四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1181民初211号 原告：峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司，住所四川省峨眉山市绥山镇状元街****，统一社会信用代码91511181MA6BEA6933。 法定代表人：程晟，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨威，四川佛都律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：何志刚，四川佛都律师事务所实习律师。 被告：汤李钢，男，1981年10月6日出生，土家族，，住重庆市忠县 原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司（以下简称中顺恒信公司）与被告汤李钢商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告的委托诉讼代理人何志刚、杨威及被告汤李钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中顺恒信公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年11月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告配合原告办理《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的撤销备案登记手续；3、判令被告配合原告办理位于峨眉山市××镇××村××村××期××幢××号房屋的撤销预告登记手续；4、判令被告支付原告代偿的贷款本息274661.26元（从被告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付）；5、判令被告支付原告违约金78133.2元（从被告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付）；6、判令被告支付原告本案的律师代理费37113元（从被告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付）；7、本案案件受理费、诉讼保全费及诉责险保险费由被告承担（从被告已支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付）。事实与理由：原告与被告于2019年11月14日签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，购买峨眉山市××镇××村××村××期××幢××单元××楼××号房屋，总价款390666元。被告在2019年11月8日支付20000元，2019年11月14日支付40666元，2019年11月20日支付60000元，共计支付购房款120666元，剩余27万元向银行申请贷款支付。2019年12月4日被告与峨边彝族自治县农村信用合作联社签订贷款27万元的房屋按揭贷款合同，原告对该按揭贷款承担连带保证责任。2020年9月3日，因被告未按照《个人购房借款合同》约定按时偿还贷款本息，峨边彝族自治县农村信用合作联社发出《关于代偿贷款的通知书》，要求原告承担连带担保责任。原告为被告结清案涉房屋贷款本息，共计为被告代偿贷款本息274661.26元。经原告催告，被告至今仍未履行付款义务。依据原被告签订《商品房买卖合同》附件四第三条的约定，原告有权单方解除《商品房买卖合同》，并从原告已付购房款中直接扣除律师费、诉讼费等费用，并要求原告按房屋总价款20%支付违约金。 被告汤李钢对原告主张的事实及诉讼请求无异议，但认为违约金过高。 本院认定事实如下：原告与被告于2019年11月14日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定以下内容：“1、被告购买由原告公司开发的位于峨眉山市××镇××村××村××期××幢××单元××号××商品房，房屋总价为390666元，付款方式为商业贷款，被告应于2019年11月14日支付首付款120666元，剩余房款270000元向指定银行贷款。2、出卖人在2021年9月30日前向买受人交付该商品房；3、送达：出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信、乐山主流媒体公告、销售现场公示、电话、短信等任一有效方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱的，自变更之日起7日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任。4、附件四：在买受人办理了银行／公积金按揭贷款手续后，若因买受人逾期偿付银行贷款，导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任，买受人应在出卖人承担了保证责任后5日内向出卖人支付代偿款项并承担代偿金额20%的违约金。若买受人不按约定承担前述责任，经出卖人催告仍未履行的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房屋另行销售，或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，并有权就该房屋售出之后所得价款优先受偿（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税费及其他相关费用），并要求买受人按照《商品房买卖合同》约定的房屋总价款20%支付违约金。”原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》当日进行了商品房买卖合同备案。2019年12月4日，被告汤李钢作为借款人、峨边彝族自治县农村信用合作联社（以下简称“峨边信用社”）作为贷款人、原告中顺恒信公司作为保证人三方签订《个人购房借款合同》，约定被告汤李钢向峨边信用社贷款27万元用于购买案涉房屋，并由原告为被告汤李钢的贷款提供担保。因被告汤李钢未按约归还银行贷款，峨边信用社于2020年9月3日向原告发出《关于代偿贷款的通知书》，要求原告承担担保责任。原告于2020年9月27日，向峨边信用社为被告代偿贷款本息7520.69元。2020年11月27日，向峨边信用社为被告代偿贷款本息267140.57元。2020年12月1日，峨边信用社出具《结清证明》，证明原告为被告代偿贷款本息274661.26元，已结清贷款，借款合同终止。 另查明，原告于2020年11月12日申请诉前保全，垫付案件保全费用2473元，财产保全的担保人为阳光财产保险股份有限公司乐山中心支公司，为此，原告向阳光财产保险股份有限公司乐山中心支公司缴纳了1200元的保费。2020年11月5日，原告与四川佛都律师事务所签订《委托代理合同》，原告委托四川佛都律师事务所的杨威、王京星为原告与汤李钢商品房预售合同的代理律师，代理费为在签订本合同之日一次性支付案件代理费37113元。2021年1月14日，原告向四川佛都律师事务所打款37113元，附言为汤李钢律师费。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及其补充协议、《个人购房借款合同》、银行结清证明、邮政回执单、《委托代理合同》及发票等证据予以证实。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告应依约履行。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》附件中约定，若由于被告的原因未按期还贷，导致原告承担了担保责任，原告可单方解除合同，故对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉求，本院予以支持。原告主张被告配合原告办理撤销前述合同所涉房屋的合同备案及房屋的预告登记手续系解除合同后的附随义务，本院予以支持。 原告为被告代偿274661.26元系其实际产生的费用，现原告向被告追偿，符合法律的规定。被告未按期偿还按揭贷款，原告在被告未按期偿还按揭贷款后，承担了担保责任，故原告在履约过程中无过错，系被告未依约履行合同，应承担违约责任。原告与被告在《商品房买卖合同》附件中约定，出现此种情形时被告应当向原告支付总房款20%即78133.2元的违约金。本院认为，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时向对方支付的一定数额的金钱，兼具补偿及惩罚性质。违约金的数额一般与违约造成的损失相当，若违约金过高超过实际损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况等因素，根据公平原则衡量确定。本院认为原告诉请的以总房价计算20%的违约金过高，根据本案的实际情况，调整为以总房价计算10%为违约金，即违约金为39066.6元。 同时，原、被告双方《商品房买卖合同》附件中明确约定“出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税费及其他相关费用”，原告主张律师代理费37113元及诉责保险费1200元系其支出的合理必要费用，且已实际支出，故对原告的该诉求予以支持。综上，合同解除后，双方互有各自返还的义务，原告主张将收取被告390666元的房款在扣除原告向银行代偿的贷款本息、解除合同产生的违约金、律师代理费及诉责保险费后返还被告符合《商品房买卖合同》补充协议的约定且亦减少了诉累，本院予以支持。原告与被告汤李钢解除《商品房买卖合同》，原告应返还被告汤李钢38625.14元（390666元-274661.26元-39066.6元-37113元-1200元）。综上，原告的诉讼请求符合法律的规定，本院对原告符合法律规定的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条之规定，判决如下： 一、解除原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司与被告汤李钢于2019年11月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同（预售）〉补充协议》； 二、被告汤李钢在本判决生效后七日内协助原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司办理撤销位于峨眉山市××镇××村××村××期××幢××单元××号商品房的预告登记手续和合同备案登记手续； 三、原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还被告汤李钢38625.14元（原告峨眉山市中顺恒信房地产开发有限公司应返还被告汤李钢总房款390666元，扣除违约金39066.6元、代偿款274661.26元、律师费37113元、诉责保险费1200元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1378元（简易程序减半收取）、财产保全费2473元，由被告汤李钢负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数递交副本，上诉于乐山市中级人民法院。 审判员 王 璐 二〇二一年一月二十八日 书记员 方莉红 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。