江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终3787号 上诉人（原审原告、案外人）：何崇飞，男，1963年1月10日生，××族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 委托诉讼代理人：丁以升，上海步界律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任伟平，上海步界律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：姜辉，男，1973年6月4日生，××族，住江苏省南通市通州区。 委托诉讼代理人：朱建新，江苏清心律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：王和，男，1964年12月15日生，××族，住河北省秦皇岛市海港区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：马艳红，女，1972年2月7日生，××族，住河北省秦皇岛市经济技术开发区。 上诉人何崇飞与被上诉人姜辉、王和、马艳红案外人执行异议之诉一案，不服南通市通州区人民法院（以下简称通州法院）（2020）苏0612民初1842号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 何崇飞上诉请求：撤销通州法院（2020）苏0612民初1842号民事判决，改判支持上诉人的各项诉讼请求。事实和理由：1、法院查封三亚市河东区迎宾路××花园××栋××室房屋（以下简称案涉不动产）前，上诉人与王和已签订合法有效的书面买卖合同，该合同不因未办理登记手续而影响合同的效力。2、法院查封案涉不动产前，上诉人已合法占有该不动产。3、上诉人已经支付全部购房价款。虽然案涉不动产因限购政策暂时无法过户，但上诉人已经通过以房抵债的方式完成了价款的交付。4、上诉人常住哈尔滨，对三亚市房屋限购政策并不能及时知悉，故案涉不动产非因上诉人自身原因未办理过户登记。5、上诉人对案涉不动产享有物权期待权，地方性限购政策不能对抗物权期待权，不能排除上诉人通过满足限购政策规定的其他条件来最终实现物权的可能性。 被上诉人姜辉答辩称：1.上诉人何崇飞提供的2017年5月11日案涉不动产买卖合同所约定的价格严重偏离市场价格，该买卖合同的真实性存疑。与案涉不动产相关的另一套房屋为××室，该套房屋已办理过户，该套房屋存在两份买卖合同，一份为2011年10月10日买卖合同，约定价格为32.4万元；另一份为留存在房屋登记机关的2012年2月18日买卖合同，约定价格为100万元，发票载明的交易价款为1050757元，故2011年10月10日的××室房屋买卖合同并非真实的合同。上诉人何崇飞提供的2017年5月11日案涉不动产买卖合同与2011年10月10日××室房屋买卖合同时间相隔7年，但两份合同却使用了内容完全相同的文本，明显与常理不符。鉴于何崇飞与王和系朋友关系，不排除其两人串通逃避执行的可能。2.上诉人何崇飞不能提供证据证明其已经支付购房价款。何崇飞明确案涉不动产的购房款由王和所欠黑龙江天佑水利水电开发建设有限公司（以下简称天佑公司）的债务冲抵，说明何崇飞未向王和支付过购房款，王和也不欠何崇飞的个人债务。无论是2019年5月16日王和出具的还款计划还是2020年3月16日天佑公司出具的情况说明，以及哈尔滨市松北区人民法院的民事判决，均是在法院查封案涉不动产后出具，是事后用于对抗本案的执行。3.上诉人不能证明在法院查封案涉不动产前已经合法占有案涉不动产。物业公司出具的证明既没有单位负责人签字，也没有制作材料人员的签字，不具有证据效力。物业管理费收据等证据记载的是王和的名字，不能证明上诉人的主张。4.上诉人何崇飞明知三亚市存在房屋限购政策，案涉不动产不能办理过户登记，故不能办理房屋过户登记应认定属于其自身原因导致。综上，上诉人何崇飞的诉讼理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人王和、马艳红未到庭亦未提交书面答辩意见。 何崇飞向一审法院起诉请求：2010年3月19日、2010年4月23日，王和向天佑公司借款900万元。2017年5月11日，王和将其所有的案涉不动产出售给何崇飞，房屋价款为100万元，直接冲抵王和拖欠天佑公司的100万元欠款。因时值三亚市出台房屋限购政策，双方至今未办理完成房屋产权过户登记手续，但何崇飞对该房屋实际占有、使用至今。何崇飞购买该房屋以天佑公司对王和享有的债权进行购房款冲抵，天佑公司对该行为予以认可。2018年3月15日，南通市通州区人民法院（以下简称通州法院）就姜辉诉王和、马艳红民间借贷纠纷一案出具(2017)苏0612民初8510号民事调解书。