江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终94号上诉人（原审原告）：陈志红，男，1963年12月8日出生，汉族，射阳县新世界百货大楼有限公司职工，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：刘海峰，男，1961年8月18日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县，系射阳县新世界百货大楼有限公司推荐。委托诉讼代理人：刘于伟，男，1977年8月2日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县，系射阳县新世界百货大楼有限公司推荐。被上诉人（原审被告）：射阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地江苏省射阳县新东方嘉园****。法定代表人：上官鹏程，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡景晔，女，该公司员工。上诉人陈志红因与被上诉人射阳碧桂某房地产开发有限公司（以下简称碧桂某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院（2020）苏0924民初1425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈志红上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院提出的本案焦点和陈志红的主张与事实不符。1.本案的焦点是：合同议定的税前房价和碧桂某公司开出的增值税发票税前房价不一致是否合理合法，而不是一审法院所说的：增值税率下调对案涉商品房价是否产生影响。2.一审法院引用陈志红主张：本案商品房价款应当按照补充协议十四条约定，以不含增值税房价1105480.18元加上增值税121602.82元来计价。这不是事实，陈志红主张的是碧桂某不能擅自提高固定格式合同约定的税前房价。二、国家税务局《关于深入贯彻落实减税降税政策实施的通知》（税务发【2019】13号）明确指出：降税确保企业和人民群众有实实在在的获得感。碧桂某公司擅自变更税前房价使陈志红多缴纳契税304.26元，有悖国家降税初衷。三、本案的税前房价是碧桂某公司采取固定格式向陈志红发出的要约，是碧桂某公司承诺的价格，碧桂某公司作为要约人即受该意思约束，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自违背合约，碧桂某公司擅自提高税前房价，使合同约定的税前房价与所开增值税发票税前房价不一致，违反《中华人民共和国合同法》相关规定。被上诉人碧桂某公司答辩称：1.原审法院对于案涉商品房总价款不随税率变化而调整的事实认定及适用法律正确。2.案涉商品房的纳税义务人是碧桂某公司，而非陈志红，原审法院事实认定及适用法律正确。3.从维护商品房交易秩序，保障交易双方的权利为出发点，应当严格依照双方约定的固定总价款作为定案的裁判依据，且本案双方也已经按照约定固定总价实际履行。同时，合同的内容不存在违反国家禁止性规定，也未发生双方约定的可变更合同价款的情况。陈志红向一审法院提出诉讼请求：1.判令碧桂某公司返还多收取的购房款20284.04元，并承担以20284.04元本金为基数，从2017年11月29日起至判决确定之日止，按年利率6%计算的利息。2.诉讼费由碧桂某公司承担。一审法院确认事实如下：2017年11月29日，陈志红与碧桂某公司签订《商品房买卖合同》一份，其中约定：购买位于盐城市射阳县商品房，建筑面积143.78平方米，其中套内建筑面积114.86平方米，出卖人与买受人约定按建筑面积方式计算该商品房价款；该商品房单价为8534.45元/平方米，房款合计壹佰贰拾贰万柒仟零捌拾叁元整（含增值税价）（小写1227083元）。同时，合同附件四补充协议第十四条“关于税费”第一款约定：“买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币1105480.18元，增值税为人民币121602.83元（税率为：11%），故买受人应向出卖人支付的总房价为人民币1227083元。”后碧桂某公司向陈志红送达买卖合同重要事项告知书，其中载明商品房总价款1227083元整。合同签订后，陈志红向碧桂某公司支付了购房款1227083元。2019年4月19日，碧桂某公司向陈志红交付所购房屋，双方签订《碧桂某物业及资料移交书》。同年8月13日，碧桂某公司向陈志红开具增值税普通发票，发票相关栏目载明如下：数量143.78（平方米）、单价7829.769232（元）、金额1125764.22（元）、税率9%、税额1011318（元）、税价合计1227083（元）。