辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终465号上诉人（原审被告）：邱欣，女，满族，1971年12月8日生，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：王阳，辽宁碧海律师事务所律师。委托诉讼代理人：董海涛，辽宁碧海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张艳华，女，汉族，1971年2月24日生，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人邱欣因与被上诉人张艳华租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱欣上诉请求：1.撤销一审判决，改判或将本案发回重审；2.本案诉讼费及上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在案涉店铺多年承租并从事经营活动，火灾及疫情的发生均是在双方常年、稳定的租赁合同关系当中，原审认定上诉人未履行向被上诉人交付店铺的义务明显违背事实基础。双方就案涉店铺建立的租赁法律关系应当是连贯并延续的。上诉人早于几年之前就已经向被上诉人交付了案涉店铺，也就是说，被上诉人对案涉商铺的租赁、占有和使用是自2017年起连续没有中断，不存在未交付的问题。原审判决中记载的“被告(上诉人)履行交付义务……”的说法明显与本案事实情况不相符，被上诉人常年承租案涉店铺，双方仅仅通过每年度签订租赁合同的方式规范合同的履行，但包括最新一次的续签合同的行为在内，均不涉及店铺的交付问题。因首次出租给被上诉人之时就已经履行了交付义务，原审法院脱离案件事实，不考虑合同履行的实际情况，仅从字面上进行理解是错误的。原审法院认为双方协议约定的租期为2020年1月1日，并在此基础上推论出在这一时间节点上，上诉人未履行向被上诉人交付店铺的义务，属于简单的针对租赁合同记载的合同起始时间做出的错误判断，违背了本案的基本事实，并在此基础上做出了错误的判决。二、案涉店铺所在的凯旋商城因失火和新冠××疫情的影响暂缓营业，仅仅是双方在长期、稳定的租赁关系当中发生的特殊情况，并非常态，不等同于上诉人不履行合同义务，更不导致合同目的落空。案涉店铺所在的凯旋商城年末意外失火，紧接着就是2020年初国内新冠病毒××爆发。因疫情极易传染，国家和政府有关部门不得不采取关闭经营场所等方式减少人群密集造成疫情蔓延，案涉凯旋商城原属人流量极大的经营活动场所。即便没有发生失火事件，商城暂时性关闭也是必然的，此举也是响应国家防控疫情工作所必须要采取的有效措施。面对上述紧急情况，包括凯旋商城在内的多家经营场所均受到影响，而凯旋商城的特殊性更在于疫情发生之前还发生了火灾，但即便如此，凯旋商城受影响的时间仍只有数月，对于双方已经建立的长期、稳定的承租关系且在上诉人此前已经表示过可以延长租期的前提下，上述情况均不可能达到被上诉人认为的足以解除合同的程度，被上诉人不享有法定解除权。因此，原审法院做出判令上诉人向被上诉人返还租金及支付利息的判决结果是错误的。张艳华辩称，不同意邱欣的上诉请求，请求二审维持一审判决。张艳华向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间商铺租赁协议；2.被告返还原告已缴纳租金4万元以及利息（以被告实际还款之日为准，按照银行同期存款利率计算）；3.被告返还该商铺物业费347.33元。一审法院认定事实：被告系大连凯旋商城地下******商铺的产权人，原告自2017年起承租该商铺。2019年11月30日，原告和被告签订《商铺租赁协议书》，原告续租商铺，租期自2020年1月1日至2020年12月31日，租金40,000元，租期内的物业等费用由原告承担。租金40,000元原告已支付被告。2019年12月25日，凯旋商城地下一层发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区公安消防大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年1月，大都会公司许可商城业户在商城地上广场露天售货。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，导致设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。2020年3月22日，辽宁省大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。对起火原因认定如下：起火时间为2019年12月25日10时09分左右；起火部位为刘永军使用的库房内距北墙向南第5至第6个梁柱之间；起火点为自第6个梁柱北端至向北3米、距东墙向西4.9米至7.8米的区域内；起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2019年12月28日，原告要求被告退还2020年度租金，被告拒绝。