江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初1611号 原告：张建忠，男，1980年6月8日出生，汉族，现住连云港市海州区。 原告：肖小祥，男，1977年4月15日出生，汉族，现住连云港市海州区。 被告：高希杰，男，1973年7月2日出生，汉族，现住连云港市连云区。 原告张建忠、肖小祥与被告高希杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告张建忠、肖小祥，被告高希杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建忠、肖小祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告高希杰向原告支付剩余租金6000元（从2020年2月1日起计算至被告实际交还商铺），合同违约金28800元，并结清物业费、水电费；2、判令被告将房屋恢复原状返还原告；3、本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回要求被告将商铺恢复原状返还原告的诉讼请求。事实与理由：2020年1月15日，原、被告签订商铺租赁合同，原告将位于连云港开发区商铺出租给被告高希杰，前三年租金每年12000元，被告自2020年1月15日起租，租期5年。被告向原告支付押金2000元，原告向被告移交商铺及钥匙。原告多次向被告催要租金，被告直至2020年6月6日才向原告支付4000元。被告多次承诺付清押金、租金均未履行，原告诉至法院望判如所请。 被告高希杰辩称：1、原告在2020年8月份至9月份将商铺上锁一个月，应扣除租金。我于2020年10月18日已经搬离涉案商铺，不同意租金计算至实际交房止。2、今年遇到疫情导致我经济困难，违约金过高我不同意向原告支付。3、从我使用至搬离商铺物业费1000元左右，我同意交纳。4、商铺断水断电，没有产生水电费。 本院经审理认定事实如下： 2020年1月15日，原告张建忠、肖小祥将位于连云港开发区商铺出租给被告高希杰，双方签订《商铺租赁合同》，商铺建筑面积164.95平方米。双方约定被告租赁商铺用于经营装修公司、烟酒，租期为5年，自2020年1月15日起至2025年1月15日止，前三年租金为每年12000元，后两年的每年租金递增上一年的10%，合同签订之日及每年起租日之前被告应向原告支付租金。双方在合同第五条约定，被告因经营需要进行装修或修缮的，事先征得原告同意并自负费用，不得破坏已装修部分、房屋构架及其他设施；因被告原因导致房屋损坏，原告有权收回房屋，无需对被告装修或修缮支付任何对价；被告拆除已装修或添附部分，不得破坏房屋原状及其他设施，否则应向原告进行赔偿。第六条约定，水电费、物业费由被告交纳。第八条约定租赁期满或未按规定时间支付租金造成合同条款不能履行，原告有权收回房屋，被告应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。被告逾期返还房屋及钥匙或拖延搬迁的，每逾期一天按照约定房租的三倍支付房租，并承担违约责任。第十一条第2点约定，被告延迟支付房租或延迟返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按年租金的2%支付违约金。在合同最后手写“承诺元月15日交付钥匙后先给定金2000元，2月9日支付房租和剩余押金共计15000元。房屋交接后的矛盾由被告负责”。双方另协商一致被告装修期间不收取租金，被告从2020年2月1日起支付租金。 原告张建忠、肖小祥于2020年1月15日向被告高希杰交付出租的商铺，被告当日向原告支付2000元。原告多次向被告催要租金未果，被告向原告出具多份承诺，被告直至2020年6月6日向原告支付4000元。2020年8月26日，被告再次向原告出具承诺，“剩余房租11000元于9月26日前结清，逾期自动解除合同，此前押金2000元、租金4000元共计6000元不退，装修费用不计，遵照原合同执行于10月1日前搬清，退房于房东，所涉物业、水电由本人结清”。 在庭审过程中，原告张建忠、肖小祥及被告高希杰均表示同意解除涉案租赁合同。考虑疫情影响，双方同意2020年2月1日至3月25日期间租金按照每月500元计算。2020年10月18日被告从商铺搬离，被告在10月23日通知原告，但商铺未进行交接、返还。 2021年1月13日，本院组织原、被告至租赁商铺进行现场勘察，商铺南面原来两扇玻璃门，被告将靠东边的玻璃门改为窗户，商铺西边玻璃窗用板材封堵，一层安装隔板将商铺隔断。原告明确表示不同意使用封堵窗户及隔断的板材。 在本院组织下，被告于2021年1月15日将商铺及钥匙返还给原告，双方确认被告租赁期间没有产生水电费。本院限期被告在2021年1月20日之前拆除商铺一层封堵窗户及隔断的板材，被告没有进行拆除。 2020年2月1日至2020年3月25日租金900元（500元/月÷30日×54日），2020年3月26日至4月14日租金666元（1000元/月÷30日×20日），2020年4月15日至10月15日6个月的租金6000元，原告同意租金计算至2020年10月15日，此后租金不再向被告主张。被告应向原告支付租金合计7566元，被告已支付6000元，故应向原告支付剩余租金1566元。原告主张物业费每平方1.15元/月，本院经与华东城物业核实情况属实，涉案商铺物业费计2276.31元（164.95平方米×1.15元/月/平方米×12个月）。 上述事实，有原告、被告庭审部分陈述，原告举证的商铺租赁合同，房产证、结婚证，承诺，短信、微信截图，被告举证的视频等证据证实。 本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示合法有效，双方均应恪守合同全面履行己方义务。原告已按约将商铺交付给被告使用，被告拖欠原告租金导致双方解除租赁合同，被告存在过错其行为构成违约。被告辩称原告在2020年8月份至9月份将商铺上锁一个月，要求扣除租金。被告对其辩称没有提供证据证明，本院不予采信，被告应向原告支付租金1566元。对于原告主张被告每逾期给付租金一日按年租金的2%支付违约金，被告认为违约金约定标准过高。本院认为双方约定的违约金过分高于被告对原告造成的损失，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告向原告支付违约金1200元。原、被告在合同约定物业费由被告交纳，但被告至今未交纳，为减轻原告诉累，被告应向原告支付物业费2276.31元。对于被告装修部分，双方在合同约定被告装修或修缮费用由被告自行承担，在本院规定期限被告没有拆除封堵窗户板材、房间隔断等，被告装修部分由原告处置。在本院组织下被告已将租赁的商铺返还给原告，原告撤回要求被告将商铺恢复原状、返还商铺的诉讼请求，系对其民事和诉讼权利的处分，本院予以准许。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告高希杰于本判决生效之日起十日内向原告张建忠、肖小祥支付租金1566元、违约金1200元、物业费2276.31元； 二、驳回原告张建忠、肖小祥其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费335元（原告已预交），已减半收取，由原告张建忠、肖小祥负担285元，被告高希杰负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  梁承君 二〇二一年一月二十七日 书记员  孙维娟 法律条文附录及上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 [二]、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 [四]、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。