吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终154号上诉人（原审被告）:长春英明房地产开发有限公司，住所地长春市绿园区普阳街**。法定代表人：王亚飞，经理。委托诉讼代理人：崔洪奎，吉林宗吉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:林亚彪，男，1973年5月15日生，汉族，住长春市二道区八里堡同康委**。委托诉讼代理人：陈明星，吉林策仪律师事务所律师。上诉人长春英明房地产开发有限公司（以下简称英明公司）因与被上诉人林亚彪房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初1964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。林亚彪原审提出诉讼请求：1.判令英明公司返还林亚彪缴纳的物业维修资金、面积差18991.90元；2.本案的诉讼费由英明公司承担。事实与理由：2019年，林亚彪通过长春市二道区执行裁定书，取得明翰国际小区房屋1003、1004、1005、1028、1037、1038号房屋，并办理了相关产权证，之后在林亚彪办理入住，但是英明公司以该房屋尚欠物维基金等费用及面积差为由，联合物业公司，对于林亚彪所拥有的房屋进行停水停电，并且不给电梯授权等严重损害林亚彪基本生活需要等措施逼迫林亚彪缴纳物业维修基金，致使林亚彪无法使用上述房屋，给林亚彪造成了巨大的困难，林亚彪迫于无奈，缴纳了上述部分房屋的物业维修基金，方可使用该房屋。该房屋的一手房主为林文柔，已经在房产管理部门办理过备案，根据惯例，早已经缴纳过此笔费用，在林亚彪办理产权过户时，房产管理部门也未向林亚彪收取该笔费用，英明公司以断水断电等相威胁，致使林亚彪无奈之下只能缴纳该笔费用，英明公司取得该笔费用并无任何事实及法律依据。林亚彪特诉至法院，要求依法支持林亚彪的诉讼请求。英明公司原审辩称：林亚彪请求没有事实及法律依据。林亚彪通过法院拍卖取得诉状中所述房产，但是林亚彪在竞拍前没有尽到相应的调查了解义务，导致不明确该房屋尚未缴纳住房维修基金，而后通过英明公司单位的告知林亚彪予以缴纳，办理相关手续。这是对自己失误行为的挽救和弥补，因为现行诉讼是反悔行为，不应支持。原审法院审理查明：林亚彪通过长春市二道区人民法院司法拍卖取得被执行人林文柔购买的由英明公司英明房地产公司开发的明翰国际幢1038号、1005号房屋。林文柔购买房屋后一直未办理产权证书，林亚彪取得房屋后，英明公司要求林亚彪交纳物业维修资金及面积差价款，交纳后才能办理产权证书。林亚彪急于办理产权手续，于2019年12月20日交纳两套房屋的物业维修资金14352.50元，面积差款4640元。林亚彪认为上述费用应有原始购房者林文柔交纳，英明公司英明房地产公司不应向其收取，故诉至法院要求英明公司返还上述款项。另查，英明公司房地产公司已于2014年2月19日将物业维修资金代交给长春市物业维修资金管理中心。原审法院认为：根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。本案中，林文柔作为房屋购买人，应按上述规定交纳物业维修资金，英明公司英明房地产公司作为开发建设单位已将房屋交付给购买人林文柔，争议标的物业维修资金应由林文柔交纳。林亚彪从初始购房者林文柔处通过法院拍卖方式取得房屋所有权，竞拍时内心认知该房屋已交纳物业维修资金，已尽到自身的合理审查义务。现英明公司向林亚彪收取14352.50元物业维修资金没有法律依据，应于退还。关于房屋面积差价款，林亚彪在竞拍被执行人房产时应尽到全面审查义务，包括房屋价格、产权情况、产权面积与实际面积是否相符等。现林亚彪主张拍卖时不知存在面积差为由，要求英明公司返还差价款，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告长春英明房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告林亚彪物业维修资金14352.50元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费137.00元，由被告承担79.40元，由原告承担57.60元。宣判后，英明公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.原审判决认为林亚彪已尽到合理审查义务的认定错误。林亚彪虽通过司法拍卖取得英明公司开发的明翰国际小区房屋1005、1038号房屋，但案涉房屋的司法拍卖公告中已经写明“所涉及的一切税、费及可能存在的物业费、水、电、等欠费均由买受人承担。”林亚彪作为竞买人应当能够预判案涉房屋涉及欠缴税、费等应包括“契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金”等事项。2.本案遗漏必要诉讼当事人林文柔，严重违反法定程序。案涉房屋在被司法拍卖前虽然登记在林文柔名下，但林文柔并非是普通的购房人，而是通过以房抵债的方式取得案涉房屋。2013年9月25日签订英明公司与长春市银融小额贷款有限公司的以房抵偿借款《协议书》及《授权书》，因英明公司无力偿还银融公司借款及利息，故将包括案涉房屋在内的9层全部房屋及10层部分房屋、5个停车位的使用权抵偿给银融公司，抵债房屋的《商品房买卖合同》买受人确定为林文柔。《协议书》中明确约定“甲方应按乙方要求与乙方及乙方指定的人员签订正式的《商品房买卖合同》，合同签订后乙方或乙方指定的人员作为买受人应承担的费用与甲方无关”。3.本案适用法律错误。首先，本案不能直接适用《管理办法》。根据《管理办法》第二条的规定：商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。而案涉房屋用途并非住宅，而是办公商业，并不能直接适用《管理办法》。其次，即使本案应参照适用《管理办法》，但《管理办法》第十二条及第十三条的相关规定也并不当然适用本案。《管理办法》第十二条规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回林亚彪的诉讼请求。林亚彪二审答辩称：原审判决正确，应予维持。除原审查明的案件事实外，本院另查明：林亚彪购买案涉房屋的《拍卖公告》第五条约定：“特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”第六条约定：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。”本院认为：依据《住宅专项维修资金管理办法》及交易惯例，物业维修基金一般由首次购买商品房的房主交纳，但原房主林文柔在未交纳该笔费用的情况下，房屋被依法拍卖，林亚彪通过司法拍卖取得该房屋。依据拍卖公告第五条“标的物以实物现状为准”以及第六条“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”的约定，林亚彪系对房屋现状进行竞拍，对于竞拍时房屋可能存在的各项欠款，相对原房主林文柔而言，拍卖后均应由林亚彪承担。林亚彪在竞买后实际已经交纳物业维修基金的情况下，现要求英明公司返还该笔款项，无法律及合同依据，依法不应支持。原审判决判令英明公司返还林亚彪物业维修基金不当，应予更正。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初1964号民事判决；二、驳回被上诉人林亚彪的诉讼请求。一、二审案件受理费总计296元，由被上诉人林亚彪负担。本判决为终审判决。审 判 长 张新华审 判 员 张海胶审 判 员 于佳鑫二〇二一年一月二十七日法官助理 张佳楠书 记 员 宫士杰