文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初5736号原告：张国令，男，1974年6月2日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：张宗先（张国令妻子），1976年8月24日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。被告：重庆亿南市场经营管理有限公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处和平路**，统一社会信用代码91500119073682997T。法定代表人：夏立奎，重庆亿南市场经营管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：余后勤，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽，重庆亿南市场经营管理有限公司员工。原告张国令与被告重庆亿南市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法由审判员冯超独任审判，适用简易程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告张国令的委托诉讼代理人张宗先，被告重庆亿南市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人余后勤、马丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张国令向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告从2019年5月至2020年11月的租金15237元；2、解除原、被告之间的委托经营管理合同。事实及理由：原告于2015年以全款方式在重庆亿南置业有限公司购买位于重庆市南川区建材家居五金城14幢1-19的房屋一套。同年2月，原、被告签订了“亿联南川建材家居五金城”委托经营管理合同。合同约定，原告将购买的前述房屋交由被告经营管理，被告从2018年5月起每月向原告支付租金，当时口头约定租金40元/平方米。截止2019年11月，被告共向原告支付租金15225元，下欠租金一直未支付。经原告多次要求被告支付，被告均找各种理由拒付。被告的行为严重损害了原告的合法财产权益，并违反合同约定，原告特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告重庆亿南市场经营管理有限公司辩称，1、原、被告双方于2015年2月签订《委托经营管理合同》的事实属实。2、被告已累计向原告支付租金15237元，并未下欠租金。在《委托经营管理合同》履行期间，因原告同意免收第1-3年租期内的租金，故被告在该期限内没有向原告支付租金。但被告于2018年5月29日、2018年11月19日、2019年5月24日分别向原告支付租金5079元，合计15237元。3、被告从未与原告有过按40元/平方米支付租金的口头约定。双方就《委托经营管理合同》的履行一直以来都遵从书面约定，从未有过任何口头约定，也未授权工作人员可以与客户就任何事宜进行口头约定。4、原告要求解除《委托经营管理合同》不能成立。原告以被告下欠租金损害其合法权益为由要求解除委托经营管理合同，事实上被告并未下欠其租金，更未损害其合法权益，原告主张解除合同的理由不能成立。综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年2月，原告（委托方、甲方）与被告（受托方、乙方）为确保“亿联·南川建材家居五金城”市场兴旺、商铺增值，实现有序经营，规范统一管理，就原告自愿将其购买的“亿联南川建材家居五金城”14幢1-19号，建筑面积99.59㎡商铺（购买时间为2015年9月）全权委托被告进行出租和经营管理，签订一份《“亿联·南川建材家居五金城”委托经营管理合同》，该合同主要约定：委托经营方式为甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理一切事务均委托给乙方代理，以乙方的名义从事商铺经营管理的一切活动。甲方全权委托乙方与第三方签署租赁合同。乙方拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以乙方名义统一出租、统一管理，形成交易市场。委托期限自市场正式开业之日起计10周年，乙方承诺于2015年5月1日前正式开业，届时提前开业，按实际开业时间起计算，若未能按时开业，则委托期仍按上述日期起算。委托收益方式为，委托期内第1至第3年，甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿同意免收该商铺叁年租金，前叁年的经营收益不再分配，经营所得用于乙方市场培育和运营等。委托经营管理第4至10年，按实际租金的1:9分成，90%支付给甲方，10%将作为经营管理费归乙方所有。