江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11342号上诉人（原审被告）：梁仙玉，女，1976年12月16日生，汉族，住湖北省仙桃市。被上诉人（原审原告）：钱考晨，男，1989年5月23日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：许振新，江苏高瞻律师事务所律师。上诉人梁仙玉因与被上诉人钱考晨房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初5219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人梁仙玉，被上诉人钱考晨的委托诉讼代理人许振新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁仙玉上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实及理由：1、一审法院未经依法传票传唤梁仙玉到庭，梁仙玉无法对被上诉人的陈述及提供的证据进行答辩和质证，梁仙玉的证据也无法向一审法院提供。2、2017年8月30日梁仙玉与被上诉人签订案涉房屋租赁合同，租赁期限自2017年8月20日至2019年8月20日，年租赁费4万元。合同签订后，梁仙玉向被上诉人支付半年租赁费2万元。2017年10月份，信息工程大学南门开始封门，致使梁仙玉无法做生意；梁仙玉多次联系被上诉人要求减免房屋租赁费，2018年10月10号被上诉人同意减免房屋租赁费，房屋租赁费为每年2万。2018年10月10日梁仙玉又支付房屋租赁费3000元给被上诉人。3、2020年4月10日晚，梁仙玉与被上诉人双方在门面房，双方协商一次性解决房屋所有租赁费一事，被上诉人要求梁仙玉再付5000元及押金3000元不退，合计8000元，双方解除房屋租赁合同关系，梁仙玉当场微信支付5000元，双方解除房屋租赁合同关系。当时因疫情原因，双方协商一致，被上诉人同意梁仙玉于2020年6月10日之前搬走，梁仙玉在2020年6月9日已搬走。梁仙玉已经履行合约，被上诉人于2020年5月7日向法院提起诉讼，侵犯了梁仙玉的合法权益，故梁仙玉请求法院驳回被上诉人的诉讼请求。钱考晨辩称：1、正如上诉人所言，2017年10月份信息工程大学南门开始封门，致使上诉人无法做生意，既然上诉人的合同目的无法实现，那么上诉人应该做的不是要求减免房屋租赁费，而是解除合同，所以上诉人所述与事实不符。2、上诉人向被上诉人提出房租减免系无理要求，即使被上诉人勉强同意了上诉人无理要求，那么按被上诉人真实意思表示，房租减免应是附带条件的，即如果上诉人付清2017年8月20日至2018年8月20日第一年4万元租金，那么第二年租金可减免至2万元。事实情况是上诉人并未付清第一年4万元租金，条件不成就，故不发生第二年租金减至2万元的后果。3、第一年上诉人便拖欠租金，第二年租金上诉人依旧拖欠，合同期满后，被上诉人要求上诉人结清租金并腾空房屋，可上诉人无动于衷，继续霸占该房屋拒不返还，被上诉人多次要求未果后才不得已诉至法院。4、至于上诉人所述2020年4月10日晚，双方协商以5000元为代价，一次性解决房屋所有租赁费一事。双方合同2019年8月20日期满，至2020年4月10日近八个月时间，被上诉人的房屋一直处于上诉人占有控制之下，且上诉人一直没有支付占有使用的对价，何况合同期内上诉人还有租金未结清，上诉人欲以区区5000元一次性解决所有房屋租赁费，简直就是欺人太甚，对被上诉人极不公平，被上诉人不会答应。5、上诉人称因疫情原因双方协商一致，被上诉人同意上诉人于2020年6月10日之前搬走，更是无稽之谈。自2019年8月20日起上诉人占有被上诉人房屋，并无任何合同和法律依据，被上诉人不会同意上诉人继续霸占该房屋。在上诉人不支付任何对价的情况下，被上诉人不能容忍上诉人继续无端占用该房屋，疫情并非被上诉人造成的，被上诉人毫无过错，疫情不能成为上诉人不支付对价就能继续享有房屋使用权的抗辩事由。上诉人所言2020年6月9日已搬走，亦是罔顾事实，上诉人至今未向被上诉人移交钥匙并请求验收，房屋还在上诉人的实际控制之下。综上所述，上诉人所言毫无根据，请求法院依法维持原判。钱考晨向一审法院起诉请求：1、判令梁仙玉立即腾空被占房屋；2、判令梁仙玉支付2017年8月20日至2020年5月20日房屋占用期间的租金及费用共计人民币77000元（40000元÷12个月×33个月-33000元）；3、判令梁仙玉承担违约金50820元（77000元×2%×33个月）；4、判令梁仙玉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月30日，钱考晨（甲方）、梁仙玉（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于陆楼30号沿街店铺左边一间门面（信息工程大学中苑南门左斜对面）租给乙方使用；乙方承诺店铺经营如意馄饨；租赁期为2年，从2017年8月20日起至2019年8月20日止；该门面房年租金总额为人民币40000元整，押金为3000元整；房屋租金支付方式：乙方以现金形式给甲方支付租金和押金，签定合同之时乙方一次性付清所有费用；乙方向甲方交付的3000元押金不计利息，合同期满时甲方退还给乙方；乙方必须按时交付租金和押金，如有拖欠，按拖欠额每日收取1%的违约金；承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰，期满不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自理并恢复原貌。