北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终797号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢怡婷，女，1988年5月30日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李耀，男，1951年2月15日出生，住北京市东城区。上诉人谢怡婷因与被上诉人李耀房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初32917号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人谢怡婷、被上诉人李耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢怡婷上诉请求：1．撤销一审判决，改判李耀退还谢怡婷2020年2月27日至3月10日的房租5400元，并驳回李耀的一审反诉请求；2．一审、二审诉讼费由李耀承担。事实和理由：1．一审判决判定解除合同的时间为3月15日，但根据合同相关规定，谢怡婷可以在提前通知三十天，且支付违约金的情况下退租，谢怡婷已经在2020年1月27日提前提出退租，因此实际合同解除时间应该为2月27日。2．一审判决判定2月29日谢怡婷无法腾退房屋是北京市新冠疫情防疫措施的影响，而无法开具出门条原因各执一词，实际上2月29日谢怡婷无法顺利腾退房间与北京市新冠疫情规定、物业相关规定无关，全部由李耀单方面造成。3．关于开锁费用，李耀无法获得钥匙并非谢怡婷造成。李耀辩称：同意一审判决，不同意谢怡婷的上诉请求。谢怡婷向一审法院起诉请求：1．要求确认谢怡婷与李耀签订的房屋租赁合同于2020年2月27日解除；2．要求李耀返还房租5850元；3．要求李耀返还房屋押金13500元。李耀向一审法院反诉请求：1．要求谢怡婷支付2020年3月11日至2020年3月15日期间的租金2250元；2．要求谢怡婷赔偿开锁费400元、更换电表费用300元。一审法院认定事实：2018年9月11日，出租人（甲方）李耀与承租人（乙方）谢怡婷在北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）的居间下签署了《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区阜荣街×1号楼×2层×1单元×3室房屋，租赁期限自2018年9月11日至2020年9月10日，每月租金13500元，押金13500元。合同第四条第（二）款约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用以及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。第九条第（二）款约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第十一条第（二）款约定，乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权将剩余租金及押金折抵违约金，剩余部分退还乙方。合同签订后，李耀将涉案房屋交付谢怡婷居住使用。谢怡婷向李耀交纳了押金13500元以及至2020年3月10日的租金。2020年1月27日，谢怡婷向麦田公司经纪人发送微信：“因为这次疫情我那个望京朝廷公寓的房子可能要退租了。我已经换工作到海淀了，本来想找别人去住的，我看这也没戏了……”。麦田公司经纪人建议谢怡婷与李耀沟通。2020年2月3日，麦田公司经纪人告知谢怡婷其向李耀转达退租事宜的时间是2020年1月27日。2020年2月9日，谢怡婷向李耀配偶表示其因为换工作无法继续使用涉案房屋，疫情期间又无法找到他人转租，只能退租；疫情属于不可抗力，而不可抗力情况下租户提前一个月通知可以不支付违约金，所以谢怡婷提议在2020年2月27日退租，李耀退还押金和剩余的租金。李耀配偶仅回复：“遵照合同和法律”。2020年2月29日，谢怡婷从老家返京后欲将物品搬离、交接房屋，但因物业公司不开具出门条未能搬离。谢怡婷称物业公司不开具出门条是因为李耀拒不配合。但李耀称物业公司是因谢怡婷到京后未隔离14天不符合防疫政策才没有开具出门条。2020年3月1日，谢怡婷提议如果李耀不方便当面交接房屋，可以通过视频方式远程交接，或者谢怡婷先搬走，方便时再交接房屋。但李耀未予回复。之后，谢怡婷提出把钥匙邮寄给李耀。麦田公司在征得李耀的同意后要求谢怡婷将钥匙邮寄给麦田公司，谢怡婷未同意。