江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初3485号原告：何翠平，女，1962年11月12日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：吉艳，江苏穿石律师事务所律师。被告：金展，女，1989年3月29日生，汉族，住淮安市。被告：石丰源（曾用名石磊），男，1988年6月2日生，汉族，住淮安市。两被告共同委托诉讼代理人：黄海滨，江苏岸庆律师事务所律师。原告何翠平与被告金展、石丰源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何翠平及其委托诉讼代理人吉艳、被告金展、石丰源及其委托诉讼代理人黄海滨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何翠平向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告双倍返还定金80万元、购房预付款11万元及原告代被告偿还的房屋贷款6900元；2.判令被告赔偿原告房屋差价损失127.375万元；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：2020年9月9円原、被告通过中介“清河区人之初房屋信息咨询服务部”签订《房屋买卖合同》，约定：被告将其所有的位于淮安市房屋出售给原告，房屋成交价为266万元，乙方预付购房定金40万元，甲方名下贷款先由乙方先付，到时还多少个月，在剩余购房款里扣除。因为房屋未满2年，双方先办理公证委托手续，等房子满2年后再过户。违约责任约定：甲方违约赔偿乙方购房定金的两倍违约金，乙方违约购房定金不退，信息服务费由违约方承担。后原告分两次合计支付定金40万元，被告亦出具收条。2020年9月9日原告为被告偿还银行贷款6900元。2020年9月30日原告支付被告购房款11万。2020年10月9日被告突然向原告提出解除《房屉买卖合同》。原告认为被告构成违约，被告应承担违约责任。现房价上涨，故被告还应赔偿原告房屋差价损失，为此原告提起诉讼，请求法院维护原告的合法权益。被告金展、石丰源共同辩称，其认可收到原告支付的定金40万元、房屋预付款11万元及原告代为偿还的贷款6900元。案涉房屋买卖双方共签订三份协议，分别为原告与被告金展于2020年8月13日签订的协议、原告与两被告于2020年9月9日签订的协议及被告父亲与原告儿子张辉于2020年10月9日签订的解除协议，故案涉买卖合同已经解除。此外合同履行过程中均是原告违约，其未按约支付购房首付款，故其主张双倍返还定金及赔偿房屋差价损失无事实依据。本院经审理认定如下事实：2020年8月13日，原告何翠平（作为乙方）与被告金展（作为甲方）签订《房屋买卖合同》，约定金展愿意将坐落于梧桐公馆二期6号楼103室的房屋出售给何翠平，房屋产权面积157.35平方，成交价贰佰陆拾陆万元，何翠平预付购房定金壹拾万元。违约责任：金展违约赔偿何翠平购房定金的两倍违约金，何翠平违约购房定金不退，信息服务费由违约方承担。双方签字代表夫妻双方及家人行为。金展净得贰佰肆拾陆万元整，双方约定壹佰柒拾万左右在8月30日前付给何翠平。双方约定何翠平先付给金展壹佰柒拾万元左右，金展贷款先由何翠平先付，到时候还多少个月在剩余款中扣除。因为房子未满两年，双方先办理公证委托手续，双方约定等房子满2年之后再过户。尾部见原告何翠平与被告金展签字。同年9月9日，原告何翠平（作为乙方）与被告石磊、金展（作为甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：石磊、金展愿意将坐落于梧桐公馆二期6号楼103室的房屋出售给何翠平，房屋产权面积157.35平方，成交价贰佰陆拾陆万元，何翠平预付购房定金肆拾万元。石磊、金展净得贰佰肆拾陆万元整，双方约定壹佰柒拾万左右首付在2020年10月31日左右。双方约定何翠平先付给石磊、金展壹佰柒拾万元左右，石磊、金展贷款先由何翠平先付，到时候还多少个月在剩余款中扣除。因为房子未满两年，双方先办理公证委托手续，双方约定等房子满2年之后再过户。违约责任约定同8月13日的《房屋买卖合同》。尾部见原告何翠平与被告石磊、金展签字。同日，被告石磊出具收条一份，载明“今收到购买梧桐公馆二期6号楼103室）定金肆拾万元整”。2020年9月30日，被告石磊出具收条，载明“今收到何翠平购买梧桐公馆2期6号楼103购房首付款拾壹万元整”。另查明，案外人张辉与石跃武签订《协议》，载明：经房屋买卖方双方友好协商同意（梧桐公馆6号楼103室），从今天止现双方之前签的二份合同解除，卖方同意在2020年10月29日之前支付买方定金40万元、付款拾壹万元、利息3万、还房贷6900元，双方签字生效。