北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终718号上诉人（原审原告）：爱家投资控股集团有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥**。法定代表人：臧淑平，董事长。委托诉讼代理人：周一麟，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛锦标，北京市天银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京照明器材公司二食企业管理中心，住，住所地北京市海淀区北三环西路**办公楼**/div>负责人：王辛然，经理。委托诉讼代理人：游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。上诉人爱家投资控股集团有限公司（以下简称爱家集团公司）因与被上诉人北京照明器材公司二食企业管理中心（以下简称二食中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初28328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱家集团公司上诉请求：撤销一审判决，改判二食中心补偿爱家集团公司添置新物损失10605791.8元。事实和理由：2014年10月16日签订的《房屋租赁（延续）合同》并非独立的合同，而是2003年3月18日签订的《租赁合同》以及2004年8月11日签订的《补充协议》的补充和延续，仅对租金、租期等方面进行了补充约定。根据《租赁合同》和《房屋租赁（延续）合同》中的约定，爱家集团公司有权对其购置的动产部分以及添置新物部分自行收回。根据（2019）京0108民初8438号案件审理中的司法鉴定结论，爱家集团公司添置的设施现值和残值合计10605791.8元。因（2019）京0108民初8438号案件中二食中心未将作为次承租人的商户追加为共同被告或第三人，导致爱家集团公司无法将添置的新物自行收回，而是根据法院指令移交给了二食中心。爱家集团公司有权要求二食中心就其占有、使用爱家集团公司添置的新物给予爱家集团公司补偿或者赔偿。二食中心辩称，同意一审判决，不同意爱家集团公司的上诉请求和理由。爱家集团公司上述所称添置的新物属于对承租房屋装修装饰及新建扩建房屋的建设工程的组成部分，与建筑物和房屋形成附合，如果拆除会破坏房屋的整体建筑安全和房屋正常使用的状态。评估报告所列的评估项目都是形成附合的不可拆除部分，可以进行拆除和移动的设备设施并未纳入评估报告。因爱家集团公司拒不履行生效判决确定的腾退义务，引致法院强制执行，爱家集团公司可自由搬离、移动的动产，已由法院封箱并由二食中心租库房存放，但爱家集团公司至今未取走。二食中心不应补偿爱家集团公司主张的损失。爱家集团公司向一审法院起诉请求：判令二食中心支付爱家集团公司新建房屋及其他设施的现值、所有承租房屋的装饰装修残值共计57751005元。一审法院认定事实：北京市海淀区人民法院作出的（2019）京0108民初8438号民事判决书认定：位于北京市海淀区北三环西路**共计17134.3平方米的房屋所有权人为北京市第二食品公司。2003年3月18日，北京市第二食品公司（甲方、出租方）与北京爱家投资管理有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市海淀区北三环西路31号院内的自有房屋共计建筑面积约12700平方米出租给乙方，乙方承租该处房屋用作改建家居、建材、汽车、饰品、收藏品、娱乐、餐饮等综合性商业设施；租赁期限为10年，自2003年6月18日至2013年6月17日；年租金为人民币780万元，从第四个租赁年度起，租金在上年基础上每年递增5％。在双方的权利义务中，乙方部分包括：负责出资对承租房屋进行装修、改造、扩建，并负责承担装修、改造、扩建申请报批的一切手续和费用，并需报经规划部门及甲方书面同意方可实施。对在装修中出现的一切问题负责，不得进行违章建设，否则对因此造成的一切经济和法律后果承担全部责任；对租赁的房屋实施，乙方负责修缮。在合同终止或由于乙方原因提前解除租赁关系时，乙方购置的动产部分自行带走，其余乙方装修、改造、扩建的部分需原样留存，全部无偿归甲方所有。在违约责任的约定中包括：乙方未按时足额向甲方支付租金及其他费用，属于乙方违约，每逾期一天，加付年租金总额万分之五的违约金；逾期超过30天，则视为乙方单方解除租赁关系，甲方有权采取任何措施，立即收回被租用的房屋（含扩建的），乙方连同全部招商户须立即无条件退出，由此造成的损失由乙方自负，并追偿由此给甲方造成的损失。