山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民初447号 原告（申请执行人）：武汉市十建集团有限公司，住所地：湖北省黄陂区罗汉正街。 法定代表人：张文杰，总经理。 委托诉讼代理人：汪崎，男，1981年9月28日出生，汉族，该公司办公室主任，住湖北省麻城市。 委托诉讼代理人：耿建涛，山东万航律师事务所律师。 被告（案外人）：周广顶，男，1975年10月13日出生，汉族，农民，住山东省阳谷县。 被告（被执行人）：阳谷县红星房地产开发有限公司，住所地：阳谷县侨润办事处城角徐村。 法定代表人：徐明生，总经理。 原告武汉市十建集团有限公司（以下简称武汉十建公司）与被告周广顶、阳谷县红星房地产开发有限公司（以下简称阳谷红星公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉十建公司的委托诉讼代理人汪崎及耿建涛、被告周广顶到庭参加诉讼。被告阳谷红星公司经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 武汉十建公司向本院提出诉讼请求：一、准许执行阳谷红星公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产；二、诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2018年9月7日，山东省高级人民法院（2018）鲁民终1133号对原告武汉十建公司与被告阳谷红星公司一案作出民事判决：判令阳谷红星公司于本判决生效之日起十日内向武汉十建公司支付工程款9577291.63元及利息（利息以9577291.63元为基数，自2016年8月3日起至判决付款之日止，按照中国人民银行同类同期贷款利率计算）。2020年1月13日，被告（案外人）周广顶对执行标的提出书面异议。贵院于2020年7月7日作出（2020）鲁15执异54号执行异议裁定：中止对阳谷红星公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产（以下称涉案房产）的执行。贵院作出的关于中止执行的裁定不符合法律规定，被告周广顶对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、被告周广顶并未在法院查封前与阳谷红星公司签订合法有效的书面买卖合同。1.一方面，被告周广顶提交的《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》（以下称涉案协议书）并非房屋买卖合同，而是认购协议。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，但是，《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”涉案协议书仅约定了第（二）项和第（四）项，对于剩余的十一项主要内容并未约定，也即涉案协议书并不具备商品房买卖合同的主要内容，不是房屋买卖合同，而是认购协议。2.另一方面，从协议内容看，涉案协议书第五条明确约定，被告周广顶应当在阳谷红星公司电话通知后七日内再另行签订《商品房买卖合同》。从这一点也可以看出，二被告在签订涉案协议时有在日后签订正式买卖合同的合意，也可认定双方签订的涉案协议书为预约合同，不是正式的买卖合同；最后，据了解，二被告之间并不存在真实的房屋买卖合意，而是因工程施工关系产生的以房屋抵顶工程款关系，并不是房屋买卖合同关系，而抵账协议的目的是消灭金钱债权，仅能产生债法上的效力，不能优先于另一个金钱债权的实现。3.被告周广顶声称涉案房屋是其于2015年1月18日从阳谷红星公司购买，但直到2017年1月10日法院到房产局查封涉案房屋时，房产局的系统仍显示该房产并未网签备案。在长达两年的时间里被告周广顶购买的房屋有条件办理相关手续却未签订正式商品房买卖合同并网签备案不符合常理，武汉十建公司有理由认为涉案的内部购房协议书是虚假的。二、被告周广顶并未向阳谷红星公司支付购房款。被告周广顶提交的收据中明确载明付款方式是转账，但周广顶并未提供任何的转账凭证，因此仅凭收据不能证明被告周广顶已支付了购房款。况且，原告认为其提交的涉案协议书和收据存在着二被告相互串通造假的嫌疑，被告周广顶更加有义务提供真实的购房款转账凭证以证明自己的主张。因此，贵院作出执行裁定仅凭“收据”来认定周广顶已支付购房款显然不符合客观事实和正常逻辑。对于大额的购房款，法院应该根据银行转账的交易凭证来查实其是否真实支付。三、被告周广顶提供的证据无法证实其无其他可用于居住的房屋。被告周广顶提供的阳谷县自然资源和规划局出具的不动产产权产籍证明书只能说明其名下无登记的房产，但不能说明其名下无其他可供居住的房产，还会存在尚未登记的房产或宅基地等可用于居住的房屋，故其提供的证据无法达到其证明目的。综上，被告周广顶的情形均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。因此周广顶对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，请法院查明事实，依法准许执行阳谷红星公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产。 