江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6856号上诉人（原审原告）：张某，男，1963年7月16日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人王某某，江苏某某律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵某某，男，1962年11月13日出生，汉族，住邳州市文化路供销区。委托诉讼代理人曹某某，江苏某某律师事务所律师。委托诉讼代理人孙某某，江苏某某律师事务所实习律师。原审第三人：赵某1，男，1986年3月16日出生，汉族，住邳州市文化路供销区。委托诉讼代理人曹某某，江苏某某律师事务所律师。委托诉讼代理人孙某某，江苏某某律师事务所实习律师。上诉人张某与被上诉人赵某某、原审第三人赵某1共有权确认纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初10911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张某的委托诉讼代理人王某某，被上诉人赵某某的委托诉讼代理人曹某某、孙某某，同时作为原审第三人赵某1的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。经调解未果，本案现已审理终结。上诉人张某上诉请求：撤销一审判决，改判确认上诉人对某某园2号楼4至7层房地产（房产证号：邳房权证运河字第商**）享有50%份额并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院已经认定上诉人与被上诉人存在合伙购房的法律关系，应当根据双方的合意基础即合伙购房《协议书》来认定涉案房产的份额。首先，合同有约定按约定，这是合同法尊重当事人意思自治的基本原则，根据双方签订的联合购房《协议书》的约定，对于案涉房产，双方各占50%的份额。上诉人与被上诉人共同购买涉案4-7层房产是以该份《协议书》为基础的，且被上诉人对共同购买4-7层房产的这一事实予以认可。所以本案应当按合同约定来认定上诉人对涉案房产4-7层享有50%份额。其次，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百零四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有”。该条也体现了约定优先，既然上诉人与被上诉人存在合伙购房的法律关系，合意基础《协议书》也明确了共有的份额，就应当以双方的约定为准。二、一审法院以上诉人未支付涉案房产4-7层购房款为由否定上诉人应该享有的份额错误。首先，上诉人已经履行了购买1-7层的全部出资义务。根据合同约定，双方合伙购买涉案房产1-7层，总价为500万元，各出资50%，即250万元。对于出资问题，应针对1-7层及总价来判断，而不应该将4-7层分开单独判断。1、上诉人实际出资248.98715万元：先出资100万作为首付，后又贷款150万元，办理产权证时又支付12.828万元。150万元的贷款本金和利息中，上诉人偿还了119.3151万元，有59.3441万元是用1-3层的房租偿还，该59.3441万元是共同的收益，如果作为出资，也应该属于双方共同出资，各享有一半(29.67205万元)，不应全部作为被上诉人的出资。以上可见，上诉人实际出资额为248.98715万元，尚不包括上诉人办证所交纳的税金12.828万元。2、被上诉人在以赵某1的名义竞买4-7层前实际出资129.67205万元(首付100万元+租金收益29.67205万元)，但支付1-3层房款后剩余的29.30048万元及利息(被上诉人承认本息合计40余万元)返还到被上诉人手中。可见，被上诉人在购买4-7层房产之前的出资也只有89万余元。其次，双方合伙购买的是2#楼整体，所以出资额也应就1-7层整体出资来计算。1、购买4-7层的资金并非全部都是被上诉人一个人的出资，既有购买1-3层余下的29.30048万元及利息(合计40余万元)，也有2011年之前的租金偿还贷款后的剩余部分13.8559万元。这些资金不是被上诉人个人的，而是属于双方共有的。2、因竞买4-7层而多支付的资金是被上诉人未履行合伙购房协议约定的出资义务造成，应由其个人承担。