浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙07民终3247号上诉人（原审原告）：杭州联华华商集团有限公司，住所地浙江省杭州市下城区庆春路**，统一社会信用代码：913301001430339932。法定代表人：张慧勤。委托诉讼代理人：傅坚政，浙江一剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈咏仙，女，1979年11月20日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：董倩，浙江康城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁，浙江康城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金华市婺城区四季大食堂餐厅，，住所地浙江省金华市婺城区双龙南街**杭州联华华商金华双龙南街内1F001统一社会信用代码：92330701MA2FQD1F0N。法定代表人：陈咏仙。上诉人杭州联华华商集团有限公司（以下简称联华公司）、陈咏仙因与被上诉人金华市婺城区四季大食堂餐厅（以下简称四季大食堂）房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省金华市婺城区人民法院（2019）浙0702民初13284号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联华公司上诉请求：1.请求改判原判第一项，在原有基础上增判租金（占有使用费）180000元并计算相应的违约金29520元；2.确认联华公司有权对陈咏仙、四季大食堂主张2020年2月21日至2020年4月17日期间的占有使用费及其相应的违约金；3.由陈咏仙、四季大食堂承担诉讼费用。事实和理由：一、虽然四季大食堂并非合同签订主体，但陈咏仙和四季大食堂均是合同履行者，故陈咏仙和四季大食堂应承担共同责任。二、一审判决将陈咏仙交给联华公司的租赁合作保证金180000元在应缴租金中予以抵扣，不符合双方合同约定，应予纠正。（一）联华公司与陈咏仙于2016年8月26日签订的《租赁合同（餐饮）》第四章第三条第4.3.3项约定，“自合同终止或解除之日起，乙方（陈咏仙）应在7日内腾退房屋，甲方（联华公司）有权不予退还租赁合作保证金并按同年日租金收取房屋占用费”。据此，对案涉租赁合作保证金180000元，联华公司有权不予退还并按同年日租金标准收取房屋占用费。现一审认定联华公司与陈咏仙“双方实质上已于2019年3月19日达成解约合意”，而陈咏仙至2020年4月17日才腾退租赁房屋，故根据约定该180000元应不予退还。（二）前述《租赁合同（餐饮）》第五章第5.1.7项约定：逾期交纳租金的，不予退还租赁合作保证金，一审判决已认定陈咏仙长时间拖欠租金。（三）（2019）浙0702民初10474号民事判决未支持陈咏仙退还租赁合作保证金的诉求，一审法院在本案中却予以抵扣，实际上等同于退还，自相矛盾。三、一审认为联华公司在本案中未主张2020年2月20日以后的租金（占有使用费）就是对相应权利的放弃，与事实不符。2020年2月21日至2020年5月20日的租金依约应在2020年2月16日前支付，而一审法院于2019年12月5日受理本案时，陈咏仙尚未逾期，联华公司还不能向法院提出主张。一审中，联华公司也无放弃的意思表示。对于2020年2月21日至2020年4月17日期间的占有使用费及其相应违约金，联华公司仍享有提出主张的权利。四、一审认为联华公司采用停电措施不合情理，但事实上联华公司临时停电仅是警告措施，以要求陈咏仙及时支付租金，并非主张解除合同或阻止四季大食堂经营。如果四季大食堂还想经营，完全可以提出送电要求，是四季大食堂借机在该日下午停止经营。