安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖13民终312号 上诉人（原审被告）：安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇帝景公馆**楼，统一社会信用代码91341321697384787U。 法定代表人：祝先项，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭兵，安徽尊崇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁小溪，江苏圣典（宿州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：贾国强，男，1987年11月11日出生，汉族，住安徽省砀山县。 被上诉人（原审原告）：陈曼曼，女，1988年7月4日出生，汉族，住安徽省砀山县。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：韩守科，江苏佑本律师事务所律师。 上诉人安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司（以下简称砀山嘉泰房地产公司）因与被上诉人贾国强、陈曼曼商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院(2020)皖1321民初3597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 砀山嘉泰房地产公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回贾国强、陈曼曼一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由贾国强、陈曼曼负担。事实与理由：一、一审法院以涉案房屋权属证书逾期判令砀山嘉泰房地产公司承担该项违约金并持续计算错误。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条之规定，因出卖人原因未能取得所有权证书应承担逾期办证的违约责任。涉案房屋交付后，砀山嘉泰房地产公司便向办证机构递交案涉房产初始登记材料和土地使用权资料，但办证部门程序性较强，且签批流程缓慢，紧接着“新冠”疫情蔓延，至2020年4月初才开始逐步放开办公，涉案房屋权属证书也因此耽搁。关于该问题，砀山嘉泰房地产公司也专门拟函呈请县政府予以督促。一审中，贾国强、陈曼曼并未提供证据证明系因砀山嘉泰房地产公司的原因导致逾期取得所有权证书。故砀山嘉泰房地产公司不应承担逾期办证的责任。即使认定砀山嘉泰房地产公司存在违约行为，一审法院也应综合上述两种客观因素，秉承最高院《关于审理新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》法律理念，坚持公平原则平衡双方损失。且本案中，贾国强、陈曼曼系按揭购房，房产证书的取得时间并未对其造成任何利益损失。应根据最高院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定综合考虑，一审判决承担全部违约金不当，请二审法院予以调整。二、一审判令砀山嘉泰房地产公司承担逾期完善供电设施违约金错误。案涉《商品房买卖合同（预售）》系中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的制式合同，基本的主体内容双方不能变更，仅能就小部分内容变更或以补充的形式另行约定。合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”中“基础设施设备”都是在横线上另行约定。关于供电，双方约定“交付时达到使用条件”。本案一审中，贾国强、陈曼曼对于交付房屋时，砀山嘉泰房地产公司已经供电的事实不持异议，且贾国强、陈曼曼可以正常用电，因此，交付房屋时供电已经达到使用条件。涉案房屋未直接纳入城市供电网络，系因城区电网负荷不足，需县政府建设公共开闭所来补充（详见批复），但该项目至今未建成。实际上，砀山嘉泰房地产公司向贾国强、陈曼曼转供电的供电系统也已经纳入城市供电网络，属于城市供电网络供电，砀山嘉泰房地产公司事实上还要多支付因计量方式不同的电费差额；贾国强、陈曼曼自交付房屋至今一直正常用电，且从未缴纳过电费，砀山嘉泰房地产公司既未违约又为并未侵害业主的用电权益，一审判令承担违约金没有事实根据和法律依据。 贾国强、陈曼曼辩称：逾期办证的主要原因是车库不符合规划导致一直没有竣工验收，竣工验收时也不具备办理房屋所有权证的条件；贾国强、陈曼曼已依约缴纳所有费用，逾期办证责任在砀山嘉泰房地产公司，与贾国强、陈曼曼无关；至今贾国强、陈曼曼仍使用临时用电，该线路不符合城市用电的需要，供电部门逾期砀山嘉泰房地产公司整改，但砀山嘉泰房地产公司至今仍未整改；临时用电存在安全隐患，自交房至今已发生三起火灾，烧坏业主的电器，电梯也经常断电，给业主生活造成极大不便；案涉合同第十条第二款约定，交付时纳入城市供电网络并正式通电，砀山嘉泰房地产公司未按照合同约定履行上述义务，应承担相应违约责任。 贾国强、陈曼曼向一审法院起诉请求：1.判令砀山嘉泰房地产公司赔偿贾国强、陈曼曼从2019年4月1日到2020年9月1日止，519天，每天按照全部房价款53万元的万分之1.5支付违约金41260元；2.