江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0781民初233号原告（反诉被告）：陈某宝，男，1975年9月12日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。被告（反诉原告）：宋某青，女，1960年5月6日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。被告：曾某银，男，1963年4月15日生，汉族，江西省瑞金市人，住瑞金市。俩被告共同委托代理人：夏闻，瑞金市象湖镇法律服务所法律工作者。原告陈某宝诉被告宋某青、曾某银房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告宋某青对原告陈某宝提起了反诉。本院依法适用简易程序，于2021年1月19日对本诉及反诉进行了公开开庭审理。原告陈某宝、被告宋某青和被告曾某银的共同委托代理人夏闻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某宝向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告房屋租金5个月（2020年8月1日至2020年12月31日）6000元、合同约定的耽误租房2个月的2400元，卫生费1000元，水电费390元，合计9790元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月1日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，被告租赁坐落于瑞金市，合同约定期为一年，即2017年6月1日到2018年5月30日，租金为1200元，并对违约条款等进行了约定。签订合同当天，原告即将房屋交付给了被告，被告也接收并按时支付了租金。合同期满后，被告称不要重新签订合同按照之前的合同履行即可，但履行到2020年7月30日后，被告不再支付房租，以出去工作为由在房屋内放置东西，以后会支付房租。但被告2一直在出租方内居住，如果被告不租赁房屋了，应办理好房屋交接手续，但被告未办理。后经原告多次催收，被告以种种理由未交接未支付房租。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求依法判决。被告宋某青答辩并反诉称：1、依法驳回原告的全部诉讼请求，因双方的租房合同已于2020年7月30日已经终止，故不存在后续的租金及欠的水电费，至于原告起诉的耽误租房费用，因原告已经将房屋租赁给他人，故不存在房屋耽误租房费用。2、反诉原告要求反诉被告退还租房押金2400元，并承担反诉费用。反诉原告和反诉被告于2017年签订了租房合同，合同期限一年，合同于2018年5月30日到期，合同到期后，反诉被告应将押金2400元退还给反诉原告。被告曾某银辩称：本案与答辩人无关，应当驳回原告诉讼请求，因为该租房协议不是答辩人与原告签订的。原告陈某宝针对被告宋某青的反诉辩称：合同一直在履行到2020年7月30日，租金也是到2020年7月30日，但被告2的东西一直还放在出租屋；如果被告不租房屋了，就应当和我办理手续。我一直催被告过来办理手续，但给被告打电话不接，微信拉黑，找不到被告；对被告1提出的押金2400元有异议，在2019年的时候，因为被告说没有钱，故兑了一半的押金，所以押金只有1200元；合同的第三条中的第10条明确约定了，合同期满需要提前2个月通知甲方，否则耽误租房的一切费用由乙方承担并没收押金，故被告1的反诉理由不成立。经审理查明：2017年6月1日，原告陈某宝和被告宋某青签订了租房合同，租赁瑞金市象湖镇八一北路五楼套房。原告陈某宝作为甲方和被告宋某青作为乙方签订的租房合同约定，房屋租赁期限一年，自2017年6月1日至2018年5月30日。在甲方将房屋交付乙方前，乙方应向甲方交纳押金人民币2400元。租金每个月1200元，每个月1号支付，乙方水电费自理。……退房之日起，乙方应无条件将租赁房产交由甲方并恢复干净卫生状态，如乙方不做卫生清洁维护，甲方有权收取钟点工费用500元-1000元。合同期满乙方需提前两个月用书面形式通知甲方解除合同，并随时方便甲方带人看房，配合甲方将房屋出租给另一方，如乙方原因产生延迟房屋出租，费用由乙方承担并没收保证金。2018年5月30日合同到期后，甲方和乙方未再签订新的租赁合同，但乙方仍继续租赁该房屋，并从2019年10月1日起每个月支付800元租金至2020年7月1日（即租金付至2020年7月31日）。2020年8月4日，被告宋某青与原告商量退房，同14日，原告与被告宋某青在微信中表示不同意被告宋某青退房，并要求被告宋某青本人当天过来办理交接手续。另查明，案涉房屋系案外人刘赣平所有，案外人刘赣平与原告陈某宝于2015年7月1日签订了房屋出租授权委托书，委托原告陈某宝代为出租管理，被告宋某青与曾某银系夫妻关系。上述事实有原、被告陈述、租房合同、原告陈某宝与被告宋某青微信聊天记录以及庭审笔录在卷，可以认定。