安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终360号 上诉人（原审被告）：刘海，男，1980年5月13日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：任水德，安徽同川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泗县大乐购生活购物有限公司，住所地安徽省泗县泗城镇汴河路泗洲第一街，统一社会信用代码91341324MA2NT4AL6B。 法定代表人：吴国兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙龙，安徽焕然律师事务所律师。 上诉人刘海因与被上诉人泗县大乐购生活购物有限公司（以下简称大乐购公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院(2020）皖1324民初5196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘海上诉请求：撤销一审判决第一项（刘海于判决生效之日起十日内向大乐购公司支付违约金60420元）及第二项，改判驳回大乐购公司的诉讼请求；本案一、二审案件受理费由大乐购公司负担。事实和理由：1.刘海与大乐购公司口头约定2019年10月10日至2020年10月9日的租金已由201400元变更为150000元，刘海并不拖欠大乐购公司租金。上述事实除刘海一审申请的两位证人外，另有其他知情人能够加以证实。况且，如刘海拖欠大乐购公司租金，但在刘海收到大乐购公司诉状前，大乐购公司并未通过任何方式向刘海主张权利，明显与常理不符。2.依据合同法第二百一十二条及第二百二十八条的规定，租赁合同的目的系出租人将租赁物交由承租人使用，如出租人收回租赁物，导致承租人无法对租赁物进行使用和收益，承租人便可以无法实现合同目的为由解除租赁合同。本案中，大乐购公司于2020年7月26日即将案涉商铺钥匙收回并上锁，此时刘海已失去了对商铺占有的权利，更无法使用及收益，租赁合同目的已无法实现，大乐购公司该行为应视为其已实际行动强行解除了案涉租赁合同。同时大乐购公司持续对外发布招租信息，亦可证明案涉租赁合同已经解除。 大乐购公司辩称，1.刘海于一审时虽申请了两位证人出庭作证，但该两证人均系刘海的合伙人，与本案存在一定的利害关系，除此之外，刘海并未提供其他证据证明大乐购公司同意对租金数额进行变更。事实上，刘海曾于大乐购公司起诉前要求将租金调整为150000元，但双方并未对此达成一致意见。2.大乐购公司于2020年7月26日安排工作人员对案涉房屋大门上锁，是在刘海长期未使用房屋且拖欠租金，并企图将其房屋内设施全部运走的情况下，大乐购公司采取的自力保护行为，而非以实际行动解除租赁合同。 大乐购公司向一审法院起诉请求：1.判令刘海继续履行2018年9月11日与大乐购公司签订的租赁合同；2.判令刘海支付拖欠的2019年10月至2020年10月期间的租金51400元；3.判令刘海支付大乐购公司水电费1030元；4.本案诉讼费用由刘海负担。 一审法院认定事实：2018年9月11日，大乐购公司与刘海经协商，将大乐购超市内一、二楼场地出租给刘海经营“羊汤馆”并签订了《场地租赁合同》,合同约定租赁期限五年，第二年度租金201400元。每年租金提前一个月一次性交清下一年度租金，租赁期内停业视为违约，赔偿违约金100000元。合同签订后，2019年10月9日前的租金及水电费均已结清；2019年10月10日至2020年10月9日期间的租金，刘海分三次支付，每次支付50000元，共计支付150000元。2020年7月26日因刘海搬走案涉房屋内的空调等物件，双方发生纠纷，后刘海又于2020年9月14日搬走部分设备，现尚有部分设备遗留在案涉房屋内。大乐购公司近期就案涉房屋对外发布招租广告。 一审法院认为，大乐购公司与刘海签订的《场地租赁合同》合法有效，大乐购公司向刘海交付了房屋，双方约定每年租金提前一个月一次性交清下一年度租金，刘海应及时足额支付租金，2019年10月10日至2020年10月9日期间租金为201400元，现刘海已经支付150000元，下欠租金51400元。刘海辩称因疫情等原因经营不好，双方达成协议，大乐购公司同意减让租金至150000元，并提供了证人证言予以证明，但出庭证人均为刘海经营“羊汤馆”的利害关系人，在无其他证据佐证的情况下，不能达到证明目的，对证人证言不予采信。该年度租金按照合同约定应在2019年9月一次性支付，即债权发生在2019年9月，从双方认可的支付150000元租金发生在2019年的时间上来看，大乐购公司对支付时间和方式上有所让步，因租赁期限尚未届满，故不能认为大乐购公司没有催告租金就是放弃催讨租金的权利，故对大乐购公司要求刘海支付拖欠的2019年10月至2020年10月期间的租金51400元的诉请，予以支持。对大乐购公司要求刘海支付水电费1030元的诉请，双方并无争议，且符合一般交易习惯，予以确认。