浙江省宁波市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0205民初1877号 原告（反诉被告）：田佳敏，女，1996年3月24日出生，汉族，住河南省平舆县。 委托诉讼代理人：李猛，浙江天职正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄晶晶，女，1985年2月20日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 被告（反诉原告）：黄鑫，男，1988年11月29日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 原告田佳敏与被告黄晶晶、黄鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告黄晶晶、黄鑫提起反诉，本院决定受理后，依法与本诉合并审理。本案于2020年7月14日第一次公开开庭进行了审理。后为进一步核实案件事实，本案依法转为普通程序于2020年12月29日第二次公开开庭进行了审理。原告田佳敏委托诉讼代理人李猛及被告黄晶晶、黄鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 田佳敏向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告违约金24000元（800000元×3%），并赔偿房租损失200元（1000元÷30天×6天），返还主卧窗帘二副、罗马杆一个、纱窗两个、铝合金两捆、抱枕四个、懒人沙发一个;若不能返还，需赔偿2300元［其中窗帘600元（300元／副×2副）、罗马杆100元（100元／个×1个）、纱窗200元（100元／个×2个）、铝合金1000元（500元／捆×2捆）、抱枕200元（50元／个×4个）、懒人沙发200元（200元／个×1个）］；2.判令两被告赔偿原告律师费5000元；3.本案诉讼费由两被告承担。在审理过程中，原告明确窗帘为一副，价值为600元。事实和理由：2020年1月5日，原、被告经中介公司居间介绍签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定两被告将其位于宁波市江北区××幢××号××室房屋（以下简称涉案房屋）以1354000元的价格出卖给原告。原告需于合同签订日支付定金50000元，并于2月10日前配合办理产权过户手续，且需在交易契税支付后支付首付款504000元。因1月20日左右新冠疫情爆发，按照相关规定，各行各业均不得复工，且不得随意外出，导致原、被告均无法按照合同约定时间办理过户、付款手续。两被告于2月26日发函原告，告知房产交易中心已于2月24日恢复正常交易，据此要求原告于3月7日前办理房屋过户手续，逾期作违约处理。3月5日，原、被告在中介的见证下办理了过户手续，且原告于当天支付了首付款，并提交了银行按揭所需材料。3月26日，银行按揭款800000元发放至被告黄晶晶账户。按照合同约定款清交房同步，若未按约交房，则原告可按照银行贷款金额的3%主张违约赔偿金。根据上述约定，两被告应于3月26日交付房屋，然两被告无正当理由未在上述日期交房，经多次沟通后，两被告直至3月31日才将涉案房屋交给原告，且两被告将窗帘、罗马杆、纱窗等本约定交给原告的物品取走，至今未归还给原告。综上，两被告上述违约行为导致原告利益受损，根据合同约定应支付原告违约金并赔偿各项损失等。现原告诉至法院，望判如所请。 黄晶晶、黄鑫答辩称：1.两被告系夫妻关系，按照合同约定其确应于3月26日交房，后经与原告协商后，原告同意3月31日下午四点前交房，两被告实际已于3月31日下午一点前将涉案房屋交付给了原告，故其不存在违约，无需承担违约责任。2.其因自己需要，确将涉案房屋主卧的窗帘一副、罗马杆一个、抱枕四个、懒人沙发一个拿走了。客厅本就没有纱窗，卫生间原有一个塑料材质的纱窗，因自己需要使用就拿走了。两被告未曾答应将前述物品送给原告，故而不存在返还的问题。至于铝合金，两被告确实拿走了两捆，愿意返还给原告。退一步讲，若法院认定两被告需赔偿上述物品，赔偿金额最多为200元。3.对原告诉请的律师费金额无异议，但原告主张两被告赔偿律师费损失，无法律依据，不应支持。综上，请求依法驳回原告的本诉请求。