山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0684民初3614号原告：孙洪强，男，1960年7月18日出生，汉族，住烟台市蓬莱区。委托诉讼代理人：王立文，山东鹰联律师事务所律师。被告：沈世东，男，1977年1月3日出生，汉族，住烟台市蓬莱区。委托诉讼代理人：宁学帅，蓬莱大辛店法律服务所法律工作者。被告：张兴宾，男，1980年12月11日出生，汉族，住烟台市蓬莱区。原告孙洪强与被告沈世东、张兴宾排除妨害并赔偿损失纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，因本案需以（2020）鲁0684民初1492号案件的处理结果为依据，（2020）鲁0684民初1492号案件尚未审结，本案中止诉讼，现中止事由消除后，本案恢复诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙洪强委托诉讼代理人王立文、被告沈世东委托诉讼代理人宁学帅到庭参加诉讼，被告张兴宾经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙洪强向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即停止侵害，不得非法侵占、使用原告租赁房间；2.判令被告承担侵权损失4万元，并退出侵占的房间（2152号）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月1日，原告与案外人张如凯签订房屋租赁协议，张如凯将其位于望海楼2152室的房屋以年租金24000元的价格租赁给原告使用，租期到2036年12月31日止。原告接收房屋后对房屋进行修缮，并安置了办公用品，同时，按照物业的规定，缴纳了水电费及物业费用。涉案的房屋在原告使用期间，二被告从2019年8月7日开始，要求原告退出房屋，原告拒绝，二被告便先后采取换门、换锁等方式强行进入房间内占用至今。原告先后4次向登州派出所报案，派出所的工作人员责令任何人不能进入该房间，建议向法院起诉。为此原告诉来法院，请求贵院依法公断。庭审中，原告以无证据证明张兴宾占用涉案房屋为由撤回对张兴宾的起诉。被告沈世东辩称，涉案房屋是由沈世东于2018年11月29日从刘学斌处购买的，当时房屋无人居住，由于该房没有产权证，双方到开发商蓬莱市蓬达房地产开发有限公司（以下简称蓬达公司）对商品房预销售合同及收费单据进行变更，并且到物业进行了业主变更，该房已经实际交付归被告所有。且原告所称的案外人张如凯曾在贵院起诉被告，贵院做出（2020）鲁0684民初1492号民事裁定书，认为张如凯不能确定是房屋所有权人主体不适格，驳回起诉。现张如凯上诉，从蓬达公司出具的收据中可以看出，涉案房屋最初出售时间是2013年7月6日，先后做过3次变更，均没有张如凯，因此被告认为张如凯于涉案房屋毫无瓜葛，自然其所谓的租赁关系也不成立，不应受法律保护，请求法院驳回原告诉请。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认：位于烟台市蓬莱区的房屋没有房屋产权证明，被告沈世东自2019年9月4日起，采取换锁的方式进入该房屋使用至今。原告因认为被告沈世东侵犯原告合法租赁权利，请求排除妨碍诉至法院，本案在审理期间，因（2020）鲁0684民初1492号张如凯与被告沈世东占有排除妨碍纠纷一案正在审理中，本案的处理结果应以此案的处理结果为依据，故本案中止审理。2020年11月27日，烟台市中级人民法院针对（2020）鲁0684民初1492号案作出（2020）鲁06民终5620号二审民事裁定认定张如凯与望海楼2152室房屋有一定的利害关系，撤销了（2020）鲁0684民初1492号民事裁定，指定本院继续审理此案。本院遂恢复对本案的审理。对双方有争议的问题，本院认定为：原告是否为合法承租人，被告沈世东是否侵犯原告合法占有权利。原告主张其于2017年1月1日租赁了张如凯将位于望海楼2152室的房屋，租期到2036年12月31日止，2019年9月4日，被告沈世东采取换门、换锁的方式强行进入该房屋并占用至今。原告为证明其主张，提交如下证据：1.张如凯与蓬达公司签订的补充协议，证明涉案房屋系开发商蓬达公司以1294217元的价格抵账给张如凯，张如凯对该房屋具有所有权；2.