河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终18071号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司，住所地荥阳市豫龙镇禹锡路禹锡园唐风街。法定代表人：舒策丸，该公司总经理。委托诉讼代理人：任欢欢，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵轩，河南荟智源策律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：孔玉会，女，1978年2月17日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨帆，男，1983年10月24日出生，汉族，住河南省淅川县。系孔玉会丈夫。委托诉讼代理人：张巧荣，河南融业律师事务所律师。上诉人郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司（以下简称五洲公司）因与上诉人孔玉会房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初7598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月30日公开开庭审理了本案。上诉人五洲公司的委托诉讼代理人任欢欢、赵轩，上诉人孔玉会及其委托诉讼代理人张巧荣、杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五洲公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判驳回孔玉会全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审二审诉讼费全部由孔玉会承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，五洲公司已交付了符合合同约定的房屋，涉案房屋的楼梯封口和隔墙的建造均按照孔玉会要求，原审判定五洲公司支付隔墙费和地坪费无事实和法律依据。对于购买多层商铺的业主，孔玉会在做楼梯前先征求业主的意见，按照业主的要求做楼梯。五洲公司一审提供了由孔玉会签字确认的《楼梯/隔墙确认单》，该确认单上显示了1081、1082、1083中间不要做隔墙，在1081处做楼梯，1082和1083处封口，也即孔玉会要求在案涉三间商铺之间不做隔墙，双方就做隔墙已经达成了合意，而后其又主张隔墙费用无事实和法律依据。对于孔玉会主张的地坪费，原审判决认定五洲公司未做地坪证据不足，根据孔玉会提供的地坪费《收据》和五洲公司提供的《楼梯封口审批单》，孔玉会于2018年11月1日就完成了涉案房屋的封口工程，也即孔玉会在此时已经接收了案涉房屋，孔玉会在接收房屋时并未对涉案房屋的地坪提出异议，表明孔玉会对交接时的状况是认可的。孔玉会未提交证据证明接收房屋时涉案房屋的地坪未达到“水泥砂浆找平”标准，孔玉会又主张后期地坪费用无事实和法律依据。二、原审判决五洲公司按照24元/月/平方米支付孔玉会6个月的租金损失无事实和法律依据，五洲公司不存在逾期交房的事实，原审判决认定的租金标准高于同地段同类房屋的租金标准。根据五洲公司一审中提交的B9#楼《工程验收备案证书》，案涉房屋于2018年1月31日已竣工验收备案合格，五洲公司在竣工验收备案后长达半年时间内多次通知孔玉会接收房屋，孔玉会迟迟不与五洲公司办理交房手续。且孔玉会在2018年11月1日前就已进入并完成了涉案房屋的封口工程，至于后期孔玉会再做地坪或隔墙系孔玉会装修事宜，并非因五洲公司逾期交房导致，原审判决判定支付6个月的租金无事实和法律依据。五洲公司在一审中已提交了B9#1019、1024、1025、1085商铺的《商铺租赁合同》，根据该租赁合同约定，房屋的租金标准为7.3元/月/平方米，因此，与涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为7.3元/月/平方米，原审判决判定24元/月/平方米的标准支付租金损失明显高于同期同地段同类房屋的租金标准。三、五洲公司已按照《房屋买卖合同》约定的时间将办理权属登记所需提供的资料交至产权登记机关备案，系由于产权登记机关导致逾期办证，五洲公司不构成违约。