江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3336号上诉人（原审被告、反诉原告）：李恒青，男，1965年9月29日出生，汉族，住东海县经济开发区。委托诉讼代理人：戚士贵，东海县牛山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：傅思举，男，1954年12月23日出生，汉族，住东海县。上诉人李恒青因与被上诉人傅思举房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初3599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李恒青上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，改判或发回重审。二、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误。一、2019年4月10日，双方签订了房屋租赁合同，但实际上当时涉案的租赁房屋没有实际交付，被上诉人在原审诉状中也认可合同是从2019年5月10日开始执行，租期三年，因为当时前租赁人的租期还没有到期，所以双方还口头约定留给上诉人一个月的装修和整理时间，因此，上诉人是在2019年5月18日方才正式开业，开业后在经营时间不长就发现了租赁屋存在严重的质量问题，多处漏雨以及二楼卫生间一直向营业厅漏臭水，加之租赁屋没有产权证被东海县城管局限制放置经营店招聘，虽经被上诉人私自与城管局个别人沟通在夜间安装，但还是被城管局给强行拆除，给上诉人造成装修经济损失近35000元和无法估量的因无法经营的经济损失，这个责任应该是被上诉人承担，也是被上诉人的违约和过错造成。二、关于疫情期间无法正常经营的问题。自2020年1月份以来，受“新冠疫情”的影响，上诉人一直无法开门经营，这个是不可争辩的客观事实，而且合同第七条也明确约定“如不可抗力的事件除外”。但实际上诉人自租赁房屋以来实际经营只有半年时间，即便是要交付下一年的租金也应该在2020年5月18日开始交付，但是，被上诉人不考虑这个事实，于2020年5月19日就以上诉人没有支付下一年的租金为由向法院主张违约的诉讼,不考虑因“新冠疫情”承租人的实际经营情况造成的经济损失，这个问题也是造成上诉人不能支付下一年租金的主要问题。三、原审法院虽然没有查明非人为所存在的实际困难强行判决上诉人支付被上诉人的下一年租金46500元，（扣除因疫情不可抗力因素三个月租金12500元），但是没有判决说明涉案的租赁屋是解除合同还是继续履行合同。被上诉人在原审诉状中的诉讼请求也没有要求解除合同，只是要求上诉人支付租金60000元也没有要求支付违约金的请求。另外，被上诉人在原审的诉讼还没有判决结果和通知上诉人就私自将涉案的租赁屋又租赁给案外人经营电力器材生意。违背了合同约定并且是再次违约在先，既然原审法院判决上诉人支付2020年的租金那么本案的合同也应该继续履行，但是原审法院没有这项明确的判决结果，因此，原审法院的判决结果错误。被上诉人傅思举答辩称：李恒青上诉称我的房子是违建，我房子不是违建。我是地方户口，这种房屋没有人办房产证。有规划建设许可证。上诉人店牌子被城管拆了，是因为城市统一管理统一换牌子的，和我们双方合同无关。我是经一审法院同意转租的，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。傅思举向一审法院起诉请求：1、判令李恒青支付租金60000元。2、李恒青承担诉讼费用。一审法院经审理查明，2019年4月10日,傅思举(甲方)与李恒青（乙方）签订房《租房合同》，约定傅思举将其位于东海县牛山街道利民东路最东头路南楼房的第一层三间门面租给李恒青经营室内装饰品。租赁期三年,自2019年5月10日起至2022年5月9日。合同第三条约定门上方的广告牌留给乙方使用。租金为每年5万元,电费预存金1000元。第七条约定，如有单方违约,违约的一方须向对方赔付一年租金方可解除合同，等等。合同签订后,李恒青缴纳了4万元的租金和1千元的电费预存金。2019年4月李恒青对涉案房屋进行装修，提供了自己列举的购买装修材料费用11143元，由李恒青及其儿子自行装修，主张手工费15000元，开业庆典支出费用1600元。李恒青主张定做店铺门牌××元，提供东海城际广告传媒出具的2019年5月2日收款收据一张。后该门牌因未经审批被东海县城管部门强制拆除。2019年8月前，该楼房二楼卫生间向下渗水，傅思举派人进行了维修。李恒青陈述漏水并未造成财产损失，但因有臭味影响店铺经营的瓷砖生意。2020年5月，李恒青未经傅思举同意自行将房屋内自己的商品等搬走，将钥匙放在门内，李恒青称电话通知傅思举取走钥匙，傅思举称“搬走的时候我不知道，我发现后打电话给李恒青的”，后来傅思举把钥匙拿走。后双方就解除合同未达成一致意见，引发诉讼。一审法院另查明，傅思举的房屋于1992年前后取得《个人建房用地许可证》，土地面积为142.8平方米，1997年取得《江苏省村镇工程建设许可证》，登记姓名为宋广英，系傅思举妻子。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。”本案中，傅思举依法取得个人建房用地许可证、村镇工程建设许可证等规划许可手续，依法享有对涉案房屋的所有权和收益权，双方之间订立的租房合同，不违反相关法律规定，是双方真实意思表示，不存在其他合同无效的情形，应认定房屋租赁合同有效。