北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终213号上诉人（原审被告、反诉原告）：忆榴莲（北京）智能科技有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：甄劲松，总经理。委托诉讼代理人：肖小芳，广东宇芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢浩，广东宇芳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京铂金商业运营管理有限公司，住所地北京市丰台区丰航路**院**楼**301内****。法定代表人：周杰，总经理。委托诉讼代理人：陈鹏飞，北京观道律师事务所律师。上诉人忆榴莲（北京）智能科技有限公司（以下简称忆榴莲公司）因与被上诉人北京铂金商业运营管理有限公司（以下简称铂金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初15183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。忆榴莲公司上诉请求：1.依法撤销一审判决书中的第一、二、三、五项判决；2.改判忆榴莲公司不须向铂金公司支付电费；3.改判忆榴莲公司不须向铂金公司支付违约金；4.改判忆榴莲公司不须向铂金公司支付佣金服务费；5.判令铂金公司向忆榴莲公司退还租赁保证金48826.05元及水电费保证金4914元，共计53740.05元；6.本案一审、二审诉讼费由铂金公司承担。事实和理由：一、一审判决中认定忆榴莲公司拖欠铂金公司电费1150.5元，没有任何事实和法律依据。铂金公司提交的2020年1月9日的付款通知书系铂金公司单方制作，既无我方签名，又无我方盖章确认，完全无证据能力，不能作为证明忆榴莲公司拖欠电费的证据；铂金公司提交的2019年7月19日至2020年1月3日与北京拓美物业管理有限公司（以下简称拓美公司）的转账发票及付款回单显示忆榴莲公司与拓美公司之间存在资金往来，但是前述发票的款项名称备注均可自由填写，又无其他证据相互印证，每笔转账均未特定为涉案房屋的电费，并不能证明忆榴莲公司有拖欠电费的事实。二、忆榴莲公司与铂金公司协商一致解除合同，一审法院判决忆榴莲公司向铂金公司支付违约金24413.03元没有任何事实和法律依据。忆榴莲公司不存在违约行为。2020年1月，忆榴莲公司与铂金公司协商一致同意解除《房屋租赁合同书》，虽然没有签订书面解除合同协议，但铂金公司为忆榴莲公司开具放行条令实际上证明了双方是经过协商一致的。双方没有约定违约金，仅约定赔偿。《房屋租赁合同书》14.1条并非是关于违约金的约定，该条款中明确约定“如甲方合同期内提前解约，作为给乙方的赔偿。”忆榴莲公司不必向铂金公司作出赔偿，铂金公司并未提交任何证据证明其因合同解除而遭受损失及损失金额的具体情况。即使按照一审判决所认定的忆榴莲公司被认定违约，一审法院判决的违约金亦明显过高。一审判决没有支持忆榴莲公司要求铂金公司返还押金53740.05元的反诉请求，忆榴莲公司的押金已经足以弥补铂金公司损失。三、本案所涉房屋并没有产生佣金服务费，一审法院判决忆榴莲公司支付铂金公司佣金服务费36363.6元无事实与法律依据。铂金公司提供的《独家授权委托书》证据中物业部分为空白；《佣金确认书》中的成交物业为1002单元，并非涉案房屋，且手写修改为“1005”的部分无签章确认，一审法院以未经签章确认的修改部分为凭认定该确认书系促成涉案房屋租赁合同成交的佣金确认书明显与事实不符；北京电子清分服务平台回单凭证中的“客户附言：网下申购1005返佣金”属于付款人可自由填写的备注，且不能看出与本案有任何关联性。四、根据《房屋租赁合同书》5.1的约定铂金公司应按约定向忆榴莲公司退还租赁保证金及水电费保证金。铂金公司辩称，同意一审判决，不同意忆榴莲公司的上诉请求及意见。铂金公司向一审法院起诉请求：1、依法判令忆榴莲公司支付欠付的电费1150.5元；2、依法判令忆榴莲公司支付违约金97652.12元；3、依法判令忆榴莲公司返还铂金公司垫付的佣金服务费36363.6元；4、诉讼费由忆榴莲公司承担。忆榴莲公司提出反诉请求：1、判令铂金公司退还租赁保证金48826.05元及水电费保证金4914元；2、判令铂金公司承担本案诉讼费。一审法院经审理认定事实：2019年1月18日，忆榴莲公司（承租方、甲方）与铂金公司（出租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：“第一条租赁房产1.1乙方有权并同意将位于北京市丰台区航丰路1号院5号楼9层1005单元（以下简称：1005室）出租给甲方，租赁场地仅供其办公使用……第2条租赁期限、免租期、起租日2.1租期为2年，即从2019年2月1日起至2021年1月31日止。2.3起租日2019年2月1日。第3条租金及支付方式3.1租金为人民币4.9元／平方米／天（含税／含物业／含家私），月租金总额计为人民币24413.03元。……第四条物业管理服务及其他费用4.4房地产代理商促成甲乙双方达成本合同收取的佣金服务费／中介费，均由乙方全额代甲方支付。若甲乙双方友好合作至本合同期满，乙方免除甲方返还已付的佣金服务费／中介费。第五条保证金5.1为确保甲方履行本合同项下约定的义务，双方签订本合同二日内，甲方应向乙方支付以下款项（1）租赁保证金人民币48826.05元含已交定金（相当于2个月租金）（2）水电费保证金30元／平方米（租赁面积）人民币4914元，两项保证金合计人民币53740.05元。以上款项于本合同终止时，甲方将该租赁房产交还给乙方且双方就租赁房产而产生的一切权利义务履行完毕并结清所有费用后三十个工作日内，乙方将保证金退还给甲方（不计利息）。5.2上述保证金是履约保证金，不能作为甲方违约的免责条款，亦不能用于抵充甲方租金、管理费及其他相关费用……第14条违约责任14.1合同期内如乙方提前解约，需提前两个月通知甲方，双倍返还甲方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为甲方的赔偿。