贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终96号上诉人（原审原告）：安顺市顺欣物业管理有限公司，住所地：贵州省安顺市普定县白岩镇安普大道旁讲义村对面。统一社会信用代码：91520422MA6DM2U73J。法定代表人：孙旭钦，系该公司总经理。委托代理人：齐娟，女，1989年10月4日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：一般授权。被上诉人（原审被告）：全艳林，女，1970年1月17日出生，汉族，贵州省安顺市人，户籍所在地为贵州省安顺市西秀区，现住安顺市西秀区。被上诉人（原审被告）：汤志东，男，1969年12月16日出生，汉族，贵州省安顺市人，户籍所在地为贵州省安顺市西秀区，现住安顺市西秀区。上诉人安顺市顺欣物业管理有限公司（以下简称顺欣物业）因与被上诉人全艳林、汤志东物业服务合同纠纷一案，不服贵州省普定县人民法院（2020）黔0422民初2670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。顺欣物业上诉请求：1、撤销贵州省普定县人民法院作出的（2020）黔0422民初2670号《民事判决书》，并改判支持上诉人的一审所有诉请，即请求人民法院判令二被上诉人给付2017年9月1日起至2020年8月31日物业管理费18,612元（大写壹万捌仟陆佰壹拾贰元整），同时请求人民法院判令二被上诉人自2017年9月1日起至2020年8月31日止，以所欠物业管理费依照每日万分之五的利率向上诉人支付违约金4,606元（大写肆仟陆佰零陆元整）；违约金应计算至被上诉人支付完毕全部物业管理费及违约金之日止。2、一、二审所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审判决认定事实有误，导致被上诉人应当向上诉人缴纳的物业管理服务费用远低于法律规定的应当缴纳的物业管理服务费。理由如下：一审法院认定上诉人通知被上诉人收房的时间有误，导致被上诉人应当缴纳的物业管理服务费低于法律规定。一审法院认定：“2019年4月原告向被告发出欠费通知单，2019年6月15日被告接到原告通知后到现场交房未成功，2020年6月、7月原告及案外人安顺市明达物业发展有限公司向被告发出通知及律师函，2020年8月19日，被告与原告办理了交房手续。”进而认为：“2018年5月5日商品房竣工后，双方对商品房的交付时间并未另行进行协商和约定。直至2019年4月被告才收到原告的通知。”最终认定正式的交房时间为2019年6月15日，判决被上诉人自2019年5月15日方才开始缴纳物业管理服务费用。上诉人认为，一审法院认定的交房时间与事实不符。第一、《建设工程施工合同》中记载的竣工日期系该合同签订时预计的需要竣工的工期时间，没有任何一个人能在合同签订时就判定具体的竣工时间，只能预估大概的竣工时点。该观点在上诉人一审时向普定县住建局申请盖章的一份《关于1-56栋住宅交房时间的情况说明》中也已经明确，具体的竣工时间在建设工程各方的监督下，在2017年1月13日就全部盖章“合格”，也就是说，案外人安顺市明达物业发展有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的2017年8月30日就是房屋的交房时间，在客观上，该房屋已经达到了律规定的交房标准，符合交房条件，并不存在一审法院所说的直到“2018年5月5日商品房才竣工”。第二、上诉人已经在一审时提交证据证实已经于2017年8月25日向二被上诉人在《商品房买卖合同》中明确的地址（同时也是二被上诉人身份证上记载的地址）邮寄了交房通知书，同时一审的庭审过程中，二被告也自认其二人在2017年的9月份知晓了交房的情况，并到明达公司对接了交房的相关事宜，只是二被告拒绝收房，但二被上诉人的自认行为已经能够证实其二人在2017年9月份也已经知晓交房的客观事实，同时，从客观上来说，2017年8月30日，该房屋也已经具备了交房条件。第三，退一万步说，即使明达公司出具的《商品房预售合同备案登记表》、《商品房预售许可证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》载明的竣工时间为2018年5月5日，即使一审法院不认可该时间为预估的竣工时间，而具体竣工时间应当以行政机关盖章认定的竣工时间为准这一竣工时间标准。