广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初12554号原告：刘亚峰，男，1967年7月13日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉儿，广东诺臣律师事务所实习律师。被告：广州丰和物流市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源北路**广州丰和货运市场之****。法定代表人：李影东。委托诉讼代理人：黎尚荣、刘倩雯，广东法制盛邦律师事务所律师。原告刘亚峰与被告广州丰和物流市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员罗炜独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘亚峰及其委托诉讼代理人黄卉楠，被告广州丰和物流市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人黎尚荣、刘倩雯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘亚峰诉称：2017年3月15日，我与被告签订《丰和货运市场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定我承租被告位于广州市白云区太和镇大源村茶山路段丰和货运市场山顶旁空地用于经营出售车厢，租期为三年，自2017年4月1日起至2020年3月31日止。合同签订后，我在承租的场地中经营车厢销售业务，名为驿鼎车厢厂，因业务需要，我在承租的场地中经常停放大量货车、挂车及大型车厢。2018年6月8日，我与被告签订《空地租赁补充协议》（以下简称《补充协议》），确定承租的全部空地的面积以及应补交的租金。2019年7月31日，我承租的空地由于被告管理不当，突然发生山体滑坡，不但场地无法正常使用，还造成我大量经济损失。我为修复航吊、车厢、配电箱等设施花费了各项费用14300元，为搬迁场地花费了搬迁费480000元，其中搬离山体滑坡的场地花费的搬迁费为160000元。同时，在山体滑坡发生后，我经被告同意将货车、车厢等设施设备移至承租场地以外的区域暂放，被告同意不会收取我额外的停车费，但我搬离涉案场地时，被告工作人员仍坚持要求我支付停车费合共105875元，否则不允许我离场，我为尽早恢复经营支付了该费用。此外，2019年1月1日—8月1日期间，在被告出租给我的场地中，有800㎡的面积因被告响应政府的复绿要求，未能提供给我正常使用，相应的租金被告应当退还，2019年8月份期间我更是由于山体滑坡造成承租的场地均无法使用，该期间的租金被告均应退还。2019年8月开始，我就和被告的管理人员罗建华、苏总等人多次沟通退出承租场地相关事宜。2019年10月25日，我向被告管理处提交了书面退租报告，说明从2019年11月1日起退出承租场地，请求被告退还押金以及退场时不收取停车费。2019年10月26日，被告确认收到退租报告，但拒不赔偿我的损失。我在承租涉案场地期间，从未违反合同约定，被告应当将其收取的信誉保证金120000元返还给我，并将多收取的租金返还给我。同时，被告作为出租人，应确保租赁期间租赁场地符合约定的用途，履行妥善的管理义务，现由于被告的过错，造成我严重的经济损失，根据相关法律规定，被告应当赔偿我损失。另，我与被告已协商一致不再收取我停车费，现被告违反诚实信用原则，应当将收取的停车费返还给我。故此，请求法院判令：一、被告向我返还信誉保证金120000元：二、被告向我赔偿损失174300元；三、被告向我返还停车费105875元；四、被告向我返还2019年8月份租金17500元；五、被告向我返还2019年1月1日—7月30日期间共7个月复绿面积租金19672.2元；六、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更上述第三项诉请为被告向其返还停车费101940元。被告广州丰和物流市场经营管理有限公司辩称：2019年9月，原告开始拖欠租金。2019年10月，原告未提前一个月，未经我司同意单方擅自退场。这均已构成根本违约。按照合同约定，我司有权不予退还信誉保证金120000元。二、2019年7月31日，我司位于丰和货运市场山顶旁空地发生小面积山体滑坡，而山体滑坡位于承租场地边缘之外。根据合同第九条约定，在租赁期内如遇上不可抗力原因如战争、自然灾害等，我司不作任何补偿。该山体滑坡属于不可预见的自然灾害，也不属于我司出租场地范围内，我司无需承担赔偿责任。此外，原告作为车厢经营者，应有一定的审慎注意义务，却将航吊、车厢、配电箱等设施安放在靠近山体的位置，其对山体滑坡导致的损失具有过错，理应由其自己承担。三、在发生山体滑坡后，原告不存在将车厢等设施移至租赁场地外区域暂放的事实。场地非常大，滑坡区域有限，已有的场地有足够的面积让原告摆放车厢等设施，其要求返还停车费105875元与事实不符。