辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终15227号上诉人（原审原告）：沈阳骏荣物业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区桂花街****。法定代表人：王志毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘跃刚，辽宁长卿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张芮溪，女，1999年10月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：齐冰，辽宁冠越律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊珊，辽宁冠越律师事务所律师。上诉人沈阳骏荣物业有限公司因与上诉人张芮溪物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初2023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳骏荣物业有限公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持原审原告沈阳骏荣物业有限公司的全部诉讼请求；2.请求判令张芮溪承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定沈阳骏荣物业有限公司部分诉讼请求超过诉讼时效，与事实不符。沈阳骏荣物业有限公司接管该小区之后，按合同约定向张芮溪收取物业服务费，张芮溪以各种理由一直未交。张芮溪于2017年12月联合本小区其他十名业主就《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》效力问题起诉沈阳骏荣物业有限公司。该案经过市、区两级法院审理，于2018年7月30日审结。沈阳骏荣物业有限公司收取物业费的基础及标准是该合同，是沈阳骏荣物业有限公司主张按该合同约定收取物业费引起本次诉讼。因双方的诉讼行为导致该合同的权利义务处于不稳定状态。沈阳骏荣物业有限公司认为张芮溪等十名业主起诉上诉人的行为及在审理过程中沈阳骏荣物业有限公司主张按约定收取物业服务费的表示产生了诉讼时效中断的效力。二、一审法院认定沈阳骏荣物业有限公司部分诉讼请求超过诉讼时效适用法律错误。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。上诉人与该小区的业主委员会签订合同期限是三年，该合同具有整体性、同一性。该合同的权利和义务适用该小区的全体业主。沈阳骏荣物业有限公司认为该合同的诉讼时效应从合同期满之后开始计算，并且沈阳骏荣物业有限公司在合同履行期间一直再持续履行自己的义务。三、沈阳骏荣物业有限公司的催缴单能够证明已经有效主张权利，沈阳骏荣物业有限公司对业主定期催缴物业费并将催缴单贴在业主门上，这足以证明送达到张芮溪，能够产生诉讼时效中断的效力，符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第一款的规定，属于有效送达。沈阳骏荣物业有限公司作为一个为小区服务的企业，为保证小区的正常运转，需要很大的资金支出，向小区业主催收属于日常工作之一，一审法院未能认定催缴单效力，属于认定事实不清。张芮溪上诉请求:1.请求撤销一审判决，发回原审法院重审或依法改判支持张芮溪的反诉请求，即判决张芮溪减按四折14597.45元交纳物业费；2.判决由沈阳骏荣物业有限公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院判决事实不清，沈阳骏荣物业有限公司诉请的主要依据《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》中有关物业服务内容和物业服务质量标准的条款应属无效。该合同严重背离了《招标文件》和《投标文件》的实质性内容，该《物业服务委托合同》与《投标文件》构成黑白合同，存在大量删减服务委托内容，更改、减少、降低服务标准的事实，一审法院应当按照中标通知书、招标文件、投标文件、中标人的承诺的内容来确认张芮溪与沈阳骏荣物业有限公司双方的权利义务。那么，在沈阳骏荣物业有限公司提供的物业服务存在重大瑕疵的情况下，张芮溪就不应当按照物业服务合同中约定的4.8元/月/平方米物业费标准支付物业费，而应当按照沈阳骏荣物业有限公司实际服务的范围、标准即按四折交纳物业费。