上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初34173号原告：张武建，男，1964年12月13日出生，汉族，户籍地江苏省通州市。委托诉讼代理人：卞晶晶，上海申蕴和律师事务所律师。被告：祝佳蕴，女，1979年3月8日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告：上海记盛餐饮有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：祝佳蕴，总经理。原告张武建与被告祝佳蕴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月16日第一次公开开庭审理。后本院根据原告的申请依法追加上海记盛餐饮有限公司(以下简称记盛公司)作为共同被告参与诉讼。本案于2020年11月20日第二次公开开庭审理。原告张武建及其委托诉讼代理人卞晶晶、被告祝佳蕴(暨被告记盛公司的法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张武建向本院提出诉讼请求：判令1.祝佳蕴支付违约金660,000元；2.祝佳蕴返还原告押金30,000元；3.祝佳蕴返还租金26,000元。审理中，原告变更诉请为：1.两被告共同支付违约金660,000元；2.两被告共同返还原告押金30,000元；3.两被告共同返还租金26,000元。事实与理由：原、被告双方于2019年3月4日签订商铺租赁合同，约定被告将已经承租的上海市静安区天目西路XXX号一楼门面(以下简称涉案房屋)其中的部分约16-18平方米分租给原告使用，用途为制作并出售南大门米糕；房屋租赁期限为2019年3月11日至2022年3月10日止，租金为每月15,000元，先付后用，付三押二。原告因疫情无法经营直至2020年3月16日，被告从未减免原告任何租赁费用。原告在2020年4月3日向被告方支付了三个月的房租(3月11日至6月10日)。但疫情后被告于2020年4月18日单方面提出解除其与物业签订的租赁合同，并通知被告解除双方签订的分租合同。按照双方合同的约定，被告应当按照提前收回天数的租金的贰倍向原告支付违约金。被告提出解约后，拒绝与原告协商，涉案房屋处也被断水断电无法经营，故原告提起诉讼，要求判如所请。两被告针对原告的诉讼请求共同辩称，一、不同意支付违约金，因为疫情造成被告不能继续经营，此系不可抗力，被告不属于违约，无需支付违约金。二、两被告同意向原告退还押金三万元。三、原告实际经营至2020年5月5日，故两被告同意向原告退还2020年5月6日至2020年6月10日的租金，2020年4月19日至2020年5月5日的租金则不同意退还。本院经审理查明以下事实：包括涉案房屋在内的天目西路XXX号一层、二层房屋由记盛公司自案外人上海中亚饭店有限公司(以下简称中亚饭店)租赁而来，租期至2021年3月4日，记盛公司向中亚饭店支付了押金177,020元。祝佳蕴与记盛公司签订合作协议，由祝佳蕴主要负责涉案房屋处的经营。2019年3月3日，原告就租赁涉案房屋部分面积向祝佳蕴支付定金2,000元。2019年3月4日，原告与祝佳蕴签订《商铺分租合同》，载明：甲方(出租方)记盛公司，法定代表人王伟，甲方代表人祝佳蕴；乙方(承租人)张武建；甲方已合法承租上海市静安区天目西路XXX号一楼门面，经其业主同意，甲方将其中一部分约16-18平方米分租给乙方作为制作并出售南大门米糕使用；租赁期限为2019年3月11日至2022年3月10日，每月租金15,000元，先付后用，付款方式为付三押二；物业费由乙方负担，每月500元，水、电由乙方自行承担；第一期租金于签订合同当日付清，以后每期租金支付时间改为首月的5日前，甲方租金付至祝佳蕴名下指定账户；乙方逾期支付租金，在不超过10天情况下，甲方有权向乙方收取滞纳金及其当月租金，滞纳金按应付月租金的万分之三/每日的比例计算；若超过10天，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，并追究乙方责任；甲方同意自2019年3月4日至2019年3月10日为乙方装修期，装修期间免收租金；乙方应付甲方2个月房屋作为押金，计30,000元；甲方向乙方提供与合同约定的租赁用途有关的经营资质给乙方使用(包括但不限于营业执照、食品经营许可证)，由此产生的费用由乙方支付；租赁期间内非合同约定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应赔偿；如乙方在承租期内提前退房，甲方不退还乙方押金；在租赁期内如物业调整甲方租金，乙方则按相应比例调整。合同落款甲方处有祝佳蕴签字、捺印，乙方处有张武建签字、捺印。同日，原告向祝佳蕴支付押金30,000元及2019年3月11日至2019年6月10日的租金，祝佳蕴将涉案房屋的相应部分交付予原告使用。后原告在涉案房屋承租部位处售卖南门米糕。2019年9月9日，原告向祝佳蕴支付2019年9月11日至2019年12月10日的租金45,000元。2019年12月8日，原告向祝佳蕴支付2019年12月11日至2020年3月10日的租金。2020年1月24日至2020年3月16日，涉案房屋处因新冠疫情停止停业。2020年3月期间，原告向祝佳蕴申请减免租金，祝佳蕴以中亚饭店未给予其租金减免为由拒绝对原告减免租金。2020年3月22日，祝佳蕴通知原告，考虑到中亚饭店不予减租免租、4-5月份店铺门口的天桥确定拆除，造成的无法营业的情况是否给予补偿不乐观，加之疫情的不可抗因素，记盛公司已无力承担此店铺的经营，所以已与中亚饭店提出解除租赁合约，同时原、被告之间的合约也同步解除，望原告提前做好准备。原告对此表示合同不能随意解除。2020年4月3日，原告向祝佳蕴支付了2020年3月11日至2020年6月10日的租金45,000元。2020年4月18日，祝佳蕴通过微信告知原告，其与中亚饭店要进入诉讼流程，整个店铺要停止运营，希望与原告当面沟通原告的经营问题。