青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2955号上诉人（原审原告）：李连国,公民身份号码×××,男,汉族，1976年10月25日出生，住西宁市。上诉人（原审被告）：西宁红联中西医结合医院，登记号：66193836263010412A3001，住所地:西宁市城**海湖新区文城路**。法定代表人:阚瑞勤，该医院总经理。委托诉讼代理人：王磊，青海乾润律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁晓倩，青海乾润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阚瑞勤,公民身份号码×××,男,汉族，1938年9月11日出生,西宁红联中西医结合医院法定代表人，住西宁市。委托诉讼代理人：王磊，青海乾润律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁晓倩，青海乾润律师事务所律师。李连国因与西宁红联中西医结合医院（以下简称红联医院）、阚瑞勤房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月6日诉至西宁市城西区人民法院，请求判令：解除李连国与红联医院签订的《房屋租赁协议书》，将租赁的第12-2号商铺无条件交还给李连国、红联医院支付李连国欠付第12-2号商铺至退房之日止的租赁费和物业费，暂计算至2020年6月30日合计303143.98元（其中租赁费290125元，物业费13018.98元）、红联医院因违约而赔偿违约金200000元，并承担本案诉讼费。该院于2020年9月28日作出（2020）青0104民初2937号民事判决，李连国、红联医院、阚瑞勤均不服向本院提起上诉，本院决定受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院查明，2015年6月12日，李连国（甲方）与红联医院（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，约定甲方将位于西宁市××区第12-2号商业铺面（面积约1446.55平方米）租给乙方使用，租赁期限为5年零2个月，自2015年6月1日起至2020年7月31日止（其中两个月是甲方给乙方的装修期，房租从2015年8月1日开始算），年租金为1128300元，租金为年付款方式，乙方每次租金应提前30日交付。租金不得超期，如超期，乙方每日应按年租金的1%向甲方交纳滞纳金，并承担200000元的违约金；如超期五日未交，甲方有权单方行使解约权。乙方同时确认，甲方向乙方送达解除合同通知当日，双方所签合同即终止，乙方在合同终止的次日应无条件向甲方交还所承租房屋；逾期未腾空交付，乙方除向甲方承担已拖欠甲方租金、物业费及违约金外，甲方没收乙方所交纳的履约保证金，且有权直接收回乙方所承租房屋。乙方在本协议签订时应向甲方支付协议履约保证金200000元，合同期满后，如无续约或其他约定，双方按协议内容交接完成后，十日内甲方无息退还乙方保证金。乙方所租房屋必须经营医疗机构，租赁使用期内所发生的水、电、暖、卫生费、门前三包费、物业管理费等费用均由乙方承担。租赁期内因不可抗拒的因素和政府规划等原因，造成本协议无法继续履行的，本协议自然终止，不计双方任何损失及违约责任，甲方应退回乙方多缴纳的租金。合同签订当日红联医院向李连国支付履约保证金200000元。2019年9月4日，经双方协商，阚瑞勤向李连国出具担保书：西宁红联医院租赁李连国两套商业铺面（地址（地址：西宁市××区第**和**资金紧张，现与李连国商定一致，该商铺租金由原来的年付款方式改为按季度付款，如不再租赁应提前60日通知出租方，否则视为承租方违约，其他条款仍按原协议执行，本人阚瑞勤保证提前20日付款，否则，本人将对该院的全部欠款（使用期内租金及物业费等）承担连带责任保证。双方就租金付款方式协议变更后，红联医院自2020年2月起拖欠租金，自2020年1月起拖欠物业费。后经李连国催要，红联医院于2020年1月份向李连国支付下一季度租金180000元。2020年4月23日，李连国向红联医院邮寄发出《商铺租金催款通知》，要求红联医院于2020年4月30日前付清所欠租金及物业费，否则承担由此造成的损失及违约金400000元，并且不予退还履约保证金。