河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终3033号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南省禹州市新华书店有限公司。法定代表人：任宏杰，该公司经理。委托诉讼代理人：李志丹，系公司员工。委托诉讼代理人：梅龙生，河南义和信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：河南省三维物业服务有限公司。法定代表人：王俊峰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘柱，河南良达律师事务所律师。委托诉讼代理人：高志东，河南良达律师事务所实习律师。上诉人河南省禹州市新华书店有限公司（以下简称新华书店）、河南省三维物业服务有限公司（以下简称三维物业公司）因租赁合同纠纷一案，不服河南省禹州市人民法院（2020）豫1081民初1842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新华书店的委托代理人李志丹、梅龙生，上诉人三维物业公司的委托代理人刘柱、高志东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人新华书店上诉请求：1、依法撤销禹州市人民法院（2020）豫1081民初1842号民事判决第一项，并依法确认上诉人和被上诉人于2014年12月23日签订的《租赁合同书》和2015年12月30日签订的《〈租赁合同书〉的补充协议》于2018年4月20日解除；2、依法撤销禹州市人民法院（2020）豫1081民初1842号民事判决第二项，并依法判令被上诉人向上诉人支付自2016年1月1日至2018年4月20日期间的租赁费5208835.6元以及按照《租赁合同书》、《〈租赁合同书〉的补充协议》约定向上诉人支付滞纳金；3、依法撤销禹州市人民法院（2020）豫1081民初1842号民事判决第三项，并依法判决被上诉人向上诉人支付2018年4月21日至2019年6月6日期间的房屋占用费（房屋占用费按照租金标准计算），同时判令被上诉人向上诉人支付租房保证金15万元、违约金15万元，两项合计30万元；4、依法判决由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由如下：一审判决对本案的主要事实认定错误，适用法律错误。一、一审判决认定《租赁合同书》和《〈租赁合同书〉的补充协议》解除时间为2016年11月22日是对本案的主要事实认定错误，适用法律错误；《租赁合同书》和《〈租赁合同书〉的补充协议》解除时间应当是2018年4月20日，2014年7月31日，上诉人以完成出租房屋后续建设为前提条件，通过公开招标方式出租东方国际大酒店，后被上诉人中标。2014年12月23日，上诉人和被上诉人签订了《租赁合同书》。在该合同书第二条中，双方明确约定，出租房屋的后续建设由被上诉人完成。被上诉人需要履行的后续建设义务包括：庭院绿化、硬化、亮化院内道路和停车位，庭院过市政绿化带接入禹王大道主干道；水电安装，市政天然气接入、市政热力接入、市政店里接入、高压配电柜采购安装；排水、排污接入市政管网；酒店装修；等等，上诉人对上述后续建设事项不再投资，合同到期后，上述添附设施所有权归上诉人。直到2015年年底，被上诉人也没有全部履行出租房屋的后续建设义务。2015年12月30日，上诉人和被上诉人又签订了《〈租赁合同书〉的补充协议》。在该补充协议中，双方重点重申了被上诉人必须按《租赁合同书》的约定履行出租房屋的后续建设义务，并待被上诉人完成接入市政水电等后续建设任务后，再进行消防验收。上述协议签订后，上诉人积极履行合同义务，没有任何违约行为。被上诉人却无视合同约定，不仅未按合同约定支付租金，而且拒绝履行合同中约定的后续建设义务。2016年11月22日，被上诉人在《关于禹州东方大酒店〈租赁合同书〉履行情况的说明》中向上诉人提出协商解除合同的建议，由于此时被上诉人欠付上诉人租金近一年，上诉人损失巨大，上诉人并未和被上诉人商谈解除合同事宜。