福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6960号 上诉人（原审被告）：福建省体育局，住所地福建省福州市鼓楼区江厝路**福建省体育局综合大楼。 负责人：林作明，局长。 委托诉讼代理人：李辉，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：官雪琦，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州台江区速伯特酒店管理有限公司，，住所地福建省福州市台江区五一中路状元巷** 法定代表人：陈伯光，总经理。 委托诉讼代理人：陈国伟，福建中美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈钰滢，福建中美律师事务所律师。 上诉人福建省体育局（以下简称省体育局）因与被上诉人福州台江区速伯特酒店管理有限公司（以下简称速伯特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初2607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 省体育局上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回速伯特公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未将省体育局对鉴定报告的质证意见反馈给鉴定机构，径直采用与本案争议焦点无关的鉴定结论，程序违法，导致判决结果错误。租赁合同是2009年、2010年签订并交付使用，交付时经鉴定为合格可出租房屋。交付装修后也应按当时的鉴定标准认定房屋装修后是否符合安全标准。鉴定机构按签订合同时尚不存在的2015年新的鉴定标准来认定省体育局的责任，相当于将不可抗力因素造成的后果变成了省体育局单方的责任，鉴定逻辑错误。该鉴定结论超出了本案需要鉴定的范围，与双方争议焦点无关，无法适用于本案。二、双方租赁合同中约定，住改商未成功的风险由速伯特公司承担且约定未经审批不得二次装修。速伯特公司擅自进行商业装修且住改商未能成功，应由其自行承担相应的装修损失。1.速伯特公司二次装修需经报审报验，速伯特公司未经省体育局同意擅自装修，属严重违约行为。2.省体育局仅同意3号楼作为配套用房使用。速伯特公司在未确定住改商能否获批的情况下，未经省体育局同意，擅自对3号楼进行住改商装修，相应的装修损失应由其自行承担。3.《3号楼补充协议》约定1030000元装修费用由速伯特公司自行承担。根据双方协议本意，所有装修的损失（包括住改商的损失）均应由速伯特公司自行承担。4.速伯特公司自认未经省体育局同意，擅自将2号楼对外出租，属于严重违约行为，省体育局有权解除合同，根据合同约定，相应的装修损失应由速伯特公司自行承担。5.2号楼的工程造价鉴定包含了承租户的装修部分，该鉴定不能适用于本案。6.速伯特公司未按合同约定报审报验即进行装修、未经省体育局同意擅自转租、进行商业装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，其请求赔偿租赁期内的装饰装修损失，不应被支持。三、诉争房屋经鉴定满足出租要求，房屋最终被认定为不合格系因速伯特公司没有做好后期维护或法律变更原因导致。1.关于2号楼、3号楼：双方基于鉴定签订租赁合同并交付使用，双方对房屋的现状是明知的。速伯特公司基于该鉴定报告对房屋作出相应的装修行为，属于其接受该房屋的现状并自愿承担相应的经营风险。速伯特公司未经报审报验，未对房屋进行妥善维护的情况下进行装修改造，导致房屋结构性不安全，应由其自行承担相应的装修损失。2.损害赔偿的范围包括房屋本身损失、预期租金损失等，省体育局保留提起反诉或另案起诉的权利。四、两份《检测报告》（编号为××及ＪＤＲ20ＫＣ00282）依据的鉴定标准错误，导致鉴定结论无法适用于本案。1.《民用建筑可靠性鉴定标准》分为（ＧＢ50292-1999）标准和（ＧＢ50292-2015），1999年标准和2015年标准差异巨大，2015年对于房屋结构性标准的要求更为严格。评估机构依据的其他抗震、结构荷载、混凝土等标准也均是2009年、2010年之后才出现的标准。2号楼、3号楼租赁合同签订于2009年、2010年，该两幢楼在装修前后是否符合安全标准，应适用签订租赁合同和装修时的安全鉴定标准。五、《（2019）价鉴（工程）字18号工程造价鉴定意见书》未按实际品牌、材质、施工工艺等进行鉴定，随意定价，该鉴定结论不能采用。1.3号楼造价鉴定为2640000元，与速伯特公司认可的1030000元相差甚远。鉴定结论明显与市场价不符。2.现场并没有空调等，鉴定公司却将6台空调等装修设备评估进去。设备或装修等已拆除部分不属于评估范围，评估公司仍予以评估，明显错误。3.不同品牌、不同材质、不同施工工艺、施工质量导致工程造价差异巨大。鉴定公司对于相应工程材料的品牌、用材、施工工艺等未进行任何审核和说明，套用通常标准，用一般性代替特殊性，导致其鉴定结论必然错误。4.鉴定机构对市场询价过程、市场信息截取、取证过程没有任何说明，其鉴定结论不能采用。请法庭责令其提交相应的工程单价成分析表、材料品牌规格价格情况、市场询价表等予以证明其询价的过程。5.鉴定机构均按定额来认定工程量，明显错误，应当责令鉴定机构提交工程量的依据和底稿，以便复核。6.2号楼店铺装修的主体为第三方承租人，鉴定机构将第三方承租人装修范围评估进去。明显错误。7.