云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初2508号原告（反诉被告）：安宁市茶桑果站，住所地：云南省安宁市。法定代表人：赵锁，该站站长。委托诉讼代理人：贺金平、邱瑞，云南奥洋律师事务所律师，特别授权代理。被告：唐某1，男，汉族，1963年2月28日出生，住云南省。委托诉讼代理人：黄和平、李舒瑶，国浩（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：曾某，男，汉族，1976年6月17日出生，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：赵芳，云南三德律师事务所律师，特别授权代理。被告：张某1，女，汉族，1974年6月20日生，住云南省昆明市呈贡区。被告：昆明大彤农产品种植有限公司，住所地：云南省安宁市。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：习珏，系公司员工，特别授权代理。第三人：安宁碧合香果业有限公司，住所地：云南省安宁市。法定代表人：唐荣昆，该公司经理。原告（反诉被告）安宁市茶桑果站与被告唐某1、被告（反诉原告）曾某、被告张某1、被告昆明大彤农产品种植有限公司（以下简称“大彤公司”）、第三人安宁碧合香果业有限公司（以下简称“碧合香公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安宁市茶桑果站的委托诉讼代理人贺金平和邱瑞、被告唐某1及其委托诉讼代理人黄和平和李舒瑶、被告（反诉原告）曾某及其委托诉讼代理人赵芳、被告大彤公司的委托诉讼代理人习珏、第三人碧合香公司的法定代表人唐荣昆到庭参加诉讼。被告张某1经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）安宁市茶桑果站向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还其非法占有的原告位于八街红梨示范基地鸡场地块（约为20亩）；2、判令被告向原告支付占用费人民币21.6万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2003年12月将权属安宁市人民政府、由原告管理的位于安宁市八街红梨示范基地出租给被告一和案外人梅某某、陈某某三人经营管理，双方并签订合同对租赁事宜进行了约定。而后，因其三人发生矛盾，梅某某、陈某某退出前述基地的经营管理。被告一便将园内约20亩土地转租给被告二建鸡房发展养殖，转租期限与本租期限一致，后原告同意被告一的转租行为。时至2013年12月31日，被告一与原告签订的租赁合同到期，而被告一未将诉争地块交还原告，同时，被告二也一直非法占用该地块至今。经原告多次催促，要求被告清场退出该地块，但被告却不予理会原告的要求，继续非法占用案涉地块。原告认为，被告拒不清场退出案涉地块，严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特请求支持原告的诉讼请求。被告唐某1辩称：1、原告的第一项请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。被告唐某1并没有非法占有原告位于八街红梨示范基地的鸡场地块，现在实际在占用地块的是被告曾某，唐某1现在跟这个地块是一点关系都没有，并未非法占有。唐某1从2007年1月份之后到现在，与案涉地块都没有任何关系，并不负有要移交地块的义务。从2007年1月1日到2013年12月31日期间，实际控制红梨基地的是被告张某1，她也是实际的经营者。2013年12月31日之后这块地就交给了被告大彤公司了。2、原告的第二项请求也没有事实和法律依据。被告唐某1没有占用原告所诉称的地块，就不应支付占用费。即便是要支付费用，原告的诉请也超过了诉讼时效期间，不应得到支持。唐某1与原告的合同于2013年12月就已经终止了，在这之后原告从来没有向唐某1主张过任何的场地占用费用，所以从2013年12月31日到现在，就已经过了诉讼时效了。而且原告主张的场地占用费的价格过高，并没有事实依据。综上，唐某1没有返还地块的义务，也没有支付场地占用费的义务，请求驳回原告针对唐某1提出的诉讼请求。被告（反诉原告）曾某辩称：1、导致今天的局面，安宁市茶桑果站负有不可推卸的责任，其明知曾某一直持续使用场地，却长达7年时间没有通知要求退场，是对曾某继续履行合同的默认，与曾某已形成事实上的租赁合同关系，加之曾某投入百万元以上的资金建设，投入巨大，不宜轻易解除合同，应继续履行合同。