浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初8106号 反诉原告：舒利民，男，1979年3月7日出生，汉族，住兰溪市。 委托诉讼代理人：郭巧玲，女，1978年5月4日出生，汉族，住兰溪市。 反诉被告：金华凯润置业有限公司，住所地金华市婺城区东阳街**第**。 法定代表人：郭大宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告金华凯润置业有限公司（以下简称凯润公司）与被告舒利民商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序审理。审理期间，舒利民作为反诉原告以凯润公司作为反诉被告向本院提起反诉。后原告凯润公司申请撤回对本诉案件的起诉。本院于2020年12月16日对反诉案件公开开庭进行了审理。反诉原告舒利民及其委托诉讼代理人郭巧玲和反诉被告凯润公司的委托诉讼代理人张珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1．确认双方签订的《商品房买卖合同》、《天悦花园车位使用权转让协议》已经于2020年9月22日解除；2．判令反诉被告返还反诉原告支付的购房款3008600元及车位款220000元，并赔偿资金被占用期间的利息损失362751.59元（暂算至2020年9月22日，详见利息计算清单，之后仍以3228600元为基数，按银行同档同期贷款利率4.75%计算至实际付款之日止）；3．判令本案诉讼费、保全费及（2019）浙0702民初13596号案件的保全费及鉴定费由反诉被告承担。 事实和理由：反诉被告系案涉房屋出卖人。2018年4月份反诉原告看到反诉被告的“中叠户型包含三、四层，另外还配备有独立地下空间，层高6米地下空间同样可扩展至两层，在提升居住空间、使用功能同时兼具私家聚会、儿童玩乐功能，是改善型消费者的不二选择”等宣传内容。2018年4月25日，反诉原告至售楼中心听取了销售员的相同宣传后，决定购买位于天悦花园17幢4单元302室房产及其捆绑销售的57号地下车位，并签订了《车位使用权转让预定协议书》、《天悦花园认购协议书》且支付了定金。2018年4月25日至5月23日反诉原告先后向反诉被告支付购房款及车位款共计3228600元（包含部分贷款），双方正式签订由反诉被告提供格式的《商品房买卖合同》、《天悦花园车位使用权转让协议书》，对双方的权利义务作了约定。 2019年9月30日反诉被告如约通知反诉原告交付房屋。但经查验，发现案涉房屋现状存在诸多的严重质量问题，特别是地下附房层高与买卖合同及广告宣传严重不符。反诉原告因此无法如期收房，并与反诉被告客户服务代表周莹多次进行交涉，但其不承认层高缩水之事实。案涉反诉原告购买的地下自行车库，实际层高无法达到商品房买卖合同约定的6米层高，不能隔成标准两层娱乐厅使用。反诉被告在自始至终明知的情况下，预售时却一直以6米层高作为卖点。金华市市场监督管理局经济技术开发区分局对该事实也已予以查实，并做出了相应的行政处罚。为此，反诉原告于2019年12月13日向贵院提起层高违约赔偿之诉，并于同年12月24日申请层高测绘，反诉原告为此垫付了诉讼费4690元，保全费3310元。后经贵院法官现场测量，发现中叠地下室自行车库层高实际与合同约定相距甚远。反诉被告却百般抵赖。鉴于反诉被告毫无诚意，双方分歧较大，法院委托评估公司进行了层高测绘。测绘报告结果显示，中叠09号地下自行车库的实际层高分为四个区域，层高分别为A区4.01米，B区4.2米，C区4.06米，D区5.88米，全部没有达到合同约定的6米层高。经计算，ABC区域为主要功能区，占总面积比例高达90.31%，层高缩水近2米，空间体积缩水了180.83立方米，已经严重侵害了反诉原告的合法权益，使反诉原告对于中叠地下室可隔成两层标准层高的使用空间化为乌有。D区虽然层高缩水最少，但面积只有8.79平方米，仅占总面积的8.69%。门口过道上方也已经失去了实际使用价值，层高缩水导致空间体积缩水，误差比绝对值高达29.81%。反诉原告为此垫付了2893元测绘费。后法院要求进行价格评估以确定具体损失金额。经法院委托评估，结论为因09号地下自行车库层高未达到合同商品房买卖合同约定6米层高造成的经济损失为人民币21.32万元。反诉原告为此又垫付了7980元评估费。根据双方签订的商品房买卖合同第十二条之规定，双方对检测费用及结算约定为由申请人先行垫付，若检测结果不合格，由出卖人承担检测费用，反之由买受人承担。该合同条款符合合同法第8条的规定，也没有和法律强制性规定相冲突，双方之间的约定在法律效力上高于法定的效力。因此，上述两次鉴定费合计10873元，应由反诉被告承担。反诉被告的行为严重违背了诚实守信原则，已构成主观恶意欺诈，严重损害了反诉原告的合法权益，造成了反诉原告巨大的经济损失，应承担相应的赔偿责任。 合同法第94条第二款规定，在合同期限届满之前，当事人一方明确表示，或以行为表示不履行主要债务，另一方可以解除合同。反诉被告于2020年9月14日提起合同解除之诉，从那一刻起，反诉被告已经以起诉的行为明确表示不履行主要债务，解除权系形成权，解除的意思表示一经到达对方即发生合同解除效力，合同解除权行使的效果，不因当事人撤诉行为而无效。反诉原告于2020年9月22日向贵院提起反诉，要求与反诉被告解除合同等，鉴于双方都有解除合同的意思表示，贵院也曾经组织调解，但反诉被告毫无诚意，却千方百计拖延时间，企图逃避法律责任。根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。反诉原告故向法院提起本案反诉。 反诉被告凯润公司答辩称，应当驳回反诉原告的全部反诉请求。反诉被告已经于2020年10月27日申请撤回了本诉的诉讼请求，合同是否解除，应该由法院进行实体性审查，由法院作出判决。反诉被告的撤诉行为表明反诉被告愿意继续履行双方签订的商品房买卖合同。