四、2019年8月，双方签订的《租赁合同》、《补充协议》仍在合同履行期限内，原告理应支付租金17500元。我司从无口头或者书面同意原告退出承租场地，原告也一直持续使用我司场地进行经营，其要求返还该月份租金无事实依据。五、2019年政府复绿工作对应地块并不是原告承租的场地，不影响原告正常使用，其要求返还复绿面积租金19672.2元无事实依据。综上所述，我司恳请法庭依法查明事实，采信我司全部答辩意见，驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2017年3月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区太和镇大源村茶山路段丰和货运市场山顶旁空地商铺（以下简称涉案场地）租给乙方，用于卖车厢，面积为4880平方米；合同期限为三年，租赁期从2017年4月1日起至2020年3月31日止，从2017年4月1日起计收租金，第三年递增5%，租金为16667元/月（2019年4月1日开始为17500元/月），服务费为16667元/月；乙方签署合同时应向甲方支付信誉保证金120000元，合同期内如乙方出现违反国家规定、损坏建筑物造成本合同外第三人人身或财产损失等引起经济损失且不及时予以协调解决的，甲方有权扣除信誉保证金，以赔偿客户损失；租赁期间租金、服务费在每月28日支付下月租用天数总租金及服务费，逾期每天交纳租金及服务费的2%的违约金，如延迟30天没有交租金及服务费甲方有权终止合同并扣除全部信誉保证金，对乙方的装修不给予补偿；甲方负责公共范围内配电房、卫生、消防、道路、通讯、供水、供电、排水排污设施，并负责上述设施的维护保养；甲方负责公共范围内日常管理，保安清洁工作和定期对楼房内部进行安全检查，以维护该楼房正常的经营秩序。同日，原告向被告支付了信誉保证金120000元。2018年6月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，双方就乙方所租赁甲方空地的4份合同协商补充约定如下，E6仓库前大合同，其原合同面积为4880平方米，经测量实际为5688平方米，超出约808平方米，根据合同单价，应补交5518元/月；E6仓库前中合同，其原合同面积为33个车位面积，实际面积超出约1451平方米，应补交费用9910元/月；E6原汽修厂位置合同，原合同面积为4个挂车位，经测量实际为1437平方米，超出约339平方米，应补交费用2315元/月；E6山顶合同，原合同面积2700平方米，经测量实际为2940平方米，超出约240平方米，应补交1481元/月；乙方必须服从市场人员管理，规范租用场地的整洁，严禁乱堆乱放和占用甲方通道，影响甲方车场车辆出入和停放；若占用甲方车位的，必须及时缴纳停车费；甲、乙双方协定，若乙方提前退场，须提前1个月书面告知甲方，甲方同意乙方分期分批逐一退场，租金则批次按退场日期计算，补缴部分金额则参照此协议的应补缴费用计算，押金退还；上述4份原合同面积均有与实际使用面积不符（存在超出面积），根据协商补充增加面积费用13500元，递增于原合同同步；从2018年6月1日起生效。庭审中，原、被告确认《租赁合同》即上述《补充协议》中的E6仓库前大合同。2019年7月31日，涉案场地旁边的山坡发生山体滑坡，导致部分涉案场地被山泥掩埋，造成原告的航吊、车厢及配电箱等设施的损坏。原告已就涉案场地向被告支付了2019年8月份的租金17500元。诉讼中，原告主张山体滑坡系因被告的人工开挖导致，其因山体滑坡无法正常使用涉案场地，在2019年8月1日至同年10月10日期间都在维修场地，遂于2019年12月21日搬离涉案场地，除了2019年9月1日至同年10月10日期间的租金没有支付，其他租金均支付完毕；其向被告承租的其他场地已分别于2019年11月的17日和20日清空，并结清了租金；由于山体滑坡，导致其为维修航吊、车厢及配电箱等设施花费14300元，并因被迫搬离涉案场地产生了搬迁费用；其将经营地点搬迁至广州市白云区钟落潭镇，共计支付搬迁费用480000元，由于包含三个场地的搬迁费用，故主张涉案场地的搬迁费用160000元；山体滑坡后，其在涉案场地维修期间经被告同意将货车、车厢等设备停放至涉案场地以外，但被告在其搬离时仍收取其停车费75880元，并要求其支付搬家公司进出车辆的停车费26060元，合计101940元；在2019年1月1日至2019年7月1日期间，涉案场地中有800平方米的区域因被告响应政府的要求进行复绿，导致其无法正常使用，故按照涉案场地的租金标准及面积折算，该部分场地在上述复绿期间的租金19672.2元应予以返还。为此，原告提交了山体滑坡现场的视频、照片、银行转账交易记录、收据、微信聊天记录、搬家合同、运输费用收据、对话录音、短信记录、停车费票据及缴费通知单等证据予以证明。