云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0427民初1253号 原告：新平彝族傣族自治县桂山街道太平社区居民委员会下斗戛居民小组，住所地：新平县桂山街道太平社区下斗戛小组。 法定代表人：王存德，组长。 委托诉讼代理人：陈建明，云南新宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：云南凯添农业开发有限公司，住所地：新平县桂山街道太平社区下斗戛小组。 法定代表人：高永莲，经理。 委托诉讼代理人：罗加福（系高永莲丈夫），男，1976年11月9日生，彝族，住新平县。代理权限：特别授权代理。 原告新平彝族傣族自治县桂山街道太平社区居民委员会下斗戛居民小组与被告云南凯添农业开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告法定代表人王存德及其委托诉讼代理人陈建明，被告云南凯添农业开发有限公司法定代表人高永莲及其委托诉讼代理人罗加福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方于2016年1月18日签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付拖欠原告的房屋租金644000元，并承担违约金200000元，共计844000元；3.要求在解除合同的十日内由被告腾还原告位于新平县（公益房××幢）三层的房屋；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月28日，原告以公开的方式向社会招租，出租位于新平县房屋，出租的建筑面积2400㎡、20个铺面、40个标间，高永莲以年租金161000元的价格竞得。2016年1月18日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，租赁期限20年，自2016年1月18日起至2035年12月31日止，第一年到第五年的租金为161000元，自第六年进行递增。合同签订后原告将房屋交付给被告使用。但被告仅支付了2016年度的房屋租金，自2017年1月1日起至2020年12月31日的租金共计664000元一直拖欠未支付，原告分别于2020年4月7日和6月15日向被告发出《房屋租金催收通知书》，但被告至今未履行支付租金的义务。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第二项规定，被告的行为已构成违约，应支付违约金200000元。为此，请求人民法院支持原告的诉请。 被告辩称，其要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，并同意支付原告尚欠房屋的租金644,000元，但需要一定的履行期限，对于尚欠的租金被告可以在2020年12月30日前支付2017年至2019年共计三年的租金，2021年2月5日前支付2020年的租金。拖欠租金的原因是因为今年疫情的影响，加之高速路修路导致被告经营困难,同时，被告之前所做的水利工程也有两年没有拿到工程款，所以才一直没有钱支付原告租金。对于原告主张要求支付违约金200,000元,被告不同意支付，即便是按银行的贷款利率计算也不可能算出来那么多，被告最多只同意支付违约金50,000元。 原告针对其诉讼请求，提交下列证据： 1.一份当选证明、一份身份证（复印件），证明原告及法定代表人的主体及基本情况； 2.一份《太平社区下斗戛小组农机农具停放点Ａ幢招租竞价成交确认书》复印件、一份《新平县桂山街道太平社区下斗戛公益房××幢房屋租赁合同》原件，证明原告于2015年5月28日，以公开的方式向社会招租，出租位于新平县，出租的建筑面积2400㎡，包括20个铺面、40个标间，高永莲以年租金161000元的价格竞得，2016年1月18日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，并约定了房屋租赁的期限、租金及违约责任等的事实； 3.两份房屋租金催款通知书原件、六份照片复印件，证明原告分别于2020年4月7日和6月15日向被告发出书面的《房屋租金催收通知书》，催收拖欠租金644,000元的事实。 经质证，被告对原告提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性及证据目的均无异议。 被告针对其辩解，未提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下：2016年1月18日，原告和被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将新平县桂山街道太平社区下斗戛公益房××幢（共三层，建筑面积共2400㎡，包括20个铺面，40个标间)出租给被告使用。租赁期限共20年，自2016年1月18日起至2035年12月31日止。房屋第一年至第五年租金每年为161,000元，从第六年开始，以五年为一个递增周期，每一个周期递增的幅度为上一个周期的5%，即第六年至第十年租金每年为169,050元；第十一年至第十五年租金每年为177,502.50元；第十六年至第二十年租金每年为186,377.63元。租金的支付方式及时间：租金的支付方式本着先支付租金后使用的原则，实现一年一付，第一年的支付时间为本合同签订后七日内付清，自第二年起每年租金的支付时间为当年的1月1日前。在该合同中还约定了原、被告的各自的违约责任，对被告的违约责任约定如下：一、被告不按时支付租金时，逾期3个月内，原告按每日加收千分之三滞纳金；逾期6个月时，原告按每日加收千分之六的滞纳金，并且原告有权单方面解除合同。