贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终45号上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司。住所贵州省安顺市西秀区。法定代表人：邓晓芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯凯，男，汉族，1987年7月10日生，陕西省华县人。被上诉人（原审原告）：顾某，男，汉族，1956年11月15日生，浙江省宁波市人，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司（以下简称华夏房开）因与被上诉人顾某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2020)黔0402民初3736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2021年1月27日公开开庭审理，顾某委托诉讼代理人柳皓瀚，华夏房开委托诉讼代理人冯凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华夏房开上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉请或将本案发回重审；一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、《房屋拆迁补偿安置补偿协议》将超期过渡费约定在违约条款中，其性质具有补偿性和惩罚性，同时计算依据为《安顺市房屋拆迁管理办法》，应视为双方参照该标准设置的违约金，并未具体明确范围。一审法院计算方式错误，应当在1-5倍区间内取值。根据西秀区统计局统计，在案涉房屋周边类似房屋租金为1600元至1800元，而本案超期过渡费按3250元每月支付，远超出租价格，且可能导致超期过渡费超过购房款而有失公平。被上诉人于2018年5月11日已经接收了原面积为49.97㎡的调换房，栋号为9B-2-16-5，该事实足以认定被上诉人认可房屋达到交付条件，与其诉请相悖。2、本案房屋虽不完全具备相应交房行政手续，但房屋已经能够居住。2017年上诉人已经登报告知业主办理交房手续，现房屋并不存在质量问题，只是因为政策原因导致未能办理房屋验收相关手续，如按一审判决支付超期过渡费，将导致企业灭亡。3、本案是回迁房屋，双方没有买卖合同关系，不应适用《关于有关问题询问的答复》第三十一条的规定。上诉人只是对该费用代收，已转交给相关单位，因此三通费用不应退还。顾某二审未提交书面答辩状。顾某在一审诉请：1、判决被告立即支付原告截止2020年6月份的过渡费共计369058.12元，并从2020年7月起每月按3250元向原告发放过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止。2、判决被告立即退还原告缴纳的三通费4550元；3、本案全部诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实如下：2010年8月25日，顾某（作为乙方）与华夏房开（作为甲方）签订了两份《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，约定甲方拆迁乙方位于市西路209栋204号砖混结构住宅用途房屋（建筑面积41.09㎡）和位于市砖混结构住宅用途房屋（建筑面积49.97㎡）两套。乙方房屋所有权证、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2010年9月1日前搬迁完毕；甲方分别以市西路、塔山小区9号楼Ｂ栋16楼Ｌ座24号、建筑面积83.3㎡的房屋和9号楼Ｂ单元16楼Ｋ座5号、建筑面积108.4㎡的房屋与乙方产权调换；甲方应负责办理房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行；甲方调换给乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定，按规定实施物业管理；乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方209栋204号原房屋建筑面积支付临时安置补助费11500元、按乙方202栋306号原房屋建筑面积支付临时安置补助费11500元，每6个月支付一次，至甲方交付调换房时止；违约责任和纠纷解决办法：甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费；其他部分差价结算约定：甲方应支付乙方附属设施补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励金，在交付调换房屋时与房屋互补差价同时结算，乙方应补房价差在签约交付可享受奖励金等内容。在该协议尾部甲方处盖有华夏房开印章，乙方处有顾某签字。2011年4月27日双方签订两份《贵航塔山小区补充协议》，均约定拆迁过渡费由每月每平方6元提高到每月每平方8元，按原住房面积计算，不足650元／月者均按650元／月执行，超出650元／月的，按原住房实际面积计算的过渡费发放，每半年发放一次，18个月临时过渡费11500元分三次提取现金，从腾房交钥匙之日起，每6个月发放一次，每次3900元。协议签订后，顾某按约向华夏房开交付两套房屋的产权证书及两套拆迁房屋，华夏房开司向顾某的账户支付两套房屋的过渡费和超期过渡费共计110500元。2018年5月11日华夏房开向顾某交付202栋306号房屋的产权调换房屋，并于同日与顾某进行结算，并形成《结算单》一份，该结算单载明应交房款、相关费用、补偿款、原协议已充抵金额、实交房款等各项费用，其中对相关费用明确为：1、水表安装费1250元，2、电表安装费750元，3、燃气安装费2550元；对超期安置过渡费进行明确为：超期过渡费（1）18000元（签订协议之日起至2015年12月），（2）1000＊12月＝12000元（2016年1-12月）。