山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终4454号 上诉人（原审原告）：孙黎明，男，1966年3月25日出生，汉族，现住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：邵华，男，1978年9月29日出生，汉族，青岛西海岸润诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：刘爱芬，女，1965年4月15日出生，汉族，现住淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：相秀娟，山东齐都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高彩霞，女，1975年10月7日出生，汉族，现羁押于山东省女子监狱。 被上诉人（原审被告）：淄博安鹏经贸有限公司，住所地淄博市临淄区一诺路南首西侧。 法定代表人：肖洪才，总经理，现羁押于山东省齐州监狱。 上诉人孙黎明因与被上诉人刘爱芬、高彩霞、淄博安鹏经贸有限公司案外人执行异议之诉一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院（2018）鲁0305民初2344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 孙黎明上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决.改判支持上诉人一审的诉讼请求或将本案发回重审：二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认为上诉人提供的《青岛市存量房买卖合同》真实性存疑，是一审法院的主观臆断，存在错误。被上诉人高彩霞及共有人肖洪才与案外人林伟于2016年5月17日在黄岛公证处签订了《委托书》，委托事项包括签订买卖合同、代收购房款、办理房产交付使用手续等相关一切事宜。同日，案外人林伟取得上述授权之后与上诉人签订的案涉房屋买卖合同真实有效。至于公证书的落款日期晚于《委托书》的落款日期是公证处制作公证书需要的时间，不影响案涉房屋买卖的合同效力。二、一审法院认定案涉房屋仍由被上诉人高彩霞实际控制、占有是错误的。对于案涉房屋的交付不以是否实际入住为原则，上诉人提交的《房屋交接证明》、《房屋所有权证》、物业公司《证明》及物业费、电费足以证明上诉人已按照房屋买卖合同的约定办理了案涉房产的交付使用手续.对房屋内设施进行了清点交付，对水电及物业费进行了清算。可见上诉人在法院查封案涉房屋之前已合法占有了案涉房屋。三、对于上诉人全部付清房款的事实清楚，证据确凿。上诉人已向一审法院提交《房款结算证明》和银行转账凭证，证明了上诉人按照合同约定于2016年5月17日通过案外人林伟白被上诉人高彩霞及共有人肖洪才付清了全部购房款人民币57万元。四、案涉房屋买卖合同约定的过户登记时间最晚至2017年5月31日，在合同约定的过户期间内，案涉房屋被法院查封是导致房屋无法过户的直接原因。究其原因是被上诉人之间的债务纠纷造成的，并非上诉人的过错。一审法院认为约定的过户时间有违交易习惯是不成立的。 综上所述，上诉人于2016年5月17日付清房款.案涉房屋已于2016年5月22交付给上诉人，上诉人与被上诉人高彩霞及共有人肖洪才之间的案涉房屋买卖合同已履行完毕，上诉人合法占有案涉房屋并已实际装修居住，对案涉房屋依法享有所有权。根据物权的效力优于债权的效力的法律原则，应当优先保护债权，本案中被上诉人刘爱芬享有债权，并且仅对被上诉人高彩霞个人享有债权，而案涉房屋属于被上诉人高彩霞及肖洪才婚姻存续期间的共同财产，无权对案涉房屋径行执行处置。基于上述事实和理由，上诉人依法对案涉房屋享有物权，足已排除对执行标的物的强制执行。被上诉人刘爱芬申请法院查封案涉房屋的行为损害了上诉人的合法权益。故上诉人提起上诉，请二审法院依法审查。 支持上诉人的上诉请求。 刘爱芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。一、一审认定上诉人孙黎明与涉案房屋所有人高彩霞、肖洪才的委托代理人签订的《青岛市存量房买卖合同》真实性存疑，是在全面审查证据的证明力后作出的判断，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人孙黎明与高彩霞委托的代理人林伟签订的房屋买卖合同记载签字日期早于公证书的落款时间，真实性存疑。该合同的签订日期显示为2016年5月17日，而附件1的公证书落款时间为2016年5月18日。在签订该合同时，涉案房屋所有人高彩霞授权他人代为出售房屋的委托书的公证书尚不存在，尚不能使买受人足以相信代理人有权出卖他人所有的房屋，因此上诉人与代理人签订该房屋买卖合同的真实性难以让人信服，真实性存疑。二、一审法院认定涉案房屋仍由被上诉人高彩霞实际控制、占有是正确的。上诉人提交的房屋交接证明不具有法律效力，不能证明涉案房产已经交付。