上述合同履行期间，2004年8月11日，北京市第二食品公司与北京爱家投资管理有限公司签订《补充协议》，约定甲方同意减免乙方五个半月的租金，双方并同意将合同约定的租赁期限延长一年，至2014年7月17日。2002年11月28日，北京一轻控股有限责任公司作出《关于北京市第二食品公司并入北京照明器材公司的批复》，同意北京市第二食品公司撤销法人地位全建制并入北京照明器材公司，北京照明器材公司接收北京市第二食品公司全部资产和在职、离退休人员。2004年10月21日，北京照明器材公司设立二食中心。2005年6月28日，北京市第二食品公司注销。2005年11月9日，北京市海淀区建设委员会出具证明：“北京市第二食品公司坐落在海淀区北三环西路31号，由于北京市第二食品公司合并到北京照明器材公司，故该房产归北京照明器材公司所有，房产证变更正在办理中”。2014年10月16日，二食中心（出租方、甲方）与爱家集团公司签订《房屋租赁（延续）合同》，双方确认原北京市第二食品公司与北京爱家投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》将于2014年7月17日到期，现爱家集团公司申请延续租赁8年，双方达成如下协议：房屋坐落于北京市海淀区北三环西路31号，建筑面积12700平方米，甲方对房屋享有所有权；该房屋用途为开办北京爱家国际收藏品交流市场；房屋租赁合同租期延续至2022年7月17日，本合同执行日期为2014年7月18日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方添置的新物可由其自行收回，对租赁房屋乙方进行的装饰、装修、改造及自建部分，乙方放弃收回，无偿归甲方所有；租金标准为每日每平方米4.75元，年租金2200万元，从第二个租赁年度起，租金在上年基础上每年递增2％；乙方以一个月为一个支付期向甲方支付租金，并于每个支付期开始前30日之前，向甲方支付本支付期的租金，并依此类推；本合同签订之日，乙方向甲方支付租赁押金50万元；甲方允许乙方依据法律、法规的规定及双方有效文件的约定对租赁房屋进行装修、装饰及添置新物。乙方在装修、装饰、改造、扩建及添置固定设施之前应向甲方提交设计方案，对乙方提交的上述设计方案，甲方应自收到之日起15个工作日作出同意与否的书面答复。乙方提交的装饰、装修、改造、扩建设计方案经甲方书面同意后并由乙方报请政府主管部门批准后方可实施；对于合同的解除，双方约定中包括：乙方不支付或者不按约定支付租金及各项费用达15日的；乙方未按时足额向甲方支付租金及其他费用，属于乙方违约，每逾期一天，加付欠租金总额万分之五的违约金；逾期超过30天，则视为乙方单方解除租赁关系，甲方有权采取任何措施，立即收回被租用的房屋（含扩建的），乙方连同全部招商户须立即无条件退出，由此造成的损失由乙方自负，并追偿由此给甲方造成的损失。双方约定：本合同生效后，2003年3月18日、2004年8月11日与北京爱家投资管理有限公司（现爱家集团公司）签订的房屋租赁合同及补充协议仍然有效，如果上述合同、补充协议的条款与本合同及日后签订附件条款有相悖之处以本合同为准。2017年5月27日，二食中心（甲方）与爱家集团公司（乙方）签订《补充协议》，确认乙方目前欠缴2016年6月18日至2017年5月17日房屋租金共计20794400元，补交标准按照所欠租金总额平均分为24个月补交，即每月补交866433.33元；在乙方按照本补充协议约定按期支付到期房租的前提下，2017年5月17日起，房屋租金每年将按照原租赁合同的递增后年租金总额减免2.5个月；本协议签订之日起，如乙方未按照原合同约定条款执行或未按本补充协议条款按时足额缴纳房屋租金及欠款，此补充协议无效；乙方须严格执行本协议各项条款，并遵守原《房屋租赁（延续）合同》中的各项条款，如有任何违约情况发生，甲方有权决定立即解除合同并针对乙方的违约行为进行起诉。2017年9月15日，北京爱家国际收藏品交流市场有限公司（以下简称爱家收藏品市场）出具授权委托书，委托刘长明作为其代理人与二食中心处理门店日常事务。2018年3月8日，二食中心向爱家集团公司发出《催款通知书》，称按照合同及补充协议的约定，爱家集团公司尚欠2018年2月份房租1540225.5元。上述《催款通知书》由刘长明签收。2018年3月27日和6月28日，二食中心分别向爱家集团公司发出《催款通知》，称爱家集团公司已拖欠房屋租金及费用，如爱家集团公司不能在2018年4月1日和7月1日前足额补齐相关款项，二食中心将停止一切服务。上述通知均由刘长明签收。