上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9434号上诉人（原审原告、反诉被告）：物托帮网络科技（上海）有限公司，住所地上海市杨浦区政民路****。法定代表人：朱佩鑫，执行董事。委托诉讼代理人：杨代雄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：常澄，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海百协中闻置地发展有限公司，住所地上海市闵行区七莘路****楼**。，住所地上海市闵行区七莘路****楼**HT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王湘梅（YUWANGHSIANG-MEI），董事长。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。上诉人物托帮网络科技（上海）有限公司（以下简称物托帮公司）因与被上诉人上海百协中闻置地发展有限公司（以下简称百协中闻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初16641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人物托帮公司上诉请求：撤销一审判决第二至六项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请，驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：1.合同无法继续履行的根本原因在于被上诉人多次恶意违约，而非上诉人的原因。上诉人在与被上诉人签订合同时，租赁场地仍在建造中，上诉人作为首批入驻的商家，无法提前考察商铺的综合情况，基于承租后的期待，上诉人投入了大量人力物力，一再妥协和退让，但仍未能取得上诉人的配合。而被上诉人不仅在交付的租赁面积上大打折扣，且拒绝配合提供办理相关证照所需的材料，违法阻止上诉人进入施工现场，导致了上诉人巨大经济损失。2.一审错误将地面施工面积、顶面施工面积等同于占用公用面积，将装修等同于违约占用，从而错误认定上诉人违约。顶面施工面积除了屋顶本身面积之外，还包含了顶部大梁两个侧面的面积、空调风管、空调供回水管、强弱电桥架、消防排烟风管、消防喷淋管等物体的表面积，而地面施工面积包含了1,300多平方米的公共通道面积，所以上述面积均会超出实际承租面积属于正常情况，不能因为装修施工面积包含了公共通道面积就认定承租人违约占用公共区域。上诉人承租的目的是建设一家大型商场而非彼此隔断的小商铺，从合同目的、生活常理和交易习惯来看，在装修开放式商铺的同时一并装修公用通道完全合理合法。被上诉人交付给上诉人的租赁场地是毛坯状态，上诉人不装修夹在铺面中间的公用通道，不仅影响商场形象也会造成安全隐患，上诉人的装修有利于商场内的其他商户和广大顾客。上诉人的装修设计方案按照合同约定经过了被上诉人公司及其指定物业公司审批通过，上诉人是“按图施工”，上诉人未按照“整改通知单”进行整改，不构成违约。3.一审对于合同解除后双方遭受的损失认定有失偏颇，不当缩小了上诉人的实际损失，扩大了被上诉人的可能利益。上诉人的已付押金、租金以及二次装修的工程款、设计费等各项投入，以及为了装修工作租用办公室、人员薪酬、另租借仓库等费用均是上诉人为履行合同所支出的直接成本，应全额赔偿。上诉人在2019年3月9日就失去了承租场地的控制权，场地由被上诉人抢占，此后的占用损失不应由上诉人承担。4.一审适用法律错误，错误判决解除合同。被上诉人不具有单方解除合同的情形，在此情况下，一审适用合同中关于单方解除的条款支持被上诉人的诉请，适用法律错误。被上诉人百协中闻公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。物托帮公司向一审法院起诉请求：1.判令百协中闻公司支付物托帮公司拒不提供办理证照所需要资料的违约金588,714.58元（人民币，下同）；2.判令百协中闻公司支付物托帮公司2019年3月9日、3月14日及之后持续阻碍物托帮公司装修施工的违约金588,714.58元；3.判令百协中闻公司退还物托帮公司已付保证金615,177.08元、租金588,714.58元；4.判令百协中闻公司赔偿物托帮公司因百协中闻公司违约解除合同造成物托帮公司的损失7,793,950.13元[其中包含装修管理费77,420元、建筑垃圾清运费69,678元、消防进/放水费1,500元、施工电费1万元、装修工程款1,605,155元（含消防工程款69,186元）、装饰设计费100万元、建设工程监理费61,100元、广告制作费24,278元、人员薪酬开支2,748,996.83元、包装材料15,000元、仓库押金15,816.67元、仓库物业费18,980元、仓库租金189,800元、仓库环氧地坪工程11,000元、办公室押金92,269.57元、办公室租金和物业费1,767,783.78元、办公室电费85,172.01元。]百协中闻公司向一审法院提起反诉请求：1.确认物托帮公司与百协中闻公司于2018年7月17日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》、《备忘录》于2019年4月17日解除；2.