浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0702民初7197号原告：金华不惑信息科技有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区金帆街****厂房**（a-2-23）。法定代表人：黄晓静，执行董事。委托诉讼代理人：陆云英、钱海燕，浙江金兰律师事务所律师。被告：金华易达模具厂房开发有限公司，住，住所地：浙江省金华市工业园区/div>法定代表人：蒋荣伟，董事长。委托诉讼代理人：陈小奎，浙江禾平律师事务所律师。原告金华不惑信息科技有限公司（以下简称不惑信科公司）与被告金华易达模具厂房开发有限公司（以下简称易达模具公司）销售代理合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，于同年9月15日公开开庭进行了审理，原告不惑信科公司的委托诉讼代理人陆云英、钱海燕，被告易达模具公司的委托诉讼代理人陈小奎到庭参加诉讼。在案件审理过程中，原、被告向本院提出庭外和解二个月，但双方未达成一致意见，本案现已审理终结。原告不惑信科公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告佣金人民币2155560元（第一笔佣金322560元、第二笔佣金人民币33000元、第三笔佣金人民币1800000元）。2.被告承担诉讼费、保全费。事实与理由：2018年9月21日原、被告签订《商品房销售代理合同》，约定从2018年7月16日起被告全权代理销售原告所有的浙中模具城项目（地（地址位于婺城区××路××号共**约12183.27平方米，合同约定底价出售的按5%计提销售佣金，溢价部分按50%计提销售报酬，并约定了支付时间。2020年1月底双方结算2019年的代理佣金，经原、被告结算，2019年的服务费为人民币571965.25元，按被告要求扣除费用后，还需支付人民币461494.25元，已付人民币138934.25元，未付人民币322560元。2020年3月6日原、被告续签《商品房销售代理合同》，约定代理销售期限自2020年3月1日起至2020年9月1日，原告继续代理被告位于婺城区××路××号××房，约定底价出售的按5%计提销售佣金，溢价部分按50%计提销报酬；合同第四条特别约定代理模式为独家代理，即被告在委托原告代理销售后，不再启行销售或者委托第三方代理；合同第五条第6款约定被告有权对购房客户给予折扣，低于底价部分由被告自行补贴。2020年由于疫情影响，原告开始着手寻找大客户，其想到了他的朋友楼天成、胡炯侃。因原告与楼天成2014年相识，与胡炯侃2016年相识，其知道胡炯侃一直在做公寓项目，而楼天成有资金并想转型。原告与胡炯侃、楼天成初步沟通后发现两人有意向批量购买浙中模具城的房产，在2020年4月、5月、6月频繁与胡炯侃、被告的法定代表人蒋荣伟就该宗大项目联络，原告的项目负责人陈豪与双方在三个月时间通话高达40多次，几乎每周要与胡炯侃碰面交流。2020年7月中旬浙江彩天商业经营管理有限公司（法定代表人楼天成，执行董事胡炯侃）与被告签订合同购买剩余50套房屋，交易总价格为人民币36000000元。2020年8月初被告已将13套房屋过户至浙江彩天商业经营管理有限公司名下。按双方合同约定被告应付原告佣金人民币1800000元。2020年4月初原告介绍吴海军承租被告大楼7楼整层，原、被告协商约定佣金为两个月的租金，同月21日被告全资子公司金华市汽摩配产业科创中心有限公司与吴海军签订《房屋租赁合同》，约定年租金为人民币198025元，吴海军于2020年7月已支付年租金，但至今被告没有支付原告应得的佣金人民币33000元。综上，原告自2018年7月开始独家代理浙中模具城厂房销售，原告为此投入大量推广宣传成本、人工雇佣成本、时间成本。现如今被告成交50套房产买卖后，却对原告代理的佣金避而不谈，原告多次要求与被告进行结算，但被告并未理睬。为原告维护自身的利益，诉至本院。被告易达模具公司答辩称：1.