上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初15066号原告：上海新兴技术开发区联合发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：桂恩亮，董事长。委托诉讼代理人：赵晓攀，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：江西宝群电子科技有限公司，住所地江西省南昌市。法定代表人：张志康，董事长。委托诉讼代理人：张雍，男。原告上海新兴技术开发区联合发展有限公司与被告江西宝群电子科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵晓攀、被告委托诉讼代理人张雍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海新兴技术开发区联合发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市徐汇区宜山路XXX号XXX幢XXX层(对外标识为宜山路XXX号新银大厦20层)房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年8月16日解除；2.判令被告支付原告2019年7月1日至2019年8月15日期间的租金154,102.61元及逾期付款违约金(以154,102.61元为基数，按照日万分之五标准，自2019年7月2日起计算至实际付款日止)；3.判令被告支付原告2019年8月16日至2019年9月2日期间的房屋使用费122,151.06元(按照日租金两倍标准计算)；4.判令被告支付原告解约违约金309,619.01元。事实和理由：2018年7月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将上海市徐汇区宜山路XXX号XXX幢XXX层(对外标识为宜山路XXX号新银大厦20层)房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告使用；租赁期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止；年租金总计1,238,476.03元；租金先付后用，除首期租金外，每季度首月1日前支付当季租金309,619.01元。每期最后付款期限若为星期六、日或国家法定假日，则最后付款期限顺延至假日后第一个工作日；逾期支付的，每逾期一日，按到期未付租金的0.05%支付逾期付款违约金；被告应支付租赁保证金309,619.01元，租赁期间，未经原告书面同意，被告不得将租赁保证金冲抵租金；被告逾期付款超过一个月的，原告有权解除合同，并要求被告支付相当于三个月租金的违约金；被告应在合同解除、终止之日前返还房屋，逾期返还房屋的，每逾期一日，应按日租金的2倍支付占用期间的使用费。在合同履行过程中，被告自2019年第二季度起开始拖欠租金。2019年8月7日，原告向被告发送《房屋租赁合同解除函》通知被告：因其拖欠租金，自2019年8月16日起解除双方签订的租赁合同，要求被告返还房屋，支付违约金及欠款。2019年9月2日，被告按现状将房屋返还原告，双方签署了《退房交接书》，原告同意被告以已支付的租赁保证金309,619.01元冲抵2019年4月1日至2019年6月30日的租金。被告尚欠2019年7月1日至2019年8月15日的租金154,102.61元及逾期付款违约金；2019年8月16日至2019年9月2日的房屋使用费122,151.06元；合同解除违约金309,619.01元，但被告一直未支付上述费用，原告催讨无果，故诉至法院。江西宝群电子科技有限公司辩称，原告诉请主张的租金、使用费、违约金等费用的计算方式及金额符合合同约定，并无异议，但被告均不同意支付。被告于2019年11月15日支付了213,198.84元，已冲抵2019年7月1日至9月2日的租金及使用费，故无需再支付。被告在收到原告的解约通知后不到20天内就搬离了涉讼房屋，属于合理期间，且被告不能及时搬离并非其恶意不搬，系物业阻拦所致，故不同意按照合同约定的双倍租金标准计算使用费。虽然被告搬离了涉讼房屋，但还承租了原告其他两处房屋，根据合同约定，退租一套后，续租其他房屋的，不用承担违约责任，故无需承担违约金。本院认定事实如下：2018年7月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用；涉讼房屋建筑面积为917.05平方米；租赁期限自2018年7月1日起(以下简称“起租日”)至2021年6月30日(以下简称“到期日”)止，租金起算日为2018年7月1日(以下简称“租金起算日”)；每日每平方米建筑面积租金单价为3.70元，年租金为1,238,476.03元；租金先付后用；被告同意在本合同生效之日起10日内向原告支付2018年7月1日至2018年9月30日的首期租金309,619.01元，以后租金应分别于每年1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前向原告支付，每次支付的租金为季度租金，当年应付年租金的25%，即309,619.01元；每季度租金付款期限的最后一日若为星期六、日或国家法定节假日，则付款期限顺延至节假日后的第一个工作日；逾期支付的，每逾期一日，则被告须按到期应付而未付租金的万分之五支付逾期付款利息直至全部付清之日；在本合同生效之日起10天内，被告应向原告支付房屋租赁保证金，金额相当于3个月的租金，即309,619.01元；租赁期间，未经原告书面同意，被告不得将租赁保证金冲抵房屋租金；双方办理完本房屋返还交接手续，且被告与原告结清费用并提供注册地址迁出涉讼房屋的书面证明后十个工作日内，原告向被告无息返还其已付租赁保证金；被告逾期未支付部分或者全部的租金(首期租金除外)和/或逾期付款利息、违约金，逾期超过1个月的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告支付违约金，违约金金额相当于届时适用的三个月的租金；除原告同意被告续租，并签订续租合同外，被告应在本合同解除或终止之日前返还涉讼房屋，未经原告同意逾期返还涉讼房屋的，每逾期一日，被告应按届时适用的日租金标准的两倍向原告支付涉讼房屋占用期间的使用费；租赁期间，被告因扩租搬迁至漕河泾开发区内产权属于原告或其关联公司的其他房屋而提前退租的，被告无须按合同约定向原告支付违约金。