江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初3540号原告（反诉被告）：江西省四通路桥建设集团有限公司，住所地江西省新余市渝水区仙来东大道**。法定代表人：马林，该公司董事长。原告（反诉被告）：新余市公路桥梁工程局，住，住所地江西省新余市渝水区仙来东大道**/div>法定代表人：马林，该局局长。上述二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：张杰锋，江西姚建律师事务所律师。被告（反诉原告）：新余市公路汽车维修有限公司，住所地，住所地江西省新余市渝水区仙来东大道**iv>法定代表人：廖要夫，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨七芽、邹昊，江西弘杰律师事务所律师。原告（反诉被告）江西省四通路桥建设集团有限公司、新余市公路桥梁工程局（下称二原告）与被告（反诉原告）新余市公路汽车维修有限公司（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人张杰锋，被告委托诉讼代理人杨七芽、邹昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即拆除建筑物，搬离租赁场地；2.判令被告向二原告支付租金、水电费等共计143,841.08元；3.判令被告按年租金50,000元即月租金4167元的标准计算向二原告支付自2020年1月1日起至搬离之日止期间的占用费（暂计算至2020年5月1日止的占用费为20,835元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年12月10日，被告与原告新余市公路桥梁工程局（下称公路桥梁局）签订《场地出租协议》，被告租赁公路桥梁局的5亩场地并自建厂房。协议双方约定租金为每年22,000元，水费及卫生费、垃圾清理费由被告向公路桥梁局支付。2016年1月3日，原告江西省四通路桥建设集团有限公司（下称四通路桥公司）与被告重新签订《场地租赁合同》，约定租赁期限为二年，租金为每年46,000元。此后，被告至今未向二原告支付租金及其他费用，其应支付的费用均从二原告在其处修理车辆应付的车辆修理费中予以冲抵。2018年之后，二原告就已停止在被告处修理车辆，被告拖欠二原告的费用远高于二原告应向其支付的车辆修理费。2019年，二原告向本院起诉被告要求其搬离租赁场地，本院以租赁合同未到期为由未支持二原告的诉讼请求。现租赁合同已到期，经二原告多次催告，被告仍拒不搬离租赁场地，二原告为维护其合法权益，遂诉至本院并提出上述诉讼请求。被告辩称，1.二原告的第一、第三项诉讼请求依法不能成立。二原告与被告就案涉场地租赁事宜签订过多份合同，案涉场地一直由被告租赁使用，最后签订合同的时间为2016年1月3日，是由四通路桥公司与被告签订的租赁合同，该合同约定的租赁期限为2016年1月1日至2019年12月31日，并同时约定租赁合同三年一签。二原告在租赁期间内就擅自单方解除合同，并向本院提起诉讼，经本院审理驳回诉讼请求后，又多次发函给被告要求解除合同，直至提起本案诉讼。二原告在租赁合同未到期前即单方要求解除合同，在租赁合同到期后未按合同约定的三年一签征求被告意见，其行为构成根本违约，原告应在合同到期后按约定履行三年一签合同的义务，并继续履行合同，被告同意继续履行合同并按约定向二原告支付租金。2.被告对二原告的第二项诉讼请求主张的金额有异议。双方并未核对水电费的金额，原告应当提供证据予以证明，且原告主张的该部分金额发生在2007年至2017年11月期间，二原告现在主张已超过诉讼时效期间。3.由于二原告的违约行为，导致双方三年一签租赁合同的约定未能继续履行，二原告应赔偿被告在案涉场地投资、建设的损失，故被告提起反诉，请求法院驳回二原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉讼请求：1.判令二原告赔偿被告地上建筑物损失、停工损失、搬迁损失等各项损失共计1,500,000元（暂定，具体金额以评估结论为准）；2.反诉案件受理费由二原告承担。事实和理由：自2007年12月31日起，被告即承租公路桥梁局所有的场地用于经营车辆维修厂。由于生产经营需要，被告自行出资上百万元兴建维修车间等地上建筑物。