台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初4554号原告：台州跃跃房屋拆除有限公司，住所地台州市椒江区下陈街道南岸里村**。法定代表人：陈昌玲。委托诉讼代理人：朱群群，浙江孚吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄炜罡，浙江孚吉律师事务所律师。被告：王钦顺，男，1963年6月4日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：金国香，女，1964年8月14日出生，汉族，住台州市椒江区。两被告共同的委托诉讼代理人：周显根，浙江利群律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：徐登，浙江利群律师事务所律师。第三人：台州市椒江创业发展投资有限公司，住所地，住所地台州市椒江区中山支路**iv>法定代表人：陈日春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢修永，浙江星册律师事务所律师。委托诉讼代理人：张强，浙江星册律师事务所律师。原告台州跃跃房屋拆除有限公司（以下简称跃跃公司）与被告王钦顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，本院依原告跃跃公司申请，采取财产保全措施。原告跃跃公司以本案所涉款项为被告王钦顺与金国香夫妻共同财产为由，向本院申请追加金国香为本案被告，本院经审查后予以准许。本院依法追加台州市椒江创业发展投资有限公司（以下简称创业公司）为本案第三人参加诉讼。本院于2020年11月27日公开开庭审理本案，原告跃跃公司的委托诉讼代理人黄炜罡、朱群群，被告王钦顺、金国香共同的委托诉讼代理人周显根，第三人创业公司的委托诉讼代理人张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。跃跃公司向本院提出诉讼请求：判令王钦顺、金国香退还跃跃公司购房款及转让费4980000元，并支付违约金2980000元。事实与理由：2017年5月3日，王钦顺与创业公司签订合同编号为2017-501及2017-502的两份厂房定制合同，约定：创业公司将其建设的“五星国际工业城”（暂名，最终以地名办审批为准）的5幢01、02单元的两套四层厂房出卖给王钦顺，每套价格4615380元。合同签订后，王钦顺已向创业公司付款2000000元。后跃跃公司欲购买上述两套厂房，跃跃公司法定代表人陈昌玲于2017年12月12日与王钦顺签订协议书，约定：王钦顺把坐落在五星工业城5幢楼厂房一幢转让给跃跃公司，价格按原购房合同付款，另付转让费3000000元，包括其中一切费用全部由王钦顺负责转到跃跃公司名下为止，如有其他产生费用未付款，由王钦顺在转让款中扣除。中途王钦顺如果不转让，损失按双倍赔付给跃跃公司。跃跃公司在签订合同前付清转让费及其他费用，一次性付4500000元，留500000元在合同签订之日付清。同日，王钦顺出具收条，确认收到陈昌玲4000000元。2018年1月15日，跃跃公司与创业公司签订合同标号为2017-501及2017-502的两份厂房定制合同，约定：创业公司将其建设的“五星国际工业城”的5幢01、02单元的两套四层厂房出卖给跃跃公司，每套价格4615380元，买受人应在签订合同之日付每套定金1384614元，并根据合同第七条约定签订《商品房买卖合同》，余款通过银行按揭贷款（贷款比例以银行审批为准）。合同签订当日，跃跃公司向创业公司支付了剩余定金769228元。同日，陈昌玲向王钦顺支付980000元，履行了跃跃公司在协议书中的全部付款义务，王钦顺与创业公司签订的两份厂房定制合同作废。2020年3月30日，因创业公司未按合同约定期限将上述厂房交付给跃跃公司，亦未按合同约定时间取得不动产权证，同时创业公司隐瞒土地使用权期限严重不足50年的事实，在销售过程中存在虚假、夸大的广告宣传，跃跃公司起诉创业公司要求解除厂房定制合同，双倍返还定金3692304元并退还剩余已付款项1854302元。创业公司提出反诉，称王钦顺未将其已支付的2000000元款项转至跃跃公司名下，主张跃跃公司未按约完全付款，要求解除合同。诉讼过程中，法院追加王钦顺为第三人，但王钦顺未到庭参加诉讼。2020年8月31日，法院作出（2020）浙1002民初1092号民事判决，以跃跃公司无证据证明王钦顺已告知创业公司将其支付给创业公司的2000000元款项所产生的债权转让给跃跃公司，因此跃跃公司未足额支付合同约定款项为由，支持了创业公司的反诉主张，判决解除跃跃公司与创业公司签订的两份厂房定制合同，仅由创业公司返还跃跃公司定金769228元及购房款931226元。王钦顺向跃跃公司转让的厂房系其与金国香婚姻关系存续期间购入，属于夫妻共同财产。王钦顺转让该房产系其夫妻共同的意思表示，转让所得属于夫妻共同财产，用于共同生活或共同经营，因转让房产行为所负担的债务亦属于夫妻共同债务，依法应由夫妻双方共同承担。