河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终848号上诉人(原审被告)：郑州大成房地产营销策划有限公司，住所地新密市西大街中段北侧。法定代表人：郭春枝，该公司总经理。委托诉讼代理人：高建伟，河南京原律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐社利，河南京原律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李文博，男，汉族，1993年5月12日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：张云鹏，新密市西大街法律服务所法律工作者。原审被告：赵玉敏，男，汉族，1992年12月15日出生，住郑州市郑州矿区。上诉人郑州大成房地产营销策划有限公司（以下简称大成公司）因与被上诉人李文博、原审被告赵玉敏房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初7120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。大成公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决,改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求,或裁定将本案发回重审;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审判决认定事实错误。1、被上诉人及原审被告未向上诉人支付中介费,上诉人对被上诉人及原审被告均不负法律义务。根据原审中双方提交的证据可以确认:上诉人与被上诉人之间未签订居间服务合同(中介合同),仅在《房屋买卖合同》第七条、第八条包含有与上诉人有关的约定,具体内容为:“由大成朱晓辉负责协助甲乙双方办理过户。签订合同当日即视为此房产交易达成,甲、乙双方需各自支付中介服务费给丙方,丙方随即协助双方办理过户及相关手续”。通过该上述合同内容可以确定,上诉人在此合同中的义务为协助被上诉人与原审原告办理过户,且是收到中介服务费后协助双方办理。本案中,上诉人自始至终未收到被上诉人及原审被告的任何中介费用,基于先履行抗辩权,上诉人无协助过户及办理相关手续的义务。另外,《房屋买卖合同》双方的当事人是被上诉人及原审被告,相关违约责任的约定仅能约束被上诉人及原审被告,不适用于上诉人,因此,原审判决依据《房屋买卖合同》第七条“违约方承担一切费用”的相关约定,要求上诉人承担补偿赔偿责任,事实认定错误。2、上诉人就订立合同的事项,已向被上诉人如实报告,不存在隐瞒重要事实或提供虚假情况的情形,不应承担赔偿责任。案涉《房屋买卖合同》签订的时间是2019年12月12日,此时,原审被告赵玉敏的涉案房屋仅因在中国银行的购房贷款未还清,与银行及开发商宛建公司(房屋贷款的担保人)存在纠纷,除此之外,案涉房产不存在其他任何纠纷。对于该事实,被上诉人在签订《房屋买卖合同》时就已知情,并自愿支付首付款让原审被告赵玉敏用于清偿银行贷款,以办理房屋解押手续。即上诉人作为居间服务方,在《房屋买卖合同》订立时,如实的向被上诉人陈述了房屋状况,不存在隐瞒重要事实或提供虚假情况的情形。至于,此后新密市人民法院根据其他案外人的申请,对涉案房屋作的查封保全,均是被上诉人与原审被告双方签订《房屋买卖合同》之后发生的,上诉人不可能预知合同签订以后诸多事情,该多次查封保全与上诉人无关,上诉人不应承担赔偿责任。二、原审判决采信的诸多证据,未经质证,程序违法。原审庭审结束之后,被上诉人补充提交了部分材料用于证实上诉人未尽到如实告知义务,因该组证据系举证期限届满后提交,原审法院也未组织各方进行质证。在该种情况下,原审法院仍将上述材料作为定案依据,程序违法,依法应当发回重审。三、原审判决适用法律错误，我国现行法律法规中,对补充赔偿责任有明确规定的是《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案的司法解释》第六条、第七条,即补充赔偿责任是基于因生命、健康、身体遭受侵害,相关侵权人应根据其过错承担相应责任的情形。而本案中,被上诉人所称的损失,并非因人身损害而引起,其主张上诉人承担补充赔偿责任,本身就没有法律依据。另依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”;依据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条:中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。故,上诉人作为中介人,只有在对“有关订立合同的事项”存在故意隐瞒或提供虚假情况,才应承担责任。而在本案中,上诉人在原审被告与被上诉人订立《房屋买卖合同》时已经如实告知了房产状况,因此,原审判决认定上诉人应承担补充赔偿责任属于对补充赔偿责任的滥用,属适用法律错误。四、原审被告赵玉敏存在一房多卖的情形,其与被上诉人签订《房屋买卖合同》涉嫌诈骗犯罪,《房屋买卖合同》也因违反法律强制性规定而应当归于无效。原审被告赵玉敏将涉案房屋委托给上诉人出售时,并未向上诉人告知其已经委托其他房产中介机构出售房屋且其房屋已经出售给其他案外人的事实,其与被上诉人签订《房屋买卖合同》的行为是一房多卖,涉嫌诈骗犯罪,而《房屋买卖合同》也应因违反法律强制性规定应当被认定为无效合同。即使《房屋买卖合同》被认定为有效合同,在原审被告赵玉敏与被上诉人《房屋买卖合同》履行过程中,被上诉人督促原审被告赵玉敏对房产进行解封时,原审被告赵玉敏曾承诺其在2020年9月21日之前完成解封手续,如未完成,其愿意承担翻倍的违约金。