河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终3187号上诉人（一审被告）：许昌众筹文化传播有限公司，住所地：许昌市魏都区南九曲街恒达东院******。法定代表人：安中强，该公司总经理。委托诉讼代理人：马忠良，河南君志合律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司，，住所地：许昌市魏都区东大街**东大办事处**法定代表人：张弄海，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：姜瑞云，河南世纪风律师事务所律师。上诉人许昌众筹文化传播有限公司因与被上诉人许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人许昌众筹文化传播有限公司的法定代表人安中强及其委托诉讼代理人马忠良、被上诉人许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司的委托诉讼代理人姜瑞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人许昌众筹文化传播有限公司的上诉请求：一、撤销（2020）豫1002民初2164号民事判决书，将本案发回重审或者依法改判。二、本案的案件受理费、上诉费由被上诉人承担。上诉理由:一、被上诉人提供的房屋不能满足使用条件，应当延长租期或减少价款,原审判决按照合同价款全额支付,对上诉人不公,应予纠正《合同法》第二百二十一条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。已维修租赁物影响承租人自用的，应当相应减少租金或延长租期”。本案中,上诉人承租并入住曹魏古城南大街西侧12-2、13、4号房屋后，投入近百万元进行设计和装修改造，但在经历过几次阴雨天气后上诉人发现，被上诉人提供的房屋存在屋顶漏水、地、地下管道堵塞污水外溢等严重问题此，上诉人曾经自行修缮，但对于地下污水管道的问题，被上诉人虽组织人员破开地坪进行疏通,但未能取得任何效果，随后就放弃了维修，至今在承租房屋内仍敞露着两处污水深坑，弥漫着臭味。对此，原审法院也曾到现场勘验过，对部分房屋不能正常使用的事实是知道的，但是在原审判决中仍然全额判决上诉人支付房屋租金及房屋占用费，对上诉人显然不公,且不符合法律规定，请二审法院予以纠正。二、被上诉人消极履行出租人的修缮义务，违约在先,导致租赁发生争议，上诉人未足额支付租金是事出有因，不应承担违约责任《合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第一百一十一条规定:“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。”本案中，被上诉人出租给上诉人使用的房屋存在严重的质量问题，致使上诉人不能正常使用房屋，被上诉人首先构成了违约，在此情况下，当然无权要求上诉人全额支付租金，而且上诉人在房屋质量问题未得以解决之前未足额支付租金，也是按照;法律规定行使抗辩权，不应当认定为违约行为。在此需要特捌说明的是，上诉人一共从被上诉人处租赁了三个不同位置的店面，分别经营“许家客栈”“曹操馆”和“万顺镖局”,另外两个店铺的租金,上诉人均是及时足额交纳的，而在本案中,上诉人并非不愿意支付租金，而是希望通过这种方式促使被上诉人能够积极地将房屋进行修缮，达到满足使用的要求，但被上诉人却消极敷衍，致使上诉人承租的房屋长期大面积闲置，造成的结果是上诉人的经营方案无法实施,前期设计、装修改造、演艺加盟等各项损失高达100余万元,中期上诉人团体组建全国考察项目，后期不断进行经营方案调整,为了搞好经营,前后所支出费用高达300余万元，但却因为被上诉人提供的房屋不能满足使用要求，导致上述努力和支出都付之东流，由于被上诉人的违约，导致上诉人的损失是巨大的。而原审判决却认定上诉人违约，除判决全额支付租金外，还判决上诉人承担逾期支付租金的违约金，缺乏事实和法律依据，请二审法院予以纠正。综上所述，被上诉人在前期招商过程中存在欺诈，房屋质量不符合要求，却又消极履行修缮义务，致使房屋长期大面积闲置不能利用,造成上诉人的投资损失巨大。原审判决不顾客观事实，判令上诉人全额支付租金并承担违约金，好比住着快捷宾馆却要按照星级酒店的标准付费,这对上诉人明显不公，上诉人不服,现依法提起上诉，请二审法院依法审理，支持上诉请求。被上诉人许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司辩称：一审判决已经将本案租赁合同期限由2018年7月5日至2019年7月4日延长至2019年10月31日，且判决上诉人垫付的涉案房屋维修费用23984元也已从其应付房租中扣除，已经充分保障了众筹公司的权益，其上诉的目的就是拖延一审判决生效时间，在2020年曹魏古城房租调整至70元/月/平方米的情况下，以一审判决45元/月/平方米的标准继续非法占用涉案房屋、私自转租收取高额租金，拖延腾房时间，其上诉请求及理由均不能成立，应依法判决驳回上诉，维持原判。众筹公司在合同履行期间多次多方面违约，不服从答辩人对街区的整体管理，严重影响了曹魏古城的整体运营。