广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初39666号原告王慕莹，女，1963年7月31日出生。委托诉讼代理人王明，广东嘉得信律师事务所律师。被告深圳市达天邦实业有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道平湖社区平湖大街**，统一社会信用代码91440300708467562K。法定代表人熊敏先。被告深圳康创盛市场管理有限公司，住，住所地深圳市龙岗区平湖街道凤凰社区平湖广场**一社会信用代码914403003496141953。法定代表人熊锦先。两被告共同委托诉讼代理人陈楚银，广东华途律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人盛旺，广东华途律师事务所律师。原告王慕莹诉被告深圳市达天邦实业有限公司（以下简称达天邦公司）、深圳康创盛市场管理有限公司（以下简称康创盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王明、两被告同委托诉讼代理人陈楚银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告达天邦公司于2015年10月10日签订了《商铺租赁合同》，约定：被告将位于深圳市龙岗区出租给原告使用，租期为20年，自2015年10月11日开始至2035年10月10日。合同签订后原告支付了相应的租金360335元（人民币，下同）。同时，原告又与被告达天邦公司实际控制的企业被告康创盛公司签订了《商铺委托经营管理合同》，将该商铺委托被告康创盛公司经营管理，合同期限为20年，自2015年10月11日开始至2035年10月10日，由被告康创盛公司每月向原告支付租金。另外，被告达天邦公司还向原告出具了承诺书，承诺若被告康创盛公司未能承担相应违约责任的，可以由其直接付给原告。后由于被告康创盛公司无法按时支付租金，与原告情形相同的其他承租人已经向法院提起诉讼，经审理查明，被告达天邦公司出租给原告的涉案商铺未取得房地产证及建设工程规划许可证，被法院认定该租赁合同为无效合同。根据双方签订的租赁合同第五条，第3款的约定：“被告达天邦公司确认：本合同约定的商铺出租已取得政府主管部门的租赁许可，……原告能正当合法使用……”但是，显而易见的是，被告达天邦公司并未做到该承诺，因此最后导致合同无效，原告无法正当合法使用该房屋。因此，被告达天邦公司明显存在过错和违约行为。其次，根据双方签订的租赁合同第七条，违约责任：“任何一方未能履行……造成的损失由责任方承担”，现原告为了维护自身合法权益，特被告特诉至法院，请求判令：一、原告与被告签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告达天邦公司向原告返还租金款360335元：三、被告达天邦公司向原告支付该期间内占用上述资金的利息损失89392.69元（以本金360335元，按同期银行贷款利率5%，自2015年10月11日暂计至起诉之日2020年9月25日，之后的利息计至实际返还上述款项之日止）；四、被告康创盛公司对被告达天邦公司的上述债务承担连带赔偿责任；五、由两被告承担本案一切诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、公告费等）。被告达天邦公司、康创盛公司辩称，一、本案涉及到的被告达天邦公司与原告所签订商铺租赁合同为无效合同，根据合同无效的处理原则，被告达天邦公司只应无息返还原告未占用商铺期间的费用，原告诉求的返还金额及第二项诉讼请求不符合事实法律规定。二、原告已经实际使用涉案商铺进行经营，并取得了委托经营收益，其收益甚至超出租金付出的双倍之多，根本不存在损失，其更加无权主张自签约之日起的所谓资金占用期间的利息，利息标准也没有任何的根据。三、原告证据四中的承诺书不是被告康创盛公司所作担保，承诺书中所涉及的委托经营合同为无效，且与本案无关，原告对被告康创盛公司的全部诉求没有事实和法律依据，故请求予以驳回。经审理查明，2015年10月10日，原告王慕莹作为承租方（乙方）与被告达天邦公司作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》。合同第一条约定“甲方同意将坐落于深圳市龙岗区出租给乙方作商业用途使用，建筑面积18.46平方米”；第二条约定“该商铺固定租期由2015年10月11日至2035年10月10日，租金总额为：人民币360335元”；第三条约定“乙方同意按以下方式向甲方支付租金:乙方以一次性付款方式向甲方支付租金总额的100%，签订本合同当天须一次性付清应付款项”。原告于2015年10月10日向被告达天邦公司付清租金360335元。