河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初120号原告：河南馨巢物业服务有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路、第二十二大街牧鹤园区。法定代表人：杨正伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯涛，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王光照，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被告：梁宁宁，女，1988年2月8日出生，汉族，户籍地河南省夏邑县，现住河南省新郑市。原告河南馨巢物业服务有限公司（以下简称馨巢物业公司）与被告梁宁宁物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告馨巢物业公司的委托诉讼代理人冯涛、被告梁宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。馨巢物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令梁宁宁向馨巢物业公司支付2020年5月1日至2020年12月31日期间的物业费1755元及利息176元；2.本案诉讼费用由梁宁宁承担。事实与理由：2020年4月13日，原告与郑州茗业房地产开发有限公司签订了《阳光家园物业管理服务协议》，约定原告为阳光家园小区提供物业管理服务，合同自2020年5月1日开始，至本物业村委接管物业之日终止。被告梁宁宁房屋位于本小区5号楼1单元504室，房屋建筑面积为115.48平方米。自原告进驻阳光家园小区后，依照合同约定提供了各项物业管理服务，但被告梁宁宁未依约向原告交纳物业管理费，至今梁宁宁共欠物业费1755元。欠费期间原告多次进行催收，但梁宁宁至今仍未履行交费义务，为维护原告合法权益，特提起诉讼。梁宁宁辩称，1.原告的请求不合理也不合法也不成事实。交房前、后的任何费用缴纳均有龙轩物业公司办理并出具收据印章，已交房均与龙轩物业签订了物业协议并交纳了物业费，未及时缴纳物业费与购买开发商茗业地产的商品房有关，购买的商品房为翰林华府一期，购买时宣传说是龙湖镇唯一暖气房，合同约定为集中供暖，在入户门处预留供暖接口，但至今未开通（需要声明的是翰林华府二期已经开通暖气），交房快四年了，其权益得不到保障，龙轩物业未尽其职，怎么交纳物业费，期间向有关部门多次反映，领导多次出面解决协调，达成协议拒不履行。开发商出尔反尔，也经过小莉帮忙进行调解均未果，有视频为证；2.小区现状：现小区环境管理不到位，绿化荒草丛生，无人管理，车辆乱停乱放，卫生打扫草草了事，消防井栓交房到现在无人进行年检，有照片为证；3.5号楼业主的车辆无法进入小区，即使进入给30分钟时间，否则收费、车棚改造电动车无法充电，居民用电限额充值，曾经报警处理。以上问题据实反映，希望法庭驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑州茗业房地产开发有限公司开发建设了位于新郑市××镇××大道北侧阳光家园小区。梁宁宁系该小区x号楼x单元x室的业主，房屋建筑面积为115.48平方米。2016年9月11日，郑州龙轩物业管理服务有限公司（甲方）与梁宁宁（乙方）签订了《前期物业服务协议》，主要约定：“甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目依据相关法律法规进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业服务等费用；按照自愿原则向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。物业服务费用的构成（不含房屋及共用设施设备的中修、大修及更新改造费用），乙方交纳物业服务管理费用时间：每年第4月的前15日内交纳该年度物业服务费用。甲方物业费收费标准为该物业的物业服务费备案价格为2.3元/月/平方米，从交房通知书确定的交房之日起，物业服务费按1.9元/月/平方米交纳，确定的交房日之后的第三年按前述备案价格交纳物业服务费，如备案价格低于第四条给定的“上浮后物业服务费”的，以“上浮后物业服务费”为准；乙方按前述交纳时间直接向甲方交纳。乙方未按本协议约定的交费标准和时间交纳物业费用及相关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金，直至付清费用之日止……等”。