重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初23700号原告：张月星，男，1960年8月14日出生，汉族，退休，住重庆市江**。委托诉讼代理人：龙婉香，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤钟瑜，重庆华立万韬律师事务所律师。原告：张丹妮，女，1993年1月14日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：龙婉香，重庆华立万韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤钟瑜，重庆华立万韬律师事务所律师。被告：唐守光，男，1988年12月8日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：邓光辉，重庆大江律师事务所律师。第三人：重庆万卓置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区都市花园中路**附**，统一社会信用代码91500106053218791Q。法定代表人：易平安，重庆万卓置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：包丽斯，重庆万卓置业有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。原告张月星、张丹妮与被告唐守光、第三人重庆万卓置业有限公司（以下简称万卓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告张月星及原告张月星、张丹妮的委托诉讼代理人龙婉香，被告唐守光的委托诉讼代理人邓光辉，第三人万卓公司的委托诉讼代理人包丽斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张月星、张丹妮向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《商铺租赁合同》；2、被告将位于重庆市沙坪坝区的房屋恢复原状[按照买卖合同附件1销售合同附图中所标明的墙体恢复清水的水泥隔墙]；3、被告向原告腾退位于重庆市沙坪的房屋；4、被告向原告支付违约金36915元；5、被告向原告支付逾期腾房占用使用费（按租赁合同终止时房屋租金的200%的标准，从合同解除之日起计算至被告实际向原告腾退房屋之日止）；6、被告向原告支付从合同解除之日起计算至被告实际向原告腾退房屋之日止物业服务（管理）费、水电燃气费；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年6月18日，被告与第三人万卓公司订立了商铺租赁合同，约定第三人万卓公司将位于重庆市沙坪坝区的商铺出租给被告。同时，该《商铺租赁合同》还对合同的解除、违约责任等双方其他权利义务分别予以约定。2020年7月7日，原告与第三人万卓公司签订《商品房买卖合同》，约定将上述房屋出售给原告。为此，原被告及第三人万卓公司三方于2020年7月7日共同签订了《房屋租赁合同主体变更三方协议》，约定上述《商铺租赁合同》在有限期限内，由原告承继第三人万卓公司的全部合同权利义务。根据《商铺租赁合同》第5.1条、第5.2条约定，被告在租用上述房屋期间，在该房屋内经营品牌为“仓库（名称待定）”，经营业态为“生活配套”。且在租赁期内，未经出租方书面同意，被告也不得擅自改变承租房屋内的经营品牌或/和经营业态，否则出租方有权要求限期纠正，逾期不改的，出租方有权终止合同。现被告使用上述房屋开设餐饮店，违反了双方《商铺租赁合同》约定的义务，经原告催告后拒不整改。综上，为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。审理过程中，原告自愿撤回第六项即“要求被告支付从合同解除之日起计算至被告实际向原告腾退房屋之日止物业服务（管理）费、水电燃气费”的诉讼请求。被告唐守光答辩称：商铺租赁合同的租赁标的是商铺，还包含了物业管理，第三人万卓公司不仅代表业主还代表物业，在装修过程中我方经过了物管即第三人万卓公司的同意，第三人万卓公司给予我方装修许可证。关于“仓库”的约定是格式合同，我方也不清楚具体情况。物业管理费用我方是全部付清。对原告诉称涉案商铺现在的经营业态没有异议，对签订租赁合同、买卖合同的事实无异议，但我方享有涉案商铺的优先购买权，现我方仍然保留该优先购买权。请求驳回原告全部诉请。第三人万卓公司陈述：我方系涉案商铺的开发建设方。2020年6月18日，我方与被告签署了租赁合同。