江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终43号上诉人（原审原告）：姚丽娟，女，1974年2月14日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：马琦，泗洪县车门法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宿迁市盛泰商业管理有限公司，统一社会信用代码913213246657921881，住所地江苏省泗洪县青阳街道泗洲西大街**。法定代表人：李卫东，该公司董事长。上诉人姚丽娟因与被上诉人宿迁市盛泰商业管理有限公司（以下简称盛泰公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚丽娟向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持姚丽娟的一审诉讼请求。理由如下：1.涉案合同是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。涉案合同第六条明确约定，盛泰公司应按合同约定的时间给付姚丽娟租金，逾期超过30天不付，姚丽娟有权终止合同并追究盛泰公司因违约造成姚丽娟的一切实际损失。现盛泰公司逾期支付2017年第一季度、2019年第四季度租金超过30日，该违约行为符合合同约定的解除条件，姚丽娟有权按照合同约定请求解除涉案合同。2.姚丽娟请求解除合同并不必然导致社会财富的极大浪费且不会对苏果超市的正常运营有影响，至少包括姚丽娟在内的业主均表示合同解除后，服从苏果超市与盛泰公司的租赁合同约定，苏果超市只需按照其所租赁的商铺总面积与姚丽娟所有的商铺面积比例支付相应租金即可。3.盛泰公司长期存在逾期支付租金的违约行为，继续履行合同对姚丽娟及全体业主都不公平。4.涉案合同就违约金作出明确约定，即涉案房屋总价款的20%。盛泰公司在一审中提出违约金过高，应适当减少，但盛泰公司并未举证证明违约金明显过高，一审法院酌定违约金为3417元明显过低，达不到对盛泰公司长期违约行为的惩戒。5.涉案合同为委托合同，因盛泰公司长期逾期支付租金，姚丽娟对涉案合同中的委托行为享有任意解除的权利，且合同的解除是因为盛泰公司的过错导致。盛泰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：1.盛泰公司在履行合同过程中不存在根本违约。涉案合同自签订后，盛泰公司一直在积极履行合同义务，定期将收取的租金及时转付给各业主，从未违约。2017年第一季度，因商铺承租人苏果超市提出承租房屋的消防水泵房及楼顶消防水系统存在诸多隐患且超市购物客户无法停车等事宜要求盛泰公司解决，故苏果超市拖延支付租金。盛泰公司针对苏果超市提出的问题及时与业主进行沟通，因业主有400多户，人太多无法形成一致意见。后盛泰公司在自行出资对消防设施进行维修并将地下停车场交给超市管理后，苏果超市才支付租金，盛泰公司在收到租金后及时转付了租金，因此盛泰公司不存在违约行为。2.涉案合同未达到解除的条件。姚丽娟在每次收到盛泰公司转付的租金后并未提出任何异议，也未要求解除涉案合同。本案商铺是整体出租给苏果超市，业主共计400多户，如果因少数业主随意解除合同，苏果超市就无法经营，也会导致大多数业主无法出租获利，造成大多数业主的租金损失以及苏果超市经营损失。3.姚丽娟主张的违约金过高，应当予以调整。盛泰公司不存在违约行为，即使法院认定盛泰公司存在违约行为，但盛泰公司违约时间太短，姚丽娟也未提供任何证据证明其损失数额。姚丽娟要求按照合同约定的房屋总价款20%支付违约金，显然不合理也不合法，应当予以调整。而且盛泰公司一直积极向苏果超市追讨租金，如果因苏果超市违约逾期付款而导致盛泰公司承担巨额违约金，明显不公平。姚丽娟向一审法院起诉请求：1.判令解除姚丽娟、盛泰公司于2009年2月27日、2010年9月17日签订的两份协议；2.判令盛泰公司赔偿迟延交租违约金21460.6元；3.本案诉讼费由盛泰公司承担。一审法院认定事实：2009年2月27日，姚丽娟（甲方）与盛泰公司（乙方）签订《协议书》，约定姚丽娟将其位于泗洪县泗洲西大街12号的金鹰国际商城裙楼二层1#B2059号商铺委托盛泰公司对外出租，商铺建筑面积为24.96平方米，使用面积为13.97平方米。租赁期限暂定10年（以苏果超市开业之日为起算日）。