河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终3131号上诉人（原审被告）：贾韶华，女，1970年2月2日生，汉族，住长葛市。委托诉讼代理人：马喜红，河南华灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李新义，男，1970年12月3日生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：王金庚，男，1954年3月31日生，汉族，住河南省长葛市。系居民委员会推荐。被上诉人（原审第三人）：程保军，男，1970年8月2日生，汉族，住长葛市。被上诉人（原审第三人）：张保卫，男，1968年4月17日生，汉族，住长葛市。上诉人贾韶华因与被上诉人李新义、程保军、张保卫确认合同无效纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初3360号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。贾韶华上诉请求：一审没有查明事实，适用法律错误,导致判决结果错误,请求二审法院撤销一审判决，发回重审。事实与理由:1、一审适用法律错误。《土地管理法》第九条是对土地权属的分配,《城乡规划法》第四十条第一款是对市场主体准入的要求。一审法院引用的法律均不适用该案件争议的事实。适用法律错误。被上诉人诉求确认房屋买卖合同无效,不是主张房屋所有权,不是物权纠纷。被上诉人开发并出售的房屋，没有取得规划许可，没有取得相关资质,但法律没有规定未经规划许可建筑的房屋，不得销售。被上诉人违规建筑,违规销售,违反的是行政管理法律法规,由行政部门处理。况且,同一栋楼,被上诉人李新义已出售多套,只是上诉人购买的该套房屋,因被上诉人自认没有得到房款才主张合同无效。该合同是当事人真实意思表示,合同内容即交易对象是房屋,建筑该房屋和出售该房屋是否手续齐全,该义务和责任不应由上诉人承担,房屋开发者和销售者违法，只能由行政管理部门处理,不属该案件和司法部门审理范畴,法院引用该法条,确认房屋买卖合同无效,属适用法律错误。另根据最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)，长葛市人民法院已经生效的(2019)豫1082民初2504号民事判决书，同类案件合同被认定为有效。2、一审没有查明事实。上诉人支付该房款,是因抵债形成。被上诉人李新义已认可被上诉人程保军向其支付房款。上诉人与被上诉人李新义2017年4月8日签订的房屋买卖合同,名义是房屋买卖合同,实际是以房抵债,三被上诉人均知道并认可。上诉人和被上诉人李新义不认识,是被上诉人张保卫主动提出并领上诉人见的被上诉人李新义和被上诉人程保军,说是有套位于八七村私人开发的房屋抵偿给上诉人。因被上诉人张保卫借上诉人20万元现金没有偿还，为了减少损失，上诉人只好同意抵债,便签订房屋买卖合同。被上诉人李新义应当知道签订的买卖合同实际是以房抵债,因为，李新义当时没有向上诉人询问购房款之事,也没有让上诉人打欠条，就把房屋钥匙交付给上诉人，并开具购房收据。足已认定，被上诉人李新义和被上诉人程保军、被上诉人张保卫三人已协商好，购房款谁承担被上诉人李新义应该明知并许可。当庭被上诉人李新义均认可上诉人提交的录音和被上诉人程保军向其出具的44万欠条截图,以及2018年4月17日李新义给程保军写的收到条，证实李新义许可程保军欠其房款的事实，一审判决没有对该证据表述，导致案件事实没有查明，判决错误。李新义辩称：一审法院认定事实清楚。被上诉人系长葛市长社路街道办事处八七村2组居民户。李新义将其所在的长葛市长社办八七村的两户宅基地合并进行开发。该建筑楼房也未取得相关的规划许可证等手续。2017年4月8日经程保军介绍，上诉人购买被上诉人开发的楼房中单元六楼西户含一楼五号车库。商定房款是20万元。合同签订后，上诉人未向被上诉人履行分文购房款。被上诉人也未将房屋交付使用。被上诉人基于双方签订的购房合同尚未实际履行的状态，而且上诉人的户籍所在地也不是在八七村。被上诉人向法院提起诉讼确认双方签订的购房合同无效，一审法院在认定事实上是清楚的。至于上诉人称签订的买卖合同实际是以房抵债是完全没有合法根据的。李新义不认识上诉人；双方不存在债权、债务关系；李新义也不认识张保卫，李新义与张保卫之间也无债的关系，李新义又与程保军不存在任何债权债务关系。一审中上诉人称是张保卫借其20万元。上诉人与张保卫之间是民间借贷关系。而且在一审庭审中，上诉人陈述其与借款人张保卫系亲戚关系。庭审之前李新义根本不清楚上诉人与借款人这一特殊关系存在。不得不让李新义怀疑上诉人与张保卫、程保军存在恶意串通损害李新义利益的故意。