江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民再567号 再审申请人（一审原告、二审上诉人刘立敏妻子）：张某，女，1973年5月8日生，汉族，住徐州市。 再审申请人（一审原告、二审上诉人刘立敏女儿）：刘思君，女，2008年9月15日生，汉族，住徐州市。 法定代理人:张某（刘思君母亲），女，1973年5月8日生，汉族，住徐州市。 以上二再审申请人共同委托诉讼代理人：许桂兰，江苏清正苑律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：徐建忠，男，1955年2月27日出生，汉族，住徐州市泉山区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人)：李璇，女，1971年2月14日出生，汉族，住徐州市泉山区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：高汉城，男，1958年2月28日出生，汉族，住徐州市泉山区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张秀珍，女，1955年7月3日出生，汉族，住徐州市泉山区。 原审第三人：徐州市金万达房地产开发有限公司，住所地徐州市云龙区。 法定代表人：崔建国，该公司经理。 一审原告、二审上诉人刘立敏因与被申请人徐建忠、李璇、高汉城、张秀珍、原审第三人徐州市金万达房地产开发有限公司（以下简称金万达公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2017）苏03民终6930号民事判决，向本院申请再审。再审审查期间，刘立敏去世，其妻子张某、女儿刘思君作为第一顺序继承人即本案权利义务继受人参加诉讼。本院经审查后于2020年12月22日作出(2018)苏03民申452号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 张某、刘思君申请再审称，1.刘立敏取得涉案房屋系合法取得。刘立敏于2005年10月14日与原审第三人金万达公司签订商品房买卖协议书购买讼争房产，并于当日缴纳房款194036元。当时金万达公司为套取银行贷款而将房产登记在其员工张爱东名下并办理了抵押登记，为此没有为刘立敏办理产权变更手续。刘立敏缴纳房款后即装修入住，十几年来全家始终在此居住。后经多次交涉，金万达公司哄骗刘立敏，说要采取解除双方买卖合同来解决房产问题。为此刘立敏配合金万达公司去泰安仲裁委作了一份仲裁调解书，后来刘立敏才知道他们所出具的授权委托书均是伪造的，致使该仲裁调解书也被撤销。2.原审判决认定事实不清。首先，涉案房产登记在张爱东名下，如何过户至徐建忠名下的事实原审并未查清。其次，经原审查明高汉城、张秀珍与徐建忠、李璇的借款合同，借款人一方的签名居然是田玉林的岳母，而出借的款项却是支付给田玉林的。一审既然认定是田玉林与徐建忠个人存在债权债务关系，为何金万达公司能够通过买卖的方式将登记在张爱东名下的房产过户至徐建忠名下用于抵偿田玉林个人债务的？再次，金万达公司与徐建忠以房抵款的买卖合同签订的日期是2007年5月6日，而田玉林与徐建忠的借款却发生在2010年之后，在没有任何债权债务关系的情况下居然先期将房屋抵偿给徐建忠，按照契税暂行条例及徐州地税局的规定，徐建忠“为了少缴税时间往前写的”的说法根本不能成立，因为如果时间往前写，反而会产生逾期缴纳税费的滞纳金。最后，关于泰安仲裁一事，无论双方基于何种原因，泰安仲裁委作出的调解书因徐州市中级人民法院已认定该调解书无效而不予执行，那么在没有形成新的书面协议之前，原买卖合同合法有效，不存在“买卖关系一直处于不稳定状态的情形”。即使存在不稳定状态，出卖人也无权将该房产抵偿给他人。3.原审适用法律错误。