山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初11137号原告：张芬，女，1988年11月24日生，汉族，无业，住济南市高新区。委托诉讼代理人：曲忠波，山东万途律师事务所律师。被告：杨文博，男，1978年6月29日生，汉族，个体经营者，住济南市。委托诉讼代理人：宋海涛，济南历城精诚至法律服务所法律工作者。被告：李红梅，女，1978年1月19日生，汉族，住济南市历城区，其他身份情况不详。原告张芬与被告杨文博、李红梅案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告张芬及其委托诉讼代理人曲忠波，被告杨文博的委托诉讼代理人宋海涛到庭参加了诉讼。被告李红梅经本院公告送达、合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张芬向本院提出诉讼请求：1、判决停止对原告购买的位于济南市高新区产的强制执行，并解除对上述地下室的查封。2、判决确认原告张芬2019年9月6日与被告李红梅签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于济南市高新区产归原告所有。3、判决被告李红梅立即协助和配合原告办理济南市高新区港源四路397号东岸嘉园*号楼*-*(价值约13万元)号房产过户登记；4、本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：2019年9月6日，原告张芬与被告李红梅签订达成《房屋买卖合同》约定，被告李红梅自愿将其所有的位于位于济南市高新区车位出售给原告张芬。上述合同签订后，原告已于2019年9月6日、2019年9月12日分三次向被告李红梅付清了所有购房款，并于2019年9月11日办理了济南市高新区港源四路397号东岸嘉园*号楼*单元*室的房屋所有权人过户手续，但因济南市高新区港源四路397号东岸嘉园*号楼*-*室产权证书丢失未办理过户手续，后因被告李红梅不予配合，至今未办理产权转移登记手续。2019年9月12日，原告张芬付清全款后，被告李红梅将房产及涉案地下室交付原告张芬合法占有，原告将上述房产出租给案外第三人至今。2020年7月22日，被告杨文博作为执行申请人向济南市市中区人民法院提出申请强制执行，查封济南市高新区港源四路397号东岸嘉园*号楼*-*室房产。原告张芬依法向贵院提出书面执行异议，并提供购房合同等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年9月17日，贵院作出(2020)鲁0103执异268号执行裁定书，裁定驳回原告张芬的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告认为：原告张芬于2019年9月6日与被告李红梅双方签订达成的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告李红梅应当协助原告办理涉案房产产权过户登记。同时，原告购买房产后，房产已办理产权过户手续，只有房屋附属的涉案地下室没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有房屋及涉案地下室至今。因此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的法律规定，人民法院不得对涉案地下室予以查封、拍卖。为此，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告杨文博辩称，请求驳回原告的诉讼请求，我方怀疑原告与李红梅存在恶意串通的情况，为逃避其债务虚假转让了该房屋，市中区法院执行行为正确，应对李红梅名下财产依法予以处理。被告李红梅未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月6日，张芬（乙方）与李红梅（甲方）签订一份房屋买卖合同，双方约定李红梅以160万元的价格将济南市高新区港源四路397号东岸嘉园*号楼*单元*室，附带地下室、车位卖给张芬。该合同第一条“房屋基本情况”部分手写载明：地下室房产证丢失，甲方在合同签订之日三日内办理补办手续，出证后三日内办理过户。第三条“付款方式及期限”约定：1、签订合同当日支付定金20万元整，并于3个工作日内办理过户手续。乙方应在本合同生效之日起60日内，向甲方一次性支付剩余购房款人民币140万元。2019年9月6日，张芬委托其前夫林晓东通过手机银行给收款方李红梅转账20万元，附言：东岸嘉园购房款。首款。2019年9月11日，李红梅将济南市高新区港源四路397号东岸嘉园*号楼*-*室房屋过户至张芬名下。2019年9月12日，张芬分两笔共向李红梅转账140万元，备注：购房尾款。2019年11月1日，张芬将济南市高新区港源四路397号东岸嘉园*号楼*-*室房屋出租给山东路桥集团有限公司山东高速2019－2020年度养护维修专项工程项目经理部JTFZ北环段分部，租赁期限6个月，自2019年11月1日起至2020年4月30日止，月租金3600元。2019年11月7日，山东路桥集团有限公司向张芬转账支付6个月租金21600元。2019年12月16日之后，张芬多次拨打李红梅电话，但均未接通。2019年12月18日，本院对杨文博与徐某某、李红梅房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）鲁0103民初11158号民事判决书，判决：“一、被告徐某某、李红梅于本判决生效之日起十日内向原告杨文博支付购房款55万元；二、被告徐某某、李红梅于本判决生效之日起十日内向原告杨文博支付逾期付款利息，以55万元为基数，自2019年2月13日起至实际给付之日止，按月息2%计算；三、被告徐某某于本判决生效之日起十日内向原告杨文博赔偿经济损失（律师代理费）2.2万元；四、驳回原告杨文博的其他诉讼请求。”2020年4月2日，杨文博向本院申请强制执行，执行案号为（2020）鲁0103执1326号。2020年7月22日，本院查封了被执行人李红梅名下的济南市高新区产，查封期限三年。张芬对该查封行为提出书面异议，本院经审查，作出（2020）鲁0103执异268号执行裁定书，裁定驳回案外人张芬的异议。张芬不服该裁定，在法定期限内提起案外人执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在法院查封济南市高新区产（地下室）前，张芬与李红梅已签订了合法有效的书面买卖合同且张芬已向李红梅支付了全部购房款。从张芬于2019年11月1日将济南市高新区港源四路397号东岸嘉园*号楼*-*室房屋出租给案外人并收取租金的事实以及济南市高新区港源四路397号东岸嘉园*号楼*-*号系东岸嘉园*号楼*-*室房屋所附属的地下室来看，可以认定在法院查封之前张芬已经合法占有了东岸嘉园*号楼*-*号地下室。东岸嘉园*号楼*-*号地下室之所以未能及时办理过户手续，最初是由于原房产证丢失需要补办，其后是因出卖人李红梅失联不予配合，且从张芬与李红梅签订房屋买卖合同之日至法院查封东岸嘉园*号楼*-*号地下室之日不足一年，尚未明显超出合理期限，故不能认定张芬对于未办理房产过户登记存在过错。综上所述，张芬作为东岸嘉园*号楼*-*号地下室的无过错买受人对于该房产享有物权期待权，该项权利足以排除法院的执行行为。因东岸嘉园*号楼*-*号房产尚未过户登记至张芬名下，故目前张芬对该房产并不享有所有权，对于张芬要求确认该房产归其所有的诉讼请求本院不予支持。张芬要求李红梅办理房产过户登记手续并不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本案中不予处理，张芬可另行主张权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对济南市高新区产的强制执行。二、驳回原告张芬的其他诉讼请求。案件受理费2900元，原告张芬负担1450元，被告杨文博、李红梅负担1450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  姜光军人民陪审员  李明文人民陪审员  马文国二〇二一年一月十四日书 记 员  况磊磊