贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2630号 上诉人（原审原告）：蒙焕梅，女，1988年10月13日出生，布依族，住。 上诉人（原审原告）：陈恩国，男，1979年3月21日出生，布依族，住，系蒙焕梅二审委托诉讼代理人。 被上诉人（原审被告）：贵州红华房地产开发有限公司，住所地贵州省。 法定代表人：杨践，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司，住所地贵州省。 负责人：杨嵋，该公司经理。 上诉人蒙焕梅、陈恩国与被上诉人贵州红华房地产开发有限公司（以下简称红华公司）、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司（以下简称红华都匀分公司）商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2020年6月16日作出（2020）黔2701民初2172号民事判决后，蒙焕梅、陈恩国不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 蒙焕梅、陈恩国上诉请求：1、撤销原判，依法改判或者将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费由当事人分担。 上诉理由：一、关于违约金计算标准问题。首先，双方在合同中约定的逾期交房及逾期交付转移登记文书的违约金只是万分之二（按日）计算，并不属于《合同法》第114条规定的约定的违约金过分高于造成的损失的情形，一审法院不应当对此予以下调；其次，一审判决将逾期交付转移登记文书万分之二的违约金直接下调到万分之零点五，下调幅度非常大，同样违反了《解释》关于约定的违约金过高造成的损失，可以予以适当减少的规定。二、一审判决违反当事人意思的自治原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条是关于违约金数额能否进行调整以及如何对违约金数额进行调整的规定，《解释》第17条是关于合同当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额的规定。当事人要求调整对此有约定，其内容体现了合同法关于违约金以补偿性为基础，以惩罚性为补充点。只要当事人此前对此有约定，只要不违反相关法律的规定，人民法院就应当根据当事人意思自治原则予以认可，即并非16条规定的损失计算，一定要参照第17条的规定执行；三、本案的《商品房买卖合同》是被上诉人自己提供的格式合同，该合同约定的违约金条款肯定是被上诉人的真实意思，上诉人仅是配合签字而已，所谓的违约金约定过高的不利结果，不应当由上诉人来承担。根据民法的诚实信用原则，被上诉人应当遵照其合同的约定履行合同义务，承担合同约定的违约责任；四、据上诉人了解，被上诉人在前期的工作中，120多户已按合同约定的万分之二进行计算，将合同项下约定的违约金如数兑现给其他业主，现一审判决却将约定逾期交房违约金下调到万分之一，甚至将逾期交付转移登记文书违约金直接下调到万分之零点五，上诉人不服。为此，上诉人特提起上诉，请求二审法院依法予以改判或将本案发回重审。 被上诉人红华公司、红华都匀分公司二审未向本院作出书面答辩。 原审原告蒙焕梅、陈恩国向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2017年7月14日至2018年6月30日止按日利率万分之二计算的逾期交房违约金共计25550元；2、判令被告支付原告自2018年9月30日起至2020年3月17日止按日利率万分之二计算的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金35070元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月3日，案外人陈恩慧于2016年5月3日、2016年5月18日分别向红华都匀分公司支付1万元，共计2万元。后案外人陈恩慧与陈恩国共同向红华都匀分公司提交《预定房更名申请》，其上载明：“原预定房人陈恩慧（身份证号5227011971××××××××），现签约人陈恩国（身份证号5227011979××××××××），经协商后，贵公司同意本人申请办理购房人变更购房人姓名事宜。”陈恩慧、陈恩国在前述申请上签名，红华都匀分公司在该申请批准人处盖印“贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司营销部”印章。2016年5月20日，蒙焕梅、陈恩国与红华都匀分公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：蒙焕梅、陈恩国向红华都匀分公司购买位于都匀市，建筑面积101.62平方米，套内建筑面积79.9平方米；合同第七条约定：按照套内面积计算，单价为4451.44元／平方米，该商品房总价款为355670元；合同第八条约定：蒙焕梅、陈恩国于合同签订之日向红华都匀分公司交付首期房款75670元，余款280000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7个工作日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并要求交清相关款项和费用；第十一条约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；第二十二条约定：……出卖人承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之3承担违约责任，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。该合同附件十二第四条约定：原合同第十一条所述的交付期限，是以买受人已按原合同及本协议的规定支付了全部应付款项，办理完成相关按揭（抵押）借款审批手续为前提，如买受人逾期支付应付款项或未按约定办理按揭相关手续，则出卖人交付商品房期限顺延，且出卖人无须承担交房责任。签订合同后，蒙焕梅、陈恩国于2018年3月2日向红华都匀分公司支付了购房款（按揭贷款）28万元，红华都匀分公司于2018年7月31日向蒙焕梅、陈恩国出具《贵州增值普通发票》一张，金额为355670元。另查明：案涉房产至今尚未取得初始登记。陈恩国系红华都匀分公司职工，蒙焕梅、陈恩国原系夫妻关系，现已登记离婚。