广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0307民初29821号原告（反诉被告）：邹旭栋，男，汉族，1987年7月29日出生，住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：敖翔，广东生龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓嘉雯，广东生龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：王建军，男，汉族，1984年9月4日出生，住址河南省郸城县。委托诉讼代理人：刘海龙，广东国晖律师事务所律师。原告邹旭栋（以下统称原告）诉被告王建军（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷与反诉原告王建军诉反诉被告邹旭栋房屋租赁合同二案，本院受理后，依法适用简易程序将两案合并审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人敖翔、邓嘉雯、被告王建军及其委托诉讼代理人刘海龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付拖欠的房屋占有使用费及水电费人民币76377.77元及利息（利息以766377.77中国人民银行公布的银行间同业拆借利率计算，从起诉之日起计至实际还清之日止）；二、依法判令被告向原告支付拖欠的商业保险费，电梯维护、保养、年审费的一半人民币11411元及利息（利息以11411元为本金，按中国人民银行公布的银行间同业拆借利率计算，从起诉之日起计至实际还清之日止）；三、依法判令被告向原告支付《终止合同协议书》中约定的违约金35000元及利息（利息以35000元为本金，按中国人民银行公布的银行间同业拆借利率计算，从2020年4月1日起计至实际还清之日止）；本金暂合计：128651.7771元;四、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告于2018年8月19日签订房屋租赁合同，原告为出租方，被告为承租方，原告将位于深圳市龙岗区的房屋租赁于被告居住。租赁期限为2018年9月1日至2024年8月31日，每月缴纳房屋租金42000元。并约定被告支付该栋楼的所有水电费、一切商业保险的一半费用、电梯维护、保养、年审的一半费用。2018年9月至2020年1月，被告方尚欠原告方房屋水电欠款共计26692.39元，尚欠商业保险费、电梯保养费等共计11411元。后因被告单方面原因解除租赁合同，双方于2020年3月8日签订了《终止合同协议书》，约定被告方的租赁保证金不予退还并向原告支付违约金35000元，分两笔付清，第一笔17500元于2020年4月1日前支付、第二笔尾款17500元于2020年7月1日前付清；后被告于2020年3月10日当天将房屋交还原告；截至今天，被告仍未支付违约金35000元。此外2020年2月1日至2020年3月10日尚欠租金（42000＋42000）÷31＊10＝55548.39元。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告当庭变更第一项诉讼请求金额为人民币76377.77元。被告辩称，一、被告已经支付完所有的租金和水电费用。被告与原告于2018年8月19日签订租赁合同，双方约定由被告承租原告位于深圳市龙岗区间房屋，租期为2018年9月1日至2024年8月31日，共6年。租赁保证金为84000元。租金分为两部分，一部分为一次性交纳装修和家具电器设施200000元；一部分为每月缴纳42000元租金。除此之外，一号青年公寓的商业保险和电梯维护、保养、年审所产生的费用，双方各承担一半。原告诉被告尚欠的租金55548.39元与事实不符，由于疫情原因，双方约定2020年2月份租金免除，2020年3月1日，被告已经将所有房屋交还给原告，并且退还了租客的所有押金和已交的租金。二、双方签订的终止合同协议书明显违背被告的真实意思表示。终止协议书中，原告要求扣留被告缴纳的租赁保证金与原租赁合同约定相违背，在合同履行过程中，被告并未违反法律法规和双方约定，不存在违约行为。而租赁保证金在合同解除时，原告应当予以退还。另外，原告要求被告支付35000元的违约金也明显违背被告的真实意思，双方解除合同是由于疫情原因，被告没有任何违约行为。三、原告诉称被告拖欠11411元的商业保险，电梯维护、保养、年审费与事实不符。原告提出的房屋出租人责任保险和财产保险是从2019年8月23日至2020年8月22日，被告已于2020年2月底将房屋交还给原告，要求被告承担一半的保险费明显不合法。电梯的各项费用也明显不合理、不合法，超出了合同约定的范围。四、依据被告提交的转账记录和收款收据，被告共计转给原告各项费用1030688元，比被告诉称的725139元多了305549元。基于上述事实与理由，请求人民法院依法查明事实真相，驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出的反诉请求：1、被反诉人退还反诉人租金15万元及利息（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以15万元为本金，自2020年3月8日起计算至实际退还之日止）；2、被反诉人退还反诉人租赁保证金84000元及利息（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以84000元为本金，自2020年3月8日起计算至实际退还之日止）；3、被反诉人承担本案诉讼费。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年8月19日签订租赁合同，双方约定由反诉人承租被反诉人位于深圳市龙岗区间房屋，租期为2018年9月1日至2024年8月31日，共6年。租赁保证金为84000元，租金分为两部分，一部分为一次性缴纳装修和家具电器设施200000元；一部分为每月缴纳42000元租金。