江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9787号上诉人（原审被告）:徐月民，男，1968年11月11日生，汉族，住南京市秦淮区。法定代理人：赵玉珠（系徐月民母亲），女，1945年12月24日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）:刘顺清，男，1972年8月3日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：刘善军，江苏新高的律师事务所律师。原审第三人：南京光华房地产开发公司，住所地南京市秦淮区苜蓿园大街**。法定代表人：杨福强，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭月辉，江苏圣典(六合)律师事务所律师。上诉人徐月民因与被上诉人刘顺清、原审第三人南京光华房地产开发有限公司（以下简称光华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐月民上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决程序违法，上诉人书面申请将黄超追加为本案第三人共同参加诉讼，但一审法院在未追加黄超情况下径自判决。上诉人书面提出将黄超追加为第三人共同参加诉讼，一审法院应当审查追加第三人黄超的理由是否成立，如不成立，应当裁定驳回，但上诉人未拿到相关裁定文书。二、一审法院认为监护人赵玉珠出售购房资格的行为并不具备损害被监护人利益的表征。一审法院认定事实错误，监护人赵玉珠从未通过任何方式对外出售徐月民的房屋，徐月民也从未通过任何方式对外出售自己的拆迁安置房，卖房不是赵玉珠和徐月民真实意思表示。三、一审法院认为上诉人从未起诉要求撤销合同或者恶意串通欺诈进行报警处理为由认定合同有效，该认定本末倒置，不起诉不报警只是事后处理方式，不代表合同本身是否合法。一审法院忽略卖房合同形成的原因、过程及结果，没有从这些方面及相关证据来查证事实判明合法与否，反而从徐月民有饭吃有房住没起诉没报警的状态和行为判断合同是否合法有效，违反了以事实为依据，以法律为准绳的原则。四、一审查明房票价格为25000元，且由被上诉人直接支付给黄超，在一审庭审中上诉人提供了人民法院关于银龙花园的三份判决书用于证明房票价格为8万元至15万元之间，而被上诉人当庭表示房票价格在3万元到4万元之间，但没有证据来证明其观点。五、依照国家相关法律规定，低于正常价格的30%为非正常低价，一审法院明知25000元的价格不正常，但对此无任何认定。对25000元的价格形成的过程未查证未判断是否合理合法。也未对25000元被黄超拿走这个售房票款被非产权人得到，所产生的真实原因及是否构成恶意串通，进行查证和判明。同时在已查明被上诉人和上诉人素不相识在卖房票之前毫无瓜葛的情况下，明知转让协议中多年来承蒙好友刘顺清、黄云峰两位同志给了很多的帮助和照顾及本人生活困难无钱购房为虚假的情况下仍认定合同有效，一审法院判决不公平不公正。综上，请求支持上诉人的上诉请求。刘顺清辩称：双方签订的买房协议是真实有效的，签订买房协议的时候是由徐月民及其父母一起签字确认，并且被上诉人也支付了相关的房屋款项，且溢价25000元。刘顺清取得房屋后，一直居住至今，目前也是在使用。根据相关的规定，房屋买卖协议有效，徐月民有配合刘顺清过户的义务，并且目前该房屋已经具备了办证条件，可以进行过户。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。光华房地产公司陈述称，涉案房屋在2013年就已经通知可以办证，其愿意协助办理过户。其他同一审答辩意见。刘顺清向一审法院提出诉讼请求：1.判令光华房地产公司协助将南京市秦淮区石杨路101号银龙花园××室房屋不动产权登记至徐月民名下；2、判令徐月民在上述不动产登记手续办理完毕后十日内，将房屋不动产权过户至刘顺清名下；3、判令本案诉讼费用由徐月民承担。一审法院认定事实：2005年4月13日，徐月民作为乙方与南京秦淮河建设开发有限公司（甲方）签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，约定：甲方受委托实施秦淮河环境整治项目的房屋拆迁，被拆迁房屋坐落于养虎巷46号，甲方应支付被拆迁房屋的货币补偿金72000元、补助费用4200元；乙方同意于2005年4月20日将被拆迁房屋腾空交由甲方拆除。上述协议由徐月民父亲徐德祥代为签字。2005年5月，徐月民填写《南京市被拆迁住房困难户购（租）经济适用住房申请表》。2008年2月25日，徐德祥代徐月民与光华房地产公司签订《银龙花园经济适用房三期销售协议》，约定：光华房地产公司同意将涉案房屋销售给徐月民，面积76.99平方米，总房款为163988元。同日，经黄国宝、黄超介绍、证明，刘顺清与徐月民签订《转房协议》，约定：本人徐月民有银龙花园三期经济实用房27幢504室一套住房，房屋建筑面积为76.99㎡，因无钱购买，现转卖给刘顺清，转卖金额为188988元，今后本人无偿协助五年后过户手续，不得违约，如有违约罚金10万元；本合同长期有效，以此约为证，一式两份。徐月民及其父亲徐德祥、母亲赵玉珠三人在《转房协议》转房人处共同签字确认，刘顺清在买房人处签字。后，刘顺清与徐月民补签《转让协议》，约定：本人徐月民（以下简称甲方），多年来承蒙好友刘顺清（以下简称乙方）、黄云峰（以下简称丙方）两位同志给了我很多的帮助和照顾，深感敬意，无以回报，为了表达对他们的感谢，经慎重考虑并经家人及父母的同意，与乙、丙两方达成以下协议：一、本人生活困难无钱购房，自愿将拆迁所得的房票一张（房屋地址为:银龙花园××室）以25000元的价格转让给乙方（刘顺清同志）所需购房款由乙方自己支付。