江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4981号上诉人（原审原告）：潘俊，男，1980年1月15日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。被上诉人（原审被告）：李鸿涛，男，1984年8月20日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。被上诉人（原审被告）：蒋伯昌，男，1958年5月19日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王建新，江苏开太律师事务所律师。上诉人潘俊因与被上诉人李鸿涛、蒋伯昌合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院(2020)苏0412民初4486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。潘俊上诉请求：撤销一审判决，查清事实改判支持我的全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用全部由李鸿涛、蒋伯昌承担。事实与理由：一、李鸿涛、蒋伯昌的行为构成违约，导致合同解除，一审法院认定事实不清。双方于2019年3月30日签订的《店面房经营草签协议》中约定合同期限为2年，从2019年4月1日至2021年5月31日。2020年2月20日，李鸿涛、蒋伯昌的委托人钱凯向我发信息称解除双方之间的商铺租赁合同。2020年3月11日蒋伯昌给我发信息称租赁合同解除，会及时配合房屋交接。李鸿涛、蒋伯昌前后两次明确向我表示租赁合同解除，我虽在被上诉人第一次提出解除合同时不同意，但3月11日其第二次提出解除合同时，我于5月15日告知其转让费问题，表达的意思是已经接受合同解除，并让其自行处理相关事宜。与此同时，我已经在准备后续转租事宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被上诉人提前解除合同构成违约，应当承担相应的违约责任，一审法院认为我的行为构成违约，双方房屋租赁合同因我的违约行为解除是错误的。被上诉人违约在先，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。我在2020年6月5日时发消息通知对方于2020年6月6日前清空所有物品并恢复原状，后期收回房屋、将物品搬离的行为合法合理。二、被上诉人应当承担相应的违约责任，一审法院适用法律不当。被上诉人于合同签订后要求解除合同，后又要求续约，反反复复，已经违背了《合同法》中诚实、信用原则。且因其违约行为，我又花费了很多精力和成本去寻找其他租客。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。双方签订的《店面房经营草签协议》中约定2019年4月1日至2019年5月31日给被上诉人两个月的装修期，按照租金来算，两个月租金为36666元；在2020年6月1日前，将涉案商铺后续租约按照当时市场行情续约后，被上诉人应当支付我转让费165000元。因被上诉人违约，我遭受的损失不止两个月的装修期租金及转让费，还应包括将涉案房屋恢复原状的金额或装修费用。这些是我的损失及合同履行后可获得的利益。一审法院应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定，追究被上诉人的违约责任。李鸿涛、蒋伯昌答辩称，潘俊的争议点主要如下：1.我方是否应当支付房屋的转让费，根据双方签订的店面房经营草签协议第五条，潘俊按约在2021年6月1日前将本商铺后续的租约，按照当时市场行情续约后，我方于7月1日支付对方转让费165000元，若没有续约，我方无需支付转让费，这是附条件的条款，也就是说即使潘俊不违约，也存在该笔转让费支付的时间应在2021年6月1日，还存在经房东同意、将本商铺后续租约按当时市场行情续约的条件。潘俊作为二房东也不一定能做到这一点，关于是否可以续约存在不确定因素。现房东已经收回案涉租赁房屋并另租他人。依法成立的合同受到法律保护，除非双方协商一致解除。由于疫情，我方经营至2020年1月左右，每天都在亏损。我方与潘俊协商解除租赁合同，我方通过微信通知潘俊。2020年3月11日对方回复不能接受，希望按照合同继续履行。之后我方又与潘俊微信联系，但是其均未答复。由于潘俊不同意解除租赁合同，且该合同租赁到期日为2021年5月31日，故该租赁合同继续履行中。2020年5月29日我方向对方提出因疫情是否可以缓缴、免交房租申请，对方未予答复。