2020年7月7日，我方与原告签署了买卖合同，且同日原、被告及第三人签署了一份主体变更协议，至此租赁关系仅限于原被告双方，与我方无直接关联。被告签署租赁合同的时候明确放弃了优先购买权。我方与物业管理公司为不同主体。请法院依法判决。本案经审理查明，2020年6月18日，被告唐守光（承租方、乙方）与第三人万卓公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》。该合同主要约定：甲方将位于重庆市沙坪坝区凤商业物业出租给乙方，租赁期限为8个租约年，自2020年8月15日始至2028年8月14日止。乙方在该房屋内经营品牌为仓库（名称待定），经营业态为生活配套；乙方应接受并服从甲方的统一经营管理。甲方有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及乙方经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件，如乙方经营餐饮，则还应提供卫生许可证、员工健康证等；乙方若未能在开业日前提供合法有效的文件，甲方有权终止本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任。租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变承租房屋内的经营品牌或/和经营业态，否则甲方有权要求乙方限期纠正，逾期不改的，甲方有权终止合同。乙方应本协议签署之日向甲方交纳租赁保证金12305元。其中第二十二条违约责任第三款（22.3）约定：本合同签署后，如乙方未按照约定的品牌或业态进行经营或未经甲方许可改变经营的品牌或业态的，则违约状态每持续一日，乙方应向甲方支付租赁合同保证金1%的违约金，且自乙方逾期之日起第15日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付3倍于租赁保证金的违约赔偿金。第二十四条租赁物的交还和交还期第一款（24.1）约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。第二款（24.2）约定：在第24.1款所述交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件。除甲方另行书面确认同意保留的装饰、装修及/或安装、改造的设施设备外，乙方应将租赁房屋及设施、设备恢复原状，以原交付状态交还甲方。第六款（24.6）约定：交还期满后乙方仍未能将符合第24.2、24.3款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付综合租金，并按照合同终止时该房屋物业管理费标准的100%向甲方支付物业管理费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止等。合同签订后，第三人万卓公司向被告交付涉案商铺。2020年7月7日，第三人万卓公司与原告张月星、张丹妮签订《重庆市商品房买卖合同》，约定第三人万卓公司将位于重庆市沙坪坝区商品房出售给原告，房屋建设面积146.49平方米，总成交价593316元等内容。同日，原被告及第三人万卓公司签订《房屋租赁合同主体变更三方协议》，约定上述《商铺租赁合同》中第三人万卓公司所有的权利义务全部转移给原告，并达成如下协议：1、被告已知晓原租赁合同全部内容；2、本协议生效之日起，原租赁合同中的出租方由第三人万卓公司变更为原告；3、各方同意，原告获得原租赁合同下原第三人万卓公司享有的权利和利益，以及承担原租赁合同下第三人万卓公司承担的义务和责任，原告按照原租赁合同约定履行第三人万卓公司未履行的责任和义务，享受自变更之日起原第三人万卓公司未享受的权利。5、在原租赁合同有效期限内，被告、原告无需就该租赁事宜另行签订新合同，双方仍须按照原租赁合同享有权利、履行义务。原告于2020年8月6日向被告邮寄《告知函》以及《关于敦请履行、的律师函》，告知被告拟使用涉案商铺用于开设餐饮店明显违反了原租赁合同中经营品牌为“仓库（名称待定）”，经营业态为“生活配套”且擅自改变承租房屋内的经营品牌或/和经营业态的规定，要求被告停止该违约行为并于3日内纠正，否则，于8月10日终止租赁合同。2020年8月12日、11月10日，被告以包括涉案商铺在内的商铺为经营场所，注册办理了营业执照及食品经营许可证，名称为沙坪坝区华嫂餐饮店，类型为个体工商户，经营范围许可项目为餐饮服务、食品经营、酒类经营，经营项目为热食类食品制售。现涉案商铺的经营品牌为“华嫂红烧鹅”。