江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4698号上诉人（原审原告暨反诉被告）：赣州市峰山投资开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区沙石镇峰景路**。统一社会信用代码：91360702690998858A。法定代表人：敖军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾旭岚，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪红，江西南芳律师事务所实习律师。上诉人（原审被告暨反诉原告）：杨智勇，男，1966年11月14日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：杨总琴，江西凯莱律师事务所律师。上诉人赣州市峰山投资开发有限公司（以下简称“峰山公司”）因与上诉人杨智勇商品房销售合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人峰山公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判上诉人峰山公司返还杨智勇购房款1016284元。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，合同法第九十条规定的赔偿损失应以过错为要件，无过错则不产生赔偿责任。本案峰山公司在合同履行过程中并无过错，杨智勇却存在违约行为，杨智勇作为违约方不但没有任何损失和惩罚，反而获利2558848.68元，属适用法律错误；二、一审判决严重违反民事诉讼“不告不理”基本原则，杨智勇在一审中并未反诉要求上诉人赔偿房屋增值差价及装修款，一审判决在杨智勇没有提出峰山公司赔偿房屋增值差价和装修款主张的情况下，主动判决峰山公司退回杨智勇房屋增值差价及装修款无事实和法律依据，杨智勇作为违约方无权取得房屋增值差价利益，由此造成的装修损失也应当由其自行承担；三、涉案房屋评估依据材料未经质证，评估价格明显不合理，不能作为认定涉案房屋价值特别是装修价值的依据，一审直接依据评估报告判决峰山公司返还房屋增值差价及装修款程序不合法；四、本案涉案房屋物权归属峰山公司，解除房屋买卖合同后房屋仍属一手商品房销售，该房屋增值价值及装修价值峰山公司无法实现。综上，请求二审法院依法查明事实，支持峰山公司上诉请求。杨智勇辩称，1、根据双方签订的补充协议第17条的约定，如杨智勇出现逾期支付案件款的情况，峰山公司主张权利有：解除合同、违约金、损失、归还按揭款，本案一审已经判决了解除合同及违约金，现在峰山公司上诉改判一审的第三项，一审法院按照专业机构出具的评估报告对房屋的价值进行了评估，峰山公司收回解除该房屋是按照市场行情定的价格，不存在损失，而收回的该价格反而对杨智勇来说存在损失；2.本案一审并没有违反不告不理的原则，根据合同法第九十七条，一审法院对该房屋进行评估内容包括了房产价值和装修价值，恰恰是采取补救措施的一种措施，目的是防止双方损失的扩大，因此将装修价值部分纳入到本案中，是符合法律规定的，并非不告不理的原则。杨智勇在一审中也进行了反诉，对该项诉请也进行了口头陈述，特别是对房屋装修价值部分；3.峰山公司认为就该房屋增值及装修价值部分，杨智勇需另行主张权利，明显是在浪费司法资源，无论从案件性质、实际情况还是本案的履行双方的争议焦点都在本案一并处理，更符合双方的实际权益。按照双方签订的赣州市商品房买卖合同，峰山公司应当在2017年6月3日前就办理不动产登记证，杨智勇也缴纳了相关契税，因此基于这种信任，杨智勇才会下巨资对房屋进行装修，而上诉人杨智勇的逾期缴纳按揭款是在2018年10月才出现的，和峰山公司的交房时间相差差不多一年的时间，在这种情况下，峰山公司要求解除合同收回房屋对上诉人杨智勇来说是非常大的损失。峰山公司要求收回房屋不承担房屋的增值装修部分的价值明显是不公平、不合理的；4.关于评估报告，评估报告是在一审法院案件受理之后，法院对其进行的评估，该评估报告峰山公司也收到了，但该评估报告并未对涉案房屋中的玉石部分做估价，玉石已经无法分割，如强行分割必然会造成损害。上诉人杨智勇上诉请求：1.改判双方当事人于2016年1月8日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》未解除，继续有效；2.本案一审诉讼费、评估费、保全费及二审诉讼费由峰山公司承担。