辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终1227号上诉人（一审原告、反诉被告）：刘崴，女，1975年4月9日出生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：孙宇阳，辽宁群诚律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：沈阳业权置地房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。法定代表人：翁旭阳，系总经理。委托诉讼代理人：李铮，辽宁恒生律师事务所律师。上诉人刘崴因与被上诉人沈阳业权置地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1512号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。刘崴上诉请求：1、请求二审法院依法变更沈阳市于洪区人民法院作出的（2020）辽0114民初1512号民事判决第三项为改判驳回被上诉人的诉讼请求或将案件发回重审。2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：上诉人有理由相信争议门斗不计入房屋建筑面积或属于赠送的附属设施。被上诉人在为案涉房屋办证，申请进行测绘时，不依照所附图纸进行测绘，擅自增加测绘范围没有合同依据。被上诉人沈阳业权置地房地产开发有限公司辩称：一、被上诉人从未向上诉人承诺案涉门斗属于赠送部位。被上诉人在销售房屋时，没有承诺向上诉人赠送门斗，《商品房买卖合同》对此也未作出约定。上诉人在上诉状中自述该房屋同进赠送了车库及前后园田，并未明确包括门斗。可见，被上诉人对上诉人没有作出虚假承诺和误导性陈述，不违反诚实信用原则。上诉人在上诉状中承认《商品房买卖合同》约定的面积为暂定面积，即应当预见到产权登记面积与合同约定面积不一致，其认为房屋前后门斗不计入房屋建筑面积，只是单方臆测，没有作何事实和法律依据。二、案涉房屋合同约定面积与产权登记面积发生差异不是被上诉人的原因导致的。上诉人称因被上诉人两次测绘提供的标本不一致，导致测绘范围出现变化，进而出现面积差异。上诉人没有为这一观点提供任何证据。事实上，案涉房屋不存在设计变更和规划变更，测绘部门依据规划部门审批通过的图纸进行面积预测，其未将房屋门斗计入预测面积不是被上诉人的过错。被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋尚未竣工验收，属于预售商品房。2012年，房产部门在其出具的商品房买卖合同附图上标注：依图纸测算审核，仅供签订商品房买卖合同时使用，最终价款结算依据的房屋建筑面积以日后实测为准，可见该图并非最终确定的房屋状况，合同面积也可能与房屋实际面积存在差异。被上诉人只能按照房产部门预测面积销售房屋，否则无法办理合同备案。在办理房屋初始登记前，测绘部门对房屋建筑面积进行实测，出具了房屋建筑面积测算审核分层分户表，作为案涉房屋的产权登记面积。房产局测绘部门独立履行其职能，虽然被上诉人就案涉小区面积申请测绘部门进行预测和实测，但客观上无法左右预测与实测结果，二者之间的差异不是上诉人导致的。刘崴向一审法院起诉请求：1.判令沈阳业权置地房地产开发有限公司协助刘崴办理房屋所有权证书；2.判令沈阳业权置地房地产开发有限公司支付逾期办理房屋所有权证违约金19808元（暂计算至2019年11月20日）。沈阳业权置地房地产开发有限公司向法院提出诉讼请求：1、刘崴立即向沈阳业权置地房地产开发有限公司给付所购房屋面积差价款51853元；2、本案诉讼费用由刘崴承担。一审法院认定事实：2012年9月14日，刘崴与沈阳业权置地房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定刘崴从沈阳业权置地房地产开发有限公司处购买位于沈阳市于洪区5门商品房，建筑面积为165.62平方米，单价为9479.532元，总房款为1570000元。合同第八条约定的交付时间为2013年6月30日。合同第十五条约定，沈阳业权置地房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由业权公司提供的资料报产权登记机关备案。如因沈阳业权置地房地产开发有限公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，沈阳业权置地房地产开发有限公司向刘崴每日支付已付房款万分之零点一的违约金，合同继续履行。2013年7月3日，沈阳业权置地房地产开发有限公司将案涉房屋向刘崴交付使用。刘崴向沈阳业权置地房地产开发有限公司交付了全部房款。沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为171.09平方米。2017年5月2日，沈阳业权置地房地产开发有限公司取得案涉房屋的产权备案登记。另查，双方签订的《补充协议》第五条约定：当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。一审法院认为，刘崴、沈阳业权置地房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律规定，未损害第三人权益，该合同及协议合法有效，双方均应依约履行。具体到本案，关于刘崴主张办理房证的问题。案涉房屋具备办理产权登记的条件，沈阳业权置地房地产开发有限公司应当协助刘崴办理产权登记。关于逾期办证违约金的问题。沈阳业权置地房地产开发有限公司应当自刘崴接收房屋（2013年5月2日）后1095日内办理案涉房屋的产权备案登记，上述日期为2016年7月2日，但沈阳业权置地房地产开发有限公司于2017年5月2日才办理备案登记，超过了上述期限，构成违约，应当承担违约责任。刘崴向法院提出了该项诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算方式为按日支付，刘崴于2020年1月15日向法院提起诉讼，对2017年1月15日前的权利依法不应保护，应当对其2017年1月15日后的权利予以保护。故对于刘崴请求的2017年1月15日至2017年5月2日（共计107天）的逾期办证违约金予以支持，经计算业权公司应承担的违约金为：1679.9元（1570000元×0.00001×107天）。关于刘崴反诉请求刘崴补交面积差价款的问题。双方签订的《补充协议》第五条约定“当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。”因商品房买卖合同中约定的房屋面积仅是预测的面积。在实际交付房屋的过程当中，会出现预测面积与实际交付面积存在差异的情形。本案买卖合同约定的面积为165.62平方米平方米，后经沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为171.09平方米，两者相差5.47平方米，依约应当由刘崴补交，经计算为51853元（5.47平方米×9479.53元）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告刘崴赔偿违约金1679.9元；二、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告刘崴办理位于沈阳市于洪区5门房屋的产权登记证书；三、反诉被告刘崴于本判决发生法律效力之日起15日内向反诉原告沈阳业权置地房地产开发有限公司支付面积差价款51853元；四、驳回原告刘崴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296元，由被告沈阳业权置地房地产开发有限公司负担50元，由原告刘崴负担246元；反诉案件受理费1096.20元，由反诉被告刘崴负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，上诉人主张按照案涉《商品房买卖合同》附图的记载，案涉门斗并未在该图上予以标注，故案涉门斗属于被上诉人向上诉人赠送的建筑面积。案涉《商品房买卖合同》附图属于户型图，该户型图确未体现存在前后门斗，亦未体现案涉房屋室外的其他细节，仅体现了案涉房屋室内的形状和大小；上诉人与被上诉人均确认案涉《商品房买卖合同》没有约定案涉门斗是被上诉人赠送上诉人的面积，按照日常生活经验法则，未约定赠送的建筑面积应属于支付费用的建筑面积。考虑上诉人据以确定其主张的案涉《商品房买卖合同》附图仅属于案涉房屋的“室内图”，故上诉人以案涉《商品房买卖合同》附图并未标注案涉门斗为由主张案涉门斗属于被上诉人向上诉人赠送的建筑面积依据不足。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。案涉房屋经沈阳市房产测绘中心实测绘后的面积为“产权登记面积”，该面积属于上诉人享有产权的面积，也是上诉人再行出卖案涉房屋的销售面积。故结合《房产测量规范》的规定并考虑案涉《商品房买卖合同》就此项内容的约定为“多退少补”，应支持被上诉人主张的上诉人向其给付所购房屋面积差价款的诉讼请求。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费296元，由上诉人刘崴负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二一年一月二十七日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。