湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终453号上诉人（原审原告、反诉被告）：李杨，男，1984年2月1日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区。委托诉讼代理人：王维，湖北共合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北恒隆房地产开发有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道**新世界中心（办公）/栋**办公A新世界中心写字楼****1902、1903、1905、1906号写字间。法定代表人：梁鼎新，该公司董事长。委托诉讼代理人：祁观，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭维维，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。上诉人李杨因与被上诉人湖北恒隆房地产开发有限公司（以下简称恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初3341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。李杨上诉请求：1.判令恒隆公司向李杨返还确认书定金76893.60元；2.判令恒隆公司向李杨支付违约金211338元；3.本案诉讼费由恒隆公司承担。事实和理由：李杨未支付上述费用原因是李杨在2020年5月确认恒隆公司签署了合同编号为：[HL-WHU-20191225-No.00109（LM）-QYL-TA]《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》后，因恒隆公司无法按照合同约定履行交付义务履行的不安抗辩权，李杨的店铺原计划于2020年5月开业进行营业，因新冠××疫情影响和恒隆公司的主体施工进度问题，导致李杨无法按照原定计划开业，严重影响了李杨的商业计划。最终，李杨与恒隆公司多次沟通要求确定交付及开业日期，恒隆公司口头告知交付日期将延期一年之久。因为恒隆公司违约延迟交付房屋日期导致李杨的租赁目的不能实现，李杨在恒隆公司未能如期交付房屋且无法确定房屋交付的情况下，为了保证自己的合法权益履行不安抗辩权，未交付剩余保证金等款项的行为并不构成违约。根据《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》附表九第三条和第二十四条第2款约定，2020年6月13日，李杨委托湖北共合律师事务所向恒隆公司发律师函，明确告知恒隆公司未按期交付房屋要求解除合同，并于2020年7月8日向一审法院起诉。考虑到新冠××疫情影响，即使将房屋交付日延后，恒隆公司也应于2020年下半年交付房屋，但是恒隆公司一直辩称《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》约定的交付日不是最终交付日，并一直未书面明确交付日。根据《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》约定，目前可以确定的唯一书面交付日期是2020年3月2日，恒隆公司不能按照2020年3月2日进行交付，也应当于90日内重新选择一个交付日，否则甲方就构成违约，乙方有权解除合同。恒隆公司一直辩称《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》上载明的交付日2020年3月2日为暂定交付日，但是在双方合同签订后半年，交付日期已逾期半年的情况下也未向李杨明确交付日，其行为已严重违约。按照恒隆公司的方式解释，恒隆公司可以随时确定交付日期，甚至于2030年3月2日交付都不构成违约，该解释明显不符合一般交易习惯，也显失公平。一审法院在未充分考虑上述情况下，直接认定李杨违约，所缴纳费用直接由恒隆公司没收，明显属于适用法律错误，也显失公平。恒隆公司辩称，一审法院事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李杨全部请求，维持原判。1.李杨事实与理由中认为恒隆公司未能按照合同约定履行交付承租房屋的义务导致其租赁目的不能实现，其在恒隆公司未能如期交付承租房屋且无法确定房屋交付的情况下未向恒隆公司交付剩余保证金、商品质量保证金等款项的行为，系行使不安抗辩权，其不安抗辩权的行使不符合法律规定，不能成立。2.一审法院适用法律正确，李杨上诉理由不能成立，恒隆公司不存在违约情形，不应当承担违约责任，根据《武汉恒隆广场商场租赁确认书》第4条及《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》附表1第三部分的约定，2020年3月2日只是暂定交付日，具体以恒隆公司书面通知为准。同时根据《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》第24条第2项约定，若李杨认为恒隆公司未按时交款，其应当书面通知恒隆公司，但其并未通知恒隆公司，故恒隆公司不存在合同约定的违约情形。