湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3440号上诉人（原审被告）：长沙市海洋房地产开发有限公司，住所地长沙市天心区黄兴中路**王府井******。法定代表人：谢红专，董事长。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：余汝林，湖南麓邻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南省超高压电力建设股份有限公司，住所地长，住所地长沙市天心区沙湖村巷****（省电力公司检修公司行政办公楼）**v>法定代表人：屈强，总经理。委托诉讼代理人：陈劲峰，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐浩斌，湖南人和律师事务所律师。原审第三人：湖南长沙榔梨建筑工程有限公司，住所地长沙县，住所地长沙县榔梨镇龙华路**法定代表人：何志勇，总经理。委托诉讼代理人：谭爱艳，女。上诉人长沙市海洋房地产开发有限公司（以下简称海洋房地产公司）因与被告湖南省超高压电力建设股份有限公司（以下简称超高压电力建设公司）、原审第三人湖南长沙榔梨建筑工程有限公司（以下简称榔梨建筑公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海洋房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人向原审第三人支付的4919362元为被上诉人与原审第三人的经济往来，与上诉人无关。二、原审第三人当庭陈述其银行账户为上诉人所控制，但未提供任何证据证明，不应予采信。三、一审判决认定上诉人未向被上诉人主张权利，而被上诉人多次向上诉人主张权利，且被上诉人首先提起诉讼，进而推理得出后提起诉讼的上诉人的诉讼请求不符合常理的论断，完全没有事实和法律依据。超高压电力建设公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一审认定4919362元是支付给海洋房地产公司的款项，事实认定清楚，适用法律正确。超高压电力建设公司的一审诉讼请求：1、判令海洋房地产公司立即为超高压电力建设公司办理超高压电力建设公司所购的长沙市天心区新韶东路339号湘超苑7栋21层21003房、湘超苑7栋1层1001号房、湘超苑7栋2层2001号房、湘超苑1栋1层105号房的《不动产产权证书》；2、判令海洋房地产公司支付逾期办理上述房屋《不动产产权证书》（或《房屋所有权证》《土地使用权证》）的违约金500000元3、本案的诉讼费用由海洋房地产公司承担。在本案审理过程中，超高压电力建设公司将第二项诉讼请求变更为：判令海洋房地产公司支付逾期办理上述房屋《不动产产权证书》（或《房屋所有权证》《土地使用权证》）的违约金7143122元（暂从2015年11月1日以37378979元为基数按年利率6.37%计算至2018年11月1日为7143122元，从2018年11月2日起至实际办证之日止以37378979元为基数按年利率6.37%计算违约金）。并增加一项诉讼请求：判令海洋房地产公司按照超高压电力建设公司已付购房款总额向超高压电力建设公司开具不动产发票。一审法院认定事实：2009年3月25日，海洋房地产公司(销售方、甲方)与超高压电力建设公司（原湖南湘电电力发展股份有限公司,购房方、乙方)签订《湘超景园二期房产团购意向书》，双方就甲方开发的湘超景园一期以下提到的未尽事项和二期房产团购意向达成一致，约定：团购房产项目总价壹亿贰仟贰佰贰拾万圆整(绿化、幕墙施工除外)。团购项目包括：1、湘超景园二期房产项目；2、湘超景园一期房产项目未尽事宜须甲方清理后移交乙方事项；即湘超景园一期1号栋物业用房，总建筑面积844.65㎡（以测绘队实测为准），一期6号栋地上车库总建筑面积666.36㎡（共计27个车位，乙方购买23个车位、甲方保留4个车位）；3、一期房产2、3、5号栋架空层规费差额乙方补给甲方事宜。甲方开发的二期房产位于湘超景园内一期西北角，为22层高层建筑，总建筑面积26772.72㎡。其中住宅房184套，面积23309.27㎡，非住宅商业用房面积3463.45㎡（以测绘队实测为准），地下停车场地面，地下停车场地面积4049签订后的7日内乙方支付给甲方500万元作为团购定金；非住宅房付款方式按分期支付，即每一年支付总房价款的50%；每二年支付总房价款的40%；每三年支付总房价款的10%；以上支付比例按双方确定的工作任务完成情况酌情调整。住宅房的购、销操作程序严格按长沙市《商品房销售合同》约定。甲方将184套中已预售的30多套住宅力争清退20多套销售给乙方，其未清退的已售房款（及车位款）应按实际收款冲减总团购价款。