如甲方合同期内提前解约，需提前两个月通知乙方，甲方支付的保证金乙方不予返还，同时甲方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为给乙方的赔偿。……14.6合同期内如甲方提前解约或违约，需全额返还4.4条乙方代付的佣金服务费／中介费。……”同日，忆榴莲公司（甲方）与铂金公司（乙方）签订《补充协议》，约定：“……三、电费1.5元／度，由甲方支付。……”2019年1月23日，忆榴莲公司向铂金公司支付了房租和保证金。庭审中，经一审法院询问，铂金公司认为租赁合同14.1约定的是违约金，忆榴莲公司表示按照租赁合同14.1是赔偿，赔偿以损失为前提，不是违约金，如果是违约金，其要求认为约定过高，要求调整。2019年9月9日，忆榴莲公司出具《退租通知》：“……现由于我公司的发展原因，特提前5个月通知退租，望贵公司理解，租期到2020年1月31日，我公司将与贵公司终止合同，……。”庭审中，双方一致认可《房屋租赁合同书》于2020年1月已经解除。另，铂金公司向本院提交忆榴莲公司与北京远行房地产经纪有限公司（以下简称远行公司）签订的《独家授权委托书》、铂金公司与远行公司签订的《佣金确认书》、铂金公司向远行公司的付款凭证以及远行公司为铂金公司出具的发票，用以证明其通过中介推荐与忆榴莲公司签约并代支付服务费36363.6元的事实。忆榴莲公司对《独家授权委托书》、发票真实性认可，关联性不认可，对付款凭证真实性不认可，对《佣金确认书》真实性无法核实，关联性不认可，其认为《独家授权委托书》无法确认居间委托的房间，1005室没有签订居间服务委托合同，且《佣金确认书》上地址有改动。铂金公司向一审法院提交2020年1月9日的付款通知书证明2019年7月12日至2020年1月8日的电费，忆榴莲公司对此真实性不予认可，没有收到；铂金公司向一审法院提交2019年7月付款通知书、发票申领单、收款回单，证明忆榴莲公司上次交纳电费的数额，忆榴莲公司认可真实性，对关联性和证明目的不予认可；铂金公司向一审法院提交2019年7月19日至2020年1月3日其向北京拓美物业管理有限公司交纳电费，忆榴莲公司认为真实性由法院核实，对关联性和证明目的不予认可。铂金公司认为忆榴莲公司退租时未对电费进行交接。庭审中，经法院询问，1005室已经于2020年4月出租了。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，忆榴莲公司与铂金公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于电费一项，铂金公司提交证据证明其上次交纳电费的金额和本次应交纳电费的金额，因忆榴莲公司未能提交证据证明其已经交纳了电费，故对于铂金公司的诉讼请求，法院予以支持；关于违约金一项，忆榴莲公司未能提交证据证明双方协商解除《房屋租赁合同书》，忆榴莲公司向铂金公司提出解除合同的要求，根据《房屋租赁合同书》14.1的约定，可以认定忆榴莲公司提前解约，铂金公司未能提供充分证据证明其损失的情况下，双方合同约定的违约金明显过高，忆榴莲公司提出违约金过高，法院依法予以调整，具体标准依法酌定；关于中介费一项，根据《房屋租赁合同书》约定和铂金公司的证据，法院予以支持；关于租赁保证金和水电保证金一项，因本案系忆榴莲公司提前解约，按照《房屋租赁合同书》的约定，对忆榴莲公司要求退还的诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决：一、忆榴莲（北京）智能科技有限公司于判决生效之日起7日内向北京铂金商业运营管理有限公司支付电费1150.5元；二、忆榴莲（北京）智能科技有限公司于判决生效之日起7日内向北京铂金商业运营管理有限公司支付违约金24413.03元；三、忆榴莲（北京）智能科技有限公司于判决生效之日起7日内支付北京铂金商业运营管理有限公司佣金服务费36363.6元；四、驳回北京铂金商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回忆榴莲（北京）智能科技有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，忆榴莲公司与铂金公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。忆榴莲公司虽上诉主张双方系协商一致解除合同，但并未提供证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果，本院对其该项主张不予采信。忆榴莲公司出具《退租通知》表明系忆榴莲公司单方面向铂金公司提出解除合同，属于合同期内提前解约，构成违约。现双方均认可《房屋租赁合同书》已于2020年1月解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，据此忆榴莲公司应当承担提前解除合同的违约责任。一审法院根据《房屋租赁合同书》及《补充协议》的约定及在案其他证据支持铂金公司关于要求忆榴莲公司支付欠付电费、返还佣金服务费的诉讼请求，并根据本案实际情况对合同约定忆榴莲公司应当承担的违约金进行酌减，并无不当，本院均予以确认。关于忆榴莲公司要求铂金公司退还租赁保证金及水电费保证金的诉讼请求。因履约保证金是当事人未按约定履行义务所应承担的具有惩罚性的后果，在出现违约情况时履约保证金不予退还是双方签订合同时即能预期的后果。故一审法院根据合同约定以忆榴莲公司提前解约为由，对其该项请求不予支持，亦无不当，本院亦予以确认。综上所述，忆榴莲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3004元，由忆榴莲（北京）智能科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张玉贤审 判 员 刘 洁审 判 员 耿燕军二〇二一年一月二十九日法官助理 韩舒同书 记 员 岳国英