江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0724民初4531号原告：连云港华恒物业管理有限公司，住所地灌南县新安镇人民西路**，统一社会信用代码913207243462192459。法定代表人：朱学涛，总经理。委托诉讼代理人：韩启荣，江苏海西律师事务所律师。被告：王立中，男，1973年6月28日生，汉族，居民，住灌南县。被告:李中芹，女，1972年12月27日生，汉族，居民，住灌南县。原告连云港华某物业管理有限公司（以下简称华某物业公司）与被告王立中、李中芹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开进行了审理。原告华某物业公司向本院提出如下诉讼请求：判决被告给付原告2019年3月26日至2020年9月25日物业管理服务费共计4839元及逾期利息（利息从2020年11月18日按国家规定计算至实际偿还之日止）。事实和理由：两被告是灌南县新安镇苏州南路东侧建材城第4幢07、08号房屋223.98平方米房产的业主，自2017年12月起使用该房屋。原告是灌南县建材城的物业服务企业，为包括被告在内的全体业主提供物业服务。被告己经给付原告2019年3月25日之前的物业管理服务费，对于2019年3月26日至2020年9月25日一年半期间的物业管理服务费4839元，原告多次催要，被告无理拒付。为此，原告诉至法院。被告王立中辩称，物业没有提供服务，不同意支付物业费。被告李中芹辩称：1、只同意给付扫地费几百元；2、原未尽管理义务，拿房时发现玻璃门损坏一个，被偷一个，平时修车工具也被偷走，去物业调监控未果；3、按照规划，小区门口应有通到五桥道路，现在并没有此路，找物业反映，物业称让我们自己修；4、拿房时发现房子漏雨，且未通电，向物业反映也未解决问题；5、物业保安在2019年春送给被告一张纸条，载明拒绝为被告家服务，且经常向被告发送信息，称要毁坏被告名誉，不让安静生活。本院经审理查明：被告王立中、李中芹系灌南县新安镇苏州南路东侧建材城第4幢07、08号房屋业主，于2017年12月开始入住，其房屋类型为商铺，建筑面积为223.98平方米。2017年12月16日、2018年3月26日，原、被告分别签订《物业服务协议》，双方对权利和义务进行了具体约定，并约定商铺装修预缴2000元物业管理服务协议金。原告为证明其诉讼请求，提交如下证据：1、营业执照及变更登记通知书，证明原告主体适格；2、物业费催缴通知两份，短信催缴物业截图一份，证明原告在2019年3月30日、2019年5月19日两次书面催缴被告给付2019年3月26日至2020年3月25日的物业费；于2020年5月20日短信催缴被告缴纳物业费；3、建材市场前期物业管理合同及合同备案证明，证明建材市场前期物业合同由原告和开发商签订，该合同经灌南县房地产处备案登记，合同约定建材市场物业服务价格为商业物业1.2元每平方米每月，厂房0.6元每平方米每月；4、物业服务协议两份，证明原被告于2017年12月16日签订了四幢08号物业服务协议，于2018年3月21日，签订了四幢07号物业服务协议，在2018年3月26日，被告缴纳了2018年3月26日至2019年3月25日的物业费3226元；5、建材市场保安巡查记录表八页，该记录表与日常巡查中的部分说明原告严格按照物业服务合同，履行了服务职责；6、现场工作照片打印件12页，证明平时服务过程中原告尽心尽责，还证明绝大部分业主主动缴纳物业费，对原告工作是赞赏的；7、垃圾清运承包协议两份、付款申请四份，证明原告在工作中为了维修垃圾清运支付相关费用是正常履职；8、（2020）苏0724民初413号民事判决书，证明生效判决认定原告作为建材城的物业服务企业，严格执行物业服务合同，被告应当缴纳物业费用。两被告质证称，原告提交证据不真实，垃圾、绿化不管理，如被告尽责，公安局的人不会因被告家工具丢失出警。被告为支持其主张，提交证据1、视频一份，证明建材城2020年7月4日和8月23日，两三月期间垃圾无人处理；2、视频一份，证明小偷盗窃和违建很多的事实。原告质证称证据1真实性不予认可，与本案无关联，即使属实，也不能说明垃圾长期未清理，故对其证明目的不予认可；2、视频不能反映存在盗窃行为，违建也不成立。另，原告称被告已交纳2019年3月25日前的物业费，被告辩解该费用为押金，如不缴纳则拿不到房，本院认为被告辩解的押金应为合同约定的装修预缴2000元协议金，以装修保证金冲抵物业费符合本地大部分物业公司的行业惯例，故对被告该辩解对应的事实，本院予以认定。本院认为，两被告与原告华某物业公司签订的《物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对合同双方均具有约束力。两被告自2017年12月入住后，因所交装修保证金已被冲抵2019年3月25日前的物业费，两被告在庭审中对此也未提出异议，故现原告主张从2019年3月26日至2020年9月25日的物业管理费，本院依法予以支持。关于涉案物业服务费用的收费数额，原告作为物业服务企业，提供的物业服务内容与收取的物业费用应呈现均衡相等原则。根据原、被告签订的两份物业管理协议，该两份协议中均未约定物业费计算标准，原告主张按前期物业管理合同约定的1.2元/㎡计算，本院认为前期物业管理合同与原、被告签订的物业服务协议均系独立的合同，前期物业管理合同约定并不当然适用原、被告签订的物业服务协议，故对原告要求按1.2元/㎡计算的主张，本院不予支持。原告还称被告已交纳费用已经确认物业费的计算标准，本院认为，首先，以装修保证金冲抵物业费并非系基于被告的意思表示形成的法律行为，即使两被告对该冲抵行为未表异议，但两被告也称如不缴纳押金则拿不到房，可知原告冲抵时事先并未获得被告同意，原告该行为本身即显示公平；其次，即使被告默认原告的前期冲抵行为，因物业公司提供的服务水平存在浮动性，被告前期默认行为也并不代表后期即认可原告冲抵时的计算标准，故原告该辩解缺乏事实依据，本院不予采信。被告辩解原告提供的物业服务存在诸多问题，并提交视频证明，本院认为该视频能够反映案涉小区确实存在部分管理不善行为，又因根据现有证据反映，双方对物业计算标准并未作出明确约定，故综合原告提供的物业服务内容，本院酌定被告应向原告交纳2019年3月26日至2020年9月25日的物业管理服务费2500元。原告还要求被告给付逾期付款利息损失，本院认为原告并未提供证据证明应缴纳物业费截止期限，且即使逾期付款，过错责任也并不完全在于被告，故对原告主张的利息损失，本院不予支持。物业公司作为服务性企业，应再增强服务水平、改善服务态度，业主应秉承诚实守信的原则按时履行缴纳物业费用，共同构建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王立中、李中芹于本判决生效之日起十日内给付原告连云港华恒物业管理有限公司自2019年3月26日至2020年9月25日期间的物业费为2500元。二、驳回原告连云港华恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王立中、李中芹负担13元，原告已交纳，两被告在兑现上述款项时一并给付原告，原告负担12元。本判决为终审判决。审 判 员 苗仕举二〇二一年一月三十日法官助理 王广太书 记 员 刘翠翠法律条文附录法律条文[一]、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。[二]、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……[三]、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。[四]、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本案第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区直辖市上年度就业人员平均工资30%一下的，实行一审终审。