判令物托帮公司支付的保证金615,177.08元归百协中闻公司所有；3.判令物托帮公司支付百协中闻公司解除合同违约金1,766,143.74元；4.判令物托帮公司支付百协中闻公司房屋占有使用费3,296,801.65元；5.判令物托帮公司支付百协中闻公司欠付物业费2,833,572元；6.判令物托帮公司赔偿百协中闻公司将系争房屋恢复原状而产生的损失131,910元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX、XX、XX号地下1、1-3层商场的房地产权利于2019年3月30日登记为百协中闻公司所有。2018年4月25日，物托帮公司向百协中闻公司支付租赁押金615,177.08元。2018年7月17日，百协中闻公司（出租方、甲方）与物托帮公司（承租方，乙方）签订《XX城商铺租赁合同》，约定：甲方同意出租给乙方位于上海市闵行区XX路XX弄XX号楼商场2层L2-107～112、L2-119～130、L2-136～142铺位，乙方同意向甲方承租经双方同意的如附件二租赁场地描述图所确定的租赁场地,租赁面积(即使用面积)为3,871平方米(在本合同中除非特别说明,否则所有面积均指实际面积。最终面积以竣工后政府主管部门认可的部门或单位的实测为准)。租赁场地已取得的权属证书如下:上海市房地产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证书。如果因为国家或政府部门有关建筑技术的要求等与初步设计的图示相比较,甲方根据要求对租赁场地的建筑和/或对最后竣工的租赁场地做了改变,只要这些变更不影响按本合同规定的租赁场地的用途,而且只要这些改变与实际的建筑面积出入不超过5%双方同意这些更改。在这种情况下,双方应继续履行本合同的所有条款,而且乙方同意不应对这些更改提出任何索赔或其他要求。双方另行签订补充协议变更租赁面积数据,租金按最终租赁面积据实结算,多退少补。租赁场地的交付条件应根据双方认可的附件二《租赁场地装修和设备设施标准》确定,由甲方负责设计和实施。乙方要求对附件二做出的任何改变应得到甲方的书面同意,否则由此而产生的任何费用由乙方承担。租赁场地暂定将于2018年07月18日达到交付条件,具体日期以甲方书面通知为准,但最晚不晚于2018年08月01日。在租赁场地正常交付,甲乙双方应签订附件四《租赁场地交付确认书》,确认租赁场地按照附件二的标准正常移交。乙方应在收到甲方书面通知交接租赁场地后7天内与甲方办理全部交接手续并付清相关费用,逾期视为乙方单方面解除本合同,乙方已支付的保证金作为违约金归甲方。但若租赁场地不符合附件约定的交付标准,乙方有权拒绝接收租赁场地并要求甲方在合理期限内将符合交付标准的租赁场地交付给乙方,超出双方约定合理期限的,乙方有权单方面解除本合同,甲方退还乙方已经支付的保证金。装修期自租赁场地交付日至2018年10月01日前第4天，乙方需在装修期内装修完毕。在租赁场地交付日,乙方应与甲方委托的甲方指定的物业管理单位签订装修施工管理协议并支付装修保证金。装修期内乙方应遵守甲方指定的物业管理单位相关规定支付有关装修期费用,装修期费用包括但不限于水、电、垃圾清运费、物业管理费等费用。乙方应将涉及租赁场地的改装、布置、内部装修、消防等的相关批文、各种图纸、方案、材料说明、预算等报请甲方指定的物业管理单位审核批准,甲方指定的物业管理单位应在乙方报批后的10天内通知乙方审批结果,批准之后乙方方可动工。因装修而引起的一切费用均由乙方承担。若由于甲方自身原因,未能于规定的日期向乙方交付该单元,乙方同意给予甲方180天的宽限期,甲方在宽限期内向乙方交付该单元的不需承担任何违约责任。若甲方逾期向乙方交付该单元超过180日,则乙方有权选择终止合同或继续履行合同。如乙方选择终止合同的,甲方应自收到乙方书面通知之日起十日内将乙方已支付的保证金(不计利息)退还给乙方;如乙方选择继续履行合同的,则自甲方逾期第181日起,甲方应按照下述公式向乙方计付逾期违约金:逾期违约金=1个月租金金额X0.05%X逾期第181日起(包括该日)至实际交付日止(不包括该日)的天数。上述逾期违约金应由甲方于该单元实际交付乙方之日后30日内支付给乙方。如甲方原因未能于规定的日期向乙方交付该单元,本合同约定的租赁期、装修期的起算日期及所有时间节点相应顺延。本商场预计开业时间为2018年10月01日。租赁期限为10年,租赁期从场地交付日起计算。如甲方提前或延期交付租赁场地不超过六个月的,租赁期限和开业日相应提前或顺延。租赁期满,甲方有权收回租赁场地,乙方应如期归还。如乙方逾期归还,占用期间的租金按本合同租金标准的2倍计算。若租赁期间乙方提前撤租,甲方有权没收乙方已支付的保证金并向乙方追索因此而造成甲方的损失,本合同另有约定除外。双方同意月租金计算方式为:租金单价X租赁面积X365天/12个月，双方同意月物业管理费计算方式为:物业管理费单价X租赁面积，乙方应向甲方支付的租金(含税)为:第一年租金单价按每天每平方米5元计算,月租金合计伍拾捌万捌仟柒佰壹拾肆元伍角捌分整(588,714.58元)。乙方应向甲方委托的甲方指定的物业管理单位另行支付物业管理费:租赁期第一年的物业管理费单价按每月每平方米60元计算,每月物业管理费合计贰拾叁万贰仟贰佰陆拾零元零角零分整(232,260.00元)。