根据《房屋买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”之约定，五洲公司已按照将办理权属登记所需提供的资料交至产权登记机关，但由于郑州市房管局和不动产权进行合并，导致涉案项目一直无法办证，直至2020年才开始正常办理房产证。五洲公司已按照合同约定履行了提供相关资料的义务，由于行政机关原因导致无法办证导致的延期，五洲公司不存在过错，因此五洲公司不应承担逾期办证的违约责任。此外，《房屋买卖合同》第十五条约定的逾期办证的违约责任系“已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，而原审法院判定按照合同约定的总房款的0.1%支付违约金违反了双方的合同约定。故原审判决存在事实认定不清，证据不足之情形，请求依法改判或发回重审。孔玉会辩称：一、五洲公司所称隔墙确认单系3间商铺内部隔墙，孔玉会对该项并未主张诉请，主张的是与右方及后方临铺的隔墙，实际上五洲城B9号楼建成后整栋楼是没有隔墙的，均是商铺所有人自己出资对临铺隔墙进行修建，这本应是五洲公司按照业主的要求来修建，但因五洲公司自己原因并未完成，该部分修建费用应该由其承担，一审法院判决正确。对于地坪，五洲公司称系孔玉会接受了房屋未提异议，双方的买卖合同中明确约定，房屋交接应该书面通知买受人，并出示验收报告签署交接单，五洲公司停工及涉诉是众所周知的事情，至今孔玉会也是因为本次诉讼才看到了竣工验收报告更别提其他的书面材料了，经裁判文书网查询，很多业主连协议都没有，自己的权利都无法维护。孔玉会为维护自己的权益，先占有了涉案房屋，当时无隔断，少建楼梯处无封口，无进行地坪处理，这都是合同中约定的事项，一审法院判决由五洲公司承担该项费用符合事实及法律依据。二、原审判决五洲公司按照24元每平方米支付孔玉会损失金额太低，五洲公司至今未按照合同约定交付房屋，孔玉会为了减少自己的损失，在2019年9月才开始对店面进行装修，也是在9月才对涉案房屋中的地坪部分进行修复，在地坪未修复的情况下，无法使用涉案房屋。这期间孔玉会为了经营需要租赁房屋，该部分租金损失应该予以支持，这期间孔玉会花费租金实际为76500元，而一审法院系按照涉案房屋的租金情况每平方24元予以支持了6个月的租金损失，按照该标准以孔玉会开始修复地坪的时间2019年9月系13个月的租金损失为49582元，就这样该标准远远低于孔玉会的实际损失，请二审法院予以纠正。三、逾期办证完全是五洲公司自己的原因，却将自己的责任推给了不动产登记机构。众所周知，五洲公司因个人原因涉及大量诉讼，资产被省院中院多次查封，银行跟其解除合作关系，很多业主贷款已经批复但未发放，涉案房屋系2018年5月31日交房，房管局与不动产登记交替是在2016年至2017年，根本不会影响本案办证，这样的问题也推给其他人，可见五洲公司并没有任何担当，只知道收取钱款，现实中五洲公司三期很多路面还是土路，甚至有几处还是大坑存在安全隐患。双方约定的逾期办证0.1%的违约金实在不公平，该合同系五洲公司提供的格式合同，一审法院判决了1155元并且一次性支付，这样的判决对违约方没有任何约束力，办证不知道为何时，孔玉会的权益无法达到保障。孔玉会上诉请求：一、请求改判五洲公司支付孔玉会13个月租金损失49582元（一审法院支持6个月租金损失22884元）；逾期办证违约金4378元（从2019年8月30日至2020年11月13日，共计440天，之后的违约金按合同约定支付至产权证办出来为止，一审法院支持1155元）；孔玉会不予支付利息11448元。三项不服一审法院判决金额为41369元；二、一二审费用由五洲公司承担。事实和理由：一、一审法院认定孔玉会租金损失6个月过低，不能弥补孔玉会的实际损失，应按实际13个月支付租金损失。五洲公司至今未按照合同约定交付房屋，孔玉会为了减少自己的损失，在2019年9月才开始对店面进行装修，也是在9月才对五洲公司交付房屋中的地坪部分进行修复，五洲公司未按照合同约定对涉案房屋地坪进行处理，在地坪未予修复的情况下，孔玉会无法使用涉案房屋，这期间孔玉会的租金损失应该予以支持，而一审法院只是酌定五洲公司支付了6个月的租金损失，孔玉会因经营需要另行租赁了房屋，花费租金实际为76500元，而一审法院系按照涉案房屋的租金情况每平方24元予以支持了6个月的租金损失，按照该标准以孔玉会开始修复地坪的时间2019年9月系13个月的租金损失49582元，就这样该标准远远低于孔玉会的实际损失，请二审法院考虑到孔玉会的实际损失对一审判决进行纠正。二、一审法院判决逾期办证违约金1155元显失公平，请二审法院予以纠正。