新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2301民初1985号 原告（案外人）：刘建，男，1986年4月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 委托诉讼代理人：周利明，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：新疆亚中典当有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区太原路**亚中机电市场****。 法定代表人：汪立平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟福荣，男，系该公司董事长助理。 委托诉讼代理人：董玉娟，新疆新蓝天律师事务所律师。 被告（被执行人）：新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司，住所，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县乌伊路南水晶小区金庆文地商住楼****div> 负责人：高巨民，该公司总经理。 原告刘建与被告新疆亚中典当有限责任公司（以下简称亚中典当公司）、新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司（以下简称巨瑞呼图壁分公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘建及其委托诉讼代理人周利明，被告亚中典当公司的委托诉讼代理人翟福荣、董玉娟到庭参加诉讼，被告巨瑞呼图壁分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告刘建向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行原告位于××县房屋及对应土地使用权；2.判令位于××县房屋所有权及对应土地使用权归原告所有。事实与理由：在昌吉市人民法院执行被告之间公正债权文书纠纷一案中，原告对执行的位于××县房屋及对应土地使用权提出了书面异议，请求中止对原告的房屋及对应土地使用权执行并解除相应查封。昌吉市人民法院于2020年5月7日作出(2020)新2301执异46号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，原告于2012年9月10日已购买涉案房产，《商品房买卖合同》签订合法有效且在法院查封之前；原告在法院查封前已经实际合法占有该房屋且早已装修实际居住；原告也将房屋价款已全部支付完毕，未办理产权登记并非是原告的原因。以上条件符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，故诉至法院。 被告亚中典当公司辩称，原告无权要求不得执行位于××县房屋及对应土地使用权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，已登记的不动产按照不动产登记簿判断权利人。昌吉市人民法院查封的位于××县的住宅房屋，登记在被告巨瑞呼图壁分公司名下，因此昌吉市人民法院执行查封行为合法有效。同时原告虽与被告巨瑞呼图壁分公司签订了商品房买卖合同，但双方签订合同前，被告巨瑞呼图壁分公司已将涉诉房产向被告进行抵押担保，并在抵押登记机关办理了抵押登记。按照我国物权法第一百七十条规定，本公司在本案被告巨瑞呼图壁分公司不能履行到期债务时依法享有担保权，优先受偿的权利，故原告没有房屋所有权，不得要求执行是没有法律依据的。即便是原告占有使用房屋的事实存在，但是和应当拥有房屋所有权没有必然联系。假如原告与被告巨瑞呼图壁分公司存在真实的资金往来关系，那么原告也应当向被告巨瑞呼图壁分公司主张赔偿权利。原告作为涉诉房产的买受人，在重大交易之前应当对房产权属状况进行了解核实。本案涉诉房屋在原告签订商品房买卖合同之前已经被被告巨瑞呼图壁分公司进行了抵押登记，所以原告应当知道房屋已经被被告巨瑞呼图壁分公司抵押的事实，仍然进行买售的。原告作为涉诉房屋的买受人没有尽到注意义务，自己本身存在重大过错。请求驳回本案原告的诉讼请求。 被告巨瑞呼图壁分公司未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交商品房买卖合同一份、收款收据六张、物业费收款收据四张、暖气费收款收据五张、电费收款收据十张、（2020）新2301执异46号民事裁定书、存款存折两张、农商银行明细单两张、呼图壁县不动产登记中心出具的证明两张，经质证，被告亚中典当公司对真实性认可。本院对上述证据的真实性予确认。被告亚中典当公司提交公证书一份、在建工程抵押登记证明一份及4号楼清单一份、（2016）新2301执941号执行裁定书一份、（2020）新2301执异46号民事裁定书，经质证，原告认为执行裁定书以法庭查明的为准，其他的真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以确认。被告亚中典当公司提交商品房预售许可证一份，拟证实2013年11月26日被告巨瑞呼图壁分公司才具有预售资格。经质证，原告认为系复印件，真实性有异议。本院认为，该证据系复印件，且原告有异议，故本院对其真实性不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月10日被告亚中典当公司与被告巨瑞呼图壁分公司签订借款合同及抵押合同，约定被告巨瑞呼图壁分公司向亚中典当公司申请当金6,000,000元；被告巨瑞呼图壁分公司自愿以位于××县的房产（在建工程）为其典当借款提供抵押担保。2014年4月10日办理了在建工程抵押登记，抵押期限2014年4月10日至2014年10月10日。此后被告亚中典当公司与被告巨瑞呼图壁分公司公证债权文书一案，昌吉回族自治州公证处于2016年4月14日作出（2016）昌州证经字第2136号执行证书，确定：被执行人为巨瑞呼图壁分公司；执行标的为当金6,000,000元、综合费1,560,000元、执行公证费22,680元。后被告亚中典当公司因被告巨瑞呼图壁分公司拒不履行生效公证文书所确定的给付义务向本院申请强制执行。本院于2016年4月27日作出（2016）新2301执941号执行裁定书，并于2016年8月25日对登记在被告巨瑞呼图壁分公司名下位于××县整体高层（包括原告提出异议的××楼房产）在呼图壁县房管部门办理了轮候查封手续。 原告刘建于2020年4月30日对本院执行位于××县房产提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，审查终结后于2020年5月7日作出（2020）新2301执异46号执行裁定书，裁定驳回案外人刘建的异议请求。上述裁定送达后，原告不服，向本院提出案外人执行异议之诉。 另查，本院查封的位于××县房产系被告巨瑞呼图壁分公司开发建设。2014年7月28日原告与被告巨瑞呼图壁分公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告巨瑞呼图壁分公司将位于××县房产以319030元的价格出售给原告。原告于2012年9月10日至2014年7月28日陆续向被告巨瑞呼图壁分公司交清全部购房款及契税等相关费用，此后原告办理入住手续并居住使用房屋。根据呼图壁县不动产登记中心于2021年1月13日出具证明，原告刘建在该不动产登记中心无房产登记信息。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告刘建作为买受人与被告巨瑞呼图壁分公司签订《商品房买卖合同》的时间早于人民法院查封的时间，且原告刘建作为买受人已付清全部购房款实际接受该房产并用于居住生活，其名下无其他用于居住的房屋。原告刘建作为交付全部款项的商品房买受人，其对涉案房屋的物权期待权优于抵押人的抵押权，故原告作为买受人对位于××县房屋享有的权利能够排除执行，本院对原告不得执行位于××县房屋及对应土地使用权的请求予以支持。关于原告请求判令位于××县房屋所有权及对应土地使用权归原告所有的请求，本院认为，因原告作为商品房买卖合同的买受人，其享有的仅是物权期待权，在物权转移登记之前，原告对买卖合同标的物即诉争房屋并不享有所有权，故本院对原告的该项诉讼请求在本案中不予支持，原告可另行诉讼解决。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、不得执行位于××县房屋所有权及对应土地使用权； 二、驳回原告刘建的其他诉讼请求。 本案案件受理费6086元，由被告新疆亚中典当有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 岩 人民陪审员  王金香 人民陪审员  宋伯钧 二〇二一年一月十四日 书 记 员  张学淑