根据协议书约定，购买1-7层房款总额为500万元，各出资50%，即250万元。先各出资100万元作为首付，再各自办理贷款150万元。上诉人在出资100万元首付后，依约办理按揭贷款150万元，履行了协议约定的义务。但是被上诉人因为信用问题迟迟没有办理贷款，之后亚都公司将4-7层卖给案外人王朔，最后双方只能以拍卖的价格购得4-7层房产，造成1-7层的总价超过500万元。造成这一结果的原因是被上诉人未能按协议约定履行出资义务造成；如果当初被上诉人贷款150万元，或者以其他方式筹集150万元，在2005年就能取得4-7层房产，就不会在2010年7月29日再通过竞买的方式取得，故150万元及超过的部分均应由被上诉人承担。最后，一审法院认定“(2010)邳民初字第2481号民事判决，判决亚都公司退还赵某某等九人购房款293004.8元及相应的利息，该2932004.8元退还的时间晚于涉案房产4至7层购买的时间2010年7月29日，故该笔款项未用于支付涉案房产4至7层购房款”错误。(2010)邳民初字第2481号案件审理查明部分，明确余款293004.8元转为4-7层的购房款，而且该笔款项及利息也被被上诉人领取，无论此款项退还的时间是否早于4至7层购买的时间，其已经用于购买4-7层双方予以认可，所以不能以购房时间来确定此款的性质。另外，在被上诉人领取该笔款项后，并没有将上诉人应得部分返还给上诉人，这也说明，被上诉人认可将该款项用于支付购买4-7层房产。三、双方根本矛盾是出资争议，而出资的多少不影响共有的份额，关于出资问题可以另案解决。2010年7月29日，双方委托赵某1以其名义购买4-7层后，赵某某一直认可张某与其合伙购买4-7层的事实，对此并未否认。只是后来因赵某某租金收益不分配、要求张某分担溢价部分才发生争议。1、因为涉案房产1-3层和4-7层不是同时购买，也不是以同一种方式购买，且由于被上诉人的过错，所以出现总价款溢出约定的500万元的问题，继而又出现了双方有没有完成出资的异议、是否应当由另一方参与管理分取房产利益的异议。无论是在(2014)徐民初字第00311号赵某某起诉张某所有权确认纠纷案件中，还是本案的所有权确认纠纷案件中，双方都是以出资的多少来否认对方对房产所有权的份额，但是就法律和事实角度而言，涉案1-7房产的权属并不存在异议，在(2014)徐民初字第00311号、（2015）苏民终字第00610号案中，两级法院都没有按照实际出资金额来判决1-3层的份额，而是按照合伙购房协议书约定的份额判决，同样4-7层也不应按照出资多少来认定双方的份额，至于出资争议和租金收益应另行解决。四、一审法院以上诉人没有参与涉案4-7层房产的经营管理，从而驳回上诉人的诉讼请求错误。经营管理权是本案确认房产权属之后的结论，不是确认房产份额的前提。1、《物权法》第九十四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。第九十六条：共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。本案诉请是共有权的确认，上诉人通过确认共有权利从而实现经营管理权，所以经营管理的权利是确认权属之后的结论，一审法院不能以有没有参与经营管理反推房产是否为双方共有。另外，正是因为赵某某侵犯了张某对涉案4-7层房产的经营管理权，才引起本案的诉讼，上诉人通过诉讼来确认自己对涉案房产的共有权从而获得经营管理权。2、张某没有参与4-7层房产的经营和管理，最根本原因是赵某某要求张某分担购买4-7层房产多出来的价款，张某不同意分担，故赵某某否认张某对此房产享有所有权，利用房产登记在其子名下的便利，拒绝张某参与经营管理。所以，经营管理最根本的问题仍然是出资争议的体现，但是出资问题不能否认共有的份额，应根据协议认定涉案房产为双方共有，各享有50%的份额。综上，请求二审法院依法纠正一审错误判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人赵某某辩称，上诉人故意曲解相关事实，其上诉理由不能成立。一、双方合伙购买1-7层房屋的协议并没有完全履行完毕，张某在竞拍4-7层时因嫌拍卖价格太高而放弃，最终是赵某某个人出资竞拍得到。上诉人称应以2005年10月18日的协议确定4-7层为双方购买，不符合事实。