江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3141号上诉人（原审被告）：唐光丽，女，1975年4月28日出生，汉族，住江苏省东海县，0518房产超市。委托诉讼代理人：孙青（系唐光丽同事），女，1990年3月17日，汉族，住江苏省东海县。上诉人（原审被告）：东海县恒达房地产营销策划有限公司，住所地江苏省东海县牛山街道北辰西路**颐湖园1-1-101铺。法定代表人：王远，该公司董事长。委托诉讼代理人：张进，江苏恒旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱浩维，江苏恒旭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孔凡军，男，1963年2月28日出生，汉族，住江苏省东海县。上诉人唐光丽、上诉人东海县恒达房地产营销策划有限公司（以下简称恒达房产公司）因与被上诉人孔凡军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初5097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人唐光丽、恒达房产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审受理费等均由被上诉人负担。事实与理由：一、原判认定事实错误。原判认为履行的合同系2020年5月29日签订的《房屋买卖居间合同》，但原判认定事实中的2万元定金虽有收条，但无法提供支付凭证，该2万元收条是在办理银行按揭贷款时为了凑足5月29日的合同中约定的109万元而出具。事实上，5月29日的合同系被上诉人为办理银行按揭贷款而与陈某解等人签订，目的是提高房屋评估价以提高贷款额度，且被上诉人与东海县儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房地产）进行房屋评估及贷款事宜系未经上诉人许可私自联系，儒房地产员工张某出庭作证证实该事实。故5月29日的合同并非真实的房屋买卖合同，且未实际履行。本案实际履行的合同为2020年5月24日被上诉人为其子孔某与陈某解、阚某1及上诉人签订的《房屋买卖居间合同》。2020年5月24日，被上诉人了解到寄售在上诉人处的涉案房源，经协商于当日签订了合同，约定涉案房屋售价为112万，定金5万元。上诉人提供的恒达房产公司员工孙青与原房主阚某1通话录音整理稿及光盘可证明该事实，该证据还能证明涉案房屋售价112万元包括定金5万元，2020年5月29日支付的31万元以及76万元银行按揭贷款，即涉案房屋的价款112万元已全部支付完毕，5月24日的合同才是真实的房屋买卖合同，且已履行完毕。二、原判程序违法，孔凡军原告主体不适格。涉案房屋系被上诉人之子孔某购买，房屋亦登记在孔某名下。一审庭审中，被上诉人自认“房子是为我儿子买的，我是替我儿子代办的”，其缴纳定金、签订合同等行为均系代理行为，其代理行为的法律后果应由孔某承担，对此一审法院未做评判，故被上诉人作为原审原告主体不适格，其诉讼请求应予驳回。三、原判法律适用错误。一审判决依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条进行判决，该二法条规定了合同的法定解除与解除的效力。而本案中5月24日的合同并不满足合同的法定解除条件，并未解除，房屋买卖事宜均按该合同约定履行。退一步讲，即使按照原判认定本案系按5月29日的合同履行，但孔凡军起诉书中也自认是其自己在签订合同后提出不再买房，其行为已构成违约，上诉人没有义务退还5万元定金，其诉求依法应予驳回。被上诉人孔凡军答辩称,一、上诉人关于2万元定金认定错误的上诉理由不能成立。答辩人支付的2万元定金来源于案外人连云港鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源公司）2020年5月28日下午退给答辩人的2万元定金，答辩人于2020年5月29日将该定金2万元交给房主，房主出具收条确认收到购房定金2万元，办理银行按揭贷款与交纳2万元定金无关联，上诉人也未提供房主的相反证明。