且乘我方在外进货时间，连续四天在凌晨一点左右带人强行进入超市，搬走了我方店内物品，我方知晓后向公安机关报案，公安机关明确责令对方禁止搬我方物品，但其还是乘我方不在店内时搬走物品，强行收回案涉房屋交付给了原房东。潘俊的行为表明不愿意履行合同。2.对于潘俊要求支持免租期租金及恢复原状的要求，本案中由于潘俊违约导致该租赁合同不能继续履行，故不存在免租期租金、恢复原状等请求。另外，在本合同中对于租金的起算日已经明确约定了，潘俊也未提交证据证明应当由我方支付，另外免租期就是装修期，租赁合同中约定了装修期，故不存在恢复原状的理由。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。潘俊向一审法院起诉请求：一、李鸿涛、蒋伯昌立即支付房屋转让费165000元；二、李鸿涛、蒋伯昌立即支付免租期租金36666元；三、李鸿涛、蒋伯昌将租赁房屋恢复原状或赔偿潘俊装修损失；四、本案诉讼费用由李鸿涛、蒋伯昌承担。一审法院查明：案涉房屋常州市武进区湖塘镇星河城市花园二区50号的土地所有权人为陆静娜（不动产权编号：武国用[2015]第12064号）。2016年2月23日，以陆静娜为出租方（甲方），潘俊为承租方（乙方）的双方签订房屋租赁合同。合同约定：第二条。1.甲方出租给乙方的房屋位于江苏省常州市湖塘镇武宜路西侧地块（定安路长虹路）地块4商铺**和**。第四条。1.该房屋租赁期为伍年。自2016年3月1日起至2020年6月1日止。第八条。2.乙方转租房屋应经甲方同意。双方还对租金、合同的解除、房屋交付及违约责任等进行了约定。2019年3月27日，蒋伯昌向高修兵（系常州信合诚房地产经纪有限公司员工）转账2万元，作为租房意向金，后作为该公司介绍案涉房屋的中介费由该公司收取。2019年3月30日，以潘俊为甲方，蒋伯昌、李鸿涛为乙方的双方签订《店面房经营草签协议》。协议约定：1.甲方将其现有经营的坐落于武进区星河国际二区商铺49-50号两间商铺交由乙方经营。2.经营期限：为贰年，从2019年4月1日至2021年5月31日。（注：2019年4月1日--2019年5月31日两个月作为甲方给乙方的装修期）。3.两年租金每年按约定22万元（大写贰拾贰万）元/年。4.乙方在本协议签约日当天，支付甲方22万元，此为第一年房租从2019年6月1日至2020年6月1日。第二年房租在2020年6月1日前付至甲方指定账户。5.甲方按照约定在2021年6月1日前，将本商铺后续的租约按照当时的市场行情来续约后由乙方于签约日付甲方转让费165万元（大写壹拾陆万伍仟元）。若甲方没有将后续商铺的租约续签，则乙方无需支付甲方转让费。合同签订后，李鸿涛、蒋伯昌向潘俊支付了第一年租金22万元，潘俊于2019年4月1日将案涉房屋交付给潘俊。2020年2月20日，钱凯向潘俊发送信息，内容为：现接受蒋伯昌委托，就其与你星河国际二区商铺49-50号租赁事务发送本通知。鉴于蒋伯昌经营的湖塘香约客超市已经停止运营…现在正式书面通知你解除双方之间的商铺租赁合同。本通知短信发出即视为送达告知于你。3月11日，潘俊向蒋伯昌回复称：关于你们门面房违约的要求，不好意思，这个我们不接受，希望你们能够按照合同继续履行。2020年5月29日，蒋伯昌、李鸿涛向潘俊发送信息，内容为：因疫情生意难做，前期想与你解除租赁合同，但，您不同意，没办法，我们只好苦撑到5月，现在，疫情基本已过，政府对一些经营性场所也已放开，我们股东协商一致，继续经营下去。另外，由于疫情，恳请缓交或免交三个月租金。5月30日，钱凯亦向潘俊发送同样内容的信息。2020年6月5日，潘俊向蒋伯昌发送信息，告知李鸿涛、蒋伯昌在6月6日前清空所有物品并恢复原状，逾期其有权处置商铺内遗留物品及恢复原状等。2020年6月6日，潘俊自行委托搬家公司对案涉房屋内的冰柜、货架进行了搬离，于2020年6月10日收回房屋。一审另查明，现潘俊与房东陆静娜的租赁合同已经解除，案涉房屋已于2020年6月10日交还房东陆静娜。双方的争议焦点在于合同履行过程中双方是否有违约行为，李鸿涛、蒋伯昌是否应承担支付转让费和免租期租金、承担恢复房屋原状及赔偿损失的责任。潘俊认为，双方之间的合同合法有效，自己的转租行为得到了房东的认可，双方都应该按约履行。对于2个月的免租期，该条款是附义务的赠与，现协议未正常履行，潘俊有权撤销该赠与。对于转让费，该条款是附期限的条款，在该条款未到达之前，李鸿涛、蒋伯昌以违约行为单方解除了该协议，且该转让费系潘俊将店铺内物品出售给李鸿涛、蒋伯昌的价格，故李鸿涛、蒋伯昌应当支付。对于恢复原状的诉请，李鸿涛、蒋伯昌明知潘俊与房东之间的租赁合同约定交还时要恢复原状，故李鸿涛、蒋伯昌应将房屋恢复原状。