通常情况下，买卖双方交接房屋时卖方应当提供已经结清合同签订日之前所售房屋的物业费、水电费的证明，能够办理过户手续的及时办理过户手续，但本案上诉人并未提交交接当日涉案房屋的物业管理费、水费等已经结清的证明，并未要求办理过户手续。上诉人虽提供该房所在物业出具的部分交付物业费、电费的证明及交纳电费的单据，也不能证明其已实际占有涉案房屋的事实，因租赁合同关系中承租方也会产生交纳物业费、水电费的事实。一审中上诉人称自2016年9月份入住案涉房屋，但在案件执行过程中，2017年7月21日法院曾委托中介机构进行评估，一直由高彩霞的弟弟代为处理涉案房产的执行、评估事宜，并让评估人员进入现场实地勘察，涉案房屋仍由被上诉人高彩霞方实际控制、占有。《合同法》第一百三十三条规定标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。上诉人虽与被上诉人高彩霞的代理人签订《青岛市存量房买卖合同》，但是未依法办理不动产登记手续，不能发生所有权转移的效力。上诉人依据该买卖合同的约定仅享有合同的债权，上诉人可以依据合同约定追究被上诉人高彩霞的合同责任。三、一审认定上诉人未能提供其本人已支付全部案涉房款的转账明细，不能认定上诉人已支付全部房款，认定事实正确。从一审查明的事实可知，上诉人一直称是高彩霞的委托代理人林伟代其支付的购房款570000元，但是直到2018年上诉人也没有证据证明其与林伟已结清代付购房款的事实。从上诉人提交的房屋买卖收款证明看，林伟于2016年5月17日就已经收到上诉人购房款570000元，本次买卖的房款已全部结清，然而上诉人一审庭审中并没有提交能够证实上诉人转账给林伟的银行交易明细或款项来源的证据。上诉人在一审中称由林伟代付购房款的陈述与上诉人提交的房屋买卖收款证明相互矛盾，足以证实收款证明是上诉人与林伟恶意串通，弄虚做假，不具有真实性的证据，不能证明上诉人已支付全部购房款的事实。四、上诉人称案涉房屋被法院查封是导致房屋不能过户的直接原因，与事实不符，而且也不符合常理。买卖双方本可以直接进行交易，及时办理过户手续，但上诉人却在长达一年的时间内，未办理过户手续，明显违背交易习惯，违背常理。2016年5月17日上诉人孙黎明与涉案房屋原所有人高彩霞、肖洪才的委托人代理人签订《青岛市存量房买卖合同》，而作为买卖合同的附件1黄岛公证处（2016）青黄岛证民字第2316号《公证书》记载“兹证明肖洪才、高彩霞于二0一六年五月十七日来到我处，在公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺右手拇指印”。既然该合同于2016年5月17日签订，当天高彩霞、肖洪才本人就在黄岛，根本无需他人代签，无需他人代收房款；且在签订合同的当天上诉人就已支付全部房款，那么当天就可以直接办理房屋过户手续，因此再办理公证由代理人签订买卖合同、代收房款，纯属多此一举。2017年5月22日临淄区人民法院以（2017）鲁0305民初1789号-1《民事裁定书》查封了涉案房产，是在上诉人签订买卖合同一年后。然而上诉人却在不能确信委托书的授权代理人是否有真实授权卖房的情况下与代理人签订买卖合同；在没有设定任何制约高彩霞不协助办理转户的限制条款下支付全款；在符合房屋办理过户手续的前提下，却在长达一年的时间内，未办理过户手续，置所购买的房屋长期处于不能控制的高度风险中，明显违背交易习惯，违背常理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 高彩霞、淄博安鹏经贸有限公司未作答辩。 孙黎明向一审法院起诉请求：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、28条等相关规定，原告认为贵院根据被告刘爱芬的申请查封原告已购买的房屋无事实和法律依据。故原告依法提出异议之诉，请求法院支持原告的诉讼请求，依法撤销对案涉房屋的强制执行，并解除查封措施。 一审法院认定事实：刘爱芬诉高彩霞、淄博安鹏经贸有限公司民间借贷纠纷一案，原审法院于2017年5月15日受理，案号为（2017）鲁0305民初1789号。根据被告刘爱芬的申请，原审法院于2017年5月17日作出（2017）鲁0305民初1789号之一民事裁定书，于2017年5月17日将登记在被告高彩霞名下的位于胶南市房屋予以查封。（2017）鲁0305民初1789号案件在审理过程中，经原审法院主持调解，当事人自愿达成了调解协议，原审法院于2017年6月9日制作了（2017）鲁0305民初1789号民事调解书，双方当事人自愿达成协议如下：“一、被告高彩霞、淄博安鹏经贸有限公司于2017年6月11日前归还原告刘爱芬借款本金140万元。二、原告刘爱芬自愿放弃其他诉讼请求。三、案件受理费9259元，诉讼保全费5000元，由被告高彩霞、淄博安鹏经贸有限公司负担。”该调解协议于2017年6月9日生效，被告高彩霞、淄博安鹏经贸有限公司未按协议履行还款义务，被告刘爱芬于2017年6月12日向原审法院申请强制执行，原审法院依法受理，案号为（2017）鲁0305执1362号。