北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终530号上诉人（原审被告）：常彭春，男，1992年10月27日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：边卫东，北京市信凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：远洋亿家物业服务股份有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街**。法定代表人：杨德勇，董事长。委托诉讼代理人：彭艳丽，女，该公司职工。委托诉讼代理人：张婷婷，女，该公司职工。上诉人常彭春因与被上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初11248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人常彭春之委托诉讼代理人边卫东，被上诉人远洋物业公司之委托诉讼代理人彭艳丽、张婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常彭春上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判常彭春无需支付物业费。事实与理由：第一，一审法院事实认定错误，远洋物业公司提供的物业服务不到位，未达到服务质量约定的标准，严重影响了常彭春的车位使用，应当免除或减免物业费。远洋沁山水B1层所有停车位都是统一规划的，常彭春所有的×18号车位与×40号车位相对，×40号车位的业主擅自改变车位设施，将橡胶挡车器后移34cm，明显不符合《远洋沁山水地下停车位管理规定》。远洋物业公司作为物业服务提供者，有义务使其恢复原状。且在常彭春与远洋地产有限公司签订的《商品房现房买卖合同》第18条附件七《住宅小区停车场已售车位管理服务合同》明确约定远洋物业公司有“制止违反本协议及各项管理制度的行为”的权利义务，负责安排车辆管理员对停车场实行24小时巡视，维护车场的正常停车秩序。×40号车位的业主私自改变车位设施，远洋物业公司未能及时制止该违反管理规定的行为，在其擅自变更橡胶挡车器后也未能及时纠正该行为，造成常彭春的车位使用不便，存在巨大停车安全隐患。远洋物业公司未能履行其义务，未能提供良好的物业服务，应当免除或减免物业费。第二，一审法院法律适用不当。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，远洋物业公司未能如约履行自己的义务，应当免除或者减免物业费。远洋物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意常彭春的上诉请求和理由。车位系业主私有，且×40号车位业主系在其车位内调整，未影响其他业主。远洋物业公司已经进行沟通，并联系片警一同协调，远洋物业公司已经尽到协调和沟通义务。×40号车位业主已经将橡胶挡车器往回挪了，现在完全不干扰常彭春的使用，以前也未存在干扰常彭春使用的情况。远洋物业公司向一审法院起诉请求：1.判令常彭春立即支付拖欠远洋物业公司的2018年1月15日至2021年1月14日期间的物业服务费11786.68元；2.诉讼费由常彭春承担。一审法院认定事实：常彭春为北京市石景山区×××里×区×号楼×层×单元××号房屋（以下简称诉争房屋）的业主。2010年1月8日，常彭春与北京远洋基业物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》。北京远洋基业物业管理有限公司于2015年11月30日名称变更为远洋亿家物业服务股份有限公司。根据《前期物业服务协议》，远洋物业公司的物业管理服务内容主要包括：“……第二条、一、房屋共用部位的维修和管理，负责本小区内建筑共用部位的日常维护、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、楼台、大堂等，但不包括任何产权人个别拥有独立使用权的地方。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施包括：可视对讲及门禁系统，电视监控系统、燃气泄露系统、消防报警系统、照明系统、下水道、沟渠、槽沟、绿化区之装置及植物、告示板等。只供个别产权人使用的设施不包括在内。三、负责本小区内公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、养护和管理，包括道路、化粪池、共用卫生间、泵房、水箱、风机房、垃圾房、消防设备控制室、电梯机房、消防通道等。四、负责本小区内公共区域的绿化养护与管理，包括公用绿地、花木、建筑雕塑等。五、负责本小区内公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。六、负责本小区内维护公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查、安全监控、值班。七、负责本小区内维持物业区域内各类车辆的行驶秩序。八、负责本小区内公共区域消防设施的日常运行和维护。九、负责本小区内房屋装饰装修服务。十、负责向业主和物业使用人收取下列费用：住宅小区的物业管理费、装修押金、装修服务费、生活垃圾清运费、代收代缴费用、停车费以及政府批准的其他费用。对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为以及违反《临时管理规约》、《业主手册》等各项管理规章制度的行为，进行制止，并及时向有关行政管理部门报告。