天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终5060号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王静，女，1976年7月20日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：肖红，天津臻恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓堃，天津臻恒律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：黄云华，女，1945年11月24日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：王文博（系黄云华之子），住天津市和平区。原审第三人：王文博，男，1971年1月30日出生，汉族，住天津市和平区。原审第三人：梁昕，女，1977年4月19日出生，汉族，住天津市和平区。上诉人王静与上诉人黄云华及原审第三人王文博、梁昕房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初4112号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王静上诉请求：1．撤销一审法院判决第二项，改判黄云华返还房屋租赁押金30,000元（异议金额为30,000元）；2．一、二审案件诉讼费由黄云华承担。事实和理由：1．一审法院已经认定房屋租赁合同的解除为协商解除，并非单方违约解除，无论依据合同约定还是法律规定，押金均应退还。一审法院以黄云华在解除租赁合同后存在所谓的租金损失为由判决不退还我方押金，显属于过度裁判。2．一审法院认定不退还押金的理由不成立，甚至存在与认定事实自相矛盾之处。协商解除合同后的责任分担是民事意思自治的范围，一审法院不应当对协商解除后的责任分担进行违法干预。黄云华辩称，不同意王静的上诉请求，请求支持我方的上诉请求。黄云华上诉请求：1．撤销一审法院判决第一、三项，依法改判王静按合同约定支付逾期返还房屋应支付的房屋占用期间的使用费14,166.67元及供热热源损失费982.6元，或发回重审；2．一、二审案件诉讼费由王静承担。事实与理由：1．依据合同约定、王静的违约事实及给黄云华造成的损失，应当判令王静承担全部违约责任，而一审法院酌定免除一个月房租等未考虑黄云华的实际损失，对黄云华明显不公平。2．王静存在逾期腾房的情况，而且王静多次承认自己违约并愿意承担提前退租的违约金。黄云华反诉要求王静支付逾期返还房屋应支付的房屋占用期间使用费，是依据双方租赁合同约定，是双方民事意思自治的表示，一审法院未予支持，属于认定错误。3．只要使用房屋应当承担集中供热热源损失费，且按合同约定此费用应由承租方负担，王静未享受供热服务是在黄云华一方明确告知的情况下自愿放弃开通集中供热，不能以此为由不缴纳其使用房屋期间的热源损失费。王静辩称，不同意黄云华的上诉请求，请求支持我方上诉请求。王静向一审法院起诉请求：1．请求依法判令黄云华减免并返还王静自2020年1月24日至2020年5月18日的房租共计60,000元；2．请求依法判令黄云华返还王静押金30,000元；3．诉讼费由黄云华承担。黄云华向一审法院提出反诉请求：1．判令王静向黄云华支付逾期返还房屋的房屋占有使用费14,166.67元（自2020年5月19日至2020年5月23日，共计5天）；2．判令王静向黄云华支付逾期返还房屋的违约金56,666.67元；3．判令王静向黄云华支付供热热源损失费982.60元；4．本诉及反诉的受理费由王静承担。一审法院认定事实：黄云华系坐落河**金纬路**底商的所有权人，王文博系黄云华之子，梁昕与王文博系夫妻关系。2019年11月1日，王文博受黄云华委托代其与王静签订了《房屋租赁合同》，合同约定由王静承租河北区XXX号底商，建筑面积126.78平方米，租期5年，自2019年11月19日至2024年11月18日，租赁用途为商业，该房屋2019年11月19日至2021年11月18日的年租金为340,000元，房屋租赁押金30,000元，租金支付方式为半年付。该合同还约定水、电、采暖费、煤气费、电话（通讯）费、有线电视费、宽带费、物业费等一切房屋租赁期间实际发生的费用均由王静负担，合同也对违约责任等问题进行了约定。合同签订后，王静依约向王文博转账支付了押金30,000元及半年租金（自2019年11月19日至2020年5月18日）170,000元，王文博也将诉争房屋交付王静使用。王静使用诉争房屋经营天津市河北区潮风格发型设计中心。2019年12月27日，王静通过微信联系梁昕，表示由于美发店经营不善，已经将诉争房屋对外登记了出租信息，梁昕对此未提出异议。2020年1月21日，王静再次微信联系梁昕，表示美发店经营不善，合伙人都撤走了，想要转让店铺，解除和黄云华的房屋租赁合同，并认可系王静单方违约，将押金作为违约金赔偿黄云华，但希望退还未使用的房租，梁昕以春节期间家人都在外地为由，并未与王静协商提前退租事宜。王静于2020年3月4日再次微信联系梁昕要求协商提前解约事宜，梁昕则表示按照常理应该在交纳下一个半年租金时再协商提前解约，双方就退租事宜未能达成一致意见。期间王静一直想要将美发店对外转让，但均未成功。2020年5月18日，梁昕主动联系王静要求其腾交房屋，双方经过协商确定于2020年5月19日进行交接，但王静仍有物品存放在诉争房屋内，直至2020年5月23日晚9时，王静通知梁昕已经将房屋内物品全部腾空。