浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初5265号 原告：陈建飞，男，1982年12月15日出生，汉族，住浙江省三门县。 委托诉讼代理人：陈明，浙江海贸律师事务所律师。 被告：马文胜，男，1969年9月16日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：黄正杰，男，1975年11月29日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：董官福，男，1954年5月20日出生，汉族，住浙江省临海市。 三被告共同委托诉讼代理人：项子昇，浙江新台州律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：叶炜，浙江新台州律师事务所律师。 原告陈建飞与被告马文胜、黄正杰、董官福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案。诉讼过程中，陈建飞向本院提出鉴定申请，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告陈建飞的委托诉讼代理人陈明，被告马文胜、黄正杰、董官福及其委托诉讼代理人项子昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈建飞向本院提出诉讼请求：1.判决双方签订的《房屋租赁协议书》无效;2.判令被告向原告返还租房定金3万元;3.判令被告赔偿原告装修损失201800.5元。事实和理由：2016年5月15日，双方签订《房屋租赁协议书》，载明由原告承租被告坐落于临海市桃渚镇府东路店面房屋三间（一至二楼），租赁用途为经营使用，租赁期为五年，前三年房屋租金为113800元，第四年、第五年租金涨10%。合同签订当日，原告向被告交付房租定金3万元后开始对涉案房屋进行装修。在装饰装修过程中，临海市人民政府牵头组织临海市国土资源局、临海市综合行政执法局、临海市桃渚镇人民政府，于2017年3月4日对涉案房屋进行了强制拆除，三间房屋联同原告的装修被全部拆除。由于被告的违规建房行为，导致原告无法正常合法地经营、使用该店面，对原告造成了巨大的经济损失。直至强拆行为发生，原告为经营投入的装修损失达201800.5元。后原告多次找被告要求返还房租定金3万元并赔偿装修损失，被告均以种种理由拖延。 马文胜、黄正杰、董官福答辩称：一、对第一项诉讼请求无异议，也认为租赁协议是无效的，但具体还是由法院进行审核。二、若合同被认定无效，对返还3万元定金无异议。三、对赔偿装修损失有异议，要求驳回，原告的主张没有证据予以证明，同时原告主张的金额与事实不符。 陈建飞为支持自己的主张，向本院提交下列证据： 一、双方主体资格证明，拟证明双方主体适格。 二、房屋租赁协议书1份，拟证明双方签订租赁合同等相关事实。 三、收条1份，拟证明原告交付定金3万元的事实。 四、行政判决书3份，拟证明案涉房屋被强制拆除，三间房屋连同原告的装修被一并拆除的事实；并拟证明被告对原告提出的装修损失201800.5元予以确认的事实。 五、收款收据7张，销货清单16张，凯达卷门厂说明1张，信用社回单1张，拟证明具体损失情况。 六、照片14张（编号×××14），拟证明现场情况。 七、装饰施工图1份，拟证明原告委托鼎丰对案涉房屋装修工程提供设计的事实，图纸明确了具体方案、用材（品牌规格型号等）等事实。 八、证人杜某证言。 证人杜某出庭指证：我与陈建飞算是朋友关系，我姐和陈建飞妹妹是同事。我姐和我说陈建飞房子要设计，当时我是设计总监，我给他设计，设计费当时谈好5.8万元。后来他付了2.8万元，因为房子没装修结束，后来3万也没好意思跟他要。 九、证人徐某证言。 证人徐某出庭指证：我给陈建飞做活，做了卫生间里跟水有关的活都是我做的。工资付了我8000多，现金付的。 十、证人卢某证言。 证人卢某出庭指证：陈建飞的瓷砖大理石都是我贴的，地点就是房子拆了的那个地方。工资14300几，零头记不清，工资陈建飞都付了。 经质证，马文胜、黄正杰、董官福对证据一、二、三无异议。对证据四的真实性无异议，对拟证事实有异议。我方对陈建飞主张的装修价值有异议，且陈建飞的装修损失未被法院采信，陈建飞到底损失多少应以查明事实为准。