审理中，原告举示了原告与第三人万卓公司置业顾问荣鸿雁的微信聊天记录打印件以及第三人万卓公司置业顾问荣鸿雁出具的《情况说明》一份，拟证明被告租赁涉案商铺是用于净水器仓库。被告对上述证据的真实性不予认可。第三人万卓公司经联系荣鸿雁后表示《情况说明》并非荣鸿雁本人书写。被告表示涉案合同是商铺租赁合同，非仓库租赁合同，被告对涉案房屋的使用未超过商铺的使用范围。被告举示了其与第三人万卓公司另外就沙坪坝区商铺签订的四份《商铺租赁合同》、案外人钟某某分别与案外人黄某某等人就沙坪坝区商铺签订的《门面租赁合同》两份，拟证明被告签订涉案商铺的同时还签订了另外六个商铺，都是二楼商铺，七个商铺均为相邻铺面用于整体经营，无法用于“仓库”，如果其中任何一个房屋租赁达不成一致，另外的租赁合同被告也不会签订，且涉案商铺所在的街道是商业街，不可能用于“仓库”，故被告对该租赁物的使用并未超过商铺的使用范围。原告对上述证据的真实性不予认可。因双方当事人分歧较大，本案调解未成。上述事实，有原告张月星、张丹妮提交的《商铺租赁合同》、《重庆市商品房买卖合同》、《房屋租赁合同主体变更三方协议》、《告知函》、《关于敦请履行、的律师函》、中国邮政快递单，被告唐守光提交的营业执照及食品经营许可证等书证，以及原被告的当庭陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，被告唐守光与第三人万卓公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，符合法律法规的规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，《房屋租赁合同主体变更三方协议》约定第三人万卓公司将其在《商铺租赁合同》中享有的权利以及承担的义务全部转让给原告，该协议由原被告以及第三人万卓公司共同签订，已经被告同意，故对被告发生法律效力，原被告之间存在房屋租赁合同关系，且均应按照《商铺租赁合同》的约定全面履行自己义务。原告举示微信聊天记录和《情况说明》，拟证明被告租赁涉案商铺是用作净水器仓库，被告及第三人对证据的真实性未予认可，因出具证据的经办人荣鸿雁也未出庭接受质询，故对该证据本院不予采信。被告举示《门面租赁合同》复印件多份，拟证明其租赁涉案商铺不可能用作“仓库”，原告及第三人对证据的真实性未予认可，因被告未提供证据原件，故对该证据本院不予采信。原告张月星、张丹妮认为《商铺租赁合同》约定涉案商铺的经营品牌为仓库，经营业态为生活配套，但被告现将涉案商铺用于经营餐饮，被告未按照合同约定的经营品牌、营业状态进行经营，且未经原告同意擅自改变经营品牌、营业状态，违反了合同约定，故原告享有合同解除权亦有权要求被告承担违约责任。被告抗辩其对涉案商铺的使用并未超过商铺的使用范围，被告不存在违约行为。对此，本院认为：首先，从《商铺租赁合同》约定“乙方（被告）承租……底商2层7号商铺……自交付日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用……本合同中凡涉及水、电、燃气等能源费用的，不意味着租赁房屋存在水、电、燃气等基础设施”可知，租赁房屋为2层的商铺，是用作经营的房屋，可以安装水、电、燃气等能源设施，该房屋具备经营餐饮的条件。其次，从《商铺租赁合同》约定“经营业态为生活配套；乙方（被告）应接受并服从甲方的统一经营管理。甲方有权要求乙方在开业前出示与上述品牌、商号及乙方经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件，如乙方经营餐饮，则还应提供卫生许可证、员工健康证等”可知，合同对经营业态明确约定是“生活配套”，而经营餐饮为生活配套所包含的经营内容，且，合同还对涉案商铺如用于经营餐饮进行了特别约定，因此，合同允许涉案商铺用于经营餐饮。最后，从《商铺租赁合同》约定“乙方（被告）在该房屋内经营品牌为仓库（名称待定）”可知，合同对经营品牌尚未严格明确，仅暂定为“仓库”，此处的经营品牌“仓库”不能当然理解为经营业态为“仓库”。综上所述，《商铺租赁合同》约定的“经营业态为生活配套”，该经营业态未排除经营餐饮项目。原告认为被告未经原告同意擅自改变经营品牌、营业状态属违约行为，并提出解除合同、被告返还涉案商铺、承担违约责任的诉讼请求，因原告未提供充分证据，故对其诉讼请求本院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张月星、张丹妮的全部诉讼请求案件受理费7497.26元，减半交纳3748.63元（原告已预交），由原告张月星、张丹妮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 员 刘原二〇二一年一月二十二日法官助理 方宇书 记 员 张远