浙江省东阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0783民初10069号原告：潘海洋，女，1974年1月10日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托代理人：黄剑飞，北京市中闻（深圳）律师事务所律师。被告：东阳世贸君澜酒店管理有限公司，住所地：浙江省东阳市白云街道世贸大道**。法定代表人：聂志辉，经理。委托诉讼代理人：蒋珊珊，女，1986年7月18日出生，汉族，住浙江省东阳市，系公司员工。被告：东阳世贸大酒店有限公司，住，住所地：浙江省东阳市白云街道世贸大道**/div>法定代表人：聂志辉，经理。委托诉讼代理人：蒋周菡，女，1978年12月17日出生，汉族，住浙江省东阳市南市，系公司员工。原告潘海洋与被告东阳世贸君澜酒店管理有限公司（以下简称世贸君澜公司）、东阳世贸大酒店有限公司（以下简称世贸大酒店）合同纠纷一案，于2020年9月18日诉来本院。本院于同日受理后，依法决定适用普通程序，组成合议庭，并于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告潘海洋及其委托诉讼代理人黄剑飞、被告世贸君澜公司的委托诉讼代理人蒋珊珊、被告世贸大酒店的委托诉讼代理人蒋周菡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告世贸君澜公司支付原告委托经营收益191931元，并支付违约金41553元（其中63977元自2018年6月12日起，63977元自2019年6月12日起，63977元自2020年6月12日起，均按日万分之五计算至实际履行之日止，现暂算至2020年8月20日）；二、被告世贸大酒店承担连带清偿责任；三、世贸君澜公司支付原告房屋回购款853025元和相应银行贷款利息（年利率按6%计算），之后原告才办理该房屋过户手续。庭审中，原告变更第三项诉讼请求中的利息计算方式为按全国银行业间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。事实和理由：2010年6月11日，原、被告签订委托经营协议，约定原告将所购位于世贸大道190号21楼26号面积为64.35平方米、总价款为853025元的酒店公寓委托被告世贸君澜公司经营，期限为10年，被告世贸君澜公司每年支付原告相应委托经营收益，其中2016年6月12日至2020年6月11日，被告世贸君澜公司每年需支付的经营收益是63977元；若未及时支付，则应承担日万分之五的违约金；被告世贸大酒店对以上内容提供担保。同时，双方还约定，协议10年期满后30个工作日内，原告可以将该物业转让给被告世贸君澜公司，被告世贸君澜公司按合同物业总价回购。合同签订后，被告世贸君澜公司未支付原告最后三年经营收益。经原告多次催讨未果。2020年6月12日合同到期后，原告给被告世贸君澜公司发出书面催款和回购通知书，要求支付拖欠的经营收益及违约金，并要求按约回购该物业，支付合同总价款。但被告世贸君澜公司收到通知书后却逃避责任，不作任何答复。原告无奈只能起诉。原告围绕其诉讼请求向本院提供证据材料如下：一、委托经营协议，证明双方之间的委托经营关系及回购约定。二、催款和回购通知书及邮寄签收回单，证明原告在约定期限内向被告世贸君澜公司催款并要求其回购案涉不动产，被告已收到该通知。被告世贸君澜公司辩称，我方按照原告支付的总房款计算其每一年的委托经营收益，再扣除原告方每年应支付的保险费，已支付的前面七期委托经营收益都是这样计算的。目前尚欠原告第八、九、十期的委托经营收益，每期为63619元，合计尚欠原告190857元。回购应当是原告先将房屋过户，我方再支付回购款项。被告世贸君澜公司提供如下证据材料：发票，证明世贸君澜公司已向原告支付的收益是按照发票上的实测面积计算的。被告世贸大酒店辩称，协议约定的回购是有条件的，世贸君澜公司享有回购优先权。合同中约定的委托经营收益并不是实际的收益，当时房屋面积并未最终确定，实际是按照实测房屋面积来计算收益的。已支付的款项都是经过公司财务和营销部门核算的，原告也未提出异议。被告世贸大酒店未提供证据。本院对本案证据材料综合认证如下：对原告提供的证据，两被告质证认为，对证据一无异议；证据二，签收人蒋青玲已于2020年9月离职，其是否签收不清楚，回单上的签名不是蒋青玲的签名。本院认为，证据一符合有效证据的形式要件，两被告亦予以认可，该证据能够达到原告的证明目的，予以确认；证据二符合有效证据的形式要件，能够证明待证事实，予以确认。对被告世贸君澜公司提供的证据，原告质证认为，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，发票显示的购房款高于合同约定的房款，相应的委托经营收益应当是提高的，但被告自认的尚欠委托经营收益反而下降了。本院对发票的真实性予以确认，能够证明原告实际支付的购房款金额。本院经审理认定案件事实如下：2010年6月11日，原告潘海洋作为委托方（甲方）与受托方（乙方）东阳世贸豪生酒店管理有限公司、担保方（丙方）东阳世贸大酒店有限公司共同签订委托经营协议一份，约定“甲方将其拥有产权的物业委托给乙方经营，物业地址为东阳市××道××号，楼层房号为21楼26号，建筑面积64.35平方米，总价款为人民币853025元。委托经营期限为10年，自2010年6月12日起至2020年6月11日止。