本次装修应有施工合同和施工图，购买材料合同、发票等，应责令速伯特公司提供，以查明实际用材、工程量等基本事实。六、本案已超过诉讼时效。1.2013年8月7日省体育局通知刘景享3号楼采取措施前不得使用房屋，2014年5月22日，省体育局发通知给刘景享，以需要对2号楼予以拆除为由要求速伯特公司于2014年5月18日前将所有财产物资及人员等一并撤离。故速伯特公司应分别于2015年8月7日前、于2016年5月18日前提起诉讼。速伯特公司2号楼、3号楼租赁纠纷第一次起诉是2017年6月，其主张超过诉讼时效。2.速伯特公司与省体育局之间签订的7、8号楼租赁合同已于2013年6月5日解除，速伯特公司7号楼、8号楼租赁合同最早的起诉时间为2015年12月，速伯特公司未能于2015年6月5日前提出返还保证金、变压器扩容费、租金之诉，其主张也已超过诉讼时效。七、省体育局无需支付3号楼的装修损失1851287元。如前所述，3号楼符合出租标准，在合同履行的过程中，速伯特公司未按要求改造，未达到安全标准。因住改商未成功导致合同未能履行，该责任应由速伯特公司承担，前期改造装修1030000元也是由速伯特公司承担。在改造房屋尚存在安全隐患，未验收成功的情况下，不得进行相应装修，省体育局更是多次强调不能用于商业用房。在不能进行内部改造及不能作为商业用房的前提下，速伯特主张以酒店经营的装修标准向省体育局主张近300多万元装修损失，属于无稽之谈。八、如前论证，××号和ＪＤＲ20ＫＣ00282号检测报告及【2019】价鉴（工程）字18号《工程造价鉴定意见书》不能作为本案的定案依据，现省体育局要求重新鉴定或者将本案发回重审。九、对于2号楼的装修损失60460元要求省体育局承担没有任何依据。2号楼装修损失的认定依据是《工程造价鉴定意见书》和检测报告，但在以上两份证据不能作为证据采纳的基础上，一审法院对此作出判决亦不合理。十、一审判决判令省体育局退还7、8号楼保证金189000元，变压器扩容费65500元以及3号楼变压器扩容费52360元，于法无据。变压器扩容改造属于速伯特公司改造的必要费用，按照合同约定，速伯特公司应自行承担。 速伯特公司辩称，一、××号和ＪＤＲ20ＫＣ00282号检测报告及【2019】价鉴（工程）字18号《工程造价鉴定意见书》均可作为本案定案依据。1.前述鉴定报告适用标准并无过错。2.2号楼、3号楼自身结构存在问题的主要原因是违反《建筑抗震鉴定标准》（ＧＢ50023-2009），2号楼租赁合同签订时间系2009年，3号楼租赁合同签订时间系2010年，均晚于前述标准生效时间，故前述标准作为2号楼、3号楼质量检测标准，并无不当。3.省体育局应当保证出租房屋在租赁期间符合国家安全标准，并不能以国家标准的改变作为其可出租安全存在严重问题房屋的借口。二、速伯特公司在本次装修过程中不存在过错。1.省体育局在一审中提供的证据19、20，可证速伯特公司对诉争房屋的装修全程都有报备，省体育局提出的建议速伯特公司均有履行。2.省体育局在速伯特公司装修期间，全程都有派专人在场监督,期间并未提出任何意见，应当视为对速伯特公司的装修过程的认可。3.《承包使用协议书》第1条约定可证，景观改造系由省体育局提出。3号楼南墙拆除和重新装修，速伯特公司均是按照省体育局根据全国文明城市大检查的要求进行。故因工程改造对诉争房屋的损害应由省体育局承担。三、速伯特公司对3号楼进行了住改商、景观改造等项目的前期投入，后双方签订补充协议，省体育局自愿承担3号楼住改商前期投入1030000元。3号楼景观改造、内、外装修的工程造价2644696元中，1030000元住改商的前期投入应当全部由省体育局承担，其余的投入再根据速伯特公司是否需要承担以及承担的比例来确定速伯特公司承担的损失。四、《检测报告》认定2号楼房屋无法使用，速伯特公司过错占比过高，应由省体育局承担2号楼所有的装修费用。省体育局对2号楼对外转租事宜并未按期提出异议，应当视为同意速伯特公司对外转租。1.《检测报告》未考虑到省体育局擅自加盖了楼梯及第二层的因素，作出速伯特公司装修改造行为加剧结构不安全的25%-35%的过错责任，与事实不符。2013年9月24日福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具的《检查鉴定报告》检查鉴定结论可证实，省体育局擅自加盖楼梯第2层，直接导致整座房屋的结构不安全，省体育局应对房屋不安全承担更多过错责任。2.省体育局将2号楼出租给速伯特公司前，房屋在各方面不满足规范相关要求。虽速伯特公司后续装修行为加重了房屋的不安全，但即使装修行为未加重不安全，也无法避免房屋本身的安全导致无法正常出租使用。速伯特公司对2号楼的装修费用注定是无效投入，省体育局应全部承担。3.省体育局在六个月内未对速伯特公司转租行为提出异议，应视为对速伯特公司转租行为认可。五、本案起诉未超过法定的诉讼时效期间，一审法院对诉讼时效的认定正确。 速伯特公司向一审法院起诉请求：1.判令省体育局赔偿因其将不符合安全要求的1号楼出租给速伯特公司，造成速伯特公司对整栋楼重新进行外包钢加固墙体、木楼板改造钢筋混凝土楼板、二次装修等工程，投入资金损失1200000元；2.判令省体育局赔偿因其将不符合安全要求的2号楼出租给速伯特公司，造成速伯特公司装修投入资金损失500000元；3.判令省体育局赔偿因其将不符合安全要求的3号楼出租给速伯特公司，造成速伯特公司景观改造、内、外装修等投入资金损失4030000元，以及立即返还已收取的变压器扩容费52360元；4.判令省体育局立即返还向速伯特公司收取的7、8号楼的保证金189000元、变压器扩容费65500元、租金30484元；5.