山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初13400号原告：葛文华，女，1987年7月19日出生，汉族，住山东省莒县。被告：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地青岛市城阳区夏庄街道仙山东路**甲。统一社会信用代码：913702145836970991。法定代表人：乔伟利，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘巧娟、王磊，山东柏瑞律师事务所律师。原告葛文华与被告青岛中能文化旅游投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛文华与被告青岛中能文化旅游投资有限公司的委托诉讼代理人刘巧娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。葛文华向本院提出诉讼请求：1.要求被告协助原告办理位于青岛市城阳区（英格堡家园）14号楼1单元102户交接手续及不动产权证等相关过户登记手续；2.要求被告开具首付款差额27605元发票；3.要求被告退还原告房屋面积差额1074元；4.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第二项诉讼请求。事实与理由：2017年2月21日，原告葛文华与被告青岛中能文化旅游投资有限公司订立了合同编号为201700044350《青岛市商品房预售合同》，该合同约定由原告购买被告开发的位于青岛市城阳区（英格堡家园）14号楼1单元102户，该商品房合同约定建筑面积共83.40平方米，其中公用分摊建筑面积为19.92平方米，该房屋单价为6314元，总金额为526587.6元。2017年2月签订合同后，原告积极履行合同义务，配合中能售楼处人员的各项工作，及时缴纳首付款及因中能原因造成的首付款差额，按时办理房屋贷款审批手续，缴纳房屋维修基金，及时验房收房，期间未有半点拖沓及拒绝配合的情况发生。原告买房至今3年多，中能一直未能为原告办理房地产权证。期间原告曾参与过小区业主组织的上访及电话投诉，12××5市民热线于去年通知原告，中能在2019年12月25日完成权属登记工作，具备办理房产证条件，距今日已经265天，早已超过合同第十四条约定的办理房屋交接书及协助办理房产证的最晚时间。网签时，中能以低于网签价不能网签为由，多收取原告现金27605元，有中能盖章的收据一联，一直未给原告开具正式发票。房屋合同面积为83.4平米，验收后实际面积83.23平米，应退面积差额1074元。青岛中能文化旅游投资有限公司辩称，原告所诉无事实和法律依据，请求法院判决驳回原告诉讼请求。自2019年12月底，被告通过多种方式包括但不限于快递通知，在小区张贴公告进行通知业主办证，但是至今业主并未按照被告的要求携带相关材料并经被告核对后办证，因此，原告应该首先携带相关材料以供被告核对无误后，被告才能协助原告办证，而不是第一步就采取起诉。原告未按照被告要求支付被告逾期付款违约金7566元，根据商品房预售合同补充条款第十条第六款规定，在被告协助原告办证之前原告应与被告结清所有款项。原告所买涉案房屋系2017年购买，但是所购买价格比2014年、2015年还要低，与被告预售价格相差3000元左右，被告认为原告与销售人员存在串通损害被告利益，被告要求原告解释原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年2月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201700044350），合同载明甲方通过土地使用权出让方式取得城阳区3702140020022GB00014地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号：青房地权市字××号，土地面积69816平方米，土地用途为城镇住宅用地，甲方经批准在该地块上投资建造《瑞士小镇（英格堡家园）》商品房，上述商品房已具备规定的预售条件，青岛市城阳区房地产管理处已批准上市预售（预售许可证编号：青房城字（149）0号）。合同约定乙方向甲方购买城阳区夏塔路118号瑞士小镇（英格堡家园）14号楼1单元1层102户，据甲方暂测该房屋建筑面积为83.4平方米，建筑面积单价为6314元，总房价款526587.6元。甲方定于2017年4月30日前将房屋交付给乙方。在甲方取得了房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。合同同时约定付款方式为银行按揭贷款，首付款136587.6元，乙方应于2017年2月22日前支付，贷款390000元乙方以银行按揭贷款方式支付，乙方于2017年3月31日前将办理按揭贷款所需文件全部提交至中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行，放贷机构于2017年4月30日前将贷款存入本合同指定的账户。特别告知事项面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。2017年2月7日，原告葛文华与中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告葛文华向中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行借款390000元用于购买城阳区夏塔路118号瑞士小镇（英格堡家园）14号楼1单元1层102户，款项付至被告名下，原告以上述房地产对所借款项提供抵押担保。2017年11月10日，中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行向原告葛文华发放借款390000元。2017年2月21日，原告葛文华交纳涉案房地产的专项维修基金11092.2元。2017年3月5日，被告向原告开具价税合计136587.6元的购房发票。2018年5月11日，被告向原告开具价税合计390000元的购房发票。被告于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，涉案房地产具备办理产权证的条件。被告于2019年12月30日发出《关于英格堡家园办理产权手续的告知函》，载明办证时间自2020年1月3日开始，并于2020年8月23日通过快递邮寄函件要求原告携带相关资料至被告处办理产权手续，并要求原告支付逾期付款违约金7566元，认可待退房屋面积差额1074元，对该函原告已签收。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，依法应予保护。原告已按约支付全部房款，被告也取得了房屋权属证明，具备办理房屋权属证明的条件，其应按合同约定协助原告办理涉案房地产的登记手续。被告要求原告承担因贷款逾期发放的违约责任并主张相应推后协助办理房屋权属证明的时间，本院认为，涉案贷款虽未按合同约定时间支付，但被告未提交证据证明原告存在拖延办理银行抵押贷款的情形，银行按揭贷款须经贷款银行审批，何时发放非原告主观意志所能决定，将银行未按照原被告所签合同约定的时间发放贷款的责任归责于原告，明显不合常理，显失公平，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。本院对原告要求被告协助办理房地产权证的诉讼请求，予以支持。对于原告要求退还房屋面积差额1074元的诉讼请求，因被告在向原告发出的函件中予以认可，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛中能文化旅游投资有限公司于本判决生效后十日内协助原告葛文华办理青岛市城阳区（英格堡家园）14号楼1单元1层102户的交接手续及产权证登记手续；二、被告青岛中能文化旅游投资有限公司于本判决生效后十日内退还原告葛文华房屋面积差额1074元。案件受理费100元，减半收取50元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  韩桂升二〇二一年一月六日书记员  张 远