北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终346号上诉人（原审被告）：陈海军，男，1975年2月1日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：北京西马坡物业服务中心，住所地北京市顺义区马坡镇西马坡村正街**。法定代表人：陈广利，总经理。委托诉讼代理人：王晓玉，北京孔时律师事务所律师。上诉人陈海军因与被上诉人北京西马坡物业服务中心（以下简称西马坡物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初16340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张海洋独任审理，于2021年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人陈海军，被上诉人西马坡物业之委托诉讼代理人王晓玉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈海军上诉请求：撤销一审法院判决，改判暂不支付物业费。事实和理由：1．西马坡物业与陈海军未签订物业服务合同，陈海军在2013年11月9日与北京华特物业管理发展有限公司（以下简称华特物业）签订物业合同，一审前陈海军从不知道两个物业公司的关系，西马坡物业从未与我沟通变更物业合同、物业费等相关事宜；2．陈海军在一审后得知西马坡物业属政府管理，小区拆迁村委会协办，由于小区属回迁，小区大部分居民物业费缴纳方式由村委会代扣代缴费用，费用0．5元/平方米/月，我所购买商品房为费用1．5元/平方米/月，同样小区同样物业同样管理，服务显失公平；3．鉴于上述第二项理由业主享有知情权，陈海军要求西马坡物业公开《小区建筑区域总平面图》、小区管理人员持证上岗的上岗证、《小区的管理规约》、服务人员的基本情况、职工分工、投诉机制、《物业服务合同》、物业服务等级、物业服务内容、物业服务标准、收费项目、收费依据、收费方式、计费起始时间、价格举报电话、安全生产、应急方案、小区公共区域、公共部位、公共设备设施的收益明细、公共区域部位及设备设施的养护记录、设备设施的年检手续、建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况、配套设施和地下管网工程竣工图、竣工验收的资料、国家供水、供电单位与物业签署的协议、小区公共水电交费收支明细、业主对物业满意的调查表、小区物业服务质量评定满意度的调查表、部门的检查合格、准许使用文件、对公共区域的绿化部位的养护记录、对楼体外墙、楼顶防水的养护记录、物业服务用房使用情况、小区拆除违建情况汇总；4．西马坡物业相当不作为，在2019年前公共楼道不及时清扫，楼梯扶手脏，楼梯脚踏板破损空洞伤人、楼梯间墙壁、墙皮脱落、墙皮脏污脚印血迹小广告贴满楼梯间、窗纱脏污，小区私搭乱建相当乱，自行车棚被挤占，一楼进门楼道间自行车、电动车、杂物挤占形成极大安全隐患，无人管理，小区大门出入口有人值守，但无人阻拦、检查，车辆、人员随意出入小区，群租房有很多，夜间扰民现象频出，一审西马坡物业代理人提供小区物业服务质量评估只是2016年区主持的一次大体评估无任何含金量，且小区在检查人员到来之前，墙面简单刮涂，属于面子工程，小区私搭乱建至今无人管理，有手机照片为证，近一年，由于物业安装门禁其他楼门无法拍照留据；5．西马坡物业在防火防盗安全事故频出的状况下无措施无方法，小区电动车、电池频繁被盗，陈海军于2016年9月25日所驾驶车辆在小区楼前停车位内停放，车内物品被盗，被盗钱款1700余元，香烟一条，有受案回执为证，报案后派出所要我查监控，西马坡物业监控室1人值班，监控录像一片漆黑，无法拍摄死角，由于无法为民警提供破案信息，此案至今也未侦破，一星期后物业升级监控，现在不知道怎么样，由于物业管理松懈，已无法取得当初的证据；6．陈海军所居住的601室，室外管道漏水，报修后西马坡物业来人告知是暖气漏水，叫我自己找大龙供暖维修，大龙供暖维修人员修完后漏水致使我室内客厅墙皮被暖气漏水所渗泡，室内墙皮脱落掉粉，有照片为证，维修后我与大龙供暖维修人员协商，其告诉我找物业协商，我电话询问西马坡物业后至今无人理会；7．陈海军所居601室为楼层顶层，卫生间一到刮风天就由楼顶排烟帽向下窜臭味，我向物业管理人员、物业经理反映，经理答复去楼顶看一下，至今未予回复，2019年小区维修楼顶和外墙后更换无动车风帽，同一个物业公司，我居住的小区只维修楼顶防水，却没有更换无动车风帽；8．西马坡物业于（当时不知道变更为西马坡物业）2017年起诉我时，法院法官和物业律师电话沟通答应给我解决诉求，我随后善意交纳了当时所欠物业费，交费后物业不沟通不解决我的问题（诉求），我们业主又上了一当；9．根据物业合同服务第七项乙方如因服务不到位，甲方有权要求乙方限期改正或承担责任，故甲方不交纳物业费有理有据。综上所述，物业费在形式上表现为业主对物业服务所提供服务所支付的对价，是业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，不法物业公司获取非法利益，法院如果不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护、不利于弱势群体的业主利益的保护，是十分不公平的。因此，陈海军不希望法院偏颇哪一方，请法院认真审查业主抗辩事由，陈海军不交纳物业费用的真实原因，陈海军的先履行抗辩是否正当和合理，对物业服务拒不履行物业合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵，请法院作出一个正确的评判。西马坡物业辩称，同意一审判决，请求维持一审法院判决。西马坡物业向一审法院起诉请求：1．判令陈海军向西马坡物业支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费4921．