河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终298号上诉人（原审原告）：司玉新，女，汉族，1986年11月14日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：高秋彦，女，汉族，1981年9月6日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：韩云仙，女，汉族，1988年12月8日出生，住河南省南阳市卧龙区。上诉人（原审原告）：吕晓娟，女，汉族，1987年6月28日出生，住河南省卢氏县。上诉人（原审原告）：孙秋雨，女，汉族，1989年7月10日出生，住河南省夏邑县。上诉人（原审原告）：郭晓博，女，汉族，1983年5月15日出生，住郑州市中原区。上诉人（原审原告）：杨正莲，女，汉族，1953年8月5日出生，住郑州市。上诉人共同委托诉讼代理人:李明娟，河南良承律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路**。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱盼盼，女，该公司员工。上诉人司玉新、高秋彦、韩云仙、吕晓娟、孙秋雨、郭晓博、杨正莲因与被上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初5921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人司玉新、高秋彦、韩云仙、吕晓娟、孙秋雨、郭晓博、杨正莲的委托诉讼代理人李明娟以及上诉人司玉新、吕晓娟、孙秋雨到庭参加诉讼。被上诉人郑州恒林置业有限公司的委托诉讼代理人邱盼盼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。司玉新等人上诉请求：1、依法改判一审判决第二项，增加支付逾期办证违约金分别为:上诉人司玉新801**.25元；上诉人高秋彦32193.65元(商业);上诉人高秋彦111669.76元(住宅);上诉人韩云仙63175.7元;上诉人吕晓娟68742.02元;上诉人孙秋雨54110.28元;上诉人郭晓博119549.46元;上诉人杨正莲39596.46元;(均为暂计)2、本案一审、二审诉讼费用皆由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院关于逾期办证违约金的计算标准有误，案涉《商品房买卖合同》约定的违约金明显过低，显失公平，应当依法予以增加，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。1、案涉《商品房买卖合同》附件四第五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得商品房权属证书的，在买受人不要求解除合同的情况下，由出卖人按年向买受人支付总房款0.1％的违约金。相较于合同第七条买受人逾期付款的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金的约定，附件四第五条约定的违约金明显过低。被上诉人利用自己的绝对优势地位，在签订合同时为上诉人提供了违约责任显著不平等的格式合同，致使双方在违约责任承担上的权利和义务明显违反了公平、等价有偿原则，显失公平。2、经上诉人查询，河南省工商行政管理局和河南省建设厅在其监制的《商品房买卖合同》中并未对违约金项作出统一规定，案涉合同中所谓的按年支付总房款0.1％的违约金比例系被上诉人单方书写、决定，且未采取任何加粗、加黑或不同颜色等显著方式提醒上诉人注意这一与其有重大利害关系的内容或加以说明，这对于买房经验不足、法律意识淡薄的上诉人来说明显不公。3、因此，上诉人要求依据《中华人民共和国合同法》第一百十四条第二项以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定上调违约金合理合法，原审法院无视上诉人要求上调违约金的诉求，枉顾合同当事人的过错程度、合同履行情况等因素便粗略地按照不平等的约定计算违约金，不仅激化了社会矛盾，更与调整违约金以平衡权利义务双方利益的法律宗旨相悖。综上，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。恒林公司辩称，恒林公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。理由如下：商品房买卖合同中的违约金约定合法适当，首先司玉新等人在签订《商品房买卖合同》时对合同内容就已知悉，应当自知道权利受侵犯之日起三年内主张，自签订合同至今，司玉新等人要求调整违约金标准已超三年的诉讼时效。其次，在商品房买卖合同第七条约定，买受人逾期付款不超过180天的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，与之相对应，第九条约定，出卖人未按合同约定期限交付商品房逾期不超过180天的，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。由此可见，与买受人付款责任相对应的是出卖人的交房责任，违约责任刚好对应，公平合理。出卖人根据合同约定按期向买受人交房，买受人及时收房，对房屋享有占有、使用、收益的权能。商品房买卖合同的根本目的已经实现，买受人没有任何损失。调整违约金的前提是违约金过分低于所造成的损失30%。司玉新等人没有任何的证据证明自己的损失，又考量到办理不动产权属证书流程复杂，签订资料众多，受政府部门参与、业主配合等因素影响，合同对出卖人逾期办证的违约责任约定的合法适当、合情合理。这一约定没有免除恒林公司的责任，没有排除买受人的主要权利，恒林公司仍然对逾期办理房地产权属证书承担违约责任，仍然充分保障了买受人权利的行使。面对众多的业主，恒林公司面临承担巨额的违约金。开发商和业主不是对立关系，是一荣俱荣、一损俱损的，保证开发商继续存活下去，才能继续为业主服务，顺利地为业主办理初始登记、转移登记，从而使业主的权益得到完全的实现和保障。开发商一旦因承担巨额的违约金而无法存续，不仅业主会因此再无可能取得不动产权属证书，后续的房屋质量、维修等更是无从谈起，将会给广大业主、给社会带来难以估量的损失。出卖人现积极履行合同义务，调配工作人员，加快办证速度，全力维护广大业主的合法权益，并与业主携手共建美好和谐的小区。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。