合同签订后，梁仙玉支付钱考晨房屋租金28000元及押金3000元，剩余租金梁仙玉至今未付，钱考晨多次向梁仙玉催要未果。租赁期限届满后，梁仙玉拒绝将案涉房屋交还钱考晨。一审法院认为,民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。钱考晨、梁仙玉签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规规定，双方均应按合同约定履行各自义务。关于钱考晨诉请：1、判令梁仙玉立即腾空被占房屋。一审法院认为，因钱考晨、梁仙玉在《租赁合同》中约定：租赁期为2年，从2017年8月20日起至2019年8月20日止，现双方约定的租赁期限已届满，且梁仙玉未按合同约定向钱考晨支付房屋租金，故钱考晨主张梁仙玉腾空房屋于法有据，一审法院对此予以支持。2、判令梁仙玉支付房屋占用期间的租金及费用共计人民币77000元（40000元÷12个月×33个月-33000元）。一审法院认为，钱考晨主张梁仙玉已支付房屋租金28000元、押金3000元，剩余房屋租金未支付，且梁仙玉至今未将房屋交还给钱考晨，对此梁仙玉未提交证据反驳，应承担举证不能的法律后果，故梁仙玉应支付钱考晨2017年8月20日至2019年8月20日期间的房屋租金47000元（40000元×2-28000元-3000元）；2019年8月21日至2020年5月20日期间房屋占有使用费30000元（40000元÷12个月×9个月）。3、判令梁仙玉承担违约金50820元（77000元×2%×33个月）。一审法院认为，梁仙玉未按合同约定支付房屋租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，故一审法院酌情调整为20000元。梁仙玉经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对钱考晨的证据未予反驳，也未提交反证，应视为举证不能，依法应承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,一审法院作出判决:一、梁仙玉于判决生效之日起十日内腾空位于南京市江北新区，并将上述房屋返还给钱考晨；二、梁仙玉于判决生效之日起十日内支付钱考晨房屋租金47000元、房屋占有使用费30000元、违约金20000元，合计97000元；三、驳回钱考晨的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。梁仙玉二审中陈述，一审法院查明事实中“原告多次向被告催要未果”不属实，钱考晨并没有催过我，如果钱考晨催我的话，肯定要赔我装修的补偿，所以钱考晨没有催过我，所以我一直在等。梁仙玉已向钱考晨支付过房屋租金2.8万元以及押金3000元。梁仙玉与钱考晨协商之后，梁仙玉说疫情之后，给我点时间我搬走，钱考晨口头同意了，所以梁仙玉就自己搬走了，没有履行交接手续。2020年4月双方协商一致解决所有纠纷没有书面的协议，都是口头说的，目前案涉房屋钥匙没有交给钱考晨。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有租赁合同、证明、通话记录截图及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。钱考晨、梁仙玉签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。案涉《租赁合同》至2019年8月20日履行期限届满，梁仙玉应当及时将案涉房屋返还钱考晨，但根据本案现有证据及当事人的陈述，梁仙玉尚未向钱考晨返还房屋；其意图拖延等待至案涉房屋拆迁时向出租人要求补偿的作法，实不可取。为避免损失扩大，双方应积极配合尽快完成房屋交接。关于一审法院认定的房屋租金和占有使用费，钱考晨的主张具有事实及法律依据，梁仙玉关于双方已协议变更租金支付标准的主张依据不足，故一审法院所作认定并无不当，本院予以维持。关于违约金，梁仙玉未按合同约定支付房屋租金，构成违约，一审法院综合认定的违约金数额亦无不当，本院予以维持。梁仙玉上诉所称一审法院未依法传票传唤其到庭应诉，与本案卷宗内相关送达材料及电话记录的记载不符，本院不予采信。综上，梁仙玉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2225元，由梁仙玉负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二一年一月二十二日书记员  韩卓君