江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终8409号上诉人（原审原告）：王学军，男，1958年2月15日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：秦朝伟，江苏同帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛秋霞，女，1989年10月27日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京我德广告传媒实业有限公司，住所地南京市鼓楼区大方巷**。法定代表人：QINGQINGZHU,该公司执行董事兼总经理。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王畅，国浩律师（南京）事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：马文通，国浩律师（南京）事务所律师。原审第三人：南京湖南路山西路地区管理委员会，，住所地南京市鼓楼区湖北路**法定代表人：曹伟,该管委会主任。上诉人王学军因与被上诉人葛秋霞、南京我德广告传媒实业有限公司（以下简称我德公司）、南京湖南路山西路地区管理委员会（以下简称管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭审理了本案。上诉人王学军的委托诉讼代理人秦朝伟、被上诉人葛秋霞和我德公司的委托诉讼代理人王畅到庭参加诉讼，原审第三人管委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王学军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院应解除合同，其认定基本事实不清，适用法律错误，导致判决不当。上诉人办理营业执照过程中，行政许可机关要求提供案涉房屋产权人许可上诉人承租证明，但被上诉人拖沓不予理踩，第三人直接予以拒绝，基于上述事实，上诉人提起解除合同之诉，有事实和法律依据。一审法院机械适用稳定租赁关系的相关政策规定，不予解除案涉租赁合同不当。二、即便不解除合同，一审法院认定造成营业执照未能办理的主要责任在上诉人错误，亦致判决不当。出租人提供与租赁相关的证明文件是合同的附随义务，只要该义务是实现合同目的的必要条件，且该义务在合理可行的范围内，出租人都必须提供，并不一定要在合同中予以明确。同时，办理营业执照需要该证明文件上诉人在签订合同时根本不能预见，但既然需要，上诉人在向被上诉人催要时，被上诉人即应在合理期限内提供，否则应承担不能提供的后果。本案中，上诉人早在2019年9月份即要求被上诉人提供该证明文件，但直到一审时才予以提供，此期间的损失完全系由被上诉人造成，应当由上诉人承担。一审法院认定主要责任在上诉人完全错误。三、一审法院既然已确认免除上诉人租金三个月，赔付上诉人律师费5000元，即应当判决及时给付，而不应冲抵第二期租金。南京市国资委、财政局关于落实宁委发《2020》4号文减免困难中小微企业房租有关事项的通知关于租金减免方式中明确规定“己收取租金的，可在减免期间逐月退还或直接抵减应缴租金”，根据该规定，被上诉人应当将已收取的租金退还，而不应直接冲抵下期租金。同时，对于被上诉人应赔付的律师费，一审法院无权径直代替上诉人决定，更不可赋予被上诉人选择权。综上，请求二审法院发回重审或依法改判，支持上诉人全部诉讼请求。四、如二审法院不支持上诉人解除合同的诉讼请求，请求依法改判被上诉人承担合同履行中实际损失的主要责任。被上诉人葛秋霞、我德公司共同答辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人未办理营业执照是其自身原因，与我方无关，其应当继续承租。我方未在合同中承诺一定要办理营业执照，如何办理营业执照是上诉人自身的权利和义务，与我方无关。2、我方已经配合对方办理营业执照。我方于2020年10月24日到上诉人承租的3个房屋了解，上诉人承租的店铺已经办证且生意火爆，上诉人所谓的合同目的无法实现显然与事实情况不符。3、本案中上诉人应当继续承租房屋，按规定相关费用可以抵减应缴租金。第三人管委会未到庭答辩。王学军向一审法院起诉请求：1、解除王学军和葛秋霞的房屋租赁合同；2、判令葛秋霞、我德公司归还王学军房屋租金43万元，押金13万元；3、判令葛秋霞、我德公司赔偿王学军装修损失12万元；4、判令葛秋霞、我德公司承担本案诉讼费、律师费2万元。一审法院认定事实：2019年9月11日、23日王学军从葛秋霞处承租鼓楼区广东路19-4号、工人新村74号、观音里15号房屋，面积分别150平方米、306.1平方米、240.7平方米，月年租金分别为净租金150000.00元（以后每年在上一年净租金基础上递增6%）、130000.00元（以后每年在上一年净租金基础上递增6%）、150000元，均采取先付后租的方式支付。租赁期限为2019年10月1日起至2023年10月31日或2018年9月25日至2023年10月31日，订立书面合同3份。合同签订后王学军按照合同约定支付了房租43万元，押金13万元，并进行了部分装修。