福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终147号 上诉人（原审被告）：平潭县流水镇山门村民委员会，住所地福建省平潭县流水镇山门村**。 法定代表人：林吓强，系村委会主任。 委托诉讼代理人：吴成明，福建建达（马尾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪存兴，福建建达（马尾）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省平潭县三阳电器有限公司，住，住所地福建省平潭县潭城镇东大街**/div> 法定代表人：谢岚珍，系执行董事。 委托诉讼代理人：陈晖，福建品博律师事务所律师。 上诉人平潭县流水镇山门村民委员会（以下简称山门村委会）因与被上诉人福建省平潭县三阳电器有限公司（以下简称三阳电器公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2020）闽0128民初2283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山门村委会上诉请求:1.撤销一审判决第一项、第二项，并改判山门村委会应归还三阳电器公司押金2万元。事实与理由：一审法院未予认定重大基础事实、认定本案主要事实上亦存在错误，导致适用法律错误，作出错误判决。一、经查2011年4月23日山门村委会与三阳电器公司签订的《房屋及围墙内场地租赁合同》（以下简称“租赁合同”）是在林春生、林其生等人控制村委会时期所签订的，而2011年时任村委会主任林国平不仅未签字，还对此不知情，因此违反了当时有效的《村民委员会组织法》（2010年修订）第二十四条规定，应属无效。另，案涉租赁房屋早年由林春生作为村支书时出租给其侄儿林海雄，租赁期限至2013年，在该合同未到期时便在未办理任何手续情况下于2011年4月23日直接出租给三阳电器公司，存在恶意串通情形。且出租目的是为了2012年立即转租给中铁一局，作为中铁一局厦门分局平潭综合实验区环岛公路项目指挥部办公使用，每年收租25万元，后涨至28万元。因此，案涉合同实际上是林春生、林其生等侵害集体利益的行为载体。二、若合同有效，山门村委会在履行合同中并无过错，而三阳电器公司则存在以下行为：1.违反《合同法》224条第二款擅自转租的行为；2.自导自演在2018年村委会选举期间积极交租，而在村委会班子成立后却拒交租金，其至2020年4月底拖欠租金近两年已是不争的事实；3.违反《合同法》第222条规定擅自拆除租赁场地的石头房及附属房屋，严重违约。三、三阳电器公司明知案涉房产存在租赁，私下签订该协议，未经相应民主程序讨论。四、一审对山门村委会存在何种违约事由并未查清，就判决支付违约金错误，山门村委会并不存在违约行为。 三阳电器公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律依据充分。一、《房屋及围墙内场地租赁合同》不存在无效的情形。1.2011年时任村委会主任的林国平已经在《房屋及围墙内场地租赁合同》甲方（出租人）处签名，山门村委会上诉却称“2011年时任村委会主任的林国平未在租赁合同上签字盖章”；一审期间，山门村委会只是对《房屋及围墙内场地租赁合同》第五条、第六条提出无效异议，对其他合同条款并未提出无效异议，亦未提出租赁行为存在未经过村民委员会集体决策的情形，现在山门村委会以“经查阅相关档案资料”为理由，提出租赁行为未经过村民委员会集体决策无效，山门村委会对此依法必须承担举证责任；2.山门村委会在2011年9月1日至2018年8月30日每年按时、足额收取三阳电器公司租金，现却以所谓的内部问题，否定《房屋及围墙内场地租赁合同》效力，明显无理，所谓山门村委会内部问题，不能成为《房屋及围墙内场地租赁合同》全部无效的理由；3.正是山门村委会自觉无效理由不能成立，提出了“退一步而已，在合同有效的前提下.......”，因此，一审法院认为《房屋及围墙内场地租赁合同》合同有效完全正确，恳请维持。二、三阳电器公司存在严重违约行为。1.山门村委会的主任在一审《答辩状》中明确2018年上任时知道所谓的转租一事，根据《民法典》第七百一十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，三阳电器公司所谓转租一事，鉴于山门村委会未在法定期限内提出，视为出租人同意转租，山门村委会据此指责三阳电器公司严重违约，不能成立；2.三阳电器公司不存在逾期未交租金的情形。2011年9月1日至2018年8月30日七年租金，三阳电器公司都是以现金形式向山门村委会支付，山门村委会始终没有告诉三阳电器公司其银行账户，所以三阳电器公司向山门村委会银行账户支付租金也就无从说起。况且，山门村委会上诉称“当时村委会正在选举，村委班子还没有组建，谁都知道没人会来接收这个租金”，据此是山门村委会没人接收租金而不是三阳电器公司不支付租金。根据三阳电器公司提供的录像光盘、证人证言完全可以认定山门村委会拒收租金，三阳电器公司不存在逾期未交租金的情形；3.本案不存在租赁物毁损、灭失的情形。山门村委会没有证据证明三阳电器公司造成租赁物毁损、灭失的情形，因此一审法院对此不予认定完全正确。 三阳电器公司向一审法院起诉请求:1.判令解除三阳电 器公司与山门村委会之间签订的《房屋及围墙内场地租赁合同》；2.