湖北省荆州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）鄂10民终57号上诉人（原审被告）：荆州市健康驿站大药房连锁有限责任公司，住所地：湖北省荆州市沙市区锣场镇河垱村**。法定代表人：王学雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王虎，湖北蓝宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余敏，女，1957年7月22日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：解飞，湖北天典律师事务所律师。原审第三人：荆州市富怡置业有限公司，，住所地：湖北省荆州市沙市区江津西路**（投资广场****）法定代表人：李飞飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张京华，湖北荆楚律师事务所律师。原审第三人：沙市区纤度美容会所，住所地，住所地：湖北省荆州市沙市区立新街道城市御园商铺**iv>经营者：李自俊，男，1973年12月30日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。上诉人荆州市健康驿站大药房连锁有限责任公司（以下简称健康驿站大药房）因与被上诉人余敏及原审第三人荆州市富怡置业有限公司（以下简称富怡公司）、沙市区纤度美容会所（以下简称纤度会所）房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。健康驿站大药房上诉请求：1、请求人民法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人余敏的诉讼请求;2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审确认上诉人与原审第三人荆州市富怡置业有限公司于2016年6月3日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月30日解除，系认定事实及适用法律错误。上诉人与荆州市富怡置业有限公司于2016年6月3日签订的《商铺租赁合同》合法有效，租赁期限是六年，从2017年6月1日至2023年5月31日止，本案上诉人所租赁的涉案商铺至今还在租赁期限内。2019年4月11日沙市区人民法院作出(2018)鄂1002执恢136号之十二《执行载定书》，裁定本案涉案商铺的所有权及相应权利归买受人余敏(被上诉人)所有，该裁定书仅仅只有被上诉人余敏签收，没有对外公示，作为涉案商铺承租人的上诉人根本无从知晓其内容。根据《物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。”不动产物权的变动应以依法登记公示发生法律效力，故该裁定书不具有使本案涉案商铺物权发生变动的法律效力。事实上，本案涉案商铺至今一直都还备案登记在原审第三人荆州市富怡置业有限公司名下。那么，根据合同的相对性原则，上诉人在履行租赁合同的义务之时，按照法律规定亦只能是向签订该合同的一方及原审第三人荆州市富怡置业有限公司履行，而不应该向他人履行合同义务。一审以上诉人于2019年8月30日签收到人民法院送达的民事起诉状、应诉通知书等法律文书来认定，上诉人已知涉案租赁房屋的所有权人变为被上诉人余敏，上诉人认为这是对事实认定错误及法律适用错误。首先，民事起诉状及应诉通知书等法律文书不能使涉案商铺发生不动产物权的变动。其次，即使退一万步，上诉人知晓涉案商铺产权已发生变动，根据“买卖不破租赁”的原则，即《合同法》第229条之规定，上诉人与荆州市富怡置业有限公司签订的《商铺租赁合同》依然合法有效，且上诉人按照合同约定履行了支付租金的义务，不存在任何的违约行为，被上诉人余敏要求解除合同既无事实依据亦无法律依据。综上，一审法院对案件部分事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人余敏辩称，1、一审法院认定事实清楚，于2019年4月11日根据执行裁定取得了涉案商铺所有权，继受出租方权利义务，2019年5月电话通知上诉人的法定代表人，然而上诉人仍向富怡公司支付租金且将二楼部分转租给纤度会所。2、一审法院适用法律正确。合同法第93条规定，租赁合同约定了解除条件，上诉人的行为导致该解除行为条件已经成就，上诉人的行为侵害了被上诉人的所有权，因此被上诉人有权解除租赁合同。