事实与理由：一、峰山公司主张解除《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》属于合同解除权，已过除斥期间，解除权消灭。2018年11月23日中国银行股份有限公司赣州市分公司向峰山公司出具了一份《关于赣州市峰山投资开发有限公司代充杨智勇逾期本息的情况说明》，但峰山公司直至2019年4月才向法院诉讼，明显已过解除权的合理区间，解除权消灭；二、本案中《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》为格式合同，峰山公司作为格式合同的提供方，未采取合理方式提请杨智勇注意，《补充协议》有关解除权系“排除对方主要权利”的条款，该条款无效；三、双方当事人签订《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》上诉人通过按揭贷款已履行了支付全部购房款义务，并且基于对峰山公司的信任，花费巨资对涉案房屋进行装修。同时依据合同约定，峰山公司应当在2017年6月30日前办理产权登记，2018年10月18日杨智勇按照峰山公司指示，缴纳契税101288元等义务，峰山公司并未履行办证义务，直至2018年10月杨智勇因另案纠纷被法院查封账户，才导致逾期归还按揭款，峰山公司单方解除合同，不符合权利义务相一致原则，本案对杨智勇来说显失公平；四、杨智勇未履行还款义务，峰山公司承担阶段性担保责任后，其享有对杨智勇的债权，有权向杨智勇追偿，已在一定程度上保障峰山公司的权益，如直接解除合同，无疑会严重损害上诉人合法权益；五、根据《房地产评估报告》涉案房屋中玉石等部分未作估价，该玉石用水泥浇筑，无法分割，如强行分割必然会给玉石造成重大破坏，一审法院未对玉石部分进行估价情况下，把玉石部分排除在外，直接判令峰山公司返还购房款及装修款，有违事实，并严重损害杨智勇合法财产权益；六、本案中，中国银行股份有限公司赣州市分公司对于杨智勇逾期需支付本息计算错误，峰山公司代充金额明显偏多，需重新计算。峰山公司辩称，一、峰山公司合同解除权未过除斥期间，峰山公司依法有权解除《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》。银行基于贷款合同的约定要求峰山公司承担保证责任，峰山公司基于《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》约定主张解除合同，杨智勇作为合同相对方，并没有催告过峰山公司行使合同解除权，峰山公司解除合同的期间应适用一年的法律规定；二、双方当事人签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，《补充协议》中关于约定解除权条款不属于“排除对方主要权利”条款，属有效条款；三、案涉房屋因杨智勇另案纠纷，于2016年9月23日就已经被一审法院查封，在房屋被查封的状态下，房管交易平台封锁，无法办理不动产登记，导致本案成诉的根本原因是杨智勇逾期归还银行贷款，本案系杨智勇违约所致，因其违约行为造成的相应后果应当由其自行承担；四、本案双方约定的解除合同条件已成就，峰山公司依约解除《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》，由此造成的后果由杨智勇承担合理合法；五、因杨智勇违约行为造成的装修损失，应当由其自行承担，与峰山公司无关。且一审中杨智勇并未提出反诉赔偿损失，评估材料未经质证，评估价格明显不合理，一审判决采纳评估报告明显不当且超过了审理范围，应予纠正；六、峰山公司已按照中国银行要求，代杨智勇归还贷款本息2258814.06元，峰山公司有权向杨智勇追偿，银行与杨智勇就还款金额的争议与峰山公司无关，亦不能作为抗辩峰山公司追偿权的理由。峰山公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判决解除峰山公司、杨智勇于2016年1月8日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，权利义务终止履行；2.依法判决杨智勇于合同解除之日返还房屋；3.依法判决杨智勇立即向峰山公司支付违约金人民币168814.2元；4.依法判决杨智勇偿还峰山公司替杨智勇向银行代偿的按揭款；5.本案诉讼费用全部由杨智勇承担。杨智勇向一审法院反诉请求：确认商品房属于杨智勇所有。