二、在租赁期限内，若被告单方面解除合同或者不履行被告的义务时，应当赔偿原告违约金200,000元。三、被告在经营期限内，若发生损害原告本合同项目资产的行为属被告严重违约，原告有权单方面解除本合同，原告对被告所有投资不作任何补偿，被告还应赔偿原告的全部损失。该合同还约定了原、被告其他权利义务条款。合同签订后被告按约定将涉案房屋交付给被告使用。 被告向原告支付了2016年1月18日至2016年12月31日的租金，但自2017年1月1日之后的租金未向原告支付。被告尚欠原告租金的情况如下：自2017年1月1日至2017年12月31日的租金每年为161,000元；自2018年1月1日至2018年12月31日租金每年为161,000元；自2019年1月1日至2019年12月31日租金每年为161,000元；自2020年1月1日至2020年12月31日租金每年为161,000元，以上共计644,000元。原告分别于2020年4月7日和6月15日向被告发出《房屋租金催收通知书》，但被告至今未向原告履行支付租金的义务。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定:“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告和被告于2016年1月18日签订的《房屋租赁合同》,系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当严格按照合同的约定履行各自的义务。第九十四条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中被告未按合同约定向原告支付涉案房屋的租金，致使原告收取租金的合同目的不能实现，构成根本违约，故原告主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，对原告欠付被告的租金，应当继续承担支付责任，截止2020年12月31日，尚欠的租金计算为644,000元，被告对尚欠租金的金额无异议，故原告主张被告支付尚欠租金的诉讼请求，本院予以支持。同时合同解除后，承租人应当将租赁物返还给出租人，即被告应将新平县桂山街道太平社区下斗戛公益房A幢三层房屋腾还给原告，故对原告主张被告腾还新平县桂山街道太平社区下斗戛公益房A幢三层的诉讼请求，本院予以支持。 原告主张被告支付逾期支付租金的违约金200000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”同时根据法律的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。本案被告提出违约金过高，并要求调整为违约金50000元，经审查，原告未提交证据证实其实际损失大小，被告逾期支付租金给原告造成直接损失表现为资金的利息损失，因此按照被告实际支付租金的时间和金额作如下分段计算：（1）自2017年1月1日至2017年12月31日以161,000元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准年利率4.35％计算，利息为7003.50元（161,000元×年利率4.35％）；（2）自2018年1月1日至2018年12月31日以322,000元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准年利率4.35％计算，利息为14,007元（322,000元×年利率4.35％）；（3）自2019年1月1日至2019年12月31日以483,000元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准年利率4.35％计算，利息为21,010.50元（483,000元×年利率4.35％）；（4）自2020年1月1日至2020年12月31日以644,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率一年期利率4.25％计算，利息为27,370元（644,000元×年利率4.25％），以上利息共计69,391元，因此被告应向原告支付逾期付款的利息69,391元，对原告主张的违约金200000元过高，本院予以部分支持。综上所述，依照上述法律的规定，判决如下： 一、解除原告新平彝族傣族自治县桂山街道太平社区居民委员会下斗戛居民小组与被告云南凯添农业开发有限公司于2016年1月18日签订的《房屋租赁合同》； 二、由被告云南凯添农业开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告新平彝族傣族自治县桂山街道太平社区居民委员会下斗戛居民小组房屋租金644,000元及逾期付款的利息69,391元； 三、由被告云南凯添农业开发有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离并退还位于新平县桂山街道太平社区下斗戛公益房A幢三层房屋给原告新平彝族傣族自治县桂山街道太平社区居民委员会下斗戛居民小组； 四、驳回原告新平彝族傣族自治县桂山街道太平社区居民委员会下斗戛居民小组的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,240元，由原告新平彝族傣族自治县桂山街道太平社区居民委员会下斗戛居民小组负担1306元，被告云南凯添农业开发有限公司负担10,934元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  王雅莹 人民陪审员  谭运红 人民陪审员  陈玉忠 二〇二一年一月四日 书 记 员  张 媛