湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12084号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北省科协科技文化发展中心，住所地武汉市洪山路**湖北科教大厦院内。法定代表人：朱建国，主任。委托诉讼代理人：文野，湖北楚之杰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：湖北省科协农村专业技术服务中心，住所地武汉市武昌区洪山路**科教大厦****。法定代表人：陈玫妮，主任。委托诉讼代理人：文野，湖北楚之杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉汇泰众通投资管理有限公司，住，住所地武汉市武昌区紫阳东路**梅苑小区********/div>法定代表人：蒋婷，总经理。委托诉讼代理人:蒋新，武汉市武昌区积玉桥法律服务所法律工作者。上诉人湖北省科协科技文化发展中心（以下简称省科协发展中心）、湖北省科协农村专业技术服务中心（以下简称省科协农村中心）因与被上诉人武汉汇泰众通投资管理有限公司（以下简称汇泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初18274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李文独任审理。本案现已审理终结。省科协发展中心、省科协农村中心上诉请求：撤销一审判决，改判驳回汇泰公司的全部诉讼请求，并支持我方的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误。仅依据汇泰公司开具的《湖北省行政事业单位收款收据》以及前任负责人朱建国的陈述就认定我方收取了汇泰公司125万元属于认定事实错误。本案诉讼系朱建国与汇泰公司串通行为，汇泰公司的所有证据均由朱建国个人提供，朱建国在一审旁听庭审又作为证人，将朱建国陈述作为定案依据显然违背法律规定。本案中汇泰公司提交的证据不仅没有合同原件，主合同和补充合同形成时间颠倒，合同金额130万而收款金额125万，多处不符合常理。一审法院在查明我方与湖北省科教大厦物业管理有限责任公司经营分公司签订租赁合同的事实前提下，又以我方不能证明对案涉房屋享有合法有效的租赁权为由驳回我方要求汇泰公司腾退的反诉请求，显然与查明事实不符。汇泰公司答辩称，上诉没有任何事实和法律依据，一审认定正确，请求驳回上诉、维持原判。汇泰公司向一审法院起诉请求：1、判令汇泰公司与省科协发展中心签订的两份《房屋转让协议》和《补充协议》无效，省科协发展中心、省科协农村中心返还汇泰公司支付的购房款125万元；二、诉讼费由省科协发展中心、省科协农村中心承担。省科协发展中心向一审法院反诉请求：1、判令汇泰公司立即返还14万元以及该款项从2016年7月18日至还清之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；2、本案反诉费由汇泰公司承担。省科协农村中心向一审法院反诉请求：1、判令汇泰公司立即腾退位于武汉市武昌区洪山路2号科教大厦E座1楼的房屋，并支付从2018年1月起至腾退之日止的房屋占用费（按每月15000元计算）；2、本案反诉费由汇泰公司承担。一审法院审理查明，2005年6月17日，东湖大学和省科协发展中心合并，实行两块牌子、一套领导班子格局。2014年7月21日，东湖大学更名为省科协农村中心。2012年，省科协发展中心和湖北科教大厦物业管理有限责任公司经营分公司签订《房屋租赁合同书》，约定省科协发展中心承租湖北科教大厦锅炉房部分空房，占地面积约60平方米，租赁期限自2012年1月1日至2013年12月31日。2014年1月2日，省科协发展中心和湖北科教大厦物业管理有限责任公司经营分公司签订《房屋租赁合同书》，约定省科协发展中心承租湖北科教大厦锅炉房部分空房，占地面积约280平方米，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。2014年12月30日，省科协农村中心和湖北科教大厦物业管理有限责任公司经营分公司签订《房屋租赁合同书》，约定省科协农村中心承租湖北科教大厦锅炉房部分空房，占地面积约280平方米，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。2017年7月27日，省科协农村中心和湖北科教大厦物业管理有限责任公司经营分公司签订《房屋租赁合同书》，约定省科协农村中心承租武汉市武昌区洪山路2号科教大厦E座（原锅炉房），面积约512平方米，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日。2017年11月20日，省科协农村中心和湖北科教大厦物业管理有限责任公司经营分公司签订《房屋租赁合同书》，约定省科协农村中心承租武汉市武昌区洪山路2号科教大厦E座（原锅炉房），面积约512平方米，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。2019年4月8日，省科协农村中心和湖北科教大厦物业管理有限责任公司经营分公司签订《房屋租赁合同书》，约定省科协农村中心承租武汉市武昌区洪山路2号科教大厦E座（原锅炉房），面积约512平方米，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日。