北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终114号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东安洪电子科技有限公司，住所地烟台高新区经三路**。法定代表人：王凯，总经理。委托诉讼代理人：郑德龙，山东德衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京宏联智远科技有限公司，，住所地北京市海淀区海淀镇草桥**院中海拓公司办公楼315法定代表人：徐铁，经理。上诉人山东安洪电子科技有限公司（以下简称安洪公司）因与被上诉人北京宏联智远科技有限公司（以下简称宏联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初5182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。安洪公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持我方的全部反诉请求或发回重审。本案一审及二审诉讼费由宏联公司承担。事实和理由：第一，一审判决判定上诉人承担“涉案库房具备交付条件”的举证责任有违民事诉讼证据规则，本案应由被上诉人举证上诉人不具备交付库房的条件，而不是由上诉人举证库房具备交付条件。涉案租赁合同作为双务合同，按照双方约定存在先后履行顺序。被上诉人付款义务在先，上诉人交房义务在后。被上诉人于合同签订日2019年10月9日支付首期款5万元后，没有按约于2019年11月1日支付中期款5万元。而上诉人的交房义务则是在2019年11月10日之前。被上诉人迟延履行支付中期款的情况下，基于对上诉人交房履约能力的无端质疑，提前于2019年11月9日提出解除合同，按照合同法关于“不安抗辩权”行使的规定，负有先履行合同义务的被上诉人于上诉人履行期限届满之前明确表示且以行为表明不再履行合同义务，除其能提供有效证据证明上诉人丧失了合同义务履行能力外，其提前解除合同依法构成违约。本案被上诉人作为先履行义务的一方，其提前解除合同没有提供任何证据证明“上诉人库房不具备交付条件且已根本无法继续履行”，其解除合同依法构成合同违约。另一方面，从实际情况来看，被上诉人于交房前也即2019年11月10日前多次提出、明确提出解约退租，这种情况下上诉人再花费成本力求库房达到交付条件已无实际意义。从合同法规定来看，一方违约的情况下，守约方有义务采取措施进行减损。在被上诉人已明确解除合同的情况下，再要求上诉人举证库房具备交付条件于理不通，于法无据。第二，被上诉人的违约行为势必让上诉人遭受经济损失，被上诉人应予赔偿。宏联公司辩称，同意一审判决，不认可安洪公司的上诉请求和理由，并且合同上写明了不可以出租或转租。宏联公司向一审法院起诉请求：要求安洪公司退还我定金、房租共5万元。安洪公司向一审法院提出反诉请求：1．宏联公司赔偿我公司经济损失2.6万元；2．诉讼费由宏联公司承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。2019年10月9日，安洪公司、王凯（出租方）与宏联公司、徐铁（承租方）签订了《库房租赁合同》，合同约定安洪公司将位于北京市海淀区房屋一层（北向库房一间、南向房屋一间）出租给宏联公司用于电脑货物存放；租赁期限自2019年11月10日起至2020年11月9日止；年租金16万元，押金2万元。首款5万元（签订日支付），中期款5万元（11月1日支付），尾款8万元（2020年3月9日支付）。合同第八条：租赁合同期满，承租人提前两个月表达续租或退租，否则按退租处理，出租人收回库房，双方经协商确定出租方承诺两年内房租不涨不跌，消防等问题由出租人解决，由于消防等国家治理因素导致的不能承租，出租方给与退租金。合同第九条合同解除的条件：有下列情形之一的出租方有权解除合同1.承租人不按约定交付租金；2．承租人违反合同约定，致使房屋或设备严重损坏的；承租人在出租房屋进行违法活动的。宏联公司于2019年9月27日支付定金1万元、于10月10日支付租金4万元。安洪公司未向宏联公司交付库房钥匙，宏联公司未实际使用涉案库房。双方均主张合同于2019年11月9日解除，就解除原因：宏联公司主张安洪公司未依约交付房屋、安洪公司主张宏联公司明确提出解除合同。宏联公司、安洪公司均提交了宏联公司法定代表人徐铁与安洪公司法定代表人王凯的微信聊天记录，主要内容：2019年9月17日，王：徐总这边看了一下那个合同跟协议，然后内部对了一下，是这样，她那边就是十月份到期，但是他有个押金问题，不知道会不会到11月份，反正不是10月份就是11月份。