安徽省黄山市黄山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1003民初1297号原告：徐晓建，男，1960年6月9日出生，汉族，高中文化，个体工商户，住安徽省黄山市黄山区。委托诉讼代理人：徐志平，安徽华人（黄山）律师事务所律师。被告：吴福平，男，1952年12月16日出生，汉族，小学文化，个体工商户，住安徽省黄山市黄山区。委托诉讼代理人：房后昌，安徽徽润律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦健，安徽徽润律师事务所律师。被告：钱瑞军，男，1973年1月27日出生，汉族，初中文化，下岗职工，住安徽省黄山市黄山区。原告徐晓建与被告吴福平、钱瑞军执行异议之诉一案，本院于2020年12月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告徐晓建及其委托诉讼代理人徐志平，被告吴福平及其委托诉讼代理人房后昌、窦健，被告钱瑞军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐晓建向本院提出以下诉讼请求：1.依法确认吴福平、钱瑞军于2011年9月16日签订的《房屋买卖合同》无效;2.由吴福平、钱瑞军承担诉讼费用。事实与理由：2017年5月3日，黄山市黄山区人民法院作出（2017）皖1003民初387号民事判决书，判令钱瑞军于本判决生效后十日内给付徐晓健货款90600元。判决生效后，我申请强制执行。2018年1月22日，黄山市黄山区人民法院作出（2017）皖1003执377号执行裁定书，决定对钱瑞军名下案涉房产进行查封。吴福平得知后，向法院提出异议，认为案涉房产已于2011年9月26日签订买卖合同，房屋价款16.6万元，其已支付了首付款8万元并装修入住。吴福平称钱瑞军2016年以后一直未在黄山区，无法取得联系，致使未能办理过户手续。黄山市黄山区人民法院遂后作出（2020）皖1003执异15号执行裁定书，决定中止对案涉房产的执行措施。本人认为，2012年2月22日，钱瑞军取得案涉的经济适用房产权，但其与吴福平签订的房屋买卖合同日期是在2011年9月26日，违反了法律规定，应属无效。实际上，2016年以后钱瑞军一直在黄山区，不存在无法联系的情形。所以，（2020）皖1003执异15号执行裁定书损害了我的合法权益，我只好提起执行异议之诉。吴福平辩称：一、我与钱瑞军签订的房屋买卖合同合法有效。案涉的房屋买卖合同是合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定。徐晓建主张案涉房屋系经济适用房，因而房屋转让行为违反了有关5年内不得转让经济适用房的法律规定。本人认为，《经济适用房管理办法》是原住建部颁发，属于规章类文件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，因该办法不属于“法律和行政法规”。案涉合同虽与该办法中的第三十条“购买经济适用房不满五年内不得上市交易”的规定不相符，但同时规定了满五年后，购房人也可以按照政府所规定的标准向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得完全产权，因此并不必然导致合同无效。二、案涉房屋未办理产权过户手续并非是我方原因，故我对案涉房屋拥有足以排除强制执行的权利。1.依据《经济适用房管理办法》第三十条规定，自2011年9月26日到2017年2月22日期间，案涉房屋无法进行产权过户手续。2015年6月，我已将案涉房屋的剩余按揭贷款一次性付清，至此，我完全履行了合同付款义务，但由于钱瑞军怠于履行在“五年期满制度”届满后协助我办理过户义务，才未办理过户登记相关手续。2020年10月份，我与钱瑞军共同前往不动产登记中心申请登记时，该中心告知我们案涉房屋已被法院查封。所以未办理过户登记的过错不在我，徐晓建的主张不能成立。2.依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，我与钱瑞军签订的房屋买卖合同合法有效，不违反法律法规强制性规定。2011年6月14日，钱瑞军支付了案涉房屋的首付款后，即已拥有案涉房屋的预期权利，办理房屋产权登记只是时间上的问题。2011年9月26日，我与钱瑞军签订《房屋买卖合同》符合交易习惯，我按合同约定支付8万元首付款后已经合法占有案涉房屋。此后，案涉房屋的贷款，房屋使用过程中的水电费、燃气费、网络费均由我方自行缴纳，近十年之久。我取得房屋使用权的行为符合法律规定，办理产权变更只是合同附随义务，不影响我方占有案涉房屋的合法性事实。据了解，2018年1月22日，徐晓健申请法院查封案涉房屋，但在之前的2015年6月，我方就一次性付清案涉房屋的剩余贷款，完成了合同约定的付款义务。如前所述，案涉房屋之所以未办理过户手续系因钱瑞军未办理房屋上市交易的手续，非我方之过。综上，我以合同获得案涉房屋及附属结构层的相关权利，该权利可以排除徐晓健的强制执行申请。钱瑞军当庭表示同意吴福平的答辩意见。本院经审理查明事实如下：钱瑞军系下岗职工。2011年6月份，钱瑞军获得位于安徽省黄山市黄山区千枫园7幢东单元103室的经济适用房购买权，分别于同年的6月14日、15日向负责建设的黄山省房集团有限公司共计交付了首付款62480元。吴福平得知钱瑞军无力支付后续按揭贷款的信息后，两人商定由吴福平实际出资购买该案涉房屋。同年9月26日，两人正式签订了房屋买卖合同，该合同约定，房屋作价166000元，先行支付80000元，其余资金以钱瑞军名义按揭贷款筹集资金，吴福平按期将款项汇入钱瑞军的指定账户以此归还银行按揭贷款，双方还约定了有关过户等其他事宜。