安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初6505号 原告：宿州华安置业有限公司，住所地安徽省宿州市萧县龙城镇中山路和交通路交叉处。 法定代表人：朱长安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王存军，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：齐敦智，男，该公司法务。 被告：宿州市万尚城百货有限公司，住所地安徽省宿州汴河路**恒丰大厦**。 法定代表人：马春梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴小青，安徽文得律师事务所律师。 原告宿州华安置业有限公司（以下简称华安公司）与被告宿州市万尚城百货有限公司（以下简称万尚城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告华安公司的委托诉讼代理人齐敦智、被告万尚城公司的委托诉讼代理人吴小青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华安公司向本院提出诉讼请求：1．依法确认案涉《房屋租赁合同》及《关于“龙城国购万尚城”物业基础条件变更的补充协议》已经解除；2.判令万尚城公司支付拖欠的租金及各项费用1169335元及利息83556.08元；3.依法判令万尚城公司清空经营区域内所用房屋设施、附属物设施及其他物品，并将房屋保持可继续经营利用状态返还华安公司；4.本案诉讼费由万尚城公司承担。事实和理由：2014年9月29日，华安公司与万尚城公司签订《房屋租赁合同》，约定由华安公司将接收业户委托经营的位于萧县龙城国购广场地下室一层商铺的标的物业租赁给万尚城公司经营；后双方又于2017年6月1日签订《关于“龙城国购万尚城”物业基础条件变更的补充协议》，合同及补充协议同时约定了其他相关条款，明确了双方的权利和义务。合同生效后，华安公司按照约定提供了房屋，但万尚城公司在合同履行过程中存在大量违约行为，累计拖欠租金、设备租赁费和商管费用合计1169335元及利息83556.08元，严重违反合同约定。根据原合同及补充协议约定，万尚城公司应于每年的11月20日支付下一年度的租赁费用，但万尚城公司一直不能按约履行，在万尚城公司严重拖欠租赁费的情况下，2020年9月3日，华安公司向万尚城公司送达了《租赁费催交通知书》，明确告知万尚城公司在收到本通知之日起三日内向其公司缴清所有拖欠租金及相关费用，否则其公司将立即解除与万尚城公司的租赁合同，万尚城公司回函以各种理由拒绝支付。2020年9月12日，华安公司向万尚城公司寄送了《解除合同通知书》，就华安公司解除《房屋租赁合同》及《关于“龙城国购万尚城”物业基础条件变更的补充协议》的意思表示通知了万尚城公司，万尚城公司收悉并复函，上述合同已然解除。综上，万尚城公司的违约行为造成案涉合同的解除，请依法支持华安公司的诉讼请求。 万尚城公司辩称，一、华安公司诉称万尚城公司存在大量违约行为，无任何事实依据，实际情况是华安公司存在多次严重违约行为。1、2018年8月19日萧县下大雨，华安公司没有任何防洪准备，也没有及时组织人员疏通排水管道，导致车库积水较深并开始向案涉商场倒灌，由于其车库排水系统几乎处于瘫痪状态不能有效疏导水流，万尚城公司商场受灾严重。2020年6月12日、7月22日华安公司管理的位于其公司商场上面的水管、排污管爆裂，导致其公司商场顶部陷落坠地、十几家商铺被淹，损失巨大。众多商户向其公司索赔，其公司损失数十万元。该损失应当由华安公司承担。其公司向华安公司发函要求赔偿，至今华安公司置之不理。2、华安公司拖欠案涉商铺众多业主租金，导致该众多业主围堵其公司商场主要出入口，多次拉白色横幅“无良奸商，龙城国购华安置业拖欠血汗钱”，驱赶商场顾客，严重扰乱案涉商场经营秩序，商场业绩下滑，其公司商业信誉受损，损失巨大，该损失应当由华安公司赔偿。3、2020年7月6日华安公司向案涉商铺业主发出解除补充协议（商铺）通知书，编造事由挑唆商铺业主，认为其公司所得租金大于该业主的房租，以及其支付的租金超过其公司所付租金。单方故意解除与该业主的协议，拒绝支付该业主租金，从而挑起事端，把矛盾引向其公司，直接导致众多业主围堵商场，损失巨大，该损失应当由华安公司赔偿。