浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初6824号 原告:胡筱华，男，1945年7月14日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：潘南南，浙江联冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林洪亮（仅限于本诉），浙江联冠律师事务所律师。 被告：陈朝松，男，1960年6月18日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：曹启练，浙江玉海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林奕荣，浙江玉海律师事务所律师。 原告胡筱华为与曹美爱、被告陈朝松房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月16日向本院起诉；嗣后，陈朝松向本院提出反诉，后撤诉。本院于同日以简易程序受理后二次公开开庭进行了审理。原告胡筱华（第一次未到庭）及其委托诉讼代理人潘南南（第一次未到庭）、林洪亮（第二次未到庭），被告陈朝松（第一次未到庭）及其委托诉讼代理人曹启练（第一次未到庭）、林奕荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡筱华向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与曹美爱、被告陈朝松于2011年3月11日、2012年3月12日签订的《店面租赁协议书》，并责令曹美爱、被告陈朝松腾空和搬离；2.曹美爱、被告陈朝松共同赔偿原告占用期间租金损失（自2020年3月13日起按年度租金108000元计算至实际腾空之日止，计算至起诉之日止暂计为36000元，并自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率计算至实际清偿之日止）。庭审中，原告撤回对曹美爱的起诉，并变更第一项诉讼请求为：依法解除原、被告于2011年3月11日签订的《店面租赁协议书》，明确第二项诉讼请求的租金损失计算期间从2020年3月13日起至2020年8月25日止。事实与理由：曹美爱、被告陈朝松系夫妻关系。2011年期间，被告因经营所需向原告租赁坐落于瑞安市××街××号店面（包括二楼店），租赁期限为2011年3月12日至2012年3月12日止，并约定了租金及其他内容。2012年3月12日，由曹美爱重新与原告签订《店面租赁协议书》，承租上述房屋，约定租赁期限为2012年3月12日至2013年3月12日止。后曹美爱、被告陈朝松一直使用上述房屋至2019年3月12日，双方同意将年度租金据实变更为108000元，并按原合同支付租金至2020年3月12日。届期，曹美爱、被告陈朝松无故拒付2020年至2021年的年度租金。现付款期限已过，原告向被告催讨未果，故无奈起诉。 庭审中，原告胡筱华补充陈述：今年由于疫情影响以及生意不好，被告没有及时支付租金。被告四月份的时候说五月份给原告租金，到五月份的时候又说没有钱，说要转让。原告通过好多人，包括居民区、司法服务所都有调解过，想让被告过来协商租金少一点，但被告不过来，原告没有办法。现在店已经租出去了，今年行情与去年不一样，去年是108000元，今年是85000元。 陈朝松答辩称，今年因为疫情原因导致续租租金普遍减少，双方因为租金问题没谈拢，由于租金争议和协商过程导致本案续约延迟，系因客观原因造成，并非由于被告过错造成，现在原告要求解除合同，收回房屋，被告只能同意（在第二次庭审答辩时称双方于2011年签订的租赁合同已经到期，不存在解除），但应当给被告必要的清货、腾空时间。另外现在因为疫情原因要求减免租金3个月，要求按市场行情来计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方存在争议的事实和证据认证如下：1.对于原告提供的新浦居民委员会出具的证明，被告对其三性均有异议，上面没有经手人，居委会既不是管理方，也不是参与者，没有权利出具该证明；本院对被告的质证意见予以采纳，对该证据不予采信。2.对于被告提供的其他人的店铺租赁协议书，原告认为真实性无法核实，在关联性上来说也是一铺一价，不具参考性；本院对原告的质证意见予以采纳，对该证据不予采信。3.对于被告提供的浙江法会司法鉴定所出具的浙法会所[2020]文鉴字第186号、浙法会所[2020]痕鉴字第41号司法鉴定意见书，原告认为双方租赁关系已确认，移送鉴定的租赁协议书是否真实没有意义，同时对该二份鉴定意见书真实性、合法性均无异议，认同该鉴定结论，但鉴定费应由被告自行承担；本院认为，该鉴定书来源合法、客观真实，具有一定的证明力，应予采信。另需说明的是，该鉴定是否进行虽与本案审理中认定的事实无关，但与原告诉讼请求中提出的解除哪份租赁合同具有关联性。