浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初2039号 原告（反诉被告）：陈克姣，女，1955年8月18日出生，汉族，户籍所在地宁波市江**，现住宁波市江**。 委托诉讼代理人：张怡，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许肖辉，浙江和义观达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波甬鸿置业有限公司，住所地：宁波市江**正大巷******，统一社会信用代码：91330200567044119D。 法定代表人：卢予海。 委托诉讼代理人：范晓光，男，该公司员工。 原告陈克姣与被告宁波甬鸿置业有限公司（以下简称甬鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告陈克姣于2020年5月20日向本院提起诉讼，本院于2020年5月20日对案件进行诉前调解登记，案号为（2020）浙0205民诉前调958号。本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序。在审理期间，被告甬鸿公司提起反诉，本院亦予以受理。因本案争议较大，事实不易查明，但法律适用较为明确，不宜适用简易程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转成普通程序，由审判员张海娟独任审理。本案于2020年7月9日、2021年1月27日公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）陈克姣的委托诉讼代理人许肖辉、被告（反诉原告）甬鸿公司的委托诉讼代理人范晓光均到庭参加全部诉讼。在审理期间，当事人申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 陈克姣向本院提出诉讼请求：被告支付违约金113470元（自2019年11月15日起至2020年5月15日止以1246923元为基数按日万分之五计算）；若法院认定被告未构成违约，则要求被告赔偿原告经济损失113470元。 事实与理由：原告于2019年9月28日与被告签订《商品房购买合同》，约定原告向被告购买位于宁波市江北区路××广场××＃××商品房××，建筑面积共73.53平方米，单价为每平方米16958.02元，总价款1246923元。合同第九条约定，出卖人应当在2019年11月15日前向买受人交付符合合同要求的商品房；合同第十条第1款第②项约定出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款，被告却迟迟未能履行交房义务，经原告多次催促，被告至今未交付房屋，已构成违约，故本案成讼。 甬鸿公司辩称，原告逾期支付购房款在先，合同约定原告需在2019年10月31日前付清所有款项，但直到2020年1月11日才付清。按合同第九条约定，因原告逾期付款，违约在先，被告有权拒绝交房，交房日期可顺延至原告付清款项的30日内，顺延不视为逾期；被告曾告知原告于2020年2月6日交房，因遇到疫情不可抗力，故又多次调整交付时间并及时通知原告，原告收到通知书后未办理交房手续，现导致纠纷，责任不在被告。原告延期支付购房款应向甬鸿公司支付违约金，故提起反诉，反诉请求为要求陈克姣支付违约金13392元（自2019年11月1日起至2020年1月11日止按日万分之三计算）；若法院认定陈克姣未构成违约，则要求陈克姣赔偿甬鸿公司经济损失13392元。 针对甬鸿公司的反诉，陈克姣辩称，合同系在甬鸿公司的楼盘地址签订，陈克姣的整个购房事项都是由甬鸿公司方的胡心刚负责处理，陈克姣也无法见到其他销售人员，因此胡心刚有权代表甬鸿公司指定陈克姣的付款时间。陈克姣女儿华伊与胡心刚的聊天记录可证明陈克姣是完全按照甬鸿公司的通知延期支付余款，陈克姣也告知甬鸿公司已将剩余房款准备好，还特意说明此延期不构成违约，甬鸿公司方是同意陈克姣按照胡心刚的延期付款指示付款并未违约，无需支付违约金。甬鸿公司确实分两次通知陈克姣交房时间，但两次通知书的落款时间间隔5天，陈克姣也是连续收到，甬鸿公司虽通知陈克姣于2月6日办理交付手续，但案涉房屋当时并未具备交付条件，甬鸿公司为逃避违约责任而故意在短短5天内连续发出两份交房通知。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.甬鸿公司提交的证据宁波市自然资源和规划局出具的编号为（2019）甬建验综字第49号的《建筑工程项目验收（备案）综合意见书》复印件。甬鸿公司陈述因做涉案房屋权证需要，该证据原件已经交与不动产管理部门。陈克姣认为系复印件，真实性有异议。结合甬鸿公司提交的涉案房屋的不动产权证书等其他证据，本院对该证据的真实性予以认定。