双方签订的买卖合同中约定，逾期办证的违约金按照已付房款价的0.1％向买受人支付违约金，本案中按照该约定，上诉人只得到1155元的一次性违约金，一审法院未考虑五洲公司的实际情况，五洲公司涉及大量诉讼，资产被大量查封，本案涉案房屋中一审法院也认定了隔墙，楼梯，地坪均未完工系孔玉会自我修复，五洲公司许多工程并未完工，办证更是遥遥无期，这种情况下只判决五洲公司承担一次性违约金1155元对五洲公司没有任何约束，且涉案合同系五洲公司提供的格式合同，该条款明显显失公平，这样的判决对违约方没有任何约束力，孔玉会的权益得不到任何保障，应该按照孔玉会的请求，参照逾期交房的违约条款，按日支付逾期办证的违约费用，虽然金额不多，对五洲公司也是一种督促，让孔玉会也有一个保障。三、孔玉会未支付的房款系合法利用自己的不安抗辩权，不应支付利息。孔玉会按照约定支付了第一笔购房借款，之后，五洲公司发生变故，涉及大量诉讼，工程停工，业主通过上访的途径维权，五洲公司无人与业主对接，出于不安抗辩和自利救济孔玉会才未交付剩余借款，一审法院不应该判决孔玉会支付利息。综上，一审法院未考虑到该案的特殊情况，依据显失公平的合同进行判决，对孔玉会不公，请二审法院依法纠正。五洲公司辩称：一、五洲公司不存在逾期交房，不应支付孔玉会租金损失，孔玉会在一审中主张的租金损失的计算标准和一审判决判定以24元/月/平方米的租金标准计算租金损失均无事实和法律依据。1.根据五洲公司一审提交的B9#楼《工程验收备案证书》，涉案房屋于2018年1月31日已竣工验收备案合格，竣工验收合格后房屋就处于可以交付的状态。五洲公司在竣工验收备案合格后长达半年的时间内多次通过电话通知孔玉会接收房屋，孔玉会迟迟不与五洲公司办理交房手续。但孔玉会于2018年11月1日已完成了涉案房屋的封口工程后，并提交了《封口费审批单》，也即孔玉会于2018年11月1日前就已进入了涉案房屋进行施工，对涉案房屋处于可以自由支配的状态，涉案房屋已转移占有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，应当以房屋转移占有为判断房屋是否交付的条件。五洲公司于2018年1月31日后就不断通知孔玉会接收涉案房屋，系孔玉会自身原因未及时前来收房，五洲公司不存在逾期交房的行为。结合五洲公司与孔玉会一审中提交的证据，涉案房屋至少也于2018年11月1日前转移了占有，即完成了交付，根本不存在逾期6个月甚至13个月的情况。2.退一步讲，即使是计算租金损失，一审判决判定五洲公司按照24元/月/平方米的标准支付租金损失没有事实和法律依据。根据逾期交付使用房屋的，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，应当以同地段同类房屋租金标准计算损失。五洲公司在一审中提交了与涉案房屋同时期同地段同类房屋的租赁合同，租金标准系7.3元/月/平方米。因此，一审判决判定24元/月/平方米的标准支付租金损失明显高于同期同地段同类房屋的租金标准，以24元/月/平方米无事实和法律依据。二、孔玉会未按照《房屋买卖合同》约定履行支付首付款的先合同义务，五洲公司有权拒绝为其办理产权证，况且五洲公司已经按照《房屋买卖合同》约定的时间将办理权属登记所需的材料提交至产权登记机关备案，由于产权登记机关导致逾期办证，五洲公司不构成违约。根据《房屋买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”之约定，五洲公司已将办理产权属登记所需的资料交至产权登记机关，不存在违约行为。由于郑州市房管局和不动产权于2016年8月20日进行了工作职责的调整，房管部门不再发放《房屋所有权证》，改由市国土部门进行登记并发放《不动产权证书》，方才导致涉案项目的产权证书未办理出来。从五洲公司一审提供的第五组证据可以看出，涉案房屋所在的项目在2016年7月份仍在正常办理房屋所有权证，于2020年开始办理不动产权证，在此期间由于两部门职责的调整，导致涉案项目产权证未办理，系由于行政部门的原因。五洲公司已按照合同的约定提供了办理权属登记所需的材料，已完成了合同约定的义务，不存在违约行为。此外，根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”之规定，孔玉会支付首付款的义务在先，五洲公司为其办理房产证的义务在后，至今孔玉会未支付完毕首付款房款，五洲公司有权拒绝履行后合同义务。