2018年11月26日，二食中心向爱家集团公司发出《解除租赁合同、催缴欠费、限期腾退通知书》，称鉴于爱家集团公司逾期超过30天仍未结清应结租金及水电费用，自即日起解除双方签订的租赁合同、租赁（延续）合同、补充协议；终结双方之间存在的租赁合同关系，并要求爱家集团公司3日内结清全部欠缴费用，并在5日内自行拆除违法建设，将租赁标的物恢复原状并腾空交还。上述通知书二食中心以邮寄方式发出，但未能妥投。本案审理中，爱家集团公司向二食中心补交了所欠租金及各项费用，二食中心予以认可。二食中心主张要求爱家集团公司支付逾期付款违约金，在本案审理中未提交爱家集团公司实际付清款项的具体日期。爱家收藏品市场确认其负责以其名义对外出租租赁房屋，目前市场内有数百户商户经营。。位于北京市海淀区北三环西路**院内的租赁房屋范围内有部分违章建筑在本案诉讼过程中被拆除。北京照明器材公司向法院出具情况说明：位：位于北京市海淀区北三环西路**的房屋所有权地使用权登记在北京市第二食品公司名下。2005年6月28日，北京市第二食品公司注销；该公司全部资产并入北京照明器材公司。北京照明器材公司设立不具法人资格的二食中心，由该中心经营、管理前述房屋、土地。二食中心有权对外签订租赁合同，有权以其名义提起解除租赁合同、腾退租赁标的物、追缴租金及违约金等民事诉讼；对与前述房屋、土地等资产相关的纠纷，我公司完全认可二食中心的行为，不再另行提出权利主张。经爱家集团公司申请，法院委托北京京评价格评估有限公司对位于北京市海淀区北三环西路31号院内由爱家集团公司新建的房屋及其他设施的现值和所有承租房屋的装饰、装修残值进行鉴定，结论为：新建房屋及其他设施的现值为44902711.59元，所有承租房屋的装饰装修残值为12848293.83元。法院认为，2003年3月18日、2004年8月11日北京市第二食品公司与北京爱家投资管理有限公司签订的《租赁合同》及《补充协议》及2014年10月16日、2017年5月27日二食中心与爱家集团公司签订的《房屋租赁（延续）合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同及补充协议均合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自权利义务。在合同履行期间内，爱家集团公司没有按时、足额给付房屋租金及相关费用，已构成违约。二食中心按照合同约定主张解除双方所签订的上述合同及补充协议，应予支持。爱家集团公司虽认可其存在拖欠租金的事实，但以其已在本案审理中补齐拖欠租金为由，认为其不构成违约，没有法律依据。二食中心向爱家集团公司邮寄《解除租赁合同、催缴欠费、限期腾退通知书》，但并未到达爱家集团公司，爱家集团公司反诉主张的二食中心发出的解除通知书无效，符合法律规定。但其主张合同继续履行，没有事实及法律依据，故对其要求继续履行合同的反诉请求，法院不予支持。该判决判令：一、解除北京照明器材公司二食企业管理中心与爱家投资控股集团有限公司于二○○三年三月十八日签订的《租赁合同》、于二○○四年八月十一日签订的《补充协议》、于二○一四年十月十六日签订的《房屋租赁（延续）合同》及于二○一七年五月二十七日签订的《补充协议》；二、爱家投资控股集团有限公司及北京爱家国际收藏品交流市场有限公司于本判决生效后三十日内将其占有、使用的位于北京市海淀区西三环北路31号院内的租赁房屋及场地腾空，交还给北京照明器材公司二食企业管理中心。上述判决作出后，爱家集团公司不服向北京市第一中级人民法院提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理于2020年5月13日作出（2020）京01民终3530号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案庭审中，二食中心与爱家集团公司、爱家收藏品市场均确认于2020年5月14日收到上述判决书。在本案审理过程中，二食中心与爱家集团公司、爱家收藏品市场确认：爱家集团公司、爱家收藏品市场于2020年9月1日腾退了涉案房屋及场地。另查，涉案价格评估报告书中评估分两部分，一部分是新建房屋及其他设施的现值，该部分建设分别发生于2004年及2017年；第二部分是所有承租房屋的装饰装修残值，该部分建设分别发生于2013年、2014年、2016年-2019年。二食中心主张，爱家集团公司对于涉案房屋的装饰、装修成果，其公司无意保留使用；且违法建设应依法拆除。二食中心针对上述主张，提供《北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书》。