安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终62号 上诉人（原审被告）：芜湖市广达锦华房地产开发有限公司，住所地安徽省南陵县。 法定代表人：王木水，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪剑，系该公司员工。 委托诉讼代理人：潘福亭，安徽春谷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何佳，女，1988年5月10日出生，汉族，住安徽省南陵县。 委托诉讼代理人：曹楠，男，汉族，1988年3月3日出生，住安徽省南陵县。系何佳配偶。 上诉人芜湖市广达锦华房地产开发有限公司（以下简称广达公司）因与被上诉人何佳商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初4160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人广达公司的委托诉讼代理人汪剑、潘福亭，被上诉人何佳及其委托诉讼代理人曹楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广达公司上诉请求：依法撤销南陵县人民法院(2020)皖0223民初4160号民事判决书第二项、第三项判决。事实与理由:一审法院以广达公司延期交房为由判决上诉人承担违约金,没有事实依据和法律依据,请求依法驳回何佳关于违约责任的诉讼请求。一、何佳主张交付房屋,因涉及所有权不受诉讼时效约束,但主张违约金,显已超出法律规定的诉讼时效期限,主张违约责任没有法律依据。合同约定交付房屋的时间是2015年6月30日前,依据当时诉讼时效的规定主张违约权利的时间是交房之日起两年内,也即何佳主张违约的权利自2015年7月1日起至2017年6月30日止,但被上诉人在期限内未主张,致2020年才行使权利，显然丧失了胜诉权。二、一审法院的判决也缺乏事实依据。1、整个7号楼共有购房户78户,其他住户均已交付,独何佳的房屋未通过交付不合常理。2、房屋验收合格符合交付条件后,在交房前就补齐房屋差价款通知了何佳,何佳也补齐了差价款,此时何佳就“知道”或“应当知道”交房时间或也可以询问工作人员大致的交房时间这也是人之常情,但何佳并未主动来收房,可见何佳非迟迟不来收房的行为是怠于履行自己的收房义务所致,而非广达公司恶意不交付房屋。何佳应收房而不收,且恶意拖延时间，显然是妄图达到获取违约金的非法目的，不应得到法律的支持。3、何佳所购房屋所在的中央商场,曾因开发商无资金投入而诉讼到中级人民法院和省高级人民法院,在南陵县闹得沸沸扬扬,广大购房户纷纷为收不到房而担心。何佳就住在南陵县,且也在南陵县城工作,却不催房,不收房,违背常理。4、常规操作中开发商开发的房屋竣工后都是将房屋交予物业公司,由物业公司代为交付房屋并在交付钥匙时签订物业服务合同,收取物业费用等。物业公司也多次通知何佳接受房屋并支付物业服务费,但何佳多年来一直拒绝缴纳。5、合同的履行是双务的,退一万步讲,广达公司未通知交房,针对如此大额的房屋买卖,何佳多年未收房却无动于衷?实在不可思议。再者虽然合同关于交付有约定是“应当”书面通知,但是“应当”而不是“必须”,也就是说可以通过其他形式,比如电话通知等，由此推断广达公司未通知也与常理不服。同时广达公司认为何佳知道或“应当”知道房屋可以交付,而其拒不履行收房义务的行为应当认定为客观事实。故一审法院判决支持违约金缺乏事实依据。 何佳辩称，广达公司自己主张当时的违约责任诉讼时效是自实际交房之日两年，而本案广达公司一直没有向我交付涉案房屋，故不存在超诉讼时效问题。涉案房屋并不具备交房条件，对方也未履行通知义务，故本人一直未受领涉案房屋，本人对此没有过错。 何佳向一审法院起诉请求：1.请求广达公司立即交付中央商业广场7幢2单元1302室房屋;2.请求广达公司支付从2015年7月1日起至实际交房之日止以已付购房款643919元为基数按日利率万分之二计算的违约金（至2019年2月3日计1307天*643919元*0.0002/日计168320.43元）;3.本案诉讼费由广达公司承担。 一审法院认定事实：2014年1月22日，当事人双方签订一份合同编号YS0007750的《商品房预售合同》，约定何佳购买广达公司开发的位于中央商业广场7幢2单元1302室房屋，合同总价款643919元，合同约定：出卖人应于2015年6月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给何佳使用，合同第九条中约定，出卖人逾期交付商品房的违约责任为：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品住宅交付使用批准文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，至2014年6月13日，何佳依约以现金和按揭贷款方式付清合同价款643919元，之后2015年7月11日，补交面积款4620元。2015年7月8日，中央商业广场7幢经验收合格，取得《工程竣工验收报告》。2019年2月3日，该号楼取得《竣工验收备案证》。一审庭审中，广达公司辩称2015年交房的时候全部都通知了购房户，但未能举证加以证明。 