湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初6574号原告：武汉新福物业管理有限公司。住所地：武汉市黄陂区滠口盘龙城经济开发区盘龙大道**。法定代表人：林玉玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍擎，女，1969年6月28日出生，汉族，住武汉市汉阳区，该公司员工，特别授权）。委托诉讼代理人：吴育新，女，1994年4月26日出生，汉族，住河南省方城县，该公司员工，特别授权）。被告：杨孟，男，1986年6月17日出生，汉族，住武汉市黄陂区，原告武汉新福物业管理有限公司（简称原告武汉新福物业公司）诉被告杨孟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘建东独任审判，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告武汉新福物业公司的委托诉讼代理人伍擎、吴育新，被告杨孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉新福物业公司诉称，2009年5月17日，被告与武汉新阳光房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，由被告购买“巢上城锦园”xx房屋，建筑面积90.94平方米。2011年8月27日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告居住的“巢上城锦园”xxx房屋，提供物业管理服务，被告按建筑面积每平方米1.2元的标准，向原告交纳物业管理费。如被告逾期付款，应根据欠款金额，按每日万分之三的标准，向原告支付违约金。2015年11月30日，“巢上城锦园”小区业主委员会与原告签订《武汉市物业服务合同》，约定原告为“巢上城锦园”提供物业服务，业主按约定按时足额交纳物业服务费。合同第三十二条约定，业主违反本合同约定，经乙方书面催交，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准，向乙方支付违约金。合同生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告在享受原告提供的物业服务的同时，未依约向原告交纳物业管理费，一直拖欠至今。自2018年1月1日至2020年7月31日止，被告下欠原告物业费3382.97元，违约金507.45元，以上合计3854.9元。原告多次打电话，上门催交，向被告送达书面催交单，被告仍拒绝履约管理费交纳义务。原告认为，被告拒不交纳物业费的行为，已严重违反双方签订的《前期物业管理服务协议》和《物业服务合同》，严重侵犯原告的合法权益。为此，原告依法起诉，请求：1.判令被告支付原告自2018年1月1日至2020年7月31日期间物业费3382.97元；2.判令被告支付原告逾期付款违约金（2016年1月1日之后，按每日千分之五支付违约金，截止2020年7月31日支付违约金合计507.45元，此后违约金计算至被告交清物业费之日止）；3.由被告承担本案诉讼费用。被告杨孟辩称，1、“巢上城锦园”小区业主委员会与原告签订的《武汉市物业服务合同》无效；2、原告武汉新福物业公司属于解聘的物业，无权收取物业费；3、请驳回原告的全部诉讼请求；4、本案诉讼费用由原告负担。经审理查明：原告武汉新福物业公司经工商登记，依法成立，经营范围：物业管理，房屋租赁等业务。被告杨孟与武汉新阳光房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，并由被告杨孟出资，购买武汉新阳光房地产开发有限公司开发的“巢上城锦园”xxx房屋，房屋建筑面积90.94平方米。2011年8月7日，武汉新阳光房地产开发有限公司与原告武汉新福物业公司签订《前期物业管理委托服务合同》，约定武汉新阳光房地产开发有限公司将位于武汉市黄陂区盘龙经济开发区的“巢上城锦园”，委托原告武汉新福物业公司实行物业管理。2011年8月27日，原告武汉新福物业公司（甲方）与被告杨孟（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定原告武汉新福物业公司为被告杨孟购买的“巢上城锦园”xxx房屋，提供物业管理服务。被告杨孟按建筑面积每平方米1.2元的物业费标准，向原告交纳物业费。违约责任，甲方违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用。乙方违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每日按欠交金额万分之三的比例收取违约金。乙方违反合同，不按本合同约定交费的，甲方有权终止物业服务，并保留相关权利。协议签订后，原告武汉新福物业公司为被告杨孟购买的“巢上城锦园”xxx房屋，建筑面积90.94平方米，提供物业管理服务。被告杨孟按建筑面积每平方米1.2元的物业费标准计算，每月应交纳物业费109.13元。向原告武汉新福物业公司交清了截止2015年12月31日期间的物业费。2015年11月30日，原告武汉新福物业公司（乙方）与“巢上城锦园”小区业主委员会（甲方）签订《武汉市物业服务合同》，约定甲方选聘乙方原告武汉新福物业公司为“巢上城锦园”提供物业服务。物业服务期限1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。物业费由业主按其拥有的建筑面积交纳，多层住宅，每月每平方米1元，高层住宅，每月每平方米1.2元。