河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终170号上诉人（原审被告）：张剑，男，1979年6月2日生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：吴跃军，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：康婕，河南尚领律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦作市豫乐会娱乐有限公司，住所地：河南省焦作市塔南路569号-11号法定代表人：黄玉成，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈玉广，男，系该公司员工。上诉人张剑因与被上诉人焦作市豫乐会娱乐有限公司（以下简称豫乐会公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初2311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张剑的委托诉讼代理人康婕，被上诉人豫乐会公司的委托诉讼代理人陈玉广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张剑上诉请求：继续履行租赁合同；改判减免租金20万元。事实和理由：根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条以及《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第四条之规定，本案因疫情防控，2020年1月24日停业至5月25日，审批复工后仍处于非正常营业状态，营业收入明显减少，应当变更租金支付方式，而不应当按照合同约定的方式支付租金，2020年3月以后的租金他已交纳38万元，再加上租金减免，截止豫乐会公司起诉之日并不欠付租金，因此租赁合同应当继续履行。原审减免租金数额过少，本案实际不能正常营业的时间为5个月，应当减免期间的租金。豫乐会公司辩称，原审判决正确，应当予以维持。豫乐会公司向一审法院起诉请求：一、解除双方于2019年1月16日签订的《房屋租赁合同》。二、张剑将位于焦作市迎宾路龙××世家商业街××楼的房屋及屋内全部物品与设备设施交还。三、张剑支付拖欠租金至实际交付房屋之日止，租金暂计至2020年6月30日为40万元。四、张剑支付违约金36万。五、诉讼费、保全费等由张剑承担。一审法院认定事实：豫乐会公司在焦作市迎宾路龙××世家商业街××-11经营“豫乐会KTV”。2019年1月16日，本案双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：张剑租赁豫乐会公司位于焦作市迎宾路龙××世家商业街××楼。租赁用途为：经营KTV场所。租赁期限自2019年3月1日至2022年2月29日。租赁期满或合同解除后，甲方（豫乐会公司）有权收回租赁场所，乙方（张剑）应当无偿返还租赁房屋及其附属物品、KTV经营的设备设施，如有损毁应当按时价赔偿，乙方在租赁期间对租赁物的增加装修装饰等部分应当一并无偿移交甲方。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为年租金为120万元（税后），支付方式：按年支付，乙方应当于2019年2月1日向甲方支付第一年租金，以后应当提前30日支付下一年度租金。第八条第三款约定，关于合同解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回经营场所：不按照约定支付全额年租金达30日的。第九条第（一）项规定，被告有第八条第三款约定的情形之一的，应按年租金的30％向原告支付违约金，甲方有权提前解除本协议并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失（包含但不限于因此支出的诉讼费、保全费、担保费、律师费等）。合同签订后，豫乐会公司将房屋交付张剑使用，张剑向豫乐会公司交付了第一年即2019年3月1日至2020年2月29日的租金。2019年12月17日张剑通过焦作威卓文化艺术交流有限公司向豫乐会公司支付3万元，2020年1月11日交付租金30万元，2020年支付租金5万元，共计支付支付2020年3月1日以后的租金38万元。2020年1月31日焦作市解放区文化广电和旅游局发布关于新冠病毒感染的肺炎疫情防控工作的公告，自2020年1月24日起，全区范围内网吧、娱乐场所（KTV、电子游艺娱乐场所）、电影院等公共聚集文化市场经营场所全部停止营业，禁止对外开放，恢复营业时间将统一公告。张剑接到上述通知后于2020年1月24日起停止营业。2020年5月25日文化、卫生行政机关批准豫乐会KTV复工。张剑复工后，未向豫乐会公司支付剩余租金。2020年6月6日，豫乐会公司发出《租金催缴通知书》要求限期缴纳欠付租金，双方协商未果后，豫乐会公司起诉，形成本案纠纷。截止到庭审时，张剑仍未支付剩余租金。经过现场勘验，点歌收银系统为张剑所购买，该系统包含：歌曲服务器（1台）、网关服务器（1台）、H3C交换机（2台）、视易机顶盒N10（28台）、27寸触摸屏（28台）、收银软件（1台），中琦打印机4台、前级效果器X5（13台）、前级效果器X3（14台）BBS话筒（60只）、读卡器（2台）。KTV包厢内，张剑对所有包厢内的沙发和电视都进行了更换。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。豫乐会公司与张剑签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方应当依照《房屋租赁合同》的约定履行各自的权利和义务。通过庭审查明，因新冠疫情影响，张剑经营的豫乐会KTV在2020年1月24日至2020年5月25日期间并未经营。