2020年4月20日，原告与祝佳蕴依约定碰面就原告营业问题进行协商，但双方未达成一致。审理中，原告称，当日祝佳蕴提出给原告两天搬家，但未提出退款的事情。两被告对此称，其告知原告因其无法向房东支付租金，故提出解约并愿意退还押金和剩余租金，原告对此表示此事没有那么容易解决，后双方不了了之。2020年5月8日，原告向祝佳蕴反映涉案房屋内煤气已经停掉，无法营业。2020年5月11日，原告向祝佳蕴反映涉案房屋内停电。2020年5月13日，记盛公司向中亚饭店提出即日起解除其与中亚饭店之间的合同，押金抵扣2020年2月18日至5月12日期间的租金、物业费、记盛公司于合同解除后一周内撤出物品、交还场地并于一个月内注销或迁移营业执照。审理中，被告称，其于解约后一周左右就将场地交还给了房东，当时原告还在经营。2020年6月18日，原告将涉案房屋内的经营设备等物品清空。另查明：记盛公司成立于2010年8月23日，原法定代表人为王伟，后于2019年9月10日变更为祝佳蕴。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，原告称，签订商铺分租合同时祝佳蕴没有讲过其代表记盛公司出租，称是其个人租给原告的；原告对于被告与房东解约一事不清楚，房东从未找过原告收房。两被告称，自2010年左右起包括涉案房屋在内的天目西路XXX号一层、二层房屋即由记盛公司租赁，商铺分租合同签订时祝佳蕴担任记盛公司的店长，合同是祝佳蕴代表记盛公司签订的；2020年2月18日之后记盛公司未再向中亚饭店付过租金；如果法院认定原告与记盛公司形成房屋租赁合同关系，祝佳蕴愿意向原告退还押金及2020年5月6日至2020年6月10日的租金；如果法院认定原告与记盛公司形成房屋租赁合同关系且认定记盛公司需向原告支付违约金，则记盛公司不认可原告主张的违约金的金额，原告主张的违约金过高；如果法院最终认定记盛公司需要向原告支付违约金，则祝佳蕴对于与记盛公司共同支付违约金无意见。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据原告与祝佳蕴签订的商铺分租合同显示，合同抬头处载明出租方为记盛公司，祝佳蕴为记盛公司的代表人。虽然合同落款处仅由祝佳蕴签字、未有记盛公司盖章，但考虑到商铺分租合同已载明出租人为记盛公司、涉案房屋由记盛公司租赁而来等事实，应当认定原告与记盛公司基于商铺分租合同形成了合法有效的合同关系，该合同关系对双方当事人具有约束力。鉴于两被告同意退还原告押金30,000元及2020年5月6日至2020年6月10日的租金，故原告的相应诉请本院予以支持。关于两被告是否应向原告支付违约金及是否应当退还2020年4月19日至2020年5月5日期间的租金，本院做如下分析。关于合同解除的责任。根据审理查明的事实，2020年1月24日至2020年3月16日期间涉案房屋因疫情无法营业，2020年3月期间双方就减免租金进行协商；2020年3月22日祝佳蕴告知原告就解除合同做好准备，在此情况下原告有理由相信被告有丧失履行合同能力的可能，即原告在此情况下有权停止支付下一期租金。故虽然原告于2020年4月3日支付租金时已较合同约定付款日期有延迟，但基于双方因新冠疫情协商减免租金及被告告知原告合同可能解除的情况下，原告迟延支付租金的行为不构成违约。相反，在原告向被告支付2020年3月11日至2020年6月10日的租金后，涉案房屋于2020年5月8日被停掉煤气，又于2020年5月11日停电，后致原告于2020年6月18日搬离。本院认为，合同解除的责任在于被告而非原告。考虑到涉案房屋于2020年3月16日之后已恢复使用，至2020年3月被告要求原告就解除合同做准备时因疫情致停业的情况已经消除，被告在此情况下要求与原告解除合同，明显与疫情无关，故被告关于合同解除在于疫情、被告不属于违约的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于被告应向原告支付的违约金。根据合同约定，被告提前解除合同的，应按提前收回天数的租金的两倍支付违约金。被告则称，原告主张的违约金过高。本院认为，原告主张的违约金金额过高，应予调低，具体金额由本院酌定，被告相关意见本院予以采纳。关于2020年4月19日至2020年5月5日期间的租金。根据审理查明的事实，涉案房屋于2020年4月19日至2020年5月5日期间并未停水、停电，原告使用涉案房屋相应部位过程中并未受到影响，故该时间段内的租金应由原告支付，原告要求被告退还此期间段内租金的诉请，与法相悖，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告祝佳蕴、上海记盛餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内共同向原告张武建支付违约金45,000元；二、被告祝佳蕴、上海记盛餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内共同向原告张武建退还押金30,000元；三、被告祝佳蕴、上海记盛餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内共同向原告张武建退还2020年5月6日至2020年6月10日的租金17,500元；四、原告张武建的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,960元，减半收取计5,480元，由原告张武建负担4,423.75元，由被告祝佳蕴、上海记盛餐饮有限公司共同负担1,056.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 魏 凯二〇二一年一月八日书记员 朱韵卿附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。