山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终3850号 上诉人（原审被告）：蔡东风，男，1987年2月10日出生，汉族，现住山东省金乡县。 被上诉人（原审原告）：姚京裕，男，1987年6月1日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：孙珂，山东鲁杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：芦云云，山东鲁杰律师事务所律师。 上诉人蔡东风因与被上诉人姚京裕房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡东风上诉请求：1、改判一审判决的第二项和第三项，改判上诉人不承担房屋装修价值14538元、资金占用期间的利息44461.2元及其他利息、房屋增值损失75370元、诉讼保全保险费450元。上诉数额为120281.2元；2、撤销一审判决第四项；3、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定的事实和适用法律均存在错误。1、双方合同的解除，是被上诉人首先违约改变《购房合同》的第四项的付款方式，被上诉人延迟付款，双方无法及时过户，致使后来被他人查封，合同无法继续履行。在被他人查封之前，被上诉人知道房屋是按揭购买的。虽然在银行办理抵押贷款手续，但是上诉人按时向银行还款，没有任何欠款欠息的行为。在2019年5月份不动产证下来之后，被上诉人首先违约改变《购房合同》的第四项的付款方式，迟延履约付款。一直到2019年9月，长达4个月的时间里，如果被上诉人不首先违约，不改变付款方式，双方及时付款、过户，就不存在被他人查封、不存在经济追索，导致解除合同的事情，所以上诉人是否告知被上诉人房屋存在抵押、是否存在经济追索，不是导致不能实现合同目的的原因。上诉人不能承担因被上诉人首先违约导致不能实现合同目的的责任，房屋装修价值、房屋增值损失不能由上诉人承担。2、被上诉人要想获得房屋增值利益，是要以支付房款为前提的。被上诉人支付房款，想获得房屋所有权，房屋增值利益才能归被上诉人。既然被上诉人获得房屋增值利益以支付房款为前提，那么支付房款的利息自然也就不能归被上诉人所有，而应当归上诉人所有，也就是说房屋增值利益已经包含被上诉人已付房款的银行利息损失，所以上诉人如果支付房屋增值利益，那么就不能承担被上诉人的利息损失。在上诉人不存在违约，导致不能实现合同目的，进而解除合同的情况下，上诉人根本就不能承担任何的利息。3、一审法院违反法定程序。被上诉人在一审时，根本没有一审法院判决第四项的请求，一审法院判决的第四项是无中生有，明显违反法定程序，应当予以撤销。4、一审法院判决上诉人承担诉讼保全保险费450元，没有法律依据。5、如果上诉人属于违约，根据《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，被上诉人的全部损失也不应当超过双方约定的5万元为宜。 被上诉人姚京裕答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，程序合法。上诉人蔡东风在签订涉案合同时故意隐瞒涉案房屋被抵押贷款事实且违反“保证不受他人的任何经济追索”的约定导致涉案房屋被他案查封，存在违约情形，应当承担违约责任，故关于被上诉人姚京裕主张要求上诉人蔡东风赔偿各项损失的请求有事实、合同及法律依据，具体理由如下：1、合同及事实依据：被上诉人与上诉人于2012年11月14日签订《购房合同》，合同第二条上诉人蔡东风明确保证该房产没有设定任何担保及抵押，无权属纠纷，并保证不受他人经济追索；合同第六条约定如单方违约，须支付违约金5万元；涉案房产自上诉人蔡东风从开发商处购买时就存在房屋抵押贷款，上诉人蔡东风隐瞒上述事实将房产出售给被上诉人姚京裕，直至该房产在2019年办出房产证时，被上诉人姚京裕才发现房产存在抵押的事实；且在双方协商过户时，涉案房产因上诉人蔡东风原因被第三人查封；上述两个原因是导致房产过户受阻的根本原因，且均是由上诉人蔡东风造成。以上事实一审法院均已查明。2、法律依据：《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《合同法》第一百一十四条第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综上，被上诉人主张的损失赔偿有明确的法律依据。3、被上诉人主张的资金占用期间的利息损失、房屋增值损失、装修费损失、财产保全担保费、诉讼费等经济损失有充足的事实及证据支持。(1)关于利息损失，因上诉人隐瞒涉案房产自始存在银行贷款抵押的事实，按照双方签订的购房合同的约定，其违约行为溯及2012年11月14日，因此，被上诉人主张其支付资金占用利息损失应追溯至被上诉人付款之日，相关计算标准一审法院判决完全正确。(2)关于房屋增值损失及装修费损失，本案经一审法院委托鉴定，房产价值及装修价值经鉴定报告确定，对应被上诉人已支付购房款部分的升值差价损失为75370元，一审法院计算完全正确；另外，鉴定报告确定涉案房屋的现装修价值为14538元，在已经判令双方购房合同解除，返还房款房屋的同时，该装修价值确实应由上诉人全额返还给被上诉人姚京裕。