山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民初2855号原告（执行案外人）：李强，男，1975年2月20日出生，汉族，住山东省泰安市。原告（执行案外人）：杨仕莲（李强之母），女，1948年3月19日出生，汉族，住山东省泰安市。原告（执行案外人）：李霞（李强之妹），女，1979年5月5日出生，汉族，住山东省泰安市。原告（执行案外人）：李军（李强之哥），男，1970年3月5日出生，汉族，住山东省泰安市。四原告共同委托诉讼代理人：何军明，山东恒志律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：周国强，山东锦哲律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地济南市。负责人：郭小霞，总经理。委托诉讼代理人：张卉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：孙芹，山东舜泽律师事务所律师。第三人（被执行人）：泰安市泰山阳光置业有限公司，住所地泰安市。法定代表人：王希民，经理。委托诉讼代理人：王丽，女，该公司员工。原告李强、杨仕莲、李霞、李军与被告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称长城资产山东分公司）、第三人泰安市泰山阳光置业有限公司（以下简称泰山置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李强、杨仕莲、李霞、李军的委托诉讼代理人何军明、周国强，被告长城资产山东分公司的委托诉讼代理人孙芹、第三人泰山置业公司的委托诉讼代理人王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李强、杨仕莲、李霞、李军（以下简称李强等四人）向本院提出诉讼请求：1.依法判令停止对位于泰安市岱岳区阳光和墅1、2号楼之间商业103室、106室房产的执行并确认上述房产归李强等四人所有；2.本案诉讼费用由长城资产山东分公司承担。事实和理由：2017年8月4日，李玉东与泰山置业公司签订《商品房买卖协议》四份，约定购买位于泰安市岱岳区泰山大街西段青春创业园区阳光和墅东区3号（即1、2号楼之间商业103室房产）、6号（即1、2号楼之间商业106室房产）、10号、11号沿街商业房产，房产价格分别为804000元、818916元、1290336元、1685952元。李玉东已经将上述房款全部交付给了泰山置业公司。泰山置业公司于2017年8月9日将上述房产交付李玉东使用。截止到法院查封之日，由于泰山置业公司手续不全、不动产登记部门网络整合等原因导致无法办理上述房产的产权登记。李玉东于2020年1月去世，杨仕莲系李玉东之妻，李霞系李玉东之女。济南市中级人民法院于2019年8月8日作出（2018）鲁01执恢205号民事裁定书及协助执行通知书，查封阳光和墅1、2号楼之间商业103室、106室房产，查封期限三年，自2019年8月8日至2022年8月7日。李强等四人得知此事后，依法向济南市中级人民法院提出执行异议，济南市中级人民法院于2020年6月18日作出（2020）鲁01执异161号执行裁定书，驳回李强等四人对上述房产的异议请求。李强等四人认为其诉讼请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。李强等四人主张对涉案房产足以排除执行且完全能够证实涉案房产归李强等四人所有。请求法院依法查清事实，支持李强等四人的诉讼请求。长城资产山东分公司辩称，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，如果案外人欲排除被查封房产的强制执行，需要满足以下四个条件：一是签订有效的买卖合同；二是支付了全部对价；三是实际占有财产；四是对未能办理过户手续没有过错。具体到查封的房产中，案外人提供了其与泰山置业公司签订的《房屋买卖协议》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”案外人未能举证证明其在与泰山置业公司签订的《商品房买卖协议》时，泰山置业公司取得了案涉房屋的商品房的预售许可，也未能举证证明在提起执行异议之诉前泰山置业公司取得了案涉房屋的商品房预售许可证明。故依照上述规定，案外人与泰山置业公司签订的《商品房买卖协议》为无效合同。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。其次，关于案外人对案涉房屋未能办理过户手续是否存在过错的问题。案外人知道或者应当知道案涉房屋并未办理商品房预售许可，仍与泰山置业公司签订的《商品房买卖协议》，导致其无法办理房屋物权登记手续，其与泰山置业公司均存在过错。