黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1081民初157号原告：绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市旗苑嘉园小区****楼101门市。法定代表人：张培东，经理。委托诉讼代理人：高立艳，女，该公司出纳。被告：史兴利，男，1973年10月25日出生，住黑龙江省绥芬河市。原告绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司（以下简称：旗苑物业公司）与被告史兴利物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高立艳、被告史兴利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旗苑物业公司向本院提出诉讼请求，要求被告立即给付物业服务费2583.50元及违约金426.20元，合计3009.70元。事实及理由：被告系绥芬河市旗苑嘉园小区****楼****房屋的所有权人。原告为被告所在小区提供物业服务。2018年4月1日至2020年12月31日期间，被告拖欠原告物业费一直未给付。原告多次索要未果，诉至法院。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为要求被告立即支付物业费2583.50元，放弃违约金的诉讼请求。史兴利辩称，不同意支付物业费。理由如下：一、原告进入旗苑嘉园小区提供物业服务不符合法律规定的程序；二、原告提供物业服务不到位。故，原告收取物业费不合法。旗苑物业公司为证明其诉讼请求向法庭提交了如下证据：证据一、委托书一份、物业服务合同一份、收费申请答复及标准一份、（2018）黑1081民初233号民事调解书一份。欲证明：1.绥芬河市旗苑嘉园小区业主委员会委托旗苑物业管理有公司提供物业服务，经双方协商，住宅、商服的物业服务费0.6元/平方米/月，车库0.30元/平方米/月；2.原告自绥芬河市永祥物业管理有限公司撤出后，于2018年4月1日开始为旗苑嘉园小区提供服务。经质证，被告对该组证据形式要件无异议，对证明问题有异议。被告认为该组证据中的合同可能是旗苑嘉园业主委员会根据原告需要后补的，且被告不认可原告从2018年4月1日开始提供物业服务的事实。本院认为，被告对该组证据的形式要件无异议，本院对形式要件予以确认并在卷佐证。证据二、不动产查档卡一份。欲证明：被告史兴利在旗苑嘉园小区B区8号楼1单元502室居住，接受原告提供的物业服务。经质证，被告对该组证据的形式要件及证明问题均无异议。本院认为，被告对该组证据的形式要件及证明均无异议，本院对该组证据予以确认并在卷佐证。该组证据可以证实，绥芬河市旗苑嘉园小区B区8号楼1单元502室建筑面积130.48平方米，所有权人系史兴利。证据三、催缴照片四张。欲证明：绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司多次催缴被告缴纳物业费，被告未缴纳。经质证，被告对该组证据的形式要件及证明问题均无异议，但是称原告提供的催收单系2021年的，被告仅在2020年接收过催缴物业费的通知，没有看到过原告照片中显示的2021年催收通知。本院认为，被告对该组证据的形式要件及证明问题均无异议，且认可原告催缴物业费的事实，故本院对该组证据予以确认并在卷佐证。史兴利为反驳原告的诉讼请求，向本院提供证据如下：证据一、绥芬河市城市管理局物业科通告（以下简称通告）复印件一份。欲证明：结合被告提供的证据二中的调查事实认定部分，原告与绥芬河市复星物业管理有限公司系同一家公司，进驻旗苑嘉园小区提供物业服务不合法。经质证，原告对该组证据的形式要件及证明问题均有异议。认为该组证据是复印件，被告未提供原件，不能证明该组证据的真实性。该通告系绥芬河市城市管理局物业科对绥芬河市复星物业管理有限公司发出的，与本案无关。本院认为，被告提供该组证据与其提供的证据二相结合使用，对该组证据的认证意见，本院在第二组证据中一并发表。证据二、关于胡伟信访问题的处理意见书（以下简称处理意见）复印件一份。欲证明：绥芬河市复星物业管理有限公司与原告是同一家企业。经质证，原告对该组证据的形式要件及证明问题均有异议。认为该组证据是复印件，无法核对其真伪性；绥芬河市复星物业管理有限公司与旗苑嘉园物业管理有限公司是两家企业。绥芬。绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司并没有更换过营业执照及法人。iv>本院认为，被告提供的通告及处理意见，未提供证据原件，处理意见系关于案外人胡伟信访问题而对胡伟个人的答复，与本案无关，且两份证据结合，无法证实原告与绥芬河市复星物业管理有限公司系同一家企业。故，对被告所举的通告及处理意见，本院不予确认。证据三、物业服务合同复印件一份。欲证明：根据被告提供的物业服务合同，该份合同与原告提供的物业服务合同在尾页签名处，各业主委员会成员的签名笔体不一致，被告认为，除了业主委员会主任张秀江是本人签字外，其余人的签字非本人签署，物业服务合同不合法。经质证，原告对该组证据的形式要件及证明问题均有异议。原告认为，被告应当提供该份合同的原件。本院认为，被告未提供物业服务合同的原件以供核对，对其形式要件本院不予确认。根据当事人陈述、举证、质证和经审查确认的证据，本院确认事实如下：绥芬河市旗苑嘉园小区由绥芬河市永祥物业管理有限公司提供物业服务至2018年3月31日。2018年3月30日，绥芬河市旗苑嘉园业主委员会向原告出具委托书。委托原告自2018年4月1日起对旗苑嘉园小区提供代管理服务。2018年7月12日，经原告与绥芬河市旗苑嘉园业主委员会协商，旗苑嘉园业主委员会同意原告按照0.6元/月/平方米（建筑面积）的标准收取住宅物业费。原告称双方于当日补充签订了物业服务合同。约定委托事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集及雨、污水管道的疏通等。委托期限自2018年4月1日至旗苑嘉园小区召开真正合规合法的业主大会，签订正式服务合同止。另查明，绥芬河市旗苑嘉园小区B区8号楼1单元502室，系史兴利于2018年2月12日通过购买方式取得。产权证号：黑（2018）绥芬河市不动产权第XXX号，建筑面积130.48平方米。被告自接受原告提供物业服务起，未缴纳过物业费。根据已查明的事实，本院认为：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。被告称原告进入旗苑嘉园小区提供物业服务不合法，本院认为，原告系接受旗苑嘉园业主委员会的委托，而业主委员会作为业主大会的执行机构,其决议属于团体自治行为,法院不能主动干预业团体主内部事务，亦不能替代业主大会变更决议内容。至于业主委员会是否执行了全体业主大会的决议，并不影响委托合同的成立与生效。如业主不认可物业服务合同的内容,或要解聘物业服务企业,其可在今后业主大会召开时提出其观点,由业主大会来决定相关事项。如业主认为业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，受侵害的业主可以通过法律途径另诉解决。故旗苑物业公司与绥芬河市旗苑嘉园业主委员会所签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。该合同对绥芬河市旗苑嘉园小区的全体业主具有约束力。被告称原告提供物业服务不到位但未提供充分证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。故本院对被告拒绝缴纳物业费的抗辩理由不予采信。综上，2018年4月1日至2020年12月31日期间，被告应缴物业费为2583.50元（130.48平方米*0.6元/月/平方米*33个月）。被告拒不缴纳物业费，构成违约。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。故原告要求被告支付2018年4月1日至2020年12月31日期间的物业费2583.50元的诉讼请求与法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十四条第一款第八项规定，判决如下：史兴利于2021年2月10日前给付绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司，绥芬河市旗苑嘉园小区B区8号楼1单元502室2018年4月1日至2020年12月31日期间的物业费2583.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由史兴利负担。负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本判决为终审判决。审判员  范欢欢二〇二一年一月二十九日书记员  王 爽