云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初16518号原告：云南九钰商业管理有限公司。住所：云南省昆明市西山区广福路与陆广路交汇处红星宜居广场财富中心写字楼****。统一社会信用代码：915301033518833516。法定代表人：徐秀珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：马佳，北京市隆安（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：长春市雁巢装饰集团有限公司。住所：长春市宽城区中岳花园小区******/div>统一社会信用代码：912201033339614674。法定代表人：汪明。委托诉讼代理人：和平，云南欣晨光（大理）律师事务所律师。特别授权代理。被告：汪明，男，汉族，1970年9月20日生，居民身份证住址：安徽省池州市贵池区。原告云南九钰商业管理有限公司（以下简称：九钰公司）与被告长春市雁巢装饰集团有限公司（以下简称：雁巢公司）、汪明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告九钰公司的委托诉讼代理人马佳，被告雁巢公司的委托诉讼代理人和平到庭参加了诉讼。被告汪明经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告九钰公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告雁巢公司于2019年10月8日签订的《房屋租赁合同》已解除；2、判令被告雁巢公司向原告支付自2019年7月1日至2020年6月30日的租金136416元；3、判令被告雁巢公司向原告支付物业费33408元；4、判令被告雁巢公司向原告支付违约金100000元；5、判令被告汪明对前述第2、3、4项诉讼请求承担连带还款责任；6、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告雁巢公司于2019年10月8日签订《房屋租赁合同》，由原告将其经营管理的位于昆明市滇池国家旅游度假区中天融域23幢1单元3层310—314号物业租给被告用于经营，物业建筑面积566.8平方米，租期自2019年7月1日起至2024年6月30日止，为期60个月，其中装修期5个月无租金，但物业管理费须正常支付。根据双方约定被告雁巢公司应于2019年10月8日一次性向原告支付第一年度的租金136416元，于2019年6月30日前支付第一年度物业费33408元，此外，合同中对双方权利义务、违约责任等均已作出详细约定。合同正式签订前，原告便已将物业交付给被告装修，已全面履行了合同义务，然而被告雁巢公司至今未按合同约定履行支付租金的义务，且经原告多次催促被告均以各种理由推诿，无奈之下，原告于2020年4月20日以律师函的形式向被告雁巢公司发出了解除合同通知，现被告已腾还房屋，但尚未支付合同履行期间的租金及违约金。因被告雁巢公司为个人独资企业，被告汪明应对企业债务承担连带还款责任。基于以上，原告认为被告怠于履行合同义务的行为已构成违约，故为维护原告合法权益特提起诉讼，望判如所请。被告雁巢公司辩称，一、被告不存在欠付原告2019年7月1日至2020年6月30日租金一事，被告与原告公司代表就双方2019年度房屋租金支付已达成合意，用被告为原告公司所做文山、玉溪项目工程款冲抵涉案房屋2019年度租金，双方在2020年4月8日前已达成合意，但由于原告未对上述两工程项目进行结算，导致现在双方对工程款数额发生争议，但也不能因此就武断地要求被告与原告不与被告进行工程结算的情况下还要求被告承担2019年度租金，且就双方签订的《房屋租赁合同》所表述内容来看，合同第四款租金及支付方式第4项“第一个租赁年租金在合同签订日支付”，由此可见，如若被告一直未支付租金，则原告不可能将房屋交付给被告，而原告在2019年7月1日至2020年6月30日租期内一直未要求被告搬离，因此可知双方就2019年度租金已达成合意，与工程款进行抵充，因此被告不存在欠付2019年7月1日至2020年6月30日租金一事。二、被告未欠付2019年年度物业费33408元。