安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初15749号 原告：柯昌启,男，1976年5月25日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：方筱玮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐春燕，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告:杨淑芝,女，1976年5月10日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：方筱玮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐春燕，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。 被告:安徽金湖信达置业有限公司,住所地安徽省合肥市林芝路**,统一社会信用代码913400003532147410。 法定代表人:钱斌,执行董事。 委托诉讼代理人：张强，总经理。 委托诉讼代理人：陈沅，安徽安泰达律师事务所律师。 原告柯昌启、杨淑芝与被告安徽金湖信达置业有限公司（以下简称安徽金湖信达公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柯昌启、杨淑芝共同委托诉讼代理人方筱玮、徐春燕，被告安徽金湖信达公司委托诉讼代理人张强、陈沅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柯昌启、杨淑芝向本院提出的诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金153759.11元(暂计算至2020年5月25日,违约金自2019年12月19日起按已付房款日万分之三计算至实际交房之日)；二、判令被告向原告交付符合使用、居住条件的商品房,对房屋严重漏水等不符合使用、居住条件的事项进行整改维修,并赔偿原告因房屋无法装修使用居住造成的经济损失12000元(暂以6个月租房损失计算,以后按2000元/月标准计算至原告实际入住之日)；三、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2018年11月1日,原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号:20180736800912ＧＹ20180030）,约定原告购买被告位于合肥市滨湖新区,房屋价款为3243863元。合同还对面积确认、交付期限、产权登记、保修责任及买卖双方违约责任等事项进行了约定。其中合同明确约定了出卖人逾期交房的违约责任:逾期超过90日后,……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后,原告依约支付了全部购房款。2019年12月18日,被告通知原告交房。原告到现场验房时,发现房屋内存在严重的质量问题,如退台下水不畅,屋内墙壁出现漏水,该漏水问题已经严重影响正常居住使用,亦无法进行装修,明显没有达到商品房的交付条件。原告立即向被告提出质量异议,并向其发出拒绝收房的通知,被告虽承诺进行整改,但至今都未完工,给原告带来了巨大的经济损失和精神伤害。被告故意拖延施工,扩大损失,既不完工也不通知原告收房,至今原被告之间仍没有完成交房手续,根据合同约定,被告为此应承担逾期交房的违约责任,并赔偿原告因质量问题导致不能入住的损失。综上所述,原告认为,双方订立的《商品房买卖合同》真实有效,合同双方均应严格遵照履行。被告的上述行为严重违反了合同义务,损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益,特提起诉讼,请求依法支持原告全部诉讼请求。 被告安徽金湖信达公司辩称：一、被告已经按照合同约定交付条件及标准按期交付案涉房屋，履约适当。2018年11月1日，原被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，该合同成立并生效，双方应当按照合同约定履行义务。合同约定被告应于2019年12月18日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》的房屋交付给原告，且合同约定的交付标准为毛坯交付，涉案房屋于2019年11月21日通过验收合格，于2019年12月11日取得《建设工程规划许可证（正本）》，符合合同约定的交付条件。2019年12月12日，被告以快递、短信、报纸公告等方式通知原告房屋交付事宜，因案涉房屋经竣工验收合格，符合约定的交付标准，且被告已经履行了交房的通知义务，依法不应当承担迟延交房责任。二、原告拒不收房违反了合同有关交付约定，基于其违约行为要求被告承担迟延交付责任，无事实及法律依据。原告主张因涉案房屋严重漏水导致无法装修，入住从而造成经济损失，应提供证据证明。首先未经法定机构鉴定原告无权拒收房屋。根据《补充协议》第八条约定,如原告认为房屋不合格，应向被告同意具有房屋质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论认为主体质量不合格，原告才有权以房屋质量不合格拒收房屋、退房。否则不得以房屋不合格为由拒收房屋。原告无任何证据证明该房屋存在严重的质量问题，达到严重影响房屋的正常使用、无法装修居住的程度；其次原告应举证证明被告怠于修复给其造成经济损失。被告对出卖的房屋，在交付后的保修期内确有保修义务。原告报修后，被告督促施工单位制定施工方案并已经修复完毕，原告认为在合理的期限内被告拖延修复并给其造成损失应举证证明。三、原告无权同时主张违约金与损失赔偿的诉讼请求。根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。当事人依照合同法第一百一十四条第二款规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额不得超过实际损失额为限，增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。