在1-3层的诉讼中，张某一直否认2010年10月18日协议的真实性，否认与赵某某共同买房，其现在又称应以2010年10月18日的协议确定双方有合伙购买1-7层的合意基础，这种毫无诚信的行为更能说明上诉人与赵某某合意购房的理由不能成立。二、上诉人一直用双方在1-3层的出资及1-3层的租金问题主张其对于购买4-7层进行出资与事实不符。三、上诉人称某某园退还的29.30048万元房款用在4-7层的购房款上与事实不符。某某园退还的29.30048万元房款及利息40余万元已于2013年6月21日被张某以借款的形式拿走一半20万元。四、确认房屋所有权，不仅要看当事人之间的真实意思表示，还要看购房时的出资情况及房产交付后的占有、管理、经营等情况综合认定；一审法院根据房屋的管理经营收益等情况作为综合判断4-7层的所有权理由之一正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人赵某1陈述，同被上诉人赵某某答辩意见。张某在一审时的诉讼请求：判决确认张某对邳州市某某园2号楼4至7层房地产（房产证号：邳房权证运：邳房权证运河字第商**的份额并负担本案的诉讼费用。一审法院查明，2005年10月18日，赵某某与冯某1签订联合购房协议，约定：1、购买房产为某某园2#楼1至7层（为操作方便，1至3层用冯某1名办理房产证和土地证，4至7层用赵某1名办房产证和土地证）。2、总价款500万元，双方各出50%。3、双方同等享受该栋房产的租金及处置后的升值部分，同时也共同承担风险和损失，享有和承担风险的权利双方相等，各占50%。…。甲方处虽有邳州金色谷农资超市经营有限公司的字样，但未加盖该公司公章；该公司于2014年10月23日出具的声明书声称：赵某某签订上述协议系其个人行为，与公司无关，公司也未支付购房款。2005年10月18日，赵某某作为买受人代表与亚都邳州分公司就江苏省亚都房地产开发有限公司（以下简称亚都房产公司）开发的某某园2号楼1至7层商品房签订商品房买卖合同补充协议书一份。协议主要条款为：一、赵某某等九人（包括赵某某、张某、李某1、张某1、刘某1、高某1、张某2、赵某2、赵某3）购买邳州市建设北路和珠江东路交汇处路口的“某某园”2号楼1至7层，购买方由赵某某全权代理，其他八人《委托书》另附后。二、买受人所购房屋“某某园”2号楼整栋出售，总房款为500万元整。……八、该房屋首付款的数额根据中国（人民）银行审批后的按揭贷款数额确定（即首付款=总房款-按揭贷款）。九、本协议签订后，买受人付出卖人首付款200万元，出卖人将房屋交付买受人，剩余款待银行按揭贷款到帐后一次付清。2005年11月26日，亚都邳州分公司与张某之妻冯某1就涉案房屋的1至3层签订了商品房买卖合同，总价款为3206995.20元，建筑面积为1196.24平方米，单价为2680元/平方米。赵某某向亚都邳州分公司支付100万元，张某向亚都邳州分公司支付100万元，冯某1以涉案1-3层房屋作抵押办理银行按揭贷款后又支付150万元，以上总计支付购房款350万元。扣除上述1至3层商品房价款3206995.20元，余款293004.8元转为4至7层的购房款，现1至3层商品房业已办理相关产权登记证书。此后，涉案4至7层的商品房双方并没有补签正式的商品房买卖合同，商品房担保贷款合同亦没有办理成功，银行按揭贷款没有借出，导致4至7层商品房的买卖未能按照约定履行完毕。另，冯某1出具一份说明，认可以其名义对某某园1-7层房产实施的所有行为都是代表张某实施，对某某园1-7层的所有权利均归张某所有。2006年10月31日，亚都房产公司就涉案4至7层房地产，与案外人王朔签订商品房买卖合同；同年11月16日又签订商品房买卖补充协议，于2007年5月10日，王朔取得产权登记证书。后亚都房产公司与王朔发生争议，涉案房屋被依法拍卖，赵某某、张某等九人委托赵某1以竞价（2632000元）购买的方式获得涉案4至7层房屋的所有权，成交日期为2010年7月29日。2010年11月29日，赵某某、张某、李某1、张某1、刘某1、高某1、张某2、赵某2、赵某3以亚都房产公司、亚都邳州分公司为被告，提起诉讼，要求：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、亚都房产公司赔偿赵某某等九人损失1250960元。