江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0404民初3508号 原告（案外人）：张建华，男，1964年5月12日生，汉族，住常州市武进区。 委托诉讼代理人：张菁，乐天（上海）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：胡晓筠，男，1970年11月3日生，汉族，住常州市新**。 委托诉讼代理人：金丽艳，江苏常弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚雷，江苏常弘律师事务所律师。 第三人（被执行人）：常州新区阳光抛光材料有限公司，住所地常州市新**华山路**。 法定代表人：张建江，该公司总经理。 第三人（被执行人）：张建江，男，1961年5月22日生，汉族，住常州市武进区。 原告张建华与被告胡晓筠、第三人常州新区阳光抛光材料有限公司（以下简称阳光公司）、张建江案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建华及其委托诉讼代理人张菁，被告胡晓筠委托诉讼代理人金丽艳，第三人张建江同时作为阳光公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建华向本院提出诉讼称，原告于2006年3月在被执行人阳光公司坐落于常州市××镇××弄村的不动产（房屋所有权证号：常房权证武字第1××4号，以下简称涉案不动产）东南角的土地上建造了四层楼房（位于涉案不动产宗地内**房屋东首第一间）,建筑面积210平方米，以及24平方米的彩钢房。同年3月5日,原告与阳光公司、张建江签订协议书一份，约定上述房屋归原告所有。随后该房屋一直由原告使用、出租等。对于房屋建造的事实有当时承建的工人及材料结算证明。据此，原告认为上述房屋不应当被执行，请求：1.停止对前述阳光公司涉案不动产宗地内2号房屋东首第一间四层楼房（以下简称异议建筑物）的执行；2.确认该异议建筑物为原告所有。 被告胡晓筠辩称，1.原告与张建江系兄弟，与案件执行存在直接利害关系，涉案不动产早在2013年即已抵押，债权几经转让并由法院查封、保全、执行，原告及阳光公司、张建江均未提出异议，却在评估拍卖程序结束后突然提出异议，违背常理，系恶意诉讼对抗执行；2.原告没有充分证据证明其对异议建筑物享有所有权；3.异议建筑物为无证建筑，依据相关法律规定，无证建筑物的权属应根据土地使用登记簿确定，法院对其进行执行并无不当。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人阳光公司、张建江述称，同意原告的主张。 经审理查明，2013年12月30日，本院对江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）诉阳光公司、张建江金融借款合同纠纷一案作出（2013）钟商初字第1121号民事判决：一、阳光公司于判决生效之日起十日内向江南银行支付借款本金2990715.3元及利息〔按最高额借款合同（月息千分之七点二三零二上浮50%）约定自2013年3月30日起计算至本判决确定履行之日止〕。二、阳光公司于判决生效之日起十日内向江南银行支付律师代理费70740元。三、如阳光公司不能偿还上述债务，江南银行有权就阳光公司抵押的坐落于本市××镇××弄村房地产（房屋所有权证号：常房权证武字第1××4号）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。四、如阳光公司不能偿还上述债务，张建江对上述债务承担连带清偿责任。判决后，当事人均未上诉。2015年3月20日，江南银行与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司订立了不良金融资产包转让协议，将上述判决确定的债权转让给了中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。2016年7月19日，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司与同伦资产管理有限公司签订债权转让协议，将上述债权转让给了同伦资产管理有限公司。2018年1月19日，同伦资产管理有限公司与杭州坤盛资产管理有限公司订立了债权转让协议，将上述债权转让给了杭州坤盛资产管理有限公司。2018年3月22日，杭州坤盛资产管理有限公司与胡晓筠签订了债权转让协议，由胡晓筠受让了上述债权。 根据胡晓筠的申请，本院于2018年3月27日立案强制执行，案号为（2018）苏0404执1007号。在该案执行过程中，2018年5月26日本院作出（2018）苏0404执1007号执行裁定：评估涉案不动产。同年11月12日，本院裁定拍卖涉案不动产。案外人张建华提出异议，本院于2020年5月29日作出（2020）苏0404执异16号执行裁定，驳回张建华的异议请求。张建华不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，1.原告张建华系张建江弟弟。2.坐落于常州市××镇××弄村的土地使用权面积为4210.2平方米，登记在阳光公司名下，土地使用权证号：武集用（2003）第1511043号。异议建筑物建造在该土地上。3.涉案不动产于2013年7月由阳光公司抵押给江南银行，几经债权转让，现抵押权人为胡晓筠。4.2019年5月20日，本院司法拍卖涉案不动产，同日以901.5万元拍卖成交。5.2019年10月8日，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司出具苏鑫房估（2018）字第2628-1号房产估价报告一份，估价项目为阳光公司××镇××弄村宗地内2号房屋东首第一间房产价值评估。报告中载明估价对象为无证房产，现场测量面积为222.5平方米，四层，平均层高3.15米。经核实，该份评估报告中的评估对象即为异议建筑物。 