浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4118号 上诉人（原审原告、反诉被告）：绍兴港顺电器有限公司，住所地嵊州市经济开发区普田大道**。 法定代表人：董昌满。 委托诉讼代理人：蔡鑫,浙江**越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹薇,浙江**越律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：嵊州市中联货物运输有限公司，，住所地嵊州市经济开发区华南路** 法定代表人：万俊海。 委托诉讼代理人：李玉，北京京平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王立江，北京京平律师事务所律师。 上诉人绍兴港顺电器有限公司（以下简称港顺公司）与上诉人嵊州市中联货物运输有限公司（以下简称中联公司）房屋租赁合同纠纷一案，因不服浙江省嵊州市人民法院（2019）浙0683民初4970号判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 港顺公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持港顺公司的全部诉讼请求，驳回中联公司的全部反诉请求。事实与理由：1.一审判决认定事实有误。①双方约定由中联公司向有关部门办理审批报备手续，港顺公司配合中联公司以“年产15000套橱柜生产线技术改造项目”的名义让中联公司去申报备案确有不够慎重之处，但该申报备案并非由港顺公司去完成。②双方之间签订的临时土地租赁合同所涉的土地，系作为物流停车场使用，不需任何建设，也不存在不能使用的情形。自合同签订后，中联公司一直在停放物流车辆。③房屋租赁合同与物流仓库没有必然联系，该房屋与中联公司的办公场所只相距一公里，可用于员工住宿。④涉案土地系由中联公司作为物流仓库和停车场之用，而非用于物流经营。2.中联公司的违规违章建设不应成为合同解除的理由。政府责令中联公司停工是因为其未办理施工许可手续，不存在履行合同的先天性障碍。3.酌减双方约定的年租金，依据不足，有违不告不理的原则。双方之间的三份合同均合法有效，第一年的租金也已支付，港顺公司并无过错，中联公司并未要求调整租金。4.一审判决驳回港顺公司的其他诉讼请求，而又认定“双方因该工程造成损失的范围及相关责任尚属待定状态，故本案对中联公司主张的工程投入不作审理”，回避中联公司被确认的过错责任，增加双方的诉累。涉案工程造成的损失不属于待定状态，相关部门只是责令停建，不可能对已建工程的去留作出任何处理。一审判决既然驳回中联公司的反诉请求，港顺公司就不应负担反诉部分的诉讼费。 中联公司辩称，1.对于港顺公司提出异议的事实部分，中联公司认为一审判决的认定事实正确。①一审判决第22页关于“港顺公司系涉案建设项目规划备案审批申报主体”的认定具有事实根据。一审中，中联公司提交的《嵊州市住房和城乡建设局盖章的“绍兴港顺电器有限公司总平面图”》、《浙江省企业投资项目变更通知书》、《建设工程规划许可证》等证据材料均系行政机关加盖公章予以确认，明确记载建设单位为港顺公司，其以“年产15000套高端橱柜生产线技术改造项目”进行建设项目备案。同时港顺公司以建设“四间车间”取得建设工程规划许可证。②一审判决认定“中联公司未实际使用租赁房屋和《临时土地租赁合同》约定租赁的土地”正确，港顺公司的主张与事实不符。首先，中联公司作为物流企业，租赁涉案场地、房屋作为一个整体，目的是在此开展物流经营活动，包含物流仓库基础设施建筑用地、物流停车用地、物流员工住宿房屋。而在基本的物流仓库基础设施建设都未完成时，因行政管理因素的介入，合同无法继续履行，中联公司未能且以后也不能实际使用土地房屋用于物流经营活动。因此，相配套的住宿房屋、停车土地也没有实际使用的可能性。其次，港顺公司引用的（2018）浙0638民初8893号案件二审中的2019年5月30日照片，其未在本案一审中提交。且后续中联公司对涉案停车场地的情况也进行了举证，照片中的车辆与中联公司没有关系，不是中联公司的车辆。