河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民初54号 原告：河北恒奥房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区翟营南大街**联邦东方明珠****1-1-18、1-1-19。 法定代表人：樊亚飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韩丽娜，河北世纪联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于鸿峰，该公司经理。 被告：沧州市汇达房地产开发有限公司，住，住所地沧州市运河区解放西路**皮鞋厂办公楼****/div> 法定代表人：马延军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高晓飞，河北海岳律师事务所律师。 原告河北恒奥房地产开发有限公司（以下简称恒奥公司）诉被告沧州市汇达房地产开发有限公司（以下简称汇达公司） —2— 合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2020年9月14日、10月27日公开开庭进行了审理。原告河北恒奥公司委托诉讼代理人韩丽娜、于鸿峰与被告汇达公司委托诉讼代理人高晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒奥公司诉称:一、依法判决被告向原告支付转让款项21328800元；二、依法判决被告向原告支付逾期付款利息15668049元；三、依法判决本案诉讼费用、保全费用、诉讼保全责任险保费由被告承担。 事实和理由：2017年5月14日，原、被告签订了《项目转让协议》，协议约定原告将东光县南关村棚户区改造项目转让给被告，转让款项合计人民币4000万元整。协议签订后，原告积极履行约定义务，将前期开发手续交付给被告并配合被告进行项目交接。但被告除按期足额支付定金外，其他款项均未按协议约定向原告进行支付。经原告多次催促，截至2018年12月14日，被告累计向原告支付款项680万元整。被告不按协议约定向原告支付转让款项的严重违约行为侵犯了原告的合法权益。现为了依法维护原告的合法权益，特诉至贵院，望贵院支持原告的诉讼请求。 本案审理过程中，原告恒奥公司增加诉讼请求：请求判令被告汇达公司承担原告因本案诉讼产生的律师费用40万元。 —3— 被告汇达公司辩称，一、被告公司认为双方签订的项目转让协议不符合法律规定，应当认定为无效协议，被告公司是通过招拍挂程序正常取得项目许可，与原告之间的协议没有关系，双方签订协议时原告无权转让项目开发权利；二、涉案协议约定的付款条件没有达到，双方约定的项目占地约为4.4437公顷，在被告取得项目所在土地使用权后支付转让款项，目前被告公司已经取得部分土地所有权大概是2.2公顷左右，不到协议约定的一半，原告在此情况下要求被告支付项目转让款项没有合同依据；三、原告主张的逾期付款利息不符合协议约定，协议约定的付款条件尚未达成，被告并没有违反约定，不必支付逾期利息，并且涉案协议约定利息标准过高，原告没有实际损失，请法院依法裁决；四、对于增加的诉讼请求原告律师代理费用没有法律依据。 综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告恒奥公司为支持自己的诉讼请求，提供了以下证据： 第一组证据： 1、原被告双方签订的项目转让协议； 2、汇达公司支付680万元转让款银行凭证； 3、中国土地市场网截图（4页）； 4、汇达公司欠付转让款及应支付逾期利息计算表（2 —4— 页）。 证明目的：原告主张转让款及逾期利息的计算依据。项目转让协议系原被告双方平等自愿签订，双方对转让价款4000万的约定是双方真实意思表示，但被告未依据合同约定按时支付款项依法应当承担违约责任，应依据协议支付逾期利息。 