最后，案外人并没有提供泰山置业公司为涉案商业103室、106室出具的收款收据以及正规发票，不能证明案外人支付了涉案商业的价款。综上所述，案外人因不符合以上三个条件，故而对查封房屋不享有排除强制执行的民事权益，其要求排除法院对案涉房屋的强制执行没有法律依据，应不予支持。泰山置业公司未陈述答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经对各方当事人提交的证据进行质证和审核认定，结合双方当事人陈述，本院认定事实如下：杨仕莲与李玉东是夫妻，共有三个子女，长子李军，次子李强，女儿李霞。2020年1月李玉东去世。一、涉案房屋买卖、交付情况1、103室买卖合同签订情况：2017年8月4日，李玉东与泰山置业公司签订《商品房买卖协议》，约定李玉东购买泰安市岱岳区泰山大街西段青春创业开发区阳光和墅东区3号沿街商用房(即1、2号楼之间商业103室房产)，建筑面积为130.38平方米、房产总价格为804000元，土地证号为泰土国用（2008）第D-00**,房产性质为商业房。103室房款支付情况：泰山置业公司委托公司员工项目经理吕云昌代收103室房款，授权期限是2017年8月3日至2017年8月9日。2017年5月11日李玉东通过其女李霞在农业银行账户62284602700********转款给吕云昌100000元，银行流水明细中载明该转款是“阳光和墅”，2017年8月3日李玉东通过其女李霞上述账户转款给吕云昌之妻亓来芳2173400元，银行流水中载明“转支”，两次转款共计2273400元，2017年8月3日吕云昌给李玉东出具收据，载明收到103室房款804000元及和墅东区沿街7号房看1469400元，共计2273400元。泰山置业公司认可已经收到上述款项。具体途径是：吕云昌作为项目经理，以莱芜市泰山阳光建筑工程有限公司名义承包泰山置业公司阳光和墅F2地块AB地下车库工程，由于泰山置业公司无力支付工程款，莱芜市泰山阳光建筑工程有限公司、吕云昌与泰山置业公司签订转账协议，后泰山置业公司与吕云昌达成协议，有吕云昌代收房款，以低顶泰山置业公司欠吕云昌的工程款。并提供建设工程施工合同、转账协议、拨付工程款明细、补充协议、收款收据、当事人陈述等证据佐证。长诚资产山东分公司不认可上述证据，认为施工合同、债权转让协议是无效的，上述债权已经在（2020）鲁01民初1175号、（2019）鲁01执异1097号及（2017）鲁01执异285号案件中抵顶完毕，不能证实吕云昌与泰山置业公司之间存在真实的债权债务关系。李强等四人认可泰山置业公司的证据及证明目的。103室房屋交付情况：2017年8月10日，103室办理钥匙交接单，李玉东签字确认，泰山置业公司加盖公章。2017年8月6日，李玉东向山东北海物业管理有限公司泰安分公司支付阳光和墅东区商业103室2017年8月6日至2018年7月31日的物业费1564.56元。上述事实由《商品房买卖协议》、授权委托收款书、收款条、银行个人明细对账单、钥匙交接单、当事人陈述等证据佐证。2、106室房屋买卖协议签订情况：李玉东与泰山置业公司签订《商品房买卖协议》，协议约定李玉东购买泰安市岱岳区泰山大街西段青春创业开发区阳光和墅东区6号沿街商用房(即1、2号楼之间商业106室房产)，建筑面积为134.12平方米、房产总价格为818916元，土土地证号为泰土国用（2008）第D-00**房产性质为商业房。该协议没有落款日期，李强等四人主张签订时间是2017年8月4日。泰山置业公司认可，后又陈述是2017年5月11日。长诚资产山东分公司认为涉案房屋没有商品房预售许可证，故该协议无效，对签订时间开始没有提出异议，后认为没有落款日期不能证明签订了合法有效的买卖合同。106室房款支付情况：泰山置业公司委托公司员工现金出纳高立春代收106室房款，授权期限是2017年8月3日至2017年8月9日。2017年6月1日，李玉东通过其女李霞农业银行账户62284602700********转款给高立春80000元，银行流水明细中载明该转款是“阳光和墅”，2017年8月4日李玉东通过其女李霞上述账户转款给高立春790000元，银行流水中载明“房款”，两次转款共计870000元。2017年8月4日高立春出具收据，载明收到106室房款870000元。由于房屋面积差2017年8月10日泰山置业公司通过李霞上述银行账户退款51084元。106室房款实际支付818916元。泰山置业公司认可该款已经收到，具体经过是：高立春向泰山阳光集团公司交纳集资款22万元，后接受他人集资款551300.23元，泰山置业公司是泰山阳光集团公司的子公司，因泰山阳光集团公司将集资款出借给泰山置业公司开发房地产，泰山置业公司偿还高立春集资款。集资款到期后，泰山置业公司无力偿还，与泰山阳光集团公司和高立春签订三方协议，约定泰山置业公司出售房产后，由高立春代收房款以抵顶集资款项。