上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13169号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海柏拓机电设备有限公司，住所地上海市松江区玉树路******。法定代表人：晏志敏，董事长。委托诉讼代理人：赵立强，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海赣发实业有限公司，住，住所地上海市松江区石湖荡镇塔汇路**/div>法定代表人：胡小敏，执行董事。委托诉讼代理人：王乐，泰和泰（上海）律师事务所律师。上诉人上海柏拓机电设备有限公司（以下简称柏拓公司）因与被上诉人上海赣发实业有限公司（以下简称赣发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初10594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人柏拓公司上诉请求：撤销原判第二、三项，改判驳回赣发公司一审相应诉讼请求，支持柏拓公司一审反诉请求。事实与理由：1.赣发公司未告知柏拓公司上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX幢1-2层厂房（以下简称涉案房屋）是丁类厂房，致使柏拓公司无法使用涉案房屋开展生产经营，赣发公司违约。2.赣发公司提供的厂房现状与房产证上的不一致，赣发公司对涉案房屋进行了改扩建，改扩建后需要重新进行消防验收，但涉案房屋未进行二次消防备案。3.一审对合同解除原因的认定有误，柏拓公司询问了相关部门，被告知涉案房屋应配备而未配备室内消火栓系统，赣发公司根本违约，柏拓公司有法定的合同解除权。被上诉人赣发公司辩称：1.涉案房屋消防符合法律规定，柏拓公司解除合同的理由不成立。涉案房屋经过消防备案，经备案的施工图纸中未规划设置室内消火栓系统，且涉案房屋为丁类厂房，根据相关规定可以不设置室内消火栓系统。柏拓公司所从事的业务对厂房消防等级无特殊要求，涉案房屋可满足其使用，不影响合同目的实现。2.根据《厂房租赁合同》（以下简称租赁合同）约定，消防相关责任应由柏拓公司承担。3.签订合同前柏拓公司多次查看涉案房屋，熟悉房屋现状。故请求驳回上诉，维持原判。赣发公司向一审法院起诉请求判令：1.确认柏拓公司、赣发公司签订的租赁合同已经解除；2.柏拓公司支付赣发公司违约金114,975元。柏拓公司提出反诉请求：判令赣发公司向柏拓公司支付违约金38,325元。一审法院认定事实如下：涉案房屋及其所在整幢房屋现登记于赣发公司名下，土地用途为厂房，耐火等级为二级，生产类别为丁类。2015年12月11日，涉案房屋以原权利人上海XX有限公司名义取得上海市松江区公安消防支队《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》（以下简称备案凭证），显示涉案房屋所在新建生产及辅助用房在网上备案系统进行工程竣工验收消防备案，未被确定为抽查对象。赣发公司后于2019年3月5日通过法院强制执行程序取得涉案房屋产权登记，系由上海XX有限公司转移登记至赣发公司名下。2020年6月20日，赣发公司作为甲方、出租方与柏拓公司作为乙方、承租方签订租赁合同，约定：1.乙方承租涉案房屋，租赁期限从2020年7月1日到2025年6月30日止。2.租金按照人民币1.05元/天/平米计算，每年租金合计为459,900元，租金每2年一个变化，意即第叁年开始在原有基础上递增5%，之后二年内不再递增；租金每3个月支付一次,押金1个月，乙方必须提前向甲方支付下一期租金；逾期支付的,每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；逾期超过七天的视为违约，甲方有权单方面解除合同，并向乙方追讨其他经济损失；合同签订后3个工作日内付清首次房租和其它费用，否则视乙方为违约，甲方有权单方面解除合同。3.承租期内承租区域消防、治安、人身安全一切责任由乙方承担，甲方不承担责任，乙方在用电、生产时的所有安全问题由乙方承担，甲方不承担责任。4.甲、乙双方同意在租赁期内,有下列情形之一的,本合同终止,双方互不承担责任:该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的；该厂房因社会公共利益被依法征用的；该厂房因城市建设需要被依法列入厂房拆迁许可范围内的；该厂房在租赁期内被鉴定为危险厂房,或者因不可抗力导致毁损、灭失的；双方协商一致同意解除本合同的；本合同乙方有保密义务,不得外泄,否则甲方有权单方面解除合同。5.违约责任：（1）租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金壹倍向乙方支付违约金;（2）租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，房屋押金甲方有权不退还给乙方，乙方所有遗留在房屋的物品，在违约10日后甲方可自行处理，出现任何损失甲方概不负责，甲方有权向乙方索赔因此造成的违约损失。6.卫生、消防等上级部门例行检查事项工作，由乙方自行负责。租赁合同另对其他事项作了约定。租赁合同签订当日，赣发公司向柏拓公司交付了涉案房屋钥匙。此后，柏拓公司向赣发公司要求提供建筑工程消防验收意见书等，赣发公司回复“有的”，但赣发公司未提供该意见书，柏拓公司于2020年6月23日以涉案房屋未通过消防验收、赣发公司未提供消防验收合格意见书为由将房屋钥匙交还赣发公司。赣发公司对此解释称，之所以回复“有的”是因为赣发公司工作人员作为普通人认为备案凭证就是消防验收材料，且涉案房屋已经办理出产权证，说明其一次消防验收已经通过。一审审理中，赣发公司、柏拓公司确认柏拓公司取得涉案房屋钥匙后及交还钥匙前未实际占有使用涉案房屋。一审法院另查明，根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014规定，建筑占地面积大于300平方米的厂房和仓库应设置室内消防栓系统，但耐火等级为一、二级且可燃物较少的单、多层丁、戊类厂房（仓库）可不设置室内消火栓系统，但宜设置消防软管卷盘或轻便消防水龙。