上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11673号上诉人(原审原告)：蔡柏良，男，1966年3月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：余金龙，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：马时乐，女，1959年11月2日出生，汉族，户籍地址上海市黄浦区。上诉人蔡柏良因与被上诉人马时乐公有住房承租权转让合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡柏良上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决中未查明相关影响案件判决结果的事实。一审判决之所以驳回了蔡柏良要求马时乐承担违约造成的相关损失(包括不限于房屋差价损失、律师费等)诉请的逻辑前提是双方所签《上海市公有住房承租权转让合同》(以下简称“《转让合同》”)未生效，至于未生效的原因是房地产管理部门未对交易的上海市黄浦区马当路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出具《准予公有住房差价交换通知书》(以下简称“《准予交换通知书》”)，故系争房屋交易成立未生效。而实际情况是，系争房屋在其主管辖区的上海市黄浦区房地产交易中心业已出具了《准予交换通知书》，蔡柏良已经和上海市黄浦区房地产交易中心取得联系，申请调阅该材料。房地产主管部门回复该材料只有法院才能调取。一审中，蔡柏良已将该事实告知法院。蔡柏良认为：主管部门已经对系争房屋交易出具《准予交换通知书》系客观事实，一审法院未加查明，就径直认定未出具《准予交换通知书》，导致全案在判决上出现重大偏差。二、一审判决中在相关事实上的认定出现重大错误。一审中，蔡柏良为了举证证明马时乐恶意违约给其造成的损失，遂向一审法院申请就系争房屋的市值进行鉴定，一审法院委托了鉴定机构，对系争房屋进行司法鉴定。后鉴定过程采用了法院要求的排除估价对象未来可能存在的征收、旧改等因素，只考虑了房屋的造价成本。最后鉴定意见结论距离房屋市值差距巨大。蔡柏良当初在申请房屋司法鉴定之时，明确要求进行市值鉴定，法院应对该系争房屋片区的房屋市值进行鉴定，市值全面反映了系争房屋的市场交易价值，现今，距蔡柏良签订合同时的房屋市价已经上涨了近一倍。系争房屋周边的房屋中介的最新成交价显示同片区的房屋交易价格均在人民币(以下币种均为人民币)2，000，000元以上。该市值不仅包括未来的征收预期，同时还包括了诸多因素，譬如地段、历史性建筑等等。最后，蔡柏良想言明的是，该案系马时乐恶意违约在先，一审庭审中，以及判决事实查明部分均作了认定，双方之间业已成立合法有效的承租权转让合同，本案中违约一方仅以自愿承担的一小部分违约责任为代价，解除了合同。而守约方却付出了极大的交易代价。请求支持蔡柏良的上诉请求。马时乐未向本院提交书面答辩意见。蔡柏良向一审法院起诉请求：1．解除蔡柏良与马时乐所签《转让合同》；2．马时乐就违约向蔡柏良赔偿房价上涨损失300，000元；3．马时乐向蔡柏良赔偿律师费损失10，000元。一审法院认定事实：马时乐系系争房屋之公房承租人，独用租赁部位系二层后阁楼，使用面积为5.70平方米。2018年11月1日，蔡柏良与马时乐签订《售房定金协议书》(以下简称“《定金协议》”)一份，约定(1)马时乐同意以1，250，000元将系争房屋出售予蔡柏良；(2)蔡柏良支付定金20，000元，正式交易时该款项作为支付予马时乐之首次付款。签约当日，马时乐收讫蔡柏良所付定金20，000元。2018年11月11日，蔡柏良与马时乐签订《转让合同》一份，约定(1)马时乐将系争房屋之公有住房承租权转让予蔡柏良，转让成交价格为1，200，000元；(2)转让双方于本合同签订之日起60日内持本合同及规定之材料至相关房地产交易中心办理该公有住房承租权之转让手续；(3)本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予交换通知书》之日起生效。签约期间，马时乐出具收条确认收讫蔡柏良购房款500，000元。签约后，马时乐于2018年11月28日告知不再向蔡柏良出售系争房屋，并于之后将蔡柏良已付转让款500，000元均退还予蔡柏良。