浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初2730号 原告：陈平，男，1960年6月27日出生，汉族，住安吉县。 原告：邵亚萍，女，1963年8月4日出生，汉族，住安吉县。 二原告委托诉讼代理人：俞荣标，浙江振源律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：单士龙，男，1963年2月8号出生，住安吉县，系二原告近亲属。 被告：赵加林，男，1971年1月26日出生，汉族，住安吉县。 被告：季大珍，女，1966年11月22日出生，汉族，住安吉县。 二被告委托诉讼代理人：金水，浙江浦源律师事务所律师。 第三人：潘安芳，女，1959年10月4日出生，汉族，住安吉县。 第三人：沈月萍，女，1948年4月6日出生，汉族，住安吉县。 第三人：丁玲永，男，1967年12月18日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：舒展，浙江振源律师事务所律师。 原告陈平、邵亚萍与被告赵加林、季大珍，第三人潘安芳、沈月萍、丁玲永共有物分割纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈平、邵亚萍的共同委托诉讼代理人俞荣标、单士龙，被告赵加林、季大珍的共同委托诉讼代理人金水，第三人丁玲永的委托诉讼代理人舒展到庭参加诉讼，第三人潘安芳经公告送达开庭传票、第三人沈月萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈平、邵亚萍向本院提出诉讼请求：1.确认原递铺镇递铺路317号（胜利路37号）安吉竹乡饭店主楼（建筑面积2687.89平米）、餐厅（建筑面积755.0××1平米）的房地产为原、被告及第三人按份共有，陈平、邵亚萍拥有25%所有权；2.将赵加林、季大珍占有的原递铺镇递铺路317号（胜利路37号）安吉竹乡饭店餐厅（建筑面积755.0××1平米中46.57%）即351.64平方米房产归陈平、邵亚萍所有；3.本案诉讼费用、鉴定费用由赵加林、季大珍承担。事实与理由：陈平、邵亚萍系夫妻关系。2005年11月，邵亚萍与赵加林、季大珍、潘安芳、沈月萍、丁玲永及案外人方培琴等七人，以共同出资方式，并委托赵加林通过竞拍以720万元的价格取得原安吉竹乡饭店主楼（建筑面积2942.72平米）、餐厅（建筑面积755.0××1平米）的房地产所有权。各方的出资比例为邵亚萍出资181万元（邵亚萍自行出资35万元，后收购案外人方培琴的146万元出资组成），占1.5／6（即25%）。赵加林、季大珍、潘安芳、丁玲永各占1／6（即16.66%），沈月萍占0.5／6（即8.33%）。 2005年12月，全体出资人同意将原安吉竹乡饭店主楼一层1-6号营业房对外转让，并将取得的转让款按各出资额比例进行了分配。2006年起，共同出资购买的房屋（除已转让的主楼一层1-6号营业房外）一直没有按各方实际出资比例进行分割，而是由赵加林擅自办理产权登记，大部分房产被挂名登记在赵加林、季大珍名下，但各出资方口头约定，共同出资购买的房屋先整体对外出租，收取租金按各方实际出资比例分配。如政府征收拆迁或房产转让，按各方实际出资比例分配补偿款或房款。20××14年前，邵亚萍、赵加林等六人共同购买的上述房屋（除主楼一层1-6号营业房已转让外）分别对外进行出租（旅馆、网吧等），多次收取的租金均按各出资比例进行分配。20××18年，陈平、邵亚萍要求对共同出资购买的上述房屋按各出资比例进行分割，要求原挂靠在赵加林、季大珍名下的多余房产退出，按出资比例分配给邵亚萍等人，因赵加林、季大珍拒绝而协商未果，陈平、邵亚萍遂向法院起诉。经法院委托对案涉房地产进行司法评估和2006年该房地产办理产权登记中的“协议书、房产全权委托书、房屋买卖合同”等文书上邵亚萍、方培琴的签名、指纹真实性进行司法鉴定。经司法评估，所涉房地产总价为2821.06万元，及邵亚萍、赵加林等六人各自名下的房地产价值分别为：邵亚萍444.63万元、赵加林843.135万元、季大珍587.085万元、潘安芳397.2万元、丁玲永395.39万元、沈月萍153.64万元。