北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终263号上诉人（原审被告）：上海佳吉物流股份有限公司，住所地上海市青浦区华新镇华徐公路********。法定代表人：刘亚君，总经理。委托诉讼代理人：徐大江，男，上海佳吉物流股份有限公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：北京滨杰运输有限公司，住所地北京市，住所地北京市房山区良乡长虹西路******1-130法定代表人：李延彬，经理。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。上诉人上海佳吉物流股份有限公司（以下简称佳吉物流公司）因与被上诉人北京滨杰运输有限公司（以下简称滨杰运输公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。佳吉物流公司上诉请求：1.维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18139号民事判决第一、三项，撤销第二、四项；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人因受疫情影响、经营严重亏损，决定向出租人退租。为妥善解决被上诉人续租问题，上诉人积极协调出租人、被上诉人，最终三方同意被上诉人可继续履行合同也可与出租人重新签订租赁合同。2020年5月12日上诉人与出租人签订协议，5月15日上诉人经理通过微信通知被上诉人法定代表人携公章前来签订协议，被上诉人对上述情况系完全知晓的。上诉人在解决上、下家租赁关系上，均尽力维护三方各自的权利和义务，并不存在故意解除被上诉人租赁合同或被上诉人无法履行涉案合同之目的。退一步讲，如果被上诉人现在继续租赁涉案房屋，仍可实现。故被上诉人不应该承担涉案违约金。2.一审遗留被上诉人应承担的租金，应予抵扣。一审判决酌定上诉人退还被上诉人40609.5元(2020年2月1日至2020年3月20日)无异议，一审判决中被上诉人称2020年5月18日搬离涉案房屋，并确认双方解除合同的时间为2020年5月18日，被上诉人从2020年3月21日至5月18日的58天未缴纳租金，应承担租金160228元。此项上诉人没有反诉或提起诉讼，是因为当时双方没有考虑解除涉案合同，而是一审开庭后才确认解除日。如果上诉人另行起诉，造成诉累。3.保证金尚不够退还条件。保证金作为当事人完全履行合同的基本保证。基于上列第二条原因，涉案合同被上诉人尚未支付应缴纳的租金，故一审认定错误。滨杰运输公司辩称，同意一审判决，不同意佳吉物流公司的上诉请求。1.上诉人在一审庭审中自认在案涉合同约定的租赁期间，其与出租人就案涉场地租赁关系解除，双方已于2020年5月18日签订解除协议。其在一审中亦自述案涉场地于2020年5月18日因存在消防隐患被再次封闭。上诉人作为案涉场地出租人，客观上丧失了将案涉场地出租予被上诉人使用的事实和权利基础，已无法向被上诉人提供符合约定的租赁标的物，构成根本违约，客观上导致案涉租赁合同无法继续履行，被上诉人客观上已无法实现合同目的。故上诉人应承担全部过错责任，依法承担违约责任、向被上诉人支付违约金并退还保证金。2.基于合同相对性，上诉人与案外人达成的协议均与本案、与被上诉人无关，也不应对被上诉人产生法律拘束力。3.上诉人上诉所提应当抵扣2020年3月21日至5月18日期间租金没有事实及法律依据。滨杰运输公司向一审法院起诉请求：1.确认滨杰运输公司与佳吉物流公司签订的《租赁合同》于2020年5月18日解除；2.佳吉物流公司返还滨杰运输公司房租保证金82876.5元；3.佳吉物流公司返还滨杰运输公司2020年2月1日至2020年3月20日的租金135364.95元；4.佳吉物流公司支付滨杰运输公司违约金165753元（2个月租金）；5.本案诉讼费由佳吉物流公司承担。一审法院认定事实：2019年2月18日，北京福美公司（甲方，出租人）与佳吉分公司（乙方，承租人）签订《场地、房屋租赁合同》，约定合同期限从2019年2月18日至2023年5月14日止。