山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民再95号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：山东坤正置业有限公司。住所地：山东省沂源县荆山路**，统一社会信用代码：91370323580419157B。 法定代表人：公方才，董事长。 委托诉讼代理人：王宝林，山东鲁杰律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王栋梁，男，1990年1月29日出生，汉族，现住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：董昌军，山东多博仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳欣，山东多博仕律师事务所实习律师。 再审申请人山东坤正置业有限公司（以下简称：坤正公司）因与被申请人王栋梁房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）鲁03民终1222号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年10月21日作出（2020）鲁民申7401号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人坤正公司的委托诉讼代理人王宝林、被申请人王栋梁及其委托诉讼代理人董昌军、刘佳欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 坤正公司申请再审称，请求对原审判决再审改判或发回重审。事实和理由：有新的证据足以推翻原审判决；合同约定的日万分之五违约金明显过高；原审判决适用法律错误。 被申请人王栋梁辩称，坤正公司认为逾期交房的原因是环保问题，是错误的；逾期交房造成的损失不只是直接损失，还有预期损失；双方合同中约定的日万分之五违约金符合法律规定，不存在显失公平问题。 王栋梁向山东省沂源县人民法院起诉请求：1、由被告支付逾期交房违约金332259.2元；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月3日，原、被告双方签订商品房买卖合同一份，合同约定由原告购买被告的文博苑小区内的003幢1单元3层D1-302号住房，建筑面积274.66平方米，价款1597400元，合同约定被告方于2018年5月1日前向原告方交付商品房，逾期交付按日万分之五向买受人支付违约金。合同生效后，原告支付了全部房款，被告于2019年7月22日通知原告交付房屋，超过合同约定日期446天。被告举证《淄博市人民政府办公厅关于做好2017-2018采暖季建设工地停工工作的通知》，主张被告按照政府要求于2017年10月15日至2018年3月15日停工四个月，是政府政策导致，该期间不应当支付违约金。原告庭后提交书面意见，认为政府通知的停工时间正好是冰冻和年假期间，不能作为逾期交房的理由，在计算逾期交房违约金时不应当将该期间扣除。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务，被告逾期交房构成违约，应按照合同约定支付违约金。被告在履行合同期间因国家环保政策原因执行淄博市政府的通知停工属于情势变更，不属于被告过错，但是政府通知的停工时间正处于冬季寒冷季节，正常情况下沂源县建筑施工企业在冬季封冻时会停止施工一段时间，该封冻时间大约一个月左右，这一个月左右的时间停止施工应属于被告能够预见的范畴，不受政府通知的影响，因此酌情认定被告停工四个月中的三个月属于情势变更，该期间不计算违约金。综上，被告逾期交房的时间认定为356天。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出（2019）鲁0323民初3218号民事判决：一、被告坤正公司于本判决生效后十日内支付原告王栋梁违约金284337.20元（1597400元*0.0005元*356天）。二、驳回原告王栋梁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3141.94元，由被告承担。 坤正公司不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或改判违约金84358.56元；2、诉讼费用由被上诉人承担。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院二审认为，涉案商品房买卖合同约定了上诉人逾期交付商品房应按日万分之五支付违约金，现上诉人作为违约方主张该违约金过高并要求调整，应对违约金过分高于造成损失的事实承担举证责任，但上诉人并未提交相关证据予以证实，故本院对其主张不予采信。一审法院以被上诉人所交总房款为基数，按照合同约定的日万分之五计算违约金，符合合同约定和司法解释的规定，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5019元，由上诉人坤正公司负担。 