江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10460号上诉人（原审原告）：诸燕青，女，1971年12月17日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：周斌，江苏万禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓，江苏万禾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家祺，男，1990年9月25日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：甘秀华（系张家祺母亲），住南京市溧水区。被上诉人（原审被告）：张小明，男，1962年8月28日出生，汉族，住南京市溧水区。上诉人诸燕青因与被上诉人张家祺、张小明排除妨害纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初4829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诸燕青上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审判决书第3页对《车库买卖协议》以复印件为由，对该协议内容与形成时间的真实性不予认定错误。首先该《车库买卖协议》虽为复印件，但诸燕青于2017年因用电分户事宜向居委会申请，南京市溧水区永阳街道财贸新村社区居委会在此复印件上加盖了居委会的公章（盖章时间为2017年7月31日）。居委会在当时不可能在未与原房主核实的情况下就加盖公章。一审法院草率简单地不予认定是错误的，更何况一审中上诉人已经向法院提交了赵剑飞的联系方式（138××××****），如有必要上诉人方也可以请赵剑飞出庭说明情况。对于上诉人于2017年8月2日起占有使用1楼车库（储藏室）的事实认定也是错误的。案涉的是车库及院子而非储藏室，同时上诉人自2015年3月21日购买后就开始占有使用该车库及院子。二、一审法院适用法律错误。根据物权法第七十三条建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。据向赵剑飞了解，马宏秋、赵剑飞从开发商手上购买房屋时，车库及院子是在购买一楼房屋时加钱购买的。马宏秋、赵剑飞购买后即对车库及院子享有了专有使用权。马宏秋、赵剑飞于2015年3月21日将车库及院子出售给了上诉人，上诉人取得了相应的专有使用权。一审法院将院子认定为101室所在楼栋业主的公共用地是错误的。在物权法上不存在某栋楼业主的公共用地概念。同户型的房屋现状也全是归部分业主专有使用，不存在整栋楼业主共有和共同管理的情况。马宏秋、赵剑飞有权将该使用权转让给上诉人。被上诉人本就是该小区的业主，对于院子已出售给上诉人使用的情况明知，同时在购买一楼住房时也不并涉及车库及院子。被上诉人无权破坏上诉人的门锁，侵犯上诉人的专有使用权。张家祺、张小明辩称，1.案涉房屋有缺陷且采光不好，所以开发商为了房屋好出售，将把底层做了一个院子和储物间，作为附属附属设施给一楼使用。被上诉人询问了原来的开发公司以及小区里面的一些老住户，得到了证实，并不是像上诉人所说当时花钱买的院子和储物间。2.关于协议上居委会的盖章，当时居委会并不知道该房屋已经被法院查封，并且上诉人有一个亲戚原来在居委会工作，被上诉人怀疑盖章的真实性。在一审法院组织调解的时候，第二届居委会主任明确说了他和马宏秋家是很熟的，这个院子一直是马宏秋家在使用，并不是上诉人所陈述其在2015年就使用。3.2019年小区改造时，公安、城管、法院以及居委会联合执法，对不配合改造的小区一楼住户明确说明院子是属于公共部位，案涉小区有几百户，只要买了房子，院子统统是归一楼使用的，并不存在花钱购买。4.关于上诉人提交的协议，第一次开庭的时候其主张是花钱购买，第二次开庭时上诉人有主张原所有权人欠他的钱，将院子抵给他，但是却没有提供借条，明显不符合常理。当房屋被法院查封、拍卖的时候，上诉人把上面一个门堵起来了，想在下面弄违建，城管进行了拆除，这些情况小区的老住户都知道。被上诉人是通过法院拍卖获得的房屋，并且合法取得了产权。综上，请求二审法院查明事实，作出公正的判决。诸燕青向一审法院起诉请求：1.判决张家祺、张小明立即将其购买的永阳镇财贸新村42幢101室房屋与通向院子的墙体隔断恢复至其购买时的原状；2.判决禁止张家祺、张小明进入诸燕青的车库和院子；3.判决张家祺、张小明赔偿诸燕青损失1000元；4.诉讼费由张家祺、张小明承担。一审法院认定的事实：2001年，案外人马宏秋及赵剑飞夫妻二人购买南京市溧水区，建筑面积134.63平方米，并登记在马宏秋名下。