租金从2009年5月28日开始起算，年租金按人民币壹拾零万柒仟叁佰零拾叁元（小写：107303）的8%计算。付款方式为苏果超市开业前租金按月支付，开业后租金按季度支付，每季度首月15日前由乙方支付给甲方本季度租金；甲方如一次性付清购房款并符合相关优惠条件的，第一年租金可一次性支付，以后租金按季度支付，以此类推。第四条委托租赁方式及事项，一、甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺租赁、管理的一切事宜均委托乙方处理，并授权乙方以乙方名义从事商铺租赁、管理的一切活动；并保证在本合同有效期内甲方不会以任何理由撤销对乙方的该项委托；第五条双方权利与义务，……四、为了能使商铺得以永续经营保障甲、乙双方的权利，在本合同期满后，如果华润苏果超市继续租赁经营，甲方仍委托乙方继续行使本合同约定的一切权利和义务，委托期限为10年（按本协议到期时间顺延），乙方确保按本协议约定的一切权利和义务履行，双方不再另签协议，本协议继续有效；六、乙方应按本合同的约定时间转付给甲方应得租金。逾期30天不付租金，甲方有权终止合同并追究乙方因其违约所造成的一切实际损失；七、甲乙双方应依法纳税，因商铺租赁所产生的税费由甲方承担，由乙方统一代扣代缴，乙方提供相关票据。第六条违约责任，除本协议约定的违约责任外，甲乙任何一方违约，违约方还须按购房总款的20%支付给守约方，如发生甲方在本合同履行过程中干扰现租赁方苏果超市的正常经营活动等违约行为，甲方除承担上述约定赔偿外还应支付乙方违约金10万元（乙方有权从租金中扣除）。2010年9月17日，姚丽娟与盛泰公司签订《补充协议》，约定：一、2009年2月27日，甲乙双方就“金鹰国际商城花园”1#—B2059号商铺委托租赁签订了协议，现因房屋面积和购房金额发生了变化，所以租金也发生相应变化，现双方一致同意自本协议签订之日起，按以下方法计算租金，即2010年9月17日开始年租金按人民币壹拾零万叁仟玖佰零拾贰元（￥103902）的8%计算。二、甲、乙双方确认苏果超市开业日期为2009年9月28日。同日，案涉商铺开具销售不动产发票，金额为95318元。一审法院另查明:盛泰公司将包括姚丽娟商铺在内的400余户商铺整体出租给苏果超市。盛泰公司自2010年1月15日起向姚丽娟支付租金，其中姚丽娟主张自2010年7月23日开始存在迟付、少付情况，具体为2010年7月23日支付2039元，2010年10月18日、2011年1月15日、4月14日、7月15日、10月17日、2012年1月16日、4月13日、7月16日、10月15日、2013年1月15日、4月15日、7月15日分别支付1974元，2013年10月15日、2014年1月15日、4月15日、7月15日、10月29日、2015年1月19日、4月29日、7月31日、11月11日、2016年2月2日、5月4日、8月1日分别支付1811元，2016年11月14日支付1688元，2017年3月6日、5月9日、8月7日、11月1日、2018年2月5日、4月27日、8月1日、11月1日、2019年1月29日、4月30日、7月29日、2020年1月23日、5月8日、7月29日分别支付1752元。2020年9月29日，盛泰公司支付2019年第四季度租金1752元。一审法院再查明：1.姚丽娟于2019年12月9日向一审法院提交诉讼材料进行诉前调解，案号为（2019）苏1324诉前调3719号；2.2016年4月30日税率为含税5%，之后税率为不含税的8.5%。本案一审的争议焦点为：1.盛泰公司迟延支付租金行为是否构成根本违约，成为解除合同的条件；姚丽娟主张解除合同是否超过诉讼时效；2.姚丽娟主张违约金应否予以支持；如支持，数额应如何确定。关于争议焦点一，一审法院审委会认为，姚丽娟将其所有的商铺委托盛泰公司出租经营，盛泰公司主要的合同义务是交付房租。协议约定，租金于每季度首月15日前支付，逾期30天不付租金，姚丽娟有权终止合同并追究盛泰公司因违约所造成的一切损失。盛泰公司在履行合同过程中存在延迟支付租金的情形，其中2017年第一季度、2019年第四季度已逾期超过30日，其未及时支付租金的行为已经构成违约。但该违约行为是否系根本违约，能否必然导致合同的解除，应当根据合同目标和违约形态，结合违约部分的价值或金额与整个合同金额的比例、违约部分对合同目标实现的影响程度以及违约后果、损失能否得到修订等因素予以综合判断。