江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2526号上诉人（原审被告、反诉原告)：谢一群，男，1982年7月20日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：居爱峰，北京盈科（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小金，北京盈科（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司，住所地泰兴市黄桥镇佳源广场****。负责人：于路，经理。委托诉讼代理人：张建华，公司员工。委托诉讼代理人：申明，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。上诉人谢一群为与被上诉人嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司（以下简称佳源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院(2019)苏1283民初7765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢一群的上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，发回重审或者查清事实后依法改判；2、本案一审、二审的诉讼费、鉴定费均由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋的实际租赁面积应为1704.26㎡,而非1810㎡。本案中，依法确认案涉房屋的租赁面积涉及到双方争议的租金、物业管理费、咨询服务费以及装饰装修费用等各项费用的计算和双方各自权利义务的享有和承担。一审中，上诉人主张房屋租赁面积为1717㎡,而被上诉人则称因包含公摊面积应为1810㎡,后一审法院以自2016年开始即按照1810㎡履行给付且实际使用了争议面积，故不予采纳上诉人的意见。上诉人认为此系完全错误的，具体为：第一，根据双方《商业房屋租赁合同》第二条“。最终以政府相关部门测绘面积为准，面积差异部分依租赁单价计算增减相关的租金”以及《咨询管理服务合同》第一条“。最终以政府相关部门测绘为准，因面积差额引起的咨询服务费差额部分多还少补”之约定，双方在两份合同中先行依据建筑面积2225.18㎡²的一半计算的租金、物业管理费、咨询服务费等均只是一个大致标准的约定（实际租赁面积待定），具体金额应当以政府相关部门测绘的结果来计算。截止一审判决前，佳源公司作为合同义务方均未能向法庭提交权威的面积测绘文件；第二，本案的两份合同文本均系由被上诉人提供，合同条款也均由其拟定，系格式条款；故对于本案中争议的租赁面积，一审法院应当作出不利于被上诉人的判决；第三，自起租时起，上诉人即按照被上诉人的通知支付相关费用，其中被上诉人将首期租赁面积定为1840㎡,其后又以1810㎡要求上诉人支付各项费用，上诉人均一一支付，但这并不意味着双方对于房屋租赁面积达成了一致。上诉人虽然支付了相关费用，但对于己支付费用仍享有保留权利，即在实际租赁面积得以确认后，被上诉人应对相关费用多退少补。第四，根据一审法院委托江苏正兴土地房地产评估咨询有限公司做出的鉴定报告，上诉人实际租赁面积为1704.26㎡,该面积包含走廊508.68㎡、百灵304.24㎡,泰隆祥347㎡、吉祥百德230.39㎡、室外76㎡、厕所2.88㎡，合计1469.19㎡，再乘以公摊系数0.16所得出。一审判决既采纳了鉴定报告对于上诉人装饰装修损失的鉴定内容，却又对损失鉴定的基础即实际租赁面积未依法确认，此系完全错误的。故上诉人认为，一审判决认定租赁面积1810㎡既不符合事实，也缺少法律依据。二、关于物业管理费。除对于物业费的计算标准（租赁面积部分）不予认可外，上诉人认为，一审法院判令上诉人向被上诉人支付2018年4月1日至2019年8月7日期间全部的物业费并无依据。依据国务院《物业管理条例》第二条、第三十五条之规定，被上诉人收取物业服务费的前提是其提供了相应的物业服务，且未损害上诉人的人身、财产权利。本案中，被上诉人要求上诉人预先支付物业费，却并未提供相应的物业服务，就上诉人主张的房屋漏水问题，自2015年起租时起至2019年诉讼期间，一直未能彻底解决，被上诉人在一审中也只是辩称其进行了维修、养护，却对维修结果避而不谈，一审法院在判决书第11页也认定“佳源公司未能举证证明其按照情况说明的要求在2019年1月31日前解决好谢一群所租房屋的漏水问题”，且该问题己给上诉人造成了一定的财损失，不仅花费了5万余元的维修费用(一审未支持），还影响了店铺营业，并为此花费了无数时间、精力，故，一审法院判决上诉人支付物业费无事实和法律依据。另外，对于上诉人自起租时起己支付的物业费，考虑到房屋漏水问题一直未彻底解决、给上诉人造成的相关损失等，被上诉人应予以适当返还。