河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终77号上诉人（原审被告）：张德安，男，1957年9月6日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：董保定，郑州市荥阳市索河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李连军，男，1964年1月22日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：杨金洲，河南聚尚律师事务所律师。原审被告：中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司，住所地郑州高新区银屏路**。法定代表人：熊振军，该公司经理。委托诉讼代理人：姚新萍，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李栋栋，河南良达律师事务所律师。原审第三人：李孟超，男，1969年3月18日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李杰，河南德晟律师事务所律师。上诉人张德安与被上诉人李连军、原审被告中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司、原审第三人李孟超房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初1726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人张德安及其委托诉讼代理人董保定，被上诉人李连军及其委托诉讼代理人杨金洲，原审被告中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司的委托诉讼代理人姚新萍、李栋栋，原审第三人李孟超及其委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张德安上诉请求：1、依法撤销郑州市上街区法院（2020）豫0106民初1726号民事判决书第二项判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；或者裁定发回上街区法院重新审理。2、由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《售房协议》具有法律效力，这是确定上诉人是否违约、是否应当承担违约赔偿责任的唯一合同依据。原审判决撇开该协议，以上诉人没有依据《三方协议》向原审被告六冶公司主张涉案房屋屋权违背诚实信用原则为由认定上诉人违约，认定事实明显错误，应予纠正。1、六冶公司主张涉案房屋产权，是造成涉案房屋买卖合同目的无法实现的唯一原因。位于上街区中心路**院的**住宅楼，建设单位是原审被告六冶公司，由上诉人以案外人上街区建安公司名义承包施工，其中包括涉案房屋在内的一层商业用房由上诉人垫资施工。工程竣工后，六冶公司没有按照施工合同约定与建安公司进行房屋置换，也没有向上诉人结清一层房屋垫资款、其它楼层工程款，经多次协商，商定以一层商业用房抵偿欠款。在此前提下，2000年5月15日，上诉人、被上诉人签订了《售房协议》，以61934.40元价款将涉案房屋出售给了被上诉人。2000年9月8日，六冶公司工会主任马长明受公司指派，与上诉人、建安公司达成《三方协议》，约定：以一层商业用房抵偿六冶公司所欠上诉人全部工程款，并由六治公司为上诉人办理房屋产权证书；上诉人取得房屋产权证前，若六治公司要求收回房屋，上诉人收到欠款本息后退房。六冶公司因领导班子调整，未在三方协议上加盖公章，但默认了上诉人长期占有涉案房屋等全部一层商业用房。涉案房屋自2000年5月起至2015年7月转售第三人李孟超止，一直由被上诉人占有、使用。2017年年底，六冶公司突然要求上诉人腾房、交房。至此，上诉人才知道六冶公司早在2011年8月3日就办理了涉案房屋在内的全部商业用房产权证书。2018年1月，上诉人依据《三方协议》“若六冶公司要求收回房屋，向上诉人支付欠款本息”的约定，诉请六冶公司支付欠款本息，生效判决认定具有法律效力，支持了上诉人请求。