物业管理费包括公共部位的保洁、保安、公用设备设施维修保养等,乙方租赁场地标注图红线范围内的保洁、保安及乙方装修添置设备设施的维修保养等一切费用及责任由乙方自行负责。物业管理的相关权利和义务由乙方与甲方指定的物业管理单位另行签署协议约定,与甲方无涉。乙方应向甲方支付的保证金为1个月,在乙方进场装修前向甲方支付。租金及物业管理费均按每3个月支付一次,先付后用。甲方应于收到租金后7日内向乙方开具增值税专用发票。乙方在进场装修时预付前3个月的租金及物业管理费。以后乙方应于每支付期上个月的20日至月底之前,将下一期的租金、物业管理费以现金、支票或银行划款方式交给甲方,如遇周末或节假日则顺延。乙方逾期支付租金及物业管理费(即逾期应付款),逾期付款天数在一个月内的,乙方应按日向甲方支付逾期应付款的0.1%违约金;逾期付款天数超过一个月的,甲方有权单方终止本合同,并按本合同第15条的相应约定执行。甲方选择不终止合同的,乙方应按日向甲方支付逾期应付款的0.1%违约金,直至乙方补缴全部逾期应付款之日止。租赁期间,乙方除按时支付租金外,还应承担按照有关部门规定的标准和方式向有关的公用事业供应商支付与其使用公用事业有关的任何收费或费用。公用事业包括但不限于水、电、天燃气、通讯、有线电视、网线等。公用事业费用乙方使用该单元所发生的水、电、燃气等费用,乙方应按计量结果在收到甲方或管理公司通知后按期将相应费用交付给甲方或管理公司,甲方或管理公司向乙方提供收款凭据,并由甲方或管理公司统一向公用事业部门缴纳。商场内水、电、燃气等传送过程中损耗部分发生的公用事业费,按照该单元的实际用量占商业广场的总用量的比例分摊。乙方应当在交纳该单元公用事业费同时将分摊的损耗部分公用事业费一并按前述方式缴纳。若乙方逾期缴纳上述费用,乙方按照所签署的《临时物业管理公约》约定向甲方缴纳违约金。公用事业费从甲方向乙方交付租赁场地之日起开始计算。公共事业费:A.电费1.35元/度(该标准随供电局价格的调整而调整)。按实际电表读数计算。B.水费5.3元/立方(该标准随供水公司价格的调整而调整,按实际水表读数计算。自本合同签署交场起7日内,乙方须向甲方支付相当于首年1个月租金金额伍拾捌万捌仟柒佰拾肆元伍角捌分整(588,714.58元)作为本合同保证金,甲方收款后7日内向乙方开具收款凭证。在开业日前,如乙方违约提前终止本合同,此保证金则作为违约金不予退还,且乙方应赔偿甲方等于1个月的租金。租赁期内,乙方因在履行本合同义务时对甲方负有任何债务,甲方即可从该保证金中扣除乙方的相应欠款额。甲方扣除该笔欠款额后应及时书面通知乙方并提供扣款依据,乙方应在7个工作日内补齐被扣除的款项。本合同终止或解除时若乙方没有任何违约行为,则甲方应于合同终止或解除后的60天内将该保证金如数退还给乙方(不计利息)。租赁期内,由于乙方的原因提前终止本合同,则甲方有权不予退还乙方已付保证金(即按违约金处理)。除本合同另有规定以外,由于甲方的原因书面提出提前终止本合同,则甲方将保证金在扣除乙方欠付款项后无息退还于乙方,并赔偿乙方实际损失(即按违约金处理,总金额不超过2个月租金)。甲方得知乙方违反了本合同的规定或未尽到本合同规定的全部或部分义务时,仍接收乙方交纳的租金或其它付款不应认为已放弃对这种违约追究的权利。甲方应负责完成租赁场地的建造工作:交付时租赁场地的结构已完成并符合相关法律法规规定的房屋租赁交付条件,取得必要的房屋权属相关的证照;交付时租赁场地达到附件二中规定的条件。维修、保养租赁场地内甲方所有的供暖和空调系统、电梯扶梯系统、火警、防火系统的机械装置；保持租赁场地建筑物的承重结构及公共区域处于良好状态；按时向乙方收取租金、保证金和根据本合同乙方应支付的其它费用。开业日暂定为2018年10月01日,具体开业日甲方应提前通知乙方。甲方通知的开业日期早于2018年10月01日,且明显不满足乙方正常施工周期的,乙方可按原定开业日期正常开业,且不承担违约责任。乙方应负责根据法律规定,自行办理因在租赁场地进行经营活动而需要的所有资质证书、经营许可、营业执照等证明文件并支付有关费用。甲方应提供办理前述证照所需的相关材料,包括但不限于营业执照、竣工备案证书、消防批文、房地产权证书或产权办理证明等,并保证该等资料的真实性、准确性。乙方必须根据本合同在甲方规定的统一开业日或经甲方同意的其它开业日开业,但如租赁场地交付日期晚于本合同约定日期的,按照本合同4.1条执行。根据国家有关节约用电规定以及项目商场用电配置需求,乙方需提供切实最终的用电设备清单、功率及相应用电量核算。甲方将按提供的数据进行复核及配置相应正式用电所需电箱、电缆。今后的实际使用中如未达到所配置的用电额90%（含）以上,甲方有权按国家电网的基本用电收费标准,收取相应未使用的用电额费用。乙方需认真核实用电设备及相应用电量,确实提供所需用电配置量并于本合同签订后10日内书面告知商场招商部用电需求，否则甲方将按原商场规划配电计划配电,如因此发生后续用电不符所需情况,将由乙方自行向供电局申请配置并承担由此引起的一切费用；根据本合同履行其全部义务,包括按期向甲方缴纳保证金、租金、物业管理费以及租赁场地内发生的其它相关费用。同时直接向有关部门支付水、电、燃气、电话费、互联网使用费等各项公用事业费用,如果无法直接支付,则应支付给甲方,由甲方代为缴付,甲方不单独出具专用票据；将租赁场地用于经营“全品生活体验馆”，乙方不得擅自变更经营范围及品牌名称。