4、2020年8月31日华安公司向案涉商场众多经营户发出“致万尚城时尚广场承租商户（含即将承租）紧急通告”，编造事由，故意挑唆众多商户拒不向其公司支付租金，且声明“计划与万尚城公司终止合同，已选择一家国内知名企业的专业运营机构接手地下商街的经营”。该行为直接导致其公司商场经营秩序陷入混乱，损失巨大，该损失应当由华安公司赔偿。5、其公司已付华安公司3685748元租金，华安公司至今未向其公司开具税票。6、2020年9月14日华安公司单方面向其公司发出解除房屋租赁合同通知，编造事由，单方违法解除合同，干扰其公司商场经营秩序。其公司已回函指出华安公司违约解除合同，该通知无效，并且由华安公司承担违约责任。二、华安公司诉称万尚城公司“累计拖欠租金、设备租赁费和商管费用合计1169335元及利息83556.08元”与事实不符。其公司已付租金4426301.85元（含萧县法院协助执行款40多万元），如果在华安公司无任何违约情形下，应付租金4962772元，两者相比差536470.15元。其中，萧县法院协助执行款8万元待付；华安公司尚有3685748元其公司已付的租金未开票，其公司税费损失221144.9元（3685748元×6%），这部分费用其公司暂扣，待华安公司补齐税票后再支付。由于华安公司车库雨水倒灌、水管爆裂给其公司商场众多经营户损失至今未赔，其公司要求赔偿均未被理睬，其公司得行使先履行抗辩权，有权对该20多万房屋租金暂缓支付。另，由于华安公司不支付案涉房屋各小业主租金，故意制造事端，导致小业主多次堵商场大门，造成商场经营秩序极度混乱，其公司经营业绩严重受损，该损失应当由华安公司赔偿。由于华安公司多次严重违约，造成其公司重大损失，其公司得行使合同先履行抗辩权，对上述损失赔偿时，未付的20多万元房租一并计算。三、其公司在与华安公司签订合同时，以及之后的合同履行过程中，其公司的经营模式、经营业态、范围，华安公司是明知，其要求解除双方之间签订的房屋租赁合同，目的是为了赶走其公司，占有其公司已经营成熟的商场，谋取更大的非法利益（由其之前所发的告知书为证）。若华安公司非法解除房屋租赁合同之目的达到，那么，势必造成案涉商场140家商户关闭、血本无归，导致140个家庭陷入困境，势必引起巨大的社会不稳定因素存在。依法依理，华安公司的解除房屋合同之非法要求不应受到支持。华安公司在与其公司签订房屋租赁合同后，把案涉的房屋又出卖，没有提前书面告知其公司，造成后来的小业主找其公司事情，依据合同约定第七条第八项的规定，华安公司构成了根本违约责任，要承担赔偿损失。综上，华安公司的诉请无事实和法律依据，请依法驳回华安公司的诉讼请求。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对华安公司提供的证据1《房屋租赁合同》及《补充协议》各1份，欲证明2014年9月29日华安公司与万尚城公司签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同及协议约定了租赁标的物的状况，双方的权利及义务等相应的条款；双方之间存在房屋租赁合同关系，华安公司作为合同一方当事人，是本案适格的主体。万尚城公司对真实性无异议。经审核，对该证据予以认定。证据2《违约行为通告函》及特快专递详情单原件各2份，欲证明万尚城公司在合同履行期间，长时间拖欠租赁费，华安公司向万尚城公司寄送了《违约行为通告函》，该两份通告函是华安公司第四次、第五次向万尚城公司催缴租赁费用，万尚城公司在合同履行中存在违约行为。万尚城公司认为违约行为告知函已经被2017年6月1日双方签订的补充协议所抵抗，补充协议第三条约定之前所有的违约责任及债务一律勾销。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据3《解除合同通知函》及特快专递详情单原件各1份、《物业退还手续催办通知》及《解除合同意见书》原件各1份，欲证明基于万尚城公司的违约行为，华安公司委托律师事务所向万尚城公司寄送了《解除合同通知函》，依法解除了《房屋租赁合同》及《补充协议》，同时发函要求万尚城公司退还租赁的物业，万尚城公司收到了上述文件，并与华安公司共同签署了《解除合同意见书》；万尚城公司的违约行为导致了双方解除了租赁合同及协议。万尚城公司认为该证据已被补充协议约定的条款抵消。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据4《关于“龙城国购万尚城”物业基础条件变更的补充协议》原件1份，欲证明在万尚城公司支付了拖欠的租赁费后，双方于2017年6月1日重新签署了补充协议，对原合同的部分条款进行了变更；协议约定了其后的租金计算及付款时间；万尚城公司应按协议的约定支付租赁费用。