河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初9750号原告：马云鹏，男，1986年1月16日出生，汉族，住河南省汤阴县。被告：郑州迁善置业有限公司，住所地郑州市中牟县大孟镇余庄村委会院内，统一社会信用代码91410122097803255U。法定代表人：刘德伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓丽、李通，该公司员工。第三人：招商银行股份有限公司郑州分行，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）农业东路**，统一社会信用代码914101007457612859。负责人：史小东，该分行行长。委托诉讼代理人：吕真、杜好时，该分行员工。原告马云鹏与被告郑州迁善置业有限公司、第三人招商银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马云鹏、被告郑州迁善置业有限公司委托诉讼代理人李通、张晓丽到庭参加诉讼，第三人招商银行股份有限公司郑州分行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马云鹏向本院提出诉讼请求：1、要求解除编号为ZM190××××****的《商品房买卖合同》；2、要求被告配合办理《商品房买卖合同》的备案、预告登记注销手续；3、要求解除原告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》；4、要求被告代原告向第三人结清《个人购房借款及担保合同》项下的全部剩余贷款本金及利息暂定838988.86元，具体金额以结清贷款时第三人出具的还款明细表为准；5、要求被告返还首付款405858元及利息37117.4元（以405858元为基数，自2018年10月28日起，按中国人民银行一年期贷款基准利率4.35％计算至2019年10月19日为15987.42元；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR-1）计付，暂计至2020年11月4日为21129.98元，应计至实际退款之日）；6、要求被告赔偿原告还贷的损失101011.14元（暂计算至2020年10月，并以被告结清贷款当月原告实际向第三人偿还的贷款本息据实赔偿）；7、要求被告赔偿贷款中介费损失1049元；8、要求被告返还维修基金10892.7元。事实与理由：被告系融创观澜壹号项目的开发商，2018年10月12日，原告认购被告开发的位于中牟县××内、××、××号商品房（以下简称“商品房”)，并支付定金2万元，后于2018年10月20日支付部分首付款255858元，2018年10月28日支付部分首付款130000元，共计支付首付款405858元。2019年3月4日，原、被告签订编号为ZM190××××****的《商品房买卖合同》，原告购买上述商品房，房屋面积167.58平方米，房屋总价1345858元，其中首付款405858元，剩余房款94万元约定以商业贷款方式支付。合同约定：“出卖人应在2020年6月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告，如延期交付超过90日的，××有权解除合同。”2019年4月4日，原告通过贷款中介公司郑州市安家房地产经纪公司与被告及第三人签订编号为8190402640050的《个人购房及担保合同》，约定由原告向第三人借款94万元，贷款期限360个月，自2019年4月4日至2049年4月4日，贷款利息为5.88%，贷款偿还方式为等额本息。被告为原告借款承担保证责任。后第三人如约将94万元支付给被告。2019年3月3日，原告向被告支付维修基金10892.7元。2019年3月27日支付贷款服务费1049元。综上，原告己完全履行房款付款义务。自2019年5月起，原告开始向第三人偿还贷款本金及利息，截至2020年10月，共计偿还101011.14元。2020年6月24日，被告向原告寄送《延期交付告知函》，明确表示不能如期交付房屋，具体交付时间不明。2020年10月20日，原告向被告寄送《通知函》，要求被告在2020年10月31日前将房屋交付，截至起诉时，被告仍无法交付房屋，具体交付时间也无法明确。原告认为，截至2020年11月4日，被告延迟交付房屋己经超过127天，符合商品房买卖合同第九条的约定。另外被告迟延履行交房义务，经原告催告且在合理期限内被告仍未履行交房义务。且截至目前，被告仍无法预估交房时间，导致原告居住房屋的目的落空。