上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初19818号原告：沈嘉杰，男，1968年3月28日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：魏璐，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨君，上海沪泰律师事务所律师。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：黄槐，上海市海燕律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚俊杰，上海市海燕律师事务所律师。原告沈嘉杰与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告沈嘉杰及其委托诉讼代理人王雨君，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人黄槐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈嘉杰向本院提出诉讼请求：判令被告支付自2016年12月28日起至2020年8月27日止的租金40,478.33元以及逾期支付租金违约金(以欠付租金为基数，按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止)。事实和理由：原告将位于上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)309室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用，双方签订租赁合同。合同约定，2017年1月28日至2017年3月27日，月租金为1,395.55元；2017年3月28日至2018年3月27日，月租金为1,466.43元；2018年3月28日至2019年3月27日，月租金为1,537.28元；2019年3月28日至2020年3月27日，月租金为1,613.6元；2020年3月28日至2021年3月27日，月租金为1,695.38元。租金为每二个月支付一次，应在每两个月之首月3日前将本期租金支付给原告。同时合同还约定了逾期支付租金按欠付租金的千分之五向原告支付滞纳金的违约责任。现被告未全额向原告支付租金，尚欠2016年12月28日起至2020年8月27日止的部分租金，应当承担违约责任。原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，原告所主张的2016年12月28日起至2017年3月27日止的租金已过诉讼时效，对其余款项的诉讼时效没有异议。2014年6月，双方对租金标准进行了变更，根据新的约定，被告拖欠的租金应在12,000余元。原告所主张的违约金应依照每日万分之二的标准计算，且对违约金起算时间也有异议。此外，因新冠疫情影响，应当免去2020年2月及3月的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋产权人，涉案房屋建筑面积为20.04平方米。2008年6月29日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限为十二年，即2008年9月28日至2021年3月27日止(包括免租期6个月)；租金标准约定为：2008年9月28日至2010年3月27日期间每月为981.25元(含免租期6个月)；2010年3月28日至2011年3月27日每月为1,035.76元；2011年3月28日至2012年3月27日每月为1,090.27元；2012年3月28日至2013年3月27日每月为1,144.78元；2013年3月28日至2014年3月27日每月为1,204.75元；2014年3月28日至2015年3月27日每月为1,264.72元；2015年3月28日至2016年3月27日每月为1,330.14元；2016年3月28日至2017年3月27日每月为1,395.55元；2017年3月28日至2018年3月27日每月为1,466.43元；2018年3月28日至2019年3月27日每月为1,537.28元；2019年3月28日至2020年3月27日每月为1,613.60元；2020年3月28日至2021年3月27日每月为1,695.38元；押金为二个月的租金金额，分二期支付：首期押金(即首月租金金额)在商厦各业主签署统一租赁合同达到总户数(按该商厦原实测面积报告所确认的户数计算)90%时的二日内由乙方将首期押金汇入甲方账户内；第二期押金(即首月租金金额)在2010年3月28日前由乙方汇入甲方账户内；租金为每两个月支付一次(即每两个月为一期)，乙方应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入甲方的帐号内(其中，鉴于免租期为六个月，因此，2008年9月28日至2009年9月27日之间的租金支付方式为：每两个月之首月3日前向甲方支付一个月租金)；若乙方逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的千分之五/天向甲方支付滞纳金；若逾期支付30天则视为乙方根本违约，甲方有权单方面提出解除租赁合同，并没收乙方已支付的押金；甲方同意乙方在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付给上海巍立行房地产咨询有限公司相当于半个月租金额的中介费，甲方实际收到半个月租金。物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴，乙方应提供合法缴税单据。其后，原告将涉讼房屋交付给被告。