上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终453号上诉人（原审被告）：郭志怀，男，1965年12月13日出生，汉族，住陕西省西安市新城区。委托诉讼代理人：罗涛，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区东方路****楼**。法定代表人：熊基凯，负责人。委托诉讼代理人：刘常敏，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙梦娇，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周嘉，男，1982年10月9日出生，汉族，住上海市宝山区。被上诉人（原审被告）：颖梵健身（上海）有限公司，住所地上海，住所地上海市奉贤区四团镇彭平公路******>法定代表人：田海玉，执行董事。上诉人郭志怀因与被上诉人宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司（以下简称银隆上海分公司）、周嘉、颖梵健身（上海）有限公司（以下简称颖梵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初10785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭志怀上诉请求：撤销原审判决，改判系争《租赁合同》于2019年1月28日解除，并驳回被上诉人银隆上海分公司一审其他所有诉讼请求。事实与理由：一、系争合同系经双方协商一致后解除的，且解除时间是2019年1月28日，并非一审判决认定的2019年1月30日。理由为：1、上诉人与被上诉人经磋商，在达成口头协商一致解除的情况下，由上海A有限公司（以下简称A公司）将房屋内财产及押金留给被上诉人作为条件，被上诉人同意解除合同。2、双方最终通过签订《钥匙交接单》并于2019年1月28日由上诉人向被上诉人实际交还钥匙的行为，实际解除了系争合同。另外，《提前解约通知书》是在被上诉人要求下由A公司出具的，故并非A公司单方违约解除合同，而是对协商解除合同的过程进行的确定。因此，系争合同是双方协议解除的，故不存在上诉人违约的问题，上诉人也不应承担违约责任。二、因租金折扣、装修免租期租金的补足属违约责任的承担，上诉人并不违约故也不应承担该部分及其他违约责任。即使要承担违约责任，现一审判决上诉人承担补足该部分租金和折扣外，还没收租赁保证金，已超过了法律规定的被上诉人损失的30%违约金认定标准，应依法调低。三、上述装修免租期租金和租金折扣非A公司直接享受，而是由颖梵公司实际享受，故判决由上诉人承担补足该部分租金是错误的。被上诉人银隆上海分公司不同意郭志怀的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、合同解除时间为2019年1月31日，双方不是协商一致解除的，是上诉人单方面出具解除合同通知书解除合同的，属违约行为。二、合同对折扣和免租期的约定的前提条件是按约履行合同，是上诉人违约导致被上诉人产生损失，不应该调低违约金。三、租金折扣、装修免租期租金的补足应由A公司承担而非颖梵公司。被上诉人周嘉、颖梵公司二审中未发表答辩意见。银隆上海分公司向一审法院起诉请求：1.确认银隆上海分公司与A公司、颖梵公司签订的《银亿滨江汇租赁合同》于2019年1月31日解除；2.郭志怀、周嘉支付银隆上海分公司装修免租期租金36,241元、租金折扣90,603元，合计126,844元；3.郭志怀、周嘉支付银隆上海分公司解除合同的违约金69,903元；4.颖梵公司就诉请第2、第3项下郭志怀、周嘉的付款义务承担连带付款责任。一审法院认定事实：2016年6月，银隆上海分公司（甲方、出租人）与颖梵公司（乙方、承租人）签订《租赁合同》，合同约定：由银隆上海分公司向颖梵公司出租系争房屋（建筑面积259.02平方米），用于XX健身品牌健身类项目的经营。第四条保证金1.租赁保证金为95,133元；2.物业费保证金为15,541.20元。3.乙方应在租赁合同签署之日向甲方支付租赁保证金，向物业管理单位支付物业费保证金……。4.……甲方及物业管理单位有权从保证金中扣除乙方拖欠的租金、物业费或其他费用、乙方应承担的赔偿、违约金、甲方及物业管理单位代乙方承担的赔偿等5.租赁期限届满或租赁合同提前解除时，乙方按照租赁合同的约定交还该租赁房屋后30日内，甲方及物业管理单位将保证金（仅限于扣除甲方根据租赁合同有权扣减的金额后的余额）无息退还给乙方；第五条租金1.租金自计租日2016年8月1日起算。2.租金不包括物业费、装修管理费、能耗费等租金以外的所有费用。3.租赁期内固定租金标准如下：2016年8月1日至2017年7月31日年总租金为217,447元、租金折扣54,362元、折扣后年总租金163,085元；2017年8月1日至2018年7月31日年总租金为217,447元、租金折扣36,241元、折扣后年总租金181,206元；2018年8月1日至2019年7月31日总租金为217,447元、租金折扣无……4.