浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初3699号 原告（执行案外人）：许美芬，女，1973年8月23日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：林杰，玉环市坎门法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：浙江泰隆商业银行股份有限公司台州玉环支行，住所地玉环市玉城街道广陵南路**。 负责人：李华莉，行长。 被告（被执行人）：黄波波，男，1977年5月15日出生，汉族，住玉环市。 被告（被执行人）：黄爱爱，女，1972年12月12日出生，汉族，住玉环市。 被告（被执行人）：娄宣兵，男，1971年3月7日出生，汉族，住玉环市。 第三人：陈**，女，1982年2月2日出生，汉族，住玉环市。 原告许美芬与被告浙江泰隆商业银行股份有限公司台州玉环支行（以下简称泰隆银行玉环支行）、黄波波、黄爱爱、娄宣兵及第三人陈**案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告许美芬委托诉讼代理人林杰到庭参加诉讼，被告泰隆银行玉环支行、黄波波、黄爱爱、娄宣兵及第三人陈**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告许美芬向本院提出诉讼请求：一、请求判决立即停止对原告购买的坐落于玉环市××街道××路××号××室××房（房屋所有权证号：玉房权证玉环字第1××2号、1××3号，国有土地使用权证号：玉国用（2015）第0××8号）强制执行，并解除对上述房屋查封；二、请求依法确认原告许美芬与被告黄波波、陈**之间于2015年12月11日签订的《不动产买卖协议书》合法有效，并确认位于玉环市××街道××路××号××室××房归原告所有；三、判决被告黄波波、陈**立即协助和配合原告办理玉环市××街道××路××号××室××房产权过户登记手续。事实与理由：2015年12月11日，被告黄波波与其共有人陈**共同将坐落于玉环市××街道××路××号××室××房折价35万元转让给原告，因房屋性质属于处分限制房不能办理过户登记手续，原告取得了被告黄波波、陈**交付的房屋产权证书及钥匙，房屋一直闲置未入住。2017年，玉环市人民政府为了清理小产权房问题，于2017年3月3日召开玉环县小产权房清理工作领导小组会议并制作了会议纪要，同时颁布玉政发2017.23号文件，根据会议纪要和文件规定，上述房产缴纳相应的规税费后，即可办理产权过户登记手续，为此，原告向玉环市不动产登记服务中心查询时，发现上述房产被法院依法查封，限制了依法转让、变更登记等权利。因被告泰隆银行玉环支行与被告黄爱爱、黄波波、娄宣兵信用卡纠纷一案经玉环法院审理结案，该案经玉环法院执行立案，玉环法院于2020年4月26日作出（2020）浙1021执956号执行裁定书，裁定查封被告黄波波与他人共有的位于玉环市××街道××路××号××室房地产。2020年7月15日，原告依法向玉环法院提起执行异议。玉环法院认为，根据本案查明的事实，异议人明知案涉不动产不得转让，却仍坚持购买，导致至今未能办理过户，该无法办理过户登记的原因应当归责于其本人，异议人主张要求排除对该不动产的执行依据不足，本院不予支持，并作出（2020）浙1021执异37号民事裁定书。为此，原告提起诉讼，请法院依法支持原告诉请。 被告泰隆银行玉环支行、黄波波、黄爱爱、娄宣兵未作答辩，也未提交证据材料。 第三人陈**未作陈述，也未提交证据材料。 经审理本院认定事实如下：本院于2018年7月17日作出（2018）浙1021民初4571号民事判决，判决如下：一、限被告黄爱爱于判决生效后十日内偿还原告浙江泰隆商业银行股份有限公司台州玉环支行透支信用卡本金59300.91元，利息8125.47元（按合同约定利率暂算至2018年2月28日止），合计67426.38元，并继续支付原告自2018年3月1日起按合同约定月利率（以月利率2%为限）计算至实际履行之日止的利息；二、被告黄波波、娄宣兵对上述应还款项承担连带清偿责任，被告黄波波、娄宣兵承担保证责任后，有权向被告黄爱爱追偿。该判决生效后，因三被告未予履行，泰隆银行玉环支行向本院申请强制执行，本院于2020年3月24日以（2020）浙1021执956号立案执行。同年3月31日，本院裁定查封登记在被告黄波波与第三人陈**名下的坐落于玉环市××街道××路××号××室的不动产。2020年7月15日，原告许美芬对本院查封上述不动产提出执行异议，本院于2020年7月28日裁定驳回其异议请求，许美芬不服该裁定，遂于2020年8月11日向本院起诉。 另认定，原告许美芬与被告黄波波、第三人陈**于2015年12月11日就案涉不动产签订《不动产买卖协议书》，约定：乙方（黄波波、陈**）自愿将案涉不动产折价35万元转让于甲方（许美芬），因该不动产是处分限制房不能过户，待政策允许时乙方需协助甲方办理过户手续，协议自甲方付款即生效。同日，许美芬通过银行转账向陈**支付了35万元。尔后，黄波波一方将案涉不动产的房屋所有权证、国有土地使用证以及钥匙交付给许美芬。房屋所有权证上载明房屋登记时间为2015年10月19日，房屋性质为处分限制房，所有权人陈**、黄波波共同共有；国有土地使用证上载明颁发时间为2015年12月4日，使用权类型为划拨，并载明该宗地系有限产权，不允许转让和抵押。 上述事实有原告提交的当事人身份证明、房屋买卖协议书、银行流水、房屋所有权证复印件、国有土地使用证复印件、不动产登记情况查询结果证明书、（2020）浙1021执956号执行裁定书、（2020）浙1021执异37号执行裁定书及原告的庭审陈述等证据证明。上述证据真实、合法，与待证事实具有关联。 本院认为，一、原告许美芬主张其系不动产买受人并以其享有物权期待权请求排除执行，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以审查。根据该条款规定，金钱债权执行中，买受人享有物权期待权必须符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记”四项要件。本案中，许美芬与黄波波、陈**签订的《不动产买卖协议书》中写明“因现是处分限制房不能过户，今后政府相关政策允许时，乙方有协助甲方办理房产过户所有手续的义务”，且房屋所有权证和国有土地使用证上亦载明了对于案涉不动产的处分限制。可见，许美芬明知案涉不动产系处分限制房，不能办理转移登记手续，仍向黄波波、陈**购买该房屋，应当认定许美芬对未办理过户登记具有一定过错。故许美芬不符合享有物权期待权的第四项要件即“非因买受人自身原因未办理过户登记”，其要求排除对执行标的执行并要求黄波波、陈**协助其办理过户登记，缺乏依据，本院不予支持。二、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。案涉不动产虽经买卖，但未办理过户登记，不发生物权变动效力，许美芬并非案涉不动产登记的权利人，其要求确认案涉不动产归其所有，缺乏依据，本院不予支持。因案涉不动产未办理过户登记，许美芬基于房屋买卖协议而取得的权利仍属于债权，应另行向黄波波、陈**主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告许美芬的诉讼请求。 案件受理费6550元，由原告许美芬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  洪 晖 人民陪审员  林士魁 人民陪审员  王宇荣 二〇二一年一月二十七日 代书 记员  胡魏静