一审判决无视上述案件客观事实，直接依据《关于禹州东方大酒店〈租赁合同书〉履行情况的说明》认定《租赁合同书》和《〈租赁合同-2-书〉的补充协议》解除时间为2016年11月22日，同时认为，上述协议的解除既符合协议解除要求，又符合法定解除条件，不仅属于认定事实错误，而且适用法律错误。首先，无论是2016年11月17日，上诉人向被上诉人发出的通知，还是2016年11月22日被上诉人向上诉人发出的《关于禹州东方大酒店〈租赁合同书〉履行情况的说明》，双方均提议协商解除合同，但并未达成解除合同的合意，显然不符合协议解除的要求，因此，一审判决认定《租赁合同书》和《〈租赁合同书〉的补充协议》于2016年11月22日协议解除，显然属于认定事实错误。其次，如果被上诉人能够按照合同约定履行出租房屋的后续建设义务，出租房屋就可以进行消防验收，涉案房屋能够使用，《租赁合同书》和《〈租赁合同书〉的补充协议》也能够履行，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解除》第八条第三项规定的法定解除条件，一审判决基于该规定认定出租房屋不能使用，《租赁合同书》和《〈租赁合同书〉的补充协议》不能履行，且于2016年11月22日解除显然属于事实认定错误，适用法律错误。再次，根据上诉人和被上诉人双方约定，被上诉人对出租房屋负有后续建设义务和支付租金义务，而被上诉人并未履行上述义务，已经构成根本违约；根据《九民会议纪要》第48条的精神，作为违约方的被上诉人并不享有合同解除权，而一审判决却认定被上诉人享有所谓的合同解除权，并支持了被上诉人确认合同于2016年11月22日解除的请求。最后，2016年11月22日被上诉人向上诉人发出的《关于禹州东方大酒店〈租赁合同书〉履行情况的说明》仅仅提议协商解除合同，并不是解除合同的通知，一审判决对该事实认定错误。《租赁合同书》和《〈租赁合同书〉的补充协议》签订后，由于被上诉人一直拒绝履行出租房屋后期建设、支付租金等义务，已经构成根本违约，根据我国《合同法》第九十四条规定的合同解除条件，上诉人有权解除《租赁合同书》和《〈租赁合同书〉的补充协议》。2018年4月20日，上诉人向被上诉人发出解除合同通知。根据我国《合同法》第九十六条之规定，《租赁合同书》和《〈租赁合同书〉的补充协议》应当于通知到达当日，即2018年4月20日解除。二、一审判决对上诉人的租金损失数额认定错误，责任划分适用法律错误；驳回上诉人滞纳金的诉讼请求无事实依据和法律依据。如上所述，上诉人和被上诉人双方房屋租赁合同关系应当于2018年4月20日解除，那么上诉人的实际租金损失应当从2016年1月1日计算至2018年4月20日，该期间租金损失数额为5208835.6元。一审法院在错误认定合同解除时间为2016年11月22日的基础上，错误的认定租金损失仅为2018520元。在责任划分的上，一审判决认为上诉人和被上诉人双方违约，并且认定上诉人承担70％责任，而被上诉人仅承担30％责任，一审判决对责任划分既无事实依据，也无法律依据。双方在《〈租赁合同书〉的补充协议》已经中明确了被上诉人未履行后期建设义务，已经违约在先；同时双方又在该补充协议中明确了上诉人已经按消防验收要求完成了前期工作，待被上诉人接入市政水电后，再进行消防验收；可见，被上诉人负有先履行接入市政水电义务，上诉人负有水电接通后协助进行消防验收的在后履行义务。一方面，从消防验收的技术层面看，只有接入市政水电后，才能进行消防验收；而被上诉人未接入市政水电，根本就无法进行消防验收；另一方面，从我国《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权角度看，被上诉人未履行在先合同义务接入市政水电，上诉人有权行使合法的先履行抗辩权。基于上述事实和法律规定，上诉人无任何违约行为。一审法院不全面审查合同约定的权利义务，不审查合同约定履行义务的先后，就片面的将租赁房屋未经消防验收的责任归咎于上诉人，属于认定事实错误。由于上诉人无任何违约行为，一审判决认定上诉人承担70％的责任，适用法律错误。