北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初308号原告：李志强，男，1961年5月19日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：范翔，北京范翔律师事务所律师。被告：李春红，女，1958年3月6日出生，汉族，北京市门头沟区医院退休职工，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：张蕴泉，北京市亚太律师事务所律师。原告李志强诉被告李春红合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，于2021年1月20日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李志强及委托诉讼代理人范翔、被告李春红及委托诉讼代理人张蕴泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志强向本院提出诉讼请求：1、判令位于北京市门头沟区城子D1地房屋的相关权利归原告享有（暂估十万元）；2、判令被告将第一项诉求的房屋交付原告。事实与理由，原被告系姐弟关系，父亲原单位北京市门头沟区矿务局城子煤矿分给父亲一间半公租房，位于北京市门头沟区城子西坡商场）。1979年原告接替父亲的工作，并于同年由原告承租了上述公房。后原告出资在院内建有若干自建房。2012年，上述房屋遇拆迁，被告与拆迁部门签订了拆迁协议，共获得二套二居安置房及若干拆迁款。安置房位置已经选定，位于北京市门头沟区城子D1地块房屋建筑面积相同，均为60平方米。经原被告协商，原告分得其中一套房屋，并补交多出面积的购房款共计169760元。2012年7月11日，原告转账给被告10万元，同年7月13日被告为原告出具收条，证实收到原告已给付的10万元，剩余的7万元在选房前付清。现安置房已经交付，原告已经采取保全措施，房屋钥匙在拆迁办，待法院判决后即可领取钥匙，入住房屋。李春红辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、李春红系3号房屋的唯一合法承租人，2012年，上述房屋拆迁所得的拆迁利益与被答辩人李志强无任何法律关系。李志刚调离城子矿时，把李志强的一间承租房交给了矿上，把已过世父母承租的城子3号房屋让李志强承租，李志强于1979年调离城子矿后，因长期拒不交房租及水电费，城子矿主动与李春红协商，确定城子矿3号房屋由承租人承租，答辩人自1979年以承租人身份一直居住至2012年拆迁，交纳房租及水电费长达30年之久。城子矿公房产权属于城子矿，城子矿有权决定将城子矿3号房屋让李春红承租，无需李志强同意。李志强对城子矿将3号房屋让李春红承租的事实，已经知晓，但30多年来一直未提出异议，以此证明李志强认可李春红承租3号房屋的事实；2、李志强主张其在3号房屋院内建有自建房，无充分证据证明其主张，李志强多年实际居住在北京市城区，很少回门头沟区，其在诉状中表示有自建房，与事实不符，虽然李志强户籍在**房屋内，但是人户分离很正常；3、李志强和李春红的协商没有发生法律效力，对当事人双方没有法律约束力。李志强提交的书面证据，李春红没有签字，故该合同缺乏合同成立的要件，因此不发生法律效力。李春红实际并没有收到李志强的10万元，李志强提供的书证也不能证明双方的协商具有法律效力。李春红单独承租城子矿3号房达30年之久，房屋的承租人既不是答辩人的父母，更不是被答辩人，同时李志强没有证据证明3号房屋自建房是其个人所建，所提供的“书面证据”没有任何法律效力，因此被答辩人的主张纯属无稽之谈，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：李如月与姜元珍是夫妻关系，二人生有李春红、李红艳、李志刚、李志强四个子女。2003年7月30日，李春红与北京矿务局就3号房屋签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定出租方是门城物业分公司，承租方是李春红，房屋1.5间，24平方米。双方认可该房屋先后由被告之父、李志强、李春红承租。2012年5月23日，李春红、李志刚、李志强、李红艳就3号房屋拆迁所得安置房如何分配，签署《协议》一份，主要内容包括：第三方案，一个二居室和两个一居室，李春红一个一居，李志刚一个一居，李志强一个二居；第五方案如果只给两个两居室就按第三方案办。2012年6月25日，李春红与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》，被征收范围是门头沟区商场北路32排3号住宅平房6间，建筑面积54.17平方米，被征收在册人口3人，户主是李春红，约定安置房是二居室二套。2013年4月17日，李春红与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置补充协议》，明确了安置房的地点是城子C、D地块二居室二套。有证房屋是李春红承租的公房。无证房申请确认表，显示3号房屋权属是公房，有证房建筑面积31.95平方米，无证房面积37.04平方米，申请认定面积22.22平方米。2013年4月7日，李春红与北京市门头沟区房屋征收事务中心签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置补充协议》，约定3号房屋拆迁所得的安置房为城子C、D地块期房二居室二套。安置房最终确定为801号、901号房屋。2012年7月初，李春红之子杨红亮书写材料一份，包含以下内容：私房归李志强，公房归李春红，双方同意。私房拆迁分一居室李志强不同意，要求二居室，并且承诺补交多出的平米钱。私房经过努力分给二居室，私房面积22.22平方米，二居室面积60平方米，需补交37.78平方米，4500元/平方米×37.78平方米=170010元，李志强应交170010元。