浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初1664号原告（反诉被告）：阎明家，男，1985年12月6日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：崔晶晶，浙江新台州律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴越，女，2000年1月5日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：洪瑛，女，1974年5月17日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区，系吴越之母。被告（反诉原告）：蔡媛，女，1981年12月10日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。两被告共同委托诉讼代理人：茅常虹，浙江星册律师事务所律师。原告（反诉被告）阎明家与被告（反诉原告）吴越、蔡媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阎明家及其委托诉讼代理人崔晶晶，被告（反诉原告）吴越、蔡媛委托诉讼代理人洪瑛、茅常虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）阎明家向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间的房屋租赁合同于2019年12月16日解除；2、判令两被告赔偿原告房屋租赁损失189144.5元。事实和理由：2016年3月12日，原告（乙方）与案外人王方中（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定王方中将位于台州市路桥区××路××道××号两间门面立地房租赁给原告用于教育咨询、培训相关用途。合同租赁期限为7年，自2016年3月13日起至2023年5月12日止，房屋租金为第一年180000元，租金每年递增2%，即第二年租金183600元，第三年租金187272元，第四年租金191017元，第五年租金194837元，以此类推，租金每6个月支付一次。从签订之日甲方给乙方免租期2个月，房屋租金从2016年5月13日起算。2016年3月20日，王方中称将该房屋转让给曹邦国，因此，原告与王方中、曹邦国签订《房屋租赁补充协议》，约定王方中与原告签订的《房屋租赁协议》的所有权利与义务均由曹邦国无条件全部执行实施，租金直接支付给曹邦国。2018年6月，该房屋又转卖给被告吴越、蔡媛。2018年6月底，原告与吴越签订《房屋租赁补充协议》，约定王方中将所租赁的房屋转卖给吴越，王方中与原告签订的《房屋转让协议》所有条款由吴越无条件全部执行实施，原告将房屋租金支付到洪瑛账户。上述租赁协议及补充协议签订后，原告共支付自2016年5月13日至2019年11月12日的房屋租金共计646380.5元，其中包括原告直接支付给被告189144.5元。2018年6月，因案涉房屋没有进行消防设计备案和消防竣工备案导致原告被台州市消防支队路桥区大队作出两项行政处罚决定，导致该房屋无法使用，原告一直想办法解决消防问题，但因被告的房屋系住宅性质，没有消防设计备案和消防竣工备案材料，因此消防验收无法完成，导致该房屋自2018年8月份之后一直空置，原告多次与被告沟通协商解除租赁合同关系，但被告均予以回避，在空置期间原告无奈向被告支付租金至2019年11月12日，由于被告房屋无法使用，达不到租赁目的，原告又重新租赁西路桥大道318号房屋继续经营。综上，请求法院支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）吴越、蔡媛反诉兼答辩称，两被告系在7月份购买案涉房屋，与原告签订的补充协议也在7月份。房屋租赁双方均为个人，原告承租案涉房屋用于开办培训机构，但未进行消防备案手续，行政处罚对象也是该培训公司，与被告房屋性质无关，被告交付的房屋产权齐全，具备出租条件，原告作为违约方，无权解除合同。原告的租金付至2019年9月12日，但其至今未交付钥匙，归还租赁物，亦未按合同约定将拆除的隔墙恢复至原位标准。因原告违约，还应赔偿原告租赁房屋7年装修投入及半年租期的违约金，即59万元。故提出如下反诉请求：1、判决反诉被告支付反诉原告自2019年9月13日至实际腾退之日止的租金，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；2、恢复房屋原状并验收合格；3、支付反诉原告违约金共计590000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对案涉房屋所有权人为两被告，案涉房屋由两被告出租给原告的事实无异议，本院予以认定。对双方有争议的证据，本院认证如下：一、原告提供《房屋租赁协议》及两份《房屋租赁补充协议》，证明出租人与承租人对租赁期限、租金等进行约定，案涉房屋经两次转让后原、被告签订补充协议，原租赁合同条款继续执行，原出租人的权利、义务一并由两被告享有和负担，且在原、被告的补充协议里约定被告应配合帮助原告解决办理经营手续，故两被告受让房屋时明知原告已受消防处罚并承诺帮忙办理消防手续，基于该前提原、被告在6月底签订补充协议，因此，两被告存在违约行为。