辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1002民初2584号原告：张金川，男，住灯塔市。委托代理人：张国辉，原告父亲，男，1964年11月17日出生，汉族，住灯塔市。被告：房秀英，女，住辽阳市白塔区。第三人：房吉成，男，户籍地灯塔市，现住辽阳市文圣区。第三人：李凤艳，女，户籍地灯塔市，现住辽阳市文圣区。原告张金川为与被告房秀英、第三人房吉成、李凤艳案外人执行异议之诉一案，于2020年7月6日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭审理了本案。原告张金川的委托代理人张国辉，被告房秀英到庭参加诉讼，第三人房吉成、李凤艳经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张金川诉称：2018年12月10日，原告从第三人夫妻俩手花22万元购买了坐落在灯塔市住宅楼（房产证号10××45，建筑面积XX平方米），房屋成交后，第三人也将该房屋实际交付给原告，原告也在该房屋实际居住一年半之久。有原告与第三人房屋交易的银行明细、买卖协议等为证。因佟二堡房屋暂时无法办理更名过户手续。所以，原告与第三人房屋交易后，一直顶名居住至今。2019年7月2日白塔区人民法院以（2019）辽1002民初1524号民事裁定，将原告购买第三人的坐落在灯塔市住宅楼（房产证号10××45，建筑面积XX平方米）予以查封。原因是第三人与被告有民间借贷纠纷，被告认为该房产系第三人财产而对该房产申请查封。为此，原告向白塔区法院提出案外人执行异议，白塔区人民法院于2020年6月29日向原告送达了（2020）辽1002执异98号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为，白塔区人民法院的（2020）辽1002执异98号执行裁定不合法。裁定中第五页上数第五行明确写道，法院执行工作是维护法院生效法律文书的既判力，依法平等保护各方当事人合法权益的重要保障。但白塔区法院的裁定书，只保护了被告的权益，对原告的合法权益没有充分考虑，导致原告一平民百姓，把父母一生积蓄用于购买的房屋即将化为乌有。原告与第三人的房屋买卖是合法的真实交易，是善意取得人，且房屋实际交付使用，应当受到法律的保护，不能为保护被告的利益而损害原告的合法利益。为维护原告的合法权益不受侵犯，故诉至法院，请求法院判决停止对原告的坐落在灯塔市住宅楼（房产证号10××45，建筑面积XX平方米）的查封、执行，望法院能支持原告请求。诉讼请求：一、请求法院判令停止对原告购买的坐落在灯塔市住宅楼（房产证号10××45，建筑面积XX平方米）的查封、执行；二、诉讼费由被告承担。被告房秀英辩称：2020年5月8日，第十三届全国人民代表大会通过的民法典64页第二章209条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。民法典第69页第232条规定处分依照本节规定享有的不动产的物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记不发生物权效力。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十五条，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判决其是否系权利人。（一）已登记的不动产，按照不动产登记判断未登记的建筑物，构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄，建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。全国人民都在学习民法典，所以民法典的有关规定，我们要坚决执行。综上所述，张金川所买的房屋是不受法律保护的，房票更不了名是因为手续不健全，为此，你应该把房屋归还原主，请求法院裁决。为什么房屋更不了名的房屋，你还买，你要承担后果。第三人房吉成、李凤艳未陈述，亦未到庭参加诉讼。本院经审理查明：2018年12月10日，原告张金川与第三人房吉成、李凤艳签订《房屋买卖合同》约定第三人房吉成、李凤艳将坐落于灯塔市佟二堡二区跨世纪住宅楼XX屋（房屋建筑面积XX平方米）出售给原告张金川，该房屋的基本情况载于房屋所有权证号为10××45，原告张金川对第三人房吉成、李凤艳所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。原告张金川与第三人房吉成、李凤艳特别约定因房屋现在过不了户，楼房小产权，以后可以过户时第三人房吉成、李凤艳无条件配合任何过户，费用由原告张金川承担。2019年7月2日，本院作出（2019）辽1002民初1524号民事裁定书，裁定：一、查封位于XX住宅（房证号：10XX10，所有权人：房吉成，建筑结构：砖瓦、层次：一，间数：三，建筑面积：XX平方米）一处；二、查封位于XX住宅楼（房产证号10××45，所有权人：房吉成，建筑面积：XX平方米）一处；三、查封房瑞名下的车牌号辽XX的速腾牌轿车一辆。（2019）辽1002民初1524号民事判决书，判决：被告房瑞、房吉成、李凤艳给付原告房秀英本金人民币700000.00元及利息（自2017年5月8日起，至实际给付之日止，按月利息5800.00元计算）。本院确认的上述事实有原告张金川出具的（2020）辽1002执异98号执行裁定书、邮件快递、银行卡交易明细清单、房屋买卖合同、房屋所有权证、户口本、结婚证、房屋出售收据、收款收据及原、被告陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告张金川与第三人房吉成、李凤艳达成房屋买卖合同之时即明确案涉房屋系小产权房，该房屋不能办理更名过户手续。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。原告张金川与第三人房吉成、李凤艳达成的房屋买卖合同，虽系双方当事人真实意思表示，但其内容涉及农村集体土地使用权的转让，违背了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告张金川以其实际购买房屋为由提起执行异议之诉，但其与第三人房吉成、李凤艳达成的房屋买卖协议不符合法律规定，即无效合同，其权利并不能够排除执行，故原告张金川的诉讼请求，因不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告张金川的诉讼请求。案件受理费6070.00元，由原告张金川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长 曾 玥人民陪审员 杨 薇人民陪审员 沈国志二〇二一年一月十一日书 记 员 肖 君附录：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。