北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京02民终805号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵广成，男，1964年1月14日出生，住北京市东城区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李凤明，女，1965年2月16日出生，住北京市东城区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：赵静（赵广成、李凤明之女），住北京市东城区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李娜，北京市鑫诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李金生，男，1962年4月11日出生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：李东生（李金生之兄），住北京市大兴区。 委托诉讼代理人：杨崇学，北京市英岛律师事务所律师。 原审第三人：李凤琴，女，1957年9月6日出生，住北京市朝阳区。 原审第三人：孙锋，男，1985年11月7日出生，住北京市朝阳区。 原审第三人兼李凤琴、孙锋共同委托诉讼代理人：李东生（李凤琴之兄、孙锋之舅），1954年4月5日出生，住北京市大兴区。 上诉人赵广成、李凤明因与被上诉人李金生、原审第三人李东生、李凤琴、孙锋合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6693号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵广成、李凤明上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回李金生一审的诉讼请求，诉讼费由李金生承担。事实和理由：涉案《协议书》的相关约定系对赵广成、李凤明合法权利的严重限制与剥夺，系对李金生单方利益的畸重保护，系显失公平的协议，一审法院无视民法交易中所应遵循的公平合理、等价有偿的原则与相关法律规定，仅根据协议中本身即侵犯赵广成、李凤明合法权利的条款径直判定赵广成、李凤明承担巨额赔偿责任，加剧了交易的不公平性；即使一审法院认为赵广成、李凤明在协议的签署或履行过程中有一定过错，一审判决的金额亦有失公允；涉案《协议书》中不得买卖、调换的约定剥夺了赵广成、李凤明的权利，该条款应属无效。 李金生辩称，同意一审判决，不同意赵广成、李凤明的上诉请求。 李东生、李凤琴、孙锋述称，同意一审判决，不同意赵广成、李凤明的上诉请求。 李金生向一审法院起诉请求：1.要求赵广成、李凤明向李金生支付违约金500000元；2.要求赵广成、李凤明赔偿因违反《协议书》给李金生造成的经济损失8715468元；3.诉讼费由赵广成、李凤明负担。赵广成、李凤明反诉请求：1.李金生赔偿逾期迁户损失10万元；2.李金生赔偿自2020年9月2日始至李金生实际迁户之日止的逾期迁户违约金，按照800元/日的标准计算。 一审法院认定事实：李金生与李凤明系兄妹关系。赵广成与李凤明系夫妻关系，2001年离婚，2002年10月8日复婚。 2002年6月16日，李金生（甲方）与李凤明、赵广成（乙方）订立《协议书》，约定甲方要调换的402号房产系拆迁安置所得，该房屋原为家庭共有财产，1996年6月28日父亲去世，经房屋全体共有人、继承人同意，将该房产赠与给甲方，由甲方独自享有房屋所有权并办理了公证手续。2001年11月15日，因402号房屋需要拆迁，房屋所有权人系李金生，被安置对象包括李金生、李金生母亲李淑凤、李凤琴、李凤琴之子、李东生、李凤明。按照拆迁协议约定，李金生用危改回迁的方式取得的拆迁安置四居室房产，建筑面积135.97平方米（即402号房屋），经所有权人和其他安置对象共同协商约定，李金生用该402号房屋与赵广成自愿提供给李凤明的两居室进行产权调换，调换房产的相关费用由李凤明承担，其他安置对象不再主张权利。乙方要调换的1501号房产系赵广成继承、受赠所得，并已办理公证，面积为45.2平方米。房屋产权调换的具体内容为：赵广成自愿将1501号两居室提供给李凤明，用于和李金生所有的402号房产进行产权调换。调换后，1501号房屋所有权属于李金生所有，402号房产属于李凤明所有。拆迁安置所得新房的全部应付差价款344532元由乙方支付，甲方不承担任何费用。两处房产调换后，除乙方从拆迁补偿款中退给甲方40278元外，再由乙方一次性向甲方支付10万元作为补偿。由于乙方所有的房产在现有政策下办理产权证过户有一定难度，经双方协商同意在国家政策允许过户时，双方同时办理房产过户手续。在房产调换后、过户前，甲方有购买其他房产条件并自愿购买他处房产时，乙方有权收回1501号房屋的所有权，同时要补偿给甲方34万元（已付14万元）。双方调换产权后办理过户手续前，1501号房产如遇拆迁，拆迁补偿款全部由甲方所有，乙方不得主张权利，甲方在领取补偿款的同时给李凤明办理房产过户手续。甲乙双方应保证协议所涉各项权利无瑕疵，在产权调换后，双方均不得以任何理由侵犯对方对调换后的房屋的所有权及居住使用权。房产过户后，乙方因调换所得的房产不允许买卖、调换。