浙江省诸暨市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0681执异18号 案外人（异议人）：诸暨市茂行物业管理有限公司，住所地浙江省诸暨市大唐街道永新路**。 法定代表人：邱海生。 委托诉讼代理人：杨仁祥，男，该公司员工。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市延安路**标力大厦****。 法定代表人：胡德。 被执行人：诸暨极泰纤维有限公司（原浙江永新集团有限公司），住所地浙江，住所地浙江省诸暨市大唐街道永新路**> 法定代表人：金银焕。 被执行人：浙江紫宸纤维有限公司，住所地浙江，住所地浙江省诸暨市大唐街道永新路**> 法定代表人：金银焕。 被执行人：诸暨永尚置业有限公司，住所地浙江，住所地浙江省诸暨市大唐街道金松路**> 法定代表人：金炳棋。 被执行人：金炳棋，男，1973年10月14日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：金银焕，男，1949年1月12日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被执行人：金光琦，男，1975年11月12日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 上述六被执行人共同委托诉讼代理人：朱国发，浙江曦明律师事务所律师。 上述六被执行人共同委托诉讼代理人：季玉丽，浙江曦明律师事务所实习律师。 被执行人：浙江七大洲集团有限公司，住所地浙江省诸，住所地浙江省诸暨市山下湖镇特色工业园区 法定代表人：戚鸟定。 被执行人：浙江情怡集团有限公司，住所地浙江省诸，住所地浙江省诸暨市安华镇蔡家坂村 法定代表人：何建涛。 被执行人：何建涛，男，1973年2月7日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 本院在执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）与被执行人诸暨极泰纤维有限公司（以下简称极泰公司）、浙江紫宸纤维有限公司（以下简称紫宸公司）、诸暨永尚置业有限公司（以下简称永尚公司）、金炳棋、金银焕、金光琦、浙江七大洲集团有限公司（以下简称七大洲公司）、浙江情怡集团有限公司（以下简称情怡公司）、何建涛金融借款合同纠纷一案中，案外人诸暨市茂行物业管理有限公司（以下简称茂行公司）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人茂行公司向本院提出异议申请：请求贵院对永尚公司名下座落于诸暨市××街道××广场××幢××室房屋（以下简称案涉房屋）进行带租拍卖。事实与理由：茂行公司与永尚公司于2018年7月1日签订《房屋租赁合同》，自2018年7月10日起向永尚公司承租涉案房屋，约定租赁期限至2028年7月9日止。后为开展经营需要，茂行公司将承租的涉案房屋出租给浙江金唐商业经营管理有限公司（以下简称金唐公司），并于2018年8月20日签订《永新广场项目商铺租赁合同》一份，现涉案房屋由金唐公司经营管理至今。因永尚公司向浦发银行借款所需，抵押了涉案房屋。2018年8月29日，浦发银行、永尚公司、茂行公司、金唐公司签订《房产抵押及租赁三方协议》，浦发银行确认茂行公司、金唐公司享有承租权。案外人认为，涉案房屋目前由金唐公司占有并使用，在租赁期间增设了装饰装修等资产，应属于金唐公司所有，故请求贵院对涉案房屋进行带租拍卖。 本院查明：本院于2019年12月10日对上海浦东发展银行股份有限公司绍兴诸暨支行（以下简称浦发银行）与浙江永新集团有限公司（以下简称永新公司）、紫宸公司、永尚公司、金炳棋、金银焕、金光琦、浙七大洲公司、情怡公司、何建涛金融借款纠纷一案作出（2019）浙0681民初16263号民事判决：一、永新公司应归还浦发银行贷款本金3000万元，并支付该款自2019年6月21日起至实际还清之日按中国人民银行有关规定和合同约定计算的利息（含罚息），款限本判决生效之日起十五日内付清；二、如永新公司未能履行或不完全履行上述第一项债务，则浦发银行对永尚公司提供的座落于诸暨市××镇××广场××幢××室××室××室××室的商业用房［不动产权证分别为:浙（2018）诸暨市不动产权第0××0号、浙