上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11122号上诉人(原审原告)：上海远洋运输有限公司(原名上海远洋运输公司)，住上海市东大名路**。法定代表人：辜忠东，董事长。委托诉讼代理人：赵曙东，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海盛盈实业有限公司，住，住所地上海市虹口区/div>法定代表人：朱国铭，总经理。委托诉讼代理人：吴家毅，上海市申侨律师事务所律师。上诉人上海远洋运输有限公司(以下简称“远洋公司”)因与被上诉人上海盛盈实业有限公司(以下简称“盛盈公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初2848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远洋公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持远洋公司一审诉请；2．判令盛盈公司承担全部诉讼费用。事实和理由：双方签署的最后一份租赁合同已于2019年12月31日期满，故远洋公司诉请的是确认合同到期终止，并非解除合同。一审没有查明盛盈公司承租上海市虹口区新港路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)是来源于行政调拨还是一般租赁合同，也没有查明系争房屋的市场价及可供参照的公有非居住公房的租金标准。远洋公司取得系争房屋所属地块是支付了对价的，对系争房屋有分配权，远洋公司并没有把系争房屋分配给虹口区政府、财贸办、餐饮服务公司及下属单位。盛盈公司收购上海聚兴实业总公司(以下简称“聚兴公司”)过程中，其支付的系争房屋的转让价人民币(以下币种均为人民币)43.98万元，取得的并非永久租赁权，而是一般租赁权。系争房屋租赁合同约定的租金明显低于周边房屋同时期的市场租金标准，系因远洋公司的受托人上海中远物业管理有限公司(以下简称“中远物业”)重大失误而发生的，导致国有资产损失，应予以调整。综上，请求二审支持其上诉请求。被上诉人盛盈公司答辩称，不同意远洋公司的上诉请求。盛盈公司租金已支付至2019年12月，此后盛盈公司一直就续签合同及租金标准等事项与远洋公司进行协商。盛盈公司租赁权的取得是公建配套，系争房屋是由政府划拨的公有非居住房屋，其租金标准并不适用于远洋公司提供的非居住房屋的市场租赁指导价格。盛盈公司取得系争房屋的使用权已支付了对价，不存在国有资产损失的问题。远洋公司对自己的主张没有提供证据证明，一审法院认定事实清楚，适用法律无误，应予维持。远洋公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．确认远洋公司与盛盈公司就系争房屋签署的《公有非居住房屋租赁合同》于2019年12月31日终止；2．判令盛盈公司向远洋公司返还系争房屋；3．判令盛盈公司向远洋公司支付房屋使用费(按3.5／日／平方米的标准，自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止)。一审法院认定事实：上海市新港路XXX-XXX号(双号)1层房屋权利人系远洋公司。2016年1月1日，远洋公司出具《房屋管理委托书》，委托中远物业全权管理远洋公司名下非售后公房等相关产权房。2018年，中远物业(出租方，甲方)与盛盈公司(承租方，乙方)签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用。该出租房屋建筑面积146.6平方米。该房屋用途为营业，乙方应按上述用途合理使用房屋，不得擅自改变用途。该房屋月租金合计816元，在租赁期内，本市租金标准作新的调整，按调整后的标准执行。乙方应当于每月25日前，以汇缴方式将租金交给甲方。租赁合同的期限为18个月，自2018年7月1日至2019年12月31日。租赁期限届满后，乙方需继续承租该房屋的，应当提前三个月向甲方提出书面要求，除存在乙方违反法律、法规规定和本合同约定的情形外，甲方应予同意。乙方需转租房屋的，应当事先征得甲方书面同意。转租期间，乙方应当继续履行本合同，并向甲方支付转租收益，转租收益的标准由双方另行约定。乙方未征得甲方同意擅自将房屋转租的，甲方可以解除租赁合同。按照房屋产权人的要求，乙方将本协议第四条约定乙方应缴纳的租金，直接缴付给产权人。2019年12月26日，远洋公司委托律师向盛盈公司发出《律师函》，载明，贵司曾与委托人授权的中远物业就上海市虹口区新港路XXX号房屋签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定：1．