2014年5月22日，案外人上海市长宁区仙霞福运商厦业主委员会(以下简称福运商厦业委会)制作了《福运商厦部分业主座谈会记要》，记要载明：2014年5月22日上午在商厦召开1-3楼部分业主座谈会，到会业主27户，形成了积极自救的共识。一、业主委员会汇报了近两年来的工作。二、通报了锦鹤公司与苏宁公司诉讼进展情况。三、面对商场和市场实际情况，与“锦鹤”修改部分条款(即租金均价1.5元/天/㎡，取消逐年递增)到会业主共计27户，取得比较一致看法。投票结果为26户同意，1户反对。四、到会业主一致要求，一矣(旦)苏宁官司诉讼赔偿款到位，应及时、公正的按投资比例份额，操作分配到每个业主。其后，福运商厦业委会向业主发放了《征询表》，载明：一、由于苏宁违约，导致商厦已空置二年多了，现依据长宁法院主审法官同意，商厦可即刻对外招商；二、原合同(业主与锦鹤所签合同)继续履行租赁合同，平均单价1.5元/天/㎡；原“合同”中每年递增现取消；三、我们业委会不是经济实体，无资本操作运作，仍委托锦鹤公司对外统一招租，以利于尽早对外招租，减少各位业主的经济损失；四、希望各位业主慎重投票，以维护广大业主的切身权益；五、投票期限：2014年5月22日-2014年6月5日止；六、回复地址：剑河路XXX-XXX号，福运商厦业主委员会(收)。原告于2014年6月3日在记载有“室号：309”的征询表上勾画“同意”并签字。2014年5月，福运商厦业委会(甲方)与被告(乙方)签订《变更合同条款协议书》，约定：由于房屋租赁市场发生急剧下滑变化，原乙方与广大业主签订的房屋租赁价格已不能适应市场运作，导致乙方严重亏损，乙方欲终止与广大业主的房屋租赁合同关系。经甲方与广大业主沟通后，代表广大业主与乙方协商一致，继续履行合同，同意变更房屋租赁费用如下：从2014年6月5日始至房屋租赁合同期满止，租金按均价1.5元/天/㎡结算，不再执行原合同约定的价格及逐年递增的条款，并有(由)乙方按不同楼层制定相应租金价格。另查明，2015年4月23日，被告(甲方、出租方)与卓建根(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市长宁区剑河路XXX-XXX号一楼大厅、二楼、三楼出租给乙方，建筑面积为一楼大厅100平方米，二楼、三楼2,850平方米；租赁期限自2015年8月1日起至2021年3月27日止；年租金合计为2,700,000元，该房屋租金两年内不变，自第三年起，每两年租金金额在前一年的基础上递增5%，合同租赁期为五年。卓建根系上海剑泉酒店管理有限公司(以下简称剑泉公司)的法定代表人，剑泉公司住所地位于上海市长宁区剑河路******，****，****。2020年6月17日，剑泉公司发出《关于疫情期间请求减免房租的请求函》，载有如下内容：今年年初突如其来的疫情，让酒店的生意一落千丈，……但由于疫情爆发酒店没有生意，经过大家的商量考虑到水电煤成本，故决定2月1日起酒店暂停营业，直至3月1日开始酒店才开始正常营业，……同样也恳请贵司从大局出发响应政府号召，给我司酒店提供适当房租减免以及减半的政策。审理中，根据原告提供的统计表，被告2016年12月28日至2020年3月27日期间每月支付租金575.96元，2020年3月28日至2020年4月27日未支付租金，2020年4月28日至2020年6月27日期间每月支付租金287.98元，2020年6月28日至2020年8月27日期间每月支付租金575.96元。被告对上述租金支付情况没有异议。审理中，原告确认诉讼请求中的逾期支付租金违约金分段主张，第一段自2016年11月3日起以2016年12月28日至2017年1月27日欠付的租金749.81元为基数，第二段自2017年1月3日起以2017年1月28日至2017年3月27日欠付的租金1,499.62元为基数，其后以此类推。被告对此表示，2017年3月28日至2017年5月27日期间的租金应当在2017年4月3日前支付，原告可自2017年4月3日起主张违约金，其后以此类推。因原告不愿意调解，致本院调解不能。本院认为，尽管原、被告签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》就租金标准进行了分段约定，但是，根据在案证据，原告已通过在福运商厦业委会发放的《征询表》上勾画“同意”并签字的方式同意变更租金标准，福运商厦业委会亦根据新标准与被告签订了《变更合同条款协议书》，故在此情况下，原告以原租金标准要求被告支付租金的主张，缺乏依据，本院难以支持。《征询表》载明平均单价为1.5元/天/㎡，本院根据涉讼房屋面积经核算确认涉讼房屋每两月的税前租金金额为1,828.65元。根据原告提供的统计表，上述租金应扣除5%的税金，故被告每两月实际应支付原告的租金金额为1,737.22元，现被告未按该标准足额履行，原告有权要求被告支付租金差额。被告辩称，原告所主张的2016年12月28日至2017年3月27日期间的租金已经超过诉讼时效。本院认为，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。根据《仙霞福运商厦统一租赁合同》约定，租金每二个月支付一次，故本案所涉租金系定期给付债务，该债务在合同履行过程中不断产生，均有独立的履行期限，不属于分期履行的同一债务而适用统一诉讼时效。此外，原告作为涉讼房屋的出租人，定期收取被告支付的部分租金，自收款日起即应明知被告未能按期足额支付租金。综上，被告就诉讼时效提出的抗辩意见成立。鉴于被告仅就2016年12月28日至2017年3月27日期间的租金提出诉讼时效的抗辩，故本院对原告所主张的2017年3月28日起产生的租金及相应违约金予以支持。被告另辩称，因新冠疫情影响，应当免除2020年2月及3月的租金。对此，并无在案证据证明疫情对被告使用涉讼房屋造成影响，且被告承租涉讼房屋的用途系转租，故本院对被告的上述抗辩难以采信。经本院核算确认，被告应支付原告2017年3月28日至2020年8月27日的租金差额13,150.57元。