法院作出（2010）邳民初字第2481号民事判决，主文内容为：一、部分解除亚都邳州分公司与赵某某、李某1、张某、张某1、刘某1、高某1、张某2、赵某2、赵某3于2005年10月18日就亚都房产公司开发的位于邳州市运河镇建设北路与珠江东路交汇路口“某某园”2号楼商品房买卖合同（仅涉及4至7层商品房）；二、亚都房产公司于判决生效后十日内退还赵某某等九人购房款293004.8元及相应的利息（自2006年8月1日起，至判决确定的履行之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、驳回赵某某、李某1、张某、张某1、刘某1、高某1、张某2、赵某2、赵某3的其他诉讼请求。后亚都房产公司不服，提起上诉，二审法院予以维持。2014年10月28日，李某1、张某1、刘某1、高某1、张某2、赵某2、赵某3分别出具声明书声明：与亚都公司签订的购房合同，是赵某某为办理银行按揭贷款所需借用声明人的名义而签订，购房款由赵某某个人支付，声明人并未出资。事实上，赵某某与冯某1二人合伙共同购买亚都公司2#楼1至7层房产，声明人与冯某1不存在合伙购房关系和其他权利义务关系，以上声明系声明人的真实意思表示，并于同日在邳州公证处办理了公证。2014年11月7日，赵某某以张某、冯某1为被告提起诉讼，要求：冯某1、张某协助赵某某对登记在冯某1名下的某某园2号楼1至3层楼房办理各占50%产权的房产、土地登记变更手续，并由张某、冯某1承担本案诉讼费用。法院于2015年9月18日作出（2014）徐民初字第00311号民事判决，一、赵某某与冯某1、张某对位于邳州市建设北路与珠江东路交汇处某某园2#1、2、3层房地产各按50%的比例享有所有权；二、冯某1、张某按上述比例协助赵某某办理上述房屋产权及土地使用权的变更登记手续。后冯某1、张某不服，提起上诉，二审法院于2016年3月10日作出（2015）苏民终字第00610号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，不动产物权登记是相关行政机关对不动产当时权属表现状态的认可与证明，基于该登记而发放的证书是权利的对外表现形式，其仅具有推定效力。利害关系人是否对不动产物权享有权利，取决于其是否有相反证据推翻该推定效力，即不动产物权归属仍取决于当事人之间基础的民事实体法律关系。要解决涉案房产归属问题，既要看双方当事人之间的真实意思表示，又要结合购房时购房款的支付、房产交付后的占有、管理、经营使用等情况综合分析判断。从购房款的支付情况看。首先，生效的民事判决已确认赵某某向亚都邳州分公司支付100万元、张某向亚都邳州分公司支付100万、冯某1以涉案1-3层房屋作抵押办理银行按揭贷款支付150万元，扣除293004.8元，均为涉案房产1至3层的购房款。其次，（2010）邳民初字第2481号民事判决，判决亚都房产公司退还赵某某等九人购房款293004.8元及相应的利息，该293004.8元退还的时间晚于涉案房产4至7层购买的时间2010年7月29日，故该笔款项未用于支付涉案房产4至7层购房款。再次，张某主张赵某某用涉案房产1至3层收取的租金支付涉案房产4至7层购房款，未提供证据证明，且（2015）苏民终字第00610号民事判决认定“至于冯某1、张某主张分配涉案房屋1至3层的租金收入以及偿还按揭贷款数额如何承担的问题，冯某1、张某可以另行主张权利，不属于本案审理的范围”，故张某主张其对涉案房产4至7层出资，未提供充分证据证明，对其主张不予采信。从涉案房产交付后的管理、经营使用等情况看。张某在诉状中陈述“取得2#楼4至7层房屋后，一直由被告独占并出租收取租金”，赵某某亦认可由其对外出租、管理，故张某未对涉案房产4至7层管理、经营使用。综上，赵某某与张某、冯某1夫妻虽存在合伙购房的法律关系，但张某未支付涉案房产4至7层购房款，亦未参与4至7层经营管理，其所举证据不足以证明其主张，故对其诉讼请求不予支持。遂依法判决：驳回张某的诉讼请求。案件受理费50300元，由张某负担。二审期间，上诉人张某没有提交新证据；被上诉人赵某某提交2013年6月3日记账凭证收据、进账单各一份，证明上诉人张某拿走退款29.30048万元及利息40余万元中的一半20万元，不能说明上述退款用作4至7层的购房款。上诉人张某质证认为，对于两份记账凭证的真实性不能确认，张某出具的借条需要其本人核实；即使该两份证据真实，能够证明被上诉人领取了某某园退还的29.30048万元及部分利息；另外，上诉人张某出具的是借条，并不是领取4-7层的购房款。