新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新22民终8号 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗福忠，男，1961年10月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。委托诉讼代理人：于彬，新疆嘉仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王志远，男，1972年10月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。委托诉讼代理人：白建帏，新疆恒生律师事务所律师。原审第三人：国家税务总局哈密市税务局，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区天山北路**。负责人：余剑，该局局长。委托诉讼代理人：周军，新疆昆莫律师事务所律师。上诉人罗福忠因与被上诉人王志远，原审第三人国家税务总局哈密市税务局（以下简称哈密市税务局）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初3644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗福忠的委托诉讼代理人于彬，被上诉人王志远的委托诉讼代理人白建帏，原审第三人哈密市税务局的委托诉讼代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗福忠上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初3644号民事判决，改判驳回王志远的诉讼请求，并支持罗福忠的反诉请求或发回重审。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，本案所涉租赁合同实际已于2015年3月24日解除，一审判决认定的合同解除时间和交付时间都是错误的。1.2012年8月15日罗福忠与王志远、哈密市税务局签订《哈密地区税务局新建培训中心租赁合同》，2012年9月12日王志远将前述房屋一段2楼转租给罗福忠，租赁期5年。合同签订后，罗福忠依约支付房租。但因哈密市税务局自2014年诉讼起，各方纠纷不断，合同实际已经无法履行了。（2015）哈市民二初字第1297号民事判决及（2016）新22民终472号民事判决认定的事实是：王志远承租哈密市税务局房屋第一期租赁期限至2013年10月31日，王志远欠付哈密市税务局租赁费102万元。虽然前述两次庭审当中，两级法院通过双方举证质证认定了延期租赁的事实，但由于王志远与哈密市税务局第二期并未签订书面房屋租赁合同，未约定租赁期间，双方实际履行的租赁期间为两级法院认定的2013年11月1日至2015年3月24日止，王志远给哈密市税务局交付房屋租赁费用也是到2015年3月24日，之后哈密市税务局再未向王志远收取租金。王志远与哈密市税务局之间的主房屋租赁合同已经于2015年3月24日之后就再没有履行，实际上也无法履行了。2．原租赁合同因无法履行而解除的情况下，转租合同亦不能继续履行。转租合同的合同双方是原租赁合同中的承租人及次承租人，合同标的是租赁房屋的使用权。转租合同之所以能得以实际履行的根本原因就在于承租人通过原租赁合同依法取得了租赁房屋的使用权，即承租人通过原租赁合同取得了转租合同中的标的。因此，原租赁合同是转租合同得以合法存在及履行的前提与基础。而从本案事实来看，原租赁合同已于2015年3月24日因无法履行而解除，王志远己不享有租赁房屋的使用权，因此，从原租赁合同解除之日起，转租合同实际上已处于履行不能的状态，次承租人罗福忠提出要求继续履行转租义务的请求实际上已不可能实现。合同又具有相对性，合同一方只能要求对方履行合同义务而不能要求合同之外的第三人来履行合同义务。从本案来讲，原租赁合同与转租合同属于两个合同，原出租人哈密市税务局并非转租合同的当事人，不可能强迫哈密市税务局继续履行转租合同。