即,被上诉人与原审被告赵玉敏就违约情形已经达成合意,与上诉人无关。即上诉人不应承担因原审被告赵玉敏的欺骗行为造成的任何损失赔偿责任。综上,原审判决认定事实错误,程序违法,且适用法律错误。为此,上诉人依法提起上诉,恳请二审法院依法撤销原审判决,改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求,或裁定将本案发回重审,以维护上诉人的合法利益。李文博辩称，一、上诉人在《房屋买卖合同》书上盖章，以及在合同中约定双方权利义务内容的行为充分证明，上诉人与李文博之间订立居间服务合同关系，上诉人是否已经收到中介费与承担赔偿责任不具关联性。二、根据《中华人民共和国合同法》第425条规定，作为房产中介服务企业的上诉人，有义务如实向被上诉人提供与订立合同有关的房产信息的真实情况，而上诉人并没有向上诉人提供房产在签订合同前（实际签订房屋买卖合同时间是2020年8月11日）处于5次查封，1次抵押的负担状态事实。相反直到被上诉人提起诉讼前，上诉人工作人员朱晓辉还在承诺被上诉人正在办理过户登记相关手续，已经构成居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形。应当依据上述法律规定承担补充赔偿责任。三、原审法院作出的判决是依照法定审理程序，根据各方提供的证据，结合辩论以及质证意见做出的客观公正的判决。虽然庭后，被上诉人补充提供了与案件有关的证据材料，这仅是作为法官裁判参考的材料，并没有作为定案依据。四、原审判决适用法律正确，没有不当之处。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人上诉理由不能成立，故请求二审法院依法判决驳回上诉人上诉请求，维持原判。李文博向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除《房屋买卖合同》及居间服务合同；2、判令被告赵玉敏返还原告购房款320000元，并支付违约金150000元；3、判令被告大成公司对上述损失承担补充赔偿责任；4、本案诉讼费、保全费等费用由二被告承担。一审法院认定事实：2019年12月12日，原告李文博作为乙方与被告赵玉敏作为甲方签订房屋买卖合同，约定购买赵玉敏坐落于新密市××溱水路西段北侧（瑞祥花园25号楼）7单元5层502的房屋，被告赵玉敏及其家属均同意此房出售，大成公司作为居间服务方（丙方）在合同上盖章，合同第一条约定：甲方保证该房屋产权权属清楚，并对此房产拥有完全处分权，若此房产未过户到乙方名下之前发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务概有甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方赔偿，并约定由大成公司朱晓辉负责协助甲乙双方办理过户。2020年4月9日，原告李文博将首付款支付至朱晓辉工商银行账户，2020年4月22日朱晓辉转至赵玉敏账户，并于同日赵玉敏将该笔首付款用于房屋解押。2020年8月12日，大成房产朱晓辉出具《证明》证明该笔首付款用于该涉案房屋的解封，并有朱晓辉的签名和捺手印。2020年9月21日，被告赵玉敏出具《承诺书》承诺办理完毕涉案房屋的解封手续。2020年9月29日，被告赵玉敏出具《保证书》，保证该涉案房屋可以办理好房屋交接。后因涉案房屋被法院查封，无法办理过户登记，双方形成诉讼。另查明，2018年11月6日，2019年5月8日，2019年10月22日，2019年12月19日，2020年7月17日，2020年10月16日（2份），2020年10月21日，新密市人民法院分别对被告赵玉敏该涉案房屋进行查封。一审法院认为，（一）关于原告与被告赵玉敏签订的房屋买卖合同的性质问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。根据民事法律行为的生效要件之规定：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。该房屋买卖合同具有买卖合同和居间合同的双重属性，系房屋买卖居间合同，符合民事法律行为的生效要件，合同有效。（二）关于原告李文博的解除房屋买卖合同的诉讼请求。在双方签订的房屋买卖合同中，第一条约定：甲方保证该房屋产权权属清楚，并对该房产拥有完全处分权，若此房产未过户到乙方名下之前发生的与甲方有关的产权纠纷和债权债务概有甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方承担。第四条约定：超期一个月甲方仍不能提供齐全过户手续时，乙方可选择退房，甲方需赔偿乙方由于此房涨价造成的差价及其他经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。该涉案房产已被法院合法查封，房产无法办理变更登记，原告李文博不能取得该涉案房屋所有权，致使合同目的不能实现，被告赵玉敏构成根本违约，对于原告请求解除房屋买卖居间合同的诉讼请求，该院予以支持。（三）关于原告要求被告赵玉敏返还购房款320000元，并支付违约金150000元的主张。双方签订的房屋买卖合同因房屋被查封不能交付构成根本违约而被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行的。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此对于原告要求被告返还已支付购房款320000元的主张，该院予以支持。