广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16931号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖荣，男，汉族，1970年3月19日生，身份证地址：广东省紫金县。委托诉讼代理人：陈群香，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力夫，广东国晖（龙岗）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）深圳市赛格新城市建设发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区吉华街道三联社区布龙路**赛格新城市广场**楼**楼。法定代表人：黄信，董事长。委托诉讼代理人：程委，广东粤湾律师事务所律师。原审被告：深圳市北尚人家饺子坊餐饮投资发展有限公司，住所深圳市龙岗区布吉街道布龙路18号2号楼一层2A**-2A**号。法定代表人：廖荣。委托诉讼代理人：陈群香，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力夫，广东国晖（龙岗）律师事务所实习律师。上诉人廖荣因与被上诉人深圳市赛格新城市建设发展有限公司（以下简称赛格新城市公司）、原审被告深圳市北尚人家饺子坊餐饮投资发展有限公司（以下简称北尚饺子坊）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初4019号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。廖荣上诉请求：1.撤销原审第一项判决，确认上诉人、被上诉人双方所签署的《赛格EC0中心一期商铺租赁合同》于2019年2月15日解除。2.撤销原审第二、三、四项判决，改判上诉人无需支付被上诉人2018年9月1日至2018年12月31日期间的租金195440元、2019年1月1日至2019年1月9日期间的租金14658元，共计210098元；2019年1月9日至2019年1月31日的占用费34202元；违约金48860元。3.撤销原审第五、六、八项判决，改判：（1）被上诉人向上诉人返还2016年7月租金44418元、物业管理费2221元；2017年9月至2018年8月的租金合计533016元；2017年1月至2018年11月的物业管理费合计51083元；（2）被上诉人向上诉人赔偿装饰装修损失费2500000元；（3）被上诉人向上诉人退还双倍租赁保证金177672元、物业管理费押金8884元；（4）被上诉人向上诉人支付被迫解除合同的违约金133254元；4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉标的额为3832544元。事实与理由：一、上诉人未按约支付租金系事出有因，涉案物业未取得一次消防验收合格证是导致租赁合同无法继续履行的主要原因，被上诉人的相关违约事实清楚，证据充分。上诉人因该违约事实导致产生的相关损失客观存在，对此被上诉人应依法承担违约及损失赔偿责任。二、原审判决书中存在事实认定与判决结果相矛盾之处，原审法院未判令被上诉人向上诉人返还2016年7月租金44418元、物业管理费2221元，属事实认定错误，判决存在失当之处。赛格新城市公司答辩称，一、被上诉人已经按照相关的法律法规取得了国家认可的消防备案并办理了房产证，产证上面的使用用途为商业，上诉人租赁房屋作为餐饮使用，则其应按照使用的属性去办理二次消防验收合格证。二、双方的租赁合同已经明确约定，二次消防验收合格证由承租人（上诉人）负责办理，而非由被上诉人负责办理。三、上诉人开设的北尚饺子坊自开张后一直正常经营，不存在因一次消防验收不合格导致其无法继续履行合同的情形，上诉人对其所主张的事实未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。北尚饺子坊未答辩。赛格新城市公司向一审法院起诉请求：1.确认《赛格ECO中心一期商铺租赁合同》及附页于2019年1月9日解除；2.廖荣、北尚饺子坊支付拖欠的租金343352元及水、电、物业管理费20989.47元（物业管理费暂计至2019年1月31日，应计至交还租赁房屋之日止）；3.廖荣、北尚饺子坊支付违约金146580元；4.赛格新城市公司无需退还租赁保证金88836元；5.廖荣、北尚饺子坊支付房屋占用费34202元（自2019年1月9日起暂计至2019年1月31日，应计至交还租赁房屋之日止）；6.廖荣、北尚饺子坊支付注册地址变更违约金每日3257元（从2019年4月18日起计算至迁址之日止）；7.