江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5090号上诉人（原审原告）：王建军，男，1984年3月3日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：陈广，江苏邦矩合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡仁发合作置业企业（普通合伙），统一社会信用代码91320205079894165B，住所地无锡市锡山区安镇街道锡沪路南、润锡路东。执行事务合伙人：无锡天润发锡东超市有限公司（委托代表：孙泳伦）。委托诉讼代理人：朱晓玲，江苏瀛恒律师事务所律师。上诉人王建军因与被上诉人无锡仁发合作置业企业（普通合伙）（以下简称仁发企业）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初3927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建军上诉请求：撤销一审判决，发回重审；一、二审诉讼费用由仁发企业承担。事实和理由：一、履约保证金30000元应予退还。仁发企业认可有履约保证金的存在，至于王建军与他人之间是否有纠纷与本案无关。二、合同终止时间为2020年4月16日，仁发企业应当承担赔偿责任。仁发企业的负一楼环评是餐饮，其不应将负一楼房屋出租给王建军作为儿童活动场所，因为不符合《建筑设计防火规范》第5.4.4条规定“托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下”，且仁发企业未告知王建军房屋现状为“该店所在部分区域为润发购物中心负一层西侧疏散通道且通道内设置供水设备填塞疏散通道”，现消防部门不同意投入使用、营业，直接导致王建军自2020年4月16日起不能继续使用承租的房屋，合同目的无法实现，仁发企业应当承担过错责任。虽然无锡润发购物中心的消防验收合格，但不代表仁发企业可以将负一楼出租作为儿童活动场所，李旻融在“润发购物中心商户进场通知书”上的承诺也不能免除仁发企业的责任。仁发企业辩称，其已经按照合同约定交付了出租物，完成了全部合同义务，不存在违约情况，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王建军向一审法院起诉请求：1、判令解除其与仁发企业签订的无锡润发购物中心商铺租赁及运营管理合同；2、判令仁发企业退还履约保证金30000元、退还预交电费金额4198.4元、装修押金5000元、租赁费40500元；3、判令仁发企业赔偿王建军损失150000元；4、本案诉讼费由仁发企业承担。一审法院认定事实：一、2017年6月7日，仁发企业与李旻融签订无锡润发购物中心商铺租赁及运营管理合同，由仁发企业将位于无锡市锡沪路安镇西段111号润发购物中心项目内编号为B101－107的商铺给李旻融经营，经营区域的实用面积为226.11平方米，李旻融承诺仅以贝之岛儿童ＳＡＰ名称／品牌在经营区域经营。租赁及运营管理期限为叁年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。该合同第二条的2－2规定：在经营区域内经营业务，乙方（李旻融）应自行向政府部门申请取得所有必要的执照、批准、许可证（如有）；乙方确保在租赁及运营管理期限内该等证照完全有效，并在各方面均符合该证照规定之经营范围。合同签订后，李旻融即对商铺进行了装修，并注册成立了锡山区贝之岛母婴用品店，其中经营范围中载明“依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动”。合同签订后，李旻融于2017年7月5日在“润发购物中心商户进场通知书”上写了承诺，内容为：涉及消防改造事宜，由专业消防公司进行消防图纸设计深化并施工改造。二、2018年2月10日，李旻融、华娣作为甲方和乙方，王建军作为丙方签订了安镇大润发贝之岛商铺股份转让协议，该协议书中约定：甲方、乙方将所租赁的上述商铺及锡山区贝之岛母婴用品店50%的股份转让给丙方王建军，店铺现有的装修、装饰及其他所有设备，商品的50%归丙方所有（不包含商场房租押金）。甲方和乙方承诺，在转让之日前，即2018年2月10日，所有装修、装饰以及其他所有设备和商品不存在任何未结清费用，如有未结清费用则全部由甲方和乙方和丙方承担。王建军签订完上述转让协议后，即于同年2月与仁发企业重新签订无锡润发购物中心商铺租赁及运营管理合同，合同约定内容与李旻融和仁发企业签订的合同内容相同。2018年5月28日，王建军向仁发公司预缴电费8000元，并于同年6月28日注册成立了“锡山区孕育时光母婴用品店”，其中经营范围中载明“依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动”。2020年3月25日，王建军向仁发企业实际预缴2020年4月至6月的租金40102元。