根据《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》第5条第2项及第16条，关于保证金、商品质量保证金、公用事业费用押金及收银机押金约定，恒隆公司向承租人交付房屋的前提是李杨在签署合同之前向恒隆公司足额支付上述费用，恒隆公司才有义务向李杨交付承租房屋。李杨在一审法院起诉请求：1.解除李杨与恒隆公司之间签订的《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》；2.恒隆公司向李杨返还确认书定金76893.60元；3.恒隆公司向李杨支付违约金211338元；4.恒隆公司承担本案诉讼费用。恒隆公司在一审法院提起反诉请求：1.解除李杨与恒隆公司签订的《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》；2.李杨向恒隆公司支付违约金211338元；3.李杨承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月12日，恒隆公司（甲方）与李杨（乙方）签订《武汉恒隆广场商场租赁确认书》，约定：“租赁位置：武汉市硚口区京汉大道668号武汉恒隆广场商场L5层L512号铺位；租赁面积约238.8平方米；合同期共计36个月，从交付日起计算，开业日以甲方正式书面通知的开业日期为准；乙方应在本确认书双方盖章后一周内，向甲方缴纳确认书定金76893.60元；乙方应于收到甲方书面签约通知后三十天内，来甲方处签署有关该房屋的租赁合同，并向甲方缴纳租赁合同项下的保证金及确认书定金之间的差额及其于租赁合同签署之前及/或之时应支付的一切费用。租赁合同生效之日，本确认书自动终止，有关该房屋的租赁事宜将以租赁合同中的约定为准，确认书定金自动转为租赁合同项下保证金的一部分。”《确认书》还对租金、管理费、保证金等进行了约定。李杨于2019年12月6日向恒隆公司支付了定金76893.60元。恒隆公司（甲方）与李杨（乙方）签订的《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》约定：“甲方出租给乙方的场地坐落在武汉市硚口区京汉大道668号恒隆广场商场L512号铺位，租赁面积约为238.8平方米，建筑面积约503.73平方米；交付日（暂定）：2020年3月2日（具体以甲方书面通知时间为准）；合同期：自交付日起36个月；装修期：自交付日起60天，开业日（暂定）：2020年5月1日（具体以甲方书面通知时间为准）；租金的计算方法分为基本租金与营业租金两种，以两者的含税金额之中较高者为当月适用租金；第一租赁年度基本租金为52536元/月（含税金额）；管理费17910元/月（含税金额）；在本合同已生效且乙方已按本合同的约定支付所有相关费用的前提下，乙方应于交付日到该商场的物业管理部门办公室办理该房屋的交接手续；若甲方未于交付日向乙方交付该房屋，甲方有权经书面通知乙方后另行选择一个日期作为交付日，装修期、开业日和合同期相应顺延，除本合同另有约定外，甲方无须承担任何违约责任；保证金相等于合同期最后一年三个月基本租金及三个月管理费之和，于签署本合同之前，乙方须向甲方存放保证金230680.80元，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定，在整个合同期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息；若乙方违反本合同或甲方根据本合同约定有权向乙方追偿或追讨任何费用或款项的，甲方有权从保证金中作出抵扣或没收全部保证金，乙方应于甲方书面通知后十四日内予以补足或重新交付保证金；于本合同签署之前，乙方须向甲方存放商品质量保证金5000元，以确保甲方不会因乙方在该房屋销售的商品或提供的服务而遭受任何损失；于本合同签署之前，乙方须向甲方存放公用事业费用押金20000元，待甲方收到共用事业费用最后一个月的账单后三十日内予以结算；下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于本合同项下任何应付款项，或逾期支付、补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催付）；……（3）乙方擅自提前解除本合同的；……出现乙方违约情形的，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权选择采取以下一项或多项措施：……（q）提前解除本合同，收回该房屋，并取消乙方的装修期，除此之外，乙方还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金和管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。乙方同意上述违约金及甲方损失可从保证金中直接抵扣，而不需经乙方同意。保证金不足以抵扣的，甲方有权直接在乙方预先支付的任何费用或尚未结算的该房屋营业收入或留存于甲方的其他款项中抵扣，或可直接向乙方追偿。下列任何事件之一或多项发生，视为甲方违约：（1）甲方未按时交付该房屋，经乙方书面通知后九十日内仍未交付的；（2）甲方交付的该房屋存在严重结构缺陷，危及乙方安全的。