广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22972号上诉人（原审被告）：李耀礼，男，1980年4月16日出生，汉族，住广东省五华县。上诉人（原审被告）：刘裕军，男，1975年5月15日出生，汉族，住广东省五华县。上列上诉人共同委托诉讼代理人：马心灵，广东纬韬律师事务所律师。上列上诉人共同委托诉讼代理人：谭启满，广东纬韬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄润成，男，1961年11月21日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：许子翔，北京德恒（广州）律师事务所律师。原审被告：钟方方，女，1981年10月10日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。原审被告：钟兰芳，女，1979年4月3日出生，汉族，住广东省五华县。上列原审被告共同委托诉讼代理人：马心灵，广东纬韬律师事务所律师。上列原审被告共同委托诉讼代理人：谭启满，广东纬韬律师事务所实习律师。上诉人李耀礼、刘裕军因与被上诉人黄润成及原审被告钟方方、钟兰芳土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人李耀礼、刘裕军及原审被告钟方方、钟兰芳的共同委托诉讼代理人马心灵律师、被上诉人黄润成及其委托诉讼代理人许子翔律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李耀礼、刘裕军上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回黄润成的诉讼请求。事实和理由：一、黄润成主张土地占用费没有权利基础。1、黄润成未提供土地权属证明等证据证明土地的所有权人，涉案土地的权属不明确。2、黄润成提交其与广州市白云区石门街朝阳第九经济合作社于2014年5月30日签订的《土地有偿使用协议书》复印件，拟证明其对涉案土地享有合法土地使用权。首先，无证据证明该土地属于广州市白云区石门街朝阳第九经济合作社所有；其次，该合同为复印件，真实性存疑，在无其他证据佐证的情况下，该复印件不能单独作为认定案件事实的根据，一审法院以此认定黄润成对涉案土地的权力基础，是对事实认定不清。3、退一步说，即使认为广州市白云区石门街朝阳第九经济合作社是涉案土地的权利人及上述《土地有偿使用协议书》为真实的，根据该协议第一条记载：“将该土地使用权有偿提供给乙方经营停车场、仓库等商业用途”。可以看出黄润成与广州市白云区石门街朝阳第九经济合作社签订的合同违反了土地管理法的强制性规定，也为无效合同。因此，黄润成并未取得涉案土地的合法使用权，也就不存在要求李耀礼、刘裕军支付费用的权利基础。二、占有使用费计算有误，不应参照无效合同约定的租金标准计算，应当以涉案土地性质及所在位置参照农用地租赁市场价格计算。《土地有偿使用协议书》已被认定为无效合同，无效合同的条款不应当作为一审定案的依据。退一步讲，按协议约定的租金标准交纳占有使用费的前提是土地可以作为商业用途，现涉案土地性质导致协议约定目的已无法实现，依然按协议约定的租金标准交纳占有使用费有违公平合理的交易原则。李耀礼、刘裕军利用土地所获利益微乎其微，大部分土地一直闲置至今，无法投入使用。因此李耀礼、刘裕军不应按协议约定租金标准交纳占有使用费，应当由法院根据涉案土地所在位置的租赁农用地市场交易价格综合判定。三、涉案土地面积认定有误，需经有资质鉴定机构测量的实际使用土地面积为准。李耀礼、刘裕军在承租涉案土地后，曾经对土地的实际面积向黄润成提出异议，黄润成亦承诺按3500平米计算每月租金，正因如此才会有之后的黄润成降低租金约定。因当时双方邻里关系较好，该约定以口头方式提出，并无书面等实物证据来证明。黄润成辩称：一、黄润成虽未提供涉案土地权属证明，但经一审法院向国土规划部门电话核实及实地调查可知，涉案土地位于广州市白云区石门街朝阳村范围内，且紧挨着朝阳经济联合社办公楼，由此可证明涉案土地权属朝阳村。