辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13205号上诉人（原审原告）：程曼丽，女，1967年10月14日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：张书剑，辽宁联润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘畅，男，1982年8月14日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：隋金杉，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商成，男，1973年7月20日出生，汉族，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：隋金杉，辽宁正直律师事务所律师。上诉人程曼丽因与刘畅、商成房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初14862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程曼丽上诉请求：请求沈阳市中级人民法院撤销原判，发回重审或改判。事实和理由：一、上诉人与被上诉人协商同意从四楼调换到三楼，是商成通知员工搬的物品。五间房其中有一间房是商成住的休息室。商成房间物品是他姐姐搬的，判定上诉人承担违约责任，实属枉法判决。二、被上诉人自行搬离，上诉人并不知道，也未接到任何人口头或书面的告知，更不会同意他们在租赁协议到期前终止协议。三、由被上诉人违约欠租金变成了上诉人反而还要赔付被上诉人所谓的“违约金”。原审法官明显偏袒被上诉人，严重损害了上诉人的合法权益。四、2018年程曼丽将承租房屋交付给刘畅、商成使用。五、合同第1条约定“租金每年20万元逐年交清，租期2019年6月3日至2022年6月3日，每年6月3日前房租交齐，3年期限。”一审庭审中，被上诉人承认只向上诉人支付过10万元租金，已经明确看出被上诉人已经违约。但是一审法院认定被上诉人因不能证明变更租赁房间的事实擅自变更合同内容违约在先。合同第2条约定“甲乙双方正常合法使用，不得从事非法经营活动，遵纪守法，且具备正常行驶合法权益及权利，且承担责任。”被上诉人在没有许可的情况下开办教学事宜，完全属于从事非法经营活动，已经构成了违约的责任。六、上诉人提供的证人、当事人陈述以及报警记录的证据被上诉人搬离的事实。七、被上诉人自愿搬离4层，搬到3层使用3层的房屋。根据商成和文纪春的聊天记录可以看出，属于自愿搬离，应当视为用行为表示了协议的变更。已经将楼下的大门新钥匙以及3层的钥匙都交付给了商成，商成已经接收了该钥匙。已经实际使用了3层的房屋，文纪春多次在聊天记录中要求帮助在3楼、4楼等房间寻找拉下的物品，其中在306房间的洗手间有文纪春以及她儿子拉下的鞋架，可以证明文纪春以及她儿子有使用306房间的事实，该事实在上诉人提供的新证据中有显示。八、一审法院认定上诉人的损失为33333元有误。目前现有证据可以看出，上诉人至今房屋没有租赁出去，那么上诉人的损失应当至少认定至拍摄视频的日期。因双方之间协议的期间为2019年6月3日至2022年6月3日，那么上诉人的损失应当计算至实际平价或者溢价租赁出房屋为止，不应当简单由法院酌定2个月为宜。九、一审法院是适用普通程序开庭的，但是一审法院的判决书是按照简易程序书写的民事判决书。十、租赁协议约定以及庭审实际情况，被上诉人没有足额支付上诉人房租，上诉人具有先履行抗辩权，可以不履行交付房屋的义务，但实际情况是本案涉案房屋已经被上诉人的控制之下，要么直接解除协议，要么先减少上诉人的损失，继续向上诉人支付剩余房租。上诉人即使有强制更换房间的行为，那么也不构成违约，仅是正常行使先履行抗辩权的结果。刘畅、商成辩称，一、一审法院认定上诉人擅自转租违约在先，完全正确。该事实有两份报警记录相佐证和书证、证人证言等证据相印证。二、上诉人提出的上诉事实和理由均为口头表述，没有证据加以证明，答辩人的主张有理、有据、有节，上诉人未经答辩人同意擅自将答辩人所承租4楼中410、411、412、413、415的5间房屋再次进行转租是本案上诉人构成根本性违约的一个基本事实。正是由于上诉人的违约行为方才导致答辩人租赁该房屋的承租目的无法得以实现，上诉人应当对其过错行为承担相应的赔偿责任。三、上诉人上诉状中强调是答辩人自行搬离，上诉人不知道搬离的事实，该表述与事实真相不符，答辩人搬离的行为持续3天的时间，尤其关建的是上诉人的车辆就停在答辩人所承租房屋的门口，如果上诉人不挪开车辆答辩人是根本无法搬离的，所以对答辩人的搬离行为上诉人不但知情而且挪车予以配合。综上，上诉人的主张没有事实和法律上的依据，故请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。