北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京02民终774号 上诉人（原审原告）：傅文忠，男，1947年8月3日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：李永飞，北京恒略律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：矫桂玲，女，1987年6月18日出生，汉族，住所地北京市东城区。 委托诉讼代理人：贾振江，北京市旭伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天宇，北京市旭伟律师事务所实习律师。 上诉人傅文忠因与被上诉人矫桂玲房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初14074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 傅文忠上诉请求：撤销一审判决，改判矫桂玲按房屋总价款日万分之五的标准（即每日5235元）向傅文忠支付自2020年6月16日起至北京市东城区西花市南里东区XX号楼X单元XXX室房屋（简称涉案房屋）户口实际迁出之日止的违约金，诉讼费由矫桂玲承担。事实和理由：一审事实未查清，适用法律错误，判决不符合常理和逻辑。矫桂玲事先知晓涉案房屋有户籍，存在欺诈；双方所签《北京市存量房屋买卖合同》（简称《买卖合同》）约定了违约金计算标准，该违约金实际为履约担保金，现户口未迁出，一审法院判决矫桂玲支付至户口实际迁出之日的违约金10万元，不符合常理，无法督促矫桂玲迁出遗留户口；房屋内有户籍影响房屋价格，给傅文忠造成了巨大的损失与麻烦；涉案房屋内遗留户籍是否能迁走，不是傅文忠来给予证明；双方约定了户籍未迁出的违约金计算方式，法院应当严格遵从该约定给予判决；一审法院认为双方未约定户籍迁出时间，进而认为傅文忠主张从2020年6月16日起计算违约金缺乏依据的观点不能成立。 矫桂玲辩称，同意一审判决，不同意傅文忠的上诉请求。 傅文忠向一审法院起诉请求：1.判令矫桂玲补偿房屋差价补偿款52.15万元；2.判令矫桂玲按房屋总房价款日万分之五的标准（即每日5235元）向傅文忠支付自2020年6月16日始至涉案房屋遗留户口实际迁出之日止的违约金。 一审法院认定事实：2020年1月7日，傅文忠、矫桂玲针对涉案房屋签署《房屋买卖业务签订文件合订本》。其中《买卖合同》约定涉案房屋无户籍，如出卖人未如实陈述户籍登记情况，或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。《关于核实户籍情况的声明》约定若涉案房屋户籍管理部门支持本人核查该房屋内户籍情况的，则出卖人于订立《买卖合同》三个工作日内核实该房屋户籍情况，居间人陪同，并将核实结果告知傅文忠。如果核实的结果与《买卖合同》约定情况不相一致，则矫桂玲承诺按照《买卖合同》约定的期限内迁出户籍并承担违约责任，双方同意继续履行合同。《补充协议》约定，傅文忠、矫桂玲应在2020年6月15日前共同办理房屋不动产转移登记手续。并于2020年6月16日前共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，居间人陪同。傅文忠从约定的购房款中留存20万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，具体抵扣金额以双方签署的书面协议或法院裁判文书中载明的金额为准。 现矫桂玲认可未在订立合同后三日内核查涉案房屋户籍情况，称2020年6月16日傅文忠自行查询结果后告知矫桂玲。双方当事人均认可涉案房屋内尚有前业主霍某的户籍未迁出。而傅文忠尚有20万元迁户保证金在监管账户内，傅文忠表示同意以该保证金优先抵扣矫桂玲应支付的违约金。 矫桂玲为证明其主张，出示如下证据：1、2012年矫桂玲之父与前业主霍某订立的《北京市存量房屋买卖合同》，证明霍某有义务将户口迁出。2、矫桂玲身份证复印件、租房合同，证明矫桂玲户籍不在涉案房屋，且将涉案房屋出租，不了解户籍情况。3、矫桂玲之父与霍某之父的录音及短信，证明矫桂玲已经积极与前业主协商要求其迁户，但因疫情影响霍某暂时无法回国办理，待霍某归国其户口可顺利迁出。经质证，傅文忠不认可上述证据的真实性，亦否认矫桂玲的证明目的。 一审法院认为，傅文忠、矫桂玲订立的《买卖合同》《关于核实户籍情况的声明》、《补充协议》等系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行各自的义务。根据《买卖合同》约定，矫桂玲承诺涉案房屋无户口；《买卖合同》、《关于核实户籍情况的声明》、《补充协议》均约定了矫桂玲作为出卖人核查户口的责任，及违反户口迁出约定的相应违约责任。但根据已查明情况，矫桂玲并未尽到核查义务，且涉案房屋尚遗留有案外人户籍，因此傅文忠认为矫桂玲违约并要求矫桂玲承担违约责任，理由正当。但考虑到涉案房屋遗留的户口并非矫桂玲及其家人，而是该房屋的前业主；矫桂玲在得知此事后亦积极协调处理此事，其并非恶意违约；现有证据亦无法证明该户口在未来无法迁出，综上，法院对矫桂玲应承担的违约责任予以酌定。同时，双方未在合同中明确约定矫桂玲应于何日迁出户籍，因此傅文忠自2020年6月16日始主张违约金缺乏依据。法院根据以上情况酌情判决由矫桂玲一次性支付截至户口迁出之日止的逾期迁户违约金。现傅文忠同意以户口迁出保证金优先折抵，法院不持异议。傅文忠要求矫桂玲补偿房屋差价补偿款的诉讼请求，缺乏相关证据，法院不予支持。矫桂玲辩称傅文忠及居间人均存在过错，依据不足，法院不予采信。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、矫桂玲向傅文忠支付截至北京市东城区西花市南里东区XX号楼X单元XXX室房屋遗留户籍实际迁出之日止的逾期迁户违约金10万元（以20万元户口迁出保证金优先抵扣）；二、驳回傅文忠其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，傅文忠提交北京链家置地房地产经纪有限公司（简称链家公司）工作人员给其出的字据，拟证明过户后发现有户籍，链家公司要求矫桂玲迁出，但两个月内矫桂玲并未将户口迁出，说明矫桂玲存在恶意。该字据主要内容为：现涉案房屋有一个原房主的户口未迁出，其会积极配合买卖双方，争取在2个月内把未迁出户口事宜解决。矫桂玲认为该证据不符合证据形式，真实性认可，证明目的不认可。 另查，矫桂玲（甲方）、傅文忠（乙方）与链家公司（丙方）所签《补充协议》关于户口迁出部分还约定，户口迁出保证金应按下述方式支付：交易房屋完成不动产转移登记手续且甲乙双方核实甲方办理完毕户口迁出手续当日，由乙方自行划转至甲方。 本院查明的其他事实与一审法院认定的其他事实无异。 本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，矫桂玲违反涉案房屋买卖交易中关于户口迁出的约定，应当承担违约责任。在矫桂玲请求酌减违约金的情况下，一审法院综合本案实际情况，酌情确定的违约金数额并无不当，本院予以维持。傅文忠以矫桂玲存在欺诈、法院应该严格遵从双方所签合同约定等为由要求改判矫桂玲按每日5235元向傅文忠支付自2020年6月16日起至涉案房屋户口实际迁出之日止的违约金，依据不足，本院难以支持。需要指出的是，根据双方所签《补充协议》的约定，户口迁出保证金应在办理完毕户口迁出手续当日支付，现涉案房屋尚有遗留户口未迁出，故抵扣法院判决的10万元逾期迁户违约金后剩余的户口迁出保证金仍应依据双方所签《补充协议》的约定予以处理。 综上所述，傅文忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9016元，由傅文忠负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 员  王 佳 二〇二一年一月二十九日 法官助理  王继玉 法官助理  李 慧 书 记 员  黑梦雪