被告周广顶辩称，我向阳谷红星公司交纳了购房款，阳谷红星公司向我出具了收款记录，我提供银行转款明细，可以证明付款情况。我在农村有宅基地，但是房子漏了，不能住了。我一直在涉案房屋居住，相关费用都是我自己交纳的，有物业费和开户费单据为证。我把购房款交给了常少勇，顶的阳谷红星公司欠常少勇的工程款，所以阳谷红星公司给我开了收款收据。 被告阳谷红星公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告武汉十建公司向本院提交证据如下：山东省高级人民法院（2018）鲁民终1133号民事判决书、本院（2020）鲁15执异53号执行裁定书、执行裁定书邮寄快递单及邮单查询清单各一份，拟证明原告与阳谷红星公司因工程款纠纷，山东省高级人民法院判决阳谷红星公司支付原告工程款，原告申请强制执行后被告周广顶提出执行异议，聊城市中级人民法院作出执行裁定，中止对涉案房产的执行，原告收到执行裁定书后在法定期限内提起本次诉讼。 被告周广顶对上述证据的质证意见：对武汉十建公司与阳谷红星公司之间的债权债务没有异议，对武汉十建公司在法定期限内提起诉讼也没有异议。 被告周广顶向本院提交证据如下： 第一组证据：阳谷红星公司于2015年11月17日开具的收到442595元的房款收据一张；阳谷红星公司于2017年1月11日出具的收房屋差价款985元的收据一张；房款交付银行转账凭证7张，分别是2015年2月14日的50000元、2015年2月14日两笔3000元、2015年2月2日60000元、2015年2月2日190000元、2015年2月2日20000元，其中2015年2月2日60000元的收款人为张安明，其余凭证的收款人均为常少勇，另有一张看不清时间，由常少勇在凭证上书写2015年2月2日转账50000元，共计转款376000元，剩余房款5万元。周广顶主张，常少勇与阳谷红星公司约定的房款总价是44万余元，常少勇给我优惠了接近2万元钱，剩余5万元约定办完房产证之后再支付。 第二组证据：2017年3月16日与阳谷三山天然气有限公司签订的《城市管道供、用气合同》一份，记载客户姓名为楚玉荣，客户地址为红星花园C5-1-501；2017年1月9日阳谷红星公司开具的交纳太阳能工本费、天燃气、暖气、有线电视开口费等费用共计10668.66元的收据一份；2017年1月11日阳谷红星公司收取的公共维修基金、公共照明、生活垃圾清结费、物业费等费用11263.8元的收据一份，上述两份收据记载的交款人均为“5-1-501楚玉荣”。 以上两组证据拟证明周广顶向阳谷红星公司交付了房款，阳谷红星公司向周广顶交付了房屋，周广顶亦交纳了房屋的相关费用。 第三组证据：2017年、2018年、2019年的物业费收据三张；2017年、2018年的暖气费收据两张，以上收据的交款人均为“5-1-501楚玉荣”。2019年7月、2020年2月、2020年8月的水费收费凭证三张；2019年2月、7月、12月及2020年2月、8月的电费收费凭证共五张，以上收据的用户名均为“楚玉荣”。拟证明周广顶夫妇已实际占有使用案涉房屋。 第四组证据：《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》一份。 第五组证据：常少勇书写的证明一份；阳谷红星公司的明细账一张，记载阳谷红星公司应支付给久安消防公司常少勇消防工程款100余万元；记账凭证两张；《红星花园购房协议书》一份，甲方为张安明，乙方为周广顶、楚玉荣，证明人常少勇。拟证明久安消防公司承建红星花园的消防工程，常少勇具体负责该工程，阳谷红星公司未按进度支付工程款，当时被告向常少勇买房子，是和张安明签的《红星花园购房协议书》，常少勇给了被告张安明的银行账户，所以60000元打给了张安明。 原告武汉十建公司对被告周广顶提交证据的质证意见为：1.对证据一银行转账凭证中一张看不清内容的凭证无法辨认真伪，其中2015年2月2日的60000元收款人是张安明，其余凭证显示的收款人是常少勇，这些转账凭证都不是被告周广顶向阳谷红星公司转账的凭证。被告主张是抵顶阳谷红星公司欠常少勇的工程款，但没有提交证据证明，无法确认真伪。证据中的房款收据结合证据四内部购房协议书，房款金额前后矛盾，收据中载明是442595元，但内部购房协议中约定的472649元，加上房款差价985元也是前后矛盾不一致。该组证据不能证明被告向阳谷红星公司交纳了购房款。2.对证据二的真实性没有异议，证据一、二不足以证明阳谷红星公司将房屋出售给被告。3.对证据三中加盖有公司公章的五张收据真实性没有异议，但该收据不能显示是收取的红星花园C区房屋的款项，对于水电费的收费凭证真实性不能确定，且没有显示是交纳的水电费。4.对证据四的真实性不能确定，内部购房协议内容记载是“必须是红星之家会员”，房款总价和收据上的房款数额前后矛盾。另外，协议属于预约合同，而不是正式的房屋买卖合同。5.关于证据五，因常少勇未出庭作证，其书写的证明不具备证据效力；《红星花园购房协议书》与被告周广顶提交的转账凭证相互矛盾，不能证明被告是否购买了房屋；对明细账和收据的真实性不能确定，看不出与本案的关联性。