天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终4790号上诉人（原审被告）：天津佳鑫盛业科技有限公司，住所地天津开发区北海东路**昆西园商业街**楼**。法定代表人：赵伶，董事长。委托诉讼代理人：赵琳，该公司员工。委托诉讼代理人：李东峰，天津金华达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津招商泰达房地产开发有限公司，，住所地天津开发区新城西路**滨海金融街**楼****法定代表人：邹连永，董事长。委托诉讼代理人：彭永辉，天津赢彧律师事务所律师。原审被告：肖立，男，1971年8月25日出生，汉族，住天津市和平区。上诉人天津佳鑫盛业科技有限公司（以下简称佳鑫公司）因与被上诉人天津招商泰达房地产开发有限公司（以下简称招商泰达）、原审被告肖立房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。佳鑫公司上诉请求：1、依法撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初83563号民事判决第二项、第三项、第四项，驳回招商泰达的该项诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由招商泰达承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。案涉房屋存在漏水情况，消防喷淋破裂造成大面积漏水，致使无法使用，经多次催促招商泰达维修未果。房屋租赁和房屋装修是两个案件，佳鑫公司装修一案没有申请房屋漏水问题及修复费用鉴定，不排除已认识到此问题与装修无关，选择不鉴定自愿承担相应法律后果并不违法。佳鑫公司认为漏水问题是招商泰达的原因造成的，故申请鉴定。请求二审法院依法判决。招商泰达辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律适当。请求二审法院驳回佳鑫公司的上诉请求。案涉房屋不能使用，不是招商泰达原因所致。涉案商铺漏水是因为佳鑫公司二次装修所致，在佳鑫公司与案外人发生纠纷的（2019）津0116民初84521号民事判决中，佳鑫公司自认是二次装修存在问题，与招商泰达无关。消防喷淋破裂是由于佳鑫公司租赁商铺长期闲置，室内封闭导致高温造成的，招商泰达得知后到达现场，佳鑫公司拒绝配合，造成案涉房屋巨大损失，招商泰达保留追究的权利。肖立经本院合法传唤未到庭，也未提交书面意见。招商泰达向一审法院提出诉讼请求：1.解除2017年9月15日双方签订的《贝肯山项目租赁合同》；2.判令佳鑫公司、肖立将涉案房屋腾交招商泰达；3.判令佳鑫公司、肖立支付招商泰达自2018年9月15日至实际腾房之日止的租金；4.判令佳鑫公司、肖立支付招商泰达自2018年1月1日至实际腾房之日止的物业管理费；5.判令佳鑫公司、肖立支付实际腾房前拖欠的2018年采暖费48524.82元；6.判令佳鑫公司、肖立按每日千分之三的标准向招商泰达支付第3、4、5项诉请的自欠款发生之日起计算至实际付清之日止的违约金；7.诉讼费由佳鑫公司、肖立承担。一审法院认定事实：招商泰达为天津开发区北海东路**房屋所有权人。2017年9月15日，招商泰达与佳鑫公司签订《贝肯山项目租赁合同》，约定：招商泰达将位于天津开发区××路××号楼××层商铺出租给佳鑫公司，租赁期限为五年，自2017年9月15日至2020年9月14日。合同约定，2017年9月15日至2018年9月14日为免租期，免租期内佳鑫公司、肖立无需支付租金，但应该支付该期间的物业管理费及水电使用费。出租商铺的套内面积为864.97平方米，物业费用按套内面积计算。对于租金标准，2018年9月15日至2022年9月14日每月含税租金为34202.36元。对于物业管理费用，合同约定为每日每平方米0.33元，佳鑫公司每月支付含税物业管理费8682.14元，每季度支付含税物业管理费26046.41元。合同约定首次缴纳含税物管费为2017年9月15日至2017年12月31日。