江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初5320号原告：王亚芳，女，1971年6月25日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：陈华，无锡市永迎法律服务所法律工作者。被告：蔡晓荣，男，1983年1月28日生，汉族，住无锡市崇安区。委托诉讼代理人：浦智华，上海市汇业（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘成威，上海市汇业（无锡）律师事务所实习人员。第三人：蔡辉，男，1993年7月31日生，汉族，住无锡市新吴区。原告王亚芳与被告蔡晓荣、第三人蔡辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告王亚芳及其委托诉讼代理人陈华，被告蔡晓荣的委托诉讼代理人浦智华、刘成威，第三人蔡辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亚芳向本院提出诉讼请求：判令确认王亚芳与蔡晓荣于2016年5月27日就无锡市新吴区鸿山街道鸿泰苑B23号1单元403室、404室房屋签订的《房屋赠与协议书》、《协议书》无效，并判令蔡晓荣将以上两套房屋返还给王亚芳。事实和理由：王亚芳与邹惠林原系夫妻关系，于2007年12月3日协议离婚。2010年3月11日，无锡市高新技术产业开发区人民法院作出（2008）新民一初字第1148号民事判决书，判决无锡市新吴区鸿山街道鸿泰苑B23号1单元403室、404室房屋归王亚芳使用。因邹惠林与蔡晓荣债务纠葛，蔡晓荣强行占有上述房屋，并于2016年5月27日胁迫王亚芳签订《房屋赠与协议书》及成交价格明显低于市场价的转让《协议书》，蔡晓荣亦未实际全额付款，且一直霸占上述房屋至今。王亚芳为维护自身合法权益，特诉诸贵院，要求判如所请。被告蔡晓荣辩称：双方签订的《协议书》是2016年锡鸿见字第31号见证书的组成部分，该见证书是双方在鸿山法律服务所见证下达成的买卖案涉房屋的真实意思表示，且不存在欺诈、胁迫情形，故应当是合法有效的。《协议书》签订后，蔡晓荣已履行全部的支付房款义务，王亚芳亦将房屋钥匙交付给蔡晓荣，并配合蔡晓荣办理了水电煤气等变更手续，该《协议书》已经实际履行。案涉房屋已经由蔡晓荣出售给第三人蔡辉，目前由蔡辉居住使用。王亚芳自2016年5月27日签订协议书后，至今从未向蔡晓荣提出过要求归还房屋和请求支付剩余购房款，现起诉确认合同无效，于法无据，请求驳回王亚芳的全部诉讼请求。第三人蔡辉陈述：案涉房屋目前由其居住使用，不同意返还给王亚芳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据：对于蔡晓荣提供的其与蔡辉签订的房屋买卖协议，王亚芬对真实性不予认可，而蔡辉对该证据的真实性无异议，因王亚芬未提供证据推翻该房屋买卖协议的真实性，故本院对房屋买卖协议的真实性予以确认。就本案事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：王亚芳与邹惠林原系夫妻关系。鸿山街道王宅弄42号为三间三层楼房，其中第一层系邹惠林婚前建造，第二、第三层房屋系王亚芳与邹惠林婚后建造。鸿山度假村一间平房亦系邹惠林婚前建造。上述房屋均于2007年7月被拆除。2008年7月28日，邹惠林与鸿山拆迁办进行结算，邹惠林获得了无锡市新区鸿山街道鸿泰苑B10号1单元404室、403室、鸿泰苑B23号1单元404室、403室4套安置房。2010年3月11日，无锡高新技术产业开发区人民法院出具（2008）新民一初字第1148号民事判决书，判决鸿泰苑B23号1单元403室、404室房屋归王亚芳使用。2016年5月27日，王亚芳作为赠与人与蔡晓荣作为受赠人在无锡市新区鸿山法律服务所王建元的见证下签订《房屋赠与协议书》，载明“王亚芳自愿将坐落在鸿泰苑B23号1单元404室和鸿泰苑B23号1单元403室房屋无偿赠与给蔡晓荣，王亚芳保证赠与给蔡晓荣的是上述房屋的全部所有权，并免遭任何第三人追索；上述赠与房屋交接时间：2016年5月27日，赠与房屋交接前的债权、债务由王亚芳负责，赠与房屋交接后由蔡晓荣负责；蔡晓荣自愿接受上述房屋全部产权，今后如有政策许可办理产权证书，办理费用由蔡晓荣自行承担；蔡晓荣接受赠与后，王亚芳不得撤销，不得反悔”。诉讼中，双方均明确双方实际是房屋买卖合同关系。同日，王亚芳作为出售方与蔡晓荣作为购买方在无锡市新区鸿山法律服务所王建元的见证下另签订《协议书》，约定：王亚芳同意将鸿泰苑B23号1单元404室和鸿泰苑B23号1单元403室房屋转让给蔡晓荣；双方商定总房价为320000元；协议签订后，蔡晓荣一次性向王亚芳付清320000元；蔡晓荣购买后，如若今后可以办理房产证手续，王亚芳全力配合提供相应手续，王亚芳不得以房屋涨价等因素向蔡晓荣提出任何额外经济补偿，如今后办理房屋产权过户的税收及办证费用由蔡晓荣承担；如王亚芳要收回房屋，除退还房款后，还应支付三倍房屋款以作违约金，以及蔡晓荣方已装潢的装潢款，如蔡晓荣方反悔，王亚芳退还当时已收的房屋款，并扣除蔡晓荣的违约金，蔡晓荣室内的装潢王亚芳不予补偿，违约金按房屋总额的30%计算；王亚芳所分配的安置房的所有权利全部由蔡晓荣享受，王亚芳必须保证转让房屋权属清楚，无任何家庭纠纷；自签订协议之日起，蔡晓荣拥有该房屋的所有产权、支配权；本协议经双方签字后生效，协议一式三份。