判令省体育局承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1.2008年10月31日，以福建省体育局机关后勤服务中心（以下简称体育局后勤服务中心）为甲方，陈新为乙方，双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于福州市台江区××路××巷××号××楼1-5层（1号楼），面积为3566.4平方米，出租给乙方用于经营快捷酒店，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解，同意承租上述房产；租赁期限为2008年10月31日至2013年10月30日；因属于旧房改造和装修的需要，甲方给予乙方6个月的房屋装修免租期，房屋租金从2009年4月29日起交纳，每平方米15元按月结算；房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任：二次装修必须按规定报审报验，验收合格后，移交一套竣工图纸和审批验收手续给甲方存档，方可经营等。 2.2009年5月14日，以体育局后勤服务中心为甲方，陈新为乙方，双方签订了一份《关于配套用房租赁的补充协议》，约定：甲方同意乙方在福州市台江区××路××巷××号××楼正门方向往外伸5米长，11米宽，建设单层钢结构，面积为55平方米作为酒店大堂；甲方同意乙方在福州市台江区××路××巷××号××楼侧面的两层附属房（2号楼），楼下三间车库除外（总的面积为：200平方米）作为乙方酒店的附属配套用房。甲、乙双方议定的上述房屋作为主楼续租性质，租金按大楼承租价格，即：每平方米人民币壹拾伍元（15元），计月租3825元，租金按月结算；2.租赁期限自2009年5月14日起，终止期限同主合同（闽后租赁［0808］号）租赁合同执行；甲方给予乙方房屋装修免租期，从本协议签定之日起算，从2009年7月31日起交纳。房屋租赁期内，上述房屋由乙方投资装修，同时必须按国家法律规定合法经营，自负法律责任；二次装修必须按规定报批报验，验收合格后，移交一套竣工图纸和审批验收手续给甲方存档，方可经营等。 3.2010年12月15日，以体育局后勤服务中心为甲方，陈新为乙方，双方签订了一份《承包使用协议书》，约定：甲乙双方共同开发使用位于福州市台江区××街道××路××巷××号××号××的3号楼；承包使用期限自2010年12月15日至2018年12月14日；装修期限自2010年12月15日至2011年6月14日；承包使用金及保证金：不管住改商能否审批，乙方承包使用年金为336000元，承包使用金采取按月分缴先缴纳后使用的原则，即乙方自2011年6月15日起每月支付甲方28000元，付款时间为每月5日前，第六年开始承包使用金按每年6%递增；乙方应在签订合同五日之内向甲方交纳承包保证金人民币伍万陆仟元整（￥56000），上述款项如逾期未交，甲方有权终止合同。保证金在承包使用期满后，甲方视乙方无欠款和原结构保持基本完好的情况下，十五日内无息退还乙方；乙方承担下列责任：二次装修必须按规定报批报验，并移交一套竣工图纸和审核验收手续给甲方存档，该楼取得消防部门验收合格意见后方可经营。在协议终止、解除或无效时，乙方应将二次装修后的装饰等无偿提交甲方享有。合同签订后，速伯特公司交纳了3号楼变压器扩容费52360元。 4.2012年12月，速伯特公司的员工刘景享与体育局后勤服务中心签订关于状元巷26号的7号楼和8号楼的租赁合同，合同约定了租赁期限为2012年12月20日至2020年1月19日，速伯特公司应当于签订合同当日交纳变压器扩容费65500元，2012年12月22日至12月31日的租金30484元以及租赁保证金189000元。合同签订后，速伯特公司交纳了变压器扩容费65500元、租金30484元以及租赁保证金189000元。2013年5月20日，正在装修的8号楼发生坍塌。而后，省体育局作为原告，起诉速伯特公司和刘景享房屋租赁合同纠纷一案于2015年1月21日在一审法院立案受理，省体育局要求速伯特公司解除7号楼和8号楼的租赁合同，并要求速伯特酒店赔偿损失等。2015年6月11日，在该案的庭审中，速伯特公司提出反诉，要求省体育局赔偿其装修投入、返还7、8号楼租金30484元、装修保证金189000元、变压器扩容费65500元等，一审法院告知其可另案处理。2017年8月17日，一审法院作出（2016）闽0103民初4286号民事判决书，认定省体育局和刘景享签订的关于7-8号楼的租赁合同于2013年6月5日解除等。该案已经生效。另，2017年6月2日，速伯特公司作为原告起诉省体育局后勤服务中心房屋租赁合同纠纷一案在一审法院立案受理，而后速伯特公司撤回起诉。 2013年5月21日,福州市台江区人民政府向省体育局作出《福州市台江区人民政府关于建议对五一中路状元巷26号旧房加强安全管理的函》【台政函[2013]67号】,该函件内容为：“5月20日16时许，位于五一中路状元巷**的**房屋在装修过程中突然发生坍塌，坍塌面积约250平方米……该座房屋产权属于贵局，系70年代修建的砖混结构房屋。在现场救援过程中，发现水泥标号不高，建筑质量较差。经初步分析，违规装修施工是导致事故发生的直接原因。为避免类似事故发生，建议贵局立即采取以下措施，以确保安全：对与坍塌楼房相连接的楼房立即进行拆除……聘请建筑安全评估机构进行房屋鉴定……”。同日，福州市台江区安全生产监督管理局向速8酒店发出《关于五一中路状元巷26号“速8酒店”暂停营业的通知》，内容为：2013年5月20日16时许，你店向省体育局承租后又转租他人的速8酒店附属楼在装修过程中发生坍塌，坍塌面积约250平方米左右，幸好及时抢救，未造成人员伤亡……目前是否属于危房，有待建筑安全评估机构进行评估鉴定。