广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11892号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市龙岗区龙之盛实业发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区中心城清林西路龙岗区投资大厦**（办公场所），统一社会信用代码：91440300715236674C。法定代表人：蓝秀明，董事长。委托诉讼代理人：林坚，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市中海富地物业发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门街道笋岗东路**华凯大厦**，统一社会信用代码：91440300279432387A。法定代表人：陆伟民，董事长。委托诉讼代理人：向勇，广东联建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市京基时代实业有限公司（原称深圳市华超投资控股集团有限公司），住所地，住所地：深圳市罗湖区桂园街道老围社区蔡屋围京基一百大厦****会信用代码：91440300279243391J。法定代表人：陈华，执行董事。委托诉讼代理人：向勇，广东联建律师事务所律师。上诉人深圳市龙岗区龙之盛实业发展有限公司（以下简称龙之盛公司）因与上诉人深圳市中海富地物业发展有限公司（以下简称中海富地公司)、被上诉人深圳市京基时代实业有限公司（以下简称京基公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粵0303民初1022号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龙之盛公司的上诉请求：1.请求依法改判中海富地公司按照拆迀协议约定的选房方式向龙之盛公司交付XX上苑4楼350m2的商铺；2.请求依法改判中海富地公司向龙之盛公司支付迟延通知协商选房违约金824万元；3.请求依法改判中海富地公司向龙之盛公司支付延迟交房违约金4351.9788万元（暂计至2018年11月8日，实际计算到中海富地公司全部履行之日止）；4.请求依法改判中海富地公司向龙之盛公司支付回迁物业实用率不达标违约金1205万元；5.请求依法改判京基公司对中海富地公司的上述所有债务承担连带清偿责任；6.请求依法改判本案一审、二审案件受理费均由中海富地公司、京基公司承担。事实与理由：一、就4楼350m2的商铺，一审判决以商铺已经登记备案在龙之盛公司名下为由，不予支持依照约定重新选房的诉请，与事实和法律不符。2015年11月24日，中海富地公司出具《承诺书》，承诺XX上苑四楼商铺商业价值问题，同意评估并按评估结果“多退少补”。该事实证明，4楼商铺的回迁位置安排，违反了双方协议约定，存在商业价值的较大差异，且中海富地公司承诺评估后结算商业价值差值；但该公司至今未兑现该承诺，故龙之盛公司诉请要求按双方约定重新选房，是追究中海富地公司《承诺书》违约责任的一种方式。二、就迟延通知选房违约金，一审判决遗漏龙之盛公司提交时效中断证据，导致该部分诉讼时效的事实认定错误。一审遗漏了2016年1月5日龙之盛公司主张权利、2016年12月28日龙之盛公司委托发送的律师函，因此，龙之盛公司在2018年11月21日起诉，未过时效。三、就延迟交房违约金，一审判决未查清事实，错误认定延迟交房违约金计算的起点与终点。2016年1月5日龙之盛公司主张权利、2016年12月28日龙之盛公司委托发送的律师函，是对中海富地公司违约责任以及后果的全面权利主张，自然也是延迟交房违约金诉讼时效中断的证据。故一审判决根据中海富地公司的时效抗辩认定本项违约金计算起点为2015年11月8日，属于事实认定错误。根据双方均提交的2015年11月24日中海富地公司《承诺书》可知，龙之盛公司是为了配合中海富地公司办理涉案回迁物业的房地产初始登记而签订的《回迁确认书》和《回迁确认表》，但签署了该回迁确认文件，并不必然代表放弃追索迟延协商选房、逾期交付房屋、交付的房屋不符合拆迁协议约定的违约责任。《承诺书》的重点在于《回迁确认书》和《回迁确认表》的签署目的是配合中海富地公司办理涉案回迁物业的房地产初始登记，而不是中海富地公司、京基公司承诺商铺价值“多退少补”。四、就回迁物业实用率不达标，一审法院认定事实有误。其一，龙之盛公司诉请该部分回迁物业实用率不达标，针对的是合法竣工测绘的套内建筑面积和建筑面积比例，不包含加板部分面积。其二，龙之盛公司与中海富地公司曾签署《回迁确认书》和《回迁确认表》是为了配合中海富地公司办理回迁物业的预售许可手续，不意味着龙之盛公司放弃向中海富地公司追索实用率不达标的违约金的权利。五、就京基公司的担保责任问题，一审法院忽略中海富地公司和京基公司系关联企业的客观事实。中海富地公司和京基公司系关联企业，在本案一审判决书送达之前中海富地公司和京基公司的实际控制人和法定代表人均为陆伟民。本案中，龙之盛公司与中海富地公司就涉案争议沟通过程中的所有权利主张均代表龙之盛公司同时对京基公司主张。因此，本案中京基公司仍应当继续就中海富地公司在本案的所有债务承担连带清偿责任。综上所述，恳请二审法院查清本案事实改判支持龙之盛公司的上诉请求。中海富地公司辩称，一、对于龙之盛公司要求重新选铺，中海富地公司认为没有合同依据。