一审法院认为，本案争议焦点为：增值税率下调对案涉商品房价款是否产生影响。经审查，一审法院认为增值税率下调并不影响案涉商品房价款的确定，理由如下:案涉商品房销售合同及相关补充协议系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、法规的禁止性规定,为合法有效的合同,双方均应依约予以履行。商品房销售合同第四条“计价方式与价款”明确约定,双方按建筑面积计算商品房价款,单价为8534.45元/平方米,房款合计1227083元(含增值税价)。陈志红主张本案商品房价款应当按照补充协议第十四条约定，以不含增值税房价1105480.18元加上增值税121602.82元来计价。一审法院认为补充协议第十四条“关于税费”的约定，根据通常解释，为案涉商品房总房款包括增值税，仅是宣示性列明或告知购房人该合同所执行的增值税税率,不构成对《商品房销售合同》第四条计价方式的更改。且根据行业惯例，商品房总房价通常为建筑面积乘以单价计算。故对陈志红该主张，一审法院不予采纳。结合合同明确载明的房屋建筑面积和销售单价,相应房屋总价款理应认定为确定价款。在房屋总价固定的情况,碧桂某房地产公司明确总房款中含有增值税，至于合同签订后增值税税率如何调整,并不影响双方已经确定的总房款数额,因增值税调整导致碧桂某房地产公司成本的变化与购房人无关。故碧桂某房地产公司不存在多收陈志红购房款的事实，陈志红的诉请，一审法院依法不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：驳回陈志红的诉讼请求。案件受理费307元（已由陈志红预交），由陈志红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈志红提交补充协议复印件1页，证明碧桂某公司与他人签订的商品房买卖合同补充协议中约定“双方一致确认同意：除面积差异外，合同约定的该商品房总价不因增值税等税费调整而发生变动。”该条款约定与陈志红签订的补充协议表述不同，碧桂某公司与陈志红约定的税前房价是固定的。另外陈志红提出税总发【2019】13号《国家税务总局关于深入贯彻落实减税降费政策措施的通知》要求确保企业和人民群众有实实在在的获得感。对此，碧桂某公司对补充协议的真实性、合法性、关联性均不予认可。经审查，本院对陈志红提交的补充协议复印件真实性、合法性、关联性不予认定。本院对一审审理查明的事实予以确认。本案争议焦点：碧桂某公司是否多收取陈志红购房款20284.04元。陈志红认为，根据案涉补充协议的约定，案涉商品房不含增值税的房价为1105480.18元，2019年8月13日，碧桂某公司开具的增值税发票，将不含增值税的房价提高到1125764.22元，故碧桂某公司多收取房价20284.04元，该款项应予退还。碧桂某公司认为，双方合同中约定的房价系按照建筑面积×单价计算出的房屋总价，案涉商品房总价款不随税率变化而调整，且国家下调增值税税率本质目的是减轻企业负担，激发企业经营活动，与购房人无关。对此，本院认为：首先，商品房交易属于大宗财产买卖，双方在交易时对商品房价格或者计价方式进行固定，符合商品房交易惯例，也有利于维护交易秩序的稳定。案涉合同中，双方明确约定按建筑面积方式计算商品房价款，商品房单价为8534.45元/平方米，建筑面积共143.78平方米，房款总价款为1227083元。其次，虽然双方在补充协议中载明了不含增值税房价、增值税税款和税率，但结合碧桂某公司开具增值税发票时载明的房价、增值税税款、税率情况来看，不含税房价及增值税税款是在固定商品房总价款的基础上结合增值税税率分别推算得出。因此补充协议的约定是在固定商品房总价款的前提下，对适用税率的一种列明方式，并非对商品房价格或者计价方式的变更。无论是合同还是补充协议中，均没有约定税率调整会导致房屋价款变更或者房屋价款可随国家政策的调整而发生变更。最后，碧桂某公司作为商品房开发商，销售了案涉商品房后，发生了增值税应税销售行为，应缴纳相应增值税，而增值税税率的增减以及税额的变化，均是碧桂某公司作为纳税义务人应承担的商业风险。在固定商品房总价款的情况下，如果增值税调高，开发商无权向购房人提高房价；同理，如果增值税税率调低，购房人也无权主张开发商降低房价，这样更符合双方合同约定，也有利于商品房交易市场的秩序稳定。购房人陈志红并不承担增值税税率变化带来的风险，补充协议的约定并不会导致增值税义务完全转嫁给购房人。综上，陈志红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费307元，由陈志红负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二一年一月二十七日法官助理 徐 平书 记 员 周 洋