河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初400号原告：梁红敏，女，1990年12月30日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：宋保阁，河南天基律师事务所律师。被告：郑州新威龙置业有限公司，住所地河南省新郑市。法定代表人：李光辉，总经理。委托诉讼代理人：周慧，河南万翔律师事务所律师。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市。负责人：杨**，行长。委托诉讼代理人：秦梦，河南瀛豫律师事务所律师。原告梁红敏诉被告郑州新威龙置业有限公司（以下简称新威龙置业）、交通银行股份有限公司河南省分行（以下简称交行河南分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告梁红敏的委托诉讼代理人宋保阁、被告新威龙置业的委托诉讼代理人周慧、第三人交行河南分行的委托诉讼代理人秦梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁红敏向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告新威龙置业签订的《商品房买卖合同》（合同编号180××××****），并退还原告已支付的首付款316573元、维修基金7430元、产权登记代办费826元及利息（以316573元和826元为基数按银行同期贷款利率自2018年5月3日计算至2019年8月19日，此后按照中国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际退还完毕之日止；以7430元为基数按银行同期贷款利率自2018年7月17日计算至2019年8月19日，此后按照中国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际退还完毕之日止）；2.请求判令解除原告与被告交行河南分行于2018年8月14日签订的《个人房产抵押贷款合同》（合同编号：201801411152999001200000789），剩余的贷款本金及利息由被告新威龙置业代为偿还；3.请求判令被告新威龙置业支付原告已向被告交行河南分行偿还的贷款本金及利息147637.7元（暂计算至2020年11月30日，具体以原告实际向被告交行河南分行偿还的数额予以主张）；4.请求判令被告新威龙置业支付原告5268元违约金；5.本案的诉讼、保全费用由二被告承担。事实与理由：2018年5月3日，原告与被告新威龙置业签订合同编号为180××××****的《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定原告购买被告位于新郑市××镇老年人××服务中心东侧、规划路北侧××龙尚××小区××楼××单元××号房屋，被告新威龙置业于2019年10月31日前将房屋交付给原告，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，并可以已付购房款的0.5%向被告新威龙置业主张违约金，合同签订后原告如期向新威龙置业支付316573元首付款，并通过向交行河南分行贷款的方式支付被告新威龙置业剩余的737000元购房款，之后应被告新威龙置业要求原告先后向其支付维修基金7430元、产权登记代办费826元。原告与交行河南分行签订《个人房产抵押贷款合同》（合同编号201801411152999001200000789）生效后，原告每月如期向交行河南分行还款，截至到2020年11月30日原告已向交行河南分行偿还贷款本息共计147637.7元。2019年10月22日，被告新威龙置业向原告发送《延期交房通知书》告知因政府治理大气污染等政策，致使工地多次停工，造成工期延误，预计2020年12月31日启动房屋交付，原告认为被告新威龙置业未按照合同约定如期交房，且至今仍未交房，原告有权解除合同。故原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告新威龙置业辩称，原告称《商品房买卖合同》约定逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，并不属实。双方买卖合同第九条约定的是:除合同第九条规定的特殊情况外，出卖人逾期交房超过X日后，原告有权解除合同，该条款明确说明双方未约定原告解除合同的权利，原告诉请解除合同无法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定:如遇下列特殊原因，被告可据实予以延期交房“1、遭遇不可抗力因素，2、因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成延期的，3、因恶劣天气影响到工程进度施工的”。被告施工期间，因恶劣雨雪天、大气污染防治，特别是2019年少数民族运动会、70周年国庆大典、新冠疫情等不可抗力因素影响，才导致工期滞后，根据合同第八条第二款约定，被告不存在违约行为，原告诉请解除买卖合同、返还各项费用并承担利息、支付违约金等均没有事实法律依据。原告诉请解除与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》的前提是《商品房买卖合同》解除，既然《商品房买卖合同》不符合约定解除条件，那么《个人房产抵押贷款合同》也不具备解除条件。退一步讲，即便解除《个人房产抵押贷款合同》，被告也仅是该合同债务的担保人，原告作为债务人无权要求被告直接承担还款责任。维修基金系被告代收的款项，该款项早己全额转交给了新郑市物业维修资金管理中心，该中心已经向原告出具了缴存凭证，原告诉请返还未维修基金并要求被告支付利息，无事实法律依据。