江苏省东台市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0981执异43号异议人（案外人）：杜珉珉，女，1975年10月20日出生，汉族，居民，住苏州市姑苏区。申请执行人：江苏龙光建设工程有限公司，住所地东台市。法定代表人：梅益龙，该公司董事长。申请执行人：刘卫，男，1975年10月12日出生，汉族，居民，住东台市。申请执行人：赵天明，男，1965年2月20日出生，汉族，居民，住东台市。申请执行人：李勇，男，1969年3月21日出生，汉族，居民，住东台市。申请执行人：江苏华宇源工程设备有限公司，住所地盐城市亭湖区。法定代表人：周永红，该公司总经理。申请执行人：上海正捷门窗有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：薛金标，该公司执行董事。申请执行人：江苏东台农村商业银行股份有限公司，住所地东台市。法定代表人：王晖东，该公司董事长。申请执行人：韦波，男，1971年1月26日出生，汉族，居民，住东台市。申请执行人：江苏荣庆建设工程有限公司，住所地东台市。法定代表人：钱荣庆，该公司董事长。申请执行人：丁正珠，女，1966年3月30日出生，汉族，居民，住东台市。申请执行人：江苏信达成机电设备工程有限公司，住所地盐城市盐南高新区。法定代表人：韦斌，该公司总经理。申请执行人：亚太投资I号有限公司，住所地.法定代表人：HeerdayeJUGBANDHAN，该公司董事。申请执行人：苏州银行股份有限公司东台支行，住所地东台市。负责人：丁炜，该行行长。被执行人：江苏汇利置业有限公司，住所地东台市。法定代表人：凌永和，该公司董事长。本院在执行刘卫、江苏龙光建设工程有限公司（以下简称龙光公司）、亚太投资I号有限公司（以下简称亚太投资公司）、苏州银行股份有限公司东台支行（以下简称苏州银行东台支行）、赵天明、李勇、丁正珠、韦波、江苏华宇源工程设备有限公司（以下简称华宇源公司）、上海正捷门窗有限公司（以下简称正捷公司）、江苏东台农村商业银行股份有限公司（以下简称东台农商行）、江苏信达成机电设备工程有限公司（以下简称信达成公司）、江苏荣庆建设工程有限公司（以下简称荣庆公司）分别申请执行江苏汇利置业有限公司（以下简称汇利置业公司）案件中，案外人杜珉珉向本院提出书面异议。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2017年11月1日，本院对刘卫与汇利置业公司商品房销售合同纠纷一案作出(2017)苏0981民初3317号民事判决书，判决汇利置业公司向刘卫支付逾期交房违约金16000元及逾期办证违约金。2018年5月30日，本院对龙光公司与汇利置业公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2018)苏0981民初1692号民事判决书，判决汇利置业公司支付龙光公司工程款15003912.9元。因本院对未到期的工程款没有支持，龙光公司于2018年10月12日向本院再次起诉，本院于2018年12月10日作出（2018）苏0981民初5178号民事判决书，判决汇利置业公司支付龙光公司工程款9750480元。2018年5月30日，本院对中国建设银行股份有限公司东台支行与江苏汇利镀锌钢管有限公司（以下简称汇利钢管公司）、江苏汇金管塔制造有限公司（以下简称汇金管塔公司）、汇利置业公司、许某、薛某、许某某金融借款合同纠纷一案作出(2018)苏0981民初1870号民事判决书，判决汇利钢管公司归还借款本金49330853.87元及利息，汇金管塔公司、汇利置业公司、许某、薛某分别在最高担保限额范围内对汇利钢管公司的付款义务承担连带责任，并在承担保证责任后有权向汇利钢管公司追偿。2018年9月6日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行将本案全部债权转让给中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司，并通知了各债务人。2019年8月5日，中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司将本案全部债权转让给亚太投资公司，并通知了各债务人。2018年9月27日，本院对苏州银行东台支行与汇利钢管公司、汇利置业公司、许某、薛某金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0981民初2715号民事判决书，判决汇利钢管公司归还苏州银行东台支行借款及利息，苏州银行东台支行对汇利置业公司所有的位于汇利广场xx室等的土地和房产，在登记最高抵押限额范围内对汇利钢管公司所欠借款本息范围内享有优先受偿权。2018年9月5日至2019年8月28日期间，盐城仲裁委员会对申请人赵天明、李勇、丁正珠、韦波与被申请人汇利置业公司商品房买卖合同纠纷四案分别作出盐仲〔2018〕裁字第50号、65号、307号及盐仲〔2019〕裁字第229号裁决书，裁决汇利置业公司分别向各申请人支付违约金。