一审法院认定，2016年1月8日，峰山公司（出卖人）与杨智勇（买受人）签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20160101860），约定：“买受人购买出卖人开发的峰山国际二期138幢102号复式房屋，建筑面积271.86㎡，房屋总价为3376284元。买受人应于2016年1月8日前支付首期房价款为人民币1016284元，余款人民币2360000元向银行申请贷款支付……”。杨智勇于合同签订之日支付首付款1016284元。同日，峰山公司（出卖人）与杨智勇（买受人）签订一份《补充协议》，协议第十七条约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除买卖合同，买受人应按购房总价款的5%向出卖人支付违约金并赔偿出卖人因此所遭受的损失，出卖人有权从应退还给买受人的款项中直接扣除违约金、出卖人的损失以及出卖人履行担保责任代替买受人偿还的按揭款等买受人应支付给出卖人的款项”。2016年3月10日，杨智勇与中国银行股份有限公司赣州市分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，贷款金额为2360000元，贷款期限为180月。峰山公司作为保证人在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》盖章。签订贷款合同后，2018年10月，杨智勇未能如期向中国银行股份有限公司赣州市分行还款。2018年11月23日，中国银行股份有限公司赣州市分行出具一份《关于赣州市峰山投资开发有限公司代偿杨智勇逾期本息的情况说明》，载明：我行个人住房按揭客户杨智勇，男，身份证号码为3621011966********，2016年购置位于江西省赣州市章贡区峰山国际138-102复式（建筑面积为271.86平方米），向我行申请个人住房按揭贷款236万元整，期限15年。我行已于2016年3月11日向其发放个人住房贷款236万元，客户于2018年10月18日开始违约，截止至2018年11月23日共逾期38天，积欠我行本金20142.62元，积欠利息16849.55元，合计本息36992.17元。根据合同约定在借款人取得房屋产权证办妥抵押前，由赣州市峰山投资开发有限公司承担阶段性连带责任保证，我行于2018年11月23日依约由赣州市峰山投资开发有限公司代偿杨智勇个人住房贷款逾期本息36992.17元，其中本金20142.62，利息16849.55元。2020年7月8日，中国银行股份有限公司赣州市分行出具一份《关于赣州市峰山投资开发有限公司代偿杨智勇逾期本息的情况说明》，载明：我行于2018年11月23日始依约要求赣州市峰山投资开发有限公司代垫杨智勇个人住房贷款，自2018年11月23日起至2020年6月28日止，赣州市峰山投资开发有限公司代偿杨智勇个人住房贷款本息总计389585.77元（本金219912.14元，利息169673.63元）。本案在审理过程中，2020年7月28日，峰山公司代杨智勇还清所欠中国银行股份有限公司赣州市分行按揭贷款余款，共代偿借款本息1850650.38元（其中本金1848134.86元、利息2515.52元）。中国银行股份有限公司赣州市分行出具了《个人贷款结清证明》。另查明，涉案房屋仅办理了合同备案手续，尚未办理房屋产权登记。2016年9月23日，案涉房屋因杨智勇涉及民事纠纷被（2016）赣0702执保572号民事裁定书查封。2016年9月29日，案涉房屋被赣州经济技术开发区人民法院（2018）赣0791执保289号民事裁定书轮候查封。案涉房屋已由杨智勇进行了装修。2019年5月16日，根据杨智勇的申请，一审法院依法委托评估机构对案涉房屋的价值及装修价值进行评估。2020年1月8日，司法技术科移送案涉房屋的《房地产估价报告》。上饶和信房地产评估事务所有限公司的《房地产估价报告》载明：案涉房屋总价为5852361元，包括房产4556373.6元、装修及景观设施1149111元、景观苗木146876.40元，玉石等未作估价。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方当事人签订《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，以及与峰山公司、中国银行股份有限公司赣州市分行签订《个人购房借款/担保合同》，系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。