江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6954号上诉人（原审原告、反诉被告）：王伟伟，女，1983年10月3日生，汉族，居民，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：李强，江苏竞自由律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李先朋，男，1977年10月21日生，汉族，居民，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：段文超，江苏苏韵律师事务所律师。上诉人王伟伟因与被上诉人李先朋房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院(2020)苏0322民初226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王伟伟上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.上诉人与被上诉人明确约定，2019年11月16日前办理过户，付清房款。至上诉人起诉时，被上诉人尚没给付，是被上诉人违约。2.一审法院在认定事实时，引用了上诉人向中介发的微信，在该信息上，上诉人依然要求过户，表明上诉人没有违约，是被上诉人以种种理由不履行协议。3.被上诉人使用上诉人房产，造成上诉人严重损失。被上诉人李先朋辩称，上诉人的上诉理由不能成立，双方补充协议约定了2019年11月16日之前过户，但2019年11月16日是星期六不能办理过户手续，因此被上诉人要求顺延到11月18日周一办理。但是到了11月18日上诉人不愿意履行合同，一审中两名中介工作人员亦出庭作证。被上诉人在当时准备了充足的购房款用于缴纳，不存在违约行为。被上诉人对房屋进行装修，一审中提起了反诉，一审法院没有支持。王伟伟向一审法院提出诉讼请求：1.判令李先朋支付王伟伟违约金20万元；2.诉讼费、律师费由李先朋承担。李先朋向一审法院提出反诉请求：1.判令王伟伟返还李先朋购房款140000元，并赔偿违约金100000元，合计240000元；2.诉讼费用由王伟伟承担。一审法院经审理查明：1.2019年10月7日，汉城公司作为居间方，王伟伟作为出售方（甲方）、李先朋作为购买方（乙方）签订《房地产买卖合同》一份，约定王伟伟将其所有的位于沛县新城嘉苑Ａ区房屋出售给李先朋，房屋面积为112.31平方米，总价款为70万元。双方在合同中还约定于2019年10月30日前交付房屋，在签订本协议时由李先朋先支付王伟伟购房定金2万元，在购房时该定金抵购房款或服务费。同时还约定，违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金贰拾万元整。另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第十条约定的服务费。若甲乙双方协商解除本协议，双方应向居间方各支付50%的上述居间服务费。违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关费用。在该合同的备注部分注明：甲乙双方约定于2019年10月30日付首付款拾肆万元（含定金2万元），剩余伍拾陆万元整（￥560000元）在办理过户当天由乙方支付给甲方。后王伟伟收取李先朋支付的14万元，并向李先朋出具金额分别为2万元、14万元的收条两张。2.2019年11月8日，李先朋作为甲方与王伟伟作为乙方签订补充合同一份，载明：补充合同甲乙双方约定于2019年11月16日前进行办理过户手续。如双方因个人原因未能办理过户手续，视为违约，违约条款以主合同为准”。王伟伟、李先朋在该合同上签名捺印。3.因双方未能办理房屋过户手续，2019年12月24日，王伟伟向李先朋邮寄解除合同通知书一份，载明通知事项为：自本通知到达被通知人之日起解除通知人与被通知人于2019年10月7日签订的编号为0000072号的房地产买卖合同。被通知人应当在本通知到达被通知人之日起3日内将房屋交回通知人。在事实与理由部分载明：双方于2019年11月8日签订补充协议，约定被通知人应当于2019年11月16前办理过户手续。但是时至今日，被通知人仍然不予履行上述义务，导致通知人买卖合同的目的无法实现，通知人也无法以第一套房的利率办理购买新房。为此，通知人依据合同法第94条第3、4项的规定，特通知本通知到达被通知人之日起，以上双方的房地产买卖合同解除，被通知人应在本通知到达被通知人之日起3日内将房屋交回通知人。