汇泰公司提交落款时间2012年12月18日，省科协发展中心出具《会议纪要》复印件，载明：2012年12月14日上午8:30，“中心”领导班子成员召开专题会议，就湖北科教大厦院内E座青少年素质教育基地和常青藤英文中心房产（临时设施）使用权转让一事进行了研究，所有与会人员一致同意转让，受让方可以分段接受转让，并签订分协议。参加会议人员签字含“陈玫妮”、“朱建国”。复印件加盖有省科协发展中心的原件印章。汇泰公司称其并无《会议纪要》原件，因本案纠纷要求省科协发展中心补充加盖原件印章。汇泰公司提交落款时间2013年1月18日，省科协发展中心和湖北银泰投资担保有限公司签订两份《房屋转让协议书》复印件，约定：省科协发展中心向湖北银泰投资担保有限公司转让常青藤英语教育中心（二楼）面积300平方米房屋使用权，转让价格按2500元/平方米计算，共计75万元；转让常青藤英语教育中心辅助用房面积220平方米房屋使用权，转让价格按2500元/平方米计算，共计55万元。两份复印件加盖有省科协发展中心的原件印章。汇泰公司称其并无《房屋转让协议书》原件，因本案纠纷要求省科协发展中心补充加盖原件印章。汇泰公司提交落款时间2010年1月5日，省科协发展中心和湖北银泰投资担保有限公司签订《补充协议》复印件，约定：湖北科教大厦院内投资兴建的青少年素质教育基地（临时设施）及常青藤英语教育基地（临时设施）房屋使用权一次性转让给湖北银泰投资担保有限公司，转移后的租金收入归湖北银泰投资担保有限公司，由省科协发展中心代收后再转交给湖北银泰投资担保有限公司。汇泰公司主张《补充协议》上面落款时间应该是笔误，《补充协议》在2013年1月18日之后签订的，具体什么时间不清。省科协发展中心不认可《房屋转让协议书》和《会议纪要》的真实性，称汇泰公司未能提供原件，只是向法庭提交加盖省科协发展中心公章的复印件；《房屋转让协议书》第9条明确合同是一式两份，双方各执一份，如果该合同真实存在，汇泰公司应该持有原件，即使汇泰公司提交给法庭加盖省科协发展中心公章的复印件，该加盖公章行为仅为证明效力，如果是事后证明行为加盖公章时应由制作人和负责人签名或盖章，否则不具备证明效力；《会议纪要》在省科协发展中心单位文件中并未发现，据当时参与会议人员回忆汇泰公司提交会议内容与当时议题内容不一致，因为汇泰公司提交系复印件，有对内容进行修改再次复印可能，故该证据不能采信。汇泰公司主张《房屋转让协议书》75万元面积300平方米是二楼，55万元面积220平方米是一楼；一楼房屋省科协发展中心2018年8月交付，二楼房屋一直没有交付。省科协发展中心称，一楼是锅炉房改造成办公用房使用，锅炉房的产权不清楚是谁的；省科协发展中心从科教大厦物业公司承租科教大厦并在二楼搭建了部分，2015年后由省科协农村中心承租科教大厦。省科协发展中心原负责人朱建国陈述：锅炉房实际占地七八百平方米，省科协发展中心租赁的面积只有其中一部分300平米，因为其空高有8米，在上面搭建了一层，在锅炉房旁边建了个80平米的楼梯间，2002年11月27日改造完成；2013年10月7日省科协发展中心从科教大厦基座搬到了锅炉房的二楼，包括二层300平方和楼梯间楼上楼下各40平方；锅炉房没有产权，不是主楼，是裙楼，没有产权，当时因为拆迁原因才转让，但会议纪要上没有写因为拆迁，当时没有人反对，不是我一个人行为；当时汇泰公司的目的是把房子买下来拆迁后得拆迁利益，没有找省科协发展中心要求交付房屋，后来房子没有拆迁，汇泰公司才来找省科协发展中心要房子；2016年五一后汇泰公司要租金，省科协发展中心回复楼下坯刷再收钱，代收代付，算了二楼300平方加上坯刷的租金和楼梯间的租金给了汇泰公司14万元；从2014年开始省科协发展中心保留到我退休一天，省科协发展中心和省科协农村中心始终是一套人马，确实是一个单位，所有的活动文件签发都是省科协农村中心出面，省科协发展中心负责收尾。2013年1月28日，汇泰公司股东张骁向省科协发展中心转账支付85万元；2013年1月28日，武汉路源混凝土有限公司填写《银行进账单》，显示向省科协发展中心转账支付40万元。2013年2月26日，省科协发展中心开具《湖北省行政事业单位收款收据》，显示：今收到湖北银泰投资担保有限公司系付常青藤英语教育房屋转让款125万元。省科协发展中心否认收到汇泰公司125万元购房款，只认可收到过与本案无关的张骁85万元货款，称张骁与省科协发展中心往来并不仅限于本案85万元；武汉路源混凝土有限公司40万元货款也与本案无关。2014年10月15日，湖北银泰投资担保有限公司名称变更登记为武汉汇泰众通投资管理有限公司。2016年7月14日，朱建国向省科协发展中心财务室出具《承诺书》，载明：鉴于省科协发展中心与汇泰公司签订的租赁协议，由省科协发展中心付给二楼租金共计14万元，以上付款租金的责任由本人承担，其责任与协议书中的一致。2016年7月18日，省科协发展中心向汇泰公司转账支付14万元，交易用途备注2016年房屋租金。2017年11月29日，汇泰公司向省科协农村中心发出通告，告知将于2017年12月1日对省科协农村中心进行清退。2019年6月5日、2019年7月26日，省科协农村中心向汇泰公司发出《腾退通知》。