南昌铁路运输中级法院 执 行 裁 定 书 （2021）赣71执异1号 案外人（异议人）：铅山县银湾物业管理有限公司，住所地：江西省上饶市铅山县河口镇狮江西路狮江**。统一社会信用代码：91361124069734598K。 法定代表人：熊天盛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李宁，国浩律师（南昌）事务所律师。 申请执行人：江西银行股份有限公司南昌洪城支行，住所地：江西省南昌市西湖区建设西路**，统一社会信用代码：91360100664796355P。 负责人：叶颂明，该支行行长。 委托诉讼代理人：秦恺，男，该支行员工。 被执行人：江西恒美汽车销售服务有限公司，住所，住所地：江西省南昌市新建区望城新区璜溪大道****社会信用代码：91360122058814242C。 法定代表人：曾敏军，该公司总经理。 被执行人：曾敏华，男，1976年8月16日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 被执行人：傅雪来，男，1979年1月30日出生，汉族，江西省恒美置业有限公司法定代表人，住江西省南昌市西湖区。 被执行人：曾敏军，男，1978年6月26日出生，汉族，江西恒美汽车销售服务有限公司总经理，住江西省南昌市西湖区。 被执行人：江西省恒美置业有限公司，住所地：江西，住所地：江西省上饶市铅山县河口镇狮江西路北侧狮江壹号售楼中心代码：9136112455845380XD。 法定代表人：傅雪来。 本院在执行申请执行人江西银行股份有限公司南昌洪城支行（以下简称洪城支行）与被执行人江西恒美汽车销售服务有限公司（以下简称恒美汽车）、曾敏华、傅雪来、曾敏军、江西省恒美置业有限公司（以下简称恒美置业）金融借款合同纠纷一案中，案外人铅山县银湾物业管理有限公司（以下简称银湾物业）对本院拍卖被执行人恒美置业名下位于铅山县“狮江壹号”6-7＃楼301、401、501、601、801；10栋106号、107号、213号、214号、215号房屋、商铺（以下简称涉案房产）的执行措施不服，向本院提出异议。本院于2020年9月17日立案，2020年9月29日作出（2020）赣71执异1号裁定，驳回案外人铅山县银湾物业管理有限公司的异议。银湾物业向江西省高级人民法院申请复议，江西省高级人民法院于2020年11月27日作出（2020）赣执复122号裁定，即一、撤销南昌铁路运输中级法院（2020）赣71执异1号裁定；二、发回南昌铁路运输中级法院重新作出裁定。本院于2021年1月15日立案，依法另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人银湾物业请求中止对涉案房产的执行。事实与理由：银湾物业于2013年7月1日与被执行人恒美置业签订了《物业服务合同》，因恒美置业拖欠物业费，且2014年7月1日双方又签订了《房屋租赁合同》，约定恒美置业将其名下狮江壹号小区合计15692.7平方米的商铺整体打包出租给银湾物业，每月租金94156.2元，租期至2025年6月30日。2020年8月12日，贵院在未通知银湾物业的情况下，将其租赁的涉案房产进行拍卖，该执行措施严重侵害了银湾物业的合法权益。 申请执行人洪城支行辩称，一、房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋使用权，出租人则是为了收取租金。某些合同虽然形式上类似于房屋租赁合同，但其实质内容却约定的是其他类型的权利义务关系。本案中，银湾物业与恒美置业签订的《房屋租赁合同》中约定，被执行人恒美置业用其应当收取的租金冲抵欠付银湾物业的物业管理费。可见，该《房屋租赁合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。无论是对房产收益的分配，还是以房产使用权抵偿债务，均不满足合法规定的“出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金”这一租赁合同的定义，因而该《房屋租赁合同》应认定为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。根据合同相对性原则，银湾物业与恒美置业签订的《房屋租赁合同》仅对签约双方具有约束力，不能对抗合同之外的第三人，而我行对涉案房产设立了抵押权，排他性及优先性是物权的基本属性，异议人要求中止拍卖的理由不能成立。二、《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序问题的解释第十六条，不得对标的进行处分的前提是案外人异议的主张是对异议标的所有权或其他足以阻止的实体权利，本案中异议人与恒美置业只存在普通债权，无排他性，异议人要求中止拍卖无法律依据。综上，洪城支行认为银湾物业要求中止执行的异议理由不成立，无法律依据，请求继续进行拍卖。 本院查明，本案的执行依据是本院于2020年4月21日作出的（2020）赣71民初2、3号民事判决，判决生效后，洪城支行向本院申请强制执行，本院于2020年6月4日立案执行。 本院在诉讼保全阶段﹝案号:（2019）赣71执保16号﹞，于2019年6月5日首轮查封了被执行人恒美置业抵押给洪城支行的坐落于上饶市铅山县“狮江壹号”6-7＃楼301、401、501、601、801;10栋213号、214号、215号房屋、商铺，查封期限至2022年6月4日止。 本院在执行（2020）赣71执17号案件过程中，基于合并处置财产之目的，将在保全阶段﹝案号:（2019）赣71执保17号﹞首轮查封的被执行人恒美置业所有的坐落于上饶市铅山县案件合并处理。 2020年8月12日，本院作出（2020）赣执16号之一执行裁定，拍卖被执行人恒美置业所有的坐落于上饶市铅山县“狮江壹号”6-7＃楼301、401、501、601、801室共计五处房屋、商铺。2020年8月17日，本院作出（2020）赣执16号之二执行裁定，拍卖被执行人恒美置业所有的坐落于上饶市铅山县“狮江壹号”10栋106号、107号、213号、214号、215号共计五处房屋、商铺。 另查明，银湾物业认为本院对其租赁的涉案房产进行拍卖执行措施严重侵害了其合法权益，向本院提交了相关的证据材料证明其主张事实的成立，证据材料均为复印件。本院于2021年1月22日向银湾物业送达了《补充证据通知书》，责令其提供相关证据材料的原件。银湾物业在规定的期限内未向本院提供相关证据材料的原件。本院两次向其释明逾期不提供的法律后果，其表示如不提供，愿意自行承担相应法律后果。 本院认为，本案的争议焦点是案外人银湾物业与被执行人恒美置业的租赁关系能否排除本院对案涉房产的强制执行。人民法院对执行标的物进行司法拍卖，系通过司法行为对执行标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，其既包括对执行标的物权属的转让，也包括对执行标的物的强制交付。依照《最高人民法院关于适用执行程序的若干规定的解释》第十四条的规定，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据上述规定，本院对异议人银湾物业提出的执行异议进行审查。 依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条的规定，当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。本案中，案外人银湾物业提供的证据材料均为复印件，故本院向其送达《补充证据通知书》，责令其提供相关证据材料的原件，并向其两次释明逾期不提交相关材料的法律后果。银湾物业在规定期限内未向本院提交，但表示愿意自行承担相应法律后果。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》九十条第一款第（五）项的规定，无法与原件、原物核对的复制件、复制品不能单独作为认定案件事实的根据。故银湾物业提交的证据材料复印件不能作为认定本案事实的根据。综上，鉴于银湾物业不能提交相关证据材料原件，导致本院无法对其执行异议权利的真实性进行审查判断，银湾物业关于中止对涉案房产执行的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下： 驳回案外人铅山县银湾物业管理有限公司的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向南昌铁路运输中级法院提起诉讼。 审 判 长  项 伟 审 判 员  张庆文 审 判 员  陈 权 二〇二一年一月二十八日 法官助理  刘 佳 书 记 员  董智垚