四川省西充县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1325执异8号 异议人（案外人）：南充泰美置业有限公司，住所地：四川省南充市高坪区临江南路二段**慢城八岛，统一社会信用代码：91511303687920363P。 法定代表人：肖广瑜，董事长。 委托代理人：杜黎宏，该公司员工。 委托代理人：何飞，该公司员工。 申请执行人：四川省阳光融资担保有限责任公司，，住所地：四川省西充县晋城镇晋城大道四段东风路** 法定代表人：吴端阳，执行董事。 被执行人：何卫东，男，汉族，生于1969年3月22日，住四川省西充县。 被执行人：何源，男，汉族，生于1993年4月28日，住四川省南充市顺庆区。 本院在执行申请执行人四川省阳光融资担保有限责任公司（以下简称阳光担保公司）申请执行被执行人何卫东、何源借款担保合同纠纷一案的过程中，作出（2018）川1325执恢54号执行裁定，继续查封被执行人何卫东所有的位于南充市高坪区临江××路××段××号××幢××单元××层××号住房一套，续查封期限三年。异议人南充泰美置业有限公司（以下简称泰美公司）不服，向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人泰美公司称，异议人于2013年1月4日与被执行人何卫东签订《商品房买卖合同》，合同约定：被执行人何卫东购买异议人开发建设的慢城八岛第3幢3单元1层3-301号房屋，房屋总价为213万元，被执行人采用贷款方式付款。其中首付人民币113万元，余款100万元由被执行人向银行或公积金管理机构借款支付。《商品房买卖合同》附件七第五部分“其他约定”第二条第3款双方约定“若买受人未按期足额偿还银行贷款本息，在出卖人承担责任后五日内买受人未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担所购房屋贷款额度每日万分之一的违约金，并有权单方面解除合同及补充协议。同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定之房屋总价款1%的比例在30日内向出卖人支付违约金。” 在履约过程中，被执行人何卫东未能按照按揭合同履行偿还义务，导致异议人的担保账户被南充商业银行扣划了1138620.28元，且被执行人何卫东一直未偿还异议人前述款项，异议人与被执行人何卫东所签订的《商品房买卖合同》的解除条件已经成就。2018年9月13日，异议人依法向南充市顺庆区人民法院提起诉讼，要求解除合同，并注销预告登记手续。南充市顺庆区人民法院于2018年12月24日作出（2018）川1302民初5976号民事判决，解除异议人与被执行人何卫东签订的《商品房买卖合同》，并解除该房屋的备案登记、预告登记，该判决现已生效。 你院基于异议人与被执行人何卫东签订的《商品房买卖合同》的债权（房屋交付请求权和产权转移登记请求权）已经人民法院判决解除，异议人现不再对被执行人何卫东负有房屋交付以及产权转移登记的义务，你院作出的预查封事实依据已消除，不应当在继续查封异议人名下财产。 综上，请求解除登记在我公司名下的位于南充市高坪区临江××路××段××号××幢××单元××层××号房产的查封。 阳光担保公司辩称，一、案涉裁定书是法院诉讼保全和执行行为的体现，且在执行中由法院所作出的和解、评估行为均未违反法律规定。（一）西充县人民法院所作出的保全裁定和执行中作出的继续查封裁定理应受到保护，本案执行异议书中提到的（2015）西充民保字第4号民事裁定书是人民法院于2014年在答辩人与被执行人何卫东借款担保合同纠纷一案中诉讼保全查封行为，法院是根据答辩人所提供的何卫东已向泰美公司支付了多半购房款并在银行贷款支付了全部购房款，何卫东应享有案涉房屋的相关材料，同时由答辩人担保，才作出准许保全的裁定。（2018）川1325执恢54号执行裁定书是西充县人民法院在（2015）川1302西充民初字第130号民事调解书发生法律效力后，由答辩人向法院申请恢复执行，西充县人民法院作出继续查封的裁定，查封期限为三年，有效期至2021年5月。 （二）和解协议再次认定答辩人向被执行人追偿本金、利息等事实。在执行过程中，经西充县人民法院主持协调，答辩人与被执行人于2016年8月22日达成和解协议，该和解协议由答辩人的法定代表人吴端阳和何卫东签字按印确认，该协议约定：“何卫东欠阳光担保公司本金70万元，利息、案件受理费、保全费（最终以双方结算为准），何卫东定于2017年1月30日前偿还完毕。且执行费由何卫东承担。” （三）案涉查封房产评估情况。和解协议达成之后，西充县人民法院终结了本次执行。由于何卫东未按照和解协议履行义务，答辩人向西充县人民法院申请了恢复执行。在执行过程中，西充县人民法院通过公开摇号的方式选择了评估公司，并于2017年8月11日书面通知答辩人向评估公司垫付评估费1.4万元整。