浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初2858号 原告：浙江奥达雅滤料有限公司（统一社会信用代码913310236784306531），住所地天台县平桥镇花前大道**。 法定代表人：庞爱梅。 委托诉讼代理人：曹国暖，系公司股东。 委托诉讼代理人：庞文斌，天台县平桥法律服务所法律工作者。 被告：余五一，男，1960年4月6日出生，汉族，住杭州市萧山区，现住天台县平桥镇花前大道**。 被告：天台县天欣滤布有限公司（统一社会信用代码91331023MA28G4JA94），，住所地天台县平桥镇花前大道** 法定代表人：余五一。 二被告共同委托诉讼代理人：胡法平，浙江钟声律师事务所律师。 原告浙江奥达雅滤料有限公司（以下简称奥达雅公司）与被告余五一、天台县天欣滤布有限公司（以下简称天欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月10日对本案公开开庭进行了审理。原告奥达雅公司及其委托诉讼代理人曹国暖、庞文斌，被告天欣公司、余五一及其共同委托诉讼代理人胡法平到庭参加诉讼。因当事人申请，本案庭外和解2个月。本案现已审理终结。 奥达雅公司向本院提出诉讼请求：1.判令终止2017年7月签订的《厂房租赁协议书》，余五一、天欣公司及时腾空厂房；2.判令余五一、天欣公司从2020年8月18日起按照每天418元的标准支付厂房占用使用费至腾空之日止；3.判令余五一、天欣公司支付2018年10月至2020年6月拖欠的电费67989.09元（包括实际电费、供电部分规定的基本电费和损耗电费）；4.判令余五一、天欣公司支付截至2020年5月的水费7269.4元、卫生费227元；5.本案诉讼费用由余五一、天欣公司负担。事实和理由：奥达雅公司曾于2016年9月8日将位于天台县平桥镇花前大道23号的厂房东北一幢房屋出租给浙江恩坤环保科技有限公司使用，该公司于2017年7月将该幢房屋东边两大间的一层（计2280平方米）转租给余五一用于开办天欣公司，双方签订了《厂房租赁协议书》，对租金、水电费用的承担等进行了约定。2018年3月6日，浙江恩坤环保科技有限公司与天欣公司签订了《补充合同》，将双方的租赁期限变更为至2018年5月31日止，之后由天欣公司与次承租人发生权利义务关系。余五一接到通知后曾于2019年11月向天欣公司支付了部分房租及电费，但余款屡次拖欠。根据约定，承租人应于2018年7月17日付清第二年度的房租136800元，但余五一拖欠至2018年11月20日，仅支付134352元，尚欠2448元。第二年度的房租应付税款32449.63元，余五一仅支付10748.16元，尚欠21710.47元。承租人应于2019年7月17日前支付第三年度房租143640元，却于2020年7月17日才支付147787.2元。截至2020年6月，余五一、天欣公司尚欠实际用电电费33385.37元、基本电费24732.84元、损耗电费9870.88元，电费合计67989.09元。2018年第4季度至2020年5月，水费总开支34872.71元，2018年卫生费总开支4500元，余五一、天欣公司根据租赁面积，应当承担2429元，尚欠水费7269.4元、卫生费227元。余五一、天欣公司违约事实清楚，侵害了奥达雅公司的合法权益。 余五一、天欣公司辩称，余五一与案外人庞品树所经营的企业共同向浙江恩坤环保科技有限公司（以下简称恩坤公司）租赁涉案一层厂房，协议约定厂房建筑面积2280平方米，按每平米月租金10元计算，年租金为273600元。但是由于楼梯、电梯（建筑面积为40.8平方米）及消防通道在余五一、天欣公司租赁的一半厂房内，实际使用的面积不足一半，经与庞品树协议后，余五一、天欣公司一方实际的承租面积为1119.6平方米（2280÷2-40.4÷2）。根据《厂房租赁协议书》，余五一、天欣公司第一、二年每年应付租金为134352元（1119.6×10×12），另加上庞品树等的租金，总额为273600元。2018年7月，余五一、天欣公司与庞品树等向天欣公司支付租金273600元，但其拒收并要求涨租金。余五一、天欣公司即通过银行汇款的方式向天欣公司支付了134352元租金。按照约定，第三年的租金递增5%即141069.6元，余五一、天欣公司于2019年7月17日通过银行向天欣公司支付，但其拒收。第四年的租金为147787.2元，余五一、天欣公司于2020年7月17日通过银行向天欣公司支付，其予以收取。奥达雅公司将楼梯、电梯占据的面积全部纳入余五一、天欣公司承租面积之内以计算租金，违反了合同约定，是不公平的。