陕西省勉县人民法院 民 事 判 决 书 (2020）陕0725民初1929号 原告：陕西省汉中市勉县温泉镇中坝社区居民委员会。住所地：勉县。统一社会信用代码：55610725MEA7026691。 法定代表人：薛文明，社区主任。 委托代理人：曹永斌，男，生于1971年1月28日，汉族，农民，住勉县，公民身份号码：61232XXXX1********，系该社区村民。 委托代理人：潘露，陕西维公律师事务所律师。 被告：勉县温泉米业有限公司。住所地：勉县。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX0274。 法定代表人：蒋明录，公司执行董事。 被告：蒋明录，男，生于1961年2月26日，汉族，居民，系勉县温泉米业有限公司执行董事，住勉县，公民身份号码：61232XXXX1********。 第三人：勉县XX社。住所地：勉县东。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX6053。 法定代表人：杨小虎，理事长。 委托代理人：杜新峰，该联社风险部干事。 委托代理人：郭明刚，该联社风险部干事。 原告陕西省汉中市勉县温泉镇中坝社区居民委员会（以下简称“中坝社区居委会”）诉被告勉县温泉米业有限公司（以下简称“温泉米业公司”）、蒋明录因租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理，依法由审判员张岢适用简易程序公开进行审理。2020年12月16日，被告蒋明录以涉案租赁物与勉县XX社有直接利害关系为由，向本院申请追加勉县XX社为本案第三人。本院审查后予以准许，依法追加勉县XX社为本案第三人，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告中坝社区居委会的委托代理人曹永斌和潘露、被告温泉米业公司的法定代表人暨被告蒋明录、第三人勉县XX社的委托代理人杜新峰和郭明刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中坝社区居委会诉称：2011年7月1日，被告蒋明录以被告温泉米业公司名义，与原告签订《房舍场地租赁合同书》，约定：租赁期限二十年，租金共计40万元，每年7月1日一次性支付本年度租金2万元，合同对租赁资产与场地建设、房屋场地的使用范围与税费负担等也做了明确约定。2012年2月20日，被告温泉米业公司经批准设立。合同成立后，原告按照合同约定将租赁场地及房舍交由被告使用，被告向原告支付租金至2015年6月30日，之后的租金至今未予支付。经原告多次催要，被告仍不予支付，且目前被告温泉米业公司已停止开展经营活动，故双方的租赁合同无法继续履行。故诉至人民法院，请求依法判令：解除原、被告的《房舍场地租赁合同书》；二被告连带支付2015年7月1日至2020年10月30日期间拖欠的租赁费106667元，并按照全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率3.85%支付利息21902元，共计128569元，并按每年20000元租金支付2020年11月1日起至实际腾空并交付场地、房舍之日的占用费；二被告立即拆除、清理租赁范围内新建临时车间、房屋、机械设备等设施，立即返还并交付租赁场地及房舍；本案诉讼费用由二被告承担。 被告温泉米业公司和蒋明录辩称：1、原告起诉被告蒋明录的住址与实际不符，原告法定代表人未参加开庭审理，不符合法律规定。2、被告蒋明录是在2011年7月和中坝村委会签订的租赁合同，没有和原告中坝社区居委会签订任何合同，所以原告中坝社区居委会和被告温泉米业公司均不是合同当事人，被告温泉米业公司不应承担任何责任。3、本案租赁物场地和房舍并非中坝村委会所有，中坝村委会无权对外出租。4、租赁合同签订后，蒋明录根据合同按年交租赁费至2015年6月30日，之后未再给付租赁费属实，但有一定原因。2015年中坝村委会干部准备换届，因担心换届后的干部不认可之前的合同，蒋明录要求对租赁合同进行公证后再交租赁费，但中坝村委会一直没有对该合同进行公证，这是蒋明录未再交租赁费的原因之一。蒋明录本着惠民的初衷投资800余万元开办了温泉米业公司，于2013年10月建成投产，但2015年因商品大米镉超标，造成大米下架、公司被处罚，温泉米业公司被迫于2016年1月6日全面停产，后经相关部门检测被告的大米生产流程中不存在任何污染，而是因为产地水稻被锌业公司污染所致。因此对被告造成重大经济损失，造成经济困难，被告对遭受的损失一直找相关政府部门解决、上访，并准备提起赔偿诉讼，这是未交租赁费的另一原因。