上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10785号上诉人(原审原告)：赵爱华，女，1978年12月8日出生，汉族，户籍所在地安徽省马鞍山市。委托诉讼代理人：陈国营，上海汉勤律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：梁新英，女，1981年10月27日出生，汉族，户籍所在地河南省新密市。上诉人赵爱华因与被上诉人梁新英房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初10910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵爱华上诉请求：撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初10910号民事判决，请求法院发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人构成根本违约，应该承担相应的法律责任，被上诉人以其行为表明不再履行合同，应视为其中途退租。一审法院查明的案件事实部分不清、适用法律错误。上诉人是同意被上诉人转租的，被上诉人只是拖延拒付房租。被上诉人承担违约金的金额标准可适用或参照适用房屋租赁合同10-3款和12-6款的约定以及上诉人免租期、空置期和律师费的损失标准计算。上诉人于签约时给予被上诉人2019年8月25日至2019年10月31日2个月零6天的免租期，而实际上被上诉人正常履行合同不足6个月，法院应当根据事实和法律规定支持上诉人要求被上诉人补足免租期期间的租金的诉请，至少应补足60天的房租。目前次承租人已退租，房屋现处于空置状态，而导致该房屋空置的原因亦是被上诉人违约行为造成的，该房屋空置的损失亦应由被上诉人承担。梁新英答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。赵爱华向一审法院起诉请求：1．判令梁新英支付2019年8月25日至2019年10月31日期间及2020年2月1日至2020年3月8日期间的租金共计人民币(以下币种均为人民币)15，225元；2．判令梁新英赔偿损失15，700元。审理中，赵爱华明确诉讼请求为：1．判令梁新英支付2020年2月1日至2020年3月8日期间的租金5，510元；2．判令梁新英支付违约金25，415元。一审法院认定事实：2019年8月25日，赵爱华作为出租方(甲方)与梁新英作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，甲方将坐落于青浦区盈港东路1185弄414室房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为62.55平方米，乙方向甲方承诺承租该房屋用作居住使用；租赁期限自2019年11月1日起至2024年10月31日止，甲方于2019年8月25日前将房屋交付给乙方；该房屋前三年月租金4，350元，后两年月租金4，450元；押一付三，其后房屋租金应在前一期租金到期日前7天内支付；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金4，350元，本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；租赁期间，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，应事先征得甲方的书面同意；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失，1．乙方擅自改变房屋居住用途的；2．因乙方原因造成房屋结构损坏的；3．乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租房屋的；4．乙方擅自增加居住使用人，且人均居住面积低于本市规定标准的；5．乙方利用承租的居住房屋从事违法违规活动的；6．乙方逾期支付租金累计超过10日的；7．乙方欠缴应承担的费用累计超过1，450元的；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的20倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租。合同另行约定了其他事项。合同签订后，赵爱华按约将租赁房屋交付梁新英使用，梁新英按约向赵爱华支付2020年2月1日之前的租金，并向赵爱华支付房屋租赁保证金4，350元。2020年3月4日，上海汉勤律师事务所接受赵爱华委托向梁新英发出律师函，函告如下：1．你与我委托人的房屋租赁合同于2020年3月8日解除；2．限你于2020年3月8日前返还房屋，逾期返还视为放弃房屋内你所遗留物品的所有权，我委托人有权任意处置；3．支付我委托人2020年2月1日至3月8日的房屋租金5，510元；4．支付我委托人2019年8月25日-2019年10月31日期间的租金9，715元；5．赔偿我委托人损失暂计1万元(房屋空置费、交通费、律师费等费用)；6．结清房屋返还前的水、电、气、通讯、有线电视等费用。为妥善解决纠纷，维护委托人合法权益，同时避免给你带来负面影响，请你于2020年3月8日前返还房屋，将上述款项支付给我委托人。如你既不回复此函也不履行返还房屋和支付房租，本所将保留以法律手段主张委托人的合法权益的权利。之后，梁新英既未回复，也未向赵爱华支付欠付租金。2020年3月8日，赵爱华与次承租人签订了房屋租赁合同，由次承租人向赵爱华支付租金。一审法院另查明，2016年9月22日，赵爱华与上海康睿房地产发展有限公司签订《上海市商品房预售合同》，合同约定赵爱华购买青浦区赵巷镇崧泉路XXX号XXX室房屋。合同签订后，赵爱华按约支付了购房款，并取得案涉房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。赵爱华与梁新英之间所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。赵爱华将房屋交付梁新英使用，梁新英应按约支付租金。由于梁新英未按合同约定向赵爱华支付租金，且将案涉房屋擅自转租，故赵爱华按约有权行使合同解除权，现双方一致确认合同已解除，法院予以确认。合同解除后，赵爱华理应将房屋租赁保证金退还给梁新英。赵爱华要求梁新英支付2020年3月8日之前欠付的租金，于法有据，法院予以支持。赵爱华按合同约定向梁新英主张违约金，因梁新英并不存在合同约定应支付违约金的情形，故该请求缺乏依据，法院不予支持。一审法院判决如下：一、梁新英应于判决生效之日起十日内支付赵爱华2020年2月1日至2020年3月7日期间的房屋租金人民币5，365元；二、赵爱华应于判决生效之日起十日内退还梁新英房屋租赁保证金人民币4，350元；三、驳回赵爱华的其余诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交微信聊天记录一份，以证明被上诉人在2020年2月底便已明确表示了退租意愿。被上诉人认可该聊天记录真实性，但表示其不能证明上诉人的证明目的。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，赵爱华与梁新英签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。支付租金系承租人的基本义务，梁新英未按合同约定向赵爱华支付租金，赵爱华按约有权行使合同解除权，现双方一致确认合同已解除，一审法院对此予以确认，并无不当。赵爱华主张合同系因梁新英拒付租金解除，应参照合同约定以及上诉人免租期、空置期和律师费的损失标准计算违约金，但依据合同约定未按约支付租金、转租房屋并不属于支付违约金的情形，故一审法院认为该请求缺乏依据，对此不予支持，并无不当，本院予以维持。如赵爱华认为其存在免租期、空置期等损失，可另行与被上诉人协商，或者另行诉讼。综上所述，上诉人赵爱华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币286.55元，由上诉人赵爱华负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  成 皿审 判 员  徐 江二〇二一年一月二十七日法官助理  苗一路书 记 员  卞耀辉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……