江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6779号上诉人（原审被告）：葛爱，女，1967年10月5日生,汉族，徐州市泉山区博爱快捷宾馆经营者，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：徐州市泉山区房产服务中心，住所地徐州市泉山区建国西路**嘉宏大厦**。法定代表人：顾克秀，该中心主任。委托诉讼代理人：高得稳，江苏逸诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：董泓元，江苏逸诚律师事务所实习律师。上诉人葛爱因与被上诉人徐州市泉山区房产服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2196号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人葛爱上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审判决程序违法，认定事实和适用法律均有严重错误。因我无法按时出庭，庭前联系法官，同意改期即又按时开庭，判决中认定我无正当理由拒不到庭，剥夺了我的相关诉讼权利；2，一审判决认定事实错误。租赁合同到期后，我多次找徐州市泉山区房产服务中心和泉山区财政局，他们相互推诿扯皮不续签合同，让我腾空房子并交钥匙。为了表明确实腾空没用这部分的房屋，把门都拆卸了下来，有现场照片，还有多个人证可以证明，告知徐州市泉山区房产服务中心和泉山区财政局，他们不来查验。3、一审判决适用法律不当。在此期间，涉案房屋没有住客人。根据谁主张谁举证原则，认为我实际继续占用涉案房屋，应该由徐州市泉山区房产服务中心举证。被上诉人徐州市泉山区房产服务中心针对上诉人葛爱的上诉，答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、一审法院程序合法，开庭前已向上诉人送达了开庭传票，并由上诉人签收，上诉人无正当理由拒不到庭，也未委托代理人出庭应诉，一审法院缺席审理，符合民诉法相关规定。上诉人主张无法出庭的原因，不符合民诉法可以延期开庭的情形。且一审法院在庭后也收取了上诉人提交的书面质证意见及相关证据材料，并在一审判决书中载明。无论是从实体上还是从程序上都没有剥夺上诉人诉讼的权利。2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在与被上诉人签订的两份租赁合同到期后，继续使用涉案房屋，并向被上诉人支付了2018年7、8月份的租金，故原租赁合同继续有效租赁期限转变为不定期。上诉人就涉案房屋与泉山区财政局签订租赁合同，租赁期限为2019年11月9日至2022年11月8日，因此一审法院判定上诉人按照原租赁合同租金标准向被上诉人支付未付租金符合法律规定。徐州市泉山区房产服务中心向一审法院提出诉讼请求：1、判令葛爱支付2018年9月1日至2019年11月8日的房屋租金37093元；2、判令葛爱支付逾期付款违约金至实际给付之日止(拖欠租金中的10400元自2019年1月1日起，按同期银行贷款利率4倍计算，另26693元自2019年11月8日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算)；3、本案诉讼费用由葛爱承担。一审法院查明：1999年6月10日，徐州市泉山区房产服务中心(原名泉山区房管处)从徐州市房地产管理局接管本市欧洲商城B座二层公有房，含案涉两处房屋。2008年4月9日，徐州市泉山区房管处中介服务所(泉山区房产服务中心的下属机构)与葛爱签订《房屋租赁合同》，约定徐州市泉山区房产服务中心将坐落在欧洲商城B座二层建筑面积50平方米的一处房屋出租给葛爱作为经营场所使用；租金为每年7200元，月租金600元，租期十年，自2008年7月1日至2018年6月31（笔误）日止；房屋租金按月结算，由葛爱在每月的前5日内交付徐州市泉山区房产服务中心；葛爱应正常交纳租金，如拖欠一个月租金，按日加收月租金额的5‰；从2014年元月起每两年递增一次租金，从2014年1月至2015年12月每月租金700元，年租金8400元；2016年1月至2017年12月止每月租金800元，年租金9600元；2018年1月至6月止每月租金900元，租金5400元。上述《房屋租赁合同》签订后，葛爱用于经营宾馆，并缴纳租金至2018年8月，此时月租金为900元。2008年4月9日徐州市泉山区房地产管理处王陵房管所(泉山区房产服务中心的下属机构)与葛爱订立《房屋租赁合同》，约定将坐落在欧洲商城B座二层的另一处建筑面积74平方米的房屋出租给葛爱作为经营场所使用，租金为每年13200元，月租金1100元；租期十年，自2008年7月1日至2018年6月31（笔误）日止；房屋租金按月结算，葛爱在每月的前5日内交付，葛爱应正常交纳租金，如拖欠一个月租金，按日加收月租金额的5‰；从2014年元月起每两年递增一次租金，从2014年至2015年月租金1300元，2016年至2017年月租金1500元，2018年月租金1700元。上述《房屋租赁合同》签订后，葛爱用于经营宾馆，并缴纳租金至2018年8月，此时月租金为1700元。2018年9月28日，徐州市泉山区人民政府国有资产监督管理委员会办公室下发《关于对全区共有房屋再次进行核查摸底的通知》，对泉山区各部门拥有的公有房屋情况再次进行摸底核查，涉案的欧洲商城B座二层50平方米和74平方米的房屋显示在泉山区房产服务中心公有房屋统计表内。