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月11日，被告陈朝松因经营所需向原告胡筱华租赁坐落于瑞安市××街××号店面（包括二楼店），租赁期限为2011年3月12日至2012年3月12日止，并约定了年租金120000及其他内容。届期后被告仍继续租赁该案涉房屋，后曾将案涉房屋年租金变更为108000元，并支付租金至2020年3月12日止。此后，被告仍继续使用该案涉房屋，但因疫情影响，双方对该案涉房屋继续租用的租金及减免未达成一致意见，致使原告向本院提出诉讼。诉讼过程中，本院依被告申请，对原告提供的2012年3月12日的《店面租赁协议书》上落款“曹美爱”上的指印及笔迹是否为曹美爱本人所捺或书写进行了鉴定，分别出具浙法会所［2020］文鉴字第186号、浙法会所［2020］痕鉴字第41号司法鉴定意见书各1份，确定非其本人所为。 另查明：1.2011年3月11日，原、被告曾签订《店面转让费》协议一份，约定案涉店铺由胡捷租用转让给被告经营，转让费为50000元，如原告收回店铺给自己经营，转让费应全额退回给被告。后因本案，被告提出反诉要求原告退还其转让费，后以自行协商为由撤回反诉。2.2020年8月24日，被告将案涉店铺腾空后将店铺钥匙送至本院；本院于次日将钥匙交给原告。3.庭审中，原告陈述已将案涉店铺以年租金85000元转租。4.2020年8月20日，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率（LPR）为3.85%。 本院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告于2011年3月11日签订的一年期租赁合同早已到期，此后双方没有续签书面租赁合同，应视为不定期租赁；现双方因后续租金问题等未协商达成一致，而一致同意解除租赁合同，应予准许，故原告诉请依法解除原、被告于2011年3月11日签订的《店面租赁协议书》，于法无据，本院不予支持。对于被告应支付原告租金及租金损失的起止时间及租金标准的问题，结合原告收到被告交至本院的案涉店铺的钥匙时间为2020年8月25日，且其主张的截止时间亦为2020年8月25日，合情合理，应予准许；对于双方争议最大的租金标准问题，从庭审中双方的陈述来看，双方均明知今年由于受疫情影响导致租金普遍下调，但由于双方对下调情况认知不同而无法达成一致意见，结合庭审中原告自认其已将案涉店铺以年租金85000元予以出租，且被告亦要求按市场行情标准，本院认为原告自认的租金价格符合市场行情，亦未损害原告利益，故应予以准许。经计算，2020年3月13日至2020年8月25日，共计166日，产生租金及租金损失总计38657.5元。对于疫情期间的租金减免问题，鉴于2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情蔓延一事众所周知，且系普通民事主体不可能预见、不能避免及不能克服的，为了防控疫情，政府相关部门作出了关闭娱乐场所、限制人员出行、推迟复工等各项临时应急决定，温州作为疫情高风险地区，各区县陆续决定封城，其中瑞安于2020年2月5日至2月19日封城，此后逐渐复工复产。本次新冠肺炎疫情属于不可抗力，基于公平原则，本院酌情对数额予以减少，酌情减免租金13657.5元及所有应计算至2020年8月25日的租金利息损失。综上，被告应支付原告租金及租金损失25000元及自2020年8月25日之后的相应利息损失。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈朝松于本判决生效之日起十日内支付原告胡筱华租金及租金损失25000元及相应利息损失（以25000元为基数自2020年8月26日起按年利率3.85%计算至债务实际履行完毕之日止）。 二、驳回原告胡筱华的其他诉讼请求。 案件受理费700元（已预缴），减半收取350元，由原告胡筱华自行负担100元，由被告陈朝松负担250元（于判决生效之日起三日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  余海瑞 二〇二一年一月二日 书记员  戴 星 附录一：胡筱华提供的证据目录 证据1：原告身份证1份； 证据2：被告身份信息查询1份； 证据3：店面租赁协议书2份； 证据4：中国农业银行个人明细3份； 证据5：原告发给被告的短信通知截图1份； 证据6：案涉店铺照片1份； 证据7：银行转账明细及手机转账短信各1份； 证据8：瑞安市莘塍街道新浦居民委员会出具的店面租金证明1份； 证据9：录音及书面翻译各1份。 陈朝松提供的证据目录 证据1：其他店铺租赁协议书3份； 证据2：浙江法会司法鉴定所出具的浙法会所[2020]文鉴字第186号、浙法会所[2020]痕鉴字第41号司法鉴定意见书各1份。 附录二：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （二）《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。 6 7