十一、其他委托事项：各业主和物业使用人单元自用部位、自用设施、设备的维修、保养，在当事人提出委托时，应接受委托并收取相应费用。”关于物业管理服务费用的约定为：“一、物业管理服务费用的计价基础是“产权登记建筑面积（含公摊）”，而非“产权套内建筑面积”……三、乙方交纳费用时间：首期物业管理费按年度交纳。首期交费期满后一个月内，预交下一年度物业管理服务费，依此类推。四、远洋沁山水×楼×单元××号住宅物业服务费用标准：2.3元/建筑平方米/月”。经查明，根据京政办发[1999]68号，京价（收）字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每年30元每户，垃圾处理费每月3元每户。上述协议签订后，远洋物业公司为常彭春实际提供了房屋建筑公用部位、设施的维修和养护等物业服务至今。远洋物业公司按照房屋面积139.96平方米主张常彭春自2018年1月15日至2021年1月14日未交纳涉诉房屋的物业费11588.68元、垃圾清运费及垃圾处理费198元，共计11786.68元。对未缴纳物业费的业主，远洋物业公司称，其通过向业主发送催款通知书的形式催收物业费。常彭春认可的确未缴纳上述期间的相关物业费用，但未交主要原因是物业服务管理不到位，其购买的×18号车位相对应的×40号车位业主擅自将车位上的橡胶挡车器向后移，严重影响其车位的正常使用，而远洋物业公司未能履行应尽职责采取有效措施。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。远洋物业公司与常彭春签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定的内容履行各自义务。物业管理合同为双务合同，远洋物业公司已履行物业服务，常彭春有义务按期交纳物业管理费、垃圾清运费及垃圾处理费，故远洋物业公司要求常彭春交纳2018年1月15日至2021年1月14日未交纳涉诉房屋的物业费11588.68元、垃圾清运费及垃圾处理费198元，共计11786.68元，有事实及法律依据，法院予以支持。常彭春主张物业管理服务不到位，但未提供充足的证据予以证明，且该瑕疵亦未对其正常生活造成实质性影响；其称不缴纳物业费的主要原因系×40号车位挡车器后移的问题未能解决，法院认为远洋物业公司已提供证据证明其对车位问题进行了协调，常彭春可另行通过合法途径解决，但不能作为不缴纳物业费的合法理由，故对其答辩意见，法院不予采信。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：常彭春于本判决生效之日起十日内给付远洋亿家物业服务股份有限公司2018年1月15日至2021年1月14日的物业服务费11786.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。常彭春提交2021年1月18日拍摄的照片，证明远洋物业公司张贴公示是暂时性的，是为了诉讼而张贴，常彭春从未看到过告示，与远洋物业公司提交的照片作对比。远洋物业公司提交照片8张，证明远洋物业公司多次联系相关部门，已经尽到协调义务，且×40号车位业主已经将橡胶挡车器前移，并不影响常彭春的使用。本院组织当事人进行了证据交换和质证。远洋物业公司对常彭春提交的证据发表质证意见称，照片的真实性和证明目的均不认可，公告张贴了好几次，只要业主联系我们，我们就会进行张贴，现在是没有，但是不代表之间没有张贴。常彭春对远洋物业公司提交的照片的真实性认可，但是没有实际解决问题，×40号车位仅前移1cm，我方仍然无法正常使用。×40号车位业主是2013年后移的，由于我方2017年才居住，发现问题后就向远洋物业公司反映，但是没有采取措施，我方无法使用后备箱。本院认证意见如下：对常彭春提交的照片的真实性确认，证明目的不予采信。对远洋物业公司提交的照片的真实性确认，照片反映出远洋物业公司参与协商车位问题，但是从照片中展现的场景，并不能认定问题已经实质得到解决。本院认为，远洋物业公司与常彭春签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定的内容履行各自义务。远洋物业公司主张其公司已履行《前期物业服务协议》中约定的物业服务，常彭春有义务按期交纳物业管理费、垃圾清运费及垃圾处理费。常彭春主张远洋物业公司所提供的服务不到位，具体而言系针对其购买的×18号车位相对应的×40号车位业主擅自将橡胶挡车器后移，严重影响其车位使用，远洋物业公司未履行应尽之责采取有效措施的问题。而根据常彭春一审期间提交的《商品房现房买卖合同》可知，常彭春当时同时签署了《前期物业服务合同》和《住宅小区停车场已售车位管理服务合同》，就停车车位问题常彭春可以依据车位管理服务合同向远洋物业公司主张权利，但不能以此为由拒绝交纳本案中远洋物业公司持《前期物业服务合同》主张的物业管理费、垃圾清运费及垃圾处理费。远洋物业公司要求常彭春交纳2018年1月15日至2021年1月14日的物业服务费11786.68元,理由正当，应予支持。常彭春的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94元，由常彭春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  白 云二〇二一年一月二十八日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