河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2433号上诉人（一审被告、反诉原告）：濮阳市天伦实业有限公司，住所地：濮阳市黄河路与丽都路交叉口西50米路北（高新技术经济贸易区发展总公司**），统一社会信用代码914109005948910737。法定代表人：李兴南，该公司经理。委托诉讼代理人：于振军，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：田华钢，河南金谋律师事务所律师。上诉人（一审原告、反诉被告）：河南丹尼斯百货有限公司，住所地：郑州市经济技术开发区航海东路北、第一大街以西，统一社会信用代码：9141000007943074X0。法定代表人：王尚卿，该公司董事长。委托诉讼代理人：游远航，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何琼瑞，女，1989年9月11日出生，汉族，该公司员工。上诉人濮阳市天伦实业有限公司（简称天伦公司）与上诉人河南丹尼斯百货有限公司（简称丹尼斯公司）因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日受理后，依法组成合议庭进行了开庭审理，上诉人天伦公司的委托诉讼代理人于振军，上诉人丹尼斯公司委托诉讼代理人游远航、何琼瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人天伦公司上诉请求：1、请求撤销（2020）豫0902民初1768号民事判决，对本案予以改判或发回重审，判令被上诉人向上诉人支付经济损失1500万元；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实及法律适用过程中存在错误；一、施工中丹尼斯公司多次变更施工标准和图纸，是导致租赁物无法按照原定时间交付的直接原因，一审简单认定由于天伦公司未能按期交付而导致合同解除，属于事实认定错误；案涉租赁物不是现房租赁而是按照丹尼斯公司单方意志和特定要求的专属定制，丹尼斯公司对施工标准和图纸多次单方变更，是造成工期延误的决定因素；关于因修改图纸而导致的工期顺延，合同已经明确约定不属于预期违约的情形。二、丹尼斯公司作为违约方无权单方解除合同，并不发生合同解除的效力。三、丹尼斯公司未依约履行义务，故履约保证金不应退还。四、上诉人天伦公司反诉请求被上诉人丹尼斯公司赔偿经济损失的诉讼时效未超过。双方订立了长达20年的租赁合同，丹尼斯公司单方变更施工标准，后以逾期交房为由单方解除合同，直接造成损失约4亿元。丹尼斯公司答辩：原审对天伦公司违约事实及解除权主体的认定正确；天伦公司不能全面按时履约的违约事实导致解除条件成就，守约方丹尼斯公司依法依约享有解除权。原审对合同解除日期的认定正确；涉案合同第11.3条约定自通知送达日解除，与《合同法》第96条一致，丹尼斯公司合法行使了解除权，天伦公司并未按法定期限和形式提出异议，涉案合同于送达日2016年9月21日解除。原审认定保证金退还条件成就且应当退还的事实正确；天伦公司拒不退还的行为违反涉案合同保证金退还条款之约定，应当如期退还并加付逾期利息。原审对于天伦公司反诉赔偿经济损失的诉讼时效已经超过，丧失胜诉权的事实认定及法律适用均正确，天伦公司作为违约一方不但无权索赔，反而应作出赔偿，违约金条款应当依法采纳。涉案合同是双方平等协商的结果，绝非天伦公司所称的单方意志或丹尼斯支配，倒是天伦公司作为建设方，对标的物的规划报批、建设进度绝对掌控，完全占主导地位。天伦公司混淆共同认可和单方变更的概念，涉案合同交付条件条款及附件清单的大部分项都保留了施工事项须经双方共同认可的约定；天伦公司事实上认可丹尼斯公司全面履行了交付前的阶段性义务，不存在所谓的丹尼斯公司单方变更。交付符合约定的标的物是出租人的法定义务，天伦公司的前期投资是在先义务的履行而非其上诉所称的损失。上诉人丹尼斯公司上诉请求：1、撤销（2020）豫0902民初1768号民事判决第三项，依法发回重审或改判被上诉人向上诉人支付违约金500万元，被上诉人向上诉人支付逾期退还履约保证金的利息（自2016年10月22日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还完毕之日）；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:原审在客观认定了被上诉人的违约导致案涉合同被解除的情形下，又减轻和回避了被上诉人的违约责任，导致判决结果和事实认定前后矛盾，依法应予纠正；尽管原审客观认定了被上诉人违约的客观事实，但又在本院认为部分认定上诉人要求变更对交付存在一定影响，该部分内容则完全与被上诉人不能交付负一楼超市区域以及被上诉人自证的竣工严重逾期的事实不符。