广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初41号原告：黄丽丹，女，1967年6月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*********，公民身份号码440************624。委托诉讼代理人：叶文晖，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。被告：黄美玲，女，1988年8月6日出生，汉族，住广东省佛山市三水区****************，公民身份号码440************924。原告黄丽丹与被告黄美玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序于2021年1月25日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告黄丽丹的委托诉讼代理人叶文晖到庭参加诉讼，被告黄美玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄丽丹向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《东海蓝湾商铺租赁合同》于2020年10月9日解除；2.确认租赁保证金9570元，水、电物业管理费保证金1000元归原告所有；3.判令被告向原告支付2020年2月至2020年8月拖欠租金33495元和相应利息损失（自2020年9月1日起，以33495元为基数，按照年利率24%计算至实际清偿之日止，暂计至2020年12月1日为2009.7元）；4.判令被告向原告返还2020年1月至2020年8月垫付的物业管理费442.4元；5.案件受理费由被告承担。原告主张的事实与理由：2019年12月1日，原被告双方签订《东海蓝湾商铺租赁合同》，约定被告租赁原告名下位于佛山市三水区**********************位经营美容服务生意。租期内租金标准如下：2019年12月1日至2020年8月31日期间的租金标准为4785元/月；2020年9月1日至2021年8月31日期间的租金标准为5024元/月。合同签订后，原告将商铺如期交付被告使用。但被告自2020年2月份开始拖欠租金，截止至2020年8月份已经累计拖欠原告7个月的租金。另外，案涉商铺需要向物业管理公司缴纳物业管理费（标准：55.3元/月），根据租赁合同第七条第8款，被告应承担承租期间产生的物业管理费。但被告自2020年1月份开始没有支付该费用，截止至2020年8月份原告为其垫付了8个月的物业管理费442.4元（本案诉讼中原告仅主张至2020年8月）。目前，被告的店铺已停止营业，但一直未与原告协商签订解除租赁关系的协议，也未清空店铺交还原告。经原告多次催收未果，后于2020年10月9日向被告发送《律师函》一份，正式解除租赁合同。被告收到《律师函》后，并未在15日的宽限期内清偿欠款，也没有联系原告协商处理。基于被告的严重违约，原告根据租赁合同第九条第1、3款规定，主张没收上述保证金款项。首先，原告可根据租赁合同第九条第1款向被告主张租金利息损失。其次，租赁合同第四条第1款约定，为保障合同履行，被告向原告缴纳9570元租赁保证金（数额相当于两个月租金），正常情况下合同期满无息退还，如被告不履行合同约定，原告有权没收，此外，被告又向原告支付1000元作为水、电、物业管理费保证金。为了维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法查明事实，判如所请。被告黄美玲在诉讼中未提交答辩意见，也未提供证据。原告围绕诉讼请求提交的证据有：1.《东海蓝湾商铺租赁合同》1份，用以证明2019年12月1日，原被告就涉案商铺签订租赁合同，就租金标准、租期、保证金进行了约定；2.律师函、邮单记录各1份，用以证明2020年10月9日，原告委托律师向被告邮寄发送律师函，表明基于被告的违约行为正式解除双方租赁合同，通知被告支付租金、物业管理费，限期内清场迁出商铺；3.物业费发票1份，用以证明被告经营期间，原告为其垫付2020年1月至2020年8月的物业管理费442.4元；4.物业不动产信息查询结果1份，用以证明原告是涉案商铺的合法权属人。经审查，原告提供的上述证据形式、来源合法，与本案具有关联性，被告没有到庭质证，本院依法对原告提交的上述证据予以采信。综合本院采信的证据及原告的陈述，本院确认原告主张的案件事实。另查明，《东海蓝湾商铺租赁合同》第七条第11项约定，租赁期间的物业管理费由承租方承担。原告在庭审中表明，被告租赁原告商铺后，自2020年3月份后没有实际营业。