湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初2728号原告：李航。委托诉讼代理人：董水生，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳恒，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：湖北省源香实业发展有限公司。法定代表人：汤文彪。委托诉讼代理人：李军，公司员工。委托诉讼代理人：丁莹，公司员工。原告李航诉被告湖北省源香实业发展有限公司（以下简称源香公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张敏担任审判长，与人民陪审员陈启芳、肖焕彬组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李航的委托诉讼代理人董水生、王佳恒及被告源香公司的委托诉讼代理人丁莹、李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李航向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《执行和解协议书》及2016年10月19日双方签订的《工业厂房产权转让合同》合法有效；2、被告向原告返还位于武汉市东西湖区走马岭汇通大道8号的*号楼*层*户区域（*层**半层）工业厂房；3、被告为原告办理位于武汉市东西湖区走马岭汇通大道8号的*号楼*层*户区域（*层**半层）工业厂房的不动产权证；4、被告自2017年1月1日起至其实际向原告返还厂房之日止，按每月每平方米25元标准向原告支付包租租金279951元，暂计算至2017年12月31日；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年11月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《东西湖源香工业园认购协议》，约定：“乙方订购的房屋坐落于东西湖区高桥保税物流区源香工业园*号厂房*层*区域户，建筑面积933.17平方米。乙方所订购的厂房单价为每平方米5100元，按预测总建筑面积计算，总金额4759167元。”协议签订当日，原告支付了首付款2379584元，被告开具了财务收据。2015年5月1日，协议约定的交付期届满，被告未能交付房屋。2015年6月19日，原告向被告发送了解除合同的《律师函》。其后，原告向武汉市东西湖区人民法院提出起诉，该院于2016年3月25日作出（2015）鄂东西湖民商初字第00897号《民事判决书》，判决：一、确认原告与被告签订的《东西湖源香工业园认购协议》已解除；二、被告于判决生效之日起五日内向原告退还已付房款2379584元；三、被告于判决生效之日起五日内向原告支付违约金237958元；四、驳回原告其他诉讼请求。判决生效后，原告向武汉市东西湖区人民法院申请强制执行，在执行过程中，原告（甲方）与被告（乙方）于2016年8月29日签订《执行和解协议书》，被告并没有按约履行，即未结清包租利益，也未向原告交付厂房而一直占用至今，更没有为原告办理案涉厂房的产权证书。被告源香公司辩称，1、2014年11月14日原告（乙方）与被告（甲方）签订《东西湖源香工业园认购协议》，其后原告诉至法院判决并执行，在执行过程中，原告与被告2016年8月29日签订《执行和解协议书》。2016年10月19日原告与被告签订了《工业厂房产权转让合同》，合同为签订双方的真实意思表示。该合同已提交法院执行局备案在卷。按《合同法》第八条、第二十条的规定，以变更后的协议合同为主，因此原告与被告要按照2016年10月19日签订的《工业厂房产权转让合同》履行，《执行和解协议书》应视为无效；2、原告诉求被告返还*号楼*层*区域户工业厂房的事宜，前期该厂房已由被告以在建工程抵押给工商银行，所以被告不能返还厂房给原告，且厂房现在为空置状态；3、原告诉求被告办理*号楼*层*区域户工业厂房的不动产证事宜，原告没有履行转让协议里的约定，没有向我方支付50%的总价款，在我方办理完规划验收等相关验收时，告知原告要支付50%款项，至今仍未支付。原告在约定时间内没有支付剩余房款，延误办证时间，东西湖区政府政策调整不能分割办证，不属于我方违约，是原告自行造成；4、原告按照工业厂房转让协议支付未付50%房款利息。