浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初8575号原告：吴雪娟，女，1942年12月17日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：季乾英，浙江凌凯律师事务所律师。被告：何关潮，男，1945年10月31日出生，汉族，住义乌市。被告：何美元，女，1949年12月29日出生，汉族，住义乌市。被告：何章香，女，1956年9月30日出生，汉族，住义乌市。被告：何彩芳，女，1964年6月14日出生，汉族，住义乌市。被告：傅樟桂，男，1947年10月18日出生，汉族，住义乌市。被告：傅永平，女，1980年3月31日出生，汉族，住义乌市。被告：宗加勤，男，1964年1月12日出生，汉族，住义乌市。被告：宗星燕，女，1985年11月23日出生，汉族，住义乌市。被告：宗青锋，男，1991年10月17日出生，汉族，住义乌市。第三人：朱守武，男，1968年9月10日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。原告吴雪娟诉被告何关潮、何美元、何章香、何彩芳、傅樟桂、傅永平、宗加勤、宗星燕、宗青锋宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人季乾英、被告何关潮到庭参加诉讼，被告何美元、何章香、何彩芳、傅樟桂、傅永平、宗加勤、宗星燕、宗青锋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。因案情复杂转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，并追加朱守武为第三人参加诉讼，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人季乾英、被告何关潮、第三人朱守武到庭参加诉讼，被告何美元、何章香、何彩芳、傅樟桂、傅永平、宗加勤、宗星燕、宗青锋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴雪娟向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告吴雪娟与何其法于2007年6月10日房屋转让协议和2003年8月25日借条中的宅基地使用权转让行为有效；2、请求依法判令九被告办理坐落于义乌市××街道××村××幢××单元××平方米不动产的初始登记并协助办理将该不动产过户到原告吴雪娟名下的转移登记手续。事实和理由：原告系义乌市江东街道五爱股份经济合作社成员。何其法于2010年9月7日死亡（配偶先于其死亡），生育一子何关潮（第一被告），大女儿何美金、二女儿何美元（第二被告）、三女儿何章香（第三被告）、四女儿何兰芳、五女儿何彩芳（第四被告）。何美金于2020年1月3日死亡，第五被告傅樟桂、第六被告傅永平为其第一顺位继承人。何兰芳于2017年6月8日死亡，第七被告宗加勤劳，第八被告宗星燕、第九被告宗青锋为其第一顺位继承人。2003年8月25日，原告吴雪娟与何其法达成宅基地转让协议，约定何其法将其坐落于义乌市江东街道五爱村旧村改造所批的36个平方宅基地使用权转让给原告，转让价格为36万元。同日，原告委托儿子朱守武与何其法签订借条一份，并于当日付清转让款。原告在涉案安置地块上建房后，又于2007年6月10日与何其法补签订一份房屋转让协议，约定何其法将坐落于义乌市××街道××村××幢××号房屋转让给原告，原告又支付了补偿款4万元。涉案房屋现由原告居住使用，现地址为义乌市××街道××村××幢××单元。根据五爱村统一安排，涉案不动产可以办理初始登记手续和转移登记手续，但九被告却迟迟不予配合原告办理相关手续。原告认为，原告和何其法转让宅基地使用权的行为系双方真实意思表示，合法有效，原告已按约支付转让款，九被告应该配合原告办理相关的产权初始及变更登记手续，故诉至贵院，望判如所请。被告何关潮辩称：我是何其法的儿子。原告向何其法购买宅基地时没有征询何其法子女的意见。我是不同意何其法出卖宅基地的，原告是因为贪便宜从我父亲何其法手中把房子买走，我不知情，也不同意办理相关手续。被告何美元、何章香、何彩芳、傅樟桂、傅永平、宗加勤、宗星燕、宗青锋未答辩。第三人朱守武陈述称，吴雪娟于2003年向何其法买宅基地，吴雪娟将钱交给何其法，何其法把宅基地转让吴雪娟，手续是我办的。转让款是40万元，我已经付给何其法。原告吴雪娟为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、借条、房屋转让协议、收条各一份，证明何其法将其享有的涉案安置地块的36平方米宅基地使用权转让给原告的事实且原告已付清转让款。2、照片五份，证明房屋转让协议，收条的字为何其法本人所签。3、义乌市农村村民建房用地审批表一份，证明何其法经审批得宅基地36平方米的事实。4、证明一份，证明原告系义乌市江东街道五爱股份经济合作社成员的事实。