山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终118号 上诉人（原审原告、反诉被告）：中国石化销售股份有限公司山东青岛黄岛石油分公司，住所地青岛市黄岛区铁橛山路**。 负责人：吕广宁，经理。 上诉人（原审原告、反诉被告）：中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司，住，住所地青岛市市**山东路**/div> 负责人：吕广宁，经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：徐辉辉、范少峰，山东凯恩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛黄岛区张家楼供销合作社，住所地，住所地：青岛市黄岛区张家楼镇驻地iv> 法定代表人：赵绪明，主任。 委托诉讼代理人：郭键、范文斗，山东泽君律师事务所律师。 上诉人中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司（以下简称中国石化青岛分公司）、中国石化销售股份有限公司山东青岛黄岛石油分公司（以下简称中国石化黄岛分公司）因与被上诉人青岛黄岛区张家楼供销合作社（以下简称张家楼供销社）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初4971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人中国石化青岛分公司及中国石化黄岛分公司的共同委托诉讼代理人范少峰，被上诉人张家楼供销社的委托诉讼代理人郭键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国石化青岛分公司、中国石化黄岛分公司上诉请求：1.撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初4971号民事判决，依法改判证号为＂南房张镇公字第××号"《房屋所有权证》项下的57.50平方米的房产归上诉人所有并判决驳回被上诉人的反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1.涉案租赁合同名为出租，实为出售，合同到期后涉案加油站的所有财产应归上诉人所有。（1）涉案租赁合同第五条规定，四十三年租金叁拾贰万元正，自合同签订有效之日起十五日内由乙方（上诉人）付给甲方（被上诉人）50%，剩余50%待正式交接后甲方为乙方办理完土地、房产证件及加油站工商注销等手续时全部付清。（2）涉案租赁合同补充条款第六条4项规定：合同终止时，土地上的附着物及所有财产归乙方（答辩人）所有。涉案租赁合同到期后，涉案租赁合同第二条规定的整座加油站包括土地1820平米、平房57.50平米、钢混加油棚、加油机4台、油罐4个等物品在合同签订上诉人支付完对价（四十三年的租金）后就已经归上诉人所有。在被上诉人认可除土地、房产外的地上附着物及所有财产归上诉人所有的情况下，上诉人主张地上的57.50平米的平房归其所有，符合合同约定。但原审判决在被上诉人认可涉案加油设施设备归上诉人所有的情况下判决上诉人返还被上诉人经过二十年早已经报废不存在的包括钢混加油棚、加油机4台、油罐4个在内的设备设施属于认定事实错误。2.原审判决以涉案房屋登记在被上诉人名下，认定涉案合同补充条款第六条4项规定的"土地上的附着物及所有财产"应当是指上诉人添附的财产，而非原本属于被上诉人的财产，此认定错误。（1）从涉案合同及补充条款的文意来看内容非常清晰、明确，不存在歧义。合同约定的"地上附着物及所有财产归乙方（上诉人）所有"，指向非常明确，指的是所有的财产，即不区分原有和新增，都归乙方即上诉人所有。根据生产生活常理，原有的一些物品，比如原审判决要求上诉人返还的钢混加油棚、加油机、加油罐经过二十年间多次的技术升级改造，早已报废不存在了。原审判决却要求上诉人返还这些早已不存在的物品，不仅违反法律和双方的合同约定，而且明显有违生产生活常理。（2）涉案租赁补充条款第三条约定，租赁期间，上诉人有权对加油站进行装修和改建、添加附属设施。租赁期间，根据经营需要和环保要求，上诉人对涉案加油站进行了多次整体改造，投入巨大。根据补充条款第六条4项的规定，到期后这些设备设施都归上诉人所有，应该没有歧义。（3）原审法院以涉案房屋登记在被上诉人名下为由，认定涉案房屋不应属于上诉人所有不能成立。本案中，被上诉人通过合同约定将其合法所有的涉案房产在合同到期后处分归上诉人所有，是行使自己的权利，是其真实意思的表示，上诉人已经在二十年前一次性支付了对价（租金），原审判决违反当事人的意思自治原则认定事实错误。