北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终591号上诉人（原审原告、反诉被告）：王菲，女，1979年12月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋会蕊，山东煦滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫矫健，山东煦滨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李欢，女，1984年3月24日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈博，北京市中闻律师事务所律师。原审第三人：北京市兴商房地产经纪中心有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里**楼。法定代表人：曹炜，总经理。委托诉讼代理人：张文旭，男，1976年12月1日出生，该公司工作人员，住北京市大兴区。上诉人王菲因与被上诉人李欢、原审第三人北京市兴商房地产经纪中心有限公司（以下简称兴商公司）定金合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初7596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王菲上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王菲一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由李欢负担。事实和理由：一、《买卖定金协议书》中所约定的“同时”并非一审法院认定的“该日同时”；二、一审法院错误认定《北京市存量房屋买卖合同》未签订的原因是由于王菲要求改变过户时间所致。实际原因是李欢并无售房意愿，应按照《买卖定金协议书》的约定向王菲双倍返还定金；三、一审中兴商公司并未到庭应诉，不应以其陈述意见作为定案依据。李欢辩称，不同意王菲上诉请求和理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。李欢因王菲的违约行为造成了损失，虽然一审判决没有支持，但未提出上诉。兴商公司发表书面陈述意见称，兴商公司作为向王菲、李欢提供居间服务的一方当事人，客观陈述双方在签订《买卖定金协议书》及其后发生的相关事实如下：签订协议书时，双方已经就即将签订的房屋买卖合同的主要内容协商一致，包括房屋坐落、房屋价款、付款方式、购房款支付期限、房屋交付及过户时间等，并在该协议书上约定应于签订《买卖定金协议书》同时签订《北京市存量房屋买卖合同》。未同时签订《北京市存量房屋买卖合同》的原因是当时协商沟通完细节后时间较晚，买卖双方有其他着急的事情处理，当时便约定好三日内约好时间直接来签订《北京市存量房屋买卖合同》。后兴商公司协调双方前来签约时，王菲又以各种理由改变行程未能前来。王菲表示购房款是由自己的前夫出资，现在他拿不出这么多钱来，故不打算继续签订《北京市存量房屋买卖合同》。经过多次沟通后，兴商公司约买卖双方沟通处理时，王菲提出改变当初协商好的过户时间，李欢没有同意。王菲向一审法院诉讼请求：1.解除王菲与李欢签订的《买卖定金协议书》；2.李欢赔偿因未及时履行双方签订的《买卖定金协议书》而产生的违约金10万元；3.李欢承担本案诉讼费。李欢向一审法院反诉请求：1.王菲向李欢赔偿经济损失95632.78元；2.本案诉讼费由王菲承担。一审法院认定事实：2019年10月20日，李欢（甲方，出卖方）与王菲（乙方，买受方）、兴商公司（丙方，居间方）签订《买卖定金协议书》，约定：交易房屋坐落于北京市大兴区黄村镇黄村东里2号楼4层1-402；交易房屋已经设定抵押，抵押权人为农业银行，抵押金额为550000元整；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以2330000元整的成交总价款购买该房屋；乙方的房款支付方式为贷款，且乙方首付款不低于1630000元整；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金50000元整，此定金于买卖双方签署《北京市存量房屋买卖合同》时抵作部分房屋成交价款，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙双方应于签署本协议同时签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件；如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。