在经营期间，王建军向相关部门申请锡山区孕育时光母婴用品店投入使用、营业前消防安全检查，无锡市公安消防支队锡山区大队于2020年4月17日出具了锡锡消安不字[2020]第0044号不同意投入使用、营业决定书，内容为“该场所位于地下一层，经营范围包含婴幼儿保健按摩及游泳服务不符合《建筑设计防火规范》第5.4.4条规定；该店所在部分区域为润发购物中心负一层西侧疏散通道且通道内设置供水设备填塞疏散通道”。王建军收到该决定书后即停止经营，同时与仁发企业协商解决方案，因未能达成一致意见，仁发企业于2020年6月1日向王建军发送律师函，主要意思是：2020年5月14日送达律师函要求对商铺积极整改及不整改将面临的不利后果，至本函发送之日仍未整改并重新开业，本函送达之日，解除双方之间的租赁关系，并要求王建军于2020年6月10日前自行清退商铺，并排除占用部分购物中心消防通道造成的安全隐患。王建军明确其实际将物品于2020年6月7日－8日搬走离场，仁发企业认可王建军上述离场时间。三、王建军主张的履约保证金30000元及装修履约保证金7000元，因王建军未能提供相关票据原件，一审法院向李旻融询问了解情况，李旻融陈述该30000元系李旻融向仁发公司预交，该笔费用因王建军和案外人有经济争议，票据原件在案外人处；关于履约保证金7000元，李旻融陈述之前有二笔费用，即5000元和7000元，仁发企业已经退还了一笔，已记不清楚退的是哪一笔，认可仁发企业现在尚欠5000元没有退还，票据原件已给了仁发企业。仁发企业认可尚有装修押金5000元没有退还。王建军主张退还的电费，经过仁发企业核实王建军用电情况并提交发票，证明仁发企业代王建军在2020年4月份缴纳电费金额为3801.6元、6月份缴纳电费12.1元，尚有电费余额为4186.3元。上述事实，有无锡润发购物中心商铺租赁及运营管理合同、无锡市公安消防支队锡山区大队出具的不同意投入使用营业决定书、收据3张、履约保证金收据复印件1张、销售及安装合同复印件、股份转让协议3份、营业执照、电子数据（微信聊天记录）、江苏增值税普通发票1张、润发购物中心电费结算单2张、无锡市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书、润发购物中心商户进场通知书及承诺书、贝之岛经营人更名协议、律师函及EMS面单和流转记录、贝之岛客诉登记信息表、当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王建军提供了其与仁发企业签订的无锡润发购物中心商铺租赁及运营管理合同，该合同系李旻融转让该商铺后由王建军与仁发企业重新签订的，该合同与仁发企业提供的仁发企业与李旻融签订的无锡润发购物中心商铺租赁及运营管理合同内容相同，一审法院认定王建军与仁发企业签订的合同合法有效，双方应当按照合同约定履行。根据合同约定第二条2－2规定及双方当事人的陈述意见，并结合李旻融在“润发购物中心商户进场通知书”上写了承诺，可以认定王建军成立的锡山区孕育时光母婴用品店需要向相关部门办理经营活动的相关许可证（包括消防安全方面），该项义务应当由王建军办理，根据仁发企业提供的无锡市公安消防支队于2015年5月7日出具的锡公消验字［2015］第0167号建设工程消防验收意见书，该意见书中载明“我支队对你单位于2015年4月23日申报的无锡仁发合作置业企业（普通合伙）润发购物中心局部建设工程、公共部位装修工程进行了消防验收（工程位于无锡市锡山区锡东新城安镇街道锡沪路南、润锡路东，地下**，地上**、建筑高度23.9米，此次验收范围为地下一层、地上**局部，建筑面积54178平方米；此次装修范围为地下一层、地、地上**商场内大厅道、电梯厅、中庭和卫生间等公共部位装修，装修建筑面积20625平方米），经审查资料及现场检查测试，意见如下：综合评定该工程消防验收合格”，故对王建军主张仁发企业出租的商铺违反法律、行政法规关于使用条件的强制性的规定，造成合同无法继续履行的意见，因与事实不符，一审法院不予采纳。由于双方对提前解除合同没有异议，仁发企业对王建军搬离时间亦予以认可，一审法院予以确认，即双方于2020年6月8日实际终止了合同的履行。据此，仁发企业应退还多收的22天租金即9695元；关于王建军主张要求仁发企业退还履约保证金30000元的诉讼请求，因王建军未能提供相应票据，且该款尚存在争议，故一审法院对该项诉讼请求在本案中不予处理；关于王建军要求仁发企业退还预交电费，因仁发企业实际尚有电费4186.30元未退还，故该款应予退还；关于王建军主张的退还装修押金，因仁发企业认可尚有5000元未退还，故该款亦应予以退还。由于王建军未能及时向消防部门办理相关手续，最终导致消防部门不准许其营业，王建军应承担不能履行合同的全部责任，故一审法院对王建军主张的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、仁发企业于判决生效后3日内向王建军返还电费4186.30元，返还租金9695元，返还押金5000元。二、驳回王建军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4832元，减半收取计2416元，由仁发企业负担194元，由王建军负担2222元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。