江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终87号上诉人（原审被告）:沭阳华希南岸房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321322675493421T，住所地江苏省沭阳县沭城街道上海南路西侧苏州西路北侧。法定代表人：谭强，该公司总经理。委托诉讼代理人：马泽，江苏引航律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛适之，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马向军，男，1976年6月5日出生，住江苏省沭阳县。原审第三人：沭阳县理想之家商业管理有限公司，住所地江苏省沭阳县浙江商城****。诉讼代表人：王峰，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：蔡磊，江苏苏沪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，江苏苏沪律师事务所实习律师。上诉人沭阳华西南岸房地产开发有限公司（以下简称华希公司）因与被上诉人马向军，原审第三人沭阳县理想之家商业管理有限公司（以下简称理想之家公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初15185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华希公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回马向军的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由马向军负担。事实和理由：1.一审判决认定案涉《商铺委托经营管理合同》解除，但该解除与华希公司无关。根据一审判决认定的事实，无法确认理想之家公司向马向军发送了解除合同的通知，故不能确认委托经营管理合同已经通过通知方式解除。一审判决认定合同解除的依据是《破产法》的相关规定，但理想之家公司的破产与华希公司无关，华希公司亦不应承担理想之家公司因破产导致合同解除产生的赔偿责任。2.一审诉讼遗漏当事人。本案应当追加理想之家公司作为第三人参加诉讼。理想之家公司与马向军签订的委托管理经营合同是否解除，对案件的处理具有实质影响，理想之家公司应当作为当事人参加诉讼，以查明合同的解除事宜。诉讼中，华希公司主张撤回第二项上诉理由。被上诉人马向军二审答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人理想之家公司二审述称，一审判决对于马向军案件的认定没有错误，华希公司承担赔偿责任，与理想之家公司无关。马向军向一审法院起诉请求：判令华希公司赔偿马向军经济损失52180.96元（自2018年1月1日起至2019年2月27日止，每年按购房款的8%计算）及利息（利息以52180.96元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。一审法院认定事实：2014年，马向军向华希公司购买其开发的位于沭阳县交汇处的华希·南岸丽景第1#、2#、3#幢5103、5104、5015号商铺，总价款为556432元，马向军购买涉案商铺建筑面积合计90.78平方米。双方约定，涉案商铺返租，一次性返还三年租金，该三年租金冲抵购房款，马向军还需向华希公司支付购房款总价为422889元。马向军、华希公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，约定华希公司应于2014年12月31日前向马向军交付经验收合格的涉案房屋。后马向军付清了《商品房买卖合同》中约定的房价款。2013年11月，华希公司向沭阳县理想之家家居购物中心（以下简称理想之家购物中心）交付涉案商铺。2014年12月9日，理想之家购物中心注销。2014年12月18日，理想之家公司成立。2016年8月24日，沭阳县公安消防大队向理想之家公司出具《公告》，载明“……由于你场所不具备消防安全条件，现责令你单位在G20峰会期间停业整顿，及时消除火灾隐患，确保整改期间的消防安全，待所有隐患整改完毕取得合格的消防手续后，方可投入使用营业”。2018年9月17日，案外人王桂某等451人以理想之家家居生活广场消防验收不合格给业主造成损失为由，向沭阳县人民法院起诉华希公司，要求华希公司支付违约金650000元（自2017年10月13日起，按照每日2000元标准计算至2018年9月3日）。2018年12月17日，沭阳县人民法院作出（2018）苏1322民初15938号民事判决书，判决华希公司向451名原告支付违约金650000元。2019年2月27日，宿迁市公安消防支队作出宿公消验字[2019]第0061号建设工程消防验收意见书，综合评定沭阳县华希南岸丽景小区2#3#楼1-5层消防验收合格。华希公司开发的商业小区已销售建筑面积27192.73平方米。2018年7月20日，一审法院作出（2018）苏1322破申9号民事裁定书，裁定受理申请人王某春、张某龙、王某浩、张某明对被申请人理想之家公司的破产清算申请。马向军、华希公司有争议的事实如下：马向军诉称虽然没有收到理想之家公司于2017年5月2日以涉案商铺未经建设工程消防验收合格为由发出的解除合同通知书，但认为涉案商铺为产权式商铺，在理想之家公司向大多数业主发出解除合同通知书主张解除合同的情况下，马向军与理想之家公司之间的合同也应视为解除。华希公司辩称时任理想之家公司法定代表人周某称其未向马向军发出解除合同通知书，马向军也自认其未收到解除合同通知书，马向军与理想之家公司之间的商铺委托经营管理合同没有解除。一审法院认为，本案一审争议焦点为：1.马向军与理想之家公司有无成立商铺委托经营管理合同关系；2.如果成立，双方之间的商铺委托经营管理合同有无解除；3.马向军请求判令华希公司赔偿其租金损失及利息有无事实和法律依据；4.