河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终136号上诉人(原审原告)：漯河市颖辉置业有限公司，住所地漯河市源汇区泰山路新实业开发有限公司******。统一社会信用代码：91411100068918336H。法定代表人：杨景辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮光辉，河南汇恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚旗，河南汇恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘泽，男，汉族，1973年12月12日出生。住漯河市郾城区。上诉人（原审被告）：韩雪娇，女，汉族，1992年8月10日出生。住漯河市郾城区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王晓军，河南汇恒律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张永博，河南汇恒律师事务所律师。上诉人漯河市颖辉置业有限公司（以下简称颖辉置业公司）与上诉人刘泽、韩雪娇房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初4848号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人漯河市颖辉置业有限公司的委托诉讼代理人芮光辉，上诉人刘泽、韩雪娇的委托诉讼代理人王晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颖辉置业公司的上诉请求：1、恳请在一审判决的基础上，依法判决支持上诉人一审中诉请的违约金部分；2、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决依上诉人至今未为被上诉人办理房产证为由，不予支持上诉人主张的违约金，其事实认定错误，法律适用错误。该部分的判决与已经生效的漯河市郾城区人民法院作出的（2019）豫1103民初4783号民事判决书和漯河市中级人民法院生效的（2019）豫11民终3020号民事判决书所认定的事实严重相矛盾。其理由为：第一、根据两被上诉人向上诉人亲自出具的《还款协议》可知，只有在两被上诉人全部购房款交付完毕的前提下，上诉人才为其办理并交付房产证。两被上诉人履行的是先合同义务，在两被上诉人连最主要的合同义务都没有完成的情形下，上诉人根本没有为其办理和交付房产证的任何义务。所以，一审法院将上诉人双方先后履行合同义务的逻辑关系认定错误的情形下，依上诉人至今未为被上诉人办理房产证为由，不予支持上诉人主张的违约金，其事实认定和法律适用严重错误。第二、两被上诉人根据双方合同约定，应当向上诉人支付违约金，该事实已被生效的漯河市郾城区人民法院作出的（2019）豫1103民初4783号民事判决书所认定。2016年12月26日上诉人所签订《商品房屋销售合同》的法律效力已被漯河市郾城区人民法院作出的（2019）豫1103民初4783号民事判决书漯河市中级人民法院生效的（2019）豫11民终3020号民事判决书所判定。漯河市郾城区人民法院作出的（2019）豫1103民初4783号民事判决书第三页认定：“两被告的行为已构成违约，应当承担违约责任”。所以，两被上诉人应当按照约定的日万分之五支付违约金。第三、上诉人一审中诉请的购房款、利息和违约金与被上诉人辩称的上诉人未为其办理房产证，这是截然不同的两个法律关系。两个法律关系的事实也已被漯河市郾城区人民法院作出的（2019）豫1103民初4783号民事判决书和漯河市中级人民法院生效的（2019）豫11民终3020号民事判决书所认定。漯河市郾城区人民法院作出的（2019）豫1103民初4783号民事判决书第四页认定：“二被告辩称的原告未为其办理房产证，与本案不属于同一法律关系。本院不予审理。”漯河市中级人民法院（2019）豫11民终3020号民事判决书认定：“韩雪娇、刘泽上诉称漯河市颖辉置业有限公司未为其办理房产证，与本案不属同一法律关系，一审法院不予审理并无不当。”而本次郾城区人民法院做出的判决结果，显然将上诉人主张的违约金部分和被上诉人辩称的未办理房产证的理由，进行了合并处理，致使做出了错误的判决结果。上诉人本次诉讼中使用的主要证据与先前漯河市郾城区人民法院作出的（2019）豫1103民初4783号民事判决书和漯河市中级人民法院生效的（2019）豫11民终3020号民事判决书判定使用的是相同的证据，诉求理由也相同，但一审法院竟做出了前后矛盾的判决结果，这是明显的枉法裁判。