上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终538号上诉人（原审被告）：上海品酷食品服务有限公司，住所地上海市金山区廊下镇廊平公路********。法定代表人：张建中，执行董事。委托诉讼代理人：张元，该公司员工。被上诉人（原审原告）：佳钢电子商务（上海）有限公司，住所地上海，住所地上海市松江区九亭镇九泾路********>法定代表人：吴腾飞，总经理。委托诉讼代理人：陈卫婷，上海市朝华律师事务所律师。上诉人上海品酷食品服务有限公司（以下简称“品酷食品公司”）因与被上诉人佳钢电子商务（上海）有限公司（以下简称“佳钢商务公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初11973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人品酷食品公司上诉请求：撤销原审判决第三项，依法改判上诉人支付被上诉人一个月租金的违约金，即17,520元。事实和理由：上诉人从事食品行业，刚从被上诉人处租赁来场地，已经投入巨资装修，但2019年年末突如其来的疫情严重影响了上诉人的业务发展，上诉人无奈只得忍痛退租。上诉人的退租行为并非出于恶意，且不要求被上诉人免租，只是希望被上诉人减少租金和上诉人共克时艰。故一审判处上诉人承担三个月租金的违约金还是过高，请求二审予以调整。被上诉人佳钢商务公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求二审维持原判。佳钢商务公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令双方签订的厂房租赁合同于2020年8月13日解除；2、判令品酷食品公司支付2020年6月24日至实际返还房屋之日的租金；3、判令品酷食品公司支付违约金105,120元；4、判令品酷食品公司支付免租期租金（39天）22,464元。一审法院认定事实：上海市松江区XX路XX号房屋XX-XX幢房屋系佳钢商务公司于2018年10月18日向房屋权利人刘卫平租赁，租赁期10年。2019年11月15日，佳钢商务公司（甲方）与品酷食品公司（乙方）签订厂房租赁合同，约定佳钢商务公司将前述房屋的XX幢3楼3022、3024、3026、3028室面积计640平方米的房屋租赁品酷食品公司作办公、仓储使用，租赁期限为6年（自2019年12月25日起至2025年12月24日止，免租期自2019年11月15日起至2019年12月24日止，共39天）；双方约定厂房每日每平方米租金为0.9元，月租金为17,520元，年租金为210,240元；租金采取先付费后使用方式，每6个月支付一次，品酷食品公司应当在每期租金到期前提前30日支付下个租期租金；另外，签约当日品酷食品公司还需支付租赁保证金17,520元，交房前一次性支付第一年的物业管理费38,400元；对于免租期双方约定，品酷食品公司在租赁期内有违约行为等导致本合同解除或终止的或租赁期内，品酷食品公司未按时足额支付租金、水电费、违约金、赔偿金等任何费用的，免租期租金将不予免收，品酷食品公司应当按合同约定标准向佳钢商务公司支付免租期内的全部租金；合同4.4条约定，乙方应当在每期租金到期前提前30日支付下个租期租金，逾期7日未支付租金的，乙方应当按日租金的拾%支付佳钢商务公司违约金，另外甲方有权单方面解除租赁合同；合同5.1.4条约定，本合同因乙方原因被提前解除或乙方提前退租未能依约履行的，甲方有权不予退还乙方保证金，同时有权按合同12.3约定要求乙方承担违约责任；合同9.2条约定，甲乙方双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方应向甲方按月租金6倍支付违约金：……9.2.4乙方逾期不支付租金或本合同约定的其他费用达7日的；……合同12.3条约定，若乙方未经甲方书面认可擅自提前终止本合同或乙方原因导致甲方解除合同的，则乙方不但无权要求甲方退还租赁保证金，而且还应按月租金的6倍向甲方支付违约金，且放弃主张违约金过高的权利。合同签订后，品酷食品公司于2019年11月29日向佳钢商务公司支付了2019年12月25日起至2020年6月24日止的租金105,120元、租赁保证金17,520元及全年物业管理费38,400元，合计161,040元。品酷食品公司取得租赁房屋后即进行装修，至今装修工程尚未完工。2020年6月9日，因品酷食品公司尚未支付第二期6个月租金，佳钢商务公司工作人员通过微信向品酷食品公司法定代表人就支付欠付的租金进行交涉。2020年6月29日，佳钢商务公司又向品酷食品公司发出律师函，要求品酷食品公司立即支付拖欠的第二期6个月租金，同时保留解除合同及追究违约责任的权利。