为扶持乙方经营，甲方同意在前贰个合同年度（即2016年8月1日至2018年7月31日）给予乙方租金折扣，其中：第一年租金折扣金额为54,362元；第二年租金折扣金额为36,241元……，5.乙方享受扶持期租金折扣的前提是乙方依照本合同约定全面履行合同，如因乙方的原因导致合同终止或解除的，除合同约定的违约责任外，乙方应当向甲方返还已享受的租金折扣金额。第六条物业费标准为每平方米每月20元。物业费、公共能耗费以三个月为一个缴费期。第一期物业费为15,541元。第八条租赁期限和装修期1.租赁期共计5年，自2016年8月1日至2021年7月31日止。2装修期共计61天，自2016年6月1日至2016年7月31日止。3、装修期内乙方无须支付租金，但应支付物业费、能耗费、装修管理费等其他本合同约定的费用，并应遵守租赁合同项下的各项义务。……6.装修期系在乙方全面履行租赁合同的基础上适用，如果因乙方违约导致租赁合同提前解除的，乙方应于租赁合同解除时向甲方补足装修期内的租金。装修期租金按经营第一年折扣前的固定租金标准收取。第九条交付甲方应于2016年6月1日前向乙方交付租赁房屋。第十六条房屋的交还1.乙方应于租赁期限届满或租赁合同提前解除后三日内，将该租赁房屋交还甲方。……3.租赁房屋交还时，还应符合如下条件：（1）乙方已付清一切应付款项，包括但不限于租金、物业费、能源费、设备设施使用费、房屋占用费、各类违约金、损害赔偿金（如有）等。第二十七条乙方的违约责任，……7.甲方根据租赁合同的约定解除租赁合同的，或未经双方协商一致乙方单方面提前解除合同的，乙方已付的租金、物业费、公共能耗费、保证金及其他费用均不退还，同时，乙方还须向甲方支付相当于三个月的租金和三个月的物业费、公共能耗费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方及物业管理单位造成的损失的，乙方应补足甲方及物业管理单位损失额与违约金之间的差额。合同附件2另附商铺租金表，（2016年8月1日至2018年7月31日间合计折扣租金90,603元）。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，颖梵公司支付银隆上海分公司租赁保证金54,362元，银隆上海分公司出具收据予以确认；另由案外人上海B有限公司出具了物业费押金15,541.20元的收款收据。2017年6月9日，银隆上海分公司（甲方）、颖梵公司（乙方）、A公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲、乙双方于2016年6月1日就上海市浦东新区XX路XX弄XX-XX号4层房屋签订了《租赁合同》。现甲、乙、丙三方同意，自本协议生效之日起乙方在《租赁合同》中应享有的权利和应承担的义务概括转移给丙方享有和承担；乙方为丙方履行《租赁合同》约定的所有义务承担连带保证责任（保证期间为《租赁合同》终止之日起两年）。……协议尾部加盖了银隆上海分公司、颖梵公司、A公司印章。协议签订后，A公司履行涉案合同，支付银隆上海分公司租金至2019年1月31日。2019年1月15日，银隆上海分公司收到A公司出具的提前解约通知书，通知书载明，A公司与银隆上海分公司就系争房屋签订的《租赁合同》，现因（XX）公司经营策略改变，将于2019年1月31日提前解约，并于同日将钥匙交予银隆上海分公司。同年1月23日，银隆上海分公司向A公司发出解除租赁合同通知，通知载明因A公司提出于1月31日提前解约，已构成违约，现正式通知A公司租赁合同于2019年1月31日提前解除，A公司已缴纳履约保证金不予返还，另要求支付违约金54,362元及免租所享受的所有优惠等费用。该通知邮寄至系争房屋处、收件人蔡发，邮寄凭证显示于2019年1月24日他人签收。审理中，郭志怀表示收件人蔡发与A公司无关，仅凭邮寄凭证无法证明邮寄件即解除租赁合同通知。银隆上海分公司则表示，解除通知发送给A公司，A公司的前股东为颖梵公司，颖梵公司的实际控制人为蔡发，故书写了蔡发为收件人。2019年1月28日，银隆上海分公司方工作人员与周嘉签署钥匙交接单，写明A公司于2019年1月28日将系争房屋钥匙交予宁波银隆商业管理部门。另查明，2018年7月17日，A公司股东由颖梵公司变更为郭志怀，为自然人独资的有限责任公司。2019年3月5日，《青年报》刊登了A公司的注销公告。2019年8月15日，A公司将其清算组成员向工商部门备案（成员：周嘉，负责人：郭志怀）。2019年8月15日，郭志怀、周嘉作为A公司的清算组负责人及成员向工商部门出具了A公司的注销清算报告，报告载明公司债务已经全部清偿、财产已处置完毕等内容。另郭志怀作为A公司股东，在注销清算报告尾部签字确认“上述清算报告，股东承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。”