江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4800号上诉人（原审被告）：无锡市五爱实业总公司，住所地无锡市梁溪区清扬路化肥桥堍。法定代表人：许雅娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：严国荣，无锡市梁溪区扬名法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：杨仲铭，男，1963年5月9日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：朱岳峰，江苏蠡湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞忠明，江苏蠡湖律师事务所律师。上诉人无锡市五爱实业总公司（以下简称五爱实业公司）因与被上诉人杨仲铭房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五爱实业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨仲铭的一审诉讼请求。事实及理由：双方两次签订的租赁协议第10条中均载明“乙方在承租期间，如需对房屋进行装修须事先征得甲方同意”，第15条均载明“本租赁房屋占地性质为集体土地，无房产证和土地使用证，甲方不提供房屋产权证明”。双方签订的上述租赁协议均不存在胁迫和欺诈情况，虽然无效，但不影响双方对当初相关条款的意思自治约定。杨仲铭在对案涉房屋进行装修前，并未按约定征得其同意，属擅自装修，且杨仲铭对案涉房屋为无证建筑且由于历史原因无法办证的情况亦为明知，故杨仲铭的相应装修损失不应由其进行赔偿。杨仲铭辩称：1.五爱实业公司已同意其对案涉房屋进行装修。在双方所签订的租赁协议中明确载明其承租案涉房屋系用于酒店经营，而要经营酒店则必然需要进行装修。事实上，直至本案一审诉讼前，五爱实业公司从未对其装修案涉房屋的行为提出过异议。2.五爱实业公司应对双方房屋租赁合同被认定为无效负全部责任。在双方签订租赁协议时，五爱实业公司仅告知其案涉房屋没有房产证和土地使用证的事实，但并未告知该房屋没有建设工程规划许可证的情况。五爱实业公司作为一家集体所有制企业，公信力高于一般的民营公司，五爱实业公司自1992年注册以来专门负责经营管理集体资产，应当知道案涉房屋没有取得建设工程规划许可证的情况，且五爱实业公司的经营范围中包含房屋租赁业务，也应知道房屋没有取得建设工程规划许可证会导致房屋租赁合同无效以及合同无效所带来的法律后果。另外，在（2019）苏0213民初5608号即五爱实业公司起诉杨仲铭、徐湘斐支付租金案件的审理中，五爱实业公司坚称案涉房屋是合法建筑，且双方的房屋租赁合同是有效的，这充分说明五爱实业公司在签订房屋租赁合同前后并未如实告知其案涉房屋没有取得建设规划许可证的事实。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨仲铭向一审法院起诉请求：判令五爱实业公司赔偿其各项损失208.68万元。一审认定事实如下：2012年8月21日，出租方（甲方）五爱实业公司与承租方（乙方）杨仲铭签订《租赁协议》，协议约定的主要内容如下：乙方在充分知晓甲方出租的房屋的性质及其瑕疵的情况下，同意租赁甲方拥有使用权的房屋，甲乙双方本着友好协商、互惠互利的原则，达成以下租赁协议，共同遵守：1.租赁地点：甲方向乙方提供位于××路××楼××＃××楼××＃房屋。乙方经营范围：餐饮、客房、足疗。2.租赁时间：从2013年2月1日起至2018年1月31日，租赁期限伍年；甲方给予乙方四个月装修期免租金，租金自2013年6月1日开始计算。3.租赁金额及交纳时间：（1）每年租金贰拾捌万元，该租金不包括出租方开具租赁发票而需支出的税金。若乙方需开具发票，税金由乙方自理。（2）乙方必须于合同签订后，按先付后用的原则，按月支付。4.乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，没收保证金:（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借给第三方的；（2）乙方或乙方明知他人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方拖欠租金达3个月以上的。5.本租赁房屋占地性质为集体土地，无房产证和土地使用证，甲方不提供房屋产权证明。6.其它一切费用均由乙方自行承担，有关用水、电、气、物业管理费用，由甲方按有关收费标准向乙方按月收取或直接向相关单位缴纳；乙方在承租期间，如需对房屋进行装修须事先征得甲方同意。7.乙方退租的，对于乙方的装修费用，甲方不予补偿；同时乙方不得毁坏房屋租前原貌。8.由乙方在装修过程中自行装配的供水、排水、供电、供气、排气等设施，在乙方使用过程中造成甲方或第三方损失的，由乙方负责。9.乙方拖欠租金达3个月以上的，甲方单方终止合同，不承担乙方包括装修费用在内的任何损失。