《〈租赁合同书〉的补充协议》第二条第1项明确约定，租金半年交付一次，先付款后使用，每年12月20日前交齐下年1月至6月的租金，6月20日前，交齐当年7月至12月的租金；每迟延一天，按半年租金标准每天加收5％的滞纳金。根据上述约定，2015年12月20日前，被上诉人应当支付2016年1月至6月的租金；2016年6月20日前，被上诉人应当支付2016年7月至12月的租金。后续租金交付，以此类推。到目前为止，被上诉人从未支付过租金，构成根本违约。按照《〈租赁合同书〉的补充协议》约定，被上诉人应当向上诉人支付滞纳金，一审判决直接驳回上诉人滞纳金的诉讼请求显然背离案件事实，也无法律依据。三、一审判决遗漏了被上诉人向上诉人返还出租房屋的时间认定，驳回上诉人房屋占有使用费的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据。《租赁合同书》和《〈租赁合同书〉的补充协议》于2018年4月20日解除后，被上诉人并未及时向上诉人返还出租房屋，更未和上诉人办理房屋返还的交接手续。直到上诉人提起诉讼后，在2019年6月6日法庭调解时，为了避免损失扩大，在法庭的见证下，上诉人自愿接管房屋。由于《租赁合同书》和《〈租赁合同书〉的补充协议》解除时间为2018年4月20日，因此参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，参照租金标准，被上诉人应当向上诉人支付2018年4月20日至2019年6月6日期间的房屋占有使用费。一审判决认定《租赁合同书》和《〈租赁合同书〉的补充协议》于2016年11月22日解除，但对于出租房屋何时返还上诉人却未予认定。在一审判决对被上诉人向上诉人返还涉案房屋的时间认定遗漏的情况下，直接驳回上诉人要求被上诉人支付房屋占有使用费显然无事实依据，也无法律依据。四、基于被上诉人拒绝支付租房保证金的违约行为，被上诉人应当向上诉人支付违约金和履约保证金，一审判决对该事实认定错误，适用法律错误。《租赁合同书》第四条第4项规定，上诉人应当向被上诉人交租房保证金15万元；《〈租赁合同书〉的补充协议》第二条第3项明确了被上诉人交付租房保证金15万元的时间是2015年12月30日前。《〈租赁合同书〉的补充协议》第三条第2项又约定，如被上诉人在2016年3月31日前不能按期完成接通市政自来水管网等工程，该保证金15万元按违约金赔付给上诉人，被上诉人应另行再交付保证金15万元。但时至今日，被上诉人也未履行上述义务，构成根本违约，因此，被上诉人不仅要向上诉人支付违约金15万元，而且还应该向上诉人支付15万元保证金。一审判决无视《租赁合同书》和《〈租赁合同书〉的补充协议》约定和上述义务的履行情况，反而以所谓的上诉人有“违约行为”，直接驳回上诉人的请求，显然属于认定事实错误，适用法律错误。综上所述，一审法院错误的认定了本案的主要事实，又错误适用相关法律，恳请二审法院在全面查明案件事实的基础上，正确适用法律，依法裁判，以充分保护上诉人的合法权益，维护法律的尊严。三维物业公司针对新华书店的上诉答辩称，1、因为上诉人交付的租赁物未竣工验收，且消防未验收合格，双方合同应为无效合同，即使合同有效，2016年11月22日我公司已向上诉人送达解除合同函件，上诉人对此函件也未提出异议，未在法律规定期限内向法院提出解除合同的诉讼请求，该合同2016年11月22日已解除。2、因为上诉人交付的租赁物未竣工验收，且消防未验收合格，导致合同无法履行，我公司也未实际占有租赁物，也没有因此租赁物而获益，所以其主张的租赁费用及滞纳金依法无据不应得到支持。违约金及保证金因合同未实际履行，我公司也未向上诉人实际支付保证金，其保证金和违约金的主张也不应支持。上诉人三维物业公司上诉称,请求依法撤销一审法院（2020）豫1081民初1842号判决书的第二项、第四项错误判决，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由如下：一、一审判决书中“应由三维物业公司承担30%的违约责任，即605556元”系错误的。