乙方支付甲方定金的30日内组织购房职工与甲方按照《长沙市商品房买卖合同》的规定签定购房合同。合同第六条约定：乙方不能按本合同约定的付款日期如期实施支付，每逾期一天应赔偿甲方总团购款的万分之一的逾期违约金。合同第八条约定：本协议为团购房产主合同，销售与交易等见从合同。团购意向书签订后，超高压电力建设公司组织职工与海洋房地产公司签订了房屋买卖合同。2010年6月8日，海洋房地产公司（出卖人）与超高压电力建设公司（原湖南湘电电力发展股份有限公司、买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为2007632921003。合同约定，买受人购买的商品房为长沙市天心区××路××号××项目中第7幢Ｎ单元21层21003号房，建筑面积为425.62平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4180元，总金额1779092元。买受人按总房款1779092元于本合同签订之日支付。出卖人应在2010年7月8日前将房屋交付买受人使用。2010年12月29日，海洋房地产公司（出卖人）与超高压电力建设公司（原湖南湘电电力发展股份有限公司、买受人）签订三份《长沙市商品房买卖合同》，合同编号分别为200763291001、200763292001、20054315105，合同分别就买受人购买出卖人建设的长沙市天心区××路××号××栋××层××号房××栋××层××号房××栋××层××号房进行约定。合同约定：湘超苑第7幢1层1001号房，该商品房的用途为门面，建筑面积共1480.69平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米12880元，总金额19071287元，按总房款19071287元于本合同签订之后两日内（即2010年12月31日前）一次性支付。出卖人应在2011年1月29日前将房屋交付买受人使用。湘超苑第7幢2层2001号房，该商品房的用途为门面，建筑面积共1908.28平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米8380元，总金额15991386元，总房款15991386元于本合同签订之后两日内一次性支付（即2010年12月31日前）。出卖人应在2011年1月29日前将房屋交付买受人使用。湘超苑第1幢1层105号房，该商品房的用途为车库，建筑面积共172.96平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3106元，总金额537214元，总房款537214元于本合同签订之后两日内一次性支付（即2010年12月31日前）。出卖人应在2011年1月29日前将房屋交付买受人使用。上述4套房屋买卖合同均约定：自本合同生效之日起30天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。出卖人在交付商品房后180内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后360日内申请办理买受人的房屋所有权证和土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内进行预售登记或取得房屋所有权证、土地使用证的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的1%向买受人支付违约金；或买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金；如因买受人的原因，出卖人不能在规定的期限内为买受人办理预售登记或房屋所有权证、土地使用证，双方同意出卖人收回房屋，出卖人提出收回房屋要求之日起30日内将买受人的已付房款退还给买受人，买受人按已付房款的1%向出卖人支付违约金。或出卖人不收回房屋，买受人按已付房价款的X%日向出卖人支付违约金；合同附件四的补充协议均约定:买受人在办理房屋交接手续时，应一次性缴清房款余额及相关费用，买受人同时应提交办证所需全部证件和资料。如未按约定及时缴清上述款项和提交相关资料，出卖人有权拒绝实际交付房屋而不承担任何责任。因上述原因无法按期办理房屋产权证书的，出卖人不承担本合同第十七条约定的违约责任，且出卖人可不负责代办产权证。上述合同签订后，超高压电力建设公司向海洋房地产公司支付团购款117791303元，海洋房地产公司向超高压电力建设公司及其相关购房者交付了房屋。另查明，2010年12月24日，超高压电力建设公司（原湖南湘电电力发展股份有限公司）向榔梨建筑公司账号为3260********的农业银行账户支付4919362元，备注为工程款。