安徽省安庆市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）皖08民终331号 上诉人（原审被告）：岳西县慧欣房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县白帽镇白帽村油坊组。 法定代表人：刘伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪良宽，安徽方鲁生律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐某2，男，1972年10月2日出生，汉族，住安徽省岳西县。 被上诉人（原审原告）：徐某1，男，2005年1月13日出生，汉族，住安徽省岳西县。 法定代理人：徐某2，系徐某1父亲。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：汪忠流，安徽中辉律师事务所律师。 上诉人岳西县慧欣房地产开发有限公司（以下简称慧欣公司）因与被上诉人徐某2、徐某1房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初2957号民事判决，向本院提起上诉人。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭。经阅卷，询问当事人，听取代理人意见，认为事实清楚，且各方当事人均未提出新的事实、证据，决定不开庭审理。本案现已审理完毕。 慧欣公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审将本案定性为房屋买卖合同纠纷，属案由认定错误。从慧欣公司与徐某1签订的《土地使用权转让及合作建房协议》可以看出，双方仅就土地使用权转让及合作自建私房达成协议，并没有任何房屋买卖的意思表示。2.原判认定徐某2具有原告资格错误。案涉建房协议系慧欣公司与徐某1签订，因徐某1当时未满十五周岁，其父亲作为法定代理人在协议上签字。本案只有徐某1是合同当事人，具有原告主体资格，徐某2不是案涉合同的当事人，不能作为原告参加诉讼。3.慧欣公司不负有向徐某1交付房屋并办理房产证的义务。建房协议签订后，徐某1母亲王金云向慧欣公司支付了20万元土地使用权转让费，但并未支付合作建房资金。因情况发生重大变化，致使合同无法履行。故慧欣公司不负有向徐某1交付房屋并办理房产证的义务。 徐某2、徐某1共同辩称，1.双方达成的合同对房屋的位置、面积、楼层等均作出明确约定，该份合同具有合作建房和商品房买卖合同的双重属性，在慧欣公司取得商品房预售许可时，商品房买卖合同条件成立并生效，故原审对本案的案由定性正确。2.原判认定徐某2具有原告资格是正确的。3.双方的商品房买卖合同成立并生效，慧欣公司具有交房义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。 徐某2、徐某1向一审法院共同起诉请求：1.判令慧欣公司向徐某2、徐某1交付房屋（第一次开庭当庭明确：是2号楼第一层由西向东第四间到第五间两间门面房，就是图纸标的121、120、109、108四间；二层是由西向东第4到第9间，就是图纸104至109116至121所对应的两套房屋），并协助原告办理土地使用权证、不动产权证办证和过户手续；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年2月1日，经人介绍，徐某2通过电话与慧欣公司法定代表人刘伟口头初步达成了转让土地使用权、合作建房的意向性协议内容；后根据刘伟的指示，由徐某2的妻子王金云先后通过银行分四次向刘伟银行账户共汇款20万元，慧欣公司出具收条，收条载明：“收条今收到徐某2交来地皮款贰拾万元整（200000.00元）收款人：刘伟2019年2月2日”，慧欣公司在收款人处加盖公章。2019年2月21日，徐某2代其子徐某1与慧欣公司签订了《土地使用权转让及合作建房协议》，该协议约定：“甲方：刘伟乙方：徐某1为合理利用土地资源，甲方拟将位于的国有土地使用权转让给乙方，经甲乙双方协商，达成如下协议：一、地块概况甲方转让给乙方使用的地块东西长15米，南北宽7.6米，面积为114平方米。【以实际为准】……三、土地使用费自本协议签订之日起，乙方一次性支付甲方年土地使用费总计元整（200000.00元）。……六、本协议一式两份，甲方、乙方各执一份，自双方盖章签字之日起生效；本协议如有未尽事宜，经双方协商一致，可另行达成书面协议作为本协议的组成部分，与本协议具有同等效力。附：地块情况明细表：1.由图纸西东Ｊ10往Ｊ9位置算第4间-第5间（约25.8米-33.4米位置），或者第8间-第9间.南北由Ｊ10-Ｊ1共15米。2.乙方取得地皮后由甲方统一规划，施工按实际面积每平方700元支付。乙方室内所有墙体不用封墙，乙方将扣除实际费用。3.如甲方仅过户土地证乙方不用承担费用，如乙方办理房产证费用由乙方承担。4.乙方住房定为由西向东二楼第四-第九间2019年2月21日”。