三、关于房屋租金。首先，一审判决违反了“不告不理”的原则，判决标的超出了被上诉人一审的诉讼请求。一审中，被上诉人主张上诉人给付2019年4月1日至2019年8月7日租金、咨询服务费44752元，但一审法院计算得出上诉人应给付金额为45986.72元，故，判令上诉人扣减己付的31134元后再给付被上诉人14852.72元，明显超出了被上诉人一审的诉讼请求，违反了不告不理的原则，符合《民事诉讼法》第二百条第（十一）项的情形。其次，鉴于一审法院认定的房屋租赁面积有误，关于上诉人己付的租金，均应按鉴定报告确定的面积1704.26㎡重新计算，对于被上诉人每期多收取的租金部分，其应当予以返还。四、关于咨询服务费。根据《咨询管理服务合同》第二条、第三条之约定，被上诉人应提供的服务内容为：负责对该项目进行统一的商业招商运营管理和服务，包括项目商业规划定位、招商及推广、项目整体的经营管理、商业活动策划、门头店招及橱窗规范管理、公共部位及景观小品管理、租金等费用收取、客户接待及服务等，但事实上，自起租时起至被上诉人向一审法院起诉之前，被上诉人未按照合同提供任何咨询管理服务，其收取咨询服务费只是利用其市场优势地位进行的不公平交易。所以，上诉人认为，不仅一审判决判令上诉人支付2019年4月1日至2019年8月7日期间的咨询服务费无任何依据，对于上诉人之前己付的咨询服务费，被上诉人也应当予以全部返还。被上诉人佳源公司答辩称，一审法院查明了案件事实，适用法律准确。一、涉案房屋的实际租赁面积就是1810平方米，并非上诉人所讲的1704.26平方米。1、上诉人与被上诉人在签订合同是初步约定商铺的建筑面积为2225.18平方米（最终以政府相关部门测绘为准，因面积差额引起的费用差额部分多退少补）。由于政府测绘的是整个广场的面积，没有办法对每个商铺进行测绘，2016年上诉人与被上诉人首次进行商铺交接时对商铺的面积存在争议，双方也请了相关人员进行了测绘，最终一致确认以1810平方米来计算面积，而且上诉人后两期的缴费也是按照1810平方米来缴费的，也就是说上诉人与被上诉人对商铺的面积己经确认一致了。故不存在上诉人所讲的应该按照1717平方米的面积来计算各种费用，还要返还多交费用的说法。2、被上诉人作为一个商业管理公司，出租商铺、管理整个市场是其主要职责，被上诉人与上诉人之间的合同由被上诉人提供也是无可非议的，但里面的内容是由上诉人与被上诉人双方协议一致确定的，并不是上诉人所讲的格式合同。即使如上诉人所讲的是格式合同，在双方就面积存在争议的时候，双方己经协商并按照解决的方案履行，商铺的面积与合同约定的面积己经有所减少，己经作出了对被上诉人不利的解决方案。故不存在法院还要再应作出不利于被上诉人的判决，因为在实际的结算过程中己经作出了对被上诉人不利的解决方案。3、一审法院委托江苏正兴土地房地产评估咨询有限公司评估的事项是对涉案商铺的整体装修价值进行评估，并没有对涉案商铺的面积进行评估。上诉人断章取义计算出涉案商铺的面积没有法律依据和事实依据。故，被上诉人认为，一审判决认定租赁面积为1810平方米既有事实依据又有法律依据。二、关于物业管理费。上诉人与被上诉人在签订《租赁合同》是就约定上诉人在租赁期内向被上诉人或指定的物业公司缴纳物业服务费，被上诉人或指定的物业公司提供服务。被上诉人在履行合同的过程中不仅为上诉人提供了整洁卫生的商业环境，而且还为上诉人提供了日常的维修和管理。对于上诉人所称的商铺漏水问题，被上诉人一方面在积极的维修，另一方面还帮上诉人减免了部分租金和物业管理费。上诉人在一审中提出花去5万元的维修费，并没有充足的证据加以支持。同时由于被上诉人的积极维修，也没有给上诉人造成任何的损失，没有影响上诉人经营，上诉人停业，完全是由于自己经营不善所导致的。三、关于房屋租金。1、由于被上诉人和一审法院判决计算方法不同导致计算的结果有误，但误差不大。一审法院根据每年的租金来精确的计算到每天的租金的算法比被上诉人根据每个月的租金来计算的方法更为准确，故一审法院关于租金部分的算法更为准确。2、关于面积的问题上诉人与被上诉人己经达成了一致的意见，即1810平方米，而且在2016年、2018年、2019年被上诉人也是按照这个面积来收取费用的。四、关于咨询服务费。根据上诉人与被上诉人签订《咨询服务合同》，被上诉人己经根据合同的约定履行了相关义务即对项目进行统一的商业招商运营管理和服务，包括商业规划定位、招商及推广、项目整体的经营管理等。被上诉人作为专业的商业管理公司，对管理整个商业广场有丰富的经验，能因地制宜的准确定位商业广场的经营模式、运筹帷幄各种配套设施，推广市场的形象。正是由于被上诉人的经营管理才有了今日黄桥佳源广场的繁荣景象，广场内的环境干净整洁，为广大的商铺经营提供的良好的环境。同时门厅、走廊，外立面等部分实施了装修和管理，一审时被上诉人己经提交了相关证据。故一审法院判令被告支付2019年4月1日至2019年的咨询服务费由法律依据和事实依据。