贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2432号 上诉人（原审被告、反诉原告）：都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司，住所地都匀市。 法定代表人：谢鑫生，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗珠玉，女，该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：谢福成，男，该公司员工，住重庆市渝**。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王云莉，女，1987年9月23日生，苗族，贵州省都匀市人，住都匀市。 委托诉讼代理人：夏鑫，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 上诉人都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司（以下简称恒大博鼎房开公司）与被上诉人王云莉商品房销售合同纠纷一案，贵州省都匀市人民法院于2020年6月22日作出（2020）黔2701民初1954号民事判决后，恒大博鼎房开公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 恒大博鼎房开公司的上诉请求：1.撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定合同解除被上诉人无过错系认定事实错误。首先，原审法院认定对上诉人向被上诉人送达的一次性付清剩余购房款的催款通知书，属于变更合同内容的要约，而被上诉人对此要求未予承诺，即双方未达成一致意见，原审法院忽视上诉人向法院提交的由被上诉人签字按手印的《认购承诺书》《征信承诺书》。根据这两份证据内容来看，被上诉人已经向上诉人作出承诺，如无法办理按揭贷款，被上诉人需一次性付清房款尾款。上诉人向被上诉人发出的《催款通知书》仅是催促其来缴纳剩余款项和应该承担的违约责任，并不是一个要约。另外，双方签订的《商品房买卖合同》中第八条第三款约定了贷款方式付款及逾期违约责任。根据上诉人在原审法院提供的短信截图来看，上诉人的工作人员李飞于2019年12月3日以短信的形式通知被上诉人前往银行办理贷款手续，进行面签，又于2019年12月20日向其发函要求补齐不足款项，但直至2019年12月29日，被上诉人均未前往银行办理按揭事宜，根据双方合同中约定的，买受人在接到出卖人通知的5日内即应前往指点地点办理贷款的相关手续，而在之后被上诉人去银行处理贷款事宜时，银行工作人员才告知其刷卡缴纳的20000元系代刷，属违规操作，被上诉人未能在上诉人告知其办理按揭贷款时5日内去办理按揭手续，怠于履行自己的义务才导致银行未能办理按揭系无法放贷的根本原因，故本案未能办理按揭贷款的过错系由被上诉人导致的，根据合同约定，被上诉人应补齐不足款项，同时双方签订的补充协议中也约定了逾期的违约责任，即逾期20天以上，被上诉人应承担总房款10%的违约金。该条款已通过字体变斜体、加下划线，从而起到了特别提示作用，不应认定为格式条款。现被上诉人未能按时办理贷款，导致上诉人未能及时收到该笔款项，不利于上诉人资金盘活，融资回款，对上诉人也造成了一定的经济损失，故即使不能按照总房款10%作为违约金赔偿，也应按照中国人民银行同期贷款利率的6%作为资金占用费的损失补偿给上诉人。2.一审程序违法，应发回重审。本案中，被上诉人从起诉到一审辩论终结前均未提出要求增加诉讼请求，主张按照年利率4%的标准支付逾期付款利息，直至一审最后陈述环节，上诉人才主张要求退还购房款及利息，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。而本案中，被上诉人是在最后陈述环节才要求增加诉讼请求的，属程序违法，依法应发回重审。 王云莉二审辩称：1.上诉人于2019年11月初就已经积极配合上诉人前往都匀市农业银行都匀支行进行第一次面签，当时面签的回复就是首付款中2万元系他人代刷，属违规操作而不能房贷。故被上诉人不存在怠于履行办理银行按揭的情形。2.针对《按揭承诺书》及《征信承诺书》，该两份承诺书系合同签订时按照上诉人要求填写，该两份承诺书约定的是若因归责于被上诉人的原因导致银行审批未通过、银行拒绝房贷，被上诉人须一次性补足全款。但事实证明，被上诉人在履行合同时系守约方且无过错，不适用该两份承诺书。3.2020年1月5日，被上诉人填写了《都匀市恒大滨河左岸项目解除及认购书的协议》以及《贵州公司都匀恒大滨河左岸项目退房审批表》后，上诉人工作人员苟某及曾某分别在经办人及地区公司营销分部项目经理审批栏目签名，同意退还被上诉人购房款163508元及维修基金3721元，共计166779元。综上，上诉人与被上诉人于2020年1月5日达成解除商品房买卖合同，并确认返还被上诉人购房款166779元，且基于上诉人出具的解除合同的相关书面材料，被上诉人到都匀市的维修基金3721元，故双方对解除合同均无异议。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。 王云莉向一审法院起诉请求：1.判令被告退还购房款163508元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。 恒大博鼎房开公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令原告承担总房款10%的违约金即54350.80元；3.本案全部诉讼费用由原告承担。 一审法院认定事实：2019年10月28日，被告（反诉原告）恒大博鼎房开公司作为甲方（出卖人）与原告（反诉被告）王云莉作为乙方（买受人）签订《都匀恒大滨河左岸商品房认购书》，约定“乙方自愿向甲方认购都匀恒大滨河左岸楼盘X幢X单元XXXX号住房一套，该商品房建筑面积共109.05平方米，其中套内建筑面积87.26平方米。按建筑面积计算，单价为4984.03元／ｍ2；按套内建筑面积计算，单价为6228.60元／ｍ2，总金额543508元；乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金，在签订《商品房买卖合同》时转入房款；乙方以按揭商业贷款付款：乙方须于2019年10月9日前支付首期房款143508元，同时签署《商品房买卖合同》；余款38万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清”。双方签署认购书后，原告（反诉被告）未实际向被告（反诉原告）支付定金20000元，双方经口头协商并经案外人刘思诗同意，以案外人此前于2019年10月7日通过刷卡消费的方式向被告（反诉原告）交纳的房屋认购定金20000元，直接作为原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳的案涉商品房定金。