必须严格遵守有关法律法规合法经营,承担经营者的法律责任和风险,负责对所经营的项目进行良好的售后服务(生鲜超市、精品超市业态及与生鲜超市和精品超市有关产品不得经营)；布置安装各种可移动的设备和家具,所有由乙方购买的这类设备和家具应属于乙方所有,乙方应自费安排相应的保险；除非双方有特殊约定,否则如乙方因自身原因晚于甲方规定的开业日开业的,每延迟一天,违约金金额相当于当天租金金额,直至乙方实际开业日为止；在签署本协议后30日内签署该项目的《临时物业管理公约》。除按约定范围经营外,乙方不得将租赁场地用作任何其他目的,未经甲方事先书面许可,乙方不得将租赁场地的部分或全部改作它用。乙方须严格遵守甲方或甲方委托的甲方指定的物业管理单位为商场制定的统一管理规定及其它任何管理制度,包括乙方所签署的《临时物业管理公约》里的规定。乙方应遵守甲方所规定的统一营业时间,除经甲方书面同意或书面通知,乙方不得擅自延长或缩短营业时间,也不得停止营业。在提前通知乙方后,甲方、甲方的代表或其授权的代理人、雇员或承包商有权随时进入租赁场地(紧急情况除外,此时无需通知乙方)对其进行检查、改动或修理,并且在租赁期的最后三个月中,乙方应允许将来的承租者进入租赁场地参观。乙方应保护租赁场地(包括建筑物和所有设施设备)不受任何损坏。所有租赁场地以外的广告部位均由甲方统一管理。乙方不得以任何方式对租赁场地的任何部分做拆改、移动或毁损。未经甲方的书面同意,不得对租赁场地做任何改变、增设或改进。乙方在租赁场地内应安排并实施防火、消防和安全保卫措施。在租赁物业内的消防设施设备在租赁期限内由乙方负责日常维护。承租期内承租场地的设施、设备、装修装饰的维护保养和产生的费用,除第6条明确的外,未明确的部分按照谁设置、谁安装即由谁维护并承担费用的原则办理。租赁期间,甲方保证租赁场地及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方有权对租赁场地进行检查、养护,但是应提前通知乙方。检查养护时,乙方应予以配合。除本合同附件二外,乙方另需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意后,按规定向有关政府部门审批的,则还须在获得有关政府部门核准后,方可进行。乙方增设的附属设施和设备归属及其维修责任由乙方承担。乙方倘对租赁场地进行任何装修工程(包括且不限于乙方对该房屋进行的内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置),其设计与图纸必须取得甲方或甲方指定的物业管理单位的事先书面同意,并征得所有必要的有关部门的书面同意或批准。因向政府部门的报批而引起的一切费用均由乙方承担。本合同任何一方若出现违反本合同项下所约定的义务的行为,均应在收到守约方通知后7天内予以更正或及时履行,本合同另有规定的除外;逾期未能更正或履行的,且违约情形给守约方造成经济和其他损失的,守约方保留索赔或终止本合同的权利。对违约方追究责任的行为并不表明守约方放弃了法律和本合同所赋予的权利。若乙方违反本合同项下的规定并收到甲方的通知后30天内没有更改或者履行,甲方收取1个月的租金作为违约金,该金额可从乙方支付的保证金扣除;若因乙方违反本合同项下的规定而造成甲方损失,乙方按照甲方实际损失向甲方赔偿。若甲方违反本合同项下的规定并收到乙方的通知后30天内没有更改或者履行,乙方有权要求甲方支付相当于1个月租金的金额作为违约金,该金额应在乙方通知后40天内支付。在本合同有效期内,若甲乙双方协商一致,可提前终止本合同。已装修的固定装修物归甲方所有。出现如下情形之一时,甲方有权提前终止本合同,并要求乙方赔偿其因此而遭受的相应损失包括但不限于合同提前终止导致未收取的租金损失(不超过三个月租金)、甲方支付的律师代理费:1)如果乙方逾期没有付清保证金、租金、物业管理费以及其它应由乙方支付的费用超过30日,经甲方书面通知后10日仍未改正的；2)未经甲方书面同意,乙方擅自改变租赁场地用途的；3)未经甲方书面同意,乙方将租赁场地转租转借给第三方的,但本合同第8.3款约定的情况除外;4)未经甲方书面同意,乙方擅自停业超过30日的;5)乙方利用租赁场地进行非法活动,损害公共利益的;6)乙方违约超过30日且经甲方通知后仍未纠正违约行为的;7)乙方因自身原因晚于本合同约定的开业日开业超过30日的;8)乙方有违法违规行为导致本合同无法继续履行的。在发生上述情况下,如甲方终止本合同,则乙方除应付清所有应缴费用和赔偿给甲方造成的损失外,还应支付甲方不少于一个月租金(以上一个月租金为标准)的违约金;如甲方不终止合同,则乙方除应付清所有应缴费用和纠正违约行为外,仍应赔偿甲方遭受的损失。当甲方的损失很难用金额计算时,按不少于一个月租金(以上一个租金为标准)计算。甲方依据上述情形提前终止合同时,应提前15日书面通知乙方。乙方应在收到甲方书面通知后15日内及时腾空并归还租赁场地,租金及所有费用据实结算,本合同另约定的除外。已装修的固定装修物归甲方所有。除以上约定的情形外,甲方不得擅自终止合同,否则应赔偿给乙方造成的相应损失(总金额不超过2个月租金),退回乙方已经缴纳但尚未使用的各项费用。