该决定书显示：北京照明器材公司于2003年8月在北京市海淀区北三环西路31号建设二层房屋一处，未依法取得规划许可，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局于2019年7月10日作出限期拆除的决定。爱家集团公司认可上述证据的真实性。二食中心提供《北京大钟寺文化科技园区升级改造工程项目建议书》，以此证明其公司无意保留装饰装修。爱家集团公司不认可该证据的真实性。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。从本案查明情况看，2003年签订的《租赁合同》中明确约定“在合同终止或由于乙方原因提前解除租赁关系时，乙方购置的动产部分自行带走，其余乙方装修、改造、扩建的部分需原样留存，全部无偿归甲方所有”。现该合同于2014年7月17日因租赁期限届满已经终止履行。依照上述合同约定，爱家集团公司在2014年7月17日之前进行的装饰、装修及改造、扩建部分应归二食中心所有。2014年10月16日签订的《房屋租赁（延续）合同》中亦明确约定“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方添置的新物可由其自行收回，对租赁房屋乙方进行的装饰、装修、改造及自建部分，乙方放弃收回，无偿归甲方所有”。现该《房屋租赁（延续）合同》因爱家集团公司违约已经被法院判令解除，依照该合同的约定，爱家集团公司在该合同履行期间进行的装饰、装修等，亦应归二食中心所有。加之，爱家集团公司所进行的改造、扩建工程未取得相应的审批手续，已经被相关部门决定限期拆除。综上，现爱家集团公司要求二食中心支付新建房屋及其他设施的现值、所有承租房屋的装饰装修残值的诉讼请求，缺乏相应的合同依据，亦缺乏相应的事实与法律依据，故法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：驳回爱家投资控股集团有限公司的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，爱家集团公司并未明确其上诉要求二食中心补偿的添置新物损失具体指向何种物品，其泛指涉案价格评估报告书中涉及“安装”的部分。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，2003年3月18日的《租赁合同》约定：“在合同终止或由于乙方原因提前解除租赁关系时，乙方购置的动产部分自行带走，其余乙方装修、改造、扩建的部分需原样留存，全部无偿归甲方所有。”2014年10月16日的《房屋租赁（延续）合同》亦约定：“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施……乙方添置的新物可由其自行收回，对租赁房屋乙方进行的装饰、装修、改造及自建部分，乙方放弃收回，无偿归甲方所有。”2014年10月16日的《房屋租赁（延续）合同》还约定：“本合同生效后，2003年3月18日、2004年8月11日与北京爱家投资管理有限公司（现爱家集团公司）签订的房屋租赁合同及补充协议仍然有效，如果上述合同、补充协议的条款与本合同及日后签订附件条款有相悖之处以本合同为准”。本院认为，前述条款中关于合同解除后，乙方购置的动产（添置的新物）部分的处置方案以及乙方装饰装修、改造、扩建（自建）部分的处置方案并无相悖之处，是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应当按照前述约定履行。本案二审中，爱家集团公司并未明确其上诉要求二食中心补偿的添置新物损失具体指向何种物品，而是泛指涉案价格评估报告书中涉及“安装”的部分。本院经审查认为涉案价格评估报告书中涉及“安装”的部分应属于装饰装修、改造的一部分，不属于添置的新物。二食中心与爱家集团公司之间的房屋租赁合同关系，系因爱家集团公司的违约行为而被生效判决判令解除。因此爱家集团公司在合同解除之后要求二食中心对其新建房屋及其他设施的现值、所有承租房屋的装饰装修残值等予以补偿，均无合同和法律依据，一审法院未予支持，并无不当。爱家集团公司上诉要求二食中心予以补偿，本院不予支持。综上所述，爱家集团公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85435元，由爱家投资控股集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王爱红审 判 员 刘国俊审 判 员 辛 荣二〇二一年一月二十七日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