一审法院确认房主已收到定金2万元并无不当。二、上诉人关于5月29日合同并非真实房屋买卖合同的上诉理由与事实不符。上诉人主张5月29日的合同是为了提高贷款额度，但该合同购房价款低于5月24日的合同，并不能达到提高房屋评估价以提高贷款额度的目的。上诉人一方面认可5月29日的合同是为履行5月24日的合同，一方面又称5月29日的合同是答辩人与儒房地产联系而与房主签订的，并非真实的合同，两种说法相互冲突且不能自圆其说。三、5月29日的合同真实有效，是认定涉案事实的基本证据。答辩人于2020年5月24日在恒达房产公司与唐光丽签订合同，并预交5万元定金，由于被上诉人拒绝提供代理手续等原因，答辩人怕上当受骗，即不想履行合同。后儒房地产联系答辩人，称可直接与房主协商买房。2020年5月29日答辩人和儿子见到房主，房主否认唐光丽是其母亲，否认委托唐光丽代理买房事实，答辩人与房主协商确定房屋价格为109万元，并签订合同。答辩人和儿子按该合同确定的购房价款，履行了全部义务，双方办理了房屋过户手续。5月29日的合同不仅有房主夫妻本人的签名，还有5月28日鑫源公司出具的证明、房主夫妻收条、银行按揭贷款证明，109万元已全部付清。上述证据足以证明5月29日合同真实有效。上诉人未能提供房主的书面委托手续，称是口头委托，也无房主证明。所以唐光丽与答辩人签订的合同为无效合同，答辩人交付的5万元应当返还。即使唐光丽有代理权，5月29日的合同系房主夫妻本人所签，系对5月24日合同的变更，应当作为定案依据。四、上诉人无合法理由占有涉案5万元。依据房屋买卖居间合同和定金收条，该5万元是答辩人购买涉案房屋的定金，应由房主收取，房屋成交后该5万元冲抵购房价款。该5万元现在上诉人处，上诉人没有提供涉案5万元已交付房主的证据。上诉人只是5万元的保管人，没有占有、使用收益权利，在答辩人已向房主付清全部房款的情况下，上诉人没有理由占有该5万元。五、答辩人具有主张涉案5万元及利息资格。涉案房屋实际系答辩人为儿子孔某购买，购房过程答辩人都参与，且5月24日合同是答辩人签名，5万元是答辩人款项。唐光丽出具的收条也明确收到孔凡军5万元。从合同相对性讲，答辩人主张5万元及利息并无不当。孔凡军向一审法院起诉请求：1.判令唐光丽、恒达房产公司连带返还购房定金5万元及利息；2.唐光丽、恒达房产公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2020年5月24日，孔凡军（乙方，购买方）为了其儿子孔某买房，与案外人陈某解、阚某1（甲方，出售方）及恒达房产公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定乙方购买甲方位于牛山街道锦程佳园30-2-203是房产，转让价格112万元，签订合同时支付定金5万元，甲乙双方自签订本合同后15日内，双方配合到丙方指定的银行办理银行贷款手续，按银行规定将首付款42万元，暂定银行贷款金额为70万元（实际以银行最终审批结果为准），乙方支付中介费3000元，双方承担各自的应缴税费，……（补充：送全部家电家具，以照片为准），合同落款处甲方由唐光丽作为代理人签名，但是没有书面委托代理手续。唐光丽实为恒达房产公司工作人员，孔凡军主张唐光丽当时冒充陈某解、阚某1的母亲，与其签订合同。当日，孔凡军向唐光丽支付5万元购房定金。2020年5月29日，孔凡军之子孔某与陈某解、阚某1本人就案涉房屋签订《房地产买卖契约书》，房价109万元，付款方式为首付33万元加贷款76万元，中介方为儒房地产。陈某解向孔某出具33万元的首付款收条，其中定金2万元，另外31万元于2020年5月29日汇入陈某解的账户，另外76万元办理银行按揭贷款，该房屋现已经过户至孔某名下。一审法院认为，本案的争议焦点为当事人实际履行哪一份房屋买卖合同？