2019年3月1日，蔡柏良委托律师致马时乐《律师函》，称因马时乐单方面违反合同约定，应予向蔡柏良承担违约责任，并就此要求马时乐以房屋转让款20％金额／房屋增值部分中较高者向蔡柏良承担赔偿责任。马时乐收讫函件，但未按函件要求进行赔偿。一审审理中，蔡柏良申请对系争房屋之租用居住公房使用权价值进行司法评估。2020年7月29日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下简称“同信评估”)出具《估价报告》，估价结果明确系争房屋于2020年6月24日估价时点之使用权价值为480，000元，该项估价结果未予考虑估价对象未来可能存在之征收、旧改等政策因素而产生额外补偿等对估价对象价值之影响。综上，蔡柏良称系争房屋存在征收可能，故系争房屋所处地块房价已大幅上涨，马时乐毁约行为导致蔡柏良实际遭受房价损失，蔡柏良遂以此为由，并支付律师费10，000元以委托律师起诉来院。一审法院认为，蔡柏良依据《定金协议》向马时乐所缴定金20，000元在双方正式签订《转让合同》后既已转为首付款，不再具有定金性质及作用。蔡柏良要求解除《转让合同》并要求马时乐就违反《转让合同》承担违约责任之前提系《转让合同》合法有效，鉴于转让标的系属公有住房，基于公有住房承租权转让之特殊性，《转让合同》中明确约定合同在相关房地产管理机构出具《准予交换通知书》时方予生效，在上述通知书尚未出具之前，蔡柏良与马时乐之间转让行为尚无法确定是否属于合法有效之转让行为，双方所签《转让合同》虽已成立但并未实际生效。庭审中，双方当事人对于终止履行所签《转让合同》均无异议，故基于合同有效与否尚未经相关管理机构予以审核确定，一审法院据此判令《转让合同》终止履行而非解除。对于蔡柏良要求马时乐赔偿房屋差价损失之诉请，鉴于蔡柏良所称房屋价值系指系争房屋在发生征收情形下之使用权价值，而蔡柏良所称征收因素目前并未实际发生，鉴此，一审法院对蔡柏良依据尚未生效之《转让合同》及尚未实际发生之征收情节要求马时乐赔偿房屋差价损失及律师费损失之诉请均依法予以驳回。一审庭审中，马时乐表示愿意按照定金数额赔偿蔡柏良20，000元并就蔡柏良已付款项500，000元赔偿蔡柏良2018年11月12日至2018年11月30日期间利息损失，马时乐该项陈述内容系其对于自身权利之自行处分，一审法院依法应予准许。至于马时乐所述利息计算时段，本案证据显示之后转为首付款之定金系于2018年11月1日支付，另马时乐在本案纠纷诉前调解期间曾称系于2018年12月6日退还款项，且明确愿意按照银行贷款利率进行赔付，上述时段显然与马时乐所述计息时点存在相悖之处，但鉴于马时乐自愿赔偿款项人民币20，000元可足以弥补时点误差可能导致之利息差额，况且蔡柏良就利息损失亦未提起相关诉请，故一审法院对马时乐所述计息时段不再予以调整。判决：一、蔡柏良与马时乐于2018年11月1日所签《上海市公有住房承租权转让合同》于判决生效之日予以终止履行；二、驳回蔡柏良要求马时乐赔偿房屋差价损失人民币300，000元等其他所有诉讼请求；三、马时乐于判决生效之日起十日内补偿蔡柏良人民币20，000元；四、马时乐于判决生效之日起十日内赔偿蔡柏良利息损失(自2018年11月12日起、以人民币500，000元、按银行同期贷款利率、计至2018年11月30日止)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，系争房屋属公有住房，基于公有住房承租权转让之特殊性，当事人双方所签《转让合同》中明确约定合同在相关房地产管理机构出具《准予交换通知书》时方予生效。二审中，蔡柏良向本院申请调查令至上海市黄浦区房地产交易中心查询系争房屋交易的《准予交换通知书》，结论因双方《转让合同》未办理登记，故系统无法查询。一审以上述通知书尚未出具之前，蔡柏良与马时乐之间转让行为尚无法确定是否属于合法有效，认定双方所签《转让合同》虽已成立但并未实际生效，并无不当。一审时，马时乐表示愿意按照定金数额赔偿蔡柏良20，000元，一审法院予以准许，并无不当。蔡柏良的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5，800元，由上诉人蔡柏良负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年一月二十一日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……