新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终15号 上诉人（原审被告）：李玉清，女，1940年2月8日出生，住石河子市。 委托诉讼代理人：郭新亚，新疆新石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田辉，男，1980年10月25日出生，住石河子市。 被上诉人（原审原告）：吕春玲（田辉之妻），女，1979年4月15日出生，住石河子市。 二被上诉人委托诉讼代理人：周云杰，新疆尚铎律师事务所律师。 上诉人李玉清因与被上诉人田辉、吕春玲房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2019）兵9001民初8335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李玉清及其委托诉讼代理人郭新亚、被上诉人田辉、被上诉人田辉、吕春玲的委托诉讼代理人周云杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李玉清上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审判决认为“原告作为非房屋所在地集体经济组织成员，不具备受让集体组织宅基地及附着房屋的资格条件，故原、被告签订的《房屋买卖合同》违反了法律的强制性规定，应认定为无效。”与本案事实和政策不符。首先，被上诉人在购买房屋后，可及时办理入户手续成为房屋所在地的集体成员，从而取得合法的主体资格。涉案房屋位于石河子开发区，根据开发区招商引资的需要，通过购买登记可办理户籍入户是全国各地的普遍现象，但被上诉人没有及时办理户籍入户，责任完全应由被上诉人承担。其次，对土地上的附着物房屋，上诉人是可以进行买卖的，无论是在石河子乡还是在石河子开发区，大量的房屋在进行买卖，这既是群众的生活需要，也是发展石河子经济的必然结果。二、本案的涉案房屋已经不存在，判决合同无效没有法律的可履行性。被上诉人将原地上建筑物拆除并自行修建了一栋六层建筑物，由此可以证明上诉人与被上诉人买卖房屋合同中的房屋已经不存在。一审判决认定合同无效，但合同无效后财产如何返还，一审判决没有明确。综上，请求二审法院依法判决，支持上诉人的上诉请求。 田辉、吕春玲辩称：一、关于被上诉人购买房屋后能否成为集体经济组织成员，按照《中共中央、国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》，成为集体经济组织成员需依据有关法律法规，按照尊重历史、兼顾现实、程序规范、统筹考虑户籍关系、农村土地承包关系、对集体积累的贡献等因素，协调平衡各方利益，做好农村集体经济组织成员身份确认工作，解决成员边界不清的问题。并非上诉人所述，被上诉人购买房屋后，即可办理入户手续，成为集体经济组织成员。二、关于地上附着物可否单独交易，根据房地一体地随房走的原则，双方进行地上房屋交易，当然包括宅基地。而作为非集体经济组织成员的被上诉人，购买集体经济组织所有权的宅基地，违反了法律的效力性规定。三、关于案涉房屋，已经不存在。被上诉人确实是在不了解相关情况下购买了案涉房屋，后投资了近500万元进行了翻建。但是，在2019年年底，石河子市人民政府对东桥村集体土地进行了征收。村集体土地被征收后，获取拆迁补偿款的权利人是集体经济组织成员。按照石河子经济技术开发区征收及集体建设用地及房屋补偿实施办法的规定，上诉人有权获得相应的补偿。故在事实上，也不存在合同无效后，双方无法返还的情形。 田辉、吕春玲向一审法院起诉请求:1.请求确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；2.判令被告返还原告房屋交易款700000元，返还资金占用利息149625元（700000元×4.75%÷12月×54月＝149625元,2015年5月5日至2019年11月5日）；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月24日，原告作为乙方、买受人与作为甲方、出卖人的被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方将其位于石河子乡东桥村石乡户权管字第××××号房屋出售于乙方，房屋建筑面积肆佰伍拾贰平方米，土地使用面积陆佰叁拾玖平方米，房屋结构为土木砖混结构，层数为一层，用途为住宅，自然间数为16间；甲方以自有资金合法取得该房屋所有权，用于自住，无抵押等它项权利设置，该房屋为甲方独自享有完整的所有权，无共有权人，甲方保证就该房屋不与第三人发生任何纠纷和诉讼；本房屋交易价为人民币700000元，大写柒拾万元整；甲方将该房屋于2015年5月5日交付乙方占有，该房屋占用范围内，及房前房后的土地使用权同时转让，同时一次性向乙方交付有关购买该房屋的证明原件（私有房屋所有权证件壹份，房屋产权证号管字第××××号），自房屋交付时起与该房屋有关的受有权益随之转让，移于乙方拥有；采取一次性全额的现金付款方式，乙方的具体付款时间为2015年4月24日（4月24日付40万元，4月14日付定金20万元，5月5日付最后一笔10万元）；由于该房屋产权证已办好，在以后办理产权过程中，甲方有积极协助配合的义务，若因国家行政政策或非因甲乙双方原因导致不能办理房产证时，甲方不得索回与本房屋有关的一切权益，并应积极配合乙方行使该房屋权利；甲方迟延交付房屋，甲方应向乙方交付房屋总价款30%的违约金，乙方也可以向甲方解除合同收回房屋总价款，并要求甲方支付房屋总价款30%的违约金；乙方迟延交付房款（银行正常工作安排或不可抗力除外）乙方应向甲方交付房屋总价30%的违约金，甲方也可以单方解除合同，并要求乙方交付房屋总价款30%的违约金；除以上特别违约责任外，甲乙任何一方违反本合同约定的任何一项义务，均应承担违约金壹拾万元整；由于该房屋已有房产证，石河子乡不允许将此房过户，如遇国家政策性征收，国家对该房屋的使用面积及房前房后的占用范围所有赔偿款和土地补偿费都归乙方所有，如需甲方协助办理，甲方应积极配合乙方办理一切手续。合同还对其他事项进行了约定。 