山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11998号 上诉人（原审被告）：郑安，男，1979年1月16日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张福来，天津唯岩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伍，天津唯岩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛鲁昊投资集团有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。 法定代表人：刘强，总经理。 委托诉讼代理人：赵文杰，山东锦海盛律师事务所律师。 原审被告：季燕，女，1980年2月7日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 上诉人郑安因与被上诉人青岛鲁昊投资集团有限公司（以下简称鲁昊公司）、原审被告季燕商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑安上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回鲁昊公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由鲁昊公司承担。事实和理由：一、鲁昊公司已超过行使涉案合同解除权的除斥期间，解除涉案合同的权利消灭，涉案合同只能继续履行，不能解除。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭的规定，鲁昊公司行使解除权应当在催告后3个月或没有催告的在解除权发生之日起一年内行使，但鲁昊公司一直没有通知上诉人行使解除权，上诉人仅在鲁昊公司于2020年3月3日起诉后才知道其行使解除权，因此，鲁昊公司解除权超过了法定的经催告3个月或未经催告一年的除斥期间，故鲁昊公司解除涉案合同的权利消灭，无权解除涉案合同。二、涉案合同及其相关的补充条款均是格式合同，补充条款鲁昊公司并没有履行法定的解释告知和提示义务，且在主合同中提示的约定与补充条款未提示的约定直接冲突矛盾，涉案合同相关的补充条款全部应属于无效。首先，涉案合同及其相关的补充条款是鲁昊公司为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与上诉人协商的条款，均属于格式条款，但该补充条款鲁昊公司并没有履行法定的解释告知和提示义务。故应当依法无效。其次，涉案合同及其补充条款均是当日当时一并签订，补充条款并非是在涉案合同签订后又补充的变更协议。涉案合同及其补充条款就是一份鲁昊公司重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与上诉人协商的格式条款。鲁昊公司使用格式条款时提供用大字号、加黑及用下划线提示告知上诉人的逾期付款违约责任为：因上诉人预期付款超过30天，鲁昊公司解除涉案合同，鲁昊公司仅需按总房价款1763697元的1%支付违约金。同时在用小字且没有履行提示告知义务的补充条款另行规定了与其重点提示告知义务明显冲突且严重加重上诉人违约责任的逾期付款违约责任为：逾期付款超过30日的，卖方有权单方解除本合同。卖方解除合同的，买方除应当支付逾期付款违约金，还应按合同总价款的20%向卖方支付解除合同违约金。同时涉案合同并没有约定律师代理费由上诉人承担，而是补充条款中鲁昊公司自行添加由上诉人承担律师代理费的约定，因此在格式合同中，履行了提示告知义务的条款与未履行提示告知义务条款冲突时，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条：格式合同的解释对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款之规定，未履行提示告知义务且加重上诉人的责任的条款对上诉人没有法律约束力，属于无效约定，而对双方有效的约定是总房价款1763697元的1%的违约金约定。三、假设上诉人应当支付违约金，鲁昊公司主张的违约金过高，应依法调低至鲁昊公司的实际损失即：以未付款为基数，按中国人民银行贷款利率计算的利息损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十七条规定，法律规定的计算逾期付款损失的标准就是：按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时法律规定的违约金过高是违约金超过实际损失的30%，而本案中上诉人逾期付款，鲁昊公司的损失就是从逾期付款至解除之日按银行贷款利率计算的利息损失，但鲁昊公司主张的违约金确高达50万余元，且上诉人支付购房首款款才75万余元，基本相当于全额没收上诉人的首付款，明显过高，应依法调低至鲁昊公司的实际损失。四、依据《山东省实行政府指导价律师服务收费标准》之规定，本案属于涉及财产案件，涉及总金额为501229.4元，律师代理费应为26000余元，而原审判定支付的律师代理费为11万余元，严重违反了收费标准，且该代理费支付根本不符合常理，严重背离客观事实，应当依法调整为公开的收费标准确定。五、上诉人已经依据约定履行了能履行的全部义务，但因李延涛涉嫌刑事案件导致贷款银行未能贷款发给上诉人，导致涉案房款未能支付的客观事实，但该客观事实并非上诉人的过错造成，而是签订合同后，客观情况发生了签订合同时上诉人均不能预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，应属于情势变更，不能实现贷款支付购房款的合同目的，上诉人不应承担违约责任，而应当依据公平原则合理分担损失。 鲁昊公司辩称，一、涉案商品房预售合同合法有效，被答辩人提出涉案合同的相关补充条款全部应属于无效的观点错误，其曲解了合同法第39条、第40条、第41条的应有之意义。二、被答辩人认为答辩人已超过行使涉案合同解除权的除斥期间，从而推断解除涉案合同的权利消灭，涉案合同只能继续履行，不能解除的观点错误。被答辩人混淆了合同的法定解除与约定解除的概念。为证明其观点，被答辩人引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，但该条的根据是《合同法》第94条，即合同的法定解除。本案属于合同的约定解除情况，应适用《合同法》第93条合同约定解除，判断其解除权消灭与否的根据应适用合同法第95条，即法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后，在合理期限内不行使的，该权利消灭。若对方不催告，解除权自然不消灭。