贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终135号上诉人（原审原告）：贵州保宏物业管理有限公司。住所地：贵州省道真仡佬族苗族自治县玉溪镇尹珍大道****。法定代表人：吴傲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾德国，重庆华升（道真）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐亮，重庆华升（道真）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王礼强，男，1972年8月5日出生，苗族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。被上诉人（原审被告）：吕建康，男，1983年6月19日出生，汉族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。被上诉人（原审被告）：赵寿敏，男，1970年8月4日出生，仡佬族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。上诉人贵州保宏物业管理有限公司（以下简称“保宏物业公司”）与被上诉人王礼强、吕建康、赵寿敏房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0325民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年1月12日进行了二审调查询问，上诉人保宏物业公司及其委托诉讼代理人曾德国、唐亮，被上诉人吕建康、赵寿敏到庭参加调查，被上诉人王礼强经本院通知未到庭。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。保宏物业公司上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、由被上诉人王礼强、吕建康、赵寿敏在支付租金的同时承担逾期租金利息至全部款项付清时止；三、由三被上诉人承担律师费5.4万元；四、判决解除案涉《房屋出租合同》；五、本案诉讼费由三被上诉人承担。事实及理由：一、逾期租金的利息应当计算至付清所欠租金时止;二、案涉《房屋出租合同》第十一条第（五）项约定了违约方应承担违约的直接支出和间接受益损失，其中包含律师费，上诉人因本案实际支付律师费5.4万元，一审酌情判决被上诉人承担律师费5,000元，不符合合同约定；三、合同约定的解除合同的条件已成就，而一审法院针对上诉人解除合同的请求适用《合同法》第227条之规定予以驳回不当，属于适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉请求。吕建康、赵寿敏答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望上诉人考虑被上诉人目前的经营状况和经济困难，分期收取租金，且答辩人愿继续履行案涉合同。王礼强未提交书面答辩意见。保宏物业公司向一审法院起诉请求：一、判令解除保宏物业公司与王礼强于2016年4月19日签订的《房屋出租合同》。二、判令王礼强、吕建康、赵寿敏共同支付所欠租金85.19万元。三、判令王礼强、吕建康、赵寿敏分别以所欠2018年度租金15.19万元、2019年度租金35万元、2020年度租金35万元为基数分别以2018年3月19日、2019年3月19日、2020年3月19日为起始时间，按月利率2%共同向原告支付至付清所欠租金时止期间的利息（暂算至2020年7月18日，共计利息225,064元）。四、本案诉讼费及律师费5.4万元由被告方承担。一审法院认定事实：2016年2月26日，贵州省遵义汽车运输（集团）有限责任公司道真客运站对外发布整体招租竞谈公告，保宏物业公司中标，双方于2016年3月16日签订《道真客运站营业用房租赁合同》，保宏物业公司整体承租道真客运站营业用房。2016年4月18日，王礼强、吕建康、赵寿敏签订《合伙协议》，约定共同出资成立“道真仡佬族苗族自治县兄弟商贸有限责任公司”经营酒店和洗脚城。2016年4月19日，保宏物业公司（甲方）与王礼强（乙方）签订了《房屋出租合同》，约定甲方将位于道真自治县客运站主站楼二楼1号建筑和公摊面积约1800平方米商业用房出租给乙方经营酒店和洗脚城，租赁期限为2016年4月19日至2036年4月18日止。