浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3006号上诉人（原审被告）：海宁朗宏房地产开发有限公司。住所地：浙江省海宁市高新技术产业园区纬三路****。统一社会信用代码91330481MA2B8U6A6Y。法定代表人：丁锋，执行董事。委托诉讼代理人：卢思淳,该公司员工。委托诉讼代理人：王奇，该公司员工。被上诉人(原审原告)：杭州易居房地产服务有限公司。住所。住所地：浙江省杭州市江干区凤起东路**中豪五福天地商业中心****社会信用代码91330104MA27WEL118。法定代表人：耿奇杰，执行董事。委托诉讼代理人：周之斌,浙江东鹰律师事务所律师。委托诉讼代理人：金德聪,浙江东鹰律师事务所律师。上诉人海宁朗宏房地产开发有限公司（以下简称朗宏公司）因与被上诉人杭州易居房地产服务有限公司（以下简称易居公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2020）浙0481民初4129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朗宏公司上诉请求：撤销（2020）浙0481民初4129号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：（一）一审认定朗宏公司提交的合同③、合同④非最终结算依据，不符合客观事实。合同③附有2019年度易居分销成交客户明细表，合同④附有2019年度易居分销成交客户明细表，均无案涉3-304号、2-1902号、3-1703号房屋的成交内容。且合同③、合同④形成于三份项目结算明细表之后，证明双方协议一致变更了分销结算金额。（二）一审认定微信群报备是出具看房确认书的前置程序不符合客观事实。1.朗宏公司主张2-1902号及3-1703号客户缺乏微信群报备手续，此一消极事实，朗宏公司无法提供证据证明。需由易居公司举证证明其在微信群中报备过上述两套房屋的客户，否则应当承担举证不能的后果。2.微信群报备不论从合同约定还是实际操作中，均非出具看房确认书的前置程序。合同①、合同②第3.1条约定，易居公司的客服到访后，朗宏公司通过易居公司提供的《客户带看单》对易居公司推荐的客户的归属在朗宏公司客户数据库中进行确认。从中可看出，客户到访是出具看房确认书的前置程序。而合同①、合同②第3.4条关于“易居公司客户带看必须同时满足三个条件，否则带看无效”约定中的三个条件没有任何关于先后顺序的表述，为三个独立的并列条件，亦补强证明了微信群报备非出具看房确认书的前置程序，仅有看房确认单不能证明易居公司已经在微信群提前报备。并且，实际操作中，无论是基于合同约定还是商业考虑，朗宏公司都不会在客户到访后拒绝出具看房确认书。3.易居公司提供的三份看房确认书未生效。看房确认书明确规定，本确认单需由案场销售员、开发商销管、经纪人、开发商渠道对接人共同签字确认生效。实际操作中，渠道对接人一栏通常由朗宏公司员工胡宽负责签字，销管一栏通常由朗宏公司员工刘梁签字。3-304号看房确认单缺少销管签字，3-1703号、2-1902号看房确认单渠道对接人一栏非胡宽签字，均不满足看房确认书的生效要件。故退一步说，即使微信群报备是出具看房确认书的前置程序，因不存在有效的看房确认书，也无法据此确认易居公司已经在微信群报备。易居公司辩称，（一）双方成交套数合计为79套，其中2018年度76套（含案涉争议的3套），2019年度3套，双方就这79套房屋分别签署了四份确认结算明细。针对2018年度76套房源，易居公司于2019年4月25日发出书面催告函，催告函提到的第一批确认成交的76套物业指的是2018年度的76套，朗宏公司提交的合同③、④所载的76套物业指的是2018年度的73套以及2019年度的3套。易居公司在催告函中主张的2018年度76套物业，合计247.3万元佣金，合同③、④中结算的76套物业佣金是260.3万元，两者没有可比性，故一审判决以此为由不予认定催告函，有欠妥当。（二）双方按年度签署分销合同，2019年1月底双方合同到期结束合作，对2019年度的成交房屋数量无争议，故2019年7月22日签署结算合同后，朗宏公司于7月27日便支付了2019年度房屋的佣金22.2万元。鉴于朗宏公司否认2018年度的3套房屋，为尽快办结2018年度的73套房屋结算，双方便在2019年8月26日先行就73套房签署了结算合同，佣金为238.1万元。