江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2855号上诉人（原审被告）：连云港苍梧凤凰大酒店有限公司，住所地连云港市海州区苍梧路**。法定代表人：高云军，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹一川，江苏瀛之志律师事务所律师。委托诉讼代理人：周汉杰，江苏瀛之志律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：连云港市教育局，，住所地连云港市海州区苍梧路**法定代表人：陈中，该局局长。委托诉讼代理人：李刚，江苏永信律师事务所律师。上诉人连云港苍梧凤凰大酒店有限公司（以下简称苍梧凤凰大酒店）因与被上诉人连云港市教育局（以下简称市教育局）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港海州区人民法院（2020）苏0706民初497号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苍梧凤凰大酒店上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审对于上诉人违反合同约定的事实认定错误。《租赁协议》约定：“租赁期限为2013年4月9日到2018年4月8日。在上述租赁期满后，如乙方有意继续租赁经营，甲方应同意续约至2023年4月8日，并在乙方租赁期限届满前三个月办理续约手续。双方续约期满后，如乙方有意继续租赁，甲方在同等条件下应优先租赁给乙方。”2014年11月7日，市教育局向上诉人发出函件载明：“决定起租期从2013年9月1日起计算。”2018年5月上诉人就与市教育局协商续约，但市教育局一直不予办理续约手续。市教育局于2019年2月起诉，同年8月撤诉，后又于2019年12月起诉，其行为完全违反了合同约定。上诉人未足额支付租金的原因是市教育局不予办理续约手续、多次向法院起诉的违约行为，对租赁合同是否继续履行造成不确定性和潜在风险，直接造成了上诉人交付租金的障碍。上诉人迟延支付全部租金在当时并非主观恶意，亦非无能力支付。2020年1月新冠××疫情爆发是不可抗力，在此情况下，市教育局对上诉人未支付全部租金的行为应有适当的容忍义务。上诉人虽在履行合同过程因新冠××疫情原因导致合同延期履行，延期支付租金的行为并未违反合同关于租金给付的约定，也未影响市教育局合同中根本目的实现。原审认为上诉人应当于2019年8月31日前支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金，至今未支付该笔租金构成违约进而解除合同，该事实认定错误。2.原审对于市教育局享有合同单方解除权的认定适用法律错误。上诉人历年租金的支付日期显示均为每个经营年度经过后付清租金，而非在固定期限支付全部租金，这种履行方式是双方对合同中原约定的租金给付条款进行了变更，上诉人应当于2020年8月31日前支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金。现未到付款时间，上诉人不存在违约行为，没有任何影响市教育局在合同中获取租金的根本目的实现，市教育局解除合同的条件未成就，无权行使单方解除权。3.强行腾退房屋会导致社会不稳定因素出现。上诉人自2013年承租涉案房屋以来，已经投入装修千万余元，吸纳并解决了近百人的就业问题。在新冠××疫情期间也按时发放员工工资，配合政府防疫工作。市教育局作为市机关部门，应当积极担当为中小企业减免房租，维护社会和谐稳定，营造有序社会环境。现在市教育局非但不积极担当，而是突然要求终止双方的房屋租赁合同并腾退房屋，使得上诉人的多年经营以及近百名员工的生活和就业陷入了巨大的困境，显然不利于对民营企业的保护与人民的安居就业，极易引发社会不稳定因素出现。