中联公司已在其他地方另外投入开展整体的物流经营活动，有充足的其他场地可进行停车住宿等使用，完全没有必要使用该场地。③一审判决认定中联公司租赁涉案土地房屋的目的为开展物流经营使用，符合合同签订真实情况，与合同签订的背景以及签约企业的经营范围相一致。首先，中联公司租赁的标的物包含45亩土地用于物流仓库、26.5亩土地用于物流停车场地、8套房屋用于住宿，且中联公司为物流经营企业，由此认定中联公司租赁涉案土地、房屋目的为“用于物流经营使用”并无不当。其次，港顺公司拘泥于“物流仓库”的字眼主张一审认定错误，其理由不能成立。涉案45亩土地的租赁合同明确记载“租赁45亩土地用于物流仓库，中联公司对从事合法经营活动负责。”该约定系对土地租赁用途的记载。而《土地租赁合同》第三条约定“中联公司根据土地用途的需要出资建造地上建筑设施”。而中联公司进行的建设活动也符合约定的土地用途，对于物流企业来说，开展物流经营的基础设施即为物流仓库，且其物流仓库的形态也具有物流企业的特殊性，即为现场建筑的基本形态。故，中联公司作为物流企业，该约定足以明确其租赁涉案土地的目的即为用于开展物流经营活动。港顺公司的上诉理由不能成立。2.一审认定合同解除，合理合法。一审中，中联公司提交的《关于港顺电器厂房建设督察情况汇报》载明“绝不允许工业土地改建为商业性质的物流项目”。而本案涉案土地为工业用地，中联公司作为物流经营企业，涉案租赁合同也明确约定了土地用途为物流使用。因此，涉案租赁合同不具有继续履行的现实可能性。港顺公司要求中联公司在不能使用土地开展物流且早已不实际使用涉案土地的情况下，继续缴纳巨额租金，缺乏依据。3.中联公司在一审中提出了请求合同解除、返还已付租金及赔偿损失的主张，一审判决对于租金的认定及酌减分配，属裁判范围，不存在违背“不告不理原则”的情形。对于租金分配问题的具体意见，详见中联公司的上诉主张。同时，港顺公司以“由中联公司对经营的合法性负责”为由主张中联公司承担全部责任，属错误理解合同内容。该约定是指对中联公司在后续使用土地中对从事经营的合法性负责，但因涉案场地建设并未完成，中联公司也未在该场地从事经营活动，并不能以此来为由要求中联公司承担全部责任。而对于行政因素介入、合同不能实际履行、中联公司不能实际使用涉案场地，双方对造成这一后果的过错划分问题，应结合法定建设申报义务主体来认定划分，而非全部由中联公司承担。4.中联公司的反诉请求赔偿投入损失的问题，详见上诉状。 中联公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判涉案三份合同于2019年7月10日解除，中联公司无需支付港顺公司租金1841990元，港顺公司退还中联公司已支付的房屋租赁保证金3万元、房屋租金7.2万元、《临时土地租赁合同》项下租金97.5万元、《土地租赁合同》项下押金202.5万元及上述资金的利息，港顺公司赔偿中联公司损失6652883.4元。事实与理由：1.港顺公司收到中联公司合同解除函的日期即2019年7月10日，为合同解除日，而非一审判决认定的2019年8月6日。2.中联公司自2017年4月26日至今未实际使用租赁物，涉案土地及房屋均由港顺公司保管。在港顺电器履行出租人基本义务之前，中联公司享有同时履行抗辩权，有权拒绝支付2017年4月26日之后的租金。3.本案不宜简单地定性为违约，对相关财产纠纷不宜按违约责任来划分承担。行政部门介入之前，双方均按约履行义务，自2017年4月26日行政部门介入之后涉案合同无法实际再履行，此非双方主观违约所致，故该日至合同解除前已支付金额、租赁物使用、直接损失等纠纷不宜按照违约责任予以认定及划分。4.对于双方实际损失，应根据双方对后续合同目的不能实现是否存在过错及过错程度进行公平合理的划分。①涉案《土地租赁合同》约定土地为国有出让土地，土地使用人为港顺公司，租赁用途为物流仓库建设即商业用途。可见，双方均对将工业用地用于商业用途知情，不存在中联公司私自改变土地用途的情形。在双方履行合同过程中，中联公司依约投入资金等，港顺公司作为甲方则履行建设审批义务，并作为建设用地使用权人及建设单位取得了《建设工程规划许可证》，且港顺公司办理审批程序时以工业建设项目进行申报，取得该审批后交付中联公司进场施工并收取了押金。