安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初16951号 原告（反诉被告）:王蓉蓉,女,汉族,1985年11月27日出生,住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：夏华，安徽皖建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘春山，安徽皖建律师事务所律师。 被告（反诉原告）:安徽中汇国银德源置业有限公司,住所地安徽省合肥市包河区金寨路国元名都花园**楼**,统一社会信用代码9134010039437643XP（1-1）。 法定代表人:胡勇，董事长。 委托诉讼代理人：江林，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡慧，该公司员工。 原告（反诉被告）王蓉蓉与被告（反诉原告）安徽中汇国银德源置业有限公司（以下简称中汇国银公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王蓉蓉及其委托诉讼代理人夏华，被告（反诉原告）中汇国银公司委托诉讼代理人江林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王蓉蓉向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原被告于2019年3月9日签订的《合肥恒大水晶国际广场商品房认购书》；二、判令被告双倍返还原告定金人民币100000元、返还原告首期房款人民币281470元,合计381470元;并自起诉之日起至实际清偿之日止至按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至全部清偿之日止；三、判令本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:2019年3月7日被告销售人员向原告介绍、推销合肥恒大水晶国际广场楼盘A地块S3栋商铺情况,通过沙盘模型及项目规划向原告介绍,底商位于人行道附近,人流量大,视野开阔,适合投资、经营;在销售员不断游说下,原告于当日支付了定金50000元;2019年3月9日原被告签订《合肥恒大水晶国际广场商品房认购书》,编号1701224,约定原告购买合肥恒大水晶国际广场楼盘A地块S3栋底商108单元,该商品房规划用途为商业,建筑面积135.18平方米,单价16893元,定金为50000元,原告需于2019年3月11日支付首期房款61480元(不含定金),并签署《商品房买卖合同》；并于2019年9月8日前支付228360元以及后续5期付款计划。认购书签订当日原告支付了64180元,但被告一直未通知与原告签订《商品房买卖合同》。2019年4月25日原告支付217299元,提前支付第二笔房款228360元(提前支付优惠约5个点)。被告当日向原告出具收据两张,确认收取原告342540元(包含优惠11061元及定金),但双方未签订《商品房买卖合同》。 2020年3月份疫情期间原告准备交第三笔房款时在案涉房屋现场发现,其购买S3栋底商108单元房屋处人行通道加盖硕大的雨棚,将一楼商铺门脸遮住,显然即将交付房屋状况与规划、沙盘及宣传大不同。随即原告向被告反应加盖雨棚及改变规划的情况,希望得到妥善解决,但未果。 综上所述,被告已就案涉房屋的开发规划范围内的房屋及相关设施通过沙盘做了说明,并对原告房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容。被告在宣传时沙盘及规划中均没有加盖雨棚,原告所购底商所处位置在人行横道、人流流量大、视野开阔、直通市政道路,是商家必争之地,符合购买该商品房的目的是用于投资经营;但现在被告却在人行横道加盖了雨棚,导致原告所购买的商铺位置被遮住严实,变成拐角、死角。作为开发商应诚信经营,被告宣传时与即将交付现状不一致,擅自改变规划,导致双方无法签订《商品房买卖合同》。原告为维护自身合法权益,特诉至贵院,请求贵院判如所请。 被告中汇国银公司辩称：一、从雨棚性质上看，现场雨棚为钢结构的构筑物（即不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建筑物），不属于必须在规划设计图中要报规的，即使现场报规图纸中无雨棚标注，添加雨棚设置也不属于设计变更。且涉案项目验收通过时间为2019年12月13日，也就是说验收时雨棚已设置完毕，并未因此导致验收未通过，实际上涉案商铺所在楼栋已于2019年12月31日陆续交付使用，目前周边商铺均已开业经营。原告开庭提出《住宅设计标准》中并未明确说明，雨棚需单独验收，且《住宅设计标准》中该条并非强制规定。原告称我司擅自修改变更导致双方无法签订商品房买卖合同并要求解除合同、双倍返还定金没有事实依据,请求驳回。 二、从雨棚位置来看，雨棚处在连接地下一层商业出入口和地上一层的公共部位，非业主专有区域，该处设置为连接负一层和一层的人行楼梯、电梯，设置雨棚作用一来避免雨雪天气对电梯造成损害，雨水倒灌入负一层商业区；二来为过往人群提供雨雪天遮挡。同时现场可见，该雨棚为透明玻璃雨棚，高度低于商铺门头，其安装并未阻挡商铺视线，未侵害原告权利，反而是改善了涉案商铺经营环境、聚拢人群、提高商铺整体品质。 三、从雨棚安装具体情况看，实际并未影响原告诉称的“导致原告所购买的商铺位置被遮住严实，变成拐角、死角”：首先，雨棚材质为钢结构玻璃，透明，高度低于商铺门头；其次，涉案商铺大门位置正对市政道路方向，非雨棚所在方位，雨棚所在位置是地下商业与一层正负零处的楼梯处，侧部处连接商铺实体玻璃墙部位；再次，鉴于涉案商铺位置是属于街角，即使不设置雨棚，该位置是地下一层商业和地面一层的楼梯口处，本身就是整栋楼的拐角处，并未因雨棚设置成为死角。