故原告不能同时提出违约金和损失赔偿两项诉讼请求。四、双方约定的迟延交房违约金数额明显高于实际损失。被告可以请求法院予以酌减。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合双方关于迟延交房违约金标准为总房款的日万分之三约定与原告主张的每月按2000元计算，如被告迟延交房违约金过分高于造成的损失，被告可以请求人民法院予以减少。综上所述，被告无违约行为，原告无权拒收房屋，原告以被告的修复之责要求被告承担延期交房的违约责任，于法无据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：原告柯昌启、杨淑芝系夫妻关系。2018年11月1日，原告柯昌启、杨淑芝（买受人）与被告安徽金湖信达公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号20180736800912ＧＹ20180030，备案单号1811000050），合同约定原告柯昌启、杨淑芝购买被告安徽金湖信达公司位于合肥市房屋，建筑面积共147.69平方米（套内建筑面积122.68平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.01平方米）；单价21964元每平方米，总金额3243863元；买受人采取按揭方式付款，首付房款1953863元应在2018／7／4前支付给出卖人，剩余房款1290000元办理按揭贷款。买受人如未按本合同规定时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应累计付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。 双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……，5、该商品房取得《建设工程规划许可证》（正本）。 双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。 双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照下列方式处理：买受人应在收到出卖人书面通知交房日期7天内，至出卖人指定地点，办理房屋交接手续；若逾期未办理交接手续，出卖人所发出的通知的交房截止日即视为买受人所购房屋交付使用的起始日，如逾期，出卖人则视买受人认同房屋符合交付条件，并自起始日开始收取物业费；超过30天后来办理交接手续的，视为买受人违约，自房屋交付使用的起始日第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付每平方米0.2元的违约金；自买受人所购房屋交付使用的起始日起，房屋毁损、灭失风险等相关费用，由买受人承担，房屋保修期亦从此日起计算。 双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定：买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担等。另双方签订的《商品房买卖合同》对其他方面还进行了约定。 原告柯昌启、杨淑芝与被告安徽金湖信达公司同时签订附件五：《商品房买卖合同补充协议》，该协议第五条该房屋的交付条件：1、出卖人交付房屋条件：以买受人已经付清出卖人全部合同价款，否则，出卖人有权不予交付房屋直至买受人付清为止，该情形下交付不属于合同约定延期交付的情形，出卖人不承担违约责任。2、出卖人的通知：以特快专递通知的，以买受人签收的，以实际签收时间为送达时间；买受人未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出日后第四天为送达日。3、出卖人通知买受人接收房屋的，除非有合理的理由，买受人无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费自交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。4、买受人单方认为房屋质量瑕疵（主体结构不合格除外）的，不影响房屋的交付，买受人应按通知办理房屋交接手续，但出卖人应在房屋交付后按照合同第十六条承担保修责任等约定。 2018年11月24日，原被告双方签署《合肥市商品房网上认购备案确认单》（备案单号18110000507号）。2018年7月4日原告柯昌启、杨淑芝向被告安徽金湖信达公司支付购房款1953860元，剩余购房款原告柯昌启、杨淑芝通过银行按揭贷款方式予以支付，现原告柯昌启、杨淑芝及被告安徽金湖信达公司均陈述柯昌启、杨淑芝已经支付完全部购房款3243863元。 2019年11月22日，涉案的信达公园里21幢经竣工验收合格进行工程竣工验收备案。 2019年12月11日，被告安徽金湖信达公司取得合肥市自然资源和规划局颁发的建字第340111201910498号《建设工程规划许可证》。 2019年12月13日，被告安徽金湖信达公司在交房现场公示了《企业营业执照》、《建设工程规划许可证（正本）》、《预售楼许可证》、《竣工验收备案表》、《不动产权证书》等。 嗣后，被告安徽金湖信达公司向原告柯昌启、杨淑芝发出《收楼须知》、《交房通知书》，《交房通知书》记载：“尊敬的柯昌启、杨淑芝：您所购买的公园里21幢301室依照国家和合肥市的有关规定，已达到交付条件，可以验房交付，欢迎您来办理交付房屋手续。交房时间2019年12月18日（周三）。请您以《交房通知书》约定的时间段，前来办理交房手续。交房地点：信达公园里东门（韶山路）。若您不能在规定时间内前来办理手续，本通知发出的交房时间，即为交房截止日，超过此日视同双方房屋交接验收手续已完成，同时此日即视为您所购买房屋交付使用的起始日，从此日起您房屋毁损、灭失的风险及物业管理费由您承担，房屋保修期从此日计算，我公司不承担延期交房违约责任”等。被告安徽金湖信达公司通过报纸、微信通知原告柯昌启、杨淑芝等业主交房事宜。原告柯昌启、杨淑芝认可收到此通知。 2019年12月18日，被告安徽金湖信达公司通过微信、张贴发出《关于房屋符合交付条件、拒收房屋自行承担后果的通知》，该通知记载：“一、信达公园里二期以达到交付条件，并已按合同约定通知交付。