赣发公司确认涉案房屋内未设置室内消防栓系统或软管等。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赣发公司与柏拓公司签订的租赁合同是当事人之间的真实意思表示，也未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是有效的合同，赣发公司、柏拓公司均应恪守。本案争议焦点在于因何方的违约行为导致合同的解除。就此，一审法院认为，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。柏拓公司主张涉案房屋未经过消防验收，但是一则赣发公司提供备案凭证表明涉案房屋进行过消防验收，二则涉案房屋已经取得了产权登记，表明涉案房屋属于合法建筑。又根据涉案房屋的防火级别，无需在室内设置柏拓公司所主张的消防栓，柏拓公司在签订租赁合同前也已经对涉案房屋现状进行验看，亦没有证据显示其存在主观上的误解；且柏拓公司主张因为涉案房屋缺乏其所主张的验收意见书等或室内消防栓系统会影响柏拓公司其后办理消防验收或环评，然柏拓公司未提供相应的证据予以证明。综上，一审法院认为，柏拓公司签订租赁合同并获交付涉案房屋后明确表示不再租赁涉案房屋并返还钥匙的行为，构成根本性违约，应当承担违约责任。赣发公司据此主张解除合同，与法有据，予以支持。至于合同解除之日，柏拓公司于2020年6月23日明确表示不再租赁涉案房屋并交还钥匙，赣发公司予以接受，双方已经没有继续履行租赁合同的合意，故以此日作为合同解除之日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。赣发公司主张柏拓公司按照三个月租金标准支付违约金，缺乏相应的合同约定以及事实依据，则结合租赁合同关于违约责任的约定，在柏拓公司违约的情况下，赣发公司可以没收押金，而本案中柏拓公司尚未实际支付押金，但可以此作为认定柏拓公司应付违约金的标准，即38,325元。至于柏拓公司的反诉请求，基于上述分析，予以驳回。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认上海赣发实业有限公司与上海柏拓机电设备有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年6月23日解除；二、上海柏拓机电设备有限公司于判决生效之日起十日内支付上海赣发实业有限公司违约金38,325元；三、驳回上海柏拓机电设备有限公司的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,680元，减半收取1,340元、反诉案件受理费379元，合计诉讼费用1,719元，由上海赣发实业有限公司负担921元、上海柏拓机电设备有限公司负担798元。在本院二审期间，柏拓公司提供证据材料二组：1.消防移动执法平台20**年9月9日与2020年9月29日的回复，以及柏拓公司法定代表人晏志敏致电松江区消防救援支队电话实录，证明涉案房屋未配备室内消火栓违反消防法的规定。2.晏志敏致电松江区住建委电话实录、涉案房屋给排水平面图、厂房照片、房屋建筑面积测算表，证明涉案房屋经过扩建，需要二次消防备案，但涉案房屋未进行二次消防备案。赣发公司对消防移动执法平台的回复、晏志敏致电消防支队和住建委的电话实录的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为涉案房屋经过消防备案，已取得产权登记，不影响合同目的的实现，且租赁合同明确约定厂房消防相关责任应由柏拓公司承担。对于给排水平面图、厂房照片、房屋建筑面积测算表，赣发公司认为系一审中提供的证据，不属于二审新证据，不再发表质证意见。本院经审查，对上述证据均不予采纳，理由在本院认为部分予以阐述。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，柏拓公司陈述，其租赁涉案房屋是用于液压气动设备生产，签订合同前其认为只要涉案房屋有室内消防栓、通过消防验收就可以，一审中赣发公司提供了给排水平面图，其才知晓涉案房屋是丁类厂房，而丁类厂房无法进行液压气动设备生产。柏拓公司还称，签订合同前其只现场查看涉案房屋一次，因其以为上海市的厂房都是比较规范的，该配备的都应该配备，故其现场查看涉案房屋时未验看消防设备，也未了解涉案房屋的消防验收情况。本案的争议焦点为：柏拓公司是否具有租赁合同解除权？本院认为，在租赁合同订立过程中，出租人不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，承租人亦应对租赁房屋的状况是否能满足其租赁用途尽到合理审慎的注意义务。柏拓公司作为专业的设备生产商，称本案租赁合同签订前，其不知晓丁类厂房无法满足其生产需要，现场看房时亦未验看消防设备、了解涉案房屋的消防验收情况，显然未尽到合理审慎的注意义务。因柏拓公司在租赁涉案房屋时未就厂房类别、消防设备等提出特殊要求，租赁合同中亦未作相关约定，故赣发公司在涉案房屋已经消防备案、取得产证的情况下，未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，亦不构成违约。柏拓公司现场查看涉案房屋后与赣发公司签订了租赁合同，合同签订当日以现状接收了涉案房屋，应视为其认可租赁房屋的状态。根据租赁合同第八条第（3）项约定“承租期内承租区域消防、治安、人身安全一切责任由乙方承担，甲方不承担责任，乙方在用电、生产时的所有安全问题由乙方承担，甲方不承担责任”，柏拓公司租赁涉案房屋后，应自行承担消防责任与安全生产责任，故即使其提供的证据皆为真实，也无法证明系因赣发公司的违约行为致使其不能实现合同目的。综上，柏拓公司不具有合同解除权，其提前退租的行为构成违约，应根据合同约定承担违约责任，其上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,716.25元，由上海柏拓机电设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年一月十八日书记员 宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……