另查明：（一）案涉合同第五条5-3约定，若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金及运营管理费、物业管理费、能耗费等与使用经营区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履行保证金中扣除；第五条5-4约定，……因顾客索赔和政府处罚造成履约保证金不足部分，乙方须在接到甲方书面通知后3日内补足差额；第十三条13-7约定，因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。一审中，对于王建军请求返还30000元履约保证金，仁发企业认为，履约保证金的返还有相应条件，一是不存在违约情况，二是需提供收据原件，鉴于目前王建军存在大量的顾客投诉，根据合同第五条5-4约定，履约保证金可用于顾客投诉和索赔，另外王建军实际使用商铺至2020年6月，存在违约事实，根据合同第十三条13-7约定，仁发企业无需退还租金和履约保证金。二审中，王建军提供了30000元履约保证金的收据原件。对此，仁发企业认为，履约保证金只有在王建军无任何违约的情况下才能返还，目前王建军明显违约，故仁发企业根据合同第十三条13-7约定无需退还。（二）关于“通道内设置供水设备填塞疏散通道”，双方确认该供水设备系李旻融设置。以上事实，有无锡润发购物中心商铺租赁及运营管理合同以及当事人陈述等在卷佐证。本案二审争议焦点为：一、对于合同未继续履行，仁发企业是否存在过错而应承担赔偿责任。二、履约保证金30000元是否应予返还。关于争议焦点一，本院认为：仁发企业对租赁合同未继续履行不存在过错。1、无锡润发购物中心已通过消防验收，不存在房屋本身的消防安全问题，王建军的店铺不准经营的原因在于其经营的项目为婴幼儿保健按摩及游泳服务，而店铺的位置在负一层，不符合《建筑设计防火规范》第5.4.4条规定“托儿所、幼儿园的儿童用房和儿童游乐厅等儿童活动场所宜设置在独立的建筑内，且不应设置在地下或半地下”，从而未获得消防部门的投入使用和营业许可。因合同第二条2-2约定“在经营区域内经营业务，乙方应自行向政府部门申请取得所有必要的执照、批准、许可证（如有）”，据此，在该租赁房屋内是否能够按拟定业态从事经营，应当在开业前办妥各项审批手续。对于目前未通过的消防检查，显然前经营者李旻融并未在开业前申请检查，王建军于2018年2月受让店铺后也直至2020年才向消防部门提交“投入使用、营业前消防安全检查的申请”，系违反规定先营业后审批，对于未通过审批而造成的损失，应由经营者自负。此外，未通过消防检查的另一原因“通道内设置供水设备填塞疏散通道”，此处的相关供水设备并非仁发企业安放，王建军从李旻融处受让店铺，设备所有权归王建军所有，设置不当的责任也应由王建军承担。2、合同对租赁用途约定为“贝之岛儿童SAP名称/品牌”，同时约定未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更，这符合“当事人不得擅自变更或者解除合同”的法律规定，但无论是李旻融设立的锡山区贝之岛儿童母婴用品店还是王建军设立的锡山区孕育时光母婴用品店，一是经营项目还包括母婴用品、百货、玩具、童车、童床的零售，并非仅婴幼儿保健按摩及游泳服务两项，二是营业执照也载明“依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动”，如果地下负一楼不能经营婴幼儿保健按摩及游泳服务，完全可以在贝之岛名称下经营其他儿童用品，也不违反租赁合同约定。综上，王建军认为合同目的无法实现的责任在仁发公司，本院不予采纳。因王建军将物品搬离退场的时间为2020年6月8日，故一审法院将此认定为租赁合同的终止履行时间，并无不当。关于争议焦点二，本院认为，履约保证金不应返还。首先，根据合同第五条约定，履约保证金的用途为担保全部应付费用、顾客索赔和政府处罚等应由乙方承担的义务，本案中王建军于2020年4月停止经营、6月初搬走离场，其对于仁发企业提供的客户投诉充值卡余额明细单虽不认可真实性，但其也确认正在解决为客户继续服务的问题，说明确实有充值卡遗留问题尚未处理完毕，则履约保证金的担保作用尚未解除，不应退还。其次，根据合同第十三条13-7约定，因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方已交纳的履约保证金归甲方所有，甲方无需退还，可见该履约保证金除担保应付费用之外，还兼具违约金功能，本案中租赁期限应至2020年9月30日届满，王建军于2020年6月初提前退场，必然给仁发企业造成空租期损失，结合案涉租金13220元/月及违约金的惩罚性予以衡量，即使排除充值卡问题可能带来的垫付，完全将30000元视为提前解约的违约金亦是合理的，故仁发企业抗辩不予返还的理由成立，符合合同约定，本院予以采纳。综上所述，王建军的上诉请求不能成立，应予驳回。本院对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4463元，由王建军负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二一年一月二十六日书记员  蒋 懿