江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初2568号 原告：林伟，男，1974年9月6日出生，汉族，住淮安市。 原告：李华芳，女，1980年4月24日出生，汉族，住淮安市。 两原告共同委托诉讼代理人：王建群，江苏开淮律师事务所律师。 被告：淮安天翔房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320800691313988F，住所地淮安市中天优诗美地花园****楼珠海路**。 法定代表人：张跃仁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：尹平，江苏益言律师事务所律师。 原告林伟、李华芳与被告淮安天翔房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称天翔公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告林伟与李华芳的共同委托诉讼代理人王建群、被告天翔公司的委托诉讼代理人尹平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林伟、李华芳向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即修复房屋并按合同约定向原告交付房屋；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金2047408元；3、被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年10月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于淮安市住房一套，总价为3956460元，原告于2015年10月31日支付首付款1100000元，余款2856460元向银行申请按揭贷款支付，2015年11月17日银行发放了贷款。房款支付后，被告向原告交付房屋。原告发现房屋多处渗水严重，不符合交房条件，被告承诺修复后向原告交房，但房屋渗水问题一直未解决，故被告至今未向原告交付房屋。被告的违约行为给原告造成了重大经济损失，现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 被告天翔公司辩称，1、原告购买的是现房，房屋已于2015年底完成转移占有，原告当时对房屋进行大量改建，城管部门还对原告的违法建筑进行了拆除，故本案不存在逾期交房问题；2、房屋转移占有至今，一直处于空置状态，天翔公司与物业公司均未接到原告的报修申请，不存在需要维修的情况；3、原告企图通过民事诉讼非法占有天翔公司巨额财产的行为，建议法院按虚假诉讼的程序向相关部门移送。 当事人围绕诉讼主张，向本院提交相关证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实：2015年10月31日，两原告与被告天翔公司签订《商品房买卖合同》，约定原告林伟、李华芳从被告天翔公司处购买优诗美地联排12幢12-1的房屋，房屋建筑面积为286.7平方米，总价为3956460元。合同第六条约定付款方式及期限为：买受人应于本合同签订当日向出卖人支付首期购房款人民币1100000元，剩余购房款计人民币2856460元由买受人于签订本合同之日0日内以按揭贷款方式向出卖人付清。非出卖人原因导致按揭贷款不能办理的买受人则于本合同签订之日起30日以现金支付。合同第八条约定：出卖人应当在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、由于买受人未付清购房款或未按规定缴纳相关配套费用或其他应由买受人按规定缴纳的费用的，出卖人逾期交付房屋不受本条第一款的约束。第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 合同附件第十四条约定：以现房为交付标准，双方在交接房屋时若买受人发现商品房存在细微的瑕疵但不足以影响到该商品房的整体质量时，由出卖人负责维修，交房的时间应予以顺延，不视为出卖人延期交付。第十五条约定：在买受人使用期间，由于买受人的原因擅自改变该商品房内的功能布局、建筑结构、承重结构、管线布局和使用用途时，由此造成对该商品房功能布局、建筑布局、承重结构、管线布局和使用用途的影响，或构成对其他购房者权益的损害时，由买受人承担由此产生的一切责任，与出卖人无关。 合同签订后，两原告向被告交纳了购房款。2018年8月14日，被告天翔公司向原告林伟、李华芳出具了金额为3956460元的增值税发票。原告已于2016年办理涉案房屋的产权证。 2015年7月7日，淮安经济技术开发区住房和城乡建设局向天翔公司出具房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书，载明：根据《建设工程质量管理条例》（中华人民共和国国务院令第279号，2000年1月30日发布）和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第2号，2009年10月19日发布），你单位提交的中天优诗美地花园三期D1、D3、D5-7#楼及防空地下室工程的竣工验收备案文件经审查符合要求，同意备案。2015年7月28日，天翔公司在淮海晚报登载《中天优诗美地花园三期10#、12#、13#、14#、15#楼交房公告》，载明：尊敬的中天优诗美地花园业主：由我公司开发建设的中天优诗美地花园三期10#、12#、13#、14#、15#楼已通过竣工验收，具备交房条件，将于2015年7月30日开始交房。请各位尊贵的业主及时注意查收交房通知书，并按通知日期携带有关购房资料，备好维修基金、物业费等前往中天优诗美地花园物业服务中心办理交房手续。如您的电话和地址变更，请务必于2015年7月30日前与中天优诗美地售楼部取得联系。 两原告在庭审中陈述，在交付之前，被告安排人员对涉案房屋的部分部位进行改造，费用由原告支付。原告在收房时发现房屋存在渗水问题，该问题与原告当时的改造没有关系。被告天翔公司陈述，涉案房屋在2015年底已被原告占有使用，且已更改了房屋门锁原始密码。原告邻居12-2号房屋业主曾多次因地下室渗水问题向物业公司报修，物业公司多次维修均未解决，后经彻底检查发现是原告房屋外围的滴水排水系统存在问题，后与原告联系，被告对原告12-1号房屋及其邻居12-2号房屋外围排水系统进行了整体维修。 经现场勘查，涉案房屋已被原告改造，部分房间的内墙结构已改变，房屋东南侧平台有搭建后又拆除的痕迹，房屋改造过程中产生的建筑垃圾尚存放在该房屋内。 本院认为：原告林伟、李华芳与被告天翔公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应按约定履行义务，两原告应按约定向被告交纳购房款，被告天翔公司应按约定向两原告交付房屋。 关于涉案房屋是否存在逾期交付问题。首先，根据天翔公司提供的竣工验收备案证书和交房公告，表明涉案房屋在原、被告签订房屋买卖合同时已具备交付条件。其次，根据双方合同约定，原告购买的房屋为现房，涉案房屋应于2015年7月30日前交付，原、被告签订商品房买卖合同的时间为2015年10月31日，约定的房屋交付时间早于合同签订时间，原告在签订合同时也未对房屋的交付时间提出异议；且原告认可涉案房屋部分部位由被告安排人员进行改造，费用由其支付。据此，可以推断出房屋的改造是根据原告的意见进行或者已得到原告的认可；根据现场勘查情况，涉案房屋内部结构多处被改造，该房屋的钥匙由原告控制；此外原告已于2016年取得涉案房屋的产权证。再次，原告认为，被告曾通知原告交房，原告发现房屋存在质量问题，被告同意将房屋修复后再进行交付，但原告对此未提供证据证明。上述事实可以表明原告已实际占有涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，对房屋的转移占有，视为对房屋的交付。综上，对两原告要求被告天翔公司交付房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于涉案房屋渗水需要维修问题。本案系商品房销售合同纠纷，原告主张的渗水修复问题系侵权纠纷，如原告认为该房屋存在质量问题，其可另案主张。本院在本案中对该问题不予理涉。 关于诉讼时效问题。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告按合同约定履行了支付购房款的义务，现原告认为被告未按约定交付房屋，要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金，逾期交房的行为是持续性行为，故本院认为本案尚未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告林伟、李华芳的诉讼请求。 案件受理费23179元，由原告林伟、李华芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××03）。 审 判 长  季明丽 人民陪审员  瞿继生 人民陪审员  孙美红 二〇二一年一月十二日 法官 助理  赵红霞 书 记 员  张 斌 附：法律条文及司法解释 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。