河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终242号上诉人（原审被告）：郸城旺洋实业有限公司。法定代表人：林家星，职务董事长。委托诉讼代理人：周卫华，河南沙颍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张艳，女，汉族，1986年7月15日生，住郸城县。委托诉讼代理人：杨长运，金博大律师事务所律师。上诉人郸城旺洋实业有限公司因与被上诉人张艳商品房预售合同纠纷一案，不服郸城县人民法院（2020）豫1625民初5615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郸城旺洋实业有限公司的委托诉讼代理人周卫华、被上诉人张艳及其委托诉讼代理人杨长运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郸城旺洋实业有限公司上诉请求：1、撤销郸城县人民法院（2020）豫1625民初5615号民事判决书；2、驳回被上诉人张艳的诉讼请求，或将本案发回重审；3、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示。被上诉人自愿购买涉案房屋，上诉人并不存在违反合同约定的违约行为。1、原审判决在审理查明部分认定“被告准备交付的房屋与《商品房买卖合同（预售）》第二章第三条约定的商品房基本情况明显不符……原告购买的房屋位置在11层，但原告实地查看后发现交付的房屋系顶层。”而事实情况是，首先，涉案房产所在楼层系经建筑规划部门依法批准许可建设的合法建筑。于2017年12月30日取得《建设用地规划许可证》；2018年2月9日取得《建设工程规划许可证》；2018年10月11日取得《商品房预售许可证》。根据在住建部门报批留档的规划设计图纸，第12层原本就设计为房屋加平台，第十二层建筑客观存在。其次，早在2018年10月11日取得《商品房预售许可证》之前，上诉人即在售楼中心大厅公开展示项目沙盘模型，一直展示至今。该沙盘模型完全是按照规划设计图纸制作的，涉案建筑状况包括第12层系房屋加平台的设计效果一目了然，上诉人并未作规划设计方面的变更。其三，被上诉人张艳在与上诉人签订合同之前，该幢建筑主体已经全部完工，只余外部装饰扫尾工程。张艳在购买涉案房产之前，不仅多次到售楼中心参观沙盘模型，还在售楼人员的带领下实地查看了该套房产的情况。在精挑细选之下，才与上诉人签约购买了涉案房产。其四，在双方的合同条款中，没有任何一条约定或者其他法律法规规定有上诉人在该建筑第12层建设中，必须全部盖满。也没有约定出售给被上诉人张艳的房屋必须是次顶层，保证不是顶层。无论是在合同的书面约定中，还是销售人员的推销过程中，上诉人均没有向张艳作任何不实承诺。销售给原告的1120号房产，与合同第二章第3条载明的房产状况完全一致。张艳自行选购的是第11层1120号房间，上诉人向其交付的也是该处房产。且涉案建筑也确实存在第12层，上诉人并无任何违约之处。2、原审法院在一审判决书中认为，被上诉人系误认为上诉人开发的商品房整体建筑为地上12层，涉案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是格式合同，上诉人系格式条款的提供者，如对格式条款的理解发生争议，则应作出不利于上诉人的解释。被上诉人签订合同的目的是购买次顶层房屋，而购买的1120号房产系顶层房屋。由于上诉人违约，导致被上诉人合同目的无法实现，故上诉人构成根本违约。故依照《合同法》第九十四条第四款规定判决解除合同。上诉人认为，首先，上诉人与被上诉人签订的合同并非格式合同。原审法院所谓格式条款的多种理解，上诉人不知何解。其次，上诉人与被上诉人之间并无标的房屋必须是次顶层而不是顶层的合同约定。双方签订合同的根本目的是被上诉人购买合同约定的1120号房产，而非被上诉人必须购买次顶层房屋。其三、原审判决认定上诉人构成根本违约不知有什么事实依据，难道是合同上显示的建筑是地上12层，上诉人只建设了11层吗。或者上诉人没有在1120号房产上加盖一层。综合以上所述，上诉人认为，原审判决在认定事实部分存在严重错误。二、一审判决适用法律错误。原审判决引用的法条是《合同法》第九十四条第四款。而根据原审认定的事实，原审法院认为，被上诉人在签订合同时存在误解。而根据《合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”上诉人认为，首先被上诉人在签订合同过程中，并不存在任何误解。在签订合同前已经多次磋商考察并实地查看所购房屋位置及状况。签订合同时目的明确，就是要购买合同约定的1120号房产。其次，退一万步来说，即使认定为误解，并且构成重大误解的，被上诉人也只应依法要求撤销合同。原审判决却根据被上诉人的非法请求，判决解除合同明显是对市场规则的严重破坏。综上，上诉人认为，根据《合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，被上诉人系完全民事行为能力人，与上诉人签订合同系其真实意思表示，应当受合同效力的约束，不得擅自变更或者解除合同。在本案合同的履行中，上诉人没有任何违约行为，故不同意解除与被上诉人之间的商品房预售合同。而被上诉人并没有任何证据证明本案中存在合同约定的解除条件成就，且又没有任何证据证明上诉人存在有合同法第九十四条规定的法定合同解除情形。故被上诉人要求解除合同的理由明显不能成立，诉讼请求不应当得到支持。张艳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。