二、一审法院认为“张芮溪的第一项反诉请求已经法院确认为合法有效，第二项和第三项反诉请求应属于抗辩理由，故对张芮溪的反诉不予受理”，上诉人认为一审法院本部分认定属于适用法律错误、程序违法。首先，第一项反诉请求并不构成重复起诉，张芮溪的反诉请求是请求确认物业服务合同部分条款无效，并且张芮溪在一审庭审中向法庭提交了从苏家屯区房产局调取的关于招、投标全程的新的证据，包括《招标文件》、《投标文件》、《中标人的承诺》、《中标通知书》等。其次，张芮溪在一审庭审中，就沈阳骏荣物业有限公司的实际服务范围、内容、标准与招投标文件及中标承诺、物业服务合同存在的巨大差距向法庭举了五组21份证据，这也是上诉人认为应当按四折交付物业费的依据。即使属于抗辩举证，判决也应当对这些证据在判决书中列明、论述，令张芮溪无法接受的是判决书中只字未提。再次，张芮溪的第二项和第三项反诉请求符合《民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉的条件，同时又不存在《民事诉讼法》第一百二十四条规定的不予受理的七种情形，所以一审法院应当合并审理。即使一审法院认为上诉人的反诉请求得不到支持，也应当在审理后判决驳回反诉请求，而不是直接不予受理。即便不予受理也应当单独下达不予受理裁定书，否则属于程序违法，剥夺了反诉原告的上诉权。沈阳骏荣物业有限公司向一审法院提起诉讼请求为：1.要求被告支付位于苏家屯区(信盟花园)3-51号房屋的物业费从2015.7.1-2018.5.31,总计106440元;2.诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明:被告系苏家屯区（信盟花园）3-51号房屋（面积为633.57平方米）所有权人。2015年6月，原告作为提供物业服务的企业，通过招投标方式被选为沈阳市苏家屯区的“信盟花园”项目的物业服务企业。2015年6月4日，原告与沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定原告为信盟花园小区提供物业服务，期限自2015年6月1日至2018年5月31日，物业费标准为公寓3.5元/月/平方米、联排别墅4.0元/月/平方米、独栋及双拼别墅4.8元/月/平方米。现原告诉至法院要求被告支付位于苏家屯区(信盟花园)3-51号房屋从2015年6月1日-2018年5月31日期间的物业费总计106440元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与沈阳市苏家屯区信盟花园小区业主委员会订立的《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，合法有效。该合同对信盟花园业主有约束力，业主在享有物业服务权利的同时，负有交纳物业服务费的义务。本案被告作为业主之一，应当按照合同约定交纳物业费。关于被告主张部分物业费已超过诉讼时效，根据合同约定物业费按每半年预交，原告于2020年5月7日起诉，故2017年5月31日之前的物业费均超过诉讼时效，原告提供的催缴单照片，不能证明其已经有效主张权利，对被告此项主张本院予以支持。故对于原告主张，一审法院支持从2017年6月1日至2018年5月31日期间的物业费共计36493.63元（4.8元/平方米×12个月×633.57平方米）。关于被告在庭审中提交反诉状要求反诉的请求，被告反诉请求的第一项请求确认物业服务合同部分条款无效，此物业服务合同已经本院及沈阳市中级人民法院审理为合法有效，一审法院对此不再重复审理，被告的第二项反诉请求系请求判令沈阳骏荣物业有限公司未按招投标文件履行合同义务构成严重违约、第三项请求判令减免60%的物业费，此两项请求应属于本案被告抗辩理由，故对于被告的反诉，一审法院不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，一审法院判决如下：一、被告张芮溪于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳骏荣物业有限公司物业费36493.63元。