上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10770号上诉人(原审原告、反诉被告)：张军，男，1976年11月26日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：李志，上海木诚木律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海富顾实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨方华，董事长。委托诉讼代理人：沈鎏琪，上海市君志律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琴，上海市君志律师事务所实习律师。上诉人张军因与被上诉人上海富顾实业有限公司(以下简称“富顾公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初15946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张军上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持张军提出的全部一审诉讼请求，驳回富顾公司提出的全部反诉请求。事实和理由：富顾公司同意张军转让铺位并未附加任何条件，但实际却以各种理由阻碍张军铺位转让给已找到的下家客户，之后又将其他铺位转让给同一客户，富顾公司的行为显然有违诚信原则，故张军的铺位未转让期间的损失属于富顾公司故意扩大的损失，理应由富顾公司承担。另，相关铺位转让费并未包括铺位内的装修及设备损失。张军据此请求二审法院依法改判。被上诉人富顾公司辩称，双方之间的合同解除完全是张军个人原因造成的，张军理应承担违约责任。一审法院的判决已偏袒张军，因双方之间的合同明确约定因承租人的原因导致合同解除，承租人应补足免租期的租金。另，案外人选择哪个铺位承租完全是出于自身利益最大化的考虑，不存在张军所述的富顾公司故意阻挠的情况。富顾公司据此认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张军向一审法院起诉，请求判令：1、富顾公司退还押金51，500元。2、富顾公司支付张军房屋转让款210，000元。3、富顾公司赔偿设备、装修、消防、安装脱排油烟机及煤气损失共计600，000元。富顾公司向一审法院提起反诉，请求判令：1、张军支付2019年8月10日至2019年10月21日的租金61，800元，及以每日千分之五计算，支付该款从2019年9月5日起至实际付清之日止的逾期付款违约金。2、张军支付2019年8月至10月的水电费5，189元。3、张军赔偿2019年10月22日至2020年4月30日期间的房屋空置损失163，083.33元。4、张军支付2018年1月10日至2018年3月9日装修免租期的租金51，500元。一审法院认定事实如下：2017年9月12日，富顾公司(甲方)与张军(乙方)签订了《租赁合同》，约定，甲方将上海市宝山区红林路XXX号铺位(以下简称“涉案铺位”)出租给乙方，建筑面积约为204平方米，该面积为双方计算租金的面积，本合同签订后，乙方不得就面积差异向甲方主张任何权利；租期自2017年10月1日起至2022年9月30日止，该铺位免租装修期共60天，自2017年10月1日起至2017年11月30日止，免租期内免交租金，但需缴纳管理费和电费，如乙方原因租赁合同被提前解除或终止，乙方应补偿装修期间的租金给甲方；2017年10月1日至2019年9月30日，每年租金及物业管理费309，009元，月平均25，750元，2019年10月1日至2022年9月30日，年租金及物业管理费327，540元，月平均27，295元；该铺位内的水、电、煤气、电话费等公共事业费用由乙方自行负责，营业电费1.25元／度，营业用水5.5元／吨，乙方每月收到付款通知的七日内，向甲方支付水电、煤气等费用；若乙方未能支付本合同规定的任何款项，包括但不仅限于租赁费用、管理费，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的费用，所指欠款应按每日千分之五计收逾期付款利息；乙方支付方式为押二付三，2017年9月12日先付两个月押