山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终299号 上诉人(原审原告)：青岛兴源房地产开发有限责任公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人:王兴源，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘延玺，山东平军立稳律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：刘思凯，男，1983年8月3日出生，汉族，住山东省即墨区。 委托诉讼代理人：王宁，山东海之源律师事务所。 上诉人青岛兴源房地产开发有限责任公司（以下简称兴源房地产公司）因与被上诉人刘思凯房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院(2020)鲁0202民初8218号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兴源房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由刘思凯负担。事实和理由：一、兴源房地产公司与刘思凯就涉案房屋买卖合同纠纷，在2011年，兴源房地产公司曾向刘思凯主张购房款，经青岛市市南区人民法院(2011)南民初字第10395号判决，支持兴源房地产公司诉讼请求；刘思凯提起上诉，最终由青岛中级法院主持调解并于2012年5月10日出具(2012)青民一终字第232号民事调解书。1.兴源房地产公司认为，依据法律法规规定，调解书体现的是双方当事人意思自治，只要没有违反法律法规的禁止性规定且与涉案案由具有关联性，均认定为合法有效。因此，就本案而言，青岛市中级人民法院的(2012)青民一终字第232号调解书内容，不仅包括一审购房款的诉讼请求，还包括调解书第一条约定办理过户手续内容，以及第四条约定，其他事项互不追究；2.该案诉讼为房屋买卖合同纠纷，房屋价款及支付方式、房屋面积及补差、房屋过户手续办理等均是房屋买卖合同中的重要内容。在青岛市中级人民法院二审调解中，刘思凯对涉案房屋实测面积小于合同约定面积是应当知道的，非但没有向兴源房地产公司主张权利，反而是以双方其他事项互不追究的方式了结全部纠纷，达到息诉止争之目的。调解已发生法律效力，双方当事人都应严格按调解书内容履行规定义务，但一审判决并未查清青岛市中级人民法院(2012)青民一终字第232号民事调解的真实目的，依然支持刘思凯主张，实属认定事实不清。二、本案刘思凯主张已过诉讼时效。依据现行法律规定，诉讼时效的起算时间应当自刘思凯知道或应当知道其权利受到侵害之日开始。同时，依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门…另外，开发商向买受人交付商品房公示房屋面积实测报告是必备条件，否则，开发商不能交付房屋且买受人有权拒绝收房。本案中，刘思凯认可其于2008年与兴源房地产公司交接房屋，兴源房地产公司也于2008年对房屋面积进行实测。如兴源房地产公司没有公示房屋面积实测报告，刘思凯完全可以拒绝收房，且兴源房地产公司于2008年已将实测面积报告交付至青岛市不动产交易中心备案，刘思凯也完全可以自行到青岛市不动产交易中心查证房屋实测面积。房屋面积是房屋买卖合同中最为重要的内容，刘思凯在2008年实际收到房屋后十二年的时间内，在完全有能力查证房屋实测面积的前提下，放弃自己的权利，没有向兴源房地产公司主张房屋面积差额，属于应当知道其权利受到侵害的情形，诉讼时效起算日应自2008年开始计算。但一审判决并没有查证刘思凯应当知道其权利受到侵害的情形。综上，兴源房地产公司认为，刘思凯诉请已过诉讼时效且双方均已按调解书约定互不追究，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判或发回重审。 刘思凯辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予以维持。一、（2012）青民一终字第232号民事调解书的效力不能及于本案，在当时调解之时，刘思凯并未发现房屋约定的面积与实际面积不一致的问题，且当时的调解主要涉及购房金额及过户事宜。兴源房地产公司并未对面积差额一事进行明示与告知，且232号民事调解书兴源房地产公司也并未实际履行，刘思凯是在后来的另诉中办理了涉案房屋的产权证书。