二、合同当事人对租赁物的返还有特别约定，而且只要该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，根据约定优于法定的原则，就应该优先适用双方合同的约定。因此本案只应适用合同法第六十条的规定，适用第二百三十五条属于适用法律错误。 张家楼供销社辩称，一、一审案件审理中，上诉人向法院提交了要求确认的《312站资产明细》，该明细单物品繁杂。对于该明细单中上诉人出资添置的资产，被上诉人明确表示上诉人可自行搬离，双方不存在争议，也无需法院裁判。对于被上诉人所有人的持证房产,因双方为租赁法律关系,且不存在转让价款的约定,上诉人诉请将属于被上诉人所有的物权权利判决归其所有,于法无据.一审法院认定事实清楚,判决正确,依法应予维持。二、双方之间存在的租赁关系已经法院生效判决予以认定，现上诉人歪曲为买卖关系，不仅与生效判决确定的法律关系相违，也无事实依据。自2000年4月合同签订到（2019）鲁0211民初4805号案件审结，上诉人从而没有否认过双方为租赁关系，本案中，双方之间租赁期限以及租金约定可以说明，双方不存在转让的事实，更不存在无偿转让的约定。2000年6月上诉人设立了"青岛市石油总公司青岛胶南第12加油站"。设立档案显失，"经营场所使用证明"中使用关系为"长期租赁"，上诉人出具的书面证明同样明确陈述为"长期租赁"，双方之间为租赁关系。三、被上诉人为涉案加油站土地、房产的合法产权人。双方租赁合同既没有转让价款的约定，也没有产权过户的约定，现上诉人主张涉案房产产权归其所有，却无需支付对价，明显有违常理。一审法院对双方补充条款第6条第四项约定的认定事实清楚，适用法律正确。对于上诉人在经营期间所添附的资产，双方约定归上诉人所有符合相关规定。上诉人臆断的所谓"以租代售"不能成立。四、上诉人对"名为出租、实为出售"的主张事实本身虚假，其陈述自相矛盾。租赁合同标的为整座加油站，无论土地、房产、设施均为加油站不可分割的一部分，被上诉人持有的土地证发放时间为1997年8月25日，性质为国有出让，双方合同签订时，即具备转让的条件。在具备转让条件的情况下，双方仍然选择进行租赁，双方不存在买卖的意思表示。 中国石化青岛分公司、中国石化黄岛分公司向一审法院起诉请求：1.请求确认双方经营场所租赁合同2020年4月3日到期后，位于青岛市黄岛区张家楼驻地的加油站土地上附着物及所有财产归中国石化青岛分公司、中国石化黄岛分公司所有；2.诉讼费由张家楼供销社承担。 张家楼供销社反诉请求：1.中国石化青岛分公司、中国石化黄岛分公司立即返还租赁的加油站。2.诉讼费由中国石化青岛分公司、中国石化黄岛分公司承担。 原审法院认定事实，2000年4月3日，张家楼供销社（甲方）与青岛市石油总公司（乙方）签订经营场所租赁合同，约定：一、租赁经营场所的名称：张家楼供销社加油站一座，地址：，地址：张家楼镇张家楼村东204国道南侧赁经营场所的数量、质量：整座加油站包括土地1820平方米，平房57.50平方米，钢混加油棚，加油机4台，油罐4个等物品。三、租赁经营场所的用途：汽油、柴油、润滑油的零售。四、租赁期限自2000年4月3日至2043年。五、租金43年租金共32万元整。六、双方共同约定以下事项：1.甲方在租赁期内，对乙方租赁的经营场所提供正常的维修服务、保证设施完好，为经营场所有偿提供水、电及配套设施。2.乙方在租赁期内，不得擅自将经营场所买卖、转租、出借、抵押给他人，不得挪作他用。3.乙方在租赁期内要保持经营场所原貌，确需装饰装修的，须经甲方同意后进行。4.租赁期满，乙方有权在同等条件下优先继续承租原经营场所……双方还约定了其他事项。同日，双方又签订了经营场所租赁合同补充条款，约定：……合同第六条第3项修改为：乙方在租赁期间在经营场所内，在符合国家法律、政策要求下，可进行装修和改建、添加所需设施。需要甲方办理有关手续时，甲方须予以协助，所有的费用由乙方承担……六、合同第七条第2、3项，因另有条款约定，予以取消，增加以下条款：1.甲方如在租赁期内终止合同……3、如因国家有关法律、法规原因，不能满足本协议商定的租赁期限时，甲乙双方应再续订租赁协议。4.合同终止时，土地上的附着物及所有财产归乙方所有……补充合同还约定了其他事项。 另查明，涉案张家楼供销社加油站由中石化黄岛分公司管理经营，该加油站的权利义务由该公司承担。加油站的土地登记在张家楼供销社加油站名下，国有土地使用证为南国用（1997）字第03156号，用地面积为1820平方米。房屋所有权证登记在张家楼供销社名下，建筑面积57.50平方米。 