二、驳回原告沈阳骏荣物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2428元，减半收取1214，由原告负担858元、被告负担356元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张芮溪提交：第一组证据：1.2017年11月份工资明细表（1页）——显示信盟花园小区2017年11月服务人员数量为6人，工资支出为13973.72元（来源于沈阳市中级人民法院2019年辽01民终字第2684号案卷、骏荣向法庭提交）；2.2017年5月信盟花园收支表（来源于骏荣物业2017年在“信盟大家庭”微信群2017年9月5日发布）——显示以下重要信息①工资75516元、保险6502.04元、伙食费4108元，即2017的5月人工成本和费用86126.04元。②园区绿化费621.40元，即绿化高峰季绿化费月金额仅为几百元。3.2015年-2018年沈阳骏荣物业有限公司公示的社保信息4页——显示2016年骏荣物业服务人员社保信息是6人；2017年骏荣物业服务人员社保信息是7人（来源于其自行公示的用工信息）；4.物业服务项目情况报告（2017年1月1日至2017年12月31日，骏荣出示）——显示以下重要信息①2017年骏荣物业职工薪酬全年为959757.40元，即月均在80000元以下；②园区绿化养护和清洁卫生费用29920元，即绿化和清洁两项费用月均在2500元以下；③未发生公共责任保险支出；④实际支出的公共设施、设备维护及运行费用全年为259256.49元/年（38686+23371.67+5515+79203.82+112480），月均在21605元/月以下；⑤物业成本和费用支出月均低于1764147.57元/12=147012元，其中还包括诉讼费、劳务派遣费，这两项费用不属于物业服务成本及费用范围。⑥该报告显示日期为2018年1月5日。5.物业服务项目情况报告（2018年1月1日至2018年12月31日，骏荣出具）——显示以下重要信息①2018年骏荣物业职工薪酬全年为987334.21元，即月均在81000元以下；②绿化维护费用38448.11元，即绿化费用月均在3200元；③显示未发生公共责任保险支出；④未发生清洁费用支出；⑤物业成本和费用支出月均低于2096906.02元（其中律师费228039.14元不属于物业服务支出）/12=174742元。⑥该报告显示日期为2019年6月1日。6.骏荣物业2015年7月1日至2017年7月31日期间物业费总支出（来源于骏荣物业2017年9月5日在“信盟大家庭”微信群发布）——显示以下重要信息①2015年7月1日至2017年7月31日期间总支出为4222946.19元，月均低于169000元；②2015年6月未发生任何费用支出，提供物业服务的起始日是2015年7月1日并非6月1日）；7.信盟花园投入项目明细表2015.7.1-2017.12.31（来源与1同，第2684号案卷）证明问题：1.结合原审第一组证据中《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》和《中标通知书》显示的日期，证明骏荣物业不可能在2015年6月1日开始从事本小区的服务，而其账目起始日为2015年7月1日，其隐瞒业主并收取了未服务期间的物业费构成欺诈。2.骏荣为信盟花园小区实际投入符合合同要求的服务人员数量为6-7人与《投标文件》约定的51人存在巨大差距；月人工成本支出不到80000元与实际承诺人员成本月250768.5元（见一审《投标文件》第5-6页）相比仅为31.9%，人员投入数量和人员成本支出之义务履行存在严重违约的事实，亦存在服务欺诈事实。对独栋别墅业主而言，仅人工一项至少应减免物业费占比的36%（53.64%*（100%-31.9%））。3.骏荣从未履行业主私家庭院部分的绿化养护义务，实际绿化费用2017年每月3200元（且含清洁费用）以下，2018年每月2500元以下，与每月102000元相比不到3%，也未履行三年更换补种草坪的义务，结合一、二审小区绿化养护的事实状况图片，物业绿化养护工作严重违约，且从未告知业主私家使用的花园属绿化养护范围，存在服务欺诈事实。对独栋别墅业主而言，绿化养护费用至少应减免物业费占比的24.70%（25.70%*（100%-3%））。4.骏荣物业从未履行业主私家庭院部分的清洁义务，实际仅履行45000平方米的清洁范围即清洁范围的16.5%，即至少有83.5%的清洁卫生义务未履行，结合2017年、2018年支出中未发生清洁费用的事实、一审、二审小区清洁卫生状况的图片和视频，证明骏荣清洁卫生工作严重违约，且从未告知业主私家使用庭院属清洁卫生范围，存在服务欺诈事实。对独栋别墅业主而言，清洁卫生费用至少应减免物业费占比的1.04%（1.25%*（100%-16.5%））。5.骏荣并未支出公共责任保险费用，却向业主收取了占比物业费2.08%的费用存在服务欺诈的事实。