送电仅需推一下电闸而已，临时停电并不会造成四季大食堂和陈咏仙多大的损失，而一审判决据此将陈咏仙应付租金（占有使用费）按原标准的60%计算，对联华公司极不公平。五、一审法院对联华公司主张自2018年5月16日起计算2018年5月21日至2018年8月20日期间（季度）的租金违约金未予支持，而酌情确定该期间（季度）的租金违约金自2019年3月20日起算，无事实和法律依据。合同条款的变更需要合同双方达成变更的合意，既然双方未在有关会议纪要及此后的磋商中对该期间季度租金的支付时间达成一致意见，陈咏仙就应按原应付时间也即2018年5月16日支付，否则应支付违约金。即使可延期支付，该季度租金也应在下一季租金支付时间即2018年8月16日前支付。陈咏仙答辩称：本案事实非常清楚，但一审的认定颠倒黑白。一、联华公司存在根本违约。（一）案涉租赁合同在已经明确用途为餐饮，排烟必不可少，联华公司作为出租方，有义务提供符合约定用途的租赁物，但其未能提供，已构成根本违约，其应当补偿或者赔偿承租方的损失。二、2017年7月以前，租赁物可以正常使用，但之后四季大食堂就因排烟不畅影响了正常经营。保持烟道畅通的责任和义务均在联华公司。陈咏仙不明具体原因，猜测排烟不畅是隔壁改造所致，遂向联华公司发函。（二）2018年4月25日，联华公司和陈咏仙形成了会议纪要，明确双方的责任及联华公司违约的事实。但一审判决中仅提到该会议纪要却忽略了联华公司违约的行为。结合案涉租赁合同和会议纪要，联华公司不解决排烟及通道问题，陈咏仙没有支付租金的义务。二、双方在协调的过程中，陈咏仙再三退让。因为联华公司一直未解决排烟问题，而是提出用直排的方式解决，该方案涉及环保、行政处罚甚至可能被关店，故陈咏仙愿意接受的前提是该方案的相应风险由联华公司承担，并于2018年12月7日书面回复联华公司。但联华公司不具备解决问题的态度，在没有解决通道和烟道问题的情况下直接于2018年12月12日向陈咏仙发出催告函。2019年1月1日，联华公司对四季大食堂断电的行为是黑社会性质的行为，且在后续双方往来函件过程中，联华公司一直未予供电。如果没有电，四季大食堂无法经营，也就没有交房租的义务。三、一审认定按照24%承担违约金与法律法规相违背，即使需要承担违约责任，也不应超过其损失限度的30%。四季大食堂答辩称：同意陈咏仙的意见。生效裁判已以四季大食堂主体不适格为由裁定驳回了四季大食堂对联华公司的起诉。陈咏仙上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.驳回联华公司全部诉讼请求；3.由联华公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、2019年1月1日前的租金因联华公司违约应当减免，且尚未达到双方约定的支付条件。（一）本案系因案涉租赁房屋烟道不畅、通道被堵导致四季大食堂经营环境恶化而引发。联华公司所提供的租赁房屋不能达到出租条件，双方的会议纪要中也明确了出租人的义务。一审法院却未认定，反而认为联华公司不负修缮和恢复通道义务，完全错误。在之后的沟通中，陈咏仙要求联华公司履行合同及法定义务，对其提出的违反环保法律法规甚至可能构成刑事犯罪的维修方案提出质疑并要求其承诺负责后再实施，是完全合理的要求。（二）案涉通道作为大食堂的主入口，其重要性不言而喻。业主变更通道系因第三人原因导致联华公司违约，联华公司应当承担责任。陈咏仙在投入了大量装修后开始经营不久就因联华公司未能提供符合约定的租赁物，导致经营异常，在联华公司未能消除障碍之前陈咏仙有先履行抗辩权。退一步讲，即便联华公司要主张2019年1月1日前的租金，也应先赔偿陈咏仙的经营损失、装修损失等。二、联华公司主张2019年1月1日之后的租金无事实和法律依据。（一）此时段陈咏仙没有使用租赁房屋，而且未使用的责任在于联华公司，联华公司采取了断电这一黑恶势力型的违法行为，最终导致陈咏仙无法继续经营而撤场，在此情形下要求陈咏仙支付租金没有依据。