湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11360号上诉人（原审被告）：龚利英，女，1976年1月29日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：黄勇、李九一，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉洪凯利实业有限公司，住所地：武汉市洪山区工业园书城路****。法定代表人：周良文，公司董事。委托诉讼代理人：刘山虎、王安，湖北诚智成律师事务所律师。上诉人龚利英因与被上诉人武汉洪凯利实业有限公司（以下简称洪凯利公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初7374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。龚利英的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判龚利英向洪凯利公司支付物业费64211.04元。事实及理由：2016年7月26日，龚利英与洪凯利公司签订《商铺租赁合同》，约定租期2016年9月28日至2024年9月27日，租金标准：2016年9月28日至2018年9月27日，月租金80263.8元，2018年9月28日至2020年9月27日，月租金84277元。支付期限为：租金采用先支付后使用，第一次缴纳租金、履约保证金以及其他费用应于合同签订日支付，后续租金及其他费用必须于上期租金及任何费用到期30天前。因商铺经营较差，龚利英无法按照合同约定按时支付租金及物业费，截止2018年11月19日前，龚利英已缴纳租金至2018年4月25日，针对欠缴租金问题，龚利英向洪凯利公司提交缓交租金的申请，双方于2018年11月19日签订《商户申请函》，一致同意：2018年11月29日龚利英向洪凯利公司缴纳租期2018年4月25日至2018年7月24日租金，2019年2月19日缴纳租期2018年7月25日至2018年10月24日租金，2019年4月19日缴纳租期2018年10月25日至2019年1月24日租金，后期每两个月缴纳一季度租金，直到不欠租。该协议签订后，龚利英如约在2018年11月19日通过银行转账的方式向洪凯利公司缴纳了2018年4月25日至2018年7月24日租金240791.4元，此后，洪凯利公司通过各种方式阻碍龚利英的经营活动。按照双方在《商铺申请函》的约定，龚利英下次缴纳租金的时间为2019年2月19日，但在2019年1月16日上午，洪凯利公司财务人员胡荣以及另外两名工作人员闯入案涉商铺的财务室，将龚利英案涉商铺的财务电脑主机、收银台主机以及各类财务凭证一并抢走，并于当天晚上，遭到出租方的强行锁门。此后，该案涉商铺一直无法正常营业，洪凯利公司在擅自处分了店内设施设备后，于2019年9月12日将该商铺出租给案外人闫心洁。2019年1月16日，案涉商铺被洪凯利强行关闭后，龚利英不应向洪凯利公司支付后期租金，更不应当支付此后的物业管理费用。洪凯利公司答辩称，2016年7月26日，洪凯利公司与龚利英签订《商铺租赁合同》后，因龚利英欠付洪凯利公司房屋租金，洪凯利公司与龚利英于2018年11月19日签订一份《商户申请函》。该申请函签订后，龚利英于2018年11月19日、2018年11月20日通过银行转账的方式支付租金共计240791.4元，于2019年1月10日支付租金10014元、物业费5416元。嗣后，龚利英一直未向洪凯利公司支付剩余租金，龚利英仍差欠洪凯利公司租金896966.9元、物业费96316.8元。对于龚利英迟延支付租金的行为，洪凯利公司有权根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定向龚利英主张违约责任。龚利英在一审提供的证据不足以证明洪凯利公司存在强锁商铺的事实，应当承担举证不能的后果。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。