新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终191号 上诉人（原审被告）：石河子市德林置地房地产开发有限公司，住所地新疆石河子市北三路1小区**。 法定代表人：田建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩秋林，新疆石河子市石河子镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈霞，女，1979年1月7日出生，住石河子市。 上诉人石河子市德林置地房地产开发有限公司因与被上诉人陈霞商品房预售合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初2704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、调查和询问，当事人未提交新证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 石河子市德林置地房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判上诉人向被上诉人支付迟延交房违约金21473元（30473元-9000元）；二、被上诉人承担二审案件受理费。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，判决上诉人多承担9000元的违约金，有悖于事实根据和法律规定。石河子市老街于2017年9月发生火灾，石河子市南区建设工地于2018年发生安全事故，政府安全管理部门口头通知要求包括上诉人在内的所有建设工地停工停产，停工期限3个月。政府的以上指令性行为，上诉人不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，属于不可抗力。对此，在计算违约期应当予以扣减。故一审法院对众所周知的客观状况没有扣减相应的违约期，属认定事实错误，应当予以纠正。2.一审法院判决上诉人承担2020年3月23日起至2020年6月17日止的逾期交房违约金无事实依据。2020年1月20日上诉人就以公告或者其他通讯方式通知被上诉人接房，由于受到疫情的影响，被上诉人未能前来接房。2020年4月20日前，上诉人又以公告或者其他通讯方式通知被上诉人接房，在此期间大部分购房者都已实际接收了房屋。被上诉人接到通知后迟延办理接房手续，是被上诉人自身原因导致。上诉人不应承担2020年4月20日至2020年6月17日期间的违约金，请求二审法院予以纠正。 陈霞未提交书面答辩意见。 陈霞向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告交付验收合格的房屋；2.被告向原告支付逾期交房违约金30164.87元（342782.72元×0.0001×880天，以房屋总价为基数，按日向买受人支付已付房款万分之一计算，自2017年11月11日至2020年4月11日）；3.被告支付2020年4月11日至实际交房期间逾期的违约金；4.被告协助原告办理房屋产权登记；5.被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金3527.80元（342782.72元×0.00475÷12个月×26个月，以总房款为基数按中国人民银行逾期贷款利率4.75%计算，自2018年2月9日至2020年4月9日）；6.被告向原告支付2020年4月9日至实际办理房产证期间逾期办理房产证违约金；7.被告承担本案受理费。 一审法院认定事实：2017年3月29日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的一套石河子市××小区×××栋×××号房屋；房屋面积79.94平方米，每平方米4288元，总金额342782.72元；依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房于2017年11月10日前交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：①遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；②非出卖人原因等外业因素。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房产证由买受人办理或者委托出卖人办理。委托出卖人办理的，买受人需按出卖人要求及法律规定提交办证所需要的各项证件及交费凭据。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期间取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价退还给买受人，并按已付房款的0.2‰赔偿买受人损失。合同签订后，原告支付了相应的购房款，原告尚未接收案涉房屋。 一审法院认为，原、被告签订的商品房预售合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：一、被告延期交房的违约责任应如何认定；二、原告主张办理房屋产权证书的违约责任应如何认定。 关于争议焦点一，合同订立后，原告按约交纳了购房款，被告应于2017年11月10日前向原告交付该商品房，被告未按约定向原告交付涉案房屋构成违约。原告认为至今未接收房屋，根据同期其他案件，被告确已通知住户接房入住，该院确定交接房日期为庭审之日即2020年6月17日。原告要求被告支付迟延交房违约金的诉讼请求，该院予以支持。因被告尚未实际交付房屋，原告要求被告交付验收合格的房屋的诉讼请求，该院予以支持。 关于逾期交房违约金起止时间计算问题，被告辩称造成逾期交房的原因包括：承建单位逾期竣工，有关部门责令施工单位停工检查、新疆气候原因冬季不能施工及新型冠状病毒肺炎疫情等不可抗力因素的影响。该院认为，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力是法定免责事由，具有强制性，不以告知为生效要件。关于施工管理部门不让案涉工程因所列原因施工的答辩意见，被告并未提供相应的证据予以证实，且新疆因气候因素冬季不能施工，属可预见的自然现象，不属于不可抗力，被告的该项抗辩意见，该院不予采纳。