安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终255号 上诉人（一审被告）：宿州吉泰物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区外环南路南侧，统一社会信用代码91341300581536961F。 法定代表人：王伟新，该公司总经理。 上诉人（一审被告）：宿州市白马置业有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区金海大道**，统一社会信用代码913413006957239683。 法定代表人：周观春，该公司总经理。 两上诉人共同委托诉讼代理人:孙存东，江苏圣典（宿州）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：张小莉，女，1977年4月17日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：于鹏，安徽三联律师事务所律师。 上诉人宿州吉泰物业管理有限公司（以下简称吉泰物业公司）、宿州市白马置业有限公司（以下简称白马置业公司）因与被上诉人张小莉委托合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初7797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吉泰物业公司、白马置业公司上诉请求：撤销一审判决，查明事实后驳回张小莉的诉讼请求，一、二审诉讼费由张小莉负担。事实与理由：案涉委托合同2018年12月3日到期后，双方并没有约定后续租赁费，一审判决支付张小莉主张2019年1月3日后的租赁费及利息，无事实和法律依据。张小莉主张吉泰物业公司、白马置业公司应承担租赁合同届满后未及时返还房屋造成的损失，然而案涉商铺在合同届满后一直处于闲置状态，未产生任何收益，吉泰物业公司到期不应支付任何费用。张小莉应当提供证据证明其存在财产损失。即便由吉泰物业公司承担商铺到期之后的损失，也应当按照市场价或者张小莉提供证据证明其存在财产损失予以界定。一审判决认定白马置业公司曾出具相关承诺，为吉泰物业公司提高担保，然而张小莉并未提供相应证据证明，一审判决白马置业公司承担连带责任与事实不符。即便由白马置业公司承担连带责任，由于张小莉提出发放分户房产证，但张小莉要承担多出面积费用4万余元，可以从张小莉主张的租赁费中予以扣除。张小莉提供的证据不足以证明其主张，一审判决未依法判决其承担不利后果，适用法律错误。 张小莉辩称：案涉合同期满后，吉泰物业公司并没有案涉商铺交还张小莉，案涉商铺还在吉泰物业公司管理控制中，吉泰物业公司理应承担房屋租赁费，不存在用与不用，是否产生经济效益在支付租赁费的先决条件。2015年4月20日，白马置业公司向购买商铺的业主代表承诺，明确吉泰物业公司是其关联公司，自愿承担吉泰物业公司所有责任和义务。该事实已被相关生效判决确认。一审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。 张小莉向一审法院提出诉讼请求：1.判令吉泰物业公司、白马置业公司连带给付张小莉房屋租金85328元（2016年12月4日-2017年12月3日租金为40418元，2017年12月4日-2018年12月3日租金为44910元）及违约金（以应付租金金额为基数，按日万分之三约定应付款之日起至履行完毕之日止）；2.判令吉泰物业公司、白马置业公司给付张小莉因被告一迟延归还房屋期间的租赁费用89820元（第六、七年租金按44910元/年租金为标准和约定每年租期的年中支付租金）及违约金（按照中国银行发布的同期同类贷款利率分别自2019年6月1日、2019年6月1日计算至全部清偿完毕之日），并保留后期迟延归还房屋产生租赁费的请求权；3.本案诉讼费由吉泰物业公司、白马置业公司承担。 一审法院认定事实：2013年6月28日，张小莉与白马置业公司签订《商品房买卖合同》，约定张小莉购买白马置业公司开发的位于宿州市外环南路白马商城西区房屋，约定白马置业于2014年6月30前交付房屋，并于2013年7月8日到宿州市房地产管理局办理登记备案手续。2013年12月16日，张小莉与吉泰物业公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定张小莉（乙方）将涉案房屋交由吉泰物业公司（甲方）统一招商经营并管理，第二条约定：“…1.商铺经营管理期限为5年，从2013年12月4日至2018年12月3日止；2.前款经营管理期限届满，甲方对商铺享有优先承租权；乙方可以继续委托甲方统一招商经营和管理或者乙方自营。（甲方第至年甲乙双方按照本年度租金所产生的经营效益实行10%、90%分成，其中10%作为甲方的管理费用、90%作为业主的效益回报）。第11年如乙方愿意将商铺出售给甲方，甲方以原始实际购买合同价的120%购入”。第三条约定：“经营收益及支付方式…2.若乙方把商铺委托甲方管理，甲方应在2016年12月4日至2018年12月3日，二年间依次向乙方支付租金。3.…（2）2016年12月4日至2017年12月3日甲方支付乙方租金肆万零壹佰壹拾捌元￥［40418］,甲方应在每年租期年中支付。（3）2017年12月4日至2018年12月3日甲方支付乙方租金肆万肆仟玖佰壹拾元￥［44910］,甲方应在每年租期的年中支付租金。…第五条约定：“…（1）甲方应按期支付乙方费用，逾期支付在60日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按每日万分之一计算的违约金，本协议继续履行；逾期支付超过60日未超过90日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之二计算的违约金，本协议继续履行；逾期支付超过90日，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之三计算的违约金，逾期支付超过100日，乙方有权终止本协议。…”。