山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1402民初88号原告：上海永升物业管理有限公司德州分公司，住所地山东省德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧1266号尚城国际综合楼07号。负责人：陈传超，总经理。委托诉讼代理人：桑雨露，北京市京师（德州）律师事务所律师。被告：吴继东，男，1987年2月28日出生，汉族，户籍地山东省夏津县，现住山东省德州市德城区。原告上海永升物业管理有限公司德州分公司（以下简称永升物业德州分公司）与被告吴继东物业服务合同纠纷一案，本院经诉前调解未果，于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永升物业德州分公司的委托诉讼代理人桑雨露、被告吴继东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。永升物业德州分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付自2017年6月1日-2018年5月4日期间拖欠的物业管理服务费、垃圾费共计1152.14元及利息;2.本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由:德州嘉泰置业有限公司开发建设位于德州市德城区尚城国际小区并与上海永升物业管理有限公司签订《尚城国际前期物业服务合同》，约定由上海永升物业管理有限公司对尚城国际小区实行物业管理。被告吴继东系尚城国际小区3-2-0901户业主，在原告管理服务期间，被告自2017年6月1日至2018年5月4日拖欠物业管理服务费1096.54元，垃圾费55.6元，共计1152.14元。原告多次向被告催缴物业管理服务费，被告均不予理会，故原告提起诉讼。吴继东辩称，原告违法入住，德州市中级法院的行政判决书认定德州市住建局提供的证据不能证实永升物业入驻合法；强行服务，垃圾费应是政府部门收取，原告不该收取；原告与业主委员会签署的交接协议严重损害了被告权益。永升物业公司围绕诉讼请求提交了以下证据：证据一：异地物业服务企业分支机构备案申请表及资质证书。证明永升物业德州分公司是经过注册的合法机构，具有壹级资质。证据二：尚城国际前期物业服务合同及补充协议。证明德州嘉泰置业有限公司就尚城国际小区物业管理项目与上海永升物业管理有限公司签订前期物业服务合同的事实，约定服务内容、物业费单价及违约责任。证据三：授权委托书。证明上海永升物业管理有限公司委托其德州分公司进行物业管理工作及该小区物业费等费用的收取及催缴工作的事实。证据四：原告致业主的一封信。证明原告自2016年11月1日起接管尚城国际小区物业管理项目。证据五：照片一组。证明原告依约定进驻尚城国际小区，并依合同约定提供物业服务的事实。证据六：尚城国际小区物业管理交接协议及明细、收据。证明原告与尚城国际小区业主委员会依双方约定，于2018年5月4日就该小区物业管理项目交接完毕的事实。证据七：缴费函。证明原告就被告拖欠的物业服务费、垃圾处理费等事宜进行书面催收的事实。证据八：业委会公告。证明业主委员会就原告于2018年5月4日撤场事宜及物业费等费用的缴纳以及拖欠法律后果、退还等事宜进行公告的事实。吴继东提交了一份业主委员会于2018年12月6日发布的公告复印件，证明业委会在公告中通知2017年6月8日-2018年5月4日期间是原告强行服务期间。经审查，永升物业德州分公司提交的八组证据真实合法，且与本案具有关联性，本院对原告提交的证据予以确认并附卷佐证。吴继东提交的证据是业委会发布的公告，该公告与业委会签订的《交接协议》反映的内容不符，且该公告亦不能证明原告强行服务，故本院对该证据不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，德州嘉泰置业有限公司作为开发建设单位和上海永升物业管理有限公司签订了《尚城国际前期物业服务合同》，双方约定由上海永升物业管理有限公司为德州嘉泰置业有限公司开发的尚城国际项目提供物业服务，物业服务期限为自2016年11月1日至2019年10月31日，合同第五部分物业服务费用第六条约定：“[高层住宅3层及以上]物业费单价（不含税）为人民币1.13元/平方米/月，增值税税率为6%，物业费含税单价人民币1.2元/平方米/月；[生活垃圾费]单价（不含税）为人民币4.5元/户/月，增值税税率为11%，物业费含税单价人民币5元/户/月。”合同签订后，上海永升物业管理有限公司授权委托永升物业德州分公司对尚城国际小区进行物业服务管理以及物业管理费等费用的收取和催缴工作。永升物业德州分公司自2016年11月1日起对尚城国际小区进行接管并提供物业管理服务，后根据与尚城国际小区业主委员会的约定于2018年5月4日终止服务。吴继东系尚城国际小区3-2-0901户业主，在永升物业德州分公司管理服务期间，吴继东拖欠物业服务费1096.54元，垃圾费55.6元，共计1152.14元。永升物业德州分公司就吴继东拖欠物业服务费、垃圾处理费等事宜进行书面催收未果。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”德州嘉泰置业有限公司作为建设单位和上海永升物业管理有限公司签订的《尚城国际前期物业服务合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对小区全体业主亦具有约束力。原告依约履行了物业管理服务义务，被告吴继东依约应及时缴纳物业管理费、垃圾处理费，故原告要求被告缴纳拖欠的物业服务费1096.54元，垃圾费55.6元，共计1152.14元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告主张的利息问题。被告未依法及时交纳物业费用，构成违约，依法应承担违约责任。《尚城国际前期物业服务合同》中约定“按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金”，该滞纳金计算标准过高，原告主动下调至按利息计算违约金的主张，符合法律规定，应予支持。被告应向原告支付相应利息（2018年5月4日起至2019年8月19日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）关于被告吴继东提出的非法入驻问题，德州市中级人民法院在行政判决书中仅认定“德州市住房和城乡建设局及德州市房产管理中心出具的认定永升物业德州分公司入驻是合法合理的《答复》因主要证据不足而被撤销”，但未认定原告是非法入驻。被告的其他辩称理由，证据不足，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：吴继东于判决生效后七日内支付上海永升物业管理有限公司德州分公司物业管理费、垃圾处理费共计1152.14元及利息（利息以1152.14元为基数，自2018年5月4日起至2019年8月19日止参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由吴继东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  张瑞环二〇二一年一月六日书记员  李思苇