北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1347号上诉人（原审被告）：北京荣创天恒环境工程技术有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路********内**。法定代表人：白龙江，经理。委托诉讼代理人：赵军敏，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，北京市北方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京五孚堂文化有限公司，住所，住所地北京市朝阳区崔各庄乡南春路******div>法定代表人：王英，经理。被上诉人（原审被告）：北京五环通用航空有限公司，住所地北京，住所地北京市昌平区北七家镇南七家庄村北>法定代表人：王斌喜，董事长。委托诉讼代理人：刘娟，北京恒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸣，北京恒都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市朝阳将台乡农工商总公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区酒仙桥>法定代表人：刘庆，总经理。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京荣创天恒环境工程技术有限公司（以下简称荣创公司）因与被上诉人北京五孚堂文化有限公司（以下简称五孚堂公司）、北京五环通用航空有限公司（以下简称五环公司）、北京市朝阳将台乡农工商总公司（以下简称农工商公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初68213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京荣创天恒环境工程技术有限公司上诉请求：撤销一审法院判决第二、三、四项，第二项我们同意退还从2019年7月15日到2019年9月30日的租金，但不同意退还押金及水电费，依法改判驳回第三项、第四项的相应诉讼请求，另外，我们要求五环公司与农工商公司承担连带责任。事实和理由：第一，押金并非我方收取，不应由我方退还，我方并未承接中马贝晶公司的权利义务，五孚堂公司亦未与前物业产生纠纷及受有损失；第二，五孚堂公司对于房屋可能面临被拆迁具有事先预判，我方不存在过错，由此而产生的水电、宽带及燃气费损失不应由我方赔偿；第三，五孚堂公司的装修发生在与我方签约之前，且未经我方同意，我方不应赔偿五孚堂公司装修损失，且五孚堂公司提交的证据亦不足以证明为涉案房屋装修产生了实际支出；第四，涉案房屋于2019年7月15日拆除，我方不应退还之前的租金。五孚堂公司辩称，不同意对方的上诉意见。同意一审判决，请求法院维持原判。我方已经预交了下一个季度的全额租金，房屋在2019年6月17日就已经被拆除，在这之后的租金应予退还。押金是我公司与前物业签合同时交纳至前物业，而荣创公司延续了我司与前物业的物业合同，押金亦应予以退还。水电费是我预交，搬离时没有用完，我搬离时对方没有核实水电费的使用情况，一审酌情确定的金额并无明显不当。宽带、燃气费用也是我预交，因涉案房屋被拆除导致我无法使用，对方应予赔偿。装修也是因为对方原因导致涉案房屋被拆除，对方应予赔偿，一审酌情处理并无不当。五环公司辩称，不同意对方上诉请求。同意一审判决，请求法院维持原判。本案存在多起已生效的类案，处理思路是一致的，一审处理并无不当。农工商公司辩称，不同意对方上诉请求，同意一审判决。我司并非本案适格被告，对方要求我方承担责任缺乏依据。五孚堂公司向一审法院起诉请求：1．判令荣创公司退还我公司租金201206．28元、押金63875元、水电宽带费5460元、燃气费12223元；2．判令荣创公司支付我公司搬家费15196元；3．判令荣创公司赔偿我公司装修损失125万元；4．判令五环公司和农工商公司对上述款项承担连带责任。一审法院认定事实：2017年10月15日，荣创公司作为甲方与五孚堂公司作为乙方签订《五环国际体育文化产业区项目合同书》（以下简称《项目合同书》），约定：乙方承租涉案房屋，建筑面积750平方米，用作办公、工作室，租赁期限自2014年10月1日至2024年11月30日，2014年10月1日至2014年11月30日为免租期。《项目合同书》第7条约定了租金及付款方式，其中租金为2．