湖南省衡阳市石鼓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0407民初493号原告（反诉被告）：何玲琳（以下简称“原告”），女，1968年6月6日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。原告（反诉被告）：肖功学（以下简称“原告”），男，1963年8月24日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。两原告共同委托诉讼代理人：邹伟军、罗宏亮，湖南溥天律师事务所律师。被告（反诉原告）：何世艮（以下简称“被告”），女，1963年6月29日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：高丽君，衡阳市石鼓区雁北法律服务所法律工作者。原告何玲琳、肖功学与被告何世艮房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年8月7日受理后，依法适用简易程序进行了审理，并于2019年11月4日作出（2019）湘0407民初958号民事判决。被告不服该判决，上诉于衡阳市中级人民法院。衡阳市中级人民法院于2020年3月30日作出（2020）湘04民终151号民事裁定书，撤销本院（2019）湘0407民初958号民事判决，发回本院重审。本院于2020年5月8日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了四次审理。原告何玲琳、肖功学及其委托诉讼代理人邹伟军、罗宏亮，被告何世艮及其委托诉讼代理人高丽君到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告何玲琳、肖功学向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告的口头房屋买卖合同无效或终止；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为请求判决确认原告与被告的口头房屋买卖合同无效并返还房屋，并增加一项诉讼请求为判决被告支付原告2001年至2020年6月期间的房屋租金损失。被告何世艮辩称：1、被告与原告之间签订的《房产转让协议》合法有效，应受法律保护；2、若认定《房产转让协议》无效，其法律后果会让失信者获益，损害了被告的经济利益；3、两原告应对本案承担全部责任。同时被告何世艮向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令两反诉被告返还反诉原告购房款30000元及利息35015元（按中国人民银行贷款利率6.21%，从2001年2月20日暂算至2019年8月31日，后期利息应算至实际履行之日止）；2、请求判令两反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失100000元、房屋加层添附物损失165000元、水电燃气安装费8000元、搬迁费4000元及信赖利益损失406875元，上述合计经济损失683875元；3、本案反诉费、评估费由两反诉被告承担。两反诉被告辩称：1、反诉原告实际支付的购房款只有23000元；2、利息部分没有6.21%这么高，而且因为合同无效反诉原告也有过错，应当按照过错比例来分担责任；3、房屋装修损失，添层损失应该提供足够的证据来证明，且反诉原告对装修与添附损失也有相应的过错，燃气安装费是交给燃气公司的，反诉原告应提供相应的证据，搬迁费也应按相应的比例来承担过错，如果对方能够举证证明双方的过错比例。本院经审理查明事实如下：原告何玲琳与原告肖功学系夫妻关系。原告何玲琳与被告何世艮系亲戚关系。原告何玲琳系衡阳市石鼓区合江街道五一管理处第七管理小组（原衡阳市郊区西湖乡五一村七组，以下简称“五一村七组”）村民。被告何世艮原系五一村**村民，1982年2月因被招工至衡阳市酒精厂工作，其户口从五一村**迁出，至今未迁回。1994年，两原告在原告何玲琳所属集体土地上建造了案涉房屋（房屋所有权证：衡市郊所字第01-五-7090号，坐落于衡阳市××乡××村××组，建筑面积116.25平方米，共2层），房屋建成后，两原告并未居住。1999年底，两原告将其中第二层租给了被告何世艮。2001年2月20日，原告因做生意需要资金周转，由原告何玲琳向被告何世艮出具一份《房产转让协议》，将其所有的坐落在五一村七组建筑面积116.25平方米的二层房屋一栋（即案涉房屋）以30000元的价格卖给被告何世艮，约定暂付23000元，余款7000元本年度底付清。同日，原告肖功学向被告何世艮出具了一份收到购房款23000元的字据。两原告当时除已转让的案涉房屋外，还有单位分配的房屋。被告何世艮购买案涉房后一直居住至今，且至今其只有该一套房。2007年，被告何世艮对案涉房屋进行了水泥硬化、装修、加层改造。经湖南兴泰工程造价咨询有限公司鉴定，被告何世艮2007年对案涉房屋水泥硬化、装修、加层改造合计造价为135890.71元（其中室外部分造价为33866.24元，室内第一、二、三层造价分别为49213.83元、30397.6元、14713.26元，水电造价为7699.78元）。2013年，因衡阳市“来雁新城”项目开发，五一村七组土地被纳入国家征收范围内、案涉房屋也在该项目拆迁范围内，至2014年底，该村土地已被政府全部征收，五一村七组已收到土地补偿款。原告何玲琳作为集体经济组织成员已按规定分得土地补偿款25725.86元，用于其养老保险费的交纳。两原告就案涉房屋拆迁安置问题与被告何世艮协商，要求被告何世艮就案涉房屋拆迁后所获补偿的房屋分一套给两原告，未得到何世艮认同，酿成纠纷，两原告提起本案诉讼，提出上列诉讼请求。