广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11721号原告：东莞市锐信实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市************。法定代表人：彭某1。委托诉讼代理人：祁胜举，广东大洲律师事务所律师。被告：东莞市迈泰热传科技有限公司，住所地：广东省东莞市***************。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：刘安华，北京德和衡（深圳）律师事务所律师。原告东莞市锐信实业投资有限公司诉被告东莞市迈泰热传科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告东莞市锐信实业投资有限公司的法定代表人彭某1及其委托诉讼代理人祁胜举，被告东莞市迈泰热传科技有限公司的委托诉讼代理人刘安华，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金560000元；2.被告承担原告代为支付的房产税、城镇土地使用税5455元，维修费9800元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月10日，原告和被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于横沥镇三江工业区厂房一幢、员工宿舍一幢、门卫室一间、配电房一间租赁给被告使用；租赁期限5年，从2014年4月15日至2019年4月14日；租金每个月69000元，不含税，租赁税、土地使用税、房产税等各项税费由被告承担。2019年1月10日，双方续签了《厂房租赁合同》，约定租赁期为3年，从2019年4月15日至2022年4月14日；租金每个月16万元，含税；押金为2.5个月的租金40万元；违约一方向对方支付6个月租金作为违约金。2020年3月，被告向原告提出解除租赁合同，并于4月30日搬迁完毕。依据合同约定，被告应当支付6个月租金96万元作为违约金，因被告已经支付了40万元的押金，因此，被告应再支付违约金56万元。2019年12月26日，原告向税局缴纳了2019年度的房产税、城镇土地使用税18917.51元，依据2013年12月10日签订的《厂房租赁合同》，该两笔税款从2019年1月1日到4月14日期间的部分由被告承担，因此，被告应承担其中的5455元。另外，因被告在使用案涉厂房时，因需要安装冷气，拆除了部分铝合金窗户，被告在搬走时未予维修，原告请人维修，支付维修费9800元，该笔费用应由被告承担。被告搬走后，原负责人不再接听原告法人的电话，原告为了维护自身合法权益，向法院依法起诉，请法院在查清案件事实的基础上，依法判决。被告辩称，一、原告与被告租赁合同权利义务已全部结清，不存在未付违约金及其他费用事宜。涉案房屋租赁合同的解除系被告提出，原告同意，双方协商一致解除的，并不是被告“单方逃场”的行为。双方协商确定，原告没收被告租赁保证金40万元，被告在2020年4月30日之前搬离厂房。双方协商一致后，原告指派员工跟进办理被告4月底的交接工作，被告依约在4月底搬离了场地。没收租赁保证金是双方协商达成的搬离厂房的条件，因此，不存在额外支付违约金及协补齐房产税等其他事宜。原告发起本案诉讼有违诚实信用原则，被告对本案诉讼也非常惊讶，因为双方已经协商结清了全部的权利义务，从某种程度上讲，没想到会有本案诉讼的产生。原告没收了租赁保证金，被告全额支付了截止2020年4月30日的全部租金，不存在任何拖欠，双方权利义务均依约履行完毕。租赁合同解除后，涉案租赁房屋作为原告的自有财产，其后续如何处置与被告无关。二、即便退一步，按照原告的意见，原告要求支付“六个月租金作为违约金”亦无事实和法律依据。众所周知，合同法规定的违约金系对违约损失的补偿，违约金的金额一般不得超过损失的本金金额。对于租赁合同而言，承租人的违约（提前撤场）可能产生的损失主要为：租金、管理费、水电费等租赁费用的损失、承租人提前撤场后租赁房屋空置的损失、承租人未交付租赁费用的滞纳金等，本案中，即便按照原告的主张，被告提前撤场系违约行为，原告也不产生损失，或者损失没有那么巨大，租赁保证金足以覆盖全部损失。被告与原告协商一致于2020年4月30日解除租赁合同，被告依约支付了全部租金，不存在任何拖欠，原告不存在租金损失。被告与原告就搬离厂房事宜协商后，原告立即与案外第三人东莞市一诺新能源有限公司（以下简称“一诺公司”）签订了《厂房租赁合同》，租赁期限自2020年5月1日起，两份租赁合同的“起止时间”无缝衔接，涉案租赁厂房不存在“空置损失”。租赁合同协商解除后，涉案房屋系原告的自有财产，其后续如何处置与被告无关，也就不存在“与被告有关的损失计算”问题。即便再退一步，按照原告主张，两份租赁合同的价差系原告的损失，损失也没有那么大：（1）原告主张的2020年5月租金损失160000元没有依据，租赁期限自2020年5月1日起租，原告有权并且应该自2020年5月1日起收取当月租金130000元，如果说当月租金算是损失的话，也是原告“自愿放弃租金而产生的损失”，由其自行承担。