贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔02民终2657号上诉人（原审原告）：张丽娟，女，1969年2月26日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审被告）：六盘水市恒远房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山东路****楼，统一社会信用代码：91520200214655432K。法定代表人：邓兴贵，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周克智，系贵州长空律师事务所律师，执业证号：15202201410453179。上诉人张丽娟因与被上诉人六盘水市恒远房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院(2020)黔0201民初4078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张丽娟上诉请求：依法撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初4078号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审程序违法。为充分证实争议车库规划的权属问题，一审中上诉人依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定，在举证期限内提交书面调取证据申请，请求一审法院依职权调取争议车库车位的行政规划许可图等资料，但一审法院未调取，也未依法向上诉人作出释明。因此本案缺少争议车库车位的行政规划许可图等资料，导致一审对争议车库车位权属认定事实不清。一审庭审结束并当庭宣布闭庭后，被上诉人才向一审法院提交9、10、11号楼和会所及地下停车场的《建设工程规划许可证》，随后通知上诉人质证，被上诉人未提交《建设工程规划许可证》项下的小区行政规划图等图纸资料。上诉人认为仅凭该《建设工程规划许可证》无法证明案涉争议地下停车场的车库车位所有权归属。二、一审认定事实不清。帝都新城高层9号楼根本没有地下车库，只有帝都新城一期有地下车库，也就是被上诉人提供的9、10、11号楼和会所及地下停车场《建设工程规划许可证》规划的停车场。从该许可证附图及附件名称说明便可知：二总图、建施图；三会所、、地下停车场总建筑面积2222083㎡（其中地上建筑面积5414.21㎡，，地下建筑面积1680662㎡）；层数-1F＋3F。并未说明该停车场属被上诉人所有。这必须要在总图中确认地下停车场用地的性质、所有权归属，才能确认其权属问题。而实际情况如照片一反映，该规划允许建设的会所、、地下停车场是地下**地面**，共计**但实际情况是地下没有，，地上只有**而地下停车场成了地面停车场，停车场占用了规划的小区中心绿地面积16806.62㎡。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条规定，只要占用了业主共有场地即属业主共有。所以一审判决认定“六盘水市恒远房地产开发有限公司提交证据证明帝都新城9号楼的地下停车场也取得建设规划许可，其通过转让的方式将车位的使用权转让给他人并未违反法律的强制性规定”与事实严重不符。实际情况是小区高层1至16号楼都没有地下停车场，高层16栋楼共用建于中心绿地上的停车场，也就是9、10、11号和会所及地下停车场《建设工程规划许可证》规划的停车场。三、一审适用法律错误。如前第二项所述，被上诉人的转让行为没有合法依据，《车位使用权转让合同》是无效合同。一审判决认定“对张丽娟要求确认其对该项车位享有优先租赁使用权的诉讼请求，因与被告并未签订书面租赁合同，该租赁视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。张丽娟的租赁期限至2020年6月28日届满，在租赁期限届满后，原告对该车位不再享有权利”显然不符合法律规定。《贵州省物业管理条例》第八十七条规定“物业管理区域内按照规划建设的车位、车库，应当首先满足业主的需要，其归属由建设单位与房屋买受人在商品房买卖合同中依法约定。约定属于建设单位所有的车位、车库出租的，应当首先出租给物业管理区域内的业主、物业使用人。业主、物业使用人要求承租车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人现有需要后，建设单位将车位、车库出租给物业以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过6个月”，物业管理立法的基本精神首先是必须要保护全体业主的合法权益，亦即首先保证所有业主对车位的承租使用权，禁止强买强卖行为。