四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初2988号 原告：熊心才，男，1973年3月22日出生，汉族，四川省邻水县人，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：季道华，邻水县丰禾法律服务所法律工作者。 被告：冯永建，男，1963年4月18出生，汉族，四川省邻水县人，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：邱雄，邻水县旭升法律服务所法律工作者。 第三人：刘平，男，1973年6月14出生，汉族，四川省邻水县人，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人（特别授权）：钱琼珍，女，1973年1月21出生，汉族，住四川省邻水县，系第三人刘平妻子。 第三人：钱琼珍，女，1973年1月21出生，汉族，四川省邻水县人，住四川省邻水县。 原告熊心才与被告冯永建、第三人刘平、钱琼珍案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊心才及其委托诉讼代理季道华、被告冯永建的委托诉讼代理人邱雄、第三人刘平的委托诉讼代理人钱琼珍、第三人钱琼珍到庭参加了诉讼。本院依法进行了审理，本案现已审理终结。 原告熊心才向本院提出诉讼请求：1.撤销邻水县人民法院（2020）川1623执异27号执行裁定书；2.依法判决确认原告与第三人刘平、钱琼珍于2017年4月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告享有购买实体占有该房屋所有权；3.请求依法判决终止执行该房屋，并解除该房屋的查封；4.本案诉讼费由被告及第三人全部承担。事实和理由：2017年4月5日我与第三人刘平、钱琼珍签订了《房屋买卖合同》，第三人刘平、钱琼珍将其位于邻水县××镇××街××号两间门市以280000元的价格卖给我，房屋产权证号：邻房监房权证丰禾镇字第0××3号，国有土地使用证为：邻丰国用（2000）字第0XX号。我支付了该房屋的全部价款，第三人刘平、钱琼珍已将该房屋交付给我占有使用至今，我依法取得了该房屋所有权，足以对抗第三者。第三人于2017年4月7日在邻水县公证处办理了委托公证，委托我代为办理房屋出售后的一切相关手续，因该房屋在办理过户登记时，涉及土地使用证系划拨土地，并还有一套住房未分割，同时该房屋为改建房屋，致使我无法办理过户手续，并非我之过错行为所致。我购买第三人刘平、钱琼珍的房屋后，被告冯永建与第三人刘平、钱琼珍民间借贷纠纷一案，贵院受理后，因被告申请了诉讼保全，贵院于2020年5月6日作出（2020）川1623民初940号民事裁定书，对第三人刘平、钱琼珍出售给我的房屋进行了查封，查封期限至2023年5月7日。2020年6月17日邻水县人民法院作出（2020）川1623民初940号民事判决书，判决由第三人刘平承担偿还债务的义务，由于第三人刘平没有按期履行义务，被告冯永建向邻水县人民法院申请强制执行，在执行过程中，邻水县人民法院于2020年11月4日张贴强制执行公告，我才知晓此事，其强制执行侵犯了我的合法权利。我于2020年11月5日以案外人身份向贵院提出了执行异议书面申请，贵院没有举行案外人听证和举证程序的情况下，于2020年11月27日作出了（2020）川1623执异27号执行裁定书，驳回了我的异议请求，其程序严重违法，同时该裁定适用法律错误，由此，依据《民事诉讼法》第119条之规定向贵院起诉，请求贵院依照《合同法》及最高人民法院《民事诉讼法》解释第312条第一款及相关司法解释之规定，依法判决支持我的诉讼请求，保护我的合法权利。 被告冯永建辩称，1.原告诉请第一项不成立。执行裁定书是邻水县人民法院在执行过程中对案外人提出异议进行审查后作出的执行裁定，而本案是执行异议之诉，原告是对执行裁定不服，根据相关法律规定，原告认为原判决裁定错误应该提起审判监督程序，与原判决裁定无关的，可以提起执行异议之诉。同时依照《中华人民共和国民事诉讼法的司法解释》第314条的规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得执行标的物的，执行异议裁定失效。本院在执行过程中，异议人提出的异议与民事案件中诉讼请求的审理是适用的审执分离原则，原告主张撤销该裁定书的请求依法不能成立。