江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初11018号 原告：常熟市常汇物业管理有限公司，住所地常熟市深圳路****，统一社会信用代码913205815795191188。 法定代表人：陈新阔，总经理。 委托诉讼代理人：黄宏杰，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈靓，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 被告：龚齐新，男，1976年1月11日生，汉族，住江苏省响水县。 原告常熟市常汇物业管理有限公司（以下简称常汇物业）与被告龚齐新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年08月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告常熟市常汇物业管理有限公司的法定代表人陈新阔、委托诉讼代理人陈靓，被告龚齐新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市常汇物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行与原告于2019年9月27日签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告向原告支付第一年度后半年租金120000元，并支付自2020年3月31日起至实际付清之日止，以120000元为基数，按日利率万分之五标准计算的逾期利息（暂计一个月，为2100元，且原告有权从被告缴纳的20000元履约保证金中直接抵扣上述欠款租金及逾期利息）；3．判令被告向原告支付2020年3月30日至2020年7月31日物业费8541.39元；4．判令被告向原告支付天然气费315.7元、水费190元；5．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告拥有常熟市海虞北路98号125#、127#房屋的使用权及分租、转租权利。2019年9月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于常熟市海虞北路98号125#三楼及127#一楼至三楼的商铺、建筑面积438.48平方米租赁给被告经营餐饮生意所用，租赁期限自2019年9月29日至2023年10月31日。合同另对租金标准、违约责任等事宜做了明确约定。2019年10月15日，原、被告就上述房屋另行签订《物业管理服务协议》一份，约定原告为被告租赁的上述房屋提供物业服务，被告应按协议约定向原告缴纳物业服务费及水电费等。原告按约向被告交付商铺后，但被告未能按约支付第一年度后半年的租金，仅于2020年5月10日支付20000元，仍结欠租金120000元及近期的物业服务费、水费、天然气费，原告多次向被告催缴，被告均未能支付。为此，原告诉讼来院。 被告龚齐新辩称，请求法院依法驳回原告的第1、2、3、5项诉请。对于第4项诉请天然气、水费如果属于被告实际使用的被告愿意承担。第一，被告为开设餐厅贷款50万元，开业两个月即受到新冠疫情影响导致无法实现合同目的，对被告的履行能力产生重大影响，被告已陷入经济危机，无力继续经营餐厅，结合疫情和履行能力受影响之间的因果关系，应当依法认定为不可抗力，希望法庭判决解除合同。第二，合同签订后，被告已支付16万元租金，2万元保证金，6706元物业费。合同约定免租期为2019年9月29日-2019年10月31日，故租金起诉点应当为2019年11月1日。后因疫情防控，案涉店铺在2020年2月、3月、4月期间未能营业，期间的租金应当免除。被告于2020年5月份支付2万元房租，但复工营业期间继续亏损，后无力经营，于6月继续关停餐厅，对于5月份和6月份的租金也应该使用不可抗力造成的因果关系予以减免。7月份时被告提交申请解除合同，已征得原告同意，且原告接受案涉房屋钥匙，至此涉案房屋已归还给原告，故被告需要向原告支付的租金为：2019年11月、12月、2020年1月（2月、3月、4月因不可抗力应当免租），被告现已支付租金16万元和2万元保证金，故租赁期间被告应支付的租金为28/12＊3=7万元。原告所支付的租金已超过租赁期间应付租金，剩余租金11万元原告应予返还。第三，被告在退还钥匙后，因房屋装饰装修如何处理双方未能协商一致，现因新冠疫情不可抗力影响导致被告无法实现合同目的，导致被告无力维持经营下去，不属于被告过错，被告无责，被告提出要求将能拆除的装饰物品拿走或折价给原告方，恳请法院一并处理。