辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民再3号抗诉机关：辽宁省人民检察院。申诉人（一审被告、二审被上诉人）：唐玉开，男，1969年1月18日生，汉族，住辽宁省长海县。委托诉讼代理人：高文熠，上海市汇业（大连）律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：曹慧丽，女，1965年8月17日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：王伟（系曹慧丽丈夫），男，1964年11月22日生，汉族，住大连市甘井子区。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：刘永利，男，1960年5月29日生，汉族，住辽宁省长海县。委托诉讼代理人：刘海霞（系刘永利女儿），女，1990年2月24日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。申诉人唐玉开因与被申诉人曹慧丽、刘永利执行异议之诉一案，不服本院（2018）辽02民终5792号民事判决，向大连市人民检察院申请监督。该院提请辽宁省人民检察院抗诉。辽宁省人民检察院作出辽检民（行）监[2019]21000000304号民事抗诉书，向辽宁省高级人民法院提出抗诉。辽宁省高级人民法院于2020年6月1日作出（2020）辽民抗21号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。大连市人民检察院指派检察员王立云、车延巍出庭。申诉人唐玉开的委托诉讼代理人高文熠、被申诉人曹慧丽及其委托诉讼代理人王伟、被申诉人刘永利的委托诉讼代理人刘海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽宁省人民检察院抗诉认为，大连市中级人民法院(2018)辽02民终5792号民事判决认为“案涉房屋大部分购房款为债务抵顶，剩余购房款无法确认是否已经实际给付，唐玉开的执行异议不成立”，系认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下：一、唐玉开于2005年8月16日同刘永利就案涉房屋签订了买卖合同，唐玉开其购买房屋的原因是为其女儿方便在大连上学居住，而非刘永利欠唐玉开的工程款而用案涉房屋抵顶唐玉开（工程款）从而消灭金钱债权。因该案涉房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，唐玉开与刘永利签订案涉房屋买卖合同是在长海县法院2017年7月10日作出（2017）辽0224执异1号执行裁定查封措施之前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定。刘永利以（22.9万元）工程款抵顶购房款是一种支付购房款的方式，唐玉开与刘永利就案涉房屋签订的是买卖合同而非以物抵债合同，其目的是为了实现物权期待权而非消灭金钱债权，应优先于金钱债权的保护。二、唐玉开以现金形式将剩余购房款8.6万元给付刘永利，刘永利亦为唐玉开出具了收条，亦证明剩余购房款已实际支付，唐玉开已经按照案涉房屋买卖合同履行了付款义务，因唐玉开当时从事长海县小长山乡亿达房屋维修，8.6万元并非大额款项，以现金方式支付符合客观常理。结合本案事实，唐玉开与刘永利签订了合法有效的书面买卖合同，唐玉开支付了全部价款，并合法占有，而非唐玉开自身原因未办理过户登记。唐玉开对案涉房屋提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错买受人物权期待权保护的要件，应认定唐玉开系案涉房屋的实际权利人，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。唐玉开申诉称，请求撤销大连市中级人民法院（2018）辽02民终5792号民事判决，依法改判维持一审判决或者发回重审，被申诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：申诉人唐玉开完全符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条之规定的情形，享有案涉房屋足以排除强制执行的民事权益。一、本案中申诉人唐玉开与刘永利的基础法律关系是房屋买卖关系，其对案涉房屋享有物权期待权利，应当优于曹慧丽和刘永利之间的普通债权债务关系。二、案涉房屋在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，其已经支付全部价款并合法占有案涉房屋，且案涉房屋未办理过户登记并不是因为唐玉开自身的原因。综上，申诉人唐玉开享有足以排除强制执行的民事权益，二审判决认定事实错误，适用法律错误。曹慧丽辩称，不同意申诉人的申诉请求，同意二审判决。一、唐玉开未全部支付房屋价款，刘永利自己写的收条无真实有效证据予以佐证。房屋买卖协议及收条内容虚假。唐玉开与刘永利认可案涉房屋价款31.5万元中22.9万元系抵顶工程款，8.6万元系现金支付。但是针对22.9万元，双方未能提供相关维修工程合同，也未证明工程产生的具体时间、过程、工程量、材料购买明细等能证明工程款事实存在的合法、有效证据。针对8.6万元现金房款，唐玉开未能提供银行取款凭证，刘永利也未提供收到购房款的银行现金存款凭条。二、案涉房屋未办理过户登记，是由唐玉开主观原因造成的。唐玉开2005年就与刘永利签订了所谓购房协议，却长达10多年不办理过户，也不通过法律途径办理房产过户，亦不让刘永利用房款偿还贷款，明显是默示刘永利的行为。三、唐玉开提供的证人证言存在许多不实之处，涉嫌虚假，唐玉开及其家人并未在案涉房屋长期居住12年之久。四、根据与本案类似的案外人执行异议之诉的最高人民法院相关裁判文书，以物抵债协议的效力不能优先于其他债权，且以现金支付剩余房款的，仅有收条不能证实。刘永利辩称，同意唐玉开的申诉请求。