江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初5395号原告：盐城市大丰区易居房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320982MA1WJG910U，住所地盐城市大丰区康平路东丰泽商住楼****。法定代表人：单伟伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱领进，盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。被告：胡志平，男，1974年2月9日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：束帅，江苏涤非律师事务所律师。原告盐城市大丰区易居房产经纪有限公司（以下至判决主文前简称“易居公司”）与被告胡志平中介合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易居公司的法定代表人单伟伟及其委托诉讼代理人朱领进、被告胡志平的委托诉讼代理人束帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告易居公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2020年7月21日签订的房屋出售独家委托协议；2.判令被告支付原告中介服务佣金31500元、违约金12600元，合计44100元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2020年7月21日，原、被告双方自愿签订房屋出售独家委托协议一份。该协议约定：被告作为委托人将其所有的位于盐城市大丰区、产权证号为、建筑面积93.63平方米的商品房以63万的价格委托原告销售，合同代理期限为5个月，自2020年7月21日至2020年12月21日，在本合同有效代理期内，双方不得单方面终止本合同，否则为违约；在本合同有效代理期内，被告方不得指定其他销售公司，否则视同原告代理销售成功，原告有权获得被告违约金为本合同总房价的2%。委托期限内，被告自行撮合成交或通过他人介绍成交，均应按本合同总房价5%向被告支付中介服务佣金等内容。合同签订后，原告多次通过互联网平台为被告进行案涉房屋出售宣传并多次安排相关工作人带有意向购房者到案涉房屋现场看房。而被告违背民事交往中的诚信原则，故意绕开原告将案涉房屋出售并过户，后原告多次向被告要求支付居间服务费及违约金未果，故诉至法院，请求支持原告诉请。被告胡志平辩称，原告诉求解除协议并且支付佣金及违约金没有事实和法律依据，2020年7月21日，原告方在没有告知被告也没有详细的解答独家协议的具体内容的情况下，致使被告签下了该份委托协议，原告在要求被告签署该协议时只是谈到该房屋由原告进行销售，双方谈好该房价为被告所得63万元，其余多卖出部分均归原告所有，在签署该协议时，原告也没有向被告缴纳相应的保证金，或者其他费用，在实际履行委托卖房中原告实际带了大概五、六个客户，但均没有促成房屋买卖。被告在签合同后十天左右通过亲戚介绍将房屋卖给了其他人。其卖出的房价也是63万元，因此被告房屋的买卖并不是通过原告的介绍促成该笔交易，根据合同法的规定，原告是无权向被告收取居间报酬费的，但被告认可原告为卖房实际付出，被告同意支付1000元的服务费用。关于合同的效力，该份独家委托协议所提及的违约条款存在互相冲突，合同的第二大项第二条的第四小条以及第五条的第一条规定，且上面的违约条款均属于格式条款，条款中的内容不合理的加重我方的责任，排除我方在合理情况下自己卖房的主要权利，应认定为无效条款，同时该份委托协议中约定的佣金并没有按照实际的物价局的标准，按照正常的二手房买卖合同，佣金应该为1%，而该份合同明显存在中介赚取高额差价，违背物价局相关的收费标准，如果按照1%的约定，其违约金的数额也明显过高，已超过法律规定的最高标准，也就是房屋价款63万元的佣金1%就是6300元，最高的违约金标准是1890元。综上，我们认为该条款是无效条款，原告不能据此向被告主张该费用，而且被告也并不存在跳过原告向原告所介绍的客户私下签订买卖合同。原告要求被告支付报酬费以及违约金没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回或者依法核减。本院经审理认定事实如下：被告胡志平原系市区健康西路药检所综合楼**的所有权人。2020年7月21日，被告胡志平（甲方，委托人）与原告易居公司（乙方，受托人）签订了《房屋出售独家委托协议》一份，约定：甲乙双方本着自愿、平等、诚实信用原则，根据相关法律规定，就甲方委托乙方销售房产相关事宜，经充分协商，达成如下协议：一、居间委托的主要信息如下：小区健康西路，产权证姓名：胡志平，产权证号：，建筑面积：93.63㎡，产权性质：商品房，终止年限2075年，产权人身份证号：，出售价格：人民币陆拾叁万元整。二、合作期限。1.本合同代理期限为5个月，自2020年7月21日至2020年12月21日，在本合同到期前的3天内，如甲、乙双方均未提出反对意见，本合同代理期限自动延长一个月，可循环延期、合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。