在安宁市茶桑果站与唐某1的合同期内，安宁市茶桑果站又将已租给唐某1的地租给了其他人，为此双方发生纠纷。期间，安宁市茶桑果站承诺曾某，会让新的承租人与曾某续签合同，保证曾某继续使用场地。但至今也没有任何一方通知曾某续签合同，曾某多次找了安宁市茶桑果站和新的承租人，都因种种原因没有续签合同，也没有任何人通知或要求曾某退还场地，应视为与曾某形成事实上的租赁合同关系并对继续履行的默认。2、安宁市茶桑果站主张的占地面积与事实不符，曾某实际使用的地只有7.5亩，没有20亩。虽然安宁市茶桑果站与唐某1所签订的协议上写的面积是20亩，但那是签订合同时的规划，实际上使用的只有7.5亩（3幢鸡舍3200㎡,3幢鸡舍之间的两块空地1800㎡，空地加鸡舍合计5000㎡等于7.5亩）。3、安宁市茶桑果站主张的租金无事实依据。安宁市茶桑果站与张某1所签的合同是600亩，每年35万元，每亩合583元。按此标准计算，曾某所租的地即便按20亩计，至今的租金才8万元左右，况且租给张某1的地上是有果树的，而曾某使用的则为荒地，且从2016年起断水至今，致使曾某不能正常使用一直闲置，相邻同地段同类荒地的租金价格为每年每亩74元，其租金不能按有经济作物的地价计算。4、安宁市茶桑果站主张的租金已过诉讼时效，依法不应得到支持。曾某与唐某1的合同于2013年12月30日就到期，但安宁市茶桑果站现在才提出主张，已超过诉讼时效期间。综上，请求法院依法查明事实，综合考虑双方利益，兼顾曾某的投资利益，判决继续履行合同。被告张某1未作答辩。被告大彤公司辩称：我公司于2013年12月底承租了原告的红梨基地，但原告一直未将红梨基地鸡场地块移交给我公司。我公司对本案纠纷不应承担任何责任。第三人碧合香公司述称：涉案的红梨基地鸡场地块最先是由被告唐某1与案外人向原告承租的，当时他们已一次性交清了十年的租金。后来另外两个案外人退伙了，就由唐某1一个人经营，唐某1便向原告申请建盖鸡场，并且将鸡场地块转租给曾某，并由曾某建盖鸡场的鸡舍。当时约定的是由曾某用鸡粪来充当鸡场地块的租金，不需要曾某额外交租金给唐某1。后来唐某1又将红梨基地转租给我公司，我公司于2007年将红梨基地转租给张某1，张某1和我们签订了转租合同，当时张某1还没有成立大彤公司。被告（反诉原告）曾某向本院提出反诉请求：1、判令安宁市茶桑果站补偿曾某建盖养殖场的投资80万元；2、本诉、反诉费用由安宁市茶桑果站承担。事实和理由：正如安宁市茶桑果站在起诉状中所称，其同意了唐某1转租土地给曾某发展养殖业这一事实。但该地为空地，无果树及其他任何树木。实际面积也没有20亩，租赁期间曾某对该空地投资建盖了圈舍，进行了粪污处理改造及水电改造，共投入资金121万元，其系合法取得土地使用权后投入大量资金进行建设改造。合同到期后至今，没有任何人通知过曾某清退场地。现安宁市茶桑果站要求返还该场地并支付租金，鉴于曾某对该场地进行了大量资金投入，基于公平原则，安宁市茶桑果站应对曾某因该地块被收回而造成的投资损失进行合理补偿。原告（反诉被告）安宁市茶桑果站针对被告（反诉原告）曾某提出的反诉辩称：1、安宁市茶桑果站并非反诉的适格主体，安宁市茶桑果站无任何补偿曾某投资款的义务。安宁市茶桑果站与曾某并不存在任何的法律关系，安宁市茶桑果站同意唐某1的转租申请，仅是针对安宁市茶桑果站与唐某1之间果园租赁合同中的权利义务作出一个变更，实质上并未突破合同的相对性。曾某要求安宁市茶桑果站根据公平原则对其补偿，并无事实与法律的依据。2、曾某应依据其与唐某1所签协议书的约定，向唐某1主张补偿。故请求依法驳回曾某的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2003年12月20日，原告安宁市茶桑果站与被告唐某1及案外人梅某某、陈某某签订《果园租赁合同》约定：由甲方（安宁市茶桑果站）将原八街供销社农场围墙内的红梨基地（即安宁八街红梨示范基地）租赁给乙方（唐某1、梅某某、陈某某）经营，租赁期限为10年，自2004年1月1日至2013年12月31日；租赁金额为60万元，合同签订时一次付清。合同签订后安宁市茶桑果站交付了租赁物，唐某1、梅某某、陈某某也付清了租金。2004年12月25日，唐某1向安宁市茶桑果站的上级主管部门安宁市农业局提出申请，拟在上述红梨基地内占用20亩空地建盖养鸡场，建筑物为简易建筑，承包合同期满，由唐某1自行拆除或折价抵给市农业局。安宁市农业局同意了唐某1的申请。