出现如下情形之一时,乙方有权提前终止本合同,甲方应支付乙方一个月租金的违约金以及乙方二次装修的残值(总金额不超过3个月的租金),并要求甲方赔偿其因此而遭受的相应损失:1）租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业,甲方在合理期限内不能解决的;2)延期开业超过六个月;3)因甲方无法提供乙方办理注册登记或经营许可证等证照所必须的房屋权属等方面的材料导致乙方自商场开业日起超过3个月无法营业；4)因甲方严重违约造成本合同无法履行连续超过3个月的。在发生上述情况下,乙方有权终止本合同,合同终止时,甲方应将保证金无息退还乙方。乙方依据上述情形提前终止合同时,应提前15日书面通知甲方。乙方应于本合同终止后15日内及时腾空并归还租赁场地,租金及所有费用据实结算,本合同另约定的除外。附属的固定装修物归甲方所有。若乙方擅自提前终止合同,应赔偿甲方3个月租金,同时甲方已收取的押金不退换。乙方应在租期届满前自费将其所有物品搬离,将租赁场地恢复至接收时的原状后(或经双方协商,甲方可部分或全部保留二次装修),将租赁场地(包括所有的固定装置和设备)交回甲方,租赁场地(包括所有的固定装置和设备)应与交付给乙方时一样的良好，自然磨损和自然损坏除外。乙方同意,除本合同另有约定外,在任何情况下(包括租赁期满、提前终止等),甲方均无需承担乙方的装修损失。在本合同租期届满或提前终止时,若乙方未能按时搬出物品、把租赁场地归还甲方,应视为乙方放弃租赁场地内物品的所有权,甲方在书面通知乙方后可随意清理和处置，此外,乙方还应赔偿甲方因此而遭受的相应损失,包括甲方自行或雇佣专门人员腾空租赁场地的花费、延期租赁的租金损失(不超过三个月租金)和因任何后续承租人或任何其他第三方由此提出索赔而受到的损失。尽管有前述约定,甲方不得采取恐吓、暴力手段或采取停电、停水等手段逼迫乙方搬离租赁场地。如因特殊原因,经乙方提前书面申请并经甲方书面同意后,乙方可适当延长搬离期限,但有关费用仍按照本合同约定的内容及标准交纳。乙方在归还租赁场地后30日内,将其以租赁场地为注册地址或营业地址的各类证书执照完成注销或变更,并将上述注销或变更证明提交甲方备案,逾期未办理甲方有权没收其已支付的保证金,乙方还应赔偿甲方因无法将该租赁场地租出的租金损失或导致甲方将该租赁场地出租并签订租赁合同但未能按照合同约定使得新租赁方办理注册而造成的违约赔偿。双方另对其余事项作了约定。以下附件为本合同的一部分:附件一是双方的企业法人营业执照副本复印件(加盖公章)以及乙方企业法人身份证复印件；附件二是租赁场地装修和机电设施标准；附件三是《租金支付明细表》，其中第二年租金单价5.30元/天/平方米，月租金624,037.46元，年租金7,488,449.50元；附件四是租赁场地交付确认书(交付租赁场地时提供）。上述合同签订后，双方又签订了《补充协议》，约定将原合同5.2.1条“乙方在进场装修时预付前3个月的租金及物业管理费”改成“前3个月的租金及物业管理费乙方在进场装修时先预付1个月的租金及物业管理费，剩余2个月的租金及物业管理费于乙方开业前7日内支付。”2018年10月11日，百协中闻公司（甲方）与物托帮公司（乙方）又签订《补充协议二》，约定：一、因甲方提供的原合同中没有餐饮类条款,故现对原合同补充增加餐饮类条款,并对原合同第24条双方约定的其他事项补充如下:乙方的餐饮区域需自行安装油水分离器,建议安装的设备品牌及型号如附件所示,安装数量为2台。乙方如最终安装其它品牌的设备需事先提交甲方审核并符合国家规定标准后,甲方同意安装。二、关于租赁范围内的公共区域和门头,甲方负责拆除铝方桶吊顶部分(约813.3平方米),乙方负责拆除钢架门头部分(约899.1平方米)和石膏板吊顶部分(约59.2平方米)并负责在原合同租期结束后还原。若乙方撤离时不还原租赁范围内拆除的钢架门头和石膏板吊顶,由甲方还原,费用从乙方已支付的押金扣除。三、关于租赁范围内需砌的一面墙壁(面积为:61.5平方米),该墙由乙方负责砌,甲方在此同意承担每平方米100元的费用,总计6,150元,该费用从乙方应付款扣除。2018年10月15日，物托帮公司签署了《XX城商场交房验收表》，百协中闻公司向物托帮公司交付了涉案之建筑面积3,871平方米的毛坯房屋。2018年8、9、10月间，物托帮公司将承租部位的施工图、消防平面图等发送给百协中闻公司及有关人员，双方以邮件、开会形式对走道宽度、门头拆除、电梯问题、公共区域的使用等事项进行多次沟通调整。2018年12月9日，双方签订了《补充协议三》，约定：一、原合同甲方场地交付乙方之日起乙方在2个月装修免租期内完成装修开业,乙方正式开业不得晚于装修免租期届满次日：1、甲方商场已正式开业,则乙方租金起算日按照乙方装修免租期届满次日起算并起付。2、甲方商场未有正式开业活动,且正式开业活动晚于乙方装修免租期届满的,则乙方租金起算日自甲方商场办理开业活动次日起算并起付。2019年1月7日，双方又签订《备忘录》，约定：一、甲方同意乙方开业的前三个月其顾客凭购物小票免停车费2个小时。二、位于XX城**楼商场**的18轴交G轴酒店消防电梯1部,甲方现同意2019年04月01日前将该消防电梯在2楼开通。三、甲方将在位于XX城商场2楼的16-17轴交F轴位置安装垂直梯1部,该垂直梯不在2楼开通,该垂直梯位置在本情况说明附件平面图上标注。