湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初4931号原告（反诉被告）：湖北正日汽车零部件有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区花果街道二堰村塘沟工业园。法定代表人：张绪荷，该公司总经理。委托代理人：杨正魁，十堰市张湾区红卫街道法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。委托代理人：殷耀才，该公司副总经理。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：十堰市天启达科技有限公司。住所地：湖北省十堰经济技术开发区白浪柯家垭村**。法定代表人：徐荣华，该公司董事长。委托代理人：赵轮，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。原告（反诉被告）湖北正日汽车零部件有限公司（下称正日汽车零部件公司）与被告（反诉原告）十堰市天启达科技有限公司（下称天启达科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）正日汽车零部件公司的委托代理人杨正魁、殷耀才和被告（反诉原告）天启达科技公司的法定代表人徐荣华及委托代理人赵轮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）正日汽车零部件公司提出以下诉讼请求：1.判令天启达科技公司退还正日汽车零部件公司房屋租金19950元和押金1万元；2.天启达科技公司承担诉讼费用。事实与理由：正日汽车零部件公司于2016年9月1日与天启达科技公司签订厂房租赁合同，约定天启达科技公司将其位于白浪柯家垭村光明小区103号、建筑面积1200平方米的厂房租赁给正日汽车零部件公司用于生产汽车零部件，租赁期限为5年，年租金116000元，押金1万元。合同签订后，正日汽车零部件公司按约支付了租金及押金。从2018年9月1日起，天启达科技公司将租金提高到126000元，正日汽车零部件公司予以认可，正日汽车零部件公司已支付截止到2020年8月31日的租金。2020年6月下旬，正日汽车零部件公司搬离租赁的厂房，要求天启达科技公司退还剩下的2个月租金，天启达科技公司无故不予退还，正日汽车零部件公司没有将厂房交还给天启达科技公司。2020年7月4日，正日汽车零部件公司发现天启达科技公司将厂房大门门锁撬开，将生产设备运进厂房。天启达科技公司的行为侵害了正日汽车零部件公司的合法权益。被告（反诉原告）天启达科技公司辩称：2020年4月底，正日汽车零部件公司找到天启达科技公司协商，表示提前退租，天启达科技公司可以联系另外招租，厂房租出去后正日汽车零部件公司即搬离。天启达科技公司同意其提前退租要求，表示如有合适租户，提前通知正日汽车零部件公司搬离。正日汽车零部件公司从2020年5月10日左右就开始搬家，5月20日左右就不在案涉厂房生产了。2020年6月18日，天启达科技公司与新租房客户签订了租赁合同，约定9月1日为房屋交接日。自2020年6月20日起，天启达科技公司多次通过电话、微信通知正日汽车零部件公司在6月25日前全部清扫场地，将租赁的厂房交还给天启达科技公司。正日汽车零部件公司不予答复。天启达科技公司找到片警调解，正日汽车零部件公司拒绝到场调解，截止到2020年7月2日都未清场，且在2020年7月1日到供电部门申请暂停用电业务，将天启达科技公司电表停电，限制天启达科技公司正常用电，造成天启达科技公司无法办理业务。以上事实说明，天启达科技公司未损害正日汽车零部件公司的合法权益，请求依法驳回其诉讼请求。天启达科技公司是按年收取租金，不存在退2个月租金的说法，且正日汽车零部件公司既没有给天启达科技公司办理交接手续，也没有对院内垃圾进行清理，天启达科技公司为此支付垃圾清运费1000元。根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，正日汽车零部件公司提前退租违约，应当赔偿天启达科技公司三个月租金计31500元。请求判令正日汽车零部件公司赔偿天启达科技公司三个月租金31500元。经审理查明：2016年9月1日，天启达科技公司（甲方）与正日汽车零部件公司（乙方）签订《厂房租赁合同》。双方约定：甲方将坐落在白浪柯家垭光明小区103号、建筑面积1200平方米的厂房出租给乙方，租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日；年租金116000元，合同签订一次性支付租金，第二年起提前两个月支付租金，下年以此类推；押金1万元，合同到期甲方退给乙方；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。双方还约定：租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同签订后，天启达科技公司将厂房交付正日汽车零部件公司使用，正日汽车零部件公司亦向天启达科技公司支付了押金和截止到2020年8月31日的租金，其中2018年9月1日起，双方协商将年租金调整为126000元。2020年4月，正日汽车零部件公司向天启达科技公司表示提前终止合同，天启达科技公司同意，并表示联系新租户后提前通知正日汽车零部件公司搬离。正日汽车零部件公司遂在2020年5月搬离，因天启达科技公司未同意退还已支付的未到期租金，正日汽车零部件公司未向天启达科技公司交还厂房。天启达科技公司在2020年6月就该厂房与他人另行签订租赁合同，因正日汽车零部件公司未交还房屋且已搬离，于2020年7月初（4日前）将厂房门锁撬开，收回厂房。本院认为：正日汽车零部件公司与天启达科技公司签订的《厂房租赁合同》不违反法律规定，应认定为有效。根据双方诉辩意见，本案争议焦点归纳为以下三个：一、天启达科技公司是否应退还正日汽车零部件公司租金19950元；二、天启达科技公司是否应退还正日汽车零部件公司1万元押金；三、正日汽车零部件公司是否应支付天启达科技公司三个月租金的赔偿费用31500元。一、在租赁合同关系中，租金是承租人使用出租人租赁物的对价，在双方协商提前解除合同的情况下，如无特别约定，出租人应当向承租人退还未占用租赁物期间的租金。天启达科技公司同意正日汽车零部件公司提前退租请求后，双方就正日汽车零部件公司未占用租赁物期间的租金是否退还未达成协议，双方在《厂房租赁合同》中对该事宜亦未进行约定，则天启达科技公司应当退还正日汽车零部件公司未占用租赁物期间的租金。因此，正日汽车零部件公司主张天启达科技公司退还租金19950元应予支持。二、出租人占有承租人的押金，是基于双方存在租赁合同关系。虽然正日汽车零部件公司和天启达科技公司签订的合同尚未到期，但双方租赁关系已提前终止，天启达科技公司继续占有正日汽车零部件公司的押金没有依据。因此，正日汽车零部件公司主张天启达科技公司退还押金1万元应予支持。三、合同当事人放弃权利应采取明示的方式。天启达科技公司同意正日汽车零部件公司提前解除合同，但未明确表示放弃主张提前解除合同违约金的权利，则有权向正日汽车零部件公司主张该违约金。因此，天启达科技公司主张正日汽车零部件公司支付相当于三个月租金的违约金31500元应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）十堰市天启达科技有限公司退还原告（反诉被告）湖北正日汽车零部件有限公司租金19950元及押金10000元，合计29950元；二、原告（反诉被告）湖北正日汽车零部件有限公司支付被告（反诉原告）十堰市天启达科技有限公司违约金31500元；三、以上两款抵减后，原告（反诉被告）湖北正日汽车零部件有限公司还需支付被告（反诉原告）十堰市天启达科技有限公司1550元。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费549元，减半收取274.5元，由被告（反诉原告）十堰市天启达科技有限公司负担，退还原告（反诉被告）湖北正日汽车零部件有限公司274.5元。反诉案件受理费294元，由原告（反诉被告）湖北正日汽车零部件有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二一年一月二十一日书记员  彭苗苗