2.在本合同有效代理期内，双方不得单方面终止本合同，否则为违约。3.在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他销售公司，否则视同乙方代理销售成功，乙方有权获得甲方违约金为本合同总房价的2%。4.甲方与买方签订房地产买卖合同或协议后，因甲方违约导致房地产买卖协议无法完成，甲方应承担给乙方本合同价款2%的中介费。委托期限内，甲方自行撮合成交或通过他人介绍成交，均应按本合同委托总房价5%向乙方支付中介服务佣金。三、……四、甲方现全权委托盐城市大丰区易居房产经纪有限公司在本委托书委托日期内独家出售本房屋，并按本委托书上第一、第二、第三项内容直接进行网上销售委托，乙方可以与大丰区各大中介合作销售，销售所付佣金由乙方支付。在委托期限内，甲方不得同时委托其他中介机构或者个人或者自己销售此房，否则视为违约。委托期限内，甲方不得单方面解除合同。五、关于委托关系解除约定。委托方承诺：如不成交则不收取委托方任何费用。委托方承诺：不受委托协议是否解除的影响，委托方不得与受托方曾经介绍的客户及其相关人员，绕开受托方通过其他途径签订上述房屋的买卖合同并交易，否则委托方需支付受托方上述房屋的委托价的2%的服务佣金。六、甲方同意乙方在销售房屋时，甲方支付乙方佣金：房东净得陆拾叁万元整（630000），卖出多余部分为乙方所有。七、乙方有权代甲方收取购房人定金（代收定金前需通知业主），代收的定金乙方将在两日内交于甲方（在产权无纠纷，或甲方与购房人签订买卖合同之后）。乙方佣金从定金中扣除，不足部分甲方另行补齐。甲方违约，按照定金数额双倍赔偿购房人，另外需支付受托方上述房屋委托价的2%的服务佣金……。签订上述合同后，原告易居公司员工曾带意向客户至案涉房屋进行看房五六次。2020年8月1日，被告胡志平致电原告易居公司的业务员陈柏花，就取回案涉《房屋出售独家委托协议》进行商榷，后未能协商一致。2020年8月3日，被告胡志平及张某将上述房屋出售给案外人陈某、黄某，并签订了《不动产买卖合同》。庭审中，原告认可案涉《房屋出售独家委托协议》系其公司提供的合同模板。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原、被告签订的《房屋出售独家委托协议》是原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。本案的主要争议焦点为被告是否违约。首先，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，原被告所签订的合同条款中，均未表明在被告放弃选择其他中介或自行出售房屋的情况下，原告履行了相对于非独家代理居间人而言更高的忠实和勤勉义务，且案涉合同在排除被告在委托期间自行销售或者以其他渠道销售房屋的权利的基础上，对高出售价部分的房款均归于原告方所有，结合合同中约定的违约条款即合同第二条第三项、第四项，第四条均限制了被告方的权利，对原被告双方的权利存在重大影响，可能导致双方利益失衡，故上述条款应归于无效。其次，在后续原、被告的沟通中，原告负责与被告接洽的工作人员在通话中表示“除被告通过其他中介公司出售房屋构成违约，其通过朋友介绍或自己在未通过中介公司出售房屋均不受合同约束”，可见，被告只有在通过其他中介出售案涉房屋才构成违约，现被告辩称其非通过中介出售案涉房屋，且原告亦未能提供证据证明被告系通过其他中介出售了案涉房屋，故对原告主张被告违约的诉讼请求不予支持。现原、被告均同意解除案涉《房屋出售独家委托协议》，故对原告要求解除该协议的诉讼请求，本院予以确认。鉴于原告易居公司已经按照约定对被告提供了信息服务，且已有买受人在原告易居公司的服务下至案涉房屋处看房，客观上提供了部分中介服务，本院酌定由被告按总房价的1%赔偿原告易居公司的中介服务佣金，即6300元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、确认原告盐城市大丰区易居房产经纪有限公司与被告胡志平于2020年7月21日签订的《房屋出售独家委托协议》解除。二、被告胡志平于本判决生效之日起10日内赔偿原告盐城市大丰区易居房产经纪有限公司6300元。三、驳回原告盐城市大丰区易居房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费903元，减半收取计451.5元，由原告盐城市大丰区易居房产经纪有限公司负担426.5元，由被告胡志平负担25元[于本判决生效之日起10内汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××54]。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 茅小红二〇二一年一月二十五日法官助理 朱建华书 记 员 张荔荔附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。2.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。