山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终85号 上诉人（原审原告）：蔡x，男，1985年12月22日出生，汉族，住青岛市西海岸新区。 上诉人（原审原告）：李xx，女，1985年3月15日出生，汉族，住青岛市西海岸新区。 委托诉讼代理人：蔡x（李xx之夫），住青岛市西海岸新区。 被上诉人（原审被告）：刘xx，男，1940年7月3日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：刘新磊（刘xx之子），住青岛市市**。 原审第三人：罗x，女，1965年1月28日出生，汉族，住青岛市市北区错埠岭北山。 上诉人蔡x、李xx因与被上诉人刘xx、原审第三人罗x房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7254号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡x、李xx，被上诉人刘xx的委托诉讼代理人刘新磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡x、李xx上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判刘xx返还蔡x、李xx定金50000元或发回重审；2.一、二审诉讼费用由刘xx负担。事实和理由：一、一审认定合同解除的主要违约责任在蔡x、李xx，刘xx也存在一定履约瑕疵，酌定刘xx返还蔡x、李xx定金10000元，系认定事实错误。双方订立《房地产买卖契约》，协议模板系中介提供，大部分内容为格式条款，但鉴于蔡x、李xx担心自己征信有问题，刘xx房屋产权不明晰，采用手写特别约定的形式约定：若蔡x、李xx征信有问题合同无效，刘xx应全额退还定金及刘xx若非房屋单独所有人合同无效等条款，该条款系合同双方对于该交易的真实意思表示，应当被首先考虑。因为蔡x、李xx没有刘xx的联系方式，只能通过中介传达信息。一审已查明蔡x、李xx于约定之日即2020年6月5日当晚已经告知中介不知道征信行不行，要找银行看看。也就是说，蔡x、李xx已经按照约定通知刘xx，且蔡x、李xx说要找银行看看的目的仍是为了让银行确定能否贷款，本意仍然是为了履行合同，而不是自己判定直接说征信有问题简单地解除合同。蔡x、李xx在履行合同中不存在违约行为，而涉案房屋实际上6月9号以后才能够交易办证，事实上蔡x、李xx并没有耽误刘xx另行出售房屋，且合同最终无法实际履行并未给刘xx造成实际损失。二、一审判决退还10000元定金依据系合同法第九十五条，该条款是关于定金的法律规定，定金不同于违约金，不存在法院酌定的情形，有双方约定时适用该条款，双方有约定则从约定。双方合同不存在违约金条款，若蔡x、李xx确实存在违约行为也仅需在刘xx证明存在损失的情况下赔偿刘xx损失，且刘xx未提出反诉也未主张自己的损失，故一审法院在蔡x、李xx提出诉讼请求的情况下主动酌定二八的责任比例划分也是不适当的。三、按照贷款银行的要求，必须证明此房屋为甲方单独所有人，因此双方在合同中约定：“甲方公证后及时通知乙方，若甲方不为房屋单独所有人，此合同无效，甲方应在6月6日24时之前退还乙方定金（伍万）。”该条款系合同双方对于该交易的真实意思表示，应当被首先考虑，但刘xx6月6日24时之前未通知蔡x、李xx公证结果，也没有退还定金。故一审法院在蔡x、李xx提出诉讼的情况下认为刘xx只退还20%的定金也是不适当的。四、导致本案合同解除的原因是事实上合同无法履行，符合双方在合同中对合同终止的约定条件。综上所述，一审判决认定事实错误，应当予以改判或发回重审。 刘xx辩称，2020年6月7日9：41分，罗x才给刘xx打电话，违背了双方约定的6月5日24：00之前通知刘xx，蔡x、李xx征信是否有问题的约定。一审中，蔡x、李xx称，其6月6日晚上7点告诉中介，而且6月6日刘xx通过中介了解，蔡x、李xx看了其他房屋。6月5日，刘xx告诉了房屋中介去做房屋公证，中介告诉了蔡x、李xx。刘xx有与罗x的电话、微信证据为证。公证书的作出需要时间，合同没有约定房屋公证的日期。6月10日是双方履行合同的日期，刘xx到过中介，但蔡x、李xx没有去。刘xx按照合同约定履行，刘xx不存在瑕疵。蔡x、李xx存在违约，刘xx不同意返还定金5万元。 罗x未陈述意见。 蔡x、李xx向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房地产买卖契约》，刘xx按照约定返还蔡x、李xx50000元；2.本案诉讼费用由刘xx负担。 一审法院认定事实：一、2020年6月4日，刘xx（甲方）与蔡x、李xx（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将市南区盐城路22号2幢2单元601户住房出售给乙方，房屋成交价2630000元，契约签订之日，乙方支付50000元作为购房定金。2020年6月10日前，双方去银行办理贷款手续，首付款1140000元。甲方保证上述房屋权属清楚。契约签订后，乙方中途悔约，甲方应在十日内将乙方的已付款返还给乙方，但定金归甲方所有。甲方中途悔约，应自悔约之日起十日内将双倍定金及已付款返还给乙方。合同备注：1.