5、温泉米业公司因环境污染停业没有经营来源，致使拖欠勉县XX社的贷款及利息无力偿还，经法院判决由被告偿还贷款本金200万元及利息30余万元。2017年法院强制执行中被告与勉县XX社达成的和解协议，约定由被告将温泉米业公司的厂房设备交由勉县XX社对外出租偿还贷款，该协议经法院确认后蒋明录于2017年8月将厂房设备及钥匙交于勉县XX社后未再对温泉米业公司管理、使用。但因环境污染问题温泉米业公司一直未能对外出租，关某某至今，也未交租赁费。6、2020年3月，原告因修建办公楼需要临时使用该场地已从勉县XX社收取了温泉米业公司的钥匙并使用至今，2020年3月起的租赁费不应再由蒋明录承担。7、合同约定的租赁期限为二十年，蒋明录投资建厂也是按使用二十年进行规划并投入巨额资金，现租赁期限还有十年，如果原告要解除租赁合同就应对原告剩余十年的投资款进行赔偿。8、双方签订的租赁合同中并未约定，被告未支付租金就要解除合同，且原告因知道被告企业的实际情况也一直没有要求被告支付拖欠的租赁费。9、在2011年签订合同时，村主任同意减免被告建厂期间租赁费，并承诺在二十年租赁期满后由被告再免费使用二至三年，但至今没有给予减免。故被告不同意解除《房舍场地租赁合同书》，待温泉米业公司损失得到赔偿后及时向原告支付拖欠的租赁费，因合同没有约定利息故不应承担利息，且2020年3月起的租赁费蒋明录不应承担。 第三人勉县XX社答辩称：我方完全同意被告的陈述意见。被告拖欠原告的租赁费是有客观原因的，也是善意的。被告建米厂投入了大量资金，如果仅因为拖欠了少量的租赁费就解除租赁合同必然会造成巨大损失，一旦解除合同后米厂被拆除，那么其损失赔偿问题将无法落实，我方也同意待被告的赔偿问题解决后再处理租赁合同的解除问题。本案租赁合同纠纷与我方没有关系，我方对抵押物有权定期关注、查看实际情况。2017年我们在法院执行中达成的和解协议将被告的设备交我方出租，前提是出租出去才能实现我们的收回贷款，但实际没有出租出去，所以执行和解协议也是不成立的，被告认为将钥匙交给我单位也是不成立的，原告要求我信用社付租金的诉讼请求不合理，不应由我方承担。 经审理查明：2011年7月1日，被告蒋明录以被告温泉米业公司法定代表人的身份与原勉县温泉镇中坝村村民委员会（以下简称“原中坝村委会”）签订了《房舍场地租赁合同书》，约定：甲方中坝村委会将其所有和代管的坐落在中坝村村部的闲置房舍和场地（原中坝小学）出租给乙方兴办温泉米业有限公司；租赁期限共二十年，自2011年7月1日起至2031年6月30日止，合同期内租金共计40万元，乙方每年7月1日一次性支付本年度租金2万元，若逾期甲方将关某某乙方企业生产；合同期满后，乙方新建临时车间房屋及机械等资产归乙方所有，并由乙方拆除或处理，对改造的原设施场地不动产部分圆满无损交归甲方，不计任何费用，不能折抵租金；合同还对房舍场地的使用范围与税费负担及其他事项进行了约定。合同由原中坝村委会主任薛文明和被告蒋明录签名，并加盖了原中坝村委会公章、蒋明录私章予以确认，但未加盖温泉米业有限公司印章。后被告蒋明录开始在该承租的场地投资建设米厂，并于2012年2月20日和其妻子杨某某为股东注册成立了被告勉县温泉米业有限公司，法定代表人为蒋明录。2013年10月，温泉米业公司开始生产、销售大米。2015年1月6日，温泉米业公司因销售的大米镉含量超标被检验不合格，汉中市食品药品监督管理局作出行政处罚决定书，对温泉米业公司进行了处罚。2016年1月，温泉米业公司全面停产。期间被告向原中坝村委会支付租赁费至2015年6月30日，之后的租赁费未再支付。后被告以生产的大米镉含量超标被检验不合格系锌业公司环境污染所致，先后到相关部门上访要求赔偿损失，暂无结果。2019年6月2XX环XX中心XX镇土壤及勉县祥龙锌业尾矿渣镉含量超出标准值。 2016年3月，因蒋明录、杨某某用温泉米业公司价值600.31万元的场地、厂房和设备进行抵押登记向第三人勉县XX社借款200万元及利息未能如期偿还，第三人勉县XX社向本院提起金融借款合同纠纷民事诉讼。双方经协商达成由蒋明录和杨某某偿还勉县XX社借款本息2274986.40元；蒋明录和杨某某于2016年9月30日前向勉县XX社清偿利息60000元；由勉县信用联社收取温泉米业公司租赁费并对抵押物享有优先受偿权的调解协议，本院以（2016）陕0725民初319号民事调解书予以确认。2017年8月21日，本院在强制执行（2016）陕0725民初319号民事调解书确定的还款义务过程中，申请执行人勉县XX社与被执行人蒋明录、杨某某、温泉米业公司达成了《执行和解协议》，约定：蒋明录和杨某某自愿将温泉米业公司场地和设备等全部资产交由勉县XX社对外出租，租赁费由勉县XX社收取以抵偿借款本息，至借款本息全部清偿完毕之日止；由勉县XX社从收取的租赁费中提取款项代蒋明录向当地村委会及时足额支付土地租赁费。