江苏省宿迁市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏13行初83号 原告宿迁市双鹅卫生材料厂，住所地宿迁市宿城区经济开发区（**）牌坊路。 法定代表人王利军，该厂总经理。 委托代理人滕达，北京市中银律师事务所律师。 被告宿迁市宿城区人民政府，住所地宿迁市宿城区成子湖路**。 法定代表人陈伟，该区区长。 出庭应诉负责人张再先，该区副区长。 委托代理人刘怀锦，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。 原告宿迁市双鹅卫生材料厂（下称双鹅材料厂）诉被告宿迁市宿城区人民政府（下称宿城区政府）要求撤销房屋征收补偿决定一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法向被告宿城区政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年11月10日公开开庭审理了本案。原告双鹅材料厂委托代理人滕达，被告宿城区政府出庭应诉负责人张再先及委托代理人刘怀锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告双鹅材料厂诉称：被告作出的[2020]宿区政征补第01号《征收补偿决定书》事实不清，程序严重违法，侵犯了原告的合法权益，应当予以撤销。主要理由为：1.涉案国有土地用途为商业用地，涉案评估报告中按工业用地进行评估错误；2.被告在选择评估机构时未通知原告，程序违法；3.评估机构选取的估价时点错误；4.评估机构采用基准地价修正法进行评估没有法律依据。 被告宿城区政府答辩称：被告作出的征收补偿决定事实清楚，程序合法，请求法院驳回原告诉讼请求。主要理由为：1.根据宿迁市国土资源局2017年12月26日出具的《证明》，涉案土地性质为工业用地；2.江苏星河源房地产评估工程咨询有限公司是依法选定的评估机构，其评估结果合法；3.评估机构以房屋征收决定公告之日作为涉案土地使用权价值评估时点符合法律规定。 本院经审理查明：宿迁市卫生材料厂原系宿城区幸福街道集体企业。2001年12月18日宿城区幸福街道产权制度改革指挥部作出《关于“宿迁市卫生材料厂”改制申请报告批复》（幸改发[2001]3号），同意将原集体所有制的“宿迁市卫生材料厂”由王利军以“零”资产买断原企业，改制为私营独资的“宿迁市卫生材料厂”。2001年12月20日宿城区幸福街道办事处（下称幸福街道办）与王利军签订《改制企业产权转让协议书》，协议约定：“一、幸福街道办将原由王利军租赁经营的卫生材料厂除土地以外的资产经评估确认后出售给王利军，由王利军自主经营，自负盈亏，独立承担民事责任……三、王利军接受总资产131.35万元（含合并的原留守处的资产），承担债务256.15万元（含合并的原留守处的债务）；经双方协商以“零资产”出售……”2002年8月27日王利军在改制企业原址××企业宿迁市卫生材料厂，其后更名为宿迁市双鹅卫生材料厂。2004年10月宿迁市双鹅卫生材料厂在宿城经济开发区另购置土地9758平方米，新建厂房3865平方米用于生产经营，位于幸福街道的原厂房被分割转让。 2017年2月9日被告宿城区政府作出宿区房征字[2017]1号《关于实施新盛街片区（棚户区）改造项目房屋征收的决定》并公告，对东至马陵河、西至幸福路、南至洪泽湖路、北至马陵路范围内国有土地上房屋进行征收，并收回国有土地使用权。宿迁市双鹅卫生材料厂原使用的位于幸福街道的土地在本次征收范围内，征收编号为D96-7号。2017年2月14日征收部门宿城区住建局发布《关于被征收人选择房屋征收评估机构的公告》。由于被征收人在规定时间内未能协商选定房地产价格评估机构，宿城区住建局组织被征收户投票选择，最终确定宿迁市方元房地产评估咨询有限公司、宿迁市钟吾房地产评估咨询有限公司、江苏三师土地房地产评估有限公司、江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司、宿迁星河房地产评估咨询有限公司（2018年2月11日更名为江苏星河源房地产评估工程咨询有限公司）为该项目的评估机构，并于2017年2月25日发布评估机构选定结果公告。 