四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14432号 上诉人（原审被告）：陈杰彬，男，1983年1月6日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：卢恩阳，四川藏锋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川梓桦汽车租赁有限公司，住所地：成都金牛高新技术产业园区蜀西路******。 法定代表人：张云飞，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：裴家勤，四川海峡律师事务所律师。 上诉人陈杰彬因与被上诉人四川梓桦汽车租赁有限公司（以下简称梓桦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院(2019)川0107民初6668号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈杰彬上诉请求：一、撤销成都市武侯区人民法院(2019)川0107民初6668号民事判决，依法改判确认陈杰彬与梓桦公司在2018年12月18日签订的《租赁合同》于2019年3月16日解除；二、依法改判驳回梓桦公司的其他诉讼请求；三、案件诉讼保全费、一二审诉讼费由梓桦公司承担。事实与理由：一、一审法院判决陈杰彬与梓桦公司之间的租赁合同于2019年8月5日解除，无事实和法律依据。陈杰彬与梓桦公司在2018年12月18日签订的《租赁合同》第3.2条约定，梓桦公司应当向陈杰彬支付半年度租金327600元及租赁保证金100000元，及时交纳水电物业等费用。合同签订后，梓桦公司一直在违约，在陈杰彬再三催促下，分数次于2019年2月才交纳租金，且一直未按约交纳保证金和水电物业等费用，陈杰彬因此对其后续履约能力产生严重怀疑。鉴于梓桦公司的上述违约情形和履约能力，2019年3月13日陈杰彬依据案涉合同第6.4条约定再次书面催收相关款项，并告知梓桦公司若在同月16日前仍未付清，则租赁合同解除。梓桦公司收到该通知后并未交纳，也未提出任何异议或起诉要求确认陈杰彬按约定单方解除租赁合同无效，而是以实际行动，于同月19日搬迁撤离租赁房屋。因此，双方于2018年12月18日签订租赁合同，因梓桦公司违约行为已由陈杰彬行使约定解除权于2019年3月16日解除，梓桦公司以其实际行动予以确认。一审基于上述事实认定不清，错误判决合同于2019年8月5日解除无事实和法律依据，应当予以纠正。既然《租赁合同》因梓桦公司违约解除，根据案涉合同第7.2条约定，梓桦公司应当赔偿陈杰彬两个月租金作为违约金，该违约金与陈杰彬向梓桦公司退还的2019年3月16日之后的租金品迭结算、进行抵消扣除，因此一审判决陈杰彬向梓桦公司退还租金85540元错误（且一审认定该退还金额起算时间为2019年4月1日，与判决认定的解除时间矛盾。如果确认合同于2019年8月5日解除，那么租金计算时间也应截止至解除之日）。二、一审关于装修损失的事实认定错误。案涉合同第6.5条约定是针对合同在顺利履行过程中遇到政府拆迁而对梓桦公司的合理装修损失补偿。而案涉合同系因梓桦公司违约解除，且梓桦公司已经于3月19日搬迁撤离出租赁房屋，而政府拆迁实施发生在次月12日，一审判决陈杰彬补偿装修款无事实和法律依据，应当撤销。此外，梓桦公司的装修损失纯属虚构，转款也完全不属实。一审认定的其中一笔2019年1月31日金额140000元装修转款系虚构，请求二审法院核查梓桦公司诉讼代理人材料，收款人“贺超伦”系梓桦公司员工，“贺超伦”因本案以梓桦公司员工身份作为诉讼代理人，且该笔款项并无《展厅装修合同》合同相对人“林亿宗”的收款凭证，一审疏于审查该事实，认定该款为《展厅装修合同》装修款系认定错误。 梓桦公司辩称，一、梓桦公司收到的上诉状没有陈杰彬的签字，只盖了手印，但手印也是模糊不清，不能确认上面的手印是否是陈杰彬本人盖的，且梓桦公司收到的上诉状打印时间是2020年1月22日，但梓桦公司开具的民事案件生效证明在2020年1月20日就已开具。故陈杰彬的上诉不合法，陈杰彬的上诉超过了法定的上诉期限，也不能证明是陈杰彬本人提起的上诉。二、上诉状中所载明的上诉理由不成立。关于解除合同的时间，一审法院认定是因不可抗力原因，导致租赁物无法使用，合同目的无法实现的情况下，以梓桦公司起诉的时间作为解除合同的时间。一审对解除合同的时间认定是正确的。三、陈杰彬称梓桦公司2019年3月就没有使用案涉房屋，一审法院认定2019年4月1日以后的房屋应当予以退还，2019年4月前的房租，梓桦公司应当缴纳正确。而且在装修过程中，就听说案涉房屋要拆迁，梓桦公司根本没有搬入房屋中使用。陈杰彬明知案涉房屋要拆迁，还隐瞒了事实真相，让梓桦公司进行装修。