北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1266号上诉人（原审被告）：北京物美鼓楼商贸有限责任公司，住所地北京市密云区密云镇鼓楼南大街**。法定代表人：张斌，董事长。委托诉讼代理人：郎爽，男，1982年9月25日出生，满族，北京物美商业集团股份有限公司法务，住北京市密云区。被上诉人（原审原告）：北京和谐京东快餐店，住所地北京市平谷区平谷镇新开街**楼**30-5。经营者：陈尽，女，1982年9月10日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：李世琦，北京声驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈庚银，北京声驰律师事务所实习律师。上诉人北京物美鼓楼商贸有限责任公司（以下简称物美公司）因与被上诉人北京和谐京东快餐店（以下简称京东快餐店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初6455号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人物美公司的委托诉讼代理人郎爽，被上诉人京东快餐店的委托诉讼代理人李世琦、屈庚银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物美公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回京东快餐店的诉讼请求；本案诉讼费用由京东快餐店承担。事实和理由：1．一审裁判在认为物美公司与京东快餐店之间签署的《专柜租赁合同》是双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的前提下，又认为根据京东快餐店提交的聊天记录，物美公司在2020年2月至2020年4月期间，先后要求京东快餐店如不能支付租金就自行闭店、拉走场内物品，后京东快餐店也将涉案场地腾退，双方的行为应视为协商一致解除合同的行为是错误的。2．一审判决认为涉案合同解除前京东快餐店应付的租金、物美公司答辩要求京东快餐店支付违约金的意见，均因物美公司未提起反诉，本案不予处理，物美公司应另行解决是错误的。京东快餐店辩称：同意一审判决，不同意物美公司的上诉请求。京东快餐店向一审法院起诉请求：1．判令确认京东快餐店与物美公司签订的《专柜租赁合同》已于2020年1月31日解除；2．判令物美公司返还京东快餐店投标保证金30000元；3．判令物美公司返还京东快餐店履约保证金107982元；4．判令物美公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月，京东快餐店获知物美公司有意向对外出租北京市密云区鼓楼店F1层编号为×1-F1-×2的商铺，遂参加物美公司内部组织的招标。2019年1月23日，双方签订《专柜租赁合同》，合同约定：物美公司（甲方）将北京市密云区鼓楼店F1层编号为×1-F1-×2的商铺租赁给京东快餐店（乙方）使用，租赁期限为2019年3月1日至2022年4月30日止。租金标准：按建筑面积计算，每年递增5%。第一个租赁年度日租金为8．7元/㎡，月租金为31093元；季租金为93279元；年租金为373121．25元。第二个租赁年度月租金为32648元。租金交付方式为按季度交付。乙方在签订合同3日内向甲方交纳履约保证金107982元。违约合同第十条第7款约定：如果乙方未按约定向甲方支付或补交租金、物业管理费、宣传推广费、履约保证金、水电等公用事业费或其他应付款项，每逾期一日，按当期欠费金额的5%向甲方缴纳违约金；逾期或累计逾期10日及以上的，甲方有权停水、电等供应，由此发生的一切责任和损失由乙方自行承担，甲方有权单方解除合同，不退还乙方保证金，还应支付相当于3个月租金的违约金。如不能弥补甲方损失的，甲方还有权追偿。违约合同第十条第9款约定：因不可抗力、意外事件或非甲方原因致使租赁商铺所在的甲方店铺停止经营，本合同自动终止。甲方可给乙方10日处理善后事宜，甲乙双方互不承担任何违约及补偿、赔偿责任，包括但不限于战争、自然灾害、国家法律政策变化、占地、征地、拆迁、改建、政府管制、规划等。合同签订后，京东快餐店向物美公司交纳履约保证金107982元。京东快餐店除向法院提交双方签订的《专柜租赁合同》外，另向法院提交证据如下：证据1、2018年11月8日向物美公司交纳的3万元保证金凭证；证据2、京东快餐店分两次向物美公司交纳107982元履约保证金；证据3、物美公司招商部高晓红与京东快餐店经营者陈尽之夫王卫的微信聊天记录，主要内容：2020年2月7日，高晓红向王卫催交租金，如果不交，那就赶紧自行闭店等。王卫表示现在真的没钱，不是不交，是特殊情况等。2020年4月10日、4月26日，高晓红与王卫商议何时撤店事宜。拟证明京东快餐店已向物美公司作出解除租赁合同的通知并有效送达，双方已于2020年1月31日就解除租赁合同达成合意。