请二审法院驳回上诉维持原判。原审第三人富怡公司述称，同意上诉人的上诉请求事实及理由。1、富怡公司与上诉人之间的租赁合同没有被一审法院解除之前，上诉人依据合同约定向富怡公司交付2019年6月至2020年6月的租金，无可厚非。且后续租金问题因富怡公司与被上诉人之间的债权债务纠纷愈发复杂的前提下，上诉人迟延履行2020年6月之后的占有使用费没有过错。2、被上诉人与富怡公司之间因另案（2020）鄂10民初206号，该案涉租赁房屋已经被富怡公司申请查封，该房屋权属仍存在争议，所以被上诉人是否能以房东姿态向上诉人主张权利有待另案确认。因此，本案中上诉人是否还应向被上诉人承担占有使用费义务值得商榷。余敏向一审法院起诉请求：1、解除健康驿站大药房与富怡公司签订的《商铺租赁合同》；确认健康驿站大药房将“城市御园”2号楼202、203号商铺转租给第三人纤度会所的行为无效；2、判令健康驿站大药房和第三人纤度会所将位于沙市区工农路城市××、××、××、××号商铺租赁物交付给原告余敏；3、判决被告健康驿站大药房自2019年6月1日起至实际将租赁物交付给原告余敏时止的租金（月租金为14123元，暂计算至2019年7月31日止的租金为28246元）及迟延支付租金的违约金（自2019年6月1日起至实际将租赁物交付给原告时止，按日万分之七计算，暂计算至2019年7月31日止的违约金为7236.63元）；4、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，被告健康驿站大药房（乙方）与第三人富怡公司（甲方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定富怡公司将坐落于城市御园2号楼第1、2层102、103、202、203铺位出租给健康驿站大药房用于经营药店、药品项目，合同还约定：租赁期限为6年，即从2017年6月1日至2023年5月31日止；月租金为12810元，其中一楼月租金标准为40元/㎡/月，二楼月租金标准为20元/㎡/月；租金乙方应每年向甲方缴纳一次，乙方在租约年到期日前20个天向甲方缴纳下个年度的租金。合同第七条关于“因承租户乙方责任终止租赁合同的约定”载明“乙方有下列行为（情况）之一的，甲方有权无偿并无条件终止租赁合同，收回房屋，且租金不予退还，因而造成甲方损失，由乙方负责赔偿。1、将承租的房屋擅自转租给他人的；……3、不交齐租金或拖欠租金超过十天的；……5、不交齐物业管理费或拖欠物业管理费超过十天的”。合同第十四条还补充约定“1、免租期自2016年6月1日至2017年5月31日止（含装修时间）；2、物业管理费标准为2元/㎡/月；3、租金每年递增，递增标准为上年年租金为基础递增5%”。合同签订后，被告健康驿站大药房在案涉租赁房屋从事药品销售经营。2018年11月2日，被告健康驿站大药房向第三人富怡公司支付了2018年6月1日至2019年6月1日的年租金161406元。2019年10月9日，被告健康驿站大药房向第三人富怡公司的法人股东荆州市中和装饰有限公司（以下简称：中和公司）账户转款170000元。第三人富怡公司认可收到被告支付的2019年6月1日至2020年6月1日的年租金169476元，并于2019年5月30日提前向被告出具了《收据》。2019年4月12日，被告健康驿站大药房向第三人富怡公司申请“在门面二楼扩展美容服务业务”，富怡公司时任负责人张传卫于2019年4月16日签署“同意”字样。2019年4月17日，被告健康驿站大药房与案外人李自俊签订《合伙协议》，约定“双方合伙投资经营荆州市纤度养生美容，健康驿站大药房提供经营场所，占投资总额的30%，李自俊负责店面设施设备及人员培训相关事宜，占投资总额的70%”。2019年4月19日，李自俊作为个人经营者在立新市场监督管理所登记注册第三人纤度会所，并在案涉租赁房屋二楼从事美容美体服务至今。2019年3月5日，原告余敏通过淘宝网司法拍卖平台竞得原产权人为富怡公司的位于沙市区工农路城市××、××、××、××号商铺，即本案所涉租赁房屋。2019年4月11日，本院做出（2018）鄂1002执恢136号之十二《执行裁定书》，裁定“……位于荆州市沙市区工农路城市御园……2栋102和202号、2栋103和203号……商铺的所有权及相应的其他权利归买受人余敏所有。该房屋的所有权及相应的其他权利自本裁定送达买受人余敏时起转移”，余敏于当日签收该裁定。