江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4399号上诉人（原审被告、申请执行人）：薛新涛，男，1967年3月6日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：单祥，江苏一正律师事务所律师。被上诉人：盐城市盐都区楼王镇人民政府(原审原告盐城市盐都区北龙港街道办事处已被撤销)，住所地盐城市盐都区楼王镇开放路**。法定代表人：徐为，该镇镇长。委托诉讼代理人：王国春，江苏春勤律师事务所律师。原审被告（被执行人）：江苏正平建设工程有限公司，住所地盐城市盐都区潘黄街道前进东升居委会前进公司****。法定代表人：朱月清，该公司总经理。诉讼代表人：江苏正平建设工程有限公司破产管理人江苏锐智律师事务所。负责人：邹正美。上诉人薛新涛因与被上诉人盐城市盐都区楼王镇人民政府（以下简称楼王镇政府）及原审被告江苏正平建设工程有限公司（以下简称正平公司）执行异议之诉一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初6659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛新涛上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审适用的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第29条是保护消费者生存权的条款，该条中的“商品房”应特指“居住用房”，用于保护消费者的基本生活之需，案涉4套房屋并非用于居住，特别是107室系门面房，其余3套亦无用于解决教师住房因难的证据，显然不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的法律规定；2、案涉商品房至今未办理过户登记，即便存在组织机构调整的情形，也属于其自身原因，不符合《执行异议规定》第28条中的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法律规定。楼王镇政府辩称，1、2017年1月18日，盐城市盐都区北龙港街道办事处（以下简称北龙街道）与正平公司签订商品房买卖合同，至2017年5月5日已付清全部购房款，2017年5月9日已交纳全部税费和维修基金，正平公司于2017年8月26日交付了房屋，楼王镇政府在薛新涛申请执行正平公司前早已占有案涉房屋。2、北龙街道早在2017年已向房产部门申请过户登记，后因北龙街道组织机构调整，没有落实新的法定职能部门，而未能办理过户，根据九民会纪要的相关精神，只要买受人向房屋登记机构有申请过户的积极行为，即可认定未办理过户的原因不能归责于买受人。正平公司二审未到庭应诉。经审理查明，薛新涛诉正平公司买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年11月27日作出（2018）苏0903民初5567号民事判决：正平公司于判决生效之日起十日内支付薛新涛1085300元，并承担从2018年3月1日起至实际还款之日止按照月利率1%计算的利息。该判决发生法律效力后，正平公司未能履行上述生效判决书确定的义务，根据薛新涛的申请，一审法院于2019年2月15日作出（2019）苏0903执396号执行裁定：查封、扣押或冻结正平公司所有的1230220元财产，并于2019年2月18日向盐城市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求协助查封正平公司名下位于盐城市盐都区。2019年3月7日，该院作出（2019）苏0903执396号之一执行裁定书，裁定拍卖上述查封的财产。北龙街道认为涉案上述房产系其支付1621879元购买，仅因乡镇区域调整未能及时过户，提出执行异议。该院于2019年8月29日作出（2019）苏0903执异134号执行裁定书，驳回北龙街道的异议请求。北龙街道不服，提起本案执行异议之诉，请求：1、解除对位于盐城市盐都区商品房的查封并终止执行；2、确认位于盐城市盐都区商品房归其所有；3、诉讼费用由薛新涛和正平公司承担。一审法院经审理查明，2017年1月18日，北龙街道与正平公司签订商品房买卖合同四份，约定北龙街道购买正平公司开发的位于盐城市盐都区，合计房款1621879元。北龙街道计向正平公司购买安置房7套计房款2099627元、商品房7套（包括本案争议的4套房屋）计房款3258596元。北龙街道自2015年6月9日至2017年1月24日期间，9次向正平公司支付房款合计520万元。2017年5月5日，北龙街道支付最后一笔购房尾款，正平公司同时向北龙街道出据收据一份，载明收到购房尾款158223元。2016年12月31日，正平公司对案涉4套房屋，向北龙街道开具等额增值税普通发票四份。2017年8月26日，正平公司向北龙街道交付包括本案4套房屋在内的7套商品房。2017年5月9日，北龙街道为购买上述7套房屋纳税合计99422.28元（包括本案4套商品房应纳税款49467.37元），向盐城市盐都区物业基金管理中心交存住宅专项维修资金合计88337.51元（包括本案4套商品应交维修资金50094.18元）。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉，只要提供能够证明其对执行标的物享有足以阻却强制执行的证据，且其请求符合相关法律规定，那么案外人的请求即应当得到法律的支持。本案的争议焦点是，北龙街道对案涉房屋是否享有足以排除执行的实体权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中无证据证明北龙街道未办理房屋产权登记存有过错，因此北龙街道请求人民法院解除对案涉房屋的查封，于法有据。