河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4835号上诉人（原审被告）：西平县鸿源房地产开发有限公司，住所地西平县新洪路北段路西。法定代表人：王书林，该公司经理。委托诉讼代理人：祝彦昌，河南盐都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱保华，男，汉族，1965年9月15日出生，住西平县。委托诉讼代理人：单强，河南新义律师事务所律师。上诉人西平县鸿源房地产开发有限公司（以下简称鸿源公司）因与被上诉人朱保华商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省西平县人民法院（2020）豫1721民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿源公司的委托诉讼代理人祝彦昌、被上诉人朱保华及其委托诉讼单强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鸿源公司上诉请求：1、撤销河南省西平县人民法院（2020）豫1721民初1477号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人所持《商品房买卖合同》及购房款《收据》，并非上诉人出具，上诉人不应该为别人的刑事犯罪行为埋单。本案涉嫌刑事犯罪，按照我国“司法审判原则”，应当中止对本案的审理，待刑事案件审理终结后，再进行民事审判，才能得出准确的判决。被上诉人所持《商品房买卖合同》及购房款《收据》均显示，签章为“西平县鸿源房地产开发有限公司家和茗苑项目部”印章，该印章并不是上诉人的印章，上诉人得知有人假冒上诉人名义进行房屋销售，已积极向西平县公安局进行了报案，现该案件正在进行刑事程序。在本案刑事犯罪没有审理终结之前，本案应当中止审理，待刑事案件审理终结后，再进行民事审判，才能得出准确的判决。鉴于上诉人前期已就“李清坡涉嫌刑事犯罪”向公安机关报案，且西平县公安局对“李清坡涉嫌私刻被告印章”，已予刑事立案侦查。为了更清楚的查明本案，保证本案判决的准确性，可依据我国“先刑事后民事”的司法审判原则，对本案暂予“中止审理”，待李清波之刑事案件审判结果确定后，再恢复本案审理，以更准确的为本案定性、判决，更为适宜。2、被上诉人缴纳购房款，没有缴纳给上诉人，其不能让上诉人承担责任。通过一审庭审得知，被上诉人交纳购房款系银行刷卡支付，而该刷卡记录显示，被上诉人缴纳的购房款直接缴给了“李清坡”账户，上诉人对此笔购房款也进行了详细调查，在上诉人的财务处，并没有查到该笔资金到账记录，上诉人并没有收到此笔购房款。3、上诉人在整个开发的项目中，并没有“十号楼”的存在，该楼号系“李清坡”杜撰，为的是骗取购房人的购房款，本案已涉嫌刑事犯罪，一审法院应裁定中止审理，将犯罪线索移送有关公安机关或检察机关，等待刑事程序终结后再恢复审理。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条、第十一条的规定，人民法院在审理民事案件中，发案件实体内容有涉嫌刑事犯罪的情况，该刑事犯罪嫌疑案件确认的事实将直接影响民事纠纷案件的性质、效力、责任承担的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，法院应裁定中止审理，并将发现的犯罪情况或线索移送有关公安机关或检察机关，等待刑事程序终结后再恢复审理。审理中发现涉嫌犯罪，且不构成民事责任承担的，例如发现案外人涉嫌盗用、私刻单位公章从事诈骗的行为，作为民事被告的单位没有过错，不应当承担民事责任的，即合同当事人之间不存在民事法律关系的，法院应全案移送。一审法院应当依据该司法理念，进行案件移送，而不应该罔顾事实而以意为之，从而作出错误的判决。4、一审判决让上诉人按已付房款的一倍赔偿被上诉人，没有事实根据和法律依据。本案所涉楼盘，上诉人通过正规的土地竞拍程序，获得涉案项目所在地的土地使用权，亦是按照国家核准的信息进行房屋开发和销售，在该地块中，并没有十号楼的编制，亦没有开发十号楼的计划。