浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终578号 上诉人（原审被告、反诉原告）：钱如良，男，1965年9月11日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 委托诉讼代理人：焦海天，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王良平，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：舟山市定海森淼广告制作中心，住所地浙江省舟山市定海区西山路**。 经营者：王飞，女，1982年2月7日出生，汉族，住浙江省岱山县。 委托诉讼代理人：史洁，浙江天展律师事务所律师。 上诉人钱如良因与被上诉人舟山市定海森淼广告制作中心（以下简称森淼广告）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院(2020)浙0902民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钱如良上诉请求：撤销原判，改判驳回森淼广告的全部诉讼请求，支持钱如良的反诉请求。事实与理由：一、一审认定2019年8月25日后森淼广告未正常使用承租房屋错误。案涉房屋西侧的部分房屋于2019年8月25日发生火灾，森淼广告直至2020年4月16日才搬迁腾空完毕。案涉房屋并未过火，仅是受到一定影响，能够正常使用，一审认定森淼广告在2019年8月25日以后因火灾处理需要无法使用房屋错误。二、钱如良无需承担赔偿责任。双方签订的《租赁协议书》第六条明确约定：该房子工业用地无证，如果国家及政府有关部门拆迁拆除或征用，乙方无条件搬迁，无搬迁费用，甲方不承担任何费用。可见，钱如良在协议签订时已明确告知森淼广告涉案房屋系无证房，森淼广告仍愿意承租，说明其自愿承担由合同无效所导致的全部损失。三、一审酌定由钱如良赔偿森淼广告85000元，依据不足。1.装修费用及室内物品损失。钱如良提供了收款收据等证据，证明鉴定部门对相关设备的评估价值过高。机器设备中的一台大型写真机系报废状态，不应列入损失范围。评估机构按成新率100%对耗材进行评估，经现场查看，大部分耗材是完好状态，一审虽进行了调整，但调整幅度明显过低。2.搬迁损失。一审并未对搬迁事实进行查明即认定森淼广告存在搬迁损失不当。3.停产停业损失。一审在森淼广告未提供证据的情况下，直接认定停产停业损失缺乏依据。4.一审在没有确定总损失金额、过错比例的情况下，酌情认定钱如良应承担的损失赔偿金额，缺乏客观事实和计算依据。 森淼广告辩称，一、案涉房屋发生火灾后，行政执法部门下发了限期拆除违章建筑的通知，本案双方之间的租赁合同无法继续履行，森淼广告客观上也未继续使用租赁物，故一审认定2019年8月25日后森淼广告未正常使用承租房屋是正确的。二、双方签订合同时，钱如良仅告知案涉房屋无土地证，但未披露无房产证，且其陈述已取得临时搭建许可。导致双方租赁关系提前终止的过错在于钱如良，而非森淼广告。三、一审在司法鉴定意见的基础上，对森淼广告的损失酌情作了调整，符合相关事实。搬迁以及搬迁过程中确实会产生搬迁费及停产停业损失，一审对两项损失的认定正确。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 森淼广告向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《厂房办公楼租赁协议书》于2019年8月25日解除；2.钱如良向森淼广告返还保证金1万元；3.钱如良向森淼广告支付违约金10万元；4.钱如良赔偿森淼广告装修、搬迁损失152831元。 钱如良向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《厂房办公楼租赁协议书》无效；2.森淼广告向钱如良支付2019年8月15日至2020年4月16日的房屋占有费24500元及卫生费800元；3.森淼广告向钱如良支付拖欠的电费925元、水费100元。 一审法院认定事实：2017年8月15日，钱如良（甲方）与森淼广告（由森淼广告经营者王飞的丈夫叶波出面代表、乙方）签订了《厂房办公楼租赁协议》，约定：1.乙方向甲方租赁甲方所在定海兴岛路51号南边房子第6、7间仓库。2.租赁期限为三年，自2017年8月15日至2020年8月14日，每天每间50元，先付后用，每次支付全年租金。3.本协议签订后，乙方支付给甲方46500元，其中10000元为保证金，该保证金在本协议履行结束时甲方归还给乙方（不计利息）。乙方及时缴纳水电费及损耗费、卫生费100元/月。电费1.25元/度，具体根据市场行情变化。4.租赁期满，乙方必须及时腾空，否则以违约论处。对于房屋内的装潢及设施的处分，固定装潢的不可搬迁，归甲方所有，其他归乙方所有。