浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终4677号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：黄昌武，男，1965年8月5日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：陈善，北京盈科（金华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王云兰，北京盈科（金华）律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：洪幸飞，男，1981年4月4日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：骆春燕，浙江现代阳光律师事务所律师。上诉人黄昌武因与被上诉人洪幸飞房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初14308号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。黄昌武上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判或驳回；二、本案全部诉讼费用由洪幸飞承担。事实与理由：一审裁判的部分事实认定和法律适用存在错误。一审法院没有充分尊重双方当事人的契约自由。房屋租赁合同记载的面积是合同双方协商一致后确定的，洪幸飞对该约定面积内包含公摊面积也是知道并同意的，黄昌武不存在违约行为，更不应承担违约责任。退一步说，即便一审法院认为双方约定的公摊面积已经超出合理范围，那违约金也应基于超出鉴定结论的部分进行酌定，而不是全部支持，全部支持对黄昌武不公平。请求依法支持黄昌武的上诉请求。洪幸飞辩称，一、根据双方签订的租赁合同内容，约定的租赁面积未明确套内实际面积还是含公摊面积，双方在签订合同时亦未谈及公摊面积，理由如下：1、从双方的行为来看，从洪幸飞得知自己实际使用的租赁房屋面积少于合同约定的租赁面积开始，就与黄昌武协商返还多收取租金的行为，并到司法所等部门进行调解，调解无果起诉到法院这一系列行为来看，洪幸飞是有充分理由相信，其租赁面积里是不包含公摊面积的，系套内面积，双方在诉讼前甚至在司法调解时也没有谈及这个公摊面积问题。租赁合同的履行期间涉案厂房的现状与现在情况是有大不同的，目前厂房系由第三方统一管理，使用规范，而本案合同履行期间厂房的使用是不规范的，门卫是由黄昌武予以出租，消控室和公共厕所都是在第三方统一管理后才配置，所以在租赁房屋的时候洪幸飞也没有考虑公摊面积，以致在双方的多次协调中也未提及公摊面积之说，黄昌武主张公摊面积的租金是逃避责任之举。2、从本案的证据来看，黄昌武没有证据证明合同约定的面积中包含公摊面积，亦无法陈述公摊面积的计算方式，且在合同中并未对公摊面积作出约定，黄昌武对此应承担举证不能之法律后果，黄昌武的该主张没有事实和法律依据。3、从鉴定过程来看，公摊面积具体多少是需要经过详细测量和复杂的计算，双方签订合同时并未涉及该部分的内容，根本没有进行公摊面积的测量，连估量都没有。4、通常情况下，租赁房屋是租户去现场查看房屋的现状，黄昌武陈述租赁房屋面积，按照单价计算租金，签订合同的过程，租户对房屋租赁面积的理解基本上自己目测，再根据黄昌武的陈述或者结合房产证件来确定实际面积，根本不会去计算公摊面积。无论是房屋买卖合同或者是房屋租赁合同，公摊面积有多少平方，计入房屋总面积都是需要向买受人或者承租人明示的，只有在买受人或者承租人明确知道需承担多少公摊面积的情况下，买受人或者承租人才能确定自己要购买或承租这个房产。若没有明示，出卖方或者出租方随意添加公摊面积，要求买受人或者承租人按照套内面积的单价支付费用，非常不公平，也不合理。5、从租赁面积的单位单价来看，涉案合同的面积单位单价高于同地段的租赁行情单价，该单价中已经包含了出租人的各种经营成本。洪幸飞租赁黄昌武的厂房是高价承租，是按照洪幸飞使用厂房的套内面积来承租的。二、黄昌武未依约履行合同义务，侵害洪幸飞合法权益，构成违约，应承担违约责任，支付违约金，理由如下：1、即便如黄昌武所述，合同约定面积中包含公摊面积，实际租赁面积仍然少于合同约定面积，黄昌武未按合同约定面积向洪幸飞交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。