上诉人得知“李清坡”有借用答辩人的名义对外销售十号楼，已于2020年4月19日向西平县公安局报案，西平县公安局已对此案立案侦查。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的制定背景及目的，其规定的惩罚性赔偿制度主要针对的是“房价涨速过快、涨幅较大”的情形下，房地产开发商在较短时间内“一房数卖”的行为。该行为在主观意识形态上具有恶意销售的故意。而针对本案，上诉人没有这种“恶意进行‘一房数卖’销售的故意”。因为“故意隐瞒的行为”是犯罪嫌疑人“李清坡”实施的，而非上诉人所为。而“按已付房款一倍赔偿”是具有惩戒性的，是对于恶意隐瞒方的惩罚，但上诉人却不具有“隐瞒的过错”，所以不应当承担本案赔偿责任。针对上诉人而言，不应当适用具有“惩罚性赔偿”条款进行判决。通过上述阐述得知：①、被上诉人在一审中提供交的《商品房买卖合同》及购房款《收据》等证据不是上诉人出具的；②、被上诉人缴纳的购房款没有进入上诉人的财务账户；③、本案相关人员已涉嫌刑事犯罪，应当依“先刑事、后民事”之审判原则进行审理；④、上诉人对被上诉人不存在“隐瞒事实、恶意销售”的故意，不应当承担双倍赔偿义务。朱保华辩称，一审法院认定事实清楚，处理正确。一、本案房屋所设计土地是宏源公司在2010年6月份通过出让方式取得的城镇住宅用地使用权。在2014年通过西平县住房和城乡建设局取得建设工程规划许可证和建设工程许可证时，也是以宏源公司取得的在开发上述区域，即销售房屋时，对外宣传和售楼时，均显示的是宏源公司的项目。答辩人购买房屋是在大街上看到被答辩人的宣传页，按照宣传页上载明的地址到被答辩人售楼部。其售楼部也表明是被答辩人所设立的。售楼部的工作人员、财务人员一应俱全，答辩人有理由相信是被答辩人所开发的项目，并且售楼部的工作人员说售楼部所在的位置是答辩人的房屋，还说这都是正规公司开发的。答辩人在了解到这些情况后才在售楼部签合同，签过合同后直接在售楼部交款，从这个过程看，任何一个成年人都有理由相信，这一系列行为都是正常的，都是被答辩人的行为；现在被答辩人上诉称合同的印章不是其公司的印章、李清坡涉嫌刑事犯罪等理由不能成立。首先，没有任何证据证明答辩人持有的合同上加盖的印章不是被答辩人的印章；其次，答辩人不认识李清波，也从来没有和李清坡接触过，被答辩人开发的项目中没有10号楼，只是被答辩人最清楚，是被答辩人自己的事情。但是被答辩人销售10号楼后，又上诉称10号楼是李清坡杜撰的，明显不能成立。另外根据现有证据足以证明李清坡有权代表被答辩人行使权利，李清波是否涉嫌犯罪与本案的民商事纠纷是不同的纠纷，不属于法律规定的先刑事后民事的范畴，所以其上诉理由不能成立。二、被答辩人售楼部的工作人员指定房屋位置后，才签订合同再交款，并且部分款项就是在售楼部内不刷卡支付，交款后被答辩人给答辩人出具相应的收据。收据上加盖有印章，这足以证明被答辩人已经收到答辩人的所有款项，现在被答辩人又上诉称没有收到款项，明显不能成立。退一步讲，即便是款项支付到李清坡的名下，因为是被答辩人提供的银行账号，也应当视为被答辩人同意把款项支付到李清波名下的，是被答辩人内部款项的分配问题，与答辩人没有任何关系，更不应该涉及答辩人。所以被答辩人认为其没有收到购房款，不应承担责任的理由不能成立。三、关于是否承担双倍赔偿问题，答辩人认为一审法院判决被答辩人承担双倍赔偿完全正确。被答辩人上诉理由不能成立。理由是上述已经提到被答辩人售楼部的工作人员给答辩人指定房屋具体位置之后，明确指出这就是10号楼，后来答辩人多次找被答辩人要求交付房屋时，被答辩人以各种理由推脱，后来在答辩人深入了结后，才知道被答辩人根本就没有建10号楼，所以该房屋不可能交付给答辩人。被答辩人这种欺诈、恶意隐瞒的故意是非常明显的。并且事情发生后，答辩人多次找被答辩人的工作人员，双方多次在被答辩人处协商，被答辩人答复想办法给答辩人解决问题。所以从整个过程看，被答辩人是在欺骗答辩人，并且答辩人的款项被答辩人长期占用和使用。如果只是退还款项，明显违背公平公正原则。