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此，原告有权依据约定解除权或法定解除权解除合同。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，原告有权解除贷款合同。根据解释第二十五条第二款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××”，原告有权要求被告代原告向第三人结清全部剩余贷款本金及利息并要求被告返还首付款及利息。因被告存在重大违约行为，原告有权要求被告赔偿损失，包括因偿还贷款造成的本金及利息损失、首付款的利息损失、贷款中介费损失。综上，为维护自身合法权益，依据民诉法的有关规定，诉至贵院，望判如所请。被告郑州迁善置业有限公司辩称：一、《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2020年6月30日前交付房屋，交付条件为该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。涉案房屋因受政府扬尘治理、“封土令”等政策以及疫情等影响要求停工长达279天，按照合同约定交房时间应当顺延至2021年4月份。因此被告没有违约，原告的约定解除权和法定解除权均未成立，其起诉解除合同无事实及法律依据。1、项目自开工建设因政府主管部门陆续出台大气污染治理、扬尘管控、封土令等政策性指令、文件导致项目被迫多次停工，自被告与原告双方签订《房屋认购合同》至今，累计已停工224天。大气污染施工管控在合同订立时并非能预料和控制的，亦无法做出合理安排。郑州市关于冬季重污染天气的采取临时管控措在购房合同订立之前，并无规律可循，亦无制度可遵。在订立合同时无法预料环保管控是否会实施，以及实施的时长、严格程度等，因此也就不可能核算出具体时间来应对冬季环保管控。此外，近年来国家和地方政府关于环保管控的政策一直在不断变化中，至今也未完全成熟，且各地政策也不一致，被告对政府政策无法作出准确判断。同时，《商品房买卖合同》附件五补充协议第十八条约定“18.1本合同所指的不可抗力及免责事由包括：影响本合同顺利履行的自然灾害、相邻火灾或爆炸、战乱、恐怖活动、重大传染疫情、群体性突发事件等，行政主管部门单方面采取的行政强制措施【包括但不限于如因重大污染天气、市政建设、重大活动会议、中高考等不可归责于双方当事人的原因，由相关政府主管部门指令停工（包括但不限于颁布停工令、污染天气应急响应停工通知、临时停工短信通知等）】：市场垄断或市政公用事业单位配套建设的行为，以及本合同签订之后出台新的法律法规、、地方或行业强制性规定等18.2发生以上情形之一，导致买卖合同项下商品房逾期交付、公共配套设施迟延达到使用条件的、逾期办证的，可据实予以延期，不适用买卖合同有关出卖人逾期交房、公共配套设施迟延达到使用条件、逾期办证的违约责任条款。”按照合同约定，涉案房屋在建设过程中因受政府扬尘治理、封土令以及疫情等政策影响多次停工，交付时间理应相应顺延，被告不存在违约，原告起诉解除合同无合同及法律依据，应予驳回。2、因突发新冠病毒肺炎传染病，涉案项目在2020年1月25日至2020年3月19日全面停工，亦影响了涉案项目工程各项进度，停工期长达55天。被告向原告邮寄书面疫情不可抗力告知函，将涉案项目因疫情不可抗力导致延期交房的情况告知了原告。被告并没有违约，原告的约定解除权和法定解除权均未成立，其起诉解除合同无事实及法律依据。二、原告未享有合同解除权，原告无权依据《合同法》第93条及94条主张解除《商品房买卖合同》。首先被告未收到原告寄送的《解除合同通知函》或《通知函》。其次原告主张依据《合同法》第93条及94条主张解除《商品房买卖合同》的前提是原告享有合同解除权。但原告的合同解除权并未成立，原告在不享有合同解除权的情况下即使向被告寄送解约通知书或催告通知书，亦不会发生合同解除的效力。三、原告向被告主张偿还己还月供无合同及事实依据。原告偿还银行月供依据的是《个人购房借款及担保合同》，且该合同处于正常履约的情形，因此原告无权向被告主张该部分费用。四、依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）“关于合同案件的审理”第1条规定：疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。”涉案房屋因扬尘治理、环保管控以及新冠疫情影响，多次停工，被告作为出卖人积极履行合同义务，努力交付涉案房屋，继续履行合同并不影响本案房屋买卖合同目的的实现。受新冠肺炎疫情影响及政府主管部门宏观调控影响，2020年初以来，郑州市范围内绿博片区房地产市场房价较涉案项目销售时下降幅度较大，供大于求。