最关键的是双方签订的《土地有偿使用协议书》第一条第1点即明确了“本协议约定的该土地属于广州市白云区石门街朝阳村第九经济社集体用地”，可见李耀礼、刘裕军亦认可上述事实。二、黄润成提交了与朝阳第九经济合作社签订的《土地有偿使用协议书》复印件，并结合黄润成提交的《广州市农村财务专用收据》原件，足以证明黄润成有权将涉案土地转租给李耀礼、刘裕军使用，除非李耀礼、刘裕军能够提供相反的证据推翻黄润成的主张。三、李耀礼、刘裕军使用涉案土地长达21个月，期间从未就土地权属向黄润成提出质疑，亦无其他第三方就李耀礼、刘裕军的使用提出异议，李耀礼、刘裕军在诉讼中才对土地权属及黄润成的权利来源提出抗辩，明显是为了逃避债务。四、经一审庭审查明及法官实地调查核实，涉案场地一直由李耀礼、刘裕军用作停车场经营，符合《土地有偿使用协议书》的约定，并非上诉状陈述的“闲置”状态。至于合同无效的责任划分，黄润成已通过用李耀礼、刘裕军支付的履约保证金抵扣使用费以及免除违约金来承担，因此一审判决是公平合理合法的。五、一审判决认定的涉案场地面积是尊重客观事实和法律的。1、协议明确了场地面积为4500平方米，且按现状交付；2、李耀礼、刘裕军出具的《交租协定》中确认涉案场地面积为4500平方米，出具时其已经使用涉案场地超过6个月，如有面积差异早应当知晓并提出来；3、根据双方及一审法官实地勘察可知，双方对涉案场地面积产生差异的原因主要是对南北界限存在分歧，而并非测量技术导致的问题，李耀礼、刘裕军在上诉状中提出需经有资质鉴定机构测量的目的只是为了拖延时间。其中黄润成主张南边界限应计算至经济联合社办公楼北墙（因为李耀礼、刘裕军架设的收费升降杆在此），黄润成主张北边界限应计算至隔壁艺林照明的北墙平行线（李耀礼、刘裕军自行砌围墙时没有用尽涉案场地），显然黄润成的主张更加合理；4、李耀礼、刘裕军从未向黄润成提出过面积差异，黄润成亦从未承诺按3500平方米计算每月租金，上诉状的陈述无任何事实依据。综上所述，恳请二审法院依法驳回李耀礼、刘裕军的上诉，维持原判。原审被告钟方方、钟兰芳述称，对李耀礼、刘裕军的上诉及李耀礼、刘裕军与黄润成之间的纠纷不发表意见，对一审判决没有意见。黄润成向一审法院起诉请求：1、刘裕军缴纳的8万元履约保证金用于抵扣李耀礼、刘裕军应向黄润成支付的土地有偿使用费；2、李耀礼、刘裕军向黄润成支付土地有偿使用费182758元（不含8万元履约保证金）；3、李耀礼、刘裕军向黄润成支付资金占用费以182758元为本金按每年6%的标准自2020年4月1日起计算至李耀礼、刘裕军实际清偿款项之日止；4、钟方方对李耀礼的债务承担连带清偿责任；5、钟兰芳对刘裕军的债务承担连带清偿责任。一审法院查明事实：涉案用地位于亭××路“农商银行”后边、联社办公楼东北角，为鱼塘平整而来，双方对涉案场地为农用地性质无异议。2014年5月30日，广州市白云区石门街朝阳村第九经济合作社（甲方）与乙方（黄润成）签订《土地有偿使用协议书》，约定：第一条：土地使用权：1、被协议有偿使用的土地属甲方集体用地，位于亭××路“农商银行”后边、联社办公楼东北角废置鱼塘面积约4000平方米，甲方于本协议生效起将该土地使用权有偿提供给乙方经营停车场、仓储等商业用途。第二条：有偿使用费年限、有偿使用费标准：1、本协议的有偿使用期限自2014年6月1日起至2034年8月31日止，共20年，甲方无偿提供90天给乙方办理相关报建等手续；2、有偿使用费从2014年9月1日起头三年每月每平方米2.2元，以后每三年在上期有偿使用费的基础上递增10%，至有偿使用期满止等。2018年6月16日，黄润成(甲方)与李耀礼、刘裕军（乙方）签订《土地有偿使用协议书》，约定：第一条：土地位置、面积、交付时间及用途：1、本协议约定的该土地属广州市白云区石门街朝阳村第九经济社集体用地，位于亭××路“农商银行”后边、联社办公楼东北角平整成的地块面积约4500平方米；2、甲方于2018年9月1日前将该土地交付给乙方，该土地的用途为经营停车场、仓储等商业用途。但乙方不按约定交付第一个月租金及履约保证金的，甲方有权拒绝向乙方交付该土地，且免租期不顺延，免租期的截止日仍为2018年8月30日。