河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初4597号原告：时春明，女，1954年7月22日生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：申红宾，河南中豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾光娟，河南中豫律师事务所律师。被告：中牟名望房地产有限公司，住所地河南省郑州市中牟县绿博园东侧、九州路南侧、屏华路西侧、名门紫园二期C1号楼4楼424室，统一社会信用代码91410122397125978W。法定代表人：宋兴玉，董事长。委托诉讼代理人：王增奎，男，公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行，住所地郑州市金水区纬五路**，统一社会信用代码91410100X147108392。负责人：李峰，行长。委托诉讼代理人：李志聪，男，工作人员。委托诉讼代理人：张晓楠，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。原告时春明与被告中牟名望房地产有限公司（以下简称名望公司）、第三人中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行（以下简称工商银行郑州花园路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告时春明委托诉讼代理人申红宾、贾光娟，被告名望公司委托诉讼代理人王增奎，第三人工商银行郑州花园路支行委托诉讼代理人李志聪、张晓楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时春明向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还收取原告的购房首付款800671元，并按中国人民银行同期贷款利率支付2017年12月1日至2019年8月20日止的利息损失，并自2019年8月20日后以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际退还完毕之日止的利息损失；3.判令第三人中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行在《商品房买卖合同》解除后配合完成《个人购房借款／担保合同》的解除等银行贷款解除手续及返还手续等；4.判令由被告直接向第三人偿还购房贷款中剩余未偿还的本息；5.判令被告退还原告按月已支付的按揭月供款累计264781.97元（暂计算至2019年7月20日），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付起诉之日至全部退还完毕之日止的利息；6.判令被告退还原告已经交纳的契税39910.06元、维修基金11461元、按揭代理、公证费、印花税、预告登记费等1900元；7.判令被告以总房款2660671元为基数，从2018年1月16日起每日按万分之四向原告支付违约金921656.43元（暂计算至2020年5月31日）。以上共计2040380.46元；8.由被告承担本案诉讼费、保全费等。事实和理由：因被告销售名门紫园的房屋时大力宣传该房屋均系学位房，购买可以享受郑州枫杨外国语学校东校区的入读学位。原告为了名下子女能入读该名校，就决定购买被告开发的名门紫园其中的名门嘉园小区的房屋。2017年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭贷款的方式购买被告绿博组团内牡丹二街以东、富贵七路南名门嘉园2幢2单元5层502号房屋，建筑面积176.31平方米，总房款为2660671元，首付金额为800671元，余款1860000元为银行按揭贷款。合同签订后，原告于2017年12月1日支付了房屋首付款800671元。之后原告与第三人工商银行郑州花园路支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款额为1860000元，采用等额本息的还款方式，第三人依约将上述贷款支付给被告，被告向原告出具了房屋全款发票。2018年3月20日，因郑州枫杨外国语学校东校区的入读学位事宜，被告还与原告签订了《关于郑州名门枫杨外国语学校入学名额申请权的协议》，主要约定因甲方原因导致双方确认的入学人员不能就读于该校的，原告有权退房，被告应退还乙方已经支付的房款，并按原告已付房款按日万分之四向原告支付违约金。之后，原告从郑州市教育局明确获知郑州外国语学校和郑州枫杨外国语学校在名门紫园项目周边根本就没有分校，被告一直宣传的郑州枫杨外国语学校东校区根本就不存在。且案涉《商品房买卖合同》约定被告应于2020年5月30日交付房屋，被告未按期交付，之后接到被告延期交房的通知，交房延期至2021年5月30日。被告捆绑名校销售房屋、虚假宣传的行为及逾期交房的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，也严重违反了合同约定和相关法律法规，导致原告购买涉案房产的目的无法实现。因原告已经办理了银行抵押贷款手续，鉴于此，被告的行为不仅给原告造成了巨大的经济损失，而且解除合同需要第三方贷款行的配合。因上述事宜，原告多次和被告协商，但协商无果，原告诉至法院。名望公司辩称，一、原、被告之间存在商品房买卖合同关系。合同约定交房日期是2020年5月30日。逾期交房超过60日，原告有权解除合同退房。但是，合同又约定因气候恶劣、扬尘治理等情形，影响工期或无法达到约定交付条件的，被告可以据实予以延期交付房屋。被告在施工过程中遇到政府扬尘管控和疫情防控，影响施工进度，可以顺延交房日期397天。二、合同解除条件尚未成就，原告无权解除合同和要求被告返还购房款、赔偿损失。双方签订的《商品房买卖合同》第八条但书部分约定了出卖人可以据实延期交付的情形。该约定不违反强制性、效力性规定，系双方一致的意思表示，属有效条款。原告购买的房屋所属地块于2017年1月开始施工，在工程施工期间，2017年至2019年郑州市各级政府先后多次下发关于扬尘治理和封土令等有关的文件，对项目进行严格的施工管控，导致项目断断续续停工达397天，严重影响工期。这些都属于项目开工时被告无法预见和预料的情形。