根据国家安全生产法律法规有关规定，为确保酒店人员安全，请你店暂停对外营业，撤离酒店内部人员，停业期间，要做好酒店及周边各项安全防护措施，并尽快请建筑安全评估机构对酒店建筑结构是否安全进行评估鉴定。待鉴定结果出来向我局提供确认安全后，再恢复营业。2013年5月30日，福州市台江区安全生产监督管理局作出台安监〔2013〕36号《关于“速8酒店”申请恢复营业的复函》，同意1号楼恢复正常营业。2013年8月7日，体育局后勤中心向刘景享发出《函》，内容为：经福建省建筑工程质量检测中心有限公司检测，五一中路状元巷26号（原17号）3#楼的安全性等级评定为Csu级（Csu级：安全性不符合该标准的要求，显著影响承载功能和使用功能，应采取措施）。该楼在采取措施前，不得使用。2014年5月13日，体育局后勤服务中心向刘景享发出《通知》，内容为：根据《福建省机关事务管理局关于同意体育局拆除部分建筑物的函》（闽机管函［2014］37号）要求，为消除安全隐患，省机关事务管理局同意将我局位于五一中路状元巷26号大院内的2#楼（定为结构安全性等级Csu级）予以拆除。鉴于2#楼拆除工程在即，请你们务必于5月18日前将所有财产物资及人员等一并撤离，以便拆除工作的顺利开展，敬请配合。 又查明，2013年6月26日，福建省建筑工程质量检测中心有限公司接受体育局后勤服务中心的委托申请，对台江区新港街道五一中路状元巷26号（原17号）1＃楼结构安全性鉴定作出了《检查鉴定报告》（ＢＧ02ＦＥＫＪ1300251），该报告鉴定结论为:福州市台江区××街道××路××巷××号××号××1＃楼的结构安全性等级综合评为Ｂｓｕ级。2013年7月31日，福建省建筑工程质量检测中心有限公司接受体育局后勤服务中心的委托申请，对台江区新港街道五一中路状元巷26号（原17号）3＃结构安全性鉴定作出了《检查鉴定报告》（ＢＧ02ＦＥＫＪ1300310），该报告鉴定结论为:福州市台江区××街道××路××巷××号××号××3＃楼结构安全性等级综合评为Ｃｓｕ级,不满足结构安全性要求。2013年9月24日，福建省建筑工程质量检测中心有限公司接受体育局后勤服务中心的委托申请，对台江区新港街道五一中路状元巷26号（原17号）2＃楼结构安全性鉴定作出了《检查鉴定报告》（ＢＧ02ＦＥＫＪ1300437），该报告鉴定结论为：福州市台江区××街道××路××巷××号××号××2＃楼的结构安全性等级综合评为Ｃｓｕ级,不满足结构安全性要求。 再查明,坐落于福州市台江区××街道××路××巷××号××号××房屋所有权人系省体育局（榕房权证Ｒ字第0××0号）;该产权证的房屋状况栏载明:1＃楼整座、4＃楼整座为砖木结构；3＃楼整座、7＃、8＃楼整座、2＃、5＃、9＃楼整座为混合结构；附记载明上述房屋均在围墙内。体育局后勤服务中心为事业法人，系省体育局内设下属职能部门，受省体育局委托管理含讼争屋在内的原体委机关大楼及附属设施房，对房屋进行管理、维修、租赁。 诉讼中，1.速伯特公司确认2号楼除了店铺是租户装修外，其他部分系由其自己装修。2.速伯特公司称其对2号楼和3号楼进行装修前，未向省体育局进行装修报备，但其认为装修是否报备不是房屋结构不安全的原因。3.速伯特公司称租赁合同中约定的变压器扩容费指的是因酒店经营需要增加用电容量，需省体育局对此进行改造，但因3、7、8号楼均在装修中，租赁合同未实际履行，故省体育局尚未对此进行改造。省体育局对此无异议，但认为速伯特公司的该项主张已经超过诉讼时效。4.速伯特公司称陈新是其员工，其授权陈新签订租赁合同。 在本案审理中，速伯特公司申请对福州市台江区状元巷26号内2号楼装修投入费用和3号楼景观改造、内、外装修投入费用进行评估。一审法院通过摇号确定评估机构的方式委托福建恒信工程咨询有限公司对此进行评估。评估费74800元由速伯特公司预交。2019年12月26日，福建恒信工程咨询有限公司作出【2019】价鉴（工程）字18号工程造价鉴定意见书，鉴定结论意见为：福州市五一中路状元巷26号内2号楼装修的工程造价为人民币贰拾叁万陆仟捌佰捌拾贰元整（￥236882元），3号楼景观改造、内、外装修的工程造价为人民币贰佰陆拾肆万肆仟陆佰玖拾陆元整（￥2644696元）。2020年8月28日，福建恒信工程咨询有限公司作出《补充说明函》，认定福州市五一中路状元巷26号内2号楼员工宿舍装修的工程造价为93016元，店铺装修的工程造价为143866元。 另，省体育局认为系速伯特公司的违规装修导致讼争房屋结构不安全，故申请对福州市××路××巷××号楼××号楼××号楼不满足结构性安全的要求是房屋自身的结构原因导致还是由于速伯特公司装修行为导致，二者所占的比例是多少进行鉴定。一审法院通过摇号确定鉴定机构的方式委托福建九鼎工程质量检测有限公司对此进行鉴定。鉴定费230000元由省体育局预交。2020年8月12日，福建九鼎工程质量检测有限公司作出ＪＤＲ20ＫＣＯＯ281号和ＪＤＲ20ＫＣＯＯ282号检测报告。1.ＪＤＲ20ＫＣＯＯ281号检测报告分析：（2号楼）该建筑装修改造前一层、二层多数墙体受压承载力不足、二层多数墙体高厚比不足（静力作用下），且最小墙厚、横墙最大间距、楼梯间设置位置、抗震缝、构造柱、砌筑砂浆抗压强度、房屋局部尺寸、纵横向综合抗震能力指数等不满足规范相关要求。装修改造过程拆除横墙及在承重横墙上增设洞口等装修行为不但减小了房屋横向刚度，削弱了横向的抗震能力、降低房屋整体牢固性，同时加剧了原来墙体承载力，高厚比的不足，又导致出现了新的承载力不足的墙体，使房屋整体处于更不安全的状态。