程曼丽向一审法院起诉请求：1.请求法院判令二被告立即给付欠原告2019年6月-2020年6月房屋租金10万元，并支付违约金10万元；2.本案诉讼费由二被告承担。刘畅、商成向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还给反诉原告房屋租金6.6万元；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金10万元；3、判令反诉被告赔偿给反诉原告实际经济损失4.5万元；4、诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实如下：沈阳东北摩托车配件市场新民航广通大酒店经沈阳市沈河区市场监督管理局批准为其下发营业执照，记载该酒店类型为个体工商户，组成形式为个人经营，注册日期为2003年8月28日，经营场所沈阳市沈河区丰乐二街****，经营者程曼丽，经营范围为住宿、餐饮、会议服务。2019年6月3日，程曼丽作为甲方，刘畅、商成作为乙方，各方签订《租房协议》，约定甲乙双方就民航广通商务快捷酒店部分房屋达成如下协议：沈阳市丰乐二街9号G座6楼601、602、603、605、606、6楼公共卫生间，5楼所有房间，4楼410、411、412、413、415,3楼经理办公室，2楼餐厅出租给乙方。租金每年20万元逐年交清，租期2019年6月3日至2022年6月3日，在每年6月3日前房租交齐，3年期限。甲乙双方合同期内在未经协商达成共识条件下擅自终止本协议由造成方赔偿另一方损失10万元。在租用期间乙方不得擅自改变原有房屋主体结构，装修房屋改造先征得甲方同意，房屋租用期间，水电费供暖费物业费等相关费用由甲方负责，保证原有正常使用固定物品完好无损，如有损坏乙方按价赔偿。合同签订后，程曼丽将承租房屋交付给刘畅、商成使用，刘畅、商成在承租房屋处开办畅行美术培训学校并支付程曼丽10万元的半年房租。2019年7月，程曼丽在与刘畅、商成未能协商一致的情况下将承租给刘畅、商成的410、411、412、413、415房间调换至3楼，并将4楼5间房间转租给传媒公司用做直播间。因刘畅、商成认为4楼租户的经营行为已严重影响其办学条件，故于2019年8月27日腾空房屋，搬离酒店，并产生搬运费4,200元。另查明，中国民用航空东北地区空中交通管理局作为出租方（甲方），程曼丽作为承租方（乙方），双方签订《广通酒店租赁协议》，约定甲方将位于沈阳市沈河区丰乐二街九号G座楼房一处即原东北摩托车配件市场新民航广通大酒店租赁给乙方，租期为2018年3月1日至2021年2月28日。现各方当事人在履行租赁协议过程中发生争议，协商未果，诉至法院。一审法院认为，程曼丽与刘畅、商成签订的《租房协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，程曼丽虽非该案涉房屋的所有权人，但已提供证据证明其合法取得房屋的承租权，且所有权人并未禁止程曼丽转租的权利，且程曼丽依约已将租赁物交付原告使用，双方当事人之间租赁合同关系成立，各方均应依约履行各自义务。本案中，双方在租赁合同履行过程中，程曼丽在未能举证证明其与刘畅、商成协商一致变更租赁房间的情况下，擅自变更合同内容，过错在先，刘畅、商成为了避免自身损失扩大在未能举证证明其提前告知程曼丽终止租赁关系的情况下擅自搬离租赁场地亦存在过错，故各方当事人在履行合同过程中均存在违约行为，应按照各自的过错程度并结合对方的经济损失承担相应的违约责任。关于本诉原告程曼丽主张给付租金10万元并支付违约金的问题。原告因擅自变更合同内容致被告订立合同的目的难以实现，被告已于2019年8月27日搬离租赁场所，将租赁物返还原告，原告亦对被告搬离的行为知晓却未持异议，应视为双方均作出终止租赁协议的意思表示。而且双方之间已发生肢体冲突，矛盾突出，已无法继续履行合同，故认定双方之间的租赁关系于2019年8月27日终止，原告接收租赁物后无权要求被告继续给付其租金，故对原告要求被告给付租金的诉讼请求，不予支持。但被告未提前通知原告擅自终止合同关系，致原告不能及时将房屋再次出租，使其遭受租金减少的损失，故酌定以两个月的租金为限作为原告主张违约金的依据，被告刘畅、商成应给付原告程曼丽违约金33,333元。关于反诉原告刘畅、商成主张返还租金的问题。因反诉原告已交纳租金至2019年12月2日，但其已于2019年8月27日搬离租赁场所，将租赁物返还反诉被告，程曼丽亦接收租赁物，故反诉被告应当返还2019年8月28日至2019年12月2日期间的租金共计53,151元(200,000元÷365天×97天)。关于反诉原告主张支付违约金并赔偿经济损失的问题。