2、黄昌武在房屋出租经营管理上有过错，给承租户造成损失，应当承担违约赔偿责任。黄昌武对租赁房屋面积情况是明知的，对合同约定的面积也明知的，在涉案房屋租赁合同的整个履行过程中，黄昌武均未向洪幸飞提及公摊面积问题，也未告知洪幸飞其租赁的房屋面积与合同约定面积有出入，直至街道要求装烟雾感应器来测量面积时，洪幸飞才得知自己的租赁房屋面积少于合同约定的租赁面积。三、从司法公平公正角度来看，一审判决黄昌武承担违约责任正确。如果在本案这种出租人没有任何证据证明其向承租人明示了租赁房屋面积中是含有公摊面积的，没有在合同注明的情况下，公摊面积部分租金得到支持，或者不用承担任何违约责任的话，显失公平，也必然会造成出租方对于租赁面积的随意性。综上，一审判决黄昌武承担违约责任正确。洪幸飞向一审法院起诉请求：1、判令黄昌武返还房屋租金92710元并支付利息（自2018年4月17日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计付至实际履行完毕之日止）。2、判令黄昌武支付鉴定费1900元。3、判令黄昌武支付违约金80000元。第二次庭审中，洪幸飞变更第一项诉讼请求为：判令黄昌武返还房屋租金137498元并支付利息（自2018年4月17日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。黄昌武向一审法院反诉请求：1、判令洪幸飞支付已由黄昌武垫付的房屋租赁期间产生的增值税、房产税、城镇土地使用税等税、费共计人民币110776.8元（已按第一份租赁合同约定减去由房东支付的房产税）并支付利息（自垫付之日起按年利率6%计算至实际履行完毕之日止）。2、判令洪幸飞支付黄昌武房屋租赁期间厂房内后勤、绿化管理费合计人民币13050元。3、判令洪幸飞支付黄昌武违约金80000元。一审认定的事实：义乌市世纪星床上用品有限公司于2002年5月29日经登记成立，法定代表人系黄昌武。该公司在义乌市后宅特色工业小区建有六层厂房两幢，2008年12月取得房屋所有权证[证号：义乌房权证后宅字第**（建筑面积3909.28平方米）、义乌房权证后宅字第b00010837号（建筑面积9111.16平方米）]和国有土地使用证[证号：义乌国用（2008）第38-2642号（土地使用权面积6694.1平方米）]。2015年11月，洪幸飞（承租方、乙方）与黄昌武（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定出租方将位于义乌市××街道××路××号××房的部分房屋出租给承租方使用，其中4楼（本案编号402室）880平方米，租金每平方米10.5元；6楼40平方米，租金每平方米10元；1楼（本案编号103室）280平方米，租金每平方米19.5元；每年租金为181200元；租赁期限自2015年11月14日至2016年11月13日止；水、电费用由承租方自负；违约责任：1、出租方未按合同约定向承租方交付房屋的，应向承租方支付违约金20000元；2、承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金20000元；3、承租方应善意使用房屋，如因承租方的原因而造成房屋损毁的，由承租方承担赔偿责任，为了防止承租方损坏房屋及其设施而未及时修缮的和未按时交纳水电费等，乙方应交纳押金15000元，到期不需要修复及应由承租方交纳的费用如数交清的，则押金如数不计息退还；其他约定事项：1、因使用该房屋所产生相关税、费等（如房产税、租赁税、土地使用税）一切费用由乙方承担；2、电梯修理和每年维护、年检等费用由乙方负责，变压器和电力设施如损坏和维修由乙方负责；3、厂房内树、花草以及屋后卫生应有人管理，雨水、污水管道应每年清理二次，如乙方不来管理需出人民币3600元／年由甲方自行管理；第十五条，房产税由房东负责；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。后洪幸飞依约支付了约定的租金款项。