2017年12月26日宿迁市国土资源局出具《证明》，内容为：“宿迁市卫生材料厂位于新盛街，四至为东至福寿堂巷，西至新盛街，南至天后宫东巷，北至下街，土地面积6559平方米，土地性质为出让，起始年期为2004年3月1日，出让年限为50年，土地用途为工业。该宗土地视同取得土地使用权处理。” 2019年8月17日江苏星河源房地产评估工程咨询有限公司（下称星河源评估公司）出具苏星河源新盛街片区改造第（D96-7）号评估报告（下称《D96-7号评估报告》），确定原宿迁市卫生材料厂6559平方米国有土地使用权在价值时点2017年2月9日的市场价值为2282375元（土地补偿2111342元，附属设施补偿171033元）。2019年8月19日，星河源评估公司向双鹅材料厂送达《D96-7号评估报告》。原告双鹅材料厂对评估结果不服，向星河源评估公司申请复核。星河源评估公司经复核，确认复核结果与原评估结果一致。双鹅卫生材料厂仍不服，向宿迁市国有土地上房屋征收估价专家委员会（下称专家委员会）申请鉴定。2019年9月23日，专家委员会出具鉴定意见，维持原评估报告结果。因征收部门宿城区住建局与双鹅材料厂在规定的签约期限内就涉案土地未达成补偿协议，2019年10月21日宿城区住建局向被告宿城区政府申请作出房屋征收补偿决定。2020年2月20日，被告宿城区政府作出[2020]宿区政征补第01号《征收补偿决定书》，主要内容为：一、被征收人双鹅材料厂的国有土地使用权补偿款合计人民币2283975元（其中国有土地使用权补偿金额为2111342元，附属设施补偿价值为171033元，搬迁补助费为1000元，临时安置费为600元）。二、申请人宿城区住建局于本补偿决定书生效之日起三日内支付被征收人双鹅材料厂征收补偿款2283975元；被征收人双鹅材料厂于本补偿决定书生效之日起十日内将被征收土地及附属设施交付给申请人区住建局拆除。当日，被告宿城区政府向原告双鹅材料厂送达该补偿决定书。原告双鹅材料厂对该补偿决定书不服，提起本案诉讼。 上述事实有原、被告陈述答辩意见，以及《关于“宿迁市卫生材料厂”改制申请报告批复》（幸改发[2001]3号）、《改制企业产权转让协议书》、宿迁市国土资源局出具的《证明》、《关于实施新盛街片区（棚户区）改造项目房屋征收的决定》（宿区房征字[2017]1号）、《关于被征收人选择房屋征收评估机构的公告》、《关于实施新盛街片区（棚户区）改造房屋征收项目评估机构选定结果的公告》、《关于新盛街片区（棚户区）改造项目被征收房屋评估结果进行公示的公告》、星河源评估公司出具的《D96-7号评估报告》、房屋征收评估报告鉴定意见以及（2020）宿区政征补第01号《征收补偿决定书》等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《征补条例》）第二十六条第一款规定：“征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。”第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”本案中，原告双鹅材料厂使用的土地在涉案征收范围内，因双鹅材料厂与征收部门宿城区住建局在规定的签约期限内就涉案土地未达成补偿协议，征收部门向宿城区政府申请作出征收补偿决定。2020年2月20日宿城区政府依据评估报告作出[2020]宿区政征补第01号征收补偿决定，对被征收人双鹅材料厂国有土地使用权及少量附属设施予以补偿，依法保障了被征收人双鹅材料厂的权益，符合法律规定。 原告双鹅材料厂诉称涉案土地用途为商业，被告依据的评估报告中对涉案土地依照工业用地进行评估错误。经查：1.涉案土地先后由原集体企业宿迁市卫生材料厂、个人独资企业宿迁市卫生材料厂（宿迁市双鹅卫生材料厂）使用，实际用途始终是工业用地；2.2017年12月26日宿迁市国土资源局出具的《证明》亦明确该宗土地用途为工业。因此，本院认为宿城区政府按照工业用地对涉案土地进行评估并无不当。原告主张涉案土地为商业用地，缺乏证据，也与已查明事实不符，本院不予支持。 原告双鹅材料厂诉称征收部门从未告知其参加评估机构的协商选定，评估机构选定违反法定程序。经查，2017年2月14日，宿城区住建局作出《关于被征收人选择房屋征收评估机构的公告》并在征收范围内张贴。由于被征收户在规定时间内未能协商选定房地产价格评估机构，宿城区住建局组织被征收户投票选择，确定星河评估公司等5家公司为该项目评估机构。