广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终7458号上诉人（原审被告）：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区岐******豪逸华庭三期B型一层8卡，统一社会信用代码914***********518U。法定代表人：甘伟耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹和平，广东登都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何绮雯，女，1970年10月9日出生，汉族，住广东省中山市***************。被上诉人（原审原告）：郑容基，男，1961年6月7日出生，汉族，住广东省中山市***************。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人:刘国伦，广东万**海天律师事务所律师。上诉人中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）因与被上诉人何绮雯、郑容基商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071初17704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。恒茂公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何绮雯、郑容基全部诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的交楼协议已就逾期交房违约金的承担方式重新达成一致合意，而该协议已实际履行，何绮雯、郑容基在自愿签订协议且实际收楼的情况下，仍提起本案诉讼，不仅有违民法上的诚实信用原则，而且已构成重复主张，应当驳回其全部诉求。1.恒茂公司与何绮雯、郑容基早于2017年12月1日以签订收楼协议的方式对逾期交房违约金的承担方式进行约定。2.双方已按协议实际履行，而何绮雯、郑容基无视协议约定，重复向恒茂公司主张逾期交房违约金，严重违反诚实信用原则。二、何绮雯、郑容基在协议中明确表示不再就逾期交房的问题以任何方式向恒茂公司主张任何权利。且何绮雯、郑容基已按现状办理收楼手续，故恒茂公司无需再承担逾期交房的违约责任。何绮雯、郑容基辩称：1.恒茂公司提交的交楼协议书只是其一方意思表示，并欺骗何绮雯、郑容基，让何绮雯、郑容基在协议书上签名，但丙方物业公司没有盖章同意，该三方协议并没有达成。一直以来，恒茂公司并没有将该协议交何绮雯、郑容基一份。2.交楼协议约定用免收物业管理费抵扣逾期交楼违约金的条款对何绮雯、郑容基不利。一是该协议没有明确违约金具体数额，日后存在争议。而是若日后物业公司变更，接手的新物业公司不同意抵扣，则何绮雯、郑容基权利没有保障。3.2020年9月9日，物业公司寄来通知单，催交物业管理费。何绮雯、郑容基向一审法院起诉请求：1.恒茂公司按商品房买卖合同的约定向何绮雯、郑容基交付房地产权属证书；2.恒茂公司向何绮雯、郑容基支付逾期交房违约金64747.844元（2016年6月1日起至2017年12月1日止）、逾期办理房地产权属证书的违约金11815.3元（2016年5月31日起至2020年6月30日止）。一审诉讼中，何绮雯、郑容基撤回诉求1，并明确诉求2中的逾期交房违约金为64747.8元，计算方法为：以购房款1181530元为基数按每日万分之一从合同约定的交房期限届满次日即2016年6月1日起计算至实际收楼之日即2017年12月1日止；对于逾期办证违约金11815.3元，根据合同约定按购房款1181530元的1%计算。一审法院认定事实：1.2015年11月26日，何绮雯、郑容基（买受人）与恒茂公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市石岐区岐*************，建筑面积168.79平方米；总价款为1181530元，分别于2015年11月26日以现金方式支付295530元，于2015年12月26日以商业贷款方式支付886000元；出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证（以下简称竣工验收备案登记证），并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收，政府规划、设计变更等行政原因，造成工程延误或停工而导致逾期交房的；施工过程中因雨天、台风或其他恶劣天气影响或遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，造成逾期交房的；买受人未付清购房款以及其他应付款项的；出卖人可以据实予以延期，并无需承担上述违约责任；出卖人逾期交房（1）逾期不超过360日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金，但该违约金以已付房价款的1%为上限。商品房买卖合同及补充协议还约定了其他事项。