结算单中用三项安装费4550元及该超期过渡费30000元冲抵房款，冲抵后顾某实交房款123555.14元。落款处有顾某签字。同日顾某按该结算向华夏房开补交房款123555.14元。后华夏房开又于2018年6月28日向顾某补付2017年1月至9月超期过渡费9000元（按每月1000元标准）。顾某递交本案民事起诉状的时间是2020年6月19日。一审法院认为，顾某与华夏房开签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》、《贵航塔山小区补充协议》，是双方的真实意思表示，上述协议未违反法律法规的禁止性规定，为有效协议，双方应该按协议的约定全面履行义务。该协议签订后顾某于2010年8月25日向华夏房开腾房交付了202栋306号拆迁房屋钥匙、于2011年1月20日腾房交付209栋204号拆迁房屋钥匙，华夏房开也向顾某支付部分过渡费和超期过渡费。2017年9月华夏房开公告通知交房时尚未达到交付条件。在2018年5月11日华夏房开向顾某交付202栋306号房屋的产权调换房屋时，双方对该房屋进行了结算，对超期过渡费进行了明确，该结算系双方协商后的真实意思表示，顾某也按此结算冲抵后的金额支付了房款，华夏房开将该调换房屋交顾某使用，双方均已按此结算履行。因《房屋拆迁补偿安置补偿协议》约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费”，对超期部分应按约定增发过渡费。双方合同约定过渡期为18个月，从顾某交付拆迁房屋时起，经过18个月，即202栋306号房屋的过渡期至2012年2月24日、209栋204号房屋的过渡费至2012年7月19日。此后为超期，应按约定从第18个月次月起，每超一个月，按临时安置补助费标准递增10%增发过渡费，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费的5倍。202栋306号房屋从2010年8月25日顾某移交拆迁房屋之日至其接收调换房屋时（即至2018年5月11日），经核算，华夏房开应支付顾某过渡费227420元，扣除已支付的55250元及在结算时扣除的30000元，华夏房开仍应支付顾某过渡费142170元。现顾某诉请要求华夏房开支付截止2020年6月的过渡费，因华夏房开已于2018年5月11日向顾某交付房屋，故一审法院支持由华夏房开向顾某支付202栋306号房屋截止2018年5月过渡费142170元。为方便计算，209栋204号房屋从顾某2011年1月20日移交拆迁房屋之日暂计至2020年6月19日，此后的过渡费顾某可另行主张。经核实，2011年1月20日至2020年6月这期间顾某应支付过渡费：294154元（即：顾某于2011年1月20日将被拆迁房屋交付华夏房开，过渡期到2012年7月结束，共计18个月，在此期间的过渡费按每月650元，经计算为11700元；此后的超期临时安置补助费本应按每月650元的标准按月递增10％至达到该标准的5倍时止，即自2012年8月至2013年11月，共计16个月的超期过渡费经计算为25704元；2013年12月起按3250元/月的标准支付至2020年6月时止，共计79个月，经计算为256750元），扣除已支付55250元，尚欠238904元，上述两套房屋过渡费共计381074元。因顾某主张要求支付至2020年6月的过渡费共计369058.12元，未超过上述381074元，故认定至2020年6月华夏房开应支付顾某过渡费共计369058.12元。又因顾某系两套房屋的过渡费一并主张，而202栋306号房屋的产权调换房屋已完成交付，故采顾某主张的209栋204号房屋的过渡费为226888.12元（369058.12元－142170元=226888.12元）。另外，顾某主张过渡费应从交付房屋产权证之日起计算，因补充协议约定“每半年发放一次，18个月临时过渡费11700元分三次提取现金，从腾房交钥匙之日起，每6个月发放一次，每次3900元”，该约定系从腾房交钥匙之日起计算，故对该主张不予采信。顾某要求华夏房开退还的三通费4550元。因结算单中写明该三项费用均为安装费，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定：商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任,约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。根据贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月作出的《关于有关问题询问的答复》的规定，华夏房开用于与原告进行产权调换的房屋应当具备与商品房同等的交付条件，水、电、燃气的安装费用应已包含在商品房的价格中，即包含在用于与顾某的产权调换房中，而水、电、燃气开通项目不需再次交费，不存在开通或开户费，华夏房开另行收取该三项安装费于法无据，该三项安装费已经在结算单中的实交房款中进行了冲抵并收取，应予退还顾某。故对该请求，予以支持。华夏房开辩称双方于2018年5月11日进行购房款结算并签订结算单，对于超期过渡费双方已经达成了合意，华夏房开已经按照结算单中的约定履行了义务，不应再支付超期过渡费的意见，一审法院认为因该结算系对部份费用的结算，并不体现顾某放弃未支付部份的过渡费，该辩称与双方协议约定不符，不予采信。华夏房开辩称不能按照《安顺市房屋拆迁管理办法》规定中的过渡费计算方式进行计算，与协议约定不符，不予采信。华夏房开辩称不应退还三通费，对于是否应该收取该三项安装费，前述已作充分阐述，对该辩称不予采信。综上，依照《中华人民共国和合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，一审判决：一、限被告贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告顾某位于市截止2020年6月的过渡费226888.12元，位于市砖混结构住宅用途房屋产权调换房屋过渡费142170元，上述费用共计人民币369058.12元。