贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初18366号 原告：吉学礼，男，1976年1月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州品艺房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城第********房，统一社会信用代码：915205000856885285。 法定代表人：孙正祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告吉学礼与被告贵州品艺房地产开发有限公司（下称“品艺房开公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告吉学礼，被告品艺房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吉学礼向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《商铺认购协议》；2.判决被告返还原告已支付的购房款30000元，并以30000元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算逾期罚息的标准支付至本息付清时止的利息（以30000元为基数，按银行贷款利率3.85%标准的1.5倍从2017年2月21日起计算至2020年11月14日止，暂计算为6446元）；3.判决被告按《优惠补助条款》支付原告的补助费第1年为2700元，第2年为3000元，第3年为3000元（至起诉时止），合计8700元；4.判决被告赔偿原告（因被一房多卖造成的损失）30000元；5.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与被告于2017年2月21日签订了1份《商铺认购协议》和1份《优惠补助条款》，约定原告向被告公司购买其开发的位于毕节市七星关区，建筑面积为8.8平方米，购房单价3409.09元／㎡。购房总价为人民币30000元，约定被告在2017年12月31日前向原告交付商铺。双方签订的《优惠补助条款》约定被告按原告已交付的购房金额为基数，按第一年9%、第二年10%、第三年10%，按年向原告支付优惠补助。原告在被告处一次性支付了购房款30000元人民币，《商铺认购协议》约定的2017年12月31日前向原告交付商铺，也未按《优惠补助条款》的约定向原告支付补助，被告构成严重违约。另：一、由于被告负债累累，涉案房已被重庆市翔宇建筑工程（集团）有限公司申请查封（2020黔05**执保350号），严重侵害了原告的合法权益，造成原告购买房屋的合同目的不能实现。二、被告将此标的物铺面分别重复卖给吉学礼、张家秀、何怀长。三、根据毕节市七星关区房产事业局（七星房产呈【2018】95号文件。商业一层，商业1-1共189.19平方米，商业1-2共47.83平方米，商业1-3共60.20平方米，商业1-4共37.09平方米，商业1-5共39.24平方米，总共可售面积为373.55平方米。根据调查，现房开商对商业一层商铺编号出现4种销售版本：一栋1层1-01编号，一栋一层Ａ-01编号、一栋一层Ｂ-01编号、一栋一层加数字编号。对毕节市住建局、洪山街道办事处、贵州品艺房地产开发有限公司提供资料统计：商业一层已向26位业主出售34个商铺，面积786.52平方米，超出可售面积412.97平方米，已收款为592.9448万元，未收款为245.1252万元。）现全部已被重庆市翔宇建筑工程（集团）有限公司起诉查封。四、政府责令被告贵州品艺房地产开发有限公司在2018年12月15日前对商业虚拟销售、一铺多卖的问题、住房重复销售进行清理退赔处理，规范销售合同并按规定备案。直到现在被告一直未给受骗业主处理。 原告认为，原告按协议履行了购买商铺的付款义务，被告不按约定交付商铺和支付补助款行为构成违约，应当依法承担违约责任。被告的违约行为又造成涉案商铺被其它权利人申请抵押查封，造成原告的合同权益不能实现。根据《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”和第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人之规定。”第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。为维护原告的合法权益，特依法起诉至法院，恳请判如所诉为感。 被告品艺房开公司提交书面答辩状称：一、本案双方签订的《商铺认购协议》系当事人真实意思表示，合法有效，商铺认购协议书第四条约定，被告在2017年12月31日前向原告交付商铺，最终的交付时间以双方签订的商品房买卖合同为准。商铺认购协议书属于预约合同，并非正式的商品房买卖合同，双方合同权利义务应当以最终签署的商品房买卖合同约定为准。商品房买卖合同未签订，双方权利义务未确定，本案不存在逾期交房的事实。原告现依据预约合同的约定主张逾期交房理由不能成立。 二、即使认定被告存在逾期交房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据原告的主张，本案逾期交房时间已超过一年的解除权行使期限，原告的除权已经消灭，原告以逾期交房为由要求解除合同，理由不能成立。 三、原告购买的该商铺并不存在一房多卖的情形，即使被查封，也只是暂时的，并非是最终的处理结果，不至于影响原告合同目的不能实现，原告要求退还购房款及支付利息损失于法无据。 四、《商铺认购协议》性质上属于预约合同，签订该《商铺认购协议》的目的在于签订《商品房买卖合同》。根据双方《商铺认购协议》第五条：违约责任第一点明确表示，若甲方未在上述期限内与乙方签署正式《商品房买卖合同》，乙方有权解除本协议，甲方在本协议解除后的一个月内退还乙方实交商铺总款并按乙方实交商铺总款的百分之三作为违约金赔付。如逾期退还，甲方每日按乙方实交商铺总款的万分之0.5向其支付滞纳金。据此，即使《商铺认购协议》应当解除，根据协议违约金标准也只为实交商铺总款的百分之三。 五、双方签订的《优惠补助条款》属于无效协议。《城市商品房预售管理办法》第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款项是否专款专用，事关社会公共利益。