可见，双方通过约定及实际行为达成一致意见：港顺公司作为建设单位及申报审批主体，由中联公司作为实际出资和负责具体建设活动的单位，共同促进合同的履行，进行物流仓库建设及使用。中联公司作为土地使用权人，明知土地为工业用地却仍出租给港顺公司用作物流仓库商业建设，收取高额租金并配合以工业项目进行审批，其对因同业用地作商业建设而被行政管制导致合同目的无法实现，存在重大过错。港顺公司虽知晓涉案土地为工业用地，但其本身是物流运输企业，承租时明确约定可用于商业物流仓储，对合同目的的实现属于合理期待，不属于重大过错，不宜承担主责。因此，自2017年4月26日至合同解除前的租金损失，应由港顺公司承担主责。对于超过押金部分的租金应予返还。②《临时土地租赁合同》所涉土地用于物流停车场地，其目的与《土地租赁合同》目的一致，对于2017年4月26日之后该部分土地的闲置损失也应由港顺公司承担主责。中联公司并未实际使用该土地，港顺公司应将其收取的97.5万元予以返还。③《房屋租赁合同》所涉房屋未取得建设工程规划许可证，故该租赁合同属于无效合同。中联公司未实际使用涉案房屋，港顺公司应退还租金及赔偿装修损失。5.中联公司提出赔偿损失的反诉请求，请求一并解决损失赔偿问题，并提交了工程造价咨询报告书，一审法院应依法进行审理。行政部门责令停建的原因是港顺公司未进行改变土地用地的审批且未取得建设工程施工许可，行政部门并无直接必然的后续处理行为。 港顺公司辩称，1.中联公司称其享有法定解除权且解除日期为2019年7月10日，依据不足。中联公司于2019年7月9日邮寄解除合同通知书给港顺公司，港顺公司收到通知后于同年7月15日提起本案之诉，要求对方继续履行合同。对方无合同解除权，又是过错方，不享有解除权。涉案三份合同合法有效，港顺公司没有任何过错。涉案《土地租赁合同》约定对方租赁土地的目的是建设物流仓库，土地使用性质为国有出让工业用地。对方只要将地块作为物流仓库，就并未改变地块的用地属性，国土部《工业用地标准》明确把仓储用地归为工业用地，浙江省高级人民法院（2019）浙民申3625号民事裁定也有认定。中联公司将约定的物流仓库和停车场解读为商业物流，并把审批义务推卸给港顺公司。一审判决却认为中联公司履行合同义务存在先天性障碍，支持其解除合同。涉案三份合同并非必然紧密相关。临时土地一直为中联公司在使用，涉案房屋也可随时使用。2.中联公司应全额支付租金。合同有效，港顺公司已交付租赁物。3.中联公司的实际损失不应由港顺公司负担。中联公司的所有反诉请求均应予以驳回，而不应留一个“另案起诉”。 港顺公司于一审时的本诉请求：判令被告继续履行合同，立即向原告支付自2018年3月1日起至2019年6月30日止的逾期应付租金403万元（2019年7月1日之后的租金按实际使用时间另行结算）。 中联公司于一审时的反诉请求：1.确认双方之间的《土地租赁合同》、《临时土地租赁合同》、《房屋租赁合同》已于2019年7月10日依法解除；2.判令反诉被告向反诉原告返还款项总计303万元（含押金202.5万元、租金结算款97.5万元、保证金3万元），并支付各款项自付款之日起至判决确定履行之日止的银行同期同类贷款的利息损失；3.判令反诉被告赔偿反诉原告损失6652883.4元（暂计，按房屋租金72000元、工程造价11016139元的60%计算，本诉确定的租金应按60%计入反诉原告主张的本项损失）。 一审法院认定:2016年8月23日，原、被告双方签订《土地租赁合同》、《临时土地租赁合同》各一份。《土地租赁合同》约定：一、被告向原告租赁坐落在嵊州市经济开发区普田大道边地号为002-002-1509-01号国有出让工业用地45亩（证载面积29871.10㎡）用于物流仓库，被告对租赁的土地所从事经营合法性负责；二、租期共10年，自2016年8月23日起至2026年8月22日止，前五年租金为每年202.5万元，后五年每隔两年在前一年基础上递增10万元。三、合同签订日，被告即应支付原告租赁定金50万元，支付定金后，被告即向相关部门进行建设审批，时间限制在2016年＿月＿日前完成审批工作，若在该日前不能完成审批，则原告退还被告押金50万元（不计息），双方合同解除；四、完成审批之日起四个月为建设期，审批完成之前，被告不得施工。