被上诉人在原定交付日前夕函告上诉人不能交付负一楼，这一事实直接导致上诉人将来接手的是一个有先天缺陷的物业，没有超市的商业综合体根本无法形成完整的商业生态链，将直接负面影响未来的经营。被上诉人原审自证的部分工程竣工验收时间为2017年7月，也足见被上诉人工程建设逾期的严重程度。500万元违约金依法应予支持；保证金逾期返还利息依法应支持。请求依法驳回天伦公司的上诉请求，维持除答辩人上诉以外的原审判决内容。天伦公司答辩：丹尼斯公司多次变更施工标准，导致施工成本增加，工期顺延，并非天伦公司过错所致；租赁合同约定，如因后期乙方图纸再做修改而导致的，不属于工程逾期；承租人频繁对施工图纸和标准提出变更，又以超出原定日期无法交付为由要求解除合同，与双方合同宗旨相悖，也有违诚实信用和公平原则。租赁双方早已就地下部分不再作为租赁区域达成共识，承租人单方解除合同，另有缘由，是丹尼斯公司对濮阳地区业务扩展计划调整，不再打算继续扩大经营规模，以逾期交付的名义，强行解除合同。关于租赁物竣工时间的评判，应当结合本案中施工标准变更、承租人中途毁约、答辩人失去方向等因素，结合公平原则予以把握；租赁物是在丹尼斯公司的独家要求之下规划建造，对其他承租人不具有适租价值和吸引力，失去丹尼斯公司的合作支撑，工程完工后闲置多年未能出租。租赁合同因丹尼斯公司过错被其单方解除，天伦公司不构成违约，无需承担违约金及利息。请求驳回丹尼斯公司的上诉请求。丹尼斯公司一审诉讼请求：1、确认原、被告双方于2014年1月25日签订的《租赁合同》已于2016年9月21日解除；2、判令被告向原告返还履约保证金人民币1000万元及逾期利息（自2016年10月22日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还完毕之日止）；3、判令被告向原告支付违约金人民币500万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。天伦公司一审反诉请求：天伦公司反诉称：1、请求法院判令反诉被告河南丹尼斯百货有限公司支付反诉原告因解除租赁合同导致的经济损失1500万元（暂定）；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。一审审理查明事实，2014年1月25日，丹尼斯公司（案涉租赁合同乙方/使用者）与天伦公司（案涉租赁合同甲方/产权人）签订租赁合同一份，合同主要约定：丹尼斯公司承租天伦公司位于濮阳市任丘路与丽都路交叉口恒丰中央广场B区地下1层至地上6层，建筑面积共计63421平方米（其中地下8382平方米，地上55039平方米）的营业房屋；租赁合同约定租赁期限为20年，自丹尼斯公司签署《交付确认书》之日起至20年使用服务期限届满之日止；房屋交付时间为2015年12月31日前；丹尼斯公司应在协议签订后30日内向天伦公司支付10000000元履约保证金，因约定或法定情形导致合同终止或解除时，天伦公司应当在合同终止后30天内向丹尼斯公司返还履约保证金；天伦公司交付逾期90天以上的，丹尼斯公司有权解除合同并要求天伦公司支付500万元的违约金；在合同有效期内，未经丹尼斯公司同意，天伦公司擅自提出变更的要求，双方协商未能达成一致导致合同终止，天伦公司应当按第11.7条支付违约金；因一方违反本合同约定或者法律规定，导致守约方行使单方解除权而终止本合同的，违约方应当支付500万元违约金，且该条款与合同其他违约条款可合并适用；租赁合同第一条“合同标的物”及9份附件，列明了租赁房屋的交付条件；该租赁合同于2014年1月25日在郑州签署，经双方签字盖章后生效。2014年2月24日，丹尼斯公司按照合同约定在合同签订后30个工作日内，向天伦公司支付了1000万元的保证金。2015年4月3日，案涉租赁房屋获濮阳市自然资源和规划局核发建设工程规划许可证。一审另查明，2015年12月22日，天伦公司向丹尼斯公司送达了《关于河南丹尼斯百货有限公司租赁恒丰中央广场B区营业区域变更的函》。该函件记载：合同签订后，双方均全面履行了各自的阶段性合同义务，合作关系极为融洽；地下作超市使用部分的8382平方米区域，因为天伦公司自身的手续障碍而不能提供给丹尼斯公司，建议丹尼斯公司变更租赁经营区域。该区域现处于围挡封闭状态，尚未投入经营使用。2016年2月2日，丹尼斯公司向天伦公司发送了《合作项目交付时间逾期相关事宜》的函，督促天伦公司交付房屋，并给予了15天的宽延期。2016年9月21日，丹尼斯公司向天伦公司发送了《关于违约责任与合同解除的相关事宜》的函，函件中明确提出：1、自本函件送达之日，租赁合同解除；2、天伦公司应在解除后30日内退还丹尼斯1000万保证金；3、天伦公司应在解约后30日内向丹尼斯公司支付违约金500万元。