新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终9号 上诉人（原审被告）：刘畅，女，1970年11月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：田万潮，新疆宋楠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李均，男，1975年6月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：李振江，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人刘畅因与被上诉人李均房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初7218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人刘畅及委托诉讼代理人田万潮，被上诉人李均及委托诉讼代理人李振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘畅上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项诉讼请求，改判驳回李均一审诉讼请求；二、一二审诉讼费用由李均承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。双方签订《商铺转租合同》已经履行，并非无效合同，一审据以认定合同无效的《解除租赁合同》的通知系物业公司行为，而并非新疆一方天房地产开发有限公司米泉分公司（以下简称一方天米泉分公司）的行为，且通知时间已经超过6个月，在合同履行过程中因刘畅的盗电行为及拖欠物业费行为导致涉案商铺被封，后期是其自愿退出租赁，其应当承担相应责任；《商铺转租合同》签订后，约定转租费用12万，李均交付10万元，该10万元系转让费，李均另出具了2万元的店内物品转让费欠条，李均将店内物品处分了，且我为其代缴了1万元的电费，以上3万元李均应当返还我方；装修损失部分，李均未装修，其提供的装修合同也与逻辑不符。二、法律适用错误，本案中发出解除房屋租赁通知的系物业公司，且已经超过了六个月，故不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条。 李均辩称，本案经发回重审后，我方变更了诉讼请求，认为《商铺转租合同》系无效合同，该合同签订时，我方要求刘畅出示其与出租方的合同，但其以合同丢失为由未出示，2018年11月19日一方天米泉分公司通知我方涉案商铺不得转租，并和物业公司一并采取手段要求我方搬出；关于涉案房屋的装修问题，我方经营的是加盟店必须按照加盟店的要求装修，一审提交了装修证据；关于店内物品，交接房屋时没有任何交接手续，且该物品对我方也没有任何价值；我交付的10万元就是门面房的租金，我方在物业公司和房产公司做的承诺是因为如不及时搬离会被扣留干洗设备和客户的衣物，并不是承诺和刘畅解除合同的意思表示。综上，请求驳回刘畅的上诉请求。 刘畅向一审法院起诉请求：1、判决刘畅、李均于2018年5月16日签订的《商铺转租合同》为无效合同；2、判决刘畅返还李均租金（门面转让费）10万元；3、判决刘畅支付李均装修损失76,924.38元；4、判决刘畅支付李均2018年11月19日至2019年1月16日营业损失24,236元；以上合计201,160.38元；5、判决刘畅承担本案的诉讼费和邮寄送达费。 一审法院认定事实：2017年11月30日，刘畅作为乙方（承租方）与一方天米泉分公司作为甲方（出租方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定主要内容为：天泉名居小区项目系甲方投资开发建设，房屋产权归甲方所有，乙方现租赁甲方位于××区公厕，租房建筑面积64.71平方米，商铺总面积为64.71平方米。租赁期间为6年，租赁房屋将用于蔬菜、百货、棋牌娱乐项目的经营活动。第五条第1项约定，租金按建筑面积由甲方收取，标准为第一年为1.7元／平方米／日，租金为40,152.60元，第二年为1.87元／平方米／日，租金为44,167.81元，第三年为2.1元／平方米／日，租金为49，600.22元。十一条规定：乙方未征得甲方书面同意，不得将租赁房屋整体或分割转租、转包、出借给第三方。乙方租赁两年后，因经营需要对房屋转租，乙方须提供将第三方相关信息经甲方审核出具书面同意书后方可租赁给第三方，乙方应将其与第三方所签转租、转包、出借合同交甲方一份存档。如甲方未书面同意，乙方不得擅自将租赁房屋整体或者分割转租、转包、出借给第三方。2018年3月16日，刘畅在该租赁场所经工商登记后成立了乌鲁木齐市米东区梁昊天遂宁卤菜店，经营范围包括卤制品销售、各种食品销售、棋牌娱乐。该店于2018年7月19日注销。 