王钦顺、金国香共同辩称：金国香不是本案适格的被告，本案属于房屋买卖合同，合同的相对方是王钦顺，金国香在合同中没有任何签字，虽然金国香与王钦顺是夫妻关系，但根据合同的相对性原则，跃跃公司将金国香作为本案被告缺乏事实和法律依据。不管金国香是否是本案适格的被告，跃跃公司的诉讼主张都缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。王钦顺已经按照协议约定将两套厂房转让给跃跃公司，（2020）浙1002民初1092号案件已经证明在王钦顺退了两套厂房后，跃跃公司与创业公司签订了两套厂房的定制合同，说明王钦顺已经履行了转让协议项下的义务，把厂房转给了跃跃公司。在此情况下，王钦顺不存在任何违约，王钦顺有权按照协议约定收取5000000元转让费。王钦顺与跃跃公司签订的协议书没有对违约金进行过约定，跃跃公司起诉要求王钦顺支付违约金2980000元缺乏事实和法律依据。在（2020）浙1002民初1092号案件中，法院基于跃跃公司未足额支付厂房定制合同项下的付款义务而作出判决。本案涉及的2000000元，王钦顺同意该款项由跃跃公司享有，但即使跃跃公司的已付款包含该2000000元，跃跃公司也还有160多万元的款项未支付，故王钦顺是否参加（2020）浙1002民初1092号案件庭审都不会影响该案的判决结果。合同被解除的责任在跃跃公司，而非王钦顺。综上，请求法院驳回跃跃公司对王钦顺、金国香的诉讼请求。王钦顺支付给创业公司的2000000元，应由跃跃公司与创业公司进行结算后由创业公司返还给跃跃公司，需要王钦顺协助的，王钦顺愿意予以协助。创业公司陈述称：创业公司对跃跃公司与王钦顺之间存在何种权利、义务关系并不知晓。创业公司与跃跃公司之间关于涉案房屋的买卖合同已经解除，创业公司与王钦顺之间关于涉案房屋的买卖合同也已经解除。根据合同相对性原则，创业公司应将2000000元款项返还给王钦顺，假如法院审理后判决将该款项归还给跃跃公司，创业公司也愿意按生效判决履行返还义务。本院经审理认定事实如下：2017年5月3日，创业公司与王钦顺签订合同编号为2017-501的厂房定制合同，约定：创业公司将其建设的“五星国际工业城”（暂名，最终以地名办审批为准）的5幢01单元4层厂房出卖给王钦顺，地块使用，地块使用年限为50年面积1554平方米，总价4615380元；买受人在签订合同之日付定金100000元，于2017年5月31日前支付到总房款的20%，即923076元（其中包含定金100000元），于2017年6月30日前支付到总房款的30%，即1415380元，并根据合同第七条约定签订《商品房买卖合同》，余款通过银行按揭贷款（贷款比例以银行审批为准）…等。同日，创业公司与王钦顺签订合同编号为2017-502的厂房定制合同，约定出售的房屋为“五星国际工业城”的5幢02单元4层厂房，约定的面积、总价、付款方式等内容均与编号为2017-501的厂房定制合同相同。上述两份合同均注有“作废”字样。王钦顺已向创业公司付款2000000元。2017年12月12日，王钦顺（作为甲方）与跃跃公司法定代表人陈昌玲（作为乙方）签订协议书，约定王钦顺把坐落在五星工业城5幢楼厂房一幢转让给乙方，价格按原购房合同付款，另付转让费3000000元，包括其中一切费用全部由甲方负责转到乙方名下为止，如有其他产生费用未付款，由甲方在转让款中扣除，中途甲方如果不转让，损失按人民币双倍赔付给乙方，乙方在签订合同前付清转让费及其他费用，一次性付4500000元，留500000元在合同签订之日付清。同日，王钦顺出具收条，确认收到陈昌玲4000000元。2018年1月15日，跃跃公司与创业公司签订合同编号为2017-501的厂房定制合同，约定：创业公司将其建设的“五星国际工业城”的5幢01单元4层厂房出卖给跃跃公司，预测建筑面积1554平方米，总价4615380元；买受人在签订合同之日付定金1384614元，并根据合同第七条约定签订《商品房买卖合同》，余款通过银行按揭贷款（贷款比例以银行审批为准）；该园区一期厂房约定在2018年6月30日前竣工验收并交付使用，在2018年12月31日前取得不动产权证书…等。合同第七条约定：当该厂房主体结顶后，买受人应当在收到创业公司的通知后10日内与创业公司签订《商品房买卖合同》，并付清全部购房款（或付50%购房款并完成办理按揭贷款手续），若因买受人原因未按时签订《商品房买卖合同》或者未付清购房款（或因买受人原因不能办理按揭贷款），创业公司有权将该厂房出卖给他人，并可单方面终止合同。同日，创业公司与跃跃公司签订合同编号为2017-502的厂房定制合同，约定出售的房屋为“五星国际工业城”的5幢02单元4层厂房，约定的面积、总价、付款方式、交房期限、违约责任等合同内容均与编号为2017-501的厂房定制合同相同。跃跃公司于2018年1月15日向创业公司支付定金769228元，并由创业公司出具给陈昌玲收据。同日，陈昌玲支付给王钦顺980000元。2019年5月21日，陈昌玲以浙江骑健工贸有限公司的名义支付给创业公司上述购房合同的房款931226元，并由创业公司出具收据给浙江骑健工贸有限公司。