同时，因原告本应于2月10日前支付首付款504000元，但其至3月5日才付款，应按照200元/天支付违约金及赔偿504000元对应的银行贷款利息。因原告未按约定时间办理过户手续，导致两被告多支付了涉案房屋的按揭款2100元，原告理应承担赔偿责任。此外，涉案房屋里的马桶、洗手盆等物品不在应交付物品范围内，原告理应返还给两被告，故两被告提出反诉，诉请：1.判令原告支付两被告延期付款违约金5000元（25天×200元/天），并赔偿504000元对应的银行贷款利息损失2100元、房贷利息损失2100元，以上共计9200元；2.判令原告返还美的燃气热水器、帅康油烟机、阳台伸缩挂衣架等物品；3.本案诉讼费由原告承担。在审理过程中，两被告明确第2项诉讼请求为：判令原告返还马桶一个、洗手盆及镜子一套、淋浴喷头一套、油烟机一台、燃气热水器一个、阳台晾衣架一个；若不能返还，需赔偿5600元（其中马桶800元、洗手盆及镜子500元、淋浴喷头500元、油烟机2000元、燃气热水器1500元、阳台晾衣架300元）。 针对两被告的反诉请求，原告答辩称：1.合同虽约定原告需于2月10日前支付首付款504000元，但同时约定支付首付款需以办理过户、缴纳契税等为前提，因疫情缘故导致原、被告无法在上述日期办理过户、缴纳契税。此后，原告已按照两被告要求在3月5日办理了过户手续及支付了首付款，不存在违约，原告不应承担违约责任。退一步讲，若法院认定原告需承担违约责任，对于原告主张的房贷利息、贷款利息，因均无事实和法律依据，不应支持。2.对两被告诉称的物品内容无异议，原告确收到了这些物品，但因这些物品均属于固定装修，按约应归原告所有，不存在返还的问题。综上，请求依法驳回两被告的反诉请求。 经审理，本院认定事实如下： 2020年1月5日，原、被告经宁波市江北苗苗房产中介服务部（天天红利房产逸嘉新园店）居间介绍，签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定两被告将涉案房屋以1354000元的价格出售给原告，房屋建筑面积为65.45平方米，房屋装修情况为固定装修（具体见物品清单）。原告需于合同签订日支付购房定金50000元（可抵扣房款），并于2月10日前在中介的见证下支付两被告首付款504000元，余款800000元原告委托中介方办理商业贷款，待原告不动产权证及他项权证办妥后由银行直接付给两被告。原、被告需于2月10日前在中介组织下到指定房屋交易中心办理产权过户手续，交易契税支付后，当时在中介方见证下由原告按照合同约定支付两被告全部首付款。前述合同约定，前述房屋及附属用房、设施、物品于款清时同步交付，原告三证办妥按揭批下，房款及其他所有费用付清后，当天内同步交付上述房屋的一切附属设施等。若原告银行贷款放下后，两被告未办交房手续和未经原告同意私自取走余款，拒不配合原告及中介方交付上述房屋的，原告可要求两被告将银行贷款的3%作为违约赔偿金。因两被告未按合同约定履行各项义务，两被告应承担原告要求两被告履行各项义务而支付的律师费、调查费、诉讼费等各项实现权利的费用。原告需按约按时提供产权过户所需资料，按中介合同要求办理产权过户手续和银行按揭手续，不得拖延，每逾期一天需支付两被告200元。物品清单中载明[客厅：沙发一套、冰箱一台、餐桌一套（4个垫子）、茶几;主卧（床一张、柜子、挂式空调一台)、客卧（高低床一张、挂式空调）、书房（铝合金材料封闭阳台);主卧卫生间（燃气灶）;备注后载明洗衣机、固定装修不动]，原、被告在该物品清单上签名。 2020年1月5日、1月6日，原告分别支付被告黄晶晶定金30000元、20000元，共计50000元。1月底，因新冠疫情爆发致停工停业，原、被告均未依照合同约定履行过户、付款义务。2月26日，两被告向原告发函，内容为：……根据合同第十五条的约定，双方应在2月10日办理过户手续，因疫情关系无法在约定的期限办理，现交易中心已于2月24日恢复正常交易，我方已通过微信多次通知你方与我方共同去交易中心办理过户手续，但你方均借口拖延，现我方正式书面通知你方，请你接到本通知后，十天内办理该房屋的过户手续，逾期作违约处理，本人将该房重新转卖他人，已支付的定金不予退还。3月5日，原告丈夫陈川与两被告在中介的陪同下前往房产交易中心办理了涉案房屋的过户手续。同日，陈川支付被告黄晶晶房屋首付款504000元。