江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0924民初610号原告：江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司，住所地江苏省射阳县温州农机五金城主楼**。法定代表人：黄常顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛步兵，江苏黄海岸律师事务所律师。被告：陈宗瑞，男，1973年1月19日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司（以下简称金阳管理公司）与被告陈宗瑞租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日受理后，依法适用普通程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告金阳管理公司的法定代表人黄常顺及其委托诉讼代理人葛步兵，被告陈宗瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金阳管理公司向本院提出诉讼请求：判令陈宗瑞支付截止到2019年5月30日的租金和违约金合计375608元。事实和理由：我司与陈宗瑞于2013年7月28日签订房屋租赁合同，约定租期5年，从2014年1月1日至2018年12月30日，前两年免租金，第三年租金为125000元，第四年、第五年根据市场整体运营情况予以微调，如遇市场整体租金价格上涨，则最高涨幅不超过上一年租金的15%，租金按年支付，第四年、第五年租金须在上年度到期前30日内支付下年度租金。另外，陈宗瑞还租用我司108.3平方米的房屋。陈宗瑞经营浴室办理相关手续需要租赁合同，双方遂于2013年7月28日签订合同，给其5个月时间办理相关手续。案涉房屋系现状出租，未竣工验收和消防验收，我司于合同签订当日向陈宗瑞交付的房屋符合经营的条件，有水电、电梯，我司不清楚经营浴室需要什么手续，陈宗瑞承诺由其自己去办理消防验收，如办不成就恢复房屋原状退房，所签合同作废，相关损失由其自行承担。陈宗瑞实际占有使用案涉房屋经营浴室至今，应当支付房租，但其仅支付了9.2万元，分别为2013年3月25日2万元、2013年8月1日3万元、2013年12月5日2万元、2017年10月1.2万元、2018年2月1万元。截止2019年5月30日，陈宗瑞共欠我司房租335083元，另主张违约金40525元。陈宗瑞辩称：1.合同中已经明确我租房是为了从事浴室经营，但金阳管理公司至今不履行合同，我投入大量的资金，多次找金阳管理公司协商未果，出租的房屋至今没有将竣工、消防验收报告等手续提供给我，水电、电梯均不能提供，使我的浴室不能正常经营，无法实现租赁目的，因金阳管理公司还没有履行合同义务，不存在我向其交租金的义务，故我未按合同交租金，已经交的租金应该不止9.2万元，根据补充条款，我所有损失由金阳管理公司赔偿，我将另行主张权利；2.我只承诺了浴室内部消防手续由我自己办，只有金阳管理公司提供消防验收报告，我才能办浴室的消防的手续，有竣工验收报告，我才能正常使用水电、电梯，金阳管理公司于签订合同时向我交付了房屋，当时水电是临时的，经常停，他们并承诺以上手续很快就能办好，给我五个月时间装修，房租等验收后交付使用，至今未验收，房子目前在我的控制之下，金阳管理公司为了要租金常停我的水电；3.签订合同后，房屋没有手续，装修做做停停，我于2015年领取了浴室的营业执照，当年试营业一两个月，水电是接的其他人的，电梯是我们花钱找人用起来的，消防查到罚款就关了，后来关了一年多，又试营业，因无相关手续不能营业。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2013年7月28日，甲方金阳管理公司与乙方陈宗瑞就金阳哈罗斯商贸城17栋6楼631-643、608-613号房屋签订《租赁合同》一份，主要内容为：一、租赁房产：该房产建筑面积为1144平方米（含公摊面积），作为开设凤兴浴场经营使用。二、租赁期限：租赁期从2014年1月1日起至2018年12月30日止（共5年）。三、租金：本铺位前两年免租金，第三年租金为125000元，签订合同时乙方一次性付清第三年租金，第四年、第五年租金根据市场整体运营情况予以微调，如果遇市场整体租金价格上涨，则最高涨幅不超过上一年租金的15%；租金按年支付，第四年、第五年租金，乙方须在上年度到期前30日内支付下年度租金。四、租赁及物业管理费押金：乙方同意在2013年8月1日前支付10000元作为履约保证金，交甲方财务部，甲方在收到此款项后，向乙方提供可作为入账的票据；在本租约履行期间，若因乙方违反本租金的规定未依约交纳租金和其他费用，或乙方人员人为因素，对该房产及该房产所在大厦的设施、设备造成损害，给甲方造成直接、间接经济损失，则甲方有权扣除履约保证金予以补偿，并书面通知乙方，乙方在收到甲方（或甲方授权的代理人）向其发出的扣除通知书后15日内将履约保证金中因被扣除而又不足的部分予以补齐，当本租约期满时，乙方将该房产及设施依约完整交还甲方（或甲方授权的代理人），在乙方已按合同缴清应缴纳费用后的10个工作日内，甲方将履约保证金（不计利息）如数归还乙方，如乙方未能按合同缴清应缴纳费用，则甲方有权在扣除相应数额后，将履约保证金余额退还乙方。九、违约责任：1.双方同意遵守本租约的规定，如果任何一方违反本合约的规定，应承担违约责任，给对方造成经济损失的，还应赔偿损失。该损失应经有关政府部门或权威机构确认；2.本租约所定租期开始后，若甲方单方终止本合约，则甲方需向乙方双倍返还其根据第四条第1款的规定收取的履约保证金，乙方单方终止本租约，乙方已付的履约保证金不予退还；3.