（2018）苏1322民初15938号案件中支持的违约金应否相应从本案主张的损失中扣除。关于第一个争议焦点。一审法院认为，马向军与理想之家公司之间成立商铺委托经营管理合同关系。理由为：马向军实际取得了前三年的租金收益，理想之家公司与华希公司之间就租金清算也签订了相关协议，理想之家公司实际接收并经营管理了涉案商铺，马向军从未向华希公司主张交付涉案商铺或要求其承担逾期交房违约金，综上，可以推定马向军默认了华希公司向理想之家公司交付涉案商铺的行为，马向军与理想之家公司用各自的实际行为达成了关于涉案商铺委托经营管理的合意。关于第二个争议焦点。一审法院认为，涉案房屋系大型人员密集场所，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。2017年5月2日，涉案商铺尚未经建设工程消防验收合格，致使理想之家公司不能实现《商铺委托经营管理合同》的合同目的，马向军构成根本违约，理想之家公司有权以此为由主张解除合同。但根据现有证据，无法认定理想之家公司于2017年5月2日向马向军发出了解除合同通知书，马向军亦陈述其未收到解除合同通知书，故一审法院认为马向军与理想之家公司之间的商铺委托经营管理合同于2017年5月2日并未解除。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，一审法院于2018年7月20日受理破产申请后，理想之家公司的破产管理人对涉案商铺委托经营管理合同自破产申请受理之日起二个月内未通知马向军解除或者继续履行，应当视为解除合同，即马向军与理想之家公司之间的商铺委托经营管理合同于2018年9月20日解除。关于第三个争议焦点。一审法院认为，马向军、华希公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。华希公司应当依据合同约定交付涉案商铺，虽然合同约定的交付条件为经验收合格，但涉案房屋系大型的人员密集场所，华希公司将未经建设工程消防验收合格的商铺交付理想之家公司，华希公司的行为构成违约。马向军与理想之家公司之间的商铺委托经营管理合同于2018年9月20日解除后，至2019年2月27日前，涉案商铺仍未经建设工程消防验收合格导致马向军无法使用涉案商铺，华希公司应当承担违约责任。参照前三年租金的计算标准，一审法院酌定华希公司赔偿马向军2018年9月21日起至2019年2月27日止的租金损失19391.27元。马向军另要求华希公司给付该损失的利息，因已参照前三年租金计算标准来认定马向军损失，马向军主张在此基础上再计算利息，无事实和法律依据，不予支持。关于第四个争议焦点。一审法院认为，虽然马向军不是（2018）苏1322民初15938号案件中是451名原告之一，但是该案判决的违约金依据是华希公司向沭阳县华希·南岸丽景商铺全体业主作出的承诺，故马向军也是权利人之一，应当按照其购买商铺的建筑面积占已销售建筑面积的比例享有该案判决的违约金。参照（2018）苏1322民初15938号案件，马向军应得赔偿款项为2169.95元，但该违约金的计算期间为2017年10月13日起至2018年9月3日，与本案支持的损失计算期间没有重合，所以不应当扣除上述款项。综上，调解不成，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，一审法院判决：一、华希公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿马向军经济损失19391.27元；二、驳回马向军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1105元，由马向军负担694元，由华希公司负担411元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经二审审查，对一审法院认定的事实予以确认。本案二审争议焦点为：华希公司是否应向马向军承担损失赔偿责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，双方当事人之间所签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。华希公司在马向军支付全部购房款的情况下，应当按照合同的约定将房屋交付使用。但马向军购买的涉案商铺作为必须经过消防验收方能投入使用的营业场所，直至2019年2月27日前，仍然处于消防验收未通过的状态，导致无法投入使用，华希公司应当承担违约责任。根据马向军与理想之家公司之间成立的商铺委托经营管理合同关系可知，涉案商铺系由理想之家公司管理使用，并支付租金。但因理想之家公司进入破产程序，根据破产法相关的规定，马向军与理想之家公司的合同关系应当认定已经解除，马向军亦无法取得租金收益。合同解除后，因涉案商铺并不符合合同约定的使用条件，导致无法出租使用，华希公司应当承担赔偿责任。根据华希公司开发该商铺的目的可知，该商铺属于产权式商铺，业主购买该商铺的目的即在于对外出租后获得租金收益，故华希公司应当根据业主订立商品房买卖合同的目的、预期收益承担相应的赔偿责任。理想之家公司与业主之间约定的租金金额，能够直接、客观的反映业主的实际损失，一审法院参照该标准确定马向军的损失，并无不当。华希公司主张理想之家公司的破产与其无关，故不应承担赔偿责任，本院认为，华希公司承担损失赔偿责任的依据系商铺未通过消防验收导致无法投入使用，而非理想之家公司的破产行为，华希公司的上诉主张事实上系误将损失计算的参照标准作为确定损失的原因，故本院对该上诉主张不予支持。综上，上诉人华希公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1105元，由上诉人沭阳华希南岸房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 吴振环二〇二一年一月二十六日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。