红联医院于2020年7月份在58同城网站就案涉商铺对外发布出租信息。一审审理中，双方已于2020年8月25日办理完铺面移交手续，红联医院将商铺腾退给了李连国。一审法院另查明，案涉商铺系由李连国之兄李连奎于2013年9月30日从西宁恒邦房地产有限责任公司购得，后交由本案李连国出租和使用，并表示同意李连国在本案中主张相应权利。李连奎与西宁景福物业管理有限公司签订的《物业服务合同》中约定物业费每平方米1.5元/月，商业性物业管理费每平方米3元/月。一审法院认为，根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：李连国是否具有诉讼主体资格；双方签订的《房屋租赁合同》是否终止；李连国的诉讼请求能否成立。首先，本案中，李连国、红联医院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应诚信遵守。对于李连国的主体资格，李连奎将其所购房屋交由其弟弟即李连国使用并对外转租，李连国以自己的名义与红联医院签订合同、收取租金，李连奎认可该合同并同意李连国以自己的名义主张本案诉求，故李连国的诉讼主体适格。其次，双方《房屋租赁合同》第十条约定：“租赁期内因不可抗拒的因素和政府规划等原因，造成本协议无法继续履行的，本协议终止，不计双方任何损失及违约责任，甲方应退回乙方多缴纳的租金。”一审庭审中，红联医院认为疫情及疫情防控措施系合同条款约定的不可抗拒的因素，故协议已自2020年1月25日疫情大面积爆发时起自动终止。对此，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定及精神，疫情并非导致合同无法继续履行的情形，且发生疫情后，红联医院亦未向李连国提出合同终止而一直继续实际占有铺面，故本案合同并未因疫情或疫情防控措施而终止。但由于疫情属于导致红联医院暂时没有营业收入或者营业收入明显减少的情形，可以对红联医院相应减免部分租金。另，红联医院提交的短信记录中，李连国认可红联医院已于2020年4月28日提出不再租赁铺面的主张，但该短信记录中李连国同时已明确表示不同意解除合同，而红联医院提出不租的要求并非基于法定解除权，双方对于解除合同并未协商一致，故该合同在起诉前未解除。李连国在2020年7月1日起诉时要求解除合同，虽与红联医院提出解除合同基于不同的原因，但因此前红联医院已主张解除合同，故李连国的该诉求可视为同意解除合同，双方关于12-2号商铺的租赁合同应认定为于2020年7月1日解除。第三，关于李连国主张的租金，一审庭审中，双方均认可李连国主张的租金、物业费的金额以及红联医院自2020年2月1日起未付案涉商铺的租金、自2020年1月起未付物业费，以及月租金为94025元，月物业费为2169.83元的事实，双方在合同解除前即2020年7月1日前合同履行期间，红联医院是否实际使用案涉租赁房屋，均不影响按照合同约定履行租金支付的义务。合同履行期内未付租金为5个月，但因受疫情及疫情防控措施的影响，本院酌情减免红联医院2个月租金，按年租金1128300元，计算为：94025元/月×3个月=282075元，扣除1月份已支付的180000元，尚欠102075元；物业费为2169.83元/月×6个月=13018.98元。合同解除后，双方当事人均应当积极办理交接手续，其中，红联医院应当履行承租人通常的附随义务，即及时移交房屋并及时迁出房屋内的设备、物品。而实际上，双方并未移交房屋，红联医院虽多次提出移交房屋，但至双方实际交接房屋时仍有物品未迁出；作为房屋的出租方，李连国应当对自身事务尽到更多的注意义务，以防止损失进一步扩大。双方短信记录显示，在红联医院于2020年5月5日就双方之间12-1号铺面一并提前提出不再租房、随时可交接房屋的情况下，李连国以需要签订书面的解除协议、对方未交清房租物业费或对方未带书面委托书等理由未予接收。本案一审开庭结束当日，红联医院亦提出交接房屋，一审法院口头告知双方为减少各自损失进一步扩大，双方尽快协商交接房屋后，双方仍未交接。故，本案中，红联医院未完全腾空房屋即要求移交房屋，李连国亦以未付清租金等为由拒绝接收房屋，双方对于迟延交接房屋均有责任，因此，合同解除后至实际交接之日的租金、物业费应由双方分担，综合本案具体情况，李连国承担30%、红联医院承担70%为宜。