湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终460号上诉人（原审原告）：马桂平，女，1969年2月12日出生，汉族，住武汉市东西湖区。被上诉人（原审被告）：甘平，男，1987年3月4日出生，汉族，住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：余小兰，湖北金卫律师事务所律师。上诉人马桂平因与被上诉人甘平房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2020）鄂0114民初2859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。马桂平上诉请求：一、请求二审法院对湖北省武汉市蔡甸区人民法院（2020）鄂0114民初2859号民事判决书中第二项驳回的请求，重新审理公正判决；二、请求二审法院判决甘平向马桂平支付违约金7200元、水电费1077.4元、物业费636.6元和赔偿金3000元（一审已经判决未收到款），四项费用共计11914元；另期间中介公司提醒40天的租金8000元也应由甘平赔偿（一审漏项）；三、请求二审法院判决甘平向马桂平支付卫生费1000元，及损坏的冰箱、转椅、花洒、晒衣架半价赔偿费2719元，共计3719元；四、请求二审法院判决甘平向马桂平支付居间服务费3000元；五、请求二审法院判决甘平承担一、二审的全部诉讼费用。甘平辩称，1、甘平已在7月6日左右通知马桂平提前搬离房屋，因马桂平人不在武汉，无法办理交接，双方的合同关系已经因为甘平的提前退租提前终止，甘平认为系协议解除，甘平不应承担责任，若认定为违约，那么甘平已经承担了相应的违约责任即马桂平扣留押金，支付合同约定的半月闲置费用（未付），双方合同自7月6日后解除，甘平无需再支付此期间的水电、物业等费用，客观上甘平已经支付租金、物业费至8月6日，那么对此笔费用甘平保留要求马桂平返还的权利，马桂平在8月29日就已经将案涉房屋挂在贝壳网上出租，与其一审陈述的直到9月22日回武汉才知道甘平搬离房屋与事实严重不符，一审关于水电、物业费用，马桂平已经举证，但由于举证不能未予支持，其应当承担举证不能的法律后果。要求支付中介公司提醒40天的租金8000元的诉求无事实和法律依据，且属于新增诉求，应当重新起诉。对于要求支付未收费冰箱花洒等赔偿费用无事实和法律依据，其无法举证证明物品损坏由甘平所为，且提出的价格与实际严重不符，对于居间服务费用不属于同一法律关系应另行起诉。对于双方租赁关系终止以后，甘平已经支付7月6日至8月6日租金6000元，已足以弥补马桂平的损失，若裁定应当赔偿违约损失的话，恳请法院予以核定减少。综上，请求驳回马桂平的上诉请求。马桂平向一审法院起诉请求：1.判令甘平向马桂平支付违约金7200元、水电费1077.4元、赔偿金3000元和物业费636.6元，共计11914元；2.判令甘平向马桂平支付居间服务费3000元；3.判令甘平向马桂平支付损坏的冰箱、转椅、花洒、晾衣架及卫生费共计6438元；4.本案诉讼费由甘平承担。一审法院认定事实：2020年5月5日，马桂平（甲方）和甘平（乙方）通过与案外人武汉市新世家房地产代理有限公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定甘平承租马桂平房屋，并签订《房屋租赁合同》。该租赁合同约定：甲方将位于武汉市蔡甸区大集街东方夏威夷纳凯群岛21栋3号房屋出租给乙方用于居住，租期为2020年5月6日至2021年5月6日，租金为6000元/月，租金按季支付；合同签订当日，乙方应向甲方支付押金6000元，待租赁期满或合同解除后，扣去应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约责任后，剩余部分押金应如数返还给乙方；租赁期内，水费、电费、物业管理费、卫生费等费用由乙方承担；租赁期内因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；租赁期限届满前，乙方单方提前解除合同的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，收回房屋；乙方单方违约或提出解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，乙方应付清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用，并赔偿甲方半个月的租金作为再次出租前的闲置损失；房屋内冰箱、洗衣机、二楼卫生间的花洒、一楼大厅的柜式空调目前出现故障，业主需在签订本合同后10个工作日维修好或置换。同年5月6日，马桂平（甲方）与甘平（乙方）签订《变更协议书》约定：租赁期满后退租后房屋内的卫生需达到交付时的标准；双方于2020年5月6日房屋水电、物业费，设施交付完毕后支付押金，物业费随租金每三个月支付给甲方，一年物业费是3819.6元，每月318.3元，即乙方每三个月支付甲方租金及物业费18954.9元。一审另查明，2020年5月5日，甘平向马桂平支付2020年5月5日至8月5日的租金18000元，向中介公司支付居间费3000元；同年5月6日，甘平向马桂平支付6000元押金和3个月的物业费955元；同年6月15日，甘平向马桂平支付电费250.9元。