云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7254号上诉人（原审原告）：王允，女，1986年2月23日出生，汉族，住四川省会东县。委托诉讼代理人：王敏，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：太永刚，云南同胜律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司。住所地：云南省昆明市经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：董绍鹏，经理。被上诉人（原审被告）：昆明俊奥商业有限公司，住所地云南，住所地云南省昆明市官渡区矣六街道办事处滇池华府俊园******>法定代表人：崔庆鹏，总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王一丹，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋婷，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。上诉人王允因与被上诉人昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（以下简称：螺蛳湾开发公司）、昆明俊奥商业有限公司（以下简称：俊奥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初5118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王允的委托诉讼代理人王敏、太永刚，两被上诉人共同委托的诉讼代理人王一丹，到庭参加诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人王允上诉请求：1.依法撤销一审判决，支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实及理由为：一审认定事实不清，适用法律错误。被上诉人赔偿给上诉人的车位是针对2015年9月30日至2016年9月30日期间逾期交房的补偿，本案上诉人诉讼请求是基于2018年4月15日三方签订的《补充合同》中约定的逾期交房违约金。被上诉人2018年10月31日向上诉人交房时该房屋尚未竣工验收，并不符合交房条件，上诉人在一审中已申请法院对此进行调查取证，但一审法院却以“该部分事实已经有生效法律文书确认”为由，又未明确文书案号，便拒绝调证，程序错误。涉案房屋在2018年10月31日时，连消防验收都未通过，何谈房屋验收合格，一审法院以开发商提交的所谓“五方验收”为依据作出的判决是错误的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人螺蛳湾开发公司、俊奥公司共同答辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持；2.根据上诉人与两被上诉人签订的补充合同，双方就逾期交房的违约责任进行了重新明确的约定。被上诉人于2018年10月30日发出诉争房屋所在23栋的交房公告，上诉人于2018年10月31日就已经在逾期交房赔偿款抵扣物业费确认单上签字，因此可以确定上诉人至少应于2018年10月31日接房，即被上诉人逾期交房的期间实际为2015年9月30日至2018年10月30日；3.根据三方签订的补充协议，2015年9月30日至2016年9月30日的逾期交房责任由被上诉人向上诉人赔偿一个产权车位；自2016年10月1日起至实际交房时止，按每日24.83元的标准承担违约金。根据上述约定，两被上诉人已经向上诉人交付了一个车位，并且向上诉人支付了2年1个月的违约金，合计金额18893.54元，其中1905元抵扣了上诉人应当支付的物业费。4.本案中，两被上诉人已经按照补充协议的约定，承担了违约责任，并已于2018年10月31日交房。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。王允向一审法院起诉请求：1.判令螺蛳湾开发公司因违反《补充合同》迟延交房，支付给原告迟延交付违约金183678.32元，逾期支付履行金11689.49元（2018年11月16日至2019年8月12日）。2.判令螺蛳湾开发公司因违反《补充合同》迟延交房，支付给原告迟延交付违约金68154.32元，逾期支付履行金2081.79元(2018年10月31日至2019年8月12日)。3.判令螺蛳湾开发公司因违反《补充合同》迟延交房，支付给原告迟延交付违约金（2019年8月13日至涉案商品房取得经开区住建局竣工验收备案证明书之日止）。4.判令两被告承担本案诉讼费用。5.依法判令俊奥公司对上述4项违约金及诉讼费用承担连带赔偿责任。一审法院经审理确认以下事实：2014年3月10日，原告王允（乙方）与被告螺蛳湾开发公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买位于云南省昆明市经开区房屋，商品房总金额为483364元。甲方应于2015年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方逾期交房应自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。