山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终463号 上诉人（原审被告）：山东长江房地产开发有限公司。住所地:山东省高青县潍高路**。 委托诉讼代表人：山东长江房地产开发有限公司管理人。 负责人：孙萍萍，组长。 上诉人（原审原告）：李成岩，男，1969年12月24日出生，汉族，农民，住山东省高青县。 委托诉讼代理人：边红珍，山东青苑律师事务所律师。 上诉人山东长江房地产开发有限公司（以下简称长江房地产公司）因与被上诉人李成岩商品房销售合同纠纷一案，不服山东省高青县人民法院(2020)鲁0322民初1956号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 长江房地产公司上诉请求：1、依法撤销山东省高青县人民法院(2020)鲁0322民初1956号民事判决书第三项判决内容，并依法改判：山东长江房地产开发有限公司返还李成岩的购房款119630元按照普通债权顺序受偿；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，具体如下：1、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。一审法院认为此处的消费者为普通购房者，其购买住房应界定为生活性消费，其权利应该得到优先保护并据此作出判决，显属认定事实错误。双方签订《认购书》约定的房屋总价款为319630元，上诉人共支付购房款119630元，即支付了购房款的37%，支付购房款总额不足50%。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。上诉人未支付购买商品房的全部或者大部分款项，上诉人主张优先返还购房款的主张不能成立。因此，一审法院径行认定“此处消费者即为普通购房者，…其购买住房应界定为生活性消费。其权利应该得到优先保护。”显属认定事实错误。2、优先债权需法定，在没有法律规定的情况下，不宜对优先权范围作扩大解释，一审法院将被上诉人认定为消费型购房户，据此认定其购房款债权应优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权，其理由不能成立。优先权应源自法律或者相关司法解释的直接规定，但目前没有法律或司法解释规定购房款本金属于优先债权，不宜对优先权范围作扩大解释。公平清偿是破产程序中必须坚持的基本原则，根据《企业破产法》第一条：“为规范企业破产程序，公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序，制定本法”。如果将购房款本金认定为优先债权进行清偿，将会降低原本处于优先清偿顺序的其他债权的清偿率，会损害其他债权人的利益，违反《企业破产法》公平清偿债务的原则，故购房款本金不应优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权受偿。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误，请二审法院查明事实，依法改判。 李成岩未作答辩。 李成岩向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告签订的《认购书》；2.依法确认被告返还原告的购房款119630元、办证费15495，共计135125元为破产债权，并依法确定原告对该债权优于工程款债权和抵押权受偿；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1、2015年3月5日，原告李成岩与被告长江房地产公司签订认购书，由原告认购被告销售的位于高青县，面积100.66平方米，总价款为319630元，同时认购书还对付款方式等内容进行了约定，原告李成岩在认购书上签字摁印确认，被告长江房地产公司在认购书上盖章、其经办人张念玲在认购书上签字确认；2、原告李成岩分别于2015年3月5日，2015年10月26日，向被告支付了涉案房屋的首付款105000元、房款14630元，共计119630元；于2015年10月20日向被告支付了办证费15495元；3、2018年9月28日，高青县人民法院作出（2018）鲁0322破申4-1号民事裁定书，裁定受理山东长江房地产开发有限公司破产清算一案，并指定山东长江房地产开发有限公司清算组为山东长江房地产开发有限公司管理人。4、2020年6月30日，高青县人民法院作出的（2020）鲁0322民初648号民事判决书，判决：“山东长江房地产开发有限公司继续履行与闫镇签订的关于高青银岭花园小区5-1-1002、5-1-101、5-1-1001、5-3-703、5-3-103、5-3-303、5-1-1101、5-3-902、5-3-702、5-3-202、5-1-1102、5-3-1003、5-1-1003号房产的《商品房买卖合同》，在具备办理不动产登记手续条件之日起九十日内为原告闫镇办理上述房产的不动产登记手续”。