2017年8月28日，本院以（2017）陕0725执240号执行裁定书终结该案本次执行。蒋明录即将温泉米业公司钥匙交给勉县XX社，但温泉米业公司一直未能成功对外出租，勉县XX社XX村委会支付租赁费。 2018年6月，原勉县温泉镇中坝村村民委员会和原温泉镇光明村村民委员会合并成立为原告勉县温泉镇中坝社区居民委员会。2020年3月9日，原告中坝社区居委会因扩建办公用房需要临时使用相邻的温泉米业公司场地，经电话征询蒋明录同意，并与勉县XX社协商后，中坝社区居委会和施工方负责人郭久会签订了场地借用协议，约定由施工方使用并管护温泉米业公司的场地及厂房设备，勉县XX社遂将温泉米业公司钥匙交给施工方。现原告诉至本院，并提出前述请求。审理中，经本院主持调解，双方未能达成协议。 另查明，蒋明录在本案审理中表示，因《执行和解协议》没有对温泉米业公司场地和设备不能出租时向原中坝村委会支付租赁费的主体进行约定，自愿承担在勉县XX社保管温泉米业公司钥匙期间的租赁费。审理中，原告未能对其曾多次向被告蒋明录催收拖欠租赁费的事实提供任何证据，被告蒋明录认为原中坝村委会无权对外出租原中坝小学房舍和场地，但也未提供任何证据。 上述事实，有原、被告及第三人陈述，原告的统一社会信用代码证、被告蒋明录的身份证和温泉米业公司的企业信用信息公示报告、第三人的营业执照复印件，有原告提交的《房舍场地租赁合同书》、拖欠租赁费说明，有被告提交的（2017）陕0725执240号执行裁定书、行政处罚决定书、陕环咨监字（2019）第398号检测报告，有第三人提交的《执行和解协议》、场地借用协议等证据在卷为证，经当庭质证、认证，证据确实、充分，足以认定。 本院认为，被告蒋明录代表被告温泉米业公司与原中坝村委会协商后签订《房舍场地租赁合同书》，承租原中坝村委会所有和代管的原中坝小学闲置房舍和场地开办被告温泉米业公司，双方对该事实均无异议。虽然原告在民事起诉状中陈述蒋明录的住址与实际不符，但其他信息无误，且蒋明录与原中坝村委会签订《房舍场地租赁合同书》承租房舍和场地开办温泉米业公司是客观事实，并不影响双方之间的法律关系成立，故蒋明录应为本案适格被告。《房舍场地租赁合同书》虽然未加盖被告温泉米业公司印章，但因该合同签订时被告温泉米业公司并未注册成立，但蒋明录既是公司的发起人也是公司成立后的法定代表人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，故对被告蒋明录认为温泉米业公司不应承担责任的辩解理由不符合法律规定，本院不予采纳，被告蒋明录和温泉米业公司应共同对《房舍场地租赁合同书》承担相应责任。被告认为原中坝村委会无权对外出租涉案的原中坝小学房舍和场地，但其未提交任何证据予以证明，故对被告该辩解意见因证据不足本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第六十七条规定：“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”，因《房舍场地租赁合同书》的甲方原中坝村委会已经于2018年6月和原光明村委会合并成立为原告中坝社区居委会，《房舍场地租赁合同书》约定的权利和义务即应由原告中坝社区居委会享有和承担，故对被告认为原告中坝社区居委会不是合同当事人的辩解意见本院亦不予采纳。故原告中坝社区居委会和被告蒋明录、被告温泉米业公司之间就《房舍场地租赁合同书》形成租赁合同法律关系，且系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照执行。 被告承租涉案房舍和场地后按约定给付原告租赁费至2015年6月30日，对2015年7月1日起的租赁费至今未再给付。对于拖欠租赁费的原因，被告辩解因担心原告换届后的村干部不认可《房舍场地租赁合同书》，原告又拒绝对该租赁合同进行公证，其才没有继续支付租赁费，但租赁合同是否需要在公证机关进行公证并非法律的强制性规定，而《房舍场地租赁合同书》中也未明确约定，被告该理由既无事实依据也无法律依据；被告还认为因环境污染造成其企业亏损、经济困难，而无力支付原告的租赁费，虽然造成被告企业亏损事出有因，但原告对此并不存在任何过错；故被告陈述的原因均不能成为拒不向原告支付租赁费的合法正当理由，对被告该辩解理由本院不予采纳。被告自2015年7月1日起拖欠原告的租赁费未予支付，违反《房舍场地租赁合同书》约定，二被告应当对此承担相应违约责任。 