湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1002民初3487号 原告耒阳市百纳行房地产经纪有限公司，住所地湖南省衡阳市耒阳市五里牌街道办事处金杯居委会底子湾**。 法定代表人张鹏，系该公司执行董事、总经理。 委托诉讼代理人方一乔，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人向丽月，女，1988年2月9日生，汉族，住郴州市北湖区。 被告湖南会铭房地产开发有限公司，，住所地湖南省郴州市北湖区骆仙街道南岭大道**大华天都小区******房 法定代表人李会，系该公司执行董事、总经理。 委托诉讼代理人廖柏旺，湖南锐鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人张钊伟，湖南锐鹏律师事务所律师。 原告耒阳市百纳行房地产经纪有限公司（以下简称“百纳行经纪公司”）与被告湖南会铭房地产开发有限公司（以下简称“会铭房地产公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百纳行经纪公司的法定代表人张鹏、委托诉讼代理人方一乔、向丽月；被告会铭房地产公司的委托诉讼代理人廖柏旺、张钊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百纳行经纪公司请求本院判令：。一、被告会铭房地产公司立即支付佣金831659.47元、溢价364793.96元、完成销售任务应退押金款项30万元，完成销售任务应付奖励款项30万元，以上合计1796453.43元；二、①被告立即支付佣金及溢价逾期付款违约金105753.46元（计算方式详见计算表，每月欠付佣金及溢价自次月11日起计算逾期付款违约金，暂计至2020年7月10日，后续违约金计至全部佣金及溢价支付完毕之日止）；②被告立即支付完成销售任务应退押金款项30万元资金占用费19750元、完成销售任务应付奖励款项30万元资金占用费13650元，两项合计33400元。（计算方式详见计算表，自逾期付款之日起按照年利率6%暂计至2020年7月10日，后续占用费计至上诉款项支付完毕之日止）；三、本案诉讼、保全及保险等费用由被告承担。 被告会铭房地产公司的答辩要点为：一、因百纳公司在2020年4月18日撤场，提前终止了双方之间的委托代理关系，此后达到结佣及溢价费的销售房屋应在结算金额中予以扣减；二、百纳公司在2019年5月10日至2019年6月10日期间未完成合同约定的30套房屋销售任务，其缴纳的30万元押金应不予退还，根据合同约定还应承担20万元的罚金；三、百纳公司在2019年6月10日至2019年10月10日期间新增认购套数未达86套，未达到支付30万元奖励的合同约定条件；四、在2019年12月25日前的销售代理期间，答辩人共计垫付营销、广告费合计714837元，依据双方之间的约定该部分费用由百纳公司承担，应从应付佣金及溢价费中予以扣除；五、在整个销售代理期间，答辩人不存在逾期支付佣金、溢价费的违约行为，已经支付的费用远超百纳公司提供的发票总数额，且不存在拖欠费用的情形；六、因百纳公司提前解约并违规关停营销中心给答辩人造成经济损失，百纳公司自愿承担赔偿50000元的经济损失，并承诺在未付佣金部分中予以扣除，该部分费用应从应付款项中予以扣减；七、百纳公司诉请的资金占用费，因答辩人不存在退还和奖励的情形，且没有相关约定和法律规定，该部分费用也应不予支持。请求驳回原告的全部诉讼请求。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、2018年11月2日郴州百纳行房地产经纪有限公司（乙方）与被告（甲方）签订了《会铭·御龙府项目销售代理合同》，由甲方委托乙方销售位于耒阳市新城开发区××项目的所有未售物业，委托期自合同签订之日起至2019年12月31日。2019年1月22日原、被告签订《会铭·御龙府项目销售代理合同补充协议》，约定将原合同的乙方郴州百纳行房地产经纪有限公司变更为原告耒阳市百纳行房地产经纪有限公司。并将原合同第三条1条款变更为保底任务30套，取得预售证后的3个月之内完成1号栋可售房源的100套；原合同第六条（一）条款变更为：甲、乙双方约定在项目拿到预售证并开盘后3个月内乙方完成销售任务1号栋100套房源任务（以客户交齐认购定金3万元为准），甲方应无条件奖励乙方50万元。如未能在约定时间完成100套任务，则乙方无条件支付甲方50万元惩罚金。案涉项目于2019年1月31日取得《商品房预售许可证》。 二、合同履行期间，为促进项目销售，原、被告于2019年5月9日签订《会铭·御龙府项目补充协议》，主要约定：1、乙方于2019年5月10日至2019年6月10日完成任务30套，甲方退还乙方叁拾万元，未完成情况，甲方不退还乙方叁拾万元且乙方再补贰拾万元给甲方；2、3#栋底价4020元/㎡，超出部分计算乙方佣金，最高不超过250元/㎡；3、之前未结算佣金正常结算，3#栋成交暂不结算，待预售许可证到位，具备结算条件再结算；4、2019年5月10日至2019年6月10日完成任务30套，未完成甲方正常结算前期所有已成交佣金，乙方撤场；5、该阶段营销费用由甲方垫付，后期统一结算。当日，原告向被告转账支付押金30万元。在该协议期内，原告签约32套房屋，但其中5套房屋未按合同约定期限交纳3万元的认购金。 