并提供集资款借款合同、银行现金存款凭证、三方转账协议、网上银行客户交易电子回单等证据证实。长城资产山东分公司对银行现金存款凭证真实性认可，对其他证据真实性不认可，认为上述证据不能证明高立春与泰山置业公司之间有债权债务关系，泰山置业公司虚构与他人债务，恶意逃避债务。李强等四人认可泰山置业公司证据及证明目的。106室房屋交付情况：2017年8月10日，106室办理钥匙交接单，李玉东签字确认，泰山置业公司加盖公章。2017年8月6日，李玉东向山东北海物业管理有限公司泰安分公司支付阳光和墅东区商业106室2017年8月6日至2018年7月31日的物业费、分别为1609.44元。二、房产证办理情况涉案两套房产均没有办理房产证。对没有办理房产证的原因，当事人陈述如下：李强等四人陈述，法院查封涉案房产之前，李强等四人已经将应由其提交办理不动产登记的相关材料提交给泰山置业公司，泰山置业公司告知不动产登记网络整合暂时不能办理产权登记，后来法院查封不能办理，不能办理产权登记的原因不在于李强等四人自身原因。泰山置业公司陈述，不动产登记网签系统锁定导致已经出售的房屋没法办理网签登记，是因为泰山置业公司没有缴纳各项费用，导致该系统被锁定。长城资产山东分公司陈述，法院查封时间是2019年8月份，长城资产山东分公司是首查封，李强等4人签订的商品房买卖合同是2017年8月份，这么长时间没有办理产权登记是其自身的原因。庭审后，泰山置业公司向本院出具情况说明一份，说明阳光和墅原土地性质为住宅，沿街部分作为住宅1、2、3、4号楼的底商一同竣工，并于2012年进行了交付使用。当时，为使销售后的商业部分具备商业用途，泰山置业公司对住宅部分办理预售许可，对后续已售的沿街部分只签订双方的买卖协议及房屋抵账协议。同时，着手修改规划，对已建成沿街部分改变用途为商业，在即将办理完沿街部分住宅转向商业用途、办理现售的关键时刻，法院进行了查封，致使未能及时办理沿街商业预售许可证，未对已售沿街商业办理网签及产权登记手续。上述事实由书面情况说明、当事人陈述、庭审笔录等证据佐证。另查明，涉案工程名称是阳光和墅一期工程，具体包括阳光和墅1#、2#、3#、4#、9#住宅楼，1#-2#之间沿街楼、3#-4#之间沿街楼，地下车库**、B区工程，该工程2010年7月26日颁发建设工程规划许可证，合同约定开工日期是2010年9月21日，竣工日期是2011年7月27日。2012年9月12日验收合格。涉案103室、106室位于1#-2#之间的沿街楼中。三、本案形成过程中国光大银行股份有限公司济南分行与山东泰山阳光集团有限公司、山东省农业生产资料有限责任公司、山东能源电器股份有限公司、泰山置业公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月17日作出（2016）鲁01民初2174号民事判决，该案执行过程中，本院于2019年8月8日作出（2018）鲁01执恢205民事裁定及协助执行通知，查封泰山置业公司名下房地产6套，分别是1、2号之间商业103室（涉案房屋）；1、2号之间商业104室；1、2号之间商业105室；1、2号之间商业106室（涉案房屋）；3、4号之间商业110室；3、4号之间商业111室。查封期限三年，自2019年8月8日至2022年8月7日。李强等四人对该查封裁定不服，提出执行异议。本院于2020年6月18日作出（2020）鲁01执异161号执行裁定，认为，李玉东对本院查封商业110室、111室房产之前，已与泰山置业公司签订商品房买卖协议，交付全款并实际占有上述两套房产，其对房产一直未办理产权登记不存在过错，因此，案外人请求排除商业110室、111室房产的执行，予以支持。但案外人提交的两张收到条载明收款人为个人，并非被执行人泰山置业公司，不能证明李玉东已支付商业103室、106室房产的购房款，故案外人请求排除商业103室、106室房产的执行，不予支持。综上，裁定中止对110室、111室房产的执行，驳回李强等四人对查封103室、106室的异议。李强等四人不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉，形成本案。以上事实有济南市中级人民法院（2020）鲁01执异161号执行裁定书、庭审笔录等证据材料在卷为证。本院认为，本案争议的焦点问题是李强等四人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一、关于涉案房屋买卖合同问题。首先，关于合同签订时间。本案中，103室房产签订买卖合同时间明确载明是2017年8月4日，双方当事人无异议，本院予以认定。关于106室房产买卖合同的签订时间问题，合同中没有载明时间，但是李强等四人主张是2017年8月4日签定该协议；泰山置业公司认可，后又陈述是2017年5月11日；长城资产山东分公司对签订时间的态度有所变化；但综合付款、委托书授权时间、房产交付时间、执行异议裁定书认定事实等证据材料，106室房产签订合同时间应认定为2017年8月4日。