另外，经司法鉴定，2006年该房地产办理产权登记中的“协议书、房产全权委托书、房屋买卖合同”等文书上邵亚萍、方培琴的签名、指纹均非本人书写形成和捺印形成。根据案涉房产的司法评估价值，赵加林、季大珍出资比例各是1／6，应分得2821.06／6＝470.1767万元价值的房产，故赵加林实际多占372.9583万元房产，季大珍多占116.9083万元房产［即主要是赵加林、季大珍多占原安吉竹乡饭店餐厅（建筑面积755.0××1平米，评估价格559.61万元）］。而邵亚萍少分260.635万元房产，故要求赵加林、季大珍将多占的原递铺镇递铺路317号（胜利路37号）安吉竹乡饭店餐厅（建筑面积755.0××1平米）中46.57%即351.64平方米房产归陈平、邵亚萍所有。 被告赵加林、季大珍辩称：对于二原告系夫妻关系没有异议。对诉称的其他事实有异议：原竹乡饭店主楼及餐厅的房地产所有权是邵亚萍、赵加林、季大珍、潘安芳、丁玲永、沈月萍及案外人方培琴等共十人，通过分别出资，联合竞买的方式取得。并非陈平、邵亚萍诉称的出资181万元，而是邵亚萍出资35万元，方培琴出资146万元，不存在诉称的出资比例。因案涉房屋是分别出资购买，且房产已登记在各自名下，二原告诉称系共同出资购买没有进行分割的事实不予认可，也不存在口头约定整体对外出租，收取租金按出资比例进行分配，以及如政府拆迁或房产转让，按各方的出资比例分配补偿款和房款等。事实存在主楼及餐厅分别出租，收取的租金进行分配，但分配不是按照出资比例进行，没有出资比例。关于二原告申请后取得的司法鉴定意见书，该鉴定是在原来案件起诉时申请，且二被告反对对签字进行鉴定，如同2005年12月22日，十个人联合竞买委托被告赵加林去参加竞拍的委托书，二原告在之前的诉讼当中亦否认了“邵亚萍”的签字系其所签，但认同了委托竞拍，在产权登记过程当中同样可能会存在的非本人所签，而自2006年房屋进行相应的产权登记至今，二原告直到20××18年才开始提出异议。在12余年间，二原告用登记名下的房屋进行抵押贷款，均未提出异议。因此，即使签字不是邵亚萍和方培琴所签，但邵亚萍、方培琴亦属事实上的追认。关于二原告申请的房地产评估，与本案不具有关联性。因案涉房屋为2005年购买，2006年进行了产权登记，再以现在的价值来进行评估不能体现真实性，案涉房屋周边环境也发生了重大的改变，特别是涉案的餐厅的位置原来几乎没有商业价值，而目前的商业价值相比当时完全是今非昔比。综上，从法律角度来看，二原告第一项诉请无任何请求权基础，第二项诉讼请求，无论基于合伙的原因，还是根据物权法的规定，需要有重大原因才可以请求分割。二原告并没有举证说明有任何重大的原因。二原告在诉称中提到只有案涉房屋整体转让或被征收了，对相应的款项才具有分配的请求权。而上述条件未成就。因此，陈平、邵亚萍的诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据。 第三人丁玲永陈述，要求查明事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的拍卖资料（公告、竞买登记表、授权拍卖委托书、竞买证等），成交确认书及承租人合同一览表，房产登记清单，房屋买卖合同及房产权证，赵加林出具给陈平的收条（35万元），赵加林出具给卢顺山的收条（146万元）、二原告结婚证，卢顺山与方培琴结婚证，登记在邵亚萍名下的房产证，赵加林出具的2008年租金分配便条及有唐寿俊（代潘安芳）、季大珍、丁玲永、赵加林签名字样的租金分配便条，银行明细，登记在丁玲永名下房屋被拍卖的相关民事判决书、网络拍卖公告、拍卖成交确认书，本院予以认定。 第三人丁玲永对原、被告的举证没有异议，赵加林、季大珍对下列证据和事实有争议，本院认定如下：1.王学东出具的证明，赵加林、季大珍虽提出异议，但认可对外转让部分房产的事实，结合房产登记清单，认定王学东在本案当事人在案涉房屋竟买后受让一层2号营业房的事实。2.赵加林出具给陈平的收条（30万元），赵加林、季大珍对其真实性无异议，但认为邵亚萍的该笔出资与其购买的其他案涉房产有关联性。该收条出具时间为2005年12月7日，结合成交确认书确定的交款截止时间2005年12月5日及赵加林注明的“底楼第3、4间店面房款”及二被告在庭审中认可竞拍成功后对一层1-6号营业房出售的事实，认定二原告在共同竞买案涉房屋之后另行购买了一层3、4号营业房。3.