北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1729号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京众合匠心家居装饰有限公司，住所地北京市大兴区金星西路**及**院**楼****1204。法定代表人：张兴，经理。委托诉讼代理人：徐海章，男，北京众合匠心家居装饰有限公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕游洋，男，1983年3月29日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人北京众合匠心家居装饰有限公司（下称众合匠心公司）因与被上诉人吕游洋房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月28日公开开庭审理了本案。上诉人众合匠心公司之委托诉讼代理人徐海章，被上诉人吕游洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众合匠心公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判吕游洋退还押金10000元，并赔偿装修折价款10000元。事实与理由：1.我公司有证据证明曾于2020年8月6日与吕游洋协商疫情减免房租事宜，双方达成一致意见由吕游洋安排中介看房，我公司重新找地方准备搬离。2.我公司有证据证明双方协商一致解除合同后，直到2020年8月24日我公司搬离，吕游洋并未提出要求我公司将北京市大兴区宏业路9号院8号楼5层507房屋（下称涉案房屋）恢复原状，反而要求保留装修以便与新租户沟通。吕游洋同时承诺可以用装修折价抵钱，并承诺由我公司介绍新租户，如中介费减少会对我公司进行补偿。全部协议达成后，吕游洋却抵赖，拒不承认上述协商事宜，将门锁上不让我公司搬走可二次利用的装修物品，将装修据为己有，后又谎称将房屋恢复原状花费28478元，要求我公司赔偿。事实上，吕游洋未将涉案房屋恢复原状，涉案房屋装修是由新租户装修的。3.双方签订的租赁合同应为协议一致解除。吕游洋辩称：同意一审判决，不同意众合匠心公司的上诉请求和理由。众合匠心公司向一审法院起诉请求：1.判令吕游洋返还装修装饰的折价款10000元；2.判令吕游洋返还押金10000元；3.判令吕游洋返还非法占有的灯具。吕游洋向一审法院反诉请求：1.判令众合匠心公司支付各项违约金共计30000元；2.判令众合匠心公司支付赔偿金28478元。一审法院认定事实：2019年1月11日，吕游洋（出租人，甲方）与众合匠心公司（承租人，乙方）在北京华硕天诚房地产经纪有限公司（居间人，丙方）居间介绍下签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定：甲方将涉案房屋租给乙方，建筑面积为111.32平方米，租赁用途为办公；租赁期限自2019年2月20日至2021年2月19日，共计2年，甲方应于2019年2月20日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金为10000元/月，年租金总计120000元，租金支付方式为押一付六，各期租金支付日期为2019年1月11日、2019年8月20日、2020年2月20日、2020年8月20日；押金为10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；本合同签订后当日，甲方应向丙方支付月租金的100%即10000元作为佣金；本合同签订后，如租赁双方解除、中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金；关于合同解除，合同第九条约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.延迟交付房屋达7日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的；2.欠缴各项费用达元的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7.