2019年9月5日，本院对华宇源公司与汇利置业公司买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0981民初4524号调解书，确认汇利置业公司向华宇源公司支付货款150000元。2019年10月23日，本院对正捷公司与汇利置业公司建设工程施工合同纠纷一案作出(2019)苏0981民初2298号民事判决书，判决汇利置业公司向正捷公司支付工程款866439.47元及利息。2019年11月8日，本院分别对东台农商行与东台市顺捷物流有限公司（以下简称顺捷公司）、许某、薛某、许某某、徐某、张某、唐某、汇利置业公司、陈某、东台市建祥锌业有限公司、汇利钢管公司金融借款合同纠纷六案作出（2019）苏0981民初3596号、3598号、3599号、3600号、3601号、3602号民事调解书，确认汇利钢管公司分别向东台农商行归还借款本金2034万元、2324万元、2310万元、2345万元及利息，同时支付律师费，东台农商行对汇利钢管公司提供抵押的位于汇利广场-001至-147室等的不动产以折价或拍卖、变卖等方式所得价款享有优先受偿权。2019年12月6日，本院对信达成公司与汇利置业公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2019）苏0981民初5732号民事调解书，确认汇利置业公司给付信达成公司工程款300950元。2019年12月10日，本院对荣庆公司与汇利钢管公司、许某民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0981民初5327号民事调解书，确认汇利钢管公司归还荣庆公司借款5916049.77元及利息。根据龙光公司、刘卫、赵天明、李勇、华宇源公司、正捷公司、东台农商行、韦波、荣庆公司、丁正珠、信达成公司、亚太投资公司、苏州银行东台支行的申请，本院立案强制执行，案号分别为（2018）苏0981执1584号、1202号，（2019）苏0981执715号、716号、2804号，（2020）苏0981执79号、399号、400号、401号、402号、403号、404号、405号、423号、464号、773号、1218号，（2020）苏0981执恢201号、244号、323号。在本案执行过程中，本院于2020年10月22日依法查封汇利置业公司名下位于东台市××室房屋。杜珉珉提出异议称，2016年2月，异议人向汇利置业公司购买位于东台市××室房地产，约定总房款230万元。异议人于2016年支付首付128万元。2016年8月，汇利置业公司向异议人交付了房屋，异议人进行了装修。后因汇利置业公司与东台农商行就该房屋的解押出售一直进行协商，直至2018年10月25日，双方才签订《商品房买卖合同》，并办理了预告登记。2018年，异议人支付2万元，剩余的100万元房款以银行按揭的形式向被执行人支付，至此异议人支付了全部购房款。此后，异议人一致催促汇利置业公司办理不动产证，但因汇利置业公司拖欠税款，无法就案涉房屋销售进行纳税开票，致使异议人至今未能办理不动产证。异议人认为，东台市××室房地产属于异议人所有，不属于被执行人的财产。故，请求解除对东台市××室房地产查封冻结措施。另查明，2016年3月1日，杜珉珉向汇利置业公司支付76万元、35万元。2016年3月2日，杜珉珉向汇利置业公司支付12万元。2016年4月18日，杜珉珉向汇利置业公司支付5万元。2018年10月25日，汇利置业公司与杜珉珉签订合同备案编号为20181024055的《商品房买卖合同（预售）》，约定杜珉珉购买xx室，总房款230万元，2018年10月24日前支付130万元，余款100万元向东台农商行申请贷款支付。2018年12月12日，汇利置业公司向杜珉珉出具130万元购房发票。2019年2月2日，杜珉珉向汇利置业公司支付购房款100万元。现案涉房屋已经装修并实际使用。本院认为，本案是因本院查封被执行人汇利置业公司位于东台市××室房屋而引起案外人杜珉珉提起的排除执行异议。本案的争议焦点为案外人杜珉珉是否为案涉房屋的权利人，其提出的异议能否阻却执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员通过）第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人杜珉珉在本院查封案涉房屋之前已经与汇利置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，支付购房款，对案涉房屋进行装修后实际使用，且非因案外人杜珉珉的自身原因未办理过户登记。根据上述规定，案外人杜珉珉作为案涉房屋的权利人，能够排除本院强制执行行为。综上，案外人杜珉珉要求解除对东台市××室房屋查封的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年12月23日最高人民法院审判委员通过）第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对东台市xx室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五内向本院提起诉讼。审 判 长 唐闻声审 判 员 王立新审 判 员 何 娟二〇二一年一月二十九日法官助理 宋倩倩书 记 员 苗雨佳