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于武汉十建公司诉阳谷红星公司建设工程施工合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2018年9月7日作出（2018）鲁民终1133号民事判决，判令阳谷红星公司于判决生效后十日内向武汉十建公司支付工程款9577291.63元及利息（以9577291.63元为基数，自2016年8月3日起至判决付款之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付）。该案诉讼过程中，本院于2017年1月10日保全查封了阳谷红星公司投资开发的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区，本案所涉红星花园C区5号楼1单元501室即包括在内。2019年2月14日，本院依武汉十建公司申请立案执行。执行过程中，案外人周广顶向本院提出书面执行异议，本院于2020年7月7日作出（2020）鲁15执异54号执行裁定，中止对阳谷红星公司名下的位于阳谷县黄山路58号红星花园Ｃ区产的执行。武汉十建公司不服该裁定，提起本案诉讼。 另查明，2015年1月18日，阳谷红星公司与周广顶签订《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》一份，该协议书约定了周广顶所认购红星花园5号楼1单元501室，建筑面积113.41平方米，储藏室面积为20.67平方米，房屋单价3876元/㎡，总房款合计439577元，储藏室单价1600元/㎡，储藏室合计33072元，房款与储藏室合计总价为472649元。阳谷红星公司于2015年1月27日为周广顶开具了购房款442595元的收据。2017年1月9日，周广顶的妻子楚玉荣交纳了天然气、暖气及有线电视开口费、太阳能工本费、建筑垃圾处理费、装修使用电梯费等费用共计10668.66元，阳谷红星公司出具了相应的收据。2017年1月11日，阳谷红星公司向周广顶、楚玉荣出具了985元的房屋差价款收据。阳谷县自然资源和规划局出具的不动产登记信息查询记录显示，周广顶、楚玉荣夫妇名下无不动产登记记录。 周广顶提交的《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》记载，涉案房屋总价款为472649元。周广顶于2015年2月2日向常少勇转账260000元，向张安明转账60000元，2015年2月14日向常少勇转账56000元，共计376000元。 关于为什么要将房屋价款支付给常少勇与张安明，周广顶称，因山东久安消防工程有限公司聊城分公司承建阳谷红星公司开发的红星花园的消防工程，因阳谷红星公司未按合同约定进度支付工程款，常少勇为该工程的负责人，阳谷红星公司将涉案房屋抵顶工程款。常少勇以426000元的价格优惠卖给我，付款时，常少勇给我张安明的账户让我把钱转给张安明，张安明也是久安消防的工作人员，具体阳谷红星公司是欠常少勇、张安明还是久安消防公司的款项我不清楚。我已向常少勇、张安明支付了房款376000元，剩余5万元约定在办理房产证后支付，因此，阳谷红星公司给我开具了付清全部购房款442595元的收据。 本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点问题为执行案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条赋予了消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，在本院查封案涉房产之前，周广顶与阳谷红星公司就案涉房产签订了《红星花园“红星之家”会员内部购房协议书》，该协议书是双方的真实意思表示，协议内容明确约定了认购房产的位置、面积、房屋价款及付款方式等内容，阳谷红星公司亦向周广顶开具了购房款的收据，确认按照约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，能够认定周广顶在人民法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于购房价款的支付问题，综合周广顶提交的相关证据，能够形成完整的证据链条，证明其已按照约定的房款数额支付了相应对价，可以认定周广顶已支付的房屋价款超过总价款的百分之五十。此外，在案涉房屋同一县级市范围内周广顶夫妇名下没有用于居住的房屋登记记录，且本案现有证据也能够证明周广顶夫妇自2017年收房后一直在涉案房屋居住，与其名下无其他房屋实际居住相互印证，能够证明涉案房屋为周广顶夫妇的唯一住房。据此，周广顶符合上述司法解释规定的优先保护房屋消费者的条件，故周广顶对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院予以认定。 综上所述，原告武汉十建公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回原告武汉市十建集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费9471元，由武汉市十建集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  尹继阳 审 判 员  张 磊 人民陪审员  侯亚珍 二〇二一年一月二十二日 法官助理刘婷婷 书记员王清清