对于租金及物管费支付日期，合同约定为自免租期结束次日起，佳鑫公司需按季度支付租金及物管费（本合同约定季度为自然季度），支付方式为每自然季度第三个月25日前向招商泰达支付下自然季度租金和物业管理费。第一自然季度的含税租金需于2018年8月25日前支付。对于逾期支付的违约金，合同约定为拖欠日乘以拖欠租金总额的3‰，自款项应付之日起直至款项到达之日止。对于履约保证金，合同约定的租赁履约保证金为68404.71元，装修保证金43248.5元，物业管理费履约保证金17364.27元，水电费履约保证金10000元；因佳鑫公司违反合同条款而令招商泰达遭受损失的（含违约金），招商泰达有权从履约保证金中扣减该损失的费用（含违约金）作为赔偿，不足弥补损失的，佳鑫公司应向招商泰达另行赔偿。对于装修，合同约定，佳鑫公司所要进行的装修或者添置设备设施应事先报招商泰达审批，装修方案必须在招商泰达规定交付日前30日书面提交给招商泰达审核，并经招商泰达书面同意以及政府有关主管部门进行批准后方可进行，由此产生的一切费用由佳鑫公司自行承担。对于违约责任，合同约定了双方违约的情形，约定佳鑫公司未能纠正违约情形，招商泰达没收履约保证金作为佳鑫公司的违约金，如招商泰达全部损失超出保证金范围，佳鑫公司就超出部分仍应承担赔偿责任。合同的变更和解除，合同约定，佳鑫公司拖欠租金或管理费达一个月以上，招商泰达可以提前解除合同等。另，招商泰达还与佳鑫公司、肖立签订了《商铺租赁合同补充协议》，约定就招商泰达开发建设的北海路昆西园第4号楼商铺，招商泰达与佳鑫公司已签订了商铺租赁合同，现经三方协商一致，同意肖立作为共同承租人租赁该商铺，并约定佳鑫公司、肖立就原租赁合同共同向招商泰达承担义务及违约责任，佳鑫公司、肖立向招商泰达承担连带责任等。上述合同签订后，双方依约履行。佳鑫公司于2017年8月31日向招商泰达支付租赁履约保证金为68404.71元，装修保证金43248.5元，物业管理费履约保证金17364.27元，水电费履约保证金10000元。招商泰达于2017年9月15日向佳鑫公司交付涉案房屋。此后，佳鑫公司向招商泰达提交装修方案，经招商泰达同意后开始进行装修。2018年5月10日，招商泰达向佳鑫公司以快递方式发出《催款通知书》，要求佳鑫公司缴纳2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业费共计52092.82元。佳鑫公司于2018年5月14日收到该快递。2018年5月31日，招商泰达向佳鑫公司开具采暖费发票，金额为9704.96元，并注明北海路昆西园第4号楼第3层商铺采暖费（报停）。2018年7月20日，佳鑫公司向招商泰达提出书面撤场申请。同日，招商泰达收到该申请，但未给予回复。再，2017年9月，佳鑫公司（甲方）与案外人天津市齐申建筑装饰有限公司（以下简称齐申公司，乙方）签订协议，约定双方协商一致基础上，就乙方承包甲方发包的装饰工程事宜，约定如下：工程地点滨海新区贝肯山商业街C区3楼、工程内容室内装修、承包方式包工包料、工程期限90天、开工日期2017年9月21日、竣工日期2017年12月20日等。2018年7月2日，佳鑫公司向一审法院提起诉讼请求判令齐申公司给付逾期交工违约金680400元，迟延交工期间的各项损失808758.31元（逾期189天期间的租金损失212523.13元+逾期期间的物业费损失53948.18元+加盟费损失200000元+综合费用损失342287元），重新装修产生的维修费损失698842元等。经生效判决认定，关于维修费损失，佳鑫公司主张的修复内容，属于建设工程施工中的专门性问题，应当通过鉴定程序解决，经一审庭审释明，佳鑫公司坚持不申请鉴定，应承担举证不能的法律后果，其关于维修费损失的主张依据不足，不予支持。佳鑫公司主张2018年1月3日至2018年6月30日期间共计189天的工程延期，符合实际。鉴于佳鑫公司未申请工程质量鉴定，现有证据不足以证实齐申公司的施工事项，存在违反国家建筑规范、不符合工程量清单所载施工要求以及与设计图、材料品牌等具体违约内容，根据公平原则，涉案工程延期的相关损失，应由招商泰达、佳鑫公司进行分担，分担比例以各自50%为宜。