广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初4761号 原告：桂林骏达运输股份有限公司，住所地：桂林市中山南路65号，统一社会信用代码：91450300708616775L。 法人代表：马铁桥。 原告：桂林骏达运输股份有限公司国泰饭店，住所地：桂林市中山南路65号，统一社会信用代码：91450300898886679L。 负责人：莫家福。 二原告共同委托诉讼代理人：毛荣彬，桂林骏达运输有限公司物业服务分公司经营科科长。 被告：陈刚，男，汉族，1964年10月14日生，住址：广西灌阳县。 委托诉讼代理人：韦伟成，广西明辨律师事务所律师。 原告桂林骏达运输股份有限公司（以下简称“桂林骏达公司”）、桂林骏达运输股份有限公司国泰饭店（以下简称“国泰饭店”）与被告陈刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人毛荣彬，被告陈刚及其委托诉讼代理人韦伟成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林骏达公司、国泰饭店向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告国泰饭店与被告于2017年6月达成的的口头租赁协议；2、判决被告腾退桂林骏达运输股份有限公司国泰饭店所属全部房屋场地；3、判决被告支付原告2018年3月31日前租金欠款24204元,以及2019年12月部分租金、水电、工人工资、卫生费19368.5元和2020年1月 -2- 至2020年10月租金、水电、工人工资、卫生费341357.7元，以上三项欠费共计：384930.2元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月原告国泰饭店将所属饭店场地出租给被告。双方口头协商约定：被告每月向国泰饭店缴纳租金3万元，被告如使用国泰饭店的员工，则另支付1000元/月/人给国泰饭店，按实际使用人数计算；每月缴纳卫生费600元，水电费按实际用量乘4.3元缴纳；每月10日前交清当月租金及相关费用。2018年3月原告桂林骏达公司进行机构管理调整，将国泰饭店划归桂林骏达公司物业服务分公司管理。至2018年3月止，被告还欠国泰饭店租金及相关费用共计24204元。桂林骏达公司物业服务分公司接手国泰饭店管理之后，多次催促被告签订合法的书面租赁合同，并于2018年7月16日委托广西务诚律师事务所发催告函给被告，被告仍不愿签订租赁合同。2018年4月至2019年11月，被告按约定金额缴纳了租金和相关费用，2019年12月被告以春节将至资金紧张为由申请先交2万租金，剩余部分延后缴纳。2020年1月起被告开始拖欠租金和相关费用至今没缴，期间原告多次催缴，被告仍不缴纳，也不腾退场地给原告，致使原告的合法权益受损。原告故诉至法院，请求判如所请。 被告陈刚辩称，1.被告陈刚与原告国泰饭店的口头租赁合同是无效合同，应当确认无效，而不是解除。饭店是国家特种经营的行业，必须经过特许批准后方可开展经营活动。原告国泰饭店没有办理特种行业许可证，也没有办理消防安全合格证，违反了《无证无照经营查处办法》第二条“任何单位或者个人不得违反法律、法规、国务院决定的规定，从事无证无照经营。”和《中华人民共和国消防法》第十五条“……未经消防安区前检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”，本案的口头租赁合同应为无效口头合同。2.合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，如果法院判决陈刚要腾退国泰饭店的场地给原告，那么原告也应当赔偿陈刚的装修损失。3.关于租金问题，陈刚与原告在口头协商租赁内容时，就提出过必须要装电梯，要提供免费的停车场，要有独立的水电表，楼顶要有晾晒被子的棚子，要有物业公司处理饭店的维修等，满足以上条件月租金才能为30000元，否则租金就要降低为20000元，当陈刚按照每月20000元缴纳租 -3- 金时，原告就用断水断电的方式逼迫陈刚每月缴纳30000元。2018年3月31日前，陈刚已把每月30000元的租金及水电费交清了，从原告提供的最后一次催缴通知书也可以看出，这时原告已经没有向陈刚催缴2018年3月31日前的租金，足以证实陈刚2018年3月31日前的租金已结清。2019年9月底，消防大队来饭店检查，发现饭店没有消防合格证，让饭店停业整顿，办理合格证后才能营业。2019年10月2日，治安大队来饭店检查，发现饭店没有特种行业许可证，也让饭店停业整顿，办理许可证后才能营业。陈刚立即将这一情况告知原告，要求原告办理消防安全合格证和特种行业许可证，但原告办理不了。陈刚因此才在2019年12月的时候按之前双方的口头约定交纳了20000元租金。2020年1月23日，消防大队和治安大队又来了饭店，发现还是没有办理消防安全合格证和特种行业许可证，就直接勒令饭店关门，陈刚只能关门停业。之后原告也没有办理上述两证，致使陈刚无法开门营业至今，因此，陈刚不但不应当交纳2020年1月至10月的租金，原告还应赔偿陈刚的装修损失。