（2018）请暨市不动产权第0××4号、浙（2018）诸暨市不动产权第0××7号、浙（2018）诸暨市不动产权第0××3号;他项权证:浙（2018）诸暨市不动产证明第0××9号］依法定程序处置后在最高主债权额49209800元及相应利息（含罚息）范围内对实现上述第一项债务享有优先受偿权；三、紫宸公司对永新公司上述第一项债务在最高主债权余额4400万元及相应利息（含罚息）范围内承担连带清偿责任；四、情怡公司对永新公司上述第一项债务在最高主债权余额440万元及相应利息（含罚息）范围内承担连带清偿责任；五、七大洲公司对永新公司上述第一项债务在最高主债权余额550万元及相应利息（含罚息）范围内承担连带清偿责任；六、何建涛对永新公司上述第一项债务在最高主债权余额440万元及相应利息（含罚息）范围内承担连带清偿责任；七、金炳棋对永新公司上述第一项债务在最高主债权余额4400万元及相应利息（含罚息）范围内承担连带清偿责任；八、金银焕对永新公司上述第一项债务在最高主债权余额3300万元及相应利息（含罚息）范围内承担连带清偿责任；九、金光琦对永新公司上述第一项债务在最高主债权余额3300万元及相应利息（含罚息）范围内承担连带清偿责任。该判决查明，座落涉案房屋及000303室、000308室商业用房系借款抵押物，于2018年8月30日办理抵押权登记，不动产登记证明号：浙（2018）诸暨市不动产证明第0××9号，权利人：浦发银行，义务人：永尚公司，最高债权数额：4920.98万元，债权确定期间：2018年8月29日至2021年8月29日，附记：债务人：浙江永新集团公司、4证共抵4920.98万元。该案审理时，本院于2019年10月12日作出（2019）浙0681执保1888号民事裁定：查封、扣押或冻结永新公司、永尚公司（仅限抵押财产）所有价值人民币3050万元的财产。并据此于2019年10月17日查封了涉案房屋等财产。判决生效后，因该债权已转让给信达公司所有，经信达公司申请，本院于2020年6月1日以（2020）浙0681执4382号立案执行。执行过程中，在本院拟对涉案房屋等财产进行处置时，案外人茂行公司遂提出上述异议 另查明，案涉房屋位于浙江省诸暨市××街道××广场××幢××室××室，不动产权证号分别为：浙（2018）诸暨市不动产权第0××7号、第0001903号，登记权利人：永尚公司，共有情况：单独所有，权利类型：国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质：出让／商品房，用途：商业／商业，权利其他状况：2018年8月30日已抵押。2018年7月1日，永尚公司（甲方）与茂行公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“租赁地点：位于大唐街道永新路**永新广场**楼310、401区域场地，实际面积约1987.63平方米，建筑面积约2453.87平方米；租赁期限：租赁期限为10年，自2018年7月10日起至2028年7月9日止；保证金、租金标准及支付：本合同签订之日，乙方应向甲方一次性支付租赁保证金10000元，该保证金在租赁期满，乙方付清应付的租金、电费等费用且无任何违约情形下，由甲方无息退还，若乙方违约或乙方单方解除合同的，则保证金不予退还。本合同项下房屋租金的支付采用先付租金后使用房屋原则，租金为每年250000元，乙方应于每年租期届满前一个月一次性付清当年租金”等内容。当天，茂行公司向永尚公司支付租赁保证金10000元。2018年8月10日，永尚公司与茂行公司签订《补充协议》一份，约定：“原合同签订时，由甲方负责承租区域等相关区域的整体物业管理服务，因此原合同约定的租金包含物业管理费。现经双方协商一致，甲方不再为乙方提供物业管理服务，在不增加乙方费用的基础上，双方明确租金为每年100000元，物业管理费、能耗费等为150000元。除本协议明确变更事项之外，甲、乙双方间的原合同其余部分完全继续有效”等内容。2018年8月20日，茂行公司（甲方）与金唐公司（乙方）签订《永新广场项目商铺租赁合同》一份,约定甲方将位于大唐街道永新路1号永新广场一号楼310、401区域场地，实际面积约1987.63平方米，建筑面积约2453.87平方米出租给乙方使用，租赁期限为8年，从2018年8月20日起至2026年8月19日止等内容。