四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2002民初401号 原告：四川瑞天物业服务有限公司，住所地成都市青羊区广富路********，统一社会信用代码91510105793978198A。 法定代表人：邓兵，总经理。 委托诉讼代理人：诸丽思，女，系公司职工。 被告：董志豪，男，1995年8月7日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：董建忠（系董志豪之父），住四川省资阳市雁江区。 原告四川瑞天物业服务有限公司（以下简称“瑞天物业”）与被告董志豪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告瑞天物业的委托诉讼代理人诸丽思，被告董志豪的委托诉讼代理人董建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞天物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付2020年3月19日至2020年8月31日物业管理费961元；2.请求判令被告给付物业管理费的违约金，按双方签订的《前期物业服务合同》第四条第十款约定从逾期之日起，业主逾期交纳物业服务费用的，业主每日按欠付物业服务费用总额的万分之五支付违约金，从2020年3月19日起暂计算至2020年8月31日共计52.45元，其后的违约金计算至实际结清全部物管费止；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系紫韵东城楼盘开发商（四川博邦置业有限公司）委托的前期物业服务公司，被告于2016年8月9日与博邦.紫韵东城楼盘的开发公司（四川博邦置业有限公司）签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议，并与被告于2016年8月9日签订了《前期物业服务合同》、《业主临时公约》，上述合同约定由四川瑞天物业服务有限公司负责为博邦.紫韵东城提供前期物业管理服务工作，并约定住宅用房从买受人接房的实际日期起算，前两年按1.52元/月/㎡的标准收取物业管理费，从第三年起，按1.8元/月/㎡的标准收取物业管理费。原告已按照合同约定提供了物业服务，但在原告多次催收下被告拒不履行缴费义务，已构成违约。综上，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，为保障原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释等相关法律法规的规定，特诉至贵院，望贵院判如诉求。 被告董志豪辩称，第一，开发商未完成综合验收情况下，本人就向瑞天物业缴纳了一年物业费后接房，入住至今但物业服务质量不尽人意。第二，自2018年初接房至今，瑞天物业未按前期物业服务合同尽到职责和义务。第三，园区大门和单元门禁未启用，无序管理存在严重安全隐患，1栋、2栋、7栋、8栋入户大厅地砖破损，至今无实施更换修复；地下；地下车库与**入户防坠物隔离棚问题有义务与开发商协调解决，但拖延至今。第四，环境卫生方面，园区内绿化水池更换水不及时，池水浑浊长青苔，水面垃圾漂浮，花草树木枯死荒芜未及时补栽；小区经常蚂蚁成堆，物业未按期消杀，卫生应是一个持续性保持工作内容；原告所提供现场工作图片，不能证明其服务质量优劣；饮用水应半年清洗一次，但并未接到过清洗水箱停水告知，物业未做到张贴公示栏。第五，业主门锁被撬，由于园区大门门禁、单元楼门禁缺陷造成，闲杂人员自由进入楼内。第六，物业违约金不接收。第七，拒绝承认原告提供的图片证据。第八，入住至今，物业未做过业主满意度调查，也未公示过小区公示栏。第九，物业应提供物价局核准收费标准及物业资质标准。第十，需要降价收费，要求附属设施设备限期整改到位。由于瑞天物业未做到相应职责，已失去基本信任和支持。本人是在与开发商签订购房合同情况下，无奈签订前期置业购房合同，对其物业服务质量不知情，对业主实属不公平接受。接房后多次与物业交涉无果，使我蒙受不值高价低值服务。该案重点争议在于对方是否抱有诚意协调开发商整改园区附属设施，是否调整过高物业费收取标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提交的《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》、《普通住宅前期物业服务收费备案表》的真实性、合法性、关联性予以采信；对原告提交的日常工作照片打印件及光盘拷贝件，因案涉期间为2020年3月19日至2020年8月31日，对拍摄时间在该期间外的照片以及未记载时间的照片，因与本案没有关联性，本院不予采信；对拍摄时间在案涉期间内的照片，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信；对原告提交的催收照片打印件及光盘拷贝件，结合原告关于原件保存情况的陈述，本院对其真实性、合法性、关联性予以采信。 对被告提交的四组照片，其中部分照片显示了拍摄时间，但均不在案涉期间内，其余照片未显示拍摄时间，故本院对上述照片的关联性均不予采信。对被告提交的成立业委会的签名表，因与本案诉争的物业费没有关联性，本院不予采信；对被告提交的《紫韵东城一期全体业主诉求》，被告陈述为自己制作，因其无其他充足证据佐证，本院对其不予采信。 