如确需出售该房产，甲方享有按购房票面原价优先购买的权利，但不承担乙方因调房所付给甲方的房产及补偿金损失。双方应按照协议约定全面履行自己的义务，不得违约。任何一方违约，除承担继续履行协议义务外，还要支付给对方违约金50万元。因违约给对方造成的损失，由违约方承担赔偿责任。 当日，由北京市君方律师事务所出具《律师见证书》，证明李金生、李凤明、赵广成订立上述《协议书》时神志正常，具有完全的民事权利能力和民事行为能力，是其真实意思表示。 就上述《协议书》条款内容的具体解释：1、对于“40278元”的性质，李金生主张该款项系被拆迁房屋的地上附着物补偿款，包括被拆迁房屋的补偿及房屋附属物的补偿，因被拆迁房屋产权人为李金生，故应由李金生取得该款项。李金生亦认可收到了上述款项，《协议书》中载明“已付14万元”即包括补偿款14万元及地上附着物补偿款40278元。赵广成、李凤明认可该款项的性质。2、对于“34万元”的性质，李金生解释称该数额为估算，是根据相关政策得出的在李金生不选择回迁安置时可取得的货币补偿。赵广成、李凤明认为根据政策规定无法得出上述金额，且是否选择回迁安置将产生不同的计算方法，不能将两者混淆计算。3、对于《协议书》中约定的“房产过户后，乙方因调换所得的房产不允许买卖、调换。如确需出售该房产，甲方享有按购房票面原价优先购买的权利，但不承担乙方因调房所付给甲方的房产及补偿金损失”条款，其中关于订立时“票面原价”的含义，当事人均认可为344532元。 2002年11月22日，402号房屋登记在李金生名下。 2003年12月23日，李金生、赵广成、李凤明共同委托房地产经纪公司为1501号房屋、402号房屋办理房产过户手续。2004年2月16日，李金生与李凤明就402号房屋订立《北京市房屋买卖合同》，约定李金生将该房产出售给李凤明，价款679850元，并约定李金生保证在办理过户后一个月内把户口迁出。2004年3月17日，402号房屋登记在李凤明名下。就《北京市房屋买卖合同》约定的402号房屋房价款金额问题，李金生称该金额系为交纳过户税费填写，由经纪公司建议，大致相当于李凤明交纳的回迁购房款与如果李金生不选择回迁情况下可取得的货币补偿之和，并非市场价格，就此李金生提交《北京市加快城市危旧房改造实施办法》。赵广成、李凤明称679850元房价款基本与市场价持平。 2017年2月22日，赵广成起诉李凤明要求确认402号房屋由赵广成、李凤明共同所有。法院经审理支持了赵广成的诉讼请求。2017年8月22日，402号房屋登记在赵广成、李凤明名下。 2018年，赵广成、李凤明将402号房屋出售给案外人，售价906万元。赵广成、李凤明提交的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中显示，出卖人应当在房产过户起120日内办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期迁出，应向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超出15日未迁出，自逾期超过15日起，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。买受人从协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，待出卖人户口迁出当日以理房通支付的方式支付给出卖人。经质证，李金生表示无法核实《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的真实性。经询，赵广成、李凤明认可其与案外人之间的逾期迁户纠纷尚未解决，未能确定赵广成、李凤明应承担违约责任的金额。 赵广成、李凤明提交李金生与北京市华城房地产开发公司于2001年11月27日订立的《危旧房改造私房回迁购房协议书》及2002年5月10日订立的《补充协议书》，该协议书载明被安置人李金生在危改区的正式住房3间，建筑面积46.6平方米，安置人口6人，分别为李金生、李淑凤、李凤明、李凤琴、孙锋、李东生。北京市华城房地产开发公司安置李金生402号房屋。经有关部门批准，金鱼池地区房改售房成本价格1485元/建筑平方米，经济适用房价格4500元/建筑平方米，房屋建设综合成本价2200元/建筑平方米，普通商品房价格6000元/建筑平方米。根据被安置房屋最终面积确认回迁购房款金额为344532元（原建筑面积46.6平方米计价68316元，人均未超15平方米部分43.6平方米计价68316元，人均超过15平方米部分44.39平方米计价211740元）。现当事人均认可该回迁购房款由赵广成、李凤明实际支付。李凤明、李凤琴、孙锋、李东生均表示订立《协议书》时其放弃了被安置利益，让渡给了李金生。 现当事人均认可李金生户籍仍在**房屋处。诉讼中，一审法院询问赵广成、李凤明处置402号房屋所得款项的用途。赵广成、李凤明称因赵广成身体原因，需要电梯房屋，同时赵广成因生意失败急需用钱，故将402号房屋处置，其中大部分款项用于还债，利用330万元购置了402号房屋附近的电梯房屋。后因与李金生之间的纠纷，担心住在金鱼池附近不安全，加之赵广成欠有外债（欠款金额90万元），故赵广成、李凤明于2020年4月将该房产以290万元抵给债权人还债，剩余200万元因该房屋尚遗留有李凤明已故母亲户籍，故债权人未将剩余购房款支付给赵广成、李凤明。