贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终118号上诉人（原审被告）：安顺市万邦物业管理服务有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区王庄村委（贵黄公路旁）。法定代表人：朱子勤。被上诉人（原审原告）：吴家怡，女，汉族，1990年3月16日生，住贵州省安顺市西秀区。上诉人安顺市万邦物业管理服务有限公司（以下简称万邦公司）因与被上诉人吴家怡租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初6401号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。万邦公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由:一、对部分事实认定正确但对部分关键事实没有作出正确认定。一审判决在查明相关事实基础上，认定“由于规划设计变更，万邦建材大市场25栋111.112号商铺并未实际建成，双方未签订正式商铺租赁合同”，是正确的。但是，其对本案《商铺租赁协议》并非合同法意义上的“租赁合同”和本案“定金”并非法律意义上的定金的事实，没有作出正确认定。1.对本案《商铺租赁协议》并非合同法意义上的“租赁合同”这一事实未予正确认定事实十分清楚，本案双方签订《商铺租赁协议》时，其“租赁”标的物并不存在，《商铺租赁协议》并非合同法意义上的租赁合同（也区别于商品房预售合同）。其不能成立为在合同法意义上要求出租人依约交付租赁物的“租赁协议”（租赁合同），仅为双方在所指定房屋建成后签订合同、进行租赁的意向文件。一审判决对此未予正确认定。2.对本案名为“定金”实为“预付款”或“保证金”这一关键事实没有正确认定如上所述，本案《商铺租赁协议》签订时“租赁”标的并不存在，双方该协议仅为预期租赁意向，其所指定的租赁标的房屋能否建成、何时建成等等均不得而知。故被上诉人所付“定金”，虽然名为定金，实为其自愿支付的“预付款”或“保证金”。上诉人收受该款项依理、依法不存在任何过错。3.认定“万邦公司的违约行为致吴家怡的合同目的无法实现”，既违背事实、也自相矛盾本案上诉人并无违约行为，不存在上诉人违约行为致被上诉人的合同目的无法实现的问题。正如一审判决所认定：“由于规划设计变更，万邦建材大市场25栋111.112号商铺并未实际建成，吴家怡与万邦公司未签订正式商铺租赁合同”。该认定充分说明本案是由于客观原因导致双方无法按照预期签订房屋租赁合同，并不存在上诉人在双方预期房屋已经建成、能够签订租赁合同而拒不签订租赁合同的违约行为。一审判决认定“万邦公司的违约行为致吴家怡的合同目的无法实现”，既违背事实，也自相矛盾。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决认定“由于规划设计变更，万邦建材大市场25栋111.112号商铺并未实际建成，吴家怡与万邦公司未签订正式商铺租赁合同”，双方租赁合同未能签订原因系客观上不具备签订租赁合同的条件而并非上诉人违约。在这种情况下，依理依法不应当适用定金罚则。2.一审判决在已经查明了双方在签订《商铺租赁协议》时标的房屋并不存在、之后由于规划设计变更的客观原因导致双方预期租赁的标的房屋并未实际建成、导致双方未签订正式商铺租赁合同的情况下，适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条作出判决，其适用法律错误。吴家怡向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除租赁协议；2.依法判决万邦公司返还双倍定金20,000元；3.本案诉讼费由万邦公司承担。万邦公司一审答辩称：本案双方签订《商铺租赁协议》时作为合同“标的”的“租赁物”并不存在，协议仅为双方的租赁意向，依法不能成立为合同，不应适用“定金罚则”。同时，本案系由于规划建设方案调整，导致当事人客观上不能实现协议意向、签订并履行租赁合同，不存在答辩人“不履行约定的债务”的情形。因此被答辩人的诉讼请求不应得到法律支持。从本案实际出发，基于双方均无过错这一客观事实，答辩人可以与被答辩人据实协商，予以适当退费。一、本案依法不应当适用“定金罚则”。答辩人与被答辩人2014年签订了《商铺租赁协议》（上、下简称协议）是事实。其名称也叫做“商铺租赁”协议。但是，在双方签订该“协议”时，作为合同标的的“租赁物”并不存在。由于没有合同“标的”，该协议依法不能成立合同，实为双方就将来进行房屋租赁的“意向文件”（意向书）。其所谓“定金”也不能等同于合同法或者担保法意义上的“定金”，依法不应当适用“定金罚则”。二、本案不存在答辩人“不履行约定的债务”的情形。法律规定合同当事人一方“不履行约定的债务”的无权请求返还定金或者应当双倍返还定金。但是，本案除了前述的不存在依法成立的合同的问题外，在协议（实为“意向书”）签订后，由于政府改规等原因，导致作为双方租赁意向所指的房屋实际上未能得以建设。后来实际建设的房屋并非双方协议意向所指的租赁房屋，从而导致答辩人与被答辩人双方客观上无法签订和履行租赁合同（或协议），所以并非答辩人“不履行约定的债务”。三、本案不存在答辩人“将该商铺卖给他人，不履行租赁协议合同义务，严重违约”问题，如前所述，客观上由于政府改规等原因导致双方意向所指的房屋未能建设，后来建设的房屋并非之前双方租赁意向的目标房屋。而且如果实建房屋确系双方意向所租房屋的话，根据众所周知的“买卖不破租赁”原则，答辩人出卖房屋也不影响与被答辩人之间的租赁关系。答辩人实无“违约”之必要。尤其是在答辩人并没有预收被答辩人租金的情况下，更是如此。