二、房屋测绘报告书是第三方出具的，也并未向刘思凯送达及告知，刘思凯并不知情，所以刘思凯起诉并未超过诉讼时效。 刘思凯向一审法院起诉请求：1.请求判令兴源房地产公司支付刘思凯购房面积差退款47427.92元及逾期利息（自2008年1月1日起计算至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率计算）；2.请求判令兴源房地产公司支付刘思凯面积误差比绝对值超过3%部分的房价款13265.12元（其中一倍已计算在47427.92元中）；3.诉讼费用由兴源房地产公司承担。 一审法院认定事实：1.2007年10月24日，刘思凯与兴源房地产签订商品房买卖合同，合同约定刘思凯购买兴源房地产开发的青岛市市南区房屋，合同约定房屋建筑面积共102.81平方米。双方在合同第五条面积确认及面积差异的处理条款中约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第一种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）面积误差在1.5%以内不做调整，超过1.5%，按实际面积多退少补。后涉案房屋于2008年初实际交付。2.因涉案房屋买卖合同履行过程中产生争议，兴源房地产将刘思凯、案外人刘信理诉至法院，三方最终在青岛市中级人民法院达成调解，青岛市中级人民法院作出（2012）青民一终字第232号民事调解书对三方的调解协议进行了确定。因刘思凯、案外人刘信理不履行生效调解书义务，兴源房地产依（2012）青民一终字第232号民事调解书向法院申请强制执行。2014年3月13日，案外人刘信理代刘思凯向青岛市市南区人民法院缴纳完毕全部购房款。2016年3月3日，兴源房地产在法院领取了涉案房屋的剩余全部购房款。3.因兴源房地产在收取全部购房款后仍未办理涉案房屋的过户手续，刘思凯遂以协助办理涉案房屋过户为由将兴源房地产诉至法院，青岛市中级人民法院于2019年6月24日作出（2019）鲁02民终2448号民事判决。因兴源房地产拒不履行生效的（2019）鲁02民终2448号民事判决确定的义务，刘思凯遂向法院申请强制执行。2020年1月刘思凯依青岛市市南区人民法院作出的（2019）鲁0202执3488号执行裁定办理了涉案房屋的不动产权属登记证书，不动产权属证书登记号为鲁（2020）青岛市不动产权第xxxx号，载明涉案房屋实际建筑面积为98.85平方米，比双方合同约定的面积减少3.96平方米。面积误差比在3%以内（含3%）部分的面积为3.08平方米，面积误差比超过3%部分的面积为0.88平方米。4.涉案的青岛市市南区房屋在法院的（2011）南民初字第10395号判决中确认的房屋成交价为1549758元。根据该价格及签订合同时载明的房屋面积102.81平方米，涉案房屋交易单价为15074元每平方米。5.庭审中，兴源房地产提交其委托青岛市房产信托公司所做的房屋测绘报告书及（2011）南民初字第10395号判决书书一份。证明2008年7月18日涉案房屋已由青岛市房产信托公司进行房屋面积实测，涉案房屋面积为98.85平方米，根据相关法律规定，只有房屋在进行面积实测之后且向购房人公示才能履行交房义务，刘思凯在购买房屋时已明知涉案房屋实际面积为98.85平方米，时隔12年之久向兴源房地产主张权利已过诉讼时效。而（2011）南民初字第10395号判决证明兴源房地产于2011年8月30日之前已经将房屋交付刘思凯，刘思凯应当知道涉案房屋包括面积的自然属性状态，但刘思凯至今才向兴源房地产主张权利已过诉讼时效。刘思凯对上述证据真实性无异议，但认为刘思凯于2020年1月才办理涉案房屋过户登记手续，才知道房屋实际面积，虽然之前的判决在二审达成一致调解意见，但并未对房屋实测面积进行确定，因此刘思凯是在2020年1月才知道房屋的实测面积。经法院调取上述涉案的青岛市市南区房屋产生纠纷的（2011）南民初字第10395号案件、（2012）青民一终字232号案件、法院(2016)鲁0202民初4330号案件、(2017)鲁02民终1561号案件、法院（2018）鲁0202民初2696号判决书、（2019）鲁02民终2448号案件的电子卷宗，因双方在上述案件中争议的为房款数额及过户等合同履行问题，在上述案件中除签订的房屋买卖合同中记载的面积为102.81平方米外，双方均未提交涉及涉案房屋面积的证据。本案中兴源房地产提交的房屋测绘报告书也并未在上述案件中提交及出示过，本案中也没有提交证据其将上述房屋测绘报告书所载的实测面积情况告知刘思凯。 