辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终102号上诉人（原审原告）：大连嘉合物业管理有限公司，住所地：大连市甘井子区泉水****，统一社会信用代码：91210211792031306X。法定代表人：历文艳，该公司经理。委托诉讼代理人：刘接昌，辽宁斐然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红，辽宁斐然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明昊。委托诉讼代理人：李庆祝（李明昊父亲）。上诉人大连嘉合物业管理有限公司（以下简称嘉合物业）因与被上诉人李明昊物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉合物业上诉请求：撤销一审判决并依法改判李明昊给付物业费3,223.3元（2014年12月18日至2020年4月30日）、违约金1,881.3元，以上合计5,104.6元。事实和理由：嘉合物业在2017年12月18日曾向李明昊催缴过物业费，故案涉诉请不超过诉讼时效。案涉物业服务合同中明确约定了业主逾期缴纳物业费应支付违约金，李明昊已构成违约，故一审法院不支持嘉合物业关于违约金的诉请错误。李明昊辩称，不同意嘉合物业的上诉请求。嘉合物业在一审中未提供能够证明诉讼时效中断的证据。合同中的违约金条款属格式条款，应为无效，故嘉合物业关于违约金的诉请不应被支持。嘉合物业向一审法院起诉请求：1、李明昊给付物业管理费4,860元（2013年9月1日至2020年4月30日，每月60.75元）及滞纳金2,956元；2、诉讼费由李明昊承担。一审判决认定事实：一、2009年7月15日，嘉合物业与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：嘉合物业为大连市甘井子区泉水D4区提供物业服务，物业服务费的收取标准为小高层住宅0.7元/月/平方米，按物业接管时间，按季度收费，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之一交纳滞纳金，合同期限为三年，自2009年7月15日至2012年7月14日。2010年9月4日，嘉合物业、李明昊签订《前期物业服务协议》，约定：嘉合物业为李明昊所在锦泉源四期?F区提供物业服务，李明昊房屋建筑面积71.47平方米，物业费标准为小高层住宅每月每建筑平方米0.7元，每季度交纳一次，每季度的第一个月的1-5日为交费日（国家法定节假日顺延），交纳额度为该季度三个月的费用。2014年9月1日，嘉合物业再次与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：嘉合物业为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业服务费的收取标准为小高层住宅0.85元/月/平方米、交费时间及逾期交费违约责任同上，合同期限至2019年7月31日。2019年8月1日，嘉合物业与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：嘉合物业为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业费标准、交费时间同2014年9月1日嘉合物业与泉水D1区业主委员会签订的《泉水D1区物业服务合同》，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之三交纳滞纳金，该合同期限至2024年7月31日止。经核实，案涉小区所在社区确认，案涉小区仅存在一个经社区备案的业主委员会，即甘井子区泉水D1区业主委员会，且泉水D4区因业主人数未达到法定标准，无独立的业主委员会。二、李明昊系案涉小区业主，房屋坐落于大连市甘井子区，房屋面积71.47平方米。李明昊尚欠2013年9月1日至2020年4月30日的物业费未交纳。嘉合物业未举证证明其曾向李明昊催缴过案涉物业费。李明昊主张嘉合物业的诉请超过了法定诉讼时效期间。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，嘉合物业与案涉小区业委会签订了《泉水D1区物业服务合同》，且自2009年7月15日起实际为案涉小区提供了物业服务，因此，李明昊作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向嘉合物业支付物业费的合同义务。关于案涉房屋的物业费收取标准问题。一审法院认为，虽然嘉合物业再次与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》中将案涉小区物业服务费的收取标准确定为小高层住宅0.85元/月/平方米，但是嘉合物业、李明昊签订的《前期物业服务协议》中约定的物业费标准为小高层住宅0.7元/月/平方米，对此嘉合物业未作出合理解释，李明昊亦不予认可，且主张实际是按0.7元收取，故按照李明昊主张的0.7元/月/平方米确认案涉房屋的物业费收费标准。现嘉合物业要求李明昊支付2013年9月1日至2020年4月30日期间的物业费，李明昊提出了诉讼时效抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，嘉合物业提供与李明昊及业主委员会签订的物业服务合同中均约定物业费按季度收取，但嘉合物业并未举证证明其曾向李明昊催缴过案涉物业费，一审法院系于2020年6月1日立案受理嘉合物业诉请案涉物业费纠纷，应认定嘉合物业于此时方才主张权利，故依照上述法律规定，嘉合物业主张的2013年9月1日至2017年5月31日期间的物业费已超过法定诉讼时效期间，李明昊此节辩称意见，于法有据，理由正当，予以采纳。