因被告提供的涉案房屋未竣工验收，消防也未经过验收，水电不通，各种手续不齐，加上被上诉人未能向上诉人提交相关证件、手续等，违反合同的先合同义务，因上诉人租用涉案房屋用于经营酒店，涉案房屋消防未验收合格使上诉人无法进行市政水电接入，无法进行装修施工，导致合同目的达不到，造成根本性违约，应当承担全部责任，上诉人不承担责任。上诉人租赁涉案房屋用于经营酒店，但涉案房屋为工程未竣工验收合格，消防未竣工验收合格的房屋，导致合同目的根本不能实现，根本无法施工、装修，合同应为无效。退一步讲，即使合同有效，被上诉人也存在根本违约，也应承担全部违约责任。二、一审判决不支持上诉人的反诉请求是错误的法律错误。综上，一审法院对事实审查不清，证据不足，适用法律错误，请二审法院查清事实，撤销禹州市人民法院（2020)豫1081民初1842号民事判决书第二项、第四项错误判决，依法改判或发回重审。新华书店针对三维物业公司的上诉答辩称，一、三维物业未按《租赁合同书》和《租赁合同书》的补充协议的约定履行出租房屋的后续建设，支付保证金和租金等合同义务，约成根本违约，应当承担赔偿答辩人全部损失等违约责任。二、三维物业公司要求新华书店支付违约金的一审反诉请求和上诉请求无事实依据和法律依据，应当予以驳回。三、《租赁合同书》和《租赁合同书》的补充协议有效。四、三维物业无权请求损益相抵。综上，三维物来的上诉请求无事实依据和法律依据，应当予以驳回。上诉人（原审原告、反诉被告）新华书店向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方于2014年12月23日签订的《租赁合同书》和2015年12月30日签订的《〈租赁合同书〉的补充协议》已经于2018年4月20日解除。2、判决被告向原告支付自2016年1月1日至2018年4月20日的租赁费5208835.6元以及按照《租赁合同书》、《〈租赁合同书〉的补充协议》约定计算的滞纳金。3、依法判决被告向原告支付自2018年4月21日起至实际返还房屋期间的占有费用（占有费用按照双方约定租金计算标准计算）。4、请求依法判决被告支付原告保证金15万元、违约金15万元两项合计30万元。5、本案诉讼费用由被告承担。上诉人（原审被告、反诉原告）三维物业公司向一审法院反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人签订的《租赁合同书》及《〈租赁合同书〉的补充协议》于2016年11月22日解除；2、被反诉人承担违约金261593元；3、反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2007年8月9日，新华书店办理了建设工程规划许可证，2010年1月21日，经禹州市建设委员会审批，对建设工程规划许可证上的建设规模进行了调整。2011年5月6日，新华书店办理了建设工程施工许可证（411081201105060101），在禹王大道南侧盖建“新华建国饭店”，2013年5月5日，涉案工程的土建、安装工程验收合格。2014年7月31日，原告委托河南省科教仪器设备招标有限公司对原告建设的位于禹州市××王大道与××交叉口东方国际大酒店出租事宜进行公开招标，被告河南省三维物业服务有限公司参与投标。2014年11月13日，被告河南省三维物业服务有限公司中标。2014年12月23日，原告新华书店（甲方）与被告三维物业公司（乙方）签订租赁合同书，合同主要内容有：一、标的概况：东方国际大酒店位于禹州市××王大道与××交叉口，建筑面积16616.82㎡，地下**、地上**，框架结构。目前，土建工程（包括窗户安装、水电安装、外墙粉饰）、前立面外挂石材和玻璃幕墙装饰已经完成，空调、消防、电梯安装预计12月31日前完成。二、后续建设：本合同生效后需要乙方继续投资完成的后续建设有：1、庭院绿化：庭院硬化、绿化、亮化（包括院内道路、停车位），庭院过市政绿化带接入禹王大道主干道的大门开口；2、水电安装：市政自来水的接入、市政天然气的接入、市政热力的接入；市政电力的接入，高低压配电柜采购安装（包括高压配电630KVA变压器两台采购安装、配电房到电梯电缆采购安装）：3、管道设施：排水、排污接入市政管网（包括室外管网材料及施工）。