2016年1月3日，四通路桥公司与被告就案涉场地续签《场地租赁合同》。后在租赁合同尚未到期时，二原告即要求被告搬离场地、自行拆除地上建筑物，且自约2017年9月起就擅自停水，严重影响被告的正常经营。被告出资建设维修车间等地上建筑物系为实现租赁合同目的，且是在合同约定了三年一签租赁合同的保障下从事经营活动。二原告对此明知且未对被告新建维修车间等地上建筑物提出异议，现二原告在不征求被告意见是否续签合同的情况下，单方要求被告搬离租赁场地并自行拆除维修车间等地上建筑物，其行为已构成根本违约，并给被告造成了极大的经济损失。被告为维护其合法权益遂向本院提出上述反诉请求。二原告针对反诉辩称，1.被告以合同约定三年一签为由，认为二原告需在合同到期后征求被告意见是否续签租赁合同，属于认识错误，租赁合同的订立需以双方合意为前提，只要有任何一方不同意则合同无法订立及履行。2.案涉场地地上建筑物是由被告自建自用，原告并未从中获得任何利益，拆除建筑物如有损失也应由被告自行承担，合同未约定腾空和搬迁损失的承担，被告主张该损失亦无法律依据。综上，二原告请求法院驳回被告的反诉请求。二原告围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：一、四通路桥公司营业执照、公路桥梁局组织机构代码、被告营业执照（均为复印件）各一份，用以证明：二原告及被告的诉讼主体资格。二、《场地出租协议》及《场地租赁合同》各一份（均为复印件），用以证明：1.公路桥梁局与被告于2007年签订了《场地出租协议》，由被告租赁公路桥梁局的场地，面积约5亩左右；2.2007年至2015年期间的租金为每年22,000元；3.2016年签订的《场地租赁合同》约定的租期为三年，于2019年12月31日到期，每年租金为46,000元，水电费另外计算；4.《场地租赁合同》第八条约定的结算方式为：以二原告的车辆维修费用与被告的租金及水电费相抵扣，多退少补。三、土地使用权证（复印件）、情况说明（原件）各一份，用以证明：案涉场地的权利人是公路桥梁局，公路桥梁局交给四通路桥公司使用、维护和收益。四、2007年至2017年水费公布表（五页）、客户明细账（二十一页）、明细分类账（九页）、二原告应收应付被告明细款一份，用以证明：1.截至2017年10月，被告拖欠水费53,675.30元；2.根据客户明细账可知，1995年至2018年期间，四通路桥公司应向被告支付汽车修理费96,252.2元，公路桥梁局应向被告支付汽车修理费195,582.02元，合计291,834.02元；3.双方互负债务抵销后，被告还应向原告支付租金143,841.08元。五、（2019）赣0502民初782号民事判决书一份，用以证明：二原告在2019年起诉要求被告搬离案涉场地，二原告认为合同期限至2018年12月31日止，被告认为合同期限至2019年12月31日止，法院支持被告意见，认定合同于2019年12月31日到期，现合同已到期，被告应当搬离租赁场地。六、日期为2019年12月31日的通知一份，用以证明：四通路桥公司于2019年12月16日向被告发出通知，告知被告租赁合同于2019年12月31日到期，要求被告自行搬离，拆除建筑物。被告围绕其反诉请求依法提交了以下证据：一、被告于2020年6月22日向二原告发出的《告知函》一份，用以证明：在收到二原告的起诉材料后，被告即向二原告发出《告知函》，要求其停止违约行为，继续按照合同约定，与被告续签租赁合同，但二原告至今仍未回复，亦未赔偿被告遭受的损失。二、《场地租赁合同》、新余市人民政府办公室余府办字〔2016〕19号文、四通路桥公司发出的赣四通路桥字〔2017〕9号《关于要求按时搬迁厂房的通知》，用以证明：1.被告与四通路桥公司签订《场地租赁合同》，合同第九条约定，由于市政建设等原因导致案涉场地开发，地面建筑按，地面建筑按市政补偿规定给被告余市人民政府办公室余府办字〔2016〕19号文及四通路桥公司自行发出的赣四通路桥字〔2017〕9号通知中的表述，正是由于市政建设开发（政府公益事业）需要征收被告租赁的土地并拆除地上建筑物，按照合同约定，四通路桥公司要求被告自行拆除地上建筑，则应按市政价格补偿被告。三、四通路桥公司发出的赣四通路桥字〔2017〕12号《关于停水断电的通知》，用以证明：四通路桥公司在租赁合同履行期间内即采取停止供水的方式逼迫被告搬离案涉场地，给被告的正常经营造成严重影响。