甲方应在开始施工安装该部电梯的前3天书面通知乙方,乙方应配合甲方,不得妨碍或阻止甲方施工，否则造成的责任由乙方承担。四、乙方于2019年1月8日进场施工,2019年4月1日为租金起算日,乙方需在2019年4月1日前开业。如乙方在2019年4月1日前无法开业,甲方有权立即解除双方签订的合同,并没收乙方已经缴纳的所有费用(包括保证金及预付租金等),乙方还将赔偿给甲方造成的一切损失,乙方自行在15日内拆除其所有装修并恢复交付前原样,如乙方逾期未拆除的,甲方有权代为拆除,产生的费用由乙方承担。五、乙方于2019年1月7日支付甲方一个月租金作为预付租金,同时支付进场装修费用(明细见附件),剩余的二个月预付租金及三个月预付物业费乙方于开业前7日内付清。2019年1月7日物托帮公司向百协中闻公司支付一个月租金588,714.58元。物托帮公司向上海A有限公司（下称物业公司）支付管理费148,598元、电费10,000元。物托帮公司于2019年1月10日与案外人南通B有限公司（下称南通B公司）签订《店铺装修工程合同》，约定在2019年1月10日至2月28日期间，由南通B公司承包物托帮公司承租范围内的店铺装修，合同总价185万元。合同报价不包含消防空调系统改造、餐饮区域设备、音响、监控系统、展示柜、中岛、陈列柜、吧台。2019年1月11日，物托帮公司向物业公司支付了二次装修费用，包含装修管理费77,420元、建筑垃圾清运费69,678元、消防进放水费1,500元、施工电费10,000元。2019年1月18日，物托帮公司向百协中闻公司索要办证材料，百协中闻公司表示暂时不给。物托帮公司的装修工程消防设计图纸通过了消防单位的审核，但在2019年3月5日商场的物业公司对物托帮公司装修隐蔽工程验收时，验收单未体现消防、厨房、地面的隐蔽工程。2019年3月9日，物托帮公司报警称被禁止施工。2019年3月11日，物托帮公司向百协中闻公司及物业公司发出通知函，言明鉴于百协中闻公司告知物托帮公司实际租赁面积与合同约定不符，要求增加面积并签署补充协议，物托帮公司实地测量后和图纸相比发现租赁面积有所减少，并对部分公共面积有异议，要求百协中闻公司解释。百协中闻公司指定的消防工程公司不配合，导致消防工程至今未完工。2019年3月11日，物业公司向物托帮公司的红点城东区L2-107至142号商铺发出整改通知单，言明二次装修过程中物业多次提出整改意见，大部分未落实。现施工过半，若不整改将存在重大安全隐患。具体列明的6项整改意见，涉及隔断围挡、违规堆放纺织品、未提供空调施工图纸供审核、消防设施设备未安装到位等。2019年3月12日，物托帮公司向上海浦江物业公司XX城商业项目管理处发出通知函，言明施工图纸得到物业公司审核，物托帮公司系按图施工，由于百协中闻公司未提供办证资料导致物托帮公司至今未办理相关证照。消防工程迟迟未竣工系因百协中闻公司的原先工程配套消防安装公司始终未与物托帮公司签订消防工程合同。空调安装合同由物托帮公司提供。关于消防工程要求物业公司直接约谈消防工程公司等。2019年3月14日，百协中闻公司向物托帮公司发出通知函，指出物托帮公司在装修过程中违反合同规定，侵占公共区域，具体表现为隔墙封闭走道，占用电梯厅走道、占用卫生间走道、东侧手扶梯四周被隔墙封闭、占用部分疏散楼梯通道等，要求整改恢复原状。2019年3月15日，物托帮公司向百协中闻公司发出告知函，言明物托帮公司按图施工，未侵占公共面积。百协中闻公司未提供相应的办证材料，造成物托帮公司经济损失和声誉损失，要求尽快提供，物托帮公司要求赔偿。物托帮公司施工区域内的消防设施无法施工，系因百协中闻公司原因造成。物托帮公司发现百协中闻公司出租的商铺内有设备房设施、仓库设施，租赁面积不实，物托帮公司将暂停支付房租和物业管理费。2019年3月18日，物托帮公司诉至法院，要求百协中闻公司将租赁面积变更为3,071平方米，租金和物业管理费按照变更后的面积计算；要求百协中闻公司提供办理经营许可证等证照所需资料，免租期顺延至相关证照颁发之日；要求百协中闻公司支付违约金588,714.58元。2019年4月15日，百协中闻公司向物托帮公司发出解约函，称物托帮公司在装修中未提供空调安装图纸且未安装空调、持续侵占公共区域面积，损害百协中闻公司合法权益，且罔顾事实向法院起诉，致使双方合作基础丧失，故通知物托帮公司双方租赁合同于2019年4月15日终止，要求物托帮公司在2019年4月21日之前将房屋恢复原状、在2019年5月14日之前办理完工商登记注销手续。2019年4月17日，物托帮公司收到该函。物托帮公司对双方的租赁合同于该日解除无异议，但认为解除合同的责任在于百协中闻公司。一审审理中，2019年9月，物托帮公司申请对上海市闵行区XX路XX号XX号楼2层L2-107至112、L2-119至130、L2-136至142商铺装修和消防工程造价进行司法鉴定。2019年12月，上海正弘建设工程顾问有限公司出具司法鉴定意见书：上述地点已完成装饰工程造价925,212元，已完成安装工程585,597元。单列双方争议的消防工程改造造价69,186元、走道地面凿除工程造价20,008元、厨房间防水工程造价5,152元。关于消防工程，百协中闻公司提出现场消防喷淋及消火设备均未有改动，故主张消防工程没有进行施工。鉴定部门无法判断，根据装饰图纸中消防和喷淋图纸与原始消防和喷淋图纸比对后，对调整部分工作量作为本案的鉴定工作量。