4、酒店装修：酒店大堂大门和房间门的采购安装；酒店内装修和家具炊具等；5、乙方承租酒店的西边归甲方使用，甲方计划在乙方承租酒店的西边临街建设一个具有地下停车场的复合式书店。6、以上这些后续建设，甲方不再投资，由乙方投资建设并使用，所有权在合同到期后归新华书店。三、租赁用途及期限：甲、乙双方约定，租赁用途：酒店／商业用途。租赁期为15年，从2015年7月1日至2030年6月30日止（以实际交房后六个月装修期满的日期计算）。四、租赁价格及付款方式：租赁价格：年租金含税价为人民币贰佰贰拾陆万元整（￥2260000.00），甲方给乙方提供房屋租赁发票。若在此期间乙方未及时缴纳租金，延付一天，按三个月租金每天加收5‰的滞纳金，在甲方书面催交后超过10天仍不付租金，甲方有权依法收回房屋，合同自行终止，且乙方已付甲方的保证金不退还，用于补偿甲方损失及修缮房屋使用。合同期内，租金每年以3%递增，即下年租金在上年租金基础上递增3%，加收租金从下年七月一日算起。乙方需向甲方交租房保证金壹拾伍万元整，租赁期间如乙方严重违约，则甲方有权扣留乙方保证金不再返还乙方。合同签订生效8日内交房，装修时间为交房后六个月。六、单方解除合同的条件：……2、乙方未按照约定支付租金和各项费用的，应向甲方支付每日年租金总额5%的违约金。在甲方书面催交后十日内乙方仍不补交，甲方有权收回该租赁房屋……另约定：装修期满开始计算租金，如乙方提前开业以正式开业日期起计算租金。2015年12月30日，新华书店（甲方）与三维物业公司（乙方）签订《〈租赁合同书〉的补充协议》，甲、乙双方在平等自愿的基础上，就乙方承租甲方位于禹州市禹王大道南侧与柏山路交叉口的东方国际大酒店，对于双方于2014年12月23日签订的《租赁合同书》所涉及的有关事宜，达成如下补充协议：签订补充协议的原因，《租赁合同书》签订后，由于庭院绿化硬化亮化、水电安装、管道设施、酒店装修等需要乙方继续投资完成的后续建设，截止目前乙方都未进场实施（期间，在甲方的协调下，乙方开通了面向禹王大道的大门过绿化带的路面；还进行了消防控制室地面铺设地面砖、墙面粉饰，以及市政水电接入的前期协调等工作）。期间，甲方完成了电梯和空调的安装；按消防验收要求，甲方新增消防气体灭火和消防门采购安装工程，并进行了招标和施工，消防气体灭火和消防门采购安装工程于2015年10月26日前完成，待乙方接入市政水电后，才可验收。补充协议的具体内容：一、租赁期限：l、租赁期仍为15年，从2016年1月1日至2030年l2月31日止。2、双方约定，从2016年1月1日起，计算租赁期起始，并交纳房租，不再以实际交房后六个月装修期满的日期计算租赁期。二、租赁价格及付款方式：1、付款时间和方式：先付款后使用，租金半年交付一次。即每年的12月20日前交齐下年1月至6月的租金；6月20日前交齐当年7月至12月的租金。若在此期间乙方未及时缴纳租金，延付一天，按半年租金每天加收5‰的滞纳金，在甲方书面催交后超过10天仍不付租金，甲方有权依法收回房屋，合同自行终止，且乙方已付甲方的保证金不退还，用于补偿甲方损失及修缮房屋使用。2、租赁期内，租金每年以3%递增，即下年租金在上年租金基础上递增3%，加收租金从下年一月一日算起。3、乙方于2015年12月30日前向甲方交租房保证金壹拾伍万元整。三、其他约定：1、交房时间：甲方于2015年12月11日向乙方交房。2、后续建设时间：甲方不再为乙方预留六个月的装修时间。乙方在2016年3月31日前，完成接通市政自来水管网和双回路电源（包括高压配电630KVA变压器两台采购安装、高低压配电柜采购安装、配电房到电梯电缆采购安装），以及完成院内管网铺设和地平施工完成，若不能按期完成，乙方将保证金15万元按违约赔付给甲方，并另交付保证金15万元给甲方。其它后续建设乙方尽快进场实施。合同签订后，三维物业公司在新华书店的协调下，开通了面向禹王大道的大门过绿化带的路面；铺设了消防控制室地面的地面砖，粉饰了墙面，以及市政水电接入的前期协调等工作。现案涉房屋三维物业公司已交还新华书店，但仍处于闲置状态。