一审法院认为，被告健康驿站大药房与第三人富怡公司签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。已经生效的（2018）鄂1002执恢136号之十二执行裁定书载明，原告余敏于2019年4月11日签收该裁定之日起，取得本案所涉租赁房屋的所有权及相应的其他权利，即原告余敏至此继受本案《商铺租赁合同》中原出租人富怡公司的全部合同权利义务，成为合同的相对方，享有该合同约定的权利，亦受该合同约定义务的约束。本案争议焦点在于被告健康驿站大药房是否存在违约行为，原告余敏是否有权解除案涉《商铺租赁合同》。对于被告健康驿站大药房是否存在违约行为的问题，本院认为，依照《商铺租赁合同》第三条第2项关于“租金乙方应每年向甲方缴纳一次，乙方在租约年到期日前20天向甲方缴纳下个年度的租金”的约定，被告健康驿站大药房作为承租方（乙方）应在2019的5月10日之前向现出租方（甲方）余敏缴纳2019年6月1日至2020年6月1日年度的全年租金，直至庭审结束，被告健康驿站大药房仍未向原告余敏支付该年度租金，其迟延支付租金的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告健康驿站大药房抗辩其已将该年度租金支付给原出租方富怡公司，但根据庭审查明的事实，健康驿站大药房实际向富怡公司支付该年度租金的时间为2019年10月9日，而本院向被告健康驿站大药房送达本案民事起诉状、应诉通知书等法律文书的时间为2019年8月30日，由此可知，被告健康驿站大药房向富怡公司支付租金时，已经明知原告余敏已为案涉租赁房屋的所有权人，故被告健康驿站大药房仍向富怡公司支付租金的行为并非适当履行合同义务，不能视为其已经履行的给付租金的合同义务，即不能免除其向新的权利人余敏缴纳房屋租金的义务，被告健康驿站大药房认为其并未违约的抗辩意见，本院不予采纳。对于原告余敏是否有权解除案涉《商铺租赁合同》的问题，本院认为，原告余敏作为案涉《商铺租赁合同》中出租方权利义务的继受人，应当享有出租方的合同权利，根据《商铺租赁合同》第七条“因承租户乙方责任终止租赁合同的约定”，被告健康驿站大药房拖欠租金未付，原告余敏有权解除租赁合同并收回房屋。故原告余敏要求解除被告健康驿站大药房与第三人富怡公司签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除之日应为本案起诉状副本等诉讼文书送达被告被告健康驿站大药房之日，即2019年8月30日。综上所述，案涉《商铺租赁合同》解除后，第三人纤度会所作为租赁房屋二楼的实际占有使用者，应与被告健康驿站大药房共同承担将租赁房屋返还给原告的责任。故原告余敏要求被告健康驿站大药房将位于沙市区工农路城市××、××、××、××号商铺返还给原告余敏的诉讼请求，本院予以支持。根据被告健康驿站大药房与第三人纤度会所签订《合伙协议》的约定，双方共担经营风险、按照各自的投资比例分配盈余，符合个人合伙的一般法律特征，且原出租方富怡公司对于案涉租赁房屋二楼改变经营用途的申请未提出异议，原告亦未能提交足以采信的证据用于证明被告健康驿站大药房在收到本院应诉通知之前确已知晓出租方已发生变化，故被告健康驿站大药房与第三人纤度会所签订的《合伙协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效。原告要求确认健康驿站大药房将“城市御园”2号楼202、203号商铺转租给第三人纤度会所的行为无效的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张被告健康驿站大药房自2019年6月1日起至实际返还租赁物之日支付租金的诉讼请求，本院认为，被告健康驿站大药房在收到本案起诉状副本等应诉材料之后仍执意将租金支付给第三人富怡公司，应当向富怡公司主张返还，不能免除其向原告余敏支付房屋租金的义务。依据《商铺租赁合同》的约定，被告健康驿站大药房应向原告余敏支付案涉租赁房屋在2019年6月1日至2020年5月31日间的年度租金169476元；截止至庭审之日，被告健康驿站大药房仍在占有使用租赁房屋，因此被告健康驿站大药房还应自2020年6月1日起参照合同约定的租金的标准向原告支付实际使用费直至实际返还租赁房屋之日止，由于原告主张按照2019年6月1日至2020年5月31日间年度租金169476元（即月租金14123元）的标准计算实际使用费，而合同约定“租金每年递增，递增标准为上年年租金为基础递增5%”，对于原告减轻被告付款责任的行为，本院予以准许，故被告健康驿站大药房还应自2020年6月1日起按月租金14123元的标准向原告余敏支付实际使用费直至实际返还租赁房屋之日止。