北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终724号上诉人(原审被告)：北京京民医院管理有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路**。法定代表人：李淑萍，院长。委托诉讼代理人：俞延彬，北京市海勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：万晓晨，北京市海勤律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：北京天安宾馆，，住所地北京市东城区东交民巷**法定代表人：冀鸣，总经理。委托诉讼代理人：王轶稚，女，住北京市东城区。委托诉讼代理人：范晓蓉，女，住北京市东城区。上诉人北京京民医院管理有限公司（以下简称京民医院）因与被上诉人北京天安宾馆（以下简称天安宾馆）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初36355号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员刘磊独任审判，并公开开庭进行了审理。上诉人京民医院之委托诉讼代理人俞延彬、万晓晨，被上诉人天安宾馆之委托诉讼代理人范晓蓉、王轶稚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京民医院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天安宾馆诉讼请求，天安宾馆承担本案诉讼费。事实和理由：1．双方即使是不定期租赁合同关系，出租人应当至少一个月书面通知承租人解除合同，且京民医院是一家机构庞大、社会责任重大的股份制民营医院，患者众多，搬迁困难，在“新冠疫情”这一不可抗力因素下，一审法院判决有违公平和诚实信用原则；2．双方在不定期租赁合同关系中，已经达成口头协议，按照租金260万元每年计，并据此履行合同；3．涉案房屋维修及物业均由京民医院承担，而天安宾馆的离退休老干部中心长期无偿占用部分租赁面积，离退休老干部中心占用部分的相应租金及电费、水费、暖气费、卫生费等费用应在租金中予以扣除，一审法院未予以扣除错误。天安宾馆辩称，同意一审判决。天安宾馆向一审法院起诉请求：1．确认天安宾馆与京民医院之间的不定期租赁合同于2019年11月16日解除；2．京民医院腾退位于北京市海淀区紫竹院52号房屋并交付我方；3．京民医院按照每年7545280元的标准向我方支付2016年9月1日至其腾房之日的房屋使用费；4．诉讼费由京民医院承担。一审法院认定事实：北京市海淀区某路52号l幢等2幢房屋（以下简称52号房屋）所有权人为北京市人民检察院。2002年，北京市人民检察院授权天安宾馆出租管理该房屋。2002年6月25日，北京市人民检察院（出租方、甲方）与北京海淀京民钓鱼台医院（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称合同一），约定由甲方将52号楼现状房屋建筑面积约2432平方米及其南院出租给乙方作为医疗服务单位独立使用。租期6年，自2002年8月15日至2008年8月31日。年租金160万元整。租期届满，无特殊情况，原则上仍由乙方继续租用。租金按3%-5%递增。2008年，北京市人民检察院（出租方、甲方）与京民医院（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称合同二），租赁期限为6年，自2008年8月31日至2014年8日31日止。租期届满，无特殊情况，原则上仍由乙方继续租用。租金为每年人民币200万元整。2014年，天安宾馆（甲方、出租方）与京民医院（乙方、承租方）签署《租赁合同》，约定由天安宾馆将52号楼现状房屋建筑面积约2432平方米及其南院整院出租给乙方作为医疗服务用途独立使用，租赁期限为2年，自2014年8月31日至2016年8月31日止。租金第一年递增到267万元整，第二年递增到280万元整。租金采取预付方式，乙方应于2014年9月5日前向甲方支付半年租金作为首期租金，以后每半年支付一次。租赁合同到期后，双方未签订书面的租赁合同。2016年9月30日，天安宾馆以书面函件方式告知京民医院52号房屋到期后不再续租，请其尽快腾退。同时，天安宾馆于2016年11月25日再次向京民医院发函要求其制定撤出计划，并催缴2016年8月31日前欠付租金30万元。但京安医院一直使用52号房屋，并于2017年10月期间交纳租金共计260万元，于2018年交纳租金共计310万元，2019年交纳租金共计305万元。天安宾馆认为2017年10月期间交纳的租金260万元中包含租赁合同履行期间拖欠的租金30万元，扣除该30万之后，京民医院2016年9月1日至今共支付845万元。天安宾馆及京民医院均认为双方在租赁合同期满后形成了不定期租赁合同关系，但双方就租金标准存在分歧，京民医院称不定期租赁合同期间租金标准一直为260万元/年。天安宾馆则认为应参照市场均价7545280元/年予以核算，天安宾馆对此提交了网页截图7页，京民医院对此不予认可，亦提交网页截图1页并称涉诉房屋存在漏水无法使用问题，对于漏水事宜其提交了相应支票及支出凭证。天安宾馆对其提交的网页截图不予认可，亦不认可支票与支出凭证的关联性及证明目的。2019年11月13日，天安宾馆向京民医院送达《解除租赁合同及腾房通知书》（以下简称解约函），主要包括以下内容：1、2016年的房租尚欠付20万元，需尽快支付；2、双方在2016年8月31日之后形成了不定期租赁合同关系，现正式书面通知于2019年12月14日解除双方租赁合同关系，请在收到通知之日起30日内搬离并交还房屋；3、原《租赁合同》到期后，你院实际使用房屋，房租应比照原《租赁合同》标准计算，你院在2017年、2018年、2019年均存在欠付房屋租金的情况，应尽快足额向我单位支付。