山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初538号原告：徐飞，男，1971年3月7日生，汉族，济南市市政工程设计研究院（集团）有限责任公司工程师，住济南市市中区。原告：李力，女，1972年6月14日生，汉族，济南市鲁商集团职工，住济南市市中区。委托诉讼代理人：李力（系徐飞之妻），女，济南市鲁商集团职工住济南市市中区。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路。法定代表人：黄平，董事长兼经理。委托诉讼代理人：王晖，女，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊珊，女，山东齐鲁律师事务所律师。原告徐飞、李力与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告徐飞、李力、被告绿地西河置业公司的委托诉讼代理人王晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐飞、李力向本院提出诉讼请求：判令绿地西河置业公司支付自2020年1月18日至2021年1月18日的违约金44650.46元及自2021年1月19日至判决生效之日止，按合同约定的每日支付总房款1219958元的万分之一的标准计算的违约金。事实和理由：2014年11月6日，徐飞、李力与绿地西河置业公司签订济南市商品房买卖合同，合同编号为销售（字）201418836264，并于同日签订商品买卖合同补充协议，约定徐飞、李力购买绿地西河置业公司预售的位于济南市市中区，总房款1219958元。根据合同第八条约定，绿地西河置业公司应当于2017年6月30日前将符合合同约定的具备“该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》”商品房交付给徐飞、李力使用。依补充协议第三条第七款的约定，绿地西河置业公司因自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付徐飞、李力，则自合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，按日支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，徐飞、李力依约支付了首付款369958元，并与绿地西河置业公司、中信银行股份有限公司济南分行签订中信银行个人借款合同，该行向绿地西河置业公司支付850000元。2017年6月30日，绿地西河置业公司没有按合同约定时间交付该房屋。2019年3月26日，徐飞、李力向本院提起诉讼，本院于2019年11月1日出具（2019）鲁0103民初3253号民事判决，判令被告支付违约金至2019年11月1日，但截至2020年11月2日，绿地西河置业公司尚未取得综合验收证明，不具备合同约定的交付条件。综上，绿地西河置业公司的行为已构成违约，原告有权要求赔偿。故徐飞、李力诉至法院，望判如所请。绿地西河置业公司辩称，一、新都会项目在整个开发、建设及销售过程中，严格遵守国家法律法规及相关政策规定，先后取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证，是依法建设的项目。二、绿地西河置业公司未能在合同约定期限内向业主交付符合合同约定的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致已经完工的楼盘无法办理《分期综合验收备案证明》，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形。案涉商品房买卖合同第八条约定房屋交付条件为取得分期综合验收备案证明。但绿地西河置业公司未能在合同约定期限内向业主交付取得《分期综合验收备案证明》的房屋，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致。涉案项目未进行综合验收备案的最主要原因是高压线未落地和教育用地未拆迁。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，关于这一点，包括徐飞、李力在内的广大业主是知悉的。教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的绿地西河置业公司所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。案涉商品房买卖合同第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此绿地西河置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。也就是说，绿地西河置业公司有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时。三、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非绿地西河置业公司自身原因造成的逾期交房的情形，绿地西河置业公司无需向徐飞、李力支付违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，绿地西河置业公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付徐飞、李力的，绿地西河置业公司应按日向徐飞、李力支付已交房款万分之一的违约金。即，只有绿地西河置业公司因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，绿地西河置业公司才应按照合同约定支付违约金。否则，绿地西河置业公司不应承担任何违约责任。本案中，前述已提到，该项目未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是绿地西河置业公司自身原因造成的；关于教育用地地块未拆迁问题，绿地西河置业公司确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的绿地西河置业公司。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非绿地西河置业公司自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非绿地西河置业公司原因导致的事实前提下，如法院最终认定由绿地西河置业公司承担相应违约责任，则该种认定对绿地西河置业公司既不公平，也不公正。绿地西河置业公司请求贵院综合考虑本案存在的特殊情形。