江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏02执复4号复议申请人（异议人、利害关系人）：倪峥，男，1981年11月30日生，汉族，住无锡市梁溪区。申请执行人：交通银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市滨湖区金融二街**。负责人：杨文胜，该行行长。被执行人：董会，女，1973年10月29日生，汉族，住常州市武进区。复议申请人倪峥因交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡交行）与董会金融借款合同纠纷执行一案，不服无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）（2020）苏0213执异133号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。梁溪法院查明：2019年4月9日，该院对无锡交行诉董会金融借款合同纠纷一案作出（2019）苏0213民初2611号民事判决：一、董会应于本判决发生法律效力之日起10日内向无锡交行返还借款本金1082864.51元；并支付期内欠息23230.99元、逾期罚息（截止至2019年4月9日为191.05元；自2019年4月10日起至实际给付之日止，以1082864.51元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮12%再上浮50%计算）、期内欠息之复利（截止至2019年4月9日为344.4元；自2019年4月10日起至实际给付之日止，以23230.99元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮12%再上浮50%计算），以及无锡交行为本案诉讼支出的律师代理费6.1万元；二、对董会前述第一项债务及本案诉讼费用，无锡交行有权以董会提供抵押的苏（2016）无锡市不动产证明第0211168号不动产登记证明项下的房屋所有权与董会协议折价或者以拍卖、变卖前述抵押财产的价款在113万元范围内优先受偿。根据无锡交行的申请，该院于2020年7月16日立案强制执行，案号为（2020）苏0213执3156号。在该案执行过程中，该院于2020年8月29日作出（2020）苏0213执3156号之一执行裁定：评估、拍卖、变卖被执行人董会所有的坐落于无锡市××的不动产；于2020年8月31日作出（2020）苏0213执3156号之三执行裁定：一、解除倪峥对无锡市××的占有；二、倪峥于2020年9月30日前搬离无锡市××，清空个人物品，将不动产交付法院拍卖。逾期不搬离的，依法强制执行。倪峥提出异议称，其与董会签订二泉东园29-702室房屋租赁合同，租赁期限自2016年11月3日至2021年11月2日止，租赁款折抵5万元借款。2019年7月签订补充租赁合同，延长房屋租赁期10年。2016年10月20日，双方已达成租赁事宜，并支付定金5千元，因此租赁发生在房屋抵押之前，租赁关系合法有效。请求：1、撤销2020年8月31日作出（2020）苏0213执3156号之三执行裁定；2、带租拍卖，倪峥享有优先购买权。无锡交行辩称，董会与倪峥之间的租赁合同关系不能对抗抵押优先权；双方间的法律关系名为租赁实为借贷。请求法院驳回倪峥的异议请求。另查明，苏（2016）无锡市不动产证明第0211168号不动产登记证明，载明：证明权利抵押权；权利人交通银行；义务人董会;坐落二泉花园29-702；登记日期2016年11月1日。该院于2020年7月23日摘录的关于二泉东园29-702室房屋的《无锡市不动产（房屋）登记薄证明》，明确房屋买卖转移登记的登记日期为2016年11月1日。再查明，倪峥向该院出具了《收条》与《租赁合同》各一份。《收条》明确“今收到倪峥租赁二泉东园29号702室预付订金伍仟元整（¥5000）。约定租金为壹万元/年。租赁具体事宜待产权办理完毕次日签订正式租赁合同为准。”，落款处有董会字样及日期2016年10月20日。《租赁合同》详细记载了二泉东园29号702室房屋的租赁事宜，租赁期限5年，自2016年11月3日起至2021年11月2日止，年租金按每年壹万元计算，落款日期为2016年11月3日。梁溪法院认为，承租人基于不动产被抵押之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有该不动产的，不予支持。本案中，案涉房产抵押登记时间为2016年11月1日。承租人倪峥虽提供了2016年10月20日的《收条》，但不能证明租赁关系发生在抵押关系成立之前。《收条》明确双方要签订正式租赁合同，而且合同法规定，租赁期限六个月以上的，租赁合同应当采用书面形式。根据倪峥提交的书面租赁合同，可以判断租赁合同自2016年11月3日成立。由于租赁关系成立于房屋被抵押之后，该院作出的（2020）苏0213执3156号之三执行裁定，符合法律规定，倪峥提出的异议主张，该院不予支持。该院裁定：驳回倪峥的异议请求。倪峥向本院复议称：1、请求撤销(2020)苏第0213执133号裁定书；2、请求裁定其与董会的租赁关系合法有效；其继续行使对涉案房屋的租赁权至2031年11月2日；3、带租约拍卖，其享有优先购买权；事实与理由：1、2016年10月20日，在董会明确购买并向其提出借款请求的前提下，其即与董会达成租赁事宜，并于当天支付租赁定金5千元。故该租赁关系实际发生在董会与无锡交行抵押关系之前，该租赁关系无需经无锡交行的同意。2、2016年10月31日，董会在写给其的借条中明确约定借款金额中的五万元抵五年租赁款(借款有转账流水佐证)，租期从拿到房产证之日起算，此时实际交易已发生、租赁关系亦明确成立，且该租赁关系实际发生在董会与无锡交行抵押关系之前，因此该租赁关系无需经无锡交行的同意。3，原董会购买该房屋时首付款不够，由其借款人民币叁拾柒万给董会，其中伍万元折抵五年租赁款，虽然在拿到房产证后才签订了租赁期限自2016年11月3日至2021年11月2日止，其余借款另行约定的合同，但在此之前借款已打，借条里也明确了其中五万元抵五年房租，即租赁款已付，实际交易已发生，租赁事实已成立；2019年7月由于董会向杨立明借款，其作为担保人的案件被常州市武进区人民法院执行，双方再次协商议定该借款由其代为按期归还，连本带息共计人民币壹拾壹万肆仟元，并于当日签订补充租赁合同，延长该房屋的租赁期10年，至2031年11月2日止，代还款项折抵该房屋10年租赁款，此协议为补充协议即上述租赁关系的延续。综上所述，其与董会的租赁关系是合法有效的，其有权继续行使承租权。本院认定事实与梁溪法院认定事实基本相同。本院另查明，无锡交行于2016年10月25日对涉案房屋的不动产设定了抵押权登记，一般抵押债权为113万元。倪峥于2018年4月9日对涉案房屋的不动产设定了抵押权登记，一般抵押债权为200万元。本案争议焦点为：倪峥对涉案房屋的租赁行为能否阻却本案执行。本院认为，首先，本案涉案房屋系由董会于2016年10月25日向无锡交行设定抵押并进行了抵押登记，而倪峥出示的其与董会的租赁协议，签订的时间为2016年11月3日，且租赁的期限为2016年11月3日起至2021年11月2日止。故在证据的形式要件上倪峥对涉案房屋的起始租赁期晚于无锡交行的抵押权登记时间，承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，梁溪法院不予支持并无不当。其次，倪峥称其租赁关系实际发生在董会与无锡交行抵押关系之前，并提出了其与董会约定了5万元借款折抵五年租赁款的意见，但根据其于2018年登记的抵押权的事实，倪峥应当知道涉案房屋早于2016年就对无锡交行设定了抵押权，故倪峥所称“租赁关系实际发生在董会与无锡交行抵押关系之前”的一节，并无相关证据予以印证，亦与其提供的“租赁协议”相悖，故倪峥对涉案房屋的租赁行为不能阻却本案执行。综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，裁定亦无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回倪峥的复议申请，维持无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213执异133号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 俞 彤审判员 刘永刚审判员 秦小兵二〇二一年一月二十五日书记员 王雪婷本案援引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。