四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14543号 上诉人（原审被告）：朱文才，男，1987年12月13日出生，汉族，住四川省荣县。 被上诉人（原审原告）：邓福国，男，1975年8月12日出生，汉族，住四川省凉山彝族自治州西昌市。 委托诉讼代理人：唐益明，四川方舟达律师事务所律师。 原审第三人：胡小波，男，1982年2月27日出生，汉族，住四川省阆中市。 上诉人朱文才因与被上诉人邓福国、原审第三人胡小波房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年9月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。上诉人朱文才、被上诉人邓福国及其委托诉讼代理人唐益明、原审第三人胡小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱文才上诉请求：一、撤销原审判决，并改判由邓福国承担案涉房屋租金和押金4200元、装修费24000元、违约金12000元、诉讼费805元，共计41005元；二、本案一审、二审诉讼费用由邓福国承担。事实与理由：一审认定事实不清、适用法律错误。1.邓福国在一审中提供的租赁合同字迹模糊不清，不易辨认，有理由认为是其有意坑害他人所做的虚假合同。案涉房屋租金是600元每个月，但违约金高达20万元，明显不合理。该合同中规定邓福国不能将案涉房屋转租他人，否则无效，但邓福国确已将案涉房屋转租他人，已经导致合同无效。邓福国在租赁期间未缴水电气费，朱文才缴纳了该部分费用才入住案涉房屋；2.邓福国提到的房屋装修费与朱文才无关，其提供的票据字迹模糊，难辨真实性，且朱文才入住后发现室内多为二手家具已经自己进行了修复和更换，一审判定24000元不合理；3.一审判定的违约金，朱文才因在法拍时，法拍机构未尽到告知义务而不知情；4.一审中所提到的租赁合同是邓福国与胡小波签订的，合同相对方是胡小波而非朱文才，违约责任应由胡小波承担而非朱文才。综上，一审法院认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院撤销原判，改判支持朱文才的上诉请求。 邓福国辩称，一审事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序得当。1.朱文才没有证据证明邓福国与胡小波虚假陈述；2.朱文才所称合同无效，应提供证据证明邓福国与胡小波违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定；3.法院在拍卖的时候，已经明确了该房屋的现状，并载明了租赁期限及租赁费用的交付状况；4.朱文才强行收回房屋违反了买卖不破租赁，应当承担相应责任。 邓福国向一审法院提出诉讼请求：1.朱文才返还租金及押金共计4200元；2.朱文才赔偿装修损失26013.6元；3.朱文才支付违约金100000元；4.案件受理费由朱文才负担。 一审法院经审理认定事实如下：2018年7月15日，胡小波作为甲方，邓福国作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将房屋出租给乙方使用，租金为600元每月，押金为600元，租期为180个月（从2018年7月15日到2033年7月15日），租金每6个月支付一次。在合同期内如果甲方违约，赔偿乙方违约金20万元。合同签订后，邓福国对案涉房屋进行了装修（购买了床、沙发、电视柜、餐桌、厨卫产品、洗衣机、电冰箱等），邓福国自述装修花费了28904元。 法院在公开拍卖的网站上曾对案涉房屋进行了情况说明：“截至2019年8月，物业费共计欠费381.88元。标的物有租赁，租期180个月，自2018年7月15日至2033年7月15日。租金半年一付，现租金交至2020年8月。具体情况以实际为准，由买受人自行承担”。朱文才通过法拍方式购买了案涉房屋。朱文才自述自己是在2020年2月份进入案涉房屋。 一审法院认为，邓福国与胡小波签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在邓福国与胡小波的租赁期间内，案涉房屋的所有权发生变更，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，本案的《租赁合同》依然对朱文才与邓福国具有约束力。在合同约定的出租期间，朱文才单方不再履行租赁合同，朱文才应承担相应的违约责任。对于邓福国陈述的已经交付的租金及押金共计4200元应该予以退还。