因此，根据购房合同的约定，实际交房期限可以据实顺延。被告并不存在逾期交房的情形。三、原告所购买的房屋预计于2021年5月30日前可以交付使用。该日期仍在可以顺延交房日期的范围内，且有可能提前交房。目前，原告所购买的房屋所在的工地在加紧追赶工程进度，被告并不存在怠于履行合同的情形。按照工程项目现状来看，原告购买商品房、取得房屋的合同目的能够实现的。所以，至开庭之日，原告无权解除《商品房买卖合同》，被告不应承担逾期交房的责任。工商银行郑州花园路支行述称，对原告与被告之间的纠纷，第三人不发表意见。但是希望法院在判决时，能够保障工商银行郑州花园路支行的债权权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告名望公司在销售其名下名门紫园项目商品房时，对外宣传该项目周边配套教育设施有郑州枫杨外国语学校东校区，枫杨东校区建成运营，业主享受学位赠送。2017年11月30日，被告名望公司（出卖人）与原告时春明（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号为ZM17003718272），主要内容为：三、××购买位于绿××内牡丹××街××、××名门××单元××房屋××套，建筑面积为176.31平方米。四、总金额为2660671元。六、首付款800671元，付款时间2017年11月30日，余款186万元办理银行按揭贷款手续。八、交付期限：出卖人应当在2020年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批复文件，并符合本合同约定的商品房交付××使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、××逾期支付房款（包括但不限于支付首付款、分期付款、银行按揭贷款未按约定时间到达出卖人账户）以及应交的代收费用；3、遇到政府机构、公共配套设施施工单位、服务单位作为或者不作为，城市规划变动，市政工程实施，恶劣气候、扬尘治理等情形，影响工期或无法达到约定交付条件。九、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款的万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原告时春明（借款人）、案外人张珂、周伟（共同借款人）、第三人工商银行郑州花园路支行（贷款人）与被告名望公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，主要内容为：一、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为186万元。二、本合同项下贷款用于购买坐落于绿××内牡丹××街××、××名门××楼××单元××502，建筑面积176.31平方米。三、本合同项下的贷款期限为180个月，自2018年1月1日起至2033年1月1日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力……后第三人向被告发放贷款186万元。2017年11月30日，被告名望公司向原告出具收据，载明维修基金为11461元，预告登记费为80元。被告名望公司分别于2017年12月1日、2018年1月16日向原告开具购房款发票，载明金额为800671元、1860000元。2018年2月6日，原告时春明缴纳契税39910.06元。2018年3月20日，被告名望公司（甲方）与原告时春明（乙方）签订《关于郑州名门枫杨外国语学校入学名额申请权的协议》，协议约定：甲乙双方经友好协商，就乙方获得郑州名门枫杨外国语学校入学名额申请权事宜达成本协议：第一条、甲方承诺：1、甲方在名门紫园项目周边建设郑州名门枫杨外国语学校（以下简称该校）；2、甲方每年拥有该校不少于50个初中一年级的入学名额，可提供给购买名门紫园房屋的业主。第二条、乙方获得该入校名额申请权应同时具备以下条件：1、乙方与甲方签订名门紫园商品房订购协议并且全款已支付至开发商账户；2、入学人员必须是乙方或与乙方具有下列关系的人员：（外）祖父母、父母、子女、（外）孙子女。第五条、违约责任：1、乙方符合条件并获得该校入学名额，但因甲方原因导致双方确认的入学人员不能就读该校的，乙方有权退房。乙方不退房的，甲方赔偿乙方因安排入学人员重新就读其他院校支出的合理费用；乙方退房的，甲方退还乙方已支付房款，并按乙方已付房款日万分之四向乙方支付违约金，违约金计算期限为：自乙方付清合同全款之日起至乙方提出退房之日止，最长不超过36个月（该违约金包含装饰装修的补偿）。乙方已获得该校一个入学名额的，不得退房。2、乙方充分理解甲方拥有的名额有限，自行承担申请不及时，额满不能入该校就读的后果。现原告以被告逾期交房以及无法提供其承诺的郑州枫杨外国语学校东校区就读名额为由诉至本院，要求解除《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》，返还购房款及利息损失、契税、维修基金、按揭代理、公证费、印花税、预告登记费、违约金。另查明，2020年1月7日，郑州市教育局作出郑教信息告【2020】1号郑州市教育局依申请公开信息告知，内容为：时春明：您向我局提出的信息公开申请，已于2019年12月25日依法予以受理。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》和有关法律规定，现对您申请公开的郑州名门枫杨外国语学校相关情况答复如下：1.郑州名门枫杨外国语学校是2017年经中牟县教育体育局批准成立的一所民办初中，关于该校的筹设情况，请您向中牟县教育体育局了解。2.2019年1月郑州名门枫杨外国语学校向郑州市教育局提出相关事项的变更，2019年1月18日郑州市教育局同意该校更名为郑州东枫外国语学校，实施完中教育（《郑州市教育局关于同意郑州名门枫杨外国语学校变更相关事项的行政许可决定书》郑（教）准字【2019】第2号）。3.2019年1月郑州名门枫杨外国语学校向郑州市教育局提出相关事项的变更的有关材料显示，郑州东枫外国语学校由名门地产（河南）有限公司单独举办。4.从市教育局所审批的学校中，无郑州外国语学校和郑州枫杨外国语学校的分校。