另查，黄云华于2020年5月19日与案外人就诉争房屋签订了房屋租赁合同，将房屋重新对外出租，但合同约定自2020年7月20日起租，租金也自2020年7月20日开始收取。庭审中，黄云华自认在与王静签订《房屋租赁合同》前就已经办理了诉争房屋的停止供热手续，在王静租赁诉争房屋期间从未使用过市政供热服务。一审法院认为，王静与黄云华签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为合法、有效，双方均应依照合同履行各自义务。虽然王静在2020年1月、3月曾多次提出提前退租，但黄云华一方并未对是否同意提前退租进行表态，双方并未就提前退租达成一致意见，直到2020年5月18日梁昕主动联系王静要求腾房，双方商定于2020年5月19日交接房屋，《房屋租赁合同》才经双方协商解除。协商解除是解除现存的合同关系，并对解除合同后的责任分担、损失分配达成共识的一种解除合同的法定方式，本案中双方虽然对解除合同已经达成了一致意见，但并未对解除合同后的责任分担、损失分配达成共识，王静首次提出解除合同是因为经营不善，当时新冠疫情尚未爆发，其要求提前解约的行为，导致本应履行5年的合同才刚刚履行半年就解除，不但破坏了合同的稳定性，也导致黄云华需要另行寻找租户，因黄云华直至2020年7月20日才能重新收取租金确实产生了相应的租金损失，针对该损失王静应承担一定的责任，故对于王静要求退还押金的诉讼请求，一审法院不予支持。虽然王静的美发店在疫情暴发前就已经营不善，但其在寻求对外转让期间本应能够继续经营以降低损失，但因新冠疫情暴发导致停业，无法按照合同约定的用途使用诉争房屋进行经营，疫情期间的租金全部由王静负担显失公平，一审法院酌定免除其一个月的房租，故黄云华应退还王静一个月的租金28,333.33元（340,000元/年÷12个月）。就黄云华提出的反诉请求，由于双方就腾房时间已经达成了一致意见，且黄云华一方也对王静存放物品尚未搬走的问题只是提出要求尽快搬走，在王静于2020年5月23日通知梁昕其已经将房屋全部腾空时，梁昕也未对王静多占用了5天房屋提出异议，更未提出要求王静承担逾期腾房的违约责任，由此可以看出王静多占用5天房屋是得到了黄云华一方的认可的，双方就腾房时间并未产生争议，故黄云华要求王静按照三倍租金标准支付房屋占有使用费及违约金的反诉请求，一审法院不予支持，王静应按照租金的标准支付这5天的房屋占有使用费4,644.81元（340,000元/年÷366天×5天）。就黄云华主张的2019-2020年度热源损失费一节，由于在王静租赁诉争房屋之前黄云华已经办理了停热手续，且王静在其租赁期间从未享受过供热服务，该费用并非是因王静使用诉争房屋而产生的费用，由王静承担不具有合理性，故对于黄云华该项反诉请求，一审法院不予支持。综合以上情况，黄云华应退还王静租金28,333.33元，王静应支付黄云华房屋占有使用费4,644.81元，相互抵扣，黄云华应向王静支付23,688.52元（28,333.33元-4,644.81元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条规定，判决：一、本判决生效后十日内，黄云华退还王静房屋租金23,688.52元（已抵扣王静应支付给黄云华的房屋占有使用费）；二、驳回王静的其他诉讼请求；三、驳回黄云华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1,025元，由王静负担702元，由黄云华负担323元；反诉受理费798元，由王静负担52元，由黄云华负担746元。本院二审期间，当事人均未提交证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案的争议焦点为：1．房屋押金是否应予退还；2．一审法院认定减免一个月租金是否恰当；3．逾期腾房的房屋使用费给付标准；4.2019-2020年度热源损失费王静是否应当给付。本院认为，关于争议焦点一，王静与黄云华虽协商解除双方间的租赁合同，但合同解除的起因系王静先以经营不善，后以疫情导致经营困难为由要求提前解约，故长期租赁合同提前解除的过错在于王静。一审法院综合考虑黄云华因租赁合同提前解除所受的损失，未支持王静要求返还押金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件后，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施，导致王静所经营的美发店受疫情影响无法正常经营，一审法院基于公平原则酌定减免一个月的租金，基本兼顾双方当事人利益，本院予以维持。关于争议焦点三，黄云华主张按照合同约定的日租金三倍标准计算逾期腾房的房屋占有使用费。但从双方聊天记录来看，双方只是对交接相关物品的时间大致形成共识，在王静提出暂缓几天全部腾空时，黄云华一方未提异议，因此一审法院未支持黄云华主张的三倍租金标准计算房屋占有使用费及违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点四，黄云华办理停热手续在王静租赁房屋之前，王静使用案涉房屋期间并未开通供热，故一审法院未支持黄云华关于热源损失费的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，王静、黄云华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费729元，由上诉人王静负担550元，由上诉人黄云华负担179元。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  常 静审判员  郭 矗二〇二一年一月二十二日书记员  唐 啸