河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终222号上诉人（原审被告）：河南鼎天置业有限公司，住所河南省郑州市郑东新区薛岗社区**楼******。法定代表人：崔俊芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳媛，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓松，天津高地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张慧玲，女，1991年1月6日出生，汉族，住，住河南省濮阳市华龙区/div>委托诉讼代理人：宗要忠，系张慧玲之夫。委托诉讼代理人：李博博，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。上诉人河南鼎天置业有限公司（以下简称鼎天置业）因与被上诉人张慧玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初20250民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2021年1月12日公开开庭审理了本案。鼎天置业委托诉讼代理人岳媛、李晓松，张慧玲委托诉讼代理人宗要忠、李博博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎天置业上诉请求：1.撤销一审判决第一项,并依法改判驳回张慧玲要求鼎天置业支付违约金的诉请；2.本案一审、二审诉讼费全部由张慧玲承担。事实与理由:一、鼎天置业与张慧玲之间经调解，鼎天置业公司向张慧玲支付7840元，已就涉诉《商品房买卖合同》全部争议解决完毕，上诉人不应在向张慧玲支付任何违约金。二、一审认定鼎天置业未按约将办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局构成违约,应当承担违约责任是错误的。办理房屋初始登记的目的是为了办理房屋产权证。根据鼎天置业与张慧玲签订的《商品房买卖合同》约定,鼎天置业应于房屋交付后180日内将办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局,应当在取得该商品房初始登记后360日内,取得该房屋所有权证。即鼎天置业需在房屋交付后540日内办理完毕房屋所有权证即可,该时间并未到期。初始登记的取得时间并未对张慧玲造成任何影响,张慧玲也不存在任何实际损失,合同约定的根本目的实现也并未到期,鼎天置业不应当承担相应违约责任。三、根据鼎天置业与张慧玲签订的《商品房买卖合同》的约定,张慧玲逾期支付购房款,交房时间按照付款逾期天数相应顺延,鼎天置业不存在逾期交房情况,不应当承担逾期交房违约责任。鼎天置业与张慧玲签订的《商品房买卖合同》第六条明确约定,案涉房屋贷款部分的购房款金额为1190000元,约定付款时间为2018年6月30日,而张慧玲付款时间2018年9月12日,故该部分时间应当予以顺延。除一审法院认定的因政府大气污染防治等治理行动及新冠肺炎疫情影响扣减的150天外,张慧玲逾期74天,以上共计224天,鼎天置业交房时间应当顺延224天,鼎天置业不存在逾期交房情况,不应当承担逾期交房违约责任。四、即使鼎天置业承担违约责任，一审法院关于逾期交房违约金的计算错误。五、鼎天置业承担的全部违约金应在12243元范围内相抵销。六、张慧玲主张的违约金过高。综上所述,鼎天置业认为,一审判决认定基本事实错误。为此,鼎天置业特依据《民事诉讼法》相关规定,提起上诉,望支持鼎天置业的诉请。张慧玲辩称，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法驳回上诉，维持原判。第一，一审认定鼎天置业支付张慧玲逾期报送办理房屋权属登记资料构成违约，并判定违约金是正确的。根据双方签订的商品房买卖合同附件四第六条规定，出卖人应当在2020年3月31日（房屋交付使用后180天内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人未在约定期间内报送上述资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款万分之一的违约金。根据一审法院查明的事实，鼎天置业未按约定向相关行政部门报送初始登记资料并经受理，根据上述约定，一审判决自2020年10月10日起按照总房款的万分之一向张慧玲支付违约金是正确的。鼎天置业将产权初始登记义务与转移登记义务混为一谈是没有事实和法律依据的，张慧玲不予认可。第二，关于涉案房屋是否存在逾期的问题。因为涉案房屋采用的是现金以及商业贷款相结合的一个方式，张慧玲在支付首期房款之后，已经按照鼎天置业的要求到指定的银行办理了申请贷款的所有手续。贷款发放了逾期的原因不在于张慧玲。