在上诉人提交的《商品房买卖合同》中并未对车库车位进行约定，被上诉人也未取得所有权登记。而业主对小区车位的使用权是基于上诉人合法居住在该小区内，依法享有小区业主的合法权利，而不是因租赁关系产生的权利，这是物权法对小区业主权利的特别规定，不是合同法规定的因合同关系产生的权利而有期限的要求；相反，对照《贵州省物业管理条例》的上述规定，上诉人认为业主对车库车位的使用权期限按物权法和相关物业管理法规的规定，其使用期限应该与业主物业产权期限相同。另上诉人多次询问被上诉人工作人员，其工作人员称案涉233号车位在转让给其他人之前会电话通知我们，但被上诉人并未履行该通知义务。综上所述，一审判决程序违法，认定事实不清，适用法律错误，导致其判决结果错误。为维护上诉人及案涉小区全体业主享有承租车位的合法权益，维护社会和谐和稳定，制裁被上诉人采取对案涉小区具有开发建设的强制地位，在未经小区全体业主同意和许可的情形下，强行出卖小区停车位的违法行为，特提起上诉，请求二审人民法院依法查明事实，改判支持上诉人的诉讼请求，以体现“以事实为依据，以法律为准绳”的法治原则，彰显司法公平与正义。六盘水市恒远房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。首先，上诉人要求确认《车位使用权转让合同》无效，而《车位使用权转让合同》的合同当事人是被上诉人与案外人，与上诉人没有关系，被上诉人签订的《车位使用权转让合同》并未涉及上诉人利益，上诉人的第一项诉请不具备原告的诉讼主体资格。其次，被上诉人对车位使用权的转让并没有违反法律规定，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，被上诉人的车位使用权转让合理合法并无不当。被上诉人与张丽娟就案涉车位存在不定期租赁合同，双方可随时解除合同。张丽娟补充多次询问我方而不告知车位转让的事情与事实不符，被上诉人并不只是出让案涉一个车位，而是针对帝都新城的整个车位进行出让，在出让之前在各个小区贴发公告告知出让车位的情况。张丽娟向一审法院起诉请求：1.依法确认被告所签订的涉及帝都新城一期地下车库233号车位的《车位使用权转让合同》无效；2.依法确认原告对被告开发建设位于帝都新城一期地下车库233号车位依法享有优先租赁使用权；3.本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：张丽娟系钟山区钟山东路18号帝都新城高层9号楼2702室的业主，其自2017年2月27日至2020年6月28日向六盘水市恒远房地产开发有限公司承租帝都新城一期地下车库233号车位使用。现因六盘水市恒远房地产开发有限公司将该车位的使用权转让给他人，张丽娟以帝都新城9号楼地下车库属于小区全体业主共同享有，六盘水市恒远房地产开发有限公司无权以出卖的方式将该车位出卖给他人为由诉至一审法院，要求确认六盘水市恒远房地产开发有限公司所签订的涉及该车位的《车位使用权转让合同》无效，并要求确认其对该车位享有优先租赁使用权。一审法院认为，对张丽娟要求确认六盘水市车位的《车位使用权转让合同》无效的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”的规定，六盘水市恒远房地产开发有限公司已提交证据证明帝都新城9号楼的地下停车场已取得相关规划许可，其通过转让的方式将车位的使用权转让给他人并未违反法律的强制性规定。因张丽娟未提交证据证明该份合同具备《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，故对其要求确认六盘水市恒远房地产开发有限公司所签订的涉及该车位的《车位使用权转让合同》无效的诉讼请求，不予支持。对张丽娟要求确认其对该车位享有优先租赁使用权的诉讼请求，因其与六盘水市恒远房地产开发有限公司就233号车位并未签订书面租赁合同，该租赁视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。张丽娟的租赁期限至2020年6月28日届满，在租赁期限届满后，对该车位不再享有权利。张丽娟要求确认其对该车位享有优先租赁使用权无事实及法律依据，故对该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告张丽娟的诉讼请求。案件受理费60元，因适用简易程序减半收取30元，由原告张丽娟负担（原告已预交）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人六盘水市恒远房地产开发有限公司提交以下证据：第一组证据：《车位使用权转让合同》、《商品房买卖合同》，拟证明案涉车位已转让给案外人，案外人系帝都新城一期业主。张丽娟质证意见：该两份合同只能证明购买案涉车位的是帝都新城的一期小高层7号楼业主张安平，而非高层业主，案涉车位按被上诉人在一审中提交的9、10、11号楼地下车库和茶房规划许可，只是高层3栋楼的车库，而不是小高层7号楼的车库。