浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初4236号 原告：吕海燕，女，1973年12月22日出生，汉族，住浙江省磐安县。 委托诉讼代理人：章根源、陈丝，浙江金哲律师事务所律师。 被告：金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司，住所地金华市金**建才路**。 法定代表人：王加全，董事长。 诉讼代表人：金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司管理人，主要办事机构所在地金华市。 负责人：骆忠红。 委托诉讼代理人：邵晨月。 原告吕海燕诉被告金华市浙中建筑装饰材料市场有限公司（以下简称浙中建材市场）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告吕海燕及其委托诉讼代理人章根源、陈丝，被告浙中建材市场的委托诉讼代理人邵晨月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.撤销浙中建材市场管理人于2020年10月10日《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》；2.确认2015年12月12日原告与被告浙中建材市场签署的就金华市金东区浙中建材市场Ａ座地面负一层Ａ区×××67、×××68、×××69、×××70、×××71、6172号《商铺买卖合同》以及Ａ区负一层×××21、×××22、×××23、×××24、×××25、×××26号《商铺买卖合同》有效并继续履行；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年12月12日签署《商铺买卖合同》二份（以下简称合同一、合同二），合同一约定被告将位于金华市金东区浙中建材市场Ａ座地面负一层×××67、×××68、×××69、×××70、×××71、6172号商铺，其建筑面积208.625平方米，以单价8500元／平方米卖给原告，合同总价为1773312.50元，并约定买受人于2015年12月12日前一次性付清全部房款以及在2015年12月12日进行交房等相关条款；合同二约定被告将位于金华市金东区浙中建材市场Ａ座地面负一层×××21、×××22、×××23、×××24、×××25、×××26号商铺，其建筑面积324.5625平方，以单价10000元／平方米卖给原告，合同价3245625元，其他条款与合同一基本一致。在两份合同签订前，由于被告欠原告及原告亲朋债务，因此签订该两份合同时口头约定以该合同一、合同二约定的相关商铺款用以折抵被告尚欠原告及原告亲戚朋友的借贷债权，为此于合同签订当日，被告将两合同所涉所有商铺全部交付给原告实际占有、使用和收益。2016年3月16日，原、被告为了完成完整的以商铺抵债的法律关系，双方补签了《商铺买卖补充合同》一份。该补充合同明确了2015年12月12日所签订的合同一和合同二的房价按原合同价的98.19%计算房款共4928359元，并以原始借贷本息（指向原告本人的借贷本息）和受让借贷本息共计4928359元折抵商铺款。该补充合同签订后，原被告双方的两份《商铺买卖合同》所涉商铺款已全部履行完毕。2019年8月2日，金华市金东区人民法院（2019）浙0703破4号公告对外宣布被告已在2019年7月15日被金东区人民法院裁定破产清算。2020年10月15日，原告收到被告破产管理人的2020年10月10日《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》，该函认为“根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。浙中建材市场破产申请受理后至今，管理人未通知你方继续履行前述相关合同、协议，根据法律规定，确认你方与浙中建材市场签订的前述相关合同、协议已于浙中建材市场破产清算案受理之日起解除，你方需支付浙中建材市场破产案件受理后至解除通知之日止的铺位占用费用。”原告认为，原、被告于2015年12月12日签订的两份《商铺买卖合同》以及2016年3月16日签订的《商铺买卖补充合同》系双方真实意思的表示，并不违反我国强制性效力性的法律规定，属合法有效合同，而《商铺买卖补充合同》充分证实原告已完全履行了支付商铺款的支付义务。