上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12809号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵荣，男，1982年9月25日出生，汉族，住江西省宜春市靖安县。委托诉讼代理人：江雄，上海众华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：顾杰，男，1976年4月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人赵荣因与被上诉人顾杰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初17375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵荣上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判支持赵荣一审全部诉讼请求，驳回顾杰一审全部反诉请求。事实和理由：（1）顾杰与上海XX有限公司（以下简称XX公司）就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX-XX号房屋签订《房屋租赁合同》约定，租期于2019年4月14日届满。租期届满后，系争房屋产权人上海XX大学给予全部租户三个月免费搬迁期，顾杰无权继续出租系争房屋、收取租金及水电费等费用。（2）搬迁期内，因顾杰拒绝返还押金，赵荣暂缓搬离系争房屋，并非双方达成不定期租赁合意。即便赵荣因其逾期搬离系争房屋需要承担违约责任，亦非一审认定的逾期搬离期间的“租金”人民币92,093元。请求二审法院调低违约金金额。（3）搬迁期内，顾杰不断骚扰赵荣的正常经营，擅自对系争房屋采取断电措施，给赵荣造成鱼类死亡的经济损失2,000元，顾杰应予赔偿。被上诉人顾杰辩称，不同意赵荣的上诉请求。事实和理由：原租赁合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系，至于其与系争房屋出租人XX公司之间的结算问题，与本案无关。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵荣向一审法院起诉请求：1、判令顾杰向赵荣返还《经营、管理协议》押金40,000元；2、判令顾杰向赵荣支付赔偿金2,000元。顾杰向一审法院反诉请求：1、判令赵荣支付2019年4月15日至2019年7月21日共计98天的房租92,093元（343,000元/365天X98天）；2、判令赵荣支付2019年7月2日至2019年7月21日的水费213元、电费2,210元、风机32.80元，合计2,455.80元，并归还天然气卡。一审法院认定事实如下：案外人上海XX大学于2014年1月6日出具《委托书》载明，上海XX大学共享区商业配套项目（共计50余家营业网点），其委托本校全资公司XX公司与经营者签订的房屋租赁协议具有法律效力。2014年1月8日，赵荣（乙方）与案外人张某（甲方）签订《项目承包经营合同》，约定甲方将上海市浦东新区临港新城XX路XX号共享区XX号楼XX号房屋餐饮项目中的麻辣香锅经营权发包给乙方，承包期自2014年3月1日起至2016年3月1日止，年承包费为每年342,360元，乙方须于本合同签订时向甲方缴纳40,000元作为保证金。2016年4月9日，赵荣（乙方）与顾杰（甲方）签订《经营、管理协议》，约定甲方将系争房屋餐饮项目中的单红餐饮店现场经营权委托给乙方，经营期自2016年4月15日起至2018年4月14日止，年管理费为每年312,000元，乙方须于本合同签订时向甲方缴纳40,000元作为保证金。2018年4月6日，赵荣（乙方）与顾杰（甲方）签订《经营、管理协议》，约定甲方将系争房屋餐饮项目中的单红餐饮店现场经营权委托给乙方，经营期自2018年4月15日起至2019年4月14日止，年管理费为每年343,000元，乙方须于本合同签订时向甲方缴纳40,000元作为保证金。2018年4月8日，XX公司（甲方）与顾杰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX-XX号，在双方认同的情况下出租给乙方作为餐饮使用，租赁期限自2018年4月15日起至2019年4月14日止。2019年8月13日，XX公司向顾杰出具《租赁合同到期搬迁通知书》，载明，其与顾杰之间的租赁关系于2019年4月14日租赁期满自然终止，请顾杰于收到该书面通知书后4个工作日内（最迟于2019年8月19日前）搬离。一审法院认为：本案双方签订的《经营、管理协议》依法成立并生效，双方当事人均应严格按约履行以实现合同目的。该协议约定，合同到期后如无拖欠水、电、煤气等及其他应付未付款的，顾杰全额退还赵荣保证金。现顾杰同意退还40,000元，依法予以准许。关于赵荣主张的赔偿金2,000元，遭顾杰否认后，赵荣未提供证据予以证实，故不予采信。关于顾杰反诉的房租92,093元，一审法院认为，《经营、管理协议》约定期限届满后，赵荣继续使用系争房屋，顾杰对此并未提出异议，原协议继续有效，租赁期限为不定期；且赵荣自认于2019年7月22日搬离系争房屋，故赵荣理应支付顾杰2019年4月15日至2019年7月21日的房租。关于顾杰主张的水费、电费、风机费用，赵荣对金额予以认可，但认为应支付给房屋权利人，一审法院认为，顾杰作为协议相对方可主张上述费用，并对此予以支持。关于顾杰要求赵荣归还天然气卡的主张，赵荣认为已归还并放在系争房屋里，顾杰亦无证据证明该卡目前在赵荣处，故对此不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十六条之规定，于二〇二〇年八月十七日作出判决：一、顾杰于判决生效之日起十日内退还赵荣保证金4万元；二、赵荣于判决生效之日起十日内给付顾杰房租92,093元、水费213元、电费2,210元、风机费32.80元，合计94,548.80元；三、驳回赵荣的其余诉讼请求；四、驳回顾杰的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费850元，减半收取计425元，由顾杰负担；反诉案件受理费1,082元，由赵荣负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2020年7月7日一审庭审中，顾杰提供其与赵荣妻子（微信名“XX”）的微信聊天截图6张，赵荣对其形式真实性未提异议。微信聊天截图显示，2019年4月11日，赵荣妻子向顾杰表示希望继续经营至2019年年底；2019年6月3日、2019年7月3日，顾杰向赵荣妻子主张2019年6月3日、2019年7月2日抄表得出的水费、电费、天然气费、风机费用、税费等费用5,034元、5,443元，赵荣妻子通过微信支付了上述费用。顾杰另主张，2019年4月14日租期届满后，其与赵荣实际形成口头不定期租赁合同关系。本院认为，据查明事实及当事人陈述，上诉人赵荣与被上诉人顾杰就系争房屋签订的两份协议名为《经营、管理协议》，实为建立房屋租赁合同关系，查协议内容并无违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。本案二审争议焦点为，2019年4月14日租期届满后，顾杰与赵荣之间法律关系的性质认定。据查明事实，2019年4月14日租期届满前赵荣即与顾杰协商续租事宜，租期届满后赵荣继续经营，未及时搬离系争房屋，并依顾杰要求支付了2019年7月2日前的水电费等费用。本案中，赵荣主张其未及时搬离系因顾杰拒绝返还押金，且顾杰骚扰其正常经营，并未提交任何证据予以证明，且与其履行行为不符。一审认定原租期届满后双方达成不定期租赁合意及实际租赁至2019年7月22日，与现有证据相符，应属正确。《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。顾杰与赵荣就系争房屋达成的不定期租赁合同关系，依法对其双方具有约束力，顾杰据此要求赵荣根据原合同约定支付租金、据实结算水费、电费、风机费，于法有据，本院应予支持。赵荣另主张顾杰擅自停电造成其鱼类死亡的经济损失2,000元，并无证据证明，本院不能支持。综上，赵荣的上诉请求，缺乏依据，应予驳回。一审判决正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条、《中华人民共和国民法典》第七百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,931元，由赵荣负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年一月二十五日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……