浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初18559号原告:吴志强，男，1974年10月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：朱熊熊,浙江近真律师事务所律师。被告：沈国强，男，1982年8月4日出生，汉族，住福建省浦城县。委托诉讼代理人：骆艳，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁烨，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。原告吴志强诉被告沈国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案，依法适用简易程序，由审判员陈洵敬独任审判，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告吴志强的委托诉讼代理人朱熊熊，被告沈国强的委托诉讼代理人丁烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志强向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2018年8月20日签订的《店面租赁协议书》；二、判令被告按照合同约定向原告支付从2020年9月19日至《店面租赁协议书》解除之日的房屋租金，暂算至起诉之日房屋租金约为21698元；三、判令被告支付原告违约金14666元。事实与理由：2018年8月20日，原告将位于××镇××路××号××层××间店面出租给被告使用，租期三年，年租金为176000元，双方为此签订《店面租赁协议书》一份。合同签订后被告已按约支付第一年及第二年租金，现第三年租金已逾期一月多，2020年10月15日发函至被告催要租金，然被告收到函后仍拒付租金，遂成讼。被告沈国强辩称：1、原告与被告于2020年6月9日协商一致解除《店面租赁协议书》，原告第一项诉请法院解除合同无法成立。2、2020年9月被告已按原告要求腾退房屋并归还钥匙，原告请求被告支付租金无事实与法律依据同时被告无违约行为无需支付原告违约金。针对被告答辩，原告补充陈述：原告不否认双方协商解除合同，但对于解除条件及时间双方并未达成一致，根据合同约定甲方要对店面进行验收，原告方需要验收合格才同意解除合同，原告提出的条件并非无理取闹而且也提供了解决方案给被告，被告方于2020年10月13日强制将钥匙放置电表箱内，要求解除合同，原告方不认可。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：证据1、店面租赁协议书，证明原告与被告房屋租赁合同关系，租赁物、租赁期限、年租金的事实。证据2、律师函及快递面单，证明原告催收租金的事实。证据3、房产证（复印件），证明涉案房屋归原告所有，原告具有合法的出租权。证据4、微信聊天记录，证明原告和被告并未就解除涉案房屋租赁合同达成一致，以及被告店长直至10月13日交还钥匙强制要求原告收房的事实。对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：对证据1的三性无异议；对证据2的三性均有异议，2020年10月15日原告委托律师所发律师函，应基于店面租赁协议书未解除的事实，但原告方与被告方已于2020年6月9日经协商一致解除该合同，同时被告已腾退涉案房屋，因此该律师函无发函的事实与法律依据，与本案无关；证据3和4的三性均无异议，但对证据4的证明目的有异议，原告提交的该证据是在原、被告协商一致后的反悔行为，同时也是为之后起诉被告做准备，另外该证据反而证明“小柯基”为原告实际联系人的事实。被告为证明其主张，向本院提供证据如下：证据1、被告与原告聊天纪录截图，证明原告吴志强房东方对外实际联系人为“小柯基”。证据2、原告房屋招租信息照片（打印件），证明原告已在2020年9月份就对外招租的事实。证据3、被告所经营的理发店店长“古仔洋葱”与“小柯基”聊天记录截图，证明被告与原告于2020年6月协商一致解除租赁合同，2020年9月被告方已按原告方要求搬离，并按原告方要求恢复房屋的事实。证据4、被告新搬迁理发店营业执照，证明被告在6月份已搬迁至新店的事实，同时在6月份开始着手腾退涉案房屋的事实。对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：对证据1的三性无异议；对证据2三性均有异议；对证据3的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，双方仅就涉案房屋解除事宜进行协商并未达成一致，而且被告方擅自将本案押金抵扣到水电费中，完全违背了双方当时协商的意思。且被告于2020年10月13日强制将钥匙放置涉案房屋电表箱内强制交房，原告方对涉案房屋没有验收，根据合同约定被告合同到期要经过原告方的验收才同意收房；对证据4的合法性无异议，证明目的、关联性有异议，注册日期是6月份仅能证明是注册时间不能证明是搬迁时间，搬迁是被告的单方行为。对上述证据，本院认证如下：原告提供的证据1、3、4，被告提供的证据1、3、4，双方对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据2，本院对其真实性予以确认，对其证明力将结合本案查明的事实予以综合认定。被告提供的证据2，照片拍摄时间是在2020年9月17日，结合原告方在微信中提到的“拿（那）就贴出去租了”的事实，本院确认原告方在2020年9月份已对外招租。经审理查明：2018年8月20日，原告（出租人、甲方）吴志强与被告（承租人、乙方）沈国强签订了《店面租赁协议书》一份，约定：一、甲方将坐落在××镇××路××号××层××间店面房出租给乙方商业使用，租期2019年9月19日（应为2018年9月19日）起到2021年9月19日截止，租期为3年；年租金176000元，续租按年租金8%递增…四、乙方须向甲方交纳10000元保证金，到租赁期满退店面时，如租赁店面损坏或拖欠水电费则从保证金中扣除；经甲方验收合格后退还保证金…八、租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件，搬迁后三日内房屋店面里仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理，乙方如继续租赁需提前一个月续签订合同，并交清房租。上述协议由原告妻子章瑛与被告签名确认。之后，双方均按此协议执行。2020年6月9日，原告方通过微信询问被告方是否续租，被告方明确表示不再续租，原告方亦表示认可，并在微信中回复“拿（那）就贴出去租了”。之后，原告张贴公告对外招租，期间双方曾就涉案房屋的腾空清理具体情况以及水电费事宜等进行过协商。后因原告方需要被告还原涉案房屋地板原状产生分歧，原告方拒绝收房。2020年9月9日，原、被告经结算，确认尚欠水电费为38448.9元，2020年9月19日，被告向原告支付水电费28448元，余1万元以保证金抵扣。2020年10月13日，被告方将钥匙放至电表箱，并发微信告知原告方。庭审中，原告方明确第二项诉请的租金系按年租金176000元的标准计算。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，该协议合法有效。双方均应按约履行合同义务。一、关于合同解除与租金支付问题。原、被告双方签订的虽为三年期合同，但在2020年6月9日，原告方工作人员微信询问被告是否续租，被告方明确表示不再续租，原告方亦予以认可，而后原告方也将招租信息对外发布，且在第三年租期前结清了之前的水电费，应视为双方对被告2020年9月18日起不再续租涉案店面协商一致。因双方已协商一致不再续租，原告诉请被告支付到期之后的租金，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于原告主张的违约金。协议终止履行后，承租人负有返还租赁物的义务，否则应承担相应的违约责任。本案协议终止履行后，被告虽已将租赁物腾空，但并未按约定及时将钥匙交还给原告，直到2020年10月13日才将钥匙放至电表箱，依法应当向原告赔偿占有期间内的房屋使用费用，按年租金176000元从2020年9月19日起至2020年10月13日止计算房屋占有使用费12054.79元（176000元÷365天*25天）。关于双方争议的还原涉案房屋的地板问题，因原告未向本院提出该诉请，也未举证证明因被告方未恢复涉案房屋地板原状造成的损失，故本院在本案中不予处理。综上，原告诉请，合理部分，本院依法予以支持，不合理部分，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告之间签订的店面租赁协议书于2020年9月18日前已解除。二、被告沈国强于本判决生效之日起十日内支付原告吴志强房屋占有使用费12054.79元；三、驳回原告吴志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元，由原告吴志强负担300元，由被告沈国强负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 陈洵敬二〇二一年一月十三日法官助理 叶璐莎书 记 员 楼艺晗7-