四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终80号 上诉人（原审被告）：陈洁，男，1971年2月16日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：敖红燕，四川法助律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乐至县房地产管理局，住所地四川省资阳市乐至县天池镇通达路**。 法定代表人：傅华军，局长。 委托诉讼代理人：谢向军，四川精略律师事务所律师。 上诉人陈洁因与被上诉人乐至县房地产管理局（下称乐至房管局）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐至县人民法院（2020）川2022民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈洁及其委托诉讼代理人敖红燕，被上诉人乐至房管局委托诉讼代理人谢向军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈洁上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回乐至房管局的诉讼请求；2.判决乐至房管局组织后续公开竞拍以确定涉案门市市场租赁价格；3.判决乐至房管局减免一至三个月房屋租赁费；4.判决乐至房管局承担案件受理费。事实及理由：本案一审认定双方当事人签订租赁合同的事实正确。租赁合同到期后乐至房管局对案涉门市公开招租，陈洁积极响应并参与，但因招租价格大大高于当时实际租金水平而流拍。租赁合同期满终止后，陈洁继续占用案涉门市，乐至房管局无权要求陈洁按照最高价格支付占用费用。案涉门市是2019年6月30日到期，乐至房管局是2019年11月7日才召开竞标会，延后近5个月，明显是不作为或慢作为。案涉门市流拍之后乐至房管局应该尽快做好针对案涉门市周边行情的市场调查，确定合理招租价格，并组织第二次竞拍，以确定案涉门市的当期市场租赁价格，但乐至房管局并未对后续竞拍有所作为，导致陈洁不能及时签订新的租赁合同，也无法缴纳租赁费用。陈洁愿意按照新的价格补足拖欠占用费。受新冠疫情影响，根据四川省人民政府办公厅2020年2月5日《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小型企业生产经营困难的政策措施》第一条第四款，对承租国有资产类经营营业用房的中小型企业，减免一至三个月房租，但是乐至房管局并未积极响应该文件，陈洁认为根据文件应当享受适当的房租减免。 乐至房管局辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，陈洁的上诉依法不能成立。陈洁在没有合同的基础上继续占用房屋，属于无权占有，陈洁要求乐至房管局尽快组织招租与本案无关。一审参照合同上年租金判决使用费正确，关于因疫情减免3个月租金有相关政策规定，陈洁可以根据政策另行提出申请。请求二审维持原判。 乐至房管局向一审法院起诉请求：1.判令陈洁退还租赁房屋，给付事实占有、使用期间案涉门市占用费102716元（2019年7月1日起至退还租赁房屋止按月租金7901.25元计算至2020年8月1日）；2.本案诉讼费由陈洁承担。 一审法院认定事实：2016年7月26日，陈洁与乐至房管局签订《乐至县国有公房租赁合同》（乐房租[2016]字第0001号），约定乐至房管局将乐至县天池镇东街192号-194号（原东街212号-214号），砖混结构，建筑面积61.04平方米营业用房出租给陈洁;租赁期限3年，从2016年7月1日至2019年6月30日;非住宅月租金7166.66元,年租金86000元;一次性缴纳租赁保证金25000元,如无违约,终止合同收回房屋时,退还租赁保证金(不计息)。陈洁对承租房屋只能作营业使用；如发现承租方有下列行为之一，出租方有权终止、解除租赁合同收回房屋，由此造成损失由承租方赔偿：将承租房屋擅自转租的、擅自转让、转借他人或擅自调换使用的、擅自拆改结构或改变用途的、拖欠租金累计六个月以上、无正当理由闲置空关六个月以上、利用承租房屋进行违法活动、堆放超过房屋负荷物品，故意损坏承租房屋或法律法规规定其他可以收回的；租赁期限届满，租赁合同终止，承租方需要继续租用的，应当在租赁期限届满前三个月提出，经出租方同意后，重新签订租赁合同；一方违约，违约方应按合同有效期间租金总额的3%承担违约责任。该合同手写补充内容：此门市第二年、第三年的租金按上一年递增5%，即2017年7月1日至2018年6月30日租金为90300元；2018年7月1日至2019年6月30日租金为94815元。 陈洁已经缴纳案涉租赁合同期间的租赁费。陈洁于2016年5月20日缴纳履约保证金25000元。乐至房管局于2019年3月28日向陈洁发出《关于房屋租赁合同到期的通知》，告知陈洁租赁案涉门市将于2019年6月30日到期，届时将对此房公开招租，陈洁对此房享有优先租赁权。2019年11月7日，乐至房管局发出《国有资产对外招租公告》，对包括案涉门市公开招租，但案涉门市流拍。2019年11月18日，乐至房管局向陈洁发出腾退通知并在案涉门市张贴，通知陈洁在2019年11月15日公开竞标招租中未取得承租权，要求立即腾空并与乐至房管局办理退房相关事宜，如不腾退，造成一切损失由陈洁承担。陈洁占有并使用案涉门市至今未腾退。 一审法院认为，因双方签订的公房租赁合同已经到期，乐至房管局要求陈洁腾退案涉门市，符合原租赁合同约定由承租人交还租赁物的规定，应予支持。因案涉租赁合同关系到期自动解除，故陈洁应做好及时退还租赁物或另行竞标签订新租赁合同工作。 双方签订租赁合同到期后，未签订新的租赁合同，且陈洁未腾退并交还案涉门市，继续占有并使用案涉门市用于经营活动，则陈洁应承担事实上占有并使用案涉门市产生的占用费。乐至房管局请求参照双方2019年间标准，即年租赁费94815元，折合月租金为7901.25元，计算至乐至房管局主张的2020年8月1日占用费为102716元，不违反法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，遂判决：一、由被告陈洁在本判决生效之日起十五日内将原租赁的乐至县天池镇东街192号-194号（原东街212号-214号）门市退还原告乐至县房地产管理局；二、由被告陈洁在本判决生效之日起十日内给付原告乐至县房地产管理局因被告陈洁事实占有、使用乐至县天池镇东街192号-194号（原东街212号-214号）门市的占用费（按照月租金7901.25元计算至2020年8月1日止）人民币102716元。案件受理费2354元，减半收取1177元，由被告陈洁负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈洁提交的照片，不能证明案涉门市租赁价格，本院不予采信。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本案争议焦点：1.陈洁应否腾退案涉门市；2.陈洁支付租赁费用的标准。 本院认为，关于陈洁应否腾退案涉门市问题。根据案涉租赁合同约定，房屋租赁期限届满，租赁合同终止。陈洁作为承租方虽享有优先承租权，但因乐至房管局公开招租流拍，双方并未订立新的租赁合同。在此情况下，陈洁继续使用案涉租赁门市无事实和法律依据，乐至房管局要求陈洁腾退案涉门市，符合法律规定及原租赁合同约定，一审判决陈洁及时退还租赁物并无不当。 关于陈洁支付租赁费用的标准问题。陈洁在租赁合同期满后未腾退案涉门市，继续占有案涉门市并用于经营活动，双方之间形成事实上的租赁合同关系，陈洁应承担因此而产生的占用费。乐至房管局请求参照双方2019年间租赁费标准即年租赁费94815元，折合月租金为7901.25元，自租赁合同期满计算至2020年8月1日期间的占用费为102716元，不违反法律规定，一审据此判决陈洁支付租赁费用并无不当。 综上所述，陈洁的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2354元，由上诉人陈洁负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 谢祥华 审 判 员 唐晓琼 审 判 员 彭 敏 二〇二一年一月二十八日 法官助理 吴 晴 书 记 员 江先兰