2005年1月1日，被告唐某1和案外人梅某某与被告曾某签订《协议书》约定：由甲方（唐某1、梅某某）将自己承包的八街红梨基地内的20亩空地租给乙方（曾某）建盖养鸡场，乙方建盖鸡舍不少于两栋；乙方产生的鸡粪提供给甲方使用，以冲抵土地租金，乙方不再另外向甲方支付土地租金；甲方提供给乙方使用土地的使用期限为9年，即自2005年1月1日至2013年12月31日。后曾某在红梨基地内的空地上建盖了鸡舍等建筑物。2005年4月11日，梅某某、陈某某退出红梨基地的租赁与经营，红梨基地由唐某1继续租赁与经营。2005年5月1日，经唐某1申请后，安宁市茶桑果站同意唐某1可以将其所承租的果园转租、分租给第三者经营。2006年8月29日，被告唐某1与第三人碧合香公司签订《果园转租协议》，约定将上述红梨基地转租给碧合香公司，租期自2006年8月29日至2013年12月31日。2007年1月1日，碧合香公司与被告张某1等人签订《果园租赁合同》，约定将红梨基地转租给张某1等人，租期自2007年1月1日至2013年12月31日。上述租赁合同的期限届满后，唐某1因租赁合同的履行与安宁市茶桑果站发生纠纷，后经安宁市公安局八街派出所调解，唐某1将红梨基地返还了安宁市茶桑果站。但红梨基地内的养鸡场地块及其地上鸡舍，一直由曾某占用至今。上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《果园租赁合同》、《申请》、《协议书》、《果园转租协议》、红梨基地移交清单等证据予以证实，本院予以确认并收集在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。安宁市茶桑果站与被告唐某1签订的《果园租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属依法成立且有效的租赁合同。唐某1经安宁市茶桑果站同意将红梨基地中的鸡场地块转租给曾某，双方为此签订的《协议书》，也属有效的租赁合同。《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”按照上述《协议书》的约定，曾某租赁鸡场地块的租赁期限为2005年1月1日至2013年12月31日。现租赁期限早已届满，曾某依法便应当返还其所租赁的鸡场地块。故安宁市茶桑果站请求判令曾某返还鸡场地块的诉讼请求，本院予以支持。曾某在租赁期限届满后，一直占用鸡场地块，依法应向出租人支付占用费。故安宁市茶桑果站请求判令曾某支付占用费的诉讼请求，本院予以支持。安宁市茶桑果站主张的占用费，因无相应的事实依据，本院不予认定。根据本案的具体情况，本院认定占用费的计算标准为每年每亩583元。至于曾某占用鸡场地块的面积，根据当事人合同的约定，本院认定为20亩。唐某1在租赁期限届满后，并未实际占用鸡场地块，故安宁市茶桑果站要求唐某1返还租赁物并支付占用费的诉讼请求，本院不予支持。本案其他当事人也不应承担返还租赁物并支付占用费的民事责任。此外，曾某占用鸡场地块至今，一直处于持续状态之中，安宁市茶桑果站随时有权要求其返还租赁物并支付占用费。故曾某提出安宁市茶桑果站的诉请已超过诉讼时效期间的主张，本院不予支持。曾某系通过与唐某1签订《协议书》而转租鸡场地块的，其与安宁市茶桑果站之间并无租赁的权利义务关系，安宁市茶桑果站无义务应补偿曾某的投资款。故曾某请求判令安宁市茶桑果站补偿其投资款的诉讼请求，并无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第七百零三条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、由被告（反诉原告）曾某于本判决生效后立即将安宁八街红梨示范基地内的鸡场地块返还原告（反诉被告）安宁市茶桑果站。二、由被告（反诉原告）曾某于本判决生效后立即向原告（反诉被告）安宁市茶桑果站支付占用费（以20亩为基数，按照每年每亩583元的标准自2014年1月1日起计算至鸡场地块实际返还之日止）。三、驳回原告（反诉被告）安宁市茶桑果站的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）曾某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费2270、反诉诉讼费5900元，共计8170元，由被告（反诉原告）曾某承担，并入上款执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 徐 耀二〇二一年一月二十五日书记员 奎婉媛