江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初318号原告：沈寿青，男，1981年7月28日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：王艳,江苏群汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海卫,江苏群汇律师事务所实习律师。被告：淮安鑫伟晟达贸易有限公司，住所地:淮安经济技术开发区厦门西路****。法定代表人：王金宇，该公司总经理。第三人：淮安宝悦行汽车销售服务有限公司，住所，住所地：淮安市清江浦区钵池厦门西路**div>法定代表人：陈啸，该公司总经理。委托诉讼代理人：纪星宇，江苏灜广达律师事务所律师。原告沈寿青与被告淮安鑫伟晟达贸易有限公司（以下简称鑫伟公司）、第三人淮安宝悦行汽车销售服务有限公司（以下简称宝悦行公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告沈寿青的委托诉讼代理人王艳、王海卫及第三人宝悦行公司的法定代表人陈啸、委托诉讼代理人纪星宇到庭参加诉讼，被告鑫伟公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告沈寿青向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房屋（位于淮安经济开发区米门面房及后院停车场）交还原告；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年10月28日，淮安市金桥商贸有限公司（以下简称金桥公司）与鑫伟公司签订《房屋租赁合同》，金桥公司将建筑面积为500平方米（地址：（地址：淮安经济开发区厦门西路******由西至东22米门面房及后院停车场鑫伟公司，租期5年，自2017年7月4日起至2022年10月31日止。2019年7月4日金桥公司宣告破产，并于2019年10月6日向鑫伟公司发送告知书，房屋拍卖期间，原告沈寿青于2019年10月21日买受该房屋。根据《合同法》第229条，该《房屋租赁合同》对原、被告双方继续有效，但被告在未经原告同意擅自将房屋转租给第三人即宝悦行公司，并向其收取租金，原告得知后分别多次找被告、第三人交涉，对方都以各种理由推辞，最终交涉未果。综上所述，原告认为，原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，系双方真实意思表示，被告未经原告同意，擅自将房屋转租给他人，已构成根本违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》第6条以及《合同法》第224条，原告有权解除合同并要求被告交还房屋以及承担相应的违约责任，故诉诸贵院请求依法判如所请。被告鑫伟公司向本院提交书面答辩状，辩称：一、鑫伟公司与金桥公司签订的租赁合同继续有效。原告在2019年10月21日买受涉案房屋，房屋所有权转移不影响租赁合同的效力；二、鑫伟公司未将房屋进行转租。被告与第三人之间签订的是合伙协议，不是转租合同，被告是以租金的形式入股和第三人共同经营，不存在转租关系，原告与第三人的法定代表人的录音显然是具有诱供的成分，关于租赁均是录音中说的，第三人的法定代表人从来没有说过租赁的事实，至于提出“房租的钱已经打给他了”是顺着被答辩人说的，实际情况是打给被告的分红。第三人述称：一、录音系原告非法取得，不能作为证据使用。1、根据《最高人民法院关于未经对方当事人同意私自录音取得的资料能否作为证据使用问题的批复》，原告提供的录音系在第三人的法定代表人陈啸不知情的情况下私自录制，不得作为证据使用；2、原告提供的证据中明确的记载“创建时间：2020年4月10日，11:16:15”，“修改时间：2020年4月10日，11:15:39”，以上可以证明原告提供的录音在此前已经进行修改编辑，其应就录音的真实性和完整性进行举证，否则不应作为证据使用；3、结合整个录音内容来看，原告打电话的目的是向陈啸催要房租，但是陈啸在电话中明确表示需要和张总（即案外人张春林）核实情况后再说。仅凭该录音不能证明原告的主张。二、原告不当然承继并享有涉案租赁合同的解除权。第三人与被告签订《合伙协议》的时间是2019年10月25日，而原告在庭审中并未提交能够证明其在2019年10月25日前已经取得涉案房屋所有权的证据。