原审法院（2019）鲁0211民初4805号判决张家楼供销社、中国石化集团资产经营管理有限公司山东石油分公司于2000年4月3日签订的《经营场所租赁合同》约定的租赁期限中自2020年4月3日至2043年4月2日的部分无效。 原审审理过程中，中国石化青岛分公司、中国石化黄岛分公司多次要求与张家楼供销社续签租赁合同，但张家楼供销社不同意，双方未能达成一致意见。张家楼供销社同意将中国石化青岛分公司、中国石化黄岛分公司不能迁移（搬离）的建筑物、构筑物、地下油、地下油罐等给予补偿对加油站上不能拆除部分的建筑物、构筑物、地下油、地下油罐部分的价值进行评估化青岛分公司、中国石化黄岛分公司不同意评估，并主张在双方无法达成和解的情况下，将地上的房屋、设备设施、附着物等所有资产由中国石化青岛分公司、中国石化黄岛分公司方自行拆除或搬离。 原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。双方当事人之间的经营场所租赁合同于2020年4月2日到期后，中国石化青岛分公司、中国石化黄岛分公司应当按照合同约定将租赁的经营场所即整座加油站包括土地1820平方米，平房57.50平方米，钢混加油棚，加油机4台，油罐4个返还给张家楼供销社。中国石化青岛分公司、中国石化黄岛分公司在经营期间添附了一些设备，现中国石化青岛分公司、中国石化黄岛分公司要求将添附的房屋、设备设施、附着物等自行拆除或搬离，不违反法律规定，予以准许。虽然合同约定“合同终止时，土地上的附着物及所有财产归乙方所有”，但是案涉房屋57.50平方米登记在张家楼供销社名下，属张家楼供销社的财产，该条约定的“土地上的附着物及所有财产”应当是指中国石化青岛分公司、中国石化黄岛分公司添附的财产，而非原本属于张家楼供销社的财产。中国石化青岛分公司、中国石化黄岛分公司要求确认案涉房屋归其所有，没有事实和法律依据，原审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司、中国石化销售股份有限公司山东青岛黄岛石油分公司于本判决生效之日起10日内返还青岛黄岛区张家楼供销合作社所租赁的加油站（包括土地1820平方米，平房57.50平方米，钢混加油棚，加油机4台，油罐4个）。二、驳回中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司、中国石化销售股份有限公司山东青岛黄岛石油分公司的诉讼请求。案件受理费2350元，由中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司、中国石化销售股份有限公司山东青岛黄岛石油分公司负担。反诉费3050元，由中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司、中国石化销售股份有限公司山东青岛黄岛石油分公司负担。 二审期间，上诉人主张地上附着物及所有财产应归上诉人所有。如果被上诉人不同意与上诉人继续签订租赁协议，上诉人要求将房产、加油棚、油气回收装置、加油罐、变压器以及所有办公设施（详见上诉人一审提交的312站资产明细），上诉人请求自行搬离。但应给予必要的搬迁时间。鉴于加油站系高危行业，需履行特定手续，请求被上诉人至少给予3个月的搬迁时间。被上诉人称，关于张家楼站，一、被上诉人对出租的土地、有证房产享有物权，该物权不因租赁期限的长短发生变化。双方补充条款第六条第四款陈述的附着物应理解为“租赁期限内，由上诉人出资增加、添附的资产。”双方原租赁期限约定为43年，在上述期限内，上诉人为生产经营可能存在需要装修、改造的需要，为此，被上诉人认可补充条款第六条第四款。对该条约定现双方存在不同理解，被上诉人坚持有证房产归被上诉人所有的主张，不仅是因为房产至今登记在被上诉人名下，也因双方存在的为租赁法律关系以及《合同法》第四十条对格式合同理解的法律规定，上述意见已在庭审中陈述，不再赘述。二、为尽早解决双方争议，兼顾各方权益、避免纠纷及损失的进一步扩大，被上诉人明确以下意见，供合议庭考虑，以实现案结事了的诉讼目的。1.对于一审判决主文第二项“上诉人于本判决生效之日起十日内返还被上诉人所租赁的加油站（包括土地1820平方米，平房57.50平方米，钢混加油棚，加油机4台，油罐4个）”。现被上诉人只要求限期返还土地1820平方米，平房57.50平方米，剩余资产不再要求返还，上诉人可在约定搬离期限内自行处置（包括拆除、搬离）。同时，对于原有证房产，被上诉人同意按现状返还，不再主张面积是否符合（以本次庭审时间现状为准），无需恢复原状。2.