西充县人民法院根据评估的价格在网上公开出售，但一直未售出。后因何卫东犯非法吸收公共存款罪，被公安机关羁押，根据“先刑后民”的原则，西充县人民法院又终结了本次执行。且何卫东在2018年5月已向西充县人民法院提出执行异议，法院已下发（2018）川1325执异21号执行裁定书，驳回了何卫东的执行异议。法院作出保全裁定、查封及续查封执行裁定、执行异议裁定以及答辩人与被执行人达成的和解协议均是法院司法行为的体现，没有违反法律规定。 二、泰美公司在异议书中提到，顺庆区人民法院作出的（2018）川1302民初5976号民事判决已发生法律效力，请求西充县人民法院解除查封何卫东购买的位于南充市高坪区××幢××单元××层××号住房一套（建筑面积207.8平方米），没有事实和法律依据。答辩人认为，泰美公司应在（2018）川1302民初5976号房屋买卖合同纠纷一案中，将答辩人列为第三人提起诉讼。该案顺庆区人民法院于2018年9月13日立案审理，答辩人早在2014年就通过诉讼保全查封了案涉房产，同时西充县人民法院向南充市不动产登记管理局送达了协助执行通知书。泰美公司在向顺庆区人民法院提起诉讼时，已经知道或者应当知道答辩人是本案的利害关系人，以及何卫东已经向泰美公司支付了多半购房款并在银行贷款支付了全部购房款，何卫东应享有案涉房产，只是由泰美公司用案涉房屋为何卫东提供担保的合同关系等事实。泰美公司不应以“解除原告泰美公司与被告何卫东的《商品房买卖合同》及《补充协议》”提起诉讼，而应以担保合同关系提起诉讼。以“解除原告泰美公司与被告何卫东的《商品房买卖合同》及《补充协议》”提起诉讼，如泰美公司的诉讼请求得到支持，将会直接损害答辩人和何卫东的权益，故泰美公司在该诉讼中应当将答辩人列为第三人。如果那样，答辩人就会根据相关法律法规的规定维护自身合法权利，顺庆区人民法院也会以事实为依据、法律为准绳，判决驳回泰美公司关于解除其与被告何卫东的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求。 综上所述，西充县人民法院在诉讼保全、执行续查封、执行评估和网络拍卖中，均彰显司法的合法性，并未侵犯泰美公司的合法权益。泰美公司的异议不成立，请求西充县人民法院依法驳回泰美公司的异议，继续执行案涉被查封的财产。 经审查查明，2014年12月18日，本院根据申请人阳光担保公司财产保全申请，作出（2015）西充民保字第4号民事裁定，查封何卫东购买的位于南充市高坪区××幢××单元××层××号住房一套，建筑面积207.8平方米等财产。同日，原告阳光担保公司诉被告何源、何卫东借款担保合同纠纷一案，在本院主持调解下，双方当事人自愿达成如下协议：被告何源、何卫东同意于2014年12月20日前偿还原告代为偿还借款30万元反担保金40万元等内容，本院于同日作出（2015）西充民初字第130号民事调解书予以确认。因何源、何卫东未履行民事调解书确定的义务，阳光担保公司申请强制执行，在执行过程中，双方于2016年8月22日达成和解协议，本院终结本次执行程序。因何源、何卫东仍未按和解协议约定履行义务，阳光担保公司于2018年3月12日申请恢复执行，在恢复执行过程中，本院于2018年5月10日作出（2018）川1325执恢54号执行裁定，继续查封何卫东所有的位于南充市高坪区“慢城八岛”第3幢3单元1层3-301号住房（预购商品房预告证明号201305646），续查封期限三年。异议人泰美公司认为，异议人与被执行人何卫东签订的《商品房买卖合同》已经人民法院判决解除，法院作出预查封的事实依据已消除，不应当再继续查封异议人名下财产，遂提出排除执行异议。 另查明，2013年1月4日，异议人泰美公司（出卖人）与何卫东（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：异议人将其建设的位于南充市高坪区××幢××单元××层××号住房一套（建筑面积207.8平方米）出卖给何卫东；房屋总价款213万元，首付113万元，余款100万元由何卫东向南充市商业银行申请按揭贷款支付；若买受人未按与银行的贷款合同约定按期足额偿付贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担责任（包括但不限于担保责任），给出卖人造成损失及产生的所有费用由买受人承担，若买受人未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内，买受人未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权单方面解除合同及补充协议等。合同签订后，何卫东依约向泰美公司支付了首付款113万元。 