2.原告与第三人2017年4月5日签订的房屋买卖合同，系无效合同，同时原告对该房屋不享有所有权。原告诉称案涉房屋涉及土地使用权证系划拨用地，且还有一套住房没有分割，由此表明案涉房屋土地使用权性质为划拨用地，并非出让，且标的物的物权存在争议，根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条规定：未经市县人民政府土地管理部门批准，并办理土地使用权出让手续交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让出租抵押土地使用权。由于原告与被告之间的房屋买卖转让合同系划拨用地，其行为违反了法律禁止性规定，转让无效。即便合同有效，因原告未办理房屋过户登记手续，其对房屋不享有使用权。我国不动产物权采取的是登记生效原则，从《中华人民共和国民法典》第209条、第214条的规定，不动产物权的设立变更转让和消灭，仅依法登记发生效力，未经登记不发生效力。故原告未办理房屋过户登记手续，享有的不是物权，而是债权。并且房屋权属的认定与原告是否支付全款，占有了房屋甚至是否存在过错无关，因此，原告对该房屋不享有所有权。3.原告对案涉执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求对该标的物查封措施予以解除缺乏事实及法律依据。《最高人民法院关于人民法院执行中查封扣押冻结规定》第17条明确规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记手续的财产，出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封扣押冻结的。第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封扣押冻结。该条明确规定，对已出售给第三人的但未过户的房屋不得查封的四个条件，即支付了全部价款、已经占有该不动产、未办理产权过户登记的、对未办理过户登记无过错。本案中，根据原告在本案中的诉称，2017年4月7日原告与第三人在邻水县公证处办理了委托公证，既然原告已经取得了委托办理过户手续的公证书，却不及时办理过户手续，系原告怠于行使权力，是原告自身原因所致。如果案涉房屋土地使用权性质为划拨用地，并且房屋权属存在争议，原告合同目的不能实现，而至今也未对该房屋争议进行析产，说明原告对该房屋并非是善意取得，其自身存在过错。依照《最高人民法院对人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第27条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律另有司法解释的除外。故原告熊心才不享有足以排除强制执行的民事权力。 第三人钱琼珍辩称，2013年案外人彭勋向中国农业银行邻水支行贷款是帮我们贷款，用我们的房子作的抵押担保。我们的贷款是循环贷款，没按约定履行还款义务，贷款金额就会越贷越少。2017年我们的履行贷款时间到了，我们无钱支付，中国农业银行邻水支行的工作人员告诉我们，他们要申请执行拍卖，并叫我们自己把房子卖了，用以偿还贷款。2017年4月5日，我与原告熊心才达成卖房协议，双方约定房屋价格为28万，原告熊心才于当天将全部房价款支付给了我。由于我向中国农业银行邻水支行贷款是35万元，加上银行罚息1万多元，我就找原告熊心才还借了1万元，及找我兄弟借了7万元，用于偿还了银行的贷款，并将房屋产权证从银行取出后，与土地使用证、房屋钥匙一并交给了原告熊心才。我们与原告熊心才进行公证委托，我们全权委托原告熊心才办理房屋过户等相关手续。原告熊心才在邻水县房屋监理所办理不了过户手续，不动产登记人员说我们的土地使用权证所涉及的土地是划拨土地，但我们是通过拍卖取得的，并交了2000多元的土地出让金，我们后来在原有土地上对房屋进行了改建，他们要求我们交纳修超出部分的土地出让金，并对我们所修建的那一片房屋都进行了冻结，均不能办理过户手续。原告熊心才与我们的房屋买卖是正常交易，双方签订了《房屋买卖合同》，且原告熊心才已支付了全部房价款，我们已用此款偿还了银行贷款，银行还有解押清单，能够说明我们与原告熊心才房屋买卖成立的事实。 原告熊心才围绕诉讼请求依法提交下列证据材料：1.