自2020年7月1日合同解除至2020年8月25日交接之日止案涉房屋一直处于闲置状态，此期间共计1个月零25天的租金为：94025元/月+94025元÷30天×25天=172379.17元，物业费为：2169.83元/月+2169.83元÷30天×25天=3978.02元，红联医院按70%应承担租金120665.42元，物业费2784.62元。综上，本案中红联医院应共支付租金222740.42元，物业费15803.6元，合计238544.02元。由于铺面双方已进行交接，无需退还。关于李连国主张的违约金，因红联医院未按时交付租金系疫情防控措施导致营业收入明显减少所致以及双方对于未及时办理房屋交接手续均有过错，故不予支持。对于承担责任的主体，因阚瑞勤已书面承诺承担连带责任，且一审庭审中亦未就承担连带责任提出异议，故应与红联医院承担连带给付责任。对于红联医院在签订合同时向李连国支付的履约保证金200000元，双方可在履行判决确定的内容时协商进行冲减或由红联医院另行主张。遂依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第一百零七条、第九十二条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百一十八条第一款规定，判决：一、李连国与红联医院就西宁市文成路12号第12-2号商业铺面签订的《房屋租赁协议书》于2020年7月1日解除；二、红联医院于本判决发生法律效力之日起三十日内支付李连国欠付的铺面租金222740.42元，物业费15803.6元，合计238544.02元；三、阚瑞勤对以上第二项内容承担连带给付责任。四、驳回李连国的其他诉讼请求。案件受理费8832元，减半收取4416元，由红联医院、阚瑞勤负担3476元，李连国负担940元。李连国上诉称：一审对于房屋扩大损失而确定的责任分担不当，对于违约金未予支持错误。请求撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求。红联医院、阚瑞勤共同答辩称，一审法院认定李连国在合同到期后未防止损失进一步扩大而怠于行使自己权利，让其承担一定过错责任是正确的，但原判认定双方承担租金及物业费的比例有失公平，李连国承担比例应该是50%的责任。红联医院、阚瑞勤上诉请求：1.撤销原审判决，判决红联医院、阚瑞勤不承担租金及物业费；2.本案一、二审诉讼费用李连国承担。事实和理由：1.李连国并非案涉商铺的所有人，诉讼主体不适格。2.根据双方合同第十条约定，2020年疫情导致红联医院无法继续履行合约，属于不可抗力，该合同已失效，故红联医院、阚瑞勤不应再承担相应的租金及物业费。3.一审法院适用法律错误，原判认定双方承担租金及物业费的比例有失公平。综上，请二审法院予以改判。李连国辩称，其答辩意见与上诉理由一致。本院二审期间，当事人均未提交新证据。对一审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，涉案商铺系李连国之兄李连奎购得，李连奎曾于2015年5月1日出具《授权委托书》，委托李连国办理涉案商铺的出租事宜，且一审法院向李连奎调查时，其表示已授权李连国对涉案房屋享有出租权和使用权，并同意李连国向红联医院主张权利。故李连国已取得涉案商铺所有人的授权对外出租并向承租人主张权利，故李连国就涉案房屋向承租人提起诉讼主张权利并无不当，其具有诉讼主体资格。因疫情这一不可抗力的发生，导致红联医院不能依约及时交纳租金，同时对于涉案商铺未能及时交接双方均有过错，故一审法院不予支持违约金并无不当；鉴于红联医院未移交而实际占有涉案商铺，无论其是否实际使用，理应支付相应租金并承担物业费。基于涉案商铺未能及时交接双方均对由此而产生并扩大的损失存在过错，故一审法院根据本案事实确定的责任分担比例亦无不当。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持；李连国、红联医院及阚瑞勤所持上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费8832元，由李连国负担4000元、红联医院及阚瑞勤负担4832元；李连国已预交8832元，余款4832元予以退还；红联医院及阚瑞勤已预交8832元，余款4000元予以退还.本判决为终审判决。审判长 林建平审判员 李 娟审判员 任 宁二〇二一年一月二十八日法官助理 马卓群书记员 曹李萌附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。