广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0681民初213号 原告（反诉被告）：徐慧，女,1976年3月27日出生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区，住广西南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：李忠臻、王倩倩，广西维冠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西防城港市宝捷投资咨询有限公司，住所地广西东兴市东兴镇那超路**。 法定代表人：黄钦强，总经理。 委托诉讼代理人：潘红梅，广西龙翔律师事务所律师。 原告（反诉被告）徐慧诉被告（反诉原告）广西防城港市宝捷投资咨询有限公司（简称“宝捷公司”）委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理，期间原告增加诉讼请求，被告提起反诉，本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐慧及诉讼代理人李忠臻、被告法定代表人黃钦强及诉讼代理人潘红梅到庭参加诉讼；本案现已审理终结。 本诉： 原告（反诉被告）徐慧向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《东兴市东方商厦销售代理合同》及其《补充协议》；2.被告返还原告履约保证金287622元及利息3900元（287622*5%*99天/365天=3900元，以27866元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年1月11日起计算至生效判决确定履行期限最后一日止）；3.被告赔偿一倍履约保证金30万元；4.被告赔偿因其擅自销售房屋造成原告损失415331.9元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年8月29日原被告签订《东兴市东方商厦销售代理合同》，约定合同期限内被告委托原告对广西防城港市佳联房地产开发有限公司开发的东方商厦项目进行销售代理，原告向被告支付了30万元的履约保证金，被告开具了收据；2018年10月原被告签订《补充协议》，对履约保证金的退还作出约定，原告每销售一套房源按比例退还4760元履约保证金，销售达到42套时，被告应向原告退还剩余10万元的履约保证金；2019年1月10日，被告以原告未完成销售任务为由向原告发出解除合同的通知，并表示不予退还履约保证金，原告认为双方签订的销售代理合同合法有效，被告应向原告退还履约保证金，且提前解除合同，造成原告巨大损失，应赔偿原告一倍的履约保证金损失。且合同履行期间，被告擅自销售了三大三小6套房，应分别按市场价每平方米4500元、4639元与代理合同销售底价之间的差价赔偿原告的佣金损失154008.3+261323.6=415331.9元。 被告（反诉原告）广西防城港市宝捷投资咨询有限公司辩称：原告诉请赔偿双倍保证金无法律依据，原告未完成销售任务，构成违约，保证金不予退回，也无权要求赔偿；原告增加诉请不符合法律规定，根据相关法律规定，原告增加诉请应在法庭辩论终结前提出，原告在庭后才提出诉求，原告提出诉求与本案的合同纠纷关系不相关，涉案6套房源不是被告销售，经过补正，房屋是开发商销售，原告主张是被告销售，没有证据证明，本案是合同纠纷，原告提出的请求属于损害赔偿，不是同一法律关系，不应再一案件审理，开发商承认6套涉案房源是由其销售的而不是被告销售，原告认为损害其权利的，应向开发商主张而不是向被告主张。根据合同相对性，原被告之间只是代理合同关系，是代理合同纠纷，原告要求的诉请依据请求赔偿不符合本案合同关系，商品房包销是一种买卖行为不是代理行为，原告并未对剩余67套房源进行销售，不符合包销，被告方不是出卖人而是代理人，原告请求不成立。 反诉： 被告（反诉原告）广西防城港市宝捷投资咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原告严重违约；2.反诉被告交付给反诉原告30万元履约保证金余下的287622元归反诉原告所有，不再返还反诉被告；3.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2018年反诉原告与开发商广西防城港佳联房地产开发有限公司签订《东兴市东方商厦合作销售合同》取得其70套房源的销售权，合同期限半年，2018年8月29日反诉原告与反诉被告签订《东兴市东方商厦合作销售代理合同》，约定，分三个时间期限完成房源销售，30万元履约保证金按约定的销售任务返还反诉被告，第一个月完成3套全款房源可返还10万元，余款20万元按反诉被告每销售一套平均无息返还履约保证金，未完成的不予返还。若反诉被告在合同履行过程中有违约行为的，反诉原告可以解除合同。反诉被告未能按约完成销售任务，双方于2018年10月20日签订《补充协议》对履约保证金的退回作出约定，协议签订后，反诉被告未能按约履行协议，达不到销售任务，根据合同约定完不成销售任务的，余下的履约保证金不再退还。 