江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3472号上诉人（原审被告）：刘丹，女，1992年1月4日出生，汉族，住淮安市淮安区。上诉人（原审被告）：朱珠，男，1989年7月9日出生，汉族，住淮安市淮安区。二上诉人共同委托诉讼代理人：侍陶，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安市好药师医药连锁有限公司，住所地淮安市淮安区康马路都市花园****楼****。法定代表人：王玉坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘顺昌，江苏兴宇律师事务所律师。上诉人刘丹、朱珠因与被上诉人淮安市好药师医药连锁有限公司（以下简称好药师公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0803民初2044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘丹、朱珠上诉请求：依法驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人没有证据证明房主不同意转租而将屋收回，上诉人转租时已获得房主同意；2.上诉人通知被上诉人与房主重新签订合同，上诉人的权利义务已经履行完毕，被上诉人未予配合才引发纠纷，上诉人不应承担全部责任；3.被上诉人物品丢失应向实际侵权人追回。被上诉人好药师公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，请求二审法院依法予以维持。好药师公司一审起诉请求：1.依法判令刘丹、朱珠赔偿好药师公司损失90116元；2.本案的诉讼费用由刘丹、朱珠承担。一审法院认定事实:2018年3月23日，朱珠承租钦工镇淮涟西侧案外人赵某武房屋一楼及二楼两间（约40平方米），建筑面积80平方米的商铺，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期五年，自2018年4月23日起至2023年4月22日止。合同第五条第2款约定，租赁期间，承租方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的书面同意。2019年6月22日，刘丹与好药师公司法定代表人王玉坤签订《药店转让协议》，约定将淮安市淮安区百味堂药房、淮安市淮安区百味堂药房钦工店转让给好药师公司，协议第一条约定，淮安市淮安区百味堂药房、淮安市淮安区百味堂药房钦工店费用合计318318元，其中包括医保刷卡机器两台、收银电脑两台、空调四台、店堂柜台货架、剩余房租费、药师费、宽带费用。第二条约定，本协议签订成功后，甲方于2019年7月1日之前将两店交付乙方，甲方积极配合乙方交接有关产权，经营权变更事宜。第三条约定，甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、药品经营许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手前该店铺所有一切债权、债务均由甲方负责；接手后一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。第四条约定，本协议签订前乙方支付甲方定金50000元，本协议签订完成后，乙方支付甲方50000元，甲方按本协议日期将两店的经营权交付乙方时，乙方支付甲方50000元，甲方协助乙方成功注册执业药师时，乙方支付甲方50000元，乙方取得药品经营许可证时（乙方办理药品经营许可证不得超过本协议签订日期的三个月）立即支付甲方剩余转让费用合计支付118318元。第九条补充协议，手写备注：319318，包含以下内容：淮上人家转让费190000，房租剩余40天11507，药师费（张12天328元，李2个月667元，刷卡机10000，草药10000。钦工：转让费50000（双方均认可为50000元，笔误5000元），房租剩余296天30816元，药师费用剩余半年5000元，刷卡机10000元，甲方确保乙方能顺利按原房租租金与房主签约，如有变动甲方承担造成的经济后果。手写：2019年6月22日已收到订金100000元。合同签订后，刘丹、朱珠就将店交给了好药师公司，并通过微信联系好药师公司工作人员去与赵某武签订转租合同。2019年7月29日，淮安市好药师医药连锁有限公司钦工店《药品经营许可证》筹建经有关部门审批准许筹建。后刘丹、朱珠收取了好药师公司剩余房租30816元、转让费5万元以及剩余药师费5000元。2019年10月29日，因刘丹、朱珠未取得赵某武的书面同意，赵某武的妻子赵某珍不同意好药师公司租赁房屋，好药师公司与赵某珍发生纠纷，赵某珍报警，赵某珍后将涉案房屋上锁，目前涉案房屋一半已经转租他人。根据视频显示，涉案房屋内目前仅有货架货柜、柜机空调。一审法院对于双方无异议的房租费金额予以确认。一审中，好药师公司主张门头装修费3300元及物品若干，一审法院综合好药师公司提供的证据和涉案药店装修事实，对装修费用予以认定。对于好药师公司主张的物品，一审法院确认好药师公司与房主发生纠纷时涉案房屋内目前仅有货架货柜、柜机空调。根据双方转让合同第一条和第九条约定，转让的财产包括医保刷卡机器两台、收银电脑两台、空调四台、店堂柜台货架、剩余房租费、药师费、宽带费用，钦工：转让费50000元（笔误为5000元），房租剩余296天30816元，药师费用剩余半年5000元，刷卡机10000元，说明空调和店堂柜台货架没有明确约定价格。转让合同中第二条约定，本协议签订成功后，甲方于2019年7月1日之前将两店交付乙方，甲方积极配合乙方交接有关产权，经营权变更事宜，说明双方转让合同包含经营权转让费用。