唐玉开与刘永利于2005年8月16日签订房屋买卖协议，房屋价格为31.5万元，其中22.9万元用工程款抵顶，剩余8.6万元以现金方式支付。签订合同当天，刘永利将房屋交给唐玉开，多年没有办理过户是刘永利违反与唐玉开的合同约定造成的，与唐玉开无关。曹慧丽向一审法院起诉请求：依法准许执行被告刘永利名下的位于大连市甘井子区的房屋。一审法院认定事实：曹慧丽诉刘永利民间借贷纠纷案件，一审法院于2016年12月5日作出（2016）辽0224民初511号民事调解书，曹慧丽于2017年1月4日向一审法院申请执行。在执行过程中，一审法院于2017年7月10日作出（2017）辽0224执21号执行裁定书，将登记在被执行人刘永利名下的位于大连市甘井子区房屋予以查封。2018年1月17日，被告唐玉开作为案外人对该查封提出书面异议。一审法院于2018年1月30日作出（2018）辽0224执异1号执行裁定书，中止了对案涉房屋的执行。2005年8月16日，被告唐玉开与刘永利签订了一份《房屋买卖协议书》，刘永利将其名下的位于大连市甘井子区万元的价格出售给唐玉开，刘永利于当日为唐玉开出具了收条一份，言明“今收唐玉开购房款（产权证号：大房权证甘私字第**）人民币叁拾壹万伍仟元整”。此后，刘永利向唐玉开交付了案涉房屋，唐玉开的妻子唐丽及其女儿唐咪咪在该房屋居住至今，唐玉开也经常从长海县回到案涉房屋同家人一起居住。双方在签订购房合同时，案涉房屋已被刘永利于2001年4月在中国工商银行大连市友好广场支行办理了房屋抵押贷款，该笔贷款当时未清偿，至2009年8月17日该抵押登记注销。2009年8月11日，刘永利又以案涉房屋在上海浦发银行股份有限公司大连支行办理了抵押贷款，约定抵押期限至2019年8月10日。一审法院判决：驳回原告曹慧丽的诉讼请求。曹慧丽不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。本院二审对一审查明的事实予以确认。另查，关于购房款31.5万元的给付，唐玉开及刘永利均称有将近23万元（应为22.9万元）系刘永利欠唐玉开的工程款抵顶，并称剩余8.6万元系唐玉开以现金形式给付刘永利。本院二审认为，《执行异议和复议案件规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定是对无过错买受人物权期待权保护的要件，第二十九条规定是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债的目的是消灭金钱债权，不应优先于另外一个金钱债权的实现，故该两条规定原则上未将抵债受让人列入物权期待权保护范围。本案中，唐玉开与刘永利签订的《房屋买卖协议书》约定的房屋出售价格为31.5万元，其中22.9万元以刘永利欠唐玉开的工程款予以抵顶，该部分款项抵顶是以消灭刘永利金钱债务为目的，故不具有排除执行的法律效力。剩余购房款8.6万元，二被上诉人均称是唐玉开以现金形式给付刘永利，但唐玉开未能提供取款记录，刘永利亦未能提供存款记录，无法确认二被上诉人陈述是否属实。虽然刘永利认可其收到唐玉开交付的现金8.6万元，但在无其他证据予以作证的情况下，刘永利的单方认可不能对曹慧丽产生法律效力。综上，案涉房屋大部分购房款为债务抵顶，剩余购房款无法确认是否已经实际给付，唐玉开的执行异议不成立。本院二审对曹慧丽要求准许继续执行案涉房屋的上诉请求，予以支持。本院二审判决如下：一、撤销辽宁省长海县人民法院（2018）辽0224民初141号民事判决；二、准许执行刘永利名下的位于大连市甘井子区的房屋。再审期间，当事人没有提交新证据。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：本院二审判决认定事实属实，本院予以确认。本院再审认为，本案系执行异议之诉，争议焦点为唐玉开对案涉房屋提出的执行异议是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据上述规定，唐玉开对登记在刘永利名下的案涉房屋提出执行异议，必须同时符合上述四个条件，方能排除执行。对此，本院认为，本案中唐玉开主张案涉房屋房款31.5万元已经支付完毕，其中22.9万元系工程款抵顶支付，剩余8.6万元系现金支付，虽然刘永利对此予以认可，但是唐玉开对抵顶工程款所涉工程产生的时间、施工过程、工程量、工程价款等均未提供相关证据予以证实，故其主张的通过抵顶方式支付22.9万元购房款的事实缺乏证据支持，本院对其提出的已经全部支付价款的主张不予采信。另外，作为房屋买受人，购买房屋后应当积极办理房屋产权过户，以保障其合法权益。在案涉房屋存在抵押时，买受人可以要求出卖人提前偿还贷款解除抵押后办理房屋过户，即使因为特殊原因无法及时办理过户，买受人亦应当采取索要产权证书或者诉讼等有效方式，以防备出卖人私自处分房屋。本案案涉房屋买卖协议签订于2005年8月16日，直至2009年8月17日该房屋抵押登记注销，长达四年的时间，唐玉开未积极要求刘永利偿还银行贷款解除抵押后办理产权过户，亦未采取其他有效措施防止刘永利私自处分房屋。刘永利于2009年8月11日将案涉房屋另行抵押后，唐玉开亦未积极要求刘永利办理产权过户，亦未采取其他有效措施保护其对房屋享有的合法权益，直至八年后，即2017年案涉房屋被执行法院查封后，其才对案涉房屋主张权利，因此，其对于办理案涉房屋过户登记，保护其对房屋的合法权益的懈怠行为，存在过错，故其主张非因其自身原因未办理过户登记缺乏证据支持，亦违背生活常理，本院不予采信。唐玉开对案涉房屋提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故其执行异议不成立，二审判决对曹慧丽要求准许继续执行案涉房屋的请求予以支持并无不当，本院予以维持。综上所述，唐玉开的申诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2018）辽02民终5792号民事判决。本判决为终审判决。审判长  赵述云审判员  张真洪审判员  祝 贺二〇二一年一月二十一日书记员  程添莹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。