沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初7592号原告（反诉被告）张晓菊，女，汉族，1982年9月24日出生，住址河南省新县。原告（反诉被告）朱海，男，汉族，1979年11月25日出生，住址河南省新县。二原告共同委托代理人王雨田，系辽宁显法律师事务所律师。二原告共同委托代理人康跃起，系沈阳市铁西区七路法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）孟庆芬，女，汉族，1933年8月12日出生，住址沈阳市铁**。被告程瑛琦，女，汉族，1963年2月28日出生，住址沈阳市铁**。二被告共同委托代理人张军贵，系辽宁共智律师事务所律师。被告沈阳市铁西区吉运房产中介所，住所地沈阳市铁**南九西路**（1-1-1）。经营者朱旭。委托代理人李洪彪，系辽宁盛恒律师事务所律师。原告（反诉被告）张晓菊、朱海与被告（反诉原告）孟庆芬、程瑛琦、沈阳市铁西区吉运房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张晓菊、朱海及委托代理人王雨田，被告（反诉原告）孟庆芬、被告程瑛琦的委托代理人张军贵，被告沈阳市铁西区吉运房产中介所的委托代理人李洪彪均到庭参加诉讼进行了审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张晓菊、朱海诉称，原、被告于2019年4月3日签订房屋买卖协议书，约定被告孟庆芬将位于沈阳市铁西区的房屋以550,000元的价格出售给原告，双方签订合同后，被告迟迟不按协议约定履行办证义务。诉讼请求：1、请求法院判令被告解除房屋买卖协议书，被告双倍返还原告购房定金40,000元，要求被告孟庆芬、程瑛琦赔偿原告中介费与加急费用共计9,000元；2、请求法院依法判令被告一、二赔偿原告经济损失自2019年9月2日起至判决作出之日止，原告租房居住的租金损失，暂计11,700元；3、请求法院判令由被告承担全部诉讼费用。被告孟庆芬辩称，今天局面的形成，皆因被告中介所人为设置诸多障碍，导致房屋买卖协议未能履行，应由中介所承担全部责任。我方不存在任何过错，不应承担任何责任。由于被告中介所的不作为及被答辩人的不配合，给我造成较大的经济损失，改善住房的条件的目的也无法实现，我不同意继续履行房屋买卖协议。被告程瑛琦辩称，我不是本案的适格被告。我作为受托人，不应承担任何责任，另外铁西区法院（2019）辽0106民初14675号民事裁定书已经驳回被答辩人对我的起诉，现被答辩人第二次起诉由将我列为被告，属恶意诉讼，应予以处罚。被告沈阳市铁西区吉运房产中介所辩称，原告要求被告孟庆芬和程瑛琦承担违约责任应当给予支持，因为房屋买卖合同依法签约后，卖房应积极履行协议，但卖方一直不履行协议编造各种不实的理由拒绝履行合同，导致原告买卖合同无法实现，故被告承担定金罚则有理有据，要求被告孟庆芬、程瑛琦承担损失符合规定，我方作为中介所积极促成合同交易及履行，将合同之外的义务如卖方能亲自办理买卖但事后说不能，我方也积极帮办，办理契税又预约上门领房证，全程没有违法及违约行为，我方支持原告对被告孟庆芬、程瑛琦的诉讼请求。反诉原告孟庆芬诉称，2019年4月反诉原告孟庆芬为了改善住房条件，委托儿媳程瑛琦将名下的动迁房卖掉然后准备买个一楼住房。请求法院判令：1、解除反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖协议；2、判令反诉被告赔偿50,000元损失；3、反诉费由反诉被告承担。反诉被告张晓菊、朱海辩称，反诉原告反诉理由无法成立，根据双方买卖合同约定，反诉原告应在合同签订后两个月内办理回迁房证，并承担相应费用，故此其至今未办理回迁房证是对反诉被告的违约，其歪曲事实意图蒙混过关，请求法院驳回其诉讼请求。本诉被告程瑛琦对反诉原告孟庆芬的反诉请求没有异议。反诉被告沈阳市铁西区吉运房产中介所辩称，反诉是针对原告提起的诉讼，我方在本案是被告，针对被告提起的反诉是不成立的，依据民诉法是无法律依据的，故对我方的反诉诉请不成立。从事实上看反诉原告说我方办契税收取500元，是非合同约定内的，这个我方不清楚，说预约登记需要3,000元也是不符合事实，我方积极让反诉原告履行合同，反诉原告几次拒绝房产局排队办理房证，反诉原告不想办理房证我方告知其如本人不去以前找人办事花费3,000元，现在能不能办不好说，是指其不出面办理不是预约上门，预约上门是不收费的，反诉原告所述不属实，现我方还是在房产局预约上门办证中。