关于被告辩称因新型冠状病毒肺炎疫情在全国范围内的大规模爆发导致不能正常施工的意见，与实际情况相符。考虑到2020年1月至3月，全国为防范新型冠状病毒肺炎疫情，人们的生活、工作受到诸多限制，属不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情期间要求被告交付房屋不现实，故对被告的该项抗辩意见，该院予以采纳。该院酌定予以扣减被告60天的违约期，即逾期交房违约金的起止时间为自2017年11月11日起至2020年1月23日止及2020年3月23日起至2020年6月17日止，合计889天。 关于逾期交房违约金的计算标准问题。民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条款，均会造成双方利益失衡，与违约金的适用原则“补偿为主、惩罚为辅”相违背。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，结合原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条“逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”等内容，被告迟延交付房屋，损害了原告利益，原告主张按照合同约定被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一作为违约金的计算标准，并未高于给原告造成的实际损失，该院予以支持。根据被告违约交房的时间，并以此标准计算被告应承担违约金为30473.38元。被告辩称双方违约金约定过高超过了实际损失，应当按照同地段同类型房屋租赁价格计算损失的辩解意见与事实不符，且未提供相应的证据予以证实，该院不予采信。 关于焦点二，双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告尚未交付房屋，原告要求被告协助办理房屋产权证书、赔偿逾期办理房屋产权证书违约金的诉讼请求，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决： 一、被告石河子市德林置地房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告陈霞交付位于石河子市××小区×××栋×××号房屋； 二、被告石河子市德林置地房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内一次性给付原告陈霞迟延交房的违约金30473.38元（342782.72元×0.0001×889天）； 三、驳回原告陈霞的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取321元（原告陈霞已交纳），由被告石河子市德林置地房地产开发有限公司负担，与前款同期给付原告陈霞。 二审中，当事人没有提供新证据。对一审法院查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。另查明：上诉人称2020年1月20日曾以公告和其他方式通知购房户交接房屋，被上诉人不认可。上诉人主张2020年4月20日再次通知购房户交接房屋，并就交房问题与部分购房户经第八师石河子市民事调解中心调解过，大部分购房户都接受了房屋，少部分购房户以房屋存在质量问题拒绝接收房屋。 本院认为，本案争议的焦点是：上诉人主张扣减逾期交房违约金的上诉请求是否成立。上诉人陈述南区的事故发生在2018年，而当事人双方在涉案房屋买卖合同中约定交付房屋的期限是2017年11月10日，也就是说南区发生事故时，合同约定的交房时间已届至，南区事故是发生在交房时间届满后，上诉人是否因该事故而停工，是上诉人延期交房后发生的，不应作为免除上诉人合同期间责任的依据，故此事故不能免除上诉人逾期交房的违约责任。上诉人称2017年9月老街火灾导致全建筑行业停工，该事由应当作为不可抗力因素扣减逾期交房违约金。上诉人对此主张未提供证据证实，应当承担对自己不利的后果。上诉人自认2020年4月20日通知交房的事实。上诉人与购房户的房屋交接问题曾于2020年4月20日在第八师石河子市民事调解中心调解过，被上诉人已经知道可以交房而不去办理交接，责任在于被上诉人，上诉人不应承担2020年4月20日之后迟延交房的违约金。一审将违约金计算至2020年6月17日不当，本院予以纠正。上诉人应承担的违约金数额为28450.96元（342782.72元×0.0001×830天，自2017年11月11日至2020年1月23日及2020年3月23日起至2020年4月20日）。 综上，石河子市德林置地房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持石河子市人民法院（2020）兵9001民初2704号民事判决第一项“被告石河子市德林置地房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向原告陈霞交付位于石河子市××小区×××栋×××号房屋”及第三项“驳回原告陈霞的其他诉讼请求”； 二、变更石河子市人民法院（2020）兵9001民初2704号民事判决第二项为：上诉人石河子市德林置地房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付被上诉人陈霞逾期交房违约金28450.96元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取321元（被上诉人已交纳），由上诉人石河子市德林置地房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50元（上诉人已交纳），由上诉人石河子市德林置地房地产开发有限公司负担30元，被上诉人陈霞负担20元。相互折抵后，上诉人石河子市德林置地房地产开发有限公司与前款同期支付被上诉人陈霞301元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  刘丽美 审 判 员  白 婷 二〇二一年一月二十五日 法官助理  禹 文 书 记 员  朱晓萱