2.陈克姣提交的证据对话录音。甬鸿公司对其真实性、合法性、关联性均有异议。经审查，本院对该证据不予认定。 根据当事人的陈述及经质证确认的证据，本院认定事实如下： 2019年9月28日，陈克姣（买受人）与甬鸿公司（出卖人）在江北区大庆××路路劲新天地售楼处签约区签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）一份，约定陈克姣购买路劲新天地广场1＃ａ地块15-8的商品房，该商品房土地使用权年限自2010年12月30日至2050年12月30日，总价款为1246923元，于2019年9月28日前支付626923元、于2019年10月31日前支付62万元。合同第八条约定买受人逾期付款的违约责任：1.逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……。第九条约定交付期限及条件：出卖人应当在2019年11月15日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.县级以上规划、文物、环保等行政主管部门根据法律法规的规定采取的某项行政措施而导致开发建设工期延长，出卖人可以据实延期；3.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等），出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部相应款项后30天内，顺延期限不视为逾期。第十条约定除第九条规定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理。逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。2.本合同及补充协议中有特别约定的按特别约定执行。如遇到本合同第九条规定的情形，则出卖人不承担违约责任。第十二条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续……合同还对买受人的房屋仅作办公用房使用等其他事项进行了约定。 陈克姣于合同签订当日支付甬鸿公司购房款626923元，甬鸿公司开具相应金额的宁波增值税普通发票（该发票上载明甬鸿公司的开户行及账号）。后甬鸿公司向陈克姣发送《催款通知书》（落款日期为2020年1月3日，交邮日期为2020年1月7日），主要内容：根据合同约定剩余房款应于2019年10月31日之前支付完毕，因您个人原因至今未付，已付款逾期，请于接到通知书三日内至路劲新天地营销接待中心付清房屋未付款项。陈克姣收到《催款通知书》后于2020年1月11日支付甬鸿公司购房款62万元。 又查明，甬鸿公司为案涉工程的交付，于2019年11月1日与国网浙江省电力有限公司宁波供电公司《低压供用电合同》（履行期限为2019年11月1日至2029年10月31日），于同年11月5日取得宁波自来水有限公司江北供水分公司的《供水证明》、同年12月9日取得宁波市住房和城乡建设局出具的甬建消验字[2019]0025号建设工程消防验收意见书，同年12月11日取得宁波市住房和城乡建设局出具的编号为31502020191211101的《房屋建筑工程竣工验收备案证明书》，同年12月12日取宁波市自然资源和规划局出具的编号为（2019）甬建验综字第49号的《建筑工程项目验收（备案）综合意见书》，同年12月25日取得案涉房屋的编号为浙（2019）宁波市江北不动产权第0440979号的不动产权证书（权利人为甬鸿公司）。 再查明，2020年1月23日，浙江省政府因新冠肺炎疫情启动重大公共突发卫生事件一级响应，于2020年3月2日调整为二级响应，于2020年3月23日调整为三级响应。2020年4月1日江北区白沙街道新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组同意甬鸿公司提交的《关于路劲新天地疫情期间申请房屋交付的防控方案》。陈克姣于2020年2月3日收到甬鸿公司邮寄的《房屋交付通知书》（落款2020年1月31日），通知于2月6日前办理交付手续；又于同日收到甬鸿公司邮寄《关于房屋交付时间调整告知函》（落款2020年2月3日），内容为因遇突发流行病不可抗力影响而将交房时间调整为2月20日；于2月14日又收到甬鸿公司邮寄的《关于疫情影响交房时间调整通知书》（落款2020年2月14日），内容为因突发流行病而需要延期交房，交付时间另行通知；于2020年4月3日再次收到甬鸿公司邮寄的《房屋交付通知书》（落款2020年4月1日），通知于2020年4月5日办理交付手续。截至本案开庭，陈克姣未去办理案涉房屋交付手续。 