河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫03民终213号上诉人（原审原告）：王郁松，女，1989年7月28日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：杨妙转，女，1965年3月25日出生，汉族，住洛阳市涧**。上诉人（原审原告）：王根峰，男，1964年12月3日出生，汉族，住广州市黄埔区。三上诉人共同委托诉讼代理人：王高锋，男，1963年3月24日出生，汉族，住河南省孟津县横水镇红光村，系王根峰哥哥。被上诉人（原审被告）：洛阳洛冷制冷机械有限公司，住所地洛阳市高新技术开发区河洛大道**。法定代表人：丁国荪，董事长。委托诉讼代理人：杜海杰、王婧（实习），河南南云律师事务所律师。上诉人王郁松、杨妙转、王根峰与被上诉人洛阳洛冷制冷机械有限公司（以下简称洛冷制冷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6930号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法审理了本案。本案现已审理终结。王郁松、杨妙转、王根峰上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人于2002年12月6日和被上诉人签订了《房屋出售合同》。按照该合同约定，被上诉人将位于洛阳市金谷园72号院新建3#职工住宅楼下一层西一间门面房，建筑面积37.731平方米的临春晴路门面房出售转让。上诉人在2002年12月9日和2003年5月16日付清房款195069.3元。合同约定，双方签订合同一年内将该门面房的房屋产权证办理后交于买受方，买受方将剩余5%的房款交给出售方。房屋面积与办房产证时的产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准，差额房款双方实行多退少补；2、被上诉人所建的有3幢住宅楼，从东向西排序为住宅1号2号3号楼，但办证时改为A、B、C幢，3号楼和C幢所对应的应为同一幢房产，该幢房产部分业主已经取得房屋产权证和不动产权证。但从2005年10月29日处分权在被上诉人实际控制中，并没有给上诉人办理转让手续；3、被上诉人在划拨土地上建房，出售自己的房屋，按合同约定代为上诉人办理房屋产权登记，并最终让上诉人取得房屋产权证。被上诉人转让自己房屋，等同于被上诉人的物权转让，上诉人享有相应房屋的所有权。被上诉人有权利有责任有义务给上诉人办理所转让房屋产权。为维护上诉人的合法权益，保护上诉人购买房产的所有权、处分权、收益权，请求二审法院依法处理。洛冷制冷公司辩称：1、上诉人诉称“2005年处分权在答辩人实际控制中，并没有给上诉人办理转让手续。”不符合事实。（1）2002年12月6日，上诉人与答辩人签订了《房屋出售合同》。约定答辩人将位于洛阳市××院××＃职工住宅楼下××西××门面房（××）出售给上诉人。（2）上诉人购买的房屋性质属于集资建房，上诉人目前只支付了房屋总价的95%，并未全额出资。（3）上诉人购买答辩人的房屋属于政策性集资建房，结合上诉人缴纳房款的情况也可以看出，该房屋的性质为成本价集资建房，答辩人并不是开发商，该房产也不同于商品房，因此集资建房的房产，办理房产证需符合一定的条件，土地规划也需要符合政策条件。当时市政府要打通纱厂路，要拆制冷厂的住宅楼，用春晴路的土地让制冷厂职工集资建房，公司在建房费用上补贴一部分费用，但是该房屋土地是金谷园村的，由于金谷园村的问题，土地性质迟迟无法变更，导致门面房房产证当时无法办理。（4）现在房产证与土地证二证合一为不动产权证后，按照相关规定，办理不动产权证需要由土地规划局对门面房重新测绘，按测绘出的面积核算出每户门面房应当缴纳的土地出让金，答辩人至今仍在积极协调，土地管理局尚没有核算出每户应缴纳的土地出让金，所以该不动产权证暂无法办理。（5）答辩人2005年12月29日取得的C幢一层房屋所有权证是原始取得的房产大证，取得房产大证是分割房产小证的前提之一，答辩人取得房产大证的行为并没有侵害上诉人的任何权利，该房屋出售后一直由上诉人占有使用收益。由于政策原因无法分割该房产大证。所以，答辩人一直积极的协助上诉人办证，并不存在答辩人不愿意配合上诉人办证的情况，答辩人也不存在侵犯上诉人权利的行为。2、上诉人的诉讼请求不能成立。上诉人上诉请求撤销一审判决，上诉人的该诉求不能成立。2018年房屋产权证政府部门已经取消，不再办理。根据房管部门的规定，房屋产权证已于2018年不再办理，已经和土地证合并为不动产权证。