新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新29民终148号 上诉人（原审原告）：库车凯丰房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区库车市文化路财富中心售房部。 法定代表人：张友军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阿不都沙拉木肉孜，新疆典赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李芳芳，新疆典赞律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：严慧，女，1986年7月13日出生，汉族，教师，住新疆维吾尔自治区。 上诉人（原审被告）：龚其全，男，1984年3月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙雅县。 共同委托诉讼代理人：乔文辉，新疆浩翔律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：吴疆，新疆浩翔律师事务所律师。 上诉人库车凯丰房地产开发有限公司（以下简称凯丰公司）与上诉人严慧、龚其全商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库车县人民法院（2019）新2923民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凯丰公司委托诉讼代理人阿不都沙拉木肉孜、李芳芳，上诉人严慧、龚其全委托诉讼代理人乔文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯丰公司上诉请求：1、请求依法撤销库车县人民法院（2019）新2923民初2179号民事判决；2、解除双方签订的《商品房买卖合同》；3、严慧、龚其全向凯丰公司支付违约金61,360元；4、严慧、龚其全返还房屋并恢复原状；5、本案一审、二审诉讼费均由严慧、龚其全承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。凯丰公司与严慧、龚其全于2016年10月12日签订商品房买卖合同，约定房屋价款306,800元，首付款96,800元，尾款210,000元以银行按揭方式支付。但严慧、龚其全至今未办理银行按揭手续、也未将首付款中的60,000元以公积金的方式转款。严慧、龚其全拒付房款的行为致使房屋买卖合同目的无法实现，构成根本违约，依法应当解除《商品房买卖合同》。其次，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，认定凯丰公司的合同解除权于2017年10月20日消灭，驳回凯丰公司要求解除合同、返还原物、恢复原状、赔偿损失等各项诉讼请求，一审法院适用法律错误，请求二审法院查明事实、依法予以改判。 严慧、龚其全辩称，签订购房合同后，在对房屋进行装修时发现房屋存在严重的质量问题，经双方多次交涉，凯丰公司未对房屋问题进行修缮，且采取断水断电的方式致使房屋无法正常使用。涉案房屋质量问题在先，严慧、龚其全有权要求在消除房屋质量问题后再支付剩余房款，故严慧、龚其全不存在违约行为。 严慧、龚其全上诉请求：1、依法撤销严慧、龚其全向凯丰公司支付违约金48,600元的判决，改判驳回凯丰公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由凯丰公司承担。事实和理由：凯丰公司交付的房屋质量应当符合合同约定，严慧、龚其全在接受房屋后立即对房屋进行装修，在此过程中发现房屋墙体开裂，存在质量问题及安全隐患，不具备入住条件。故一审法院认定严慧、龚其全在房屋验收单中签字并办理入住手续即认定是对房屋质量的认可，不符合事实依据。其次，严慧、龚其全是在装修过程中发现房屋存在质量问题，并未实际居住，一审法院认定房屋质量问题系房屋使用过程中出现的与事实不符。 凯丰公司辩称，龚其全、严慧构成根本违约，凯丰公司有权主张违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定及一审法院查明的事实，龚其全、严慧仅支付36,800元既占有、使用房屋，且拖延拒付房屋尾款的行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款的规定，凯丰公司有权解除与龚其全、严慧之间签订的房屋买卖合同。其次，依据双方签订的《商品房买卖合同》第7条第1款第2项及合同补充协议第3条的约定，龚其全、严慧拒付房款的行为构成违约，凯丰公司有权要求违约方承担违约责任。此外，龚其全、严慧多次以房屋质量问题为由向住建局及相关部门投诉，但并未就涉案房屋进行质量鉴定。龚其全、严慧述称的房屋质量问题，是其装修不当过失造成，损失应当自行承担。 凯丰公司向一审法院起诉请求：1．解除凯丰公司与龚其全、严慧签订的《商品房买卖合同》；2．龚其全、严慧返还凯丰公司通过借支方式垫付的首付款30,000元并返还房屋；3．龚其全、严慧支付违约金61,360元（36,800元×20％）；4．龚其全、严慧承担本案诉讼费。诉讼过程中，凯丰公司变更第2项诉讼请求为：龚其全、严慧支付房屋占用费60,000元（15,000元×4年）；凯丰公司同时增加诉讼请求：龚其全、严慧返还房屋并恢复原状。 一审法院认定事实：2016年7月7日，龚其全与凯丰公司签订《［凯丰·财富中心］商品房销售认购书》，确认自愿申请认购财富中心小区*栋**层***号住宅一套。同年7月15日，凯丰公司向龚其全出具66,800元购房款收据，双方在当天另签订一份《借款合同》，约定因龚其全首期购房款不足，向凯丰公司借款30,000元，还款期限为2016年8月30日前。此后，财富中心小区于2016年7月26日向龚其全发放入住通知单，经对房屋确认验收符合标准后，龚其全在“鑫源物业财富中心小区业主入户验房表”中签字予以确认。龚其全接受房屋后即开始对房屋进行装修，并向小区物业交纳了2016年7月26日至2017年12月31日的物业费、生活垃圾清理费等费用。 