新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2021）新40民终148号 上诉人（原审被告、申请执行人）：王瑞祺，男，1994年2月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 委托诉讼代理人：陈自力，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建民，新疆同泽（奎屯）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：孙奎东，男，1972年4月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：叶亚红，女，1974年5月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈敏，新疆盛尊律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：奎屯四海房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 法定代表人：沈明建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕卫国，男，该公司工作人员。 原审第三人（被执行人）：新疆三洋投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 法定代表人：许福球，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨新元，男，该公司工作人员。 上诉人王瑞祺因与被上诉人孙奎东、叶亚红、原审第三人新疆三洋投资有限公司（以下简称三洋公司）、奎屯四海房地产开发有限公司（以下简称四海公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2020）新4003民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王瑞祺委托诉讼代理人陈自力、黄建民，被上诉人孙奎东、叶亚红共同委托诉讼代理人陈敏，原审第三人四海公司委托诉讼代理人吕卫国，原审第三人三洋公司委托诉讼代理人杨新元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王瑞祺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙奎东、叶亚红的诉讼请求。事实和理由：一、孙奎东、叶亚红提供的2014年7月7日的《商品房买卖合同》及银行转账凭证、收款收据，因真实性无法确认，转款时间、金额、用途、收款人等环节存在诸多不合理的疑点，无法证明孙奎东、叶亚红与四海公司之间存在真实房屋买卖合同及实际支付房款的事实。因此一审判决认定孙奎东、叶亚红与四海公司于2014年7月7日签订《商品房买卖合同》，并交纳房款12,000,000元，无事实和法律依据。二、四海公司系房地产开发企业，孙奎东、叶亚红系商品房购买者、消费者，因此本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条，而不应适用第二十八条，一审法院适用法律错误。三、即使本案适用《执行异议和复议规定》第二十八条，孙奎东、叶亚红的诉讼请求也不应予以支持，理由：1.签订案涉奎屯市××里-××路×1号房屋的《商品房买卖合同》时，该房屋处于法院查封状态；2.一审法院认定有效的查封措施自2019年10月8日开始，系错误认定。四、孙奎东、叶亚红与四海公司联合违法转让房产，双方签订的案涉《商品房买卖合同》无效。 孙奎东、叶亚红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、其已提交充分证据证实2014年7月7日与四海公司订立《商品房买卖合同》，并交纳房款12,000,000元。二、王瑞祺认为其是消费者，系对消费者概念的误解。案涉房屋系门面房，并非是住宅，不适用《执行异议复议规定》第二十九条。三、案涉房屋于2018年10月16日被法院首次查封，2019年8月14日解除查封，2019年10月8日再次被法院查封，这是无争议的事实。针对案涉房屋的执行行为应当以2019年10月8日的查封为准。案涉房屋在查封之前订立了《商品房买卖合同》并由四海公司将房屋交付其占有使用，其已用2014年的购房款抵案涉房屋的购房款。因此，其诉讼请求符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，足以排除执行。 四海公司述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，孙奎东、叶亚红的上诉请求没有事实依据，请求予以驳回。 三洋公司述称，我公司陈述意见与四海公司意见一致。 孙奎东、叶亚红向一审法院起诉请求：1.停止对位于奎屯市××里-××路×1号、××路×2号、××路×3号不动产的强制执行，并解除对上述房产的强制查封；2.确认2019年5月6日、2019年9月13日其与四海公司订立的三份《商品房买卖合同》合法有效。 一审法院认定事实：2014年7月7日，四海公司（出卖人）与孙奎东（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为××路×4号；该商品房的用途为商业，建筑层数地上29层、地下**；该商品房建筑面积共2至5层2835.6平方米，其中套内建筑面积2至5层2181.