最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的实际权利人，请求确认享有物权的，应予支持。”结合最高院2016年11月30日第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第四部分第二条规定，刘立敏在2005年10月14日购买了涉案房屋后即入住占有，期间水电费、物管费全部由刘立敏缴纳，在入住了十年之后居然变成了徐建忠名下的房产，从相关事实和证据完全可以确认各被申请人之间存在恶意串通的行为，其权利不能优先于已经合法占有涉案房屋的刘立敏。综上所述，原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。故依据《民事诉讼法》第一百九十九条及二百条的规定申请再审，请求再审本案并依法撤销原审判决，改判支持刘立敏原审是诉讼请求。 被申请人徐建忠、李璇共同辩称，原审认定事实清楚，证据确定充分，适用法律正确。请求驳回再审申请人的再审申请。 被申请人高汉城张秀珍共同辩称，我对原审判决没有意见，而且我与徐建忠之间的公证债权已由徐建忠通过现金支票方式连本带息履行完毕，执行过程中没有涉及到涉案房屋。 原审第三人金万达公司述称，再审申请人提出的相关问题原审中都已经充分审查，其请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回，维持原审判决。 刘立敏向原审徐州市鼓楼区人民法院提起诉讼，请求确认徐州市千禧龙小区15号楼2单元401室房产归其所有，并停止在（2014）鼓执字第1786号执行案件中对徐州市千禧龙小区15号楼2-401室的执行。 一审法院认定事实：2005年10月14日，刘立敏与金万达公司签订商品房买卖协议书一份，协议第一条约定“商品房认购人刘立敏自愿认购千禧龙小区15号楼（本栋楼规划定点6层）2单元401室，房屋面积131.35㎡”，第二条约定“该商品房基（起）价/元/㎡,层差/元/㎡，合计单价/元/㎡，总房款壹拾玖万肆仟零叁拾陆元人民币”，第三条约定“乙方预付本商品房定金（大写）壹拾玖万肆仟零叁拾陆元正，（小写）￥194036.00元”。同日，金万达公司向刘立敏出具收款条一份，内容为“今收到刘立敏交来的千禧龙小区15-2-401房款，总计：壹拾玖万肆仟零叁拾陆元整。（小写：194036.00元）收款人：徐州市金万达房地产开发有限公司2005年10月14日”。刘立敏称，因该房屋登记备案在金万达公司职工张爱东名下，刘立敏一直未能办理产权过户。 2008年，针对涉案房屋，刘立敏向金万达公司主张解除其原与金万达公司之间签订的商品房买卖合同，并要求金万达公司赔偿损失，双方在泰安市仲裁委员会达成调解书。2009年，刘立敏依据上述调解书向徐州市中级人民法院申请执行，徐州市中级人民法院裁定对该调解书不予执行，此后刘立敏未再与金万达公司达成协议重新申请仲裁，也未向人民法院提起诉讼。 另查明，因金万达公司的总经理田玉林与徐建忠存在债权债务关系，2010年6月17日，徐建忠与金万达公司通过买卖的方式将涉案房屋过户到徐建忠名下用以抵偿债务。2012年2月22日，高汉城、张秀珍与徐建忠、李璇在徐州市鼓楼公证处签订借款合同，约定高汉城、张秀珍借给徐建忠、李璇70万元，借期12个月，该借款合同经公证处(公证文书证号（2012）徐鼓证民内字第2157号)双方约定该合同经公证后具有强制执行效力。双方签订了房地产抵押合同，约定徐建忠、李璇将坐落在徐州市千禧龙小区15-2-401室房屋抵押给高汉城、张秀珍并办理他项权证。因徐建忠未按约定期限偿还借款，高汉城向该公证处申请办理了（2013）徐鼓证执字第24号《具有强制执行力的债权文书公证书》。