重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0118民初2885号原告：重庆正祥汽车销售有限公司，住所地重庆市永川区昌州大道中段**，统一社会信用代码91500118750053435W。诉讼代表人：公与勤破产清算服务（重庆）有限公司，系该公司的破产管理人。委托诉讼代理人：刘春梦，女，系该破产管理人员工。委托诉讼代理人：熊建华，重庆智韵律师事务所律师。被告：重庆福川汽车销售有限公司，住，住所地：重庆市永川区昌州大道中段**一社会信用代码91500118693940168H。法定代表人：冉文生。原告重庆正祥汽车销售有限公司（以下简称正祥公司）与被告重庆福川汽车销售有限公司（以下简称福川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法适用简易诉讼，公开开庭进行了审理。原告正祥公司的委托诉讼代理人刘春梦、熊建华到庭参加诉讼。被告福川公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。正祥公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认其司与被告于2014年12月31日签订的《租赁合同》及2016年12月22日签订的《补充协议》于2020年4月16日解除；2.要求被告支付2019年11月1日至合同解除之日止欠付的租金、市场管理费59770.11元；3.要求被告支付因欠付租金、市场管理费而产生的违约金，违约金以应付租金、市场管理费为基础，自应付而未付之日起，按照月利率2%计算至付清之日止；4.要求被告支付欠付的水电费29785.80元及违约金（违约金以应付水电费为基数，自应付而未付之日起按照月利率2%计算至付清之日止）；5.要求被告腾退、返还位于重庆市永川区昌州大道中段***号的租赁房屋；6.要求被告支付自合同解除之日起至被告将租赁房屋返还给原告之日止所产生的房屋占用使用费，房屋占用使用费按照每日3677元的标准计算；7.本案诉讼费用和保全费用由被告承担。事实和理由：2014年12月31日。其与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁其司的位于重庆市永川区昌州中段***号的房产（房屋产权证号为永川区房地产证2012字第******），租租赁期共10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。合同还对租金、市场管理费及水电费的支付标准、支付方式及逾期支付的违约责任等内容进行了约定。2016年12月22日，其司与被告签订《补充协议》，约定被告承租位于负一楼面积为450㎡的房产，租赁期限为2017年1月1日起至2023年12月31日。协议对免租期、租金与市场管理费的标准及递增方式等内容进行了约定。2018年10月，因其司尚欠第三人借款，为妥善解决债权债务问题，其司与被告及刘桂永及各债权人签订了《四方协议》，约定在租赁期内且在各债权人对原告享有的债权范围内，由被告直接向各债权人支付租金的义务，代为偿还原告对各债权人所负债务，而协议签订后，被告自2019年11月1日便开始未按约向各债权人支付相应的款项，截止2020年3月31日，被告尚欠租金538950元。此外，被告也未结清2019年9月至2020年2月期间的水电费。因与被告协商未果，故诉至人民法院。福川公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，正祥公司（甲方）与福川公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于重庆市永川区昌州大道中段***号的房产（房屋所有权证号为永川区房地产证2012字第******），商铺建筑面积和周边建筑面积3000㎡（具体面积按所租区域以实际丈量为准），租赁期限为壹拾年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止，标的商铺的装修免租期为叁个月，2013年10月1日起至2013年12月31日止，租赁费用价格为第一年及第二年租金（含市场管理费）24元/㎡/月，合计租金为72000元/月（柒万贰仟元整）。从2015年1月1日起，采用租金与市场管理费分开的方式收取，租金14元/㎡/月，市场管理费10元/㎡/月。年度租金与市场管理费递增方式为：从签订合同后第三年的租金与市场管理费在上年的基数上递增百分之六，租金与市场管理费具有本合同的同等约束力，费用的支付方式：费用以转账方式支付，以人民币为结算货币，首次支付周期为两年，共计1728000（壹佰柒拾贰万捌仟元整），乙方于2013年9月30日前向甲方支付房屋租金与市场管理费900000元（玖拾万元整），余下租金与市场管理费828000元（捌拾贰万捌仟元整）于2013年12月31日前付清。以后支付方式按每年支付，由甲方在乙方按合同约定缴纳当期应缴之租赁费用后三个工作日内分月或季度向乙方提供税务部门认可的正规发票（甲方承担发票的税金）。具体付款时间：由乙方按合同约定于下一个起租时间提前10缴纳下一个租赁周期的租金与市场管理费（如遇法定节假日，提前至节前最后一个工作日，付款日期以付款凭证载明的日期为准）。逾期未付，甲方有权按未缴纳部分租金与市场管理费每日千分之五收取滞纳金，乙方逾期一个月未交纳租金与市场管理费，甲方有权单方解除《房屋租赁合同》并视为乙方违约。乙方承租期间的物管、水、电和公摊费用由乙方每月向物业管理公司按其使用计算数量按时、足额缴纳，如出现拖欠收取5‰/天的滞纳金，乙方逾期一个月未交水电等物管费用，甲方有权单方解除《房屋租赁合同》，并视为乙方违约。甲方以书面形式通知乙方违约并解除《房屋租赁合同》，三日内将停止对乙方的供电、供水和通道使用，乙方必须停业并进场本协议中的退房流程。2016年12月22日，正祥公司（甲方）与福川公司（乙方）签订《补充协议》，主要约定甲方将450㎡（负一楼）租赁给乙方，租赁期限为2017年1月1日起至2023年12月31日止，免租期自2017年1月1日-2017年2月28日。该协议还约定租赁费用1.价格采用租金与市场管理费分开的方式收取，租金16元/㎡/月，市场管理费10元/㎡/月。