公共责任保险2.08%的费用应当减免。6.骏荣物业完全未履行房屋管理和维护的义务。公共设施设备每月平均费用32619.61元（《投标文件》第7-8页），实际每月平均支出21605元为66.23%。存在房屋管理的义务，结合一审、二审房屋、外墙、楼道、园区设施设备的不同时段的状况图片和视频，证明骏荣该项义务履行严重违约，也存在服务欺诈。对独栋别墅业主而言，设施设备维护费用至少应减免物业费占比的1.48%（4.39%*（100%-66.23%））。7.综合2-6项，独栋别墅业主至少应减免的物业费占比就高达65.3%（人工36%+绿化养护24.7%+清洁卫生1.04%+公共保险2.08%+设备维护1.48%），即至少应减免4.8*65.3%=3.13元/月平方米。8.其他方面约定的义务履行也存在严重瑕疵，在此略过。第二组证据：1.信盟花园小区长期物业服务状况的真实写照图片18页共53张、视频12个——这些照片为园区不同地点的绿化养护真实状况、清洁卫生真实状况、设施设备严重坏损的状况、灯具、表箱、垃圾箱严重坏损的状况、园区堆集和滞留大量垃圾的事实…。证明骏荣长期一惯性服务存在严重瑕疵，冰冻三尺非一日之寒（形成于不同时间、不同地点、不同项目内容）2.沈阳市中级人民法院民事判决书（2019）辽01民终2684号（来源于卷宗）——证明业主张伟提交光盘2张和照片一组，证明骏荣物业期间园区墙体脱落，设备损坏，草木不养护，环境变差，园区失窃，物业不履职、不作为的事实证据大量存在。证明骏荣自认入住率20%，相应的工作量大量减少，服务差强人意。3.骏荣物业服务真实状况之图片7页（来源于（2019）辽01民终2684号卷宗）——证明其他业主已经提交大量园区不同场景、时间、服务事项方面物业存在服务瑕疵的证据。4.广大业主对骏荣的服务状况极为不满意的聊天记录截图66页（来源于“信盟大家庭”微信群）——证明骏荣物业在极低入住率情形下，广大业主对其服务严重不满意的事实，涉及园区大量业主家庭被盗的事实；水垢严重、有腥味且未提供水质检测合格报告的事实；报修不解决的事实；草枯死的事实；园区路灯、草坪灯大量坏损、光线太暗和或不亮的事实；公寓所有灯都不亮的事实；提出建议多次不解决问题的事实；园区周界没有监控的事实；巡逻不到位的事实；业主质疑物业不负责任的事实；业主家因水冻、下水堵而导致装修被毁等。5.园区水质不合格、跑水、水冻的图片9张（结合业主在微信群对水质的真实评价）：证明水系统管理严重失职。6.园区表箱全部坏损的图片24（其中包括骏荣物业自已在业主群发布的表箱损坏的图片）：证明小区表箱全部损坏，物业未尽设施维护义务且造成财产损坏，实际上是全部损坏，一个好的都没有。7.园区垃圾桶损坏的照片9张——园区垃圾桶别墅每户一个，公寓独院及各楼口各一个，现在丢失或损坏不见严重，导致园区垃圾桶大量减少且一个好的都没有，严重影响园区形象。骏荣未尽维护管理义务，损坏业主财产。8.园区休闲椅损坏的图片6张——证明休闲设施一个好的都没有，未尽维护、清洁管理责任，导致业主财产的损坏。9.园区灯具损坏及不亮的照片21张——证明物业未尽灯具维护维修义务，长年损坏不修，亮灯率不到40%，严重到公寓、联排别墅95%都不亮，晚上漆黑一片。物业公司管理不善造成财产损害。10.信盟公寓房屋现状照片20张——证明物业未尽任何房屋管理义务，外墙脱落、屋面和墙体漏水严重未尽任何管理职责、电线私拉乱扯、存在安全隐患、楼道损坏严重、从未清洁外墙、玻璃、门锁、楼牌损坏、漏水失修、楼道地热开关损坏，导致楼道不供暖水管冻裂、灯具全坏等。11.园区公共区域绿化养护及卫生清洁的状况照片44张——证明骏荣在大量缩减绿化和清洁面积后，绿化、卫生状况依据惨不忍睹的事实。12.骏荣《投标函》（见《招标文件》第27-28页）中对物业服务管理目标承诺完全不达标。13.综合1-12项、原审第一组、第二组、第三组、第四组证据对比骏荣进驻小区前的照片，充分证明其是长期存在服务的重大瑕疵，严重违约。第三组证据：骏荣不依法履行公布物业服务合同履行情况、物业收支情况的义务，在业主提出质询后不予理睬的证据（1份）（来源于“信盟大家庭”微信群）；证明问题：1.消费者有权拒绝不明码标价的行为，在其履行其明码标准价的义务前，消费者有权拒绝支付价款。2.骏荣物业违背诚信，实施了价格欺诈和服务欺诈的行为，牟取暴利，损害消费者的合法权益；3.骏荣物业违反明码标价的法律、法规规定，其无权向业主主张质价严重不符的物业费。骏荣物业中标信盟花园小区之物业费价格构成及各类费用占比统计表。补充一审第一组证据证明问题：1.