并且在今后有关房屋的办证过户等手续上给予无偿的协助（但涉及到该房屋的有关费用问题由乙方自行承担）；二、因为丙方（黄云峰同志）在我家拆迁时，一手操办事情帮了很多忙，本人无钱为情，今将房票所得的25000元人民币赠给丙方，以表达对他的感谢；三、对上述两项决定，因为自愿，所以也就不会反悔，乙、丙两方尽可放心。《转让协议》甲方签名处由徐月民及其父亲徐德祥、母亲赵玉珠共同签字确认，乙方由刘顺清本人签名，黄云峰处注明由黄超代为签字。签约当日，刘顺清向光华房地产公司支付购房款163988元，并向黄超支付25000元。2008年5月，光华房地产公司交付涉案房屋，涉案房屋由刘顺清对外出租，现由刘顺清本人占有使用。2016年6月5日，南京银龙花园物业管理有限公司出具证明，载明涉案房屋手续已完善。光华房地产公司当庭亦陈述涉案房屋已具备办证条件。2017年，刘顺清就房屋过户纠纷诉至一审法院，后撤回起诉。2019年，刘顺清再次起诉至一审法院。一审另查明，徐月民于1998年离婚，在2007年时确诊为精神分裂症，2009年10月19日，徐月民领取残疾人证，载明：残疾类别为精神，残疾等级为二级。2019年9月，徐月民女儿徐缘申请宣告徐月民为限制民事行为能力人，并申请指定其为徐月民监护人，一审法院于2019年10月14日作出（2019）苏0104民特210号民事判决，判决宣告徐月民为限制民事行为能力人，指定赵玉珠为徐月民的监护人。现徐月民随赵玉珠、徐德祥共同生活。案件审理过程中，徐月民的监护人赵玉珠陈述无精神残疾，小学文化，并在庭审中陈述，自刘顺清、徐月民签订合同至今，其从未就涉案合同行使过撤销权或以刘顺清与光华房地产公司合谋欺诈为由进行报警处理。关于《转房协议》上的赵玉珠签名，赵玉珠在庭审中否认真实性，并申请笔迹鉴定，庭审结束后，申请撤回对笔迹鉴定的申请。关于拆迁安置房购买资格售价2.5万元，刘顺清主张当时的市场价为3-4万元，徐月民主张为7-8万元。赵玉珠还陈述，因拆迁，获得拆迁补偿款90多万元，取得三个房票，当时女儿女婿“坐了牢”，其丈夫、儿子都有精神残疾，其外孙黄超说欠了债，让其同意转让房票，不然就吵架，赵玉珠无奈只得同意卖房票，签订了上述协议。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案房屋买卖合同（即《转房协议》和《转让协议》）是否有效。一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘顺清、徐月民签订了《转房协议》，刘顺清与徐月民及其父亲徐德祥、母亲赵玉珠在该协议签字。涉案房屋买卖合同签订时徐月民随其父母生活，经其父母同意，将拆迁安置房购买资格予以出售，现徐月民仍由其母亲赵玉珠监护，由其父母负责生活起居，监护人出售购房资格的行为并不具备损害被监护人利益的表征；涉案房屋买卖合同订立于2008年，房屋亦于当年交付刘顺清占有使用，直至刘顺清2017年起诉时，徐月民或其监护人一直未就合同效力提出异议，并且，直至本案诉讼，徐月民从未起诉要求撤销合同或以刘顺清和案外人恶意串通、欺诈进行报警处理，故此《转房协议》应为合法有效。由于徐月民一直随监护人赵玉珠共同生活，本案亦无证据证明涉案房屋买卖合同的签订与履行损害了被监护人的利益，因此，对于徐月民辩称该合同违反相关监护制度、残疾人保护等法律规定从而构成违反法律、行政法规强制性规定的意见，亦缺乏事实依据，一审法院不予支持。徐月民还辩称，该合同损害社会公共利益、违背公序良俗，但未提供充分证据加以证明，一审法院亦不予支持。综上，涉案房屋买卖合同合法有效，双方均应按照合同全面履行自己的义务。刘顺清已按照合同约定全面履行付款义务，并占有使用房屋多年，现其要求徐月民协助过户的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。涉案房屋由光华房地产公司开发建设，现已具备上市交易条件，并同意配合办理权属登记手续，一审法院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、南京光华房地产开发公司于判决发生法律效力之日起十五日内配合徐月民将南京市秦淮区石杨路101号银龙花园××室房屋登记至徐月民名下；二、徐月民在上述不动产登记手续办理完毕后十五日内，配合刘顺清将南京市秦淮区石杨路101号银龙花园××室不动产过户登记至刘顺清名下。一审案件受理费80元，由徐月民负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，上诉人虽系限制民事行为能力人，但其多年来和其父母共同生活，（2019）苏0104民特210号民事判决亦指定其母亲赵玉珠系其监护人。2008年2月25日签订的涉案《转房协议》，上诉人及其父母亲均在转房人处签名，现没有证据证明该协议签订存在恶意串通的情形，亦无法认定该协议的签订损害了上诉人的利益。且上诉人以及监护人多年来未要求撤销合同，或主张被上诉人与案外人存在恶意串通、欺诈的行为。一审法院认定《转房协议》依法有效，具有事实和法律依据。上诉人主张涉案《转房协议》无效的上诉理由，本院不予采信。上诉人上诉主张，一审法院应当追加案外人黄超为本案第三人参加诉讼，没有事实和法律依据，其主张一审法院程序违法的上诉理由，本院不予采信。综上，徐月民的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由徐月民负担。本判决为终审判决。审 判 长 钮丽娜审 判 员 白文虎审 判 员 张旭东二〇二一年一月二十二日法官助理 焦玲书 记 员 戴 苗