2019年8月16日，A公司核准注销。再查明，2019年7月，法院曾立案受理了银隆上海分公司起诉A公司、颖梵公司的房屋租赁合同纠纷案，案号：（2019）沪0115民初57302号。2019年10月，银隆上海分公司撤回了起诉，法院于2019年10月8日作出准予撤诉的裁定。后银隆上海分公司提起涉案诉讼。审理中，银隆上海分公司称，郭志怀与周嘉知晓银隆上海分公司的债权、但未通知银隆上海分公司申报，具有过错；对于A公司在银隆上海分公司处的租赁保证金54,362元，银隆上海分公司要求没收，归银隆上海分公司所有，物业保证金非银隆上海分公司收取，该案中不需要处理。郭志怀则表示，涉案合同系协商一致解除，其收到前案的诉讼材料时A公司已注销；另银隆上海分公司诉请的补足租金折扣及装修免租期租金、没收押金等均系违约责任的约定，合同约定的违约责任明显过高，若法院认定A公司违约，请求调整至不超过年租金的30%。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。涉案《租赁合同》、《协议书》均系签约主体的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。前述《协议书》签订后，A公司继受了《租赁合同》项下承租人的权利义务。在合同履行期间，A公司并无单方解约权，其于2019年1月15日向银隆上海分公司提出解约，从银隆上海分公司2019年1月23日的发函内容表示，银隆上海分公司是基于A公司不履行合同义务、擅自解约为由向A公司提出涉案租赁合同于2019年1月31日解除，并向其主张相关违约责任。双方于2019年1月28日签署房屋钥匙交接单的行为，仅代表双方确认房屋交还的意思表示。郭志怀主张交还房屋之时双方已对解除后果协商一致（处理完毕）的主张，未得到银隆上海分公司的确认，且无其他相应证据佐证，法院难以采纳。银隆上海分公司主张涉案合同系A公司违约解除的主张，法院予以认可。银隆上海分公司于2019年1月23日向A公司发送解除合同、支付费用的通知，该通知发送至系争房屋处，彼时A公司尚在该房屋处实际经营，通知书已经送达。郭志怀辩称未收到银隆上海分公司的解除合同通知书以及收件并非解除通知的意见，法院不予采纳。根据通知书的内容，涉案合同于2019年1月31日解除。租赁合同解除后，A公司应当承担解除合同的相关违约责任。根据租赁合同的约定，A公司违约导致合同解除的，其应向银隆上海分公司承担的违约责任除了租赁保证金不予退还、支付相当于三个月租金及物业费总和的违约金外，还应支付装修免租期租金以及租金折扣。法院认为，银隆上海分公司主张的租金折扣、装修免租期租金，系银隆上海分公司基于租赁合同正常履行而让渡给承租方的利益，在签订合同时对该部分利益已作出特别之约定。现因A公司提前解约致租赁合同解除，银隆上海分公司正常履行租赁合同之目的已落空，A公司应按约返还原租金折扣90,603元及支付装修免租期的租金36,241元。前述优惠虽由原承租人颖梵公司享受，基于A公司已继受了原承租人合同权利义务，补足出租人租金折扣及装修免租期租金的义务，应由A公司承担。银隆上海分公司另主张没收A公司的租赁保证金54,362元不予返还及支付违约金69,903元。没收保证金、支付违约金均系承租人提前解约所应承担的违约责任。因郭志怀对违约金的计算标准请求予以调整。考虑到合同解除后，承租方已承担了补足租金折扣、装修免租期租金等提前解约所引起的合同责任，弥补了出租方相应的损失。故根据公平及诚实信用的原则，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及违约造成的损失等因素。法院对违约金予以调整，确定由银隆上海分公司没收A公司的保证金54,362元作为违约金，银隆上海分公司另行主张违约金69,903元的请求，法院不予支持。关于该案责任主体，A公司原为郭志怀一人独资的有限责任公司，因公司已注销，不再具备主体资格。郭志怀作为公司股东，未对公司债务全部清偿，故应当按照保洁承诺及相关法律规定承担合同责任。根据协议书的约定，颖梵公司应当对涉案租赁合同中A公司的合同义务承担连带保证责任，银隆上海分公司诉请颖梵公司对该案的付款内容承担连带责任，法院予以支持。该案系房屋租赁合同纠纷，周嘉并非合同主体或合同义务的承担人，银隆上海分公司诉请周嘉承担付款义务，法院不予支持。颖梵公司经法院公告传唤未到庭，视为其放弃应诉抗辩权利，法院依法缺席判决。