山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终88号 上诉人（原审被告）：蔺xx，女，1968年9月28日生，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：卢文杰，山东道安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛新住腾营销策划有限公司，住所地青岛市市**福州北路169-20网点。 法定代表人：张军，执行董事。 委托诉讼代理人：付华，北京大成（青岛）律师事务所律师。 原审第三人：青岛华坤住宅开发有限公司，住所地山东省平度市常州路**荷香新天地物业办公楼**。 法定代表人：杨宝军，总经理。 委托诉讼代理人：张德平，男，系该公司职工。 上诉人蔺xx因与被上诉人青岛新住腾营销策划有限公司（以下简称新住腾公司）、原审第三人青岛华坤住宅开发有限公司（以下简称华坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7499号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔺xx的委托诉讼代理人卢文杰，被上诉人新住腾公司的委托诉讼代理人付华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔺xx上诉请求：1.撤销一审判决，依法裁定驳回新住腾公司的起诉或改判驳回新住腾公司的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费、保全费由新住腾公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。2019年5月16日，涉案的商品房买卖合同签订的双方是蔺xx和华坤公司，新住腾公司并非合同的当事人，根据合同的相对性，新住腾公司在本案中并无诉讼主体资格。尽管新住腾公司和华坤公司签订整盘收购协议，但是其不能提供可售房源明细表的原件，不能证明其对涉案的房屋有销售权。二、一审关于涉案房屋的实际销售价格认定错误。2019年5月16日，蔺xx和华坤公司签订的商品房买卖合同虽然约定房屋的价格为338280元，但是该房屋实际的销售价格为30万元，当时之所以约定合同价格338280元，高于实际的价格，是为了在银行贷款时能多贷一部分，该房屋的实际销售价格为30万元。三、一审关于涉案车库的实际销售价格认定错误。关于涉案车库的实际销售价格问题，首先，新住腾公司没有提交涉案车库相关的合同，未提供证据证明车库的销售价格。实际上，因为蔺xx的女儿耿丽君是新住腾公司和华坤公司项目合作的介绍人，当时为了给耿丽君一个优惠，所以蔺xx购买车库时，当时约定蔺xx只需要支付5000元。综上，一审判决认定事实不清，导致作出错误判决，请求改判支持蔺xx的上诉请求。 新住腾公司辩称，一、新住腾公司与华坤公司已签订整盘收购协议且华坤公司对可售房源明细表的复印件认可，蔺xx所称新住腾公司并非商品房销售合同的当事人，无诉讼主体资格且无权利销售涉案房屋，因此蔺xx提出的说法于法无据且不合理。2018年4月21日，新住腾公司与华坤公司就位于平度市蟠桃镇紫荆路57号锦绣桃园项目签订了整盘收购协议，该整盘收购协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。协议中约定：新住腾公司购买华坤公司锦绣桃园所有在售房源，在签订合同后，新住腾公司是有权利将收购房屋和车库对外销售的。因此新住腾公司依据与华坤公司签订的锦绣桃园整盘收购协议中的约定，有权出售协议约定的房屋、车库并收取购房款、车库款，因此蔺xx提出的新住腾公司无诉讼主体资格于法无据。华坤公司对可售房源明细表的复印件的真实性是认可的，所以新住腾公司有权销售涉案房屋，蔺xx主张新住腾公司没有提供可售房源明细表原件即无权销售涉案房屋，错误。二、蔺xx主张涉案房屋的实际销售价格认定错误，无任何证据证明，涉案房屋商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，蔺xx应按照合同约定支付购房款。2019年5月16日，蔺xx与华坤公司签订涉案房屋的商品房买卖合同，合同中明确约定涉案房屋的价格为338280元。双方是在自愿且是真实意思表示的情况下签订该合同，因此该合同是合法有效的。