本案中，双方租赁合同自2009年起，已履行11年之久，盛泰公司虽存在未及时支付租金的情形，但仅在2017年第一季度逾期超过30日，且已进行补缴，姚丽娟对此并未提出异议，应认定双方以实际行动同意继续履行合同。2019年第四季度，盛泰公司主张因姚丽娟在银行预留的信息到期，导致该笔租金无法支付，后姚丽娟信息更新，盛泰公司已支付该租金，其主观不具有逾期支付的故意，庭审中盛泰公司亦明确表示愿意继续支付相应的租金，故从盛泰公司以上行为看，盛泰公司迟延交付租金的行为尚不足以导致合同解除，不构成根本违约。其次，姚丽娟所购商铺，仅是金鹰国际商城花园400余户中的一户，其享有的权利不等同于独立商铺，其权利的行使必须符合其他商铺业主的整体意志。现案涉商铺已由盛泰公司整体出租给苏果超市，姚丽娟以其在金鹰国际商城中占比很小的商铺，要求解除合同，不仅违背大多数商铺业主的意愿，影响整体商铺出租，且金鹰国际商城商铺已失去独立经营的条件。考虑到金鹰国际商城位于闹市区，如因此解除案涉协议，不仅使双方当事人的利益受损，也会造成社会财富的极大浪费，不利于经济发展。综上，姚丽娟要求解除2009年2月27日协议及2010年9月17日补充协议的诉求，不予支持。另，对于盛泰公司该项抗辩姚丽娟主张已超过三年诉讼时效的问题，姚丽娟于2019年12月9日向一审法院提起诉讼，解除事由发生在2017年第一季度，未超过三年，故对盛泰公司抗辩不予采信。关于争议焦点二，一审法院审委会认为，盛泰公司的违约行为虽不足以导致合同解除，但由于其存在违约行为，应承担相应的违约责任。依据协议约定，违约金为房屋总价款的20%即20780.4元。盛泰公司抗辩该约定的违约金过高，应适当减少，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案的具体案情，依法对违约金进行调整。庭审中，姚丽娟未举证证明其实际损失，协议约定违约金为20780.4元明显过高，考虑到盛泰公司的逾期次数较多，在此情形下，违约金的性质不仅体现补偿性，更应倾向于惩罚性，综合姚丽娟损失，参考全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍，酌定违约金为3417元。对于盛泰公司抗辩以实际购房款95318元作为计算租金的依据，因补充协议与销售不动产发票系同一天出具，故盛泰公司在签订协议时应知晓案涉房屋价款，在此基础上仍约定以103902元为计算依据，系当事人双方真实意思表示，对此对此不再进行规制，以补充协议为准。因协议约定代扣代缴税费，故具体租金数额姚丽娟并不清楚，不能以姚丽娟未提出异议为由认定姚丽娟认可盛泰公司的计算方式，对盛泰公司该项抗辩，不予采信。扣除税款后，2016年4月30日前租金应为1974.14元，之后应为1909.82元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决：一、盛泰公司于判决生效之日起十日内支付姚丽娟违约金3417元；二、驳回姚丽娟其他诉讼请求。案件受理费336元，公告费300元，由姚丽娟负担286元，盛泰公司负担350元。二审中，上诉人姚丽娟围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。姚丽娟所举的证据为：1.2020年1月19日至2021年1月19日期间，姚丽娟的中国建设银行个人活期账户交易明细一份，旨在证明：自江苏省泗洪县人民法院立案受理本案至今，盛泰公司仍然迟延支付租金。2.涉案商铺包含姚丽娟和王娟在内的共计39名业主出具的请愿书一份，旨在证明：39名业主均要求解除与盛泰公司之间签订的委托经营管理合同。盛泰公司二审未出庭发表质证意见。本院对上述证据认证如下：姚丽娟提供的证据一加盖了中国建设银行的印章，本院对该证据的真实性予以确认；该证据能够证明盛泰公司存在迟延支付租金的行为，本院对该证据依法予以采信。姚丽娟提供的证据二，因该证据上的签名人员未出庭作证，本院无法确认该证据的真实性，故对该证据依法不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院另查明：2020年10月29日，盛泰公司向姚丽娟支付租金1752元。本案二审的争议焦点为：1.盛泰公司迟延支付租金，姚丽娟能否据此请求解除双方签订的涉案两份协议；2.盛泰公司应当支付的违约金数额如何确定。关于第一争议焦点。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，姚丽娟以盛泰公司逾期支付2017年第一季度、2019年第四季度租金超过30日，符合合同约定的解除条件为由，要求解除涉案委托经营管理合同。