此外，由于拆除了一层（2）-（Ｂ-Ｃ）轴、（10）-（Ｂ-Ｃ）轴承重墙体，致使该墙体周边及上下结构处于极其不稳定状态，一旦独立砖柱或圆钢管发生失稳，房屋将面临整体倒塌风险。检查鉴定结论如下：福州市五一中路状元巷26号2号楼房屋在装修改造前的自身结构已“不安全”，但装修改造过程拆除横墙、在承重横墙上增设洞口、新增板洞等装修行为又加剧了其房屋结构的“不安全”，应立即采取措施进行处理。出现“不符合出租安全”的原因应为房屋自身的结构原因及速伯特公司装修行为共同导致。综上，该房屋“结构不安全”的主要原因应为原结构自身存在的问题，建议所占比例为65%～75%，装修改造行为又加剧了其“结构不安全”，应为次要原因，建议所占比例25%～35%。2.ＪＤＲ20ＫＣＯＯ282号检测报告分析：（3号楼）该建筑装修改造前一层～三层多数墙体受压承载力不足、四层部分墙体高厚比不足（静力作用下），且构造柱、圈梁、最小墙厚、砌筑砂浆抗压强度、预制板支承长度、纵横向综合抗震能力指数等不满足规范相关要求。装修改造过程拆除纵墙及在承重横墙上增设洞口等装修行为不但减小了房屋纵向刚度、削弱了纵向的抗震能力、降低房屋整体牢固性，加剧了原来墙体承载力、高厚比的不足、又导致出现了新的承载力及高厚比不足的墙体，使房屋整体处于更不安全状态。检查鉴定结论如下：福州市五一中路状元巷26号3号楼房屋在装修改造前的自身结构已“不安全”，但装修改造过程拆除纵墙及在承重横墙上增设洞口等装修行为又加剧了其房屋结构的“不安全”，应立即采取措施进行处理。出现“不符合出租安全”的原因应为房屋自身的结构原因及速伯特公司装修行为共同导致。综上所述，该房屋“结构不安全”的主要原因应为原结构自身存在的问题，建议所占比例为70%～80%；装修改造行为又加剧了其“结构不安全”，应为次要原因，建议所占比例为20%～30%。 上述鉴定意见书和检测报告业经一审法庭质证。对于【2019】价鉴（工程）字18号工程造价鉴定意见书，速伯特公司对鉴定结论没有异议，但认为双方签订的《3号楼补充协议》约定“甲方与乙方原协议成本为17元/㎡，3号楼合作前提是乙方负责投资改造，现住改商无法实现，乙方先期改造投入1030000元资金转为甲方承担，由此原定成本17元/㎡需加上改造分摊成本后为23.5元/㎡”。由此可见省体育局已经确认速伯特公司先期住改商投入1030000元资金，并同意改造投入的1030000元转由省体育局全部承担。因此，《工程造价鉴定意见书》认定的3号楼景观改造、内、外装修的工程造价2644696元中，因住改商投入的1030000元应直接由省体育局全部承担。省体育局认为：1.1号楼和3号楼造价鉴定为2640000元，与速伯特公司自己认可的1030000元相差甚远。鉴定结论明显与市场价不符。2.福建恒信工程咨询有限公司将没有在现场的设备进行评估，明显错误。现场并没有空调等，福建恒信工程咨询有限公司却将6台空调等装修设备评估进去。评估情况与事实严重不符，设备或装修已拆除不属于评估范围，评估公司仍予以评估。不同品牌、不同材质、不同施工工艺、施工质量导致工程造价差异巨大。福建恒信工程咨询有限公司对于相应工程材料的品牌、用材、施工工艺等未进行任何审核和说明，套用通常标准，用一般性代替特殊性，导致其鉴定结论必然错误。不同品牌、不同材质、不同造型、不同功能、不同工艺的相关设备、材料的价值市场价格差别巨大，被鉴定对象均在现场，福建恒信工程咨询有限公司完全有能力进行相应的区分，按公平公正原则进行鉴定，但福建恒信工程咨询有限公司未区分以上各种情况，主观臆断，其鉴定的价格远远超过了速伯特公司自认的价格，明显属于错误的、不负责的鉴定，其鉴定结论不能采用。退一步说，即便该鉴定成立，由于速伯特公司违反合同约定，改作商业用途，根据合同约定相应的损失应由其自行承担。3.福建恒信工程咨询有限公司对于市场询价过程没有任何说明，对于市场信息截取、取证过程没有任何说明，其鉴定结论不能采用。福建恒信工程咨询有限公司没有附任何询价表等材料，导致相应的询价价格与评估参照价之间是否存在关联，是否参照错误等无法查明。福建恒信工程咨询有限公司均按定额来认定工程量，明显错误。 对于福建九鼎工程质量检测有限公司作出的JDR20KCOO281号和JDR20KCOO282号检测报告。速伯特公司认为，编号为JDR20KCOO281号的《检测报告》：1.福建九鼎工程质量检测有限公司在分析出租房屋安全性责任原因时，回避了省体育局擅自加层这一因素。因此省体育局应承担擅自加层行为造成房屋出租不安全的更多过错责任。2.根据装修前情况的鉴定分析，省体育局在将2号楼出租给速伯特公司前，已经在各方面不满足安全规范相关要求，房屋自身结构已经属于“不安全”的范畴。虽然速伯特公司后续的装修行为导致房屋加重了不安全，但是即使装修行为未加重“不安全”，也无法避免房屋本身“不安全”导致无法正常出租使用，速伯特公司对2号楼投入的装修费用注定是无效投入，故2号楼装修费用应由省体育局全部承担。编号为JDR20KCOO282号的《检测报告》：1.3号楼南墙被拆除，是省体育局要求的，造成3号楼出租安全性降低，应由省体育局承担全部过错责任。3号楼南墙拆除和重新装修，速伯特公司也是按照省体育局对全国文明城市检查的要求进行。否则，速伯特公司租用仅仅只能做配套用房的3号楼，不可能投入巨资拆除南墙再重砌。如因拆南墙造成3号楼出租安全性降低，其责任只能由要求速伯特公司拆除重砌的省体育局承担决策过错责任。2.《检测报告》第5页“检查鉴定结果分析”中第1行“该建筑装修改造前一层-三层多数墙体受压承载力不足、四层部分墙体高厚比不足（静力作用下），且构造柱、圈梁、最小墙厚、砌筑砂浆抗压强度、预制板支承长度、纵横向综合抗震能力指数等不满足规范相关要求。”