江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终19号上诉人（原审被告）：沭阳尚东建设投资有限公司，统一社会信用代码91321322690764939X，住所地江苏省沭阳县华丽世家**楼。法定代表人：吕诚，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：钱昌，男，1979年7月3日出生，住江苏省沭阳县。上诉人沭阳尚东建设投资有限公司（以下简称尚东公司）因与被上诉人钱昌商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初6051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚东公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回钱昌的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由钱昌负担。事实和理由：案涉房屋约定的交付日期为2014年5月31日，钱昌的诉讼请求时效的起算点应为2014年6月1日，钱昌于2020年4月7日起诉已超诉讼时效。即使本案属于继续性债权，诉讼时效应从钱昌起诉主张违约金之日起倒推三年计算。综上，一审法院对诉讼时效的计算方法与现行法规不符，请求二审法院予以改判。被上诉人钱昌二审辩称，尚东公司违约事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。钱昌向一审法院起诉请求：1.判令尚东公司向钱昌支付逾期交房违约金58240元（以208000元为基数，自2014年6月1日起按日万分之二标准计算至2018年3月31日止）；2.判令尚东公司向钱昌支付逾期办证违约金3750元（自2018年6月30日起至2020年7月20日止，按5元/天计算；2020年7月20日之后仍按照5元/天计算至实际办证之日止）。一审法院认定事实：2013年6月8日，钱昌（买受人）与尚东公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定钱昌购买尚东公司开发的位于沭阳县迎宾大道北侧的山东商城第B-1-313号房，房屋总价款为208000元，于2013年6月28日前付清首付款125000元，余款83000元于合同签订之日携带相关手续到指定银行办理按揭贷款手续。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。…5.经验收合格，买受人付清全部该商品房全额房款及相关税费。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人通知买受人办理交房手续，买受人必须按合同约定的付款方式付清应付款项并付清一切税费，否则出卖人不予交房且不承担交房违约责任。若买受人在收到出卖人书面通知15日内未能与出卖人办理交房手续则视为甲方已将该房屋交付乙方，甲方对该房屋不承担看护责任，该房屋的一切费用由乙方自行承担，房屋的所有损失亦由乙方自行承担。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.买受人不退房，出卖人按超出日期5元/日支付违约金，政府部门原因或买受人自身原因除外。合同签订后，钱昌按照约定向尚东公司交纳首付款并办理银行按揭贷款手续，已经付清全部购房款。2018年3月31日，钱昌至案涉山东商城小区物业服务公司处办理上房手续，并交纳物业管理费、公共水电费、垃圾清运费。一审法院另查明，尚东公司至今未将办理产权登记需要提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，钱昌与尚东公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。钱昌已经按照合同约定支付了涉案商铺首付款并办理了按揭贷款，履行了支付全部购房款的义务，尚东公司应当按照合同约定向钱昌交付房屋并按照约定转移房屋所有权。双方签订的商品房买卖合同第八条约定的交付条件及时间系验收合格且钱昌付清全部购房款及相关税费后尚东公司在2014年6月1日前交付房屋。对于税费的交纳，根据合同第十一条约定应当是在尚东公司通知钱昌办理交房手续后交纳，且对于税费具体系何种费用在合同中未明确约定。尚东公司未举证证明其曾书面通知钱昌交付房屋因钱昌原因导致房屋未能按期交付。现因尚东公司在2014年6月1日前未能向钱昌交付房屋，构成违约，钱昌要求尚东公司支付逾期交房违约金，依法予以支持。尚东公司辩称其曾当面通知钱昌交纳物业维修基金等上房费用后领取钥匙办理上房手续，钱昌予以否认，尚东公司未提交其他证据证明，对尚东公司该辩解不予采纳。且根据合同约定，尚东公司应当书面通知钱昌交房。尚东公司辩称的钱昌支付购房款的时间，不影响本案的交房时间，因为钱昌系在合同约定的交房日期前即付清了全部购房款。钱昌自认其于2018年3月31日接收案涉房屋，并提供了与物业公司签订的工作联系单及缴纳物业费的票据予以证明。