浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初16913号原告：龚建中，男，1959年2月14日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：郑金龙，浙江冠森律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚康康，浙江冠森律师事务所实习律师。被告：金利民，男，1963年9月30日出生，汉族，住义乌市。被告：金琴仙，女，1966年6月10日出生，汉族，住义乌市。被告：金真真，女，1987年11月4日出生，汉族，住义乌市。三被告共同委托诉讼代理人：鲁邦升，浙江厚望律师事务所律师。原告龚建中为与被告金利民、金琴仙、金真真宅基地使用权纠纷一案，于2020年10月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员吴新辉于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告龚建中的委托诉讼代理人郑金龙、龚康康；被告金利民、金真真及三被告共同委托诉讼代理人鲁邦升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚建中请求判令：确认原告与被告金利民、金琴仙签订的《房屋买卖合同书》合法有效。事实与理由：诉争房产所在义乌市江东街道下朱村于2006年开始旧村改造，被告将下朱村旧改面积126平方米宅基地使用权转让给了原告。嗣后，原告缴纳了建房需要的房屋基础设施费、选位费等相关费用，并独自全款出资在该宅基地上建造了诉争房产义乌市××别墅××幢的房屋。房屋建造完成至今，也一直由原告占有、使用、出租。彼时，因诉争房产暂时无法进行初始登记，过户变更登记手续的事情也被搁置。事后，原告与被告金利民、金琴仙补签了《房屋买卖合同书》一份，将先前约定的将义乌市江东街道下朱村126平方米的宅基地（建成后的房屋：义乌市××别墅××幢）转让给原告的相关事项予以了书面确定，被告也在合同中确认收到了全部款项。2019年，诉争房产开始允许办理初始登记，三被告也于2019年10月21日办理了诉争房产初始登记。但三被告于2019年11月26日将诉争房产过户至案外人刘丁伟名下，此行为严重侵害了原告的利益。但被告金利民的其他债权人也发现了这一财产线索，提起了（2020）浙0782民初8214号债权人撤销权纠纷案，义乌市人民法院于2020年9月10日判决，撤销被告金利民将其所有的坐落于义乌市××街道××村××幢××房产的份额转让给第三人刘丁伟的民事行为。该判决现已生效。现原告为维护合法权益，特向贵提起诉讼，望判如所请！被告金利民、金琴仙、金真真答辩称：1、虽然被告金利民、金琴仙在涉案《房屋买卖合同》中签，但不是真实意思表示。二被告当时急于用10万元款项，向原告借款，原告遂要求签订合同作为条件。涉案房屋由被告进行管理。2、涉案房屋买卖违反了一户一宅的规定，应属于无效。二被告除讼争房屋外，无其他住所，为清偿原告垫资造房而负的债务，只能将房屋交由原告出租，以租金抵偿债务。现二被告寄居在金琴仙妹妹家中。原告与被告不是同一集体经济组织成员，且有自己的住房，其购买房屋的目的用于投资。合同中手写部分内容可以佐证。3、涉案宅基地以三被告名义审批，由三被告共有。而被告金真真未在合同中签字，也未事后追认，故对被告金真真不具有拘束力。根据涉案房屋的实际情况，对被告金真真应享有的份额也难以分割。4、涉案房屋由原告出资建造是事实，但被告方也以租金相抵，且480万元未实际支付。原告仅支付了面积转让款252万元、选位费62万元、三通一平费用17.5万元及此后的借款10万元。虽然被告金利民在2019年10月21日将涉案房屋过户登记给案外人刘丁伟，但未侵害原告的利益，因为转让房屋是为了解决债权债务问题。刘丁伟除承诺替被告支付原告垫资款及补偿款660万元，还承诺给被告金利民、金琴仙解决居住问题。