河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初172号原告：河南兰馨置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）博学路办事处圃田西路美侨世纪广场******，统一社会信用代码91410184061351488D。法定代表人：宋江坤，总经理。委托诉讼代理人：朱培君，河南睿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李大明，河南睿辰律师事务所律师。被告：徐克起，男，汉族，1991年2月15日出生，住河南省太康县。委托诉讼代理人：王胜，河南豫太律师事务所律师。原告河南兰馨置业有限公司（以下简称兰馨公司）与被告徐克起商品房销售合同纠纷一案，原告于2020年11月2日诉至河南省太康县人民法院。河南省太康县人民法院以涉案房屋权属争议，涉案房屋系不动产，涉案房屋被本院查封，且根据双方签订的解除商品房买卖协议约定，综合本案实际情况，便于查明事实，将本案移送本院。本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰馨公司的委托诉讼代理人朱培君，被告徐克起的委托诉讼代理人王胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰馨公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告徐克起支付房屋首付款249635元，并支付违约金229913.84元（暂从2015年9月13日计至2020年9月28日），自2020年9月29日起至实际支付完毕之日止的违约金以249635元为基数，按日万分之五的标准计付；2、请求判令被告徐克起偿还原告为其垫付的房屋贷款本息18426.54元（以上数额合计497975.38元）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年9月12日，原告与被告签订编号为150××××7684号的《商品房买卖合同》，合同约定被告从原告处购买位于新郑市××镇××东、梦思露机械北兰馨壹号院3号楼1单元1204号房屋。首付款为249635元，约定付款时间为2015年9月12日，但被告至今未缴纳购房首付款。合同第七条约定，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，原被告与中国工商银行股份有限公司郑州市行政区支行签订了《个人购房借款/担保合同》，中国工商银行股份有限公司向被告提供商业贷款581000元。原告为被告在新郑市房地产交易中心办理了合同网签备案手。贷款银行发放贷款后被告未按时偿还银行月供，原告承担担保责任代为垫付银行月供18426.54元。经原告多次催要，被告徐克起至今仍未支付原告款项。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告徐克起辩称，原告所诉不实，双方已于2020年4月20日签订了解除《商品房买卖合同》，应驳回原告的诉讼请求。本院经庭审认定事实如下:2015年9月12日，徐克起与兰馨公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****）。徐克起购买兰馨公司开发的位于新郑市××镇××东、梦思露机械北兰馨壹号院3号楼1单元12层1204号房屋一套，建筑面积127.79平方米，总房款830635元。第六条付款方式及期限。约定金额：249635元，付款方式：现金，约定付款时间：2015－9－12；约定金额：581000元，付款方式：商业贷款。备注：买受人办理商业贷款，相应的费用由买受人承担。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。第八条交付期限。出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之1.5的违约金。附件四合同补充协议第二条关于按揭付款的补充约定。1、买受人选择按揭贷款，首付款应当于合同签订日付清，并向出卖人指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及交清相关费用，并在本合同签署10日内签署《借款合同》。出卖人协助买受人办理按揭手续，相关责任及费用由买受人自行承担，出卖人不因协助买受人或按揭银行而承担责任。买受人未能按期提交前述资料或交清相关费用。或未按约定的期限签署《借款合同》的，导致买受人没有按合同约定的期限支付全部购房款的，视为买受人违约，买受人应当按本合同的约定承担违约责任。协议签订后，徐克起缴纳购房款581000元。2020年4月20日，兰馨公司（甲方）与徐克起（乙方）因乙方无力偿还银行贷款，经过协商达成解除商品房买卖合同协议，内容如下：1、甲方代乙方一次性偿还中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行剩余全部贷款本息（具体金额以银行系统数据为准）。2、甲方履行完协议第1项义务后，甲乙双方自愿解除《商品房买卖合同》（合同编号150××××****），乙方于2020年5月15日之前协助甲方办理解除房屋预抵押注销手续、解除预告登记注销手续及合同信息备案注销手续、维修基金变更等（房屋坐落位于龙湖镇文昌路××、梦思露机械北兰馨·壹号院3号楼12层1204）；3、因乙方未缴纳涉案房屋的首付款，甲方放弃追究乙方支付违约金的请求；4、乙方履行完协议第二条后，甲方支付差旅费3000元整；5、如双方对本协议产生争议，由双方友好协商解决，若协商解决无效，任何一方均可向甲方所在地新郑市人民法院进行诉讼解决；6、本协议双方签章后生效，协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份。