广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初1392号 原告：广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司，住所地广西壮族自治区凭祥市友谊大道金地白云山世家小区**楼负**。统一社会信用代码：914514815690613694。 法定代表人：周万明，总经理。 委托诉讼代理人：于洋，男，1979年1月11日出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市，系该公司区域总监。 被告：卢江云，男，1978年5月18日出生，壮族，住广西壮族自治区凭祥市。 案由：物业服务合同。 适用程序：小额诉讼程序（简易）。 立案时间：2020年10月20日。 开庭时间：2020年11月11日。 原告广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司（以下简称为“银湾物业公司”）向本院提起诉讼请求：判令被告卢江云支付自2018年12月1日至2020年8月31日期间拖欠的物业服务费1814.61元；2018年8月1日至2020年8月31日电梯维保费625元、公共维修资金308.75元；2018年7月1日至2020年7月31日公摊水费59.91元、公摊电费314.38元、二次加压电费81.02元、水费1045.8元；2018年8月1日至2020年8月31日生活垃圾费175元，总共合计4424.47元；并以上述拖欠的全部费用为基础，从逾期之日起至实际履行完毕止，按照年利率6%为标准收取违约金。事实与理由：被告卢江云购买了位于凭祥市屏山路三支连塘小区95号碧翠豪庭一期2栋3单元1301号房，2013年12月5日收房，并于2014年7月22日与广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司签订了“前期物业管理服务合同”，合同约定由银湾物业公司为卢江云提供物业管理服务，物业管理服务费标准为以建筑面积按月收取，高层住宅物业每平方米0.6元；公共水电费用据实分摊；高层住宅电梯费每月每户25元；专项维修基金为每月每平方米0.1元；代收水、电费按有关单位的收费标准执行；各项费用业主应在每月7日前交纳，不按时足额交纳的，按每日5‰支付违约金。2012年8月24日，广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司将以上收费标准向凭祥市物价局报备。协议签订后，广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司进入该小区开展工作，依法依约为卢江云提供了物业管理服务。但近年来，卢江云作为业主，开始不断拖欠物业服务费用和各项费用，在银湾物业公司每月向其发放收费通知单后，至今仍未缴纳。 卢江云辩称：其本人确实与广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司签订了“前期物业管理服务合同”，但是银湾物业公司隐瞒了未向凭祥市住房和城乡建设局办理进驻备案的事实，存在合同欺诈的行为，双方签订的前期物业管理服务合同属于无效合同；拖欠物业管理服务费是事实，但是不交纳物业费用的原因是由于银湾物业服务公司没有按照合同约定事项提供服务和履行服务职责造成的。1.物业服务费用问题，按照其本人与银湾物业公司签订的前期物业管理服务合同约定，高层住宅物业费收费标准为每个月0.6元每平方米，但是银湾物业公司按照每个月0.7元每平方米收取，而且提供的服务质量与收取的费用不相对称，要求明明白白交费；2.银湾物业公司代缴水电费、垃圾费，没有取得有关单位的授权委托，而且银湾物业公司违反了国家明令禁止规定收取了水电周转金300元每户；3.物业公司管理混乱松散，大门监控室、消防控制室等经常处于无人看守状况，隐性的公共收益属于全体业主，没有公示收支明细财务报表，未公示经物价部门审批的收费文件；4.自2018年12月1日至2020年8月31日期间其本人确实拖欠了物业管理费用，银湾物业公司费用催缴通知单确实收到了，但是物业公司用威胁恐吓的言语进行催缴方式欠妥，列出的费用清单不够明确清晰，如地下停车场所清洁是否重复收取公摊费用，按照物价局批复文件要求，物业服务费用已包括物业公共设施、共用部位的日常运行、维护费用了，因此，物业公司收取公摊水电费用部分是重复收费；5.卫生保洁工作不够，垃圾清理不及时；6.物业聘请工作人员没有具备双方签订合同所约定的资格条件；7物业公司不是国家行政单位，无权收取违约金，再说物业公司也存在违约的行为。