2016年10月12日，龚其全、严慧夫妻二人与凯丰公司签订正式《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买的商品房为财富中心小区第6.7#*单元****号房，房屋建筑面积101.47平方米，房屋总价为306,800元；总房款首付96,800元，其中现金36,800元，公积金转款60,000元，其余210,000元贷款；买受人如未按合同约定的时间付款，逾期在60日之内，自合同应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人需按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1.5％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，但自合同规定应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人需按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金；买受人与出卖人签订合同后，买受人应在7个工作日内，按银行的要求提供相应的贷款资料并配合银行办理按揭贷款的相关手续，如买受人逾期无法按银行的要求提供贷款资料且在7个工作日不能办理完银行按揭事宜，均视为买受人违约，买受人应向出卖人承担本合同总价款20％的违约金，同时出卖人有权单方面解除合同，房屋可另售他人。合同签订后，龚其全因不符合银行贷款条件，龚其全、严慧至今未办理按揭贷款，除凯丰公司出具的66,800元购房款收据外，二人未提供其他付款凭据。龚其全在房屋装修过程中因房屋墙体开裂与凯丰公司发生纠纷，双方多次协商解决无果。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案凯丰公司与龚其全、严慧签订的合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。根据《商品房买卖合同》约定，龚其全、严慧的剩余购房贷款应于2016年10月19日办理完毕，否则即视为违约，凯丰公司可单方解除合同，凯丰公司据此要求解除双方签订的合同有事实依据，且符合双方约定。但出于维护合同交易的稳定性，防止合同一方随意解除合同，《中华人民共和国合同法》对合同解除权的行使期限做出了限制，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条更明确规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。依照上述法律规定，凯丰公司的合同解除权于2017年10月20日即消灭，故对凯丰公司要求解除合同及解除合同后返还原物、恢复原状、赔偿租金损失的诉讼请求，法院均不予支持。关于凯丰公司主张的违约金。龚其全、严慧未按照《商品房买卖合同》约定的期限履行付款义务，已构成违约，应当承担给付违约金的法律责任，故对凯丰公司主张的违约金法院予以支持，但其主张的违约金计算方式与合同约定的逾期付款违约金计算方式不符，法院根据合同约定调整后予以部分支持。龚其全、严慧辩称凯丰公司交付的房屋存在质量问题故不应承担违约金的抗辩意见，因二人履行付款义务的对等条件是凯丰公司交付符合合同约定的房屋，通过龚其全在房屋验收单中签字并办理入住手续可知该条件已成就，其所述房屋质量问题系房屋使用过程中出现的保修责任，该事由不能阻却凯丰公司的购房款给付请求权，故对龚其全、严慧的抗辩理由法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、龚其全、严慧于判决生效之日起十日内向库车凯丰房地产开发有限公司支付违约金48,600元［240,000元×1×60日＋240,000元×1.5×1310日（2016年12月19日至2020年7月20日）］；二、驳回库车凯丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,727.2元，减半收取计1,363.6元，由库车凯丰房地产开发有限公司负担817.6元，龚其全、严慧负担546元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、龚其全、严慧主张房屋存在质量问题不应承担违约责任的请求是否成立。2、凯丰公司要求解除合同的请求是否成立。对此本院作如下认定：龚其全、严慧与凯丰公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行合同义务。关于龚其全、严慧主张房屋存在质量问题不应承担违约责任的请求是否成立的问题。凯丰公司已将竣工验收合格的房屋交付龚其全、严慧使用，龚其全、严慧本应按约定期限向凯丰公司付清购房款。但龚其全、严慧辩称房屋存在质量问题，但无有权部门作出的鉴定结论，无法认定房屋是否存在重大质量问题及产生问题的原因。龚其全、严慧在合同约定的付款期限届满之后四年多的时间，未履行支付购房款的义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。依公平合理原则，逾期付款违约金宜根据合同约定调整后予以部分支持。一审法院认定龚其全、严慧向凯丰公司支付违约金48,600元的判决并无不当。凯丰公司要求支付违约金61,360元及龚其全、严慧要求撤销支付违约金48,600元的请求本院均不予支持。关于凯丰公司要求解除合同的请求是否成立的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第2项的约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。据双方合同约定，龚其全、严慧应当在2016年10月19日前办理完毕剩余购房贷款手续，但凯丰公司怠于行使合同解除权，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内未履行，当事人一方请求解除合同的，应予解除支持。经对方当事人催告后，解除权行使合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。凯丰公司未在上述法律规定的期限内主张权利，故合同解除权已消灭。其次，自2016年10月12日双方签订《商品房买卖合同》，期间龚其全、严慧已经对房屋进行装修。鉴于保护合同交易的稳定性，解除合同已不符合客观实际，亦不利于维护交易的公平性。故凯丰公司要求解除合同的请求本院不予支持。 综上所述，凯丰公司、严慧、龚其全的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,634.00元，上诉人库车凯丰房地产开发有限公司缴纳1,619.00元，由上诉人库车凯丰房地产开发有限公司负担，上诉人龚其全、严慧缴纳1,015.00元，由上诉人龚其全、严慧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪       倩 审 判 员 周   志   军 审 判 员 阿布都沙拉木托合提 二〇二一年一月二十六日 法官助理 黄   靖   翔 书 记 员 孙       雷