众所周知，交界口处是旺铺标识，此处作为地下一层商业和地面一层商业出入口位置，人流量大，雨棚设置客观上也会对人群有聚拢作用，对涉案商铺有百利而无一害。 四、从原告实际逾期付款行为及诉前沟通行为看，原告是因个人原因不愿购买涉案商铺才提出诉状列明事由诉称我司违约。实际上，原告存在逾期付款的违约行为，因不愿意购买商铺的情况下而擅自停止按合同约定付款，我司已分别于2020年4月20日、21日、22日发出催款函、催签合同函和单方解除函，并要求原告承担逾期付款的违约责任，对此我司已依法提起反诉。 五、退一步说，如真的因原告诉称我司无端规划变更的重大因素导致合同无法签订，那涉案楼栋的底商商铺均会联合一起向我司主张权利：首先是要求整改，整改不成的要求解除。而实际上，涉案商铺旁边的商铺均已正常开业经营，仅原告提出以上所谓理由导致合同无法签署要求退房。而且原告在与我司的前期沟通中也从未提出要求更改，而是明确其不愿意购买，并以实际行动（逾期付款）表明不愿意继续履行合同。 综上，原告诉称解除事由没有事实和法律依据，诉请事项没有合同和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告不存在任何违约行为，原告不享有法定以及约定的合同解除权。此外，由于《认购书》已于2020年4月24日解除，被告将依据认购书约定，定金不予退还。 反诉原告中汇国银公司反诉请求：一、请求确认反诉人与被反诉人签订的《认购书》于2020年4月24日已解除；二、请求被反诉人承担本案诉讼费。 反诉的事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年3月9日签订《合肥恒大水晶国际广场商品房认购书》，约定被反诉人购买反诉人开发建设的水晶国际广场A地块S3栋底商108号商铺，建筑面积为135.18平方米，合同总价为2283599元。合同约定付款方式为三年分期付款，并约定各期付款时间节点，同时认购书第五条约定被反诉人应按期支付分期款和签订《商品房买卖合同》，否则，视为被反诉人放弃购买该房屋，未能签订备案的《商品房买卖合同》的责任不在于我方，所付款项不予退还。 被反诉人于2019年3月11日首付款和2019年9月8日第二笔款项之后，未按时支付2020年3月8日的分期款，反诉人通过电话、函件等方式进行催款，并分别于2020年4月20日、21日、22日向被反诉人发出《还款提示函》、《催款函》和《通知》，催告被反诉人尽快交付逾期款、签订商品房买卖合同、未按约定的单方解除合同。根据反诉原告提供的快递回执，反诉原告已经于2020年4月22日发出的解除通知，《认购书》已经于2020年4月24日解除。现根据被反诉人违约事实，反诉人按照合同约定已发出单方解除函，请求人民法院确认双方合同已解除。为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院支持反诉人反诉请求。 反诉被告王蓉蓉辩称：一、被反诉人并未收到反诉人于2020年4月24日邮寄的解除通知，该通知对被反诉人不具有任何法律效力；二、反诉状所依据的认购书第五条来解除认购书，但实际上第五条约定的是被反诉人必须在约定的付款时间期限内到水晶广场签订商品房买卖合同，否则视为解除合同，根据认购书第二条，首期款支付时间在2019年3月11日，被反诉人于2019年3月7日支付定金5万元，3月9日支付首期款64180元，显然易见，被反诉人支付的时间在约定范围内，反诉人也出具了收据，未能签订商品房买卖合同的责任是反诉人不按照约定通知签订商品房买卖合同，是反诉人违约；三、反诉人无权单方解除，反诉人是依据合同法九十四条行使法定解除权，而反诉人是违约方，无权行使。综上请求驳回反诉请求。 经审理查明：2019年3月9日，原告王蓉蓉（买受人、乙方）与被告中汇国银公司（出卖人、甲方）签订一份《合肥恒大水晶国际广场商品房认购书》（以下简称认购认购书），该认购书约定：乙方自愿向甲方认购合肥恒大水晶国际广场楼盘A地块S3栋底商108单元，该商品房的规划用途为商业；该商品房建筑面积共135.18平方米，套内建筑面积133.35平方米，获优惠后，按建筑面积计算，单价为16893.02元/㎡，总金额为人民币2283599元。该认购书第一条约定：乙方同意签署本认购书时，支付50000元整作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；认购书第二条约定：乙方选择分期付款，乙方须于2019年3月11日前支付首期房款64180元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年9月8日前付清228360元；于2020年3月8日前付清342540元；于2020年9月8日前付清342540元；于2021年3月8日前付清342540元，于2022年3月6日前付清剩余款项456719元（在456719元下方又手写“于2021年9月6日前付清456720元”）。如乙方未能按照约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。认购书第五条约定：乙方必须在约定的付款方式和期限内到合肥恒大水晶国际广场销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。认购书第六条约定：如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。