利息损失及房屋增值损失可同时主张的理论依据：涉案房产产生的房产市场差价是房产本身升值所带来，更符合可得利益，该增值因上诉人蔡东风违约理应由被上诉人姚京裕享有，该增值由被上诉人享有实际并不会给上诉人蔡东风造成损失，也达不到惩罚性目的，其与被上诉人姚京裕主张的利息损失无任何可比性，更不具有冲突。4.关于财产保全担保费及诉讼费等经济损失，均是被上诉人姚京裕因本次诉讼所据实支付，在庭审中已提供充足的证据证实，上诉人所述无任何证据证实。5、一审法院审理程序合法，被上诉人原向一审法院提出的诉讼请求为继续履行合同，判令上诉人协助过户；无奈发现上诉人的涉案房产存在抵押和查封的事实，遂变更诉求为解除合同，一审法院的第四项判决，是综合被上诉人变更前、变更后诉求及庭审中的双方均同意解除合同的前提下，参照《九民会议纪要》关于合同效力及合同无效时的释明问题的司法精神，避免因判令单方返还而出现不公平的结果，对解除合同诉求法律后果做了进一步补充，现上诉人蔡东风也认可一审第一项解除判决，必然会产生返还房屋法律义务，该第四项实际上也保护了上诉人的权益，避免诉累，实现了当事人间的利益平衡，因此一审法院此举并未违反法定程序。综上所述，涉案房产交付被上诉人姚京裕已达八年之久，被上诉人姚京裕将涉案房产毛坯房装修并作为婚房一直居住至今，因上诉人的违约行为导致合同目的无法实现，其应承担因此给被上诉人造成的各项经济损朱；一审法院认定事实清楚、证据充足，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维护被上诉人姚京裕的合法权益，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审原告姚京裕向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2012年11月14日签订的《购房合同》；2、被告退还原告购房款109000元；3、被告支付原告经济损失207197元，其中利息损失46747元及自2020年01月07日起至上述款项实际给付之日的利息(以109000元为本金，自2012年11月14日至2020年01月06日，按同期银行贷款利率的标准计算)、房产升值市场差价损失12万元(以价值评估鉴定数额为准)、房产装修损失3万元、律师费1万元、财产保全担保费450元；4、本案诉讼费、保全费、鉴定费等费用由被告承担。 一审法院认定：2012年11月14日，姚京裕、蔡东风签订《购房合同》，约定姚京裕购买蔡东风位于张店区户的房屋一套，房屋及储藏室总价值319000元，姚京裕在交房时付给蔡东风购房款109000元，剩余210000元在房产证下来之后过户同时一次性付清余款。双方还约定蔡东风保证房屋没有设定任何担保及抵押，没有权属纠纷，保证不受他人的任何经济追索；双方必须严格按照约定履行各自责任，如单方违约，须向对方支付违约金伍万元。同日，姚京裕依约支付了房屋首付款109000元，蔡东风依约向姚京裕交付了房屋。姚京裕装修后入住涉案房屋。2019年5月24日，蔡东风办理了涉案房屋的不动产权证书。涉案房屋设立了他项权利，他项权利人为中国工商银行股份有限公司淄博高新支行，抵押期限2009年8月3日至2029年8月3日，被担保债权数额179000元。 2019年9月16日，案外人孟凡冲向山东省金乡县人民法院提起民事诉讼，要求姚京裕偿还借款本金400000元及利息等。该案诉讼中孟凡冲申请法院查封了涉案房屋。2019年12月9日，山东省金乡县人民法院作出（2019）鲁0828民初3655号民事判决书，认定：“孟凡冲与蔡东风系朋友关系。2019年8月5日，蔡东风向孟凡冲借款320000元，并出具借条、收到条各一份……2019年8月7日，蔡东风向孟凡冲借款80000元，并出具借条、收到条各一份……本院认为，蔡东风两次共向孟凡冲借款400000元，双方约定的借款利率是月息1.5%，借款期限至2019年9月4日届满，蔡东风至今未能偿还借款，事实清楚，双方之间的民间借贷关系合法有效。因此，孟凡冲要求蔡东风偿还借款本金400000元及相应利息的诉讼请求，本院应予以支持……”判决蔡东风偿还孟凡冲借款本金400000元及利息等。该判决书已经发生法律效力。现原告诉至法院，认为合同已经无法继续履行且约定违约金低于造成的损失，要求判如所请。诉讼中姚京裕申请法院对涉案房屋的现市场价值及装修价值进行鉴定，经一审法院依法委托，2020年6月12日，山东中聚土地房地产资产评估有限公司作出鲁聚评字（2020）（估）2030198号房地产估价报告，鉴定房地产价值为539578元、装修价值为14538元。 一审法院认为，姚京裕与蔡东风签订的《购房合同》系双方真实意思表示，合法有效。当事人应当全面履行合同义务。现涉案房屋设定了他项权利且已被法院查封，合同目的无法实现，姚京裕要求解除合同，蔡东风同意解除，故对姚京裕要求解除涉案合同的诉求，予以支持。合同解除后蔡东风应当返还姚京裕购房款109000元、房屋装修价值14538元。蔡东风在签订涉案合同时故意隐瞒涉案房屋被抵押贷款事实且违反“保证不受他人的任何经济追索”的约定导致涉案房屋被法院查封，存在违约情形，应当承担违约责任。故对蔡东风提出的其不存在违约行为，解除合同是由于原告违约行为造成的理由证据不足，不予采信。