杨智勇未按约定偿还案涉房屋的银行按揭贷款，导致峰山公司向贷款银行承担了连带保证责任。根据《合同补充协议》第17条约定，买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，自银行向出卖人发出承担担保责任通知之日或自出卖人知道买受人逾期付款之日起，出卖人有权解除买卖合同。现杨智勇未按约偿还银行按揭贷款，致使峰山公司代偿借款本息共计2277228.32元，双方约定的合同解除条件已经成就，故峰山公司要求解除双方于2016年1月8日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，于法有据，予以支持。杨智勇要求确认涉案房屋归其所有，于法于理不合，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案商品房买卖合同解除后，因杨智勇已装修该房屋，故峰山公司应按装修后的房屋估价退还杨智勇，但应扣除峰山公司为杨智勇代偿的银行贷款本息2277228.32元，扣除后峰山公司应退还杨智勇购房款3575132.68元（5852361元-2277228.32元）。对峰山公司主张的违约金，峰山公司根据合同约定按购房总价款的5%计算并无不当，予以支持。此外，案涉房屋目前虽处于预查封状态，但不影响商品房买卖合同当事人行使约定解除权。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告赣州市峰山投资开发有限公司和被告杨智勇于2016年1月8日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、由被告杨智勇返还峰山国际二期138幢102号复式房屋给原告赣州市峰山投资开发有限公司；三、由原告赣州市峰山投资开发有限公司返还被告杨智勇购房及装修款3575132.68元；四、由被告杨智勇向原告赣州市峰山投资开发有限公司支付违约金168814.2元；上述第三、四项款项相抵后，原告赣州市峰山投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告杨智勇3406318.48元。五、驳回反诉原告杨智勇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3676元，反诉案件受理费1838元，评估费25000元，共计30514元，由反诉原告（本诉被告）杨智勇承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查明，2020年7月28日，峰山公司代杨智勇支付按揭贷款18577.91元，经峰山公司确认，自2018年11月23日起至2020年7月28日，峰山公司为杨智勇还清所欠中国银行股份有限公司赣州市分行按揭贷款余额，共代偿本息的银行贷款本息共计2258814.06元（389585.77元+1850650.38元+18577.91元）。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人于2016年1月8日签订《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。杨智勇诉称《合同补充协议》第17条约定的合同解除权无效，但该条款全文内容以划线特别标注，基于合同权利义务相一致原则，峰山公司于2016年3月10日作为担保人在杨智勇与中国银行股份有限公司赣州市分行的《个人一手住房贷款合同》签字确认，该条款不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，故该上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。杨智勇还称峰山公司合同解除权应从2018年11月23日中国银行股份有限公司赣州分公司向峰山公司出具《关于赣州市峰山投资开发有限公司代充杨智勇逾期本息的情况说明》起计算并已超过催告期间，但本案中，杨智勇与峰山公司在《合同补充协议》中并没有约定峰山公司解除权行使期限，杨智勇也未提供证据证明其已催告峰山公司行使合同解除权，峰山公司于2019年4月24日提起本案诉讼未超过除斥期间。关于合同违约责任，杨智勇称峰山公司未按期履行办证义务，根据查明的事实，峰山公司于2016年6月29日交付案涉房屋给杨智勇使用，2016年9月23日，案涉房屋因杨智勇另案民事纠纷被章贡区法院查封，峰山公司系因杨智勇个人原因无法办理房产证。