在执行中，原审法院依法对案涉房产采取了评估等执行措施，原告孙黎明于2018年1月23日对执行案涉房产提出书面异议，要求停止对案涉房产的强制执行。原审法院于2018年2月1日作出（2018）鲁0305执异8号执行裁定书，驳回了原告孙黎明的异议请求。为此，形成诉讼。 另查明，原告提交的卖房委托书上未注明房屋出售价款范围，其落款日期为2016年5月17日。原告提交的《青岛市存量房买卖合同》记载签订日期为2016年5月17日，该合同上卖方“高彩霞”、“肖洪才”的签字均不是高彩霞、肖洪才的本人签字；该合同中约定最晚于2017年5月31日前办理房屋产权转让过户手续。其备注中附件（2016）青黄岛证民字第2316号《公证书》落款日期为2017年5月18日。被告刘爱芬提交的案涉房产《房地产司法鉴定估价报告》载明：“临淄区人民法院：受贵院委托，我公司组织估价人员，于2017年7月21日至2017年8月7日，根据委托目的，遵循《房地产估价规范》，经现场勘验和科学测算，对贵院委托的位于胶南市连云港路130号9栋一套住宅房地产进行了评估，为估价委托人执行（审理）案件提供参考依据而评估房地产的价值。”“估价对象位于9栋1单元201，建筑面积为82.22㎡；外门为防盗门，铝合金玻璃窗，室内地面铺木地板，客厅、卧室刷乳胶漆，天花刷乳胶漆；厨房瓷砖地面、墙面；卫生间瓷砖地面、墙面。通给水、通排水、通电、通讯、通暖、通天然气，配套齐全。”《房地产司法鉴定估价报告》附有案涉房屋现场勘验拍摄室外、室内照片。 一审法院认为：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产登记在被告高彩霞名下。原告提供的《青岛市存量房买卖合同》落款日期2016年5月17日，原告提供的卖房委托书的落款日期也是2016年5月17日，而该《青岛市存量房买卖合同》上卖方“高彩霞”、“肖洪才”的签字均不是高彩霞、肖洪才的本人签字，原告提供的公证书的落款日期又晚于《青岛市存量房买卖合同》落款日期，故原告提供的《青岛市存量房买卖合同》真实性存疑。原告称原告自2016年9月份入住案涉房屋，而2017年7月21日至2017年8月7日执行评估时，案涉房屋仍由被告高彩霞方实际控制、占有；除对案涉房屋查封措施的诉讼请求，证据不足，难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决：驳回原告孙黎明的诉讼请求。案件受理费9500元，由原告孙黎明负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审审理查明事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是上诉人孙黎明对案涉执行房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述法律规定,适用的主体是不动产买卖合同中的买受人,保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。提出案外人执行异议之诉的买受人主张以买受人享有的准物权性质的物权期待权阻却普通债权的执行，必须同时具备“买卖合同真实有效、支付全部购房价款、实际占有房屋、对未办理产权过户登记手续无过错”四个要件。本案中,上诉人主张作为卖方的被上诉人高彩霞的代理人林伟与其签订了《青岛市存量房买卖合同》，又受其委托向卖方支付了购房款57万元，该合同的签订及履行不符合日常交易习惯，且作为卖方的被上诉人高彩霞对此不予认可，上诉人对于双方订立买卖合同的合意不能作出合理解释；对于合同的履行，上诉人主张案外人林伟代替作为买房人的上诉人向卖方高彩霞、肖洪才支付购房款57万元，并提供两份银行转账凭证予以证明，但是在其中的一份向高彩霞转款27万元的凭证上注明转款用途为“货款”，而非支付了购房款，故上诉人主张支付了涉案房屋的全部购房款证据不足。案涉房屋作为不动产，根据法律规定，只有经过不动产登记方能产生物权登记公示效力。上诉人虽与被上诉人高彩霞的代理人林伟签订《青岛市存量房买卖合同》，但是签订合同后未依法办理不动产登记手续，涉案房产尚登记在高彩霞名下，孙黎明未取得房屋所有权人登记，涉案房屋在被查封之前不存在交易过户障碍，买卖合同签订后在长达一年时间中上诉人未积极行使权力要求将涉案房产过户登记在其名下存在过错，故，本案不属于法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记的情形”。综上所述，上诉人对涉案不动产不享有物权期待权，其基于双方签订的房屋买卖合同享有的债权并不优先于其他一般债权的利益，因此上诉人对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对此认定并无不当，应予以维持。上诉人孙黎明的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9500元，由上诉人孙黎明负担。 本判决为终审判决。 审判长  李灵福 审判员  马士军 审判员  杨继生 二〇二一年一月二十五日 书记员  苏银银