工业厂房转让合同中明确表示签订转让合同即为交付。另外，2017年1月1日后，是因原告与被告有诉讼的前提下造成诸多负面影响，使厂房无法出租而空置，没有租金给原告，原告在诉讼中没有完整陈述双方合同履行的完整经过，隐瞒事实。仅付50%房款享受包租租金是不合理的，不同意承担包租租金。请求驳回原告的诉讼请求。根据以上有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院对原告李航在起诉状中载明的部分事实予以确认。另查明，2016年8月29日，原告李航（甲方）与被告源香公司（乙方）签订《执行和解协议书》。双方在协议中约定，甲方以单价5100元每平方米的价格购买乙方位于武汉市东西湖区走马岭汇通大道8号的*号楼*层*区域户工业厂房，建筑面积933.17平方米，房款总金额4759167元，约定乙方在2016年12月31日前办理该工业厂房竣工验收手续，在2017年12月31日前为甲方办理工业厂房房地产产权分割转让手续并为甲方取得该工业厂房房地产产权证书。房款的支付采用分期付款方式支付，甲方应支付乙方的首期购房款以生效法律文书确定的乙方应支付甲方房款、违约金、案件受理费、财产保全费及迟延履行期间利息等费用冲抵，剩余尾款在乙方为甲方办理前述工业厂房房产证手续完毕时支付。乙方支付甲方从2015年5月1日起至2016年6月30日止的包租返利收益，按照每月每平方米25元的标准计算，乙方应支付甲方146455元，该款项于本协议签订之日起三日内结清。若甲方不自行使用该工业厂房，双方同意乙方以每月每平方米25元的标准包租甲方的厂房，从2017年1月1日起至2017年12月31日止，包租租金半年一付。乙方保证在签订本协议后不得将该工业厂房重复销售，不得将该工业厂房进行抵押，致使该工业厂房被查封、拍卖或不能使用等情形，合理解决其他纠纷，保证甲方接收该工业厂房并办理产权登记手续。乙方如违反上述约定，本和解协议失效，本案双方当事人的权利义务及执行状态，自动恢复到本协议订立之日前的状态。2016年10月19日，被告源香公司（出让方）与原告李航（受让方）又签订了《工业厂房产权转让合同》。双方在合同中约定，受让方购买武汉市东西湖区走马岭汇通大道8号的*号楼*层西面半层的工业厂房，建筑面积933.17平方米，单价为每平方米5100元，总金额4759167元。付款方式为分期付款，受让方在签订本合同并生效后三个工作日内向出让方支付房价款总金额的50%即2379583.5元，确定该款项为生效判决书中源香公司应支付给受让方的款项实际冲抵。因该工业厂房剩余房款出让方未收取，且该工业厂房由出让方垫资建设完成，故受让方需按照该房屋总价款的50%为基数逐月支付利息（利息按银行贷款利率年息6.6%计算）。支付期间为交房之日起至办理房产证之日止。代出让方为受让方办理房产证时，提前一个月通知受让方。受让方收到出让方通知后七日内向出让方支付总价款的剩余的50%即2379583.5元，出让方协助受让方可在获得房产证后向银行申请按揭贷款付清房款。出让方应当在受让方支付50%房价款之日起十个工作日内将符合本合同及附件约定的交付条件的工业厂房交付给受让方。出让方不得将该工业厂房进行重复销售，不得因为债权纠纷抵押至银行，致使该工业厂房被查封、被强制收回或不能使用该工业厂房。由出让方承担全部责任。出让方承诺该工业厂房所在工业园于2016年12月31日完成竣工验收，并在完成竣工验收之日起一年内，为受让方办理该工业厂房房地产产权分割转让登记手续并为受让方取得该工业厂房房地产产权证书。如因出让方原因不能办理该工业厂房房地产产权分割转让，致使受让方不能再上述规定期限内取得该工业厂房房地产产权证书的，受让方同意自动延期半年办证后出让方仍不能履行的，乙方有权停止支付利息及尾款，直至办理好房产证后，乙方需无条件结清尾款。出让方同意在2017年1月1日开始对受让方实行包租返利方案，前提为房屋受让方未使用且未自行出租至第三方，包租价格为25元/平方米，按半年付款。包租后受让方无权干涉出让方出租给第三方的价格及行业。出让方应支付受让方前期包租利润133141元整，2016年6月1日至2016年12月31日出让方不计算受让方利息，若出让方无法支付，可冲抵后期房款。2017年11月26日，被告源香公司向原告李航及案外人张*出具承诺书。承诺自愿履行工业厂房转让合同，将该房屋*幢*层转让给张*、李航，不得将该厂房转让给任何第三人，否则自愿赔偿买方所有损失。