租金以六个月为一个支付周期，乙方应将租金在每个支付周期的第一个月内交付给甲方。合同第八条还约定，合同终止、解除条件：1、由于不可抗力或我国法律、法规、政策、强制性法律文书或政府规划改变原因造成乙方不能正常经营的。2、双方协商一致同意解除合同的。3、甲方与托管商铺开发商之间最终没有签订《商品房买卖合同》或《商品房买卖合同》被终止或解除的，即甲方事实上没有或无法取得本合同约定的托管商铺所有权的。合同还约定了其他内容。2017年12月7日，在南川区商贸物流园区管委会主持下，重庆亿南置业有限公司（甲方）和亿联·家居建材汽车城购房业主代表（乙方）针对购房合同、委托经营合同的履约、基础设施建设等方面的问题达成一份《亿联购房业主与重庆亿南置业有限公司相关矛盾问题协商调解书》，其中第五条约定“关于委托经营期间4-10年的租金问题。4-6年（自2017年10月1日至2020年9月30日）的租金由甲方在实际出租金额（一楼27元/㎡/月、二楼18元/㎡/月，1+2户型（只计底层面积）46元/㎡/月）的基础上上浮60%给予乙方，并不再收取管理费（如：1楼27元/每平方.月，交1年免2年，每月租金9元，现在调整为14.4元/㎡/月/年，其余租金标准类推）。从本月内开始执行实施，每半年首月支付。7-10年的租金由业主代表在4-6年的合同期满前3个月由甲乙双方共同商定租金标准及分配比例。上述约定只限于2017年底之前的购房业主”。诉讼中，原、被告双方均确认原告商铺为1+2户型，其中第一层面积为34.55平方米。被告实际按照上述《亿联购房业主与重庆亿南置业有限公司相关矛盾问题协商调解书》约定标准，于2018年5月29日、2018年11月19日、2019年5月24日分别向原告支付租金5079元，合计15237元。被告还主张，因原告未参与2017年12月7日的调解，也未确认该次调解结果，被告向原告支付的租金应视为预付租金；按照原告商铺实际出租情况，截止2020年11月30日应支付的租金为11657.57元，原告为此提交了三份商铺租赁合同。原告主张5079元/半年的租金标准是经区商贸物流园区协调制定，原告认可该标准。原告还提出要求被告支付至2021年4月30日止的租金，并要求被告将楼梯、隔墙、水电完善，对外墙进行整修，将商铺交还原告。被告认为其预付的租金也仍足以支付原告主张的租金，如果经核算确实下差原告租金，被告愿意补交租金，不同意解除双方的委托经营管理合同。上述事实，有原告提交的委托经营管理合同，被告提交的委托经营管理合同、《商铺租赁合同》、银行交易凭证以及原告的陈述、被告的答辩等在案证明，这些证据已经质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，案涉商铺委托经营管理合同是原、被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应受法律保护，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。对于原告要求被告公司支付2019年5月至2021年4月期间租金的问题。按照委托经营管理合同的约定，案涉商铺自第四年起应当分配经营收益，根据2017年12月7日《亿联购房业主与重庆亿南置业有限公司相关矛盾问题协商调解书》达成的意见，该意见约定租金标准适用于2017年年底之前的购房业主，原告于2015年购买案涉商铺，故原告可以享受相关租金标准。在履行委托经营合同的过程中，被告实际按照《亿联购房业主与重庆亿南置业有限公司相关矛盾问题协商调解书》达成的租金标准向原告支付5079元/半年的租金。被告已支付租金合计15237元，其支付租金时间为2018年5月至2019年10月，故被告还需向原告支付2019年11月至2021年4月租金15237元（5079元/半年×3）。关于原告主张解除双方委托经营管理合同的诉讼请求。原告购买的案涉商铺位于“亿联·南川建材家居五金城”，正是基于市场兴旺、商铺增值，实现有序经营，规范统一管理的目的，原、被告双方才签订委托经营管理合同，被告虽然存在未按照约定租金标准向原告支付租金的情形，但为了统一打造市场，且被告也明确表态在下欠租金的情形下愿意补交租金，故对原告主张解除双方之间委托经营管理合同的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告将楼梯、隔墙、水电完善，对外墙进行整修，将商铺交还原告的请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条之规定，判决如下：一、由被告重庆亿南市场经营管理有限公司在本判决生效后立即向原告张国令支付租金15237元。二、驳回原告张国令的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取90元（原告已预交），由被告重庆亿南市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  冯 超二〇二一年一月十一日法官助理  卢 爽书 记 员  龙军宏