超高压电力建设公司主张该款系按海洋房地产公司实际控制人杨某的指示支付，为超高压电力建设公司应付海洋房地产公司的团购款4408697元及及补偿海洋房地产公司清退房屋所支付的违约金等，超高压电力建设公司已付清所有团购款。海洋房地产公司对此不予认可。榔梨建筑公司称账号为3260********的农业银行账户系按海洋房地产公司的要求开立，账户由海洋房地产公司掌控，榔梨建筑公司没有收到该款。还查明，2005年2月18日，海洋房地产公司（甲方）与榔梨建筑公司（乙方）签订《建设工程施工总承包合同》，约定甲方将投资开发的湖南超高压输变电公司“湘超苑”青园住宅楼工程及生产试验楼工程施工任务以总承包形式委托乙方施工。工程内容：甲方提供的施工总平面规划图内建筑项目，其中包括一期“湘超苑”1-6号楼、湖南省超高压输变电公司生产试验楼、地下车库、配套、地下车库图和图纸说明所规定的施工内容，以及甲方明确的装修标准。建筑面积：75678平方米（最终以工程结算为准）。其中一期住宅工程六栋，共计55085.91平方米，二期生产实验楼工程，地上建筑面积1，地上建筑面积18701下建筑面积1，地下建筑面积1890期生产试验楼工程地上十七层，地下车库一层。，地下车库**住宅工程主体部分每平方米／元，非人防地下室每平方米／元；二期生产试验楼主体部分每平方米／元，人防地下室每平方米／元。承包形式为按平方单价采用包工、包料、包质量、包安全、包工期的方式进行总承包。合同第六条合同价款与支付约定，工程价款的计取依据：本工程以设计文件、施工图纸为标准，按平方单价包干。2005年4月5日，海洋房地产公司（甲方）与榔梨建筑公司（乙方）签订《合作协议》，约定甲方将投资开发的湘超苑综合楼、商住楼施工任务，以总承包形式全权委托乙方施工，双方就该工程的合作达成以下协议：本工程按栋分项目完成，项目经理由建设方组织、推荐、考察的承包者施工，项目经理必须无条件服从甲方一切有利于现场施工管理中的各项组织安排，工程承包价由甲方与项目经理商定，乙方无异议。乙方按工程总项目收取30万元的管理费用（不包括各种国家和地方税费）。甲方负责在工程施工、竣工及保修的整个过程中，施工人员对现场全部人员的人身安全，承担安全事故的伤亡赔偿及补偿责任。该工程（1号-7号）项目所有的一切往来债务，概由甲方负责收付，与乙方无关。再查明，海洋房地产公司向超高压电力建设公司交付案涉四套房屋后，超高压电力建设公司多次联系海洋房地产公司要求办理房屋产权证书，但海洋房地产公司未办理，超高压电力建设公司于2019年3月6日向一审法院提起诉讼，酿成本案。一审法院认为，超高压电力建设公司与海洋房地产公司签订的《湘超景园二期房产团购意向书》、《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。依照合同约定，超高压电力建设公司应支付海洋房地产公司团购款122200000元，对于超高压电力建设公司购买的四套房屋，应支付房款37378979元，海洋房地产公司辩称超高压电力建设公司未按约定付清购房款，即超高压电力建设公司支付至榔梨建筑公司账号为3260********的农业银行账户的4919362元不是付给海洋房地产公司的款项。对此，超高压电力建设公司没有直接证据证明系按海洋房地产公司实际控制人杨某的指示支付。但榔梨建筑公司当庭述称该账户系按海洋房地产公司的要求开立，账户由海洋房地产公司掌控，并举出与海洋房地产公司签订的《建设工程施工总承包合同》和《合作协议》佐证。关于《建设工程施工总承包合同》，虽然约定海洋房地产公司以总承包的方式将本案案涉小区建设工程发包给榔梨建筑公司，但未约定工程价款，与常理不符。而《合作协议》实质为借用资质合同，榔梨建筑公司仅收取30万元的管理费用，并未参与工程建设，工程款项也与榔梨建筑公司无关，也无其他证据证明榔梨建筑公司与超高压电力建设公司有业务关系和款项往来。此外，自2009年超高压电力建设公司与海洋房地产公司签订《湘超景园二期房产团购意向书》和2010年签订《长沙市商品房买卖合同》，至本案诉讼近十年时间，海洋房地产公司未举证证明期间向超高压电力建设公司主张超高压电力建设公司尚欠团购款4408697元，反而超高压电力建设公司举证证明期间多次要求海洋房地产公司办理其购买的四套房屋产权证书，综上所述，根据超高压电力建设公司与海洋房地产公司及第三人的陈述和举证，结合本案争议款项的金额、争议发生的时间、本次诉讼形成的背景等，一审法院认为，超高压电力建设公司支付至榔梨建筑公司账号为3260********的农业银行账户的4919362元为付给海洋房地产公司的款项，即超高压电力建设公司已付清本案房款，海洋房地产公司应为超高压电力建设公司开具与合同金额相符的销售发票。