慧欣公司在该协议后甲方处盖章，刘伟在该协议后法定代表人处签名，徐某2代徐某1在该协议乙方处签名。徐某1、徐某2提交的2019年3月23日刘伟与徐某2的微信聊天记录载明：“刘伟：今天开工了。徐某2：好！刘伟：二楼和4-5安排给你，做了好多工作。徐某2：谢谢支持。”另查，慧欣公司为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为刘伟，成立日期为2018年7月3日，住所为岳西县白帽镇白帽村油坊组，经营范围：房地产开发、销售……。慧欣公司于2019年6月6日在岳西县2019年第一批国有建设用地使用权拍卖会上以220万元竞拍到位于.80平方米的商住用地，规划指标：容积率≤2.0，建筑密度≤35%，绿地率≥25%，建筑限高22米，出让年限商业40年、住宅70年。慧欣公司于2019年11月4日将公司开发的“岳西县白帽镇星河岸房地产开发项目”在岳西县发展改革委员会进行备案，建设内容及规模：项目规划用地面积3634.80平方米，总建筑面积7224.84平方米，其中：住宅面积5952.9平方米，车库面积1141.26平方米，物业用房、社区用房、门卫室等面积130.68平方米，配套建设道路、给排水、电力等相关附属设施。岳西县自然资源和规划局于2019年11月12日、2020年1月13日分别向慧欣公司开发的“岳西县白帽镇星河岸房地产开发项目”颁发了地字第340828201900029号《中华人民共和国建设用地规划许可证》和编号为340828202000002号《中华人民共和国建设工程规划许可证》。岳西县住房和城乡建设局于2020年4月2日向慧欣公司开发的“岳西县白帽镇星河岸房地产开发项目（星河岸1＃、2＃住宅楼）”颁发了编号为3408281912050006-ＳＸ-001号《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。岳西县自然资源和规划局于2020年4月6日向慧欣公司颁发了“皖（2020）岳西县不动产权第0000551号”不动产权证，该证载明：权利人为岳西县慧欣房地产开发有限公司，共有情况为单独所有，坐落为岳西县，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为城镇住宅用地、其他商服用地，面积3634.80ｍ2。岳西县住房和城乡建设局于2020年8月14日向慧欣公司颁发了“岳房商预字第××号《商品房预售许可证》”，该证载明：售房单位：岳西县慧欣房地产开发有限公司，项目名称：星河岸小区1＃、2＃楼，项目地址：，房屋用途：住宅、商业服务、车库等。再查，经双方在庭审中核对，《土地使用权转让及合作建房协议》中所载的：“地块情况明细表：1.由图纸西东Ｊ10往Ｊ9位置算第4间-第5间（约25.8米-33.4米位置）……”中的第4间-第5间地块对应的就是现有图纸中“星河岸2＃楼”一层中标注的121、109、120、108位置；该协议中所载的“乙方住房定为由西向东二楼第四-第九间”对应的就是现在“星河岸2＃楼”房号为202、203号两套房。截止本案法庭辩论终结前，慧欣公司开发的“岳西县白帽镇星河岸房地产开发项目”尚未完全竣工验收。徐某1系徐某2之子，签订案涉协议时，徐某1未满十八周岁，在福建经贸学校就读职业高中，其对其父徐某2为其购房表示同意。在第二次庭审中，原告方向一审法院申请将诉讼请求变更为：1.判决确认原、被告2019年2月21日所签土地使用权转让及合作建房协议（实为商品房预售合同）合法有效；2.判决被告在一楼108、109、120、121四间商铺（实为二间，每间长9.8，宽3.8米）和二楼202、203二套房屋（每套建筑面积124.78平方米）竣工后三日内向原告交付房屋，并协助原告办理不动产权证的办证和过户手续；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有：1.徐某2作为原告的主体资格是否适格。2.关于对原告方第二次开庭时申请变更诉讼请求是否予以准许的问题。3.关于原告方请求慧欣公司向原告方交付房屋并协助办理权属登记等手续条件是否成就的问题。第一，关于徐某2作为原告的主体资格是否适格的问题。父母为子女购房,符合中国民风及惯例,法律对此并未禁止。但因本案徐某2代其子徐某1与慧欣公司签约之时徐某1尚未成年,涉及到对未成年人权益保障的问题,根据《中华人民共和国未成年人保护法》第五十条“公安机关、人民检察院、人民法院以及司法行政部门，应当依法履行职责，在司法活动中保护未成年人的合法权益。”的规定，一审法院对于作为未成年人购买人一方责任主体问题应依职权予以主动审查。本案房屋买卖合同系双务合同，徐某2代徐某1购买房屋时，不仅享受购房的相关权利，还要承担因购房需要支付房款等相关义务，对于徐某1一个尚未独立生活且没有经济能力、无相应的财产的未成年人来说，这无疑会导致徐某1有承担高额债务的可能，如让其承担高额债务显然侵害了未成年人徐某1的合法权益。《中华人民共和国民法通则》第十八条第三款规定:“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任;给被监护人造成财产损失的,应当赔偿损失。