江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初4149号原告：贾玉林，男，1977年6月15日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：耿芳，女，系贾玉林妻子，1974年8月1日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：卞建伟，江苏延新律师事务所律师。被告：曹殷翔，男，1992年4月10日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：陈涛，北京市中伦文德（常州）律师事务所律师。原告贾玉林与被告曹殷翔合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告贾玉林及其委托诉讼代理人耿芳、卞建伟，被告曹殷翔及其委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年11月30日至2020年5月20日的房屋租金21000元。2、判令被告支付被卖的空调和沙发1500元3、被告承担本案案件受理费。审理中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付经营权转让款62000元。事实和理由：原、被告于2019年11月30日签订转让协议，约定被告租赁清潭木梳路新建××村××号店面房三间及所有设施，房租42000元每年，租金（水电费）每年一付，转让金额72000元，若被告经营不善，终止协议，保证金不予退还，转让费也必须付清。但被告在承租该房屋后，未向原告支付相应房租，且在承租期将房屋中设施出卖，损害了原告利益，特诉至法院。被告辩称：本案的转让协议实际上是租赁合同，并且该租赁合同因贾玉林实际无转租权已经归于无效，贾玉林依照无效合同不能主张任何费用，并且应返还因合同取得的押金。经审理查明，2019年11月30日，被告作为乙方，与原告作为甲方签订转让协议一份，内容为：“今乙方曹殷翔转甲方贾玉林，经双方协商如下：清潭木梳路新建××村××号店面房三间，及所有设施，房租42000每年，租金（水电费）每年一付，转让金额72000元。甲方必须确保2021年5月21日能让乙方续租，租金不得高于原租金百分之八。在乙方经营期间，由于甲方的原因，有第三方为难、阻挠的一切损失由甲方承担。在乙方经营期间如有过失造成经济损失，不得连累甲方，由乙方一人承担。如由于乙方经营不善，而终止协议，保证金不予退还，转让金也必须付清。甲方如没能让乙方在租期满后没法让乙方继续承租及更名，乙方欠甲方转让费则甲方必须赔偿原有的保证金和剩余的租金，转让费金额62000也无需再付。甲方的营业执照、公章在1年半之内必须给予乙方使用。先付押金10000元”。签订协议后，双方对部分条款进行了变更，包括“房租42000每年”变更为“房租32800每年”。在合同中手写添加“在2020年5月之前不用交店租，在2020年5月之后开始交店租”“备注：以乙方合同为主”。签订上述协议后，被告支付了10000元，添置了部分物品，包括炉灶（旧货）、桌子（旧货）、货架（旧货）、床（旧货）、灶台、冰箱等（旧货）、通风管道（旧货），开具的增值税普通发票金额共计71000元。被告从2019年12月开始经营。庭审中，被告陈述从2019年12月开始经营，后因新冠疫情暂停营业，2020年4月底恢复经营。直到2020年6月，房屋所有权人江苏舜宁投资建设有限公司的工作人员收回房屋。被告认为该房屋不能转让转租，必须要通过竞标的方式取得经营权。后被告要求原告赔偿损失，原告要求被告支付租金和转让费，双方发生争议。原告则陈述本案店铺由其从李海珍处转让而来，转让给被告后，因被告未按时交纳租金，并称不再继续经营了，所以才导致江苏舜宁投资建设有限公司收回房屋。审理中，本院向江苏舜宁投资建设有限公司发函询问1、贵司是否为永红街道新建村委××村××号房屋所有权人？2、上述房屋的出租过程如何？贵司收回房屋的原因是什么？3、上述房屋由李海珍转租给贾玉林或曹殷翔有无异议？4、上述房屋租金交到何时？5、上述房屋内的物品贵司将如何处理？江苏舜宁投资建设有限公司回函：1、永红街道新建村委蔡家村1-1号房屋原为常州市天宁区房产管理局所有，后变更为江苏舜宁投资建设有限公司名下，办证时直接顺延了原房管局产权证的编号，但现场的门牌号是1-2号，是同一所房屋，编号的差异并不清楚原因。