浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初3413号 原告：郑坚斌，男，1981年10月12日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：蒋卫明，浙江任马川律师事务所执业律师。 被告：王瑞华，男，1971年5月29日出生，汉族，住台州市椒江区。 被告：蒋小巧，女，1971年1月25日出生，汉族，住台州市椒江区。 两被告委托诉讼代理人：张玉海，浙江回浦律师事务所执业律师。 被告：吴增琪，男，1958年10月5日出生，汉族，住仙居县。 原告郑坚斌与被告王瑞华、蒋小巧、吴增琪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告郑坚斌及其委托诉讼代理人蒋卫明、被告王瑞华及被告王瑞华、蒋小巧的委托诉讼代理人张玉海、被告吴增琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑坚斌诉称：1、确认原告同被告王瑞华、蒋小巧于2009年4月18日签订的《房地产买卖契约》无效；2、判令被告王瑞华、蒋小巧返还原告购房款138万元及支付相应利息（自2009年4月18日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决实际履行完毕之日止，截至起诉之日的利息为91.31万元），共计229.31万元；3、判令被告王瑞华、蒋小巧支付原告装修款60万元及房屋增值120万元（两项费用均以评估结果为准）；4、被告吴增琪对被告王瑞华、蒋小巧的以上应付款额负连带清偿责任。5、本案的诉讼费用由诸被告承担。事实和理由：2009年4月18日，原告与被告王瑞华、蒋小巧签订《房地产买卖契约》（实为房屋买卖合同）一份，双方约定“被告王瑞华、蒋小巧将位于仙居县××街道××路××路××层××楼房以138万元的价格出卖给原告”等内容。签约当日，原告已向被告王瑞华、蒋小巧付清了以上购房款，并受领了该房屋，且装修入住至今。2019年下半年，原告从仙居县南峰街道办事处获悉，“本世纪初，被告吴增琪将原仙居县农业发展总公司的部分地块出卖给被告王瑞华，而后被告王瑞华、蒋小巧夫妇在该地皮上建造了上述三间三层半楼房。”综上所述，被告吴增琪擅自将原仙居县农业发展总公司的部分地皮出卖给被告王瑞华，可被告王瑞华、蒋小巧却未经审批，违法改变土地性质和用途，私自在工业用地上建造住宅，并将该住宅出售给原告，根据《合同法》第52条之规定，原告和被告王瑞华、蒋小巧之间的《房地产买卖契约》无效。现提起本确认之诉，望支持原告诉请。 被告王瑞华、蒋小巧辩称：首先，原被告所签订的《房地产买卖契约》合法有效，原告主张无效的观点不成立。《合同法》第52条第5项规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”，《合同法解释（二）》第14条已明确规定合同无效，应属于违反效力性强制性的规定才能确认无效。就本案而言，被告从仙居县农业发展总公司受让了涉案土地并建造房屋，并于2009年4月18日和原告签订了《房地产买卖契约》，该合同并没有明确约定用途，按照原告当时主张其一楼办企业，二楼办公，故转让并未改变土地性质和用途，因此合同是有效的。退一步说，涉案房产目前虽作住宅使用，但也没有改变现有土地性质，现有法律也没有规定工业用地不能转让公民个人，因此该合同还是有效的。第二，目前涉案土地和房产已被仙居县人民政府征用，根据2019年12月31日仙居县自然资源和规划局与仙居县农业发展总公司、原告、被告吴增琪所签订的《行政中心周边区块企业收回与补偿安置协议》，该协议已对原告、被告吴增琪涉案房产、土地、装修等均已进行评估，进行拆迁补偿，其中属于原告的为1182041.37元。现涉案房产被征用拆迁，有关补偿款项归原告所有，因此原告的诉讼请求没有法律依据。第三、即使《房地产买卖契约》被认定无效，原告的诉讼请求也应予以驳回。因为1、被告有权要求以房屋征用补偿款1182041.37元折抵原告的购房款138万元，同时要求原告支付房屋占有使用费并与其所主张的利息互相抵销。