经质证，物美公司对收到京东快餐店107982元履约保证金的事实认可；对京东快餐店提交的3万元保证金凭证，认为与本案无关；认为该聊天记录不能证明双方就解除租赁合同已于2020年1月31日达成合意，只能证明京东快餐店单方要求解除合同，且从2月7日至4月份始终欠付其租金。本案在审理过程中，物美公司认为京东快餐店主张的3万元保证金系京东快餐店履行另一租赁合同时支付的保证金，与涉案合同无关，经法院释明，京东快餐店表示另案解决。就物美公司辩称双方合同自2020年5月21日解除并要求京东快餐店支付违约金的意见，经法院释明后，物美公司表示在本案中不提起反诉。关于京东快餐店腾退涉案商铺的时间，京东快餐店表示是2020年5、6月份撤店的，物美公司称京东快餐店实际上于2020年5月21日撤店。另查，新冠疫情期间，北京市于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应机制，2020年4月30日，由一级响应调整到二级响应，2020年6月6日调整为三级响应，2020年6月16日响应级别从三级调整为二级，2020年7月20日由二级调整为三级。涉案商铺所在物美超市鼓楼店在疫情期间一直处于营业状态。一审法院认为：京东快餐店与物美公司签订的《专柜租赁合同》是双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合法的合同关系受法律保护，当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。京东快餐店主张受新冠疫情防控措施影响，无法获得预期收益致使合同目的无法实现，并据此要求解除合同。法院综合考量认为，密云区自疫情初始至今一直属疫情低风险地区，且涉案商铺所在物美超市鼓楼店一直处于营业状态，双方签订的房屋租赁合同系持续性的合同，疫情及防控措施仅短期内对营业收入影响较大，对合同履行客观上造成了困难，但并不会导致合同目的无法实现，因此京东快餐店不具有合同解除权，且其提交的证据不足以证明其于2020年1月31日向物美公司送达书面《撤店申请》，故对京东快餐店要求确认双方签订的《专柜租赁合同》已于2020年1月31日解除的诉讼请求，法院不予支持。但根据京东快餐店提交的微信记录，物美公司在2020年2月至2020年4月期间，先后要求京东快餐店如不能支付租金就自行闭店、拉走场内物品，后京东快餐店也将涉案商铺腾退，双方的行为应视为协商一致解除合同，合同解除的时间为京东快餐店腾退商铺的时间。关于京东快餐店腾退商铺的时间，物美公司认可腾退时间为2020年5月21日，京东快餐店无法说明具体腾退时间，但认可腾退时间为2020年5、6月份，故法院以物美公司认可的腾退时间即2020年5月21日为京东快餐店的腾退时间，双方的《专柜租赁合同》应于2020年5月21日解除。合同解除后，京东快餐店基于履行该合同支付的履约保证金应被退还，故对京东快餐店要求返还履约保证金的诉讼请求，法院予以支持。关于京东快餐店要求物美公司返还投标保证金3万元的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，经法院释明后，京东快餐店同意另案解决，故本案不予涉及。就涉案合同解除前京东快餐店应支付的租金，因物美公司并未提起反诉，本案不予处理，物美公司可另案解决。关于物美公司答辩称要求京东快餐店支付违约金的意见，经法院释明后，物美公司未提起反诉，本案不予处理。综上，一审法院判决：一、北京和谐京东快餐店与北京物美鼓楼商贸有限责任公司二〇一九年一月二十三日签订的位于北京市密云区鼓楼店F1层商铺的《专柜租赁合同》于二〇二〇年五月二十一日解除；二、北京物美鼓楼商贸有限责任公司于判决生效之日起七日内退还北京和谐京东快餐店履约保证金十万零七千九百八十二元；三、驳回北京和谐京东快餐店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，京东快餐店与物美公司签订的《专柜租赁合同》，系双方真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。关于双方合同的解除问题。根据双方微信记录显示，物美公司在2020年2月至2020年4月期间，先后要求京东快餐店如不能支付租金就自行闭店、拉走场内物品，后京东快餐店将涉案商铺腾退，根据双方微信记录及双方实际行为，应视为双方协商一致解除合同，故一审法院认定京东快餐店在腾退商铺时双方合同解除并无不当。双方合同解除后，京东快餐店交纳的履约保证金应予以退还，故一审法院判决物美公司退还京东快餐店相应的履约保证金并无不当。关于物美公司主张的租金和违约金的问题，经一审法院充分释明后，物美公司在一审中并未就此提起反诉，故一审法院在本案中对此不予处理并无不当。物美公司的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，物美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3060元，由北京物美鼓楼商贸有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  申峻屹二〇二一年一月二十九日书记员  张 立