二、对于通知选房违约金已超过诉讼时效，一审龙之盛公司提交的证据中并不涉及选房违约金的问题，不产生时效中断的效力。三、关于住宅部分延期交房赔偿责任的问题。关于合同约定的责任，合同没有约定违约金，只是约定了延期交房赔偿责任的计算方式，这部分计算方式违反合同法的规定，这部分是无效的。四、实际上，按照租金损失也会有一些实际损失和租金损失的差异，并不是说全部的延期交房这个时间之内龙之盛公司都会产生实际损失，这里面还要扣除一些并非是损失的内容。五、中海富地公司了解到龙之盛公司的房屋实际出租是在2018年11月份，基于此龙之盛公司应该对其实际损失进行举证，证明其实际损失是多少。另外，赔偿责任中还涉及诉讼时效的问题，在一审时法院支持了中海富地公司延期交房一部分的诉讼时效的主张，但二审龙之盛公司又提供了新的证据，这是在一审没有提供的，这部分中海富地公司不予认可。六、关于回迁物的适用比例的问题，龙之盛公司的上诉没有合同依据及事实依据。根据龙之盛公司提供的测绘报告，证明中海富地公司交付的房屋的建筑面积与套内建筑面积的比例是符合合同约定的78%的比例要求的，龙之盛公司要求将加建的部分作为合法的建筑面积没有合同依据。七、关于担保，一审判决是正确的。京基公司辩称，京基公司的答辩意见与中海富地公司的答辩意见一致。中海富地公司的上诉请求：1.请求对一审判决第一项进行改判，增加以下判决内容：在中海富地公司交付XX上苑B座1003房之前，龙之盛公司对超过拆迁补偿合同约定而多获得的44平方米的房屋建筑，按市场评估价向中海富地公司支付补偿费（补偿款暂定为286万元）；2.请求对一审判决书第二项进行改判，请求逾期交房赔偿款改判为1035542元；3.撤销一审判决第四项，请求二审法院支持中海富地公司一审提出的反诉请求；4.请求判决龙之盛公司支付一审诉讼费、反诉费，二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决第一项判定海富地公司向龙之盛公司交付XX上苑B座1003房，并无合同依据，也与事实不符。对于补偿问题，如果在本案不予处理，双方势必会另行起诉，法院的判决，显然并没有达到平息纠纷的目的，因此希望二审对此改判，对属于中海富地公司的产权给予补偿后，才能将该房产交付龙之盛公司。二、一审判决第二项关于逾期交房赔偿款的判决，违背了《中华人民共和国合同法》规定的赔偿实际损失的原则，采用了错误的赔偿标准，违反了法律的强制性规定。一审按照房屋和商铺的评估总价值的日万分之三的标准计算赔偿金额，远远高出龙之盛公司的实际损失，违反合同法的强制性规定。三、一审判决对于减轻中海富地公司赔偿责任的因素完全没有考虑。1.房屋本身约定的交房时间不合理。36个月的时间不够办理相关用地、规划报建手续及建设、验收、备案和初始登记。2.双方签订拆迁协议后，出现了土地开发政策变化的不可抗力事件。拆迁协议签订后，深圳市政府出台新的城市更新政策，造成项目开发手续受阻，这是不可抗力事件。3.龙之盛公司要求对其房屋搭建楼板，影响了房屋交付的时间，龙之盛公司是楼板搭建的获益方，搭建楼板造成交付房屋的延迟责任，中海富地公司不应承担。中海富地公司请求二审法院以实际损失为前提，减轻中海富地公司逾期交房40%的违约责任，按照中海富地公司提出的数额承担逾期交房违约损失。四、一审没有支持中海富地公司要求返还194.06平方米补偿面积及损失的反诉请求错误。中海富地公司有充分的事实依据及法律依据，要求龙之盛公司返还该部分建筑面积。1.该部分建筑面积所补偿的388.11平方米建筑属于违章建筑的事实及法律依据充分。2.依据法律规定该部分建筑应该被拆除。所以中海富地公司与龙之盛公司之间拆迁补偿安置合同书第二条第2项关于该部分建筑的补偿条款违反法律强制性规定，属于无效条款，应该按照无效合同的处理原则返还已经补偿给龙之盛公司的194.06平方米建筑面积房产给中海富地公司，并赔偿中海富地公司该部分损失。五、一审没有支持中海富地公司要求龙之盛公司支付4-02、4-03的物业管理费的理由不充分。该物业应该缴纳物业管理费是物业管理法规规定的义务。中海富地公司也提供了物业的证明文件。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审依法改判，判如所请。中海富地公司二审补充上诉称，上诉状第四项有补充：1.关于无效合同，根据2019年254号最高人民法院关于全国民事商事审判会议工作的通知精神，对于无效合同有一些新的规定，九民会议纪要第三十条规定，下面强制性的规定应当认定为效力性强制性规定，强制性规定涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的、交易标的禁止买卖的，一般认定为效力性强制性规定，也就是说，这一类应当认定为无效合同。本案中涉及到的388.11平方米是属于违法建筑，属于禁止买卖的交易标的，应当认定为无效合同。2.九民会议纪要第三十条规定，违反规章一般情况下不影响合同效力，但涉及到上述内容的，规章有规定的也应当认定合同是无效的，这是一个新的精神，规章也可以作为认定合同无效的依据。本案涉及到的违章建筑的补偿违反深圳的土地使用和征收条例，违反国家国有土地的使用和征收的一系列规定，所以是无效的合同。龙之盛公司辩称，一、对于中海富地公司的第一项上诉请求，龙之盛公司认为就XX上苑B座1003房的40平方米产权归属问题，中海富地公司并未在一审中提出任何异议请求，故不宜在本案中进行处理。二、对于中海富地公司的第二项上诉请求，龙之盛公司认为一审判决仅在违约时间的计算起点和终点有误，但违约金认定的标准符合法律规定。