河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1728民初3595号原告；驻马店市康城物业管理有限公司。住所地：遂平县御景名城小区院内。法定代表人：秦红生，该公司董事长。委托代理人；孟凡勇，男，1984年10月16日出生，住河南省遂平县。该公司副总经理。被告；王运山，男，1949年7月7日出生，汉族，住遂平县御景名城小区**楼******。原告驻马店市康城物业管理有限公司（以下简称康城物业公司）与被告王运山物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康城物业公司的委托诉讼代理人孟凡勇、被告王运山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康城物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2015年1月1日至2020年12月31日物业基础费8410元；2、判令被告给付代收政府城市垃圾处理费2015年1月1日至2020年12月31日420元；3、请求判令被告支付逾期付款的滞纳金600元；4、请求被告承担诉讼费用。庭审中原告康城物业公司放弃第三项诉讼请求。事实和理由：被告属于原告所管理的御景名城小区业主。根据原告与河南鼎恒置业有限公司签订前期物业托管合同，以及后来和御景名城业主委员会签订托管合同均明确了物业管理各项收费标准，和逾期不交物业费用应当支付千分之一滞纳金的后果。被告的房屋位于遂平县××名城小区××楼××单元××3户，建筑面积113.38㎡，至3l日，共计拖欠我公司物业基础费8410元，政府垃圾处理费420元，滞纳金等共计9430元。在被告欠费期间，原告对其物业安全，卫生及设施设备维护等一系列物业管理，服务等工作，经原告工作人员无数次催要，被告拒不支付物业管理的各项费用，被告的行为直接影响了小区机制运转，给小区带来了负面影响。为维护原告合法权益不受侵害根据物业条例和国家法律法规，请求贵院依法判决。被告王运山辩称，我的物业费已交至2015年，后期物业费未交的原因是：1、由于小区物业安保管理不到位，导致2014年时我家被骗走50000元，经公安部门处理至今仍未破案。被骗走的钱系我们多年积攒的养老金，我家属也因此生病，现在仍在医院化疗。2、入住房屋后，房屋墙壁多处渗水、发霉，我多次向物业公司和业主委员会反映，至今未解决，因此更换电线、电器等花费五、六千元；因未交物业费，物业公司两次停水，给我生活造成不便。经审理查明，遂平县御景名城小区由驻马店市恒基置业有限公司开发建设。被告王运山系该小区50号楼1单元3层303室的业主，其房屋建筑面积113.38平方米、车库面积52.94平方米。2010年5月15日，原告康城物业公司与驻马店市恒基置业有限公司签订《遂平县御景名城小区前期管理委托合同》，由原告康城物业公司对该小区的前期物业进行服务。该委托合同第七条约定：“1、本物业的管理费按下列第（1）.（2）.项执行：（1）、按政府规定的标准向业主收取，即每月每平方米建筑面积0.38元；（2）、按政府规定的标准向业主收取，即每月每平方米建筑面积0.55元。”合同附御景名城缴费明细：“多层小高层物业费：0.55元/每平方/月；多层0.38元/每平方/月；高层车库和储藏室：0.53元/每平方/月；多层车库和储藏室：0.38元/每平方/月；电梯维保费：0.14/每平方/月；电梯电费：2-4层10元/月，5-7层15元/月，8-11层18元/月；垃圾处理费：5元/月；公共用电：10元/月；二次供水：7-11层30元/年”合同期限为6年，自2010年7月18日起至2016年7月17日止。2016年1月1日，遂平县御景名城小区业主委员会与原告康城物业公司签订《遂平县御景名城小区物业管理委托合同》，约定原告向小区物业的全体业主和物业使用人提供物业管理服务，物业管理费用由原告向业主或物业使用人收取；第十四条约定物业费收费标准为：多层物业服务费0.46元/每平方/月；高层一楼物业服务费0.62元/每平方/月；高层二楼至顶楼物业服务费0.66元/每平方/月；小区内多层建筑车库及储藏室物业服务费0.38元/每平方/月；高层建筑车库及储藏室0.53元/每平方/月；上述物业服务费包含原来的公共照明及二次供水、垃圾清运等费用，并包含业委会聘用人员一人的工资；第十八条约定：委托管理期限为一年，自2016年1月1日起至2017年1月1日止；第二十二条约定：业主和物业使用人按年缴纳物业管理费，于每年的7月31日前缴清当年物业费。