同答辩观点一可知，原告与被告已达成合意，由原告欠付被告玉溪、文山两项目工程款为限来抵付被告2019年房租、物业费，且依据被告提交的两工程报价单可知两工程总报价高达442458元，已高于2019年度房租加物业费，因此，被告认为既然双方对工程款抵消房租、物业费已达成合意，且之前双方也一直就此推进，则如今双方也应严格按照双方的约定继续履行而非依靠诉讼，想在拖欠被告工程款的同时又要求被告支付房屋租金，如此一来会给被告公司经营带来巨大压力，同时是在助长社会不良风气。三、被告不存在违约行为，因此不应承担违约责任。从双方签订的《房屋租赁合同》所表述内容来看，合同第四款租金及支付方式第4项“第一个租赁年租金在合同签订日支付”，由此可见，如若被告一直未付租金则原告不可能将房屋交付给被告，而原告在2019年7月1日至2020年6月30日租期内一直未要求被告搬离，结合以上观点可知双方就房租、物业费已达成合意，因此原告才在《房屋租赁合同》签订后将房屋交与被告使用，且自2019年7月1日至2020年6月30日都未要求被告支付房租，也未与被告解除合同赔偿违约金，因此可知双方在合同签订时已达成合意，故被告不存在要承担违约金的违约行为。综上所述，被告与原告在签订《房屋租赁合同》时已达成合意，以被告为原告所做工程项目欠款来抵消房租及物业费，但原告在不愿与被告进行工程结算的同时还恶意起诉被告，要求被告支付租金、物业费的同时还要求承担违约责任，此实属原告恶意诉讼，致被告不仅亏损工程项目款，同时还要支付房屋租金、物业费及违约金，导致被告利益严重亏损，请求在查清事实的基础上驳回原告的诉讼请求。被告汪明未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告汪明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了举证、质证的权利，相应不利后果由其自行承担。对于原告提交的云南九钰商业管理有限公司营业执照、长春市雁巢装饰集团有限公司企业信用信息公示报告、汪明的居民身份证，被告雁巢公司不持异议，且以上证据来源合法，证据形式完整，与本案的待证事实具有法律上的关联性，本院予以采信。对长春市雁巢装饰集团有限公司企业信用信息公示报告所显示的被告雁巢公司的公司类型为自然人独资有限责任公司，被告汪明系该公司唯一股东的内容，本院予以确认。对于原告提交的《房屋租赁合同》，被告雁巢公司不持异议，且该证据形式完整，来源合法，与本案的待证事实具有法律上的关联性，故对该证据，本院予以采信。对于原告提交的“房屋催缴通知单”、“律师函”、“员工证明”、原告九钰公司的员工郭珍花与被告汪明之间的微信聊天记录，被告雁巢公司对“律师函”、“员工证明”、微信聊天记录不持异议，虽否认收到过“房屋催缴通知单”，但对原告持以上证据欲证明原告享有约定解除权及原告于2020年4月11日通过微信向被告送达了“房租催缴通知单”及于2020年4月22日通过微信向被告送达了律师函的主张不持异议，而以上证据载明的内容能相互印证，故对以上证据，本院予以采信。对于原告提交的律师费发票，被告雁巢公司不持异议，本院予以采信。对于被告雁巢公司提交的微信聊天记录截屏，原告九钰公司不予认可，而被告雁巢公司既未展示原始载体，亦未进一步证实微信往来双方的身份，同时又未对其持该微信聊天记录欲证明“张冬亮”系原告九钰公司负责人之一的主张举证证实，而原告九钰公司对此又不认可，故对该微信聊天记录截屏的真实性及被告雁巢公司持该微信聊天记录截屏欲证明的主张，本院在本案中不予采信。对于被告雁巢公司提交的《文山汉庭酒店拆除合同》、《文山汉庭酒店施工合同》、《玉溪酒店样板间施工合同》，原告九钰公司对以上合同不予认可，而被告雁巢公司虽主张以上合同系由“张冬亮”通过微信发送给被告汪明，但由于被告雁巢公司未举证证明“张冬亮”系原告九钰公司的负责人，且以上合同中载明的发包方也非原告九钰公司或“张冬亮”，故在被告雁巢公司未举证证明以上合同与原告九钰公司具有关联的情况下，对以上合同，本院在本案中不予确认。对于被告雁巢公司提交的“酒店装饰工程报价单”、“施工日志”、“丽呈酒店装饰工程报价单”、“收条”、“收据”，原告九钰公司对以上证据不认可，而以上证据系由被告雁巢公司单方制作或由案外人出具，由于被告雁巢公司并未提交有效证据对以上证据与本案的关联性佐证证明，故对以上证据，本院在本案中不予确认。对于被告雁巢公司申请证人汪某当庭所作的“我和汪明是父子关系。我们与原告签订合同，本来说用装修酒店来抵房租，后来原告不让我们装了，让我们缴纳一年的租金，我们说用装修款抵，原告不同意，提前一个月强制性将我们的东西搬出来。