上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13591号上诉人（原审被告）：默伦（上海）实业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区华申路******。法定代表人：钟丽萍，执行董事。委托诉讼代理人：孙明训，系公司员工。委托诉讼代理人：牟思宏，上海融孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海世泽商业经营管理有限公司，住所地，住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路****iv>法定代表人：胡羿泽，执行董事。上诉人默伦（上海）实业有限公司（以下简称默伦公司）因与被上诉人上海世泽商业经营管理有限公司（以下简称世泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初34426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。默伦公司上诉请求，要求撤销原审判决第二项，改判驳回世泽公司原审全部诉讼请求。事实和理由：原审中确认其与世泽公司先前存在合作关系，其受世泽公司委托，对系争商铺提供招商、租赁合同签约、收款付款、物业管理等商业运营管理服务。根据法律规定，其与商户签订的租赁合同直接约束世泽公司与商户，其并非合同主体，商户也不会认为其系实际出租人。其并没有实际占有涉案商铺，世泽公司没有履行交付的义务，因此原审认定世泽公司已经完成交付，明显没有任何事实和法律依据。原审法院虽认定其与世泽公司于2019年12月31日签订的租赁合同无效，却根据无效合同变更了双方之前的商业管理合作协议关系，属适用法律错误。即便合同无效，其所要承担的使用费也仅为世泽公司实际产生的损失，而世泽公司承租上海A有限公司场地的租金按照9元/平方米/日进行计算，故世泽公司要承担的使用费也应该按照上述标准计算，原审按照无效合同的约定标准并计算至2020年5月11日没有事实和法律依据。涉案租赁合同无效，商户缴纳的保证金或押金以及搭建维护费，就应按照TW-F1-101解除合同约定，相关费用视为其缴纳，将相关费用一并处理，而原审法院认定合同无效，却对租赁商铺缴纳的保证金、搭建维护费未作处理。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院予以改判。世泽公司辩称，不同意默伦公司的上诉请求，要求维持原判。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案租赁合同已明确委托管理协议解除，双方建立租赁合同关系系双方当事人真实意思表示，没有重大误解和显失公平，故双方之间系租赁关系。涉案房屋租赁合同虽然无效，但一审法院判决默伦公司支付占有使用费正确。世泽公司向原审法院提出诉讼请求：1、确认世泽公司与默伦公司双方签订的《核桃空间咖萨小道商铺租赁合同》已于2020年2月19日解除；2、判令默伦公司立即向世泽公司支付自2020年1月9日至2020年2月19日拖欠的租金88,704元（以11元每天每平方米为标准，共201.6平方米，计40天）；3、判令默伦公司立即向世泽公司支付自2020年2月20日至2020年2月23日（解除后的三天搬离期的费用）拖欠的租金6,652.8元（以11元每天每平方米为标准，共201.6平方米，计37天）；4、判令默伦公司向世泽公司支付自2020年2月23日至2020年4月30日拖欠的房屋侵占费452,390.4元（以11元每天每平方米3倍，即33元为标准，共201.6平方米，共68天）；5、判令默伦公司向世泽公司支付自2020年5月1日至2020年5月11日拖欠的房屋侵占费58,270.4元（以11元每天每平方米3倍为标准，共160.8平方米，计11天）；6、判令默伦公司支付自2020年3月12日至2020年5月11日的水费，709.5元（以5.5元每立方为标准），电费11,921元（以1.35元每度为标准）；7、判令默伦公司立即向世泽公司支付设备搬运费8,400元；8、判令默伦公司赔偿给世泽公司违约赔偿金404,712元；（依据合同第12-1条约定，以6个月租金标准计算）9、诉讼费、保全费、法律咨询费由默伦公司承担。