山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终5号 上诉人（原审被告）：孙卫东，男，1970年4月13日出生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：青岛山海韵物业管理有限公司，住所地青岛市市**费县路。 法定代表人：王海兵，总经理。 委托诉讼代理人：朱永，山东汉通律师事务所律师。 上诉人孙卫东因与被上诉人青岛山海韵物业管理有限公司（以下简称山海韵公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 孙卫东上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定山海韵公司服务瑕疵与物业合同没有明显差异的事实是错误的。上诉人孙卫东再次提交两张照片作为物证，加上一审提供6张照片总共8张照片，基本涵盖上诉人所在琴岛山庄小区5号楼的公共部位。琴岛山庄共6栋楼，所拍照部位占16.7%，事实证明山海韵公司没有履行合同义务。2、山海韵公司和琴岛山庄小区在2017年1月至2018年12月没有签订物业服务合同，违反《物业管理条例》第三十四条规定。红岛路社区开具的证明称“有序、正常”，但是没有签订物业服务合同应是不正常，该证明明显违背事实，不应该被采纳。没有物业合同的收费属于强制交易，违反《消费者权益保护法》第十条规定。 山海韵公司答辩称：被上诉人自2014年起就为涉案小区提供物业服务，并先后签订了两份物业合同，分别为2014年至2016年、2019年至2021年。2017年至2018年因涉案小区业主委员会换届选举工作导致交接工作不顺利，一直到2018年年底小区换届选举才完成，在期间被上诉人一直为涉案小区提供正常的物业管理服务，有2019年业主委员会的追认及涉案小区所在的红岛路社区证明。虽然经多次催告物业费，但上诉人迟迟不予缴纳。 山海韵公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令孙卫东给付2014年1月1日至2020年3月31日所拖欠的物业管理费5774.1元；2.请求判令孙卫东承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：一、2013年12月25日，琴岛山庄业主委员会（委托方、甲方）与山海韵公司（受托方、乙方）签订《琴岛山庄物业服务委托合同》，合同约定：甲方将琴岛山庄委托于乙方实行前期物业管理，物业坐落位置青岛市市南区，委托服务期限为三年，自2014年1月1日0时起至2016年12月31日24时止，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、走廊通道等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明；物业范围内的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括院落、围墙、室外上下水管道；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、物业档案与竣工验收资料；协助组织开展社区文化娱乐活动等；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等；本物业的管理服务收费标准为2014年1月1日至2014年12月31日物业服务费住宅物业按建筑面积每平方米0.6元/月；按季度收费；2015年1月1日至2015年12月31日物业服务费住宅物业按建筑面积每平方米0.75元/月；按季度收费；2016年1月1日至2016年12月31日物业服务费住宅物业按建筑面积每平方米0.8元/月；按季度收费。 二、2019年1月2日，青岛市市南区琴岛山庄业主委员会（委托方、甲方）与山海韵公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》，合同约定：甲方将琴岛山庄委托于乙方实行物业管理，物业坐落位置青岛市市南区，委托管理期限为三年，自2019年1月1日0时起至2021年12月31日24时止，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：车辆管理系统，共用的上下水管道、落水管、共用照明、；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、池、井；公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括物业管理用房；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积向业主或物业使用人收取，多层0.8元/㎡·月。 三、2019年10月15日，青岛市市南区八大关街道红岛路社区居民委员会出具证明，载明：2017年1月1日至2018年12月31日期间，琴岛山庄小区的物业管理及服务一直由青岛山海韵物业有限公司提供，期间物业管理及服务有序、正常。 四、山海韵公司提交律师函、物业费催收通告各一份，证明向孙卫东催收未果。一审法院认定，山海韵公司履行了书面催收义务。 对当事人有异议的事实和证据，一审法院认定如下： 一、孙卫东系青岛市市南区5号楼1单元负102室业主，房屋建筑面积101.3平方米。