虽然法院生效判决撤销了金利民将份额转让给刘丁伟的行为，但未损害原告的债权。原告龚建中庭审中补充陈述称：涉案房屋交易的价格是252万元。合同中如转让，除本金外自愿转让款各分一半，这句话基于涉案房产证做在原告名下后，如转让，所获得的利润分一半。如不转让就不存在这个情况。转让给刘丁伟不是原告同意的。合作社出具的情况说明中，建房部分内容认可，但对原告同意转让的内容不认可。原告龚建中为支持自己的主张，向本院提供证据如下：证据1，《股权证》原件1份、《义乌市人民政府江东街道办事处文件》江办发【2017】149号复印件1份、《房屋买卖合同书》原件1份，证明原告系义乌市稠江街道楼下村股份经济合作社集体经济组织成员的事实。证据2，义乌市江东街道下朱村股份经济合作社出具的《情况说明》复印件1份、原告及联建户金东红与建造方签订的《改建房协议》原件1份、建房相关事务处理委托人联建户金东红出具的建房支出明细原件9份、《租房协议》复印件1份，证明原告取得宅基地后，诉争房产由原告出资建造、占用并由原告儿子出租的事实。证据3，诉争房产初始登记的不动产权证（注销）复印件1份，诉争房产转让至案外人刘丁伟后的不动产权证复印件1份、（2020）浙0782民初8214号判决书复印件1份，证明三被告在办理诉争房产的初始登记后，将房屋转让至案外人刘丁伟后，又被撤销的事实。被告金利民、金琴仙、金真真的质证意见：证据1，股权证真实性无异议，与本案缺乏关联性，只能证明原告是该经济组织的成员。文件三性无异议，房屋买卖合同形式真实性无异议，被告自己签的，内容是被告向原告借款时，原告提出来的，不是真实意思表示，款项480万元不真实，原告支付了331.5万元，且331.5万元中252万元是原告借款给案外人，原告之前从事民间借贷服务，62万元是原告支付的选位费，17.5万元是三通一平费用，手写部分说明了超过本金部分利益各半分，真正成本是331.5万元。合同无效。证据2，情况说明不是合作社真实出具，内容由原告在刘丁伟案件中原来准备聘请的律师黄亮写的，内容也不符合实际情况。虽然房屋由原告建造，但改建协议内容不清楚，房屋由被告实际管理。明细也不认可。租房协议认可，但应该无效，原告的儿子作为业主出租不合法，认可出租，用租金来抵偿债务。证据3，诉争房产初始登记的不动产权证（注销）认可，诉争房产转让至案外人刘丁伟后的不动产权证认可，判决也认可，生效了，此判决只撤销了被告金利民的份额，其余被告的份额还在案外人刘丁伟名下。被告金利民、金琴仙、金真真为证明自己的抗辩，向本院提供证据如下：证据1，银行明细流水打印件5份，证明案涉合同签订的原因是被告金利民、金琴仙于2016年5月向原告借款10万元，原告提出要签订合同。证据2，银行明细打印件、罚款缴纳凭证核对件各1份，证明案涉房屋超面积部分的补偿费10万余元也由被告金真真支付。证明该房屋一直由被告金利民、金琴仙管理。证据3，情况陈述原件1份及照片打印件3张，证明涉案房屋出租给卢波期间，卢波雇佣张正美夫妻从事家政工作。在疫情期间，被告夫妻同意让张正美继续居住在案涉房屋，张正美经常看见被告夫妻对案涉房屋予以管理的事实。证据4，情况说明原件1份及照片打印件2张，证明被告金利民将房屋转让给刘丁伟，原告知情，刘丁伟还在今年3月份移栽了两颗大树。证据5，证明原件1份，证明被告金利民、金琴仙借住在被告金琴仙妹妹房屋中。原告龚建中的质证意见：证据1，原告不认为是借款，只是在被告的要求之下，认为房子过户价款太低，进行了补偿。证据2，罚款凭证真实性无异议，但收款收据中出具时间的2019年5月9日，在三被告将涉案房产证转让给案外人时交纳，被告在原告不知情的情况下交纳了有偿使用费，并在不知情的情况下将涉案不动产权证转让给案外人。证据3、4，情况陈述真实性有异议，是原告委托其儿子出租给卢波，原告建成房屋后一直出租给他人使用，很少去出租的房屋，照片中涉及的两棵树的事情，原告并不知情。证据5，真实性有异议，不符合证据的形式要件要求，未出庭作证。