2014年，高汉城、张秀珍持（2013）徐鼓证执字第24号《具有强制执行力的债权文书公证书》向一审法院申请执行，一审法院对徐建忠名下位于徐州市千禧龙小区15号楼2单元401室房产（涉案房屋）采取执行措施过程中，刘立敏提出书面异议，请求中止对该房产的执行，原审法院于2015年11月30日作出（2015）鼓执异字第29号民事裁定书驳回了刘立敏提出的异议，刘立敏不服，遂以上述诉请诉至原审法院。 一审法院经审理后，判决驳回刘立敏的诉讼请求。 刘立敏不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销（2015）鼓民初字第3488号民事判决，依法改判徐州市千禧龙小区15号楼2-401室归上诉人所有。事实与理由：一审判决对于刘立敏作为善意占有的客观事实未予认定属于认定事实错误，从而导致判决错误。一审证据显示，刘立敏于2005年即与开发商签订买卖协议，支付全部购房款并办理上房手续入住至今，当时由于该房开发商为套取银行贷款而将该房登记在开发商员工张爱东名下，并抵押给银行，因而无法办理过户手续，对这一事实，开发商是明知的，而徐建忠与开发商之间发生借贷关系是2009年之后。2010年该房登记在徐建忠名下，那么徐建忠当时不可能不知道该房抵押给银行，也不可能不知道该房已被他人上房居住几年之久，更令人奇怪的是徐建忠又将该房抵押给高汉成并向高汉成借款70万元，而借据显示该款的出借人为高汉成，借款人为开发商，徐建忠辩称是徐建忠又借给开发商，显然有违常理，也不符合逻辑。作为出借人，高汉成的行为疑点重重，高汉成在一审答辩时说因为该房抵押给银行，所以才相信并放款，无从谈起，另外既然与徐建忠签订借款合同，为何却将款交给开发商，高汉成为何对该房已居住七年之久的事实故意回避。由此可见，徐建忠与高汉城之间存在虚假诉讼的可能，请求二审法院查明事实。综上，鉴于刘立敏与开发商签订买卖协议，支付房款并入住十年之久的客观事实，应认定刘立敏属于善意占有。而徐建忠、高汉城及开发商恶意串通虚假诉讼的行为显而易见。为此，请求撤销一审判决，维护刘立敏的合法权益。 徐建忠、李璇二审答辩称，1.当时徐建忠在江苏融丰投资担保公司做股东，田玉林经常到徐建忠公司找徐建忠进行私下融资。徐建忠帮他融资大概在一千万以上，有借有还，根本不知道涉案房屋卖给了刘立敏。2.刘立敏称不知徐建忠为何2007年购买房屋，2010年才办理房产证。对此，徐建忠将提交证据。3.原审法院（2015）鼓民初字第3488号民事判决判决书正确，应当维持。 高汉成、张秀珍二审答辩称，刘立敏上诉请求无任何证据证明，一审法院判决认定事实清楚，请求二审法院予以维持。 金万达公司二审述称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相一致。 本院二审认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述规定，作为不动产的房屋其所有权转移应自记载于不动产登记簿时产生效力，并使得该项权利获得法律的承认和保护。刘立敏自2005年10月14日签订房屋买卖协议并支付购房款起至发生纠纷时止未办理过户登记，刘立敏未取得诉争房产的所有权。原审法院判决未支持刘立敏要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。能否阻却对本案诉争房屋的强制执行，应当看刘立敏提供的证据能否符合上述条款规定的情形。本案中，刘立敏明知涉案房屋已经登记备案在张爱东名下，仍与金万达公司签订房屋买卖协议，双方之间的买卖行为违反房屋预售登记的相关规定，刘立敏应当知道诉争房屋能否过户到其名下存在不确定因素，且放任这种不确定因素的发生，仍与金万达公司签订诉争房屋的买卖合同，刘立敏应对诉争房产不能办理产权过户承担过错责任。徐建忠与金万达公司就诉争房屋签订买卖合同以该房充抵金万达公司欠其的到期债权，并办理产权过户手续，未违反法律规定。刘立敏也未能提供证据证明徐建忠在抵债时与金万达公司之间恶意串通，损害其合法权益。