《九民纪要》第33条规定，合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素……标的物已经灭失、转售他人或者其他无法返还的情况下，当事人主张返还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院依法予以支持……；《九民纪要》第36条规定，在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，原告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而原告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向原告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。本案中如《房屋买卖契约》被确认无效，根据法律规定被告负有返还转让款138万元的义务，原告也负有返还房屋的义务。但涉案房产已被政府征用，原告无法将房屋返还给被告，现该房屋征用补偿款为1182041.37元，为此，根据《九民纪要》的上述规定精神行使同时履行抗辩权，有权要求原告以涉案房产的征用补偿款折抵房屋转让款，故原告主张返还138万元不成立。2、原告在本案中违反诚信存在过错，应对本案的差价损失197958.63元【房屋转让款1380000-征用补偿款1182041.37】自行承担责任。涉案房屋被征用后，原告所得补偿款只有1182041.37元，为此原告以自己存在损失为由多次要求被告赔偿损失，被告拒绝后原告向法院提起诉讼，原告的行为违背了合同法中诚实信用原则，根据《九民纪要》关于不让不诚信当事人从其不诚信行为中获利的精神，该损失197958.63元应由原告承担。3、《九民纪要》第34条规定，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。就本案而言，被告于2009年4月18日将涉案房屋交付给原告使用至今，如合同被确认无效，原告占有房屋无法律依据，其应当向被告支付自合同签订之日起到实际腾房之日止的房屋占有使用费，并且该房屋占有使用费应当与其所主张的利息相互抵销，无须支付利息。因此被告有权利要求原告支付房屋占有使用费与其所主张的利息行使抵销权，故原告的利息主张应予以驳回。第四、原告要求被告支付装修款60万元及房屋增值120万元的主张不予支持。1、涉案房屋自交付给原告后，一直由原告居住使用至今，现在房屋已被征用，在征用前有关部门已经对涉案房屋进行评估，如房屋有装修的话，并且政府也已对该装修进行补偿，那么该补偿款也应支付给原告，同时被告也并没有因装修有所收益，故该装修款不应由被告承担。2、原告在购房时明知涉案房产的土地性质是工业用地，其主张不知工业用地不属实。房屋买卖作为原告负有审查的义务，自双方签订合同到现在已经11年，而且当时仙居同地段商品房价格为200万以上，而涉案房产交易价格为138万，是明显低于当时市场价的，如果按照正常交易习惯，不是工业用地被告也不会以这么低的价格转让给原告，另外原告是政府公职人员，且被告吴增琪也表示已多次向原告讲过土地性质为工业用地，从现实情况看房屋并没有增值，故其所主张的不知土地性质及增值120万元是不存在的。综上所述，原告诉讼请求没有法律和事实依据，恳请予以驳回。 被告吴增琪辩称：1995年，吴增琪和应某某联手以仙居天马帽厂的名义向仙居县南峰街道黄坦树村征用了约5.9亩土地。在报批的过程中了解到面积在3亩以上的要到省里审批，3亩以下可以在县内审批。为方便审批，故将该厂征用的土地一分为二，一半面积仍然以仙居天马帽厂的名义报批，另一半面积则以仙居县农业发展总公司（混合饲料加工车间）的名义报批。为此，吴增琪向时任农业局领导作了汇报，并得到口头同意。因为当时挂靠农业发展总公司的个人所有的经营实体已有好几家。领导明确表示允许吴增琪以农业发展总公司的名义征地，但不得用公司资金支付任何与征地相关的费用。故本案涉及的1963平方米的土地就以仙居县农业发展总公司的名义报批，所有费用则由吴增琪个人支付，相关发票也由吴增琪保存。