廖荣、北尚饺子坊承担本案诉讼费用。廖荣向一审法院反诉请求：1.赛格新城市公司与廖荣签署的《赛格ECO中心一期商铺租赁合同》自2019年2月15日起解除；2.赛格新城市公司向廖荣返还2016年7月份租金44418元、物业管理费2221元；3.赛格新城市公司向廖荣返还2017年1月份至2018年11月份的物业管理费合计51083元；4.赛格新城市公司向廖荣赔偿装饰装修损失费2500000元；5.赛格新城市公司向廖荣退还双倍租赁保证金177672元、物业管理费押金8884元；7.赛格新城市公司向廖荣支付被迫解除合同的违约金133254元；8.本案的本诉、反诉费用由赛格新城市公司承担。一审法院查明，一、争讼商铺的位置：赛格新城市公司与廖荣签订涉案租赁合同约定的租赁商铺为：深圳市龙岗区布吉街道XX路**号*号楼*楼2A**-2A**号铺，套内面积总计444.18平方米。赛格新城市公司主张争讼商铺一共为十间，签订租赁合同时存在笔误，写的是八个商铺，实际上除了合同上的2A**-2A**还包括2A**、2A**，十个商铺的房产证面积为437.39平方米，因商铺间的隔离墙面拆除，所以实际租赁面积比房产证面积略大。廖荣确认涉案租赁商铺的面积为444.18平方米。一审法院对于赛格新城市公司笔误的主张予以采信，如果涉案商铺为2A**-2A**号铺那么面积远远小于双方确认的444.18平方米，根据双方确认的涉案租赁商铺的面积，一审法院对赛格新城市公司的主张予以采信，确认双方涉案租赁商铺为2A**-2A**、2A**、2A**号共十间商铺。二、产权人情况：产权人为赛格新城市公司。三、具体产权情况：2014年1月14日，赛格新城市公司取得深规土许ＬＧ-2014—0005号《深圳市建设用地规划许可证》，2018年办理涉案商铺房产证，房产证名称龙岗区布吉街道赛格新城市广场*号楼***，房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**；房产证名称龙岗区布吉街道赛格新城市广场*号楼***，房房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**房产证名称龙岗区布吉街道赛格新城市广场*号楼***，房产房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**产证名称龙岗区布吉街道赛格新城市广场*号楼***，房产证房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**证名称龙岗区布吉街道赛格新城市广场*号楼***，房产证号房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**名称龙岗区布吉街道赛格新城市广场*号楼***，房产证号：房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**称龙岗区布吉街道赛格新城市广场*号楼***，房产证号：（房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**龙岗区布吉街道赛格新城市广场*号楼***，房产证号：（2房产证号：（2018）深圳市不动产权第01140**岗区布吉街道赛格新城市广场*号楼***，房产证号：（20房产证号：（2018）深圳市不动产权第01145**区布吉街道赛格新城市广场*号楼***，房产证号：（201房产证号：（2018）深圳市不动产权第01145**面积共计437.39平方米。廖荣对于租赁合同与房产证商铺名称不一致的问题，廖荣在庭审中确认龙岗区。四、当事人之间签订合同情况：2015年9月23日，赛格新城市公司（甲方）与廖荣（乙方）签订的书面合同编号为33-2015080048-2《赛格ECO中心一期商铺租赁合同》。主要内容如下：1.租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止，装修免租期：2016年1月1日至2016年6月30日；2.乙方签订本合同当天，乙方必须向甲方交纳租赁保证金88836元、物业管理费押金4442元、水电押金10000元，租赁保证金金额随着租金金额的递增而递增，乙方应于租金递增当月5日前将差额补足。3.每月5日前支付当月租金，租金标准，按照套内面积计算，2016年1月1日至2016年12月31日，租赁单价100元/平方米/月，月租金44418元；2017年1月1日至2017年12月31日，租赁单价100元/平方米/月，月租金44418元；2018年1月1日至2018年12月31日，租赁单价110元/平方米/月，月租金48860元；2019年1月1日至2019年12月31日，租赁单价126.5元/平方米/月，月租金56189元；2020年1月1日至2020年12月31日，租赁单价145.5元/平方米/月，月租金64629元。