（二）如果要计算后续租金，同样应计算联华公司违约给陈咏仙造成的各种损失。从常理看，承租的目的是为了经营，产生效益。而从实际运营及提供的报表看，前期正常经营期间的收益符合一般经营状态。所以租金和经营利益两者相比，显然租金要少于经营利益，如果计算损失，陈咏仙的损失明显大于联华公司的损失。因此，第一次诉讼中双方均未提出2019年1月1日以后的租金及经营损失。此次联华公司提出了此阶段的租金，陈咏仙以经营损失相抗辩，合情合理。一审判决陈咏仙承担租金而对抗辩不予采纳，不仅显失公平，也与日常生活经验相背离，有失公允。三、一审认为双方于2019年3月19日达成解约合意，本案租赁合同于该时间解除的观点错误。（一）从该时间双方向对方发函的内容来看，虽然均有解除合同的意思表示，但解约理由完全不同，解约后的责任承担完全相反，在此情形下不能认定双方对合同解除达成了合意。（二）如果双方认为合同在此时已经解除，那在第一次提起诉讼时必然有要求确认合同已解除的诉求，但双方在2019年3月的第一次诉讼中均没有这样的诉求，证明双方均不认为已对合同解除达成合意。（三）相反，双方在第一次诉讼中的第一项诉讼请求均为要求解除合同，说明双方均不认为合同解除已达成合意，亦以诉讼的形式对对方合同解除函提出了异议，并按照自身的理由又提出了新的合同解除的形成之诉。（四）本次诉讼中陈咏仙的第一项诉讼请求就是解除合同，联华公司的答辩意见是不同意解除合同，这进一步证实双方未就合同解除达成一致的意思表示。因此，一审认定合同已于2019年3月合意解约与客观事实相悖，与法律规定不符。四、一审的违约金计算错误。一审判决违约金按照年利率24%计算没有依据。一审中陈咏仙已提出抗辩，认为即使承担违约责任，约定的违约金过高，在此情形下应当按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》中关于违约金不超过“造成的损失的百分之三十”法律规定进行调整。一审未按此规定调整却按照民间借贷司法解释的规定进行处理没有依据。五、一审处理结果显失公正。陈咏仙无法在案涉租赁房屋继续经营，一是因为联华公司不履行维修烟道、沟通通道事宜，二是联华公司采取断电这一黑恶势力所采取的违法行为所致，但一审却判令陈咏仙支付租金，而联华公司不需支付其违约行为给陈咏仙造成损失，结果无法让人信服。联华公司答辩称：一审判令陈咏仙支付租金等合法合理。一、对于房屋租赁合同，联华公司已依约交付租赁物，陈咏仙经装修后正常营业，也已支付了前期的租金和水电费，不存在联华公司违约和变更租金支付条件问题。相反，是陈咏仙拖欠后期租金和水电费构成违约。（一）排烟系陈咏仙方自行接入原烟道，与联华公司的出租行为无涉。按陈咏仙、四季大食堂的说法，后来的排烟问题是因为“隔壁的‘来兴丰’餐厅私自对其排烟管道进行改造，增加风机”所造成，是“外来的因素而导致这样的现状”，原因不在于联华公司。排烟问题本应由相邻双方协商解决，陈咏仙将责任推给联华公司并无合同和法律依据。联华公司虽然无此义务，但还是表示愿意帮助解决，并与业主协商制定过改造方案。陈咏仙对此却不认可，节外生枝阻挠改造方案的实施，实质是以排烟问题为借口谋求不合理利益（企图拖欠、减免租金），并非真实想解决问题。（二）通道问题同样是陈咏仙的借口而已。四季大食堂有东、南、北三个通道，可谓四通八达，食客进入非常方便。陈咏仙所指的仅是其中北面一个通道，不属于陈咏仙方租赁范围，该通道事实上很宽，即使案外人摆了几个柜台有所遮挡，仍然很宽，可以通行，对经营并无影响，不能成为陈咏仙不履行合同的理由。二、陈咏仙占用租赁房屋直至2020年4月17日是客观事实。无论之前合同是否解除，也无论是否经营，陈咏仙均应依约支付租金或占有使用费。联华公司临时拉闸停电只是表明催收租金的态度，并没有阻止陈咏仙的经营。所谓持续停电是基于四季大食堂当日即停止经营，联华公司为安全起见才没有继续送电。