李志强应交170010+20750=190760元，李志强有残疾证190760-8000=182760元，李春红欠李志强13000元，最后李志强应交182760-13000=169760元，壹拾陆万玖仟七佰陆拾圆整。该书面材料未签姓名、日期。对该材料，李春红认可是其子杨红亮所写，但是表示仅仅是协商过程中，没有自己签名，不属于对自己有约束力的合同。李志强表示当时李春红等人都在场，基于各方的信任没有签字，但是后续都是按照这份书面材料履行的。2012年7月11日和12日，李红艳名下的中国建设银行账号×××存入现金共计10万元。2012年7月13日，李春红书写收条一份：今收到李志强房款拾万元整，还差柒万元，选房前付清。李志刚、李红艳他们的事我负责解决与你们无关。2居（房本直接写李志强），落款有李春红签字。李春红认可收条的真实性，但不认可实际收到李志强支付的10万元，否认原告的证明目的，亦未对该证据内容做出其他合理解释。2020年5月18日，在李志强诉李春红共有纠纷一案的开庭笔录中，李红艳作为证人出庭作证，认可杨红亮书写协议和收条的效力，表示李春红主导拆迁利益分割，由其子杨红亮写的书面材料，让李志强拿自建房要安置房，李春红拿公房要安置房，房屋补差款17万元，由李志强交纳。李春红带着李红艳一起去建设银行，让李志强打了10万元，当时李春红没有带身份证，所以用李红艳的名字办卡，将10万元打到李红艳的卡上了。李春红表示该收条是其交给李红艳的，不认可证人证言内容，但未提出相反证据。本案庭审中，李志刚出庭作证，表示《协议》中是按照第三个方案执行，李春红、李志强各分得一套二居室房屋，自己放弃一居室。李春红表示协议内容不具有可履行内容，没有约束力，假设法院判决本案合同成立并生效，自己亦会主张李志强支付剩余房款7万元，以及要求李志强承担付其他费用。2019年10月27日，李志强与李春红的通话录音，显示李春红曾提到“早晚也得给你一套房，你别着急，等着吧，现在选了房，还没有给钥匙……你把钱准备好了……我给你要钱的时候就给你房。”李春红认可该证据的真实性，但认为这是赠予，并不是协议买房，自己可以选择撤回赠予。李志强于2020年11月19日向本院申请诉前财产保全，2020年11月19日，本院通过（2020）京0109财保104号保全裁定书，裁定查封李春红作为被征收人因征收门头沟区商场北路32排3号房屋所安置的座落于北京市门头沟区城子D1地块房屋。现该房屋已经具备交付条件，房屋钥匙尚未实际发放，门头沟区房屋征收事务中心工作人员表示法院生效判决的权利人可持判决书领取房屋钥匙。房屋已经由李春红居住使用。上述房屋均尚未办理产权登记。双方争议的问题是，李志强、李春红之间是否存在分割一套二居室房屋的合同并已经按照合同约定履行。对此，李志强认为该合同成立并生效，李志强已经按照李春红要求，向李红艳的账号转入10万元，余款7万元待选房后支付，现随时可以支付余款7万元，李红艳也表示是李春红让其代收的10万元，可以随时向李春红支付该款，李春红应当按照协议将一套二居室分给李志强，有杨红亮的书写材料、《协议》、汇款记录、李志刚和李红艳的证人证言、李志强与李春红的通话录音为证。李春红表示，李志强主张的合同没有自己的签字，并不成立，而且自己未实际收到李志强支付的10万元，李春红之子杨红亮写的书面材料、《协议》仅仅是一个商量的过程，没有具体可以履行的内容，仅仅在通话录音中李春红表示过给李志强一套房子，但是属于赠与，并不是按照原告主张所谓的合同履行，自己可以随时撤回赠与，自己并未签署将一套二居室给予李志强的合同。本院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李春红于2012年7月13日出具的收条，已经表达了收到李志强房款10万元，选房前再交纳7万元房款的意思。这与2012年7月初李春红之子杨红亮写的书面材料中，李志强应交的房款相呼应。李春红是被拆迁房屋的承租人，对拆迁所得利益具有处分权。在2012年5月23日的《协议》中，约定有李志强一个二居，虽然该约定虽然未明确房屋的坐落，但也已经明确了家庭成员对财产处分的方案。在李志强与李春红的通话录音中，李春红亦做出了给李志强一套房屋的表示，并明确表示准备好剩余的房款。上述证据结合后，本院认定李春红与李志强关于对李春红名下二套二居室分割达成了一致意见，即李春红分给李志强一套二居室，李志强交纳差价款17万元，先交纳10万元，于选房前交纳剩余7万元，李志强已经如约支付了房款10万元。本案合同是分家性质的合同，家庭成员可以自愿对家庭财产进行处分，合同的目的是明确家庭成员对安置利益的分配。虽然公房承租人是李春红，但是结合承租房屋的流转，2012年5月23日的《协议》及李红艳、李志刚的证言，均证实了该公租房具有祖遗产的性质，兄弟姐妹四人已经对被拆迁的房屋所得的利益达成了分割方案，李春红亦同意协议中的分割方案。双方约定的二居室具体坐落未予明确，但是房屋已经由李春红占有使用，原告亦主张房屋可以作为合同内容履行，故本院对原告要求房屋是合同约定的二居室的主张予以支持。尚未办理产权登记，故本院仅能确认该房屋的相关权利。综合考虑所有证据，李志强要求确认房屋相关权利归其享有的诉讼请求，本院予以支持。同时，李志强应当支付李春红房屋差价款7万元，本院一并予以确认。因房屋已经被法院查封，钥匙尚在拆迁办保存，房屋不在李春红的控制之下，故李志强的要求李春红交付房屋诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、位于北京市门头沟区城子D1地块房屋的相关权利归李志强享有。二、李志强于本判决生效之日起七日内向李春红给付房屋差价款70000元。三、驳回李志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千九百元，由李春红负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 源二〇二一年一月二十八日法官助理  陈新明书 记 员  沈 彤1