京民医院收到后向天安宾馆出具《关于“解除”租赁合同及腾房“通知书”的情况说明》（以下简称情况说明），主要内容有：1、在乙方向甲方支付房租的历年，甲方均未提出异议，价格经协商由原来160万／年增至如今按市场价格260万／年。2、乙方将着手重新选址、迁移。但寻找新址存在一定困难，请给予一定时间及谅解。2020年8月20日，京民医院再次向天安宾馆发函列明了其选址搬迁情况，并希望天安宾馆给予时间上的宽限。对于其迁址困难，京民医院提供了以下证据：（1）卫生局拨款所涉银行进账单及记账凭证；（2）2018年、2019年的医保挂号人次统计；（3）关于公布北京市第八批基本医疗保险定点医疗机构名单的通知，载明京民医院系位于北京市第八批基本医疗保险定点医疗机构（综合）名单中，经营性质为营利性，等级为一级甲等。天安宾馆对上述证据的关联性均不予认可。经询问，京民医院表示相关行政管理单位对于其更换办公地点事宜的公示告知没有程序性要求。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，天安宾馆与京民医院在租赁合同租期届满后，京民医院继续使用52号房屋，天安宾馆没有提出异议并收取了相应租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。天安宾馆于2019年11月13日通知京民医院在2019年12月14日解约，此时该解除合同的通知具备法律效力。且京民医院回函亦是在2019年12月14日解约的基础上予以回函并同意解除双方的不定期租赁合同关系，故双方的不定期租赁合同关系于2019年12月14日解除。天安宾馆要求确认双方的不定期租赁合同解除，于法有据，法院予以支持，但其要求确认该不定期租赁合同于2019年11月16日解除，没有依据，法院予以调整。天安宾馆及京民医院均应按照约定全面履行自己的义务。双方在不定期租赁合同履行过程中的争议焦点在于租金标准的确定。对此法院认为，在租赁合同继续有效的情况下，应以租赁合同中约定的租金标准确定不定期租赁期间双方的租金标准，除非当事人可以证明双方另行协商并就新的租金标准达成合意。本案中，京民医院主张租金标准为260万元/年，天安宾馆主张租金标准为7545280元/年，但均未就此提交充分、有效证据，对此法院不予采纳。法院参照双方最后一期即2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金标准280万元/年确定不定期租赁合同期间的租金标准。京民医院在承租过程中，应足额支付2016年9月1日至2019年12月14日期间的租金。天安宾馆向京民医院送达的解约函中称2016年8月31日前京民医院尚欠付租金30万元，京民医院虽称其已经支付完毕，但对此未提交相应证据，故法院对其上述抗辩意见不予采信。经核算，自2016年9月1日至2019年12月14日，京民医院应交纳租金共计9205480元，尚欠付租金755480元。京民医院应向天安宾馆支付上述欠付租金。不定期租赁合同解除后，承租人应返还承租房屋。天安宾馆要求京民医院返还52号房屋的诉求，于法有据，法院予以支持。在京民医院尚未腾退并交还房屋之前，应支付房屋占有使用费，对此法院将参照租赁合同约定的租金标准确定房屋占有使用费的标准。天安宾馆要求京民医院支付房屋使用费的主张，于法有据，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、北京天安宾馆与北京京民医院管理有限公司之间的不定期租赁合同关系于2019年12月14日解除；二、北京京民医院管理有限公司于本判决书生效之日起30日内将位于北京市海淀区某路52号楼现状房屋建筑面积约2432平方米及其南院整院腾退并交还北京天安宾馆；三、北京京民医院管理有限公司于本判决书生效之日起30日内向北京天安宾馆支付2016年9月1日至2019年12月14日期间欠付的租金755480元，并按照280万元/年的标准支付自2019年12月15日至实际腾退之日的房屋使用费；四、驳回北京天安宾馆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，京民医院提交供暖费明细和房屋平面图，证明涉案房屋供暖费由京民医院交纳；天安宾馆对此不认可，主张京民医院有自建面积在52号房屋所在地，无法根据供暖费明细证明京民医院为其缴费。审理中，双方均认可离退休老干部中心为合同一和合同二所称的药店，两份合同中均约定待药店合同期满后同意租给京民医院，价格双方到期协商确定。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，天安宾馆与京民医院的租赁合同期满后，京民医院继续使用52号房屋，天安宾馆未提出异议，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。天安宾馆在预留合理期限的基础上书面通知京民医院解约具有法律效力，双方租赁合同关系已于2019年12月14日解除。不定期租赁期间原租赁合同继续有效，在双方未另行约定的情况下，京民医院应按照最后一期280万元/年的标准向天安宾馆支付租金，一审法院核算后认定的京民医院应缴纳租金数额正确。合同解除后，京民医院负有向天安宾馆腾退并交还52号房屋的义务，逾期腾退应当支付相应的房屋占有使用费，一审法院对此认定正确且标准合理。京民医院未提交证据证明双方曾就离退休老干部中心的租赁协商一致，京民医院的承租面积在合同中始终未发生变化，现京民医院关于扣减离退休老干部中心所占面积租金及相关费用的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，北京京民医院管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35244元，由北京京民医院管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 磊二〇二一年一月二十七日法官助理  郭仁鑫书 记 员  杨 帆