天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4775号上诉人（原审被告）：李小光，男，汉族，1985年5月10日出生，户籍地天津市滨海新区。委托诉讼代理人：高晓禹，天津金华达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：史丽，女，汉族，1959年5月4日出生，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：俞鸿，天津金华达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘美萍，女，汉族，1951年10月10日出生，住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵丽（刘美萍之女），住天津经济技术开发区。委托诉讼代理人：戴雪静，上海申伦（天津）律师事务所律师。上诉人李小光、史丽因与被上诉人刘美萍房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初81069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李小光上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回刘美萍的诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由刘美萍承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。李小光与刘美萍不存在房屋买卖合同法律关系，双方没有签订书面形式房屋买卖合同，未有口头的房屋买卖合同约定。李小光针对史丽与刘美萍之间录音内容反映出房屋出售情况并不知晓，李小光长期在国外生活，史丽是否出售该房屋并未通知李小光。刘美萍之女赵丽的通话录音，李小光很明确地讲自己不清楚、不知道房屋买卖事宜，明确自己不同意将诉争房屋出售。一审法院对录音断章取义，没有正确、全面反映出李小光的意见。2.一审判决适用法律错误。建设部《城市房地产转让管理规定》第七条规定：房地产转让，当事人必须签订书面转让合同，并向房管部门进行登记申请。合同法第十条第二款规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。刘美萍所述与史丽达成口头房屋买卖合同没有法律效力。李小光为本案房屋所有权人，李小光从未委托史丽出售该房屋，同时也未追认出售房屋的行为，史丽不具有代理权，也不具备表见代理情形。史丽上诉请求：撤销一审判决,发回重审或改判驳回刘美萍的诉讼请求；一、二审诉讼费用由刘美萍承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清、证据不足。一审法院没有证据证明涉案房屋的口头合同存在。史丽与刘美萍对于案涉房屋有过买卖意向，但是没有达成买卖合意。刘美萍儿子借住涉诉房屋，为了办理有线电视、暖气等手续，需要房屋产权证书，并非刘美萍支付10万元就给付了房屋产权证书。因此，没有证据证明支付10万元与交付产权证书系履行房屋买卖合同。李小光不知道案涉房屋出售给刘美萍，也不认可120万元出售，基于刘美萍之子已经占有房屋多年的前提下，才提出在120万元基础上再付一部分款项，才同意卖房意向。因此双方并没有达成合意。2.一审判决没有平等对待双方当事人，有失公平、公正。刘美萍儿子借用房屋时使用产权证原件办理有线电视、暖气，一审认定为买卖房屋的交付错误。刘美萍一方未经史丽同意私自刻录录音，本身就是一种诱导，损害史丽权益。录音内容表明只是有转让意向，但没有经过所有权人同意，也没有形成书面买卖协议。一审法院应就迟延付款问题作出裁判。3.一审判决适用法律不当。合同法第十条第二款规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产转让管理规定》第七条规定：房地产转让，当事人必须签订书面转让合同，并向房管部门进行登记申请。本案涉诉房屋买卖合同系要式民事法律行为，必须签订书面合同，买卖才能成立。办理过户涉及票据、税收等诸多问题，一审法院均没有明确如何承担。一审判决没有明确以何依据计算“迟延履行金”。4.刘美萍作为原告起诉，主体不适格。刘美萍针对李小光、史丽上诉请求一并辩称，一审事实已经查清，认定准确，请求驳回上诉，维持原判。史丽具有出售案涉房屋的代理权，其代表李小光与刘美萍达成的房屋买卖合同有效。本案没有签订书面合同，是因为李小光2015年才出国，2013年卖房时仍在天津，正在办理移民手续。史丽是李小光的母亲，经商多年是家庭财富的主要创造者，对家庭财产处置有相当的话语权。刘美萍知悉房屋虽然登记在李小光名下，但是由史丽全款出资。