洪凯利公司向一审法院起诉请求：1、判令龚利英按照80263.8元/月的标准向洪凯利公司支付自2018年7月24日至2019年3月23日期间的租金，按照84277元/月的标准向洪凯利公司支付自2019年3月24日至龚利英实际腾退、交还承租商铺之日止的租金（暂计至起诉之日的租金为963165.6元）；2、判令龚利英按照4013.2元/月的标准向洪凯利公司支付自2017年9月24日至龚利英实际腾退、交还承租商铺之日止的物业管理费（暂计至起诉之日的物业管理费为88290.4元）；3、判令龚利英以拖欠租金、物业管理费为基数，自拖欠之日起，按照同期银行贷款利率的1.3倍向洪凯利公司支付滞纳金（暂计至起诉之日的滞纳金为25890.5元）；4、本案的受理费、保全费、诉讼财产保全保险费由龚利英承担。一审法院认定事实：2016年7月26日，洪凯利公司（甲方）与龚利英（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定龚利英承租洪凯利公司位于武汉市洪山区石牌岭路与雄楚大道交汇处三鸿?乐都汇第B1/B2-001/002号商铺，建筑面积为1337.73平方米，公摊系数为1.4。合同第二条合同期限及租金计算缴纳标准约定：合同租赁期限为自2016年9月28日起至2024年9月27日止（合同起租的具体日期以甲方通知开业时间为准，通知形式包括但不限于短信、电话、书面公示、媒体公示等）……1.1第一个租约年的月租金标准为人民币60元/月?平方米（建筑面积）……从第三个租约年（含）起，每两个租约年的租金标准在上个租约年租金标准的基础上递增5%。1.4具体租金标准如下：2016年9月28日至2018年9月27日，月租金80263.8元，每季度租金240791.4元；2018年9月28日至2020年9月27日，月租金84277元，递增比例5%，每季度租金252831元；……2.支付期限：租金釆用先支付后使用，第一次交纳租金、履约保证金以及其他费用应于合同签订日支付。后续租金及其他费用必须于上期租金及任何费用到期30天前，由乙方到甲方商场办公室足额刷卡缴纳或进账到甲方指定的银行和账户（在此，甲方无告知乙方缴费的义务）。逾期2天未履行的，甲方有权采取停电、停水、锁门及任何措施向乙方追讨乙方所欠的包括但不限于租金、违约罚款等任何费用并由乙方承担一切由此引发的后果；乙方未按合同约定时间缴纳租金及其他费用，逾期5天则视同乙方构成根本违约，甲方有权解除合同，乙方同时按本合同第十二条2项规定承担违约责任。第三条其他费用的承担及缴纳约定：1.物业管理费：2016年9月28日至2024年9月27日（全额收取）。物业管理费为每月人民币（大写）肆仟零壹拾叁元贰角，（小写）4013.2元整，（季度）物业管理费人民币（大写）壹万贰仟零叁拾玖元陆角，（小写）12039.6元整。第四条保证金约定：1.为确保乙方按本合同之约定履行其合同义务，乙方应于合同签订当日向甲方一次性交纳人民币（大写）贰拾肆万零柒佰玖拾壹元肆角，（小写）240791.4元整作为履约保证金。保证金由甲方在整个租赁期间保存，乙方全面履行合同完毕后，甲方（无息）返还给乙方。2.乙方同意下列情形，甲方可扣除保证金。（1）如乙方未能按本合同约定向甲方支付租金、能源费、滞纳金和其它费用，甲方可以扣留全部或部分保证金冲抵，其金额相当于乙方前述欠费（上述冲抵并不免除乙方依合同约定交纳滞纳金的义务）。乙方应按合同约定及时足额补齐保证金。如未及时补交，甲方可解除合同并按第十二条第2项追究违约责任。……第六条滞纳金约定：乙方拖欠租金、能源费、保证金等应当向甲方支付的任何费用，每日按已拖欠费用的5‰向甲方交纳滞纳金，从应付日起至全部清偿之日止。第十一条合同终止后的交付约定：1.因任何原因导致合同终止后3日内，乙方应抓紧时间腾退承租商铺，3日后乙方应无条件的将商铺完好交还甲方（包括当不限于乙方自行购买的电表、商铺的装修装饰、不可移动的其他设施、设备及商铺建筑物完好，乙方不得将上述财物破坏或取走），也不得向甲方主张任何补偿（包括但不限于装饰装修与设备损失补偿）。2.乙方在交付商铺前应向甲方付清所有应付款项（含租金、违约金或损害赔偿、罚款等）。3.乙方未付清甲方所有款项前，甲方有权制止乙方货品撤店，并有权扣押乙方在商铺内的财物，直至乙方付清所有应付款项；若乙方违约或不愿继续在商铺经营，在甲方规定的时间内不撤走商铺内的自有财产的，视为乙方将该财物抛弃，甲方有权处置乙方在商铺内的丟弃物。附加条款：为扶持乙方经营，甲方给予乙方开业后叁个月免租经营期。