河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终138号上诉人（原审原告）：北京豪锋天兆物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街**天兆家园**南部301。法定代表人：尹克听，董事长。委托诉讼代理人：侯茜晶，河南鼎卿律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛少卿，河南鼎卿律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：河南万汽新能源汽车有限公司，，住所地郑州高新技术产业开发区长椿路与合欢街交叉口和家园小区**楼******法定代表人：尚春宝，职务总经理。委托诉讼代理人：赵东强，河南华融律师事务所律师。上诉人北京豪锋天兆物业管理有限公司（以下简称北京豪锋公司）、河南万汽新能源汽车有限公司（河南万汽公司）租赁合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初6538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。北京豪锋公司上诉请求：一、撤销一审判决,发回重审或依法改判。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定2019年2月26日《租赁合同》第十条未作废,认定错误。一审法院认定被上诉人股东会决议真实性,但却否认股东会决议主张合同内容变更即案涉2019年2月26日《租赁合同》第十条已经作废。按照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定,当事人协商一致可以变更合同即变更合同需要双方当事人就合同变更内容作出明确且一致的意思表示。被上诉人股东会决议主张案涉2019年2月26日《租赁合同》第十条作废,且该股东会决议已经送达上诉人,被上诉人已经承租使用不含中原路值班室、轨道衡场地(汽修厂)场地,故被上诉人应按照每年租金75万元支付。二、一审法院适用法律错误。《租赁合同》约定被上诉人未能按时交纳租金及其他费用的,除补足外,按拖欠金额的5%,每日向上诉人支付租金。考虑到本案述称被上诉人未按时足额缴纳租金的期间与今年新冠肺炎疫情防控期间存在交叉,被上诉人向上诉人支付以应付未付租金为基数按照全国银行间同业拆解中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算自2020年3月29日至被上诉人付清款项之日。综上所述，特向贵院上诉,请求二审法院撤销原判,发回重审或对一审判决直接予以改判,支持上诉人的上诉请求。河南万汽公司答辩称，出具股东会决议是附有条件的，即应当将全部场地包含中原路值班室到轨道衡场地即李继涛与刘胜利合作的南头115米全部交付给我方，双方最终没有达成补充协议，仍应按照原协议第十条履行。河南万汽公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决第一项,即改判上诉人无需向被上诉人支付租金30.63万元及违约金(二审上诉请求数额为30.63万元)；二、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原告在合同生效之后,至今未将其中应交付给被告使用的轨道衡场地(即附件1中的汽修厂)交付给被告,原告在未全面履行交付租赁物义务的情况下,被告享有拒绝支付租金的抗辩权,原告无权要求被告继续支付租金。双方在合同第一条对租赁物有明确的约定，即:位于白鸽磨料磨具有限公司铁路专用线中原路以北，衡一道叉以南,南北长度约500米,东西宽度约16米的全部场地。同时双方在附件1对全部区域也有明显的标注,即包含图中表明为汽修厂的区域。依据原告一审当庭提交的其与白鸽磨料磨具有限公司签订的《租赁合同》,其中也包括有轨道衡场地。故双方签订合同的租赁场地应当包括有轨道衡场地(即附件1中的汽修厂)。但时至今日,原告并未将目前处于空闲状态的轨道衡场地交付给被告使用。被告认为:合同法第261条明确规定,出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人。全面履行交付租赁物是原告的法定义务,故在原告未全面履行自己义务的情况下,依据《合同法》67条之规定,被告享有拒绝支付租金的抗辩权。二、一审法院对疫情期间租金的减免仅支持1.5个月，违反有关部门关于疫情期间租金减免的规定,应予以纠正。按照有关部门出台的疫情期间租金减免办法，此案应当实行房租两免三减政策,即减免2个月租金,之后3个月租金减半的政策。国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见(发改投资规〔2020〕734号)第二条第(一)项规定:推动对承租国有房屋(包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋,下同)用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户,免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的,要确保免租惠及最终承租人。××肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》第16条:减免中小微企业房租。对承租国有企业经营性房产的中小微企业,实行房租“两免三减”政策,减免2个月房租,之后3个月房租减半。本案租赁物系郑州市辖区内国有企业白鸽磨料磨具有限公司的场地,故应当使用郑州市有关房租“两免三减”政策。一审法院参照原告与白鸽磨料磨具有限公司签订的租金减免协议仅给被告减免1.5个月,不符合政策规定。从原告提交的其与白鸽磨料磨具有限公司签订的《租赁合同》,包括中原路北值班室在内,以及本案涉及的全部场地,年租金仅仅18万元,不考虑值班室的租金,仅本案场地的年租金就高达75万元,原告每年可赚取差额租金57万元,每月达4.75万元。如果原告与白鸽磨料磨具有限公司减免的时间越长,则原告赚取的利润越少,但不减免又不符合国家政策,所以原告才会选择与白鸽磨料磨具有限公司协商尽可能的减少减免时间，从而可以获得更大利润。但有关国有企业房租的减免应当依据国家的政策，原告与白鸽磨料磨具有限公司签订减免1.5个月租金的协议因违反国家政策属于无效协议。故法院应当依法支持被告提出的两免三减的主张。三、被告没有违约行为,不应当承担违约责任。即使被告存在违约责任,按照最高人民法院的有关规定也应当予以免除违约责任。一审法院判决被告承担部分违约金不符合法律规定,应当依法予以纠正。如上所述,被告拒绝交纳第二年度的租金是因为原告未全面履行交付租赁物的义务,被告享有拒绝履行交付租金的抗辩权。即使被告存在逾期交纳租金的违约行为,依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5项:承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。被告作为主营新能源汽车充电服务的小微企业,疫情期间作为营运的新能源汽车均停止运营,直接造成被告没有任何营业收入,且至今一直处于亏损状态,故因疫情依法应当免除被告逾期交纳租金的违约责任。现提起上诉,请求二审法院依法作出公正的裁决。北京豪锋公司答辩称，双方合同约定出租的场地不含轨道衡和值班室。一审法院已按照相关政策予以减免。河南万汽公司已构成违约。北京豪锋公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付租金85万元；2.依法判令被告支付违约金20万元；3.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1、2019年2月26日，北京豪锋公司（合同甲方）与河南万汽公司（合同乙方）签订《租赁合同》，合同约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：“第一条：场地坐落位置1、甲方租给乙方的场地位于白鸽磨料磨具有限公司铁路专用线中原路以北，衡一道叉以南，南北长度约500米，东西宽度约16米。现将场地租给乙方使用，乙方对场地现状充分了解无异议。详见附件①。第二条：承租期限1、承租期限为4年，自2019年4月30日起至2023年4月29日止。第三条：承租费用及支付方式1、租赁费用按年计：即合同生效之日起第一年租金：75万元第二年租金75万元第三年租金75万元第四年租金75万元2、承租方应付租金方式：每年度支付一次，即合同生效之日起5个工作日内付清。次年房租应提前30日付清。乙方在承租场地签订合同之日时，应向甲方交付场地使用保证金伍万元。在甲方向乙方支付第一笔租金时，保证金自动转为租金。……第五条：乙方的承租责任……6、乙方未能按时交纳租金及其他费用的，除补足外，按拖欠金额的5%，每日向甲方支付违约金。……第十条甲方承诺负责将本合同租赁铁路线其中南头约115米以每年45万的租金，租赁给第三人，如自合同生效时起，该路线未转租给第三人，双方约定的年租金分别减少40万元。……”。庭审中，原、被告双方共同认可被告河南万汽公司在合同签订后向原告支付租金共计65万元。2.原告举证显示白鸽磨料磨具有限公司合同专用章印鉴、北京豪锋天兆物业管理有限公司印鉴、落款日期2018年5月31日的《租赁合同》载明：“……第一条：场地坐落位置甲方（白鸽磨料磨具有限公司）租给乙方（北京豪锋天兆物业管理有限公司）的场地位于白鸽磨料磨具有限公司生产保障公司铁路专用线中原路以北至衡一道岔以南（总长度约500米，宽度以道轨中心线各15米。另含中原路北值班室、轨道衡场地），该场地属于甲方原铁路专用线，所有权归白鸽磨料磨具有限公司。第二条：承租期限承租期限为5年，自2018年5月15日起至2023年5月14日止……”。同时，原告提交郑州市人民政府国有资产监督管理委员会文件（郑国资[2006]273号）及郑国用（2006）第0056号国有土地使用证复印件。