股份转让协议、证明，赵加林、季大珍对三性均有异议。结合赵加林出具的收条中确认收到卢顺山出资款146万元的事实，卢顺山、方培琴夫妇将对案涉房屋享有的权益转让给同为出资人的二原告，该转让协议、证明应予认定。4.博文房地产评估造价集团有限公司出具的估价报告书，赵加林、季大珍质证对其三性均有异议，认为估价报告非本案中形成，系前案中二原告向法院申请作出，之后二原告撤诉，赵加林、季大珍丧失了提出意见的权利；估价报告评估的是案涉房产现有的价值，应以竞买时的价值作为评判本案诉争的依据；案涉房屋中，潘安芳、丁玲永的房产已被拍卖。经审核，估价报告虽为前案时经申请由本院委托鉴定，但在鉴定程序中充分保障了本案当事人行使各自的诉讼权利，且鉴定程序合法，有助于本院借助委托机构就专门性问题提出的意见对本案诉争进行客观的评判，本院予以认定。5.杭州明皓司法鉴定所出具的司法鉴定意见书三份，赵加林、季大珍对三性均有异议，如前所述，同样为本院委托鉴定机构出具，程序合法，本院予以认定。6.鉴定费用票据和评估费用票据，为本院委托鉴定和评估产生，本院予以认定。 根据当事人的陈述并结合上述证据，本院认定事实如下： 陈平与邵亚萍、卢顺山与方培琴系夫妻关系。2005年11月22日，赵加林持其本人及潘安芳、季大珍、邵亚萍、方培琴、丁玲永、沈月萍、张炜奇、林亚敏十人签名字样的《授权拍卖委托书》参与原安吉竹乡饭店房产及设备的整体拍卖。23日，赵加林竟拍成功，取得《拍卖成交确认书》，确认买受人应于2005年12月5日前支付拍卖款685万元及佣金102750元。赵加林于2005年11月22日收取陈平投资款35万元，于2005年12月5日收取卢顺山投资款146万元。赵加林于2005年12月7日出具给陈平收条一份，内容有“收到陈平购买竹乡饭店底楼第3、4间店面房款30万元”、“壹店面租金从2005年12月7日起付给陈平”。 2006年6月2日，赵加林持潘安芳、林亚敏、季大珍、邵亚萍、方培琴、丁玲永、沈月萍、张婷芳、王学东、张月丽十人签名字样的《协议书》、《房产全权委托书》及对应人签名字样的《房屋买卖合同》办理房产登记手续，房产登记部门据于上述材料于2006年10月13日作出登记并颁发了相应产权证，分别登记如下：原竹乡饭店主楼一层1号（张婷芳）、2号（王学东）、3-4号（邵亚萍）、5号（张月丽）、6号（林亚敏）；7号（潘安芳）、8号（丁玲永）、9号［方培琴，房产产权证号：××，土地使用权证号：安吉国用（2006）第22850号］，二层［赵加林，房产产权证号：××，土地使用权证号：安吉国用（2006）第22838号］，三层（丁玲永），四层［季大珍，房产产权证号：××,土地使用权证号：安吉国用（2006）第22856号］，五层（潘安芳），六层［沈月萍、赵加林，房产产权证号：××，土地使用权证号：安吉国用（2006）第22859号］，七、八层［邵亚萍，房产产权证号：××，土地使用权证号：安吉国用（2006）第22860号］，餐厅［赵加林、季大珍，房产产权证号：××,土地使用权证号：安吉国用（2006）第22691号］。潘安芳、丁玲永因抵押贷款纠纷，二人上述名下房产被本院执行处置。邵亚萍曾以登记名下的房产证进行抵押贷款。 2007年10月27日，卢顺山、方培琴与陈平、邵亚萍签订一份《合伙人股份转让协议》一份，约定：卢顺山、方培琴将享有的共同竟拍取得的原安吉竹乡饭店权益全部转让给陈平、邵亚萍，转让价格即卢顺山于2005年12月5日的投资款146万元。 2008年2月5日，赵加林出具给陈平便条一份，载明：竹乡饭店旅馆2008年房租金140000元，陈平1.5股，分34999元。有唐寿俊（代潘安芳）、季大珍、丁玲永、赵加林签名字样的租金分配便条载明：自2008年4月1日起至2009年3月31日止的网吧租金60000元，分配金额为陈平15000元、潘安芳10000元、季大珍10000元、沈月萍5000元、丁玲永10000元、赵加林10000元。邵亚萍于20××13年2月9日、7月15日，20××14年1月30日、3月4日分别收到吴霏转账的租金33250元、15000元、25000元、8250元。 原竹乡饭店主楼租金最后一次分配在20××14年1月份。原竹乡饭店餐厅最后一次租金分配在20××13年7月份。 