根据原、被告的举证、质证及证据审核认定的相关规定，本院的认证如下：原告提供的证据1，被告金利民、金琴仙、金真真对真实性无异议，对其证明力本院予以确认；证据2，系原件，出租协议虽为复印件，但被告认可房屋由原告建造、出租，对其证明力本院予以确认；证据3，被告无异议，对其证明力本院予以确认。被告提供的证据1，仅凭汇款记录，无法体现涉案合同的签订是为了保障借款债权，无法体现证明目的，对其证明力本院不予确认；证据2，原告对罚款凭证的真实性无异议，对其真实性本院予以确认，至于涉案房屋由被告方管理，因被告方认可涉案房屋由原告出租，对其证明力本院不予确认；证据3-5，证人未出庭作证，也未提供其他证据作证，原告不认可，对其证明力本院不予确认。根据上述已确认证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：原告龚建中系义乌市稠江街道楼下村股份经济合作社成员。2005年5月10日，被告金利民、金琴仙、金真真因义乌市江东街道下朱村旧村改造获批126平方米建房用地。后，原告（乙方）与被告金利民、金琴仙（甲方）签订《房屋买卖合同书》1份，约定甲方自愿将坐落于义乌市××别墅××幢的房屋转让给乙方；建筑面积126平方米；转让价款480万元，本合同签订之前，乙方已向甲方付清全部转让款，甲方不再另行出具收条给乙方；甲方承诺房屋不存在权属纠纷，买卖过程中或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应积极全力配合乙方一起妥善解决；房屋可以办理房地产权证时，甲方应予以积极配合；如甲方违约，造成乙方损失的，应赔偿损失，乙方有权解除合同；上述房屋转让款，包括宅基地、建房款甲方已全部收到；如转让除本金外，自愿转让款各分一半。上述126平方米宅基地面积转让款实际为252万元。原告后在该面积上建造了涉案房屋，向村集体缴纳基础设施费17.5万元及选位费62万元。该房屋位于义乌市××街道××村××幢，于2009年建好后由原告占有、使用、出租。2017年11月14日，义乌市人民政府江东街道办事处发函允许义乌市江东街道下朱村本村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。2019年5月9日，被告金利民向义乌市江东街道下朱村交纳下朱村超面积部分有偿使用费100409.91元。2019年10月21日，涉案房屋义乌市××街道××村××幢取得浙（2019）义乌市不动产权第0××8号不动产权证，所有权人为金利民、金琴仙、金真真。嗣后，金利民、金琴仙、金真真将涉案房屋作价189万元转让给了案外人刘丁伟。2019年11月26日，案涉房屋的权证号码浙（2019）义乌市不动产权第0××8号不动产权证被注销，并变更为权证号码浙（2019）义乌市不动产权第0055446号，所有权人为案外人刘丁伟。2020年9月10日，本院作出（2020）浙0782民初8214号民事判决书，判决撤销金利民将其所有的坐落于义乌市××街道××村××幢××房产的份额转让给刘丁伟的民事行为。本院认为，原告与被告金利民、金琴仙签订的《房屋买卖合同书》实质上是对被告金利民户在义乌市××街道××村××村××房权益的转让，除载明的转让价格有虚假记载以外，其他内容系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，除上述虚假记载部分之外，应认定合法有效。被告金真真虽未在涉案《房屋买卖合同书》中签字，但其与被告金利民、金琴仙系同一家庭成员，被告金利民作为户主，足以让人相信其有权代表全家进行转让，且此后涉案房屋由原告建造、出租，故对被告金真真的辩称，本院不予采信。综上，原告的诉请合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决如下：确认原告龚建中与被告金利民、金琴仙签订的《房屋买卖合同书》部分有效。案件受理费13480元（已减半），由被告金利民、金琴仙、金真真负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 吴新辉二〇二一年一月十九日代书记员 陈柔男8-9-