北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1455号上诉人(原审被告、反诉原告)：刘征，男，1979年2月19日出生，住北京市通州区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：胡馨允，女，1989年10月3日出生，住北京市朝阳区。上诉人刘征因与被上诉人胡馨允房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘征上诉请求：撤销原审判决，改判胡馨允支付刘征违约金8400元，改判胡馨允赔偿刘征房屋修缮相关费用24453元，改判胡馨允赔偿刘征租金价格差额7200元；本案诉讼费由胡馨允承担。事实和理由：1．我提交的证据可显示因胡馨允空调移机不当，造成客厅墙面损毁，已经影响了室内美观及安全，应认定胡馨允存在此项违约行为并赔偿。2．胡鑫允在房屋交接当日，并未履行以下房屋交接义务：未腾空房屋里其家具设施及私人物品，未进行水电费结算，未履行因其使用不当造成的多处墙体损毁及各项设施设备的的修复或赔偿义务。3．原审判决胡馨允赔偿我2000元，严重低估了房屋多处墙面的损毁程度及修复费用。4．因胡馨允对房屋的损毁，至今未修复或赔偿，严重影响房屋居住安全及美观，给我造成实际经济损失，应予赔偿。5．我在履行《房屋租赁合同》期间没有违约行为，本案并无过错，故本案的诉讼费用应由胡馨允承担。胡馨允辩称，不同意原审判决，但是为了尽快解决此事，我同意原审判决。不同意刘征的上诉请求和事实理由。2018年6月我租赁房屋，租期一年，我按时交纳租金，自己购买了生活必需品，我是非常精心的保护和呵护房屋的，我当时给了刘征两个月的押金和8个月的租金，我没有恶意破坏房屋。因为刘征涨租金我不接受，我选择到期不续租，刘征没有任何理由不退还我房屋押金。我也没有对房屋进行破坏，没有给刘征造成任何损失。胡馨允向一审法院起诉请求：1．判令刘征退还胡馨允支付的租房押金14000元；2．判令刘征支付胡馨允违约金8400元；3．判令刘征提供84000元租房发票；4．判令刘征向胡馨允口头赔礼道歉。刘征向一审法院反诉请求：1．判令胡馨允支付刘征违约金8400元；2．判令胡馨允赔偿刘征房屋修缮相关费用24453元；3．判令胡馨允赔偿刘征租金价格差额7200元。一审法院认定事实：2018年6月22日，刘征（作为出租方、甲方）与胡馨允（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方北京市朝阳区××602号房屋（以下简称602房屋），建筑面积69．11平方米，用途为居住，租赁期限自2018年6月28日至2019年6月27日；房屋租金为每月7000元；乙方应于合同生效之日向甲方支付押金14000元，租约到期后，甲方应退还乙方押金；租金按两批结算，由乙方于起租之日将8个月房租即56000元交付给甲方，2019年1月28日前交付剩余4个月房租即28000元；甲方于本合同生效之日起7日内将该房屋交付给乙方；租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔半年检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工，正常的房屋修理维护费用由甲方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；在房屋租赁期间，水、电费、煤燃气费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；物业费、暖气费由甲方支付，并由甲方承担延期付款的违约责任；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。附件家具清单包括冰箱X1、空调X2、电视X1等，双方在合同附页还约定同意空调从客厅移往主卧室，但不得影响室内美观及安全，刘征在合同附页签字确认收到胡馨允租房押金14000元。