三、对于中海富地公司的第三项上诉请求，龙之盛公司认为一审判决事实清楚，符合法律规定，特别说明如下：涉案的XX上苑项目已经完成前期旧改、更新，开发建设以及回迁等全部工作，中海富地公司请求确认388.11平方米为违章建筑及合同无效的相关主张，已经政府的土地规划、更新主管部门在行政审批过程当中确认符合规划，并允许依法回迁的物业。因此，中海富地公司就此问题的相关意见没有法律依据，与当前的事实不符。京基公司辩称，对中海富地公司的上诉没有答辩意见。龙之盛公司向一审法院起诉请求：1.判令中海富地公司将安置回迁给龙之盛公司的XX上苑04-02、04-03两套商铺恢复原状后交付给龙之盛公司，或变更为04-15、04-16、04-17及04-18或同楼层其他面积价值相等的商铺交付给龙之盛公司，或折价赔偿（以评估价为准，暂定100万）；2.判令中海富地公司将安置回迁给龙之盛公司的住宅1344.65平方米，即XX上苑A、B座10层的20套住宅全部交付给龙之盛公司；3.判令中海富地公司向龙之盛公司支付违约金63809829.7元，其中迟延通知协商选房违约金8240000元(从2013年5月20日领取建筑工程施工许可证后15天，即2013年6月4日起至2014年7月21日告知选房结果之日止，按20000元/日计算违约金）、逾期违约交房赔偿款43519829.7元（从2015年1月18日起按同地段所应交付住宅和商铺的评估总价值的日万分之三的标准计算逾期违约交房赔偿款，逾期违约交房赔偿款计算至实际交房之日止，现暂计至2018年11月8日）、安置回迁物业实用比例不符合约定的损失12050000元；4.判令京基公司对上述第1、2、3项诉讼请求承担连带保证责任；5.由中海富地公司、京基公司承担本案的全部诉讼费用。案件审理过程中，龙之盛公司对诉讼请求予以明确和变更，具体为：第一项诉讼请求明确为判令中海富地公司按照约定的选房方式在XX上苑4楼向龙之盛公司交付350平方米的商铺。诉讼请求第二项变更为判令中海富地公司将安置回迁给龙之盛公司的住宅1334.65平方米中尚未交付的XX上苑B座1003号予以交付。诉讼请求第三项违约金总额变更为63809788元，其中变化的是逾期违约交房赔偿款变更为43519788元。中海富地公司向一审法院反诉请求：1.请求确认双方签订的《深圳市XX中路西侧两栋房屋拆迁补偿协议书》第二条第二款及双方签订的《XX宿舍拆迁补偿补充协议书》第一条第1款关于加建面积388.11平方米补偿给予龙之盛公司194.06的约定为无效条款，并请求判决确认为中海富地公司所有并予以返还(按照6万元每平方米的价格计算诉讼费），赔偿实际损失475744元(从交付之日2017年3月8日计算至2019年3月8日，标准按照每月100元/平方米计算）；2.判令龙之盛公司赔偿中海富地公司因为其拒绝接受商铺使得中海富地公司多交的物业管理费639864元(每月物业管理费17774元，从住宅交付之日2016年3月8日计算至2019年3月8日）；3.请求判令龙之盛公司向中海富地公司承担本案反诉的全部诉讼费。一审法院认定事实：一、龙之盛公司（甲方、被拆迁方）、中海富地公司（乙方、拆迁方）及京基公司（丙方、担保方）三方于2012年1月18日签订了《深圳市XX中路西侧改造项目工程拆迁补偿安置协议书》，协议约定：经深圳市规划国土资源委员会批准，由中海富地公司提供资金，拆除龙之盛公司拥有位于深圳市，用途为宿舍的房地产及附属设施，其中，土地面积896.81平方米，原房产建筑面积1500.59平方米，加建建筑面积388.11平方米，合计1888.7平方米。中海富地公司补偿龙之盛公司房屋按照1：1比例进行物业赔偿，龙之盛公司实际应得到的补偿房屋物业建造面积为1500.59平方米，加建面积388.11平方米部分为统租户所建，开发商已对其进行了补偿，经协商中海富地公司同意加建面积按五折的比例对龙之盛公司予以补偿，补偿面积为194.06平方米。合计补偿的总面积为1694.65平方米，为产权部门出具的商品房房地产证登记的建筑面积，包含公共分摊面积，其中商铺面积为350平方米，其余为住宅，面积为1344.65平方米。如补偿的面积与实际面积有偏差的，按照多退少补原则进行，价格参照同楼层、同户型、同朝向的对外销售实际成交价格。龙之盛公司所取得的补偿房屋原则上应集中在一栋建筑物内，补偿的住宅层数为第10层，不足面积部分中海富地公司同意在相邻楼层给予龙之盛公司安置，龙之盛公司补偿的商铺位置在第四层。中海富地公司应在收到龙之盛公司交付改造范围内的全部建筑物、构筑物、附属设施之日起36个月内完成本协议下的改造项目，并将竣工验收合格的房屋交付给龙之盛公司。逾期交付补偿房屋的，中海富地公司同意按照三年后同地段所应交付房屋和商铺的评估总价值的日万分之三的标准给予龙之盛公司赔偿，上述中海富地公司违约赔偿直至交付之日止。逾期交付补偿房屋超过一年的，中海富地公司同意按以上赔偿标准双倍予以赔偿龙之盛公司，龙之盛公司有权解除本协议，中海富地公司应赔偿龙之盛公司的所有损失。中海富地公司领取建筑工程施工许可证后15日内，须与龙之盛公司按正式施工图另行协商应得物业补偿细节，包括但不限于分摊面积、补偿物业位置、方位、楼层、装修标准、商品房地产证分割办理方案等。若中海富地公司未在15日内通知龙之盛公司的，每迟延一日通知则向龙之盛公司支付违约金贰万元。京基公司对中海富地公司在协议中一切义务和赔偿责任承担连带责任担保。协议未约定担保期限。