云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初3574号原告：弥勒巨人商业运营管理有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇髯翁路与吉山北路交汇巨人购物中心。法定代表人：金丹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：蔡宝女，女，1970年8月12日出生，汉族，住蒙自市。原告弥勒巨人商业运营管理有限公司与被告蔡宝女房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告弥勒巨人商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人郭翠婷到庭参加诉讼，被告蔡宝女经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签署的《巨人世纪广场租赁合同书》(合同编号:JRSG-BXJ00148)，被告向原告返还出租店铺(弥勒市巨人世纪广场髯翁西路1栋负1层1-F1-08号店铺)，并在合同解除后10日内将店铺内物品搬离完毕；2.判令被告向原告支付其所欠租金198510.72元(自2018年10月29日起暂计算至2020年9月26日止，实际计算至租赁房屋交还原告之日止)；3.判令被告向原告支付其所欠物业费18219.95元(自2018年12月29日起暂计算至2020年9月26日止，实际计算至租赁房屋交还原告之日止);4.判令被告向原告支付租金滞纳金45591.51元(以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2018年10月29日起暂计算至2020年9月26日止，实际计算至全部租金支付完毕之日止)；5.判令被告向原告支付物业费滞纳金4043.24元(以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2018年12月29日起暂计算至2020年9月26日止，实际计算至全部物业费支付完毕之日止)；6.判令被告向原告支付自2017年12月29日起至2019年1月31日止其所欠生活垃圾清运费845元，以上共计267210.42元；7.判令被告承担本案诉讼费、保全费。诉讼过程中，原告放弃要求被告承担保全费的诉讼请求。事实和理由:原告与被告于2017年11月4日签订《巨人世纪广场租赁合同书》(合同编号:JRSG-BXJ00148)，合同约定:原告将位于弥勒市巨人世纪广场髯翁西路1栋负1层1-F1-08号店铺租予被告用于经营进口商品品类。合同租赁期自2017年12月29日起至2020年12月12日止，自2018年4月29日起计收租金。其中，被告须如期交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数(即从到期日至实际交纳之日)向原告交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额千分之三计算。被告如有任何违反产品质量或服务质量法规及《消费者权益保护法》及其他法律法规而令原告遭受损失的，合同保证金不予退还，原告有权追究被告由此造成的其他损失。租赁期间被告中途擅自退租的，被告应按剩余租期应交付租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费的标准向原告支付违约金，违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿。若存在租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费和合同项下应付其他款项任一项在到期后30天仍未支付，或被告未经原告同意擅自停止营业或中断停止其经营业务连续超过5天或累计超过10天，原告有权提前终止合同并收回出租店铺。因合同产生的争议，不能协商解决时，任何一方均可提请出租店铺所在地人民法院解决。2019年1月31日，被告未经原告同意擅自撤走停止营业，至今仍遗留其大量物品占用租赁店铺，被告至今欠付原告2018年10月29日至2020年9月26日期间的租金198510.72元;2018年12月29日至2020年9月26日期间的物业费18219.95元;2017年12月29日至2019年1月31日的生活垃圾清运费845元。被告的行为严重违反合同约定，构成根本违约，给原告造成了巨大损失，原告有权根据双方签署的合同约定及相关法律规定解除合同，收回店铺，并要求被告支付租金滞纳金45591.51元，物业费滞纳金4043.24元。