2016年10月20日，洪幸飞与黄昌武续签了上述房屋的《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2016年11月14日至2017年11月13日止，租赁的位置、面积、单价、年租金均与第一份合同一致，该份合同除不存在第一份合同第十五条约定的条款外，其余条款内容均相同。后洪幸飞依约支付了约定的租金款项。2017年9月20日，洪幸飞与黄昌武续签了上述房屋的《房屋租赁合同》一份，其中4楼（本案编号402室）880平方米，租金每平方米11元；6楼40平方米，租金每平方米10元；1楼（本案编号103室）280平方米，租金每平方米20元；租赁期限自2017年11月14日至2018年4月27日止；期间租金为84541元；该份合同除不存在第一份合同第十五条约定的条款以及其他约定事项的第3条中“3600元/年”空白外，其余条款内容均相同。后洪幸飞依约支付了约定的租金款项。2017年9月5日，洪幸飞从案外人叶某某处转租了涉案厂房4楼（本案编号401室）920平方米的房屋，租赁期限自2017年9月27日至2018年4月27日止，转租费为房租费、租房押金、电梯押金三项合计81000元。2018年4月10日，洪幸飞与黄昌武续签了上述房屋的《房屋租赁合同》一份，其中4楼（本案编号401室、402室）1800平方米，租金每平方米14元；1楼（本案编号103室）280平方米，租金每平方米25元；租赁期限自2018年4月27日至2019年5月26日止；期间租金为418600元；该份合同除不存在第一份合同第十五条约定的条款以及其他约定事项的第3条中“3600元/年”空白、押金为25000元外，其余条款内容均相同。2018年4月17日，洪幸飞依约支付了上述租金418600元。洪幸飞租赁上述房屋期间按月支付了水电费、物业费以及不定期支付电梯年检维修费、清理化粪池、烟雾报警器等费用。租赁期满后经双方结算，黄昌武退还洪幸飞剩余租房押金6319元。义乌市世纪星床上用品有限公司缴纳增值税、营业税、房产税、城镇土地使用税等税费如下：2015年1月1日至2015年12月31日期间共计缴纳281883.92元，其中房产税112984.65元；2016年1月1日至2016年12月31日期间共计缴纳284180.36元，其中房产税112984.66元；2017年1月1日至2017年12月31日期间共计缴纳283864.41元；2018年1月1日至2018年12月31日期间共计缴纳277317.73元；2019年1月1日至2019年6月30日期间共计缴纳29997.52元。本案审理过程中，经黄昌武申请，一审法院委托温州市为民测绘有限公司对洪幸飞承租的厂房面积（含公摊面积）进行鉴定。2020年7月28日，该公司出具为民测绘[2020]法委鉴字第029号司法鉴定报告书一份，鉴定意见：该房屋总建筑面积为13155.17平方米，共计四幢房屋，含1#2#厂房门卫以及配电房，洪幸飞诉求部分为2#厂房的103、401、402车间面积；分别为103室241.62平方米（其中套内面积212.3762平方米，分摊面积29.2399平方米），401室868.74平方米（其中套内面积763.6055平方米，分摊面积105.1328平方米），402室916.30平方米（其中套内面积805.4123平方米，分摊面积110.8888平方米）。黄昌武交纳鉴定费11000元。经洪幸飞申请，一审法院向国家税务总局义乌市税务局发函征询涉案税费事宜，该局复函称，凭完税证明以及双方租赁合同，可以证实义乌市世纪星床上用品有限公司缴纳过房产租赁相关税费，但如果义乌市世纪星床上用品有限公司没有提供其租赁行为开具给洪幸飞的发票，则无法确认其缴纳税费是否包含所附租赁合同中产生的双方租赁行为应缴纳税费。一审法院认为，洪幸飞与黄昌武签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。涉案厂房的所有权人系义乌市世纪星床上用品有限公司，黄昌武以个人名义签订涉案租赁合同实质上是作为公司法定代表人的代表行为，但本案中黄昌武未提供证据证明洪幸飞在签订合同当时知晓黄昌武与公司之间的职务关系，故洪幸飞选择黄昌武作为本案被告主体并不违反法律规定，且黄昌武在本案中亦已提起反诉，故黄昌武关于其诉讼主体不适格的抗辩，不予采纳。关于交付房屋面积的争议，根据双方签订的租赁合同内容，约定的租赁面积未明确是套内实用面积还是含公摊面积，根据房屋租赁行业的一般交易规则，承租人之间共同分摊公用区域的费用符合通常习惯，故一审法院认定本案租赁面积应含公摊面积较为合理。