电费由实际用电、基本电费和线路损耗三部分组成，但天欣公司计算方式错误，存在多算多收。实用电费按峰、谷、尖用电计价支付电费。供电部门每月计收基本电费12000元，同时会返回力调电费和防疫优惠电费，每月基本电费的分摊公式应当是：（12000元-力调电费-防疫优惠电费）÷全厂区月实际用电总度数×各承租企业月实际用电度数。线路损耗分摊公式应当是：①全厂区当月线路损耗总金额：[全厂区当月已付电费的总金额-（12000元-力调电费-防疫优惠电费）÷全厂区当月总度数×电损度数]；②当月平均每度电的损耗金额：全厂区当月线路损耗总金额÷全厂区当月总度数；③各承租企业应分摊的线路损耗金额：当月平均每度电的损耗金额×各承租企业当月实际用电度数。奥达雅公司在计算各承租企业应分摊线路损耗金额时，直接以供电清单中全厂区当月已付电费的总金额为基数，不扣减基本电费。关于水费和卫生费，天欣公司2018年8月至10月大量使用了自来水，这部分费用要求承租人承担不妥。余五一、天欣公司已于2019年8月8日支付了1500元水费、卫生费，而2020年的水费、卫生费天欣公司未通知缴纳。厂区没有物业服务，余五一、天欣公司每年支付门卫1200元，三年合计支付了3600元。此外，余五一系天欣公司的法定代表人，签订租赁合同系公司职务行为，不应承担责任。综上，请求法院驳回奥达雅公司的诉讼请求。 经审理查明，2016年9月8日，奥达雅公司与恩坤公司签订《厂房租赁合同》一份。2017年7月，余五一与恩坤公司签订《厂房租赁协议书》，承租平桥镇花前大道23号厂房，面积2280平方米，租赁期限为2017年8月18日至2022年8月17日，第一、二年年租金273600元，第三、四、五年分别递增5%、10%、15%，付款期限均在每年7月17日前。双方还约定：“租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯费用，由乙方（余五一）承担，并在收到通知及收据或发票时，应在三天内付款”，“因租赁产生的税费均由乙方（余五一）承担”，“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付后满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议”。合同订立后，余五一将其中一半厂房计面积1140平方米分给庞品树使用。余五一所使用的另一半厂房内含电梯、楼梯，计面积40.8平方米。天欣公司、庞品树支付了第一年租金273600元，天欣公司支付了第二年租金134352元。第三年租金按递增5%计算，天欣公司于2019年7月17日汇给奥达雅公司141069.6元，2019年7月25日，奥达雅公司以转帐有误为由退回天欣公司。2020年7月17日，天欣公司按递增10%的标准支付了第四年租金147787.2元。 另查明，2018年3月6日，奥达雅公司与恩坤公司订立《补充合同》，约定租赁期限变更为2018年5月31日止，恩坤公司的权利义务转由各转承租户与奥达雅公司承担。期间，庞品树曾将部分厂房转租给戴均乾。天欣公司与庞品树共同使用的底层厂房建筑面积2280平方米，其中电梯、楼梯面积40.8平方米，奥达雅公司总建筑面积18473.4平方米。2018年的卫生费4500元，2018年10月至2020年5月的水费34872.71元奥达雅公司已缴纳。2019年7月，奥达雅公司召开各承租人会议并作了记录，会议记录载明：“电费：2019年7月（含7月）电费按平均电费计算，2019年7月之后电费，余五一的电费按峰谷电分开计算，其余租户按平均电费计算，损耗电费由各租户按比例分摊，基本电费由租户按比例分摊”，“4500元∕年的卫生费用由租户分摊”。天欣公司参加了会议，但未在会议记录上签字。 再查明，天欣公司于2015年12月17日成立，法定代表人余五一，股东余五一、庞雪英。奥达雅公司于2008年8月8日开始营业，2018年5月18日，法定代表人由夏军委变更为庞爱梅。 上述事实，有双方当事人庭审陈述、奥达雅公司提供的不动产权证、《厂房租赁协议书》、《补充协议》、台州银行入帐回单、天台县平桥镇人民政府收据、会议记录、电费缴费账单等，天欣公司提供的租金、电费付费单据、庞品树的证言等证据予以证实。 本院认为，本案的主要争议焦点是：一、余五一与奥达雅公司是否存在租赁关系；二、本案所涉租赁关系是否应当解除；三、应付奥达雅公司电费、水费、卫生费多少。 关于争议焦点一。天欣公司自2015年12月17日成立以来，法定代表人均为余五一，余五一订立合同所租赁的厂房系天欣公司生产用房，支付给奥达雅公司电费所开具的发票，付款单位为天欣公司，故应当认定余五一的行为代表天欣公司，天欣公司与奥达雅公司存在租赁关系。