陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2020）陕01民终14055号 上诉人（原审被告）：陕西房东来房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市新城区。法定代表人：贾俊涛，该公司董事长。委托诉讼代理人:田浩，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨春东，男，1976年8月13日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：董瑞，陕西磐宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑娜，女，1983年9月20日出生，汉族，住陕西省咸阳市礼泉县。上诉人陕西房东来房地产营销策划有限公司（以下简称房东来公司）因与被上诉人杨春东、郑娜居间合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2020)陕0112民初9219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人房东来公司委托诉讼代理人田浩、被上诉人杨春东及委托诉讼代理人董瑞到庭参加诉讼。被上诉人郑娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。房东来公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项内容，将本案发回重审或改判由郑娜独自偿还278866元；2.诉讼费由杨春东、郑娜承担。事实和理由：一审判决认为郑娜骗取杨春东购房款的行为构成表见代理而判令房东来公司承担民事责任缺乏事实依据且适用法律错误。一审判决错误理解表见代理的概念，仅以郑娜是房东来公司的员工而认为杨春东有理由相信郑娜收取购房款等费用属于职务行为，认定错误。杨春东一审出示《佣金收据》可知房东来公司已经明确向杨春东告知了郑娜无权收取任何款项，杨春东一审援引的《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》证明其知晓房东来公司及郑娜不可收取房屋交易资金。另，杨春东与案外人签订的《二手房交易结算资金监管协议》第十五条、《西安市存量房买卖合同》第四条均明确约定杨春东应将购房款直接存入资金监管的专用账户，而不是房东来公司或郑娜，更不可能是王伟，杨春东作为完全民事行为能力人，在签订合同时，理应详细阅读并理解合同条款。但在本案中，杨春东在将定金全部支付给房屋出卖人的情况下，随后将数十万元支付给郑某某及与房东来公司无任何关联关系的王伟。此外，杨春东在收到郑娜的付款要求后，未向房东来公司进行确认就直接将大额款项全部转出，且王伟既不是房东来公司员工也不是《居间服务合同》《西安市存量房买卖合同》《二手房交易结算资金监管协议》的任何关联人员，杨春东向王伟转账30万元，作为成年人面对大额款项的索要时应充分审慎，杨春东的上述付款行为有悖常理，一审判决认定杨春东有理由相信郑娜是代房东来公司收取该款项不当。房东来公司不具有收取房屋交易资金的权利，郑娜表见代理的权利基础不存在。本案中，三方签订的《居间服务合同》第一条就已明确约定居间服务内容及标准为：1.提供行情咨询；2.提供房源、客源信息；3.引领实地看房；4.协助查看房屋权属证明文件；5.协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；6.促成交易双方签署合法有效的买卖合同。此约定内容仅是由房东来公司提供房产信息及看房等常规的居间服务，并不具有收取购房款等交易资金的权利及义务，我国亦无相关法律法规赋予房东来公司在内的房产经纪机构可收取交易资金的权利，《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》明确规定房产经纪机构及经纪人员不得代收代管交易资金。因此郑娜私自骗取杨春东交易资金的行为已经超过了三方《居间服务合同》的约定及法律法规规定，也与《关于加强商品房预售资金、二手房交易资金监管的通知》相违背，故一审判决认定郑娜诈骗行为构成表见代理的权利基础不存在，一审判决有误，应予纠正。另外，杨春东因个人问题无法办理贷款，导致最终不能支付购房款，并非房东来公司所致，其应自行承担《存量房买卖合同》的定金责任。