反诉被告在商品房买卖合同的履行过程中，不存在根本违约。反诉被告已于2019年9月30日在合同约定的交付时间向反诉原告交付。本案涉及的房屋及地下自行车库不存在重大质量问题，符合双方合同约定的交付条件。反诉原告以地下自行车库部分层高与合同约定不符为由拒绝收房，反诉被告认为，商品房买卖合同目的是为满足购房人居住的基本需求，在涉案房屋完全满足双方合同约定且无重大质量问题的情况下，反诉原告仅以地下自行车库层高不足要求解除购房合同，依据不足。 反诉被告就本案涉及的楼盘进行的销售均是正常的广告宣传，不存在着所谓的大肆宣传。反诉被告在销售过程中的样板房及地下空间展示的均是下叠，而反诉原告购买的却是中叠及地下自行车库，两者之间因为层高而产生的价格差距已经充分体现在反诉原告购买的价格当中了。反诉原告对此也应当是明知的。实际情况是在销售的时候价格差已经客观存在。本案当中，反诉原告购买的地下自行车库的单价是8986元，而对应的下叠自行车库单价是21819元，差额如此之大的根本原因在于中叠自行车库的层高和下叠并不是完全一致的，就是反诉被告在自行车库定价之时，已经充分考虑到了层高不同而产生的价格差异，并且做出了定价上的调整。反诉原告因层高不足造成的损失实际也已体现在了自行车库出售定价的价差当中。对该价差反诉被告在销售时未做任何隐瞒。反诉被告认为应当驳回反诉原告关于要求解除合同、退回购房款及车位款并支付相应利息的诉讼请求。反诉原告主张的（2019）浙0702民初13569号案件当中产生的保全费、鉴定费，反诉被告认为和本案无关，应当由其自行承担。而且，在反诉被告已经同意参照其他评估报告进行判决的情况下，上述损失系反诉原告单方面要求造成的扩大损失，应当由其自行承担。 经审理，结合双方提交的证据及其庭审陈述，本院确认本案事实如下： 2018年5月27日，舒利民和凯润公司签订《商品房买卖合同》，购买天悦花园第17幢4单元304室3-4层房屋，合同中对双方的权利义务作了约定。同年4月26日，双方签订《天悦花园车位使用权转让协议》，购买编号为057号车位一个，并约定因任何原因双方解除该房屋的购房合同，则本车位使用权转让协议自动解除。舒利民分别于2018年4月25日、5月9日及7月18日支付车位款10000元、10000元及200000元；分别于2018年4月27日、5月23日支付购房款1558600元、1450000元。合同履行过程中，因案涉车位层高双方产生争议，舒利民曾于2019年12月13日向本院提起损害赔偿之诉，该案由本院作出（2019）浙0702民初13569号民事裁定驳回了舒利民的起诉。2020年9月14日，凯润公司向本院起诉要求解除案涉《商品房买卖合同》等，后于2020年11月27日向本院申请撤回对该本诉的起诉。另，2020年11月3日，凯润公司收到本案反诉状副本等材料。 本院认为，凯润公司与舒利民之间签订的《商品房买卖合同》、《天悦花园车位使用权转让协议》均系双方当事人真实意思表示，双方之间商品房买卖合同关系成立。本案中，凯润公司在本诉中诉请解除案涉商品房买卖合同，舒利民在反诉中也要求确认合同解除，虽各自提出的事实与理由不同，但客观上双方已对商品房买卖合同共同作出解除的意思表示，案涉商品房买卖合同合意解除的时间为最后收到对方民事起诉状的时间即2020年11月3日；凯润公司虽于2020年11月27日向本院申请撤回本诉部分的起诉，但案涉合同因双方合意已经解除。双方之间签订的《天悦花园车位使用权转让协议》，按协议约定，因案涉商品房买卖合同已解除，该车位使用权转让协议也自动解除。根据中华人民共和国合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，凯润公司应当返还原告购房的相关款项共计3228600元（含车位款220000元），并支付合理的资金占用期间的利息损失。舒利民主张的（2019）浙0702民初13596号案件的相关诉讼费用及鉴定费，系为明确层高违约赔偿而产生的相应费用，现舒利民已不主张该赔偿之诉，且该部分费用的处理是以双方继续履行合同为前提条件的，现因双方协商一致合同已解除，故舒利民主张该部分费用由凯润公司承担，依据不足，对此不予支持。凯润公司已经撤回本诉的诉讼请求，故对合同解除后其相应的权利在本案中不予一并处理，其可另行主张。原告合理合法的诉讼请求，本院依法予以支持。因本案房屋买卖的相关法律事实均发生在《中华人民共和国民法典》实施以前，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应当适用民法典施行之前的法律。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，第九十七条之规定，判决如下： 一、确认舒利民与金华凯润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、《天悦花园车位使用权转让协议》已于2020年11月3日解除。 二、金华凯润置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还舒利民购房款3228600元（含车位款），并支付资金占用期间的利息损失（以1568600元为基数从2018年4月27日起计算，以1460000元为基数从2018年5月23日起计算，以200000元为基数从2018年7月18日起计算，均计算至实际履行完毕之日止，其中2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。 三、驳回舒利民的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 反诉案件受理费17822元（减半收取，原告已预交），由金华凯润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 刘文胜 二〇二一年一月十一日 代书记员 苏芹娟