4.本案争议的标的实际为欠付租金590929.5元，并非2090929.5元，且一审判决支付的金额为590929.5元，案件受理费23527元过高，应予调整。市教育局二审辩称：1.原审判决认定解除合同符合法律规定，但是未认定其应于2018年发出解除通知且送达上诉人以及未认定上诉人对外转租的事实有误。2.上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。理由如下：上诉人未按照合同约定缴纳应交租金，在本次诉前又多次逾期交付租金，导致2019年2月市教育局提起诉讼，后因证据和诉求原因撤回起诉。此后上诉人仍未按照合同约定交纳租金，其称未足额支付全部租金的原因是市教育局违约的理由不能成立。作为新冠疫情的发生时间在2020年1月下旬，而其违约逾期交付租金行为均发生在之前，故本案解除合同的理由和原因与新冠疫情无关。市教育局依法请求人民法院解除合同符合法律规定与合同约定的条件，鉴于上诉人的逾期交付租金的行为和违法转租行为已经促成约定以及法定的解除条件成就，故一审判决认定并无不当。上诉人多次逾期交付租金，且违法转租导致合同无法继续履行，应当依法解除合同后将房屋清腾，市教育局依法所为的民事法律行为与上诉人所说的社会不稳定因素无关，法律不可能保护有过错违约方的权利，不能因为依法行使权利被无限上升为社会不稳定因素的根源。市教育局向一审法院提出诉讼请求：1.判令双方租赁合同已于2018年9月2日解除，并判令苍梧凤凰大酒店立即退出租赁房屋（面积5800平方米）并交还租赁物（租赁房屋）给市教育局；2.判令苍梧凤凰大酒店按每日4383.56元给付从2018年9月2日起至实际交付之日的房屋实际使用费（截止起诉之日为每日4383.56元计477天共2090929.5元，扣除苍梧凤凰大酒店转到市教育局账户的150万元，尚欠590929.5元）；3.本案诉讼费用由苍梧凤凰大酒店承担。一审法院认定事实如下：一、合同签订及履行情况2012年10月9日，市教育局与连云港市淞荃贸易有限公司签订《苍梧宾馆租赁协议书》，约定：1.租赁物苍梧宾馆原有的房屋和设备、设施。乙方租赁上述房屋和设备、设施用于酒店经营。乙方在租赁期间另行成立经营主体负责酒店的运营管理，并依法办理相应登记手续。2.租赁期限为2013年4月9日到2018年4月8日。在上述租赁期满后，如乙方有意继续租赁经营，甲方应同意续约至2023年4月8日止，并在乙方租赁期限届满前三个月办理续约手续。双方续约期满后，如乙方有意继续租赁，甲方在同等条件下应优先租赁给乙方。3.双方的权利义务甲方须在2012年10月16日之前将租赁物交付乙方；若乙方未按租赁协议约定交纳租赁费用，租赁期限内，甲方有权解除协议；在装修方案经甲方同意的前提下，乙方有权对租赁物按四星级标准进行装修改造，装修改造期为甲方向乙交付租赁物之后不超过7个月，装修改造期不计入本协议的租赁期限内，未经甲方同意，乙方擅自装修，甲方有权解除协议；未经甲方同意乙方不得擅自将所承租物转租、转让、转借他人或擅自调换、变卖，经甲方许可，乙方可与合作伙伴合作经营，否则甲方有权终止协议；租赁期满后，乙方将租赁物交还给甲方，并办理相关交付手续，乙方因经营需要所购置的动产等物品有权收回，若甲方留用，补偿费用双方可另行协商。4.租赁费用交纳乙方在租赁期内议定时间向甲方交付租赁物的租赁费用，乙方逾期未付清费用的，甲方有权每天按当年租赁费用的2‰向乙方加收滞纳金，若乙方逾期一个月不付费用，甲方有权终止协议。交纳租金的具体时间和数额为：……2015年至2017每个经营年度租赁费用均为一次交纳，即在每个经营年度的4月9日前交纳150万元。如双方同意续约至2023年4月8日，则2018至2020每个经营年度的租赁费用为160万元，缴纳方式为在每个经营年度的4月9日前一次缴纳。5.