三、被答辩人严重违约导致合同解除，应当承担相应违约责任，一审判决支持的违约金合情合理。四、被答辩人对律师费由异议，事实上答辩人本案支出的律师费完全合法且合情合理。五、涉案房屋被查封系因被答辩人个人原因导致，且被答辩人违约逾期付款在先、公安机关查封在后。此外，公安机关的查封，也并不必然导致被答辩人无法支付剩余购房款，因此，被答辩人对逾期不能支付剩余购房款的抗辩事由不能成立。六、被答辩人恶意拖延诉讼，违反诚实信用原则，滥用诉权，严重浪费司法资源。请求二审法院依法维持原判。 鲁昊公司向一审法院起诉请求：1.依法解除鲁昊公司与郑安、季燕于2018年7月19日就青岛市城阳区《鲁昊*壹号院住宅小区》x号楼x单元xx户房屋签订的《商品房预售合同》；2.依法判令郑安、季燕支付违约金（以173万元为基数，自2018年8月31日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算；自2019年8月20日起至合同解除之日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算），暂计算至2020年1月10日共计453788.61元；3.依法判令郑安、季燕支付因维权支出的律师费119325元；4.依法判令郑安、季燕配合鲁昊公司办理解除合同备案手续；5.本案诉讼费用由郑安、季燕承担。 一审法院认定事实：鲁昊公司现在使用的名称系由青岛鲁昊置业有限公司于2019年4月12日更名而来。2018年7月19日，鲁昊公司与郑安、季燕签订编号为xxxx号《青岛市商品房预售合同》1份，约定郑安、季燕购买鲁昊公司开发的坐落于青岛市城阳区《鲁昊?壹号院住宅小区项目》x号楼x单元x层xx户房屋1处；房屋总价款为人民币2480647元，首付款750647元应于2018年7月19日前支付，贷款173万元，应于2018年7月26日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2018年8月31日前将贷款存入合同指定账户；逾期付款在30日以内（含30日），自约定的应付款期限届满次日起至实际付清之日止，按逾期款项的日万分之一支付违约金，合同继续履行，逾期付款超过30日的，卖方有权单方解除合同，合同解除的，买方除支付逾期付款违约金，还应按合同总价的20%支付解除合同违约金；卖方依合同约定解除合同的，买方配合卖方办理商品房预售登记备案的解除手续，并承担因合同解除而给卖方造成包含律师费在内的损失。合同还对其他事项作出约定。郑安、季燕为购买涉案房产，于2017年11月4日、11月30日、2018年1月9日分别向鲁昊公司交纳购房定金50000元、购房款20万元、500647元，以上合计750647元，剩余173万元款因故至今未能交纳。鲁昊公司为维护其合法权益，委托山东元鼎（城阳）律师事务所指派律师代理本案，支付律师费119325元。 一审法院认为，鲁昊公司与郑安、季燕签订的商品房预售合同不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。郑安、季燕因故未按合同约定支付剩余购房款，且逾期付款时间过长，已构成违约，导致鲁昊公司的合同目的无法实现，合同约定的解除条件已成就。鲁昊公司要求解除与郑安、季燕签订的商品房预售合同并要求其承担违约金，符合合同约定及法律规定，予以支持。但鲁昊公司主张的违约金计算方法，合同中并未约定，且按该方法计算的违约金已超过合同约定，故违约金应按合同约定的方法进行计算，认定为501229.4元（1700000×1?×30+2480647×20%）。鲁昊公司主张的律师费，亦符合合同约定及法律规定，予以支持。合同解除后，郑安、季燕应协助鲁昊公司办理涉案商品房备案登记撤销手续。上述撤销手续办理完毕后，鲁昊公司应将剩余的购房首款返还郑安、季燕。 一审判决：1.解除青岛鲁昊投资集团有限公司与郑安、季燕于2018年7月19日签订的编号为xxxx《青岛市商品房预售合同》；2.郑安、季燕于判决生效后十日内协助青岛鲁昊投资集团有限公司办理上述商品房备案登记撤销手续；3.郑安、季燕于判决生效后十日内给付青岛鲁昊投资集团有限公司违约金501229.4元； 4.郑安、季燕于判决生效后十日内给付青岛鲁昊投资集团有限公司律师费人民币119325元；5.青岛鲁昊投资集团有限公司于判决生效后十日内返还郑安、季燕购房首付款人民币750647元；上述三、四、五项相折抵，青岛鲁昊投资集团有限公司于判决生效后十日内返还郑安、季燕购房首付款人民币130092.6元。案件受理费10006元（预交9531元），减半收取5003元，由郑安、季燕负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条第一款规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。同时，《中华人民共和国民法典》第五百六十四条亦明确规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案鲁昊公司与郑安、季燕对于双方签订的涉案商品房预售合同均无异议，合同约定郑安、季燕应于2018年7月26日前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2018年8月31日前将贷款存入合同指定账户；逾期付款在30日以内（含30日），自约定的应付款期限届满次日起至实际付清之日止，按逾期款项的日万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期付款超过30日的，卖方有权单方解除合同。根据双方上述约定，鲁昊公司自2018年10月1日起就知道或者应当知道其享有单方解除合同的权利，但直至本案起诉时，鲁昊公司才行使其解除权，已经超过了法律规定的解除权行使期限一年的限定，鲁昊公司单方解除涉案合同的权利已经消灭，无权单方解除涉案合同。郑安该上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，判决结果错误。本院予以改判。 综上所述，郑安的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初1617号民事判决； 二、驳回被上诉人青岛鲁昊投资集团有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费10006元，减半收取5003元，由被上诉人青岛鲁昊投资集团有限公司。二审案件受理费10006元，由被上诉人青岛鲁昊投资集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长   孙向东 审判员   马 喆 审判员   齐 新 二〇二一年一月十八日 法官助理 杨志昌 书记员张 旭 书记员 于国英