江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0924民初5817号原告：花加友，男，1972年7月2日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：刘晓渊，江苏东界律师事务所律师。被告：黄鑫，男，1981年12月15日出生，汉族，住江苏省射阳县经济开发区。委托诉讼代理人：蒋玉明，江苏公正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙勇，江苏公正律师事务所实习律师。原告花加友与被告黄鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告花加友的委托诉讼代理人刘晓渊，被告黄鑫及其委托诉讼代理人蒋玉明、孙勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。花加友向本院提出诉讼请求：1.解除花加友与黄鑫于2017年12月21日签订的租房协议，黄鑫将合德镇昆仑花园1号楼207、501号门市内所有物品搬离后交还给花加友；2.黄鑫支付从2019年3月20日至2021年3月19日房租3万元；3.黄鑫承担违约金5万元；4.黄鑫返还花加友为其垫付的2019年10月份电费39元、11月份电费38元及207号门市电费违约金22元，物业费794元；5.本案受理费由黄鑫承担。事实和理由：2017年12月21日，我与黄鑫签订租房协议，租赁的房屋系射阳县合德镇昆仑花1一号楼207、501号门市。第一年房租于2018年2月14日由黄鑫及其妻子赵某以微信转账方式付清，自2018年6月份左右门市就一直关着，黄鑫也没交还给我，里面还放着他的物品。我多次向黄鑫催要租金，但其拒不履行支付后续房租的义务，我还代为交了电费、物业费等，其行为构成根本违约，且其现在也未使用所租赁的门市。故诉至法院，请求判如所请。黄鑫辩称：1.虽然花加友与我于2017年12月21日签订了房屋租赁协议，但花加友并未履行协议，未将案涉房屋交给我。首先，协议约定租期从2018年3月20日起算，而花加友在上次起诉时陈述案涉房屋从2017年起出租给王某，租期不到两年，王某已经交付了第一年即2018年的租金12000元，花加友与我签订房屋租赁协议前已将案涉房屋租赁给王某，租期尚未届满，故花加友称已将房屋租赁给我不是事实;其次，在我与花加友签订房屋租赁协议之前，我与王某之间已经存在案涉店面的转让矛盾，花加友与王某也未将店面交付给我。王某于2017年与我妻子赵某合作在案涉房屋经营蛋糕房，在此期间，王某向我借款10万元用于购买车辆。2017年12月21日前，王某与我协商一致我向王某给付转让费7万元，王某将在案涉房屋经营的蛋糕门市和射小门口的蛋糕门市一并转让给我。2017年12月22日，花加友提出将案涉房屋以26万元出售给我，因为花加友与王某之间存在经济往来，其中10万元以王某出具给我的10万元借条冲抵，另外16万元等房屋交付时一次性付清，我于当日当着花加友的面向王某返还了10万元借条，他们两人都未向我出具任何手续。之后，我要求花加友办理房屋交付转让手续遭拒，发生矛盾，我又要求王某将10万元借条返还给我，王某说蛋糕房转让是17万元，不是7万元，我认为花加友和王某涉嫌诈骗，就向公安机关报案，要求追究他们的法律责任，公安机关目前没有任何结论。2.花加友要求我支付租金以及电费的诉求不能成立，首先其并没有将案涉房屋交付给我，我没有实际占用和使用涉案房屋，其次退一步讲即使租赁合同成立，我也不应当承担从2019年8月份至今的租金，因为花加友之前于2019年8月份到法院起诉要求与我解除租赁协议，我认为该租赁协议应当于2019年8月份已经解除，因此我不应当向花加友支付租金和电费。我和我的妻子赵某于2018年2月14日向花加友微信转账的12000元，与房屋租赁无关，系花加友向我所借，时间在协议约定的租期开始前，发生于花加友与王某租赁合同期间，当时我与花加友在商谈房屋买卖，花加友说他借的这12000元即使不还也可以冲抵房款。我没有交过租金、水电费、物业费。3.花加友要求我承担5万元违约金无事实根据，我并没有违约，其也没有实际损失。综上，请求法庭查明事实后依法驳回花加友的诉求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行质证。本院经审理认定事实如下：2017年12月21日，花加友（甲方）与黄鑫（乙方）签订《租房协议》一份，其中主要内容如下：甲方将射阳县昆仑花园1号楼207号门市和1号楼501号门市一起出租给乙方，协议如下：门市所有营业性费用及水电费、物业管理费均由乙方负责。