王菲向李欢转账支付定金50000元。一审庭审中，王菲、李欢均主张未签订《北京市存量房屋买卖合同》系对方原因所导致。王菲提交其与李欢的短信记录、病历、其与兴商公司经办人的微信记录，证明截至2019年11月10日双方仍以短信沟通房屋买卖的细节条款，说明2019年11月10日前双方并未就合同条款达成一致意见；王菲2019年11月10日无法亲自到场签约是因为生病；王菲多次通过兴商公司联系李欢，提出签订房屋买卖合同，均被拒绝；2019年11月17日至23日，兴商公司工作人员通知王菲称李欢要求追加定金等，李欢多次变更合同条款，双方未对此达成一致意见；后王菲通过兴商公司约李欢继续商谈合同条款，李欢明确表示不见面，其已将其他房产出售筹得款项，没有出售本案房产的意愿；2019年12月19日，兴商公司通知王菲对方已经不想出售涉案房屋。李欢对于其与王菲的短信记录的真实性认可，对证明目的不予认可，对其他证据的真实性及证明目的均不认可。李欢提交以下证据：1.李欢与兴商公司工作人员的微信聊天记录，证明2019年10月20日起至2019年11月1日期间王菲至少3次爽约，导致双方未签订房屋买卖合同，2019年11月2日起王菲的前夫提出更改买卖合同中的过户时间，李欢不同意。王菲对该证据的真实性无法确认，但认为微信记录的内容可以体现兴商公司工作人员在此期间一直在与李欢协商房屋买卖合同的具体条款，证明王菲与李欢在签订《买卖定金协议书》之后没有对房屋买卖合同条款达成一致，王菲没有违约行为，双方只是没有达成一致意见。2.李欢、李欢丈夫谢荣宝与兴商公司工作人员的通话录音，证明王菲多次拒绝按约定时间签订房屋买卖合同，双方在签订《买卖定金协议书》时对于过户时间已经谈好，而王菲在2019年11月2日起不承认双方已谈好过户时间，并要求更改过户时间。王菲对该证据的真实性无法确认，对证明目的不予认可，认为李欢与兴商公司存在恶意串通的嫌疑，其与兴商公司之间的通信内容不得作为证据使用。3.2019年11月10日李欢给王菲发送的短信，证明王菲于2019年11月2日提出将此前约定的“解抵押后50天过户”变更为“解抵押后100天过户”，李欢不同意，并于2019年11月10日以短信形式通知王菲其已违约，要求王菲按照2019年10月20日谈好的各项事宜于当天下午签订房屋买卖合同。王菲对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为从短信内容中可知，双方短信的核心观点是要约谈见面，对房屋买卖事宜及合同条款进行洽谈，证明双方没有对合同条款达成一致意见。4.李欢、王菲、兴商公司工作人员的群聊微信记录、2019年11月12日李欢给王菲发送的短信、2019年11月12日兴商公司工作人员给王菲发送《告知函》短信，证明王菲违约，拒绝签订房屋买卖合同。王菲对2019年11月12日李欢发给王菲的短信的真实性认可，对其他证据的真实性无法确认，对证明目的不予认可，称2019年11月12日王菲、李欢已经在兴商公司处见面商谈合同条款以及签署合同事宜，没有任何一方明确表示不能签订正式的房屋买卖合同。5.2019年11月12日李欢与王菲等人的对话录音，证明王菲认可2019年10月20日双方已谈好春节前过完户，但2019年11月12日当天又拒绝按此前谈好的过户时间签订房屋买卖合同。王菲对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，主张双方在2019年10月20日谈好后未签署正式合同文本，双方签署正式文本前仍可商议，录音内容显示兴商公司工作人员大部分时间是在做李欢的工作，也说明很多细节问题是李欢的要求不合理，认为该证据可以证明截至2019年11月12日，双方未对房屋买卖合同条款达成一致，双方商议的行为不能视为违约行为。