河北省承德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀08执复4号 复议申请人（原审异议人、被执行人）：董玉生，女，1965年5月14日生，满族，住河北省承德市隆化县。 申请执行人：刘久凌，男，1985年3月29日生，满族，住河北省承德市隆化县。 申请执行人：许艳萍，女，1991年8月5日生，蒙古族，住河北省承德市隆化县。 被执行人：石光华，男，1975年6月13日生，满族，住河北省承德市隆化县。 复议申请人董玉生不服河北省隆化县人民法院（2020）冀0825执异386号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 原审异议人董玉生向原审法院提出异议称，一、申请执行人刘久凌、许艳萍与被执行人石光华、异议人董玉生民间借贷纠纷一案，经隆化县人民法院审理作出了（2016）冀0825民初2080号民事调解书，调解书中确认，被执行人石光华偿还申请执行人刘久凌、许艳萍借款300000元，异议人董玉生承担连带保证责任，主债务人石光华有偿还能力，依法应对其先予执行。二、异议人已在本案中承担了10万元的连带还款责任。三、在对异议人所有的位于隆化县的房屋及院落一处进行评估中，由承德永兴房地产评估有限公司出具了评估报告，评估中抛弃了法定的比较法、收益法、假设开发法的法定评估方法不用，而使用成本造价法进行评估，其评估结果严重拖离了房产的实际价值，依法应当给予重新评估。 申请执行人刘久凌、许艳萍向原审法院答辩称，异议人和被执行人都是被告，有连带责任，都有偿还欠款的责任。评估公司出具的评估报告是法院聘用的正规第三方公司评估，报告是有法律效力的。 原审法院查明，2016年10月31日，本院作出（2016）冀0825民初2080号民事调解书，达成如下协议：一、被告石光华于2017年1月15日前给付原告从借款之日至2017年1月15日前的利息72000元。二、被告石光华于2017年6月30日前返还二原告借款本金390000元及自2017年1月16日按月息2分计算至还清之日止的利息。三、被告董玉生对上述第二项中的300000元借款本息承担连带偿还责任。 原审法院认为，《中华人民共和国担保法》第十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条规定，连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，被执行人石光华在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务，债权人刘久凌、许艳萍可以要求被执行人石光华履行债务，也可以要求保证人董玉生承担保证责任。另异议人提供的证据不能证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法。故异议人的异议请求法律依据不足，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：驳回异议人董玉生的异议请求。 复议申请人董玉生向本院申请复议称，请求事项：1、撤销隆化县人民法院作出的（2020）冀0825执异386号执行裁定书。2、依法委托有资质的评估机构对申请人所有的位于隆化县的房产重新进行评估。 事实与理由：申请人董玉生与被申请人刘久凌、许艳萍民间借贷纠纷一案，隆化县人民法院作出了（2016）冀0825民初2080号民事调解书。该调解书生效后，人民法院查封了申请人所有的位于隆化县的房屋及院落。在执行过程中，承德永兴房地产评估有限公司对该处房屋及院落作出了“承永兴房估字（2020）第329号《房地产估价报告》”该报告严重违反了《房地产估价规范ＧＢ／Ｔ50291—2015（20151201）》的相关规定，具体情况如下：一、该报告中认为被评估对象“无市场依据或市场依据不充分”的说法纯是极端不负责任的表现。在该报告中第13页第1段中，评估单位认为：被评估对象“无市场依据或市场依据不充分”。是极端不负责任的表现。本案被评估的房地产位于隆化县的县城城区之内，房屋四周不足200米就有已经拆迁开发完毕和正在进行拆迁的参照对象。该房院所在小区也同时列入了隆化县城区开发建设的计划之中。怎么能说“无市场依据或市场依据不充分”呢？事实上。评估单位在接受人民法院的委托后，根本就没有去采集相关的参考数据和资料。只是坐在办公室闭门造车。凭空捏造出了一个数据。应付了事。骗取司法机关的委托费用。这种极端不负责任的评估方法，其出具的所谓报告根本就不能采信。二、该报告中认为被评估对象“所在地区房地产不存在足够的交易案例”可供参照的说法是明目张胆地拿人民法院开玩笑。