河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1027号上诉人(原审原告)：黎斐，男，汉族，1986年9月28日出生，住郑州市高新技术开发区。被上诉人(原审被告)：河南旭晨置业有限公司，住所地郑州市上街区漓江路**。法定代表人：李海威，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨秦珂，河南聚尚律师事务所律师。上诉人黎斐因与被上诉人河南旭晨置业有限公司（以下简称旭晨公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初2228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。黎斐上诉请求：1.依法撤销（2020)豫0106民初2228号民事判决，判令旭晨公司赔偿黎斐自2018年1月1日至2018年12月31日延期交房违约金15950.5元(43.7×365天）,补偿黎斐在延期交房期间的租房费用31200元(2600×12)。2.本案诉讼费用由旭晨公司承担。事实与理由：原审认定事实不清，依据证据不实，且全部为旭晨公司提供的复印件，真实性存疑，仅凭此就认定旭晨公司合法交房时间为2018年8月，虽判决书载明了上街区住房和城乡规划建设局竣工验收备案日期为2019年1月23日，但未采用，适用证据错误，且黎斐实际支付的购房款为436956元，法院违约金适用计算标准错误，黎斐主张的违约天数是388天，法院裁定为17天，核减标准没明确，依据未公开，存在包庇嫌疑，同时捏造了黎斐已经签订了入住手册的事实，拒绝承认强制交房的事实，请求上诉法院依据上街区住房和城乡规划建设局竣工验收备案日期认定旭晨公司具备交房的日期为2019年1月23日，依据河南省人民政府办公厅关于印发河南省大气污染防治攻坚战7个实施方案的通知（2016-2017年）依法核算旭晨公司实际违约天数。1、一审法院审理认为，虽然旭晨公司有延期交房违约之事实，但不构成强制交房，首先达到房屋交付标准的日期不是以上街区住房和城乡规划建设局竣工验收备案日期（2019年1月23日）为准，而是以所谓建设、监理等出具的时间（2018年6月4日）为准，故其通知黎斐收房（2018年6月17日）时间为合法时间，黎斐提出要求查看的五证两书三表一并被认为不合理要求，在黎斐依据旭晨公司短信通知去看房时，要求必须缴纳半年物业费后方可领取钥匙看房，黎斐虽对交房有异议，但是考虑从外地来小区不容易，同时为了拿到钥匙查看一下房屋，无奈签署了交接清单等材料(但未签署一审中提及的入住手册，黎斐手中一份均为空白，判决书中提出黎斐已签署系捏造，庭审现场旭晨公司也未出具）,开发商（旭晨公司）依此认定黎斐自愿收房，后黎斐再三重申不愿收房，旭晨公司均置之不理，无奈和广大业主叫来了小莉帮忙予以曝光，在舆论的压力下，上街区房管局领导还出了现场，最后均不了了之。而一审法院仅采纳旭晨公司提供的黎斐之前无奈签订的清单，故一审法院审理认为不属于未达到交房条件的强制交房。同时一审法院适用交房时间错误，达到法定的交房时间应为上街区住房和城乡规划建设局竣工验收备案日期（2019年1月23日）后的任一日，在此日期之前交房的均是未达到交房标准（需经过上街区住房和城乡规划建设局竣工验收备案）的强制交房，强制交房事实清晰，应判定旭晨公司强制交房。2、关于逾期交房时间长短问题，一审法院采用了旭晨公司提供的国家相关部门颁布的大气治理文件的不可抗因素造成延期的事实，这与国家精神严重不符，根据《河南省治理扬尘污染攻坚战实施方案（2016-2017年）》规定：其中基本要求各类施工单位扬尘污染治理必须遵循以下三项基本要求：(1)施工工地开工前必须做到“六个到位”，即审批到位、报备到位、治理方案到位、配套措施到位、监控到位、人员（施工单位管理人员、责任部门监管人员）到位；(2)施工过程中必须做到“六个百分之百”，即工地周边百分之百围挡、物料堆放百分之百覆盖、出入车辆百分之百冲洗、施工现场地面百分之百硬化、拆迁工地百分之百湿法作业、渣土车辆百分之百密闭运输；(3)城市建成区内施工现场必须做到“两个禁止”，即禁止现场搅拌混凝土、禁止现场配制砂浆。