百协中闻公司认为原走道部分的地面凿除物托帮公司从未施工，鉴定部门勘察现场后认为地面细石混凝土面层已施工完成，原地面是否凿除无法确定，故将争议造价单列。关于厨房间地面防水，因地面碎石回填未全部完成，细石混凝土垫层尚未施工，厨房间地面防水施工是否完成无法确定，鉴定部门故将造价单列。此外，在上述鉴定报告双方无争议部分，记载地面混凝土施工面积达5,233.99平方米，顶面灰色涂料喷涂面积达10,318.46平方米。物托帮公司预付鉴定费70,600元。关于上述物托帮公司已完成的装饰工程和安装工程总价，因2019年3月5日商场的物业管理公司对物托帮公司装修隐蔽工程验收时，验收单没有记载消防、厨房、地面的隐蔽工程项目，结合之后物托帮公司在通知函中曾指出百协中闻公司的、地面的隐蔽工程项目司始终未与物托帮公司签订消防工程合同、消防设施无法施工等情况，说明物托帮公司并未进行消防的二次施工，故鉴定报告中单列造价不应计入已完工工程造价。物托帮公司已完工的装饰及安装工程造价应认定为1,510,809元。一审另查明，物托帮公司对承租部位装修后，大部分仍为开放式空间，仅建少量矮墙，无法明确区分商铺与公共区域精确位置。百协中闻公司发出解约函后，物托帮公司未将承租部位恢复原状后归还百协中闻公司，现场仍遗有物托帮公司的装修材料。2019年6月3日，物托帮公司向法院表示最晚于6月5日搬离，但未履行。2019年7月14日现场照片显示，百协中闻公司对涉案区域有加装围挡，重新铺设地坪的情况。2019年10月，百协中闻公司将租赁场所地坪凿除。百协中闻公司与案外人上海D有限公司（下称D公司）签订《建设工程施工合同》，D公司在2019年1月1日起至2020年12月31日期间内，为上海市闵行区XX路XX号（XX广场）提供人力、机具，执行零星土木工程施作。2019年10月15日至10月21日期间，D公司根据百协中闻公司指定，凿除2层商场混凝土地坪4,397平方米，百协中闻公司为此凿除清运工程支付工程款131,910元。一审还查明，2018年3月21日，物托帮公司在上海市闵行区设立。2018年3月30日，物托帮公司与百协中闻公司签订了《办公租赁合同》，向百协中闻公司承租上海市闵行区XX路XX弄XX号XX城东区13层建筑面积758.38平方米房屋作办公用途，租赁期限为5年。物托帮公司为该房屋支付了押金、租金、水电费、物业费等费用。物托帮公司与案外人XX集团有限公司上海分公司签订了《消防施工合同》、物托帮公司与案外人上海E有限公司签订了《装饰设计合同》、物托帮公司与案外人上海F有限公司签订了《建设工程监理合同》、物托帮公司与案外人上海G有限公司签订了《单次购销合同》。物托帮公司还向案外人上海市XX经营部承租了位于上海市松江区XX路XX号承租的号四间房屋作仓储使用。物托帮公司与案外人上海H有限公司签订《环氧树脂地坪合同》，对XX路XX号承租的房屋进行环氧树脂平涂。物托帮公司自2018年5月24日至2019年10月间人员薪酬开支共2,748,996.83元。物托帮公司还向上海I有限公司等单位支付了广告费、制作费等费用。物托帮公司据此主张除二次装修外的损失近600万元。一审法院认为，自2018年7月物托帮公司与百协中闻公司签订《XX城商铺租赁合同》，到2019年1月7日双方签订《备忘录》，短短半年时间内，双方几经磋商，签订了三份补充协议一份备忘录，以修改和补充原租赁合同的内容，说明物托帮公司与百协中闻公司签订租赁合同时对可能遇到的问题缺乏考量和预见，实际履行过程中又缺乏信任和协助。双方的互不信任，导致合同缺乏正常履行的基础。物托帮公司实际于2018年10月15日之后着手涉案房屋装修事宜，从双方往来电邮、函件反映的情况可知，双方对租赁面积、公用走道、砌墙、消防等多有争议，尚在不断沟通中。虽然物托帮公司强调施工图纸经过百协中闻公司或物业公司的审批，其系“按图施工”，但租赁合同约定物托帮公司承租商铺面积为3,871平方米，根据鉴定报告中反映的事实，物托帮公司仅地面施工面积即达到5,233.99平方米，顶面施工面积更达10,318.46平方米，据此可以认定物托帮公司存在占用承租部位之外区域面积进行装修施工的事实。物业公司曾向物托帮公司发出整改通知单，但物托帮公司未予落实。故百协中闻公司以物托帮公司违法违约占用公用面积等事由且拒不整改超过30日为由，发函要求解除租赁合同，具有合同依据。物托帮公司收函后对合同于2019年4月17日解除不持异议，法院予以确认。纵观双方对租赁合同的履行情况，物托帮公司主要存在有大量占用承租商铺以外使用面积的违约情况，百协中闻公司亦存在不向物托帮公司提供办证资料等违约情况，故对合同解除的后果，物托帮公司应承担主要责任，百协中闻公司应承担次要责任。关于合同解除后双方遭受的损失，物托帮公司的损失主要为已付押金、租金、对二次装修的投入。物托帮公司主张的人员薪酬、物托帮公司另行租借仓库、办公室所发生的费用等，与本案租赁合同争议无关。百协中闻公司的损失为商铺被占用期间的租金损失、收回商铺时将地坪恢复原状的费用。根据备忘录约定，物托帮公司于2019年1月8日进场，至百协中闻公司2019年7月实际收回房屋，百协中闻公司损失了约半年的租金，该损失大于物托帮公司。百协中闻公司收回房屋后，支付了131,910元凿除地坪费用，但未将其余物托帮公司的二次装修恢复到毛坯状态，故应认为其利用了物托帮公司的部分二次装修。