金51，500元，2017年9月15日前先支付三个月租金77，250元，以后每个月5日16：00前，乙方将下期各项费用交纳甲方并到账，如拖欠租赁费用，应按每日千分之五承担滞纳金；营业时间内甲方提供的空调、照明、电梯等用电和维修保养费用按租赁面积进行分摊，乙方必须承担分摊费用，并按时交纳；甲方有权解除本合同的条件：乙方拖欠租赁费用或其他应付费用，且收到甲方通知后5日内未予纠正，因乙方过错，根据法律法规允许甲方解除本合同的；甲方解除本合同后，乙方无权要求甲方返还履约保证金、公用事业费押金及已付租金和管理费；如乙方违反本合同任何条款应承担的违约责任：如乙方未能在5天内纠正其违反合同或管理规范中任何条款和条件的违约行为，甲方有权中断铺位的水、电、空调或其他服务的供应，除本合同另有约定，否则乙方违反本合同或管理规范任一条款，经甲方书面催告满10天后乙方仍未改善，应承担应付款每日千分之五的滞纳金，乙方已缴纳之预付租金、装修押金、公用事业费押金予以没收，甲方如有其它损失的，乙方还应据实赔偿。合同签订后，张军支付了富顾公司押金51，500元。2018年1月4日，富顾公司(甲方)与张军签订了补充协议，约定，原合同租期自2017年10月1日至2022年9月30日，现将租期改为2018年1月10日至2023年1月9日，该铺位免租装修期自2018年1月1日起至2018年3月9日止，免租期内免交租金，但需缴纳管理费及电费等其他费用，如乙方原因租赁合同被提前解除或终止乙方应补偿装修期间的租金给甲方；2018年1月10日至2020年1月9日，年租金及物业管理费309，009元，月平均25，750元，2020年1月10日至2023年1月9日，年租金及物业管理费327，540元，月平均27，295元。2019年1月25日，张军出具《保证书》，主要内容为，张军欠2018年12月10日至2019年3月9日房租77，250元，滞纳金18，000元，房租于2019年2月1日付清，滞纳金于2019年2月28日付清，如未按时交纳，由物业于第二天采取断电措施，一切后果由张军自行承担。2019年2月11日，富顾公司向张军送达《解除房屋租赁合同及清场通知》，主要内容为，张军未按承诺履行付款义务，现函告解除租赁合同，租赁保证金予以没收，张军在3日内撤场，如未撤场，视为放弃所有商品、器材、设备、装修等财产所有权，富顾公司保留追诉租金等其他合同权利。2019年2月15日，张军出具《保证金(书)》，内容为，张军现欠滞纳金20，000元，于2019年3月10日前缴清，如未缴纳，将停止营业，并由物业采取断电措施，后果由张军承担。2019年7月26日，张军出具《承诺书》，内容为，于本月30日缴清租赁费用共计25，750元，否则后果自担。2019年8月12日，富顾公司向张军发送《租金催缴通知书》。9月11日，富顾公司向张军发送合同解除通知书。9月26日，富顾公司向张军发送解除租赁合同及清场通知。10月15日，富顾公司向张军发送《律师函》。2019年10月21日，张军出具《退租申请》，内容为，张军承租的红林路XXX号因个人原因不再经营，现申请退租，由于本人违约，两个月押金不予退还。同日，张军向富顾公司出具《委托书》，内容为，张军因家中有事无法经营，将商铺委托给富顾公司进行转让，也可自行转让，在转让中所产生的房租、水、电均由张军承担，至转让完毕，实际转让费以张军确定为主，转让费暂定为180，000元，由物业、张军、租客三方面同时使用现金交接，张军与富顾公司所签合同即为终止。2020年4月11日，富顾公司(甲方)与案外人李某某(乙方)签订了《租赁合同》，约定，甲方将红林路XXX号铺位出租给乙方，租期从2020年5月1日至2023年4月30日，免租期自2020年5月1日至2020年5月31日；2020年5月1日至2022年4月30日，年租金327，540元，月平均27，295元，2022年5月1日至2023年4月30日，年租金347，196元，月平均28，933元；乙方进场前支付装修押金6，000元；乙方支付履约保证金54，590元，第一期租金81，885元，乙方每月支付甲方生活垃圾清运费1，050元。2020年4月29日，李某某向富顾公司指定收款人转账支付了245，625元。富顾公司表示，李某某支付的245，625元由以下部分组成：装修押金6，000元、履约保证金54，590元、第一期支付的三个月租金81，885元、三个月的垃圾清运费3，150元、转让费100，000元。