李鸿涛、蒋伯昌认为，对潘俊与房东之间的权利义务不清楚。李鸿涛、蒋伯昌因疫情影响欲与潘俊解除合同，但潘俊未同意，租赁合同是继续履行的。潘俊未经李鸿涛、蒋伯昌允许强行搬走李鸿涛、蒋伯昌物品的行为构成违约。对于租赁租金，双方明确约定有两个月的免租期，对该约定不存在争议。对于转让费，系附条件的合同，潘俊要在2021年6月将后续约签订后，李鸿涛、蒋伯昌再支付转让费。另协议上没有约定要恢复原状。一审法院认为，双方之间签订的店面房经营草签协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议依法成立并有效，对双方均具有约束力。对于潘俊诉请的房屋转让费，根据双方协议约定，该转让费的支付条件为潘俊将本商铺后续的租约按照当时的市场行情来续约，但本案中，案涉商铺已经交还房东陆静娜，未达到支付条件，故对潘俊该项诉请不予支持。对于潘俊诉请的免租期租金，因合同中对于租金的起算日已明确约定,且潘俊也未提供证据加以证明应由李鸿涛、蒋伯昌支付,故对潘俊该项诉请，法院不予支持。对于潘俊要求李鸿涛、蒋伯昌恢复原状或赔偿损失的诉请，本案中，虽李鸿涛、蒋伯昌前期提出解除合同，但潘俊明确不予同意，双方未能就合同解除达成一致意见，即双方租赁关系未解除。在合同履行期间，李鸿涛、蒋伯昌按约支付租金，又于2020年5月29日向潘俊提出因疫情缓交或免交租金的申请，然潘俊未经李鸿涛、蒋伯昌许可，自行将李鸿涛、蒋伯昌物品搬离，并收回房屋，潘俊行为已构成违约。双方房屋租赁合同因潘俊违约行为解除。另案涉房屋也已交还房东陆静娜，另行出租给他人使用，故潘俊该项诉请没有事实与法律依据，对该请求，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回潘俊的诉讼请求。案件受理费减半收取2163元，由潘俊负担。二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与原审一致。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：一、关于合同履行过程中双方的责任。双方签订的合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。涉案的租赁合同在履行过程中遭遇疫情，承租人要求解除合同，潘俊明确表示不同意，“希望能够按照合同继续履行”；因此，双方就合同解除问题未能达成一致意见，合同继续履行。2020年5月29日，承租人李鸿涛、蒋伯昌与潘俊协商要求免交或者缓交部分房租，潘俊未予答复。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。在潘俊未明确答复是否同意免交或者缓交部分房租的情况下，承租人仍应按约履行义务，即“第二年房租在2020年6月1日前付至甲方指定账户”。本案中，承租人未按约支付第二年租金，存在违约行为，但尚未严重到解除合同的程度。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。出租人潘俊在未明确拒绝对方提出免交或者缓交部分租金的主张、未催促对方付款并给予合理支付期限的情况下，数日后直接要求承租人清空物品并搬离，并在发信息的第二天即自行处置承租人的物品，亦存在一定的过错。二、关于潘俊在本案中的诉请。首先，关于其要求承租人支付房屋转让费165000元的主张，该房屋转让费的支付附有条件，而合同的实际履行过程中该支付条件并未成就，因此，潘俊的该主张缺乏合同依据。其次，关于其要求承租人支付免租期租金的主张，租赁合同中并未约定承租人支付免租期租金的相关条件或情形；且承租人虽有违约行为，但潘俊直接解除合同亦存在过错。综合考虑承租人已经全额支付了疫情期间的租金等客观情况，二审认为，一审驳回潘俊的该诉请并无不当。最后，关于将租赁房屋恢复原状及赔偿其装修损失的主张。二审认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。合同系潘俊主动解除，合同中亦无关于租赁期满后恢复原状的约定，潘俊也未能举证证明涉案房屋存在“因拆除造成房屋毁损”的情况，且其亦未举证证明装修损失的具体金额及相关依据，故该主张亦缺乏依据。综上，潘俊的上诉主张，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4326元，由潘俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年一月二十五日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