对证据五中除对信用社本身真实性认可外，其余真实性均有异议。且对合法性及关联性均有异议，不能证明陈建飞装修的花费情况，不能证明其装修面积、使用材料、装修进度等情况，且有些收据是由陈建飞本人开具的，还有些票据明显使用在其他地方，大部分收据没有真实发票，没有交易流水，若全部现金支付不太现实。对证据六中编号14的照片无异议，其他真实性有异议。理由在于照片拍摄人员、时间、地点、怎么拍摄的均无法体现。对证据七的三性均有异议，该施工图没有公司盖章，也没有记载具体设计人员名字及职称资质信息，同时没有签订装修设计合同、没有交易流水予以印证。对证据八的真实性有异议：1.证人陈述的鼎丰公司没有与陈建飞签订合同不符合常理；2.款项开的是收款收据且现金支付可能性很小；3.证人陈述的与陈建飞的关系和陈建飞陈述的与证人关系不一样；4.证人陈述提供流水有困难不现实；5.证人陈述设计图纸没有更改不符合实际情况；6.装修施工图不规范，有事后补做的可能。对证据九证人陈述的内容不认可，因陈建飞没有提供相应支付工资的凭证。对证据十证人证言不认可，没有发票佐证。证人陈述内容与陈建飞提交的大理石瓷砖收据有出入。 马文胜、黄正杰、董官福为支持自己的主张，向本院提交下列证据： 十一、工商登记信息，拟证明椒江鸿宇建材商行成立时间晚于陈建飞提供的出具时间为2016.9.21，编号为2978551的收据的开具时间，并拟证明该张收据不真实。 经质证，陈建飞对证据十一的真实性无异议，关联性及拟证事实有异议。我方提交的该张收款收据是基于陈建飞向该商行实际购货时间，但票据出具时间是在商行成立之后。 本院认证如下：马文胜、黄正杰、董官福对证据一、二、三无异议，本院对其证明力予以认定。马文胜、黄正杰、董官福对证据四的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。陈建飞提供证据五、六、七、八、九、十以证明其装修损失情况，但上述证据均不足以证明其主张，且缺乏其他证据予以佐证，故本院对上述证据的证明力均不予认定。陈建飞对证据十一的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。 综上，本院认定事实如下： 2016年5月15日，陈建飞与马文胜、黄正杰、董官福签订《房屋租赁协议书》一份，其上对租赁房屋坐落、租赁期限、租费及付款方式等均作了明确约定。同日，陈建飞支付房租定金30000元。2017年3月4日，因案涉租赁房屋未经合法审批，临海市人民政府牵头组织临海市国土资源局、临海市综合行政执法局及桃渚镇政府对该房屋进行了强制拆除。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，马文胜、黄正杰、董官福承认案涉房屋建造时未取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结前亦未能取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋租赁协议书》无效。同时，马文胜、黄正杰、董官福于庭审时表示，若协议书被认定无效，对返还3万元定金无异议，故本院对陈建飞的第二项诉讼请求亦予支持。陈建飞还主张因案涉房屋被强制拆除导致其装修损失达201800.5元，对此本院认为，陈建飞虽提出对案涉房屋装修工程造价进行鉴定，但因房屋已被拆除，致鉴定机构无法对造价进行评定。现陈建飞未能再提供其他证据以证明其主张，故本院对其第三项诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认陈建飞与马文胜、黄正杰、董官福于2016年5月15日签订的《房屋租赁协议书》无效； 二、马文胜、黄正杰、董官福于本判决发生法律效力之日起三十日内返还陈建飞房租定金30000元； 三、驳回陈建飞的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4778元，减半收取2389元，由陈建飞负担2080元，由马文胜、黄正杰、董官福负担309元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员  张 雷 二〇二一年一月二十八日 代书记员  王培伦