2013年1月24日，何卫东与南充市商业银行人民北路支行签订一份《个人客户购房借款合同》，约定：借款金额100万元；何卫东自愿用案涉商品房为该笔贷款提供抵押担保，泰美公司作为保证人在《个人客户购房借款合同》上加盖公章，为本合同所形成的债务提供连带责任担保等内容。合同签订后，南充市商业银行通过转账向何卫东发放100万元贷款。 因何卫东未按约定履行还款义务，南充市商业银行扣划异议泰美公司人1138620.28元。异议人泰美公司承担保证责任后，何卫东未按约定偿还异议人泰美公司前述垫款。异议人泰美公司向南充市顺庆区人民法院提起诉讼，该院于2018年12月24日作出（2018）川1302民初5976号民事判决，解除泰美公司与何卫东签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》；何卫东于判决生效后五日内返还泰美公司垫付款的按揭贷款138620.28元；何卫东向泰美公司支付的113万元购房款，在上述本息结算中品迭后，由泰美公司在本判决生效后五日内向何卫东返还；解除案涉商品房的《商品房买卖合同》备案登记及预告登记等内容。 又查明，案涉商品房房屋所有权登记在异议人泰美公司名下，至今未办理不动产转移登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款的规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，异议人基于对案涉商品房享有所有权既对执行标的提出排除执行异议，又作为利害关系人提出执行行为异议，本院依法依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行；已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，其一，案涉房屋系异议人泰美公司投资建设的商品房，初始登记在异议人泰美公司名下，虽然异议人与被执行人办理了预售合同的备案登记，但未办理不动产物权转移登记，故被执行人尚未取得案涉房屋的所有权，泰美公司仍为案涉房屋的权利人，且该权利具有合法性与真实性。其二，异议人与被执行人在商品房买卖合同及补充协议中明确约定：“若买受人未按贷款合同约定如期向银行偿付贷款本息，或因买受人行为导致贷款银行解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内，买受人未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权单方面解除合同及补充协议”，现被执行人在异议人承担保证责任后，未按上述约定履行相应义务，异议人泰美公司可以依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，主张解除合同。本案中，因人民法院生效法律文书已判决解除泰美公司与何卫东签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，所以人民法院的执行行为没有法律基础和事实基础，异议人由此取得的权利，则能够排除执行。 另，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋”的规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记的房屋进行预查封，而不得直接采取查封措施，故本院在（2015）西充民保字第4号民事裁定和（2018）川1325执恢54号执行裁定中，直接对被执行人何卫东购买的办理了商品房预售合同登记备案手续，尚未进行所有权登记的案涉商品房采取查封措施，存在不当，应予纠正。虽然《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”，但无证据证明申请执行人已向异议人支付剩余价款或者异议人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付，故本院对案涉房屋采取查封措施，也明显不当。 综上所述，异议人异议成立，其权利能够排除执行，本院应依法中止对案涉房屋的执行。为保障申请执行人的权益，本院可以根据申请执行人申请，执行被执行人基于合同解除后对异议人享有的债权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对（2018）川1325执恢54号执行裁定中继续查封的位于南充市高坪区临江××路××段××号××幢××单元××层××号房屋的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定书送达之日起十五日内向西充县人民法院提起诉讼。 审判长  王洪先 审判员  贾凌锋 审判员  庞 彪 二〇二一年一月八日 书记员  龙璟澜