2017年2月24日，宿迁市公证处对本次投票选择评估机构活动进行现场监督，并出具（2017）宿证民内字第862号《公证书》，确认投票活动程序及选定结果真实、有效。本院认为，征收部门确定评估机构的程序符合法律规定。原告该意见不成立，本院不予采信。 原告双鹅材料厂诉称涉案评估报告中的两名估价师张长松、沈超在评估作业期间同时在两家评估机构执业，违反法律规定，其作出的《D96-7号评估报告》应确认违法。经查：1.张长松、沈超持有的注册房地产估价师证（注册号分别为3220140023、3220130061）载明二人的执业机构均为星河源评估公司。2.虽然2017年7月17日沈超、张长松作为股东申请注册成立宿迁佳业房地产评估工程咨询有限公司（下称佳业评估公司），但没有证据证明沈、张二人作为估价师同时在佳业公司执业。故原告该项主张，缺乏事实依据，本院不予采信。 原告双鹅材料厂诉称星河源评估公司于2019年8月17日作出评估报告，但以2017年2月9日作为估价时点，在此期间宿迁城区房地产市场价格已经大幅上涨，以2017年2月9日作为评估时点严重损害了原告利益。经查：1.《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。2.根据宿迁市国土资源部门公布的宿迁市市区年度基准地价，宿迁市城区工业用地价格从2016年以来并无明显变化。故原告认为以2017年2月9日作为评估时点错误，损害其利益的意见不成立，本院不予采纳。 原告双鹅材料厂诉称，评估机构不采用比较法、收益法，而采用基准地价修正法评估，估价方法选择错误。经查：1.涉案土地系位于老城区的工业用地，并且已经停产多年，周边区域多为商业或者住宅用地，缺乏工业用地交易案例，因此不具备按照市场比较法或者收益法进行评估的条件。2.原告对评估报告不服曾向宿迁市国有土地上房屋征收估价专家委员会申请鉴定，该委员会组织专家评审后于2019年9月23日作出《关于星河源新盛街片区改造第（D96-7）号房屋征收评估报告鉴定意见》，认为评估报告选择的估价方法适当，估价技术路线应用正确。综上，原告称评估方法错误的理由不成立，本院不予采信。 原告双鹅材料厂诉称，2008年3月12日副市长批示国土局按照土地出让净收益的60%返还原告，被告应当按照该批示给予原告补偿。经查，2008年3月10日宿迁市规划局在《关于宿迁市卫生材料厂原厂土地资产变现情况的汇报》中曾建议由土地储备中心对卫生材料厂及周边用地进行收储和净地出让，并将卫生材料厂用地范围60%的土地净收益返还企业。2008年3月12日徐惠民副市长在该情况汇报材料上签批：同意，请国土局吴局长阅处。但截至2011年1月21日国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》发布实施，土地储备中心始终未能按照该建议收储卫生材料厂及周边土地。本院认为，2008年3月规划部门对土地收储提出建议，相关领导批示有关部门处理等均系行政机关内部决策过程性行政行为，对外尚不能发生法律效力；而且根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收房屋，包括土地使用权的价值，应当由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。因此，原告主张按照土地出让收益来确定征收补偿数额显然缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，本院认为被告宿城区政府作出的[2020]宿区政征补第01号《征收补偿决定书》事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法保障了原告双鹅材料厂的征收补偿利益。原告请求撤销该征收补偿决定的理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下： 驳回原告宿迁市双鹅卫生材料厂的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告宿迁市双鹅卫生材料厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审 判 长  谈 强 审 判 员  周丽丽 人民陪审员  单兰聪 二〇二一年一月二十二日 书 记 员  张 敏