北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1653号上诉人（原审被告）：梅连胜，男，1955年8月20日出生，汉族，北京市西城区新街口街道退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：耿建平，男，北京市西城区广安门外街道天宁寺南里社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：北京西都地产发展有限公司，住所地北京市西城区西海北沿**。法定代表人：金卫强，执行董事。委托诉讼代理人：陈秋红，北京志霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文娟，北京志霖律师事务所律师。上诉人梅连胜因与被上诉人北京西都地产发展有限公司（以下简称西都公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初26035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人梅连胜及其委托诉讼代理人耿建平，被上诉人西都公司之委托诉讼代理人陈秋红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅连胜上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回一审法院重审或改判我支付西都公司2016年3月19日至2020年11月15日期间房屋占用费61448元。事实和理由：一审法院认定事实不清。合同期满后，因政府整治地下空间不让开办旅社，故2016年双方所签合同期满后，未再续签。由于我的物品较多，一时处理不了，西都公司同意我将物品集中放置在几间房内，以便政策松动后继续经营。故我不交房是双方协商一致的结果。2.我用于放置物品的房屋面积加起来也就30余平方米；且我停止经营后，原租赁的地下室缺乏维修，存在跑冒滴漏，许多房间无法使用，一审法院对此未予考虑，按照每平方米0.4元的标准判令我按照承租439.16平方米承担房屋占用费，是不合理的。3.一审法院判令我交纳4年零8个月的房屋占用费也是不合理的。西都公司并未在合同到期后就提起诉讼，直至2020年5月才起诉，怠于行使权利，也扩大了损失，对扩大部分损失，其应自行承担。且西都公司故意拖延，未按照法院指定的2020年11月15日进行房屋交接，拖延期间的费用不应由我承担。西都公司辩称，同意一审判决，不同意梅连胜的上诉请求。1.合同到期后，梅连胜应当按照合同约定及法律规定主动履行返还房屋义务，而不是等催收时才返还。梅连胜物品多不是占用房屋的理由，且我公司没有同意其占用房屋，还以各种方式催收房屋。2019年我公司向梅连胜发送了律师函，但其仍占用到2020年。2.房屋占用费应该以房屋实际面积为计算标准，北京市西城区富国里小区11号楼地下1层房屋（以下简称涉案房屋）仅1个出入口，梅连胜持有钥匙，其如何使用房屋与交纳多少占用费无关。一审法院认定梅连胜占用的房屋面积为439.16平方米符合实际。3.梅连胜占用房屋给我公司造成了损失，其应当赔偿，一审法院已经充分考虑了梅连胜没有经营的实际情况。梅连胜占用涉案房屋应当进行必要的维修，其返还时房屋应当符合租赁合同约定的条件，梅连胜主张房屋出现跑冒滴漏的情况，但其并未告知我公司。4.自租赁合同到期后我公司一直催促梅连胜交房，我公司损失的扩大是梅连胜未履行合同约定和法定的交房义务造成的，我公司不存在过错。5.关于诉讼时效，我公司一直在催收房屋，因此不存在超过诉讼时效的问题，且根据相关规定，梅连胜一审时没有提出时效抗辩，其二审提出时效问题，法院对此不应支持。西都公司向一审法院起诉请求：判令梅连胜向我公司支付2016年3月19日至2020年11月18日期间的房屋占用费1797041元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：西都公司原名称为北京市西城区城市建设开发公司（以下简称城建公司），2003年5月20日变更为现名称。1999年6月22日，北京市西城区房屋土地管理科房政科作出《确权证明》，其主要内容为：北京市西城区富国里5、6、7、8、9、10、11、12、13、14号楼房屋所有权属于城建公司，正在申办房屋所有权登记。2003年2月12日，城建公司规划经营部（甲方）与梅连胜（乙方）签订《租房协议》，约定：乙方承租甲方涉案房屋，房屋使用面积439.16平方米，租赁期限3年。梅连胜承租涉案房屋后经营北京玉廊园招待所使用。后双方多次续签房屋租赁合同。2015年3月31日，双方再次就涉案房屋签订《房屋租赁协议》，约定：租赁期限自2015年2月19日起至2016年3月18日止，房屋年租金192352元。上述协议签订后，梅连胜向西都公司支付房屋租金至2016年3月18日。上述《房屋租赁协议》到期后，双方未再签订租赁合同，梅连胜亦未再向西都公司支付房屋租金。其后梅连胜也未再使用涉案房屋用于经营，仅用于存放部分物品。一审审理中，梅连胜于2020年11月18日将涉案房屋腾空返还给西都公司。梅连胜主张《房屋租赁协议》到期终止后，其与西都公司曾达成口头协议，约定其可无偿使用涉案房屋，但对该事实未提交证据予以证明。梅连胜认可西都公司于2019年9月向其发出律师函要求其腾退涉案房屋，但不认可收到西都公司发出的其他腾房通知。西都公司未提交证据证明其向梅连胜发出律师函之前有其他腾房通知向梅连胜进行合理送达。一审法院认为：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，双方之间的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方均应遵守合同约定。