当时张冬亮让我们装修样板间，装修样板间的时候说九钰公司是他自己的，后来又说公司不是他的。文山项目合同的电子板是张冬亮发给我父亲的，因为我父亲出差没有签上。张冬亮说文山、玉溪酒店装修完抵扣五年房租，玉溪样板间是张冬亮的，是张冬亮让我们去干的。文山、玉溪工程至今未结算……。”的陈述，原告九钰公司不认可，而从证人所作陈述来看，被告雁巢公司主张的装修工程系由张冬亮安排，系张冬亮与被告雁巢公司协商用装修款抵房租，但由于被告雁巢公司未举证证明张冬亮系原告九钰公司的负责人或股东，且也未举证证明张冬亮的行为系受原告九钰公司授权，故对被告雁巢公司持证人证言欲证明张冬亮是代表原告九钰公司安排其做文山、玉溪酒店拆除装修工程及原告九钰公司同意用装修款抵充房租的主张，本院在本案中不予确认。对于被告雁巢公司申请证人孙某当庭所作的“文山酒店项目是雁巢公司委派我去的，后来张冬亮委托了张小帅去与我们交涉拆除的事宜，张冬亮说让我们两个对接，拆除完就没有让我们继续干就停了……。”的陈述，原告九钰公司不认可，而从证人所作陈述来看，系张冬亮安排的拆除工程，且证人所作陈述与本案的待证事实亦无法律上的关联性，故本院在本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月8日，原告九钰公司（出租方、甲方）与被告雁巢公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将合法拥有的房屋出租给乙方，租赁房屋坐落于昆明市滇池国家旅游度假区的物业，租赁房屋建筑面积共计566.8平方米，租赁期60个月，自2019年7月1日至2024年6月30日，合同签订后3日内，双方办理租赁房屋的交接手续。装修期5个月，装修期无租金，物业管理费需正常缴纳。乙方将该房屋作家装家具装修公司。租期内前24个月租金为35元／月／㎡，从第25个月起（含第25个月），每一周期租金收取标准为2019年7月1日—2020年6月30日，租金35元／月／㎡，面积556.8㎡,计租月数7个月，当年租金136416元；2020年7月1日—2021年6月30日，租金35元／月／㎡，面积556.8㎡,计租月数12个月，当年租金233856元；2021年7月1日—2022年6月30日，租金36.8元／月／㎡，面积556.8㎡,计租月数12个月，当年租金245549元；2022年7月1日—2023年6月30日，租金38.6元／月／㎡，面积556.8㎡,计租月数12个月，当年租金257826元；2023年7月1日—2024年6月30日，租金40.5元／月／㎡，面积556.8㎡,计租月数12个月，当年租金270718元。租金支付方式为第一个租赁年租金在合同签订日支付，第二个租赁年开始，以后每年租金在上年租金到期前的30天支付。物业管理费5元／平米／月，物业费计费时间2019年7月1日开始，第一次物业费交付时间为2019年6月30日前。物业费明细表载明2019年7月1日至2020年6月30日物业费为5元／月／㎡，计租月数12个月，物业费为33408元。乙方应向甲方支付装修押金10000元，履约保证金10000元。合同违约责任约定：乙方有下列行为之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任：（1）擅自改变房屋用途，损坏房屋主体结构及设备的；（2）利用承租房屋进行非法活动的；（3）逾期支付租金三十日以上的；（4）擅自转租的；（5）乙方未履行本合同约定维修责任。租赁期内乙方应按合同规定足额缴纳租金和补足履约保证金，如逾期交纳租金或补足履约保证金的，每逾期一天，乙方应按应付未付金额的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过30日，甲方有权单方解除合同、收回房屋，且乙方应向甲方支付违约金100000元。合同解除，乙方应如期交还房屋，超过7日未归还，每逾期一天，乙方应按合同解除前的最后一个租赁年度的日租金的两倍向甲方支付占用使用费，同时逾期交还期间的物业管理费等费用乙方亦应承担。《房屋租赁合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。庭审中，原告九钰公司、被告雁巢公司均陈述，原告九钰公司于2019年7月1日前已将租赁房屋移交被告雁巢公司装修使用。