三、孔玉会未提供确切的证据证明其有权行使不安抗辩权，五洲公司一直在正常经营，也已按合同约定向孔玉会交付房屋，孔玉会也正常使用房屋，其不交付房屋首付款的行为明显存在恶意。根据《合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃出资，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”、第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方”之规定，孔玉会并未提供确切的证据证明五洲公司存在合同法第六十八条规定的情形之一，仅仅是凭其主观判断认为五洲公司经营恶化，而事实情况是五洲公司并未存在前述之情形，且孔玉会的房产按时交付，孔玉会也在正常使用着。孔玉会使用房屋进行正常经营，又以不安抗辩权为由不支付首付款的义务明显存在恶意。况且，孔玉会亦未按照《合同法》第六十九条的约定履行通知义务。因此，孔玉会未按时支付首付款的行为已构成了违约，应当承担违约责任。综上所述，首先，五洲公司不存在逾期交房的行为，不应当赔偿孔玉会租金损失。退一步讲，即使认定应当赔偿逾期交房损失，一审判决认定的期限和租金计算标准均过高；其次，五洲公司不应当支付逾期办证违约金，系由于孔玉会未履行支付首付款的先合同义务在先，五洲公司有权拒绝为其办理房产证，况且，五洲公司已经履行了房屋买卖合同约定的向登记部门提交了办证手续，系由于行政部门的原因导致办证迟延；再者，孔玉会未提供确切证据证明其在履行不安抗辩权，亦未向五洲公司履行通知义务，其未支付首付款的行为已构成违约，应当支付拖欠房款并承担相应的违约责任。五洲公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付购房首付款160000元、违约金11448元（暂计算至2020年10月18日）及2020年10月19日起至实际清偿之日止的违约金按合同约定计算，以上暂共计171448元；2.本案诉讼费用由被告承担。孔玉会向一审法院反诉请求：1.原告支付被告代其完成的商铺结尾工程费用16524元（封口费4200元、隔墙4039元、地平8285元）；2.原告支付少建的两个楼梯补偿款10000元；3.原告支付逾期交房给被告造成的租金损失76500元；4.原告支付逾期办证违约金4378元（从2019年8月30日至2020年11月13日，共计440天，之后的违约金按合同约定支付至产权证办出来为止）；5.原告支付购房金额全额发票；6.本案诉讼费用由原告负担。一审法院认定事实：2016年11月17日，原告与被告签订三份商品房买卖合同，其主要内容为：原告将位于荥阳市豫龙镇中原路与三公路交叉口西北角B9幢3单元1-2层1081号、1082号、1083号房面积分别为53.22平方米、53.22平方米、52.48平方米出售给被告，房款共计1155000元，具体为首付现金共计825000元，剩余共计330000元以按揭贷款方式支付。合同约定原告应当在商品房交付使用后365日内为被告办理产权证书，逾期未办理的，原告按已付房款价的0.1％向被告支付违约金。约定地面为水泥砂浆找平，合同约定于2018年8月31日前将符合合同约定的房屋交付给被告。2016年8月30日，原告与被告签订借款合同三份，被告为购买该三套房屋向原告借款共计22万元，并约定2017年3月31日还款6万元，2017年12月30日还款7万元，2018年5月31日还款9万元。2017年11月23日被告偿还借款6万元，剩余160000元未予偿还。本案争议的房屋所在的工程于2018年1月31日经竣工验收，因被告购买的1082号、1083号房屋未制作楼梯，原告同意支付楼梯、封口制作费用4200元，折抵被告后期商铺物业费、商服费用或租金费用，被告亦同意折抵。但三间房屋的隔墙原告未做，地坪未做，被告另外找人施工，支付费用共计12324元。原告至今未为被告办理房产证。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《借款合同》系双方当事人的真实意思表示，该院予以确认。原告向被告孔玉会提供了借款用于被告孔玉会购买房屋，所借款项已直接转化为被告孔玉会对本案所涉房屋的所有权权益，合法有效，被告孔玉会应当及时偿还借款。故对原告要求被告孔玉会偿还到期借款16万元的请求，该院予以支持。原告要求被告孔玉会支付利息，双方在借款合同中约定为无息，逾期后被告应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告逾期利息。