大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0291民初5092号 原告：大连经济技术开发区润祥房地产开发有限公司，住所地大连经济技术开发区金马路**。 法定代表人：车承杰，经理。 委托诉讼代理人：董云非，辽宁本道律师事务所律师。 被告：姜锡利，男，1954年12月10日生，汉族，住大连市西岗区，现羁押于营口市监狱。 原告大连经济技术开发区润祥房地产开发有限公司与被告姜锡利商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董云非，被告姜锡利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间2013年9月9日备案的，对大连经济技术开发区润泽园2栋-6号、3栋-11号两套房屋的买卖合同关系；2、被告配合原告办理上述两套房屋的解除备案手续。 事实和理由：2013年9月9日，原告所有的大连经济技术开发区润泽园2栋-6号、3栋-11号房屋（下称案涉两套房屋）经大连金普新区不动产登记中心备案登记在被告名下。 房屋买卖合同虽经过备案，没有实际签署购房合同等书面材料，被告也从未原告支付过任何房款，也未实际占有使用房屋。目前被告因犯贪污罪被判处有期徒刑十二年，被羁押在辽宁省营口监狱服刑，双方的买卖合同关系事实上也已经无法履行，故申请法院解除双方买卖合同关系，要求被告赔偿原告解除对房屋备案手续。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：现在案涉两套房屋已被大连市中级人民法院查封，我没有权利决定是否解除合同及配合解除备案手续。 原告围绕诉讼请求提交了建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证（附明细）、大连金州新区区划地名办公室文件、中华人和共和国国有土地使用证、工商变更登记核准通知书（名称）、工商变更登记核准通知书（资本）、查询结果（2份）、照片（2张）、辽宁省高级人民法院（2017）辽刑终105号刑事裁定书，上述证据经庭审质证及本院审查，予以确认并在卷佐证。 依据上述确认的证据及当事人当庭陈述笔录，本院认定事实如下： 位于大连经济技术开发区润泽园2栋-6号、3栋-11号两套房屋（下称案涉两套房屋）由原告投资开发建设。 2012年12月21日，原告名称由大连经济技术开发区中信房地产开发有限公司变更为大连经济技术开发区润祥房地产开发有限公司。 2013年9月9日,案涉两套房屋经大连金普新区不动产登记中心备案在被告名下。其中大连经济技术开发区润泽园2栋-6号，面积90.06平方米，价格1,170,780元；大连经济技术开发区润泽园2栋-6号，面积230.52平方米，价格3,342,540元。被告未向原告支付过房款，原告亦未向被告交付房屋。案涉两套房屋至今未办理房屋产权手续。庭审中被告陈述：和原告之间这两套房屋的买卖没有签订房屋买卖合同，买卖房屋是我的真实意思表示，当时房屋的买卖价格是8,000元-10,000元，董事长说房价按8,000元。原告从来没有通知我交钱。房屋落到我名下是有原因的，当时原告公司向我个人借款，启动了这个项目。至今款项没有还，大约2013年我起诉了原告，大连市中院判决我胜诉，赔我2970万元。原告向省高院上诉被发回重审。在这期间我被司法机关抓了，后我撤诉。在市中院的庭审中法定代表人承认了这个事情，当时要用房子抵账。经查，姜锡利诉大连经济技术开发区润祥房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，经（2014）大民一初字第160号民事判决、（2015）辽民二终自第00225号民事裁定以及（2015）大民一初字第133号民事裁定，最终以原告姜锡利撤诉结案。 大连市中级人民法院（2016）辽02刑初76号刑事判决：判决姜锡利犯贪污罪，判处有期徒刑十二年，剥夺政治权利两年，并处罚金100万元；贪污公款8,077,931.39元部分，予以追缴或者责令退赔，上缴国库；贪污所得收益27,977,625.10元，继续予以追缴或责令退赔，上缴国库。2017年6月1日，经辽宁省高级人民法院（2017）辽刑终105号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。大连市中级人民法院在执行该案涉财产部分时，将案涉两套房屋查封。 2020年8月24日，原告向被告所服刑监狱邮寄了通知函，通知函载明：“原告投资开发的案涉两套房屋，2013年9月9日备案在您名下，如您希望继续履行该协议，现通知您看到本函后7日内，将全部房款4,513,320元汇入原告账户（附账号）”。被告已收到该通知函。庭审中，被告没有表示要缴纳房款。 本院认为，原告提供的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证可以证明案涉两套房屋系由原告开发建设。原、被告之间虽未签订书面的商品房买卖合同，从被告的陈述及案涉两套房屋已于2013年9月9日备案登记在被告名下的事实，可以认定原、被告之间存在房屋买卖合同法律关系。故本案案由应为商品房买卖合同纠纷，而非物权确认纠纷。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。备案登记是一种行政管理方式，买卖双方签订的商品房买卖合同只发生债权效果，不能产生物权效力。本案中，在备案登记后的长达七年多的时间里，原告未向被告交付房屋，被告从未向原告主张或占有过房屋。被告也未向原告支付房屋价款，被告起诉原告民间借贷纠纷的案件以撤诉结案，不能证明原、被告之间存在以借款债权抵顶房款的事实。在原告向被告发函催告其缴纳房款后，被告仍未支付购房款，庭审中被告也没有表示要缴纳房款，故被告缺乏继续履行合同的意思表示，原告的合同目的无法实现。原告要求解除双方之间的买卖合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，原告可以要求恢复原状。故原告要求被告配合办理上述两套房屋的解除备案手续，于法有据，本院予以支持。 被告辩称案涉两套房屋已经被大连市中级人民法院查封的意见，鉴于：1、在本登记完成前，被告享有的是房屋买卖合同的请求权，属于合同权利，而非房屋所有权；2、合同解除权，是法律赋予合同当事双方的权利，非因法定事由不能剥夺。人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，法律无明确规定，原告的合同解除权因房屋被查封而不得行使。故法院的查封不能限制原告行使合同解除权。被告的抗辩意见，不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告大连经济技术开发区润祥房地产开发有限公司与被告姜锡利之间关于大连经济技术开发区润泽园2栋-6号、3栋-11号两套房屋的商品房买卖合同； 二、被告姜锡利配合原告办理上述两套房屋的解除备案手续。 案件受理费50元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本法院提交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  邹凤娟 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  宋燕妮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自 己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限 内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使 不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。