另，甬鸿公司（甲方）与宁波甬悦房地产经纪有限公司（以下简称甬悦公司）（乙方）签订的《宁波路劲新天地广场销售代理合同》（以下简称代理合同）一份，约定了乙方独家代理甲方路劲新天地广场项目，代理期限自2019年7月1日至2020年6月30日，合同期满后，经甲乙双方协商一致可延长本合同。胡心刚为乙方项目服务团队人员，职务为案场经理；乙方人员需经甲方审核后才可进场且须穿着甲方确定款式的统一工服，乙方须保证人员的稳定性；甲方提供售楼处及日常办公设备。代理合同第四条约定销售服务，其中12.乙方应及时催缴分期付款的客户按期交纳到期房款；13.乙方负责交房并协助办理客户产权证事宜。胡心刚负责案涉房屋销售事宜。陈克姣女儿华伊与胡心刚在2019年9月25日的微信聊天主要内容为：华伊对胡心刚说“你把我第一笔、第二笔、第三笔的金额和总计金额发给我……第一笔6万定金已经交了，第二笔50%说好在9月底交，最后一笔在交房前付清，当时说好是这样的啊”，胡心刚“记起来了。第一笔付了个6万的定金，第二笔应该付1373258元，第三笔交房前再付125万元”（上述款项包含了本院受理的另案案号（2020）浙0205民初2165号当事人毛君泽即华伊儿子向甬鸿公司购买的一套房屋的房价）。之后双方就得房率问题进行争论，最后华伊说“反正我要退款……我明天来办退房手续”，胡心刚“这样吧，我明后天回上海，你要么星期六或者星期日来吧”。2019年12月30日，双方之间的聊天内容为：华伊询问胡心刚“胡总，房子到底什么时候才能交付……还有上次购房时说好的当时付一半款，另外一半房款交付钱（前）一次性付清，现在迟迟未交付，我钱都准备好了，付不出去”、“那当时说好了交付前付清余款的，那你们不交付，我也只能等着了哦？”。胡心刚“我问了因为项目门口的市政道路原因，现在延期交房了，最晚是在2月19日前”、“市政道路把我们害苦了，现在交付验收严格了”。华伊发送“那我把钱买个短期理财去了”、“没关系，我晚点收房也没问题，只是要你们赔付违约金就行”，胡心刚回复“这个会按合同约定的”；华伊发送“我看了下合同，原来我们买房的时候就说好是收房前付清余款……但没想到你们延迟那么多交付，那我不交余款岂不是违反合同约定？那你要替我作证的哦，当时我们说好是交付前付清余款的”，胡心刚回复“这个没问题请放心”。 本院认为，本案的争议焦点为：1.胡心刚在销售代理过程中的行为对甬鸿公司是否构成委托代理关系；2.陈克姣延期付款是否构成违约；3.甬鸿公司延期交房是否构成违约。 关于争议焦点一，胡心刚在销售代理过程中的行为对甬鸿公司是否构成委托代理关系。 陈克姣认为，胡心刚系甬鸿公司授权的涉案楼盘销售公司员工，胡心刚全程负责与陈克姣沟通进行房屋购买、首付款的交付、余款交付等所有房屋交易的直接负责人员，其行为代表甬鸿公司，其行为的后果由甬鸿公司承担。胡心刚与甬鸿公司是代理与被代理的关系。 甬鸿公司认为，胡心刚非甬鸿公司的员工，与甬鸿公司没有委托代理关系。 本院认为，首先，楼盘销售代理公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为如不违反法律法规禁止性规定，应认定有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。本案中，在销售涉案楼盘时甬鸿公司已授予甬悦公司销售房屋的代理权限，胡心刚系甬悦公司实现代销服务的团队人员，其与买受人陈克姣之间就房屋销售的相关事宜沟通交流及对涉案房屋的情况的介绍并不超越代理权，是有效的代理行为，对甬鸿公司有约束力。其次，胡心刚以甬鸿公司的名义进行销售，商品房买卖合同系甬鸿公司与陈克姣签订，盖有甬鸿公司的销售专用章且陈克姣系在楼盘售楼处现场签订合同并现场支付大部分购房款，陈克姣作为普通购房者有较为充分理由相信胡心刚具有销售楼盘的代理权。故，应认定胡心刚在销售代理过程中的行为对甬鸿公司构成委托代理关系。 关于争议焦点二，陈克姣延期付款是否构成违约。 陈克姣认为，甬鸿公司将销售事项委托给甬悦公司，代理合同中载明的甬悦公司的员工胡心刚显然有权代理甬鸿公司处理销售事项，包括指示陈克姣付款的时间；陈克姣早已准备好62万元余款，因胡心刚在买房时告知陈克姣在交付房屋时付清余款，事实上，在陈克姣支付余款时案涉房屋都未能交付，陈克姣曾为延期付款不构成违约的情况要求胡心刚作证，胡心刚也是同意的，故陈克姣不存在逾期付款行为，不构成违约。 甬鸿公司认为，胡心刚非甬鸿公司的员工，无权代表甬鸿公司作出任何指示，陈克姣应按照合同约定在2019年10月31日前支付62万元房款，但实际是在2020年1月11日才支付，已构成违约。 本院认为，本案合同约定陈克姣应于2019年10月31日前支付剩余房款，甬鸿公司于2019年11月15日交付房屋，付款与交房日期相距15天，该15天应理解为甬鸿公司在陈克姣付款后安排交房的合理时间，此时甬鸿公司应使案涉商品房具备正常使用的基本条件并完成房屋建筑工程竣工验收等交房的前期准备工作。陈克姣对交付剩余房款后15天内甬鸿公司交付房屋有心理预期。