张艳向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方签订的202003491号《商品房买卖合同（预售）》；2、判令郸城旺洋实业有限公司退还张艳全部购房款230000元及全部购房款10％的违约金；3、本案诉讼费用由郸城旺洋实业有限公司承担。一审法院认定事实：张艳、郸城旺洋实业有限公司于2020年7月17日签订了合同编号为：202003491号的《商品房买卖合同（预售）》，购买了郸城旺洋实业有限公司开发的郸城万洋彩虹城金街商品房9幢1120号房屋，并一次性支付了全部购房款230000元，合同约定郸城旺洋实业有限公司应在2020年10月30日前交房。合同签订后，张艳按照合同约定已全部履行了合同义务。郸城旺洋实业有限公司于2020年10月28日通知张艳交房时，在张艳实地查看房屋后，发现郸城旺洋实业有限公司准备交付的房屋与《商品房买卖合同（预售）》第二章第三条约定的商品房基本情况明显不符，该商品房基本情况如下：郸城旺洋实业有限公司开发的该商品房，共计13层，地上**，地下**，张艳购买的房屋位置第**，但张艳实地查看后发现交付的房屋系顶层。后张艳以书面形式通知郸城旺洋实业有限公司解除合同，而郸城旺洋实业有限公司却拒绝解除合同。为此张艳诉至法院。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，郸城旺洋实业有限公司提供的《商品房买卖合同（预售）》第二章第三条约定的商品房基本情况显示：郸城旺洋实业有限公司开发的该商品房，共计13层，地，地上**，地下**艳误认为郸城旺洋实业有限公司开发的该商品房整体建筑为地上12层，因郸城旺洋实业有限公司系该格式合同提供者，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，张艳与郸城旺洋实业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》的目的系购买郸城旺洋实业有限公司出售的次顶层房屋，而非顶层房屋，由于郸城旺洋实业有限公司违约，致使张艳签订合同的目的不能实现，郸城旺洋实业有限公司已构成根本违约，张艳要求与郸城旺洋实业有限公司解除双方签订的编号202003491号《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，张艳要求郸城旺洋实业有限公司退还购房款230000元的诉讼请求，一审法院予以支持。张艳要求郸城旺洋实业有限公司按购房款10％支付违约金的诉讼请求，因双方在合同中未约定，且张艳未提供证据加以证明，其诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除张艳与郸城旺洋实业有限公司2020年7月17日签订的合同编号为202003491的《商品房买卖合同（预售）》。二、郸城旺洋实业有限公司返还张艳购房款230000元，于判决生效后三日内履行完毕。三、驳回张艳的其他诉讼请求。案件受理费2375元，由郸城旺洋实业有限公司负担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审一致。对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，1、上诉人所交付房屋是否符合双方合同的约定以及被上诉人的真实意思表示，被上诉人拒绝接收涉案房屋是否合理合法；2、一审判决解除双方的合同，法律适用是否正确。第一、上诉人所交付的房屋不符合双方合同的约定，明显背离了被上诉人签订合同时的真实意思表示，被上诉人拒绝接收涉案房屋合理合法。涉案房屋所在的楼盘，上诉人对外展示和说明均为地下一层、地上、地上**，被上诉人所购买的房屋位于**案房屋交付时应当属于次顶层的建筑，此为双方合同的本意和双方当事人的真实意思表示，应依法予以确认。但对涉案楼盘的顶层和次顶层该如何理解，双方并没有进行明确的约定，双方对此也没有达成补充协议，故对该项问题的理解应当按照日常认知进行确认。上诉人主张其第十二层的设计是“房屋加平台”的设计，所以尽管涉案房屋的顶面属于平台，但也应视为属于次顶层的房屋，该理解与日常理解的次顶层房屋明显不相一致。日常理解的次顶层房屋是相对于能够完全覆盖其顶面的上一层房屋而言的，而本案中的房屋顶面并非此类情形，且此种不同对于上诉人居住环境的影响将是巨大的。如果上诉人所主张的该项设计与常人理解的次顶层不同，那么上诉人在向被上诉人介绍涉案房屋或签订协议时就应当对此进行明确的告知，上诉人无充分证据证明其已经履行了告知义务，致使被上诉人购买次顶层房屋的真实意思表示无法得到实现，上诉人对此应依法承担不利责任。第二、一审判决解除双方的合同，法律适用并无不妥。本案双方约定的房屋位于十一层，不属顶层房屋的范围，但上诉人现实欲交付的房屋环境却显属顶层的环境，上诉人未将该项足以影响被上诉人重大权利的事实告知被上诉人，一审以此认定被上诉人形成有误解符合本案的实际。但上诉人原因造成的上述误解只是被上诉人是否行使撤销权的情形，并不是被上诉人的唯一选择，当上诉人所交付房屋不能实现其合同目的时，其仍有权选择解除双方的合同。故一审法院根据被上诉人的诉请判决解除双方之间的合同，符合法律的规定。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由上诉人郸城旺洋实业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 金 薇审判员 张子亚审判员 张 杰二〇二一年一月二十日法官助理石磊书记员种一行