安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1523民初381号 原告:六安市水岸物业服务有限公司,住所地安徽省六六安市裕安区城南镇。 法定代表人：左常年,总经理。 委托诉讼代理人：张同元，安徽永诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘中梅，安徽永诚律师事务所实习律师。 被告:杨传宝，男，汉族，1963年12月1日出生,住安徽省舒城县。 被告:张德梅，女，汉族，1963年7月27日出生,住安徽省舒城县。 原告六安市水岸物业服务有限公司（以下简称水岸物业服务公司）与被告杨传宝、张德梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张同元、刘中梅、被告杨传宝、张德梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 水岸物业服务公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告限期支付原告2016年10月1日至2019年7月1日期间的物业服务费4430元(103.26×1.3元/m2×33个月)；2.判令两被告承担逾期付费违约金5000元。两项合计9430元；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告杨传宝、张德梅为相约河畔小区A1#1102室业主,房屋面积为103.26m2。根据原告与舒城锐达置业有限公司2016年1月1日签订的《物业服务合同》,原告作为前期入驻物业服务企业,提供服务的受益人为相约河畔小区的物业所有人(业主)或物业使用人;管理期限为业主委员会成立并选聘新的物业服务管理单位之日止;原告入驻后一直积极履行合同约定的相关权利和义务,依约对被告居住的小区实施规范化物业管理,为被告提供较完善的物业管理服务。 但自2016年10月1日始,两被告就停止缴纳物业服务费用。截止2019年,被告计欠缴33个月物业管理费。两被告实际拖欠物业费4430元。另,依据《物业服务合同》第六十一条“物业管理服务费每年交纳一次,逾期未交纳有关费用的,乙方有权要求业主或物业使用人补交,并从逾期之日按每天应交款千分之三交纳滞纳金”的规定,两被告应承担逾期违约滞纳金5000元。 综上,两被告拒付物业费行为显已违约。为维护自身合法权益,原告现依法提起诉讼。 杨传宝、张德梅辩称，业主非恶意不交物业费，而是业主没有享受到物业服务，对物业服务不满。原告在提供物业服务期间，小区门常年不封闭，单元门损坏无人修理，电动车被划无人管。被告居住的1号楼离菜市场近噪音大。向相关部门反应无回应。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.营业执照、法定代表人身份证明及身份证；2.物业服务合同；3.资质证书；4.服务价格登记证；5.被告身份信息；6.商品房买卖合同（以上均为复印件在卷）。两被告未提交证据。 被告未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2014年1月22日，舒城县物价局舒价【2014】3号文件核定舒城腾逸·相约河畔小区高层住宅物业综合服务费暂按每月每平方米1.5元标准收取。该小区前期物业服务单位是合肥昌泰物业管理有限公司。2015年12月31日，该小区楼盘的开发商舒城锐达置业有限公司与合肥昌泰物业管理有限公司协商解除前期物业管理服务协议。2016年1月1日，舒城锐达置业有限公司与水岸物业服务公司签订《物业服务合同》，水岸物业服务公司开始为舒城腾逸·相约河畔小区业主提供物业服务，按每月每平方米1.3元标准收取该小区高层住宅物业综合服务费。 因业主对开发商舒城锐达置业有限公司不满，以水岸物业服务公司的股东与舒城锐达置业有限公司的大股东均是滕安保为由，部分业主拒绝向水岸物业服务公司缴纳物业服务费。另外，水岸物业服务公司在提供物业服务过程中，对小区公用设施设备以及公共区域的管理和维护上亦存在瑕疵，对业主反映的小区管理上存在的问题，没有及时回应与积极改善。 2018年12月初该小区业主委员会成立，就小区的管理问题，业委会多次约谈水岸物业服务公司负责人。此后业委会另行选聘了物业服务单位。2019年7月1日，水岸物业服务公司停止提供物业服务。 杨传宝、张德梅为该小区A1#1102室业主,房屋面积为103.26m2。其于2016年10月1日开始没有交纳物业服务费。 本院认为，就案涉小区业主拖欠原告物业服务费的纠纷，业主一致辩称其不支付物业服务费的理由主要是：一、开发商舒城锐达置业有限公司和水岸物业服务公司的大股东是同一人，两家公司是关联企业。水岸物业服务公司进驻小区不合法。开发商遗留有诸多问题没有解决，业主有权不交纳物业管理费；二、原告未履行物业服务合同约定的提供规范服务的义务，其提供的服务质量与其收取的服务费用不匹配。 关于焦点一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”原告具有从事物业服务的资质。原告与建设单位舒城锐达置业有限公司签订的《物业服务合同》是合法有效的，对全体业主具有约束力。业主辩称水岸物业服务公司进驻小区为小区提供物业服务不合法的主张，无法律依据，本院不予采纳。业主辩称开发商舒城锐达置业有限公司遗留诸多问题没有解决，业主有权拒缴物业费的理由亦不能成立。业主与开发商就商品房买卖合同发生的纠纷，与本案物业服务合同纠纷属于两个不同的法律关系，业主可以依法另行主张。同理，如果业主认为开发商或本案原告有侵犯业主权益的行为，亦可以另行主张，依法保护自身合法权益。 关于焦点二，物业服务企业提供的服务质量决定了业主对物业服务企业的满意度与其交费的积极性，同时，业主是否按约交纳物业服务费又影响了物业服务企业对提高服务质量的热情度与其管理运营的顺畅性。居住环境的美化和改善，离不开物业服务企业的尽职尽责，也离不开小区业主对公共秩序的自觉遵守和对美好环境的自觉维护。物业服务企业与业主之间互为依存、相互促进。只有物业服务企业和业主相互配合和支持，才能创造和谐美好的人居环境。该小区建成后，被告自2015年10月便没有再交费，已违反合同约定，依法应承担继续履行支付物业服务费的合同义务。原告在提供物业服务期间，对小区公用设施设备以及公共区域的管理和维护确实存在瑕疵，对业主反映的小区管理上存在的问题，没有及时回应与积极改善。原告在管理和服务上的瑕疵与业主拒交物业服务费具有关联性。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。因此，对业主主张的原告提供的服务质量与其收费标准不匹配的观点，本院予以采纳，依法酌情对原告的收费数额予以减少。 就案涉小区部分业主拖欠至2018年6月份的物业服务费纠纷，2018年11月，原告曾向本院提起诉讼。本院在处理该类纠纷时，考虑原告在物业服务过程中存在诸多瑕疵，认为欠费业主可以不承担逾期交纳违约金、不予全额支付物业服务费，酌定欠费业主按所欠物业服务费的80%支付。前期法院在处理该类纠纷时，综合判断原、被告在履行合同中的过错大小，酌情降低了欠费业主的交费数额。参照本院处理同一小区同类纠纷的处理原则，考虑拖欠至2018年6月份与拖欠至2019年6月份的业主，其在履行合同中的过错大小已不相同，所应承担的法律后果应当也不一样。因此，本院酌定被告按照所欠物业服务费的90%支付物业费。 综上所述，杨传宝、张德梅应向原告交纳物业服务费3986.8元（103.26m2×1.3元/m2/月×33×90%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告杨传宝、张德梅向原告六安市水岸物业服务有限公司支付物业服务费3986.8元，于本判决生效之日付清; 二、驳回原告六安市水岸物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨传宝、张德梅负担。 本判决为终审判决。 审判员  汪仪慧 二〇二一年元月二十二日 书记员  朱 涛 附：引用法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。