而以物抵债的行为，也完全符合最高人民法院九民会议纪要第44条规定的相关司法精神。案涉商铺，已于2015年12月12日完成实际交付，由原告实际占用、使用、收益（自合同签订日收取租金），事实上原告自2015年12月12日已实际享有物上权利，且原告方以债权抵商铺款的方式完全履行了购买方的合同义务。因此认为被告的诉讼代表人即破产管理人所制作的2020年10月10日《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》是违反现行法律规定的行为，属违法和错误的行为，理应予以撤销。 原告吕海燕为支持其主张的事实，向本院提交了如下证据： 1.原告身份证复印件以及被告工商登记信息复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格的事实。 2.《商铺买卖合同》二份，证明原、被告签署商铺合同，合同对于权利义务约定，以及实际交付商铺的时间为2015年12月12日。 3.《商铺买卖补充合同》一份，证明原告用借款债权抵商铺购买款的方式支付了购商铺款，原告系案涉商铺的所有权人。 4.《营业房租赁合同》二份，证明案涉商铺已于2015年12月12日由原告占有、使用、收益，享有物上权利的事实。 5.《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费的函》一份，证明管理人发函的事实。 6.浙中建材市场管理人发布的《投资人招募公告》、2009年12月1日10517以及10518号房地产评估报告各一份，证明案涉商铺价款远远高于2009年12月1日的评估价以及目前的评估价值。 7.银行打款凭证四张、借款协议三份、本金支付审批表五张、转账流水六张，证明原告原始借款抵商铺的组成依据。 被告浙中建材市场辩称，1、本案案由应为民间借贷纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。案涉《商铺买卖合同》系被告与原告为民间借贷这一基础法律关系所形成的债权所设定的担保。并非是真实的房屋买卖关系。故法院应以基础法律关系即民间借贷关系对本案事实进行审查。2、原告要求撤销管理人《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费的函》无法律依据。本案被告为浙中建材市场，发函人为管理人，该项诉请主体不适格。原、被告签订《商铺买卖合同》，购房款以借款进行抵销，但根据《补充合同》第五条第2款的约定：“该等商铺目前结算出售价格为未办产权三证的价格。如甲方可以办理权属等三证时，乙方享有优先权。甲方同意在销售同等价格的基础上下浮10%的优惠在乙方补足购房款后将相应面积产权过户给乙方。”从该约定的本意而言，被告是以低于市场价格暂时约定了购铺价款，而非最终购房价格，因此，即便原告选择购铺，因三证尚未分割，商铺销售价格无法确定，导致原告购房款无法最终确定，故原告的付款义务未全面履行。加之被告未办理产权过户，因此双方就商铺买卖均未履行完毕。管理人根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定解除《商铺买卖合同》合法有据。3、原告要求确认《商铺买卖合同》有效并继续履行无事实、法律依据。本案以房抵债是双方履行原借贷之债的方式，管理人按双方抵房前的基础法律关系的性质来认定原告之债权合法合规。且根据双方所签订的《补充合同》第五条，原、被告之间的商铺买卖合同系附条件合同。即被告具备三证分割的前提下，原告要作出选择，或选择购买商铺，以低于销售价的10%计价，不足部分补足后，办理过户手续。或选择由被告不低于双方合同价的情况下，进行销售，销售所得款项有限用于归还借款。因此，在三证尚未具备分割的情况下，原、被告之间有关商铺的买卖关系尚未成立，原告诉称已履行了商铺买卖合同义务，无事实依据。案涉商铺属建材路99号A区C-582室的附房地下室-102号范围，已由被告抵押招商银行股份有限公司衢州支行，根据《物权法》第191条之规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代位清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，由于相应放款采取了债务抵消方式进行获取，使得相应的转让所得款并无分文向抵押权人提前清偿或提存，加之客观上三证分割无法办理，《商铺买卖合同》客观上已无法履行。