浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初4974号原告：黄开善，男，1968年8月16日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：黄立磐，浙江法之剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑蒙蒙，浙江法之剑律师事务所律师。被告：苍南方泰置业有限公司，统一社会信用代码91330327052800325M，住所地浙江省龙港市龙金大道金田集团办公楼**。法定代表人：章加楼。原告黄开善与被告苍南方泰置业有限公司（以下简称方泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案。原告黄开善向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告逾期交房违约金8707.9元（1451321.22元×日万分之×60日）；2.判令被告立即支付原告逾期交付房屋权属证书违约金（自2019年10月1日起至办理不动产登记完毕之日止的逾期办证违约金，按每日145.13元计算）；3.判令被告于判决生效之日起十日内向原告交付上汽大众途岳2019款280TSI两驱风尚版国六紧凑型SUV一辆，以官方指导价150000元为限，超出部分由原告负担，如未能交付的，则折价赔偿150000元；4.本案受理费由被告承担。本院依法适用简易程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。经审理本院认定事实如下：2017年2月7日，原告黄开善作为买受人与被告苍南方泰置业有限公司作为出卖人签订了一份商品房买卖合同。合同第一条约定：出卖人以拍卖方式取得坐落于龙港咸园村西六街安置地块的建设用地使用权，经批准在上述地块开发建设“方泰嘉园”商品房。该商品房建设工程规划许可证号为建字第330327201400052，施工许可证号为××。第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为苍房售许字（2016）第015号。第三条约定：买受人购买的商品房坐落于“方泰嘉园”第1幢13层1304号房。该商品房的设计用途为住宅，建筑面积为132.56平方米。第五条约定：按建筑面积计算购房款，商品房单价为每平方米10948.41元，总金额为1451321.22元。第九条约定：出卖人应当在2018年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付购房款万分之二（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。”第十六条约定：出卖人承诺于2019年9月30日前,取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2017年2月7日，被告苍南方泰置业有限公司（甲方）与原告黄开善（乙方）签订《赠送约定书》，载明：甲方推出购房三大优惠活动：1.送车位；2.送装修；3.送汽车。乙方在优惠活动中，选购方泰嘉园1号楼1304室。乙方在购房签订《商品房买卖合同》前付清首付款或一次性付清后，3天内签订赠送约定书。本项目主体工程结顶时，甲方以电话或书面通知乙方办理银行按揭，乙方必须在约定时间内办理好相关手续。若分期付清的，至付清房款后，甲方给予赠送。否则本约定书无效（一次性付清除外）。根据以上规则约定，甲、乙双方协商一致，签订以下买房优惠赠送如下几点约定：1.……。2.送装修方式：……。3.送汽车方式：在交付使用且装修完成后，按签订购房《商品房买卖合同》先后顺序安排，由乙方选择国内生产汽车品牌：大众、现代、别克的其中一种。甲方以约15万元的官方指导价赠送，高于部分由乙方承担。上述约定书注明：以上赠送不得抵扣购房款，不折现金。另查明：1.案涉“方泰嘉园”建设工程已于2019年6月13日办理竣工验收备案手续。2.被告苍南方泰置业有限公司在其开发的“方泰嘉园”二期商品房预售过程中，为推介上述商品房销售向原告等在内的购房户发送“销售广告”，显目提示：“方泰嘉园二期开放，三大惊喜，买房送装修、送车位、送汽车。注：汽车价值15万元（品牌大众、别克、现代），限前50名”。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《赠送约定书》，均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。依法成立的合同，自成立时生效，且对当事人具有法律约束力，合同各方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。本案的主要争议焦点在于被告应否承担逾期交房的违约责任、逾期交付房屋权属证书违约金以及原告主张被告交付车辆和车位是否成立问题。现评析如下：（一）关于逾期交房问题。本案中，原告以被告开具的收款收据上载明的时间即2018年11月29日作为实际交房时间根据案涉合同第九条约定，被告应当在2018年9月30日前将符合已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付原告使用。