2020年4月9日，原告九钰公司的工作人员以微信方式向被告雁巢公司的法定代表人被告汪明发送了《房租催缴通知单》，该通知单载明有以下内容：“按照双方于2019年10月8日签订的《房屋租赁合同》，贵方租赁的房屋从2019年6月开始计租，时至今日贵方未支付合同条款中的2019年7月1日至2020年6月30日的租金136416元、物业费33408元、履约保证金10000元，请于2020年4月15日前补缴以上费用179824元。如果我方未在上述规定时间内收到足额的租金、物业费、保证金，我方会默认您为单方面违约，并将房屋转租他人，同时追缴贵方拖欠的房屋租金和滞纳金。”2020年4月16日，云南瀛滇律师事务所作出《律师函》1份，该《律师函》载明有以下内容：“云南瀛滇律师事务所接受云南九钰商业管理有限公司的委托，就贵司与九钰公司履行《房屋租赁合同书》过程中产生的纠纷事宜致函如下：贵司与九钰公司签订的《租赁合同》，合法有效，双方均应予以遵守。截止目前，贵司未支付合同条款中约定的2019年7月1日至2020年6月30日的租金136416元、物业费33408元、履约保证金10000元，贵司的行为显属违约。九钰公司于2020年4月9日致函贵司，要求贵司于2020年4月15日前补缴以上费用共计179824元整，逾期将解除合同，并追索贵方拖欠的房屋租金和滞纳金，但贵司时至今日仍未履行付款义务。贵司的行为已构成根本违约，贵司与九钰公司签订的《租赁合同》丧失了继续履行的可能性。本律师代表九钰公司向贵司正式做出解除合同的意思表示，请贵司于2020年4月30日前搬离房屋，并结算房屋租金、物业费和滞纳金至搬离之日。逾期则九钰公司有权采取各类措施维护其合法权益。为免造成各方更大损失，请贵司尽快安排搬迁及付款事宜。”庭审中，被告雁巢公司认可于2020年4月22日收到该《律师函》。另，庭审中，原告九钰公司陈述，其向被告雁巢公司送交《房租催缴通知单》及《律师函》后，于2020年5月5日通过微信向被告汪明发送了要求腾房通知，但被告汪明未予理睬，为避免损失，其于2020年6月底将被告雁巢公司承租房屋内的物品搬至一个房间统一摆放，并通知被告雁巢公司将其物品拉走，被告雁巢公司于2020年6月底已将物品拉走，房屋空置几个月后，其已将房屋另租他人。被告雁巢公司陈述，原告九钰公司在未征询其意见的情况下就强行将其物品搬出租赁房屋，其不得不于2020年6月底将其物品拉走。庭审中，被告雁巢公司陈述，《房屋租赁合同》是张冬亮与被告雁巢公司商谈的，张冬亮是原告九钰公司的负责人之一，张冬亮是代表原告九钰公司，张冬亮安排被告雁巢公司到文山、玉溪装修酒店，被告雁巢公司在装修和拆除酒店过程中，张冬亮与被告汪明通过微信达成了用文山、玉溪项目装修款抵充房租、物业费的合意，但原告九钰公司拒绝与被告雁巢公司对装修工程款进行结算，被告雁巢公司不存在欠付房租、物业费一事。原告九钰公司陈述，张冬亮并非原告九钰公司的负责人，张冬亮仅只是原告九钰公司的合作方。被告雁巢公司主张的文山、玉溪酒店项目并非原告九钰公司出资或经营的项目，与原告九钰公司无关。另，被告雁巢公司系自然人独资有限责任公司，于2015年3月11日成立，被告汪明系该公司唯一股东。原告九钰公司因本案支出律师代理费8000元。本院认为，原告九钰公司与被告雁巢公司于2019年10月8日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同条款没有违反法律的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行合同义务。原告九钰公司是出租人，被告雁巢公司是承租人。原告九钰公司已于2019年7月1日前向被告雁巢公司交付了租赁房屋，被告雁巢公司即应当按约支付租金。现被告雁巢公司主张《房屋租赁合同》签订后，其与原告九钰公司的负责人之一张冬亮达成了用其为原告九钰公司的文山、玉溪酒店装修工程款抵充2019年度房租的合意，但被告雁巢公司既未举示有效证据证明张冬亮是原告九钰公司的负责人，也未举示有效证据证明其主张的文山、玉溪酒店工程为原告九钰公司的工程项目、张冬亮有权代表原告九钰公司作出用装修款抵充房租的承诺，故被告雁巢公司应承担举证不能的不利诉讼后果，因此，对被告雁巢公司提出的这一抗辩主张，本院不予采纳。