上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初79723号原告：李昌明，男，1971年10月30日出生，汉族，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：蔡华初，江西民信律师事务所律师。被告：张杰，女，1962年9月29日出生，汉族，住上海市青浦区。被告：周敬虹，男，1972年1月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：熊思，上海恒杰律师事务所律师。原告李昌明与被告张杰、周敬虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李昌明的委托诉讼代理人蔡华初，被告周敬虹及两被告的共同委托诉讼代理人熊思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昌明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月7日解除；2.判令两被告退还原告租赁保证金人民币(以下币种相同)16万元；3.判令两被告以16万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告自2020年10月16日起计算至全部清偿之日止的利息。4.诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2020年1月3日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区商城路XXX号1F4(甲部)、1F5(甲部)房屋(以下简称系争房屋)出租给原告开办餐饮，租期自2020年2月10日至2026年4月14日，合同约定装修期限自2020年2月10日至2020年4月17日。2020年1月30日，原告根据合同约定向被告支付了16万元保证金。后因全国出现新冠肺炎疫情，原告无法进入上海对房屋进行装修，鉴于此，原告曾和被告委托代理人周敬虹微信沟通多次，明确表示因新冠疫情(不可抗力)若再投资风险很大，让其将店面对外招租，最后两次告知被告代理人的时间分别为2020年3月31日和4月8日。2020年4月13日，原告再次委托律师向被告发出解除《上海市房屋租赁合同》，被告代理人拒收，事后原告律师通过微信方式告知被告代理人，截止目前被告仍未将租赁保证金退还给原告。为维护自身合法权益，原告故起诉来院，望判如所请。被告张杰、周敬虹共同辩称，同意解除合同，两被告于2020年4月8日收到原告的解除通知，故两被告认为双方合同的解除时间为2020年4月8日；合同签订后，原告已于2020年1月15日前后安排装修公司进入现场测量；两被告不认可解除合同可以适用不可抗力条款，且疫情导致双方均有损失，两被告曾根据国家相关政策向原告表示可减免一到两个月的租金或者延期开业，而且被告没有因为疫情因素导致无法交房，原告也可以正常进场装修施工，但原告自行放弃了上述方案并主张要求解除合同，故两被告回复原告表示系原告单方违约解除合同，不同意退还原告租赁保证金并支付相应利息。关于被告主体资格，两被告认为被告周敬虹仅为委托代理人，不应当承担相应法律责任，所有法律后果均应由被告张杰承担。本院经审理认定事实如下：被告张杰系系争房屋权利人。2020年1月3日，原告(乙方承租人)、被告张杰(甲方出租人)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮使用，租期自2020年2月10日起至2026年4月17日止；甲、乙双方约定，甲方交付房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为2个月租金，即16万元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止双方互不承担责任：(一)该房屋占有范围内的土地使用权依法提前收回的；(二)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的；(三)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危害房屋的；合同补充条款约定装修期限为68天，自2020年2月10日至2020年4月17日，租金自2020年4月18日起开始支付，第壹、第贰年租金为80,000元/月，第叁、第肆年租金为84,000元/月，第伍、第陆年租金为88,200元/月；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方必须提前2个月，以书面形式通知甲方，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金。合同另对其它事项作了具体约定。被告周敬虹在合同签字页上出租方(甲方)委托代理人处签字盖章，原告在承租方(乙方)处签字按手印。