2018年3月，六冶公司以侵权为由诉请上诉人腾房、赔偿损失，生效判决认为上诉人收到欠款本息后应当退房，之前占有房屋未构成侵权。之后，第三人李孟超从被上诉人处以18万元购买的涉案房屋被上街区法院执行给了六冶公司，李孟超起诉后郑州中院判令被上诉人赔偿其购房经济损失，形成本案纠纷。2、被上诉人《售房协议》合同目的没有实现，是该协议约定的办证条件尚未成就，并非上诉人违约所致。上诉人认为，上诉人与被上诉人签订的《售房协议》系双方真实意思表示，且不违反效力性禁止性规定，具有法律效力，是认定上诉人是否违约的唯一事实依据。统观该协议条款，不难认定购买涉案房屋时，协议双方均明知上诉人不享有处分权等所有权，被上诉人今后是否能够取得产权证处于待定状态，取决于六冶公司是否向上诉人“办妥房屋交接手续”，且没有办证期限限制。只有在六冶公司向上诉人“办妥房屋交接手续”这个前提条件成就后，上诉人才给被上诉人办理产权证书。该约定符合《民法总则》和自2021年起生效的《民法典》关于附条件民事法律行为的规定。该约定是衡量和判定上诉人是否违约、是否因违约应当承担赔偿责任的合同依据。但六冶公司向上诉人“办妥房屋交接手续”的条件至今没有成就，依据该约定上诉人不存在违约情形。原审判决规避该项约定，混淆《售房协议》与《三方协议》合同主体、合同内容完全不同、相互独立的两个协议，以上诉人未向六冶公司主张涉案房屋物权、违反诚实信用原则、导致售房合同目的无法实现为由，认定上诉人对被上诉人违约，应承担其经济损失赔偿责任。原审判决如此认定，违背了《售房协议》关于办理产权证前提条件的约定，认定事实明显错误，应于纠正。二、原审判决突破合同相对性原则，套用第三人与被上诉人《房屋买卖协议》关于违约赔偿责任的约定，错误地向上诉人转嫁了被上诉人应当承担的违约赔偿责任，应予纠正。1、《售房协议》与《房屋买卖协议》虽然标的物均为涉案房屋，但属于两个互为独立的房屋买卖契约，且都具有法律效力。上诉人与被上诉人签订的《售房协议》第四条约定：“如果乙方（被上诉人）在使用过程中，遇第三人对该营业房提出权利主张，乙方有权提出退房退款，甲方（上诉人）应予同意。但六冶公司或甲方擅自将营业房再行售给他人，乙方除要求退房退款外，还应由甲方一次性赔偿乙方经济损失五万元。”依据该项约定，发生被上诉人无法取得房屋产权情形时，即发生原审判决指向的“合同目的无法实现时”，被上诉人只能向上诉人主张退还购房款61934.4元。本案中发生了合同外第三人即原审被告六冶公司对涉案房屋主张了权利事由，被上诉人最多只能向上诉人主张退还购房款61934.4元。但因其依约向上诉人退房不能，已经实际占有、收益达15年之久，转售时取得了近12万元差价款，且明知购买时上诉人无处分权，存在交易风险，存在明显过错，购房支出与收益相抵后，收益明显高于支出，按照损失填平原则，不应再向上诉人主张赔偿权利。2、原审判决突破合同性对性原则，套用被上诉人与本案第三人李孟超《房屋买卖协议》违约赔偿责任的约定，转嫁被上诉人应当承担的违约赔偿责任没有合同依据和法律依据。业已生效的郑州中院（2020）豫01民终9643号民事判决书已经查明：被上诉人、第三人李孟超2015年7月22日签订的《房屋买卖协议》第六条约定“自本协议项下房屋交付之日起，有关该房屋的物权及相应责任一并转给乙方（第三人李孟军）。如日后任何人（含甲方前手张德安）就此房屋权益提出任何权利主张，概由甲方对乙方全部承担相应法律责任。”该判决正是基于该条款约定、发生六冶公司主张涉案房屋物权事实，才认定“合同解除后，李连军（被上诉人）应当赔偿李孟超购房损失。”对于上诉人、被上诉人、六冶公司之间的纠纷，该判决认为应当“依照法律规定或者当事人之间的约定，另行解决。”据此，被上诉人与第三人李孟超关于合同外第三人主张房屋权利时出售方承担违约赔偿责任的约定，与上诉人与被上诉人的约定，明显不同；原审判决应当依据上诉人与被上诉人《售房协议》约定，认定协议双方当事人的违约责任，而不应该错误地突破合同相对性言则，以被上诉人与第三人李孟超《房屋买卖协议》约定的赔偿责任，将被上诉人依约应当对李孟超承担的赔偿责任转嫁给上诉人。三、被上诉人诉称的经济损失并未实际发生，原审判决支持其诉讼请求缺乏法律依据，应予纠正。虽然另案生效判决判令被上诉人赔偿第三人李孟超购房损失，但原审已经查明一审审结时，被上诉人并未实际履行判决确定的金钱给付义务。今后，被上诉人是否履行判决确定的金钱给付义务，即被上诉人诉称的经济损失是否发生尚不能确定。