安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖民终995号 上诉人（一审原告）：安徽强鼎实业股份有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区工业园汲桥路**厂房。 诉讼代表人：安徽美林律师事务所，安徽强鼎实业股份有限公司管理人。 委托诉讼代理人:宋翠兰，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人:许立，安徽美林律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）:合肥庐阳经济开发区管理委员会（原合肥庐阳工业区管理委员会），，住所地合肥市庐阳工业园区荷塘路** 法定代表人:胡永宏，该管理委员会主任。 委托诉讼代理人:刘静洁，安徽众城高昕律师事务所律师。 委托诉讼代理人:方婷婷，安徽众城高昕律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）:合肥晶桥光电材料有限公司，住，住所地安徽省合肥市庐阳工业区汲桥路**/div> 法定代表人:陈俊，该公司总经理。 上诉人安徽强鼎实业股份有限公司（以下简称强鼎公司）因与被上诉人合肥庐阳经济开发区管理委员会（以下简称庐阳管委会）、合肥晶桥光电材料有限公司（以下简称晶桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市中级人民法院（2019）皖01民初2137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人强鼎公司的委托诉讼代理人许立，被上诉人庐阳管委会的委托诉讼代理人刘静洁、方婷婷到庭参加诉讼。被上诉人晶桥公司经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 强鼎公司上诉请求：1、依法改判解除强鼎公司与庐阳管委会、晶桥公司之间的《租赁协议》；2、依法撤销一审判决第二项，改判庐阳管委会承担租金损失的支付义务；3、依法判令庐阳管委会、晶桥公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、庐阳管委会作为租赁物的使用人，与强鼎公司签订的租赁合同继续有效，租赁协议期限为不定期，其应承担向强鼎公司支付租金损失的义务。（1）案涉《租赁协议》的相对方一直是强鼎公司与庐阳管委会，承租人是庐阳管委会，租金也是由其支付。（2）2012年3月10日签订的《租赁协议》租期为三年，租赁期限自2011年3月10日起至2014年3月9日。租赁期限届满后，庐阳管委会并未解除该协议，而是向强鼎公司支付租金至2014年8月27日，有庐阳管委会提供的证据证实。（3）晶桥公司系庐阳管委会招商引资企业，其两者之间互惠互利。与强鼎公司的《租赁协议》虽有租赁期限，但是租期届满后，晶桥公司仍在转借的租赁物处持续生产经营，原《租赁协议》的相对方也均未发生变更。以上事实足以证实租赁物一直由庐阳管委会使用。转租、转借等均是使用租赁物的方式，但绝对不是仅限于自己使用。一审以庐阳管委会不是使用人作为判决的依据，明显存在错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，强鼎公司与庐阳管委会之间已形成不定期租赁合同关系，强鼎公司要求解除《租赁协议》以及要求庐阳管委会承担租金损失于法有据，应予支持。2、庐阳管委会作为不直接占用使用租赁物的承租人，其与强鼎公司之间的《租赁协议》继续有效，《租赁协议》期限为不定期，其仍有向强鼎公司支付租金损失的义务。至今，租赁物仍然被晶桥公司直接占有使用。庐阳管委会无论是直接使用租赁物还是转借、转租租赁物，不直接占有使用租赁物，均应承担强鼎公司的租金损失。 庐阳管委会辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审驳回强鼎公司上诉请求，维持原判。理由如下：1、强鼎公司与庐阳管委会、晶桥公司签订的《租赁协议》约定庐阳管委会租赁强鼎公司的铸造车间给晶桥公司无偿使用，租赁期限自2011年3月10日至2014年3月9日届满。并约定合同租赁期届满后，强鼎公司有权收回房屋，如要继续承租该房屋的，庐阳管委会应于租赁期限届满之前3个月向强鼎公司递交书面申请。