判令砀山嘉泰房地产公司赔偿贾国强、陈曼曼从2020年9月1日到砀山嘉泰房地产公司为贾国强、陈曼曼办理好房屋所有权证书之日止的违约金（以实际交付给贾国强、陈曼曼房屋产权证的日期为准）；3.确认砀山嘉泰房地产公司给贾国强、陈曼曼供电，没有纳入城市供电网络并正式通电，2020年9月1日止没有达到使用条件（庭审中，贾国强、陈曼曼明确诉讼请求为2018年12月31日起按照全部房款的万分之1.5支付违约金直至达到城市供电网标准）；4.确认砀山嘉泰房地产公司给贾国强、陈曼曼规划的车位、车库，2020年9月1日止没有达到建设工程规划许可的使用条件（庭审中贾国强、陈曼曼明确诉讼请求为砀山嘉泰房地产公司给贾国强、陈曼曼规划的车位、车库，直至全部车位车库达到规划标准为止）；5.诉讼费由砀山嘉泰房地产公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月17日，砀山嘉泰房地产公司（出卖人）与贾国强、陈曼曼（买受人）签订《商品房买卖合同》（预售），贾国强、陈曼曼购买砀山嘉泰房地产公司开发的商品房。合同约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4189.72元，总价款为人民币530000元，买受人采取贷款方式付款，买受人应当支付首付房价款160000元，余款370000元申请贷款支付；合同第九条“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十条“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式通电，交付时达到使用条件…如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种处理方式：（1）以上设施中第1、2、3、4项约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）：3.规划的车位、车库：2018年12月30日达到规划使用条件；以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人整修至规划标准，并按日向买受人支付万分之一的违约金”；合同第十一条“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金”；合同第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金”。2018年12月10日，帝景水岸之帝景公馆31＃楼经竣工验收合格，2019年1月8日，砀山嘉泰房地产公司向贾国强、陈曼曼交付涉案房屋。 另查明，贾国强、陈曼曼至今未取得涉案房屋不动产权证，涉案房屋未纳入城市供电网络并正式通电。 一审法院认为：贾国强、陈曼曼（买受人）与砀山嘉泰房地产公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，皆系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订之后，贾国强、陈曼曼按照合同约定支付了购房款，砀山嘉泰房地产公司理应按合同约定履行交付房屋、办理产权证等主要义务，其未按期办证的行为构成违约，应根据合同约定承担逾期办证的违约责任。砀山嘉泰房地产公司辩称是因为行政效率低下导致办证延迟，但并未提供证据证明，不予支持。依双方合同约定，交房后的90日内，出卖人应当为买受人办理房屋产权证书，逾期未办理房屋产权证书且买受人不同意解除合同的，出卖人应依约给付买受人逾期办证违约金，违约金自交房之日后的第90日起按照购房款总额的日万分之1.5计算。涉案房屋交付时间为2019年1月8日，如未能办理房屋产权证书，贾国强、陈曼曼有权在交付后的第90日（即2019年4月8日）起按照购房款总额的日万分之1.5，即每日79.5元（530000元×1.5?）主张逾期办证违约金，截至2019年9月1日，违约金为40704元（79.5元×512天），余下逾期办证违约金计算至贾国强、陈曼曼办理好房屋所有权证书之日。砀山嘉泰房地产公司称违约金过高，应予以调整，但未提供证据证明，且办理房屋所有权证为合同的主要义务，违约金为日万分之1.5，并未明显过高。 关于贾国强、陈曼曼诉求的涉案房屋交付时未纳入城市供电网络并正式通电，砀山嘉泰房地产公司应承担违约责任。涉案房屋虽然接通了临时用电，但不能满足城市的日常生活所需，也不符合双方的合同约定的使用条件，砀山嘉泰房地产公司构成违约。砀山嘉泰房地产公司辩称因外部电源为政府配套，因城区电网负荷不足，需政府建设公共开闭所来补充导致未能纳入城市供电网络，但其提供的证据无法证明其主张，不予采纳。由于贾国强、陈曼曼未提供证据证明实际遭受的损失，且双方约定违约金为房价款的日万分之1.5，明显过高，酌定违约金按照购房款总额的日万分之0.5，即26.5元（530000元×0.5?），从2018年12月31日计算至涉案房屋实际纳入城市供电网络并正式通电时止。 关于贾国强、陈曼曼诉求的规划的车位、车库在交付时未达到规划使用条件，该商品房买卖合同中对规划的车位、车库的约定是应达到规划使用条件，现涉案房屋经验收符合规划设计要求，贾国强、陈曼曼未举出有效证据证明砀山嘉泰房地产公司的规划的车位、车库在交付房屋时未达规划设计要求，故对贾国强、陈曼曼的该项诉求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付贾国强、陈曼曼逾期办证违约金40704元（逾期办证违约金暂计算至2020年9月1日，剩余的逾期办证违约金从2020年9月2日按照日79.5元计算至贾国强、陈曼曼办理好房屋所有权证之日）；二、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付贾国强、陈曼曼逾期完善供电设施违约金（违约金从2018年12月31日开始按照日26.5元计算至涉案商品房实际纳入城市供电网络并正式通电时止）；三、驳回贾国强、陈曼曼的其他诉讼请求。 