在2017年9月时二被上诉人就已经到明达公司对接过交房事宜已经知晓交房客观事实的情况下，最迟的物业管理服务费用的计算时间也应当是2018年的5月5日开始计算，因此无论从哪一方面来说，2018年5月5日都已经是最迟的竣工认定时间，且该时间届满的时候，涉案房屋早就已经达成了客观的交房标准，一审法院却枉顾二被上诉人自认的收房交涉时间，认定“2018年5月5日商品房竣工后，双方对商品房买卖合同的交付时间并未另行进行协商和约定。”上诉人认为，一审法院不认可2017年8月30日涉案房屋已经达成交付条件的认定显然是在混淆事实。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的房屋交付需要达到国家规定的相关竣工条件的法律规定。什么时候应当认定房屋的交付时间属于附生效条件的约定，而本案中，涉案房屋的生效条件就是房屋应当竣工验收合格，那么在一审法院认定的“2018年5月5日商品房竣工验收”的情况下，生效条件就已成就，在2017年9月份二被告就知晓交房事宜的情况下，交付的最迟时间就应当从2018年5月5日开始计算，一审判决中2019年6月份才开始计算交房时间的认定明显错误。第四，根据上诉人一审提交的证据《房屋遗漏工程申报表》中记载的时间为2018年6月2日，且有之前通知收房的短信截屏为证，内容为经上诉人通知接房后，二被上诉人向明达公司提出的其二人认为的“房屋具有遗漏问题”的相关情况，二被上诉人在庭审中也认可该份证据的真实性，那么这份证据也能够从客观上证明，在2018年6月2日，上诉人和明达公司已经通知二被上诉人到现场交房，而二被上诉人也确实到达现场对接交房的事实。所以，一审法院认为“2018年5月5日后，双方未就交房时间另行协商和约定”的认定明显是事实不清。综上所述，一审法院判决认定事实不清，作出的判决不符合法律规定且有悖公平原则，故上诉人向贵院提起上诉，望判如所请。被上诉人全艳林、汤志东未答辩。原审原告顺欣物业向一审法院起诉请求：1、判令二被告给付2017年9月1日至2020年8月31日物业管理费18,612元（大写壹万捌仟陆佰壹拾贰元整）；2、判令二被告自2017年9月1日起至2020年8月31日止，以所欠物业管理费依照每日万分之五的利率向原告支付违约金4,606元（大写肆仟陆佰零陆元整）；违约金应计算至被告支付完毕全部物业管理费及违约金之日止。3、诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：原告安顺市顺欣物业管理有限公司是阿宝塘庄园的前期物业管理公司，被告全艳林、汤志东与安顺市明达物业发展有限公司于2017年2月21日签订了《商品房买卖合同》，合同约定在2017年8月30日前向被告交付该商品房，房屋位于阿××庄园××街××房，前期物业管理为原告安顺市顺欣物业管理有限公司，物业费按照2.6元／月＊平方米计算。2019年4月原告向被告发出欠费通知单，2019年6月15日被告接到原告通知后到现场交房未成功，2020年6月、7月原告及案外人安顺市明达物业发展有限公司向被告发出通知及律师函，2020年8月19日，被告与原告办理了交房手续。另查明，原告与案外人安顺市明达物业发展有限公司的商品房预售合同备案登记表、商品房预售许可证、住宅使用说明书、住宅质量保证书均载明该房屋工程竣工时间为2018年5月5日。案外人安顺市明达物业发展有限公司与原告签订了前期物业管理委托合同，约定管理服务期限为10年，自2017年1月1日起至2026年12月31日止，合同尾部无签订日期。一审法院认为：《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，原告虽然提交的贵州省建设工程竣工备案表及说明载明竣工验收日期为2017年1月13日，但这仅仅是建设方与施工方的验收记录，其不能否定原告自行出具的具有公示效力的商品房预售合同备案登记表、商品房预售许可证、住宅使用说明书、住宅质量保证书载明的该房屋工程竣工时间为2018年5月5日，这是建设方自认的竣工时间，故本院认为该涉案商品房竣工时间应为2018年5月5日。原、被告在《商品房买卖合同》第四章约定的交房时间为2017年8月30日，该约定违反了法律的强制性规定，应为无效。2018年5月5日商品房竣工后，双方对商品房的交付时间并未另行进行协商和约定。直至2019年4月被告才收到原告的通知，2019年6月15日被告到现场收房时已看到竣工的相关资料，但因原告提供的其他资料不满足被告要求，被告未收房。