第三条约定，甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、药品经营许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手前该店铺所有一切债权、债务均由甲方负责；接手后一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责，亦说明转让合同包含药店经营权转让费用。综合合同第一条、第二条、第三条和第九条，特别是淮上人家店转让费190000元、钦工店转让费用50000元，可以确认转让费用主要是经营权转让费用，货架货柜、柜机空调不是主要费用，存在免费赠送可能。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。双方当事人之间签订的《药店转让协议》以及刘丹、朱珠与案外人赵某武签订的《房屋租赁合同》，均合法有效，《药店转让协议》协议约定刘丹、朱珠将涉案药店的有关产权、经营权转让给好药师公司。根据《药店转让协议》，转让标的是药店经营权及相应财产。刘丹、朱珠在协议签订后及时将药店交付好药师公司，并协助好药师公司办理药店经营行业相关证件的过户手续，后好药师公司该药店已获得《药品经营许可证》准许筹建审批。刘丹、朱珠按照协议约定收取了好药师公司剩余房租30816元、转让费5万元以及剩余药师费5000元。因刘丹、朱珠未按照其与出租方的约定，转租未事先书面征得转承租方和原出租方的同意，导致最终出租方不同意将涉案房屋转租给好药师公司，刘丹、朱珠的行为违反了双方协议第九条约定（“甲方确保乙方能顺利按原房租租金与房主签约，如有变动，甲方承担造成的经济后果”），刘丹、朱珠承担违约责任，承担赔偿好药师公司损失的责任。好药师公司主张刘丹、朱珠应赔偿相关损失，其合理部分应予支持。好药师公司主张刘丹、朱珠是夫妻关系，要求刘丹、朱珠共同赔偿，刘丹、朱珠未表异议，故一审法院认定刘丹、朱珠应对好药师公司损失承担共同赔偿责任。好药师公司主张刘丹、朱珠给好药师公司造成损失90116元（房租30816元+货架4500元+重置背柜一套40000元+电脑2台40**元+打印机1台10**元+空调柜机1台挂机1台60**元+广告海报500元+门头装修费3300元）。好药师公司虽占用涉案房屋三个多月，因刘丹、朱珠转租未事先书面征得出租方的同意，导致出租方不同意将涉案房屋转租给好药师公司，致使好药师公司不能实现合同目的，故好药师公司占用涉案房屋期间的租金亦由刘丹、朱珠承担，刘丹、朱珠异议不成立，一审法院对房租损失30816元予以认定。好药师公司主张门头装修费3300元，综合好药师公司提供的证据和涉案药店装修事实，刘丹、朱珠异议不成立，一审法院对该笔费用予以认定。因涉案药店好药师公司在接收后准备装修，在好药师公司与赵某珍发生纠纷时仅有货架货柜、柜机空调，其他物品均在好药师公司控制下，其主张物品损失实际仅有货架货柜、柜机空调，故对好药师公司主张的其它物品损失不予认定。由于药店转让费用主要是经营权转让费用，刘丹、朱珠主张货架货柜、柜机空调免费送的，好药公司不认可，认为即使合同中没有约定的东西是免费送的，也是基于转让合同，商品也是有价值的，属于好药师公司所有；因双方均未提供证据证明双方转让合同中物品转让价值，综合转让费主要是经营权转让费用，一审法院酌情确定转让费中货架货柜、柜机空调折价为10000元。好药师公司主张广告海报500元，未提供证据证明，一审法院不予支持。刘丹、朱珠辩称不承担赔偿责任未提供充分证据证明其主张，一审法院不予采信。综上所述，刘丹、朱珠应赔偿好药师公司因刘丹、朱珠违约造成的损失共计44116元（房租损失30816元+门头装修费3300元+货架货柜损失和柜机空调折价款10000元），好药师公司主张超出部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘丹、朱珠于判决生效后五日内给付好药师医公司44116元；二、驳回好药师公司的其他诉讼请求。案件受理费2053元，减半收取1026.5元，由好药师公司负担524元，刘丹、朱珠负担502.5元。二审中，当事人均没有提交新证据。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案中,好药师公司与刘丹、朱珠签订的《药店转让协议》,系双方当事人的真实意思表示,双方应当按照约定履行自己的义务。好药师公司已依约向刘丹、朱珠支付相应房租、转让费及药师费等，并对涉案房屋进行装修。但根据朱珠与房主赵某武的房屋租赁合同约定第五条，承租人转租必须事先向出租方申请，由第三方书面确认，征得出租方的书面同意。虽然上诉人主张其已取得房主口头同意并通知被上诉人与房主重新签订租赁合同，但从上诉人提供的与房主的通话记录看，房主并未就租赁事宜与被上诉人磋商一致并签署书面合同，且被上诉人与房主妻子发生纠纷时，房主妻子明确表明不愿意将涉案房屋出租给被上诉人使用，故上诉人也未能按照《药店转让协议》内容确保被上诉人顺利按原房租租金与房主签约，被上诉人的合同目的不能实现。民事活动应当遵循诚实信用的原则，合同转租也应建立在自愿、平等、协商一致的情况下，上诉人因履行合同义务不符合约定，应当对被上诉人的损失承担违约责任，一审法院对责任承担及实际损失的认定，有事实和法律依据，并无不当。综上所述，刘丹、朱珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费902.9元，由上诉人刘丹、朱珠负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 于晓萍审 判 员 陶 锐二〇二一年一月二十七日法官助理 何 倩书 记 员 余宛蓉