武汉瑞和行企业管理咨询有限公司运营部于2017年8月11日向龚利英发出《催款通知书》，载明龚利英应于2017年8月24日前缴纳合同款项，共计292962.9元，缴费区间为2017年9月24日至2017年12月23日，龚利英签收该通知书。武汉瑞和行企业管理咨询有限公司运营部于2017年11月8日向龚利英发出《催款通知书》，载明龚利英应于2017年11月24日前交纳合同款项，共计292962.9元，缴费区间为2017年12月24日至2018年3月23日，龚利英签收该通知书。武汉瑞和行企业管理咨询有限公司运营部于2018年8月13日向龚利英发出《催款通知书》,载明龚利英应于2018年8月24日前缴纳合同款项，共计292962.9元，缴费区间为2018年9月24日至2018年12月23日，邵华代龚利英签收该通知书。其他武汉瑞和行企业管理咨询有限公司运营部向龚利英发出《催款通知书》，龚利英均未签收。洪凯利公司提交龚利英于2018年11月19日申请的《商户申请函》载明：“由于本店经营较差，特向乐都汇商场申请分期付款方式:2018年11月29日缴纳租期2018年4月25日至2018年7月24日租金；2019年2月19日缴纳租期2018年7月25日至2018年10月24日租金；2019年4月19日缴纳租期2018年10月25日至2019年1月24日租金；后期每两月缴纳一季度租金，直到不欠租。”该申请函上有李卓伟、蔡瑞签字确认。一审法院另查明，龚利英于2016年8月5日通过银行转账的方式向武汉瑞和行投资管理有限公司支付513754元，其中租金240791.4元，保证金240791.4元，物业费12039.6元；龚利英于2017年10月11日通过银行转账的方式向武汉瑞和行企业管理咨询有限公司支付252831元，其中租金240791.4元，物业费12039.6元；龚利英于2018年5月3日通过银行转账的方式向武汉瑞和行企业管理咨询有限公司支付租金240791.4元；龚利英于2018年7月31日通过银行转账的方式向武汉瑞和行企业管理咨询有限公司支付租金240791.4元；龚利英于2018年11月19日、2018年11月20日通过银行转账的方式向武汉瑞和行企业管理咨询有限公司支付共计租金240791.4元；龚利英于2019年1月10日通过银行转账的方式向武汉瑞和行企业管理咨询有限公司支付租金10014.1元、物业费5416.87元。一审庭审中，龚利英提交证据证明于2018年11月19日、20日支付租金区间的截止时间为2018年7月23日，与洪凯利公司诉请的租金交纳事实一致；龚利英提交证据于2017年10月支付物业费的截止时间为2017年9月23日，与洪凯利公司诉请的物业费交纳事实一致。一审法院再查明，案涉商铺于2019年9月12日再次出租给案外人闫心洁，合同的租赁期限自2019年10月1日至2027年9月30日止。一审法院认为，武汉洪凯利实业有限公司《商铺租赁合同》系洪凯利公司、龚利英双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应切实履行。根据法庭查明的事实，案涉商铺已于2019年10月1日重新出租给案外人，则本案中武汉洪凯利实业有限公司《商铺租赁合同》履行期限实际截至2019年9月30日。龚利英辩称，洪凯利公司于2019年1月16日强行将案涉商铺封门、停电，导致龚利英歇业。因龚利英提交的录音资料，不能证明系洪凯利公司的原因导致龚利英自2019年1月16日起无法正常营业，且龚利英未提交其他证据证明已将案涉商铺向洪凯利公司返还，龚利英应当承担举证不利的责任，故对龚利英的抗辩意见，不予采信。根据租赁合同约定及洪凯利公司的诉请，2018年7月24日至2019年3月23日租金标准为每月80263.8元，共计642110.4元（80263.8元/月×8个月）；2019年3月24日至2019年9月23日租金标准为每月84277元，共计505662元（84277元/月×6个月）。因龚利英于2016年8月5日支付保证金240791.4元，于2019年1月10日支付租金10014.1元，扣除上述两项金额，龚利英应当向洪凯利公司支付租金896966.9元。每月物业费的标准为4013.2元，根据洪凯利公司诉请从2017年9月24日起计算，则龚利英向洪凯利公司支付物业费96316.8元（4013.2元/月×24个月），扣除龚利英于2019年1月10日支付的物业费5416.87元，龚利英应当向洪凯利公司支付物业费90899.93元。