河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终1299号上诉人（一审原告、执行案外人）：梁佩，女，1981年6月4日出生，汉族，住济源市。被上诉人（一审被告、申请执行人）：燕松林，男，1964年10月19日出生，汉族，住济源市。原审第三人（被执行人）：杨红刚，男，1966年2月7日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：崔小霞，济源市天坛法律服务所法律工作者。上诉人梁佩因与被上诉人燕松林、原审第三人杨红刚案外人执行异议之诉一案，不服河南省济源市人民法院（2020）豫9001民初4100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁佩上诉请求：一、依法撤销河南省济源市人民法院（2020）豫9001民初4100号民事判决，并改判支持梁佩一审的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由燕松林承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，所作判决不符合客观事实，侵害了梁佩对案涉房产享有的合法权利。一审判决认定梁佩对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益的主要理由是：（1）梁佩怠于行使自己的权利；（2）梁佩与杨红刚没有签订合法有效的书面买卖合同。关于第一个理由，未及时过户的原因是杨红刚个人事务特别繁忙，而非梁佩自身原因未办理过户登记。这一点，杨红刚在一审庭审中的陈述足以证明。关于第二个理由：梁佩与杨红刚之间虽然没有签订“规范”的“书面买卖合同”，但是，杨红刚给梁佩出具的“证明”，已经包含了合同中的主要条款，且系梁佩与杨红刚的真实意思表示也不违反法律的强制性规定。因此，应认定该“证明”具有“合同”的效力。综上所述，梁佩对案涉房屋提出异议，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请二审法院依法撤销一审判决，改判支持梁佩的上诉请求。燕松林辩称：杨红刚与梁佩之间的买卖不真实，2004年济源市的房价已经达到700元每平米，但是本案中的房价折合下来是400多元每平米。二手房交易一般都是现金交易，本案中的房款却是多次交款，相隔时间也较长，说明不是购房款。涉案房屋2018年才登记到杨红刚名下，当时杨红刚已经在法院有几个被执行的案件，燕松林是2020年3月才申请执行的。但是梁佩一直到燕松林起诉前都没有把房产变更登记到梁佩名下，说明杨红刚并没有真实出卖房屋。杨红刚述称：认可梁佩的上诉理由。2004年9月，杨红刚把涉案房屋以4万元的价格卖给梁佩，梁佩也将购房款全部付清，并实际入住至今，后梁佩也多次催其办理过户手续，因其工作较忙，也考虑双方比较熟悉，不影响梁佩居住，所以就没有配合梁佩办理过户手续。梁佩向一审法院起诉请求：1、停止对其购买的位于济源市××楼××单元××楼西户房产的执行，并解除对该房产的查封；2、确认其与杨红刚达成的房屋买卖协议合法有效，并确认位于济源市××楼××单元××楼西户房产归其所有。一审法院认定事实：济源市人民法院在执行燕松林与杨红刚债务纠纷案件中，于2020年查封了杨红刚名下位于济源市××楼××单元××楼西户的房产。梁佩对该房产的权属提出书面异议，认为该房产系其所有，该院于2020年5月28日作出裁定，驳回了梁佩的其他异议请求。1999年11月17日，杨红刚从济源市房地产开发公司以42516元的价格购买了位于济源市××楼××单元××楼西户的房产。2004年9月1日，梁佩开始在该房屋居住。杨红刚于2005年6月2日出具了一份证明，载明：“我原购买的北海小区31号楼3单元6层西户房（602），同意将售房发票直接开给梁佩”。梁佩称，其于2005年12月31日、2007年2月16日、2008年1月31日陆续支付第三人杨红刚房款，共计4万元；2018年其找杨红刚办理房产过户，因该房产的购房合同系杨红刚与济源市房地产开发公司签订，不动产权证于2018年办在杨红刚、王粉娥夫妻名下。一审法院认为，梁佩诉称其于2004年已购买了杨红刚的案涉房产，只是由于杨红刚事务特别繁忙，一直未办理房产过户手续，其后其考虑转让房产时，到2018年才用杨红刚的购房手续办理了不动产权证，办在杨红刚名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，虽然梁佩于2004年已在案涉房屋中居住，但梁佩与杨红刚并未签订书面买卖合同，且在之后十几年的时间里并未积极要求杨红刚办理过户手续，并在该房产于2018年办理了不动产权证后，也未及时要求杨红刚将房产过户至其名下，说明梁佩怠于行使自己的权利，存在过错，是由于梁佩的自身原因导致未办理过户登记，应当承担取得不动产物权前的交易风险。因此，梁佩对该房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。梁佩要求确认其与杨红刚达成的房屋买卖协议合法有效，但该协议仅为杨红刚出具的一份同意将售房发票直接开给梁佩的证明，故对该请求在本案中该院不予支持。梁佩要求确认案涉房产归其所有，但《中华人民共和国民事物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，因梁佩并未进行房产登记，故不能确认该房产归其所有。综上所述，梁佩的诉讼请求不能成立，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回梁佩的诉讼请求。案件受理费5800元，由梁佩负担。二审中，梁佩提交如下证据：证据1，2018年7月10日其与杨红刚签订的协议复印件一份，解释称：其和杨红刚最初交易时未签订买卖协议，是为了办不动产证时补签的，证明本案涉案房屋是出卖给其的；证据2，中国工商银行流水一份，该流水显示2018年7月12日扣款900元，交易场所是济源市地方税务局，该笔款项是其交纳的维修基金；该流水显示2018年8月9日扣款1700.64元，交易场所是济源市地方税务局契税和耕地占用税征收管理所，该笔款项系其交纳的契税，证明其交纳了本案涉案房屋的维修基金和契税。燕松林质证后认为：对证据1、2的真实性无异议，但该两份证据不能证明涉案房屋是出卖给梁佩的，也可能是朋友间的互相垫付。杨红刚质证后认为：对证据1、2的真实性及证明对象均无异议。本院认证如下：燕松林和杨红刚对梁佩提供证据的真实性均无异议，本院对证据1、2的真实性予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需同时符合上述四种情形且能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，梁佩认可没有办理房产证的原因是杨红刚说不影响住，梁佩称杨红刚曾是其老板，其与杨红刚是上下级关系，不好意思一直催。在长达十几年的时间里，梁佩未积极要求杨红刚为其办理房屋过户登记，直至2020年燕松林向法院申请强制执行，人民法院将涉案房产查封仍未办理房产过户登记，因此，梁佩未办理房产过户登记的原因在于其怠于行使自己的权利，并非“非因买受人自身原因未办理过户登记”。《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。案涉房产系杨红刚从济源市房地产开发公司购买，目前房产登记在杨红刚夫妻的名下，梁佩要求确认位于济源市××楼××单元××楼西户房产归其所有，理由不能成立。综上，梁佩的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人梁佩负担。本判决为终审判决。审判长 商 敏审判员 林慧慧审判员 谢高锋二〇二一年一月二十九日法官助理琚磊磊书记员常亚梅