江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9332号上诉人（原审原告）：朱海鹰，女，1977年11月25日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：王俊，男，系朱海鹰丈夫。被上诉人（原审被告）：南京溧水万宸公司置业投资有限公司，住所地在南京市溧水区永阳街道宝塔路**万辰广场商业****。法定代表人：毕兴矿，该公司董事长。委托诉讼代理人：张杰，男，该公司法务。原审原告：王后平，男，1983年8月21日出生，汉族，住南京市溧水区。上诉人朱海鹰因与被上诉人南京溧水万宸置业投资有限公司（以下简称万宸公司）、原审原告王后平买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人朱海鹰的委托诉讼代理人王俊，被上诉人万宸公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼，原审原告王后平经依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。朱海鹰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持朱海鹰一审诉讼请求或发回重审；2.由万宸公司负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，进而导致适用法律错误。1.万宸公司未实际交付涉案车位。万宸公司称交付商品房的同时一并交付车位，车位在2019年3月前就可以正常使用，仅是万宸公司的单方陈诉，未举证证明已实际交付车位，亦未举证证明朱海鹰已经实际正常使用车位，不予认可。事实上，朱海鹰一直未使用该车位。即使该车位可以正常使用，但在万宸公司未进行交付的情况下，亦不能推断出其已完成交付的义务。因此，一审判决推定万宸公司已经完成交付车位的义务缺乏事实和法律依据。2.万宸公司存在延迟交付的违约行为。根据朱海鹰提供的微信聊天记录，直到2019年10月万宸公司仍未交付车位，且朱海鹰仍在与其进行交涉，但一审判决未予认定，明显遗漏重要事实。根据合同约定，万宸公司已迟延交付超30日，存在违约行为，朱海鹰依法有权解除合同，并要求其承担违约责任。3.一审判决适用法律错误。根据法律规定，在万宸公司违约的情况下，朱海鹰选择解除合同，不应得到限制，更不能以所谓的维护交易稳定保护违约。万宸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王后平未到庭答辩。朱海鹰向一审法院起诉请求：1.判令解除朱海鹰、王后平与万宸公司签订的车位销售专用合同，万宸公司退还车位款75000元；2.判令万宸公司支付违约金3750元。一审法院认定事实：2017年3月9日，朱海鹰、王后平与万宸公司签订《观澜东郡商品房预售合同》《南京市机动车位销售专用合同》及《补充协议》，确定朱海鹰、王后平向万宸公司购买位于南京市溧水区车位事项，约定的房屋及车位交付时间均为2019年3月30日前。其中，关于车位的合同及补充协议约定：车位的预售许可证号为：2016500068；朱海鹰、王后平应于2017年3月19日前向万宸公司一次性支付车位价款75000元；万宸公司延迟交付车位达30日以上的，朱海鹰、王后平有权单方解除本合同，万宸公司应按照合同约定车位总价的5%向朱海鹰、王后平支付违约金，朱海鹰、王后平不解除合同的，仍按照主合同约定处理；若车位为现售的，万宸公司将不再另行通知朱海鹰、王后平办理交接手续，朱海鹰、王后平应于车位款付清后自行联系万宸公司办理；若车位为预售的，万宸公司可于市级（含）以上报纸进行公告或按照朱海鹰、王后平预留的联系方式以邮政快递或短信等通知朱海鹰、王后平办理交接，若房屋交付日期与车位交付日期相近的（60日以内），万宸公司可选择于收楼通知书中一并告知。同日，朱海鹰、王后平支付万宸公司车位款75000元。2019年1月30日，万宸公司取得案涉地下车库项目的房屋建筑工程竣工验收备案表。2019年3月30日，双方办理观澜东郡1幢2206室的商品房交付手续。庭审中，万宸公司称于交付商品房的同时一并交付了车位，车位在2019年3月前就可以正常使用。朱海鹰2019年7月11日的微信聊天记录显示万宸公司工作人员的陈述：“车位你们正常使用”。2020年3月16日，万宸公司向朱海鹰、王后平邮寄《车位温馨提示函》。物流信息显示的签收时间为2020年3月25日。诉讼中，朱海鹰、王后平向一审法院明确坚持要求解除车位买卖合同，并在解除合同的基础上要求万宸公司承担违约责任，不变更诉讼请求为选择不解除合同，要求万宸公司承担违约责任。一审法院认为，双方签订的《观澜东郡商品房预售合同》《南京市机动车位销售专用合同》及《补充协议》均合法有效，应当按约履行义务，不得擅自变更或者解除合同。双方约定房屋与车位交付日期相近（60日以内）的，万宸公司可一并告知交付事项。