更谈不上要返还以前的咨询服务费一说了。综上，对于上诉人的几点上诉理由，一审法院认定了基本的事实，适用法律准确，请求中院依法驳回上诉人的上诉请求。佳源公司一审诉讼请求：判令谢一群支付1、佳源公司2018年4月1日至2019年8月7日即解除合同之日物业管理费102627元（1810平方米*3.5元/月/平方*16.2个月）；2、2019年4月1日-2019年8月7日租金、咨询服务费44752元（1810平方米*11.5元/月/平方*4.2个月除以2，该项是按一半算的，是我方给的优惠）。3、2019年8月8日至2020年5月31日佳源公司的经营损失包括租金、咨询服务费、物业管理费266070元（1810平方米*15元/月/平方*9.8个月）。4、谢一群承担违约金82689.8元（上述总损失*20%）。5、本案诉讼费和代理费由谢一群承担。谢一群一审辩称，双方于2015年8月10日签订的商业房屋租赁合同和咨询管理服务合同，佳源公司计算谢一群2019年应缴纳131134元，谢一群已缴纳31134元，剩余100000元未缴纳。现根据我方计算，截止到2019年8月7日合同终止之日房屋租赁费我方应承担28845.6元，已缴纳31134元，多缴纳2288.4元，合同中要求我方承担咨询服务费39910元我方认为不应当承担，因为佳源公司未按2015年8月10日签订的咨询服务合同第三条的相关规定提供各项服务履行自己义务。根据咨询管理服务合同的约定，佳源公司必须提供政府的测绘面积示意图，但佳源公司未提供。佳源公司与我方结算的房屋面积2016年、2018年、2019年分别为1810平方米，2017年为1840平方米。根据我方测算面积为1717平方米。我方2016年多缴纳4464元，2017年多缴纳5904元，2018年多缴纳4464元，合计多缴纳14832元，应予以冲减。根据双方2015年8月10日签订的租赁合同第20条约定，佳源公司在交付房屋时应将公共部位的广场、门厅、走廊、外立面等部分实施装修。佳源公司实际在2017年10月份才铺设走廊。根据2016年5月12日双方订立的物业服务协议约定，佳源公司有义务对谢一群所承租的房屋进行维护和管理，而该承租房屋于2015年就开始发生漏雨现象，后经多次交涉，佳源公司均没有采取实际行为来维护管理，致谢一群无法正常经营。应当认定佳源公司违约，谢一群不应缴纳物业费，且不应承担违约金。同时要求佳源公司冲减谢一群因漏雨进行维修的费用59088.6元。谢一群缴纳了合同保证金51179元、水电押金5000元应予退还并支付银行利息。根据谢一群于2019年6月20日的申请，佳源公司同意谢一群2019年7月至9月每月15号前分期支付剩余的6万元房租，于2019年10月15日前付清。在此期间谢一群于2019年7月19日交付5000元、7月21日交付15000元。而佳源公司在2019年8月5日就对谢一群实施了停水停电，且张贴了印有“3楼天地家居拒缴佳源租金物业费已被停止对外营业望知晓”的通告，佳源公司这种行为严重影响了谢一群的正常经营。谢一群向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令佳源公司赔偿私自张贴“拒缴物业费已被停止对外经营”的大字报造成谢一群名誉损失10000元；2、判令佳源公司赔偿装修损失384046元。事实与理由：双方于2015年8月10日签订房屋租赁合同，谢一群至今未收到政府部门对谢一群所承租区域的测绘面积。谢一群在进场装修时发现存在严重漏水情况，并告知佳源公司，但佳源公司一直未进行及时维修，此后漏水问题一直存在并严重影响了谢一群正常经营。2019年8月7日佳源公司向谢一群出具商铺解约通知书，谢一群口头同意解除合同，并同时停止了经营。针对承租期间的各项赔偿费用，双方未达成一致意见。佳源公司一审辩称，对于谢一群的反诉请求，我方张贴的“拒交物业管理费已被停止对外经营”，张贴的时间较短，仅仅一个小时就被谢一群撕掉了，而且也只是在一个电梯内张贴的，对谢一群的影响较小，并未对其名誉产生任何损失。关于装修损失费，从双方签订的合同中可以看出，若双方解除合同后，谢一群方可以将商铺内的可移动物品搬走，其实对室内装潢没有任何约定。根据江苏省高院关于审理城镇居民租赁合同若干问题第二十一条规定，房屋租赁合同期限届满，承租人要求出租人补偿装饰装修损失的，人民法院不予支持。而且双方对装修装饰在解除合同后的损失如何确认并未有约定。综上，请求法院驳回反诉人的反诉请求。一审法院审理查明：2015年8月10日佳源公司与谢一群订立商业房屋租赁合同，合同编号：租赁（黄桥佳源广场）NO.2014-0005，约定佳源公司将泰兴市黄桥镇佳源广场项目1号楼3层1-3-2、1-3-5商铺租赁给谢一群经营，合同第四条约定租赁期限从2015年6月1日至2023年5月31日，租赁实际起始日为商铺交付日，若佳源公司推迟或提前交铺，租赁起始日期最终以佳源公司书面发出的《进场通知书》中载明的商铺交付日期为准；合同第七条约定租金价格为8元/平方米/月，租金递增率为前3年租金不变，第4年起，每3年环比递增5%；合同第八条约定租金前4期按12个月为一期缴付，第5期起按半年为一期缴付，按先付后用原则，谢一群应于每一期结束前十五日一次性将下期租金缴付给佳源公司；第十条约定谢一群在该商铺租赁期间应按时向佳源公司（或佳源公司指定物业公司）缴纳物业服务费，物业服务费收费标准为3.5元/平方米/月，收费从佳源公司向谢一群交付店铺之日起算，按年预先交纳。