涉案项目共计1000余户购房者，若简单粗暴地支持原告的诉求解除合同，将导致民事交易活动存在极大不确定性，可能引起更大规模的群诉案件，最终破坏社会稳定，造成社会资源的浪费。综上，被告并不存在违约情形，原告起诉解除合同无事实及法律依据，其它诉讼请求以合同解除为条件，在合同不能解除的情况下，原告的其他诉讼请求，更应予驳回。第三人招商银行股份有限公司郑州分行述称：我行与马云鹏之间系借款合同关系，我行与郑州迁善置业有限公司之间系保证合同关系，在马云鹏与郑州迁善置业有限公司之间的纠纷中，我行没有任何过错，且已经履约向马云鹏发放了94万元住房贷款。根据《个人购房借款及担保合同》的约定，借款人与担保人发生纠纷时，借款人仍有归还招商银行郑州分行贷款的义务。因此，本案归还贷款的义务主体应包括借款人与担保人双方。本院经审理认定事实如下：2018年10月12日，被告郑州迁善置业有限公司（出卖人、甲方）与原告马云鹏（××、乙方）签订《房屋认购合同》，合同约定：1、乙方所认购的房屋为甲方开发销售的惠园项目/期7-1-1701号房；2、乙方于本合同签订同时向甲方支付定金2万元；3、乙方应在2018年10月15日前一次性交纳除定金外的首付款385858元。2018年10月20日，原告支付首付款255858元；2018年10月28日，原告支付首付款13万元。2019年3月24日，被告郑州迁善置业有限公司（出卖人）与原告马云鹏（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号为ZM190××××****），合同约定：……第三条、××所购房屋的基本情况：××购买位于绿博组团内，广惠街西，博惠东路南惠园7幢1单元17层1701号房，户型为四室二厅，该商品房的用途为住宅，属钢混结构，层高约为3米，建筑层地上25层，建筑面积为167.58平方米，其中套内建筑面积126.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积40.81平方米。第四条、计价方式与价款：按建筑面积计算，该房屋单价8031.14元/平方米，总金额为1345858元……第六条、付款方式及期限：其他方式，约定金额405858元，付款方式现金，约定付款时间2019年3月24日，交纳比例30.16%，约定金额94万元，付款方式商业贷款，约定付款时间2019年4月13日，交纳比例69.84%……第八条、交付期限：出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的；2、在××未按本合同及补充协议约定付清全部房价款或其他费用的情况下，除按合同第七条承担违约责任外，出卖人有权推迟交付房屋；3、遇政府机构及相关单位、服务单位作为或者不作为、城市规划调整、市政工程实施，恶劣的气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等客观因素，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房屋价款的万分之零点五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起45日内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房屋价款的万分之零点五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……。同日，被告郑州迁善置业有限公司（出卖人）与原告马云鹏（××）签订《补充协议》，约定：第1条、关于签约提示的补充约定：1.1买卖双方已充分知悉本补充协议中设计的限制各方权利、增加各方义务、免除各方责任以及违约后果、行权期限等条款，双方对此进行了协商，该等条款系买卖双方真实意思表示，不存在显示公平或重大误解的情形……第16条、关于解约退房的补充约定：16.1××最晚应在知道或应当知道任何可以退房的理由后30日内向出卖人发出书面的退房申请或解约通知，如未在上述期限内提出的，即应视为××放弃解约退房，《买卖合同》应当继续履行……第18条、关于免责事的补充约定：18.1本合同所指的不可抗力及免责事由包括：影响本合同顺利履行的自然灾害、相邻火灾或爆炸、战乱、恐怖活动、重大传染疫情、群体性突发事件等；行政主管部门单方面采取的行政强制措施【包括但不限于如因重污染天气、市政建设、重大活动会议、中高考等不可归责于与双方当事人的原因，由相关政府主管部门指令停工（包括但不限于颁布停工令、污染天气应急响应停工通知、临时停工短信通知等）】；市场垄断或市政公用事业单位配套建设行为；以及本合同签订之后出台的新法律法规、、地方或行业强制性规定等18.2发生以上情形之一，导致买卖合同项下商品房逾期交付、公共配套设施迟延达到使用条件的、逾期办证的，可据实予以延期，不适用买卖合同有关出卖人逾期交房、公共配套设施迟延达到使用条件、逾期办证的违约责任条款……。