原审法院经审理查明，2018年10月8日，世泽公司与默伦公司签订《核桃空间-咖萨小道商业管理合作协议》，约定由世泽公司委托默伦公司对上海市浦东新区XX路XX号核桃空间项目进行商业运营管理，涉及TW-F1-101、TW-F1-102、TW-F1-103、TW-F1-105、TW-F1-106、TW-F1-107、TW-F1-108共7个集装箱商铺计100.8平方米及外摆区域，管理期限自2018年12月15日至2023年9月14日止，并对双方的权利义务进行了约定。同日，世泽公司出具授权委托书，授权默伦公司代表世泽公司对系争商铺提供招商、租赁合同签约、收款付款、物业管理等商业运营管理服务。之后，TW-F1-101由世泽公司与案外人上海B有限公司签订租赁合同，相应租金由世泽公司直接收取，TW-F1-102、TW-F1-103，由世泽公司与案外人签订租赁合同，TW-F1-105、TW-F1-107、TW-F1-108（TW-F1-109）由默伦公司直接与案外人签订租赁协议。2019年12月31日，世泽公司、默伦公司签订《核桃空间-咖萨小道商铺租赁合同天物空间店》，约定由默伦公司承租世泽公司的商铺，默伦公司向世泽公司承诺租赁该房屋作为《开店条件数》所列用途使用。合同第四条第一款约定，双方同意《交付使用书》载明的日期为交付日期，按照《开店条件书》载明的期限计算免租期、计租期，如果双方调整约定，另行签订补充协议。第五条约定，默伦公司应于本合同签订日支付下列款项、推广费（若有）、首期租赁费用、保证金、管理费、装修押金及其他各项费用（详见《开店条件书》）……自本合同约定的默伦公司计租起始日起算租赁费用。如默伦公司计租起始日不是当月1日的，则默伦公司计租起始日当月的月保底租金=月保底租金X12/365X当月计租日数；默伦公司计租起始日的下月租赁费用1号开始计租，双方租赁期限结束日不是当月最后一日的，参照前述方法计算当月租赁费用。第八条约定，默伦公司应在本合同终止/解除后的三日内将房屋按本合同约定的房屋返还标准（自然磨损和经世泽公司同意不需要恢复原状的装修除外）返还世泽公司；默伦公司拆除自行添置的设施设备（如空调、门头、灯箱）时，不得损坏房屋结构，并须经世泽公司验收认可，方可退场。除法律另有规定或另有约定外，若默伦公司逾期返还房屋，每逾期一天，默伦公司应按该商铺日租金的3倍为计算基准，逐日向世泽公司承担房屋侵占费用，侵占费按天累计核算，直到默伦公司按本合同约定返还房屋并注销房屋上的工商营业执照、食品流通许可证、餐饮经营许可证等各类证件为止。世泽公司、默伦公司之间《核桃空间开店条件书》约定，签约位置为TW-F1-101、TW-F1-102、TW-F1-103、TW-F1-105、TW-F1-106、TW-F1-107、TW-F1-109，世泽公司交付时面积，默伦公司装修后引起的面积变化，仍以该面积为准；面积为40.8m2+26.4m2+26.4m2+26.4m2+26.4m2+26.4m2+28.8m2，共计201.6m2；默伦公司开业时间2019年4月20日（世泽公司交铺给默伦公司后，默伦公司自行装修、试营业、并必须于该日开业）；合同年限2018年11月1日至2023年9月14日；装修期间管理费6.25元/月/平方米（由世泽公司收取，此费用支付后不予退还）；第一年-第二年预付保底租金11元/平方米/日，预付月基本费用67,452元，第三年-第五年预付保底租金11.55元，预付月基本费用70,824.60元。第七条约定，本条件书签订同时，默伦公司须提交相当于三个月租金总和的保证金204,960元给世泽公司，默伦公司违反合同及合同附属协议，或其他过失造成世泽公司经济损失时，世泽公司有权没收保证金。如保证金不足处分或不足合同约定金额时，默伦公司保证3日内补足，限期未补足，世泽公司有权从默伦公司商品及财产进行抵押变卖。保证金在世泽公司对默伦公司无债权及合约终止三个月后无息归还默伦公司指定银行账户。