第二条：有偿使用费年限、有偿使用费标准。1、本协议的有偿使用期限自2018年9月1日起至2028年8月30日止，共10年。有偿使用期限届满时，乙方应向甲方交还土地；2、自甲方将该土地使用权移交给乙方之日起二个月为免租期（即2018年7月1日至2018年8月30日为免租期），有偿使用费从2018年9月1日起计至2028年8月30日止，前三年有偿使用费为每月每平方米6元（不含税）合计27000元/月，有偿使用费满三年递增一次，每次递增10%,即以后每三年的有偿使用费在前三年的基础上递增10%，如此类推计有偿使用费。第三条：有偿使用费、履约保证金及其他费用的支付。1、第一个月的有偿使用费27000元，乙方应在本协议签订之日起30日内支付给甲方，以后每个月有偿使用费，乙方应在当月的1日前向甲方交纳。甲方收到有偿使用费后开具相应金额的收据给乙方；2、乙方应在支付第一个月有偿使用费的同时，交纳按金8万元作为履约保证金……；4、本协议生效后，若乙方未按时交纳土地有偿使用费、履约保证金的，每逾期一天，乙方按应缴未缴费用的0.3%向甲方支付违约金，且甲方有权采取断水断电等措施，直至费用全部交清为止；逾期支付超过30日的，甲方有权提前解除本协议，收回土地且地上建筑物及设施设备归甲方所有，同时没收乙方已缴纳的全部履约保证金，并要求乙方赔偿甲方的经济损失。2019年12月20日，黄润成向广州市白云区石门街朝阳村第九经济合作社支付了2018年7月至12月面积差异租金29681.9元、2019年全年租金183630.64元。2020年4月27日，黄润成向广州市白云区石门街朝阳村第九经济合作社支付了2020年1月至4月的租金61210.2元。2019年3月24日，刘裕军向黄润成出具《交租协定》，内容为：“兹有刘裕军、李耀礼租黄润成的朝阳大队后空地4500平方米的租金现已陆个月租金未交，双方协定：于3月31日交50000元，另外伍万元于2019年5月15日前交给黄润成，剩下57200元于2019年12月31日交清，所欠租金为2018年9月至2019年3月底，由2019年4月开始每个月租金现交给黄润成。（5月15日此约定实行不了此地收回）。见证人：黄伟明。”一审庭审中，黄润成与李耀礼、刘裕军确认涉案场地为农用地，未办理建设规划报建手续。黄润成称涉案用地共计约4500平方米，李耀礼、刘裕军称涉案场地实际核算3500平方米，因西南方向围墙为第九生产社在承租前砌建，水泥地块于西边厂房有约定不应计算在内，减去水泥及围墙那部分，实际使用面积1620平方米，月租金应为9720元/月。黄润成称李耀礼、刘裕军于2018年7月4日支付使用费17000元，7月7日支付1万元，2019年4月2日支付35000元，2019年4月13日支付15000元，2019年5月17日支付29000元，2019年5月22日支付21000元，共计支付了使用费127000元，其中涉案部分场地借用给石门街道办事处半年，石门街道办事处支付了费用87242元给黄润成，2019年4月份使用费标准从27000元/月减至24000元/月，李耀礼、刘裕军对此无异议。李耀礼、刘裕军称因黄润成拖欠相关材料，无法进行施工，黄润成同意对租金进行调整。黄润成称李耀礼、刘裕军未提出过提供材料，李耀礼、刘裕军未提交证据证实。李耀礼、刘裕军使用涉案场地至2020年3月31日。钟方方与李耀礼、刘裕军与钟兰芳为夫妻关系。一审法院认为，涉案土地为农用地，未办理建设规划报建手续，黄润成与李耀礼、刘裕军于2018年6月16日签订《土地有偿使用协议书》，黄润成承租涉案土地后转租给李耀礼、刘裕军，双方约定李耀礼、刘裕军承租涉案土地用于商业用途，违反国家法律法规的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同无效，李耀礼、刘裕军占有涉案场地产生了收益，故黄润成主张李耀礼、刘裕军支付土地有偿使用费，一审法院予以支持。