出现甲方违约情形的，乙方有权提前解除本合同，交回该房屋，要求甲方支付相当于届时三个月基本租金和管理费之和的违约金，除此之外，甲方无需向乙方承担任何其他违约责任。”该合同李杨的签字日期为2020年1月18日，恒隆公司的盖章日期为2020年4月23日。2020年6月12日，恒隆公司向李杨发出邮件，要求李杨于2020年6月20日前告知租赁合同保证金的付款时间，如再次逾期，将向李杨发出租赁合同解约函。2020年6月30日，恒隆公司向李杨邮寄送达了《关于催缴保证金的告知函》，要求李杨收到函件后5日内补齐拖欠的费用178787.20元，逾期将解除合同并追究违约责任。后李杨一直未支付保证金等费用，并于2020年7月向一审法院提起诉讼。一审法院认为，恒隆公司与李杨签订的《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同约定李杨应于合同签订前向恒隆公司支付保证金、商品质量保证金、公用事业费用押金，李杨一直未足额支付该款项，且提出解除合同，构成违约，合同约定的解除条件已经成就，故对于恒隆公司要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。违约金以补偿性为主，以惩罚性为辅，不得过分高于损失，合同约定的违约金为三个月基本租金和管理费之和，因租赁合同并未实际履行，按照该标准计算的违约金明显高于给恒隆公司造成的损失，一审法院予以调整，酌定恒隆公司没收李杨支付的76893.60元后，李杨无须再承担其他违约责任。合同约定的交付日2020年3月2日只是暂定交付日期，具体要以恒隆公司的书面通知时间为准，恒隆公司未在该期限交付房屋并不构成违约，故对于李杨要求恒隆公司支付违约金211338元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除李杨与恒隆公司签订的《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》；二、恒隆公司没收李杨支付的76893.60元；三、驳回李杨其他诉讼请求；四、驳回恒隆公司其他反诉请求。案件受理费减半收取2812元，反诉费2235元，共计5047元，由李杨负担3673元，由恒隆公司负担1374元。本院二审期间，李杨向本院提交了顺丰快递的邮寄底单和一份《律师函》。拟证明李杨委托律师向恒隆公司邮寄了书面告知解除合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒隆公司质证认为，李杨提交的《律师函》没有看到原件，真实性无法核实。且《律师函》落款时间是2020年6月13日，邮寄底单时间是2020年6月19日，该证据已经在一审前形成了，不是一审之后发生的证据，不应当作为新证据提交，对该证据不予认可。本院认为，李杨提交的《律师函》，系复印件，真实性无法核实，对该证据不予认可。李杨提交的顺丰快递的邮寄底单，无法证明邮寄内容，达不到其证明目的，本院亦不予认可。经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，恒隆公司与李杨签订的《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》约定，李杨租赁恒隆公司位于武汉市硚口区京汉大道668号恒隆广场商场L512号铺位，交付日（暂定）：2020年3月2日（具体以甲方书面通知时间为准）。李杨于本合同签署之前，向恒隆公司存放保证金230680.80元，存放商品质量保证金5000元，存放公用事业费用押金20000元。若恒隆公司未于交付日向李杨交付该房屋，恒隆公司有权经书面通知李杨后另行选择一个日期作为交付日，装修期、开业日和合同期相应顺延，除本合同另有约定外，恒隆公司无须承担任何违约责任。李杨逾期支付、以任何理由抵扣或拒绝支付其于合同项下任何应付款项，或逾期支付、补足或重新缴纳保证金，且逾期超过十四日的（无论恒隆公司有否向李杨作出任何形式的催付），视为李杨违约。虽然李杨上诉称，《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》中可以确定的唯一书面交付日期是2020年3月2日，但双方在合同中约定的交付日2020年3月2日只是暂定交付日期，具体要以恒隆公司的书面通知时间为准，并约定恒隆公司未于交付日向李杨交付该房屋，恒隆公司有权经书面通知李杨后另行选择一个日期作为交付日，除合同另有约定外，恒隆公司无须承担任何违约责任。故，恒隆公司未在该期限交付房屋并不构成违约。因恒隆公司在《武汉恒隆广场商场房屋租赁合同》上盖章的日期为2020年4月23日，依据上述合同约定，李杨应于2020年4月23日之前，将保证金、商品质量保证金和公用事业费用押金等支付到恒隆公司账上，但李杨一直未足额支付该款项，且提出解除合同，已构成违约。一审法院根据双方的合同约定，结合李杨的违约程度、恒隆公司的损失情况，酌定恒隆公司没收李杨支付的76893.60元后，无须再承担其他违约责任并无不当。综上所述，李杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5624元，由李杨负担。本判决为终审判决。审判员  黄浩二〇二一年一月二十六日法官助理黄旭东书记员房珣