天伦公司当日签字、盖章签收了该函件。2019年9月26日，包含涉案租赁合同所涉租赁区域在内的恒丰购物公园对外开业。一审认为，本案为租赁合同纠纷。丹尼斯公司与天伦公司在租赁合同履行中发生争议，双方现均认可合同已解除，但认为解除合同是对方违约导致，均提出要求对方承担违约责任的主张。本庭归纳主要争议焦点：1、丹尼斯公司是否有权解除涉案租赁合同？2、天伦公司是否应当返还履约保证金并支付迟延付款利息及违约金？3、丹尼斯公司是否应当赔偿天伦公司损失？关于案涉租赁合同解除权。一审认为，案涉租赁合同系双方平等自愿、协商一致的结果，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效或可撤销情形，合法有效。合同生效后，当事人应当如约全面履行自己的义务。天伦公司作为涉案租赁房屋的建设方，对房屋的规划用途有报行政审批义务，对交付条件应有充分理解和认识，对交付时间应有合理预期和把控，尤其是在已实施前期投入的情况下，更应该审慎、全面地按照约定的租赁用途、交付时间及条件履行主要义务。但天伦公司未能全面履行交付房屋义务的违约行为，导致双方约定及法律规定的解约条件均成就，丹尼斯公司享有单方解除权。关于租赁合同解除时间。一审认为，根据《合同法》第九十六条关于解除权的行使的规定以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条关于解除异议期间的规定。丹尼斯公司的解除合同通知经天伦公司签收于2016年9月21日送达，送达形式不违反法律规定。天伦公司在解除合同通知到达之日起三个月以后内未通过法定形式提出异议，在庭审中对涉案租赁合同已解除的事实亦表示认可，故涉案租赁合同确认已于2016年9月21日解除。关于履约保证金。一审认为，涉案租赁合同约定履约保证金的全额或余额应当在合同终止后30天内返还，本案租赁合同因解除而终止，履约保证金返还条件已成就，天伦公司应于合同终止后30天内，即2016年10月22日前返还丹尼斯公司1000万元保证金。关于原告主张被告支付500万元违约金及迟延返还保证金应当支付利息的诉讼请求。一审认为，原告的该项诉讼请求能否得到支持，应该对本案合同的履行情况、当事人的为履行合同投入的大小、解除合同的原因、解除合同对双方当事人利益影响程度以及双方的过错程度等因素综合考量，根据公平和诚实信用原则予以衡量。丹尼斯公司作为承租方，同时也是专业的商业管理公司，在房屋实际交付前，除支付保证金外，并未大量投入资金，并且丹尼斯公司在天伦公司迟延交付房屋后也相对及时地行使了解除权，房屋最终未交付，丹尼斯公司损失也未进一步扩大。被告天伦公司虽然存在迟延交付租赁房屋导致合同解除及合同解除后迟延返还履约保证金的情形，但其为履行案涉租赁合同，前期进行了巨额投入，原告在租赁合同履行前提出的变更要求，客观上不可避免造成房屋交付期限延长，原告在向被告送达解除租赁合同函件后，还提出变更方案，造成被告对原告是否解除租赁合同的意图产生误判等。综合考量上述因素对双方租赁合同最终解除的影响，原告丹尼斯公司的该项诉讼请求，不予支持。关于天伦公司反诉的损失赔偿。一审认为，按照约定的用途、条件、时间完成案涉房屋的建设是天伦公司房屋交付前义务，天伦公司在履约过程中，不仅应对信赖利益有预期，也应对可能涉及的违约责任有理性判断。本案中，天伦公司未能全面履行及迟延履行交付房屋义务是导致合同解除的直接原因，作为违约方，其应自行承担自身过错损失，依法不享有请求守约方赔偿损失的权利；同时，我国《民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。天伦公司的反诉诉讼时效应自其签收解除合同通知之日（即2016年9月21日）起算，自该日起至天伦公司提起反诉的时间，诉讼时效已经过。丹尼斯公司庭审中就天伦公司反诉请求提出了诉讼时效的抗辩，天伦公司未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的法定事由，其丧失胜诉权。因此，天伦公司的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、二百一十六条之规定，一审判决：一、原告（反诉被告）河南丹尼斯百货有限公司与被告（反诉原告）濮阳市天伦实业有限公司2014年1月25日签订的《租赁合同》于2016年9月21日解除；二、被告（反诉原告）濮阳市天伦实业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）河南丹尼斯百货有限公司履约保证金10000000元；三、驳回原告（反诉被告）河南丹尼斯百货有限公司其它诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）濮阳市天伦实业有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111800元，由原告河南丹尼斯百货有限公司负担30000元，被告濮阳市天伦实业有限公司负担81800元。