商品房买卖合同签订后，何绮雯、郑容基依约支付了全部购房款1181530元。2.涉案商品房于2015年12月3日办理销售登记备案。3.2017年12月1日，何绮雯、郑容基与恒茂公司就涉案商品房办理了收楼手续。4.涉案商品房于2019年2月1日取得竣工验收备案登记证。5.2020年5月18日，中山市自然资源局为涉案商品房颁发不动产权证书。后因何绮雯、郑容基认为恒茂公司逾期交付商品房及逾期办理不动产权属证书构成违约，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。6.诉讼中，2020年7月20日，何绮雯、郑容基从恒茂公司处领取了涉案商品房的不动产权证书。7.恒茂公司认为实际交付的日期应当予以顺延，主要体现在雨天影响、建设工程规划变更两个方面，并提供了2011年至2015年期间的中山紫马岭人工观测站晴雨表、2015年1月29日的建设工程规划许可证及附件、2015年11月10日中山市规划报建变更批复书等证据予以证明。经质证，何绮雯、郑容基认为，雨天不影响施工，恒茂公司亦未提供施工受影响的证据；建设工程规划变更与施工无关，且变更范围不涉及涉案商品房，规划变更发生在涉案商品房买卖合同签订之前，合同的履行与规划变更无关，故恒茂公司的举证与本案不存在关联性。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。何绮雯、郑容基与恒茂公司之间所签订的商品房买卖合同及补充协议均是双方真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。关于逾期交房违约金。根据已查明的事实可知，恒茂公司未能在合同约定的2016年5月31日前取得竣工验收备案登记证并将涉案商品房交付给何绮雯、郑容基使用已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的逾期交房违约责任，何绮雯、郑容基有权据此主张逾期交房违约金。恒茂公司辩称受雨天影响以及规划设计变更等原因，交付时间应据实顺延。对此，一审法院认为，大雨、暴雨等天气在广东珠三角地区普遍存在，并非不能预见，恒茂公司作为专业的房地产开发商，应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限，并且恒茂公司并未提交如现场施工日志或监理日志等证据证明确实存在由于天气原因无法施工的情况。另外，恒茂公司在本案中主张的规划变更是因其自身设计方案调整而向相关部门申请审批的，并非因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收，政府规划、设计变更等行政原因导致，且恒茂公司辩称的规划变更发生在涉案商品房买卖合同签订之前，已不可能阻碍合同的正常履行，故对于恒茂公司的辩解，一审法院不予采纳。现何绮雯、郑容基依照商品房买卖合同中关于逾期交房违约责任的约定主张自交楼期限届满次日即2016年6月1日起至实际交付之日即2017年12月1日止，按已交房款即1181530元每日万分之一的标准计付违约金，该诉讼请求符合合同规定，理据充分，一审法院予以支持，经计算，一审法院认定恒茂公司应向何绮雯、郑容基支付的逾期交房违约金为64866元（1181530元×0.01%/天×549天）。现何绮雯、郑容基于本案中主张逾期交房违约金64747.8元，系其对自身权利的自由处分且减免了恒茂公司的责任承担，故一审法院对其诉求予以支持。关于逾期办证违约金。商品房买卖合同约定“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用……如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在该商品房交付后720个工作日内仍未取得房屋所有权证的，出卖人应在超过办证期间按日支付买受人已付房价款万分之一的违约金”，对于前述合同约定的“商品房交付使用之日”，按照通常理解并结合合同上下文的意思表示应当是指实际交付使用，即为实际交付之日而非合同约定的交付期限届满之日，这样才符合合同条款的原意，亦符合商品房预售活动的一般交易习惯，涉案商品房的实际收楼之日为2017年12月1日，故应自当天加上720个工作日计算合同约定的办证期限，涉案商品房于2020年7月20日取得不动产权证书，在此之前恒茂公司已履行了“提交资料报产权登记机关备案”的合同义务，即使计算至不动产权证书颁发之日即2020年7月20日，涉案商品房仍未超出前述认定的办证期限，故一审法院认定恒茂公司不存在逾期办证的违约行为，无需向何绮雯、郑容基支付逾期办证违约金，并据此驳回何绮雯、郑容基关于逾期办证违约金的诉求。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、恒茂公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向何绮雯、郑容基支付逾期交房违约金64747.8元；二、驳回何绮雯、郑容基的诉讼请求。一审案件受理费1714元，减半收取为857元（何绮雯、郑容基已预交），由何绮雯、郑容基负担132元，由恒茂公司负担725元。本院二审期间，恒茂公司提交了证据：1.