上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终379号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海大展投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区黄兴路****。法定代表人：张少伟，总经理。委托诉讼代理人：胡佳亮，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海市杨浦区佰富餐饮店，经营场所：上海市杨浦区黄兴路**地上****。经营者：朱凯奇，男，1994年9月9日出生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：金齐花，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：鲍中东，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人上海大展投资管理有限公司（以下简称大展公司）因与被上诉人上海市杨浦区佰富餐饮店（以下简称佰富餐饮店）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2020）沪0110民初7277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大展公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判一审判决第四项为佰富餐饮店支付大展公司电费5500元、水费1，248.50元，改判支持大展公司要求佰富餐饮店支付公证费3000元、房屋复原费112，631元的诉请。事实和理由：第一，一审判决认定事实存在遗漏。根据大展公司在一审中提交的证据，在2018年9月至2019年11月期间，佰富餐饮店仅按时支付2019年9月、10月的保底租金等合同款项，其余月份均存在逾期付款情况，且绝大部分月份逾期付款达30天以上。可见佰富餐饮店违约时间长、程度深。且佰富餐饮店于2019年12月期间已被案外人申请强制执行并被列为失信被执行人。这些事实一审判决均未提及。第二，一审法院适用法律错误。佰富公司持续、反复的逾期付款事实，严重影响大展公司的正常经营，佰富公司已构成根本违约。根据公平原则并考虑合同履行期间双方过错程度，大展公司不应向佰富公司支付违约金，故应撤销一审判决第三项。关于电费、水费，合同明确约定应由佰富餐饮店承担。一审中，大展公司据实主张佰富餐饮店应支付的2019年12月的电费及水费，并提供了相应证据。佰富餐饮店主张其2019年12月4日后未实际经营，故电、水费存疑，但佰富餐饮店对其主张未提供证据证实。一审法院未支持大展公司的水电费诉请，却支持佰富餐饮店的不合理主张，是错误的。关于房屋复原，根据合同约定，佰富餐饮店应当将租赁房屋恢复至交房状态后返还给大展公司。一审法院认定大展公司拒绝与佰富餐饮店协商交接房屋，自行复原，由此产生的费用，由大展公司自担。但是从双方纠纷的实际情况来看，佰富餐饮店要求交接房屋时，大展公司认为其并不享有合同解除权，故未正面回应房屋交接事宜，且基于佰富餐饮店一贯的违约事实，大展公司有理由认为其仅是想取回店铺内遗留物品，并不愿意复原房屋。故为了避免损失扩大，大展公司对房屋现状进行公证后自行委托第三方复原，于法不悖。佰富餐饮店应当承担公证费和复原费。被上诉人佰富餐饮店辩称，不同意大展公司的上诉请求。第一，佰富餐饮店在一审中提供的证据已充分证明，佰富餐饮店在2019年12月3日已足额支付当月租金及滞纳金，但大展公司依然停水停电，且在佰富餐饮店多次催告的情况下未恢复供水供电，导致佰富餐饮店无法经营，造成佰富餐饮店重大经济损失，大展公司的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任。一审法院现酌情判令大展公司支付违约金255，298.5元，实际上也并不能弥补佰富餐饮店的损失。第二，大展公司要求改判一审判决第四项，及要求佰富餐饮店支付公证费及房屋复原费的请求，缺乏事实和法律依据。一审判决不存在遗漏事实和适用法律错误的问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。佰富餐饮店向一审法院起诉请求：1．