合同第四十三条约定，谢一群有下列行为之一的，佳源公司有权提前终止合同，收回商铺，除谢一群支付的合同保证金不予退还外，谢一群需另向佳源公司支付相当于合同终止前谢一群支付佳源公司及指定物业公司的所有款项（即租金+物业服务费）的月均费用的两倍的违约金，如前述违约金不足弥补佳源公司损失的（包括但不限于可得利益），佳源公司有权继续追偿……1、利用该商铺进行违法活动……5、逾期缴纳租金、物业费等相关费用超过三十天……；第四十六条约定，合同终止后（无论基于何种原因），谢一群应于合同终止日其10天内（下称“商铺交还期”）自费将店铺内所有动产撤离现场，办妥该商铺移交相关手续……并按合同终止前支付佳源公司及指定物业公司的所有款项（即：租金+物业服务费）的日均额的三倍，按实际占用店铺的天数向佳源公司支付占用店铺费用；第四十九条约定，因谢一群违约给佳源公司造成的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费……，均由谢一群承担。2015年8月10日佳源公司与谢一群订立咨询管理服务合同，约定佳源公司为谢一群提供商业资讯管理等相关服务，合同第一条约定服务标的建筑面积（含公摊）约为2225.18平方米（最终以政府相关部门测绘为准，因面积差额引起的咨询服务费差额部分多还少补）；第三条约定佳源公司提供的服务内容：负责对该项目进行统一的商业招商运营管理和服务……；第四条约定咨询管理服务期限与该商铺的租赁期限一致，为8年；第六条约定服务费用首期为3.5元/平米/月，递增比例为前3年咨询管理费不变，第4年起每3年环比递增5%；第七条约定咨询服务费前4期按12个月为一期缴付，第5期起按半年为一期缴付，按先付后用原则，谢一群应于每一期结束前十五日一次性将下期咨询服务费缴付予佳源公司；第十条约定谢一群不能按时支付咨询服务费的，除应支付外，每延期一天按应付金额数的千分之一向佳源公司赔偿损失。谢一群延期付费超过三十天的，视为谢一群无故单方提前解除本合同和《房屋租赁合同》，佳源公司有权按本合同第九条及《房屋租赁合同》中约定的谢一群违约责任相关条款处理。2015年11月27日佳源公司向谢一群发送进场通知书，确定起租日为2016年1月1日，明确应交纳的首期租赁面积为1840㎡，租金126960元、物业费33120元、公共耗能费11040元。佳源公司实际从2016年4月1日开始计算谢一群相关费用。谢一群还向佳源公司交纳了合同保证金51179元、水电押金5000元。2017年4月15日佳源公司与谢一群订立协议，约定：“1、2017年度2017.4.1-2017.9.30租金62445元，物业费及公共能耗费38010元于2017年4月21日前缴纳。2、2017年度2017.10.1-2018.3.31租金62445元于2017年6月1日前缴纳，物业费及公共能耗费38010元于2017年9月1日前缴纳。若2017年9月1日前已发现的渗漏水问题未能解决，天地家居馆则不予缴纳2017.10.1-2018.3.31期间的物业费及公共能耗费。3、佳源广场对天地家居馆商铺内渗漏水点及时维修并确保同一位置不再发生渗漏水现象。4、黄桥佳源广场于2017年7月1日前对天地家居馆3F中电梯口公共区域完毕装修。5、从2018年起，天地家居馆每年房租缴纳时间为5月12日，直至合同终止。6、如天地家居馆未能正常按期履行缴纳租金及物业公共能耗费，天地家居馆商户承诺接受无条件退场处理。”。2018年9月15日佳源公司向谢一群出具情况说明，载明:“佳源于2018年10月15号左右进场维修，进场维修当天则天地家居付佳源2018.4.1-2019.3.31号期间物业费50%（即32580元）+能耗费10860元，合计应付43440元，另50%物业费则于维修结束当日付清（即32580元），佳源承诺维修时间不晚于2019年01月31号；如维修后同一位置仍存在漏水现象，则约定维修好后再缴付2019年物业费；反之，如2019年不存在此问题仍未按时交纳租金物业费用，则天地家居自愿解除租赁合同”。2019年6月20日谢一群向佳源公司提交申请，载明：“由于家母双腿膝关节置换手术花费太大，现申请将剩余壹拾贰万元房租从2019年7月份开始分4个月分期支付”。佳源公司负责人于路当日在该申请书上批注“2019年7-9月每月15号前支付人民币贰万元整，剩余陆万元整于2019年10月15号前付清”。后谢一群实际于2019年7月19日向佳源公司汇款5000元，于2019年7月21日汇款15000元。