案涉合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。本案中，原告自愿在案涉商品房竣工验收合格前接收被告交付的商品房，该商品房已经实际转移占有，应当视为该商品房已于2018年11月29日交付使用，且双方亦无其他相关约定。故本院对于原告主张的交房时间予以采纳。根据案涉合同第九条约定，被告应当在2018年9月30日前将符合已经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付原告使用。但案涉商品房直至2019年6月13日才取得竣工验收备案，方具备合同约定的交房条件。现被告逾期交付房屋已构成违约，依法应向原告支付逾期交付房屋违约金。根据案涉合同第十条约定，逾期交房不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本案中，原告主张被告支付逾期交房违约金的期限为自2018年9月30日起至2018年11月29日止，合计60日，并未超出合同约定，本院予以支持。因此，原告主张被告支付逾期交房违约金8707.9元（1451321.22元×日万分之一×60日），于法有据，予以支持。（二）关于逾期交付房屋权属证书违约金问题。原告向被告支付购房款后，被告依约应当向原告交付房屋及房屋权属证书。根据合同约定，被告应于2019年9月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，原告再办理转移登记。根据合同约定，原告不退房，被告自约定日期至交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。现被告逾期交付房屋及房屋权属证书构成违约，原告诉请被告支付违约金符合法律规定，本院予以支持。截止原告起诉之日的房屋权属证书违约金已经实际发生确定，本院予以确认，即69082.89元（1451321.22元×日万分之一×476日）。（三）关于车辆交付问题。结合赠送协议的内容来看，以被告赠与车辆的目的视之，被告赠与原告车辆系基于双方之间就案涉商品房建立买卖合同关系这一特定的身份前提，此种特定身份下的赠与相较一般赠与有所不同，其并不是完全以“无偿”为特征。况且，依据赠送协议约定，被告赠与案涉车辆亦附有条件。由此可见，被告的该赠与行为属于商业附赠行为，而商业附赠是企业的营销行为，其目的在于宣传企业，树立企业良好的社会形象或同时借此推销其产品。就本案而言，显然该赠送实质上是以买卖商品房为主要目的的销售行为，其以购买商品房为前提条件。因此，该商业性的附赠行为不同于一般的民事赠与行为，其是一种价格折扣，属于买卖合同的一项条款，与商品房买卖合同相辅相成，系合同标的附件，出卖人应依约履行赠送义务。虽然，双方赠与关系明确，但对于赠与的内容约定并不明确，依照赠送协议之约定，仅约定了赠与物车辆品牌。现原告主张被告交付特定化的车辆，结合原告该主张并未违背赠送协议本意，且鉴于赠与车辆条件早已成就，被告对于迟延交付赠与物存在一定过错，在业经双方协商不成的情况下，原告对于受赠车辆对应品牌项下的具体型号等已享有选择权。否则，赠与物持续处于不明确的状态，有损于原告的权益实现，亦与诚实信用原则相悖。至于车辆价值认定问题，本院认为，依照通常理解，官方指导价系汽车厂商公布的车辆官方售价，并不是各地汽车经销商决定的最终零售价格。此价格仅具有参考意义，而实践中根据地区的不同和车辆的热销程度等因素，实际销售价格可能会在官方指导价的基础上存在加价或优惠的现象。结合本案来看，虽然被告推出的“销售广告”中注明汽车价值为15万元，但在双方签订的协议中，已明确注明被告以约15万元的官方指导价予以赠送，高于部分由原告承担，可见原告作为受赠人对于车辆价值选择上亦认可将官方指导价作为计价标准。综上，考虑到赠与物系特定化的车辆及系列案交付车辆数量等因素，对于超出官方指导价15万元部分，应依约由原告承担，并可酌情确定交付时间以三十日为限。对于未能交付的，则折价赔偿15万元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向黄开善支付逾期交房违约金8707.8元；二、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向黄开善支付逾期交付房屋权属证书违约金69082.89元；三、苍南方泰置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向黄开善交付大众速腾2020款280TSIDSG豪华型国Ⅵ小型车辆一辆，上述车辆以官方指导价150000元为限，超出部分由黄开善负担，如未能交付，则折价赔偿150000元；四、驳回黄开善的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4717元，减半收取计2358.5元，由被告苍南方泰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 高葱葱二〇二一年一月十九日代书记员 陈梦雅相关法律条文链接：《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。