河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初502号原告：郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路**院**楼裙房******，统一社会信用代码91410100MA3XC7111H。法定代表人：杨瑞国。委托诉讼代理人：刘忠辉，河南铭高律师事务所律师。委托诉讼代理人：乐文兰，河南铭高律师事务所实习律师。被告：刘喜平，女，1968年9月10日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司与被告刘喜平房屋租赁合同纠纷一案，原告请求：1、原、被告双方签订的合同编号为SYZZ-ZL-2020-010的《上悦城租赁合同》自2020年11月5日起解除；2、被告偿付拖欠原告的2020年6月25日至2020年10月27日的租金27358.53元，2020年6月25日至2020年10月27日的物业管理费共计11195.46元，并承担自欠费之日起至付清之日止的逾期付款违约金暂计为12645.5元（以欠交金额为基数，按欠交金额的日千分之三累计计算，自欠费之日起，暂计至2020年10月27日，以后继续计算）；3、被告已交的履约保证金19654元归原告所有；4、被告向原告支付6个月租金金额的违约金，即40322.4元；5、本案诉讼费用由被告承担。本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人刘忠辉到庭参加诉讼，被告刘喜平经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、2020年6月24日，原告（甲方）与被告（乙方）签订（合同编号：SYZZ-ZL-2020-010）《上悦城租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于郑州市金水区郑汴路127号院6、8号楼裙房办公及商业部分“郑州上悦城”项目一层，编号2#L1-22-A商铺出租给乙方，该商铺套内租赁面积为63.4平方米；乙方在该商铺内经营品牌为魅力主角，经营项目为女鞋、包；本合同租期共14个月6天，从2020年6月25日起至2021年8月31日止；合同租金按套内面积计算，第一计租年租金标准为每月每平方米人民币含税金额106元，月租金共计人民币含税金额6720.4元，具体如下：自2020年6月25日起至2021年6月24日止，月单位含税租金106元/平方米/月，月含税租金6720.4元/月，自2021年6月25日起至2021年8月31日止，月单位含税租金111.3元/平方米/月，月含税租金7056.42元/月；乙方应在本合同签订后7个工作日内将首期租金支付给甲方，首期租金为3个月租金，即从2020年6月25日起至2020年9月24日的租金共计人民币含税金额20161.2元；若首期租金的截止日不是1个自然季度的最后一日，则第二期租金应在首期租金对应的支付期的最后一个月的20日前足额支付该月所属自然季度剩余时间的租金，其他期次租金均按每1个自然季度为一期缴纳一次，乙方应当在每期最后一个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一日）向甲方一次性足额支付下期租金；本合同所称管理服务费包含物业运营管理费、公共物业及配套设施的维护保养费、保安费、保洁费、空调能源费、公用水电公摊费、公共区域垃圾清运费，不含乙方自用之水、电、气、通讯费用、卫生费等，乙方承租商铺的管理服务费按套内租赁面积计算，具体取费标准为每月每平方米人民币含税金额55元，月管理服务费共计人民币含税金额3487元；乙方应在本合同签订后的7个工作日内向甲方交付相当于2个月租金的合同履约保证金，即人民币13440.8元，同时向管理公司交付相当于2个月管理服务费的管理服务费保证金，即人民币6974元；本合同终止时，合同履约保证金及管理服务费保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方按本合同约定交还商铺并履行完毕其他合同义务后30日内无息归还乙方；如乙方未能按照本合同约定支付租金、管理服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从合同履约保证金或管理服务费保证金中扣除与欠款或损失等额的金额，如合同履约保证金或管理服务费保证金额度不足扣除的，乙方应继续承担赔偿责任；若乙方逾期交付租金及各项费用，每逾期一日，乙方应按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金；乙方逾期支付租金或其他费用达三十日的，甲方有权单方提前终止合同或解除本合同，收回该商铺，有权不予返还乙方的合同履约保证金及管理服务费保证金，同时乙方还应向甲方支付6个月的租金作为违约金，并赔偿甲方的其他损失。二、2020年6月23日，被告与福建省安德摩尔物业服务有限公司郑州分公司签订《郑州上悦城物业管理服务协议》一份，主要约定：被告按上述商铺的套内建设面积缴纳管理服务费，管理服务费的缴纳标准暂定每平方米每月人民币含税金额55元。三、2020年8月25日，福建省安德摩尔物业服务有限公司郑州分公司出具《情况说明》一份，主要内容为：为便于上悦城商场的物业管理，我司受郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司代为管理物业和代为收取相关物业费，为节约诉讼成本和司法资源，本公司对于郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司与商户的租赁合同纠纷中，商户所拖欠的物业管理费我公司认可并授权郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司全权负责。四、审理中，原告称，本案租赁合同系双方续签的合同，在此之前，被告向原告交纳了租金保证金12680元、物业费保证金6974元，本案合同签订后，被告没有支付租金及管理服务费，也未补交相应的保证金。本院认为，依据《最高人民法院关于适用く中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案系民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当用当时的法律、司法解释的规定。原、被告双方签订的《上悦城租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定，被告逾期支付租金或其他费用达三十日的，原告有权单方提前终止合同或解除本合同。被告欠付租金及管理服务费已超三十日，原告请求解除与被告签订的《上悦城租赁合同》，本院予以支持。租赁合同约定，自2020年6月25日起至2021年6月24日止，月含税租金6720.4元/月，故自2020年6月25日至2020年10月27日的租金应为27329.63元。原告认可被告交纳了租金保证金12680元及管理服务费保证金6974元，根据合同约定的保证金性质，该保证金应当用于冲抵欠付租金以及管理服务费，故原告请求被告支付拖欠2020年6月25日至2020年10月27日租金27358.53元的诉讼请求，本院依法支持14649.63元。原告请求被告支付2020年6月25日至2020年10月27日的管理服务费11195.46元，本院依法支持4221.46元。原告请求被告按照合同约定以欠交租金及物业费的金额为基数，按照日千分之三计算违约金，另要求被告支付6个月租金的违约金，本院认为违约金计算标准过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金以欠付租金及管理服务费之和的30%计算，即5661元，原告该项诉请过高的部分，本院不予支持。裁决结果依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二之规定，判决如下：一、确认原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司与被告刘喜平签订的（合同编号：SYZZ-ZL-2020-010）《上悦城租赁合同》解除；二、被告刘喜平于本判决生效后十日内向原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司支付拖欠租金14649.63元、物业管理费4221.46元，共计18871.09元；三、被告刘喜平于本判决生效后十日内向原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司支付违约金5661元；四、驳回原告郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1262元，由原告负担984元，被告负担278元。本判决为终审判决。审判员  张岩二〇二一年一月二十六日书记员  王**