同日，三方就拆迁补偿事宜再次签订《XX宿舍拆迁补偿补充协议书》，协议约定，中海富地公司确认拆迁龙之盛公司物业面积共计1888.7平方米(其中加建部分面积388.11平方米）。因涉及历史遗留问题，中海富地公司同意加建面积予以龙之盛公司以及承租方折中补偿处理，即：龙之盛公司以及承租方各补偿194.06平方米。按双方商定，中海富地公司同意补偿龙之盛公司1694.65平方米建筑面积的商品房产权物业，同时中海富地公司承诺：同意补偿龙之盛公司上述面积的商品房产权物业建筑面积的套内面积（实用比例约为78%)加上赠送的加板面积(实用比例约为15%)两项相加累计补偿龙之盛公司商品房套内实用面积可达到补偿总面积1694.65平方米的93%(即1694.65×93%=1576.02平方米）。京基公司对中海富地公司在协议中一切义务和赔偿责任承担连带责任担保。协议未约定担保期限。二、2013年5月27日，中海富地公司取得该项目的建筑工程施工许可证，但未按照合同约定通知龙之盛公司协商选房。2014年7月7日，龙之盛公司向中海富地公司发送《关于确认XX上苑物业补偿细节的函》，认为中海富地公司已违反合同约定，并要求中海富地公司在七日内与龙之盛公司协商确认物业补偿细节事项。2014年7月21日，中海富地公司给龙之盛公司复函，确认因工作疏忽等原因，未与龙之盛公司协商物业补偿细节的事实，但告知已预留了住宅楼10层和商铺4层相应合适位置用于补偿龙之盛公司。2014年7月30日，龙之盛公司再次向中海富地公司致函，龙之盛公司认为中海富地公司未与龙之盛公司协商即擅自确定补偿龙之盛公司物业的位置，属于违约，再次要求中海富地公司在七日内与龙之盛公司协商确定补偿物业的细节事项，并要求中海富地公司按协议书约定给予相应补偿。2014年10月13日，中海富地公司向龙之盛公司发函，明确告知补偿给龙之盛公司的住宅、商铺的具体位置及面积等情况。2014年11月24日，龙之盛公司向中海富地公司复函，不同意中海富地公司关于将商业第4层西北角4-02、4-03补偿给龙之盛公司的决定，要求与中海富地公司重新确定补偿物业的具体细节事项，否则由此产生的法律责任和经济损失由中海富地公司承担。三、2015年11月24日，中海富地公司向龙之盛公司出具《承诺书》，承诺书载明：为了尽快完成XX上苑项目产权初始登记，敬请贵司即时提交“拆迁补偿安置回迁确认书”和“回迁房屋确认表”。为此，我司特作承诺如下：有关XX上苑四楼02、03商铺的商业价值问题，我司同意贵司指定的评估公司，并且共同委托,共同认定评估结果。同意按最终的评估结果同公司协商“多退少补”的价格确认。四、2015年11月30日，龙之盛公司与中海富地公司签订《深圳市XX中路西侧改造项目工程拆迁补偿安置回迁确认书》及附表《XX上苑回迁房屋确认表》，双方确认：回迁房屋总建筑面积1744.22平方米（住宅面积1388.74平方米，商业面积355.48平方米），回迁房号：XX上苑A座1001-1003,1005-1011；XX上苑B座1001-1003,1005-1011；XX上苑商业04-02,04-03；共22套。并约定本确认书与拆迁安置补偿合同具有同等法律效力，如有与拆迁安置补偿合同的约定不符之处，以本确认书约定为准，本确认书未尽事宜，遵照拆迁安置补偿合同之约定执行。上述回迁房已登记备案在龙之盛公司名下。五、中海富地公司开发的涉案XX上苑房地产项目于2015年10月30日取得《深圳市建设工程规划验收合格证》，于2016年1月1日办理了初始登记公告。六、龙之盛公司于2017年2月15日收到涉案房产项目19套房产的入伙资料。中海富地公司主张龙之盛公司实际于2017年2月22日入伙。龙之盛公司于2017年3月8日签署除4-02、4-03两处商铺及B1003号住宅房屋外的共19套房产的收楼书。七、龙之盛公司主张涉案XX上苑4-02及4-03号商铺价值低于该4层商铺的平均市场价值，龙之盛公司委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对第4层商业物业市场价值进行评估，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2016年1月18日出具《房地产估价报告》，估价结果载明：XX上苑4层1-29号商铺合计面积为2347.96平方米，市场总值为106827995元，其中：02号商铺建筑面积39.55平方米，估价单价42320元/平方米，03号商铺建筑面积315.93平方米，估价单价42320元/平方米。八、2015年9月8日，深圳市地籍测绘大队作出深测房(竣)B2-201500288号《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，报告载明，XX上苑商业4层02号商铺建筑面积39.55平方米，套内建筑面积14.95平方米；03号商铺建筑面积315.93平方米，套内建筑面积119.41平方米。XX上苑A座住宅10层总建筑面积为695.56平方米，套内建筑面积为497.80平方米；XX上苑B座住宅10层总建筑面积为693.18平方米，套内建筑面积为495.74平方来，其中1003房的建筑面积为63.11平方米，套内建筑面积为45.13平方米。九、2017年12月26日，深圳地质建设工程公司对涉案XX上苑十楼物业(未包含B1003房）的套内建筑面积出具测绘报告，报告载明，A座10套房产套内面积合计为763.50平方米，B座9套（不含B1003房）房产套内面积合计为692.62平方米。