除此之外，一号青年公寓的商业保险和电梯维护、保养、年审所产生的费用，双方各承担一半。合同签订后，反诉人于2018年8月19日支付了租赁保证金84000元和一次性租金200000元。在合同租赁期内，反诉人按约履行义务，及时支付了租金及各项费用。2020年2月份，突如其来的疫情导致生意难以为继，被反诉人同意免除反诉人2020年2月份租金。同时，反诉人将已收取的3月份的租客的租金和押金也予以退还。基于此，反诉人与被反诉人根据实际情况于2020年3月8日签订终止合同协议书，该协议书一致同意双方于2020年3月8日解除原房屋租赁合同，双方基于原租赁合同的权利义务终止。实际上，反诉人于2020年3月1日就已经将租赁的房屋全部交还给被反诉人。反诉人通过微信转账的方式退还收取的押金和租金。双方解除合同协议书后，被反诉人应返还反诉人缴纳的一次性租金中的150000元。这部分租金是针对6年整个租期的，按照装修和家具电器的折旧来计算，每年折合人民币3万3千元左。从合同开始流行到双方终止合同，不到一年半时间，装修和家具家电的折旧费为5万元，剩余的15万元被上诉人应当替换上诉人。我国《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方签订的解除协议书，被反诉人不仅不退还租赁保证金84000元，还要求反诉人支付违约金35000元。这样的约定违反了合同法有关公平公正的原则，也与原告合同的约定完全相反，违背了反诉人的真实意思。在合同履行过程中，反诉人并未违反法律法规和双方约定，不存在违约行为，而租赁保证金在合同解除时，原告理所应当退还。另外，原告要求被告支付35000元的违约金也明显是违背被告的真实意愿，双方解除合同是由于疫情原因，被告并没有任何违约行为。基于上述事实和理由，请求人民法院依法支持反诉人的反诉请求。针对被告的反诉，原告辩称：一、关于反诉原告主张退还原告装修及家具电器设施租金150000元及保证金84000元的问题。1、根据被告提交的证据可以看出，原告承租的30余间作为青年公寓使用的房屋装修以及电器设施等费用就已经花费200余万元，在房屋租赁合同签订时也明确约定了原告需一次性缴纳装修及家具电器设施的租金20万元以及保证金8.4万元，并无任何有关退还该笔费用的约定。如按照被告提出的这两笔费用针对的是整个租期而言，解除合同应当折旧计算的话，那么也应当按照装修的实际花费进行折旧，那么一年的实际使用折旧费用至少也是200/6=33万元。2、在租赁合同期限内，在疫情最严重的事实，原告因无力支付被告应付租金单方面提出解除合同，被告同意了原告的要求，遂双方才签订的《终止合同协议书》，由原告自己来承担疫情期间房屋不好出租的风险。鉴于被告的前期投入巨大，且承担了疫情期间房屋出租困难的风险双方才签订了《终止合同协议书》，并在《终止合同协议书》中双方才约定“乙方（原告）不再就合同履行事宜向甲方（被告）主张赔偿、补偿、违约金等法律行为”，“乙方（原告）缴纳的租赁保证金，甲方（被告）不予退回”。《终止合同协议书》系双方真实意思表示，双方均应当遵守。二、关于原告引用的《合同法》第九十七条的适用问题。《合同法》第九十七条规定中要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失针对的是被动解除合同方的当事人可以依法采取的措施。但在该案中，首先是原告提出解除租赁合同且自愿签订《终止合同协议书》，被告是被动同意解除合同，若被告作为守约方还需承担赔偿损失才违反了现行法律规定中有关公平公正的原则，于法于理不符。综上，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。本院经审理查明，2018年8月19日原告作为出租方（甲方）与作为承租方被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定第一条、甲方将位于深圳市龙岗区房屋（共30间房屋）租赁于乙方居住。该房屋为带装修出租，乙方不得再行装修。附属电器、家具作为本合同附件，租赁终止时，乙方应当完好无损的交还甲方。第二条、租赁期限，租赁期限为6年，即从2018年9月1日起至2024年8月31日止。…第四条、租赁保证金，本出租合同租赁保证金为84000元。租金因甲方房屋为全新装修及全新家电，投入巨大资金；故租金分为两部分：甲方一次性缴纳装修及家具电器设施的租金20万元；另每月缴纳房屋租金42000元，第4年起的房屋年租金将在上年的基础上每年递增8%，租赁税费由乙方承担。…五、租赁费用的支付。租赁期间届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金，物业管理费、水电费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物、恢复原状等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方无条件退换租赁保证金。甲方收款账户名为：李某燕。乙方应于每月5日或该日前按约定先甲方支付物业管理费、水电费。逾期支付物业管理费、水电费，应当向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的15%。…第十一条、提前终止合同…未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，乙方确需提前解约，需提前3个月书面通知甲方，且履行完毕已下手续，方可提前解约：ａ、向甲方交回租赁物；ｂ、交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；ｃ、应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金3倍的款项作为赔偿。…第十六条使用法律中约定若发生争议由龙岗区人民法院管辖…第十七条、双方协议，乙方应当支付位于深圳市龙岗区的所有水费、电费、一切商业保险的一半费用、内部电梯维护保养年审费用的一半。