山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初8227号 原告：曹秀玲，女，1955年6月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：孟倩、赵辉，山东国曜律师事务所律师。 被告：张露赢(曾用名：张素)，女，1963年11月10日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：杨海，山东盛伊恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙香，山东盛伊恒律师事务所实习律师。 被告：山东佳汇旅游发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913701127424379657。 法定代表人：王有军，总经理。 原告曹秀玲诉被告张露赢、山东佳汇旅游发展有限公司（以下简称佳汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理。本院依法适用简易程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告曹秀玲及其委托诉讼代理人孟倩、赵辉，被告张露赢及其委托诉讼代理人杨海、孙香到庭参加诉讼。被告佳汇公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹秀玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告张露赢偿还原告购房款、垃圾清运费共660300元及利息(利息计算方式：以66万元为基数，自2010年5月6日起至2019年8月20日止，按同期银行贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.依法判令被告佳汇公司向原告返还转让过户费3万元，并对第一项诉讼请求承担共同还款责任；3.本案诉讼费、保全费等费用由两被告承担。事实与理由：2010年4月，被告张露赢将位于菠萝峪度假区别墅30-2号房屋以66万元价格向原告出售，原告于2010年5月6日向被告张露赢支付全部购房款，被告张露赢将涉案房屋交付原告。后原告按被告佳汇公司要求与其签订《菠萝峪假日酒店投资协议》(合同编号：A-30-2)及《补充协议》各一份，被告佳汇公司于2010年5月28日向原告出具购房发票。原告购买涉案房屋后，对房屋及院落进行大规模装修。2014年10月，原告将涉案房屋转让于案外人李高峰，并向被告佳汇公司支付转让过户费3万元。现原告得知涉案房屋系在农村集体土地上建设的房屋，违反法律强制性规定，且已被政府拆除。原告基于对被告佳汇公司的信任自被告张露赢处购买其开发建设的房屋，但原告与被告佳汇公司签订的《菠萝峪假日酒店投资协议》及《补充协议》已被贵院确认无效。两被告的行为严重损害了原告的合法权益。故，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 张露赢辩称，原告曹秀玲的起诉无事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。曹秀玲与佳汇公司签订了《菠萝峪假日酒店投资协议》、《补充协议》，并依据该两份协议，曹秀玲取得了涉案房屋的相关权利。曹秀玲与佳汇公司之间存在合同关系。《补充协议》第四条约定，在经营期间，如果乙方（指曹秀玲）有意将该客房过户到乙方名下，且政府有关部门也同意办理，乙方可提出申请，甲方（指佳汇公司）协助办理....如果政府不同意办理，甲方不承担任何责任。第五条约定，在经营期间，如果因国家政策等原因造成该客房被拆除，甲方同意返还乙方总投资额扣除总折旧后的剩余投资额。（总折旧额=年折旧额×已经经营年限，年折旧额=总投资额/50）。由此可知，曹秀玲已经就涉案房屋过户到其名下必须由政府批准的前提条件，以及涉案房屋可能被拆除以及拆除后款项返还等问题与佳汇公司进行了约定。这些约定不违反法律的强制性规定，属于曹秀玲与佳汇公司之间真实意思表示。曹秀玲并没有将全部的购房款支付给张露赢，而是将大部分购房款依据与佳汇公司的上述协议支付给了佳汇公司。曹秀玲不可能同时存在两份买卖合同，佳汇公司已经按照上述合同约定将房屋出售给曹秀玲，所以，曹秀玲与张露赢不存在合同关系，曹秀玲应向佳汇公司主张权利。 佳汇公司缺席，未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 2008年7月1日，佳汇公司（甲方）与曹秀玲（乙方）签订《渤萝峪假日酒店》投资协议及《补充协议》，投资协议主要内容为：“第一条……《渤萝峪假日酒店》项目土地使用权证的使用年限为2002年9月26日至2057年9月26日止。其中四荒使用权证书年限自2002年9月26日至2052年9月26日止，甲方又续租五年自2052年9月26日至2057年9月26日。第二条……乙方为该项目投入资金计人民币伍拾壹万元，签订本协议之日支付（人民币）伍拾壹万元整。第三条3.为规避乙方投资的风险，甲方同意客房中心房屋建成后为乙方提供一套经验收合格的客房。该客房位于《渤萝峪假日酒店》客房中心A区、房号为A－30-2－E，建筑面积150.94平方米。第四条1.甲方为乙方提供的客房在2008年7月30日前交付乙方后，其占有权、使用权、收益权、处置权全部归乙方所有，乙方可在不改变客房用途的前提下自主经营，经营期限为50年。