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议和有争议的证据和事实，本院经审查认定如下： 1.2017年7月17日，何俊（出租人/甲方）与常熟市常汇物业管理有限公司（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于海虞北路98号（常汇生活广场）的126、127，共计建筑面积597.07平方米租赁给乙方使用，租赁期限从2017年7月17日-2027年7月16日，共计10年。同时，甲方同意乙方在租赁期内对房屋进行分租或转租。 2017年7月17日，何峥（出租人/甲方）与常熟市常汇物业管理有限公司（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于海虞北路98号（常汇生活广场）的-101号、106至113号、124、125的一层至三层，共计建筑面积11177.58平方米租赁给乙方使用，租赁期限从2017年7月17日-2027年7月16日，共计10年。同时，甲方同意乙方在租赁期内对房屋进行分租或转租。 2．常熟市海虞北路98号125房屋为何峥单独所有，常熟市海虞北路98号127房屋为何俊单独所有。 3．常熟市常汇物业管理有限公司（甲方）与龚齐新（乙方）于2019年9月27日签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将海虞北路98号127#一楼至三楼及125#三楼的商铺所属房屋租赁给乙方使用。合同具体内容为：“一、地址、面积、租赁时间：甲方将位于海虞北路98号127#一楼至三楼及125#三楼的商铺，建筑面积438.48平方米租赁给乙方使用。房屋条件以目前现状为准，乙方在签订本协议时已完全知悉房屋现状，符合本合同约定用途和条件。乙方承租房屋的用途为餐饮（领鲜常熟），承租时间从2019年9月29日-2023年10月31日。乙方承诺于2019年11月1日前开业。装修免租期为2019年9月29日至2019年10月31日止。二、租赁费用及租金交付：第一年租金为人民币280000元整，大写贰拾捌万元整（此价格不开发票，如甲方最终开具发票，则税金由乙方承担）。付款方式：本着先付后用的原则，第一年租金为半年支付一次，签约时支付半年度租金140000元，大写：壹拾肆万元整；履约保证金20000元；2020年3月30日前支付半年租金140000元，大写壹拾肆万元整。以后每提前1个月付清下一年度租金，即每年的10月1日前支付下一年度租金……三、如乙方逾期支付租金，按日息万分之五标准支付利息，超过7日未按约定期限及租金支付租金，甲方有权解除租赁合同，并可以对乙方承租范围内的物业停水停电，直到租金及违约金付清。如因乙方违约导致解除合同，除支付逾期利息外，还应支付三个月租金标准的违约金给甲方。四、乙方必须守法经营，遵守国家各项法律法令。乙方经营所需证照自行办理，乙方租赁期间的水电费、门前三包、治安费、各种税金、物业管理费等各项费均有乙方自理，应主动缴纳……九、甲方除城市改造等政府行为以及本合同约定的其他解除事由外不得提前收回房屋，如因不可抗拒的原因造成本合同终止，则租金按实际使用期计算，余款由甲方退还乙方，双方互不承担违约责任。乙方不得中途退租，如因承租人违反合同约定造成租赁合同在约定的租赁期限届满之前不能继续履行，则出租人有权要求承租人除支付3个月的违约金外，还有权要求承租人按照租赁合同约定的租金标准，支付装修期、免租期内的租金……”。 4．龚齐新与常熟市常汇物业管理有限公司于2019年10月15日签订《物业管理服务协议》，约定由常汇物业于2019年9月29日至2020年3月31日提供物业服务，地址，地址为海虞北路****面积为438.48平方米。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体为商业办公楼3.93元/月·平方米；商业物业为4.26元/月·平方米；商业街商铺4.87元/月·平方米。该协议中还约定了电费为1.12元/度，水费5元/吨。 5．龚齐新于2019年10月9日交纳半年房租人民币140000元、保证金20000元，于2019年10月15日交纳2019年9月29日至2020年3月31日的物业服务费6706元，于2020年5月10日交纳租金人民币20000元。 6．常熟市新冠肺炎疫情防控指挥部办公室于2020年3月9日发布常防控办﹝2020﹞46号文件，《关于进一步做好商业服务业复工工作的通知》：“根据分区分级、动态调整的原则，自即日起，持有营业执照、食品经营许可证的餐饮经营单位可有序恢复堂食服务，有关复工营业条件应符合《常熟市餐饮服务业新冠病毒肺炎疫情防控及复工营业工作指引要求》。对非生活必须、空间相对密闭、人员相对集聚的经营性企业，包括室内体育文化娱乐场所（健身房、影剧院、棋牌室、网吧、歌舞厅、游戏游艺厅等）、公共洗浴（浴室、保健养生馆等）、线下培训等行业暂缓复工营业。有关负面清单行业由市疫情防控指挥部根据疫情风险级别实施动态调整”。 审理中，被告龚齐新陈述因疫情防控因素，案涉店铺于春节后至2020年4月底未进行营业，并表示对2020年3月9日发布的常防控办﹝2020﹞46号文件内容知晓，现因经济困难不愿继续履行2019年9月27日签订的《房屋租赁合同》，原告常汇物业亦表示愿意解除双方的《房屋租赁合同》。