20××19年5月27日，陈平、邵亚萍就该案曾向本院提起诉讼，诉请判决原、被告及第三人依法按各出资比例分割共有房屋，二被告向原告交付位于安吉县××街道××路××号（原竹乡饭店餐厅）383平方米房产，或依法折价向原告支付人民币498万元。案号为（20××19）浙0523民初1995号。审理过程中，陈平、邵亚萍向本院提出对《协议书》、《房产全权委托书》、《房产买卖合同》中“邵亚萍”、“方培琴”的签字及捺印进行鉴定的申请，经本院委托，杭州明皓司法鉴定所出具司法鉴定意见：《协议书》、《房产全权委托书》、《房产买卖合同》中“邵亚萍”、“方培琴”的签字均不是邵亚萍、方培琴书写形成；《协议书》中落款人“方培琴”签字处的指纹非方培琴捺印形成。产生的鉴定费70000元已由陈平、邵亚萍给付。同时，陈平、邵亚萍向本院提出对原竹乡饭店主楼（除已转让的一层1-6号）和餐厅进行价格评估的申请，经本院委托，博文房地产评估造价集团有限公司湖州分公司以20××19年5月为价值时点作出的最终估价：原登记在潘安芳名下的一层7号、五层价值为397.2万元（89.92万元＋307.28万元），原登记在丁玲永名下的一层8号、三层价值395.39万元（88.11万元＋307.28万元），登记在方培琴或邵亚萍名下的一层9号、七-八层价值444.63万元（104.43万元＋340.20万元），登记在赵加林名下的二层价值409.69万元，登记在季大珍名下的四层价值307.28万元，登记在沈月萍、赵加林共同名下的六层价值307.28万元，登记在赵加林、季大珍共同名下的餐厅价值559.61万元，合计市场总价为2821.06万元。产生的评估费32550元已由陈平、邵亚萍给付。之后，陈平、邵亚萍因需变更诉讼请求及第三人送达等原因撤回起诉，在本案中重新起诉。 本院认为，本案系原告陈平、邵亚萍对现位于安吉县××街道××路××号××乡饭店主楼（一层7-9号和二至八层）及餐厅原有的产权登记提出异议并要求予以确权及分割的纠纷，而案涉房屋的所有权在房产登记部门已全部进行了登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》（自20××16年3月1日起施行）第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”的规定,二原告应就案涉房屋不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的事实承担举证责任。 二原告举证的相关证据，确认了以下事实：2005年11月23日，赵加林、潘安芳、季大珍、邵亚萍、方培琴、丁玲永、沈月萍、张炜奇、林亚敏十人由赵加林出面竟拍取得原安吉竹乡饭店主楼及餐厅，赵加林、潘安芳、林亚敏、季大珍、邵亚萍、方培琴、丁玲永、沈月萍、张婷芳、王学东、张月丽十人于2006年10月13日取得了原安吉竹乡饭店主楼及餐厅分间分层进行分别产权登记的产权证。之后，原安吉竹乡饭店主楼及餐厅进行了出租，取得的租金仅在赵加林、潘安芳、季大珍、陈平、丁玲永、沈月萍六人中进行分配。2007年10月27日，卢顺山、方培琴将其享有的共同竟拍取得的原安吉竹乡饭店权益全部转让给陈平、邵亚萍，可视方培琴的投资款146万元为邵亚萍的投资款，加上邵亚萍自己出资的35万元，邵亚萍总投资额为181万元，原安吉竹乡饭店主楼及餐厅的拍卖款685万元及佣金102750元，在租金分配时，邵亚萍以1.5股的比例分得租金。从以上事实可以推断出二个法律事实：一是即使分别取得了产权证，赵加林、潘安芳、季大珍、邵亚萍、丁玲永、沈月萍六人仍对六人名下的产权共同行使出租形式的用益物权；二是对六人名下产权产生的租金孳息分配有固定的比例，即邵亚萍1.5股、赵加林1股、潘安芳1股、季大珍1股、丁玲永1股、沈月萍0.5股。邵亚萍的1.5股占总股数的25%，与其出资额与总竞拍成本的比例基本吻合，本院推定租金比例即为出资比例。邵亚萍对《授权拍卖委托书》上代签字样的认可，不等于对所有代签字样的认可，其为证明2006年的产权登记非上述六人合意，申请鉴定推翻了《协议书》《房产全权委托书》《房屋买卖合同》中邵亚萍、方培琴签名的真实性，基于上述六人共同行使名下产权的用益物权，且出资比例明确，应认定六登记权利人名下的产权（包括方培琴转让给邵亚萍的原竹乡饭店一层9号）仍是竞拍后未经分割的共有物，六登记权利人非相对应已登记在其自己名下的房产的真实权利人，为共有关系。