浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初8355号原告：李金土，男，1972年12月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。被告：浙江安卓酒店集团有限公司，住所地绍兴市越城区灵芝街道曲屯村。法定代表人：何建龙。委托诉讼代理人：赵凤海，浙江点金律师事务所律师。被告：绍兴颐高科技创业园有限公司，住所地绍兴市越城区二环北路**颐高广场******。法定代表人：陈军达，系公司总经理。委托诉讼代理人：章晓锋，男，系公司员工。委托诉讼代理人：赵剑，男，系公司员工。原告李金土与被告浙江安卓酒店集团有限公司（以下简称“安卓酒店”）、绍兴颐高科技创业园有限公司（以下简称“颐高公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理。依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行审理。原告李金土，被告安卓酒店的委托诉讼代理人赵凤海，被告颐高公司的委托诉讼代理人章晓锋、赵剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告安卓酒店归还原告房租费42723元（其中本金40345元及违约金2378元），被告颐高公司承担连带责任；2、被告承担本次诉讼的全部费用。事实与理由：原告系颐高广场业主，在2014年看到被告颐高公司的广告及媒体宣传销售带12年租约的公寓房（带12年租约的比同小区没有带租约的贵十几万每间），原告相信被告颐高公司的实力并与被告颐高公司签订协议。颐高公司与被告安卓酒店签订租赁协议，原告要求按协议付房屋租金。现请求法院维护原告的合法权益。被告安卓酒店辩称：一、新冠疫情的长期性、反复性导致各行各业遭受重创，为避免公司倒闭清算给出租人带来不利影响，希望原告予以减免租金，以共渡难关。二、桔子水晶酒店因新冠疫情影响，已引发数起诉讼，就此提出反诉，要求依据不可抗力解除租赁协议，在法院、政府的调解下，已和部分出租人达成协议，约定尚未支付租金及之后每年的房租均给予八五折，并改为按月支付的方式支付租金，同时撤回一审起诉。三、希望能够在被告安卓酒店与其他出租人已经生效的协议范围内达成调解。四、如果原告不同意调解，则被告安卓酒店仍有权根据公平原则要求变更合同，合理分担因新冠疫情的长期性、反复性，防控措施的常态化所导致的不利后果。综上所述，被告安卓酒店认为为有利于双方及其他出租人的利益，希望双方能够在被告安卓酒店与其他相关出租人已达成的调解协议范围内达成调解或变更合同。被告颐高公司辩称：原告与被告颐高公司之间不存在租赁关系，双方对涉案房屋仅仅是委托与被委托关系，对涉案房屋的租金，被告颐高公司仅仅是代收代付义务，没有法定义务要向原告支付租金。根据合同相对性原则，本案的被告颐高公司不是适格被告，在被告颐高公司与原告签订物业委托协议时，已经将该租赁事实告知原告，原告对此租赁行为已经知晓和认可，根据委托代理协议约定，原告购买涉案房屋后，即成为出租人，由原告继续履行租赁合同中作为出租人的全部权利和义务。按本条的约定，自原告成为涉案房屋的所有权人以后，涉案房屋的出租方和承租方即变更成了原告和被告安卓酒店。不管是根据原告与被告颐高公司的约定，还是两被告之间约定，原告要求被告颐高公司承担连带责任均没有事实和法律依据。请求依法驳回原告对被告颐高公司的诉讼请求。经审理查明，2014年3月11日，被告颐高公司（甲方）与案外人何守楹（乙方）签订《租赁协议》1份，约定甲方将其位于绍兴市越城区××路××路××，面积约为6400平方米的房屋出租给乙方经营桔子水晶酒店，租赁期限为十二年半，从2015年10月1日至2028年3月31日止，其中免租期为6个月，从2015年10月1日至2016年3月31日。2014年5月9日，被告颐高公司（甲方）与案外人绍兴市安达酒店管理咨询有限公司（乙方）签订《租赁协议》1份，约定由于上述原承租人何守楹于2014年4月15日注册成立了绍兴市安达酒店管理咨询有限公司，故原承租人的权利义务直接归属于乙方。2014年6月6日，原告（甲方）与被告颐高公司（乙方）签订《物业委托代理协议》1份，约定甲方委托乙方管理其位于颐高广场项目2幢第609室房屋，甲方在购买时已经充分知晓，该房屋已经出租给承租人用于开设桔子水晶酒店，租赁面积为6400平方米（具体面积待房产证办理完成后以房产证的记载为准），租期为十二年半，免租期为6个月，甲方购买房屋位于该租赁面积之中。甲方承诺自成为前述购买房屋所有权人以后，当然成为已经与承租人签订的《租赁合同》中的出租人，甲方将承继和履行《租赁合同》中作为出租人的全部权利和义务。本合同项下甲方的租金收益全部来源于承租人所缴纳租金进行合理分配后所得。乙方每半年向甲方支付一次承租人租金，支付时间为每年的3月15日、9月15日，其中第一期支付时间为2016年3月15日。该房屋委托给乙方进行日常的物业管理，包括但不限于交接收房屋、验房、屋内设备设施维修维护、代为收取及分配租金、押金管理、代开租金发票、代为追讨《租赁合同》中约定的违约金。