判令双方就上海市杨浦区黄兴路2228号地上四层31号房屋（以下简称系争房屋）签订的《租赁合同》于2019年12月30日解除；2．判令大展公司向佰富餐饮店返还租赁保证金444，786.72元，公用事业费保证金18，911元，装修押金10，000元，三方接口保证金3000元；3．判令大展公司向佰富餐饮店支付违约金850，995元；4．判令大展公司承担本案的诉讼费用。大展公司向一审法院提起反诉请求：1．确认双方之间的《租赁合同》于2020年2月2日解除；2．判令佰富餐饮店支付2020年1月1日至2020年2月2日的保底租金142，844.75元；3．判令佰富餐饮店支付拖欠的2020年1月1日起至2020年1月31日止租金的逾期付款违约金，按照每日134.03元的标准从2020年1月2日起计算至实际支付之日止；4．判令佰富餐饮店支付拖欠的2020年2月1日起至2020年2月2日止租金的逾期付款违约金，按照每日8.81元的标准从2020年2月2日起计算至实际支付之日止；5．判令佰富餐饮店支付2020年1月1日至2020年2月2日的物业管理费16，022.8元；6．判令佰富餐饮店支付拖欠的2020年1月1日起至2020年1月31日止物业管理费的逾期付款违约金，按照每日15.03元的标准从2020年1月2日起计算至实际支付之日止；7．判令佰富餐饮店支付拖欠的2020年2月1日起至2020年2月2日止物业管理费的逾期付款违约金，按照每日1元的标准从2020年2月2日起计算至实际支付之日止；8．判令佰富餐饮店支付2020年1月1日至2020年2月2日的三方接口技术支持费225.94元；9．判令佰富餐饮店支付拖欠的2020年1月1日起至2020年1月31日止三方接口技术支持费的逾期付款违约金，按照每日0.21元的标准从2020年1月2日起计算至实际支付之日止；10．判令佰富餐饮店支付拖欠的2020年2月1日起至2020年2月2日止三方接口技术支持费的逾期付款违约金，按照每日0.01元的标准从2020年2月2日起计算至实际支付之日止；11．判令佰富餐饮店支付2019年11月1日至2019年12月31日的电费5500元；12．判令佰富餐饮店支付拖欠的2019年11月1日起至2019年11月30日止电费的逾期付款违约金，按照每日4.2元的标准从2020年1月2日起计算至实际支付之日止；13．判令佰富餐饮店支付拖欠的2019年12月1日起至2019年12月31日止电费的逾期付款违约金，按照每日1.3元的标准从2020年2月2日起计算至实际支付之日止；14．判令佰富餐饮店支付2019年11月1日至2019年11月30日及2020年1月1日至2020年1月31日的水费1，248.5元；15．判令佰富餐饮店支付拖欠的2019年11月1日起至2019年11月30日止水费的逾期付款违约金，按照每日0.79元的标准从2020年1月2日起计算至实际支付之日止；16．判令佰富餐饮店支付拖欠的2020年1月1日起至2020年1月31日止水费的逾期付款违约金，按照每日0.46元的标准从2020年3月2日起计算至实际支付之日止；17．判令佰富餐饮店支付提前解除合同的违约金447，197.88元；18．判令佰富餐饮店按照每日14，623.88元的标准支付自2020年2月3日起至2020年2月20日逾期交还房屋期间的占用费263，229.84元；19．判令佰富餐饮店支付公证费3000元；20．判令佰富餐饮店支付房屋复原费112，631元；21．本案诉讼费由佰富餐饮店承担。一审法院认定事实：2018年7月1日，大展公司（甲方）与朱凯奇（乙方）签订《租赁合同》约定，12.6乙方单方解除本合同的，乙方须向甲方支付违约金，违约金为合同解除年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额，甲方有权从乙方已付的保证金中扣除相当于前述违约金金额的部分，同时甲方无息退还乙方已付保证金的余额部分（如有）及其已付但尚未使用的租金及其他费用（如有）。12.7甲方单方解除本合同的，甲方应无息退还乙方已付的保证金及其已付但尚未使用的租金及其他费用（如有），同时甲方还须向乙方支付违约金，违约金为合同解除当年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额。13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和／或赔偿。