当日，吴福平即支付了80000元。同年11月3日，案外人黄山省房集团有限公司向钱瑞军开具了132480元的购房款税务发票。不久，吴福平从钱瑞军处取得了案涉房屋的钥匙，遂后即开始装修入住并缴纳水、电、网络费用和物业管理费等。2012年2月22日，案涉房屋以钱瑞军名义办理了物权登记，证号为房地权黄-甘棠字第C20120258号。2015年6月2日，吴福平将案涉房屋的按揭贷款以钱瑞军名义提前一次性付清。吴福平当庭陈述案涉房屋5年限制交易期满后，因未联系到钱瑞军致使未能办理产权过户手续。钱瑞军称2017至2019年期间其外出务工，2019年年底回到家中至今。2020年10月，吴福平与钱瑞军取得联系后着手到有关部门办理已购经济适用房申请取得完全产权上市交易的相关手续。同年10月26日，黄山市黄山区住房和城乡建设局向钱瑞军开具了“准予经济适用房上市交易或取得完全产权通知书”，国家税务总局黄山市黄山区税务局也出具了“契税完税情况证明”。两人遂后来到黄山市黄山区不动产登记中心准备办理产权过户登记转移手续，因案涉房屋被本院执行查封未成。2020年11月11日，吴福平以案外人身份提出执行异议。同年11月20日，本院作出（2020）皖1003执异15号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行措施。另查，徐晓健因钱瑞军欠其货款于2017年3月28日提起诉讼，本院经审理于2017年5月23日作出（2017）皖1003民初387号民事判决书，判令钱瑞军于本判决生效后十日内给付徐晓健货款90600元。判决生效后，因钱瑞军未能自动履行生效判决所确定的义务，徐晓健遂向本院申请强制执行。2018年1月22日，本院作出（2017）皖1003执377号执行裁定书，对登记在钱瑞军名下的坐落于黄山区平湖东路南侧千枫园7幢东103室房屋进行查封。以上事实有徐晓健提交的（2017）皖1003民初387号民事判决书和（2017）皖1003执377号执行裁定书，房屋买卖合同，房地产权证，吴福平提交的房屋买卖合同，收条，房屋销售发票，房地产权证，还款流水，款清凭证，物业证明及水电、网络缴纳记录，不动产查询证明，电信用户查询资料，办理经济适用房上市交易相关手续，（2020）皖1003执异15号执行裁定书在卷佐证，本院予以确认；徐晓健提交的本院执行笔录和送达回执等，对其真实性、合法性予以确认，但达不到其证明目的。本院认为，根据徐晓健在庭审中所确定的诉讼请求和双方的诉辩意见，本案的主要焦点可归纳为：该案涉的房屋买卖合同是否合法有效。经查，案涉的房屋买卖合同签订时间是2011年9月26日，合同双方当事人是吴福平与钱瑞军，吴福平实际占有使用该房屋近十年之久，而徐晓健与钱瑞军的债权债务形成时间是2015年4月。由此可见，从债权形成时间上来看，前者明显远早于后者。从日常生活和交易习惯来说，不可能推导出作出在先民事行为的当事人会作出故意损害事后民事行为的结论。本案讼争的房屋在签订买卖合同时确属于经济适用房，双方当事人对该房屋初始产权特性不持异议。徐晓健据以主张该案涉合同无效的法律依据是原国家建设部等七部门联合颁发的《经济适用房管理办法》第三十条第一款和第二款有关经济适用房购房人拥有有限产权和5年禁止交易期的规定，但该规定属于部门规章性文件，在法律效力上归属于行政性管理规范，不属于强制性法律规范。案涉合同的签订是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规所规定的强制性法律规范。同时，该法条第二款后半部分和第三款又作出如下规定“购房人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧等因素进行回购。购买经济适用房住房合同满5年，购房人上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用房的差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所确定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”。依据该条款规定，赋予了案涉经济适用房的登记产权人钱瑞军，在法定5年期届满并向政府交纳土地收益等相关价款后，可以依法获得完全产权的权利，并依据法定程序向买受人吴福平办理过户转让登记手续。事实上，从吴福平提交的证据已证明政府有关部门已确认该案涉房屋已具备办理完全产权和上市交易的条件，只是因被法院查封转移登记手续办理过程暂时受阻。综上所述，钱瑞军与吴福平签订合同的行为不存在违反法律法规强制性规范的情形，在依法补交土地出让收益后不存在损害国家、社会公共利益，吴福平作为案涉房屋的实际买受人和使用人，享有足以排除强制执行的民事权益。本院作出的（2020）皖1003执异15号执行裁定书，程序合法，其裁定中止对钱瑞军名下位于黄山市黄山区千枫园7幢103房产的执行措施并无不当之处。徐晓健主张案涉买卖合同无效的观点缺乏事实和法律依据，本院对徐晓健诉讼请求不予支持。这里需要指出的是，徐晓健在本案中的诉讼请求被驳回后，不影响徐晓健要求债务人钱瑞军继续履行生效法律文书所确定的义务，徐晓健的债权依然受法律保护。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下：驳回徐晓建的全部诉讼请求。本案受理费80元，由徐晓建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  陈家礼审 判 员  方昆海人民陪审员  鲍家红二〇二一年一月五日书 记 员  吴雨轩