天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初8784号原告（反诉被告）：尚华，女，1981年7月12日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：马亚平，天津行通律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘文军，男，1955年10月13日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：刘洋（被告之女），1980年9月28日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王光言，天津秋水律师事务所律师。原告尚华（反诉被告）与被告刘文军（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日作出（2019）津0104民初13588号民事判决书，原告尚华不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉，该院于2020年8月3日作出（2020）津01民终2113号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚华的委托诉讼代理人马亚平，被告刘文军的委托诉讼代理人刘洋、王光言到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚华向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的房屋租赁合同于2018年10月1日解除；2.被告返还原告预缴的租金20000元、押金5000元，共计25000元；3.被告返还原告预缴的房屋物业费5050元；4.本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原被告系租赁关系，被告系出租方，原告系承租方，房屋坐落于天津市南开区××路××花园××号楼××号。双方于2018年7月23日签订房屋租赁合同，约定每月租金5000元，付六个月押1个月。原告于2018年7月23日当天给付被告租金共计35000元，于2018年8月10日给付被告一年物业费6060元，后原告于2018年8月12日进住涉诉房屋。2018年10月1日，被告突然通知原告双方解除租赁合同，要求原告腾退物品，搬离房屋。原告搬离后多次要求被告退回剩余租金以及押金，被告一直不予配合解决，故成讼。对刘文军提出反诉的答辩意见为：不认可被告所述事实，因双方合同已于2018年10月1日解除，且原告已实际搬离房屋，故不同意支付相关的使用费。应驳回被告的反诉请求。刘文军辩称，双方在房屋租赁合同第11条明确约定了提前终止合同所需要具备的条件，双方现根本未达成上述约定，且在被告向原告发出解除合同意向时，原告未予正确回应，双方也未达成合意，且原告一直使用该房屋，故驳回原告的全部诉请。刘文军提出反诉请求：1.原告立即交付天津市南开区××路××花园××号楼××号房屋钥匙、水卡、电卡，双方对房屋及屋内设施进行交接；2.原告支付被告2019年2月6日至2020年8月5日房屋租金9万元；2020年8月6日至实际腾房之日房屋占用费用按照每月5000元计算；3.原告支付被告违约金5000元；4.原告给付被告拖欠的2019年10月6日至2020年8月5日物业费4650元；2020年8月6日至实际腾房之日物业费按照每月465元计算，上述合计99650元；5.原告支付占用房屋期间的水费及电费；6.原告承担本案全部诉讼费用。后刘文军撤销第1、第5项反诉请求。事实和理由：原被告系房屋租赁关系，双方于2018年7月23日签订《房屋租赁合同》，被告将位于天津市南开区××路××花园××号楼××房屋租予原告，租赁期限为2018年8月1日至2020年8月1日，租期两年。实际履行合同日为2018年8月5日至2020年8月5日。被告将房屋及屋内设施等完好交接给原告后，原告入住。2018年9月5日、12月10日、2019年2月19日，由于原告使用不当导致房屋三个位置三次漏水，屋内设施及楼下邻居屋中严重泡水。原告未按约定支付房屋租金，故提出反诉请求。原告为支持其诉讼请求提交如下证据：1.被告向原告发送的短信截图，证明2018年10月1日被告已经明确表示解除租赁合同并限期腾房，不存在后期继续履行的问题；2.租赁合同；3.邮件回执，证明2019年3月24日原告向被告邮寄解除合同通知书，但被告拒收；4.（2019）津0104民初4985号案件的法庭笔录中的证人证言，证明物业人员知晓原告于10月底腾房的事情，并且证明2018年10月漏水时，房屋没有人居住。被告提交如下证据：1.原、被告的短信截图，证明被告曾多次联系原告，包括房屋漏水时希望原告解决问题并支付租金的相关情况；2.2020年8月10日合同到期后，被告向原告发送的短信，证明被告要求原告腾房、交接及支付房屋租金；3.被告与物业于经理联系的短信截图，证明不是原告陈述的，物业已通知被告，原告已经腾房的情况；4.录音的文字整理材料，2018年10月8日在物业组织下，原、被告见过一次面，被告及原告的丈夫的聊天记录，证明原告丈夫明确表示不同意腾房，也不同意被告涨租金；5.房屋租赁合同原件；6.2018年8月5日的房屋交接明细；7.2018年12月10日拍摄的照片，证明原告并未在2018年10月27日搬离诉争房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年7月23日刘文军作为甲方（出租方），原告尚华作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将坐落于天津市南开区××路××花园××号楼××号房屋租予乙方，租赁期限自2018年8月1日至2020年8月1日，租期两年。租金每月5000元，押金5000元，每半年交一次房租。由乙方向本小区物业部门直接交付，如有拖欠，甲方有权从租金中扣除。”合同第十一条提前终止合同中约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。注：以上终止合同属实，不可抗力，并且第二年到期日之前三个月通知对方，甲、乙双方达成共识，方可终止。”合同第十二条违约责任中约定：“甲、乙双方如未到两年租期，终止此合同，需向对方赔付5000元”。合同签订同日，尚华于2018年7月23日给付刘文军2018年8月1日至2019年2月5日六个月租金3万元及5000元押金，共计35000元。