四、现行的《城市房地产开发经营管理条例》已将住宅小区等群体房地产开发项目竣工需综合验收的条款删除，新都会项目6号楼目前已取得建筑工程竣工验收报告，已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。按照《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》的相关规定已经具备交付条件，绿地西河置业公司已通知业主办理房屋交接手续，因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，绿地西河置业公司不应承担逾期交房的违约责任。2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》要求住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收后才能交付使用，济建发7号文（关于转发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的通知），正是基于2011年1月8日修正版的《城市房地产开发经营管理条例》的相关内容。《济南市商品房买卖合同》系济南市建设委员会、济南市工商行政管理局共同制订的制式合同，其中，将取得《分期综合验收备案证明》作为房屋交付的条件也是基于上述法规、文件内容。但是现行的《城市房地产开发经营管理条例》已经将原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除，依据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案项目6号楼已经取得了建筑工程竣工验收报告。但在《城市房地产开发经营管理条例》修订后，政府相关部门却未按照该规定要求执行，仍然要求包括绿地西河置业公司在内的房地产开发商取得《综合验收备案证明》后才能交付房屋，实则不合法地加重了绿地西河置业公司的义务，等于是政府违法，企业买单。绿地西河置业公司认为，在相关法律已经修订的情况下，双方合同约定的交付条件条款应自动适用法律规定，在本案中，鉴于综合验收程序已经被废除，政府还在做这项工作就是在违法行政，不应该将一个政府根本就不该办理的违法事项是否已经办理作为认定民事责任的依据，涉案住宅经过四方验收合格，绿地西河置业公司通知徐飞、李力收房完全合法，绿地西河置业公司不应承担违约责任。另外，在新都会项目已经具备实际居住条件，大多数业主已经收房并开始装修入住的情况下，绿地西河置业公司已通知业主办理房屋交接手续，但因业主自身原因未能办理房屋交付手续的，绿地西河置业公司也不宜再承担逾期交房的违约责任，否则，会导致更多的社会矛盾和诉累。本院认定事实如下：2014年11月6日，徐飞、李力作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订济南市商品房买卖合同，约定买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区西侧绿地新都会广场的预售商品房，楼号为绿地西河片区C1地块6号楼1单元1404室；商品房的用途为住宅，建筑面积125.68平方米；总价款为1219958元；出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件《合同补充协议》。同日，徐飞、李力与绿地西河置业公司签订商品房买卖合同补充协议，该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，徐飞、李力依约支付住宅购房款1219958元。但绿地西河置业公司未按约交付符合合同约定的房屋。2018年5月8日，绿地西河置业公司向徐飞、李力发出《通知书》，其中载明：我司开发的绿地西河片区C1地块6号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因未取得综合验收备案。我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续。另查明，2014年5月9日，绿地西河置业公司取得西河片区C1地块的建设工程规划许可证。2014年10月22日，绿地西河置业公司取得案涉6号楼的商品房预售许可证。2017年7月5日，涉案6号楼建筑工程通过五大主体验收合格。2018年4月4日，济南市城建档案馆接收了绿地西河置业公司移交的涉案6号楼建设工程档案。2017年8月14日，涉案6号楼取得建设工程消防验收合格的验收意见书。2017年11月，取得济南建筑节能专项验收认可。2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件。2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案。2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。再查明，2020年1月17日前的住宅房屋的逾期交房违约金，绿地西河置业公司已支付给徐飞、李力。截至立案之日，绿地西河片区C1地块6号楼尚未取得分期综合验收备案证明。本院认为，徐飞、李力与绿地西河置业公司签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。根据案涉商品房买卖合同的约定，绿地西河置业公司应当于2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但截至立案之日，绿地西河置业公司建设的涉案房屋尚未取得开发项目《分期综合验收备案证明》。涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件，故徐飞、李力有权拒绝收房。绿地西河置业公司向徐飞、李力通知收房的行为并不能成为其免责的合法理由,故绿地西河置业公司关于徐飞、李力拒绝办理收房手续、其不应支付逾期交房违约金的抗辩理由不能成立，本院不予支持。绿地西河置业公司未按约交付房屋，应承担相应的逾期责任。绿地西河置业公司已将涉案住宅房屋的逾期交房违约金向徐飞、李力支付至2020年1月17日，故徐飞、李力主张的逾期交房违约金为自2020年1月18日起按每日购房款1219958元的万分之一的标准支付至判决生效之日，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐飞、李力自2020年1月18日至2021年1月18日的逾期交房违约金44650.46元及自2021年1月19日至判决生效之日止，按每日购房款1219958元的万分之一的标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费916元，减半收取计458元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王学英二〇二一年一月十九日书记员  徐 谦