安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖13民终271号 上诉人（一审原告、反诉被告）：郭良朝，男，汉族，1969年10月28日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：孙静，女，汉族，1976年2月20日出生，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：高培，上海道恩律师事务所律师。 上诉人郭良朝因与被上诉人孙静房屋合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2019)皖1302民初426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郭良朝上诉请求：撤销一审判决，驳回孙静的反诉请求；本案一、二审诉讼费用由孙静承担。事实与理由：一、案涉租赁合同的租期依法应认定为二年，其从未认可二年租期届满后仍继续租赁，孙静也未提交2019年2月28日的通话录音让其质证。孙静未与其协商单方面制定格式合同，合同载明租期有二年和四年，依照合同法的相关规定应作出不利于孙静的解释，即租期为二年。孙静提交了五份通话录音，其在上述五次通话中一直希望协商解决，才出现其在2018年10月29日表述“房子2020年到期，就用到2020年，我想春节前给你20万，春节后给你20万，我把这个事给你办了……”该表述是其与孙静多次协商中的一次，应结合前后交谈内容进行综合认定。而一审法院刻意摘取通话录音认定其认可房屋租至2020年，属事实认定错误。二、其实际返还房屋的日期为2018年12月17日。其已于2018年12月16日将解除房屋租赁合同履行退租交房手续的函与租房钥匙邮寄至孙静经营的“宿州市埇桥区银河二路南翔云集利郎（云集店）”。一审中，孙静出示众多证据证明其2018年12月17日不在宿州，邮件不是其本人所收。但其于2018年12月18日通过短信将上述函件内容发至孙静，故孙静于2018年12月18日便知晓了其履行了退租交房手续。且上述邮件邮寄地址确为孙静经营店铺，结合短信内容，即使邮件到达时孙静不在宿州，邮件已经被送至其店铺，处于孙静控制范围内。一审法院在庭审中从未向孙静核实邮件是否到达孙静经营的“宿州市埇桥区银河二路南翔云集利郎（云集店）”，且未核实孙静于2018年12月17日133××××9777手机号码是否存在上述邮件投递员17555077267的拨打电话记录。孙静于2018年12月28日向其发出“关于清空返还房屋的催告函“，该函内容显示孙静明知其已将租赁房屋清空，钥匙实际已归还的情况下，仍催告归还房屋。结合双方之前短信记录，其已明确告知孙静“房子已清空好多天”钥匙也邮寄给孙静，一审法院认定其归还房屋的时间为2019年2月26日无任何依据，显属错误。三、本案不存在郭良朝应支付违约金的情形，一审法院认定其承担违约金适用法律错误。1、关于租赁合同第四条第3项内容：“不得拖欠房屋租金，如果拖欠租金甲方（孙静）每天按照年租金的5%收取乙方（郭良朝）违约金”。首先，该条款计算年利率高达182.5%，违反了我国法律的强制性规定，应依法被认定无效。其次，本案租赁合同写明租期为二年，租赁合同于2018年11月14日到期，郭良朝只应向孙静补偿2018年11月14日房租到期后至2018年12月17日占用租赁房屋期间的费用。2、合同第五条第9项约定：“任何一方违约，应向对方支付合同约定租金总额的30%作为违约金”。本案租赁合同在两处设置违约金计算方式，即使合同当事人存在违约情形，一审法院同一违约事实用两种违约计算方式叠加计算违约金，没有法律依据。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条明确规定：违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预判利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，孙静在明知郭良朝无力续租的情况下利用租赁合同中租期约定不明要求郭良朝支付2018年11月14日之后的租金，在郭良朝明确表示清空归还房屋时拒不配合。