综上所述，原被告双方并未约定合同解除权利，且被告因恶劣天气、扬尘管控、少数民族运动会、70周年国庆大典、新冠疫情等不可抗力因素影响，按照合同约定，交付时间可以顺延，且顺延期间还未届满，被告不存在违约行为。原告诉请无事实、法律依据，请求驳回原告全部诉请。第三人交行河南分行述称，《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》不满足解除条件，不应当解除。新冠肺炎疫情的爆发和环保管控政策属于不可抗力，不应计算到逾期期间内。最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，“依法准确适用不可抗力规则。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力的依照其规定。”2020年1月25日河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，以及2020年2月13日，郑州市住建局发布《疫情防控期间支持建筑企业复工复产的实施意见》明确自2月13日起，将“新冠肺炎”疫情明确设定为《建设工程施工合同》和《合同法》中所列明的不可抗力。本案虽然合同约定于2019年10月31日交付房屋，但自2020年1月份至今，因为新冠肺炎疫情的爆发，政府及有关部门为保护人民群众身体健康和生命安全采取了相应的疫情防控措施。被告也因此受到影响而无法按照合同约定的时间交付房屋，而非无理由逾期交房。而且为有效应对不利气象条件下空气污染，自2015年开始，中央、河南省、郑州市均连续下发相关文件、通知，针对可能发生的重污染天气，采取严格的应急措施，包括扬尘治理采取的封土令，以保护公众健康。例如，2017年郑州市环境攻坚办出台《郑州市2017年进一步降低PM10污染治理工作方案》，明确提出将通过加强建筑工地、道路、企业扬尘治理，重拳治理PM10排放，遏制扬尘污染。2019年冬季，郑州市环境攻坚办也出台了相应环保管控政策，影响工程施工，导致逾期交房。环保管控政策也属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是不可抗力。逾期交房违约程度轻微，并未导致合同目的不能实现。且简单解除不利于保护市场交易，对各方当事人均有负面影响。最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中虽因疫情或者疫情防控措施导致逾期交房，但并非合同不能履行，合同目的不能实现。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持;反之，则依法予以支持。逾期交房能否以采取补救措施或者赔偿损失等方式解决是可以考虑的，而且直接解除合同将对各方当事人的权益产生较大影响。作为无过错第三方，我行合法权益不应受到损害。本案实际为原告与被告新威龙置业之间的纠纷，其双方纠纷不应损害我行的合法权益。我行按照《个人房产抵押贷款合同》约定按时发放贷款，则原告有义务按照贷款合同约定偿还借款，被告新威龙置业有义务在抵押登记权证未办理下来前承担连带保证责任。因此，若贵院判令解除《商品房买卖合同》和《个人房产抵押贷款合同》，则应当以原告与被告新威龙置业先偿还完毕剩余贷款本金及提前偿还本金所产生的一切费用为前提，即原告与被告新威龙置业对剩余贷款本金及提前偿还本金所产生的一切费用承担连带清偿责任，而不是简单由其中一方承担还款责任，否则将加大我行收回贷款的风险，损害我行合法权益。具体剩余贷款本金数额及提前偿还本金所产生的一切费用实际数额以支付当日的银行台账为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2018年5月3日，新威龙置业（出卖人）与梁红敏（××）签订《商品房买卖合同》，约定梁红敏购买新威龙置业建设的位于新郑市××镇老年人××服务中心东侧、规划路北侧××龙尚××小区××单元××房，建筑面积114.32平方米，房屋总价款1053573元，付款方式及期限、房屋交付期限进行了约定。其中，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年10月31日前向梁红敏交付该商品房但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、因国家政策调整或政府职能部门职务行为造成延期的；3、因恶劣天气影响到工程施工进度的。第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过×日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，梁红敏向被告新威龙置业交纳了首付款316573元。2018年7月17日，梁红敏向新郑市物业维修资金管理中心交纳了维修基金7430元。2018年8月14日，原告与交行河南分行及新威龙置业三方签订《个人房产抵押贷款合同》（合同编号201801411152999001200000789），原告向交行河南分行申请贷款737000元用于购买上述房屋，贷款合同约定贷款由交行河南分行直接放至新威龙公司账户（开户行：交通银行郑州中原中路支行，账号411899991010003949417）。原告所申请贷款为360期，还款方式为等额本金，还款期限为每月10日。梁红敏提交交通银行个人客户交易清单，证明房屋贷款737000元于2018年9月10日发放，2018年10月10日开始偿还贷款，截止2020年11月30日，原告已经向交行河南分行偿还贷款本息合计为147637.7元。另查明，梁红敏另提交收据一份，证明其于2018年5月3日交给新威龙置业代办费826元，该收据中未加盖新威龙公司印章，新威龙公司对该收据的真实性不予认可，辩称其未收到此笔费用。该收据收款单位处注明“谷”。另梁红敏提交的支付宝转账记录显示其于2018年5月3日通过余额宝转给谷晓方8257元。