所以其上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。朱保华向一审法院起诉请求：1、判令被告返还购房款493287元，并赔偿损失493287元，合计986574元。2、要求被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年6月，鸿源公司通过出让方式取得西平县城东后街南段东侧城镇住宅用地土地使用权。2014年1月13日、23日，西平县住房和城乡建设局分别为鸿源公司颁发了建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，载明建设单位为鸿源公司，工程名称为“家和茗苑”小区1、2、3、5、6号楼。2014年2月19日，鸿源公司取得了“家和茗苑”（1、3、5号楼）商品房预售许可证。2014年3月2日，西平县人民政府为鸿源公司颁发了西国用（2014）第021号土地使用权证；2017年6月22日，鸿源公司焦海森（甲方）与李清坡（乙方）签订联合开发协议一份，约定：“1.2010年6月12日，鸿源公司通过“招、拍、挂”取得西平县城护城河路及东后街围合区域一期用地23.15亩，具体定位以正规红线图为准。2.本地块“招、拍、挂”及开发建设，均以鸿源公司名义实施。该地块在实际开发建设中，为甲乙双方共同投资、分别享有（其中甲方焦海森用地12.107亩，乙方李清坡用地11.043亩）。经双方商定，各自负责所享有的地块开发建设。在开发建设中，双方仍以鸿源公司名义进行，鸿源公司的一切作为，全权委托焦海森负责办理。3.在二期地块“招、拍、挂”中……，双方的权利义务与第一期相同。4.……。5.甲乙双方分别负责对各自开发范围内被征收户的拆迁安置工作，分别负责开发建设各自地块，各自享有，并自行销售、处分，双方互不干涉。6.……7.……8……。”焦海森、李清坡分别在甲、乙方处签字，鸿源公司在甲方处盖章。合同签订后，焦海森、李清坡以鸿源公司名义分别开发建设、自行销售，建设项目名称为“家和茗苑”；2017年12月28日，原告朱保华与被告鸿源公司签订“商品房认购合同”二份，约定有“出卖人西平县鸿源公司，买受人朱保华，买受人购买的商品房为“家和茗苑”项目中的第10栋1层1-21、1-22号房，登记建筑面积40平方米，总金额719413元，首付款493287元于2017年12月28日付清，余款于2018年12月27前付清，出卖人应在2020年3月31前交房”等内容。在出卖人栏处加盖有“西平县鸿源房地产开发有限公司家和茗苑项目部”印章，李清坡在委托代理人栏处加盖个人印章。合同签订同日，原告共计向被告交款493287元，西平县鸿源房地产开发有限公司家和茗苑项目部向原告出具相应的收据。但至今案涉10号楼未取得商品房预售许可证且未开工建设。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”。第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”。第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”。本案被告鸿源公司取得案涉土地使用权证及“家和茗苑”项目建设的相应许可后，委托焦海森与李清坡签订的联合开发协议，是双方当事人的真实意思表示，依据该协议，鸿源公司授权李清坡以其名义开发建设“家和茗苑”项目并销售房屋，故李清坡取得合法授权后，以鸿源公司名义开发建设“家和茗苑”项目并销售房屋的行为，应由鸿源公司承担责任。李清坡在家和茗苑售楼部以鸿源公司名义与原告签订“商品房认购合同”，并在代理人栏处加盖个人印章，原告作为购房人，有理由相信李清坡具有代理权，“商品房认购合同”，具备商品房买卖合同的主要内容，并且李清坡已经按照约定收受原告购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同；鸿源公司以李清坡借用公司名义虚构10号楼进行房屋开发骗取购房款、公司并没有恶意或故意隐瞒房屋销售过程中的瑕疵系合法经营、未收取原告购房款为由主张不应当承担惩罚性条款责任的辩护意见，理由不足，不予支持。