考虑到在过往的租赁期限内，上诉人应该存在维护、装修等行为（涉案加油站所有动产，上诉人均可搬离，被上诉人不持异议），被上诉人自愿向上诉人提供100万元人民币补偿。该款项可直接支付给上诉人也可提前寄存二审法院或由法院直接判决向上诉人给付100万元。3.上述上诉人拆除、搬离应在十日内完成，如因上诉人故意拖延、延迟搬离，则涉案加油站留存物品应视为遗弃物，被上诉人有权予以清除，且不承担任何责任。综上，鉴于双方租赁合同已经届满，上诉人主张的不具有返还条件无事实依据、拒绝返还也无任何法律依据。对双方纠纷的久拖不决势必造成纠纷的不断扩大。双方持续的诉讼行为，不仅耗费双方财力，也是对司法资源的浪费。为此，被上诉人善意提出以上意见，供合议庭考虑，以促使本案案结事了。关于搬迁期限，被上诉人坚持认为上诉人应在10天内搬离涉案加油站。 本院认为，本案争议的焦点问题在于：上诉人与被上诉人签订的《经营场所租赁合同》终止的后果如何处理问题。 本院认为，根据业已查明的事实，上诉人与被上诉人签订的《经营场所租赁合同》已经生效判决予以确认，超过20年的期限无效。现双方签订的租赁合同已经到期，故双方应据此依法履行相应交接义务。上诉人在一审起诉请求确认涉案加油站土地上附着物及所有财产归上诉人所有，被上诉人反诉请求上诉人立即返还租赁的加油站。对此，本院认为，二审期间，被上诉人同意除涉案土地及房屋外，其他设备均由上诉人自行搬离，上诉人亦同意腾让土地。因此，本案双方主要争议的是涉案土地上的房屋归属问题，本院认为，双方虽在合同中约定，合同终止时，土地上的附着物及所有财产归上诉人所有，但合同约定的租赁期限是43年，因此该条款适用的前提也应是建立在双方的租赁合同如期履行43年的基础上，而现在双方合同履行20年即终止，且涉案土地上的房屋登记在被上诉人名下，物权并未发生转移，故上诉人请求确认涉案土地上的房屋归其所有，理由不成立，本院不予支持。但考虑到租赁期限内，上诉人基于经营需要应对房屋、加油设备等进行一定的装修、维护等行为，被上诉人亦同意上诉人仅将土地及房屋现状返还，剩余资产不再要求返还，被上诉人同时自愿向上诉人提供100万元补偿等情况，本院认为，综合双方合同已经不能继续履行、上诉人主张的改扩建以及装饰装修约150万元以及租赁多年的装修残值等因素，基于案结事了、公平公正及诚实信用原则，本院对上述补偿予以确认。 鉴于被上诉人对一审判决第二项确认的钢混加油棚，加油机4台，油罐4个不再要求上诉人返还，本院予以确认。另，对于涉案土地上的原有证房产，被上诉人同意按现状返还，不再主张面积是否符合（以二审庭审时间现状为准），无需恢复原状，本院予以确认。上诉人可将其投资购买的设备自行搬离（详见上诉人一审提交的312站资产明细），考虑到加油站的特殊行业性质，相关设备搬迁需要一定的合理时间，本院认为，上诉人腾迁时间应以三十日为宜。因此，上诉人应于本判决生效之日起三十日内向被上诉人返还涉案《经营场所租赁合同》项下的加油站（包括土地1820平方米，平房（以现状为准））。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初4971号民事判决； 二、被上诉人青岛黄岛区张家楼供销合作社于本判决生效之日起三十日内向上诉人中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司、中国石化销售股份有限公司山东青岛黄岛石油分公司支付100万元； 三、上诉人中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司、中国石化销售股份有限公司山东青岛黄岛石油分公司于本判决生效之日起三十日内向被上诉人青岛黄岛区张家楼供销合作社返还涉案《经营场所租赁合同》项下的加油站（包括土地1820平方米、平房（以现状为准））； 四、驳回上诉人中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司、中国石化销售股份有限公司山东青岛黄岛石油分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费2350元，反诉费3050元，二审案件受理费5400元，共计由上诉人中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司、中国石化销售股份有限公司山东青岛黄岛石油分公司负担5400元，由被上诉人青岛黄岛区张家楼供销合作社负担5400元。 本判决为终审判决。 审判长  盛新国 审判员  高中日 审判员  王化宿 二〇二一年一月十二日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员李珊珊