河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终314号上诉人（一审原告）：项城市富强物业服务有限公司，社会信用代码91411681MA45XE955E，地址项城市花园办事处豪景花园东门。法定代表人：张学栋，该公司经理。被上诉人（一审被告）：田娜，女，汉族，1981年8月16日生，住项城市。委托诉讼代理人：梁晓雯，河南豫东律师事务所律师。上诉人项城市富强物业服务有限公司因与被上诉人田娜物业服务合同纠纷一案，不服河南省项城市人民法院（2020）豫1681民初4125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人项城市富强物业服务有限公司的法定代表人张学栋，被上诉人田娜及其委托诉讼代理人梁晓雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。项城市富强物业服务有限公司上诉请求：1、撤销项城市人民法院（2020）豫1681民初4125号民事判决，依法改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、2019年10月1日项城市富强物业服务有限公司受光武办事处彩虹社区按河南省物业管理条例第53条规定，在几十年没有开发商、没有业主委员会、无物业管理老旧小区依托社区居民委员会实行自行管理。彩虹社区授权委托与富强物业服务有限公司签订了绿源小区物业服务合同，作为业主负有向项城市富强物业服务有限公司缴纳办学商业物业服务费的义务。田娜拖欠9个月商业办学物业服务费及滞纳金12100元，过了疫情期项城市富强物业服务有限公司多次在大门口刷卡通过电话向田娜主张权利，要求田娜缴纳办学商业物业服务费及滞纳金，田娜以物业服务合同本人没有签名，拒绝缴纳物业服务费，造成物业资不抵债，7月2日小区暂停物业服务。应该依法判决田娜向项城市富强物业服务有限公司支付物业服务费（2019年10月1日至2020年7月1日，1000平方X0.9角=8100元，滞纳金4000元，合计款12100元），诉讼费由田娜负担。2、项城市富强物业服务有限公司服务小区事实如下：有每户登记车辆号为证，有保安、保洁发工资为证，有疫情期几百户身份证和电话号为证据，肺炎疫情期几个月市政府让买口罩酒精84消毒液，有光武办事处证明信服务9个月为证，有彩虹社区居民委员会证明信服务9个月投资大量人力财力培钱十几万元…。河南省物业条例53条规定：在没有业主委员会和无物业管理老旧小区依托社区居民委员会实行自行管理也合法。请二审法院依法予以改判或发回重审。田娜辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法，请二审法院维持原判。1、双方之间不存在物业服务合同关系。彩虹社区单方指定项城市富强物业服务有限公司的行为与田娜及田娜所在的小区无关，根据《民法典》第二百七十八条第四项选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当由业主共同决定，彩虹社区无权单方为田娜及田娜所在的小区指定物业管理公司，田娜及田娜小区的全部业主也从来没有委托过光武办事处彩虹社区去委托或指派物业公司，田娜及所在的小区业主也没有享受到项城市富强物业服务有限公司提供的物业服务。双方之间不存物业服务合同关系。2、项城市富强物业服务有限公司所签订的物业服务合同对田娜没有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该规定物业管理公司要么是建设单位依法选聘的前期物业服务公司，要么是业主委员会或全体业主通过合法程序选聘。本案中，项城市光武办事处彩虹社区不是该小区的建设单位也不是业主大会，事后也没有经过绿源小区管理范围内的业主的确认。因此，彩虹社区与项城市富强物业服务有限公司签订的物业服务合同对田娜无约束力，项城市富强物业服务有限公司也没有提供证据证明对田娜开办的幼儿园提供物业服务。综上所述，项城市富强物业服务有限公司与彩虹社区私下签订的合同，才导致本案的产生，田娜并不存在过错也不知情，项城市富强物业服务有限公司的起诉缺乏事实和法律依据。项城市富强物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令田娜支付物业服务费2019年10月1日至2020年7月1日，1000平方×0.9角=8100元，滞纳金4000元。合计款12100元；2、诉讼费由田娜负担。一审法院认定事实：项城市富强物业服务有限公司于2019年10月1日和项城市光武办事处彩虹社区签订物业服务合同，甲方为光武办事处彩虹社区，乙方为项城市富强物业服务有限公司。合同第1条约定，甲方选聘乙方对绿源小区实行物业管理服务。合同第5条约定：“从2019年10月1日开始征收物业服务费，绿源小区1-7楼收费价格每户每平方每月收6角服务费，实行1年收制预缴费。物业服务费用于开支小区公用电费、保安、保洁、物业办公室人员工资、办公室等开支费用”。合同自2019年10月1日起至2022年10月1日止，期限3年。合同签订后，项城市富强物业服务有限公司进驻该小区进行物业管理服务。因田娜在该小区开办的有一处幼儿园，后项城市富强物业服务有限公司向田娜崔收物业管理费用时，双方发生纠纷，经协商无效。为此，项城市富强物业服务有限公司诉至法院。一审法院认为，本案争议的焦点为双方之间是否形成物业服务合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”也就是说，依法成立的物业服务合同，对业主具有约束力，物业管理公司要么是建设单位依法选聘的前期物业服务企业，要么是业主大会、业主委员或全体业主通过合法程序选聘的。本案中，项城市富强物业服务有限公司与项城市光武办事处彩虹社区签订的《物业服务合同》，并没有通知在绿源小区开办幼儿园的田娜，事后也没有经过绿源小区管理范围内的业主的确认。项城市光武办事处彩虹社区不是该小区的建设单位，因此，其与项城市富强物业服务有限公司签订的物业服务合同对田娜没有约束力，而且项城市富强物业服务有限公司提供的证据不能证明田娜开办的幼儿园已经享用物业服务。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。项城市富强物业服务有限公司的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回项城市富强物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费51元，由项城市富强物业服务有限公司负担。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的相关事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，只有建设单位依法选聘的前期物业服务企业或者业主大会、业主委员或全体业主通过合法程序选聘的物业服务企业，所签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。结合本案，项城市富强物业服务有限公司是与项城市光武办事处彩虹社区签订的《物业服务合同》，项城市光武办事处彩虹社区不是该小区的建设单位，项城市富强物业服务有限公司也并未举证证明其与项城市光武办事处彩虹社区签订《物业服务合同》为绿源小区业主提供物业服务经过了田娜在内的绿源小区业主的确认。因此，项城市富强物业服务有限公司与项城市光武办事处彩虹社区签订的《物业服务合同》对田娜没有约束力。一审以证据不足为由判决驳回项城市富强物业服务有限公司的诉讼请求，并无不当。综上所述，项城市富强物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102元，由项城市富强物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋诗永审判员吕文静审判员朱雪华二〇二一年一月二十二日法官助理袁艺书记员陈林风