原审判令上诉人承担被上诉人尚未实际发生的所谓经济损失，缺乏法律依据。综上，恳请二审法院依据《售房协议》约定，查明事实，依法撤销郑州市上街区法院（2020）豫0106民初1726号民事判决书第二项判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或裁定发回重审。张德安当庭补充了如下上诉意见：贵院于2020年8月19日作出的（2020）豫01民终9643号判决书已经认定对上诉人与被上诉人李连军之间的房屋买卖合同纠纷，应当按照双方协议约定进行解决，纠正了张德安和六冶公司的连带责任。本案原审判决突破了合同相对性原则，没有按照上诉人和被上诉人协议约定进行判决。原审的判决内容与贵院9643号判决内容自相矛盾应予纠正，予以改判。李连军辩称，被上诉人李连军认为本案一审判决事实清楚，适用法律正确，并且充分阐明了各当事人间的法律关系，应当依法维持。第一点，本案纠纷所涉房屋是1998年5月26日，张德安以实际施工人和垫资人的形式建造的上街区中心路与淮阳路交叉口7号楼一层商业房屋，本案所涉房屋是该一层商业房屋中的一间。第二点，李连军是于2000年5月15日，从张德安处购买的该房屋，双方签订的合同目的是李连军要取得该房屋的所有权，支付的是全额购房款，同时该协议约定如果上诉人违约，致使李连军无法取得房屋所有权时，要承担退还全部房款，并承担不超出所购房款一倍的违约责任。第三点，2000年9月8日，六冶公司原工会主席马长明与本案上诉人张德安和上街建筑安装公司高国安三方协商后，再次明确了位于郑州市××街区中心路××院××层商业房屋抵偿给张德安所有，并有六冶公司负责为张德安办理房屋所有权证。此时张德安拥有房屋所有权的取得权利。第四点，2011年8月3日，六冶公司对包括涉案房屋在内的上街区中心路一号楼7幢1层商业房屋办理完毕了所有权证。该房屋如果六冶公司按照2000年9月8日三方协议约定履行，此时具备了房屋转移登记的条件。第五点，2015年7月22日，李连军因为经济原因将涉案房屋转卖给了李孟超，同时双方约定的办证条件是按照上诉人与李连军于2000年5月15日所签订的售房协议约定。第六点，2018年1月24日张德安起诉六冶公司要求支付工程款，选择了放弃物权主张，而且不顾李连军已经购买涉案房屋的事实。上诉人该行为是导致包括李连军和李孟超无法取得涉案房屋所有权的根本原因。第七点，2018年3月26日，六冶公司起诉要求张德安返还包括涉案房屋在内的一层商业房屋（建筑面积714.01平方米），并且均已得到了法院生效判决的支持。其后，六冶公司通过强制执行程序已经将涉案房屋实际取回。致使上诉人与李连军于2000年5月15日间所签订的售房协议，合同目的根本无法实现。第八点，2020年5月19日，李孟超依据与李连军间的房屋买卖合同，鉴于合同目的无法实现，请求解除合同并赔偿损失（该损失是经过正常司法程序鉴定的），鉴定房屋当时的市场价格为35.25万元，评估结果适用时间为2020年5月12日至2021年5月11日，李孟超诉李连军解除合同赔偿损失的诉请均已得到了一、二审法院的支持，且李孟超已经依据生效判决对李连军申请强制执行。一审法院查明案件各方主体围绕房屋交易以及办证的事实，查明了本案的基本情况，正确适用法律作出了判决，维护了各方当事人合法权益，应当给予维持。第二项张德安是否应当承担赔偿责任的问题根据（2019）豫01民终6144号民事判决书所显示的张德安、楚喜风共同答辩意见第二项以2000年9月8日，六冶公司主管马长明、上街区建安公司代表高国安以及张德安充分协商一致，三方达成以房抵债约定。张德安认为有权取得房屋所有权，有权要求六冶公司将房屋交付给张德安，并为其办理房屋所有权证，因此抗辩六冶公司对交付房屋后因该房屋所产生的租金和孳息，拥有合法占有权，该抗辩意见明确表明了本案上诉人是明知其有权取得房屋所有权的。由于上诉人单方违约致使与被上诉人李连军间的合同无法履行，合同目的无法实现，已构成了根本违约，应当对李连军因该房屋所产生的全部损失承担赔偿责任。中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司述称：第一点，本案系卖方张德安与买方李连军之间的房屋买卖合同纠纷，六冶公司并非买卖合同中的任何一方当事人。一审法院根据该房屋买卖合同，严格按照合同的相对性所作出的判决，不存在认定事实错误的情形。