2019年7月12日，徐州市泉山区财政局委托徐州兴彭资产评估事务所对涉案房屋博爱快捷宾馆2楼124平方的房屋进行评估，评估年租金价值32000元。2019年11月11日，徐州市泉山区财政局与葛爱订立关于涉案两处房屋的租赁合同，租赁期限自2019年11月9日至2022年11月8日。2020年4月8日，徐州市泉山区财政局就涉案两处房屋出具《说明》一份，内容为：“葛爱承租泉山区房产服务中心坐落于欧洲商城B座二层部分的房屋，建筑面积约为124平方米（50平方米、74平方米）。根据泉山区区委、区政府的部署和要求，凡拥有公有房屋租赁的单位和部门，统一由泉山区财政局对公有房屋进行集中管理。泉山区财政局于2019年11月11日于葛爱签订了该房屋的房屋租赁合同，租赁期限：2019年11月9日至2022年11月8日。2019年11月9日前所欠房屋租金由徐州市泉山区房产服务中心收取”。因葛爱未能将2018年9月1日至2019年11月8日期间涉案两处房屋租金向徐州市泉山区房产服务中心缴纳，徐州市泉山区房产服务中心遂以诉称理由诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定严格履行各自的义务。本案中，徐州市泉山区房产服务中心下属机构于2008年4月9日分别与葛爱签订的面积50平方米与74平方米的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。虽2018年6月底租赁合同到期后双方未能续签合同，但徐州市泉山区房产服务中心对葛爱继续使用涉案房屋并不持异议，葛爱亦按原《房屋租赁合同》约定继续支付租金至2018年8月底。故，原《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。因此后葛爱仍继续使用租赁房屋，故仍应按原《房屋租赁合同》约定继续履行支付租金的义务。经查明，葛爱与徐州市泉山区财政局的租赁期限自2019年11月9日开始。故，在葛爱没有证据证明其于2019年11月9日前交付涉案两处房屋钥匙的情况下，葛爱应当支付2018年9月1日至2019年11月9日期间的租金。经计算，50平方米的房屋在该期间的租金为12840元，74平方米的房屋在该期间的租金为24253元，合计37093元。对徐州市泉山区房产服务中心要求支付该期间租金37093元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于徐州市泉山区房产服务中心要求葛爱承担逾期支付租金违约金的诉请，经查明，在2018年9月至2019年10月期间，涉案租赁房屋确实处于核查、交接、评估状态，葛爱作为承租人在不能确定与哪一方签订租赁合同的情况下确实会存在交纳租金的顾虑，故而，结合葛爱此后又交纳租金至2018年8月底的事实，不能由此认定葛爱存在故意不交纳后续租金的情形，对徐州市泉山区房产服务中心要求葛爱支付逾期付款违约金的诉请，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、葛爱于判决生效后十日内向徐州市泉山区房产服务中心支付租金37093元；二、驳回徐州市泉山区房产服务中心的其他诉讼请求。二审期间，上诉人葛爱提交证据材料：涉案房屋照片两张及申请证人赵某,4、孙某,4出庭作证，证明合同到期以后，按照被上诉人指定的地点，已经腾房把门卸掉，证明在被上诉人一审诉请期间内上诉人没有继续使用涉案房屋。被上诉人徐州市泉山区房产服务中心发表质证意见:对照片的证据“三性”均不予认可，仅从照片上无法确认拍摄的地点与时间、是否与涉案房屋有关，照片只显示门锁拆掉了，是基于什么原因拆掉、是否是上诉人自己装修导致都无法确定。上诉人的证据均无法证明涉案房屋到期后双方办理过交接手续或上诉人通知被上诉人收房，也没有发送过任何要求解除合同的书面文件。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，葛爱与徐州市泉山区房产服务中心下属机构签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。2018年6月底租赁合同到期后双方虽未续签合同，但葛爱按原《房屋租赁合同》继续向徐州市泉山区房产服务中心支付了2018年7月、8月的租金，徐州市泉山区房产服务中心接收租金并对葛爱继续使用涉案房屋不持异议，故应视为原《房屋租赁合同》继续履行，租赁期限为不定期，因此葛爱应按原《房屋租赁合同》约定继续履行支付租金的义务，直至葛爱与泉山区财政局签订新的房屋租赁合同止。葛爱抗辩徐州市泉山区房产服务中心要求其腾房，其在被上诉人一审诉请期间内未使用涉案房屋，但徐州市泉山区房产服务中心对此予以否认，葛爱在二审期间提供的证据亦不能证明其向徐州市泉山区房产服务中心返还了涉案房屋。故，一审法院判令葛爱向徐州市泉山区房产服务中心支付该期间的租金，并无不当。另，关于葛爱主张一审程序违法的问题，本院审查认为，经一审法院合法传唤，葛爱未到庭参加诉讼，其庭后提交的书面答辩意见、质证意见及照片等相关证据均在卷，并不存在法律规定的程序违法问题。综上所述，上诉人葛爱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费891元，由上诉人葛爱负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年一月二十九日书记员  侯梦池