审批期和建设期免除租金，第一年应付租金为202.5万元减审批期（按实统计）、减免租期四个月，于建设期满前一个月支付。五、被告在获得建设审批之日三天内向原告支付押金人民币200万元（含已支付的50万元定金），即定金自动转为押金（多项审批的，以第一项获批为准），被告向原告支付第一年租金时，该押金200万元自动转为第一年租金，多余部分退还被告（不计息）。六、第二、三、四年各应付租金202.5万元，分别于2017、2018、2019年的6月30日前一次性付清。七、被告租赁土地后，自行规划、设计、建造地上建筑设施，但建设前需向相关部门进行建设审批，在征得原告同意的前提下，该审批过程中对原告土地无不利影响的原告应予以配合。八、合同条款还明确：被告对租赁土地已作充分了解，同意按现状承租；被告逾期一个月未支付租金的，原告有权解除合同，有权要求被告立即退出租赁，已在土地上的投入及押金全部归原告所有；租赁期满后，租赁土地上的建筑物、设施、附属物等全部归原告所有，原告无需向被告支付款项。《临时土地租赁合同》约定，一、被告向原告租赁坐落在嵊州市经济开发区普田大道边26.5亩土地用于物流停车场地，租赁期与《土地租赁合同》约定的时间一致，租金为每年97.5万元；二、第一年租金减审批期、减免租期四个月，按实际使用时间结算，双方确认金额后，在2016年11月30日前付清；三、审批期的确定及第二年起的租金支付时间与《土地租赁合同》一致；四、被告不得擅自在租赁的土地上建设任何建筑物，如确需搭建临时建筑物需征得原告同意，解除合同时原告不予任何补偿。2017年3月9日，原、被告双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定一、被告向原告租赁八套房屋（毛坯）用于住宿，租期为十年，自2017年3月9日起至2027年3月8日止，免租期为三个月；二、前五年租金为每年9.6万元，后五年租金为每年11.52万元；三、合同签订之日，被告应即时支付原告租金7.02万元、押金3万元，每年的一月份支付下一年度租金；四、租期满结清相关费用后退还保证金；五、被告租赁房屋后，自行设计装修，征得原告同意后方可施工，租赁期满后，依附在房屋上的装修归原告所有，原告无需向被告支付款项；六、租赁期间发生不可抗力，合同自动终止，互不承担责任；七、被告逾期一个月未支付租金的，原告有权解除合同，有权要求被告立即退出租赁。上述合同签订后，被告于2016年8月24日向原告支付50万元，2016年11月1日支付152.5万元、97.5万元，2017年3月10日支付3万元、7.2万元，合计310.2万元。2016年10月21日，原告港顺公司以“年产15000套橱柜生产线技术改造项目”名义向嵊州市经济和信息化局进行了备案。2016年11月17日，嵊州市住房和城乡建设局向原告颁发了《建设工程规划许可证》，证载建设项目名称为“车间一、二、三、四”，并载明如一年内未取得施工许可证，本证书失效。在获得该规划许可证后，被告即开始在租赁土地上进行建造物流用房，对租赁房屋进行装修。在被告施工过程中，嵊州市督查办于2017年4月25日组织相关部门对该工程项目进行了核查，查明报批项目为原告“年产15000套橱柜生产线技术改造项目”，实际按物流格式在建，原告已承认土地出租给被告，拟作为物流用途使用”，涉嫌改建变用，向时任市委主要领导提出“绝不允许工业土地改建为商业性质的物流项目”、要求建管局书面告知停工的汇报意见。嵊州市建筑业管理局于2017年4月26日向原告发出《责令停止违法（规）行为通知书》，以原告“厂房工程在未办理施工许可证等有关手续的情况进行施工”为由责令立即停止施工。自此至今，被告未再施工和装修，也未能就建造物流用房获得《建设工程规划许可证》和《施工许可证》，未实际使用租赁房屋和《临时土地租赁合同》约定租赁的土地。2017年12月4日，中联公司向该院提起诉讼，要求确认原、被告之间签订的上述三份合同无效，返还押金、租金、保证金310.2万元，并赔偿房屋建设、装修等损失1000万元，后申请撤诉，该院于2018年6月28日作出（2017）浙0683民初10104号民事裁定书，予以准许。