上述事实，有马桂平向一审法院提供《房屋产权证》《房屋租赁合同》《变更协议书》《居间服务合同》、收款收据、销售单、发票、物流单、转账记录、微信聊天记录和甘平提供《房屋租赁合同》《居间服务合同》、支付宝电子回单、转账截图以及双方庭审陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，马桂平、甘平签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行。现双方均认可合同已经解除，一审法院予以确认。但双方对合同的解除方式有争议，马桂平认为合同系甘平违约解除，而甘平则认为系与马桂平协议解除。一审法院认为甘平未举证证明合同系与马桂平协议解除，按合同约定租赁期限届满前，甘平单方提前解除合同的视为甘平违约，且甘平自认没有与马桂平办理交接手续，故一审法院认定该合同系甘平违约解除，应承担违约责任。根据合同约定甘平单方违约或提出解除合同，则马桂平有权没收甘平交付的6000元押金，并向甘平收取半个月的租金作为房屋再次出租前的闲置损失，故一审法院对马桂平主张的3000元赔偿金予以支持，但马桂平要求甘平支付7200元的违约金没有合同约定及法律规定，一审法院不予支持；因马桂平未提供证据证明水电费、物业费、卫生费的实际支出数额，故一审法院对马桂平要求甘平支付该部分费用的诉讼请求不予支持；马桂平未提供证据证明冰箱、转椅、花洒、晒衣架已经损坏且该损坏为甘平所造成，故一审法院对马桂平要求被赔偿上述物品损失的诉讼请求亦不予支持；马桂平主张的居间服务费属于另一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审判决如下：一、甘平于本判决生效之日起三日内向马桂平支付赔偿金3000元；二、驳回马桂平其他诉讼请求。一审案件受理费334元，减半收取计167元，由甘平负担24元，由马桂平负担143元。（马桂平已垫付，执行时，由甘平一并给付马桂平。）二审期间，双方均提交了证据，本院组织双方进行了质证和证据交换。对双方均认可的证据，本院予以采信，双方有争议的证据，本院将于论理部分综合评述。双方对一审查明事实，均不持异议，经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，马桂平、甘平签订的《房屋租赁合同》系基于双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按合同约定履行各自义务。在合同约定的租赁期限届满前，甘平单方提前解除合同，该行为不符合双方合同约定，属于违约行为，一审法院认定该合同系甘平违约解除，甘平应承担违约责任，并无不当。双方《房屋租赁合同》第十条违约责任“（一）……乙方单方违约或提出解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，乙方应付清所欠租金、水电费、物业管理费等等应付费用，并赔偿0.5个月租金作为在此出租前的闲置损失”，一审认定马桂平有权没收甘平交付的6000元押金，甘平向马桂平支付赔偿金3000元，于法有据，本院予以确认。马桂平主张冰箱、转椅、花洒、晒衣架等器物损失，由甘平承租期间造成损坏，但双方在《房屋租赁合同》第十二条中约定冰箱、洗衣机、二楼卫生间的花洒、一楼大厅的柜式空调目前出现故障、进门鞋柜门是坏的、进门右手边第3、4、10、11号开关灯是坏的、卫生间只有一个开关好的、洗衣机进水管接口是坏的、三楼卫生间只有一个照明是好的等等，租赁合同签订时租赁房屋内部设备、设施瑕疵问题，双方均以合同条款进行了确认。马桂平在一审、二审期间均未提供确实、充分的证据证明冰箱、转椅、花洒、晒衣架等损坏为甘平造成，马桂平该项上诉请求及理由，本院不能予以支持。马桂平上诉主张40天的租金8000元也应由甘平赔偿，马桂平作为一审原告，在一审期间并未提出该项诉讼请求，二审期间本院对该项上诉请求组织双方调解，未达一致意见，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”马桂平该项请求，可以另案进行主张。关于马桂平上诉主张甘平向马桂平支付居间服务费3000元，马桂平、甘平、武汉市新世家房地产代理有限公司（丙方）签订《居间服务合同》，其中涉及居间费承担的约定条款，但该合同属于三方协议，居间服务费属于另一法律关系，一审法院不予处理，未有不妥。马桂平二审期间虽然提交水电费用增值税发票，但开票时间均为2020年11月，生活费管理费增值税发票开票时间为2020年1月1日，均无法证明系甘平承租期间产生的费用，马桂平未提供证据证明物业费等其他费用的实际支出数额。而且，双方在《房屋租赁合同》第四条约定房屋租赁押金具备抵扣乙方承担的费用、租金的功能，现该押金已经确认由马桂平没收，故一审法院对马桂平要求甘平支付该部分费用的诉讼请求不予支持，处理并无不当。马桂平的其他上诉请求及事实理由，却缺乏事实和法律依据，本院不能予以支持。综上所述，马桂平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费334元，由马桂平负担。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二一年一月二十六日法官助理李健伟书记员汤佳倩