在该报告中第13页第2段第三行中认为：被评估对象“所在地区房地产不存在足够的交易案例”。本案被评估的房地产位于隆化县的城区之内，房地产市场交易数不胜数。每天都在发生。和该处房产地理位置相同或相似的交易案例，比比皆是。与该处房产相比，地理位置好的、地理位置差的案例都有。位于县城城区之内的房产，评估单位竟然说不存在足够的交易案例可供参照。这种说法，是明目张胆地拿人民法院的委托开玩笑。三、该报告抛弃了法律规定的“比较法”、“收益法”、“假设开发法”的法定评估方法不用。而使用成本“造价法”进行评估。其评估结果严重拖离了该房产的实际价值，必然是错误的。申请人所有的房产位于隆化县城区之内，相同地段类似房产交易费用价值300余万元。位于城市中心的房产仅使用造价得出房产价值的结论是非常荒谬的。该房产占地0.25亩，上下三层。建筑面积400多平米。相同地段类似房产交易费用价值300余万元。相邻地段的商品楼房，100平米的售价近80万元。400多平就相当于320多万元，还没有院落等私人空间。相邻地段的政府拆迁，相似房产的拆迁补偿款在400至600万元之间。这些资料，只要向相关政府部门请求，均能提供有效的参照资料和参照数据。可是，承德永兴房地产评估有限公司却没有查找任何资料。就武断地说：该评估对象“无市场依据或市场依据不充分”，“所在地区房地产不存在足够的交易案例”。此种说法是极端不负责任的行为。四、隆化县人民法院作出的（2020）冀0825执异386号执行裁定书。不顾承德永兴房地产评估有限公司评估程序和评估方法严重违法的事实。武断地驳回申请人重新评估的请求。认定事实不清，适用法律严重错误。承德永兴房地产评估有限公司作出的“承永兴房估字（2020）第329号《房地产估价报告》”抛弃了法律规定的“比较法”、“收益法”、“假设开发法”的法定评估方法不用。而使用成本“造价法”进行评估。其评估结果严重拖离了该房产的实际价值。386号执行裁定书对承德永兴房地产评估有限公司严重违反评估程序和评估方法的事实视而不见。认定事实严重错误。所作出的裁定结论必然错误。综上所述，承永兴房估字（2020）第329号《房地产估价报告》严重违反了《房地产估价规范ＧＢ／Ｔ50291—2015（20151201）》>所规定的评估程序和评估方法。造价法评估得出的价值与该房产实际价值相差悬殊。隆化县人民法院作出的（2020）冀0825执异386号执行裁定书认定事实错误，所作出的结论必然错误。因此，申请人特提出复议申请。请承德市中级人民法院查明事实。撤销隆化县人民法院作出的（2020）冀0825执异386号执行裁定书。依法委托有资质的评估机构对申请人所有的位于隆化县的房产重新进行评估。 本院查明，本院经审查查明的事实与原审法院审查并认定的事实一致，本院予以确认。 另查明，承德永兴房地产评估有限公司于2020年11月6日作出《承德永兴房地产评估有限公司关于隆化县人民法院（2020）冀0825委评35号委托评估异议的回复函》，内容为：“……一、我公司出具的以上报告，是在《中华人民共和国资产评估法》和《房地产估价规范》基础上，经过广泛的市场调研，采用科学的评估方法计算得出的，评估过程未受第三方影响，公平、公证、严谨，评估结果合法有效，只为委托方拍卖提供参考依据，不作为估价对象可实现价格的保证。二、评估目的不同，价值不同，当事人参照政府拆迁补偿标准，不属于市交易案例，本次评估是以拟拍卖为评估目的，并不是以拆迁补偿为评估目的。三、相关法律规定集体土地不能进行市场交易，只能在符合宅基地审批条件的同村村民之间转让，经过市场调研，无相似房地产的交易案例，由于房屋性质不同不能以住宅楼房房地产交易价格作为参照。” 本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”本案中，复议申请人董玉生对评估报告的参照标准、计算方法和评估结果均存在异议，在评估机构作出说明后其仍有异议，原审法院应当按照上述法律规定交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，故原审裁定驳回董玉生异议请求不妥。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”复议申请人董玉生无证据证明本案评估报告存在上述情形，故对其申请重新评估的请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 撤销河北省隆化县人民法院（2020）冀0825执异386号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 李亚平 审 判 员 刘军生 审 判 员 薛 飞 二〇二一年一月十九日 法官助理 胡国超 书 记 员 谢 峥