落款处甲方加盖兰馨公司公章上，乙方徐克起签名捺印。另查，1、徐克起分别于2015年8月31日、9月12日、9月22日向河南灵源企业管理咨询有限公司交纳购房订金、购房订金、按揭费、抵押费3000元、17000元、730元。徐克起未交纳首付款。2、兰馨公司分别于2020年3月11日、4月29日、5月30日、6月29日代徐克起偿还银行贷款9127.01元、3099.62元、3100.26元、3099.65元，以上共计18426.54元。3、截止庭审，兰馨公司未将涉案房屋交付给徐克起；徐克起与案外人胡焕国买卖合同纠纷，胡焕国于2020年9月15日向本院申请查封涉案房屋，后胡焕国申请解除对涉案房屋的查封，本院于2020年11月16日做出（2020）豫0184执1669号之三执行裁定书，裁定如下：解除对徐克起名下所有的位于新郑市××镇××东、梦思露机械北兰馨·壹号院3号楼12层1204号（合同号：150××××****）房屋产权的查封措施。本院执行卷宗中送达回证显示2020年11月17日，涉案房屋被解除查封。4、涉案房屋通过中国工商银行股份有限公司郑州市行政区支行贷款581000元，直接支付给兰馨公司。并将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司郑州市行政区支行。5、徐克起提供其与兰馨工作人员张萌的电话录音，显示，张萌：俺这边的意思是，俺这边不是只收到你3000元钱吗，把你这个3000元钱和你每月还月供的本金全部退还给你，这个房你配合着退了。徐：要是配合退在哪个地方？张萌：那你得来咱兰馨的办公室一趟，签个协议，配合着把这个房撤下来。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》，《解除商品房买卖合同协议》，收据、国内支付业务付款回单，执行裁定书、送达回证，通话录音及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。原被告双方签订的《解除商品房买卖合同协议》是双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应受其约束。现兰馨公司以涉案房屋被司法查封，无法履行双方的《解除商品房买卖合同协议》，同时，兰馨公司在庭后提交的代理词中又称因房屋降价，若合同解除，将会给兰馨公司造成损失，双方签订的《解除商品房买卖合同协议》并未实际履行，不发生解除合同的效力为由，要求继续履行原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号150××××****），并要求被告徐克起支付首付款249635元，并支付违约金229913.84元（暂从2015年9月13日计至2020年9月28日），自2020年9月29日起至实际支付完毕之日止的违约金以249635元为基数，按日万分之五的标准计付；要求被告徐克起偿还原告为其垫付的银行贷款本息18426.54元（以上数额合计497975.38元）的诉讼请求。本院认为，首先，民事法律行为可以附条件。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就。本案中，《解除商品房买卖合同协议》约定：甲方代乙方一次性偿还中国工商银行股份有限公司郑州市行政区支行剩余全部贷款本息（具体金额以银行系统数据为准）。甲方履行完协议第1项义务后，甲乙双方自愿解除《商品房买卖合同》（合同编号150××××****）。兰馨公司以房屋降价，若合同解除，给兰馨公司造成损失为由未偿还中国工商银行股份有限公司郑州市行政区支行剩余全部贷款本息，并以此为由主张双方签订的《解除商品房买卖合同协议》未实际履行，不当阻止解除合同条件成就的，视为双方合同已解除。其次，原告以涉案房屋被司法查封，无法履行双方的《解除商品房买卖合同协议》的理由不能成立。查明，原告于2020年11月2日将徐克起诉至河南省太康县人民法院。河南省太康县人民法院以涉案房屋权属争议，涉案房屋系不动产，涉案房屋被本院查封，且根据双方签订的《解除商品房买卖合同协议》约定，综合本案实际情况，便于查明事实，将本案移送本院。本院于2021年1月6日立案。另查，涉案房屋因徐克起与案外人胡焕国买卖合同纠纷，胡焕国于2020年9月15日向本院申请查封涉案房屋，后胡焕国申请解除对涉案房屋的查封，本院于2020年11月16日做出（2020）豫0184执1669号之三执行裁定书，裁定如下：解除对徐克起名下所有的位于新郑市××镇××东、梦思露机械北兰馨·壹号院3号楼12层1204号（合同号：150××××****）房屋产权的查封措施。本院执行卷宗中送达回证显示2020年11月17日，涉案房屋被解除查封。现兰馨公司不履行《解除商品房买卖合同协议》，并要求继续履行《商品房买卖合同》（合同编号150××××****），有违诚实信用原则。再者，在庭审中，本院向原告释明，若合同解除，原告是否变更诉讼请求，其明确表示不变更诉讼请求。综上，根据查明的事实，原告的上述诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十六条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告河南兰馨置业有限公司的诉讼请求。案件受理费8770元，减半收取4385元，由原告河南兰馨置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  许俊峰二〇二一年一月十九日书记员  牛雅冉