违约责任因甲方违反本协议的规定，导致乙方不能正常经营，甲方应承担赔偿责任，乙方违反本协议的规定，甲方有权解除协议并向乙方索赔。2013年2月25日，双方就涉案房屋至原连云港市住房保障和房产管理局办理《房屋租赁登记备案证明》，有效期自2013年4月9日至2014年4月8日。2013年2月27日，连云港苍梧凤凰大酒店有限公司成立，系自然人独资的有限责任公司，法定代表人为高云军。之后，连云港淞荃贸易有限公司注销。2014年11月7日，市教育局向苍梧凤凰大酒店发出函件，载明：你公司《关于重新确认苍梧凤凰大酒店承包租金起算日期的请示》收悉，回复如下：一、因酒店升级改造相关手续审批、市有关部门实施道路改造、酒店楼顶维修等原因导致装修期延长、开业时间延迟等基本符合事实，决定起租期从2013年9月1日起计算……上述合同签订后，双方均按约履行合同。二、争议产生经过2018年7月18日，市教育局向苍梧凤凰大酒店发出《关于尽快支付所欠租金的函》，载明：根据我局计财处与贵公司核对，截止2018年7月10日，贵公司共欠我局租金230万元，现已严重逾期。现特致函请贵公司于2018年7月31日前将所欠款项支付我局。如贵公司仍不能按期支付，我局将按有关规定向贵公司追索欠款利息……苍梧凤凰大酒店收到上述函件后，于2018年9月11日分别支付租金71万元、29万元，于2018年9月27日支付租金130万元，共计支付230万元。市教育局举证其于2018年8月6日向苍梧凤凰大酒店发出《房屋租赁协议解除通知书》以及顺丰速运查询单，欲证明其向苍梧凤凰大酒店发出解除通知书，要求解除《苍梧宾馆租赁协议》，且在2018年8月31日租赁到期后不再续签。苍梧凤凰大酒店辩称并未收到该解除通知书。2019年2月21日，市教育局起诉苍梧凤凰大酒店房屋租赁合同纠纷一案在一审法院立案受理，市教育局诉求要求苍梧凤凰大酒店返还涉案房屋并给付房屋占有使用费，后市教育局于2019年8月21日撤诉。苍梧凤凰大酒店分别于2019年1月6日、2019年8月26日向市教育局财政账户转账20万元、130万元，共计150万元。涉案苍梧凤凰大酒店西边一楼门面房目前经营书店以及状元楼酒店，苍梧凤凰大酒店自认上述书店及状元楼酒店均系其自己经营，并未转租。一审法院认为，市教育局与连云港淞荃贸易有限公司签订的《苍梧宾馆租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。连云港淞荃贸易有限公司按照上述协议书约定成立苍梧凤凰大酒店履行，因此上述协议书对苍梧凤凰大酒店产生法律约束力，双方均应按照协议约定内容履行各自的义务。本案的争议焦点为：1.苍梧凤凰大酒店在履行合同时是否存在违约行为，市教育局是否享有解除权，涉案租赁协议书何时解除；2.市教育局诉求的涉案房屋占有使用费如何计算。关于争议焦点1，双方在协议中约定“如乙方有意继续租赁经营，甲方应同意续约至2023年4月8日止，并在乙方租赁期限届满前三个月办理续约手续”，双方虽然在第一个五年期合同到期前并未继续签订书面的续约合同，但苍梧凤凰大酒店通过向市教育局交纳租金的行为表明其愿意继续承租涉案房屋，市教育局虽然于2019年2月21日起诉苍梧凤凰大酒店要求返还涉案房屋，但又于2019年8月21日撤诉，市教育局以其行为表明其认可苍梧凤凰大酒店交纳租金、继续履行租赁合同的意思表示，因此一审法院认定双方已经实际履行第二个五年期租赁合同。关于该租赁合同的期限，根据市教育局于2014年11月7日向苍梧凤凰大酒店发的函件显示，双方已协商第一个五年期租赁期限从2013年9月1日至2018年8月31日，因此第二个五年期租赁期限应当相应顺延从2018年9月1日至2023年8月31日。