李耀礼、刘裕军抗辩称扣除水泥地以及围墙外面积，实际使用面积为1620平方米，每月租金应为9720元，但李耀礼、刘裕军承租涉案场地时，双方按现状交付，李耀礼、刘裕军在使用过程中对面积并未提出过异议，《交租协定》中刘裕军对涉案场地范围亦无异议，故对于李耀礼、刘裕军的抗辩意见一审法院不予采纳。李耀礼、刘裕军占用涉案场地使用费标准应参照双方于2018年6月16日签订的《土地有偿使用协议书》约定的租金标准。黄润成于2018年9月1日前将涉案场地交给李耀礼、刘裕军，于2020年3月31日收回涉案场地，2019年4月份使用费标准从27000元/月减至24000元/月，故场地占用使用费应为477000元（7个月×27000元/月+12个月×24000元/月），李耀礼、刘裕军已支付占用使用费127000元，抵扣履约保证金8万元以及石门街道使用部分场地借用费87242元，李耀礼、刘裕军还应支付占用使用费182758元。关于资金占用费。因合同无效，黄润成存在一定过错，故对于黄润成主张资金占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于钟方方、钟兰芳是否承担连带清偿责任。虽钟方方与李耀礼、刘裕军与钟兰芳为夫妻关系，但钟方方、钟兰芳并未在《土地有偿使用协议书》上签字，且未有证据证实直接用于家庭日常生活，故黄润成主张钟方方、钟兰芳承担连带清偿责任，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、自该判决生效之日起五日内，李耀礼、刘裕军向黄润成支付占有使用费182758元；二、驳回黄润成的其他诉讼请求。案件受理费4588.54元，由李耀礼、刘裕军负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，黄润成与李耀礼、刘裕军签订的涉案《土地有偿使用协议书》明确约定租赁土地为广州市白云区石门街朝阳村第九经济合作社集体用地，李耀礼、刘裕军承租该土地至期间未有他人对其承租行为提出异议，李耀礼、刘裕军亦有向黄润成交纳部分租金并确认欠付租金，且即使黄润成提交的其与广州市白云区石门街朝阳村第九经济合作社签订的《土地有偿使用协议书》系复印件，但黄润成向广州市白云区石门街朝阳村第九经济合作社交纳土地租金的事实亦可证明黄润成与广州市白云区石门街朝阳村第九经济合作社之间存在土地租赁合同关系，故黄润成向李耀礼、刘裕军收取涉案土地占用费，事实依据充分，一审法院予以支持正确。李耀礼、刘裕军认为黄润成主张土地占用费没有权利基础的上诉理由，依据不足，本院不予采信。因李耀礼、刘裕军依据其与黄润成签订的涉案《土地有偿使用协议书》的约定占有使用涉案土地，故该协议无效，一审法院参照该协议约定的租金标准计算李耀礼、刘裕军应向黄润成支付的土地占有使用费，并无不当。李耀礼、刘裕军按照该协议约定的商业用途使用涉案土地，却主张参照农用地租赁市场价格计算土地占有使用费，显然违反公平合理原则，故李耀礼、刘裕军认为占有使用费不应参照无效合同约定的租金标准而应以涉案土地性质及所在位置参照农用地租赁市场价格计算的上诉理由不能成立，本院不予采纳。黄润成与李耀礼、刘裕军签订的涉案《土地有偿使用协议书》及刘裕军向黄润成出具的涉案《交租协定》，均明确反映李耀礼、刘裕军向黄润成承租的涉案土地面积为4500平方米，且双方也是按照租赁土地现状交付土地，而李耀礼、刘裕军并没有证据证明其在承租涉案土地期间就土地面积向黄润成提出过异议，李耀礼、刘裕军也没有对其主张的租赁面积举证证明，故一审法院对李耀礼、刘裕军关于涉案土地租赁面积提出的抗辩意见不予采纳正确。李耀礼、刘裕军上诉仍对涉案土地租赁面积提出异议，但无新的事实、证据或者理由，本院亦不予采纳。因此，李耀礼、刘裕军认为一审法院对涉案土地面积认定有误，需经有资质鉴定机构测量的实际使用土地面积为准的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，李耀礼、刘裕军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3955元，由上诉人李耀礼、刘裕军共同负担。本判决为终审判决。审判员  庞智雄二〇二一年一月二十七日书记员  林美欣