根据合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月18日前，取得《建设工程规划许可证》（正本）并交付房屋。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。我公司已于2019年12月11日取得《规划许可证》（正本），并发出通知，要求各买受人按合同约定期限办理交接手续。二、通知确认函对我公司不产生拘束力。我公司已依法领取规划许可证正本，既是工程验收合格的有效证明，也满足了约定的交付标准。根据合同和补充协议，若买受人认为房屋不合格的，应向经出卖人认可的具有房屋质量检测机构申请鉴定，但非主体结构的质量瑕疵，不得作为不接受房屋的抗辩事由，出卖人在买受人接收房屋后按约定承担保修责任。通知确认函所称并非针对主体结构质量，更无法定的房屋质量检测机构的鉴定报告，不能构成拒收的理由，通知确认函对我公司依法不产生拘束力，最后我公司再次强调合同第十一条及补充协议第五条、交房通知书第6条确定的‘该房屋的交付’：……。如因买受人个人原因导致的拒收行为，我公司不承担延期交房的违约责任》等”。另查，被告安徽金湖信达公司并办理了涉案房屋的《合肥市住宅使用说明书》、《合肥市住宅质量保证书》。 2019年12月22日至2020年4月13日，原告柯昌启、杨淑芝就购买的涉案房屋向小区物业公司登记保修退台渗水、内墙沙化需要重做、入户门掉漆等内容。 2020年4月27日，涉案房屋施工单位合肥建工集团有限公司信达公园里项目部对21幢301室退台渗水问题报送维修方案并进行维修。2020年3月、5月被告安徽金湖信达公司方仍然通过微信通知柯昌启、杨淑芝办理交接房屋手续未果。 上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、结婚证、购房收据、付款凭证、贷款支付凭证、维修照片、短信、电话录音，被告提供的商品房买卖合同及补充协议、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、交房通知书、报纸公告、EMS投寄记录、关于房屋符合交付条件拒收房屋自行承担后果的通知、微信短信截图、合肥市住宅使用说明书、合肥市住宅质量保证书及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告柯昌启、杨淑芝与被告安徽金湖信达公司于2018年11月1日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，原被告双方均应按照合同的约定履行自己的义务，违反约定应当承担违约责任。 本案争议一，交付的标准及逾期交房问题。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用使用，第5种条件即该商品房取得《建设工程规划许可证》（正本）。被告安徽金湖信达公司已经于2019年12月11日取得相关部门颁发《建设工程规划许可证》，并办理了《合肥市住宅使用说明书》、《合肥市住宅质量保证书》，已经符合双方当事人约定的交付条件，被告安徽金湖信达公司也按照双方的约定通知原告柯昌启、杨淑芝于2019年12月18日办理交房手续。但原告柯昌启、杨淑芝认为房屋质量存在瑕疵，主卧室退台存在渗水、室内墙面沙化等拒收房屋。 本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：买受人应在收到出卖人书面通知交房日期7天内，至出卖人指定地点，办理房屋交接手续；若逾期未办理交接手续，出卖人所发出的通知的交房截止日即视为买受人所购房屋交付使用的起始日，如逾期，出卖人则视买受人认同房屋符合交付条件，结合《商品房买卖合同补充协议》，该协议第五条该房屋的交付条件约定：出卖人以特快专递通知的，以买受人签收的，以实际签收时间为送达时间；买受人未签收的，同城以特快专递发出后的第二日为送达日，异地以特快专递发出日后第四天为送达日；出卖人通知买受人接收房屋的，除非有合理的理由，买受人无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费自交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担；买受人单方认为房屋质量瑕疵（主体结构不合格除外）的，不影响房屋的交付，买受人应按通知办理房屋交接手续，但出卖人应在房屋交付后按照合同第十六条承担保修责任等约定。根据补充协议约定买受人单方认为房屋质量瑕疵（主体结构不合格除外）的，不影响房屋的交付，买受人应按通知办理房屋交接手续，除主体结构经鉴定不合格外，原告柯昌启、杨淑芝应当按照约定及被告的通知按期收房，逾期收房违反双方的上述约定。至于原告认为房屋存在其他瑕疵或问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条约定：出卖人自商品住宅交付使用之日起，按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。被告应当在保修期内再保修范围内对房屋存在的瑕疵承担保修责任的义务。故原告要求被告承担逾期交房违约责任，无事实和法律依据，不予支持。 本案争议二，原告起诉要求被告向原告交付符合使用、居住条件的商品房,对房屋严重漏水等不符合使用、居住条件的事项进行整改维修,并赔偿原告因房屋无法装修使用居住造成的经济损失。本院认为，被告已经对原告提出的房屋存在的质量瑕疵进行整改，原告的该项请求且不明确、具体。因被告通知原告办理交接房屋手续，原告一直认为存在瑕疵不予接收房屋，故再请求无法装修居住造成的损失，无事实依据，也无证据证实，不予采纳。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告柯昌启、杨淑芝的诉讼请求。 案件受理费3616元，减半收取1808元，由原告柯昌启、杨淑芝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李孝荣 二〇二一年一月四日 书记员  贾倩倩 附：本案适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。