原告以被告逾期支付租赁费违反合同约定要求解除双方签订的《房舍场地租赁合同书》；二被告以拖欠租赁费事出有因，原告也一直没有要求被告支付拖欠的租赁费，且租赁合同中并未约定拖欠租赁费就必须要解除合同，若解除租赁合同自己的损失将会因证据灭失无法获得赔偿，同时还会对其投资继续造成严重损失，故不同意解除《房舍场地租赁合同书》；第三人亦认为现在解除合同会对被告的损失赔偿问题制造困难，还会继续扩大损失，同时解除合同还会对第三人造成损失，将使得被告拖欠第三人的借款本息无法收回，故不同意解除《房舍场地租赁合同书》。原、被告签订的《房舍场地租赁合同书》就租赁费支付仅在第二条约定“若逾期，甲方将关某某乙方企业生产”，并未就解除租赁合同的条件进行明确约定。虽然原告陈述其曾多次向被告催收拖欠的租赁费，但被告予以否认，原告又未提交任何证据予以证明，故对原告陈述该事实因证据不足本院不予采纳，原告应对此承担举证不能的不利后果。我国《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”现原告未对被告预留合理支付期限，而直接要求解除租赁合同，不符合法律规定；同时结合被告的投资金额及厂房、设备等固定资产的规划使用年限等实际情况，如果解除租赁合同必将会对被告造成较大经济损失，故该租赁合同目前尚不宜解除。综上，对原告要求解除与被告签订的《房舍场地租赁合同书》并由被告拆除车间和设备等设施后返还原告租赁场地及房舍的诉讼请求本院不予支持。 原告要求二被告支付2015年7月1日至2020年10月30日期间拖欠的租赁费106667元及2020年11月1日后的租赁费；第三人勉县XX社认为其不应承担2017年8月28日至2020年3月8日保管被告温泉米业公司钥匙期间的租赁费；二被告认可第三人的辩解意见并自愿承担第三人保管期间的租赁费，同意支付拖欠2015年7月1日至2020年3月8日期间的租赁费，但对后期租赁费以场地已由原告实际使用为由而不同意支付。虽原告否认在2020年3月8日后实际使用涉案租赁场地，但因原告扩建办公用房于2020年3月9日起使用温泉米业公司场地并签订《场地借用协议》是客观事实，虽然涉案租赁场地是由郭久会代表的施工方具体使用，但施工方并未对此支付任何使用费，二被告及第三人也未从中获取利益，原告实际为《场地借用协议》的唯一受益人，故应认定原告为该《场地借用协议》的使用人。因2020年3月9日起涉案场地已交由原告使用，原告再要求被告支付该期间的租赁费显属不当，故对被告该辩解理由本院予以采纳，对原告要求被告支付2020年3月8日后租赁费的诉讼请求本院不予支持，对二被告拖欠原告的租赁费金额本院确认自2015年7月1日至2020年3月8日（共4年8月8天）按20000元/年计算共计为93871.69元（20000元/年×4年＋20000元/年÷12月×8月＋20000元/年÷365天×8天）。原告还要求被告按照全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率3.85%支付利息21902元；二被告以租赁合同未约定利息故不应承担。虽然《房舍场地租赁合同书》中没有约定逾期给付租赁费需要支付利息，但二被告自2015年7月1日起长期逾期支付租赁费，必然给原告造成了相应经济损失，而原告主张的利率符合相关司法解释的规定，故对原告要求按年利率3.85%支付拖欠租赁费利息的诉讼请求本院予以支持，但原告要求对拖欠的所有租赁费均从首次拖欠之日2015年7月1日起计算利息明显不当，应当根据实际拖欠租赁费时间及金额予以计算，即截止2020年10月30日被告应支付利息共计12518.75元（20000元×3.85%＋40000元×3.85%＋60000元×3.85%＋80000元×3.85%＋93871.69元×3.85%÷12月×16月），2020年11月1日后的利息按年利率3.85%计算。故对原告诉讼请求，合理的部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告蒋明录和被告勉县温泉米业有限公司于本判决生效后30日内共同支付拖欠原告陕西省汉中市勉县温泉镇中坝社区居民委员会的房舍场地租赁费93871.69元及2015年7月1日至2020年10月30日的利息12518.75元，合计106390.44元；并以93871.69元为基数,自2020年11月1日起至实际给付之日止,按年利率3.85%支付后期利息。 二、驳回原告陕西省汉中市勉县温泉镇中坝社区居民委员会的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2870元减半收取1435元，由被告蒋明录和被告勉县温泉米业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费，并将缴费收据复印件提交本院。 审判员  张岢 二〇二一年一月二十八日 书记员  覃柳 注：本判决书于年月日送达。 1