判令山门村委会归还三阳电器公司押金2万元、支付违约金9.9万元并赔偿三阳电器公司经济损失10万元。 一审法院认定事实：2011年4月23日，三阳电器公司与山门村委会签订租赁合同，约定山门村委会将其位于平潭县××镇××村××（房屋及围墙内场地）租赁给三阳电器公司，租赁期限为十五年（从2011年9月1日至2026年8月30日），每年租金3.3万元，一年一付，第一次付款时间为2011年9月1日，此后为每年8月30日之前付清下一年租金。同日，三阳电器公司当场向山门村委会交付了押金2万元。三阳电器公司按约向山门村委会支付租金至2018年8月30日。另查明，2012年至2017年期间，三阳电器公司将案涉租赁场所转租给案外人中铁一局。2017年之后，中铁一局退场，案涉租赁场所一直空置，2020年4月案涉场所由山门村委会重新装修作为村委办公楼使用。 一审法院认为，案涉租赁合同系双方平等协商一致达成的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。双方当事人对解除案涉租赁合同及归还押金2万元无异议，一审法院对此予以确认。三阳电器公司提供录像及证人证言佐证其主动向山门村委会交付租金遭拒，山门村委会拒收租金并拒绝其使用案涉租赁场所的行为构成违约，应向其支付违约金9.9万元。山门村委会辩称其在此之前多次向三阳电器公司催收租金均无回应，三阳电器公司未付租金违约在先，故山门村委会不应承担违约责任。经审理，山门村委会辩称三阳电器公司违约行为在先，但其未能对此进行举证证明，故一审法院对其该辩称不予采信。山门村委会单方解除合同的行为已构成违约，应承担赔付违约金的责任，综合2018年9月至2020年4月期间租金未支付收取的客观情况及双方过错程度，一审法院认为三阳电器公司主张的违约金偏高，酌情按一年租金标准支持违约金3.3万元较为适宜；对超出部分的违约金请求，不予支持。三阳电器公司主张山门村委会应向其赔偿经济损失10万元，但其未能提供证据证明该项损失情况，故一审法院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、解除福建省平潭县三阳电器有限公司与平潭县流水镇山门村民委员会于2011年4月23日签订的《房屋及围墙内场地租赁合同》；二、平潭县流水镇山门村民委员会应在本判决生效之日起十日内一次性归还福建省平潭县三阳电器有限公司押金2万元及支付违约金3.3万元；三、驳回福建省平潭县三阳电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4585元，减半收取计2292.5元，由福建省平潭县三阳电器有限公司负担1737.5元,平潭县流水镇山门村民委员会负担555元。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，关于案涉租赁合同是否有效的问题。首先,山门村委会与三阳电器公司签订租赁合同，该合同的内容没有违反法律、行政法规的规定,而《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定:“涉及村民利益的事项,经村民会议讨论决定方可办理:……”该条款规定了村民委员会的民主议定原则,属于强制性规定,但并未直接规定违反该强制性规定将导致办理的结果无效，对于合同相对人来说,三阳电器公司租赁的行为没有违反法律规定,应认定为合同有效。因此,上述条款应属管理性的强制性规定,而非效力性的强制性规定。因此，目前尚无“未经民主议定程序村委签订合同无效的”的明确法律依据,根据立法的本意和法律的公平原则，本案中,对于山门村委会没有经村民讨论决定的行为违反了民主议定原则,也应当由有关主管部门处理或问责,而不是导致合同无效的后果。其次,山门村委会作为基层群众性自治组织,在和三阳电器公司签订案涉租赁合同时,应保证对内就租赁合同的签订已经经过民主议定程序,此为其基于诚实信用原则而应负担的缔约义务,不因村委换届而有所改变,现山门村委会作为缔约主体以租赁合同未经过民主议定程序为由主张合同无效,是将自己没有尽到缔约义务而可能造成的法律后果让对方当事人承担,有违诚信原则;最后,山门村委会主张讼争租赁合同2011年时任村委会主任的林国平未在讼争《租赁合同》上签字，但在一审庭审中，山门村委会明确确认林国平确实有在讼争《租赁合同》上签字，其陈述与主张自相矛盾，本院不予采信。 山门村委会主张三阳电器公司未付租金及擅自转租违约在先，故山门村委会不应承担违约责任。根据一审中三阳电器公司提供的录像及证人证言，可以看出三阳电器公司主动向山门村委会交付租金遭拒，且三阳电器公司将讼争房屋转租给案外人中铁一局，直至本案一审，山门村委会均未提出异议，因此，山门村委会辩称三阳电器公司违约行为在先，但其未能对此进行举证证明，故本院对其该主张不予采信。山门村委会拒收租金并拒绝三阳电器公司使用案涉租赁场所的行为构成违约，应向三阳电器公司承担违约责任。 综上所述，山门村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4585元，由平潭县流水镇山门村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年一月十八日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超