合同签订后，被告于2018年8月19日通过银行转账方式向原告支付284000元。原告向被告出具《收款收据》两份，分别载明收到被告“装修、电器租金20万元”、“押金2个月84000元”。自2018年9月至2019年11月被告每月按照合同约定向原告转账支付当月租金42000元及水电费。2019年12月被告共向原告转账3笔，分别为2019年12月13日19000元、2019年12月25日15000元、2019年12月31日4926元，以上共计38926元用于支付12月份房租水电费用。2020年1月被告共向原告支付房租16000元。2019年12月原告为涉案房屋支付垃圾处理费、水费、污水处理费、电费等共计4057.5元，2020年1月支出垃圾处理费、水费、污水处理费、电费等共计779.32元。2019年8月23日原告为涉案房屋购买“财产一切险”，投保金额壹仟万元，保费5000元。购买“房屋出租人责任保险”，保费为6200元，以上款项共计11200元。2019年8月20日原告支付年度整梯检查、安全调试、数据省级费用肆仟柒佰柒拾贰元（4772元）；2019年10月12月原告缴纳8-10月份电梯保养费壹仟伍佰元（1500元）；2020年1月7日原告支付2019年度电梯年审费贰仟叁佰伍拾元（2350元）及2019年11月份-2020年1月份电梯保养费壹仟伍佰元（1500元）。以上款项共计10122元。2020年3月8日原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《终止合同协议书》一份，双方约定：一、因乙方原因，双方一致同意终止于2018年8月19日签订的《房屋租赁合同》，双方的权利义务亦相应的终止。二、乙方不再就合同履行事宜向甲方主张赔偿、补偿、违约金等法律行为。甲方在与乙方履约过程中，甲方没有任何违约，但属于因履行该合同义务的后续事宜，乙方应当继续履行：1、乙方缴纳的租赁保证金，甲方不再退还；2、乙方向甲方支付违约金35000元，分两笔付清，第一笔17500元于2020年4月1日前支付，第二笔17500元于2020年7月1日前付清。3、租赁房屋内的物品全部归甲方所有。4、乙方于2020年3月10日当天将房屋一次性移交给甲方。5、其他约定：乙方负责退还龙园一号公寓三间房（303、501、802租户）的全部押金。双方均在协议后签字捺印。协议签订后被告于2020年3月9日通过微信转账方式向原告转账1548元及1180元，备注分别为“退802房3月房租”、“退802押金”；通过支付宝转账方式向原告转账2021元，备注为“退404房3月房租1855元（误转506房2月房租）”。另查，深圳市龙岗区龙岗街道园路1号龙园一号系深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，未取得建设工程规划许可证。本院认为，因涉案房屋系深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中,原告出租给被告的房屋并未取得相关建设工程规划许可证，亦未经过相关主管部门批准建设,故原、被告之间签订的《房屋出租委托合同》应属无效,此无效属于法定无效,不因双方当事人另行签署《终止合同协议书》而变更为有效,但双方另行签署的协议对合同终止后的权利义务另有相关约定的,系双方对自身权利的处置,系双方真实意思表示且不违反法律或行政法规强制性规定的情况下,合法有效,双方当事人都应当按照自己的约定全面履行义务。本案争议的焦点是原告搬离涉案房屋的时间及原、被告签订《终止合同协议书》时是否包含包括房屋占有使用费在内双方所有费用的结算。首先，对于被告搬离涉案房屋的时间，因双方未在搬离涉案房屋时办理相关交接手续，被告也未提交确实有效的证据证明其主张的搬离时间，故本院依法采信原告的主张，被告搬离涉案房屋的时间为双方在《终止合同协议书》中约定的时间即2020年3月10日。其次，虽然原、被告签订的《终止合同协议书》中未明确约定包含包括房屋占有使用费在内双方所有费用的结算，但是在原、被告未能就此达成补充协议的情况下，结合该协议书的其他内容、被告搬离涉案房屋的时间和一般交易习惯，本院认为，原、被告签订该协议书的真实意思应当包括了对涉案房屋占有使用费、水电费、商业保险费，电梯维护、装修费用等事项的处理，因此，对原告主张被告支付房屋占有使用费、水电费、商业保险费、电梯维护、保养、年审费的诉请，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金35000元的诉求，有合同及事实依据，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的利息，因违约金本身就具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，故原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。根据上述认定，双方签订的《终止合同协议书》是双方对租赁合同终止后，双方权利义务的清理，因此，被告反诉要求原告退还租金15万元的及退还租赁保证金84000元的诉求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王建军应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）邹旭栋支付违约金人民币35000元；二、驳回原告（反诉被告）邹旭栋的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王建军的全部反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期支付期间的债务利息。本案本诉受理费1436元（原告邹旭栋已预交），由被告王建军承担391元，由原告邹旭栋承担1045元；本案反诉受理费2405元（被告已预交），由被告王建军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄丽仲二〇二一年一月五日书记员  黄道明