另查，涉案房屋产权人是第三人管委会，管委会于2018年11月10日将涉案房屋出租给我德公司至2023年11月9日，我德公司于2019年9月25日再行将涉案房屋出租给葛秋霞，至2023年10月31日。王学军在接受房屋后向工商行政部门进行了营业执照的申办，因第三人拒绝向王学军提供相关手续而未能如期成功申请。一审法院审理中，经一审法院从中协调，由第三人管委会向王学军出具了一份说明，表示其认可本案合同中的转租行为效力。王学军接到该说明后，向法院提出新的请求，称如法院不能支持王学军解除合同的请求，依照国务院《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》及南京市人民政府的文件精神，要求免、减除3个月的租金并承担王学军领取营业执照受阻期间的损失。另查，王学军在本案中产生律师代理费20000元。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》双方意思表示真实，内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，当事人均应按合同约定全面履行各自义务。王学军以葛秋霞、我德公司未能向王学军提供申请营业执照所需的产权单位的证明为由单方解除合同，因相应的事由已得到消除，王学军要求解除合同的理由随之丧失，因此对王学军要求解除合同的请求，一审法院不予支持。涉案房屋系国有资产，王学军要求减租的请求，符合国务院《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》及南京市人民政府通行文件，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人，免除上半年2月、减半收取3-4月租金的要求。关于王学军要求葛秋霞、我德公司共同承担其因领取营业执照受阻期间的损失。一审法院认为，根据我国行政许可法规定，行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的应当告知该利害关系人，葛秋霞作为房屋转租人有条件，有义务向王学军提供必要的协助，由于葛秋霞未能履行该协助义务直接导致王学军在经营中利益的受损，对此葛秋霞应当适当承担相应的经济损失。但王学军作为实际经营者，在订立合同时对经营中所涉及的证照、经营范围等应当有提前预知，并在合同中加以明确约定，以利于葛秋霞在订立合同时加以沟通和定夺，因此造成的损失王学军自身应当承担主要责任。一审法院酌定葛秋霞承担涉案房屋首期一个月的租金为宜，相关律师费由葛秋霞承担四分之一，即5000元。关于王学军要求我德公司对涉案债务承担民事责任，无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告葛秋霞免除原告王学军承租的本市鼓楼区广东路19-4号、工人新村74号、观音里15号3处门面房首期租金3个月，被告葛秋霞可以在第二期租金支付时结算；二、被告葛秋霞于本判决生效后7日内一次性赔付原告王学军律师费5000元（被告葛秋霞也可选择从第二期租金中扣除）；三、驳回原告王学军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10600元，减半收取为5300元，由王学军、葛秋霞各负担一半。本院二审期间，上诉人王学军提供以下证据：证据1、上诉人与我德公司员工何燕微信聊天记录打印件。证明：1、上诉人在签订房屋租赁合同后即2019年11月份就不断催促被上诉人我德公司提供办证材料即第三人湖南路山西路管委会同意转租证明，但被上诉人一直不予提供。2、从我德公司的回复中也可以看出，我德公司认可提供该材料是合理要求，也愿意提供，我德公司此行为应当视为对上诉人的一种承诺。我德公司因第三人的原因导致无法提供该材料应由其自行承担责任。证据2、《南京市国资委、财政局关于落实宁委发（2020）4号文减免困难中小微企业房租有关事项的通知》复印件。证明：该通知第四条关于减免方式的规定，明确“已收取租金的，可在减免期间逐月退还或直接抵减应缴租金”，一审法院径直判决被上诉人葛秋霞可以在第二期租金支付时结算无法律依据。葛秋霞、我德公司质证称：认可证据1的真实性，不认可关联性，从该证据中可以看出我德公司已经在积极协助上诉人办理相关手续，但是关于具体需要什么材料，双方一直没能确定，而且从合同相对性来说上诉人应当与葛秋霞联系办理相关手续，该手续如果是第一次庭审中所说的第三人要出具的证明，那么，该证明的出具并不是葛秋霞或者我德公司本身的义务，葛秋霞和我德公司最多也只能给予上诉人一定的帮助，从该聊天记录中可以看出我德公司并不存在故意拖延办理的情形，本案承租合同没有出租人对于办证的承诺，至多也只有给予必要的配合。对证据2的真实性、合法性予以认可，证明目的不予认可，从该证据第4条的表述看，直接抵减应缴租金也是符合政策规定的，一审法院判决在第2期租金支付时结算是合理的。证据3、2019年10月4日王学军与葛秋霞微信聊天记录，王学军向葛秋霞询问要求其提供案涉房屋的产权证和我德公司与管委会之间的大租赁合同，其性质就是管委会同意转租的证明。葛秋霞、我德公司质证称：从聊天记录中的表述并没有看到要我方出具所谓的第三人开具的证明，该证明和房屋租赁合同及产权证并不是一回事，一审庭审时上诉人也没有说只需要房屋租赁合同和产权证就可以办理营业执照，其一直强调要第三人开具相应的证明。