辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2518号上诉人（原审原告）：赵凤刚，男，1968年8月8日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：宗大民，男，1968年10月17日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区，系社区推荐人员。上诉人（原审被告）：沈阳科工房地产开发有限公司，住所地：辽宁省沈抚新区滨河路****。法定代表人：李保东，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨彬，该公司职工。委托诉讼代理人：孙建民，辽宁铭扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘晶，女，1967年4月13日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。上诉人赵凤刚因与上诉人沈阳科工房地产开发有限公司（以下简称科工公司）、被上诉人刘晶房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵凤刚向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持赵凤刚的诉讼请求或发回重审；2.科工公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：科工公司应当于2019年7月21日前为赵凤刚办理产权证，根据合同法规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，一审判决以疫情原因扣除2020年1月28日至2020年2月21日期间的违约天数属于适用法律不当。案涉《商品房买卖合同（预售）》第九条第二款约定：“该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”。《商品房销售管理办法》第三十二条、《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条均规定，房地产开发企业应向用户提供以上材料。科工公司辩称，不同意赵凤刚的上诉请求，赵凤刚没有实际损失，不应当赔偿，但《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》可以交付。科工公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵凤刚、刘晶的诉讼请求或发回重审；2.赵凤刚、刘晶承担本案的诉讼费用。事实与理由：案涉房屋实际交付时间为2017年10月31日而不是2017年7月31日，为此科工公司已经向赵凤刚、刘晶支付了逾期交付房屋的违约金。为赵凤刚、刘晶办理产权证之前需要诸多行政审批手续，行政机关办公时间为工作日，因此案涉《商品房买卖合同（预售）》中的720日应为工作日。2020年3月30日科工公司就已经通知赵凤刚、刘晶办理房产证。此外，案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定未能按时办理产权证应由双方协商处理，意味着赵凤刚、刘晶已经放弃诉讼权利。赵凤刚辩称，逾期交房和逾期办证是两个不同的法律关系，应分别承担违约责任，一审判决认定办理产权证的时间起点为2017年7月31日无误。科工公司在2020年3月31日只是要业主准备办理产权证所需要的材料，明确通知到产权处办证是4月17日。科工公司认为720日应为720个工作日与交易习惯不符，而且作为格式合同，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释。另外，案涉合同第二十七条明确约定了争议解决方式，即向法院起诉。赵凤刚、刘晶向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期273天交付房屋所有权证书的违约金以及罚息共计49924元；2、被告支付原告该商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；3、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月27日，原告赵凤刚、刘晶与被告沈阳科工房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，双方在合同中约定，二原告购买被告开发的位抚顺经济开发区3房屋，房屋总价款为1022964元。买受人应于2017年4月27日前一次性支付该商品房的全部价款。出卖人应在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。协议签订后，原告将购房款1022964元支付被告。被告为原告开具了增值税专用发票。被告于2017年10月31日将房屋交付原告。2020年3月31日，被告通过张贴通知的方式通知业主办理不动产权属证书，原告于2020年4月18日取得了房屋产权证书。另查，2020年1月28日，辽宁省沈抚新区管理委员会城乡建设局下发通知：沈抚新区内所有售楼处暂停对外营业，同时暂时关闭商品房网签系统。2020年2月21日通知放开售楼处及房产中介机构对外营业。一审法院认为：关于原告起诉被告要求其支付违约金以及罚息49924元的诉讼请求，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。原、被告均应依据合同约定全面履行义务。原告依约支付了购房款，被告应依据合同约定于商品房交付之日起720日内为原告办理不动产产权证书。原告房屋应于2017年7月31日交付，被告于2020年3月31日通知原告办理产权证书。本案被告逾期交付不动产权证书，已经构成违约，应承担相应的违约责任，但被告违约受疫情影响从2020年1月28日至2020年2月21日的时间24天应予扣除，即被告的实际违约天数为230天。根据中国人民银行公布的贷款利率，一年以内的贷款利率为4.35%，逾期贷款利息上浮30%。