物业费给付至2019年8月5日。合同履行中，2018年10月1日，因涉诉房屋漏水，刘文军通过短信方式向尚华发出通知“因租房违约改变使用用途，《办公改为宿舍》进住后造成很多麻烦......。决定停止租房协议。限期10月5日前腾房。房主，刘文军。”2019年2月24日因房屋漏水及房租问题刘文军向尚华发出短信“尚总，请抓紧及时和楼下协商解决多次漏水事宜。请抓紧续交房租费。刘文军。”2019年3月10日尚华回复刘文军“刘总您好，10月26日我已搬出这个房屋，打电话联系您解除合同，您不接电话。直至今日我实际承租2个月，剩下4个月房屋是空置的。从10月份找您签终止合同，您不出面，您也不签终止合同。”3月11日刘文军短信告知尚华合同未解除，房屋钥匙亦未交给刘文军，要求尚华支付房租。3月27日尚华回复刘文军“请您尽快接电话，商议一下房屋交接问题。”4月1日刘文军继续短信告知尚华要求其拿出解决方案，尚华回复刘文军“刘总，2018年10月份你已经要我搬出，你主动要求解除租赁合同，是后来漏水问题才没有解决，我前几天给你发书面解除通知你拒绝接受，我们2018年10月份就已经解除合同后，您就一直不出面解决房屋交接问题，导致我没有办法把房屋钥匙给您。”4月4日刘文军继续短信告知尚华漏水损失问题已诉至法院，尚华回复刘文军“刘总，我已经听你的2018年10月份搬出，是你不理会解除合同，而且我邮寄解除通知书。”后双方未进行交接。另，尚华向刘文军邮寄《解除合同通知书》，刘文军于2019年3月24日拒收。2019年4月10日刘文军以财产损害赔偿纠纷一案将尚华诉至本院，要求：1.解除双方的《房屋租赁合同》，并按照合同及交接清单完好交付房屋及设备；2.尚华支付2019年2月至实际合同解除之日的房租；3.尚华赔偿因漏水造成的实际损失58768元；4.尚华支付鉴定费3500元；5.尚华承担诉讼费用。后在该案审理中，刘文军暂时撤回对1.2项诉讼请求的主张。本院于2020年2月17日下发（2019）津0104民初4985号民事判决书，判决：“一、本判决生效后十五日内，尚华赔偿刘文军财产损失17968元；二、评估费3500元，由尚华负担，尚华于本判决生效后十五日内给付刘文军；三、驳回刘文军其它诉讼请求。案件受理费1531元，由刘文军负担1063元，由尚华负担468元。”该判决已生效，并已执行完毕。该案在审理期间，2019年8月15日由本院委托的评估机构对涉诉房屋损失进行评估时，到涉诉房屋内进行现场勘查，至本案2020年11月6日尚华与刘文军进行房屋交接时，双方确认屋内现场与评估勘查时现场情况保持一致。2019年10月10日尚华以租赁合同纠纷为由将刘文军诉至本院，要求确认双方租赁合同于2018年10月1日解除、及刘文军退还租金2万元及押金5000元、退还物业费5050元。本院于2019年11月28日下发（2019）津0104民初13588号民事判决书，驳回了尚华的全部诉讼请求。尚华不服该判决，向天津市第一中级人民法院提出上诉，该院于2020年8月3日下发（2020）津01民终2113号民事裁定书，发回本院重审。庭审中，双方就解除合同时间问题各持己见，案经调解，未果。本院认为，原被告自愿签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告向原告交付房屋后，原告亦依约交付了半年的房租及押金和物业费，后因房屋漏水问题产生矛盾，被告于2018年10月1日向原告发出短信通知“因租房违约改变使用用途，办公改为宿舍，进住后造成很多麻烦......。决定停止租房协议。限期10月5日前腾房”，但在双方租赁合同中并未明确约定房屋的用途，故被告以原告改变房屋使用用途为由要求解除合同，于法无据。且合同第十一条提前终止合同中约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”，因此，不能以2018年10月1日作为双方解除合同的时间点。被告于2019年4月10日以财产损害赔偿纠纷一案诉请原告因房屋漏水造成的损失，其首先要求解除双方的《房屋租赁合同》，后被告在该案中虽撤销了此项诉讼请求，但其已有明确的意思表示。在双方的短信往来中，原告亦几次告知被告搬出房屋，并告知被告向其邮寄了《解除合同通知书》，该通知书被告于2019年3月24日拒收。故本院综合双方的意思表示，应视为双方于2019年4月10日解除合同。合同解除后，原告未及时将房屋钥匙交给被告，被告亦未及时止损向原告收回房屋钥匙，双方均存在过错，故被告要求原告支付违约金5000元，本院不予支持。关于房屋租金，原告已给付被告至2019年2月5日，而双方在财产损害赔偿纠纷一案中，2019年8月15日由本院委托的评估机构对涉诉房屋损失进行评估时，到涉诉房屋内进行现场勘查，至本案2020年11月6日尚华与刘文军进行房屋交接时，双方均确认屋内现场与评估勘查时现场情况保持一致，因此，证明原告2019年8月15日后并未使用涉诉房屋，但因原告未将房屋钥匙交给被告，故综合考量本案案情，原告应比照每月5000元的房屋租金再给付被告至2019年8月的6个月房屋使用费共计3万元。被告应将押金5000元退还原告，折抵后，原告给付被告25000元。被告扩大损失部分的房屋使用费由其自行承担。关于物业费，原告已交至2019年8月5日，故同上述房屋租金理由，原告诉请被告退还物业费，本院不支持；被告扩大损失部分的物业费由其自行承担。综上所述，因本案法律事实发生在《民法典》实施前，故适用当时的法律。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，原告尚华（反诉被告）给付被告刘文军（反诉原告）房屋租金25000元；二、驳回原告尚华（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告刘文军（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费551元，由原告尚华自行负担。反诉费2291元，由原告尚华负担291元，被告刘文军负担2000元。原告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付被告刘文军。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  马 艳人民陪审员  郭胜利人民陪审员  卢万起二〇二一年一月二十五日书 记 员  李 婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。