北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终978号上诉人（原审被告）：北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷路**院**楼A塔**302。法定代表人：刘小岐，经理。委托诉讼代理人：张义，男，北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李广才，男，北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司员工。被上诉人（原审原告）：朱琳，女，1977年8月8日出生，汉族，住北京市石景山区。上诉人北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）因与被上诉人朱琳房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初7934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王爱红独任审理，于2021年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人泰禾公司之委托诉讼代理人张义、被上诉人朱琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰禾公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判泰禾公司于本判决生效后七日内退还朱琳购房款及银行贷款670420.45元，或将本案发回重审。事实和理由：中城建设有限责任公司与朱琳签订了补偿协议书，约定中城建设有限责任公司已向朱琳支付补偿款211452.39元，朱琳自动放弃涉案房屋的退房权利，如违反约定，朱琳应返还全部补偿款。朱琳与泰禾公司签订了《合同解除协议》,退还涉案房屋，按约定应同时退还补偿协议书中的逾期交房补偿款211452.39元，该款项应从泰禾公司应退房款中予以抵扣。朱琳辩称，同意一审判决，不同意泰禾公司的上诉请求和理由。朱琳未收到泰禾公司所称的逾期交房补偿款211452.39元。泰禾公司并非朱琳与中城建设有限责任公司签订的补偿协议书的当事人，其无权向朱琳主张抵扣款项。朱琳向一审法院起诉请求：1.判令泰禾公司向朱琳支付拖欠的购房款及银行贷款，共计907745.68元；2.判令泰禾公司向朱琳支付逾期交房违约金，共计190855元；3.判令泰禾公司向朱琳支付逾期交房违约利息，共计166326.11元；4.判令泰禾公司向朱琳支付逾期退款违约金，共计277293.86元；5.判令泰禾公司向朱琳支付朱琳为主张权利支出的律师费3万元。一审法院认定事实：2017年2月22日，朱琳（买受人）与泰禾公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。该合同载明：该商品房为石景山区2115号。预测建筑面积共66.79平方米。其中，套内建筑面积40.87平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房总价款3798546元……出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付该商品房。逾期交付的责任出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第二种方式处理：……(2)逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自双方解除买卖合同且买卖合同手续注销办理完毕之日起90日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照买受人已付房价款的10%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……买受人签订本合同之日须支付商品房总价款50%的首付款（含定金），即1908546元。剩余50%的房款买受人应于本合同签订之日后30日内通过按揭贷款形式支付，即1890000元。2017年8月19日，朱琳向泰禾公司交齐首付款1908546元。2018年12月，朱琳就涉案房屋向中国工商银行办理抵押贷款。2019年初，泰禾公司通知朱琳收房。朱琳不同意接受房屋，提出解除合同。2019年3月29日，朱琳与泰禾公司签订《合同解除协议》。该协议载明：买受人向出卖人提出解除双方签署的购房合同，出卖人同意按购房合同第十二条逾期交房责任履行，因此支付买受人违约金190855元，并按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率4.9%计算给付利息166326.11元，买受人表示同意。双方达成协议如下：一、双方一致同意自本协议签订之日解除购房合同。二、买受人应当在本协议签署后七日内配合出卖人办理完毕解除购房合同的一切相关手续（包括但不限于办理房屋购房合同备案解除等相关手续）并将购房合同原件、购房相关票据等全部相关资料交付出卖人，三、买受人应在本协议签署后7日内与为其发放贷款的银行解除借款合同，双方同意由出卖人代买受人将其应偿还的贷款本金、利息及银行收取的违约金等其他费用支付给银行（具体数额以银行出具的余额清单为准），出卖人有权从买受人已付房款中扣除上述代付款项。四、出卖人应于办理完毕购房合同备案解除手续且买受人贷款银行解除出卖人的担保责任后90日内，将买受人已付购房款扣除以下费用后无息退还给买受人，如买受人已付房款不足以抵偿以下费用的，出卖人有权向买受人追偿：（1）违约金0元；（2）两方的印花税0元；（3）银行刷卡手续0元；（4）本协议第三条所述，出卖人代买受人支付给银行的贷款本金、利息及银行收取的违约金的其他费用及其利息；(5)出卖人之前承担担保责任代买受人偿还的款项0元。五、双方一致同意，若买受人未按照本协议第二条、第三条履行相关义务，除本协议第一条约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之二的违约金。六、本协议自双方签字或盖章之日起生效。自本协议生效之日起，买受人不得基于购房合同向出卖人主张任何权利，出卖人自本协议生效之日起免除全部责任；买受人同意，自本协议签署之日出卖人有权将该房屋另行出售或作其他处分。