原告身份证复印件，拟证明原告适格主体身份。2.第三人身份证复印件，拟证明第三人适格主体身份。3.房屋买卖合同，拟证明2017年4月5日原告与第三人签订了房屋买卖合同，合同上有第三人刘平捺印，第三人钱琼珍签名，双方的买卖是合法有效的。案涉房屋地址是邻水县××镇××街××号，案涉房屋第三人出售的价款为28万元，原告于当天支付了全部购房款。由于该房屋买卖合同签订时，房屋产权证在银行进行了抵押登记，不知道该房屋使用面积是多少，写合同时依据是土地使用权证上记载的99平方米，同时合同上已注明出售两间门市的楼上还有四套住房未过户，两间有单独的配套设施电表水表和厨房，证明原告与第三人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，原告占有该门市属于合法占有。4.2017年4月5日第三人钱琼珍向原告出具的收条一张，拟证明本案原告已经向第三人支付了280000元的全部购房款。5.2017年4月5日第三人钱琼珍出具借条，拟证明第三人为了偿还中国农业银行邻水支行贷款，借了原告1万元，双方并约定了还款时间。6.偿还银行贷款的偿还凭证和还款给银行的清单，拟证明第三人用案涉房屋向案外人彭勋在银行贷款进行了抵押担保。2017年4月5日原告通过银行转账支付190000元给案外人彭勋，案外人彭勋向银行转账360000万元偿还贷款，原告当时支付了100000万元现金给第三人，原告共计交纳了290000元给第三人，第三人用原告交纳的购房款偿还了银行贷款的事实。7.第三人刘平、钱琼珍的结婚证，拟证明第三人双方是合法夫妻关系。8.公证书，拟证明2017年4月7日原告与第三人到公证处办理委托公证，委托时间至2018年4月7日，第三人委托原告全权办理房屋过户手续，同时也证明第三人将此房屋出售给原告的真实性予以认可。9.房屋产权证，拟证明该房屋权属系本案第三人刘平所有，房屋的登记时间是2001年5月16日，案涉房屋是一楼门市，建筑面积59.67平方米，结构为砖混结构，房屋产权证上还有四楼住房一套，建筑面积为147.2平方米，第三人只出售门面给原告而没有出售四楼住房的事实。10.土地使用证，拟证明2000年4月24日第三人刘平以出让方式取得了案涉房屋的土地使用权证，并交纳了2680元土地出让金，出让期限2000年4月24日至2030年4月26日，土地使用性质为商业和住宅，占地面积99.1个平方，建筑面积99.1平方米。2001年第三人对房屋进行了改建，并重新办理了房屋产权证，导致该土地使用证结构平面图与房权证的现状不相符，原告购房后在办理过户登记手续时，无法变更登记，原告没有办理房屋登记是无过错的。11.邻水县丰禾社区居委会2020年12月30日出具的证明，拟证明原告于2017年4月5日购买第三人的房屋后，一直居住在邻水县××镇××街××号门市。12.邻水县丰源水务投资有限责任公司丰禾水管站关于原告与第三人在2017年1月1日至2020年12月30日缴纳水费的明细，拟证明2017年8月之前第三人刘平一直没有使用该户头，原告购房后从2017年8月14日缴纳水费至2020年12月30日。2017年4月，原告的儿子结婚，其儿媳妇要求原告购买门面作为结婚条件，2020年5月原告将此水费户头过户给了其儿媳妇的父亲卢X。13.2018年1月至2020年12月30日电费清单，拟证明2018年元月之前，当时是人工收取电费，无法打出清单，2018年元月之后，实行的电子收费票据，该清单能够证明原告购房后居住生活此房的客观事实，原告享有该房屋使用和支配权。14.邻水县人民法院张贴公告2020年11月4日，拟证明原告收到邻水县人民法院的张贴公告才知晓该房屋查封冻结的事实。15.执行异议申请书，拟证明2020年11月5日原告提出案外人执行异议申请，原告的异议申请符合法律规定。16.邻水县人民法院2020年11月27日作出的执行裁定书，拟证明在符合法律规定的时间内提出了执行异议申请，但邻水县法院并未依照执行异议规定，进行听证和举证程序，就认定原告没有提供相应的证据，该裁定程序违法，侵犯对原告的合法权益，这个裁决书不具有法律效力。17.邻水县房屋交易所查询的档案，拟证明2017年4月5日，原告支付了第三人的全部购房款，第三人以此款偿还了中国农业银行邻水支行贷款，并从银行取出房权证与土地使用权证、房屋钥匙一起交给了原告，原告购房后居住使用至今。18.证人甘某的出庭证言，拟证明原告购买该门市后，第三人将门市交给了原告，且原告一家人在此居住、使用。 