贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0102民初15568号原告：贵州美利地产经纪有限责任公司，地址在本市南明区。法定代表人：陈红英，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈守超，贵州创文律师事务所律师，执业证号15201201810021865。委托诉讼代理人：张应林，贵州创文律师事务所实习律师，实习证号23012008119168。被告：彭玲，女，汉族，1971年4月19日生，住本市观山湖区。委托诉讼代理人：李运刚，贵州思九律师事务所律师，执业证号15201201710458915。委托诉讼代理人：刘洋，贵州飞尚能源有限公司法务原告贵州美利地产经纪有限责任公司诉被告彭玲合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州美利地产经纪有限责任公司的委托诉讼代理人陈守超，被告彭玲及其委托诉讼代理人李运刚、刘洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵州美利地产经纪有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告彭玲立即向原告支付房款定金共计4万元；2、判令被告彭玲立即向原告支付违约佣金2.58万元；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年7月10日，被告彭玲委托原告销售位于贵阳市南明区的房屋，收取贵州美利地产经纪有限责任公司定金贰万元整，约定房屋成交价为捌拾万元整彭玲女士净收，并承诺贵州美利地产经纪有限责任公司独家销售此房，但是被告宇2020年8月1日在其它中介公司收取别的中介公司定金，与其他公司签到房屋买卖合同。被告在卖房前未告知原告任何信息，未赔付相关违约金，截止2020年8月5日，原告要求被告对此进行赔偿，被告拒绝向原告支付相应违约金及独家委托佣金。委托期间被告要求原告代为换锁芯，进行房屋销售推广。原告为此房屋销售做大量的宣传推广工作，每次带客户均与被告详细沟通，并陪同被告到贵阳不动产中心换证，到派出所咨询房屋相关事宜。后来被告要求房屋总价不低于捌拾陆万元出售，我司也极力配合。原告认为，原被告双方约定的“房屋独家销售”合法有效，定金已收取，被告未经原告的同意，私自与他人签订房屋买卖合同，损害了原告的合法权益，已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，原告为维护其合法权益，依法诉至法院，望判如所请。被告彭玲辩称：1、我方认为该2万元是原告诚意金。被告举证证明杨政秀在所有陈述中表示该2万元属于保证金，保证该房屋卖到80万元以上。2、双方没有意思表示受定金罚则的约束。原、被告之间不存在定金合同或定金合同条款，即使法院认定存在定金合同或条款那么该约定也属于无效。首先，杨政秀在我们提供的聊天记录第十二页说：“少卖一万，到时你从保证金中减一万”从该意思表示来看并非是定金罚则的内容，且第十页聊天记录中也提到不赔违约金就是诚意金。我方当事人怕要赔偿违约金，所以也是不愿意收该2万元。聊天记录中的定金纯属笔误，被告以为是收的其他买房人的定金。根据相关法律规定，定金不能超过标的额的20%。在本案中双方系委托合同关系，标的系委托法律合同关系，系无偿合同那么不存在标的额。即使法庭认定属于定金，那么该约定因违法定金不超过20%，该约定无效。3、在委托合同履行过程中，原告方违约在先，具体体现在依据合同约定，双方约定在30号之前将房屋出售，或原告拿30万元给被告交首付款，到被告出售房屋8月5日，原告没有任何人与被告沟通或支付30万元，致使被告与原告之间的委托合同目的不能实现。4、双方在收取2万元之时，原告并未提及独家销售的问题，是在被告提出退还2万元之时也就是二十六七号的时候原告才提及独家销售，但是被告没有应允，双方对独家销售是没有达成合意的。5、委托合同被告有任意解除权，若独家销售成立，合同当中未约定原告方享有的义务，相反排除了委托人的主要权利，那么合同条款也应属无效。综上，我方认为该2万元不属于定金，即使是定金那么合同条款也不发生法律效力。根据双方举证质证，我方认为原告主体是不适格的，在整个交易过程中杨政秀并未向被告通报过交易的相对方是谁，在庭审中原告没有提供证据证明杨政秀与原告存在法律合同关系，并且所收取的两万元也并非原告所支付。审理中，原告向本院提交了:1、转账凭证，证明原告向被告转账定金2万元。2、微信朋友圈、微信聊天记录，证明被告委托原告售房后，收取原告定金2万元，原被告双方达成独家售卖协议后被告又将房源交给其他经纪售卖，并已经售出，构成根本违约。