综上，原告主张被告返还购房款493287元、赔偿493287元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第一项规定，一审法院判决：被告西平县鸿源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告朱保华购房款493287元，支付赔偿款493287元，共计986574元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13666元，由被告西平县鸿源房地产开发有限公司负担。二审中，鸿源公司提交：1、西平县公安局出具的受理回执一份，拟证明李清坡涉嫌伪造公司其与印章已立案，先现本案一审已开过庭，尚未判决；2、河南省高级人民法院（2020）豫民申7011号民事裁定书一份，拟证明其与郅天群商品房买卖合同纠纷一案，郅天群购买的房屋同样是10号楼，业经一、二审终结，河南省高级人民法院裁定指定再审。朱保华质证认为，证据1与本案无关联性，据其了解李清坡已经出来，并不像被答辩人所说的等待判决；证据2不属于新证据，且我国不是判例法国家，该民事裁定书涉及的相关事实与被答辩人销售给答辩人房屋时是否一致，不能证明，与本案也未关联性。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因商品房买卖合同发生纠纷，本案二审争议的焦点为鸿源公司应否承担返还购房款及赔偿损失的责任。一审法院根据查明的事实，认定鸿源公司取得案涉土地使用权证及“家和茗苑”项目建设的相应许可后，焦海森代表鸿源公司与李清坡签订的《联合开发协议》，是双方当事人的真实意思表示，依据该协议，鸿源公司授权李清坡以其名义开发建设“家和茗苑”项目并销售房屋，李清坡取得合法授权后，以鸿源公司名义开发建设“家和茗苑”项目并销售房屋的行为，应由鸿源公司承担责任，并无不当。鸿源公司上诉称其未授权李清坡、案涉10号楼不存在、李清坡私刻其公司项目部印章李清坡应负本案的全部责任及本案应中止审理等。因西平县人民政府批准鸿源公司取得案涉土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等，鸿源公司开发建设项目为“家和茗苑”，李清坡依据《联合开发协议》投资、受益并设立“家和茗苑营销中心”售楼部销售房屋，其权利和义务来源于鸿源公司所享有和承受，鸿源公司虽未单独地书面授权委托书，但实际对李清坡行使权利和承受义务予以认可，也在《联合开发协议》意思表示的范围内，且《联合开发协议》仅约束双方合同相对人。一审法院认定鸿源公司授权李清坡以其名义开发建设“家和茗苑”项目并销售房屋，符合实际和法律规定。本案李清坡以鸿源公司名义与朱保华签订的“商品房认购合同”，具备商品房买卖合同的主要内容，并且李清坡已经按照约定收受朱保华购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉10号楼虽未开发建设，但朱保华作为购房户有理由相信李清坡及售楼部是鸿源公司销售房屋的行为，且鸿源公司及李清坡没有提供证据证明朱保华购房时其已告知案涉楼房及商品房预售许可证尚未建设和办理的事实。至于李清坡是否私刻“西平县鸿源房地产开发有限公司家和茗苑项目部”印章等，本案符合同一当事人因不同事实分别发生民商事纠纷和涉嫌刑事犯罪，民商事案件与刑事案件应当分别审理，合同相对人认为单位对行为人具有管理上的过错，由于其管理上的过错导致相对人信赖行为人可以代表或者代理单位行为而致损失，诉求单位承担侵权赔偿责任的情形，不影响鸿源公司对购房户朱保华承担民事责任。故，鸿源公司上诉理由不足，不予采纳。综上所述，西平县鸿源房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13666元，由上诉人西平县鸿源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇二一年一月十八日书记员  王贞懿