2015年11月10日，南京市秦淮区人民法院在审理中国银行股份有限公司江苏省分行与马宏秋、赵剑飞金融借款合同纠纷一案中，轮候查封了马宏秋名下的上述房产。2018年9月，秦淮区法院将上述房产挂淘宝网拍进行拍卖，张家祺、张小明以1203000元的价格竞得。一审另查明，上述房产实际系架空一楼，该房屋原有一门下架设了楼梯可通往楼下，楼下有车库（储藏室）一间，车库（储藏室）面前有一院子在院墙内，该车库（储藏室）不在案涉房产产权登记面积范围内，原系马宏秋夫妻占有使用，院子系该楼栋居民公用用地。张家祺、张小明通过司法网拍购得上述房产时，该扇门已用砖墙水泥进行了封闭。张家祺、张小明取得上述房产后，自行将该扇房门恢复使用。诸燕青持有一份《车库买卖协议》（复印件），载明：“甲方（卖方）：马宏秋、赵剑飞乙方（买房）：诸燕青甲乙双方就车库买卖事宜协议如下：1.甲方将溧水区永阳镇财贸新村42幢101室楼下的车库（约20平方米）及所属院子（占地面积约80平方米）出卖给乙方。并约定甲方日后如将财贸新村42幢101室房屋另卖他人须将通往院子的后门封闭。2.双方议定上述车库及院子的价格为人民币壹拾伍万元整，于本协议签订之日支付。3.双方约定在协议签订日交房给乙方。协议生效后车库及院子归乙方所有，此后乙方租赁及转让与甲方无关。5.本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字后生效。甲方：赵剑飞、马宏秋乙方：诸燕青20**年3月21日”。2017年7月31日，诸燕青持该协议向上述房产所在的溧水区永阳街道财贸新村社区居民委员会申请用电分户，并于2017年8月2日与溧阳惠能电气设备有限公司签订《电表安装协议》，将案涉车库（储藏室）的电表与101室进行分户，并实际占有使用案涉车库（储藏室）。一审法院认为，建筑区划内的道路、其他公共场所、公用设施属于业主共有；业主转让建筑物内的住宅，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。根据一审法院向案涉房产所在的社区进行调查，案涉院子属于101室房产所在楼栋业主的公共用地，那么原房主马宏秋、赵剑飞转让101室房产时，其对该院子享有的共有和共同管理的权利也应一并转让给张家祺、张小明。退一步说，原房主马宏秋、赵剑飞本对案涉的院子仅享有作为该楼栋业主的共有和共同管理的权利，而无排除该楼栋业主共有和共同管理的排他使用权；即使诸燕青与马宏秋、赵剑飞签订的《车库买卖协议》是真实的，其中关于案涉院子出卖给诸燕青的约定亦因马宏秋、赵剑飞的无权处分而无效。同时，诸燕青并未举证证明张家祺、张小明进入或侵害到诸燕青对车库（储藏室）的使用权，故诸燕青关于车库（储藏室）排除妨害的请求权，亦无事实依据。综上，诸燕青的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款、第七十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回诸燕青的诉讼请求。一审受理费100元，由诸燕青负担。本院审理期间，上诉人诸燕青对一审法院查明“院子系该楼栋居民公共用地”的事实有异议，其认为该院子并非是该楼栋居民公共用地，该院子自马宏秋、赵剑飞购买开始就专属于马宏秋、赵剑飞使用。被上诉人张家祺、张小明对一审中诸燕青持有的《车库买卖协议》真实性不予认可。各方当事人对一审法院查明的其他事实没有异议，对于各方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，关于诸燕青主张的车库问题，其并未提交证据证明张家祺、张小明进入车库，二审中亦明确陈述被上诉人未进入过其车库，故一审法院对于其该项主张未予支持并无不当。关于院子的问题，《最高人民法院》（法释【2009】7号）第二条第二款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”案涉院子属于专有部分需同时满足以下条件：一是建设单位销售时将之列入房屋买卖合同；二是建设单位的销售行为具有规划上的依据。本案中诸燕青并未举证证明上述两点，即使其提交的与原房主之间《车库买卖协议》（复印件）真实，但仅以此为由主张该车库系原房主专有部分、原房主有权出售，亦缺乏事实和法律依据。故本院对其基于院子提出的排除妨害的上诉请求内容不予支持。综上所述，上诉人诸燕青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人诸燕青负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  李斐审判员  郑慧二〇二一年一月二十五日法官助理李映碧书记员汪海燕