经质证，被告对上述复印件真实性无异议。3.被告举证显示落款日期2019年3月1日、出租人处有河南万汽新能源汽车有限公司合同专用章印鉴的《土地租赁合同》复印件载明：“一、租赁范围和用途甲方（河南万汽公司）将位于中原路以北，衡一道叉以南东西长17米南北长95米的土地出租给乙方（王春峰）使用。……二、租赁期限、租赁金额及支付办法1、租赁期限为6个月，从2019年3月1日至2019年8月30日。2、租用该地的租金为：叁拾万/半年。”诉讼中，原、被告均陈述：该合同显示的“王春峰”向被告支付租金28万元；该合同到期后“王春峰”未续租。一审法院认为，原、被告之间签订的案涉2019年2月26日《租赁合同》约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容无证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，原、被告均应诚信、全面履行合同义务。关于原、被告有关上述《租赁合同》第十条是否作废的问题，本案原告举证1.显示“（甲方）李继涛”“（乙方）刘胜利”签名摁印、落款日期2019年2月26日的《补充协议》载明：“……根据国家相关法律法规的规定，依据2019年2月26日，甲方：北京豪锋天兆物业管理有限公司乙方：河南万汽新能源汽车有限公司签订租赁合同第十条……甲乙双方友好协商达成以下协议：如自合同生效时起该路线未转租第三人，双方约定本合同的年租金分别减少40万，由甲乙双方共同承担，乙方负责进行商业开发115米线段的经营，甲方积极配合。在共同经营期间新产生费用与收益，由甲、乙双方共同平均承担和分配”。2.显示河南万汽新能源汽车有限公司、落款日期2020年7月10日的《河南万汽新能源汽车有限公司股东会决议》载明：“关于2019年2月26日北京豪锋天兆物业管理有限公司与河南万汽新能源汽车有限公司签订的租赁合同第十条及2019年2月26日李继涛与刘胜利签订的补充协议作废。……”经质证，被告对上述原告举证《补充协议》证明目的的关联性不予认可；虽认可上述股东会决议的真实性，但否认2019年2月26日《租赁合同》第十条已经作废。该院认为，原告未向法庭提交上述《补充协议》显示的“李继涛”“刘胜利”与原、被告之间关联性的证据材料，故对原告该举证不予采信。关于原、被告之间有关案涉2019年2月26日《租赁合同》第十条是否作废系合同的变更问题，按照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致可以变更合同即变更合同需要双方当事人就合同变更内容作出明确且一致的意思表示。故原告仅以上述股东会决议主张合同内容变更即案涉2019年2月26日《租赁合同》第十条已经作废举证不足，该院不予支持。因本案原告未向法庭提交其于2020年4月30日至2021年4月30日期间“将本合同租赁铁路线其中南头约115米以每年45万的租金，租赁给第三人”的相应证据材料，故被告有关应减少2020年4月30日至2021年4月30日期间的租金40万元的抗辩意见，符合2019年2月26日《租赁合同》第十条约定内容的文义解释及目的解释，该院予以支持。同时，根据该约定，被告有关其向原告已支付的65万元系依据上述合同第十条约定减少40万元租金后剩余35万元与其举证《土地租赁合同》项下的租金30万元之和，即其已向原告支付完毕2019年2月26日《租赁合同》项下第一年度租金的抗辩成立，故原告主张被告支付第一年度应付未付租金10万元，于法无据，该院不予支持。针对原告本案主张的第二年租金75万元部分，原告陈述“白鸽磨料磨具有限公司减免原告1.5个月租金，故原告应相应减少被告1.5个月租金”，并举证显示落款日期为2020年7月16日、白鸽磨料磨具有限公司（甲方）与原告（乙方）签订的《补充协议》。被告抗辩称应在依据涉案2019年2月26日《租赁合同》第十条约定扣除40万元的基础上，考虑疫情影响对租金予以减免，同时因原告未全面履行交付租赁物的义务，被告享有拒绝履行交付租金的抗辩权。该院认为，本案中原告未向法庭提交其履行涉案2019年2月26日《租赁合同》第十条约定义务的证据材料，应当承担相应举证不力的法律后果，故被告主张涉案2019年2月26日《租赁合同》项下第二年的租金应在75万元基础上减少40万的抗辩成立。结合原告举证2020年7月16日《补充协议》载明的“由于本年度疫情影响，甲方同意减免乙方2020年度1.5个月租金”，考虑新冠肺炎疫情对企业经营的影响，本院酌情减免1.5个月的租金即4.37万元（35万元/12个月×1.5个月）。结合被告有关“原告已交付的部分我方仍在承租”的庭审陈述，及原、被告本案举证的2019年2月26日《租赁合同》附件图显示的包含被告本案辩称原告应当交付而未交付的汽修厂在内的东西宽度与上述租赁合同载明的租赁场地东西宽度不一致的情况，被告本案主张拒付租金的抗辩理由不能成立。综上，被告应向原告支付租金30.63万元。对原告主张过高部分，该院不予支持。