同日，王亚芳出具收条，载明“今收到蔡晓荣房款320000元整，其中通过银行转卡150000元，170000元现金，转卡通过法律事务所王建元卡上转入本人”。现案涉房屋于2019年办理产权登记，登记于王亚芳名下。后王亚芬认为蔡晓荣与鸿山法律服务所王建元恶意串通，通过做见证的方式，将王亚芳前夫邹惠林结欠蔡晓荣的赌债用来抵销房款，属于“通过合法的形式掩盖非法目的”，以及《协议书》中关于违约金的约定不对等，违反了法律规定的公平原则，属于“违反法律、行政法规的强制性规定”，双方签订的《协议书》应属无效，故诉讼来院。诉讼中，本院向鸿山法律服务所见证员王建元调查相关协议的见证过程，王建元陈述：王亚芳、蔡晓荣自行商定房屋总价后至鸿山法律服务所办理相关房屋买卖的见证手续；办理见证手续当天，王亚芳并无被胁迫的情形，王亚芳的签名是其本人自愿签署；但记不清楚案涉房屋的付款情况，也记不清楚是否存在用王亚芳前夫邹惠林结欠蔡晓荣的赌债抵销房款的情况。经质证，王亚芳表示王建元已经知道案涉房屋的诉讼情况，故在调查笔录中均陈述不清楚。蔡晓荣表示王建元对见证的事宜记不清楚，故不能表述是否看到现金支付的情况。蔡辉对此无异议。关于案涉房屋购房款的交付事宜。王亚芳表示其仅收到王建元转账的148000元，并未收到现金170000元，现金部分实际是用王亚芳前夫邹惠林结欠蔡晓荣的赌债予以抵销的，收条是受逼迫而写，对此提供王亚芳与王建元于2020年9月18日的对话录音，证明王建元在回答中明确没有看见蔡晓荣支付的170000元现金。经质证，蔡晓荣表示，对录音的真实性无异议，王建元陈述的是记忆不清楚，记不起来了，所以是没有看见。蔡晓荣表示邹惠林没有结欠其赌债，其自2011年开始一直是办厂的，从事喷涂行业，房款320000元中的170000元是其身边自有现金。蔡辉表示对该情况不清楚。诉讼中，王亚芳提供鸿声派出所于2020年7月14日出具的情况说明，载明“2011年7月27日20时31分许，我所接报称：今天房西的门锁被人撬坏了，经了解：2011年7月27日上午，王亚芳的前夫将其鸿泰苑G区72-403室防盗门损坏，后我所通知邹惠林到场处理。2011年8月7日12时许我所接报：2011年8月6日22时许，事主王亚芳接到其邻居电话称其居住的鸿泰苑兰苑72号403室被人涂了浇水在门锁内”，用来证明蔡晓荣多次通过堵门锁眼的方式使王亚芳无法正常使用案涉房屋。经质证，蔡晓荣表示对情况说明的真实性无异议，但对证明目的不予认可，情况说明中载明的内容与本案无关，不能证明堵门、堵锁眼是蔡晓荣所为。蔡辉表示由该情况不清楚，由法院依法审查。另查明，蔡晓荣于2016年5月24日设立无锡市京朔涂料科技有限公司，注册资本为10800000元，蔡晓荣是该公司法定代表人。再查明，蔡晓荣与蔡辉于2016年6月13日签订房屋买卖协议，约定蔡晓荣将案涉房屋以360000元的价格转让给蔡辉。蔡辉的父亲蔡红星于2016年6月13日向蔡晓荣转账290000元，剩余70000元房款为现金支付。案涉房屋目前由蔡辉居住使用。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。王亚芳、蔡晓荣均确认双方之间系房屋买卖合同关系，并非赠与关系，故双方签订的《房屋赠与协议书》无效。王亚芳主张双方签订的《协议书》无效，理由是：蔡晓荣与王建元恶意串通，损害其利益；蔡晓荣以合法形式掩盖非法目的；《协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定。本院认为，恶意串通的双方应指签订合同的双方当事人，本案中，王建元仅是见证员，并非房屋买卖合同关系的一方当事人，王亚芳主张的该理由并不适用于本案之情形；王亚芳作为成年人，其在卖房当时已出具收条确认收到转账150000元、现金170000元，现其又陈述，并未收到现金170000元，该170000元实则是用赌债抵销，前后陈述差异较大，且现在的陈述无相应证据证明，本院对其关于赌债抵销房款的陈述不认可；《协议书》并未违反法律、行政法规的强制性规定。故王亚芳主张《协议书》无效，理由不充分，本院不予支持。王亚芳主张蔡晓荣返还案涉房屋无事实和法律依据，本院不予支持，综上，王亚芳关于确认《房屋赠与协议书》无效的主张，本院依法支持，关于确认《协议书》无效并返还案涉房屋的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、王亚芳与蔡晓荣于2016年5月27日签订的《房屋赠与协议书》无效；二、驳回王亚芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3050元（此款已由王亚芳预交），由王亚芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 冯卫红二〇二一年一月十二日法官助理 钱歆雯书 记 员 韩 娜本案援引法律条款《中华人民共和国民法典》：第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十四条行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。