从已确认证明力的为民测绘[2020]法委鉴字第029号司法鉴定意见来看，2#厂房4楼含公摊面积为1785.04平方米，与合同约定的1800平方米相比应在允许误差范围内，且洪幸飞从2015年11月14日起一直承租的402室合同约定的租赁面积比测绘的含公摊面积还少36.3平方米（916.30-880），故黄昌武交付的4楼房屋面积应符合约定，洪幸飞要求黄昌武退还4楼多收面积租金的诉请依据不足，不予支持。根据鉴定，1楼103室房屋含公摊面积为241.62平方米，较之双方租赁合同约定的280平方米缺少38.38平方米，该数值已超一般的允许误差比例范围，故黄昌武收取该部分面积的租金显失公平，应予返还。根据租赁时间与1楼的租金单价，经审核计算黄昌武应返还1楼38.38平方米的租金为34634.11元（28.38×19.5×24+38.38×20×5.47+38.38×25×13）。因洪幸飞最后一年租金于2018年4月17日支付给黄昌武，现洪幸飞要求黄昌武从2018年4月17日起支付应退租金的利息损失于法有据，且洪幸飞主张利息自2018年4月17日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止，亦符合法律规定，予以支持。根据合同违约责任第1条约定，出租方未按合同约定向承租方交付房屋的，应向承租方支付违约金20000元，现黄昌武未按合同约定面积向洪幸飞交付房屋应构成违约，应承担相应的违约责任。故洪幸飞要求黄昌武支付四份租赁合同的违约金共计80000元的诉请，于法有据，予以支持。但洪幸飞要求黄昌武支付其单方委托测绘所支出的鉴定费1900元则缺乏依据，不予支持。综上，洪幸飞合理合法的诉讼请求，予以支持。关于税费承担主体及金额的争议，根据涉案租赁合同约定，因使用该房屋所产生相关税、费等（如房产税、租赁税、土地使用税）一切费用由承租方承担。该约定应系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，现黄昌武主张按照洪幸飞租赁房屋面积占厂房总面积的比例和税费承担的时间段来计算洪幸飞应承担的税费，合理合法，应予采纳。洪幸飞应承担的税费计算如下：1、2015年，[（880+241.62+40）÷13155.17]×（281883.92÷365）×47=3205.11元；2、2016年，[（880+241.62+40）÷13155.17]×284180.36=25093.53元；3、2017年，[（880+241.62+40）÷13155.17]×283864.41+（920÷13155.17）×（283864.41÷365）×94=35290.73元；4、2018年，（40÷13155.17）×（277317.73÷365）×117+（1800÷13155.17）×277317.73+（241.62÷13155.17）×277317.73=43308.68元；5、2019年，[（1800+241.62）÷13155.17]×29997.52÷6×5=3879.56元；6、根据合同约定，租赁第一年房产税由出租人承担，故扣减的房产税为[（880+241.62+40）÷13155.17]×（112984.65÷365）×47+[（880+241.62+40）÷13155.17]×（112984.66÷365）×317=9949.37元；综上洪幸飞应支付黄昌武已缴纳税费为3205.11+25093.53+35290.73+43308.68+3879.56-9949.37=100828.24元。但向国家税务机关纳税的缴税义务人系黄昌武（实为义乌市世纪星床上用品有限公司），现黄昌武并未提供证据证明其缴纳后向洪幸飞进行过催讨，故其主张从缴纳之日起计算利息损失依据不足，应从其主张权利之日即本案提起反诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止。虽然双方在合同中约定厂房内树木花草以及卫生、雨水、污水由洪幸飞自行管理，但洪幸飞提供的结算清单中已包含了物业费和化粪池清理费，而后勤、绿化管理应属物业服务范围，且黄昌武也退还了结算后剩余的租房押金，故应认定双方对上述相关费用已结算完毕，由此黄昌武要求洪幸飞支付后勤、绿化管理费13050元的诉请，与查明的事实不符，不予支持。