陈咏仙自身经营不善借机停止经营，由此造成的损失应当由其自行承担。无论是谁有损失，承担者要依约或依法确定，而不在于谁损失大、谁损失小。三、陈咏仙不认可法院认定案涉租赁合同于2019年3月19日解除，则其仍应依约履行支付至双方实际清理、交接的2020年4月17日的租金义务。四、案涉租赁合同对违约金为每日千分之五的约定，虽然过高，但也是双方自愿的真实意思表示，一审法院基于自由裁量调整到原约定的13.4%，陈咏仙再指责一审判决显属无理。四季大食堂述称：同意陈咏仙的意见。联华公司向一审法院起诉请求：1.判令陈咏仙、四季大食堂支付联华公司租金1443567元及逾期支付滞纳金1123460元（已计算至2019年11月20日，此后按未付租金的每日千分之五另行计算至实际付款之日）；2.判令陈咏仙、四季大食堂支付联华公司租赁期间水电费36644元及逾期支付滞纳金36644元（已计算至2019年11月20日，此后按未付租金的每日千分之五另行计算至实际付款之日）。前两项目前合计2640315元；3.由陈咏仙、四季大食堂承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月26日，联华公司与陈咏仙签订《租赁合同（餐饮）》一份。合同约定，乙方（陈咏仙）向甲方（联华公司）租赁其位于金华市婺城区双龙南街分店内面积为1060平方米的场地，经营范围仅限中大型餐饮；租赁期限为五年，自2017年2月21日至2022年2月20日；免租期154天，用于乙方装修施工，租金自2017年2月21日始起算；租金支付方式为季付，每期租金应提前5个工作日支付，每年租金为822000元；乙方应在合同签订后五个工作日内向甲方交纳租赁合作保证金180000元、售后服务保证金20000元；租赁合作保证金用以保证乙方及时、足额交纳租金、水、电费及其他合同约定费用，保证乙方遵守、履行合同条款规定，保证乙方承担因乙方过错造成甲方及任何第三方损失，双方约定的其他事项；合同终止或解除后，双方若无争议，乙方需凭甲方开具的收款收据原件，由甲方在乙方腾退、交还租赁房屋并履行完对消费者的承诺之日起六个月后，无息退还租赁保证金、售后服务保证金；售后服务保证金用以保证甲方门店及时处理商品质量等售后服务事宜；乙方在租赁期内的水、电、煤气使用费，实行分表独立核算，乙方按当地自来水公司计价标准向甲方支付水费，乙方按当地供电局用电峰值计价标准向甲方支付电费；乙方应在每月前7个工作日内向甲方支付各项费用；租赁期内，租赁房屋的主结构、外墙面、高、低配电房由甲方负责维护；除合同另有约定外，乙方的环保排烟设备、排污隔油设备、污水管道，由乙方负责按浙江省或杭州市相关部门规定进行年检、大修、更新、日常维修维护并承担费用；乙方如未按合同约定，逾期7日后仍未交纳租金、租赁保证金或其他费用等，甲方有权单方解除合同并不予退还租赁合作保证金；乙方有权在双方约定的位置安装广告牌，广告牌的具体尺寸及式样须经甲方书面认可；除因甲方单方违约而致合同解除外，对于乙方投入的装修，甲方不给予补偿或赔偿；除双方另有约定外，任何一方均不得单方解除合同，一方擅自解除合同的，应向另一方支付违约金200000元整；乙方未按合同约定及时、足额交纳租金及其他费用的，则每逾期一日，按逾期天数每天缴纳费用总项的5‰向甲方支付滞纳金（滞纳金最高不超过费用总额）；等等。上述合同签订后，陈咏仙于2016年8月31日向联华公司交纳了180000元租赁合作保证金、售后服务保证金20000元。2016年11月3日，陈咏仙注册成立四季大食堂，类型为个体工商户，经营范围为餐饮服务。陈咏仙对四季大食堂进行了装修，将餐厅烟道接入大厦主烟道，自2016年11月起开始营业。2017年9月28日，四季大食堂因厨房排烟不畅及通道被拦问题向联华公司发函。函称，四季大食堂正常营业至2017年6月，自7月起，出现排烟不畅问题。双方经协商后，于2018年4月25日形成会议纪要。纪要载明：1.