北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终622号上诉人（原审被告）：北京恋嘉房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区北苑南路****楼**44-34。法定代表人：闫京，经理。委托诉讼代理人：刘旭，男，1981年4月30日出生，北京恋嘉房地产经纪有限公司员工，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：赵宏伟，男，1987年8月10日出生，住北京市通州区。上诉人北京恋嘉房地产经纪有限公司（以下简称恋嘉公司）因与被上诉人赵宏伟房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初20241号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭进行了审理。上诉人恋嘉公司的委托诉讼代理人刘旭、被上诉人赵宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恋嘉公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判为赵宏伟赔偿恋嘉公司违约金3500元；2．撤销一审判决第二项，改判为赵宏伟未能按时给恋嘉公司腾退房屋导致无法办理退房手续，故此恋嘉公司不承担违约责任；3．一审诉讼费、上诉费用由赵宏伟承担。事实和理由：赵宏伟至今未向恋嘉公司腾退房屋、办理退房手续，并私下与原房东就该房屋签订了新的租赁合同，对恋嘉公司经济利益造成损失。由于赵宏伟在办理退房过程中，因个人过失行为导致此案件所产生的经济损失及任何费用应自行承担。赵宏伟辩称：同意一审判决，不同意恋嘉公司的上诉请求。赵宏伟向一审法院起诉请求：1．请求法院判令恋嘉公司退回带有欺骗性质的提前支付的半年房租和多出的房费1200元、押金1925元、未履行的卫生费714元、10个月水费400元、合同未到期违约金3580元、误工费2000元，共计9819元；2．本案诉讼费用由恋嘉公司承担。一审法院认定事实：赵宏伟（乙方）与恋嘉公司（甲方）签订《北京恋嘉房地产经纪有限公司住宿合同》（以下简称《住宿合同》），该合同约定主要内容如下：1．房源坐落于北京市通州区潞苑南大街×1号×2栋×3单元×4主卧；2．租赁期限为2019年9月25日至2020年8月26日止；3．住宿费用包含保证金（即常规押金）1925元，租金每月1750元，卫生费714元，水费每月40元；4．租赁期限内甲方需要提前收回房屋的，无正当理由的提前30日通知乙方，并按月租金的200%向乙方支付违约金。《住宿合同》还约定了其他内容。2020年6月14日，管理员田园元建立微信群，并发布通知“现在搬肯定是要搬的，看我给你们找房子还是你们自己找，现在见面也是搬家”，要求涉案房屋内的租户腾房退房。恋嘉公司当庭认可其曾让赵宏伟腾房，但不认可田园元系该公司员工。经法院核实，案外人吕布系涉案租赁房屋的房东，恋嘉公司与吕布于2019年8月签订了《北京市房屋出租代理合同》，约定出租代理期限为2019年8月27日至2022年8月26日共计三年。另查，赵宏伟于2020年9月3日支付4429元款项，该款项包含卫生费714元、一个月租金1750元、水费40元、租房押金1925元。后赵宏伟按月向恋嘉公司支付9笔1790元租金（其中包含每月水费40元）。赵宏伟向恋嘉公司支付住房租金共计17900元（包含水费400元）、押金1925元、卫生费714元。再查，2020年6月6日，涉案房屋的房东吕布（甲方）与恋嘉公司（乙方）的员工窦猛签订了《退房协议》，该协议内容为“经双方协商决定，双方签订的澜花语岸×2号楼×5室的北京市房屋出租代理合同于2020年6月15日解除合同关系，乙方于2020年6月15日将房屋归还给甲方，房租于2020年5月27日截止至交房日期双方结算中途房租。2019年8月27日至2020年6月15日此房屋内租户发生的任何费用由乙方负责，双方互不承担违约责任，该房屋之后任何事项与乙方无关”。恋嘉公司承认窦猛系该公司员工，但是对该《退房协议》不予认可。赵宏伟得知恋嘉公司与涉案租赁房屋房东签订了《退房协议》后，赵宏伟于2020年6月22日与房东另行签订了房屋租赁合同。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，赵宏伟与恋嘉公司签订《住宿合同》，约定租期为自2019年9月25日至2020年8月26日止，租赁房屋位于北京市通州区潞苑南大街×1号×2栋×3单元×4主卧。