并承诺2018年6月办理房产证手续。2018年7月6日，被告源香公司员工刘**曾向原告支付过21000元，并备注为“*栋*楼西租金”。还查明，涉案厂房为工业厂房，房屋上存在抵押和查封，一层分割销售给原告李航和案外人张*，但是不能独立办证。2019年5月13日，原告李航诉讼来院，请求如诉称。审理中，经本院释明涉案厂房无法办理不动产权属登记后，原告李航仍坚持其诉讼请求。本院认为，原告李航与被告湖北省源香实业发展有限公司于2016年8月29日签订的《执行和解协议书》及2016年10月19日签订的《工业厂房产权转让合同》，均系双方当事人的真实意思表示，在签订时并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现被告源香公司亦认可双方应当按照《工业厂房产权转让合同》履行权利义务，但认为《执行和解协议书》已经失效。《执行和解协议书》的内容与《工业厂房产权转让合同》的内容并不矛盾，并且《工业厂房产权转让合同》中的部分合同条款也体现了《执行和解协议书》，故《执行和解协议书》作为原执行案件双方协商一致的处理意见合法有效。对原告李航的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告李航要求被告源香公司返还案涉厂房的诉讼请求。因为双方在《工业厂房产权转让合同》中约定，出让方应当在受让方支付50%房价款之日起十个工作日内将符合本合同及附件约定的交付条件的工业厂房交付给受让方。而原告李航已经向被告源香公司支付了房价款的50%，并且根据生效判决已经确定的违约金及双方共同确认的利息，冲抵房款后已经超过总房款的50%，故被告源香公司应当向原告李航履行交付义务，对于原告李航的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告李航要求办理案涉厂房不动产产权登记的诉讼请求，《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定，《不动产登记暂行条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界限封闭且具有独立使用价值的空间。而本案中，在被告源香公司未经批准擅自分割转让，且经与不动产登记部门核实，并不符合办理不动产登记的条件，故原告李航的该项诉讼请求，客观上无法履行。经本院释明后，原告李航仍然拒绝变更其诉请，故对原告李航的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告源香公司就原告李航该项诉讼请求的辩称意见，本院予以采纳。对于原告李航要求被告源香公司支付包租租金的诉讼请求，因为双方在《执行和解协议书》中明确约定的包租期限为一年（从2017年1月1日至12月31日），包租标准为每月每平方米25元，被告源香公司曾通过其员工向原告李航支付部分包租租金的行为亦表明双方在履行包租协议。但是双方《工业厂房产权转让合同》中并未约定包租期限，结合原告李航仅支付部分购房款的事实，考虑被告源香公司投入的成本，根据公平原则，本院对原告李航要求被告源香公司支付包租租金的诉讼请求，酌情在2017年全年即279951元，扣除被告源香公司已支付部分21000元，剩余258951元的范围内予以支持，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李航与被告湖北省源香实业发展有限公司于2016年8月29日签订的《执行和解协议书》及2016年10月19日签订的《工业厂房产权转让合同》有效；二、被告湖北省源香实业发展有限公司于本判决生效后十五日内向原告李航返还位于武汉市东西湖区走马岭汇通大道8号的*号楼*层*户区域（*层*面半层）工业厂房；三、被告湖北省源香实业发展有限公司于本判决生效后十五日内向原告李航支付包租租金258951元；四、驳回原告李航的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33040元，由原告李航负担325元，由被告湖北省源香实业发展有限公司负担32715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  张 敏人民陪审员  陈启芳人民陪审员  肖焕彬二〇二一年一月八日书 记 员  涂宇萌