一审法院认为，涉案的刘思凯与兴源房地产签订的买卖合同是在双方自愿平等的基础上达成的，且该合同经多次诉讼确认双方均无异议，合同依法有效，双方均应遵照合同约定及相关法律规定履行。经法院庭审查明刘思凯及兴源房地产对涉案房屋合同约定面积与实际建筑面积及二者的面积差均无异议。本案的争议焦点为：刘思凯所诉是否超过诉讼时效、之前达成的调解协议效力是否及于本案面积差额问题及是否应给付二倍差额部分。关于诉讼时效问题。根据我国《民法总则》第一百八十八条第二款规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，虽然双方就涉案房产经历多次诉讼，但诉争的问题均不是房屋面积问题，除双方签订的房屋买卖合同外，双方均未就面积问题举证，虽然刘思凯已认可其于2008年与兴源房地产交接了房屋，兴源房地产也对房屋面积进行了实测，但上述房屋办理产权过户登记手续时间为2020年1月，前述诉讼及本案均没有证据显示在办理过户前刘思凯知道该房屋的实测面积，因此对于本案诉讼时效应从房屋办理产权证后刘思凯知道实测面积开始起算。故对于兴源房地产提出的已经超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。关于（2012）青民一终字第232号青岛市中级人民法院调解协议对“双方其他事项互不追究”的约定是否及于本案。经查在该次调解时，刘思凯并不知道兴源房地产交付的涉案房屋面积与实际面积存在差异数，双方争议的系购房款金额及过户等相关的纠纷，因此在该调解中对房屋面积并未明确。而本案涉案的合同面积与实测面积相差较大，事关房屋买卖的重要问题，兴源房地产也未提交证据证明刘思凯实在对涉案房屋面积差额是明知的基础上签订调解协议的，应认定刘思凯的调解是基于房屋买卖合同约定的102.81平方米就涉案房屋买卖的其他问题达成的解决方案，因此调解不能视为其对房屋面积纠纷的解决。故对于兴源房地产抗辩的应按照（2012）青民一终字第232号调解协议确认的调解意见双方互不追究的意见不予采纳。对于兴源房地产是否应支付房屋面积差47427.92元及面积差比绝对值超过3%房价款13265.12元的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照下列原则处理…”根据上述法律规定，对于合同约定面积与房屋实测面积不符时有约定从约定，无约定的按照法律规定处理。本案中原被告双方在商品房买卖买合同中对合同约定面积与产权登记面积的处理方式为“面积误差在1.5%以内不作调整；超过1.5%，按实际面积多退少补”。该约定是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律规定，因此因交付面积与合同面积的差出现的纠纷应当按照上述双方当事人约定进行处理。因本案涉案房产实际交付面积为98.85平方米，合同约定面积为102.81平方米，根据双方约定的面积误差计算方式，面积误差比为3.85%，已超过1.5%，故根据双方当事人的合同约定，兴源房地产应当退还多收取的房款，因根据房屋交付房款与合同面积计算的房屋每平米价格为15074元，由此核算兴源房地产应退还的购房款为59693.04元（15074元*3.96平方米），刘思凯计算超出上述金额部分不予支持。对于刘思凯诉请的利息。本案中，兴源房地产实际收到所有购房款时间为2016年3月3日。在此之前兴源房地产已经于2008年知道房屋合同面积比实测面积小3.96平，但其多次诉讼均未提及，并按照102.81平收取购房款。根据上述情况，其应当在收到房款后就退还多收取的房款。故对于刘思凯的该诉讼请求，法院支持其按照应退还的购房款59693.04元从2016年3月4日起至实际支付之日止的利息（从2016年3月4日起至2019年8月19日止的，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；其中自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 一审判决：一、青岛兴源房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向刘思凯返还房屋面积差额款59693.04元及以该房屋面积差额款为基数计算的从2016年3月4日起至实际支付之日止的利息（从2016年3月4日起至2019年8月19日止的，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；其中自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回刘思凯其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2336元，减半收取计1168元，由青岛兴源房地产开发有限责任公司负担。 