湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初289号 原告：湖南中宁置业有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区郴江街道梨树山路**云熙府****。 法定代表人：谭辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人:王雪珂，女，1989年12月5日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系公司员工。 被告：罗亚红，女，1989年11月12日出生，汉族，湖南省临武县人，住湖南省郴州市。 原告湖南中宁置业有限公司（以下简称中宁公司）诉被告罗亚红商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中宁公司委托诉讼代理人王雪珂，被告罗亚红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中宁公司请求判令：1、判令立即解除双方所签订的关于郴州市美的云熙府12栋1404号商品房买卖合同；2、判决被告立即配合原告办理该房屋《商品房买卖合同》的撤销网签与解除备案手续；3、判决被告立即配合原告办理撤销该房屋的预售商品房预告登记以及预售商品房抵押权预告登记手续；4、判决被告以未付房款的5%的标准向原告支付违约金，共计4665元（93300*5%=4665元）；5、确认原告有权优先扣除被告应向原告承担的各项费用及需代为偿还的案涉银行贷款债务，如有剩余再无息退还给被告；6、判决被告承担本案的所有诉讼费用、保全费用、执行费用。 被告罗亚红答辩要点：原告所述是事实，我同意解除合同，我会配合原告尽快办理退房手续，同时要保障我的权利，案涉房屋到银行有五十万的按揭贷款，我已支付42000元的按揭贷款。银行贷款我上个月已逾期，银行已扣了开发商的保证金3100元。最后我希望与原告调解，希望原告撤诉。对原告第四项诉请主张的违约金我没有异议；对原告第五项诉请有异议，各项费用不明确，代为偿还的贷款数额不清楚。我不应承担诉讼费；之前的银行利息我已承担，银行提前还款流程我已走完，后期利息应由原告承担。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2019年5月30日，原告中宁公司（出卖人）与被告罗亚红（买受人）签订了《郴州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201900691404号）和《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：被告购买原告开发的美的云熙府项目中的第12栋14层1404房，建筑面积96.02平方米，商品房单价每平方米7100.15元，总金额828800元；买受人以银行按揭方式付款，应于2019年10月15日前支付首期房款288800元，余款540000元向出卖人指定的贷款机构申请贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日内后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同补充协议第十三条第2条约定：“合同不论基于任何事由解除或终止，对于买受人已支付的房款，出卖人有权优先扣除买受人应当向出卖人承担的费用（包括因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费等费用）；如有剩余房款的，出卖人有权代其偿还银行贷款；如还有剩余房款，出卖人再无息退还给买受人”。第3条约定：“本合同解除或终止，双方应在合同解除之日起七日内配合办理退房和注销商品房买卖合同网上备案、登记的所有手续”。第十四条约定：“一方违约，另外一方因此解除合同或追究其违约责任所导致的费用与损失，包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用等，由违约方承担”。上述合同及补充协议签订后，被告罗亚红陆续支付了195500元，房款540000元通过向华夏银行股份有限公司郴州分行申请抵押借款支付，但首付款余款93300元经原告多次催讨至今未付给原告。 二、庭审中，双方认可案涉房屋办理了网签。2019年8月16日，罗亚红作为权利人（申请人）办理了涉案房屋的预告登记。同日，办理了涉案房屋的抵押权预告登记，权利人为华夏银行股份有限公司郴州分行。 