江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终723号上诉人（原审原告）：常泰建设集团有限公司，住所地江苏省常州市樱花路**。法定代表人：钱志祥，该公司董事长。上诉人（原审原告）：武进区牛塘瑞顺石材经营部，住所地江苏省常州市武进区牛塘镇厚恕街中村。经营者：曾玉莲。上诉人（原审原告）：上海世家装饰实业股份有限公司，住所地上海市黄浦区北京西路******。法定代表人：单志国，该公司董事长。三上诉人共同委托诉讼代理人：沃小贤，上海市君悦律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：王慧婷，上海市君悦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡金太湖房地产开发有限公司，住所地，住所地江苏省无锡市新惠路**iv>诉讼代表人：无锡金太湖房地产开发有限公司管理人。负责人：杨伟星。委托诉讼代理人：卞进峰，男。上诉人常泰建设集团有限公司（以下简称常泰公司）、武进区牛塘瑞顺石材经营部（以下简称瑞顺经营部）、上海世家装饰实业股份有限公司（以下简称世家公司）因与被上诉人无锡金太湖房地产开发有限公司（以下简称金太湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初3628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常泰公司、瑞顺经营部、世家公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人协助三上诉人办理房屋产权登记手续；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误，应依法纠正。2019年5月31日，三上诉人与被上诉人签订《协议书》一份，确认被上诉人欠付常泰公司工程款11444047元，欠付瑞顺经营部3189787元，欠付世家公司5817737元，共计20451571元；同时协议约定被上诉人将其开发的金太湖国际城1524号商铺以21421800元的总价款出卖给三上诉人，前述工程款抵扣部分房款，余款970229元由三上诉人于2019年6月5日前支付给被上诉人；另协议约定在协议签订后，三上诉人与被上诉人即办理以房抵债和房屋过户手续。另外，三上诉人约定对前述房屋按份共有，比例分别为：常泰公司为56%，瑞顺经营部为15.6%，世家公司为28.4%。三上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《协议书》合法、有效。被上诉人与无锡尊尚商贸有限公司所购的金太湖国际城1524号商铺《商品房买卖合同》已通过仲裁解除且已生效，故此商铺的所有人是被上诉人，被上诉人配合三上诉人办理房屋产权变更手续没有任何障碍。三上诉人与被上诉人的《协议书》，产生了物权期待权的效力，三上诉人在一审中的诉讼请求只是主张特定物的交付，案涉房屋虽有查封等，事实上可以办理房屋产权变更手续。另外，关于被上诉人进入破产程序后，根据最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定71.5条、71.6条的规定，案涉房子不属于破产财产。根据江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南二的规定，上诉人就案涉房屋已支付了价款，且符合该条约定的五种情形，所以案涉房屋若被查封也应当被解除。被上诉人金太湖公司辩称：1.上诉人引用的最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定不适用本案，本案从案由、案件类型讲并非买卖合同，而是以物抵债纠纷，不是特定物买卖；从上诉人签订的以物抵债的协议来看，上诉人至今也没有支付完毕该协议项下的款项。关于以物抵债协议签订后，债务人进入破产程序，法院如何处理，最高人民法院有明确规定。由于上诉人没有完全支付以物抵债协议项下款项，属于双方均未履行完毕的合同，根据企业破产法第18条的规定，该合同已经自动解除。2.关于上诉人引用的执行异议指南，与本案没有关系，因为只要是破产财产，管理人均发送了解除查封函，不存在上诉人说的问题。常泰公司、瑞顺经营部、世家公司向一审法院起诉请求：1、要求确认“金太湖国际城”1524号商铺产权为常泰公司、瑞顺经营部、世家公司所有（常泰公司占56%，瑞顺经营部占15.6%，世家公司占28.4%）；2、要求金太湖公司协助常泰公司、瑞顺经营部、世家公司办理房屋产权登记手续；3、本案诉讼费用由金太湖公司承担。一审法院认定事实：常泰公司、瑞顺经营部、世家公司与金太湖公司各有业务往来。2019年5月31日，金太湖公司作为甲方，与常泰公司、瑞顺经营部、世家公司作为乙方签订《协议书》一份，内容为：“1、甲方为无锡金太湖国际城的开发商，乙方为金太湖国际城的承包商。截止本协议签订之日，甲方结欠常泰建设集团有限公司11444047元，结欠武进区牛塘瑞顺石材经营部人民币3189787元，结欠上海世家装饰实业股份有限公司5817737元，合计结欠20451571元。