房屋建筑面积146.6平方米；2．房屋月租金为816元；3．租赁期限为1年，自2017年7月1日至2018年6月30日。上述租赁合同已于2018年6月30日届满，律师特就如下事项函告贵司：委托人不同意以之前租赁合同约定的租金继续向贵司出租上述房屋。若贵司有意续租，请贵司派代表于2019年12月30日下午4点至上海市延安西路XXX号XXX楼上海市汇业律师事务所与律师商洽租金及其他续租事宜；若贵司无意续租，请贵司于2019年12月31日之前与委托人办理房屋交接手续，逾期交还房屋，委托人将向贵司主张房屋占用费及其他费用。该函件于2019年12月27日送达至盛盈公司。一审法院又查明，1993年聚兴公司出具《关于新港饮食店更名为〈虹口区怡园酒家〉且扩大经营范围的请示的批复》，同意新港饮食店更名为虹口区怡园酒家(新港路XXX号)。2002年8月30日，虹口区商业委员会(以下简称“虹口区商委”)出具《承诺书》一份，载明，根据2001年10月22日区长办公会议纪要和聚兴公司五届五次职代会决定，为了有效做好聚兴公司整建制改制工作，经区集资管理部门同意，我委承诺在盛盈公司整体收购聚兴公司中，同意由聚兴公司承租上海虹房集团所属物业有限公司、虹口区公房资产经营公司的计69户，7，014.65平方米经营用房(附清册)的使用权及法人单位独立核算34户同时转让，由盛盈公司承租。汇总表中包含新港路XXX号，建筑面积146.6平方米，拟转让价43.98万元。同年9月26日，虹口区商委再次出具《关于同意聚兴公司承租8处业外系统房变更户名的批复》，同意聚兴公司承租8处业外系统房变更为盛盈公司，亦包含新港路XXX号，建筑面积146.6平方米。2006年5月19日，聚兴公司核准更名为上海铭盈餐饮管理有限公司。同年7月20日，虹口区怡园酒家更名为上海铭盈餐饮管理有限公司怡园酒家。现系争房屋内注册登记有上海铭盈餐饮管理有限公司怡园酒家的营业执照。一审法院认为：远洋公司委托中远物业与盛盈公司签订的《公有非居住房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。该合同的期限至2019年12月31日。远洋公司以盛盈公司转租为由，要求《公有非居住房屋租赁合同》于2019年12月31日解除，但并未提供证据证明盛盈公司转租的事实。就合同到期后双方是否续签合同、租金的约定及支付应当由双方自主协商或者通过相关部门予以确定，并非由人民法院裁判予以解决。一审法院判决：驳回上海远洋运输有限公司的诉讼请求。本院审理中，远洋公司向本院提交如下证据：1．远洋公司与虹口区房地产交易中心工作人员录音整理稿；2．《虹口区国有经营性房屋资产出租管理操作指引》；3．上海市虹口区国有资产监督管理委员会《关于发布2020年度〈虹口区国有经营性房屋资产租赁指导价〉的通知》，以证明其诉讼主张。盛盈公司对证据1的真实性和关联性均不予认可，对证据2.3答辩意见如下：该文件主要是政府对于一般市场行为租赁价格的指导，不适用于本案情况，且不属于二审新证据。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，远洋公司分别于2020年12月10日、12月17日向本院就如下事项申请调查令：至虹口区商委调取盛盈公司整体收购聚兴公司转让系争房屋的承租权性质是行政调拨下的永久租赁权还是一般租赁权，盛盈公司就承租事项支付过的43.98万元，是取得永久租赁权的对价还是该房屋装潢、厨卫、桌椅的对价。本院认为，在案证据显示，虽系争房屋的权利人为远洋公司，但系争房屋系上世纪计划经济年代在政府调拨土地上建成，且系政府对商业网点实施统一规划安排下的公建配套用房，用途为餐饮，建成后即由虹口商业管理部门交由虹口第二餐饮公司使用，此后经历数次国有企业改制，由虹口区商委同意承租人变更为盛盈公司，目前用途仍为餐饮，可见系争房屋租赁权的取得不仅与特定历史条件下的行政调控有关，且租赁关系与通常的平等民事主体之间的商业租赁存在明显的差异。因此，一审法院对远洋公司的全部诉讼请求不予支持的处理结果，可以维持。至于远洋公司提出的调查令申请，因远洋公司申请获取的事项，并不影响本案的处理结果，故本院对远洋公司的该调查令申请，不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币243.46元，由上诉人上海远洋运输有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二一年一月二十八日法官助理 张文如书 记 员 夏 歆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……