以上合计面积为1456.12平方米。十、一审庭审中，龙之盛公司称应该有向京基公司主张过连带赔偿责任，但没有证据。京基公司否认龙之盛公司曾要求其承担连带赔偿责任。十一、龙之盛公司于2018年11月21日提起本案诉讼，一审法院先以诉前联调案件立案，后于2019年1月7日正式立案。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。龙之盛公司、中海富地公司、京基公司双方签订的《深圳市XX中路西侧改造项目工程拆迁补偿安置协议书》《XX宿舍拆迁补偿补充协议书》及《深圳市XX中路西侧改造项目工程拆迁补偿安置回迁确认书》等一系列协议均是当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照协议的约定严格履行自己的义务。关于重新选择商铺的诉讼请求：本案中，根据《深圳市XX中路西侧改造项目工程拆迁补偿安置回迁确认书》约定，中海富地公司应向龙之盛公司补偿XX上苑04-02及04-03号商铺，上述商铺已登记备案在龙之盛公司名下。现龙之盛公司请求重新选房，依据不足，一审法院不予支持。关于该两处商铺的市场价值及面积差额的争议处理，双方未在本案中主张，一审法院在本案中不予处理。根据上述回迁确认书，涉案XX上苑B座1003房属于中海富地公司补偿龙之盛公司的回迁房，且已登记备案，现龙之盛公司要求中海富地公司、京基公司交付该房产，有相关合同和法律依据，中海富地公司、京基公司亦无异议，一审法院予以支持。关于该房产的面积差额的处理，双方未在本案中主张，一审法院在本案中不予处理。关于迟延通知协商选房违约金的诉讼请求：本案中，涉案XX上苑旧改项目于2013年5月27日取得建筑工程施工许可证，根据约定，中海富地公司应在领取建筑工程施工许可证后十五日内（即2013年6月11日），与龙之盛公司协商物业补偿细节，但中海富地公司直至2014年7月21日才复函龙之盛公司，告知于2013年取得建筑施工许可证，并告知已预留了住宅10层和商铺4层相应合适位置。中海富地公司违反双方关于协商物业补偿细节的约定，应向龙之盛公司承担每日支付违约金2万元的责任。中海富地公司、京基公司辩称龙之盛公司该诉讼请求超过诉讼时效，一审法院认为，龙之盛公司在2014年7月21日即已知道中海富地公司于2013年取得建筑施工许可证，本案诉讼时效应从2014年7月21日起算，但在本案起诉之前，龙之盛公司未明确向中海富地公司、京基公司主张过该迟延通知协商选房违约金，龙之盛公司在本案起诉时，已超过诉讼时效。对龙之盛公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于逾期交房赔偿款的诉讼请求：（一）关于逾期交房的期间：本案中，龙之盛公司于2017年2月15日收到涉案房产项目19套房产的入伙资料，一审法院认为，龙之盛公司应在收到入伙资料后的合理期限(一审法院酌定7日）内收楼，中海富地公司、京基公司亦主张龙之盛公司实际在2017年2月22日接收房屋，故中海富地公司、京基公司应对2017年2月22日之前的逾期交房承担相应的赔偿责任。关于涉案4-02和4-03号商铺逾期交房赔偿款计算期间问题，上述两处商铺已备案在龙之盛公司名下，龙之盛公司亦应在2017年2月15日知道该商铺符合交房条件，但因双方对商铺的商业市场价值及面积差额的处理未达成协议，进而龙之盛公司主张重新选房，且龙之盛公司在对中海富地公司、京基公司的反诉答辩中亦称“答辩人拒绝接收被答辩人逾期交付的不合格的房屋有合理的事实依据和明确的法律依据”，导致上述商铺一直无法交付，一审法院认为龙之盛公司应对2017年2月22日之后未能收房自行承担相应的责任，即，中海富地公司只对2017年2月22日之前的逾期交房承担违约赔偿责任。关于涉案B栋1003房逾期交房赔偿款计算期间问题，上述房产已备案在龙之盛公司名下，龙之盛公司亦应在2017年2月15日知道房产符合交房条件，但双方关于B栋1003房产的面积差额的处理未达成协议，故龙之盛公司未收房，并非中海富地公司、京基公司单方不交房，故一审法院亦确定中海富地公司只对2017年2月22日之前的逾期交房承担违约赔偿责任。(二）关于逾期交房赔偿款的诉讼时效问题：本案中，龙之盛公司于2018年11月21日提起本案诉讼，龙之盛公司未提交证据证明其在提起本案诉讼之前曾向中海富地公司、京基公司主张逾期交房赔偿金，中海富地公司仅抗辩2015年11月8日之前的逾期交房赔偿金超过诉讼时效(对2015年11月8日至2015年11月21日期间的诉讼时效，中海富地公司、京基公司未提出诉讼时效的抗辩)，一审法院对中海富地公司的诉讼时效抗辩意见予以采纳。即，中海富地公司应向龙之盛公司支付2015年11月8日至2017年2月22日期间（合计472天)逾期交房赔偿金。（三）关于逾期交房赔偿金的金额：根据协议约定，中海富地公司逾期交房的，应按照三年后同地段所应交付房屋和商铺的评估总价值的日万分之三的标准给予龙之盛公司方赔偿。现龙之盛公司以45498.22元/平方米作为商铺的单价，以65000元/平方米作为住宅的单价来计算逾期交房赔偿金的数额，庭审中，中海富地公司、京基公司虽提出异议，但中海富地公司、京基公司认为住宅的价格实际高于龙之盛公司主张的价格，因此，按龙之盛公司主张的标准计算有利于中海富地公司、京基公司的利益，故，一审法院以龙之盛公司主张的标准（即商铺45498.22元/平方米，住宅65000元/平方米）来计算逾期交房赔偿金。