张剑已经向豫乐会公司支付2020年3月1日以后的房屋租金38万元。在正常营业后，张剑并未支付剩余的租金。现已经超过租金支付时间，豫乐会公司要求支付上述租金符合双方约定，应予支持。张剑称未按期支付租金系因新冠疫情不可抗力，不应认定为违约不应解除合同。经查，新冠疫情结束后，经文化部门和卫生部门2020年5月25日审批后，张剑经营的KTV已经复工，复工后应向原告支付剩余租金。但截至庭审时（2020年11月17日），仍未支付剩余租金。故提前解除合同的责任在张剑一方。豫乐会公司要求解除双方于2019年1月16日签订的《房屋租赁合同》，不违反法律规定，予以支持。张剑要求不解除合同的请求，不予支持。关于张剑提出减免租金的请求。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，2020年3月1日以后的租金，张剑仅支付38万元，2020年3月1日至2021年2月28日的剩余租金一直未付。2020年1月24日至2020年5月25日期间（共计4个月），张剑停止经营。考虑到新冠疫情影响，根据公平原则，酌定减免2个月的租金20万元。经核算，合同约定全年租金为120万元，月租金应为10万元。张剑应按照月租金10万元（税后）的标准从2020年3月1日起支付租金，至其实际交付房屋之日止，应从中扣除已经支付的租金38万元，并扣除酌定减免的租金20万元。关于违约金，在疫情结束后，张剑已经正常经营。在豫乐会公司催要后，张剑仍未按照约定支付租金，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条第（一）项规定，张剑有第八条第三款约定的情形之一的，应按年租金的30％支付违约金。正常经营KTV后，张剑仍未支付剩余租金，应承担相应的违约责任。因疫情原因已经酌定减免两个月的租金20万元，故张剑向豫乐会公司支付违约金30万元（100万元×30％）。豫乐会公司主张超过部分不予支持。张剑要求不支付违约金的请求不予支持。关于豫乐会公司提出张剑应返还KTV内全部物品及设备设施的主张。根据《房屋租赁合同》的第三条、第三项的约定租赁期满或合同解除后，甲方（豫乐会公司）有权收回租赁场所，乙方（张剑）应当无偿返还租赁房屋及其附属物品、KTV经营的设备设施，如有损毁应当按时价赔偿，乙方在租赁期间对租赁物的增加装修装饰等部分应当一并无偿移交甲方。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。经现场勘验，点歌收银系统为张剑后期所购买，该系统包含：歌曲服务器（1台）、网关服务器（1台）、H3C交换机（2台）、视易机顶盒N10（28台）、27寸触摸屏（28台）、收银软件（1台），中琦打印机4台、前级效果器X5（13台）、前级效果器X3（14台）BBS话筒（60只）、读卡器（2台），上述系统为张剑所购买，豫乐会公司也予以认可。故豫乐会公司要求返还上述设备，没有事实依据，不予支持。关于KTV包房内的所有家具及相关家电，豫乐会向张剑交付KTV后，家具和家电均是齐全，张剑虽然对所有包厢内的沙发和电视都进行了更换，但是应属于豫乐会公司的物品，故张剑应向豫乐会公司返还除上述点歌收银系统外的所有家具和家电。一审判决：一、确认原告焦作市豫乐会娱乐有限公司与被告张剑于2019年1月16日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告张剑在本判决生效后十日内支付原告房屋租金，房屋租金从2020年3月1日起，按照月租金10万元（税后）的标准支付至被告将房屋实际交付原告之日止（应从中扣除被告已支付的租金38万元，酌定减免的租金20万元）；三、被告张剑在本判决生效后十日内向原告返还除点歌收银系统外的豫乐会KTV内的所有家具和家电；四、驳回原告焦作市豫乐会娱乐有限公司的其他诉讼请求。案件受理费为11,600元，由被告张剑负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。本院认为，一、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。向出租人交纳租金是承租人的基本、主要合同义务。虽然本案租赁合同在履行期间发生了新冠疫情不可抗力，但是不能以疫情为理由否定所有的违约情形，并排除权利人主张权利。双方对交纳租金时间约定的是提前交纳，2020年3月1日至2021年3月1日期间的租金，根据约定张剑应当在2020年2月1日前交纳。而疫情暴发、造成对经营构成严重影响的具体时间为2020年1月底，对于本案租金的交纳并没有构成实质性、根本性的影响。而且，至起诉前，张剑拖延支付租金，豫乐会公司在长达数月的时间里并未主张解除合同，张剑在基本恢复经营后仍不向豫乐会公司交纳租金，其行为已经构成严重违约，豫乐会起诉解除租赁合同符合双方合同约定的单方解除合同之条件。原审判决双方解除租赁合同并无错误。张剑上诉主张本案不符合解除合同的法定条件不能成立，其主张不欠付租金与合同约定内容不符，没有事实和法律依据；认为合同应当继续履行不能成立。二、对于新冠疫情影响所造成的经营困难后果，应当由当事人基于公平原则分担。原审法院已经基于疫情对于KTV行业经营造成影响的特殊因素，酌定减免了张剑2个月20万元租金的负担，对其权利已经予以了合法、切实保护。其主张减免过少、应当进一步减免的主张不能支持。三、另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。本院只围绕张剑的上诉请求及有关事实和适用法律问题进行审查，其他当事人未提出上诉的内容依法不在审理范围。综上所述，张剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由张剑负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二一年一月二十六日书记员 刘           颖