上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12335号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚云飞，男，1964年10月10日出生，汉族，户籍地浙江省天台县。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐沉鱼，女，1958年9月22日出生，汉族，户籍地浙江省天台县。两上诉人共同委托诉讼代理人：余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁礼强，男，1981年7月1日出生，汉族，户籍地河南省固始县。委托诉讼代理人：黄东，上海筑业律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：上海市闵行区浦江镇汇北村民委员会，住所地上海市闵行区浦江镇闸航路**。法定代表人：王强强，主任。委托诉讼代理人：孙宾龚，男，该单位工作人员。上诉人姚云飞、徐沉鱼因与被上诉人袁礼强、上海市闵行区浦江镇汇北村民委员会（以下简称汇北村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初21649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姚云飞、徐沉鱼上诉请求：1、双方真实意思表示的买卖协议应为有效，一审法院认定无效，法律适用明显错误。2、一审法院对无效后果处理存在明显错误。被上诉人袁礼强、汇北村委会对合同无效具有过错；对于双方当事人的投入及损失，一审判决亦未查明。要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人袁礼强的诉讼请求，支持上诉人反诉请求。被上诉人袁礼强辩称，1、被上诉人根本不知系争房屋是违章建筑。系争厂房占用耕地系违法建筑，厂房买卖协议是无效合同。2、被上诉人明确支付1,340万元，上诉人主张的金额，被上诉人不予认可。3、停产停业损失及搬迁损失理应归被上诉人及小业主所有，为平定诉讼，被上诉人将其中部分让渡上诉人。不同意上诉人的上诉请求。被上诉人汇北村委会辩称，关于拆迁补偿和停产停业补偿是按照政府相关流程予以下发。袁礼强向一审法院起诉请求：1、判令确认袁礼强与姚云飞、徐沉鱼于2014年11月10日签订的《厂房买卖协议》无效；2、判令姚云飞、徐沉鱼返还袁礼强已付的购房款13,400,000元，袁礼强同意返还姚云飞、徐沉鱼由政府部门对系争厂房及附属物支付的相应补偿款8,226,887元；3、判令姚云飞、徐沉鱼支付袁礼强以13,400,000元为本金，自2016年3月15日起至判决生效之日止的利息，其中2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。姚云飞、徐沉鱼向一审法院提出反诉请求：1、确认姚云飞、徐沉鱼与袁礼强于2014年11月10日签订的《厂房买卖协议》有效；2、判令袁礼强支付姚云飞、徐沉鱼剩余购房款600,000元，并支付以该600,000元为本金，自2015年4月1日起至2016年5月25日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算的利息计52,343.75元。一审法院认定事实：2014年11月10日,姚云飞、徐沉鱼（作为甲方）与袁礼强（作为乙方）与签订《厂房买卖协议》一份，协议主要约定：双方就甲方将上海市闵行区XX镇XX村XX路XX号厂房及附属设施所有权全部出卖给乙方达成协议并签订合同。1、甲方必须与汇北村委会确认将XX路XX号17.6亩土地上建造的厂房和附属设施由乙方收购的事宜。2、乙方收购甲方建筑物、构筑物后，甲方协助乙方做好各租户的合同变更等善后事宜。3、乙方收购甲方位于XX路XX号汇北村17.6亩土地上的甲方的建筑物、构筑物等附属设施，乙方支付总金额14,000,000元，付款方式和期限为：签订协议之日应支付500,000元，2014年10月31日之前应支付550万元，2014年11月15日之前应支付3,000,000元，2014年11月30日之前应支付4,400,000元，余款600,000元作为押金，在2015年3月31日前如姚云飞、徐沉鱼没有任何债权债务等纠纷乙方将全部付清。4、甲方应协助乙方与现有租赁户办理租赁变更等事宜，2014年11月30日起所有厂房租金应由乙方收取。5、甲方在付2014年11月30日这笔款之日起应付清所有水电及缴纳汇北村委会土地租赁费等相关费用，甲方遗留的一切债权债务与乙方无关。6、本协议生效后，该厂房如遇国家征用拆迁等，则所有的动迁利益或补偿均归乙方享有，与甲方无关。上述合同签订后，双方于2014年12月1日签订《厂房交接书》并交接系争厂房，后袁礼强依约支付购房款13,400,000元，尚欠600,000元尾款未付。2015年11月12日，因拆违项目需要，上海A有限公司受浦江镇鲁汇社区综合治理中心委托就XX镇XX路XX号非居住房屋（即系争厂房）建安重置价值等出具《估价报告》一份，估价结果为：1、建筑物评估总价6,443,190元；2、装饰装修评估总价1,047,618元；3、附属物评估总价736,079元；4、设备和库存物资搬运费评估总价660,600元，以上各项合计8,887,487元。