原告（反诉被告）徐慧答辩称：被告诉求无事实和法律依据，被告未按合同约定第8条，给予原告缓冲期，只是单方解除合同，给原告造成损失，双方对违约保证金有约定，原告未能在4个月内完成销售任务不能肯定在后面两个月内也不能完成，涉案楼盘销售了6套房子且已经备案，房号可在销售房源合同内，推定是被告卖的房子，原告不知情，被告违约；被告瞒着原告销售房子违反合同第八条；被告未按约定导致原告的损失，应双倍返还原告保证金。被告没有证据证实原告违约，被告单方解除合同损害了原告利益，被告应赔偿原告损失。 本院经审理认定事实如下：2008年8月29日，被告宝捷公司（甲方）与原告徐慧（乙方）签订《东兴市东方商厦销售代理合同》，约定甲方将广西防城港市佳联房地产开发有限公司开发的东方商厦未售房源，委托给乙方代理销售，房源70套，同意乙方收取溢价。合同期限六个月，从2018年9月10日起至2019年3月9日止；乙方在第一个月需完成3套全款房源，从第二个月至第四个月完成80%（56）套，后二个月完成全部房源销售；乙方向甲方缴纳履约保证金30万元；其中第六条关于履约保证金的约定第1项明确“为保证东方商厦项目销售合同在第一个月完成3套全款房源特约规定，履约保证金30万元其中此条款履约保证金为10万元。合同履约全部房源完成后，甲方无息全额退还此保证金给乙方，如果未完成销售任务将作为罚款不再返还给乙方。余下的履约保证金20万元，甲方按照乙方每销售一套平均无息返还履约保证金，如果未完成销售将按平均的套数不再返还给乙方，期满后甲方收回剩余房源。”合同还约定了销售底价、佣金（溢价）结算条件等内容。 合同签订后，原告徐慧支付了履约保证金30万元，并组织工作人员进驻售楼部开展代理销售工作，至第一个月结束，原告仅代理销售了1套房源。 2018年10月20日原被告签订《合同补充协议》,对履约保证金数额的退回方式及奖励机制作出变更，约定在乙方在完成全部房源60%（42套）的销售时，甲方退回30万元保证金中的20万元，且每售出一套即在结算佣金同时退回一套保证金（其中已退还1套的保证金2857元），当销售房源达到60%时，甲方立即退回剩余保证金10万元；乙方销售房源80%以上的，甲方给予30元/平方米的奖励。 补充协议签订后，原告继续开展代理销售，并于11月6日代理销售房屋2套，被告当月支付了佣金并按套退回了保证金4761元、4760元。后被告一直未能继续售出房屋。至2019年1月9日，原告共代理销售三套房，被告共退回保证金共12378元。 2019年1月10日，被告书面通知原告，双方签订的《东兴市东方商厦销售代理合同》及补充协议，自当月11日起终止执行，但允许原告作为在原合同的有效期限内，作为分销商继续销售该楼盘房源。 原告退出上述楼盘售楼部后，要求被告返还履约保证金30万元，被告以原告违约为由不予返还。 另查明，2018年11月19日至2019年1月10日，开发商防城港市佳联房地产开发有限公司自行销售了70套房源中的6套房。 本院认为，原被告双方签订的《东兴市东方商厦销售代理合同》及补充协议，法律性质上属于委托代理销售合同，合法有效。原告徐慧在一个月内不能完成3套房源的销售，在四个月内不能80%（56套）房源的销售，其行为构成违约并达到解除合同的条件，被告宝捷公司依法可以解除合同，首月的特约保证金10万元不予返还。被告解除合同后，原告不能在剩余的二个月期限内继续履行原合同，被告亦不能没收原告剩余的保证金，依法应予返还；此前已返还12378元，还应返还187622元。被告主张没收保证金287622元，部分超过合理范畴，本院对超过部分不予支持。被告依法解除合同不构成违约，开发商自销其中6套房不归于原告的违约行为，且不影响原告履行合同；原告系违约方，请求守约方赔偿损失不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第三百九十六条、第四百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）广西防城港市宝捷投资咨询有限公司返还原告（反诉被告）徐慧履约保证金187622元； 二、原告（反诉被告）徐慧的履约保证金10万元归被告（反诉原告）广西防城港市宝捷投资咨询有限公司所有； 三、驳回原告（反诉被告）徐慧的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）广西防城港市宝捷投资咨询有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费元13862（已预交），由原告负担12476元，被告负担1386元，反诉案件受理费减半收取2807元（已预交），由被告负担1831元，原告负担976元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内，预交本诉上诉案件受理费13862元，反诉上诉案件受理费2807元（户名广西壮族自治区防城港市中级人民法院；账号20×××13；开户行中国农业银行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院可按自动撤回上诉处理（不再另行通知）。 审 判 长  曾宪林 审 判 员  简钱舟 人民陪审员  李 铜 二〇二一年一月十四日 书 记 员  韦 易