3、录音，证明被告委托原告售房后，收取原告定金2万元，原被告双方达成独家售卖协议后被告又将房源交给其他经纪售卖，并已经售出，构成根本违约。被告认为：证据1是杨政秀个人转账，体现不出与公司的关联性。关于两万元的性质双方并没有约定系定金，原告工作人员一再强调该款项属于公司的保证金，被告彭玲之所以在微信聊天记录中提到定金2万元是因为彭玲认为是先前的一个买家支付的购房款。对于证据2没有证据表明原告出售房屋有什么特别的付出。所提供的图片不能够证明所发广告的人与原告有任何关系。对于证据3，通话显示的是在房屋卖了之后的录音，该录音没有显示双方有定金罚则或者适用定金罚则的意思表示。通过录音可以证实，原、被告之间的委托合同系无偿合同，原告是不需要支付佣金的，佣金是由买家支付。在录音当中，双方自始至终没有提到过定金的问题，只提到退还保证金，从侧面可以说明双方无定金条款之约定。且录音是有目的性、技巧性的，全程都是杨政秀再说，被告没有什么发言，强调说到不要红包、不要钱，且被告退了2万元，但是对方没要。同时还去我们单位闹，对我们生产经营有影响。从录音中可以看出是没有期限的，所有我方有任意解除权。录音中提到了钥匙，钥匙是杨政秀私自更换的。对方一直说急用钱、很有诚意拿了两万元定金，但是定金我们不认可，第一次我们没有收，但是后面三番五次给我们。后面还说给我们垫付30万元，但是我们不了解房地产交易模式于是没有收。对方开始说的是保证金，在我们收了之后马上改口说那2万元是定金。被告向本院提交了微信聊天记录，证明2万元的性质，该2万元在聊天记录中提到了是保证金，原告也提到了是诚意金，没有违约的问题。原告对微信聊天记录的证明目的有异议，原、被告双方在2020年7月10日15时聊天记录中显示原告方向被告转账2万元，被告方当时承诺收到原告两万元定金是事实，总房款80万元净收是被告提出的要求，必须将此房屋达到80万元售卖价。所以不能达到被告的证明目的。本院经审理认定事实如下：案外人杨政秀系原告贵州美利地产经纪有限责任公司员工。原告贵州美利地产经纪有限责任公司通过杨政秀与被告彭玲订立委托合同关系，由原告代为出售原属被告所有的位于本市外环城东路58号3栋2单元4楼7号房屋。2020年7月5日，被告与杨政秀微信记录中杨政秀告知被告：“尽量越早拿给你越好，我先把2万保证金装给你？”被告回复：“这个没关系，定金不慌，这边都没扯干净。”杨政秀：“我还是转给你，不是那个客户的定金，是公司保证金，保证你卖到80万……不存在的，不说出去就行，我们大家保密，我着到主的，不会赔违约金，就是诚意金，不会让你两头落空”。2020年7月10日，杨政秀向被告彭玲转账2万元。同日，杨政秀微信告知原告：“外环城东路58号3栋2单元4楼7号卖房保证金。”原告回复：“收到美丽地产2万定金”。原告审理中认可委托销售的房屋已由其他公司销售完毕。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方虽未签订书面合同，但被告委托原告售卖位于本市南明区的房屋，对原、被告双方之间的委托合同关系，本院予以确认。原告诉请被告支付房款定金40000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”之规定，本案中，原告仅向本院提交了转账记录与微信聊天记录，就该2万元的性质原告方称为“保证金”、“诚意金”，被告虽有称该款为“定金”，但双方并未签订书面定金合同，也未约定相关定金条款。故原告要求被告返还定金40000元，本院不予支持。因被告委托出售的房屋已由其他公司另行出售，双方之间的委托合同关系解除，由此，被告应返还被告20000元。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”之规定，被告可以随时解除委托合同，本案中，原告未向本院提交其被告因解除所受损失的相关证据，可另诉处理。因原、被告双方并未约定佣金，原告诉请被告支付违约佣金2.58万元，并无相关依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第六十条、第一百一十五条、第四百一十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告彭玲于本判决书生效之日起五日内返还原告贵州美利地产经纪有限责任公司定金20000元；二、驳回原告贵州美利地产经纪有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取723元，由原告贵州美利地产经纪有限责任公司负担503元，被告彭玲负担220元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  孙颖二〇二一年一月七日书记员  王璇