对于上述陈述意见，赵广成、李凤明表示不方便提供相佐证的证据。 就当事人之间订立《协议书》的原因，李金生解释称因家庭内部为解决赵广成、李凤明的复婚问题，提供给二人大面积的房子，所以李金生才让渡利益进行调房。订立《协议书》后赵广成、李凤明随即复婚。赵广成、李凤明称二人离婚系因感情不合，李凤明离婚后无房居住，而李金生又无力购买402号房屋，因此才进行了调房，迫于压力与李金生订立了《协议书》。后李凤明感激赵广成自愿提供1501号房屋进行调房，故与赵广成复婚。就为何要限制赵广成、李凤明出售该房屋，李金生解释称协议约定房屋需登记在李凤明名下，是李金生为了照顾李凤明的居住而让渡了利益，但是李凤明不能独享房屋的增值利益。 一审法院认为，根据《律师见证书》记载情况，可以认定李金生与赵广成、李凤明订立《协议书》系当事人真实意思表示，合法有效。根据庭审查明情况，当事人订立上述《协议书》的实质并非单纯的房屋置换，李凤明、赵广成需提供1501号房屋与10万元补偿款换取李金生作为被拆迁人低价购买402号房屋的优惠资格，且回迁购房款亦由李凤明、赵广成支付。根据《协议书》约定，赵广成、李凤明在取得402号房屋所有权后不得买卖、调换，如确需出售，李金生享有以344532元优先购买的权利，同时无需将已过户的1501号房屋及10万元补偿金返还。现赵广成、李凤明将402号房屋出售给案外人，违反合同约定，给李金生造成损失，应赔偿相应的经济损失。但考虑到双方当事人之间并非单纯的房屋置换关系，赵广成、李凤明对于402号房屋购买时除提供置换对价（1501号房屋及10万元补偿款）外，亦有购买的出资行为；而自订立协议时至402号房屋实际出售时，该房屋价值已经发生了大幅增长；结合当事人订立协议书系为解决李凤明居住问题的合同目的；并衡量李金生实际产生的损失情况，法院根据公平原则对赵广成、李凤明侵害李金生优先购买权应赔偿的经济损失予以酌定。根据《协议书》约定，任何一方违约，违约方应支付给对方违约金50万元，故李金生主张违约金的诉讼请求，符合约定，法院予以支持。 关于赵广成、李凤明反诉要求李金生赔偿逾期迁户损失10万元并比照其将对案外人承担违约责任而主张违约金的请求，因双方订立的《北京市房屋买卖合同》并未对逾期迁户违约金进行约定，赵广成、李凤明的上述反诉请求本质上均为因李金生逾期迁户给其造成的损失，鉴于该损失尚未确定，故法院对上述反诉请求，尚无法支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》的第五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、赵广成、李凤明于判决生效后十日内向李金生支付违约金50万元；二、赵广成、李凤明于判决生效后十日内向李金生赔偿经济损失197.4万元；三、驳回李金生其他诉讼请求；四、驳回赵广成、李凤明全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，赵广成、李凤明提交北京市人民政府令第87号打印件，拟证明涉案房屋拆迁时的市场价值。李金生、李东生、李凤琴、孙锋对该证据的真实性不确定，对关联性、证明目的均不予认可。经询，赵广成、李凤明代理人称赵广成、李凤明出售房屋时通知了李凤琴，赵广成、李凤明和李金生长时间没有联系了，当时说通知李凤琴，李凤琴会告知李金生的。就赵广成、李凤明是否询问李金生要不要优先购买，其二人的代理人称未通知这么详细。李东生作为李凤琴的代理人不认可赵广成、李凤明曾通知过李凤琴。赵广成、李凤明亦未就其上述主张提供证据予以证明。 另查，一审法院认定事实部分“2001年11月15日，因402号房屋需要拆迁”的引述有误，原条款内容为：“2001年11月15日，甲方所有的房产因危房改造需要拆迁”。本院对此予以更正。 本院二审查明的其他事实与一审法院认定的其他事实无异。 本院认为，赵广成、李凤明与李金生所签《协议书》中约定，如确需出售402号房产，李金生享有按购房票面原价优先购买的权利，但不承担乙方因调房所付给甲方的房产及补偿金损失。赵广成、李凤明并未提供证据证明该约定内容存在无效的法定情形，故双方均应依约履行。根据查明的事实，赵广成、李凤明将402号房屋出售给案外人，其二人亦未能提供证据证明其在出售房屋时告知李金生，且李金生放弃优先购买该房屋。故李金生以其二人违反合同约定，导致其未享有按照原购房价格优先购买的权利为由，要求赵广成、李凤明承担违约责任并赔偿相应的损失，有合同依据。一审法院判令赵广成、李凤明向李金生支付违约金50万元，并赔偿损失197.4万元并无不当，本院予以维持。赵广成、李凤明以《协议书》的约定显失公平、《协议书》中约定不得买卖、调换的约定应属无效等为由要求驳回李金生主张违约金及赔偿损失的诉请，依据不足，本院不予支持。 一审法院判令驳回赵广成、李凤明的反诉请求及李金生的其他诉讼请求，双方当事人均未对该两项提起上诉，本院对此不持异议。 综上所述，赵广成、李凤明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26592元，由赵广成、李凤明共同负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 刘丽杰 审判员 杨志东 二〇二一年一月二十九日 书记员 黑梦雪