山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终6361号上诉人（原审被告）：辛国金，男，1971年6月17日出生，汉族，住莱州市。委托诉讼代理人：王书明，山东平文律师事务所律师。上诉人（原审被告）：辛国安，男，1968年7月20日出生，汉族，住莱州市。委托诉讼代理人：王书明，山东平文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：施京华，女，1976年3月22日出生，汉族，住山东省东营市东营区。委托诉讼代理人：张恩达，莱州明程法律服务所法律工作者。原审被告：施京伟，男，1971年2月13日出生，汉族，住莱州市。上诉人辛国金、辛国安因与被上诉人施京华、原审被告施京伟确认合同无效纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2020）鲁0683民初4517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。辛国金、辛国安上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审程序违法。辛国金户籍所在地为莱州市，但早在2019年6、7月份因身患股骨头坏死离开莱州，回到安丘老家陪伴父母居住至今，一审法院曾电话联系诉讼事宜，辛国金委托母亲杨建彩开庭，因没有携带身份证、不懂办理委托等原因未被准许进入法庭，一审法院在第一次庭审结束后，起草授权委托书让上诉人委托哥哥辛国安或妹妹辛国喜，本应办理委托再次开庭，却迳行判决。辛国金得知判决结果是哥哥告知，至今尚未收到判决。二、一审判决认定事实错误。施京华将房屋卖给辛国金合法有效。诉争房屋是施显刚(音)介绍，施京华委托施京伟卖房，在施京伟家协商一致，施京伟电话联系施京华同意，签订履行了卖房契约。诉争房屋房产证及土地证原件由施京伟交付辛国金、卖房契约原件由施京华提交法庭，足以证实施京华委托施京伟卖房。施显刚、施京伟、施京华的亲属关系，施京伟持房产证原件交易，当场电话联系施京华等事实得不出无权处分的结论。辛国金在交易过程中没有过错。辛国金为三山岛村集体经济组织成员，房屋买卖合法有效。至于未办理过户原因是辛国金曾多次找施显刚、施京伟，两人答复施京华不能单独为了签个名回来，再加上辛国金身患股骨头坏死，行动不便搁置。三、施京华与施京伟恶意串通，违背事实虚假诉讼。1.诉争房屋于1998年交易，施京华作为产权人必应及时合理管理财产，怎么可能长期不知情。2.施京华自认2013年回来，怎么可能到2020年4月左右才知道房屋出卖。据了解，施京华因离婚回到莱州，要将户口迁回需要房屋，为此违背事实起诉。房屋交易时面临倒塌，几乎不能住人，三间破草屋，现在辛国安一家四口居住，是唯一赖以生存的住处，施京华为一己之私利提起诉讼，于心何忍。综上所述，请求查明事实，打击虚假诉讼，维护公平正义，维护上诉人合法权益，依法改判驳回施京华的诉讼请求或发回重审。被上诉人施京华辩称，一审法院程序合法，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。原审被告施京伟述称，当初卖房的是施京伟的父亲，因为施京华离家出走，好多年联系不上，施京伟的父亲代为管理涉案房屋，后来施京伟的父亲没有能力管理了，就把房子卖了，但是没有经过施京华同意。施京伟的父亲不识字，所有的买卖手续都是施京伟办的。一审判决正确。原审原告施京华向一审法院起诉请求：1.诉请人民法院依法确认施京伟与辛国金于1998年3月30日签订的《卖房契约》、辛国金与辛国安于2011年3月20日签订的《卖房契约》无效，并判令辛国安将涉案房屋返还给原告；2.诉讼费用由被告承担。一审审理中，原告为证实自己的诉讼主张，当庭提交以下证据：1.三山岛街道三山岛村民委员会出具的证明一份，内容为：“证明兹证明施锦先（出生日期为1937年4月4日）于1992年去世，与施京华（身份证号：），二人系父女关系。原在我村门牌号为××房屋，系施锦先女儿施京华所有。（房产证、土地证姓名系施京华），特此证明。莱州市民委员会（盖章）2020.1.7”。拟证明涉案房产系原告所有。2.1998年3月30日的卖房契约原件一份，内容为：“卖房契约立约人：施京华(甲方)辛国金（乙方）今甲方将自有座落在三山岛西村的砖石草房三间，经施臣山介绍，卖给乙方。房屋内的一切家具、物品皆归乙方所有。甲方将《土地使用证》、《房屋所有权证》交于乙方，乙方一次性付给甲方买房款人民币叁仟叁佰元整。口说无凭，特立此约，此约自签订之日起生效。本契约共两份，由甲乙双方各执一份。立约人：施京伟（代）（签字摁印）辛国金（签字摁印）介绍人：施臣山（签字摁印）1998年3月30日立”。拟证明被告施京伟将该房屋出卖给被告辛国金。3.2011年3月20日的卖房契约复印件一份，内容为“卖房契约立约人：辛国金(甲方)辛国安（乙方）今甲方自愿将三山岛西村的三间砖石瓦房卖于辛国安。经双方协商定为4万元整。甲方将房产证、土地证交付乙方，乙方将房款一次性交付甲方。钱房两清，口说无凭，立约为证。此约自签订之日起生效，双方不得反悔，如反悔反悔承担一切责任。立约人“辛国金（甲方）（签字摁印）辛国安（乙方）（签字摁印）介约人：张洪金（签字摁印）2011年3月20号”。拟证明被告辛国金将该房屋出卖给被告辛国安。上述证据经当庭出示，被告辛国安、施京伟无异议。被告辛国安提交证号为莱房三政字第××号的房屋所有权证原件一份，证号为莱宅集建（90）字第1601××的集体土地建设使用证原件一份，拟证实其持有房产证和土地证，已经实际占有该涉案房产。经当庭出示，原告、被告施京伟无异议。