被告螺蛳湾开发公司认可对方已付清了全部房款，原告还向被告缴纳了契税4834元、印花税242元、工本费85元、维修基金8020元。2018年4月30日，原告王允（乙方）与被告螺蛳湾开发公司（甲方）、俊奥公司（丙方）签订《补充合同》，经甲乙双方协商约定，就2015年9月30日至2016年9月30日期间逾期交房的违约责任，按照此前双方所签订的车位《补充协议》的相关约定，由甲方赔偿给乙方一个标准产权车位。针对自2016年10月1日起至实际交房之日止的逾期交房的违约责任，按照所交款项（包括房款、维修基金、印花税契税、工本费）为基数，按照每日万分之0.5的标准计算逾期交房违约金，即每日￥24.83元。关于违约金的支付：本补充合同签订后，甲方转账支付一年即365日的违约金给乙方，即9061.95元。剩余违约金在完工交房后双方明确违约金的具体金额后，一个月内由甲方一次性支付给乙方。丙方作为保证人。2018年5月9日，俊奥公司向王允支付9061.95元。经建设、勘察、设计、监理、施工单位组织验收，确认昆明螺蛳湾商贸城小商品加工基地二期住宅Ａ标段Ａ1＃楼～Ａ14＃楼及会所工程于2018年10月23日竣工并验收合格，于2018年10月23日确认Ｂ标段23＃楼竣工并验收合格。2018年10月23日，被告螺蛳湾开发公司发出《金山小区二期交房公告》，通知：于2018年10月26日交付1栋、2栋、3栋、4栋、5栋；于2018年10月27日交付6栋、7栋、8栋、9栋、10栋；于2018年10月28日交付11栋、12栋、13栋、14栋、15栋；于2018年10月29日交付16栋、17栋、18栋、19栋、20栋；于2018年10月30日交付21栋、22栋、23栋、24栋、25栋；于2018年10月31日交付26栋、27栋、28栋、29栋、30栋。2018年10月31日，原告王允在《逾期交房赔偿款抵扣物业服务费确认单》中签字确认，自愿用螺蛳湾开发公司支付的该套房屋逾期交房赔偿款9831.59元中的1905元，用于抵扣俊奥公司的物业服务费。2018年11月20日，俊奥公司向王允支付7926.59元。原告自认收到被告螺蛳湾开发公司交付的车位一个。一审法院认为：原、被告之间存在合法有效的商品房购销合同关系，被告螺蛳湾开发公司应当按照合同约定在2015年9月30日前向原告交付符合合同约定的房屋，被告方应当按约履行交付义务，被告并未按期履行合同义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案双方当事人通过签订补充协议对违约金进行调整，经一审法院询问，双方确认以提供一个免费车位的形式抵扣部分违约金，且已将双方确认的其他违约金金额予以支付完毕，一审法院认为，被告螺蛳湾开发公司提供车位已足以弥补原告因逾期交房带来的损失，对于原告主张的其他违约金，一审法院不予支持。至于原告主张本案诉争工程尚未竣工验收，且向一审法院申请调取尚未竣工验收的证明的申请，因该部分事实已经生效法律文书确认，无实施必要，一审法院对此主张不予支持。因被告已于2018年10月31日完成诉争房屋的交房义务，因此螺蛳湾开发公司的逾期交房违约责任仅应承担至2018年10月31日止，且已履行完毕，因此对于原告方的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决：驳回原告王允的全部诉讼请求。案件受理费减半收取人民币2642元，由原告王允承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。综合诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人应承担的逾期交房违约金如何认定？本院认为：案涉《商品房购销合同》第七条约定交房时间为2015年9月30日前，交房标准为经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房。《补充协议》第五条明确了约定“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理等单位及螺蛳湾开发公司共同验收合格。本案中，被上诉人在约定的交房期限内，未能按约交房，直至2018年10月23日才完成竣工验收，后通知上诉人接房，上诉人于2018年10月31日实际接房。故计算被上诉人承担逾期交房违约金的期间应自2015年10月1日起至2018年10月31日止。一审认定被上诉人逾期交房违约责任承担至2018年10月31日止，有事实及合同依据，本院予以支持。上诉人要求被上诉人承担逾期交房责任至涉案商品房取得经开区住建局竣工验收备案证明书之日止，缺乏合同依据，本院不予支持。对于逾期交房期间违约金的给付标准，双方当事人在2018年4月30日签订《补充合同》进行了明确，被上诉人已按照该协议赔偿了上诉人一个产权车位，通过抵扣物业费及向上诉人付款的方式，付清了截至2018年10月31日止应承担的逾期交房违约金。上诉人要求被上诉人再行给付违约金已无事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人提出的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，判决处理得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2642元，由上诉人王允负担。本判决为终审判决。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 符圆圆二〇二一年一月二十一日法官助理仝倩华书记员陈俊宇