北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初24445号原告：刘建华，男，1962年9月17日出生，汉族，中国新兴建设开发集团有限公司退休工程师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杜习瑞，北京市京伦律师事务所律师。被告：祁琳，女，1978年9月2日出生，汉族，北京德芳家旭商贸有限公司法人，住北京市西城区。被告：张京臣，男，1974年6月28日出生，汉族，个体工商户，住北京市海淀区。原告刘建华与被告祁琳、张京臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建华及其委托诉讼代理人杜习瑞，被告祁琳，张京臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建华向本院提出诉讼请求：1．判令祁琳、张京臣支付刘建华自2012年5月1日至2017年12月30日的租金163200元；2．判令祁琳、张京臣支付拖欠租金利息（以163200元为基数，自2012年5月1日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；3．祁琳、张京臣承担本次全部诉讼费用。合同地址为茶马北街XX号，实际商铺号为合同地址为茶马北街XX。事实和理由：2012年，祁琳代刘建华与张京臣签订《房屋租赁合同》，刘建华将坐落于北京市西城区茶马北街1号院XX号出租给张京臣，租赁期限自2012年4月15日至2015年4月15日；合同到期后，再次续租至2016年4月15日；合同到期后，再次续租至2017年4月15日，月租金均为2400元。刘建华曾多次电话告知祁琳、张京臣支付2012年5月1日至2016年6月30日的租金共计120000元，但祁琳、张京臣以种种理由拖延支付，至今仍没有支付拖欠的租金。现为维护刘建华的合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院。祁琳辩称，不同意刘建华的诉讼请求，理由如下：一、祁琳与本案没有利害关系，祁琳并非涉案XX的承租人，从未代收XX任何租房缴款。因祁琳当时承租茶贸2-143商住房（实际房屋所有权人是李颜均，也被刘建华冒签租房合同），2015年3-232空出期间，祁琳在刘建华请求下，帮他张贴过XX出租广告，并将租房信息告知过张京臣，张京臣当时正要租房，张京臣和刘建华电话沟通达成购房协议。刘建华所提供2015年4月15日由祁琳所代签的租房合同，因刘建华当时不在北京，电话委托祁琳代签合同，此后刘建华回北京拿到租房合同后也亲自补签签名。祁琳从未代收XX任何租房款项。二、刘建华没有诉权主体资格。自2011年7月8日起，XX的房屋产权已归李颜均所有。因此，张京臣与刘建华签订的房屋租赁合同本身就是无效合同。刘建华收取XX租金实属不当得利。三、刘建华的诉讼理由不成立。张京臣租赁XX的实际租房时间仅仅为2015年4月15日--2017年4月15日。2015年前的其中之一的租房者为黄品澄，且2016年因为李颜均拿房本来索要房租后，后期XX房租由张京臣转缴李颜均。四、因相应债权债务发生在2016年6月30日前，按照《民事诉讼法》规定刘建华的请求已过诉讼时效。张京臣辩称，不同意刘建华的诉讼请求，理由如下：一、张京臣在XX的房租时间为两年，时间为2015年4月15日至2017年4月15日。2016年，因为房屋实际所有人李颜均多次拿房本来，称其为房屋所有人，让张京臣以后将房租对李颜均进行支付，否则清人；因李颜均持有房本，所以自2016年10月15日开始，张京臣的房租交给李颜均。二、2011年刘建华和李颜均离婚后，涉案房屋归为李颜均所有，刘建华本身签的合同就属于无效合同。三、房租交李颜均后，刘建华还让张京臣把给李颜均的房租要回，继续支付给刘建华。因为怕有纠纷，最后三个月的房租张京臣从银行转账给李颜均。因刘建华与李颜均之间的纠纷太麻烦，从2017年4月15日到期后，张京臣没有续租。四、2016年10月15日之前的房租，张京臣当面和刘建华结清，没有交给其他人。五、涉案房屋的租赁结束已3年多，刘建华现在要求支付2012年开始的房屋租金已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年7月8日，李颜均与刘建华达成了《离婚协议书》并在海淀区民政局婚姻登记处办理离婚登记。离婚协议书约定四季青房屋归刘建华所有，A-0143商住房和XX商住房归李颜均所有。后A-0143商住房和XX商住房于2016年6月15日登记至李颜均名下。2015年4月15日，祁琳代甲方刘建华与乙方张京臣签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于XX号房屋出租给乙方，租赁期限为2015年4月15日至2016年4月15日，租金及支付方式为押一付三，约定合同一经签署乙方支付押金2400元。合同终止时，乙方交清租金及其他费用，甲方即退还乙方押金（不计利息）。另查，一、审理中，刘建华提交其与张京臣的微信记录，证明张京臣将房屋租金交给了祁琳，祁琳未将房屋租金支付给刘建华。祁琳称其从未代为收取过涉案房屋的租金，且微信记录与祁琳无关，对上述微信记录不予认可；张京臣对微信记录真实性认可，但称系在刘建华诱导下所作的表述，但实际上并未向祁琳交付过涉案房屋的租金。刘建华为证明祁琳在2015年9月15日，均由祁琳代收XX和0143两个房屋的租金提交结算字条一张，载明：“到今15年9月15日，2处房租39300元，拿茶3430元，结算35870元”；祁琳对上述字条真实性认可，但不认可证明目的，字条中显示“房租XX,7200”是祁琳代张京臣转交给刘建华的房屋租金。张京臣称不清楚结算字条的情况。另，刘建华为证明其向祁琳主张涉案房屋租金提交了2020年7月10日的录音；祁琳对该份证据不予认可，张京臣表示对此不知情。