广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初7023号 原告：徐翠环。 委托诉讼代理人：沈琦，广西银正（三江）律师事务所律师。 被告：刘甲雄。 委托诉讼代理人：娄婷，广西诺一律师事务所律师。 被告：董广云。 被告：黄东方。 原告徐翠环与被告刘甲雄、董广云、黄东方案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告徐翠环的委托诉讼代理人沈琦、被告刘甲雄的委托诉讼代理人娄婷和被告董广云、黄东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行董广云、黄东方名下坐落在柳州市房屋；2.确认坐落在柳州市房屋归徐翠环所有。事实与理由：被告黄东方、董广云系夫妻。经协商，黄东方、董广云决定将属于其所有位于柳州市住房一套（建筑面积约70平方米），出卖给徐翠环。2008年6月16日，徐翠环与董广云签订的《房屋买卖协议》约定了房屋情况、价款、双方权利义务以及“出卖方获得该房屋产权证后即协助办理过户手续，但房产过户所属税、费等由买方承担。”等相关内容。签订合同当日，徐翠刚按约定购房款以现金及转账方式付给黄东方、董广云。董广云在合同下方签注“今收到乙方徐翠环交来房屋款人民币壹拾捌万叁仟元正。”。黄东方、董广云已将案涉房屋交付给徐翠环。之后，该房屋先后由徐翠环、徐翠刚居住使用并缴纳相关物业管理等费用。期间，相关部门将案涉房屋地址变更为“广西柳州市房屋”。由于黄东方、董广云取得案涉房屋的房屋产权证后，没有告知原告，也没有依照约定协助办理过户手续，将房屋产权过户给原告，而是用于抵押骗取被告借款，且借款逾期未还成讼，导致柳州市柳北区人民法院在案件执行中拟将上述房屋拍卖，损害了原告的合法权益。原告依法提出执行异议，法院裁定驳回了原告的异议请求。为维护自身合法权益，特依照民事诉讼法的规定提起异议之诉，请依法判决并支持原告的请求。 被告刘甲雄辩称，请求法院驳回原告的诉请。抵押权是物权，徐翠环与董广云、黄东方签订的房屋买卖合同是一个债权，根据法律基本原则，物权优先于债权。刘甲雄享有的抵押权是经登记的物权，具有物权的公示公信效力，而买卖合同并不享有物权变动的公示公信效力。在前案徐翠环、徐翠刚起诉的民事案件中，法院只是判决了合同有效，并非判决涉案房屋的产权归属于原告。而本案是案外人异议之诉的案由，不应在本案当中同时审理两个法律关系，原告首先应当确权，再提起本案的诉讼。根据我方提供的证据，可以证明原告此前坚称徐翠刚一直居住在涉案房屋的情况不实。根据前案判决书记载的徐翠刚户籍地址，可见徐翠刚居住在涉案房屋的旁边。原告对于涉案房屋已经办得产权证应该是知晓的，不管是本案还是前案，并未见原告提供相关的向第三人催告过户的证据，因此原告是有过错的。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，我方抵押权优先。根据九民纪要第124、125、126条的规定，原告是一般买受人，并非商品房消费者，因此我方享有的抵押权优先于原告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告董广云、黄东方均辩称，在（2019）桂0205民初5215号民事案件中判决房子归徐翠环所有，我们对此有异议，但是法院没有采纳，因为当时徐翠环不过户，所以视作我们有涉案房屋的所有权。待我们偿还完刘甲雄欠款以后，方可以从刘甲雄处得到房产证，然后再过户给徐翠环。徐翠环本人也因为不愿意承担过户费用，还有以是公安局人员为由不方便过户，致使本人在想购买第二套房子时受到影响，其本身也存在过错。徐翠环也是涉案房屋小区的工作人员，不存在不知道房产证办好没有的问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的《房屋买卖协议》、收条、柳钢后勤服务中心收款收据、柳钢物业管理公司收据，本院认为上述证据已被生效裁判确认，可以作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 董广云与黄东方原系夫妻关系。在夫妻关系存续期间，董广云与徐翠环于2008年6月16日签订了一份《房屋买卖协议》，约定董广云将其所有的位于柳州市住房出售给徐翠环；房屋售价为188000元，协议签订当日徐翠环须向董广云交付首笔房款183000元，余款5000元在徐翠环取得房产证后一次性支付完毕。协议签订的当日，徐翠环的兄弟徐翠刚通过中国工商银行的账户转款77000元到董广云账户，同时从自己中国建设银行账户取款100000元存入董广云交通银行账户内，另外又给付了6000元现金。董广云收到前述款项后，在《房屋买卖协议》第二页底部备注“今收到乙方徐翠环交来房屋款人民币壹拾捌万叁仟元正。”