苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初13672号原告：沈建华，男，汉族，1975年11月28日生，住江苏省苏州市吴中区。原告：胡珍，女，汉族，1979年4月10日生，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：胡雪南，江苏吴越律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆琴林，江苏吴越律师事务所律师。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄**。法定代表人：史国新。被告：上海德予房地产经纪事务所，，住所地上海市奉贤区新杨公路******投资人：杜旺旺。原告沈建华、胡珍与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）、上海德予房地产经纪事务所（以下简称德予所）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月5日公开开庭进行了审理，原告沈建华、胡珍及其委托诉讼代理人胡雪南到庭参加诉讼，被告安富公司、德予所未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈建华、胡珍向本院提出的诉讼请求：1.确认于起诉之日解除沈建华、胡珍与安富公司2018年11月8日签订的《苏州市商品房买卖合同》；2.安富公司返还沈建华、胡珍购房款362687元，德予所在其收取的108808元房款范围内承担连带责任；3.安富公司返还沈建华、胡珍预交的维修基金1616元、契税7617元、印花税76元，合计9308元；4.安富公司支付违约金72558元(以362687元为基数，自2018年5月30日起至2019年8月19日止计446天，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的2倍计算，即362687*446/365*4.35%*2=38556元；以362687元为基数，自2019年8月19日起暂算至2020年11月6日计444天，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算，362687*444/365*3.85%*2=34002元，以上两项暂合计72558元，要求计算至实际给付之日止)；5.诉讼费用由安富公司、德予所承担。事实和理由：2018年5月30日，沈建华、胡珍与安富公司洽谈、购买了位于苏州市吴江区商铺。沈建华、胡珍支付了全部房款362687元，安富公司开具了金额为253879元的收据，款项内容为“商铺2-315房款”，德予所开具了金额为108808元的收据，收款事由为“香槟街B-315房款”。2018年11月8日，沈建华、胡珍向安富公司预交房屋维修基金1616元、契税7617元、印花税76元，合计9308元。为购买上述房屋，2018年11月8日，沈建华、胡珍与安富公司签订《苏州市商品房买卖合同》，合同约定安富公司于2019年1月8日前交付房屋。2019年11月左右，安富公司电话通知沈建华、胡珍交不出房，只能付一点小钱，承担违约金。沈建华、胡珍要求交房，但至起诉之日，该房屋仍未交付。根据双方签订的《苏州市商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人未按合同约定时间交付房屋，按逾期时间，分别作如下处理(本条第1款和第2款不做累加处理)：1、逾期在180日内…；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人应另行依法承担赔偿责任。现安富公司逾期交房已超过180天，沈建华、胡珍有权解除双方签订的《苏州市商品房买卖合同》，并要求安富公司返还已付房款362687元，德予所在其收取的108808元房款内承担连带责任；沈建华、胡珍已经支付给安富公司的维修基金1616元、契税7617元、印花税76元，安富公司应当返还。合同约定的违约金过低，沈建华、胡珍损失较大，要求以362687元为基数，按照银行同期贷款基准利率的2倍或按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。被告安富公司未作答辩被告德予所未作答辩。经审理查明：已生效的本院（2019）苏0509民初13810号民事判决认定，2018年3月29日，安富公司与德予所签订了《吴江香槟街销售代理协议》。代理合同约定，安富公司将其开发的香槟街商业广场项目委托德予所代理销售。2018年5月31日，安富公司向德予所出具《代收房款情况说明》一份，载明：应安富公司要求，在德予所代理销售香槟街项目期间，由德予所旗下的江苏锡爵汇房地产营销策划有限公司代为收取香槟街项目房屋销售所得的定金、房款等相关款项。2018年5月30日，沈建华、胡珍认购吴江香槟街商业广场2幢315号商铺，并支付362687元。安富公司向沈建华、胡珍出具了金额253879元的收据，载明为“商铺2-315房款”；德予所向沈建华、胡珍出具了金额为108808元的收据，载明为“香槟街商铺B-315房款”。2018年11月8日，沈建华、胡珍向安富公司支付了维修基金1616元、契税7617元、印花税76元，合计9308元。2018年11月8日，安富公司作为出卖人与沈建华、胡珍作为买受人签订了《苏州市商品房买卖合同》。合同约定，沈建华、胡珍购买安富公司开发的芗槟商业广场2幢商铺315的商品房，合同载明房屋价款253879元，买受人一次性付款。出卖人于2019年1月8日交付房屋。关于逾期交房的违约责任，合同第二十条约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。庭审中，沈建华、胡珍陈述：本案起诉之前，其未通知过安富公司解除合同。另查明：案涉房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。案涉诉状副本于2020年11月18日送达给安富公司。以上事实，有原告提供的苏州市商品房买卖合同、收据、付款凭证，本院（2019）苏0509民初13810号民事判决书以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，安富公司与沈建华、胡珍签订的《苏州市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行义务。沈建华、胡珍已向安富公司支付了全部购房款，安富公司应当按照合同约定的时间交付房屋。根据合同约定，安富公司应于2019年1月8日前交付房屋，逾期交房超过180日的，沈建华、胡珍有权解除购房合同。现安富公司逾期交房已经超过180日，合同约定的解除条件已成就。沈建华、胡珍在本案诉讼前未通知安富公司解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款”的规定，沈建华、胡珍可以直接通过提起诉讼方式要求解除合同，本案诉状副本于2020年11月18日送达给安富公司，故双方之间的商品房买卖合同于2020年11月18日解除。安富公司与德予所之间存在销售代理关系，德予所向买受人直接收取的款项中含有安富公司应当支付的佣金，该部分金额应当认定为购房款组成部分，故案涉房屋价款应当认定为362687元。合同解除之后，安富公司应当返还沈建华、胡珍房屋价款362687元，以及沈建华、胡珍为办证而支付的维修基金、契税、印花税等费用9308元。商品房买卖合同中约定解除合同的违约金为总房款的1%，原告沈建华、胡珍主张该违约金低于安富公司违约行为对其造成的损失，并请求增加违约金，但因原告沈建华、胡珍未提供损失方面的相应证据，故本院参照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率、2019年8月20日后则按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以调整。德予所收取的款项系基于其与安富公司之间的约定，德予所与沈建华、胡珍之间亦不存在合同关系，沈建华、胡珍要求德予所在收取款项范围内承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告沈建华、胡珍与被告吴江安富置业发展有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》于2020年11月18日解除。二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告沈建华、胡珍购房款362687元，于本判决生效后十日内履行。三、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告沈建华、胡珍维修基金、契税、印花税9308元，于本判决生效后十日内履行。四、被告吴江安富置业发展有限公司给付原告沈建华、胡珍违约金（以362687元为基数，自2018年5月30日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。五、驳回原告沈建华、胡珍的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3370元、保全费2743元，合计6113元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效后十日内交至法院。原告沈建华、胡珍预交的诉讼费用6113元，本院于本判决生效后十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二一年一月十一日书记员  陈纪文附录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。