《存量房买卖合同》中已经明确约定尾款157万元由杨春东贷款后支付给卖方苏某某，一审也查明因杨春东无法办理房屋贷款手续，故未能支付尾款157万元，因此责任在杨春东本人，并非房东来公司。并且郑娜尚未归还杨春东的款项仅为16万元，相比尾款157万元而言，郑娜是否归还均不会实质影响杨春东能否继续履行支付157万元尾款的合同义务，因此，房东来公司与杨春东的违约行为无关联关系，一审判决房东来公司承担杨春东违约所致的定金责任无事实及法律依据，应予纠正。《居间服务合同》已履行完毕，居间行为也已完成，一审判决解除合同并退还佣金无事实及法律依据。一审中杨春东并未诉请解除《居间服务合同》，一审判决超越诉讼请求范围，无法律依据，应予纠正。杨春东与房东来公司签订的《居间服务合同》第一条第2款明确约定，“甲（苏某某）、乙（杨春东）双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。房东来公司已经为杨春东及苏某某提供了房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供房源，引领实地看房，协助查看权属登记，协助双方洽谈买卖合同条款等主要义务，并且杨春东与苏某某也在房东来公司提供的居间服务下签订了《存量房买卖合同》。房东来公司的居间行为已完成，居间服务也履行完毕，杨春东应当依合同约定支付居间服务费，一审判决应予纠正。杨春东辩称，房东来公司主张居间行为已经履行完毕，但是根据三方签订的居间服务合同约定房东来公司需为杨春东及卖方办理产权过户手续，正是在此环节产生本案的纠纷，郑娜利用职务之便，使得杨春东误将相关款项向其支付，从而造成房屋交易并未完成，房东来公司的居间服务义务未完成。郑娜作为房东来公司的员工，履行的是职务行为，其所产生的法律责任应该由房东来公司承担。另外，居间服务合同是在中介公司的门店签订的，并非杨春东与郑娜私下签订，签订合同当时是有六人在场，杨春东和卖方代理人杨某某、房东来公司第一分店店长刘志伟（刘志伟是合同的执笔人），还有郑娜及中介公司的另外两名员工，一位是卖方在中介公司挂售的业务人员李特，另一位是杨春东看房的业务员陈莹莹，在居间服务合同最后一页签有刘志伟、李特、陈莹莹的名字，郑娜为了骗取杨春东的钱财，虚假承诺其可以帮忙低息贷款、规避税费等，郑娜在虚假承诺的时候中介公司员工刘志伟、李特、陈莹莹都在场，却没有人纠正制止，这些证据在原一审已经提交，所以杨春东完全有理由相信是公司行为。郑娜欺骗客户众多，但有先后顺序，最后发现问题的几个客户找到中介公司之后，中介公司已经知晓，却没有以任何形式告知杨春东及其他之后的客户，中介公司在之前的庭审中声明其在2018年8月中下旬已经将郑娜的工作停止，也没有向客户告知，但是要求郑娜将手中负责的房屋完成到底，这就导致杨春东在2018年8月底及9月初还在被郑娜骗向郑娜转钱，在2018年8月27日在房管局网签时也不光是郑娜带着杨春东和房东去，中介公司当时还给郑娜配了一名助手在场，完全听郑娜的指挥，所以杨春东仍相信这是公司行为。郑娜在2018年年初将个人款项近100万元借给中介公司的法定代表人，事发后郑娜母亲找到杨春东告知郑娜借给贾俊涛的钱大部分是郑娜骗客户的钱，其家人找过贾俊涛，但是不被理睬，让杨春东出面找贾俊涛协调，贾俊涛一分钱不出，为此郑娜对贾俊涛提起诉讼正在审理中。房东来公司在上诉状中提到法院让中介公司赔付，郑娜不需要承担责任显然不对，本案的法律关系清晰，郑娜的行为是职务行为，中介公司应当承担后果给予赔付，中介公司可以以职务行为向郑娜索赔，本案在2019年年初在浐灞分局先以诈骗立案，一年多侦查之后2020年5月撤案，认为案件应该定性为职务行为。郑娜一开始说是帮杨春东贷款才答应出售房屋，结果导致杨春东的钱被郑娜骗走，使杨春东没有能力贷款或支付房款，导致合同不能履行。郑娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。杨春东向一审法院起诉请求：1.判令房东来公司、郑娜归还杨春东购房款、佣金、代办过户费、代办按揭费、不动产权某某过户手续费 327866 元，利息 970 元（按照中国人民银行同期贷款利率自 2018 年 11 月 1 日计算至起诉之日，实际计算至付清之日止）。本息合计 328836 元。2.判决房东来公司、郑娜赔偿杨春东损失 10.2 万元。3.本案诉讼费由房东来公司、郑娜共同承担。