2016年11月17日，新华书店向三维物业公司邮寄送达通知，要求被告三维物业公司交纳租金及滞纳金，并向原告新华书店支付违约金15万元。如三维物业公司不准备继续履行合同，请三维物业公司及时书面通知新华书店，双方再及时协商解除或终止合同事宜。2016年11月22日，三维物业公司向新华书店邮寄送达关于《禹州东方国际大酒店〈租赁合同书〉履行情况的说明》，内容为：贵司与我司于2014年12月11日就东方国际大酒店租赁事宜签订了《租赁合同书》。合同签订时，该酒店仅土建工程（包括窗户安装、水电安装、外墙粉饰）前立面外持石材和玻璃幕墙装饰已经完成，空调、消防、电梯安装尚未完成。双方约定庭院绿化、水电安装（与市政接入）、管道设施（与市政接入）、酒店装修等后续建设由我司投资完成。因水、电、燃气需要接入，给予我司六个月时间进行后续建设和内部装修，租赁期限自2015年7月1日起计算。另合同约定合同签订后的后续建设、装饰装修、经营办证等事项中需要贵司提供证件手续等，贵司应及时无条件配合。2015年12月30日双方达成《租赁合同书》的补充协议，达成补充协议时，在贵司的协调下，我司开通了面向禹王大道的大门过绿化带的路面，还进行了消防控制室地面铺设地面砖、墙面粉饰，以及市政水电接入的前期协调等工作。贵司完成了电梯和空调的安装；依消防验收要求，贵司新增了消防气体灭火和消防门采购安装工程。补充协议约定贵司于2015年12月11日向我司交房。贵司未再为我司预留六个月的装修时间，并要求我司在2016年3月31日前，完成接通市政自来水管网和双回路电源等。自双方签约以来，我司积极开展工作，自2015年1月至2016年8月我司已在路面铺设、图纸设计、市政接入协调等多方面共计投入2615093元。无奈，虽然我司为水电等市政接入工作进行了多次协调，但我司作为外来企业，在后期无贵司参与协调的情况下，相关市政接入工作仍无法独立推进。因此原因，我司无法进行酒店的装修，进而无法开展经营活动。贵司与我司签订租赁合同面临无法实际履行的现状。鉴于与贵司的友好合作关系，为了贵司物业能尽快产生效益，也为了避免我司更多无为的资金投入造成更多无为的损失，经我司慎重考虑，特建议提前解除双方的租赁合同。望贵司以实际情况为出发点，以共赢互惠为宗旨，妥善处置。2018年4月20日，新华书店向三维物业公司送达通知，内容为：根据贵司与我司双方于2014年12月23日签订《租赁合同书》、2015年12月30日签订《租赁合同书的补充协议》后的履约情况，我司于2016年11月17日向贵司送达书面通知一份，通知贵司应当履行的义务以及方式和期间。贵司收到我司送达的《通知》后于2016年11月22日书面回复的《关于禹州东方国际大酒店履行情况的说明》我司也已经收到。但贵司复函语义比较含糊，无准确表达真实意愿，且贵司至今仍未正常启动租赁标的物，由于贵司的行为，不但造成了租赁标的物本身价值的浪费，同时也给我司造成了巨额的经济损失。鉴于目前贵司实际状况，为避免贵司继续扩大我司的经济损失，现经我司慎重考虑，我司决定提前解除双方于2014年12月23日签订的《租赁合同书》和2015年12月30日签订的《租赁合同书的补充协议》。特此书面通知贵司，请贵司在接到本通知后5日内将租赁标的物返还我司。2018年4月26日，三维物业公司向新华书店送达回复函，内容为：河南省禹州市新华书店有限公司：我司于2018年4月24日收到贵司通知一份，要求我司返还租赁标的物。我司早已与贵司解除合同，租赁标的物早已交付给贵司并贵司己实际占有，理由如下：2016年11月22日我司已向贵司送达了《关于禹州东方国际大酒店履行情况的说明》，双方已经商讨解除了双方签订的合同和补充协议，租赁标的物已经交付给贵司，我司之后再无对接过该租赁标的物。所以我司早在2016年11月已将租赁标的物交付给贵司，贵司不需重复解除合同，使用此租赁标的物不需我司同意，不需我司返还。2018年5月28日，新华书店向三维物业公司送达通知，内容为：根据贵司收到我司于2018年4月20日送达《通知》后的复函，我司认为贵司应当尊重事实，应当积极与我司协商解除双方于2014年12月23日签订的《租赁合同书》和2015年12月30日签订的《租赁合同书的补充协议》后返还租赁标的物以及租赁费、违约金事宜，以避免影响双方合作诚意和给贵司造成的不良负面影响。