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月22日卢江云与广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司签订了前期物业管理服务合同，约定由银湾物业公司为凭祥市屏山路三支连塘小区95号碧翠豪庭2栋3单元1301号业主卢江云提供物业管理服务；物业管理服务内容为本物业房屋共用部位的维护和管理，共有设施设备及其运行的维护和管理，区域内公共卫生管理，区域内交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰管理等；物业管理服务费标准为按建筑面积高层住宅物业每月每平方米0.6元，2012年8月24日，凭祥市物价局（凭价格【2012】3号）《关于凭祥市物业管理有偿服务收费的批复》住宅房物业管理收费标准为低层建筑0.6元／平方米.月，小高层建筑为0.7元／平方米.月，卢江云一直按照建筑面积0.7元／平方米.月交纳物业管理费用；公共水电费用按户据实分摊；专项维修基金为每月每平方米0.1元；受有关单位委托，可提供水费、电费等代收代缴服务；各项费用业主应在每月7日前交纳当月费用，不按时足额交纳则从逾期之日按每日欠费5‰支付违约金。合同签订后，银湾物业公司依约为业主提供了物业管理服务。卢江云是凭祥市屏山路三支连塘小区95号碧翠豪庭2栋3单元1301号房产的业主，住宅物业面积为123.45平方米，自2018年12月1日至2020年8月31日期间拖欠的物业服务费1814.61元；2018年8月1日至2020年8月31日电梯维保费625元、公共维修资金308.75元；未交纳2018年7月1日至2020年7月31日期间的公摊水费、公摊电费、二次加压电费、水费1045.8元；2018年8月1日至2020年8月31日生活垃圾费175元。卢江云所在小区存在物业服务质量瑕疵，造成部分业主对物业服务不满从而拒交物业服务费用。 本院认为，关于银湾物业公司诉请的物业服务费用、专项维修基金、生活垃圾处理费、电费电损、违约金等费用卢江云是否应当支付的问题。本案为物业服务合同纠纷，银湾物业公司与卢江云签订的前期物业管理服务协议，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力；至于被告卢江云辩解银湾物业公司隐瞒进驻时未进行备案，存在合同欺诈行为，双方签订的前期物业管理服务合同是属于无效合同的意见，本院认为，凭祥市住房和城乡建设局向凭祥市人民政府作出的《关于卢江云依申请公开信息材料的情况说明》是相关职能管理单位依法履行行政管理职能的行为，该“情况说明”进一步明确要求银湾物业公司要办理进驻备案，并通知其限期整改，而没有进行行政处罚或取消物业公司继续开展服务管理的资格，合同的签订不存在合同无效或可撤销合同的法定情形，合同签订后，双方当事人也一直按照约定的内容履行合同权利与义务，因此，卢江云上述辩解意见不成立。银湾物业公司作为物业管理服务方，有权基于提供服务的行为向物业服务的接受方主张收取必要的物业费用，卢江云作为合同相对人在接受了原告提供的物业管理服务后，拒不履行合同约定的支付相应费用的义务，依法构成违约。原告在依法向被告进行催收遭到拒绝后，向本院起诉要求被告交纳相应的物业费用，符合《最高人民法院关于审理》第六条的规定，原告提供的物业服务质量虽然存在一定瑕疵，但根据原、被告双方签订的《碧翠豪庭前期物业管理服务合同》第二十三条的规定，被告可以要求原告改正，原告也应当及时改正，被告不能以此为理由拒不交纳相关物业费用。物业费是保障物业公司提供正常服务的物质基础，故银湾物业公司要求卢江云给付物业服务费用、专项维修基金等实际产生的费用支出的诉讼请求，符合相关规定，本院予以支持。 关于卢江云拖欠物业服务费用的数额的问题，碧翠豪庭小区物业服务费用于2012年8月24日经凭祥市物价局批复按建筑面积高层住宅物业每月每平方米0.7元的标准收取，卢江云也一直按照银湾物业公司要求以高层住宅物业每月每平方米0.7元的标准交纳物业服务费，卢江云没有异议，卢江云已享受原告提供的物业服务，就应当支付物业管理费用，因此，银湾物业公司应当按照建筑面积高层住宅物业每月每平方米0.7元收取，自2018年7月1日至2020年7月31日，卢江云拖欠的物业服务管理费为1814.61元（其中2018年度为86.41元，2019年度为1036.92元、2020年1月1日至2020年7月31日为691.28元），银湾物业公司请求卢江云支付物业服务费用1814.61元，本院予以支持。 