根据装修前的鉴定分析，省体育局在将3号楼出租给速伯特公司前，已经在各方面不满足规范相关要求，房屋自身结构已“不安全”。虽然速伯特公司后续的装修行为导致房屋加重了不安全，但是即使装修行为未加重“不安全”，也无法避免房屋本身“不安全”导致无法正常出租使用，速伯特公司对3号楼投入的装修费用注定是无效投入，故该笔费用应由省体育局全部承担。综上，2号楼、3号楼的《检测报告》对房屋“结构不安全”作出主要原因和次要原因建议的比例，但不能直接认定为双方承担责任的比例，应当依据双方在此次装修过程中所扮演的角色认定。省体育局除了出租了原结构自身存在问题的房屋，在装修过程中也起主导地位。省体育局在速伯特公司装修过程中，要求拆除南墙、确认改造方案、派工作人员在现场指导监督等等决策行为，应对2号楼、3号楼房屋“结构不安全”问题承担全部过错责任。省体育局认为，1.该两份鉴定报告依据的鉴定标准错误，导致鉴定结论无法适用于本案。《民用建筑可靠性鉴定标准》分为（GB50292-1999）标准和（GB50292-2015），1999年标准和2015年标准差异巨大，2015年对于房屋结构性标准的要求更为严格。福建九鼎工程质量检测有限公司依据的其他抗震、结构荷载、混凝土等标准也均是2008年双方签订租赁合同之后的标准。讼争房屋质量不合格的原因有两种：一是鉴定标准的变更导致房屋质量不合格，属于不可抗力，应按合同约定处理。二是在鉴定标准没有变的前提下，由于讼争房屋本身或装修原因导致房屋质量不合格。由于法规变更的原因，导致本可正常出租的房屋不能出租使用，应属于不可抗力导致合同不能履行，根据双方租赁合同第九条的约定，双方互不承担责任。租赁合同是2008年签订并交付使用，交付时经鉴定为合格可出租房屋。交付装修后，也应当按2008年前的鉴定标准来统一认定房屋装修后是否符合安全标准。如果按2008年前旧的鉴定标准，讼争房屋经装修后是不能使用的危房，则应统一按2008年前旧的鉴定标准来认定导致房屋不能正常使用的原因力。综上，本案首先应当按2008年签订合同之前的鉴定标准，鉴定讼争房屋装修后是否符合安全使用标准，区别是否由于法规变更原因导致讼争房屋被鉴定为不合格，从而分清责任。本案签订合同时，讼争房屋按2008年出租房屋前旧的鉴定标准属于可正常出租房屋。福建九鼎工程质量检测有限公司判定各方在导致房屋出现质量问题时的原因力时，应按签订合同前旧的鉴定标准来认定。鉴定标准的变更属于不可抗力，应按合同约定承担责任。鉴定机构按签订合同时尚不存在的新的鉴定标准来认定省体育局的责任，相当于无限扩大了省体育局的责任，鉴定逻辑明显错误。该鉴定结论与双方争议焦点无关，鉴定结论无法适用于本案。2.九鼎工程质量检测有限公司出具的房屋结构安全检查鉴定分析报告依据的是国标最新标准，新标准的实施时间与房屋建设情况不符，造成鉴定结果偏离事实，应参照房屋当时执行的国家行业标准进行鉴定。该房屋于1982年建造，且由福建省化学工业设计院按照当时国家规范进行设计，为合格建筑。该建筑2009年经福州市危房鉴定站评定安全等级为B级，属基本满足正常使用要求房屋。故九鼎公司鉴定报告中所出具的房屋本身存在结构问题的结论不成立。 一审法院分析认定如下：鉴于经摇号确定的福建恒信工程咨询有限公司和福建九鼎工程系具备相应资质的评估机构，出具《工程造价鉴定意见书》和《检测报告》的鉴定机构员亦具备相应资质，双方均未提出反驳证据，且亦未申请鉴定机构员出庭接受质询，故一审法院对福建恒信工程咨询有限公司作出的【2019】价鉴（工程）字18号工程造价鉴定意见书和对于福建九鼎工程质量检测有限公司作出的JDR20KCOO281号和JDR20KCOO282号检测报告的真实性、合法性和关联性予以确认，将其作为本案的定案依据。 一审法院认为，体育局后勤服务中心与案外人陈新签订的关于福州市××路××巷××号××号楼××号楼××号楼的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力，双方应依约全面履行。因陈新系受速伯特公司委托、省体育局后勤服务中心系受省体育局委托，均以自己的名义签订该份租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”规定，上述合同约束的当事人为速伯特公司和省体育局。 关于速伯特公司要求省体育局赔偿因1号楼不安全导致其对1号楼进行外墙加固、二次装修等资金损失的诉讼请求。福建省建筑工程质量检测中心作出的《检查鉴定报告》（ＢＧ02ＦＥＫＪ1300251），认定福州市台江区××街道××路××巷××号××号××1＃楼的结构安全性等级综合评为Ｂｓｕ级，系符合出租条件，且速伯特公司至今仍在1号楼中经营使用。速伯特公司未能举证证明其因1号楼存在结构安全性问题，对1号楼进行外墙加固和二次装修等费用，故速伯特公司的该项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。 关于速伯特公司要求省体育局赔偿2号楼装修投入资金损失500000元的诉讼请求。根据【2019】价鉴（工程）字18号工程造价鉴定意见书和补充说明函，2号楼员工宿舍装修的工程造价为93016元，店铺装修的费用为143866元，因速伯特公司确认2号楼店铺为其转租的租户装修，故一审法院对于速伯特公司对2号楼装修投入的资金认定为93016元。根据福建九鼎工程质量检测有限公司作出的JDR20KCOO281号检测报告，2号楼“结构不安全”的主要原因应为原结构自身存在的问题，建议所占比例为65%-75%，装修改造行为又加剧了其“结构不安全”，应为次要原因，建议所占比例25%-35%。