原告与张如凯签订的租房合同，证明2017年7月1日，张如凯将涉案房屋租赁给原告，租期20年，至2036年12月31日止；3.蓬莱市蓬达物业管理有限公司（以下简称蓬达物业公司）的水电费交费单据，证明原告自2017年1月1日入住该房屋后，交纳水电费、物业费至2019年8月；4.原告交纳的房租费收条3张，证明原告自2017年1月1日起每年交纳房租24000元；5.视频资料，证明被告采用换门、换锁的方式强占该房屋；6.公安机关不予立案通知书及证明，证明原告租赁的房屋被侵占后到公安机关报案，卷宗在登州派出所；7.蓬达公司的证明，证明涉案房屋是蓬达公司抵账给张如凯，张如凯以内部买卖合同的形式作抵押借款。被告沈世东对原告提交的证据1真实性不认可，因被告沈世东有与蓬达公司的销售合同，自始至终没有张如凯的名字，且原告方提交的补充协议没有时间，不能确定该补充协议的时间；证据2、4不认可，因张如凯与涉案房屋无关联，其无权处分该房屋；证据3有异议，无法证明是谁缴费；证据5真实性无异议，但不能证明相对方是谁；证据6无异议，但认为视频与本案无关联。被告沈世东主张涉案房屋是由沈世东于2018年11月29日从刘学斌处购买的，当时房屋无人居住。被告沈世东提交如下证据证明其主张：1、蓬达公司的商品房预售合同及收据，证明2018年11月29被告沈世东从刘学斌处购买涉案房屋并到蓬达公司办理登记，是房屋的所有权人，同时证明该房销售之日起就与案外人张如凯毫无关系；2、蓬达物业公司与沈世东签订的物业服务协议、业主公约、装修施工责任书，用于证明被告已接收该房屋，并到物业办理相关变更登记；3、蓬达公司出具的证明，证明该房屋从刘学斌变更为沈世东；4、蓬莱市人民法院（2020）鲁0684民初1492号民事裁定书，证明张如凯不能确定其为该房的所有权人，其自然无权处分该房屋。原告对被告沈世东提交的证据1完整性不认可，该证据在登州派出所已有备案，派出所调查的是涉案房屋是2013年蓬达公司以房屋作价1292417元以欠工程款抵顶给张如凯，张如凯将房屋抵押给沈世东，该证据是抵押合同而不是买卖合同；证据2签订时间是2018年11月29日，这期间原告已租用涉案房屋，被告是自2019年9月份才强行占用涉案房屋；证据3蓬达公司的证明与公安机关的材料相冲突，应以公安的材料为准；证据4蓬莱市人民法院（2020）鲁0684民初1492号民事裁定书尚未生效。2019年9月，原告向原蓬莱市公安局登州派出所报案沈世东侵占其租赁的房屋，登州派出所对此进行调查。2020年8月26日，原告向本院申请调取该卷宗，本院经审查予以准许，并至烟台市公安局蓬莱分局登州派出所调取了原蓬莱市公安局登州派出所分别对张如凯、张力军、刘学斌、顾本芝、沈世东、孙洪强所作的询问笔录。其中2019年9月25日张如凯在询问笔录中陈述：望海楼2152号房系蓬达公司抵顶工程账款的房屋，2017年1月份，张如凯将该房租赁给孙洪强，租期20年。2018年11月底，张如凯经张力军介绍向沈世东借款35万元，张如凯将望海楼2152号房抵押给沈世东，因之前张如凯将涉案房屋抵押给了刘学斌，故张如凯、沈世东和刘学斌三人一起在蓬达公司财务科将产权更名给沈世东。后因张如凯还款违约，沈世东拒不变更2152号房产的产权。2019年10月3日，张力军在询问笔录中陈述：2018年11月，张如凯找张力军借钱，张力军将沈世东介绍给张如凯。2019年10月3日刘学斌在询问笔录中陈述：张如凯于2017年底向刘学斌借款24万元，并将望海楼2152号房屋抵押给刘学斌，在蓬达公司财务科签订了该房的户名变更手续，将房屋从一个姓王的人那里变更到刘学斌名下，当时房屋已经出租。张如凯未按期还款，还剩10万未还。2018年11月底，张如凯打电话告诉刘学斌望海楼2152号房屋向别人抵押借款，让其到蓬达公司财务科办理抵押及变更过户，刘学斌到蓬达公司财务科后与一个男人签订了一份过户合同，将望海楼2152号房变更到该男子名下，该男子现场给了张如凯一包钱，张如凯从包中拿出10万元现金还给刘学斌。当时张如凯是将该房屋抵押借款，并非卖给对方。2019年8月7日顾本芝在询问笔录中陈述：顾本芝是孙洪强的会计，2017年1月1日，孙洪强租用了张如凯的望海楼2152号房，租期为20年，租金是24000元，每年现金支付，都是顾本芝经办，付款没有收款凭证。租用后一直未住，2019年6月份，收拾房间正式入住办公。