内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2363号上诉人（一审被告）：包头市宝业房地产开发有限公司。法定代表人：张振华。委托诉讼代理人：赵瑞，包头市启智法律服务所法律工作者。上诉人（一审原告）：郝利，男，1976年12月10日出生，公民身份号码×××，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：武丽春，内蒙古铁恒律师事务所律师。上诉人包头市宝业房地产开发有限公司（以下简称宝业公司）因与被上诉人郝利确认合同有效纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行审理。本案现已审理终结。宝业公司上诉请求：撤销一审判决,依法将本案发回一审法院重审或改判，一、二审案件受理费全部由郝利承担。其上诉主张的事实与理由是：一、宝业公司和郝利2019年签订的《房屋认购协议书》没有法律效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。而本案中,宝业公司至今未收到郝利一分钱的房款,宝业公司从未给郝利交付过涉案房屋,至一审庭审结束,郝利也未出具过购房款是以任何形式,包括现金或转账,支付过任何人的证据。宝业公司从未履行过商品房屋买卖法律关系中的主要义务。所以,双方签订的认购书自始无效。二、郝利与魏某恶意串通,已经严重侵害了宝业公司的权益，所以该认购书从签订开始就是违法签订。魏某是鄂尔多斯蒙通商贸有限公司的董事长,2019年4月11日与宝业公司签订了《合作开发建设项目协议书》。该协议书的主要内容是宝业公司先期给魏某拥有的商贸公司提供7套房屋作抵押的前提下,由商贸公司前期出资300万元给宝业公司作为项目启动资金。在宝业公司无被骗意识的配合下,魏某用欺骗的手段,将宝业公司的数套住宅房屋和底店出售,并将房款据为己有。2020年6月9日,宝业公司已向东河公安分局就魏某的诈骗行为报案,目前正在处理中。一审中,郝利声称通过“58同城”网站获得涉案房屋的房源信息,与事实不符。郝利实质上是和魏某恶意串通，用欺骗的手段与宝业公司签订了《认购书》。具体郝利付没付房款,宝业公司至今不清楚。所以该认购书违反了《合同法》第五十二条之规定，认购书自始无效。三、宝业公司至今未办理商品房预售许可证，不具有出售房屋的资格。郝利答辩称：一、案涉《房屋认购协议书》合法有效。且郝利也履行了付款义务，宝业公司出具了收据；二、郝利的诉求只是确认该协议有效，对办理产权手续并无诉求；三、郝利购买房屋是为了居住使用，不是为了赚取差价，结果在装修过程中被宝业公司锁门阻碍，报警未果，只得起诉。请求驳回上诉，维持原判。郝利向一审法院起诉请求判令：确认双方当事人2019年9月20日签订的房屋认购协议书有效（涉案房屋价格614400元），诉讼费由宝业公司承担。一审法院经审理查明：郝利通过“58同城”网站获得案涉房屋的房源信息，于2019年9月20日，同宝业公司签订《房屋认购协议书》，约定郝利认购宝业公司开发建设的位于包头市××区房屋一套，建筑面积128㎡，4800元/㎡，房屋总价614400元。合同签订后郝利陆续交纳了总房款，宝业公司出具了收款收据。双方签订的《房屋认购协议书》上有宝业公司法人张振华签章、公司公章及案外人魏某签名，郝利的交款收据中有宝业公司的公章、财务专用章和案外人魏某签名。一审法院认为，郝利诉请确认双方当事人于2019年9月20日签订的《房屋认购协议书》有效，宝业公司提出郝利将房款交给了魏某，没有向宝业公司交付房款，宝业公司没有向郝利交付房屋，所以双方签订的协议无效，郝利还应该追加魏某或魏某担任法人的公司为宝业公司，否则缺少主体。双方当事人之间在自愿、平等的基础上签订了《房屋认购协议书》，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，郝利交付了房款并提供了宝业公司出具的收款收据，协议书和收款收据中均有宝业公司签章，虽其上另有案外人魏某签名，但基于郝利从信息网站上获取房源信息并在宝业公司签订购房协议，由宝业公司在协议上签章，并出具相应加盖公章的收款收据，所以签订《房屋认购协议》及依协议交付款行为均是双方当事人之间的行为，宝业公司自认其与案外人魏某是合作关系，其双方之间的关系与本案无关，另该房已经取得商品房预售许可证，且双方签订的《房屋认购协议》不存在法律关于无效合同规定的情形，故法院确认该《房屋认购协议》合法有效。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：确认原告郝利与被告包头市宝业房地产开发有限公司于2019年9月20日签订的《房屋认购协议书》有效。本案诉讼费9944元，减半收取4972元，由宝业公司承担。二审经审理查明，除案涉房屋所在小区是否具有案涉房屋具有预售许可证及相应的开发售卖手续一事之外，一审判决认定的其他事实清楚，本院依法予以确认。另查明，郝利所购房屋为现房，位于包头市××区住宅小区，属于城中村改造的回迁项目。宝业公司自2012年开始交付房屋，目前该小区的入住率已经达到90%。宝业公司未取得该小区的房屋预售许可证。本院认为：本案的争议焦点是《房屋认购协议书》的效力问题。首先，郝利提供的视频能够证实双方当事人签订该协议、出具房款收据时，宝业公司的法定代表人张振华在场，且宝业公司亦认可该协议落款处宝业公司公章与张振华签字的真实性。而宝业公司提出的《房屋认购协议书》系郝利与魏某恶意串通、损害宝业公司利益而签订的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。《房屋认购协议书》是双方当事人的真实意思表示。其次，虽然吉泰佳园住宅小区未取得房屋预售许可，但从实际情况看，该小区已经建成多年，案涉房屋符合现房销售的条件，且本案的处理结果可能涉及多位购房人的利益，从稳定交易秩序的实际出发，故不应再以出卖人未取得商品房预售许可证为由认定现房的销售合同无效。且宝业公司作为案涉房屋的建设单位，在签订合同并出具房款收据后主张自己拟定文本的《房屋认购协议书》无效，有违诚实信用原则。故本院认定双方当事人所签订的《房屋认购协议书》是有效的。第三，郝利是否已向宝业公司支付购房款一事，属于该协议的履行问题，与该协议的效力无关。第四，案涉小区已经交房八年，且入住率已经高达90%。综上，《房屋认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，是有效合同。宝业公司的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。宝业公司与魏某之间的纠纷，与本案不属同一法律关系，且与郝利无关，其可另行解决。一审判决认定事实存在瑕疵，本院予以纠正；但一审判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9944元，由上诉人包头市宝业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 魏晓燕审判员 乔瑞全审判员 董婷婷 二〇二一年一月二十五日书记员 段鹧庭本判决所适用的法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。