广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初33971号原告：罗某某，男，汉族，住址湖南省隆回县。委托代理人：李某某，广东华商律师事务所律师。委托代理人：陈某某，广东华商律师事务所实习律师。被告：余某某，女，汉族，住址四川省泸州市江阳区。被告：某某家政服务有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人：余某某，执行董事。两被告共同委托代理人：桑某某，广东瑞霆律师事务所律师。原告罗某某与被告余某某、某某家政服务有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，本院于2020年9月9日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告委托代理人李某某、陈某某、两被告委托代理人桑某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告于2020年7月5日单方解除《房屋租赁合同》；2、依法判决被告连带向原告支付拖欠的租金、水电费、管理费等总计人民币238597元及逾期支付利息暂计人民币34595元（以欠款总额×拖欠天数×5‰，自2020年7月6日起暂算至起诉之日止）；3、依法判决被告连带向原告支付单方解除合同的违约金人民币129000元；4、依法判决被告向原告交付的保证金人民币129000元没收归原告所有；5、依法判决被告连带向原告双倍支付场地占用费人民币28816元（自合同终止后5日起，即2020年7月11日起至2020年7月24日止）；以上共计人民币560008元。6、依法判决被告二将公司注册地址从租赁房屋迁出。7、依法判决本案全部诉讼费由被告承担。被告余某某答辩称：被告余某某是受广东省某某集团有限公司的委派，为筹建被告某某家政服务有限公司，而与原告签订的房屋租赁合同。当然据被告余某某所知，原告实际上也是深圳市某某有限公司的代理人，原告对被告余某某系某某集团委派这一基本事实，在签订合同的时候是明知的，体现在如下几点，1.租赁保证金和租金均是由某某集团支付给某某美业，也是某某美业的工作人员向某某集团催缴租金。2.确认欠款的也是某某集团的工作人员，解除合同通知书还有证明这些都是由某某集团的工作人员与某某美业进行的交接。因此根据合同法的相关规定，本案所涉的房屋租赁合同的权利义务应当由某某美业及某某集团享有和承担，被告余某某不是本案适格的当事人。被告某某公司答辩如下，1.房屋租赁合同是由原告与被告余某某签订，被告余某某是代表某某集团，因此被告某某公司不是本案适格的当事人。2.假设原告及被告某某公司系本案适格当事人，恳请法庭注意如下几点，（1）原告未提供证据证明其对租赁物业享有任何的权益。（2）原告未提供证据证明租赁物业系取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据相关的司法解释，该房屋租赁合同是无效的，原告方应当退还租赁保证金12900元。（3）受新冠疫情防控的影响，某某集团即被告某某公司无法正常开展培训业务，而签订本租赁合同的就是将租赁物业用于培训办公使用，因此相关的合同目的无法实现的，在此情形下恳请法庭充分考虑疫情的因素，对租金或场地使用费依法予以降低。（4）某某集团多次要求某某美业提供消防验收文件，但是某某美业均未予提供。同时相关的房屋租赁合同亦未按照合同约定在租赁管理所办理备案或登记。（5）如果租赁合同是有效的，其不能得到继续履行，也是因为新冠疫情这一不可抗力的原因所导致，因此被告某某公司也不应当承担相应的违约责任。恳请法庭充分注意的是违约金为租赁保证金与两个月租金的合，即相当于四个月的租金，该违约金标准明显的过高，应当依法予以调整。最后双方已经确定2020年7月5日解除租赁合同，那么租金也计算到2020年7月5日，但是由于某某物业在同意某某集团解除租赁合同后，却扣押了相关物品，不允许某某集团搬离，因此直到7月25日才允许。那么原告主张7月11日-7月24日的场地占用费没有事实依据。经审理查明，2020年4月1日，原告（甲方）与被告余某某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区旁的小门面房屋出租给乙方用作培训办公用途。第二条，租赁期限从2020年4月1日至2024年3月31日止。第三条，租赁每月64500元，自2022年4月1日起，租金递增10%，每月租金为70950元，乙方每月5日前将本月租金及上月水电费及其它费用足额交到甲方指定账户，若乙方逾期支付，从逾期之日，甲方有权向乙方收取违约金（计算标准为：欠款总额乘以拖欠天数乘以千分之五），且甲方有权停止供水供电及扣押乙方物资等直至乙方交清房租及有关费用为止。