江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初3488号原告：顾洪,女，1975年4月23日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：王宏，江苏丁晓农律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳玲，江苏丁晓农律师事务所律师。被告：苏州乐客房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州高新区狮山路******。法定代表人：谢家玉。原告顾洪与被告苏州乐客房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告苏州乐客房地产经纪有限公司无法通过直接、邮寄或其他方式送达而需公告送达，故本院依法对被告苏州乐客房地产经纪有限公司进行公告送达后，公开开庭进行了审理。原告顾洪的委托诉讼代理人陈艳玲到庭参加诉讼。被告苏州乐客房地产经纪有限公司的法定代表人谢家玉经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告顾洪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《苏州市房屋出租委托合同》；2、判令被告支付自2019年8月25日起至合同解除之日所拖欠之租金6,800元(3,400元/月*2个月)；3、判令被告支付自合同解除之日起至被告实际返还房屋日止的房屋占有使用费（按照合同约定租金折算的日租金标准），暂算至2020年6月25日，计3,400元（按照3400元/月计算）；4、判令被告将苏州市某区某商务广场某栋某室的房屋腾空并返还原告；5、判令被告退还不应享受的二个月免租期的相应租金6,800元。庭审中，原告对其诉讼请求有所变更，具体如下：对于诉讼请求二变更为“判令被告支付2019年12月25日起至合同解除之日的拖欠租金”；对于诉讼请求三变更为“判令被告支付自2019年12月25日起至2020年8月25日的房屋占有使用费/租金（按照合同约定租金折算的日租金标准）”；对于诉讼请求四自愿撤回。原告顾洪为支持其诉讼请求提供了以下证据：1、苏州市房屋出租委托合同、补充协议各一份，证明原、被告之间签订了房屋租赁合同，合同约定了双方权利、义务；2、案涉房屋产权登记证书一份，证明原告为适格的主体；3、转账记录一份，证明被告总计仅向原告支付了13,600元租金。被告苏州乐客房地产经纪有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：坐落于苏州市某区（建筑面积50.36平方米）的房屋系原告顾洪与案外人郑某某（系原告顾洪配偶）共同所有。2019年8月22日，原告顾洪（出租委托方，甲方）与被告苏州乐客房地产经纪有限公司（出租代理方，乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，合同约定原告将案涉房屋委托乙方代理出租，期限三年，自2019年8月25日起至2022年8月24日止，租金标准为“2019年8月-2020年8月每年每月租金3400元、2020年8月-2021年8月每年每月租金3450元、2021年8月-2022年8月每年每月租金3500元”，由乙方按季度缴付，在出租代理期内甲方同意留出90个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期。合同还约定：“…第十一条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲方应提前30天书面通知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方及时返还乙方剩余租金及相关费用，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因国家政策，城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损或造成其他损失的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1、未按约定支付租金达30个工作日以上且无正当理由的；2、擅自改变房屋用途的；3、利用该房屋从事违法活动。4、设备、设施损坏并拒不赔偿的。（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理：1、迟延交付该房屋达3日且未征得乙方同意的；2、交付的房屋不符合合同约定并严重影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的；4、设施严重老化，供暖供电供气不足的；5、承诺给乙方配置的家具家电3日内不能兑现的。第十二条违约责任（一）出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，并支付两个月租金作为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。（二）出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付一个月租金作为违约金。（三）违约方在解除合同房屋交接时应无条件将委托期内剩余房租全部返还对方。（四）代理合同终止后一年内，甲方不得与乙方所介绍的承租方自行成交，否则甲方支付双倍月租金给乙方作为违约金。…第十五条其他补充约定事项（注：任何口头承诺均无效）免租期在第一年扣除。如未按时履约，返还相应的免租期。其它补充条款参见附件。”同日，原、被告双方在合同之外尚签订合同之《补充协议》一份，该补充协议对合约主体、乙方与实际承租人责任及其它计三方面内容作了相应约定。上述合同及补充协议签订后，原告即将案涉房屋苏州市高新区委托被告对外出租并办理与承租方之间的洽谈、签署相关合同、代办收取租金等一切房租租赁事宜。被告则于2019年8月26日向原告交付房租3,400元、于2019年12月2日向原告交付房租6,800元。鉴于被告支付上述两笔房租金未再按时支付租金，而原告获悉被告采取“高进低出”的经营模式、且已经全额收取了相关租客的一年租金，原告遂向警方报警，在警方协调下，原、被告双方在2020年4月1日签署了一份《补充协议》，其内容为“一、经双方协商合同编号075-2某区某商务广场某-某室合同款日期2020年4月5日支付3400元，2020年4月25日支付3400元，2020年5月25日支付3400元。2020年6月25日支付3400元，2020年7月25日支付3400元，2020年8月25日恢复原合同季度付。二、经双方协商一致，同意针对原合同第十一条（三）1.内容修订为：未按约定支付租金达七个工作日以上，且无正当理由的。”该补充协议签订后，被告迟至2020年4月8日才向原告交付房租金3,400元，此后即未再支付原告房租金。原告因催要无果，遂诉讼法院。庭审中，原告确认，根据合同约定，被告仅支付至2019年12月25日的租金，2019年12月25日后的租金未再支付。同时，原告已于2020年8月25日收回其委托被告出租之案涉房屋。另，本案因向被告直接送达不能，故公告进行了送达，公告日为2020年9月16日，届满之日为2020年11月15日。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案原告顾洪与被告苏州乐客房地产经纪有限公司之间的房屋出租委托合同依法成立，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定履行合同所确定的权利义务。被告未能按照合同约定按期支付原告房租金、且在原告多次催要的情况下仍未给付原告房租金致本次诉讼，责任在被告，其应承担给付原告房租金的民事责任。被告未按约定支付租金远超七个工作日以上且无正当理由的，其迟延给付原告租金的行为已构成违约，故原告有权解除双方之间的《房屋出租委托合同》，本案公告届满之日为2020年11月15日，故原、被告之间的《房屋出租委托合同》于该日解除。鉴于被告仅支付至2019年12月25日的租金，而原告于2020年8月25日已收回其委托被告出租之案涉房屋，故被告尚应支付原告上述期间的房租金，现原告要求被告支付自2019年12月25日起至2020年8月25日止的房屋占有使用费/租金计27,200元（3,400元/月×8月）的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。原告主张认为，双方之房屋出租委托合同期限为三年，在此前提下原告给予了被告三个月（九十天）免租期，现被告违约，致双方之合同履行不足一年，故原告要求缩短免租期的期限至一个月（三十天），并要求被告退还原告两个月（六十天）的免租期费用6,800元（3,400元/月×2月），结合本案查明之事实，本院认为原告该项诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。被告未到庭参加诉讼，亦未在合理期间内向法庭提交相关的证据材料，其行为可视为对原告诉讼请求及请求所依据的事实之认可。综上所述，原告顾洪要求解除《房屋出租委托合同》、并由被告支付拖欠房租金、退还两个月免租期费用的诉讼请求，符合有关法律规定，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告顾洪与被告苏州乐客房地产经纪有限公司于2019年12月1日签订的《房屋出租委托合同》于2020年11月15日解除。二、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告顾洪自2019年12月25日起至2020年8月25日的房租金27,200元、返还原告顾洪免租期费用6,800元，合计34,000元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：中国农业银行苏州商业街支行，账号：62×××66）当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，减半收取113元，公告费600元，合计713元，由被告苏州乐客房地产经纪有限公司负担。被告苏州乐客房地产经纪有限公司应负担的713元直接支付给原告顾洪。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 陆 平二〇二一年一月二十一日法官助手赵庆书记员 叶圣娅