这个时间也很快了，也就是说您那边咱们先碰一下你们要是决定租的话咱们就早签协议，我早走内部手续，因为前期我这儿还要准备一下，而且还要跟他去协商、沟通。因为如果我们那边跟他签了协议，酒楼那边要提前多少时间，不然来讲的话，他到期肯定续租的，因为那个地方一个是他客户也稳定了，物流也稳定了，他也很方便，其他地也不好找他肯定会续，我要提前和他商量，所以你这边先决定，咱达成共识了，我才能弄下面的事。9月27日，徐：他说11月可以，最多我就浪费到12月初，你就帮忙协商我11月入住你那。王：那这样的话就是他那个是10月10号到期，这样我就节前不通知他们，节后上班再和他说。只给他顺延一个月，然后他再找房，这样的话，咱们就从11月10日开始。10月9日，王：都按照你的要求改完了。徐：好的，那就明天一起签了我凑款给你啊？还是今天弄啊。王：今天签了给我，我好安排人弄下边的事，钱明儿再凑就行，不急，拍照片给我就行。10月10日，徐：那边什么时候搬走，你提前告诉我，我过去看看。王：好的收到，我协调完之后和你说。10月30日，王：徐总，不好意思回复的有点晚，邢某那边我跟他聊了，他最近一直在找房，但是不太好找，他还在抓紧找房，也催他了，门儿的事儿那个弄起来快，到时候我赶在你用之前给你弄上。徐：嗯，那能不能确定是不是10号之前呀，因为我的房东已经把房子挂出去了，陆续有人看房了，所以要确定一下。王：已经和他说是10号了，这几天再催催他。徐：好的，谢谢王总。11月1日，徐：嗯，确定一下时间吧，款也交了一些了，主动权在你们那，我想他们什么时候撤了，搬家了，给你补齐吧？听说是改门，有人没让改，说可能是不让出租了？王：这边输出这些信息是为了那边能配合，我一说这个你应该就能懂。徐：啊。他是跟我哥们说一下，意思是让我心里有个数，具体情况我真不知道，那具体能不能确定下来啊，现在我的房东让我10号就撤呢。王：我直接催案外人那儿都催了三次了，他每天现在就在外边转悠找房呢。这附近的房不好找他，又不想搬到冷泉，所以他现在也很着急在到处找。徐：也就是说具体时间没法确定咱就确定好了，我再付尾款呗，那些款我都付了，现在房子也没清空，正常来说就是用点资金罢了，你看可以吧。王：我协调一下再回复你，你先忙其他事。徐：嗯，谢谢王总。11月4日，徐：领导具体时间什么的，能确定下来了吗，我这边要提前准备车什么的。王：你房东找你什么考虑，催搬家吗？徐：嗯，让我7号务必给消息，我实际合同是9号。他要签合同了，我在想如果你那边不能确定，就退我款吧。我继续租这个，主要得给人家确定的消息。王：我再催一下邢某。徐：还有主要是门改了吗，那边具体能不能继续租，咱俩现在沟通，我都不敢确定这些，所以我没法给房东确定消息，他压我几个月房租呢，如果不能确定，人家肯定不能退了。王：我进场了，晚上联系你。11月6日，徐：怎么说的王总，我明天一早得给人家最后回复了。王：在落实明天给你回复，实在不好意思。徐：明天得一早，我没法稳住房东了，要不就帮我退了款吧，我再租他一个月。11月6日，王：我明天和你联系。徐：早上解决吧。11月7日，徐：王总我听你的意思九赢10号也不可能搬走，而且我的房东今天又跟我说不给我退租了，如果实际情况就是如此，我想王总我们也别往后面拖了，尽快帮忙退款吧，如果生意上你信的过，我们可以合作走账的事情，你斟酌一下。11月8日，王：我这两天白天确实都在处理一些紧急的事，回复不及时，我一直说的是九赢10号履约，你如果通融几天他们有个过渡，不能的话，他们就搬到其他地方去，10号按照约定腾房，我们是跟九赢沟通劝其不续租的，咱俩两边合同都做完了，我们没再找其他租户，这个时候你让公司退款，换位思考，你是不是也会感觉很无奈。你还是跟你们房东那边沟通，既然前边已经决定往这边搬了，就不要再犹豫了，后边什么事情，我尽可能配合你。徐：如果能按时，我明天就约车，后天搬家，如果不能按时，我也不想折腾了，这个房子真让我头疼了，现在只能用这个方法试试。就是我10号把我的房子清空，然后看看房东能不能给我退租，当然我也不敢确定他能退给我，只能试试。王：这几个问题，我分别回复一下。1．我和你商量给案外人顺延几天，一是考虑和他合作情分，二是他找房来不及，你可以回忆一下我俩商量顺延通知他们不续租的原因，我有没有为你考虑。2．现在已经明确他10号撤走，你10号当天就搬过来。我感觉会有时间上一些冲突。说实话我确实没想到你把时间安排的这么紧凑，通常租完房子之后都得先布置，起码简单收拾一下再入住。3．关于门的事，我们当时都找好施工队了，但是在第二期房租没如期到位情况下，我协调起来也有顾虑，现在的话，我协调门的问题，你也尽早把二期款付了吧，你那间房本身有门，不影响你们进出。