一审法院认定事实，坐落于莱州市的房屋所有权证号为莱房三政字第××号、集体土地建设使用证号为莱宅集建（90）字第1601××的房屋一处，房屋所有权登记人为施京华，1998年3月30日施京华的堂兄弟施京伟以施京华名义与辛国金签订卖房契约，将该房屋以3300元价格卖给辛国金，房款给付完毕，房屋也已经实际交付辛国金使用。2011年3月20日，辛国金又将涉案房屋以40000元价格卖给兄弟辛国安，房屋已经实际交付给辛国安使用至今，辛国金、辛国安均未办理产权变更手续。辛国金、辛国安兄弟在1998年实际占用房屋后对涉案房屋进行了一定程度的翻新、维修。原告与被告辛国安经协商一致，被告辛国安不要求原告给付翻新、维修费，原告也不要求被告辛国安给付房屋占用费。辛国金经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉、答辩，依法视为放弃抗辩权。本案争议焦点为：辛国金、辛国安能否善意取得涉案房屋所有权。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，涉案房屋所有权登记人为原告施京华，被告施京伟未经原告同意也未经原告授权便对他人财产进行处分，事后也未经所有权人追认或取得处分权，施京伟的行为构成了无权处分。虽然被告辛国金已经支付了价款，但是在签订卖房契约时，辛国金明知房屋所有权登记人为施京华，却与施京伟实施了房屋买卖行为，其受让该不动产时不是善意的，且涉案房屋自1998年至今未发生过物权变更，故，被告施京伟与被告辛国金签订的《卖房契约》无效，被告辛国金不能取得涉案房屋的所有权。被告辛国金不能取得涉案房屋的所有权，其与被告辛国安签订的《卖房契约》也应归于无效，被告辛国安不能取得涉案房屋的所有权。综上，原告要求确认两份《卖房契约》无效、被告辛国安返还涉案房屋的诉讼请求证据充分、理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，被告辛国金缺席，一审法院于2020年8月24日判决：一、被告施京伟、辛国金于1998年3月30日签订的《卖房契约》及被告辛国金、辛国安于2011年3月20日签订的《卖房契约》无效；二、被告辛国安于判决生效后60日内腾退原告施京华名下坐落于莱州市的房屋所有权证号为莱房三政字第××号、集体土地建设使用证号为莱宅集建（90）字第1601××的房屋一处，并将该房屋交付给原告施京华。如果义务人未按判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，减半收取50元，由被告施京伟负担，限判决生效后七日内交纳法院。本院审理中，上诉人辛国金、辛国安提供证据一，安丘市大盛镇东辛兴村民委员会出具的证明打印件一份（因辛国金来开庭时换衣服遗忘原件，庭后邮寄原件），证明辛国金自2018年8月回到安丘老家居住，一审法院将开庭传票等法律文书一并送达给辛国安，并由杨辛欣签收程序违法。一审法院未向辛国金送达民事判决书，程序违法。证据二，辛国安手机拍照授权委托书打印件2份（原件存放于辛国金手机中），证实一审庭审时，辛国金因股骨头坏死委托母亲到法院开庭，因未带身份证也未办理委托手续未被准许参加庭审，一审法院在庭审后起草了授权委托书让辛国金办理委托手续，照片显示时间为2020年8月21日。上述两份证据均证明一审程序违法。经质证，被上诉人施京华称，对证据一的真实性不认可，因为没有原件；对证据二无异议。一审法院程序合法。施京伟答辩时陈述由其父亲代为管理房屋，被上诉人施京华不认可。被上诉人施京华并没有委托施京伟的父亲代为管理房屋。原审被告施京伟对证据一不认可；对证据二无异议。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于本案程序是否违法的问题。上诉人辛国金在上诉状中称委托其母亲杨建彩到一审法院开庭，因未办理委托手续、没有携带身份证等原因，未参与庭审，足以说明上诉人辛国金知道一审法院确定的开庭时间及地点，因为其自身原因未能参加一审庭审。故一审法院对上诉人辛国金母亲的诉讼代理人资格未予确认，于法有据。上诉人辛国金、辛国安现主张一审程序违法，理由不成立，本院不予支持。涉案房屋的所有权人为被上诉人施京华。上诉人辛国金与原审被告施京伟签订卖房契约，施京伟系无权处分人。涉案房屋虽交付给上诉人辛国金使用，但未办理产权变更手续，辛国金并未实际取得涉案房屋的所有权，故辛国金将该房屋卖于辛国安，辛国金亦属于无权处分人。无权处分人签订的房屋买卖合同并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，合同均有效。一审法院认定涉案两份《卖房契约》无效，于法相悖，本院予以纠正。但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款关于“无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回”之规定，被上诉人施京华作为涉案房屋所有权人，可行使物权请求权，追回涉案房屋，至于涉案两份《卖房契约》的有效或无效，均不影响被上诉人施京华的实体权利，只是明确了买卖双方的债权债务关系，使出卖人因无法履行交付义务而向买受人承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省莱州市人民法院（2020）鲁0683民初4517号民事判决第二项；二、撤销山东省莱州市人民法院（2020）鲁0683民初4517号民事判决第一项；三、驳回被上诉人施京华的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，合计150元，由上诉人辛国金、辛国安负担100元，被上诉人施京华负担50元。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二一年一月二十六日书记员  赵广娜