第四条，签订合同时，乙方须向甲方支付两个月租金总费用作为租赁保证金及一个月租金总费用。同日，原告向被告余某某开具收款收据，确认收到余某某租赁保证金两个月129000元、2020年4月房租（已免租10天）43000元。2020年4月1日广东省某某家政服务产业集团有限公司（以下简称某某集团公司）向深圳市某某美业管理有限公司（以下简称某某美业公司）转账129000元，备注“某某学校租赁保证金”，2020年5月7日，某某集团公司向某某美业公司转账43000元，备注“某某分校四月份房租”。2020年7月5日，被告余某某向原告发出《解除租赁合同通知书》，表示因其公司内部管理不善，无钱支付房租，于本通知签发之日单方解除与原告的租赁合同，将房屋交还于原告，其余事项按租赁合同的约定执行。案外人“罗某某”在通知书上签署“同意”。2020年7月6日，郭某某在“某某费用合计”上签名，确认自2020年4月至7月拖欠房租共计144083元，生活水电+其他共计99504元，共计243587元。两被告亦当庭表示对郭某某的签名予以确认，租金计算至2020年7月5日。2020年7月25日，被告出具“证明”，确认某某家政公司所有物品一件不留已由某某公司贺经理带领某某员工全部搬离某某美业公司。另查明，涉案房屋无产权证及建设工程规划许可证。2018年5月4日，原告（乙方）与深圳某某实业有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于沙荷路78号某某产业城A、B、C三栋1-3F房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年5月1日至2024年3月31日。2020年3月25日，深圳某某实业有限公司与原告签订《房屋转租同意书》，同意原告将涉案房屋转租给被告余某某。深圳市某某美业管理有限公司2015年6月12日成立，自然人独资企业，股东罗某某。某某家政服务有限公司2020年6月15日登记成立。上述事实有当事人的当庭陈述、房屋租赁合同、收款收据、微信聊天记录、解除租赁合同通知书、证明为证，足以认定。本院认为，原告与被告余某某签订合同，余某某出具解除通知，某某集团公司支付保证金和租金时明确备注是某某学校的租金和保证金，被告当庭亦确认是为筹建被告某某公司而租赁，故本院认定实际使用人为被告某某公司，原告主张两被告共同承担责任，本院予以支持。涉案原告出租给被告余某某的房屋无房产证及建设工程规划许可证，因此，原告与被告余某某于2020年4月1日签订的《房屋租赁合同》属无效合同，原告主张确认双方解除合同、被告支付解除合同的违约金、没收保证金，本院均不予支持。涉案合同无效，被告作为承租人应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原告应返还保证金。两被告确认的《证明》显示被告实际使用涉案房屋至2020年7月25日，故被告应向原告支付截止至2020年7月5日的房屋占用使用费、生活水电费等共计238597元，2020年7月11日至7月24日期间的房屋占用使用费30032元（66500÷31天×14），原告仅主张28816元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。原告当庭表示同意保证金抵扣租金，故两被告应向原告支付房屋占用使用费、水电费差额共计138413元（238597＋28816－129000）。关于逾期付款利息，双方没有约定，本院酌定被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月9日起向原告支付利息至款项付清之日止。被告某某公司不再使用涉案房屋，理应将注册地址从租赁房屋迁出，原告的该项主张，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告某某家政服务有限公司、余某某应于本判决生效之日起五日内向原告罗某某支付房屋占有使用费、水电费差额138413元及逾期利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月9日起计至款项付清之日止）；二、被告某某家政服务有限公司应于判决生效之日起十五日内将注册地址从租赁房屋迁出；三、驳回原告罗某某的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9400元（原告已预交），由原告负担7077元，由两被告负担2323元。两被告应于判决生效之日起五日内迳付原告2323元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王晓蓉二〇二一年一月二十五日书记员  刘 安