6.2019年10月20日兴商公司办公地点商谈签订协议细节的监控视频，证明当日双方达成口头协议约定了过户时间。王菲对该证据的真实性认可，对证明目的不认可，称双方虽然在2019年10月20日口头达成了部分一致意见，但未签署正式的合同文本，在正式签署房屋买卖合同之前双方仍然可以商议合同条款。7.兴商公司工作人员与李欢的微信聊天记录，证明因王菲违约导致双方未签订房屋买卖合同。王菲对该证据的真实性无法确认，对证明目的不认可，认为微信记录可以体现王菲确实想购买该房屋，没有违约行为。8.李欢丈夫和兴商公司工作人员的微信聊天记录，证明2019年11月17日兴商公司工作人员也认可王菲存在没有遵守之前谈好的条件的情况。王菲对该证据的真实性无法确认，对证明目的不认可，认为该微信记录可以体现其通过兴商公司继续协商房屋买卖事宜，双方在2019年11月17日前未达成一致，李欢恶意追加违约金，有意阻挠双方签署合同。9.李欢、李欢丈夫与兴商公司工作人员的群微信聊天记录，证明李欢在2019年12月19日明确向兴商公司表示因王菲违约导致未签订房屋买卖合同，给李欢造成巨大损失，且王菲不同意追加定金，李欢表示房子不卖、定金不退。王菲对该证据的真实性无法确认，对证明目的不认可，认为该证据能够证明李欢于2019年12月19日明确告知兴商公司房屋不卖给王菲且不退定金，李欢存在违约行为。李欢针对反诉主张提交证据如下：税收完税证明及发票，证明因为王菲违约，李欢在购买学区房时不能按首套房购买，多支付契税69000元，李欢在出售另一套房产时将该房屋过户至他人名下，支付税费26632.78元。王菲对上述证据的真实性无法确认，认为与本案无关。一审法院认为，《买卖定金协议书》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。双方于2019年10月20日签订《买卖定金协议书》，并在协议书中约定双方应于签署该协议的同时签署《北京市存量房屋买卖合同》；如李欢违约，应向王菲双倍返还定金，如王菲违约，则李欢已收取的定金不予退还。但双方并未于该日同时签署《北京市存量房屋买卖合同》，且在此后进行过多次协商，均未成功订立合同。现王菲提出解除《买卖定金协议书》，李欢同意解除，经询问兴商公司，其亦同意解除，该院不持异议。对王菲该项诉讼请求，该院予以支持。李欢主张未签订《北京市存量房屋买卖合同》系由于王菲要求改变商定的过户时间所导致。结合本案证据及各方当事人的陈述，该院对李欢此项主张予以采信，李欢无需返还定金。对王菲要求李欢赔偿因未及时履行双方签订的《买卖定金协议书》而产生的违约金10万元的诉讼请求，该院不予支持。李欢要求王菲赔偿经济损失95632.78元的反诉请求，缺乏事实及法律依据，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条规定，判决：一、解除王菲、李欢、北京市兴商房地产经纪中心有限公司于2019年10月20日签订的《买卖定金协议书》；二、驳回王菲的其他诉讼请求；三、驳回李欢的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院另查明：王菲与李欢签订《买卖定金协议书》后，李欢多次催促兴商公司工作人员与王菲约时间尽快签署《北京市存量房屋买卖合同》。王菲在本院庭审中认可，前两次双方约好时间却未能到场签署《北京市存量房屋买卖合同》，系王菲个人原因导致。李欢称其之所以出售案涉房屋，系因孩子上学而产生的换房需求。王菲在本院庭审中认可，在双方协商买房事宜时即知道李欢的卖房原因。王菲与李欢均认可，双方在签署《买卖定金协议书》时确定案涉房屋的总房款为233万元，房屋交付时间为2020年6月1日。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，根据房屋买卖的一般交易习惯，在签订定金协议时，买卖双方对房屋买卖合同的主要内容业已进行谈判并协商一致，通常包括房屋坐落、房屋价款、付款方式、购房款支付期限、房屋交付及过户时间等。