联华公司于会后针对四季大食堂油烟排放不畅问题，由网点发展部牵头与业主方交涉，同时由世纪联华工程部前往协助查看，该问题于2018年5月10日前给予明确意见交由双方讨论；2.关于四季大食堂提出的大楼主入口通道根据当时谈判的要求，需保证其畅通无阻，但现业主方在未得到双方同意的前提下私自出租通道用以水吧经营，违反双方开店时的承诺，该问题由网点发展部与业主方进行交涉，并于2018年5月10日前给予明确意见交由双方讨论；3.四季大食堂自2018年2月21日起已存在拖欠租金行为，经双方协商，由供应商陈咏仙于2018年5月10日前完成第一季度租金支付，共计人民币200433元，下一季度租金自2018年5月21日起将视上述问题解决情况由双方协商解决。2018年5月8日，陈咏仙向联华公司支付了租金200433元。2018年4月28日，四季大食堂向联华公司发函，要求解决排烟问题并减免租金。同年8月6日，四季大食堂与联华公司经协商再次形成处理烟道问题的会议纪要。同年12月6日，联华公司向四季大食堂发送《沟通函》一份，并向其提供烟道整改整体方案及改造质量承诺书。同年12月7日，四季大食堂向联华公司作出《关于杭州联华华商集团就金华大食堂排烟管道改造方案的回复》，提出：1.考虑到目前的改造方案存在违法风险，故联华公司应承诺由于该排烟改造造成的任何损失由其全权承担；2.施工时间安排于2018年12月15日晚餐营业结束至2018年12月16日，2018年12月17日恢复营业；3.联华公司应赔偿停业一天损失20000元（13000元经营损失+7000元其他费用）。因双方未对烟道整改相关问题最终达成一致意见，故烟道整体施工并未进行。2018年12月12日，联华公司向陈咏仙发函催告租金，言明如逾期未缴，将对餐厅采取停电停水措施。同年12月14日，四季大食堂向联华公司发送《关于租金催告的回复》，言明，根据2018年4月24日双方形成的会议纪要，租金支付时间已修改，在未对烟道管道问题解决之前，四季大食堂不支付租金。同年12月24日，四季大食堂向联华公司发送《关于要求赔偿四季大食堂经营损失的函》，要求联华公司赔偿因排烟烟道不畅、物业问题造成的经营损失。2019年1月1日，联华公司因陈咏仙欠付租金而对四季大食堂采取了停电措施。同日，四季大食堂向联华公司发函，称因停电行为无法继续营业，故撤出出租场所，停止经营，要求联华公司承担违约赔偿责任。同年1月7日，四季大食堂再次向联华公司发函，要求赔偿损失。在该月，四季大食堂停止了经营并撤离租赁场地，但未与联华公司办理场地交接手续。同年3月11日，联华公司向陈咏仙发函。函称，因陈咏仙欠付租金、水电费用共计658211.01元，多次催缴无果，于即日起解除租赁合同，要求陈咏仙于2019年3月25日前归还租赁物业。同年3月13日（联华公司于同月19日签收），四季大食堂回函称，因联华公司未按约提供符合餐饮经营标准的房屋，致合同目的无法实现，要求立即解除房屋租赁合同。陈咏仙仅支付了至2018年5月20日止的租金及至2018年10月的水电费，未再支付其余租金、水电费，尚欠2018年11月水电费17167.57元、12月水电费19476.44元，合计36644.01元。陈咏仙于2019年9月18日诉至一审法院[案号为（2019）浙0702民初10474号]，要求解除合同、返还保证金200000元并赔偿装修损失、利润损失等。在两案审理过程中，双方于2020年4月17日办理了租赁场地交接手续，四季大食堂向联华公司腾退了租赁场地并归还了所有门、库钥匙，联华公司予以接收。一审法院认为，结合各方诉辩意见，本案主要争议焦点为陈咏仙、四季大食堂应否支付联华公司尚欠房屋租金及水电费。涉案《租赁合同（餐饮）》签订主体系联华公司与陈咏仙。四季大食堂并非是合同签订主体，基于合同相对性原则，联华公司主张四季大食堂支付租金及水电费，故不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。