房屋买卖合同中李新义没有收到购房款这是事实。一审法院从法律规定和合同履行情况角度作出合法的判决是依法有据的。法律法规对《商品房买卖合同》有着严格的限制。《土地管理法》第九条不但是对土地权属的分配，更明确了宅基地的分配使用。土地使用权是基于法律的规定而产生。没有法律的规定，也就不会有土地使用权的合法存在。一审法院引用该条款是确认李新义对该宅基地不具有使用权而已，故一审法院在适用法律上并无错误之处。另上诉人借用长葛市人民法院（2019）豫1082民初2504号民事判决书作为类案参考是错误的。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人程保军、张保卫未答辩。被上诉人李新义向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告于2017年4月8日签订的房屋买卖合同无效，要求被告退还原告票号为NO0810561收据；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：原告李新义将其所在的长葛市长社办八七村的两户宅基地合并进行开发，建成楼房进行销售。2017年4月8日，原告李新义与被告贾韶华签订房屋买卖合同一份，约定贾韶华购买上述楼房中的房屋一套（六楼东户）及一楼四号车库，价款共计20万元。同日，李新义向贾韶华出具20万元收据（编号为NO0810561）一张，并将房屋钥匙交付贾韶华，贾韶华未向李新义交付20万元购房款。后李新义将房屋入户门锁更换，贾韶华无法进入房屋。一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。本案中，李新义未办理建设工程规划许可证即在八七村宅基地上建造楼房，并将案涉房屋出卖给非八七村村民贾韶华，违反法律强制性规定，故原、被告签订的房屋买卖合同无效。关于原告请求被告退还20万元收据的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告的辩解证据不足，本院不予采信。因合同无效所造成的损失，双方当事人另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李新义与被告贾韶华2017年4月8日签订的房屋买卖合同无效；二、被告贾韶华于本判决生效之日起十日内返还原告李新义编号为NO0810561收据一张。案件受理费100元，由被告贾韶华负担。上诉人贾韶华二审提交以下证据：证据一、2020年9月24日程保军写的情况，证明：李新义同意程保军同意赊欠房款，且已给李新义部分房款。证据二、2018年4月17日李新义收到条，收到条注明南楼六楼是涉案房屋其中一套。证据三、房屋现状和所处位置图片四张，证明：涉案房屋不在宅基地处建筑，是城市规划建筑。证据四、（2019）豫1082民初2504号民事判决书，证明同样案件没有同样判决。被上诉人李新义质证意见：一、2020年9月24日程保军对上诉人出具的案件事实情况，首先程保军是本案的当事人，程保军未到庭，对该证据事实有异议，二、收到条2万元李新义收到由程保军代上诉人交付的两万元购房款，但下欠的款项并没有实际交付，证据三、对于提供的照片该证据不是新证据，且该证据不能证明涉案房屋不是宅基地建筑。证据四、因该案已由长葛市人民法院另案判决书对应的证据予以撤销，李新义已对该案向长葛市法院提出再审。被上诉人程保军、张保卫未发表质证意见。经质证及本院审查后认为，证据一、程保军作为本案当事人未到庭，其未到庭，其真实性本院无法确认。证据二、被上诉人确认系交付涉案房款，本院予以采信。证据三不能证明其证明目的，本院不予采信。证据四与本案纠纷不存在直接关联性，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，李新义作为成年人，与贾韶华签订房屋买卖合同，并向贾韶华出具收到条，且其作为出卖人在明知涉案房屋的实际情况下，与贾韶华签订房屋买卖合同，现又主张该房屋买卖合同无效，违背诚实信用原则，且在当前房价普遍上涨的情况下，李新义主张合同无效，与普通大众认知不符。至于李新义主张的购房款问题，其可以依法另行解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初3360号民事判决；二、驳回李新义的诉讼请求。一审案件受理费100元由李新义承担，二审案件受理费100元由上诉人贾韶华承担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  蒋家康审判员  谢新旗二〇二一年一月二十五日书记员  柴妍冰执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口