2018年11月16日，中联公司又向该院提起诉讼，要求确认原、被告之间签订的三份合同无效，该院经审理于2019年3月13日作出（2018）浙0683民初8893号民事判决，驳回中联公司的诉讼请求。中联公司不服判决，提起上诉，二审审理认为“中联公司在未办理施工许可证等有关手续的情况下便进行施工，导致嵊州市建筑业管理局责令其停止施工。中联公司不能以此为由否定涉案合同的有效性”、“合同签订后，当事人不能以签订合同的预期目的未能完全实现为由否定合同本身的效力”、“中联公司提供的证据不足以证明涉案租赁合同违反了法律、行政法规效力性强制性规定“，于2019年6月27日作出（2019）浙06民终1556号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，中联公司不服（2019）浙06民终1556号民事判决，于2019年7月31日向浙江省高级人民法院申请再审，现省高院已于2019年12月9日作出（2019）浙民申3625号民事裁定书。再审审查认为，从合同内容看，港顺公司将其受让取得的国有工业用地使用权出租给中联公司，用于物流仓库和停车场地，该约定并未改变原工业用地的属性，也未损害国家、集体和社会公共利益，不违反有关土地使用的法律强制性规定，不存在合同法第五十二条规定的情形，且两份土地租赁合同约定，中联公司租赁土地后，在自行规划、设计、建造地上建筑设施前向有关部门进行建设审批，未完成审批前不得进行施工，而中联公司在未办理建设工程施工许可证等相关手续的情况下即开工建设，在约定的仓库用途之外进行违建，被建管部门责令停工，其责任在于中联公司；认为原审认定涉案三份租赁合同有效，事实清楚。再审裁定驳回中联公司的再审申请。又查明，中联公司以快递方式于2019年7月9日向港顺公司寄发了《解除合同通知书》，表示因租赁的土地性质上不能用于物流经营，合同目的无法实现，合同无法履行，为避免损失的进一步扩大，自收到通知之日起解除双方之间的三份合同。该快递于次日到达港顺公司并被签收。港顺公司于2019年7月15日向该院提起本案之诉讼。 一审法院认为，涉案三份合同的效力，已由生效判决予以了确认。本案本诉和反诉双方当事人的争议焦点为：一、合同解除权问题；二、租金问题；三、损失赔偿问题。一、关于本案合同解除权问题。根据《土地租赁合同》约定,被告中联公司租赁原告港顺公司土地，系用于物流仓库，被告租赁原告土地后，自行规划、设计、建造地上建筑设施，但建设前需向相关部门进行建设审批，原告应予以配合；中联公司应在2016年＿月＿日前完成相关建设审批工作，若在该日前不能完成审批，双方合同解除。而事实是，中联公司至今未完成在租赁土地上建设物流仓库的《建设工程规划许可证》及《施工许可证》的审批许可，双方约定解除合同的条件早在2016年底即已成就，但双方当时不仅均未主张解除合同，原告反而配合被告，于2016年11月17日以“年产15000套橱柜生产线技术改造项目”取得《建设工程规划许可证》，被告反而仅凭此许可证即开始物流仓库的建设，原告对被告的建设行为予以了默许，双方还在2017年3月9日签订为《土地租赁合同》配套的《房屋租赁合同》，收、缴房屋租赁押金、租金，双方此种行为体现了双方对放弃前述《土地租赁合同》合同解除条款、继续履行合同的合意，在合同被确认为有效的情况下，双方应当继续履行合同。基于原告出租的土地为工业用地，被告经营范围为商业物流，被告租用原告土地的合同目的在于建造物流仓库开展物流经营，故被告履行合同义务存在先天性障碍，其违约具有必然性。2017年4月26日，被告的建设行为因涉嫌工业土地改建为商业性质的物流项目，而被嵊州市建筑业管理局以“厂房工程在未办理施工许可证等有关手续的情况进行施工”为由责令立即停止施工，至此，被告继续履行合同已存在无法克服的客观障碍，被告租赁原告土地建设物流仓库的合同目的已无实现可能，合同陷入僵局。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，违约方不享有单方解除合同的权利，但是，对一些在长期性合同，当履行过程中双方形成合同僵局且符合一定条件时，对违约方通过起诉方式请求解除合同的，人民法院依法予以支持。在本案中，要求被告继续履行合同，承担长达十年的租金，对其显失公平；原告拒绝解除合同，有违诚实信用原则；不解除合同，势必造成土地资源浪费。