在此情况下以房抵债势必侵害抵押权人抵押权的实现。法院受理了破产申请，标志破产程序的开始，所有债权都必须通过破产程序获得清偿。《破产法》第十六条规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”原告要求继续履行《商铺买卖合同》实质上是要求被告对其债权进行全额、个别清偿，使作为普通债权人的原告在事实上取得房产所有权，享有物权，有悖于破产程序公平受偿原则，损害其他债权人之利益。综上，原告应以基础法律关系向管理人申报债权。请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告浙中建材市场向本院提交证据如下： 1.不动产权属查询结果单六份，证明浙中建材市场A区负一层权属登记情况以及抵押情况。其中A幢-101—-104室抵押给民生银行杭州分行、农业银行婺城支行。A区地下室-102号10483.71平方米作为附房登记在A区三楼C-582室下，抵押给招商银行衢州支行。A区地下室-101号7756.01平方米作为附房登记在A区三楼B-537室下。以上房产均存在多轮法院查封。 2.（2015）衢柯花商初字第542号民事判决书复印件一份，证明招商银行衢州分行对A区三楼C-582室的房屋抵押优先权，已得到生效法律文书的确认。 3.（2017）浙01民初126号民事判决书复印件一份，证明民生银行杭州分行对A区幢-101—-104室房产的抵押优先权已得到生效法律文书的确认。 经当事人庭审质证，本院认证如下： 一、原告吕海燕提供的证据材料 证据1，被告浙中建材市场对三性均无异议，本院予以确认。 证据2、3，被告浙中建材市场对真实性无异议，但不能证明原告系案涉商铺的所有权人。本院认证，该证据可以作为认定相关事实的依据，本院予以确认。 证据4，被告浙中建材市场对真实性无异议，认为仅能证明2016年8月1日始，由何小兵承租案涉12间商铺的事实。本院认证，该证据真实性予以确认。 证据5，被告浙中建材市场对三性均无异议，本院予以确认。 证据6，被告浙中建材市场对真实性无异议，证明目的有异议，认为与本案无关联性，招募公告中评估价值体系系浙中市场破产重整中招募战略投资人过程中对于市场整体提供的参考数据，原告以评估总价除以总面积来认定案涉商铺价格过于简单，也不符合价值判断。本院认证，该证据真实性予以确认。 证据7，被告浙中建材市场认为该组证据仅以证明原告出借给王会刚380万元的事实。与被告无关联性。吕海燕与马梅红、项红英的转款与本案亦无关联，该组证据不能达到原告的证明目的。本院认证，结合商铺买卖合同及补充合同予以综合认定。 二、被告浙中建材市场提供的证据材料 证据1、2、3，原告吕海燕认为其不知道抵押情况。本院认证，该证据真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2015年12月12日，原、被告签订《商铺买卖合同》二份，约定：原告吕海燕向被告浙中建材市场购买位于浙中建材市场Ａ座地面负层Ａ区××商铺，其中×××21、×××22、×××23、×××24、×××25、×××26号商铺，建筑面积324.5625平方米，每平方米10000元，总金额3245625元；×××67、×××68、×××69、×××70、×××71、6172号商铺，建筑面积208.625平方米，每平方米8500元，总金额1773312.5元；原告吕海燕于2015年12月12日前一次性付清全部房款，被告浙中建材市场于2015年12月12日前交付商铺。后，被告浙中建材市场将上述商铺交付原告吕海燕，并由原告吕海燕使用、收益。2016年3月16日，被告浙中建材市场（甲方）与原告吕海燕（乙方）签订《商铺买卖补充合同》一份，约定：“甲方自愿将坐落在金东区建材路99号浙中建材市场Ａ区Ｃ-582室中的地下室-102号10483.71平方米，其中的编号×××21、×××22、×××23、×××24、×××25、×××26、×××67、×××68、×××69、×××70、×××71、6172出售给乙方。