河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初21836号原告：王莹梅，女，1984年12月27日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：陈世立，河南信行律师事务所律师。委托诉讼代理人：金轩，河南信行律师事务所实习律师。被告：郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地河南省郑州市中原区桐柏南路****楼啟福商务中心**。法定代表人：王亚峰，总经理。委托诉讼代理人：李向盟，女，系公司员工。被告：郑州中晟置业集团有限公司，住所，住所地河南省郑州市**航海路****楼**div>法定代表人：王珂。原告王莹梅与被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称“卡莱顿公司”）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称“中晟公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈世立，被告卡莱顿公司委托诉讼代理人李向盟到庭参加诉讼,被告中晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告各方于2014年6月9日签订的物业经营管理合同，被告卡莱顿公司支付原告合同解除违约金66439.2元；2、被告卡莱顿公司支付原告2020年2月1日至2020年10月31日之间的物业使用费39863.25元，2020年10月31日以后的物业使用费按照合同约定的标准继续计算至判决生效之日；3、被告卡莱顿公司向原告支付自2019年10月15日起以53151元为基数按照日万分之五的标准计算逾期支付物业使用费的违约金至实际付清之日，暂计至2020年10月31日违约金为10098.7元；4、被告中晟公司对第一、二、三项诉讼请求承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年6月9日，原告购买了被告中晟公司控股企业河南维港置业有限公司（原名河南金伟置业有限公司）开发的位于郑州市郑东新区心怡路东、商都路北“伟业·国际广场”A号楼25层25号房屋，房屋总价款为664392元。同日，原告又与二被告共同签订一份物业经营管理合同，约定由被告卡莱顿公司进行酒店经营管理，自2015年5月1日开始计算物业使用费，其中2017年5月1日至2021年4月30日期间的物业使用费按照53151元/年计算。每三个月支付一次，提前15天支付下一个付款周期的物业使用费。另合同第八条约定，如在应支付物业使用费的期限到期后，被告卡莱顿公司超过六个月仍未支付物业使用费的，原告有权解除合同。合同第十条约定，如被告卡莱顿公司无正当理由逾期支付物业使用费，应按每逾期一日依本年度约定物业使用费的总额万分之五的标准支付违约金。如因被告卡莱顿公司的原因导致合同解除的，被告卡莱顿公司应当按照商品房买卖合同所约定且甲方以实际支付的总房款的10%向原告支付违约金。合同尾页被告中晟公司自愿作为保证人对被告卡莱顿公司应承担的合同义务负连带保证责任并加盖了公章。合同签订后，原告早已付清了全部房款，被告卡莱顿公司也一直按照物业经营管理合同约定标准按时支付物业使用费至2019年10月31日。后被告卡莱顿公司本应于2019年10月15日支付2019年11月、12月以及2020年1月的物业使用费；2020年1月15日支付2月、3月、4月的物业使用费；2020年4月15日支付5月、6月、7月的物业使用费；2020年7月15日支付8月、9月、10月的物业使用费；但直到2020年1月3日才支付2019年11月、12月以及2020年1月的物业使用费，当期已经逾期78天，之后未再继续支付任何物业使用费。原告认为被告卡莱顿公司的行为已经构成了明显违约，原告有权依据物业经营管理合同第八条、第十条以及保证条款的约定，请求判决解除各方签订的物业经营管理合同并责令被告卡莱顿公司支付拖欠原告的物业使用费及各项违约金。被告中晟公司作为合同履行的保证人，应对被告卡莱顿公司的行为承担连带保证责任。综上，原告特提起诉讼。被告卡莱顿公司辩称，本案实际上是原告与涉案房屋开发商签订商品房买卖合同的同时与被告卡莱顿公司签订的物业经营管理合同，约定将原告购买的尚未交付的房屋，在符合交付条件时交付给被告卡莱顿公司使用，由被告卡莱顿公司支付物业使用费，合同签订当日，被告卡莱顿公司一次性向原告支付了前两年的物业使用费，但是直到本案审理，原告一直未将约定的房屋交付给被告卡莱顿公司占有使用，房屋所在项目属未交付状态，根据合同法第216条的规定，原告作为出租方应负担的法定或基本的义务是提供适租标的物交付使用，出租方履行租赁合同，应当将房屋交付给出租人，因原告一直未履行该义务，被告卡莱顿公司已通过邮政快递向原告邮寄了解除合同通知书，原告也已签收，双方的物业经营管理合同已经解除，2020年1月25日，河南省启动疫情一级响应，直至2020年3月18日，期间属于不可抗力，被告卡莱顿公司不应承担责任。被告中晟公司未答辩。经审理查明：2014年6月9日，原告（××）与河南维港置业有限公司（出卖人）签订合同编号为D140××××****的商品房买卖合同一份，载明：河南维港置业有限公司将位于郑州市郑东新区心怡路东、商都路北A幢25层25号房屋出售给原告，用途为办公，房屋价格为664392元。同日，原告（甲方）与被告卡莱顿公司（乙方）签订合同编号ZKLD-JY-2013-452的物业经营管理合同，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于郑州市××北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店，并依法申领营业许可证照。