本案中，王菲与李欢均认可，双方在签署《买卖定金协议书》时已确定案涉房屋的总房款为233万元，房屋交付时间为2020年6月1日，但双方对于其他事项是否进行了口头约定存在不同陈述：王菲主张，关于何时过户双方并未进行约定，故认为李欢以王菲不同意按“年前过户”为前提签订《北京市存量房屋买卖合同》为由，主张王菲应赔偿其损失不能成立。李欢则主张当时约定了过户时间为年前，认为王菲迟迟不同意按照在签署《买卖定金协议书》时协商一致的内容即“年前过户”签订《北京市存量房屋买卖合同》，故不同意退还定金。对双方之争议，本院作以下分析：首先，由于案涉房屋买卖谈判主要在居间方处进行，主要涉及买方、卖方和居间方三方人员，且在场人数较为有限。在王菲、李欢对相关谈判情况有较大争议的情况下，兴商公司作为居间方，，地位相对超脱其陈述具有较强的证明力。兴商公司向法院表示：“王菲和李欢在签署《买卖定金协议书》时，已就即将签订的房屋买卖合同的主要内容协商一致，包括房屋坐落、房屋价款、付款方式、购房款支付期限、房屋交付及过户时间等，并在协议书上约定应于签订《买卖定金协议书》同时签订《北京市存量房屋买卖合同》。未同时签订《北京市存量房屋买卖合同》的原因是当时协商沟通完细节后时间较晚，买卖双方有其他着急的事情处理，当时便约定好三日内约好时间直接来签订《北京市存量房屋买卖合同》。后兴商公司协调双方前来签约时，王菲又以各种理由改变行程未能前来。经过多次沟通后，兴商公司约买卖双方沟通处理时，王菲提出改变当初协商好的过户时间，李欢没有同意。”在无充分证据证明兴商公司与买卖其中一方有串通之情况下，一审法院对兴商公司的陈述予以采信，并无不当，王菲以兴商公司未到庭主张法院不应采信其陈述，依据不足。其次，案涉房屋的房款数额、房屋交付时间的谈判过程和协商结果，在一定程度上可以表明，双方在签署《买卖定金协议书》时，对案涉房屋过户的大体时间已达成一致或至少已有基本一致预期，与兴商公司的陈述亦可相互印证。从监控视频内容和微信聊天记录以及电话记录等证据可看出，双方一开始对于房款价格的心理预期存在一定差距，之后双方在通过增加李欢及家人在卖房后继续居住时间以换取房价降低这一话题上，或直接或间接通过兴商公司工作人员进行了反复沟通，特别是在涉及到增加居住时间和降房款的对应关系上，还谈及了附近类似房屋的租金水平作为参考。故李欢关于其正是考虑到双方均同意让李欢及家人可多住半年才将房价降为233万元的陈述，与监控视频内容有一定对应关系，本院予以采信。因买卖合同的各主要内容涉及到买卖双方利益之平衡，为各方综合考虑自身主要需求和利益所达成的一致，故各主要内容为相互依存的有机整体，如无双方新的合意则不可偏废。我国不动产物权变动通常以变更登记作为根据。如物权尚未变动，则李欢及家人作为房屋所有权人，对案涉房屋享有居住权，不言自明，故不存在“多住”一说。因此，所谓“多住半年”应以过户时间起算较为合理。因双方均认可房屋交付时间为2020年6月1日，而2020年的春节就在当年1月份，与“多住半年”较为相符，故李欢关于过户时间约定的陈述，有一定事实依据，本院予以采信。再次，房屋的过户时间为房屋买卖谈判中的重要内容，本案中，案涉房屋尽早过户对李欢具有重要意义。李欢称其之所以出售案涉房屋，系因孩子上学而产生的换房需求。王菲在本院庭审中认可，在双方协商买房事宜时即知道李欢的卖房原因。故李欢所陈述的卖房原因，本院予以采信。对于“换房型”特别同时涉及解决子女上学问题的卖房人，尽快收到房款并过户以留足余地与买房、子女上学等环节顺利衔接，寻求购房主体、履行合同时间的确定性，避免在众多环节中可能出现的不确定性，是此类卖房人的显著心理特征。故李欢主张双方在签署《买卖定金协议书》时已就大体过户时间协商一致，符合常理。因此，在王菲单方面要求改变过户时间、因王菲个人原因数次爽约等情况下，李欢基于自身尽快实现交易之需求，最终表示不再考虑将案涉房屋出售给王菲，并无可谴之处。综上所述，一审法院对李欢关于双方未签订《北京市存量房屋买卖合同》系由于王菲要求改变商定的过户时间所导致的陈述予以采信，有一定事实依据，本院不持异议。王菲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王菲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 石磊审 判 员 罗珊审 判 员 李丽二〇二一年一月二十七日法官助理 李爽书 记 员 李雪