关于延期支付，谢一群陈述：“当时我去跟他们协商时，我是说每月月底付款，但是他们说每月15日是交付节点，叫我每月15日交付。我说尽量15日、7月14日，我去跟他们商量，款项没到位要过两天，他们同意了”。2019年8月6日佳源公司委托泰兴市泰兴法律服务所向谢一群发送催款函，告知谢一群应在2018年4月1日前给付2018年4月1日至2019年3月31日物业服务费76010元，应在2019年4月1日前给付2019年4月1日至2020年3月31日止房租费131134元、物业服务费76020元，两年合计283164元。2019年8月7日佳源公司对商铺进行断电，在公共区域张贴布告“3楼天地家居拒缴佳源租金物业费已被停止对外营业，望周知！”，同时向谢一群发送商铺解约通知书，导致谢一群无法继续营业。2019年8月14日佳源公司与泰兴市泰兴法律服务所订立委托代理合同，由泰兴市泰兴法律服务所指派申明法律工作者为佳源公司与谢一群房屋租赁合同纠纷案一审代理人，佳源公司缴纳代理费10000元，泰兴市泰兴法律服务所开具了增值税发票。2019年8月19日佳源公司诉至一审法院，谢一群提起反诉并申请对其租赁房屋的装饰装修进行鉴定。经一审法院委托，江苏正兴土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年5月21日对谢一群所租商铺作出整体装修价值评估报告，确定装饰装修初始价值为497749.35元，按照70%-80%的成新率在2020年5月14日估值为384046元。2020年5月31日谢一群将所租商铺实际交予佳源公司。另查明，2020年1月19日，嘉兴万博汇商业管理有限公司黄桥分公司在工商部门将名称变更为嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司。一审法院认定以上事实，有泰兴市恒源房地产开发有限公司的不动产权证书复印件、泰兴市恒源房地产开发有限公司与泰兴市恒源商业管理有限公司签订的黄桥佳源广场商铺租赁合同、谢一群于2015年8月10日签订的商品房屋租赁合同、咨询管理服务合同、双方当事人庭审时的陈述等证据证明。一审法院认为，佳源公司于2019年8月7日向谢一群发出“商铺解约通知书”并采取断电、张贴布告等措施，导致双方的租赁合同、咨询管理服务合同无法继续履行，一审法院确定双方的合同于2019年8月7日解除。关于佳源公司要求谢一群给付2018年4月1日至2019年8月7日的物业管理费102627元（1810㎡×3.5元/月/㎡×16.2个月）的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。关于佳源公司要求谢一群给付2019年4月1日至2019年8月7日租金、咨询服务费44752元（1810㎡×11.5元/月/㎡×4.2个月×50%优惠折扣）的诉讼请求。涉案房产2019年4月1日至2020年3月31日期间年度租金、咨询服务费为131134元。谢一群2019年4月1日至2019年8月7日合同解除之日（计128天）应缴租金、咨询服务费为45986.72元（131134÷365×128），扣除谢一群已缴纳的31134元，谢一群还应给付14852.72元。关于佳源公司要求谢一群给付2019年8月8日至2020年5月31日经营损失包括房屋租金、咨询服务费、物业管理费266070元（1810㎡×15元/月/㎡*9.8个月）诉讼请求。一审法院认为佳源公司于2019年8月7日对谢一群进行断电导致谢一群店铺无法营业，佳源公司再向谢一群主张基于“提供商业咨询管理、项目市场推广等相关服务”产生咨询服务费损失，一审法院不予支持。一审法院认为双方合同自2019年8月7日解除后，谢一群应及时搬离房屋并将房屋交还佳源公司，但其迟至2020年5月31日才交还房屋。一审法院酌定给予谢一群一个月搬迁时间，自2019年8月8日至2019年9月8日。谢一群应给付其2019年9月9日至2020年5月31日实际占有房屋期间的占有使用费和物业费。2019年9月9日至2020年5月31日房屋租金、物业管理费计算如下：1、2019年4月1日至2020年3月31日合同约定年度房租为91224元（8元/㎡/月×12月×1810㎡×1.05÷2），2019年9月9日至2020年3月31日（计204天）的房屋租金计算为50985.47元（91224元/年÷365天×204天）；2020年4月1日至2021年3月31日合同约定年度房租为182448元（8元/㎡/月×12月×1810㎡×1.05），2020年4月1日至2020年5月31日（计60天）的房屋租金计算为29991.45元（182448元/年÷365天×60天）；3、2019年9月9日至2020年5月31日（计264天）物业费计算为47129.42元（65160元/年÷365天×264天）。上述房租、物业费合计128106.34元（50985.47元+29991.45元+47129.42元）。