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。即在涉案房屋办理变更登记后，才发生物权变更的效力，此时原告才依法受让成为原租赁合同的出租人。根据原租赁合同第六条第二款的约定，只有在被告“擅自转租”的情况下，案外人金桥公司才有权解除合同。现没有证据证明金桥公司认为《合伙协议》属于擅自转租的范畴。原告在受让成为出租人后，单方认为《合伙协议》系擅自转租，继而否认已经成立的协议效力是没有依据的。除非原告能够证明金桥公司此前已经表示《合伙协议》属于“擅自转租”并行使解除权，否则原告并不当然承继并享有租赁合同的解除权。经审理查明：2017年10月28日，金桥公司与鑫伟公司签订《房屋租赁合同》，约定金桥公司将建筑面积为500平方米房屋出租给鑫伟公司（地址：淮安经（地址：淮安经济开发区厦门西路******由西至东22米门面房及后院停车场自2017年7月4日起至2022年10月31日止。租金为壹拾万元，租金支付方式为每年提前一个月预付下一年的租金。合同第六条载明，发生下列事项时，金桥公司有权立即终止该租赁合同，收回房屋：1、在租赁期内乙方擅自改变房屋用途；2、租赁期内乙方擅自将房屋转租至第三方。2019年7月4日，经案外人申请，本院确认金桥公司不能清偿到期债务，资产不足以清偿全部债务，裁定宣告金桥公司破产。2019年10月21日，经淮安市首信拍卖有限公司拍卖，原告买受案涉房屋，成交价为2020万元。2019年10月25日，被告法定代表人王金宇（甲方）与第三人陈啸（乙方）签订《合伙协议》，约定：一、合伙经营项目。双方合伙经营淮安宝悦行名车中心；二、经营期限。1、甲方以其承租的位于淮安经济开发区的房屋使用权作为出资，房屋剩余租赁期限为2019年11月1日起至2022年11月1日截止；2、店面所有投资及运营开销全部由乙方承担，甲方不需要出资，甲方实际不参与乙方合伙企业的运营管理；3、甲方不参与乙方的利润分红，若年度结算净利润超过18万，则乙方需要支付给甲方18万作为投资分红，若年度结算净利润不足18万，乙方愿意将所有利润给予甲方作为投资分红，若年度结算净利润为亏损，则所有亏损由乙方承担；三、合伙期限。合伙时间自2019年11月1日起至2022年11月1日截止。另查明：2020年3月9日，原告因案涉房屋与第三人法定代表人陈啸发生通话，通话中，陈啸表示案涉房屋是租的，并表示房租已经支付。本院认为，原告经法院拍卖取得案涉房屋所有权，其依法继受了原房屋所有权人即金桥公司与鑫伟公司签订的《房屋租赁合同》所载权利义务，该合同明确约定，如承租人擅自转租房屋，出租人有权终止合同。本案争议焦点为：被告鑫伟公司与第三人所签《合伙协议》的性质。《中华人民共和国民法通则》第三十条规定，个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。经审查案涉《合伙协议》，其名称虽为“合伙”，但在该协议中明确约定，甲方不参与实际经营，另结合原告所举证的其与第三人法定代表人的通话录音内容，本院确定被告与第三人就案涉房屋应系租赁关系。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条第二款规定，出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。诉讼过程中，无证据证明被告转租房屋系经过房屋所有权人同意，故原告主张解除《房屋租赁合同》，具备事实及法律依据，本院依法支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除案涉2017年10月28日《房屋租赁合同》，被告淮安鑫伟晟达贸易有限公司应于本判决生效之日起六十日内，向原告交还承租房屋（淮安经济技术开发区厦门西路16-2号1幢一楼由西至东22米门面房及后院停车场）。本案案件受理费80元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××07）。审 判 长  高晓文人民陪审员  王素霞人民陪审员  刘艳芳二〇二一年一月二十八日法官 助理  杨淑瑶书 记 员  李禹萱附：相关法律条款《中华人民共和国民法通则》第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。