本院认为，原告陈某宝和被告宋某青签订的房屋租赁合同已经实际履行，系双方真实意思表示，又不违反我国法律规定，属合法有效的合同，应受法律保护。原、被告双方在《租房合同》约定的租赁期限届满后，双方没有重新订立合同，但被告宋某青仍继续租赁原告房屋，原告陈某宝对此也没有提出异议，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限内通知对方，故本案原告与被告宋某青均享有法定的合同解除权。本案中，被告宋某青于2020年8月4日前就已告知了原告其将搬离出租房内，而原告在2020年8月14日与被告宋某青的微信聊天中明确表示不同意其搬走，并且要求被告宋某青于该日过来办理交接手续，故可以视为被告宋某青已经在合理期限内通知了原告，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，因此本院认定本案的租赁合同于2020年8月4日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。关于本案被告欠付租金问题，庭审中原告要求被告支付2020年8月-12月的租金6000元，被告宋某青则主张合同已终止不要拖欠租金并反诉要求原告退回租房押金。本院已经认定原告与被告宋某青之间的租赁合同已于2020年8月4日解除，因此被告宋某青应向原告支付2020年8月1日-4日期间的租金，庭审已经查明，被告宋某青自2019年10月1日起至2020年7月30日止按每个月800元的租金向原告支付，原告对此行为默许并未提出异议，应当认定为双方对房屋租赁合同租金进行了变更，即每月租金从1200元降至800元，所以本院仅支持原告要求被告宋某青支付2020年8月1日-4日期间的租金107元（800元÷30天×4天）。合同解除后，原告应当将其所收取的租房押金返还给被告宋某青，庭审中原告提出押金已兑付1200元转为一个月的租金，但对此并未提交证据，被告又未认可，根据证据规则应由原告承担相应的举证不能的不利后果，故本院支持被告宋某青要求原告返还租房押金2400元的反诉请求。法庭辩论终结后，原告要求变更诉讼请求为要求被告支付拖欠租金22139.2元，对此被告以庭审已经结束为由不同意原告增加诉讼请求，对此本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条之规定，原告增加诉讼请求应当在法庭辩论结束前，而原告在诉状及反诉答辩中已经自认“合同履行（租金支付）到2020年7月30日”，且根据被告宋某青提供其与原告的微信聊天记录，其中2019年12月1日-31日期间的房租、水电费用系由原告列出费用明细单，该费用明细单中明确载明“房租12月1日-12月30日800元”，因此本院认为原告增加的请求与其陈述存在矛盾，故未对原告其增加的请求进行审理，如原告有证据证明被告宋某青拖欠2020年7月30日之前的租金，可以另行再诉讼主张。因本案租赁合同系被告宋某青于2020年8月4日依法解除，原告也未提交证据证明存在2个月的耽误租房费用和具体支出的水电费用，而根据被告宋某青与原告2020年6月3日的微信聊天记录中，被告宋某青明确陈述“水电没有用”，故原告要求被告支付2个月的耽误租房费用和水电费的请求，没有事实和法律依据，本院依法不予以支持。至于原告要求被告支付卫生费1000元的请求，因在租赁合同中约定了退房之日起，乙方应无条件将租赁房产交由甲方并恢复干净卫生状态，如乙方不做卫生清洁维护，甲方有权收取钟点工费用500元-1000元，根据被告宋某青提交的微信聊天记录，原告曾要求被告于2020年8月14日办理交接，说明虽然被告宋某青要求解除租赁合同，但双方并未办理交接，因原、被告双方均无证据证明卫生清洁问题，故本院酌情予以支持卫生费用500元。对于原告要求被告曾某银承担共同责任的主张，虽然被告宋某青与曾某银系夫妻关系，但因本案系合同纠纷，租赁合同是原告和被告宋某青签订的，被告曾某银并不是租赁合同的一方当事人，且租金支付也是由被告宋某青与原告进行结算，故本院支持被告曾某银不承担任何责任的辩称主张。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百三十条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宋某青应向原告（反诉被告）陈某宝支付2020年8月1日-4日的租金107元、卫生费500元，合计607元；二、原告（反诉被告）陈某宝应向被告（反诉原告）宋某青返还租房押金2400元；前述一、二项合计，原告（反诉被告）陈某宝应向被告（反诉原告）宋某青返还押金1793元，此款限（反诉被告）陈某宝在本判决生效后十五日内支付；三、驳回原告（反诉被告）陈某宝的其他诉讼请求；如果原告（反诉被告）陈某宝未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费50元，减半收取25元，合计50元，由原告（反诉被告陈某宝）承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  王晓群二〇二一年一月二十六日书记员  刘 茜