河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2342号上诉人（原审原告）：张艳涛，男，汉族，1981年9月27日出生，住濮阳市华龙区。上诉人（原审被告）：濮阳市天伦实业有限公司，住所地濮阳市黄河路与丽都路交叉口西50米路北（高新技术经济贸易区发展总公司**）。法定代表人：李兴南，该公司经理。委托诉讼代理人：张守彬，河南昭华律师事务所律师。原审被告：濮阳市天伦实业有限公司金园分公司，住所地濮阳市中原路与丽都路交叉口西南角。负责人：罗继斌，该公司经理。上诉人张艳涛因与上诉人濮阳市天伦实业有限公司（以下简称天伦实业）、原审被告濮阳市天伦实业有限公司金园分公司（以下简称金园分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初5364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张艳涛、上诉人濮阳市天伦实业有限公司的委托诉讼代理人张守彬到庭参加了诉讼。经本院合法传唤，原审被告濮阳市天伦实业有限公司金园分公司未到庭。本案现已审理终结。张艳涛上诉及答辩请求：1.依法判令天伦实业质证时提供的《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》原件为虚假证据,应承担相应法律责任。2.依法判令天伦实业赔偿因逾期交房给张艳涛造成损失的截止日期为判决书生效第二日,并明确未交房期间产生的物业相关费用不能由张艳涛承担。3.依法判令天伦实业未按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定履行法律约定义务,对其违法行为进行认定并明确应由建设行政主管部门予以处罚。4.本案一审、二审诉讼费及张艳涛律师费由天伦实业承担。事实与理由:1.天伦实业提供的《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》系虚假证据,请法院予以重新裁定无效理由,并认定其行为违法,需要承担相关法律责任。2.因逾期交房给张艳涛造成损失计算的截止日期为实际收房之日，未交房期间产生的物业相关费用不能由张艳涛承担。3.天伦实业违反《建设工程质量管理条例》第五十八条“未组织竣工验收,擅自交付使用的”之规定,未履行法律约定义务,应对其违法行为进行认定并明确应由建设行政主管部门予以处罚。天伦实业上诉及答辩请求:1.撤销濮阳市华龙区人民法院(2020)豫0902民初5364号民事判决书第一项,依法改判驳回张艳涛诉讼请求或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费由张艳涛承担。事实与理由:1.一审认定天伦实业未在约定的交房期限履行书面通知义务,应承担逾期交房的违约责任系事实认定不清,法律适用错误。2.一审认定天伦实业承担的违约金数额没有事实和法律依据。原审被告金园分公司经本院合法传唤未到庭亦未提交书面意见。张艳涛向一审法院起诉请求：1.依法判令天伦实业、金园分公司继续履行合同，及时交付房屋；2.依法判令天伦实业、金园分公司向张艳涛赔偿因逾期交房造成的损失77586元（暂计）；3.本案诉讼费用由天伦实业、金园分公司承担。一审法院审理查明：2017年2月24日，张艳涛（××）与天伦实业签订《商品房买卖合同》（合同编号：00117311），购买天伦实业开发建设的位于濮阳市市辖区××路××中央广场××区（恒丰商务）第001幢1单元18层1814号房1套，合同中与本案争议相关的主要约定为：一、商品房预售许可证号为濮房预售证第2015—062号；该商品房用途为商业服务；商品房（合同约定）建筑面积共48.19平方米；商品房单价每平方米5019.79元，总金额（人民币）241904元。二、交房时间约定为2017年7月31日前将经验收合格的商品房交付××。三、关于出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金。2、违约金超过××实际损失时，以实际损失计算，实际损失按同地段同类房屋租金计算。四、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2017年5月12日，张艳涛与天伦实业签订的《商品房买卖合同》在濮阳市房地产交易所进行合同备案登记。2017年2月14日，张艳涛向濮阳市天伦实业有限公司金园分公司交纳房款10000元，该公司出具收据。2017年2月20日，张艳涛向濮阳市天伦实业有限公司金园分公司交纳房款111904元，该公司出具收据。2017年7月26日，张艳涛向濮阳市天伦实业有限公司金园分公司交纳房款120000元，该公司出具收据。濮阳市天伦实业有限公司提交《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》一份，该记录中主要信息显示如下：工程名称为恒丰中央广场B区1#楼A区；验收项目：分部工程、质量控制资料核查、安全和主要使用功能检查及抽查结果、观感质量验收；验收记录：均符合要求；验收结论：均空白；综合验收结论：空白；建设单位（濮阳市天伦实业有限公司）、监理单位（河南畅晟工程管理有限公司）、设计单位（邯郸市亚太建筑设计研究有限公司）、勘察单位（河南省有色工程勘察有限公司）、施工单位（河南军安建工集团有限公司）均签字并加盖印章；时间标志为2017年7月26日。2018年11月19日，濮阳市宇达房地产测绘有限公司在对恒丰商务001#楼进行测绘后出具濮市宇房测字第20182029号《濮阳市房地产测绘报告》。2018年11月30日，濮阳市房地产交易所在上述测绘报告上盖章。2019年10月24日，天伦实业从濮阳市国土资源局领取恒丰商务001栋的产权证书，证书编号为：豫（2019）濮阳市不动产权第0031373号。之后，天伦实业陆续为购房人办理分户不动产权证。另查明，濮阳市天伦实业有限公司金园分公司是濮阳市天伦实业有限公司为运营恒丰中央广场项目B区成立的分公司，不独立享有民事权利和承担民事义务。一审庭审中，张艳涛称，在2017年8月1日曾去天伦实业的售楼部询问交房事宜，因天伦实业不能提供其认为交房必备的房屋使用说明书、竣工备案表、实测面积登记表等材料，拒绝收房；之后，张艳涛去找过天伦实业要求交付房屋并提供相关手续，双方一致未能协商解决，张艳涛曾到房产管理局及市长信箱反映情况。