尚东公司未提供相反证据证明其按照合同约定实际通知钱昌接收房屋的时间，故一审法院认定案涉房屋于2018年3月31日交付钱昌，钱昌主张逾期交房违约金计算至2018年3月31日，应予以支持。根据商品房买卖合同约定的逾期交房违约金的计算方式，自2014年6月1日至2018年3月31日共计1400天，以总房款208000元为基数，按日万分之二计算的逾期交房违约金共计58240元。尚东公司辩称钱昌主张的逾期交房违约金超过诉讼时效。钱昌主张的违约金系基于尚东公司未按合同约定履行交付房屋义务的违约行为产生的，即该违约金系基于同一合同、同一违约行为而产生，双方虽约定逾期交房违约金按日累加计算，但这只是对违约金计算方式的特别约定，并非是违约金按日分别产生。因尚东公司延迟交付房屋的违约行为一直持续到钱昌实际接收房屋之日，由此产生的违约金也应持续计算至该违约行为结束时止，尚东公司应在此时按约定支付违约金，涉案逾期交房违约金的诉讼时效应自房屋实际交付之日的次日开始计算。尚东公司于2018年3月31日向钱昌交付房屋，钱昌于2020年4月7日即向一审法院提起诉讼，未超过诉讼时效。尚东公司辩称钱昌主张的逾期交房违约金超过诉讼时效，不予采纳。案涉商品房买卖合同第十五条规定，尚东公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因尚东公司原因，导致钱昌不能在规定期限内取得房产权属证书的，尚东公司按照超出日期5元/日支付违约金。截至目前，尚东公司仍未将办理权属登记需由尚东公司提供的资料报产权登记机关备案，尚东公司构成违约，钱昌要求尚东公司按照5元/日支付逾期办证违约金，应予以支持。钱昌于2018年3月31日接收房屋，根据合同约定，尚东公司应当在2018年6月29日前履行资料备案义务，现钱昌主张自2018年6月30日起按5元/日计算逾期办证违约金，应予以支持。因合同约定，尚东公司义务仅为将相关资料报产权登记机关备案即可，钱昌主张逾期办证违约金计算至实际办证之日，一审法院不予支持。钱昌于2020年4月7日向一审法院提起诉讼，未超过三年的诉讼时效，尚东公司辩称钱昌主张的逾期办证违约金超过诉讼时效，无事实和法律依据，不予支持。综上，调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、尚东公司于判决发生法律效力之日起十日内给付钱昌逾期交房违约金58240元（以208000元为基数，自2014年6月1日起按日万分之二标准计算至2018年3月31日）；二、尚东公司于判决发生法律效力之日起十日内给付钱昌逾期办证违约金（自2018年6月30日起按5元/日计算至尚东公司将办理权属登记需由尚东公司提供的资料报产权登记机关备案之日止）；三、驳回钱昌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，减半收取675元，由尚东公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：钱昌主张案涉逾期交房违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效。本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，钱昌与尚东公司签订的商品房买卖合同中约定，尚东公司应当于2014年6月1日前向钱昌交付案涉房屋，并向钱昌发送书面交房通知，但尚东公司直至2018年3月31日才向钱昌实际交付案涉房屋，根据上述合同约定，尚东公司应当向钱昌承担逾期交房违约责任。因尚东公司的逾期交房行为系持续性行为，按照双方关于逾期交房违约金的约定，由此产生的违约金数额直至2018年3月31日才得以固定，故一审法院认定钱昌关于逾期交房违约金的主张并未超过诉讼时效正确。尚东公司上诉称，钱昌主张的逾期交房违约金的诉讼时效应当从合同约定的交房日次日起计算，因双方在合同中并未明确约定逾期交房违约金数额，该违约金并非一时性债权，故尚东公司主张从合同约定的交房日次日起计算诉讼时效，无事实和法律依据。尚东公司亦主张，即使案涉逾期交房违约金无法从合同约定的交房日次日起计算诉讼时效，也应当属于继续性债权，仅应当保护自起诉之日起倒推三年的违约金，对此，本院认为，案涉逾期交房违约行为已于2018年3月31日终止，违约金的数额也随之确定，不存在每个个别的债权。在钱昌向人民法院提起诉讼时，该违约行为已经终止，不属于继续性债权中因违约行为发生而至违约金不断增长，且违约行为在起诉时仍在继续的情形，故尚东公司主张仅保护自起诉之日起倒推三年的违约金，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，尚东公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人沭阳尚东建设投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴振环审判员  孙 笑审判员  王 雷二〇二一年一月二十八日书记员  吴 刚