洪凯利公司请求以拖欠的租金、物业管理费为基数，自拖欠之日起按照同期银行贷款利率1.3倍计算，洪凯利公司陈述，系根据武汉洪凯利实业有限公司《商铺租赁合同》第六条约定，自行调整为中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，并不违反相关法律规定。故至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。洪凯利公司请求分段计算滞纳金，针对案涉租金的滞纳金，根据商户申请函的约定，2019年2月19日缴纳租期为2018年7月25日至2018年10月24日的租金240791.4元，2019年4月19日缴纳租期为2018年10月25日至2019年1月24日的租金240791.4元，后期每两月缴纳一季度租金，即2019年6月19日缴纳租期为2019年1月25日至2019年4月24日的租金244804.6元，2019年8月19日缴纳租期为2019年4月25日至2019年7月24日的租金252831元，2019年10月19日缴纳租期为2019年7月25日至2019年9月25日的租金168554元。因在合同中约定保证金可以抵扣租金，且龚利英于2019年1月10日缴纳租金10014.1元，故龚利英应于2019年2月19日缴纳的租金全部抵扣完毕，龚利英应于2019年4月19日缴纳租金的基数为230777.3元。依法支持租金的滞纳金，即以租金230777.3元为基数，自2019年4月19日起计算至实际清偿之日止；以租金244804.6元为基数，自2019年6月19日起计算至实际清偿之日止；以租金252831元为基数，自2019年8月19日起计算至实际清偿之日止；以租金168554元为基数，自2019年10月19日起计算至实际清偿之日止。以上滞纳金至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。针对案涉物业费的滞纳金，因在合同中未将物业费的滞纳金明确约定在合同条款内，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、龚利英于本判决书生效之日起十日内向武汉洪凯利实业有限公司支付租金896966.9元及滞纳金（以租金230777.3元为基数，自2019年4月19日起计算至实际清偿之日止；以租金244804.6元为基数，自2019年6月19日起计算至实际清偿之日止；以租金252831元为基数，自2019年8月19日起计算至实际清偿之日止；以租金168554元为基数，自2019年10月19日起计算至实际清偿之日止。以上滞纳金至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、龚利英于本判决书生效之日起十日内向武汉洪凯利实业有限公司支付物业费90899.93元；三、驳回武汉洪凯利实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14496元、保全费5000元，由龚利英负担案件受理费13679元、保全费5000元，武汉洪凯利实业有限公司负担案件受理费1183元。二审期间，龚利英提交二份证人证言，拟证明2019年1月16日案涉商铺被洪凯利公司强行锁门。经质证，洪凯利公司认为该证人与龚利英存在利害关系，对该证人证言的真实性、关某及合法性及证明目的均不予认可。本院经审理查明，龚利英、洪凯利公司对一审法院审理查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，针对龚利英的上诉理由及请求，本院评判如下：龚利英上诉称洪凯利公司于2019年1月16日将案涉商铺封门、停电，导致龚利英无法正常营业的问题。在本案一、二审诉讼过程中，龚利英均未提交充足的证据证明系洪凯利公司的原因导致龚利英自2019年1月16日起无法正常营业，且龚利英亦未提交其他证据证明其已将案涉商铺向洪凯利公司返还，故龚利英应承担举证不能的后果。综上所述，龚利英的上诉理由不成立，本院不予采纳，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13037元（龚利英已预缴），由龚利英负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二〇二一年一月二十九日法官助理严洁书记员熊云