2017年3月10日，五爱实业公司以杨仲铭、南长区画舫美丽酒店拖欠租金为由，向一审法院提起诉讼，后于2017年4月7日申请撤诉，一审法院予以准许。2018年，出租方（甲方）五爱实业公司与承租方（乙方）杨仲铭签订第2份《租赁协议》，协议约定的主要内容如下：乙方在充分知晓甲方出租的房屋的性质及其瑕疵的情况下，同意租赁甲方拥有使用权的房屋，甲乙双方本着友好协商、互惠互利的原则，达成以下租赁协议，共同遵守：1.租赁地点：甲方向乙方提供位于××路××楼××＃××楼××＃房屋。乙方经营范围：餐饮、客房、足疗。2.租赁时间：从2018年2月1日起至2021年1月31日，租赁期限三年，租金自2018年2月1日开始计算。3.租赁金额及交纳时间：（1）每年租金贰拾捌万元，该租金不包括出租方开具租赁发票而需支出的税金。若乙方需开具发票，税金由乙方自理。（2）乙方必须于合同签订后，按先付后用的原则，按月支付。4.乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋，没收保证金:（1）乙方擅自将房屋转租、转让或转借给第三方的；（2）乙方或乙方明知他人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）乙方拖欠租金达3个月以上的。5.本租赁房屋占地性质为集体土地，无房产证和土地使用证，甲方不提供房屋产权证明。6.其它一切费用均由乙方自行承担，有关用水、电、气、物业管理费用，由甲方按有关收费标准向乙方按月收取或直接向相关单位缴纳。乙方在承租期间，如需对房屋进行装修须事先征得甲方同意。7.乙方退租的，对于乙方的装修费用，甲方不予补偿；同时乙方不得毁坏房屋租前原貌。8.乙方拖欠租金达3个月以上的，甲方单方终止合同，不承担乙方包括装修费用在内的任何损失。2017年3月25日，杨仲铭出具《付款计划》，内容如下：至2016年12月31日止，本人应付五爱实业公司租金59.30万元（租赁场所为××路××楼××＃××楼××＃房屋），现付款计划如下：2017年3月25日前支付租金10万元。2017年4月起，每个月支付租金2万元，当年12月份及次年1月份支付租金3万元，此金额包括2016年12月31日前旧欠租金及2017年4月起当月新发生的租金。如有一期未按时付款的，除必须全额付清之外，还另外支付违约金2万元。该付款计划落款有杨仲铭的签字及南长区画舫美丽酒店盖章。无锡市梁溪区市场监督管理局企业登记档案显示：南长区画舫美丽酒店为个体工商户，其经营者为徐湘斐。2019年5月13日，五爱实业公司以杨仲铭、徐湘斐拖欠租金为由，起诉至法院，要求解除五爱实业公司与杨仲铭、徐湘斐之间的租赁合同，并判令杨仲铭、徐湘斐立即从租赁房屋中搬出，同时支付租金102.3万元。该案审理中，五爱实业公司确认涉案房屋没有领取权属证明，也没有规划许可证。法院在该案中认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中五爱实业公司确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方所签的《租赁协议》违反了相关法律规定，应属无效合同。由于合同无效，故法院对五爱实业公司要求解除双方的租赁协议的诉讼请求不予支持，但五爱实业公司要求杨仲铭、徐湘斐从案涉房屋中迁出的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故杨仲铭、徐湘斐应当支付拖欠的房屋占有使用费。2019年12月6日，法院作出（2019）苏0213民初5608号民事判决书：一、杨仲铭、徐湘斐应于判决发生法律效力之日起十日内自无锡市××路××楼××＃××楼××＃房屋内迁出并将该房屋交还五爱实业公司；二、杨仲铭、徐湘斐应支付五爱实业公司2013年2月1日至2019年3月31日房屋占有使用费102.3万元，及2019年4月1日起至杨仲铭、徐湘斐实际交还房屋之日止按每日767元的标准计算的房屋占有使用费；三、驳回五爱实业公司的其他诉讼请求。杨仲铭、徐湘斐不服一审判决，提起上诉，要求：1.撤销一审判决第一项，改判返还房屋时间为判决生效之日起6个月内；2.改判徐湘斐不承担本案返还房屋、支付房屋占有使用费以及诉讼费用等责任。2020年5月29日，无锡市中级人民法院作出（2020）苏02民终1439号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审中，经杨仲铭申请，法院委托无锡华夏中诚资产评估房地产土地估价有限公司对无锡市梁溪区××路××楼××＃××楼××＃房屋的市场价值进行评估。经评估，××路××楼××＃××楼××＃房屋装修价值为127.61万元、改扩建64.02万元（其中扩建部分为门头扩建，评估净值为80190元，其余均为改建部分）、不可搬迁设备8.53万元，合计市场价值为200.16万元。一审另查明：2012年12月26日、2017年5月31日，杨仲铭为南长区画舫美丽酒店安装煤气，产生安装费用81600元、服务费3100元、报警费用500元。南长区画舫美丽酒店于2013年收入大众点评网站，其中有照片显示门头于2013年9月扩建。