合同落款处有北京福美公司与佳吉分公司双方盖章及委托代理人签字。2019年6月10日，滨杰运输公司和佳吉分公司签订《租赁合同》，约定滨杰运输公司承租佳吉分公司位于北京市大兴区京开路50号的场地用于办公和仓库使用，租赁面积为：库房1814平方米、办公室27.7平方米；租赁期限自2019年6月20日至2023年5月14日共3年11个月6天；租金标准为：办公室年租金：27.7*45元/月*12月=14958元；库房年租金：1814*45元/月*12月=979560元；合计年租金为994518元；租金支付周期为季度付；房租保证金为82876.5元。租赁合同第六条第2款约定：“双方不得无故提前终止合同。否则违约方承担2个月租金的违约责任。”2020年5月12日，北京福美公司（甲方，出租人）与上海佳吉物流股份有限公司北京分公司（以下简称佳吉分公司）（乙方，承租人）签订《协议书》，上载明：“甲乙双方于2019年2月18日签订位于北京市大兴区京开路50号的场地、房屋租赁合同。合同期限为2019年2月18日至2023年5月14日。自2020今年1月底开始至今，因受新型冠状病毒肺炎疫情严重影响，导致乙方亏损严重，已无力再继续租赁贵司房屋从事经营活动及无力支付租金。为减少双方经济，经双方协商同意达成如下解除协议：1.于2020年5月18日，双方同意提前解除2019年2月18日签订的《房屋租赁合同》，终止双方权利、义务关系。2.乙方承租期间已支付租金至2020年2月18日，自2020年2月18日至2020年5月18日的租金892500元，于2020年5月20日前……7.乙方与北京滨杰运输有限公司签订《租赁合同》，出租部分本租赁物。经甲、乙双方友好协商达成一致：乙方与北京滨杰运输有限公司在2020年5月18日前直接结算租金，与甲方无关。之后如北京滨杰运输有限公司继续承租，可按北京滨杰运输有限公司与乙方签署的租赁合同履行，租金直接支付给甲方，亦可与甲方重新签订租赁合同，与乙方无关。如北京滨杰运输有限公司在一个月内不与甲方签订《租赁合同》或支付租金，则视为北京滨杰运输有限公司放弃租赁的权利，则甲方有权处理上述租赁物，收回他用。”其中，关于协议书第7条，佳吉物流公司称曾将其中的解决方案电话告知滨杰运输公司，滨杰运输公司同意该方案。滨杰运输公司称不清楚该方案，未告知过。佳吉物流公司提交了微信聊天记录，但通过微信无法确认其曾将方案告知过滨杰运输公司，并征得了滨杰运输公司同意。另，佳吉物流公司提供了付款凭证，称佳吉分公司与北京福美公司解除合同后，向北京福美公司支付了租金和违约金。经询问，双方均认可涉案场地自疫情开始就处在了封闭状态，大概是今年春节后，2020年5月6日涉案场地开放后至2020年5月18日，因存在消防隐患再次被封闭，直到今年9月初。双方均认可滨杰运输公司支付租金至2020年3月20日。关于后续租金，滨杰运输公司称因为场地一直处于封闭状态，当时其法定代表人李延彬与佳吉物流公司负责人进行了沟通，佳吉物流公司答复疫情期间也没问你要，且之后佳吉物流公司的负责人是李光旭，等李光旭来了再说。根据当时的状况，在疫情期间，普遍存在双方延长租赁期限和延付租金的情况，等到5月份李光旭来北京后，就告知我方佳吉分公司与福美公司存在纠纷要求解除合同，而且在此期间，佳吉分公司也始终没有向我方主张过任何租金。佳吉物流公司称在5月18日前，曾电话催要过租金。滨杰运输公司称疫情导致其公司客观上无法正常启用涉案场地，2020年5月18日从涉案房屋搬离，因为佳吉物流公司发出了口头通知，涉案场地因消防问题要封闭，且其与案外人北京福美公司就涉案场地有争议，要求滨杰运输公司搬离。佳吉物流公司称滨杰运输公司什么时间搬离我方不清楚。我方没口头通知，我方的工作人员不可能通知，因为我方与北京福美公司已经解除合同了。双方均同意合同解除，滨杰运输公司认为合同解除时间为2020年5月18日，佳吉物流公司认为合同解除时间为2020年10月15日。庭审中，佳吉物流公司称佳吉分公司无法独立承担责任，如果需要承担责任，由总公司即佳吉物流公司承担。