此后经过调整，吴增琪在实际掌控的1393平方米土地上建房，建筑总面积约2800平方米，所有建设费用也由吴增琪支付。因此，仙居县农业发展总公司在黄坦树村的房地产实际为吴增琪个人所有，而非国有资产，请依法裁判。 经审理，本院认定：仙居县农业发展总公司是仙居县农业农村局下属机构，于1993年2月16日成立，首任法定代表人郭**。1995年12月15日，仙居县计划经济委员会以仙计经固（1995）176号文件，批复仙居县农业发展总公司在本县城关黄坦树村新建混合饲料加工车间300平方米、仓库260平方米、场地380平方米项目。1997年3月20日，仙居县农业发展总公司与仙居县城关镇黄坦树村签订《仙居县国家建设用地征用（乡镇集体使用）土地协议书》，约定征用土地2.94亩，土地补偿费等58800元。1997年9月15日，仙居县农业发展总公司向土地管理部门呈报建设用地申请，经批准征用城关黄坦树村土地1962.5平方米。2001年3月9日，吴增琪（甲方）、王瑞华（乙方）签订《屋基转让协议书》，约定甲方在××村××块，现决定转让给乙方建房，四至为东至金土鱼塘；南至六米路中心；西至吴增琪屋；北至3米路。具体为南北长24米，东西点中14米。以上四至及周边位置如有改变，甲方负责协调处理，如造成乙方损失，甲方负责承担所有损失；乙方付给甲方屋基转让费14.8万元人民币。乙方在本协议签字后先付给甲方伍万元人民币，2002年春节前再付伍万元人民币，待甲方地基清理完毕，并保证乙方顺利开展建房放样、地基开挖等房屋建造工作时，乙方付清余额。如果因建房发生邻里纠纷，一切纠纷由甲方负责及时解决；甲方负责处理好该宅基地的“三通”；该宅基地的土地所有权属永久归乙方所有，今后甲方不得以任何理由干涉乙方，不得向乙方提取任何费用；乙方在办理土地使用证、房产证过户手续时，甲方必须无条件提供所需有关手续和证明等内容。此后，吴增琪、王瑞华在各自地块上联建了房屋。2004年1月20日，吴增琪（甲方）、王瑞华（乙方）签订《补充协议》，约定甲方自愿将座落在黄坦树村的一块屋基卖给乙方（已签订协议），并已与乙方联建了房屋，因在建造房屋过程中，存在村管理费（即村自定的企业用地转民房用地交村费用）、道路畅通、建房及围墙范围等各种纠纷协调开资费用问题，甲方提出负担较重要求乙方负担部分开资，经中间人协调，达成补充协议：1、负担金额：交村管理费（即村自定的企业用地变民房用地交村费用）、道路畅通费、建房纠纷协调及围墙范围等各种开资费用，合计由乙方负担3.38万元。2、付款方式：签订协议时乙方付给甲方2.38万元（原乙方多付给甲方的1.8645万元基建款抵付另加现金5155元合付此款），待乙方围墙打造完毕再付5000元，余留5000元，在乙方办完房产证、土地证手续后，一次性付给甲方。3、四周围墙：乙方主屋北面的围墙按原围墙墙基围建，建筑费用由乙方自负；乙方主屋南边的围墙，南至6米路（陆米路位置：甲方靠环城南路第一座房屋后墙皮开始向北留足陆米净宽）；乙方主屋西边的围墙至甲、乙双方联建房屋公墙的点中及向南北沿伸线，建筑费用双方共同负担；乙方主屋东边的围墙至羊子文西灿墙墙皮及延伸线。甲、乙双方围墙高度、造式协商统一。4、甲方无条件提供乙方上述地块相关审批资料、票据及证件。转户审批办证等手续由乙方负责办理。在有关部门许可办理后半年内必须办理完毕。该范围企业用地转为民房用地及房产转户的费用，由乙方自负，企业土地使用证由甲方负责办理，其费用由甲方负责。5、甲方负责畅通乙方宅基南边通向环城南路的道路行走，其道路畅通协调一切费用由甲方负责。6、房屋基建的款项，甲、乙双方也一并同时结付清。7、今后甲、乙双方需要共同建设的电、路面浇水泥、通讯、水等事项双方协商解决；排污从甲方前座屋地下通过，建设费用双方共同负担等内容。2006年1月23日，吴增琪（甲方）、王瑞华（乙方）再次签订《补充协议》，约定因甲方过错，造成乙方围墙范围损失。根据原协议，乙方要求甲方赔偿损失。经中间人协调，甲乙双方同意在遵守原协议和原补充协议的基础上对原补充协议的围墙范围条款进行补充与修改，具体内容如下：1、甲方赔偿乙方围墙范围损失15155元。