19.1甲方出租给乙方的房屋座落在上海市杨浦区黄兴路2228号被称为“上海合生国际广场”的地上四层31号房屋。该房屋类型为商业。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为189.11平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“巴四老城区品牌餐饮业态”之用途，该房屋的商铺名称是巴四老城区，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途。20.1该房屋的租赁期为自交付日起三年的时间，即2018年7月1日至2021年6月30日。21.1该房屋的租金按照保底租金或提成租金两者取高的方式收取。乙方的实际应付租金为当月保底租金或提成租金中的较高者，即，应付租金=保底租金＋提成租金超出保底租金的部分。21.1.1保底租金：按租用面积计算。考虑到装修期等因素，甲方特同意给予乙方租金相应优惠：第一个租赁年度中的2018年7月1日至2018年9月30日期间的保底租金为127，649.25元。第一个租赁年度中2018年10月1日至2019年6月30日期间的月保底租金的计算标准为每平方米675元，月保底租金为127，649.25元。第二个租赁年度（2019年7月1日至2020年6月30日）月保底租金的计算标准为每平方米675元，月保底租金为127，649.25元。第三个租赁年度（2020年7月1日至2021年6月30日）月保底租金的计算标准为每平方米709元，月保底租金为134，078.99元。……21.1.3乙方应按本条款约定的保底租金标准向甲方预付该房屋的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于2018年9月1日前向甲方付清2018年7月1日至2018年9月30日的保底租金，于其后每月月底前向甲方付清下个月的保底租金及上个月提成租金超出保底租金的部分（如有）。21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金444，786.72元。21.3目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米75元核算，每月的物业管理费为14，183.25元。乙方应按本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的物业管理费，乙方应于装修期届满之次日前向甲方或管理公司付清2018年9月1日至2018年9月30日的物业管理费，应于其后每月月底前向甲方或管理公司付清下个月的物业管理费。21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金。装修押金的金额为10，000元，公用事业费保证金为18，911元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。21.8本合同的收银方式为独立收银甲方安装接口设备。三方接口技术支持费自使用之日起计算，乙方在租赁期内使用1台接口设备，三方接口技术支持费为200元／月／台，每个月三方接口技术支持费总计为200元；三方接口保证金为3000元／台。乙方应于本合同签订后5日内向甲方付清三方接口保证金及首月的三方接口技术支持费，自第二个三方接口实际使用月起，乙方于其后每月月底前付清下个月的三方接口技术支持费；未满月的三方接口技术支持费按当月的实际天数计收。2019年4月30日，大展公司（甲方）与朱凯奇（乙方）、佰富餐饮店（丙方）签订《三方转让协议》约定，鉴于1．甲、乙双方已签订了《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于上海市杨浦区黄兴路2228号的“上海合生国际广场”地上四层31号商铺，面积为189.11平方米，用于经营巴四老城区品牌的餐饮业务，商铺名称为巴四老城区，租期期限为2018年7月1日至2021年6月30日。2．乙方拟将租赁合同项下的所有权利义务转让给丙方，丙方愿意承受乙方在租赁合同项下的所有权利义务，且丙方保证其在该房屋有经营巴四老城区品牌商品的权利。3．甲方同意乙方将租赁合同项下所有权利义务转让给丙方。经甲、乙、丙三方友好协商，现就租赁合同项下乙方所有权利义务的转让事宜签署本协议，以兹各方共同遵守，具体内容如下：一、甲、乙、丙三方同意，2019年5月1日为权利义务转让日，自转让日起，乙方在租赁合同项下的权利义务全部转让给丙方，由丙方取代乙方成为租赁合同的承租方。