文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初4865号原告：郝名姝，女，1979年9月26日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：金德际，江苏山师行律师事务所律师。被告：丁军，男，1981年8月20日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原告郝名姝与被告丁军租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝名姝及其委托诉讼代理人金德际，被告丁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《租赁合同》；2、被告支付原告房租51000元，违约金5000元,滞纳金4860元（计算至2020年10月20日），合计60860元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年2月18日签订了一份《租赁合同》，租赁合同中约定：原告为出租人，被告为承租人，原告将自己拥有的厂房出租给被告用于经营，租赁期限自2019年2月20日至2022年2月20日，租金每年72000元，合同另约定，违约金5000元，滞纳金为20元/天，截止2020年10月20日，逾期243天。合同签订后，被告拖欠原告租金共计51000元。2019年2月20日至2020年10月20日，逾期243天，滞纳金20*243=4860元，被告己支付租金21000元，被告尚欠违约金、滞纳金、租金合计60860元。原告多次向被告催要，被告均用各种借口予以搪塞，起诉请求依法判决。被告丁军辩称：原告所诉称的原、被告之间于2019年2月18日签订的一份为期三年的租赁合同，合同约定每年付一次房租，先付租金后用房，到今年2月20日的时候，2019年的房租已经付清，对2020年，因为疫情等诸多因素，就和原告口头商量，达成了口头协议，双方协议解除合同，对今年的租金分批次给她，原告也同意了，原合同已经作废。并且，在租赁过程中，原告拉闸断电长达106天，给被告及公司造成了损失524880元；在双方协议解除借条后，原告又违法扣押被告部分生产设备及材料，再次给原告造成损失，为此，被告提出反诉，要求被告赔偿原告损失。经审理，本院确认下列事实：2019年2月18日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告（甲方）将坐落涉案房屋出租给被告（乙方）使用，合同的主要内容为：租赁期限三年，从2019年2月20日起至2022年2月20日。合同到期，如乙方续租，应提前一个月通知甲方，双方重新签订租赁合同。不经甲方同意，不得转租、转让他人，一经发现，甲方有权收回房屋，同时终止合同，由此引发的责任由乙方负承担。关于租金支付方式和期限，双方约定：支付方式按年支付，即人民币72000元/年，以后结算租金乙方提前30天支付给甲方，付款方式现金。如乙方不能按时交纳租金，甲方有权终止合同或收取20元/天滞纳金，合同期满，乙方结清所有费用。关于违约责任，双方约定：在合同期内，甲乙双方任何一方违约，需要承担违约金5000元；如遇到不可抗拒情况，双方可解除合同，不承担违约责任。合同期内如拆迁未履约部分租金甲方如数退还，合同期满，乙方装修不可移动部分无偿归甲方所有。合同签订后，被告支付了当年租金。2020年2月20日后，被告继续使用原告的案涉厂房，分别于2020年5月6日向原告支付租金15000元，7月24日支付2000元，9月30日支付4000元。因租金给付问题，双方发生纠纷，2020年4月30日，原告通过微信要求被告：“丁总，房子租金，今天必须给部分”，现在不能再拖了；5月24日，原告通过微信告知被告：“实在没办法，我停电了”；6月30日，原告通过微信告知被告：“丁总，今天一定要到位”；9月14日11时38分许，原告发微信给被告：“明天转5000给我吧”；9月20日20时19分许，原告向被告发微信：“丁总，房租费能付一部分吗”，“实在没钱了”；10月4日，原告向被告发出微信：“丁总房租，10月底，若不付，就搬家吧”，被告回复：“好的，你现在招租吧”，“附近那么多没租出去的厂房，我随时可以搬”2020年10月19日下午14：22许，被告向原告发出微信：“老板娘什么时候有空把这边房子交接给你”，“明天有没有时间”，“已经收拾干干净净的”；10月29日8:24许，被告再次给原告发微信：“老板娘有时间把厂房交接给你”，随后，被告拨打原告微信电话，原告未接听。10月30日7:47分许，原告法微信给被告：“房租费不给，连夜逃离，我已报案，想做老赖，法律会解决问题的”。关于本案所涉房屋，原告未能提供产权证或者建设工程规划许可证等批准建设文件。2013年，原淮安市淮阴区五里镇人民政府出具给原淮安市淮阴工商局的《企业住所使用证明》载明：位于淮安市淮阴区五里镇（现丁集镇）工业集中区纬二路4号内的房屋，为淮安达通医疗器械有限公司所建，面积2000平方米。该房屋是经过我单位批准建设的。该房屋建房手续合法齐全，并已经相关单位验收合格后可投入使用。该房屋规划用途不是住宅，不属于违章建筑，不是危房，目前不在拆迁范围内，如因该房屋产权及使用产生的纠纷，由我单位负责解决。还查明：被告丁军系自然人独资企业江苏上景家具有限公司法定代表人，被告租赁案涉厂房系为该公司生产所用。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案被告于原告签订租赁合同、双方发生纠纷原告提起本案诉讼均发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案应适用《中华人民共和国合同法》的规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告未能案涉房屋取得法律意义上的建设规划许可证，故本案所涉合同应认定为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然案涉合同被认定为无效，但被告实际使用房屋系事实，故原告主张的参照合同约定要求被告给付租金的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告双方在合同中约定了租金的给付时间，被告应按期给付租金。对被告主张的与原告达成分期支付租金的意见，结合其所提供的证据，均显示原告向其主张租金的内容，不能全面反映双方对支付租金约定变更的内容故本院对被告的该项主张不予支持，但是，本案所涉合同为无效合同，原告主张迟延给付滞纳金的请求本院亦不予支持。对被告欠付租金的数额，本院认为，原告在2020年10月4日向被告发出微信“10月底，若不付，就搬家吧”及被告回复信息、被告于2020年10月19日通知原告收房等情况，本月确认被告实际使用房屋的时间截止2020年10月底。（即第二个租赁年度被告实际使用租赁物2021年2月21日至10月31日，计253天，72000/365*253=49906.85元）扣除被告已支付租金21000元，被告应再给付原告房屋租金28906.85元。对被告主张原告在其租赁案涉房屋过程中断电、在其退还房屋时原告扣留其生产资料造成其损失提起反诉，本院认为被告提起主张涉及案外人权益，与被告并非同一主体，故对其主张在本案中不予理涉，被告可另案主张。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告丁军于本判决生效之日起十日内给付原告郝名姝租金28906.85元；二、驳回原告郝名姝的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1322元，减半收取661元，保全费629元，合计1290元，由原告负担200元，被告丁军负担1090元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，原告缴纳上诉费账号：62×××65；被告缴纳上诉费账号：62×××73）。审判员  张颖二〇二一年一月十八日书记员  蒋彦