江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终7626号上诉人（原审被告）：刘运举，男，1960年3月21日生，汉族，住沛县新城嘉苑**。委托诉讼代理人：魏德顺，江苏竞自由律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甄利卿，男，1966年4月2日生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：魏伟，江苏金维律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢文强，江苏金维律师事务所律师。上诉人刘运举因与被上诉人甄利卿房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2020）苏0322民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘运举及其委托诉讼代理人魏德顺，被上诉人甄利卿的委托诉讼代理人魏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘运举上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人原审请求。上诉理由如下：一、一审判决本院认为第5页第1段属于认定事实错误。1、上诉人对秦加忠、秦秀玲的债权在秦加忠、秦秀玲向上诉人第一次承诺时已经到期，根据最高人民法院指导案例第72号判决理由，能够证明上诉人与被上诉人之间已经就涉案房屋抵债达成协议。2、秦加忠、秦秀玲已经将涉案房屋交付给了上诉人，这证明上诉人对涉案房屋具有处置权。二、被上诉人不能取得所有权，属于被上诉人自愿承担的法律后果。被上诉人明知买卖涉案房屋时上诉人没有取得房屋的产权登记而同意购买并签订合同，根据合同法第151条规定，被上诉人应当自己承担不能过户的法律风险。三、一审判决解除合同于法无据。上诉人已经将涉案房屋交付被上诉人使用多年，被上诉人也将涉案房屋价款给付上诉人多年，双方义务己经履行完毕。四、原审判决程序违法，应依法发回重审或查清事实后予以改判。1、上诉人在原审中提供的中华人民共和国最高人民法院指导案例第72号案件中的事实与理由和上诉人在本案中主张的以物抵债的事实与理由完全相同；中华人民共和国最高人民法院(2019)最高法民再311号民事判决书也作了相同的论述。2、根据江苏省高级人民法院关于建立类案强制检索报告制度的规定(试行)第四条第三项、第五条第二项、最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》第三条第四项第一款内容规定，最高人民法院的上述案件应当在本案中参照适用。一审没有参照上述最高人民法院的案例，没有说明不予参照的理由，属于程序违法。综上所述，上诉人提出以上上诉请求，请予以支持。甄利卿辩称，原审法院判决正确，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求。根据民法典第595条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权与买受人、买受人支付价款的合同。民法典第597条规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同，并请求出卖人承担违约责任。具体到本案，上诉人一直主张上诉人与秦加忠、秦秀玲在涉案房屋上达成了以物抵债协议，但沛县人民法院（2015）沛执字第2457号执行裁定文书中，秦加忠、秦秀玲就涉案房屋已经明确充抵给了案外人吕康军。上诉人与秦加忠、秦秀玲之间实际上是民间借贷关系。根据民法典第209条规定，不动产物权的设立、变更转让消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生法律效力，因此在秦加忠、秦秀玲没有给上诉人刘运举办理房屋过户登记前，刘运举就没有取得房屋所有权，涉案房屋仍然属于秦加忠、秦秀玲所有，涉案房屋现已因秦加忠、秦秀玲与吕康军民间借贷纠纷案件，被沛县人民法院强制执行，且已进入评估阶段。上诉人刘运举与秦加忠、秦秀玲之间以物抵债行为，刘运举可以另案对秦加忠、秦秀玲主张权利，而不是在本案中推卸责任。在本案二审期间，上诉人仍没有对涉案房屋取得所有权，被上诉人甄利卿有权根据民法典595条、597条规定要求解除合同，返还购房款。甄利卿向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法解除甄利卿、刘运举之间的房屋买卖合同；2.判令刘运举返还甄利卿购房款23.5万元，经济损失6.5万元，共计30万元；3.诉讼费由刘运举承担。一审法院查明：一、2015年6月26日，刘运举作为甲方，甄利卿作为乙方，沛县大屯矿区独秀房屋中介服务部作为中介方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将大屯煤电公司十一村十室住房出售给乙方；房主姓名，秦加忠身份证号：，房屋建筑面积为61平方米；出售价格235000元；该房屋定于2015年6月31日之前交房；双方还对其他权利义务进行了约定。同日，甄利卿向刘运举交付购房款235000元，刘运举出具收据一份，载明“今收到甄利卿购房款全额贰拾叁万伍仟元整￥235000-（十一村15#202室）”。二、吕康军与徐先晴、沛县华昇环保节能燃气公司民间借贷纠纷一案，法院于2015年8月5日作出（2015）沛大民初字第0829号民事调解书。该调解书生效后，因沛县华昇环保节能燃气公司、徐先晴未履行调解书确定的义务，吕康军向法院申请执行，法院于2015年8月17日立案执行。在该案执行过程中，秦加忠、秦秀玲自愿以两人所有的涉案房产提供担保。法院于2016年9月1日作出（2015）沛执字第2457-1号执行裁定书，裁定：查封案外人秦加忠、秦秀玲两人所有的位于沛县煤电公司腾飞新村15号楼202室房产一处，查封期限三年。该裁定及协助执行通知书于2016年9月2日送达江苏金屯房地产开发有限公司。