是在协商。但习姓先生与中介黄女士如需代表黄欠兰与杨博洽谈合同的变更、履行等事项须有明确的授权，因涉及到合同变更的重要事项。杨博与黄欠兰之间从未有直接协商过有关双方合同的变更、履行等事项；杨博虽表达后悔卖房之心，但其在行动上其实已按照双方合同的约定将标的物房屋及相关证件和资料交付予黄欠兰。杨博向他人表达后悔卖房的言辞意思表示并未影响到合同实际履行。杨博在本案中并没有实际违约行为。黄欠兰在本案中只是根据他人陈述，假设和臆想杨博会违约，并没有直接证据证明杨博有违约行为。在合同履行过程中判断对方是否违约，不应以言辞为根据，而是应该以实际行为作为判断标准。三、一审判决认定的合同约定的履行顺序是错误的，黄欠兰违约在先，杨博不需承担违约责任。按照双方合同条款以及“第二条2、在乙方申请个人住房贷款审批通过后壹个工作日由甲方支付人民币（大写）贰拾陆万元用于还清贷款（此款冲抵购房款）。（乙方按揭贷款填写此条）”的约定。可以推断，双方合同约定程序是。双方签订合同，黄欠兰向杨博支付保证金，黄欠兰先办理好住房贷款审批手续后，杨博在一个工作日内将其银行按揭贷款26万元还清，双方再办理产权变更手续。在本案中，前两项程序双方已经履行完毕，从第三项程序开始，应该是黄欠兰先履行贷款审批手续，杨博再接着履行还清银行贷款26万元的手续，然后再双方共同办理产权变更手续。本案的最后履行时间是在2020年8月24日结束。黄欠兰至今为止没有按照双方合同约定程序履行义务，即应由黄欠兰办理好住房贷款审批手续。虽习姓先生的短信聊天记录中有提到“已经准备好了购房款”。但是不确定这是全部还是部分购房款，不管是全部或是部分，假设其得到了黄欠兰的授权，这也是一种对合同条款的变更行为，应当经双方协商一致后才能变更；在没有得到杨博同意变更的情况下，黄欠兰的行为就是单方面变更合同的违约行为，杨博有权拒绝变更。四、根据前述合同双方约定的履行程序，双方合同事实上无法履行，按照《合同法》94条、110条相关规定，双方可以协商解除，协商不成，只能判决解除合同，所以就不存在哪一方违约的情形，哪一方也无需承担违约责任。五、黄欠兰主张的违约金过高，不应得到支持。如杨博违约，黄欠兰要求继续履行合同诉请一样可实现，并不会给其造成损失，何况新余房价短时间内无波动，杨博认为黄欠兰主张违约金过高，请二审酌情裁减驳回。六、一审诉讼费判定不合理。一审应按97500元标的额计算诉讼费1118元及保全费995元。综上所述，杨博已按照双方合同履行了义务，不需承担违约责任。请求二审法院改判，依法支持杨博诉讼请求。黄欠兰辩称，认可一审法院的判决结果。黄欠兰向一审法院起诉请求：1.判令杨博继续履行2020年6月15日签订的《房屋转让合约》，接收黄欠兰的房屋转让款65万元；2.杨博为黄欠兰办理房屋权属变更登记；3.杨博支付违约金9.75万元；4.本案诉讼费、保全费由杨博承担。一审法院认定事实：2020年6月15日，黄欠兰、杨博与江西链鼎地产经纪有限公司（以下简称链鼎公司）签订《房屋转让合约》，约定：杨博将其位于新余市房屋（建筑面积：89.93平方米）转让给黄欠兰，房屋附属设施（空调、洗衣机、热水器等）同时转让；房屋转让价格为65万元，产权过户费用由黄欠兰承担，个人所得税由杨博承担；黄欠兰预付2万元作为购房保证金，该保证金由链鼎公司托管，可冲抵房屋产权变更费、房屋款；黄欠兰、杨博应在办理过户、按揭手续当日分别向链鼎公司支付中介费6500元；付款方式为公积金按揭，黄欠兰、杨博同意在新余市不动产交易中心完成产权变更所需资料的签字、缴纳税款等相关手续当天支付首付款，剩余购房款由公积金按揭银行（大概90个工作日）支付给杨博，杨博应在收到首付款当日将房屋交付给黄欠兰使用；黄欠兰申请个人住房贷款审批通过后1个工作日内由杨博支付26万元还清贷款，赎回不动产权证；黄欠兰、杨博在本合同签订之日起50个工作日内将产权过户预算费用（含服务佣金）及办理手续的资料交于链鼎公司，并办理产权委托过户及按揭签字手续；黄欠兰、杨博同意在杨博契税发票满2年以后再办理产权变更手续；黄欠兰、杨博违反合同任一条款，均应按房屋总价款的15%向对方支付违约金，并承担继续履行义务等。同日，杨博出具收据，载明：杨博收到黄欠兰购房保证金2万元。2020年6月15日，链鼎公司收取杨博支付的房屋托管保证金1万元。2020年6月23日和26日，杨博以其父母不同意出售房屋为由，分别告知链鼎公司员工黄党妹和黄欠兰丈夫，其拒绝出售案涉房屋，并要求退回黄欠兰购房保证金。在黄欠兰通知杨博其准备好购房首付款，要求杨博办理房屋过户手续遭拒后，诉至法院，并提出前列诉请。另查明，1.案涉房屋系杨博单独所有，杨博于2018年7月4日缴纳住宅专项维修资金5844.8元、契税4528.62元，于2018年9月11日取得不动产权证。2.黄党妹出庭作证证明，案涉合同是黄欠兰、杨博在阅读并经链鼎公司工作人员讲解后签订的；公积金贷款需先办理房屋过户手续才能申请；杨博还清现有按揭贷款并取回不动产权证黄欠兰件后才能办理房屋过户手续。3.黄欠兰表示其仅能支付30万元首付款，其余款项需要办理按揭贷款，无法一次性付清。4.