山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初12773号原告：郭宗贤，男，1972年3月10日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：孙文秀，山东天航（胶州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧，山东天航（胶州）律师事务所律师。被告：朱伟，男，1973年8月5日出生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：任建超，山东康元律师事务所律师。原告郭宗贤与被告朱伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭宗贤的委托诉讼代理人刘慧，被告朱伟的委托诉讼代理人任建超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭宗贤向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方租赁合同；2、判令被告支付原告自2020年6月1日起至2020年11月2日的租赁费76578.04元。3、依法判令被告支付原告物业费19161.5元。4、判令被告支付原告违约金18150元。5、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年4月1日，原告郭宗贤与被告朱伟签订经营场所租赁合同一份，约定租赁期限为2016年6月1日至2021年5月31日。结果被告至今未与原告沟通合同解除事宜，也没有缴清欠付的物业费。为了维护原告的合法权益，因此向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告朱伟辩称，被告已于2020年10月2日将房屋退还给原告，双方之间的租赁合同已经于2020年10月2日解除，并且原告主张的违约金过高，应当以实际损失为准。被告同意支付原告2020年6月、7月、8月、9月，共四个月租赁费及2018年1月1日至2020年10月1日的物业费19161.5元。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：证据一、房屋租赁合同一份，证明原告将房屋租赁给被告使用，约定租金及违约金。证据二、物业费收款收据一份，证明原告交付的2018年1月1日至2020年10月1日的物业费。被告质证对原告提交两份证据真实性及证明事项均无异议，原告证据二间接证明双方租赁合同已于2020年10月2日解除。本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月1日，原被告以原告为甲方，被告为乙方签订《经营场所租赁合同》一份，合同第一条约定：租赁场地地址为胶州市北京东路269号12-122号商铺，建筑面积约256.17㎡，辅助用房33.89㎡，共计290.06㎡。第二条约定：租赁用途仅限于卫浴销售等相关业务，未经甲方同意不得改变经营用途。第三条约定：租赁期限自2016年6月1日始至2021年5月31日止，共计伍年零个月。甲方给予乙方2个月的免租期，届时无论乙方是否开始营业，甲方均自2016年6月1日起开始计取租赁费。第四条约定租赁费用前三年按照每年度150000元包定，第四年度按照每年165000元包定，第五年度按照每年181500元包定，租赁费共计人民币柒拾玖万陆仟伍佰元整（￥796500元）。每年6月1日前付清上半年租金，每年12月1日前付清下半年租金。乙方经营期间发生的水、电、暖、通讯、空调、排污、税费、物业费等一切费用均由乙方自行承担，由乙方另行向收费部门缴纳。双方交接场地的同时，乙方向甲方缴纳人民币伍仟元（￥5000元）作为履约保证金，租赁期满，乙方按本合同约定履约，无违约行为，甲方于合同终止后5日内将履约保证金无息返还给乙方。第六条约定：因一方违约给对方造成损失的，由违约方负责据实赔偿，并按年度现行的固定租赁费数额支付违约金。原告在合同下方甲方处签字。被告在合同下方乙方处签字。合同签订后，原告按合同约定将涉案房屋交付给被告使用，被告支付原告5000元作为履约保证金。因被告欠缴涉案房屋2018年1月1日至2020年10月1日的物业服务费，原告于2020年11月27日向中启盛建青岛物业有限公司缴纳上述时间段物业费19161.5元。庭审中，原被告确认被告欠缴原告2020年6月、7月、8月、9月房租。被告主张于2020年10月2日便已搬离涉案房屋并将钥匙交还给介绍人姜见平，原告确认原被告双方合同的签订过程由姜见平从中协调，并于2020年10月4日从姜见平房屋的租户手中取走涉案房屋钥匙。原告于2020年10月8日与他人签订房屋租赁合同将涉案房屋租赁给他人并给予他人两个月免租期，即自2020年12月8日起计收租金。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原被告双方租赁合同何时解除；二、原告是否有权要求被告支付自2020年6月1日至2020年11月2日的租金76578.04元；三、原告主张的违约金应如何调整。对于第一个问题，被告于2020年10月2日腾出涉案房屋并将房屋钥匙交到双方介绍人姜见平店中，原告于2020年11月27日缴纳涉案房屋2018年1月1日至2020年10月1日的物业费并于2020年10月4日取走涉案房屋钥匙，故原告对于被告于2020年10月2日腾出房屋并交还钥匙应系知情，本院依法认定原被告之间房屋租赁合同于2020年10月2日解除；对于第二个问题，原被告双方租赁合同于2020年10月2日解除，被告应支付原告2020年6月、7月、8月、9月四个月房屋租金60500元（181500元÷12个月×4个月），原告要求被告支付租金至2020年11月2日无法律依据，本院不予支持；对于第三个问题，原被告双方约定因一方违约给对方造成损失的，由违约方负责据实赔偿，并按当年度现行的固定租赁费数额支付违约金。因被告欠付租金，原告要求被告支付违约金18150元，被告主张该违约金过高，因原告损失为被告欠付2020年6月至2020年9月租金的利息损失，被告应于2020年6月1日前支付该租金，故对原告主张的违约金本院酌定调整为2019元(自2020年6月1日起至2021年2月1日止以60500元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的1.3倍计算的利息)。因被告向原告缴纳履约保证金5000元，应从被告应支付原告总额中予以扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告郭宗贤与被告朱伟签订《经营场所租赁合同》于2020年10月2日解除；二、被告朱伟于本判决生效后十日内支付原告郭宗贤人民币76680.5元（房屋租金60500元、物业费19161.5元、违约金2019元，共计81680.5元，扣除原告郭宗贤已收保证金5000元，剩余76680.5元）；三、驳回原告郭宗贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2578元，减半收取1289元，财产保全费1020元，合计2309元，由被告朱伟负担1879元，原告郭宗贤负担430元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  徐聚华二〇二一年一月二十七日书记员  杨玉妮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。