福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初5864号 原告：北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司，住所地福州市仓山区建新镇淮安路**金辉淮安半岛**泊郡**楼**。 负责人：董晟，总经理。 委托诉讼代理人：施艺龙，福建海山律师事务所执业律师。 被告：陈芝琴，女，1975年11月8日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：薛强强，男，1975年6月20日出生，汉族，住福建省福清市。系被告陈芝琴配偶。 原告北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司（以下简称：金辉物业公司）与被告陈芝琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告金辉物业公司委托诉讼代理人施艺龙、被告陈芝琴及其委托诉讼代理人薛强强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金辉物业公司向本院提出诉讼请求：陈芝琴向金辉物业公司支付物业服务费（2019年1月至2020年3月）3139.95元、公摊水电费（2015年10月至2020年3月）3105元以及逾期付款违约金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从逾期之日起按每天应交纳物业费的万分之二支付违约金，自陈芝琴欠费次月的1日起逐月计算至陈芝琴实际付清之日止）。事实与理由：陈芝琴于2011年6月8日验收金辉•莱茵城二期（伯爵山）小区5号楼1403房屋和1404房屋后入住。2011年11月10日，金辉物业公司与福建金辉集团有限公签订《福州市前期物业服务合同》，为陈芝琴所在的小区提供物业管理服务。根据《前期物业服务合同》第一条约定：本合同所涉及的物业情况，物业名称金辉•莱茵城二期（伯爵山）；第五条约定：“乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：落地一层住宅1.2元/月.平方米，其他住宅：1.6元/月.平方米…商业:3.5元/月.平方米…”；第十条约定：“物业费按月进行缴纳，业主应在每月30日前缴纳”；第十七条约定：“业主应按规定…属于业主共同使用的公共水电费用单独按实由业主分摊…”金辉物业公司从签约至今一直为小区提供物业服务。据合同约定，陈芝琴每月应向金辉物业公司缴纳1403单元、1404单元的物业服务费分别是51.41元和157.92元,公摊水电费按实分摊。陈芝琴从2019年1月至2020年3月，所居住的1403单元、1404单元共拖欠金辉物业公司物业服务费3139.95元、拖欠2015年10月至2020年3月公摊水电费3105元，合计6244.95元。《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”陈芝琴逾期缴纳物业费，金辉物业公司有权参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准要求陈芝琴支付逾期付款违约金，即从逾期之日起按每天应交纳物业费的万分之二违约金。自陈芝琴欠费次月的1日起逐月计算至陈芝琴实际付清之日止，暂计至2020年4月1日为133.4元,合计为6378.35元。 陈芝琴辩称，一、陈芝琴和金辉物业公司之间不存在物业服务合同，金辉物业公司无权向陈芝琴主张物业服务费。陈芝琴于2010年3月28日与开发商福建金辉集团有限公司签订《商品房买卖合同》，同时签订《前期物业管理服务协议》，约定金辉•伯爵山小区由福州融侨物业管理有限公司进行物业管理服务，服务期限至业主大会确定物业管理服务企业并签订《物业服务合同》生效之日止，合同第四条约定物业公司不得将物业项目转让给其他物业管理服务企业，每年度至少公布一次专项收支情况等管理义务，物业服务费为每平方米1.6元等内容。陈芝琴从未与金辉物业公司签订物业服务合同。二、金辉物业公司单方面介入金辉•伯爵山小区管理物业，未征得广大业主同意，擅自制定物业服务收费标准，对业主不具有约束力。起诉状所述陈芝琴无故拖欠物业费不是事实，金辉物业公司不仅单方面介入金辉•伯爵山小区管理物业，也未按《前期物业管理服务协议》的约定履行义务。《前期物业服务协议》第一条物业管理服务事项第(一)条:房屋共用部位的维修、养护。包括:主体结构(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶)、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊过道、户外墙面。第三条开发商权利义务第(六)条按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任。金辉物业公司明知在交房时房屋就存在严重的质量问题，对陈芝琴的房屋漏水问题一拖再拖，长达两年的时间均未修复。屋顶漏水造成房屋装修大面积损坏，损失金额达150000元以上。因损失不断扩大，金辉物业公司开始耍起无赖，一方面表示愿意对陈芝琴的损失进行赔偿，另一方面继续拖延，直至保修期届满，告知陈芝琴房屋质量问题与其无关，可以起诉开发商。面对出尔反尔的金辉物业公司，在事情没有妥善解决之前，陈芝琴只好暂停支付物业费。三、物业服务人员比以前减少一半以上，物业服务质量与《前期物业管理服务协议》约定严重不符，包括陈芝琴在内的业主们曾多次主动到物业处要求恢复服务质量。因此，本案并非陈芝琴不交物业费，而是金辉物业公司无法提供合理收费依据，逾期缴纳物业费的过错在金辉物业公司，其无权要求陈芝琴支付违约金。