北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终931号上诉人（原审原告）：朱海平，男，1987年9月24日出生，汉族，中粮集团有限公司法务，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京金诺威物业管理有限公司，住所地北京市西城区白广路****楼**。法定代表人：宋军，该公司总经理。委托诉讼代理人：阎如玉，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京金诺威物业管理有限公司白广路分公司，，住所地：北京市西城区白广路****楼**负责人：冯富善，该公司经理。委托诉讼代理人：阎如玉，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。上诉人朱海平因与被上诉人北京金诺威物业管理有限公司（以下简称金诺威物业公司）、北京金诺威物业管理有限公司白广路分公司（以下简称金诺威物业公司白广路分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初26137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人朱海平，被上诉人金诺威物业公司及被上诉人金诺威物业公司白广路分公司之共同委托诉讼代理人阎如玉，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱海平上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司赔偿我经济损失296.16元（296.16元系新物业公司与原物业公司物业费收费的差额）或者发回重审；3.本案一、二审诉讼费全部由金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司承担。事实和理由：金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司违反契约精神不履行合同义务，擅自退出小区物业经营，且未告知业主，给我造成损失，包括预期利益的损失、可获得利益损失等，上述损失法院应予支持。我与北京天岳恒房屋经营管理有限公司紫玉分公司于2020年1月1日已形成了事实上的物业服务关系，我已向其支付了物业服务费。金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司共同辩称，同意一审判决，不同意朱海平的上诉请求。1.一审判决认定我方违约，我方是不认可的。我方自2002年成立以来，主要是服务于北京钢铁设计总院下属宿舍，是受上级业主的安排才退出涉案小区物业服务的。我方已完成了物业交接，并没有过错。2.朱海平的上诉请求不成立，新的物业公司提供更好的物业服务，收费更高是应当的，新旧物业费差额不能算作业主损失。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。朱海平向一审法院起诉请求：1.判令金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司退还我2020年1月1日至2021年2月28日期间的物业费423.50元及2020年3月1日至2023年2月28日期间的垃圾清运费180元；2.判令金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司赔偿我经济损失296.16元；3.本案诉讼费用由金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司承担。一审法院认定事实：2018年3月10日，朱海平及案外人王帅作为委托方（甲方），金诺威公司白广路分公司作为受托方（乙方），签订《住宅物业管理委托合同》，双方约定：房屋坐落于北京市大兴区黄村镇黄村西里63号楼5门202单元，建筑面积54.93平方米，合同期限为2018年3月1日起至2019年2月28日止，本合同有效期满30天内，若甲乙双方对本合同中的各项条款没有异议，同时没有提出终止本合同的书面要求，则本合同有效期自动续展到2019年3月1日起至2021年2月28日，并以此类推。甲方按照每月每建筑平方米0.55元向乙方交纳物业管理费，甲方应交纳物业费合计263元/年。上述合同签订后，朱海平向金诺威物业公司白广路分公司交纳了2018年3月1日至2021年2月28日期间的物业费1089元、2018年至2022年的楼道卫生垃圾清运费300元。2019年11月25日，北京钢铁设计研究总院有限公司资产管理部向金诺威物业公司发出告知函：“根据国务院《加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案》（国发[2016]19号），以及国务院国资委、财政部《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》（国办发[2016]45号）相关要求，我公司将于2020年1月1日起，将白广路4、6号、车站西街2号楼、车站西街6号楼、八角中里11号楼、富强西里36、38、40、42、44号楼，、清源西里15号楼及黄村西里63号楼职工家属区委托给北京天岳恒房屋经营管理有限公司提供物业管理服务费。请贵公司收到本告知函后，整理上述管理区域的全部档案资料，于2019年12月31日前与北京天岳恒房屋经营管理有限公司完成相关交接工作，与相关维保单位积极沟通，配合完成设备设施的交接工作，办公用房的交接工作，以及妥善处理好已向居民收取的物业费等各项费用的划分及交接。”此后，金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司于2019年12月底退出了涉案小区的物业管理工作。现朱海平以金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司单方解除合同构成违约为由，诉至法院，要求金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司退还剩余物业费、卫生费并赔偿其损失。经询问，双方当事人均认可涉案物业合同已经解除，金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司亦同意退还朱海平剩余物业费和卫生费。针对损失，朱海平提交了北京天岳恒房屋经营管理有限公司紫玉分公司向朱海平送达的交纳2020年物业费的账单通知，该通知显示涉案房屋在2020年1月1日至2020年12月31日期间应交物业费659.16元，朱海平主张该物业费与金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司收取物业费之间的差额即为其经济损失。朱海平认可其并未向北京天岳恒房屋经营管理有限公司紫玉分公司交纳上述物业费用。一审法院认为,依法成立的合同受法律保护。双方签订的《住宅物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案合同履行过程中，金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司于2019年12月底退出了涉案房屋所在小区的物业管理工作，双方当事人对物业服务合同已经解除的事实均认可，现朱海平要求金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司退还剩余物业费、卫生费，金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司亦同意退还，法院不持异议。关于朱海平要求金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司赔偿损失的问题，双方签订涉案合同时，国务院《加快剥离国有企业办社会职能和解决历史遗留问题工作方案》以及国务院国资委、财政部《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作的指导意见》已经出台，金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司应当预见到其与朱海平订立合同是否能够完全履行的后果，因此，金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司退出涉案小区的管理不属于不可抗力，金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司提前与朱海平解除合同构成违约，但因朱海平未提交证据证明因合同解除给其造成实际损失，法院对朱海平要求金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司赔偿损失的请求不予支持。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，北京金诺威物业管理有限公司、北京金诺威物业管理有限公司白广路分公司退还朱海平物业费423.50元、卫生费180元；二、驳回朱海平其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，朱海平提交新证据1份：北京天岳恒房屋经营管理有限公司向朱海平出具的企业管理费+物业费659.16元的北京增值税普通发票1张，证明目的为其已经向新的物业公司交纳了2020年度物业费，该数额和原来物业费的差额即为其主张的损失。金诺威物业公司及金诺威物业公司白广路分公司对新证据的真实性认可，证明目的不认可，认为新物业公司提供更好的物业服务收费高是应当的，业主并未因此产生损失。双方对一审判决认定的其他事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，金诺威公司白广路分公司原为涉案小区的物业服务企业，并与朱海平、王帅签有《住宅物业管理委托合同》，亦实际提供物业服务至2019年12月底，后因政策性原因及大产权方的通知撤出了涉案小区，终止了与该小区业主的物业服务关系。金诺威公司白广路分公司提前终止物业服务合同的行为并非其单方意愿，而是大产权方提出了解约，由于物业服务的公共服务性质，本案业主与金诺威公司白广路分公司之间的合同也随之终止，现金诺威公司白广路分公司已与新的物业服务企业完成了交接，金诺威公司白广路分公司作为物业服务企业并无明显过错。朱海平要求退还预交的2020年1月1日之后的物业服务423.5元及卫生费180元，金诺威公司、金诺威公司白广路分公司明确表示同意退还，本院对此不持异议。关于朱海平要求金诺威公司、金诺威公司白广路分公司赔偿新旧物业费的差额296.16元，因新旧物业企业的服务水平存在差异，物业费差额难以认定为朱海平的实际损失，且金诺威公司、金诺威公司白广路分公司在撤场过程中亦无明显过错，故本院对朱海平要求赔偿上述损失的请求不予支持。综上所述，朱海平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱海平负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  曹 雪二〇二一年一月二十八日法官助理  张增彬书 记 员  胡翔宇