四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1303民初16号 原告：余婵娟，女，1984年12月29日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：刘英，四川辽原律师事务所律师。 被告：南充市东城置业有限公司，住所地四川省南充市高坪区吉顺街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 原告余婵娟与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余婵娟的委托诉讼代理人刘英，被告东城置业公司的委托诉讼代理人刘欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余婵娟向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告的商品房买卖合同关系；2．判令被告向原告退还购房款人民币954,838.00元，并从起诉之日起按照年利率6%支付资金占用利息至全部款项退清之日止；3．判令被告承担本案诉讼费及其他费用。事实及理由：2019年2月19日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（预售），合同约定原告购买被告开发的位于高坪区青松片区Aa-1-1号地块，核准名称为南充恒大悦龙台一区第17幢2单元1层1号住宅一套，面积126.16平方米，房屋总价款为人民币1,156,676.00元（大写：壹佰壹拾伍万陆仟陆佰柒拾陆元），付款方式为分期付款。双方还对合同项下双方的权责进行了约定。合同签订后原告按约定分期向被告支付了购房款共计人民币954,838.00元（大写：玖拾伍万肆仟捌佰叁拾捌元）。后原告发现，被告所售房屋的土地早已在银行进行了土地使用权的抵押，抵押期限已经届满，被告尚未解除抵押登记，而在原、被告签订认购协议和商品房买卖合同（预售）时，被告对此情况一直隐瞒。在应当缴纳最后一笔购房款时被告的置业曾向原告承诺，只要原告交齐全部购房款的百分之八十（即925,340.80元）就不会被解除合同，原告按照该承诺履行了义务。但在2020年11月17日，被告却以通知的形式，单方解除了原、被告签订的《商品房买卖合同》，且该通知要求原告按照已付房款50%的标准（即477,419.00元）向被告支付违约金。并承担办理相关手续所产生的全部费用。原告认为，原告作为消费者，被告作为经营者，应当依法依规、诚实守信，被告的行为侵害了消费者的合法权益，为了维护原告的合法权益不受侵害，特诉至贵院，请依法裁决。 被告东城置业公司辩称，原、被告之间的商品房买卖合同关系，由于原告的违约行为已经被被告解除。原告已支付的购房款，应当以其所提交的转账凭证为准，因为原告选择的是分期付款存在优惠。因为原告违约导致合同解除，导致案涉商品房买卖合同解除，应当在扣除违约金后，返还购房款，而违约金的标准是按照已交购房款的50%予以计算。本案是原告违约导致的案涉合同的解除，因此原告主张的资金利息以及诉讼费等均不应当由被告承担。案涉土地不存在抵押的事实，在原告购买的时候就已经解押了，而且原告是选择的分期付款的方式，对此没有任何影响。 本院经审理认定事实如下： 2019年2月16日，原告余婵娟（乙方）与被告东城置业公司（甲方）签订格式化《南充恒大悦龙台商品房认购书》，其中主要约定是：乙方认购甲方开发的南充恒大悦龙台C地块17幢2101单元商品房，该房建筑面积126.16㎡（套内面积103.53㎡），单价9,168.33元/㎡（按套内面积单价为11,173.45元/㎡），总金额1,156,676.00元。1．乙方同意签订本认购书时，支付10,000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。2．乙方采取分期付款方式付款。乙方须于2019年2月25日前支付首期房款105,668.00元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年5月16日前付清57,834.00元；于2019年8月16日前付清115,668.00元；于2019年11月16日前付清115,668.00元；于2020年2月16日前付清751,838.00元。 2019年2月19日，原告余婵娟（乙方）与被告东城置业公司（甲方）签订《商品房买卖合同（预售）》。第四条商品房基本情况约定，该商品房为预售许可证（南高）预售第201802155号下第17幢2单元1层1号，建筑面积126.16㎡（其中套内面积103.52㎡）。第八条计价方式与价款约定，按套内建筑面积计算，单价11,173.45元/㎡，总价款1,156,676.00元。第九条付款方式及期限约定，买受人采取分期付款方式付款。第十条逾期付款的处理约定，买受人未按合同约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（不作累加），⑴逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；⑵逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第三十六送达约定，出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效；任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方；任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起5日内通知对方；变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。第三十九条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同约定余婵娟的通讯地址为南充市高坪区华诺国际3期3-2-1003。 2019年2月19日，原告余婵娟与被告东城置业公司签订了《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》（以下简称了《补充协议》）。第二条双方同意本合同第九条补充如下中约定，买受人以分期付款方向出卖人支付房款，买受人于2019年2月25日前支付房价款115,668.00元；于2019年5月16日前支付房价款57,834.00元；于2019年8月16日前支付房价款115,668.00元；于2019年11月16日前支付房价款115,668.00元；于2020年2月16日前支付房价款751,838.00元。