一审法院将所谓解除合同的违约金调整为两个年度租金的20%无事实及法律依据。四、1、其不欠水电费等费用，其交纳的20000元保证金不应扣除。2、其不认可欠3个月的房租，仅认可欠1周的房租；3、案涉房屋的市场价租金为150000元左右，一审违约金认定为160000元过高。综上，一审法院判决事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院依法审查作出改判。 孙静辩称：一、双方于2016年11月7日协商签订的涉案租赁合同的租赁期为4年，自2016年11月15日到2020年11月14日到期，一审认定正确。根据合同第三条第2款的约定且双方确认，郭良朝已按年分别支付了2016年-2017年，2017年-2018年2年的租金，孙静交涉要求支付、郭良朝反复道歉并承认拖欠、请求宽限支付的是本应在2018年9月支付的2018年-2019年相应的租金，对此，孙静在一审中提供的2018年10月26日、10月29日、11月1日、11月30日、2019年2月18日等五份录音证据中的任何一份，均能直接反驳郭良朝上诉理由所称的：“租赁期限为2年，于2018年11月14届满终止”的辩解。郭良朝在一审中提供的一份日期为“2018年12月26日”的《关于解除房屋租赁合同履行退租交房手续的函》，其中多处自认“严重经营亏损，无力继续租赁、”“无奈之下提议退租”、“但您（即出租人）拒绝”等内容，该自认亦与其他证据能相互印证，不存在上诉理由所称的合同已经在2018年11月14日履行完毕届满终止的事实。二、原审对案涉租赁合同被解除后，双方诉讼发生之前，郭良朝实际返还房屋、孙静实际接收房屋的日期的认定，相关证据充分、方式、过程与时间合理，孙静并未签收、同意、确认其所谓的“解约退租通知”，也不发生解除合同的效力，郭良朝一直想方设法拖延时间，更何况该文件也未由孙静签收，承租人应当就其已经解除合同并同时返还交付房屋的主张提供充分的证据，否则应承担相应的法律后果。反观郭良朝举证2018年12月16日将解除房屋租赁合同履行退租交房手续的函与租房钥匙邮寄至其店铺，其当时在广州处理其他事务，2018年12月28日，其向郭良朝发出了《关于清空返还房屋的催告函》，要求于2019年1月15日之前清空交付房屋并追究其违约责任，因为之前郭良朝多次承诺会在2019年春节前后支付2018年-2019年度的400000元租金，但并未积极采取任何措施向其实际交付房屋，且还在与其就如何履行合同，如何承担违约责任等与其磋商，故其只得在2019年2月26日，委托开锁铺打开涉案房屋，因此原审认定涉案房屋返还日期为2019年2月26日符合实际，并无不当。三、原审对违约金部分支持，具有合同依据，符合法律规定，裁量适当，不存在重复适用、裁量失当的问题，应予维持。涉案租赁合同约定了两项违约金：1、如拖欠租金需每天按照年租金的5%支付违约金。2、任何一方违约，应向对方支付合同约定的租金总额30%作为违约金，本案中，郭良朝既存在长期拖欠租金的违约行为，还存在因自身经营不善索性单方解除租约的违约行为，因此原审并未就一种违约行为二次进行评价与处理，而是就此二种不同的违约行为，原审以实际损失为基础，兼顾案涉合同不同约定及履行情况，结合郭良朝的过错程度，以及出租人的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以充分的衡量，将拖欠租金的违约金一次性调整为拖欠部分租金的20%，未采信双方约定的“以年租金的5%按日计算”的方式；且将解除合同的违约金下调为2018年11月-2020年11月两个年度租金的20%，该裁量已经全面考虑到了上述因素，虽不能弥补其被解约后长达一年多空租期的巨大损失，未能体现有效保护守约方合法利益的价值导向，但其还是对法院判决表示尊重，郭良朝在连续再三欺骗后分文未付又毁约，且经出租人再三交涉不同意解约，其明知、已预见到执意单方解约可能造成的损失与法律后果；案涉合同是商铺租赁合同，有别于一般居住房屋合同，现一审法院的裁量调整，既体现了尊重约定，也基于查明的实际情况进行了适当干预，既调低了违约金比例与计算方式，又保留与体现了违约金的功能，因此郭良朝的上诉理由不成立。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。