另外，鼎天置业在一审中并未就该事实向法庭主张，视为其自认，所以说鼎天置业主张的交房顺延224天无事实和法律依据。根据一审查明的事实，张慧玲在一审中提交了河南省增值税普通发票，鼎天置业对于该发票没有异议，也没有提出贷款逾期的问题，构成了对案件事实的确认，在二审没有提交相反证据的情况下，应当承担不利后果。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条的规定，当事人委托代理人参加诉讼的除授权委托书明确排除的事项之外，诉讼代理人的自认视为当事人的自认。在一审中，鼎天置业的委托代理人对于按照约定付款的事实是认可的，并没有提出任何异议，应当视为对案件事实的责任，所以说在二审中在其没有提交贷款逾期证据以及贷款逾期系由张慧玲原因所致的情况下，应当承担不利后果。第三，本案的贷款系鼎天置业指定的银行，张慧玲均按照鼎天置业工作人员的指示办理贷款，签订贷款合同，也没有任何征信问题。即使贷款逾期，原因也在于鼎天置业，应当由其承担不利后果。根据商品房买卖合同的附件四补充协议三的约定：“贷款方式是商业贷款，××同意出卖人指定银行相关约定”，本案的贷款系鼎天置业指定的第三方银行贷款，发放的时间不仅基于张慧玲提交资料的时间，更基于鼎天置业。张慧玲已按照鼎天置业的指示办理相关事宜，征信没有任何问题。本案贷款逾期的原因系鼎天置业频繁更换银行所致，应由其承担不利后果。另补充：鼎天置业称双方已就涉案商品房买卖合同全部争议已解决完毕，无事实和法律依据。虽然鼎天置业已经向张慧玲支付了7840元，但并不能说明双方的争议已经解决完毕。鼎天置业也没有举证证明双方就该案全部争议达成一致意见，对于该事实不予认可。鼎天置业主张的一审法院计算逾期交房违约金错误是没有事实和法律依据的。本案约定的交房日期是2019年9月30日，按照一审法院认定的交房日期是2020年5月3日，已经超过了逾期交房约定的90日，应当按照万分之一来计算违约金。另外，鼎天置业主张承担的全部违约金应在12243元范围内相抵销也没有事实和法律依据。在一审中鼎天置业并没有就违约金抵销事宜向法庭主张，且在一审中也没有提出反诉，故对于该项主张不予认可。张慧玲向一审法院起诉请求：1.被告支付原告逾期交房违约金52664元（以已交付房价款1704345元为基数，按照日0.1‰,暂计算至2020年9月20日）,并以已交付房价款1704345元为基数,按照0.1‰支付原告自2020年9月21日起至实际交房之日止的违约金；2.被告支付原告以总房款1704345元为基数按日利率0.01%计算自2020年4月1日起至报送涉案房屋权属初始登记的资料被房地产行政主管部门受理之日的违约金金（截止至2020年11月16日，暂计39029元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月30日，原、被告双方签订合同编号为D180××××****的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑东新区××、××路东××单元××房屋××套，房款为1704345元；交付期限：被告应于2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；如因城市规划、市政工程、环保督查、雾霾预警、扬尘治理、恶劣天气、政府重大活动等影响工期的，在受影响范围内，交房日期相应顺延；出卖人逾期交房的违约责任：被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。被告应当在2020年3月31日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。产权初始登记首次登记在接到房管管理部门及不动产管理部门可提交资料通知后一周内提供资料；若材料不齐全，日期自动顺延。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%的违约金。上述合同签订后，原告支付了全部购房款。2019年9月23日，被告发送房屋延期交付告知函，载明整个施工期间，受大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，按照要求停止相关工程作业，致使项目工期受到一定影响，鼎天东尚房屋将延期交付。被告提交多份环境污染防治、扬尘治理的文件，拟证明被告延期交房是受环境治理影响。另查明，2020年5月3日原告办理了涉案房屋的入伙手续，签收房屋验收表并提出装修申请。同日，原告向被告出具收条，该收条载明：“今本人（××）收到鼎天置业柒仟捌佰肆拾元整（小写7840元整）”。