因此，罗福忠要求哈密市税务局履行转租合同义务的请求背离合同相对性的原则。所以说，2015年3月24日原租赁合同解除，本案王志远与罗福忠所签的转租合同依法自动解除。3．依据合同相对性原则，哈密市税务局与罗福忠并未形成租赁关系，虽然涉案房屋经过哈密市税务局同意进行了转租，而哈密市税务局在2014年、2015年提起多次诉讼要求解除涉案房屋租赁合同，依据法律规定，出租人行使合同解除权的，次承租人无过错且要求继续租赁的，在两级法院调解无效的情况下，只能两个租赁合同同时解除。4．王志远与哈密市税务局的租赁合同，因王志远未交付租金，哈密市税务局多次起诉，经哈密市两级法院审理，确认了实际履行期间至2015年3月24日，王志远承担租赁费也是到2015年3月24日止。王志远与罗福忠之间的转租合同从此时起处于履行不能的状态，除非哈密市税务局与罗福忠就继续履行合同达成一致，否则，罗福忠要求继续履行合同的主张不能得到法院支持的。二、罗福忠在本案中不欠付王志远任何费用，在原租赁合同已经无法履行的状态下，王志远对哈密市税务局负有及时腾空及退还租赁物的后合同义务，本案中出现的状态是因王志远的过错行为所导致，王志远在本案当中应当承担过错责任。王志远与哈密市税务局诉讼中确定其交付租金的时间是2015年3月24日，之后王志远再未向哈密市税务局交付过任何费用，故王志远无权收取租金和其他费用，其还应当返还罗福忠房屋押金50000元以及多收取的房屋租金200000元（自2015年3月至2015年11月20日共8个月），罗福忠的反诉请求符合本案事实。综述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。王志远辩称，一、罗福忠主张其与王志远签订的合同于2015年3月24日已经解除与事实不符。王志远与罗福忠的租赁合同、哈密市人民法院（2015）哈市民二初字第1297号民事判决、哈密地区中级人民法院（2016）新民终字第472号民事判决、哈密市伊州区人民法院（2016）新2201民初4016号民事裁定及暖气费代缴证据，均证实王志远与罗福忠签订的租赁合同合法有效，生效的法律文书确定双方合同履行的有效期限是2017年11月20日。同时证明2016年罗福忠仍在经营。哈密市税务局是否向王志远主张过租赁费与罗福忠拖欠王志远租赁费没有关联性，是两个不同的法律关系。二、关于罗福忠交还涉案房屋的时间。双方合同约定租赁合同终止时间是2017年10月20日，王志远认可罗福忠2017年3月10日向其交还承租房屋。哈密市税务局对此也认可。三、罗福忠的反诉请求不能立。关于50000元押金，罗福忠提供了2015年5月25日的民事起诉状，但该起诉状不能认定王志远应返还50000元押金。该起诉状明确截止2015年5月，罗福忠尚欠415000元租金，而王志远在此案中主张的租金416667元为2015年11月20日前剩余租金至2017年3月10日租金，即便存在50000元押金也已在应付的租金中予以扣减。关于罗福忠要求王志远退还200000元租金。生效判决认定涉案租赁合同的租赁期限截止到2017年10月20日，2015年3月24日是哈密市税务局向王志远主张租赁费的时间，故罗福忠不存在多交纳租赁费的事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。哈密市税务局述称，原审对房屋出租、转租以及租赁合同的终止时间认定都是正确的。对于租金数额，要根据罗福忠与王志远提供的证据进行确认。对于合同解除时间，罗福忠上诉认为2015年3月24日，租赁合同已经解除与事实不符。在哈密市税务局与王志远、罗福忠的租赁合同中，王志远在征得哈密市税务局同意下延长租赁期限，与罗福忠签订了房屋租赁合同，哈密市税务局盖章确认，该合同系三方当事人自愿达成协议，合法有效。根据生效判决认定，因为王志远与罗福忠签订租赁合同，哈密市税务局盖章确认，所以哈密市税务局不能随时解除其与王志远之间的租赁合同，而应以王志远、罗福忠签订的期限为准。2017年罗福忠起诉哈密市税务局要求赔偿损失，该案驳回起诉后，罗福忠才将房屋交还给哈密市税务局。