2019年3月29日，通州法院就该案作出(2019)苏0612执恢265号执行裁定，查封了案涉不动产。2019年4月4日，通州法院作出（2019)苏0612执恢265号之一执行裁定，拍卖该房屋，并于2019年5月5日、6日对该房屋现场张贴了拍卖裁定书、查封公告、勘验公告、房屋迁出公告。2019年5月14日，何崇飞向通州法院提出执行异议，通州法院于2020年3月9日作出（2020)苏0612执异6号执行裁定，驳回了何崇飞的异议请求。何崇飞认为，通州法院裁定拍卖的上述不动产的所有权应归何崇飞所有，法院对该不动产进行查封及裁定拍卖的执行措施侵害了何崇飞的合法权益。请求：1.解除对案涉不动产的查封，并停止拍卖等强制执行措施;2.确认案涉不动产的所有权归何崇飞所有。 一审法院认定的事实：2018年3月15日，通州法院对姜辉诉王和、马艳红民间借贷纠纷一案出具（2017）苏0612民初8510号民事调解书，达成如下协议：王和、马艳红结欠姜辉借款500万元，王和、马艳红于2018年7月30日前一次性偿还姜辉（履行方式：王和、马艳红将款项直接汇入姜辉指定账户，持卡人：姜辉，开户行：交通银行通州区支行，账号：62×××76）。 根据姜辉的申请，通州法院于2018年8月9日立案强制执行，案号为（2018）苏0612执2536号。在该案执行过程中，该院于2018年9月6日作出（2018）苏0612执2536号执行裁定：冻结、扣划被执行人名下的银行存款5028400元整，或者查封、扣押其他相应价值的财产及其他权益。同时作出协助执行通知书，要求相关房地产管理部门协助执行下列事项：查封案涉不动产。2018年9月6日，通州法院委托三亚市城郊人民法院进行查封。2018年11月21日，三亚市不动产登记中心办理了查封手续。通州法院于2018年12月12日作出（2018）苏0612执2536号执行裁定，内容如下：依法扣划了被执行人名下的银行存款247658.49元，除去该院收取3615元执行费外，余款已全部支付给申请执行人。2018年12月6日，申请执行人姜辉向通州法院提交申请书,申请撤回本案的执行。该院裁定：终结（2017）苏0612民初8510号民事调解书的执行。 根据姜辉的恢复执行申请，通州法院于2019年3月19日立案恢复强制执行，案号为（2019）苏0612执恢265号。在该案执行过程中，通州法院于2019年3月29日作出（2019）苏0612执恢265号执行裁定：冻结、扣划被执行人名下的银行存款4784356.51元整，或者查封、扣押其他相应价值的财产及其他权益。同时作出协助执行通知书，要求相关房地产管理部门协助执行下列事项：查封案涉不动产。2019年3月29日，通州法院委托三亚市城郊人民法院进行查封，三亚市不动产登记中心办理了查封手续。2019年4月4日，通州法院作出（2019）苏0612执恢265号之一执行裁定：拍卖案涉不动产。2019年5月5日、6日，通州法院在案涉不动产现场张贴了拍卖裁定书、查封公告（并附上封条）、勘验公告、房屋迁出公告。 一审法院另查明：1.天佑公司与王和民间借贷纠纷一案，黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院于2019年7月23日立案后，于2019年8月26日公开开庭进行了审理，并于2019年10月14日作出（2019）黑0109民初3675号民事判决：王和于判决生效后七日内偿还天佑公司借款688万元及逾期利息。该案中查明，何崇飞和王和系朋友关系，天佑公司的股东为何崇飞及其妻子赵璋两人，何崇飞系天佑公司法定代表人。2010年3月19日、同年4月24日，王和向天佑公司分别借款400万元、500万元，合计借款900万元。天佑公司委托诉讼代理人自述：王和以其名下两处房产折抵132.4万元。借款发生后，王和陆续偿还借款。2017年12月6日，王和与天佑公司结算确认后，出具还款计划一份，载明：“欠天佑公司陆百捌拾捌万元，此款在2018年3月末一次还清，王和”。后因王和尚欠借款本金688万元未还，何崇飞提起该案诉讼。2.2020年3月16日，天佑公司向通州法院出具《情况说明》，载明：“2010年3月19日和2010年4月23日，我公司先后分两次向王和出借人民币900万元。2011年10月10日、我公司股东何崇飞与王和签订《商品房买卖合同》，约定王和将三亚市河东区迎宾路×××花园××楼××室以人民币32.4万元的价格出售给何崇飞；2017年5月11日，何崇飞与王和签订《商品房买卖合同》，约定王和将案涉不动产以人民币100万元的价格出售给何崇飞。这两份《商品房买卖合同》均约定，以我公司对王和享有的债权冲抵购房款。对此，我公司予以认可，即我公司同意何崇飞从我公司对王和享有的债权中冲抵上述两套房屋的购房款人民币132.4万元，对该笔132.4万元款项，我公司不再向王和主张债权。