浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2729号上诉人（原审原告）：杨爱春，女，1965年2月11日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：杨永胜，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴吉恩仕置业有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区王店镇常乐路**。统一社会信用代码：913304117441224579。法定代表人：张利法。委托诉讼代理人：贺群，浙江圣文律师事务所律师。上诉人杨爱春为与被上诉人嘉兴吉恩仕置业有限公司（以下简称吉恩仕公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2020）浙0411民初936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨爱春上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨爱春的诉讼请求。事实和理由：系争地下车位的属性是房地产，案涉地下车位出租协议的性质是房地产买卖合同，吉恩仕公司未依法登记领取系争地下车位的权属证书，根据城市房地产管理法的规定，未领取权属证书的房地产不得转让，故涉案地下车位出租协议应属无效。一审判决刻意回避认定地下车位出租协议的合同性质，属于适用法律错误。1.双方签订的合同名称为出租协议，但合同中存在“租金”和“价款”两种矛盾的约定，应当分析合同约定的最主要、最重要、最核心的权利义务内容。协议约定杨爱春对承租的地下车位有法律规定的占有、使用、收益和使用处分权等，按照这一条款，杨爱春有权取得地下车位的占有、使用、收益和处分权，即所有权，应当据此认定案涉地下车位出租协议的性质属于房地产转让合同。2.吉恩仕公司作为房产开发企业，应当知道法律对未依法登记领取权属证书的房地产转让的禁止性规定，故意采取所谓的“使用权出租”“使用权出售”或“使用权转让”条款的合同，规避租赁期限不得超过二十年的规定，系以合法形式掩盖非法目的。据了解，系争地下车位市场租赁价格为月租金120元，但吉恩仕公司却一次性收取28万元价款或租金，其通过规避法律规定获取不当经济利益的目的不言而喻。吉恩仕公司辩称，双方签订的协议是真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为有效，请求驳回上诉，维持原判。杨爱春向一审法院起诉请求：1.确认杨爱春与吉恩仕公司签订的《关于购买长虹春天公寓地下车位的出租协议》无效；2.吉恩仕公司返还杨爱春地下车位价款28万元及利息36648.89元（以28万元为基数，按照商业银行同期贷款利率，自2017年6月28日起暂计算至2020年3月16日止，要求判决计算至实际清偿之日止）。一审法院认定事实：吉恩仕公司系长虹春天公寓开发公司。2017年6月28日，杨爱春与吉恩仕公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由杨爱春向吉恩仕公司购买位于嘉兴市××镇××路××路××路××公寓××幢××室，建筑面积88.03平方米，单价为7900元／平方米，房屋总价款为695437元。2017年8月12日，双方签订了《关于长虹春天公寓地下车位的租赁协议》一份，约定：吉恩仕公司将嘉兴长虹春天公寓D区038号地下车位使用权出租给杨爱春，租金为28万元，该车位将与杨爱春所购买的商品房一并交付给杨爱春使用；杨爱春应在协议签订之日支付车位款28万元，该车位具体位置、大小、周围情况以交付时现状为标准；杨爱春对所承租的车位享有占有、使用、收益和使用处分权，租赁权期限为20年，自杨爱春所购商品房交付之日起算，如20年租赁期到期后，吉恩仕公司不再另行收取费用，自动续期20年/次，至土地使用权限期满，法律、法规、规章及政府规范性文件另有规定的按其规定执行；杨爱春所承租的车位位于人防工程设施范围内经批准设计用途为停放车辆，国家或政府对人防工程范围内的车库、车位、库房使用有特别规定的，应从其规定；该车位未计入公摊范围，若政府出台通过补缴地下空间土地出让金等形式获得地下车位产权的政策法规，该土地出让金等由杨爱春承担并自行交纳。若政府要求吉恩仕公司统一收取后缴纳的，吉恩仕公司承担向杨爱春代为收取的义务。今后该车位需缴纳物业维修基金或其他由杨爱春支付的相关费用的，由杨爱春负责交纳；本协议为商品房买卖合同不可缺少的组成部分，若任一合同解除，另一合同一并解除；买受人未付清房款或其他应付款项，本合同继续履行的，交付日期相应延至买受人付清相应款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。以上两份协议签订后，杨爱春按约履行了付款义务。一审法院认为，对双方签订的《关于长虹春天公寓地下车位的租赁协议》，杨爱春主张实系车位所有权转让协议，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，《关于长虹春天公寓地下车位的租赁协议》的签订系以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同。一审法院认为，双方在签订商品房买卖合同时签订了《关于长虹春天公寓地下车位的租赁协议》，根据协议载明的“车位未计入公摊范围”“杨爱春所承租的车位位于人防工程设施范围内经批准设计用途为停放车辆”等内容，可以认定杨爱春租赁车位时是应当知道吉恩仕公司对涉案车位无产权的，且《关于长虹春天公寓地下车位的租赁协议》并不涉及车位产权转让的问题，不适用《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的禁止性规定，杨爱春主张该协议系吉恩仕公司以合法形式掩盖逃避行政监管措施并获取不当经济利益之非法目的因而合同无效的意见，不能成立。另，吉恩仕公司无产权不代表其不能对外出租该车位，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，吉恩仕公司作为开发商，是长虹春天公寓小区地下人防车位的投资人，对涉案车位享有使用权、收益权，故《关于长虹春天公寓地下车位的租赁协议》约定亦未违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定。综上，杨爱春主张《关于长虹春天公寓地下车位的出租协议》无效的诉讼请求，依据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回杨爱春的诉讼请求。一审案件受理费减半收取费3025元，由杨爱春负担。二审中，双方均未提交新的证据。对一审认定的事实双方均无异议，本院予以确认。本院认为，案涉房屋买卖合同和地下车位租赁协议系双方当事人自愿签订，属于双方的真实意思表示。《关于长虹春天公寓地下车位的租赁协议》中已经明确载明案涉车位位于人防工程设施范围内，“地下车位使用权出租”给杨爱春，并约定了“租金”“租赁权期限为20年”，协议的名称及内容清楚，杨爱春应当知道其依据协议取得的是地下车位使用权。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”双方签订合同时的法律，即《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”依据上述法律规定，吉恩仕公司作为长虹春天公寓小区地下人防车位的投资人，具有使用、管理和收益的权利，其通过有偿方式将案涉地下车位交由杨爱春使用，不违反法律规定。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项是从行政管理和不动产登记的角度作出的管理性规定，违反该规定并不必然导致合同无效。因此，杨爱春主张双方签订的地下车位租赁协议无效，缺乏事实和法律依据，一审不予支持正确。综上所述，杨爱春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6050元，由上诉人杨爱春负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二一年一月八日书记员 胡玉婷书记员 金慧芳