次日，被告明确表示拒绝退还租金。2020年4月17日，原告与被告联系，要将钥匙退还，被告拒绝接收钥匙。2020年4月16日，原告将商铺钥匙放置在商铺内并通知被告自行取走。一审法院认为，原告和被告签订的《商铺租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。协议约定的租期起始日期为2020年1月1日，案涉商铺所在的凯旋商城于2019年12月25日发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，凯旋商城根据政府疫情防控规定继续停业，并且因疫情导致商城未能及时对因火灾损坏的设备设施予以维修恢复，扩大了火灾造成的影响。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”、第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”和第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，被告应在租期起始日将符合约定用途的商铺交付原告，但当时商城整体停业，案涉商铺不具备使用功能，被告未履行交付义务，原告也未实际使用商铺，合同目的已无法实现，即使因案外人的责任发生火灾导致停业及之后发生新冠××疫情，被告也应承担返还预付租金的责任。虽然原告系续租，此前曾实际占用商铺，但只有在租期起始日时商铺符合约定用途才能视为被告履行了交付义务。被告抗辩称2020年1月商城组织业户在广场售货，但这种露天售货显然达不到室内商铺销售的条件，且不是原告和被告协商认可的替代履行方式，对被告该抗辩意见不予采纳。原告要求解除协议书，有事实和法律依据，一审法院予以支持，被告应当返还原告预付的租金40,000元并赔偿原告利息损失。原告要求被告返还物业费，但该费用的支付对象并非被告，且未提供证据证明实际缴纳，对该请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决：一、解除原告张艳华与被告邱欣于2019年11月30日签订的《商铺租赁协议书》；二、被告邱欣于判决生效之日起十日内返还原告张艳华租金40,000元，并自判决确定的给付之日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心当月发布的一年期贷款市场报价利率支付利息至租金还清之日止；三、驳回原告张艳华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取405元（原告已预交），由被告邱欣负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”规定的要旨，出租人向承租人交付符合约定的租赁物，承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。本案中，尽管双方当事人自2017年开始建立租赁合同法律关系且一直续签租赁协议，张艳华亦自当时开始占有使用案涉房屋，但是案涉商铺租赁协议签订时间为2019年11月30日且租期自2020年1月1日始至2020年12月31日止，故邱欣依约应交付并保证案涉商铺自2020年1月1日始符合合同约定的经营使用等适租条件。然而，依据现已查明事实，凯旋商城在2019年12月25日发生火灾后，大连市西岗区消防救援大队做出了封闭火灾现场公告通知自2019年12月26日起，对火灾现场予以封闭，禁止任何人擅自进入封闭区域，凯旋商城直至2020年4月17日才恢复营业。可见，案涉商铺在租期伊始不具备案涉商铺租赁协议书约定的经营使用条件。因邱欣未能向张艳华交付符合合同约定用途的商铺，且邱欣未履行该出租人的基本义务致使张艳华的合同目的无法实现。故张艳华诉请解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，一审法院支持其此项诉请，有事实和法律依据，本院予以维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因案涉商铺租赁协议书约定租期尚未开始前，张艳华便先向邱欣交纳了2020年1月1日至12月31日期间的租金4万元，此后案涉商铺因凯旋商城发生火灾而无法经营使用，张艳华自始未占有使用过案涉商铺且亦在凯旋商城恢复营业前的2020年4月16日告知邱欣并退还了商铺钥匙。故一审判决判令邱欣向张艳华返还全部租金4万元并赔偿利息损失，于法有据，亦符合公平原则和诚实信用原则，本院予以维持。综上所述，邱欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费810元，由邱欣负担。本判决为终审判决。审判长  刘小南审判员  刘冬艳审判员  任 娲二〇二一年一月二十八日书记员  张文秀