自2016年7月10日起，所有未达到“六个到位”的施工工地，一律不得开工；所有未达到“六个百分之百”的施工工地，一律停工整改；城区内所有未做到“两个禁止”的施工现场，一律查封搅拌和配制装置。施工单位完成整改，通过监管部门核查并出具书面意见后，方可开工或复工。其中明确规定只要做好防护不会影响正常施工，而不是旭晨公司提出的所有建筑工地因此均需停工的事实，旭晨公司因自身不作为对政府相关部门规定执行不到位而因此产生的停业整顿，应自行承担违约责任，根本不属于合同条款中约定的不可抗力（行政政策）;况且旭晨公司当时住宅主体已经基本完工，几乎不受政策封土令的任何影响，借封土令拒不支付违约金不成立。若在旭晨公司施工时间内同一行政区域（仅限郑州市或上街区）因重大特殊因素而颁布的所有全部建筑行业停工的行政指令则不在此限（需提供政府相关文件）,可以计入延期交房日期。故黎斐申请对一审法院认定的延期时间重新进行计算（违约时间自2018年1月1日至2019年1月23日共计388天）,另黎斐实际支付的购房款为436956元而不是一审判决适用于违约金标准的基数433885元，故因支付的违约金基数应为436956元，违约金合计16955.6元。旭晨公司辩称，第一、一审法院关于违约金计算正确。首先，答辩人在一审中提交的《建筑工程施工许可证》及《林溪郡2#住宅楼竣工验收备案表》均为原件，黎斐在一审中也对答辩人的证据进行质证，其所载明的2#竣工时间为2018年5月，勘察、设计、监理、施工和建设五大主体的竣工验收时间为2018年6月4日，而黎斐收房并缴纳物业费的时间为2018年6月17日，因此在黎斐收房时其所购买房屋已具备收房条件，答辩人已完成合同约定的交房义务。其次，黎斐在一审庭审中已经认可：答辩人在完成房屋实际面积测绘后，退回黎斐差额房款3071元，并向黎斐出具金额为433885元的购房发票，因此黎斐实缴购房款为433885元，违约金以实缴购房金额为基数计算，符合合同及法律规定。再次，编号SJ17003154518的《房屋买卖合同》是答辩人与黎斐在双方自愿的前提下签署的，合同内容符合事实与法律规定。政府下达停工、封土令等情形的出现，并不是答辩人在合同签订之初就能预见的，停工要求以及停工天数的确定也不是答辩人能改变的，由于环保、大气污染管控等客观原因造成的逾期交房属于合同第八条约定的可顺延交房情形。尽管答辩人已经竭尽所能尽快完工，并及时通知黎斐完成交房手续，已完成合同约定义务，且答辩人在一审中已举证证明自身不存在违约情形，但秉承对黎斐的理解，答辩人认可一审法院认定的逾期交房时间，违约金计算正确。第二、黎斐所主张的租房费用无事实和法律依据。首先，根据《合同法》第114条规定以及《合同法司法解释二》第29条规定，违约金是以实际损失为计算标准，订立违约金的目的就是为了弥补当事人的损失，而黎斐在双方已明确合同约定违约金的前提下，要求其他损失赔偿的，应当举证证明“违约金过分低于造成的损失”。其次，黎斐在一审中仅是在诉请中主张租房费用，并无向法庭提交例如租赁合同等证据证明其主张，不能证明黎斐存在租房及产生损失的情形。且在一审庭审中，法官为查明案件事实，已明确告知黎斐的举证责任，并释明法律后果。黎斐在庭审结束后也并未向法庭另行补充证据，由此所产生法律后果应当由黎斐自行承担。因此，根据民诉法“谁主张谁举证”的原则，一审法院对于黎斐关于租房费用的主张不予支持，符合事实与法律规定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人黎斐的上诉请求没有事实和法律依据。为此，请求依法驳回黎斐的上诉请求，维持原审判决。