《优惠补助条款》中约定以已交认购价按照一定比例分期返还原告购房款，该优惠补助条款的约定，实质上系返本销售行，《商品房销售管理方法》第四十五条规定，本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为；第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。被告公司为促销其开发的商品房，通过返本销售的方式承诺原告等购房客户返款，其行为也必然会损害社会公共利益。此外，从前述规定的内容可见，采取返本或变相返本方式销售商品房，在房地产行业是不允许的。虽然该管理办法是部门规章，不能直接作为审理本案的法律依据，但其精神可以参照适用。根据《合同法》第五十二条规定，损害社会公共利益和违反法律、行政法规强制性规定的合同均属无效。对照上述法律规定，被告与原告等人约定《优惠补助条款》违反法律法规的强制性规定，损害社会公共利益，应当认定为无效。据此，本案原告基于无效的《优惠补助条款》要求返还购房款及逾期返还购房款违约的请求于法无据。综上所述，请求人民法院依法判决驳回原告诉讼请求。 被告品艺房开公司当庭补充答辩称：《商铺认购协议》属于预约合同，不具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而本案原告主张一房多卖适用商品房买卖合同司法解释第八条、第九条的规定要求赔偿，适用该法律规定的前提均系双方签订了正式的商品房买卖合同。本案只有预约合同并没有签订商品房买卖合同，不存在一房多卖的事实及适用该法律规定进行裁决的法律基础，原告主张一房多卖造成的损失于法无据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月21日，以原告吉学礼为乙方，被告品艺房开公司为甲方，双方签订《商铺认购协议》约定：“乙方认购的商铺项目名称为品艺大厦，铺位为一栋一层39号，建造面积约为8.8平方米（实际面积最终以相关部门实测为准），该商铺的用途为商业。乙方认购的商铺按建造面积计算，商铺单价为每平方米3409.09元，总价30000元整。乙方选择一次性付款，于2017年2月21日一次性付清全部房款。甲方应在2017年12月31日前向乙方交付商铺，最终的交付时间以双方签订的《商品房买卖合同》为准。本协议签订后叁年内（含叁年），在甲方项目验收合格之后，乙方根据甲方的通知签署正式的《商品房买卖合同》。若甲方未在上述期限内与乙方签署正式《商品房买卖合同》，乙方有权解除本协议，甲方在本协议解除后的一个月内退还乙方实交商铺总款并按乙方实交商铺总款的百分之三作为违约金赔付。如逾期退还，甲方每日按乙方实交商铺总款的万分之0.5向其支付滞纳金。本协议书未尽之物业面积、物业认购总款、交付时间、双方超过本协议书的违约责任等内容均以签署的《商品房买卖合同》为准。乙方所购商铺内可停放车辆，乙方所购商铺由甲方出资建造二层阁楼，铺面门口路宽不低于5米，门口可通行车辆。本套商铺最终总价不高于叁万元，面积不低于8.8平方米。”同日，以原告吉学礼为认购人，被告品艺房开公司为出卖人，双方签订《优惠补助条款》约定：“业主吉学礼所认购的商铺符合公司3年优惠补助政策。优惠补助＝已交认购金额×优惠补助比例。优惠补助比例第1年为9%，第2年10%、第三年10%，优惠补助按年结算。为了保障整个商场的整体统一性，商铺达到交付使用后前三年由甲方统一经营管理。”签订认购协议时，原告按照约定向被告支付商铺购房款30000元。之后，购房人以品艺大厦项目销售存在一房多卖等问题，向相关部门进行了反映。截止至庭审时，被告未与原告签订《商品房买卖合同》，未向原告支付商铺优惠补助款，且涉案商铺已被人民法院查封。因此，原告以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案原、被告之间签订的《商铺认购协议书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该《商铺认购协议》应属于预约合同性质，签订正式《商品房买卖合同》双方仍然需要采取要约与承诺的合同订立方式。截止至庭审时，因被告原因未与原告签订《商品房买卖合同》，也未向原告支付商铺优惠补助款，致使双方签订《商铺认购协议》的合同目的并不能实现。故对原告诉请解除双方签订的《商铺认购协议》请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告签订的《商铺认购协议》解除后，被告因此获得的商铺款应当退还原告，并应赔偿占用原告商铺款期间的损失。故对原告诉请判决被告退还商铺购房款30000元的请求，本院予以支持。同时，被告占用商铺款给原告造成的损失相当于银行同期贷款利息。故对原告诉请判决被告支付利息的请求，应以购买商铺款30000元为基数从2017年2月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项支付完毕之日止。原、被告签订的《优惠补助条款》履行前提是双方之间商铺买卖合同关系得以履行，现原告诉请解除《商铺认购协议》，同时又依据《优惠补助条款》诉请补助费，该主张并无相应的事实及法律依据。故对原告诉请被告支付补助费的请求，本院不予支持。原、被告签订的《商铺认购协议》系预约合同，双方未签订正式的《商品房买卖合同》，故原告诉请判决被告承担已付商铺购房款一倍的赔偿请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告吉学礼与被告贵州品艺房地产开发有限公司于2017年2月21日签订的《商铺认购协议》； 二、被告贵州品艺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吉学礼退还商铺购房款30000元及支付利息（利息以商铺购房款30000元为基数从2017年2月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2019年8月19日，2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项支付完毕之日止）； 三、驳回原告吉学礼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费839元，由原告吉学礼负担483元，被告贵州品艺房地产开发有限公司负担356元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二一年一月二十二日 书记员  胡晨