辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13689号上诉人（原审被告）：陈红伟，男，1979年6月27日出生，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李百荣，系辽宁若一律师事务所律师。上诉人(原审被告)：夏秋云，女，1978年6月5日出生，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李百荣，系辽宁若一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李武胜，男，1966年9月20日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：吴天文、贾奇，系辽宁常兴律师事务所律师。上诉人陈红伟、夏秋云因与被上诉人李武胜房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。陈红伟、夏秋云上诉请求：1.请求撤销原审判决，判令上诉人不退还被上诉人房屋租金或发回重审;2.请求判令被上诉人承担一审、二审的全部诉讼费用。事实及理由：一审判决适用法律错误。一审法院认定“承租人根本违约导致房屋租赁合同解除，故承租方应承担解除合同产生的实际损失，酌定被告租金损失为房屋空置期间房屋租金的50%，即15802.5元”适用法律错误。上诉人与被上诉人在2019年6月签订《门市房租赁合同》，合同约定：甲方陈红伟将门市房414号8门207平米一二楼及门前空地租给乙方李武胜，租期一年。2019年7月3日起到2020年7月3日止，租金是一年伍万陆仟元整（56000元整）。在2019年11月11日兰台小镇物业管理公司将门前空地用水泥柱子及铁管围起来，禁止使用。2019年11月末被上诉人未经上诉人同意搬离房屋，2019年12月10日被上诉人强行将房屋钥匙扔在上诉人家中后离开。在该案中，被上诉人未经上诉人同意搬离该房屋，上诉人与被上诉人没有办理该房屋的交接手续，上诉人也不同意与被上诉人解除房屋租赁合同，被上诉人不再使用该房屋是被上诉人的主观原因造成的，与上诉人无关。本案中被上诉人根本违约，上诉人无过错，上诉人不应承担租金损失。根据《合同法》的相关规定，违约方“应当承担继续履行，采取补救纯属或者赔偿损失等违约责任”，因此一审法院“酌定上诉人承担50%的租金损失”的判决是错误的，上诉人的实际损失即为租金损失，被上诉人的违约责任应另行计算，故上诉人不能承担租金损失。综上，该案无论从事实上还是从法律上上诉人均不应该承担租金损失，一审法院裁判错误，请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。实际上上诉人并没有收到房屋钥匙。李武胜辩称：请求驳回上诉，维持原判。李武胜一审诉讼请求：一、请求人民法院判令原告与二被告解除门市房租赁合同，并退还2019年11月11日-2020年7月2日的房屋租赁费35955元。二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李武胜自2015年开始租赁沈阳市于洪区沈新路21号8门网点用于电焊补胎。2017年，被告陈洪伟、夏秋云与沈阳市于洪区沙岭街道兰台村改造办公室签订《兰台小镇分期付款购房合同》，购买了原告李武胜租赁的沈新路21号8门网点，被告购买该房屋后一直由原告租赁使用。双方于2019年6月续签《门市房租赁合同》，合同内容为，今有甲方陈洪伟将门市房414室8门207平米一二楼及门前空地租给乙方李武胜，租期一年。2019年7月3日起到2020年7月3日止。租金是一年伍万陆仟元整（56000整），经营方式电焊、补胎、注黄油。门前空地要钱，这些问题由甲方陈洪伟解决负责，如果解决不了，那么甲方陈洪伟将伍万陆仟元租金退还给乙方李武胜（扣除所用天数乘以钱数）。该合同同时注明租金伍万陆仟元整今以付齐，双方在合同上签名并捺手印。另查明，2019年11月原告向被告提出解除合同并搬离房屋，于2019年12月10日将房屋钥匙并付被告。现该房屋空置。一审法院认为，本案被告系涉案租赁房屋的合同购房人，对于涉案房屋具有相关权利，本案原告与被告签订租赁合同是双方真实意思表示，合同已经履行又经续租,该租赁合同合法有效,对双方均具有约束力，双方应当恪守履行。根据民事诉讼证据规则，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。涉案合同仅对租期、租金做出约定,未对合同提前解除、终止等违约责任做出约定，关于对门前空地事项仅约定“要钱”由出租方负责解决，对空地面积及使用未做出明确约定,系约定不明。本案原告不能举证证明有相关部门及人员有对门前空地要钱的事实存在，经现场查勘，涉案门市房前仍有货车进行维修等作业，故本案不存在合同不能继续履行的情形发生。然，原告在向被告明确提出解除合同，被告坚持要求履行合同的情况下于2019年12月中旬搬离房屋并将房屋钥匙并付被告，其以自己的行为表明其不再履行租赁合同。因承租人已实际不再履行租赁合同，且该义务性质不具有强制履行性，租赁合同的目的已无法实现，故案涉合同应予解除。本案无合同不能履行的情况，因承租人根本违约导致房屋租赁合同解除，故承租方应承担解除合同产生的实际损失，对于解除合同所致损失，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案的损失应为解除合同致房屋空置导致的租金损失，空置期间以原告主张的2019年12月10日交付钥匙起算至租期届满日2020年7月3日共计206天,参照双方约定全年租金56000元,空置期间的租金应为31605元,根据本案的实际情况及本案房屋空置期间新冠××疫情,酌定被告租金损失为房屋空置期间房屋租金的50%，即15802.5元。一审法院判决:一、被告陈红伟、夏秋云于本判决生效之日起十日内退还原告李武胜房屋租金15802.5元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费698元，由被告陈红伟、夏秋云负担349元，原告负担349元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明事实予以确认。另查明，2020年，夏秋云等21人起诉被告沈阳北鹏房地产开发有限公司、沈阳天和物业管理有限公司恢复原状纠纷（案号：（2020）辽0114民初6188号），诉讼请求为：1.判令二被告立即拆除在网点前设计的连体水泥墩，恢复绿地原状并承担相应费用，赔偿损失。2.被告承担本案诉讼费。事实与理由部分记载，2019年10月初，二被告擅自用方铁管固定水泥墩将网点门前的水泥场地全部封挡，并给业主发放了场地收费格式协议。二被告的行为导致业主的客户车辆无法出入和停靠，严重影响了全体业主的正常经营活动。本院认为：依照我国民事诉讼法及相关司法解释规定，本院依法围绕上诉人上诉请求审理本案。本案系房屋租赁合同纠纷。案涉《门市房租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，对双方具有约束力，双方均应依约履行。本案中，双方合同约定“门前空地要钱”，结合上诉人另案起诉恢复原状案件中自述情况，能够认定上诉人对于被上诉人主张门前空地存在影响使用情况这一事实并不否定。基于被上诉人租赁案涉房屋的实际用途，门前空地的使用状态对于案涉合同的履行具有一定程度的影响，被上诉人对此并无过错，此情况下要求继续履行合同对被上诉人存在一定程度的不公平，原审法院基于此判决解除案涉合同，并无不当。关于租金问题，被上诉人作为承租方拒绝继续履行租赁合同，应就合同解除给上诉人的损失承担相应的责任。上诉人作为出租人，也应对因案涉空地使用状态变化导致合同解除造成的损失承担相应的责任。结合当时新冠疫情的客观情况及本案系门市房租赁这一特殊情况，一审法院判令上诉人承担返还部分租金的义务，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费698元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  赵春玲审判员  李 涛审判员  朱闻天二〇二一年一月二十八日法官助理刘鹏书记员张冲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；