《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》第五章双方的权利义务条款之最后一条均规定法律法规规定的权利和义务是当事人的权利和义务。2.骏荣物业通过招投标订立的小区物业服务合同。3.沈阳骏荣物业有限公司在《中标人的承诺》中承诺全面履行《招标文件》及《物业服务合同》中规定的义务。该《物业服务合同》系指事先进行招标备案时的合同版本即《招标文件》（第37-51页）中附件I《物业服务合同》及其附件，即法定的中标合同。《招标文件》：七、合同的授予（第9页）明确载明“中标人的投标文件应当作为物业服务合同的附件”。4.《中标通知书》证明信盟花园小区的物业服务合同系指《招标文件》（第37-51页）中附件I《物业服务合同》及其附件，且明确服务内容及服务标准按投标文件执行，投标文件是合同附件。5.《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》并非信盟花园小区物业服务合同的全部组成，中标价格对应的法定权利义务还包括《招标文件》、《投标文件》、《中标通知书》、《中标人的承诺》、中标合同、投标函、法律法规规定的全部权利和义务，是确认双方权利与义务的全部依据。6.骏荣物业中标价格对应的法定和合同之义务包括全部法定和合同组成部分（包括《招标文件》、《投标文件》、《中标通知书》、《中标人的承诺》、中标合同、投标函）约定的义务和承诺，4.8元/月/平方米的中标价格是全部法定和合同义务和承诺的对价。7.在信盟花园小区所有物业合同纠纷案件中，依据的仅是沈阳骏荣物业有限公司向业主和法庭出具的《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》并非全部合同组成，骏荣物业采取移花接木的手段欺瞒业主和法庭，存在服务欺诈。8.《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》版本与《招标文件》（第37-51页）中附件I《物业服务合同》及其附件相比完全不同，存在委托服务事项、服务内容和范围明显大量删减或缩减、物业服务质量标准严重降低、服务目标及承诺全部取消的事实，明显减轻物业公司责任与义务，加重业主责任，违背法律禁止性规定，应属无效条款。9.《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》中“第四条乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件）；2.第五条（一）第二款乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务；3.附件：物业服务标准”等条款不应作为履行的依据，应当按照严于该等条款的内容来确定权利和义务，即上诉人原审诉请一请求的事项，否则违背消费者权益保护法和合同法、物业管理条例。10.中标通知书显示日期为2015年6月4日，即合同订立在2018年6月4日之后，而《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》显示合同期限为2015年6月1日至2018年5月31日，有理由怀疑该合同并非招投标程序订立，骏荣物业对业主和法庭有重要隐瞒。11.《投标文件》（第1-2页）《物业服务费测算说明》中《物业费测算总表》证明信盟花园小区物业费的构成有明确的衡量依据即减免费用有可裁量的准确依据，其中人工、绿化、公共设施设备维护、公共责任险四项中，公寓该（因3-47-222为公寓）4项合计占比84.65%（人工成本42.16%+绿化费用34.43%+公共设施设备维护及运行费用5.98%+公共责任险2.08%），其他费用占比15.35%（保洁费用1.37%+秩序维护费用0.88%+办公费用2.70%+固定资产折旧费0.46%+利润4.5%+税金5.42%），物业费3.5元/月平方米。12.《投标文件》第3-6页证明人工成本为3.5元/月平方米X42.16%=1.47元/月平方米，但对应的园区服务人员数量是51人；人工成本包括五险（养老20%、失业2%、工伤0.8%、医疗8%、生育0.6%）、工会费2%、加班费、餐费、工装费；物业有义务保证信盟花园小区服务人员的数量及工资福利等符合承诺。13.物业在《中标人的承诺》中承诺全面履行《招标文件》和物业服务合同（即中标的合同包括投标文件），《招标文件》二、项目情况（第12-20页）显示园区350000平方数，其中建筑物占地77500平方数、绿化227500平方数、道路及公共区域45000平方数。14.依据上述12.