2017年6月1日至2020年4月30日期间的物业费未超过法定的诉讼时效，故李明昊应支付该期间物业费1,751元（71.47平方米×35个月×0.7元/月/平方米）。对于李明昊辩称嘉合物业未向业主公布收入的问题。一审法院认为，因案涉小区成立了业主委员会，李明昊可以通过业委会主张权利，也可以向李明昊提出公开收入的请求，但不能以此拒缴物业费。故对于李明昊的该项辩驳意见，不予采纳。对于李明昊辩称的物业服务存在瑕疵的问题。一审法院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。李明昊以对嘉合物业提供的物业服务不满意为由，拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，不能得到支持。但经查明，嘉合物业的物业服务的确存在诸多需要改善的地方，望嘉合物业能够认真履行物业服务企业的职责，切实解决案涉小区楼道内电线裸露的问题，清除安全隐患，为业主营造安全、整洁、舒适的居住环境，构建和谐的社区环境。关于嘉合物业主张的逾期交费违约金诉求。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，李明昊系案涉小区业主，嘉合物业仍继续向李明昊提供服务。虽然案涉物业服务合同对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但嘉合物业在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故对嘉合物业要求李明昊支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。判决：一、李明昊于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连嘉合物业管理有限公司物业服务费人民币1,751元（2017年6月1日至2020年4月30日期间）；二、驳回大连嘉合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（大连嘉合物业管理有限公司已预交），已减半收取，由大连嘉合物业管理有限公司承担15元、由李明昊承担10元，李明昊承担部分，于本判决生效之日起十日内给付大连嘉合物业管理有限公司。二审中，嘉合物业提交了在门上粘贴物业费缴纳通知单的照片及电脑中保存的文件属性照片，拟证明其公司就2013年9月2日至2017年9月1日期间的物业费在2017年12月18日向李明昊进行了催缴。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。李明昊对前述证据的真实性和证明事项均不予认可。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人案涉部分诉请是否超过诉讼时效。案涉《泉水D1区物业服务合同》及《前期物业服务协议》中对于业主缴纳物业费的时间及方式作出了明确的约定，即每季度交纳一次、每季度的第一个月的1-5日为交费日（国家法定节假日顺延）、交纳额度为该季度三个月的费用。上诉人向一审法院递交起诉状之日为2020年5月14日，而其一审诉请的物业费缴纳期间为2014年12月18日至2020年4月30日，被上诉人在一审中提出时效抗辩，则对于2014年12月18日至2017年5月31日期间的物业费，上诉人应举证证明存在可致诉讼时效中断或重新起算的情形。上诉人在一审中未提供任何证据证明本案存在诉讼时效中断的情形；二审中，上诉人虽然提供了书面催缴物业费的照片，但未提供拍摄该照片的原始载体，亦无法确认照片中的缴费通知单是否实际于2017年12月18日粘贴于被上诉人房屋入户门上，被上诉人对此亦不予认可。上诉人在二审中提供前述证据，不能证明其主张的催缴行为的存在，故一审法院认定上诉人关于2014年12月18日至2017年5月31日期间的物业费的诉请已超过诉讼时效正确。对于一审判决认定被上诉人应予缴纳的2017年6月1日至2020年4月30日期间的物业费1,751元，被上诉人未就此提出上诉，上诉人亦在二审庭审中明确表示认可一审判决认定的0.7元/月/平方米的缴费标准；经本院审查，一审判决认定的案涉房屋面积正确，故本院对一审判决认定的前述应缴物业费金额1,751元予以确认。关于上诉人诉请的违约金一节，案涉《泉水D1区物业服务合同》及《前期物业服务协议》均对业主逾期缴纳物业费应承担的滞纳金标准进行了明确的约定，且上诉人在一审中下调了其请求的违约金计算标准。但根据被上诉人在一审中提供案涉小区环境照片及庭审陈述，上诉人向案涉小区及业主提供的物业服务确存在亟待完善之处，上诉人并不存在恶意拖欠物业服务费的行为。在此情况下，如再行认定由被上诉人支付逾期缴费违约金，既不利于物业公司与业主之间关系的改善，亦不利于物业服务水平的提高，故一审判决未支持违约金的诉请并无不当，本院亦不予支持。综上所述，嘉合物业上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人大连嘉合物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年一月二十五日书记员 苏 锐