江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4345号上诉人（原审被告）：刘某，女，1952年11月8日出生，××族，住南通市崇川区。上诉人（原审被告）：陆某庚，女，1982年2月1日出生，××族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：朱某（系陆某庚丈夫），住南通市崇川区。两上诉人共同委托诉讼代理人：于光辉，江苏瑞慈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆某戊，女，1952年11月21日出生，××族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：张娟，江苏通南律师事务所律师。上诉人刘某、陆某庚因与被上诉人陆某戊物权确认纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初5986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘某、陆某庚上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.根据建材购买备忘录、证人证言以及权属登记情况，可认定案涉房屋系陆某丁建造，一审认定陆某戊系房屋实际建造人错误。2.关于陆某丁出卖房屋，刘某事先既不知情，事后又未追认，且无从提出异议，该财产处分行为超出一般家事代理权限，损害了刘某的合法权益，有转移夫妻共同财产之嫌。3.协议约定房屋价值两万元但以一万元低价出售显失公平，且被上诉人未举证证明其已给付相应价款。4.本案系继承纠纷，一审按物权确认纠纷审理错误。陆某戊辩称，1.根据发票、收据及证人证言，可证明其系房屋实际建造人；2.案涉协议合法有效，结合一审录音可证明其已经履行价款给付义务，并未损害上诉人的利益。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陆某戊向一审法院起诉请求：1.依法判决崇川区任港街道（原任港乡）南通港村八组93号面积为78平方米房屋归其所有；2.诉讼费由刘某、陆某庚承担。一审法院认定事实：陆某甲与陆某乙系夫妻关系，育有陆某丙、陆某丁、陆某戊、陆某己四子女。刘某系陆某丁的妻子，陆某庚系陆某丁的女儿。陆某甲于1995年1月13日死亡，陆某乙于2018年2月13日死亡。陆某丁于2010年4月19日死亡。90年代初，陆某乙因房屋破旧，向南通市任港乡村民委员会申请在××村××组原有4间房屋的宅基地上翻建房屋，该宅基地常住人口包括陆某乙、陆某丁、刘某、陆某庚四人。1992年3月16日，乡建设管理部门同意了陆某乙的翻建申请，1992年3月17日，南通市崇川区任港乡人民政府同意了土地管理所审批意见。1993年1月12日，南通市规划局许可申请人陆某乙在原宅基地内建筑面积78平方米的范围内建造两层楼高的民房。之后，陆某戊在任港乡××村案涉地块上翻建了房屋。1993年6月27日，甲方陆某丁与乙方陆某戊，在陆某己、毛某、徐某的见证下，签订协议书一份，约定：一、甲方现有私房四间，位于任港乡××村，价值贰万元，签于乙方是甲方的同胞兄妹，甲方愿意以壹万元低价出售给乙方。二、乙方于一九九三年六月二十七日已一次性将壹万元付给甲方，今后双方在房子产权不再产生任何意见。此协议一式二份，甲乙双方各执一份。此协议自签字之日起生效，今后双方不再异议。1996年，陆某丁作为土地使用者，办理了××村××组04××57地号的建设用地使用证。签订房屋买卖协议时陆某戊为南通市崇川区任港乡××村××组集体经济组织成员。因刘某、陆某庚质证对该协议书上陆某丁签名的真实性有异议，并申请对协议书上甲方“陆某丁”的真实性进行鉴定，经法院委托，无锡江南司法鉴定所于2020年6月23日出具锡江南司鉴所[2020]文鉴字第7号司法鉴定意见书，鉴定意见为：上述检材上签名“陆某丁”笔迹与陆某丁笔迹样本是同一人所写。庭审中，陆某戊申请证人陆某己到庭作证，证明陆某戊提交的协议书的真实性，并证明案涉宅基地上的房屋为陆某戊翻建，房屋建好了在证人等人的见证下签订了协议书。刘某、陆某庚认为证人与双方当事人均有利害关系，且陈述不符合事实。根据鉴定意见书及证人陆某己的证言，法院对1993年6月27日协议书及证人陆某己的真实性予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，但违反法律、行政法规强制性规定的除外。