山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终7399号上诉人（一审被告）：魏玉飞，男，1984年1月2日出生，汉族，住烟台市福山区。上诉人（一审被告）：烟台海鲸教育科技有限公司，住所地烟台市福山区明炬街**，统一社会信用代码91370611MA3N3Y8W5R。法定代表人：魏玉飞，该公司经理。二上诉人共同委托代理人：姜丹丹，山东鑫士铭（青岛）律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人：杨艳梅，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙有响，男，1973年11月30日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：柳向东，山东永禄律师事务所律师。上诉人魏玉飞、烟台海鲸教育科技有限公司因与被上诉人孙有响房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院(2020)鲁0611民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。魏玉飞上诉请求：撤销一审判决,发回重审或者依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.上诉人与被上诉人间租赁合同已经于2020年7月29日终止，上诉人已腾退房产，不存在继续履行合同的情形。2.一审法院未给予合法的答辩期即缺席审理本案，程序不合法，影响了诉权的行使。被上诉人孙有响答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。孙有响向一审法院起诉请求：一、依法判令被告烟台海鲸教育科技有限公司支付原告租金130000元。二、请求依法判令烟台海鲸教育科技有限公司支付原告利息（以130000元为基数，自2020年8月18日起诉之日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）。三、判令魏玉飞对上述债务承担连带责任。四、本案的所有诉讼费用由被告承担。一审判决认定事实：2019年7月30日，原告与被告海鲸教育科技有限公司签订了房屋租赁合同一份，合同约定，原告将其所有的位于烟台市福山区商业网点房，租赁给被告海鲸教育科技有限公司使用。租赁期限为五年，自2019年7月30日至2024年7月29日，年租金130000元，两年内房租不变。合同同时对其他事项作了明确约定。诉讼中原告向法院提交证据如下：证据一、不动产权证书复印件一份，原件用于房屋抵押，存放在抵押银行。证明，原告出租的位于福山区商业网点房[房产证号：鲁（2017）烟台市福不动产权第00092**]，属于原告所有，原告有权利出租。解释一下，双方签订的租赁合同中的房产证号为［烟房权证福字第**]，系原房产证的编号，后该房屋换发了不动产权证书，故其编号是刚才所讲[房房产证号：鲁（2017）烟台市福不动产权第00092**。证据二、房屋租赁合同原件一份，证明，2019年7月30日，原告与被告海鲸教育科技有限公司签订了房屋租赁合同，合同约定，原告将其所有的位于福山区商业网点房，租赁给海鲸教育科技有限公司，租赁期限为五年，自2019年7月30日至2024年7月29日，年租金130000元，两年内房租不变，水电费、物业费等由海鲸教育科技有限公司承担，下期房租应在合同到期前一个月支付，并约定了逾期支付的滞纳金。证据三、催缴房租通知书原件一份、手机彩信发送催缴房租通知书截图打印件一份、手机发送邮件为催缴房租通知书截图打印件一份，证实因被告烟台海鲸教育科技有限公司拖欠租金，原告向其催缴，被告收到通知的事实，被告至今尚未支付租金130000元。证据四、工商登记企业信息原件两页，企业信用信息公示报告打印件两页。证实烟台海鲸教育科技有限公司，系魏玉飞开办的一人有限责任公司，根据公司法的规定，魏玉飞不能证明公司财产独立于自己的财产，其应当对烟台海鲸教育科技有限公司的债务承担连带责任。诉讼中原告主张，双方签订的租赁合同中，公司印章是魏玉飞加盖的，魏玉飞个人的签字及手印，是魏玉飞本人所签、所摁的。原告现在所主张的租金130000元，是第二年的租金，即2020年7月30日至2021年7月29日的租金。第一年的租金，被告方已经实际支付了。被告方所欠租金130000元，至今分文没有缴纳。双方签订的房屋租赁合同，至今没有解除。