合同签订后，双方按约履行。2019年第二季度起，被告未再按约支付租金。2019年8月7日，原告向被告快递寄送一份《房屋租赁合同解除函》，主要内容为：被告拖欠2019年4月1日起的租金，虽经原告多次催讨，被告却迟迟不予支付。鉴于被告拖欠租金的行为严重违反租赁合同及相关法律法规之规定，已使原告的合同目的无法实现，原告发函通知被告：1.自2019年8月16日起解除双方于2018年7月5日签署的《房屋租赁合同》；2.请被告于2019年8月15日前将涉讼房屋恢复原状后搬离，并与原告办理房屋交接手续；如被告逾期未恢复原状并向原告返还房屋的，被告应承担自2019年8月16日起至实际恢复原状并返还房屋之日的房屋使用费(按双倍日租金标准计算)；3.请被告于2019年8月15日前付清下列款项：(1)2019年4月1日至2019年8月15日期间的房屋租金，金额为464,428.51元；(2)逾期支付房屋租金的滞纳金(暂计至2019年8月7日)22,292.57元；(3)支付违约金309,619.01元。2019年9月2日，被告与原告签署《退房交接书》，载明：2019年9月2日，被告按照现状退房。同时备注：被告系合同期内提前退租，按照租赁合同约定需支付相当于3个月的租金的违约金309,619.01元。被告同意已支付的租赁保证金309,619.01元转为2019年4月1日至2019年6月30日的租金。被告还需支付不足部分的租金。嗣后，原告要求被告支付相关款项未果，遂诉至本院。审理中，原告表示，被告三家关联公司退租了原告的两处房屋，合并到一处，不属于合同约定的因扩租而搬迁的情形，故不能免除其违约责任。审理中，双方一致确认租赁保证金已在退房交接时冲抵2019年4月1日至2019年6月30日期间的租金。审理中，被告提供交通银行回单和付款申请单各一份，拟证明其于2019年11月15日支付213,198.84元，足以结清欠付的租金和使用费。原告表示，上述款项用以冲抵2019年7月1日至8月15日的欠租154,102.61元及逾期付款违约金10,478.98元，剩余48,617.25元用于抵扣2019年8月16日至9月2日期间的房屋使用费，抵扣后被告尚欠房屋使用费73,533.81元。被告对原告主张的上述冲抵意见没有异议。因此，原告申请撤回第2项诉讼请求，同时将第3项诉讼请求的金额变更为73,533.81元。被告对原告主张的使用费的金额无异议，但认为按照双倍日租金标准计算过高，要求调整。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的房屋租赁合同、房屋租赁合同解除函及快递单、退房交接书、支付凭证等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但被告在合同履行过程中未能按约支付租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告依据合同约定行使解除权并要求被告支付解约违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。被告关于其还续租原告其他房屋，提前退租不属于违约的抗辩意见与合同约定不符，不能成为其免责理由，故被告的相关辩称意见本院不予采纳。对于原告主张的使用费，虽然根据合同约定应按日租金的两倍计算，但该约定包含有违约金的性质，被告占用房屋给原告造成的损失应为租金损失，故两倍日租金的标准应属过高。在原告已主张相应违约责任并得到法院支持的情况下，根据本案实际履行情况，本院酌情将使用费标准调整为日租金金额标准，故被告应付的使用费为73,533.81元÷2=36,766.91元。虽然本院酌情对原告主张的使用费标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告未能按约支付租金的违约行为，而且原告所提出的使用费标准系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告予以负担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、上海新兴技术开发区联合发展有限公司与江西宝群电子科技有限公司就上海市徐汇区宜山路XXX号XXX幢XXX层(对外标识为宜山路XXX号新银大厦20层)房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年8月16日解除；二、江西宝群电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司房屋使用费36,766.91元；三、江西宝群电子科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海新兴技术开发区联合发展有限公司解约违约金309,619.01元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3524元，由被告江西宝群电子科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二一年一月十四日法官助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。