第三条双方同意本合同第十条补充如下：1、本合同第十条适用银行按揭付款方式和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款的，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。 2019年2月19日，原告余婵娟向被告东城置业公司支付房款115,668.00元，被告东城置业公司向原告余婵娟开具了交款金额为115,668.00元的收据；2019年3月18日，原告余婵娟向被告东城置业公司支付房款166,209.00元，被告东城置业公司向原告余婵娟开具了交款金额为173,502.00元的收据，收据备注“含优惠”；2019年11月10日，原告余婵娟向被告东城置业公司支付房款115,668.00元，被告东城置业公司向原告余婵娟开具了交款金额为115,668.00元的收据；2020年6月11日，原告余婵娟向被告东城置业公司支付房款350,000.00元，被告东城置业公司向原告余婵娟开具了交款金额为350,000.00元的收据；2020年7月26日，原告余婵娟向被告东城置业公司支付房款100,000.00元，被告东城置业公司向原告余婵娟开具了交款金额为100,000.000元的收据；2020年10月28日，原告余婵娟向被告东城置业公司支付房款100,000.00元，被告东城置业公司向原告余婵娟开具了交款金额为100,000.000元的收据。 因原告余婵娟未按照的期限、数额支付第五期房款，被告东城置业公司于2020年11月17日以邮政快递方式向原告余婵娟发出《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》，内容为：“您与南充东城置业有限公司（以下简称‘我司’）于2019年2月16日签订的《南充恒大悦龙台商品房认购书》，约定：您以一年分期付款方式购买南充恒大悦龙台C地块17号楼-2-101号商品房。根据您与我司于2019年2月19日签订的《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》第二条约定：您应于2020年2月16日支付第五笔房价款751838元。若您逾期180天仍未按约定全额支付的，我司有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。截止2020年11月17日，您已逾期支付第五笔房款201838元275日，且我司已于2020年8月6日寄发还款提示函催促您及时付清该期房款，迄今为止，您仍未按您承诺支付。为维护我司正当权益不受损害，根据贵我双方的上述约定及我国《合同法》的相关规定，我司今致函贵方：自本通知到达贵方，贵我双方于2019年2月19日所签之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，我司有权向他人销售南充恒大悦龙台C地块17号楼-2-101号商品房。请您收到本通知书后5日内来我司办理解除的善后事宜。”2020年11月19日，原告余婵娟签收《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》。 2020年11月25日，被告东城置业公司将南充恒大悦龙台C地块17幢2单元101单元商品房以970,994.00元的价格出售给他人。 本院认为，原告余婵娟与被告东城置业公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告余婵娟未按照合同约定支付房款，构成违约，合同约定的解除条件已成就，被告东城置业公司作为守约方有权解除合同。被告东城置业公司按照合同约定的通讯地址向原告余婵娟发出了解除合同通知书，原告余婵娟在收到该解除通知书后亦以起诉的方式要求解除合同，表明原告余婵娟对解除合同亦无异议，因此，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》于2020年11月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同解除系买受人余婵娟违约而导致，故买受人余婵娟应当支付违约金。我国法律规定的违约金具有担保债务履行的功能，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所皇家马德里损失的功能，约定的违约金高于实际损失的，一方可主张调减违约金，约定的违约金低于实际损失的，一方可主张另一方按实际损失承担责任。双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》关于逾期付款违约责任的约定明显不同，《补充协议》约定的逾期付款违约责任明显加重了买受人责任，而《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期付款违约责任明显低于东城置业公司的损失。本案中，对余婵娟违约原因、主观因素以及东城置业公司实际损失及东城置业公司占用余婵娟已付购房款所产生的资金利息等综合考量后，本院酌定由余婵娟向东城置业公司支付违约金35,000.00元。因此在余婵娟承担违约责任后东城置业公司应当退还其已付购房款912,545.00元（947,545.00元－35,000.00元）。关于余婵娟请求的资金利息，原告未提供证据证实损失的存在，故不予支持。 综上所述,原告的诉讼请求部分成立,部分不成立。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、原告余婵娟与被告南充市东城置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》于2020年11月19日解除； 二、被告南充市东城置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告余婵娟房款912,545.00元； 三、驳回原告余婵娟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,674.00元，由原告余婵娟负担212.00元，被告南充市东城置业有限公司负担6,462.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何凤军 二〇二一年一月十四日 书记员  罗海燕