被告冯永建对以上证据质证称：第1组、第2组证据身份信息无异议。第3组证据有异议，该房屋买卖合同关联性有异议，卖方第三人刘平未在买卖合同处签字确认，且该份房屋买卖合同所确认的标的物建筑面积为99平方米，房屋买卖价款280000元，与本案执行标的物载明的房产信息不一致，不能将该份买卖合同标的物认定为本案案涉争议的执行标的物。2015年第三人用该门市抵押向银行贷款，抵押金额为400000万元，2017年第三人将该房屋出售给原告时房屋的出售价格仅为280000元，明显存在显失公平的情形。且该房屋买卖合同中第五条，明确了该房产存在有未过户及办理产权登记的事项，表明标的物存在争议或者存在瑕疵，原告作为买受人，明知房屋存在争议购买，自身存在责任，被告对该份房屋买卖合同不予认可。第4组证据，收款依据的事实应当以银行转款到出卖人银行账户为准，不能以出具的债权凭证为准，买卖房屋支付价款是买受人的主要义务，应当承担主要支付义务，不能仅以书面收据为准。第5组证据，第三人向原告出具的借条，与本案无关，本案涉及的是买受人应该支付的价款。第6组证据，交易明细只有原告的名字及时间和金额，并没有收款方的信息，不能证明款项性质和去向，不能达到原告证明目的。第7组证据，结婚证复印件，真实性无异议。第8组证据无异议，能够证明第三人刘平夫妇委托原告办理房屋过户相关事宜。第9组证据的三性无异议。表明该证载明的房产信息与原告举示的买卖合同载明房产信息不一致。第10组证据，国有土地使用权证与房屋所有权证不是配套的，一个是改建前一个是改建后，不能作为证据采信。第11组证据，居委会出具的证明不符合证据规则要求，该证明没有载明经办人或负责人签字并加盖公章，本份证明材料没有经办人签字和联系方式，无法进行考证由谁作出的，不能作为本案认定事实的依据。第12组证据，2017年12月至2019年1月期间缴费户名为第三人刘平而非原告熊心才。2020年1月至-12月的缴费户名为卢X而非原告熊心才，原告不能以此证明其实际占有使用该房屋，且缴费发票与本案诉争房屋无关联性，发票所载明的客户姓名为卢X，所有缴费发票都是卢X并非原告。第13组证据，电费所有缴费发票都是卢X，并非原告。第14组、15组、16组证据无异议。第17组证据，2016年1月27日第三人刘平将邻水县××镇××街××号房屋为案外人彭勋贷款作抵押，房产证号为0××1，土地使用权证为2000地163号，贷款金额35万元，2015年至2018年期间，第三人刘平贷款40万元将该房屋作为抵押，与原告及第三人陈述的抵押贷款36万元不一致，而房产证载明抵押金额40万元，对这份证据关联性、真实性不予认可，与本案诉争房产无关联性。第18组证据，证人出庭证言不予以认可。 第三人钱琼珍对以上证据质证称：第1组、第2组证据无异议。第3组证据无异议，房屋产权证上有一楼门市和四楼住房，2001年我出售四楼住房时叫买方分户，其害怕出钱而一直没有分户。2017年我用房屋产权证上的一楼门市和四楼住房作抵押贷款，贷款金额为400000元，我的贷款是循环贷款，开始是贷的款是400000元，贷款到期后未按期还款，后面贷款减额为350000元。2017年我出售一楼门市给原告，售价为280000元，所得购房款不够还贷款，我便找我兄弟借了一些钱及向原告借了10000元，加此上罚息10000多元，共计向银行偿还了360000元。第4组、5组、6组、7组、8组、9组证据无异议，是真实的。第10组无异议，是真实的，但不是我与第三人的错误，是邻水县房屋监管所给我们办证的时候办错了面积。第11组证据，具体情况我不清楚，我将门市卖给原告后，我就一直没有再回去。第12组、13组证据无异议，我将门市卖给原告时，连同设施全部卖给他的，并让他自己去过户。第14组，邻水县法院（2020）川1623民初940号民事判决书认定的是第三人刘平是投资，与我没有关系，我不承担责任，且邻水县法院的强制公告我也不晓得。第15组、16组证据，我没有收到法院的裁定书及原告的执行异议申请书。第17组证据无异议，原告交付给我全部购房款后，我与原告一起到邻水县房屋监管所解除抵押的。第18组证据无异议。 被告冯永建围绕诉讼请求依法提交下列证据材料：1.（2020）川1623民初940号民事裁定书，拟证明被告冯永建与第三人刘平民间借贷案件申请了财产保全，邻水县人民法院依法将第三人刘平位于邻水县××镇××街××号房产建筑面积商业为59.67平方米，住宅为147.2平方米进行了查封，并对第三人刘平的银行账户进行了冻结。