二审中，兴源房地产公司提交如下证据：证据一、（2019）鲁0202民初6405号民事判决书一份，拟证明：该判决已认定事实如下：1.案外人青岛兴源物业管理有限公司是涉案房屋所在小区的物业管理公司；2.涉案房屋所在小区的物业服务费每月每平方米2.8元，电梯费每月每平方米1元。证据二、兴源物业综合管理收费表（2008年度、2015年度、2016年度）注：被上诉人（包括承租人）自2008年使用房屋后，一直按实测面积缴纳物业费，其他年度的《兴源物业综合管理收费表》，物业公司均有存档。上诉人提交其中能够证明上诉主张的主要三份。若法院需要查证，上诉人可以全部提交。你证明：1.2008年度收费表证明自2008年11月份起，被上诉人按实测面积缴纳物业管理费（2.8元*98.85平方米*2个月=553.6元）、电梯费（1元*98.85*2=197.7元），物业公司已用红色修改被上诉人的房屋面积。2.2015年、2016年度收费表证明被上诉人将涉案房屋出租给案外人广东悠派智能展示科技股份有限公司，该公司也是按房屋实测面积缴纳物业费。证据三、2015年9月9日机打发票（03873122）一张。拟证明：1.再一次证明案外人广东悠派智能展示科技股份有限公司承租涉案房屋的真实性；2.该公司不仅承租涉案房屋，涉案房屋相临的xx房屋也一起承租，该公司按两处房屋的实测面积（98.85+40.9）*2.8元=982.6元，与发票中物业费金额782.6完全吻合。证据四、（2020）鲁0202民初8217号民事判决书一份。拟证明：1.xx房屋的实测面积为40.9平方米。2.相关的案件在一审期间共有四件，其中刘信理与孙启芳（系被诉人父母）的两起案件，法院因过诉讼时效驳回对方诉讼请求。 刘思凯质证称，上诉人提交的证据属于在一审有能力提交而拒不提交的证据，不属于新证据，不能在本案中作为证据使用。如法院经审查认为可以采纳使用，对证据发表质证意见如下：证据一是青岛兴源物业管理有限公司出具的，该公司与上诉人的三个股东完全相同，持股比例也近似，属于关联公司，因此不认可其出具证据的客观性与真实性，也无法证明物业收费标准。因为其并没有被上诉人本人签字确认，也没有经业主委员会确认。证据二未经刘思凯确认，刘思凯并不知情，也是兴源物业公司单方制作提交，对其真实性不予认可。证据三因为与刘思凯无关，真实性由法院确认，即使该证据为真，也只能证明物业公司收取了物业费并开具了发票，不能证明待证事实。证据四的真实性予以认可，但与本案无关。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，涉案房屋于2020年1月办理房屋产权登记，兴源房地产公司主张于2008年对房屋面积已进行实测，但并未提供有效证据证明已经向刘思凯公示涉案房屋的面积实测报告。首先，从双方达成（2012）青民一终字第232号民事调解协议的过程及兴源房地产公司就该调解协议申请强制执行的过程来看，双方上述调解的达成仍是基于双方签订的房屋买卖合同约定的房屋价款，兴源房地产公司无法证明刘思凯在上述调解过程中对与涉案房屋面积差额的情况系明知的状态。其次，双方就涉案房屋买卖合同的履行涉及多起纠纷，在上述案件中亦无法体现兴源房地产公司已向刘思凯公示过涉案房屋的面积实测报告。兴源房地产公司在本案中提交的证据亦不能证明刘思凯对于涉案房屋的实际面积系应知或者明知的状态。兴源房地产公司关于刘思凯的诉讼请求已过诉讼时效的主张，缺乏依据，本院不予采信。兴源房地产公司主张双方调解协议已约定“双方其他事项互不追究”，但该调解协议中双方涉及的争议主要系购房款支付以及房屋过户问题，兴源房地产公司也无法证明刘思凯在调解过程中明知涉案房屋存在面积差额的问题，其关于双方就涉案房屋其他事项互不追究的主张本院不予支持。 综上所述，兴源房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1317元，由上诉人青岛兴源房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马 喆 审判员  孙向东 审判员  齐 新 二〇二一年一月二十六日 法官助理吴 迪 书记员王冉冉 书记员于国英