浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4094号 上诉人（原审被告）：东阳市东态生物科技有限公司，住所地东阳市六石街道潘松（桥头自然村）。 法定代表人：黄国锋。 上诉人（原审被告）：黄国锋，男，1978年6月10日出生，汉族，住东阳市。 上诉人（原审被告）：黄献华，男，1966年5月20日出生，汉族，住东阳市。 黄献华委托诉讼代理人：黄国锋，男，1978年6月10日出生，汉族，住东阳市。 被上诉人（原审原告）：东阳市名德磁业有限公司，住所地东阳市六石工业区。 法定代表人：吴岩红。 委托诉讼代理人：朱**友，东阳市申义法律服务所法律工作者。 上诉人东阳市东态生物科技有限公司（以下简称东态公司）、黄国锋、黄献华与被上诉人东阳市名德磁业有限公司（以下简称名德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初10519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东态公司、黄国锋、黄献华的上诉请求：请求依法改判，被上诉人应退回上诉人房租及保证金223360元。 事实和理由：一审法院认定事实错误，遗漏了重要证据。即上诉人提供了东阳市生态环保局于2019年6月4日，将上诉人所承租的厂房予以查封的封条，导致上诉人不能继续生产。因此2019年6月4日至2019年10月14日止，上诉人不应承担房租费，即278026元，该房租占用费一审法院认定错误。一审法官已向相关部门了解上诉人方生产经营问题，但均未有明确的反映，未得到因涉案房屋违建而导致断电的回复。房屋已被查封，无法继续生产。被上诉人8年来的房租应该退还给国家，厂房是非法的，应退还上诉人2018年10个月的房租。请求支持上诉人的上诉请求。 名德公司答辩称：1.上诉人所谓的2019年6月4日被东阳市生态环保局查封，究其原因是上诉人自己的原因所造成，根据（2019）6号督办单上载明的现场检查发现的问题第5项及整改意见第5项，督促卓瑞生物颗粒厂尽快关停搬迁，制定该地块土地收回方案。因此该环保查封与被上诉人无关。2.2019年6月至2019年10月期间，虽然上诉人的卓瑞生物颗粒厂被查封，但是上诉人并未停工仍在继续生产，根据历月电费明细，上诉人2019年6月至2019年9月的用电量完全正常，每月电费都处于5000元以上，根本不存在停工停产。3.根据第二批拟关停淘汰的66家“四无”企业单位（个人）名单，第一家就是东阳市卓瑞通用机械设备有限公司，即本案的上诉人。4.上诉人租赁的是被上诉人的现房，对于被上诉人厂房属于违法建筑这一点，一审判决书中已经认定双方的租赁合同无效，故被上诉人请求的是上诉人使用该厂房的使用费，而不是租赁费，对于被上诉人所收取的租金或者厂房使用费，上诉人的要求无法律依据，如果是违章建筑，应该由相关行政部门作出处罚。至于上诉人要求退回房租的观点，因为上诉人实际使用占有被上诉人的厂房这一事实客观存在，所以上诉人的该要求不符合法律规定。上诉人因自身生产经营不符合相关的环保要求，依法被环保部门查封，其责任应当由上诉人自己承担。据此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 名德公司向一审法院起诉请求：一、判令解除双方于2017年12月13日签订的《房屋租赁合同》；二、判令东态公司、黄国锋、黄献华共同支付尚欠租金34万元；支付违约金13.48万元（2019年6月30日前10.84万元；7月1日至9月30日2.34万元）；三、判令东态公司、黄国锋、黄献华共同赔偿厂房因火灾造成的损失34.5881万元；四、判令东态公司、黄国锋、黄献华立即腾空厂房后搬迁离厂；五、判令东态公司、黄国锋、黄献华承担补足上缴税收60万/年的义务及违约金2.4万元；六、判令东态公司、黄国锋、黄献华共同承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年12月13日，名德公司（甲方）与黄国锋、卓瑞公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租坐落于东阳市六石街道桥头（自然村）的厂房（以下简称涉案房屋），租期2年，自2018年1月21日至2020年1月20日，租金第一年70万元，次年上升10%，先付后用，第一年租金合同签订之日付清，次年租金在租期开始前两个月一次性支付，如延迟支付，则按月利率2.5%支付迟延拖欠部分款项的违约金等。嗣后，甲乙双方又对房租等事项进行了协商，陆续签订了《保证书》、《协议书》等。其中2019年3月27日的《协议书》中，双方确认，承租方尚欠名德公司截止2019年3月27日的租金为64万元，产生滞纳金6.72万元，承租方承诺在2019年4月10日前支付租金20万元，剩余44万元延长至2019年6月30日前支付，若承租方按时付清，名德公司同意免除截止2019年6月30日的滞纳金产生滞纳金10.84万元。