（三）合同④第4.22条第三款已明确“本次合同乙方与甲方结算的套数为73套”，合同③第4.22条第三款也明确“本次合同乙方与甲方结算的套数为3套”，因此该两份分销合同的签署仅针对76套无争议房源，不能表明全部79套均已列明，更不能表示易居公司放弃了案涉三套房源佣金的追索权。（四）易居公司推荐客户的报备、到访、签字确认与接待，是朗宏公司安排的看房流程。依此流程产生的看房确认书，是客户归属的确认证明。看房确认书已载明分销合同第3.1条中的“客户前3后4手机号码”、“现场销售员”以及“甲方项目指定工作人员”等要素，这可以证明易居公司推荐的客户已报备、实际到访。如果朗宏公司在不核实微信群报备的情况下，进行客户归属确认，待客户成交后再以报备条件为由认定带看无效，显然违背商业诚信。何况，朗宏公司在案涉客户成交后，已向易居公司盖章出具了案涉三套房源的成销确认结算明细，这也说明朗宏公司对客户已在微信群报备无异议。（五）刘梁、胡宽均为朗宏公司的员工，其具体的职责分工是公司内部管理事务，双方的分销合同也没有明确指定看房确认书的签字人员。因此案涉的三份看房确认书中刘梁、胡宽的签字对朗宏公司有法律效力。易居公司对签字人员是否适格没有审核义务。纵然看房确认书中有漏签字的情况，这一瑕疵也不应由易居公司承担责任。何况在案涉客户成交后，朗宏公司盖章出具了案涉三套房源的成销确认结算明细，说明朗宏公司对看房确认书的效力没有异议。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应当驳回上诉，维持原判。易居公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决朗宏公司支付服务费95000元；2.判决朗宏公司支付2019年5月8日至2019年8月19日期间的迟延付款利息1493元。一审法院认定事实：易居公司、朗宏公司曾于2018年先后签订合同①、补充协议、合同②各1份，约定朗宏公司授权易居公司为朗诗蔚蓝街区项目的渠道分销合作方，合作时间为2018年9月1日至2018年12月31日。约定客户带看：易居公司须提前通过微信群向朗宏公司推荐客户前3后4手机号码，客户首次到访须由易居公司人员带访，由前台物业安排现场销售员接待；易居公司客户带看必须同时满足三个条件，否则带看无效，即易居公司提前半小时报备且到访时间晚于报备时间30分钟，需要易居公司业务员陪同带访且由客服或朗宏公司指定人员安排置业顾问轮岗，严禁指定接待，到访第一时间出示机打带看单，由客服填写到访时间，其到访时间需与《前台登记表》号码及时间一致（机打客户姓氏及全号或前3后4）。客户判定：易居公司客户到访后，朗宏公司通过易居公司提供的《客户带看单》对易居公司推荐的客户的归属在朗宏公司客户数据库（明源系统/《客户到访台账》/《来电台账》/《泛营销推荐报备台账》）中进行确认，如易居公司推荐的客户在双方鉴定时在朗宏公司的客户数据库中已存在的，则客户属于朗宏公司，若数据库中没有相关记录的，则双方同意此客户归属于易居公司（按朗宏公司要求填写《推荐看房单》，并由朗宏公司项目指定工作人员签字确认）。到访保护：由易居公司带看的到访客户经朗宏公司判定有效，有效保护期自客户到访之日起30日满为止，超过此期限后该客户成交，朗宏公司无需支付佣金。佣金计算：单套销售面积在125方以下的户型，10月24日至11月1日期间到访的客户成交按2.3万元/套计提服务费，11月2日至12月31日期间到访的客户成交按4.7万元/套计提服务费；单套销售面积在125方以上的户型，10月24日至11月1日期间到访的客户成交按4万元/套计提服务费，11月2日至11月15日期间到访的客户成交按6.7万元/套计提服务费，11月16日至12月31日期间到访的客户成交按10万元/套计提服务费；10月24日至11月1日期间到访成交的客户扣减3000元/套的服务费，11月2日至12月31日期间到访成交的客户，125方以下扣减5000元/套的服务费，125方以上扣减10000元/套的服务费，并直接奖励至中介经纪人。佣金支付条件：易居公司客户在签订商品房买卖合同并办妥备案手续后一次性支付完购房款，朗宏公司按约与易居公司结算100%的服务费和经纪人奖励；易居公司10月24日至11月1日期间成交的客户，贷款买房的，签订商品房买卖合同并办妥备案手续后全额支付完首付款，朗宏公司结算60%服务费和经纪人奖励，待客户银行按揭款清后支付剩余40%服务费；易居公司11月2日至12月31日期间成交的客户，在签订商品房买卖合同并办妥备案手续后，朗宏公司按约与易居公司结算100%的服务费；上述费用包括易居公司履行本合同所需的全部报酬和税费，税率为6%。