第二点，上诉人张德安所称六冶公司主张案涉房屋产权是造成涉案房屋买卖合同目的无法实现的唯一原因的上诉理由不能成立。首先2000年9月8日的三方协议并没有六冶公司的盖章确认，该协议压根就没有成立，没有成立的合同对六冶公司当然不产生法律效力。其次是张德安先向六冶公司主张工程款债权，之后六冶公司才向其主张腾空并返还房屋的。最后，张德安擅自处分物权归六冶公司的房屋属于无权处分，由此产生的法律后果应由张德安自行承担。第三点，张德安与六冶公司之间的建设工程施工合同纠纷以及侵权责任纠纷，业经上街区人民法院审理，并分别作出（2018）豫0106民初129号民事判决书，（2018）豫0106民初595号民事判决书，两份判决书均已生效，并已实际履行完毕。张德安与六冶公司之间的纠纷已经彻底解决，张德安在占有使用六冶公司房屋期间引发的所有纠纷，应由张德安自行承担解决，与六冶公司无关。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不能成立，请求法庭依法驳回上诉，维持原判。李孟超述称：上诉人的上诉请求无事实与法律依据，应当依法驳回上诉人的上诉请求。主要理由如下：第一点，同意被上诉人李连军的答辩意见。第二点，依据合同法的相关规定，双方约定违约金给对方造成实际损失的违约金不足以弥补对方的实际损失，应当按照实际损失给对方予以弥补。本案当中因为上诉人的过错给被上诉人造成的实际损失，已经有相关生效的法律文书予以确认，所以给被上诉人造成的实际损失，应当由上诉人予以赔偿。第三点，本次案件审理的是双方合同当事人之间的违约责任，并非追偿权纠纷。所以双方对另外案件的是否履行不影响本次案件要求违约方向守约方赔偿损失的诉讼请求。第四点，原审被告六冶公司违反诚实信用原则，未按合同约定将所涉案房屋的所有权证，办理在上诉人张德安名下，是造成本次诉讼的根本原因。根据合同相对性的原则，上诉人张德安在向被上诉人承担违约责任后可以依据与原审被告六冶公司之间的合同约定向其予以赔偿，且原审被告在双方达成协议生效后，未按协议约定履行自己的义务。在办理房产证的时候也未及时通知上诉人张德安是造成诉讼的主要原因，也是根本原因。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法庭依法驳回上诉，维持原判。李连军向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原告与被告张德安于2000年5月15日所签订的《售房协议》；2、请求依法判令第一、二被告共同赔偿原告购房损失35.32万元和房屋评估费4032元；3、请求依法判令第一、二被告支付原告因第三人起诉原告房屋买卖纠纷时原告支出的案件受理费9987元；4、由本案第一、二被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1998年5月26日，六冶公司将其公司位于中心路与淮阳路交叉口的7号集资楼工程承包给上街建筑安装公司施工，其中一层商业用房是被告张德安垫资施工的，本案所涉房屋是其中的一间。2000年5月15日，张德安将涉案房屋以61934.40元出售给李连军。2000年9月8日，六冶公司原工会主任（马世明）、张德安、上街建筑安装公司三方协商，六冶公司愿意用7号楼一层商业用房抵偿所欠上街建筑安装公司11号楼和7号楼的工程款，因该工程系被告张德安实际出资，该抵偿房屋的权利转给了张德安，并由六冶公司为张德安办理所有权证。2011年8月3日，六冶建设公司对位于上街区中心路1号院7幢1层的商业用房即前述的7号楼1层商业用房办理了房屋所有权证（郑州市房权证上街区字第**）。2015年7月22日，李连军将从张德安处所购买的房屋以18万的价格转卖给李孟超。2018年1月24日，张德安作为原告起诉六冶公司要求其支付工程款和其他款项1750047.4元及利息，2018年10月25日该院院作出（2018）豫0106民初129号民事判决书，判决六冶公司偿还张德安11号楼工程款397709.6元及利息、偿还张德安7号楼1层商业投资款804448.88元及利息。现该判决已经生效。2018年3月26日，六冶公司作为原告起诉张德安及其妻子楚喜凤，要求张德安立即将上述7号楼1层商业房屋（建筑面积71401㎡）腾空并返还给六冶公司且要求赔偿六冶公司自2000年9月8日至2018年3月8日期间房屋占用费336万元。