众筹公司一方面以房屋不能满足使用条件为由，一直无期限拖欠租金正常经营使用涉案房屋，另一方面在合同期满仍坚持不同意解除合同，这种自相矛盾做法的实质是：在涉案房屋完全不影响使用的前提下，一直拖欠租金的同时公然违反双方合同关于未经答辩人同意不准改变经营业态、不准私自转租的约定，将部分涉案房屋分割多处以远高出本案合同租金的标准分别转租给他人用于经营章鱼烧、烤串、及茶饮等，众筹公司在多次违约的同时也扰乱了答辩人对街区的整体规划及管理、其行为在街区造成了极其恶劣的影响，其任一项违约行为均满足合同约定的解除条件。众筹公司以答辩人提供的房屋不能满足使用条件，要求延长租期或减少价款的上诉理由不能成立，且一审判决已经将合同期限由2018年7月5日至2019年7月4日延长至2019年10月31日，充分保障了众筹公司的权利。涉案房屋为位于曹魏古城南大街西侧12-2、3、4号，而只有用于春秋剧场的12-2号房屋下水管道存在问题导致延期使用，另12-3、12-4号房屋于2018年7月1日正式开业后上诉人一直在正常经营使用，且众筹公司在一审中也承认只是部分房屋存在问题，在一审中众筹公司提交的仅有记录人签字的《会议纪要》中记载，只是众筹公司提出申请要求将租赁期限由2018年7月5日至2019年7月4日变更为2018年11月1日至2019年10月31日，答辩人明确表示在众筹公司补齐所欠租金的前提下，上报决策组委员会，最终由公司决策组委员会决定，会议纪要并没有对被上诉人经营期限变更的申请作出肯定回应，答辩人虽然认为一审判决将本案全部房屋租赁期限进行变更属认定事实不清，但为尽快解决纠纷，答辩人未提起上诉，服从一审判决。答辩人已根据约定尽到积极修缮的合同义务，不存在违约情形，对房屋现状众筹公司是认可、接受的，众筹公司一直无理拖欠租金构成违约，当然要承担违约责任。由一审查明的事实，涉案房屋出现一些质量问题后，答辩人亦及时进行维修，后双方约定由众筹公司负责找人维修，维修完成后答辩人根据众筹公司提供的票据据实负担维修费用，答辩人根本不存在上诉人诉称的“消极履行出租人修缮义务”的情形。虽然由于房屋自身原因及维修难度所限，修缮完成后，在房屋能正常经营使用前提下，还有些小问题没能解决，但对房屋现状双方也多次沟通，答辩人也明确告知众筹公司如不接受可依法解除合同，既然众筹公司不愿解除合同，视为其对房屋状况是认可、接受的，就应按约定日期支付租金。自2019年7月4日合同到期后至今，众筹公司在拖欠租金的同时一直非法占有并私自转租本案房屋，答辩人根据市场调节及实际经营需要在2020年对曹魏古城出租房屋租金进行调整，由原来的45元/月/平方米的标准调整为70元/月/平方米，根据一审判决众筹公司非法占用期间房屋租金还低于其他商户正常租赁价格，如其不尽快腾房，于法于情于理均不能让人信服，同时也会引起曹魏古城其他商户的不满，进而纷纷效仿，严重影响答辩人对曹魏古城的管理及整体运营。综上，答辩人认为一审判决已经在合同租赁期限、房屋维修费用的承担、逾期占用房屋费用标准等方面最大限度维护了众筹公司的权益，其上诉请求及理由均不能成立，且众筹公司拖欠租金、未经允许私自改变经营业态、私自转租等符合合同解除的违约行为一直在持续，望二审依法查明事实，判决驳回其上诉、维持原判。被上诉人许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令确认原、被告之间合同编号为2018第0070的《曹魏古城南大街商铺租赁合同》于2019年7月4日解除；2、判令被告支付合同期内拖欠租金117851.6元及违约金35355.48元(拖欠租金117851.6元的30%)，共计153207.08元；3、判令被告腾退承租房屋并支付逾期占用房屋的费用暂计208388.7元(自2019年7月5日至2020年4月5日按照每月租金23154.3元计算);并支付按照每月租金33655.3元计算，自2020年4月6日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月3日，原、被告签订《曹魏古城南大街商铺租赁合同》，合同主要内容为“曹魏古城南大街商铺合同编号：2018第0070号出租房（一下简称甲方）：许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司承租方（一下称乙方）：许昌众筹文化传播有限公司……第一条房屋地址：曹魏古城南大街西侧12-2、3、4号物业，……房屋总面积为514.54㎡；装修及设施状况良好（随本合同附该房屋装修标准一份）。第二条乙方用途为：万顺镖局。未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变用途，否则视为违约。第三条经营使用期自2018年7月5日至2019年7月4日第五条租金及押金交纳的条件、期限、方式……1、租金单价为45元/月.㎡，每月合计23154.3元（大写人民币贰万叁仟壹佰伍拾肆元叁角整），年度合计为277851.6元（大写人民币贰拾柒万柒仟捌佰伍拾壹元陆角）。2、租金交纳方式：支付方式为每年一付，乙方必须按合同约定一次性付清次年租金。