原审判决认定刘立敏主张的物权期待权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其主张排除对诉争房屋强制执行的请求不予支持是正确的。 综上，本院二审认为刘立敏的上诉理由不能成立，原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审中，经被申请人徐建忠、李璇和高汉城、张秀珍当庭共同确认，徐建忠向高汉城所借70万元债务已经通过其他方式全部清偿，一审法院已于2018年3月12日终结高汉城、张秀珍申请执行徐建忠、李璇公证债权文书一案执行程序。即本案所涉基础执行行为所依据的“强制执行力公证文书”已履行完毕，不再需要执行本案讼争千禧龙小区15号楼2单元401室房产。 再审中，徐建忠承认其向高汉城所借70万元款项，实际是借给田玉林使用，徐建忠向高汉城清偿该款本息后，尚未向田玉林主张。徐建忠属称，田玉林尚欠其一千多万元未还。 另查明，刘立敏2005年10月全款购买讼争房产后装修入住，2006年12月26日与张某登记结婚后共同在讼争房屋中居住生活，二人于2008年9月15日生育一女刘思君。刘立敏向本院申请再审期间，于2018年9月9日去世，刘立敏父母在其去世之前已经过世，其配偶张某和女儿刘思君系法定第一顺序继承人。目前张某、刘思君母女共同居住在讼房屋中，且该房产系其家庭唯一住房。 本院再审查明的其他事实与原审查明事实一致。 本院再审认为，案外人执行异议之诉，是通过在执行程序以外赋予案外人以诉权的实体救济制度，其制度功能在于通过对案外人是否享有足以排除强制执行的实体权利之判断，避免案外人遭受不当执行带来的实体权利损害。本案系刘立敏作为案外人提起的案外人执行异议之诉，其原审诉讼请求一是请求确认涉案房产（千禧龙小区15号楼2单元401室）归其所有，二是请求在高汉城申请执行徐建忠公证债权文书一案中停止对涉案房产的执行。原审判决驳回刘立敏全部诉讼请求后，徐建忠通过其他方式清偿了其对高汉城所负债务，本案执行异议之诉的基础执行程序，即高汉城夫妇申请执行徐建忠夫妇公证债权文书一案已经执结，无需再执行涉案房产。因此，对于刘立敏原审关于在基础执行程序中停止对讼争房屋强制执行的异议请求，本院再审依法不再予以审查，仅对其确权请求继续进行审理。 根据现有证据查明，金万达公司2005年10月14日与刘立敏签订商品房买卖协议，收取全部房款后将讼争房产千禧龙小区15号楼2单元401室交付刘立敏实际占有居住。在刘立敏未能顺利办理房产过户的情况下，金万达公司又于2007年5月16日与徐建忠签订商品房买卖合同，将讼争房产以19万元抵债给徐建忠，并于2010年6月将该房产过户登记到徐建忠名下。刘立敏依据其购房的事实，在本案中要求确认涉案房产归其所有，徐建忠则以其对金万达公司实际控制人田玉林个人享有债权，其接受金万达公司以房抵债系善意无过错为由主张自己已取得涉案房产所有权。因此，本案再审争议的焦点是刘立敏是否系讼争房产的真实权利人，以及刘立敏对讼争房屋所享有的权利是否优先于徐建忠。 （一）关于刘立敏对讼争房产所享有的民事权利问题 依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。本案中，刘立敏2005年10月14日与金万达公司签订《商品房买卖协议书》，在支付全部房款后合法占有讼争房产。刘立敏虽因金万达公司房产登记等原因未能顺利办理房产过户登记取得讼争房产的完整所有权，但其基于购房协议的成立生效、房产对价的完全支付，以及经金万达公司交付后对讼争房产合法占有和实际使用等事实情况，对讼争房产享有合法的物权期待权，即刘立敏享有要求出卖方金万达公司履行房屋买卖协议后续义务，协助办理过户登记获取完整物权的权利，但上述权利在2010年6月17日金万达公司将讼争房产过户登记给徐建忠后，已经不具备实现的可能。