本院认证如下：因该份证据在一审时已经存在，赵某某没有提交；二审中提交，并没有说明一审时没有提交的正当理由，故不作为新证据予以确认。据此，本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本案的争议焦点为：上诉人张某要求分割某某园2号楼4至7层房地产50%的份额能否得到支持？本院认为，张某要求分割某某园2号楼4至7层房地产50%的份额能否得到支持，需要从以下几个方面进行分析。一、张某、赵某某是否已经达成合伙购买涉案房屋的真实意思表示。从查明的事实知悉，2010年7月1日，赵某某、张某和包括李某1在内的另外七人共同委托赵某1以赵某1的名义代理以下事务：1、代为参与法院、拍卖公司组织的拍卖活动；2、代为签订认购合同、认购拍卖房屋；以自己的名义交付认购房款、佣金。该次拍卖认购的房屋即为某某园2号楼4至7层；李某1等七人已明确声明赵某某系为了办理银行按揭贷款所需借用声明人的名义，李某1等七人并未出资，实际上也没有参与购买。2010年7月29日的某某园2号楼4至7层拍卖成交证明记载：成交价2632000元；买受人赵某1。现张某主张涉案房屋系其与赵某某合伙购买，其应当提交相关证据证明二人存在合伙购房的事实；除了共同委托赵某1的授权委托书之外，还要有二人为了共同的事业目的，订立的共享利益、共担风险的协议。实践中，当事人为完成某一特定民事行为而以合同形式成立，但不以成立稳定组织为目的的契约型合伙关系大量存在，但当事人应当提交能够说明合伙关系存在的合伙合同；合伙合同是认定合伙关系的基础，是确定合伙人权利义务关系的准则。张某的主张仅有一份授权委托书证明，不能充分说明其与赵某某之间已经达成了合伙购买涉案房屋的真实意思表示。二、2005年10月18日的协议书不能作为二人合伙购买涉案房屋的证据。2005年10月18日的联合购房协议系冯某1代表张某与赵某某签订，该协议签订的目的是合伙购买某某园2号楼1至7层房地产，赵某某也于当日与出卖人亚都房产公司邳州分公司签订了商品房买卖合同补充协议书；后因其他原因，该次联合购房协议未能完全履行，致使某某园2号楼4至7层房屋未能实际取得。2006年10月31日，亚都房产公司将涉案房屋出售给案外人王朔，并于2007年5月10日办理产权登记证书；因亚都房产公司与王朔发生纠纷，涉案房屋于2010年7月29日被依法拍卖，拍卖是一种特殊的买卖合同，虽然拍卖的标的物与2005年10月18日的联合购房协议有相同之处，但因为拥有标的物的所有权主体并不一致，且拍卖存在委托人、拍卖人、买受人，显然与2005年10月18日亚都房产公司邳州分公司作为出卖人所签订的商品房买卖合同并非同一民事法律行为。故张某主张以其与赵某某于2005年10月18日签订的联合购房协议用来说明2010年7月29日双方共同参与拍卖购买涉案房屋的事实不能成立。三、张某要求分割某某园2号楼4至7层房地产50%的份额不能得到支持。首先，张某未能充分举证证明其和赵某某系通过拍卖的方式共同购买涉案房屋，也没有提交证据证明其已经按照约定的出资方式、数额和缴付期限履行了出资义务。其次，合伙具有组织性和契约性的双重法律属性，张某、赵某某之间不存在合伙组织体的形式，也没有书面的合伙协议，可以通过张某是否参与涉案房产的管理、经营使用等情况来证明二人之间存在合伙的事实，即张某、赵某某对涉案房产是否共享利益、共担风险，对此，张某认可涉案房产取得后，一直由赵某某独占并出租收取租金。最后，涉案房产于2010年7月29日拍卖取得，于2010年9月28日办理房权证，2019年4月15日办理不动产权证书，权利人一栏为赵某1，共有情况为单独所有；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿的证明效力高于不动产权属证书，但张某未能提交不动产登记簿记载的内容来说明涉案房产系其与赵某某合伙购买，故应以不动产权属证书为证明标准，对张某要求分割某某园2号楼4至7层房地产50%的份额不予支持。综上，上诉人张某的上诉请求及其理由均不能成立，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50300元，由上诉人张某负担。本判决为终审判决。审判长  梁艳华审判员  黄 博审判员  石镜霞二〇二一年一月二十六日书记员  刘 硕