没有约定为按份共有或共同共有的，上述六人亦非家庭关系，应视为按份共有。对共有的份额没有约定的，按出资比例确定份额，并按份额享有权利。二被告认为原安吉竹乡饭店主楼及餐厅是共同竟拍的十人分别出资购买，且房产已登记在各自名下的抗辩意见，不能成立。综上，二原告的举证能够证实原安吉竹乡饭店主楼及餐厅相关不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的事实。 经确认不动产登记簿的记载与真实权利状态不符后，利害关系人可以请求确认权利。具体到本案二原告要求确权及分割的诉讼请求，其一，应明确上述六人名下产权的具体组成部分。除邵亚萍之外，其余五人自竞拍到产权登记未作增减。只邵亚萍一人在竞拍后又对一层3-4号营业房进行了购买。对于一层3-4号营业房的属性问题，赵加林出具有“收到陈平购买竹乡饭店底楼第3、4间店面房款30万元”、“壹店面租金从2005年12月7日起付给陈平”内容的收条，结合邵亚萍按份共有的产权出资额中不包括购买一层3-4号营业房的30万元，应认定邵亚萍名下一层3-4号营业房为按份共有之外的产权。即上述六人按份共有的产权包括邵亚萍受让的方培琴的一层9号营业房，为原安吉竹乡饭店主楼（一层7-9号和二至八层）及餐厅。其二，二原告要求分割按份共有物的主张是否成立。案涉房产的登记状态与真实权利状态不符，本院考虑上述按份共有物因结构、使用价值等因素难以分割，不宜在保留部分共有物登记状态不变的情况下对共有物中的某一部分进行分割。二原告要求分割的诉请，本院不予支持。其三，二原告要求对按份共有物确权的问题。二原告名下的产权在20××19年价值时点为444.63万元，占比按份共有物总价2821.06万元为15.76%，不到出资比例25%，二原告要求予以确权的诉请，本院予以支持。原登记在潘安芳、丁玲永名下的按份共有物已被本院执行处置，致使按份共有财产减少，对减少部分的共有物已改变属性，无法在本案的六按份共有人中确权，二原告所产生的损失，可在潘安芳、丁玲永享有的剩余共有物的份额中要求赔偿而另行向潘安芳、丁玲永主张。即本院对剩余的按份共有物即原安吉竹乡饭店主楼（一层9号、二、四、六、七、八层）及餐厅，确权由二原告按25%份额享有物权。 关于“邵亚萍”、“方培琴”笔迹和指纹鉴定及按份共有房产进行评估产生费用的承担问题。按份共有人对本案产权不清晰而产生的纠纷均存在过错，过错责任以出资比例进行分担，基于二原告在本案中未对第三人潘安芳、丁玲永、沈月萍主张权利，鉴定费70000元及评估费32550元，合计102550元，由二原告及二被告按出资比例分担，即陈平、邵亚萍分担43950元，赵加林、季大珍各分担29300元。 综上所述，本院对陈平、邵亚萍的合理诉请予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十三条、第九十四条、第一百零三条、第一百零四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（自20××16年3月1日起施行）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈平、邵亚萍对位于安吉县××街道××路××号××乡饭店主楼（一层9号及二、四、六、七、八层）及餐厅的房产（房产证号为××、××、××、××、××、××，相应的土地使用权证号为安吉国用（2006）第22850、22838、22856、22859、22860号、22691号）享有25%份额的按份共有产权； 二、被告赵加林于本判决生效之日起三日内给付原告陈平、邵亚萍鉴定费及评估费29300元； 三、被告季大珍于本判决生效之日起三人内给付原告陈平、邵亚萍鉴定费及评估费29300元； 四、驳回原告陈平、邵亚萍的其余诉讼请求。 如果未按本判决履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费27650元，由原告陈平、邵亚萍共同负担11850元，被告赵加林负担7900元，被告季大珍负担7900元，于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  马琴芳 审 判 员  冯 涛 人民陪审员  卢 婷 二〇二一年一月二十一日 书 记 员  费丹枫