上述合同签订后，被告将合同约定物交付给了原告，原告向其支付了约定的价款700000元。此后，两原告将原地上建筑物拆除并自行修建了一栋六层建筑物，庭审时，原、被告均认可该六层建筑物已被拆除。 另查明，两原告均非东桥村村民。 一审法院认为：当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。原、被告签订合同所涉及标的物不仅仅是地上房屋，还包括宅基地的使用权，对合同效力需严格按法律规定进行确认。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十一条：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……。”以及《中华人民共和国物权法》第六十条第一项：“属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”的规定，农村宅基地的所有权属于村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用本集体经济组织的宅基地，农村宅基地使用权不允许转让给本集体经济组织以外的民事主体。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有以下情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，本案中，原告作为非房屋所在地集体经济组织成员，不具备受让本集体组织宅基地及附着房屋的资格条件，故原、被告签订的农村房屋及宅基地转让合同违反了法律的强制性规定，应认定为无效。原告要求确认案涉合同无效的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。被告提出案涉合同合法有效的抗辩意见，并无相应证据佐证证实，且与事实不符，亦有悖相关法律的规定，依法不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，案涉合同已被认定为无效，故原告主张被告返还其支付的房款700000元理由成立，应予以支持。关于被告是否应偿付利息的问题。原、被告应当知道私下转让农村集体土地使用权的违法性，因此，原、被告对本案合同的无效均存在过错。综合考虑原告使用被告房屋及宅基地期间可取得利益的情况及被告取得购房款所获得孳息的情况，应由双方各自承担相应的责任。原告要求被告赔偿利息损失的请求，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十一条规定，判决： 一、原告田辉、原告吕春玲与被告李玉清于2015年4月24日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告李玉清于本判决生效后十五日内返还原告田辉、原告吕春玲转让款700000元； 三、驳回原告田辉、原告吕春玲的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12296元（原告已预交），由原告田辉、原告吕春玲负担2165元，由被告李玉清负担10131元，被告李玉清负担部分，与前款同期一并给付原告田辉、原告吕春玲。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、被上诉人买房后是否能够办理入户。二、本案房屋买卖后，被上诉人将房屋拆除自建房屋，原标的物不存在的情况下上诉人是否应返还购房款70万元。三、上诉人是否能够领取房屋补偿款。 关于争议焦点一，被上诉人买房后，并未申请办理入户，是否能够办理入户，不属本案考虑的范围。 关于争议焦点二，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”本案中，被上诉人不属于该村集体组织成员，无权购买农村房屋，双方达成的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案双方当事人签订的房屋买卖合同无效，因该合同取得的财产，依法应当予以返还。由于被上诉人购房后，将房屋拆除，不能返还，由此给上诉人造成的损失应当折价补偿，补偿的数额按照双方约定的价格进行补偿，故在原房屋灭失的情况下，上诉人不应返还购房款70万元。一审判决仅考虑到被上诉人财产的返还，没有考虑到上诉人的房屋不能返还及损失，判决明显不当，本院予以纠正。 关于争议焦点三，由于上诉人的房屋已经灭失，上诉人不存在领取房屋补偿款的权利。 综上所述，上诉人李玉清的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但未解决上诉人房屋灭失的补偿问题，适用法律错误，应予改判。另，一审判决引用《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，应是第八条的规定。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持石河子市人民法院（2019）兵9001民初8335号民事判决第一项，即：一、原告田辉、原告吕春玲与被告李玉清于2015年4月24日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、撤销石河子市人民法院（2019）兵9001民初8335号民事判决第二、三项，即：二、被告李玉清于本判决生效后十五日内返还原告田辉、原告吕春玲转让款700000元；三、驳回原告田辉、原告吕春玲的其余诉讼请求； 三、驳回被上诉人田辉、吕春玲在一审的其他诉讼请求。 一审案件受理费12296元（被上诉人已预交），二审案件受理费10800元（上诉人已预交），合计23096元，由被上诉人田辉、吕春玲负担。上诉人李玉清预交的上诉费10800元，由被上诉人于本判决生效后五日内给付上诉人。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘宁之 审 判 员 范军鸿 审 判 员 李红敏 二〇二一年一月十九日 法官助理 林 丽 书 记 员 陈梓萱