（2）按照原告与一诺公司新签订的合同，不含税价为每月130000元，含税需补交8.2%的税金，故含税价为：130000×1.082=140660元。被告每月租金与一诺公司每月租金差价为：160000-140660=19340元，因原告自愿放弃2020年5月整月的租金，该月份损失由其自行承担，故租赁合同价格差为19340×22.5=435150元，该金额与被告的租赁保证金、遗留再利用的物品的价值相当，被告上述金额、价值足以弥补原告租金差额。且根据《合同法》及《合同法司法解释（二）》的规定，一般情形下，超过损失金额30%以上的违约金即为过高，但根据违约金弥补损失的合同法精神，违约金绝对不可能“超过损失的本金金额”，否则有违合同发的基本精神。因此，即便按照原告的主张，其违约金金额无论如何都不能超过435150元。（3）按照原告与一诺公司签订的租赁合同，一诺公司采取“不开票”的方式，直接支付至“原告指定的账户”，这个账户通常是原告实际控制人的私人账户，其避开了“企业所得税”及“个人所得税”的缴纳，按照个人所得税20%计算，根据（X-130,000）÷X=20%的计算方式，公司应纳税收入是162500元，加上应支付的企业所得税等，其租金金额应该大于等于162500元，该金额大于被告租赁合同金额，原告不存在租金差价损失。（4）被告搬离厂房后，遗留了宿舍热水器、自建雨棚、自建铁皮房、自建便利店等在原地，并为新租户使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，原告应在利用价值范围内予以适当补偿，即便是按原告所言，存在违约损失，该部分补偿款亦可抵销部分差额。综上所述，即便是按照原告的意见，原告并没有损失租金差额，或者即便存在部分租金价差，被告给付的租赁保证金、遗漏物品的补偿价值等，也基本可以弥补差价损失，根据违约金弥补损失的基本精神，被告也不再需要向原告支付额外的违约金。三、原告主张支付房产税、城镇土地使用税5,455元没有依据。原告与被告协商一致解除租赁合同的约定是没收被告租赁保证金40万元，该费用已经涵盖了提前解除合同的全部费用，不存在另行支付其他费用的情形。该缴款凭证不能证实是“涉案房屋”的缴款凭证，与被告无关。该凭证亦无“转款凭证”相印证，不能证实缴款已实际发生，不予认可。四、原告主张部分铝合金窗户维修费9800元，没有事实依据。综上所述，原告的主张无事实与法律依据，请依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉房屋的权属问题。根据原告提供的房地产权证（编号：粤房地权证莞字第2900353444号）显示，位于东莞市***********厂房属于原告所有。根据原告提供的房地产权证（编号：粤房地权证莞字第2900353445号）显示，位于东莞市*************属于原告所有。二、案涉房屋的租赁问题。2013年12月10日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将其位于东莞市横沥镇三江工业区的厂房、宿舍等物业出租给被告使用；租赁期自2014年4月15日至2019年4月14日止；租金不含税为69000元/月，另原告凭税局开出的各项税票，含租赁税、土地使用税、房产税等，向被告实报实销，税局宽减或增加部分，均由被告受益或承担，原告只承担因该项目而产生自身的企业所得税。前述《厂房租赁合同》到期后，原、被告于2019年1月10日再次签订《厂房租赁合同》一份，约定：原告将其位于东莞市横沥镇三江工业区的厂房、宿舍等物业出租给被告使用；租赁期自2019年4月15日至2022年4月14日止；租金为160000元/月；被告于签订合同当日向原告支付2.5个月租金共计400000元作为押金，此押金不计付利息待合同期满双方结清有关手续后退回；违约一方向对方支付6个月租金作为违约金。当日，被告向原告支付押金400000元。三、双方存在争议的问题。根据被告提供的短信记录显示，2020年2月18日，被告向原告表示，因各项经营成本太高不堪重负，欲瘦身求生存，计划搬离三江，见信息后盼复电；2020年3月28日，被告向原告表示，按合同价格转租，真找不到接盘的下家，能否今天见面谈下方案，原告回复稍后到；2020年4月9日，被告向原告表示，有个国外客户的付款被诈骗，牵涉金额较大，会直接影响被告公司经营，已经无法承担各项高额的开支，厂房请本月收回，被告于2020年4月13日回复称其委派卢炯照、彭建华负责4月底厂房的交接及之前的对接。2020年4月17日，原告与案外人东莞市一诺新能源有限公司签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将其位于东莞市横沥镇三江工业区的厂房、宿舍等物业出租给案外人使用；租赁期自2020年5月1日至2025年4月30日止；租金自2020年6月1日至2023年4月30日为不含税130000元/月，自2023年5月1日至2025年4月30日为不含税150000元/月，如果需要原告开具发票，按开具发票的数额加收8.2%的税金，税金由案外人支付。庭审中，原、被告均一致确认，被告已支付押金400000元，且前述押金尚未退还；被告于2020年4月30日已搬离案涉厂房，原告于2020年5月1日将案涉厂房另行出租给案外人东莞市一诺新能源有限公司。