乙方同意向甲方该等商铺房款5018937.5元，并给予98.19%折扣，计算实际成交商铺辅房款4928359元；借款结算，甲方欠吕海燕本金及利息合计3988375元，甲方仍欠马梅红、徐国庆、项红英本息合计939984元，以上合计4928359元，乙方上述的吕海燕、马梅红、徐国庆、项红英商铺租金等合计4928359元抵扣实际商铺辅房款4928359元，二者相抵后互不找补。双方约定交房时间为2015年12月12日，所涉及此前承租户的租金往来事项，借款债务问题均由甲方负责解决，与乙方无关；该等商铺目前结算出售价格为未办产权三证的价格。如甲方可以办理权属等三证时，乙方享有优先权；甲方同意在销售同等价格的基础上下浮10%的优惠在乙方补足购房款后将相应面积产权过户给乙方；如乙方选择放弃优先权，要求甲方不低于总价销售，转让方款项先付足乙方占比部如有差价部分由甲方享有，之前所收取的租金作为乙方收益；在甲方为乙方未办妥商铺权证（三证）前，因甲方的原因（包括但不限于司法查封、拍卖、限制经营、被法院、仲裁认定合同无效的等）和其他原因（包括但不限于通电、水、网络、道路的障碍、市场竞争或经营不善而市场关闭），导致浙中市场无法正常的，解除本补充合同”。2019年7月15日，本院作出（2019）浙0703破申9号民事裁定书，裁定受理对被告浙中建材市场的破产清算申请。2020年10月15日，浙中建材市场管理人向原告吕海燕发送《关于确认解除合同及要求支付铺位占用费用的函》，主要内容为：被告浙中建材市场破产申请受理后，管理人未通知继续履行商铺买卖合同和补充协议，根据企业破产法第十八条规定，确认上述合同、协议已于破产清算受理之日起解除，原告吕海燕需支付破产受理后的商铺占用费用，就被告浙中建材市场欠付款项可以申报债权。2020年10月27日，原告吕海燕诉至本院。 案涉商铺属建材路99号A区C-582室的附房地下室-102号范围，已由被告于2014年抵押给招商银行股份有限公司衢州支行。 本院认为，本案系与破产有关的纠纷，涉及特定当事人之间的权利义务关系，故在法律适用上应优先适用破产法律法规，在实体处理上应优先考虑全体债权人的整体利益。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于原告吕海燕要求确认《商铺买卖合同》有效并继续履行的主张能否成立。首先，原、被告基于民间借贷产生的债权债务而签订了商铺买卖合同及补充合同，其本义在于以商铺抵偿债务，而非真实意义的买卖。同时，根据《商铺买卖补充合同》约定“该等商铺目前结算出售价格为未办产权三证的价格。如甲方可以办理权属等三证时，乙方享有优先权；甲方同意在销售同等价格的基础上下浮10%的优惠在乙方补足购房款后将相应面积产权过户给乙方；如乙方选择放弃优先权，要求甲方不低于总价销售，转让方款项先付足乙方占比部如有差价部分由甲方享有，之前所收取的租金作为乙方收益”，可以明确商铺抵偿债务为附条件，即商铺是否直接用以抵偿债务存在不确定性。由此可见，商铺买卖合同及补充合同的签订仅为双方当事人达成以物抵债的合意但没有实际履行完毕，浙中建材市场管理人依照企业破产法第十八条向原告吕海燕函告确认解除合同并无不当。其次，根据物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，鉴于案涉商铺至今仍然登记在被告浙中建材市场名下，且无法办理产权分割及变更登记，案涉商铺买卖合同的合同目的无法实现，管理人确认解除合同亦符合合同法第九十四条的规定。另，涉案商铺在《商铺买卖合同》签订之前就已设定抵押权，且抵押权人向本院出具书面意见，明确表示不同意商铺用以抵偿债务，故商铺买卖合同实际上也是履行不能。再者，因被告浙中建材市场已进入破产程序，原告吕海燕要求继续履行商铺买卖合同，实质上就是要求被告浙中建材市场对其债权进行全额、个别清偿，势必损害其他债权人利益，违背破产程序公平清偿的原则。综上，原告吕海燕的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院对此不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告吕海燕的诉讼请求。 案件受理费23113元（已减半收取），由原告吕海燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  赵 敏 二〇二一年一月十四日 代书记员  郑翔宇