江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初5783号原告：无锡云厦置业有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘锦旺路。法定代表人：祝肖，该公司总经理。委托诉讼代理人：高澍、徐晓捷，该公司员工。被告：吴志伟，男，1993年10月22日出生，汉族，住如皋市。原告无锡云厦置业有限公司(以下简称云厦公司)与被告吴志伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月24日，公开开庭进行了审理。原告云厦公司的委托诉讼代理人徐晓捷到庭参加诉讼，被告吴志伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云厦公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告2017年9月12日签订的《商品房买卖合同》，收回房屋；2、判令被告无条件配合原告到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续；3、判令从被告首付款中扣除296958.6元违约金给原告；4、本案诉讼费、公告费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告系商品房买卖合同纠纷的双方。2017年9月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》并备案，约定被告购买原告开发的恒大御澜湾31-50-1701号房屋一套，房屋建筑面积86.83平方米，总价989862元，首付款299862元，向中国工商银行无锡锡山支行贷款69万元，原告为被告的该笔借款提供连带保证责任。后因被告未正常偿还该笔按揭贷款本息，2020年8月7日，原告向工商银行代偿了借款本金670507.72元、利息35868.63元，诉讼费10158元，共代偿了716534.35元，承担了保证责任。另外，《商品房买卖合同》的附件十一补充协议第二条第5款约定：在买受人未按银行规定期限偿还贷款导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人按商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。同时，买受人须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。故诉至法院。被告吴志伟未做答辩。本院经审理认定事实如下：一、2017年9月12日云厦公司与吴志伟签订商品房买卖合同（合同备案号：201709120152），约定吴志伟向云厦公司购买坐落于锡山区××街道××路××路西的阳光福邸31幢50单元1701号房屋，房屋单价为每平方米11400元，总价款为989862元。买受人应当于2017年3月30日前支付首期房价款299862元，余款690000元向银行申请贷款支付。该合同附件十一补充协议第二条约定，在房地产证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除本商品房买卖合同，收回该商品房，买受人按照房屋总价款的30%向出卖人支付违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协助出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。此后吴志伟支付了首付款299862元，并办理了银行贷款。此后，云厦公司将涉案房屋交付吴志伟。吴志伟作为借款人，中国工商银行股份有限公司无锡锡山支行（以下简称工商银行）作为贷款人，签订个人购房担保借款合同，2017年10月1日，工商银行向吴志伟提供690000元借款用于购买涉案房屋，借款期限为30年。云厦公司与工商银行签订按揭贷款业务合作协议，约定在借款人办妥真实抵押登记手续，并将房屋他项权证交甲方收押之前，云厦公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2019年12月3日，工商银行向云厦公司发函载明，吴志伟与我行签订个人借款合同，按合同约定，贵公司为借款人在该合同项下的借款本金、利息及其他有关费用承担连带保证责任或提供其他第三方担保。我行已依约向借款人发放了贷款，而借款人截至2019年12月2日，已连续3期未按约定还款，共拖欠我行贷款本息11539.28元。请贵公司在收到本函后督促借款人还款或承担连带保证责任…2019年12月10日，云厦公司向吴志伟发送催款通知书。