2、签订补充协议时由甲方一次性付清乙方15155元赔偿金（原2004年1月20日签订的补充协议中乙方未付给甲方的15155元款项，现在抵付本补充协议赔偿金，两个补充协议双方支付款项到此结清）。修改条款：乙方所属主屋及场地四至：东至羊子文西边已打围墙点中及其延伸线，南至南陆米路（南陆米路位置为：前座房屋后墙皮开始向北6米净宽）；乙方主屋南边天井西至甲、乙双方房屋中间公墙点中往西0.05米处（与公墙平衡），乙方主屋及后面场地至甲、乙双方房屋中间公墙点中及其延伸线；北至老围墙墙基；东南北三方围墙建筑费用由乙方自负，西边围墙建筑费用甲、乙双方共同负担；甲、乙双方围墙的高度、造式协商统一等内容。2004年8月2日，仙居县南峰街道黄坦树村村民委员会与被告吴增琪达成《协议书》，约定因乙方在甲方征用的企业用地所建房屋性质改变，甲方特向乙方一次性加收管理费陆万元整。甲方在收清管理费后，视乙方所建房屋为民用房，不再收取其他任何管理费。当日，吴增琪根据上述协议，向该村民委员会交纳“村土地（房屋）处理费”4万元。2005年4月10日，被告吴增琪再向该村民委员会交纳“土地房屋管理费”2万元。2009年4月18日，郑坚斌与王瑞华、蒋小巧签订《房地产买卖契约》，约定由于甲方（卖方王瑞华）已收到乙方（买方郑坚斌）预付的购房定金伍万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守：甲方自愿将座落在台州市仙居县城关黄坦树村的房地产（房屋建筑面积约500多平方米；土地使用面积339平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出卖的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。双方议定上述房地产成交价格为壹佰叁拾捌万元。乙方一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。该房产相关证照未办理，今后办理该房产相关证照的一切费用都由乙方负责等内容。当日，王瑞华向郑坚斌收取购房款138万元，并出具了收条，载明所有购房款已经全部结清。1995年12月至2000年4月期间，吴增琪以仙居县农业发展总公司名义向有关部门缴纳各种税费151490.06元。2019年12月31日，仙居县自然资源和规划局（甲方）与仙居县农业农村局、吴增琪、郑坚斌（乙方）、仙居县人民政府南峰街道办事处（丙方）签订《行政中心周边区块企业收回与补偿安置协议书（国有土地、货币）》，约定：收回部门：仙居县自然资源和规划局；实施单位：仙居县人民政府南峰街道办事处；被收回企业：仙居县农业发展总公司；为了加快推进城市建设和下郭区块改造，根据《仙居县工业用地二次开发管理暂行办法》（仙政发【2018】68号）规定，甲、乙、丙三方参照《下郭区块一期收回与补偿安置方案》（仙政发【2019】1号）的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方的安置补偿事宜达成如下协议：第一条根据乙方提供的土地、房屋产权书证等材料，结合相关法律、法规及《收回与补偿安置方案》的规定，经乙、丙双方核对，对乙方房屋、附属物情况确认如下：1、房屋合法建筑面积：3120.52平方米，合法占地面积：1215平方米；2、房屋未设置抵押权；房屋及附属物情况详见附件《被收回房屋丈量、评估报告》；乙方房屋收回补偿方式选择货币补偿；补偿金额：1、土地使用权补偿费820125元；2、建（构）筑物及其附属设施补偿费4303265元；3、搬迁费62410.4元；4、停产停业补助费278421.44元；5、临时安置补助费374462.4元；6、货币奖励537400元；7、历史遗留处罚166635.77元，合计6209448.48元等条款。郑坚斌、吴增琪和仙居县农业农村局作为仙居农业发展总公司的代表在该协议上签名。