由于饭店不能开门营业，因此不发生卫生费、水电费、工人工资等费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合全案证据及当事人陈述认定事实如下： 原告国泰饭店系原告桂林骏达公司设立的分公司，成立于2007年5月16日，经营范围：住宿、代收旅游车船票、门面租赁、停车场管理等。2017年6月国泰饭店与被告陈刚达成口头租赁协议：将国泰饭店整栋客房出租给陈刚用于饭店经营，月租金3万元；如使用国泰饭店的员工，则另支付1000元/月/人，按实际使用人数计算；每月缴纳卫生费600元，水电费按实际用量乘4.3元缴纳；每月10日前交清当月租金和相关费用。被告陈刚实际经营中，使用了国泰饭店员工6人。2018年3月，桂林骏达公司内部机构进行管理调整，将国泰饭店划归桂林骏达公司下属的物业服务分公司进行管理。物业服务分公司接手国泰饭店的管理后，于2018年6月29日向陈刚发出《催缴通知书》，“你承包我分公司的国泰饭店尚欠交2018年3月31日前水电24204元和6月份租金、水电费、工人工资及卫生费共计38050元。按约定门面租金及相关费用应于当月10日前一次性付清，迄今你放仍未交齐。限你方在2018年7月3日12点前把欠 -4- 交租金及相应费用补齐，并把交款凭证交到我方财务室，否则我分公司将按有关规定处理（过期将在2018年7月3日下午3点停水停电）。特此通知。”，陈刚在该《催缴通知书》上签字。 2018年7月16日，国泰饭店委托广西务诚律师事务所向陈刚发出《律师催告函》，“自2017年6月至今你在实际利用委托人所有的国泰饭店运营收益的前提下，经委托人多次催促仍不愿与其签订合法的租赁合同，导致委托人作为国泰饭店所有人的合法权益收到损害……综上，鉴于双方均未签订合同的情况下作为出租方的委托人可以随时解除双方的事实租赁关系，至时你放权益亦无法得到保障。现经‘国泰饭店’委托正式向你发出法律催告：请你在收悉本律师函7日内与委托人‘国泰饭店’签订租赁合同。”。次日，陈刚向物业分公司提出欠费缓交申请，称“根据贵公司财务挂账情况，我店还有24200多租金和水电费尚未交清，这笔挂账其实是2017年国泰饭店装修期间的水电费和部分租金，应暂缓交，因为我不认可这笔挂账，其理由如下：……2017年6月15日我们进场装修，2017年8月电梯井施工时才知道下面是地下商场不能装电梯。我们当时谈的租金确实是每月3万元，这是在大堂能装电梯的情况下的价格，现在既然大堂不能装电梯（我们在后面装电梯，损失的不仅仅是三间房），其租金就不可能是每月30000元了。第二是电费问题，……因为车站没有为我们安装专用电表，我们的电费计算依据是总表用电量减去其他用户的用电数量，其余由我们承担，这是不合理的，因为电损，还有跑、冒、漏都是由我们一家负担了，还有当时办公室没有装电表，办公室用电这都由我们承担了。请求领导考虑。”。之后双方并未签订任何书面合同。2018年10月26日，物业服务分公司再次向陈刚发出《催缴通知书》，向陈刚催缴2018年3月31日止累计欠交租金、水电费共计24204元，陈刚在《催缴通知书》上签字。 原告国泰饭店称被告一直未付2018年3月31日止累计欠交的费用，但认可自物业服务分公司2018年3月接手国泰饭店管理后，每月均由国泰饭店方按照前述口头约定的租金及相关费用标准制作收费台账后通知陈刚交费，从2018年4月至2019年11月被告陈刚均按约定支付了租金及相关费用。2019年12月，陈刚仅支付了20000元租金，陈刚对此予以确认。从 -5- 2020年1月至今，陈刚未再支付租金及相关费用，目前陈刚仍占用国泰饭店的整栋客房。物业服务分公司于2020年6月2日向陈刚发出《催缴通知书》，要求陈刚在2020年6月8日前交清2019年12月、2020年1-5月的租金及相关费用，陈刚在通知书上签字并注明：收到通知，金额待定。2020年8月5日，物业服务分公司再次向陈刚发出《催缴通知书》，要求陈刚在2020年8月15日前交清目前尚欠原遗留欠款及2019年12月、2020年1-7月租金及相关费用，逾期将通过法律程序起诉陈刚追讨欠款，陈刚在通知书上签字并注明：收到通知，金额不认可。原告索要欠费无果，故诉至法院，提出前之诉请。 另查明，2018年4月，陈刚向国泰饭店提交一份《申请书》，申请在饭店后侧中间部位加装一部旅客电梯，安装电梯的费用、管理维护及安全责任自行负责，国泰饭店予以同意，双方于2018年4月24日签订了《安装电梯协议》，并按该协议约定在国泰饭店后侧中间部位修建安装了电梯投入使用。 再查明，桂林市象山公安消防大队于2012年5月31日派员对国泰饭店进行了消防安全检查，核准面积2672㎡。检查情况如下：1、消防设施运行情况正常。2、疏散通道、疏散指示标志、应急照明等情况符合要求。2012年6月1日，桂林市公安局向国泰饭店发放了变更后的公特业（旅）字第320号特种行业许可证。经本院电话咨询桂林市公安局象山分局治安大队，近年来确已不再通知辖区内旅馆业从业者进行年审。 再查明，原告国泰饭店按双方口头约定的标准制作的收费台账确认：2019年12月应收租金、水电、卫生费、工人工资39368.5元，2020年1月至2020年10月租金、水电、卫生费、工人工资合计341357.7元（从2020年5月起国泰饭店员工全部召回）。 