一审法院认为：何佳与广达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应当认真履行合同约定的各项义务。何佳在合同签订后已将全部房款支付完毕，广达公司应当按照合同的约定，将符合交付条件的商品房在规定的时间内交付给何佳使用。根据我国相关法律规定，建设工程经验收合格方可交付使用，广达公司取得了该楼《建设工程质量竣工验收意见书》即达到了合格交付的标准。双方在合同中约定房屋的交付条件是该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，《工程竣工验收备案证》属备案性质材料，不属于行政许可审批。因此，2015年7月8日后，广达公司应按照合同第十一条约定向何佳进行交付涉案房屋，履行书面交房手续，但是，广达公司对此未举出任何证据加以证明，因此，一审法院对于广达公司不承担违约金的辩解不予支持。根据合同约定，广达公司应于2015年8月29日前将房屋交付给何佳，但是广达公司未能按照合同约定在2015年8月29日前将房屋交付给何佳，显已构成违约，应承担违约金。根据何佳请求以及本案查明的事实，违约金天数合计为自2015年8月30日起至2019年2月3日止，广达公司应当向何佳支付逾期交房违约金共计161366.10元（643919元×0.0002/日×1253天＝161366.10元）。广达公司辩解从2015年至2019年这么长时间，何佳不会不知道这件事，一审法院认为，何佳购房全款付给广达公司，广达公司应按照合同履行交房手续，另外按照常理，何佳也应愿意取得房屋，因此，责任在于广达公司，故一审法院对于广达公司的这一辩解不予支持。因为广达公司未交房给何佳，按照相关物业管理条例规定，何佳不承担该期间的物业费用，故对广达公司该辩解也不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条规定，一审法院判决：一、广达公司于判决生效后三日内将中央商业广场7幢2单元1302室房屋交付给何佳。二、广达公司向何佳支付自2015年8月30日起至2019年2月3日止逾期交房违约金161366.10元，于判决生效后十日内付清。三、广达公司向何佳及时支付自2019年2月4日起至实际交房之日止以已付购房款643919元为基数、按日利率万分之二计算的违约金。案件受理费11922元，减半收取为5961元，由广达公司负担。 本院二审期间，广达公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对访广达公司所提交的三组证据真实性及合法性均予以认可，但该三组证据中并没有向广达公司何佳交付涉案房屋、以及涉案房屋符合合同所约定的交付条件的证据，故其关于涉案房屋在2015年7月10日就开始交付、以及何佳因自身原因不接受房屋的证明目的不能成立。 本院对一审所查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、广达公司二审提出的何佳违约金主张已超出诉讼时效的上诉请求能否成立。2、一审法院判决广达公司支付何佳逾期交房违约金是否有事实依据。对此，分析如下： （一）关于诉讼时效的认定。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，广达公司在一审中并未就违约金赔偿提起诉讼时效抗辩，在二审中也未举出新证据证明涉案违约金诉讼请求已过诉讼时效期间，故本院对广达公司二审中所提出的诉讼时效上诉主张不予支持。 （二）关于逾期交房违约金事实依据的认定。本案中，广达公司主张其已于2015年7月10日通知何佳交付房屋，何佳因自身原因导致涉案房屋未能实际接受交付。何佳抗辩主张系涉案房屋不满足合同约定的交付条件，且广达公司没有履行通知义务。涉案《安徽省南陵县商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；……。上述约定明确了涉案房屋须满足“经验收合格”和“分期综合验收合格”条件，才能向买受人交付。本案广达公司于2015年7月12日才完成涉案房屋所在的7#楼单体工程的竣工验收，直至2019年2月3日才取得竣工验收备案证，至此分期综合验收才完成，故何佳抗辩涉案房屋在2015年7月10日并不符合合同约定的交付条件与事实相符，广达公司应承担2015年8月30日至2019年2月3日期间的逾期交房违约责任。另，涉案合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。涉案房屋虽于2019年2月3日达到交付条件，但广达公司未能举证证明其已按上述约定履行了通知义务；2020年8月18日，何佳与广达公司协商交付涉案房屋遭到拒绝，故由2019年2月4日后产生的延期交房违约责任仍应由广达公司承担。一审判决就该部分的事实认定正确。广达公司的该部分上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，广达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3527元，由芜湖市广达锦华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱训明 审判员  丁大慧 审判员  宋喜萍 二〇二一年一月二十五日 书记员  季学婷 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。