蒙焕梅、陈恩国提交的《都匀市商品房预售合同备案登记表》（盖印红华都匀分公司公章）载明：案涉商品房购买人及共同人分别为陈恩国、蒙焕梅，签约日期为2016年5月20日。庭审中，蒙焕梅、陈恩国自认于2018年6月30日实际收房，红华都匀分公司对此未提出异议。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。蒙焕梅、陈恩国与红华都匀分公司在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方均应按照合同约定诚实、积极地履行各自义务。本案中，蒙焕梅、陈恩国已履行支付房价款的义务，红华都匀分公司未在约定的期限内向蒙焕梅、陈恩国交付案涉商品房及办理商品房转移登记相关文书，构成违约，理应承担违约责任。关于违约金计算标准。双方虽于合同中约定逾期交房及逾期交付转移登记文书分别按照日万分之二计算，但红华都匀分公司提出该违约金标准过高，请求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定，法院以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，酌定将逾期交房违约金标准调整为日万分之一计算，将逾期办证违约金调整为日万分之零点五计算。关于逾期交房违约金的起止时间。蒙焕梅、陈恩国于2018年3月2日才付清本案房价款，且其并未举证证明逾期付款系因红华都匀分公司过错所致，根据案涉《商品房销售合同》附件十二第四条约定：“原合同第十一条所述的交付期限，是以买受人已按原合同及本协议的规定支付了全部应付款项，办理完成相关按揭（抵押）借款审批手续为前提，如买受人逾期支付应付款项或未按约定办理按揭相关手续，则出卖人交付商品房期限顺延，且出卖人无须承担交房责任。”之约定，案涉商品房的交付日期应顺延至2018年3月2日，故逾期交房违约金应自付清房价款之次日（2018年3月3日）起算。因此，逾期交房违约金应从2018年3月3日起，以蒙焕梅、陈恩国已付购房款355670元为基数，按万分之一（按日计算）计算至实际收房之日2018年6月30日止，即355670元×0.0001×119天=4232.47元。关于逾期交付商品房转移登记文书违约金。案涉合同第二十二条约定，红华都匀分公司应于2018年9月30日前向蒙焕梅、陈恩国交付办理商品房转移登记有关文书，红华都匀分公司辩称其已于2019年11月4日向相关部门提交办理产权登记的资料，但其实际尚未取得商品房初始登记，故在此期间仍应承担相应的违约责任。关于红华都匀分公司提出的不可抗力是否成立的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”之规定，因2020年初突发的新冠疫情属不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，属不可抗力，故对于红华都匀分公司提出的抗辩，法院予以采信，根据疫情客观情形以及各相关单位、企业等复工复产的时间综合考虑，法院酌定扣除因新冠疫情导致不可抗力的期间为60天，故逾期办理商品房转移登记有关文书违约金计算为355670元×0.00005×474天（约定的交付日期2018年9月30日起至蒙焕梅、陈恩国主张的2020年3月17日止共计534天-扣除的60天）=8429.38元。因红华都匀分公司为红华公司下属分公司，该分公司已进行了工商注册登记，应以其经营管理的财产承担付款义务，故以上违约金应由红华都匀分公司向蒙焕梅、陈恩国支付，不足部分由红华公司承担补充责任。综上所述，蒙焕梅、陈恩国的诉讼请求部分成立，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起十日内支付蒙焕梅、陈恩国逾期交付商品房的违约金4232.47元；二、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司自本判决生效之日起十日内支付蒙焕梅、陈恩国逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金8429.38元（该款已计至2020年3月17日）；三、贵州红华房地产开发有限公司对贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司的以上债务承担补充责任；四、驳回蒙焕梅、陈恩国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1316元，因适用简易程序减半收取658元，由蒙焕梅、陈恩国负担498元，贵州红华房地产开发有限公司、贵州红华房地产开发有限公司都匀分公司负担160元。 二审中，当事人提交证据不足以推翻一审认定事实。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归 纳本案二审主要争议焦点为：一审对逾期交房违约金及逾期办证违约金的调整比例是否恰当。 本院认为:根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，违约金具有督促、制裁、补偿当事人以确保债权实现的作用，具有补偿性为主、惩罚性为辅的双重性。因此，法律及司法解释才赋予人民法院或者仲裁机构基于当事人的主张或申请，提高或者降低当事人在合同中约定的违约金，以达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。本案双方当事人虽已在《商品房买卖合同》中约定了逾期交房违约金及逾期交付办理商品房产权转移登记的相关文书的违约金按照买受人支付全部已付房价款每日万分之二的标准计算，但被上诉人认为该约定的违约金标准过高，请求一审法院予以调减。一审法院根据本案的实际情况，结合当地同位置同等条件的房屋租金实际，综合被上诉人红华都匀分公司违约给蒙焕梅、陈恩国造成的实际损失等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期交房违约金调整为按照买受人支付全部已付房价款每日万分之一的标准计算，逾期交付办理商品房产权转移登记的相关文书的违约金调整为按照买受人支付全部已付房价款每日万分之零点五的标准计算，并无不当。蒙焕梅、陈恩国上诉主张不应当调整合同约定的违约金比例的理由不成立，本院对其该项主张不予采纳。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费996元，由上诉人蒙焕梅、陈恩国承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  唐新春 二〇二〇年九月二十三日 法官助理王菲 书记员刘皓