乙方征信若有问题，此合同无效，甲方在收到乙方信息之后，24小时之内，无条件退还全部乙方所交费用和定金。2.6月5日晚24时之前，乙方通知甲方征信是否有问题。3.甲方公证后及时通知乙方，若甲方不为房屋单独所有人，此合同无效，甲方应在6月6日24时之前退还乙方定金50000元。蔡x于6月4日向刘xx支付定金50000元。罗x为蔡x、李xx提供房产中介服务。 二、蔡x、李xx于2020年6月5日取得征信报告，征信报告显示蔡x、李xx曾有逾期还款记录。二人于当晚告知罗x不知道征信行不行，要找银行看看。李xx、蔡x于2020年6月6日晚通过微信向罗x发送了征信报告。罗x于6月7日告知刘新磊蔡x、李xx征信有问题，于6月10日通过微信向刘新磊发送了征信报告。 三、2020年6月5日，刘xx、刘新磊、刘新坚到黄海公证处就涉案房产办理遗产继承公证，因被继承人栾凤英去世，刘新磊、刘新坚放弃对房产的继承，涉案房产由刘xx继承。刘新磊花费公证费6160元。公证处于2020年6月9日出具公证书。 一审法院认为，刘xx与蔡x、李xx签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，双方在契约中约定内容为“甲方在收到乙方信息后，24小时之内退还所交费用和定金；6月5日晚24时之前，乙方通知甲方征信是否有问题”，可见签订协议时，双方均对蔡x、李xx的征信问题持怀疑态度。同时，协议约定“甲方公证后及时通知乙方，若甲方不为房屋单独所有人，此合同无效，甲方应在6月6日24时之前退还定金”，可见双方因涉案房屋继承问题，对刘xx是否是房屋单独所有权人亦存怀疑，故补充上述约定。就实际履行来看，蔡x、李xx于6月5日取得征信报告，但不确定有没有问题，于次日将报告发给了罗x并告知征信有问题，罗x又于6月7日向刘xx之子刘新磊告知了该情况。换言之，刘xx方在双方约定的6月5日24时之前没有得到蔡x、李xx关于征信报告的信息，李xx、蔡x的行为构成违约。 双方约定“甲方公证后及时通知乙方，若甲方不为房屋单独所有人，此合同无效，甲方应在6月6日24时之前退还定金”，该约定应是指如办理遗产公证出现问题，双方解除合同退还定金。该条既然约定了退定金时间，就说明假如刘xx不是房屋单独所有权人，应在此时之前通知蔡x、李xx。刘xx于6月5日到公证处办理手续，虽未及时告知蔡x、李xx公证进展，存在履约瑕疵，但最终的公证过程、公证内容均确定刘xx是房屋单独所有权人，并不影响房屋的后续交易。双方约定6月10日前交首付款并办理贷款手续，刘xx于6月9日取得公证书，并不影响后续交易。综上，一审法院认为合同解除的主要违约责任在蔡x、李xx，但因刘xx未及时告知公证进展亦存在一定履约瑕疵，一审法院酌情判令刘xx退还定金1万元，对蔡x、李xx的其他诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：一、确认蔡x、李xx与刘xx签订的《房地产买卖契约》解除；二、刘xx于判决生效之日起十日内返还蔡x、李xx定金10000元；三、驳回蔡x、李xx的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由刘xx负担210元，蔡x、李xx负担840元。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，虽然蔡x、李xx于2020年6月5日查询并打印了其两人的征信报告，但蔡x、李xx提交的微信聊天记录等证据不足以证明其当天将征信查询的结果通知了涉案中介罗x，根据中介罗x的陈述，蔡x、李xx2020年6月6日晚上才告知中介罗x征信有问题，蔡x、李xx存在违约行为。刘xx于2020年6月5日到公证部门进行涉案房屋遗产继承公证，并交纳了公证费用，但刘xx提交的微信聊天记录等证据不足以证明其在2020年6月6日24时之前将公证情况告知中介罗x，其亦存在违约行为。双方因蔡x、李xx的征信存在问题无法继续履行涉案合同，涉案合同应当予以解除。综合考虑双方在本案中的违约情形、过错程度及刘xx为履行涉案合同支出费用等情况，本院酌定判令刘xx返还蔡x、李xx30000元定金为宜。一审判决刘xx返还蔡x、李xx定金10000元欠妥，本院予以纠正。 综上所述，上诉人蔡x、李xx的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7254号民事判决第一项； 二、撤销青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7254号民事判决第三项； 三、变更青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7254号民事判决第二项为：被上诉人刘xx于本判决生效之日起十日内返还上诉人蔡x、李xx定金30000元； 四、驳回上诉人蔡x、李xx的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1050元，二审案件受理费800元，由上诉人蔡x、李xx负担740元，被上诉人刘xx负担1110元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年一月十四日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英