广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初7751号原告：广州宝威裕达体育用品有限公司，住所地广东省广州市越秀区************之自编1401、1402、1411。法定代表人：高招娣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘智荣，该公司员工。委托诉讼代理人：张华辉，福建瀛坤律师事务所律师。被告：何惠玲，女，1971年9月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************。原告广州宝威裕达体育用品有限公司（以下简称为宝威公司）诉被告何惠玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案，依法适用简易程序，后因公告送达转为普通程序并于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告宝威公司委托诉讼代理人张华辉到庭参加诉讼，被告何惠玲经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝威公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2020年1月1日起解除；2.判令被告向原告返还保证金（即押金）54000元，并向原告支付违约金54000元，以上合计108000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2008年就位于中山市***********铺签订商铺租赁合同，原告向被告支付保证金30000元。2013年，双方续签合同，原告增补保证金10500元，共计支付保证金40500元。2017年，双方又续签了合同并且原告增加承租中山市***********铺，保证金40500元继续沿用。2019年，双方再次续签了合同，原告增补保证金13500元，共计支付保证金54000元。合同履行期间，原告依约支付了押金和租金等各项应交费用。2019年12月，原告收到了两份通知，称自2020年1月起被告已无诉争店铺的出租权，若原告要继续经营，必须与其重新签订租赁合同，否则，出租权人将收回店铺。经原告核实，被告确实未取得诉争店铺自2020年1月起的出租权，被告已无权出租诉争店铺。因此，原告多次口头通知被告，双方签订的商铺租赁合同因无法继续履行而解除了，被告应向原告返还保证金并承担相应的违约责任，但被告均置之不理。为维护自身的合法权益，原告诉至本院。被告何惠玲未到庭，亦未向本院提交任何证据。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2008年12月20日，何惠玲（作为甲方、出租方）与宝威公司（作为乙方、承租方）签订商铺租赁合同，部分约定如下：甲方将编号为143号铺出租给乙方从事商业经营，铺位座落于中山市******；租赁期限2008年12月23日至2013年12月22日，租金每月10000元，于每月5日前缴交当月租金；本合同签订时，乙方须向甲方一次性缴纳保证金30000元，若双方均未违约，则合同期满时，由甲方不计息返还保证金给乙方等。2013年9月25日，何惠玲（作为甲方、出租方）与郑佳毅（作为乙方、承租方）签订租赁合同，部分约定如下：甲方将其位于中山市***********面租赁给乙方，租期三年即2013年12月23日起至2016年12月22日止，每月租金16000元，乙方提前一次性支付租金90000元，即以后租金实为每月13500元；在合同签订时乙方应一次性付给甲方40500元作为押金，押金在合同期满后无息退还给乙方等。同日，郑佳毅向何惠玲银行转账10500元（附言：续约增额店铺押金），何惠玲出具收据确认收到郑佳毅押金10500元、提前一次性租金90000元。宝威公司称签订该租赁合同时郑佳毅为其法定代表人。2017年7月20日，何惠玲（作为甲方、出租方）与宝威公司（作为乙方、承租方）签订商铺租赁合同，部分约定如下：甲方将编号为三期143/144号A铺位出租给乙方从事商业经营，铺位座落于怡安苑三期铺位；租赁期限2017年7月20日至2018年7月19日，每月租金13500元，租赁期限2018年7月20日至2019年7月19日，每月租金14580元；本合同签订时，乙方须向甲方一次性交纳保证金40500元，若双方均未违约，则合同期满时，由甲方不计息返还保证金给乙方等。2019年7月20日，何惠玲（作为甲方、出租方）与宝威公司（作为乙方、承租方）签订商铺租赁合同，部分约定如下：甲方将编号为三期143/144号A铺位出租给乙方从事商业经营，铺位座落于怡安苑三期铺位；租赁期限2019年7月20日至2021年7月19日，每月租金18000元；本合同签订时，乙方须向甲方一次性交纳保证金54000元，若双方均未违约，则合同期满时，由甲方不计息返还保证金给乙方；乙方在租赁期内，违反本合同规定，无权要求退还保证金且应缴清应缴租金及其他费用；若甲方在租赁期间内，违反本合同规定，则返还保证金给乙方且应支付保证金总额一倍的违约金等。2019年9月10日，何惠玲出具收据一份，载明：收到宝威公司支付中山市**********押金54000元（沿用原押金40500元后补13500元）。2019年12月15日，案外人黄倩行、区颖琪向宝威公司发出通知，该通知载明：我们是中山市*********怡安苑143卡的产权人，你们使用的商铺是我们所有的，何惠玲无权出租我们的商铺。