原告请求判令被告魏玉飞对被告烟台海鲸教育科技有限公司所欠原告租金130000元及利息承担连带责任的事实和法律依据是，根据原告提供的工商登记信息显示，被告魏玉飞，系被告烟台海鲸教育科技有限公司的法人代表，该公司系被告魏玉飞个人开办的自然人独资企业，公司的股东（发起人）仅有被告魏玉飞一人，说明该公司为一人有限公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，股东魏玉飞不能证明公司财产独立于自己的财产，其应当对烟台海鲸教育科技有限公司的债务承担连带责任。以上事实，有原告提交的不动产权证书、房屋租赁合同、催缴房租通知书、手机彩信截图、企业信用信息公示报告及原告庭审陈述在案为凭。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。承租人应当按照约定的期限支付租金。一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，2019年7月30日，原告与被告海鲸教育科技有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方自愿、真实的意思表示，且内容不违反国家法律、法规规定，故该合同为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。诉讼中，根据原告的庭审陈述，结合原告庭审时提交的证据，法院可以认定，被告海鲸教育科技有限公司在合同约定的缴纳租金期限内，未按约定向原告缴纳2020年7月30日至2021年7月29日的租金130000元的事实。被告海鲸教育科技有限公司应当按照约定和依据法律规定，向原告缴纳2020年7月30日至2021年7月29日的租金130000元，并支付利息。庭审中，原告提交的被告海鲸教育科技有限公司的工商登记信息及企业信用信息公示报告显示，该公司企业类型为有限责任公司（自然人独资），公司的股东（发起人）仅有被告魏玉飞一人，根据法律规定，该公司为一人有限责任公司。诉讼中，被告魏玉飞未向法院提交证据证明被告烟台海鲸教育科技有限公司的财产独立于自己的财产，其应当对烟台海鲸教育科技有限公司的债务承担连带清偿责任。综上，原告所诉事实清楚，证据充分，其诉讼请求法院予以支持。二被告经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法应承担对其不利的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2020年9月27日判决：一、被告烟台海鲸教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告自2020年7月30日至2021年7月29日期间的租金130000元及利息（以130000元为基数，自2020年8月18日原告起诉之日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息）；二、被告魏玉飞对上述债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3156元，减半收取计1578元，由二被告负担。二审期间，上诉人提交如下证据：1.《房屋租赁合同》3页，证明2019年7月30日上诉人海鲸公司与被上诉人签署涉案房产的租赁合同，双方约定因本合同履行过程产生的纠纷由烟台市芝罘区人民法院管辖。本案的一审法院烟台市福山区人民法院对案件无管辖权，被上诉人的起诉不符合起诉条件。2.租赁过程中魏玉飞与物业公司员工李会茹微信及短信记录打印件4页，魏玉飞与海鲸公司员工刘嘉旗微信沟通记录打印件6页。证明因上诉人所承租的151-8、9、10号房产均存在欠付出租前租金及物业费的情况（涉案房产欠付此前物业费4608元、电费9237.6元），导致物业公司向上诉人催缴，且不允许跨时间段支付，即此前电费、物业费不支付，导致上诉人也无法支付后续的费用。因物业费未支付，物业公司不同意为涉案房产的电卡充电，上诉人公司频繁与物业公司协商，偶尔可以允许充几十元的电费，但公司经营多种类型的教育项目，几十元电费很快就使用完毕，因此常常出现断电的问题，严重影响了公司经营。3.魏玉飞与被上诉人间的微信沟通记录打印件10页。证明2020年2月6日起，因涉案房产漏水被上诉人拒绝维修、被上诉人欠付之前的电费及物业费拒绝缴纳，导致上诉人无法正常使用房屋，此后多次与被上诉人沟通，被上诉人提出“你实在觉得不行的情况下，你的房租到期了，和你提前解除合同也可以，我把钱退给你”。