但《租赁协议》期限届满后，庐阳管委会并未向强鼎公司提出续租申请，且庐阳管委会也未占有使用案涉房屋，案涉房屋一直是晶桥公司占有和使用。双方的《租赁协议》已于2014年3月9日因期限届满而终止。强鼎公司主张解除《租赁协议》无事实和法律依据。2、在租赁期间内，庐阳管委会已支付全部租金，不拖欠租金。2012年9月10日至2014年3月9日的租赁费用，由强鼎公司向庐阳管委会借款40万元并保证以房租冲抵。按照三方协议约定的房租和租赁期限，截止2014年3月9日，该40万元实际抵扣的房租费为349920元，强鼎公司尚欠强鼎公司50080元。强鼎公司单方面将全部借款用于冲抵租金，庐阳管委会并不认可。强鼎公司尚欠庐阳管委会50080元应当予以归还。强鼎公司认为庐阳管委会支付租金到2014年8月27日，不符合事实。3、强鼎公司向庐阳管委会主张租金损失无法律依据。案涉房屋一直由晶桥公司占有使用，强鼎公司应该向晶桥公司主张租金损失。 强鼎公司向一审法院起诉请求：1、判令解除强鼎公司与庐阳管委会、晶桥公司之间签订的《租赁协议》；2、判令晶桥公司立即搬离合肥市庐阳区工业园汲桥路55号铸造车间；3、判令庐阳管委会、晶桥公司支付强鼎公司租金3135040元（暂计算至起诉之日，租金应计算至晶桥公司实际搬离为止）；4、本案诉讼费用、保全费和保全担保费由庐阳管委会、晶桥公司共同承担。庭审中，强鼎公司将上述请求第3项变更为：判令庐阳管委会、晶桥公司支付强鼎公司租金950616元（自2014年8月28日至2018年8月1日），合同解除后实际占用期间租金损失427680元（自2018年8月2日起计算至2020年6月2日），共计1378296元，期后计算至实际腾房之日止。 一审法院认定事实：晶桥公司系庐阳管委会招商引资项目。2012年3月10日，强鼎公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）庐阳管委会、使用方（丙方）晶桥公司签订《租赁协议》一份。协议载明：为加大招商引资力度，扶持企业发展，结合合肥市有关引资规定并经研究决定，2011年3月10日甲乙双方签署房屋租赁协议，乙方租赁甲方铸造车间供丙方无偿使用。现为方便丙方开展财务工作，满足丙方业务发展需要，根据国家法规政策和地方规章的有关规定，甲、乙、丙三方在平等自愿、诚实信用和公平互利的基础上，经协商一致，就房屋租赁事宜订立本合同，同时，原协议终止。2012年3月10日的《租赁协议》的主要内容有：第一条、租赁标的物情况。甲方将坐落于合肥市庐阳工业区汲桥路55号，面积1728平方米，拥有完全合法产权的铸造车间租赁给乙方，并由乙方转借供丙方无偿作为生产厂房使用。第二条、租赁期限。三方约定，该房屋租赁期自2011年3月10日起至2014年3月9日止，共计3年。租赁期满后，甲方有权收回房屋，乙、丙双方应如期返还。如要继续承租该房屋的，应于租赁期限届满前3个月向甲方递交书面申请。第三条、租金和租金交纳期及条件。三方商定租金为233280元/年。按季度支付，每年每季度初以转账形式支付当季度租金。租金为58320元/季度。每季度初乙方通过拨款方式将租金下拨给丙方。丙方收款后向乙方出具收据，并及时将租金转付给甲方。 协议签订后，庐阳管委会向强鼎公司支付2011年3月10日至2011年9月9日房租费116640元，向晶桥公司拨付2011年9月10日至2012年9月9日房租233280元房租。2012年10月，强鼎公司向庐阳管委会借款40万元，并承诺偿还形式以厂房租金偿还。2012年10月26日，强鼎公司向庐阳管委会出具收据一张，收款事由为“预收房租（2013.10.19—2014.8.27）”。案涉车间一直由晶桥公司使用。根据庭前送达情况及当事人陈述，晶桥公司现已停止经营，但晶桥公司办公用品及生产设备仍留在案涉车间。 另查明，2018年6月1日，本院作出（2018）皖01破申19号裁定书，裁定受理强鼎公司破产清算一案，同时指定安徽美林律师事务所与安徽凯吉通会计师事务所联合机构为管理人。 上述事实有强鼎公司提供的《租赁协议》《民事裁定书》及庐阳管委会提交的证据予以证明。 一审法院认为，强鼎公司与庐阳管委会、晶桥公司于2012年3月10日签订的《租赁协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规效力性强制规定，应为合法有效协议。