第八条约定，默伦公司全权委托世泽公司处理商铺外观设计和搭建事宜，默伦公司同意承担装修补偿金150,000元，于本条件书签订后一次性支付世泽公司，此费用支付后不予退还。第十条约定，签订正式合同第一次费用收取为三个月租金加三个月保证金加三个月管理费加设计搭建补偿费共计554,712元。后双方签订《核桃空间-咖萨小道商铺租赁合同天物空间店补充条款》，对相应条款进行了修改，同时约定自本合约签订之日起原双方自2018年12月15日之前签订的所有合约将不再有效。默伦公司分别就TW-F1-105、TW-F1-107、TW-F1-108与案外人签订天物空间咖萨小道开店条件书，合同期间分别为2019年12月26日至2022年12月25日、2019年10月22日至2022年10月21日、2019年11月1日至2023年10月31日。就TW-F1-101，世泽公司与上海B有限公司签订核桃空间天物空间咖萨小道开店条件书，合同期间为2018年11月1日至2022年11月1日。2020年1月2日，世泽公司（甲方）、默伦公司（丙方）及上海B有限公司（乙方）签订《合同解除协议》，就甲乙双方提前解除合同后续事宜约定：1、乙方应于2020年1月5日前与丙方签署新的商铺租赁经营合同并向甲方付清《核桃空间-咖萨小道商铺租赁经营合同-天物空间店》项下资金尾款20,503元。在乙方完成前述合同签署且付清尾款后，甲乙双方所签署的《核桃空间-咖萨小道商铺租赁经营合同-天物空间店》正式解除……5、协议生效后，乙方在甲方处押金54,000元转存至丙方公司。2020年2月19日，世泽公司向默伦公司发送《解除合同通知书》，表示双方签订租赁合同，默伦公司在承租商铺开展经营活动，但却未按约支付租金、物业费、水电费等，构成根本违约，故世泽公司通知于即日起解除与默伦公司签订的租赁合同，要求默伦公司收到通知书或本解除通知书视为送达之日起三日内，停止全部经营活动，清理经营物品，注销或迁出营业执照、食品许可证等，并支付拖欠的租金、物业费、免租期租金（如有）、违约金等。2020年3月21日，默伦公司收到世泽公司《清退催告函》，催告默伦公司在收到本函之日起五日内，按照双方的租赁合同中解除后的相关约定履行，并将承租商铺恢复原状后交还世泽公司。世泽公司另提交由上海C有限公司分别于2020年5月12日开具的金额为5,200元物流辅助服务搬运费增值税专用发票及2020年7月20日开具的金额为3,200元物流辅助服务搬运费增值税专用发票。审理中，双方确认TW-F1-108与TW-F1-109为同一铺位；TW-F1-101铺位由世泽公司于2020年5月1日与原铺位承租人上海B有限公司的彭姓工作人员签订合同；TW-F1-102、TW-F1-103已由世泽公司强制清退；原TW-F1-105租户搬至TW-F1-106，TW-F1-105现空置。另双方确认原TW-F1-102、TW-F1-103、TW-F1-105各支付过36,000元押金或保证金以及搭建维护费30,000元；基于世泽公司、默伦公司双方租赁合同，默伦公司未支付过押金或保证金及搭建维护费；TW-F1-101铺位占地面积20.4平方米，使用面积40.8平方米，TW-F1-102、TW-F1-103、TW-F1-105、TW-F1-106、TW-F1-107铺位占地面积均为13.2平方米，使用面积26.4平方米，TW-F1-109铺位占地面积14.4平方米，使用面积28.8平方米。世泽公司明确TW-F1-102、TW-F1-103由世泽公司清退后自行使用；TW-F1-106租户后来搬走，现空置；TW-F1-105由世泽公司出租给其朋友使用。默伦公司确认其主要收取TW-F1-102、TW-F1-103、TW-F1-105、TW-F1-106、TW-F1-109集装箱商铺租金再转给世泽公司，之后TW-F1-107在世泽公司与案外人于2019年8月产生纠纷后，世泽公司将其转给默伦公司，由默伦公司对外出租。庭审中，世泽公司自愿撤回要求默伦公司支付水电费的请求，原审法院口头裁定予以准许。另世泽公司调整第四、第五项诉讼请求中侵占费标准为每平方米每天11元的1.3倍。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。