一审法院未对此进行处罚判决，而是根据实际情况进行的判决应属正确。四、装修费是真实发生的，有装修合同、装修单和现场的装修现状予以证明，但现在案涉房屋已经拆除，标的物已不存在，如陈杰彬不认可，应当在一审时就提出鉴定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。 梓桦公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2018年12月18日签订的《租赁合同》；2.陈杰彬返还已收取的房屋租金327600元；3.陈杰彬向梓桦公司支付装修款275236元及赔偿其他损失50000元。 一审法院认定事实：2018年12月18日，梓桦公司（乙方）与陈杰彬（甲方）签订《租赁合同》，约定陈杰彬将其拥有租赁权的，位于成都市武侯区××道××段××号，建筑面积为780平方米的房产出租给梓桦公司使用，租赁期限为36个月，自2018年12月18日起至2021年12月19日止；租赁房产的年租金为655200元，第一年租金为每6个月支付一次，每次支付327600元；合同签订后，梓桦公司向陈杰彬一次性支付6个月租金327600元及租赁保证金100000元；陈杰彬保证梓桦公司能够以该租赁房产为注册地办理工商注册、税务登记等相关手续，并提供该等手续所需的一切资料；如因陈杰彬导致梓桦公司无法进行工商注册的，梓桦公司可解除本合同，陈杰彬须返还梓桦公司已付的全部款项；如遇3年内政府拆迁征收，陈杰彬按以下方式补偿梓桦公司，第一年如遇拆迁征收陈杰彬补偿100%装修预估金，第二年如遇拆迁征收陈杰彬补偿66%装修预估金，第三年如遇拆迁征收陈杰彬补偿33%装修预估金；三年后不再退还装修预估金。合同签订后，梓桦公司向陈杰彬支付第一期租金327600元。同日，梓桦公司与案外人林亿宗签订《展厅装修合同》，约定对案涉租赁房产进行装修，工程价款286000元。2018年12月20日，梓桦公司向林亿宗支付装修款现金86000元。2019年1月31日，梓桦公司通过银行转账向案外人贺超伦转款140000元，摘要展厅装修。2019年3月13日，陈杰彬向梓桦公司发出《催收租金通知书》，要求梓桦公司应在2019年3月16日前支付保证金100000元及水电气费3733元，逾期将终止合同并且收回房屋。2019年4月12日，成都市武侯区人民政府华兴街道办事处张贴《温馨提示》，内容为根据拆迁任务及工作安排，案涉房屋地块位于“一级绿道”建设区域，将于2019年4月22日在该区域外围修建围墙，2019年4月30日前实施拆迁拆除作业。 一审法院另查明，一审法院向陈杰彬送达本案民事起诉状副本的时间为2019年8月5日。 一审法院认为，梓桦公司与陈杰彬签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点为陈杰彬是否有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十八条第一款第四项规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。本案中，梓桦公司按约应在合同签订后支付首期租金时一并交纳租赁保证金，但因其在装修期间得知房屋即将拆迁的事实，即陈杰彬将丧失履约能力，故梓桦公司经陈杰彬催收后并未补缴租赁保证金的行为属于行使不安抗辩权，陈杰彬无权单方解除合同，其解除合同的通知不具有法律效力。 2019年4月12日，成都市武侯区人民政府华兴街道办事处公告通知将于2019年4月22日在该区域外围修建围墙，2019年4月30日前实施拆迁拆除作业，因此《租赁合同》不具备继续履行的条件，故梓桦公司主张解除合同的请求，一审法院予以支持。解除时间为一审法院向陈杰彬送达本案民事起诉状副本的时间，即2019年8月5日。 关于返还租金的请求。根据合同约定，因陈杰彬原因导致梓桦公司无法进行工商注册的，梓桦公司可解除合同，陈杰彬须返还已付租金。因房屋拆迁系政府行为，并非陈杰彬违约，且梓桦公司未举证证明办理工商注册存在其它障碍，故不符合合同约定返还租金的条件。因梓桦公司未举证证明腾退时间，一审庭审中陈杰彬认可梓桦公司腾退时间为2019年3月，故陈杰彬应退还2019年4月1日至2019年5月17日期间的租金85540元（54600元/月+1820元/天×17天）。梓桦公司主张返还租金的请求，一审法院在85540元范围内予以支持。 关于装修损失补偿的请求。双方当事人在《租赁合同》中明确约定了在租赁期一年内案涉房屋如被拆迁，陈杰彬应向梓桦公司补偿100%装修损失。因梓桦公司仅提供了226000元的装修款支付凭证，故一审法院对梓桦公司装修损失补偿的请求，在226000元范围内予以支持，超出部分不予支持。 