虽联华公司与陈咏仙在2018年4月25日达成的会议纪要中约定，“下一季度租金自2015年5月21日起将视上述问题解决情况由双方协商解决”，但双方嗣后并未针对“下一季度租金”及以后租金达成一致补充意见。陈咏仙一直使用涉案租赁场地经营四季大食堂至2019年1月，其理应按约承担支付租金及经营产生水电费用的民事责任。陈咏仙以联华公司存在违约行为给其造成经济损失为由拒付租金及水电费用，缺乏依据，不予支持。联华公司于2019年3月11日向陈咏仙发函，以欠付租金及水电费为由要求解除合同，陈咏仙、四季大食堂于同月回函（联华公司于2019年3月19日签收），以联华公司未按合同约定提供符合餐饮经营标准的房屋为由要求解除合同。虽双方要求解约理由不同，但双方实质上已于2019年3月19日达成解约合意。陈咏仙理应支付至2019年3月19日的租金。在涉案租赁合同解除后，陈咏仙并未向联华公司交还租赁场地，而是占用至2020年4月17日。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，陈咏仙理应向联华公司支付自合同解除后至其实际腾退租赁场地期间的房屋占有使用费。双方在履行涉案租赁合同过程中，均无恶意违约之故意，而系其他因素导致双方纠纷发生，虽最终双方因各自利益考量未能达成一致处理方案，但双方均积极协调处理纠纷，值得肯定。联华公司虽无依约、依法维修大厦主烟道及四季大食堂自建烟道之义务，但四季大食堂确因排烟不畅问题导致经营异常。联华公司在出租租赁场地时，如能更全面考虑多家餐饮店并存时大厦主烟道的负荷承载能力，妥善引导陈咏仙对四季大食堂的装修，将更符合建立和谐社会的主旨导向。联华公司在催讨租金未果情况下，未采用合理合法方式，而采用停电措施，不合情理。参照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，为平衡各方损失，体现公平原则，酌情确定自联华公司采取停电措施、四季大食堂停止营业之日（2019年1月1日）起至陈咏仙实际腾退租赁场地日（2020年4月17日）期间按原租金标准的60%及原合同约定付款时间计算租金（占有使用费）。联华公司在本案中仅主张计算租金（占有使用费）至2020年2月20日，系其对自身权利的处置，一审法院不持异议。陈咏仙至今欠付租金（占有使用费）及水电费用，已构成违约，理应承担相应违约责任。“滞纳金”具有行政管理色彩，联华公司与陈咏仙作为平等民事主体，在合同中所约定的“滞纳金”实为违约金，故对联华公司诉请表达予以纠正。合同所约定的违约金按日千分之五计算标准过高，酌情调整为按年利率24%计算。鉴于联华公司与陈咏仙并未在2018年4月25日的会议纪要及此后的磋商中针对“下一季度租金”（2018年5月21日至2018年8月20日）支付时间达成一致意见，联华公司主张自2018年5月16日起计算该季度租金的逾期付款违约金，不符合双方约定，故酌情确定该季度租金的逾期付款违约金自双方合同解除之次日（2019年3月20日）起计算。关于其余租金（占有使用费），双方并未形成变更付款时间约定，陈咏仙理应依据合同约定付款时间予以支付，联华公司可主张自逾期日起计算违约金。根据双方合同约定，违约金最高不超过费用总额，该约定不违反法律规定，一审法院予以确认。陈咏仙向联华公司交纳了180000元租赁合作保证金，该保证金系为保障本合同履行的履约保证金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条之规定，此即为陈咏仙为按约履行债务提供的质押担保，在拖欠租金的情况下，负有减损义务的联华公司应当优先将履约保证金用于充抵拖欠租金，否则无权主张扩大部分的损失。故陈咏仙交纳的180000元租赁合作保证金可用于抵扣其尚欠租金（抵扣顺序按租金支付先后顺序）。