一审法院认为，一、关于案涉租赁合同及补充协议的解除问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定的“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”。本案中，新华书店和三维物业公司均同意解除租赁合同及补充协议，仅是对合同解除的时间存在争议。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案，新华书店在2016年11月17日给三维物业公司的通知中表示“如你公司不准备继续履行合同，请你公司及时书面通知我公司，双方及时协商解除或终止合同事宜”。三维物业公司于2016年11月22日的回复中提出提前解除双方的租赁合同，新华书店并未提出异议，也没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故认定双方所签订的租赁合同及补充协议于2016年11月22日解除。二、关于租金损失问题。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。···未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。本案中，案涉房屋的建筑面积为16616.82平方米，新华书店作为案涉房屋的建设单位和出租人，对案涉房屋的整体建设工程消防验收负有义务，在建设工程消防验收合格后，承租人才能根据使用用途对自己承租的房屋进行装修后再次申请消防验收。新华书店未尽上述义务，是造成租赁合同目的不能实现的主要原因，应承担主要的违约责任。三维物业公司未在合理期限内要求解除合同，导致损失的扩大，亦未依补充协议约定接入市政水电、支付租金，亦应承担相应违约责任。根据双方的过错程度，考虑三维物业公司已进行大门过绿化带的路面、消防控制室地面铺设地面砖以及墙面粉饰等前期施工。经综合考量，对自2016年1月1日至2016年11月22日（合同解除之日）的租金损失2018520元，应由三维物业公司承担30%的违约责任，即605556元。新华书店主张三维物业公司支付自合同解除之后至实际返还房屋期间的占用费用，因新华书店在三维物业公司违约的情况下，并没有采取适当措施致使损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对新华书店该项主张，本院不予支持。三、关于滞纳金及履约保证金应否支付问题。新华书店及三维物业公司在合同中虽约定了逾期支付租金，三维物业公司支付滞纳金，但因新华书店未尽消防验收义务，且三维物业公司虽然曾经占有案涉房屋，但其并未因占有案涉房屋而获益，故新华书店要求被告三维物业公司支付滞纳金的请求，本院不予支持。关于履约保证金，因双方在签订租赁合同后，三维物业公司未向原告新华书店支付履约保证金，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，对新华书店要求三维物业公司支付履约保证金的请求，本院不予支持。四、关于是否超过诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”。本案中，新华书店与三维物业公司约定租赁期限为15年，租金半年交付一次，据此，新华书店起诉要求被告三维物业公司支付租金，未超过诉讼时效。五、关于三维物业公司主张新华书店支付违约金2615093元问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不利的后果”。