关于银湾物业公司诉请要求卢江云支付代收生活垃圾处理费、代收水电费的问题。卢江云承认确实尚未支付2018年8月1日至2020年8月31日生活垃圾费175元及2018年7月1日至2020年7月31日实际产生的水费1045.8元，该上述费用均已由银湾物业公司向凭祥市环卫处及水厂垫付，但卢江云对银湾物业公司代收行为的合法性问题提出异议。本案中，银湾物业公司虽然未能提供相关部门的委托代为收取相关费用的授权文件，但银湾物业公司从服务和方便业主角度，代为业主收取上述应缴费用，是主动的自愿服务行为，代收行为也未从中因此获利益，未损害到小区全体业主的利益，相关部门接收了收取的费用，视为取得相关部门的默许，因此，银湾物业公司代收生活垃圾处理费、代收水电费的行为合理、有效，本院予以支持。卢江云应支付2018年8月1日至2020年8月31日生活垃圾费175元及2018年7月1日至2020年7月31日实际产生的水费1045.8元。 关于电梯维保费625元及公共维修资金308.75元是否应该支付的问题，卢江云对拖欠该项费用没有异议，双方签订的前期物业服务合同也对收费标准予以明确约定，本院予以确定。卢江云应支付2018年8月1日至2020年8月31日电梯维保费625元及公共维修资金308.75元。 关于是否拖欠公摊水费、公摊电费及二次加压电费的问题，卢江云认为公摊费用的收取不够明确具体，存在重复收取的意见。经查，银湾物业公司递交的“碧翠豪庭2栋3单元1301号房缴费通知单”及“滞纳金计算表格”是银湾物业公司单方制作行为，虽然未经卢江云签字确认，但是公摊水费、公摊电费及二次加压电费的产生是实际客观存在的，该产生的公摊费用物业公司已向业主进行公示，卢江云在收到欠费清单后在合理时间内也没有提出异议，公摊费用核算结果及计算方法为辖区内各小区常用的统计方法，也符合生活实际，因此，银湾物业公司诉请要求卢江云支付2018年7月1日至2020年7月31日公摊水费59.91元、公摊电费314.38元、二次加压电费81.02元的请求，本院予以支持。 关于违约金是否应该支付的问题，卢江云未能按照合同的约定支付物业服务费用，已构成违约，除了按时交纳物业服务费用外，还应承担违约责任；其中，拖欠物业服务费用产生违约金的计算，原告银湾物业公司未能提供证据证明实际损失，为此，应视为银湾物业公司的利息损失为实际损失，原告与被告双方签订的前期物业服务合同约定各项费用不按时足额交纳则从逾期之日按每日欠费5‰支付违约金，该约定明显超过国家法律规定的保护上限，也过分超过造成的实际损失，卢江云对违约金的支付也有异议，庭审中，银湾物业公司表示调整为以拖欠的全部费用为基础，自逾期之日起至实际付清之日止，按照年利率6%为标准分段计算收取违约金，该违约金大幅度调低是权利人自行对自有权利的正常行使，未损害到他人的利益，逾期违约金的计算方法及标准符合中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准，也符合诚实信用及公平原则，以利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院调整为参照民间借贷关于资金占用期间6%的年利率标准计算逾期付款违约金，计算时间从2018年12月7日起，因此，卢江云应缴纳自2018年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费用1814.61元及违约金（违约金自2018年12月7日起，以每月应付未付欠款金额为基数，按照年利率6%为标准分段计算，直至付清之日止）。 至于水费、公摊水费、公摊电费、二次加压电费、生活垃圾处理费的收取属于银湾物业公司的代收代缴行为，物业公司未当然取得行使违约金惩罚性的权利，“前期物业服务合同”未对该代收行为逾期缴纳款项的违约金进行过明确约定，而逾期交纳水费、生活垃圾处理费是属于滞纳金性质的一种，滞纳金的惩罚性权限是由行政事业部门执行管理，因此，银湾物业公司无权对拖欠水费、生活垃圾处理费等代收款项进行收取违约金；但是因卢江云拖欠水费、生活垃圾处理费的行为，银湾物业公司出于全体业主权益考虑先行代替业主垫付资金缴纳欠费是客观存在的事实，客观上对银湾物业公司造成的损失仅相当于资金占用利息损失，银湾物业公司主张的其实也是资金代缴后产生的利息损失，因此，该损失卢江云应予以补偿；银湾物业公司提交的“国内支付业务付款回单”显示，银湾物业公司已向凭祥市环境卫生管理处缴纳碧翠豪庭小区垃圾处理费，因此，银湾物业公司为卢江云先行垫付资金缴纳拖欠垃圾处理费产生的利息损失，原告同意从银湾物业公司向本院主张权利之日起即自2020年10月20日起计算，以拖欠的垃圾处理费175元为基数，按照年利率6%支付利息，直至付清欠款为止；银湾物业公司已向凭祥市水厂缴纳碧翠豪庭小区产生的水费及公摊水费，因此，银湾物业公司先行代卢江云缴纳因拖欠水费及公摊水电费产生资金利息损失，经原告同意，从银湾物业公司向本院主张权利之日起即自2020年10月20日起计算，以拖欠水费1045.8元、公摊水费59.91元、公摊电费314.38元、二次加压电费81.02元为基数，合计1501.11元，按照年利率6%支付利息，直至付清欠款为止。 