8元／平方米．天，年租金为766500元，租金自第4年开始递增，递增幅度为5％，租金包括房屋使用、公共部位固定设施维修及物业管理等费用，但不包括乙方应承担的电话、网络、水、电、供暖、废水、废弃处理等费用。第7条第3款约定，乙方应在合同签订之日起2日内，一次性支付甲方2014年12月1日至2015年2月28日的租金191625元，此后应在前一笔费用到期之日起一个月前支付下一季度的租金。第4款约定，乙方须按时（费用到期前15日内）交纳合同规定的租金．．．．．．第6款约定了收款方荣创公司的账户信息。第8款约定，本合同签订之日起第2个工作日内，乙方一次性支付1个月的租金金额作为押金，即63875元。同日，荣创公司作为甲方与五孚堂公司作为乙方签订《五环国际体育文化产业区租赁协议的补充协议》（以下简称《协议》），约定：鉴于贝晶国际马术俱乐部的经营管理权现已更换为荣创公司，甲乙双方本着互利共赢的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容。《协议》第1条第1款约定，甲方有保护乙方在园区内正常经营的义务，不受“前物业”（北京鸿禧嘉德文化发展有限公司（以下简称鸿禧嘉德公司）、北京中马贝晶国际马球俱乐部有限公司（以下简称中马贝晶公司））相关人员的骚扰，甲乙双方在签订租赁合同及补充协议后，如乙方与“前物业”有合同纠纷，将由甲方来处理，如因“前物业”与乙方合同纠纷给乙方造成的实际损失将由甲方全部赔偿于乙方。第2款约定，甲方承诺给乙方提供的所有材料包括：《北京市朝阳区人民法院民事判决书》、《北京市第三中级人民法院民事裁定书》、《协议书》、《房屋使用合同》、《房屋产权证明》、《委托书（琼华公司授权委托鸿禧嘉德公司）》、《授权委托书（五环公司授权委托荣创公司）》真实有效，具有法律效力。关于合同签订日期为2017年10月15日而起租日期从2014年的原因，五孚堂公司称，其公司自2014年从中马贝晶公司处承租涉案房屋，后荣创公司从2017年接手涉案房屋，其公司从此与五孚堂公司签订合同。荣创公司称，其公司自2017年从鸿禧嘉德公司处承接涉案房屋。经询，五孚堂公司向荣创公司支付租金至2019年9月30日（于2019年6月5日支付租金201206．25元）。庭审中，五孚堂公司要求荣创公司退还押金63875元，并提交收据，显示收到王英支付押金63875元，收款单位处有中马贝晶公司字样的公章。荣创公司对此称，并未收到五孚堂公司支付的押金，亦未从中马贝晶公司承接相应的债权债务。庭审中，五孚堂公司主张涉案房屋于2019年6月10日被农工商公司拆除，并提交《强制拆除决定书》，主要内容为：北京市朝阳区酒仙桥北路大环内的土地和房屋，因该项目不符合土地利用总体规划，原北京市国土资源局已经做出行政处罚决定书，要求拆除违法建设和设施．．．．．．要求农工商公司限3天内将北京市朝阳区酒仙桥北路大环内的土地上的违法建设进行拆除，落款日期为2019年6月10日，出具单位为北京市朝阳区将台乡人民政府。荣创公司、五环公司、农工商公司对该证据的真实性认可。经询，五孚堂公司称其公司于2019年6月10日便开始从涉案房屋搬离，于6月15日清空，涉案房屋于2019年6月17日被拆除，以此为由要求确认《项目合同书》于2019年6月10日解除；荣创公司对此称，记不清楚何时拆除；农工商公司对此称，应于2019年7月初拆除。关于涉案房屋有无取得规划审批的问题。农工商公司称，涉案房屋没有产权手续，亦未取得规划许可。荣创公司称，在另案诉讼中，涉案房屋被认定为违建。本案庭审中，五孚堂公司将（2015）朝民初字第12716号民事判决书作为证据提交，并称合同效力由法院依法确认。经查，2015年2月15日，农工商公司作为原告就北京市朝阳区酒仙桥北路大环内的土地房屋问题起诉琼华公司，诉至一审法院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求琼华公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。一审法院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第12716号民事判决书，查明内容包括：2010年10月23日，农工商公司（甲方）与琼华公司（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方将位于将台大环内现大山子仓储项目用地410亩，以租赁方式作为双方合作经营共同发展文化体育产业的投入，乙方以文化体育产业发展所需资金作为投入，联营期限自2011年1月1日至2060年12月31日等；涉案土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；在此基础上，一审法院判决确认将台农工商公司与被告琼华公司之间的《联营协议书》无效，一并判决了土地及地上物的拆除、返还及使用费。