现我们二人正式通知：你们如果还要继续经营该商铺，应该要与我们签订租赁合同并将租金支付给我们，否则，我们将在2020年1月收回该商铺，另行出租。2019年12月20日，案外人吕平洲向宝威公司出具告知函，该函载明：本人是中山市*********怡安苑144卡的合法出租人，自2020年1月起何惠玲无权出租该商铺，贵司若要继续承租该商铺需与本人签订租赁合同并支付租金，若贵司拒绝签订的，贵司应在2020年1月前清空商铺并交回给本人。2020年1月15日，黄倩行、区颖琪（作为甲方、出租方）与宝威公司（作为乙方、承租方）就位于怡安苑市场三期143号铺位签订租赁合同，租赁期限为2020年1月1日至2024年12月31日止。同日，吕平洲（作为甲方、出租方）与宝威公司（作为乙方、承租方）就位于广东省中山市****************之一房屋签订租赁合同，租赁合同自2020年1月1日起至2024年12月31日止。2020年5月7日，宝威公司委托律师向何惠玲发出律师函，该函部分载明如下：合同履行期间，宝威公司全面履行了支付保证金及租金的义务，但在2019年12月时该承租铺位产权人告知，你无权出租该铺位，产权人要求必须与其签订租赁合同并缴纳租金，否则将依法收回该铺位。宝威公司向你核实后，你确实未与产权人签订租赁合同，产权人也拒绝将该铺位出租给你。经宝威公司多次催告后，你仍未取得合法出租权，于是宝威公司只能与产权人签订租赁合同并支付租金。因你无权出租，故宝威公司多次向你口头告知，双方合同已经因你违约而解除，并要求你返回保证金等。EMS邮寄记录显示，该律师函与2020年5月8日由他人代收。宝威公司认为，案涉租赁物权利人发出的通知以及告知函均陈述何惠玲自2020年1月1日起无权出租案涉租赁物，宝威公司与何惠玲之间的租赁合同无法继续履行，合同终止后何惠玲应返还押金并承担违约金，为维护自身的合法权益，遂于2020年6月2日诉至本院，主张前述请求。另查，区颖琪、黄倩行名下登记有位于中山市*********怡安苑143卡的房地产，利荣福、冯淦慧名下登记有位于中山市*********怡安苑144卡的房地产。2019年12月31日，冯淦慧（作为甲方、出租方）与吕平洲（作为乙方、承租方）就怡安苑三期144号商铺签订商铺租赁合同，租赁期限自2020年1月1日起。又查，庭审中，宝威公司称何惠玲与权利人签订的租赁合同约定的租赁期限至2019年12月31日止，宝威公司与何惠玲签订的租赁合同中租赁期限超出2019年12月31日部分无效。本院遂即询问“既然原告认为超出租赁期限为无效，原告诉求确认合同在2020年1月1日解除以及要求支付违约金的依据”，宝威公司回答称租赁合同是双方签订的真实意思表示，超出部分因何惠玲原因不能履行应当承担相应违约责任，超出部分是不能履行，不是无效，上述回答口误。庭审结束后，宝威公司代理人又在笔录中补充：不清楚何惠玲租赁期限是否至2019年12月31日止，我方未看到过他们之间签订的租赁合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。宝威公司提交的通知、告知函、租赁合同、律师函以及案涉租赁物的权属证明等证据，何惠玲对此未提供相反证据予以反驳或推翻其真实性，且宝威公司保证其提交证据以及庭审陈述的真实性，故本院予以确认。根据宝威公司所提交的证据，案涉租赁物的权属人或出租权人向宝威公司发出的通知或告知函均称何惠玲自2020年1月起对案涉租赁物无合法出租权，宝威公司向何惠玲发出律师函告知以及提起本案诉讼后，未有证据显示何惠玲对此提出任何异议，结合宝威公司的当庭陈述，本院认定何惠玲对案涉租赁物的享有出租权的期限至2019年12月31日止。宝威公司与何惠玲于2019年7月20日签订的商铺租赁合同约定的租赁期限自2019年7月20日至2021年7月19日。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。因此，宝威公司与何惠玲于2019年7月20日签订的商铺租赁合同的租赁期限在2020年1月1日至2021年7月19日止的部分无效，宝威公司诉请确认该合同于2020年1月1日解除，于法无据，本院不予支持。合同无效，何惠玲基于合同取得的财产应当向宝威公司返还，因此，何惠玲应向宝威公司返还保证金54000元。另，宝威公司未提供证据证明何惠玲在2019年7月20日至2019年12月31日的有效租赁期间存在违约行为，故宝威公司诉请要求何惠玲支付违约金，理据不足，本院不予支持。被告何惠玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可视为其自动放弃质证、抗辩权，但不影响本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，缺席判决如下：一、被告何惠玲于本判决生效之日起三日内向原告广州宝威裕达体育用品有限公司返还保证金54000元；二、驳回原告广州宝威裕达体育用品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，由原告广州宝威裕达体育用品有限公司负担1230元，被告何惠玲负担1230元（该款原告已预付，被告在本判决生效之日起三日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈觉天人民陪审员  叶华生人民陪审员  何杰发二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  黎素霞陈茵铭