江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初56号 原告：胡玉霞，女，1978年2月10日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 委托代理人：徐谦，系江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201111520847。 委托代理人：余宛谦，系江西豫章律师事务所实习律师，证号：36011909210353。 被告：南昌万达城投资有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区宜春大道**南昌万达城****，统一社会信用代码：9136010006973941XM。 法定代表人：王迎佳，职务：执行董事。 委托代理人：吴岳雄，系该公司职员。 原告胡玉霞诉被告南昌万达城投资有限公司（以下简称万达城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡玉霞及委托代理人徐谦、余宛谦律师，被告万达城公司的委托代理人吴岳雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告出售给原告南昌万达城N区S28#商业楼一单元101时未尽到告知原告义务，合同中明确该商业楼为二层，未标明该房存在辅助用房（疏散楼梯间），被告在签订合同前、签合同中（2017年10月26日）也始终未告知原告所售商业房屋存在辅助用房（疏散楼梯间）。在原告不知情的情况下于2017年10月26日签订房屋买卖合同，原告在2017年12月9日办理收房手续领取钥匙后才发现该商业楼二层有一突出屋面的辅助用房（疏散楼梯间S28-4楼梯），该辅助用房除楼梯外无楼板且有一樘到二层屋面不能锁闭的疏散防火门，无对价使用价值，严重影响到了原告甄别、选购房屋及所购商业楼的安全和价值。原告于2017年12月10日对所购商业楼面积向被告置业顾问提出异议，被告置业顾问解释为所有辅助用房的楼出售面积都是这样计算的，所购商业楼的面积最后以不动产权证书为准。原告于2019年8月2日领取的该商业楼不动产权证书权利其他状况栏内标明所在层数为1-2层，辅助用房不属原告专有。由此依据《合同法》相关规定，原告存在合同欺诈行为。原告所购S28#101室商业楼使用性质为商业网点，依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014相关规定，该楼室内楼梯不需延通至二层屋面就可满足防火疏散的要求。经原告咨询南昌市安全技术图审服务处的相关专家，专家明确解释为：“依据《消防工程设计实施细则》，该楼所设突出屋面的S28-4楼梯设计意图和主要作用是当该楼出现紧急情况（火灾）时，通过S28-(1)2楼梯紧急疏散至屋面后的人员，再通过S28-（3）4楼梯直达至更为安全的区域（地面）），以（地面全疏散的目的”，否则不能通过消防报批、验收。依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》、建房[1995]517号第八条“公共建筑面积由以下部分组成……以及其他功能为整栋建筑服务的公共用房和管理用房”，被告所售该房辅助用房（突出屋面的楼梯间）属于公共用房，应计入公共用房面积分摊。《合同法》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》之相关规定，没有法律规定的参照行业标准或者行业惯例。据此，该辅助用房不应计入该房一、二楼部分。南昌市房屋产权管理处最终测量实际数据并不能排除该商业楼消防通道功能的公共用房法律属性，否则违反了《消防法》、《消防通道规范》。《合同法》第五十二条规定，合同内容不得违反法律强制性规定。辅助用房实际测量数据仅为测量数据，不能成为套内建筑面积计算房款的依据。“面积计算以南昌市房屋管理处最终测量实际数据为准”属格式条款，应做有利于原告的解释，该商业楼辅助用房在买卖合同内未标明，因此不应计入套内面积，被告应返还该房辅助用房所付房款和贷款孳息以及所支付的物业费。请求判令：1、被告返还原告购买南昌万达城第N区S28#商业大楼一单元101房辅助用房（疏散楼梯间）费用201581.20元（13835.36元/㎡×14.57㎡）及2017年11月1日至2019年9月利息和物业费21889.69元，共计225215.15元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：涉案房屋系现房销售，原告在购买时已对涉案房屋进行了现场勘察，且在购房合同中明确知悉并确认涉案房屋存在疏散梯间，故原告在诉状中称被告对其进行了隐瞒、欺诈的事实不成立。被告是完全按照建筑以及消防设计规范对涉案房屋进行施工，且已经通过了相关部门的竣工备案。涉案房屋买卖合同中约定的面积与不动产权证的登记面积一致，即被告实际上是完全按照合同的约定向原告交付了涉案房屋。 经审理查明：2017年5月10日，南昌万达城Ｎ区Ｓ28＃商业楼项目工程办理了竣工验收备案手续。同年10月26日，原告胡玉霞与被告万达城公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于南昌市红谷滩新区，建筑面积154.25平方米，其中套内建筑面积151.20平方米，应分摊公用建筑面积3.05平方米，该商品房的产权登记面积以南昌市房屋产权交易管理处最终实际测量的面积数据为准，总金额为2134105元；被告应当在2017年11月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用。