黎斐向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告自2018年1月1日至2018年12月31日延期交房违约金15950.5（436956×365×0.0001）元，退还购房款外违规收取的促销金25000元，补偿原告在延期交房期间的租房费用31200（2600×12）元，共计72150.5元，另退回未达到交房条件期间收取的物业费618元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：黎斐于2017年2月13日与旭晨公司签订《商品房买卖合同》，购买位于上街区××路××院××房屋××套。合同对所购房屋基本情况、价款、付款方式及期限、交付期限、出卖人逾期交房违约责任、交接等做了约定。黎斐共支付购房款433885元。合同第八条约定旭晨公司于2017年12月31日前交付房屋，房屋交房条件为：该商品建设工程已经验收合格并依法向有关部门备案；配套的基础设施和公共设施按照规划设计建成；前期物业管理已经落实；商品房取得面积实测技术报告书，同时约定遇法律法规政策调整、政府规划变更、行政审批延迟、公共服务垄断行业批准或验收延期；遭遇严重恶劣天气，以及其他出卖人不能预防和控制的因素，可顺延交房。合同第九条约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。政府部门下发的扬尘治理管制天气停工通知等通知文件实际影响了旭晨公司的建设施工，该院经审查，自黎斐于2017年2月13日与旭晨公司签订商品房买卖合同至约定的交房时间2017年12月31日，应扣除停工天数累计为151天，经核算，顺延后黎斐的交房日期应为2018年5月31日。本案所涉2号楼于2018年5月竣工，旭晨公司提交的竣工验收备案表显示勘察、设计、监理、施工和建设单位于2018年6月4日出具符合规范要求的竣工验收意见，后郑州市上街区住房和城乡规划建设局于2019年1月23日收到竣工验收备案全部文件并出具备案证明。旭晨公司于2018年6月17日向黎斐送达收房通知书并与其办理交房手续。一审法院认为，原、被告双方应当依照合同全面履行义务。原告黎斐与被告旭晨公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。原告黎斐依约支付了购房款，履行了付款义务，被告旭晨公司应当按照合同约定的日期和交付条件于2017年12月31日前，将符合合同约定交付条件的商品房交付原告黎斐。由于施工过程中，遇政府下达停工、封土令等客观原因，致使原告黎斐所购买的房屋停工，无法进行施工，该原因符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，属可顺延交房的特殊情况。根据查明的累计停工时间，原告黎斐购买房屋的交房日期应顺延至2018年5月31日。被告旭晨公司虽于2019年1月23日完成竣工验收备案，但被告旭晨公司通知原告黎斐交房后，原告黎斐已于2018年6月17日领取钥匙并交纳了物业费，应当认为被告旭晨公司与原告黎斐关于原合同约定的交房条件达成新的合意，应视为2018年6月17日被告旭晨公司已经向原告黎斐实际交付了房屋，履行了交房义务。原告黎斐称收房通知书上的名字并非本人签名，被告旭晨公司强制交房，强迫办理收房手续，但其称收房回执及交付清单上是其本人签名，且原告黎斐并未提交相关证据证明被告旭晨公司存在强迫交房行为，该院对此辩称不予采信，结合以上确认的顺延后交房时间及原告黎斐的收房时间，被告旭晨公司逾期交房17天，违约金根据合同约定计算为737.6元（433885元×0.0001×17天）。关于原告黎斐主张的租金问题，因原告黎斐未提交相应证据证明其长期租房所产生的费用，亦未提交其他证据证明其损失，故该主张该院不予支持。关于原告黎斐主张的促销金，其并未将该费用支付给被告旭晨公司，故原告黎斐诉请退还促销金25000元，该院不予支持。