……”本案中,签约之时,徐某2作为其父亲、监护人在明知徐某1无履约能力的情况下仍然代为签约,基于监护人之应有职责,以及保护未成年人之权益出发,应推定其作出了履约担保的承诺,应与徐某1共同承担连带责任。同时根据《最高人民法院关于贯彻〈中华人民共和国民事通则〉若干问题的意见（试行）》第83条：“代理人和被代理人对已实施的民事行为负连带责任的，在民事诉讼中，可以列为共同诉讼人。”之规定，徐某2与合同相对人徐某1同列为原告符合法律规定。其次，徐某1对其父徐某2为其购房表示同意，即徐某2为其子徐某1购房的行为是在充分尊重被监护人的意愿之下所为，未违反监护职责。第二，关于对原告方第二次开庭时申请变更诉讼请求是否予以准许的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”由此可见,原告的诉讼请求应当固定,增加或变更诉讼请求,应在本案法庭辩论结束前提出。由于原告方在第一次庭审中未将其提交的证据电话通话录音光盘的内容整理成文字形式，一审法院就此通知原告方庭后整理交到法庭，第二次开庭主要也就是对光盘整理成文字的材料进行重新质证；且本案在第一次开庭时双方已充分发表辩论意见，故一审法院认为原告方在本案法庭辩论结束后再请求变更诉讼请求，不符合上述规定，法院不予以准许。第三，关于原告方请求慧欣公司向原告方交付房屋并协助办理权属登记等手续条件是否成就的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条虽规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，慧欣公司已于2020年4月6日取得案涉地块的不动产权证，已于2020年8月14日前取得商品房预售许可证。双方签订的案涉协议并不违反上述法律规定，应予认定有效。同时经审查，该协议内容也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形。故一审法院认为有双方当事人签字盖章的《土地使用权转让及合作建房协议》，系双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应恪守诚实信用原则依约履行。双方对房屋交付时间并未约定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，工程竣工验收合格是商品房交付的强制性法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件。经审查，目前本案诉争房屋尚未完成竣工验收，因此，有关房屋交付及权属登记等均应在诉争房屋竣工验收合格后予以解决，即原告方现要求慧欣公司完成交付房屋及进行权属登记的条件尚未成就，故法院对原告方的该项请求不予支持。案经多次调解不成，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国未成年人保护法》第五十条，《中华人民共和国民法总则》第三十五条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民法通则》第十八条第三款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第83条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，判决如下：驳回徐某1、徐某2的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由徐某1、徐某2负担。 双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦不申请复核。二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。 二审另查明，二审庭审中，双方当事人均认可案涉房屋尚未办理竣工验收。 本院认为，慧欣公司不服一审判决提起上诉，必须是该判决对慧欣公司存在不利。鉴于一审判决驳回原告徐某2、徐某1的诉讼请求，慧欣公司在一审的抗辩主张已获满足，慧欣公司不具备上诉利益，故对其上诉依法予以驳回。 据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、第一百七十四条规定，裁定如下： 驳回岳西县慧欣房地产开发有限公司的上诉。 二审案件受理费100元，退还上诉人岳西县慧欣房地产开发有限公司。 本裁定为终审裁定。 审判长  潘红 审判员  胡毅 审判员  殷平 二〇二一年一月二十五日 法官助理许德智 书记员李涵 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条第一款第三项裁定适用于下列范围： （三）驳回起诉； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。