2020年5月8日，工商银行就涉案贷款事宜起诉吴志伟、云厦公司，本院受理后，2020年7月7日出具（2020）苏0205民初1855号民事判决书吴志伟、吴建明、余美芳归还工商银行借款670507.72元及相应利息、罚息、复利，并支付律师费47890元，云厦公司对吴志伟、吴建明、余美芳本息的付款义务承担连带责任。案件受理费减半收取5588元、案件申请费4570元，合计10158元，由吴志伟、吴建明、余美芳、云厦公司负担。2020年8月19日，工商银行出具代偿证明载明，云厦公司：工商银行与吴志伟、吴建明、余美芳等金融借款合同纠纷一案，经无锡市锡山区人民法院受理，判决，云厦公司对该笔贷款债务本息及诉讼费承担保证责任依据该判决，云厦公司于2020年8月17日向工商银行代偿了吴志伟、吴建明、余美芳所欠贷款本金670507.72元、利息35868.63元，同时支付诉讼费10158元，合计金额716534.35元。2020年8月21日，云厦公司向吴志伟发出解除合同通知书，通知吴志伟，您于2017年3月26日向我司购买了无锡恒大御澜湾31-50-1701号房源，房款总额989862元，您向按揭银行贷款690000元。但您自2019年12月9日起发生多次逾期未还款的情形，且经我司及按揭银行多次催促仍未履行。后按揭银行要求我司为您承担保证责任，致使我司于2020年8月17日为您向按揭银行垫付了违约贷款本金合计706376.35元以及诉讼费10158元，合计垫付716534.35元。因您的严重违约行为，致使双方的商品房买卖合同无法继续履行并严重影响我司工作进度，无法实现合同目的。故我司按合同约定及法律规定，提前终止商品房买卖合同。函告如下：依据您与银行签订的个人购房抵押保证借款合同，我司承担连带保证责任，债务人无论何种原因未按本合同约定按期偿还借款本息（包括债权人因债务人或者担保人违约而要求提前收回借款本息）保证人都应按照本合同约定履行清偿责任，我司已于2020年8月17日清偿所有本息。烦请您在2020年8月28日前向我司支付上述违约金本金、诉讼费及欠息716534.35元。否则，我司将按相关法律程序处理。上述事实，有商品房买卖合同（预售）、个人借款凭证、按揭贷款业务合作协议、民事判决书、代偿证明、解除合同告知函、邮寄凭证及当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：云厦公司与吴志伟均为具有民事权利能力和民事行为能力的自然人，双方签订的商品房买卖合同（预售）及补充协议系双方真实意思表示，亦未违反国家有关法律规定，合法有效，对双方均有约束力，合同签订后，吴志伟与工商银行签订了个人借款合同，在借款合同履行期间，吴志伟未依约向工商银行偿还贷款，导致云厦公司作为贷款合同的保证人，承担了连带清偿责任。故现云厦公司有权解除其与吴志伟签订的商品房买卖合同（预售）及其附件吴志伟有义务配合云厦公司撤销上述房屋的合同备案手续及配合原告撤销预告登记，将涉案房屋返还云厦公司。关于云厦公司主张的违约金，双方约定过高，本院予以调整，按照购房款989862元的8%认定为79188.96元，因云厦公司同意退还吴志伟超出部分的购房款，即吴志伟支付的购房款989862元减去云厦公司承担的担保责任的金额716534.35元减去违约金79188.96元，剩余金额194138.69元，由云厦公司返还吴志伟。吴志伟未到庭、亦未提交证据，视为其放弃诉讼权利，应承担由此产生的法律后果。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、无锡云厦置业有限公司与吴志伟于2017年9月12日签订商品房买卖合同（预售）于本判决发生法律效力之日起解除。二、吴志伟于本判决发生法律效力之日起十日内返还无锡云厦置业有限公司坐落于无锡市锡山区××街道××路××路××幢××单元××号房屋。三、吴志伟于本判决发生法律效力之日起十日内协助无锡云厦置业有限公司办理撤销上述房屋的合同备案手续（合同备案号：201709120152），并协助无锡云厦置业有限公司办理撤销涉案房屋的预告登记。四、吴志伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付云厦公司借款本息、诉讼费合计716534.35元、违约金79188.96元，经抵扣，本案中应由无锡云厦置业有限公司返还吴志伟194138.69元。案件受理费8191元（已减半收取），由吴志伟负担（云厦公司已先行垫付该诉讼费，其同意垫付的诉讼费由吴志伟直接向其支付，本院不再退还，吴志伟于本判决发生法律效力之日起十日内支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  吴坚二〇二一年一月二十六日书记员  过瑶