2019年12月23日，省科协发展中心向一审法院提出《公章鉴定申请》，省科协发展中心对汇泰公司庭审中提交两份《房屋转让协议书》、一份《会议纪要》上后来加盖的省科协发展中心公章是否为私刻省科协发展中心公章提出异议，申请对前述三份证据上的省科协发展中心公章提出鉴定，申请鉴定是否与省科协发展中心正在使用的公章一致。2020年7月20日，经一审法院委托，湖北诚信司法鉴定所出具鄂诚信[2020]文鉴字第39号《司法鉴定意见书》,载明：2013年1月18日《房屋转让协议书》（面积分别为220平方米，300平方米）第一页、第二页印文与提供的样本印文是同一枚印章盖印；2012年2月18日《会议纪要》上加盖的印文和样本印文是同一枚印章盖印。一审法院认为，汇泰公司和省科协发展中心签订《房屋转让协议书》、《补充协议》，约定省科协发展中心向汇泰公司转让案涉房屋的使用权，但汇泰公司和省科协发展中心庭审中均认可省科协发展中心并非案涉房屋合法登记的产权人，且案涉房屋也未经产权登记。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有关“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，《房屋转让协议书》、《补充协议》应属无效，一审法院对汇泰公司该项诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条有关“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，《房屋转让协议书》、《补充协议》依法被认定无效后省科协发展中心应返还因该合同取得的财产。汇泰公司提交的2013年2月26日省科协发展中心开具收到房屋转让款125万元的《湖北省行政事业单位收款收据》。省科协发展中心时任负责人朱建国庭审中对省科协发展中心收汇泰公司125万元款项支付过程认可的陈述，均证实省科协发展中心实际收汇泰公司房款125万元；汇泰公司股东张骁支付省科协发展中心的85万元，张骁明确称系其为汇泰公司代付款；省科协发展中心称收到的张骁付款85万元及武汉路源混凝土有限公司40万元与本案无关，是省科协发展中心的其他应收款，但省科协发展中心并未对其收取该85万元及40万元提供合法的收款依据，故应当认定汇泰公司向省科协发展中心付款125万元的真实性。汇泰公司要求省科协返还125万元购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。依据合同相对性原则，汇泰公司主张省科协农村中心返还125万元购房款，并无事实和法律依据，对汇泰公司要求省科协农村中心返还125万元购房款的诉讼请求，一审法院不予支持。省科协发展中心提出反诉请求，依据的事实系省科协发展中心与汇泰公司没有房屋买卖关系，也无租赁关系，无需向汇泰公司支付14万元房屋租金，故反诉主张汇泰公司返还14万元房屋租金。省科协发展中心在本案中的举证不足以证明其前述事实主张和反诉请求，一审法院不予支持。省科协农村中心提出反诉，主张汇泰公司以非法行为对案涉房屋进行强占导致省科协农村中心产生损失，故主张汇泰公司立即腾退案涉房屋，并支付从2018年1月起至腾退之日止的房屋占用费。在本案中，省科协农村中心亦未举证证明其对案涉房屋享有合法有效的所有权或租赁使用权，其反诉主张汇泰公司腾退案涉房屋并支付房屋占用费，并无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、汇泰公司和省科协发展中心2013年1月18日签订的两份《房屋转让协议书》以及2010年1月5日签订的一份《补充协议》无效；二、省科协发展中心在判决书生效后十日内一次性支返还汇泰公司125万元；三、驳回汇泰公司的其他诉讼请求；四、驳回省科协发展中心的反诉请求；五、驳回省科协农村中心的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16050元，减半收取8025元，由省科协发展中心负担；反诉案件受理费1777元，由省科协发展中心负担；反诉案件受理费3238元，由省科协农村中心负担。二审期间，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，汇泰公司提交的房屋转让协议虽为复印件，但加盖有省科协发展中心的真实印章。双方协议签订后，汇泰公司主张其通过股东张骁代为向省科协发展中心转账85万并现金支付40万元购房款，并就此提交了转账记录及省科协发展中心开具的125万元《湖北省行政事业单位收款收据》证实已付款事实。结合省科协发展中心时任法定代表人朱建国对房屋转让行为及购房款支付事实的确认，汇泰公司提交的证据能够相互印证，证实汇泰公司与省科协发展中心存在房屋转让合意及已付购房款的事实。省科协发展中心、省科协农村中心对此予以否认，但并未就收取的125万元款项提供合法的收款依据。在案涉房屋未经产权登记、权属未明的情况下，一审法院认定案涉协议违反法律规定而无效，省科协发展中心应返还汇泰公司购房款125万元，于法有据，本院予以维持。因省科协发展中心及省科协农村中心并非案涉房屋的合法产权人或使用权人，其要求返还房屋租金及腾退房屋的上诉主张，亦无法得到支持。综上所述，省科协发展中心、省科协农村中心的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26080元，由湖北省科协科技文化发展中心、湖北省科协农村专业技术服务中心负担。本判决为终审判决。审判员  李文二〇二一年一月二十五日书记员  严洁