新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民初6号 原告（申请执行人）：中兴建设有限公司，住所地江苏省泰兴市济川路**。 法定代表人：倪道仁，公司董事长。 委托诉讼代理人：李小萍，新疆瀛漠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩雪，新疆瀛漠律师事务所律师。 被告（执行案外人）：石河子市东方学校，，住所地新疆维吾尔自治区石河子市开发区48小区** 法定代表人：谭学东，学校校长。 委托诉讼代理人：杨明，新疆初维律师事务所律师。 第三人（被执行人）：新疆世纪天域房地产开发有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区友好路****/div> 法定代表人：王建军，公司董事长。 第三人（被执行人）：新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司，住所地，住所地新疆维吾尔自治区乌苏市新市区翰林院小区**楼商铺**iv> 负责人：郭自强，公司经理。 原告中兴建设有限公司（以下简称中兴公司）诉被告石河子市东方学校（以下简称东方学校）、第三人新疆世纪天域房地产开发有限公司（以下简称世纪天域公司）、新疆世纪天域房地产开发有限公司乌苏分公司（以下简称世纪天域公司乌苏分公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年5月10日立案受理后，依法组成合议庭于2020年12月28日公开开庭进行了审理，原告中兴公司的委托诉讼代理人李小萍、韩雪，被告东方学校的委托诉讼代理人杨明到庭参加了诉讼，第三人世纪天域公司、世纪天域公司乌苏分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中兴公司起诉请求：请求准予执行世纪天域公司名下位于乌苏市长征路、文昌路交汇处乌苏市某小区12号楼1单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602室；2单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602室共计24套房屋。事实与理由：1.贵院2019年1月14日对原告与世纪天域公司乌苏分公司、世纪天域公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）新42民初26号民事判决书，判决世纪天域公司向原告支付工程款、配合费、税金及利息、保全费、案件受理费共计18421864.2元。原告依据该判决向贵院申请强制执行。2019年7月17日贵院作出（2019）新42执异5号执行裁定书，追加世纪天域公司乌苏分公司为被执行人。2019年10月24日贵院（2019）新42执异16号执行裁定书，裁定冻结、划拨世纪天域公司、世纪天域公司乌苏分公司在银行、信用社或其他金融机构账户中存款1929.77万元，如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖世纪天域公司、世纪天域公司乌苏分公司相应价值的财产。2019年10月24日贵院作出（2019）新42执异16号协助执行通知书，要求乌苏市不动产登记局协助查封世纪天域乌苏分公司位于乌苏市某小区12号楼1单元102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602室；2单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602室共计24套房屋。2019年10月24日东方学校提出案外人执行异议，贵院于2019年11月20日作出（2019）新42执异8号执行裁定书，裁定中止对上述24套房屋的执行。原告认为该24套房屋的实际权利人为世纪天域公司而不是世纪天域公司乌苏分公司，世纪天域公司乌苏分公司无权处分属于世纪天域公司的财产，且东方学校与世纪天域公司乌苏分公司签订的合同不是真正意义上的房屋买卖合同而是联建合同，东方学校不是购房人而是投资人，提交的证据不能证实缴纳的房款已超过50%以上。东方学校主张购买的24套房已经出售给本校职工，职工才是24套房的权利人，东方学校不能作为案外人申请执行异议，且东方学校关于24套房出售给了职工的说法证明了其购买房屋是用于出售不是用于居住，也没有提交证据证实24套房是东方学校或者职工的唯一居住用房。综上，东方学校主张排除执行24套房屋的异议不能成立，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款、第五款、第二十九条之规定，请求支持原告的诉讼请求。 被告东方学校辩称：1.东方学校和乌苏市教育局联合准备建立东方学校乌苏分校即高中补习班，案涉的24套房屋是为教职工定向购买的住宅房屋，购买以后还没有分配给教职工，主要原因是开发商即世纪天域公司乌苏分公司没有支付建设工程费用，导致房屋到目前为止不能办理竣工验收手续，所以东方学校也无法办理产权登记转移手续。就此事东方学校已经向乌苏市人民法院提出过诉讼，也有相应的生效法律文书，东方学校作为异议主体是成立的；2.2011年8月17日东方学校与世纪天域公司乌苏分公司签订团购定向开发协议书，约定东方学校团购世纪天域公司乌苏分公司开发的案涉房屋24套，总计房款7116000元，签订协议时支付房款的60%，主体完成后支付20%，交付使用时付清余款，并约定了交房日期、延期交房的违约责任等。协议签订后，自2011年8月19日至2013年3月8日，支付了全部购房款。