二、2016年12月26日上诉人与被上诉人之间签订的《商品房屋销售合同》，系双方之间的真实意思表示，合法有效，被上诉人应当按照合同约定履行支付购房款、利息和违约金的义务。2016年12月被上诉人因急于结婚，亟需现房和新房，但又无经济实力购买。此时，被上诉人通过他人介绍，找到了上诉人。上诉人给被上诉人介绍了房屋的情况后，被上诉人愿意购买。上诉人看在朋友的面上，又因被上诉人刘泽系外地人，出于帮忙和同情的心理，仅让被上诉人交付了2万元的首付款后，允许被上诉人装修和入住。因此，上诉人双方在2016年12月26日签订的《商品房屋销售合同》，完全是双方之间的真实意思表示，合法有效，被上诉人应当按照合同约定履行支付义务。综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，恳请贵院在查清事实的基础上，依法支持上诉人的全部诉请。刘泽、韩雪娇辩称：本案商品房屋销售合同和还款协议。属于以合法形式掩盖非法目的的合同，违法无效。颖辉置业公司基于该违法无效的合同主张违约金没有事实根据和法律依据，该上诉请求不能成立，应予以驳回。第二点意见截止今日颖辉置业公司所开发的百合园小区不具有任何合法建造手续属于违法建筑。颖辉置业公司已经明显丧失商业信誉，丧失履行债务的能力，其没有能力为韩雪娇和刘泽办理涉案房产的初始登记及转移登记。根据合同法第68条的规定韩雪娇和刘泽有权行使不安抗辩权，中止履行还款协议。综上恳请贵院依法驳回颖辉置业公司的上诉请求。刘泽、韩雪娇的上诉请求：1、撤销原审判决，驳回漯河市颖辉置业有限公司的诉讼请求。2、一、二审诉讼费均由漯河市颖辉置业有限公司承担。事实与理由：第一、漯河市颖辉置业有限公司与韩雪娇、刘泽签订的《商品房屋销售合同》和《还款协议》，属于“以合法形式掩盖非法目的”的合同，违法无效。应驳回漯河市颖辉置业有限公司的诉讼请求。漯河市颖辉置业有限公司违反诚实信用和公序良俗原则，该公司经办人员为将涉案房产向上诉人售出并赚取购房款，恶意隐瞒涉案房产不具有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》等建设手续，属于违法建筑而无法办理涉案房产初始登记及转移登记的事实真相，谎称涉案房产是该公司经上级批准建造的现房，能够办理房产证。房屋交付使用后，上诉人只要携带与漯河市颖辉置业有限公司签订的商品房买卖协议就能够在房屋管理部门直接办理产权手续，诱骗上诉人购买其违法开发的涉案房产并与其签订《商品房屋销售合同》和《还款协议》。上诉人在与漯河市颖辉置业有限公司签订《商品房屋销售合同》和《还款协议》之前，主观上认为漯河市颖辉置业有限公司是正规的开发企业，向上诉人推销的又是现房，建造手续应该是齐全的。上诉人对漯河市颖辉置业有限公司经办人员的话深信不疑，就在2016年12月26日与漯河市颖辉置业有限公司签订了《商品房屋销售合同》和《还款协议》。双方约定:上诉人以总价318000元、采取分期付款且在三年内付清全部房款的方式购买涉案房产。上诉人与漯河市颖辉置业有限公司在签订《还款协议》之前，漯河市颖辉置业有限公司向上诉人承诺称：上诉人以涉案房产做抵押，只要在2019年12月25日之前还完购房款，漯河市颖辉置业有限公司就将涉案房产转移登记至上诉人名下，将涉案房产的房产证归还上诉人。漯河市颖辉置业有限公司在与上诉人签订《商品房屋销售合同》和《还款协议》之后，将涉案房产交付给上诉人。2017年2月上诉人装修完毕，同年3月入住。2019年9月5日，漯河市颖辉置业有限公司向原审法院提起诉讼，案号为（2019)豫1103民初4783号，要求上诉人向其支付购房款利息21758元。该案终审之后，上诉人经了解才得知涉案房产并不具有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》等建设手续，属于违法建筑，根本无法办理涉案房产初始登记及转移登记。漯河市颖辉置业有限公司利用与上诉人签订《商品房屋销售合同》和《还款协议》这种合法的合同形式，试图达到通过销售违法建筑，赚取购房款的非法目的。根据《合同法》第52条的规定，2016年12月26日漯河市颖辉置业有限公司与上诉人韩雪娇、刘泽签订的《商品房屋销售合同》和《还款协议》，明显属于“以合法形式掩盖非法目的”，违法无效。漯河市颖辉置业有限公司要求继续履行该无效合同的诉讼请求不合法，应依法予以驳回。第二、漯河市颖辉置业有限公司向上诉人承诺2019年12月25日之前上诉人还完购房款，漯河市颖辉置业有限公司就将涉案房产转移登记至上诉人名下，将涉案房产的房产证归还上诉人。