二、由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告顾某退还水表、电表、燃气安装费合计人民币4550元。三、驳回原告顾某的其他诉讼请求。案件受理费6836元，减半收取3418元，由华夏房开承担。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理，确认一审查明事实。本院认为，本案争议焦点为：华夏房开是否已经履行了房屋交付义务而免除违约责任；一审确定超期临时安置补助费的标准是否错误及应否调减，案涉房屋三通费应否退还；如何认定本案双方涉及202栋306号房屋的结算单效力。第一，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，建筑工程验收合格后，需有相应的工程技术经济资料和经签署的工程保修书以及其他可以证实房屋达到交付使用条件的证明。上诉人华夏房开主张已通过报刊刊登交房公告，履行了交房义务，但至本案二审，华夏房开仍不能提交案涉房屋符合交付使用条件的依据，其发出的交房公告仅系通知行为，但在标的物并不具备交付条件的情形下，不能作为认定其已履行交付义务的依据，不产生义务人免责的法律效力。第二，本案双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定，超期过渡费按照《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发，既属合同之约定，除发生约定或法定的减少或免除的情形外，双方均应遵照履行。就《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定，应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准按月递增10%，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期临时安置补助费依此计算而不再上浮。就合同或规定而言，就超期费用的计算标准，均未有可在该区间范围内酌情确定之意，故对上诉人华夏房开关于区间取值的主张，难以赞同。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《中华人民共和国合同法》及司法解释之规定，合同约定的违约金过分高于实际损失的，确属可以调整的情形。但本案合同，并非普通民商事的诸如买卖、租赁等生产生活所产生，不应与此类合同等同视之。民众本就对其居所具有特殊之感情，在安置补偿房屋不能依约交付时，其所产生之损失也难与一般合同的实际损失相提并论，以实际损失考察过渡费之计算标准，显然有悖于一般社会人的感情认知以及本案合同之特殊性，《安顺市房屋拆迁管理办法》关于5倍递增过渡费的规定也可与之佐证，故对上诉人华夏房开关于超期临时安置补助费应予调减的主张，不予支持。至于三通费应否退还。上诉人华夏房开主张对该费用系代收代付，但未提交以顾某之名义向相关部门交纳该费用的任何凭证，其收取该费用并无事实和法律依据，一审判令其退还并无不当，该理由不予采纳。第三，案涉202栋306号房屋，双方已于2018年5月11日完成交付并签订结算单，一审既已认定该结算单为有效，又依据合同约定及《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定，对该房屋的超期临时安置补助费进行重新计算抵扣，明显前后矛盾，应予纠正。涉及该房屋的超期临时安置补偿费用，该结算单已经双方意思表示一致将标准确定为每月1000元，支付期限至2016年12月，故华夏房开应予支付超期临时安置补助费的期间为2017年1月至房屋交付时2018年5月共计17个月，按每月3250元计算为55250元,扣除2018年6月支付的9000元为46250元。案涉209栋204号房屋尚未交付，但一审在递增方式上存在计算错误，也应予以纠正。顾某于2011年1月20日将209栋204号房屋交付华夏房开，过渡期到2012年7月结束，共计18个月，在此期间的过渡费按每月650元计算为11700元；此后的超期临时安置补助费应按每月650元的标准按月递增10％至该标准的5倍时不再递增，故自2012年8月至2020年6月共计95个月为：650元×（1.1+1.2+…+5）+650元×5×55=254390元，扣除已支付的55250元为199140元。综上，华夏房开就本案两套拆迁安置房应支付的超期临时安置补助费共计为46250元+199140元=245390元。案涉209栋204号房屋在2020年6月以后的超期临时安置补助费，顾某可另行主张。综上，华夏房开上诉理由部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院(2020)黔0402民初3736号民事判决第二项、第三项；二、变更贵州省安顺市西秀区人民法院(2020)黔0402民初3736号民事判决第一项为：贵州华夏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付顾某截至2020年6月的超期临时安置补助费245390元；三、驳回贵州华夏房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息;如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务,导致对方当事人向人民法院申请强制执行的,可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费3418元，由顾某负担1218元，贵州华夏房地产开发有限责任公司负担2200元。二审案件受理费6836元，由顾某负担2436元，贵州华夏房地产开发有限责任公司负担4400元。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  辜贤莉审判员  王 爽二〇二一年一月二十七日法官助理李欣书记员姜昊（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。