司玉新、高秋彦、韩云仙、吕晓娟、孙秋雨、郭晓博、杨正莲向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告按照合同约定为原告司玉新等人办理房屋所有权证；请求依法判令被告因逾期办理房屋所有权证原告司玉新等人支付违约金分别为：原告司玉新813**元（自2018年12月27日以759276元为基数）；原告高秋彦一期4#商业幢1单元1-2层118号32688元（自2020年2月1日起以1186480元为基数）；原告高秋彦164幢2单元2层204号112988元（自2019年5月1日起1555554元为基数）；原告韩云仙64127元（自2019年1月26日起以634187元为基数）；原告吕晓娟69702元（自2019年5月1日起以822844元为基数）；原告孙秋雨54866元（自2019年5月1日起以647711元为基数）；原告郭晓博121147元（自2019年5月1日起以1369372元为基数；原告杨正莲40151元（自2019年12月1日起以950735元为基数）；上述违约金均按照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利率标准计算至实际办理所有权证书之日止，暂计至2020年7月1日；2、判决被告承担本案诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告荥阳市鹿村郑州恒大山水城一区单元房屋各一套，房屋总价款分别为：司玉新7592**元，高秋彦1186480元（商业），高秋彦（204号房屋）1555554元，韩云仙634187元，吕晓娟822844元，孙秋雨647711元，郭晓博1369372元，杨正莲950735元。该合同第八条约定，交付期限，出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件。第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、关于产权登记的约定按附件四第五条约定执行。该合同附件四第五条，产权登记约定。1、产权的初始登记，出卖人应当在2018年8月20日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送荥阳市住房保障和中心房地产。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需要治疗，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。买受人不解除合同，出卖人按年向买受人支付总房款0.1%的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了购房款，被告交付了该房屋，但被告至今未给原告办理房屋产权证，依照合同约定的被告应为原告办理房屋产权证的最后期限，（司玉新20**年12月27日，高秋彦（商业）2020年2月1日，高秋彦（204号房屋）2019年5月1日，韩云仙2019年1月26日，吕晓娟2019年5月1日，孙秋雨2019年5月1日，郭晓博2019年5月1日，杨正莲2019年12月1日），被告现逾期（截止2020年7月1日）分别为司玉新19个月，高秋彦（商业）5个月，高秋彦（204号房屋）14个月，韩云仙18个月，吕晓娟14个月，孙秋雨14个月，郭晓博14个月，杨正莲7个月。原告以被告未办理房产证，要求被告办理房产证并支付逾期办证违约金为由诉至该院，请求处理。一审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系由河南省工商行政管理局和河南省建设厅监制的格式合同。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告已依照约定支付了购房款，被告未按照约定的期限为原告办理房屋产权证，系违约行为，被告应当按照约定为原告办理房屋产权证。关于违约金的问题，原告要求被告以总房款为基数，按银行贷款利率支付逾期交房违约金，因双方在合同中已明确约定按年向买受人支付总房款0.1%的违约金，故被告应当按此约定向原告支付违约金。综上，该院对原告要求被告办理房产证，按约定支付逾期办证违约金的请求予以支持，对超出约定部分的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条，第六十条，第一百〇七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告郑州恒林置业有限公司于判决生效后十日内协助原告司玉新，韩云仙，孙秋雨，高秋彦，郭晓博，杨正莲，吕晓娟办理位于荥阳市郭岗郑州恒大山水城的房屋产权证。一、被告郑州恒林置业有限公司于判决生效后十日内支付原告司玉新违约金1201.75元（63.25元每月*19个月），高秋彦（商业98.87每月*5个月为494.35元，住宅94.16元每月*14个月为1318.24元）1812.59元，韩云仙951.3元（52.85元每月*18个月），吕晓娟959.98元（68.57元每月*14个月），孙秋雨755.72（53.98元*14个月），郭晓博1597.54元（114.11元每月*14个月），杨正莲554.54元（79.22元每月*7个月（以上违约金均计算至2020年7月1日，此后违约金另计）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4785元，由被告承担4000元，原告承担785元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。房屋所有权包括了对房屋的占有、使用、收益及处分的权利。而房屋不动产权证书的作用主要体现为房屋权属的公示效力，房屋不动产权证书是否已经办理对于购房者在房屋占有、使用中的经济权益并不必然产生影响，即并不必然减损购房者对于房屋所享有的经济利益。本案中，案涉房屋已经交付司玉新等人正常使用，没有减损司玉新等人对于案涉房屋所享有的经济利益。因此，司玉新等人主张按照银行同期贷款利率调整违约金数额缺乏依据。如司玉新等人确因房屋尚未取得不动产权证书而造成其在占有、使用以及处分房屋时而产生了实际损失，则司玉新等人应当举证证明其实际损失的具体金额以及该金额超过了双方约定的违约金标准。但本案诉讼中，司玉新等人并未提供充分的证据证明其因案涉房屋尚未办理不动产权证书而实际发生的经济损失。因此，一审判决按照合同约定认定恒林公司承担相应的责任并无不当。综上，司玉新等人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4785元，由司玉新、高秋彦、韩云仙、吕晓娟、孙秋雨、郭晓博、杨正莲负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二一年一月二十五日书记员  李唯丽