万尚城公司对真实性无异议，认为达不到证明目的，按照补充协议约定的支付条款万尚城公司扣除在答辩中列举的华安公司税费及法院执行款以及华安公司违约金，不差欠华安公司房租。经审核，对该证据予以认定。证据5《租赁费催缴通知书》、《解除合同通知书》及《工作联系函》原件各1份，欲证明因万尚城公司拖欠租赁费用，华安公司于2020年9月3日向万尚城公司送达了《租赁费催缴通知书》，并给予万尚城公司合理的期间，万尚城公司在合理期间内未履行支付义务，华安公司向万尚城公司送达了《解除合同通知书》，万尚城公司收到了上述文件后回复了《工作联系函》；华安公司解除合同的行为符合法律规定，双方之间签署的《房屋租赁合同》及《关于“龙城国购万尚城”物业基础条件变更的补充协议》已然解除。万尚城公司对合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为其公司已经明确指出华安公司单方面解除合同，属于违反合同的约定，该解除通知无效。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据6房屋租赁费计算明细及利息计算表各1份，欲证明万尚城公司自2017年至今欠付租赁费用1169355元，迟延支付利息83556.08元；万尚城公司应承担租赁费支付义务。万尚城公司认为其公司刚接到，需要核定后向法庭反馈；对证明目的欠付房租及利息不予认可，其公司也有统计表没有这么多。经审核，对该证据真实性予以认定。2.对万尚城公司提供的证据2《房屋租赁合同》及《补充协议》1组，欲证明2014年9月29日万尚城公司与华安公司签订房屋租赁合同，约定①出租的标的物业位于安徽省萧县商铺，租赁期限自2014年11月20日起至2022年11月19日止。2017年6月1日双方签订的补充协议约定实际租赁面积5563㎡，单价0.5元／平方／天，租金详见该补充协议第四条。②房屋租赁合同第一条第5项约定了甲方（华安公司）对涉案房屋应当有全权处置权，并且应保证乙方（万尚城公司）不受任何除甲方以外人员的干扰，若甲方故意隐瞒真实产权性质，所产生的一切物业产权纠纷，及导致乙方投资经营受损的均属于甲方根本违约责任。③合同第五条甲方责任和义务第一项甲方承诺拥有合同约定的标的物业所有权、具备出租该标的物业合法主体资格，甲方承诺在与乙方签约前，其对外宣传引进的肯德基、北京联华超市已经真实签约。④合同第七条第4款第（1）项约定不得伙同他人及任何第三方对乙方施似封堵门厅，打砸谩骂商场，干扰各商户正常经营。⑤合同第八条违约责任的认定及处理方式，第一款甲、乙双方非法定或约定而单方擅自终止合同的，恶意制造事端造成对方无法正常经营的（包含但不限于社会黑恶势力、集结群众堵门闹事的）等行为均属违约范畴，违约金200万元，违约方赔偿直接损失和间接损失包括停业损失、企业信誉损失、律师费、车旅费等。华安公司没有按上述协议履行合同义务，已构成重大违约。华安公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为在案涉合同第一条第五项中明确说明了乙方租赁的物业面积包括物业购买方、回迁户，包含但不限于所有第三方产权拥有的面积，本合同签署时甲方已明确告知乙方，万尚城公司对有其他业主存在是知情的；对合同中约定的物业业态是根据市场而确定的，万尚城公司所述没有肯德基与事实不符，华安公司没有伙同任何人对万尚城公司经营进行干扰，其也没有证据证明行使干扰行为的人是受华安公司的教唆，因此不能说是华安公司违约，华安公司更无需向其支付违约金。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据3解除补充协议及小业主堵门闹事监控光盘、照片、出警记录3份，欲证明华安公司故意拖欠案涉房屋小业主的租金，挑唆小业主，导致小业主多次堵门闹事，万尚城商场经营秩序混乱、陷入困境，依照合同约定华安公司应承担违约责任。华安公司对真实性无异议，认为从照片中可以看到业主们所拉的横幅，小业主闹事不是华安公司的行为，华安公司同样也是受害人，这种标语同样影响华安公司的信誉，因此万尚城公司所主张的由华安公司承担违约责任没有事实及法律依据。