浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初5635号原告：中国工商银行股份有限公司台州路桥支行，住所地台州市路桥区西路桥大道150号。负责人：潘彬，支行行长。委托诉讼代理人：何全青，浙江海贸律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淑芳，浙江海贸律师事务所律师。被告：林超，男，1983年11月8日出生，汉族，住台州市路桥区。被告：汤双双，女，1986年4月1日出生，汉族，住台州市路桥区。被告：台州市路桥祥生房地产开发有限公司，住所地台州市路桥区路北街道赵王村西路桥大道266号。法定代表人：叶国伟。委托诉讼代理人：高枫，男，公司员工。原告中国工商银行股份有限公司台州路桥支行与被告林超、汤双双、台州市路桥祥生房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月7日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司台州路桥支行的委托诉讼代理人何全青、被告汤双双、被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高枫到庭参加诉讼，被告林超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司台州路桥支行向本院提起诉讼，诉请：1.被告林超、汤双双立即偿还原告借款本金人民币1083965.23元及截至2020年9月21日的利息25221.75元，并支付自2020年9月22日起至实际付清之日止按合同约定利率计算的利息及原告为实现债权支出的律师代理费人民币49000元；2.确认原告对被告林超、汤双双所有的坐落于台州市路桥区路××街道××座街××号××幢××单元××室的房地产【不动产权证号：浙（2018）台州路桥不动产证明第0××5号】的折价或拍卖、变卖所得价款在上述债务范围内享有优先受偿权；3.被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司对被告林超、汤双双的上述债务承担连带偿还责任。事实与理由：2018年11月16日，原告与被告林超、汤双双签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定：原告借给被告林超、汤双双人民币1320000元，贷款按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮15%确定，贷款发放时实际执行贷款年利率为5.4625%，贷款期限为60个月，借款的实际放贷日和还款日以双方办理的借据或凭证上所记载的日期为准（实际贷款期限为2019年4月17日至2024年4月17日），被告以按月等额本息还款法（按月计息）还款；如被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；合同同时约定被告应按期足额归还贷款本息，如未按约定的时间归还，原告将根据合同约定利率基础上加收30%计收罚息；被告林超、汤双双自愿以购买的坐落于台州市路桥区路××街道××座街××号××幢××单元××室的房产［不动产登记证号为浙（2018）台州路桥不动产证明第0××5号］的房产为上述借款提供抵押担保（担保范围包括但不限于本合同项下全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金和实现债权的费用等），并且原、被告于2018年12月6日办理预购商品房抵押权预告登记，取得了编号为浙（2018）台州路桥不动产证明第0014876号的不动产登记证明。另外，被告汤双双与林超系合法夫妻关系，该笔贷款发生在二人夫妻关系存续期间，且其作为共同借款人签字确认了该笔贷款，应承担共同偿还责任。被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司作为保证人在合同中盖章，确认为被告林超、汤双双的上述贷款承担连带保证责任，因上述房产尚无法办理正式抵押登记手续，为此，被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司应承担连带偿还责任。合同生效后，原告依约于2019年4月17日将发放的贷款1320000元直接划入原告与被告合同约定的账户中。自2019年9月起被告开始出现逾期，已连续6期逾期，分别为2020年4月至9月，其中逾期未归还的借款本息分别为102208.08元和25221.75元，因此原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息，计算至2020年9月21日，被告尚应归还借款本金1083965.23元和利息25221.75元。原告已多次向被告催讨，但无果，为此原告只能委托律师向其催讨，支付了49000元律师代理费。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告林超未作答辩。被告汤双双辩称，签订合同属实，对尚欠的金额不清楚，律师费过高。被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司辩称，涉案房屋仅作了抵押权预告登记，原告并未获得现实的抵押权，故原告要求对涉案房屋享有优先受偿权不能成立；原告主张的律师费过高；被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司对借款人逾期情况并不知晓，原告亦怠于告知，故被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司对律师费及罚息不应承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2018年11月16日，被告林超、汤双双经被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司担保与原告签订了《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款金额为1320000元，用于购买坐落于台州市路桥区路××街道××座街××号××幢××单元××室的房地产；贷款期限为60个月，自2018年11月16日起至2023年11月16日止，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率浮动比例上浮15%确定，还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为约定利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款本息或提前处分抵押物；双方约定以被告林超、汤双双所有的坐落于台州市路桥区路××街道××座街××号××幢××单元××室的房地产【不动产权证号：浙（2018）台州路桥不动产证明第0××5号】提供抵押担保，抵押担保范围为贷款本金、利息、罚息、违约金等以及实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明的，保证人对该条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，双方于2018年12月6日办理了抵押权预告登记手续【浙（2018）台州路桥不动产证明第0014876号】，原告按约于2019年4月17日发放了贷款1320000元。后被告林超未按约还款出现逾期，已连续6期逾期，原告宣布贷款提前到期，截至2020年9月21日尚欠借款本金1083965.23元、利息25221.75元。原告因诉讼花费律师费49000元。上述事实由原告提交的《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、不动产登记证明、历史明细、发票及原、被告的陈述等所证实。本院认为，被告林超、汤双双经被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司担保与原告签订了《个人购房借款／担保合同》，各方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被告林超、汤双双已连续多次未按时足额偿还借款本息，尚欠原告中国工商银行股份有限公司台州路桥支行借款本金人民币1083965.23元及截至2020年9月21日的利息25221.75元，事实清楚、证据确实。现原告要求其偿还上述款项，并要求被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司按约承担连带保证责任，合理合法，本院予以支持。双方争议的是：一、实现债权所支出的律师费49000元是否过高。本院认为，根据浙江省律师服务收费标准，原告主张的律师费已按照最低比例计收。二、罚息、律师费是否属于被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司的保证责任范围。本院认为，根据合同约定，保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任，故被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司应对罚息、律师费承担阶段性连带保证责任。三、原告是否对涉讼房产在权利范围内享有优先受偿权。涉讼房产于2018年12月6日办理商品房抵押权预告登记，原告系预告登记权利人。预告登记制度旨在保障将来物权的实现，属于债权保全措施，具有排除他人处分标的物的物权效力。虽然预告登记后，在债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请正式登记，预告登记失效，但是涉讼房产抵押权预告登记后至今未交付，无法办理产权初始登记，原告对此并无过错。在此情形下，如不赋予原告对涉讼房产享有优先受偿权，将被告的违约结果转为由守约方的原告承担，有违合同诚信、公平原则，不符合物权法立法旨意。赋予原告对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。综上，预抵押登记虽非正式设立抵押权，但系给予被登记的债权请求权以对世及排他的物权效力，故原告对坐落于台州市路桥区路××街道××座街××号××幢××单元××室的房地产折价或拍卖、变卖所得的价款在权利范围内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林超、汤双双于判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司台州路桥支行借款本金人民币1083965.23元及截至2020年9月21日的利息25221.75元，并支付以本金1083965.23元为基数按合同约定利率自2020年9月22日起计算至实际履行之日止的利息和律师代理费49000元（上述利息、律师费以不超过月利率2%为限）；被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司在案涉商品房办理抵押权登记且原告收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明前对上述款项承担连带偿还责任，被告台州市路桥祥生房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告林超、汤双双追偿；二、被告如未按期偿还上述债务，原告可就被告林超、汤双双所有的坐落于台州市路桥区路××街道××座街××号××幢××单元××室的房地产经法定程序处置所得价款在上述债权范围内优先受偿。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15240元，减半收取计7620元，由被告林超、汤双双负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员  朱 丹二〇二一年一月十二日代书记员  苏张丹?附相关法律法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。