浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初6098号 原告：浙江丽水华科纳米化工有限责任公司，住所地:浙江省丽水市经济开发区云景路**，统一社会信用代码:913311007559167542。 法定代表人：魏耿华。 被告：陈红伟，男，1980年4月15日出生，汉族，住河南省新蔡县。 诉讼代理人：吴连平,浙江博翔律师事务所律师。 原告浙江丽水华科纳米化工有限责任公司（以下简称：华科纳米化工公司）与被告陈红伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理后，依法由审判员冯丽燕适用简易程序于同年12月22日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告曾向本院申请追加胡丽华为本案第三人，法庭辩论终结后又撤回了该申请，本院予以准许。原告华科纳米化工公司的法定代表人魏耿华、被告陈红伟及其委托代理人吴连平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华科纳米化工公司诉称： 原告为解决贫困股员的生活，将坐落于丽水水阁工业区云景路128号3号厂房出租给被告陈红伟使用。该厂房在出租前已被莲都法院软查封。查封期间经四次拍卖、二次变卖均无人参拍而流拍。查封后，厂房内设施先后六次被偷（拆）盗，所有门、窗已被拆盗尽光（有六份公安局受案回执），房产不可入目，无法使用。原告投入8万元资金，恢复供水供电后进行出租。 2020年1月8日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将上述3号厂房出租给被告，租期自2020年1月10日至2023年1月10日，年租金18万元，每年一次性付清，先付后住，首年房租于合同签订时支付，每次付款提前一个月。合同同时约定若一方违约，应向另一方支付违约金3万元。乙方不按时交付租金、水电费等，原告有权按日3‰收取违约金。 被告于合同签订第二日搬进厂房，只为原告代购了一套价值15000元的配电柜（至今未提供票据），但租金分文未付。原告多次追讨无果，无奈只能找中间人胡丽华疏通。胡丽华在三个月内分四次付给原告6万元。此后，被告因扩大生产，于同年6月在未告知原告的情况下非法占用2号厂房。原告只向被告讨要一个月房租（1500元），但被告也未支付。至今被告拖欠原告租金12万元，逃欠水、电费7114.22元。同时，被告还应按照合同约定支付日3‰的违约金86400元。另，签订合同当月，被告在原告毫不知情中拆毁了部分内外承重墙、内隔间墙及装饰，修复费需5万余元并赔偿违约金3万元。被告为逃避房租、拒绝修复房屋，在未进行水、电、房屋交接的情况下搬离了原告的厂房。 原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告向被告提供了符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金。被告拒不支付房租的行为严重损害了原告的合法权益，致使原告合同目的无法实现。为此，原告诉至本院请求判令：1、被告支付原告租金12万元并按日3‰支付违约金86400元(共8个月240天)，支付水、电费7114.22元；2、被告支付房屋损坏赔偿金5万元及违约金3万元；3、诉讼费由被告承担。 被告陈红伟答辩称：1、原、被告确于2020年1月8日签订了3号厂房《房屋租赁合同》，但合同未就房屋的具体交付作出约定。事实上，双方是通过第三人胡丽华的搓合才签订租赁合同的，包括房屋租金的支付、水电费的缴纳也都是通过胡丽华完成的。被告陈红伟经胡丽华之手支付了6万元房租以及从开始使用房屋至2020年8月底退出房屋期间的水、电费15000元。另外，被告还为原告代购了一台价值15000元的配电柜。2、被告既没有损毁原告的房屋承重墙和内部结构，也没有占用原告的2号厂房。3、在本案之前，原告的法定代表人魏耿华曾以自身名义对被告提起诉讼[案号：（2020）浙1102民初3560号]。诉讼期间原告才得知涉案厂房在出租前已被莲都法院查封，查封期间至2021年2月5日。被告得知该事实后不愿再续租，已于2020年8月底搬离房屋。综上，原告的诉讼请求应当驳回。 经审理，本院认定: 原告因与案外人存在多起民事诉讼败诉后未主动履行还款义务，本院查封了原告的两幢房产［产权证号：××号、0××9号，其中0××9号房产即3号租赁厂房）］，查封期限至2021年2月5日。 2020年1月8日，原告法定代表人魏耿华在案外人胡丽华的介绍下，代表原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于丽水市水阁经济开发区××路××号的华科纳米化工公司3号厂房出租给被告使用。