特此说明”。就上述900万元借款，何崇飞提供的银行转账记录，显示2010年3月19日、2010年4月23日，何崇飞个人账户分别向王和账户转账400万元、300万元，天佑公司账户向王和账户转账200万元。除黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院认定的2017年12月6日王和向天佑公司出具688万元还款计划外，王和还于2019年5月16日向天佑公司出具了一份还款计划，确认：王和欠天佑公司900万元借款，经往来已还借款80万元，后将三亚市河东区迎宾路××花园××栋××室、××室两户房产卖给何崇飞，用于冲抵欠款132.4万元。目前，尚欠天佑公司688万元，此款在2020年末一次还清。3.就三亚市河东区迎宾路××花园××栋××室、××室房屋的买卖问题。2011年10月10日，何崇飞与王和签订《商品房买卖合同》，约定王和将××栋××室房屋所有权及土地使用权转让给何崇飞，该房屋的建筑面积86.94平方米，房屋价款为32.4万元。合同约定：何崇飞负责本套房屋及王和另一套房屋（××栋××室）的装修。合同还对付款方式、房屋交付、房屋物业管理等条款进行了约定。2012年3月12日，王和与何崇飞将××栋××室房屋产权办了过户登记，现该房屋所有权及土地使用权的权利人为何崇飞。该房屋登记机关留存的是2012年2月18日的××室房屋土地买卖合同，该份房屋买卖合同约定的房屋价格为100万元，发票载明的交易价款为1050757元，何崇飞按税率3%缴纳了契税31522.71元。该合同上载明甲方（即卖方）处由何伟艳（何崇飞的妹妹）代王和签字，合同还注明由何永祥（何崇飞的父亲）领取房产证。一审审理中，何崇飞陈述，××栋××室房屋办理过户登记手续是何崇飞的妹妹何伟艳通过中介公司办理的。××栋××室房屋已由何崇飞进行了装修，现由其父母居住。何崇飞提供的物理管理费、有线电视网络费收据，显示2017年、2018年物业管理费、有线电视费已缴纳，户名为王和（何崇飞称由于房产未过户，故户名未做变更）。何崇飞还提供了三亚为民物业服务有限公司出具的《证明》一份，载明：“三亚市河东区迎宾路××花园××栋××室房屋原为业主王和所有。2011年初，何崇飞对该房进行了装修，何崇飞及其家人自2011年2月一直居住该房。此期间，房屋水、电、物业费用始终由何家人缴纳。2017年5月，原业主王和将上述房屋转让给何崇飞，因当时三亚市出台了限购政策，何崇飞将购房合同交于物业存档一份，并由其父何永祥一直居住，管理该房屋到现在。”4.2010年10月12日，三亚市人民政府发布《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知的意见》规定，“自本意见发布之日起，暂定对三亚市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）及非本市户籍居民家庭在三亚、限购一套商品住房。”2011年3月5日，三亚市人民政府发布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产市场调控工作的通知》规定，“自本通知发布之日，原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市1年以上（含1年）的纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本城区向其售房。”2017年5月10日，三亚市人民政府发布《关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》规定如下：“一、实施住房限购政策：（一）在本市（区）范围内，非本省户籍居民家庭限购**住房。（二）在本市（区）范围内，暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房……”。5.姜辉提供的“阿里拍卖·司法”网上登记的一套位于三亚市河东区（现为吉阳区）迎宾路××园山庄××栋××单元××室的房屋司法拍卖情况为：成交时间为2017年10月21日，成交价2112800元，面积106.38平方米，成交单价为19861元/平方米。 一审审理中，何崇飞向法院提交鉴定申请一份，要求对2012年2月18日《房屋土地买卖合同》上的签名“何崇飞”是否为其本人所签申请鉴定。 一审法院认为，本案的争议焦点为：何崇飞要求停止对案涉不动产的执行并确认该房屋的所有权归其所有是否符合法律规定。 关于该争议焦点，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院依法予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，何崇飞提起的执行异议之诉不符合上述规定。