2018年6月22日，胡馨允向刘征转账14000元，备注“租房押金”。2018年6月28日，刘征将602号房屋交付给胡馨允，关于交接时屋内各项物品及装饰装修的具体情况，双方未能提供相应证据。胡馨允交纳了租期内租金，合同到期后，胡馨允未续租。2019年6月27日，双方因交接产生争议，胡馨允当日将房屋交还刘征，但双方未签订交接单。胡馨允向刘征邮寄《告知函》《催告函》，内称合同已期满，要求刘征退还租房押金14000元。胡馨允提交《北京市房屋租赁管理若干规定》及《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，用以证明刘征应向其开具84000元发票。刘征称胡馨允直接找到刘征，省了中介费，不能用国家法规来约束私人交易，而且之前胡馨允也没有提过。胡馨允提交微信聊天记录、58同城聊天记录及短信记录等，称微信中有其与刘征配偶陆某的聊天记录，证明刘征要求胡馨允低于8000元就不续租了，但对外却称还可以谈，租约到期前3天就制定了新的退租规则，一系列行为有意为之、故意刁难，目的就是克扣租金。刘征称不确认陆某微信聊天记录的真实性，58同城聊天记录亦不确定，当胡馨允确定不租的时候其正常从58同城发布信息，对于短信认可，是其向胡馨允进行的催告。刘征提交照片及录音录像资料等，证明胡馨允在租赁期内使用不善给其房屋造成损坏，胡馨允承认其对房屋及设施设备有损坏，同意从押金中扣除，且其在房内遗留有个人物品，实质上没有履行交房义务；提交短信、催告函、挂号信，证明其联系胡馨允要求当面清算房屋损坏赔偿金额；提交网络截图、照片、手机截图等，证明房屋损坏修缮及赔偿费用；提交微信聊天记录一组，证明其已履行合同约定的责任和义务，多次主动承担屋内正常损耗的维护及修理，且到期前主动与胡馨允联系商谈续租事宜，给出低于市场价的租金，并未对其进行刁难。胡馨允提交照片，证明橱柜并未损坏等；提交微信聊天记录，证明其严格按照刘征及其配偶要求移动空调；提交支付宝和短信截图、微信聊天记录、照片等，证明其未拖欠水电费；提交通话录音及工商信息查询，证明刘征伪造其配偶工作的证据；提交微信聊天记录一组，证明刘征从未履行任何检查、维修义务，为了克扣押金百般刁难。刘征称房屋交还时屋内留有胡馨允白色架子及垃圾、橱柜门开关不畅、热水器不加热、净水器不能提供净水、卫生间水龙头加装设备、包括主卧、次卧和阳台等在内的墙面有损坏等。刘征在租赁期内未更换过净水器滤芯。胡馨允称屋内各项物品及装饰装修均未有损坏，系正常使用，热水器能制热，且其对净水器等报修时刘征未予维修，墙面打钉子也是刘征同意的。刘征提交的视频资料中显示屋内墙面有多处破损情况。查，602号房屋登记所有权人为刘征，建筑面积69．11平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，胡馨允与刘征于2018年6月22日签订《房屋租赁合同》，该合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。合同签订后，刘征依约交付了房屋，胡馨允依约支付了押金，并交纳了租期内房屋租金。现租赁期限已经届满，刘征已收回房屋，但双方未签订交接单，双方对于屋内物品损坏及押金退还等存有争议。关于刘征所述屋内遗留有物品及垃圾、水龙头加装设备及橱柜门开关不畅等，均非租赁合同履行过程中的根本违约行为，其所述遗留物并非大件物品，举手之劳即可清理，水龙头加装设备通过简单拆卸即可复原，有关柜门并未有破损，其开关不畅通过调整合页或阻尼器等即可予以修复，其相应主张不能成为其拒退押金的理由，其应当按照合同约定退还胡馨允押金。刘征未在租期内更换过净水器滤芯，其主张净水器不能提供净水胡馨允构成违约无据，其所述热水器不热而未能提供充分有效的证据，不能证明胡馨允对房屋内热水器造成了损坏。出租人对于其出租的房屋应当保持适租义务，同时亦应当保持一定的容忍态度，房屋装修及家具家电等物品在使用过程中必然存在损耗折旧，只要承租人系合理使用，未故意毁损，不能当然认定承租人存在违约行为。