经质证，被告对视频、照片、银行转账交易记录、罗建华与原告的对话录音、短信记录以及缴费通知单等证据的真实性予以确认，对其他证据则不予确认；被告认为原告提交的上述证据不足以证明其修复航吊、车厢及配电箱等设施的实际费用，也无法证明其司曾同意不收取原告的停车费；同时，上述证据没有其司确认涉案场地在2019年进行复绿的内容，涉案场地实际上在2017年有500平方米的场地复绿，故其司在《补充协议》中已给予原告租金优惠；对于原告主张的搬迁费用，该费用系原告自行搬离的费用，与本案无关，且上述证据不足以证明原告实际支出的费用，故不予确认。庭审中，被告确认原告已支付涉案场地2019年8月份租金，并交纳租金至2019年12月份，但原告系未经允许提前退场，且租金未足额缴纳，故其司将就原告拖欠的租金另案主张。另，被告还认为山体滑坡系因下雨导致，与其司无关，且山体滑坡不影响涉案场地的正常使用，并为此提交了涉案场地事发前后的照片及有关天气状况的网页截图予以证明。对此，原告对网页截图的真实性没有异议，但认为不足以证实系天气原因导致山体滑坡，且被告作为场地管理方负有相应的管理义务；对照片则不予确认，认为事发前的照片除了涉案场地还包括了原告承租的其他场地，事发后的照片则不是涉案场地的照片。另查，广州市规划和自然资源局于2020年12月4日函复本院称，经查现行土地利用现状，左侧地块为农用地（林地及其他农用地）、建设用地（农村居民点）与未利用土地，右侧地块为农用地（林地）。经查现行土地利用总体规划，左侧地块规划为农用地（林地、其他农用地）及其他土地；右侧地块规划为农用地（林地）。两地块查无农用地转用信息。对此，原告认为被告出租涉案场地没有办理农用地转批手续，存在违反《中华人民共和国土地管理法》规定的情形，合同应为无效；如果涉案合同被依法认定无效，被告作为出租人应承担过错责任，并返还已取得的财产。被告则认为原告作为承租人，没有审查土地性质，如合同无效，也不涉及返还财产的问题。以上事实，有《租赁合同》、《补充协议》、视频、照片、银行转账交易记录、收据、微信聊天记录、搬家合同、运输费用收据、对话录音、短信记录、停车费票据、缴费通知单、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为：本案中，原告与被告通过签订《租赁合同》及《补充协议》，约定原告向被告承租涉案场地用于经营，虽然双方意思表示真实，但系在未依法变更土地权属性质及未取得政府主管部门用地审批手续情况下自行签订的，均违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，故属于无效协议，本院对此予以认定。双方签订并履行上述无效协议，均存在过错。基于对上述事实的认定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。同时，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。据此，由于原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》无效，被告应向原告退还已交纳的信誉保证金120000元。原告现要求被告返还信誉保证金120000元的诉讼请求合理合法，本院对此予以支持。由于原告实际占有使用了涉案场地，故其仍应按照双方约定的租金标准向被告支付占用使用涉案场地期间的占有使用费，因被告明确其将另案向原告主张拖欠的租金，故本院对此不予处理。但对于原告主张的2019年8月份租金、设备维修费用以及维修期间的停车费等，实为其在使用涉案场地期间因山体滑坡导致的经济损失，尽管其提交的现有证据不足以证实其主张的设备维修费用及停车费支出情况，但考虑其确因山体滑坡造成财产损害，必然产生经济损失；同时，被告作为场地管理人未尽到注意义务，未能妥善排除场地安全隐患，对事故的发生亦存在一定过错，故在综合考虑双方当事人过错程度的情况下，本院酌定由被告补偿原告上述经济损失40000元。至于原告主张的搬离涉案场地的搬迁费用，因其仅提交了合同及收据等证据，没有相应的款项支付凭证予以印证，故现有证据不足以证实其主张的高额搬迁费用有实际产生；同时，其系因变更经营场地而产生了搬迁费用，结合现有证据及当事人陈述亦不足以认定该部分费用的支出与山体滑坡有关，故本院对其主张的该项损失不予认定支持。另，由于原告未能提交证据证实被告承诺不收取其搬迁期间停车费用的事实，故本院对其要求被告返还搬迁期间停车费26060元的诉讼请求不予支持。同理，原告未能举证证实涉案场地在2019年1月1日至同年7月1日期间存在因复绿工程被占用的事实，故本院对其要求返还复绿面积租金的诉讼请求亦不予认定支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州丰和物流市场经营管理有限公司向原告刘亚峰支付信誉保证金120000元以及经济损失40000元；二、驳回原告刘亚峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7801元，由原告刘亚峰负担4301元，被告广州丰和物流市场经营管理有限公司负担3500元（须于本判决生效之日起三日内支付给原告刘亚峰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  罗炜二〇二一年一月七日书记员  钟蕙