另，被告主张，案涉《厂房租赁合同》约定的租赁期限虽未到期，但是因被告经营成本等问题，其向原告提出提前解除合同，且经原告同意，原告以没收押金400000元作为条件，故案涉《厂房租赁合同》应属原、被告双方协商一致提前解除，原告要求被告支付违约金及相关税费和维修费于法无据；原告则主张，在被告提出提前解除合同时，原告仅是同意其提前解除合同的行为，但并非属于双方协商一致解除合同，被告提前解除合同构成违约，应依据《厂房租赁合同》的约定支付6个月租金作为违约金，扣除已经支付的押金400000元，被告应支付剩余的违约金：160000元/月×6个月-400000元=560000元及相关税费和维修费。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉厂房已取得房地产权证，且案涉厂房租赁合同系各方当事人在平等自愿的基础上签订，意思表示真实、一致，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认；另，原、被告均一致确认双方签订的《厂房租赁合同》于2020年4月30日已经解除，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：原告诉请被告支付违约金有无事实及法律依据。本院分析如下：首先，原、被告签订的《厂房租赁合同》约定的租赁期自2019年4月15日至2022年4月14日止，在案涉租赁合同尚未到期的情况下，被告以经营成本缩减等问题向原告提出提前解除合同，原告未明确表示反对，并通知被告于2020年4月底办理相应的交接及对接手续，且于2020年4月17日与案外人另行签订厂房租赁合同，将案涉厂房另行出租给案外人，由此可见，本案应视为被告提出且经原告同意，双方经协商一致提前解除合同，故对被告关于原告以没收押金400000元作为合同解除的条件，本院予以采纳。鉴于双方就协商解除合同达成一致，原告要求被告依据《厂房租赁合同》的约定支付6个月租金作违约金，依据不足，本院依法不予支持。其次，退一步讲，即使如原告所述，其仅是同意被告提前解约的行为，但从未同意将没收400000元押金作为被告提前解除合同的条件，双方也未签订书面的协议确认案涉《厂房租赁合同》经双方协商一致提前解除，故本案应属于被告提前解除合同，构成违约。本院认为，案涉《厂房租赁合同》虽约定如一方违约需支付6个月租金即960000元作为违约金，但结合案涉《厂房租赁合同》的履行情况、被告的过错程度、原告的损失情况及2020年新冠肺炎疫情影响导致全球经济受到影响等因素，被告因经营成本缩减等问题向原告提出提前解除合同，且在合同解除前，均按时足额支付了相应月份的租金，不存在拖欠情况，同时为提前解除合同给原告预留了足够的时间予以另行出租，防止原告损失继续扩大，原告没收被告已经支付的400000元押金作为违约金，前述违约金能够有效弥补因被告提前解除合同而给原告造成的损失，故对被告关于案涉《厂房租赁合同》约定的违约金过高，应予以调整为400000元的主张，本院予以采纳，在房屋押金已经冲抵违约金的情况下，原告要求被告支付剩余违约金，依据不足，本院依法不予支持。另，关于房产税、城镇土地使用税问题。原告主张其向税务局缴纳了2019年度的房产税、城镇土地使用税18917.51元，依据双方于2013年12月10日签订的《厂房租赁合同》，被告应支付2019年1月1日至2019年4月14日期间的税费5455元。本院认为，根据原告提供的电子缴款凭证、电子缴税付款凭证显示，前述凭证上均未载明案涉房产税、城镇土地使用税具体的房产及土地位置，而原告也未补充提交相应的证据证明前述税费即案涉厂房的税费，应依法承担举证不能的法律后果，故其要求被告支付2019年度房产税、城镇土地使用税5455元，依据不足，本院依法不予支持。关于维修费问题。原告主张被告在使用案涉厂房时将原铝合金门窗拆除并加装空调，但搬离厂房时未进行维修，由此导致原告找人维修，并支出维修费9800元，故被告应支付前述维修费9800元。本院认为，根据原告提供的发票显示，其于2020年5月27日向案外人东莞市辉荣装饰工程有限公司支付维修铝合金平开窗9800元，而原、被告于2020年4月30日已办理相应的交接手续，针对前述门窗拆除维修的问题，原告未提交任何证据证明双方在交接时就此问题进行任何交涉，而原告提交的照片及发票不能形成一个完整的证据链，证明前述维修费用系因被告原因产生，故原告要求被告支付维修费9800元，依据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市锐信实业投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费4776元，由原告东莞市锐信实业投资有限公司负担。上述受理费，原告起诉时已预交。如不服本判决，当事人在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 王 观二〇二一年一月二十日书记员 叶佩欣陈冠文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。