广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初4454号原告：广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司，住所地广东省佛山市高明区**********************，统一社会信用代码914***********641F。负责人：杨静连。委托诉讼代理人：邓桃仪，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：李豪玲，女，系该公司员工（授权至2020年11月24日止）。委托诉讼代理人：谢柳云，女，系该公司员工（授权自2020年11月24日起）。被告：何金明，男，1988年6月1日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县************，公民身份号码445***************。被告：何小明，男，1990年7月23日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县*************，公民身份号码445***************。原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司与被告何金明、何小明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人邓桃仪、谢柳云到庭参加了诉讼，二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2019年9月1日暂计至2020年8月31日止拖欠的住宅物业服务费2828.64元(按该物业的房屋建筑面积120.88㎡，每月每平方米1.95元计收，合计该物业每月的物业服务费为235.72元)；2.判令被告向原告支付其逾期支付住宅物业服务费所产生的违约金533.67元（该违约金以每月所拖欠的住宅物业服务费为基数，按每日1‰为标准，暂计至2020年8月31日的违约金为533.67元，实际计算至清偿之日止）；（上述物业服务费以及违约金合计为3362.31元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过合法合规的招投标程序，获得佛山市高明区***********江滨·香格里花园的物业管理服务资格，并与佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订了《佛山市高明区*******前期物业管理服务委托合同》，约定由原告向二被告的佛山市高明区******************8*3*******提供物业服务，二被告应每月向原告缴纳235.72元的住宅物业服务费及公共水电分摊费用。如二被告未按时交纳物业服务费的，从违约之日起按每日千分之一标准交纳违约金。二被告于2016年11月6日购买的江滨香格里花园8*3*****单元在2017年12月15日已具备交付使用条件。本小区开发商于2017年12月20日向二被告邮寄的《收楼通知书》载明收楼时间为2017年12月31日。买房时二被告签署的《商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》约定如下：1.买受人应当按照出卖人发出的《收楼通知书》中载明的收楼时间到出卖人处办理收楼手续，若买受人未按《收楼通知书》中载明的收楼时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》中载明的收楼时间起，视为本合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，该商品房毁损、灭失等风险及物业管理费由买受人承担。2.商品房物业达到竣工交付使用条件，业主应自交楼之日起或约定交付日交纳物业服务费，物业服务费按月交纳。业主应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用。综上所述，原告依约向二被告提供物业服务，但二被告自2019年9月1日至今一直拖欠物业服务费，原告多次向二被告催缴，但二被告始终没有支付，二被告拖欠物业费的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告合法权益，依法应当承担违约责任。原告在催缴未果的情况下，特向法院起诉，望判如所请。二被告未提出答辩意见和提交证据，经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。经审查，原告提交的证据2《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》有原件核对，其余证据与该证据形成证据链，本院对原告提交的证据予以采信。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年11月6日，二被告与佛山市高明江滨新城房地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由二被告购买佛山市高明区******************，二被告应当按照佛山市高明江滨新城房地产有限公司发出的《收楼通知书》中载明的收楼时间到佛山市高明江滨新城房地产有限公司办理收楼手续；若二被告未按《收楼通知书》中载明的收楼时间办理收楼手续的，自《收楼通知书》中载明的收楼时间之日起，视为本合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，该商品房损毁、灭失等风险及物业管理费由二被告承担；二被告未收到交付通知书的，二被告须在本合同约定的交付日期前到佛山市高明江滨新城房地产有限公司办理收楼手续，若二被告未能在本合同约定的交付日期届满之日办理收楼手续的，自本合同约定的交付日期届满之日起视为本合同项下的商品房已完成交付，且自交付之日起，二被告承担商品房损毁、灭失等风险及物业管理费。同日，原告与二被告签订《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》，约定物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，高层住宅2.43元/平方米/月；关于物业管理区域内共用水电分摊问题，按照《佛山市物业服务收费管理办法》等法律法规规定做如下约定：公共水电分摊费用按实际费用向所有相关业主合理分摊；业主应在每月10日前交纳当月物业服务费及上月的公共水电分摊费用；被告、业主或物业使用人违反本合同第九条、第十一条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，违约之日起按每日千分之一的标准向原告支付违约金。2017年4月11日，佛山市高明区*******************办理了预购商品房买卖预告登记，预告权利人为二被告。2017年12月12日，原告就二被告购买的佛山市高明区***************************的收楼事项，向二被告发出《江滨·香格里花园收楼通知书》。2019年*月4日，被告何金明在《江滨·香格里花园收楼通知书》《收楼资料/物品签收表》上签名。2019年9月起，二被告开始拖欠物业服务费。原告催收无果，遂向本院提起诉讼。截至本次诉讼庭审辩论终结时止，二被告仍未向原告交纳2019年9月1日至2020年8月31日的物业管理费2828.12元（120.86平方米×1.95元/月/平方米×12个月）。另查明，佛山市高明区***************************的建筑面积为120.86平方米。本院认为，原、被告之间属于物业服务合同关系。原、被告签订的《江滨香格里花园前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示,协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。2019年6月4日，被告何金明在《江滨·香格里花园收楼通知书》《收楼资料/物品签收表》上签名,商品房已经交付给二被告，二被告应按照协议约定支付物业服务费。原告在本次诉讼中主张物业服务费的计算标准为1.95元/月/平方米，低于协议约定的标准，系其对自身权利的自由处分，本院予以认可。据此，二被告应向原告支付2019年9月1日至2020年8月31日的物业服务费2828.12元,原告请求过高部分，本院不予支持。根据上述协议约定，二被告未能按时足额交纳物业服务费用的，违约之日起按每日千分之一的标准向原告支付违约金。原告未能提供证据证实其损失，上述协议约定的违约金计算标准明显过高，综合考虑本案的实际情况，本院酌定以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍作为计算标准，原告请求过高部分，本院依法予以调整。二被告应于每月10日支付当月的物业服务费，原告请求从每月11日起支付物业服务费的违约金，本院予以支持。因此，2019年9月至2020年8月二被告拖欠的物业服务费违约金，应以当月欠缴的物业服务费235.68元为本金，从当月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际清偿之日止。对于原告请求超出上述标准计算出的违约金部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告何金明、何小明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司支付2019年9月至2020年8月的物业服务费2828.12元及违约金（2019年9月起至2020年8月被告拖欠的物业服务费违约金，以当月欠缴的物业服务费235.68元为本金，从当月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告广州万宁物业管理有限公司佛山高明分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告何金明、何小明负担。被告何金明、何小明负担的受理费25元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 彭智聪二〇二〇年十二月三十一日法官助理 区君萍书 记 员 陈欣琪