2020年7月，原告因被告拖欠租金，对案涉商铺进行了锁门，具体的锁门日期原告已不记得。此外查明，原告于2020年10月9日通过邮政特快专递向被告发送解除租赁关系的《律师函》，该专递于2020年10月11日送达被告。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订《东海蓝湾商铺租赁合同》，由原告将登记在其名下的案涉商铺出租给被告使用，该租赁合同是依法成立的有效合同，对双方当事人具有法律约束力。原告应按照合同的约定在出租期间将案涉商铺交由被告使用，被告应依照该合同约定向原告履行支付对应租金的义务。对于原告所主张的2020年2-6月份的租金，被告未到庭应诉，未主张其已经支付了相关租金或者存在不支付相关租金的正当理由，根据租赁合同的约定，被告应以4785元/月的标准向原告支付该5个月的租金，计为23925元。在原被告的租赁关系中，租金是被告使用租赁物的对价，根据原告的陈述，原告因追讨租金未果已于2020年7月对案涉商铺上锁，由此势必导致被告在此期间不能对案涉商铺进行实际控制和使用，故对于原告所主张的商铺上锁后的租金，本院不予支持。由于原告未表明其具体上锁的日期，未能证明2020年7月被告对案涉商铺进行实际控制和使用的时间，根据上述情况，本院对原告主张的2020年7-8月份的租金不予支持。被告未按照合同约定时间向原告支付2020年2-6月份的租金，应依法承担相应的违约责任，故原告主张被告支付该租金自2020年9月1日至实际清偿之日的利息，本院予以支持，综合本案情况，本院酌定以年利率5%的标准予以计算，原告主张利率的过高部分缺乏依据，本院不予支持。被告迟延履行支付租金的义务，经原告催促后在合理期间仍未履行，原告依法可以解除租赁合同，原告于2020年10月9日向被告发送《律师函》表明解除租赁合同，属于原告合法行使其合同解除权，合同自解除通知送达给对方时即2020年10月11日解除，故案涉租赁合同于2020年10月11日解除。原告主张被告所交的租赁保证金9570元应归原告所有，本院认为，由于被告的违约行为导致原告需解除租赁合同另行出租案涉房屋，由此造成原告另行出租准备期间房屋空置等损失，原告在本案中主张租赁保证金9570元归其所有，应视为原告主张被告按照该标准赔偿其房屋空置等损失，根据本案情况，该标准未超出合理的范围，对于原告的该请求本院予以支持。原告主张被告所交的水费、电费、物业管理费保证金1000元应归原告所有，本院认为，原、被告虽然在租赁合同中存在相关约定，但由于原告并未能证明被告迟延支付水费、电费、物业管理费给原告造成了实际损失，在原告亦已另行主张被告支付拖欠的物业管理费的情况下，原告要求该1000元归其所有显失公平，本院不予支持。原告主张被告退还原告所垫付的2020年1-8月份的物业管理费442.4元，根据租赁合同的约定及本院的上述分析，被告应承担2020年1-6月份实际租赁期间的物业管理费，折算为331.8元，该款原告已经向物业管理方支付，被告应支付给原告。由于被告已经支付给原告水费、电费、物业管理费保证金1000元，对应扣抵该331.8元后，尚余668.2元归被告所有。由于被告尚欠原告租金23925元，结合原告的诉请，该668.2元可用以抵扣对应租金，抵扣后被告还应向原告支付租金23256.8元。被告黄美玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。由于本案是因2021年1月1日前的法律事实引发的纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案适用当时的法律及司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告黄丽丹与被告黄美玲于2019年12月1日签订的《东海蓝湾商铺租赁合同》于2020年10月11日解除；二、被告黄美玲应于本判决生效之日起十日内向原告黄丽丹支付所欠租金23256.8元并支付自2020年9月1日起至实际清偿之日，以实际所欠租金为本金，按照年利率5%计算所得的利息；三、被告黄美玲已向原告黄丽丹支付的租赁保证金9570元，水、电物业管理费保证金1000元，原告黄丽丹无需返还给被告黄美玲；四、被告黄美玲应向原告黄丽丹支付2020年1-6月份物业管理费331.8元，该款已在本判决第三项款项中扣抵，被告黄美玲无需另行向原告黄丽丹支付；五、驳回原告黄丽丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计716元，由被告黄美玲负担472元，原告黄丽丹负担244元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 廖连载二〇二一年一月二十六日法官助理 陈惠玲书 记 员 李洁文