擅自将房屋转租给第三人的；（五）其他法定的合同解除情形；关于违约责任，甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金；因甲方未按约定时间履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。签订合同后，众合匠心公司经吕游洋同意对涉案房屋原有装修进行拆除，并重新进行了装修。众合匠心公司的租金交付至2020年8月19日。众合匠心公司主张2020年8月6日因疫情原因，自身经营困难，与吕游洋协商一致解除租赁合同。吕游洋陈述2020年8月6日众合匠心公司法定代表人张兴电话联系告知因资金困难，下半年租金支付不了，要求解除合同，其没办法强制众合匠心公司继续交纳租金，只能让其尽快搬离并恢复原状。2020年8月24日下午，众合匠心公司法定代表人张兴通过微信告知吕游洋现在就搬完了，钥匙已经给了中介，并联系看是否能够退些押金，双方就此未能协商一致。吕游洋表示当天下午其达到现场后，发现屋内仍有大量垃圾并未清理，亦未恢复原状。之后，吕游洋多次通过微信告知众合匠心公司法定代表人张兴，要求将涉案房屋内建筑装修垃圾清理，并将房屋恢复原状，众合匠心公司未能按照要求将涉案房屋内垃圾清理并将房屋恢复原状。后吕游洋自行联系北京天河建筑装饰工程有限公司对涉案房屋进行拆除装修，花费装修款项28478元，并将房屋重新对外进行了出租。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。众合匠心公司与吕游洋签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行相应义务。众合匠心公司主张2020年8月6日因疫情原因，自身经营困难，与吕游洋协商一致解除租赁合同，但未就此举证证明。根据众合匠心公司从事的业务、提出解除合同时间点疫情对北京市的影响程度，众合匠心公司提出解除的理由并不足以达到合同目的无法实现，故法院认定本案系众合匠心公司在合同未到期的情况下单方提出解除双方签订的房屋租赁合同，缺乏合同及法律依据，对众合匠心公司因合同解除要求吕游洋返还装修装饰折价款10000元的诉讼请求，法院不予支持。对吕游洋要求众合匠心公司按照双方合同第十条第（二）款按月租金100%标准支付违约金10000元的反诉请求，法院予以支持。吕游洋主张众合匠心公司于2020年8月24日下午已将涉案房屋钥匙交还，且在本案中就众合匠心公司未将涉案房屋恢复原状其所支出的拆除装修费用进行主张，根据本案具体情况，吕游洋同时要求众合匠心公司按照合同第十条第（一）款规定支付违约金10000元，根据合同第十条第（三）款规定支付违约金10000元，缺乏依据，法院对此不予支持。众合匠心公司在合同到期前单方提出解除合同，但未能按照合同约定及吕游洋要求对涉案房屋恢复原状，此种情况下，吕游洋对涉案房屋进行拆除装修，花费装修款项28478元，对吕游洋要求众合匠心公司支付该项损失费用的反诉请求，法院予以支持。双方签订的合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。据此，众合匠心公司支付的房屋租赁押金10000元，应先抵扣本案众合匠心公司应支付吕游洋的违约金10000元，不予退还，对众合匠心公司要求吕游洋返还押金10000元的诉讼请求，法院不予支持。同时，因上述房屋租赁押金已经与众合匠心公司应支付吕游洋的违约金10000元相互折抵，故在本案中，众合匠心公司亦无需再另行支付吕游洋上述确认的违约金10000元。众合匠心公司诉讼请求中要求返还的灯具属于其在租赁房屋的装修装饰物品，与其主张的装修装饰折价款存在重复，同时其表示灯具牌子和型号无法提供也无法明确，且众合匠心公司法定代表人张兴在2020年8月24日下午已经通过微信告知吕游洋房屋物品搬完，钥匙已经给了中介，据此，对众合匠心公司要求吕游洋返还非法占有灯具的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月25日判决：一、北京众合匠心家居装饰有限公司于判决生效后十日内赔偿吕游洋损失28478元；二、驳回北京众合匠心家居装饰有限公司的全部诉讼请求；三、驳回吕游洋的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，众合匠心公司围绕其上诉意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。众合匠心公司提交：1.