北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终117号上诉人（原审被告）：张少民，男，1969年8月15日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄**院**室。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，该公司员工。上诉人张少民因与被上诉人北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初35889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。张少民上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。其上诉理由主要是：一审判决适用法律依据不足，认定事实错误。对于案涉物业服务合同中约定的由武警三师缴纳的物业费部分，张少民没有支付义务，与张少民没有关系，一审法院判决由张少民支付，不符合合同约定的支付方式和收费标准。一审法院判决张少民支付车位管理费依据不足。地下车位张少民已购买，不存在缴纳车位管理费的问题；即使缴纳，地杰物业公司应与张少民签订停车管理服务协议才能收取。在双方未签订停车管理服务协议情况下，一审法院判决张少民支付车位管理费，依据不足，有失公允。地杰物业公司答辩称，同意一审判决。地杰物业公司与武警三师的物业服务合同、地杰物业公司与张少民的物业服务合同中均约定物业费标准是2.5元，1元的物业费补贴是业主单位武警三师发放的福利补贴。车位管理费在合同中有约定。地杰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张少民支付2016年1月1日至2019年9月20日期间的物业管理费13414元、车位费2533元、垃圾清运费112元，其中2016年1月1日至2016年7月1日物业管理费按照1.5元的标准收取，2016年7月2日至2019年9月20日的物业管理费按照2.5元收取；2.要求张少民按照合同约定支付违约金，按照每日千分之三的标准从2016年1月1日计算至2019年9月20日，数额为16059元（因为违约金超过物业费本金，所以按照物业费本金的数额来主张）；3.本案诉讼费用由张少民承担。一审法院审理查明：张少民为北京市海淀区1302号房屋的业主。2014年12月30日，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部（甲方）与地杰物业公司（乙方）签订《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》，该合同约定，服务期限为3年，即2015年1月1日至2017年12月31日；物业服务费以人民币计算，1#住宅楼的物业服务费为人民币2.5元/平方米/月，以单位建筑面积（含全部公摊面积）计算，业主应于物业买卖/租赁合同约定的交付之日起缴纳物业服务费，支付方式采用单位补贴加住户个人承担的方式，单位每户每月每平米补贴1元；物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴纳费用的万分之五的违约金；对于已售地下车位，乙方向车位所有人按照80元每月收取每个车位的地下车位管理费。该合同还就物业管理服务内容、双方权利义务等内容进行了约定。2015年1月1日，地杰物业公司（甲方）与张少民（乙方）签订《物业服务合同》，该合同约定，乙方物业坐落于北京市海淀区1302，建筑面积120平方米（以产权登记的面积为准）；物业服务期限自接受乙方委托后的2015年1月1日始至本项目业委会代表全体业主与物业管理企业签订的本项目整体的物业管理服务合同生效并且被聘请的物业管理企业正式接管了本项目物业之日止；本物业服务费用由乙方或者经乙方同意的使用人按其物业的建筑面积交纳，具体标准为每月每建筑平方米人民币2.5元（其中，业主个人缴纳1.5元/平方米/月，武警北京市总队三师后勤部缴纳1元/平方米/月）。该合同还就物业服务内容、双方权利义务等内容进行了约定。2014年12月，张少民在四季青经济适用住房选取地下库房及车位确认书上签字，确认其选择车位A013号，选择地下库房1030号。武警北京市总队于2016年8月24日发布《关于停止发放经济适用住房物业补助有关问题的通知》，该通知明确：自2016年7月起停发物业补贴。武警北京市总队第三师后勤部随后发布《关于停止发放物业补助的宣传教育提纲》，亦明确：从2016年7月1日起停止发放物业补贴。