现被告以反诉的方式请求解除《土地租赁合同》，该院依法予以支持。被告与原告签订《临时土地租赁合同》、《房屋租赁合同》租赁原告土地、房屋，系用于物流停车场地和被告入驻人员住宿，合同目的与签订《土地租赁合同》的目的紧密相关，被告请求在解除《土地租赁合同》的同时，解除《临时土地租赁合同》和《房屋租赁合同》，理由正当，该院予以支持。被告于2019年8月6日提起反诉请求解除合同，该院确认该日为三份合同依法解除的时间。工程被责令停工，不属于合同法规定的合同终止或解除的情形之一，被告主张合同已于2017年4月26日因被工程责令停工而终止或解除，于法无据，该院不予支持。被告虽曾于2017年12月4日提起诉讼，但其诉讼请求为确认合同无效，在合同已被确认为有效的情况下，该诉讼行为不能产生解除合同的法律效果。以通知的方式解除合同，需以享有合同约定解除权或法定解除权为前提，且须对方无异议。被告虽于2019年7月10日向原告发出了解除通知，但因被告无合同约定解除权或法定解除权，原告亦以本案起诉的方式表示了异议，故该通知不能产生解除合同的法律效果。综上，对被告提出的合同已于2017年12月4日因其提起合同无效之诉而解除、于2019年7月10日因其向原告发出解除通知而解除等主张，该院不予采纳。二、关于租金问题。原、被告双方签订的三份合同业经生效判决认定有效，被告应当依约履行合同约定的租金起算时间至本判决确定的解除合同时间期间的租金支付义务。被告虽至今未取得合法有效的《建设工程规划许可证》及《施工许可证》，未完成审批，但实际已于2016年11月17日取得以原告项目名义获批的《建设工程规划许可证》后即开始建设施工，应认定双方默认审批期于该日结束，建设期于该日开始起算。根据《土地租赁合同》、《临时土地租赁合同》的约定，完成审批之日起四个月为建设期，审批期和建设期免除租金，故该院认定土地租金应自2017年3月17日起算至合同解除之日；根据《房屋租赁合同》的约定，租期自2017年3月9日起，免租期为三个月，故该院认定房屋租金应自2017年6月9日起算至合同解除之日。被告在租赁土地上已实际施工，对租赁的房屋已进行部分装修，现被告以至今未完成相关审批、以租赁的房屋无产权证、未实际使用为由，主张合同约定的审批期限尚未结束，土地租金尚未起算，房屋租金不需支付，理由不足，该院不予采纳。原告请求被告支付至2019年6月30日止的租金，此后租金另行结算，并无不当，该院予以支持。合同签订和履行过程中,当事人应当遵循诚实信用原则,以善意的方式行使权利和履行义务。原告系明知其向被告出租的土地性质为工业用地，明知被告系经营物流的商业企业，亦应知工业用地依法不能用于商业性质的物流项目的建设，仍与被告签订《土地租赁合同》，并在合同履行过程中向被告交付工业用地，为提供或配合被告以原告“年产15000套橱柜生产线技术改造项目”名义办理《建设工程规划许可证》，其鼓励、帮助被告违规进行工程建设的意愿明显，其行为有违诚实信用原则，非善意履行合同义务，对最终造成被告相关审批不能完成，被告建设项目被叫停，双方合同陷入僵局，原告应承担相应的权利瑕疵担保责任和缔约过失责任，不能因《土地租赁合同》约定了“被告对租赁的土地所从事经营合法性负责”而完全免责。现被告作为承租人，在不能对租赁物进行使用、收益的情况下，要求减少租金，理由正当，该院予以支持，对三份租赁合同项下的约定年租金202.5万元、97.5万元、9.6万元均予酌情减少30%，分别核定为141.75万元、68.25万元、6.72万元。综上，截止2019年6月30日，被告租用原告土地为二年三个月十四天，计租金4805542元，被告租用原告房屋为二年零二十二天，计租金138448元，合计4943990元。被告已付原告押金、租金、保证金计3102000元，因合同有效，该款项依约应认定为已付租金，被告反诉请求原告返还该款项并支付资金占用期间利息，理由不足，该院不予支持。被告应再付原告租金1841990元。