审理中，为证明其主张，原告张建华向本院提供如下证据： 1.原告（出租方）与孟根生（承租方）签订的《房屋租赁合同》，用以证明彩钢房24平方米已由原告出租，异议建筑物至今一直由原告占有使用、收益。该房屋租赁合同载明的落款时间为2018年12月1日，租赁房屋为常州市武进区牛塘镇沈家村委湖滨北路522号，面积24平方米，租赁期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止。 2.证人张某出具的《证明》、手写门窗结算清单1份，用以证明异议建筑物门窗由张某承做，张某证明异议建筑物由原告建造。张某并到庭陈述，其与张建华、张建江是朋友关系，异议建筑物门窗由其承做，因为是张建华请其承做并支付价款，按照其理解以及常识，异议建筑物应是张建华的。 3.证人刘某出具的《证明》、手写记账清单1份，用以证明异议建筑物黄沙、水泥由刘某供应，刘某证明异议建筑物由原告建造。刘某并到庭陈述，异议建筑物施工所需黄沙、水泥、砖头由其提供，此前其与张建华、张建江一般认识，因系张建华要求供货，并现金即时支付货款，其认为异议建筑物是张建华的。 4.证人陈某出具的《证明》，用以证明异议建筑物不锈钢扶手系陈某承做，陈某证明该房屋由原告建造。陈某并到庭陈述，其与张建华、张建江系一个村委的，从小相识，异议建筑物不锈钢扶手系张建华要求其承做并支付款项，异议建筑物是张建华的。 5.原告与第三人阳光公司、张建江签订的《协议》，用以证明双方约定在阳光公司所有的土地上建造房屋。该协议载明的落款时间为2006年3月5日，甲方为阳光公司，乙方为原告张建华，内容为：经甲乙双方共同协商，甲方同意乙方在甲方东南的空地上建造住房壹间简易房壹间，建造费用有（由）乙方自己承担，产权归乙方所有，如今后拆迁，所有拆迁费用归乙方所有，特订此协议等。《协议》由常州市武进区××镇××弄村民委员会盖章确认情况属实，落款时间为2019年5月30日。 被告胡晓筠发表如下质证意见：1.对租赁合同真实性、关联性有异议，租赁合同形成于2018年12月1日，晚于法院对涉案不动产进行评估拍卖的时间，系阻挠执行的行为，且该租赁合同显示租赁面积24平方米与原告诉称的四层楼房面积不符，对其证明目的不予认可。2.证人证言仅陈述异议建筑物的建造情况，不能证明该建筑物的所有权，对其证明目的不予认可。3.对《协议》真实性不予认可，首先协议双方与案件执行有直接利害关系，双方权利义务不对等，原告使用土地未支付对价，村民委员会落款时间晚于协议落款时间十三年之久，村委历经多次人事变更，进行盖章确认是否有事实基础存疑。 还查明，2018年6月26日，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司出具苏鑫房估（2018）字第2628号房产估价报告一份，估价项目为阳光公司位于××镇××弄村的工业用途房产，报告中载明本次评估房屋总建筑面积为5660.35平方米，其中有证建筑物面积为5584.06平方米，无证建筑物面积为76.29平方米。估价明细表载明的常房权证武字第1××4号有证建筑物中，2号房屋建筑面积2123.19平方米。庭审中，原、被告双方基于前述评估报告中对无证建筑物面积记载为76.29平方米，与苏鑫房估（2018）字第2628-1号房产估价报告中记载的无证房面积为222.5平方米不符，认为异议建筑物不在原评估拍卖范围内。经查，2019年7月20日，江苏鑫洋土地房地产评估有限公司向本院出具《情况说明》，载明：根据本院提供的阳光公司《不动产登记簿查询证明》，其中证载2号房屋的建筑面积2123.19平方米，总层数为3层，所在层为1-3层，评估人员在现场对二号房的1-3层（包含东首第一间及阳台）的面积进行了初步核实，实测面积和证载面积大体相当，故评估人员当时认为2号房证载面积包含了东首第一间和阳台的面积，并把东首第一间按照证载房屋进行了评估，其出具的评估报告结果包括了东首第一间和阁楼的价值。该评估报告中估价对象实地查勘情况及相关照片中，也包含了《情况说明》中的2号房及其东首第一间即本案异议建筑物。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，对案外人提出的排除执行异议，应当审查下列内容：（一）案外人是否为权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本院认为，原告张建华对异议建筑物并不享有足以排除强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，张建华并不能提供相应的土地使用权登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等证据来证明其系异议建筑物的权利人。异议建筑物建造在使用权证号为武集用（2003）第1511043号的常州市××镇××弄村土地之上，而该土地使用权登记在阳光公司名下，根据“房地一体”原则，法院依现状处置，对涉案不动产及其土地使用权、、地上建筑物附属设施，包括异议建筑物进行整体评估和拍卖，并无不当。其次，张建华主张其基于建造对异议建筑物享有所有权，进而要求排除执行，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，具体到本案中，异议建筑物并未取得建设工程规划许可、施工许可，为无证建筑，张建华提供的证人证言、《协议》等证据尚不足以证明其出资建造了异议建筑物，退一步讲，即使该建筑物由原告出资建造，亦不能直接原始取得所有权，且该建筑物至今尚未办理登记，故对原告要求确认所有权的诉讼请求，不应予以支持。 综上，张建华的诉讼请求，缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下： 驳回原告张建华的诉讼请求。 案件受理费4140元（原告已预交），由原告张建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  贺晓梅 人民陪审员  薛洪兴 人民陪审员  孙祝山 二〇二一年一月十三日 书 记 员  周嘉怡