2018年5月16日，李均作为乙方（承租方）与刘畅作为甲方（转租方）签订《商铺转租合同》，该合同主要内容：一、商铺地址新疆乌鲁木齐市××区，甲方将其租赁的位于乌鲁木齐市××区的商铺在良好状态下，转租给乙方用于干洗店使用；二、商铺面积64-87平方转租该商铺的使用面积约为64-87平方米。三、租赁期限：2018年5月16日至2020年6月30日，租赁期自2018年5月20日起至2020年6月30日止，甲方应于2018年5月20日以前将商铺腾空交给乙方使用。四、租金，支付方式，租金按一次，首期租金由乙方于本合同签定时一次付清；以后每期租金于每期开始前提前缴纳，先付后用。甲方收到租金后应开具发票后收据给乙方。甲方收到租金后应开具发票后收据给乙方。李均、刘畅在合同末尾签名并捺印。在签字后合同中注明：转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重签租赁合同，也需征得出租人同意。2017年5月16日，刘畅向李均出具收条“今收到李均门面转让费12万元一次性付清，2017年12月31日至2018年12月31日房租已交清”。同日，李均出具条据“欠贰万转让费”；经当庭核实，李均通过现金方式向刘畅支付10万元，并非12万元。2018年5月底，刘畅搬出商铺后向李均交付，李均开始在涉案房屋进行装修，装修后李均开始经营干洗店。李均经营期间被一方天米泉分公司张贴封条，刘畅交纳了2018年6月的水费和电费、2018年3月1日至6月30日的物业费。 2018年11月19日，一方天米泉分公司在李均经营的店面上张贴了《解除租赁合同通知》，内容为“你于2017年11月30日与我公司签订房屋租赁合同；根据合同第十四条第二款中第五项规定：（乙方有下列情形之一的，乙方承担违约责任，甲方有权视情况解除本合同：（5）未经甲方同意，乙方不得将房屋租赁给他人或将租赁房屋以抵押、质押及其他形式担保，否则，按租金总额的20％承担违约金）你未经甲方同意私自将租赁房屋转租他人已违约，现我公司通知你，于2018年11月28日前来我公司办理钥匙移交手续。逾期不来办理，我公司将采取强制措施，引起一切后果有你承担。特此通知”。李均于2019年1月底搬离涉案商铺。 一审法院认为，李均与刘畅之间签订的《商铺转租合同》因刘畅与一方天米泉分公司因违反双方关于不得转租的条款被一方天米泉分公司解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据以上规定，因刘畅未经出租人一方天米泉分公司同意向李均转租，刘畅违反出租人与刘畅之间的租赁合同中不得转租的约定，导致李均、刘畅之间签订的《商铺转租合同》因违反法律强制性规定而无效，故一审法院对李均主张双方合同无效的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照《中华人民共和国合同法》有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。李均自2018年5月底开始使用到2019年1月底搬出涉案商铺，李均实际使用商铺时间8个月，一审法院参照双方合同约定的租金标准，即2018年5月至2020年6月共25个月的租金为10万元，李均占有使用期间的占有使用费为32,000元（10万元÷25月×8个月），李均要求返还此部分占有使用费不符合法律规定，对此之外的租金，即68,000元的租金，李均要求返还，一审法院予以支持。对李均主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案李均自行搬出涉案商铺，其应当对未形成附合的装饰装修物自行拆除利用。同时李均将房屋并未退还给刘畅，故不存在装饰装修物折价归出租人所有情形。而李均除证实该商铺在自己使用后进行了装修，但未对装修的现值损失进行举证。一审法院结合李均、刘畅租赁商铺前后经营范围不同必然要另行装修才能适合刘畅经营需要，同时从李均出示的物业公司在贴封条时的照片可以看出该商铺确实进行了装修，原审法院结合涉案商铺的面积、市场一般装修价格、照片中装修内容等酌定李均实际支付的装修费用为5万元，因李均与刘畅约定的租赁期限为25个月，此房屋装修部分在25个月后应将装修价值分担完毕，李均实际使用8个月，故李均装修部分的现值损失为34，000元（5万元-5万元÷25个月×8个月）。对于李均、刘畅对无效合同承担过错责任的比例，因双方合同中已注明李均、刘畅在签订转租合同时应征得出租人书面同意，而李均、刘畅均未履行此注意义务，李均、刘畅应对无效承担同等责任，故刘畅应承担李均装修部分现值损失的一半，即17,000元。对于李均主张的营业损失，李均不能证实因无效合同而使其遭受营业损失。且一审法院支持了李均在实际占有使用之后的租赁费由刘畅退还，在未付租赁费李均无权占有使用，故不存在因无效合同而造成的营业损失。对于刘畅抗辩李均支付的10万元为转让费而非租赁费的意见，从双方举证情况看，双方的商铺转租合同未约定租赁费用的具体数额，但在当天刘畅向李均出具的收条和刘畅向李均出具的欠条看，在双方没有其他法律关系的前提下，此笔“转让款”，只能是租赁费。