02元，生活垃圾消纳费90元，共计5011．02元；2．诉讼费由陈海军负担。一审法院认定事实：2013年11月9日，陈海军与华特物业签订了《物业服务合同》，该合同委托单位（人）为陈海军，受托单位为华特物业。该合同约定：甲方将小区601号壹套建筑面积91．13㎡，委托乙方管理，具体内容如下：一、甲方将其上述房屋委托给乙方进行物业服务，并监督乙方提供的各项服务工作。二、乙方按《前期物业服务协议》或与业主委员会签订的《物业服务合同》标准提供服务。三、甲方于每年11月9日前向乙方交纳以下各项费用；物业费1640.34元，延期交纳的按日加收3‰的滞纳金。2014年10月15日，西马坡物业、华特物业签订《小区住宅项目交接协议》，交受方为华特物业，接受方为西马坡物业，见证方为北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称开发公司）。该合同约定：一、交接时间：10月16日起60天内（注：以实际交接时间为准）。二、交接权利及责任分界。1．自2014年10月16日9时办理交接手续，交受方与接受方应按《北京市物业管理办法》《北京市物业项目交接管理办法》有关规定办理交接事宜，对物业共用部分进行查验交接，并对物业管理相关资料进行移交和承接。2．凡是以交受方名称对外签订的协议或缴纳费用的协议于交接同时变更或终止（水、电、垃圾清运）。3．交接期间已交接给接受方的其管理职责同时生效。4．双方在完成交接工作、交受方撤出物业管理区域时，交受方的管理责任终止。2016年1月24日，陈海军向西马坡物业报修，内容为：竖井里有水。该派工单下方勾选了“满意”。一审诉讼中，西马坡物业提交了《北京市顺义区住房和城乡建设委员会关于发放2016年度顺义区社区物业服务质量评估第一阶段评分结果和奖励的通知》，该通知后附《顺义区社区物业服务质量成绩表（回迁、限价房）》显示，马坡镇案涉小区（回迁），备注为“优秀”。诉讼中，西马坡物业明确诉讼请求为：1．判令陈海军支付西马坡物业2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费、生活垃圾消纳费5011．02元；2．诉讼费由陈海军承担并放弃其他诉讼请求。一审诉讼中，针对陈海军的答辩意见，西马坡物业回应：其接手以后，陈海军在2016年1月24日下午2点多给物业打电话说竖井内有水，物业公司工作人员去查看了一下是因为供暖管道的问题，告诉了陈海军。后来，供热公司把这个问题处理好了。关于公共楼道卫生问题，其有保洁员轮换打扫，不应该存在陈海军陈述的问题。经其了解，群租房的问题在另外一个泰和小区出现过，涉诉小区没有出现过。陈海军没有到物业报过说车辆物品被盗要求查看监控的事情，陈海军没有向其报过屋顶排烟冒向下窜臭味这个情况，其也只能保证管道畅通。对此，陈海军说供暖管道是修好了，但是其墙体被泡了，没有人管，其认为西马坡物业应该协调大龙公司处理其家墙体被泡的事。一审诉讼中，西马坡物业称陈海军家房屋面积91．13平方米，每月每平米1．5元，陈海军一共36个月没有交，一共4921．02元。另外每户每年30元生活垃圾消纳费，三年一共90元。上述费用一共5011．02元。一审诉讼中，双方一致认可欠缴物业费期间为2017年1月1日至2019年12月31日。一审诉讼中，双方一致认可再无证据提交。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。西马坡物业为涉诉小区提供了物业服务，陈海军作为业主应按期足额交纳物业费和生活垃圾消纳费。针对答辩意见，陈海军未提交相应证据予以证明，故对其答辩意见，一审法院不予采信。一审庭审中，陈海军认可2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费和生活垃圾消纳费未交纳，故西马坡物业要求陈海军给付该期间物业费和生活垃圾消纳费，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：陈海军给付北京西马坡物业服务中心2017年1月1日至2019年12月31日期间的费用共计5011．02元，于判决生效之日起七日内执行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，陈海军提交照片12张，拟证明西马坡物业服务不达标。西马坡物业对其真实性不认可，照片看不出物业不达标的问题，也看不出是涉案小区。西马坡物业未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据陈海军的上诉请求、事实理由以及西马坡物业的答辩意见，本案在二审期间的争议焦点为陈海军是否应当支付西马坡物业2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费及生活垃圾消纳费。本案中，陈海军虽未直接与西马坡物业签订书面物业服务合同，但西马坡物业经与华特物业交接并为陈海军居住的小区提供物业服务。本院注意到，陈海军实际接受了西马坡物业提供的物业服务，亦曾向西马坡物业提出维修要求并事后勾选满意，故结合在案证据，陈海军应向西马坡物业支付相应物业费及生活垃圾消纳费，一审法院判决陈海军支付西马坡物业相应费用，具有事实与法律依据。陈海军所称信息公开与漏水赔偿问题，与本案均非同一法律关系，可另行解决。陈海军二审提交的照片不足以证明西马坡物业服务质量与合同约定差距明显且属长期持续状态，未达到酌减物业费的情形，故本院对其上诉请求难以支持。综上所述，陈海军的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈海军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张海洋二〇二一年一月二十二日法官助理 胡 婧书 记 员 屈赛男-8--1-