二、审理中，祁琳为证明刘建华不具备诉讼主体资格，涉案房屋为李颜均所有，李颜均未授权刘建华出租，提交了离婚协议书及（2020）京01民终3252号民事判决。刘建华认可上述证据真实性，但涉案房屋于2016年6月15日变更至李颜均名下，涉案房屋由刘建华收取租金，李颜均收取另外一处的房屋。另，祁琳提交2014年3月2日刘建华与黄品澄之间签订的《北京市房屋租赁合同》、刘建华与黄品澄之间的微信记录，证明涉案房屋在2014年至2015年3月期间都是案外人租赁房屋，且刘建华明知黄品澄租赁期间的租金支付情况。刘建华对上述房屋租赁合同及微信记录真实性认可，但称其并未收到黄品澄的房屋租金。张京臣表示对上述证据不清楚，且认为与其无关。张京臣提交其于2017年1月向李颜均转账7800元的银行记录，证明其按时交纳租金。刘建华认为上述款项系支付给他人的，真实性无法核实，不予认可；祁琳认为该份证据与其无关。再查，2019年李颜均以不当得利为由将刘建华诉至北京市海淀区人民法院，北京市海淀区人民法院于2020年1月2日作出（2019）京0108民初52322号民事判决，李颜均不服上述一审判决上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）京01民终3252号民事判决，其中载明：“……一审法院认定事实：……李颜均主张刘建华将A-0143商住房和XX商住房出租并收取租金，对此其提交了以下证据：（1）显示为刘建华与黄品澄于2014年3月2日签订的《北京市房屋租赁合同》及祁琳代刘建华与张京臣于2015年4月15日签订的《房屋租赁合同》，租赁标的均为XX商住房，租赁期限分别为2014年3月2日至2015年3月1日、2015年4月15日至2016年4月15日，租金标准分别为每半年15600元和未载明租金……（3）张京臣与祁琳签名的两份《房屋缴付情况说明》，主要内容为张京臣称其承租XX商住房，2015年4月15日至2016年4月15日租金28800元，2016年4月15日至2016年7月15日租金15600元，每年分四次，以转账或现金的方式交付刘建华，2016年10月15日至2017年4月15日租金交付李颜均……刘建华对上述证据的真实性均不认可，表示双方离婚后只收过张京臣就XX商住房支付的租金五、六千元……本院经审查认为，根据李颜均的上诉理由，本案的争议焦点如下：……二、刘建华是否收到……2015年4月15日至2016年7月15日期间XX商住房租金……另一租户张京臣并未出庭作证，亦未有银行转账记录、现金收据等予以证明，故在案证据不足以证明刘建华收取了2015年4月15日至2016年7月15日期间XX商住房租金……”。经询，刘建华与张京臣均认可2016年4月15日后的租金标准为每月2600元，但刘建华称张京臣使用涉案房屋至2017年12月30日，张京臣称其于2017年4月15日搬离涉案房屋，双方对此均未提交证据。本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，刘建华以房屋租赁合同纠纷诉至本院，刘建华所提交的《房屋租赁合同》显示其为出租人，张京臣为承租人，张京臣承租XX号商住房。庭审中，各方均认可祁琳系代刘建华签署上述房屋租赁合同，刘建华亦未提交其与祁琳就涉案商住房存在租赁合同关系的证明，故刘建华就涉案房屋向祁琳主张房屋租金缺乏依据，本院不予支持。对于刘建华要求张京臣支付自2012年5月1日至2017年12月30日期间房屋租金的诉讼请求，本院就不同时间阶段进行分析：（1）对于刘建华主张2012年5月1日至2015年4月14日期间房屋租金的诉讼请求。因刘建华并未提交其与张京臣该期间就涉案房屋存在房屋租赁合同的证据，故本院对刘建华要求张京臣支付上述期间房屋租金的诉讼请求不予支持。（2）对于刘建华要求张京臣支付2015年4月15日至2017年12月30日期间的房屋租金的诉讼请求。首先，刘建华称其仅收到过5000至6000元，但其无法说明收取的具体时间；在2015年9月15日，祁琳与刘建华签写的字条中涉及到刘建华收取涉案房屋租金7200元，经询刘建华表示记不清了，故刘建华对要求张京臣支付租金数额的诉讼主张与庭审中陈述存在矛盾；其次，2015年4月15日至2016年4月15日期间，因双方在合同中明确约定了租金标准及在合同终止时张京臣应当付清租金，张京臣虽未能提交证据证明其已全部交纳上述期间对应租金，但刘建华对上述期间房屋租金的主张已超过诉讼时效，本院不予支持；再次，刘建华与张京臣于2016年4月15日后就涉案房屋未签订书面租赁合同，未约定租赁期间，但双方均认可房屋租金为每月2600元，又因，涉案房屋在刘建华与李颜均协议离婚时约定归李颜均所有并于2016年6月15日即登记李颜均名下，且结合（2020）京01民终3252号民事判决认定可知，刘建华未能与李颜均就涉案房屋租金归属达成一致，且李颜均作为涉案房屋的产权人告知张京臣应向其支付租金，在前诉案件李颜均对张京臣所提供的《房屋缴付情况说明》中显示已收取2016年10月15日至2017年4月15日期间的租金未提出异议，故自2016年10月15日起，刘建华与张京臣之间的房屋租赁合同无法继续履行，故刘建华主张2016年10月15日之后的房屋租金缺乏依据；另，刘建华至迟应当自该日起向张京臣主张2016年10月15日之前因房屋租赁合同关系存续而发生的房屋租金，刘建华的诉讼主张明显超过诉讼时效，故本院对刘建华的诉讼请求不予支持。综上所述，驳回刘建华的全部诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条规定，判决如下：驳回刘建华的全部诉讼请求。案件受理费2263元，由刘建华负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二一年一月十一日法官助理 姜 洁书 记 员 高 雅书 记 员 孙 萍