故此，刘立敏在本案案外人执行异议之诉中提出确认讼争房产归其所有，关键在于判断刘立敏对该房产所享有的权利是否应优先于徐建忠。 （二）关于刘立敏与徐建忠对讼争房产的权利优先顺序问题 金万达公司将讼争房产售予刘立敏后，又将其抵债给徐建忠，实质上属于“一房二卖”行为。审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，刘立敏和徐建忠均与金万达公司之间签订了讼争房屋的买卖合同，且均对该房产主张所有权，虽然徐建忠已经办理了所有权变更登记，取得讼争房产权属证书，但综合本案事实和法律规定，刘立敏的权利依法应优先予以保护。 第一，从买卖合同成立的时间看，刘立敏先于2005年10月14日与金万达公司签订购买协议，支付全部对价后实际占有讼争房屋至今，徐建忠则后于2007年5月16日与金万达公司签订买卖合同。第二，从主观上看，徐建忠在签订买卖合同时至2010年6月办理过户登记期间，对于讼争房屋一直为他人占有居住的情况系明知。根据徐建忠在再审审查中的陈述，其签订买卖合同及办理过户登记时对于居住人与金万达公司之间存在房产买卖，以及退房事宜仍未处理完毕的情况也系明知，故其主观上并非善意。第三，从购房对价看，徐建忠称讼争房产系其与金万达公司实际控制人田玉林以房抵债而得，并明确表述欠其债务的是田玉林个人，与公司无涉。徐建忠原审提供的向田玉林、田玉梅转款的凭证及借据显示均产生和形成于2009年之后，但其与金万达公司签订的房屋买卖合同落款时间却是2007年5月16日，徐建忠辩称其落款时间系由2010年倒签至2007年，但未能提供充分证据证明，也未能对此作出合理且合法的解释。因此，关于徐建忠是否已实际向出卖方金万达公司支付了讼争房产价款的事实，依据不足无法认定。此外，徐建忠与金万达公司2007年买卖合同中将涉案房产抵偿价格约定为190000元整，明显低于2005年刘立敏的购房价格（194036元），并不属于合理对价。第四，从受让讼争房产的事由及其他事实看，刘立敏系以居住为目的的真实购房人，其自2005年房屋交付后已实际装修入住，在讼争房屋内结婚生子正常生活，刘立敏过世后二再审申请人（刘立敏妻子张某和女儿刘思君）也一直在此居住，且系其家庭唯一住房。徐建忠则只是以实现债权为目的的“以房抵债”债权人，且其债务主体亦非房屋所有人金万达公司。此外，徐建忠与金万达公司的以房抵债合同中，并未对具体交房时间进行约定，徐建忠至今也从未起诉过金万达公司或田玉林主张交付讼争房产。在田玉林仍然拖欠其巨额债务的情况下，徐建忠通过抵债获得涉案房产权属后，却仍然将该房产抵押借款给田玉林使用，最后还替田玉林归还了涉案借款。据此可见，徐建忠虽然以抵债为名与金万达公司签订了房屋买卖合同，并据此办理了所有权变更登记，但其并不具备主观善意，客观上也并非一般意义上的房屋买受人，故徐建忠对讼争房产的权利，不能优先于已先行合法占有该房产的买受人刘立敏。 综上，刘立敏关于确认徐州市千禧龙小区15#-2-401室房产归其所有的诉讼请求，具有事实和法律依据，依法应予支持，原审判决驳回刘立敏该项诉讼请求不当，依法应予纠正。刘立敏在本案再审审查期间去世，其配偶张某及女儿刘思君作为第一顺序继承人继承本案诉讼，故本案讼争房产作为刘立敏的遗产，依法应由张某和刘思君继承所有。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3488号民事判决及本院（2017）苏03民终6930号民事判决； 二、确认徐州市千禧龙小区15号楼2单元401室房产归再审申请人张某、刘思君共同所有。 一审案件受理费11760元、公告费1080元，合计12060元，由徐州市金万达房地产开发有限公司负担；二审案件受理费11760元，由徐建忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  马伯亚 审判员  杜有刚 审判员  丁世超 二〇二一年一月二十六日 书记员  吴姿含