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。张艳涛与天伦实业签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定,是双方当事人的真实意思表示,双方当事人应按合同约定履行义务。本案中，双方争议的焦点问题是：一、天伦实业是否存在逾期交房的违约行为，应否向张艳涛支付逾期交房违约金。二、在张艳涛以天伦实业交房时没有验收合格为由拒绝收房的情况下，天伦实业的违约天数如何计算。第一，关于天伦实业是否存在逾期交房的违约行为，应否向张艳涛支付逾期交房违约金的问题。双方在商品房买卖合同中约定“出卖人应在2017年7月31日前将经验收合格的商品房交付××”、“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续”，即天伦实业应在商品房验收合格后在约定的期限内以书面形式通知张艳涛交房事宜，现天伦实业不能举证证明其在约定的交房期限履行了书面通知张艳涛办理交房事宜的合同义务，故天伦实业应承担逾期交房的违约责任，向张艳涛支付逾期交房违约金。第二，关于在张艳涛以天伦实业交房时没有验收合格为由拒绝收房的情况下，天伦实业的违约天数如何计算的问题。本案中，天伦实业就逾期交房问题辩称是张艳涛对交房时间等事项是明知的，张艳涛在2017年7月26日到天伦实业开具购房款票据时就已经告知张艳涛交房事宜，但张艳涛拒绝接收房屋。对此辩解意见，张艳涛认可拒绝接收房屋的情况，称拒绝接收房屋是因为在天伦实业交房时没有提供交房必备的房屋使用说明书、竣工备案表、实测面积登记表，张艳涛认为天伦实业交付的房屋没有验收合格，不符合交房的条件。对此，一审法院认为，天伦实业虽提交了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，但验收结论、综合验收结论均为空白，不能证明在2017年7月26日天伦实业通知张艳涛交房时，涉案房屋已验收合格。一审法院查明，天伦实业在2019年10月24日从濮阳市国土资源局领取恒丰商务001栋的产权证书，可以证明包括在恒丰商务001栋的涉案房屋已验收合格。张艳涛曾向房产管理部门、市长信箱反映天伦实业逾期交房事项，回复意见均为双方协商解决。综合上述情况，一审法院认为，不能排除双方就房屋交付事项进行协商，张艳涛明知涉案房屋已经具备交付使用条件仍因其他原因拒绝接收房屋的情况，不能仅以天伦实业是否实际向张艳涛发出书面交房通知来认定天伦实业逾期交房的实际天数。因各项资料准备齐全、工程验收合格后才可办理产权证书，故天伦实业领取产权证书的应视为各项工程验收合格，即张艳涛拒绝接收房屋的情形已消失，应以该日期为天伦实业逾期交房的时间结点。综上，天伦实业向张艳涛承担逾期交房违约责任的期间为2017年8月1日至2019年10月24日，共计814天。依照合同约定,逾期交房超过30日,张艳涛要求继续履行合同的,自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,天伦实业按日向张艳涛支付已交付房价款万分之二的违约金，故天伦实业应支付张艳涛的逾期交房违约金为39381.97元(241904元×0.0002×814天)。张艳涛要求按照50元每月每平方米租金的标准计算逾期交房违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。第三，关于张艳涛要求天伦实业继续履行合同，及时交付房屋的诉讼请求。通过庭审及查明情况，本案中张艳涛所购的涉案房屋至今交付，是因张艳涛认为天伦实业未向其提供房屋符合交付条件的资料，拒绝接收房屋。现已查明天伦实业已经办理产权证书，可以向张艳涛交付符合合同约定的房屋，且一审庭审中，天伦实业同意庭审后向张艳涛交付房屋，并未要求解除合同，故对张艳涛该项诉讼请求，一审法院不予处理。若双方之间有其他事项导致的争议，应另行处理。第四，金园分公司是天伦实业为运营恒丰中央广场项目B区成立的分公司，不独立享有民事权利和承担民事义务，故金园分公司的民事行为产生的民事责任由天伦实业承担。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,一审法院判决如下:一、被告濮阳市天伦实业有限公司于本判决生效后10日内向原告张艳涛支付迟延交房违约金39381.97元;二、驳回原告张艳涛对被告濮阳市天伦实业有限公司金园分公司的诉讼请求。三、驳回原告张艳涛其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1740元,减半收取计870元，由原告张艳涛负担442元，由被告濮阳市天伦实业有限公司负担428元。本院二审期间双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。关于天伦实业是否存在逾期交房的违约行为，应否向张艳涛支付逾期交房违约金的问题，经查，双方在商品房买卖合同中约定“出卖人应在2017年7月31日前将经验收合格的商品房交付××”、“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续”，即天伦实业应在商品房验收合格后在约定的期限内以书面形式通知张艳涛交房事宜，现天伦实业不能举证证明其在约定的交房期限履行了书面通知张艳涛办理交房事宜的合同义务，故天伦实业应承担逾期交房的违约责任，向张艳涛支付逾期交房违约金。关于逾期交房时间结点认定的问题，天伦实业在2019年10月24日从濮阳市国土资源局领取恒丰商务001栋的产权证书，可以证明包括在恒丰商务001栋的涉案房屋已验收合格。张艳涛曾向房产管理部门、市长信箱反映天伦实业逾期交房事项，回复意见均为双方协商解决。综合分析，一审法院认定该日期为天伦实业逾期交房的时间结点并无不当，本院予以维持。综上所述，张艳涛、天伦实业的上诉请求均不能成立,应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1570元，由濮濮阳市天伦实业有限公司负担785元，由张艳涛负担785元。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二一年一月十一日书记员 赵 令