2、该房屋是常州市产权交易中心平台进行竞价出租的，2013年左右出租给了李海珍，最后一期合同是从2018年6月1日至2021年5月31日。李海珍每次都是在平台上竞价取得房屋租赁权的，按照规定，出租人也只能与在平台上竞价取得租赁权的人签订合同。2020年5月份，李海珍生病，我们催缴新一年的租金，一直没有来交，之后其丈夫张道华来舜宁公司提出要提前解除租赁合同，告知说李海珍已经无法继续承租该房屋，并签订了提前解除合同协议书，约定双方于2020年6月3日解除《房屋租赁合同书》。3、根据我们与李海珍签订的《房屋租赁合同书》中第五条约定“租赁期内乙方不得转租租赁房屋”，因此我们并不知晓李海珍将房屋转租给贾玉林和曹殷翔。4、房屋租金缴纳到2020年5月31日。5、按照《提前解除合同协议》约定“乙方撤出租赁房屋后，遗留物品视为放弃，甲方有权处置”，因此我公司有权处置该房屋内遗留物品。另查明，李海珍签订的最后一期《房屋租赁合同书》，约定年租金为32500元，租赁期限从2018年6月1日至2021年5月31日止，租金一年一付，先付后用。同时约定租赁期内不得转租租赁房屋。原告陈述在2018年左右，李海珍将涉案店铺转让给原告贾玉林，原告另陈述目前店铺内的装饰装修是由原告贾玉林完成。审理中，本院到店铺现场进行勘察，经勘察，涉案房屋无门牌号，悬挂门头为“七道菜私房菜馆”。门口贴的电费催缴单载明该地址为××村××号，原、被告及江苏舜宁投资建设有限公司工作人员均认可涉案房屋就是该房屋。店内的食品经营许可证载明的经营者名称“钟楼区永红七道菜小吃店”，法定代表人（负责人）为李海珍。店铺包括进门后的大厅、北侧有一厨房、厨房东边对门为一包间、厨房及包间的北侧为一个卧室间和一个卫生间。被告进场后添置了大厅中安装有电磁炉的三张方桌、房间中的货架、床、厨房中的油烟设备（包括店外北侧的通风管道）、灶具、两个架子、低柜冰箱、燃气灶、电饭锅等。店铺内其余物品包括大厅中的三张方桌、一张圆桌及配套的若干椅子、一个吧台、两个冰箱、包间内的桌椅、厨房间的两个架子和一个冰箱及店铺内的装修等均为原告转让给被告时交付。现场勘查时，原、被告均表示其放弃店铺内物品的权利，由江苏舜宁投资建设有限公司径自处置。再查明，本院在常州市××街道××村委××村××号的不动产。上述事实由原告提交的《照片》，被告提供的《转让协议》《发票》《转账记录》，本院调取的《回函》《房屋租赁合同书》《不动产登记簿查询证明》《提前解除合同协议书》及本院制作的《现场勘查笔录》等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《转让协议》约定“转让金额72000元”、“在2020年5月之前不用交店租，在2020年5月之后开始交店租”的约定，结合涉案房屋在原、被告转让时已经将房屋租金支付至2020年5月31日。该转让协议包含了房屋转租的内容。此外依据同一店铺前、后手承租人转让店铺收取转让费的交易习惯，该转让费亦包含了房屋内物品、装修及添附的费用，还包括获取店铺客流、经营环境、店铺口碑等经营性“无形资产”的费用及店铺潜在商业价值的补偿。即该《转让协议》系房屋转租、室内装修及物品的转让、经营权及潜在商业价值的概括性转让合同。该协议能够全面履行以房屋转租能够履行为前提。关于《转让协议》的效力，原告虽无权转租，但无权转租仅是对合同的履行产生影响，对负担行为的效力不产生影响，且无权转租亦不影响室内装修及物品的转让、经营权及潜在商业价值补偿等合同其他部分的效力。依据双方协议约定：“甲方如没能让乙方在租期满后没法让乙方继续承租及更名，乙方欠甲方转让费则甲方必须赔偿原有的保证金和剩余的租金，转让费金额62000也无需再付”。本案中，涉案房屋被房屋所有权人收回，原告未能履行确保被告继续承租及更名的约定，原告亦未提交充分证据证明房屋被收回原因在被告，故原告要求被告支付转让费62000元的请求缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告贾玉林要求支付转让款62000元的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  丁 民人民陪审员  薛洪兴人民陪审员  曹 侃二〇二一年一月二十九日书 记 员  王佳艺