经审理查明，2019年4月3日，原告张晓菊、朱海（乙方）与被告孟庆芬（程瑛琦代签）（甲方）签订了房屋买卖协议书，协议约定二原告购买位于沈阳市铁西区的房屋，房屋价值550,000元，定金20,000元，中介服务费5,500元。合同同时约定，该房屋系回迁房，暂没有办理房屋产权证书，甲方需办理回迁房证并承担费用。合同签订后，二原告交付了购房中介费5,500元，购房定金20,000元及办理房屋更名过户手续的加急费用2,500元。2019年10月8日，二原告向本院提起诉讼，主张被告程瑛琦代签合同后，因不配合履行合同，故要求双倍返还定金并赔付中介费，2020年6月9日，本院作出（2019）辽0106民初14675号民事裁定书，以被告不明确为由，裁定驳回起诉，本案本次审理过程中，原被告均认可在该次诉讼中，被告孟庆芬、程瑛琦同意继续履行合同，并办理相关手续。但在具体履行合同义务过程中，就办理房屋手续的履行细节无法达成一致意见，被告孟庆芬在本案审理过程中，明确了不同意继续履行合同的意见。另查明，被告孟庆芬系涉案房屋的所有权人，被告程瑛琦系被告孟庆芬的儿媳，被告孟庆芬对于被告程瑛琦代为签订房屋买卖协议书并代为从事相关的民事行为均予以认可。上述事实，有原、被告的陈述，房屋买卖协议书、被告程瑛琦出具的收条、被告中介出具的两份收条、（2019）辽0106民初14675号民事裁定书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷为凭。本院认为，当事人应按照合同约定履行自己的权利义务。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，致使合同目的无法实现的，应当双倍返还定金。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，但对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总额不应高于因违约造成的损失，本案二原告与被告孟庆芬签订了房屋买卖合同，双方应按照合同约定履行权利义务，该房屋系回迁房屋，被告应及时办理房屋产权登记证书，以实现配合二原告办理房屋更名过户的合同目的，但被告未办理涉案房屋产权证书，且明确表示不同意继续履行合同，导致合同目的无法实现，应属违约行为，应承担解除合同并双倍返还定金的法律责任，二原告要求解除合同及被告双倍返还定金40,000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于二原告主张被告孟庆芬赔偿中介费损失及其他房屋租金损失等费用的主张，二原告提交的证据不能证明上述损失的数额总额高于定金罚金，其诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于二原告要求被告程瑛琦承担赔偿责任的问题，因被告孟庆芬系出卖人，被告程瑛琦系代理人，并非合同相对人，原告此诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告孟庆芬辩称系因为中介存在过错的原因，未能如期预约房产局上门办理房证，因双方合同中并未明确约定该条款，且回迁房屋办理产权登记手续系房屋出卖人的基本合同义务，故涉案房屋未办理产权登记导致合同无法继续履行，被告孟庆芬应承担违约责任，其抗辩理由没有法律依据，本院不予采纳。关于反诉原告孟庆芬提出的反诉请求，要求解除房屋买卖协议并赔偿50,000元经济损失的问题，关于解除房屋买卖协议，因双方合同已经无法继续履行，合同目的无法实现，本院对于双方均要求解除房屋买卖协议的诉讼请求，予以支持，关于赔偿50,000元经济损失的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下：一、解除原告张晓菊、原告朱海与被告孟庆芬于2019年4月3日签订的《房屋买卖协议书》；二、被告孟庆芬于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张晓菊、原告朱海交付的定金20,000元；三、被告孟庆芬于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张晓菊、原告朱海定金罚金20,000元；四、驳回本诉原告、反诉原告的其他全部诉讼请求。本诉案件受理费1,318元，由被告孟庆芬承担800元（二原告已预交，由被告直接给付二原告），由二原告自行承担518元，反诉案件受理费减半收取525元，由反诉原告孟庆芬自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王小娜审 判 员  张卫华人民陪审员  于咏梅二〇二一年一月二十七日法官助理贺天洋书记员战美