并结合《投标文件》（第13页）、信盟花园园区规划图、销售楼书、二审提交的房屋买卖合同、产权证附页等，证明物业的绿化义务范围是园区所有绿化包括业主独立使用私家花园部分，共227500平方米的绿化月均费用102000元，且在2015至2018三年间补种一次草坪。15.依据上述12.并结合《投标文件》（第11页）、信盟花园园区规划图、销售楼书、二审提交的房屋买卖合同、产权证附页等，充分证明物业的清洁义务面积是绿化区域、道路及公共区域共272500平方米，月清洁费用5013.3元。16.《招标文件》第12-16页、《投标文件》第7-8页证明业主物业费中包括公共设施、设备维护及运行费用是每月32619.61元，义务范围包括房屋及设施设备。17.《招标文件》第12-13页房屋建筑及物业构成明细证明了骏荣物业的房屋管理的范围（包括联排别墅12幢66户、独栋别墅97幢107户、公寓6幢96户、车库、业主会所、物业用房48号楼、开发自营房屋），但《沈阳市苏家屯区信盟花园物业服务委托合同》将上述房屋管理事项全部删除，仅依据该合同中的服务事项和内容不能代表其全部法定和合同义务。18.《招标文件》第13-14页四、硬件及配套情况证明骏荣对小区硬件及配套的义务范围及项目，其中重要的显示是：①自来水由物业维护，即园区水质质量及其设施设备维护义务由物业承担；②园区有红外线监控系统、消防监控系统、安全监控系统及相应设备，且均由物业安装，在1-2个月内修复或恢复（投标文件第20-21页）。19.综合一、二审的全部证据，证明骏荣物业剥夺业主知情权和监督权，隐瞒关键合同组成内容，拒绝公布物业服务合同履行情况和收支报告，存在不履行和不完全履行物业服务合同义务的事实，服务长期存在重大瑕疵，且违背诚信实施了价格和服务欺诈，牟取暴利，损害业主消费者的合法权益。20.骏荣物业公然违反明码标价的法律、法规的规定，消费者有权拒绝不明码标价的行为，在其履行明码标价义务前，消费者有权拒绝支付价款。沈阳骏荣物业有限公司质证：上述证据三性均有异议。不能证明对方主张。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于沈阳骏荣物业有限公司认为其主张的诉讼请求未超过诉讼时效的问题。沈阳骏荣物业有限公司提供了日期分别为2017年1月20日和2019年1月21日的催缴单，物业公司通过张贴催缴单的方式向业主催要物业费，符合物业服务公司的行业习惯，故应当认定该行为构成诉讼时效的中断，故沈阳骏荣物业有限公司的主张并未超过诉讼时效，故张芮溪应当向沈阳骏荣物业有限公司支付2015年7月1日至2018年5月31日的物业费106439.76元（4.8元/平方米/月×35个月×633.57平方米）。一审法院以超过诉讼时效为由驳回了沈阳骏荣物业有限公司部分诉讼请求不妥，本院予以更正。关于张芮溪主张沈阳骏荣物业有限公司的服务不达标应当按照40%的标准收取物业费的问题。因其提供的证据不能证明沈阳骏荣物业有限公司存在物业服务下降的情形，故张芮溪的该项主张，本院不予采信。关于张芮溪主张一审对反诉不予审理系程序不合法的问题。张芮溪反诉请求的第一项要求确认物业服务合同部分条款无效，此物业服务合同已经生效判决确认为合法有效合同，一审法院对此不再重复审理并无不当；第二第三项反诉请求，一审法院认定为抗辩理由亦无不当。综上，上诉人沈阳骏荣物业有限公司的上诉请求部分成立，上诉人张芮溪的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初2023号民事判决第二项，即“驳回原告沈阳骏荣物业有限公司的其他诉讼请求”；二、变更沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初2023号民事判决第一项，即“被告张芮溪于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳骏荣物业有限公司物业费36493.63元”为：张芮溪于本判决发生法律效力之日起十日内支付沈阳骏荣物业有限公司物业费106439.76元；三、驳回张芮溪、沈阳骏荣物业有限公司其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2428元，减半收取1214，由张芮溪负担；二审案件受理费2593元，由张芮溪负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年一月二十八日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更