上诉人也多次表示房子漏水、无法正常用电，没法继续干下去，大不了白交了一年房租，房租到期后能解决了就继续租，解决不了没法继续租。租赁关系终止后，2020年8月5日被上诉人违反双方终止合意，又向上诉人发送催缴房租通知书。上诉人也明确“早就告诉你到期不租了”。4.搬家服务证明1页。证明第一年房租到期前，上诉人已经于2020年5月13日通过搬家公司对涉案房产进行腾退。因涉案房产承租时被上诉人并未向上诉人交付房屋钥匙，该房产与相邻的151-9、151-8号房产共用一个出入门，因此在腾退后也不存在向被上诉人交接房屋钥匙的情况。5.招租条幅照片打印件1页。证明因上诉人承租涉案房产时，涉案的151-10号房产与151-9、151-8号房产（房东为案外人鹿光华）内部系打通状态，上诉人使用该房产内的原装修布局经营儿童培训。因无法正常经营，上诉人分别与两位房东终止合同关系，并腾退所租赁的房产。租赁关系终止后，房东鹿光华也已继续对外招租。无论法院是否支持上诉人合同已终止的主张，客观上涉案合同也已无法继续履行，上诉人租赁涉案房产的目的已无法实现。如果判令继续履行合同，将给上诉人造成更大的经济损失。6.《终止合同通知书》及打印件2页、通知书邮寄快递1页、通知内容短信发送记录打印件1页。证明，涉案房产租赁合同终止后，被上诉人恶意否定双方终止合同的合意提起本案诉讼。在上诉人缺席的情况下，法院进行审理并判决。上诉人无奈再次向被上诉人发送通知，重审租赁合同解除的原因及房产早已腾退、合同无法继续履行的事实，并通知被上诉人及时行使权利，避免损失进一步扩大。被上诉人拒收该快递后，上诉人通过短信方式通知被上诉人。被上诉人质证称，一审法院已将开庭传票送达给上诉人，上诉人接到传票后，拒不到庭，应承担不利的法律后果，上诉人二审中所举证的证据已过举证期限，被上诉人不予质证；对于上诉人提到的管辖问题，如果上诉人认为一审法院存在管辖问题，应在答辩期内提出，上诉人未在法定期限内提出，视为认可一审法院有管辖权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条，房屋租赁合同纠纷按照不动产纠纷确定管辖，是法律明文规定。关于一审中上诉人为什么没有出庭。上诉人称，记错时间了，安排的是调休后的周日，上诉人误以为周一开庭，上诉人并非恶意缺席一审庭审，但一审法院直接缺席审理后于当日宣判。经查，上诉人《终止合同通知书》落款时间为2020年11月29日，中国邮政的改退批条载明“拒收”。被上诉人称，没收到《终止合同通知书》，上诉人从未提出过解除合同，即使上诉人提出过解除，被上诉人不同意解除。上诉人另主张，上诉人给被上诉人发送的《终止合同通知书》载明的是涉案房产在2020年7月29日第一个租赁年度到期后已经终止，理由是在2020年2月因涉案房产漏水及无法用电，上诉人与被上诉人多次沟通，被上诉人也提出实在不行到期后就不租了，可以提前解除合同，也可以退钱，上诉人也通知被上诉人如果用电的问题没法解决，房租到期后就不再续租，2020年5月13日上诉人腾退涉案房产，因为涉案房产与旁边的8、9号房产统一装修后有同一个出入门，因此在租赁时被上诉人没有向上诉人交付过房屋钥匙，腾退后，就不存在上诉人要向被上诉人交接房屋钥匙的问题；因涉案房产承租时是与旁边的8、9号统一承租，上诉人承租前8、9、10号房产就是统一由案外人臧春雷统一承租用于经营儿童教育培训，因涉案房产无法正常使用以及疫情的原因，上诉人与被上诉人及另外的房东鹿光华终止了租赁合同，并从房产内搬出，目前鹿光华已经将8、9号房产对外重新出租，客观上上诉人也无法继续承租涉案房产；漏水，是因为管道冻裂，需要房东予以协助查找原因予以维修，关于用电问题，上诉人提供的与物业公司及本公司工作人员沟通记录可以看出涉案房产经常断电且物业公司以此前物业费未缴纳为由拒绝给上诉人充电，找人协调后只能每次充20或50元。被上诉人称，双方有过微信交流，上诉人从来没有提出解除房屋合同，被上诉人从没有同意对方的合同解除；被上诉人一直没有到房屋里看上诉人所说的水电问题，水电是上诉人一直在充值使用，并没有障碍；上诉人讲到的漏水问题，根据合同第7条约定，假设存在漏水问题，也是由上诉人负责维修、承担费用，与被上诉人无关。被上诉人提交物业公司出具的客户收费历史明细，用以证实涉案房屋电费正常充值，至今也是正常使用，从未断电，也不存在上诉人所讲的与物业费有关联，找人协调后只能每次充20或50元。