品酷食品公司确认收到该律师函，并在2020年6月30日通过微信向佳钢商务公司发出公函，提出了租金应开具增值税发票的问题，同时希望租金暂缓支付，也同意佳钢商务公司提出提前终止合同的意向，要求就解约事宜进一步洽谈。审理中，双方一致确认本案租赁房屋于2020年10月23日返还佳钢商务公司，品酷食品公司放弃租赁房屋内的装修工程，不要求佳钢商务公司对此予以补偿，双方完成房屋交接手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的厂房租赁合同系双方真实意思表示，也不违反法律规定，应认定有效，双方应当依照合同履行。现品酷食品公司未按合同约定的期限支付第二期6个月的租金，经佳钢商务公司催讨后至今也未能支付，品酷食品公司的该行为已构成违约。故佳钢商务公司要求解除双方签订的厂房租赁合同的请求，符合法律规定，予以支持。对于解除合同的日期，法院确认本案起诉状副本送达品酷食品公司的日期即2020年8月27日为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，佳钢商务公司要求品酷食品公司支付合同解除日前欠付的租金及按照月租金标准支付实际返还房屋之日止的占有使用费，于法有据，均予以支持。但该项请求的计算期间应当为2020年6月25日起至2020年10月23日，相应的租金及占有使用费为69,696元；现因品酷食品公司的违约导致本案租赁合同解除，佳钢商务公司有权要求品酷食品公司承担违约责任。对于违约金佳钢商务公司主张以双方合同约定的月租金的6倍计算，品酷食品公司抗辩该违约金的约定过高，结合本案的实际情况，对品酷食品公司的该项抗辩予以采纳，酌情确定以月租金的3倍计算本案的违约金，为52,560元；对于佳钢商务公司要求品酷食品公司支付免租期的租金22,464元，虽本案厂房租赁合同约定品酷食品公司在租赁期内有违约行为等导致本合同解除的，免租期租金将不予免收，但该约定有悖于房屋租赁市场的交易惯例，加重了品酷食品公司方的责任。故对于佳钢商务公司的该项主张，不予支持。另外，本案厂房租赁合同解除后，法院已判令品酷食品公司承担相应的违约责任，故对于其缴纳的租赁保证金17,520元，佳钢商务公司应当予以返还。为减少当事人诉累，法院对于该解除合同的后果在本案中一并予以处置。一审法院审理后判决：一、确认佳钢电子商务（上海）有限公司与上海品酷食品服务有限公司签订的厂房租赁合同于2020年8月27日解除；二、上海品酷食品服务有限公司于判决生效之日起十日内支付佳钢电子商务（上海）有限公司欠付租金及占有使用费69,696元；三、上海品酷食品服务有限公司于判决生效之日起十日内支付佳钢电子商务（上海）有限公司违约金52,560元；四、佳钢电子商务（上海）有限公司于判决生效之日起十日内返还上海品酷食品服务有限公司租赁保证金17,520元；五、驳回佳钢电子商务（上海）有限公司其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,428元，减半收取1,714元，由佳钢电子商务（上海）有限公司负担341.50元（已付），由上海品酷食品服务有限公司负担1,372.50元（于判决生效之日起七日内交付法院）。经审理查明，一审法院查明的事实属实，双方当事人亦无异议，本院依法予以确认。本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。本院认为，二审争议焦点为违约金金额如何确定。上诉人品酷食品公司与被上诉人佳钢商务公司签订的厂房租赁合同合法有效。上诉人未按约支付租金，经被上诉人催讨后仍未支付，已构成违约，被上诉人有权按照合同约定解除租赁合同。根据合同约定，上诉人违约应承担六个月租金的违约金，保证金不予退还，并需支付免租期租金。一审法院已经考虑了疫情给企业经营带来的影响，未支持被上诉人要求上诉人支付免租期租金的请求，并判令被上诉人返还上诉人租赁保证金，同时调整了违约金，即由上诉人支付三个月租金的违约金，一审判决并无不当，本院予以维持。上诉人品酷食品公司上诉要求继续下调违约金的金额，缺乏依据，本院难以支持。综上所述，上诉人品酷食品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,114元，由上诉人上海品酷食品服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  孔美君审判员  顾克强二〇二一年一月二十七日书记员  徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……