蔺xx称涉案房屋的实际销售价格为30万元，当时是为了在银行贷款时能多贷一部分款，蔺xx并没有出具任何证据证明自己的说法。因此蔺xx应该接受涉案房屋的商品房买卖合同的约束，按照合同的约定支付剩余房款73280元。三、蔺xx主张涉案车库的实际销售价格认定错误，是其自己的说辞且无任何证据证明，根据新住腾公司与华坤公司签订的整盘收购协议的约定，涉案车库的价格为45000元，因此并不存在蔺xx所说的涉案车库的实际销售价格认定错误的情况。根据新住腾公司与华坤公司签订的锦绣桃园整盘收购协议，车库的价格为45000元/个，且新住腾公司有权收取车库款。蔺xx称因耿丽君为新住腾公司与华坤公司合作该项目的介绍人，所以约定了如果蔺xx购买车库就给一个优惠，只需要支付5000元，但是蔺xx并不能提供任何证据来证明该约定，因此涉案车库的实际销售价格的认定不存在错误，蔺xx应该支付还未支付的40000元车库款。蔺xx的上诉理由不成立。 华坤公司未陈述意见。 新住腾公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令蔺xx向新住腾公司支付房款和车库款113280元及自不动产权证书办理之日至实际给付之日的利息；2.本案诉讼费由蔺xx负担。 一审法院认定事实：坐落于平度市锦绣桃源小区是华坤公司开发的房地产项目，新住腾公司是房地产销售公司。2018年4月21日，新住腾公司与华坤公司签订锦绣桃源整盘收购协议，约定：新住腾公司购买华坤公司锦绣桃源所有在售剩余房源（附件一：可售房源明细表），价格按（附件一）购买。签订本合同5天内新住腾公司按照本合同总额的10%一次性支付华坤公司房屋定金，一个月内交齐总额的30%，两个月内交齐总额的50%，剩余50%房款双方共同协助新住腾公司客户进行贷款办理，新住腾公司客户贷款资料齐全等待额度即可视为该房款已经完成回款。华坤公司应派专人对新住腾公司成交的客户进行合同签订，并应根据收购价格向新住腾公司分别开具每户的购房发票，签订合同后新住腾公司随时有权利将收购房屋对外销售，新住腾公司销售过程中可以根据市场情况随时调整房屋销售价格，溢价部分均由新住腾公司收取。房款均由新住腾公司收取并开具新住腾公司收据，新住腾公司售房时将约定给予华坤公司款项及时足额给付，客户房款全部到达华坤公司账户后华坤公司应根据购房人姓名开具销售发票。附件一可售房源明细表中包括8号楼一单元301户及8-30号车库，即蔺xx购买的房屋及车库，新住腾公司与华坤公司约定的车库价格为每个45000元。 蔺xx的女儿耿丽君是新住腾公司的销售员。2019年5月9日，耿丽君以华坤公司的名义与蔺xx签订涉案房屋认购协议。2019年5月16日，蔺xx与华坤公司签订涉案房屋的商品房买卖合同，合同约定：房屋总价为338280元，蔺xx应当在2019年5月16日前支付首付款108280元，余款23万元向建设银行申请贷款支付。合同签订后，贷款23万元已打到华坤公司账户，首付款108280元蔺xx仅向新住腾公司支付35000元，余款73280元至今未付。2019年7月23日，蔺xx通过耿丽君办理了涉案房屋的不动产权证书。蔺xx还购买8号楼30号车库一个，价格45000元，蔺xx仅向新住腾公司付款5000元，余款40000元至今未付。 一审庭审中，新住腾公司将诉讼请求中的利息起算时间由“自不动产权证书办理之日”变更为“自起诉之日”。 一审法院认为，新住腾公司与华坤公司签订的锦绣桃源整盘收购协议、华坤公司与蔺xx签订的涉案房屋的商品房买卖合同均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院均予以认定。新住腾公司依据与华坤公司签订的锦绣桃源整盘收购协议的约定，有权出售协议约定的房屋、车库并收取购房款、车库款，蔺xx关于新住腾公司主体不适格的答辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。蔺xx称涉案房屋实际购房款为30万元、除贷款23万元外自己已向新住腾公司支付7万元、车库实际价格为5000元，均未向一审法院提供证据，一审法院均不予认定。根据合同约定，涉案房款为338280元，蔺xx已付35000元，加贷款23万元，共计265000元，尚欠新住腾公司房款为73280元。车库价格为45000元，蔺xx已付5000元，尚欠40000元。