所以，无论是实际事实上，还是道理上，都不存在答辩人“将该商铺卖给他人，不履行租赁协议合同义务，严重违约”的问题。敬请法庭及被答辩人明察。四、关于责任问题的处理意见。从本案的实际情况出发，协议（意向书）在一定程度上具有预约合同属性。《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”但是，协议本身并没有规定违约责任（即在将来具备了签约条件后一方拒不签约的法律责任）。如果将客观原因造成的后果强加于答辩人一方，实在是有失公允。因此答辩人愿意与被答辩人据实、友好协商，本着实事求是的原则，共同面对客观问题，合理考虑适当退费。一审判决认定的事实：2014年11月4日，吴家怡作为乙方与万邦公司作为甲方签订《商铺租赁协议》约定，甲乙双方经友好协商，就乙方预定万邦大市场门面事宜达成一致意见，特订立协议如下：一、乙方在全面了解万邦建材大市场商铺情况的基础上，决定租赁位于万邦建材大市场25栋111.112号商铺，商铺建筑面积149.9平方米，经营业态为陶瓷批发，经营品牌为，场地服务费为每月每平方米21.5元，场地服务费支付为每年一次性预交。具体场地面积以实际面积为准，其他租赁事项以乙方签订的正式的租赁合同为准。二、该商铺使用期限3年，甲方同意给予乙方免租12月。三、乙方同意采取预定方式，于本协议签定之时向甲方支付定金壹万元整（￥10,000），以甲方出具收据为凭（定金不退）。定金不计算利息，在乙方签订正式租赁合同时转抵为合同履约保证金。四、商铺交付时间和双方签订正式合同的时间以甲方通知为准。五、乙方在甲方通知签订正式合同后7日内尚未前来办理相关事宜的，则视为乙方自愿放弃该预定商铺的承租权，甲方有权将该商铺另作安排。由此造成的经济损失由乙方自行承担。六、本协议经甲乙双方签字、盖章后生效。七、预定的商铺以签字确认的门牌号为准。八、本协议一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份。甲方（盖章）：安顺市万邦物业管理服务有限公司并加盖公章，乙方：吴家怡签字并捺印。签约日期：2014年11月4日。同日，吴家怡向万邦公司交付定金10,000元，万邦公司出具收据。之后由于规划设计变更，万邦建材大市场25栋111.112号商铺并未实际建成，双方未签订正式商铺租赁合同。庭审中，经询问万邦公司已将该位置上实际建成的23栋商铺出卖给第三人，不能向吴家怡交付租赁商铺。一审法院认为：吴家怡、万邦公司签订《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。吴家怡已按照合同约定向万邦公司交付定金10,000元，万邦公司向吴家怡出具收据。之后由于规划设计变更，万邦建材大市场25栋111.112号商铺并未实际建成，吴家怡与万邦公司未签订正式商铺租赁合同。现万邦公司已将该位置上实际建成的23栋商铺出卖给第三人，不能向吴家怡交付租赁商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。万邦公司的违约行为致吴家怡的合同目的无法实现，故吴家怡要求判决解除吴家怡与万邦公司签订的商铺租赁协议的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。万邦公司在收取吴家怡交付的定金10,000元后，未按照合同约定履行义务，吴家怡要求判决万邦公司返还吴家怡双倍定金20,000元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。万邦公司的辩称不符合法律规定，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：1.解除吴家怡与万邦公司于2014年11月4日签订的《商铺租赁协议》。2.由万邦公司在本判决生效后三日内返还吴家怡双倍定金人民币20,000元。案件受理费人民币350元，减半收取175元，由万邦公司承担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，万邦公司主张《商铺租赁协议》是预期租赁意向文件，并不是确定的租赁合同，从《商铺租赁协议》的内容来看，协议中明确了拟租赁的房屋的位置、面积、租赁期限、免租期及定金条款，虽约定了双方择期签订正式租赁合同,但仍具备了本约合同的内容。且本案中双方诉争的焦点是《商铺租赁协议》是否应当解除、万邦公司是否应双倍返还定金的问题，如果万邦公司未按照协议约定与吴家怡签订正式租赁合同并交付租赁物，就应当按照约定的定金条款以定金罚则承担相应责任。至于《商铺租赁协议》是预约合同还是本约合同，均不影响本案的处理。现《商铺租赁协议》约定的租赁房屋并未实际建成，致使双方订立租赁合同的目的已经不能实现,双方签订的《商铺租赁协议》应予以解除。万邦物业公司主张《商铺租赁协议》约定的定金实为预付款或保证金，但《商铺租赁协议》已经明确约定了定金，定金具有担保作用，如收取定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应适用定金罚则。万邦公司称因设计变更导致《商铺租赁协议》约定的租赁物未实际建成，就应积极与吴家怡协商，另行达成租赁协议，但自2014年双方签订租赁协议以来，万邦公司不仅未履行合同义务，还将原位置上已经建成的商铺出卖给他人，存在违约情形，应按定金罚则返还吴家怡双倍定金20,000元。综上所述，安顺市万邦物业管理服务有限公司的上诉理由均不成立，应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费350元，由安顺市万邦物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 董伟才二〇二一年一月二十九日法官助理赵强强书记员杨艳（代）