同时根据《合同补充协议》第17条，杨智勇未按约偿还银行按揭贷款，致使峰山公司代偿借款本息共计2258814.06元，本案系杨智勇单方违约，峰山公司有权解除合同并追究杨智勇的违约责任，一审判决杨智勇支付违约金168814.2元并无不当。关于涉案房屋增值利益及装修款问题，双方当事人未在合同中约定增值利益的归属，涉案房屋增值利益不属于双方签订合同之初即可预见且可获得的预期利益范畴，同时该预期利益亦需通过杨智勇通过履行合同方可获得，现杨智勇未正常还款致使峰山公司承担担保责任，且未能及时偿还担保款项已违反双方合同约定，上诉人峰山公司主张房屋增值利益损失1180089.6元（4556373.6元-3376284元）由杨智勇自行承担，应予支持。本案中，案涉房屋于2016年6月29日交付杨智勇使用，但2016年9月23日，案涉房屋因杨智勇个人原因被章贡区法院查封，2016年9月29日案涉房屋因杨智勇个人原因被赣州经济开发区人民法院轮候查封，峰山公司因案涉房屋被查封，无法为杨智勇办理产权登记，在此情形下，杨智勇未妥善处理个人经济纠纷，也未合理履行银行还贷义务，杨智勇仍与案外人黄莉沙、黄赣生于2017年1月1日签订案涉房屋别墅景观绿化工程施工合同对案涉房屋进行豪华装修，合同总造价1000万元。经一审法院委托上饶和信房地产评估事务所对案涉房屋房地产价值及装修价值评估，房产价值4556373.6元、装修及景观设施1149111元、景观苗木146876.4元（玉石等未作估价）。根据《中华人民共和国民法典》第三百二十二条规定，因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。本案系因杨智勇单方违约导致合同解除，综合考虑杨智勇在合同履行中的过错、房产添附状况、添附物使用价值等情况以及业已查明的相关事实，该添附价值部分的70%损失由杨智勇负担，即杨智勇自行承担907191.18元，添附价值部分的30%损失由峰山公司承担，即388796.22元。本案商品房买卖合同解除后，峰山公司退还杨智勇房屋装修后的房屋价款3765080.22元（3376284元+388796.22元），扣除峰山公司为杨智勇代偿的银行贷款本息2258814.06元，峰山公司应退还杨智勇1506266.16元。杨智勇可对鉴定报告未作估价的玉石等部分另行主张权利。关于本案程序问题，上诉人峰山公司称一审判决超出杨智勇反诉请求进行审理，违反不告不理原则，且一审法院未就《房地产评估报告》进行质证，不应采纳评估报告结论。经核查，杨智勇在一审期间向法院提供鉴定申请书、反诉状、装修资料及房屋照片等申请对案涉房屋价值及装修价值进行价值评估，经双方当事人选定上饶和信房地产品谷事务所有限公司进行鉴定，鉴定机构于2019年12月6日作出饶和信[2019]估字第111号房地产估价报告，鉴定机构具有鉴定资质，鉴定程序合法，应予采信。一审法院于2020年7月14日组织双方当事人对该评估报告进行质证，为避免诉累，一审法院一并处理并无不当。综上，上诉人峰山公司的上诉请求部分成立，应予支持，上诉人杨智勇的上诉请求无事实与法律依据，应予驳回。一审判决审判程序合法，适用法律正确，但部分事实认定错误，损失部分处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项的规定，判决如下：一、维持江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1407号民事判决的第一项、第二项、第四项、第五项；二、变更江西省赣州市章贡区人民法院（2019）赣0702民初1407号民事判决第三项为：由赣州市峰山投资开发有限公司返还杨智勇购房及装修款1506266.16元；上述款项相抵后，赣州市峰山投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还杨智勇1337451.96元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3676元，反诉案件受理费1838元，评估费25000元，共计30514元，由上诉人杨智勇承担21176元，由上诉人赣州市峰山投资开发有限公司承担9338元。二审案件受理费61081元，由上诉人赣州市峰山投资开发有限公司承担11490元，由上诉人杨智勇承担49591元。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  王阿婷审 判 员  黄 婧二〇二一年一月二十六日代理书记员  苏 悦