再审庭审时，坤正公司提交五组证据。第一组证据有关政府部门的重污染天气应急响应通知38份，拟证明坤正公司在建设期间环保部门多次发布重污染天气应急通知，坤正公司按照通知要求停工160天，该天数应从逾期交房期限内扣除。第二组证据沂源法院（2019）鲁0323民初3723号民事判决书及本院（2020）鲁03民申182号民事裁定书，拟证明类案中坤正公司提出违约金过高的抗辩，一审法院予以适当减少，以借款年利率的1.3倍计算违约金，该判决已履行完毕；坤正公司对该判决申请再审被驳回。第三组证据三个房屋中介公司出具的三份租金标准，拟证明房屋租金行情，涉案房产周边租金不高于每日每平方米0.36元。第四组证据鉴定报告，拟证明正在诉讼的类案中，涉案小区2017年9月30日至2019年7月22日期间每日每平方米房租价格为0.89元，但其参照物为张店区的房屋，该鉴定结果并不适用涉案小区。第五组证据房屋补偿协议三份，拟证明涉案小区三户村民的逾期交房安置费为每月2000元。王栋梁对上述证据质证认为，对第一组证据，应对重污染天气不一定要停工，室内的安装装饰不受影响，不同意坤正公司拟证明的内容。对第二组证据，认为合同中已明确约定了违约金计算方式，该判决的计算方式违反了双方的约定，不符合法律规定。对第三组证据，该组租金证明与本案无关。对第四组证据，该鉴定报告不是本案委托鉴定，本案当事人无法了解、监督鉴定程序等，侵害了当事人的诉讼权利；该鉴定报告是以张店区的三处房屋作参照物，不符合涉案房屋的情况，不符合同地段同类房屋租金参照标准，该鉴定不能适用于本案。对第五组证据，房屋拆迁补偿协议与本案情况不相符，与本案无关，起不到证明作用。本院对上述证据认证如下：第三组证据租金证明及第五组证据房屋补偿协议，其证明的内容与本案情况不同，且证明力较低，本院不予采信；对其他三组证据，具有真实性、合法性，与本案有关联，本院予以采信。 本院再审查明，经鉴定，涉案的文博苑小区2017年9月30日至2019年7月22日期间每日每平方米房租价格为0.89元。 再审查明的其他事实与原二审一致。 本院再审认为，双方当事人争议的焦点为：一、逾期交房的天数；二、违约金的计算标准。 关于第一个焦点问题。坤正公司在履行合同期间因国家环保政策原因执行政府部门的通知停工属于情势变更，不属于坤正公司过错，但是政府通知的停工时间正处于冬季寒冷季节，正常情况下沂源县建筑施工企业在冬季封冻时会停止施工一段时间，该封冻时间大约一个月左右，这一个月左右的时间停止施工应属于能够预见的范畴，不受政府通知的影响，因此酌情认定被告停工三个月属于情势变更，该期间不计算违约金。故应认定坤正公司逾期交房的时间为356天。 关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。通过上述司法解释规定可知，违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的原则，违约金的主要功能在于补偿守约方的损失。本案中，虽然坤正公司提交的鉴定报告不是本案委托鉴定，但该鉴定报告所鉴定租金的小区正是涉案的文博苑小区。该小区所建住房并不是普通楼房，而全部是别墅，该鉴定报告以淄博市内其他区县的同类房屋作为参照物并经因素修正符合《价格认定行为规范》等相关规定。考虑到涉案房屋为别墅，购房款数额较大，调整违约金参照的标准是实际损失，故该鉴定结果可以作为本案计算实际损失的参照标准。涉案房屋租金为274.66平方米*356天*0.89＝87023.27元，而双方按合同约定计算违约金为284337.20元，远远超过租金130%的标准，根据前述司法解释规定，本院确认双方合同中约定的以日万分之五计算违约金明显过高。综合本案情况，违约金应当按照租金的1.3倍确定，即：274.66平方米*356天*0.89*1.3＝113130.26元。王栋梁所主张的其他损失，本院不予支持。 综上所述，坤正公司提交了新证据，原审判决违约金计算不当，应当予以纠正。坤正公司的再审理由部分成立，本院部分予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销本院（2020）鲁03民终1222号民事判决； 二、撤销山东省沂源县人民法院（2019）鲁0323民初3218号民事判决第二项； 三、变更山东省沂源县人民法院（2019）鲁0323民初3218号民事判决第一项为：再审申请人山东坤正置业有限公司于本判决生效后十日内支付给被申请人王栋梁违约金113130.26元； 四、驳回被申请人王栋梁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3141.94元，二审案件受理费5019元，共计8160.94元，由再审申请人山东坤正置业有限公司负担2800元，被申请人王栋梁负担5360.94元。 本判决为终审判决。 审判长  郭红利 审判员  胡文伟 审判员  翟雪利 二〇二一年一月二十七日 书记员  罗丝雨