9、10、11号楼高层业主有500户以上，而规划车位只有427个车位，车位远远不能满足业主的使用。233号车位被上诉人转让给张安平的时间是2020年5月18日，在我方租赁期间内被上诉人就将车位转让给案外人，属于强买强卖行为，转让期间我方未收到任何书面和电话通知。从《车位使用权转让合同》第一条看，对《车位使用权转让合同》的真实性有异议，该车位的面积达不到46.98㎡。第二组证据：帝都新城一期规划总图，表明案涉车库的建设是有规划的，并且被上诉人在规划范围内进行施工，上诉人所提规划图上的车库与实际建设不符没有事实依据，帝都新城一期早已通过验收使用，如果被上诉人不按规划进行使用不可能通过验收。张丽娟质证意见：对规划图的真实性无异议，规划图上车库的建设与实际建设的位置不符。上诉人张丽娟未提交证据。本院依职权调取以下证据：六盘水市恒远房地产开发有限公司帝都新城一期规划总图。张丽娟质证意见：对真实性无异议，从规划图中记载的“西区”整个建筑面积、绿地面积来看，结合小区实际及图纸直观，绿地面积不达标，车库占用了绿地面积，而绿地面积属于业主共有，被上诉人无权转让或者买卖车库；按照图纸记载的内容，大部分车库应该在地下建筑面积内，而现在实际是在地上面积，无地下车库。六盘水市恒远房地产开发有限公司质证意见：无异议。对证据的分析认定：对被上诉人六盘水市恒远房地产开发有限公司提交的《车位使用权转让合同》、《商品房买卖合同》，能证明六盘水市恒远房地产开发有限公司将案涉帝都新城一期地下车233号车位使用权转让给小区其他业主的事实，本院予以确认。对被上诉人六盘水市恒远房地产开发有限公司提交的帝都新城一期规划总图及本院依职权调取的帝都新城一期规划总图，结合一审提交的《建设工程规划许可证》，能证明帝都新城9#、10#、11#楼、会所、、地下停车场通过规划审批的事实本院予以确认。二审经审理查明事实与一审认定事实基本一致，对一审认定事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.一审程序是否违法；2.被上诉人六盘水市恒远房地产开发有限公司签订的涉及帝都新城一期地下车库233号车位的《车位使用权转让合同》效力如何认定；3.上诉人张丽娟对帝都新城一期地下车库233号车位是否享有优先租赁使用权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于争议焦点一，上诉人张丽娟主张一审程序违法，其在举证期限内书面申请调取证据，一审人民法院未调取也未依法释明。经查阅一审卷宗材料，并未体现其一审时向法院书面申请调取证据。且根据《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第三百二十五条：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。”的规定，本案一审并不存在前述司法解释规定的严重违反法定程序的情形，张丽娟的该项主张不能成立。关于争议焦点二，上诉人张丽娟主张案涉帝都新城一期地下车库233号车位占用小区建设规划中心绿地面积，被上诉人六盘水市恒远房地产开发有限公司签订的涉及帝都新城一期地下车库233号车位的《车位使用权转让合同》无效。案涉车位建设单位为被上诉人六盘水市恒远房地产开发有限公司，在案无证据证明案涉车位占用了业主共有的道路或其他场地，也无证据证明被上诉人六盘水市恒远房地产开发有限公司将地下车位建设费用摊入小区业主专有部分或共有部分的建筑成本中的情况下，被上诉人六盘水市恒远房地产开发有限公司有权采取出售、租赁的方式对其投资建设的车位进行处分、收益，被上诉人六盘水市恒远房地产开发有限公司将案涉车位使用权出让给小区其他业主并未违反相关法律规定，上诉人张丽娟主张案涉车位应当归小区全体业主共有，依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点三，上诉人张丽娟主张对案涉车位享有优先租赁使用权，因其与被上诉人六盘水市恒远房地产开发有限公司就案涉车位的租赁并未签订书面租赁合同，该租赁视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。上诉人张丽娟的租赁期限至2020年6月28日届满，在租赁期限届满后，对该车位不再享有权利。上诉人张丽娟要求确认其对案涉车位享有优先租赁使用权无事实及法律依据，不予支持。综上所述，张丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人张丽娟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  岑加祥审判员  王秋红审判员  张德权二〇二一年一月二十九日法官助理祁瑞娟书记员安梦薇