综上，对联华公司诉讼请求中合理合法部分，予以支持；对联华公司诉讼请求中于法无据部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈咏仙于判决生效之日起十日内支付杭州联华华商集团有限公司租金（占有使用费）889231元并支付违约金153959.74元（违约金已按年利率24%标准分段计算至2019年11月20日，此后违约金以889231元为计算基数按年利率24%标准计算至实际履行完毕日止，但以不超过889231元为限）；二、陈咏仙于判决生效之日起十日内支付杭州联华华商集团有限公司垫付水电费用36644元并支付违约金7708.03元（违约金已按年利率24%标准分段计算至2019年11月20日，此后违约金以36644元为计算基数按年利率24%标准计算至实际履行完毕日止，但以不超过36644元为限）；三、驳回杭州联华华商集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27922元（联华公司已预交），由杭州联华华商集团有限公司承担16421元，由陈咏仙承担11501元，限于判决生效之日起十日内交纳。二审期间，各方均未向本院提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为:一、关于主体问题。本案系房屋租赁合同纠纷，案涉房屋租赁合同的签订主体是陈咏仙与联华公司，陈咏仙租赁案涉房屋用于经营四季大食堂，一审法院仅判决其为租金及占有使用费的支付义务主体，并无不当。二、关于陈咏仙应否支付租金和占有使用费。（一）对于联华公司所称的2020年2月21日至2020年4月17日期间的租金和占有使用费及其相应违约金，并不属于一审诉请范围，故本案中不予处理，但该期间涉及新冠肺炎疫情影响且合同解除后承租人确需一定的腾空期。（二）2019年1月1日之前，四季大食堂尚在案涉租赁房屋内经营，2019年1月1日之后，四季大食堂虽不再营业，但陈咏仙直至2020年4月17日才将租赁物返还联华公司，一审法院认定陈咏仙应向联华公司承担至2020年2月20日的租金和占有使用费支付义务，亦无不当。三、关于案涉租赁合同的解除。虽双方在2019年3月19日时并未对合同解除的原因达成合意，但此时双方均已明确要解除合同，一审法院认定此时解除，结果正确。四、关于一审认定陈咏仙在本案中应承担的租金和占有使用费数额是否合理。（一）联华公司和陈咏仙在2018年4月25日、8月6日均曾协商并形成会议纪要，内容涉及双方对履行案涉租赁合同的权利义务，现联华公司未能按会议纪要处理所涉问题，有违诚信，一审法院酌情减少部分租金和占有使用费，有事实和法律依据，且减少的数额并无明显不当。（二）关于陈咏仙所称若法院认为其应支付租金和占有使用费，则联华公司应赔偿其损失，因其已就损失部分另案起诉，故由另案处理。（三）对于联华公司主张的2018年5月21日至2018年8月20日期间（季度）的租金，在前述会议纪要中双方已明确“视前述问题解决情况由双方协商解决”，联华公司主张应自2018年5月16日起计算违约金，缺乏事实依据。五、关于违约金标准。陈咏仙未及时支付租金和占有使用费，亦存在违约，但双方约定的违约金标准过高，一审法院酌情调整至24%，于法不悖。六、关于180000元租赁合作保证金的处置。结合本案双方违约的实际情况，一审法院虽在关联案件中判决不予退还，但将该款在本案中作为陈咏仙应付租金中抵扣，符合司法裁判要求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，当事人没有提出上诉的部分，本院不予审理。综上，联华公司、陈咏仙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费27922元，由杭州联华华商集团有限公司负担16421元，由陈咏仙负担11501元。本判决为终审判决。审 判 长 吴翠丹审 判 员 盛 伟审 判 员 王玲雅二〇二一年一月四日代书记员 罗 婧代书记员 戴晨璐18-17-