2020年11月13日，仙居县人民政府南峰街道办事处出具证明一份，载明“兹有仙居农业发展总公司建筑占地面积为1215平方米，建筑面积3120.52平方米，征迁土地补偿费820125元，建筑物补偿费4303265元（其中含郑坚斌装修补偿383000元），搬迁费62410.4元，临时安置补助费278421.44元，货币奖励537400元，合计6376084.24元，南峰街道已于2020年6月29日收到县里拨来的相关征迁款项”。其中《结算表》显示，郑坚斌房屋占地面积360平方米，建筑面积637.3平方米，土地使用权补偿费243000元，建（构）筑物及其附属设施补偿费112458元（含装修383000元），搬迁费12746元，临时安置补助费76476元，停产停业补助费71168.93元，按时签订协议奖励29629.63元，按期交付土地及地上构筑物奖励32400元，40%专项奖励97200元了，历史遗留处罚34031.82元，合计补偿金额1653175.74元。 因上述费用中包含土地补偿费，涉及国有资产如何处置问题，仙居县人民政府南峰街道办事处、仙居县农业农村局未向郑坚斌、吴增琪发放。2020年8月17日，郑坚斌提起本案诉讼。 认定上述事实的证据：《仙居县国家建设用地征用（乡镇集体使用）土地协议书》、《屋基转让协议书》、《补充协议》两份、《房地产买卖契约》、《协议书》、《收条》、《行政中心周边区块企业收回与补偿安置协议书(国有土地、货币)》、《土地估价报告》、《被征收房屋面积及补偿价格报告》、《证明》、《结算表》、《询问笔录》和当事人陈述。 本院认为：本案的争议焦点主要有二，一是郑坚斌与王瑞华、蒋小巧签订的《房地产买卖契约》的效力问题；二是郑坚斌关于装修款60万元、房屋增值120万元及利息的主张是否合理。关于争议焦点一，本案中，案涉房屋的土地性质系工业用地，吴增琪借用国有企业名义征用土地，且未经相关行政部门批准擅自改变土地用途，将工业用地分割给王瑞华、蒋小巧建造房屋，并将建造完成房屋转让给郑坚斌作为住宅使用，违反《中华人民共和国物权法》第一百四十条和《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十五条、第五十六条关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，故该《房地产买卖契约》应确认为无效。对此本案当事人均有过错，应各自承担相应的责任。根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。但在现实中不可避免地存在着没有取得规划许可证和产权证的无证房产，此类无证房产不能按照《中华人民共和国物权法》等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。即使此类无证房产在相关的利害关系人之间流转，相关的利害关系人也仅是取得对该无证房产的占有和使用。在国家征收时，一般情况下征收主体根据先前确定的征收方案针对无证房产作适当的补偿。在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后，有关利害关系人之间就该征收补偿费的归属或分配产生纠纷向人民法院提起诉讼，人民法院应当作为民事纠纷予以受理。鉴于涉案房屋已被依法征收，征收补偿费已划拨到实施单位仙居县人民政府南峰街道办事处，返还原物已不可能，而且被征收拆迁房屋的价值已经第三方评估，郑坚斌也在补偿安置协议书上签名认可补偿款项。因此，郑坚斌主张返还购房款、赔偿装修费用的诉请，本院不予支持。郑坚斌可另行主张拆迁补偿权益。关于争议焦点二，案涉《房地产买卖契约》因违法而无效系自始无效，郑坚斌不享有通过违法交易获得增值利益的权利。郑坚斌在购房后已入住达十一年之久，其关于购房款利息损失之诉请，本院也不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下： 一、原告郑坚斌与被告王瑞华、蒋小巧于2009年4月18日，签订《房地产买卖契约》确认无效； 二、驳回原告郑坚斌的其他诉讼请求。 案件受理费39545元，由原告郑坚斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长 崔 明 人民陪审员 张 帅 人民陪审员 王 伟 二〇二一年一月二十八日 代书 记员 杨锦秀