原告多次向被告催告要求其履行合同义务，但被告拒不履行，严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求!被告蔡宝女未作答辩。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.营业执照（副本）复印件1份、法定代表人的居民身份证复印件1份、法定代表人身份证明书1份，欲证实原告为本案的适格主体。2.《巨人世纪广场租赁合同》1份，欲证实：（1）被告为本案的适格主体。（2）被告逾期交付租金、物业费等费用，并且未经原告同意擅自撤场停止经营，原告行使合同单方解除权符合合同约定及法律规定。（3）被告欠付租金、物业服务费、垃圾清运费，应当按照合同约定履行付款义务。（4）被告停止营业后未搬离其物品，一直占用原告商铺至今，在此期间原告为其承担了保管服务，原告主张由被告支付欠付租金、物业服务费计算至租赁房屋交还原告之日止，符合合同约定及法律规定。（5）根据合同约定，被告欠付原告租金、物业服务费，应以欠付金额为本金基数向原告支付每日千分之三的滞纳金，被告擅自退租，应按照剩余租期应缴付租金、综合管理费、营销推广费的标准向原告支付违约金；被告擅自退租的违约行为，给原告造成了225613.15元的租金损失，原告按照银行同期拆借利率的4倍计算滞纳金没有超过被告造成损失的30%，原告主张的滞纳金符合合同约定及法律规定。（6）根据合同约定，合同解除后被告应在10日内腾空商铺，产生的清理费用由被告承担，否则原告有权按照合同约定处理被告的遗留物品。3.律师函、邮寄回单、弥勒县城市生活垃圾处理收费标准表、农村信用合作社转账支票存根、农村信用社结算业务申请书复印件各1份；照片打印件5张，欲证实：（1）被告未经原告同意擅自撤走停止营业。（2）被告欠付原告租金、物业服务费、水费、垃圾清运费，原告向被告进行催告。（3）被告至今占用案涉商铺。（4）自2018年10月29日起暂计算至2020年9月26日止，被告欠付原告租金198510.72元；自2018年12月29日起暂计算至2020年9月26日止，被告欠付原告物业服务费18219.95元、生活垃圾清运费845元。被告蔡宝女未到庭质证亦未向本院提交证据材料。本院经对上述证据审核后认为，原告提交的证据1，能够证明原告待证内容，予以采信；证据2，能够证明原、被告签订《巨人世纪广场租赁合同书》，并对相关权利义务进行约定，予以采信；证据3，能够证明原告于2020年5月8日向被告发出《律师函》，对被告所欠付的商铺租金、物业服务费、垃圾清运费、滞纳金等进行了催收，被告所租赁商铺的现状及弥勒市城市生活垃圾处理收费的标准，对该组证据能证明的上述事实予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年11月4日，原告与被告签订《巨人世纪广场租赁合同书》(编号:JRSG-BXJ00148)，约定：原告将位于弥勒市巨人世纪广场髯翁西路1栋负1层1-F1-08号面积为174平方米的商铺出租给被告经营进口商品品类；合同租赁期为3年，自2017年12月29日起至2020年12月28日止，其中原告给予被告4个月免租期（自2017年12月29日起至2018年4月28日止），自2018年4月29日起计收租金；出租商铺的租金、综合管理费、营销推广费按每个自然年天数计为一合同年，租金、综合管理费、营销推广费第一年（8个月）为68440元；第二年为102660元；第三年为106053元。物业服务费为10440元/年。第一期的租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费于本合同签订之日起10日内支付总额的50%，于进场装修之日支付剩余全部租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费。租金、综合管理费、营销推广费的交纳方式为第一年按半年度支付，第二、三年按年度支付；物业服务费缴费期为每年一缴。被告须向原告交纳合同保证金18850元，作为忠实履行本合同各项条款及原告各项管理制度的保证金；被告须按合同约定的方式和时间交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向原告交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额的千分之三（0.3%）计算。如果逾期30日仍未缴纳，原告有权终止本合同，且无需承担任何责任。合同还对责任的免除、违约责任、商铺的交还等进行了约定。合同签订后，原告将商铺交给被告管理使用。被告向原告交纳保证金18850元。被告自2018年10月29日起未向原告支付租金，自2018年12月29日起未支付物业服务费，自2017年12月29日起未支付垃圾清运费。原告于2020年5月8日向被告发出《律师函》，对被告所欠付的商铺租金、物业服务费、垃圾清运费、滞纳金等进行了通知及催收。