2.（2020）川1623民初940号民事判决书，拟证明被告冯永建依据邻水县人民法院生效法律文书申请人民法院强制执行。3.（2020）川1623执异27号执行裁定书，拟证明原告熊心才向邻水县人民法院提出执行异议，其执行异议的申请不能成立，而被邻水县人民法院依法驳回了原告的异议申请。4.邻水县房屋交易所产权情况记载，房屋产权证上显示产权人为第三人刘平，房屋地址位于××镇××街××号，房屋商业所在楼层为1层，面积59.67平方米，住宅**，面积147.2平方米，抵押信息显示该房屋设定了抵押，抵押日期为2015年1月15日至2018年1月14日，抵押房屋价值为40万元，抵押情况目前处于注销状态。这份产权记载显示，拟证明第三人刘平抵押房屋抵押期限3年，但原告及其第三人陈述贷款期限2017年到期，与事实不符合，且案涉房屋信息及贷款金额，与原告提供的偿还银行贷款后取出的房产证载明贷款金额、房产信息并不一致，说明原告举示的证据与本案案涉房屋没有关联性。同时也表明本案中第三人陈述系虚假陈述，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》中所涉及的房屋，与第三人是否偿还银行贷款与本案诉争房屋没有关系，且该房屋信息与原告举示的买卖合同载明的房产信息也有出入。 原告熊心才对以上证据质证称：第1组证据的真实性无异议，但这份裁定书侵犯了原告对该门市的所有权，原告与第三人刘平、钱琼珍于2017年4月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告属该房屋的受益人，邻水县人民法院裁定冻结该房屋侵犯了原告依法买卖形成的房屋所有权，不能达到被告的证明目的。第2组证据的真实性无异议，被告与第三人刘平民间借贷纠纷的民事判决书，与原告没有关系。第3组证据，邻水县人民法院作出该裁定书存在程序违法，该裁定书作出前没有组织原告、被告及第三人在执行过程中进行质证和听证，该裁定书侵犯了原告购买房屋的合法权益，且原告收到该裁定书后，依法向邻水县人民法院提起了执行异议之诉，该裁定书不具有法律效力。第4组证据的真实性没有异议，但是对被告证明目的有异议，该证据不能证明原告购买第三人的房屋价款低于市场价格，因为第三人向银行抵押时是用套房和门面同时抵押贷款400000元。第三人的贷款是2018年1月14日到期，在银行追收情况下，第三人没钱偿还这笔贷款及利息，第三人提前出售该房屋以偿还该借款是第三人的民事权力，不能达到被告的辩解理由。 第三人钱琼珍对以上证据质证称：第1组证据，邻水县法院在审理被告冯永建与第三人刘平民间借贷纠纷一案中，将案涉房屋及住房查封，我当时告知了审判人员，该房屋已经出售了，但法院无动于衷。第2组证据无异议。第3组证据，我不认可（2020）川1623执异27号执行裁定书，我告知了执行人员该门市和套房都是卖了的，他们不予采信。第4组证据，房产证上涉及两个门市和四楼套房，四楼套房于2001年就已出售。2015年我用案涉房产证作抵押向银行贷款，我们是循环贷款，每年必须要求先还后再贷出来，2017年我们没有按期偿还贷款，贷款额度由400000元减为350000元，并产生了10000多元的罚息。银行要拍卖我们的房屋，我们才将案涉房屋出售给原告熊心才，用所得购房款偿还银行贷款。 第三人钱琼珍围绕诉讼请求依法提交下列证据材料：1.房屋买卖合同（同原告提交相同），拟证明2017年4月5日第三人与原告熊心才签订的《房屋买卖合同》合法有效。2.2001年8月24日收据一份，拟证明第三人在2001年8月24日就将案涉房产证中四楼住房卖给了案外人姜明。 原告熊心才对以上证据无异议。 被告冯永建对以上证据质证称：第1组、2组证据三性均有异议，收据没有收款人签字认可，同时该份证据应当保存在支付定金的原告手中，不应该保存在第三人手中，关且收据中载明的定金，无法与案涉房屋产生任何联系，也没有其他旁证佐证，该收据系案涉房屋存在的买卖关系中支付定金。对第三人提交的《房屋买卖合同》的质证意见与原告提交的《房屋买卖合同》的质证意见一致。 原告出具的以上证据，经原、被告及第三人当庭举证、质证，并经本院审查，原告出具第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、12、13、14、15、16、17组证据，符合客观事实，本院予以采信。