涉案房屋租赁合同到期后，梅连胜负有向西都公司返还涉案房屋的义务。梅连胜主张其就涉案房屋的使用与西都公司达成口头协议，但对该事实未提交证据予以证明，应当承担举证不能的责任。法院对于梅连胜的辩称意见不予采信。现西都公司要求梅连胜支付占用房屋期间的房屋使用费，于法有据，法院予以支持。但考虑到涉案房屋租赁合同到期后，梅连胜未使用涉案房屋进行经营获得收益，且西都公司直至2019年9月才向梅连胜主张腾退涉案房屋，西都公司对于损失的扩大亦负有一定的责任。对于梅连胜占用涉案房屋期间的使用费，法院根据公平原则，考虑合同的履行情况及当事人过错程度，对使用费予以酌减，酌定梅连胜按每月5343元的标准向西都公司支付占用涉案房屋期间的使用费。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起十日内，梅连胜向北京西都地产发展有限公司支付2016年3月19日至2020年11月18日房屋占用费303660.5元；二、驳回北京西都地产发展有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。梅连胜主张一审判决计算的占用费金额有误，按照一审判决酌定的每月5343元的标准，2016年3月19日至2020年11月18日期间的占用费为299208元。梅连胜未提供证据证实其曾向西都公司提出过涉案房屋出现跑冒滴漏的情况。另，梅连胜提交3组证据，证据一为2020年形成的微信聊天记录截屏打印件1张，主张聊天双方为梅连胜及物业人员，欲证明并非其主观故意不交房，且西都公司同意其临时使用2间房；证据二为照片17张，证明部分房屋破损不堪，已经失去使用价值；证据三为微信聊天记录截屏打印件3张，欲证明一审法官让2020年11月15日完成涉案房屋交接，其于2020年11月14日就已通知西都公司第二天验收涉案房屋，是西都公司一直推脱，直至2020年11月18日双方才完成交接，故延误的3天不应计算占用费。西都公司认为，证据一不属于新证据，对真实性及证明目的均不认可，不能证明其同意梅连胜继续使用涉案房屋；对证据二的真实性不认可，照片均无拍摄时间，且看不出有影响使用的情况；对证据三的真实性认可，证明目的不认可，双方未能及时交接的原因是梅连胜还欠交水电费，但就其所述梅连胜欠交水电费一事未提供证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁合同履行期限届满后，承租人负有返还租赁物的义务。本案双方当事人一致确认，2015年3月31日所签《房屋租赁协议》履行期限至2016年3月18日届满，梅连胜作为承租人负有将涉案房屋返还给西都公司的义务。现梅连胜主张西都公司曾口头承诺让其在上述协议终止后无偿使用涉案房屋，但并未就此提供证据，而西都公司对此又不予认可，梅连胜应当就此承担举证不能的责任，本院对梅连胜此项主张不予采信。梅连胜占用涉案房屋，西都公司有权向其主张占用期间的占有使用费。但是应当指出，梅连胜二审提供的证据可以证实其按照一审法院要求已于2020年11月14日通知西都公司第二天进行交接，系西都公司原因，导致双方至当月18日才完成交接，对于迟延期间的占用费，不应由梅连胜承担。占用费计算期间应为2016年3月19日至2020年11月15日。至于占有使用费标准问题。因双方一致确认自《房屋租赁协议》到期终止后，梅连胜并未将涉案房屋用于经营，而是存放部分财物；西都公司也没能在《房屋租赁协议》到期终止后及时主张收回涉案房屋，并采取有效措施，客观上造成损失扩大，对扩大部分的损失应承担相关责任。一审法院综合考虑本案实际情况及双方的责任，酌情确定了每月5343元的占用费标准，已远低于双方合同约定每月每平方米1.2元的租金标准，以此体现出西都公司对扩大损失所应承担的责任，并无不当。关于梅连胜上诉提出的其实际占用涉案房屋部分面积，不能按照全部面积计算占用费一节。因其并不否认涉案房屋全部由其控制，也认可并未将其余面积交还西都公司，其理应承担涉案房屋全部面积的占用费。梅连胜上诉提出的《房屋租赁协议》期满后涉案房屋不具备使用条件一节，因其出示的照片并无拍摄时间，也不能证实涉案房屋无法使用的事实客观存在，且其并未提供证据证实其曾就此向西都公司提出过相关主张，故本院对其此项主张实难采信。至于诉讼时效问题，因梅连胜一审期间并未提出时效抗辩，且其认可曾于2019年收到过西都公司的律师函，故本院对其二审期间提出的时效抗辩不予支持。经本院核实，按每月5343元的标准计算2016年3月19日至2020年11月15日期间的房屋占用费数额为298851.8元。一审判决确定的占用费期间及金额均有错误，本院予以变更。综上所述，梅连胜的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初26035号民事判决第二项；二、变更北京市西城区人民法院（2020）京0102民初26035号民事判决第一项为：自本判决生效之日起10日内，梅连胜向北京西都地产发展有限公司支付2016年3月19日至2020年11月15日期间房屋占用费298851.8元；三、驳回北京西都地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10486元，由北京西都地产发展有限公司负担8745元（已交纳）；由梅连胜负担1741元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费4933元，由北京西都地产发展有限公司负担99元（于本判决生效之日起7日内交纳）；由梅连胜负担4834元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  董建中审判员  白 松审判员  王军华二〇二一年一月二十九日书记员  刘 荧书记员  韩 铮