2019年10月31日，被告（反诉原告）作为出卖人与原告（反诉被告）作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字XX-XX-0XX1），约定“买受人以543508元的价格购买出卖人开发的位于都匀市（建筑面积109.05平方米，套内建筑面积87.26平方米）；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款163508元，余款380000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起5日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息；逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理［以下（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。合同附件十二补充协议载明部分内容如下“三、双方同意本合同第八条补充如下：（一）关于银行、公积金按揭付款方式的约定（仅适用于选择银行、公积金按褐方式者）。1.买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾朝办理或逾期提供有关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支材违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未款的万分之二向出卖人支危违约金：逾期20日以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可自行销售该商品房。买受人已明确知道按揭银行和住房公积金管理机构所规定的申请前述按揭贷款金额所需要的条件（包括购房套数与贷款比例和利率的规定）和应当提交的资料，并保证自己符合该条件和在约定时间内提交所有资料；否则，因此而不能按期取得按揭贷款的责任由买受人承担。2.买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准，如银行、公积金中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额，该差额部分买受人应在银行、公积金中心通知或出卖人通知之日起10日内付清，否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。3.如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金：逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。4.买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金”。合同签订当日，原告（反诉被告）另行按照被告（反诉原告）的要求填写了《按揭承诺书》及《征信承诺书》，承诺如因新增贷款或逾期还款、未能及时提供资料、提供资料不符合银行审批要求、提供虚假资料等以及本人或者配偶征信问题导致银行审批未通过、银行拒绝发放贷款，原告（反诉被告）承诺愿意一次性付款，否则房开商有权解除合同并追究原告（反诉被告）的违约责任。同时原告（反诉被告）通过其银行卡以消费交易的形式向被告（反诉原告）银行账户转账存入143508元，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具收据一张，注明收到原告（反诉被告）将来的商品房首期款163508元（含此前双方商定的案外人刘思诗向被告（反诉原告）交纳的购房定金20000元）。2019年11月14日原告（反诉被告）通过其银行卡以消费交易的形式向都匀市住房和城乡建设局账户转账存入3721元，作为其购买此套商品房向该局交纳的维修基金。此后原告（反诉被告）按照被告（反诉原告）的要求向银行递交按揭贷款所需的申请、资料等，因案外人刘思诗此前于2019年10月7日通过刷卡消费的方式向被告（反诉原告）交纳的20000元定金被银行审核认定违规，原告（反诉被告）的按揭贷款最终未能发放。2019年12月24日被告（反诉原告）将催款通知书通过特快专递的形式送达原告（反诉被告），该通知书列明了买卖合同附件十二补充协议的第三条第（一）款第3点的相关内容，并注明“现因阁下原因致使阁下的按揭申请未获银行最终审批同意，请阁下务必于2019年12月25日前到都匀恒大滨河左岸销售中心，一次性付清剩余房款380000元，逾期不支付上述款项，我司将按照与阁下签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定追究阁下的相关法律责任”。2020年1月15日经与被告（反诉原告）工作人员协商，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出具书面申请一份，载明“本人王云莉，由于一部分首付款代刷问题无法办理银行按揭，无力全款付清房款，特向贵公司申请退款，望公司领导批准”，原告（反诉被告）同时按照被告（反诉原告）工作人员的要求，填写了被告（反诉原告）提供的注明为“附件十三”的《都匀恒大滨河左岸项目解除及认购书的协议》以及《贵州公司都匀恒大滨河左岸项目退房审批表》，该协议注明了原告（反诉被告）据此协议将购买的商品房退回被告（反诉原告），被告（反诉原告）退还购房款163508元（含定金20000元）、维修基金3721元，合计退还166779元。退房审批表注明“变更原因：因客户征信原因无法办理按揭贷款，特此申请退款”，原告（反诉被告）在该审批表客户签字一栏签名，被告（反诉原告）工作人员苟某某及曾某某分别在经办人及地区公司营销分部经理审批栏目签名。2020年5月原告（反诉被告）依据被告（反诉原告）出具的相关书面材料，到都匀市的维修基金3721元。此后双方针对退款的数额未能达成一致意见，原告（反诉被告）于2020年4月27日诉至一审法院，请求判决支持其本诉请求，被告（反诉原告）于2020年6月17日提出反诉。庭审过程中，被告（反诉原告）自认案涉商品房已经另行出卖他人，双方当事人已无履行合同的可能，双方因违约金的数额分歧较大未能达成一致意见。 一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，相关内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方当事人具有约束力。