庭后，孙静表示愿意退还20000元履约保证金，同意于郭良朝履行一审判决主文确定的义务，即支付租金、违约金时一并退还。 郭良朝向一审法院起诉请求：1、确认其与孙静于2016年11月7日订立的房屋租赁合同于2018年11月14日已经解除。2、判令孙静退还收取其的履约金20000元。孙静向一审法院反诉请求:1、判令解除其与郭良朝于2016年11月7日订立的《房屋租赁合同》，并立即返还房屋。2、判令郭良朝向其支付租金61370元（自2018年11月15日一年租金40万元为标准，暂时计算至2019年1月10日，实际主张至法院判决生效之日止）。3、判令郭良朝向其支付逾期支付租金的违约金50000元。4、判令郭良朝向其支付合同解除的违约金240000元（以合同约定的所欠租金总额80万元的30%计算）。5、判令郭良朝支付2018年11月15日至实际清空返还房屋之日的水电费5000元、物业管理费5000元。 一审审理查明：2016年11月7日，郭良朝（乙方）与孙静（甲方）订立了一份《房屋租赁合同》约定：1、甲方将其位于承租给乙方商业经营使用。2、租赁期限为贰年：租赁期为肆年：自2016年11月15日至2018年11月14日。第一年年租金380000元，第二年以后年租金400000元，现金支付，按年结算，每年租金乙方须提前2个月支付。如拖欠租金需每天按照年租金的5%支付违约金。支付房屋租赁期间乙方支付水电费、物业管理费、房屋租赁费、营业税及一切经营方面的税费。合同订立后，乙方向甲方缴纳履约金20000元。任何一方违约，应向对方支付合同约定的租金总额30%作为违约金。合同签订后，郭良朝向孙静交付了20000元履约保证金，孙静将涉案商铺交付给郭良朝使用。郭良朝支付2016年11月15日-2018年11月14日两个年度的租金。因经营亏损，郭良朝要求提前解除合同，于2018年12月16日通过申通快递将解除并终止房屋租赁合同的书面告知函和钥匙邮寄至孙静经营的位于宿州市埇桥区的服装店，但孙静在广州处理其他事务。2018年12月18日，郭良朝将上述解除合同交付钥匙通过短信告知了孙静。2018年12月28日，孙静向郭良朝发出了《关于清空返还房屋的催告函》，要求郭良朝于2019年1月15日之前清空房屋交付钥匙。另查明：郭良朝与孙静的通话录音记录显示：1、2018年10月29日通话录音显示：郭良朝认可房屋租赁至2020年，并承诺在2019年春节前后支付2018年-2019年度的40万元租金。2、2019年2月28日通话录音显示：郭良朝仍没有支付租金，也没有实际交付房屋。2019年2月26日，孙静委托宿州市埇桥区祁卫东开锁铺打开涉案房屋。 一审法院认为：本案争议的焦点是：1、郭良朝与孙静订立的《房屋租赁合同》约定的租赁期限是2年还是4年。《房屋租赁合同》第二条载明：“租赁期限为贰年：租赁期为肆年：自2016年11月15日至2018年11月14日”。表述上有贰年与肆年的差别，但租赁期限的起止日期明确显示租赁期为四年。且2018年10月29日郭良朝与孙静通话录音显示：郭良朝认可房屋租赁至2020年，并承诺在2019年春节前后支付2018年-2019年度的400000元租金。租赁期限应当认定为4年。2、合同解除后实际返还房屋的日期。郭良朝于2018年12月16日通过申通快递将解除并终止房屋租赁合同的书面告知函和钥匙邮寄至孙静经营的位于宿州市埇桥区的服装店。2018年12月18日，郭良朝将上述解除合同交付钥匙通过短信告知了孙静。2018年12月28日，孙静向郭良朝发出了《关于清空返还房屋的催告函》，要求郭良朝于2019年1月15日之前清空房屋交付钥匙。2019年2月28日通话录音显示郭良朝仍没有支付租金，也没有实际交付房屋。2019年2月26日，孙静委托宿州市埇桥区祁卫东开锁铺打开涉案房屋。因此，应认定涉案房屋返还日期为2019年2月26日。3、违约金是否过高。郭良朝与孙静订立的房屋租赁合同规定了两项违约金：1、如拖欠租金需每天按照年租金的5%支付违约金。2、任何一方违约，应向对方支付合同约定的租金总额30%作为违约金。