按照合同约定，被告雁巢公司逾期支付租金三十日以上，原告九钰公司有权解除《房屋租赁合同》，被告雁巢公司在原告九钰公司向其送交《房租催缴通知单》及委托律师向其送交《律师函》后，仍未按合同约定向原告九钰公司支付房租，故原告九钰公司要求解除与被告雁巢公司签订的《房屋租赁合同》符合约定解除条件，因《律师函》于2020年4月22日送交被告雁巢公司，故本院确认原告九钰公司与被告雁巢公司于2019年10月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除。合同解除后，原告九钰公司与被告雁巢公司的合同权利义务终止，被告雁巢公司应向原告九钰公司返还租赁房屋，并支付租金。庭审中，原告九钰公司、被告雁巢公司均陈述，原告九钰公司于2020年6月底将被告雁巢公司承租房屋内物品搬离租赁房屋，被告雁巢公司于2020年6月底将其物品搬走，故被告雁巢公司应当向原告九钰公司支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金。《房屋租赁合同》约定装修期5个月免租金，并约定2019年7月1日至2020年6月30日计租月数为7个月，租金为136416元，因此，被告雁巢公司应向原告九钰公司支付租金为136416元。《房屋租赁合同》还约定，2019年7月1日至2020年6月30日的物业费为33408元，并约定由被告雁巢公司承担，现原告九钰公司诉请要求被告雁巢公司向其支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费33408元，符合双方约定，本院予以支持。关于违约金，《房屋租赁合同》中约定，如逾期交纳租金超过30日，原告九钰公司有权单方解除合同，收回房屋，且被告雁巢公司应向原告九钰公司支付违约金100000元，由于被告雁巢公司未按合同约定支付租金、物业费，已构成违约，原告九钰公司主张违约金，符合合同约定，但考虑到双方约定的违约金数额过高，本院根据合同约定的租金标准，被告雁巢公司的过错程度等因素，酌情确定违约金为50000元。原告九钰公司主张的律师代理费，因对该费用的承担，合同双方并没有约定，且也非原告九钰公司实现债权的必要费用，故本院不予支持。关于原告九钰公司诉请要求被告汪明对被告雁巢公司的债务承担连带责任的问题，本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”依照该法律规定，对于一人有限责任公司的股东财产与公司财产是否构成混同，其举证义务在于股东一方。本案中，被告雁巢公司系自然人独资有限责任公司，为一人有限公司，被告汪明系被告雁巢公司的唯一股东，负有举证证明其财产独立于被告雁巢公司的义务，但被告汪明并未举证证明自己的财产与被告雁巢公司的公司财产相分离，依据前述法律规定，应对被告雁巢公司的债务承担连带清偿责任，故对原告九钰公司诉请要求被告汪明对被告雁巢公司的债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告汪明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。鉴于本案事实清楚，证据充分，可依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告云南九钰商业管理有限公司与被告长春市雁巢装饰集团有限公司于2019年10月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；二、由被告长春市雁巢装饰集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南九钰商业管理有限公司2019年7月1日至2020年6月30日的租金136416元、物业费33408元；三、由被告长春市雁巢装饰集团有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南九钰商业管理有限公司违约金50000元；四、被告汪明对被告长春市雁巢装饰集团有限公司上述第一、二、三项偿付义务承担连带清偿责任；五、驳回原告云南九钰商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2674元（原告已预交，此款已减半），由原告云南九钰商业管理有限公司负担375元；被告长春市雁巢装饰集团有限公司负担2299元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  杜华萍二〇二一年一月十九日书记员  董 媛