新住腾公司要求蔺xx支付上述欠款及利息，符合法律规定，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条之规定，一审判决：一、蔺xx付给青岛新住腾营销策划有限公司房款73280元及利息（利息的计算：以73280元为基数，自2020年8月17日起至实际付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后10日内付清；二、蔺xx付给青岛新住腾营销策划有限公司车库款40000元及利息（利息的计算：以40000元为基数，自2020年8月17日起至实际付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效后10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2566元，减半收取1283元，保全费1120元，共计2403元，由蔺xx负担。 本院二审期间，蔺xx提交新住腾公司于2020年4月7日出具的《关于耿丽君侵占公司资金公告函》中明确，涉案房屋即8号楼一单元301户合同总房款为30万元，已收房款41438元，已放贷款23万元，尚欠房款28562元。该公告函也说明涉案房屋的实际出售价格为30万元，并非新住腾公司所主张的338280元。该证据是新住腾公司一审判决后邮寄给蔺xx女儿的。 新住腾公司质证称，该证据不属于新证据，二审不应进行审查。该公告函是新住腾公司发给耿丽君的，因为新住腾公司发现耿丽君有大额职务侵占行为，让耿丽君偿还侵占的款项，但耿丽君拒不偿还，所以公司就已知的两套房屋及两个车库的款项向耿丽君发函，但耿丽君拒不承认其母亲购买的该套房屋的首付款已经付给耿丽君。王永彬购买的房屋目前已经确认21万房款并没有申请银行贷款，直接转到了耿丽君账户，耿丽君至今没有交付给公司，公司目前已经刑事立案，正在侦查。该证据也证实公司认为车库8-30的款项是45000元，耿丽君仅支付了5000元，剩余40000元至今没有支付。另外，对于蔺xx购买的8-1-301户房屋是因为当时耿丽君是公司员工，而且没有发现其职务侵占的行为，公司才同意按30万元的价格与其母亲结算，但后来耿丽君拒不支付已经收取的多笔房款，现公司仍然主张按房屋买卖合同上约定的房款要求蔺xx支付剩余款项。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，蔺xx之女耿丽君当时系新住腾公司的销售员，耿丽君以华坤公司的名义与蔺xx签订涉案房屋认购协议，蔺xx作为耿丽君之母对于新住腾公司与华坤公司签订整盘收购协议、新住腾公司有权代为出售涉案房屋的事实应当是明知的。蔺xx与华坤公司签订涉案房屋买卖合同，蔺xx已支付新住腾公司部分购房款，蔺xx亦实际接收涉案房屋并已办理不动产权证书，双方签订的涉案合同合法有效且已部分实际履行，新住腾公司作为涉案房屋出售方有权提起本案诉讼主张剩余房款。蔺xx主张新住腾公司并非合同当事人、新住腾公司无诉讼主体资格，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 关于涉案房屋及车库销售价格问题。本院认为，蔺xx与华坤公司签订的涉案房屋买卖合同约定房屋总价为338280元，蔺xx称实际销售价格为300000元，当时约定合同价格338280元是为了多办理银行贷款。虽然蔺xx二审中提交的《关于耿丽君侵占公司资金公告函》显示涉案房屋总价款为300000元，但从蔺xx上述陈述看，在合同中约定较高房屋价格是为了多获取银行贷款，该行为有违诚信原则及缺乏正当性，即使蔺xx陈述属实也不应予以保护，且该函系发给耿丽君，而耿丽君并非涉案合同当事人，故本院对蔺xx关于涉案房屋实际价格为300000元的主张不予采纳。一审判令蔺xx支付新住腾公司剩余房款73280元及相应利息，并无不当，本院予以确认。蔺xx二审中提交《关于耿丽君侵占公司资金公告函》以证明相关事项，应视为其对该公告函内容的认可，该公告函载明涉案车库价格为45000元，蔺xx已支付5000元，欠款40000元，故蔺xx还应支付新住腾公司车库款40000元及相应利息。蔺xx主张双方约定涉案车库价格为5000元，证据不足，本院不予采信。 综上所述，上诉人蔺xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2566元，由上诉人蔺xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年一月十四日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英