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合本案中郭良朝2016年11月-2018年11月两个年度足额支付租金，因市场原因及经营不善，要求提前解除合同，拖欠租金的违约金调整为拖欠部分的20%；解除合同的违约金调整为2018年11月-2020年11月两个年度租金的20%。综上，郭良朝要求孙静返还20000元履约金，因没有证实已经按照合同结清了水电费及物业费等租赁期间所产生的费用，证据不足，不予支持。孙静要求郭良朝支付拖欠房屋租金及违约金的诉讼请求，合理的部分，予以支持，违约金以一审法院调整后的数额为准。郭良朝与孙静之间的房屋租赁合同已经实际解除、涉案房屋已经收回，郭良朝及孙静关于解除合同的诉求，均不予支持。孙静要求郭良朝支付水电费、物业管理费的诉请，未能举证证实所欠数额，不予认定。依照,《中华人民共和国民事民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、驳回郭良朝的诉讼请求；二、限郭良朝于判决生效后十日向孙静支付2018年11月15日至2019年2月26日的租金111110元及违约金22222元；三、限郭良朝于判决书生效后十日向孙静支付解除合同的违约金160000元；四、驳回孙静的其他诉讼请求。案件受理费150元，由郭良朝承担；反诉费4100元，由孙静承担1575元。由郭良朝承担2525元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 对当事人二审争议的事实认定如下：孙静自愿退还郭良朝20000元履约金。其余一审认定事实清楚，本院予以确认。 归纳双方当事人诉辩意见，本院二审争议的焦点是：郭良朝的上诉理由能否成立。 本院认为：郭良朝与孙静签订的案涉租赁合同约定，租赁期限从2016年11月15日至2020年11月14日，结合郭良朝与孙静2018年10月29日的通话录音，显示郭良朝认可房屋租赁至2020年，可以认定租赁期限为4年。虽然郭良朝在2018年12月17日将终止房屋租赁合同的书面告知函和钥匙邮寄至孙静经营的位于宿州市埇桥区的服装店，但结合2018年12月28日孙静向郭良朝发出了《关于清空返还房屋的催告函》，要求郭良朝于2019年1月15日之前清空房屋交付钥匙、2019年2月28日，郭良朝与孙静的通话录音显示郭良朝仍然未支付租金，也未实际交付房屋、2019年2月26日，孙静委托开锁铺打开涉案房屋的事实，可以认定郭良朝关于2018年12月17日已实际交付房屋的上诉理由不能成立。郭良朝与孙静在案涉房屋租赁合同中约定了拖欠租金的违约金及违反合同约定的违约金，郭良朝在本案中存在拖欠租金和提前解除合同的违约行为，一审法院依据合同并结合公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整，判决郭良朝支付孙静拖欠租金的违约金调整为拖欠部分的20%，解除合同的违约金调整为2018年11月-2020年11月两个年度租金的20%并无不当，本院予以支持。二审中，孙静自愿退还郭良朝20000元履约金，系对自己权利义务的处分，本院予以采信。 综上所述，郭良朝的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院(2019)皖1302民初426号民事判决第二项，即限反诉被告郭良朝于本判决书生效后十日向反诉原告孙静支付2018年11月15日至2019年2月26日的租金111110元及违约金22222元；第三项，及限反诉被告郭良朝于本判决书生效后十日向反诉原告孙静支付解除合同的违约金160000元；第四项，即驳回反诉原告孙静的其他诉讼请求； 二、孙静于本判决生效后十日内退还郭良朝履约保证金20000元； 三、驳回郭良朝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费150元，由郭良朝承担；反诉费4100元，由孙静承担1575元。由郭良朝承担2525元。二审案件受理费150元，由上诉人郭良朝负担130元，孙静负担20元。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  宋 莉 审判员  许劲松 二〇二一年一月二十四日 法官助理赵如如 书记员张玉莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。