当时李小光准备出国需要资金，是史丽操持卖房供李小光移民，李小光已经把售房的事宜一揽子交给史丽办理，史丽对此有全权代理，在中介公司登记售房信息中预留的电话为史丽电话亦可以证明。李小光与赵丽的通话录音中可以看出，李小光与史丽就卖房子筹钱出国早已达成共识，李小光在这个问题上并不过多参与，对于房屋交易的具体细节也没有过多地干涉。在史丽与刘美萍夫妇的谈话录音中也有所体现，史丽多次表示卖房时李小光知道，并且是提前一个月跟当时的租户终止的合同。钥匙是李小光从租户那要回来给送来的，而且在刘美萍支付房款的整个过程中，李小光也从未提出异议。因此李小光对案涉房屋以120万元卖给刘美萍是完全知悉且同意的。一审结合史丽与李小光是母子关系、款项的支付、实际交付占有房屋、交付房产证原件以及录音证据中所体现出来的交易过程，认定史丽在李小光知情的情况下代表李小光与刘美萍达成的房屋买卖合同关系完全正确，史丽主张房屋是借给刘美萍之子居住不成立。史丽在一审时已承认录音真实性，在录音中就史丽与刘美萍之间达成买卖房屋的一致意见已无争议。史丽在录音中的话语印证了一审认定的虽然母子对房款的付款方式有异议，但也仅限于母子之间，李小光并没有找刘美萍表达此意，且在录音中多次提及120万元的房款是房屋的交易价格。关于主体不适格问题，从房款支付情况看，前几笔房款都是刘美萍以现金方式存入史丽账户，并且录音证据反映，刘美萍和史丽就买卖房屋达成了合意。刘美萍自己居住还是与儿子共同居住、房款由其女儿代理支付，系家庭内部问题，买卖合同的主体是刘美萍。一审法院适用法律正确。合同法第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同。当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立。合同法第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。因此一审认定本案口头协议的效力是正确的。一审判项也具有可执行性，即使李小光不配合，通过人民法院出具的协助执行的裁定书，不动产登记机关也可以办理过户手续。刘美萍向一审法院起诉请求：1.判令双方继续履行天津经济技术开发区××街××号××号房屋买卖合同，李小光、史丽协助刘美萍办理该房屋产权过户手续；2.诉讼费用由李小光、史丽承担。一审法院认定事实：李小光为坐落于天津经济技术开发区××街××号××号房屋所有权人，房屋面积109.72平方米，购买房屋价款为705499.6元。刘美萍与史丽于2013年初达成了关于位于天津经济技术开发区××街××号××房屋的房屋买卖合意，双方最终商定的价格为120万元，双方并未对房屋价款给付时间进行明确的约定。刘美萍分别于2013年2月27日、2014年1月10日、2015年1月23日、2016年2月13日，以现金方式存入史丽账户10万元，合计为40万元。刘美萍女儿赵丽于2015年8月3日向史丽账户转账30万元、于2016年2月14日转账10万元、于2016年12月14日转账20万元、于2016年12月31日转账10万元、于2017年5月15日转账10万元，共计转账80万元；以上共计120万元。2013年，史丽在收到第一笔10万元款项后将涉诉房屋及房屋所有权证书原件交付刘美萍，刘美萍家人使用涉诉房屋至今，李小光、史丽未向刘美萍主张支付租金或使用费。刘美萍支付完毕房屋价款120万元后，刘美萍要求李小光与其办理过户手续，李小光要求刘美萍额外支付房屋一定比例增值款才同意与刘美萍办理过户手续。后，双方未能达成一致意见并呈讼。庭审中，刘美萍提交的刘美萍与史丽对话显示，史丽与刘美萍协商将涉诉房屋出售给刘美萍，房屋价款为120万元，但是双方对于履行时间并未有确定的约定。刘美萍提交的刘美萍与李小光的对话显示，其知晓史丽出售房屋，但对其母亲出售房屋时商谈的付款方式存有异议。一审法院认为，关于房屋买卖合同成立与否问题，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。口头合同作为合同订立的一种形式，刘美萍可以与史丽、李小光之间通过口头方式达成房屋买卖合同。《城市房地产转让管理规定》第七条规定的是房地产转让的办理程序，其关于房屋买卖签订书面转让合同作为房屋买卖交易的步骤，并非涉及合同效力的强制性规定。刘美萍与史丽之间达成的口头房屋买卖合同并未违反法律强制性规定，史丽抗辩合同无效缺乏事实及法律依据，不予采纳。关于房屋买卖合同效力问题，一方面，李小光为涉诉房屋登记的所有权人，史丽作为李小光母亲，具有近亲属关系；另一方面，史丽持有房屋钥匙及房屋产权证书等相关材料。无论从身份关系还是掌控房屋的情况，史丽可以作为出售房屋的代理人身份。李小光的谈话录音里表明其对于史丽出卖房屋的事实是知晓的，虽然对于房款的付款方式是存在异议的，但也仅限于李小光与史丽之间，李小光在知晓出售房屋情况后并未以任何方式向刘美萍主张不出售房屋或返还房屋的意思表示，因此可以认定史丽具有出售房屋的代理权。