天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6527号上诉人（一审原告）：天津捷茂资产管理有限公司，住所地天津市和平区福安大街****。法定代表人：刘武，执行董事。委托诉讼代理人：丁月琴，天津日昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，天津日昇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：康唐视（天津）国际贸易有限公司，住所，住所地天津市和平区南市街多伦道**负**div>法定代表人：郑丹青，执行董事。委托诉讼代理人：谷雨，北京炜衡（天津）律师事务所律师。上诉人天津捷茂资产管理有限公司（以下简称捷茂公司）因与被上诉人康唐视（天津）国际贸易有限公司（以下简称康唐视公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院(2020)津0101民初4517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。捷茂公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的原审全部诉讼请求；2.本案一审及二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人迟延交付租金的违约情节明显且严重，一审判决认定被上诉人“违约程度显著轻微”严重违背了客观事实，认定“并不构成根本性违约导致合同且的不能实现”适用法律更是明显错误，判决结果严重背离公平和诚实信用的基本原则，并非是在鼓励交易而是在鼓励恶意违约，依法应当予以纠正。二、合同解除通知到达被上诉人之时，双方的合同关系即已经解除，被上诉人在合同已经解除后将此前欠付的租金进行补交以及上诉人收款后依法开具发票本身并不存在认可该季租金分期缴纳问题，依法更不会对租赁合同已经解除的事实构成任何影响，一审判决认定“原告接收并开具发票，故原告已经认可了该季租金支付方式”明显错误，以此为由试图否定已形成的合同解除事实更是没有任何法律依据。三、上诉人基于对依法行使合同解除权后涉案租赁合同即已解除的合理预期，在今年疫情结束后已经与涉案房屋所在大厦的其他租户解除了租赁合同关系，清空了整座大厦，现一审判决罔顾事实、以违约情节显著轻微等为由强行否定涉案租赁合同已然解除的事实，必将给作为守约方的上诉人造成非常巨大经济损失，对上诉人严重有失公平。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律亦严重错误，侵害了上诉人的合法权益。故上诉人依法向贵院提起上诉，恳请贵院依法维护上诉人作为守约方的合法权益，支持上诉人的上诉请求。康唐视公司辩称，被上诉人同意一审判决，请求予以维持。一、被上诉人迟延交付租金的情节有客观原因且显著轻微。自2016年开始受4号线施工封路和天津经济形势不景气的双重影响，涉案房屋所处的和平路商圈客流量急剧下滑，国际眼镜批发城的经营状况也不理想，过高的租金水平使康唐视公司一直承受着巨大的资金压力，因此整个2019年度，被上诉人一直在与上诉人积极协商减免租金事宜，并且在得到上诉人经理的同意之后，于2019年12月6日先行支付了2019年12月至2020年2月租期的一半的租金，该部分租金所对应的租期截至2020年1月15日。在继续协商未果之后，被上诉人随即于2020年1月17日也就是仅隔一天，就向上诉人支付了剩余的一半租金，因此一审判决认定被上诉人违约程度显著轻微。二、上诉人的合同目的已经实现，上诉人的合同目的是获取租金收益，被上诉人已向上诉人足额支付了所有租金，并且截至目前也并没有任何欠付的租金，上诉人已经获取了租金收益，其合同目的已经实现，不存在无法实现合同目的的情形和可能。三、法律规定，当事人一方行使合同单方解除权的，应当同时满足实质性要件和程序性要件。本案单方解除合同的条件并未成就，上诉人不享有法定或约定的单方解除权，其无权单方解除合同。法律规定了审慎适用合同解除制度，违约程度显著轻微，不影响合同目的实现，守约方也不能单方解除合同的司法精神。因此一审判决认为上诉人无权解除租赁合同，既符合法律规定也符合最高院最新的司法精神，完全正确。四、上诉人清空整座大厦的商业决策是由于其对法律条文和司法精神理解错误而作出的，其所谓的合理预期并不合理，应当由其自行承担所带来的后果。捷茂公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即腾空并向原告返还坐落于天津市和平区××道××号××街××花园××号楼××层的房屋；2.依法判令被告向原告支付合同解除的违约金511782元；3.依法判令被告向原告支付自《同方11＃楼负一层租赁合同》解除之日至被告腾空并向原告实际返还房屋之日止的该房屋占有期间的使用费；4.本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：诉争房屋坐落于天津市和平区××道××号××街××花园××号楼××层，系原告所有的房屋。原告作为甲方与被告作为乙方于2014年12月30日签订《同方11＃楼负一层租赁合同》，被告租赁诉争房屋用于经营商业综合体，租期自2014年12月1日至2026年11月30日。