恋嘉公司应当按照《住宿合同》的约定，将涉案租赁房屋租赁给赵宏伟使用到2020年8月26日，但是，2020年6月6日，恋嘉公司与租赁房屋房东吕布签订了《退房协议》，根据《退房协议》的约定，涉案租赁房屋的房东吕布于2020年6月15日将房屋收回。赵宏伟实际已于2020年5月20日交纳了2020年5月20日至2020年6月20日的租金及水费1790元，自2020年6月15日起恋嘉公司已经无权将涉案房屋租给赵宏伟，恋嘉公司理应将赵宏伟交纳的2020年6月15日至2020年6月20日（共5天）的房租退还给赵宏伟，应当退还赵宏伟租金约为292元（以每月1750元的租金得出日租金为58．3元，共计算5天），故法院对赵宏伟请求恋嘉公司退还租金数额中合理部分法院予以支持，过高部分法院不予支持。关于赵宏伟请求恋嘉公司退还租房押金的诉讼请求，恋嘉公司已于2020年6月15日丧失了将涉案租赁房屋的出租权，而《住宿合同》约定的租期截止日期为2020年8月26日，事实上赵宏伟与恋嘉公司的《住宿合同》已经无法履行，故法院认为恋嘉公司应当退还赵宏伟租房押金1925元。关于赵宏伟请求恋嘉公司支付未履行卫生费的诉讼请求，赵宏伟表示该卫生费系原恋嘉公司双方口头约定每月打扫两次卫生的费用，而《住宿合同》并无恋嘉公司每月为赵宏伟打扫两次房间的具体约定，恋嘉公司表示该卫生费包含赵宏伟生活中产生垃圾的费用、屋内保修等费用，法院认为赵宏伟并没有充分证据证明该卫生费系恋嘉公司每月为其打扫卫生所缴纳的费用，故赵宏伟请求恋嘉公司退还卫生费的诉讼请求证据不足，法院不予支持。关于赵宏伟主张恋嘉公司应当退还10个月水费400元的诉讼请求，法院核实相关证据，赵宏伟共向恋嘉公司支付10个月水费共计400元，赵宏伟提供交纳水费票据证明其向自来水公司也缴纳了水费，赵宏伟确实具有重复交纳水费的事实情况，故赵宏伟主张恋嘉公司退还水费的诉讼请求证据充足，法院予以支持。关于赵宏伟请求恋嘉公司支付合同未到期的违约金的诉讼请求，法院认为，《住宿合同》明确约定，赵宏伟租赁房屋的租期为2019年9月25日至2020年8月26日，但恋嘉公司于2020年6月15日便丧失了涉案房屋的出租权，并与2020年6月14日要求赵宏伟搬家，恋嘉公司的行为已经构成违约，根据《住宿合同》中“租赁期限内甲方需要提前收回房屋的，无正当理由的提前30日通知乙方，并按月租金的200%向乙方支付违约金”的约定，恋嘉公司理应按照租金的2倍向赵宏伟支付违约金3500元，故赵宏伟主张恋嘉公司支付违约金的诉讼请求，合理部分法院予以支持，过高部分法院不予支持。关于赵宏伟主张恋嘉公司支付误工费的诉讼请求，赵宏伟并未向法院提供其所在单位出具的说明证明其具有误工损失，也没有向法院提供其他足以证明赵宏伟具有误工损失的证据，故赵宏伟主张恋嘉公司支付误工费的诉讼请求证据不足，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、北京恋嘉房地产经纪有限公司向赵宏伟退还房屋租金292元、租房押金1925元、水费400元，以上共计2617元，于判决生效之日起七日内给付清；二、北京恋嘉房地产经纪有限公司向赵宏伟支付违约金3500元，于判决生效之日起七日内给付清；三、驳回赵宏伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，赵宏伟与恋嘉公司签订的《住宿合同》，系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行各自义务。根据双方《住宿合同》的约定，租期为自2019年9月25日至2020年8月26日止，但2020年6月6日，恋嘉公司与租赁房屋房东吕布签订了《退房协议》，约定涉案租赁房屋的房东吕布于2020年6月15日将房屋收回。恋嘉公司于2020年6月15日便丧失了涉案房屋的出租权，并于2020年6月14日要求赵宏伟搬家，恋嘉公司的行为构成违约，且双方《住宿合同》已实际无法履行，一审法院据此判决恋嘉公司向赵宏伟退还相应的剩余房屋租金、租房押金、水费，并依据双方合同约定，判决恋嘉公司向赵宏伟支付相应的违约金并无不当。恋嘉公司的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，恋嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京恋嘉房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  申峻屹二〇二一年一月二十九日书记员  张 立