……三、乙方根据租赁合同已支付的租赁保证金444，786.72元、公用事业费保证金18，911元、装修押金10，000元和三方接口保证金3000元，自本协议生效之日起自动转为丙方履行租赁合同所交纳的各项保证金，甲方无需根据租赁合同的约定退还给乙方，乙方也不得再要求甲方退回，租赁合同终止时，甲方将按照《租赁合同》和本协议的约定直接退还给丙方。……四、丙方同意接受租赁合同中的全部权利义务，甲方与乙方就该房屋签署的租赁合同及其他与该房屋相关的一切协议、备忘录等一切文件，均对丙方发生法律效力。一审审理中，大展公司确认收到租赁保证金444，786.72元，公用事业费保证金18，911元，装修押金10，000元，三方接口保证金3000元。2019年12月3日晚，因佰富餐饮店欠付2019年12月的租金、物业管理费、三方接口技术支持费，大展公司对系争房屋采取了断水断电。佰富餐饮店随后向大展公司支付拖欠的上述费用及逾期支付滞纳金，并要求大展公司恢复供水供电。然而，大展公司以佰富餐饮店在商场内的另两家商户仍拖欠租金为由，拒绝对系争房屋恢复供水供电。一审审理中，佰富餐饮店称，其多次要求大展公司恢复供水供电，但大展公司始终未予以恢复。大展公司称，已于2019年12月13日对系争房屋恢复供水供电，但无法提供相关书面记录。2019年12月27日，佰富餐饮店经营者朱凯奇通过EMS向大展公司寄送《〈租赁合同〉解除告知函》，表示因大展公司无故长期停水停电，导致佰富餐饮店商铺一直处于关闭状态，门店无法经营，大展公司已构成根本违约，佰富餐饮店要求解除双方签订的《租赁合同》，并要求大展公司返还租赁保证金、公用事业费保证金及赔偿损失。大展公司确认于2019年12月30日收到该份函件。2019年12月31日，佰富餐饮店经营者朱凯奇通过EMS向大展公司寄送《商铺交还告知函》，要求与大展公司对系争房屋进行清点交还。同日下午，佰富餐饮店委托店铺工作人员曹兆权通过微信向大展公司商场丁经理发送了该份函件，并商定当晚8点到商铺现场对接清点交还事宜。大展公司确认收到该份函件及微信通知，但是认为佰富餐饮店没有合同解除权，不认可合同已经解除，故未至现场与佰富餐饮店沟通交接事宜。2020年1月13日，大展公司通过EMS向佰富餐饮店寄送《公函》，要求佰富餐饮店支付2020年1月的保底租金、物业管理费、三方接口技术支持费及2019年11月的电费4200元、水费792元，如果佰富餐饮店未在2020年2月2日之前支付上述费用，则租赁合同于2020年2月2日自动解除。佰富餐饮店确认于2020年1月14日收到该份函件，但认为合同已于2019年12月30日解除。一审审理中，双方均确认，佰富餐饮店已支付租金、物业管理费、三方接口技术支持费至2019年12月31日；2019年12月3日之后，系争房屋便处于空关状态，系争房屋为开放性商铺，没有钥匙，但在未得到商场同意的情况下，佰富餐饮店无法自行取走系争房屋内的物品、设备等。大展公司称，直至2020年2月20日系争房屋一直空关，其后大展公司进入系争房屋进行清点、复原。佰富餐饮店称，对于2019年12月31日之后的系争房屋状态不清楚。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，佰富餐饮店承租系争房屋用于经营餐饮，水电的正常使用是租赁房屋的基础必备功能。在佰富餐饮店已按大展公司要求支付拖欠的费用及滞纳金的情况下，大展公司应立即恢复供水供电，以使系争房屋恢复使用功能。然而，大展公司却以其他店铺尚有欠费为由拒不为系争房屋恢复供水供电，导致佰富餐饮店无法营业，已构成根本违约。大展公司虽主张其已于2019年12月13日恢复供水供电，但是无法提供相关证据予以证明，佰富餐饮店对此亦不认可。在此情况下，佰富餐饮店主张解除合同，于法有据，予以支持。大展公司确认于2019年12月30日收到佰富餐饮店寄送的解除合同通知，故一审法院确认双方签订的《租赁合同》于2019年12月30日解除。合同解除后，大展公司应向佰富餐饮店返还租赁保证金444，786.72元、公用事业费保证金18，911元、装修押金10，000元、三方接口保证金3000元，并应支付佰富餐饮店违约金。针对违约金金额，合同中并未约定因一方根本违约导致合同解除时的违约金标准，大展公司亦主张佰富餐饮店诉请的违约金金额过高，一审法院结合现有证据及本案实际情况，酌情按照两个月保底租金标准确定违约金为255，298.5元。