事实证明，截至本案一审判决作出之日，漯河市颖辉置业有限公司仍未取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》等建设手续，仍属于违法建筑，根本无法办理涉案房产初始登记及转移登记。显而易见，漯河市颖辉置业有限公司己经明显丧失商业信誉，丧失履行债务的能力，其没有能力为上诉人办理涉案房产的初始登记及转移登记。根据《合同法》第68条的规定，上诉人有权行使不安抗辩权，中止履行《还款协议》。漯河市颖辉置业有限公司的诉讼请求违反《合同法》第68条的规定，也应予以驳回。第三、本案涉案房产不具有合法建设手续，属于违法建筑，这是铁的事实。漯河市颖辉置业有限公司明显丧失商业信誉，丧失履行债务的能力，其在客观方面根本无法为上诉人办理涉案房产的房产证，这也是铁的事实。原审法院认定上诉人与漯河市颖辉置业有限公司签订的《商品房屋销售合同》和《还款协议》合法有效，应当继续履行。这在一定程度上纵容了建筑房地产领域无证进行开发建设的违法行为。既然原审法院认定上诉人与漯河市颖辉置业有限公司签订的《商品房屋销售合同》和《还款协议》合法有效，应当继续履行。上诉人在根据《商品房屋销售合同》和《还款协议》将所欠房款本息全部结清之后，将依据《商品房屋销售合同》和《还款协议》将漯河市颖辉置业有限公司起诉至人民法院，要求漯河市颖辉置业有限公司履行《商品房屋销售合同》和《还款协议》，为上诉人办理房产登记。人民法院又将如何审理此案？如果认定本案《商品房屋销售合同》和《还款协议》合法有效，判令漯河市颖辉置业有限公司为上诉人办理房产登记，这样的胜诉判决显然无法得到有效的执行。人民法院的生效判决在客观上无法执行，这种局面显然不利于对上诉人权益的保护。因此，本案应当认定《商品房屋销售合同》和《还款协议》是以合法形式掩盖非法目的而订立的合同，违法无效。应驳回漯河市颖辉置业有限公司的诉讼请求。综上，漯河市颖辉置业有限公司的诉讼请求没有合法依据，应予以驳回。漯河市颖辉置业有限公司辩称：一、2016年12月26日答辩人与被答辩人之间签订的《商品房屋销售合同》，系双方之间的真实意思表示，合法有效，被答辩人应当按照合同约定履行支付购房款的义务。2016年12月被答辩人因急于结婚，亟需现房和新房，但又无经济实力购买。此时，被答辩人通过他人介绍，找到了答辩人。答辩人给被答辩人介绍了房屋的情况后，被答辩人愿意购买。答辩人看在朋友的面上，又因被答辩人刘泽系外地人，出于帮忙和同情的心理，仅让被答辩人交付了2万元的首付款后，允许被答辩人装修和入住。因此，答辩人双方在2016年12月26日签订的《商品房屋销售合同》，完全是双方之间的真实意思表示，合法有效，被答辩人应当按照合同约定履行支付义务。并且，该《商品房屋销售合同》的法律效力已被漯河市郾城区人民法院作出的（2019)豫1103民初4783号民事判决书和漯河市中级人民法院生效的（2019)豫11民终3020号民事判决书所判定。所以，被答辩人辩称的答辩人向其“推销”该商品房，答辩人“以合法形式掩盖非法目的”且《商品房屋销售合同》不是自己的真实意思表示，答辩人存在欺诈情形等，明显与事实不符。二、被答辩人辩称答辩人隐瞒了该房屋不具有《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》等建设手续，应予撤销《商品房屋销售合同》的辩称，无法律依据，且与本案事实根本不符。基于以上理由，被答辩人的上诉理由无任何事实根据和法律依据，恳请贵院在查清事实的基础上，依法驳回上诉，并支持答辩人的上诉请求。漯河市颖辉置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告购房款88000元并自2018年3月14日起按照月利率0.00655元支付利息，直至清结时止；2、判令被告自2018年3月14日起每日以日万分之五计算违约金，直至清结时止；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。法院查明事实如下：2016年12月26日，原告（甲方）和被告韩雪娇（乙方）签订《商品房屋销售合同》，被告韩雪娇以318000元的价款购买原告的房屋一套，当日，二被告向原告法定代表人杨景辉出具《还款协议》一份，内容为“还款协议今欠杨景辉房款288000元，2号楼5单元2楼西户，期限叁年还清，月息同本年银行同期利率，以所购房产作抵押，2016年12月26日至2019年12月25日止还完房款，归还房产证，到期如不及时结清房款，每日以万分之五违约金计算，并拍卖该套房屋。