大乐购公司要求继续履行2018年9月11日与刘海签订的《场地租赁合同》，刘海主张双方合同已经于2020年7月26日解除，并当庭提出解除合同，结合双方提供的证据，能够证明2020年7月26日刘海搬走案涉房屋内的空调等物件，双方发生纠纷，并不能证明双方达成解除合同的合意，后双方就合同解除事宜进行协商，刘海又于2020年9月14日搬走部分设备，现尚有部分设备遗留在案涉房屋内，案涉房屋一直由刘海占有并使用。大乐购公司就案涉房屋对外发布招租广告，其辩称是为刘海转租，虽并无证据证明大乐购公司的主张，但刘海依然占有并使用案涉房屋，其招租行为不能解释为合同已经解除，鉴于刘海在庭审中明确表达了不愿意继续履行租赁合同的意思表示，一审法院认为继续履行双方的合同已经存在一定的障碍，双方的合同以解除为宜，但合同的解除是刘海提出的，大乐购公司并无过错，故刘海应承担解除合同的违约责任，双方在合同内约定了违约条款，但约定过高，一审法院酌定按照年租金的30%计算违约金为60420元（201400元×30%）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除大乐购公司与刘海签订于2018年9月11日的《场地租赁合同》，刘海于判决生效之日起十日内搬离案涉房屋并向大乐购公司支付违约金60420元；二、刘海于判决生效之日起十日内支付欠大乐购公司2019年10月10日至2020年10月9日期间的租金51400元及水电费1030元。一审案件受理费556元，由刘海负担。 本院二审期间，刘海提供以下证据：1.微信聊天记录截图打印件一份，拟证明租金变更的事实；2.接处警情况登记表一份及谈话录音一段，拟证明大乐购公司于2020年7月26日将钥匙收回并将房门上锁。大乐购公司质证认为，证据1真实性有异议，不能达到刘海的证明目的；证据2真实性无异议，大乐购公司安排工作人员将房门锁上系因为刘海在欠付租金和水电费的情况下将物品拉走，且在大乐购公司锁门前刘海即已停止营业，该行为并不影响其经营。因刘海提供的证据1微信聊天对方身份信息不能确认，本案不予认定；大乐购公司对刘海提供的证据2真实性无异议，本案对该证据的真实性予以认定。一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，大乐购公司在与刘海签署《场地租赁合同》后即将房屋交付刘海使用，刘海应当依约向大乐购公司支付房屋租金，并自行承担承租使用房屋期间所产生的水电费用。依据合同约定的租金数额，自2019年10月10日至2020年10月9日租金应为201400元，但刘海现仅支付大乐购公司该年度租金150000元，并拖欠水电费1030元，一审判令刘海支付大乐购公司该年度剩余租金51400元及拖欠的水电费1030元具有相应的事实和法律依据，本院予以维持。刘海上诉主张其与大乐购公司已协商将该年度租金调整为150000元缺乏有效证据加以证明，本院不予采信。虽然从刘海举证的录音材料及双方的陈述意见来看，在刘海停止经营并于2020年7月26日到案涉房屋拆除空调时，大乐购公司工作人员存在收走钥匙并将房门上锁的情形，但此时刘海已实际停止经营，并且双方在2020年10月因租赁合同纠纷发生争议并经公安机关调处后，刘海仍未及时将全部物品搬离案涉房屋，基于此，一审判令刘海支付租金至2020年10月9日并无不当。刘海上诉主张双方签署的《场地租赁合同》于2020年7月26日即已解除依据不足，本院不予采信。另外，大乐购公司一审诉讼请求虽系要求刘海继续履行双方签订的《场地租赁合同》，但一审法院判令解除该合同，并判决刘海限期搬离案涉房屋后，双方对此均未提出上诉，本院亦予维持。关于违约金问题，因大乐购公司本案的诉讼请求并不包括要求刘海支付违约金，一审在本案中判令刘海向大乐购公司支付违约金不当，本院予以纠正。刘海主张应当撤销一审判决第一项中关于违约金部分的上诉理由成立，本院予以支持。 综上，刘海的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决虽认定事实清楚，适用法律得当，但判令刘海在本案中向大乐购公司支付违约金欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省泗县人民法院(2020）皖1324民初5196号民事判决第二项，即“刘海于本判决生效之日起十日内支付欠泗县大乐购生活购物有限公司2019年10月10日至2020年10月9日期间的租金51400元及水电费1030元”； 二、变更安徽省泗县人民法院(2020）皖1324民初5196号民事判决第一项为“解除泗县大乐购生活购物有限公司与刘海签订于2018年9月11日的《场地租赁合同》，刘海于本判决生效之日起十日内搬离案涉房屋”； 三、驳回泗县大乐购生活购物有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2557元，由刘海负担1188元，由泗县大乐购生活购物有限公司负担1369元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二一年一月二十六日 法官助理王珊珊 书记员王朔 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。