2012年4月27日向乌苏市房管局缴纳了维修基金145428元。上述事实，已经贵院2019新42执异8号执行裁定审查和核实；3.该执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。原告的债权属于普通债权，东方学校虽然没有办理房屋产权证，但对于案涉房屋权利属于物权的期待权，优先于普通债权，请求驳回原告的诉请。 第三人世纪天域公司、世纪天域公司乌苏分公司未提出陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告中兴公司为证实自己的诉讼主张，向法庭提交了以下证据。证据1.塔城中院（2018）新42民初26号民事判决书，证实案涉房产的开发商是世纪天域公司。东方学校质证，真实性认可，关联性有异议，该判决书涉及的工程项目是乌苏市某小区一期，本案涉及的是二期，是乌苏分公司开发的，分公司也有开发资质。该债权是普通债权，没有优先权。证据2.乌苏市不动产登记中心出具的房屋登记信息查询单，证明案涉12号楼房屋登记在世纪天域公司名下，与乌苏分公司无关，东方学校在乌苏没有进行过任何房产登记，案涉房屋无抵押无预售。东方学校质证，三性认可，与民事调解书的内容一致。证据3.塔城中院（2019）新42执异8号执行裁定书，证明原告享有合法的债权，诉讼主体适格；该裁定书是提出执行异议之诉的依据，裁定书的结果是错误的。东方学校质证，三性认可，与答辩意见一致。 东方学校向法庭提交了证据1.2011年8月17日团购定向开发协议，证明案涉24套房屋的购买主体是东方学校，购买的目的是职工居住，房屋总价是7116000元。中兴公司质证，乌苏分公司无权与东方学校签订协议，案涉房产开发商是世纪天域公司；实际房屋产权没有办在东方学校名下，东方学校并不是实际权利人。证据2.收据、结算业务申请书、凭证13份，证明2011年8月19日-2013年3月8日向乌苏分公司支付了全部购房款，2012年4月27日缴纳了维修资金。中兴公司质证，三性均不认可；维修资金专用收据中所列业主姓名为谭学东，无法证明房款交纳的真实情况；2011年8月19日中国银行结算业务申请书的付款人是谭学东，与另外四张结算业务申请书中的付款人不一致，不能凭谭学东是学校法定代表人就认定是东方学校的购房款；付款用途一栏为投资款，其他四张用途为购房款，不能判定为同一事项的付款行为；2011年8月乌苏分公司盖章的收款收据，晚于结算申请书，不符合收付款的时间顺序，明显进行了涂改，不排除伪造的可能性，公司印章无法判断真伪，不能作为最终的付款依据；证据3.塔城中院依职权要求乌苏分公司出具的说明，原件在执行异议案卷中，证明乌苏分公司向东方学校借款70万折抵购房款，其财务人员个人收到东方学校购房款1146400元。中兴公司质证，属于证明文书，没有单位负责人签字和法定代表人签字，不符合证据的有效形式，不予认可。证据4.乌苏市法院（2020）新4202民初1111号民事调解书，证明东方学校足额支付了购房款，由于乌苏分公司没有办理房产登记手续和竣工备案手续，东方学校起诉乌苏分公司，双方达成调解，该案已经在执行阶段。中兴公司质证，真实性认可，证明目的不认可，有可能是东方学校和乌苏分公司恶意串通刻意做的调解书，我们起诉以后一直找不到乌苏分公司的人。证据5.照片十五张，证明东方学校实际使用了案涉房屋，对电梯实际使用和维护，对房屋渗漏水进行处理。中兴公司质证，三性不确认，照片上反映不出是否案涉房屋，维护主体及时间，东方学校没有出具实际接收房屋时间的证据。 第三人世纪天域公司、世纪天域公司乌苏分公司未到庭也未提交证据。 认证，对中兴公司提交的证据1、3，属于公文书证予以采信。证据2，东方学校对真实性认可，予以采信。对东方学校提交的证据1，中兴公司不认可真实性，但没有相反的证据推翻该协议，提交的（2018）新42民初26号民事判决书拟证实案涉房产的开发商是世纪天域公司，但该判决书涉及的不是本案的工程项目，因此，予以采信。对东方学校提交的证据2、3，中兴公司对三性不认可，东方学校提交的收据、结算业务申请书、打款凭证能相互印证，并均提交了原件，东方学校属于民办非企业单位，法定代表人登记为谭学东，案涉款项付款人为谭学东属于法定代表人的职务行为，世纪天域公司乌苏分公司出具的说明来源于本院执行案卷，予以采信。对东方学校提交的证据4，中兴公司不认可，属于公文书证，予以采信。对东方学校提交的证据5，中兴公司不认可，从照片上无法反映东方学校实际使用和维护情况，不予采信。 庭后，中兴公司以查明东方学校支付购房款的真实性为由申请调取世纪天域公司乌苏分公司2011年至2015年银行流水明细。本院认为东方学校已经向法庭提交了银行结算业务申请书、世纪天域公司乌苏分公司出具的收款收据，且能相互印证，对此申请不予准许。 本院确认本案的事实如下：2011年8月17日，世纪天域公司乌苏分公司与东方学校签订团购定向开发协议书，约定东方学校团购世纪天域公司乌苏分公司位于乌苏长征路、文昌路交汇处某小区二期12号楼24套房，单户面积118.6平方米，面积共计2846.4平方米，单价2500元，总计房款7116000元，并约定了付款方式、交房时间及违约责任等。2011年8月19日至2013年3月19日东方学校向世纪天域公司乌苏分公司支付了全部房款7116000元。2012年4月27日支付住宅专项维修资金145428元。2020年5月14日，乌苏市法院受理东方学校起诉世纪天域公司乌苏分公司买卖合同纠纷一案，6月18日双方达成调解协议“一、世纪天域公司乌苏分公司于2020年8月30日之前协助东方学校办理位于乌苏市某小区二期共24套房屋竣工备案手续及房屋产权登记手续。