综上，判决：一、宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司与上海A有限公司就上海市浦东新区XX路XX弄XX-XX号4层房屋签订的《租赁合同》于2019年1月31日解除；二、郭志怀于本判决生效之日起十日内支付宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司装修免租期租金36,241元、租金折扣90,603元，共计126,844元；三、宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司处的租赁保证金54,362元归宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司所有；四、颖梵健身（上海）有限公司对上述第二项付款内容承担连带清偿责任；五、驳回宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,234元，减半收取计2,117元，由郭志怀、颖梵健身（上海）有限公司负担。双方当事人二审期间均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、系争《租赁合同》是协议解除还是上诉人单方违约提前解除且应否承担违约责任；二、上诉人和颖梵公司是否应连带承担还是由颖梵公司单方面补足系争免租期租金和折扣租金；三、一审判决上诉人承担补足免租期租金和折扣租金，并同时由被上诉人没收租赁保证金，是否属判令上诉人承担违约金过重应予调低。针对第一个争议焦点：首先，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。对于双方协议解除合同的成立是指当事人双方经协商一致解除未履行完毕的合同，并对解除合同后的责任分担损失分配等终止履行合同的后果了结达成共识的解除方式。据此，结合本案事实，虽然双方经协商对提前终止履行合同即上诉人退租不再使用租赁房屋达成一致，并已实际交还了租赁房屋。但对提前解除所涉关于是否要返还保证金或追究违约责任等未了结事宜的处理，上诉人主张经双方口头约定由A公司将房屋内财产和押金留给被上诉人作为协议解除合同的条件，对此被上诉人不予认可，被上诉人在发给上诉人的回函中还表示合同于2019年1月31日解除，并向上诉人主张相关违约责任，且上诉人未予举证证明该事实成立。因此，系争合同的解除情况不符合上述协议解除合同的条件。其次，从系争合同解除的起因分析，是由上诉人先向被上诉人提出提前解约的，但其辩称是在双方协商一致同意解除合同的情况下，在被上诉人要求下出具的书面解约通知，对此其也未举证证明属实，同时因其单方提出提前解约也不具有合同依据，故也不符合单方行使解除权的法定条件。综上所述，系争合同的最终解除并非协议解除和上诉人行使约定的单方解除权的结果，显然应认定为上诉人单方违约提前解除合同，故其主张不应承担违约责任的理由不能成立。再次，关于解除的时间，上诉人对此主张双方实际交接房屋的时间是2019年1月28日，故解除日应认定该日；但查明的事实表明，上诉人在此前已实际支付截止至同月31日的租金，且被上诉人在交接房屋前明确同意上诉人退租的时间为上述31日，故合同已实际履行至31日，不存在此日前解除的可能，上诉人本可享受使用房屋至31日的权利，现提前于28日提前将钥匙交还给被上诉人的行为，属放弃自己的权利，而以此为由主张合同于28日解除的理由不能成立。针对第二个争议焦点：诚如一审判决认为系争免租期免付租金和折扣租金的优惠虽由原承租人颖梵公司享受，但基于A公司已继受了原承租人的所有合同权利义务，如要补足租金折扣及免租期租金，应由A公司承担。对此判决，本院予以认同，理由不再赘述。针对第三个争议焦点：首先，依据合同约定，上诉人免付免租期租金和折扣租金是附条件的，即上诉人须完全履行合同，但由于上诉人如上提前解除合同系违约行为，故免付该些费用的条件并未成就，依约应补足该些费用，该些费用虽是其违约所致，但实际上从权利义务对等的法定原则论，此系上诉人在实际使用租赁房屋期间本应承担的义务，故其违约后补足该些费用并未加重其额外的责任负担。其次，即使该部分费用如上诉人所称与没收的租赁保证金均属违约金性质，则依据法律规定的认定违约金的原则，应以补足守约方的损失为主、惩罚为辅酌情考量。据此对一审判决上诉人承担的两部分费用的性质分析，对于补足的免租期租金和折扣租金，如上所述如上诉人完全履行合同，被上诉人虽少收取该部分费用，但长达5年的合同权益会得到充分保障，其可保证获取更大利益，否则被上诉人利益将遭受损失，故如上诉人违约还享受免付该部分费用的权利，其实质是被上诉人所致的经济损失。对于没收的租赁保证金，从金额计相当于双方约定的3个月的租金，从提前解约的时间看提前了二年半时间即提前结束了一半租期，致被上诉人少收了二年半的租金，此应属被上诉人的预期利益损失，也因属法律规定的守约方的经济损失，然而一审判决酌定没收上诉人仅相当于3个月租金的保证金，远未补足被上诉人的损失。因此，上诉人请求调低承担违约金的理由不能成立，不应准许。综上所述，上诉人郭志怀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,836.00元，由上诉人郭志怀负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二一年一月二十八日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……