因速伯特公司在承租讼争屋期间确实存在未按合同约定将装修方案向省体育局报审报验的情况下进行装修施工的情形，故一审法院酌情认定2号楼原结构自身存在问题导致结构不安全的比例为65%，故省体育局应赔偿速伯特公司2号楼装修投入资金损失60460元（93016元×65%），速伯特公司该项诉讼请求超过上述金额的部分，一审法院不予支持。 关于速伯特公司要求省体育局赔偿3号楼景观改造、内外装修等投入资金损失4030000元的诉讼请求。根据【2019】价鉴（工程）字18号工程造价鉴定意见书，3号楼景观改造、内、外装修的工程造价为2644696元。根据福建九鼎工程质量检测有限公司作出的JDR20KCOO282号检测报告，3号楼“结构不安全”的主要原因应为原结构自身存在的问题，建议所占比例为70%～80%；装修改造行为又加剧了其“结构不安全”，应为次要原因，建议所占比例为20%～30%。因速伯特公司在承租讼争屋期间确实存在未按合同约定将装修方案向省体育局报审报验的情况下进行装修施工的情形，故一审法院酌情认定3号楼原结构自身存在问题导致结构不安全的比例为70%，故省体育局应赔偿速伯特公司3号楼景观改造及内、外装修投入资金损失1851287元（2644696元×70%），速伯特公司该项诉讼请求超过上述金额的部分，一审法院不予支持。 对于速伯特公司要求省体育局返还收取的7、8号楼的租金30484元的诉讼请求，因双方约定上述租金为2012年12月22日至12月31日期间的租金，且该期间讼争房屋在速伯特公司使用中，故速伯特公司的该项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于速伯特公司要求省体育局返还已收取的3号楼变压器扩容费52360元的诉讼请求。因体育局后勤服务中心于2013年8月7日向刘景享发出《函》，认为3号楼安全性等级为Csu级，不得使用该楼，故一审法院认定速伯特公司和省体育局关于3号楼签订的租赁合同于2013年8月7日解除，因2013年8月7日3号楼尚在装修中，变压器尚未进行改造，故省体育局理应向速伯特公司退还变压器扩容费52360元。对于速伯特公司要求省体育局返还7号楼和8号楼的租赁保证金189000元、变压器扩容费65500元的诉讼请求，7号楼和8号楼的租赁合同系刘景享和体育局后勤服务中心签订的，而（2016）闽0103民初4286号民事判决书已经认定刘景享系受速伯特公司任命处理公司一切事宜，故受偿租赁保证金和变压器扩容费的主体应为速伯特公司。因7号楼和8号楼的租赁合同于2013年6月5日解除，变压器尚未进行改造，故省体育局理应向速伯特公司退还租赁保证金189000元和变压器扩容费65500元。对于省体育局提出速伯特公司的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解，诉讼时效制度在于督促权利人及时行使其权利，维护确定化的社会关系，本案中省体育局陆续将状元巷26号内的1号楼、2号楼、3号楼、7号楼、8号楼出租给速伯特公司作为经营“速8”酒店用房及酒店附属配套用房使用，而后双方因上述房屋结构安全性问题先后以对方为省体育局就租赁合同事宜诉至法院，提起了含本案在内的多个诉讼，1号楼至今仍在速伯特公司使用中；且在省体育局2015年起诉要求解除7号楼、8号楼的租赁合同等纠纷一案中，速伯特公司已于2015年6月11日向省体育局主张返还租金、保证金、变压器扩容费等，并于2017年6月2日起诉，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”规定，速伯特公司提出上述诉讼请求未超过诉讼时效，故一审法院对省体育局的该项辩解不予采信。 关于因本案诉讼产生的评估鉴定费用。在本案中，省体育局预交了鉴定费230000元，速伯特公司预交了评估鉴定费74800元，一审法院认定鉴定费用由双方各承担一半，故速伯特公司应向省体育局支付鉴定费补偿款77600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建省体育局应于本判决生效之日起十日内向福州台江区速伯特酒店管理有限公司支付2号楼装修损失60460元；二、福建省体育局应于本判决生效之日起十日内向福州台江区速伯特酒店管理有限公司支付3号楼装修损失1851287元；三、福建省体育局应于本判决生效之日起十日内向福州台江区速伯特酒店管理有限公司退还7、8号楼保证金189000元、变压器扩容费65500元以及3号楼变压器扩容费52360元；（上述款项共计2166247元，扣除福州台江区速伯特酒店管理有限公司应向福建省体育局支付的鉴定费77600元，福建省体育局应向福州台江区速伯特酒店管理有限公司支付款项共计2088647元）；四、驳回福州台江区速伯特酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54296元，由福州台江区速伯特酒店管理有限公司负担35617元，由福建省体育局负担18679元。 二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、关于一审法院委托的鉴定结论是否可以适用于本案；二、关于本案诉讼是否超过诉讼时效问题；三、关于2号楼装修和3号楼景观改造、内外装修等投入资金损失金额及责任承担问题；四、关于7号楼和8号楼的租赁保证金189000元、变压器扩容费65500元及3号楼变压器扩容费52360元是否应予退还问题。 一、关于一审法院委托的鉴定结论是否可以适用于本案的问题。 