本院已生效的（2020）豫0184民初3734号民事判决书查明，谷晓方系新威龙置业驻现场财务人员以上事实，由当事人陈述，《商品房买卖合同》，发票、收据，银行交易明细，支付宝账单详情，《个人房产抵押贷款合同》等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。双方签订商品房买卖合同后，原告依约交纳了首付款并办理了按揭贷款手续，履行了付款义务，而被告未按合同约定在2019年10月31日前交付涉案房屋，截至本判决作出之日，被告仍未举证证明案涉房屋已经竣工验收合格达到交付房屋的条件，现已逾期交房长达一年零三个月，逾期已远超90日。被告提交的气象证明，只能反映降水情况，不能证明存在因恶劣天气影响到工程施工进度的具体时间，且2016年、2017年、2018年5月3日之前的降水不在案涉商品房买卖合同期间内；被告提交的威龙尚品扬尘管控停工统计系其单方制作，且在案涉商品房买卖合同期间内的仅有97天；且2020年因新冠肺炎疫情影响房地产行业已于2020年4月前全部复工，但截至本案判决之日，被告仍不能确定房屋交付时间，因此，被告提供的证据不能充分证明管控措施不能预见、不能避免和不能克服，故对被告辩称其应继续顺延交房，不存在违约行为的辩解意见不予采纳。综上，根据合同约定及法律规定，梁红敏以新威龙置业预期违约为由主张合同法定解除，梁红敏在2021年1月13日向本院提起诉讼,新威龙置业在2021年1月15日收到应诉材料,合同解除的时间即为新威龙置业收到应诉材料获知梁红敏要求解除合同的意思表示的时间,即2021年1月15日。故梁红敏请求解除合同，合理有据,本院予以支持。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。本案中，原告梁红敏诉请解除与第三人交行河南分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，于法有据，本院予以支持。原告诉请被告返还已付购房首付款316573元，亦符合法律规定，本院予以支持。至2020年11月30日，原告就案涉房屋共计向第三人偿还了贷款本息147637.7元，现因被告违约造成合同解除，原告诉请被告支付该贷款本息，于法有据，应予支持。原告在2020年11月30日后至本案判决生效前，如偿还的有其他银行贷款，被告应一并支付给原告。下余未返还的银行贷款，应由被告依约向第三人代偿贷款本息。因商品房买卖合同解除，被告收取原告的维修基金7430元，应予退还。原告诉请被告退还代办费826元，虽其提交的收据未加盖被告的印章，但被告提交的支付宝转账记录打印件显示梁红敏于2018年5月3日转至财务人员谷晓方的账户一笔8257元，该款项扣除维修基金7430元后为827元，结合原告提交的代办费收据，本院对原告主张的代办费826元予以支持。上述商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除后，被告应协助原告办理注销案涉商品房买卖合同登记备案手续及预告登记。被告向第三人交行河南分行付清涉案房屋的贷款本息后，被告与第三人应协助原告办理注销抵押登记手续。根据案涉商品房买卖合同中关于出卖人逾期交房违约责任的约定，合同解除后，被告应按××累计已付款的0.5%向原告支付违约金。合同解除时，原告累计已支付房款1053573元（首付款316573元、房屋贷款737000元）、代办费826元、维修基金7430元，被告应当向原告支付违约金5309.15元。本案原告仅主张违约金5268元，不违反法律规定，本院予以支持。原告诉请已付房屋首付款、代办费、维修基金的利息损失，鉴于被告已支付该部分款项的违约金，对上述诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、确认原告梁红敏与被告郑州新威龙置业有限公司于2018年5月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1800196****）于2021年1月15日解除;二、解除原告梁红敏、被告郑州新威龙置业有限公司、第三人交通银行股份有限公司河南省分行于2018年8月14日签订的《个人房产抵押贷款合同》；三、被告郑州新威龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告梁红敏首付款316573元；四、被告郑州新威龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告梁红敏维修基金7430元、代办费826元；五、被告郑州新威龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告梁红敏已偿还的银行贷款147637.7元（至2020年11月30日，如原告在2020年11月30后仍有还款，被告应一并返还原告）；六、被告郑州新威龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向第三人交通银行股份有限公司河南省分行代偿案涉贷款本息（按《个人房产抵押贷款合同》约定计算）；七、被告郑州新威龙置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告梁红敏违约金5268元；八、被告郑州新威龙置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内协助原告梁红敏办理注销案涉商品房买卖合同登记备案手续及预告登记；九、被告郑州新威龙置业有限公司履行本判决第六项确定的义务后三十日内，第三人交通银行股份有限公司河南省分行、被告郑州新威龙置业有限公司应共同协助原告梁红敏办理注销抵押登记手续；十、驳回原告梁红敏的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计4233元，由被告郑州新威龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  许伟红二〇二一年一月二十七日书记员  时任航