租期自2020年1月10日至2023年1月10日。租金18万元／年，一年一付，首年房租于合同签订时支付。合同签订后，任何一方不得无故终止协议。如违约，应支付违约金3万元。租期内，水、电及电话使用费由被告自行负责，按供应部门的价格收取，每月20日支付。此外，合同还就其他权利、义务作了约定。 2020年2月28日至4月2日，被告通过案外人胡丽华分四次向原告支付租金6万元，还为原告添置了一套价值15000元的配电柜。此外，被告向胡丽华转账15000元让其代缴水电费。 另查，2020年7月，原告法定代表人魏耿华曾以原告名义向本院起诉要求被告陈红伟支付案涉房屋的租金、违约金和因房屋受损的赔偿金等。诉讼过程中，被告陈红伟知晓了厂房被查封的事实后明确表示不愿继续承租被查封的房屋。诉讼中，本院查明案涉房屋的产权人是华科纳米化工公司，魏耿华系该公司的法定代表人，其代表公司与被告签订《房屋租赁合同》，须以法人名义提起诉讼。魏耿华的起诉不符合规定，本院遂裁定驳回起诉。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告的企业信息查询及法定代表人身份证明、被告的身份证、《房屋租赁合同》、（2020）浙1102民初3560号案件起诉状、庭审笔录、民事裁定书、（2016）浙1102民初1637号民事裁定书之一、（2018）浙1102执2158号裁定书、询问笔录及到庭当事人庭审陈述。 本院确定本案的争议焦点有：一、原告与胡丽华的诉讼主体资格问题；二、案涉房屋租金从何时开始计算；三、被告搬离案涉房屋时间的认定；四、被告是否尚欠原告租金及水电费，是否应承担违约责任；五、被告是否应承担房屋损坏的赔偿责任。 对于争议焦点一：原告与胡丽华的诉讼主体资格问题。原告认为，胡丽华与本案没有关系，不应作为第三人参与本案诉讼。被告认为，被告系与魏耿华之间存在房屋租赁关系而非原告华科纳米化工公司。关于原告的诉讼主体地位，本院已在（2020）浙1102民初3560号案件中作详细阐述，魏耿华系原告公司的法定代表人，其代表原告与被告签订《房屋租赁合同》，故原告公司具备本案诉讼主体资格。关于胡丽华是否可作为第三人参与本案诉讼。本院认为，胡丽华与本案没有法律意义上的利害关系，也并非《合同法》第六十五条意义上的第三人，且被告已向本院提交撤回将胡丽华作为第三人参与诉讼的申请，本院予以准许。 对于争议焦点二：案涉房屋租金从何时开始计算。原告认为，原告在合同签订后已将房屋交给被告使用，故租金应从2020年1月10日开始计算。被告认为，案涉房屋此前未通水通电，直至2020年3月20日才符合交付条件，故租金应从2020年3月30日开始计算。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条明确约定，每年房租18万元，一次性付清，先付后住，签订合同同时交纳房租18万元。被告辩称案涉房屋在彼时未通水通电，尚不符合交付条件。对此，本院认为被告租用案涉房屋时明知该房水电不通，若需通水通电才开始计算租金，双方签订的租赁合同中应作明确约定。被告租用房屋主要用于废旧物品的堆放，即便没有水电也可满足其基本用途。故，被告应自2020年1月10日起向原告支付租金。 对于争议焦点三：被告搬离案涉房屋时间的认定。原告认为，原告10月底到现场察看时，发现被告人去楼空，搬逃后也未与原告进行水、电、房屋的交接。被告认为，被告8月底就已经搬离了厂房，且原告知晓该事实。本院查明：被告虽在2020年8月26日的另案[（2020）浙1102民初3560号]庭审中称其在知晓原告的房屋被法院查封后不愿再承租该厂房，并表示将于8月底搬离。但被告专职从事收购废品业务，其堆放的物件繁多，不可能在短时间内完全搬离。何况被告在搬离后，确实未通知原告或以其它方式与原告进行合理交接。被告认为其已于2020年8月底搬离，并提供了其与胡丽华的微信聊天记录、丽水市红伟再生资源有限公司的电表开立信息及电费明细等印证其已搬离的事实。但陈红伟与胡丽华的微信聊天内容没有从原告处得到印证或者得到原告的认可。丽水市红伟再生资源有限公司的电表开立信息也并不必然得出被告陈红伟确于2020年8月底搬离厂房的结论。原告诉称其在2020年10月底发现被告搬离了厂房。结合本院从供排水公司和电力公司调取的用水用电情况看，2020年10月、11月（实际产生周期：9月、10月）仍有大量用水，2020年10月仍有用电（实际产生周期：9月），而原告厂区内又无其他单位和个人承租，本院认为被告于2020年10月底搬离更加符合客观事实。 对于争议焦点四：被告是否尚欠原告租金及水电费，是否应承担违约责任。原告认为，双方签订的《房屋租赁合同》约定年租金18万元，每年一次性付清，先付后住，签订合同的同时交纳房租18万元。