2017年1月3日，遂平县御景名城小区业主委员会与原告康城物业公司续签《遂平县御景名城小区物业管理委托合同》，物业费收费标准变更为：多层物业服务费房屋0.40元/每平方/月+公共用电9元/月+60元垃圾处理费；高层一楼物业服务费0.53元/每平方/月+公摊，公摊内容如下：电梯电费（分摊范围2-11层），2层3元/月、3-5层4元/月、6-8层5元/月；9-11层6元/月；电梯维保维修费（分摊范围2-11层）0.17年/每平方；公共用电9元/月；60元垃圾处理费；小区内多层建筑车库及储藏室物业服务费0.38元/每平方/月；高层建筑车库及储藏室0.53元/每平方/月；委托管理期限为一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；按年缴纳物业管理费，每年的7月31日前缴清当年物业费。2018年4月10日、2019年2月10日和2020年1月10日，遂平县御景名城小区业主委员会与原告康城物业公司分别续签《遂平县御景名城小区物业管理委托合同》，委托管理期限均为一年，自同年的1月1日起同年12月31日止，物业费收费标准与2017年标准相同。2012年，被告王运山入住遂平县御景名城小区，并交纳了2014年2月1日起至2015年2月1日止的物业费、电梯电费、电梯维保费、公共用电费等共计1528元。2015年2月2日以后至今的物业费和城市卫生费，经原告康城物业公司催要，被告王运山未交纳。另查明，原告康城物业公司请求被告王运山支付物业费的收费标准为：2015年：高层住宅0.55元/月/平方米，高层车库0.53元/月/平方米，电梯电费12元/月、电梯维保维修费15.87元/月、公共用电费9元/月、城市卫生费60元/年；2016年：高层住宅0.66元/月/平方米，高层车库0.53元/月/平方米；2017年-2020年：高层住宅0.53元/月/平方米，高层车库0.53元/月/平方米，电梯电费4元/月、电梯维保维修费0.17元/月/平方米、公共用电费9元/月、城市卫生费60元/年。上为本案事实。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述及原提供的相关书证在卷为据，已经质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”，第九百四十条的规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。本案原告物业公司与驻马店市恒基置业有限公司、遂平县御景名城小区业主委员会签订的《前期物业服务合同》和《物业管理委托合同》，系合同双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。《前期物业服务合同》和《物业管理委托合同》对被告王运山具有约束力，其应当按照合同的约定向原告支付物业费。《前期物业服务合同》自《物业管理委托合同》生效之日终止，故2016年1月1日以后的物业管理费按《物业管理委托合同》约定的标准收取。被告王运山辩称因物业公司的管理不善给其造成经济损失，因此不应当缴纳物业费的抗辩理由，证据不足，对其抗辩理由不予采纳。原告康城物业公司请求被告王运山支付2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，根据原告提供的合同、被告缴纳物业费的收据等证据及当事人的陈述，被告王运山应当缴纳自2015年2月2日起至2020年12月31日止的物业费。根据被告王运山的房屋面积及合同约定，被告王运山物业服务费用分别为：2015年2月2日起至2020年12月31日止，共计11个月，参照被告缴纳的2014年2月1日起至2015年2月1日止的物业费1528元，被告王运山2015年的物业服务费用为1400元（1528元÷12月×11月）；2016年的物业服务费用为住宅物业费897.96元（113.38㎡×0.66元/月/平方米×12个月）、车库物业费336.69（52.94㎡×0.53元/月/平方米×12个月），合计1234.65元；2017年1月1日至2020年12月31日止，共计48个月，住，住宅物业费28848元（113.38㎡×0.53元/月/平方米×48个月）、车库物业费1346.79元（52.94㎡×0.53元/月/平方米×48个月）、电梯电费192元（4元/月×48个月）、电梯维保维修费925.18元（113.38㎡×0.17元/月/平方米×48个月）、公共用电费432元（9元/月×48个月）、城市卫生费240元（60元/年×4年），合计6020.35元。需要说明的是,和谐的物业关系和良好的小区环境需要大家共同努力,物业服务单位应该为业主着想,积极改进工作中的不足,业主也应自觉遵守物业管理规定。本案经调解未达成一致意见。本院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王运山于本判决生效之日起十日内向原告驻马店市康城物业管理有限公司支付物业管理费、电梯电费、电梯维保费、公共用电费、城市垃圾处理费等共计8655元；二、驳回原告驻马店市康城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王运山负担。本判决为终审判决。审判员 李 莉二〇二一年一月二十一日书记员 王兴珂