对于原告主张被告健康驿站大药房自2019年6月1日起至实际返还租赁物之日止按日万分之七支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求，本院认为，被告健康驿站大药房应于2019年6月1日应付2019年6月1日至2020年5月31日间的年度租金169476元而未付，其行为构成违约，应当按照合同关于“如延迟缴纳房屋租金，甲方按每天欠款项的5%向乙方收取滞纳金”的约定承担违约责任；被告是否承担2020年6月1日起至实际返还租赁物之日止的租金，应在本判决生效之后才能确定，不属于应付而未付的范围，不应纳入原告主张违约金的计算时间段；原告虽主动将违约金计算标准下调为按日万分之七计算，但被告健康驿站大药房仍要求核减违约金数额，由于被告逾期未付租金，对原告造成了资金无法周转产生的收益损失，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中年利率不得超过24%的限制性规定，认定被告健康驿站大药房应当按照年利率24%的标准向原告余敏支付迟延付款的违约金；综上，被告健康驿站大药房应当自2019年6月1日起以迟延支付的租金169476元为基准、按年利率24%计算迟延付款的违约金直至款项付清之日止。第三人纤度会所不应诉、不答辩、不举证，视为其对诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条规定，判决如下：一、确认原告余敏解除被告荆州市健康驿站大药房连锁有限责任公司与第三人荆州市富怡置业有限公司于2016年6月3日签订的《商铺租赁合同》的行为有效，合同已于2019年8月30日解除；二、被告荆州市健康驿站大药房连锁有限责任公司、第三人沙市区纤度会所于本判决生效之日起十日内搬离其承租的位于沙市区工农路城市××、××、××、××号商铺，全部房屋归还原告余敏；三、被告荆州市健康驿站大药房连锁有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告余敏交付自2019年6月1日至2020年5月31日间的年度租金169476元，并自2020年6月1日起按月租金14123元的标准向原告余敏支付实际使用费直至实际返还租赁房屋之日止；四、被告荆州市健康驿站大药房连锁有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告余敏支付迟延付款的违约金（自2019年6月1日起至款项付清之日止，以迟延支付的租金169476元为基准，按年利率24%计算）；五、驳回原告余敏的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费687元，被告荆州市健康驿站大药房连锁有限责任公司负担。本院审理查明，各方当事人对一审查明的事实均无异议，二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。被上诉人余敏以上诉人健康驿站大药房不按期交纳租金为由，要求解除富怡公司与健康驿站大药房之间签订的《商铺租赁合同》。在承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金时，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可解除合同。本案中，余敏作为案涉房屋的买受人，并不当然为该《商铺租赁合同》的相对人，没有证据证明第三人富怡公司已将案涉租赁合同的相关权利义务概括转移至余敏。在余敏亦未按照法律规定通知承租人应向其支付租金、如何支付租金、在什么期限内支付租金的情形下，其直接诉请解除富怡公司与健康驿站大药房之间签订的租赁合同并将租赁物交付给其的起诉，没有法律依据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销荆州市沙市区人民法院（2019）鄂1002民初2615号民事判决；二、驳回余敏的起诉。一审案件受理费687元，退还（原审原告）余敏；上诉人荆州市健康驿站大药房连锁有限责任公司预交的二审案件受理费3689元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  郭元亮审判员  李 静审判员  陶齐学二〇二一年一月二十五日法官助理江媛书记员邱爽