原告起诉的事实错误。原、被告确实从2018年签订《商品房销售代理合同》，合同签订后原告仅销售了20套，还余58套没有销售，2020年3月6日原、被告续签《商品房销售代理合同》，仅委托原告销售30套。原告诉称大套卖每平方4000元，小套卖每平方6000元，也不是事实；2.被告部分委托原告销售，不属原告的销售范围；3.被告委托原告销售30套，至今未销售；4.被告自行销售了13套房产，与合同约定无关，不是原告销售的。2019年房产销售，原、被告结算事实，但被告系用房产抵，代理人还需进一步核实情况。综上，要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告向本院提交的证据：1.2018年9月21日原、被告签订的《商品房销售代理合同》、2020年3月6日原、被告签订的《商品房销售代理合同》，被告出具原告的《模具城价格表》、《结算清单》复印件各1份，证明原告自2018年7月独家代理被告浙中模具城厂房销售的事实，两份合同均约定按低价销售佣金为5%，溢价部分按50%计提销售报酬及支付时间等事实，两份合同均约定安排置业顾问、销售后端、营销推广等的费用，均由原告自行承担的事实，两份合同均约定被告有权对购房客户给予折扣优惠，低于底价部分由被告自行补贴的事实，原、被告于2020年1月对2019年底之前的佣金结算确认被告尚欠原告佣金人民币322560元。2.原告单位实际控制人陈豪与被告单位出纳小倪的聊天记录截屏、陈豪与被告的法定代表人蒋荣伟的聊天记录截屏、2020年4月21日金华市汽摩配产业科创中心有限公司与吴海军签订《房屋租赁合同》、2020年5月11日《增值税发票》、金华市汽摩配产业科创中心有限公司的企业信用信息各1份，证明经原告介绍，吴海军承租被告全资子公司的大楼7楼整层，原、被告协商约定佣金为两个月的租金，约定年租金为人民币198025元，吴海军于2020年7月己支付年租金，但至今被告未支付原告应得的佣金人民币33000元，被告财务将结算单原件发回原告方人员陈豪；3.原告单位负责人陈豪2020年4月至6月的通讯记录1份，证明原告2020年4月至6月频繁与胡炯侃、被告的法定代表人蒋荣伟就该宗大项目联络，与三人的通话次数高达40多次的事实。4.2020年7月27日12点30分至13点20分胡炯侃、楼天成、陈豪、黄曼婷四人在彩窝公寓总部胡炯侃办公室的聊天录音，金华市汽摩配产业科创中心有限公司的企业信用信息各1份，证明2020年7月中旬浙江彩天商业经营管理有限公司（法定代表人楼天成，执行董事胡炯侃）与被告签订合同购买剩余50套房屋，交易总价格为人民币36000000元。5.益达园营销费用计划、房屋推广海报、房屋设计图纸、房屋钥匙、定制纸杯、定制纸巾、金华益达园分销合同，证明原告为销售代理浙中模具城投入了大量推广宣传成本、人工雇佣成本、时间成本的事实。6.聊天录音1份（附录音光盘，2020年8月25日9点50分至10点20分蒋荣伟、陈豪、黄曼婷在浙中模具城主楼8楼蒋荣伟办公室的），证明浙江彩天商业经营管理有限公司系在原告代理销售期间，经原告引入的大客户的事实。7.2020年9月8日11点25分至11点31分陈豪、杨树盛在浙中模具城F楼5楼的聊天录音一份（附录音光盘），证明原告至今在浙中模具城仍未撤场；被告已将剩下的50套房子全部卖掉的事实。被告向本院提交的证据：1.《商品房销售代理合同》及《委托代理房源明细表》复印件各1份，证明原、被告间商品房代理合同的相关约定及所代理的房源明细事实。2.证明复印件1份，证明原告从2020年6月3日起在被告处的销售部停业至今的事实；3.原告负责人陈豪与被告公司法人蒋荣伟的微信聊天记录复印件1份，证明原告从未提及代理销售促成商品房的事实。4.被告与浙江彩天商业经营管理有限公司间《工业用房买卖合同》及房产证明细附件1（13套）”各1份，证明被告自行销售给浙江彩天商业经营管理有限公司的13套工业用房，不再委托给原告的销售房源内。