山海韵公司提交的欠费单据载明的是5号楼1单元002室，孙卫东认为002户不是他的房子，但认可其确实未缴纳物业费。山海韵公司称欠费单据的门牌号写错了。一审法院认定，青岛市市南区5号楼1单元负102室房屋2014年1月1日至2020年3月31日期间的物业服务费5,774.1元（101.3平方米×0.6元/月×12个月+101.3平方米×0.75元/月×12个月+101.3平方米×0.8元/月×51个月），孙卫东未予交纳。 二、孙卫东提交照片一宗，证明物业没有尽到服务义务。山海韵公司对照片的真实性无异议，但对证明事项有异议，认为孙卫东从未向物业提出过电线问题，杂草物业一直按时清理，如业主提出需要清理，物业以后也会及时清理。对此一审法院认为，双方对证据的真实性没有争议，一审法院予以认可。根据照片显示，所拍摄的区域的确存在部分瑕疵，对其证明力，一审法院将结合其他事实综合作出认定。 一审法院认为，山海韵公司与孙卫东所在的小区业主委员会2013年和2019年签订的二份物业合同，内容合法有效。该合同对孙卫东所在小区业主具有约束力，因此当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。 关于2016年物业合同到期，2017年至2018年期间没有续签物业合同问题。一审法院认为，红岛路社区居民委员会证明该期间山海韵公司实际上为琴岛山庄小区提供了物业服务，期间的物业管理及服务有序、正常。因此双方形成事实上的物业合同法律关系，对双方具有约束力。 山海韵公司依合同约定为孙卫东所在的小区提供了相关的物业服务，履行了合同义务，孙卫东作为该小区内物业业主应按照合同约定及时缴纳相关物业费用。因此，对山海韵公司主张孙卫东支付2014年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费5,774.1元的诉讼请求，一审法院予以支持。 孙卫东以物业服务不到位等为由拒付物业费，一审法院认为，基于物业服务内容多样，服务过程持续及物业服务标准不可计量的特点，业主若对物业服务不满意，完全可通过正当途径提出，而不能以物业服务存在瑕疵，拒绝按合同约定标准缴纳物业服务费。如果业主均以物业服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费，长此以往，势必形成恶性循环，物业公司的相关费用不能按时全部收取，其提供的物业服务质量便无法更好保障，也损害了其他按约履行交费义务业主的利益。山海韵公司依合同约定为孙卫东所在的小区提供了相关的物业服务，履行了合同义务，孙卫东作为该小区内物业业主应按照合同约定及时缴纳相关物业费用。从现有证据来看，孙卫东提出的物业服务瑕疵问题尚不足以认定山海韵公司的物业服务与合同约定存在明显差异，不能成为孙卫东拒绝支付物业费的理由。 关于孙卫东提出的山海韵公司诉讼请求已过时效的抗辩，一审法院认为，自2014年1月至今，孙卫东均未缴纳物业费，物业服务所产生的债务具有整体性、关联性、连续性，因此诉讼时效期间应自最后一期履行期限届满之日起计算。故对孙卫东的该抗辩一审法院不予支持。 案经调解无果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院》第六条规定，判决如下：孙卫东于判决生效之日起十日内支付山海韵公司2014年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费5,774.1元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由孙卫东负担。 二审中，上诉人孙卫东提交照片二张，证明：被上诉人没有对公共场所的进行及时清扫。被上诉人山海韵公司质证称：照片的真实性不确定，无法判别出是在何处何时拍摄的，也无法证明上诉人所要证明的事项。 二审查明，2017年1月至2018年12月期间，涉案小区并未选聘新的物业公司，也未签订新的物业服务合同。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人孙卫东是否应向被上诉人山海韵公司支付2014年1月起至2020年3月期间的物业管理费。本案中，山海韵公司在2014年至2020年一直为涉案小区提供物业服务。2017年至2018年期间，山海韵公司虽未与涉案小区签订物业服务合同，但在此期间山海韵公司一直为涉案小区提供物业服务，且涉案小区并未选聘新的物业公司，因此山海韵公司与涉案小区形成事实上的物业服务合同关系。鉴于物业服务企业对小区进行物业服务具有整体性、全面性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法按件计量等特点，孙卫东虽主张山海韵公司物业服务不达标，但其提供某段时间内的照片，仅能证明物业经营公司在一定的时间、地点提供的物业服务做的不够完善，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵。孙卫东以此拒绝缴纳物业管理费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人孙卫东的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孙卫东负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二一年一月二十二日 法官助理薄富超 书记员 韩平