被上诉人葛秋霞、我德公司提供以下证据：证据1、上诉人承租的三处房屋已经被开办棋牌室的视频，视频拍摄时间是2020年10月24日，证明：上诉人承租的房屋现已办理营业执照开展棋牌室经营活动。证据2、2020年6月15日开始至2020年6月28日，被上诉人代理人王畅与上诉人一审的委托诉讼代理人曹化军的微信聊天记录。证明：被上诉人已经按照一审庭审及一审原告和第三人要求，准备协助办理相应的申请及证明材料，但是上诉人一方毫无积极性，故意拖延，由此可见，所谓的办理营业执照，并不是上诉人的主要目的。上诉人质证称：对于证据1，上诉人认可案涉的三处房屋已领取营业执照并开展棋牌室的运营，正是由于被上诉人提供了第三人同意转租证明，上诉人才可以顺利领取营业执照，从侧面印证，该证明是实现合同目的的必要条件，被上诉人能够提供而不提供，致使上诉人办理营业执照的期限延长，因此导致的租金损失应当由被上诉人承担。对于证据2，因为该微信聊天记录非上诉人参与，所以真实性无法核实，但是从该微信聊天记录中可以看出，被上诉人是在2020年6月15日才正式就该证明材料开展工作，上诉人从2019年11月份要求被上诉人提供材料，而被上诉人在2020年6月15日才进行回复或反馈，期间产生的不利后果应当由被上诉人承担。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，各方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明，王学军与葛秋霞签订的租赁合同中均约定，守约方采取诉讼或其他方式向违约方主张权利，由此发生的一切费用均由违约方承担，包括但不限于律师费等。本案中双方的争议焦点为：一、租赁合同是否应当解除；二、双方的责任划分及损失确认；三、是否应当冲抵。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。关于争议焦点一，租赁合同是否应当解除。上诉人王学军要求解除合同的理由是因为案涉房屋无法办理营业执照，造成其无法正常经营。一审审理中，经过一审法院协调，王学军已取得办证所需的材料，并已办理了营业执照，其已经不存在经营障碍，合同无法履行的原因已经消失，且王学军在一审中也表示可以不解除合同，故一审法院对于王学军要求解除合同的主张不予支持并无不当。关于争议焦点二，双方的责任划分及损失确认。王学军向葛秋霞承租的是经营用房，王学军承租房屋用于经营，当然应当办理营业执照，因此，即使合同中未约定，葛秋霞当然有提供相关材料协助王学军办理营业执照的义务，此为合同的附随义务，一审法院因合同中对此没有约定，以此认定王学军应当承担主要责任不当。王学军承租的房屋系由我德公司和葛秋霞转租而来，按照相关规定，转租应当得到出租人的同意，否则可能对于之后的承租人造成不利的后果。葛秋霞在出租时应当得到产权人同意，王学军在承租时亦有义务问清房屋的产权情况和转租情况。王学军对此未尽到注意义务，造成管委会不愿意提供相关资料，王学军也有责任。对于因管委会不同意出具证明造成王学军未能及时办理营业执照的损失，葛秋霞与王学军应当承担同等责任。对于未能及时办理营业执照损失的确认，王学军二审中提供的证据1中表明，其于2019年11月起，多次向我德公司员工何燕提出要求其提供办证材料，但该证据不能反映王学军要求提供材料的具体名称。上诉人王学军二审中提供的证据3中表明，其向葛秋霞索要的办证材料为产权证及我德公司与管委会的租赁合同，而一审中已经查明，造成王学军不能办证所缺少的并非上述材料，该证据不能证明在王学军向葛秋霞索要必需的办证材料后，葛秋霞未及时提供。两被上诉人抗辩称，未能办证的原因还包括王学军一直未能明确办证需要哪种材料。王学军提供的证据中，对其所需材料确实存在名称不明确的问题。此外，未能及时办理营业执照，并不必然造成损失，对损失的具体情况王学军的证据亦不充分，一审法院对于经营损失酌定为一个月租金并无不当,此部分款项为35833元。因王学军与葛秋霞签订的租赁合同约定违约方应承担律师费，王学军一审中提供了20000元律师费的发票，葛秋霞应当向王学军支付10000元律师费。关于争议焦点三，是否应当冲抵。经审查，对于因疫情减免的租金，可以在减免期间逐月退还或直接抵减应缴租金，一审法院对于因疫情减免的2个月的租金确定可以由葛秋霞在第二期租金支付时结算并无不当。对于因未及时办理营业执照而由葛秋霞赔偿王学军的1个月租金损失及律师费，一审法院判决冲抵没有法律依据，不应当进行冲抵，对上诉人此部分诉讼请求，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，一审法院的判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1405号民事判决第三项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1405号民事判决第一项为：葛秋霞退还王学军承租的本市鼓楼区广东路19-4号、工人新村74号、观音里15号3处门面房首期租金各2个月，此款在王学军第二期租金中冲抵；三、葛秋霞于本判决生效后7日内赔偿王学军损失及律师费合计45833元；二审案件受理费100元，由王学军、葛秋霞各负担50元。本判决为终审判决。审判员  孙伟二〇二一年一月二十五日法官助理高婷书记员戴苗