2019年8月7日沈世东在询问笔录中陈述：2018年11月29日，张如凯将望海楼2152号房屋以60万价格卖给沈世东，当时张如凯说房屋抵押给了刘学斌，故在蓬达公司财务科与刘学斌签订的产权变更手续，购买房屋是为了倒手卖出，挣差价。2019年9月25日，孙洪强在询问笔录中陈述：2017年1月1日，孙洪强与张如凯签订租赁合同，租赁望海楼2152号房作为山西杏花源酒厂办公地点，租期20年，租金24000元。2019年8月7日，沈世东到该房间，告知会计顾本芝说房子是他的，让孙洪强搬走。后期采取换锁换门等方式，阻止孙洪强进门。对本院调取的证据，原告认为沈世东在公安所述不真实，与其他人陈述不一致，沈世东作虚假陈述，对其他人员笔录无异议；被告沈世东认可沈世东在公安所作笔录，对其他人员笔录不予认可。本院对上述有争议的证据及事实认定如下：对于原、被告争执的焦点问题，原告是否为涉案房屋的合法承租人，原告提交的证据1、2、4-7，与本院依原告申请调取的询问笔录能够相互吻合，形成完整的证据链条，证明原告于2017年1月1日与望海楼2152号房屋当时的所有人张如凯签订房屋租赁协议，张如凯将其位于望海楼2152室的房屋以年租金24000元的价格租赁给原告使用，租期到2036年12月31日止。被告虽认为原告不是合法的承租人，但其在公安机关的笔录中自认：2018年11月29日，张如凯将望海楼2152号房屋以60万价格卖给沈世东，当时张如凯介绍房屋已抵押给了刘学斌，故在蓬达公司财务科与刘学斌签订的产权变更手续。其自认能够证明2018年11月29日之前涉案房屋应归张如凯所有，原告与张如凯签订房屋租赁合同后，交纳了租金，并占有使用涉案房屋，应为合法的承租人。庭审中，原告明确诉讼请求中第2项赔偿损失为赔偿被告侵占房屋期间的租金损失40000元，租金按年240000元计。本院认为，本案系排除妨害纠纷。《中华人民共和国民法典》于2020年1月1日起实施，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”根据《中华人民共和国民法典》第四百六十二条第一款规定，“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。”第七百二十三条第一款规定，“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。”第七百二十五条规定，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”2017年1月1日，原告与张如凯签订的租用望海楼2152号房的房屋租赁合同合法、有效，签订租赁合同后，原告实际合法占有、使用房屋并按时给付租金，原告是合法承租人。依据上述法律规定，无论被告沈世东在原告租赁涉案房屋期间是否取得涉案房屋所有权，在未与承租人进行协商的情况下径行侵占涉案房屋，剥夺合法承租人的使用、收益权，侵犯了原告的合法权益，被告沈世东依法应当停止侵害、腾出房屋，并承担赔偿责任。原告的合法损失为被告占用房屋期间的租金，自沈世东2019年9月4日占用之日起至2021年1月4日，被告沈世东共占用涉案房屋16个月，损失以原告交纳的租金2000元/月（一年期租金24000元÷12个月）计算为32000元，自2021年1月4日起至被告沈世东实际腾退房屋之日止的损失应按此标准另行计算。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第四百六十二条第一款、第七百二十三条第一款、第七百二十五条规定、第一千一百六十七条、第一千一百八十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告沈世东于本判决生效之日起十日内腾退其占用的烟台市蓬莱区的房屋；二、限被告沈世东于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙洪强房屋租金损失（自2019年9月4日起至2021年1月3日止）32000元，自2021年1月4日起至被告沈世东实际腾退房屋之日止的损失按每月2000元的标准另行计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取计450元，由被告沈世东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  许立仲二〇二一年一月十一日法官助理王焕杰书记员王乙涵