2019年8月25日的《协议书》，黄献华自愿作为涉案房屋的共同承租方，与名德公司及东态公司、黄国锋共同签订，《协议书》约定，东态公司、黄国锋、黄献华所欠租金为34万元，保证于2019年8月25日之前一次性付清，东态公司、黄国锋、黄献华如按时付清租金，名德公司同意免除2019年双方《协议书》中所确定的滞纳金。一审庭审中，名德公司与东态公司、黄国锋、黄献华一致确认，该笔34万元租金系自2019年1月21日起至2020年1月20日期间的租金中的未付部分，且东态公司、黄国锋、黄献华在名德公司处有5万元的保证金可以抵扣。2019年10月14日，涉案厂房因违法用地被责令强制拆除。另查明，东阳市卓瑞通用机械设备有限公司，法定代表人黄国锋，于2019年8月26日变更为东阳市东态生物科技有限公司。 一审法院认为，一、涉案房屋租赁合同是已经解除还是自始无效；二、东态公司停工停产是否属实，东态公司、黄国锋、黄献华是否应缴纳租金或占有使用费，金额是多少；是否需要支付违约金或滞纳金。关于第一个争议焦点，名德公司认为如果涉案合同系无效合同，诉请中的租金变更为占有使用费，涉案合同是根据厂房现状租赁的，东态公司租赁厂房时有审查厂房是否合法的注意义务，其未尽到注意义务，厂房状况双方是明知的，东态公司至今未搬迁；东态公司、黄国锋、黄献华认为，2015年东阳市人民法院就裁定系违章并强制执行，名德公司一再欺骗东态公司可以通过关系予以解决，厂房系违章建筑但签合同时名德公司并未告知东态公司；一审法院认为，涉案房屋未经批准、违法用地，系违章建筑，《房屋租赁合同》违反了法律的强制性规定，自始无效。关于第二个争议焦点，名德公司认为东态公司、黄国锋、黄献华未提供有效证据证明停产，东态公司用电量少与停工停产没有关联性，是其业务量少造成的，断电没有文件通知，东态公司也未告知名德公司，因为名德公司原因造成东态公司的损失的观点无法成立，合同及协议书确认了东态公司、黄国锋、黄献华尚欠名德公司34万元，违约金（滞纳金）计算的依据是根据合同约定的，系迟延交付租金造成违约，按照合同约定的月利率2.5%计算；东态公司、黄国锋、黄献华认为，根据电费单，未拉闸时是正常经营有业务的，停电是客观原因而非业务问题，名德公司应退回东态公司40几万。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》因名德公司提供的厂房系违章建筑而无效，名德公司关于租金及违约金的诉请，一审法院不予支持，但东态公司、黄国锋、黄献华占有、使用名德公司提供的涉案厂房是事实，应给予名德公司相应的占有使用费，费用可参照双方协商一致的租金金额确定，涉案厂房于2019年10月15日被依法拆除，东态公司、黄国锋、黄献华辩称此前曾因涉案厂房系违章建筑的原因造成其停工停产损失，并提供了历月电费明细，但未提供相关的行政强制措施依据，亦未提供有效证据证明其用电量减少与涉案房屋系违章建筑之间存在关联性，且2019年3月27日及2019年8月6日签订的《协议书》内容中，对因涉案房屋系违章建筑而影响了东态公司生产经营的问题均未有明确的反映，一审法院向相关部门了解也未得到因涉案房屋违建而导致断电的回复，故一审法院确认东态公司、黄国锋、黄献华应支付名德公司截止2019年10月14日的占有使用费，经计算，扣除2019年10月15日起至2020年1月20日止的占有使用费206739.73元及抵扣保证金5万元后，东态公司、黄国锋、黄献华尚应支付名德公司83260.27元。关于名德公司要求东态公司、黄国锋、黄献华腾空厂房的诉请，一审法院依法予以支持。综上，名德公司诉请部分成立，一审法院予以支持。部分不成立，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院作出如下判决：一、东态公司、黄国锋、黄献华应于一审判决生效之日起十日内支付名德公司房屋占有使用费83260.27元。二、东态公司、黄国锋、黄献华应于一审判决生效之日起十日内腾空离厂。三、驳回名德公司的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8422元，由名德公司负担6945元，东态公司、黄国锋、黄献华负担1477元。 二审中，三上诉人向本院提交如下证据： 1.东土资罚字（2013）175号行政处罚决定书，拟证明被上诉人的厂房系违章建筑，导致上诉人2018年无法办理环评手续，房租系被上诉人的违法收入。 2.六石强执字（2019）第003号行政强制执行决定书，拟证明六石街道8月份已经明确通知房东要拆除厂房，被上诉人到9月份还向上诉人催房租，说明被上诉人一直在欺骗上诉人。 3.科技咨询协议书，拟证明因被上诉人的土地性质问题导致上诉人无法办理环评。 4.六石街道办事处函，拟证明街道以赶走上诉人为目的来拆除厂房。 5.2018年、2019年上诉人与被上诉人的聊天记录，拟证明2018年关停是因为土地性质关停的，并不是因为环保问题。 6.专利申请书，拟证明上诉人的电费是因为研发新产品，并费因生产经营。 7.照片1份，拟证明被上诉人还在违法使用土地。 