江苏省丰县人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏0321民初1931号原告：耿冉，女，1976年12月19日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈建军，江苏博事达律师事务所律师。被告：韩立振，男，1967年3月4日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：韩函（系原告女儿），女，1988年7月21日出生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：范文良，男，1989年10月1日出生，汉族，户籍住址山东省青州市，现住江苏省徐州市。第三人：张卫平，男，1978年8月10日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。第三人：章娟，女，1979年5月9日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。委托诉讼代理人：张卫平，男，1978年8月10日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。第三人：陈伟杰，男，1994年1月26日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。原告耿冉与被告韩立振、第三人张卫平、章娟、陈伟杰房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告耿冉及其委托诉讼代理人陈建军，被告韩立振及其委托诉讼代理人韩函、范文良，第三人张卫平、章娟的委托诉讼代理人张卫平、陈伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿冉向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2015年9月8日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告支付拖欠的购房尾款本金326317元、利息358948元（以5550483元为基数，按照月息2%计算，自2015年9月28日开始计算至实际履行完毕之日止，暂时计算至起诉之日）、误工损失100000元。上述三项费用合计785265元；3、判令被告支付原告律师代理费55000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年9月8日，原被告双方协商一致签订《房屋买卖合同》一份，约定被告购买房屋，总价款为5550483元并约定了付款时间与办法以及违约责任条款，明确约定被告迟延付款须承担月息2%的违约责任，还要承担原告聘请律师的费用以及误工损失等费用计10万元。合同生效后，原告按照约定交付房屋，被告未依约付款。被告韩立振于2015年9月9日出具欠条一份，认可欠购房款本金326317元；于2017年9月24日出具情况说明一份，认可签购房款本金326317元，并承诺于2017年10月11日前付款17万元、于2018年2月16日前付清余款。被告并未依约履行，经原告多次催要，未果。被告韩立振辩称：第一，耿冉、章娟及陈伟杰为必要共同诉讼的当事人。根据涉案房屋买卖合同可知，出卖人是耿冉、章娟、陈伟杰应为共同诉讼人。根据《最高人民法院关于适用解释》第七十三条规定：必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加……所以，即使合同约定了“甲方三人中任何一个人均可代表他人提起诉讼而无需委托，也可以共同提起诉讼”，因该约定与法律强制性规定不一致而无效。第二，陈伟杰签字为他人代签，需要参加诉讼以确认代签行为的效力。在签订涉案房屋买卖合同时，陈伟杰为完全民事行为能力人。被告并未见到陈伟杰出具给代签人的授权委托手续，亦未见过陈伟杰本人。第三，被告在出具借条后，已偿还153200元本金。被告与耿冉、章娟、陈伟杰签订房屋买卖合同后，在履约期间，张卫平受其妻子章娟委托，向被告索要购房款。被告将153200元购房款直接支付给张卫平。因此，原告在本案中主张的本金与事实不符。第四，被告依法行使不安抗辩权，无需承担违约责任。自2015年9月8日签订房屋买卖合同至今，耿冉、章娟、陈伟杰一直未就涉案房屋为被告办理不动产登记手续。涉案房屋是出卖人协调开发商，通过撤销与出卖人的网签，然后直接由开发商与被告签订合同的方式进行交易。