根据甬鸿公司提供的房屋交付所需各项资料以及胡心刚与原告之间的微信聊天记录，可以明确的事实：1.双方达成交房前付清剩余房款的约定；2.甬鸿公司在合同约定的2019年11月15日不具备交房条件，在2019年12月30日也尚未确定交房日期。在2020年1月3日甬鸿公司发催款函之前，销售人员胡心刚未曾通知陈克姣支付剩余房款，甬鸿公司也未以书面形式通知陈克姣交房。陈克姣在收到甬鸿公司的催款通知后，在合理期限内付清了剩余房款，并不属于逾期支付房款的行为，不应追究陈克姣逾期付款违约责任。 关于争议焦点三，甬鸿公司延期交房是否构成违约。 陈克姣认为，甬鸿公司第一次通知交房的时间为2020年2月6日，该时间为春节放假期间并且是疫情期间，第二次通知交房的时间延期至2月20日，而陈克姣是同一天收到甬鸿公司的两次通知，甬鸿公司的目的是利用疫情，避免超过90天的延期交付时间，逃避其延期交付的责任。甬鸿公司应在2019年11月15日交房，但该时间甬鸿公司的房屋根本不具备交付条件，构成违约，而新冠疫情发生时间是在2020年1月份春节期间，即便认定新冠疫情构成不可抗力，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任。故甬鸿公司应承担逾期交付所承担的违约责任。 甬鸿公司认为，1.关于房屋交付时间。（1）合同载明甬鸿公司应在2019年11月15日前交付符合约定条件的商品房，但同时将不可抗力和买受人的延期付款作为甬鸿公司可延期交房的情形。陈克姣在2020年1月11日才支付62万元的余款，甬鸿公司可将交房时间相应延后至2020年2月10日，事实上，甬鸿公司曾通知陈克姣于2020年2月6日交付房屋。（2）在甬鸿公司通知交房期间因遇新冠肺炎疫情不能按时交房，而新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故甬鸿公司在已尽通知义务的情况下，可据此将交房时间调整至2020年4月5日。2.关于房屋交付条件。甬鸿公司已于2019年12月11日具备交房条件。因陈克姣逾期支付房款违约在先，甬鸿公司向陈克姣交付符合条件房屋的时间也可按约相应延迟。 本院认为，在合同履行过程中，双方达成了交房前付清剩余房款的约定，但对付清房款后多少天内交房的期间未于明确。根据合同约定陈克姣于2019年10月31日付清剩余房款和甬鸿公司于2019年11月15日交房来看，甬鸿公司在收到陈克姣的剩余房款后，应该有合理的交付期限，该合理期限以15日较为妥当。陈克姣于2020年1月11日付清房款，故甬鸿公司应于2020年1月26日前交房。在此期间又遇新冠肺炎疫情，而新冠肺炎疫情属于我国民法总则和合同法所规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。同时，经审理查明的事实，至2020年1月26日涉案房屋已经具备交房条件。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，甬鸿公司在已尽通知义务的情况下，可据此将交房时间调整至2020年4月5日，甬鸿公司不构成违约。 本院认为，陈克姣与甬鸿公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应恪守约定，遵循诚实信用原则全面履行。根据前述，陈克姣与甬鸿公司均不存在违约行为，故本院对陈克姣要求甬鸿公司支付违约金的诉讼请求不予支持，但至2020年4月5日甬鸿公司因疫情导致的延期交房，影响了陈克姣对房屋占有使用的权利，陈克姣确实存在经济损失，根据公平原则，本院酌定甬鸿公司分担陈克姣的经济损失5000元；之后的损失系由陈克姣自行扩大，应由其自行承担。本院对甬鸿公司的反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十七条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、宁波甬鸿置业有限公司于判决生效之日起十日内支付陈克姣经济损失5000元； 二、驳回陈克姣的其他诉讼请求； 三、驳回宁波甬鸿置业有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2569元，由陈克姣负担2519元，宁波甬鸿置业有限公司负担50元；反诉案件受理费67元，由宁波甬鸿置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 张海娟 二〇二一年一月二十九日 法官助理 鲍嫣楠 书 记 员 王雪儿 附件：本案引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过） 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。