该协议约定的租赁期限至2014年3月9日届满，并约定租赁期届满后，甲方有权收回房屋，如要继续承租该房屋的，应于租赁期限届满之前3个月向甲方递交书面申请。但本案中，《租赁协议》期限届满后，原协议承租人庐阳管委会及使用人晶桥公司均未向强鼎公司提出续租申请，且庐阳管委会未占有使用案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，庐阳管委会不存在使用租赁房屋的情形，因此庐阳管委会与强鼎公司未形成不定期租赁合同关系，案涉《租赁协议》已于2014年3月9日因期限届满而终止。强鼎公司主张解除案涉《租赁协议》无事实和法律依据，不予支持。 因晶桥公司一直占有使用案涉厂房，且一直不予支付相关费用，现强鼎公司请求晶桥公司立即搬离案涉车间，予以支持。 关于强鼎公司主张的租金及租金损失问题。因庐阳管委会与强鼎公司的权利义务因《租赁协议》期限届满而终止，强鼎公司向庐阳管委会主张租金及租金损失无法律依据。晶桥公司一直占有使用案涉房屋，强鼎公司参照《租赁协议》约定的租金标准向晶桥公司主张租金损失，予以支持。强鼎公司主张从2014年8月28日计算至2020年6月2日费用共计1378296元，予以确认。因晶桥公司已实际不在案涉场地经营已久，强鼎公司应采取合理措施防止损失进一步扩大。因此对此后的租金损失，一审法院酌定按照《租赁协议》约定标准即58320元/季度，计算至本判决作出之日起三个月，即计算至2020年9月30日。 综上，强鼎公司的诉讼请求部分成立，予以支持，部分不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、晶桥公司于判决生效之日起立即搬离合肥市庐阳区工业园汲桥路55号铸造车间；二、晶桥公司于判决生效之日起七日内向强鼎公司支付租金损失1378296元（自2014年8月28日计算至2020年6月2日），此后按照58320元/季度的标准计算至2020年9月30日；三、驳回强鼎公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17205元，保全费5000元，合计22205元，由晶桥公司负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据，所举证据及证明目的同一审，相对方的质证意见亦与一审一致。本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审主要争议焦点为庐阳管委会应否对强鼎公司主张的租金及租金损失承担给付责任。 经查，案涉《租赁协议》由强鼎公司、庐阳管委会与晶桥公司三方共同签订，案涉房屋实际使用方为晶桥公司，强鼎公司对此是明知的。从案涉《租赁协议》约定看，约定的租赁期限为2011年3月10至2014年3月9日，并约定租赁期届满后，如要继续承租该房屋的，应于租赁期限届满之前3个月向强鼎公司递交书面申请。强鼎公司并未举证证明庐阳管委会在约定期限内曾向其提交过续租申请。强鼎公司虽主张依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，强鼎公司与庐阳管委会之间已形成不定期租赁合同关系。但庐阳管委会并非案涉房屋实际使用方，且庐阳管委会与强鼎公司就如何续租也已进行了明确约定。在此情形下，以《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定推定强鼎公司与庐阳管委会就续租事宜达成合意，双方之间已形成不定期租赁合同关系依据不足。为此，强鼎公司与庐阳管委会之间的租赁关系已于案涉《租赁协议》约定的租赁期限届满时终止，强鼎公司诉请庐阳管委会承担租赁期限届满后的租金及租金损失依据不足，本院不予支持。 至于强鼎公司上诉提及的解除案涉《租赁协议》问题。从一审查明的事实看，案涉《租赁协议》约定的租赁期限已届至，该协议因租赁期限届满而终止，强鼎公司诉请解除案涉《租赁协议》于法无据，本院不予支持。 综上所述，强鼎公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17205元，由安徽强鼎实业股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王晓峰 审判员  王依胜 二〇二一年一月二十六日 法官助理李周洋 书记员张丽娟