4.物业管理费按租赁房屋面积每平方米5元的标准计算、电费收费标准每度1.3元、水费收费标准5元/立方米/月。5.双方确认乙方承租本合同下租赁房屋用途为餐饮品牌三品居饺子坊，未经甲方书面同意，乙方不得转租。6.乙方对租赁房屋的装饰装修必须符合消防等有关法律法规，乙方自行负责租赁房屋装修的行政审批（包括但不限于消防审批），甲方协助乙方办理因二次装修所需的相关手续资料，但办理相关手续及二次装修的费用均由乙方自行承担。7.违约责任：租赁期间，乙方如逾期未足额支付租金、违反消防管理的有关规定，甲方、赛格物业公司和或有关部门经检查消防不合格，乙方拒绝整改或者在合理的期限内经整改但未通过验收的，如有上述情况视为乙方根本违约，甲方有权提前15日书面通知乙方解除合同；有权将租赁合同的合同登记（备案）记录注销；有权没收乙方已预付但尚未到期的租金；有权没收租赁保证金；有权要求乙方按照合同解除当月租赁房屋月租金金额的3倍支付违约金；如造成损失，乙方还须另行给予赔偿。乙方逾期未足额向甲方支付租金、物业管理费等其他各项费用的，每逾期一日，按拖欠金额的千分之五支付违约金。8.合同附件1租赁房屋位置平面图显示承租房屋为**1-**8、1*4、1*5号，合同附件4租赁房屋交付标准消防一栏，业主交铺标准按消防规范要求，配喷淋及烟感取得一次消防验收合同证，备注：经甲方同意，商户按其装修设计图纸申报消防设施调整，施工及费用自理（即商户二次消防改造及报批费用由商户自理）。五、合同实际履行、解除等情况：1.廖荣于合同签订之日，向赛格新城市公司支付了租赁保证金88836元、物业管理费押金4442元、水电押金10000元及2016年7月份的租金44418元、物业管理费2221元。2.2015年9月23日，赛格新城市公司与廖荣签订了《租赁房屋交接验收确认书》，赛格新城市公司主张于2017年1月1日交付涉案房屋，2017年1月3日，廖荣进场装修并向赛格新城市公司要求进行审批申报，免租期半年，租金是从2017年7月1日开始交付。廖荣、北尚饺子坊辩称涉案房屋于2017年3月才交付，故从2017年9月份开交付租金。廖荣实际支付租金为2017年9月14日，以及赛格新城市公司于2018年11月13日向廖荣发出《租金催缴函》催缴2018年5月、2018年8月-11月的租金，视为对廖荣未支付2017年7月、8月租金无异议，一审法院对廖荣关于租金缴纳起始期的主张予以采信，即是双方确认支付租金起始时间为2017年9月份。3.廖荣从2017年9月份开始支付涉案房屋租金直至2018年7月5日；2018年11月13日赛格新城市公司向廖荣发出《租金催缴函》催缴2018年5月与2018年8月-11月的租金、2018年5月与2018年8月-11月的物业管理费、2018年7月-2018年10月的水费、2018年8月-2018年10月的电费，总计268753.5元；2018年11月19日，赛格新城市公司再次向廖荣发出《租金催缴函》催缴2018年5月与2018年8月-11月的租金、2018年4-5月与2018年8月-11月的物业管理费、2018年7月-2018年10月的水费、2018年8月-2018年10月的电费，总计270974.4元；2018年12月3日，廖荣向赛格新城市公司支付107333.7元，抵扣了2018年5、8月的租金44418元/月、2018年4、5、8月份的物业管理费2220.9元/月、2018年7月份的水费301.5元、2018年8月份的水费1237.5元、2018年8月的电费10296元；2018年12月7日赛格新城市公司又一次向廖荣发出《租金催缴函》催缴剩余拖欠的费用2018年9月-2018年12月租金46638.9元/月，2018年9月水电费12375元、2018年10月份水电费11349元、2018年11月份水电费8712元，以及按租赁合同计算的滞纳金53702.03元，总计272693.63元；2018年12月26日，廖荣向赛格新城市公司支付2018年9月份水电费12375元、2018年10月份水电费11349元、2018年11月份水电费8721元。上述事实，廖荣向一审法院提交了银行交易流水、收款收据以及赛格新城市公司向廖荣开具的2017年12月-2018年8月关于涉案房屋租金的深圳市增值税普通发票，一审法院认定廖荣实际向赛格新城市公司缴纳了2016年7月份的租金44418元、物业管理费2221元及2017年9月-2018年8月的租金、管理费以及2017年9月-2018年11月水电费。