三、因被告未按合同约定于2019年10月15日前向原告支付首付款余款93300元，原告于2020年9月29日向被告邮寄送达《解除郴州市商品房买卖合同通知书》，《通知书》载明：我公司多次催促你及时足额偿还所拖欠的购房款，但您至今未履行，您的行为已构成根本违约，严重损害了我公司的合法权益。现我公司郑重通知你，即日起解除你与我公司签订的《郴州市商品房买卖合同》，请你于收到本函之日起7日内或2020年10月9日前配合我公司办理网签注销或变更登记等一切相关手续，并向我公司支付累计应付款5%的违约金及我公司因履行本合同所支出的合理费用。如未在上述期限内履行上述义务，我公司将采取包括但不限于向法院提起诉讼的方式维护自身合法权益，由此产生的法律后果及损失由你自行承担。之后，被告仍未按约定支付剩余首付款，原告因此诉至本院。 诉讼中，原告申请撤回第5项诉请，即撤回“确认原告有权优先扣除被告应向原告承担的各项费用及需代为偿还的案涉银行贷款债务，如有剩余再无息退还给被告”，该申请不违反法律规定，本院予以准许。 判决的理由与结果 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。被告罗亚红未按约定履行支付首付款余款93300元，构成违约。根据案涉合同第八条约定“逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金”。因此，原告享有解除权，且原告已向被告邮寄送达了《解除郴州市商品房买卖合同通知书》，履行了书面通知义务，现被告也同意解除案涉合同，故对原告诉请解除双方所签订的案涉合同，并要求被告按未付房款5%的标准支付违约金4665元即93300元×5%，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉商品房的预售网签、备案、预告登记以及预售商品房抵押权预告登记，均系依附于案涉合同产生，案涉合同法定解除，依附于合同而发生的系列事实行为依法应予作出处理以便恢复原状；再则案涉《商品房买卖合同补充协议》第十三条第3项已明确约定，主合同解除，罗亚红应在合同解除之日起七日内配合中宁公司办理退房和注销商品房买卖合同网上备案、登记的所有手续。综上，依照法律规定和当事人的约定，罗亚红有责任和义务配合中宁公司办理案涉房屋《郴州市商品房买卖合同》（包括补充协议）的撤销网签与解除备案手续和撤销该商品房《不动产登记证明》的预告登记手续，故对原告请求判决被告配合原告办理案涉房屋《商品房买卖合同》的撤销网签与解除备案手续以及配合原告办理撤销该房屋的预售商品房预告登记，本院予以支持。 关于原告主张撤销案涉《预售商品房抵押权预告登记》手续，抵押预告登记系基于罗亚红与贷款银行签订的《个人房屋抵押借款合同》产生，该抵押预告登记的当事人双方为罗亚红与贷款银行，贷款银行没有参加本案诉讼，按照合同相对性原则，对原告该项诉请，本案中不宜直接处理，中宁公司可在贷款结清后，协同贷款银行到相关部门直接办理。 对被告主张“银行提前还款流程其已走完，后期利息应由原告承担”。根据合同补充协议第十三条第2项规定：“合同不论基于任何事由解除或终止，对于买受人已支付的房款，出卖人有权优先扣除买受人应当向出卖人承担的费用；如有剩余房款的，出卖人有权代其偿还银行贷款；如还有剩余房款的，出卖人再无息退还给买受人”，现原告对被告应承担的费用双方还没有结算，是否存在争议不确定，如双方具体结算时确有争议，可待争议确定后再另行处理。对原告主张被告承担保全费用、执行费用，因原告未申请保全，没有保全费；尚未进入执行程序，执行费尚未产生；该对该诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南中宁置业有限公司与被告罗亚红于2019年5月30日签订的关于郴州市梨树山路美的云熙府项目中的第12栋1404号房的《郴州市商品房买卖合同》（包括补充协议）； 二、被告罗亚红于本判决生效之日起十日内支付原告湖南中宁置业有限公司违约金4665元； 三、被告罗亚红于本判决生效之日起十日内，协助湖南中宁置业有限公司办理郴州市梨树山路美的云熙府项目中的第12栋1404号房的《郴州市商品房买卖合同》撤销网签与解除备案手续和协助办理撤销该商品房《不动产登记证明》的预告登记手续； 四、驳回原告湖南中宁置业有限公司的其他诉讼请求。 如果被告罗亚红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取185元，由被告罗亚红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  贺丽梅 二〇二一年一月十八日 法官助理王术妍 书记员蔡晓慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。