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据4致万尚城时尚广场承租商户（含即将承租）紧急通告及在商场张贴通知的图片1组，欲证明2020年8月31日华安公司在案涉万尚城商场张贴该紧急通告，捏造事实，故意挑唆万尚城商场的经营户不向万尚城公司交纳租金，导致万尚城商场经营受到严重干扰，华安公司应承担违约责任。华安公司对真实性无异议，但认为华安公司所贴出的紧急通告是符合客观事实的，因为华安公司基于万尚城公司的违约行为已经做好了解除合同的准备，华安公司将此情况告知小业主是因为小业主的租金要由华安公司进行支付，为了避免更大的经济损失，华安公司只是履行了应尽的告知义务。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据5监控光盘、照片、商户索赔单及工作联系函1组，欲证明2018年8月19日万尚城车库雨水倒灌进万尚城商场；2018年6月12日万尚城车库消防水管破裂，导致万尚城商场机电设施设备、商户店铺及货品受损严重；2020年6月12日、7月22日华安公司水管破裂至万尚城商场顶部陷落，损失很大；万尚城公司向华安公司三次发工作联系函，华安公司置之不理，华安公司应承担违约责任。华安公司对真实性无异议，认为证明观点不能成立，2018年商场灌水属于自然灾害，是不可抗力的情形，整个萧县都淹了；在接到万尚城的函件以后，华安公司进行了复函，明确告知该行为属于不可抗力，华安公司不承担任何责任；对2020年6月12日、7月22日水管破裂致商场造成损失，本身就不是华安公司应承担责任的情况，华安公司将租赁物交付万尚城公司后对于该物业所产生的风险就转移到了万尚城公司，根据租赁合同第七条第五项明确约定“交接后的保管养护维修由乙方自行负责”，因此造成的损失应由万尚城公司负责。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据6《解除合同通知书》《工作联系函》各1份，欲证明2020年9月13日华安公司无法定、约定的理由单方面擅自要求解除双方之间的房屋租赁合同；2020年9月14日万尚城公司回复函指出华安公司的通知系违法、违约行为，该解除通知无效，华安公司构成重大违约。华安公司对真实性无异议，但认为万尚城公司观点不能成立，华安公司解除涉案合同既有约定情形又有法定情形，约定情形在合同的第四条第五项Ｃ款，所以在具备约定情形法定情形状况下华安公司解除合同不属于构成违约的擅自解除合同。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据7协助执行通知书及支付业务付款回单（共26份）及情况说明1组，欲证明2019年7月左右，萧县人民法院向万尚城公司发出协助执行通知书共26份，扣留并提取华安公司在万尚城公司的收入，要求万尚城公司将该款汇至法院帐户，万尚城公司共汇入40万元之多，尚有8万元未付，有情况说明进行沟通；该部分租金付给萧县人民法院，万尚城公司未付给华安公司租金不构成违约。华安公司对真实性无异议，但认为不能对万尚城公司拖欠租赁费构成免责，该支付并没有完全涵盖租赁费的总额，万尚城公司也没有向华安公司进行过出具，华安公司在向万尚城公司发送的租赁费催缴通知书中，明确告知如对通知内容有异议，在收到通知三日之内与华安公司进行联系，万尚城公司不能以自我救济的方式采取留置租赁费；作为租赁合同租赁费的支付是合同的主要内容，拖欠租赁费就是合同的根本违约。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据8转账凭证（记录）及付款统计表1组，欲证明万尚城公司付给华安公司房屋租赁费4426301.85元，已开票1445400元，未开票3685748元，华安公司至今未给万尚城公司开具税票；华安公司已违约，对该部分税费暂抵作租金未付不构成违约。华安公司认为回去找会计核对，双方的资金来往都是有正常渠道。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据9案涉万尚城商场各商户统计表1份，欲证明案涉商场经营户有140家，华安公司在与万尚城公司签订房屋租赁合同时及之后的履行中，其对万尚城公司的经营业态、范围是明知的；若华安公司诉请解除房屋租赁合同之违法目的得以实现，必将造成140家商户血本无归，140个家庭陷入困境，造成影响社会不稳定因素存在，违反公序良俗，违反诚信原则。