北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终540号上诉人（原审原告）：张巍，男，1983年2月18日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人（原审原告）：阎晓丽，女，1983年7月22日出生，汉族，住北京市西城区。上列二上诉人共同之委托诉讼代理人：胡宝岭，北京京平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村西侧180米。法定代表人：王新光，执行董事。委托诉讼代理人：刘晋卿，北京市建诚律师事务所律师。上诉人张巍、阎晓丽因与被上诉人北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初9922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张巍、阎晓丽上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方的全部诉讼请求，并由北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司（下称金隅公司）承担本案诉讼费用。1.《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1856682）（下称预售合同）第十三条第1款第（4）项约定直接排除了我方请求金隅公司按时交付满足通燃气条件房屋的权利，符合有关规避金隅公司责任的格式条款属无效条款的法律规定。金隅公司在出售时已明确案涉房屋是通燃气的商业用房，在交付时应满足通燃气的条件。2.案涉房屋未及时通燃气并存在漏雨、渗水等严重质量问题导致房屋一直闲置，金隅公司应当赔偿我方的全部损失，该损失的数额以房屋的市场价计算合法合理；且长期未通燃气也导致案涉房屋错过了出租、收益的黄金时期，我方损失巨大。3.一审法院将住宅楼的报装登记及开通燃气的时间与案涉商业用房的报装登记及开通燃气的时间混淆，属于认定事实错误；2015年1月7日进行报装登记的是住宅楼，而开发商2019年8月23日才与燃气公司签署非居民天然气供应合同。4.一审法院认可房屋渗漏这一严重的质量问题，但仅判决给予象征性的赔偿，无法弥补我方损失。金隅公司辩称，同意一审判决，不同意张巍、阎晓丽的上诉请求。我公司针对案涉房屋的漏水问题进行了维修，尽到了维修义务，但因漏点较多，我公司可以重新制定方案，继续进行维修。张巍、阎晓丽向一审法院起诉请求判令：1.确认我方与金隅公司签订的预售合同中第十三条第1款第（4）项约定无效；2.金隅公司赔偿因房屋未及时通燃气以及存在严重质量问题而无法出租所造成的租金损失共计440266.3元；3.金隅公司对房屋质量问题承担修复责任；4.金隅公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月14日，张巍、阎晓丽（买受人）与金隅公司（出卖人）签订预售合同，约定张巍、阎晓丽向金隅公司购买位于房山区拱辰街道房山新城良乡组团10-01-10地块10-5a#商业楼1层1104号房屋，房屋预测建筑面积64.31平方米，其中，套内建筑面积57.92平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米43399元，总价款为2513670元。合同第十二条“交付条件”约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房实际面积实测技术报告书。合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”第一款为市政基础设施的约定：（1）上水、下水：2017年6月30日达到使用条件；（2）【市政供电】【过渡性供电√】：2017年6月30日达到使用条件；（3）供暖：2017年6月30日达到供暖设施安装完毕；（4）燃气：2017年6月30日达到燃气管道于该商品房交付时敷设完成，燃气表后的管线、灶具等设施设备由买受人自理，并在达到燃气经营企业规定条件后通气；（5）电话通信线：2017年6月30日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2017年6月30日交付，敷设到户。预售合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张巍、阎晓丽向金隅公司交纳了案涉房屋的购房款。2017年6月，金隅公司向张巍、阎晓丽交付了案涉房屋。案涉房屋交付时燃气管道已敷设完成。关于燃气问题，一审法院向北京燃气房山有限责任公司（下称燃气公司）进行调查。燃气公司答复内容为：“……报装时间：2015年1月7日……通气时间：2016年9月23日5栋1298户民用户通气；2017年3月22日7栋382户民用户通气；2019年7月1日47个公服通气；2019年7月10日4个公服通气；2019年7月10日14个公服通气；2019年9月3日139个公服通气；2019年12月25日33个公服通气。……”经询，燃气公司表示无法明确确定案涉房屋所在楼栋的具体通气时间，只能确定案涉房屋所在楼栋的通气时间是在回函中列明的通气时间中的一个，但无法具体指出。另查，2019年8月23日，金隅公司（甲方）与北京市燃气集团有限责任公司签订《北京市非居民天然气供用合同》，约定，甲方向乙方提出书面用气申请后，乙方应当查验甲方用气场所的供气条件及供用气系统、用气设施等是否合格。乙方查验合格后，应当为甲方办理有关用气手续，乙方为甲方办理用气手续时，应当与甲方签订本合同，乙方应当自合同签订后具备通气条件后五个工作日内予以供气，用气电点为房山区辛瓜地路12号院1-4号楼，用气性质为公共服务，用户类别为餐饮、娱乐等商业设施。