四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初322号 原告：陈代玉，女，1950年7月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张龙福，四川英济律师事务所律师。 被告：四川橙森科技发展有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********。 法定代表人：陈志坚，总经理。 原告陈代玉与被告四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了进行审理。原告陈代玉委托诉讼代理人张龙福到庭参加诉讼，被告橙森公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈代玉向本院提出诉讼请求：1.解除陈代玉与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》；2.橙森公司支付欠付租金暂计11952元（按照合同约定，自橙森公司欠付之日起计算至退房之日止）；3.橙森公司支付拖欠的水电及物业费暂计1000元；4.橙森公司支付违约金60000元。事实与理由：2018年4月，陈代玉购买了成都中集产业园开发投资有限公司（以下简称中集公司）开发的具有投资性质的位于成都市新都区××道××号××广场××栋××层××室××公寓。案涉房屋由中集公司指定的装修公司装修，装修后由中集公司指定的橙森公司运营。2018年4月13日，陈代玉与橙森公司签订《业主房屋租赁合同》，约定陈代玉将案涉房屋租赁给橙森公司，用于酒店、公寓租赁、商业及办公使用。租期13年，每三个月支付一次租金。合同签订后，陈代玉将案涉房屋装修至符合橙森公司可以直接用于经营的状态并交付。同时，鉴于租期较长，陈代玉在自费装修的基础上给予橙森公司3.5个月的免租期。但橙森公司拖欠租金数月，已严重违约，为维护合法权益，故诉至本院。 橙森公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年4月13日，陈代玉（甲方）与橙森公司（乙方）签订了《业主房屋租赁合同》，约定陈代玉将位于成都市新都区××道××号××广场××栋××层××室，建筑面积为44.27平方米的房屋租赁给橙森公司使用。案涉房屋，租赁期自2018年9月1日起至2031年12月15日，免租期为3.5个月。该合同第三条第一款载明：“租金为人民币30元／平米／月（大写：叁拾元整），乙方支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转账凭据为证），且每次提前7日支付下期租金。”第三条第二款载明：“租赁期内租金递增明细如下：（1）2018年12月16日——2021年12月15日，租金为人民币30元／平米／月；（2）2021年12月16日——2024年12月15日，租金为人民币31.80元／平米／月；……”。第四条载明：“1.待该物业正式交付后，甲方需办理完收房手续并付清全部收房所缴纳费用后7日内应收到乙方缴纳的押金1328元整（大写：壹仟叁佰贰拾捌元）。合同到期终止时，乙方交清租金及水、电、煤气、网络、电话、物业等相关费用后，甲方即退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用，不足部分甲方有权向乙方索取。2.乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足。”第五条载明：“租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用均由乙方承担，并及时按规定缴纳。”第六条第三款载明：“乙方必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，甲方收回房屋，并不退还乙方押金，乙方承担违约责任。”第六条第七款载明：“乙方在租赁期满或合同解除后10个工作日内搬出租赁房屋，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的非固定设施设备物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的搬运费用。”第六条第十一款载明：“合同期内如‘由于战争、地震、、地震台风、暴风雪、政府禁令’等或其他不可抗力的原因而不能履行合同或延迟履行合同的一方不负有违约责任。”第六条第十二款载明：“租赁期满后，甲乙双方协商一致，乙方将房屋内全部家具、电器留予甲方，不拆除不带离。”第七条第四款载明：“违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。”陈代玉将案涉房屋装修完毕并交付橙森公司。合同签订后，橙森公司向陈代玉支付押金1328元，并支付了2018年12月16日—2019年12月15日期间的租金。2019年12月，橙森公司向陈代玉支付租金1000元，2020年10月30日，橙森公司向陈代玉支付租金8100元。 另查明以下事实： 1.“橙堡公寓”于房屋销售阶段已作为销售口号； 2.陈代玉与案外人成都市川辉装饰工程有限公司签订《装修改造委托书》，约定案涉装修款为171065元，家具、家电的配置清单中含有冰箱、洗衣机、电磁炉、电视机、空调、抽油烟机、热水器、书桌、书桌椅、电视柜、床头柜、床垫、沙发、茶几等； 3.