4.2018年12月24日，赛格新城市公司委托北京市盈科（深圳）律师事务所向廖荣发出《律师函》，告知因廖荣至今未支付2018年9月份起的租金及水电费、物业管理费，廖荣自收到函件之日起15日，解除双方于2015年9月23日签订的《赛格ECO中心一期商铺租赁合同》，并于解除之日起10日搬离租赁场地，恢复原状交付给赛格新城市公司；廖荣自收到函之日起3日内支付2018年9月-12月租金177672元、物业管理费8883.6元及逾期支付违约金56433.07元、2018年9月-11月水电费32436元及逾期支付违约金7909.43元、违约金133254元，总计416588.1元(逾期支付违约金应日千分之五的标准、违约金按每月3倍租金的标准133254元计，暂计至2018年12月21日)。赛格新城市公司告当庭变更诉讼请求，关于请求廖荣、北尚饺子坊支拖欠的租金343352元，具体指2017年8-10月租金44418元/月、2018年9-12月租金48860元/月、2019年1月1-9日租金14658元，及水、电、物业管理费20989.47元（物业管理费暂计至2019年1月31日，应计至交还租赁房屋之日止），对于赛格新城市公司关于廖荣、北尚饺子坊拖欠租金的计算方式与数额，一审法院不予以采信。一审法院依据被告实际支付租金的银行流水及赛格新城市公司向廖荣开具的租金增值税普通发票，结合赛格新城市公司给廖荣发出的最后一份《租金催缴函》，认定廖荣从2018年9月份开始拖欠租金直至庭审之日，从2018年12月1日开始未支付水电费直至庭审之日。5.2019年2月13日，廖荣向赛格新城市公司发出《房屋租赁合同解除通知书》告知因赛格新城市公司未取得一次消防验收合格证，导致廖荣无法取得二次消防验收合格证明，致使无法实现租赁合同目的；要求赛格新城市公司于2019年2月15日前提供涉案商铺的一次消防验收合格证原件，否则视为赛格新城市公司未取得；赛格新城市公司的违约行为导致租赁合同无法履行，双方签订的租赁合同即行解除，要求赛格新城市公司退还全部所收款项并承担相关赔偿及违约责任。2019年2月14日，赛格新城市公司收到上述《房屋租赁合同解除通知书》。六、其他情况：廖荣于2019年4月15日向一审法院申请对涉案商铺的装饰装修进行评估鉴定。一审法院认为，赛格新城市公司与廖荣签订的书面合同编号为33-2015080048-2《赛格ECO中心一期商铺租赁合同》合法有效,双方应依照合同约定履行合同义务,廖荣作为北尚饺子坊的法定代表人对外以自己名义签订的合同，北尚饺子坊实际享有合同权利，北尚饺子坊应承担连带责任。双方争议的焦点在于赛格新城市公司所出租的涉案物业是否已取得一次消防验收合格证，廖荣、北尚饺子坊辩称因赛格新城市公司未取得一次消防验收合格证，导致廖荣、北尚饺子坊无法取得二次消防验收合格证明，致使无法实现租赁合同目的。赛格新城市公司主张其已取得消防备案，涉案物业是符合相关消防法律法规规定的，亦符合交付标准，并向一审法院提交了《建设工程验收消防备案表》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，一审法院予以采信。一审法院认为涉案物业已取得建设工程消防验收备案已视为取得一次消防合格证，廖荣、北尚饺子坊应按照相关消防管理规定办理二次消防改造及报批手续，不得以此事由拒不履行合同义务。关于解除涉案房屋租赁合同的原因和时间，赛格新城市公司于2018年12月24日向廖荣送达《律师函》告知廖荣自收到函件之日起15日，解除涉案租赁合同，廖荣于2018年12月25日收到上述《律师函》。因廖荣从2018年9月份开始拖欠租金，已构成违约，赛格新城市公司有权提出解除合同且按照合同约定没收廖荣已支付的租赁保证金88836元，一审法院认定，赛格新城市公司（甲方）与廖荣（乙方）2015年9月23日签订的编号为33-2015080048-2《赛格ECO中心一期商铺租赁合同》于2019年1月9日解除。因廖荣从2018年9月份开始拖欠租金，从2018年12月1日开始未支付水电费、物业管理费，则廖荣应支付拖欠的2018年9月1日至2018年12月31日期间的租金195440元、2019年1月1日至2019年1月9日期间的租金16312.9元、北尚饺子坊对上述债务承连带责任。赛格新城市公司主张廖荣支付2019年1月1日至2019年1月9日期间的租金14658元，对于赛格新城市公司放弃的部分债权视为对自身权利的处分，一审法院予以支持。双方涉案租赁合同解除后，北尚饺子坊继续占用涉案商铺，廖荣、北尚饺子坊需按租金标准支付占用费，即廖荣应支付2019年1月9日至2019年1月31日的占用费41688.61元（按照2019年度租金56189元/月的标准），赛格新城市公司主张按照48860元的标准计为34202元，是赛格新城市公司对自己诉讼权利的处分，一审法院予以支持。