第二组证据： 1、沧州市东光县城关镇南关村旧城改造项目合作开发协议书； 2、东光县住建局给东光县政府2013年11月4日东住建字（2013）101号“关于南关村城中村开发改造的请示”及东光县政府2014年1月23日东政复字[2014]4号“关于南关村城中村开发改造请示的批复”； 3、2014年2月24日东光县城乡规划局同意恒奥公司开发美景天城项目的证明； 4、2014年3月17日东光镇人民政府关于南关城中村××期开发改造的请示； 5、2014年4月15日东光县发展改革局关于同意恒奥公司美景天城一期建设项目开展前期工作的函； 6、2014年5月4日东光县国土资源局东国土预审[2014]7号“关于恒奥公司美景天城小区项目用地预审意见”； —5— 7、2014年5月9日东光县住房和城乡建设局东震抗字[2014]03号批复； 8、2014年5月21日东光县环境保护局东环表[2014]042号审批意见（同意恒奥公司美景天城小区一期项目建设）； 9、2014年6月4日沧州市工程咨询中心沧市咨询字[2014]124号评估报告（项目建设合法、可行）； 10、2014年6月5日河北省固定资产投资项目核准证（东发改核字[2014]10号）同意恒奥建设美景天城小区，总建筑面积99891平方米； 11、2014年9月30日东光县城市规划审批委员会第四期会议纪要； 12、2014年11月7日东光县发展改革局关于河北恒奥房地产开发有限公司美景天城小区一期项目调整建设内容的复函（加快项目建设进度）； 13、2015年5月31日东光县人民政府东政复字[2015]48号对美景天城棚户区进行改造工程请示的批复； 证明目的：恒奥公司进行美景天城小区项目开发建设是根据恒奥公司与沧州市东光县城关镇南关村签订的合作开发协议及政府的批准文件合法进行的，符合政府规定，故恒奥公司为此付出的开发投入应该得到法律保护，恒奥公司基于前期开发 —6— 行为享有的利益应该得到法律保护。 第三组证据： 1、恒奥公司在与汇达公司签订转让协议时已经完成拆迁并建设住宅楼1号楼、2号楼、3号楼、10号楼的照片四张； 2、恒奥公司前期投入费用、成本（包含在45本账册中）及与村民签订的拆迁补偿协议： 证明目的：签订转让协议系双方真实意思表示，恒奥公司基于和沧州市东光县城关镇南关村签订的《合作开发协议》进行旧城改造，其签订协议转让的不仅是进行前期开发而投入的成本还有该项目的可期待利益，而被告签订合同的最终目标是如果在政府招拍挂过程中取得了土地使用权，则可以在原告前期投入基础上继续进行开发建设，因为转让前恒奥公司已经完成拆迁并建设了住宅楼四栋楼，协议签订后汇达公司不但在恒奥公司建设的基础上继续建设并使用了恒奥公司装修的办公楼及售楼处，还全面接管了恒奥公司前期投入建设的美景天城小区，享受了恒奥公司前期投入的成果，汇达公司不但实现了其签订转让协议的合同目的，还获得了巨大收益，故汇达公司理应依据转让协议约定的价款4000万向恒奥公司支付转让款。 第四组证据： 原告因被告违约不得已提起诉讼产生的律师费40万委托代 —7— 理合同及发票。 证明目的：因被告违约没有支付转让款导致本案诉讼，依据双方签订的协议，被告应支付原告因此产生的全部律师费用。 被告汇达公司对上述证据的质证意见： 第一组证据： 1、证据真实性无异议，关联性有异议。协议约定涉案项目面积4.4437公顷，但是被告目前仅取得22621.06平方米，不到协议约定面积一半，因此目前尚未达到协议约定的支付节点。即便计算项目转让款项，也应当按比例据实计算。 2、证据真实性无异议，但是目前被告公司账目被公安机关查封并且原公司会计殷艳艳也早已离职，是否存在其他付款目前无法准确核实。 3、证据真实性无异议，该份证据显示涉案地块上违法建筑物评估价值为1187.12万元，被告已将该部分款项按照规定缴纳至监管账户。 4、利息计算表不认可。原告计算利息的基数不符合实际情况，其未考虑被告实际取得项目土地的比例问题。并且双方的利息约定过高，其并没有实际损失，请法庭依法调整。 第二组证据： —8— 1、证据三性均不予认可。协议是原告与村委会签订的，涉案项目涉及集体土地拆迁、征收事宜，村委会根本就无权处理，该协议根本就不具备合法性； 2、棚户区改造虽然经过了县政府批复，但是实际上被告公司是按照正常的开发项目程序取得的项目开发土地，项目并未列入东光县政府的棚户区改造项目中，未享受相关的政策优惠。因此原告转让的项目也未取得协议约定的政策条件，此点属于原告违约在先； 3、该证据与本案无关； 4、该证据与本案无关； 5、该证据与本案无关； 6、该证据与本案无关，并且项目土地预审期限为两年，双方签订协议时，预审的有效期限已过； 7-13、证据与本案无关，不能证明原告的证明目的。原告取得的政府相关部门对于项目性质的审查性文件都是过程性的，属于项目的前期手续，并不能证明原告对于项目所谓投入的合法性。 第三组证据： 1、照片真实性无异议，与本案无关。被告取得项目开发权是通过政府合法手续，与原告并无直接关系，并且地上建筑属 —9— 于违法开工建设，此点在原告提交证据中可以证实，此点也反应出原告其实并不是涉案项目的合法开发主体。 2、证据三性不予认可。原告自行拆除了村民房屋，根本就不符合法律规定。即便是其与村委会签订开发协议，其也没有权利拆除村民的房屋，并对村民出具补偿许诺。