本院认为，2019年6月15日交房对接时原告已出具竣工资料展示给被告（被告已在其提供的照片中说明当时已看到竣工合格证明文件展示），虽然合同中约定有资料，但并不影响房屋的交付使用，且相关质量保证书等文本资料已提供电脑打印件，仅仅正式文本未制作，故本院认为2019年6月15日房屋已达交付条件，被告不应拒收房屋。根据《贵州省物业管理条例实施细则》第五十四条规定：“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。房屋达到交付条件，买受人迟延接受房屋交付的，前款规定物业服务费发生的起始日期自建设单位催告房屋买受人接受交付的期限结束次日起算…”故从2019年6月15日起的物管费应由被告承担。具体计算为：2019年6月15日至2020年8月17日共14个月，每月按前期物管合同每月517元，共计14×517＝7,238元。关于逾期违约金问题，原告方提交的商品房合同附件十物业服务中并未约定逾期违约金，故该请求不予支持。关于被告辩称未与原告有合同关系，不是适格原告等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故该抗辩理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、《贵州省物业管理条例实施细则》第五十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告全艳林、汤志东于本判决生效后十日内支付原告安顺市顺欣物业管理有限公司物业服务费7,238元。二、驳回原告安顺市顺欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费380元，减半收取190元，由被告全艳林、汤志东承担90元，原告安顺市顺欣物业管理有限公司承担100元。本院二审举证期间，双方未提供新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点是被上诉人主张的物业费该从何时缴纳。本案中，顺欣物业提出物业费应从明达公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间即2017年8月30日开始起算，案涉《商品房买卖合同》第十一条第二款约定商品房交付条件应符合条件系该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，且《商品房买卖合同补充协议》第五条约定原合同第十一条第二项第1目所称“竣工合格证明文件”是指：该商品房经出卖人根据国务院《建设工程质量管理条例》规定组织勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位对工程进行验收，出具的《单位工程质量竣工验收备案表》。本案中，虽上诉人提供的《贵州省建设工程竣工验收备案表证》载明竣工验收日期为2017年1月13日，但根据被上诉人提供的商品房预售合同备案登记表、商品房预售许可证、住宅使用说明书、住宅质量保证书等具有公示效力的文书载明的该房屋工程竣工时间为2018年5月5日，该日期晚于案涉《商品房买卖合同》中约定的交房时间即2017年8月30日，本院认为涉案商品房竣工时间应为2018年5月5日。《商品房买卖合同》第四章约定的交房时间为2017年8月30日，该约定违反了法律的强制性规定，应为无效。2018年5月5日商品房竣工后，双方对商品房的交付时间并未另行进行协商和约定。直至2019年4月被上诉人才收到上诉人的通知，2019年6月15日被告到现场收房时已看到竣工的相关资料，故本院认为2019年6月15日房屋已达交付条件，应当从2019年6月15日起的物管费应由被上诉人承担。对于上诉人诉称其提交的《房屋遗漏工程申报表》证明在2018年6月2日，上诉人和明达公司已经通知二被上诉人到现场交房，而二被上诉人也确实到达现场对接交房的事实。因该份证据无业主签名且一审中被上诉人不认可上诉人向其出示，本院不予认定。关于上诉人顺欣物业要求被上诉人支付逾期违约金的要求，案涉商品房买卖合同附件十物业服务中并未约定逾期违约金，故本院对该请求不予支持。综上所述，顺欣物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由安顺市顺欣物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 颂审判员 朱俊蓉审判员 董伟才二〇二一年一月二十日法官助理周婷书记员杨彤