租赁期间，乙方单方解除本合同，保证金不予退回，有关装潢部分的处理与租赁期满的处理一样。5.该房子工业用地无证，如果国家及政府有关部门拆迁拆除或征用，乙方无条件搬迁，无搬迁费用，甲方不承担任何费用。6.本协议一经订立，即具法律效力，一方违约应向相对方支付违约金10万元，相对方有权终止本协议的履行。协议还约定了其他事项。 2017年11月1日，森淼广告向钱如良支付了保证金1万元。2019年8月15日（不含该日）前的租金、卫生费，森淼广告皆已支付。森淼广告至今尚欠钱如良电费925元、水费100元。 2019年8月25日，位于舟山市新城甬东兴××路××号南侧厂房第13号东北侧起火（此处建筑也为钱如良等搭建）。涉案租赁房屋受到波及。 一审法院认为，双方对以下事实存在争议，认定如下： 一、涉案房屋是否取得了建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设。涉案租赁房屋为违法搭建，现为双方所认可。涉案房屋未取得建设工程规划许可证一节可予认定。 二、签订协议时，森淼广告对涉案房屋系违法搭建的事实是否知道或应当知道。《厂房办公楼租赁协议》的约定中存在“该房子工业用地无证”的表述，故森淼广告对涉案租赁房屋系违法搭建一节应为明知。森淼广告主张在协议签订时出租方告知存在临时搭建许可一节，一则未见出租方曾做此告知的证据，二则未见临时搭建许可之证据，不予认定。 三、2019年8月25日后，涉案房屋是否仍由森淼广告正常使用。涉案房屋为火灾所波及，森淼广告在此情况下搬出租赁房屋内的物品属合理行为。因火灾后续处理的需要，森淼广告主张2019年8月25日后涉案租赁房屋未正常使用，予以认定。 四、森淼广告主张的装修费用损失、室内物品损失、搬迁费损失。火灾发生后，经叶波委托，舟山金达资产评估有限公司于2019年1月8日做出舟金资评报字（2020）第008号评估报告，对位于定海区兴岛路51号森淼广告厂房因火灾造成的装修及设备损失在2019年12月18日的市场价值进行了评估，评定损失净值财物及搬迁费净值为152831.28元。 一审期间，应钱如良申请，法院委托舟山市普陀远航资产评估有限公司对涉案房屋装修及室内物品因火灾而遭受损失的价值进行评估。该评估公司于2020年6月12日做出舟普评报字（2020）第83号资产评估报告，评定损失价值共计82036元，其中机器设备及耗材损失为67030元、房屋装修损失为15006元。该评估报告还说明了以下事项：1.因对本次火灾而搬迁的具体物品无法核实确认，故对搬迁费用不作评估。2.房屋装修和室内物品（设备及耗材）均按照双方和法院经办法官共三方签字确认。3.尽管我们实施的评估程序已经包括了对被评估资产的查勘，这种查勘工作仅限于对被评估资产可见部分的观察，以及相关管理、使用维护记录之抽查和有限了解等，未采用专业的检测及鉴定手段。鉴定费3000元，已由钱如良预付。 另，鉴定机构现场查勘过程中，森淼广告及钱如良对于耗材（主要为广告打印纸及墨水）是否因火灾影响而损坏一事持不同意见。因对耗材的测试有可能会对测试机器造成毁损，故相关耗材是否仍可使用不明确。从现状来看，相关耗材，部分为尚未拆封状态，部分为已经拆封但未使用状态，部分为拆封后部分使用状态。舟普评报字（2020）第83号资产评估报告的评估明细表中，对相关耗材皆以100%成新率来进行评估。 法院认为，舟山金达资产评估有限公司所做的评估报告，系森淼广告一方单方委托，钱如良并未参与，且对此持有异议。森淼广告主张以此评估报告来认定损失，缺乏依据。钱如良主张，舟普评报字（2020）第83号资产评估报告中认定的评估价值过高，并举证了收款收据若干。在无交易记录等其他证据佐证的情况下，该收款收据的真实性难以认定。即便属实，也只是资产评估中的参考因素之一，不能准确反映涉案受损财产的价值。（2020）第83号资产评估报告系有资质的鉴定人员依其专业知识，按法定程序做出。钱如良所举证据，不足以推翻该评估报告。根据（2020）第83号资产评估报告，认定相关损失为：1.装修损失，认定15006元。2.室内物品损失。该部分损失分为设备和耗材两大类。设备损失，依评估报告，认定53710元。耗材损失，考虑到鉴定机构的特别说明及现场查勘情况，应在评估报告认定价值（13320元）的基础上适当折价，酌情认定10000元。 关于搬迁费损失。森淼广告举证了落款为李某的证明，拟证明搬迁费为12000元。相关人员未出庭作证，且无其他证据佐证，故该证据对森淼广告主张搬迁费用损失为12000元的事实，证明力不足。 涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故2017年8月15日，钱如良与森淼广告（由叶波出面代表）签订的《厂房办公楼租赁协议》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对森淼广告要求返还押金10000元的诉请，予以支持。因合同无效，其中的违约金条款亦无效。