辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽08民终238号上诉人（原审被告）：欧磊，男，1987年6月15日出生，汉族，现住大石桥市。委托诉讼代理人：张相奎，辽宁海润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梅忠平，男，1950年8月20日出生，汉族，现住大石桥市。上诉人欧磊因与被上诉人梅忠平租赁合同纠纷一案，不服大石桥市人民法院（2020）辽0882民初4624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。欧磊上诉请求：1、撤销一审判决；2、请求依法改判被上诉人继续履行《租厂房场地协议》；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决解除上诉人与被上诉人签订的《租厂房场地协议》查明事实不清，导致判决有误。一审判决依据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，而判决解除《租厂房场地协议》，此判决与客观事实不符。在事实中，其一，上诉人不存在无正当理由未支付或者迟延支付租金的情形。双方签订《租厂房场地协议》的时间为2019年3月1日，租期为三年，自2019年1月1日起至2022年1月1日止，每年租金75000元，到期交下一年租金。而事实中，在交下一年租金时正赶上疫情阶段导致停产，依法属于法定不可抗力。而且在此情况下被上诉人对租金分文没有减少，此情形不属于上诉人无正当理由拒付租金。其二，协议签订后被上诉人首先违约，违背《合同法》第二百三十条优先购买权的法律规定，在上诉人不知情的情况下、在未依法通知承租人即本案的上诉人享有以同等条件优先购买权利的情况下、在协议未到期的情况下，被上诉人擅自将上诉人承租的厂房场地出让给案外人贾明所有，同时被上诉人于2020年4月初非法将上诉人依法租赁的抓勾机2台、铲车工台、自卸车1台扣押在被上诉人居住的院内至今，不准许上诉人开走及使用，对此被扣押的4台车辆上诉人多次前去交涉予以取回，但被上诉人都拒绝上诉人取回，并一直将大门锁上禁止上诉人入内，对此事实有据为证，同时被上诉人为了阻止上诉人正常经营生产，将用于生产用电的变压器擅自强行拆除，导致上诉人至今无法生产经营。而且由于上诉人租用的4台车辆被被上诉人强行扣押，导致上诉人不能进院进行生产。被上诉人的行为不但违约而且侵权，严重侵害了上诉人的合法权益，导致上诉人未有及时交付租金。此情形不属于无正当理由迟延交付租金应解除《租厂房场地协议》法定要件，故一审法庭适用《合同法》第二百二十七条之规定解除双方所签订《租厂房场地协议》，属于适用法律不当。梅忠平辩称，上诉人说因为疫情影响停产不属实，在疫情开始前上诉人就停产，从电表用电量能够看出来。没有环保手续，相关部门不允许生产。我和上诉人之间有微信聊天记录，上诉人告诉我他不干了让我往外租。我出让时候口头通知上诉人了，上诉人说他买不起。上诉人合伙人陶军也在场，出让厂房我的要价400多万，但是上诉人说买不起。梅忠平向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签订的《租厂房场地协议》。2、判令被告将设备于2020年7月31日前迁出，并给付使用厂房、场地期间至全部迁出后的租金及滞纳金。3、判令被告赔偿原告扒掉两间房屋的损失人民币壹拾万元（100,000元）。4、判令被告赔偿原告变压器损坏的损失人民币40,000元。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告经营大石桥市旗口镇线材厂，旗口镇线材厂占地8140平方米。原、被告于2019年3月1日签订租赁合同，合同约定：租期为三年，从2019年1月1日起至2022年1月1日止，每年租金75,000元，到期交下年租金，不超过7天。2020年期间租金被告至今未缴纳。一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告签订的租赁合同意识表示真实，依法有效，双方均应按照合同约定履行义务。被告没有正当理由延迟支付租金已9个月，原告可以申请解除合同。对原告要求与被告解除租赁合同及给付未支付租金请求本院予以支持。原告要求被告赔偿房屋及变压器损失，原告未提供证据证明原告拥有损害物的相应物权及被告侵害行为的事实，故对原告要求被告赔偿两间房屋及变压器的损失请求本院不予支持。诉讼中被告向原告提出反诉，要求原告赔偿擅自扣押车辆设备及影响生产经营的损害。本案系租赁合同纠纷被告提出反诉系损害赔偿纠纷，两者不是同一法律关系本院不宜一并处理，被告可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条，判决：一、解除原告梅忠平与被告欧磊间签订的关于位于大石桥市厂房场地的《租厂房场地协议》；二、被告欧磊应于本判决生效之日起十日内支付原告梅忠平2020年1月1日至2020年10月1日租金56,250元。三、被告欧磊于本判决生效之日起十日内将其所有物品搬离租赁场所。四、原告梅忠平的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,100元，减半收取1,550元，由被告欧磊负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，关于能否认定上诉人违约的问题，上诉人主张因疫情原因未交纳租金，属不可抗力。首先，上诉人称因疫情原因导致停产，但其未提交相关证据证明；其次，上诉人并未提交其曾向被上诉人提出要求因疫情原因减少租金的有效证据。故其以疫情为由认为其未构成违约的上诉主张不能成立。上诉人于本院二审中主张系因被上诉人欲转让厂房故行使不安抗辩权，但其亦未能够提交证据证明在其逾期交纳房租前被上诉人既已要向他人转让厂房并由此导致其不能生产经营，本院对上诉人的该主张不予认可。根据上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁协议》的约定，上诉人应当于每年租赁到期后7日内交纳下一年度租金，因双方租期为2019年1月1日至2022年1月1日，故虽然双方签订租赁合同的时间是2019年3月1日，但按照一般交易习惯，双方所约定的下一年度的租金交纳期限应为每年的1月8日前，根据原审及本院二审查明的事实，上诉人并未在约定的期限内交纳租金，而通过原审中被上诉人所提交的微信聊天记录等证据，能够证明被上诉人已经履行了催告义务，在此情况下，上诉人仍未交纳租金。故原审认定上诉人违约并解除双方的租赁合同并无不当。对于上诉人上诉主张的被上诉人未给予其优先购买权、扣押其车辆及拆除变压器导致其无法进行生产的问题，因前已论述系上诉人违约在先，被上诉人依法有权解除租赁合同，且上诉人并未提交被上诉人扣押其车辆等的有效证据，应承担举证不能的不利后果。关于变压器拆除问题，上诉人称被上诉人6月份就已经拆除，被上诉人称是7月份方才拆除，虽然双方对于拆除变压器的时间持不同意见，但无论何时拆除，在此之前上诉人已经逾期数月未交纳租金，已经构成违约，故变压器是否拆除并不影响上诉人违约事实的存在。关于原审判决上诉人给付被上诉人款项是否妥当的问题，本院认为，在上诉人逾期交纳租金构成违约后，其再占用被上诉人的厂房即属无合法依据，现上诉人仍未将占用厂房倒出，故应参照合同约定支付租金直至将占用厂房倒出之日为止，被上诉人亦有此项诉讼请求，但原审仅将租金判决至2020年10月1日止，应属不当，其预交的定金5000元亦应冲抵租金，因被上诉人未提出上诉，本院对此不做调整，即原审判决上诉人所应支付的租金数额并未损害上诉人的合法权益。综上，因上诉人已构成违约，被上诉人依法有权要求解除租赁合同，上诉人上诉请求继续履行租赁合同的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人欧磊负担。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二一年一月二十九日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