故一审法院认定合同解除时间为2017年3月10日是正确的。王志远向一审法院起诉请求：1．罗福忠支付拖欠的租金416667元（2015年11月20日之前拖欠27500元，2015年11月20日至2017年3月10日的租金389167元）及利息；2．罗福忠支付违约金83333元；3．罗福忠支付王志远垫付的暖气费60000元；4．案件受理费实际支出费用由罗福忠承担。罗福忠向一审法院反诉请求：1．王志远返还押金50000元和都收取的租金200000元；2．本案诉讼费及反诉费由王志远承担。一审法院认定事实：2002年8月15日，哈密市税务局（甲方）与王志远（乙方）签订《哈密地区国税局新建培训中心租赁合同》。该合同载明：甲方（国税局）位于哈密市哈密地区国税培训中心部分建筑及设施租赁给乙方（王志远），培训中心所在地：哈密市天山北路与广东路交汇处，租赁期限共计十年，租赁费每年租赁费30万元，共计300万元（水电暖及杂费另计）。合同签订后，王志远向哈密市税务局交纳30万元的保证金。2003年11月1日，哈密市税务局将涉案房屋交付于王志远，王志远用于经营哈密市天山北路白云宾馆。2012年9月12日，王志远（甲方）与罗福忠（乙方）签订租赁合同，该合同载明：一、合同标的物：甲方提供给乙方承包经营的餐厅场所位于哈密市××路，面积约1000平方米（以现状为准）。场所内消防设施设备、装修、双方约定折价后的资产同时移交给乙方，由乙方负责维护管理；二、承包期限：本合同承包期限五年，自2012年11月20日至2017年10月20日止；四、承包费用及支付方式：每年承包费30万元（上述承包费均是在原价基础上给乙方下浮优惠了伍万元，现承包价均为非税价，由此发生的税费由乙方承担，与甲方无关）。第一年承包费在合同签订之日一次性足额付清；以后年度承包费必须在下一年度前60天一次性足额付清，否则合同自动解除。合同期满乙方欲续租时，双方另行商议。五、双方的权利与义务：（一）甲方的权利义务：1．甲方因保证其有权出租；保证乙方正常的物业使用权……。（二）乙方的权利义务：1．乙方应维护承租场所及相关设施的正常功效；2．按月足额支付各项税费……。六、特别约定：合同签订之日，乙方应向甲方缴纳合同约定保证金伍万元，否则本合同自行解除；2．场地承租前的债权债务由甲方承担，承租后的债权债务，风险均由乙方承担；3．乙方装修免租期（45天）在整个租金优惠问题上已予以折抵，乙方不得为此再做争议……。七、违约责任：双方任何一方未全面履行合同义务的均视为违约，守约方有权要求违约方承担如下一种或几种责任：1．要求对方继续履行合同义务；2．要求对方赔偿守约方一切损失（含守约方为减少损失所支付的律师费，交通费等）；3．要求对方在承担合同总价款的20％的违约金；4．合同解除。合同签订后，王志远将涉案房屋交付于罗福忠，罗福忠用于经营食尚海底捞火锅城。双方协商一致，乙方装修免租期45天。2017年3月份，罗福忠将涉案房屋交还哈密市税务局。罗福忠租赁期间尚欠王志远租赁费416667元（2015年11月20日之前拖欠27500元，2015年11月20日至2017年3月10日的租金389167元），后王志远多次催要，双方协商未果，引起诉讼。另查，2015年原审法院受理新疆维吾尔自治区哈密地区国家税务局（现哈密市税务局）诉王志远、罗福忠（2015）哈市民二初字第1297号租赁合同纠纷一案，哈密市税务局起诉要求：1．确认哈密市税务局与王志远之间自2013年11月1日起为不定期租赁合同关系；2．王志远向哈密市税务局支付2013年10月31日前，即合同期内欠付的租赁费809861元及利息（自起诉之日起至实际付款之日止，利率按日万分之二点一计算）；3．王志远支付自2013年11月1日起至2015年3月24日止的租赁费2204594元及利息（自起诉之日起至实际付款之日止，利率按日万分之二点一计算）；4．解除哈密市税务局与王志远之间的不定期租赁合同关系；5．王志远自合同解除之日起，将位于哈密市××路三段（哈密市天山北路白云宾馆）的房屋交还于哈密市税务局；6．王志远及罗福忠自合同解除之日起，将位于哈密市××路一段、二段2楼（哈密市时尚海底捞火锅城）房屋交还于哈密市税务局；7．