对于李均、刘畅均认可刘畅搬走后确有遗留物品，刘畅以此认为10万元的“转让费”是指遗留物品的费用，从证人证言及李均自认的事实均证明，刘畅虽遗留有物品，但价值远不及10万元。再参照李均与一方天米泉分公司签订的租赁合同中约定的租赁费，两年的租金也接近10万元，且双方转租合同签订的当天李均支付了10万元的款项，一审法院以此认定刘畅收条中所述的10万元为转租费，故对刘畅以10万元为转让费而非租金的抗辩意见不予采纳。综上所述，李均的部分诉讼请求符合法律规定。遂判决如下：一、李均与刘畅于2018年5月16日签订的《商铺转租合同》无效；二、刘畅于判决生效后十日内向李均返还租赁费68,000元；三、刘畅于判决生效后十日内向李均赔偿装修损失17,000元；四、驳回李均的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉争金额201,160.38元，原审法院支持数额为85,000元，占争议金额的42.25％，案件受理费4,317.41元，由李均负担57.75％，即2,493.10元，刘畅负担42.25％，即1,824.31元。邮寄送达费60元由刘畅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李均提交照片打印件7张,证明涉案商铺由其装修,用以经营干洗店,与一审提交的装修证据相印证。刘畅质证意见为从照片中看出门面房根本没有装修,屋内的物品是当时转租的时候就存在的，且李均提交的证据没有时间节点,无法证实是李均对房屋进行装修。本院认为，该证据与一审中李均提交的装修证据相呼应，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 庭审中刘畅陈述李均经营期间系由物业公司张贴封条而非一方天米泉分公司，因刘畅未向本院提供相反证据，本院不予采纳该意见。一审查明的事实中除因笔误原因导致商铺面积书写错误，本院予以更改为商铺面积64.87平方米，本院对一审查明的其余事实均予以确认。 本院认为，关于涉案《商铺转租合同》的效力如何认定的问题。根据刘畅与一方天米泉分公司签订的《房屋租赁合同》及刘畅与李均签订的《商铺转租合同》，可以认定涉案商铺的出租人实际系一方天米泉分公司，承租人系刘畅，次承租人系李均。刘畅与一方天米泉分公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定未征得出租方的同意，承租人不得将租赁房屋整体或分割转租、转包、出借给第三方，现刘畅未征得一方天米泉分公司的同意，擅自将房屋出租给了李均，已违反了《房屋租赁合同》的约定，依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定一审法院认定《商铺转租合同》无效并无不当，本院予以维持。刘畅认为一方天米泉分公司通知租赁合同解除的时间已经超过六个月及李均有违反物业规定的行为才导致一方天米泉分公司解除租赁合同的意见均与本案中的合同无效无关，本院对其主张不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因双方的《商铺转租合同》系无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，本案中李均实际使用房屋期间的占有使用费应予以扣减，因《商铺转租合同》系无效合同，且该合同中对租金的约定也不明确，根据法律规定刘畅不能因无效合同获取转租的利益，故本院认为本案中的房屋占有使用费应当以刘畅与一方天米泉分公司的约定的租金为标准计算，用此标准计算的占有使用费应当低于一审中判决的占有使用费，但李均并未对此上诉，视为对一审法院判决的占有使用费数额的认可，故刘畅关于租赁费的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。因一审中双方均认可在涉案商铺交接时有遗留物品，但因该部分损失没有明确金额且双方争议较大，刘畅可以另案起诉以保障其权利。 关于装修费用，一审中李均出示的商铺照片及装修合同，结合涉案商铺的用途，本院认为该商铺在交接后确有装修的事实发生，现刘畅认为该商铺未装修，其应当承担相应的举证责任，本院在法庭调查阶段，责令刘畅向本院提交涉案商铺在租赁之前实际状况的相关证据，以反驳李均要求支付装修费用的主张，但刘畅在法庭规定的时间内未予提供，故其应当承担举证不能的责任，经本院电话询问，刘畅亦认可涉案房屋在其退租后已再次出租给案外人用作经营教育机构，故目前也不具备对涉案商铺的装修价值进行鉴定的条件，一审法院对装修费用认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，刘畅的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,925元，由刘畅负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 马恒雯 审判员 杨 扬 二〇二一年一月二十二日 书记员 余 霞