在租赁期内，租金每5年调整一次，其中首个五年期的年租金为35万元，后面三个5年期的租金由双方共同协商确定租金的增涨幅度。租金支付方式，先付租金后使用，乙方应在合同生效后10日内支付首个5年期的第一年度租金35万元。租金支付时间按年度支付，由乙方于上一个租赁年度届满前30日内支付下一个租赁年度的租金。往后的年度租金在上一个年度届满前30日支付。租赁期内，乙方拖欠租金达30天（含）以上，或乙方不按时缴纳水费、电费、卫生费、垃圾处置费以及通讯等其他费用的，被相关单位催缴拒不缴纳被停业整顿的，甲方有权单方面单独解除合同，收回租赁房屋，乙方已付租金和租赁保证金不予退还。违约责任，乙方未按约定足额向甲方支付租金、物业管理费其他约定费用的，应按日承担应付金额1%的违约金。本合同项下的损失，是指守约方因对方违约的直接支出和间接收益损失，包含但不限于直接损失、案件受理费、鉴定费、交通费、律师费、房屋租金损失等。在租赁期内，王礼强、吕建康、赵寿敏向保宏物业公司支付了2016年度、2017年度的租金。2018年度的租金目前尚有15.19万元以及2019、2020年度的租金共70万元未支付，共计欠租金85.19万元。一审法院另查明，2018年2月27日，吕建康在工商部门注册成立“道真自治县兄弟商贸有限责任公司”，并担任法定代表人，住，住所地道真自治县客运站主楼****商业用房营范围住宿、餐饮。一审法院再查明，2020年7月28日，保宏物业公司与重庆华升（道真）律师事务所律师签订《法律事务委托合同》，委托该所律师曾德国、唐亮作为诉讼代理人提供法律服务，并于2020年8月4日支付律师费5.4万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。保宏物业公司与王礼强签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。王礼强、吕建康、赵寿敏未按约定期限足额支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，保宏物业公司主张租金85.19万元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。王礼强一方所持降低租金、收购经营、扣减停电停水损失的辩解意见无事实和法律依据，不予支持。关于违约金。王礼强一方要求减少违约金的辩解意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，双方约定违约金过高，一审法院决定按同期一年期LPR的4倍计算违约金，2018年3月19日至2020年7月18日以15.19万元为本金按年利率17%（4.25%×4）计算；2019年3月19日至2020年7月18日以35万元为本金按年利率17%（4.25%×4）计算；2020年3月19日至2020年7月18日以35万元为本金按年利率16.2%（4.05%×4）计算。关于合同应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，保宏物业公司未提供证据证明要求王礼强一方在合理期限支付所欠租金而王礼强一方逾期不支付，故对保宏物业公司要求解除合同的诉讼请求，不符合该条法律规定，一审法院不予支持。关于律师费。合同约定违约方支付守约方律师费，保宏物业公司与其委托的律师事务所签订委托合同，并支付律师费，一审法院酌情支持5,000元。吕建康经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法缺席判决。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、被告王礼强、吕建康、赵寿敏于本判决生效后十日内给付原告贵州保宏物业管理有限公司租金85.19万元，并承担迟延支付租金期间的利息（按同期一年期LPR的4倍计算）即以15.19万元为本金按年利率17%计算2018年3月19日至2020年7月18日利息；以35万元为本金按年利率17%计算2019年3月19日至2020年7月18日利息；以35万元为本金按年利率16.2%计算2020年3月19日至2020年7月18日利息。二、被告王礼强、吕建康、赵寿敏于本判决生效后十日内给付原告贵州保宏物业管理有限公司律师费5,000元。三、驳回原告贵州保宏物业管理有限公司解除房屋租赁合同的诉讼请求。案件受理费减半收取7,489元，由被告王礼强、吕建康、赵寿敏承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，保宏物业公司与王礼强签订案涉《房屋出租合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规强制性规定,应属合法有效,双方当事人均应依约履行。