吉泰物业公司未按协议约定按期向张小莉支付2016年12月4日至2018年12月3日商铺租赁费用。协议到期后，吉泰物业公司至今未将案涉商铺返还张小莉，且未支付费用。 另查明，因吉泰物业公司未能按商铺管理经营协议按期支付业主相应的租赁费，业主向政府部门反映，白马置业公司2015年4月20日向购买商铺的业主代表作出书面的《业主代表与白马置业对接洽谈备忘录》，明确：吉泰物业公司是白马置业公司的关联公司，是白马置业公司的子公司，白马置业公司承担吉泰物业公司所有的责任和义务，如吉泰物业公司无法履行相关的责任和义务，白马置业公司则全部承担和继续履行其所有的承诺、责任及义务。该备忘录加盖了白马置业公司的合同专用章。 一审法院认为：张小莉与吉泰物业公司签订的《商铺委托经营管理协议》是双方真实意思表示，系有效合同，双方均应按照约定履行义务。张小莉将其购买白马置业公司的商铺交由吉泰物业公司经营管理，但吉泰物业公司未按期及时向张小莉支付租金，故张小莉要求支付2016年12月4日至2018年12月3日租金及按协议约定支付违约金的诉讼请求，予以支持。另《商铺委托经营管理协议》第二条第2款约定，吉泰物业公司在经营管理期限届满后对涉案商铺享有优先承租权，张小莉可以委托吉泰物业公司继续管理经营或者自营，而吉泰物业公司在委托经营管理期限届满后未与张小莉继续签订委托经营管理协议，也未将涉案商铺交由张小莉自营，吉泰物业公司继续占用案涉商铺给张小莉造成一定损失，张小莉有权要求吉泰物业公司承担自合同期满之日起至返还商铺之日止的相应责任。白马置业公司曾承诺业主妥善解决租金问题，如吉泰物业公司未能履约，白马置业公司自愿承担责任，白马置业公司应按照其承诺与吉泰物业公司共同对张小莉承担责任。《商铺委托经营管理协议》对委托期限届满后双方未能达成新合同情形下，吉泰物业公司占用案涉商铺如何支付费用及违约责任的承担没有约定，综合本案实际情况，可参照第五年的租金标准确定租金数额。《商铺委托经营管理协议》中返租期满日期是2018年12月3日，一审法院认为，可给予两上诉人一定的准备时间，酌定为30日，即自2019年1月3日起算逾期交房的租金至实际交房之日止。 综上，吉泰物业公司、白马置业公司应当支付张小莉2016年12月4日至2017年12月3日租金40418元，2017年12月4日至2018年12月3日租金44910元，合计85328元，并支付违约金（违约金计算方式：以租金40418元为基数，自2017年6月4日起，按照日万分之三计算至清偿完毕之日止；以租金44910元为基数，自2018年6月4日起，按照日万分之三计算至清偿完毕之日止）；吉泰物业公司、白马置业公司应按照年租金44910元的标准向张小莉支付2019年1月3日至实际返还房屋之日止迟延交房期间的租赁费用，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至清偿完毕之日止的利息。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、吉泰物业公司、白马置业公司于判决生效之日起10日内向张小莉支付2016年12月4日至2018年12月3日租金85328元，并支付违约金（违约金计算方式：以租金40418元为基数，自2017年6月4日起，按照日万分之三计算至清偿完毕之日止；以租金44910元为基数，自2018年6月4日起，按照日万分之三计算至清偿完毕之日止）；二、吉泰物业公司、白马置业公司于判决生效之日起10日内按照年租金44910元的标准向张小莉支付2019年1月3日起至返还房屋之日止的迟延交房期间的租赁费用及租金利息（计算方式：以年租金44910元为标准，自2020年1月3日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至清偿完毕之日止）。案件受理费3803元，减半收取计1902元，由吉泰物业公司、白马置业公司承担。 二审中，白马置业公司提供皖（2017）宿州市不动产权第0014090号不动产权证，证明张小莉的11号楼0238室面积为33.9平方米，而张小莉与白马置业公司签订的合同中的房屋面积为30.03平方米，张小莉还需补差价42828元，如本案需要白马置业公司承担连带责任，可以从该款中扣除。张小莉质证认为，商品房买卖合同第五条约定，面积无偿比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价，超出3%时，买受人有权退房。该证据与本案没有关联性，对证明目的有异议。本院认证意见为，白马置业公司欲用张小莉应补交的房屋面积差价冲抵房屋租金，因白马置业公司没有提起反诉，房屋差价款未经审理，无法予以认定，故对该证据的证明效力不予认定。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：归纳当事人二审诉辩意见，本案的争议焦点为，1、吉泰物业公司与白马置业公司是否应当支付张小莉2019年1月3日后的租赁费及利息；2、白马置业公司是否应当承担连带责任。 关于焦点1。《商铺委托经营管理协议》到期后，应当按照合同约定处理后续事宜，既未与张小莉续签《商铺委托经营管理协议》，也未将商铺交还张小莉，势必给张小莉造成一定的经济损失。一审判决结合本案的实际情况，参照第五年的租金标准，酌情自2019年1月3日起算逾期交房的租金至实际交房之日止，并无不当。 关于焦点2。2015年4月20日，白马置业公司承诺如吉泰物业公司无法履行相关的责任和义务，白马置业公司则全部承担和继续履行其所有的承诺、责任及义务。因此，一审按照白马置业公司的承诺，判决白马置业公司与吉泰物业公司共同对张小莉承担责任，符合法律规定。 综上，吉泰物业公司、白马置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3803元，由宿州吉泰物业管理有限公司、宿州市白马置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 超 审判员 许劲松 审判员 欧阳顺 二〇二一年一月二十六日 法官助理赵如如 书记员褚衍苗 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。