湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初7404号 原告：谢某芳，男，1953年9月25日出生，汉族，耒阳市人，高中，退休干部。 被告：刘某贵，男，1981年10月1日出生，汉族，耒阳市人，初中文化，货车司机。 委托诉讼代理人：杨菊，女，1987年6月18日，汉族，广东省阳春市人，初中文化，无业，住广东省阳春市合水镇高塘村委会独树村**。系被告刘某贵之妻。 原告谢某芳与被告刘某贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告谢某芳、被告刘某贵的委托诉讼代理人杨菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢某芳向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告刘某贵支付原告商铺租金6200元、水电费50元、其他费150元，合计6400元。2、被告违约拖欠房租滞纳金2466元。3、原告不返还被告违约押金3600元。4、本案诉讼费由被告承担。 被告刘某贵答辩称：1、因疫情原因店铺关了两个月未做生意，与原告沟通了押金3600元抵作两个月租金；2、3月21日转账1000元给原告女儿，并告知了要搬走，3月26日将东西从店铺搬走，原告清明节时已经在门面上张贴了招租公告。 本院经审理查明，2019年12月13日，原告谢某芳与被告刘某贵签订租房协议，约定：原告将位于临街铺房第2号租给被告作经商营业用，每月租金1800元，每月前日交纳第二个月的房租，若被告拖欠、不交房租，原告向被告收取每日按5%的滞纳金，逾期十五天不交纳租金，视被告违约，原告除收缴房租外，收回租房，终止合同，租赁押金不退。租赁合同签订时，被告向原告交纳租赁押金3600元，合同期满后，被告无违约行为及拖欠租金和损坏房屋等现象，原告应如数退还全部押金。合同租期2年，自2019年12月20日起至2021年12月19日止。协议签订后，被告交纳了租赁押金3600元和第一个月的房租，原告将商铺交付给被告使用。2020年1月19日，被告交纳了第二个月的房租，2020年2月19日，因临近春节，加之后来疫情原因，被告商铺一直未营业，亦未向原告交纳房租。2020年3月21日，在原告多次催讨下，被告通过支付宝转账了1000元房租给原告女儿，此后，未再支付房租。2020年4月份左右，原告打电话向被告催讨房租，被告提出退租，原告表示同意，但要求被告将房租结清并将钥匙交还，被告一直未与原告结账并交还钥匙。直至2020年6月9日，原告打电话给被告催讨房租，被告才告知原告其已搬走，6月11日，原告找开锁师傅将卷闸门锁撬开并换了锁，共用去150元。 本院认为,依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，原告谢某芳与被告刘某贵签订的涉案《房屋租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定,依法成立并生效,合同双方均应严格按照《房屋租赁合同》的约定履行合同义务。原告按照合同约定将涉案房屋交付给被告使用后,被告理应按照合同约定向原告交纳房屋租金，被告未如约按期向原告交纳租金,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任。因被告违约发生在新型冠状病毒疫情期间，疫情属于全国突发公共卫生事件,不可预见、不能避免、不能克服,系不可抗力，可部分免除责任。 关于被告欠付租金的计算。原告主张被告欠付4个月房租，被告抗辩称，只欠付2个月房租。经查，被告2020年2月20日起未按时交纳房租，延迟至2020年3月31日交纳1000元房租，并于2020年4月份向原告提出退租，且被告当庭承认欠付原告2个月房租。原告亦当庭认可被告2020年4月份向其提出退租。本院认为，根据原、被告合同约定“被告逾期十五日不交纳租金，原告除收缴房租外，收回租房，终止合同。”可见，被告自2020年2月20日起逾期十五日未交纳房租，合同应于2020年3月6日终止。原告未在此期间提出解除合同，被告也承认欠付2个月房租，双方用实际行动表示继续履行合同，直至被告于2020年4月份提出退租，故本院确认双方合同自2020年4月19日解除。合同解除后，被告仍应承担逾期支付的2个月房租3600元,减去已支付的1000元，还应支付2600元房租。考虑本地疫情防控的实际情况以及被告欠付房租期间未经营，没有经营收入,根据公平原则以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，本院酌定减少被告的租金1800元，即被告应支付原告房屋租金800元，对原告超过部分的诉请，本院不予支持。 关于原告主张被告支付水电费50元，因原告未提供被告欠付水电费的相关证据，本院不予支持。原告主张被告支付开锁换锁费用150元，因被告在退租后未将商铺钥匙交还，原告开锁换锁必然产生费用，对原告该主张，本院予以支持。 关于原告主张被告支付拖欠房租滞纳金2466元。滞纳金属于行政强制执行罚的一种具体形式。综合考量本案的实际情况，原、被告在合同中约定的滞纳金实质是指违约金。被告存在逾期支付租金以及未及时腾退承租的门面等情形,综合考虑其违约发生在疫情期间、合同约定违约金标准过高等因素,本院酌定被告向原告支付1000元违约金。对于原告请求数额过高部分，本院不予支持。 关于原告主张不返还被告违约押金3600元。因涉案房屋租赁合同因原告违约导致解除,且原、被告在涉案《房屋租赁合同》第一条明确约定:“乙方拖欠房租十五天不交纳租金，视乙方违约，甲方除收缴房租外，收回租房，终止合同，租赁押金不退。”故原告的主张符合双方当事人的约定，不违反法律规定,本院予以支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘某贵于本判决生效之日起十日内支付原告谢某芳房屋租金800元，开锁费150元，共计950元； 二、被告刘某贵于本判决生效之日起十日内支付原告谢某芳违约金1000元； 三、被告刘某贵交纳的押金3600元，原告谢某芳无需退还。 三、驳回原告谢某芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 案件受理费112元，减半收取56元，由被告刘某贵负担。原告谢某芳已经垫付56元，被告刘某贵应在执行中清偿。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  李 慧 二〇二一年一月八日 代理书记员  徐利容 校对责任人：李慧打印责任人：徐利容 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未对判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。