认购书第七条约定：乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。认购书第八条约定：甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。认购书对其他方面还作出了约定等。 签订认购书后，原告王蓉蓉通过刷卡转账于2019年3月7日向被告中汇国银公司支付定金50000元；于2019年3月11日支付首期购房款64180元；2020年4月21日，被告中汇国银公司向原告王蓉蓉发出《还款提示函》要求原告王蓉蓉2020年4月23日前支付完毕剩余房款342540元。原告王蓉蓉于2019年4月25日前分别支付购房款100000元、117299元，合计支付购房款331479元（含定金）。被告中汇国银公司于2019年4月25日分别出具228360元、114180元合计342540元收据（收据款中含给原告的优惠款11061元）。 被告中汇国银公司开庭陈述:2020年4月21日，被告中汇国银公司向原告发出《催款函》，催款函要求原告按认购书约定按期缴纳剩余购房款。2020年4月22日向原告王蓉蓉发出《通知》，通知记载：阁下于2019年3月9日与我司签订《合肥恒大水晶国际广场商品房认购书》，依据认购书，阁下须于2020年3月8日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付342540元房款，否则视为放弃购买该房屋，所付房款不退，我方无需通知，可另行处理该房屋，截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反认购书的约定。特致函我方将按认购书约定，另行处理房屋，阁下所付款项不予退还。原告王蓉蓉认为被告发出的催款函、通知收寄方均为物业管理人员桂玉红，原告王蓉蓉未收到催款函和通知。 另查，原告王蓉蓉购买的涉案房屋旁边处连接地下一层商业出入口和地上一层的公共部位，现被告中汇国银公司确实加盖了雨棚。至今原告王蓉蓉与被告中汇国银公司未签订《商品房买卖合同》。后原告王蓉蓉与被告中汇国银公司多次协商未果。 上述事实，由原告（反诉被告）王蓉蓉提供的身份证、企业登记信息、《合肥恒大水晶国际广场商品房认购书》、银行刷卡单票据、收据、规划图纸、沙盘、照片、顺丰速运回单，被告（反诉原告）中汇国银公司提供的《合肥恒大水晶国际广场商品房认购书》复印件、《还款提示函》、催款函、通知、照片及原被告（反诉原被告）的陈述予以证实。 本院认为:依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告王蓉蓉与被告中汇国银公司签订的《合肥恒大水晶国际广场商品房认购书》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应当合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定，履行自己的义务。现原告王蓉蓉已经按照认购书约定支付购房款，但原告王蓉蓉以所购的房屋旁边被告在连接地下一层商业出入口和地上一层的公共部位，加盖了雨棚，将一楼商铺门脸遮住,即将交付房屋状况与规划、沙盘及宣传大不同为由，要求解除双方签订的认购书。庭审中被告认可为了公共的利益确实加盖了雨棚，但并不影响原告房屋使用等，原被告双方未达成一致意见，未签订《商品房买卖合同》，现原告要求解除与被告签订的《合肥恒大水晶国际广场商品房认购书》，被告反诉请求确认该合同于2020年4月24日已经解除，双方基本达成解除认购书的意见，故原告要求解除认购书的诉请，本院予以支持，原告所付购房款，被告应予以返还。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据双方签订的认购书约定交付首期房款时，双方签订《商品房买卖合同》，但综观本案实际双方至今多次协商未签订商品房买卖合同，双方当事人均未提供证据证明未签合同归责于一方，不是原被告一方的原因造成，故原告所交的定金应予返还，原告要求双倍返还定金，不予支持。被告要求确认合同于2020年4月24日已经解除的反诉请求，原告对被告发出的通知（解除）和催款函不予认可，且认为不符合认购书约定的解除情形，本院认为反诉原告提供的通知和催款函未按照约定联络的地址邮寄，也无证据证明原告收到，故该通知对原告不发生法律效力，且该通知也不符合认购书约定解除的情形，故对此反诉请求不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王蓉蓉与被告安徽中汇国银德源置业有限公司于2019年3月9日签订的《合肥恒大水晶国际广场商品房认购书》； 二、被告安徽中汇国银德源置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王蓉蓉房款281470元、定金50000元，合计331470元； 三、驳回原告王蓉蓉的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告安徽中汇国银德源置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7022元，减半收取3511元，反诉案件受理费100元，减半收取50元，合计3561元，由原告（反诉被告）王蓉蓉负担461元，被告（反诉原告）安徽中汇国银德源置业有限公司负担3100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李孝荣 二〇二一年一月十五日 书记员  贾倩倩 附本案适用的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。