2019年3月27日，郑州安佳房地产经纪有限公司向原告收取服务费1094元。2019年3月30日，被告代收维修基金10892.7元。2019年4月4日，第三人招商银行股份有限公司郑州分行（贷款人、抵押权人）、原告马云鹏（借款人、抵押人）签订《个人购房借款及担保合同》（编号为：8190402640050），合同约定：房屋名称为绿博组团内，广惠街西，博惠东路南惠园7幢1单元17层1701号房，建筑面积167.58平方米，购置价1345858元，贷款金额为94万元，贷款期限为360个月，自2019年4月4日起至2049年4月4日止，按月等额还本付息。2020年6月25日，被告向原告邮寄《观澜壹号惠园项目延期交付告知函》，内容为：尊敬的业主朋友：您好，首先感谢您对融创品牌的支持与信赖，选择成为观澜壹号惠园项目（以下简称“该项目”）的业主，与我们一路携手同行。您所购买的观澜壹号惠园项目《商品房买卖合同》（以下简称合同）约定的交付日期为2020年6月30日，但因总包清退、政府行政主管部门大气污染防治管控和新冠疫情的影响，该项目整体工程受到一定影响，合同约定交付时间已不能满足我司对交付品质的追求及产品细节品质的要求。目前虽经我方努力，项目现场工程界面不能满足我司归心交付的要求，本着对高品质的追求和对客户负责的态度，我司经慎重考虑决定如下：1、观澜壹号惠园项目将延期交付，具体交付时间另行通知，届时我司将会提前寄发《入住通知书》，请您按书面通知日期、、地点和注意事项赴现场办理交付手续2、正式交付前我司将有序组织工地开放活动，欢迎您报名参加房屋的预验收工作。以上对您带来的不便，敬请谅解。观澜壹号惠园项目是我们共同的家园，我公司全体员工期待您及家人入住体验，您有任何建议或意见欢迎通过4009971918客服专线反馈，我们将竭诚为您服务。2020年6月29日，原告签收该告知函。2020年7月4日，被告向原告出具发票，房地产预收款为1345858元。2020年10月20日，原告向被告邮寄《通知函》，内容为：根据我与贵司2019年3月24日共同签订的编号为ZM190××××****的《商品房买卖合同》，贵司应于2020年6月30日前将坐落于郑州市绿博组团广惠街西博惠东路南融创惠园7号楼1单元1701号房屋交付于我，截止目前贵司己逾期交付112天。根据《商品房买卖合同》第九条第一款约定“逾期超过90日，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起45天内退还全部己付款，并按××累计己付款的2％向××支付违约金。”为维护本人的合法利益，现郑重告知贵司，请贵司于2020年10月31日前按合同约定标准将房屋交付于我。逾期我将解除与贵司签订的房屋买卖合同，并追究贵司违约责任。特此函告，请贵司知悉。2020年10月21日，被告签收该通知函。2020年12月7日，原告诉至本院。截至2020年12月15日，原告马云鹏偿还按揭贷款本息合计112079.24元。2021年1月4日，案涉房屋办理了竣工验收备案手续。上述事实有当事人提供的一系列证据予以证实，足以认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，原告马云鹏与被告郑州迁善置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，为有效合同，各方均应按约定履行各自的义务。合同签订后，原告已依约支付了购房款，已经履行了付款义务，被告应当按照合同约定，将取得商品住宅交付使用批准文件、符合合同约定的商品房交付原告。后被告虽未于合同约定的日期前交付房屋，但案涉房屋已于2021年1月4日办理了竣工验收备案手续，符合交付条件，并不影响合同目的的实现，故对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告的其他诉讼请求，均以《商品房买卖合同》的解除为前提，故本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马云鹏的诉讼请求。案件受理费17354元，减半收取8677元，由原告马云鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，同时将交费凭证交至本院查验。审判员  赵海涛二〇二一年一月二十八日书记员  王华云