该院于2019年1月22日作出（2018）豫0106民初595号民事判决书，判决张德安、楚喜凤将上述房屋腾空并返还给六冶公司。现该判决已经生效，生效后六冶公司申请执行。2019年7月30日，李孟超作为原告向该院提起执行异议之诉，请求终止对涉案房屋的执行并要求确认涉案房屋的所有权归其所有。2019年12月10日李孟超申请撤诉，该院予以准许。本案所涉房屋已于2019年返还给六冶公司。2020年5月19日，李孟超作为原告起诉六冶公司、张德安、楚喜凤、李连军，要求解除其与李连军于2015年7月22日签订的《房屋买卖协议》并要求四被告共同赔偿原告损失35.32万元及评估费4032元。该院于2020年7月9日作出（2020）豫0106民初647号民事判决书，判决：一、解除原告李孟超与被告李连军于2015年7月22日签订的《房屋买卖协议》；二、被告李连军应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李孟超购房损失35.32万元及评估费4032元；三、被告张德安、中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司在第二项赔偿范围内承担连带责任；后六冶公司、张德安、李连军不服提起上诉。2020年8月19日，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终9643号民事判决书，该判决以“一审法院判令张德安、六冶公司承担连带责任，突破了合同相对性，缺乏法律依据”为由，撤销了上述判决第三项，其他判项予以维持。一审法院认为，签订合同的一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同另一方当事人可以解除合同。本案中，原告李连军根据其和被告张德安签订《售房协议》购得本案所涉房屋，后又转卖给李孟超并和李孟超约定有关涉案房屋的办证按照李连军与前手张德安所签《售房协议》的相关内容执行，现张德安在明知房屋已经卖给李连军且明知涉案房屋产权办理在六冶公司名下的情况下仍向法院起诉要求六冶公司支付工程款，而不是按照抵债协议的约定向六冶公司主张涉案房屋的物权，违背诚实信用原则，导致李连军在另案中被判决向李孟超承担购房的损失。涉案房屋是六冶公司因拖欠张德安工程款而抵偿给张德安，张德安已通过生效判决执行了六冶公司拖欠的工程款且六冶公司亦通过生效判决收回抵债的涉案房屋，张德安向李连军履行办证义务已经没有可能性，故原告李连军因张德安的违约行为导致其签订本案《售房协议》的目的不能实现，其要求解除该协议的诉请，该院予以支持。关于原告主张的购房损失。该院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告李连军因张德安的违约行为在另案中被判决向李孟超支付购房损失35.25万元及评估费4032元，现原告要求张德安支付上述费用，于法有据，该院予以支持。另，原告要求六冶公司承担上述付款支付，因本案是买卖合同纠纷，原告的该项诉请，超出了合同的相对性，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决：一、解除原告李连军和被告张德安于2000年5月15日签订的《售房协议》；二、被告张德安于本判决生效后十日内赔偿原告李连军购房损失353200元、评估费4032元；三、驳回原告李连军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3404元，由张德安负担（待履行本判决时一并支付给李连军）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，张德安在签订抵债协议的情况下，仍向人民法院起诉要求中国有色金属工业第六冶金建设有限公司工业安装分公司支付工程款，对于其已经出售给李连军的房屋可能被收回，其本人可能向李连军承担违约责任，张德安作为完全民事行为能力人，应当有清醒认识，故对于李连军实际产生的损失，张德安应当予以赔偿。综上所述，张德安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6658元，由张德安负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二一年一月十二日书记员  韩 冰