关于其他损失赔偿50000元的请求，因梓桦公司并未提交相应证据予以证明，故一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条，第一百六十八条第一款第四项规定，判决：一、梓桦公司与陈杰彬在2018年12月18日签订的《租赁合同》于2019年8月5日解除；二、陈杰彬于判决生效之日起十日内向梓桦公司退还租金85540元；三、陈杰彬于判决生效之日起十日内补偿梓桦公司装修损失226000元；四、驳回梓桦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10328元，因适用简易程序减半收取5164元，诉讼保全费3520元，合计8684元，由梓桦公司负担4144元，陈杰彬负担4540元。 本院二审期间，陈杰彬围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈杰彬提交以下证据：一、2019年2月27日至2019年4月16日的微信聊天记录。拟证明：案涉合同的解除时间应当是在2019年3月16日。二、中信银行转账凭证。拟证明：陈杰彬在2019年4月才知道拆迁的事实。 对陈杰彬提交的证据，梓桦公司发表质证意见称，一、对微信聊天记录的真实性、合法性无异议，但不能达到陈杰彬证明目的，陈杰彬也不因此享有合同解除权，陈杰彬早就知道案涉房屋要拆迁了。二、对转账凭证真实性、合法性予以认可，但不能达到陈杰彬的证明目的。因无法认定是交纳的哪个月的房租。只能证明2019年3月14日有转账支付房租的事实，不能证明是案涉房屋。 对陈杰彬提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，陈杰彬与梓桦公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。因双方对一审认定的案涉租赁合同的解除均不持异议，本院对此予以确认。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉《租赁合同》解除时间的确定；二、陈杰彬是否应当向梓桦公司退还其交付的2019年4月以后的租金；三、陈杰彬是否应当向梓桦公司支付装修损失；四、陈杰彬上诉时间是否经过。对此，本院评述如下： 一、关于案涉《租赁合同》解除时间的确定问题。陈杰彬主张梓桦公司欠付保证金和水电费，构成违约，根据《租赁合同》第6.4条约定，其享有解除权，其向梓桦公司出具催缴通知要求梓桦公司在2019年3月16日前支付欠付保证金和水电费，梓桦公司未支付，案涉合同应于该日解除。本院认为，从查明的事实来看，梓桦公司于2019年3月1日向陈杰彬支付了房屋水电费3733元，而陈杰彬以必须将水电费和保证金一并支付为由而将水电费退还给梓桦公司，故梓桦公司并不存在拒绝支付水电费的违约情形。梓桦公司关于未及时缴纳保证金的抗辩为其在2019年3月时即已知道案涉房屋将被拆迁，虽然梓桦公司对此不能举证证明，但2019年4月12日武侯区人民政府华兴街道办事处张贴的《温馨提示》以及双方均确认案涉房屋于2019年6月底被拆的事实，能够映证梓桦公司关于租赁合同无法继续履行的判断，从履行情况来看，梓桦公司按约支付了租金并曾向陈杰彬支付过水电费，由此可见其对已经发生的费用并未怠于履行支付义务，而保证金的目的是为了保证合同的继续履行，梓桦公司基于合同无法继续履行的合理理由而未继续支付保证金的行为，不宜认定其违约，故陈杰彬以梓桦公司欠付保证金、水电费而解除合同的主张不能成立，其发出的《催收租金通知书》不具有解除合同的效力，故本院对陈杰彬关于案涉租赁合同已于2019年3月16日解除的主张不予支持。虽然《催收租金通知书》不具有解除合同的效力，但陈杰彬已在《催收租金通知书》上表达了如收不到保证金将会于2019年3月16日解除合同的意思，而梓桦公司、陈杰彬亦均陈述梓桦公司已于2019年3月向陈杰彬腾退房屋，故可视为双方自腾退房屋之日起达成了解除租赁合同的一致，案涉租赁合同应在梓桦公司向陈杰彬腾退房屋时解除。因双方并未对陈杰彬具体收回时间进行举证，故本院根据双方的陈述确定案涉合同于2019年3月31日解除。一审对案涉合同解除时间认定不当，本院予以改判。 二、关于陈杰彬是否应当向梓桦公司退还其交付的2019年4月以后的租金问题。陈杰彬陈述梓桦公司在2019年3月搬离，其收回案涉房屋控制权，故梓桦公司在2019年4月1日时已经丧失对案涉房屋的占有，在其无法基于房屋的占有再行获取占有利益且房屋已归还陈杰彬的情况下，陈杰彬应当向梓桦公司返还2019年4月1日之后的租金。一审认定陈杰彬返还2019年4月1日之后的租金并无不当，本院予以维持。至于陈杰彬主张因梓桦公司存在违约，其支付的租金应作为违约金进行抵扣。本院认为，陈杰彬并未反诉主张违约金，其关于以违约金抵扣返还租金的主张缺乏依据，本院不予支持。 