浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初19039号 原告：许洪斌，男，1966年12月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：李萍、郑素芬，浙江振进律师事务所律师。 被告：许新良，男，1955年9月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：叶婷婷、何宇凯，浙江红太阳律师事务所律师。 原告许洪斌为与被告许新良农村房屋买卖合同纠纷一案，于2020年11月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员张凯独任审判，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告许洪斌及其委托诉讼代理人李萍，被告许新良及其委托诉讼代理人叶婷婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告许洪斌向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于1997年7月7日所签订的买卖契约有效；二、判令被告协助原告办理义乌市佛堂镇倍磊第三村的房产（土地证号：义集建（1991）字第656**）的过户手续；三、判令被告搬离强制放置在房屋内的物品；四、判令被告修复被其破坏的三间房门及门锁。后原告撤回第二项、第三项、第四项诉讼请求。事实与理由：原、被告与案外人许早虎系同胞兄弟。1997年7月7日，被告将分家析产所得的房屋两间55平方米出卖给原告，由许早虎持笔，并与王锦木作为见证人，原、被告作为买卖契约人签订契约一份。契约载明：立绝卖契约人许新良因管理不便自愿将父母所分座落在倍磊乡第三村上街座南朝北泥木结构房屋两间作价2万元出卖给原告，契约中对房屋的四至等进行了确定。原告依约支付了房款，被告将上述房屋的集体土地建设用地使用证交付给原告，从1997年7月7日开始一直由原告管业至今。2020年10月义乌市佛堂镇政府拟对上述房屋所座落的街道进行整体规划，10月22日被告在未经原告同意的情况下，擅自将诸多生活物品放置在原告所购买的上述房产内，11月11日强行破坏三间房门及门锁。在义乌市公安局佛堂派出所、义乌市老娘舅等部门的协调下，双方未达成一致意见。 被告许新良辩称，被告未卖房屋给原告，原告提供的契约是不真实的，被告没有把讼争房屋卖给原告，被告曾经为了批建房屋与案外人许早虎签订过一份假的契约，如果被告有意要卖旧房，就不需要与许早虎签订虚假契约，1997年，原、被告的母亲曾经找过被告要求把讼争两间房屋归母亲使用，被告就将房愫给母亲使用，原告是跟母亲住在一起的，相当于讼争房屋是原告与母亲在共同使用。原告提供的契约中约定了三间房屋作价2万元，但事实上除了讼争的两间房屋之外，还有一间一直是由被告使用的。2018年，原、被告母亲去世后，被告主张把两间房屋拿回来，原告仍占用被告房屋，被告因为顾及兄弟情谊，没有撕破脸争。被告从未收到原告支付的购房款2万元，原告在诉状中说的2万元购房款虚假的。1997年时原告无能力支付2万元购房款。被告的行为不能代表妻子厉丹珍，讼争的房屋是被告与妻子共同所有，原告明知被告妻子不同意，是非善意的。 原告许洪斌为证明其主张向本院提交如下证据： 一、买卖契约一份，证明：原、被告双方就倍磊三村的房屋达成买卖契约，契约对房款等进行了约定，许早虎、王锦木为契约的见证人，许早虎也是契约的执笔人。 二、义集建（1991）字第65682号集体土地建设用地使用证一份，证明：原告购买房产后，被告将土地证交付给原告。 三、电费单据、银行流水一份，证明：原告向被告所购买的上述房产一直由原告管业至今。 四、调查笔录二份，证明：原告所购买的房子从1997年开始一直由原告管业至今。 五、老娘舅节目视频复制件一份，证明：原告购买房屋的事实以及原告已经支付了2万元购房款的事实。 被告许新良质证认为，对证据一，三性均有异议，契约内容约定被告分家所得的三间房屋（一旧两新）均出卖给原告，但事实上除了二间新屋由母亲跟原告使用外，一间旧房一直由被告管业使用的，与契约内容是违背的。对证据二，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到原告的证明目的，被告未卖过讼争房屋，也未将土地证将交付给原告，母亲在世时讼争房屋是由母亲使用的。百年之后才交给被告，所以证据放在母亲处。对证据三，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据不能证明是交纳讼争两间房屋的水电费，讼争房屋并未按装电表，从被告将房屋给母亲居住开始，原告同母亲一起生活，一起使用该房屋，由原告交纳电费也是理所应当。对证据四，三性均有异议，该证据形式应属于证人证言，应当请被调查人到庭接受询问，被告不予认可。对证据五，形式上的真实性没有异议，但对实质真实性有异议，该视频经过剪辑，带有主观意识，且在视频中许早虎并未说亲眼见到原告支付2万元购房款，只是猜测性说应该支付，不能达到原告的证明目的。 被告许新良为支持其抗辩，向本院提供如下证据： 一、分家约一份，证明：1985年，原、被告父母主持分家的情况，父母手上共九间房，三间新房，六间旧房。被告许新良分得三间（一旧两新），许早虎分得三间（两旧一新），原告许洪斌分得两间半（旧房）。 二、调解协议一份，证明：2008年原、被告签订了一份调解协议，协议就原告私自出卖被告所有的一间旧房做了处理，要求原告回赎该房屋。 三、建房许可证一份，证明：被告新批建的房子于1997年4月16日的批准建造，不可能在同年7月7日将自住的房屋卖给原告。 四、不动产登记档案证明一份，证明：被告新批建的房子于1998年建好。 原告许洪斌质证认为，对证据一，三性没有异议，本案讼争的房屋确实在1985年分家中所提及的房产。