理由为：1.从房屋买卖合同的主体上看，何崇飞与案外人天佑公司系不同的法律主体，虽然王和结欠天佑公司的债务，但王和与何崇飞个人之间无债权债务关系，故何崇飞使用天佑公司对王和享有的债权进行冲抵购房款与法律规定不符。2.从何崇飞主张权利属性和被执行的债权优先顺位上看，执行异议之诉是一个独立于执行异议的完整的实体审查程序，旨在通过实质审查的方式对执行标的的权属进行认定，并作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断。本案中，案涉不动产已被人民法院采取保全措施，何崇飞以与被执行人王和存在房屋买卖关系为由，对案涉不动产提出实体权利排除执行的异议。一般认为，物权期待权是指案外人对房屋虽尚不享有物权法意义上的物权（所有权），但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法意义上的物权（所有权），即对不动产所有权登记至其名下的期待。即便案涉不动产买卖行为真实，由于何崇飞购房不符合当地商品房限购政策，也无法请求出卖人王和为其办理不动产转让登记，不能产生物权变动的结果，故其不享有物权期待权。何崇飞主张案涉不动产买卖的目的是为以房抵债，即其签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，其对天佑公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。3.何崇飞主张其已实际占有了案涉房产，虽然其提供了2017年案涉不动产物业管理费和有线电视费等收据，但上述收据记载的户名均为王和，不能据此认定上述费用为何崇飞所交；物业管理公司出具的证明属于间接证据，在其未能提供实际居住的现场照片等直接证据相印证的情况下，不能证明何崇飞已占有了该房屋。4.对于何崇飞主张因其不知道三亚市房屋限购政策故不能办理房屋过户登记非其自身原因所致的意见，根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限政策并不需要特殊的专业知识，且其本案中未能提供主动、积极向登记机关提交办理过户登记的任何证据，故即便何崇飞与王和对案涉不动产形成了以房抵债的合意，案涉不动产也不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上，何崇飞要求停止对案涉不动产的执行并确认该房屋的所有权归其所有的主张，与法律规定不符，法院不予支持。至于何崇飞关于对2012年2月18日××室房屋买卖合同上“何崇飞”的签名进行鉴定的请求，已无必要，法院不予准许。据此，通州法院于2020年9月30日作出（2020）苏0612民初1842号民事判决：驳回何崇飞的诉讼请求。案件受理费13800元，由何崇飞负担。 经本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对此，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从上述司法解释规定内容看，唯有同时具备了上述条款中的所有条件才能产生阻却法院执行的法律效力。而本案中，何崇飞与王和签订案涉不动产买卖合同时，海南省三亚市的商品房限购政策已经出台多年，因何崇飞不符合限购政策的要求，导致案涉不动产在买卖合同签订后至法院查封前一年多的时间内，都未办理产权变更登记。且何崇飞不能提供证据证明其在购买案涉不动产后，以任何有效方式主张过物权变更登记。结合何崇飞2012年已在三亚市购买过一套住房并办理了过户登记的客观事实，对其提出因常住哈尔滨，对三亚市房屋限购政策并不能及时知悉的抗辩，本院不予采信。综上，案涉不动产未能办理过户登记应认定为何崇飞自身过错造成。在此情形下，即使何崇飞与王和之间就案涉不动产达成了合法有效的以房抵债协议且支付了全部购房款，也不能适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条产生阻却法院强制执行的效力。至于何崇飞提供的物业费、有线电视费收据、物业公司出具的说明等证据，仅能证明案涉不动产由何崇飞使用，并不能据此推定案涉不动产的物权由其享有。上诉人何崇飞对案涉不动产不享有足以排除法院强制执行的民事权益，其上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由上诉人何崇飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  金建飞 审判员  倪红晏 审判员  孙国祥 二〇二一年一月二十七日 书记员  张校烨