该合同附件一“房屋分层分户平面图”中“层次”处载明“梯间”，原告在该平面图上捺手印；附件四《合同补充协议》中第一条第2项约定：原告已现场了解该房屋所处建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境的不利影响，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可；第七条第2项约定：该房屋交付即视为乙方已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状；第十条第3项约定：双方一致同意将本合同第五条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记建筑面积以有资质的测绘单位最终实际测量的建筑面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记建筑面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定的建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告向原告交付了案涉房屋。2019年8月2日，原告领取了案涉房屋的不动产权证书，载明房屋建筑面积154.25㎡，专有建筑面积151.20㎡，分摊建筑面积3.05㎡。此后，原告认为梯间面积属于公共面积，不应计入套内面积为由诉至本院。审理中，原告认为案涉房屋不动产权证登记的专有建筑面积及公摊建筑面积与测绘档案记载不符，申请对该房屋实际专有面积及公摊建筑面积进行测量。 另查明：庭审中，原告陈述其所购买的商铺是现房，因为信任销售，其去了现场但是没有进去看。同时，原告提供物业费发票一张，载明原告交纳了案涉商铺2018年10月1日至2019年12月31日的物业费8792.25元。此外，原告提出购买的商铺梯间14.57平方米，主要作用是用于消防疏散及房屋检修使用，并不是原告个人使用，依据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）的相关要求，属于公共面积，不应计入原告个人所有房屋面积。被告则认为案涉房屋梯间的设计是完全按照建筑消防规范进行设计，以满足原告在发生火灾等突发事故逃生所用，且梯间位置处于案涉房屋内，应当纳入房屋的建筑面积。 还查明：2017年9月12日，南昌市房屋产权交易管理处出具的《南昌市城镇房屋建筑面积测绘报告》中“外业测绘意见”载明“梯间01至02室为S28#商业楼，……”；“户室面积信息表”载明案涉房屋一层建筑面积69.84，二层建筑面积69.84，三层（即案涉梯间）建筑面积14.57（套内面积14.28，分摊面积0.29）。案涉商铺的建筑面积包含了梯间的建筑面积。 上述事实，由以下证据予以证实：1、《南昌市商品房买卖合同》；2、不动产权证书；3、照片若干；4、《南昌市建设工程竣工验收备案表》；5、房屋平面图、《南昌市城镇房屋建筑面积测绘报告》；6、双方当事人的陈述等。 本院认为：原告胡玉霞与被告万达城公司签订的《南昌市商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。原告在决定购买诉争房屋时，“万达城N区S28#-101商铺”作为现房，其户型、结构已事实存在，原告应当予以了解，且原告所签订的商品房买卖合同附件一“房屋分层分户平面图”中载明了“梯间”，原告亦在该平面图上捺手印，表明原告对案涉房屋存在楼梯间的户型结构知悉并予以确认，原告称其在不知情的情况下签订购房合同，与事实不符。根据附件四《合同补充协议》的约定，原告已现场了解并认可案涉房屋的现状，该房屋交付即视为原告已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状，故原告收房即视为其确认并接受该房屋的户型结构中存在楼梯间。本案中，楼梯间系供人员在火灾紧急情况下安全疏散所用，从物理结构看，该楼梯间处于原告所购买的房屋内，依据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房[1995]517号）第五条规定“商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和”，经南昌市房屋产权交易管理处确认，案涉房屋楼梯间的套内面积14.28平方米，分摊面积0.29平方米，建筑面积合计14.57平米，故被告将楼梯间的建筑面积计入案涉房屋的销售面积并无不妥。此外，双方在合同中约定的“该商品房的产权登记面积以南昌市房屋产权交易管理处最终实际测量的面积数据为准”虽是格式条款，但该条款并非免除被告责任、排除原告主要权利，且该条款的理解双方并不存在争议，原告提出该条款属格式条款，应做有利于原告的解释，不予采纳。因双方对本案诉争的楼梯间的建筑面积为14.57平米均无异议，且合同约定该商品房的产权登记面积以南昌市房屋产权交易管理处最终实际测量的面积数据为准，故原告要求对案涉房屋专有建筑面积及公摊建筑面积进行测量的申请，本院不予准许。综上，原告要求被告返还案涉房屋楼梯间的费用201581.20元及2017年11月1日至2019年9月利息和物业费的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告胡玉霞的全部诉讼请求。 本案案件受理费4680元，由原告胡玉霞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  熊 艳 人民陪审员  张桂荣 人民陪审员  万国珍 二〇二一年一月十一日 书 记 员  熊珊珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。