该判决已生效。经询，几方均认可涉案房屋位于（2015）朝民初字第12716号民事判决书中针对的“将台大环内现大山子仓储项目用地410亩”土地内。庭审中，荣创公司主张就涉案房屋，其公司作为五环公司委托代理人，对涉案房屋对外进行管理、运营，本案责任应由五环公司承担。为此，荣创公司提交《授权委托书》、《管理、运作、经营委托合同》、《补充协议》，其中《授权委托书》主要内容为：五环公司作为委托方、荣创公司作为受托方，五环公司委托荣创公司全权代表五环公司对北京市朝阳区酒仙桥大环内土地上建筑物及全部建筑设施进行全面管理、运作、经营。五环公司对此不予认可。《管理、运作、经营委托合同》主要内容为：五环公司作为委托方（甲方）、荣创公司作为受托方（乙方），甲乙双方确认，以2016年7月27日甲方与农工商公司签订的《房屋使用合同》为蓝本，由乙方承继甲方在该合同享有的权利和履行应履行的义务．．．．．．并同时一次性向农工商公司交纳《房屋使用合同》中约定的2017年8月1日至2018年7月31日的使用费1025万元．．．．．．合同第5条第1款约定，本合同生效后，乙方独立开展管理、运作和经营，甲方不予任何干涉。第2款约定，受托期间，乙方自行组建经营队伍进行管理、运作、经营并自理账户，所获收益和应支付的费用，由乙方自行处理，与甲方无涉。《补充协议》约定，甲方提出乙方同意，在甲方依委托合同将合同标的全部建筑和建筑附属设施移交乙方后，乙方于委托合同及本补充协议签订当日，向甲方支付1000万元，第二笔1000万元于两年后的同月日由乙方向甲方支付，从2017年8月1日，乙方对所有带租面积收取全额租金，自2027年8月1日起，甲方在下述带租面积中的5057平米（A-01、A-02）的房屋租金依三七开（甲方三、乙方七）获取租金收益．．．．．．五环公司对《管理、运作、经营委托合同》、《补充协议》的真实性认可，并主张五环公司与荣创公司的权利义务关系应按照合同内容予以确定，双方并非委托代理关系。关于装修损失。五孚堂公司提交《设计合同》、《供货合同》、《报价单》、《交款凭证》、发票、收据、微信聊天记录、照片等证明装修损失。荣创公司、五环公司、农工商公司对此均不予认可。经询，五孚堂公司称涉案房屋于2014年进行装修，并提交其公司与中马贝晶公司签订的《补充协议》，主要内容为：五年内中马贝晶公司无故违约，清理客户，剩余房租退还、押金返还，并按照合同剩余租期的每年20%总装修款作为违约金赔偿，落款日期为2014年9月2日。荣创公司对此不予认可。关于水、电、燃气费以及宽带费等费用。五孚堂公司提交收据、发票等。其中收据显示:2019年5月28日支付水费500元、2019年4月15日支付电费888元，收款单位均为荣创公司；2019年4月11日开具的发票显示电信服务费5000元，开票单位为北京成昆网络科技有限公司；2019年1月16日的发票显示天然气费用12,880元，开票单位为北京市燃气集团有限责任公司；网上订单显示：2019年6月14日13时搬家，费用为900元（已支付）；2019年6月14日17时17分41秒搬家，费用为971元（已支付）；2019年6月15日17时31分24秒搬家，费用为2700元（已支付）；2019年7月8日11时搬家，费用为498元（已支付）。荣创公司对此称，水电费由其公司代收代缴，搬走时的余额情况不清楚，其余费用并非交给其公司。一审法院认为，本案争议焦点有二，一是荣创公司与五环公司就涉案房屋的出租是否构成委托代理法律关系；二是《项目合同书》的效力问题。对争议焦点之一，即就涉案房屋，荣创公司是否为五环公司的委托代理人。一审法院认为，当事人间的权利义务关系应依据合同的具体内容而定。本案中，虽荣创公司提交的《授权委托书》、《管理、运作、经营委托合同》、《补充协议》中载明荣创公司为受托人、五环公司为委托人，但从《管理、运作、经营委托合同》中关于“荣创公司承继五环公司与农工商公司签订的《房屋使用合同》中五环公司在该合同所享有的权利和义务”，“荣创公司独立开展管理、运作和经营，五环公司不予任何干涉”，“荣创公司自行组建经营队伍进行管理、运作、经营并自理账户，所获收益和应支付的费用由其自行处理，与五环公司无涉”以及《补充协议》中关于荣创公司向五环公司支付租金以及相应租金分成的约定来看，荣创公司与五环公司就涉案房屋并非是委托代理法律关系，而是五环公司将包括涉案房屋在内的其他场地设施交由荣创公司管理、运营，荣创公司就此向五环公司支付对价的合同关系，荣创公司并非五环公司的委托代理人，二者之间就涉案房屋不构成委托代理法律关系。