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之商品房买卖合同中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，共计93015元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个付款周期的物业使用费，2017年5月1日—2021年4月30日期间按53151元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按59795元/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按66439元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按79727元/年计。乙方经营管理期间,甲方每租赁年在乙方所管理的所有酒店可免费享受20天的客房入住权(此处免费指免收房间费,仅收取入住客房当日柜台价15%的基础服务费),并可授权其亲友享受此权利,但甲方及其亲友的其他消费需自行承担相关费用。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方支付违约金。因乙方原因致使合同解除的，乙方应按商品房买卖合同所约定且甲方已实际支付的总房款的10%向甲方支付违约金。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由保证人负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人原告于2014年6月9日与被告卡莱顿公司签订物业经营管理合同，合同编号ZKLD-JY-2013-452，依据该合同第3.1款约定，兹授权被告卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2014年6月9日与河南维港置业有限公司签订的商品房买卖合同项下房屋交付手续办理事宜。2014年10月9日，原告向河南维港置业有限公司缴纳预售购房款664392元。合同签订后，被告卡莱顿公司向原告支付了A幢25层25号房屋自2015年5月1日至2020年1月31日的物业使用费。因被告未支付后续费用，原告向本院提起本案诉讼，本院于2020年11月13日立案受理，被告卡莱顿公司于2020年11月23日签收起诉状副本。以上事实由原告提交的商品房买卖合同、物业经营管理合同、销售不动产统一发票及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告卡莱顿公司签订的物业经营管理合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行合同义务。根据物业经营管理合同约定，在应支付物业使用费的期限到期后，被告卡莱顿公司超过6个月仍未支付物业使用费的，原告有权解除合同。现被告卡莱顿公司已超过6个月未支付物业使用费，原告有权要求解除合同，故对原告主张解除原告与二被告于2014年6月9日签订的物业经营管理合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的具体日期，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条的规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。民法典第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。据此，原、被告之间的物业经营管理合同应自2020年11月23日解除。根据物业经营管理合同的约定，因被告卡莱顿公司原因致使合同解除的，被告卡莱顿公司应按商品房买卖合同所约定且原告已实际支付的总房款的10%向原告支付违约金。原告已支付购房款664392元，故对原告主张被告卡莱顿公司支付合同解除违约金66439.2元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的物业使用费，被告卡莱顿公司已支付物业使用费至2020年1月31日，其应继续向原告支付自2020年2月1日起至2020年10月31日止的物业使用费39863.25元，原告主张数额在其应受偿范围内，本院予以支持。对于之后的物业使用费，应自2020年11月1日计算至11月23日合同解除之日，合同解除后的后续物业使用费，本院不再予以支持。关于原告主张的逾期支付物业使用费的违约金，因原告已基于被告逾期支付物业使用费的行为行使合同解除权并主张了解除合同的违约金，故对原告主张的逾期支付物业使用费的违约金，本院不再予以支持。被告中晟公司作为保证人在物业经营管理合同上加盖公章，自愿对被告卡莱顿公司的上述债务承担连带保证责任，现原告在保证期间内向被告中晟公司主张权利，故被告中晟公司应当对被告卡莱顿公司的上述债务承担连带清偿责任。被告中晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王莹梅与被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司于2014年6月9日签订的物业经营管理合同自2020年11月23日解除；二、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告王莹梅支付合同解除违约金66439.2元；三、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告王莹梅支付物业使用费39863.25元及自2020年11月1日起至2020年11月23日止的物业使用费（按照合同约定的标准计算）；四、被告郑州中晟置业集团有限公司对本判决第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告王莹梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2628元，减半收取1314元，由原告王莹梅负担114元，由被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司共同负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年一月二十七日书记员  张 敬