上述房产中的高青银岭花园小区5-1-101房屋即为本案涉案房屋。该判决现已生效。另查明，2020年9月28日，高青县不动产登记中心出具淄博市不动产登记信息查询结果证明显示，截止2020年9月28日原告李成岩名下无房产。目前，原告李成岩仍居住在涉案房产内。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。本案中原、被告均认可原告认购被告出售的位于高青县的商品房，总价款为319630元，原告交纳了房款11630元、办证费15495元的事实，一审法院对上述事实予以确认。因涉案房产已被生效的判决书判决为闫镇办理不动产登记手续，合同目的无法实现，被告亦同意与原告解除认购书，并同意返还原告认缴的房款119630元、办证费15495元，一审法院对上述主张予以采信。故原告主张的与被告解除认购书、返还原告购房款119630元、办证费15495元并确认为破产债权的诉讼请求，因被告无异议，一审法院予以支持。本案的焦点在于原告主张的购房款及办证费的受偿权是否应优于工程款债权和抵押权。原告主张被告应返还的购房款及办证费应为破产债权，其债权应优于工程款债权和抵押权受偿，被告对此不予认可。被告辩称其购房款因原告仅支付总房款的37%（119630÷319630），不足50%，不符合购房款优先受偿的情形，其办证费用不属于购房款，主张优先受偿无法律依据。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。由此可以看出，其一、此处的消费者即为普通购房者，其购房债权优先于工程款债权和抵押权，买受人的权利保障居于首位。基于此，在出卖人不能交付房屋的情况下，对于买受人的购房款返还请求权亦应予以优先保护。其二、关于上述规定中“消费者”含义的理解问题，本案中，涉案房产作为原告的唯一住房认购并居住在此，其购买房屋系用于保障与改善家庭生活，属生活消费范畴，原告即为普通消费者，且原告名下再无其他住房，其基于生活及生存的基本权利理应得到优先保护。其三、被告主张原告的购房款不足50%不应优先受偿。一审法院认为，基于对普通消费者基本生存权利的保障，对购房款的数额不宜做限制性规定，本案的涉案房屋面积不大，房款数额也较小，对于普通消费者来说，数量仅此一套，别无其他住房，其购买住房应界定为生活性消费，故从保护普通消费者即购房人生存权原则来讲，为了保护购房人的生存需要，在公平诚信基础上，其权利应该得到优先保护。综上根据上述法律规定，原告的购房款债权应优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。关于原告主张的办证费应列为优先债权受偿的主张，被告对此不予认可。因原告主张的办证费并非购房款，其主张无事实及法律依据，故对其该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，判决：一、解除原告李成岩与被告山东长江房地产开发有限公司2015年3月5日签订的《认购书》；二、确认被告山东长江房地产开发有限公司返还原告李成岩的购房款119630元、办证费15495元为破产债权；三、确认被告山东长江房地产开发有限公司返还原告李成岩的购房款119630元优先于建筑工程款债权和抵押权受偿；四、驳回原告李成岩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1502元，由被告山东长江房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人山东长江房地产开发有限公司欠付被上诉人李成岩的购房款119630元是否优先于建筑工程款债权和抵押权受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。李成岩名下无其他任何房产，且实际居住涉案房产，可以认定其系购买用于自身居住的房屋的购房人，属于批复中的“消费者”的范围。涉案合同之所以解除，是因为长江房地产公司与案外人闫镇之间出现的生效法律文书以及长江房地产公司进入破产程序，导致涉案合同无法继续履行，李成岩的合同目的无法实现，于李成岩而言，解除合同是善意且最利于保护自身基本权益的。买受人解除合同后要求返还购房款的债权是基于其购买的特定商品房所产生的，若买受人无法获得已支付的购房款，其基本的生存必然会受到影响。另外，长江房地产公司上诉称李成岩支付购房款总额不足50%故不应享有优先权。本院认为，基于对普通消费者基本生存权利的保障，对购房款的数额不宜做过分严格的限制。综上，李成岩作为消费者，其基于特定的商品房买卖合同于破产程序后解除而获得的债权具有优先性，一审法院认定该债权优先于建筑工程款债权和抵押权受偿并无不当。 综上所述，上诉人山东长江房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人山东长江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐连宏 审 判 员 王欣欣 审 判 员 侯 康 二〇二一年一月二十六日 法官助理 杨晓宇 书 记 员 白杉杉