其出具的补偿协议是2013年，当时其根本就未取得任何政府部门的批准许可，其明显就属于违法拆改，并且涉案地块变更为国有建设用地是政府行为，与原告无关。对于涉案地块如原告确实存在开发成本，其应当向政府主张，在土地出让金中予以返还，而不是向被告主张。被告介入项目并不是享受的原告的投入成果，被告已经支付了土地出让金及地上物的评估款项，已经支付了开发成本，取得了项目的开发权利。 第四组证据： 对证据的关联性不予认可，原告主张没有法律依据。 被告汇达公司就自己的抗辩主张提供了以下证据： 一、项目转让协议书； 二、《国有建设用地使用权出让合同》及补充合同； 三、东光县国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告； 四、国有土地使用权挂牌出让须知； 五、成交确认书。 —10— 以上五份证据的证明目的都是被告取得项目开发权利是通过合法手续，与原被告之间签订的所谓开发协议无直接关联性，原告依据合作协议要求被告支付项目转让款项没有合理依据。 原告恒奥公司对上述证据的质证意见： 对证据的真实性均予以认可，转让协议书说明被告在项目转让时完全知晓项目的现状；出让合同证明被告已经取得了土地使用权证达到了转让协议约定的付款条件，应当承担支付转让款的义务及未能及时支付款项而产生的违约责任；证据三、四、五与本案无关，原被告双方转让的不是土地使用权，所以该三项证据与本案无关。 本院经审理认定事实如下： 2013年7月30日，原告恒奥公司（作为乙方）与沧州市东光县东光镇南关村村民委员会（作为甲方）签订沧州市东光县东光镇南关村旧城改造项目《合作开发协议书》，约定由原告恒奥公司进村改建村民住宅，“拆迁建设按城镇规划及房屋管理等标准进行，一切由乙方主持办理，甲方大力协助乙方，直至成功为止。”，并制定了《东光县南关村拆迁补偿安置实施方案》。上述协议签订后，原告恒奥公司就改建东光县东光镇南关村村民住宅项目通过东光县政府相关主管部门履行了一 —11— 系列手续，争得了东光县政府相关主管部门的同意，确定拆迁改造小区的名称为“美景天城小区”。原告恒奥公司为此对村民住宅进行了拆迁并按《合作开发协议书》和《拆迁补偿方案》以及《拆迁补偿协议》支付了相关拆迁费用。 2017年5月14日，原告恒奥公司（作为甲方）与被告汇达公司（作为乙方）签订《项目转让协议》，主要内容为： 甲方于2013年与沧州市东光县南关村签订了棚户区改造协议并取得了县政府的批准，被列入沧州市2014年棚户区改造项目。现经甲、乙双方协议一致，就甲方将上述项目整体转让乙方等事宜达成如下协议，双方应共同遵守约定： 一、转让项目名称：沧州市东光县南关村“美景天城”。 二、项目开发建设现状： （一）项目基本情况 1、该项目位于东光县，铁佛寺西，二中南侧，项目占地面积约为4.4437公顷，项目名称“美景天城小区。”该项目于2014年经东光县政府部门审批，由河北恒奥房地产开发有限公司开发建设；目前，该项目政府仍未组织招拍挂，故甲方还未取得国有土地使用权证。 2、该项目立项审批手续情况及项目目前紧张情况（以项目实际进展情况为准）。 —12— 3、甲方经政府批准在拟转让的地块上取得了单项开发权。甲方确认该项目的开发权是其合法拥有，不存在查封、抵押、第三人主张权利的瑕疵。 4、甲方已按土地规划用途委托了设计并办理了报建手续，缴纳了报建费用。注：费用缴纳明细（收据原件及缴纳相关证明文件，以附件形式体现，经双方盖章确认）。其他与项目有关的情况由甲、乙双方共同确认后形成书面文件作为本协议的附件。 5、乙方在受让项目后获准增加或减少的建筑面积，与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款项的依据。 二、项目转让总价款 双方一致同意该项目甲方以总价4000万元（大写：肆仟万元整）（其中不包括甲方已向政府缴纳的330万元保证金）的价格转让给乙方。在乙方按期足额支付本协议项下全部转让款项后，项目的开发权、所有权归乙方所有。 三、项目转让款支付方式、支付期限、支付金额。 自本协议签订之日起5日内，乙方向甲方支付定金人民币100万元整；待乙方通过政府招拍挂的方式取得项目所占土地的《国有土地使用权证》后15日内支付人民币2300万元整；待取得《国有土地使用权证》之日起2个月内付清全部款项。 —13— 甲方在沧州市东光县建设局己经缴纳了330万元保证金，保证金乙方不得擅自支取或挪作他用，保证金待乙方取得《国有土地使用权证》之日起7日内，乙方应配合甲方返还政府保证金到甲方指定银行账户。 甲方已给村民支付过渡款至2017年6月底，签订本协议后，由乙方继续承担到期以后的村民过渡款。 