5、户口登记表一份、户籍证明一份、户籍注销证明两份及情况说明两份，证明何其法于2010年9月7日死亡，其配偶和父母早于何其法死亡，何兰芳于2017年6月8日死亡，何美英于2020年1月3日死亡，其继承人为本案被告的事实。6、照片（打印件）一份，证明涉案房屋门牌号为五爱新村3幢5单元。7、情况说明一份，证明涉案房屋可以办理产权证。被告何关潮质证意见：证据1我都不知道。证据2都不知道，我知道的话就没有这个事情。证据3是对的。证据4不知道。证据5我父母生了五个女儿，一个儿子。其中何美英、何兰芳去世了。证据6不知道。证据7产权证可以办的，有些没有纠纷的就办掉了，有些有纠纷没有办掉。被告何美元、何章香、何彩芳、傅樟桂、傅永平、宗加勤、宗星燕、宗青锋未到庭质证。第三人朱守武质证意见：证据1事实存在的。没有60万元，是40万元，为了防止贬值、升值，双方才写成60万元。对证据2-7均无意见。被告何关潮、何美元、何章香、何彩芳、傅樟桂、傅永平、宗加勤、宗星燕、宗青锋、第三人朱守武均未向本院提供证据。本院认证意见：原告提供的证据真实性本院予以认定，至于证据的证明力本院将结合其他证据综合予以认定。本院对本案事实认定如下：原告系义乌市江东街道五爱股份经济合作社成员。何其法于2010年9月7日死亡（其父母、配偶均先于其死亡），生育一子何关潮（第一被告），大女儿何美金、二女儿何美元（第二被告）、三女儿何章香（第三被告）、四女儿何兰芳、五女儿何彩芳（第四被告）。何美金于2020年1月3日死亡，第五被告傅樟桂、第六被告傅永平为其第一顺位继承人。何兰芳于2017年6月8日死亡，第七被告宗加勤劳、第八被告宗星燕、第九被告宗青锋为其第一顺位继承人。2003年8月25日，何其法向第三人朱守武出具借条一份，载明：今向朱守武借到人民币60万元，利息按银行贷款连本带利二倍计算。附：借款人还款来源由五爱村旧村改造所批给何其法户的面积中36平方米抵押。若抵押面积的产权折价后不够还借款的，出借人自愿自负，双方互不反悔。双方在借条下方签字捺印，时任村长朱用明作为见证人签字。根据原告陈述，当时付给何其法36万元。嗣后原告在案涉宅基地上建房使用至今。2007年6月10日，何其法（甲方）与原告吴雪娟（乙方）、第三人朱守武签订《房屋转让协议》，约定：一、甲方自愿将坐落于义乌市××街道××村××幢××号房屋（房地产）一间四层半及地下室转让给乙方，转让价200万元，任何一方违约都要承担违约金100万元。二、2003年8月25日甲方向丙方所借的人民币60万元借款，三方一致同意转为乙方向甲方购买上述房屋的购房款，甲方至此不再欠丙方借款，乙方余欠甲方的购房款140万元于2007年6月10日付清。三、当房屋可以办理过户手续时，甲方需无条件协助乙方办理房屋过户手续，如不协助，甲方应支付违约金50万元。四、本协议自三方签字后立即生效。并约定，以后办理过户手续时所有的费用由乙方支付。三方在协议下方签字捺印，案外人朱用明、金远钟作为见证人在协议下方签字捺印。同日，何其法出具收条一份，载明：今收到吴雪娟购买义乌市××街道××村××幢××号房屋转让款140万元整。根据原告陈述，当时付给何其法4万元。另查明，2004年3月10日，何其法经审批取得了面积36平方米宅基地使用权，批准文号为：农村私人建房建设用地［义乡（镇）政字（2004）第1017号］。涉案房屋门牌号为义乌市××村××幢××单元。再查明，经函询义乌市自然资源和规划局、义乌市江东街道办事处，结合江东街道五爱股份经济合作社出具的情况说明，案涉五爱新区3幢5单元房屋虽未办理建设规划许可证，但属于符合《义乌市农村宅基地历史遗留问题处理实施细则》规定可以处理情形。本院认为，原告与何其法间签订的房屋转让协议除载明宅基地使用权的转让价款为200万元（实际转让价款为40万元）属虚假外，其余内容系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。原告主张2003年8月25日借条中的宅基地转让行为有效依据不足，本院不予支持。根据庭审查明，原告已将宅基地真实转让价款40万元支付给何其法，故原告有权要求何其法的继承人即本案九被告协助办理涉案房屋产权证初始登记和过户手续。综上，原告合法的诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告吴雪娟与何其法于2007年6月10日签订的房屋转让协议，除转让价款为200万元虚假外（实际转让价款为40万元），其余内容合法有效；二、被告何关潮、何美元、何章香、何彩芳、傅樟桂、傅永平、宗加勤、宗星燕、宗青锋于判决生效后十日内协助原告吴雪娟办理坐落于义乌市××村××幢××单元占地面积36平方米的不动产的初始登记，并将该不动产转移登记至原告吴雪娟名下的过户手续；三、驳回原告吴雪娟的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由原告吴雪娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  何小甫人民陪审员  孟向民人民陪审员  刘小霞二〇二一年一月十八日法官 助理  汪娜娜书 记 员  陈昕怡8-9-