龚齐新还强调已于2020年6/7月份将案涉房屋钥匙交还给原告工作人员董伟，并提交了退租申请。经本院向董伟调查，其陈述“原告委托我进行招商等工作，我们跟开发商有书面协议，跟常汇物业没有，龚齐新的店铺的上一任承租人是我们招进来的，我们就是给甲方服务的”。“具体情况是当时疫情之后，他们的店铺经营不下去了，跟物业公司没有谈妥，因为我们私交不错，所以就让我们平时帮助留意一下有没有人需要租的，如果需要就给他们开门。而且这种情况在我们那里比较普遍，所以钥匙就留给我们了，毕竟龚齐新也是通过这样租的这个房子”。 7．被告龚齐新未缴纳的租金为人民币12万元，未缴纳天然气费为315.7元，未缴纳的水费为190元。 上述事实，有原告营业执照复印件、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》、《物业管理服务协议》、转账记录照片截图打印件、调查笔录，当事人陈，述及本案的庭审笔录的材料在卷佐证。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。被告龚齐新未能按约支付房屋租金，由此引发本案诉讼，其应承担相应民事责任。被告辩称其已于2020年7月份交还了钥匙，并提交了解除合同申请，但其未提交证据予以证明，本院不予认可。因被告于2020年9月23日庭审中明确表示不愿意继续履行合同，故本院确认双方于2019年9月27日签订的《房屋租赁合同》自2020年9月23日解除。 被告龚齐新辩称因受新冠疫情影响，案涉店铺未能正常营业，对其的履行能力产生巨大影响，综合实际情况，应当认定疫情构成不可抗力，故应对2020年2月、3月、4月的房租进行免除，5月、6月的房租进行减免。然，原、被告合同约定免租期为2019年9月29日-2019年10月31日，现原告起诉主张的后半年租金区间为2020年5月-2020年10月，故对被告已经缴纳了2020年2月、3月、4月的租金，本院不予理涉。另外，因被告当庭陈述其知晓2020年3月9日发布的常防控办﹝2020﹞46号文件，若其想重新营业，可按照规定进行复工申请，但其并未申请复工，未能复工由其自身因素导致，被告已于2020年5月缴纳租金2万元复工营业，其未能提交证据证明导致其经营损失的具体原因，故对其要求减免2020年5月、6月的租金的抗辩，本院不予支持。现原告要求被告支付剩余租金人民币12万元，因本院确认双方《房屋租赁合同》解除时间为2020年9月23日，故认定租金为人民币92000元（280000/365×146天-20000元）。关于逾期利息，因合同约定乙方逾期支付租金，按日息万分之五为标准计算，故本院依法调整为以92000元为基数，计算一个月的逾期付款利息为1380元。 关于原告主张的2020年3月30日至2020年7月31日的物业费8541.59元、天然气费315.7元、水费190元，因双方签订的《房屋租赁合同》第四条明确约定租赁期间的物业管理费等各项规费均由龚齐新负担，且被告对原告当庭提交的欠缴物业费、水费、电费的统计表内容予以认可，故对原告的该主张本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告常熟市常汇物业管理有限公司与被告龚齐新于2019年9月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月23日解除。 二、被告龚齐新于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市常汇物业管理有限公司租金人民币92000元及以92000元为基数，按照日利率万分之五计算的逾期付款利息1380元。 三、被告龚齐新于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市常汇物业管理有限公司2020年3月30日至2020年7月31日的物业费8541.59元。 四、被告龚齐新于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市常汇物业管理有限公司天然气费315.7元、水费190元。 上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇至常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××69。 五、驳回原告常熟市常汇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币1440元，由原告常熟市常汇物业管理有限公司负担315元，由被告龚齐新负担1125元。（原告同意其预交诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 员 钱俊华 二〇二一年一月十五日 法官助理 李 阳 书 记 员 张怡茹