华安公司对真实性无异议，但认为不能证明万尚城公司的观点，在当前的租赁中万尚城公司向华安公司支付的租赁费很低，如果是小业主通过其他方式将房屋租赁经营，商户可能会付出更小的代价获得更大的利益，根本谈不上140家商户血本无归。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据10民事案件委托代理协议、律师费票据1组，欲证明律师费15000元应当由华安公司承担。华安公司对真实性无异议，但认为在证据2的质证中华安公司的观点是其公司没有违约，因此无需支付律师费。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据11、萧县商品房买卖合同备案登记表及委托投资经营合同1组，欲证明华安公司至今未书面通知万尚城公司，发生了众多次堵门、拉横幅事件，严重损害了万尚城公司经营秩序，华安公司应承担违约责任，并赔偿损失。华安公司认为是复印件，真实性无法确认，不予质证。经审核，对该证据的关联性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月29日，华安公司（出租方、甲方）与万尚城公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租标的物业位于萧县龙城国购广场地下室一层商铺，标的物业建筑面积约6600平方米；乙方租赁该物业经营范围包含但不限于物业场地租赁及服务，文体办公用品、服饰鞋帽、箱包皮具、休闲餐饮等生活百货及日用品；甲方提供租赁的物业应满足乙方使用要求，相关配套的水、电，消防、排烟、风管道、网络通讯、排水、排污等一并为租赁物业范围的设施交付给乙方使用，并在双方移交物业时进行确认；乙方租赁的物业面积为甲方及其配偶、子女、股东，物业购买方、回迁户（包含但不限于所有第三方产权拥有者）拥有的产权面积，本合同签署时，甲方已明确告知乙方，上述所有可能涉及产权拥有方已完整委托现甲方全权处置该物业面积范围内的所有签署租赁合同、收支款项、往来行文等各项事务的百分之百决策权、处置权；租赁期限共8年，即2014年11月20日起至2022年11月19日止；甲方双方同意此8年租赁期内，甲方仅收取乙方6年零9个月的租金；基本租赁费用单价为0.6元/平米/天；每3年递增8%；第1年至第3年年度租赁费分别为1445400元，第4年、第5年年度租赁费分别为1561032元，第6年至第8年年度租赁费分别为941823元，上述费用乙方按照每6个月支付一次租金给甲方，应提前30日支付下期应付租金，甲方提前30日将相应发票提供给乙方（税费由甲方负责支付），付款方式若有变动依照双方协商后签署的补充协议为准；如乙方无正当理由且逾期支付上述租金，按如下方式处理（正当理由是指由甲方违约原因导致的未支付租金的除外）：A、若乙方向甲方交付租金时间延迟在10天以内，乙方不承担责任，乙方将按照正常合同履行工作及义务，双方无异议。B、若乙方向甲方交付租金时间延迟在10天（含）-30天，乙方应按10000元/天（乘以实际逾期天数）向甲方支付罚金，直至乙方履行完毕支付责任。C、若乙方向甲方交付租金时间延迟在30天以上，视为乙方严重违约，甲方有权选择：①甲方要求解除合同前提下：乙方应承担合同违约责任。同时，乙方须承担甲方因放弃继续合作而产生的各项直接、间接损失。②甲方愿意继续履行合同前提下：乙方应按20000元/天罚金向甲方单位支付，直至乙方履行完毕支付责任。甲方应确保在租赁期内标的物业主体结构具备（包含但不限于抗震等）安全功能使用条件，如房屋主体结构存在工程质量问题（包含但不限于房屋结构、顶层屋面防水破损漏水、甲方投建的外墙装饰物或玻璃松动、脱落等），甲方应承担相应经济、法律及维修责任。若乙方管理人员监察到危险情形，乙方必须采取积极的措施防止损失的扩大（包含但不限于紧急通知甲方、物业管理公司或由乙方采取临时的防范与救护措施），若因乙方怠慢而造成的扩大损失，乙方应就扩大部分承担所有责任。甲方租赁的物业出售，应提前90天告知乙方，同时，乙方享有同等价格优先购买权益，如产权非乙方购买，甲方须确保产权交接前后，乙方于本合同内享有的权益不得发生改变和受到任何第三方影响和干扰。乙方必须按合同约定及时向甲方交纳房屋租金，并向有关单位及部门交纳水电费和政府规定的各种营业税费。乙方在承租期间发生的施工及经营安全事故由其自身负责，与甲方无关。无论何种原因，在双方正常投资经营期间，双方无权停止水、电、气、消防、电梯等设施的正常供应及安全使用，并不得伙同他人及任何第三方对甲/乙方施以封堵门厅、打砸谩骂商场，干扰各商户正常经营，指使黑恶势力威胁甲/乙方及其工作人员、投资商户的人身及财产安全。