李先朋于12月28日收到该解除合同通知书。4.2019年10月27日，王伟伟与沛县汉邦碧桂园房地产开发有限公司签订《凤凰公馆认购书》一份，载明王伟伟购买沛县汉邦碧桂园房地产开发有限公司开发的沛县凤凰公馆5幢2单元602室房屋一套，王伟伟向该公司缴纳定金1万元。双方在该认购书中约定：王伟伟应于2019年10月30日（统称签约时间）携带认购书，身份证明等约定的第一期楼款到公司销售中心于该公司签署合同文件及办理相关手续。5.李先朋于2019年11月份入住涉案房屋，一直居住至2020年3月21日，4月30日李先朋将房屋交付给王伟伟。因王伟伟认为李先朋未在约定的2019年11月16日前办理涉案房屋的过户登记手续，造成其购买的沛县凤凰公馆5幢2单元602室房屋缴纳的定金1万元及因租房缴纳的租金损失要求李先朋先支付该费用后才能办理过户手续，故拒绝李先朋要求2019年11月18日办理房屋过户手续要求。7.王伟伟于2020年3月18日委托中介公司在朋友圈发布涉案房屋出售信息。另查明，王伟伟于2019年12月1日向法院提交书面起诉状。一审法院认为，李先朋与王伟伟于2019年10月7日签订的《房地产买卖合同》(编号:0000072)系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认双方买卖合同关系成立且合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。双方在补充协议中约定在2019年11月16日前办理涉案房屋交易过户手续，但2019年11月16日系周六，双方未能去房管部门办理过户手续，王伟伟在庭审中自认于2019年11月17日主动找汉城公司要求和李先朋协商过户的事情，但至2019年11月18日（周一），王伟伟不再同意李先朋要求办理过户事宜。王伟伟庭审中提交与汉城公司微信聊天记录一份，在2019年12月9日13:45分的聊天记录中，王伟伟发送“又给我拖时间拖着玩呢是吧？你们中介到底能不能起到该有的作用？抓紧监督他完成合同！来来回回两个多月了，告诉他，如果在晚了我买房子，立刻把东西搬出我的房子，我就等到星期四了，如果过不了，我也不会在通知他了……”，王伟伟发送“你们是买家和中介，你们商量吧，想买，周四之前去过户，不想买利索的搬东西出去，就这两种”，汉城中介发送“他下午来我们店里”。2019年12月10日，汉城中介向王伟伟发送“过户的话先撤诉。你这边如果接受不了就按照你的方法走好了，昨天他来店就是这样讲的，转达完毕。”王伟伟发送“撤诉想都别想，让他搬出他的东西滚出我房子，下午我去你店拿回我的房产证，还有放在你们那的押金，可以退给我了，那是我的房子钱，既然全部要走法院，和你们中介买房子也没有关系了，合同上是14，我和他打官司认的就是给我14万。”由上可以看出，双方虽然未在2019年11月16日前办理涉案房屋的过户手续，但后期通过汉城公司协商，双方对过户时间并未达成一致意见，故双方均不存在违约行为，对王伟伟和李先朋要求对方支付违约金的诉讼请求，不予支持。因双方不存在违约行为，故对王伟伟要求李先朋支付律师费的诉讼请求，不予支持。王伟伟于2019年12月24日向李先朋邮寄解除合同通知书一份，后李先朋将房屋退还给王伟伟，双方房屋买卖合同已经解除，因合同解除，王伟伟应返还李先朋购房款14万元。遂判决：一、王伟伟于判决生效之日起十日内返还李先朋购房款140000元（沛县人民法院案件款账户：户名沛县人民法院账号32×××18-011196开户行中国建设银行沛县沛城分理处）；二、驳回本诉原告王伟伟的诉讼请求;三、驳回反诉原告李先朋的其余诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，根据上诉人在上诉状中的陈述及上诉人与汉城公司相关人员的微信记录可以看出，上诉人与被上诉人虽然未在合同约定的期限内办理涉案房屋的过户手续，但其后双方对于过户时间又通过汉城公司进行了协商，虽然最后未能达成一致意见，但双方均不存在违约行为，故对于上诉人要求被上诉人承担违约责任的上诉主张，本院不予支持。上诉人主张被上诉人使用涉案房屋给其造成了严重损失，但上诉人在一审中并未对此提出相应诉讼请求，故上诉人可另行主张权利，本案不予理涉。综上，上诉人王伟伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人王伟伟负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  苏 团二〇二一年一月二十七日书记员  宗 正