虽然盛泰公司未按照合同约定的时间支付租金已构成违约，但并无证据证明盛泰公司已彻底丧失支付租金收益继续履行合同的能力，且双方约定的委托经营管理期限为以苏果超市开业之日起暂定10年（如果苏果超市继续租赁经营，委托期间再顺延10年），表明双方在签订委托经营管理合同时对于盛泰公司就涉案商铺进行的经营管理行为具有长期持续性已有心理预期，而盛泰公司对于2017年第一季度的租金也于2017年3月6日进行了支付，姚丽娟对此并未提出异议，对于2019年第四季度的租金在银行信息更新后也及时进行了支付。同时，姚丽娟完全可以通过要求盛泰公司支付违约金的方式来弥补其因未及时获取租金收益所产生的合理损失。因此，盛泰公司的违约行为尚未达到致使涉案委托经营管理合同目的已无法实现的程度，姚丽娟以此要求解除合同不符合法律规定，本院对此不予支持。姚丽娟还主张因涉案委托经营管理合同的性质属于委托合同，其作为委托人可以随时解除该合同。对此，本院认为，姚丽娟购买的涉案商铺属于产权式商铺，即开发商将整体商场分割成无墙体隔断的若干商铺出售给购房人，而购房人购买商铺后又交由开发商或其指定的管理公司采取包租或委托经营的方式进行统一运营管理。本案中，在与包括姚丽娟在内的业主签订委托经营管理合同之后，盛泰公司基于对业主承诺接受统一管理的信赖，与苏果超市协商租赁事宜，苏果超市也系基于对业主与盛泰公司之间签订的涉案合同稳定性的信任才与盛泰公司订立租赁合同。同时，也是基于对所有业主接受统一管理合同稳定性的信任，苏果超市才能进行整体装修并开展业务，形成相对稳定的经营模式，而这一切无不关系到所有业主能否实现收益的长期性、稳定性和最大化。此外，从业主商铺位置特点讲，业主商铺大多坐落于商场内部，商铺之间权属界线并不明显，所有业主的商铺经管理方统一开发利用形成一个有机的商业综合体，单个业主的商铺一般不具有独立完善的水电及服务设施，单个业主商铺经营收益的实现有赖于管理方对整个商场的统一管理和服务。如少数业主在约定的较长合同期内单方解约导致少数商铺脱离管理方的统一管理而自营，将可能会对整个商场的运营造成不利影响，造成对多数业主利益的损害，盛泰公司与苏果超市的合同权益也将无法得到有效保障。因此，涉案委托经营管理模式的特殊性质和购房人所有的商铺位置特点等因素，决定了业主的缔约、续约、解约等合同权利均会不同程度的受到限制。虽然合同法规定了委托人可以随时解除委托合同，但姚丽娟在行使合同解除权时，该权利仍然需受基于合同正义价值考量的诚实信用原则和禁止权利滥用原则所限制，并结合涉案委托经营管理合同至今已履行十一年，而姚丽娟仅是涉案四百多位业主中的一位，姚丽娟解除合同的后果必然涉及案外人苏果超市及整体出租合同中其他业主的利益，从维护整体利益和诚实信用、公平原则、禁止权利滥用的角度，除非出现根本违约导致合同目的无法实现或者出现代表产权面积占全体业主大多数的业主提出解除合同等情形，少数业主不能随意行使合同解除权打破涉案合同关系的稳定、影响盛泰公司与案外承租人之间租赁合同关系的稳定，这也符合民事活动中鼓励交易的原则。据此，对于姚丽娟以其行使委托合同任意解除权为由，要求解除涉案委托经营管理合同的主张，本院难以支持。关于第二争议焦点。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，姚丽娟要求盛泰公司按照合同约定的购房总款的20%支付违约金21460.6元。盛泰公司主张约定的违约金过高，姚丽娟不存在实际损失，应适当减少，请求予以调整。因姚丽娟并未提供相应的证据证明盛泰公司迟延支付租金对其造成的实际损失，而合同约定的违约金数额接近姚丽娟两年半的租金数额，明显超过了双方当事人的预期利益，也有违公平原则。但违约金的作用除了弥补姚丽娟的损失外，还应当对盛泰公司具有一定的惩罚性，一审法院结合盛泰公司违约情形，根据盛泰公司的逾期付款天数参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍酌定盛泰公司支付违约金3417元并无明显不当。综上所述，姚丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由姚丽娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 朱 海审 判 员 沈 阳二〇二一年一月二十九日法官助理 赵迎娣书 记 员 袁 满