三维物业公司虽进行大门过绿化带的路面、消防控制室地面铺设地面砖以及墙面粉饰等前期施工，但却未提供有效证据证明其主张，应承担举证不能的后果，故对三维物业公司该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项，《中华人民共和国消防法》第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条之规定，判决：一、确认原告河南省禹州市新华书店有限公司与被告河南省三维物业服务有限公司签订的《租赁合同书》和《＜租赁合同书＞的补充协议》于2016年11月22日解除；二、被告河南省三维物业服务有限公司于判决生效后十日内支付原告河南省禹州市新华书店有限公司租金损失605556元；三、驳回原告河南省禹州市新华书店有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告河南省三维物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费50300元，保全申请费5000元，共计55300元，由原告河南省禹州市新华书店有限公司负担44767元，被告河南省三维物业服务有限公司负担10533元，反诉费13860元，由反诉原告河南省三维物业服务有限公司负担。二审期间双方当事人均无新证据出示。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。另，上诉人三维物业公司二审调查终结前变更上诉请求为：请求依法撤销河南省禹州市人民法院（2020）豫1081民初1842号民事判决书第二项错误判决，依法改判或发回重审。本院认为，关于原审认定新华书店与三维物业公司双方签订的涉案租赁合同及补充协议于2016年11月22日解除是否正确的问题，结合2016年11月17日新华书店向三维物业公司的通知内容及2016年11月22日三维物业公司向新华书店的回复内容，原审认定双方签订的涉案租赁合同及补充协议于2016年11月22日解除并无不当。关于一审认定新华书店承担涉案租金损失70%的责任，三维物业公司承担涉案租金损失30%的责任是否正确的问题。本案中，上诉人新华书店作为涉案房屋的建设单位和出租人，对涉案房屋的整体建设工程消防验收负有义务，因上诉人新华书店未尽上述义务，是造成租赁合同目的不能实现的主要原因。其应承担主要的违约责任。上诉人三维物业公司未在合理期限内要求解除合同，导致了损失的扩大，亦未依约履行补充协议中其应承担的义务，其应承担相应的违约责任。故原审结合本案案情、在卷证据、双方当事人的过错程度等因素，判决上诉人新华书店对涉案租金损失承担70%的违约责任，上诉人三维物业公司对涉案租金损失承担30%的违约责任并无不当。关于一审驳回上诉人新华书店要求上诉人三维物业公司支付滞纳金及履约保证金的诉讼请求是否正确的问题。本案中，因新华书店对涉案房屋未尽消防义务，三维物业公司虽曾占有涉案房屋，但并未获收益，故原审未支持新华书店要求三维物业支付滞纳金的诉讼请求并无不当。关于履约保证金原审未支持的问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行。现涉案合同已解除，新华书店与三维物业公司签订租赁合同后，三维物业公司未向新华书店支付履约保证金，故原审对新华书店要求三维物业公司支付履约保证金的诉求未予支持并无不当。关于一审驳回新华书店要求三维物业公司支付自合同解除后至实际返还房屋期间的占用费用的诉求是否正确的问题。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，因上诉人新华书店在三维物业公司违约的情况下，并未采取适当措施致使损失扩大，故原审对新华书店要求三维物业公司支付自合同解除之后至实际返还房屋期间的占用费用的诉求未予支持并无不当。综上所述，上诉人河南省禹州市新华书店有限公司、河南省三维物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计68483元，退回上诉人河南省三维物业服务有限公司13860元；由上诉人河南省禹州市新华书店有限公司负担44767元；由上诉人河南省三维物业服务有限公司负担9856元。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二一年一月二十八日书记员  付艳娜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口