虽然合同约定在百协中闻公司解除合同的情况下，已装修的固定装修物归百协中闻公司所有，但因百协中闻公司对合同解除亦负有责任，故百协中闻公司应适当补偿物托帮公司装修款。综上，法院以实际损失为基础，兼顾双方对合同解除的过错程度，从公平原则和诚实信用原则衡量，酌情确定物托帮公司已付的押金615,177.08元、租金588,714.58元归百协中闻公司所有，物托帮公司支付百协中闻公司将涉案商铺恢复原状而产生的损失131,910元，百协中闻公司补偿物托帮公司装修款700,000元。其余因合同解除造成的各项损失由双方当事人各自负担。一审法院审理后作出判决：一、确认物托帮网络科技（上海）有限公司与上海百协中闻置地发展有限公司签订的关于上海市闵行区XX路XX弄XX号楼商场2层L2-107～112、L2-119～130、L2-136～142铺位的《XX城商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》、《备忘录》均于2019年4月17日解除；二、物托帮网络科技（上海）有限公司向上海百协中闻置地发展有限公司支付的租赁押金615,177.08元、租金588,714.58元归上海百协中闻置地发展有限公司所有；三、物托帮网络科技（上海）有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海百协中闻置地发展有限公司恢复原状损失131,910元；四、上海百协中闻置地发展有限公司于判决生效之日起十日内补偿物托帮网络科技（上海）有限公司装修款70万元；五、驳回物托帮网络科技（上海）有限公司其余诉讼请求；六、驳回上海百协中闻置地发展有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费82,851.63元、鉴定费70,600元，由物托帮网络科技（上海）有限公司负担112,651.63元，由上海百协中闻置地发展有限公司负担40,800元。反诉案件受理费减半收取计44,604.58元，由物托帮网络科技（上海）有限公司负担36,193.47元，由上海百协中闻置地发展有限公司负担8,411.11元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同及若干补充协议、备忘录均系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。二审审理中，双方当事人对于上述合同的解除及解除时间均不持异议，故本案二审的争议在于合同解除的责任及相关损失的处理。关于合同解除责任的争议，双方当事人均主张涉案合同系因对方违约而解除。上诉人主张被上诉人未向其提供必要的办理营业执照资料且无故阻止其进行装修施工；被上诉人则主张上诉人违约占用公用面积进行装修且拒不整改，故才未向上诉人提供相关资料。可见，双方的争议集中在上诉人是否存在不当占用公共区域进行装修的情形。本院对此认为，首先，根据双方所签订的租赁合同，上诉人承租的对象是XX城2层若干商铺铺位，而非整层租赁，合同中并没有授权上诉人可以对整层商铺的公共区域进行统一风格装修，上诉人主张对使用同一店招的公共区域一并装修属于行业惯例，缺乏证据予以证明，本院无法采信；其次，从鉴定报告所反映的事实来看，上诉人使用的公共区域面积显然已经远超其租赁面积。上诉人虽抗辩主张鉴定报告所反映的面积不等同于公共面积，装修不等同于占用，但就其施工部位，一审判断确已超出其合理范围，并无不妥，本院予以认同；再次，从双方的往来沟通及后续若干补充协议来看，双方对于租赁使用面积、租赁场所管理、装饰装修监管等方面均有不同程度的争议和协商，并作出了较为细致的约定，可见作为出租人的被上诉人对租赁场所的管理采取了较为严谨的态度，在此情形下，即使上诉人需要使用公共区域进行装修，也应获得被上诉人的授权，避免矛盾的产生。而在被上诉人发函明确要求上诉人进行整改的情形下，上诉人仍然拒绝落实整改意见，显然已经违反了合同约定。综上，一审认定被上诉人有权单方解除合同，并根据本案实际情况，认定上诉人应承担合同解除的主要责任，于法不悖，本院同样予以支持。关于合同解除的后果争议，上诉人主张其人员薪酬、另行租借仓库、办公室等所产生的费用均是其实际损失，但上述费用并非履行租赁合同的内容，上诉人主张上述费用系其租赁房屋的成本，缺乏依据，本院无法采信。上诉人另主张其在2019年3月9日就失去了承租场地的控制权，此后的占用损失不应由上诉人承担。但根据本案所查明的事实，上诉人在2019年7月之前并未将承租部位恢复原状，也未将现场装修材料搬离清空，其在一审审理中曾向法院表示最晚于2019年6月5日搬离，但仍未履行清空义务，故一审判令其赔偿被上诉人商铺占用期间的租金损失及恢复原状费用，于法不悖，本院予以支持。一审又根据本案合同解除的双方过错程度，从公平原则和诚信原则衡量，对上诉人的装修损失作出了合理分担，本院同样予以支持。综上所述，物托帮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币79,050.27元，由上诉人物托帮网络科技（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二一年一月二十五日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……