本案中，反诉被告未与反诉原告协商一致擅自变更租赁物，影响了反诉原告订立合同的目的，程曼丽作为出租方在明知反诉原告开办学校的情况下有义务在租赁期间保持租赁物符合租赁用途，维持合同的稳定性，故反诉被告在履行合同过程中应对其过错承担违约责任，结合合同履行情况、双方过错程度、反诉原告的合理损失等因素，酌定反诉原告的经济损失为50,000元，反诉被告应给付反诉原告违约金50,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告刘畅、商成于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告程曼丽违约金33,333元；二、反诉被告程曼丽于本判决发生法律效力之日起十日内返还反诉原告刘畅、商成房屋租金53,151元；三、反诉被告程曼丽于本判决发生法律效力之日起十日内给付反诉原告刘畅、商成违约金50,000元；四、驳回原告（反诉被告）程曼丽、反诉原告（被告）刘畅、商成的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告程曼丽负担3583元，被告刘畅、商成负担717元。反诉案件受理费2232元，由反诉原告刘畅、商成负担1141元，反诉被告程曼丽负担1091元。二审审理中，上诉人提交以下证据：第一组证据，上诉人与商成、文纪春的微信聊天记录录屏视频资料，程曼丽和商成之间2019年7月22日的微信聊天内容，为“那个一楼的锁坏了新换把锁，我给你留了一把钥匙，在那个一楼吧台金蟾上了。你让他们通知楼上去拿那个开门吧，回过头看看厨师大伙什么的自己配一下”；文纪春与程曼丽在2019年8月31日的微信聊天内容文纪春说“妹子才看见不要了，另外，那个厕所那有一个架子跟你要厕所那有个架子就是那个放着，我啥时候有时间上你那儿取去大概数，还有那个你看看我那儿子洗脸的那些东西，哥们在没在呢，麻烦你看看吹风机在不在”证明被上诉人搬离的行为系其自愿行为，不构成我方违约；第二组证据，2020年11月8日本案案涉房屋的实际情况，证明该房屋至今没有租赁出去（合同到2021年），上诉人损失一审法院认定数额有误。被上诉人发表质证意见为：对第一组证据的真实性没有异议，微信头像是商成、文纪春的，对证明内容有异议，首先并不能反映出其把我方承租的四楼转租出去的事实，同时也无法证明其所要主张的事实内容。二该证据不属于新证据。第二组证据的质证意见同上。原审提供的报警记录证明其新证据不是真实的。关于未出租的事实我方不予认可。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案仅就上诉人的上诉请求予以审理。上诉人程曼丽与被上诉人刘畅、商成之间存在房屋租赁合同关系。本案争议焦点问题为：1.被上诉人从原租赁的四楼变更搬至三楼是否属于上诉人违约行为，上诉人应否承担违约责任；2.被上诉人提前解除房屋租赁合同后，是否应当向上诉人支付租赁合同期间的房屋租金。关于被上诉人从原租赁的四楼变更搬至三楼是否属于上诉人违约行为，上诉人应否承担违约责任问题，从双方当事人的陈述以及双方提供的证据看，双方合同约定承租的4楼，被上诉人用于其员工居住房。在上诉人提出调整楼层问题，被上诉人起始并不同意，后被上诉人已经搬至3楼并实际使用，双方因此已经形成变更租赁房屋的事实。因此，该部分的合同变更，上诉人不构成违约，不应当承担该部分违约责任。上诉人该部分的上诉请求，本院予以支持。关于被上诉人提前解除房屋租赁合同后，是否应当向上诉人支付租赁合同期间的房屋租金的问题，上诉人在合同未到期前搬离租赁场所，将租赁物返还与上诉人，双方形成事实上解除合同关系。被上诉人在未与上诉人协商的情况下，提前解除房屋租赁合同，本案基于双方之间的房屋租赁状态，一审法院判决由被上诉人给付上诉人2个月的寻租期的费用并无不当。上诉人请求给付合同期间的房屋租金的上诉请求本院不予支持。综上所述，程曼丽的上诉请求部分成立，其他上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初14862号民事判决第一项、第二项，即“一、被告刘畅、商成于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告程曼丽违约金33,333元；二、反诉被告程曼丽于本判决发生法律效力之日起十日内返还反诉原告刘畅、商成房屋租金53,151元；”；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初14862号民事判决第三项、第四项；三、驳回程曼丽其他上诉请求。四、驳回刘畅、商成其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4300元，由程曼丽负担3667元，刘畅、商成负担633元。反诉案件受理费2232元，由刘畅、商成负担1141元，程曼丽负担1091元。二审案件受理费6532元，程曼丽负担5482元，刘畅、商成负担1050元。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年一月二十五日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。