余五一个人与奥达雅公司不存在租赁关系，不承担责任。 关于争议焦点二。奥达雅公司认为天欣公司未支付第四年度的租金及拖欠水费、电费等，违反合同约定，构成根本违约，合同应当解除。根据庭审，双方对租用的建筑面积，水费、电费的计付标准及付款时间存在较大争议，导致应付租金、水费、电费的金额无法明确。对此，本院分析如下：天欣公司与庞品树共同承租奥达雅公司一幢底层厂房，建筑面积为2280平方米，双方各半使用。因楼梯、电梯（建筑面积40.8平方米）在天欣公司使用的范围内，实际租赁面积不足1140平方米。审理期间，庞品树一方确认承担20.4平方米对应比例租金，故天欣公司以实际租赁面积1119.6平方米（2280÷2-20.4）计算租金基本合理。天欣公司第三年租金按约递增5%计141069.6元，于2019年7月17日向奥达雅公司履行，奥达雅公司予以退回；第四年租金按约递增10%计147787.2元，已于2020年7月17日向奥达雅公司履行。就租金问题，奥达雅公司并不存在违约行为。关于水费、电费的问题，天欣公司已支付了大部分水费、电费，因支付的标准及支付期限未在合同中明确约定，不能简单以天欣公司未足额支付水费、电费为由认定其根本违约。综上，对于奥达雅公司要求解除租赁关系的诉讼请求，本院不予支持，对于奥达雅公司要求天欣公司腾空厂房并从2020年8月18日起按照每天418元的标准支付占用使用费的诉讼请求，本院亦不予支持。与此同时，天欣公司应按建筑面积1119.6平方米支付应当支付的租金。 关于争议焦点三。（一）卫生费问题。奥达雅公司缴纳了2018年的卫生费总计4500元，该公司总建筑面积18473.4平方米，按天欣公司租用建筑面积1119.6平方米计算，天欣公司按比例应承担273元，现奥达雅公司主张227元，本院予以支持。（二）水费问题。2018年10月至2020年5月奥达雅公司支付水费34872.71元，因各承租人未安装单独水表，单独用水量无法确定。天欣公司已支付了水费1500元，但无其他证据证明水费的支付标准。考虑上述实际，本院酌情确定按照租用面积比例分摊水费，天欣公司应支付奥达雅公司截至2020年5月的水费613.5元（34872.71÷18473.4×1119.6-1500）。（三）电费问题。天欣公司对奥达雅公司主张的电费度数无异议，但认为应按峰、谷、尖用电计价。奥达雅公司认为2018年10月至2019年7月应按每度1元计价，2019年8月至2020年6月应按峰、谷、尖用电计价。另双方对于按峰、谷、尖用电计价的电费计算亦存在争议。因电费计价产生争议，奥达雅公司曾于2019年7月与各承租人召开会议，天欣公司亦参加。会议提出天欣公司对2017年7月以后的用电按峰、谷、尖用电计价。虽然天欣公司没有在会议记录中签字，但其他承租人均签字，从有利于稳定生产出发，本院认为，2019年7月以前用电宜按照每度1元计算，天欣公司2018年10月至2019年7月的用电度数为194303，应支付电费194303元，天欣公司已支付160918.43元。2019年8月至2020年6月的电费，本院认为天欣公司答辩的计算方式比较合理，予以采纳。按照天欣公司的计算方式，2019年8月至2020年6月尚欠电费21673.56元，合计未付电费55058.13元（194303-160918.43+21673.56）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十七条之规定，判决如下： 一、限被告天台县天欣滤布有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江奥达雅滤料有限公司截至2020年6月的电费55058.13元、截至2020年5月的水费613.5元、截至2018年的卫生费227元，合计55898.63元； 二、驳回原告浙江奥达雅滤料有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1760元，减半收取计880元，由原告浙江奥达雅滤料有限公司负担450元，由被告天台县天欣滤布有限公司负担430元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。逾期未履行的，应向本院报告财产情况，并不得有高消费及非生活必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条款规定的，执行立案后，本院可直接对负有履行义务的当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 员  王秀锋 二〇二一年一月二十九日 代理书记员  许丰盈