江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初4500号原告：鲁亮亮，男，1984年11月11日生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。委托诉讼代理人：谢勇，江苏法端律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海帆，江苏法端律师事务所实习律师。被告：巫忆芹，女，1968年8月19日生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：周莹，江苏讼之道律师事务所律师。原告鲁亮亮与被告巫忆芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁亮亮的委托诉讼代理人谢勇，被告巫忆芹及其委托诉讼代理人周莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁亮亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付停产停业损失补偿费192798元、装饰装潢及附着物补偿费44705元、可迁移设备物资搬迁费1680元、不可迁移设备评估净值350元、搬迁补助费2226元，合计人民币241759元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月24日，被告将位于间门面房出租给原告经营使用，双方签订了《门面房出租协议》。2018年9月7日，原告申请领取个体工商户营业执照，字号为海陵区徽茗茶庄，经营地址为该租赁房屋。经被告口头同意，原告对租赁房屋进行了装饰装潢。2019年8月26日，双方续签租赁协议，租期自2019年8月26日起至2020年2月25日止，原告依约支付了全部租金。2019年11月16日，海陵区人民政府城西街道办事处发布《房屋搬迁公告》，原告承租的房屋在搬迁范围内。后拆迁人依法对租赁房屋装饰装潢及附着物进行了价格评估，同时明确了装饰装潢及附着物补偿84961元（其中属于原告部分为44705元）、停产停业损失补偿金额192798元、可迁移设备物资搬迁费1680元，不可迁移设备评估净值350元、搬迁补助费2226元。根据相关规定，上述拆迁补偿款均应依法支付给原告，被告拒绝支付导致原告未搬迁。另，由于疫情原因，原告事实上从2020年1月份就无法经营，且租赁房屋5月份开始停水停电。原告多次找被告协商无果，为维护合法权益，原告依法提起诉讼，望支持诉请。被告巫忆芹辩称，被告已在海陵区人民法院（2020）苏1202民初1588号案件中自愿同意给付原告装饰装潢及附着物补偿9634.6元、停产停业损失19279.8元、可移动设备搬迁费1680元、不可移动设备评估净值350元、搬迁补助费2226元，合计33170.4元。除了上述被告自愿补偿的款项外，其余款项被告均不同意补偿。停产停业损失的补偿对象为房屋所有权人，租赁房屋本身即为营业用房，且双方签订的两份《门面房出租协议》均约定如果遇到政府拆迁，原告应当无条件服从搬迁，故征收部门给予房屋所有权人的停产停业损失补偿与承租人无关。两份《门面房出租协议》均写明租赁房屋已装修，被告已自愿同意将原告后期添附的部分补偿原告9634.6元。综上，原告的相关主张没有事实和法律依据，且其诉讼请求在（2020）苏1202民初1588号案件中已经作出过判决，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:泰州市海陵区江州南路571号3幢房屋（非住宅）登记的所有权人为原告巫忆芹和案外人杨金林共同共有。2018年8月24日，原告鲁亮亮（承租方）与被告巫忆芹（出租方）签订《门面房出租协议》，租赁上述门面房（已装修）从事经营活动，租期自2018年8月26日至2019年8月25日，并于2018年9月7日以上述门面房为经营场所领取了海陵区徽茗茶庄的营业执照。2019年8月26日，原告鲁亮亮（承租方、乙方）与被告巫忆芹（出租方、甲方）续签《门面房出租协议》，约定：租赁期限自2019年8月26日起至2020年2月25日止；甲方土地房屋，如遇政府拆迁、商业征用或其他用途，甲方提前一个月通知乙方，乙方应无条件服从搬迁等相关工作；如租期未到时，甲方按实际天数按实退租等事项。2019年11月16日，泰州市海陵区人民政府城西街道办事处发出《房屋搬迁公告》，案涉房屋在搬迁公告确定的搬迁范围内。