2015年11月14日，汇北村委会作为甲方（土地出租方）与袁礼强作为乙方（土地承租方）签订《协议书》一份，主要内容为：甲方将丰南路北侧、老闸港河南侧（XX路XX号）的17.6亩土地出租于乙方（原上海B有限公司）使用，租赁期限自2004年4月1日至2024年3月31日，上述土地搭建有11,090平方米的建筑物、构筑物、附属设施若干（即系争厂房），且已经大部分予以出租，因上述土地系农业用地，该搭建行为未履行行政报批手续，违反相关法律规定。现甲乙双方为配合违法用地整治，决定终止租赁关系并拆除地上违法建筑。乙方委托甲方拆除上述租赁土地上搭建的建筑物、构筑物和附属设施，乙方应于2015年11月25日前完成清腾撤离义务。甲方同意对乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施（简称违法建筑）及装修给予一次性补偿8,226,887元。租赁土地及全部违法建筑内的各类经营主体（包括土地次承租人、违法建筑的承租人或实际使用人）所涉及的搬迁损失共计660,600元、停产停业损失共计2,218,000元；甲方同意向乙方支付以上两项补偿款。乙方确认，乙方基于上述条款所取得的补偿款共计11,105,487元，该款已包括乙方的全部财产折价补偿（包括但不限于乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物及附属设施等的折价补偿）及其他可能的损失补偿。上述《协议书》签订后，系争厂房被拆除，汇北村委会先后共向袁礼强支付补偿款11,105,487元。系争厂房所在位于XX镇XX路XX号的17.6亩土地由案外人上海B有限公司（以下简称B公司）于2004年2月24日向汇北村委会租赁，租赁期限为二十年，从2004年4月1日起至2024年3月31日止。租金为第1-5年每亩每年为6,000元，第6-10年每亩每年为6,500元，第11-15年每亩每年为7,000元，第16-20年每亩每年为7,500元。后B公司在上述农用土地上搭建了系争厂房。2007年12月，因系争厂房属非法占地，被相关部门处以罚款。系争厂房及附属设施于2013年3月由B公司转让于姚云飞、余某1、余某2三人。2013年7月，姚云飞、余某1、余某2与汇北村委会签订补充协议，约定因系争厂房于2011年列入拆违范围而造成损失，原土地有偿使用合同延长二年至2026年3月31日止等内容。从2014年7月31日起，系争厂房权利人又变更为姚云飞、徐沉鱼。系争厂房权利人的变更，均告知了汇北村委会,并由变更后的权利人向汇北村委会支付土地租金。袁礼强、姚云飞、徐沉鱼取得系争厂房及附属设施后，均出租于他人。诉讼中，袁礼强表示拆违协商及签订补偿协议时曾电话通知姚云飞方，但无法联系。因整个拆违过程时间紧迫，为防止损失扩大，袁礼强只能同汇北村委会协商并签订协议。姚云飞方则称在系争厂房拆除协商及签订协议时，袁礼强及汇北村委会均未通知姚云飞方。后在2015年10月左右，经袁礼强通知才知晓袁礼强在处理系争厂房拆除协议事宜，但当时仅知道要拆迁，具体如何补偿不清楚。之后，袁礼强又谈到补偿金额仅10,000,000余元，不如预期，并拒付余款600,000元。一审法院认为，根据相关法律规定，当事人之间签订的合同，违反法律、行政法规强制性规定的，属无效合同。针对系争《厂房买卖协议》的效力争议，一审法院认为，本案中B公司与汇北村委会之间签订土地有偿使用合同，约定汇北村委会将涉案土地出租给B公司，并由B公司在上述农用土地上搭建了系争厂房，但系争厂房建造时并未取得房地产权证或建房用地相应批准手续。后姚云飞、徐沉鱼购得系争厂房，但至其出售系争厂房给袁礼强时，并未取得合法的权利证明。袁礼强购得系争厂房后至系争厂房被拆除，仍未办出合法建造的权利证明，相关部门亦认定系争厂房属于被责令拆除的房屋，故系争厂房定性上当属违法建筑。因此，袁礼强与姚云飞、徐沉鱼之间就该系争厂房签订之《厂房买卖协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而属无效。即便袁礼强在签约时知晓系争厂房无产权证，且该厂房的建造也得到汇北村委会的同意，但因土地为农业用地的性质并没有改变，在房屋产权证始终无法取得的情况下，业已违反法律、行政法规的强制性规定，系争厂房买卖协议仍应认定为无效合同。基于以上论述，一审法院对姚云飞、徐沉鱼所主张的《厂房买卖协议》合法有效的相关意见不予采信，其提出的确认合同有效的反诉请求一审法院不予支持。同理，因系争厂房的买卖协议无效，姚云飞、徐沉鱼基于合同有效而提出的继续履行该协议并由袁礼强支付购房尾款和延期付款利息之反诉诉请，一审法院亦不予支持。综上，一审法院对姚云飞、徐沉鱼提出的全部反诉诉请，均不予支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对此，一审法院作如下分析：依补充协议约定的因拆违造成损失而延长租赁期限两年等内容可知，姚云飞对涉案厂房系违章建筑是明知的，而从系争《厂房买卖协议》未约定过户手续、双方履约情况、系争厂房的用途等方面考察，袁礼强亦应知涉案厂房系违章建筑。