浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初3296号 原告：罗祥银，男，1943年10月14日出生，汉族，住三门县。 委托诉讼代理人：罗良坚（系原告罗祥银儿子），男，住三门县。 被告：叶小瑛，女，1974年10月6日出生，汉族，住三门县。 原告罗祥银与被告叶小瑛农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月28日、2021年1月15日、2021年1月29日三次公开开庭进行了审理。原告罗祥银及其委托诉讼代理人罗良坚到庭参加诉讼，被告叶小瑛经本院合法传唤，未到庭参加第三次的庭审。本案现已审理终结。 原告罗祥银向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租房协议并及时搬离；2、被告支付给原告租金7200元（从2020年3月暂算至起诉日）；3、被告支付给原告房屋租赁期间私自拆除厨房的损失20000元。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：解除原、被告之间的房屋买卖关系并及时搬离。事实和理由：2019年3月，被告租用原告位于三门县××镇××街××号房屋，口头约定房租费900元／月。2020年1月，原告通知被告房屋要出售，希望被告在租赁期满后搬离，而被告告知原告要购买房屋，双方确定房价280000元，被告需在2020年7月底8月初付款。2020年6月，被告私自拆除厨房，原告要求恢复，被告说如果房屋购买不成功会恢复原状或者赔偿。2020年8月，原告要求被告支付房款，被告因无钱交付，希望延期至2020年9月10日。2020年9月10日，被告仍无法支付房款，原告明确告知被告终止房屋买卖合同，并要求被告在一周内搬离。2020年9月18日，被告交付给原告200000元，并承诺剩余80000元在一周内付清。一周后，被告未按约定支付剩余80000元房款，并说房屋不购买了，要求原告退还200000元购房款。原告同意退还180000元，剩余20000元作为留滞金，扣除原告拖欠的房租费、拆除厨房的损失后予以退还。但如果被告在2020年9月28日前不搬离房屋的，20000元没收。现被告至今未搬离，还私自加锁，威胁原告房屋休想出租或者转让。综上，被告的行为严重损害原告的合法权益。 被告叶小瑛辩称，2020年2月租赁期到期前，原告和被告协商好，将租赁房屋以280000元价格出售给被告，故被告一直占用租赁房屋，期间被告一直在筹措房款。2020年4月份，租赁房屋相邻的房屋均准备重新拆除并装修厨房，因为原告已经同意将房屋出售给被告，故被告亦打算重新装修厨房，并告知原告其准备拆建厨房一事，原告是同意的，2020年4月份左右，被告将老厨房进行拆除，但因为其他原因，拆除后未重新装修，现仍是拆除后的状态。被告实际支付了房款210000元。后来是原告不愿意将房屋出售给被告了，只退还了房款180000元，还有30000元在原告手上，故被告不同意搬离涉案房屋。因为原告在被告交付房款后又不同意将房屋出售给被告，是原告违约并造成被告损失，现被告要求原告赔偿损失。 经审理查明，被告叶小瑛于2019年开始租赁原告所有的坐落于三门县××镇××街××号房屋【房屋所有权证：三六房字第0××4号，权证登记地址为××镇××街村；集体建设用地使用证：三集建（95）字第Ｈ09207号】，约定月租金为900元，于2020年2月底到期。2020年1月份，原告告知被告准备出售租赁房屋一事，被告表示购买意愿，双方商定房屋买卖款为280000元。 2020年4月，因涉案房屋周边房屋的厨房要修建，被告亦准备修建厨房。2020年4月13日，被告告知原告其准备将老厨房拆除修建，原告答复厨房修建后如果被告不购买，厨房修建的费用要由被告自负。之后一周左右，被告将老厨房予以拆除，至今未修建。 2020年8月，被告交付了房屋押金款10000元。之后，原告多次向被告催问房屋款的交付事项。2020年8月5日，原告书拟了《房屋买卖协议书》，其中付款内容为“被告于2020年9月10日前付清房款，如被告不能按期付清房款，原告有权终止买卖协议”。被告拿到《房屋买卖协议书》后，一直未答复原告。2020年8月21日，原告就房屋买卖一事来到被告处，被告明确回答“我9月10号钱非到位的话，你房子卖给别人我没有意见”、“押金你没收”、“房租你怎么说就怎么算”、“房子拆的地方9月10号到时候再说”。