河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终18035号上诉人（原审原告）：郭喜敏，男，汉族，1965年3月19日出生，住郑州市高新技术开发区。（未到）委托诉讼代理人：陈燕燕，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱清，河南中锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省冶金建材物资供销有限公司，住所郑州市黄河路**，统一社会信用代码914100001699512153。法定代表人：徐书振，该公司董事长。委托诉讼代理人：李希民，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗宇翔，河南仟问律师事务所实习律师。上诉人郭喜敏因与被上河南省冶金建材物资供销有限公司（以下简称冶金公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初22744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理，于2020年12月31日公开开庭审理了本案。郭喜敏委托诉讼代理人陈燕燕、朱清，冶金公司委托诉讼代理人李希民、罗宇翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭喜敏上诉请求：1、撤销郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初22744号民事判决，并依法予以改判；2、判令本案诉讼费用依法由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》有效，被上诉人违约事实清楚，应依法承担违约责任。中华人民共和国最高人民法院（2019)最高法民再235号民事判决书中认定部分明确指出：“第一，原判决依据的相关规定不应理解为效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二）领有国有土地使用证；(三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖。第二、…虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”，但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。…第三，认定《协议书（代合同）》无效有违诚实信用原则和公平原则。《协议书（代合同）》基于刘某有和农工商公司的真实意思表示签订，《协议书（代合同）》签订后，刘某有履行了付款义务，农工商公司亦实际交付标的房屋，合同主要权利义务履行完毕已超过20年。现农工商公司起诉要求确认《协议书（代合同）》无效，违反合同约定，有违诚实信用原则。标的房屋现值已远超20多年前的购买价格，认定合同无效将对刘某有及其后买受人造成巨大损失，有违公平原则。…故本院认为，《协议书（代合同）》基于双方真实意思表示签订，并不违反法律强制性规定，合法有效。原判决认定《协议书（代合同）》因违反法律强制性规定而无效，适用法律不当，应予纠正。”综上所述，一审判决中适用的法律规定《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条均不能否认本案《房地产买卖契约》效力，与最高院做出的明确法律解释相悖，本案双方签订的合同有效。二、一审法院认定合同无效后，但不支持上诉人诉请第二项返还办证费用明显错误。一审法院认定合同无效，被上诉人预收的办证费用应予以返还。我方认为本案合同有效，被上诉人也应返还上诉人办证费用，因现被上诉人明确确认涉案房屋已无法办理产权证，且被上诉人违约已近10年，应依法返还预收上诉人的办证费用。三、法律规定方面，一审法院适用法律明显错误，不符合合同法及合同法解释的规定，同时也违反了民法原则。就本案事实而言，被上诉人在订立合同时隐瞒本案涉案房屋情况，合同中未写明房屋及土地存在任何权利瑕疵，甚至在庭审中还称涉案房屋目前还在办证过程中。买卖双方于2010年签订购房合同，上诉人已支付全部房款、代办费用及各项杂费，房屋已实际交付并装修使用近十年。上诉人作为违约方，因本案涉案房屋价值在数年间已获得较大幅度增值而试图否定合同效力，严重侵害所有购房者的合法权益，购房者作为守约方的合同预期利益落空，购房者支付房屋全款且支付办证费用购买的就是可办理产权证的房屋，而产权登记对房屋的权属及价值都有着重大影响。本案上诉人因自身原因逾期未办理房屋产权，导致被上诉人对于房屋的所有权存在瑕疵，应依法承担违约责任。综上，最高院的判例与本案争议焦点基本一致，其对法律规定的适用应对本案具有指导意义，一审法院明显适用法律错误，应依法予以改判。冶金公司辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、案涉《房地产买卖契约》属无效合同，郭喜敏要求冶金公司赔偿违约金的诉求无法律依据。(一）案涉房屋不是合法建筑物。案涉《房地产买卖契约》的甲方即冶金公司取得了郑国用（2006)第0038号土地使用权证（使用权类型为划拨、仓储用地）和建设工程规划许可证（规划建筑分类为仓库）,且该建设工程规划许可证示明该建筑为地上四层，而冶金公司实际上违法建设了地上七层；案涉买卖标的物系2号楼7层707号房间，一方面，规划许可证明确2号楼位置准建建筑分类应为2号仓库、四层；另一方面，2号楼7层房产不在规划许可允许建设的房屋范围内。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除……”因案涉房屋违反规划建设，属不合法建筑物，合同履行侵害了国家利益和社会公共利益，故案涉《房地产买卖契约》应当认定为无效。(二）案涉房屋既不是商品房，至今也未能取得商品房预售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。案涉房屋既不是商品房，至今也未能取得商品房预售许可证，故案涉《房地产买卖契约》应当认定为无效。(三）依据房地一体原则，土地使用权的转让行为无效，房屋转让行为也应当无效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”原则，转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉《房地产买卖契约》中的房屋建立于冶金公司以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，土地使用权人冶金公司未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房地产买卖契约》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案至今也未经有批准权的人民政府批准办理划拨土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。