吕建康、赵寿敏与王礼强系合伙关系，吕建康、赵寿敏对保宏物业公司主张由其与王礼强共同承担合同责任并不持异议。根据双方当事人的诉辩意见,本案二审争议焦点问题为：1、案涉《房屋出租合同》应否解除；2、若合同解除，王礼强、吕建康、赵寿敏等人相应的责任承担问题。关于争议焦点一。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条之规定，当事人在履行合同中,出现法定解除合同情形或约定解除合同情形时,享有法定合同解除权或约定合同解除权的当事人,有权提出解除合同。本案中，保宏物业公司(甲方)与王礼强(乙方)于2016年4月19日签订的《房屋出租合同》约定“按先付租金后使用原则，租金支付时间按年度支付，由乙方于上一个租赁年度届满前30日支付下一个租赁年度的租金。……租赁期内，出现下列情形的,甲方有权单方面解除合同，收加租赁房屋，乙方已付租金和租赁保证金不予退还：1、乙方拖欠租金达30天（含）以上，或乙方不按时缴纳水费、电费、卫生费、垃圾处置费以及通讯费等其他费用的；……”,双方在履行合同期间,保宏物业公司将出租房屋已交付王礼强一方经营酒店,王礼强在依约支付部分租金后,以前期社会调查不到位、租赁房屋所处位置营商环境差导致其经营亏损为由长期拖欠保宏物业公司租金，至今仍有2018年的部分租金和2019年至2020年的租金未支付，拖欠日期远远超过30天，因此，双方约定解除合同的条件已经成就,保宏物业公司请求解除《房屋出租合同》,应予支持。关于争议焦点二。案涉《房屋出租合同》约定“乙方未按约定足额向甲方支付租金、物业管理费和其他约定费用的，应按日承担应付金额1%的违约金。……合同约定提前解除合同后，乙方逾期未移交租赁房屋的，每逾期一日应向甲方支付两倍日租金的租赁房屋占用费。”王礼强一方未按期支付租金导致合同解除,应向保宏物业公司承担违约责任。保宏物业公司主张王礼强一方承担租金损失85.19万元(2018年欠付15.19万元、2019年和2020年分别欠付35万元)、逾期租金按月利率2%支付利息至付清所欠租金时止。经审查,保宏物业公司主张以尚欠租金为基数按月利率2%支付利息,显然过高,应予调整。一审法院依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定，调整本案逾期利息以同期一年期LPR的4倍计算较为适当，本院予以确认，即尚欠的2018年至2020年租金，分别以15.19万元为基数按年利率17%自2018年3月19日起计算逾期利息，以35万元为基数按年利率17%自2019年3月19日起计算逾期利息，以35万元为基数按年利率16.2%自2020年3月19日起计算逾期利息，均计算至王礼强、吕建康、赵寿敏实际付清拖欠租金之日止。就保宏物业公司主张的律师费,其提交了相应的委托合同及发票,结合案件审理认定情况,一审酌情支持律师费5,000元并无不当。综上所述，保宏物业公司的上诉主张部分成立，本院予以相应支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0325民初1949号民事判决；二、解除贵州保宏物业管理有限公司与王礼强于2016年4月19日签订的《房屋出租合同》，王礼强、吕建康、赵寿敏于本判决生效后三十日向贵州保宏物业管理有限公司返还位于道真仡佬族苗族自治县客运站主站楼二楼1号建筑和公摊面积约1800平方米商业用房；三、王礼强、吕建康、赵寿敏于本判决生效后三十日内给付贵州保宏物业管理有限公司租金85.19万元，并承担违约金（即以15.19万元为基数按年利率17%自2018年3月19日起计算逾期利息，以35万元为基数按年利率17%自2019年3月19日起计算逾期利息，以35万元为基数按年利率16.2%自2020年3月19日起计算逾期利息，均计算至王礼强、吕建康、赵寿敏实际付清拖欠租金之日止）；四、王礼强、吕建康、赵寿敏于本判决生效后三十日内给付贵州保宏物业管理有限公司律师费5,000元。五、驳回贵州保宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,489元（已减半收取），由王礼强、吕建康、赵寿敏负担；二审案件受理费1,270元，由王礼强、吕建康、赵寿负担。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 张 睿审判员 任建毅二〇二一年一月二十日法官助理王莹书记员夏同英