第一年租金缴纳时间为2018年4月3日……第六条合同期间的水电费、管理费、电话费、有线电视收视费、清洁费、维修费及税费的缴费办法……3、维修费：合同期间，乙方导致使用物业与房屋质量有关的设施损失，甲方可以协商解决，但乙方应当承担相关费用。……第八条乙方的职责1、乙方必须按照缴纳租金及其他费用，包括第六条及其他与经营相关发生的费用。如以上费用有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，每天滞纳金为实欠费用的0.3%。如拖欠金额达到10日租金及以上，或者拖欠期限超过30日，视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并且不退换乙方剩余的租金、押金及乙方所缴纳的一切费用，同时不承担乙方的任何损失及连带责任。2、合同期限届满，本管理合同终止。乙方需要继续使用的，应当在合同期限届满前3个月提出，由甲乙双方另行协商相关的续租事宜。……6、合同期限届满或合同解除后，乙方逾期不退换使用房屋，经催告后仍继续占用房屋的，甲方有权通过法律程序收回房屋使用权。因乙方的上述行为，给甲方或产权人造成一切损失，乙方应负责赔偿。”2018年1月30日至2018年12月24日期间被告向原告交纳160000元租金。2019年7月23日被告向原告交纳押金10000元。后原告因房屋漏水花费1300元，涉案房屋至今由被告使用。另查明：2020年4月15日原告就涉案房屋遗留问题开会讨论，会议纪要内容为“许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司会议纪要20200415第2期会议时间：2020年4月15日会议地点：黄总办公室会议支持：黄飞会议主题：曹操馆、万顺镖局遗留问题事项参会人员：黄飞、王战营、张东辉、安中强、付小磊会议记录：王战营会议内容：1、许家客栈问题法院判决后运营公司同意退付众筹文化传播有限公司2018年所交许家客栈租金、押金、支付诉讼费用，要求众筹文化传播有限公司先行支付拖欠曹魏古城运营公司2018年、2019年曹操馆、万顺镖局所欠缴租金后给予支付许家客栈判决费用，暂不申请法院对运营公司判决结果强制执行；2、曹操馆曹操馆前期楼顶漏水问题已维修完毕，双方无异议，曹操馆2019年遗留租金缴纳无异议；3、万顺镖局（1）万顺镖局现存在的下水管不通问题：目前运营公司已找到维修人员现场查看及报价，同时开发公司、物业公司协助，对疏通管道的费用进行评估，按正规流程经过比价后，然后开始施工；（2）春秋剧场2018年下水管道问题：万顺镖局春秋剧场部分：2018年春节过后污水管道由于老旧、破损出现严重漏水情况，前期分别于恒大物业、万德物业联系维修，由于管道老化，万德物业工作人员维修两次后未能解决问题，运营公司与镖局上述多次协商后污水维修由镖局上述先行维修，以保证尽早经营，商户经多次维修后于2018年11月初开始正式营业；由于排污管道破损属房屋自身问题，由镖局提供书面情况说明、维修记录、付款凭证、运营公司上报决策组委员会解决上述污水管道维修费用；（3）镖局经营期问题：镖局商户合同经营期2018年7月5日-2019年7月4日，由于房屋排污管道、房顶漏水问题造成部分房源无法在合同经营期内正常使用，商户申请经营期变更为2018年11月1日-2019年10月31日，现由运营公司开专题会讨论后上报决策组委员会解决经营期问题，上述补齐所欠租金”参会人员中商业运营部王战营在该会议纪要中签字，其余人员未签字。后被告对租赁房屋维修管道产生污水泵维修费150元、购买污水泵350元、清理维修垃圾2050元、一桶防水260元、水不漏64元、沙子850元、水泥360元、砖头150元、工程款19750元，以上共计23984元。以上事实有原告提交的《曹魏古城南大街商铺租赁合同》、收据、照片、收条，被告提交的销货清单、收据、收款数据、收条、许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司会议纪要、当事人陈述及庭审笔录在卷为凭，足以证实。一审法院认为：许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司与被告许昌众筹文化传播有限公司之间所签订的曹魏古城南大街商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容合法，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同的约定履行合同义务。关于租赁期限的问题，根据“许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司会议纪要20200415第2期”中内容显示，经营期变更为2018年11月1日-2019年10月31日，该会议纪要虽仅有原告公司负责人员王战营签字，但该会议纪要系原告公司出具，且该公司负责人签字确认，结合案涉房屋漏水情况，该院确认案涉房屋的租赁期限变更为2018年11月1日-2019年10月31日，该期间的房屋租金应为277851.6元，但被告许昌众筹文化传播有限公司仅向原告支付160000元租金，合同期内下余117851.6元租金未向原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司支付，已经构成违约，应承担违约责任，因此对原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司要求被告许昌众筹文化传播有限公司支付房屋租金117851.6元及违约金的诉讼请求，该院予以支持。