黄昌武要求洪幸飞支付违约金80000元的诉请，于法无据，亦不予支持。综上，黄昌武合理合法的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十四条、第一百二十五条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、黄昌武于判决生效后十日内返还洪幸飞房屋租金34634.11元并赔偿利息损失（从2018年4月17日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际履行完毕之日止）；二、黄昌武于判决生效后十日内支付洪幸飞违约金80000元；三、洪幸飞于判决生效后十日内支付黄昌武已缴纳的税费100828.24元并赔偿利息损失（从2019年8月31日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际履行完毕之日止）。四、驳回洪幸飞的其他诉讼请求。五、驳回黄昌武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4825元，由洪幸飞负担2190元，由黄昌武负担2635元。反诉案件受理费2279元，由黄昌武负担1121元，由洪幸飞负担1158元。鉴定费11000元，由洪幸飞与黄昌武各半负担5500元。二审中，洪幸飞向本院提供了以下证据：1、照片5张，证明在合同履行期间门卫是经营小店、饭店或者超市，且一直由黄昌武出租使用，黄昌武在一审庭审的陈述不诚实。2、（2017）浙0782民初9321号民事判决书打印件一份及判决书中的证据房屋租赁合同复印件一份，证明黄昌武与其他承租户也签订了与本案房屋租赁合同一样的格式合同，其在9321号案件里面也没有向承租户主张税款，也没有提出租赁面积中包含公摊面积。黄昌武对上述证据认为，1、对证据的真实性无法核实，而且通过照片的打印时间看是2020年，无法倒推租赁情况，双方租赁关系在2019年5月已经终止。2、对判决书的真实性无异议，但对关联性与证明目的有异议，与本案无关。以上证据经质证，结合双方的质证意见，本院认证如下：洪幸飞提供的证据不足以证明待证的事实，本院不予认定。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，关于黄昌武所提其不存在违约行为，不应返还案涉房屋租金和承担违约责任的问题。经查，黄昌武与洪幸飞分别于2015年11月、2016年10月20日、2017年9月20日、2018年4月10日签订四份《房屋租赁合同》，合同中均约定1楼（本案编号103室）280平方米，并约定相应每平方米每月的租赁价格，同时明确违约责任即出租方未按合同约定向承租方交付房屋的，应向承租方支付违约金20000元；承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金20000元等。根据案涉鉴定报告的鉴定结论可知，前述103室的面积为241.62平方米（其中套内面积212.3762平方米，分摊面积29.2399平方米），据此，103室房屋含公摊面积，较之双方租赁合同约定的面积缺少38.38平方米，结合房屋租金以每月每平方米约定价格进行计算等情况，一审认为该数值已超一般的允许误差比例范围，并认定黄昌武收取该部分面积租金显失公平，应予返还，并无不当。根据上述分析，黄昌武未按合同约定面积向洪幸飞交付房屋，已构成违约，结合双方签订第一份合同时约定房产税由房东负责，此后签订合同时虽不再明确该条款，但此后几年交付租金时均未同时交付相应税金，而双方亦每年续签合同等情形，一审支持黄昌武要求洪幸飞支付税费的诉请，亦认定黄昌武全额支付洪幸飞合同约定的违约金，无明显不妥。故黄昌武提出不应返还相应房屋租金及支付违约金的主张，本院不予采纳。关于黄昌武所提应按照约定面积超出鉴定结论面积来酌定违约金的主张，本院亦不予采信。综上，黄昌武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2593元，由黄昌武负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 敏审 判 员  张燕燕审 判 员  蓝俏彦二〇二一年一月二十六日代书记员  吴晓雯14-15-