针对涉案房屋先后签订两份买卖合同，2020年5月24日，孔凡军与唐光丽在恒达房产公司签订一份买卖合同，2020年5月29日，孔凡军之子孔某又与原房主陈某解、阚某1签订一份买卖合同，针对后一份合同，孔凡军不仅提供了协议及收条，其次孔凡军提供的定金收条、首付款收条及31万元银行流水和76万元银行按揭贷款，能够相互印证，而且上述协议及收条有陈某解、阚某1本人的签名。唐光丽系恒达房产公司的工作人员，作为陈某解、阚某1代理人的身份与孔凡军签订房屋买卖合同，但是在审理过程中，并没有提供书面的授权委托手续，证实陈某解、阚某1委托唐光丽卖房。综上，唐光丽与孔凡军签订的房屋买卖居间合同没有实际履行，现在也不能继续履行，唐光丽作为恒达房产公司的工作人员，与孔凡军签订合同系履行职务行为，行为后果由恒达房产公司承担，另外中介机构也无权占有买房人交付的购房定金，应当返还给孔凡军。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、恒达房产公司于判决生效后十日内返还孔凡军5万元（利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，从2020年8月4日起计算至实际付清之日止）；二、驳回孔凡军其他的诉讼请求。一审案件受理费减半收取529元，由恒达房产公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二审期间，上诉人唐光丽向本院提交2020年10月12日孙青和原房主的录音两份，证明被上诉人交给唐光丽的5万元就是冲抵购房款，不需要退还。经质证，被上诉人孔凡军质证意见为：该证据与本案无关。上诉人恒达房产公司质证意见为：对录音的三性无异议，证明原房主将涉案房屋委托恒达房产公司业务人员孙青和唐光丽对外出售，价格是112万元，否定了一审判决认定的是由原房主直接与被上诉人交易的这一事实，唐光丽代表我公司收取了5万元购房定金，已经冲抵了被上诉人的购房款，上诉人没有返还义务。上诉人恒达房产公司向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同、收条、交易明细复印件三张，证明涉案房屋的出售由阚某1的姐姐委托恒达房产公司全权办理，原房主阚某1在委托合同上签字予以追认，恒达房产公司员工孙青已经按合同约定于2020年3月21日分二次向涉案房屋阚某1的姐姐阚某2支付定金8万元；2、装饰装修工程施工合同、东海县宏东房地产经纪有限公司（以下简称宏东公司）营业执照复印件、转账截图三张，证明涉案房屋由孙青委托宏东公司吕建春进行装修，装修费用13万元，孙青于2020年4月23日、2020年5月13日分三次通过银行转账将13万元支付给吕建春；3、涉案房屋装修后照片11张，证明涉案房屋已由吕建春按合同约定装修完毕；4、江苏增值税普通发票复印件、交易明细复印件、吕建春所有的尾号为6062的银行卡一张，证明涉案房屋的契税系恒达房产公司委托吕建春缴纳，契税金额10900元。经质证，被上诉人孔凡军质证称：与本案无关，没有产权人委托唐光丽售房的内容，唐光丽的签字是后添加的，伪造的。上诉人唐光丽质证称：委托的内容都写在合同最后一条，阚某1和其姐姐都有签字，合同是真实有效的。被上诉人孔凡军向本院提交原房主阚某1出具的证明，证明5月29日的合同109万元是真实意思表示，5月24日的合同原房主不知情，唐光丽收取的5万元原房主也没有收到。经质证，上诉人唐光丽认为该证明是假的。上诉人恒达房产公司对该证据三性均有异议，证人要到庭接受法庭质证，书面证词不具有证据的效力，不能作为定案的依据。结合双方当事人的质辩意见，本院认证意见如下：对上诉人唐光丽所举录音，因录音中的阚某2未到庭，本院对该录音不予确认。对上诉人恒达房产公司所举证据的真实性予以确认。对被上诉人孔凡军所举证明，因当庭与阚某1电话核实，阚某1认可该证明的真实性，本院对该证明的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，2020年3月21日，甲方阚某2、阚某1（出售方）与乙方孙青、唐光丽（购买方）以及丙方恒达房产公司（中介方）签订《房屋买卖居间合同》，约定出售的房屋为涉案203室，转让价格为93万元，乙方支付定金8万元，甲方93万元净拿，乙方承担双方税费。