江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0214民初4627号原告：无锡协信太科地产开发有限公司，统一社会信用代码913202135558844956，住所地江苏省无锡市新吴区和风路**星光商业中心**楼**。法定代表人：顾璞，该公司总经理。委托诉讼代理人：惠芳瑛，1986年8月26日生，该公司员工。委托诉讼代理人：罗婷，1988年9月4日生，该公司员工。被告：田景翠，女，1977年2月7日生，土家族，住湖南省保靖县。原告无锡协信太科地产开发有限公司（以下简称协信公司）与被告田景翠商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日受理后，依法适用普通程序，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告协信公司的委托诉讼代理人罗婷到庭参加诉讼，被告田景翠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现己审理终结。原告协信公司向本院提出诉讼请求：1.确认解除协信公司与田景翠于2015年2月3日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议（合同备案号为201502030047），并协助协信公司办理上述《商品房买卖合同》的网签备案注销手续。2.田景翠向协信公司支付违约金104000元。3.本案诉讼费、公告费由田景翠承担。事实和理由：2015年2月3日，协信公司与田景翠签订商品房买卖合同（合同备案号：201502030047），约定田景翠购买星光商业中心第1门牌25层2502号房屋，合同总价为520000元，签约当日支付260000元，剩余购房款260000元办理商业贷款。合同签订后，田景翠仅支付首付款10000元，剩余购房款至今未支付，经协信公司多次催告均无法联系到田景翠，故根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，协信公司有权主张解除商品房买卖合同并要求买受人承担房屋总价20%的违约金，为维护自身合法权益，遂诉至本院。被告田景翠在法定答辩期内未作答辩,也未提供证据。经审理查明：2015年2月3日，协信公司与田景翠签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同备案号：201502030047）一份，约定：田景翠购买位于无锡××路××路××层××号房屋，房屋建筑面积为44.99平方米，套内面积为32.67平方米，该商品房单价为每平方米11558.12元，总金额为520000元。田景翠于2015年2月3日支付260000元，剩余房款260000元于2015年2月3日办理银行按揭手续（按照银行要求提供按揭资料，并保证因非本人原因20日之内全款到账），田景翠逾期付款超过60日后，协信公司有权解除合同，协信公司解除合同的，田景翠按累计应付款的8%向出卖人支付违约金。协信公司应当在2014年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付田景翠使用。补充协议第二条第1款约定：田景翠未按本合同第六条约定的时间付款，协信公司有权除按本合同第七条约定的违约责任处理外，另有权按逾期付款额向买受人追索逾期利息，逾期利息自本合同的付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，则每逾期一日，田景翠应按逾期金额的千分之二向协信公司支付违约金。逾期超过60日以上，协信公司有权解除本合同，并将房屋另行出卖给任何第三人，田景翠应向协信公司支付总房款20%的违约金。第三条第2款约定：田景翠在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金（如有）、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息（如有）、提交签署委托协信公司代办房屋产权证、国土证及他项权利登记各项手续、资料等，按时足额缴纳住宅专项维修基金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，否则协信公司有权拒绝交付，直至田景翠按前述约定履行完毕全部义务，协信公司无须承担任何违约责任（包括延期办理产证）。合同签订后，田景翠仅支付首付款10000元。2019年9月9日，协信公司向田景翠发送催款函，载明：请于本函送达（或视为送达）之日起3日内前往售楼处支付剩余首付房款，并按购房合同约定提供按揭所需资料办理银行按揭贷款，否则将追究违约责任。2019年9月10日，EMS邮件显示他人代收。2020年1月10日，协信公司向田景翠发送催款函，载明：截止目前，协信公司仍未收到剩余房款累计510000元，根据购房合同的约定，已构成逾期付款，系严重违约。请务必于本函送达（或视为送达）之日起3日内前往售楼处支付剩余房款510000元，并支付违约金暂计456145.02元，两项合计966145.02元，若逾期仍未支付，协信公司将按照购房合同的约定解除合同并进一步追究违约责任。2020年1月11日，EMS邮件显示他人代收。2020年4月10日，协信公司向田景翠发送解除合同通知函，载明：协信公司于2019年9月9日和2020年1月10日发函要求支付剩余房款，但迟迟未见支付，已构成严重违约，根据合同的约定，正式解除双方于2015年2月3日签订的商品房买卖合同。收到本函之日起3日内配合办理商品房买卖合同的备案注销手续，并支付总房款20%的违约金即104000元。2020年4月20日，EMS邮件显示已签收。庭审中，协信公司也明确案涉房屋因田景翠未支付购房款实际未交付，故不需要在解除商品房买卖合同后由田景翠一并返还房屋。上述事实，有商品房买卖合同及补充协议、收据、催款函、EMS邮寄凭证、查询截图等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为：田景翠与协信公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应遵照执行。但是商品房买卖合同与补充协议对逾期付款的违约金标准约定不一致，补充协议中逾期付款导致的法律后果条款是协信公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，该条款将逾期付款违约金由商品房买卖合同中约定的累计应付款8%的标准提升为总房款的20%，该约定直接导致对田景翠产生重大利害关系。协信公司作为格式条款的提供方，相较于买受人而言，具有缔约上的优势地位，协信公司应遵循公平原则确定当事人的权利义务，现条款约定导致利益失衡。协信公司应采取合理的方式履行提示和说明义务，“合理的方式”应当从提示的目的来解释，提示的目的是使接受格式条款一方知悉有关“免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系”的内容，“合理的方式”应当能够引起接受格式条款一方的注意，如有突出标注的字体或是有显著区分的位置等，从而使得接受方能够关注到该条款。纵观商品房买卖合同中对于逾期付款违约金的约定以下划线的方式予以了特别标识，但补充协议中对于逾期付款的条款约定嵌入合同文本，未采用足以引起格式条款接受方注意的文字、符号、字体或者其他明显标志作出提示，故本院认为对于逾期付款违约金的计算标准应按商品房买卖合同的约定为宜。对于协信公司要求解除与田景翠签订的商品房买卖合同并由田景翠协助办理该合同网签备案注销手续的请求，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金，根据双方签订的商品房买卖合同，逾期付款违约金按累计应付款的8%计算，田景翠应当支付40800元。协信公司同意将田景翠应当支付的违约金在本案中与协信公司应当返还的首付款一并予以相抵，系其真实意思表示，不违反法律规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第九条之规定，判决如下:一、解除无锡协信太科地产开发有限公司与田景翠于2015年2月3日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议（合同备案号：201502030047），田景翠于本判决发生法律效力之日起十日内配合无锡协信太科地产开发有限公司办理该合同的网签备案注销手续。二、田景翠于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡协信太科地产开发有限公司逾期付款违约金30800元（已与首付款10000元相抵）。三、驳回无锡协信太科地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9000元，公告费560元，合计9560元（该款已由无锡协信太科地产开发有限公司预交)，由田景翠负担（无锡协信太科地产开发有限公司同意其预交的诉讼费由田景翠向其直接支付，本院不再退还，由田景翠在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡协信太科地产开发有限公司支付)。如不服本判决，可在判决书送达日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陈津波审 判 员  方 华人民陪审员  李浩荣二〇二一年一月十八日书 记 员  王馨荷本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第九条民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。