2018年8月29日，浦发银行（甲方）与永尚公司（乙方）及茂行公司、金唐公司（两公司合称丙方）签订《房产抵押及租赁三方协议》一份，明确根据甲、乙双方于2018年8月29日签署的《最高额抵押合同》，乙方将其所有的位于诸暨市××街道××路××号××广场××楼××（下称抵押物）抵押给甲方，并赋予甲方第一受偿抵押权。约定：“抵押期间，在乙方、丙方签订的租赁合同约定的范围内，丙方对抵押物享有承租权，并承担租赁合同规定的相关义务。本协议签订后，乙方、丙方如需变更双方签订的租赁合同的，应事先取得甲方的书面同意。未取得甲方书面同意的，修改后的租赁合同对甲方或抵押物的受让人不具有约束力。丙方确认租赁合同签订后丙方未发生任何转租行为，本协议签订后，丙方如需转租的，应事先取得甲、乙双方一致的书面同意，否则转租行为对甲方或抵押物的受让人不具有约束力。因债务人债务履行期届满（包括债务被宣布提前到期的），抵押权人未受清偿的，自主债权履行期满之日起甲方有权直接向丙方收取抵押物的租金以实现债权，乙方放弃一切抗辩权利。发生前述情况的，丙方在接到甲方的书面通知后，丙方应直接向甲方或抵押物的受让方支付剩余租金。因丙方原因造成甲方或抵押物的受让人损失的，丙方应承担相应的法律责任。在甲方依法行使抵押权时，丙方无权以其享有承租权为由干涉甲方行使权利。丙方对抵押物享有优先购买权，丙方不行使优先购买权的，租赁合同项下原乙方享有的权利、义务转移至买受人。如甲方与乙方协议以抵押物折价或者经法院裁定将抵押物抵债给甲方的，丙方应向甲方履行租赁合同项下包括按期支付租金等在内的所有义务，但租赁合同中有关争议的解决方式自动变更为由甲方主营业所所在地人民法院管辖”等内容。 还查明：永新公司已于2020年6月12日变更名称为极泰公司。 上述事实，由（2019）浙0681民初16263号民事判决书、（2019）浙0681执保1888号民事裁定书、协助执行通知书与送达回证、抵押财产清单、不动产权证书、不动产登记证明、不动产登记查询证明及附件、执行案件立案审查流程管理情况表、司法评估决定书、房地产评估报告等证据，案外人茂行公司提交的房屋租赁合同、保证金收据、补充协议、永新广场项目商铺租赁合同、房屋租赁及抵押三方协议等证据所证实。 本院认为，根据现有证据可以确认，案外人茂行公司与被执行人永尚公司于2018年7月1日对案涉房屋建立了租赁关系，租赁期限至2028年7月9日止。虽茂行公司于2018年8月20日将涉案房屋转租给金唐公司使用，但该转租行为得到了永尚公司的同意，且后也得到了抵押权人浦发银行的认可。而浦发银行享有的案涉房产抵押权设立于2018年8月30日，故租赁关系的建立明显早于抵押权的设立。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。根据该条法律规定精神，涉案房屋假使为实现抵押权造成所有权发生变动，受让人仍应继续履行原租赁合同约定的义务。涉案房屋在抵押权设立后，抵押权人浦发银行与所有权人永尚公司及承租人茂行公司、金唐公司签订了《房屋租赁及抵押三方协议》，协议明确约定“在甲方（浦发银行）依法行使抵押权时，丙方（茂行公司、金唐公司）无权以其享有承租权为由干涉甲方行使权利。丙方对抵押物享有优先购买权，丙方不行使优先购买权的，租赁合同项下原乙方享有的权利、义务转移至买受人”，根据该协议约定内容的文义理解，表明涉案房屋为实现抵押权假使造成所有权变动的，原租赁合同仍继续对受让人有效，受让人应替代原所有权人继续履行租赁合同约定的义务。因签订该协议系各方当事人的真实意思表示，协议约定内容也不违反相关法律的禁止性规定，应属合法有效，该协议对各方当事人具有约束力。现因浦发银行已将涉案债权转让给信达公司，故关于该债权的相应权利与义务依法亦均应由信达公司享有与承担。综上，案外人提出对涉案房屋进行带租拍卖的执行异议，符合法律规定和合同约定，理由成立，本院在处置涉案房屋时，应当保护案外人的租赁权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 本院在处置登记于被执行人诸暨永尚置业有限公司名下坐落于诸暨市××街道××广场××幢××室××室房地产时，应当保护案外人诸暨市茂行物业管理有限公司享有的租赁权（租赁期限至2028年7月9日止）。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  徐平君 审判员  边 防 审判员  陈 波 二〇二一年一月二十五日 书记员  吴 洒