内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1796号原告：内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司。法定代表人:谢敏仁，总监。委托诉讼代理人：冯成茹，内蒙古东方玉德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雷雷。被告：柏树兴，男，1987年1月2日出生，现住内蒙古自治区。原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司（以下简称“智通物业公司包头分公司”）与被告柏树兴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智通物业公司包头分公司的委托诉讼代理人冯成茹、孙雷雷及被告柏树兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智通物业公司包头分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费11348元、违约金1134.76元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告入住××区房屋，房屋面积为106.65平米，拖欠原告2016年1月1日至2020年8月31日物业服务费11348元，违约金1134.76元。原告通过上门、电话、贴催费通知单等形式多次要求被告支付物业费，被告拒不支付，故起诉至人民法院。被告柏树兴辩称，房号是对的，房管局交费时我的面积是106.59平方米，物业费欠费周期是对的，原告之前打过电话，今年没有打过，今年九月贴过催费通知单，我不交纳物业费的原因有：小区至今尚未通过竣工验收，物业费应当由建设单位承担，原告2018年8月22日才与小区开发商包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，该合同违反了《物权法》第76条及《合同法》第52条，应属无效，其不具备本案原告的诉讼主体资格。原告根本未能提供完善的物业服务，存在多方面严重的服务不到位情况，无权向业主收取全额物业服务费及违约金。之前原告通知中的物业费收取标准是1.6元/月/㎡，而不是起诉状中所诉的1.9元/月/㎡，即使交纳物业费，标准也不应高于1.6元/月/㎡。本院经审理认定事实如下：被告柏树兴系包头稀土高新技术产业开发区檀香湾小区6栋306号房屋业主，该房屋建筑面积为106.65㎡，该小区由内蒙古悦榕智胜物业服务有限公司（以下简称“悦榕智胜物业公司”）进行前期物业管理服务。2015年4月8日，被告柏树兴与悦榕智胜物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议第五条约定物业服务费“高层住宅按建筑面积每月每平方米1.9元”。2018年8月22日，原告智通物业公司包头分公司（乙方）与锐利宏程公司（甲方）、悦榕智胜物业公司（丙方）签订《关于檀香湾、公园大道小区物业服务的协议》，协议中约定“丙方退出檀香湾物业服务，丙方将历史债权债务转让给乙方，由甲方与乙方签订《檀香湾前期物业服务协议》，合同有效期从签订之日起至2021年8月21日止”。2018年8月22日，原告智通物业公司包头分公司与锐利宏程公司签订《前期物业服务合同》，合同第六条约定物业服务费“高层1.9元/月/平方米”，第十条约定物业服务费交纳时间“业主或物业使用人于每年6月1日前交纳”，第十八条约定违约责任“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条至第十条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按物业服务费日3‰的标准，向乙方支付违约金”。另查明，包头稀土高新技术产业开发区檀香湾小区首届业主委员会曾对本案原告智通物业公司包头分公司提起诉讼，包头市中级人民法院作出（2019）内02民终1741号判决书，判决认为“2018年8月31日，檀香湾业委会成立，业主大会召开程序不合法，业委会无权据此会议决议解聘智通物业，亦无权解除智通物业与包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订的物业合同”。被告柏树兴自2016年1月1日至2020年8月31日未交纳物业费。以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、《关于檀香湾、公园大道小区物业服务的协议》、（2019）内02民终1741号民事判决书，被告提供的《前期物业管理服务协议》、《智通物业致广大业主的一封信》、缴费通知单等证据材料及双方当事人当庭陈述并经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，2018年8月31日，檀香湾小区业委会成立，根据生效判决，业委会无权解除原告与锐利宏程公司签订的《前期物业服务合同》。原告智通物业公司包头分公司虽然未经法定程序与锐利宏程公司签订该合同，但是原告依合同提供了物业服务，与业主已经形成事实上的物业服务合同关系，业主应当向原告交纳物业服务费。关于债权转让对业主的效力。《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。依据该规定，债权转让发生效力的前提是必须以适当的方式通知债务人。本案中，原告智通物业公司受让的债权所针对的债务人均为其提供物业服务的小区的业主，涉及群体性利益，物业服务费的债权受让人仅以诉讼和庭审前张贴通知书的方式通知债务人，有违《中华人民共和国合同法》第八十条的法律精神，故该债权转让对业主不发生效力，本院仅支持2018年8月22日之后的物业服务费。关于物业费的收取标准。原告智通物业公司包头分公司与锐利宏程公司签订的《前期物业服务合同》约定物业服务费为1.9元/平方米/月，但原告2019年向小区业主发出的交费通知单明确单价为1.6元/平方米/月，说明原告调整了物业服务费收费标准。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。原告在《智通物业致广大业主的一封信》中陈述了多项小区存在的问题并作出整改规划，但原告没有证据证明其依规划完成整改目标。承诺不能实现、物业服务存在瑕疵、未与业主签订物业服务合同等多种原因，造成业主不予配合交费、收费率低的现状，陷入物业服务有瑕疵-拒绝交费-服务更差的恶性循环。原告只有提升物业服务水平，得到广大业主的认可，才能步入良性循环。综合考虑，本院将物业服务费标准确定为1.6元/平方米/月，同样，原告请求的违约金亦不予支持。综上，本院支持被告向原告交纳2018年8月22日至2020年8月31日（共计24个月零9天）的物业服务费4145元（106.65㎡×1.6元×24个月＋106.65㎡×1.6元÷31天×9天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、八十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告柏树兴于本判决生效之日起十五日内给付原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司2018年8月22日至2020年8月31日的物业服务费4145元；二、驳回原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，减半收取计57元（原告已预交），由原告内蒙古智通物业服务有限公司包头分公司负担38元，被告柏树兴负担19元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇二一年一月十四日书记员 于慧颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。