否则，视为其根本违约责任。甲方前期投资建设提供给乙方租赁区域内独立使用的设施、设备（附件B，包含但不限于电梯、消防、供水供电及配电室、厕所、排污管道及垃圾清运等）产权归甲方，甲方负责将存在于质保期内的硬件设备设施经双方确认后一并移交给乙方，交接后的保管、养护、维修由乙方自行负责。甲、乙双方非法定或约定而单方擅自终止合同的，违反合同条款并收到“告知函”后，拒不接受改正的；恶意制造事端造成对方无法正常经营的（包含但不限于社会黑恶势力、集结群众堵门闹事的）等行为均属于违约范畴。甲乙双方约定违约金为贰佰万元整。违约方在承担上述违约金责任的同时，还应承担守约方所涉及的各项直接、间接经济损失。具体如下：A、直接损失包括人身伤害治疗、经营资产损失，租金、保证金、装修费损失，第三方直接经济损失等。B、间接损失包括企业信誉、品牌无形资产、停业导致营业额，顾客影响及流失，以及针对因违约行为发生后处理工作产生的交通费、律师费、申诉费，误工费，受损项目评估费，鉴定费，第三方上述各项间接损失等。C、损失的计算方法：违约方造成的实际的间接的各项损失，此损失计算依据实际发生的票据，第三方鉴证机构对各项目评估方式作为核算损失方法。在租赁期内房屋建筑主体及设备如遇洪水、暴雨、雷电、地、地震风等自然灾害或战争、疫情、骚乱、爆炸等社会动乱，类似不可抗力因素导致甲方物业损毁、乙方经营损失的，双方均有义务及时通知对方，并采取积极措施防止损失扩大。本合同履约期间，一方向另一方递交的各类函件，收函方均应在24小时内给予答复，7个工作日内给予解决问题，逾期即视为收函方同意发函方函件所述意见。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，华安公司依约交付了萧县龙城国购广场地下室一层商铺，万尚城公司依约支付了相应的租金。2016年10月23日，华安公司因万尚城公司未按约定支付租金向万尚城公司邮寄《违约行为通知函》；2016年11月28日，华安公司再次向万尚城公司邮寄《违约行为通知函》。2016年12月3日，华安公司委托安徽烁光律师事务所向万尚城公司发出《解除合同通知函》。2016年12月18日，华安公司向万尚城公司发送《物业退还手续催办通知》。2016年12月22日，华安公司与万尚城公司签署《解除合同意见书》。此后，2017年6月1日，华安公司（出租方、甲方）与万尚城公司（承租方、乙方）又签订《关于“龙城国购万尚城”物业基础条件变更的补充协议》，约定：甲乙双方因原《房屋租赁合同》在履约过程中产生纠纷导致双方一度出现终止解约的情况，并于2016年12月22日双方签署了《解除合同通知函》。现鉴于双方仍然有意继续合作，双方再度重启合作事项，并在遵守原《合同》的前提下，就主《合同》内涉及的相关变更事项作出补充条款，与主《合同》具有同等法律效力。一、原《合同》第一条约定“租赁物业建筑面积约6600平方”，现经双方协商一致，乙方同意退还部分面积，现将主《合同》约定的“计租有效面积变更为约6004平方”，以最终落实测绘面积为准。二、原合同第四条第2项规定“基本租赁费用单价为0.6元/平方/天”现变更为“0.5元/平方/天”。三、截止至2016年12月22日止，乙方前期已经支付租金柒拾贰万贰仟柒佰元整，甲方同意免除此阶段一部分租金用以扶持乙方，经最终商定乙方再另行支付甲方现金陆拾万元整。由此，截至上述日期之前所有遗留的合同违约责任和账务纠纷一笔勾销。四、自本物业变更《补充协议》签署后，乙方向甲方支付租金的界定日为每年的12月23日，对应变更后的物业面积和计租单价，具体明细如下：第1年和第2年（2014年11月20日-2016年12月22日），此段时间账务经双方协商已处理完毕。第3年（2016年12月23日-2017年12月22日），费用为1015248元；第4年至第5年（2017年12月23日-2019年12月22日），费用分别为1096467元；第6年至第8年（2019年12月23日-2022年12月22日），费用分别为661535元。五、重新开启合作计算租金及付款时间：1、自2016年12月23日起计算的租金，其首期租金支付时间为签订本《协议》生效后三日内。2、合同期内，每期租金提前30天支付（即每年11月22日，次年5月22日约定为支付租金日）。3、陆拾万元的补偿租金支付时间界定为甲乙双方签订补充合同三日内，乙方一次性支付完毕此补充租金。4、原约定开票分类比例维持不变。