涉及延期交工189天期间产生的租金损失及物业费损失一节，佳鑫公司已通过违约金主张弥补了客观损失，齐申公司不因同一违约行为产生双重赔偿责任，佳鑫公司该部分诉讼主张，不予支持。又，2018年5月14日，天津市滨海新区公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，内容“你单位（佳鑫公司）于2018年5月8日申报了多派天津滨海少儿艺术校区装修工程消防验收项目，该建设工程位于天津经济技术开发区××街××路交口，该工程所在建筑层数为地上3层，建筑高度14.6米，钢筋混凝土框架结构，耐火等级为二级，属于多层民用建筑。装修部位为第三层，装修面积1313平方米。装修材料：顶棚采用轻钢龙骨石膏板，燃烧性能为Ａ级；墙面刷涂料，燃烧性能为Ａ级；地面铺；地面铺地砖和阻燃地板能为Ａ级和Ｂ1级。主要设置了室内消火栓系统、自动喷水灭火系统和火灾自动报警系统。经审查资料及现场测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效；三、该工程如需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），依法向我支队申报建设工程消防设计审核和消防验收”。一审法院认为，佳鑫公司与招商泰达签订的《贝肯山项目租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，双方均应依约履行。对于合同的解除，庭审中双方均予以认可，予以照准。对于相关费用的给付，佳鑫公司主张因涉案房屋存在严重漏水问题，交付后不具备使用条件，现有证据显示，房屋交付时已办理了交接手续，佳鑫公司委托齐申公司进行了装修，佳鑫公司曾就房屋漏水问题及修复费用起诉过齐申公司，经生效判决认定佳鑫公司主张的修复内容属于建设工程中的专门性问题，应当通过鉴定程序解决，经庭审释明，佳鑫公司坚持不申请鉴定，佳鑫公司此项主张未获法院支持。本案中佳鑫公司就前述问题申请鉴定，缺乏依据，不予支持。故佳鑫公司主张案涉房屋漏水无法使用，无须给付涉案房屋费用，并未提供充分证据予以证实，对其此项主张不予支持。因此，本案合同的解除系因佳鑫公司欠付招商泰达租金、物业费和其他费用而构成的违约行为。根据双方签订的租赁合同，佳鑫公司租赁涉案房屋系经营使用，现已查明，2018年7月20日佳鑫公司已通知招商泰达申请撤场，即自该时间起佳鑫公司对于涉案房屋的使用已处于非正常状况，而招商泰达对于该情况也明确知晓，其作为出租方对于承租人没有正常使用房屋的情况应积极予以了解沟通和及时解决，以促成双方合同目的实现。同时，当涉案合同免租期至2018年9月14日期满，而佳鑫公司未依约定时间交纳涉案房屋的租金、物业管理费等费用时，其已经以自己的行动表示不履行主要合同义务，招商泰达亦应在合理期限内行使合同的解除权，以避免因合同解除造成损失的扩大。本着类似案件类似处理的原则，酌情认定本案行使合同解除权的合理时间为涉案合同约定的免租期满后10个月内，即2019年7月14日前，超过该期间，应视为对于损失的扩大。综合以上分析，截至2019年7月14日的相关租金、物业管理费，佳鑫公司均应予以支付。经计算，佳鑫公司应支付涉案房屋的2018年9月15日至2019年7月14日期间的租赁费342023.6元，招商泰达超过部分的请求不予支持。关于欠付物业费数额，截至2019年7月14日共产生物业费160199.49元，但综合考虑相关案件多名被告提出物业服务的相应瑕疵，酌情扣除5%，支持152189.52元，招商泰达诉请超出部分不予支持，相关逾期交纳物业费的违约金亦不予支持。关于2017年度、2018年度采暖费，佳鑫公司抗辩已经报停，但根据《天津市供热用热条例》的规定，新建房屋在供热设施保修期内不得办理暂停供热，2017年度、2018年度仍属于案涉房屋供热设施保修期，佳鑫公司提供的采暖费票据系针对2017年的采暖费，关于2018年度采暖费未有证据证实已报停，故对佳鑫公司的此项抗辩，不予采信。招商泰达主张48524.82元并无不当，予以支持。对于招商泰达主张的逾期付款违约金，双方合同中存在该项约定，鉴于招商泰达未提供证据证明其因佳鑫公司逾期支付房屋租金产生的实际损失，故结合案件实际情况，本着类似案件类似处理的原则，酌情认定本案违约金数额为50000元。