一审中，徐湘斐出具《情况说明》，载明：南长区画舫美丽酒店的房屋是杨仲铭租赁的，酒店也是杨仲铭出资和管理的，杨仲铭是实际经营人，关于杨仲铭与五爱实业公司房屋租赁合同无效涉及酒店的相关损失，由杨仲铭来主张赔偿，徐湘斐不再索赔。徐静萍出具《情况说明》，载明：南长区美舒优美足浴店的房屋是杨仲铭租赁的，足浴店也是杨仲铭出资和管理的，杨仲铭是实际经营人，关于杨仲铭与五爱实业公司房屋租赁合同无效对足浴店产生的损失，由杨仲铭来主张赔偿，徐静萍不再索赔。一审审理中，五爱实业公司陈述：五爱实业公司不知道杨仲铭对门头进行扩建，也不知道何时扩建的，南长区画舫美丽酒店开业后五爱实业公司才知道门头扩建的事情。杨仲铭扩建时没有向五爱实业公司申请，五爱实业公司发现扩建后已经完工，故五爱实业公司口头告知杨仲铭需要到相关部门办理手续。一审法院认为，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，导致双方所签的《租赁协议》因违反相关法律规定而无效，五爱实业公司将明知未取得建设工程规划许可证的房屋出租给杨仲铭导致合同无效应承担赔偿责任，但从《租赁协议》中载明的“杨仲铭在充分知晓五爱实业公司出租的房屋的性质及其瑕疵的情况下，同意租赁五爱实业公司拥有使用权的房屋”、“本租赁房屋占地性质为集体土地，无房产证和土地使用证，五爱实业公司不提供房屋产权证明”可见，杨仲铭对房屋存在的问题亦是明知的，五爱实业公司已经将房屋实际情况明确告知了杨仲铭，故杨仲铭自身亦存在较大过错，故法院酌定由五爱实业公司承担30%的赔偿责任。五爱实业公司提出因历史原因无法办证，五爱实业公司不存在过错的抗辩意见，无法律依据，法院不予采纳。关于五爱实业公司应承担赔偿责任的范围：1.承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，经评估，房屋装修价值为1276100元、不可搬迁设备价值为85300元，法院予以确认，改建部分系对案涉房屋内部改建，应系装修的组成部分，法院对改建部分560010元亦予以确认。五爱实业公司明知杨仲铭租赁案涉房屋系用于经营餐饮、客房、足疗，且《租赁协议》中约定了装修免租期，故五爱实业公司认为杨仲铭装修未经五爱实业公司同意，不同意对装修进行赔偿的意见，与事实不符，法院不予采纳。上述装修均为已经形成附合的装饰装修物，故五爱实业公司认为应由杨仲铭自行拆除的抗辩意见，无法律规定，法院亦不予采纳；2.承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，杨仲铭未能提供证据证明门头扩建系经过五爱实业公司同意，故门头扩建80190元应由杨仲铭自行承担；3.杨仲铭为案涉房屋安装煤气，是开设酒店的必要支出，亦属于装修的组成部分，但因该部分损失杨仲铭未申请鉴定，故法院酌定为40000元。杨仲铭的上述各项损失合计为1961410元，故其中的30%即588423元应由五爱实业公司赔偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、五爱实业总公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿杨仲铭588423元。二、驳回杨仲铭的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，双方一致确认2012年8月21日，五爱实业公司在将案涉房屋在出租给杨仲铭时，该房屋为毛坯房。以上事实，有当事人陈述在卷佐证。本院认为：本案中，根据双方租赁协议之记载，案涉房屋无房产证和土地使用证，但并未明确载明案涉房屋没有建设规划许可证的事实。五爱实业公司根据上述约定，主张其已将案涉房屋没有建设规划许可证的事实向杨仲铭进行了告知，依据不足，本院对此不予采信。五爱实业公司主张杨仲铭在对案涉房屋进行装修时并未征得其同意，属擅自装修，但根据双方二审中一致确认的事实，五爱实业公司于2012年8月21日将案涉房屋出租给杨仲铭时，该房屋的状态为毛坯房，另根据双方租赁协议之约定，杨仲铭承租该房屋的目的是用于经营餐饮、客房、足疗，五爱实业公司亦在租赁协议中给予了杨仲铭4个月的装修免租期，而自双方签订该租赁协议之日起至杨仲铭提起本案一审诉讼时，期间已间隔近8年之久，五爱实业公司主张其对杨仲铭装修案涉房屋的事实不知情且未同意，与双方租赁协议之约定不符，且有违一般生活常理，故本院对五爱实业公司的该项主张不予采信。案涉房屋因未取得建设工程规划许可证，致双方所签的《租赁协议》因违反相关法律规定而无效，五爱实业公司对此负有过错，应承担赔偿责任。一审在综合考虑双方过错的基础上，判令五爱实业公司对杨仲铭因合同无效所遭受的装修损失承担30%的赔偿责任，于法有据，并无不当。五爱实业公司关于其不应当承担任何赔偿责任的主张，依据不足，本院对此不予支持。综上，五爱实业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11400元，由上诉人五爱实业公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  孙 宏二〇二一年一月二十一日法官助理唐广征书记员汪丽敏