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。佳吉分公司与滨杰运输公司签订房屋租赁合同，不违反法律规定，合同有效，双方存在租赁合同关系，双方均应履行合同约定的义务。本案中，佳吉分公司与北京福美公司签订解除协议，佳吉物流公司未提供充分证据证明滨杰运输公司确认并同意解除协议中涉及的方案，因佳吉分公司与滨杰运输公司之间的合同尚在履行期间，佳吉分公司的行为致使其与滨杰运输公司之间的租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，佳吉分公司存在违约。滨杰运输公司要求确认其与佳吉分公司的合同于2020年5月18日解除，法院不持异议，予以确认。佳吉物流公司认可佳吉分公司无法独立承担责任，如需要承担责任，由佳吉物流公司承担，法院不持异议。滨杰运输公司主张佳吉物流公司返还房租保证金，于法有据，法院予以支持。滨杰运输公司主张返还2020年2月1日至2020年3月20日的租金，该期间尚在合同履行期间内，滨杰运输公司处于实际占有状态，考虑疫情因素，法院酌定佳吉物流公司退还滨杰运输公司部分租金40609.5元。滨杰运输公司主张佳吉物流公司支付违约金165753元，佳吉物流公司要求酌减，结合疫情因素及双方实际损失，法院酌情支持违约金82876.5元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京滨杰运输有限公司与上海佳吉物流股份有限公司北京分公司于2019年6月10日签订的房屋租赁合同于2020年5月18日解除；二、上海佳吉物流股份有限公司退还北京滨杰运输有限公司保证金82876.5元；三、上海佳吉物流股份有限公司退还北京滨杰运输有限公司租金40609.5元；四、上海佳吉物流股份有限公司支付北京滨杰运输有限公司违约金82876.5元；五、驳回北京滨杰运输有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案上诉争议焦点为佳吉物流公司是否违约，应否退还滨杰运输公司保证金、支付滨杰运输公司违约金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立生效的合同受法律保护，双方均应依约履行。本案中，佳吉分公司与滨杰运输公司签订房屋租赁合同，不违反法律规定，合同有效，双方存在租赁合同关系，双方均应履行合同约定的义务。因疫情原因，佳吉分公司与北京福美公司协议解除租赁合同，佳吉物流公司称该协议中就其与滨杰运输公司之间的租赁合同作出安排并将解决方案电话告知滨杰运输公司，滨杰运输公司同意相关方案，滨杰运输公司对此不予认可。佳吉物流公司提交的证据无法证明就其与北京福美公司协议中相关安排告知滨杰运输公司并取得滨杰运输公司同意。涉案合同履行期间，因佳吉分公司一方的行为导致其与滨杰运输公司之间的租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，一审法院根据在案证据认定佳吉物流公司存在违约事实，并无不当。佳吉物流公司应承担相应的违约责任，滨杰运输公司主张返还房租保证金具有合理依据。一审法院结合疫情因素及双方实际损失，酌予确定违约金数额亦属适当。佳吉物流公司上诉坚持主张其不存在违约事实，依据不足，本院不予采信。佳吉物流公司上诉主张滨杰运输公司未缴纳2020年3月21日至2020年5月18日租金，并请求从保证金中予以抵扣，此节主张涉及合同解除前租金支付的问题，但其在一审中未提出此项请求，滨杰运输公司在二审中答辩表示不同意支付，因双方就此无法达成一致意见，故本院对此不予处理，佳吉物流公司可另行主张。综上所述，佳吉物流公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3615元，由上海佳吉物流股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  朱 印审 判 员  王 元二〇二一年一月二十六日法官助理  周 珍书 记 员  赵鸿飞