一审审理中，张军提供了如下证据：1、李大福的书面证明，主要内容为，2019年8月20日，李大福看到涉案铺位转让，就与张军商谈转让事宜，谈妥后张军告诉李大福，物业称业态不一样不允许转让，故张军未将涉案铺位转让给李大福。2、李勤的书面证明，主要内容为，2019年8月25日，李勤经朋友介绍得知涉案铺位转让，李勤和张军谈妥了所有转让事宜，张军与物业经理孙吉沟通后回复称由于业态不同，不允许转让，故张军未将涉案铺位转让给李勤。3、张军与尤伟于2019年9月3日签订的店铺转让定金合同书，约定，张军向尤伟转让涉案铺位，转让费共计230，000元，尤伟先交定价5，000元，尤伟在与业主签订租赁合同后将余款225，000元支付给张军，若因业主原因尤伟未能与业主签订新的租赁合同，双方免责，张军退还尤伟所有款项。4、张军与富顾公司法定代表人杨方华的电话录音，主要内容为，杨总表示：“既然你已经起诉，律师团队已经准备好，上星期和你谈过，给你8万元算了，你开口就20万元。”张军表示：“我和尤伟谈的是23万元，现在8万元是你定的，那么你定8万元我为什么不能定20万元，我里面设施、营业执照不需要费用吗？装修了四十几万。”双方在通话中就转让费的问题进行了多次争论。张军表示，上述证据可以证明张军多次可以转让涉案铺位，均被富顾公司拒绝，富顾公司擅自将涉案铺位转让给了李某某。富顾公司表示，对证据1-3的真实性不予认可，即使真实，当时双方尚未解除合同，富顾公司有权不同意张军转让；证据4可以证明富顾公司将系争店铺只能转让80，000元的情况告知了张军，张军不予接受，导致涉案铺位迟迟不能转让，富顾公司为了减少损失，将涉案店铺以100，000元转让给了李某某。一审审理中，富顾公司提供涉案铺位的水电费抄表记录，2019年8月用水59吨(本月抄见数1，873，上月抄见数1，814)，用电3，505度(本月抄见数69，134，上月抄见数65，629)，水电费合计4，706元。2019年9月用水14吨，用电214度，水电费合计345度。2019年10月用水17吨，用电97度，水电费合计138元。一审法院认为，张军与富顾公司签订的《租赁合同》系双方真实意思，合法有效。张军主张富顾公司于2019年8月将涉案铺位锁掉，未提供相应证据，法院不予采信。张军作为承租方对支付租金的情况负有举证责任，张军未提供其支付租金的相应证据，富顾公司主张张军未支付2019年8月10日起的租金，法院予以采信。富顾公司要求张军支付2019年8月10日至2019年10月21日期间的租金61，800元，法院予以准许。合同约定，张军支付方式为押二付三，以后每个月5日16：00前，将下期各项费用交纳富顾公司并到账，如拖欠租赁费用，应按每日千分之五承担滞纳金。富顾公司要求张军支付租金61，800元从2019年9月6日起的违约金，符合约定。该违约金较高，张军要求调整，可以准许，法院酌情确定上述违约金按日万分之二点五计算。富顾公司主张2019年8月-10月的水电费5，189元，提供了相应的抄表数据，法院予以采信。富顾公司要求张军支付上述水电费，法院予以准许。从张军出具的《承诺书》、《保证书》内容看，张军已多次拖欠租金等费用。富顾公司主张张军构成违约，亦有《退租申请》为证，法院予以采信。合同约定，因张军过错，富顾公司解除本合同的，张军无权要求返还履约保证金、公用事业费押金及已付租金和管理费；如因张军原因租赁合同被提前解除或终止，张军应补偿装修期间的租金给富顾公司。2019年10月21日，张军出具《退租申请》，写明退租的后果为押金不予退还，未提到其他违约责任。张军还向富顾公司出具了《委托书》，其中也未提到其他违约责任。富顾公司同意张军退租，并接受了委托，可以推定富顾公司对《退租申请》及《委托书》中的内容是认可的。故双方对于张军解约应承担的违约责任即没收押金是达成一致的。富顾公司要求没收押金51，500元，法院予以准许。富顾公司要求张军支付免租期租金，法院不予准许。张军于2019年10月21日退租，并出具《委托书》，载明，在转让中所产生的房租由张军承担。张军主张于2019年8月、9月已经与他人谈妥了店铺转让事宜，因富顾公司拒绝未能转让成功。因此时双方尚未解除合同，富顾公司也未同意张军转让店铺，即使富顾公司拒绝，也不能认定其故意拖延转让。富顾公司要求张军支付转让过程中的租金，法院予以准许。