森淼广告要求钱如良依合同约定支付违约金，不成立。对于涉案租赁房屋系违法搭建的事实，森淼广告应为明知。故对于合同的无效，双方皆存在过错。对于森淼广告的损失，钱如良应按双方的过错程度酌情赔偿。考虑到双方过错程度，可认定的装修费用损失、室内物品损失数额，及森淼广告主张的搬迁损失、停产停业损失等确实存在的事实，酌情认定由钱如良赔偿森淼广告85000元。参考双方约定，2019年8月15日至8月24日期间应付房屋占有使用费1000元、卫生费为33.33元。钱如良向森淼广告主张该部分费用，予以支持。2019年8月25日后，涉案租赁房屋未由森淼广告正常使用。钱如良向其主张占有使用费、卫生费，不予支持。关于尚欠电费、水费，双方无异议，对钱如良的该项主张予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、确认森淼广告与钱如良于2017年8月15日签订的《厂房办公楼租赁协议》无效；二、钱如良返还森淼广告押金10000元；三、钱如良赔偿森淼广告85000元；四、驳回森淼广告的其他本诉请求；五、森淼广告向钱如良支付房屋占有使用费1000元、卫生费33.33元；六、森淼广告制作向钱如良支付电费925元、水费100元；七、驳回钱如良的其他反诉请求；八、判决第二、三、五、六项债务互相折抵后，应由钱如良向森淼广告支付92941.67元，限于判决生效之日起十日内支付。案件本诉受理费减半收取2621元，由森淼广告负担1674元，钱如良负担947元；反诉受理费228元，由钱如良负担210元，森淼广告负担18元；鉴定费3000元（已由钱如良支付），由森淼广告负担1500元，钱如良负担1500元。 二审期间，双方当事人均未提供新证据。 二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方争议的焦点在于：一、森淼广告是否应支付2019年8月25日以后的房屋占有使用费；二、一审酌情判令钱如良赔偿森淼广告室内物品、装修、搬迁、停产停业损失共计85000元是否合理。 关于争议焦点一。钱如良上诉主张，森淼广告实际腾退案涉房屋的日期为2020年4月16日，其应当支付2019年8月25日至2020年4月16日的房屋占有使用费。森淼广告辩称，2019年8月25日火灾发生后，鉴于案涉房屋因火灾受损，行政执法部门又通知钱如良限期拆除违章建筑，其将大部分设备设施搬离案涉房屋，只留下部分在火灾中受损的设备以评估损失，并在2020年4月15日法院对火灾现场进行勘查后搬出，故其无需支付2019年8月25日以后的房屋占有使用费。本院认为，二审期间，双方均认可森淼广告于2019年10月份后在新的营业场所重新营业，结合案涉房屋受到火灾影响及火灾后相关部门要求钱如良拆除违章建筑的事实，森淼广告关于其在火灾发生后即搬离案涉房屋、仅保留受损设备以便评估损失的抗辩具有合理性，一审认定森淼广告在2019年8月25日后未正常使用案涉房屋，也无需支付房屋占有使用费正确。 关于争议焦点二。1.关于室内物品及装修损失。根据一审法院委托的司法鉴定机构出具的评估报告，森淼广告的机器设备及耗材损失为67030元、房屋装修损失为15006元，钱如良对装修损失金额没有异议，但认为机器设备及耗材损失明显偏高。关于机器设备损失，钱如良虽主张其中一台大型写真机在火灾前已报废，不应列入损失范围，但未就此提供证据，故一审采纳鉴定意见确定森淼广告因火灾导致的机器设备损失为53710元正确。关于耗材损失，钱如良主张鉴定机构未对耗材是否因火灾而损坏进行鉴定，在耗材能否继续使用不明确的情况下，耗材损失不应列入损失范围。本院认为，一审期间鉴定机构明确表示对耗材的测试可能会对测试机器造成损毁，故未对耗材进行专业检测，鉴于案涉耗材主要为广告打印纸及墨水，此类材料一般不耐高温，火灾对案涉房屋造成的高温熏烤确实可能影响相关耗材的性能，一审基于上述考虑，在评估报告认定价值13320元的基础上酌情确定耗材损失为10000元，并无不当。2.关于搬迁费损失及停产停业损失。森淼广告虽未就此提供充分证据，但其在火灾后确实已将设施设备等物品搬离案涉房屋，必然会产生相应的搬迁费用，其搬迁期间未能正常营业，亦存在一定的停产停业损失。钱如良依据双方签订的《租赁协议书》第六条主张其无需承担搬迁费用及停产停业损失，鉴于上述协议已被确认为无效，故相关条款对双方并无约束力，一审酌情确定钱如良承担部分搬迁费及停产停业损失并无不当。综上，一审酌定钱如良赔偿森淼广告室内物品、装修、搬迁及停产停业损失共计85000元尚在合理范围内，本院不再予以纠正。 综上所述，钱如良的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人钱如良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 吉 审 判 员  褚 炅 审 判 员  张秀梅 二〇二一年一月十八日 法官助理  牟 聪 代书记员  胡超瑜