年度租金与市场管理费递增方式为从第二年（与原租赁合同时间一致）开始在上年度缴费基础上递增六%，租金与市场管理费具有本合同同等约束力。2.具体付款时间乙方收到甲方交付标的商铺后20个工作日内，乙方预先支付12个月（即：2017年3月1日-2018年2月28日）的房租与市场管理费，共计人民币壹拾肆万零肆佰元整（小写：￥140400元）（不含税）。此后房租与市场管理费支付方式及时间与原租赁合同一致。因正祥公司欠兰义贤等人的借款，正祥公司、福川公司及刘桂永分别与兰义贤等人于2018年10月17日签订了《四方协议》，约定在租赁期内且在各债权人对正祥公司享有的债权范围内，由福川公司直接向各债权人履行支付租金的义务，代为偿还正祥公司对各债权人所负的债务。后福川公司从2019年11月1日起未按照约定向各债权人支付相应款项。2020年4月16日，正祥公司向福川公司位于永川区昌州大道中段***号的营业场所张贴了《告知函》，载明“……1.你司与我司于2014年12月31日签订的《租赁合同》及2016年12月22日签订的《补充协议》于2020年4月16日正式解除，你司即日起不再享有租赁房屋的占有、使用权；2.请你司于收到本函之日起2日内结清2019年11月1日至2020年4月16日期间欠付的全部租金、市场管理费及违约金；3.请你司收到本函之日起2日内结清2019年9月至今产生的全部水水电费及违约金；4.请你司收到本函之日2日内腾退，返还租赁房屋”。经核实，截止2020年4月16日，福川公司尚欠正祥公司的租金与市场管理费为597770.11元（其中2019年11月的租金与市场管理费为104044.46元、2019年12月的租金与市场管理费为104044.46元、2020年1月-3月份每月的租金与市场管理费为110287.13元、2020年4月1日至2020年4月16日的租金与市场管理费为58819.80元），水电费为29785.80元。现福川公司在其营业场所内仍有大量设备设施、办公用品、废弃品等物品。另查明，原告重庆福川汽车销售有限公司为本案支付保全费用3020元。本院认为，双方签订的租赁合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。本案中，福川公司未按照合同及补充协议约定向正祥公司支付租金、市场管理费及水电费，构成违约，应当按照合同约定承担相应责任。按照租赁合同约定，若福川公司逾期缴纳租金超过一个月，正祥公司有权解除合同。因福川公司从2019年11月1日起未在支付正祥公司租金，已构成根本违约，故正祥公司有权解除双方间的租赁合同及补充协议。因正祥公司于2020年4月16日向福川公司的营业场所张贴了含有解除双方间租赁合同及补充协议的《告知函》，故双方间的租赁合同及补充协议已于2020年4月16日解除，故本院对正祥公司要求确认其与被告于2014年12月31日签订的《租赁合同》及2016年12月22日签订的《补充协议》于2020年4月16日解除的请求予以支持；因福川公司尚欠正祥公司租金597770.11元及水电费为29785.80元，故本院对正祥公司要求福川公司支付上述款项的请求予以支持；因福川公司未按期支付正祥公司租金及水电费构成违约，理应承担相应的民事责任，对于正祥公司要求福川公司支付违约金的诉讼请求，其要求按月利率2%计算明显偏高，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止计算，对超出部分不予主张，本院确认正祥公司主张的租金与市场管理费的违约金以597770.11元为基数，从2020年4月17日按照按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，水电费的违约金以29785.80元为基数，从2020年4月17日按照按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；现福川公司未及时腾空房屋，故本院对正祥公司要求福川公司腾空房屋的请求予以支持；因福川公司未腾空房屋，故本院对正祥公司要求福川公司支付案涉租赁房屋的占有使用费的请求予以支持，本院确认福川公司从2020年4月17日起按照月租金110287.13元支付至其司将案涉租赁房屋返还正祥公司之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告重庆正祥汽车销售有限公司与被告重庆福川汽车销售有限公司于2014年12月31日签订的《租赁合同》及2016年12月22日签订的《补充协议》于2020年4月16日解除；由被告重庆福川汽车销售有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆正祥汽车销售有限公司租金与市场管理费597770.11元及违约金（违约金以597770.11元为基数，从2020年4月17日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；由被告重庆福川汽车销售有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆正祥汽车销售有限公司水电费29785.80元及违约金（违约金以29785.80元为基数，从2020年4月17日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；由被告重庆福川汽车销售有限公司在本判决生效后十日内腾退、返还原告重庆正祥汽车销售有限公司位于重庆市永川区昌州大道中段***号的租赁房屋；由被告重庆福川汽车销售有限公司从2020年4月17日按照月租金110287.13元支付原告重庆正祥汽车销售有限公司至被告重庆福川汽车销售有限公司将案涉租赁房屋返还原告重庆正祥汽车销售有限公司之日止；驳回原告重庆正祥汽车销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10470.46元,减半收取计5235.23元，保全费3020元，合计8255.23元，由被告重庆福川汽车销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  毛方义二〇二一年一月十日书记员  肖 露