关于廖荣、北尚饺子坊拖欠的2018年12月-2019年1月份水电费9885.47元、物业管理费4441.8元，可在廖荣支付给赛格新城市公司的物业管理费押金4442元、水电押金10000元中予以扣减，廖荣仍剩余押金114.73元，则在本案中廖荣无需支付2018年12月-2019年1月份水电费9885.47元、物业管理费4441.8元。关于赛格新城市公司要求廖荣、北尚饺子坊应支付的违约金主张，按照月租金48860元的3倍计，为146580元，一审法院认为过高，酌情调整为48860元。关于赛格新城市公司要求廖荣、北尚饺子坊支付注册地址变更违约金每日3257元（从2019年4月18日起计算至迁址之日止）的主张无法律依据，一审法院不予支持。关于廖荣对涉案商铺进行装饰装修评估鉴定的申请，因一审法院认定廖荣为违约方，导致合同解除，故无需进行评估鉴定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》之第二十九条、《最高人民法院》第十一条第一项第（二）款规定，判决：一、确认赛格新城市公司与廖荣2015年9月23日签订的编号为33-2015080048-2《赛格ECO中心一期商铺租赁合同》于2019年1月9日解除；二、廖荣于判决生效之日起三日内向赛格新城市公司支付2018年9月1日至2019年12月31日期间的租金195440元、2019年1月1日至2019年1月9日期间的租金14658元，共计210098元；三、廖荣于判决生效之日起三日内向赛格新城市公司支付2019年1月9日至2019年1月31日的占用费34202元；四、廖荣于判决生效之日起三日内向赛格新城市公司支付违约金48860元；五、赛格新城市公司无需向廖荣退还租赁保证金88836元；六、北尚饺子坊对廖荣的上述判项（二）、（三）、（四）债务承担连带清偿责任；七、驳回赛格新城市公司的其他诉讼请求；八、驳回廖荣的全部反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分的案件受理费6948元，赛格新城市公司自行负担4322元，廖荣、北尚饺子坊负担2626元；反诉部分的案件受理费8601元，由廖荣自行负担。本院二审查明的事实与一审一致。另查，2018年12月26日北尚饺子坊向赛格新城市公司提出申请，陈述该单位在经营期间，由于诸多原因造成无法良好经营，长期处于亏损中，致使2018年9月至12月租金拖欠，申请于2019年期间补交所欠租金且免除所欠房租、水电费所产生所有滞纳金。本院认为，本案廖荣、北尚饺子坊与赛格新城市公司解除房屋租赁合同的原因，系廖荣、北尚饺子坊从2018年9月开始拖欠租金的根本违约行为所导致，廖荣、北尚饺子坊作为违约一方，应当向赛格新城市公司承担违约责任。一审判决廖荣、北尚饺子坊向赛格新城市公司支付拖欠的租金和占有使用费并支付违约金，事实清楚，依据充分，本院予以确认。廖荣上诉主张涉案物业未取得一次消防验收合格证是导致租赁合同无法继续履行的主要原因，本院认为，赛格新城市公司一审提交了《建设工程验收消防备案表》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》等证据，证明涉案物业已经取得消防备案，符合相关消防法律、法规的规定，符合交付标准，而且，北尚饺子坊在2018年12月26日向赛格新城市公司提出的申请中陈述拖欠租金的原因为经营亏损，与租赁物业是否取得消防验收合格证并无关联，也就是说，廖荣、北尚饺子馆无证据证明未取得一次消防验收合格证影响租赁物业正常使用，故其上诉主张案物业未取得一次消防验收合格证是租赁合同无法继续履行的主要原因，本院不予采信。北尚饺子坊申请本院调取涉案物业的一次消防验收合格证明，本院不予准许。廖荣交纳的2016年7月租金44418元和物业管理费2221元，因廖荣、北尚饺子坊2017年7月和8月未支付租金，其自认自2018年9月起拖欠租金，廖荣、北尚饺子馆实际占有、使用租赁物业后从未向赛格新城市公司要求退还2016年7月租金和物业管理费，且双方对于2018年9月之前的租金支付并无争议，故其本案提出返还2016年7月的租金和物业管理费依据不足，本院不予采纳。综上，廖荣的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37460.35元，由上诉人廖荣负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二一年一月二十二日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。