保全费5000元，由被告濮阳市天伦实业有限公司负担。反诉案件受理费111800元，减半收取55900元，由反诉原告濮阳市天伦实业有限公司承担。本院二审审理过程中，上诉人天伦公司举证的证据为：第一组，监理公司出具的证明一份，主张证明工期顺延是由于丹尼斯公司多次变更施工图纸和标准所致；第二组，施工材料一套，设计院变更通知单及天伦公司在涉案项目上投资缴纳税费的部分票据。主张证明，丹尼斯公司对施工图纸和布局提出多次调整要求，天伦公司按照其要求，变更施工计划，增加施工预算和成本投入。上诉人丹尼斯公司质证，1、对监理公司证明的真实性不予认可，证据在一审后取得，但应当在一审提交而未提交，不属于二审新证据，实质属于证人证言，但未出庭作证，且监理公司与天伦公司有利害关系；关于地下部分，在双方未达成协议之前，不能认为丹尼斯公司认可天伦公司不交付负一楼的事实；2、对施工资料及税费票据质证，不属于二审新证据，变更单中的大部分设计与本案无关，不能证明是丹尼斯要求的变更，更不能证明因此延误工期；对税费票据的真实性无异议，但与本案无关。上诉人丹尼斯公司二审审理过程中未举证证据。本院认为，对于二审审理过程中上诉人天伦公司举证的证据，应当结合一审证据予以综合认定本案事实。本院经二审审理查明事实与一审认定事实一致。另查明，2014年1月25日丹尼斯公司与天伦公司签订的《租赁合同》1.1.n条款还约定，双方共同确定的租赁区域范围内，在满足国家规范标准前提下，乙方有权根据需要调整平面布置图，甲方设计的建筑平面图需经乙方确定认可后方可进行施工图设计；11.3条款还约定，在本合同有效期内，甲方有下列行为之一的，应按本合同11.7的约定向乙方支付违约金，同时，乙方有权终止合同，乙方以传真或信函等书面形式通知甲方，本合同自通知到达甲方时解除；由此而造成对乙方限制、乙方损失的，甲方应予赔偿；a、甲方未按本合同1.6条款约定的时间按期将合同标的物交付给乙方装修使用，逾期90天以上的（如因后期乙方图纸再做修改而导致的原因除外）。在天伦公司施工期间，丹尼斯公司依据合同约定对天伦公司设计的建筑平面图及施工图纸、方案进行了多次认可，对施工图纸、标准及方案亦多次提出了变更要求，但双方对施工图纸、标准及方案的变更对施工造成的延期未进行协商量化，未因此行为另行签订延期交付协议。本院认为，上诉人天伦公司与上诉人丹尼斯公司签订了较长期限的《租赁合同》，双方本应按照合同约定及诚实信用原则全面履行合同义务，对于因客观原因不能按时履行的情况，双方亦应当按照公平合理的原则通过协商及时达成补充协议，避免造成较大损失；但因双方未能及时通过协商达成补充履行协议，致使合同无法继续履行，亦未及时采取措施避免损失扩大，双方均应承担相应的责任。上诉人天伦公司因对出租标的物建筑设计、报请审批及施工等原因，不能按期限交付租赁物，及不能按租赁使用目的交付地下负一楼的租赁范围，应承担主要违约责任，故对于丹尼斯公司解除合同的效力应予以确认，上诉人天伦公司应返还履约保证金，并应自行承担因解除合同给其本公司造成的经营损失，因此，上诉人天伦公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人丹尼斯公司所租赁的天伦公司的建筑物并非现房现状租赁，而是期房租赁，并且双方合同约定乙方丹尼斯公司有权根据需要调整平面布置图，甲方设计的建筑平面图需经乙方确定认可后方可进行施工图设计，并且约定了如因后期乙方图纸再做修改而导致的原因除外的违约免责责任，说明双方根据经营经验，对施工中丹尼斯公司对设计变更的要求而可能造成施工延期有一定的判断，而且实际施工中丹尼斯公司对施工图纸、标准及方案亦多次提出了变更要求，但是双方对施工图纸、标准及方案的变更对施工造成的延期未进行协商量化，按照诚实信用原则衡量，一审认定丹尼斯公司提出的变更要求，客观上造成房屋交付期限延长，并无不当，上诉人丹尼斯公司对租赁物不能按期完工交付，亦应承担一定违约责任，因此，一审对利息及违约金部分不予支持并无不当，上诉人丹尼斯公司的上诉理由亦不能成立，本院亦不予采纳。综上所述，本院对于上诉人天伦公司与上诉人丹尼斯公司双方的上诉请求均不予支持，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人濮阳市天伦实业有限公司负担111800元，由上诉人河南丹尼斯百货有限公司负担46800元。本判决为终审判决。审判长  孙立新审判员  孔德军审判员  周培勋二〇二一年一月六日书记员  杨悦琦