对争议焦点之二，即《项目合同书》的效力问题。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，《强制拆迁决定书》中明确载明北京市行政机关认定包括涉案房屋在内的其他房屋为违法建设并要求进行拆除，同时农工商公司认可涉案房屋未取得规划审批，故五孚堂公司与荣创公司就涉案房屋签订的《项目合同书》应无效，故一审法院对五孚堂公司要求解除《项目合同书》的意见不予采纳。关于五孚堂公司与荣创公司对《项目合同书》无效的过错问题。一审法院认为，双方在《协议》中明确约定了荣创公司向五孚堂公司交付的材料中包括《北京市朝阳区人民法院民事判决书》、《北京市第三中级人民法院民事裁定书》，且五孚堂公司提交了（2015）朝民初字第12716号民事判决书作为其证据，故五孚堂公司对涉案房屋的情况应知情。同时，荣创公司作为出租人，其对涉案房屋的情况亦应知情，故五孚堂公司与荣创公司对《项目合同书》的无效均有过错。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于五孚堂公司的其他诉讼请求。对租金201206．28元，五孚堂公司已支付租金至2019年9月30日，根据五孚堂公司提交的《强制拆迁决定书》、搬家订单记录及几方陈述，一审法院对五孚堂公司主张其于2019年6月15日从涉案房屋完成搬离的事实予以确认，按照合同约定，五孚堂公司要求返还的租金201206．28元，对应为3个月的租金，即2019年7月1日至2019年9月30日，该期间五孚堂公司无法使用涉案房屋，故荣创公司应返还上述期间的租金，故一审法院对五孚堂公司要求荣创公司返还租金201206．28元的请求，予以支持。对押金63875元，荣创公司与五孚堂公司签订的《协议》中明确承诺，“甲乙双方在签订租赁合同及补充协议后，如乙方与前物业有合同纠纷，将由甲方来处理，如因前物业与乙方合同纠纷给乙方造成的实际损失将由甲方全额赔偿于乙方”。同时，《项目合同书》约定的起租时间，并非荣创公司实际接手涉案房屋的时间，而为五孚堂公司最初从中马贝晶公司处承租涉案房屋的时间。可见，五孚堂公司与荣创公司签订的合同与此前五孚堂公司与中马贝晶公司签订的合同具有连续性。综上，荣创公司承接了中马贝晶公司与涉案房屋有关的合同权利义务，荣创公司负有向五孚堂公司返还押金的义务，故法院对五孚堂公司要求荣创公司返还押金63,875元的请求，予以支持。对装修损失，法院根据本案证据，五孚堂公司、荣创公司的过错程度及涉案合同的履行情况等酌情确定，由荣创公司赔偿五孚堂公司10万元。对水电费，现无法确认搬走时余额，法院酌情确定荣创公司返还500元。对宽带、燃气费，该费用并非交由荣创公司，五孚堂公司要求荣创公司返还，缺乏依据，但因合同无效，导致五孚堂公司预交的宽带、燃气费无法继续正常使用，该部分可作为五孚堂公司的实际损失，法院根据本案案情酌情确认荣创公司负担8000元。对搬家费，法院根据五孚堂公司提交的证据、及双方过错程度酌情确认荣创公司负担2000元。对五孚堂公司要求五环公司、农工商公司承担连带责任的请求，于法无据，法院不予支持。判决：一、确认北京五孚堂文化有限公司与北京荣创天恒环境工程技术有限公司签订的《五环国际体育文化产业区项目合同书》无效；二、北京荣创天恒环境工程技术有限公司于判决生效后七日内退还北京五孚堂文化有限公司租金201206．28元、押金63875元、水电费500元，共计265581．28元；三、北京荣创天恒环境工程技术有限公司于判决生效后七日内赔偿北京五孚堂文化有限公司宽带、燃气费8000元；四、北京荣创天恒环境工程技术有限公司于判决生效后七日内赔偿北京五孚堂文化有限公司搬家费2000元、装修损失100000元，共计102000元；五、驳回北京五孚堂文化有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19335元，由北京五孚堂文化有限公司负担12401元（已交纳9668元，剩余2733元于判决生效后七日内交纳），北京荣创天恒环境工程技术有限公司负担6934元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，荣创公司提交腾退告知书一份，该通知抬头为“北京市朝阳区酒仙桥北路大环内各商户”，主要内容为要求各商户于7日内清理、腾空及搬离场地，落款时间为2019年7月7日，欲以此证明涉案房屋实际拆迁时间是2019年7月15日。