一审法院认定事实：2018年5月18日经房东来第一分公司（已注销）提供居间服务，杨春东（乙方）与案外人苏某某（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定乙方购买甲方名下的位于西安市未央区XX区XX幢XX单元XX号房屋，房屋面积135.19平方米，房屋成交价225万元，乙方支付定金20万元，乙方于甲方房产证原件交于居间方且银行贷款申请审批过后将第一笔购房款48万元支付甲方，乙方拟贷款金额为157万元。同日，杨春东与苏某某、房东来公司签订《居间服务合同》，约定由杨春东向房东来公司支付居间服务费67500元。前述《存量房买卖合同》、《居间服务合同》均由苏某某的委托代理人杨某某签字。2018年5月18日，杨春东向杨某某支付5万元定金，2018年5月21日杨春东向李某某支付定金15万元。2018年5月24日杨春东向房东来公司支付佣金67500元，5月27日支付佣金27500元2018年8月27日杨春东与苏某某的委托代理人李某某签订《西安市存量房买卖合同》，约定杨春东购买苏某某名下的涉案房屋，成交价为243万元，由杨春东一次性全额支付购房款。同日双方在西安市臵诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》。自2018年5月25日至2018年9月1日期间多次向郑娜转款共计267366元，向王伟账户转款共计30万元，以上合计567366元包括购房款、代办过户费、代办按揭费等。合同签订后因杨春东贷款出现问题且无法全额支付购房款导致合同无法继续履行。郑娜已向杨春东退还40.7万元，尚欠160366元。本案原一审中，李某某到庭表示杨春东支付过20万元定金，大修基金12168元及契税9852.26元本应由杨春东缴纳，但房东来公司让其先行垫付，其到房管局办理网签合同时应郑娜要求合同成交价签订为243万元，因实际成交价为225万元，故约定在其收到243万元购房款后加上之前杨春东支付的定金其再退还给杨春东38万元，其当场退还杨春东10万元，且与杨春东签订协议一份，约定其收到房款后再支付杨春东26万元，由杨春东支付其大修基金、契税2020元，杨春东当场支付其2000元，后因杨春东无法支付购房款导致合同无法继续履行，杨春东系违约方，故杨春东向其支付的10.2万元其不同意退还给杨春东。郑娜在原一审称因杨春东名下还另有一套房屋故无法办理贷款，就建议杨春东全额支付，先全款支付房款待房屋过户后再将房屋抵押，其也愿意帮杨春东凑钱，后因杨春东无法全额支付购房款导致合同无法继续履行。另查明，2018年5月10日郑娜与房东来公司签订《劳动合同》，合同期限为2018年4月11日至2021年4月10日，工作岗位为权某某部门负责权某某工作。2018年10月郑娜离职。至今已有多名客户以郑娜涉嫌诈骗罪向公安机关报案，2019年2月7日，西安市公安局浐灞生态区分局以杨春东被诈骗案立案侦查。2020年6月11日，西安市浐灞生态区分局以杨春东被诈骗案没有犯罪事实撤销该刑事案件。与此同时，西安市公安局浐灞生态分局干警告知法院郑娜的行为涉嫌职务侵占罪，法院庭审经核，房东来公司委托诉讼代理人称房东来公司已接到西安市公安局浐灞分局的通知，但其公司还未前往分局接受调查询问。庭审中杨春东称因郑娜表示可以帮其规避税费、办理贷款、降低税率且郑娜承诺帮其贷款，故网签合同中房屋成交价为243万元且为全额支付，后因郑娜无法贷款导致合同无法继续履行。因郑娜未到庭致调解不能。一审法院认为，杨春东与出售方苏某某的委托代理人杨某某及房东来公司签订的居间合同系各方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。郑娜为房东来公司的员工，本案中存量房买卖合同及居间服务合同在房东来公司门店签订，郑娜作为房东来公司办理权某某的工作人员收取了杨春东购房款、代办过户费、代办按揭费等费用，杨春东有理由相信郑娜系作为房东来公司的工作人员收取前述费用，故郑娜的行为应属职务行为，房东来公司应当承担由郑娜的职务行为所产生的法律责任，故杨春东要求解除居间合同并由房东来公司退还已支付的购房款、佣金、代办过户费、代办按揭费、不动产权某某过户手续费等费用的诉讼请求，予以支持。杨春东向郑娜支付共计567366元，向房东来公司支付佣金67500元，以上共计634866元，郑娜已退还40.7万元，房东来公司应向杨春东退还剩余227866元。杨春东与出售方苏某某之间的存量房买卖合同因杨春东无法全额支付购房款导致未能继续履行，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。杨春东的违约，系郑娜虚假帮杨春东办理房屋抵押导致，但郑娜的前述行为造成杨春东违约并向苏某某支付的10.2万元，现苏某某不同意退还，该10.2万元仍属杨春东的损失。