双方均应遵守合同约定，全面履行合同义务。傅思举主张李恒青支付租金60000元即2019年拖欠的10000元及2020年度租金50000元。对2019年度租金李恒青欠款10000元一审法院予以支持；对2020年度租金，傅思举主张依据合同第七条要求李恒青赔偿违约损失。根据双方陈述，李恒青于2020年5月份在合同只履行了一年的情况下自行搬走，并将钥匙留在房内，李恒青称当时电话通知傅思举，但傅思举称并未接到电话，是自己发现李恒青搬走了打电话给李恒青，李恒青告知钥匙在房内地面上，才把钥匙拿走。一审法院认为，双方合同约定的期限是三年，李恒青在履行一年后，以自己的行为表示不再继续履行合同，且没有证据证明履行了通知义务，构成违反合同约定的履行期限，导致合同解除。傅思举主张违约金一年租金50000元，系双方合同第七条约定的内容，一审法院予以支持。考虑合同期内“新冠疫情”影响，店铺不能正常营业时间约为3个月，系不可抗力因素，扣除3个月租金12500元。李恒青交纳的电费预存金1000元，傅思举不能证明该费用已实际支出，应承担举证不能的责任，应返还给李恒青。李恒青在反诉中主张该费用，一审法院在上述费用中一并予以扣除。综上，一审法院认定李恒青应支付傅思举租金及违约金共计46500元。关于李恒青主张傅思举确认合同无效的诉求，如前所述，因傅思举提交了合法的建房审批手续，李恒青主张该房屋系违法建筑，没有提交相关证据，一审法院不予认定，对该诉求一审法院不予支持。关于李恒青主张依法判决返还房租41000元，其中1000元电费预存金一审法院已进行扣除，其余40000元租金因该房屋已由李恒青实际使用，不管合同是否有效，均应支付房屋租金或占有使用费，故李恒青的该主张不能成立。关于李恒青主张赔偿经济损失34543元，该诉求包括装修材料费11143元、手工费15000元、开业庆典费1600元、门牌××元，经审查，装修材料费、手工费、开业庆典费均系李恒青自己手写清单自己计算，不符合证据形式要件，一审法院无法认定。即使该费用真实发生，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，因租赁合同对装修装饰未作约定，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，一审法院不予支持。对开业庆典费，系李恒青营业费用，无权要求傅思举承担。对门牌费用，李恒青称因房屋不具备广告审批手续，所以城管部门未予审批并进行强制拆除，李恒青未举证是否向城管部门申请审批及城管部门不予审批的原因，且在明知未予审批的情况下，私自制作门牌，被城管部门强制拆除，过错责任在李恒青举自身，李恒青主张傅思举赔偿该项损失，证据不足，一审法院不予支持。综上，经一审法院调解，双方达不成一致意见，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、李恒青于判决生效之日起十日内支付傅思举租金及违约金等各项损失共计46500元。二、驳回傅思举的其他诉讼请求。三、驳回李恒青的反诉请求。本诉案件受理费减半收取650元，由傅思举负担150元，李恒青负担500元；反诉费用1566元减半收取783元，由反诉傅思举自行负担（傅思举已缴纳部分，李恒青于本判决生效之日起十日内返还给傅思举）。二审中，上诉人提交几张图片，证明房屋存在质量问题。被上诉人在合同没有解除的情况下，被上诉人将房屋转租给其他人。被上诉人质证意见是：房屋质量问题就是卫生间漏水，已经修好了。总共修了十几天时间。对方卖瓷砖的，不会影响他生意。关于另一份照片，我是请示一审法官，一审法官认为可以出租，我才出租的，出租三四天以后一审判决书下来了。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一审法院判令上诉人给付的是违约金，不是一年的租金，上诉人没有按时向被上诉人续交租金，单方将店内物品搬离出租房屋，是以其行为表明不愿意再继续租赁被上诉人的房屋，一审法院进行调解未果，被上诉人将房屋又租给他人对上诉人与被上诉来说都是好事，可以减少双方的损失。一审判决第9页19-22行一审法院认为中，已明确载明“李恒青在履行一年后，以自己的行为表示不再继续履行合同，构成违反合同约定的履行期限，导致合同解除。”该项认定符合双方的真实意思表示，并无不当。关于上诉人租赁后装修的损失，系上诉人根据自己的经济条件和经营状况等实际情况进行的装修，并非被上诉人要求其装修，且装修也是上诉人自己使用，上诉人安装的门店招牌被城管理部门拆除，被上诉人无过错，该损失不应由被上诉人承担。关于疫情期间无法正常经营的问题，一审法院根据本案的实际情况，对上诉人租金酌情减了三个月租金是合适的。上诉人认为其没有续交下一年租金，是受疫情影响，但这不是上诉人可以随意违约的理由，其有困难可以与被上诉人进行坦诚的协商，而不应不打招呼就将物品搬走，将门锁钥匙随意在放房内。卫生间漏水的问题，被上诉人知悉后已经进行了维修，上诉人也没有举证该损失应赔偿具体数额的证据。一审法院驳回其反诉请求并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人李恒青负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年一月十八日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。