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告主张被告支付逾期交房违约金52664元（以已交付房价款1704345元为基数，按照日0.1‰,暂计算至2020年9月20日）,并以已交付房价款1704345元为基数,按照0.1‰支付原告自2020年9月21日起至实际交房之日止的违约金，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告未按约将竣工验收合格的房屋于2019年9月30日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。原告于2020年5月3日办理了涉案房屋的入伙手续，签收房屋验收表并提出装修申请，故该日期应认定为房屋交付日期。关于被告逾期交房的天数，鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素；又因2020年初受新冠肺炎疫情影响，房地产企业因不能预见的因素无法正常施工，相关手续无法办理，根据合同约定及履行情况、被告违约程度、预期利益以及上述情形等对交房周期的影响，考虑双方对迟延交房情形的约定，该院酌情扣减150天。经计算截至2020年5月3日的违约金为11248.68元（1704345元×0.1‰×66天），故对原告该项诉讼请求，该院予以部分支持。关于原告主张被告支付被告支付原告以总房款1704345元为基数按日利率0.01%计算自2020年4月1日起至报送涉案房屋权属初始登记的资料被房地产行政主管部门受理之日的违约金金（截止至2020年11月16日，暂计39029元），根据双方签订的《房屋买卖合同》附件四第六条约定，被告应当在2020年3月31日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。本案中，原告于2020年5月3日办理了涉案房屋的入伙手续，签收房屋验收表并提出装修申请，截止目前，合同约定的房屋交付使用后180日的期限即2020年10月30日已经届至，被告鼎天置业仍未履行报送办理房屋权属首次登记资料的义务，经计算自2020年10月31日至判决之日（2020年11月26日）的违约金为4601.73元（1704345元×0.01%×27天），被告并应以1704345元为基数，自2020年11月27日起按日0.01%计算至被告鼎天置业实际履行报送义务之日止的违约金，故对原告该项诉请，该院予以部分支持；因原告已收到被告支付7840元，故被告应支付原告逾期交房违约金、逾期报送办理房屋权属首次登记资料的违约金共计8010.41元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告河南鼎天置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张慧玲逾期交房违约金、逾期报送办理房屋权属首次登记资料的违约金共计8010.41元，并以1704345元为基数，按日0.01%支付自2020年11月27日起至实际履行报送义务之日止的违约金；二、驳回原告张慧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2092元，减半收取1046元，由原告张慧玲负担955元，被告河南鼎天置业有限公司负担91元。二审中，张慧玲提交了其丈夫宗要忠与鼎天置业工作人员余方方的微信聊天记录，拟证明本案贷款逾期放款系鼎天置业频繁更换合作银行所致，并非张慧玲的原因。鼎天置业发表意见称：对该证据的真实性有异议，无法确定余方方的身份，聊天内容也不完整，无法证明逾期发放贷款系鼎天置业频繁更换合作银行所致。本院经审查认为，对张慧玲提交的证据的真实性无法确认，故对其证明目的不予采信。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，鼎天置业虽然已经向张慧玲支付了相应的赔偿款，但并无证据证明双方约定争议已经全部解决完毕，故张慧玲向鼎天置业主张逾期交房违约金，于法有据。鼎天置业上诉称，张慧玲逾期支付购房款，交房时间按照付款逾期天数相应顺延，因鼎天置业一审中未提出此项抗辩理由，且贷款银行系鼎天置业合作银行，鼎天置业未提交证据证明贷款逾期的原因系张慧玲所致，故其该项上诉理由不能成立。鼎天置业上诉称，逾期交房的天数一审法院酌情扣减150天后其逾期交房天数不超过90日，应当按照日万分之0.5的标准支付违约金。本院认为，鼎天置业实际逾期交付房屋天数已经超过90日，违约金应当按照日万分之一的标准支付，一审法院酌情扣减了天数后致使逾期天数少于90日，并非实际逾期天数少于90日，在酌情扣减了相应天数后，鼎天置业主张降低违约金标准的上诉理由，本院不予支持。《商品房买卖合同》对于报送初始登记资料违约金的计算标准有明确的约定，一审据此计算相应的违约金并无不当。综上所述，河南鼎天置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2092元，由河南鼎天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二一年一月十五日书记员  刘佳辉