江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0382民初4709号原告:刘学良，男，1987年1月7日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人:杨缓，江苏大运河律师事务所律师。被告:徐州绿城置业有限公司，住所地邳州市运河街道青年东路延长段200米。法定代表人:刘刚，该公司总经理。委托诉讼代理人:魏东，江苏魏东律师事务所律师。委托诉讼代理人:魏壮，江苏魏东律师事务所律师。原告刘学良与被告徐州绿城置业有限公司（以下简称绿城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告刘学良及其委托诉讼代理人杨缓，被告绿城公司的委托诉讼代理人魏东、魏壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学良向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告出示中原桃花岛二期16号楼2单元1205室竣工验收合格验收备案表。2、判令被告支付原告逾期交付违约金19133元（以总房款524212元为基数从2018年12月31日起至起诉之日止，按日万分之一计算365日）。3、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告刘学良申请撤回第一项诉讼请求，变更诉请主张逾期违约金时间截止节点至2020年3月12日。事实与理由：2017年1月11日，原告与被告徐州绿城置业有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定原告以524212元的价格购买被告开发的中原桃花岛二期16号楼2单元1205室房屋及16号楼2单元083号地下储藏室，合同还特别约定，被告应当在2018年12月31日前向买受人交付该房屋，如逾期交付，按日计算向原告支付全部价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照被告要求，以按揭的方式付清房款，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未按照合同约定将验收合格的房屋交付给原告验收使用，经原告及其他业主多次催告，2019年11月28日原告通过其他业主才得知，中原桃花岛二期己通过竣工验收且合格，原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。原告认为，被告延迟交房的行为，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判允所请。被告绿城公司辩称：一、答辩人已按《商品房买卖合同》及补充协议的约定履行了义务，不存在违约行为。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。答辩人在合同约定的交房时间虽由于各种客观原因未进行竣工验收但已实际具备上房条件，并通知原告等住户办理上房验收手续，其不予办理，答辩人又分别通过电话短信等形式通知原告上房，原告却没有任何理由一直拒绝办理上房手续。原告诉称的答辩人违约事实不存在。二、涉案房屋延迟进行竣工验收不是答辩人自身的原因导致的，是由于国家环保政策等客观原因导致的，是当事人在订立合同时无法预见的客观情况，不属于商业风险的范畴，属于合同法规定的情势变更的情形，根据公平原则不应当追究答辩人的违约责任。三、原告的诉讼请求无事实和法律依据。即便答辩人存在违约行为，原告诉讼请求的计算也是错误的。涉案工程是2019年7月26日竣工验收合格，原告实际是8月1日上房，其后不存在任何损失。原告所依据的中华人民共和国国务院令第279号《建设工程质量管理条例》及住房城乡建设部令第2号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》关于竣工验收文件备案的规定是管理性规范，且双方签订的合同第十一条也约定“出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。”而本案中原告没有拒绝接收，因此答辩人按照约定不应该承担违约责任。经审理查明：2017年1月11日，原告刘学良与被告绿城公司签订了《商品房买卖合同》两份。约定，原告购买被告开发的位于邳州市，总价款分别为499412元、24800元。该合同第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前，将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告、买受人总房款全额到账的房屋交付原告。合同第九条、第十条约定了交付房屋应满足的具体条件。第十二条约定了被告逾期交房的违约责任，如被告未在第十一条约定的期限内交付房屋，逾期交付在90日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告交付了总房款。邳州市中原桃花岛二期工程于2016年8月15日开工建设，但因为种种原因，被告绿城公司于2018年12月26日完工，于2019年7月26日竣工验收合格，于2019年11月4日取得竣工验收备案证明文件。2018年12月29日，被告通过短信通知的形式通知原告验房，原告亦实际进行了验房。庭审中，被告提交了编号为0032160的物业费收款收据，载明“交款时间2020年3月12日；交款人刘学良；摘由物业费2019.8.1——2020.7.31；面积115.18×12=1382”。原告认可该收据的真实性，据此认为实际上房时间为2020年3月12日，之所以自2019年8月1日缴纳物业费是因为不交物业费不给上房，但没有提供证据证明该主张；被告认为该收据可以证明实际上房时间为2019年8月1日。另查明，自2018年10月起至2019年4月份，因大气污染，江苏省大气办、徐州市大气办、邳州市大气办在不同时间段分别发布《关于采取有效措施应对大气污染的紧急通知》文件，管控期限约为200余天，管控期间，根据天气污染水平，采取不同的管控时间，不同的管控措施。橙色应急管控期间，除经市政府批准的涉及安全问题及应急抢险工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业等。上述事实，有《商品房买卖合同》、购房款发票、物业费收据等证据及开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告刘学良与被告绿城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告是否应支付逾期交房违约金的问题。本案中，原告已经履行了交付房款义务，被告应当按照约定在2018年12月31日前向原告交付符合约定交付条件的商品房，否则即为违约。关于被告主张因政府环境污染防治管控及新冠疫情，导致延期交房，并主张免责。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”。本案中，被告向本院提交了竣工验收报告及相关政府管控文件，能够证明确有政府管控情形存在，也确有工期延误情形，该情形确属无法预见却不可避免之情形，相应的期限应酌情顺延。但考虑到涉案工程工期较长，施工工种多样，该管控行为并非持续进行，仅仅是在污染达到一定程度才会阶段性的分时段对企业进行施工管控，管控的内容也相对限定在扬尘工序，且部分文件并非完全禁止施工，因此，应认定政府管控行为仅在一定程度上影响了工程进度，参考工期内政府管控期限，本院酌定交房时间顺延90天，相应免除被告部分延期交房违约责任。关于原告刘学良实际上房时间及实际上房法律后果的问题。被告提交了原告刘学良缴纳物业费的票据，结合案涉工程于2019年7月26日竣工验收合格，能够证明原告实际认可其自2019年8月1日缴纳物业费，应认定其自认于2019年8月1日实际上房。原告刘学良主张之所以自2019年8月1日缴纳物业费是因为不交物业费不给上房，但没有提供证据证明该主张，其主张不予支持。原告刘学良于2018年12月29日接到通知验房，原告亦实际进行了验房，其在2019年8月1日明知出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，仍然接受房屋，且没有证据证明因交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件给其造成的实际损失，故原告刘学良要求被告承担2019年8月1日之后的迟延交付责任，不予支持。综上，被告应支付逾期交房违约金，按照总房款日万分之一的标准计算213天-90天=123天，共计6447.81元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告徐州绿城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘学良支付逾期交房违约金6447.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，被告徐州绿城置业有限公司负担50元，原告刘学良自担228元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杜万亮人民陪审员  王荣友人民陪审员  胡忠良二〇二一年一月八日书 记 员  王琴文