西安市灞桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0111民初6199号 原告：费某某。委托诉讼代理人：王薇、孙立启（实习），陕西优哲律师事务所律师。被告：西安某房地产营销策划有限公司。委托诉讼代理人：任某。被告：伍某。原告费某某与被告西安某房地产营销策划有限公司（以下简称“某公司”）、伍某确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月16日立案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告费某某及其委托诉讼代理人王薇，被告某公司的委托诉讼代理人任某、被告伍某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即终止被告某公司的居间代办行为，确认被告某公司因没有房地产经纪资质和原告及被告伍某签署的《居间服务合同》无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年7月11日，原告通过西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称“链家宝业房地产经纪公司”）介绍，与被告签订了《居间服务合同》，合同签订前，原告向被告明确表示，在《房屋买卖合同》签订前需要买房先行给付原告5万元的签约诚信金作为进一步洽谈买卖合同的基础，被告在明知并答应原告要求的情况下，欺诈原告只向原告出示了《居间服务合同》的最后一页以及相关合同的签字页，让原告进行了先行签字，并告知在签字后，只能通过下载被告指定的APP软件查看有关合同的完整文本，原告因无法下载被告指定的APP软件，在数日后反复与被告交涉，才看到了被告指定的APP软件上的《房屋买卖业务签订文件合订本》的完整内容。2020年7月14日，原告才从被告指定的APP软件查看到有关合同的完整文本，发现被告提供的合同文本内容完全是格式合同和霸王条款，在没有经原告审阅和同意的情况下，自行提供和拟制，完全没有征得原告的认可和同意，且对原告要求买方缴纳合同洽谈诚信金等条款没有写进合同等，严重违背了诚信，也违背了合同签订需要双方洽谈、一致认可和同意的意思自治原则，更是侵犯了原告的合法权益。原告多次向被告表明要求组织买方进行当面洽谈、修订格式合同和霸王条款，但被告均予以消极拖延。导致原告与买方也无法沟通有关合同的谈判、签订等后续工作。后得知被告根本没有从事房地产经纪业务的资质，没有专业技能和专业资质，更是对原告采取隐瞒、欺诈的方式损害原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，向本院提起诉讼，望判如所请。 被告某公司答辩称：原告称其没有从事房地产经纪业务的资质并主张合同无效，无事实和法律依据。1.其合法注册成立，拥有正常的工商营业执照并经过房管局备案，经营范围为房地产中介服务、房地产信息咨询、房地产营销策划、房地产销售代理等，拥有房地产经纪资质；2.《居间服务合同》系其与原告费某某、被告伍某协商一致签订，不存在欺诈事由，合同合法有效；3.公司经纪人在签署《居间服务合同》及《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，向原告出示了完整合同文本并逐条讲解；4.签订合同当天已将纸质版合同交付给原告，不存在让原告通过指定APP查看合同的情形；5.本案无“合同洽谈诚信金”一说，双方买卖合同明确约定买方根据原告要求支付定金5万元。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告伍某未发表答辩意见。原告费某某围绕诉讼请求提交的证据有：费某某与链家宝业房地产经纪公司签订的《房屋出售委托协议》、《钥匙托管协议》、费某某与链家宝业房地产经纪公司员工王某的微信聊天记录、王某向费某某发送的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》范本、《居间服务合同》范本、华清园服务流程微信群聊天记录、费某某与伍某、某公司签订的《买卖定金协议书》、签订《买卖定金协议书》的监控视频及照片、费某某与伍某、惠众德房地产公司签订的《居间服务合同》（21世纪不动产版本）、费某某与伍某、某房地产公司签订的《存量房买卖合同（经纪成交版）》（21世纪不动产版本）、西安市房产交易管理中心《关于暂停21世纪不动产（西安盈发房地产信息咨询有限公司）网上签约资格的公告》、西安市房产交易管理中心《关于启用新版示范文本的通知》、《存量房买卖合同示范文本》、西安市房产交易管理中心《关于全面推行和经纪机构房源挂牌工作的通知》、《西安银行授信业务结清证明》、西安市不动产登记服务中心《受理通知书》、《贷款利息清单》、西安市住房保障和房屋管理局《关于落实我市住房交易政策有关问题的实施细则》、《关于落实住房限购政策有关问题的通知》、《关于对存量房经纪服务行为实行记分管理制度的通知》、住房和城乡建设部《房屋交易合同网签备案业务规范》、邮件交寄单、《西安市ABCD类人才安居资格审核名单公示》等证据。