十、本《协议》未提及需要变更条款部分，依旧按照原《合同》约定的对应条款履行，本《协议》条款若有与原《合同》条款字义发生歧义和冲突的，依据本《协议》对应条款解释为准；协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，万尚城公司依约支付60万元补偿租金。2017年6月份，万尚城公司通过银行转账支付华安公司2016年12月23日至2017年6月22日期间租金50万元；2017年9月份，又支付2016年12月23日至2017年6月22日期间部分余款及2017年6月23日至2017年12月22日期间的租金515248元。2017年12月份，万尚城公司支付2017年12月23日至2018年12月22日期间的部分租金382200元；2018年3月份，支付部分租金110000元，5月份支付部分租金400000元，6月份支付部分租金196467元。2018年10月份，万尚城公司支付2018年12月23日至2019年12月22日期间的部分租金596467元。2019年9月份，万尚城公司转到萧县人民法院专户款项96666元，11月份转到萧县人民法院专户款项166000元，2020年1月份、5月份、7月份、9月份共计转到萧县人民法院专户款项140553.85元，上述款项合计403219.85元为本院执行华安公司欠小业主租金在万尚城公司的扣款。期间，2018年8月29日，万尚城公司向华安公司发送《工作联系函》，就2018年8月19日萧县发生大面积暴雨，致使华安公司车库雨水倒灌进商场，以及21日车库消防水管破裂，导致商场两次受灾，商场机电设施、设备、商户店铺及货品受损情况予以反馈，要求华安公司应承担主要赔偿责任和作为人道主义关怀主体。2018年9月17日，万尚城公司再次向华安公司发送《工作联系函》，就车库雨水倒灌及消防水管破裂导致商场受损事宜提出与华安公司协商，如华安公司还是置之不理，万尚城公司只能暂缓或停止缴纳物业租金，并予以回复。2020年9月3日，华安公司向万尚城公司发送《租赁费催交通知书》，告知万尚城公司在收到通知之日起三日内缴清所有拖欠租金及相关费用，否则将立即解除与万尚城公司的租赁合同。2020年9月4日，万尚城公司向华安公司发送《工作联系函》，就租赁费催缴事宜予以回复，主张因业主返租纠纷，造成业主多次围堵商场主要出入口，严重阻碍商场经营；另物业基础设施不达标导致水管多次爆裂，造成商场及商户受灾，直接损失高达数十万元，华安公司未能有效处理；且2019年7月份，万尚城公司收到萧县人民法院26份协助执行通知书，要求其公司将应付华安公司的租金等款项转至法院，配合法院执行华安公司的案件判决款，其公司自2019年8月份开始向法院阶段性支付执行款项，因华安公司未能处理相关违约事件，也未向法院申请解除强制执行裁定，其公司将继续向法院支付相关租金款项；截止目前，华安公司仍有3685748元的费用发票未开具；并予以回复对接。2020年9月12日，华安公司向万尚城公司寄送了《解除合同通知书》，告知万尚城公司解除双方于2014年9月29日签订的《房屋租赁合同》及2017年6月1日签订的《关于“龙城国购万尚城”物业基础条件变更的补充协议》；自接到通知书起七日内进行租金及各项费用的结算与支付；并在十日内清空经营区域内所用设施及物品，将房屋保持可继续经营利用状态予以返还等。2020年9月14日，万尚城公司向华安公司发送《工作联系函》，主张《解除合同通知书》无效，要求华安公司立即停止违约违法行为，继续履行合同，并承担违约赔偿责任。此后，华安公司与万尚城公司协商处理未果。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；对双方均有法律约束力，双方均应按约定履行各自的义务。虽涉案《房屋租赁合同》在履行过程中经双方协商一致予以解除，但此后双方又达成继续履行合意，签订了《关于“龙城国购万尚城”物业基础条件变更的补充协议》，就《房屋租赁合同》内涉及的相关变更事项作出补充条款，重新开启合作计算租金及付款时间，《补充协议》未提及需要变更条款部分，依旧按照原《房屋租赁合同》约定的对应条款履行，《房屋租赁合同》继续履行。《补充协议》签订后，万尚城公司依约支付华安公司60万元补偿租金；并支付2016年12月23日至2017年12月22日期间的租金1015248元，2017年12月23日至2018年12月22日期间的租金1088667元，2018年12月23日至2019年12月22日期间的租金596467元。