现涉案房屋已发生增值,合同约定的违约金已不足以弥补姚京裕的实际损失,姚京裕要求增加违约金，基于兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及姚京裕本起交易的预期利益、损失情况等因素综合考虑,一审法院确定蔡东风应当支付姚京裕资金占用期间的利息44461.2元（以109000元为基数，自2012年11月14日起至2020年1月6日止，2019年8月19日前按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）及至实际给付之日止的利息、房屋增值损失75370元（539578÷319000×109000-109000）。姚京裕因申请鉴定房屋及装修价值而支出鉴定费5433元及诉讼保全保险费450元系维权产生的合理支出,蔡东风应当支付原告鉴定费5433元、诉讼保全保险费450元。因合同并未约定律师费,故对姚京裕要求蔡东风支付律师费的诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、解除原告姚京裕与被告蔡东风于2012年11月14日签订的《购房合同》；二、被告蔡东风于判决生效之日起十日内返还原告姚京裕购房款109000元、房屋装修价值14538元、资金占用期间的利息44461.2元（以109000元为基数，自2012年11月14日起至2020年1月6日止，2019年8月19日前按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）及利息（以109000元为基数，自2020年1月7日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告蔡东风于判决生效之日起十日内支付原告姚京裕房屋增值损失75370元、诉讼保全保险费450元；四、原告姚京裕收到被告蔡东风上述第二、三项全部款项之日起十五日内返还被告蔡东风位于张店区户的房屋；五、驳回原告姚京裕的其他诉讼请求。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6042.95元，申请费1270元，由原告姚京裕负担1084.95元，被告蔡东风负担6228元；鉴定费5433元由被告蔡东风负担。 二审期间，各方当事人均未提交新的证据。经本院审查，山东省金乡县人民法院审理的（2019）鲁0828民初3655号民间借贷纠纷一案中，被告人应为蔡东风，一审判决书在叙述该判决内容时，写为“2019年9月16日，案外人孟凡冲向山东省金乡县人民法院提起民事诉讼，要求姚京裕偿还借款”，该处“姚京裕”实为“蔡东风”，应属笔误，对此本院予以纠正。二审查明的其他事实与一审一致，对于一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案当事人签订的涉案房屋《购房合同》明确约定：上诉人蔡东风“保证涉案房屋没有设定任何担保及抵押，没有权属纠纷，保证不受他人的任何经济追索”，但涉案房产的产权档案证明涉案房屋设立了他项权利即在银行进行了抵押，抵押期限早在双方当事人签订购房协议前即2009年8月3日起已经开始，双方签订涉案合同时，涉案房产处于抵押期间。因此，一审法院认定上诉人蔡东风在签订涉案合同时故意隐瞒涉案房屋被抵押贷款的事实且违反“保证不受他人的任何经济追索”的约定导致涉案房屋被法院查封，存在违约情形，应当承担违约责任，具有事实依据，并无不当，上诉人有关被上诉人改变支付方式及首先违约的主张不能成立，对其该项主张，本院不予支持。关于上诉人主张一审判决上诉人承担被上诉人涉案房产交易增值损失不当的观点，本院经审查认为，涉案房产在双方当事人签订购房协议后直至一审法院判决时，涉案房产因市场行情变化确已增值，该增值事实有一审法院委托的司法鉴定结论在卷佐证，因此，一审法院判决上诉人支付相应房屋增值损失，具有事实依据；该增值利益与上诉人在解除涉案购房合同后因占用被上诉人购房款所产生的利息并非同一性质，一审法院判决上诉人在收取被上诉人支付的购房款后因合同解除而支付相应的资金占用利息，符合案件实际，于法有据，对于上诉人有关不应支付相应利息的主张，本院不予支持。关于上诉人以被上诉人在一审诉求中并未请求涉案房产返还于上诉人为由主张一审法院不应作出相应判决的意见，本院经审查认为，一审法院在判决解除涉案购房合同后，同时判决被上诉人将涉案房屋返还于上诉人，该项判决是解除涉案合同后的应有事项，且有利于上诉人，一审法院对此作出判决，并无不当，对于上诉人该项主张，本院不予支持。关于上诉人不应承担涉案诉讼保全费用的主张，本院认为，涉案相关诉讼保全费用系当事人的实际支出，一审法院判决上诉人予以承担，于法有据。关于上诉人主张全部损失不应超过双方约定的5万元的问题，本院经审查认为，虽然双方当事人在《购房协议》中约定“如单方违约，须向对方支付违约金伍万元”，但一审判决上诉人赔偿被上诉人的相关损失系实际发生，且各项损失计算皆于法有据，一审据此作出相应判决并无不当。综上所述，蔡东风的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2706元，由上诉人蔡东风负担。 本判决为终审判决。 审判长  王光龙 审判员  徐连宏 审判员  侯 康 二〇二一年一月六日 书记员  彭倩倩