综上，经计算，逾期交房赔偿金总额为14631050元，具体计算如下：【350m2(商铺面积）×45498.22元/m2(商铺单价）+1344.65m2(住宅面积)×65000元/m2(住宅单价）】×0.03%×472=14631050元。关于赔偿回迁物业实用比例不符合约定的诉讼请求：龙之盛公司、中海富地公司、京基公司双方在《XX宿舍拆迁补偿补充协议书》中约定，中海富地公司补偿给龙之盛公司的商品房套内面积可达到补偿总面积1694.65平方米的93%,即1576.02平方米。根据龙之盛公司提交由深圳地质建设工程公司出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，涉案XX上苑十楼A座和B座物业(不包括B栋1003房）室内面积为1456.12平方米，另加上4层商铺4-02的室内面积14.95平方米和4-03号商铺的室内面积119.41平方米，以上合计1590.48平方米。故即便不计算B栋1003房，中海富地公司、京基公司补偿给龙之盛公司的物业的室内面积亦已经超过双方约定的标准。此外，《深圳市XX中路西侧改造项目工程拆迁补偿安置回迁确认书》中载明了回迁房的套内建筑面积，龙之盛公司并无异议，并已盖章确认。综上，龙之盛公司主张中海富地公司、京基公司赔偿物业实用比例不符合约定，并据此要求赔偿损失，依据不足，一审法院不予支持。关于京基公司是否应承担连带保证责任的问题：《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定保证期间和前款规定保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，龙之盛公司未提交证据证明其曾向京基公司主张过连带赔偿责任，京基公司也否认龙之盛公司曾向其主张过连带赔偿责任，且根据龙之盛公司与中海富地公司、京基公司的约定，中海富地公司应于2015年1月18日将竣工验收合格的房屋交付龙之盛公司，即龙之盛公司应在2015年1月18日之后六个月内向京基公司主张逾期交房赔偿金的连带责任，龙之盛公司在一审法院起诉之日已超出了上述6个月的逾期交房的保证期间，故京基公司无须对中海富地公司的逾期交房赔偿金承担连带责任。关于中海富地公司反诉请求确认部分协议条款无效及返还财产的诉讼请求：一审法院已确认龙之盛公司、中海富地公司、京基公司签订的包括《深圳市XX中路西侧两栋房屋拆迁补偿协议书》及《XX宿舍拆迁补偿补充协议书》均为双方当事人的真实表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，中海富地公司请求确认《深圳市XX中路西侧两栋房屋拆迁补偿协议书》第二条第二款及《XX宿舍拆迁补偿补充协议书》第一条第1款为无效条款并据此要求龙之盛公司返还财产的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院均不予支持。关于中海富地公司反诉要求龙之盛公司支付4-02及4-03号商铺的物业管理费的诉讼请求：一审法院认为，中海富地公司、京基公司未提交银行转账凭证等证据证明其已实际支付了上述商铺的物业管理费，且龙之盛公司未接受上述商铺系双方就该商铺的市场价值及超出面积的处理尚未达成协议，并非龙之盛公司单方违约，故中海富地公司的该项反诉请求依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、中海富地公司应于判决生效之日起十日内向龙之盛公司交付XX上苑B座1003房；二、中海富地公司应于判决生效之日起十日内向龙之盛公司支付逾期交房赔偿款14631050元；三、驳回龙之盛公司的其他诉讼请求；四、驳回中海富地公司的反诉请求。本诉案件受理费365849元，由龙之盛公司负担283257元，中海富地公司负担82592元。中海富地公司应在判决生效之日起七日内迳付龙之盛公司82592元。反诉案件受理费49178元，由中海富地公司负担。本院查明，中海富地公司在二审中提交了一份2016年12月28日龙之盛公司委托律师发送给中海富地公司的律师函，拟证明龙之盛公司对中海富地公司主张延迟交房违约金的诉讼时效在该日发生了诉讼时效中断。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据龙之盛公司、中海富地公司的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、中海富地公司是否应配合龙之盛公司在XX上苑4楼重新挑选350平方米的商铺并向龙之盛公司交付；二、迟延通知协商选房赔偿金的金额；三、延迟交房赔偿金的金额；四、中海富地公司是否应支付龙之盛公司回迁物业实用率不达标违约金；五、京基公司是否应承担连带保证责任；六、是否应确认《深圳市XX中路西侧两栋房屋拆迁补偿协议书》第二条第二款及《XX宿舍拆迁补偿补充协议书》第一条第1款为无效条款；七、中海富地公司是否应支付4-02及4-03号商铺的物业管理费。关于第一个争议焦点，龙之盛公司与中海富地公司签订的《深圳市XX中路西侧改造项目工程拆迁补偿安置回迁确认书》约定，中海富地公司应向龙之盛公司补偿XX上苑04-02及04-03号商铺，上述商铺已登记备案在龙之盛公司名下。龙之盛公司虽不认可上述确认书的内容，主张签署上述确认书仅系为了配合办理初始登记，但未提交证据证明该主张，本院不予采信。