上诉人质证称，真实性无异议，该缴费记录仅显示至2020年1月4日，当时将近春节，物业公司同意给业主统一充电，上诉人为了正常使用，要求多充，因此充了300元，但是从该明细可以看出2019年12月19日上诉人充值20元，结合上诉人提交的证据2上诉人与物业公司员工沟通的短信记录，“上次给您充电了，房东和公司都埋怨我”，可以看出物业公司告知尽快补齐物业费和电费。被上诉人称，对于上诉人所讲均不认可，一、被上诉人从未将房屋租赁给臧春雷，二、上诉人与被上诉人并未终止、解除合同，三、上诉人与鹿光华（成学刚）也并未终止合同，而是擅自解除合同，现成学刚（涉案房屋属于成学刚所有，与鹿光华无关）在福山区法院起诉上诉人要求支付租金及违约金，该案正在审理中，四、上诉人主张的另案租赁合同与被上诉人的租赁合同是独立的，上诉人与另外一家是否终止、解除，其效力不及于被上诉人，五、合同签订后，按照法律规定，没有法定理由不得擅自解除，是合同法的基本原则，其目的是维持合同的稳定性，上诉人从未向被上诉人提出过解除合同，被上诉人也未收到任何解除终止通知，假设即使上诉人提出过，被上诉人也不同意其单方提出的请求，六、上诉人刚才讲充电卡在其手中，没有电其就去充值，符合充电卡的使用特点，说明上诉人可以随时充值随时使用，并不存在任何障碍，被上诉人提供的证明证实了上诉人主张的每次只能充值20或50元是不属实的，充值多少是根据上诉人意愿，因此被上诉人认为上诉人上诉没有事实和法律依据，应依法予以驳回。上诉人则主张，本案事实在一审过程中没有查清，对于双方合同是否终止这一关键事实，虽然上诉人因缺席一审庭审，未能在举证期限内提交相关证据，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条规定，证据与案件基本事实有关的，法院应当采纳，被上诉人在本次庭审放弃对上诉人提交证据的质证的权利，应视为该部分证据的真实性和上诉人证明目的是成立的；被上诉人称鹿光华在福山法院起诉，属实，双方对于是否应当承担违约责任、修复责任存在争议，但上诉人与鹿光华间的合同确实已经终止；对于被上诉人提及上诉人可以随时充电的问题，根据上诉人提交的证据2、3可以看出，上诉人正是在因无法用电才会产生上诉人与物业公司及被上诉人之间的沟通，被上诉人一直否认双方在第一年度租期终止前已经就到期不租协商一致，即使被上诉人否认其同意上诉人的解除要求，根据“九民会议纪要”第48条的规定，在一些长期性合同如房屋租赁合同的履行中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方解除合同，有时对双方都不利，因此规定在违约方不存在恶意，继续履行对其显失公平的情况下，允许单方解除合同。被上诉人提交光盘一份，用以证实上诉人一直在正常经营，未受疫情影响。上诉人质证称，对视频内容无异议，视频中是明炬街155号，是海鲸教育总部的经营情况，拍摄时间是2020年9月左右，与涉案房产并无关联，上诉人主张的无法经营指的是无法在涉案房产处经营，与总部经营情况无关。本院审理查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案二审争议是，烟台海鲸教育科技有限公司、魏玉飞应否支付孙有响房屋租金130000元。二审中双方提交的证据，对方未提交反证，上诉人对一审未能提交相关证据作出了说明，被上诉人认可双方有过微信往来沟通，故本院确认双方提交的证据的真实性。一审中上诉人未到庭应诉，一审法院缺席判决，程序上并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。上诉人未在一审提出管辖权异议，二审提出，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。一审中上诉人未请求解除合同，双方二审协商不成，本院在本案不予合并审理。双方提交的证据、双方当庭陈述等，尚不足以证实双方的合同已经解除，上诉人应依约交纳房屋租金及利息，一审判决判令上诉人支付租金，符合合同约定。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上诉人未举证证实烟台海鲸教育科技有限公司公司财产独立于魏玉飞个人的财产，一审判令二上诉人承担连带责任，合法。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3156元，由上诉人魏玉飞、烟台海鲸教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二一年一月十五日书记员  吕冠晓