天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初14936号原告：天津隽丰物业管理有限公司，住所地天津市河**贺兰路与鲁山道交口太阳城会所**。统一社会信用代码91120101238834785W法定代表人：谭少鸿，总经理。委托诉讼代理人：赵翊名，天津吉贤律师事务所律师。被告：吴学强，男，1954年10月23日出生，汉族，住天津市河**。原告天津隽丰物业管理有限公司与被告吴学强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津隽丰物业管理有限公司之委托诉讼代理人赵翊名、被告吴学强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津隽丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年9月至2019年5月期间物业服务费29602.38元;2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系被告所有河西区××小区的物业服务公司，被告系该小区业主，被告所有的房屋建筑面积214.51平方米。根据物业管理服务合同，约定每平方米物业费2元，被告每月应缴纳物业费429.02元。原告提供了物业服务，但被告从2013年9月至2019年5月无故拖欠此期间应缴纳的物业费29602.38元，原告向被告催要物业费未果。原告为了维护自身合法权益，诉至法院。原告天津隽丰物业管理有限公司向本院提供证据如下：1.《天津市住宅物业服务合同》，证明原告为案涉房屋提供物业服务及收费标准；2.欣水园小区交接联席会议纪要，证明原告与业委会协商确定2019年5月30日启动交接程序，此前该小区一直由原告进行物业服务，并且原告进驻欣水园小区收取历史欠费；3.天津市不动产登记簿查询证明，证明案涉房屋权利人及房屋面积；4.缴费通知单、EMS快递单复印件，证明原告对被告进行过催收；5.受案通知复印件、诉前调解通知书复印件，证明本案经过诉前调解程序；6.信用等级评级证书复印件，证明信用等级评级情况；7.业主大会证明材料，证明原告按时催收。被告吴学强辩称，不同意原告诉请。原告的诉请超过诉讼时效。原告的服务级别与收费标准不符，服务有严重瑕疵。被告的车辆于2013年10月11日在地下车库被砸，报案后派出所调取的监控录像显示，犯罪分子作案两个半小时，没有一个巡查人员，且出入口的监控视频看不清人脸，无法破案。被告建议原告在出入口处安装照明灯，至今没装。关于被告的车损问题，原告一直置之不理。被告房屋合同面积216.01平方米，房本面积214.51平方米，至今未退差价。因为承诺的安保设施没有兑现，使被告无法居住，原告同意以物业费折抵。物业合同不规范，属于无效合同。被告吴学强未提供证据材料。案件审理中，当事人围绕主张提供了证据，本院组织双方进行了举证、质证。本院的认证意见：原告提供的证据1至证据6真实、客观，与本案具有关联性，本院予以采信；证据7需要其他证据予以佐证，本院不予采信。结合双方的陈述与采信的证据，本院认定事实如下：被告系天津市河西区珠江道与九华山路交口西南侧欣水园5增1-1-402室房屋的所有权人，房屋建筑面积214.51平方米。原告自欣水园小区交付起为该小区提供物业服务，2012年12月10日原告与天津市欣水园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，期限自2013年1月1日至2015年12月31日。2015年12月30日，原告与欣水园小区业主大会签订最后一份《天津市住宅物业服务合同》，期限自2016年1月1日至2018年12月31日止。关于物业管理服务费收费标准，物业合同约定物业服务费采取包干制形式收取，其中高层按建筑面积每月每平方米2元（含机电设施运行、维护、管理费）由业主交纳，小高层按建筑面积每月每平方米1.5元（含机电设施运行、维护、管理费）由业主交纳，本案中原告按高层收费标准向被告主张物业服务费。合同期限届满后，原告与欣水园小区业主大会未续订合同。2019年5月21日原告与欣水园业主委员会在欣水园小区物业交接联席会议中达成一致意见，确定2019年5月30日开始启动交接程序，2019年6月5日上午9:00由锋妍物业公司进驻欣水园小区，原告交接完毕撤出小区。被告未支付自2013年9月至2019年5月期间的物业服务费。2016年12月、2019年1月，原告向被告案涉房屋地址寄送物业费催缴函，均被拒收退回。2016年9月1日、2019年8月2日原告通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会申请诉前调解。本院认为，原告与欣水园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》的合同效力，已有生效判决书认定合法有效。被告作为欣水园小区的业主，理应向原告交纳物业费。物业合同于2018年底终止后，原告以其实际行为向被告提供了物业服务，被告亦享受了原告提供的相关物业服务，虽双方未续订合同，但依法应视为原告和被告之间存在事实上的物业服务合同关系，应参照合同约定的物业服务费标准交纳。考虑到原告在物业服务方面存在一定瑕疵，本着物业服务费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，应适当酌减被告应缴纳的物业服务费，结合该小区实际情况，对于被告未交纳的物业服务费应酌情减免12%。关于被告主张的原告的诉讼请求超过诉讼时效一节，物业服务企业主张业主给付物业费的诉讼时效，从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算,且诉讼时效因原告书面催交、申请诉前调解或起诉而中断。故原告的主张未超过诉讼时效，被告的该抗辩理由不能成立。关于被告主张车辆损失、房屋面积差价等问题，与本案不属于同一法律关系，应另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告吴学强给付原告天津隽丰物业管理有限公司2013年9月至2019年5月期间物业费26050.09元；二、驳回原告天津隽丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后为270元，由原告天津隽丰物业管理有限公司负担32元，被告吴学强负担238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  陈妍红二〇二一年一月十四日书记员  刘 洋本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。