江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0324民初5224号原告：陆永，男，1969年4月17日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：沈启亮，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈强，北京盈科（宿迁）律师事务所实习律师。被告：睢宁县华发房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320324793828392B，住所地睢宁县文学路南段（睢宁中学南门），现住所地睢宁县新市东街**。法定代表人：姜云，该公司总经理。委托诉讼代理人：李礼，男，1976年12月18日生，汉族，住睢宁县，系公司销售部经理。原告陆永与被告睢宁县华发房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法先适用简易程序独任审判,后依法转为普通程序组成合议庭，分别公开开庭进行了审理。原告陆永及其委托诉讼代理人沈启亮、陈强，被告睢宁县华发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆永向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告返还购房款2258240元整，按年利率20%计算利息至实际履行之日；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判决被告向原告返还购房款2258240元整，利息以2258240元为基数，从2018年6月22日按年利率15.4%计算至实际履行之日；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月22日，原告购买被告睢宁县华发房地产开发有限公司开发的睢宁县书香苑小区9号楼102室门面房，并按睢宁县华发房地产开发有限公司要求支付购房款2258240元，但被告睢宁县华发房地产开发有限公司在后续网签及签署购房合同时拒不配合，要求被告返还购房款时被告也拒不履行。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告睢宁县华发房地产开发有限公司辩称，2018年6月22日，原被告签订简单购房协议，当时的协议并不完善。房款2258240元要求按两部分支付，其中100万元交付给郭延磊，余款交付给沈辉。100万元我们收到了，余款原告是否交给沈辉我们不清楚。现被告同意退还100万元本金，不同意支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人庭审陈述，本院对证据综合分析后认定事实如下：2018年6月22日，原告陆永与被告睢宁县华发房地产开发有限公司订立协议一份，双方约定陆永购买睢宁县华发房地产开发有限公司书香苑小区9号楼102室门面房一处，面积141.14平米，总价为2258240元。双方另约定，上述购房款中的100万元由原告支付给郭延磊用于解除涉案房屋上的网签手续，剩余款项1258240元由原告支付给沈辉，用于抵扣沈辉与被告股东孙斌之间相应的债务。沈辉作为证明人在协议上签字。同日，原告向案外人郭延磊转账支付100万元。2018年6月25日，被告向陆永出具证明一份，载明收到陆永购买书香苑小区9号楼1单元102室商品房购房款壹佰万元整，并注明“未出具正式发票，后期用胡百顺名下发票（票号：12109233）红冲后正式开具至陆永名下”。后因被告外欠款项较多，涉案房屋被他人查封，被告未能按约与原告签订正式的商品房买卖合同。2018年12月29日，睢宁县华发房地产开发有限公司股东孙斌向陆永出具承诺书一份，保证在2019年2月4号之前（即春节前）睢宁县华发房地产开发有限公司和陆永签订正式的购房合同。如正式合同到时不能按时签订，按陆永给付款项的日期以月息2%给付陆永利息，同时承担合同违约责任，按协议金额的5%赔付给陆永。承诺人孙斌承担连带责任。现因被告未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，没有协助原告办理涉案房屋的网签手续，原告提起本案诉讼。另查明，2016年6月3日，案外人沈辉向原告出具情况说明一份，载明因白伏军向陆永借款66万元，无力偿还，双方约定，以后要求沈辉代为清偿该笔债务。因被告公司股东孙斌欠沈辉款项未有支付，后通过沈辉介绍，由原告购买被告开发的涉案门面房，原告、被告公司股东孙斌及沈辉约定由原告向沈辉支付1258240冲抵孙斌欠沈辉的债务。后原告用沈辉欠其的66万元款项冲抵应向沈辉支付的购房款，另于2019年2月4日转账给沈辉20万元，剩余款项原告未向沈辉支付，也未与沈辉进行最终结算。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告陆永与被告睢宁县华发房地产开发有限公司签订购房协议系当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约定向案外人郭延磊支付100万元，向案外人沈辉支付86万元（包含冲抵的66万元债务），原告已履行大部分合同义务，但因被告原因导致双方未能签订正式的《商品房买卖合同》，致原告的购房目的无法实现。被告存在违约，应当承担相应的违约责任。原告有权要求被告返还已付的购房款并要求被告承担违约责任。原告实付购房款金额为186万元被告应当返还，其余购房款原告并未实际支付无权要求返还。对于原告主张的利息，本院认为，因被告未及时返还原告购房款，必然会造成原告相应款项的利息损失。结合被告公司股东孙斌向原告出具的承诺书上载明的内容“如在2019年2月4日前未签订正式的购房合同，按给陆永给付款项的日期以月息2%给付给利息……”，被告应按其股东的承诺向原告承担违约责任，但因双方约定的利息标准高于法律规定的上限，本院对原告的利息调整为按银行利率的四倍计算。因自2019年8月20日中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行同期贷款利率这一标准已被取消，所以原告主张的利息在2019年8月19日之前应按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，2019年8月20日之后应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算，如按上述计算的利息标准超过原告主张的15.4%的标准则按原告主张的标准计算。起算点按每笔款项实际交付时间计算，其中166万元是原告与被告及案外人沈辉在达成协议时即已履行交付或抵债协议，应自2018年6月22日起算，另外20万元原告于2019年2月4日交付给沈辉故该笔款项的利息应自2019年2月4日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告睢宁县华发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陆永购房款186万元及利息（以166万元为基数，自2018年6月22日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至实际履行之日止；以20万元为基数，自2019年2月4日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至实际履行之日止。按以上利息标准计算如超过原告主张15.4%的标准则按原告主张的标准计算）；二、驳回原告陆永的其余诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费24866元，由原告陆永负担3326元，被告睢宁县华发房地产开发有限公司负担21540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘宝玉审 判 员  张新娟人民陪审员  张重庆二〇二一年一月十九日法官 助理  顾雅情书 记 员  刘 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。