根据原告的申请，要求调取易达模具公司与浙江彩天商业经营管理有限公司签订的买卖合同，本院开具调查令调取合同13份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对原告提交的证据：证据1，被告对其真实性均无异议，但认为2020年3月6日原、被告签订的《商品房销售代理合同》，被告仅委托原告销售30套房产。《结算清单》系复印件，据代理人了解原、被告确实进行结算，但被告用一套房产抵给陈豪的老婆。证据2，被告有异议，认为原告单位的陈豪与被告单位出纳小倪的聊天记录截屏，不能证明原告的待证目的；陈豪与被告的法定代表人蒋荣伟的聊天记录截屏，不能证明被告未支付原告应得的佣金人民币33000元。证据不能证明吴海军承租被告全资子公司的大楼7楼整层，需要给原告佣金。证据3，被告有异议，认为不能达到原告的证明目的。证据4，被告有异议，认为系非法录音，不能证明原告的待证目的。证据5、6、7，被告有异议，2认为与本案无关，且录音不合法。本院认为原告提交的7组证据，能形成证据链，确认其相印证部分的证明力。对被告提交的证据：证据1，原告对合同无异议，对房源明细表三性均有异议，没有盖章，且与合同纸张不一致，系被告诉讼中单方生成的材料；本院认为原告的异议成立，不予确认其证明力。证据2，原告对三性均有异议，认为系被告单方出具的材料，且原告提供的证据七物业管理员杨树盛和陈豪的录音能证明原告至今未撤场的事实；本院认为原告的异议成立，不予确认其证明力。证据3，原告对真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为聊天记录不能证明被告的证明目的，原告为促成大客户与被告的法定代表人蒋荣伟多次通话及面谈，与客户彩天也数次沟通交流。聊天记录中原告负责人陈豪与蒋总提及过房屋租金的介绍费问题。本院认为原告的异议成立，不予确认其证明力。证据4，原告对真实性无异议，合法性、关联性有异议，认为提供的仅仅是已过户的13套合同，未提供完整合同。原告提供的证据足以证明被告与彩天已将剩余50多套房全部交易，只不过是分批过户的事实。且备案合同价格是否为真实交易价格，无法核查。本院认为原告的异议成立，不予确认其证明力。对向金华市自然资源和规划局调取的《浙江省二手房买卖合同》13份，原、被告均无异议，本院确认其证明力。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：2018年9月21日原告不惑信科公司（乙方）与被告易达模具公司（甲方）签订《商品房销售代理合同》1份，合同约定：甲方将位于婺城区××路××号××房，全权委托乙方代理销售，代理销售期限从2018年7月16日起至2019年4月15日止，销售代理费（佣金及服务费）采取底价包销形式，底价出售的按5%计提销售佣金，溢价部分按50%计提销售报酬，并约定了结算时间为到款后7日内合同约定的底价部分5%佣金，去化率低于50%时，溢价部分50%销售报酬中的40%支付至乙方指定账户：去化率超过50%时，溢价部分销售报酬中的50%支付至乙方指定账户。房款100%付清后才能结算佣金及溢价部分等事项。合同签订后，原告为被告销售部分房产，2020年1月底经原、被告结算，确认被告应支付原告的佣金571965.25元，扣除5项费用110471元，需支付461494.25元，已付人民币138934.25元，尚欠人民币322560元。2020年3月6日原、被告续签《商品房销售代理合同》1份，代理销售期限自2020年3月1日起至2020年9月1日。双方约定原告继续代理销售被告位于婺城区××路××号××房，约定底价出售的按5%计提销售佣金，溢价部分按50%计提销报酬；合同第四条特别约定代理模式为独家代理，即被告在委托原告代理销售后，不再启行销售或者委托第三方代理；合同第五条第6款约定被告有权对购房客户给予折扣优惠，低于底价部分由被告自行补贴等事项。合同签订后，原告联系其朋友楼天成、胡炯侃，经初步沟通后两人有意向批量购买浙中模具城的房产，原告于2020年4月、5月、6月多次与胡炯侃、被告的法定代表人蒋荣伟联系房产事宜，2020年8月3日被告与浙江彩天商业经营管理有限公司签订13套二手房买卖合同，交易价格为人民币5080100元，后被告将13套房产过户至浙江彩天商业经营管理有限公司名下。