该费用应由谢一群向佳源公司给付。另外，谢一群向佳源公司交纳的合同保证金51179元、水电押金5000元，现合同已解除，佳源公司应退还谢一群。关于谢一群反诉要求佳源公司赔偿装修损失384046元的诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……本案中，根据佳源公司发出商铺解约通知书，佳源公司解除合同、对商铺进行断电并张贴停业布告的理由为：1、谢一群欠缴2019年4月1日至2020年3月31日房屋租金100000元；2、谢一群欠缴2018年4月1日至2019年3月31日的物业费76020元；3、谢一群欠缴2019年4月1日至2020年3月31日物业服务费76020元。一审法院认为关于谢一群欠缴2019年度租金，谢一群与佳源公司在2019年6月20日即达成协议，120000元房租分期给付，第一期在2019年7月15日前给付20000元，谢一群于2019年7月19日给付5000元、于2019年7月21日给付15000元，谢一群陈述延期几天付款也得到了佳源公司的同意。一审法院认为谢一群虽延期6天付款，但该行为尚不足以构成根本违约。关于谢一群欠缴2018、2019年度物业费，佳源公司2018年9月15日向谢一群出具的情况说明载明：“佳源于2018年10月15号左右进场维修，进场维修当天则天地家居付佳源2018.4.1-2019.3.31号期间物业费50%（即32580元）+能耗费10860元，合计应付43440元，另50%物业费则于维修结束当日付清（即32580元），佳源承诺维修不得晚于2019年1月31号；如维修后同一位置仍存在漏水现象，则约定维修好后再缴付2019年物业费；反之，如2019年不存在此问题仍未按时交纳租金物业费用，则天地家居自愿解除租赁合同”。佳源公司提供的泰兴市恒源房地产开发有限公司与泰兴市伟才鑫隆装饰工程部订立的维修工程合同、以及申请的施工人员顾伟作证，均显示佳源公司在2019年7月底对漏雨进行了维修。佳源公司提供其在2019年1月9日申报1#、2#楼雨污水改造项目内部申报流程截图，未提供实际施工情况。佳源公司未能举证证明其按照情况说明的要求在2019年1月31日前解决好谢一群所租房屋的漏水问题。综上，佳源公司在谢一群仅延迟6天付款及未能解决好漏水问题的情况下，即采取断电、张贴停业布告的方式致使谢一群店铺无法营业，一审法院认为佳源公司应承担解除合同对谢一群造成的损失，应赔偿谢一群剩余租赁期内装饰装修残值损失。本案双方租赁合同约定租赁期限为2015年6月1日至2023年5月31日，佳源公司实际自2016年4月1日起计算租金，双方合同解除日为2019年8月7日，故一审法院认定双方租赁期限为2016年4月1日至2023年5月31日计2616天，剩余租赁期限2019年8月7日至2023年5月31日计1393天。根据鉴定报告确认的租赁房屋装饰装修初始价值497749.35元，一审法院确定案涉租赁房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失为265047.72元（497749.35元÷2616天×1393天）。关于佳源公司要求谢一群承担违约金82689.8元的诉讼请求，一审法院认为谢一群迟延缴纳物业费系根据佳源公司出具情况说明；谢一群分期给付房租亦得到佳源公司许可，仅迟延6天给付房租，佳源公司要求谢一群给付违约金82689.8元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于佳源公司要求谢一群给付代理费10000元，一审法院认为系佳源公司的采取断电、张贴停业布告的不当行为导致合同解除，佳源公司该项诉讼请求一审法院不予支持。关于谢一群反诉要求佳源公司赔偿私自张贴“拒缴物业费已被停止对外经营”的大字报名誉损失10000元。一审法院已在合同解除导致损失的过错承担比例中对佳源公司此种行为作出考量，对谢一群要求赔偿名誉损失的诉讼请求不予支持。关于谢一群称租赁面积为1717㎡，应退还差额租金的意见。佳源公司称包含了公摊面积是1810㎡，一审法院认为双方争议自2016年开始即按照1810㎡履行租金给付义务，且根据鉴定报告显示谢一群亦实际使用了争议面积，故对谢一群该意见，一审法院不予采纳。关于谢一群提出其因司法鉴定未及时交房的意见，一审法院认为交房与对房屋内装饰装修损失鉴定并不冲突，谢一群可以通过证据保全的方式对房屋内装饰装修进行证据固定，并不能成为其延期交房的理由，同时一审法院亦酌定给予了其一个月的缓冲期间，至于其迟至一审法院第二次开庭才提起反诉并申请鉴定的延误时间，由其自行承担相关损失。关于谢一群要求冲减因漏雨进行维修的费用59088.6元的意见。谢一群未能举证证明其实际支出的情况，且其主张该费用由佳源公司承担亦未证明存在必然的因果关系及合同依据，对谢一群该意见，一审法院不予采纳。关于佳源公司主张鉴定报告中室外部分不应计算的意见，谢一群称室外部分已计入租赁面积收取租金。