江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3495号上诉人（原审被告）：郑海虹，女，1970年5月1日出生，××族，住广东省湛江市坡头区。被上诉人（原审原告）：邵伟，女，1981年4月7日出生，××族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：韩登煌（系邵伟的丈夫），住江苏省泰兴市。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行，住所地南通市崇川区人民中路**。负责人：吴铮，该行行长。委托诉讼代理人：顾亚倩，江苏江花律师事务所律师。上诉人郑海虹因与被上诉人邵伟及原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑海虹上诉请求：一、撤销一审判决，解除双方的房屋买卖合同。邵伟根据双方合同第八条约定，赔偿本人16万元违约金；根据合同第二条、第五条、第六条、第八条约定，赔偿本人66.6万元违约金；根据我国合同法规定赔偿本人210万元。二、一、二审诉讼费用由邵伟负担。事实和理由：1.2019年8月4日，邵伟及中介欺骗本人案涉房屋市场价在每平方米9000元左右，三方签订了合同。当日邵伟没有支付定金，构成违约，其应当赔偿房屋总价的百分之二十，即16万元。2.本人其后知道价格低于市场价，告知邵伟要以市场价出售。根据法律规定，当事人撤销要约的，要约失效。出售方以市场价出售的约定已经成立。3.房屋的市场价在每平方米13000元左右，总价约111万元左右。邵伟至今未付清111万元购房款，构成违约。其应当赔偿本人总价的百分之二十，即22.2万元。同时，守约方有权解除合同。4.当事人在订立合同过程中，有隐瞒重要事项及违反诚实信用原则的行为，应当承担赔偿责任。本人在2019年12月定下四套房，总价约233万元。因邵伟未按时支付购房款，本人资金不够，未能交首付款，导致本人损失95万元。5.2019年9月，因邵伟串通其余买家，隐瞒房屋真实市场价，导致本人经手的××花苑成交价全部在91万元以下，损失达115万元左右。邵伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行未陈述。邵伟向一审法院起诉请求：请求判令郑海虹继续履行房屋过户义务，郑海虹赔偿自2019年9月1日起总房价日万分之五的违约金，郑海虹承担诉讼费、保全费、律师费、交通费、人工费等。审理过程中，邵伟变更诉讼请求：1.请求法院判令郑海虹继续履行双方签订房屋买卖合同；2.如果郑海虹不愿意或至此案判决前仍未清偿银行贷款本息债务，由邵伟代郑海虹清偿案涉房屋的本息贷款费用；3.郑海虹将房屋过户并交付给邵伟；4.郑海虹赔偿逾期违约金（从2019年9月1日起按总房价的日万分之五计算至过户之日止）；5.郑海虹承担本案诉讼费、保全费、保全保险费；6.郑海虹承担公证费400元；7.郑海虹赔偿交通费、委托人误工费。一审法院认定事实：2019年8月4日，邵伟、郑海虹及居间方南通乐活房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，郑海虹将位于南通开发区苏通××花苑××幢××室房屋出售给邵伟，房屋面积85.5平方米，总价800000元。双方约定于2019年8月31日前申请办理房屋权属转移登记。2019年8月4日付订金50000元，2019年8月20日前付首付款240000元（含已支付的定金），贷款560000元邵伟于房屋权属转移登记后3个工作日内申请纯商业贷款。如因邵伟原因导致贷款不能正常办理的，须由邵伟按照一次性付款方式从确定不能办理之日起十五个工作日内向郑海虹补齐全部房款。郑海虹应于办理完毕该房屋所有权转移登记手续后3个工作日内将房屋交付给邵伟并将户口迁出。双方任何一方逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款万分之五的违约金，逾期履行约定的义务超过15日的，视为根本违约，违约金的数额为总房价款的20%，守约方有权以书面通知的方式单方解除房屋买卖合同。因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费（包括保全保险费）、执行费、律师代理费及交通费等。