为提前偿还涉案房屋的贷款，2019年5月27日，泰禾公司以朱琳的名义向中国工商银行转账1842000.40元。2019年5月20日，中国工商银行解除涉案房屋的抵押，出具《个人贷款结清证明》，证实朱琳的贷款金额为1890000元，贷款期限为120个月，该笔贷款本息已于2019年5月20日全部结清。2019年7月24日，泰禾公司退还朱琳房款100万元。2020年3月12日，泰禾公司退还朱琳房款83000.67元。2019年11月19日，朱琳委托舒梅律师向泰禾公司发律师函，催促泰禾公司向朱琳支付拖欠的购房款、贷款还款以及违约金和违约利息共计1347927.35元。另查明，2018年12月18日，工商银行向泰禾公司发放了贷款1890000元。2019年1月20日，朱琳偿还工商银行贷款本金11919.35元，利息9055.2元；2019年2月20日，朱琳偿还银行贷款本金11972.89元，利息8435.71元；2019年3月20日，朱琳偿还银行贷款本金12026.67元，利息8381.93元；2019年4月20日，朱琳偿还银行贷款本金12080.69元，利息8327.91元。经询问，双方均认可泰禾公司应当从2019年5月20日起90日内退还朱琳已支付的购房款。泰禾公司同意退还2019年4月份的利息。经释明，朱琳坚持要求泰禾公司支付逾期退款的违约金。一审法院认定上述事实，有当事人陈述、《北京市商品房预售合同》《合同解除协议》《个人贷款结清证明》、银行流水等证据在案佐证。一审法院认为，朱琳与泰禾公司签订的《北京市商品房预售合同》《合同解除协议》系当事人真实意思表示，合同并不违反法律、行政法规的强制性规定。双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。关于朱琳提出，判令泰禾公司向朱琳支付拖欠的购房款及银行贷款，共计907745.68元的诉讼请求。经查，第一，《合同解除协议》约定出卖人应于办理完毕购房合同备案解除手续且买受人贷款银行解除出卖人的担保责任后90日内，将买受人已付购房款扣除以下费用后无息退还买受人。合同约定的“扣除的以下费用”可分为两部分。一部分为违约金、印花税、银行刷卡手续、出卖人之前承担担保责任代买受人偿还的款项，合同明确载明均为0。另一部分为“出卖人代买受人支付给银行的贷款本金、利息及银行收取的违约金等其他费用及利息”为1842000.40元。第二，朱琳是采用支付首付款1908546元及向银行按揭贷款1890000元的方式向泰禾公司支付购房款共计3798546元。泰禾公司已实际收到这两部分款项。故泰禾公司应当退还朱琳的房款包含朱琳的首付款及朱琳向银行的贷款。第三，泰禾公司已经退还首付款1083000.67元。故就朱琳支付的首付款，泰禾公司还应当退还825545.33元。第四，关于朱琳主张其实际向银行支付本金47999.6元，利息34200.75元，故泰禾公司还应当退还贷款部分82200.35元的依据是解除协议第三条。但解除协议第三条未明确约定泰禾公司应当退还的银行贷款包括朱琳已偿还的本金及利息。根据解除协议第四条“将买受人已付购房款扣除以下费用后无息退还给买受人”的条款及泰禾公司同意退还2019年4月利息的意见，法院认定泰禾公司应当退还朱琳银行贷款本息56327.51元。关于朱琳提出，判令泰禾公司向朱琳支付逾期交房违约金，共计190855元及判令泰禾公司向朱琳支付逾期交房违约利息，共计166326.11元的诉讼请求。经查，解除协议约定泰禾公司应当支付朱琳逾期交房违约金190855元及违约金166326.11元。泰禾公司对此予以认可。法院不持异议。关于朱琳提出，判令泰禾公司向朱琳支付逾期退款违约金，共计277293.86元。朱琳的依据为解除协议第五条。经查，泰禾公司未按约定退还房款。但解除协议第五条系买受人违约后如何适用违约金的约定，不适用于出卖人。经释明，朱琳坚持要求泰禾公司支付逾期退款的违约金。朱琳的该诉求缺乏合同依据，故法院对朱琳的该诉求不予支持。关于朱琳提出，判令泰禾公司向朱琳支付朱琳为主张权利支出的律师费3万元的诉讼请求。因朱琳的该诉讼无法律依据及合同依据，故法院对朱琳的该诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还朱琳购房款及银行贷款881872.84元；二、北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向朱琳支付逾期交房违约金190855元；三、北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向朱琳支付逾期交房违约利息166326.11元；四、驳回朱琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院另查，二审中，泰禾公司和朱琳均认可一审法院计算的泰禾公司应当退还朱琳购房款及银行贷款881872.84元的数额，但泰禾公司主张因朱琳和案外人中城建设有限责任公司签订了关于逾期交房的补偿协议书，故应当从881872.84元中抵扣逾期交房补偿款211452.39元，朱琳仅认可与案外人中城建设有限责任公司签订了关于逾期交房的补偿协议书，不认可收到211452.39元，亦不同意予以抵扣。经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，朱琳与泰禾公司签订《合同解除协议》，约定解除双方之间的《北京市商品房预售合同》，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。一审法院根据前述协议以及实际付款、退款情况等认定泰禾公司还应退还朱琳购房款及银行贷款的数额为881872.84元，双方对该数额均予认可，本院不持异议。泰禾公司上诉所称应当在该881872.84元中抵扣中城建设有限责任公司与朱琳签订的补偿协议书中约定的逾期交房补偿款，因泰禾公司并非补偿协议书的一方当事人，亦未证明该逾期交房补偿款已经实际支付，泰禾公司主张的抵扣于法无据，本院不予支持。综上所述，泰禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4472元，由北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王爱红二〇二一年一月二十八日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