上述合同所涉房屋坐落于台州市椒江区××街道××路西侧，土地使用权人为创业公司。陈昌玲曾电话联系王钦顺，要求王钦顺到创业公司办理将创业公司出具给王钦顺的收款收据变更为出具给跃跃公司的手续。跃跃公司曾起诉创业公司，要求确认跃跃公司与创业公司签订的合同编号为2017-501及2017-502的厂房定制合同于2020年1月3日解除，并要求创业公司双倍返还定金3692304元，并退还除定金外的已付款1854302元。创业公司提起反诉要求解除创业公司与跃跃公司于2018年1月15日签订的合同编号为2017-501及2017-502的厂房定制合同。本院审理后认为：“跃跃公司主张王钦顺支付给创业公司的2000000元款项已充抵跃跃公司支付给创业公司的定金，但其未提供证据证明王钦顺已告知创业公司将其支付给创业公司的2000000元款项所产生的债权转让给跃跃公司。创业公司也未就此出具过定金收据给跃跃公司。债权人转让债权的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。且王钦顺支付给创业公司的2000000元款项系基于王钦顺与创业公司签订的厂房定制合同，在双方未就相应合同的权利义务达成一致意见前，不适宜将基于该合同支付的款项直接作为跃跃公司支付其他合同的款项。因此，跃跃公司实际支付的款项并未满足其与创业公司签订的两份厂房定制合同的约定，在其未履行先行付款义务且双方未按合同约定正式签订《商品房买卖合同》的情况下，跃跃公司无权以创业公司逾期未交付房屋等为由解除双方签订的厂房定制合同，更无权要求创业公司支付另一倍的定金。跃跃公司未足额支付合同约定的款项，创业公司要求解除双方签订的两份厂房定制合同的请求合理。”本院于2020年8月31日作出（2020）浙1002民初1092号民事判决书，判决：一、解除创业公司与跃跃公司于2018年1月15日签订的合同编号分别为2017-501、2017-502的厂房定制合同；二、创业公司返还给跃跃公司定金769228元及购房款931226元；三、驳回跃跃公司其他诉讼请求。上述事实有跃跃公司提供的协议书、收条、浙江泰隆商业银行结算业务委托凭证、陈昌玲与王钦顺的通话录音记录、（2020）浙1002民初1092号民事判决书，王钦顺提供的起诉状、厂房定制合同、收据以及到庭当事人的陈述等证据证实。本院认为，陈昌玲代表跃跃公司与王钦顺签订的《协议书》合法、有效。根据合同约定，甲方王钦顺在收到转让费后有义务将一切费用全部转到乙方名下，且如有其他产生费用未付款，由甲方在转让款中扣除。截至2018年1月15日，王钦顺已收到购房款及转让费共计4980000元，其应及时向创业公司告知将2000000元债权转让给跃跃公司，王钦顺未能举证证明其已履行上述告知义务，创业公司据此以跃跃公司未足额支付款项为由解除了两份厂房定制合同。王钦顺的行为已构成违约，其违约行为导致合同目的无法实现，跃跃公司要求王钦顺全部返还购房款及转让费，实际是要解除该《协议书》，考虑《协议书》的合同目的已经无法实现，本院对跃跃公司要求王钦顺返还购房款及转让费4980000元的诉讼请求予以支持。《协议书》中约定中途甲方如果不转让，损失按人民币双倍赔付给乙方，但王钦顺并不存在不转让相应不动产的意思表示，且双方也未约定按双倍赔付的损失的基数标准，跃跃公司要求王钦顺支付违约金2980000元缺乏依据，本院酌情确认由王钦顺支付给跃跃公司相应购房款及转让费的利息损失，其中自2018年1月15日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至本案判决确定给付之日止的利息损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。跃跃公司未能举证证明案涉债务系王钦顺与金国香的夫妻共同债务，其要求金国香共同承担责任的请求缺乏依据，本院不予支持。综上，本院对跃跃公司诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告王钦顺于本判决发生法律效力后十日内返还给原告台州跃跃房屋拆除有限公司购房款及转让费共计4980000元，并赔偿利息损失（以4980000元为基数，自2018年1月15日起至2019年8月19日止的利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定给付之日止的利息损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告台州跃跃房屋拆除有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33760元（已减半计算，原告台州跃跃房屋拆除有限公司已预交），由原告台州跃跃房屋拆除有限公司负担12639元，被告王钦顺负担21121元；保全费5000元，由原告台州跃跃房屋拆除有限公司负担1872元，被告王钦顺负担3128元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郑楚楠二〇二一年一月二十日代书记员 尚艺艺