因万宸公司在合同约定的车位交付时间前已完成车位竣工验收，朱海鹰、王后平也在合同约定期间收到商品房，双方的聊天记录也显示车位可正常使用，故应推定万宸公司已完成交付车位的义务。退一步讲，即便万宸公司未严格按照合同约定交付车位，车位现也具备交付条件，为维护交易稳定性，双方在未取得对方同意的情况下不得随意解除合同。故朱海鹰、王后平要求解除车位买卖合同、万宸公司返还车位价款并要求万宸公司在此基础上支付违约金，事实和法律依据均不足，对其诉讼请求应不予支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回朱海鹰、王后平的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取884元，由朱海鹰、王后平负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱海鹰当庭提交证据：1.2019年3月27日短信通知，拟证明在该通知中仅通知带资料收取商品房，未通知收取车位，故车位延期交付；2.2020年3月15日万宸公司所发温馨提示函，该证据为万宸公司一审提交。拟证明万宸公司直到2020年3月才通知交付车位。因延期交付，故朱海鹰拒收该函。庭后，朱海鹰补充提交：3.张某购买同小区车库的合同和收据，拟证明张某与朱海鹰均系涉案小区的业主。4.张某和田小龙以及田小龙与王俊的微信聊天截图，拟证明田小龙系代表中南地产的项目公司万宸公司处理涉案车位延期交付及退款事宜的。5.车位照片，拟证明车位状况很差，不符合交付条件。6.张某与田小龙电话录音光盘及整理的录音文字材料一份，同时申请证人张某出庭作证。张某作证称，其系“中南锦城”的业主，也就是涉案观澜东郡的业主，其购买的车位与朱海鹰的车位同期，在该电话录音里田小龙承认他们违约了，双方就车位退款事宜进行了协商。万宸公司质证意见：证据1真实性无法核实，另短信不能证明未通知收取车位。证据2是通知办手续，不能证明车位未交付。对证据3真实性无异议，但与本案无关，证据4真实性无法认定，田小龙确实曾为该公司客服，已经离职半年以上，无法联系，因此聊天截图的真实性无法核实，请求依法认定。证据5拍摄时间不确定，来源无法核实，不能反映案涉楼盘的情况，与本案无关联性。证据6谈话录音真实性无法认定，也无法达到朱海鹰的证明目的，证人证言与本案争议事实无关。观澜东郡就是“中南锦城”。本院认证意见：朱海鹰提交的相关证据均为业主张某与所谓客服田小龙之间的沟通记录。本案需认定事实为万宸公司是否构成根本违约，朱海鹰可否解除合同并要求万宸公司承担违约责任，故相关证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。就一审判决认定事实，朱海鹰所持异议部分同其上诉意见，其另称，万宸公司称车位可以正常使用，指的是可以任意使用其他车位。万宸公司对一审判决认定事实不持异议，该公司还称，朱海鹰因已出售所购商品房，故找理由退车位，不认可其关于客服人员告知可以任意使用其他车位的意见。本院查明事实与一审判决认定事实一致，予以确认。另查明，2019年3月27日，朱海鹰收到收取商品房的短信。在万宸公司2020年3月15日寄送给张晨的《温馨提示函》中记载：“…考虑到您一直未去物业办理交接手续，特温馨提示您：本小区车位已实际交付使用，现已经符合产权证办理条件，提醒您需要带领车位合同原件、身份证原件、车位收据原件至物业服务中心办理，领取车位产权证资料。”上述事实，有短信截图、《温馨提示函》、二审笔录等证据在卷为凭。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，就朱海鹰主张万宸公司迟延交付车位，其与共同共有人王后平可依约解除合同，应由其依法承担举证责任。从现有证据判断，万宸公司于交付商品房时，已取得了车位交付手续，且从朱海鹰提交的证据判断，与其对接的客服人员称车位可正常使用，朱海鹰并未提交证据证明其对万宸公司延迟交付车位进行催告，故朱海鹰认为万宸公司构成迟延交付，其可依约解除车位买卖的合同依据不充分。朱海鹰二审中提交的其他业主与万宸公司之间的沟通记录，也不能当然证明朱海鹰、王后平所购车位的交付状况。其称客服人员称车位可以正常使用是指任意使用其他车位，未提交证据证明，也应不予确认。朱海鹰提交的《温馨提示函》等证据，仅能证明万宸公司于2020年3月通知办理产权证，在函中并称车位“已实际交付使用”，故亦不能证明车位未按约交付。另外，车位共同买方王后平未提出上诉，应视为服从一审判决，如单独解除朱海鹰与万宸公司之间关于车位的买卖合同，并不能解决各方纠纷。一审基于交易稳定性的考量未支持解除合同的诉求并无不当，应予维持。综上所述，朱海鹰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1768元，由朱海鹰负担。本判决为终审判决。审判员  夏雷二〇二一年一月十四日法官助理刘小琴书记员尹琪