再查明，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室发布郑环攻坚办[2017]221号《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于严格落实全市工业企业错峰生产和施工工地“封土行动”的通知》，文件显示我市施工工地于2017年11月15日0时起实施“封土行动”120天。郑州市人民政府分别于2017年、2018年、2019年印发《郑州市重污染天气应急预案》。其中，2017年的文件规定，市政府发布黄色、橙色、红色预警时，应采取的强制性应急措施中扬尘源及其他面源减排措施均为“全市停止建筑工地室外电焊、喷涂、粉刷等作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑拆迁(拆除)施工、建筑工程配套道路和管沟开挖作业（应急抢险、保障民生工程经市人民政府批准的除外），裸露场地应当增加洒水降尘频次”。2018年的文件规定，市政府发布黄色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁(拆除)施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业（经市政府批准的应急抢险、保障民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”；市政府发布橙色、红色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源及其他面源减排措施为“全市停止建筑拆迁(拆除)施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止建筑公司室外电焊、喷涂、粉刷等作业（经市政府批准的应急抢险、重点民生工程除外）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”。2019年的文件规定，市政府发布黄色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源减排措施为“全市停止建筑拆除施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止室外电焊、喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等作业（经市政府批准的应急抢险、一类民生、二类民生工程、绿牌工地在达标情况下可正常组织施工，三类民生工程项目可进行除土石方作业外的其他工序作业）。裸露场地应当增加洒水降尘频次”；市政府发布橙色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源减排措施为“全市停止建筑拆除施工，停止开挖、回填、场内倒运、掺办石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止室外电焊、喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等作业(经市政府批准的应急抢险、一类民生在达标情况下可正常组织施工，二类民生工程、绿牌工地可进行除土石方作业外的其他工序作业)。裸露场地应当增加洒水降尘频次”；市政府发布红色预警时，应采取的强制性措施中扬尘源减排措施为“工地停止施工(经市政府批准的应急抢险工程除外)。裸露场地应当增加洒水降尘频次。”2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件防控一级应急响应，2020年3月16日，房地产等建设工程复工复产。经核算，原告与被告名望公司自签订合同之日起至今（2021年1月7日），橙色及红色预警天数为178天（2017年为0天、2018年为24天、2019年为130天、2020年为24天），黄色预警天数为30天(2018年为30天)，封土行动为106天，疫情防控为51天。本院认为，原告时春明与被告名望公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。关于逾期交房问题。原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告应依约支付购房款，履行付款义务，被告应当按照合同约定的日期，将验收合格、符合合同约定的商品房交付原告。被告在施工过程中遇政府下达停工、封土令、疫情防控一级应急响应等客观原因，致使被告在一定期间内无法正常施工，符合原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于延期交房的约定。同时，考虑到自2018年政府对黄色预警应当采取的强制性措施规定的范围小于橙色、红色预警应当采取的强制性措施范围，本院酌定对2018年度政府发布黄色预警导致延期交房的天数仅支持50%即15天。鉴于被告未提供涉案工程全部施工日志等相关施工资料，综合考虑，对上述天数再酌减10%，即被告因黄色、橙色及红色预警、封土行动停工天数为269天[（15天+178天+106天）×90%]。此外，被告因河南省启动疫情防控一级应急响应而无法施工，属于不可抗力因素，结合本案实际情况，酌定被告延期交房天数为320天（269天+51天）。截至今日，被告尚不构成逾期交房，故原告以被告逾期交房为由，要求解除合同，理由不能成立，本院不予支持。关于入学名额问题。被告名望公司在销售其房屋时，宣传其名门紫园项目周边有配套教育设施，后原告与被告签订《商品房买卖合同》、并就入学名额问题签订《关于郑州名门枫杨外国语学校入学名额申请权的协议》，协议约定原告获得郑州名门枫杨外国语学校入学名额申请权。原告在明确知悉该协议内容的情况下，仍然与被告签订协议。现涉案房屋所在小区有相应教育设施，原告基于获得入学名额而购买房屋的合同目的能够实现。故，原告要求解除合同，理由不当，本院不予支持。综上，原告要求解除合同的诉讼请求，无事实根据，本院不予支持，原告其他诉讼请求，均以解除合同为前提，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告时春明的诉讼请求。案件受理费23123元，由原告时春明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，同时将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张瑞颖二〇二一年一月七日书记员  尹思嘉