而对于承租人来说，应当爱惜并正当使用租赁物，如果造成严重损害的，应当赔偿出租人相应的损失。根据刘征所提交的录像资料，显示涉案租赁房屋内存在多处墙面破损的情况，其中就空调移机所产生的墙面破损，系双方协商移机后所产生，不应由胡馨允赔偿该部分损失。但就墙面其他部位的破损，因双方未在租赁合同中注明存在破损情况，故应系胡馨允在使用过程中所产生，该破损确实影响了房屋的使用及美观，胡馨允应当赔偿刘征相应的损失。就具体的损失数额，法院结合破损情况及本案实际情况予以酌定。对于刘征主张胡馨允造成其他物品损坏的意见，法院均不予采信。关于胡馨允主张的违约金，因双方就房屋物品损坏及押金退还等事宜存在争议，刘征并非无故不退还押金，胡馨允主张刘征存在违约并主张其支付违约金，法院对此不予支持。关于胡馨允要求刘征提供租房发票的诉讼请求，没有合同依据，法院不予支持。胡馨允还要求刘征赔礼道歉，其该项诉讼请求没有法律依据，法院亦不予支持。刘征要求胡馨允支付其违约金，没有事实依据，法院不予支持。如上，对于刘征要求胡馨允赔偿墙面破损之外的其他修缮费用，法院均不予支持。关于刘征主张的租金价差，无事实及法律依据，法院不予支持。判决如下：一、刘征于判决生效后七日内返还胡馨允租房押金一万四千元；二、胡馨允于判决生效后七日内支付刘征损失二千元；三、驳回胡馨允的其他诉讼请求；四、驳回刘征的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由胡馨允负担100元（已交纳），由刘征负担80元（于判决生效后七日内交纳）。反诉费400元，由胡馨允负担25元（于判决生效后七日内交纳），由刘征负担375元（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，胡馨允与刘征于2018年6月22日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。合同签订后，刘征依约交付了房屋，胡馨允依约支付了押金，并交纳了租期内房屋租金，双方并未发生纠纷。租赁期限届满后，双方因房屋内装修及设施是否存在损坏及押金退还等问题产生争议而未能进行交接。经审查，刘征所述屋内遗留有物品及垃圾、水龙头加装设备及橱柜门开关不畅等，均非租赁合同履行过程中的根本违约行为，其所述遗留物并非大件物品，举手之劳即可清理，水龙头加装设备通过简单拆卸即可复原，有关柜门并未有破损，其开关不畅通过调整合页或阻尼器等即可予以修复，故原审法院认定其相应主张不能成为其拒退押金的理由，处理正确。刘征应当按照合同约定退还胡馨允押金。根据刘征所提交的录像资料，显示涉案租赁房屋内存在多处墙面破损的情况，其中就空调移机所产生的墙面破损，系双方协商移机后所产生，不应由胡馨允赔偿该部分损失。但就墙面其他部位的破损，因双方未在租赁合同中注明存在破损情况，故应系胡馨允在使用过程中所产生，该破损确实影响了房屋的使用及美观，胡馨允应当赔偿刘征相应的损失。就具体的损失数额，原审法院结合破损情况及本案实际情况予以酌定，并无不当，刘征就此提出上诉不能成立。应当指出，出租人对于其出租的房屋应当保持适租义务，同时亦应当保持一定的容忍态度，房屋装修及家具家电等物品在使用过程中必然存在损耗折旧，只要承租人系合理使用，未故意毁损，出租人不宜过分追求装饰装修及家具家电等物品仍保持未出租前的状态。刘征长期出租涉案房屋，其如能对此正确认识，能够避免今后与其他承租人发生新的纠纷。而胡馨允作为承租人，应当爱惜并正当使用租赁物，如果造成严重损害的，应当及时提出赔偿方案避免双方纠纷成诉。诉讼虽是解决纠纷的有效途径，但当事人投入相应的时间成本及精力成本则不可避免，希望双方能从本案的审理中重新审视自己的行为，调整心态，平和处理纠纷。综上所述，刘征的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费801元，由刘征负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年一月二十八日法官助理 孙亚男书 记 员 王 艳