浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初5964号 原告：淮安市淮阴区棉花庄镇申苏宏扬脚手架租赁站。住所地：江苏省淮安市淮阴区棉花庄镇工业园区。统一社会信用代码：92320804MA1TUYH0XG。 经营者：曹建新，站长。 委托诉讼代理人：王炜勋，江苏仁海方舟律师事务所律师。 被告：巨匠建设集团股份有限公司。住所地：浙江省桐乡市庆丰南路（南）****。统一社会信用代码：91330400146841507E。 法定代表人：吕耀能，董事长。 委托诉讼代理人：鲍琴利，浙江中锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈怡澜，浙江中锐律师事务所律师。 原告淮安市淮阴区棉花庄镇申苏宏扬脚手架租赁站与被告巨匠建设集团股份有限公司建筑设备租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淮安市淮阴区棉花庄镇申苏宏扬脚手架租赁站委托诉讼代理人王炜勋、被告巨匠建设集团股份有限公司委托诉讼代理人鲍琴利、陈怡澜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付所欠租金150万元；2.判令被告立即支付违约金759164元（暂计算至2020年8月13日，之后的违约金仍按照被告所欠租金的年利率9.8%主张）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告（2014年12月29日被告名称由巨匠建设集团有限公司变更为巨匠建设集团股份有限公司）于2011年5月28日签订了关于涟水中央城项目的租赁合同，合同签订后，原告按约向被告提供了钢管、扣件等租赁物，但被告却一直拖延支付1500000元租金。经过原被告双方协商，于2015年5月29日签订了以涟水中央城回2号楼127号房屋抵扣1500000元租费的协议，并约定如果抵债的房屋五年内无法办理两证，原告有权向被告追讨1500000元租赁费，抵债房屋退还被告。抵房协议签订后原告多次与涟水中央城回开发商和办理房屋权证部门联系办理两证未果，时至今日已超过约定的五年期限，但房屋权证仍然因为开发商的原因办不出来。经原告采取发函等多种方式催讨租金被告仍拒不支付，现原告无奈之下诉至本院。 被告答辩称，1.对欠原告租金及赔偿款1500000元的事实无争议，但原告要求支付违约金的请求是没有事实和法律依据的，从现有证据来看，双方已经达成了一个新的三方协议系，一个新的权利义务的约定已经替代了前面一份租赁合同的内容，依据该协议的第四条，如果发生5年内无法办理房产证的，乙方可向甲方索要1500000元租赁费款项。这里面没有一个违约金的约定，故原告主张违约金是没有事实依据的。2.原告未能说明抵债房屋未能办理产权证的原因，从原告提供的证据来看，办理房产产权证系原告与案外人汉邦置业公司之间的事情，被告方不是配合办理产权证的义务主体；3.从抵债协议来看，要求被告支付租金及相关费用1500000元的前提是原告需把房产退还给被告，原告向被告索要1500000元租金及相关费用的条件尚未成就。 经审理查明，原、被告双方于2011年5月28日签订了《租赁合同》，由被告向原告租赁钢管、扣件等租赁物，计划租用日期为2011年6月5日至2012年6月30日止，按实际租用天数计算租金，发出天算至归还天。被告项目经理强雕洪与原告工作人员杨建华于2014年12月5日对涟水中央城钢管租赁进行结算，确认至2014年12月，共欠原告租赁款及赔偿款合计1500000元。被告巨匠建设集团股份有限公司、原告淮安市淮阴区棉花庄镇申苏宏扬脚手架租赁站与杨建华三方于2015年5月29日达成以房抵债协议一份，约定三方均同意被告欠原告的租金1500000元及杨建华欠被告的房款进行抵扣，又约定在该协议签署后，原告放弃再向被告索要其他任何款项，若所抵房屋五年内无法办理两证，原告可向被告索要1500000元所欠租赁费款项。杨建华依据该协议，于2015年6月16日与案外人涟水县汉邦置业有限公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，所抵房屋至今尚未办理不动产权属登记。另查明，杨建华系原告淮安市淮阴区棉花庄镇申苏宏扬脚手架租赁站员工。 本院认为，本案的争议焦点为原告要求被告立即支付违约金7591645元（暂计算至2020年8月13日，之后的违约金扔按照被告所欠租金的年利率9.8%主张）有无依据以及要求被告支付1500000元租金的条件是否成就。 焦点1，原告诉称其主张被告支付违约金的依据为租赁合同第九条第1款被告未及时付款，原告有权停止供货并要求被告承担付款的银行同期贷款利息的2倍的违约金；被告认为三方于2015年5月29日签署的新协议已替代原租赁合同，且协议中明确约定“该协议签署后乙方（即本案原告）放弃再向甲方（本案被告）索要其他任何款项”以及“如乙方、丙方所抵房屋五年内无法办理房屋房产与房屋土地证，乙方可向甲方索要1500000元所欠租赁费款项”。原被告双方2011年5月28日签订的《租赁合同》与2015年5月29日签署的新协议，均系真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，上述两份合同均依法成立并有效；后一份协议的内容已对前一份租赁合同的条款作出变更，新协议中的相关条款已替代旧租赁合同中的约定，且新协议中双方明确约定该协议签署后原告放弃再向被告索要其他任何款项，且原告在五年内无法办理房产权属证书的，可向被告索要1500000元租赁费款项，未提到违约金，视为原告方对违约金的免除或放弃，系其自愿处分债权的行为，故对原告主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。 焦点2，被告以原告未将所抵房屋退回为由认为原告要求支付1500000元租金的条件尚未成就。原、被告及第三人于2015年5月29日所签署的协议中第4条明确约定“如乙方、丙方所抵房屋五年内无法办理房屋房产与房屋土地证，乙方可向甲方索要1500000元所欠租赁费款项，并把房屋退还给甲方”，该规定明确约定了原告主张1500000元租赁费款项的行使条件，该协议签订至今已五年有余，所抵房屋仍未办出产权登记证书，又因原告明确表示愿意解除相关商品房买卖合同把房屋退给被告，被告未能举证证明办不出产权证的原因在于原告。综上，本院认为原告要求被告支付租金1500000元的条件已经成就，故对被告的该辩解不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百条、第一百零五条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告巨匠建设集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淮安市淮阴区棉花庄镇申苏宏扬脚手架租赁站租金及赔偿款共计1500000元； 二、驳回原告淮安市淮阴区棉花庄镇申苏宏扬脚手架租赁站其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18300元，减半收取9150元，由被告巨匠建设集团股份有限公司负担。（应于本判决书生效后10日内缴纳，户名：桐乡市非税收入结算户，开户行：中国农业银行桐乡支行，账号：×××61，逾期缴纳将移送执行） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  强 盛 二〇二一年一月二十日 法官助理  李守进 书 记 员  罗 双