安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终48号 上诉人（原审原告）：林廷宫，男，1989年4月16日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：杨琴，安徽长城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽新都建设管理发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区绿洲茗都5-108。 法定代表人：魏苏安，该公司执行董事兼总经理。 诉讼代表人：北京大成（南京）律师事务所，安徽新都建设管理发展有限公司管理人。 委托诉讼代理人：许学美，安徽新都建设管理发展有限公司管理人的工作人员。 上诉人林廷宫因与被上诉人安徽新都建设管理发展有限公司（以下简称新都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院(2020)皖0503民初2316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林廷宫上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.由新都公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.案涉房屋在最原始的法律关系中系消费者购房自用且支付了全部购房款。其在一审提供了证人沈某出具的情况说明，该证人也出庭接受询问，足以证明其支付案涉购房款，故该房屋不属于破产财产。2.案涉房屋早已交付，其已将房屋装潢且占有使用多年。其对该房屋具有特定性和优先性，并不属于个别清偿行为，且该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。新都公司应当履行商品房买卖合同的约定，为其办理所有权变更登记。 新都公司辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，林廷宫无权主张案涉房屋的物权。理由如下:1.案涉房屋所有权仍属于其，已被列入破产财产，由债权人公平受偿。2.其与林廷宫签订过房屋买卖合同，但因其已进入破产程序，管理人未明确表示继续履行该合同，根据破产相关法律规定，该合同视为解除，案涉房屋所有权仍然属于其。3.其与慈湖建设集团有限公司有建设工程施工合同关系，王远海系实际施工人，其将房屋交给王远海的本意是以房抵债。虽然其在2015年11月26日向陈浩开具了购房发票，但是2018年陈浩以资金不足无法购买为由，申请注销备案合同，因陈浩已经退出，陈浩与王远海的房屋出售合同显然无效。4.证人沈某的证言与陈浩的申请相矛盾，沈某在2015年并没有参与其实际管理，而在公司即将破产之前才参与，因此该证言不应被采纳。其本意是将案涉房屋以房抵工程款，不可能收到陈浩的购房款，如果陈浩有付款证明，应当拿出证据，林廷宫亦需要证明与陈浩所谓的购房款之间存在关联性，如果陈浩或者林廷宫的债权成立，也应当履行向管理人申报债权的前置程序，而非主张登记物权。5.关于违约金的问题。一审以证据不足为由驳回该诉请是正确的，根据我国企业破产法的相关规定，债权人会议的决议对全体债权人均具有约束力。重整计划已经经过表决通过，违约金均不作清偿，关于购房户的违约金亦不予清偿，同时根据最高人民法院相关规定，违约金并不在破产债权范围之内。 林廷宫向一审法院起诉请求：1.判令新都公司立即为其办理马鞍山市花山区房屋过户登记手续；2.判令新都公司自2018年6月1日起，以399330元为基数，按日万分之一的标准向其支付违约金至实际完成房屋过户登记手续之日止；3案件诉讼费用由新都公司承担。 一审法院认定事实如下：2015年11月26日，新都公司就马鞍山市花山区房屋向陈浩开具金额为399330元的购房发票。2018年1月11日，陈浩以资金不足无法购买为由，向新都公司申请注销备案合同。2018年，新都公司与林廷宫签订《马鞍山市商品房买卖合同（现售）》一份，约定林廷宫购买位于马鞍山市花山区房屋，房屋总价款为399330元，买受人应于2018年1月31日前支付该商品房全部价款，出售该商品房的全部价款应当存入新都公司指定账户，出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该商品房，双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，因买受人原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。林廷宫与新都公司于2018年1月24日就上述房屋办理了网上备案确认。