贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0324民初84号原告：贵州省康和居物业管理服务有限责任公司。统一社会信用代码：91520324MA6DTLLW0P。住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇东方新城御溪苑**。法定代表人：张仁刚，系该公司总经理。被告：朱小英，女，1980年11月25日出生，汉族，贵州省正安县人，住正安县（户籍地：正安县）。委托诉讼代理人：张信宇，系被告朱小英之夫。原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司与被告朱小英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月21日上午10时30分在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司法定代表人张仁刚、被告朱小英委托诉讼代理人张信宇到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业费6014.23元；2、判令由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年4月28日，原告与千祥苑小区业主委员会代表小区全体业主签署物业管理服务合同，并当即入驻小区提供物业服务。被告居住的6-2-301、6-2-302号房屋是电梯楼，按1元/月/m2收取物业服务费，房屋面积分别为115.84m2、85.98m2，被告一直拒缴物业费至2019年12月20日各29个月零24天，所欠物业费共计6014.23元，原告经多次催收未果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了物业服务照片46张、领条3张、收条1张、送货单1张，证明原告进驻小区进行了各项物业服务的事实。被告朱小英辩称：对原告诉称的两套房屋的面积无异议，但对欠缴物业费时间有异议。我是2016年6月26日接的两套房屋，当时交了一年的物业费，又交了2000元的保证金，后来这个保证金抵扣了一年的物业费，所以欠缴物业费的时间应该是从2018年6月26日起计算，我现在要求原告方核对台账。我不清楚原告公司的服务范围，也不清楚业主委员会签订的合同内容是什么，有次车库被淹，电梯一直停用二十多天，后面又经常损坏，损坏后也没有及时维修。我是开宾馆的，在城管局有备案，在小区打广告，物业公司叫我每月交1000元物业费。另外物业公司收费没有开具正规发票，按道理我有权拒交。我们栋的84户业主自行凑钱去清理车库垃圾，共花费8440元。物业公司收取了垃圾处理费，为什么要我们业主自己去清理。原告的服务质量法院已经考核，在物业服务上我不再说什么。原告的服务不到位，所以不同意原告的诉讼请求。被告朱小英向本院提交了收据1份，证明是接房时的垃圾处理费，接房时间是2016年6月26日，交了一年的物业费，后面的物业费应从2017年6月26日开始起算；收条1份，证明被告等84户业主清理车库垃圾产生的费用。本院经审理查明：2017年4月28日，原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司与正安县凤仪街道办桃园社区千祥苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，千祥苑小区业主委员会招聘原告为小区提供物业服务，服务期限3年，从2017年4月28日至2020年4月27日止。服务内容为房屋共用部位的维护管理、共用设施设备的维修维护管理、公用绿化地的养护、环境卫生保洁、公共交通秩序的管理等。由小区业主或物业使用人按步梯0.5元/月/m2、电梯三楼以上1元/月/m2、三楼以下按0.5元/月/m2、商铺1元/月/m2缴纳物业服务费。合同签订后，2017年5月20日，原告入驻该小区原告提供物业服务至2019年12月20日止后退出该小区。被告朱小英为该小区6-2-301号、6-2-302号电梯房屋业主，房屋面积分别为115.84m2、85.98m2。因被告未缴纳原告服务期间的物业费，原告经催收未果，诉至本院，请求被告朱小英支付2017年5月20日至2019年12月20日止的物业费共计6014.23元，并承担本案诉讼费。另查明：2021年1月11日，本院会同正安县住建局对原告2017年5月20日至2019年12月20日止的物业服务质量考评为51.1分。对原告提供的服务照片46张、领条3张、收条1张、送货单1张，因被告无异议，本院予以采信。对被告朱小英提供的收据1份，因原告无异议，本院予以采信；对提供的收条1份，因该收条与原告的物业服务不存在直接关联，缺乏证据的关联性，本院不予采纳。对本院的《物业公司服务质量考核标准及量化评分表》，因原告无异议，本院予以采信。本院认为：依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”之规定，本案中，原、被告之间虽未单独另签订物业服务合同，但原告与小区业主委员会签订的《物业服务合同》对被告在内的所有业主均具有法律约束力。在原告已履行物业服务的基础上，被告朱小英应负向原告支付相应物业费的义务。因被告从2017年5月20至2019年12月20日未向原告缴纳相应的物业服务费，对照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”的规定，故原告请求被告支付物业服务期间的物业服务费的主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告在千祥苑小区服务期间存在消防通道堵塞、小区绿化带破坏未及时修复、物业服务收费未公示、监控设备设施存在死角、安保巡视巡逻未登记、无设施设备的维修维护记录、楼道天台垃圾未及时清理等物业服务不到位、服务质量存在较大瑕疵问题，结合本院于2021年1月11日对原告的物业服务质量量化考核评分为51.1分实际，且庭审中原告认可被告朱小英在接房时已缴纳2016年6月26日至2017年6月26日止的物业费，按照物业服务等价有偿原则，酌定由被告按原告服务质量的51.1%的标准支付原告从2017年6月27日起至2019年12月20日止的物业服务费2990元（115.84m2×29个月×1元/月/m2×51.1％+85.98m2×29个月×1元/月/m2×51.1％），原告诉请超出部分，本院不予支持。对于庭审中被告朱小英提出的已用2000元装修保证金向原告缴纳了2017年6月26日至2018年6月26日止的物业费，因其未向本院提供证据证明，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对被告提出的该项抗辩主张，本院不予采纳，被告应在提供证据后另行主张权利。综上，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告朱小英于本判决生效后五日内支付原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司2017年6月27日至2019年12月20日止的物业费2990元；如义务人在判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告贵州省康和居物业管理服务有限责任公司负担12元，由被告朱小英负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审判员  焦苑二〇二一年一月二十一日法官助理黄远喻书记员雷涛