吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终164号上诉人(原审原告)：张彦，男，1976年5月17日出生，汉族，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：安立岩，吉林华耀律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：韩英梅，女，1988年10月7日出生，朝鲜族，住吉林省珲春市经济合作区。被上诉人(原审被告)：刘伟，男，1976年7月21日出生，汉族，住吉林省珲春市。被上诉人(原审第三人)：珲春鑫峰房地产开发有限公司，住所地吉林省珲春边境经济合作区**小区（海通雅居小区）。法定代表人：王海龙，经理。委托诉讼代理人：薛彦玲，吉林何晓明律师事务所律师。上诉人张彦因与被上诉人韩英梅、刘伟、珲春鑫峰房地产开发有限公司（以下简称鑫峰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林省珲春市人民法院（2020）吉2404民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张彦上诉请求：1.撤销珲春市人民法院（2020）吉2404民初1557号民事判决，依法改判，支持张彦的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由韩英梅、刘伟、鑫峰公司承担。事实和理由：张彦与刘伟民间借贷纠纷一案已审理终结，判决结果是刘伟偿还张彦借款本金及利息，张彦在该案起诉时已保全了诉争房屋。刘伟在2018年4月8日购买珲春边境经济合作区森林雅居小区10号楼108号门市，鑫峰公司也证明该房屋被刘伟购买，并承诺房屋再次出售应征得张彦同意，鑫峰公司也知晓房屋抵押给张彦的事实，但却将房屋出售给韩英梅。鑫峰公司从未通知张彦，更没有征得张彦同意，张彦根本不知情。鑫峰公司虚构将房屋出售的事实，真实目的是为了帮助刘伟逃避责任，房屋买卖合同虚假。韩英梅将款项打入王海龙个人账户，并没有交到鑫峰公司，韩英梅与鑫峰公司应当举证证明鑫峰公司收到该笔房款。韩英梅与王海龙存在其他经济往来，所转款项不是购房款。鑫峰公司出具增值税发票是虚假的，不能证明韩英梅已交纳了房款，鑫峰公司应提供会计凭证等账册。韩英梅在庭审中都不能正确说出所购房屋的价格，说法前后矛盾，由此可见，房屋买卖合同是虚假的。韩英梅辩称，买房的时候，我不知道这个房子的其他情况，我以现金方式购买案涉房屋，当时一共买了两套。因为丈夫不在家，办理房产证需要交税，所以一直没有办理房产证。2020年疫情期间，我想去办理房产证时，才听说房子被法院查封了，之后就收到了法院的传票。鑫峰公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回张彦的上诉请求。1.就张彦在2019年起诉刘伟、鑫峰公司民间借贷纠纷一案中，鑫峰公司在庭审中已说明房屋已出售给韩英梅，房屋不属于刘伟。虽然张彦在该案开庭前保全了登记在鑫峰公司名下的该房屋，但不应以申请过财产保全，就认为保全正确。张彦与刘伟民间借贷纠纷一案的生效判决中判定鑫峰公司不承担责任，因此，张彦在该民间借贷纠纷案件所进行的保全为错误保全。2.民间借贷纠纷案及本案审理中，鑫峰公司和刘伟都陈述房屋不归刘伟所有，并且鑫峰公司也提供了证据，证明房屋实际占有者为韩英梅，韩英梅已经交付房屋全款，韩英梅有权利排除张彦的执行。3.张彦没有证据证明鑫峰公司将房屋转让给韩英梅的行为是虚假的，也没有证据证明鑫峰公司与刘伟、韩英梅之间存在恶意串通行为。鑫峰公司及韩英梅提供的证据充分证明鑫峰公司与韩英梅的房屋买卖行为合法有效，也证明韩英梅在张彦查封、保全前已经全额付款、并实际占有使用，韩英梅主张排除强制执行于法有据。4.张彦与刘伟的民间借贷纠纷不应牵扯鑫峰公司与韩英梅，张彦的无理诉讼行为，致使鑫峰公司参与多次诉讼，影响鑫峰公司的合法权益。刘伟未答辩。张彦向一审法院起诉请求：1．要求继续执行案涉房屋（珲春边境经济合作区森林雅居小区10号楼108门市）；2．韩英梅、刘伟承担诉讼费用。一审法院认定事实：张彦与刘伟、鑫峰公司民间借贷纠纷一案，珲春市人民法院于2019年8月12日立案审理。2019年8月14日，张彦向珲春市人民法院申请诉讼财产保全，要求对案涉房屋予以查封，珲春市人民法院经审查认为，张彦的申请符合法律规定，作出（2019）吉2404民初2326号民事裁定书，裁定预查封案涉房屋。2019年10月28日，珲春市人民法院作出（2019）吉2404民初2326号民事判决书，认为鑫峰公司非借款的相对人，也非借款的保证人，张彦提交的相关证据不足以证明鑫峰公司应承担连带责任，其主张鑫峰公司承担连带责任于法无据，判决刘伟偿还张彦借款本金455000元及利息，驳回张彦其他诉讼请求。因刘伟逾期未履行还款义务，张彦向珲春市人民法院提出强制执行申请。在执行过程中，韩英梅提出书面异议，珲春市人民法院于2020年6月19日作出（2020）吉2404执异20号执行裁定书，裁定终止对案涉房屋的执行。张彦于2020年7月3日提起本案诉讼。2018年4月8日，鑫峰公司（甲方）与刘伟（乙方）签订《商品房买卖合同》，内容为：“第一条甲方将以下商品房出售给乙方。商品房座落在：合作区森林雅居小区10号楼108门市。设计用途：建筑结构框架；建筑层数为2层；建筑面积247.55平方米。第二条价款及付款1、按建筑面积计算，该商品房每平方米5280元，总金额130.7064万元。2、付款按双方实际发生的材料结算为准，多退少补。第三条房产交付本合同签订后两日内，甲方与小区物业为乙方办理交房手续并交付钥匙。第四条产权转移登记及其他相关设施登记1、协议订立后，买卖双方应在45日内，到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。2、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任。