五孚堂公司对该证据不予认可，认为涉案房屋实际拆除时间为2019年6月17日。五环公司对该证据的真实性、关联性、证明目的不予认可。农工商公司认为该通知中所涉腾退区域并非本案所涉区域，本案所涉区域拆迁时间早于该通知的时间。另查明，荣创天恒公司于2017年8月15日成立。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋因无建设规划及工程设备手续，导致双方签订的《项目合同书》及《协议》无效，根据在案的证据材料，可以确认双方对于涉案房屋缺乏相关手续的情况均有所知悉，故双方对于涉案合同的无效均存在过错，在合同无效，涉案房屋被拆除的情况下，均应各自承担相应的责任。关于租金，五孚堂公司已支付租金至2019年9月30日，根据五孚堂公司提交的《强制拆迁决定书》、搬家订单记录及各方陈述，可以确认五孚堂公司已于2019年6月从涉案房屋完成搬离，搬离之后的租金即应予退还，五孚堂公司要求返还3个月的租金，即2019年7月1日至2019年9月30日，系对其权利的自行处分，本院不持异议，荣创公司应返还上述期间的租金，一审法院对五孚堂公司要求荣创公司返还租金201206．28元的请求予以支持处理正确，本院予以维持，荣创公司上诉主张应自2019年7月15日起开始退还押金缺乏依据，本院不予采纳。关于押金63875元，荣创公司上诉主张其并非押金的收取方，不应由其退还押金，就此，本院认为，首先，荣创公司与五孚堂公司签订的《协议》中载明“贝晶国际马术俱乐部的经营管理权，现已更换为荣创公司”，并明确约定“甲乙双方在签订租赁合同及补充协议后，如乙方与前物业有合同纠纷，将由甲方来处理，如因前物业与乙方合同纠纷给乙方造成的实际损失将由甲方全额赔偿于乙方”；其次，荣创公司成立于2017年，而涉案《项目合同书》约定的起租时间为2014年10月1日，该起租时间在荣创公司成立之前，为五孚堂公司自中马贝晶公司处承租涉案房屋的时间，可见五孚堂公司与荣创公司签订的合同与此前五孚堂公司与中马贝晶公司签订的合同具有连续性，荣创公司通过沿用马贝晶公司与五孚堂公司之间的合同解决了其承接涉案房屋后的继续经营问题，并由此取得了前述合同赋予的出租人自2018年起逐年上涨5%租金等合同利益，结合《协议》的内容及签订背景等，本院认为前述《补充》的约定应合理地解释为荣创公司承诺由其承担依据五孚堂公司与中马贝晶公司所签订合同设立的中马贝晶公司应对五孚堂公司所承担的责任，其中即包括合同无效后押金的退还以及装修损失的赔偿等义务。综上，一审法院对五孚堂公司要求荣创公司返还押金63875元的请求予以支持正确，本院予以维持，荣创公司的相关上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。对于五孚堂公司所主张装修损失，装修行为虽系在履行与中马贝晶公司之间合同时发生，但同前述对于返还押金争议的论述，荣创公司亦应对此一并承担赔偿责任。关于前述装修损失以及宽带、燃气费、搬家损失，如前所述，荣创公司与五孚堂公司对于涉案合同无效均有过错，因涉案合同无效导致五孚堂公司未能对涉案房屋及宽带、燃气使用完全，由此而产生的装修损失，宽带、燃气费、搬家损失应由合同双方共同承担，一审法院根据本案实际情况，结合五孚堂公司、荣创公司各自的过错程度及涉案合同的履行情况等酌情确定由荣创公司赔偿五孚堂公司装修损失10万元、宽带、燃气损失8000元、搬家损失2000元并无不当，本院予以维持，五孚堂公司的相关上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。关于水电费，荣创公司认可由其代收，自应由其予以退还，现无法确认搬走时余额，一审法院酌情确定荣创公司返还500元并无不当，本院予以维持。另，荣创公司上诉请求五环公司与农工商公司就本案所涉债务承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，北京荣创天恒环境工程技术有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6934元，由北京荣创天恒环境工程技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年一月二十五日法官助理 杨俊逸书 记 员 王 艳