广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初6138号 原告：朱运川，男，汉族，1972年6月5日出生，住海南省三亚市吉阳区。 被告：北海市恒利达房地产有限公司。住广西壮族自治区北海市北海大道**海富大厦第****。注册号：450500200012128。 法定代表人：陈崇利，董事长。 诉讼代表人：广西桂三力（北海）律师事务所。 委托诉讼代理人：沈华，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小芳，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 原告朱运川诉被告北海市恒利达房地产有限公司（以下简称“恒利达公司”）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后依法适用简易程序，于2020年12月30日公开开庭进行审理。原告朱运川，被告恒利达公司的委托诉讼代理人李小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱运川向本院提出诉讼请求如下：1、撤销被告管理人员对原告作出的债权审查意见；2、 确认原、被告双方签署的《商品房认购协议》有效且认定为商品房买卖合同；3、被告为原告办理裕泰大厦2-0705号商品房的土地使用权变更和房屋所有权登记手续（房屋权属登记证书）。 事实和理由：2013年12月14日，原、被告签订《裕泰大厦商品房认购协议书》，约定原告购买被告开发的裕泰大厦2-0705号商品房，建筑面积62平方米，房屋总价17.5万元。原告按约支付完毕购房款，被告亦将房屋交付给原告装修并居住至今。但被告至今未协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。原告为此诉至法院。 被告恒利达公司辩称：1、原、被告签订的商品房认购协议仅是约定房屋的坐落、单价，且在认购协议书中明确原告享有的是认购权，该认购协议并不具备完整的买卖合同的构成要件，不属于买卖合同，原、被告之间是预约合同法律关系；2、案涉房屋于2013年10月办理抵押登记，现房屋还被法院查封，案涉项目至今未办理竣工验收手续，不具备办证条件，认购协议亦不具备继续履行的条件。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据，本院查明事实如下：2013年12月14日，原告朱运川（买受人）与被告恒利达公司（出卖人）签订《裕泰大厦商品房认购协议书》一份，主要约定：买受人认购出卖人开发的裕泰景苑大厦2-0705号房，建筑面积62平方米，每平方米售价2822.5元，总房价为17.5万元；买受人为取得本套房的认购权，在签订认购书同时自愿交付定金17.5万元，在双方正式签订《商品房买卖合同》后，该定金转为房款。本认购书在双方签订《商品房买卖合同》后自动终止，双方的权利和义务以《商品房买卖合同》为准。同日，被告出具《收款收据》确认收到原告交来的案涉房屋购房款17.5万元。 2013年11月27日，被告恒利达公司取得《北海市商品房预售许可证》（编号：北建房预字第××号），建设单位为：北海市恒利达房地产有限公司、广西华盛集团北海裕泰工艺有限责任公司，项目名称为裕泰景苑大厦，项目地址为北海市大小岭村东北，栋号及套数：裕泰景苑大厦（规划为住宅楼及地下室），共壹栋（叁佰肆拾玖套住宅，伍拾柒个车位），备注：裕泰景苑大厦二单 元的0205、1205及三单元的1603号房以及地下室机动车停车位-1021号，不在预售范围内。 案外人广西华盛集团北海裕泰工艺有限责任公司于2018年11月20日出具《收款收据》确认收到朱运川交来裕泰景苑大厦2-0705号房面积差价款21700元。 2018年12月3日，原告朱运川申请案涉房屋入住，并于2018年12月5日与北海利慧德物业服务有限公司签订《裕泰景苑大厦物业服务管理合同》。原告提交的《收款收据》证实其向物业公司支付了案涉房屋在2019年11月1日至2020年4月30日期间的物业费，现原告已实际装修入住案涉房屋。 2020年3月19日，北海市中级人民法院裁定受理北海市恒利达房地产有限公司破产清算一案，现该案已进入破产清算程序。 另查明，2020年3月30日，北海市自然资源局出具查询证明，载明“经核查，截止2020年3月30日，位于北海市在建工程的抵押登记信息、查封记录如下：北海市大小岭村东北裕泰景苑大厦****：抵押记录：1、2013年12月11日办理在建工程最高额抵押权变更登记，抵押权人：北海市万盛庄小额贷款股份有限公司，原始登记日期：2013年10月25日；2、2014年1月14日办理在建工程抵押登记，抵押权人：庞萍。案涉房屋自2014年11月3日起陆续被查封。裕泰景苑大厦尚未竣工验收，不具备办证条件。 再查明，本院于2014年12月1日受理的北海市万盛庄小额贷款股份有限公司诉恒利达公司、陈崇利等人民间借贷纠纷四案中，本院作出了（2014）海民二初字第541、542、54、545号四案判决中，均判决北海市万盛庄小额贷款股份有限公司对登记在北海市恒利达房地产有限公司、广西华盛集团北海裕泰工艺有限责任公司共同名下作为抵押担保的北房地交押字（2013）第21081号北海市房地产抵押权登记证明书项下坐落于北海市项目在建工程共86套房屋的折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。案涉房屋包含在86套房屋在内。 因被告的破产管理人出具《债权审查意见》不予确认原告的涉案债权，原告诉至法院。 本院认为，原告主张的撤销权所针对是具备法定可撤销情形的合同，而本案的《债权审查意见》 仅是被告的破产管理人对在审查涉案债权之后形成的单方意见，原告主张撤销《债权审查意见》，本院不予支持。 原告朱运川与被告恒利达公司签订的《裕泰大厦商品房认购协议书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政规定的强制性法规，合法有效。《裕泰大厦商品房认购协议书》虽属于预购合同，但从双方的实际履行情况可知双方均已履行了一般正式商品房买卖合同所约定的主要义务，即原告履行了支付全部房款的义务，被告亦履行了交付房屋的义务，为此，即便双方没有最终签订正式的商品房买卖合同，双方亦存在事实上的商品房买卖合同关系。 案涉裕泰景苑大厦2-0705号房已于2013年12月11日办理在建工程最高额抵押权变更登记，原、被告签订《裕泰大厦商品房认购协议书》（2013.12.14）的时间在在建工程最高额抵押权登记之后，购买房屋时，原告应当足够谨慎，对案涉房屋的权属信息进行查询，待产权清晰、无争议方与被告订立合同。北海市万盛庄小额贷款股份有限公司作为抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权，原告作为购房者，其对案涉房屋享有的权利不符合《 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案 件若干问题的规定 》第 二十九条 规定的情形，不足以排除强制执行，且案涉房屋未经竣工验收，不具备 办证条件。综上，本院对原告要求被告为其办理案涉房屋的权属登记的诉请，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复 议案件若干问题的规定 》第 二十九条 、《最高人民法院关于适用的解释 》第九十条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下： 一、原告朱运川与被告北海市恒利达房地产有限公司签订的《裕泰大厦商品房认购协议书》合法有效； 二、驳回原告朱运川其他的诉讼请求。 案件受理费3800元，减半收取1900元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3800元（收款单位：广西壮族自治区北海市 中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 张东宁 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 姚裕梅 书 记 员 黄苧仪