3月26日，原告办理的银行按揭贷款800000元发放至被告黄晶晶账户。3月27日，原告通过微信告知被告黄晶晶已逾期交房，保留追究违约责任的权利，同时要求被告黄晶晶于3月27日完成交房。随后，陈川与姐姐陈某1及原、被告双方的中介共同前往被告处收房，但未果。3月31日，在原、被告双方中介的组织下，陈川与被告黄晶晶办理了涉案房屋的交接手续，并签订了具结书（内容大致为：由黄晶晶卖给陈川的涉案房屋，现经陈川全面验收后，该房的装修情况及房内设施确认无误，管道煤气、水电费、有线费、物业费等均全部结清，以后有关此房屋一切交房事宜概与中介公司无涉。陈川、被告黄晶晶分别在该具结书上签名。在审理过程中，原告认可已收到两被告交付的两捆铝合金。 原告委托律师处理本案纠纷，为此支出律师费5000元。 对上述事实，由原、被告陈述及原告提交的《存量房屋买卖中介合同》、物品清单、《关于尽快履行房屋买卖合同的通知》、付款凭证、微信聊天记录、具结书、委托合同、律师费发票予以证明。因两被告对原告提交的上述证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 另，原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 贝壳VR视频截图照片一组（显示涉案房屋原有懒人沙发一个、主卧有窗帘一副及罗马杆一个、沙发上有抱枕若干、卫生间有塑料材质窗帘）； 证人陈某1、尹某证言。其中证人陈某1陈述，其系原告小姑子，原、被告签订合同的时候自己在场，合同签订后支付完定金自己也去看过房子，3月27日自己和陈川、原、被告双方中介四人去收房时，因被告黄晶晶没有把房子收拾好导致原告未能收房，被告黄晶晶表示当天无法交房，需要到31日交房，不清楚延迟交房的原因，原告方是不同意延期交房的，31日收房的时候自己也去了，没有看到房子里有纱窗。证人尹某陈述，其就职于爱居优家房产公司，已入职一年多，此次担任原告方中介。涉案合同签订时，两被告表示会将厨房油烟机、热水器、马桶、洗手盆、镜子、淋浴喷头、晾衣架等固定装修物品留下来，窗帘、罗马杆这些没有写进合同，但通常会留下来，客厅的小窗户上有个纱窗，大概50、60元一个，按照交易习惯也会留下，记不清卫生间有没有纱窗。抱枕是否留下取决于房东的意愿，记不清两被告是否说过把懒人沙发和抱枕留下。3月27日，陈川及姐姐陈某1加上原、被告方中介共四人去收房，去现场的时候原告方明确表示要被告当天搬走，但因被告黄晶晶没有收拾好行李致收房未果，被告黄晶晶表示希望能住到31日，自己向原告方表示不能强行被告搬离，也不能强行换锁，原告方当场没有表态是否同意被告延期交房。 两被告申请证人何某出庭作证及提交了证人何某与原告的微信记录截图（大致内容为：自己不要求被告方返还本应答应留下的一些东西，但要追究被告方违背承诺的责任，被告方没有体谅自己的困难限期要求过户，但自己还是同意被告方免费住四五天，希望中介予以解决）。证人何某陈述：其系天天红利公司工作人员，入职一年多，此次担任卖方中介。涉案房屋出售前，其去房子里面看过，没有注意有没有纱窗，里面的东西都是旧的。3月27日，其和买方中介加上陈川及陈川姐姐四人去收房，原告方带着行李希望能早点住进去，因被告黄晶晶还在收拾行李，其希望能多住几天，原告方口头表示不同意，被告黄晶晶随后表示原告方可以住到卧室自己住在客厅，原告方表示不方便经调解后同意被告方再住几天。对于调解的情况，当时没有以书面形式写下来，但原告方在与自己的聊天记录里面是同意让被告方多住5天。马桶、镜子、洗手盆、淋浴喷头、油烟机、热水器、晾衣架等属于涉案合同所载的固定装修，二手房买卖合同中一般不写窗帘、罗马杆、纱窗等物品，但一般不会拿走，抱枕是可以拿走的。 经质证，两被告对证据（1）真实性无异议，但认为其上无法看出客厅有纱窗，且实际上客厅并无纱窗；证据（2）中所涉两位证人陈述存在一些出入，证人陈某2上进入过房子，两位证人陈述被告方不同意搬走不属实，对证人其他证言均无异议；对证人何某证言，两被告除对其陈述的应留下物品的内容有异议外，对其余证言无异议。原告对己方及被告方证人证言均无异议。