委托经营条件：甲方在委托经营期间，定期定额向乙方收取物业经营回报利益，具体安排为乙方自2010年6月12日起至2013年6月11日止每年向甲方支付一次经营回报利益，计人民币55447元（年经营回报利益＝物业总价款×6.5%），乙方自2013年6月12日起至2016年6月11日止每年向甲方支付一次经营回报利益，计人民币59712元（年经营回报利益＝物业总价款×7%），乙方自2016年6月12日起至2020年6月11日止每年向甲方支付一次经营回报利益，计人民币63977元（年经营回报利益＝物业总价款×7.5%）；乙方应在委托经营期间每年的6月11日后七个工作日内（遇节假日顺延）按上述约定向甲方支付该年物业经营回报利益；有关物业经营收益，乙方除保证按上述约定方式、金额、期限、地点向、地点向甲方支付固定回报利益外何经营盈亏均由乙方承担；丙方为乙方实现委托经营条件的条款内容提供担保。甲方的通知均需以书面形式送达乙方。本合同10年期满后30个工作日内，甲方可以将该物业所有权转让给乙方，乙方按本合同中的物业总价款回购。如甲方在本条款前述期限内未以书面形式通知乙方，过后乙方有权不接受该物业转让。违约责任：在委托经营期限内，乙方无正当理由逾期支付甲方收益的，按逾期支付部分每日万分之五向甲方支付违约金，丙方为乙方实现违约责任条款内容提供担保。”原告为购买案涉房产实际支付的总价款为853953元。庭审中，原、被告双方一致确认：嗣后，经委托经营协议中三方协商一致，乙方东阳世贸豪生酒店管理有限公司的合同权利义务变更为由被告世贸君澜公司继受，被告世贸大酒店仍按协议约定承担担保责任。原告自认已收到协议约定的前七年物业经营回报收益，被告尚欠后三年的物业经营回报收益未付。2020年6月15日，原告向被告世贸君澜公司邮寄了催款和回购通知书，要求其支付拖欠的委托经营收益及违约金并按委托经营协议约定回购房屋。2020年6月16日，该催款和回购通知书由案外人蒋青玲签收。被告世贸大酒店在庭审中确认蒋青玲系其员工。本院认为，原、被告签订的委托经营协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，该协议真实、有效。被告世贸君澜公司应切实按该协议向原告履行支付物业经营回报收益的义务；其逾期支付的，应依据双方协议约定，承担逾期支付的违约金。被告世贸大酒店应对支付物业经营回报收益及逾期违约金承担担保责任。本案中双方当事人的争议焦点为：一、被告尚欠原告的款项金额。二、被告世贸君澜公司是否应回购原告的房屋。关于争议焦点一，被告抗辩认为应以原告实际支付的购房款乘以相应的系数再扣减保险费用来计算经营回报收益。本院认为，被告未能提供证据证明双方约定财产保险费用由原告负担，也未能说明保险费用的具体金额，本院对其抗辩不予采信。若按原告实际支付的购房款来计算经营回报收益，那么后三年每年的经营回报收益应为物业总价款853953元×7.5%=64046元，原告自愿按协议载明的63977元/年主张权利，系其对自身权利的处分，本院予以确认。因此，被告尚欠原告后三年的经营回报收益为63977元/年×3年=191931元。关于违约金部分，双方协议约定的支付经营回报收益的时间为“每年的6月11日后七个工作日内（遇节假日顺延）”，故本院调整每年违约金的起算时间为2018年6月21日、2019年6月21日、2020年6月23日。同时，原告主张的每日万分之五的违约金计算标准过高，本院调整为按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。关于争议焦点二，原、被告协议约定“本合同10年期满后30个工作日内，甲方可以将该物业所有权转让给乙方，乙方按本合同中的物业总价款回购。如甲方在本条款前述期限内未以书面形式通知乙方，过后乙方有权不接受该物业转让”。原告已按协议约定于2020年6月15日以书面形式向被告世贸君澜公司发出了回购申请，并由被告东阳世贸大酒店员工蒋青玲签收。蒋青玲的签收行为应认定为职务行为。鉴于世贸君澜公司系世贸大酒店的经营管理方，且双方存在关联关系，因此，世贸大酒店收到原告的回购申请应视为世贸君澜公司亦收到了原告的回购申请。被告世贸君澜公司应按协议约定以853025元回购原告的房屋。关于被告世贸君澜公司要求先办理房屋过户手续后再支付回购款的抗辩，本院认为，参考房屋买卖市场的惯例，应由世贸君澜公司先行支付回购款后，原告在十五日内办理房屋变更登记手续为宜。原、被告双方未明确约定办理房屋回购的具体期限，原告要求被告支付房屋回购款的利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告的诉请部分合理，本院予以支持，部分不合理，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告东阳世贸君澜酒店管理有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告潘海洋委托经营收益191931元及违约金(以63977元为基数自2018年6月21日起，以63977元为基数自2019年6月21日起，以63977元为基数自2020年6月23日起，均按年利率15.4%计算至实际履行之日止）。二、被告东阳世贸大酒店有限公司对第一项的债务承担连带责任。三、被告东阳世贸君澜酒店管理有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告潘海洋东阳市××道××号21楼26号房屋回购款853025元，原告潘海洋应于收到房款后十五日内办理房屋过户登记手续。四、驳回原告潘海洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14579元，由被告东阳世贸君澜酒店管理有限公司负担14519元，被告东阳世贸大酒店有限公司负连带责任；原告潘海洋负担60元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  蒋翠容人民陪审员  王向阳人民陪审员  马海光二〇二一年一月七日代书 记员  徐 莎