合同第四条约定，租金交付方式为押二付三，先付后用，单价2元／平方米／天，每隔2年递增一次，递增幅度为5%，租金每3个月为一期。第一期租金应在签订合同之日起三日内乙方将全部租金汇到甲方指定账户，以后每期租金在该起租期开始前10日支付。甲方银行到账，视为乙方完成付款。乙方迟延交付租金，每迟延一天应向甲方支付三倍的日租赁费用。合同第11.1.3条约定：“未按本合同第四条、第五条按时交纳租金及各种费用且经甲方合理催告仍不支付的。甲方有权终止本合同，收回该房屋，乙方应按本合同六个月租赁费为标准向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”12.1条约定，本合同中需要的所有通知都应是书面的。所有的单据、催付单及通知函件，凡注明地址后送至乙方承租的该房屋，或使用普通邮寄或挂号邮寄方式送至乙方的通讯联系地址，均被视为送达乙方。合同附件三约定的租金第六年即2019年12月1日至2020年11月30日，季度租赁费用为255891元。另查，2019年4月17日，原、被告签订《同方11#楼负一层租赁合同补充协议》，由于被告自身经营状况的实际需要向原告提出申请租金优惠，双方达成协议，在2019年度剩余租期内，原告给予被告二个月的免租金优惠，即2019年6月1日至2019年8月31日、2019年9月1日至2019年11月30日两个季度的租金分别免去一个月的租金优惠。被告按照该补充协议支付了相应租金。2019年11月30日被告向原告发函申请下调租金。2019年12月2日，原告向被告发出《租金催告函》，要求支付2019年12月1日至2020年2月29日的租金。2019年12月3日，原告就被告申请向被告回函，不同意下调租金的申请并要求被告立即缴纳欠付租金。被告于2019年12月6日向原告支付了127946元。原告又于2019年12月18日发出《租金催告函》，要求被告三日内支付剩余租金，否则解除合同。2020年1月16日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》。2020年1月17日被告收到该解除通知书并于当日缴纳剩余租金127945元。原告于2020年1月17日向被告出具2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金255891元的发票两张。原告于2020年7月20日和7月21日两次发函，要求被告腾空并返还房屋。后被告又于2020年7月20日向原告缴纳2020年3月1日至8月31日期间的租金共计511782元。一审法院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应当依约履行。本案争议焦点为原告是否有权解除合同。根据约定，每期租金在该起租期开始前10日支付，未按时交纳租金及各种费用且经合理催告仍不支付的，原告有权终止本合同，收回该房屋。经庭审查明，原、被告双方曾就2019年6月至11月间租金的减免达成协议，后被告又于2019年11月30日向原告致函要求继续减免，在原告12月3日回函表示不同意减免的情况下，被告于2019年12月6日向原告支付了50%的租金。2020年1月17日，被告在收到解除合同通知函的当日，将剩余50%的当季租金缴纳完毕，对被告分两次缴纳2019年12月1日至2020年2月29日期间租金的方式，原告接收并开具发票，故原告已经认可了该季租金的支付方式。原告于2020年1月16日发出《解除租赁合同通知书》，对此一审法院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案原告于2020年1月16日以被告出现逾期支付租金行使解除权，但此时产生的逾期租金仅为当季应缴租金的50%，并不构成根本性违约导致合同目的不能实现，根据鼓励交易的原则，原告无权解除诉争房屋的租赁合同，原告要求被告腾房并支付违约金和使用费的请求，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回原告天津捷茂资产管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费8905元，由原告全部负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本案的争议焦点为涉案租赁合同是否应当解除。依据一审法院审理查明的事实，双方当事人在履行合同过程中，就租金的支付问题，进行过磋商，从双方当事人签订补充协议及被上诉人陈述分析，上诉人对被上诉人经营状况不好是明知的，虽然被上诉人在支付租金的过程中存在迟延履行的情况，但被上诉人并不存在恶意拖欠租金的行为，一审法院综合考虑上述情节认定被上诉人并不构成根本违约，上诉人无权解除合同，事实和法律依据充足。上诉人主张被上诉人已构成根本违约，应当解除合同，没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人捷茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17811元，由天津捷茂资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张 莹审判员  姚 琦二〇二一年一月二十日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……