四、金辉物业公司无权要求支付公摊水电费，根据《福建省物业管理条例》第四十九条规定，物业服务企业应当每月将供水、供电部门收取的公共水费与电费清单及分摊情况在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信电子信息方式告知全体业主。金辉物业公司主张的水电公摊没有依据，其无权主张该权利。五、金辉物业公司在未与业主达成一致意见或法定人数意见的情况下擅自进场服务，并对物业服务区域的维修、养护、绿化、管理、环境、卫生和秩序维护、安全保卫等必备事务中的大部分事项，均未提供法定、约定的物业服务，其服务标准也未达到一级物业服务标准(《福州市普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》)，根据《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，其无权主张物业费，亦无权要求按1.6元/平方米标准收取物业费。金辉物业公司的行为亦不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。综上所述，金辉物业公司与陈芝琴之间不存在物业服务合同，金辉物业公司无权向陈芝琴主张权益。即便金辉物业公司有权主张物业费，其诉请物业费收费标准亦不符合合同约定，请求依法驳回金辉物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定主要事实如下：2011年10月10日，物业建设单位福建金辉集团有限公司与物业服务企业重庆金辉锦江物业服务有限公司福州分公司（现名称变更为北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司）签订《福州市前期物业服务合同》，约定：福建金辉集团有限公司选聘重庆金辉锦江物业服务有限公司福州分公司对金辉•莱茵城二期（伯爵山）小区提供前期物业服务事宜，物业服务费为落地一层住宅1.2元/月.平方米，其他住宅：1.6元/月.平方米……，物业服务费按月进行交纳，业主应在每月30日履行交纳义务，合同期为自签订之日起至业主委员会依法与选聘物业服务企业或其他管理人签订物业服务合同生效时终止。陈芝琴系福州市仓山区东升街道则徐大道270号金辉•莱茵城二期5#楼1403单元(建筑面积32.13平方米)、1404单元(建筑面积98.7平方米)业主。陈芝琴在2015年10月至2020年3月期间未交纳物业费。金辉物业公司已就陈芝琴拖欠的2019年1月1日至2020年3月31日期间1403单元物业服务费771.12元、1404单元物业服务费2368.8元，合计3139.92元，通过向陈芝琴邮寄《物业欠费催缴函》的方式催缴两次以上并予以公告。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。依据当时生效的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”陈芝琴辩称金辉物业公司未与其签订合同，但是金辉物业公司与物业建设单位签订《福州市前期物业服务合同》，金辉物业公司作为物业服务单位向陈芝琴提供物业服务,金辉物业公司与陈芝琴之间已形成合法有效的物业服务合同关系；陈芝琴提交其与福建金辉集团有限公司的《前期物业服务协议》仅有陈芝琴签名，未经福建金辉集团有限公司签章，合同尚未成立；故陈芝琴抗辩其与金辉物业公司之间不存在合同关系，不予采信。陈芝琴自2019年1月至2020年3月期间未向金辉物业公司交纳物业费，已构成违约，金辉物业公司有权向陈芝琴催讨欠缴的物业费。陈芝琴应交纳的1403单元物业费为：2019年1月至2020年3月期间，以1.6元/月.平方米的标准交纳计771.12元（1.6元/月.平方米×15个月×32.13平方米）；1404单元物业费为：2019年1月至2020年3月期间，以1.6元/月.平方米的标准交纳计2368.8元（1.6元/月.平方米×15个月×98.7平方米）。金辉物业公司要求陈芝琴支付水电公摊费3105元，但金辉物业公司提供的现有证据无法证实其已代为交纳该公摊费以及陈芝琴应承担的具体金额，故对金辉物业公司的该项诉讼请求，不予支持。关于逾期付款违约金，金辉物业公司援引《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》主张逾期付款违约金，但该司法解释适用合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的情况，而《福州市前期物业服务合同》未约定违约责任，故金辉物业公司据此主张逾期付款违约金没有合同及法律依据，本院不予支持。另，陈芝琴主张金辉物业公司的服务质量与其收费标准不匹配，但未提交充分有效的证据予以证明。陈芝琴的房屋漏水损失应另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈芝琴于本判决生效之日起十日内向北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司支付物业服务费3139.92元； 二、驳回北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取25元，由北京金辉锦江物业服务有限公司福州分公司负担12.3元，陈芝琴负担12.7元。陈芝琴负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 本判决为终审判决。 审判员  翁昕 二〇二一年一月六日 书记员  曾燕 附：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”