一审法院认为谢一群系整体进行装修，室外部分亦属于装饰装潢，对佳源公司该意见，一审法院不予采纳。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、谢一群于本判决生效后十日内给付嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司2018年4月1日至2019年8月7日期间的物业管理费102627元、2019年4月1日至2019年8月7日租金、咨询服务费14852.72元、合同解除后2019年9月9日至2020年5月31日期间房屋占有使用费、物业费128106.34元。合计245586.06元。二、嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司于本判决生效后十日内返还谢一群合同保证金51179元、水电押金5000元，合计56179元。三、嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司于本判决生效后十日内赔偿谢一群租赁房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失265047.72元。四、驳回嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司的其他诉讼请求。五、驳回谢一群的其他反诉诉讼请求。主文一、二、三项冲抵后嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司应给付谢一群75640.66元。一审案件受理费5891元，佳源公司已预交，由谢一群承担，谢一群应给付佳源公司5891元；反诉案件受理费5950元、鉴定费6850元，合计12800元，谢一群已预交，由佳源公司负担，佳源公司应给付谢一群12800元；以上抵充，佳源公司于本判决生效后十日内给付谢一群6909元。二审中双方当事人均未提交新证据，且对一审认定的事实无异议。本院对一审认定的事实予以确认。二审中上诉人谢一群补充陈述：1717平方米不是我请人测绘的，是被上诉人上报的面积，而1810平方米是被上诉人工程部测绘的面积，这2个面积都是被上诉人自己的测量的。二审双方争议焦点如下：1、案涉租赁面积应该如何确定？2、关于案涉租金、物业管理费、咨询服务费应如何计算？本院认为：案涉双方自愿签订房屋租赁协议及相关服务协议，出租人应当履行交付租赁物、及时维护维修服务的义务，承租人应当支付约定租金。本案双方对一审法院责任认定均无异议，所分歧的是费用计算面积及标准，本院分析如下：一、案涉租赁商铺的面积应当依照1810㎡计算，上诉人谢一群一审主张租赁面积为1717平方米，上诉主张实际租赁面积为1704.26㎡,计算面积方法包含走廊508.68㎡、百灵304.24㎡,泰隆祥347㎡、吉祥百德230.39㎡、室外76㎡、厕所2.88㎡，合计1469.19㎡，再乘以公摊系数0.16所得出。此种以室内面积相加忽略墙体推定的方法明显不符合实际情况。而在租赁使用期间，谢一群即对租赁面积提出异议，佳源公司为此提供由工程部测绘的面积为1810㎡，比较符合建筑面积的要求，此后上诉人亦自2016年开始即按照1810㎡履行租金给付义务并实际使用，直至诉讼中从未提出鉴定测绘的请求。且上诉人使用部分商铺，在商场整体设计中的空间需求大于一般住宅，被上诉人所测算的面积不超过一般公摊率，故上诉人该上诉意见不予采信。二、案涉双方于2015年8月10日订立商业房屋租赁合同和咨询管理服务合同，从进场通知书，可以确定起租日为2016年1月1日，佳源公司实际从2016年4月1日开始计算谢一群相关费用。明确要求谢一群应交纳的首期租赁租金126960元、物业费33120元、公共耗能费11040元。2017年4月15日佳源公司与谢一群订立的协议，约定：“1、2017年度2017.4.1-2017.9.30租金62445元，物业费及公共能耗费38010元于2017年4月21日前缴纳。2、2017年度2017.10.1-2018.3.31租金62445元于2017年6月1日前缴纳，物业费及公共能耗费38010元于2017年9月1日前缴纳。若2017年9月1日前已发现的渗漏水问题未能解决，天地家居馆则不予缴纳2017.10.1-2018.3.31期间的物业费及公共能耗费。2018年9月15日佳源公司向谢一群出具情况说明，载明:“佳源于2018年10月15号左右进场维修，进场维修当天则天地家居付佳源2018.4.1-2019.3.31号期间物业费50%（即32580元）+能耗费10860元，合计应付43440元，另50%物业费则于维修结束当日付清（即32580元），佳源承诺维修时间不晚于2019年1月31号；如维修后同一位置仍存在漏水现象，则约定维修好后再缴付2019年物业费；反之，如2019年不存在此问题仍未按时交纳租金物业费用，则天地家居自愿解除租赁合同”。