湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初9145号 原告：郑伟军，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：周丽君，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区,系原告妻子。 被告：岳阳金刚房地产开发有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区。 法定代表人：熊得琼，该公司总经理。 原告郑伟军与被告岳阳金刚房地产开发有限公司（以下简称金刚房地产公司）商品房销售合同纠纷案，本院于2020年11月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周丽君到庭参加诉讼。被告金刚房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑伟军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期办理房屋产权登记证违约金（以房屋安置总价为基数，按日万分之一点五标准自2015年3月30日起计算至办理好产权登记之日止，暂计算至2020年9月28日止为116588元）；2、判令被告支付逾期交房违约金，按《商品房买卖合同》第八条标准，自2015年3月30日起计算至房屋竣工验收时止；3、判令被告向原告交付已交费用的正规发票；4、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年12月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》。约定：被告将岳阳市岳阳楼区冷水铺路某某小区第某栋某层某号房产出售给原告，房屋安置价格为192697元，房屋实际成交价为安置补贴款和安置买卖价格之和，房屋实际价格总额为426595元。由于双方未约定办证时间，被告应根据商品房买卖合同司法解释的相关规定承担相应违约责任。2015年1月26日和2015年12月30日，原告分两次将房款付清，2015年12月30日将办理房屋产权登记证的所有费用付清。但被告开发的房产至今未进行竣工验收，也未为原告办理房屋产权登记，并向原告提供已缴纳费用的正规发票。原告为维护合法权益，特诉至人民法院。 被告金刚房地产公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 经审理查明，2015年1月，原告因王家河流域综合治理工程项目拆迁，被安置在某某小区。2015年1月26日，原告郑伟军与被告金刚房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》。约定，被告将其开发的位于岳阳市岳阳楼区冷水铺路西侧某某小区第某栋某层某房出售给原告。建筑面积131.26平方米，购房款177201元，签订合同时支付128000元，交钥匙时支付44201元。被告应于2015年4月15日前将具备进场装修条件，并符合合同约定的商品房交付原告。出卖人逾期交房按下列方式处理：1、按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知至达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金。关于房屋交接，双方约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当电话通知买受人办理交付手续。但未对使用条件的标准进行约定。关于办证时间以及逾期办证的违约责任，双方未作任何约定。 合同签订后，原告于2015年1月26日支付房款128000元。2015年12月30日支付房款38597元及办证费用19589元（包括契税、维修基金、登记费、档案费元、国土证费用）。2015年12月30日原告与被告办理商品房交接手续。 另查明，原告收取的房屋至今未进行竣工验收，且被告至今未办理诉争房屋产权登记，也未向原告提供已交费用的正式发票。原告曾多次向住建局、自然资源和规划局、市规划监察支队反映情况，要求职能部门督促被告履行义务，但由于被告态度消极，原告所反映的情况至今未得以解决。 以上事实，有《商品房买卖合同》、安置卡、购房款收款收据、办证费收据、住建局、自然资源和规划局、市规划监察支队出具的回复或告知书及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，应属有效合同。原、被告应按合同约定履行各自的义务并享受相应权利。关于被告是否存在逾期交房的问题。本院审查认为，原告向被告支付合同约定的购房款后，被告已于2015年12月30日将涉案房屋交付给了原告。虽然双方对房屋交付使用条件未进行明确约定，但涉案房屋至今未办理竣工验收及消防验收，无法确认被告交付给原告的房屋符合基本的安全使用条件，故应以涉案房屋竣工验收完毕之日作为房屋实际交付时间。自原告主张的2016年3月30日起至房屋竣工验收完毕期间，被告应向原告支付逾期交房违约金。同时，虽然《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过30日后，原告选择继续履行合同的，被告按月向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。但鉴于合同约定的违约金标准明显过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院酌定按日万分之一的标准计算被告逾期交房期间的违约金。此外，原、被告约定的原告应交纳的购房款中没有包括安置补助的金额，故违约金计算基数应以原告实际向被告交纳的购房款166597元为标准。关于逾期办证的问题。本院审查认为，虽然合同未对办证日期及逾期办证违约责任进行约定，但是办理房屋产权证是被告在商品房买卖合同中的基本义务，不能因为双方没有进行约定，而免除被告办理产权登记的义务。但结合上文关于逾期交房问题的分析及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项之规定，被告在涉案房屋竣工验收后是否可以在法律规定的90天内将房屋产权证办理完毕尚不确定，故无法认定被告存在逾期办证的情形，因此对原告主张被告承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。如被告后期存在超出法律规定期限仍未办理房屋产权证的情形，原告可另案向被告主张相应权利。关于被告是否应向原告提供已交纳费用正规发票的问题。根据本案查明的事实，原告已向被告交纳全部办证费用，故被告依法应向原告提供契税、维修基金、登记费、档案费、国土证费用的正规发票。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告岳阳金刚房地产开发有限公司以166597元为计算基数，按日万分之一的标准，向原告郑伟军支付自2016年3月30日起至涉案房屋竣工验收完毕之日止的逾期交房违约金； 其中，从2016年3月30日起至判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，限岳阳金刚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性向原告郑伟军支付；从判决发生法律效力之次日起至涉案商品房竣工验收完毕之日止的上述违约金款项，限岳阳金刚房地产开发有限公司在竣工验收完毕之日一次性支付给原告郑伟军。 二、由被告岳阳金刚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告郑伟军提供契税、维修基金、登记费、档案费、国土证费用的正规发票。 逾期履行上述一、二项义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。 三、驳回原告郑伟军的其他诉讼请求。 案件受理费2632元，减半收取1316元，由原告郑伟军承担1001元，由被告岳阳金刚房地产开发有限公司承担315元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员 钟 宁 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 唐蜀湘 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。