原告出具的18组证据，对证人出庭证言，符合客观事实的部分，本院予以采信，对不符合客观事实的部分，本院不予以采信。对原告出具的第11组证据，该证据不符合证据规则，本院不予以采信。 被告出具的以上证据，经原、被告及第三人当庭举证、质证，并经本院审查，符合客观事实，本院予以采信。 第三人出具的以上证据，经原、被告及第三人当庭举证、质证，并经本院审查，符合客观事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2017年4月5日原告熊心才与第三人钱琼珍签订《房屋买卖合同》，第三人钱琼珍将其与第三人刘平共有的位于邻水县××镇××街××号两个门市出售给原告熊心才，第三人刘平在《房屋买卖合同》卖方处签名并按手印。因案外人彭勋在中国农业银行邻水支行抵押贷款35万元，第三人刘平、钱琼珍用该房屋对案外人彭勋在中国农业银行邻水支行的贷款进行了抵押担保，案外人彭勋及第三人刘平、钱琼珍未偿还该笔贷款，第三人刘平、钱琼珍就将其位于邻水县××镇××街××号两个门市出售给原告熊心才，用所得购房款偿还贷款。2017年4月5日原告熊心才与第三人钱琼珍签订合同后，原告熊心才于当天通过其银行账户6222××××6746转款190000元于案外人彭勋账户6228××××5018，并支付现金100000元给第三人刘平、钱琼珍，第三人刘平、钱琼珍用此款偿还了案外人彭勋在中国农业银行邻水支行的贷款，并将其抵押的房屋产权证取出后，与土地使用权证、房屋钥匙一并交与原告熊心才，同时第三人刘平、钱琼珍向原告熊心才出具收条一张，收条载明：今收到熊心才购××镇××街××号二个门市购房款280000元，大写《贰拾捌万元整》。超出购房款的10000元，第三人刘平、钱琼珍向原告熊心才出具借条一张，借条载明：今借到熊心才现金10000元，大写：壹万元，决定2017年6月5日还清。原告熊心才取得该门市后，将门市的水电户头过户至其儿媳妇的父亲卢X名下，并将该门市自用或出租至今。2017年4月7日第三人刘平、钱琼珍在邻水县公证处为出售该门面办理了委托公证，委托原告熊心才全权办理该门市的产权过户等相关手续。因原告购买该房屋后涉及该房屋的土地使用证，系第三人刘平、钱琼珍于2000年4月24日从原邻水县丰禾供销社拍卖出的房屋取得，当时办理的土地使用证占地面积为99.10平方米，土地用途为商业、住宅，该土地的使用性质为国有划拨土地，第三人刘平、钱琼珍取得该土地使用权以出让方式取得，并交纳了土地出让金2680元，出让年限为2000年4月24日至2030年4月24日。2001年第三人刘平、钱琼珍对房屋进行了改建，并于2001年5月16日办理了该门面及第四楼套房的房屋产权证，产权证号为：邻房监房权证丰禾镇字第0××3号，房屋状况为：房屋结构为砖混，房屋总层数为8层，1层建筑面积为59.67平方米，设计用途为营业，4层建筑面积为147.20平方米，设计用途为住宅，其中1层商业用房及4层住宅用房均在该同一房屋产权证上。原告熊心才在购买了其中1层商业用房后，持第三人刘平、钱琼珍的土地使用权证、房屋产权证到邻水县房屋监理所办理过户登记时，因该房屋土地使用证和房权证的占地面积不一致，同时该房权证中涉及第四楼套房，且第三人刘平、钱琼珍已将第四楼套房出售给他人，因该房屋产权没有进行分割，致使原告熊心才至今不能办理过户登记。 2020年4月26日被告冯永建以与第三人刘平、钱琼珍民间借贷纠纷一案向本院起诉，本院立案后，被告冯永建于2020年5月6日向本院提出财产保全申请，本院于2020年5月6日作出（2020）川1623民初940号保全裁定书，将第三人刘平、钱琼珍位于邻水县××镇××街××号房屋（产权证号：权0××3，建筑面积：商业59.67号平方米；住宅147.2平方米）予以查封。本院于2020年5月26日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2020年6月17日依法作出判决，判决：一、由被告刘平于本判决生效之日起十日内归还原告冯永建借款620000元及利息，利息从2020年4月26日起按年利率6%计算至该笔借款还清为止；二、驳回原告冯永建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决生效后，第三人刘平未按判决书履行给付义务，被告冯永建于2020年7月23日向本院申请强制执行，2020年11月4日，本院向第三人刘平及原告熊心才发出（2020）川1623执713号强制执行公告，原告熊心才于2020年11月5日向本院提出执行异议申请书，请求人民法院依法裁定停止执行申请人冯永建与被执行人刘平民间借贷纠纷一案（2020）川1623执713号案件中被执行人刘平位于四川省邻水县房屋（产权证号：权0××3）进行评估、拍卖、变卖程序，请求人民法院依法裁定解除对此房屋的查封和冻结。