根据双方签订的协议书以及上述关于租期顺延的约定，苍梧凤凰大酒店应当于2018年8月31日前支付2018年9月1日至2019年8月31日年度的租金160万元、于2019年8月31日前支付2019年9月1日至2020年8月1日年度的租金160万元，而根据查明事实，苍梧凤凰大酒店于2019年1月6日、2019年8月26日支付2018年9月1日至2019年8月31日的部分租金，且至市教育局本案起诉之日，2019年9月1日至2020年8月31日年度的租金也至给付期限，故苍梧凤凰大酒店存在逾期支付租金的违约行为，且逾期时间已超过一个月，根据协议约定，市教育局享有单方解除权。市教育局于2020年2月25日起诉，苍梧凤凰大酒店于2020年3月18日收到本案的传票等应诉材料，故一审法院认为，双方签订的《苍梧宾馆租赁协议书》于2020年3月18日被解除。协议被解除后，苍梧凤凰大酒店应当将涉案的房屋返还市教育局。因此一审法院对于市教育局要求苍梧凤凰大酒店返还涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于争议焦点2，市教育局主张从2018年9月2日到实际交付之日的房屋占有使用费，根据争议焦点1，该费用实际为租金，从2018年9月2日计算到起诉之日2019年12月22日的租金共计2090958.90元（1600000元÷365天×477天），市教育局自认扣除苍梧凤凰大酒店已付的150万元，剩余590958.90元未付，市教育局主张该部分租金为590929.5元，一审法院予以支持。自2019年12月23日至实际返还涉案房屋之日的房屋租金，市教育局按照每日4383.56元主张未超过合同约定的租金标准，一审法院予以支持。关于市教育局主张苍梧凤凰大酒店存在擅自转租的违约行为，一审法院认为，苍梧凤凰大酒店对涉案苍梧凤凰大酒店西侧经营书店及状元楼酒店的现状予以认可，但认为系其自己经营，没有转租，市教育局提供的工商登记材料不足以证明苍梧凤凰大酒店将上述书店及状元楼对外转租，故一审法院对该主张不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.确认市教育局与苍梧凤凰大酒店签订的《苍梧宾馆租赁协议书》于2020年3月18日被解除；2.苍梧凤凰大酒店于判决生效之日起三十日内将位于连云港市海州区的苍梧宾馆返还给市教育局；3.苍梧凤凰大酒店于判决生效之日起十日内支付市教育局租金（截至2019年12月22日的租金为590929.5元，自2019年12月23日起至苍梧凤凰大酒店实际返还房屋之日的租金按每日4383.56元计算）；4.驳回市教育局的其他诉讼请求。案件受理费23527元，由苍梧凤凰大酒店负担。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，苍梧凤凰大酒店提供的证据为：1.2014年11月7日市教育局致函，证明：市教育局认同苍梧凤凰大酒店应于2014年11月30日前付清2013年9月1日至2014年8月31日的租金，双方已就合同租金的履行方式进行了修改。2.苍梧凤凰大酒店历年租金支付时间图及支付凭证，证明：在2014年6月5日至2019年8月31日期间，苍梧凤凰大酒店均为每个年度经过后付清租金，而非是合同约定的在固定期限支付租金。3.江苏省人民政府发布的通知、最高人民法院及江苏省高级人民法院发布的指导意见等材料，证明因疫情等原因导致苍梧凤凰大酒店在新冠××疫情期间无法正常经营，资金周转困难以及营业收入明显减少，因疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡，承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。