在签订木协议后由甲方继续承担转让项目所存在的债务。 四、双方的权利、义务 1、将与转让项目有关的、已经批准取得的手续移交乙方。并将开发主体协助变更为乙方（如乙方未按协议约定按期足额向甲方支付转让款项的，变更为乙方的手续当然无效，已变更手续仍归甲方所有，并由乙方配合将已变更手续变更为甲方）。 2、协助乙方办理项目交接。 3、自本协议签订后，乙方取代甲方行使本协议所述项目的相关权利，享有该项目自转让生效之日起所产生的收益，并承担相应的义务和风险，即与该项目有关全部风险、责任、义务均由乙方承担，甲方无需为因项目开发、运营等产生的风险承担任何责任。 4、自本协议签订后，因该项目产生的法律责任和纠纷均由乙方承担并负责处理，甲方不承担任何责任。 —14— 五、项目交接。 1、自本协议签订之日起至乙方取得《国有土地使用权证》后15日内交接所有手续，甲方应将涉及项目开发资料（包括但不限于红线图、建设用地批准书、建筑设计要点、设计图纸）的原件交给乙方，由乙方出具资料收条；如乙方最终未取得《国有土地使用权证》，已交定金100万退还给乙方，本协议自行解除（已变更的为乙方的各项手续应由乙方配合变更给甲方），甲方有权将本项目另行转让给第三人。 2、甲方协助乙方办理相关审批手续变更（仅限甲方签订本协议时已经取得的审批手续）。 3.本项目主体变更涉及的相关税费、手续费均由乙方承担。 六、违约责任。 1、甲方应按本协议第四款约定履行义务，未按约定履行的，应承担继续履行的法律责任。 2、乙方未按本协议第四款约定的时间按期足额向甲方支付转让款项的，应按月息2%的标准承担逾期付款利息直至应支付款项足额支付完毕止。超过1个月仍未足额支付全部转让款项的，除应承担月息2%的利息以外，还应按照1%/日的标准承担逾期付款违约金；超过2个月仍未足额支付全部转让款项的， —15— 甲方有权单方解除本协议，解除通知送达至乙方注册登记地视为协议自行解除，甲方有权将本项目另行转让第三人，同时甲方无须承担任何责任，一切损失后果由乙方自行承担。 七、甲方若通过诉讼途径向乙方主张本协议项下权利的，乙方除应承担支付全部项目转让款本息及违约责任外，还应承担因违约造成甲方的全部损失（包括但不限于诉讼费、公告费、邮寄费、保全费、律师费、评估费、鉴定费、交通费及因乙方违约给甲方造成的直接、间接损失等）。 八、本协议一式两份，甲、乙双方各执两份，具有同等法律效力；因本协议产生的纠纷，双方应协商解决；协商不成的，双方一致认可由项目所在地的人民法院诉讼解决。 九、本协议附件包括转让项目截至签订本协议时存在的应付账款（债权债务）情况、已经取得的政府立项批文、审批手续等。本协议的附件，与本协议具有同等法律效力，并由双方盖章确认；双方盖章后生效，即视为对附件内容予以认可。 特别说明：在本协议签订前，甲方已经充分向乙方说明了转让项目目前存在的问题以及进展情况，乙方对此表示完全认可并同意接收该项目。 原告恒奥公司与被告汇达公司在上述《项目转让协议》上加盖了公司印章和法定代表人手章。 —16— 以上《项目转让协议》签订后，原告恒奥公司按协议的约定将项目前期开发手续交付给被告汇达公司并配合被告进行了项目交接，被告汇达公司于2017年8月9日以挂牌出让的形式获得了案涉项目，并于2017年8月16日与东光县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，先期取得了案涉项目部分土地使用权。之后，对案涉项目进行了开发。 被告汇达公司签订《项目转让协议》后，于2017年5月15日给付原告恒奥公司定金100万元，之后分别于2017年11月9日给付原告恒奥公司100万元、2017年11月13日给付原告恒奥公司400万元、2018年10月26日给付原告恒奥公司50万元、2018年12月14日给付原告恒奥公司30万元，以上共计给付原告恒奥公司680万元。尚欠原告恒奥公司《项目转让协议》中约定的款项3320万元（4000万元-680万元=3320万元）。 原告恒奥公司向被告汇达公司主张逾期付款违约金15668049元，提供的计算方式为： 按协议约定，被告汇达公司应在取得国有土地使用权证后15日内支付人民币2300万元整；2017年8月16日，被告汇达公司与东光县国土资源局签订了土地出让合同取得了国有土地使用权，故2300万元款项应在2017年8月31日前 —17— 支付，剩余1600万元款项应在2017年10月15日前（协议约定为取得国有土地使用权证之日起2个月内）进行支付；同时，按协议约定的逾期付款利息为月息2％计算出日息为0.067%: (1)2017.9.1-2017.10.15共46天，以2300万元为基数，利息为2300万*0.067%*46=708860元； (2）因2017年10月16日，汇达公司依据土地挂拍公告按政府要求开设账户并存入了1187.12万元（项目土地挂牌出让前原告进行了施工建设所最终评估的价格），故自2017年10月17日，应以2712.88万元（3900万元-1187.12万元）为基数计算逾期付款利息： 2017.10.17-2017.11.8共23天，以2712.88万元为基数利息为27128800*0.067%*23=418055元; (3)2017.11.9-2017.11.12共4天，以26128800元为基数，利息为26128800*0.067%*4=70025元； (4)2017.11.13-2018.10.25共346天，以22128800元为基数，利息为22128800*0.067%*346=5129898元； (5)2018.10.26-2018.12.13共48天，以21628800元为基数，利息为21628800x*0.067%*48=695582元； (6)2018.12.14-2020.8.10共605天，以21328800元为 —18— 基数，利息为21328800*O.067%x*605=8645629元； 上述（1）-（6）项逾期付款利息合计人民币15668049元。 原告恒奥公司向被告汇达公司主张提起诉讼产生的律师费40万元，提供了原告恒奥公司与河北世纪联合律师事务所签订的40万元的委托代理合同一份及10万元律师代理费发票一张。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当 —19— 承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案原告恒奥公司就案涉东光县东光镇南关村村民住宅项目争得了东光县政府相关主管部门的同意，确定了拆迁改造小区的名称，对村民住宅进行了拆迁并支付了相关拆迁费用，之后原告恒奥公司与被告汇达公司之间的《项目转让协议》，是在平等、自愿的基础上签订的，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，亦不损害社会公共利益，依法应当认定为有效。原告恒奥公司依照《项目转让协议》的约定履行了自己的义务，配合被告汇达公司取得了案涉项目的前期土地使用权，被告汇达公司亦对案涉项目进行了实质性开发并从中获益，其应当依照《项目转让协议》的约定向原告恒奥公司履行给付项目转让款的义务。被告汇达公司在对案涉项目进行开发并从中获取收益的同时却长时间拒绝给付原告应得项目转让款，对原告恒奥公司构成违约，并给原告恒奥公司造成了损失，原告恒奥公司有权要求其履行合同义务并承担违约责任。原告恒奥公司主张被告汇达公司向其支付转让款项21328800元是对自己实体权利的处分，符合法律的规定；其主张被告汇达公司向其支付 —20— 逾期付款利息15668049元，计算方式符合《项目转让协议》关于违约条款的约定，且在合理范围内。本院对原告恒奥公司的上述诉讼请求依法予以支持。原告恒奥公司主张律师费40万元，虽然委托代理合同中有约定，但根据发票，实际支付律师代理费10万元，本院依法支持10万元。被告汇达公司对自己的抗辩主张没有提供足够的证据证明，应当承担不利的后果。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告沧州市汇达房地产开发有限公司给付原告河北恒奥房地产开发有限公司项目转让款项21328800元； 二、被告沧州市汇达房地产开发有限公司向原告河北恒奥房地产开发有限公司支付逾期付款利息15668049元； 三、被告沧州市汇达房地产开发有限公司向原告河北恒奥房地产开发有限公司支付本案诉讼产生的律师费用10万元。 四、驳回原告河北恒奥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述有关执行内容于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华 —21— 人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费226784元，由原告河北恒奥房地产开发有限公司负担6784元，由被告沧州市汇达房地产开发有限公司负担220000元；财产保全费5000元，由被告沧州市汇达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  郭景岭 审 判 员  高玲玲 人民陪审员  李 涛 二〇二一年一月七日 书 记 员  张雅君 —22—