河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初23944号原告董世远，男，1974年2月11日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告孙晓会，女，1978年10月25日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。二原告共同委托代理人桑中伟，北京市京师（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。二原告共同委托代理人谭冉(实习)，北京市京师（郑州）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地河南省郑州市高新区冬青街**。统一社会信用代码：91410100053360202C。法定代表人姚桂兰，经理。委托代理人王松，河南格思律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告董世远、孙晓会与被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告董世远、孙晓会的委托代理人桑中伟、谭冉(实习)，被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司的委托代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月13日，原告与被告签署了《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》（协议编号：JSQ2017011701）（以下简称“协议”），约定：被告以人民币7400000元的价格将郑州高新企业加速器产业园D7-5号楼（（地上**建筑面积630平方米）的所有权转让给原告，交房时间：2018年6月30日之前，办理房产证时间：被告交房后365个工作日内。协议签订后，原告按照约定的分期付款方式银行转账分17笔向被告支付购房款合计7400000元，原告与被告于2017年8月1日办理了房屋移交手续。但被告没有在约定的时间内即2019年1月16日前配合原告将不动产过户办理到原告名下，构成违约。为维护原告合法权益，诉至法院。请求判令：1、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金795500元，以7400000元为基数，自2019年1月17日起至原告取得房屋权属证书之日止，暂计算至2020年10月31日，按年利率6%的标准计算；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、未能给原告办理房屋权属证书系因情势变更，且并未给原告造成损失，原告要求支付迟延办理房屋权属证书期间的损失没有事实和法律依据，依法应予以驳回。1、原告购买的房屋是在工业用地上建设的，位于郑州高新企业加速器产业园内的工业厂房。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一、二条的规定，本案房产转让的纠纷并不属于该司法解释的调整范围，不适用该司法解释。原告要求依据该司法解释主张违约金计算方式没有事实及法律依据。2、根据双方签订的《房产转让协议》，按照合同约定将房屋权属证书办至原告名下的情况，双方并未约定违约金。而且，在房屋已经交由原告的情况下，未办理房屋权属证书并不影响原告对该房屋的占有和使用，并未给其造成损失。3、因2016年8月之后政府部门职能调整，原在房管局办理初始登记改为到不动产局进行不动产首次登记，该政策也影响到了高新区产业园不动产证的办理流程。加之高新区对加速器科技园区办理产权证相关政策的变化。以上种种情势变更，导致被告无法为原告办理相应权属证书的变更。该责任并不在被告处，不应由被告承担因情势变更而造成的违约责任。4、即便被告存在违约，则原告要求的损失也过高，法院应当根据原告实际损失情况，结合合同履行过程中双方各自的过错，按照公平合理的原则予以调整。二、本案诉讼费用应由被告承担。经审理查明：2017年3月13日，原告与被告签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》，约定：被告以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西，编号为：GX1_100-558、GX1_100_599的地块的土地使用权。见国有土地使用证号为《郑国用（2013）第0261号》、《郑国用（2013）第0262号》，建设用地规划许可证号：《郑高规地字第410100201200045号》、《郑高规地字第410100201200046号》。该地块土地整体面积为188271.25平方米，规划用途为工业，土地使用年限至2054年2月2日。原告购买的标的物位于郑州市××新区碧桃路××楼××栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园D7-5号楼）。建筑面积为630平方米，，地上**原被告约定该厂房所有权预约转让价为人民币柒佰肆拾万元整(7400000)，其他契税、政府规费项目由原、被告按照国家规定各自承担。双方一致同意采取分期付款的方式付款，签订本协议之前原告支付购房款叁佰柒拾万元整（3700000），自2017年04月至2018年03月，原告每月30日之前向被告支付房款人民币壹拾伍万元整（150000），12个月共计人民币壹佰捌拾万元整（1800000），剩余房款人民币壹佰玖拾万元整（1900000）于2018年6月30日之前付清。被告应当在2018年6月30日之前，将标的物交付原告。房屋正式交付使用后，被告在365个工作日将房屋权属证书办至原告名下，并协助原告领取房产证，原告积极配合被告办理相关手续。办理产权登记的相关税费及其他费用由双方依据法律规定及政府要求承担。原告在合同乙方处签字撩印确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。上述合同签订后，原告支付了全部购房款。涉案房屋交付时间为2017年8月1日，交房后的365个工作日的次日为2019年1月17日。以上事实，有原告提交的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份、购房款发票一份、收房确认书一份以及庭审笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方协议约定，被告应在房屋交付使用后的365个工作日将房屋权属证书办至原告名下，被告未履行该义务，应承担相应的违约责任。鉴于双方并未对逾期办理房屋产权证书的违约金标准进行约定，综合当事人履约情况，本院参考适用逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率支付逾期利息”的约定，酌定被告以原告交纳的购房款为基数，按照中国人民银行同期活期利率标准即年利率0.35%向原告支付延期办理房屋权属证书的损失。被告应以原告已付款7400000元为基数，按年利率的0.35%的标准支付原告自2017年8月1日后365个工作日的次日即2019年1月17日至判决之日2021年1月12日止726天的违约金为52231.67元。原告自本判决做出之日后至办理过户登记之日止的损失尚未产生，本院暂不予处理。对于原告请求损失数额过高部分本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告董世远、孙晓会逾期办理房屋权属证书违约金52231.67元；二、驳回原告董世远、孙晓会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11755元，减半收取5877.5元，由原告董世远、孙晓会负担5491.5元，由被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉案件受理费，并将交费凭证交至本院查验，逾期即视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年一月十二日书记员 凡文丽