陈代玉于2020年11月8日接收案涉房屋，但发现缺少冰箱、电视机、洗衣机、空调、电磁炉、抽烟机、热水器、电视机、茶几、沙发、书桌椅、书桌、床头柜、床垫、窗帘等。 以上事实有《业主房屋租赁合同》、《装修改造委托书》、宣传单、房屋移交清单等证据以及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，橙森公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对陈代玉诉讼请求的答辩以及对陈代玉提交证据进行质证的权利，故本院对陈代玉提交的证据原件及陈述的事实予以采信。 陈代玉与橙森公司所形成的是房屋租赁合同关系。陈代玉与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行义务、享受权利。 关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。同时，根据《业主房屋租赁合同》第六条第三款约定，橙森公司迟延支付租金，陈代玉有权收回房屋，《业主房屋租赁合同》于陈代玉收回房屋时已经实际解除。故陈代玉主张解除《业主房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于橙森公司应当支付的租金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”陈代玉有权要求橙森公司支付房屋腾退前的租金。本院认为，2020年1月24日，因受新冠肺炎疫情影响，四川省启动重大突发卫生事件一级响应，橙森公司对外出租公寓的营运也产生了影响。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的责任也是房东的义务，而由此造成的损失，根据公平原则双方应进行分担。但2020年3月17日《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告（第8号）》第一条载明：“全面恢复城镇居住小区、农民集中居住区、农村散居院落等居住区域常态化管理，采取出示健康码方式继续做好本通告第七条所涉人员的排查登记。”第二条载明：“全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动，同时要加强通风换气、清洁消毒，合理控制场所内人员数量，落实对员工的健康监测和内部管理措施。”2020年3月20日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部复工复产工作组《关于居民小区（院落）复工复产项目疫情防控有关事项的通知》中使用“天府健康码”绿码人员可正常通行，不限制持有健康证明材料的返蓉业主、租住户和走亲访友人员进出居民小区（院落），不限制业主、租住户进出居民小区（院落）的次数、时间和家庭人数。经本院调查走访，“橙堡公寓”位于新都区××内，橙森公司的客户群体主要是园区内工作人员，有长租、短租和日租等多种形式，在疫情发生后停止营业至3月底，其受影响的主要是2、3月份，本院认为，2、3两个月的租金可减半收取。故橙森公司应支付至房屋腾退之日欠付租金3825.87元（1328元／月×10个月-1328元／月÷30天×8天-9100元）。 关于水电及物业费。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”陈代玉未向本院提交证明橙森公司欠付水电及物业费的证据，应当自行承担对其不利的法律后果，故陈代玉要求橙森公司向其支付欠付的水电及物业费的诉讼请求，本院不予支持。 关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《业主房屋租赁合同》第七条第四款约定，橙森公司违反合同约定时，应向陈代玉支付违约金60000元。本院认为，首先，橙森公司的违约行为在疫情发生前已经产生；其次，橙森公司与陈代玉约定的租赁期为13年，免租期为3.5月，陈代玉投入大量资金用于了装修，合同解除后陈代玉的预期利益损失较大；再次，陈代玉在接收房屋时发现房屋内家具、家电等设施大量缺损；最后，在陈代玉未能提供直接证据证明其损失的具体数额的情况下，秉持着违约责任“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定将橙森公司向陈代玉已支付的押金转化为违约金外，另支付35000元违约金用以弥补陈代玉的损失。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、四川橙森科技发展有限公司与陈代玉于2018年4月13日签订的《业主房屋租赁合同》已经于2020年11月8日解除； 二、四川橙森科技发展有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内支付陈代玉租金3825.87元； 三、四川橙森科技发展有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内支付陈代玉违约金35000元； 四、驳回陈代玉的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费812元（已因适用简易程序减半收取），由陈代玉承担50元，四川橙森科技发展有限公司承担762元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 霍 萍 二〇二一年一月二十五日 书记员 杨明铭