故可认定，袁礼强与姚云飞、徐沉鱼在协商及签订《厂房买卖协议》时对涉案厂房系违章建筑均明知或应知。双方当事人理应对转让违章建筑可能造成合同无效及因合同无效所产生的法律后果亦是明确的，故袁礼强与姚云飞、徐沉鱼就《厂房买卖协议》无效均负有过错责任。因《厂房买卖协议》无效所造成的损失，袁礼强、姚云飞、徐沉鱼应当各自承担相应的责任。结合本案具体案情，姚云飞、徐沉鱼于《厂房买卖协议》签订后收取了袁礼强购房款13,400,000元。鉴于系争《厂房买卖协议》为无效合同，姚云飞、徐沉鱼收取的购房款13,400,000元应当返还袁礼强。袁礼强在姚云飞、徐沉鱼返还购房款的同时也负有返还系争厂房的义务。现因系争厂房被拆除，客观上已不能返还，故袁礼强应予折价补偿。被拆除的厂房、附属物以及装饰装修部分的补偿款8,226,887元，由专业评估机构进行评估后确定，袁礼强应当返还姚云飞、徐沉鱼，现袁礼强同意予以返还，一审法院予以确认。关于袁礼强与汇北村委会签订的《协议书》中确定的搬迁损失660,600元、停产停业损失2,218,000元，合计补偿款2,878,600元的认定问题。一审法院认为，一方面，从名义上来看，上述款项虽以租赁土地及全部违法建筑内的各类经营主体的损失补偿之名义进行的评估及发放，名义上为各类经营主体的搬迁损失及停产停业损失，并非被拆除厂房、附属物以及装饰装修部分的补偿款组成部分，上述款项亦直接实际发放至袁礼强的银行账户，故应由袁礼强就款项的实际受偿情况提供相应证据加以证明，但本案中，袁礼强并未提供充分证据证明上述款项实际已用于补偿各类租赁房屋的经营主体；另一方面，从上述款项的计算方式及构成角度来看，即便袁礼强未能合理举证证明相关情况，但据此将此款直接等同于厂房被拆除相关联的补偿费用并判令袁礼强予以返还亦不合理。因此，上述款项的处理，需综合考虑补偿费用的名义、构成及关于费用的相关贡献因素大小等予以确定。因此，综合予以考虑，一审法院依法确定袁礼强应向姚云飞、徐沉鱼支付搬迁费用及停产停业费损失合计2,878,600元中的60%。对于袁礼强主张其投入的购房款所产生的相应利息损失，缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于袁礼强租金收益的返还问题。一审法院认为，基于袁礼强购买厂房至厂房被拆除间隔时间仅为一年，袁礼强在此期间还有招租及组织租户及时搬离等情况，均有一定的成本付出，袁礼强诉讼中表述其实际收到租金为500,000元。考虑到姚云飞、徐沉鱼在占用袁礼强购房款期间同样有利息收益，将双方以上费用相互折抵是一种较妥善的解决方法，故袁礼强不必再向姚云飞、徐沉鱼返还租金收益。综上所述，姚云飞、徐沉鱼应返还袁礼强的款项为购房款13,400,000元，袁礼强返还姚云飞、徐沉鱼的费用为被拆除的厂房、附属物以及装饰装修部分的补偿款8,226,887元、搬迁及停产停业损失1,727,160元，合计9,954,047元。据此判决：一、确认袁礼强与姚云飞、徐沉鱼于2014年11月10日签订的《厂房买卖协议》无效；二、姚云飞、徐沉鱼于判决生效之日起十日内返还袁礼强购房款13,400,000元；三、袁礼强于判决生效之日起十日内支付姚云飞、徐沉鱼款项9,954,047元；四、驳回袁礼强的其余诉讼请求；五、驳回姚云飞、徐沉鱼的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审本诉案件受理费68,161.99元，财产保全费5,000元，合计73,161.99元，由袁礼强负担24,368.86元，由姚云飞、徐沉鱼负担43,793.13元；反诉案件受理费减半收取计7,564.85元，由姚云飞、徐沉鱼负担。本院二审期间，各方当事人均未依法向法院提交符合法律规定的新的证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案涉案房屋系建造于农用土地之上，相关行政部门已责令拆除。经本案各阶段审理程序查明，涉案房屋未有合法建造等相关法定程序及相应权利证明。上诉人姚云飞、徐沉鱼与被上诉人袁礼强之间的《厂房买卖协议》因其协议标的、标的物等内容不合法。原审法院以《厂房买卖协议》违反法律、行政法规的强制性规定判定无效，具有事实根据和法律依据，应属正确。关于确认合同无效的后果处理。原审法院根据相关法律规定，依照予以返还、折价补偿以及按过错原则赔偿等各法定流程和要素，予以处理，适用法律正确。原审法院根据本案协议缔约情况、履约过程等客观情形，作出合同无效后果处理的返还、分责、承担损失等，符合本案实际情况，处理结果亦具有妥当性。上诉人提起的上诉理由，其未能依法提供充分、有效的证据证明，同时亦没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人姚云飞、徐沉鱼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109,086.46元，由上诉人姚云飞、徐沉鱼负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  沈 洁审判员  顾克强二〇二一年一月二十八日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……