该客房经营期满后，该客房及其相关权益仍归乙方所有。”补充协议主要内容为：“五、在经营期间，如果因国家政策等原因造成该客房被拆除，甲方同意返还乙方总投资额扣除总折旧后的剩余投资额。（总折旧额=年折旧额*已经营年限，年折旧额=总投资额/50）”。 张露赢以曾用名张素向曹秀玲出具《转让房屋定金收条》，载明现将波罗峪度假区别墅30-2号房屋一处，面积150平米，转让给曹秀玲，总房价陆拾陆万元整，今收定金壹万元整，余款于2010年5月6日一次性交付，同时办理该房屋过户手续。张露赢于2010年5月6日向曹秀玲出具收条一份，载明今收到曹秀玲房款二十五万元整，另收装修垃圾费三百元整。截至2010年5月7日曹秀玲共向张露赢支付款项250300元。张露赢称250300元包括15万元溢价款、张露赢已支付的房款10万元、装修垃圾费300元。2010年5月6日曹秀玲交接涉案房屋。2010年5月28日，佳汇公司为曹秀玲出具金额为51万元的购房发票。2011年10月31日，佳汇公司出具收据一份，载明曹秀玲缴纳3万元转让过户费。 2014年10月31日，甲方曹秀玲与案外人李高峰（乙方）、丙方佳汇旅游公司签订《三方协议》，约定：“丙方于2014年10月31日接到甲方通知，经过甲乙双方的协商，波罗峪休闲度假区客房中心A区30-2-E号客房的相关权利、义务已由甲方转让给乙方。现甲乙丙三方经协商同意：原甲方与丙方签订的《投资协议》(合同编号：A-30-2)中约定的相关权利、义务，除甲、丙双方已履行完毕的（包括甲方支付全部房地款、丙方交付房屋、丙方向甲方开据发票等），该合同所约定的其他尚未履行完毕的相关权利和义务由乙方和丙方继续履行。”协议签订后，李高峰向曹秀玲支付房款。涉案房屋于2019年8月24日被拆除后，李高峰以曹秀玲、佳汇公司为被告向本院提起民事诉讼，本院作出（2019）鲁0112民初7481号民事判决书，判决《三方协议》无效，曹秀玲返还李高峰购房款并赔偿损失。曹秀玲不服提起上诉，济南市中级人民法院作出（2020）鲁01民终11749号民事判决，维持一审判决。 本院认为，张露赢向佳汇公司支付购房定金并签订购房协议后，将房屋转让于曹秀玲，曹秀玲与佳汇公司重新签订购房协议，由张露赢购买案涉房屋变更为曹秀玲购买，应视为张露赢与佳汇公司解除了原购房协议，曹秀玲购买并与佳汇公司签订购房协议并履行。涉案房屋未取得规划和建设审批手续，故曹秀玲与佳汇公司的投资协议均违反法律强制性规定，应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。佳汇公司收取房款51万元，张露赢收取溢价款15万元，张露赢、佳汇公司不能因无效合同收益，故张露赢、佳汇公司均应向曹秀玲返还相应款项，在张露赢返还购房款后，可以向佳汇旅游公司主张权利。 涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付曹秀玲，亦不影响占用期间的合理使用，涉案房屋交付时间为2010年5月6日，拆除时间为2019年8月24日。曹秀玲应支付自2010年5月7至2019年8月24日（共111个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为128979元[66万元÷568个月（2010年5月7日至2057年9月26日）×111个月]。张露赢、佳汇公司在扣除使用费后，余款531021元（66万元-128979元）应当返还给曹秀玲。其中，张露赢应返还120687元（531021元×15万元÷66万元），佳汇旅游公司应返还410334元（531021元×51万元÷66万元）。 关于曹秀玲主张的利息损失，曹秀玲在买卖房屋时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，张露赢没有及时返还相应购房款，应当赔偿曹秀玲利息损失，故以120687元为基数，自2019年8月25日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失；佳汇旅游公司没有及时返还相应购房款，应当赔偿曹秀玲利息损失，故以410334元为基数，自2019年8月25日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。 关于曹秀玲主张的转让过户费及垃圾清运费，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张露赢返还原告曹秀玲购房款120687元及利息（以120687元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告山东佳汇旅游发展有限公司返还原告曹秀玲购房款410334元及利息（以410334元为基数，自2019年8月25日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告曹秀玲的其他诉讼请求。 以上给付，限被告张露赢、山东佳汇旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5352元，原告曹秀玲负担278元，被告张露赢负担1153元，被告山东佳汇旅游发展有限公司负担3921元；保全费4020元，被告张露赢负担913元，被告山东佳汇旅游发展有限公司负担3107元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  王诗和 二〇二一年一月十九日 书记员  韩鹏辉