关于反诉部分，大展公司在收到佰富餐饮店解除合同通知及交还商铺通知后，拒绝与佰富餐饮店办理交接，任由系争房屋空关多时，由此产生的损失由大展公司自行承担，故对于大展公司反诉主张的2020年1月1日至2020年2月2日的保底租金、物业管理费、三方接口技术支持费、相应逾期付款违约金及2020年2月3日至2020年2月20日的房屋占用费，均不予支持。对于大展公司反诉主张的2019年11月的电费4200元、水费792元，佰富餐饮店表示认可，并表示同意支付，一审法院予以支持；对于大展公司反诉主张的2019年12月的电费及2020年1月的水费，因大展公司系于合同解除后自行抄表，使用期间无法确认，而双方均确认自2019年12月4日起系争房屋便处于空关未营业状态，佰富餐饮店表示愿意按照11月的水电费金额按比例支付2019年12月1日至3日的电费420元、水费79.2元，尚属合理，一审法院予以认可。因双方此前纠纷一直未解决，佰富餐饮店亦尚有保证金在大展公司处，故对于大展公司反诉主张的水电费逾期付款违约金不予支持。此外，对于大展公司反诉主张的解约违约金、公证费，因系大展公司违约导致合同解除，故对于大展公司上述反诉请求，均难以支持。关于房屋复原费，虽然根据合同约定，佰富餐饮店应将房屋恢复为毛坯状态后返还大展公司，然而大展公司在合同解除后，拒绝与佰富餐饮店协商交接房屋事宜，并且在佰富餐饮店愿意复原房屋的情况下，大展公司自行委托第三人复原房屋，由此产生的复原费用，应由大展公司自行承担。据此，一审法院作出判决：一、佰富餐饮店与大展公司就上海市杨浦区黄兴路2228号地上四层31号房屋签订的《租赁合同》于2019年12月30日解除；二、大展公司应于判决生效之日起十日内返还佰富餐饮店租赁保证金444，786.72元、公用事业费保证金18，911元、装修押金10，000元、三方接口保证金3000元；三、大展公司应于判决生效之日起十日内支付佰富餐饮店违约金255，298.5元；四、佰富餐饮店应于判决生效之日起十日内支付大展公司电费4620元、水费871.2元；五、大展公司之其余反诉请求，不予支持。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，大展公司作为系争房屋的出租人，应当在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。佰富餐饮店虽存在迟延支付租赁费用的情况，但在大展公司采取停水停电措施后，佰富餐饮店按大展公司要求立即补足了拖欠费用及滞纳金。大展公司以佰富餐饮店还存在其他商铺欠费为由拒绝对系争房屋恢复供水供电，缺乏正当性，因此导致佰富餐饮店无法正常营业，一审法院认定大展公司构成根本违约，并无不当。大展公司主张其已于2019年12月13日恢复供水供电，但佰富餐饮店对此不予认可，大展公司亦未提供充分证据证实其主张，故本院难以采信。因大展公司根本违约导致双方租赁合同解除，大展公司应当承担相应的违约责任。一审法院结合在案证据及本案具体情况，酌情确定大展公司按照两个月保底租金的标准支付违约金，较为合理，可予维持。第二，关于大展公司主张的2019年12月1日之后的水电费，因相应数据系合同解除后大展公司自行抄表，难以确认使用期间，且双方均确认自2019年12月4日起系争房屋处于空关未营业状态，故一审法院采纳佰富餐饮店所称按照2019年11月的水电费金额按比例支付2019年12月1日至3日水电费的意见，尚属合理，本院予以认同。第三，关于大展公司主张的公证费及房屋复原费，根据一审法院查明的事实，双方当事人均确认在未得到商场同意的情况下，佰富餐饮店不能自行取走系争房屋内的物品、设备等。而大展公司拒绝与佰富餐饮店协商房屋交接事宜，在佰富餐饮店表示愿意现场清点物品后依约交还房屋的情况下，未经协商即自行委托第三方对系争房屋进行复原，因此而产生的公证费及复原费，应由大展公司自行承担。综上所述，大展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，882.80元，由上海大展投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  成 皿审 判 员  张常青二〇二一年一月二十九日法官助理  陈雅葳书 记 员  陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……