具体房号如下：12号楼一单元101号、102号、201号、202号、301号、302号、401号、402号、501号、502号、601号、602号；12号楼二单元101号、102号、201号、202号、301号、302号、401号、402号、501号、502号、601号、602号。逾期未办理，则世纪天域公司乌苏分公司向东方学校支付违约金1559116元，备案登记手续仍需办理；”。 本院2019年1月14日对中兴公司与世纪天域公司乌苏分公司、世纪天域公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）新42民初26号民事判决书，判决世纪天域公司向中兴公司支付工程款、配合费、税金及利息、保全费、案件受理费共计18421864.2元。中兴公司依据该判决向本院申请强制执行。2019年7月17日本院作出（2019）新42执异5号执行裁定书，追加世纪天域公司乌苏分公司为被执行人。2019年10月24日本院作出（2019）新42执异16号执行裁定书，裁定冻结、划拨世纪天域公司、世纪天域公司乌苏分公司在银行、信用社或其他金融机构账户中存款1929.77万元，如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖世纪天域公司、世纪天域公司乌苏分公司相应价值的财产。2019年10月24日本院作出（2019）新42执16号协助执行通知书，要求乌苏市不动产登记局协助查封世纪天域公司乌苏分公司位于乌苏市某小区12号楼1单元、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602室；2单元101、102、201、202、301、302、401、402、501、502、601、602室共计24套房屋。2019年10月24日东方学校提出案外人执行异议，本院于2019年11月20日作出（2019）新42执异8号执行裁定书，裁定中止对上述24套房屋的执行。中兴公司认为该24套房屋的实际权利人为世纪天域公司而不是世纪天域公司乌苏分公司，且东方学校与世纪天域公司乌苏分公司签订的合同是联建合同，东方学校不是购房人而是投资人，东方学校不能作为案外人申请执行异议，提交的证据不能证实缴纳的房款已超过50%以上，主张排除执行24套房屋的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款、第五款、第二十九条之规定，请求支持其诉讼请求。 本案的争议焦点是，东方学校作为执行案外人提起执行异议主体是否适格？东方学校对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益？ 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的物的执行；理由不能成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》(以下简称民诉法解释)第三百零四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”本案中东方学校作为案外人对本院在执行中兴公司与世纪天域公司建设工程施工合同纠纷一案中作出的（2019）新42执异16号执行裁定书不服，提出书面执行异议，本院以（2019）新42执异8号执行裁定书支持东方学校的异议请求，裁定中止对案涉房产的执行，中兴公司依法向本院提起申请执行人执行异议之诉，符合法律规定。关于东方学校的主体是否适格的问题，2011年8月17日东方学校与世纪天域公司乌苏分公司签订团购定向开发协议书，约定了东方学校向世纪天域公司乌苏分公司购买24套房屋的地点、楼栋号、单户面积、单价、付款方式、交房日期、办理房产证的时间及违约责任等，虽然合同名称冠以“定向开发”之名，实际上是团购，其用途是用于教职工住房，东方学校是买受人，在分配给教职工之前，东方学校作为买受人有权提出执行异议。民诉法解释第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，作为被执行人的世纪天域公司在中兴公司提起的申请执行人执行异议之诉案件中下落不明，世纪天域公司乌苏分公司经本院传票传唤未到庭，视为对东方学校的异议主张未提反对意见，故应作为本案第三人参加诉讼。关于东方学校对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益问题，民诉法解释第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”故本案应由东方学校承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。东方学校举证在本院查封案涉房产之前与世纪天域公司乌苏分公司签订了团购定向开发协议，是双方真实意思表示，为有效合同。案涉房产属于一手商品房，东方学校以单位名义购买，计划分配给职工个人居住，可以认定为消费者。案涉房产有居住功能，应视为用于居住的房屋。东方学校已经支付了全部房款，享有物权期待权，中兴公司对世纪天域公司享有的权利是一般金钱债权，物权期待权应当优于一般金钱债权。故东方学校的异议成立，其权利能够排除执行，应予支持。中兴公司提出的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告中兴建设有限公司的诉讼请求。 案件受理费61612元，由原告中兴建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长  马桂兰 审 判 员  范淑桂 人民陪审员  袁艳丽 二〇二一年一月五日 法官 助理  杜慧杰 书 记 员  朱**孜