关于原告黎斐主张的物业费618元，根据《物业管理条例》及《商品房买卖合同》、《入住手册》的约定，物业费是自房屋交付之日起由原告黎斐向物业管理公司缴纳，该费用是原告黎斐应当缴纳的费用且该费用并未缴纳给被告旭晨公司，原告黎斐称物业公司系被告旭晨公司名下的，被告旭晨公司对此并不认可，且原告黎斐并未提交相关证据予以证明，故原告黎斐诉请退还物业费618元，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南旭晨置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告黎斐逾期交房违约金737.6元；二、驳回原告黎斐的其他诉讼请求。案件受理费802元（已减半收取），由原告黎斐负担794元，由被告河南旭晨置业有限公司负担8元。本院二审期间，黎斐提交河南省人民政府办公厅关于印发河南省大气污染防治攻坚战7个实施方案的通知，证明大气污染防控并不影响旭晨公司的施工。提交一份入住手册，证明该手册上没有上诉人的签名，不同意收房。旭晨公司质证称，首先这两组证据均形成于一审开庭审理之前，应不属于新证据。其次对于河南省大气污染实施方案的通知，真实性无异议，证明目的有异议，因政府部门的环境污染、天气预警、扬尘管控等原因，导致被上诉人停工的天数，该行为和事件的发生是被上诉人不可预见和无力改变的政府行为，且根据被上诉人在一审中提交的证据，我公司要求扣减的停工时间为335天，但一审根据停工通知以及事实情况予以扣除，最终酌定为扣除停工天数为151天，一审法院已经考虑到事实情况予以审核。对于上诉人提交的入住手册，在一审中被上诉人也提交了一份入住手册，有上诉人的签字，该入住手册双方均存有，并不代表被上诉人提交的入住手册中的签字不是他本人签字，并且被上诉人提交的证据中不只有入住手册，还有收房通知书、交付清单以及其共同前往人员的身份证复印件，这些证据都可以辅助证明当时收房是由上诉人自愿收房并且自愿签署上述清单的。本院查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，上诉人黎斐与被上诉人旭晨公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。合同明确约定遇法律法规政策调整、政府规划变更、行政审批延迟、公共服务垄断行业批准或验收延期；遭遇严重恶劣天气，以及其他出卖人不能预防和控制的因素，可顺延交房。同时，防治大气污染，改善大气质量，是为了保护和改善环境，保障公众××推进生态文明建设，每一个公民都能从中受益。所以，原审依据政府部门下发的扬尘治理管制天气停工通知等通知文件，据实扣除停工天数151天并无不当。关于涉案房屋交付日期的认定，旭晨公司虽于2019年1月23日完成竣工验收备案，但旭晨公司通知黎斐交房后，黎斐已于2018年6月17日领取钥匙并交纳了物业费，且本案所涉2号楼于2018年5月竣工，旭晨公司提交的竣工验收备案表显示勘察、设计、监理、施工和建设单位于2018年6月4日出具符合规范要求的竣工验收意见，所以，应当认为旭晨公司与黎斐关于原合同约定的交房条件达成新的合意，应视为2018年6月17日旭晨公司已经向黎斐实际交付了房屋，履行了交房义务。黎斐称收房通知书上的名字并非本人签名，旭晨公司强制交房，强迫办理收房手续，但其认可收房回执及交付清单上是其本人签名，且黎斐并未提交相关证据证明旭晨公司存在强迫交房行为，一审法院对上诉人该辩称不予采信亦无不妥。黎斐要求被上诉人补偿其延期交房期间租房费用，但黎斐并未提交其租房及支付费用的相关证据。本案房款前期黎斐缴纳的虽然是436956元，但旭晨公司在完成房屋实际面积测绘后，将面积差额房款3071元已退回黎斐，实际购房款为433885元。故一审法院以该金额为基数计算违约也并无不当。黎斐二审提交的证据，不足以支持其上诉请求，本院不予采信。综上所述，黎斐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1604元，由黎斐负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年一月二十八日法官助理张彦超书记员娄杨杨