对于邓福国主张的装修费26013.6元，朱文才自述案涉房屋的装修价值为2万元左右，一审法院综合本案剩余租期、房屋装修情况等，将装修价值酌定为24000元。对于邓福国主张的违约金100000元，朱文才当庭抗辩违约金过高，一审法院根据朱文才的违约程度及可能给邓福国造成的损失等情况，将违约金确定为12000元。以上金额合计为40200元。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、朱文才于判决生效之日起十日内向邓福国退还租金及押金4200元，赔偿装修损失24000元，违约金12000元，共计40200元；二、驳回邓福国其余诉讼请求。案件受理费减半收取1452元，由邓福国负担647元，朱文才负担805元。 二审中，朱文才提交了邓福国与案外人签订的租赁合同复印件，拟证明邓福国与案外人的租赁合同与其无关，邓福国、胡小波对证据真实性均不予认可。邓福国提交了以下证据：1、案涉房屋物管公司的证明及物业交费记录，其中物管公司证明载明，案涉的房屋在2018年7月15日至2019年12月30日期间的物业费，均由邓福国微信转账支付；2、邓福国与胡小波的微信聊天记录显示，双方在2018年5月互相添加后，即就房屋租赁进行了微信联系，邓福国询问了胡小波房屋的使用信息，部分语音聊天记录在二审调查时现场播放，邓福国提交的胡小波微信信息与朱文才添加的胡小波微信相同。邓福国的两证据均拟证明其与朱文才的租赁合同关系真实存在。本院认证认为，朱文才提交的证据为复印件，真实性无法确认，且与本案待证事实无关，故本院不予采信；邓福国提交的证据出示了原件及原始载体，能够反映待证事实，本院予以采信。 二审另查明，朱文才、邓福国提交的案涉房屋室内照片均显示，室内有部分家具家电，铺设了地面，安装了房间门，装修较为简单。二审调查中，邓福国认可，其向胡小波支付租金及押金均是现金方式，且无收条，其一审诉讼请求中装修费部分包含了家具家电，家具一共6840元，家电共1200元，邓福国表示因朱文才使用了家具家电，故案涉房屋内的家具家电都不要了，要求朱文才折价赔偿。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、邓福国与胡小波是否存在真实的租赁合同关系；2、朱文才是否应承担违约责任及一审确定的违约责任是否适当。 关于邓福国与胡小波是否存在真实的租赁合同关系。根据二审中邓福国提交的其与胡小波的微信记录及物管公司证明等可以看出，邓福国在2018年即实际开始占有使用房屋，因此能够证明双方在当时即建立了租赁合同关系。虽然邓福国与胡小波签订的合同中确实存在违约金畸高及双方认识途径不明等问题，但该情形不足以否定双方建立了租赁合同关系的事实，相关不合理的约定可通过调整违约金等方式予以处理。故本院认定，邓福国与胡小波存在真实的租赁合同关系，该租赁合同不违反法律法规禁止性规定，合同的建立本身无证据显示存在恶意串通情形，故属合法有效。 关于朱文才是否应承担违约责任及一审确定的违约责任是否适当。前文已述，邓福国与胡小波确实存在真实的租赁合同关系，且朱文才在拍卖时即知晓案涉房屋存在租约，故其应当承担相应的违约责任。一审判决在邓福国与胡小波约定违约金的基础上已综合考虑实际情况进行了大幅度调整，所确定的违约金12000元并无不当，本院予以维持。但一审中确定的装修赔偿损失包含了邓福国主张的家具家电费用，该部分系动产，邓福国在租赁合同不能继续履行的情况下可自行搬离收回，其自行抛弃后产生的损失与朱文才无关，根据邓福国自认，该部分金额为8040元，应从一审确定的装修损失中扣除，故朱文才应赔偿邓福国装修损失为15960元。关于租金及押金，邓福国未能证明其向胡小波进行了支付，故邓福国要求退还的主张缺乏事实依据，一审未能查明该事实，判决结果不当，本院予以纠正。 综上所述，朱文才的上诉请求部分成立；一审判决部分事实未能准确认定，致使部分判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初2549号民事判决第二项； 二、变更成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初2549号民事判决第一项为“朱文才于本判决生效之日起十日内向邓福国支付装修损失15960元、违约金12000元，共计27960元”； 三、驳回邓福国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1452元，由邓福国负担1162元，朱文才负担290元；二审案件受理费805元，由邓福国负担237元，朱文才负担568元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 赵 韬 二〇二一年一月十一日 书记员 袁雅丽