另查明，自原告转让案涉房屋给被告何世艮至该房屋拆迁（2020年7月）,被告何世艮居住在案涉房屋，五一村第七村民小组知道原、被告买卖房屋之事，但并未对此提出异议。上述事实，有原被告提交的原告身份证复印件、被告身份信息、集体土地建设用地使用证、房产转让协议、收款条、房屋所有权证、衡阳市石鼓区合江街道五一管理处第七管理小组出具的证明、衡阳市石鼓区合江街道五一村村民委员会出具的证明、房屋照片、征地书、衡阳市石鼓区合江街道五一管理处土地补偿款分配金额名单及办理养老保险名单、湖南兴泰工程造价咨询有限公司司法鉴定意见书、本院依被告申请制作的现场勘验笔录、两份调查笔录、本院与原告肖功学谈话笔录及原被告在庭审中的陈述予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第三十条“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，予以支持。”《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”两原告虽然向被告出具了《房产转让协议》，被告也向两原告支付了2.3万元购房款，但原、被告订立房屋买卖合同的标的物系在农村集体土地上建造的住宅，且被告何世艮在与两原告订立房屋买卖合同时已迁出该集体经济组织，系城市居民。原、被告订立的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”两原告与被告订立的房屋买卖合同系无效合同，被告应当返还案涉房屋给两原告，故本院对原告请求确认与被告订立的房屋买卖协议无效并要求被告返还房屋的诉讼请求予以支持，对被告辩称与原告签订的《房产转让协议》合法有效，应受法律保护的意见不予采纳。关于被告要求两原告返还3万元购房款及利息的诉讼请求，因原告仅认可被告支付了2.3万元购房款，且被告也未提交证据证明其支付了另外7000元购房款，本院据此认定被告支付了2.3万元购房款给两原告。故两原告应返还2.3万元购房款给被告，并应以2.3万元为基数自被告向原告支付购房款起按照中国人民银行同期一年期贷款利率向被告支付利息。两原告系因需资金周转主动向被告出具《房产转让协议》，出卖自建住宅，两原告明知案涉房屋不能向集体经济组织以外的成员出卖，仍然出卖，且又在案涉房屋纳入拆迁范围后，为获取拆迁经济利益而诉至法院，两原告的行为既违背了法律、行政法规的强制性规定，又严重违背了《中华人民共和国民法总则》第七条关于民事主体从事民事活动应遵循的诚实信用原则。被告基于原告主动出卖案涉房屋，帮助两原告资金周转之善意与原告订立房屋买卖合同。本院综合考虑原、被告双方订立该买卖合同时均出于真实意思表示、两原告为追求拆迁利益严重违背诚实信用原则以及认定合同无效的原因等因素。确定两原告对房屋买卖合同无效具有重大过错，应承担合同无效95%的责任；被告作为非集体经济组织的成员在订立买卖房屋合同时未尽到注意义务，对房屋买卖合同无效也存在一定过错，应承担合同无效5%的责任。被告基于与两原告订立的房屋买卖合同和对两原告的充分信任，对案涉房屋进行了装修、改建和水泥硬化，经湖南兴泰工程造价咨询有限公司鉴定，被告对案涉房屋改建、翻建成本共计135890.71元，现因房屋买卖合同无效造成被告受到房屋添附资金损失为135890.71元，两原告应赔偿被告改建、翻建损失129096.17元（135890.71×95%＝129096.17）。被告何世艮提出的搬家损失，确实存在，但因其未提交相应的票据，本院酌情确定搬家损失为3000。故本院对被告请求两原告支付改建、翻建损失、搬家损失诉讼请求予以支持，但对超出上述损失金额的诉讼请求不予支持。关于两原告要求被告支付2001年至2020年6月期间的案涉房屋租金损失的诉讼请求。因案涉合同系房屋买卖合同而非租赁合同，且两原告对合同无效负主要责任，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告何玲琳、肖功学与被告何世艮于2001年2月20日订立的房屋买卖合同无效；二、被告何世艮于本判决生效之日起十日内向原告何玲琳、肖功学返还坐落于衡阳市××乡××村××组，建筑面积116.25平方米的二层房屋一栋；三、原告何玲琳、肖功学于本判决生效之日起十日内向被告何世艮返还购房款23000元，并以23000元为基数自2001年2月20日至购房款返还之日按照中国人民银行同期一年期贷款利率向被告何世艮支付利息。四、原告何玲琳、肖功学于本判决生效之日起十日内向被告何世艮支付房屋改建、翻建损失129096.17元和搬家损失3000元。五、驳回原告何玲琳、肖功学的其他诉讼请求。六、驳回被告何世艮的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3734元（原告何玲琳、肖功学已预交），由原告何玲琳、肖功学共同负担3547元，被告何世艮负担187元；反诉案件受理费10639元，减半收取5320元、鉴定费5500元，合计10820元（被告何世艮已预交），由原告何玲琳、肖功学共同负担10279元，被告何世艮负担541元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  黄山平人民陪审员  王丹丹人民陪审员  王琪静二〇二一年一月十五日法官助理何琴书记员欧阳承敏附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条本法自2021年1月1日起施行。《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国收养法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民法总则》同时废止。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。