双方签订的房屋买卖合同第十条约定：双方不得违约，否则违约方支付对方总房价百分之二十的违约金，并承担由此引起对方提起诉讼的一切律师代理费、误工费等各项相关费用。总房款为750000元，鉴于原告在起诉之时支付了320000元，根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。对于违约金，以原告已支付的320000元购房款的20％计算，为64000元。（四）对于原告请求被告大成公司承担补充赔偿责任的主张。在原、被告签订的房屋买卖合同第七条约定，由大成公司朱晓辉负责协助双方办理过户，违约方承担诉讼等一切费用。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当如实就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损失赔偿责任。2020年8月12日，大成公司工作人员朱晓辉出具证明，同意该笔320000元的首付款用于房子解押，而从2019年12月12日房屋买卖合同签订，2020年4月22日大成公司将原告首付款转给被告赵玉敏，到2020年10月23日，大成公司工作人员仍在与原告母亲联系案涉房屋买卖过户等事宜。不仅原来的房产解押手续未办妥，又有多起新的查封出现，这种情况属于订立合同中的重大事项，而大成公司工作人员未将该情况如实告知原告，也未完成案涉房屋的解押、过户承诺，未对房子的历次查封尽到合理的审查义务及对原告的交易安全提示义务，对原告的损失存在过错。且根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。其行为为职务行为，法律后果由其代表的公司负担。因涉案房屋被法院查封履行不能，对于原告要求大成公司承担相应的补充赔偿责任的诉讼请求，该院予以支持。被告大成公司辩称被告赵玉敏已将房屋贷款结清，该涉案房屋已被解封，房屋买卖合同可继续履行的主张，与该涉案房屋已被查封并设立有抵押权履行不能相悖，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第四十三条，判决如下：一、解除原告李文博、被告赵玉敏、郑州大成房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖居间合同；二、被告赵玉敏于本判决生效后十日内返还原告李文博购房款320000元，并支付违约金64000元，共计384000元。三、被告郑州大成房地产营销策划有限公司对320000元的购房款及64000元的违约金承担补充赔偿责任。四、驳回原告李文博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8350元，减半收取为4175元，保全费2770元，共计6945元，由被告赵玉敏、郑州大成房地产营销策划有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审期间查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，2019年12月12日被上诉人李文博与原审被告赵玉敏签订的房屋买卖合同，上诉人大成公司作为居间方在合同见证方处盖章，该合同具有买卖合同和居间合同的双重属性，系房屋买卖居间合同，合同第七条约定由大成公司员工朱晓辉负责协助买卖双方办理房产过户手续，该合同是当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。涉案房屋买卖合同签订后，涉案房产又被法院合法查封，房产无法办理变更登记，李文博不能取得该涉案房屋所有权，致使合同目的不能实现，赵玉敏构成根本违约，其应承担相应的违约责任。同时合同签订后，2019年12月19日法院再次查封涉案房产，而李文博按合同约定于2020年4月9日将首付款转至大成公司员工朱晓辉工商银行账户，2020年4月22朱晓辉将该款项转至赵玉敏账户用于解除抵押，现有证据不能证明上诉人将合同签订后的2019年12月19日法院再次查封涉案房产情况及时明确告知了李文博，且在李文博支付首付款后也未及时协助买卖双方办理房产过户手续，致使涉案房产再次被法院查封，上诉人未能完成涉案房屋的解押、过户承诺，其存在一定过错，故原审判决上诉人大成公司对购房款承担补充赔偿责任并无不当。但由于赵玉敏的违约行为造成合同解除，且违约金也是李文博与赵玉敏双方的约定，所以，对违约金的损失，上诉人不应承担责任，原审对此处理不妥，本院予以纠正。涉案房产是否存在一房多卖及大成公司是否收取中介费用，均不能否定上诉人的过错责任。综上所述，大成公司的上诉请求部分成立，对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初7120号民事判决第一项、第二项；撤销河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初7120号民事判决第四项；变更河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初7120号民事判决第三项为：郑州大成房地产营销策划有限公司对320000元的购房款承担补充赔偿责任；四、驳回李文博的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8350元，减半收取为4175元，保全费2770元，共计6945元，由赵玉敏、郑州大成房地产营销策划有限公司负担。二审案件受理费8350元，由郑州大成房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年一月二十七日法官助理张彦超书记员娄杨杨