湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12917号上诉人（原审被告）：长沙湘润房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市。法定代表人：汤亚平，董事长。委托诉讼代理人：王殿君，男，1991年6月11日出生，汉族，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：张庆，湖南河清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张弛，男，1986年7月4日出生，汉族，住湖南省宁乡市。委托诉讼代理人：许红祝，长沙市雨花区鑫海法律服务所法律工作者。上诉人长沙湘润房地产开发有限公司（以下简称湘润公司）因与被上诉人张弛商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2020）湘0124民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湘润公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判在目前客观条件下暂无法履行办理为张弛所购水晶郦城B11栋154号房屋的不动产登记证书；2.改判违约金支付标准为以合同借款1920202元为基数，按日利率万分之零点三的标准自2015年1月27日计算至实际办理不动产登记证书之日；3.本案一、二审全部诉讼费用由张弛负担。事实和理由：1.张弛的诉求仅是要求办理不动产权属证书，但并未提出办理的具体时间。因涉案房屋尚在抵押担保期间，暂时不具备办理权属登记的条件，一审法院作出的要求湘润公司在判决生效之日起三十日内办理权属登记的裁判不具备履行的条件和执行的可能性。2.本案违约金基数计算的依据事实错误。本案为商品房买卖合同纠纷，应围绕合同审查、判定，合同明确约定房屋总金额为1920202元，违约金计算基数应以该金额为基数进行计算。3.违约金计算标准过高。涉案房屋在交付张弛后就进行了装修、使用、收益，逾期办理权属登记并未给张弛造成的实际损失很小，请求降低违约金标准。张弛辩称：1.湘润公司开具的购房款发票足以佐证涉案房屋的价款是300万元而不是合同上标注的金额。2.导致房屋不能办理产权登记的原因是湘润公司长期将房屋进行抵押贷款，湘润公司存在严重过错。3.湘润公司提出的违约金标准过高的主张没有法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。张弛向一审法院起诉请求：1.依法判决湘润公司按照《宁乡县商品房买卖合同》的约定，将涉案房屋办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并为张弛办理不动产登记权属证书；2.依法判决湘润公司向张弛支付延期办理产权证违约金1035000元（以300万元为基数，按照银行同期贷款利率标准从2014年8月24日起计算至起诉之日止），后续违约金计算至张弛实际取得涉案房屋权属登记证书之日止）；3.本案诉讼费用由湘润公司负担。一审法院认定事实：2013年8月23日，张弛（买受人）与湘润公司（出卖人）签订《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定：张弛购买湘润公司开发的位于水晶郦城第B11幢154号房，建筑面积为309.71㎡，总金额为1920202元；买受人按一次性付款，应当在签订本合同之日付清100%的房款；出卖人应当在2013年8月23日前将经验收合格的房屋交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，由出卖人按已付房价款的银行同期贷款利率%向买受人支付违约金。同日，湘润公司向张弛开具销售不动产统一发票共计四张，发票上载明销售的不动产楼牌号均为B11-154，款项性质均为购房款，四张发票金额合计3000000元（其中两张发票金额为960101元，两张发票金额为539899元）。2013年9月3日，张弛与长沙郦晶物业管理有限公司水晶郦城物业服务中心签订《水晶郦城前期物业服务协议》，并于同日缴纳了2013年9月1日-2013年12月31日的物业费2602元。2016年11月24日，张弛按照契税减免决定书（计税价格为1920202元，免征契税52928.24元，差价部分征收契税23879.84元）缴纳契税23879.84元。2017年7月1日，张弛将涉案房屋出租给他人。另查，涉案房屋产权现登记在湘润公司名下并被抵押。一审法院认为：张弛、湘润公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为：1.张弛要求湘润公司办理房屋不动产登记证书的请求应否得到支持；2.湘润公司是否应当承担违约责任，违约金应如何计算。关于争议焦点1。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于涉案房屋交付时间，因张弛于2013年9月3日即与物业公司签订《水晶郦城前期物业服务协议》并缴纳物业费，湘润公司虽主张房屋交付使用时间在2017年6月21日后，但未提供证据证实，故该房屋的实际交付时间应为2013年9月3日，即湘润公司应当在2015年1月26日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，湘润公司至今尚未协助办理已构成违约，应承担继续履行的违约责任。关于争议焦点2。湘润公司未在2015年1月26日前办妥张弛的房屋所有权证，已经构成违约，其应当自2015年1月27日起至实际办妥不动产登记证书之日止就其逾期办理不动产登记证书的违约行为承担违约责任。关于违约金的计算标准，双方约定的逾期办证违约责任为按已付房价款的银行同期贷款利率%支付违约金，现合同中约定的房价款虽为1920202元，但张弛于庭审中表示合同中的价款约定系出于减税的目的，其实际支付房价款为300万元，结合湘润公司开具的销售不动产统一发票及对账单等，一审法院确认涉案房屋房价款为300万元。此外，结合张弛的损失情况，综合本案具体案情，一审法院酌情确定湘润公司按日万分之一的标准支付违约金。即自2015年1月27日起，以300万元为基数，按日0.1‰的标准计算至实际办理不动产登记证书之日止，对张弛主张的超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：一、湘润公司于本判决生效之日起三十日内为张弛所购水晶郦城第B11幢154号房屋办理不动产登记证书；二、湘润公司于本判决生效之日起十日内向张弛支付逾期办证违约金（以已付购房款3000000元为基数，按日0.1‰的标准从2015年1月27日计算至实际办理不动产登记证书之日止）；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。三、驳回张弛的其他诉讼请求。一审案件受理费14116元，减半收取7058元，由张弛负担2000元，湘润公司负担5058元。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，张弛与湘润公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据合同约定，湘润公司应在房屋交付使用后365个工作日内即2015年1月26日前将办理权属登记需由湘润公司提供的资料报产权登记机关备案。但湘润公司至今未履行该合同义务，构成违约，张弛有权要求湘润公司继续履行该合同义务，并要求湘润公司支付相应违约金。对于湘润公司提出的因房屋尚在抵押期间，故暂不具备办理权属登记的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”、《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”的规定，从有利于保护作为商品房买受人张弛的合法权利考虑，并结合《中华人民共和国民法典》的相关精神，对湘润公司的该项主张，不予支持。对于违约金，湘润公司主张应以合同约定的房价款1920202元为基数，按日0.03‰的标准进行计算。对此，本院认为，根据湘润公司开具的发票和对账单，可以认定涉案房屋实际价款为300万元；又因合同未就逾期办证违约金进行明确约定，一审法院酌定湘润公司以300万元为基数，按日0.1‰的标准向张弛支付自2015年1月27日其至实际办理不动产登记证书之日止的违约金并无不当。综上所述，湘润公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14116元，由长沙湘润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二一年一月四日法官助理周卓书记员胡雨欣