2019年度、2020年度向法院转款合计403219.85元；至起诉时尚欠租金758315.20元。上述事实，双方均予认可。涉案《房屋租赁合同》第四条第3款约定：“上述费用乙方按照每6个月支付一次租金给甲方，应提前30日支付下期应付租金，甲方提前30日将相应发票提供给乙方（税费由甲方负责支付），付款方式若有变动依照双方协商后签署的补充协议为准；”第5款约定：“如乙方无正当理由且逾期支付上述租金，按如下方式处理（正当理由是指由甲方违约原因导致的未支付租金的除外）：C、若乙方向甲方交付租金时间延迟在30天以上，视为乙方严重违约，甲方有权选择：①甲方要求解除合同前提下：乙方应承担合同违约责任。同时，乙方须承担甲方因放弃继续合作而产生的各项直接、间接损失。”从上述约定来看，万尚城公司应提前30日支付下期应付租金，华安公司应提前30日将相应发票提供给万尚城公司，万尚城公司逾期未支付租金要有正当理由。租赁合同法律关系中，双方主给付义务分别是交付租赁房屋和支付租金，而开具发票仅是从给付义务，与支付租金不能形成对等给付关系。华安公司与万尚城公司虽在合同中约定开具发票为华安公司的合同义务，但就支付租金和开具发票未约定先后履行顺序。万尚城公司支付了2017年度、2018年度约定租金；2019年度、2020年度租金经华安公司催缴后，仅是部分履行，且是支付到法院执行账户。即便万尚城公司享有合同抗辩权，其范围也仅限于发票税费金额。万尚城公司以业主多次围堵商场出入口、严重阻碍商场经营及水管多次爆裂事件属于华安公司违约为由，未按约定支付租金，并不能证明系华安公司的行为造成，系不当行使先履行抗辩权，显然构成违约。华安公司没有依约为万尚城公司开具相应租金发票，亦构成违约。因此，涉案租赁合同在履行过程中，华安公司和万尚城公司均存在不同程度的违约。华安公司虽向万尚城公司发出了《解除合同通知书》，但考虑涉案合同已履行多年，剩余期限不足两年，且华安公司未依约为万尚城公司开具发票，对万尚城公司主张的水管爆裂造成商场及商户受灾、业主围堵商铺出入口等问题未能正确对待，予以妥善处理，造成双方产生纠纷，亦有责任。为维护交易市场的稳定，案涉合同不宜解除。故，对华安公司主张确认案涉《房屋租赁合同》《关于“龙城国购万尚城”物业基础条件变更的补充协议》已经解除的诉讼请求，不予支持。 关于华安公司主张万尚城公司支付拖欠的租金及各项费用1169335元及利息83556.08元的诉讼请求。本案中，经华安公司与万尚城公司核算，对万尚城公司尚欠租金758315.20元的事实，双方均予以认可。故，万尚城公司应支付华安公司租金758315.20元。因华安公司在合同履行过程中存在违约，故对其公司主张支付租金利息的诉讼请求，不予支持。 关于华安公司主张万尚城公司清空经营区域内所用房屋设施、附属物设施及其他物品，并将房屋保持可继续经营利用状态返还华安公司的诉讼请求。既然涉案《房屋租赁合同》不予解除，应继续履行。故，对华安公司的该项的诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第二款、第五百二十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十二条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、宿州市万尚城百货有限公司于本判决生效后十日内给付宿州华安置业有限公司房屋租金758315.20元； 二、驳回宿州华安置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16076元，减半收取计8038元，由宿州华安置业有限公司负担3173元，宿州市万尚城百货有限公司负担4865元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二一年一月十八日 书记员 晁晓晓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款、第二款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百二十五条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应赔偿额。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。