以及行使其他与履行租赁合同有关的事宜。甲方同意承租人的租金由乙方代为收取，根据国家法律规定，租赁产生的税费由甲方承担，且甲方同意乙方自扣除租赁产生的税费以后，直接汇入甲方指定账户中。乙方保证作为甲方的代理人，不收取任何费用或者佣金，不私自截留或延迟支付已收到的承租人的租金收益，否则甲方有权要求乙方承担延迟支付的违约责任。如乙方出现私自截留或者延期支付承租人给予甲方租金行为的，则乙方按照实收到承租人租金且经合理分配后应付给甲方部分租金为基数，每延迟一天按照日万分之三向甲方支付违约金。双方还约定了其他合同内容。另查明，被告安卓酒店已按照合同约定租金的85%向原告支付2020年4月至11月的房租（已扣除税费）合计19812.46元。同时查明，绍兴市安达酒店管理咨询有限公司原为一人有限责任公司（自然人独资），投资人为何守楹，后于2015年7月21日变更名称为绍兴市安卓酒店管理咨询有限公司（私营有限责任公司）。被告安卓酒店前身即为绍兴市安达酒店管理咨询有限公司。以上事实由原告提交的物业委托代理协议1份、租赁合同复印件1份、房屋买卖合同1份，被告安卓酒店提交的银行电子回单1组，被告颐高公司提交的物业委托代理协议1份、租赁合同1份及原、被告的庭审陈述予以证实。原告提交的宣传广告1份、函件1份，被告安卓酒店提交的专项审核报告1份、调解协议1份、撤诉裁定书1份、与案外人签订的房屋租赁合同1组与本案审理内容并无关联性，本院不作认定。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人依据租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告与被告颐高公司签订《物业委托代理协议》明确约定“甲方在购买时已经充分知晓，该房屋已经出租给承租人用于开设桔子水晶酒店……”、“甲方承诺自成为前述购买房屋所有权人以后，当然成为已经与承租人签订的《租赁合同》中的出租人，甲方将承继和履行《租赁合同》中作为出租人的全部权利和义务……”、“甲方同意承租人的租金由乙方代为收取，根据国家法律规定，租赁产生的税费由甲方承担，且甲方同意乙方自扣除租赁产生的税费以后，直接汇入甲方指定账户中……”等内容，庭审中原告亦认可除第一年外，后续租金收益均由酒店方向其支付，可见租金支付主体系桔子酒店的经营者即被告安卓酒店，故本院对原告要求被告安卓酒店支付租金的诉请予以支持。对于租金的金额问题，根据合同约定，被告安卓酒店应向原告支付2020年4月1日至2021年3月31日的租金合计40345元，现被告安卓酒店仅向原告支付19812.46元，该部分款项系2020年4月至11月的租金扣除税费后打八五折计算所得，因原告明确表示不同意按照八五折计算租金，故被告安卓酒店应按照合同约定向原告补足上述8个月剩余部分租金，本院核定为3496.32元（已扣除税费）[（2476.56元/月÷85%-2476.56元/月）*8个月]；2020年12月至2021年3月的租金，经核定为13448.3元（40345元/年÷12个月*4个月），根据合同约定，租赁产生的税费由原告承担，故该部分租金应缴税费可按国家相关规定予以扣除。关于租金减免问题，因新冠肺炎疫情，被告安卓酒店承租案涉房屋经营的酒店业确实受到一定影响，故本院根据公平原则，结合市场具体情况等因素，酌情确定免除被告安卓酒店三个月租金10086.24元（40345元/年÷12个月*3个月），可在被告安卓酒店应支付的租金中扣除。综上，被告安卓酒店尚应支付给原告李金土2020年4月1日至2021年3月31日的租金为6858.38元（3496.32元+13448.3元-10086.24元）。对于违约金的问题，本院认为，被告安卓公司未能按时支付本期租金系受疫情等不可抗力影响，而被告颐高公司在本案中并未存在违约行为，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。被告颐高公司要求追加案外人何守楹、浙江安卓酒店管理咨询有限公司为本案共同被告，因无必要，故对其追加申请本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第七百二十五条之规定，判决如下：一、被告浙江安卓酒店集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告李金土2020年4月1日至2021年3月31日的租金6858.38元（其中2020年12月1日至2021年3月31日期间的租金未扣除税费）；二、驳回原告李金土的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法减半收取434元，由被告浙江安卓酒店集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王珏二〇二一年一月七日书记员  柴静?附法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百二十五条租赁物在承租人依据租赁合同占有期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。