案涉房屋因搬迁获得的补偿金额合计2362038元，其中包括非住宅营业用房评估价1927984元、装饰装潢及附着物补偿84961元、停产停业损失补偿金额192798元、可迁移设备物资搬迁费1680元、不可迁移设备评估净值350元、搬迁补助费2226元，案外人杨幸远（被告之子）系补偿利益的权利人。2020年5月11日，巫忆芹向本院起诉，要求终止与鲁亮亮间的租赁合同关系，鲁亮亮腾空返还房屋，并支付自2020年2月26日起的房屋占有使用费。在该案审理过程中查明，案涉房屋因搬迁原因至2020年5月停止供水供电，巫忆芹自认停供时间为2020年5月14日，鲁亮亮陈述其因疫情自2020年1月底起至2020年5月17日停止营业；巫忆芹明确将装饰装潢及附着物价值9634.6元、停产停业损失19279.8元、可移动设备搬迁费1680元、不可移动设备评估净值350元、搬迁补助费2226元，合计33170.4元补偿给鲁亮亮。本院于2020年9月8日作出（2020）苏1202民初1588号民事判决书，判决终止巫忆芹、鲁亮亮于2019年8月26日签订的《门面房出租协议》；鲁亮亮于判决生效之日起十日内将案涉租赁房屋腾空并返还巫忆芹；巫忆芹于本判决生效之日起十日内给鲁亮亮搬迁补偿费33170.4元；驳回巫忆芹的其他诉讼请求。本案审理中，原告认为案涉租赁房屋的《泰州市房屋搬迁装饰装潢及附着物价格评估表》中序号为1、2、3、7、10、11、12、16、17、20、22、28、29、30、31、32、33、34、35、36、38的项目系其承租后装修添置，并据此主张装饰装潢及附着物补偿费44705元。被告认可序号为2、10、16、17、22、28、29、30、31、32、33、34、35、36的项目以及38项目中的29.16平方米系原告承租后装修添置，反映其他装修项目系被告原有装修。本院认为，原、被告之间系租赁合同法律关系，对于原、被告之间租赁事宜的处理应按照双方租赁合同的约定及合同法相关规定处理。本案在租赁期间涉及搬迁，租赁合同因政府搬迁而终止，属于不可抗力情形。本案的争议焦点为原告主张的各项补偿是否合理有据。关于原告主张的停产停业损失补偿，该费用是政府补偿给被征收人的，是支付给被征收人的费用。案涉租赁房屋的非住宅营业用房评估价为1927984元，停产停业损失为房屋评估价的10%，即192798元。承租人要求出租人支付停产停业损失，主要是剩余租赁期限经营可得利润，考虑到两份《门面房出租协议》的租赁期限从2018年8月26日起至2020年2月25日止，房屋搬迁公告发布的时间为2019年11月16日，房屋因搬迁原因于2020年5月停止供水供电等情况，在搬迁公告发布至房屋停止供应水电期间，原告的经营亦会受搬迁事实、周边环境的影响，综合以上情况，本院酌定被告给付原告停产停业损失数额15%的补偿，即人民币28919.7元。关于原告主张的装饰装潢及附着物补偿费，两份《门面房出租协议》均约定案涉门面房在出租时已进行了装修，除被告认可的《泰州市房屋搬迁装饰装潢及附着物价格评估表》中序号为2、10、16、17、22、28、29、30、31、32、33、34、35、36的项目以及38项目中的29.16平方米系原告承租后装修添置外，对于原告主张其承租后装修添置的其他项目，原告仅提供案涉租赁房屋的视频光盘一份证明其主张，该证据不足以证明其他相关物品为其添置，应自行承担举证不能的不利后果，故除被告认可的相关项目外，对原告主张的其他添附物，本院不予支持。依照《泰州市房屋搬迁装饰装潢及附着物价格评估表》所载评估价格，被告认可的相关项目评估价格合计9634.6元。关于原告主张的可迁移设备物资搬迁费1680元、不可迁移设备评估净值350元、搬迁补助费2226元，被告均无异议，同意支付给原告，本院予以采纳。上述认定的各项补偿合计人民币42810.3元，核减在本院（2020）苏1202民初1588号民事判决书中，已判决被告支付给原告的搬迁补偿费33170.4元，被告尚应支付原告9639.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告巫忆芹于本判决生效之日起十日内支付原告鲁亮亮停产停业损失等相关搬迁补偿费合计人民币9639.9元；二、驳回原告鲁亮亮的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4926元依法减半收取2463元，由原告鲁亮亮负担2438元，被告巫忆芹负担25元（此款原告鲁亮亮已预交，被告巫忆芹应负担的部分于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  吴爱萍二〇二一年一月二十一日书记员  万 辰