另，佳鑫公司向招商泰达支付的保证金139017.48元，应与佳鑫公司欠付的费用进行抵扣。对于招商泰达主张佳鑫公司腾交房屋的请求，涉案租赁合同解除后，佳鑫公司应将房屋交还招商泰达，鉴于佳鑫公司未提供充分证据证明涉案房屋在招商泰达控制之下，该项主张予以支持，佳鑫公司应按照合同约定的毛坯房标准向招商泰达交还涉案房屋。对于肖立的责任，租赁补充协议约定，就原租赁合同肖立承诺与佳鑫公司一起向招商泰达承担连带责任，该约定系各方真实意思表示，应认定合法有效，故招商泰达要求肖立对佳鑫公司的上述债务承担连带责任，依据充分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、确认天津佳鑫盛业科技有限公司与天津招商泰达房地产开发有限公司签订的《贝肯山项目租赁合同》解除；二、天津佳鑫盛业科技有限公司、肖立于判决生效之日起十五日内将天津开发区××路××号楼××层商铺按照毛坯房标准交还天津招商泰达房地产开发有限公司；三、天津佳鑫盛业科技有限公司于判决生效之日起十日内给付天津招商泰达房地产开发有限公司2018年9月15日至2019年7月14日期间的租赁费、2018年1月1日至2019年7月14日期间物业管理服务费、2018年度采暖费共计453720.46元；四、肖立对前述第三项债务承担连带责任，并有权在承担责任后向天津佳鑫盛业科技有限公司追偿；五、驳回天津招商泰达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果天津佳鑫盛业科技有限公司未按本判决指定的期间履行，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12551元，天津招商泰达房地产开发有限公司负担4040.3元，天津佳鑫盛业科技有限公司、肖立负担8510.7元。天津佳鑫盛业科技有限公司、肖立负担部分应于上述期限内迳行给付天津招商泰达房地产开发有限公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。佳鑫公司提交的证据一，租赁房屋现场视频录像及截图，证实案涉房屋存在严重漏水情况；证据二，发票一张，证实佳鑫公司交给招商泰达物业费30387.48元。招商泰达对佳鑫公司提交证据的真实性认可，证明目的不认可。本院对佳鑫公司提交证据的真实性确认，关联性不予确认，证明目的不予确认。招商泰达在二审期间未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，佳鑫公司与招商泰达、肖立系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：佳鑫公司是否应当给付招商泰达租赁费、物业管理服务费、采暖费。佳鑫公司与招商泰达签订的《贝肯山项目租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。经查，案涉房屋交付时已办理了交接手续，佳鑫公司委托齐申公司进行了装修，佳鑫公司曾就房屋漏水问题及修复费用起诉过齐申公司，经生效判决认定佳鑫公司主张的修复内容属于建设工程中的专门性问题，应当通过鉴定程序解决，但佳鑫公司未申请鉴定。现佳鑫公司又主张涉案房屋存在严重漏水问题，要求鉴定，依据不足，其二审期间提供的证据，亦不能证实其主张，本院不予支持。因此，佳鑫公司应依照合同约定向招商泰达支付所欠租金、物业管理费、采暖费。一审法院综合考虑各种情况及酌定情节，判决佳鑫公司向招商泰达支付所欠费用数额合理，本院予以确认。佳鑫公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，天津佳鑫盛业科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12551元，由天津佳鑫盛业科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二一年一月二十五日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……