因此，龙之盛公司请求重新选房，理由不成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点，涉案XX上苑旧改项目于2013年5月27日取得建筑工程施工许可证，中海富地公司应在领取建筑工程施工许可证后十五日内（即2013年6月11日），与龙之盛公司协商物业补偿细节，但中海富地公司直至2014年7月21日才复函龙之盛公司，告知取得建筑施工许可证并预留了住宅10层和商铺4层相应合适位置。因此，按照双方的约定，中海富地公司应向龙之盛公司承担2013年6月11日至2014年7月21日期间迟延通知协商选房赔偿金的责任。关于诉讼时效，2014年7月7日，龙之盛公司向中海富地公司发送《关于确认XX上苑物业补偿细节的函》，认为中海富地公司已违反合同约定，并要求中海富地公司在七日内与龙之盛公司协商确认物业补偿细节事项，因此本案诉讼时效应从2014年7月7日起算。由于龙之盛公司提交的证据不足以证明其于2016年7月7日前向中海富地公司主张过该迟延通知协商选房赔偿金或存在其他发生诉讼时效中断的情形，因此龙之盛公司在本案起诉时，已超过诉讼时效，对龙之盛公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于第三个争议焦点，首先，双方在一审阶段确认中海富地公司于2012年1月18日收到龙之盛公司交付改造范围内的全部建筑物、构筑物、附属设施。按照双方约定，中海富地公司应在该日起36个月内完成改造项目，并将竣工验收合格的房屋交付给龙之盛公司。因此，延迟交房赔偿金的起算时间应为2015年1月18日。其次，关于逾期交房赔偿金的截止时间，本院分析如下：1.关于除涉案B栋1003房外的19套房产，由于龙之盛公司于2017年2月15日收到涉案房产项目19套房产的入伙资料，龙之盛公司应在收到入伙资料后的合理期限内收楼，一审酌定7日为合理期间并无不当，中海富地公司亦主张龙之盛公司实际在2017年2月22日接收房屋，故逾期交房赔偿金的截止时间应为2017年2月22日。2.关于涉案4-02和4-03号商铺，上述两处商铺已备案在龙之盛公司名下，龙之盛公司亦应在2017年2月15日知道该商铺符合交房条件，但因龙之盛公司以其有权拒绝接收逾期交付的不合格的房屋为由拒绝接收，导致上述商铺无法交付，因此龙之盛公司2017年2月22日之后未收房不能归责于中海富地公司，龙之盛公司应自行承担责任，中海富地公司只应对2017年2月22日之前的逾期交房承担违约责任，逾期交房赔偿金的截止时间应为2017年2月22日。3.关于涉案B栋1003房，上述房产已备案在龙之盛公司名下，龙之盛公司亦应在2017年2月15日知道房产符合交房条件，但龙之盛公司以面积差额的处理未达成协议为由未收房，并非中海富地公司不交房，故中海富地公司只应对2017年2月22日之前的逾期交房承担违约责任，逾期交房赔偿金的截止时间应为2017年2月22日。第三，关于诉讼时效，2016年12月28日龙之盛公司委托律师发送给中海富地公司的律师函中明确要求中海富地公司交付住宅和商铺，并支付赔偿金及损失赔偿费，故本院认定龙之盛公司对中海富地公司主张延迟交房赔偿金的诉讼时效在该日发生了中断，诉讼时效应于当日重新起算，并于2017年10月1日根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定变更为3年，即应于2019年12月28日届满，因此龙之盛公司于2018年11月21日提起本案诉讼时，龙之盛公司请求中海富地公司支付2015年1月18日至2017年2月22日期间的延迟交房赔偿金的诉讼请求均未超过诉讼时效，中海富地公司应向龙之盛公司支付2015年1月18日至2017年2月22日期间（合计766天)逾期交房赔偿金。第四，关于逾期交房赔偿金的金额，根据协议约定，中海富地公司逾期交房的，应按照三年后同地段所应交付房屋和商铺的评估总价值的日万分之三的标准给予龙之盛公司赔偿。龙之盛公司以45498.22元/平方米作为商铺的单价，以65000元/平方米作为住宅的单价来计算逾期交房赔偿金的数额，一审庭审中，中海富地公司确认住宅的价格实际高于龙之盛公司主张的价格，且未提交证据反驳龙之盛公司的上述主张，因此一审以龙之盛公司主张的标准作为计算逾期交房赔偿金的标准并无不当。综上，逾期交房赔偿金总额为23744458元，具体计算如下：【350m2(商铺面积）×45498.22元/m2(商铺单价）+1344.65m2(住宅面积)×65000元/m2(住宅单价）】×0.03%×766=23744458元。中海富地公司上诉主张按照房屋和商铺的评估总价值的日万分之三的标准计算赔偿金额，远远高出龙之盛公司的实际损失，本院认为，中海富地公司未举证证明龙之盛公司的实际损失以及按照上述标准计算赔偿金额明显高于龙之盛公司的实际损失，依法应承担举证不能的不利后果，本院对该主张不予采信。中海富地公司上诉主张约定的交房时间不合理，龙之盛公司要求对其房屋搭建楼板，也影响了房屋交付的时间，且拆迁协议签订后，深圳市政府出台新的城市更新政策，造成项目开发手续受阻，因此应减轻中海富地公司逾期交房的违约责任。本院认为，首先，交房时间是双方明确的约定，中海富地公司未能证明此约定存在无效或可撤销的情形。其次，双方在签署涉案安置协议时已明确约定搭建楼板，在同一安置协议中同时约定了交付时间，并非龙之盛公司在双方签署安置协议后要求搭建楼板。再次，虽然拆迁协议签订后深圳市政府出台新的城市更新政策，但中海富地公司提交的证据不足以证明深圳市政府出台新的城市更新政策造成了涉案项目开发手续受阻的事实。