违约金的计算方式为：1022964元×4.35%(1+30%)/365天×230天=36452.55元。对原告此项诉讼请求，一审法院予以支持36452.55元。关于原告要求被告交付该处商品房的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求，上述文件系房地产开发企业交由相关部门备案的材料，并非应交付购房者的文件，故对原告此项诉讼请求，一审法院不予支持。关于被告合同约定的720天应按720个工作日理解的辩解，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，此项对于商品房权属证书交付时间的约定系格式条款，应该按照通常理解予以解释。对此720天的通常解释为自然日，而并非工作日。对被告此项辩解，一审法院不予支持。关于被告辩称，双方约定因被告原因未能在720日之内办理产权证在合同中约定应双方协商解决。此项条款应理解为原告放弃诉讼权利的辩解，被告此项辩解缺乏事实及法律依据，对被告此项辩解，一审法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告沈阳科工房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告赵凤刚、刘晶违约金36452.55元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1048元，由二原告承担283元，由被告承担765元。本院二审期间当事人没有提交新证据，本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。至今，双方当事人就此问题未能以协商方式解决。合同中的权利义务应依《合同法》的基本原则确定，案涉合同中对于房屋登记逾期违约责任并无约定，对于买受人显失公平。现科工公司在约定期间内未履行办理权证的合同义务，违约事实存在，其应承担违约责任。科工公司承担的违约责任应相当于因违约所造成的损失，故科工公司应按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付违约损失。根据2019年11月8日最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定，自2019年8月20日起人民法院裁判贷款利息基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故对于逾期违约金的计算应分段计算。利用民事诉讼程序寻求对自身权利的保护和救济，是当事人的基本权利，除法律有明确规定的情形之外，不得以合同约定排除当事人提起民事诉讼的权利。科工公司以上述合同约定为由主张赵凤刚、刘晶放弃诉讼权利，于法相悖，本院对其该项主张不予采纳。根据合同约定，科工公司应在案涉商品房交付之日起720日内为赵凤刚、刘晶办理不动产证书，房屋约定交付日期为2017的7月31日，顺延720日则为2019年7月21日，即科工公司应在2019年7月21日前为赵凤刚、刘晶办理不动产权证书，故逾期办证起算点应为2019年7月21日。对于买受人取得房屋所有权证衡量依据应为该商品房的房屋所有权转移登记为标准，自登记完成之日起，出卖人已完成办证义务，故逾期办证截止日期应为双方当事人共同到不动产登记中心完成办理转移登记手续之日，即2020年4月17日。受疫情影响暂停售楼处对外营业的期间应予以扣除。故，科工公司向赵凤刚、刘晶支付逾期办证违约金的期间应自2019年7月21日至2020年4月17日，扣除2020年1月28日至2020年2月21日受疫情影响期间。合同双方当事人应按合同约定履行义务。案涉合同第九条第二款约定出卖人应提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反禁止性法律规定，本院对于赵凤刚、刘晶要求科工公司提供上述说明书及保证书的主张，予以支持。对于科工公司提出逾期交房期间在逾期办证期间加以扣除一节，科工公司未提供证据证明逾期交房与逾期办证存在的必然联系，双方当事人亦无此项约定，其主张于法无据，本院不予支持。科工公司主张商品房交付之日起的“720日”为工作日，案涉合同中对该720日并未作特别约定，其主张无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持辽宁省抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1097号民事判决第二项；二、撤销辽宁省抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1097号民事判决第一项；三、沈阳科工房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付赵凤刚、刘晶逾期办理不动产证书违约金（违约金以1022964元为基数，自2019年7月21日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日至2020年4月17日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2020年1月28日至2020年2月21日期间利息予以扣除）；四、沈阳科工房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内将案涉商品房《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交付赵凤刚、刘晶。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1048元，由赵凤刚、刘晶负担283元，由沈阳科工房地产开发有限公司负担765元；二审案件受理费共计1331元（赵凤刚预交283元，沈阳科工房地产开发有限公司预交1048元），由赵凤刚负担231元，沈阳科工房地产开发有限公司负担1100元。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇二一年一月二十六日法官助理李献忠书记员刘娟