福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初13791号 原告：蔡丽春，女，1991年10月16日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：陈小丹，福建法正联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱彩霞，福建法正联盟律师事务所律师。 被告：张利代，男，1990年5月27日出生，汉族，户籍地江苏省邳州市，现住福建省厦门市思明区。 原告蔡丽春与被告张利代房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡丽春的委托诉讼代理人陈小丹，被告张利代均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡丽春向本院提出诉讼请求：1.张利代退还蔡丽春2020年1月24日至2月9日期间的租金17000元；2.张利代立即向蔡丽春退还房屋租赁押金60000元。事实和理由：2018年7月30日，蔡丽春与张利代就址于厦门市思明区曾厝垵村曾厝垵社61号-7店面的出租事宜签订《合作协议书》，约定张利代将该店面租予蔡丽春经营饰品零售。双方就租赁用途、租期、租金以及押金等事项做了明确约定。根据协议书约定，每月租金为30000元，押金60000元。协议签订后，蔡丽春依约支付了押金60000元，并按期支付租金至2020年2月9日。2020年1月中旬，新冠疫情爆发，曾厝垵村因疫情防控全面封锁，以致蔡丽春承租的该店面无法开门营业，租赁目的无法实现。鉴于此不可抗力因素，蔡丽春随即发函通知张利代解除《合作协议书》，双方就合同解除后的事项多次交涉无果。 张利代辩称，张利代是二手房东，张利代收到蔡丽春发出的解除通知后有承诺该优惠的会优惠，也没有继续向蔡丽春收取租金。蔡丽春一开始要求退一半的押金，但因疫情还没有结束，没有办法确定该退多少。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月30日，张利代（甲方）与蔡丽春（乙方）签订一份《合作协议书》，约定房屋坐落于曾厝垵村曾厝垵社61号-7即案涉店面，建筑面积12平方米；合作用途为饰品（经营）；合作期限自2018年8月1日至2020年6月9日，乙方应每月向甲方支付租金30000元；合同签订之日起，乙方应向甲方支付60000元作为押金，合同期满后，乙方交清合作期间应缴纳的一切费用后，甲方将押金无息退还乙方；合作期间双方不得借故解除合同，如任何一方未经对方同意擅自解除，违约方需支付守约方违约金60000元。合同第十二条“免赔条件”：1.因不可抗力原因导致本合同不能继续履行或者造成的损失，甲乙互不承担责任；2.不可抗力系指“不能预见、不可避免并不能克服的客观情况”。 蔡丽春依约支付租金至2020年2月9日，此后未再支付租金。 2020年3月14日，蔡丽春通过微信向张利代发送《解除合同告知函》，载明“因不可抗力因素即新冠疫情的影响，双方签订合同已无法实现合同目的，故告知张利代自收函之日起双方签订的《合作协议书》合同解除，同时告知张利代将2个月押金及疫情期间收取的租金（应减免不低于50%）退还蔡丽春”。 次日，蔡丽春通过微信发送案涉店面照片给张利代并告知“张哥店已清扫完毕”、“还我一半押金就可以了”、“张哥我不是想要怎么样，大家因为疫情都有损失，我们各损失一半我觉得我要的没有很过分”，张利代回复“现在是疫情期间，我们也很为难，我们也没有催你交房租，有些事情我们还没有找房东去谈，该优惠的我们也会适当给你优惠，合同还没到期你现在就要我退你押金，不是要退多少钱的问题，是你提前毁约”。 双方后就押金退还及合同是否继续履行无法达成一致，蔡丽春提起本案诉讼，审理中，本院组织双方当事人进行调解，但未能达成一致意见。 另查明，厦门市思明区曾厝垵社61号之1至7房屋系由张利代向案外人承租。张利代主张案外出租人因疫情原因给予其租金的优惠政策为：2020年2月至2020年8月每月租金减半、2020年8月至2020年12月31日每月租金为60%；还主张案涉店面已于2020年7月10日出租给案外人，且考虑到疫情原因，每月租金仅约定收取6000元。 本院认为，蔡丽春与张利代签订的《合作协议书》是张利代作为出租人将租赁物交付蔡丽春使用、收益，并由蔡丽春支付租金的合同，双方成立租赁合同关系。《合作协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。 根据查明事实，蔡丽春因新冠疫情的原因要求提前解除双方的租赁合同，并于2020年3月15日单方终止履行合同，双方对因疫情该不可抗力是否可解除合同及押金退还数额产生争议。本院分析认为，蔡丽春承租案涉店面系经营饰品，疫情及防控措施对曾厝垵旅游业和客流量的影响较大，确实会造成蔡丽春履约困难及履约成本的增加。但蔡丽春作为承租人未能证明疫情及防控措施足以影响案涉店面的使用用途并最终导致其合同目的不能实现，即疫情及防控措施虽属客观存在的不可抗力，但并非直接导致案涉租赁合同不能履行。本院综合考虑厦门市新冠××疫情的防控情况、蔡丽春的经营用途、张利代的预期利益、合同履行情况、剩余租赁期限及当事人的过错等因素，根据公平和诚信原则，酌定张利代退还蔡丽春押金30000元，超出部分可不予退还。蔡丽春实际占用房屋至2020年3月15日，对其主张的退还2020年1月24日至2月9日期间的租金17000元，不予支持。 综上所述，对蔡丽春的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、张利代于本判决生效之日起十日内退还蔡丽春押金30000元； 二、驳回蔡丽春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1725元，减半收取计862.5元，由蔡丽春负担526.5元、张利代负担336元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二一年一月七日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。