对证据二，真实性无异议，对证明目的有异议，调解协议所涉内容与本案所涉房屋无关，协议中的楼屋一间与本案的房屋二间并不冲突。对证据三，真实性无异议，确实是在1997年被告审批取得了宅基地。对证据四，真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，该房屋产虽然是在1997年建设审批，但房子是在1995、1996年左右建好的，许可证、不动产权都是后面补办的。被告在1994年在审批的时候将原来的旧房以出卖的形式写给许早虎的。 原告许洪斌于庭审结束后向本院补充提交如下证据： 一、义乌市倍磊信用社整存整取定期储蓄存单复印件一份，证明：户名为许红斌的储蓄账户（账号为1000××××0001），于1997年7月6日支取存款12000元。 二、义乌市佛堂镇倍磊村村民委员会出具的情况说明一份，证明：若房屋买卖成立，建筑面积55平方米的集体土地建设许可证可以变更登记在许洪斌名下。 被告许新良质证认为，对《信用社整存整取定期储蓄存单》，真实性、合法性无异议，关联性有异议。取款金额为12000元与契约不符，取款时间与原告当庭陈述的当天取款不符，不能证明原告用于支付被告。对《情况说明》，真实性、关联性无异议，合法性有异议。该情况说明的内容为证明集体土地建设许可证可否变更登记问题，出具的单位应是不动产登记中心，而本说明的经办人及说明单位是义乌市佛堂镇倍磊村村民委员会，其无出具该说明的行政资格。据被告在365便民行政中心不动产登记窗口咨询，讼争房屋不具备过户条件。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据中，证据一的买卖契约经所涉各方签字、捺印，且被告许新良在庭审中述称买卖契约上的指印为其本人所捺，被告称受胁迫签订该契约未提供任何证据佐证，本院对买卖契约的真实性、合法性予以确认。对证据二的真实性予以确认，但仅凭该集体土地建设用地使用证不能达到原告的证明目的。对证据三的真实性予以确认，但电费单据、银行流水并无对应房屋相关记载，不能达到原告的证明目的。证据四系证人证言，证人无正当理由未出庭作证，本院不予采信。对证据五的形式真实性予以确认，但对其中评价性的内容不予采信。对补充提交的《信用社整存整取定期储蓄存单》的真实性予以确认，原告许洪斌确于1997年7月6日从义乌市倍磊信用社支取存款12000元。原告补充提交的《情况说明》用于说明涉案房产的变更登记问题，现原告已撤回该诉请，该证据本案中无需再予认证。 被告提供的证据中，对证据一的证明力予以确认，本案讼争房屋系1985年分家约中所提及的房产。对证据二的真实性予以确认，但该调解协议所涉内容与本案涉诉两间房屋无关，本院不予采纳。对证据三、证据四的真实性予以确认，但仅以被告新建房屋审批情况及登记情况,不能达到被告的证明目的。 根据本院已确认证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实： 原、被告与案外人许早虎系同胞兄弟。1985年4月4日，该三人的父母主持将房产分作三股，并签立分家约：被告许新良分得房屋三间（新屋西面楼屋一间，中间楼屋一间，另老屋棚头间一间为父母百年后归其所有），案外人许早虎分得房屋三间（新屋东面楼上一间，老屋东面平屋两间，另新屋东面楼下一间为父母百年后归其所有），原告许洪斌分得房屋两间半（老屋楼屋两间，另老屋平屋半间为父母百年后归其所有）。1997年7月，原、被告签订买卖契约一份：立绝卖契约人许新良业因管理不便，自愿将父母所分座落在倍磊乡第三村上街坐南朝北泥木结构房屋两间及原兴奎屋购入房屋一间，出卖给许红斌（系原告曾用名），双方协商议定房价计人民币2万元。契约亦明确了出卖房屋的四至。上述买卖契约，由案外人许早虎执笔，并与案外人王锦木同为该契约见证人。后原告许洪斌在上述上街两间房屋内居住至今，该两间房屋占用土地现登记在被告许新良名下，土土地证号为义集建（1991）字第656**地号为44-03-02-071，用地面积为55平方米。2020年10月22日，被告许新良将部分物品堆放在案涉房屋内，后因原告许洪斌不愿开门于同年11月11日破坏该屋房门。 本院认为，案涉房屋买卖的《契约》上，有原、被告签字及捺印，且被告在庭审中亦承认契约上指印为其本人所捺，被告虽述称当时系其母亲逼迫其签订该契约，但被告并无证据证明其在签订案涉买卖契约时并非自愿，结合原告自1997年开始在案涉房屋中居住至今的事实，应当认定该买卖契约签订时原、被告为真实意思表示，该买卖契约真实有效。同时，根据原告提交的义乌市倍磊信用社整存整取定期储蓄存单记载，原告于1997年7月6日从信用社支取原存期为1年的存款12000元，虽与买卖契约中记载的房价20000元及原告自述的存款15000元存在差异，但考虑契约形成时间已20余年，原告记忆有所偏差亦属合理，同时结合契约执笔人同时亦是双方兄弟的许早虎在老娘舅节目视频中的陈述及原告一直占有使用该房屋的情形，本院认定原告已支付了契约中约定的房款。因双方就涉案房屋买卖作出的意思表示在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，在评价由该法律事实引起的法律关系效力时，仍应适用当时的有关法律和司法解释。综上，原、被告签订的房屋买卖契约系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律及行政法规的强制性规定，亦无其他无效情形，本院对原告请求确认该买卖契约有效的主张予以支持。被告仅依据其陈述辩称签订该买卖契约非其真实意思表示，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下： 原告许洪斌与被告许新良于1997年7月签订的《契约》有效。 案件受理费150元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  张 凯 二〇二一年一月七日 法官助理  倪淑萍 书 记 员  颜虹英