三、关于陈杰彬是否应当向梓桦公司支付装修损失。双方当事人在《租赁合同》中明确约定了租赁期内如遇拆迁，梓桦公司应积极配合，拆迁征收所得赔偿与梓桦公司无关。在租赁期一年内案涉房屋如被征收拆迁，陈杰彬应向梓桦公司补偿100%装修损失。因案涉房屋面临拆迁系发生在租赁期一年内，陈杰彬应向梓桦公司补偿100%装修损失。陈杰彬主张该约定的适用前提应系梓桦公司不存在违约，现梓桦公司存在违约，不应获得该项补偿。本院认为，首先，如第一个争议焦点所述，梓桦公司并未怠于支付水电费，其基于合同无法继续履行的合理判断而未继续支付保证金，不宜视为违约；其次，从《租赁合同》的约定来看，双方对租赁期开始一年内发生的拆迁风险如何分配进行了明确约定，即由陈杰彬向梓桦公司补偿100%的装修损失，虽然双方在案涉房屋被拆之前已解除合同，但梓桦公司的腾退系基于已知晓房屋将被拆迁，解除合同的原因恰是因为房屋将被拆迁，故对装修损失的分配，仍应以双方在租赁合同的约定为据。对陈杰彬关于梓桦公司不应获得装修补偿的上诉主张，本院不予支持。 对梓桦公司可获得装修补偿数额的认定。梓桦公司提交其与林亿宗签订《展厅装修合同》以及林亿宗出具《收条》、其向贺超伦转账明细主张其装修费用支出。本院认为，其签订装修合同载明工程价款为286000元，林亿宗出具《收条》载明收到86000元，该费用在合同约定价款范围内，一审对此予以认可并无不当。对梓桦公司支付贺超伦的140000元，因装修合同系梓桦公司与林亿宗签订，贺超伦亦未在装修合同上签字，亦无证据证明贺超伦可代表林亿宗收取装修款。相反，在本案审理中，贺超伦作为梓桦公司的委托代理人提交《委托书》、代梓桦公司领取本案庭前材料并签订送达梓桦公司送达地址确认书，由此可见贺超伦与梓桦公司具有利害关系。故对梓桦公司关于向贺超伦支付的140000元装修费系支付给林亿宗装修工程价款的主张，本院不予采信。一审对此认定不当，本院予以改判。陈杰彬应当向梓桦公司支付装修补偿86000元。 四、关于陈杰彬上诉时间是否经过的问题。根据本院核实，陈杰彬于2020年1月8日收到一审判决书，缴费通知书载明其于2020年1月23日提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条规定“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉”，陈杰彬系在上诉期内提起上诉。至于梓桦公司出具《民事案件生效证明》，载明案件生效时间为2020年1月20日，一审未核实陈杰彬的上诉情况开具该证明应属不当，本院已通知其进行纠正。至于梓桦公司主张陈杰彬上诉状并未进行签名及按捺手印，不能代表其真实意思，本院认为，虽陈杰彬未在上诉状中签字，但其已经按捺指印表示认可，且其在二审中亦参加诉讼，其陈述的上述请求、事实与理由与提交上诉状基本一致，故该上诉状可以代表其真实意思表示。对梓桦公司的上述主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈杰彬的上诉请求部分成立，应予支持；一审对陈杰彬应付装修补偿数额认定不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院(2019)川0107民初6668号民事判决第二项“陈杰彬于本判决生效之日起十日内向四川梓桦汽车租赁有限公司退还租金85540元”； 二、变更成都市武侯区人民法院(2019)川0107民初6668号民事判决第一项“四川梓桦汽车租赁有限公司与陈杰彬在2018年12月18日签订的《租赁合同》于2019年8月5日解除；”为“四川梓桦汽车租赁有限公司与陈杰彬在2018年12月18日签订的《租赁合同》于2019年3月31日解除；”； 三、变更成都市武侯区人民法院(2019)川0107民初6668号民事判决第三项“陈杰彬于本判决生效之日起十日内补偿四川梓桦汽车租赁有限公司装修损失226000元”为“陈杰彬于本判决生效之日起十日内补偿四川梓桦汽车租赁有限公司装修损失86000元”； 四、撤销成都市武侯区人民法院(2019)川0107民初6668号民事判决第四项“驳回四川梓桦汽车租赁有限公司的其他诉讼请求。”； 五、驳回四川梓桦汽车租赁有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10328元，因适用简易程序减半收取5164元，诉讼保全费3520元，合计8684元，由四川梓桦汽车租赁有限公司负担6426元，陈杰彬负担2258元。二审案件受理费5973元，由由四川梓桦汽车租赁有限公司负担4420元，陈杰彬负担1553元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二一年一月八日 法官助理 郑帅 书 记 员 袁敬