本案争议焦点：1、原告国泰饭店与被告陈刚之间的事实承包租赁合同是否真实合法有效？2、被告陈刚是否应当腾退租赁场地并支付欠付租金及相关费用？ 本院认为，原告国泰饭店系原告桂林骏达公司的分支机构，现桂林骏达公司与国泰饭店作为共同 -6- 原告向本院提起诉讼，未违反法律规定，本院予以支持。关于焦点1，原告国泰饭店与被告陈刚之间虽未签订书面合同，但从各方当事人陈述及全案证据来看，被告陈刚事实上承包租赁了国泰饭店的整栋客房用于旅馆业经营，并使用了国泰饭店的营业执照及部分员工，双方之间存在事实承包租赁合同关系。该事实合同系当事人之间真实意思表示，未违反法律、行政法规关于合同效力性的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使相关权利并履行义务。参照《广西壮族自治区特种行业治安管理条例》第六条，从事旅馆业、典当业、公章刻制业经营，应当依法取得公安机关颁发的《特种行业许可证》，国泰饭店早在承包租赁给陈刚之前便已取得桂林市公安局颁发的《特种行业许可证》，被告辩称合同无效，本院不予采信。关于焦点2，因双方未签订书面合同，实际租赁期限已超过6个月，视为不定期租赁，双方未对租赁期限作出明确约定，任何一方可以随时解除合同；且被告在合同履行过程中，迟延履行支付租金的主要债务，经原告催告后在合理期内仍未履行，其行为已构成违约。现原告要求解除国泰饭店与被告陈刚于2017年6月达成的口头租赁合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现事实承包租赁合同解除，承租人应当将租赁物返还给出租人，原告要求被告腾退租赁场地，本院予以支持。双方的事实承包租赁合同合法有效，被告陈刚作为承租人应当按照与国泰饭店的口头约定支付租金及相关费用，双方均认可陈刚从2017年6月至今租用国泰饭店整栋客房的事实，但对欠付的租金及费用持不同意见。从承包租赁合同实际履行过程中双方的行为习惯来看，自物业服务分公司2018年3月接手国泰饭店管理后，每月均由国泰饭店方按照口头约定的租金及相关费用标准制作收费台账后通知陈刚交费，2018年4月至2019年11月被告陈刚亦按约定支付了租金及相关费用，本院对国泰饭店制作的收费台账予以采信。根据国泰饭店制作的收费台账，租金按每月30000元计收，2019年12月应收租金、水电、卫生费、工人工资39368.5元，2020年1月至2020年10月租金、水电、卫生费、工人工资合计341357.7元，本院予以确认。原告称陈刚2018年3月31日前欠付24204元，因原告曾多次向陈 -7- 刚发出催收通知，陈刚亦在通知上签字并申请缓交，对该数额本院予以确认。被告陈刚辩称因国泰饭店未在一楼大堂安装电梯，租金应为20000元每月，且2018年3月31日前的欠款24204元被告已实际支付完毕，原告不予认可，被告亦未能提供证据证明，本院对被告辩称不予采信。被告称因国泰饭店消防检查不合格导致不能营业，亦未提供证据证明，本院不予采信。鉴于被告2019年12月已支付租金20000元，故被告还应支付原告欠付租金及相关费用共计384928.2元（39368.5元-20000元+341357.7元+24204元=384928.2元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告桂林骏达运输股份有限公司国泰饭店与被告陈刚之间的事实承包租赁合同解除； 二、被告陈刚于本判决生效之日起十五日内将承包租赁的原告桂林骏达运输股份有限公司国泰饭店整栋客房腾退给原告； 三、被告陈刚于本判决生效之日起十五日内支付给原告桂林骏达运输股份有限公司、桂林骏达运输股份有限公司国泰饭店欠付租金及相关费用共计384928.2元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案案件受理费7074元，适用简易程序减半收取计3537元（原告已预交），由被告陈刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并 -8-          41617900按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7074元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7074元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。    20×××16对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7074元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。    ，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7074元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 李 清 二〇二一年一月二十日 书记员 唐足琦