因原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司主张按照拖欠租金117851.6元的30%支付违约金的标准过高，对原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司主张的违约金可自起诉之日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司主张解除双方合同的问题，因双方签订合同期限届满日为2019年10月31日，到期后双方未续签合同，故原、被告双方签订的租赁合同于2019年10月31日终止，被告应返还所租赁房屋，对原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司主张双方签订的《曹魏古城南大街商铺租赁合同》于2019年7月4日解除的诉讼请求，该院不予支持。关于原告要求被告腾退承租房屋并支付逾期占用房屋的费用问题，合同届满后，被告仍继续占用原告房屋，应腾退房屋并按照双方约定的房屋租金标准向原告支付逾期腾房占有期间的费用，原告请求按照月租金33655.3元支付逾期腾房的占有使用费的诉讼请求没有依据，该院不予采纳，根据相关法律规定，本院将房屋占有使用费调整为：自2019年11月1日至2020年4月28日期间产生费用137022.7元（277851.6元÷365天×180天），自2020年4月29日至实际向原告交付房屋之日止，按照761.2（277851.6元÷365天）元的标准向原告支付租金。关于涉案房屋管道漏水的问题，原告公司在将房屋交付给被告时，该问题即已存在，根据会议纪要内容显示，双方也就此问题进行过协商，且原告同意以变更合同租赁期限来解决该问题，同时根据原告出示的证据能够证实，原告公司也对该漏水问题进行过修复，故被告以此拒绝支付租金的辩解该院不予支持。被告进行维修产生费用23984元，应从上述应当向原告支付费用中予以扣除，关于被告因此是否产生其他损失，因被告未提交证据予以证实，且未在法定期限内向本院提出反诉，被告可就该问题另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十一条，第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，被告许昌众筹文化传播有限公司向原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司支付房屋租金93867.6元（117851.6元-23984元）及逾期付款违约金（违约金自2020年4月28日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、本判决生效之日起十日内，被告许昌众筹文化传播有限公司返还占有原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司的许昌市魏都区曹魏古城南大街西侧12-2、3、4号房屋，并支付逾期腾房的占有使用费（2019年11月1日至2020年4月28日期间占有使用费137022.7元，自2020年4月29日至实际交还房屋期间按每日761.2元的标准向原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司支付占有使用费）；三、驳回原告许昌伟光汇通曹魏古城运营管理有限公司的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均没有提供新证据。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，由于被上诉人提供的房屋存在漏水、污水管道破损等情形，一审法院已经将案涉的租赁合同期限2019年7月4日延长至2019年10月31日。合同期限届满时即2019年10月31日，上诉人尚拖欠被上诉人117851.6元租金，并继续占有被上诉人出租的涉案房屋。上诉人存在违约情形，应当承担违约责任，一审法院依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算上诉人应当支付的违约金并无不当。另，上诉人自行维修房屋所产生的费用23984元，已经在应当支付被上诉人的费用中予以扣除，上诉人提出的演艺加盟等其他损失，可另行进行主张。综上所述，上诉人许昌众筹文化传播有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费6724元由上诉人许昌众筹文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二一年一月三十日书记员  王沛文执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口