业主按季度、半年、年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为提前一个月预缴。业主应当按本合同约定，按时足额支付物业费。违约责任，业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业费，应当按每日千分之五的标准，向乙方支付违约金。合同签订后，原告武汉新福物业公司为被告杨孟购买的“巢上城锦园”xxx房屋，提供物业管理服务。被告杨孟按每月应交纳物业费109.13元的标准，向原告武汉新福物业公司交清了自2016年1月1日起至2016年12月31日期间的物业费。2017年1月1日，合同期限届满。原告武汉新福物业公司与“巢上城锦园”小区业主委员会没有继续签订《武汉市物业服务合同》。但是，原告武汉新福物业公司继续为被告杨孟提供物业管理服务。被告杨孟参照《武汉市物业服务合同》约定，按每月应交纳物业费109.13元的标准，已向原告武汉新福物业公司交清自2017年1月1日起至2017年12月31日期间的物业费。事后，被告杨孟未向原告武汉新福物业公司交纳自2018年1月1日起至2020年7月31日期间的物业费。原告武汉新福物业公司通过打电话，上门催缴，送达书面催缴单等方式，要求被告杨孟交纳物业费无果。为此，原告武汉新福物业公司依法起诉，请求：1.判令被告支付原告自2018年1月1日至2020年7月31日期间物业费3382.97元；2.判令被告支付原告逾期付款违约金（2016年1月1日之后，按每日千分之五支付违约金，截止2020年7月31日支付违约金合计507.45元，此后违约金计算至被告交清物业费之日止）；3.由被告承担本案诉讼费用。本院认为：原告武汉新福物业公司经工商登记，依法成立，经营范围：物业管理，房屋租赁等业务。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。因此，本案案涉的下列合同：1、被告杨孟与武汉新阳光房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法、有效，并具有法律约束力。2、武汉新阳光房地产开发有限公司与原告武汉新福物业公司签订的《前期物业管理委托服务合同》合法、有效，并具有法律约束力。3、原告武汉新福物业公司与被告杨孟签订的《前期物业管理服务协议》合法、有效，并具有法律约束力。4、原告武汉新福物业公司与“巢上城锦园”小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》合法、有效，并具有法律约束力。一、关于支付物业服务费原告武汉新福物业公司与被告杨孟签订《前期物业管理服务协议》后，原告武汉新福物业公司为被告杨孟购买的“巢上城锦园”xxx房屋，提供物业管理服务。被告杨孟应向原告武汉新福物业公司交纳物业费。（一）、自2011年8月27日起至2015年12月31日期间，被告杨孟按建筑面积每平方米1.2元物业费计算，每月应交纳物业费109.13元，已向原告武汉新福物业公司交清截止2015年12月31日期间的物业费。（二）、自2016年1月1日起至2017年12月31日期间，共12个月，业主被告杨孟应按原告武汉新福物业公司与“巢上城锦园”小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》约定，应付原告武汉新福物业公司物业费1039.54元（房屋建筑面积90.94平方米×每月每平方米1.2元×12个月），已交清物业费1039.54元。（三）、自2017年1月1日起至2017年12月31日期间，被告杨孟参照《武汉市物业服务合同》约定，应付原告武汉新福物业公司物业费1039.54元（房屋建筑面积90.94平方米×每月每平方米1.2元×12个月），已交清物业费1039.54元。（四）、自2018年1月1日起至2020年7月31日，共31个月时间，被告杨孟参照《武汉市物业服务合同》约定，应付原告武汉新福物业公司物业费3382.97元（房屋建筑面积90.94平方米×每月每平方米1.2元×31个月）。被告杨孟分文未付，下欠原告武汉新福物业公司物业费3382.97元。因此，原告武汉新福物业公司提出，判令被告支付原告的2018年1月1日至2020年7月31日的物业费3382.97元的诉讼请求，本院予以支持。二、关于支付违约金原告武汉新福物业公司与“巢上城锦园”小区业主委员会签订的《武汉市物业服务合同》，物业服务期限1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。2017年1月1日，合同期限届满。原告武汉新福物业公司与“巢上城锦园”小区业主委员会没有继续签订《武汉市物业服务合同》。因此，原告武汉新福物业公司与业主被告杨孟有关逾期交纳物业费违约金的约定不明确。原告武汉新福物业公司提出，判令被告支付原告逾期付款违约金（2016年1月1日之后，按每日千分之五支付违约金，截止2020年7月31日支付违约金合计507.45元，此后违约金计算至被告交清物业费之日止）的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、由被告杨孟支付原告武汉新福物业管理有限公司自2018年1月1日至2020年7月31日期间的物业费欠款3382.97元；二、驳回原告武汉新福物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述款项，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨孟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘建东二〇二一年一月十三日书记员  陈 伶