在原告（反诉被告）按揭贷款的申请被银行审核驳回后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）送达的一次性付清剩余购房款的催款通知书，属于变更合同内容的要约，原告（反诉被告）对此要约未予承诺，双方未能就一次性付清剩余购房款达成补充协议。经协商原告（反诉被告）于2020年1月15日向被告（反诉原告）递交了书面退款申请，并按照被告（反诉原告）工作人员的要求填写了《都匀恒大滨河左岸项目解除及认购书的协议》以及《贵州公司都匀恒大滨河左岸项目退房审批表》，上述材料应视为原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出解除《商品房买卖合同》的通知，被告（反诉原告）对此通知未明确提出异议且配合原告（反诉被告）办理了涉案商品房的维修基金的退款手续，故依法认定双方解除合同的时间为2020年1月15日。本案的争议焦点为双方当事人对合同解除是否有过错以及被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）给付违约金的反诉主张能否得到支持。双方在签订《商品房认购书》的过程中，经过口头协商，一致同意将案外人向被告（反诉原告）刷卡交纳的20000元购房定金直接作为涉案商品房的定金，该约定系双方当事人的真实意思表示，依法有效。根据庭审中双方当事人提供的证据及当庭陈述，本案原告（反诉被告）未能办理按揭贷款的原因系银行审核认定案外人刷卡交纳的20000元定金违规，并非原告（反诉被告）提供的资料不齐、提供虚假资料或者征信问题等方面导致，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对合同解除在主观上均无过错。根据《商品房买卖合同》第八条“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”的约定，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）退还已付房款的本诉主张，依法予以支持，但原告（反诉被告）主张按照年利率4%的标准支付逾期付款利息不符合双方的约定，依法确定被告（反诉原告）依约按照中国人民银行同期存款基准利率，给付从2020年2月14日起计至付清款项之日止的利息。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）应当按照合同附件的约定承担总房款10%的违约金，但根据《商品房买卖合同》第二十九条“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，作为附件十二补充约定的相关内容与合同约定的相关内容相悖，且明显不合理地加重了买受人的责任，被告（反诉原告）未能提供证据证实原告（反诉被告）在办理按揭贷款的过程中，存在过错且该过错系原告（反诉被告）未能成功办理按揭贷款的直接原因，故被告（反诉原告）应当承担举证不力的法律后果。综上所述，双方当事人对合同解除均无过错，任何一方当事人可依照合同约定行使单方解除权，被告（反诉原告）在合同解除后三十日内依约未退回购房款，应当承担退还购房款并给付相应利息的法律责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司于判决生效后五日内退还原告(反诉被告)王云莉购房款163508元，并给付以购房款163508元为基数，按照同期中国人民银行存款基准利率的标准，从2020年2月14日起计至付清款项之日止的利息；二、驳回原告(反诉被告)王云莉的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司的反诉请求。如果被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3570元，适用简易程序减半收取1785元，反诉案件受理费1158元，适用简易程序减半收取579元，共计2364元，由被告（反诉原告）都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司负担。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：虽然附件十二《补充协议》第三条对《商品房买卖合同》第八条进行了补充约定，但该约定中涉及的违约金给付、办理银行（公积金）按揭手续以及未完成按揭手续后的付款方式等事宜，均只对买受人进行约束，并未区分买受人是否存在过错，这属于不合理地加重买受人责任的情形，违反了《商品房买卖合同》第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”，故对于未完成银行（公积金）按揭手续后的责任问题应当以《商品房买卖合同》第八条的约定为准。因本案不能办理银行（公积金）按揭手续的原因系案外人代付的2万元定金不符合银行相关规定造成，而本案定金支付的方式是经上诉人恒大博鼎房开公司同意并认可的，故不能办理银行（公积金）按揭手续的原因不能归责于本案双方当事人，按照《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人恒大博鼎房开公司应向被上诉人王云莉退还购房款，对于上诉人恒大博鼎房开公司主张的违约金，因与合同约定不符，一审法院不予支持并无不当。关于退还购房款利息的问题，因该诉请是被上诉人王云莉在一审庭审辩论终结后才提出的，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，故对该诉请应不予审理，一审法院予以支持不当，本院予以纠正。 据此，上诉人恒大博鼎房开公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初1954号民事判决第三项； 二、撤销贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初1954号民事判决第一项、第二项； 三、上诉人都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还被上诉人王云莉购房款163508元； 四、驳回上诉人都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司的其他上诉请求； 如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理3570元，减半收取1785元，由上诉人恒大博鼎房开公司负担，反诉案件受理费1158元，减半收取579元，由上诉人恒大博鼎房开公司负担；二审案件受理费3570元，由上诉人都匀市恒大博鼎房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  朱代昀 审判员  郑 晔 二〇二〇年十月二十日 法官助理兰丽辽 书记员蒋岸霖