《执行异议规定》第二十九条规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，北龙街道早于薛新涛与正平公司钢材交易及案件发生之前以及案涉房屋被查封之前即与正平公司签订商品房买卖合同，正平公司亦已向北龙街道出具了购房收款收据和开具了增值税普通发票，并于2017年8月26日向北龙街道交付案涉房屋，可以认定北龙街道与正平公司商品房买卖合同关系成立，北龙街道已经按商品房买卖合同约定付清了全部购房款并实际占有使用案涉房屋的事实。北龙街道提供的证据相互印证，足以阻却该院对案涉房屋采取的强制执行措施，且能够证明对案涉房屋享有所有权。根据《执行异议规定》第二十九条规定，需要特别说明的是，对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”购房者的理解，应当作扩张性解释，购房者不宜仅局限于自然人，公司、社团法人等亦属于购买主体，因此对该条款所称的购房者应当作宽泛性理解。北龙街道属于行政机关，购买案涉房屋用于解决教师住房困难，是善意购买取得。综上所述，北龙街道对案涉房产享有所有权，提供的证据足以阻却对案涉房屋的强制执行，故北龙街道的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。因对北龙街道的诉讼请求予以支持，一审法院于2019年8月29日作出（2019）苏0903执异134号执行裁定书失去法律效力。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用司法解释若干问题的规定》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：一、不得执行该院作出的（2019）苏0903执396号执行裁定书，停止对位于盐城市盐都区北龙港街道龙中路118号兴龙广场107室、904室、905室、906室4套房屋强制执行。二、确认北龙街道对位于盐城市盐都区商品房享有所有权。案件受理费19397元，由正平公司负担。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，1、2019年9月10日，中共盐城市盐都区委作出都委组发[2019]75号《中共盐城市盐都区委关于组织设置调整的通知》，撤销盐城市盐都区北龙港街道办事处。2、2020年10月9日，一审法院作出（2020）苏0903破申9号民事裁定，受理谢义朝对正平公司的破产清算申请。并于2020年11月4日作出（2020）苏0903破7号决定书，指定江苏锐智律师事务所为正平公司的破产管理人，负责人为邹正美。本院认为，一审法院虽已裁定受理对正平公司的破产清算申请，但无论正平公司最终是破产重整还是破产清算，通过执行异议之诉程序审理对于案外人针对执行标的享有何种权利加以认定，对于债务人财产范围的确认，具有一定价值，因其具有独立的程序价值及实体价值，本案应当继续进行审理。案涉商品房虽登记在开发商名下，但买受人为行政机关，《执行异议规定》第二十九条系适用于消费者（自然人）购房的情形，本案应适用《执行异议规定》第二十八条的规定进行审查。本案的争议焦点为被上诉人楼王镇政府对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？《执行异议规定》第二十八条规定“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据查明的事实，在2019年2月18日一审法院要求盐城市不动产登记中心协助查封案涉房产前，北龙街道与正平公司于2017年1月18日已签订商品房买卖合同；2017年8月26日，正平公司向北龙街道交付包括案涉4套房屋在内的7套商品房；至2017年5月5日，北龙街道付清购房尾款。据此可以认定北龙街道与正平公司间的商品房买卖合同关系成立，北龙街道已经按商品房买卖合同约定付清了全部购房款，并实际占有使用案涉房屋。因原北龙街道乡镇区域调整、人员变更，至其被撤销时上级机关一直没落实新的法定代表人，北龙街道已履行合同的全部义务，案涉房屋未办理过户登记并非北龙街道自身原因所致。从上述事实情况来看，楼王镇政府对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对楼王镇政府要求对案涉房屋解除查封、停止执行的诉讼请求予以支持，并无不当。北龙街道与正平公司间系商品房买卖合同关系，北龙街道对涉案房屋目前享有的是物权期待权，故一审判决确认北龙街道对涉案房屋享有所有权不当，应予纠正。综上所述，薛新涛的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。但一审判决第二项不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初6659号民事判决第一项，即“不得执行本院作出的（2019）苏0903执396号执行裁定书，停止对位于盐城市盐都区北龙港街道龙中路118号兴龙广场107室、904室、905室、906室4套房屋强制执行”；二、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初6659号民事判决第二项，即“确认原告盐城市盐都区北龙港街道办事处对位于盐城市盐都区商品房享有所有权”；三、驳回楼王镇政府的其他诉讼请求。一审案件受理费19397元，二审案件受理费19397元，均由盐城市盐都区楼王镇人民政府负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 史宏春审判员 惠 玲二〇二一年一月二十六日书记员 王蔼娥