被告某公司提交如下证据：房九九网站中介结构信息截图、西安市房地产经纪机构备案&二手房交易管理系统机构信息截图、任某经纪人人员基本信息截图、华清园服务流程微信群聊天记录、链家宝业房地产经纪公司员工王某与原告费某某的微信聊天记录、伍某与费某某的微信聊天记录、《房屋买卖业务签订文件合订本》、《不动产登记簿》、《网上签约授权委托书》、《西安市家庭购（售）房申报表（二手房）》、短信发送记录。被告伍某提交了如下证据：汇款凭证。本院组织当事人进行了证据交换和质证，二被告对原告提交的《西安市ABCD类人才安居资格审核名单公示》真实性不认可，原告对二被告提交的《西安市家庭购（售）房申报表（二手房）》真实性不认可，上述其余证据的真实性原、被告均无异议，本院予以认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院查明事实如下：原告费某某欲出售其所有的位于西安市灞桥区华清小区房屋。2019年12月15日，原告费某某与链家宝业房地产经纪公司签订一份《房屋出售委托协议》，约定链家宝业房地产经纪公司为原告费某某提供出售房屋的居间服务事宜。链家宝业房地产经纪公司与被告某公司共享买售房屋的信息。被告某公司的经营范围包括房地产中介服务、房地产代理销售等。2020年7月11日，原告费某某（甲方、出售人）与被告伍某（乙方、购买人）、被告某公司（丙方、居间人）签订一份《买卖定金协议书》，约定：伍某以82万元的总价款购买产权人为费某某的案涉房屋，伍某于本协议签署时向费某某支付定金5万元，甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《西安市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时向丙方支付居间服务费24600元，由乙方承担居间服务费。2020年7月12日，原告费某某在收到被告伍某支付的5万元定金收据上签名确认。2020年7月12日，原告费某某与被告伍某签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定费某某将案涉房屋出售给伍某，成交总价为82万元，由伍某全款支付。上述合同签订后，原告费某某（出卖方）、被告伍某（买受方）、被告某公司（居间方）签订了《居间服务合同》，约定：原告费某某与被告伍某共同委托被告某公司作为交易居间人，由被告某公司提供居间服务和代办服务，其中居间服务包括：（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同，代办服务包括：（1）协助办理网上签约手续……（5）协助办理权属转移登记手续……，居间服务费24000元，权证服务费1000元，均由被告伍某于该合同签订当日一次性向被告某公司支付。第四条权利义务约定：……2.丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。3.甲、乙双方知晓并同意，本协议中所涉及的签后服务包括但不限于办理贷款、评估等手续，由丙方委托第三方协助办理，因办理签后服务所需要的全部资料、信息等，甲、乙双方授权丙方向该第三方提供。……第五条违约责任约定：……3.在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第四条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。……另查明，西安市房产交易管理中心于2019年5月27日向各房地产经纪机构发布《关于启用新版示范文本的通知》，通知：一、2019年5月28日起，西安市城六区行政范围内已取得房屋权属证书的二手房进行买卖的，应使用新版《存量房买卖合同》示范文本。二、由经纪机构居间的存量房交易应在经纪机构端口完成合同网签备案，同时各经纪机构要在营业场所公开展示新版《存量房买卖合同》示范文本供交易当事人查阅、保证交易当事人在签约前充分了解合同文本的全部内容，做好示范文本使用事项和市场交易风险提示等宣贯工作。西安市房产交易管理中心于2019年11月25日向各房地产经纪机构发布《关于全面推行和经纪机构房源挂牌工作的通知》，通知要求各房地产经纪机构在办理二手房交易过程中，必须登陆“西安市房地产经纪机构开户和二手房交易管理系统”签订规范、统一的《房屋居间服务合同》。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告以被告某公司无房地产经纪资质为由主张《居间服务合同》无效，被告某公司提交的营业执照和西安市房地产经纪机构备案&二手房交易管理系统网站查询结果均能够证明被告某公司具有房地产经纪资质。原告无证据证明《居间服务合同》系虚假意思表示或违反法律、行政法规的强制性规定，故原告诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告费某某的诉讼请求。案件受理费400元，减半收取计200元，原告费某某已预交，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员   秦  蕾  二〇二一年一月十三日     法 官 助 理   张瀚轩书 记 员  杜  雪 1