三、冶金公司未隐瞒涉案房屋真实情况，根据《房地产买卖契约》的约定以及正常购房者的适度审核义务，郭喜敏完全了解涉案房屋的真实情况。综上，请求二审法院依法驳回郭喜敏上诉，维持原判。郭喜敏向一审法院起诉请求：一、被告以288064元为基数，按最新贷款基础利率(LPR)支付原告自2011年9月8日至实际办理房屋产权证书之日止的违约金(截止2020年9月8日暂计99814元)；二、被告返还产权费用23006元；三、被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月30日，原告与河南省冶金建材物资供销公司签订《房地产买卖契约》一份，主要载明:原告为买方、被告为卖方，被告自愿将坐落在金水区沙口路105号院2号楼7层708及709两套房产出售给原告，上述房地产成交价格为人民币288064元，付款方式为分期付款，双方同意于2010年12月31日由被告将上述房地产正式交付给原告;被告保证上述房地产权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿;上述房地产办理过户手续所需缴纳的税、费，由原告承担;原告于2010年4月30日支付房款计200000元，剩余房款及产权配套费用共计人民币119210元，应在交房前一次付清;产权费用(契税、印花税、维修基金、测量费、登记费、工本费)共计人民币23006元，以及天然气集资费用3800元，有线270元，贰间共计人民币8140元，在首付房款交付时付清，以上为代收费用，所缴纳的款项依照相关部门正式票据为准，多退少补;产权证在房屋交付使用后180个工作日之内办理完毕，如果被告不能按期向原告交付房屋产权证，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款万分之0.01的滞纳金。同日，河南省冶金建材物资供销公司出具《收据》一份，载明:今收到郭喜敏200000元系付房款;2011年5月24日，河南省冶金建材物资供销公司出具《收据》一份，载明:今收到郭喜敏人民币119210元，附注:房款及办证费用。2011年3月24日，河南省工商行政管理局核准被告名称由河南省冶金建材物资供销公司变更为河南省冶金建材物资供销有限公司，以上名称在企业登记主管机关核准变更登记，换发营业执照后生效。经查，被告冶金公司就案涉土地于2006年1月19日取得了郑国用(2006)第0038号土地使用权证，使用权类型为划拨、用途为仓储；2009年2月19日，被告就案涉土地取得建设工程规划许可证，规划建筑分类为1、2号仓库和办公，共计3栋，每栋4层，框架结构。被告在庭审中称，本案所涉房屋没有办理初始登记，初始登记是在商品房预售许可证办下来后，房管局测绘队进行实地测量之后才能办理，本案所涉房地产项目目前还没取得商品房预售许可证。原、被告双方均认可涉案房屋交付时间为2010年12月31日。一审法院认为：根据被告取得的郑国用(2006)第0038号土地使用权证及建设工程规划许可证，使用权类型为划拨、用途为仓储。因案涉房产的土地系划拨地，原告与被告签订的《房地产买卖契约》，改变了土地的规划用途，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院的有关规定，报有批准权的人民政府审批。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”故本案原、被告签订的《房地产买卖契约》违反了法律法规禁止性规定，应属无效。故原告的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:驳回原告郭喜敏的诉讼请求。案件受理费减半收取1378元，由原告负担。二审期间，郭喜敏提交金水区人民法院2020年10月19日的法庭审理笔录一份，拟证明冶金公司与案外人郭晨光一案中，冶金公司称本案房屋产权证正在办理之中。冶金公司对郭喜敏提交的法庭审理笔录认为系复印件，对其真实性不认可。本院审理查明的事实与一审相同。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案涉房屋所占土地性质为划拨的仓储用地，郭喜敏购买的位于2号楼7层708、709两套房产，该2号楼规划建筑分类为仓库和办公，为4层框架结构。郭喜敏、冶金公司签订的《房地产买卖契约》系当事人双方真实意思表示，郭喜敏支付了购房款，冶金公司实际交付了房屋，合同的主要权利义务履行完毕多年。一审法院认定上述《房地产买卖契约》所以用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院的有关规定，报有批准权的人民政府审批。”未明确规定违反该条文的行为无效；而《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经由批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为。而本案《房地产买卖契约》的性质为房屋买卖合同，故不适用于本案合同效力的认定。因此，一审判决认定《房地产买卖契约》无效，适用法律不当。案涉标的物房产未经批准办理划拨土地使用权出让手续，且系超出建设规划许可证范围建设的房屋，现案涉房屋不能办理物权登记，不能办理产权过户手续。冶金公司明知案涉房屋土地性质以及规划许可证审批等手续的办理情况，与郭喜敏签订《房地产买卖契约》收取房款，冶金公司认为《房地产买卖契约》无效的理由不能成立。郭喜敏在购买案涉房屋是应当明知冶金公司不具有房地产开发企业的资质证书，应当对于建筑物的建设工程规划许可证等相关手续进行核实，现郭喜敏在案涉《房地产买卖契约》不能继续履行的情况下，不请求解除《房地产买卖契约》，请求判令冶金公司支付逾期办证违约金、返还产权费用等诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，认定合同效力适用法律有不当之处，但裁判结果正确，故对郭喜敏的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2756元，由上诉人郭喜敏负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二一年一月十一日书记员  刘佳辉