浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初2738号原告：温州泰源房地产开发有限公司，住所地浙江省温州市瓯海景山振瓯路联众华庭****，统一社会信用代码91330304145142608T。法定代表人：詹晖。委托诉讼代理人：戴新秋,浙江震瓯律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：蔡郑爽,浙江震瓯律师事务所执业律师。被告：李传敏，男，1977年10月4日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告：吴董芬，女，1976年9月14日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：上官福乐,浙江建桥律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：吴联威,浙江建桥律师事务所执业律师。原告温州泰源房地产开发有限公司与被告李传敏、吴董芬商品房预售合同纠纷纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理，原告温州泰源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人戴新秋，被告吴董芬的委托诉讼代理人上官福乐到庭参加诉讼，被告李传敏因被羁押，客观原因未能到庭。本案现已审理终结。原告温州泰源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2011年9月29日签订的《商品房买卖合同》；2.两被告向原告支付违约金721226.4元，该违约金在两被告已付的1446132元购房款中直接予以扣除，剩余724905.6元已付购房款返还给两被告；3.两被告协助原告办理前述第一项诉讼请求所涉合同的备案登记和预告登记的撤销手续；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2011年9月29日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.两被告向原告购买坐落于苍南县××镇××路××幢××号商品房；2.商品房建筑面积为228.83平米，单价为15759元，总价为3606132元。另合同附件八“补充协议”约定：1.被告于签订涉案合同当日先支付不低于总房款30%的首付款，计1446132元整，剩余购房款216万元，被告同意按银行贷款设定的条件，向原告指定的银行申请个人住房按揭贷款，用于付清该商品房剩余部分购房款；2.被告必须在原告达到银行放贷条件并在原告发出书面通知后规定的时间内到原告指定的银行办理完成贷款手续，否则视为被告违约，原告按合同第八条约定追究被告的违约责任并收取总房款的20%作为违约金。由于被告的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为被告未按合同约定的时间付款，原告按合同第八条约定追究被告的违约责任并收取总房款的20%作为违约金；3.由于金融政策调整或被告的原因对原被告申请贷款的额度和银行实际放贷额度产生差额或申请贷款的额度未能被批准时，被告应在收到原告书面通知后的10天内到指定地点支付该商品房剩余房款，否则视为被告违约，原告按合同第八条约定追究被告违约责任并收取总房款的20%作为违约金；4.无论原告还是被告解除合同的，在按照本合同的约定承担违约责任且双方办理完退房手续后15日内，双方应共同办理撤销合同备案登记手续及预告登记手续；5.合同补充协议条款及《商品房买卖合同》附件与《商品房买卖合同》标准条款约定不一致时，以《商品房买卖合同》附件和合同补充协议条款的约定为准。2011年10月25日，该《商品房买卖合同》报苍南县房产管理局龙港分局备案登记。之后商品房亦办理了预告登记。合同履行过程中，两被告仅向原告支付了首付款1446132元，剩余购房款216万元未按合同约定支付。为此，原告分别于2014年7月31日向两被告邮寄《交付通知》、《交付须知》，于2014年9月16日向两被告邮寄《催缴房款及交付通知书》，向两被告催缴剩余购房款。上述邮件均已妥投。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，属合法有效，双方均应依约履行。两被告至今未能办理贷款并支付剩余购房款，已构成严重违约，原告有权解除合同，并要求两被告支付违约金。合同解除后，两被告应协助原告办理合同备案登记及预告登记的撤销手续。被告李传敏辩称：被告李传敏因受贿罪和强迫交易罪被羁押，刑期还是8年多，现在人在监狱里，对是否解除合同现在也提不出什么意见，其他没有意见。被告吴董芬辩称：一、原告请求解除合同已过1年期限，解除权消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《民法典》的规定，买受人迟延支付购房款，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权请求发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案原告于2014年发函催告答辩人缴纳余款，知道答辩人没有支付余款的能力，故原告自2014年7月9日开始享有合同解除权，行使解除权最晚应在2015年7月9日行使，原告至今才起诉，已丧失解除权。二、原告请求支付总房款20%的违约金已超过诉讼请求，且请求总房款20%的违约金远高于实际损失的30%，答辩人请求调整减少，并扣除逾期交房的违约金。1.原告依据合同附件8《补充协议》的约定，未按合同约定的时间付款收取总房款20%的违约金即721226.4元，原告于2014年多次通知答辩人缴纳余款，但答辩人没有能力支付，故其请求支付20%违约的诉讼时效应从2014年开始起算，原告至今才请求违约金已过诉讼时效。