收到款项后，董广云将房屋钥匙交付给徐翠环，徐翠环于2008年入住该房屋。2011年6月27日，经双方协商，徐翠环又向董广云补交房款8192.93元，董广云遂出具一张《收条》。徐翠环与董广云、黄东方均确认该8192.93元包含了房屋余款5000元及其他手续费用。 本院于2019年9月4日立案受理了徐翠刚、徐翠环与董广云、黄东方房屋买卖合同纠纷一案，诉讼过程中黄东方认可《房屋买卖协议》的效力及于自己，对其具有约束力。经审理，本院于2020年5月8日作出（2020）桂0205民初5215号民事判决书，判决确认徐翠环与董广云于2008年6月16日签订的《房屋买卖协议》有效，驳回徐翠刚、徐翠环的其他诉讼请求。现该判决已生效。 经查，徐翠环从2008年至2010年期间居住在案涉房屋中，徐翠刚从2010年至今居住在案涉房屋中。案涉房屋的地址后来变更为柳州市，房产登记部门在2011年以变更后的地址办理了房屋产权证，并颁发给黄东方、董广云。2013年8月12日，黄东方、董广云将该房屋抵押给刘甲雄，向刘甲雄借款25万元，并已办理房产抵押登记手续。2016年7月4日、2016年12月9日，案涉房屋被本院先后查封。 另查明，刘甲雄与黄东方、董广云民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月7日立案。经审理，本院于2020年1月17日作出（2019）桂0205民初4223号民事调解书，双方当事人达成的调解协议的主要内容为：董广云、黄东方偿还刘甲雄借款本金250000元及相应的利息，并支付律师代理费3000元；刘甲雄对董广云、黄东方用于抵押的位于柳州市的房屋享有优先受偿权。2020年6月8日，刘甲雄向本院申请强制执行。2020年7月7日，徐翠环对本院拟拍卖的案涉房屋提出书面异议，要求撤销该房屋的查封、拍卖措施。本院经审查，于2020年7月20日作出（2020）桂0205执异15号执行裁定书，裁定驳回徐翠环的异议请求。徐翠环不服该裁定，向本院提起本案诉讼。 本院认为，案外人执行异议之诉是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定，董广云、黄东方反对徐翠环提出的异议，故董广云、黄东方在本案中的诉讼地位应列为被告。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，徐翠环作为执行案外人以其对涉案被查封房屋享有所有权为由，主张停止相关执行行为，故徐翠环应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 一、关于徐翠环主张排除执行能否成立的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据生效裁判的确认，徐翠环在本院于2016年7月4日查封案涉房屋之前已经与董广云签订的《房屋买卖协议》，该协议已经合法成立并生效，徐翠环已支付了合同约定的款项，董广云亦向其开具了收据并已交付案涉房屋，徐翠环已从2008年起合法占有该房屋。从查明的事实来看，案涉房屋非因徐翠环自身原因未办理过户登记，故徐翠环对案涉房屋享有依据买卖合同取得的物权期待权。但是，因董广云、黄东方于2013年将该房屋抵押给刘甲雄，并已办理抵押登记，刘甲雄因此取得了该房屋的抵押权，徐翠环并无证据证明刘甲雄取得抵押权非善意且不合法。根据我国担保法、物权法的规定，以及生效调解书的确认，刘甲雄对该房屋具有优先受偿权；而且，其优先受偿权优先于徐翠环的物权期待权。所以，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，而不适用第二十八条的规定。徐翠环对案涉房屋所享有的民事权益不能对抗刘甲雄的担保物权，尚不足以排除人民法院的执行行为，本院对徐翠环要求中止对涉案房屋执行行为的请求，依法不予支持。 二、关于徐翠环所提确权之诉能否成立的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，徐翠环虽然与董广云签订了房屋买卖合同，并支付了购房款，实际占有该房屋，但未办理房屋所有权过户登记，故徐翠环依据买卖合同仅享有请求董广云、黄东方办理房屋过户登记的债权请求权，对案涉房屋并不享有所有权。因此，徐翠环要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，徐翠环的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告徐翠环的诉讼请求。 案件受理费6526元，由原告徐翠环负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  何基政 人民陪审员  李 霜 人民陪审员  翁柳英 二○二〇年十二月三十一日 法官助理黄玮蔚 书记员杨雨帆