一审庭审中，张少民提交了照片、关于地下室内损坏情况及请求，证明其地下室物品损坏严重，地杰物业公司未赔偿；提交住房分配单及物业服务合同，证明房屋面积为120平方米；提交私营广告及小区乱挖照片等，证明地杰物业公司擅自经营广告、物业服务不到位等的问题；提交通话录音，证明地杰物业公司不向其提供物业服务。地杰物业公司对此不予认可，主张地下室漏水责任不在其，保质期内应由工程总包方负责，其发现后积极处理，帮业主清理积水，与三师后勤处、施工方、开发商进行联系反映问题；对于房屋面积，后经北京中鼎衡测绘事务所测量张少民房屋实测面积为126.94平方米；对于张少民提出的维修属于室内，并不在物业免费维修范围内，其可以提供有偿服务；对于广告已经进行过公示，受益属于业主，张少民所谓乱挖，实为污水管道出现问题，其向部队发函，由施工方进行维修的状况。对于涉案房屋面积，地杰物业公司坚持按照实测面积主张，张少民对此不予认可，主张在没有房产证或者武警三师向其发出面积有更改通知前应当依据合同按120平方米计算。对于垃圾清运费，地杰物业公司主张系按照环卫收费标准代收代缴的生活垃圾清运费，每年每户30元，并不包含物业费中。张少民未交纳2016年1月1日至2019年9月20日的物业费、垃圾清运费及车位管理费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部与地杰物业公司签订的物业服务合同以及地杰物业公司与张少民签订的物业服务合同，均系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，具有约束力。地杰物业公司向张少民提供了物业服务，张少民接受了地杰物业公司提供的物业服务，张少民应向地杰物业公司交纳物业管理费、垃圾清运费及车位管理费。现地杰物业公司要求张少民支付拖欠的物业管理费、垃圾清运费及车位管理费，其主张费用标准有事实与法律依据，该院予以支持。关于涉案房屋的面积，该院依据现有证据及查明的事实，暂认定为120平方米，地杰物业公司关于126.94平方米的主张依据不足，该院不予采纳。张少民关于物业服务不到位的抗辩理由，在地杰物业公司未根本违约的情况下，作为其拒绝交纳物业管理费的依据不足，该院不予采信；张少民关于地下室漏水造成损毁，与本案并非同一法律关系，其不以此作为拒交物业费的理由；张少民其他抗辩，缺乏证据佐证，该院对此不予采信。关于违约金，因张少民欠交物业管理费系对地杰物业公司提供的物业服务及收费标准有异议所致，且地杰物业公司并未提供证据证明张少民属于恶意拖欠，故该院对地杰物业公司的该项主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张少民于判决生效后七日内向地杰物业公司支付2016年1月1日至2019年9月20日的物业管理费12660元、垃圾清运费112元及车位管理费2533元，共计15305元；二、驳回地杰物业公司的其他诉讼请求。二审期间，各方当事人未提交新证据。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一审法院认定地杰物业公司分别与武警三师后勤部、张少民签订的在案物业服务合同均属有效正确，本院予以确认。张少民作为涉案房屋的业主，于法于理负有交纳物业服务费的义务。地杰物业公司分别与武警三师后勤部、张少民签订的物业服务合同中均明确约定物业服务费标准为2.5元/平方米/月。案涉合同中载明的每户每月每平米1元的单位补贴，是在当时情况下关于物业费具体支付方式在业主与其单位之间的划分。在武警三师自2016年7月起停止发放物业补贴的情况下，张少民应当按照2.5元/平方米/月向地杰物业公司交纳物业费，张少民认为其对原由武警三师缴纳的单位补贴部分物业费没有支付义务的上诉主张，不能成立。案涉合同中明确约定，对于已售的地下车位，地杰物业公司向车位所有人按照80元/月收取每个车位的地下车位管理费。据此，一审法院判决张少民支付车位管理费，具备事实和合同依据，并无不当。张少民以地下车位其已购买以及地杰物业公司未与其签订停车管理服务协议为由，认为其不应支付车位管理费的上诉主张，于法无据，不能成立。综上，张少民的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费183元，由北京地杰物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春华审 判 员 白 云审 判 员 李 妮二〇二一年一月二十八日法官助理 马云辉书 记 员 原 月