富顾公司提供了与案外人李某某签订的《租赁合同》，显示李某某从2020年5月1日起租。富顾公司要求张军支付2019年10月22日至2020年4月30日期间的房屋空置损失163，083.33元，法院予以准许。张军出具委托书委托富顾公司转让涉案铺位，但其未将店铺内的设施、设备等搬离，说明其系将铺位内留存的全部物品包括装修等都委托富顾公司进行转让。此时张军已经退租，不再享有涉案铺位的经营权，张军主张转让费仅指铺位经营权的转让，法院不予采纳。张军出具的委托书中明确，实际转让费以张军确定为主，转让费暂定为180，000元，由物业、张军、租客三方面同时使用现金交接。根据张军提供的通话录音可以反映，富顾公司在转让涉案铺位前与张军进行了联系，富顾公司明知张军要求转让费200，000元，仍自行将涉案铺位以100，000元的价格转让给他人，超越了委托权限，侵害了张军的权益。张军要求富顾公司返还转让款及赔偿损失，符合法律规定。同时，法院也考虑到，如张军坚持转让费200，000元，有可能涉案铺位于2019年5月1日仍不能转让，则张军需支付更多的租金。故本院综合以上情况，酌情确定富顾公司返还张军转让款并赔偿损失共计180，000元。张军现在起诉要求转让费210，000元、损失600，000元，有违诚信，法院不予准许。一审法院据此判决：一、上海富顾实业有限公司于判决生效之日起十日内返还张军转让费及赔偿损失共计180，000元；二、张军于判决生效之日起十日内支付上海富顾实业有限公司租金61，800元，并按日万分之二点五计算，支付该款从2019年9月6日起至实际付清之日止的违约金；三、张军于判决生效之日起十日内赔偿上海富顾实业有限公司房屋空置损失163，083.33元，并支付水电费5，189元；四、张军已支付上海富顾实业有限公司的押金51，500元，归上海富顾实业有限公司所有；五、驳回张军的其他诉讼请求；六、驳回上海富顾实业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，富顾公司与张军于2017年9月12日签订的《租赁合同》第六条第4款第(3)项约定：“以后每个月5日16：00前，乙方将下期各项费用交纳甲方并到账，如拖欠租赁费用，应按每日千分之五承担滞纳金，并依照合同第十三条第1款规定承担违约责任”。第十四条第1款约定：“合同租赁期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止日前将其所属物品全部搬离该铺位并将该租赁区恢复原状，否则即被视为已经放弃其对该部分特别享有的权益，且视为授权甲方代为处置该等物品”。本院认为，张军以富顾公司阻挠其转让涉案铺位为由拒绝承担铺位的空置损失。根据已查明之事实，张军于2019年10月21日出具的《退租申请》中明确因其个人原因不再经营并申请退租。而张军在一审中提供的两份案外人出具的书面证明以及张军与案外人签订的店铺转让定金合同书中反映的张军与案外人之间商谈转让事宜的时间均为2019年8月下旬及9月初，此时，并无证据证明富顾公司同意张军转让铺位，故张军以富顾公司阻挠转让铺位属于扩大空置损失为由拒绝承担涉案铺位再次转让之前的损失缺乏事实及合同依据。另，双方之间的合同明确约定，因承租人未按约支付租金等原因导致合同提前解除的，承租人除应支付延期支付租金的滞纳金外还应支付免租期内的租金并据实赔偿出租人的实际损失，故一审法院对合同解除后果的处理并未侵害张军的权益。张军关于180，000元并未包括装修及设施设备损失的说法，鉴于张军在向富顾公司提出退租申请的同日将铺位委托富顾公司进行转让，明确转让费暂定为180，000元，而张军至起诉前从未就铺位内的装修、设备等应另行计算与富顾公司进行过协商或向富顾公司提出主张，同时基于合同中关于合同提前终止情况下对物品搬离及租赁区恢复原状的约定，一审法院结合案件实际情况判决由富顾公司返还张军180，000元亦无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15，177元，由上诉人张军负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬海蓉审 判 员 王晓梅审 判 员 俞 璐二〇二一年一月十二日法官助理 仇祉杰书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……