另，林廷宫一审诉讼中提供《工程承包合同》一份，该承包合同上记载甲方为安徽慈湖绿洲茗都项目部，乙方为林廷宫。双方约定，甲方将绿洲茗都1＃、2＃楼内墙公共通道涂料、室内天棚腻子批顶工程分包给乙方施工。双方同意以工程款换绿洲茗都1号楼套房，按4500元／平方计算。上述《工程承包合同》上的落款时间为2016年3月3日。林廷宫还提供《房屋出售协议》一份，该协议上载明出售方（甲方）陈浩将位于马鞍山市花山区两套公寓房按总价462870元出售给购买方（乙方）王远海。 一审另查明，2018年8月10日，新都公司破产清算一案由马鞍山市中级人民法院受理，并指定马鞍山市花山区人民法院审理。马鞍山市花山区人民法院于2018年9月29日指定北京大成（南京）律师事务所担任新都公司破产管理人。 一审法院认为，一、关于林廷宫要求新都公司为其办理案涉房屋过户登记手续的主张。首先，破产程序是债务人企业资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力时，依法清偿债务的法律制度，该制度核心价值即为公平偿债。林廷宫诉讼中未提供充分证据证明其作为消费者按照合同约定向新都公司足额缴纳了购房款，基于债权平等性，其就案涉商品房买卖合同项下的债权不具有优先于其他普通债权的法律属性。在债权人不具有优先权的情况下，为确保债的公平性，债务企业进入破产程序，实质上阻却普通债权人主张继续履行合同的法定事由。因此，在新都公司进入破产程序后，案涉商品房买卖合同构成法律上履行不能。其次，林廷宫诉讼中提供的其与安徽慈湖绿洲茗都项目部签订的工程承包合同中的以房抵工程款协议系在债务履行期届满前达成，因案涉房屋尚未完成权利交付，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。综上，对林廷宫要求新都公司为其办理案涉房屋过户登记手续的主张，不予支持。二、关于林廷宫要求新都公司支付逾期办理房屋过户登记违约金的主张。按照案涉商品房买卖合同约定，林廷宫支付购房款在前，新都公司办理房屋过户登记手续在后。林廷宫与新都公司之间未签订抵债协议，其应进一步举证证明安徽慈湖绿洲茗都项目部、王远海、陈浩等人足额向新都公司支付购房款，但其未提供充分证据予以证明。在此情况下，林廷宫主张新都公司逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，无法律和事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回林廷宫的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由林廷宫负担。 二审中，林廷宫向本院提交两组新证据：1.新都公司的企业公示信息，证明沈某为该公司高级管理人员；2.照片一组，证明案涉房屋已经交付，其已装修完毕并实际使用。 新都公司质证认为，对证据1的真实性没有异议，但是沈某虽是公司高级管理人员，但其在2015年并没有参与公司的直接经营管理，其证言不应当被采信；对证据2的真实性不予认可，且跟本案不具有关联性。 新都公司提交一组债权人会议材料，证明案涉房屋已被列入破产财产，应当由全体债权人公平受偿，违约金不应作为破产债权。 本院经审查认为，上述三组证据均不属于新证据，依法不予采纳。 二审查明的事实与一审相同。 本院认为，本案争议焦点为：林廷宫主张新都建设公司协助其办理案涉房屋的所有权登记并支付逾期办理违约金，依据是否充分。林廷宫依据其与新都公司签订的《马鞍山市商品房买卖合同》，主张新都公司按照合同约定办理房屋所有权转移登记。按照该合同约定，林廷宫应于2018年1月31日前支付该商品房的全部房款。就是否全额支付购房款，林廷宫主张，该房屋系王元海从陈浩手中购买，用来抵偿欠付其的工程款，就案涉房屋，陈浩已经足额向新都公司支付全部购房款。但从林廷宫提供的证据来看，陈浩虽持有购房发票复印件，但无相关转账记录等予以印证，且陈浩在申请合同登记备案注销时明确表示资金不足无法购买，新都公司亦不认可收到陈浩购房款。林廷宫不能证明陈浩作为消费者为案涉房屋支付了全额价款，且案涉合同系林廷宫与新都公司签订，即便陈浩全额缴纳了购房款，林廷宫亦未提供证据证明该房款系陈浩替其缴纳。王元海与陈浩之间的《房屋出售协议》是否实际履行，亦无证据显示。故对林廷宫关于已向新都公司足额支付购房款的主张，不予支持。鉴于林廷宫不能充分举证证明其已足额支付购房款，其主张新都公司按照合同约定办理房屋所有权转移登记，依据不足。 综上所述，林廷宫的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由林廷宫负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  齐 萍 二〇二一年一月二十九日 法官助理陈婷婷 书记员冯倩