2015年10月11日，原告王慕莹作为委托方（甲方）与被告康创盛公司作为受委托方（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》。合同第一条约定“1、甲方自愿将位于深圳市龙岗区，建筑面积18.46平方米的商铺（以下简称物业）委托乙方经营管理。2、乙方同意接受甲方的委托，并本着诚实、信用的原则经营甲方委托的物业”；第二条约定“本合同约定上述物业的委托经营期限为20年。该物业的委托经营收益计算日2015年10月11日起开始至2035年10月10日止”；第四条约定“甲方委托经营收益期为20年，委托经营收益起租按委托经营期起始日开始计算经营收益，2015年10月11日至2020年10月10日每月支付3303元经营收益；2020年10月11日至2025年10月10日每月支付3603元经营收益；2025年10月11日至2030年10月10日每月支付3904元经营收益；2030年10月11日至2035年10月10日每月支付4204元经营收益”；第五条约定“乙方应按时足额向甲方支付上述第四款约定之经营收益，甲方的委托经营收益由乙方每月支付，付款日期为每月10日前，乙方如逾期向甲方支付经营收益，则应按逾期支付经营收益承担每日千分之一的逾期付款违约金，逾期超过60日甲方有权解除合同”。2015年10月11日，被告达天邦公司向原告王慕莹出具《承诺书》一份，载明：“鉴于王慕莹（甲方）已将承租的深圳市龙岗区委托深圳康创盛市场管理有限公司（乙方）经营，甲、乙双方已签订上述《商铺委托经营管理合同》，为能维护甲方权益，我司承诺如下：如深圳康创盛市场管理有限公司（乙方）因承担《商铺委托经营管理合同》第十条2款确定的违约责任，未能及时向甲方支付合同约定的款项，经甲方要求，上述款项由我司直接支付甲方。”落款承诺人处加盖被告达天邦公司公章。诉讼中，原、被告双方确认涉案商铺未取得房地产证及建设工程规划许可证。原告陈述被告康创盛公司向其支付经营收益至2019年底，因商铺由两被告实际控制，故被告达天邦公司已自行收回商铺；被告达天邦公司主张原告未向其发出返还商铺的通知，但其确认已收回商铺，并表示商铺的返还时间应由原告进行举证。上列事实，有原告提交的《商铺租赁合同》、收据、《商铺委托经营协议》、《承诺书》及当事人的庭审陈述等证据证实，足以认定。本院认为，涉案租赁商铺未取得房地产证及建设工程规划许可证，因此原告与被告达天邦公司签订的《商铺租赁合同》为无效合同。原《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据无效合同的处理原则，原告占用涉案商铺期间应当向被告达天邦公司支付占用使用费，被告达天邦公司应当将未使用期间的租金退还给原告。原告于2020年10月22日提起本案诉讼，而原告未举证证明其向被告达天邦公司返还商铺的时间，应承担举证不能的不利法律后果，故原告占有使用涉案商铺的使用费应计算至2020年10月22日，占有使用费金额为90674元{360335元÷20年×[5年+（12天÷366天）]}，被告达天邦公司应返还原告269661元（360335元-90674元）。原告诉请被告达天邦公司支付利息，无法律依据，本院不予支持。关于被告康创盛公司是否应承担责任，因被告康创盛公司并非涉案《商铺租赁合同》的相对方，且原告亦未有证据证明其有将租金付至被告康创盛公司，原告提供的《承诺书》系被告达天邦公司向委托人支付经营收益的债务承诺承担担保责任，与本案不属于同一法律关系，故原告诉请被告康创盛公司对被告达天邦公司的债务承担连带责任，无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告王慕莹与被告深圳市达天邦实业有限公司签订的《商铺租赁合同》为无效合同；二、被告深圳市达天邦实业有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告王慕莹返还租金269661元；三、驳回原告王慕莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8044元（原告已预交），由原告王慕莹负担3218元，由被告深圳市达天邦实业有限公司负担4826元。原告已预交的8044元，由本院予以退回4826元。被告深圳市达天邦实业有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费4826元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，原告王慕莹可自判决书送达之日起三十日内、被告深圳市达天邦实业有限公司、被告深圳康创盛市场管理有限公司可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二一年一月十九日书记员 方雯婷