本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0502民初2497号原告：张立贤，女，1944年10月8日出生，汉族，辽宁省本溪市人，市委党校退休职工，住本溪市平山区。被告：柳佳君，女，1978年6月11日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无业，住本溪市明山区。被告：黄素秋，女，1969年9月22日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪市第三纺织厂退休职工，住本溪市明山区。原告张立贤与被告柳佳君、黄素秋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张立贤，被告柳佳君、黄素秋到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告给付原告房屋租金18000元；2.要求被告将案涉房屋的上下水管道恢复原状，如不能恢复原状则要求被告赔偿原告20000元；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告将其所有的坐落于平山区中心街22栋1单元1层3号，面积44.69平方米的门市房对外出租，二被告经考察适合经营牛奶鸡蛋夹馅大麻花生意使用，于2019年9月5日与原告自愿签订房屋租赁协议书，房屋租赁期为两年，2019年9月5日至2021年9月5日止。协议内容二项：租房交纳方式为上纳金制，每月租金人民币3000元，乙方一次性支付半年租金。原、被告签定房屋租赁协议后，向原告交纳18000元。2020年3月6日房屋租期到交纳租金时，原告追付下半年的房屋租金，二被告拒绝给付，后又多次到店追付，二被告强词夺理，以疫情期间生意不好为由，只给原告交纳2000元房屋租金（有收条为证）。原告无奈收取人民币2000元，二被告尚欠13000元房屋租金没有给付。二被告承租人违约，所交纳押金款500元不予退还。依据《中华人民共和国合同法》有关规定，2019年9月5日原告与二被告签订房屋租赁协议书符合法律规定，合法有效。原告为追要房屋租金，该人身体多病，多次气倒在门市房，给原告造成精神负担。为难护原告合法权益不受侵害，故向平山区人民法院提起民事诉讼，请求贵院依法判令二被告给付房屋所欠原告租金壹万叁仟元（13000元)。二被告不能按期履行交纳原告房屋租金的违约行为，不能合法履行协议，依据合同法规定，原告请求法院判令二被告与原告签订的房屋租赁协议解除，被告所欠原告房屋租金一次性结清后，腾出该住房后原告收回涉案房屋。请求平山区人民法院支持原告诉求。被告柳佳君辩称，第一，原告后来与我达成了临时协议，说明之前的租赁协议已经失效；第二，原告出租房屋时，隐瞒了门前地号的问题，原告存在欺诈；第三，在7、8月续租期间，房屋主管道有漏水，给我造成的损失不应该由我承担。案涉房屋出租给我时就没有下水，下水是我自己后修的。被告黄素秋辩称，同意柳佳君意见。我在2019年11月中旬退出经营了，之后的事与我不发生关系。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为平山区中心街********房屋的所有权人。2019年9月5日，原被告双方签订房屋租赁协议，约定原告将上述房屋出租给被告使用，租期为两年，自2019年9月5日起至2021年9月5日止，每月租金3000元。被告方一次性支付半年租金为18000元，下次房租提前半个月支付给原告，原告收取押金500元。该协议第七条约定“如租赁期间因漏水等灾害造成房屋一切损失由乙方自行承担，与甲方无关”。合同签订后，被告缴纳原告2019年9月5日至2020年3月5日间的房屋租金计18000元。2020年6月29日，原告书写收条一份，内容为“收条，今收到7月8月门市临时租金二个月2000元（柳佳君交），张立贤收，2020年6月29日”。2020年9月1日，原告收回上述房屋。现原告以被告拖欠租金为由提起本案诉讼。本院认为，本案可以明确原被告双方于2019年9月5日签订房屋租赁协议书，约定租赁期限为两年，自2019年9月5日起至2021年9月5日止，月租金3000元，该协议不违反法律规定，双方应按照租赁合同履行各自的义务，因此本院首先应考量被告柳佳君提出的相应减免租金情形是否成立。被告向本院共提出以下抗辩意见：一是根据2020年6月29日原告书写的收条内容为“临时租金”，据此可以确定双方已解除原房屋租赁协议，双方转为不定期租赁合同关系；二是疫情期间双方已经达成减免租金协议；三是原告在签订合同时门前地号已由他人使用，该行为对被告构成欺诈；四是租赁房屋曾发生跑水给被告造成相关损失。分别论述如下：一、是否因收条内容为“临时租金”而确定原被告双方已解除原房屋租赁协议。因本案房屋租赁协议书中未约定协议解除条款同时本案亦不存在法定解除情形，故本院仅考量双方是否符合协商一致解除租赁合同情形。因“临时”二字有多种含义，可以解释为按原告理解解释也可以按被告理解解释，本院无法确认“临时”即为双方存在协议解除租赁合同的含义。在被告无其他证据予以佐证且原告不予认可的情况下，本院对该抗辩理由不予支持。二、疫情期间双方是否达成减免租金协议。按上一部分论述，在被告无证据证明双方已达成减免租金协议的情况下，本院对被告主张此项抗辩不予支持，但因新冠疫情为不可抗力事件，辽宁省政府在2020年1月26日发布的1号令明确禁止人员聚集，之后发布命令于2020年3月22号店铺可以重新开业，在此期间疫情对商业经营产生巨大影响，虽被告此项抗辩不予支持但因其抗辩亦包含因疫情应减免租金的含义，故本院酌定因新冠疫情导致的不可抗力事由，减免被告两个月租金的交纳义务。三、原告在签订合同时门前地号已由他人使用，是否构成对被告欺诈。因被告未举证证明对其构成欺诈，且案涉房屋门前地号并未在合同中列明为租赁物，门前地号亦非该租赁房屋的附属面积，原告对门前地号亦无权对外出租。故本院对被告辩称欺诈的理由不予支持。四、租赁房屋曾发生跑水造成被告相关损失。原被告在租赁协议中明确约定“如租赁期间因漏水等灾害造成房屋等一切损失由乙方自行承担，与甲方无关”，被告辩称该跑水管道系主管道不应由其承担责任，但其未提供证据证明且在租赁协议中并未明确区分主管道或支管道责任，因此本院不予采信。其次，被告黄素秋辩称其于2019年11月份已退出与柳佳君合伙经营，不应对后续发生的租房款承担给付义务，因其退出合伙是与被告柳佳君合伙内部之间的约定，不能基于此对抗原告。综上，被告柳佳君、黄素秋应共同给付原告租金9500元。关于原告主张的要求被告将案涉房屋的管道恢复原状，因其未提供证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告柳佳君、黄素秋于本判决生效之日起十日内共同给付原告张立贤租金9500元；二、驳回原告张立贤其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元（原告已预交），减半收取，由原告负担325元，由被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  李玉玺二〇二一年一月二十六日法官助理贾迪书记员张艳琼附1：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附2：告知执行事项：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。