四、新余广泰房地产评估咨询有限公司于2016年9月22日出具的房地产估价报告、《新余市房屋征收（拆迁）补偿协议书》、会议记录各一份，用以证明：1.经新余市市政工程管理局委托新余广泰房地产评估咨询有限公司评估，被告所有的建筑物、附属工程及室内装修于估价时点的市场价值为1,198,127元；2.根据新余市园林局制作的《新余市房屋征收（拆迁）补偿协议书》内容，除上述1,198,127元款项外，被告还能获得的补偿款有：厂房搬迁临时过渡费42,142元、厂房搬迁补助21,071元、停业停产补助96,600元、经营性损失及土方平整费用390,000元，四通路桥公司应参照该价格赔偿被告损失。经被告申请，本院委托江西金山资产评估有限公司对被告在案涉场地上的建筑物及室内装修、附属工程的市场价值以及设备、存货搬迁损失价值进行评估。该评估公司于2020年11月6日作出的评估结论为：委托资产评估值为1,002,033.32元，其中房屋建筑物及附属工程评估值为968,143.05元，机器设备及存货搬迁损失评估值为33,890.27元。被告支付评估费10,000元。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于二原告提交的第一组证据，被告提出异议认为，二原告是否诉讼主体适格，应提供其他证据予以证明。本院认为，公路桥梁局是案涉场地的产权人，后其将该场地交由四通路桥公司使用、维护和收益，公路桥梁局、四通路桥公司先后与被告就案涉场地签订租赁合同，二原告主张整个租赁期间的租金及水电费被告均未支付，故本案二原告作为共同原告主体适格。二、关于二原告提交的第三组证据，被告提出异议认为，土地使用权证书系复印件，真实性无法判决，公路桥梁局出具的情况说明上没有落款时间，无法确认公路桥梁局从何时起授权四通路桥公司对外出租案涉场地。本院认为，二原告提交的土地使用权证书虽系复印件，但结合本院生效的（2019）赣0502民初782号民事判决可以确认，公路桥梁局为案涉场地的产权人，故其真实性本院予以确认。《场地租赁合同》系四通路桥公司与被告于2016年1月3日签订的，可以推定四通路桥公司自2016年1月3日起即已获得公路桥梁局授权向被告出租案涉场地。故被告的异议，本院不予采信。三、关于二原告提交的第四组证据，被告提出异议认为，2007年至2017年水费公布表上显示的被告用水量未经被告确认，被告不予认可；明细分类账是二原告财务会计记账凭证，并非原始凭证，不予认可；二原告应收应付被告明细款是二原告单方制作，未经被告确认，不能达到其证明目的。本院认为，被告提出异议的证据，即2007年至2017年水费公布表、明细分类账、二原告应收应付被告明细款，均系二原告单方制作的，且未有其他证据予以佐证，被告亦不予认可，故原告上述证据，本院不予采信。四、关于被告提交的第一组证据，二原告提出异议认为，其未收到该《告知函》，且该《告知函》的落款时间在本案二原告起诉之后。本院认为，二原告未提交证据证明其已将该《告知函》送达给二原告，故原告该组证据，本院不予采信。五、关于被告提交的第三组证据，二原告对证明目的提出异议认为，二原告发出该通知是为配合市政府文件要求，二原告断电之后，被告从其他渠道接了电，至今尚在经营，被告称二原告严重影响其正常经营与事实不符。本院认为，被告该组证据仅能证明四通路桥公司在2017年为促使被告搬迁对被告采取停水断电措施，但被告至今仍在案涉场地上经营，故不能认定四通路桥公司采取的措施对其正常经营造成了严重影响。六、关于被告提交的第四组证据，二原告提出异议认为，评估报告显示的委托方是新余市市政工程管理局，说明二原告并非拆迁主体；《新余市房屋征收（拆迁）补偿协议书》上无任何单位的签字或盖章，不予认可；会议记录无出席会议人员签字，被告亦非参会人员，不予认可。本院认为，评估报告出具时间为2016年9月22日，该评估报告中明确写明该报告书自估价报告完成之日起一年内有效，故该评估报告现已无参考价值，本院不予采信。《新余市房屋征收（拆迁）补偿协议书》无协议各方当事人签字或盖章，不具有法律效力，本院不予采信。会议记录无参会人员签字确认，真实性无法确认，本院不予采信。七、关于江西金山资产评估有限公司出具的评估报告，二原告提出异议认为，评估报告估价过高，搬迁的装卸运输费用、拆卸及安装调试费、材料损失等费用应由被告自行承担，被告申请评估产生的费用及评估报告估价的各项损失，二原告均不应承担。