江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终10391号上诉人（原审原告）:谈中才。委托诉讼代理人：于永成，江苏茂坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚小虎，江苏茂坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金某。委托诉讼代理人：吴栋梁，江苏公大律师事务所律师。委托诉讼代理人：金巾弟，系金某儿子。被上诉人（原审被告）：金道生。法定代理人：金某，系金道生母亲。委托诉讼代理人：吴栋梁，江苏公大律师事务所律师。委托诉讼代理人：金巾弟，系金道生兄弟。被上诉人（原审被告）：昆山市浦新房屋拆迁有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇新吴街**。法定代表人：朱雪明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鑫涛，江苏丰田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山天擎置业发展有限公司，，住所地江苏省昆山市张浦镇京东路**法定代表人：李雄飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱惠芬，该公司员工。上诉人谈中才因与被上诉人金某、金道生、昆山市浦新房屋拆迁有限公司（以下简称浦新公司）、昆山天擎置业发展有限公司（以下简称天擎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初9702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谈中才上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实，适用法律错误。案涉房屋由金某、金道生共同所有，金某作为金道生指定监护人，有权代理金道生，不存在侵犯其利益事实。法律并未禁止监护人处分被监护人财产。金某有权代理金道生出卖房屋，代理行为合法，本人不存在过错。双方平等协商，按照市价等价有偿交易，不存在恶意串通损害被监护人利益的情形。案涉房屋买卖合同由金道生全体监护人签字，不存在侵犯其利益情形。本人签订房屋买卖合同前，并不知道出售房屋目的。一审法院认定保护被监护人基本生活居住保障，没有事实和法律依据。金某通过出售房屋获得经济收入，更好为被监护人和自身作出有利安排。金道生自2013年出售第一套拆迁房屋，原监护人金巾弟已经妥善为其安排了居住及生活。其不愿意出售房屋的真正原因是金巾弟兄弟认为房屋价格上涨较大，故意违约获取更大利益。本案涉及房屋买卖合同法律关系，争议焦点是案涉房屋买卖合同是否有效，是否具有事实和法律上履行不能。金某是否侵犯金道生利益，不是本案在审法律关系。本案不存在事实和法律上履行不能。一审判决未能保护善意购房人合法权益，过分强调保护被监护人利益。一审法院适用民法总则第三十五条错误。本人作为善意房屋买受人，应予保护合法利益。其他监护人可以要求金某承担损害赔偿责任。金某、金道生二审辩称：一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉请求。浦新公司、天擎公司二审辩称，对一审判决无异议。谈中才向一审法院提出诉讼请求：1.确认谈中才与金某、金道生于2016年3月21日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令金某、金道生将位于昆山市附属车位交付谈中才；3.判令四原审被告协助谈中才将昆山市及附属车位登记至谈中才名下；4.判令金某、金道生支付谈中才违约金50000元；5.诉讼费由金某、金道生承担。一审法院认定事实如下：2016年3月21日，谈中才与金某、金道生经中介居间签订了《房屋买卖合同》一份，约定谈中才购买金某、金道生位于昆山市张浦镇南港动迁小区22号楼2002室房屋及汽车位一个，房屋转让总价款680000元，签约时首付定金100000元，交房时付款380000元，余款200000元于房屋产证过户时付清。2012年3月5日，金道生与浦新公司签订了签订了《张浦镇区域内房屋动迁补偿协议书》一份，约定对金道生位于昆山市总建筑面积107.7平方米的房屋进行拆迁，该份协议由金巾弟代签名，并有金某加按手印予以确认。2013年6月8日，金道生与浦新公司签订《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书（表二）》一份，明确了金道生动迁安置房地点为包括涉案的昆山市张浦镇南港动迁小区22号楼2002室等二套房屋及相应车库，该份协议由金某代表金道生签署。浦新公司提交了一份最新版《张浦镇区域内动迁房屋安置协议书（表二）》一份，在于证明金道生的拆迁安置房屋（包含涉案房屋及车位在内）经结算，金道生尚需支付浦新公司结算款186103.4元。该份新版安置协议书上无金道生签字，但金某及金道生确认该份安置协议书的真实性，并表示没有前往浦新公司签字结算系因为经济能力较差暂无力支付结算款。涉案房屋买卖合同签订当天，谈中才支付金某、金道生购房定金100000元，金巾弟于2016年3月21日代为向谈中才出具了收取房款100000元的收条一份，并有金某加按手印。金某、金道生当庭确认收到谈中才支付的购房款100000元。另查明，现涉案房屋已于2018年6月8日首次登记在天擎公司名下，房屋坐落为昆山市，房屋建筑面积为140.12平方米。另查明，金道生系金某之子，金某原法定代理人为其兄金巾弟。金某于2013年2月1日向一审法院提起诉讼，申请金道生为无民事行为能力人，并请求指定金某为金道生的监护人。经一审法院审理后，于2013年5月31日依法判决宣告金道生为无民事行为能力人，并指定金某为金道生的监护人。现谈中才以金某、金道生不履行合同义务向谈中才交付房屋并协助办理产权过户诉来一审法院。一审法院认为，涉案位于昆山市房屋,系金道生所有的位于昆山市宅基地房屋动迁安置房。因金道生系无民事行为能力人,自2013年经一审法院生效判决指定其母亲即本案金某为其监护人。因涉案房屋的转让，谈中才与金某、金道生签订房屋买卖合同，该合同由金某签字，并由金道生法定代理人金某代为签字，故谈中才与金某、金道生签订的房屋买卖合同成立有效。因涉案房屋目前金某、金道生暂未与浦新公司办理结算手续，浦新公司未向金某、金道生办理交房手续，同时一审法院考虑到金道生系无民事行为能力人，目前涉案房屋系其动迁安置房中的唯一一套，从保护金道生的基本生活居住保障考虑，涉案房屋应为金道生予以保留，但导致涉案房屋买卖合同不能实际履行的过错在于金某，其作为金道生的监护人，未能充分尽到监护职责从而保障作为无民事行为能力人的金道生的合法权益。基于案情实际，一审法院审理中向谈中才作出法律释明，询问其是否考虑变更诉讼请求予以解除合同，但谈中才不同意解除涉案合同，坚持主张要求房屋交付及办理产权过户等诉请。现谈中才要求确认谈中才与金某、金道生于2016年3月21日签订的《房屋买卖合同》有效的请求，一审法院予以支持。对于谈中才的其它诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决如下：一、谈中才与金某、金道生于2016年3月21日签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回谈中才的其它诉讼请求。案件受理费10600元，财产保全费3920元，合计14520元，由谈中才负担。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为,监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。2013年5月31日，一审法院判决宣告金道生为无民事行为能力人，并指定金某为金道生的监护人。对于无民事行为能力人金道生，其基本生活居住需求应予保障。目前，案涉房屋为金某、金道生动迁安置房中唯一一套，谈中才亦未实际合法占有案涉房屋，故为保障金道生基本生活居住需要，保护金道生的合法权益，对于谈中才要求交付房屋，办理过户手续的主张，本院难以支持。综上所述，谈中才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由谈中才负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年一月二十七日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。