辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2680号上诉人（原审被告）：何万洪，男，1980年12月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：张丹丹，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾，辽宁同方律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑**美园东路**（303）。负责人：杜爽，该公司总经理。委托诉讼代理人：王聪，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱江，男，1988年4月10日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市浑**。被上诉人（原审被告）：沈阳金地长青房地产开发有限公司，住所，住所地沈阳市浑**学城路**5门div>法定代表人：杜宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王涌，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国军，辽宁法大（沈阳）律师事务所律师。上诉人何万洪与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称“金地物业公司”）、沈阳金地长青房地产开发有限公司（以下简称“金地长青开发公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初14815号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。何万洪上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审法院依据上诉人何万洪与被上诉人金地长青开发公司房屋买卖合同纠纷生效判决，认定案涉房屋于2014年7月4日已交付，是对生效判决的错误解读，与客观事实矛盾，系认定事实错误。根据《物业管理条例》第41条规定，业主和建设单位对物业费的承担以物业交付为分界点，因此，物业交付时间是认定物业费责任主体的重要依据。何万洪与金地开发公司房屋买卖合同纠纷生效判决中认定的事实是“对案涉房屋存在的质量问题，建设单位虽积极进行了维修，但至今未提供房屋已修复并已通知何万洪接收房屋的有效证据，对何万洪因房屋无法正常使用而产生的合理损失，建设单位应承担赔偿责任”[见沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终4918号判决第7页]。何万洪是否能够实际装修入住，真正实现购房的合同目的，同样是判定金地长青开发公司是否尽到交付房屋合同义务的重要依据。……此种状况不能满足何万洪正常的装修入住要求，故不能视为金地长青公司已经尽到了交付房屋的合同义务。”（见4918号判决第9页）。即生效判决认定的事实是截止2017年5月17日，二审判决作出之日案涉房屋尚未交付。同时，判决认定何万洪和房地产公司对房屋未交付而产生的损失，双方都有责任，所以法院酌定房地产公司应向何万洪承担12个月的赔偿金。这里的12个月，并非具体的从2013年7月4日至2014年7月4日，而是鉴于自2013年7月4日至2017年5月17日，长达4年房屋一直没交付，为了具化赔偿数额法院酌定的数值，并非经过12个月房屋就交付了。房屋交付的判断标准，应该依据合同约定及实际占有情况来确认。生效判决中并未写明2014年7月4日房屋已交付，一审法院认定“被告何万洪应于2014年7月4日接收房屋”是对生效判决的一种推论，这与生效判决中确认的房屋直至2017年5月17日仍未交付的客观事实是矛盾的。一审法院依据错误推论判定何万洪承担物业费、车库服务费是错误的，二审法院应予纠正。二、一审法院未依据法律规定审查房屋交付情况就径直作出判决，系适用法律错误。根据最高人民法院商品房买卖合同纠纷解释第11条规定，房屋交付应以房屋实际占有和控制情况作为判断标准。根据何万洪与房地产公司《商品房买卖合同》第11条，关于交接的约定：房屋交接应签署交接单并提供住宅质量保证书及住宅使用说明。现房地产公司和物业公司均不能举证证明其曾通知过何万洪接收房屋，并已完成房屋交接程序，故不能认定房屋已于2014年7月4日交付。事实上，何万洪与房地产公司在房屋买卖合同纠纷判决生效后，双方通过往来律师函，均确认案涉房屋未交付。金地长青开发公司辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。金地物业公司辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。金地物业公司向一审法院提起诉讼请求：判令被告给付物业费66,761.76元、车库服务费7,800元，由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年4月24日被告何万洪委托杜冰与被告金地长青开发公司签订商品房买卖合同，约定被告何万洪购买被告金地长青开发公司开发的位于沈阳市东陵区建筑面积203.79平方米房屋，房款总额为4,706,823元，车库与房屋同时购买。合同第八条约定，被告应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。2017年1月3日何万洪以涉案房屋存在质量问题为由，拒绝接收房屋，起诉至原审法院，要求金地长青开发公司支付2013年7月1日至2017年1月3日逾期交房违约金603,415元。原审法院于2017年4月6日作出（2017）辽0112民初150号民事判决，认定何万洪于2013年7月4日与金地长青开发公司协商收房事宜，何万洪因房屋质量问题无法使用房屋12个月的损失为合理损失，并按一年的标准判决金地长青开发公司赔偿何万洪171,799.04元。该案判决后，何万洪、金地长青开发公司均提起上诉，沈阳市中级人民法院于2017年5月17日作出（2017）辽01民终4918号民事判决，驳回上诉，维持原判。再查明，原告金地物业公司与被告金地长青开发公司签订前期物业管理服务合同，约定原告对被告何万洪房屋所在地金地长青湾提供物业服务，别墅住宅物业服务费收费标准为4.2元/平方米/月，别墅单体车库物业服务费收费标准为100元/个/月，原告负责向业主收取物业管理费等相关费用，并约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者尚未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由金地长青开发公司全额交纳。一审法院认为，原告金地物业公司与被告金地长青开发公司签订的前期物业管理服务合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，原告是被告何万洪涉案房屋所在小区的前期物业服务提供者。被告何万洪作为该小区业主，在原告已提供物业服务的情形下，负有按约履行支付物业费的义务。