王志远承担本案诉讼费及评估费。原审法院作出（2015）哈市民二初字第1297号民事判决书：一、王志远于向新疆维吾尔自治区哈密地区国家税务局支付租赁费1219435.77元；二、鉴定费67000元，由新疆维吾尔自治区哈密地区国家税务局负担62310元，由王志远负担4690元。三、驳回新疆维吾尔自治区哈密地区国家税务局其他诉讼请求。宣判后，哈密市税务局、王志远均不服判决上诉到本院。本院作出（2016）新22民终472号民事判决书，驳回上诉，维持原判。再查，2016年9月8日，原审法院受理罗福忠起诉哈密市税务局侵权责任纠纷一案，罗福忠起诉要求：1．判令哈密市税务局赔偿罗福忠营业损失320000元；2．判令哈密市税务局赔偿罗福忠装修费损失1110000元；3．判令哈密市税务局赔偿罗福忠停业期间的可得利益330000元；4．哈密市税务局承担本案诉讼费。原审法院认为：经审查，哈密市税务局为贯彻市维稳办公室的维稳要求在大门口安装电动门，并在周围加盖围栏，影响到罗福忠餐厅的经营，但哈密市税务局加盖电动门和围栏由哈密市规划局的许可。故本案不属于民事案件管辖范围，驳回罗福忠起诉。再查，罗福忠经营的哈密市税务局一段二楼海底捞火锅，2014年度至2016年度，三年暖气费没有缴纳。2017年9月王志远到原明珠供热公司（现国网能源哈密煤电有限公司）交清三年的暖气费60000元。一审法院认为，王志远与罗福忠签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，属合法有效合同，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。王志远要求罗福忠支付租赁费416667元（2015年11月20日之前的27500元，2015年11月20日至2017年3月10日的389167元）的诉讼请求，按照《租赁合同》约定的30万元／年进行计算，罗福忠应向王志远支付租赁费416667元。关于王志远要求罗福忠支付违约金83333元，双方在《租赁合同》中明确约定，违约方承担合同总价款20％的违约金，故王志远的该项诉讼请求，原审法院予以支持。王志远要求逾期利息的诉讼请求，本案中王志远既主张利息又主张违约金，因按合同约定其约定的违约金足以补偿因罗福忠逾期付款给其造成的损失，故王志远关于利息的诉讼请求，原审法院不予支持。王志远要求罗福忠支付其已垫付的暖气费60000元的诉讼请求，根据国网能源哈密煤电有限公司出具的证明，原审法院认定王志远已垫付60000元暖气费，故罗福忠应向王志远支付暖气费60000元。罗福忠反诉要求王志远返还押金50000元，但庭审中罗福忠未提供证据证实向王志远交付50000元保证金，故罗福忠的该项反诉请求原审法院不予支持。关于罗福忠反诉要求王志远与哈密市税务局之间的《哈密地区国税局新建培训中心租赁合同》2015年3月24日已解除，主合同已解除，从合同没有履行的依据，故合同解除王志远返还多收取的租金200000元，没有法律依据，原审法院不予支持。一审法院判决如下：一、罗福忠于判决生效之日起十日内向王志远支付租赁费416667元。二、罗福忠于判决生效之日起十日内向王志远支付违约金83333元。三、罗福忠于判决生效之日起十日内向王志远支付暖气费60000元。四、驳回王志远的其他诉讼请求。五、驳回罗福忠的反诉请求。案件受理费8492元，由罗福忠负担；反诉费5050元，由罗福忠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。罗福忠举证：2015年5月25日王志远起诉罗福忠的诉状及（2015）哈市民二初字第645号民事裁定书，证明王志远认可罗福忠交纳50000元押金。经质证，王志远、哈密市税务局对前述证据真实性认可，但认为50000元押金已经折抵了租赁费。因为王志远的财务人员更换问题，账目算错了，少算了租金。本院对证据的真实性予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1．王志远与罗福忠签订的《租赁合同》解除时间如何确定；2．