佣金结算时间：按月结算，易居公司在合同有效期内于次月5日前向朗宏公司提供《结算请款明细单》，与朗宏公司进行服务费确认，朗宏公司在次月25日前予以结算支付本月可结算佣金；朗宏公司或朗宏公司委托的第三方机构付款前，易居公司需开具6%税率的增值税专用发票给予朗宏公司或朗宏公司委托的第三方付款单位，除上述费用外，朗宏公司无需额外支付任何费用。合同有效期内，易居公司向朗宏公司推介客户带看及购房，客户凌伟锋于2018年9月4日到访购买2-303号房，又于2018年10月22日到访购买3-304号房，客户何刚于2018年9月4日到访购买2-1902号房，客户吴俐于2018年11月18日到访购买3-1703号房，上述房屋均为125方以下户型。朗宏公司认可上述房屋均已成交且已付清购房款，未发生解约退款情况，也未超过到访保护期。后易居公司向朗宏公司出具三份项目结算明细表，含三套案涉房屋的结佣计算情况，其中3-304号房佣金23000元、2-1902号房佣金25000元、3-1703号房佣金47000元，均有朗宏公司公司盖具公章确认。2019年7月22日，易居公司、朗宏公司签订合同③一份，约定：合作时间为2019年1月1日至2019年1月31日；结算套数为3套计222000元；单套销售面积在125方以下的户型按4.2万元/套计提服务费，单套销售面积在125方以上的户型按9万元/套计提服务费；成交客户在签订商品房买卖合同并办妥备案手续后，双方结算100%服务费；其余条款与合同①、②基本一致。该合同由易居公司盖具公章，朗宏公司盖具合同专用章确认。2019年8月26日，易居公司、朗宏公司签订合同④一份，约定：合作时间为2018年9月4日至2018年12月31日；结算套数为73套计2381000元；单套销售面积在125方以下的户型，9月4日至10月23日期间到访的客户成交按2.5万元/套计提服务费，10月24日至11月1日期间到访的客户成交按2万元/套计提服务费，11月2日至12月31日期间到访的客户成交按4.2万元/套计提服务费；单套销售面积在125方以上的户型，9月4日至10月23日期间到访的客户成交按3万元/套计提服务费，10月24日至11月1日期间到访的客户成交按3.7万元/套计提服务费，11月2日至11月15日期间到访的客户成交按6.2万元/套计提服务费，11月16日至12月31日期间到访的客户成交按9万元/套计提服务费；9月4日至11月1日期间成交客户，贷款买房的，签订商品房买卖合同并办妥备案手续后支付完首付款，朗宏公司结算60%服务费和全部经纪人奖励，待客户银行按揭款清后支付剩余40%服务费；11月2日至12月31日期间成交客户在签订商品房买卖合同并办妥备案手续后，双方结算100%服务费；其余条款与合同①、②基本一致。该合同由易居公司盖具公章，朗宏公司盖具合同专用章确认。另，朗宏公司已支付易居公司佣金合计2736000元。一审法院认为，本案易居公司、朗宏公司对双方存在商品房委托代理销售合同关系,以及三套案涉房屋由易居公司居间销售的事实无异议。本案争议焦点为：一、三套案涉房屋是否符合结佣条件；二、佣金的具体金额认定；三、易居公司请求迟延付款利息是否应当得到支持。关于焦点一，一审法院认为，三套案涉房屋均已符合结佣条件，朗宏公司应依约支付尚欠佣金。其一，虽然朗宏公司提交的合同③、合同④形成在易居公司提交的三份项目结算明细表之后，但合同③、合同④的文义内容仅仅是对双方无异议的76套房屋佣金的结算，并未提及三套案涉房屋佣金，也未载明是最终结算；其二，朗宏公司主张3-304号房客户凌伟锋因系在该楼盘第二次购房，其信息已纳入朗宏公司客户数据库，依据合同约定应不属于易居公司客户，但此后朗宏公司仍然在载明该房屋佣金的结算明细表上盖章，且未见朗宏公司曾对该表所载内容提出异议，可见朗宏公司事后已认可对3-304号房结佣，故对朗宏公司的该项抗辩不予采信；其三，朗宏公司主张2-1902号房客户何刚及3-1703号房客户吴俐缺乏微信群报备手续，易居公司主张已报备，但双方均未就此举证证明，易居公司提交了何刚在2018年9月4日及吴俐在2018年11月18日的看房确认书，销管一栏均由朗宏公司指定销管人员刘梁签字确认，虽然朗宏公司认为微信群报备和看房确认书四方人员签字是有效带看的并列条件，但结合商品房交易实际，微信群报备应是出具看房确认书的前置程序，若易居公司未按要求报备客户信息甚至未予报备,朗宏公司销管刘梁完全可以在核实报备情况后拒绝出具看房确认书及签字，且此后朗宏公司仍然在载明该两套房屋佣金的结算明细表上盖章，未见朗宏公司曾对该表所载内容提出异议，可见朗宏公司事后已认可对2-1902号房及3-1703号房结佣，故对朗宏公司的该项抗辩不予采信；其四，朗宏公司提出易居公司提交的三份项目结算明细表是易居公司向下游中介公司垫佣凭证，结合前述证据6的认定，即使该表确实出于垫佣需要，易居公司垫佣款项最终仍需与朗宏公司结算并由朗宏公司承担，不能因此否定双方就分销房屋佣金进行结算的事实。