湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初72号原告：何红生，男，1962年9月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师。被告:湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司。统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道**。法定代表人：毛致平，董事长。原告何红生与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告何红生的委托诉讼代理人周政到庭参加诉讼，被告张家界山水公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何红生向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界山水公司支付原告房屋回购款202290元，违约金2022元，并由被告湖南大成酒店承担连带责任；2、判令被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店退还原告新增资金16100元；3、判令被告张家界大成酒店公司支付原告房屋收益款69705元，逾期支付收益款违约金697元，并由被告张家界山水公司、湖南大成酒店承担连带责任；4、三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年11月7日原告亲属肖之田与被告张家界山水公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买坐落于张家界市永定区××庄坪的张家界大成山水国际大酒店的山水座第6层642Ａ号房，总价为183900元，肖之田于合同签订当日付清了全部购房款。同日，肖之田与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》主要内容：1、肖之田将购买的上述房屋交给被告张家界大成酒店公司统一经营管理；2、投资期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；3、租金标准为1533元/月；4、被告张家界山水公司、湖南大成酒店为被告张家界大成酒店公司支付收益款义务提供连带担保；5、如逾期3个月被告张家界大成酒店公司为支付投资收益，应按日支付该房屋本年度投资收益的万分之三作为违约金；6、如逾期超过3个月或年度逾期累计超过6个月被告张家界大成酒店公司为支付投资收益，肖之田有权要求被告张家界山水公司按该房屋约定的回购价回购该房屋，张家界山水公司须按该房屋约定价格的10%支付违约金。《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》主要内容为：1、该房屋按套计价，总价款为183900元整；2、肖之田与被告张家界大成酒店公司同意在原告与被告张家界山水公司所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满五年后，被告张家界山水公司须按本合同约定价格的110%回购该房屋；3、被告湖南大成酒店为被告张家界山水公司的回购义务提供连带担保。合同签订后，被告开始一直按合同约定支付收益款义务。后肖之田和原告申请将肖之田所购房屋权益变更到原告名下。2011年4月6日，原告与被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店签订停租入股及新增资金入股协议书，约定新增资金16100元。2014年合同到期，双方继续履行投资经营合同，被告按房屋约定回购价的110%年化率10%的收益款即1686元/月为标准支付投资收益。因自身经营问题，被告张家界大成酒店公司自2016年10月开始少付或拒付原告的投资收益。2018年起，原告多次找三被告催讨投资收益并要求回购房屋，被告均以资金周转困难为由拒不履行合同义务。截止到2020年10月31日，被告张家界大成酒店公司少付原告收益款69705元，并应承担违约金697元。综上，原告认为，原被告双方签订的合同均合法有效，原告依约支付了全部的购房款并支付了房屋，被告未能按合同约定支付房屋收益款、房屋回购款。经原告多次催促，三被告仍未支付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店未到庭答辩，其提交的书面答辩意见为：依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。（一）、租金支付情况：1、对原告主张的2016年10月1日至2020年10月1日期间被告已付金额没有异议；2、被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可，原被告并未就投资收益达成续签协议；3、因出现××不可抗力情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；（二）、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准；被告认为原告未举证证实其实际经济损失，被告酒店目前因××、市政道路改造等影响造成经济困难，请求原告放弃违约金主张；（三）、被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记；（四）本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2009年11月7日，肖之田（买受人）与被告张家界山水公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。《商品房买卖合同》约定：肖之田购买被告张家界山水公司销售的位于张家界市永定区××庄坪的张家界××座××层××号房，产权登记建筑面积28.29平方米，套内建筑面积19.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.49平方米，房屋总价款为183900元，签订合同之日一次性付款。签订合同当天，肖之田向张家界山水公司支付购房款183900元。当天，肖之田（合同甲方）与张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）、湖南大成酒店（丁方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》一份，合同约定：甲方投资的物业位于张家界市永定区××庄坪的张家界××层××号房，建筑面积28.29平方米；甲方将投资的房屋交乙方统一管理、经营，投资期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理。