二、出租时间：从2018年3月20日至2023年3月20日，时间五年，门市租金（“每”字被圈去）年12000元[上方有花加友手写添加“2018年度（2018.3.20～2019.3.20）”]，房租每年一结，暂定租期五年，下一年租金必须提前一个月交给甲方，一次性付清一年租金[右侧空白处花加友手写添加“备注：2019.3.20～2020.3.20年租金15000，2020.3.20～2021.3.20年租金15000，2021.3.20～2022.3.20年租金15000，2022.3.20～2023.3.20年租金15000”]。三、乙方租房期满如需继续租赁，必须付清下一年租金，并且提前一个月磋商租房有关事宜。四、乙方在租赁期间，遵守国家的一切法律法规，发生一切后果责任自负。五、租赁期满不继续租赁，乙方必须结清所有水电费。六、保持房屋的完整性，如有损坏照价赔偿。乙方承租房屋，产权属甲方所有，在承租期间，乙方不能转借、转租、低价等侵权行为，一经发现，甲方有权终止协议，并作违约处理。七、违约责任：甲乙双方如有一方违约，违约方必须付守约方违约金50000元。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字之日起生效。花加友、黄鑫分别在该协议上签字、捺印。黄鑫在右侧空白处花加友手写添加的内容最后捺印。2018年2月14日，黄鑫向花加友微信转账三笔，分别为4000元、1000元、1000元，同日黄鑫的妻子赵某向花加友转账一笔6000元，合计12000元。花加友代为交纳207号门市2019年10月电费39元、违约金11元，11月电费38元、违约金11元；207号、501号门市2019年、2020年两年物业费794元。2019年9月26日，本院立案受理（2019）苏0924民初5937号花加友诉黄鑫房屋租赁合同纠纷一案，花加友提出诉讼请求：1.依法解除双方于2017年12月21日签订的租房协议，黄鑫返还合德镇昆仑花园1号楼207号、501号门市；2.黄鑫支付从2019年3月20日－2020年3月19日所欠房租15000元和违约金50000元、未交电费535元（其中滞纳金120元）、门市物业管理费361元，合计65896元；事实和理由同本案。黄鑫于2019年10月17日收到本院向其邮寄的该案诉状副本等应诉材料。在该案审理过程中，花加友向本院申请撤回起诉，本院于2020年10月10日裁定予以准许。另查明，本院于2019年9月5日立案受理王某诉黄鑫、赵某合伙协议纠纷一案，本院经审理认定事实如下：黄鑫与赵某是夫妻关系。2017年12月21日，王某与黄鑫签订了一份《合同书》，主要内容为：“甲方王某与乙方黄鑫就莱斯烘焙解放路小学店（二店）与实验小学东校区南门店（三店）所有权益（包括三年以后续租权）全权移交给黄鑫所有的相关事宜，达成协议如下：乙方支付甲方7万元人民币后，甲方不再拥有二店、三店的任何权益；乙方支付甲方7万元分三个阶段，第一次于签约当日支付4万元，第二次将在一个月后支付甲方1万元，第三次支付2万元，不得超过一年。甲方与乙方签订该合同后至2020年10月10日止，为乙方提供生日蛋糕及蛋糕类供货，并保证蛋糕的质量与供货的时间。甲方须将二店、三店营业执照配合变更法人姓名，将该两处营业执照法人变更为乙方或乙方妻子赵某……”等。后黄鑫向王某支付了第一次的转让款4万元。2017年12月22日，黄鑫、赵某向王某出具借条一张，载明：“本人借到王某人民币3万元整。（备注：按合同约定分二次到时归还）其中1万元于2018年1月22日归还，还有2万元在2018年12月22日前归还。”约定的支付期限届满后，黄鑫、赵某未支付该转让款，王某诉至本院。审理中，本院调取了射阳县公安局于2019年9月12日、2019年9月16日分别对赵某、黄鑫的询问笔录。赵某在接受询问时陈述：我不知道王某与黄鑫商谈怎么转让二店、三店的，他们把协议签了，黄鑫才告诉我王某把二店、三店转让给他了；在转让协议签订后，王某把二店、三店都交给黄鑫了，王某就不来了。黄鑫陈述：我一直要求王某和我办理合法的交接手续，但王某没有办理移交，直接把两个店交给我了。王某在转让二店、三店之后，只提供了一、二个月的蛋糕，之后就不提供了。2020年10月20日，本院就该案作出（2019）苏0924民初5636号民事判决，判决黄鑫、赵某向原告王某支付转让款3万元及逾期付款利息（自2018年12月23日起至2019年8月19日止，以本金3万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以本金3万元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），驳回王某其他的诉讼请求。