经质证，两被告对上述协议真实性无异议，但原租赁合同并未加盖案外人台州市路桥星之火教育科技有限公司公章，该公章是后面加盖的。原、被告补充协议签订于7月份初，两被告房产证办理在2018年7月18日，两被告对原告受消防处罚的事情不知情，两被告已按照合同约定提供房产证复印件，无办理消防手续义务，不存在违约行为。被告亦提供上述证据，证明原告违约及违约责任，且原告应恢复原状未恢复。经质证，原告认为系被告交付的房屋无法满足使用性质导致合同目的不能实现，被告构成违约，原告不存在违约行为；3至5层存在隔墙，但原告租赁时隔墙已拆除，因双方无法协商一致，隔墙未予恢复。鉴于双方对上述三份协议真实性无异议，本院予以确认。二、原告提供银行汇款凭证7份，证明原告共向三房东支付42个月房租共计646380.5元，其中直接支付被告189144.5元，扣除两个月免租期，房租已付至2019年11月12日。经质证，两被告对银行凭证真实性无异议，被告仅收到2018年9月13日至2019年9月12日的租金。若原告按合同约定租赁期满后才存在两个月免租期，故原告的租金仅支付至2019年9月12日。双方对银行转账凭证真实性无异议，本院予以确认。三、原告提供行政处罚决定书两份、浙江省开展中小学生校外培训机构专项治理行动方案、路桥区教育局微信公众号发布的民办学校审批（含民办教育机构）流程图，证明因被告房屋系住宅性质，无法进行消防备案审批手续及办学审批，合同目的无法实现。经质证，两被告对该组证据真实性无异议，关联性和待证事实有异议，认为系因原告未办理消防设计备案导致受处罚，且处罚对象亦为原告开办的培训机构，与被告无关；对于两份文件，系复印件，真实性由法院核实但与本案无关。被告对行政处罚决定书真实性无异议，本院予以确认；对于两份文件，真实性本院予以认可，能够证明开办校外培训机构需办理相关审批手续，其经营场所应为商用性质。四、原告提供其与第三方签订的《房屋租赁合同》及2020年4月23日前拍摄的房屋空置现场照片、微信截图，证明原告因无法使用案涉房屋，另行租赁房屋，原告于2018年7月底通知培训班家长校舍搬迁，原告于2018年7月底腾退案涉房屋的事实。经质证，该租赁合同与本案无关联性，照片无拍摄日期不能证明其腾退；微信聊天记录三性均有异议。原告至今未交付钥匙，且在2018年9月份还支付被告租金。本院对原告与案外人签订的租赁协议及微信截图真实性予以认定，但无法证明其于2018年7月底腾退案涉房屋。五、原告提供短信聊天记录截图，证明被告同意帮助原告办理消防手续，但原告多次与被告协商未果并提出解除合同的事实。经质证，被告对三性均有异议，被告未承诺帮其办理消防手续亦未同意解除合同，原告亦未交付钥匙腾空房屋。本院对该组证据真实性予以确认。六、被告拍摄于2020年8月23日原告张贴在案涉房屋处的搬迁通知，证明原告仍继续使用该房屋。经质证，原告对真实性有异议，且即便真实该照片也无法证明原告继续使用。本院认为，该搬迁通知上无落款日期，原告虽于2020年8月23日拍摄照片时玻璃门上贴有搬迁通知，但无法证明此时原告仍继续占有使用的事实。综上，本院认定事实如下：2016年3月12日，原告（乙方）与案外人王方中（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、甲方将位于路桥区××路××道××号两间门面立地房（附房产证复印件）按现状租赁给乙方教育咨询、培训相关使用；二、本合同租赁期7年，自2016年3月13日起至2023年5月12日止，合同签订6天内乙方支付甲方6个月租金90000元，6天内甲方没有收到乙方支付的6个月租金合同无效，租赁期满后在同等条件下乙方有续租优先权；三、房屋第一年租金为180000元，租金每年递增2%，即第二年租金为183600元，第三年租金为187272元，第四年租金为191017元，第五年租金194837元，以此类推，租金按6个月支付一次。每次待租金到期2个月前支付6个月租金；四、租赁期间乙方未经甲方同意不得擅自将房屋转租、转借或者改变双方约定用途；五、甲方只允许乙方在甲方与领据隔墙外的拆除隔墙，但必须保证房屋结构的安全，立柱、卷梁、楼层现浇板等房屋结构性的不能改变。需要进行其他装修、改造需甲方书面同意，租赁期满后，乙方应无条件负责原位标准恢复与邻居的隔墙并支付恢复产生所需的费用；六、从签订合同起甲方给乙方免租期2个月，房屋租金从2016年5月13日起算；八、乙方租赁甲方房屋后进行装修的实际投入分摊7年（乙方装修结束后向甲方提供实际装修投入的准确依据凭证，相关装修施工合同，工程结算书经审计后，工程款支付凭证，并复印一套给甲方）。减去乙方已使用时间的金额，余下未使用时间的金额和半年当期的租金作为甲乙双方的违约金，违约方按此金额支付守约方违约责任等约定。2016年3月20日，案涉房屋因出卖于案外人曹邦国（未办理转让登记手续），原告与王方中、曹邦国签订房屋租赁补充协议，约定上述租赁协议继续有效。2018年，因案涉房屋转让给两被告，原告与被告吴越签订房屋租赁补充协议，约定：一、因原出租方王方中把所租赁的房屋转卖给出租方即被告吴越，王方中与原告阎明家于2016年3月12日签订的房屋租赁协议的所有条款由被告吴越无条件全部执行实施，房屋租赁协议所有条款有效，王方中与原告阎明家所签的房屋租赁协议不由王方中执行承担一切责任，由被告吴越执行承担所有协议条款的责任和义务；二、原告阎明家按现行国家及地方政策规定办理经营所需各种手续时，被告吴越应配合帮助解决，给原告方便，被告吴越待房产证过户后提供复印件给原告阎明家；三、被告吴越应完全履行合同所有条款并和原告建立友好合作，配合帮助原告在经营中需要被告吴越解决的问题。