三、2019年7月1日，原、被告再次签订《会铭·御龙府项目补充协议》，主要约定：2019年6月10日至2019年10月10日，若项目新增认购套数大于86套，则甲方奖励30万元给乙方，若小于45套，则乙方需支付罚金10万元给甲方，且甲方有权暂扣乙方佣金；该阶段营销费用由乙方承担，先由甲方垫付，待后期结算时予以抵扣。在该协议期内，原告签约88套房屋，但其中10套房屋未按合同约定期限交纳3万元的认购金。 四、2019年12月26日，原、被告签订《会铭·御龙府项目全场销售代理合同》，由甲方委托乙方销售位于耒阳市新城开发区××项目的所有未售物业，委托期自2019年12月25起至2020年6月30日止。2020年4月16日，因佣金结算等问题，原告关闭了案涉项目的营销中大门暂停了营销中心的营业。2020年4月20日，原告向被告出具《致歉信》，在信中原告承诺自愿承担被告营销中心暂停营业的损失5万元，被告可从未付的佣金部分中予以扣除。2020年4月16日，原告撤场。 五、2020年6月28日，原告向被告发出《佣金催告函》及《关于耒阳御龙府项目百纳行代理佣金结算说明》。原告在结算说明中载明：应付佣金3909255元、应退款项300000元、应付奖励300000元、应扣罚金500000元、营销垫付费460000元、已付佣金2712802.25元。被告认可已付佣金数额，对应付佣金数额有异议，认为原告2020年4月16日退场之后所成交的6套房屋的佣金104854元，不应计入原告的佣金数额。 判决的理由与结果 本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告所签订的多份合同均是双方真实意思的表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。针对本案的争议焦点，本院作如下评判： 1、应付佣金及溢价数额如何认定的问题。本案中，原告主张的应付佣金及溢价的总金额为3909255元，被告仅对总金额中2020年4月16日之后所成交的6套房屋的佣金104854元持异议，原告是在2020年4月16日退场，被告持异议的6套房屋亦是在原告退场之后，但该6套房屋的《认购协议书》是在原告退场之前所签订的，按照原、被告2019年12月26日所签订的《会铭·御龙府项目全场销售代理合同》4.2条款的规定，该6套房屋应计入原告的销售业绩范围，故被告的该项异议不成立，本案应付佣金及溢价的总金额为3909255元。 2、押金30万元及奖励30万元是否予以支付的问题。本案中，按照原、被告所签订的两份《会铭·御龙府项目补充协议》的约定，原告必须在完成约定的销售任务之后，被告才退还押金30万元及奖励30万元，而原告在协议约定的相应的销售期间内，并没有完成销售任务，因此，按照协议的约定，被告不应退还押金30万元及奖励30万元。 3、被告应付款如何计算的问题。按照原、被告所签订的合同约定，被告应付佣金及溢价款总金额为3909255元，原告应付罚金500000元、被告垫付的营销费用460000元、原告承诺承担被告营销中心暂停营业的损失50000元、被告已经支付的佣金及溢价款2712802.25元，两项相抵，被告还应支付原告佣金及溢价款为186452.75元（3909255元－500000元－460000元－50000元－2712802.25元＝186452.75元）。 4、逾期付款违约金如何计算的问题。因原告是2020年4月16日退场，单方终止了合同，按照原、被告双方在《会铭·御龙府项目全场销售代理合同》第4.6.1条的约定：每月欠付佣金及溢价款自次月11日起计算逾期付款违约金，故本案的逾期付款违约金应从2020年5月11日起开始计算。因原、被告在合同中约定的逾期付款违约金的利率过高，本院予以调整为：按照年利率6%予以计算。即从2020年5月11日至2020年7月10日的逾期付款违约金为：186452.75元×6%÷12个月×2个月＝1864.53元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告湖南会铭房地产开发有限公司支付原告耒阳市百纳行房地产经纪有限公司佣金及溢价款186452.75元； 二、被告湖南会铭房地产开发有限公司给付原告耒阳市百纳行房地产经纪有限公司从2020年5月11日起至2020年7月10日的逾期付款违约金1864.53元； 三、被告湖南会铭房地产开发有限公司给付原告耒阳市百纳行房地产经纪有限公司从2020年7月11日起至还清之日止，以186452.75元为本金，按照年利率6%计算的逾期付款违约金； 四、上述给付责任，限被告湖南会铭房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行； 五、驳回原告耒阳市百纳行房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费22220元，财产保全费5000元，合计27220元，由原告耒阳市百纳行房地产经纪有限公司负担20154元，被告湖南会铭房地产开发有限公司负担7066元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长 曾 斌 人民陪审员 何 丽 人民陪审员 史明辉 二〇二一年一月十四日 法官助理欧韵竹 书记员杨敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。