2、甲方持有金太湖国际城1524号商铺一套，建筑面积1071.09平米，单价2万元每平米，房款总价21421800元。甲方与乙方就以房抵债以及剩余房款支付事宜，经协商一致，达成如下协议：一、乙方三家单位自愿出资购买甲方开发的金太湖国际城1524号商铺，建筑面积1071.09平米，单价2万元每平米，房款总价为21421800元，甲方同意将结欠乙方的上述欠款20451571元抵扣部分房款。抵扣后，乙方尚欠房款为970229元，乙方应于2019年6月5日前向甲方付清。二、本协议签订后，甲乙双方共同办理以房抵债手续、办理房屋过户手续，双方各自依照法律、法规规定缴纳税费。三、本协议签订且乙方付清剩余房款后，乙方三家单位即成为该1524号商铺的按份共有产权人，乙方三家单位之间对该商铺产权的处置与甲方无关。甲方将上述商铺折抵所欠乙方债务及乙方付清剩余房款后，甲方与乙方三家单位之间的债权债务均已清结，再无其他纠葛。四、一旦甲乙双方进行乙方抵债操作程序，甲方应确保将该商铺过户至乙方或乙方共同指定人名下（直至乙方或其指定人领到不动产权证）。五、如因甲方原因导致未能顺利办理过户手续，乙方有权要求甲方继续履行，甲方有义务排除相关妨碍；非甲方原因导致未能顺利办理过户手续的，甲方不承担违约责任，但须配合乙方排除相关妨碍”。2019年6月6日，金太湖公司出具物业交付通知单，载明：“无锡金太湖国际城物业管理有限公司：常泰公司、瑞顺经营部、世家公司共同购买的金太湖国际城商铺1524号，我公司销售部已为该业主办妥相关入伙收楼手续，请贵公司给予办理领取入户钥匙等相关手续。物业管理费等费用自2019年6月7日起计收”。嗣后，常泰公司、瑞顺经营部、世家公司取得非住宅商品房使用说明书及质量保证书。2019年6月10日由无锡金太湖国际城物业管理有限公司出具移交清单及收取物业费6426.54元的收款收据。2019年6月12日，金太湖公司出具收款收据，载明收到世家公司房款137773元。另查明，2012年1月17日，金太湖公司与无锡尊尚商贸有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定金太湖公司将金太湖国际城1524单元3层房屋出售给无锡尊尚商贸有限公司，但因无锡尊尚商贸有限公司未付清款项，金太湖公司作为申请人将无锡尊尚商贸有限公司诉至无锡仲裁委员会，要求解除《商品房买卖合同》并承担违约金和律师费。无锡仲裁委员会于2019年3月1日出具（2018）锡仲裁字第469号仲裁裁决书，裁决：解除无锡金太湖房地产开发有限公司与无锡尊尚商贸有限公司于2012年1月17日就金太湖国际城1524单元3层房屋签订的《商品房买卖合同》（合同备案号201201170125）并由无锡尊尚商贸有限公司支付违约金及律师费。一审审理中，一审法院到无锡市不动产登记中心查询无锡市金太湖国际城1524号不动产的登记情况，答复该不动产登记在开发商即金太湖公司名下，但尚处于网签备案状态，网签备案权利人为无锡尊尚商贸有限公司，该不动产尚有预抵押登记及多个查封。一审审理中，一审法院依据常泰公司、瑞顺经营部、世家公司的申请对涉案不动产进行了查封。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，并自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，常泰公司、瑞顺经营部、世家公司依据与金太湖公司在2019年5月31日签订《协议书》主张确认涉案不动产物权归常泰公司、瑞顺经营部、世家公司所有，但《协议书》仅是债权债务凭证，不产生物权效力，故对常泰公司、瑞顺经营部、世家公司确认所有权的诉讼请求法院不予支持。关于常泰公司、瑞顺经营部、世家公司主张金太湖公司协助办理房屋产权登记手续，因涉案不动产尚存在预抵押登记及多项查封，常泰公司、瑞顺经营部、世家公司要求金太湖公司协助办理产权登记手续事实上无法实现。故对该诉讼请求法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回常泰建设集团有限公司、武进区牛塘瑞顺石材经营部、上海世家装饰实业股份有限公司全部诉讼请求。本案案件受理费148909元、保全费5000元，合计153909元（常泰公司、瑞顺经营部、世家公司已预交），由常泰公司、瑞顺经营部、世家公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2020年9月14日，无锡市梁溪区人民法院作出（2020）苏0213破申14号民事裁定书，裁定受理申请人张桢等对被申请人金太湖公司的破产重整。本院认为，2019年5月31日金太湖公司与常泰公司、瑞顺经营部、世家公司签订的《协议书》系以物抵债协议。目前，金太湖公司已进入破产程序，案涉协议的履行涉及其他债权人的合法权益，故应当通过债权申报程序予以解决，本案中不宜支持三上诉人继续履行的主张。综上，一审判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148909元，由上诉人常泰公司、瑞顺经营部、世家公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二一年一月二十八日法官助理 潘 军书 记 员 吴 洋