本院认为：花加友与黄鑫于2017年12月21日签订的《租房协议》，系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，依法受法律保护。该协议上花加友手写修改、添加的内容处有黄鑫捺印，故可以认定修改、添加的内容得到了双方一致确认。根据（2019）苏0924民初5636号民事判决中查明认定的内容，可以认定在《租房协议》签订后、在约定的租期开始前案涉房屋就已经交付给黄鑫占有、使用，因此花加友已履行了租赁合同中出租方交付房屋的义务，但黄鑫只支付了第一年度的租金，之后未能依照该约定向花加友支付后续租金并缴纳电费、物业管理费等，其行为构成违约，花加友要求解除《租房协议》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于《租房协议》解除的时间，应当自花加友要求解除合同的主张通知到达黄鑫时解除。黄鑫于2019年10月17日收到本院向其邮寄送达的（2019）苏0924民初5937号诉状副本等应诉材料，其中载明了花加友要求解除合同的诉讼请求，故案涉《租房协议》的解除时间为2019年10月17日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故花加友要求黄鑫将承租房屋中物品搬离后返还给其的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。黄鑫辩称2018年2月14日微信转账给花加友的12000元系借款，但花加友不予认可，黄鑫未能就双方之间存在借贷合意进行举证，故本院对其该辩解意见不予采信。该12000元转账发生于案涉房屋租赁合同签订之后、约定的租期开始时间2018年3月20日之前，与约定的第一年度租金12000元金额相符合，且协议中也约定下一年度租金提前一个月交，故可以认定该12000元系案涉房屋租赁协议中约定的第一年度即2018年3月20日至2019年3月20日的租金。之后，黄鑫未继续支付租金，故其应按合同约定的标准向花加友支付自2019年3月21日至合同解除之日2019年10月17日的租金8630元，并自2019年10月18日起至其向花加友交还所租赁的房屋之日止，按每年15000元的标准支付占有使用费。双方合同约定租赁期间的电费、物业管理费等由黄鑫承担，在黄鑫向花加友交还承租的房屋之前，其应继续负担所占有的房屋产生的电费、物业管理费，因此花加友代黄鑫支付的207号门市2019年10月、11月的电费和违约金共计99元，2019年、2020年度207号和501号门市的物业费794元，黄鑫应向花加友返还。关于违约金，花加友依据《租房协议》中的约定主张黄鑫支付违约金5万元，黄鑫不予认可。本院认为，黄鑫的行为构成违约，但双方约定的违约金标准过高，结合本案实际情况依法调整为8000元。关于黄鑫辩称的其与花加友之间就案涉房屋已达成买卖合意，花加友对此不予认可，其未能提交相应的证据予以证实，故本院不予采信。关于黄鑫提出的其与王某之间的借款、合伙等纠纷，不影响本案的处理。综上，对于花加友的诉讼请求中有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、原告花加友与被告黄鑫于2017年12月21日签订的《租房协议》于2019年10月17日解除，被告黄鑫于本判决生效之日起十日内将位于射阳县门市内所有物品搬离后交还给原告花加友；二、被告黄鑫于本判决生效之日起十日内向原告花加友支付2019年3月21日至2019年10月17日的租金8630元，并自2019年10月18日起至实际向原告花加友交还射阳县门市之日止，按每年15000元的标准支付占有使用费；三、被告黄鑫于本判决生效之日起十日内向原告花加友支付射阳县合德镇昆仑花园1号楼207号门市2019年10月、11月的电费和违约金共计99元，以及射阳县门市2019年、2020年物业费794元；四、被告黄鑫于本判决生效之日起十日内向原告花加友支付违约金8000元；五、驳回原告花加友的其余诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1824元，由原告花加友负担1011元，被告黄鑫负担813元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 李信春二〇二一年一月十二日法官助理 沈莹莹书 记 员 陶 航附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。