2020年9月15日，原告应被告要求，向被告出具了一份证明，内容为“我曾收过叶小瑛买房押金壹万元正，总房价贰拾捌万元，限於9月16日，过期押金没收，房屋不卖。特此证明”。2020年9月17日，被告向原告银行账户转账房价款200000元。2020年9月25日，原告向被告银行账户退回180000元，同日原、被告约定，被告“于2020年9月28号前将堆放在房间所有东西搬清，20000元钱划还给被告。如不搬，20000元钱没收。房租费、厨房间商量处理”。 另查明，被告至今仍占用原告所有的案涉房屋，未支付自2020年3月1日起的租金。 庭审中，原、被告双方均认可已拆除的老厨房恢复原状需要10000元。 以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告提供的房屋权属证书、微信聊天记录、视频、厨房间照片、门加锁照片、双方签字的证明和便签、未签字的房屋买卖协议书，被告提供的录音等予以证明，本院予以认定。 本院认为，原、被告双方之间的纠纷发生在2021年1月1日民法典生效之前，其中被告占用案涉房屋的行为持续至今，应当适用民法典的规定。 2020年1月，原、被告达成将案涉房屋以280000元出卖给被告的口头合约，应视为双方存在口头房屋买卖合同。原告诉请要求搬离及租金、厨房修复费用的纠纷均系原、被告之间存在口头买卖合约后发生，本案案由应为农村房屋买卖合同纠纷。双方口头意思表示真实，买卖意思清楚，该房屋买卖合同应认定成立并合法有效。 就房屋买卖合同的履行情况来看，原告应被告要求出具的证明中载明有房款的支付时间及逾期支付后解除合同等内容，2020年8月21日的对话中，被告答复中有逾期付款后原告可另行出卖、没收押金及支付房租等内容，2020年9月25日，原、被告双方就搬离房屋时间达成一致意见，应视为原、被告同意解除双方之间的房屋买卖合同。故原、被告双方在达成房屋买卖合同关系后又按约定解除房屋买卖合同的事实清楚。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，解除合同后，当事人的财产状态应当恢复到合同订立之前的状态，即恢复原状。恢复原状包括返还原物及原物产生的孳息。原告应当返还给被告房价款及利息，被告应当返还的范围既包括涉案的房屋，还应包括其实际占有涉案房屋期间事实上所获得的利益。由于基于占有使用房屋期间在事实上获得的利益并非有形财产，无法返还，只能予以折价返还，参照原、被告之前约定的房屋租金标准计算占有使用获利符合公平原则。庭审中被告提出疫情影响，要求免除租金的意见，明显对原告不公平，但酌情予以减少符合疫情期间的房屋租金情况，也更公平合理。双方解除房屋买卖合同后，原告应当返还给被告房款，原告占有房款期间得到的收益可按银行存款利息计算。结合被告提出疫情酌情减免租金的意见，两者互相抵扣，酌情予以减免被告两个月的房屋占用租金计算，可在实际计算占用租金时退后两个月，从2020年5月1日起按每月900元计算，至2021年1月31日为9个月共8100元。被告在使用房屋期间拆除厨房，造成房屋损失，返还房屋时应予以修复。原、被告均认可修复费用为10000元，该修复费用应由被告承担。截至2021年1月31日，被告应当支付给原告占用租金和厨房修复费用合计为18100元。因被告仍有30000元房款在原告处，合同解除后，原告应当返还给被告，该数额大于被告应返还的费用，故被告无需再向原告支付，原告要求被告支付至2021年1月31日止的占用租金和厨房修复费用的诉讼请求，本院不予支持。2021年2月1日起至实际搬离之日止的房屋占用收益，因未实际发生，原告可另行主张权利。被告抗辩原告违约造成双方解除房屋买卖合同，并造成被告损失要求原告赔偿损失的主张，经本院释明后，被告未提起反诉，可另行提起诉讼。综上，原告诉讼请求中合法有理部分本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决如下： 一、解除原告罗祥银与被告叶小瑛之间的农村房屋买卖合同。 二、被告叶小瑛于本判决生效之日起五日内搬离坐落于三门县××镇××街××号的房屋，并将该房屋交付给原告罗祥银。 三、驳回原告罗祥银的其他诉讼请求。 如果被告叶小瑛未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。 案件受理费480元，减半收取240元，由原告罗祥银负担200元，被告叶小瑛负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 章惠春 二〇二一年一月二十九日 法官助理 郑 俊 代书记员 叶咸英 8-