山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁15民终232号 上诉人（原审被告）：聊城普恩医院，住所地聊城市东昌府区聊位路**。 法定代表人：马朝民，院长。 委托诉讼代理人：陈海强、赵春果，山东鲁朋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：聊城市金润物业管理有限公司，住，住所地聊城市东昌府区嘉明经济开发区嘉明路**香格里小镇物业楼/div> 法定代表人：徐静，经理。 委托诉讼代理人：张记栋，山东同心达律师事务所律师。 原审被告：东昌府区东昌影院，住，住所地聊城市兴华路**/div> 法定代表恩：张传友，经理。 委托诉讼代理人：刘磊，山东荣法律师事务所律师。 上诉人聊城普恩医院因与被上诉人聊城市金润物业管理有限公司（以下简称金润物业）及原审被告东昌府区东昌影院（以下简称东昌影院）物业服务合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初3863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人聊城普恩医院上诉请求：一、依法撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初3863号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或将本案发回一审法院重新审理；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实严重错误。1.上诉人、原审被告与被上诉人之间不存在任何物业服务合同关系，根据合同相对性原则，被上诉人的一审诉讼请求应被依法予以驳回。2.本案涉案房产系东昌影院与案外人山东卓亚房地产开发有限公司之间合作共建，且东昌影院与山东卓亚房地产开发有限公司之间并不存在房地产销售关系，两者系事实上的建设单位。该二者之间的关系并非一般意义上的商品房销售。案外人山东卓亚房地产开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业管理服务合同》约束的是购买卓亚公司房产的买方客户，对于同样为合作开发建设单位之一的原审被告不具有约束力，一审法院混淆了法律关系从而导致适用法律、司法解释错误且也严重违背了司法审判实践。3.被上诉人要求上诉人、原审被告东昌影院支付物业费用的主要依据为《物业管理服务合同》、维保合同及维保记录等，但作为开发建设单位之一的东昌影院对此却均不知情，并且维保合同及维保记录均无上诉人、东昌影院及其相关工作人员的盖章、签字等进行确认，无法证实上诉人实际提供了相关物业服务，一审错误判决严重违背了等价有偿、公平公正、诚实信用等基本的民事活动准则。二、一审法院判决适用法律存在错误。一审法院认定：“聊城卓亚房地产开发有限公司与原告金润物业签订的香格里文景《前期物业管理服务合同》……被告普恩医院使用了东昌影院的涉案临街楼，《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。涉案房产系原审被告与案外人山东卓亚房地产开发有限公司之间合作共建，原审被告系开发建设单位之一，《物业管理条例》第四十一条适用的前提为业主与物业公司签订物业服务合同，本案为开发建设单位之一与物业公司签订物业合同，本案适用法律存在错误。三、一审审判程序存在错误，对于该错误判决请二审法院依法予以纠正。综上，一审判决认定事实及适用法律、审判程序等均存在错误，混淆了原审被告系建设单位的事实，请二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人金润物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。涉案房产实际为回迁安置房屋，无论本案房产与东昌影院之间为何种关系，均无法改变被上诉人为上诉人提供物业服务这一事实，上诉人应当承担物业费用。 原审被告东昌影院称，一、2011-2014年东昌府区东昌影院作为建设一方与聊城卓亚房地产开发有限公司合作开发案涉项目，所以前期聊城卓业房地产开发有限公司与金润物业签订的《前期物业管理服务合同》不能代表业主的真实意思，对东昌府区东昌影院不产生法律效力，东昌府区东昌影院不应承担案涉物业费。二、2014年2月1日东昌府区东昌影院将拥有所有权的房产租赁给聊城普恩医院，根据一审提交的证据东昌府区东昌影院临街楼租赁合同第六条第一项规定，物业管理费由乙方（聊城普恩医院）自行向物业公司交纳。根据物业管理条例第四十一条规定，聊城普恩医院应承担案涉物业费用。 金润物业向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付拖欠的物业费、公共电费及滞纳金495733.05元；2.诉讼费用由被告承担。诉讼中变更诉讼请求为：物业费自2014年10月1日起至2015年9月30日和自2016年10月1日起至2019年9月30日，调整为金额为187600元。 一审法院认定事实：2008年6月8日东昌影院与聊城卓亚房地产开发有限公司签订协议书，约定合作开发东昌影院原址，建设高层商住楼。该商住楼建成后2013年10月东昌影院取得涉案临街楼的产权。2011年11月22日聊城卓亚房地产开发有限公司与金润物业签订香格里文景《前期物业管理服务合同》，约定由原告对香格里文景小区进行物业管理服务，商业房屋按建筑面积1.6元/月/平方米，公共电费300元/户/年。自2011年11月1日至2014年10月31日止。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金等。2014年1月1日东昌影院与普恩医院签订东昌影院临街楼租赁合同，约定普恩医院租赁东昌影院临街办公楼一至六层，合同第六条约定物业管理费由普恩医院自行向物业公司交纳。之后金润物业依照《前期物业管理服务合同》，对普恩医院所租赁临街楼在内的香格里文景小区提供物业服务。涉案临街楼与香格里文景小区共用门岗、共用排水设施、共用监控设备、共用配套的消防设施、共用设备编号为31103715022013100711的电梯，金润物业对上述设施进行了维修保养等服务。涉案临街楼总面积为2192.6平方米，欠付4年物业费共计187600元。 一审法院认为，聊城卓亚房地产开发有限公司与金润物业签订的香格里文景《前期物业管理服务合同》，不违反法律的强制性规定，合法有效。东昌影院作为小区业主与原告形成物业服务合同关系，应当履行合同义务。被告普恩医院租赁使用了东昌影院的涉案临街楼，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定应当由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。据此被告普恩医院作为涉案临街楼的使用人，应当履行交纳物业费的合同义务。被告普恩医院辩称涉案房产独立于聊城市香格里文景物业服务范围，为临街独立空间，不需要原告提供物业服务，被告上述辩称与事实不符，一审法院不予采信，判决：一、被告聊城普恩医院于本判决生效之日起十日内支付原告聊城市金润物业管理有限公司物业管理费187600元；二、被告东昌府区东昌影院对上述第一项承担连带责任。案件受理费2026元，由被告承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，聊城卓亚房地产开发有限公司与金润物业签订的香格里文景《前期物业管理服务合同》及补充协议，不违反法律的强制性规定，合法有效。东昌影院虽为香格里文景小区的开发者之一，但同时也是业主，属于《物业管理条例》及《前期物业管理服务合同》约束的范畴，应当履行合同义务。东昌影院将涉案临街楼出租给普恩医院使用，并约定物业费用由普恩医院自行向物业公司交纳，普恩医院作为物业服务的实际享有者，应当交纳物业费用，此既符合物业服务合同及租赁合同的约定，又符合《物业管理条例》第四十一条之规定。上诉人普恩医院称金润物业未向其提供物业服务且亦不需要金润物业的服务，根据现有证据，金润物业对公用消防设施、公用电梯等设施进行了维修保养等服务，本院对其主张不予支持。 综上所述，聊城普恩医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4052元，由上诉人聊城普恩医院负担。 本判决为终审判决。 审判长  周凤魁 审判员  张运华 审判员  陈家勇 二〇二一年一月二十九日 法官助理任天一 书记员刁元龙