该合同还对双方的权利义务进行了其他约定。2019年9月12日，保定建业集团有限公司北京房山分公司（甲方）与燃气公司签订《燃气设施委托维护管理协议书》，约定委托维护工程项目内容为保定建业集团房山分公司住宅天然气工程（10-5#、10-5a#、10-5b#、10-6#公服）低压674.81米，甲方委托乙方代管期限暂定为15年，自2020年8月30日至2035年8月29日止。2019年8月30日至2020年8月29日为质保期，乙方负责管线的运行管理。该合同还对双方的权利义务进行了其他约定。经一审法院现场勘验，燃气管道已敷设完成，灶具已与管道连接，燃气已通。天花板三处修补，无渗水。张巍、阎晓丽认可燃气于2020年8月15日开通。一审法院认为，本案中，张巍、阎晓丽主张预售合同第十三条第1款第(4)项为无效的格式条款。经审查，法院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方签订的预售合同符合预先拟定并重复使用的特征，且金隅公司未能提供证据证明在订立预售合同第十三条第1款第(4)项时与张巍、阎晓丽进行了协商，故该条款应为格式条款。根据相关法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，案涉房屋性质为商业，并非住宅用途的商品房屋，案涉房屋所在项目亦于2015年1月7日进行了报装登记，2016年至2019年期间分批开通燃气，且该条款以使用下划线标注的方式提示对方注意，该条款的约定不符合相关法律对于无效情形的规定。故对张巍、阎晓丽要求确认预售合同第十三条第1款第（4）项约定无效的诉讼请求，法院不予支持。金隅公司在交付房屋时已完成了燃气管道敷设到位，符合预售合同的约定，张巍、阎晓丽要求金隅公司赔偿因案涉房屋未及时通燃气造成的损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。张巍、阎晓丽与金隅公司签订的预售合同系双方真实意思表示，并未违反相关法律法规规定，应属合法有效，双方应当按照预售合同的约定履行各自的义务。张巍、阎晓丽明确其主张房屋质量问题主要为房屋渗漏，经核实，案涉房屋确实存在渗漏问题，案涉房屋交付后，金隅公司针对漏水问题进行过维修，但现有证据无法明确维修的具体的时间，且未能进行彻底修复。张巍、阎晓丽要求金隅公司对房屋渗漏问题承担修复责任有事实和法律依据，金隅公司亦同意负责进行维修，法院对此不持异议。案涉房屋的漏水问题确实给张巍、阎晓丽正常使用房屋造成了一定的影响，基于公平合理的原则，金隅公司应对张巍、阎晓丽因此造成的损失予以适当赔偿。关于损失的数额，张巍、阎晓丽主张以6元/平/天的市场租金价格计算，但房屋租赁系市场行为，其本身存在一定不确定性，张巍、阎晓丽主张的损失数额明显过高，法院综合考虑漏水对张巍、阎晓丽使用房屋的影响程度、金隅公司对房屋的维修情况等酌情确定为3万元。据此，一审法院于2020年10月判决：一、北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内对位于房山区拱辰街道房山新城良乡组团10-01-10地块10-5a#商业楼1层1104号房屋的渗漏问题予以修复；二、北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿张巍、阎晓丽经济损失3万元；三、驳回张巍、阎晓丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，张巍、阎晓丽以预售合同燃气相关的格式条款规避了金隅公司责任、金隅公司在交付案涉房屋时未满足通燃气的条件为由，上诉主张预售合同第十三条第1款第（4）项约定无效。据已查明的事实，其一，案涉房屋的燃气管道在交付时已敷设完成，通燃气的基础设施条件已经具备；其二，根据预售合同第十二条关于案涉房屋交付条件的约定，未有包含交付案涉房屋时应开通燃气的具体事项；其三，根据燃气公司的答复内容，无论燃气公司答复的报装时间2015年1月7日是否亦系公服项目的报装时间，燃气公司分批分期为案涉房屋所在地块开通燃气这一事实不容否认，且民用户通气在先，第一批公服通气自2019年7月1日方开始，与2019年8月金隅公司与北京市燃气集团有限责任公司签订《北京市非居民天然气供用合同》的时间节点亦相吻合；其四，预售合同第十三条第1款第（4）项虽为金隅公司提供的格式条款，但从该项约定的内容本身以及实际履行情况看，金隅公司业已履行了相关合同义务并完成了相应承诺。因此，张巍、阎晓丽提供的证据不足以认定格式条款内容存在免除金隅公司责任之目的，其所持前述格式条款无效之上诉意见，不能成立。关于案涉房屋的渗漏问题。尽管案涉房屋存在渗漏，但金隅公司对此进行过维修，考虑到未能彻底修复的事实，一审法院判令金隅公司对案涉房屋的渗漏问题予以修复，并酌定金隅公司赔偿张巍、阎晓丽经济损失3万元，并无不妥。针对张巍、阎晓丽上诉主张金隅公司赔偿因房屋未及时开通燃气以及存在严重质量问题而无法出租造成的租金损失一节，鉴于案涉房屋的商业用途的多面性、市场因素的不确定性，张巍、阎晓丽将案涉房屋闲置而不能出租的原因归咎于未及时开通燃气和存在渗漏问题，缺乏充分的事实论证，张巍、阎晓丽据此主张闲置期间的租金损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，张巍、阎晓丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7904元，由张巍、阎晓丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年一月二十七日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