王志远未向哈密市税务局交纳租金是否影响罗福忠向王志远交纳租金。3．罗福忠的反诉请求应否得到支持。根据二审查明的事实及当事人陈述，本院对前述争议焦点问题分析认定如下：一、关于王志远与罗福忠签订的租赁合同解除时间如何确定。罗福忠认为王志远与哈密市税务局签订的《哈密地区国税局新建培训中心租赁合同》于2015年3月24日已经解除，王志远与罗福忠签订的转租合同自此以后再无法履行，双方实际履行的租赁期间为2013年11月1日至2015年3月24日。对此，本院认为，在2015年哈密市税务局起诉王志远、罗福忠租赁合同纠纷案件中，经两级法院审理，确认王志远与罗福忠之间租赁合同的履行期限至2017年10月20日，并判决驳回哈密市税务局要求解除合同的诉讼请求。结合罗福忠在前述案件中积极要求履行合同的陈述，以及罗福忠起诉哈密市税务局侵权责任纠纷案件中，其陈述至2016年1月10日餐厅实在无法正常经营，濒临破产，不得已关门停业，均可证明2015年3月24日之后罗福忠仍然占有、使用涉案房屋。对于罗福忠向哈密市税务局交付房屋的时间，哈密市税务局认可交付时间为2017年3月10日，罗福忠虽然对此时间不认可，但不能提供证据证实其实际交付房屋的时间，故本院确定王志远与罗福忠签订租赁合同于2017年3月10日解除。二、关于王志远未向哈密市税务局交纳租金是否影响罗福忠向王志远交纳租金的问题。当事人之间的权利义务应当遵循合同相对性原则。本案中存在两个租赁合同，一是哈密市税务局与王志远之间的原租赁合同，二是王志远与罗福忠之间的租赁合同，即转租合同，并且转租合同得到哈密市税务局的确认。合同仅仅对双方当事人产生法律效力。王志远是否向哈密市税务局交纳租金，由其两方签订的合同进行约束，不影响王志远基于转租合同向罗福忠主张租金。三、关于罗福忠的反诉请求应否得到支持的问题。关于罗福忠要求返还200000元租金的问题，罗福忠认为其与王志远签订的租赁合同2015年3月24日解除，主张的是2015年3月24日之后多支付的租金。根据前述分析，双方签订的合同解除时间为2017年3月10日，故不存在多支付租金的问题。对于罗福忠主张返还50000元押金的问题，罗福忠一审未提供证据，根据罗福忠二审提供的民事起诉状，可以证明其向王志远支付押金50000元。王志远认为该押金已经折抵为房屋租金，对此王志远未提供证据。并且其在一审陈述虽然合同约定押金问题，但有没有交纳50000元，应当由罗福忠出具相关的收据证明。在罗福忠出具证据证明交纳50000元押金的情况下，其又称该押金已经折抵房屋租金的依据不足。综上，罗福忠的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决因当事人在二审中举出新证据予以证明，导致对押金的处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初3644号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项，即：“一、罗福忠于判决生效之日起十日内向王志远支付租赁费416667元；二、罗福忠于判决生效之日起十日内向王志远支付违约金83333元；三、罗福忠于判决生效之日起十日内向王志远支付暖气费60000元；四、驳回王志远的其他诉讼请求”；二、撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初3644号民事判决第五项，即：“五、驳回罗福忠的反诉请求”；三、王志远于判决生效之日起十日内向罗福忠返还押金50000元；四、驳回罗福忠的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8492元，由罗福忠负担，反诉费5050元，由罗福忠负担4000元，王志远负担1050元；二审案件受理费11900元，由罗福忠负担10850元，王志远负担1050元。本判决为终审判决。审  判  长   朱 滢审  判  员   王晓东审  判  员   张晓丽二 〇 二 一 年 一 月 二 十 六 日书  记  员   程媛媛