甲乙双方协商同意该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；投资收益标准为月投资收益1533元，由乙方按月向甲方支付。支付日期为月支付，在每月20日之前，乙方将当月投资收益一次性划入甲方指定的银行账户。合同同时约定，丙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款提供担保。丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款提供担保。违约责任为：本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，但甲方违约或不可抗力情形除外。本合同投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格（以甲方与丙方所签订的该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》第三条约定的总价为准）的10%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。2009年11月7日，肖之田（合同甲方）与张家界山水公司（合同乙方）、张家界大成酒店公司（合同丙方）、湖南大成酒店（合同丁方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，合同约定：甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满五年后，乙方必须按本合同第三条中约定价格的110%回购该房屋，甲方必须按本合同第三条中约定价格的110%同意乙方对该房屋的回购执行，即双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购的执行，同时乙方必须在该房屋回购手续办妥之日将上述回购款一次性支付给甲方。乙方以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，对回购甲方该房屋之义务提供担保。丁方以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对乙方回购甲方该房屋之义务提供担保。合同第七条违约处理相关约定：1、甲方与丙方所签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》所约定的投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向甲方支付投资收益，甲方有权要求乙方按该房屋约定的回购款提前回购该房屋；则乙方在接到甲方提出的回购书面报告五个工作日内必须与甲方到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给甲方；2、上述第六条、第七条第一款相关规定中，任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。上述合同签订后，肖之田将642A号房屋交张家界大成酒店公司经营酒店业务，不久，肖之田将上述合同权利义务一并转让给何红生，并出具内容为“何红生系本人亲属，我在张家界大成山水国际大酒店有限公司购买的642A号客房，现将该客房的一切相关权利转让给何红生，此转让为无偿转让”的声明一份。2011年4月6日，被告湖南大成酒店、张家界大成酒店公司作为合同甲方与原告何红生签订一份《停租入股及新增资金入股协议书》，约定：1、乙方同意甲方从2011年5月1日起停止乙方购买甲方642A号房的返租利息，并停止每年享受的免费住房权，以满足甲方上市所需费用及盈利指标；2、乙方交付给甲方的购房款183900元及新增资金16100元，共计200000元，作为甲方股份制改制后的上市公司的原始股本金；3、从上市发行之日起，甲乙双方原签订的《商品房买卖合同》、《房屋转让协议》、《房屋转让补充协议书》及《房屋租赁合同》同时作废；4、甲方争取在2013年完成全部上市工作，甲方如不能在此时间内上市，则从上述停止返租付息之日起，按原合同计算租金，并将该租金分阶段计算银行同期存款利息与租金从不能上市之日起30天内一并支付给乙方。原合同、协议继续有效。如甲方不能在2013年上市，从乙方增资之日起，新增资金按年利率9%计息，与新增资金从不能上市之日起30天内一并退还给乙方。乙方应将股份制改制后所占公司股份无价无条件转让给甲方。上述协议签订后，原告何红生向被告交纳新增资金16100元。因三被告未能完成上市工作，原被告双方遂恢复了原合同的执行。2014年11月7日五年期满后，张家界山水公司未按回购合同约定回购642A号房屋，张家界大成酒店公司按每月1686元的标准给原告何红生支付投资收益款至2016年9月。自2016年10月以来，被告张家界大成酒店公司未按合同约定向原告何红生支付投资收益，至2020年10月31日，张家界大成酒店公司共欠付何红生投资收益款69705元。原被告合同期满后，双方未另行签订合同，现何红生购买的642A号房屋仍由张家界大成酒店公司经营使用，何红生未办理该房屋的不动产登记。2020年初发生的××对酒店业经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、收据、银行流水、声明等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，肖之田与被告张家界山水公司签订的《商品房买卖合同》以及肖之田与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。上述合同签订后，肖之田已将合同权利义务一并转让给原告何红生，并已通知债务人张家界大成酒店公司、张家界山水公司及湖南大成酒店，原告何红生取得与债权相关的从权利。原被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》到期后，原告何红生与三被告未另行签订合同，张家界大成酒店公司仍继续使用原告购买的房屋，原告何红生未提出异议，双方构成不定期租赁合同。在合同履行过程中，被告张家界大成酒店公司从2016年10月开始未按合同约定向原告何红生支付投资收益款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。