被上诉人对上诉人提交证据的质证意见为：对证据1、2的真实性没有意见，对证明目的及关联性均有异议，该两份证据都是行政处罚的书面材料，处罚系因被上诉人的土地性质违法，不涉及租用厂房，未对上诉人的生产经营产生影响，厂房最终在2019年10月15日拆除，双方对租金的交付达成了补充协议，但上诉人未按照协议履行，导致本案诉讼，该两证据与本案无关。对证据3，该证据只能证明上诉人曾与其他公司签订过做环保的协议，但上诉人并未按照协议书确定的内容由对方办理环保验收，上诉人的工作内容并不涉及到土地性质问题，上诉人的证明目的不能成立。对证据4，真实性及合法性无异议，关联性及证明目有异议，该函件属于办事处的行政行为，因上诉人自身没有达到环评及安全的要求导致被处理，与被上诉人无关。对证据5，真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，聊天记录中能够充分证明六石街道和环保部门已对上诉人环保不达标的事实发出通知，虽然2018年已经提出拆迁，但由于双方的沟通，上诉人依旧生产经营至2019年10月15日。对证据6，与被上诉人无关，与本案无关联性。对证据7，真实性不清楚。 被上诉人向本院提交如下证据： 1.督办单，拟证明系因上诉人自身在环保方面存在问题，导致被查封，并被督促关停搬迁。 2.历月电费明细，拟证明上诉人在查封期间也在正常用电,2019年6月至2019年10月都在生产经营，不存在停工停产的事实。 上诉人对被上诉人提交证据的质证意见为：对证据1，2018年5月份上诉人已接到三改一拆通知，6月份环保局来查封，为了赶走上诉人，变相的通过环保来查。对证据2，真实性无异议，之前上诉人的电费都是十几万，该表中的电费是维修机器设备的用电。贴上封条之后上诉人没有再生产，只是在研发新产品。 本院依据被上诉人申请向东阳市供电公司调取了上诉人2019年1月份至2020年6月份的历月电费明细，与被上诉人提交的电费明细内容一致，双方对法院调取的证据均无异议。 经审查，对上诉人提交的证据1-5的真实性予以认定，但证据1、2中所反映的涉案房屋未经批准、违法用地，系违章建筑，并被责令强制拆除，一审已予以认定，但该两份证据难以达到上诉人的证明目的，证据3所反映的内容不能证明系因土地性质问题导致上诉人无法办理环评，证据4反映出系因上诉人企业消防安全不达标及未办理环评手续等问题被六石街道办事处向六石供电所发函建议供电所对上诉人企业的三相电进行拆除，证据5不能反映上诉人所述的系因土地性质问题导致被关停，证据3、4、5不能达到上诉人的证明目的，本院不予认定。证据6的真实性予以认定，但无法证明与本案的关联性，本院不予认定。证据7，真实性难以确认，对该证据本院不予认定。被上诉人提交的证据1，真实性予以认定，该证据反映出经济开发区和六石街道生态环境专项督导发现问题的督办单中载明上诉人企业存在问题并被督促尽快关停搬迁。证据2结合被上诉人向法院申请，本院从东阳市供电公司调取的双方均无异议的上诉人历月电费明细，对该证据的真实性本院予以认定。 二审另查明，2019年7月2日，中央环境保护督察东阳市整改工作协调小组发布关于经济开发区和六石街道生态环境专项督导发现问题的督办单，其中现场检查发现的问题：应家村卓瑞生物颗粒厂环保设备不完善，布袋除尘器管道未接通使用、粉尘比较多，颗粒产品露天堆放。整改意见：督促卓瑞生物颗粒厂尽快关停搬迁，制定该地块土地收回方案。2019年6月至2019年10月，上诉人仍有用电情况存在。本院认定的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，结合双方的诉辩意见，关于三上诉人所提因涉案房屋系违章建筑导致其被查封无法继续生产，不应支付2019年6月4日至2019年10月14日止的租金，被上诉人应归还该期间的租金及保证金的问题。根据已查明的事实，双方于2019年3月27日及2019年8月6日签订的《协议书》中确认三上诉人所欠被上诉人租金为34万元，一审庭审中双方均确认该34万元系2019年1月21日起至2020年1月20日期间的租金中的未付部分，且均认可有5万元的保证金可以抵扣。在上述协议中并未有因被上诉人房屋系违章建筑导致上诉人停产的内容反映，且包括了上诉人所述的2019年6月至2019年10月份的占有使用费。此外，从查明的情况看，上诉人系因环保督察中被发现环保设备不完善、布袋除尘器管道未接通使用、粉尘比较多，颗粒产品露天堆放原因而被要求尽快关停搬迁，且从上诉人的历月电费明细中可以看出2019年6月至2019年10月期间，上诉人仍在继续用电，难以证明上诉人所述的因涉案房屋系违章建筑导致其停产停业。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1882元，由上诉人东阳市东态生物科技有限公司、黄国锋、黄献华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周巧慧 审 判 员 赵 娟 审 判 员 唐 骥 二〇二一年一月八日 代书记员 陈海威