上述通知可见，佳源公司向谢一群主张租金、物业费，而咨询服务费是以公共能耗费的形式主张，可以理解为公共能耗系用于公共服务，佳源公司在诉讼中主张咨询服务费，则公共能耗费的收取无合同依据。因双方自愿履行的费用收取形式为租金、物业费、公共能耗费，本院对此亦予以确认。上述协议和情况说明可见，2017.4.1-2017.9.30物业费及公共能耗费38010元，2017.10.1-2018.3.31物业费及公共能耗费38010元，年度物业费及公共能耗费为76020元；根据佳源公司情况说明所要求谢一群缴纳的2018.4.1-2019.3.31号期间物业费为65160（50%为32580元）+能耗费10860元，合计应付76020元；由此推定2019．4.1-2019．8.7的物业费及公共能耗费为（76020/12X4.2）26607元。上述合计102027元。该费用即包含佳源公司的第一项诉讼请求的费用。关于佳源公司要求谢一群给付2019年4月1日至2019年8月7日租金、咨询服务费44752元（1810㎡×11.5元/月/㎡×4.2个月×50%优惠折扣）的诉讼请求。因上述对咨询服务费已经按照公共能耗费的形式计算收取，就租金部分应为30408元（1810㎡×8元/月/㎡×4.2个月×50%优惠折扣）。关于佳源公司要求谢一群给付2019年8月8日至2020年5月31日经营损失包括房屋租金、咨询服务费、物业管理费266070元（1810㎡×15元/月/㎡*9.8个月）诉讼请求。因谢一群无法营业一审法院不予支持咨询服务费损失，本院亦不予支持公共能耗费。双方自2019年8月7日解除合同至2020年5月31日谢一群交还房屋。谢一群应当支付实际占有房屋期间的占有使用费和物业费。佳源公司主张9.8个月，一审法院酌定给予谢一群一个月搬迁时间，即计算为8.8个月，对此佳源公司并未上诉。且佳源公司对年度租金并未要求上浮5%，而一审对年度租金上浮计算，对2019年4月1日至2020年3月31日租金，依照双方约定减半计算，对2020年4月1日至2020年5月31日疫情期间满额计算，亦超出当事人诉讼请求，显然不符合相关文件精神。另因疫情及纠纷原因，谢一群未实际使用期间的物业费酌定减半，本院调整为91586元（1810㎡×11.5元/㎡/月×8.8月÷2）。上述房租、物业费合计224021元，扣除谢一群已缴纳的31134元，谢一群还应给付192887元。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，对费用计算错误部分本院直接予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持泰兴市人民法院(2019)苏1283民初7765号民事判决的第二、三、四、五项及诉讼费负担部分，即二、嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司于本判决生效后十日内返还谢一群合同保证金51179元、水电押金5000元，合计56179元。三、嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司于本判决生效后十日内赔偿谢一群租赁房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失265047.72元。四、驳回嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司的其他诉讼请求。五、驳回谢一群的其他反诉诉讼请求。一审案件受理费5891元，佳源公司已预交，由谢一群承担，谢一群应给付佳源公司5891元；反诉案件受理费5950元、鉴定费6850元，合计12800元，谢一群已预交，由佳源公司负担，佳源公司应给付谢一群12800元；以上抵充，佳源公司于本判决生效后十日内给付谢一群6909元。二、变更泰兴市人民法院(2019)苏1283民初7765号民事判决第一项为：谢一群于本判决生效后十日内给付嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司2018年4月1日至2019年8月7日期间的物业管理费、公共能耗费、2019年4月1日至2019年8月7日租金、合同解除后2019年9月9日至2020年5月31日期间房屋占有使用费、物业费尚欠部分192887元。上述泰兴市人民法院(2019)苏1283民初7765号民事判决主文第一、二、三项冲抵后嘉兴佳源广场商业管理有限公司黄桥分公司应给付谢一群128339.72元。二审案件受理费5891元，谢一群负担2391元，佳源公司负担3500元（该款谢一群已预交，佳源公司在支付上述款项时一并支付给谢一群）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 高 云审判员 李 霖审判员 李志霞二〇二一年一月十八日书记员 刘 阳