关于涉案房屋质量问题，已有生效判决认定，何万洪于2013年7月4日与金地长青开发公司协商收房事宜，何万洪因房屋质量问题无法使用房屋12个月的损失为合理损失，并按一年的标准判决金地长青开发公司对何万洪作出赔偿，故被告何万洪应于2014年7月4日接收房屋，并向原告金地物业公司支付2014年7月4日至2019年12月11日期间的物业费55,913.72元（房屋面积203.79平方米×4.2元/平方米/月×12个月÷365天×1987天）、车库服务费6,532.60元（100元/个/月×12个月÷365天×1987天）。原告主张的2019年12月11日之后的物业费、车库服务费因尚未实际发生，不予支持。关于被告何万洪提出诉讼时效的抗辩理由，因本案需在确定何万洪应当接收房屋的时间后才能认定其承担物业费的开始时间，而何万洪与金地长青开发公司关于逾期交房违约金问题的终审判决于2017年5月17日作出，至原告此次起诉未满三年，且原告已提供2013年、2016年的催费通知单作为主张权利的证明，故对被告何万洪的该项抗辩意见不予采信。根据原告与被告金地长青开发公司签订的前期物业管理服务合同的约定，已竣工但尚未出售或者尚未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由金地长青开发公司全额交纳，故被告金地长青开发公司应承担涉案房屋2013年7月1日至2014年7月3日期间的物业费10,355.44元（房屋面积203.79平方米×4.2元/平方米/月×12个月÷365天×368天）、车库服务费1,209.86元（100元/个/月×12个月÷365天×368天）。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告何万洪于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司2014年7月4日至2019年12月11日物业费55,913.72元、车库服务费6,532.60元；二、被告沈阳金地长青房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司2013年7月1日至2014年7月3日物业费10,355.44元、车库服务费1,209.86元；三、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,664元，由原告深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司承担12元，被告何万洪承担1,394元，被告沈阳金地长青房地产开发有限公司承担258元。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：2017年5月9日何万洪向原审法院提起诉讼，请求金地长青开发公司给付其2013年7月1日至2017年1月3日期间的逾期交房违约金603,415元。本院作出的（2017）辽01民终4918号民事生效判决确认：自何万洪与金地长青开发公司发生争议至何万洪提起前次诉讼之时，双方纠纷持续已有三年多，故双方均有义务避免损失的继续扩大，何万洪亦应积极采取救济措施，可就房屋存在漏水的质量瑕疵通过诉讼向金地长青开发公司主张权利，确定涉案房屋是否修复，如未修复情况下可诉请要求金地长青开发公司承担维修及损失赔偿等义务，故酌定双方协商解决房屋修复问题的合理期限为6个月；何万洪应及时通过诉讼或自行维修等方式避免损失扩大的合理期限为6个月，共计12个月，判定此段期限内的损失为合理损失，故判决金地长青开发公司赔偿何万洪逾期交房违约金171,799.04元。再查明：2019年2月12日、2019年5月30日金地物业公司分别向一审法院提起诉讼，要求何万洪给付物业费，后均撤诉。本院认为，金地物业公司与金地长青开发公司签订的前期物业管理服务合同系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。本案争议的焦点为何万洪应否交纳物业费以及交纳数额问题。何万洪主张因金地长青开发公司对房屋未修复完毕，房屋未予交付，因此不应由其承担物业费。因此前本院作出的（2017）辽01民终4918号民事判决已经对逾期交房双方的责任作出了认定，即确定逾期交房的合理期限为12个月，并判决金地长青开发公司承担12个月的逾期交房违约金，超出该期限部分未予支持。可见，该生效判决已经对逾期交房期限问题作出了判定，故本案一审判决金地长青开发公司承担该期限内的物业费及车库服务费并无不当，何万洪以房屋未交付为由拒绝交纳物业费无法律依据。物业服务具有公共产品的属性，其对象是全体业主，其成本亦由全体业主承担，无论业主是否居住，物业服务企业均需对整个园区的共用部位、相关场地和园区环境及水、电等配套设施等进行日常管理，支出必要的费用。考虑金地长青开发公司对案涉房屋进行维修，在客观上对何万洪对房屋的正常使用造成一定的影响，故本院酌定金地长青开发公司对超出期限部分的物业费按30%承担。关于上诉人提出的商品房销售合同关于交接的约定为：应签署交接单并提供住宅质量保证书及住宅使用说明，因此房屋并未进行交接问题，如前所述，因此前本院已对逾期交付房屋的合理期限作出了判决，且何万洪并无证据证明其要求金地长青开发公司提供上述“二书”，而金地长青开发公司不能提供，故何万洪以此理由认为房屋未交付，因此不予交纳物业费本院不予支持。因针对财产案件提起上诉的案件，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，现上诉人针对一审判决其承担物业费55,913.72元、车库服务费6,532.60元提起上诉，故二审对案件受理费予以调整。综上所述，上诉人何万洪上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初14815号民事判决第二项；二、撤销沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初14815号民事判决第三项；三、变更沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初14815号民事判决第一项“何万洪于本判决生效之日起十日内给付深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司2014年7月4日至2019年12月11日物业费55,913.72元、车库服务费6,532.60元”为“何万洪于本判决生效之日起十日内给付深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司2014年7月4日至2019年12月11日物业费39,139.6元、车库服务费4,572.82元；”四、沈阳金地长青房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付深圳市金地物业管理有限公司沈阳分公司2014年7月4日至2019年12月11日期间物业费16,774.1元、车库服务费1,959.78元；”五、驳回各方当事人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,664元，由何万洪负担832元，沈阳金地长青房地产开发有限公司负担832元。二审案件受理费1,361元（上诉人预交1,664元，退回303元），由何万洪负担953元，沈阳金地长青房地产开发有限公司负担408元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  单立二〇二一年一月十二日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；