4．你多次跟我提的担心房子来了不能租的问题。我和你承诺，我签的合同，我负责到底。徐：王总，现在的情况是你也不知道哪天我能搬进去，所以我们不要翻来覆去沟通，我的诚意有了，5万元打到你的名字上，我是不想租吗。为什么二期款不到位你不清楚吗？不要把问题根源推给我，前期款我如约办的对吧，我觉得我们都很忙，不要为这个事情浪费时间。10号搬不了就退款吧，我尊重国家法律和合同，后期你们协调好，我们再谈，我不能一而再再而三的去找房东说，我没这么办过事，所以结论是先退款就好。王：10号可以搬，别的我也不说了，别影响和气。11月9日，徐：招行徐铁。王总？什么时间退款？我的想法很简单，我的房东7号最后决定的不会再退租给我，因为他要跟其他人签合同，我阻止了，现在我们应该做的，你也没有必要压着我的款不给我，我也不会再找房，因为我要把这段房租用完，你可以让邢某继续租，等你都利索了，门也改了，你再找我我们再谈什么时候搬进去，所有的租房都是先收拾一下再入住，但是那都是房东给的提前于合同日期，所以我们也没必要继续伤和气，先退款，你协调好了继续谈。王：徐总，我这不像你想象那样，就是说安排个财务周日过来加个班，把钱拿走，所有的这个股东跟法人的卡都在这个财务那统一保管，我们就连个合同都要经过法审，最后保管在行政那儿，公司在股交所挂牌之后有很多监管，我都说了，周一我给你报一下这个事，研究一下，不是说你现在逼着我怎么样，马上就给你解决的。徐：哈哈，王总，可能是我想多了，我们这小作坊，就不一样了，你让办款速度就办了，你尽快解决吧。11月11日，徐：王总，安排退款吧。宏联公司另提交安洪公司法定代表人王凯与案外人的微信聊天截图，内容为：2019年11月21日，王：我这边刚忙完，房子的事你考虑一下，如果你能确定我就去协调。如果犹豫的话，就怕这个房子被别人定走了。你让人把门弄好吧，我基本就没问题，只要不检查到那里就行，那小屋我看还有东西，开完门我们得刷墙啥的。王：16万价格没问题吧。证明安洪公司与他人协商出租事宜。安洪公司认可聊天截图的真实性。另查，安洪公司之关联公司北联中电（北京）科技有限公司就涉案房屋与北京供销社海淀投资管理中心签订租赁合同，租赁期限自2019年2月28日至2020年2月27日，合同到期后未续租。北联中电（北京）科技有限公司出具证明认可安洪公司对外出租行为。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，宏联公司、安洪公司签订的库房租赁合同系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方应依约履行。宏联公司、安洪公司均主张租赁合同已于2019年11月9日解除，法院不持异议。双方虽未约定交付涉诉库房时间，但根据交易习惯，安洪公司应在租期起始日前与前手承租人办理完成交接手续，安洪公司作为履行义务一方在本案中确未证明库房具备交付条件，宏联公司未实际使用涉诉库房。现宏联公司要求退还定金、租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。安洪公司要求宏联公司赔偿空置期损失，未提交相应证据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1．安洪公司于判决生效后7日内向宏联公司退还定金、租金5万元；2．驳回安洪公司的全部反诉请求。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，宏联公司、安洪公司签订的库房租赁合同系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方应依约履行。宏联公司、安洪公司均主张租赁合同已于2019年11月9日解除。涉案合同解除后，安洪公司应当向宏联公司退还定金及租金。一审判决安洪公司向宏联公司退还定金、租金5万元正确，本院予以确认。现安洪公司主张宏联公司未按照合同约定履行合同义务给其造成房屋空置并要求宏联公司赔偿损失，但并未就上述主张提交相应有效证据以证明安洪公司在房屋空置期实际遭受损失。故对于安洪公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，安洪公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由山东安洪电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 妮二〇二一年一月二十七日法官助理  李彤琳书 记 员  李心雨