若乙方未能依约按期向甲方支付租金，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付，乙方逾期10日内未能缴付租金，乙方须按延迟缴纳天数按每日百分之一的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期20日仍未能缴付，则甲方有权解除本租约（租约解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除本租约的书面通知送达乙方之日），乙方已付的履约保证金，甲方将不予返还；4.除上述第三款规定外，乙方违反本租约的规定，经甲方或甲方授权的代理人书面通知其更正后20日内仍未更正的，甲方有权解除本租约（租约解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除本租约的书面通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本租约，乙方已付的租金押金，甲方将不予返还。本租约未尽事宜，由甲、乙双方另行签订补充协议作为本合同的附件；本租约自甲乙双方签署之日起生效，等内容。同日，双方签订《补充条款》，主要内容为：在甲方承诺的交房时间，如有其他因素不能给乙方相关手续，租期顺延向后推迟；乙方向甲方承租上述铺位作洗浴中心使用，甲方必须保证此业得到政府对市场规划要求许可，并能使乙方办理相关经营许可手续，如乙方装修完毕后因业态规划问题不能办理经营许可手续，所有损失由甲方赔偿。2013年8月1日，陈宗瑞出具《承诺书》一份，其中载明：本人所租赁的金阳哈罗斯17栋6楼631-643、608-613铺位作为开设“凤兴浴室”使用，由于冬季即将到来，本人现急需装修，由于内部装修消防申报，现需要与贵公司的租赁合同，本人承诺如下：1、本人定铺位时已经交纳定金2万元，如进场施工本人同意再交纳装修保证金3万元；2、本人内部装修消防申报自行负责，如果消防申报不过，一切损失由本人自行负责，对所租赁的区域恢复原样，恢复费用由本人承担，同时与金阳哈罗斯所签订的租赁合同无效。金阳管理公司于2013年7月28日向陈宗瑞交付了案涉房屋。金阳管理公司认可陈宗瑞已经向其交纳租金共计9.2万元，陈宗瑞称不止9.2万元，但未提交相关的证据予以证实。陈宗瑞以案涉房屋作为营业场所，于2014年12月8日注册成立射阳经济开发区凤兴浴室，性质为个体工商户，经营者陈宗瑞，经营范围：洗浴服务、预包装食品兼散装食品、卷烟、雪茄烟零售。另查明，案涉房屋尚未经过竣工验收、消防验收。本院认为：金阳管理公司与陈宗瑞于2013年7月28日签订的《租赁合同》和《补充条款》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在《租赁合同》中约定租赁期为五年，到期后未续签书面租赁合同，形成不定期租赁关系。金阳管理公司交付给陈宗瑞的房屋有水电设施、电梯，具备基础的经营条件，且陈宗瑞也注册了个体工商户，已经实际进行了经营。再者，陈宗瑞向金阳管理公司承诺内部装修消防申报由其自行负责，其辩称因金阳管理公司未向其提供竣工验收和消防验收手续，导致其无法办理相关消防手续，无法正常经营，但其并未在这一情况出现时及时采取有效措施如与出租人协商解除合同或变更经营场所等等维护自己的权益、减少损失，却在约定的5年租赁期满后仍一直占有使用案涉房屋，在出租人向其主张欠付租金时提出这一抗辩，本院不予采信，其应承担支付欠付租金的义务。关于租金的数额。根据合同约定，前两年免租金，第三年租金125000元，第四年、第五年租金根据市场整体运营情况予以微调，但双方并未对第四年、第五年以及约定的5年租期届满之后的租金标准进行另行约定，故仍参照第三年的租金标准进行计算。因此，截止2019年5月30日，陈宗瑞应向金阳管理公司支付租金125000元×（3+5/12）年＝427083元（取整），其已支付92000元，尚欠335083元。陈宗瑞称其已支付的租金不止92000元，但未提交相应的证据予以证实，本院不予采信。关于金阳管理公司主张的违约金40525元是否应予支持。金阳管理公司于2013年7月28日履行了出租人的主要合同义务即将案涉房屋交付给陈宗瑞，陈宗瑞应按合同约定履行承租人的主要义务即支付租金。陈宗瑞未按合同约定如期履行支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同中关于违约责任的约定，约定的违约金标准过高，金阳管理公司主张违约金40525元，而陈宗瑞不予认可，本院根据案涉房屋的实际情况以及双方在履约中的表现，酌情调整为10000元。综上，对于金阳管理公司的诉讼请求中，有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、被告陈宗瑞于本判决生效之日起十日内向原告江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司支付截止2019年5月30日欠付的租金335083元、违约金10000元；二、驳回原告江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6934元（原告江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司申请缓交），由原告江苏金阳哈罗斯商贸城管理有限公司负担564元，被告陈宗瑞负担6370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  李信春人民陪审员  刘爱全人民陪审员  程新涛二〇二一年一月二十七日法官 助理  沈莹莹书 记 员  别立高附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。