关于焦点二，佣金计算标准，涉及合同②与合同④的适用问题。2-1902号房客户何刚在2018年9月4日到访，无论按合同②还是合同④均应结算佣金25000元。3-304号房客户凌伟锋在2018年10月22日到访，在10月25日认购，按照合同②约定应结算佣金23000元（含经纪人奖励3000元），按照合同④约定应结算佣金20000元（不含经纪人奖励）。3-1703号房客户吴俐在2018年11月18日到访，在11月25日认购，按照合同②约定应结算佣金47000元（含经纪人奖励5000元），按照合同④约定应结算佣金42000元（不含经纪人奖励）。虽然合同④在服务费标准中未载明经纪人奖励标准，但在结算方式中载明了经纪人奖励的支付，而朗宏公司实际支付易居公司的款项为2736000元也超过了合同③、④金额之和2603000元，朗宏公司认可多付的款项为发放给易居公司下游中介公司的奖励，可见合同④并未否定合同②对经纪人奖励的约定，故3-304号房应结佣23000元，3-1703号房应结佣47000元。易居公司提交的三份项目结算明细表亦按上述金额结算，故易居公司请求朗宏公司支付该三套案涉房屋佣金合计95000元，符合合同约定，予以支持。关于焦点三，庭审中易居公司陈述已开具无争议的76套房屋佣金发票，对三套案涉房屋佣金发票则尚未开具。本案所涉四份合同均约定“在朗宏公司付款前，易居公司需开具6%税率的增值税专用发票给予朗宏公司”，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定,应当予以尊重。虽然合同约定先开票后付款,但支付相应的佣金系主合同义务,开票系从合同义务,该从合同义务的履行与本案讼争合同目的实现不具有密切的关联性,朗宏公司不能以易居公司未履行部分从合同义务作为其不履行主合同义务的理由，朗宏公司仍应支付佣金。双方就先开票后付款的约定应视为对付款期限的约定，在易居公司未开具三套案涉房屋佣金发票的情况下,朗宏公司不构成付款违约，故易居公司主张迟延付款利息损失,不予支持。另，易居公司应按照合同约定在本判决确定的履行期限之前就三套案涉房屋佣金开具增值税专用发票并交付朗宏公司，否则朗宏公司可向相关税务部门投诉。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第三百九十七条、第四百零五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、朗宏公司于判决生效之日起十日内给付易居公司价款95000元；二、驳回易居公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2212元，减半收取计1106元，由易居公司负担18元，朗宏公司负担1088元。二审中，双方当事人均未提供证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，（一）合同③、合同④虽然形成于三份项目结算明细表之后，但不能仅以此一时间上的先后认定双方协商一致变更了上述项目结算明细表。在朗宏公司未进一步举证推翻其盖章确认的三份项目结算明细表的情况下，一审据此认定朗宏公司需支付系争3套房屋的佣金，并无不当。（二）关于微信群报备是否属前置程序的问题，在双方均未举证是否报备的情形下，一审结合商品房交易的通常流程，认定微信群报备是出具看房确认书的前置条件，符合一般情况，并无不当。关于看房确认书是否生效，朗宏公司以缺少人员签字及非其认可的人员签字为由主张确认书未生效，但双方并未约定签字人员的身份，且非公司认可的人员签字系其内部管理问题，由此产生的后果不应由易居公司承担。而虽然3-304号看房确认书存在销管处虽无人员签字的问题，但此一瑕疵也由朗宏公司此后盖章确认的项目结算明细表所弥补。故朗宏公司上诉称系争3套房屋不符合结佣条件的理由，同样不能成立，不应予以支持。综上，朗宏公司的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2212元，由上诉人海宁朗宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二一年一月八日书记员 金惠芳书记员 金佳欢14-13-