河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终181号上诉人(原审被告)：吴艳霞，女，汉族，1979年8月16日出生，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：王光辉，男，汉族，1980年8月23日出生，住河南省漯河市郾城区。被上诉人（原审原告）：漯河市沃家物业管理有限公司，住所地:漯河市源汇区漯舞路与柳江路交叉口西南角**院内。统一社会信用代码：91411100MA444A824D。法定代表人：李海潮，该公司总经理。上诉人吴艳霞因与被上诉人漯河市沃家物业管理有限公司（以下简称“沃家物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初4713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴艳霞的委托诉讼代理人王光辉，被上诉人漯河市沃家物业管理有限公司的法定代表人李海潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴艳霞的上诉请求：1．判令撤销漯河市郾城区人民法院（2020）豫1103民初4713号民事判决书，发回重审或改判上诉人不承担1355.04元的物业服务费；2．-、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审中漯河市沃家物业管理有限公司（以下简称沃家公司）提交的其与紫竹苑小区开发建设单位漯河市隆云房地产开发有限公司（以下简称隆云公司）的前期物业服务合同，因沃家公司从未公示过该合同，上诉人对该合同的真实性不予认可。沃家公司在上诉人的追问下，既未说明沃家公司是否经过隆云公司招投标或者经行政主管部门批准所选聘，也未说明该合同的签订时间、签订地点、签约人员等，不能证明该合同系建设单位与物业服务公司依法签订的，质疑合同的真实性，并要求沃家公司提供合同原件，以排除沃家公司提供虚假证据的嫌疑。沃家公司同时起诉的其他业主提供的证据能够证明，河南省安洋物业管理服务有限公司（安洋公司）直到2018年4月份仍在紫竹苑小区提供物业服务。一审法院在上诉人对前期物业服务合同真实性不予认可，且沃家公司证据不足、不能自圆其说的情况下，既不让沃家公司补强证据，也不依职权调查该合同的真实性，而直接认定该合同有效，属认定事实不清，证据不足。二、一审判决适用法律错误，违背公平原则。2018年4月，沃家公司总经理李海潮先是打着安洋公司的旗号，自称安洋公司的工作人员进入紫竹苑小区。进驻小区后既未公示告知业主，给业主造成不良影响，迫使小区成立业主委员会。《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条规定：消费者享有选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务的方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。第十条规定：消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。2018年6月紫竹苑小区成立业主委员会以后，先后多次主动与沃家公司商谈签订《物业服务合同》事宜，但沃家公司一直拒签，后经昆仑社区、郾城物业科等部门多次协调均未果。致使业主委员会于2018年12月2日下达《关于解除漯河市沃家物业公司告知函》，但沃家公司拒不撤离。根据《河南省物业管理条例》第三十条规定：业主委员会的职责就是维护业主的合法权益，及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同。小区业主属于被迫接受强制服务，对于这种违反《中华人民共和国消费者权益保护法》的“强买强卖”行为，不能认定只要物业公司提供了所谓物业服务，业主就必须支付因服务所产生的物业费。一审法院根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《物业管理条例》判决上诉人负担物业费属适用法律错误，不但显失公平，而且是对“强买强卖”这种不良社会风气的纵容。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审沃家物业公司辩称：上诉人所说我不予认可，同一审意见，维持一审判决。沃家物业公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付2018年元月至2019年3月31日的物业费2684.9元；2、被告向原告支付逾期缴纳的违约金（3‰/日）计：3825.9元；3、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告吴艳霞系漯河市郾城区淞江路紫竹苑5#楼5幢602号房屋的业主。2017年12月30日，原告与紫竹苑小区开发建设单位漯河市隆云房地产开发有限公司（以下简称隆云房地产公司）签订前期物业服务合同，合同约定原告对紫竹苑小区进行物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层0.8元/㎡/月，多层0.4元/㎡/月；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每日应当按照应付款的3‰支付，直至付清欠费之日止。被告房屋的建筑面积为112.92㎡，自2018年1月1日至2019年3月31日止，拖欠原告共15个月的物业服务费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告与紫竹苑小区开发建设单位隆云房地产公司签订前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，亦对该小区业主具有约束力，被告作为该小区的业主，应当按照合同约定内容向原告缴纳物业服务费。庭审中，被告以从未与被告签订物业管理合同，双方未形成合同关系作为抗辩理由，无事实及法律依据，本院不予采信。被告房屋的建筑面积为112.92㎡，物业服务费标准为0.8元/㎡/月，自2018年1月1日至2019年3月31日止，共计欠付原告15个月的物业服务费1355.04元（112.92㎡×0.8元/㎡/月×15个月）。关于原告诉请逾期滞纳金。虽原告提交有合同，但合同系固定格式化条款内容，而关于滞纳金的约定系对被告不利的约定，原告未提交证据证明其已向被告作出明确解释说明，故该约定对被告不产生约束力。且本案中，被告未缴纳物业服务费系其认为双方之间并不存在物业服务合同关系，被告不存在主观故意不缴纳物业服务费的情形，故对于原告要求支付逾期滞纳金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告吴艳霞于本判决生效后十日内支付原告漯河市沃家物业管理有限公司物业服务费1355.04元。二、驳回原告漯河市沃家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取25元，由被告吴艳霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，当事人应当对自己的主张提供证据证明。上诉人上诉称对本案的前期物业服务合同的真实性不认可，由于未提供相反证据证明且亦未提供上述合同不真实的法律依据，本院不予支持。原审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，认定本案的前期物业服务合同合法有效符合法律规定，本院予以维持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案的物业服务合同对该小区业主具有拘束力，上诉人作为业主，在被上诉人已经提供物业服务的前提下，应当按照合同约定支付物业服务费。原审法院判决业主支付物业公司相关物业费并无不当，本院予以维持。上诉人认为原审认定事实不清，适用法律错误，由于无事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴艳霞上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴艳霞负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二一年一月二十六日法官助理王曼倩书记员任淑一