本案中，陆某戊与陆某丁所签协议是双方当事人的真实意思表示，如果没有违反法律的禁止性规定，应当合法有效。在该协议书签订之前，陆某戊在宅基地上已经翻建了房屋，陆某戊与陆某丁签订的协议形式上是关于四间房屋的买卖，实际上双方是以房屋买卖的形式转让了宅基地使用权及该宅基地上建造的房屋。农村房屋的宅基地属于集体经济组织所有，买卖宅基地将会损害集体经济组织的利益，原则上应当认为无效。但买卖双方属于同一集体组织成员的，买卖不违反《中华人民共和国土地管理法》中宅基地由农民集体所有的规定，买卖协议应当认定有效。本案中陆某戊属于案涉房屋所在地经济组织成员，因此该协议未违反法律的禁止性规定。关于该协议是否损害了刘某、陆某庚的合法权益问题。陆某丁与刘某系夫妻关系，在现实生活中存在由夫妻一方代表家庭对外发生民事法律关系的情况，而且刘某在陆某丁转让宅基地后并没有提出异议，应当视为认可了陆某丁的转让行为。陆某庚当时尚未成年，陆某丁作为其法定监护人有权代表陆某庚实施民事法律行为。且陆某戊实际上已经取得了宅基地使用权，并在宅基地上建造了房屋，协议已经实际履行，对于刘某、陆某庚的抗辩，法院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生法律效力。案涉房屋的实际建造人为陆某戊，而且该房屋已经办理了合法的审批手续，属于合法建筑物。因此，案涉房屋的所有权应当归陆某戊所有。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，判决：位于南通市崇川区任港街道（原任港乡）××村××组××号占地面积为78平方米的房屋归陆某戊所有。案件受理费11600元，由刘某、陆某庚负担。二审中，刘某、陆某庚向法院提交以下证据：1.协议书照片打印件（内容相同、字迹不同于一审举证版本），并申请证人陆某辛出庭作证，以证明案涉协议书并非由甲乙双方各执一份，而系由陆某戊单独持有两份，即陆某丁与陆某戊并未就房屋买卖达成一致意见，刘某对此并不知情；2.申请证人张某出庭作证，以证明陆某丁曾向单位购买建材建造案涉房屋。陆某戊质证认为，1.对被上诉人提供的协议书真实性不予认可，陆某辛证言不能证明协议书系由其单独持有，且即便如此亦不能推翻协议的有效性，其已经按协议履行获得房屋所有权；2.陆某丁确为建房购买部分建材，但其已支付相应价款，对上述证据均不予认可。本院经审核认为，刘某、陆某庚所举证据不能达到其证明案涉协议无效及房屋系由陆某丁建造的证明目的，对上述证据均不予认可。陆某戊向法院提交以下证据：1.结算清单，以证明其与陆某丁已就建材款项结算完毕；2.申请证人毛某、尹某、卫某出庭作证，以证明案涉房屋从建材购买、瓦工介绍到实际施工均系其夫妇建造完成。刘某、陆某庚质证认为，1.对证据一的真实性予以认可，但不能证明双方已经结算；2.对证人证言的真实性不予认可，且不能证明房屋系陆某戊建造，对上述证据均不予认可。本院经审核认为，对于上述证据的有关认定将在下文予以阐述。经审理，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，陆某戊与陆某丁系同一集体组织成员，双方签订协议书就买卖房屋作出约定，不违反法律法规强制性规定，协议合法有效。根据地随房走的原则，陆某戊在协议履行后有权获得宅基地使用权。经司法鉴定，该协议确系陆某丁本人签名，且协议内容明确陆某戊已向陆某丁支付房屋价款，协议签订时亦邀请亲友见证，应当认定陆某戊的价款给付义务已经履行完毕。根据陆某戊提供的建材购买票据以及证人证言，已经形成盖然性较高的证据链，可以证明案涉房屋系由陆某戊建造，本院对相关证据予以认可。从陆某戊出资翻建房屋，到陆某丁与陆某戊签订协议将房屋出售给陆某戊的过程看，双方对房屋归属经过协商达成一致，一审认定案涉房屋所有权人系陆某戊，并无不当。至于刘某、陆某庚上诉主张陆某丁超出家事代理权限，损害其合法权益，结合陆某戊在宅基地建房的事实，对刘某、陆某庚主张并不知情的有关抗辩不予采信。至于刘某、陆某庚上诉主张协议显失公平，协议系陆某丁、陆某戊基于双方真实意思表示所缔结，且双方已经履行完毕，对其该上诉主张不予支持。至于本案案由，双方当事人诉辩主张均系有关案涉房屋所有权人确认，一审据此按物权确认纠纷审理，亦无不当。综上所述，刘某、陆某庚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11600元，由上诉人刘某、陆某庚负担。本判决为终审判决。审判长 曹 璐审判员 陆海滨审判员 高 雁二〇二一年一月二十五日书记员 周伟伟