2020年4月13日，馨巢物业公司（乙方）与郑州茗业房地产开发有限公司（甲方）签订《阳光家园物业管理服务协议》，由甲方将（物业项目名称）委托乙方进行前期物业管理服务，双方约定：“第一条、委托物业的基本情况1、委托物业类型：住宅坐落位置：新郑市××镇××大道北侧阳光家园；第三条、前期物业管理服务合同期限本合同自2020年5月1日开始，至本物业村委接管物业之日终止。第五条、乙方权利义务乙方依照有关规定和本合同约定，制定物业管理服务制度，对物业及其环境、秩序进行管理，提供物业服务；依照本合同约定向甲方、业主收取物业管理服务费。第七条、物业管理服务费用3.乙方经营自负盈亏，在物业服务期间不得向村民、以及自有住房收取任何费用，5号楼的物业服务费按1.9元/月/平方米交纳。”在该协议的落款处委托方和受托方处分别有郑州茗业房地产开发有限公司和馨巢物业公司、杨正伟的盖章及签名。2020年4月30日，郑州龙轩物业管理服务有限公司出具证明一份，该证明显示:“此证明河南省新郑市××镇××大道6号阳光家园小区自2020年5月1日由河南馨巢物业服务有限公司提供物业服务，郑州龙轩物业管理服务有限公司自2020年4月30日终止。1.2020年5月1日之后物业服务费由河南馨巢物业服务有限公司进行收取；2.2020年5月1日之前收取的各项押金未退还的由郑州龙轩物业管理服务有限公司进行退换，与河南馨巢物业服务有限公司无关”。2020年11月1日，郑州茗业房地产开发有限公司出具证明一份，该证明显示：“兹证明新郑市××镇××大道北侧阳光家园物业管理范围为东至十七里河，西至升达大学，南至阳光大道，北至升达大学。自2020年5月1日起，阳光家园由河南馨巢物业服务有限公司提供物业服务”。馨巢物业公司提供律师函及邮寄记录单一份，拟证明馨巢物业公司已通过《律师函》的方式向被告催要物业费，且律师函已被签收，但被告并未按照律师函的要求按时履行交纳物业费的义务。梁宁宁认可收到律师函，对律师函内容有异议，认为内容显示物业费收取标准是1.9元/月/平方米，没有见到原告提供实质性的物业服务。梁宁宁提供照片一组、收据复印件3张、前期物业管理服务协议复印件和临时管理规约复印件两份，用于证明：1、馨巢物业公司几乎没有提供服务；2、证明其给龙轩公司发生实质性的合同关系。龙轩公司收取其暖气初装费，应该给其供暖，假如原告介入，只能原告给其供暖后，其才能给原告缴纳物业费；3、其和龙轩公司有物业服务合同关系，服务没有终止，龙轩公司不能单方明终止。馨巢物业公司认为梁宁宁提供的照片无法核实、拍照时间无法核实，关于婚丧嫁娶的事宜，被告小区系有安置房，民风习俗，其无法干预；对收据的真实性无异议，认为跟本案没有关系；对其他无异议。上述事实，有当事人陈述、《阳光家园物业管理服务协议》、证明、前期物业服务协议、快递邮寄记录、律师函、照片及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告是经建设单位郑州茗业房地产开发有限公司选聘的物业服务企业，双方于2020年4月13日签订《阳光家园物业管理服务协议》，后郑州龙轩物业管理服务有限公司将涉案小区物业管理工作移交给原告进行服务和管理，原告与被告之间虽然没有签订书面的《前期物业服务协议》，但原告在与郑州茗业房地产开发有限公司签订《阳光家园物业管理服务协议》后，其已经实际对涉案小区履行了相应物业管理服务的义务，被告作为该小区内的业主，享受了原告提供的物业管理服务，即应按照合同约定向原告交纳物业服务费用。原告提交的证据能够证实被告自2020年5月1日起至2020年12月31日期间拖欠应交纳的物业服务费共计1755元的事实，且原告主张的物业收费标准并未违反上述《阳光家园物业管理服务协议》的约定，故对原告要求被告支付2020年5月1日起至2020年12月31日期间拖欠物业费1755元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告按照拖欠物业费的10％计算利息，但根据被告提交的证据证实原告在对被告所在的小区进行管理与服务时确实存在一定的瑕疵,导致被告依此为由拒绝交纳物业服务费用,原告对此应承担相应的责任，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出其未及时缴纳物业费与购买开发商茗业地产的商品房有关，购买时宣传说是龙湖镇唯一暖气房，合同约定为集中供暖，但至今未开通的问题，与本案不属同一法律关系，被告可另行主张相应的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告梁宁宁应于本判决生效后十日内支付原告河南馨巢物业服务有限公司2020年5月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费共计1755元；二、驳回原告河南馨巢物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁宁宁负担。本判决为终审判决。审判员  吴云锋二〇二一年一月二十九日书记员  刘芳芳