北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终862号上诉人（原审被告）：陈凤玲，女，1964年7月18日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：邹凯，北京市常鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京贾木易汽车配件经营部，营业场所北京市丰台区杜家坎南路24号。经营者：贾吉涛，负责人。委托诉讼代理人：陈峰，北京市中友律师事务所律师。上诉人陈凤玲因与被上诉人北京贾木易汽车配件经营部房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初25321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。陈凤玲上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法驳回北京贾木易汽车配件经营部（下称贾木易经营部）的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由贾木易经营部承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，未查明《房屋租赁合同》的效力及无效合同到期后房屋使用费支付收取情况。二、一审法院未查明房屋建设者北京丰贸投资经营管理公司在无效合同到期后是否向北京东方华晨物业管理有限公司收取使用费。三、一审法院适用法律有误，案涉承租的房屋是违建，且无效的房屋租赁合同已经到期，因此就案涉违建而言，即便我需要支付使用费，也应当向北京丰茂投资经营管理公司支付。至于北京东方华晨物业管理有限公司与陈凤玲之间的调解行为，对第三人产生效力。贾木易经营部辩称，同意一审判决，不同意陈凤玲的上诉请求和理由。贾木易经营部向一审法院起诉请求：1.请求法院判令陈凤玲支房屋占用费36.8万元；2.本案诉讼费由陈凤玲承担。一审法院认定事实：2015年8月31日，贾木易经营部（甲方）与陈凤玲（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将其座落于丰台区长辛店杜家坎南路24号的房屋（A号-B号）出租给乙方；租期为三年，即从2015年9月1日起至2018年8月31日止；年租金138000元，每间风险保证金5000元，如乙退房，风险保证金退还乙方；房屋租赁合同中止或解除的，乙方须在租期届满或在本合同解除之日腾退返还房屋，并将房屋无法剥离的装饰及自建部分、附属房屋一并无偿交付甲方，不得自行拆除；乙方逾期腾退返还房屋的，每逾期一日应按该房日租金的两倍标准，向甲方支付房屋占用费。2020年8月17日，法院作出（2020）京0106民初5569号民事调解书，该份调解书记载：2015年8月28日，北京东方华晨物业管理有限公司（出租方、甲方/下称：东方华晨物业公司）与贾木易经营部（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于丰台区长辛店杜家坎南路24号出租给乙方，房屋面积月395平方米，租期为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日，年租金为360000元。合同期满后，贾木易经营部继续使用诉争房屋，其于2019年12月31日进行腾退。经法院主持调解，上述当事人在该案达成如下协议：贾木易经营部给付东方华晨物业公司房屋占用费46万元，于2020年11月1日前付清；如贾木易经营部未能按上述时间履行还款义务，则应当给付东方华晨物业公司房屋占用费48万元。庭审中，当事人均认可陈凤玲曾给付贾木易经营部押金10000元，案涉房屋租期内的租金已经结清。贾木易经营部自述，其于2019年12月31日将案涉房屋交回给东方华晨物业公司。陈凤玲表示，其于2019年12月31日将房屋交回。贾木易经营部对陈凤玲所述于2019年12月31日交回房屋不认可。陈凤玲表示，东方华晨物业公司把案涉房屋租给其他人，陈凤玲将房屋钥匙直接交给新租户。陈凤玲表示，租赁合同到期后，因为大房东不同意继续出租，其实际已不再使用案涉房屋，并就此出示了一份《北京丰贸投资经营管理有限公司安全检查通知单》，该通知单记载了：“……6、其他问题：无照经营，限期停业……”一审法院认为，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，贾木易经营部从东方华晨物业公司取得案涉房屋，之后又将案涉房屋交付给陈凤玲使用，陈凤玲为因此向贾木易经营部支付一定的费用，贾木易经营部基于相同的原因向东方华晨物业公司支付一定费用。综上，贾木易经营部与陈凤玲均是基于向其上家支付一定费用占有案涉房屋。根据法院出具的民事调解书的记载，2019年12月31日贾木易经营部与东方华晨物业公司的占有关系结束，故贾木易经营部要求陈凤玲支付2019年12月31日前的房屋占有费。本案中，陈凤玲主张案涉合同为无效合同，因当事人未就此提供证据，且贾木易经营部与东方华晨物业公司的占有关系已结束，故法院无法仅凭当事人单方陈述确认合同是否存在无效情形。且即使合同确实属于无效合同，若陈凤玲确实占用了案涉房屋，其也应向贾木易经营部支付2019年12月31日前的房屋占用费。根据当事人的陈述，法院认定陈凤玲在2019年12月31日前仍占有案涉房屋。陈凤玲称其未使用案涉房屋的主张证据不足，对该答辩意见法院不予采信。考虑陈凤玲确实曾收到要求限期停业的通知，且东方华晨物业公司对贾木易经营部的房屋占用费也进行了一定减免，法院结合案情，酌定减免陈凤玲房屋占有费2万元，扣除贾木易经营部未退还的风险保证金（即押金）1万元，陈凤玲需要向贾木易经营部支付2018年9月1日至2019年12月31日（16个月）的房屋占有费13.8万÷12×16-3=15.4万元。贾木易经营部在合同期限届满后未与陈凤玲签订新的租赁合同，其主张的也并非租金而是占房费，故其要求陈凤玲支付违约金的诉讼请求依据不足，法院不予支持。综上所述，法院仅对贾木易经营部合理的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，一审法院于2020年11月判决如下：一、陈凤玲于判决生效之日起十日内向北京贾木易汽车配件经营部支付2018年9月1日至2019年12月31日的房屋占用费15.4万元；二、驳回北京贾木易汽车配件经营部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，陈凤玲与贾木易经营部签订《房屋租赁合同》承租案涉房屋，陈凤玲上诉称以案涉房屋系违章建筑为由主张《房屋租赁合同》无效，主张其无需向贾木易经营部支付房屋占用费，但并未提交相应证据予以证明，故仅凭其单方陈述无法确认案涉合同的效力。且陈凤玲已实际使用房屋至《房屋租赁合同》届满之后，即便案涉合同无效，因陈凤玲确实占有使用了案涉房屋，其也应当向贾木易经营部支付相应的房屋占用费，故《房屋租赁合同》效力的认定不影响陈凤玲承担交付交付房屋占有使用费义务。经审理查明，案涉合同约定的租赁期满之日为2018年8月31日，陈凤玲直至2019年12月31日方才将房屋予以返还，故陈凤玲应当支付该期间内的房屋占用费。根据（2020）京0106民初5569号民事调解书，东方华晨物业公司对贾木易经营部就房屋占用费进行了一定的减免。结合房屋使用费的减免情况以及陈凤玲确实曾收到过限期停业的情况，一审法院参照双方约定的租金标准，酌情确定陈凤玲向贾木易经营部支付房屋占用费154000元尚属合理，本院予以维持。综上所述，陈凤玲的上诉请求均缺乏依据，本院不予支持；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3380元，由陈凤玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李蔚林二〇二一年一月二十九日法官助理 朱鑫壤书 记 员 弓梓瑄