关于原告诉求违约金20万元，考虑到原告本案述称被告未按时足额缴纳租金的期间与今年新冠肺炎疫情防控期间存在交叉，从保护本案原告作为出租方的合同利益并兼顾疫情防控对生产经营影响的客观实际，该院酌定被告向原告支付以应付未付租金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算自2020年3月29日（2019年2月26日《租赁合同》第三条约定的第二年度租金支付截止之日）至被告付清款项之日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南万汽新能源汽车有限公司向原告北京豪锋天兆物业管理有限公司支付租金30.63万元及违约金（违约金计算方式：以应付未付租金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算自2020年3月29日至被告付清款项之日）；二、驳回原告北京豪锋天兆物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共计7125元，由原告北京豪锋天兆物业管理有限公司负担5047元，被告河南万汽新能源汽车有限公司负担2078元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于案涉《租赁合同》第十条是否作废及违约金的问题。北京豪锋公司上诉称河南万汽公司股东会决议具有真实性，案涉《租赁合同》第十条已作废，河南万汽公司承租的场地不含中原路值班室、轨道衡场地（汽修厂）场地。河南万汽公司应按照每年75万元支付租金。因河南万汽公司未按时交纳租金及其他费用，应承担承担四倍利率违约责任。河南万汽公司对此不予认可，亦上诉称北京豪锋公司至今未按照合同约定将轨道衡场地交付使用，其享有拒付租金的抗辩权，北京豪锋公司无权要求继续支付租金。其亦不存在违约行为，不承担违约责任。根据原审查明的事实，2019年2月26日，北京豪锋公司（甲方）与河南万汽公司（乙方）签订案涉租赁合同，明确约定将位于白鸽磨料磨具有限公司铁路专用线中原路以北、衡一道叉以南，南北长度约500米、东西宽度约16米的场地租给乙方使用，且乙方对场地现状充分了解无异议。该协议第十条约定，甲方承诺负责将本合同租赁铁路线其中南头约115米以每年45万的租金，租赁给第三人，如自合同生效时起，该路线未转租给第三人，双方约定的年租金分别减少40万元。……”。北京豪锋公司与白鸽磨料磨具有限公司于2018年5月31日签订的《租赁合同》载明：白鸽磨料磨具有限公司租给北京豪锋司的场地位于白鸽磨料磨具有限公司生产保障公司铁路专用线中原路以北至衡一道岔以南（总长度约500米，宽度以道轨中心线各15米。另含中原路北值班室、轨道衡场地），从上述两份协议可以看出，案涉场地南北长度及东西宽度大致相当，故北京豪锋公司辩称案涉《租赁合同》不包含中原路值班室、轨道衡场地缺乏事实依据，本院不予支持。北京豪锋公司称河南万汽公司股东会已经作出决议，其真实性无异议，且二审提交合作投资协议、照片及中原区宴苑老烩面饭店、冉禾百货店工商登记信息，用于证明河南万汽公司将案涉场地中部分租给第三人郑永伦、李俊霞用于经营，每年获得租金收益大约分别为45万元8万元,并提交证人证言、光盘等证据证明河南万汽公司已实际占有并使用该场地，每年获取有超过45万元收益。但河南万汽公司对其证明目的不认可，辩称该烩面馆系李继涛与刘胜利合作期间自行寻找的合作伙伴，收益并没有交付河南万汽公司。因证人与本案有利害关系，其证言不单独作为定案依据，应结合其他证据予以认定。北京豪锋公司并未提交有力证据证明已将争议地块转租给第三人，河南万汽公司已获取相关收益，一审法院对双方租赁合同履行及租金支付情况已予以详细阐述，本院在此不再赘述，故北京豪锋公司请求河南万汽公司按照每年75万元标准支付租金的上诉请求证据不力，本院不予支持。因河南万汽公司存在未按时足额交纳租金，已构成违约，原审法院已酌定河南万汽公司按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付利息并无不当，本院对此予以尊重。关于租赁场地交付问题。河南万汽公司在签订租赁合同时明确对案涉场地现状充分了解无异议，且已将案涉场地交付河南万汽公司使用，故河南万汽公司关于租赁场地未全面履行交付拒付租金的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。原审法院针对发生的新冠疫情，结合本案租赁合同实际履行情况，对租金酌定予以减免1.5个月并无不当。河南万汽公司关于两免三减的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，北京豪锋天兆物业管理有限公司、河南万汽新能源汽车有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20148元，由北京豪锋天兆物业管理有限公司负担14250元，河南万汽新能源汽车有限公司负担5898元（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  刘泽军二〇二一年一月十九日书记员  展草原