交楼协议书复印件，拟证明2017年12月1日，何绮雯、郑容基与恒茂公司签订交楼协议，约定以折抵物业管理费的形式向何绮雯、郑容基支付逾期交楼违约金，何绮雯、郑容基收楼后不得再就逾期交楼事宜以任何方式向恒茂公司主张协议外的其他任何权利。2.物业管理费缴款情况表，拟证明恒茂公司已按协议约定向何绮雯、郑容基代交物业管理费。何绮雯、郑容基对上述证据的真实性不予确认，认为该证据没有丙方盖章也没有给何绮雯、郑容基出示或者保留原件。何绮雯、郑容基提交了证据：落款日期为2020年9月9日的催费通知单，拟证明物业公司实际向何绮雯、郑容基催缴物管费。恒茂公司质证认为：其无法核实真实性，本案涉诉后，其与物管公司沟通后决定暂停缴纳起诉业主的物管费，等诉讼结束后再另行决定是否继续缴纳物管费或履行判决。根据该催款单也可以与其提交的证据2相互佐证。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：恒茂公司提交的交楼协议复印件记载，2017年12月1日，何绮雯、郑容基（乙方）与恒茂公司（甲方）签订一份协议，约定：乙方购买之商品房现已完成各项工程施工并通水、通电，因施工单位未及时提交各项竣工验收资料，故现仍未对该商品房所在的工程进行竣工验收，该商品房现未办理综合验收备案手续，甲方已向乙方详细告知该前述事实，乙方对该商品房现状已有充分了解。乙方自愿于该协议签订之日起三日内前收取前述商品房，并配合甲方办理收楼手续。如乙方于该协议签订之日起三日内前完成收楼手续的，则甲、乙、丙[第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司]（以下简称戴维斯物业中山分公司）三方同意：1.丙方免收前述商品房自乙方收楼之日起3个月内的物业管理费；2.甲方按中山市商品房买卖合同约定比率向何绮雯、郑容基支付自合同约定的交楼期限届满次日起至本协议签订之日止的逾期交楼违约金，该违约金以乙方收楼后应支付丙方的物业管理费逐月抵扣，直至违约金抵扣完毕为止。乙方收楼后，不得再就逾期交楼事宜以任何方式向甲方主张除本协议约定权利外的其他任何权利。该协议由何绮雯、郑容基签字捺印，恒茂公司盖章确认。二审诉讼中，何绮雯、郑容基确认系其本人在前述交楼协议上签字。戴维斯物业中山分公司向本院出具情况说明称，该公司已明确知晓何绮雯、郑容基与恒茂公司签订的前述协议内容并同意执行前述协议。截至2020年9月，恒茂公司已向该公司支付2017年12月至2020年9月的管理费共计17216.58元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本院二审争议焦点为，恒茂公司是否应按双方签订的商品房买卖合同约定向何绮雯、郑容基支付逾期交房违约金。对此，本院分析如下：恒茂公司提交的交楼协议书虽是复印件，但何绮雯、郑容基确认系其本人在该交楼协议上签字。协议书的内容能够与戴维斯物业中山分公司出具的说明相互印证，本院予以采信。恒茂公司未按照双方签订的商品房买卖合同向何绮雯、郑容基交付涉案商品房，构成违约。但何绮雯、郑容基已与恒茂公司于2017年12月1日签订协议，对恒茂公司逾期交房违约责任的承担方式进行了约定。根据约定，恒茂公司同意以何绮雯、郑容基应支付的涉案商品房的物业费抵扣恒茂公司应向何绮雯、郑容基支付的违约金。何绮雯、郑容基收楼后不得再就逾期交楼事宜以任何方式向恒茂公司主张该协议约定权利外的其他任何权利。该协议是双方磋商决定，系双方对于违约责任承担方式的约定，不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效约定。故恒茂公司向何绮雯、郑容基逾期交房的违约责任应当按照双方协议约定的方式承担。现何绮雯、郑容基又依据商品房买卖合同的约定主张恒茂公司按照购房款总额为基数每日万分之一的标准向其支付违约金，有违诚实信用原则，本院不予支持。何绮雯、郑容基主张，其与恒茂公司的协议未来能否履行尚不明确。对此，本院认为，何绮雯、郑容基系基于其与恒茂公司签订的商品房买卖合同条款向恒茂公司主张违约金，但双方就恒茂公司逾期交楼违约责任的承担达成新的协议，即原商品房买卖合同的逾期交楼违约责任条款已被双方变更。故本院对何绮雯、郑容基基于商品房买卖合同的逾期交楼违约条款向恒茂公司主张违约金的请求不予支持。若何绮雯、郑容基与恒茂公司签订的新协议在履行过程中存在障碍，何绮雯、郑容基可基于该交楼协议约定另案主张权利。故何绮雯、郑容基的此项答辩意见缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人恒茂公司的上诉请求成立，本院予以支持。本案系因恒茂公司在一审期间怠于举证，于二审期间提交新的证据，本院根据新证据认定的事实予以改判，故恒茂公司因怠于举证应承担二审诉讼费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初17704号民事判决；二、驳回被上诉人何绮雯、郑容基的诉讼请求。一审案件受理费1714元，减半收取为857元，由何绮雯、郑容基负担；二审案件受理费1419元，由中山市恒茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 赖晓筠二〇二〇年十二月二十二日书记员 郭燕婷