刘美萍与史丽代表李小光达成的房屋买卖合同有效。刘美萍与史丽于2013年达成了出卖房屋的合意，且达成合议后向刘美萍交付了房屋及房屋所有权证书原件，并于2013年至2017年期间收取了刘美萍及其女儿赵丽所支付的全部房屋价款120万元。房屋买卖合同的买受人义务是支付房屋价款，出卖人义务为交付房屋并配合办理所有权转移手续，刘美萍已经支付了全部房款120万元，房屋买卖合同的买受人义务已经履行完毕，出卖人也履行完毕房屋交付义务，李小光应当履行剩余的出卖人义务，协助刘美萍办理房屋所有权转移手续。至于刘美萍在给付房屋价款过程是否存在迟延履行问题，双方可另行处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：原告刘美萍与被告李小光继续履行关于天津经济技术开发区××街××号××房屋的房屋买卖合同，被告李小光于判决生效之日起十日内协助原告刘美萍办理天津经济技术开发区××街××号××房屋的过户手续。如未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。案件受理费收取为80元，保全费5000元，由被告李小光负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，二审的争议焦点为：一、刘美萍起诉的主体资格是否适格；二、诉争双方是否成立房屋买卖合同关系；三、房屋买卖合同成立基础上是否应当判定双方继续履行房屋买卖合同，李小光是否应当协助刘美萍办理房屋过户手续。争议焦点一：从刘美萍一审提供的录音证据及付款证据看，刘美萍和史丽就买卖房屋达成了合意，可以认定房屋买卖合同的一方主体系刘美萍，其作为原告起诉于法有据，并无不当。史丽上诉主张刘美萍主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。争议焦点二：根据刘美萍一审提供的证据，结合史丽与李小光是母子关系、款项的支付过程、实际交付占有房屋的事实、交付房产证原件以及录音证据中所体现出来的交易过程，可以证明刘美萍与史丽之间达成口头房屋买卖合同。而史丽与李小光系母子关系，无论从身份关系还是史丽持有房屋钥匙及房屋产权证书等相关材料的情况，刘美萍有理由相信史丽对出售案涉房屋具有代理权。且李小光在谈话录音里表明其对于史丽出卖房屋的事实是知晓的，虽然对于房款的付款方式存在异议，但也仅限于李小光与史丽之间，李小光在知晓出售房屋情况后并未以任何方式向刘美萍主张拒绝出售房屋或返还房屋的意思表示，继而收取了约定的房屋全款，因此一审认定史丽具有出售房屋的代理权，本院认为是正确的。合同法第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。合同法第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的该合同成立。《城市房地产转让管理规定》是房地产转让的办理程序规定，该规定第七条关于房屋买卖签订书面转让合同作为房屋买卖交易的步骤，并非涉及合同效力的强制性规定。刘美萍与史丽之间达成的口头房屋买卖合同并未违反法律强制性规定，李小光、史丽上诉主张合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。争议焦点三：刘美萍与史丽于2013年达成了出卖房屋的合意，史丽向刘美萍交付了房屋及房屋所有权证书原件，并于2013年至2017年间收取了刘美萍及其女儿赵丽所支付的全部房屋价款120万元。房屋买卖合同的买受人主要义务是支付房屋价款，出卖人主要义务为交付房屋并配合办理所有权转移手续，刘美萍已经支付了全部房款120万元，房屋买卖合同的买受人义务已经履行完毕，出卖人也履行完毕房屋及相应权属证书的交付义务，并自2013年首付第一笔款项后实际居住，因此李小光应当继续履行出卖人义务，协助刘美萍办理房屋所有权转移手续。关于办理过户涉及税费等问题，因双方为口头协议，未对税费负担进行明确约定，一审法院曾询问刘美萍一方，其表示同意先行垫付全部过户的税费，垫付后另行再主张。故本判决生效后，刘美萍一方应先行垫付过户税费，诉争双方如何负担宜另行解决。此外，关于一审判决没有明确以何依据计算“迟延履行金”问题。一审依据民事诉讼法第二百五十三条明确“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”该迟延履行金系法律明确规定，应在执行阶段由法院执行部门依法进行确认。综上所述，史丽、李小光的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人史丽负担80元，由上诉人李小光负担80元。本判决为终审判决。审判长  丁津翠审判员  郭小峦审判员  何日升二〇二一年一月二十五日法官助理姜玉姝书记员周由附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……