2020年3月15日，谢怡婷在麦田公司、李耀尚未到场的情况下先行搬离，并向麦田公司告知了钥匙和电卡的存放位置，但麦田公司、李耀未能找到钥匙和电卡。此外，李耀称因谢怡婷未交还钥匙和电卡，致使李耀支付了开锁费用400元以及更换电表的费用300元。为此，李耀提交了开锁服务登记表、收据等证据佐证。谢怡婷认为上述费用和自己无关，而且李耀未证明换电卡需要换电表。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。谢怡婷与李耀之间的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，任何一方不得擅自变更、解除合同。本案争议焦点之一为谢怡婷能否以疫情属于不可抗力为由无责解除合同。谢怡婷承租涉案房屋居住使用，其主要合同义务是交纳租金，新冠肺炎疫情的爆发以及疫情防控措施并未对谢怡婷居住使用房屋构成限制，不影响合同义务的履行，亦不影响合同目的的实现。而且根据谢怡婷2020年1月27日向麦田公司所陈述的内容可以看出，谢怡婷解除合同的主要原因是工作变动主观上不愿继续承租，而非客观上的履行不能。因此，法院认定谢怡婷单方解除合同构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。李耀以押金折抵违约金，合法有据，谢怡婷无权要求李耀退还押金。关于合同解除的时间，因谢怡婷不享有单方解除合同的权利，其通知李耀2020年2月27日解除合同不发生合同解除的效力。考虑到谢怡婷最终搬离并交还房屋的时间为2020年3月15日，法院以此作为合同解除的时间。2020年2月29日谢怡婷因物业公司不开具出门条未能腾退房屋，虽然双方对物业公司不开具出门条的原因各执一词，但是根据当时北京市的防疫措施，外地返京人员需要先行隔离14天，而谢怡婷当时并不满足这一条件，2020年3月15日谢怡婷隔离期满顺利搬离亦可对此佐证。因此，法院认为谢怡婷未能在2020年2月29日交接房屋受到了防疫政策的影响。法院综合考虑双方合同履行情况以及防疫政策的影响，酌情调整2020年2月29日至2020年3月15日期间的租金为5800元。因谢怡婷已经支付了2020年2月29日至2020年3月10日的租金4950元，两者相抵，谢怡婷还应向李耀支付租金850元，法院对李耀第一项反诉请求部分支持，不予支持谢怡婷要求李耀返还租金的请求。关于开锁费用、更换电表费用，谢怡婷在交接房屋时应一并交还钥匙、电卡等物品，但其在李耀未到场时先行搬离，对钥匙、电卡的丢失负有责任。因此，谢怡婷应当赔偿李耀因此所遭受的损失。开锁费用于法有据，法院予以支持。更换电表的费用，李耀未能证明电卡丢失与费用支出的关联性，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、谢怡婷于判决生效之日起七日内给付李耀租金八百五十元；二、谢怡婷于判决生效之日起七日内赔偿李耀开锁费用四百元；三、驳回谢怡婷的全部诉讼请求；四、驳回李耀的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院经审理查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，谢怡婷与李耀签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行各自义务。关于双方合同解除的问题，谢怡婷主张以疫情属于不可抗力为由无责解除合同，李耀则认为谢怡婷系违约解除合同。根据查明事实，首先，双方房屋租赁合同约定的房屋用途为居住，新冠肺炎疫情的爆发以及疫情防控措施并未对谢怡婷居住使用房屋构成限制，亦不影响双方合同目的实现。其次，根据谢怡婷2020年1月27日在微信记录中向麦田公司所陈述的内容可以看出，谢怡婷解除合同的主要原因是工作地点变动主观上不愿继续承租，而非客观上的履行不能。因谢怡婷不享有单方解除合同的权利，一审法院认定谢怡婷单方解除合同构成违约，以谢怡婷最终搬离并交还房屋的时间2020年3月15日作为合同解除的时间并无不当，谢怡婷要求退还2020年2月27日至3月10日的房租，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，谢怡婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由谢怡婷负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  申峻屹二〇二一年一月二十九日书记员  张 立