同日，郑海虹收取邵伟定金50000元。2019年9月3日，邵伟将首付余款190000元提交至南通市通诚公证处。郑海虹已领取上述提存款190000元。邵伟支付公证提存费400元，支付保全保险费1600元。一审另查明，案涉房屋在第三人处设有抵押，截止2020年6月29日，郑海虹尚欠第三人贷款本金270416.58元。郑海虹曾以双方签订的房屋买卖合同存在欺诈、重大误解为由向一审法院提起诉讼，请求撤销该房屋买卖合同，一审法院于2020年4月26日作出（2019）苏0691民初2416号民事判决书，驳回其诉讼请求。双方均未上诉。现判决已生效。一审法院认为，就案涉合同的效力问题，郑海虹曾提起诉讼，主张签订合同存在欺诈、重大误解、显失公平，生效法律文书对此不予支持。双方签订的房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。邵伟在履行剩余首付款190000元时，郑海虹予以拒绝，要求以当前市场价出售房屋，构成违约。邵伟将剩余首付款190000元提存，符合法律规定。案涉房屋在第三人处设有抵押，现第三人同意邵伟代为履行还款义务，消灭抵押权，则案涉合同得以继续履行，郑海虹应当履行过户义务。至于邵伟主张总房价20%的违约金，该违约条款为郑海虹根本违约导致合同不能履行，而邵伟解除合同的适用情形，不予支持。酌定因郑海虹延期过户、交房违约金数额以80000元为宜。邵伟主张郑海虹承担诉讼费、保全费、保全保险费、交通费符合合同约定，予以支持。其中交通费酌定为500元；劳务费无合同依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条规定，判决：一、郑海虹于判决发生法律效力之日起十五日内协助邵伟将于南通开发区苏通××花苑××幢××室房屋变更登记至邵伟名下，并向邵伟交付上述房屋（相关税费用按原合同承担）；二、邵伟向郑海虹支付购房款560000元（其中270416.58元直接代郑海虹偿还第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行贷款本息）；三、郑海虹赔偿邵伟违约金80000元、公证费400元、保全保险费1600元、交通费500元，合计82500元；以上第二、三项相抵，由邵伟于判决发生法律效力之日起十五内向郑海虹支付207083.42元，向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行支付270416.58元；四、驳回邵伟的其他诉讼请求。案件受理费11800元，保全费4520元，合计16320元，由邵伟负担1320元，郑海虹负担15000元（邵伟预交10420元，一审法院退还9100元，郑海虹于判决发生法律效力之日起七日内将15000元汇至一审法院账户）。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审中，郑海虹提供以下证据：1.银行到账信息打印件，证明8月5日九点多邵伟转给本人五万元，其没有在8月4日付定金。2.网站发布的房屋真实价格打印件。证明房屋市场价远高于每平方米9000元。邵伟质证认为：本人汇款日期是8月4日，是当着中介和郑海虹的面在柜员机上操作的，实际到账是8月5日。本院认为,案涉房屋买卖合同是郑海虹、邵伟的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。郑海虹提供网站发布的房屋价格，但这仅能作为参考，不能真实反映房屋的实际成交价格。且郑海虹曾以双方签订的合同存在欺诈、重大误解为由提起诉讼，请求撤销该房屋买卖合同，但生效判决对其主张不予支持，故双方应当按约履行房屋买卖合同。案涉合同并未明确约定出售方违约不卖，双倍返还定金给买方，合同可解除，故本案定金非解约定金，而应按履约定金处理。郑海虹以适用定金罚则为代价要求解除合同，不再出售房屋不予支持。在合同不存在不能履行的情况下，郑海虹擅自不出售房屋属于违约，一审酌定其承担延期过户、交房违约金于法有据。郑海虹二审增加诉讼请求，邵伟不同意调解，郑海虹可另行主张权利。综上，郑海虹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人郑海虹负担。本判决为终审判决。审判长 杨 盛审判员 吕 敏审判员 季建波二〇二一年一月十四日书记员 陈 宁