补充约定：甲方同意乙方对该房屋进行装修，溢出价格归乙方所有。甲方配合第三方办理过户（银行公积金过户手续），如果甲方违约，赔付乙方定金及装修费用。如果乙方违约则放弃定金及装修费用。120日之内付清全款。乙方装修水电自付。乙方有权代收第三方买家定金。同日，孙青支付阚某2定金8万元，阚某2出具收条载明收到孙青定金8万元。2020年3月27日，孙青与宏东公司签订装饰装修工程施工合同，孙青委托宏东公司对涉案203室进行装修，预算总价款13万元。后孙青于2020年5月13日共转账13万元给宏东公司的吕建春。2020年6月11日，吕建春为阚某1夫妇支付涉案房屋的契约10900元。再查明，阚某1于2020年11月30日出具证明：2020年5月29日我们夫妻与孔凡军经过协商，与其儿子孔某签订的《房地产买卖契约书》，确定房屋出售价格为109万元，这份合同是双方自愿签订的，是双方真实意思。房款109万元，其中定金2万元，首付31万元，银行贷款76万元已全部付清。2020年5月24日，孔凡军在恒达房产中介与唐光丽签订的一份《房屋买卖居间合同》，我们不知道。唐光丽我们不认识，她不是我们母亲，也未委托她卖房。唐光丽收取的5万元定金也未给我们。我们房产卖了109万元，实际只得93万元，其间差价由房产中介所得。本案二审争议焦点为：上诉人恒达房产公司应否返还被上诉人孔凡军5万元及利息。本院认为，孔凡军、恒达房产公司于2020年5月24日签订《房屋买卖居间合同》，孔凡军作为该合同的当事人有权提起本案诉讼，上诉人关于孔凡军原告主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于恒达房产公司应否返还5万元定金及利息的争议。本院认为，阚某1作为涉案房屋的出卖人，其认可与孔凡军实际履行的系2020年5月29日的合同，而非2020年5月24日的合同。上诉人虽主张2020年5月29日合同项下的2万元未实际支付，但未能举证证明其观点，且一审中出庭证人张某对于付款金额的陈述与孔凡军实际转账的金额不符，故本院对上诉人关于一审法院认定2万元定金相关事实错误的上诉理由不予采纳。上诉人未能举证证明涉案2020年5月29日的合同系为了办理贷款签订，本院对上诉人的该上诉理由不予采纳。涉案房屋先由孙青、唐光丽在2020年3月21日作为购买方与阚某2、阚某1签订房屋买卖居间合同，后由唐光丽在2020年5月24日作为出售方代理人与孔凡军签订房屋买卖居间合同，恒达房产公司均作为中介方在两份合同上签字，最后阚某1夫妇在2020年5月29日与孔凡军之子孔某签订房地产买卖契约书，涉案房屋已过户至孔某名下。唐光丽、孙青、恒达房产公司对上述交易情况完全知晓，并支付了装修款及部分交易契税，说明孙青、唐光丽并无购买涉案房屋的意思表示，而且通过低价收进、高价卖出房屋的方式赚取差价。恒达房产公司系房地产经纪机构、孙青与唐光丽系房地产经纪人员，在涉案房屋买卖的过程中，对孔凡军隐瞒了房屋系由孙青、唐光丽从阚某1夫妇处购买后进行装修再次出卖的相关事实，其行为不仅违反《房地产经纪管理办法》第二十五条的规定，也违背了诚信原则，法院对其不诚信行为不应予以支持。现阚某1夫妇与孔凡军之子孔某已履行完毕2020年5月29日的房地产买卖契约书，阚某1夫妇作为出售方，其有权与买受人协商房屋买卖相关事宜。上诉人关于孔凡军不再买房构成违约的上诉理由不能成立。综上，上诉人关于不应退还5万元定金的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人恒达房产公司、上诉人唐光丽的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1058元，由上诉人唐光丽、上诉人东海县恒达房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年一月二十八日法官助理  徐林杉书 记 员  王 冰法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。