合同签订当日，原告向被告张杰银行账号转账支付租赁保证金16万元，被告张杰出具收条，确认收到上述款项。2020年2月10日，原告向被告周敬虹发送微信，表示“本来我是看10号前疫情能有效解决我就让装修人员过去，可现在的疫情什么时候能控制住还是未知数……望您同意租期顺延履行，万分感谢。”被告周敬虹表示“理解的，我们保持联系。”同年3月5日，被告周敬虹询问原告“商铺的设计有没有在开展？目前上海情况不错，慢慢都在恢复。”原告次日回复“我们这边管控的还是很严，餐饮都禁止开业可能要连续28(天)无新增才能开，这边新店设计年前就搞得差不多了”，“这种情况装修公司的工人也不会过去，只能再等一下看了”。2020年3月26日，被告周敬虹再次询问原告“合同是否继续履行，也请您给予回复”。原告再次表示“我们也在观望”。2020年3月31日，原告向被告周敬虹明确“我这边商量了鉴于疫情没有结束，合同无法履行，那个店铺您还是对外出租吧，我付的押金您还是应该退还给我。”被告周敬虹表示“那明白了，押金肯定退不了，走法律程序吧。”2020年4月8日，原告委托律师通过微信向被告周敬虹发送《律师函》。同日，被告周敬虹向原告发送微信，表示“你如果不想在4月18日之前汇给我房租的话，就是你自己单方违约解除合同，我保证金不会退，而且还要追诉你违约金，请你好好考虑一下。从这个合同来看，我方没有因为疫情因素而导致我方无法交房给你，你方现在完全可以正常进场装修施工了呀。我方是无过错方。我方一直在等你们履行合同，进场施工。”原告回复“这次疫情始料未及影响巨大如果投资风险很大，店铺您还是对外出租吧。这是不可抗力的原因没办法。”2020年4月13日，原告向被告周敬虹邮寄《律师函》，言明“因疫情原因不可抗(力)致使不能实现合同目的，法定解除与您签订(的)《上海市房屋租赁合同》。烦请您在收到该律师函三天内将委托方支付给您的16万元保证金退还给委托方。”该信函遭退。庭审中，原告认可签订合同时知晓被告周敬虹系被告张杰的代理人，其亦表示因疫情原因需隔离，原告所雇佣的南昌的装修队不愿前来上海。另查明，系争房屋于2020年5月对外另行出租。以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁合同》、上海市房地产权证、授权委托书、支付凭证、收条、微信聊天记录、《律师函》及邮寄凭证、收款收据、照片，被告提供的微信聊天记录及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因涉案合同系原告和被告张杰签署，且签订合同时原告亦明知被告周敬虹系被告张杰的代理人，根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义事实的法律活动行为对被代理人发生效力，故原告要求被告周敬虹承担合同项下相应的法律责任，于法无据，本院不予支持。原告和被告张杰签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告于2020年4月8日向被告明确要求解除合同，被告亦表示收到，加之被告对合同解除亦无异议，故本院确认原告和被告张杰签订的《上海市房屋租赁合同》于该日解除。原告以疫情为不可抗力为由提前终止合同并要求被告返还租赁保证金，本院认为，新冠疫情的爆发，确实影响到餐饮行业的经营，但并不必然导致租赁合同目的不能实现。原告多次向被告表示希望租期顺延，被告均予以理解，原告称其所雇佣的装修队不愿前来上海，但该情形并非是被告原因导致，被告并不存在违约情况，原告所述系争房屋不能装修亦非不能克服的情况，合同也非不能继续履行，本案合同解除的过错方在原告，故原告要求以不可抗力为由解约并不承担违约责任，本院不予支持。自合同签订之日至原告最终于2020年4月8日明确系争房屋可另行出租期间，被告张杰亦不能将系争房屋另作他用，且原告亦未支付该段期间的租金，被告张杰存在损失，被告主张要求没收租赁保证金用于弥补自身损失，符合合同约定。因此从公平诚信角度出发，原告要求被告返还租赁保证金的诉讼请求，本院难以支持。原告关于要求被告支付逾期退还租赁保证金之利息的诉讼请求，一并不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百六十二条、第四百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告李昌明与被告张杰2020年1月3日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月8日解除(房屋坐落于上海市浦东新区商城路XXX号1F4(甲部)、1F5(甲部)室)；二、驳回原告李昌明的其余诉讼请求。案件受理费3,500元，减半收取计1,750元，由原告李昌明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年一月五日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。