本院查封涉案两套房产时间系2019年8月8日，故房产买卖合同签订时间早于人民法院查封时间。其次，关于合同效力。长城资产山东分公司主张商品房买卖合同订立时，泰山置业公司未取得商品房预售许可，商品房买卖合同应认定无效。本院认为，商品房预售许可证制度是为规范商品房预售市场，保障购房人合法权益、降低房屋预售的不稳定性及交易风险而设立的。未取得商品房预售许可证的房产，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人与买受人订立的商品房预售合同无效。本案中，涉案房产所在的工程是2012年9月12日验收合格，李玉东与泰山置业公司签订的房屋买卖合同时间是2017年，此时房屋已建成并验收合格投入使用，双方当事人之间签订的是现房买卖合同，不属于期房预售合同，因此，判断涉案房屋买卖合同的效力不适用最高人民法院上述司法解释。承前所述，李玉东购买涉案房屋时，涉案房屋是现房且已实际交付，涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，涉案房屋买卖合同合法有效。因此，李强等四人主张李玉东在涉案房屋查封之前已经签订合法有效的买卖合同合法有据，本院予以支持。长城资产山东分公司主张合同无效，于法无据，不予支持。第二、关于合法占有涉案房屋问题。本案中，李强等四人提供钥匙交接单、物业费收款收据，证明泰山置业公司于2017年8月10日将涉案房屋交付李玉东，李玉东于人民法院查封前已实际占有涉案房产。长城资产山东公司虽有异议，但未提供充分证据予以反驳，故李强等四人提交的证据能够证明李玉东在法院查封涉案房屋前已实际控制涉案房屋，本院予以确认。第三、关于房款支付问题。首先，分析103是房款支付情况，李强等四人主张泰山置业公司委托其项目经理吕云昌代收商业103室房款，并提供了相关银行流水、收据等证据证实。泰山置业公司认可李玉东生前对103室已付款，陈述吕云昌代收款的原因是抵顶泰山置业公司欠吕云昌的工程款，并提供抵顶吕云昌工程款的相关证据；长城资产山东分公司不认可，怀疑泰山置业与吕云昌之间不存在真实的债权债务关系，主张泰山置业公司欠吕云昌的工程款在另案中已经抵账完毕。本院经审查，长诚资产山东分公司怀疑吕云昌与泰山置业公司之间债权债务虚假，没有证据证实；本案中，泰山置业公司陈述抵顶吕云昌工程款的工程是指阳光和墅F2地块工程，与长城资产山东分公司主张的（2020）鲁01民初1175号、（2019）鲁01执异1097号及（2017）鲁01执异285号案件涉及的工程，不是同一工程，长城资产公司该主张不成立，不予支持。承前所述，综合李霞银行流水、吕云昌收据、委托收款书、泰山置业公司认可意见及其陈述吕云昌代收款的原因及证据，能够证实103是房款已经全部支付完毕。106室房款支付情况分析，李强等四人提供银行流水、高立春书写的收据、委托收款委托书，用以证实已经付全款。泰山置业公司认可，并陈述高立春代收款的原因是抵顶泰山置业公司起案高立春集资款，随之提供高立春代收款的证据。长诚资产山东分公司不认可，认为泰山置业公司提供的相关证据不能证明高立春与泰山置业公司之间存在债权、债务关系，怀疑泰山置业公司虚构债权债务关系、恶意逃避债务，但未提供证据证实其观点，其观点不成立，本院不予支持。综上，综合李霞账户银行流水、高立春出具的收款条、委托收款书、泰山置业公司认可意见其陈述高立春代替收款的原因及证据，能够证实106室房款李玉东已经全部付完。本院（2020）鲁01执异161号执行裁定书认定103室、106室两套房房产的房款没有直接打入泰山置业公司账户，据此认定李强等四人对涉案两套房产没有向泰山置业公司支付全款，与事实不符，以此为由，裁定驳回李强等四人对103室、106室房产的异议，不当。第四、关于未办理过户登记问题。综合本案各方当事人对该问题的陈述意见，结合规划许可证及验收报告等证据材料，李强等四人主张并非因自身原因未办理产权登记手续，与第三人陈述意见相互印证，该事实具有合理性，本院予以认定。长城资产山东分公司主张是李强等四人的原因未办理房产登记，没有证据证实，不予支持。至于李强等四人要求对涉案房产进行确权，因涉案房产尚未办理房产登记，不具备确权条件，本院不予支持。综上所述，李强等四人提交的证据能够证明其对涉案房产享有足以排除执行的权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项规定，判决如下：一、不得执行泰安市岱岳区泰山大街西段青春创业开发区阳光和墅商业103室、106室房产；二、驳回李强、杨仕莲、李霞、李军的其他诉讼请求。案件受理费19406元，由被告中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长 李 琴人民陪审员 许 楷人民陪审员 宁雯茜二〇二一年一月二十六日书 记 员 韩 雪