三、关于损失赔偿问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同履行期间，反诉原告进行了物流项目的工程建设，但工程因违规而被中途叫停，在相关部门对已建工程的去留问题尚未作出处理、反诉被告未作出接受该在建工程的意思表示的情况下，双方当事人因该工程可能造成损失的范围及相关责任尚属待定状态，故本案对反诉原告主张的工程投入损失不作审理，双方当事人就租赁合同解除造成的损失，可以另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第五十三条第二项、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十八条之规定,判决一、港顺公司与中联公司签订的《土地租赁合同》、《临时土地租赁合同》、《房屋租赁合同》于2019年8月6日解除。二、港顺公司应付中联公司截止2019年6月30日止的租金合计4943990元，扣减已付款3102000元后应再付1841990元，款限于本判决生效后十日内付清。三、驳回港顺公司及中联公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费39040元，财产保全申请费5000元，反诉案件受理费39790元，财产保全申请费5000元，合计88830元，由港顺公司负担24000元，中联公司负担64830元。款限于本判决生效后七日内向该院缴纳。 二审中，港顺公司向本院提交9张照片复印件，证明中联公司一直在使用临时土地。中联公司质证认为前4张没有原始件，不属新证据，对其三性均不予认可；对后5张的关联性有异议，照片中的车辆并非中联公司的车辆而是社会上的其他主体的车辆。本院认为上述证据并不能达到港顺公司的最终证明目的。 中联公司向本院提交：1.59张照片，证明临时土地上所停的并非中联公司的车辆，由港顺公司对外开放出租给他人在使用；2.9张照片，前5张于一审时已提交但未质证，证明45亩土地的状况，中联公司撤场后，港顺公司将中联公司建造的房子出租给其他公司使用。港顺公司质证认为，对照片本身的真实性予以认可，本公司并在合同履行期将涉案土地另租他人，两地块在中联公司控制之下；房屋为办公结构而非仓库。本院对上述证据形式上的真实性予以确认。 经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为涉案三份合同的解除、租金及损失赔偿等问题。1.关于涉案三份合同的解除。双方签订的土地租赁合同约定涉案土地用于“物流仓库”，同时约定中联公司进行相关建设行政审批，若行政审批不能在约定时间内完成，双方合同解除。之后，中联公司并未取得物流仓库建设的审批，双方也未因此解除合同。再之后，港顺公司以“年产15000套橱柜生产现技术改造项目”取得《建设工程规划许可证》，中联公司凭该许可证开始建设物流仓库。这可视为双方就继续履行合同达成一致意见，但因涉案土地为工业用地、中联公司经营的是商业物流而被行政部门责令停止施工，故涉案合同已无继续履行的现实可能。一审法院由此判令解除双方之间的土地租赁合同，并无不当。综合本案证据、双方签订合同的背景及目的，涉案其他两份合同系中联公司为开展物流经营而签订，故一审法院一并判令解除，符合本案案情。中联公司认为其解除通知送达港顺公司日为合同解除日，依据不足，具体理由一审判决已阐述。2.关于租金问题。之前的生效判决认定涉案三份合同合法有效，一审法院综合本案证据判令中联公司支付相应租金具有事实根据。鉴于港顺公司在合同签订和履行过程中也存在一定过错、中联公司并未实际开展经营活动等因素，一审判决酌情减少双方约定的年租金标准，符合公平合理原则。港顺公司、中联公司关于租金方面的上诉理由均不能成立，本院不予支持。3.关于损失赔偿问题。中联公司在涉案地块上所建房屋因审批手续原因，被行政部门责令停止施工，该建筑后续如何处置尚不明确，故一审法院未对中联公司提出的损失赔偿一并予以审理并无明显不当。另，根据港顺公司的诉求，结合一审判决结论，一审法院对案件受理费的分配合理。 综上，港顺公司、中联公司的上诉理由依据不足，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理61220元，由绍兴港顺电器有限公司负担18973元，由嵊州市中联货物运输有限公司负担42247元。 本判决为终审判决。 审判长 梅 云 审判员 姚 瑶 审判员 茹赵鑫 二〇二一年一月二十日 书记员 叶 婷