本院认为，该评估报告评估依据充分、评估方法恰当，本院予以采信。根据上述所采信的证据并结合庭审笔录，本院认定案件事实如下：2007年12月10日，公路桥梁局与被告签订《场地出租协议》一份，双方约定：被告因维修车辆需要向公路桥梁局租用场地一块，面积约5亩地，以栅栏起为准；租金每年22,000元，被告需在每年租期前支付全年租金；租赁期限自2007年12月31日起至2010年12月31日止；如因城市总体规划、美化管理需要，被告必须在限期内无条件迁移，公路桥梁局概不负责，如在租期内无以上变化，合同继续履行。后公路桥梁局将案涉场地交由四通路桥公司使用、维护和收益，场地对外出租的权利义务亦由四通路桥公司承担。2016年1月3日，四通路桥公司与被告重新签订《场地租赁合同》一份，约定：租赁期限自2016年1月1日起至2019年12月31日止；租金为每年46,000元，支付租金时间为提前半个月预交下年度租金；被告向四通路桥公司预交保证金10,000元，合同期满或终止合同时，在被告无违约的情况下，四通路桥公司将保证金退还给被告；被告在经营中，应按规定交纳水费；被告凭四通路桥公司开具的维修申请单承接其设备车辆维修任务，每年一月、七月份结算上半年维修费用；租赁期间内由于市政原因导致的土地开发，地面建筑物，地面建筑物按市政补偿规定给被告等后，被告未向四通路桥公司交付保证金10,000元。2016年2月20日，新余市人民政府办公室下发关于下达新余市2016年市本级城建交通计划的通知，根据该通知，被告在案涉场地上所建厂房被列入拆迁范围。2017年7月20日，四通路桥公司向被告送达关于要求按时搬迁厂房的通知，要求被告在2017年8月31日前拆迁到位。2017年8月21日，四通路桥公司向被告送达关于停水断电的通知，决定停止对被告供水并建议供电部门停止对被告供电，要求被告尽快完成搬迁。后因拆迁补偿方案未谈妥，被告厂房未拆迁，被告在案涉场地经营至今。经原告申请，本院委托江西金山资产评估有限公司对被告在案涉场地上的建筑物及室内装修、附属工程的市场价值以及设备、存货搬迁损失价值进行评估。该评估公司于2020年11月6日作出的评估结论为：委托资产评估值为1,002,033.32元，其中房屋建筑物及附属工程评估值为968,143.05元，机器设备及存货搬迁损失评估值为33,890.27元。被告支付评估费10,000元。另查明，案涉场地位于新余市渝水区仙来东大道，土地使用权类型为划拨，土地用途为住宅，土地使用权人为公路桥梁局，公路桥局属事业单位法人。公路桥梁局至今尚欠被告车辆维修费195,582.02元未付，四通路桥公司至今尚欠被告车辆维修费96,252.02元未付。被告租赁案涉场地至今从未支付租金。本院认为，案涉场地的土地使用权类型为划拨，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，除该条例第四十五条规定的情况外，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。该条例第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”本案土地使用权人公路桥梁局属事业单位法人，其不符合该条规定的主体要求，即土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人，且二原告未提供证据证明案涉场地出租已经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，亦未提交证据证明其已就案涉场地签订土地使用权出让合同并已补交土地使用权出让金或将出租所获收益抵交土地使用权出让金。另，案涉场地土地用途为住宅，公路桥梁局未依法行使土地使用权，而是将案涉场地出租给被告用于汽车维修经营长达十几年，亦违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。故公路桥梁局与被告签订的《场地出租协议》以及经公路桥梁局授权后四通路桥公司与被告签订的《场地租赁合同》均因违反了法律、行政法规的强制性规定而属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，被告应将案涉场地的土地使用权交还给二原告，故二原告要求被告立即拆除建筑物，搬离案涉场地的诉讼请求，本院予以支持。