被告至今只向原告交纳了6万元租金，尚欠12万元，明显已经构成违约。被告认为，原告直至2020年3月底才将房屋交付给被告，此前诉讼中被告得知案涉厂房被法院查封，又于2020年8月底搬离了该厂房。期间，被告通过案外人胡丽华支付给原告租金6万元，为原告代购了15000元的配电柜，并交纳了15000元的水电费。原、被告间因房屋租赁关系而产生的租金、水电费等均已全部结清。被告以案涉房屋被法院查封为由解除合同并搬离厂房，并不存在违约。1、关于被告是否尚欠原告租金？本院认为，被告可以案涉厂房被查封为由解除合同，该解除通知于2020年8月26日另案的庭审中到达原告，已经发生法律效力。但被告仍应向原告支付合同解除前的房屋租金及后续实际产生的房屋占有使用费。故，被告应向原告支付自2020年1月10日起至2020年10月31日止的租金及房屋占有使用费共计人民币145500元（18万元÷12个月×9.7个月）。被告已经向原告支付租金6万元，外加为原告代购配电柜15000元，该费用应在本案中一并抵扣。抵扣后，被告尚欠原告租金70500元。2、关于被告是否尚欠原告水电费？从丽水供排水公司的水费明细看，2020年7月前的水费已缴纳，8至11月未缴水费4237.95元。从丽水电业局南城供电分局的电费明细看，2020年8月至2020年10月欠付电费2876.27元。上述合计欠付水电费7114.22元。被告陈红伟称水电费已通过胡丽华全部结清，但水电公司的明细确切载明仍有水电费尚未支付。即便被告因胡丽华的原因造成违约，仍应向原告支付未支付的水电费。被告与胡丽华之间的经济往来关系，双方应另行处理。3、关于违约责任。被告未按约按时交纳房租及水电费，显然构成违约。就违约责任而言，双方在《房屋租赁合同》中有两处约定。一处是合同第五条：合同签订后即产生法律效力，任何一方不得无故终止协议。否则，违约方应向守约方支付违约金3万元。然本案中被告系基于原告的房屋被法院查封而提出解除合同，并非无故解除，故该条款不适用。另一处是合同第六条第6点：乙方不按时交付租金、水电费、电话费、闭路电视费等，甲方有权解除协议……并有权向乙方索取日3‰的违约金。然该条款关于日3‰的违约金计算基数的约定不明且过高，本院依法予以调整。关于原告因被告未支付租金的损失，实际为欠付房租而产生的利息损失，在双方未有明确约定的情况下，本院按年利率6%的标准确定，自2020年1月10日至2020年10月31日，被告应支付违约金3419.25元（70500元×0.5%×9.7个月），此后利息按该标准继续支付。 对于争议焦点五：被告是否应承担案涉房屋损坏的赔偿责任。原告认为，被告在承租厂房时擅自拆毁了多处内外承重墙、内墙间隔及装饰，被告应向其赔偿修复费5万元。被告认为，原告的房屋本身破败不堪。因为原告违法搭建，2015年执法局对其厂房内外部进行强制拆除，被告并未毁损原告的厂房。本院查明，原告的起诉状陈述“案涉厂房在被法院查封后，先后六次被偷（拆）盗，所有门、窗被盗尽光，房产已不可入目”，足以说明原告的厂房在出租前就已经有所毁损。另，原告提供的照片不能证明厂房内部结构的损坏系被告所为，其应承担举证不能的法律后果。 综上，本院认为:原告华科纳米化工公司与被告陈红伟签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，原、被告均应遵照履行合同义务。被告可以案涉厂房被法院查封为由主张解除合同，但仍应向原告支付欠付的租金及占有使用费70500元、相应的违约金及水电费7114.22元。原告其余诉请无事实和法律依据，本院不予支持。原告及其法定代表人魏耿华将本院查封房产擅自对外出租，且所得收入未用于归还本院执行案件确定的债务，其行为涉嫌拒不执行判决、裁定罪，本院将该犯罪线索另行移送公安机关侦查处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定（2020年修正）》第十条的规定，判决如下： 一、被告陈红伟于本判决生效后十日内支付原告浙江丽水华科纳米化工有限责任公司租金、占有使用费共计人民币70500元及至2020年10月31日的违约金3419.25元（此后违约金自2020年11月1日起按年利率6%计算至实际还款之日止）并支付水电费7114.22元； 二、驳回原告浙江丽水华科纳米化工有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币5639元，减半收取2819.5元，由原告浙江丽水华科纳米化工有限责任公司负担1419.5元，由被告陈红伟负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 冯丽燕 二〇二一年一月二十八日 代书记员 沈琛琛 10-