《仙霞福运商厦统一租赁合同》约定，被告逾期支付租金的，应向原告支付逾期付款滞纳金，该滞纳金实为被告逾期付款的违约金。关于违约金的起算日，原、被告存在争议。本院认为，根据合同约定，2008年9月28日至2009年9月27日期间，被告每两个月之首月3日前向原告支付一个月租金；原告同意在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付当于半个月租金金额的中介费。原告关于违约金起算日的主张与上述约定不符，故本院不予采纳。虽然租赁合同约定，被告逾期支付租金超过5天应支付滞纳金，但被告在本案中确认自每两个月之首月3日起计算违约金，故本院予以确认。关于违约金的计算标准，合同约定按每日千分之五计算确实偏高，故本院结合被告的违约情形等因素，酌情确定被告应按每日万分之四的标准支付违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)309室房屋向原告沈嘉杰支付自2017年3月28日起至2020年8月27日止的租金差额13,150.57元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告沈嘉杰支付逾期支付租金的违约金(2017年3月28日至2017年5月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2017年4月3日起至实际支付之日止；2017年5月28日至2017年7月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2017年6月3日起至实际支付之日止；2017年7月28日至2017年9月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2017年8月3日起至实际支付之日止；2017年9月28日至2017年11月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2017年10月3日起至实际支付之日止；2017年11月28日至2018年1月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2017年12月3日起至实际支付之日止；2018年1月28日至2018年3月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2018年2月3日起至实际支付之日止；2018年3月28日至2018年5月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2018年4月3日起至实际支付之日止；2018年5月28日至2018年7月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2018年6月3日起至实际支付之日止；2018年7月28日至2018年9月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2018年8月3日起至实际支付之日止；2018年9月28日至2018年11月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2018年10月3日起至实际支付之日止；2018年11月28日至2019年1月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2018年12月3日起至实际支付之日止；2019年1月28日至2019年3月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2019年2月3日起至实际支付之日止；2019年3月28日至2019年5月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2019年4月3日起至实际支付之日止；2019年5月28日至2019年7月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2019年6月3日起至实际支付之日止；2019年7月28日至2019年9月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2019年8月3日起至实际支付之日止；2019年9月28日至2019年11月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2019年10月3日起至实际支付之日止；2019年11月28日至2020年1月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2019年12月3日起至实际支付之日止；2020年1月28日至2020年3月27日欠付租金本金为585.30元，计算期间为2020年2月3日起至实际支付之日止；2020年3月28日至2020年5月27日欠付租金本金为1,449.24元，计算期间为2020年4月3日起至实际支付之日止；2020年5月28日至2020年7月27日欠付租金本金为873.28元，计算期间为2020年6月3日起至实际支付之日止；2020年7月28日至2020年8月27日欠付租金本金为292.65元，计算期间为2020年8月3日起至实际支付之日止；上述违约金的计算标准均为每日万分之四)；三、驳回原告沈嘉杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,122元，因本案适用简易程序审理，减半收取计561元，由原告沈嘉杰负担461元，由被告上海锦鹤投资发展有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二一年一月八日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。