房东来公司作为居间方，因其员工郑娜在提供居间服务过程中存在过错，故对杨春东的损失房东来公司应承担相应责任。杨春东在房屋买卖合同履行过程中系违约方，亦应承担相应责任。本院酌情判令房东来公司承担50%的责任，杨春东承担50%的责任，即房东来公司向杨春东支付损失5.1万元。杨春东与郑娜约定让郑娜贷款帮杨春东支付购房款，但郑娜未采用正常途径进行贷款，最终无法贷款，导致合同不能继续履行，杨春东亦存在过错，故杨春东主张的利息不予支持。西安市公安局浐灞分局已决定撤销杨春东诈骗案，同时通知房东来公司关于郑娜行为涉嫌职务侵占罪，要求其公司配合调查，故房东来公司申请中止审理本案，依据不足，不予准许。依据《中国人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、第四百二十五条之规定，判决：一、原告杨春东与被告陕西房东来房地产营销策划有限公司签订的《居间服务合同》自本判决生效当日予以解除；二、被告陕西房东来房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨春东购房款、代办过户费、代办按揭费、不动产权某某过户手续费、佣金、损失等共计278866元；三、驳回原告杨春东的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7762元（原告已预交），现由原告承担2738元，被告陕西房东来房地产营销策划有限公司承担5024元，于本案受理费100元，现由被告承担，于本判决生效之日起十日内给付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，杨春东与出售方苏某某的委托代理人杨某某及房东来公司签订的居间合同系各方真实意思表示，合同有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。一审法院根据对案件的审查，认定郑娜为房东来公司的员工，本案中存量房买卖合同及居间服务合同在房东来公司门店签订，郑娜作为房东来公司办理权某某的工作人员收取了杨春东购房款、代办过户费、代办按揭费等费用，杨春东有理由相信郑娜系作为房东来公司的工作人员收取前述费用，故郑娜的行为应属职务行为，房东来公司应当承担由郑娜的职务行为所产生的法律责任，对杨春东要求解除居间合同并由房东来公司退还已支付的购房款、佣金、代办过户费、代办按揭费、不动产权某某过户手续费等费用的诉讼请求予以支持，认定并无不当。一审法院查明，杨春东向郑娜支付共计567366元，向房东来公司支付佣金67500元，以上共计634866元，郑娜已退还40.7万元，房东来公司应向杨春东退还剩余227866元；杨春东与出售方苏某某之间的存量房买卖合同因杨春东无法全额支付购房款导致未能继续履行，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任，杨春东的违约，系郑娜虚假帮杨春东办理房屋抵押导致，郑娜的前述行为造成杨春东违约并向苏某某支付的10.2万元，现苏某某不同意退还，该10.2万元仍属杨春东的损失，房东来公司作为居间方，因其员工郑娜在提供居间服务过程中存在过错，故对杨春东的损失房东来公司应承担相应责任，杨春东在房屋买卖合同履行过程中系违约方，亦应承担相应责任，一审法院酌情判令房东来公司承担50%的责任，杨春东承担50%的责任，即房东来公司向杨春东支付损失5.1万元，上述杨春东购房款、代办过户费、代办按揭费、不动产权某某过户手续费、佣金、损失等共计278866元，一审法院判令房东来公司支付给杨春东，并无不当之处。对于杨春东主张的利息，一审法院认为，杨春东与郑娜约定让郑娜贷款帮杨春东支付购房款，但郑娜未采用正常途径进行贷款，最终无法贷款，导致合同不能继续履行，杨春东亦存在过错，故不予支持，并无不妥。西安市公安局浐灞分局已决定撤销杨春东诈骗案，同时通知房东来公司关于郑娜行为涉嫌职务侵占罪，要求其公司配合调查，故房东来公司申请中止审理本案，依据不足，一审法院不予准许，并无不当。房东来公司上诉依据不足，本院依法不予支持。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7762元，陕西房东来房地产营销策划有限公司已预交，由陕西房东来房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二一年一月七日 书 记 员   刘  明  明