上诉人的诉讼请求存在法律上和事实上的履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”首先、答辩人并不是办理房产证的政府部门，没有办理房产证的职权，答辩人应当承担的是协助义务而非直接办理义务，答辩人无法为上诉人办理房产证；其次、上诉人要求办理房产证的诉讼请求存在履行不能，答辩人不存在任何过错。因此，上诉人的诉讼请求不能成立。3、上诉人基于《房屋出售合同》提出的诉讼请求已过诉讼时效，其诉讼请求不应得到人民法院的支持。（1）2002年12月6日，上诉人与答辩人签订了《房屋出售合同》。根据合同第四条约定，出售方在签订合同一年内为上诉人办理房屋产权证。现已过去17年之久，上诉人依据《房屋出售合同》产生的请求权早已超过法律规定的二年诉讼时效，其诉讼请求不应得到人民法院的支持。（2）上诉人怠于主张请求答辩人协助办理房屋产权证的权利长达17年之久，使其诉讼时效经过，由此所产生的国家政策变化等风险，导致现在客观情况无法办证的后果，自然应由上诉人自行承担。这也符合我国诉讼时效制度的规定。综上所述，请求依法驳回上诉人的诉讼请求，以维护法律的公正性和严肃性。王郁松、杨妙转、王根峰向一审法院起诉请求：1.判令洛冷制冷公司履行《房屋出售合同》，停止侵害，使王郁松、杨妙转、王根峰取得位于洛阳市××院××＃职工住宅楼下一层西一套门面房的房屋所有权证；2.判令洛冷制冷公司赔偿10376.025元；3.本案所涉诉讼费由洛冷制冷公司承担。一审法院认定事实：1.国内贸易部洛阳制冷机械厂更名为洛冷制冷公司。2002年12月6日，洛冷制冷公司（出售方）与王郁松、杨妙转、王根峰（买受方）签订《房屋出售合同》，约定出售方将位于洛阳市××院××＃职工住宅楼下一层西一套门面房，建筑面积37.731平方米的临春晴路门面房出售给买受方，土地使用期限为合同签订之日起70年；该房屋按建筑面积计算，单售价5500元/平方米，总金额207520.5元，实行买受方先交纳定金每套10000元，待合同签订后，再交房款总额95%（含定金），计197144.5元；出售方同买受方在合同签订，房款交纳197144.5元后，出售方将房屋主体及装饰、设备和其它有关设施交与买受方；出售方在同买受方签订合同一年内，将该门面房房屋产权证办理后交与买受方，买受方将剩余5%房款交给出售方，房屋面积与办房产证时的产权登记面积有差异时，以产权登记面积为准，差额房款双方实行多退少补等。同日，双方签订《补充协议》，约定买受方所购门面房款的1%，即2075.2元（37.731㎡×5500元×1%），按合同首期交95%的实际交房款数额为195069.3元（197144.5元-2075.2元），剩余总房款的5%，数额为10376元的余款在办理房屋产权证后补交等。洛冷制冷公司于2002年2月9日、2003年5月16日出具《收据》两份，显示分别收到王郁松、杨妙转、王根峰，王根峰支付门面房款190000元、5069.3元。2.2005年12月29日，位于洛阳市西工区金谷园路******房屋的房屋所有权办理登记至洛冷制冷公司名下，产别为国有房产。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案涉案房屋的出售不同于商品房出售。虽然《房屋出售合同》中约定出售方在同买受方签订合同一年内将该门面房房屋产权证办理交与买受方，但洛冷制冷公司并不具备办理房屋产权证的职权，其承担的是协助义务而非直接的办理义务，王郁松、杨妙转、王根峰未提供充分证据证明涉案房产目前具备办理房屋权属证书的条件，故对王郁松、杨妙转、王根峰诉求洛冷制冷公司办理房屋所有权证的诉讼请求，该院不予支持。王郁松、杨妙转、王根峰主张的其他诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王郁松、杨妙转、王根峰的诉讼请求。本案受理费50元，由王郁松、杨妙转、王根峰负担。二审审理期间，根据已生效判决查明的事实，涉案楼房是依据2000年11月洛阳市西工区人民政府向市政府提交的西政文（2000）28号文件《关于洛阳制冷机械厂家属院区旧房改造立项的请求》而集资建房而来，该房屋不同于商品房。涉案房屋土地未交纳土地出让金。另查明，自2018年其房管部门已不再办理房屋产权证，而是将房屋产权证与土地证合并为不动产证。本院二审查明的其余事实与一审查明事实一致。本院认为:本案所涉房产因历史原因需向政府土地管理部门补充完善相关手续才具备目前的办证条件，王郁松、杨妙转、王根峰的诉求暂不具备相关条件，原审判决驳回王郁松、杨妙转、王根峰的诉讼请求的结果并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，王郁松、杨妙转、王根峰上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由上诉人王郁松、杨妙转、王根峰负担。本判决为终审判决。审判员  衡宏波二〇二一年一月二十七日书记员  邱云静