经审查，对原、被告无异议的证据，本院予以确认；对原告提交的证据（1），因其上无法看出涉案房屋客厅是否有纱窗，且原、被告证人对涉案房屋在交付前客厅是否有纱窗陈述不一致，原告未提交其他证据佐证，本院不予认定；对于原告是否同意两被告延期交房的问题，因原、被告方的中介均表示3月27日原告方上门收房时因被告方尚在整理行李致收房未果，在被告黄晶晶提出延期至3月31日交房时，经原、被告中介调解后未反对，结合原告方与被告方中介的微信聊天记录，可以认定原告方对被告黄晶晶要求延期至3月31日交房的请求表示同意，但未明确放弃追究两被告相应违约责任；两被告主张的马桶、洗手盆及镜子、淋浴喷头、油烟机、燃气热水器、阳台晾衣架等均属于固定装修。 本院认为，原、被告签订的《存量房屋买卖中介合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自权利义务。按照前述合同约定，两被告本应于2020年2月10日前办理涉案房屋的过户手续，同时原告应于同日在契税缴纳后支付首付款504000元。因该时间正处新冠疫情爆发时期，房屋过户、缴纳契税等均无法办理，而原告支付首付款需在契税缴纳后，其据此未支付首付款，属于不可抗力的免责事由。且原告已按照两被告要求在3月5日办理了房屋过户手续及支付了首付款，两被告以原告逾期支付首付款为由主张违约金及逾期付款利息损失、房贷损失等，因于法无据，本院不予支持。对于交房时间，合同约定为款清交房，因原告按揭款已于3月26日支付至被告黄晶晶账户，但两被告至3月31日才交房，该行为违反了合同约定，已构成违约，应承担相应违约责任。两被告辩称原告同意其延期至3月31日交房，但其并未举证证明原告同意放弃追究相应违约责任。故而，对原告诉请两被告承担逾期交房违约责任的主张予以支持，但考虑到逾期时间不长，原告主张24000元明显过高，本院酌情认定为210元，对超过部分不予支持。对于租金损失，因原告已主张了违约金，故本院不予支持。对于原告诉请两被告返还窗帘、罗马杆等物品，因《存量房屋买卖中介合同》中并未约定前述物品包含在房价款中，且原告未举证证明两被告曾同意将前述物品赠与原告，结合3月31日原、被告已办理了具结书，已确认“该房的装修情况及房内设施确认无误”，加上收房时原告丈夫、小姑子加上双方中介均在场，并未对两被告交付的物品提出过异议，故而对原告上述主张，本院不予支持。至于律师费，原告主张金额为5000元，本院根据前述认定事实及本案实际情况，酌情认定两被告需赔偿原告律师费100元。对两被告诉请原告返还马桶、洗手盆及镜子、淋浴喷头、油烟机、燃气热水器、阳台晾衣架等，因两被告在搬离时并未将上述物品搬走，且其在《具结书》上签名，对房屋内的物品进行了确认，加上原、被告中介均陈述上述物品均属于固定装修，按约应归原告所有，故而对两被告相关诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黄晶晶、黄鑫于本判决生效后十日内支付原告田佳敏违约金210元，并赔偿原告田佳敏律师费100元，共计310元； 二、驳回原告田佳敏的其他诉讼请求； 三、驳回被告黄晶晶、黄鑫的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费593元，由原告田佳敏负担540元，由被告黄晶晶、黄鑫负担53元；反诉案件受理费25元，由被告黄晶晶、黄鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  陈冬红 二〇二一年一月十九日 书记员  罗燕燕 附： 裁判履行告知书 一、发生法律效力的民事判决、裁定和调解书，当事人必须履行。如涉款项支付的,付款义务人可将款项交付至宁波市江北区人民法院执行款专户，账号详见缴款通知书。一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在法律文书规定履行期间届满之日起二年内向人民法院申请执行。 二、一方当事人未按生效判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；逾期未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、对逾期不履行裁判义务的一方当事人，法院可依法将其纳入失信人名单、限制出入境、限制高消费，一方当事人属于人大代表、政协委员、党员或公务员的，将向人大、政协、纪委、组织部门通报。对有能力履行而拒不履行、逃避或规避执行的一方当事人，法院将根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。