原告多次向被告催讨佣金，至今被告分文未付。2020年4月初经原告介绍，吴海军欲承租被告的大楼7楼整层，原、被告协商佣金为两个月的租金。2020年4月21日被告全资子公司金华市汽摩配产业科创中心有限公司与吴海军签订《房屋租赁合同》，约定年租金为人民币198025元，同年5月9日被告单位财务小倪将合同通过微信拍给原告，按合同约定佣金为33000元，同月11日原告将佣金33000元的发票交给被告财务小倪，吴海军于同年7月支付被告年租金，原告多次向被告催讨佣金，至今被告分文未付。本院认为：原告诉讼请求的佣金由三部分组成。本案的争议焦点分别为：1.被告是否应支付原告佣金322560元？2020年1月底经原、被告结算，被告确认尚欠原告佣金人民币322560元。庭审中被告辩称系用房产折抵，至今未提交证据证明，本院不予采信，被告应支付原告佣金322560元。2.被告是否应支付原告佣金人民币33000元？原告提交的微信及合同、发票，可以证明2020年4月初经原告介绍，吴海军已经承租被告的大楼7楼整层，原、被告约定佣金为两个月的租金，即为33004元，吴海军已于2020年7月全额支付被告年租金，且原告已将33000元的佣金发票交给被告，被告应支付原告佣金人民币33000元。3.被告是否应按合同约定支付原告50套房产的成交佣金1800000元？原、被告自愿签订的二份《商品房销售代理合同》，系双方当事人真实意思的表示，内容不违反相关法律规定，原、被告对两份合同内容均无异议，本院予以确认。2020年3月原、被告续签的30套房产合同中第四条约定原告的代理模式为独家代理，即被告不再启行销售或委托第三方代理销售本合同约定的房源，合同签订后，销售该合同内的房源均归属原告。原告在签订独家代理销售合同后已经着手对模具城工业用房进行销售，与金华30家房产中介公司签订《金华益达园分销合同》，2020年8月3日浙江彩天商业经营管理有限公司与被告签订的13套房屋，系在原告销售期限内，可以认定原告已实际履行13套房屋代理事项，现13套房屋已过户至浙江彩天商业经营管理有限公司名下，原告的代理行为已完成，佣金的支付条件已成就，被告应按合同约定履行支付13套房屋的佣金，计254005元。原告诉称其促成被告与案外人成交50套的房产，未提交其余37套房产的成交证据。对该部分诉讼请求，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持。被告的抗辩理由，依据不足，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百六十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等之规定，判决如下：一、被告金华易达模具厂房开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金华不惑信息科技有限公司佣金322560元；二、被告金华易达模具厂房开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金华不惑信息科技有限公司佣金人民币33000元；三、被告金华易达模具厂房开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金华不惑信息科技有限公司佣金人民币254005元；四、驳回原告金华不惑信息科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17022元（原告已预交，已减半收取），保全费5000元（原告已预交），合计人民币22022元，由原告金华不惑信息科技有限公司负担7074元，被告金华易达模具厂房开发有限公司负担14948元（于案件生效之日起7日内向法院缴纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员  王 莺二〇二一年一月四日代书记员  周彩娟