综上，中海富地公司上述主张减轻逾期交房违约责任的理由均不成立，本院不予支持其减轻逾期交房违约责任的请求。关于第四个争议焦点，龙之盛公司上诉称系针对合法竣工测绘的套内建筑面积和建筑面积比例主张回迁物业实用率不达标。本院认为，首先，中海富地公司在《XX宿舍拆迁补偿补充协议书》中并未明确承诺补偿龙之盛公司1694.65平方米建筑面积的商品房产权物业建筑面积的具体套内面积，仅承诺实用比例“约为”78%，因此不能推断中海富地公司有义务保障补偿套内面积的实用比例达到78%以上。其次，中海富地公司在《XX宿舍拆迁补偿补充协议书》中明确承诺的是补偿龙之盛公司商品房套内实用面积可达到补偿总面积1694.65平方米的93%(即1694.65×93%=1576.02平方米）。根据深圳地质建设工程公司出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告》的内容，即便不计算B栋1003房，中海富地公司补偿给龙之盛公司的物业的室内面积亦已经超过1576.02平方米。再次，《深圳市XX中路西侧改造项目工程拆迁补偿安置回迁确认书》中载明了回迁房的套内建筑面积，龙之盛公司未提出异议，并盖章确认。综上，龙之盛公司主张中海富地公司赔偿物业实用比例不符合约定，并据此要求赔偿损失，理由不成立，本院不予支持。关于第五个争议焦点，龙之盛公司未提交证据证明其曾向京基公司主张过连带赔偿责任，且如前所述，中海富地公司应于2015年1月18日将竣工验收合格的房屋交付龙之盛公司，即龙之盛公司应在2015年1月18日之后六个月内向京基公司主张逾期交房赔偿金的连带责任，龙之盛公司在起诉之日已超出了上述6个月的逾期交房的保证期间，故京基公司无须对中海富地公司的逾期交房赔偿金承担连带责任。龙之盛公司主张中海富地公司和京基公司的实际控制人和法定代表人均为陆伟民，因此龙之盛公司与中海富地公司就涉案争议沟通过程中的所有权利主张均视为同时对京基公司主张。对此，本院认为，龙之盛公司的上述主张无法律依据，本院不予支持。关于第六个争议焦点，《深圳市XX中路西侧两栋房屋拆迁补偿协议书》及《XX宿舍拆迁补偿补充协议书》均为双方当事人的真实表示。中海富地公司主张相关194.06平方米的补偿面积是对388.11平方米原建筑部分的补偿，该388.11平方米原建筑部分属于违章建筑，因此相关的《深圳市XX中路西侧两栋房屋拆迁补偿协议书》第二条第二款及《XX宿舍拆迁补偿补充协议书》第一条第1款为无效条款。对此，本院认为，虽然上述388.11平方米原建筑属违章建筑，但对中海富地公司自愿对该建筑进行补偿的约定并未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同条款。因此，中海富地公司请求确认《深圳市XX中路西侧两栋房屋拆迁补偿协议书》第二条第二款及《XX宿舍拆迁补偿补充协议书》第一条第1款为无效条款并据此要求龙之盛公司返还财产的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第七个争议焦点，本院认为，中海富地公司未提交证据证明其已实际支付了涉案4-02及4-03号商铺的物业管理费，故中海富地公司请求龙之盛公司支付4-02及4-03号商铺的物业管理费，无事实依据，本院不予支持。另外，中海富地公司上诉请求龙之盛公司对超过拆迁补偿合同约定而多获得的XX上苑B座1003房的其中44平方米的房屋建筑按市场评估价向中海富地公司支付补偿费，由于该请求未在一审期间作为诉讼请求提出，本院不予处理，中海富地公司可以另循法律途径解决。综上所述，中海富地公司上诉请求不成立，本院不予支持；龙之盛公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；由于龙之盛公司在二审期间补充提交了证据，导致一审判决认定事实部分不清楚，应依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粵0303民初1022号民事判决第一项、第四项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粵0303民初1022号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粵0303民初1022号民事判决第二项为：深圳市中海富地物业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市龙岗区龙之盛实业发展有限公司支付逾期交房赔偿款23744458元；四、驳回深圳市龙岗区龙之盛实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费365849元，由深圳市龙岗区龙之盛实业发展有限公司负担229753元，深圳市中海富地物业发展有限公司负担136096元；反诉案件受理费49178元，由深圳市中海富地物业发展有限公司负担。二审案件受理费407727元，由深圳市龙岗区龙之盛实业发展有限公司负担226613元，深圳市中海富地物业发展有限公司负担181114元。双方各自负担的已由对方预缴的案件受理费，应于本判决生效之日起十日内迳付对方，或者在判决给付金额中予以抵扣。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年一月二十日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。