河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初11377号原告：郑州宇中工贸有限公司，住所地郑州市京广南路**附**。统一社会信用代码：91410103725129522D法定代表人：郭政，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙会峰，河南贵简律师事务所律师。委托诉讼代理人：童迷春，河南贵简律师事务所实习律师。被告：郑州宜天快捷酒店有限公司，住，住所地郑州市**京广南路**附**一社会信用代码：914101035843627178法定代表人：刘家合，该公司董事长。委托诉讼代理人：范利静，河南德施普律师事务所律师。被告：刘家合，男，汉族，1962年9月15日生，住河南省周口市川汇区。原告郑州宇中工贸有限公司（以下简称宇中公司）诉被告郑州宜天快捷酒店有限公司（以下简称宜天酒店）、刘家合房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宇中公司的委托诉讼代理人孙会峰、童迷春，被告宜天酒店的委托诉讼代理人范利静到庭参加诉讼，被告刘家合经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇中公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《租赁合同》；2.依法判令被告支付原告拖欠房租595875元，并按日2‰支付自2019年9月1日起至实际支付之日止的违约金；3.依法判令被告支付违约金79275元（按2020年度须交纳房租的10%计算），以上两项共计675150；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月20日，原告与被告宜天酒店签订《租赁合同》，被告宜天酒店租赁原告位于郑州市××区××路××附××（共××层的房屋）。合同第三条租赁期限为2019年3月1日至2024年3月1日为止；第四条该房屋首年租金为柒拾伍万伍仟元整，每年房租递增5%，租金实行先付款后使用的方式，每半年结算一次，提前1个月缴清半年房租，每逾期一天，按应付总金额的千分之二支付违约金；第十一条乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并回收房租，造成甲方损失由乙方负责：……3、拖欠房屋租赁费累计达30日……；第十四条租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳10%的费用作为违约金。2019年下半年房租，被告宜天酒店支付178000元后，剩余199500元未支付。2020年2月应交纳2020年3月1日至2020年8月30日的房租396375元，被告宜天酒店未按约定期间支付。被告宜天酒店的行为已构成违约，应承担违约责任。现为维护原告合法权益，故诉至法院。被告宜天酒店辩称：一、涉案《租赁合同》实事上已经解除，故无诉请解除的必要。原告与被告宜天酒店双方在2020年10月10日就本案涉诉的位于京广南路32号附11号的房屋又重新签订《房屋租赁合同》，原告起诉所依据的《租赁合同》事实上已被解除。二、关于原告诉请的租金。本案涉诉房屋实际共有三户承租使用，除宜天酒店外，一楼门面房还另有两个租户。2018年7月宜天酒店在58同城上公开发布转让信息，田野等人看到该转让信息后与转让人联系并协商受让该酒店，2018年8月28日双方签订《郑州宜天快捷酒店有限公司股权转让协议》（以下简称《股权转让协议》），原持宜天酒店100%股份的刘家合将其全部股份分别转让给田野、苗珂、张鲁治、姜铭峰四人，并进行工商登记变更，公司股权转让后，法定代表人没有变更，仍然是刘家合。四股东受让股权后，被告刘家合故意隐瞒宜天酒店已经与原告存在租赁关系的事实，又以其本人名义将宜天酒店原经营用房转租给四股东，并签订了《房屋租赁合同》，宜天酒店按其实际占用涉诉房屋的面积向刘家合支付酒店房租。原告本次起诉是依据2018年8月20日签订的《租赁合同》，即是在宜天酒店股权转让前签订的租赁合同，四股东对该租赁合同根本不知情，否则四股东不可能就酒店经营用房与刘家合再次签订《房屋租赁合同》。原告起诉被告宜天酒店要求支付全部租金不当，因宜天酒店仅实际占有使用涉诉房屋部分面积，一楼门面房未使用部分的租金，宜天酒店不应当承担。根据《股权转让协议》第二章第2.6条约定，公司股权转让前的所有债务和行为引起的责任均有股权出让方承担，因刘家合故意隐瞒租赁事实，导致被告宜天酒店不能正确行使权利，本案引起租赁纠纷的责任在刘家合，因此应由刘家合承担相应的责任。另，原告诉请的2019年下半年租金，宜天酒店实际已将2019年下半年（2019.10.1日--2020.3.31日）的租金支付完毕，如再让宜天酒店向原告支付，明显不公。对原告诉请的2020年的房租，因受新冠疫情影响宜天酒店被迫关店，即使疫情解除后，客流量也明显大幅减少，被告宜天酒店没有经济收入。根据河南省人民政府《关于印发河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展若干政策措施的通知》第12条关于减免企业租金的相关规定，宜天酒店请求法院参照上述规定按照一免两减政策减免租金。三、关于原告诉请的违约金，因新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据相关规定不应当得到支持。