第五条面积确认及面积差异处理合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。第六条本合同一式两份，未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，买卖双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。”2018年4月9日，鑫峰公司（甲方）与刘伟（乙方）签订《商品房买卖合同（补充协议）》内容为：“甲乙双方根据2018年4月9日签订的商品房买卖合同，经友好协商，达成如下补充协议：一、付款根据双方重新确认交易价格为每平方5080元，乙方先付给甲方购房款人民币壹十万元整，余款在交房后45日内付清。二、产权办理甲方在乙方付清全部房款后，方可为乙方办理房屋产权手续。三、本协议签订后，如由乙方原因引起的一切纠纷均由乙方全部负责。”同日，刘伟向鑫峰公司支付诚意金10万元，双方约定余款从2018年4月10日起算，45日内全部交清，如到期不付，此次款项作为违约金，此房不退不换。同日，刘伟向张彦借款50万元，约定以案涉房屋提供抵押，刘伟将《商品房买卖合同》原件交给张彦，鑫峰公司出具证明一份，内容为：“合作区森林雅居10号楼108门市现房主为刘伟，刘伟现将该房屋抵押给张彦。从即日起该房屋出售必须经刘伟、张彦同时到我公司售楼一起办理方可生效，任何一人办理均无效。特此声明。”2018年5月31日，鑫峰公司向刘伟139XXXX****手机号码发送短信内容为：“你好，我这里是森林雅居售楼中心，你预订的门市房交款日期已过，请你今天办理交款手续，如不办理我公司将另行销售。”再查明，2018年9月13日，韩英梅与鑫峰公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，同时又签订《协议书》购买了101门市，约定房款总计1009240元，首付861270元，余款147970元于2019年3月31日前交齐。同日，韩英梅账户转给鑫峰公司法定代表人王海龙账户200万元。2018年9月20日，鑫峰公司为韩英梅出具了面额为747601元的增值税普通发票，同日《商品房买卖合同》在珲春边境经济合作区房屋产权管理中心进行了备案登记，韩英梅向珲春边境经济合作区物业管理办公室交纳了住宅专项维修资金17823.6元。2018年10月27日，韩英梅与吉林宇尧物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，并交纳了案涉房屋自2018年9月17日至2018年10月31日的物业费及垃圾清运费。2019年6月13日，韩英梅丈夫账户转给鑫峰公司法定代表人王海龙账户147970元。2020年5月18日，韩英梅交纳了案涉房屋自2018年11月1日至2020年10月31日的物业费及自2019年8月1日至2020年12月31日的垃圾清运费。2019年5月16日，韩英梅向吉林宇尧物业服务有限公司交纳了101门市的物业费、垃圾清运费、装修保证金2000元及电费200元。2019年8月26日，韩英梅与崔永鹤签订《房屋租赁合同》，崔永鹤自2019年9月1日起承租案涉房屋至2022年9月，现案涉房屋由崔永鹤占有使用。案涉房屋自2018年4月19日起登记在鑫峰公司名下。一审法院认为，本案系执行异议之诉案件，主要争议焦点为韩英梅对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。韩英梅提交了其与鑫峰公司于2018年9月13日签订并已在珲春边境经济合作区房屋产权管理中心备案登记的《商品房买卖合同》，鑫峰公司对此予以认可，系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律规定，而且与中国农业银行转账明细、维修基金专用票据、增值税发票、收据存根等其他证据相互印证，故该份合同真实、合法、有效。张彦对韩英梅与鑫峰公司之间买卖案涉房屋的事实提出异议，并主张韩英梅与鑫峰公司存在其他债权债务或经济往来，却没有提供证据予以证明，故不予支持。韩英梅又于2018年10月27日与物业公司就案涉房屋签订了《物业服务合同》，并交纳了物业费、垃圾清运费，又于2019年9月1日起出租给他人使用。综上，韩英梅在人民法院查封前已签订房屋买卖合同，已交付全部价款并且占有该房屋。另，案涉房屋登记在鑫峰公司名下，鑫峰公司并非执行案件中的被执行人。综上，韩英梅对案涉房屋的民事权益，足以排除人民法院强制执行。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条规定，判决：驳回张彦的诉讼请求。案件受理费8800元，由张彦负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一审中，韩英梅提交2018年9月13日与鑫峰公司签订并已在房产中心备案登记的《商品房买卖合同》,并提交了2018年10月27日与物业公司就案涉房屋签订的《物业服务合同》、物业费收据、垃圾清运费收据、《房屋租赁合同》等证据,足以证明其在人民法院查封房屋前与鑫峰公司签订房屋买卖合同，并占有房屋。鑫峰公司认可韩英梅支付给王海龙的款项为购房款，结合鑫峰公司开具的购房款收据、增值税发票等证据，能够认定韩英梅已支付全部购房款。张彦主张该款项并非购房款，没有证据证明。从鑫峰公司出具“证明”的形式和内容看，鑫峰公司并没有以房屋提供担保或同意将房屋抵押的意思表示，鑫峰公司作为该房屋的所有人有权将房屋进行处分，其向韩英梅出售房屋不应受“证明”的限制。张彦以此主张房屋买卖合同虚假,依据不足。一审法院认定韩英梅对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益并无不当。综上所述，张彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人张彦负担。本判决为终审判决。审判长 张 丽审判员 张新颜审判员 战明宇二〇二一年一月二十五日法官助理 赵仁杰书记员 陈 阳