一审诉讼过程中，一审法院依据速伯特公司的申请，通过摇号方式委托福建恒信工程咨询有限公司对诉争的2号楼和3号楼装修投入费用和3号楼景观改造、内、外装修投入费用金额问题进行鉴定，依据省体育局的申请，通过摇号方式委托福建九鼎工程质量检测有限公司对诉争的2号楼、3号楼不满足结构性安全的要求是房屋自身结构原因导致还是由于速伯特公司装修行为导致及二者所占比例多少进行鉴定，福建恒信工程咨询有限公司与福建九鼎工程质量检测有限公司均系具备鉴定资质的机构，鉴定机构员亦具备相应资质，在进行实地调查后采用市场询价进行鉴定后作出工程造价鉴定报告；该鉴定报告未见程序严重违法、明显依据不足的情形。省体育局作为出租人，应确保房屋租赁期间的正常使用，而非按其主张在出租之时具备安全条件即可。且，按照福建九鼎工程质量检测有限公司出具的两份《检测报告》载明诉争2号楼、3号楼自身结构存在问题主要依据为《建筑抗震鉴定标准》（CB50023-2009），结合省体育局于2013年7月、9月委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-1999）、《建筑抗震鉴定标准》（CB50023-2009）等标准对3号楼、2号楼的结构安全性鉴定后作出3号楼、2号楼结构安全性等级综合评为Csu级,不满足结构安全性要求的鉴定结论，本院认为省体育局主张鉴定检测报告依据标准及鉴定逻辑错误无事实依据。此外，一审法院组织双方就鉴定报告进行质证，双方均未提出反驳证据，且亦未申请鉴定机构员出庭接受质询，现有证据不足以证明存在应重新鉴定的情形及重新鉴定必要，省体育局申请重新鉴定亦超过举证期限，对该申请不予准许。一审法院采信福建恒信工程咨询有限公司和福建九鼎工程质量检测有限公司的鉴定报告作为本案证据使用并无不当。 二、关于本案诉讼是否超过诉讼时效问题。 本院认为，速伯特公司已于2015年6月11日在另案（2015）台民初字第573号案件审理中提出反诉，构成诉讼时效中断。2017年6月2日，速伯特公司另案提起诉讼后撤诉，构成诉讼时效中断。速伯特公司于2019年5月27日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。且，省体育局与速伯特公司之间租赁合同涉及1号楼、2号楼、3号楼、7号楼、8号楼等多幢房屋，其中1号楼使用至本案诉讼程序启动之时，双方亦因租赁合同纠纷提起多起诉讼，一审法院认定本案诉讼未超诉讼时效正确，省体育局主张应以其单方发函要求速伯特公司搬离的通知作为时效起算点的理由不能成立。 三、关于2号楼装修和3号楼景观改造、内外装修等投入资金损失金额及责任承担问题。 首先，根据福建恒信工程咨询有限公司【2019】价鉴（工程）字18号工程造价鉴定意见书，2号楼的装修投入为236882元。对于出租店面装修造价问题，福建恒信工程咨询有限公司已经做出补充说明，一审法院在核定2号楼员工宿舍装修造价时已将店面装修工程造价予以扣减，省体育局关于2号楼工程造价将出租店面造价计算在内的主张与事实不符。根据鉴定意见书，3号楼景观改造、内、外装修的工程造价为2644696元。省体育局认为3号楼的投入不应超过双方在《3号楼补充协议》中确定的1030000元，对此，本院认为，速伯特公司与省体育局在此前关于3号楼住改商等事宜的相关协议中，仅明确了该楼前期投入资金（含3号楼周边绿化）为1030000元，并未明确是否存在后期投入项目及金额。在2012年1月20日双方明确1030000元先期投入金额后，省体育局于2012年2月1日向刘景享发出函件提及“旧机关大院3号楼补充协议已签定，为确保大楼安全，现要求你们二次装修过程中，不得拆除墙体并维护好现有隔间墙体结构，并上交一份二次装修图纸。装修结束，请有关部门对该楼进行安全检测。”可以认定省体育局对双方就1030000元前期投入费用及负担签订补充协议后有且在进行装修等事宜明知且认可。补充协议签订至2013年8月省体育局发出通知要求停止使用前尚有一年多的时间，现无证据证明在此期间速伯特公司并无相应装修及速伯特公司的投入不会超出1030000元，省体育局主张在签订补充协议后不应再发生装修投入的主张不能成立。 其次，本案诉争合同无法履行的根本原因在于诉争房屋自身结构存在问题导致结构不安全，速伯特公司在承租诉争屋期间虽存在未按合同约定报审报验的情形，但非根本违约，也非本案合同无法履行的根本原因。本案亦无证据证明鉴定所涉及的装修项目非双方合同约定的配套用房的装修而属于住改商的装修，省体育局关于速伯特公司擅自进行住改商装修应自行承担责任的主张依据不足。一审法院综合履行情况、双方当事人的过错程度、损失情况，速伯特公司未报审报验、诉争房屋原结构自身存在问题及装修导致结构不安全的比例等情况，酌定由省体育局承担2号楼装修投入损失的65%责任、3号楼装修投入损失70%责任并无不妥，予以维持。 四、关于7号楼和8号楼的租赁保证金189000元、变压器扩容费65500元及3号楼变压器扩容费52360元是否应予退还问题。 7号楼和8号楼在装修过程中倒塌，租赁合同于2013年6月5日解除，速伯特公司要求省体育局返还7号楼和8号楼的租赁保证金并无不当。3号楼亦因安全问题未投入使用即被要求停止使用，一审诉讼中，省体育局也认可其收取7号楼、8号楼及3号楼的变压器扩容费后尚未进行改造，故一审判决省体育局向速伯特公司退还变压器扩容费合理合法，予以维持。 综上所述，福建省体育局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费54296元，由福建省体育局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二一年一月八日 法官助理 林 颖 书 记 员 林 舒