一审案件受理费416元，由安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实部分，关于案涉《商品房买卖合同（预售）》的订立时间及合同条款内容属实，关于案涉房屋的竣工验收合格及向贾国强、陈曼曼交付涉案房屋的时间属实，本院予以确认。 另查明，贾国强、陈曼曼的房屋不动产权证书于2020年10月27日颁发。双方在审理中确认，自交房之日起，案涉房屋已有用电。砀山嘉泰房地产公司举证缴纳电费发票主张其通过国家电网办理相关手续并承担费用给贾国强、陈曼曼供电使用，属于城市供电网络供电。贾国强、陈曼曼抗辩认为供电并非正式供电，贾国强、陈曼曼的房屋并没有纳入城市供电网络，临时用电存在安全隐患影响了正常使用，不符合合同约定的条件应承担违约责任。 本院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：砀山嘉泰房地产公司逾期办证应如何承担违约责任；贾国强、陈曼曼主张砀山嘉泰房地产公司供电设施交付条件不符合案涉合同约定应承担违约责任的诉求应否支持。 关于逾期办证应如何承担违约责任的问题。贾国强、陈曼曼与砀山嘉泰房地产公司的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示,合同真实有效。该合同第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。”案已查明，双方对于贾国强、陈曼曼未能如期取得案涉商品房的房屋所有权证书的事实均予以确认，砀山嘉泰房地产公司并无证据证明逾期办证系贾国强、陈曼曼的原因所致，其上诉称逾期办证系办证部门程序性较强，且签批流程缓慢所致，即使如其诉称，也非免责事由，故砀山嘉泰房地产公司主张不构成违约的上诉意见，本院不予采纳。关于砀山嘉泰房地产公司主张因“新冠”疫情蔓延要求调整违约金的意见，审理认为，双方当事人在合同中约定的逾期办证违约金为日万分之一点五，并未超过法律保护的限度；案涉房屋约定的交付时间为2018年12月30日前，实际交付时间为2019年1月8日，而“新冠”疫情蔓延于2020年初，该情形发生于砀山嘉泰房地产公司迟延履行后，故其主张免除责任或调整违约金的上诉理由，本院亦不予支持。一审依照合同约定，判决砀山嘉泰房地产公司自房屋交付后的第90日（2019年4月8日）起按照购房款总额的日万分之1.5，即79.50元（530000X1.5?）支付贾国强、陈曼曼逾期办证违约金，并无不当。本案中，贾国强、陈曼曼的房屋不动产权证书于2020年10月27日颁发，故砀山嘉泰房地产公司应支付贾国强、陈曼曼逾期办证违约金为45156.00元（79.50元X568天）。 关于砀山嘉泰房地产公司供电设施交付条件是否符合案涉合同约定的问题。案已查明，案涉合同约定内容：“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：…2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式通电，交付时达到使用条件”。审查合同条款内容，双方当事人约定的条件用“横线”标注，且贾国强、陈曼曼对于房屋自交付时有电使用的事实不持异议，虽贾国强、陈曼曼主张临时用电存在安全隐患影响了正常使用，但审理中未提供相关的证据予以证明。一审判决认定砀山嘉泰房地产公司虽接通了临时用电，但不能满足城市的日常生活所需，缺乏证据佐证。审理认为，砀山嘉泰房地产公司采用已纳入城市供电网络的供电设施为业主方供电，转供电方式亦通过国家电网，并未实际损害到贾国强、陈曼曼的用电权益。故，贾国强、陈曼曼关于砀山嘉泰房地产公司未按合同约定供电设施交付条件构成违约的主张，本院不予采纳。砀山嘉泰房地产公司此节上诉意见本院予以支持。 综上所述，安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，一审认定砀山嘉泰房地产公司提供的供电不符合双方合同约定应承担违约金不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省砀山县人民法院(2020)皖1321民初3597号民事判决； 二、安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付贾国强、陈曼曼逾期办证违约金45156.00元； 三、驳回被上诉人贾国强、陈曼曼的其他诉讼请求。 一审案件受理费416元，由上诉人安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担409元，被上诉人贾国强、陈曼曼负担7元；二审案件受理费928元，由上诉人安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担817元，被上诉人贾国强、陈曼曼负担111元 本判决为终审判决。 审判长  解亚洁 审判员  王 磊 审判员  姚 强 审判员  赵 路 审判员  朱珊珊 二〇二一年一月十九日 法官助理余倩男 书记员张可心 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。