因租赁合同无效，二原告要求被告支付租金，本院不予支持，但被告确已实际使用案涉场地多年，根据公平原则，其不能无偿使用案涉场地多年，故其应参照租赁合同约定向二原告支付计算至2020年12月31日止的使用费406,000元（22,000元/年×8年＋46,000元/年×5年），2021年1月1日起至被告实际搬离之日止期间的土地使用费按46,000元每年的标准计算。扣除二原告欠付被告的车辆维修费291,834.22元（195,582.02元＋96,252.02元），被告还应向二原告支付计算至2020年12月31日止的土地使用费114,165.78元。关于二原告要求被告支付水费53,675.30元的诉讼请求，因二原告提交的证据不足以证明被告欠付水费的金额，本院不予支持。另，关于被告要求二原告赔偿其地上建筑物损失、停工损失、搬迁损失等共计1,500,000元的反诉请求，本院认为，根据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。公路桥梁局作为案涉场地的土地使用权人应当知道其依法不能出租该土地使用权，其自行或授权四通路桥公司将案涉场地出租给被告，对合同无效存在过错。四通路桥公司经授权管理案涉场地后，将依法不能出租的土地使用权对外出租，其对合同无效亦存在过错。被告在签订租赁合同时，未尽到相应的审查义务，其对合同无效亦存在过错。被告已在案涉场地上从事汽车维修经营多年，现因合同无效需向公路桥梁局返还案涉场地，其为生产经营在案涉场地上投资建设的建筑物及其附属工程评估值为968,143.05元，机器设备及存货搬迁损失评估值为33,890.27元，对于被告上述损失，考虑到被告已使用上述建筑物及附属工程以及机器设备生产经营多年，产生了经济效益，已在很大程度上弥补了被告上述损失，故本院酌定二原告赔偿被告损失100,203.33元【（968,143.05元＋33,890.27元）×10%】，被告的反诉请求，本院予以部分支持。综上所述，被告应拆除建筑物，搬离案涉场地，并向二原告支付计算至2020年12月31日止的土地使用费114,165.78元，且按每年46,000元的标准计算支付2021年1月1日起至实际搬离之日止的土地使用费。二原告应赔偿被告损失100,203.33元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）新余市公路汽车维修有限公司应于本判决生效之日起三十日内拆除其位于新余市渝水区仙来东大道场地上的建筑物并搬离该场地；二、被告（反诉原告）新余市公路汽车维修有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）江西省四通路桥建设集团有限公司、新余市公路桥梁工程局支付计算至2020年12月31日止的土地使用费114,165.78元，并支付按每年46,000元的标准计算的自2021年1月1日起至实际搬离之日止的土地使用费；三、原告（反诉被告）江西省四通路桥建设集团有限公司、新余市公路桥梁工程局应于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）新余市公路汽车维修有限公司损失100,203.33元；四、驳回原告（反诉被告）江西省四通路桥建设集团有限公司、新余市公路桥梁工程局的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）新余市公路汽车维修有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3594元，由原告（反诉被告）江西省四通路桥建设集团有限公司、新余市公路桥梁工程局负担1706元，被告（反诉原告）新余市公路汽车维修有限公司负担1888元。反诉案件受理费9150元，由被告（反诉原告）新余市公路汽车维修有限公司负担7998元，原告（反诉被告）江西省四通路桥建设集团有限公司、新余市公路桥梁工程局负担1152元。评估费10,000元，由原告（反诉被告）江西省四通路桥建设集团有限公司、新余市公路桥梁工程局负担1000元，被告（反诉原告）新余市公路汽车维修有限公司负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审 判 长  李炜晟人民陪审员  赖易庆人民陪审员  赖素君二〇二一年一月二十一日法官助理朱秋凤书记员廖丽英