关于卢江云拖欠的电梯维保费625元及公共维修资金308.75元是否支付违约金的问题，电梯维保费及公共维修资金的本身就是属于业主的财产，只是按照资金管理的要求统一交纳到专门的帐户由银湾物业公司进行统一管理和使用，卢江云未能按时缴纳公共维修资金及电梯维保费的行为，银湾物业公司未能提交证据证实造成实际损失，因此，银湾物业公司要求卢江云支付因拖欠公共维修资金及电梯维保费造成的经济损失理由不成立，本院不予以支持。 在双方签订的前期物业管理服务协议中，虽然约定了银湾物业公司对房屋共用部位进行维护、管理等服务项目及服务质量标准，但卢江云提供的证据材料不足以证明其主张的银湾物业公司在履行合同中构成根本违约或存在严重瑕疵，其辩解要求驳回银湾物业公司诉讼请求的意见不成立。 良好有序和谐的小区环境，需要全体业主及服务管理方加强沟通、共同配合、互相理解；银湾物业公司作为保障小区安全、清洁、维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费用，如果因资金问题导致物业公司运行不畅，损害的是小区全体业主的利益。业主维护自身的权利应当依法采用合法正当的方式，拒付物业费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成不利影响，不应提倡。同时，银湾物业公司作为物业服务的提供者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动规范履行自己的职责，适当做好业主沟通解释工作，提升服务质量。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，第五百八十条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、卢江云向广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司支付自2018年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费用1814.61元及违约金（违约金计算自2018年12月7日起，以每月欠款金额为基数，按照年利率6%为标准分段计算，直至付清之日止）； 二、卢江云向广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司支付自2018年8月1日至2020年8月31日电梯维保费625元、公共维修资金308.75元； 三、卢江云向广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司支付自2018年8月1日至2020年8月31日生活垃圾费175元及利息（利息自2020年10月20日起至实际付清之日止，按照年利率6%为标准计算）； 四、卢江云向广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司支付自2018年7月1日至2020年7月31日水费1045.8元、公摊水费59.91元及利息（利息自2020年10月20日起至实际付清之日止，按照年利率6%为标准计算）； 五、卢江云向广西银湾物业服务有限公司凭祥分公司支付自2018年7月1日至2020年7月31日公摊电费314.38元、二次加压电费81.02元及利息（利息自2020年10月20日起至实际付清之日止，按照年利率6%为标准计算）。 上述金钱给付义务，卢江云应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由卢江云负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  庞 强 二〇二一年一月十八日 法官助理  刘建军 书 记 员  苏冬兰 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其它管理人。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。