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持的规定，原告主张违约金的诉请不应当支持，且原告是按日2‰和2020年度应缴纳租金的10%主张两项违约金显然不合理。综上，原告诉请的《租赁合同》事实上已经解除，被告宜天酒店仅应当对其实际占有部分支付租金，对其未占用使用部分不应当承担租金，且对宜天酒店已经缴纳的租金应当予以抵扣。请求法院依法查明事实，做出判决。被告刘家合未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年8月20日，原告宇中公司（出租方，甲方）与被告宜天酒店（承租方，乙方）就二七区京广路32号附11号房屋签订《租赁合同》，载明：甲方商务楼一幢坐落于二七区京广路32号附11号（共七层）；租赁用途为经营快捷酒店（含餐饮、住宿及配套服务）；租赁期限为2019年3月1日至2024年3月1日为止；首年租金为柒拾伍万伍仟元整，每年租金递增5%，租金实行先付款后使用的方式，每半年结算一次，提前1个月缴清半年房租，每逾期一天，按应付总金额的千分之二支付违约金；任何一方违反租赁合同的规定，按年度须向对方交纳10%的费用作为违约金。该合同盖有原告宇中公司与被告宜天酒店双方的公章。2018年8月28日，被告宜天酒店的法定代表人刘家合与姜铭峰、田野、苗珂、张鲁治四人签订关于郑州宜天快捷酒店有限公司的《股权转让协议》，约定：刘家合将其持有的100%股权以85万元转让给姜铭峰、田野、苗珂、张鲁治四人，股权出让方承诺在本协议签订前目标公司不存在任何形式的对外债务和担保，不存在隐名股东，不存在正在或可能遭受的任何形式的违约责任、处罚，如有虚假陈述需按本协议约定承担违约责任，如因此给股权受让方造成损失的，还需赔偿因此给股权受让人造成的一切损失。刘家合并与四股东就二七区京广路32号房屋签订《房屋租赁合同》，约定：房屋建筑面积为1600平方米，房屋所有权人为原告宇中公司的法定代表人郭政，租赁期限自2018年10月1日至2025年10月1日止，年租金为348000元，租金每半年结算一次，自第二年开始每年递增，递增幅度每年5%。特别备注：因房屋合同原因，2020年1月1日起涨房租20000元（加入租金中一并递增）。并于落款后载明甲方（即被告刘家合）为转租人。被告宜天酒店自2019年3月14日至2020年1月18日期间向被告刘家合支付264833元，向刘颖辉（宜天酒店称刘家合与刘颖辉系父子关系）支付45000元，宜天酒店称上述款项为所支付的截止到2020年3月31日前的房租。2020年10月10日，就本案涉诉房屋原告与被告宜天酒店重新签订《房屋租赁合同》，载明：建筑面积为1200平方，租赁期限为2020年10月1日至2025年9月30日止；年租金700000元，从第一年起每两年租金递增5%，每半年结算一次；任何一方违反租赁合同的规定，按年度须向对方交纳10%的费用作为违约金。被告宜天酒店于2020年11月11日向原告宇中公司法定代表人郭政支付50000元。另查明，宇中公司称，根据2018年8月20日原告与宜天酒店签订的租赁合同，2019年涉案房屋租金为755000元，其认可宜天酒店已支付2019年3月1日至2019年8月31日租金。根据原告提供的2019年1月8日至2020年11月12日的银行收入流水明细显示，租金由刘家合、刘颖辉支付，2019年9月1日之后的租金支付178000元，此后未再支付。本案在诉讼过程中，被告宜天酒店申请追加刘家合作为被告参加诉讼，本院予以准许。本院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告宜天酒店于2018年8月20日签订租赁合同，该合同内容不违反法律、法规的规定，并已实际履行。后原告与被告宜天酒店于2020年10月10日另行签订租赁合同，对原租赁合同进行变更并在履行过程中，已不能实现原租赁合同的目的。故原告要求解除2020年8月20日签订的租赁合同，本院予以支持。原告要求被告宜天酒店支付拖欠房租595875元【2019年下半年租金（2019年9月1日至2020年2月28日）377500元，扣除已支付178000元，2020年上半年租金（2020年3月1日至8月31日）为396375（755000×1.05÷2=396375）元】及违约金，因疫情原因，宜天酒店的经营势必受到影响，并鉴于相关支持小微企业房屋租金减免的政策，本院认定酌减一个半月房租99093.75元，并对原告要求的违约金不予支持，故宜天酒店应支付房租为496781.25元。被告宜天酒店辩称已向刘家合支付租金，但租赁合同由原告与宜天酒店签订，原告确未收到拖欠租金，如宜天酒店确已向刘家合支付，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典法》第五百六十三条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州宇中工贸有限公司与被告郑州宜天快捷酒店有限公司于2018年8月20日签订的租赁合同；二、被告郑州宜天快捷酒店有限公司于判决生效之日起十日内支付原告郑州宇中工贸有限公司房租496781.25元；三、驳回原告郑州宇中工贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10552元，减半收取5276元，由被告郑州宜天快捷酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。审判员 李 娇二〇二一年一月十二日书记员 朱朝阳