原告计算至2020年10月18日共计11448元，该院予以支持。对2020年10月19日起至实际还款之日止的利息，按照上述约定另行计算。被告反诉要求原告支付未做楼梯的封口费4200元，原告予以认可，该院予以支持。被告反诉要求原告支付隔墙、地坪费用，原告未按照合同约定完成工程，致使被告支付该项费用，故对此反诉请求，该院予以支持。被告反诉要求原告支付少建的两个楼梯补偿款1万元，因原告已支付封口费，双方已达成协议，不存在再支付楼梯补偿款，故对此反诉请求，该院不予支持。被告反诉要求支付逾期办证违约金4378元，双方在合同中约定逾期办证的违约金按照已付房款价的0.1％向被告支付违约金，原告应支付被告违约金1155元，对请求的多余部分，该院不予支持。被告反诉要求原告支付租金损失76500元，按照合同约定，原告应于2018年8月31日前向被告交付房屋，但截至2018年11月1日，原告交付的房屋还存在隔墙、地坪未做，影响到被告的正常使用，结合同地段每月每平方24元的租赁事实，综合考虑，原告应支付被告6个月的租金损失，共计22884元，对请求的多余部分，该院不予支持。被告反诉要求原告交付购房全额发票，开具发票系税法调整范围，不在民事案件受案范围，故对此反诉，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告孔玉会于本判决生效之日起十日内偿还原告郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司借款16万元及利息11448元（自2020年10月19日起至实际清偿之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率另行计算）。二、原告郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孔玉会逾期办证违约金1155元、后期修复费用16524元及租金损失22884元。三、驳回被告孔玉会的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取1864元，反诉受理费1224元，共计3088元，原告郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司负担407元，被告孔玉会负担2681元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，孔玉会与五洲公司签订的三份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应全面履行各自的合同义务。合同签订时，孔玉会通过借款方式向五洲公司借款22万元用于支付案涉房屋购房款，双方约定了还款期限，但孔玉会仅偿还了6万元借款，五洲公司出具的收据亦显示孔玉会偿还6万元借款，故一审认定孔玉会所借款项已直接转化为其对案涉房屋的所有权权益并无不当。孔玉会未按双方约定的还款期限偿还到期借款，因双方对借款未约定利息，一审法院判令孔玉会偿还五洲公司16万元借款并承担逾期偿还的借款利息并无不当，孔玉会称其行使不安抗辩权未偿还借款，不应支付利息的理由不足，不予支持。根据双方合同约定，2018年8月31日前，五洲公司应将符合合同约定条件的房屋交付孔玉会使用，但五洲公司未及时交付房屋，且至2018年11月1日孔玉会实际占有该房屋时，案涉房屋还存在隔墙、地坪未做，影响到孔玉会正常使用，孔玉会自己找人进行了施工，并实际支付了相应的费用，孔玉会实际履行了五洲公司应当履行的合同义务，一审法院判令五洲公司支付孔玉会后期修复费用，并酌定五洲公司赔偿孔玉会不能正常使用的租金损失数额并无不当。五洲公司关于后期修复费用和租金损失的上诉理由不足，不予支持；孔玉会称租金应为13个月的损失，依据不足，不予支持。因五洲公司未按合同约定的期限为孔玉会办理产权证，一审判令五洲公司承担逾期办证违约金数额并无不当。五洲公司和孔玉会关于逾期办证违约金的上诉理由均不足，不予支持。综上所述，五洲公司和孔玉会的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1648元，由郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司负担814元，孔玉会负担834元。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二一年一月十一日书记员 赵凌杰