2018年7月18日，案涉房产过户登记至两被告名下。另查明，2018年6月4日，因原告在案涉租赁房屋处经营的台州市路桥星之火教育科技有限公司因未进行消防设计备案及竣工消防备案被台州市公安局消防支队路桥区大队作出行政处罚。开办校外培训机构需进行消防审批备案且办公场所需为商业用房。2016年3月16日，原告向案外人王方中支付租金90000元。2016年9月14日、2017年3月10日、2017年9月22日、2018年3月30日，原告分别向案外人曹邦国支付租金90000元、91800元、91800元、93636元。2018年9月27日、2019年4月11日，原告分别向两被告支付租金93636元、95508.5元。2019年12月16日，原告向被告吴越发送解除租赁合同通知书函，载明：“我方阎明家与贵方于2016年3月12日签订《房屋租赁协议》及补充协议，该物业系坐落于路桥区××路××道××号两间门面立地房。后因你方无法提供建筑规划许可证、工程规划许可证、一次消防验收意见书等文件，依照有关法律规定，该租赁合同无效。由于合同无效导致无法继续履行，我方通知你方终止上述租赁合同。我方向你方交付上述房产的钥匙，若因你方未及时接收，因此产生的一切风险及损失由你方自行承担！”2020年1月6日，原告再次向被告吴越发出解除租赁合同通知书，要求解除合同。案涉房屋现3-5层与邻居隔墙已拆除，至今未恢复。本院认为，本案争议焦点有三：一、案涉房屋租金已支付时间。原告主张扣除两个月免租期后已支付至2019年11月12日；两被告认为在原告全部履行租赁合同后免租期才有效，故租金已支付至2019年9月12日。本院认为，《房屋租赁协议》约定，从签订合同起给予原告免租期2个月，房屋租金从2016年5月13日起算，现原告已支付三年半租金，故租金已支付至2019年11月12日。二、房屋租赁是否已解除及解除时间。原告明知案涉房屋系住宅而承租用于经营活动，且在收到行政处罚后仍与被告吴越签订补充协议，现因案涉房屋系住宅性质，无法办理消防审批手续及办学资格审批手续，存在过错。两被告受让案涉房屋时，原告已在该房产内从事课外培训活动2年有余，其对原告承租案涉房屋用于课外培训应为明知，其购买的房屋系住宅性质，将住宅改变为经营性用房，需办理变更登记手续并征得利害关系人同意，其在未办理变更登记手续的情况下，仍与原告签订补充协议，将案涉房屋出租给原告用于经营性活动，亦存在过错。因原、被告双方的过错导致合同目的无法实现，若继续履行合同，将有失公允，原告有权要求解除合同。原告于2019年12月16日向被告吴越发送了解除租赁合同通知函，故租赁合同于2019年12月16日解除。三、违约责任及损失赔偿。鉴于双方合同于2019年12月16日解除，在合同解除前，原告应依约履行给付租金义务，现租金已负至2019年11月12日，故应支付两被告剩余租金18040.49元。两被告反诉要求原告支付租金至实际腾退之日止，但其未提供的证据不足以证明2019年12月16日后原告继续占有使用该租赁物，故本院不予支持。对于两被告反诉要求原告恢复原状，租赁协议约定租赁期满后，承租方应无条件负责原位标准恢复与邻居的隔墙并支付所需费用，现租赁协议虽解除，但原告亦应予以恢复。对于两被告反诉要求原告承担装修损失和半年租金的违约金，根据租赁协议，装修损失为出租人违约所应承担的违约责任，半年租金为承租人违约应承担的违约责任，故两被告要求原告承担装修损失和半年租金计算的违约金不符合合同约定。鉴于原、被告对于导致合同目的无法实现均存在过错以及原告在向被告发出解除通知前未按合同约定恢复与邻居隔墙导致被告无法另行出租租赁物，原告告知被告方无法办理审批手续因而无法继续使用租赁物并向其发出解除通知函，被告方未积极协商导致损失扩大等情形，本院根据双方的过错、损失以及恢复隔墙所需的时间等因素，酌情确定由原告支付两被告三个月的租金共计47754.25元作为损失赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）阎明家与被告（反诉原告）蔡媛、吴越间的房屋租赁合同于2019年12月16日解除；二、反诉被告阎明家于本判决发生法律之日起十日内偿付反诉原告吴越、蔡媛剩余租金及损失共计65794.74元；三、反诉被告阎明家于本判决发生法律效力之日起三十日内按原位标准将坐落在台州市路桥区××路××道××号立地房内3层至5层与邻居的隔墙恢复原状；四、驳回原告阎明家、反诉原告蔡媛、吴越其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4090元，减半收取计2045元，由原告阎明家负担；反诉案件受理费12152元，减半收取6076元，由反诉被告阎明家负担723元，由反诉原告负担5353元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定的义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院要求依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员 王玲玲二〇二一年一月十五日代书记员 金鑫宇?附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。