杨博在黄欠兰起诉后曾表示同意办理过户手续，但因杨博未按约偿还银行按揭贷款，无法赎回不动产权证黄欠兰件，房屋过户手续未能办理。庭审中，杨博未同意继续履行案涉合同。以上事实，有《房屋转让合约》，短信记录，微信聊天记录，黄党妹出庭作证证言，不动产权证、江西省住宅专项维修资金专用收据、税收完税证明，链鼎公司出具的证明、专用收款收据，询问笔录和庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院审理认为，本案属房屋买卖合同纠纷。黄欠兰、杨博与链鼎公司签订的《房屋转让合约》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守合同约定。黄欠兰关于继续履行案涉合同，杨博接收房屋转让款65万元并办理房屋权属登记的主张，根据案涉合同的约定，黄欠兰、杨博约定的付款方式为公积金按揭购房，需由杨博还清现有按揭贷款取回不动产权证原件，再办理合同面签等过户手续，在过户后仍需杨博配合办理公积金按揭贷款的相关手续，鉴于杨博未予履行偿还贷款等合同义务，黄欠兰亦无法支付全部购房款，致使案涉合同继续履行存在现实困难，合同目的无法实现，一审法院对黄欠兰的该项主张不予支持。黄欠兰关于杨博支付违约金9.75万元的主张，案涉房屋属杨博独立所有，且杨博系具有完全民事行为能力的成年人，其在签订案涉合同并收取购房保证金后，以父母不同意为由拒绝转让案涉房屋，属于违约行为，应承担合同约定的违约责任，即向黄欠兰支付违约金9.75万元（650000元×15%），黄欠兰的该项主张于法有据，一审法院予以支持。杨博关于核减违约金的主张，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百二十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审法院根据黄欠兰的实际损失、合同的履行情况、杨博的过错程度等因素，认为案涉合同约定的违约金较为合理，不存在过高情形，无需予以核减，一审法院对杨博的该项主张不予支持。杨博关于黄欠兰违约在先，其无需承担违约责任的主张，与事实不符，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，杨博关于合同履行期限尚未届满，应驳回黄欠兰起诉的主张，于法有悖，一审法院不予支持。黄欠兰向杨博支付的购房保证金2万元，因其未主张权利，一审法院在本案中不予一并处理，但黄欠兰可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、杨博应于本判决生效之日起十日内向黄欠兰支付违约金97500元。二、驳回黄欠兰的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5638元（已减半收取），财产保全费3770元，合计9408元，由杨博负担。二审期间，黄欠兰为支持其答辩理由，向本院提交短信截图一份，拟证明杨博不肯卖房予黄欠兰。杨博质证称，对该证据真实性予以认可，但该证据不能证明双方之前的沟通交流情况。本院认为，该份证据客观真实，同时与本案争议事项存有关联性，黄欠兰所提交的短信截图能够明确反映出杨博不想再履行合同，该情况和一审所认定事实相互印证，本院予以采信。二审查明事实和一审查明事实一致。本院认为，根据双方当事人发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：杨博是否构成违约，一审认定的违约金数额是否适当？就该争议焦点，本院评述如下：杨博主张本案合同履行期限未满，黄欠兰不具备起诉条件，其不应承担违约责任。本院认为，双方签订合同后不久，杨博即明确表示其不愿再继续履行合同，其行为构成违约。黄欠兰故而向法院起诉，要求杨博继续履行合同，依法有据，但因合同继续履行存在现实困难，一审未予支持，但杨博对其违约行为，还应承担相应的违约责任。杨博主张一审判定违约金过高，应予调整。本院认为，杨博违约在先，应承担相应的违约责任，双方合同虽然约定，一方违约，需按合同总价15%支付违约金，但鉴于双方当事人就案涉合同的履行程度（黄欠兰先期履行的义务主要为交付了保证金20000元）、杨博的过错大小以及黄欠兰可能存在的实际损失等因素，本院认为，一审判决按合同总价15%认定违约金95000元，确实偏高，应予调整，本院结合上述因素酌情将违约金调整至65000元。综上，杨博的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初5399号民事判决；二、杨博于本判决生效之日起十日内向黄欠兰支付违约金65000元；三、驳回杨博其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5638元，财产保全费3770元，二审案件受理费2237.5元，合计11645.5元，由杨博承担7977.2元，黄欠兰承担3668.3元。本判决为终审判决。审判长  钟永洪审判员  甘致易审判员  蒋 欢二〇二一年一月二十五日法官助理周翰雨书记员周美娟