2019年1月31日，被告停止营业。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告签订的《巨人世纪广场租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告履行了将商铺交给被告管理使用的义务，被告应履行向原告支付租金及物业服务费等的义务。原告主张解除双方签订的《巨人世纪广场租赁合同》，并由被告将商铺腾空交还原告的诉讼请求，现被告逾期未支付租金及物业服务费，根据合同约定被告延迟交纳租金、物业服务费等超过30天仍未支付的，原告有权单方解除合同，并收回商铺，故原告的该项诉讼请求，符合双方的约定及法律的规定，予以支持。被告未按约定向原告支付租金，应承担相应的违约责任。对于原告主张由被告支付自2018年10月29日起至2020年9月26日止欠付的租金198510.72元、支付自2018年12月29日起至2020年9月26日止的物业服务费18219.95元、支付自2017年12月29日起至2019年1月31日止的垃圾清运费845元的诉讼请求，符合双方的合同约定，予以支持。另，被告向原告交纳了保证金18850元，审理中，原告主张被告擅自撤场停业，被告违约导致原告提前终止合同，被告的保证金应作为违约金不予退还，因原告主张租金滞纳金、物业服务费滞纳金系对被告违约损失的主张，该主张与保证金不予退还属于对违约损失的重复主张，故本院支持由被告支付原告租金179660.72元（198510.72元－18850元）、物业服务费18219.95元、垃圾清运费845元。原告主张由被告支付至房屋交还之日止的租金、物业服务费的诉讼请求，本院支持由被告支付自2020年9月27日起至房屋交还之日止按281.26元/天（102660元/年÷365天）计算的租金、按28.6元/天（10440元/年÷365天）计算的物业服务费；原告要求由被告支付自2018年10月29日起至2020年9月26日止的租金滞纳金45591.51元及支付自2020年9月27日起至租金付清之日止的租金滞纳金，主张由被告支付自2018年12月29日起至2020年9月26日止的物业服务费滞纳金4043.24元及自2020年9月27日起至物业服务费付清之日止的物业服务费滞纳金的诉讼请求，该滞纳金实际为逾期付款违约金。但原告主张的滞纳金计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，案涉违约金应当予以调整，本院确定由被告以未付租金、物业服务费为基数于2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率及于2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付原告违约金。故本院支持由被告支付原告自2018年10月29日起至2020年9月26日止的租金滞纳金为12030.09元，自2018年12月29日起至2020年9月26日止的物业服务费滞纳金1066.24元，并支付原告自2020年9月27日起至租金、物业服务费付清之日止的租金滞纳金、物业服务费滞纳金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告弥勒巨人商业运营管理有限公司与被告蔡宝女于2017年11月4日签订的《巨人世纪广场租赁合同书》(合同编号：JRSG-BXJ00148)，并由被告蔡宝女于判决生效之日起十日内腾空位于弥勒市巨人世纪广场髯翁西路1栋负1层1-F1-08号商铺交还给原告弥勒巨人商业运营管理有限公司。二、由被告蔡宝女于判决生效之日起三日内一次性支付原告弥勒巨人商业运营管理有限公司商铺租金179660.72元、物业服务费18219.95元、垃圾清运费845元，合计198725.67元，并支付自2020年9月27日起至房屋交还之日止按281.26元/天计算的租金、按28.6元/天计算的物业服务费。三、由被告蔡宝女于判决生效之日起三日内一次性支付原告弥勒巨人商业运营管理有限公司租金滞纳金12030.09元、物业服务费滞纳金1066.24元，并支付自2020年9月27日起至租金、物业服务费付清之日止的租金滞纳金、物业服务费滞纳金（均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告弥勒巨人商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5308元，减半收取计2654元，由原告弥勒巨人商业运营管理有限公司负担550元，被告蔡宝女负担2104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇二一年一月十三日书记员 杨飞龙