第一年本金100000元，利息27636元；第二年本金100000元，利息14776元；第三年本金88000元，利息6916元还款人签字：韩雪娇刘泽手机号码：18137383000135696938882016年12月26日”。2019年9月5日，原告将二被告诉至法院，要求二被告支付前两笔欠款的利息21758元。二被告答辩称：……刘泽、韩雪娇有权使用不安抗辩权，拒绝履行相应还款义务……。法院于2019年11月29日作出（2019）豫1103民初4783号民事判决书，认定二被告欠原告前两笔购房款的利息21758元，并作出判决。二被告不服提出上诉，漯河市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）豫11民终3020号民事判决书，认定原、被告签订的上述《商品房屋销售合同》及《还款协议》不违反法律规定，均为有效协议，判决驳回上诉，维持原判。2020年8月7日，韩雪娇、刘泽向法院提出诉讼请求，请求撤销上述《商品房屋销售合同》及《还款协议》，并请求退还购房款等。法院认为，原、被告双方签订的上述《商品房屋销售合同》及《还款协议》已经漯河市中级人民法院（2019）豫11民终3020号民事判决书认定为有效协议，韩雪娇、刘泽主张撤销《商品房屋销售合同》及《还款协议》，应当申请再审，故法院于2020年9月21日作出（2020）豫1103民初3263号民事裁定书，驳回韩雪娇、刘泽的起诉。韩雪娇、刘泽不服提出上诉，2020年11月2日，漯河市中级人民法院作出（2020）豫11民终2236号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，二被告购买原告开发的百合园小区2号楼5单元2楼西户房屋，应当按照购房合同及还款计划的约定支付下余房款及利息。二被告在支付原告2017年、2018年的房款后，原告就2017年、2018年的房款利息向法院起诉，法院已作出判决二被告偿还原告的利息，二被告不服提出上诉，漯河市中级人民法院判决驳回上诉维持原判。现剩余2019年的房款88000、利息6916元及之后产生的利息，二被告按照还款计划理应支付。因双方约定的利息为月利率0.00655元，故二被告应当自2019年12月26日起、以88000元为基数按照月利率0.00655元计算至履行完毕之日止。至于原告主张的违约金，因原告至今未为涉案房产办理房产证，故对于原告该项诉请，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八条、第一百二十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：一、被告韩雪娇、刘泽于判决生效后10日内支付原告漯河市颖辉置业有限公司房款88000元、利息6916元，共94916元。二、被告韩雪娇、刘泽于判决生效后10日内支付原告漯河市颖辉置业有限公司2019年12月26日以后的利息，以88000元为基数，按照月利率0.00655元计算至本金88000元履行完毕之日止。三、驳回原告漯河市颖辉置业有限公司其他诉讼请求。本案诉讼费2660元，由被告韩雪娇、刘泽承担2300元，由原告漯河市颖辉置业有限公司承担360元。二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案中，生效的判决明确显示《商品房屋销售合同》及《还款协议》是有效协议，上诉人韩雪娇、刘泽上诉称合同及协议违法无效，由于无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人韩雪娇、刘泽对生效判决不服，应当申请再审。根据一审查明事实，双方就2017、2018年房款纠纷已经生效判决处理，现双方就2019年房款及利息产生争议，原审法院已经对合及协议进行判决并无不当，本院予以维持。上诉人颖辉置业公司上诉称原审未支持违约金错误，由于该公司目前仍未办理案涉房产的房产证，故合同双方在履行合同的过程中均存在过错，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，判决韩雪娇、刘泽不再支付相关违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人漯河市颖辉置业有限公司与上诉人刘泽、韩雪娇的上诉请求均不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5320元，由上诉人漯河市颖辉置业有限公司负担2660元，由上诉人刘泽、韩雪娇负担2660元。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二一年一月二十六日法官助理王曼倩书记员任淑一