本院经审理认定案件事实如下： 董志豪系资阳市雁江区宝台镇博邦·紫韵东城小区XX房屋的业主，建筑面积约为98.38平方米。2015年6月10日，甲方四川博邦置业有限公司（以下简称“博邦置业”）和乙方瑞天物业签订《前期物业服务合同》，约定乙方为甲方建设的博邦紫韵东城小区提供物业服务，合同期限自2015年6月11日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。收费标准为居住物业类高层住宅1.8元/平方米.月。甲方、业主于每个缴费周期起始日起每月15日内交纳物业服务费。2016年8月9日，甲方瑞天物业与乙方董志豪签订《前期物业服务协议》，主要约定瑞天物业向博邦紫韵东城全体业主提供物业服务，瑞天物业按房屋建筑面积向业主收取物业管理费，住宅用房前两年按照1.52元／月/㎡收取，差额的0.28元／月/㎡，瑞天物业与开发商协商解决，由开发商直接向瑞天物业交纳。从第三年起，乙方应按照1.8元／月/㎡收取，在此期间，若市场价格发生变化，物业管理费高于1.8元／月/㎡，则按当期当地同类标准收取。物业服务费按季交纳，业主应在每季度首月的15日前交纳该季度的物业服务费，业主逾期缴纳物业服务费用的，业主每日按欠付物业服务费用总额的千分之五支付违约金。前期物业管理服务期限为自房屋出售之日起至本物业业主委员会与物业公司签订的《物业管理委托合同》生效之日止。 2017年12月28日，资阳市雁江区发展和改革局出具《普通住宅前期物业服务收费备案表》，载明瑞天物业服务的博邦紫韵东城项目拟执行三级物业服务等级，物业服务价格每月每平方米1.8元，前两年每月每平方米1.52元。 董志豪于2018年3月19日交纳从2018年3月19日到2019年3月19日一年的物业费，于2021年1月13日交纳2019年3月19日至2020年3月18日期间的物业费。 瑞天物业先后于2019年7月9日、2019年8月27日、2019年10月11日、2020年9月16日在案涉房屋门上张贴物业费缴费通知单，向被告催缴案涉房屋的物业服务费。其中，2020年9月16日的催收通知单载明限被告在5日内到物业管理中心交清2019年3月18日至2020年8月31日期间所欠的物业管理费。 本院认为，（一）关于被告是否应当向原告支付2020年3月19日至2020年8月31日物业服务费用？案涉《前期物业服务合同》为建设单位博邦置业与物业服务人瑞天物业订立，对小区全体业主具有法律约束力。原告与被告签订的《前期物业服务协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原被告双方也具有法律约束力。原告与被告均应当按照合同约定享有权利和履行义务。合同约定被告应在每季度首月的15日前交纳该季度的物业服务费，现被告逾期未交纳2020年3月19日至2020年8月31日期间的物业服务费用，原告可以催告其在合理期限内支付。原告于2020年9月16日向案涉房屋门上张贴催收通知单，给予被告5天的交费期间，该期限届满后被告仍未支付，原告另于2021年1月12日向本院起诉，已尽到催告义务，故对原告要求被告支付2020年3月19日至2020年8月31日期间物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。由于《前期物业服务协议》约定前两年物业费单价为1.52元/㎡/月，第三年起为1.8元/㎡/月，故该期间被告应向原告交纳物业服务费金额为98.38㎡×1.8元／月/㎡×5月13天≈961.56元，原告主张961元，系对自身权利的处分，本院予以支持。 （二）被告是否应当向原告支付违约金及计算方式？ 根据原告与被告签订《前期物业服务协议》第四条之约定，被告应在每季度首月的15日前交纳该季度的物业服务费，逾期缴纳物业服务费用的，每日按欠付物业服务费用总额的千分之五支付违约金。被告董志豪未按期交纳物业服务费确已违约，应当承担相应的违约责任。结合案涉小区物业纠纷系列案件查明的事实，原告在安全维护、环境卫生以及小区公共设备使用等方面存在一定物业服务瑕疵，为统一系列案件的类案裁判尺度，同时根据“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院酌情对原告主张的违约金调整为以应付金额961元为基数，从起诉之日即2021年1月12日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告董志豪于本判决生效之日起十日内向原告四川瑞天物业服务有限公司支付2020年3月19日至2020年8月31日期间的物业服务费961元及违约金（违约金以961元为计算基数，自2021年1月12日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告四川瑞天物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告董志豪负担（原告四川瑞天物业服务有限公司已向本院缴纳，被告董志豪自本判决生效之日起十日内向原告四川瑞天物业服务有限公司支付）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  凌小薇 二〇二一年一月二十一日 书记员  冯 果