微信聊天记录截屏若干页，用以证明我公司与吕游洋之间签订的租赁合同已经解除，直到2020年8月24日下午搬走，吕游洋从没与要求我公司恢复原状，而是要求我公司将装修保留下来，跟新租户沟通，并承诺新租户用的上我公司装修物品的话，就给我公司折价款，所以我公司并没有将装修物品全部拿走，没有将涉案房屋恢复原状。吕游洋还承诺如果介绍新租户的话，中介费减少会对我公司进行补偿；2.照片两张，用以证明我公司原来装修打的隔断，现新租户仍在使用中，吕游洋并未拆除隔断；3.新租户与吕游洋签订的租赁合同，用以证明我公司并没有耽误吕游洋另行出租房屋，吕游洋与新租户签订合同也预留了装修免租期。针对上述新证据，吕游洋的质证意见为：对证据1的真实性认可，但不认可证明目的，我曾经说过如果是众合匠心公司介绍成功新租户，并签约成功，这样就免去了我的中介费和免租期，这种情况下我可以退还众合匠心公司押金，但事实上没有实现上述情况，现这份新证据只能证明是众合匠心公司单方解除合同。对证据2的真实性认可，但不认可证明目的，新租户确实为了节省费用在勉强使用该隔断。对证据3的真实性认可，不认可证明目的，该份合同是在众合匠心公司已经将涉案房屋钥匙于2020年8月24日交还给我之后，东西已经搬走的情况下，我才与新租户签订的新租赁合同。我到涉案房屋处发现屋内拆的乱七八糟，有视频为证，所以我才与新租户协商由我来将涉案房屋恢复原状并且给新租户留出足够搬家及简单装修的时间。因吕游洋对上述新证据的真实性予以认可，本院对此不持异议。本院认为：吕游洋与众合匠心公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。关于是否为双方协商一致解除租赁合同的问题。众合匠心公司称2020年8月6日因疫情原因，其自身经营状况不佳，已与吕游洋协商一致解除合同，但在吕游洋对此不予认可的情形下，一审审理中众合匠心公司对此并未提交证据予以证明，虽二审审理中众合匠心公司提交了微信聊天记录为证，但该证据中并未显示双方已于2020年8月6日就提前解除合同达成一致意见，故对众合匠心公司的该项主张，本院不予采信。考虑到众合匠心公司租赁涉案房屋经营目的、疫情影响等因素，一审法院认定众合匠心公司提出提前解除合同理由不成立，进而认定众合匠心公司单方违约导致租赁合同提前解除，应承担相应违约责任，事实依据充分，本院予以维持。关于吕游洋是否应赔偿众合匠心公司装修装饰折价款以及众合匠心公司是否应赔偿吕游洋拆除涉案房屋装修损失的问题。首先，《北京市房屋租赁合同》系因众合匠心公司单方原因导致合同提前解除；其次，虽众合匠心公司上诉称其公司之所以没有将涉案房屋恢复原状，是因为吕游洋没有要求其公司拆除，且要求保留涉案房屋内的装修，并就此在二审审理中提交微信聊天记录若干页佐证。但经查该微信聊天记录中对此均没有相关明确内容记载，且吕游洋对此亦不予认可；再次，因众合匠心公司在交还涉案房屋钥匙后仍未能将涉案房屋装修拆除、恢复原状，故吕游洋自行拆除装修的相应损失应由众合匠心公司承担，虽二审审理中，众合匠心公司为否认吕游洋该项损失提交照片两张，但该照片仅显示有一个隔断未拆除，不能证明其他装修未拆除的相应事实，且在一审审理中众合匠心公司对于吕游洋为证明拆除装修一事提交的光盘证据的真实性予以认可。故综上，众合匠心公司要求吕游洋赔偿装修装饰折价款的诉讼请求，缺乏事实或法律依据，本院不予支持。一审法院依据吕游洋诉请判决众合匠心公司承担赔偿吕游洋拆除装修的相应损失，并无不当。关于是否退还众合匠心公司押金的问题。因众合匠心公司单方原因导致租赁合同提前解除，且直至2020年8月24日才将涉案房屋钥匙返还吕游洋，此后众合匠心公司亦未能将涉案房屋恢复原状，故吕游洋有权依据租赁合同的相关约定要求众合匠心公司支付相应违约金。因租赁合同中约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”，故一审法院将众合匠心公司已支付的押金与其公司应承担违约金相抵扣，对于众合匠心公司要求返还押金的诉讼请求未予支持，并无不妥。综上所述，众合匠心公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由北京众合匠心家居装饰有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年一月二十九日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