故原告何红生要求被告张家界大成酒店公司支付下欠的投资收益款69705元（计算至2020年10月31日）理由正当，其诉讼请求本院予以支持。依据《房屋投资经营合同》对违约责任的约定，何红生请求张家界大成酒店公司支付违约金697元，符合合同约定，本院予以支持。同时，按照原告何红生与被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店签订的《停租入股及新增资金入股协议书》约定，两被告应在2013年给原告退还新增资金，两被告未及时退还，其行为已构成违约，现原告何红生请求被告张家界大成酒店公司、湖南大成酒店共同退还其新增资金16100元，符合法律规定，本院予以支持。2021年1月5日，原告向本院诉讼要求被告张家界山水公司履行回购义务，则双方签订的投资经营合同及《商品房买卖合同》应自2020年1月5日予以解除。本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间减少经济收入，认为酌情减免一个月的投资收益1686元为宜。从原被告双方签订的合同目的看，原买受人肖之田购买房屋是以收取投资收益及由被告回购房屋为目的。肖之田与被告张家界山水公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店在签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中约定，租赁期限满五年后，乙方必须按本合同第三条中约定价格的110%回购该房屋，甲方必须按本合同第三条中约定价格的110%同意乙方对该房屋的回购执行，即双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购的执行。该条款系附期限的民事行为，现租赁期限已满五年，合同中约定的该条款已生效，对双方当事人具有约束力。现原告何红生作为合同的权利义务承受人，要求被告张家界山水公司按房屋原始总价值的110%回购房屋，由张家界山水公司支付回购款202290元（183900元+18390元=202290元），符合合同约定，该请求本院予以支持。原告何红生未提交相关证据证实在合同期满后书面请求被告张家界山水公司回购房屋，被告张家界山水公司在合同约定的30天内不予回购，故原告何红生请求被告张家界山水公司支付回购违约金2022元，理由不当，该项请求本院不予支持。关于被告张家界山水公司及湖南大成酒店的担保责任问题，《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》均约定：被告张家界山水公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，为张家界大成酒店公司支付租赁收益及返还后期回购款提供连带担保，属于担保物权的抵押权。依据《中华人民共和国民法典》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告提供担保物的价值范围远远高于原告何红生主张的房屋回购款、房屋投资收益及违约金，因此，张家界山水公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。至于湖南大成酒店的担保责任，案涉合同虽设定被告湖南大成酒店对被告张家界山水公司支付房屋回购款提供担保责任，但案涉合同并未约定担保期限，依照法律规定，被告湖南大成酒店的担保期限应为回购期限届满之日六个月内，原告何红生起诉时，早已超过六个月的担保期限，故原告要求被告湖南大成酒店对被告张家界山水公司支付房屋回购款及违约金承担担保责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百零二条、第五百四十五条、第五百四十六条、第五百四十七条、第五百六十条、第五百七十七条、第五百七十九条、第六部九十二条、第七百三十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告何红生房屋投资收益款68019元，并支付违约金697元；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带清偿责任；二、被告张家界山水天下置业有限公司支付原告何红生房屋回购款202290元；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司共同支付原告何红生新增资金16100元；四、驳回原告何红生的其他诉讼请求；五、被告张家界山水天下置业有限公司承担连带清偿责任以后，有权向被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿。上述一、二、三项，限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费5662元，适用简易程序减半收取2831元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃遵辉二〇二一年一月二十九日法官助理王飞代理书记员  周美辰附相关法律文书:《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，承租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。第二百一十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形之一的除外：（一）根据债权性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。当事人约定非金钱债权不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债权不得转让的，不得对抗第三人。第五百四十六条债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。第五百四十七条债权人转让债权的，受让人取得与债权相关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。第五百五十六条合同的权利义务一并转让的，适用债权转让、债务转移的有关规定。第六百九十二条保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。债权人与债务人对主债务履行期限没有约定或者约定不明确的，保证期限自债权人请求债务人履行债务宽限期届满之日起计算。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。