市教育局认为，证据1是由于苍梧凤凰大酒店对酒店升级改造相关手续等原因导致的装修期延长，经过双方协商重新确定了起租期，只有起租期开始才依照约定缴纳租金，同时涉及到有关部分费用应当由谁承担问题导致第一年的租金尚不确定，经过协商我方同意17.16万元从第一年租金扣除，考虑到当时的经营状况给予其减免20万元租金，在此情况下导致第一年租金直至2014年11月7日才确定，因此我方要求在确定上述起租期和冲抵费用免收费用的情况下，对一直未确定的第一年租金的金额和起租期限不清的情况下产生的拖延予以免责的条件，让其在2014年11月30日将已经欠付的租金交齐，不是对合同中约定的租金交付方式交付期限的修改，更不是对此后应交纳租金的交付方式和期限变更。从我方在一审发出的催缴函件可以看出，且一审时苍梧凤凰大酒店也并未提出如此主张。即使证据2均属实，也不能认为承租人逾期交付租金，出租人未依法行使解除权，导致该时间段的解除权力丧失的行为是对合同的变更行为，更不能将出租人对承租人的善意行为理解为是合同条款的调整，此点在一审所举证的催缴函件以及苍梧凤凰大酒店对于催缴函件的质辩，可以看出双方并无变更合同约定租金交纳期限、方式、金额的意思表示。关于证据3，疫情影响时间是2020年2月至4月，而苍梧凤凰大酒店违约行为是2018年、2019年，尤其是应当在2018年8月31日前支付160万元租金，而苍梧凤凰大酒店只在2019年1月6日、2019年8月26日支付了部分租金，此后除了欠交的租金外，还应在2019年8月31日前支付2019年9月1日至2020年8月31日的租金160万元，但是上诉人分文未交，前述租金的缴纳时间和金额与此后2020年的疫情不产生关联性。退一步讲，如果苍梧凤凰大酒店及时缴纳全部租金，可以在疫情发生后申请退还部分租金或者协商在下一个年度冲抵，但不能说应缴未缴纳的在之后涉及到疫情将其归纳为疫情原因未缴纳租金，不符合合同约定也不符合法律规定，也不影响一审法院对于双方之间合同约定的解除条件及关于租赁合同规定的法定解除条件成就有关。本院对苍梧凤凰大酒店提供的证据的真实性予以确认。关于苍梧凤凰大酒店提出的上诉理由，经查：在案证据证实，市教育局与苍梧凤凰大酒店第一个五年期租赁期限为2013年9月1日至2018年8月31日，第二个五年期租赁期限为2018年9月1日至2023年8月31日。根据涉案租赁协议书的约定，苍梧凤凰大酒店在2018年至2020年每个经营年度的租赁费用为160万元，租赁费用的缴纳方式为在每个经营年度前即每年8月31日前一次性缴纳年度租金，而苍梧凤凰大酒店于2019年1月6日、2019年8月26日支付了2018年9月1日至2019年8月31日的150万元租金，其余租金尚未支付，苍梧凤凰大酒店提供的证据并不能证明双方已就合同租金的支付方式进行了协商和变更，市教育局对此亦不认可，因此一审法院认定苍梧凤凰大酒店存在逾期支付租金的违约行为及市教育局享有单方解除权的事实清楚。一审法院确认苍梧凤凰大酒店于2020年3月18日收到本案的传票等应诉材料为案涉《苍梧宾馆租赁协议书》解除之日并无不当，苍梧凤凰大酒店应当将案涉房屋返还给市教育局。因苍梧凤凰大酒店的违约行为主要在疫情发生之前，其上诉所称疫情并非是导致其违约的必然因素。故对苍梧凤凰大酒店提出的相关上诉理由，本院不予支持。关于本案诉讼费问题。市教育局在诉状中明确苍梧凤凰大酒店尚欠其590929.5元，故本案诉讼标的金额为590929.5元，相应诉讼费为9709元。本院认为，上诉人苍梧凤凰大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9709元（市教育局已预交23527元），由连云港苍梧凤凰大酒店有限公司负担，于履行上述给付义务时一并支付连云港市教育局，余款予以退回连云港市教育局。二审案件受理费9709元（苍梧凤凰大酒店已预交23527元），由上诉人连云港苍梧凤凰大酒店有限公司负担，余款13818，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二一年一月十五日法官助理  汤馥宇书 记 员  杨 慧法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。