重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初18442号原告：重庆市巴南区保障性住房管理中心，住所地重庆市巴**巴南大道**·青岗湾**楼，统一社会信用代码1250011308244216XL。法定代表人：邓冬，主任。委托诉讼代理人：王雨,重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗佳琪,重庆百君律师事务所实习律师。被告：甘涌，男，1972年4月16日出生，汉族，住重庆市巴**。原告重庆市巴南区保障性住房管理中心与被告甘涌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王雨、宗佳琪，被告甘涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市巴南区保障性住房管理中心向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除租赁合同并由被告立即向原告归还位于重庆市巴南区南泉虎啸村X号X栋X单元X-X的租赁房屋；2.请求判决被告立即向原告以每月105.33元为标准，支付自2011年1月起算的欠付租金（暂计至2020年10月，欠付租金为118个月，欠付租金为12428.94元）并以欠付租金为基数，参考起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍支付违约金（暂计至2020年10月10日，违约金为9469元）；3.请求判决被告承担律师费、所有诉讼费用。事实及理由：案涉房屋产权登记于案外人重庆源邦置业发展有限公司名下，属国有资产。原告作为公共房屋管理机构，以自身名义管理和出租该房屋，承担相关费用，取得相关收入和收益。2010年8月20日，原重庆市巴南区房地产管理局李家沱管理所（重庆市巴南区房地产管理局李家沱管理所已被撤销，其权利、义务以及相关职责均由原告重庆市巴南区保障性住房管理中心接收）与被告签订登记号为201002租赁第0018号的《巴南区公有房屋住宅租赁合同》，约定被告租赁位于重庆市巴南区南泉虎啸村16号2栋1单元2-2的房屋，期限为2010年8月20日至2015年8月20日，每月租金105.33元，在每月10日前支付给原告，如逾期未交，被告需按每日欠缴租金的3‰支付违约金。合同到期后，原、被告双方未续签新的租赁合同，但被告仍继续居住该房屋。被告自2011年1月起就未缴纳房租，原告多次催收未果。为维护原告合法权益，特诉至法院望判如所请。被告甘涌辩称，未缴纳租金情况属实，但系因拆迁还房问题所致。本院经审理认定事实如下：2010年8月20日，案外人重庆市巴南区房地产管理局李家沱管理所（作为甲方、出租人）与被告（作为乙方、承租人）签订《巴南区公有房屋住宅租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：经甲乙双方协议，乙方承租甲方管理的下列房屋；房屋地址南泉虎啸村X号X栋X单元X-X#（以下简称案涉房屋）；房屋使用面积49.92㎡；租金标准为2.11/平方米；月租金额为105.33元；租期为2010年8月20日起至2015年8月20日止；乙方必须积极主动向甲方缴纳房屋租金，做到月租月清，在每月的10日前支付当月租金，如逾期未交，则每日按欠缴租金的3‰支付违约金；乙方必须按照《租用供方须知》的要求正确使用房屋，违者承担所造成的的一切经济责任和法律责任；若租赁期即将届满，乙方需继续租赁，必须在租期届满前一个月向甲方申请，重新办理租赁手续；乙方累计拖欠房租累计六个月以上或闲置六个月以上……甲方有权终止租赁合同，收回房屋，期间造成的损失和责任，由乙方承担，甲方有权向乙方索赔相应损失。履行中，被告向案外人重庆市巴南区房地产管理局李家沱管理所支付几个月租金后，就未再支付租金。2013年6月22日，重庆市巴南区机构编制委员会作出《重庆市巴南区机构编制委员会关于同意设立区保障性住房管理中心的批复》（以下简称批复），载明：撤销重庆市巴南区房地产管理局李家沱管理所建制，收回所核编制，其人、财、物整体划转到重庆市巴南区保障性住房管理中心。2015年8月20日，租赁期限届满，原、被告双方未再签订租赁合同，但被告继续占有使用案涉房屋，一直未向原告缴纳租金。从2011年起至2020年5月期间，案外人重庆市巴南区房地产管理局李家沱管理所及原告多次都向被告发出通知，要求其支付所欠租金。庭审中，被告确认自2011年1月起未支付租金，也认可案外人重庆市巴南区房地产管理局李家沱管理所及原告在自家门上张贴了催缴租金通知。原告催收未果于2020年10月30日向本院起诉。本院于2020年11月17日向被告送达起诉状副本等材料。上述事实，结合原告提交的租赁合同、通知、批复等证据及双方当事人在庭审中的陈述，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，因案外人重庆市巴南区房地产管理局李家沱管理所已被撤销，且批复中已载明其人、财、物均已整体划转至原告处，故租赁合同中案外人重庆市巴南区房地产管理局李家沱管理所的相应权利应由原告承继。租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按租赁合同约定严格履行。租赁合同约定的租赁期间为2010年8月20日起至2015年8月20日止。租赁期届满后，被告继续使用租赁房屋，原告并未提出解除租赁合同，故租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对原告要求解除与被告签订的租赁合同的诉讼请求，因被告自2011年1月起就未按租赁合同约定缴纳租金，已属违约，原告有权要求解除租赁合同。本院向被告邮寄送达诉状副本，被告于2020年11月17日签收，应视为被告已于当日收到诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”之规定，本院确认原、被告于2010年8月20日签订的租赁合同于2020年11月17日解除。对原告要求被告归还案涉房屋的诉讼请求，因租赁合同已解除，故被告应将案涉房屋返还原告。对原告要求被告以每月105.33元为标准，支付自2011年1月起算的欠付租金的诉讼请求，被告当庭确认其自2011年1月起就未按租赁合同约定缴纳租金。租赁合同约定，每月租金应当月10日前缴纳，租赁起始日期2010年8月20日，现原告仅主张暂计至2020年10月，故被告所欠租金的期间应为2010年12月20日至2020年10月20日，共计118个月，被告应向原告支付2010年12月20日至2020年10月20日的案涉房屋租金共计12428.94元。因被告现仍占有房屋，2020年10月21日之后的房租及房屋占有使用费，原告可另行起诉。对原告要求被告以欠付租金为基数，参考起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍即年利率15.4%支付截止2020年10月10日的违约金的诉讼请求，租赁合同中约定，若被告逾期缴纳租金，则按欠缴租金的3‰支付违约金，现原告自愿调减为年利率15.4%，本院予以尊重。现原告仅主张违约金至2020年10月10日，经核算，截止2020年10月10日的违约金为9339.55元。2020年10月10日之后的违约金，原告可另行起诉。对原告要求被告支付律师费的诉讼请求，因租赁合同中并未对因被告违约所产生的的律师费的承担进行约定，故原告的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆市巴南区保障性住房管理中心与被告甘涌于2010年8月20日签订的《巴南区公有房屋住宅租赁合同》于2020年11月17日解除；二、被告甘涌于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于重庆市巴南区南泉虎啸村X号X栋X单元X-X#的房屋返还给原告重庆市巴南区保障性住房管理中心；三、被告甘涌于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告重庆市巴南区保障性住房管理中心截止2020年10月20日的租金12428.94元；四、被告甘涌于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告重庆市巴南区保障性住房管理中心支付截止2020年10月20日的违约金9339.55元；五、驳回原告重庆市巴南区保障性住房管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，减半收取计174元，由被告甘涌负担。此款已由原告重庆市巴南区保障性住房管理中心自愿垫付，被告甘涌于本判决发生法律效力之日起十五日内径付原告重庆市巴南区保障性住房管理中心174元，本院预收的案件受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 李方荣二〇二一年一月二十七日法官助理 吴强俣书 记 员 唐海洋