本院经审查查明：2017年4月5日买方案外人熊心才与卖方被执行人刘平、钱琼珍（系被执行人妻子）签订房屋买卖合同，约定卖方自愿将位于四川省邻水县××镇××街××号门市（面积99㎡）卖给买方熊心才，双方议定总房价280000元。当日熊心才支付购房款280000元，钱琼珍向熊心才出具收到购房款280000元的收条。2017年4月7日刘平、钱琼珍在四川省邻水县公证处办理委托公证，委托案外人熊心才代为办理房屋出售后的一切相关手续，但该房屋至今没有完成过户登记。2020年5月6日，本院在审理申请执行人冯永建与被执行人刘平民间借贷纠纷一案中，申请人冯永建向本院提出财产保全申请，本院作出（2020）川1623民初940号民事裁定书裁定对被执行人刘平位于四川省邻水县房屋（产权证号：权0××3号，建筑面积：商业59.67㎡；住宅147.2㎡）予以查封。案外人熊心才提出书面异议，要求停止对该房的执行并解除对该房屋的查封。案外人熊心才并没有提供相应证据证明其自身没有过错，故本院对案外人提出的异议请求不予支持，本院于2020年11月27日作出了（2020）川1623执异27号执异裁定书，驳回了案外人熊心才的异议请求。异议人熊心才不服该裁定，于2020年12月7日依法向本院提起执行异议诉讼。 本院认为，原告熊心才与第三人刘平、钱琼珍于2017年4月5日自愿签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，且案涉房屋在邻水县人民法院查封之前，原告熊心才与第三人钱琼珍签订了合法有效的书面买卖合同，原告熊心才已全部支付了房屋购房款，并实际合法占有，一直居住使用至今，故原告熊心才与第三人刘平、钱琼珍房屋买卖关系合法有效，应受法律保护。因原告熊心才购买该房屋后涉及该房屋的土地使用证，系第三人刘平、钱琼珍从原邻水县丰禾供销社拍卖出的房屋，办理的土地使用证占地面积为99.1平方米，第三人刘平、钱琼珍在2001年对房屋进行了改建，并于2001年5月16日办理了该门面及第四楼套房的房屋产权证，改建后的土地使用证占地面积与原土地使用证面积不一致，同时该房权证中涉及第四楼套房，第四楼套房第三人刘平、钱琼珍已出售他人，原告熊心才在购房后到房屋监理所办理过户登记时，没能办理过户登记，不属于原告的过错行为，与原告合法购买该房屋的合同效力不能影响。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款。或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中原告熊心才对此没有任何过错，其与第三人刘平、钱琼珍签订的《房屋买卖合同》能够排除人民法院的执行。故本院在执行中将原告熊心才所购买的房屋予以查封、拍卖不符合法律规定。 综上所述，原告熊心才的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、撤销邻水县人民法院（2020）川1623民初940号民事裁定书中对被执行人刘平位于四川省邻水县房屋（产权证号：权0××3）中1层商业用房（建筑面积为59.67平方米，设计用途为营业）的查封、冻结。 二、撤销邻水县人民法院（2020）川1623执异27号民事裁定书。 三、停止对原告熊心才所有的位于邻水县××镇××街××号（产权证号：权0××3）中1层商业用房（建筑面积为59.67平方米，设计用途为营业）两间门市的执行。 四、原告熊心才与第三人刘平、钱琼珍于2017年4月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效。 案件受理费5500元，由被告冯永建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  钟少含 人民陪审员  冯宗碧 人民陪审员  朱 惠 二〇二一年一月二十二日 法官 助理  谭秀秀 书 记 员  杜 姝