2.退一步讲，如果法院判令答辩人需支付违约金，答辩人请求调整并减少违约金，且应扣除原告逾期交房的违约金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解除（二）第二十九规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案，原告的损失是未付款项216万元的银行利息，从2014年10月1日起计算至2020年8月1日，损失为648684元，30%的损失为194605元，原告主张的违约金721226.4元的违约金远高于损失的30%。同时，原告按合同约定应于2013年5月31日交房，但原告于2014年7月30日才通知答辩人交房，存在逾期交房的情况，根据双方合同第10条约定，原告应向答辩人支付日万分之二的违约金，经计算应支付122631元违约金，故答辩人请求法院在调整答辩人应支付的违约金后，再扣除原告逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的交付通知、交付须知、邮寄面单、快递查询结果、催缴房款及交付通知书、邮寄面单、快递查询结果，被告吴董芬对其没有异议，但认为恰恰能证明原告当时就知道被告没有履行能力，就应当行使解除权，交付通知书可以看出交付时间为2014年7月，但合同约定的交付时间是2013年5月；本院认为，可以证明原告曾催告被告付款的事实。经审理，本院认定事实如下：2011年9月29日，被告李传敏、吴董芬与原告温州泰源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买苍南县××镇××幢××号商品房，建筑面积228.82平方米，单价为15759元，总价为3606132元。合同附件八“补充协议”约定：一、……买受人必须在出卖人达到银行放贷条件并在出卖人发出书面通知后规定的时间内到出卖人指定的银行办理完成贷款手续，否则视为买受人违约，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金。由于买受人的原因不能办理或逾期办理贷款手续的，视为买受人未按合同约定的时间付款，出卖人按合同第八条约定追究买受人的违约责任并收取总房款的20%作为违约金；二、……由于金融政策调整或买受人的原因不能办理按揭贷款的，则买受人应在收到出卖人书面通知后的10日内到指定地点支付该商品房剩余房款，否则视买受人违约，出卖人按本合同第八条约定追究买受人违约责任并收取总房款的20%作为违约金……十一、合同补充协议条款及《商品房买卖合同》附件与《商品房买卖合同》标准条款约定不一致时，以《商品房买卖合同》附件和合同补充协议条款的约定为准。上述合同经原、被告签字确认后报苍南县房管部门备案登记。合同签订后，被告向原告支付了首付款1446132元，但未依约支付剩余购房款216万元。为此，原告于2014年8月1日向两被告邮寄《交付通知》、《交付须知》，向两被告催缴剩余购房款，并于当日妥投。原告又于2014年9月16日向两被告邮寄《催缴房款及交付通知书》，向两被告催缴剩余购房款，并于当日妥投。本院认为：原、被告间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，属合法有效，双方当事人均应按约履行自己的义务。现被告除支付首付款外，剩余房款至今既未办妥按揭手续，亦未以其他方式付清全部购房款，已构成违约，故原告按《商品房买卖合同》约定享受解除权。现原告诉请解除双方的《商品房买卖合同》，其行使解除权不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的情形，故本院对其诉请予以支持。因双方已经就逾期支付购房款的违约责任作出了明确约定，且该约定系双方真实意思表示，现两被告因自身原因未全额支付购房款，应当按约承担违约责任。被告吴董芬辩称已过行使期限及诉讼时效，没有相应的事实和法律依据，本院不予采信。被告吴董芬主张逾期交房违约金，因本案没有交房事实，且涉及被告诉权，可由被告另案主张，在本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：解除温州泰源房地产开发有限公司与李传敏、吴董芬于2011年9月29日签订的关于“泰源锦园”第7幢1704号商品房的《商品房买卖合同》；李传敏、吴董芬于本判决生效后十日内支付温州泰源房地产开发有限公司逾期支付购房款违约金721226.4元，该违约金在李传敏、吴董芬已付的首付款1446132元中扣除，剩余已付购房款724905.6元由温州泰源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还李传敏、吴董芬；三、李传敏、吴董芬于本判决生效后十日内协助温州泰源房地产开发有限公司办理上述第一项所涉合同的备案登记和预告登记撤销手续。本案受理费11012元，由李传敏、吴董芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  黄通利人民陪审员  刘日存人民陪审员  余小仙二〇二一年一月十五日代书 记员  金 晨?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》窗体顶端窗体底端窗体顶端第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。窗体顶端第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。窗体底端窗体顶端第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》窗体底端第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条??民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。