但超高压电力建设公司未缴纳案涉四套房屋的契税、房屋维修资金等费用，不符合合同约定的办理房屋产权证书的条件，根据国家相关规定，也不能办理房屋产权登记，故对超高压电力建设公司要求海洋房地产公司办理房屋产权证书，并支付相应违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条的规定，判决如下：一、由海洋房地产公司于本判决生效之日起五日内向超高压电力建设公司开具金额为37378979元的长沙市天心区新韶东路339号湘超苑7栋1层1001号房、7栋2层2001号房、7栋21层21003号房、1栋1层105号房屋的销售发票；二、驳回超高压电力建设公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费61800元，由超高压电力建设公司负担30900元，海洋房地产公司负担30900元。本院经审理查明：榔梨建筑公司于2019年8月30日向一审法院出具《情况说明》称：“2005年1月4日，我司在农行长沙市井湾子支行开立了帐（账）号为3260××××7108的帐（账）户，因该帐（账）户已注销，相关财务资料已遗失，对于该帐（账）户中所有款项的收支明细，我司现已无法予以说明。”在一审庭审中，超高压电力建设公司的委托诉讼代理人陈述，超高压电力建设公司是在诉讼开始的时候知道海洋房地产公司掌控榔梨建筑公司的账户；超高压电力建设公司是购买方，结算后按海洋房地产公司的要求将491万元付至榔梨建筑公司的账户。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：关于超高压电力建设公司支付至榔梨建筑公司账号为3260********的农业银行账户的4919362元是否应认定系付给海洋房地产公司款项的问题。首先，超高压电力建设公司并未提供海洋房地产公司委托付款的相应证据。虽然超高压电力建设公司提供的4919362元转账支票存根上有“向宁辉”的签字，但其并不足以认定海洋房地产公司存在委托付款的行为；此外，亦无充分证据证明榔梨建筑公司将该4919362元转付给了海洋房地产公司。其次，超高压电力建设公司支付给榔梨建筑公司的款项明确为“工程款”而非房款，且款项金额与超高压电力建设公司所欠海洋房地产公司的房款金额亦相差逾50余万元。超高压电力建设公司对此解释为系基于做账的需要，且多出的款项为一期地下车位欠款及违约金补贴款，但超高压电力建设公司却未对此提供相应证据予以证明。再次，虽然榔梨建筑公司的委托诉讼代理人在一审中当庭述称涉案账户系按海洋房地产公司的要求开立，并由海洋房地产公司掌控，但榔梨建筑公司却并未对此提供充分证据予以证明；相反，根据榔梨建筑公司向一审法院出具的《情况说明》，该账户的相关财务资料应由其持有，即账户应由其掌控；此外，虽然榔梨建筑公司在一审中提供了其与海洋房地产公司签订的《建设工程施工总承包合同》和《合作协议》，且根据合同中未约定工程价款，榔梨建筑公司仅收取30万元管理费用等约定，双方存在借用资质之嫌，但其与涉案账户是否为海洋房地产公司掌控，两者之间并无必然联系。因此，认定涉案账户系榔梨建筑公司按海洋房地产公司的要求开立，并由海洋房地产公司掌控的依据不足。最后，即使涉案账户由海洋房地产公司掌控，但根据超高压电力建设公司的委托诉讼代理人在一审庭审中的陈述，超高压电力建设公司是在诉讼开始时才知道账户掌控的情况，即超高压电力建设公司在支付4919362元至涉案账户时并不清楚账户的情况，因此，超高压电力建设公司应明知款项系支付给榔梨建筑公司。故一审认定超高压电力建设公司支付至涉案账户的4919362元系付给海洋房地产公司的款项，依据不足，应予纠正；超高压电力建设公司支付给海洋房地产公司的房款应认定为32970282元（37378979元—4408697元）。但海洋房地产公司应为超高压公司开具与超高压电力建设公司所交款项金额相符的销售发票。综上，海洋房地产公司的部分上诉请求成立。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2416号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2416号民事判决第一项为：由长沙市海洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向湖南省超高压电力建设股份有限公司开具金额为32970282元的长沙市天心区新韶东路339号湘超苑7栋1层1001号房、7栋2层2001号房、7栋21层21003号房、1栋1层105号房屋的销售发票；三、驳回原告湖南省超高压电力建设股份有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费61800元，二审案件受理费61800元，共计123600元，由湖南省超高压电力建设股份有限公司负担74160元，被告长沙市海洋房地产开发有限公司负担49440元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二一年一月十二日书记员 肖佳敏