世泽公司、默伦公司签订租赁合同，默伦公司辩称其与世泽公司之间仅为商业合作关系，默伦公司为世泽公司提供商业经营管理服务，协助世泽公司招商经营管理。原审法院认为，世泽公司、默伦公司之间确实于2018年10月8日签订商业管理合作协议及授权委托书，但之后双方又于2019年12月31日签订商铺租赁合同，租赁标的与商业管理合作协议的标的一致，租赁期间涵盖了双方商业合作协议约定的委托期限，可见，双方以事后协议更改了原商业管理合作协议约定的委托关系，双方之间形成租赁关系。双方租赁合同涉及的租赁标的物虽为集装箱，但从外形及使用功能上均具备了房屋的功能，世泽公司安装构筑集装箱并不具备合法审批建造手续，故双方租赁合同应为无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。对世泽公司要求默伦公司支付相应使用费，默伦公司抗辩称世泽公司从未交付过租赁合同标的物。原审法院认为，首先合同约定的铺位有部分铺位由默伦公司直接与承租人签订合同；其次默伦公司庭审中确认除TW-F1-101铺位使用费及押金由世泽公司直接收取外，其余铺位均由默伦公司收取使用费、押金、水电费后再转付给世泽公司，故原审法院认为除TW-F1-101铺位外其余铺位实际处于默伦公司控制下，该部分铺位应视为已经交付。对于TW-F1-101铺位，该铺位本身由世泽公司与案外人签订合同，之后三方虽签订合同解除协议，并约定由默伦公司直接与案外人签订租赁协议，世泽公司原收取押金转付给默伦公司，但实际上案外人并未与默伦公司签订租赁合同，世泽公司也未将押金转交默伦公司，事后世泽公司又直接与案外人签订租赁合同，故应认定该铺位并未由默伦公司实际掌控，世泽公司并未向默伦公司交付该铺位。世泽公司虽未按照合同约定交付全部铺位，但默伦公司仍应按照世泽公司实际交付部分面积支付相应使用费。鉴于双方租赁合同无效，故使用费标准原审法院参照双方合同约定租金标准计算。综上，默伦公司应支付世泽公司除TW-F1-101铺位外其余铺位自2020年1月9日至2020年5月11日期间使用费219,331.20元。世泽公司主张设备搬运费，该费用系世泽公司在双方发生争议、未与默伦公司协商一致自行清退商户所形成，故对世泽公司该主张，原审法院不予支持。世泽公司主张违约金，鉴于双方合同无效，故其依据合同主张违约金，原审法院不予支持。原审法院遂作出判决：一、世泽公司诉默伦公司于2019年12月31日签订的《合同空间-咖萨小道商铺租赁合同天物空间店》无效；二、默伦公司于判决生效之日起十日内支付世泽公司2020年1月9日至2020年5月11日使用费219,331.20元；三、驳回世泽公司的其余诉讼请求。案件受理费11,097元，减半收取5,548.5元，由世泽公司负担3,881元，默伦公司负担1,667.5元；财产保全费3,809元，由世泽公司负担2,539元，默伦公司负担1,270元。本院二审中，默伦公司向本院提交以下材料作为二审阶段的新证据：1、世泽公司于2020年2月20日向涉案所有商户所发的《商户告知函》（复印件），证明世泽公司知道涉案商铺实际控制使用人系商户，世泽公司在解除涉案租赁合同时，向所有商户发出通知，但签订合同时却未通知商户，明显没有履行交付的义务，即便按照其实际控制了涉案商铺，在世泽公司发函后，其也实际失去了对涉案商铺的控制；2、世泽公司向TW-F1-107商户所发的《上海世泽商业经营管理有限公司的公函》（复印件），证明世泽公司要求商户直接向世泽公司交付租金；3、TW-F1-107商户向世泽公司所发《关于烦请贵公司尽快为我方办理证照函》（复印件），证明商户认可与世泽公司之间的租赁关系，要求世泽公司协助办理证照，同时愿意向世泽公司支付租金，而最终未支付租金的原因系收到法院协助执行的通知；4、上海市公安局浦东分局洋泾派出所出具的《上海公安局案（事）件接报回执单》（复印件），证明世泽公司对涉案商铺进行强制清退，系商铺与世泽公司发生纠纷，后续亦与世泽公司协商处理，商户与其从未建立租赁合同关系；5、微信聊天记录（截屏）一组，证明直至2020年1月9日TW-F1-101商户仍未与世泽公司签订解约合同协议，且其与世泽公司员工聊