但耿冉、章娟、陈伟杰至今未协调开发商给被告开具相关发票并办理不动产登记，且开发商早已失联。目前涉案房屋不具备上房、办证条件。鉴于上述情形，被告完全有理由相信出卖人有丧失或可能丧失履行债务的能力，可以中止支付剩余房款而无需承担违约责任。综上所述，请依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人张卫平发表意见为：涉案房屋是章娟和耿冉、陈伟杰三人共有的房屋卖给被告。涉案房屋由第三人经手买卖，被告购买房屋未足额支付。另租赁其中陈伟杰、章娟共有的一套房子，所欠款项以及租金迟迟未按照约定期限给付。第三人向被告索要，被告仅支付部分款项给第三人，第三人打算将款项全部收齐之后在告诉耿冉、章娟、陈伟平。现在第三人代表章娟，按照以前三个人约定的金额，购房款应该是耿冉、章娟、陈伟杰三个人，第三人收取被告的钱，章娟在授权委托书中写明同意在章娟应得的比例中扣除。第三人陈伟杰发表意见为：购房款应分别打到各自的银行卡，不接受单独打给一个人，再进行二次分配。经审理查明：2015年9月8日，原告耿冉、第三人章娟、陈伟杰与被告韩立振签订《房屋买卖合同》（甲方：章娟、耿冉、陈伟杰，乙方：韩立振）一份，约定：甲方章娟（房号：商业2-1-109）、陈伟杰（房号：商业2-1-110、商业2-1-111）、耿冉（房号：商业2-1-112）四间位于凤凰嗉小区的门面房一并出售给乙方；房屋的成交价格为5550483元。该合同第四条约定：甲乙双方同意本合同生效后，乙方以现金方式第一次付款100万元，于签字之日支付至双方指定账户（开户行：江苏丰县农村商业银行，账号：62×××58，户名：裴秀秀）；从第一次付款之日起二十日内，乙方以现金方式第二次付款30万元，支付至指定账户；2015年9月28日乙方以现金方式第三次付款326317元，支付至指定账户；2015年9月30日前，乙方以现金方式付清余款，支付至指定账户。合同第七条还约定：“……如果甲方提起诉讼，甲方三人中的任何一个人均可以代表他人提起诉讼而无需委托，也可以共同提起诉讼。”该合同落款处有原告耿冉及第三人章娟的签字确认，第三人陈伟杰的签字系案外人陈昱代签。涉案商品房买卖合同签订后，被告韩立振支付购房款5224166元。2015年9月9日，被告韩立振向原告及第三人出具欠条一张，载明：“今欠到章娟、耿冉、陈伟杰购房款叁拾贰万陆仟叁佰壹拾柒元整（￥326317元）。详见双方2015年9月8日签署的《房屋买卖合同》第四条第三小条。”2017年9月24日，被告韩立振出具情况说明一份，载明：被告韩立振尚欠购房款326317元，现承诺2017年10月11日前付170000元，2018年2月16日前还款156317元，并将上述款项支付至指定账户（开户行：农村商业银行泗洪支行，账号：62×××32，户名：耿冉）。如任一期款项逾期不还，自愿按《房屋买卖合同》中约定的违约条款承担相应的法律责任。2016年3月18日，第三人张卫平向被告韩立振出具收条一张，载明：收到韩立振房款46000元；2016年10月3日，第三人张卫平向被告出具收条一张，载明：今收到韩立振54000元；2017年11月15日第三人张卫平出具收条一张，载明：收到韩立振房款51000元；2019年3月，第三人张卫平向被告出具书面说明一份，载明韩立振通过微信转账2200元，其中200元注明酒3瓶。本院认为：涉案房屋买卖合同明确载明出卖人为原告耿冉及第三人章娟、陈伟杰，且被告出具的欠条及情况说明中亦可以证明被告韩立振是向原告耿冉及第三人章娟、陈伟杰三人购买的涉案房屋。原告耿冉及第三人章娟、陈伟杰作为涉案合同的当事人均可依据合同主张权利。涉案房屋买卖合同第七条虽然约定：“如果甲方提起诉讼，甲方三人中的任何一个人均可以代表他人提起诉讼而无需委托……”但并不意味着原告耿冉可以仅以自己的名义就涉案房屋的购房款提起诉讼并径行要求将全部购房款支付至其个人名下，其诉请既剥夺了共有人对共有房产的合法权利，又有违公平原则。涉案房屋共有人陈伟杰亦明确表示不愿意涉案购房款支付于耿冉个人，再进行二次分配。现原告耿冉坚持以其个人名义起诉，并主张将涉案购房款本息支付于其个人，主体不适格，应驳回原告耿冉的起诉。其在与共有人协商一致后，可另行主张权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定如下：驳回原告耿冉的起诉。案件受理费12202元，由本院于本裁定生效后十日内退回原告耿冉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  丁国栋人民陪审员  赵玉萍人民陪审员  王文婷二〇二一年一月十九日法官 助理  沙轩羽书 记 员  黄萌萌