案外人甄利卿提出异议后，法院于2018年9月12日作出（2018）苏0322执异77号执行裁定书，驳回甄利卿的异议申请。甄利卿于2018年9月29日向沛县人民法院起诉，要求判决确认沛县大屯煤电公司腾飞新村15号楼1单元202室房屋归甄利卿所有；判决停止对甄利卿购买的位于沛县大屯煤电公司腾飞新村15号楼1单元202室的强制执行。沛县人民法院审理后作出（2018）号苏03**民初5686号民事判决书，判决驳回甄利卿甄利卿的诉讼请求。后甄利卿上诉，徐州市中级人民法院作出（2019）苏03民终5282号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。三、案涉房产位于大屯煤电公司十一村15号楼一单元202室，登记的房屋所有权人为秦加忠。秦加忠、秦秀玲于2013年6月8日与吕康军签订《房产买卖合同》，约定秦加忠、秦秀玲将案涉房屋出售给吕康军。秦加忠于2013年11月13日与刘运举签订《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售给刘运举。2014年8月5日，案外人秦加忠、秦秀玲出具承诺，内容为：“2014.9.30之前我把欠刘运举的借款一次还清，如到期不还，我自愿将11村15#楼202室所押住房交付给刘运举处理，偿还借款……”。2014年10月31日，案外人秦加忠、秦秀玲再次出具承诺，内容为：“关于欠刘运举款的事，定期限为2014年11月6号还款，否则把11村15#202室钥匙交出，把房子里德东西搬出，作为抵账”。2015年2月27日，案外人秦加忠、秦秀玲出具证明，内容为：“至2015年3月10日止，共欠刘运举人民币现金贰拾壹万肆仟元整”。一审法院认为：甄利卿与刘运举签订的《房屋买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定,属有效合同。甄利卿依约向刘运举支付购房款235000元,刘运举交付涉案房屋,但因案外人秦加忠、秦秀玲的其他经济纠纷致使涉案房屋被法院依法查封,且法院已经驳回甄利卿的执行异议。现甄利卿、刘运举签订的《房屋买卖合同》无法继续履行,甄利卿的合同目的不能实现,故对甄利卿要求解除与刘运举之间签订的《房屋买卖合同》，并要求刘运举返还购房款235000元的诉讼请求,法院予以支持。刘运举抗辩称，“原被告签订的房屋买卖合同已依约履行完毕”，但根据案外人秦加忠、秦秀玲2014年8月5日、2014年10月31日出具的承诺可以认定，刘运举与秦加忠之间系借贷关系，双方于2013年11月13日签订的《房屋买卖合同》，系为借款提供的担保。虽然案外人秦加忠、秦秀玲在2014年8月5日、2014年10月31日的承诺书中承诺限期还款，逾期不还清用案涉房屋抵账，但刘运举未提供其与秦加忠、秦秀玲在借款逾期后以房抵债的协议，不能证明刘运举已取得涉案房屋的所有权，故对刘运举抗辩已完全履行甄利卿、刘运举之间的买卖合同的意见，法院不予支持。甄利卿主张其购买涉案房屋后，对房屋进行了装修，要求刘运举赔偿因房屋装修产生的65000元,但甄利卿提供的证据不足以证实其对房屋进行了装修及产生的装修费用，虽然甄利卿申请对装修进行鉴定，但在甄利卿取得案涉房屋时，房屋即存在装修，对于甄利卿主张的装修范围亦不能确定，故对甄利卿要求刘运举赔偿房屋装修损失的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条规定，判决如下：一、解除甄利卿与刘运举于2015年6月26日签订的《房屋买卖合同》；二、刘运举于本判决生效后十日内返还甄利卿购房款235000元；三、驳回甄利卿的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由甄利卿负担975元，由刘运举负担4825元（于本判决生效后十日内付清）。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：1、一审是否存在程序违法的情形。2、涉案合同是否应当依法解除，上诉人应否向被上诉人返还涉案购房款。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：第一、关于一审是否存在程序违法情形的问题。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十五条规定，下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的。上诉人主张一审程序违法，但是并未举证证明一审程序存在以上法律规定的程序违法情形，故一审程序并不存在法律规定违法的情形。至于上诉人提到的没有参照最高人民法院案例没有说明不予参照的理由，属于程序违法问题，上诉人该主张不成立，首先，目前没有法律规定，上诉人主张的情形属于程序违法；其次，上诉人提到的案例与本案并无较强关联性，故一审法院未作说明，亦无不当。第二、关于涉案合同是否应当依法解除，上诉人应否向被上诉人返还涉案购房款的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规强制性效力性规定,属有效合同。被上诉人依约向上诉人支付购房款235000元,刘运举交付涉案房屋,但因案外人秦加忠、秦秀玲的其他经济纠纷致使涉案房屋被法院依法查封,对此，被上诉人提出了异议，但法院已经驳回甄利卿的执行异议，导致被上诉人并无其他途径对其权利进行救济，导致上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无法继续履行,被上诉人的合同目的不能实现,故一审法院对被上诉人要求解除与上诉人之间签订的《房屋买卖合同》，并要求上诉人刘运举返还购房款235000元的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘运举的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4825元，由刘运举负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  胡元静审判员  张 伟二〇二一年一月二十九日书记员  陆滢冰