总计546900元。尾部见案外人张辉与石跃武签字。2020年10月4日，案外人张辉与石跃武通话，张辉称“我刚来家，已经跟我妈讲过了，老妈也同意你卖，我们一共51万元6900，加上3万块钱我们借的钱，给的了，我们就不算你违约了，行吧？”、“你只要把这3万元认的了，我们可以把这个合同解除”。10月29日，何翠平、张辉等人到被告家中，原告提出“合同是我们俩人签的，对不对，如果你今晚把钱给我，我们什么事都没得……我也不享受你什么补偿，无论如何把钱给我，如果今天晚上不把钱，明年那你就过户，这两条款随你选”。双方一致认可原告已支付购房定金40万元、房屋预付款11万元及原告代被告偿还贷款6900元。审理过程中，本院与案外人张辉谈话，其称系原告何翠平儿子，案涉房屋是原告购买用于其女儿上学，本案两份合同签订时其与被告石磊父亲均在场。案涉合同此前磋商过程及款项支付均由其出面与被告协商。原告陈述张辉虽是其子，但其不认可张辉与案外人签署的协议，其既未授权张辉签订该协议，亦未对此追认。被告陈述其认可其父亲石跃武与原告儿子张辉签订的该协议，案涉房屋交易及后续解除过程中张辉均系代表原告处理，故其构成表见代理，该解除协议对原告具有法律效力。其与原告通话录音中载明的“要么给钱要么过户”指的就是解除协议中约定的款项。上述事实，有各方举证及庭审陈述在卷印证，本院依法予以确认。根据原被告诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、张辉与石跃武签订的《协议》对原告是否有约束力；二、被告是否存在违约行为。对于争议焦点一，当事人应当就自己的主张提出证据予以证明。本案中，原告何翠平与被告石磊、金展签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，应予确认。被告主张该协议已由张辉代表原告与被告签订的《双方协议》予以解除，原告对此不予认可，认为张辉无权代理原告签订解除协议且原告亦未追认张辉的行为，张辉的行为对原告并无约束力，被告理应提供证据证明其主张，被告提交2020年10月9日的协议以及录音一组予以证明。《中华人民共和国民法典》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本院认为，张辉签约应构成表见代理，其行为对原告发生约束力。理由如下：原、被告之间系经熟人介绍后订立房屋买卖合同，双方存在信任基础；案涉前两份合同的签订过程张辉均参与磋商；原告何翠平与张辉之间身份关系系母子关系，原告购买房屋系用于张辉女儿上学；张辉向被告支付了部分款项，履行原告的付款义务，在综合考量案涉合同磋商、履行等情形，张辉虽然没有代理权而实施代理行为，被告有理由相信其有代理权且无过错，张辉行为构成表见代理，另结合张辉签订协议的内容，以及原告在被告未按约履行还款义务的次日到被告家中商谈的具体内容综合判断，原告对张辉签订解除协议的行为知情并同意。综上，张辉与石跃武签订的《协议》对原告何翠平具有约束力，本院确定案涉《房屋买卖合同》已经经张辉与石跃武签订的《双方协议》予以解除。根据协议约定，被告应向原告支付购房定金40万元、房屋预付款11万元及原告代被告偿还贷款6900元并承担利息3万元，被告未能按约支付，构成违约，应当承担违约责任，向原告赔偿损失，关于损失的金额，本院认为，原告的损失主要体现为资金占用损失，故本院酌情确定原告的损失为（以516900元为基数，自2020年10月30日起，按年利率15.4%标准计算至实际给付之日）。对原告的其他主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告金展、石丰源于本判决生效之日起十日内向原告何翠平退还定金40万元、垫付款6900元、房款11万元、利息3万元并赔偿损失（以516900元为基数，自2020年10月30日起，按年利率15.4%标准计算至实际给付之日）；二、驳回原告何翠平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24326元，保全费5000元，合计29326元，由原告何翠平负担22004元，由被告金展、石丰源负担7322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××57）。审 判 长  邵爱静人民陪审员  顾红军人民陪审员  刘国梅二〇二一年一月二十九日法官 助理  左 龙书 记 员  徐婷婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。