天记录明确TW-F1-101商户问题不解决，双方签订的租赁合同无效，世泽公司没有完成商户的交付等；6、默伦公司股东孙明训收到快递的视频及快递信息，证明默伦公司系2020年5月25日收到TW-F1-101商户的三方解约函；7、默伦公司股东与TW-F1-101商户股东彭某的通话记录，证明TW-F1-101商户基于世泽公司给予减免部分租金的条件，将三方解除函于2020年5月18日交付世泽公司，三方解约函因租金没有谈妥，TW-F1-101商户明确该解约函作废，进一步证明三方解约函未签订生效，世泽公司只是基于双方合作关系，向默伦公司索要代为收取的租金，而非基于双方租赁合同的租金。世泽公司对此表示，证据1、2、3的真实性没有异议，但对证明目的不认可；证据4真实性认可，系其实际清退默伦公司自用的两个商户；证据5真实性认可，对关联性和证明目的不认可，微信聊天记录仅截取部分内容，不能完整反映本案的事实情况；证据6真实性认可，对该证据的关联性及证明目的不予认可；证据7的真实性、关联性、合法性均不予认可。本院经审查后认为，默伦公司提供的证据1、2、3、4，反映的系世泽公司与默伦公司就涉案租赁合同发生争议后，世泽公司就涉案租赁物的相关事宜与案外人进行的交涉，并不能就此证明世泽公司与案外人存在或建立租赁关系。默伦公司提供的证据5、6、7的待证事项均涉及世泽公司、默伦公司及案外人所签订的三方《合同解除协议》，其中证据5、6均无法证明世泽公司与默伦公司曾约定《合同解除协议》的签订系世泽公司与默伦公司所签涉案租赁合同的前提，故无法达到默伦公司的证明目的。证据7因涉及默伦公司与案外人的电话录音，世泽公司对该证据的真实性不予确认，默伦公司亦未提供其他证据予以佐证，故对证据7的真实性本院难以确认。据此，本院对其提供的上述证据均不予采纳。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点：一、默伦公司与世泽公司之间是商业合作关系还是租赁关系；二、商铺租赁合同经确认无效后，相关使用费等的处理是否合理？关于争议焦点一，依法成立的合同受法律保护。默伦公司与世泽公司于2018年10月8日签订了商业管理合作协议和授权委托书，又于2019年12月31日签订商铺租赁合同，两份合同的标的一致，租赁期间涵盖了双方商业合作协议约定的委托期限，原审法院认定双方以事后协议更改了商业管理合作协议约定的委托关系，双方之间形成租赁关系，依法有据。默伦公司主张其并非涉案租赁合同主体，理由不成立。关于争议焦点二：因涉案租赁物不具备合法审批建造手续，故双方所签订的商铺租赁合同无效。鉴于涉案部分租赁物由默伦公司直接与承租人签订合同，且除TW-F1-101铺位外其余涉案铺位的使用费、押金、水电费由默伦公司收取后转付给世泽公司，故原审法院认定除TW-F1-101铺位外其余铺位实际处于默伦公司控制下，该部分铺位应视为已经交付，具有事实依据，本院予以认同。默伦公司仍应当按照世泽公司实际交付的面积支付相应使用费。原审法院根据在案证据，并参照双方合同约定的租金标准，认定默伦公司应支付世泽公司除TW-F1-101铺位外其余铺位自2020年1月9日至2020年5月11日期间使用费219,331.20元并无不当，默伦公司对涉案使用费所持之异议缺乏依据，本院不予支持。默伦公司明确未支付过涉案租赁合同项下的保证金、押金和搭建维护费，且TW-F1-101铺位也不在默伦公司实际承租的范围，故默伦公司主张按照TW-F1-101合同解除协议的约定将商户缴纳的保证金或押金以及搭建维护费于本案中一并予以处理，缺乏事实依据和法律依据，本院难予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。默伦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,589元，由上诉人默伦（上海）实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二一年一月二十七日书记员 宋宇佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……