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2至5层654.4平方米，2至5层每层10套房，建筑面积每层708.9平方米，套内面积每屋545.3平方米，分摊面积每屋163.6平方米；第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为（人民币）每平方米4232元，总金额12,000,000元整，二层、三层、四层、五层每层10套房，建筑面积每层708.9平方米，合计2835.6平方米，套内建筑面积每层545.3平方米，合计2181.2平方米，公摊面积每层163.6平方米，合计654.4平方米；第六条付款方式及期限：买受人按一次性付款方式按期付款；第八条交付期限：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同落款处出卖人有四海公司及法定代表人沈明建的印章及许福球的签字，买受人有孙奎东的签字。合同签订后，孙奎东于2014年7月7日通过中国工商银行××××账户向许福球转账5,000,000元，四海公司于转账当日向孙奎东出具购房款5,000,000元的收据；2014年7月10日孙奎东通过中国工商银行××××账户分两次向许福球转账2,000,000元、5,000,000元，四海公司亦于转账当日向孙奎东出具购房款7,000,000元的收据。 孙奎东、叶亚红陈述其在签订上述合同后，四海公司一直未实际履行，后四海公司与其协商用三洋大厦的商业房产调换上述房产。后，四海公司（出卖人）与孙奎东、叶亚红（买受人）于2019年5月6日签订一份《商品房买卖合同》，约定买卖位于奎屯市市区××里-××路×1号房屋，房屋建筑面积为79.59平方米，总价款为人民币300万元。双方又于2019年9月13日签订二份《商品房买卖合同》，分别约定买卖建筑面积为211.6平方米，总价款为人民币1,438,880元的奎屯市市区××里-××路×2号房屋及建筑面积为232.89平方米，总价款为人民币1,583,652元的奎屯市市区飞××里-××路×3号房屋。2019年5月6日四海公司分别向孙奎东、叶亚红出具300万元、1,438,880元、1,583,652元的三张三洋大厦专用收款收据。 2019年9月15日，四海公司向孙奎东、叶亚红出具一份《商品房交付及权益证明》，载明：买受人孙奎东、叶亚红根据买卖双方签订的《商品房买卖合同》取得××路1幢（三洋大厦）13、122、123房产三套。上述三套房产的所有权益（所有权、抵押权、收益权、出租权）归买受人孙奎东、叶亚红所有。该证明落款处有出卖人四海公司的印章及买受人孙奎东的签字。2019年9月19日，孙奎东（出租房、甲方）与孙俪（承租方、乙方）签订《商品用房租赁合同》，约定甲方将自己拥有所有权的坐落于新疆奎屯市××里××路1号三洋大厦××1号、××2号、××3号出租给乙方，面积共计524㎡，租赁期为5年，自2020年1月17日起至2025年1月16日止；租金分年计算，按年支付，于每年元月15日前付清年租金，2020年1月17日至2021年1月16日租金为380,000元，2021年1月17日至2022年1月16日租金为380,000元，2022年1月17日至2023年1月16日租金为390,000元，2023年1月17日至2024年1月16日租金为390,000元，2024年1月17日至2025年1月16日租金为390,000元。该合同甲方处有孙奎东的签名及捺印，乙方处有孙俪的签名及捺印，且第一页下方备注“由于店面装修，租金时间顺延一个月”。签订《商品房租赁合同》后，孙俪向孙奎东中国工商银行××××账户于2020年1月3日转账80,000元、于2020年1月4日转账100,000元、于2020年1月5日转账100,000元、于2020年1月6日转账100,000元，合计380,000元。房屋出租后，租户孙俪于2019年9月28日就涉案三套商铺向三洋中心农贸市场预交1万元市场管理费并注明李辉收押金抵市场管理费（2016年11月21日，押金已抵完），2019年10月14日向三洋中心农贸市场交纳暖气费（2019年10月15日-2020年4月15日）12,052元，2020年4月14日向三洋中心农贸市场缴纳市场管理费15,155元（2020.1.18-2021.1.17）。 一审法院另查明，因三洋公司、四海公司、许福球欠付王瑞祺借款，王瑞祺于2017年年初起诉三洋公司、四海公司、许福球。2017年5月22日，一审法院作出（2017）新4003民初615号民事调解书：三洋公司、四海公司于2017年11月30日前一次性支付王瑞祺借款本息合计3,700,000元。后因三洋公司、四海公司怠于履行债务，王瑞祺向一审法院申请强制执行，一审法院经审查于2018年1月12日作出（2018）新4003执103号执行裁定：依法查封、扣押或冻结、划拨三洋公司、四海公司价值3,739,400元（执行标的3,700,000元、执行费39,400元）的银行存款或相应价值的其他财产。在执行过程中，经查实三洋公司及四海公司无财产可供执行，故一审法院于2018年7月6日裁定终结本次执行程序。 2018年10月16日，一审法院作出（2018）新4003执103号协助执行通知书，查封李寒博名下位于奎屯市××里××路1号、2号、3号房屋，查封期限叁年（2018年10月16日-2021年10月15日）。2019年1月22日，李寒博以其系奎屯市××里××路1幢1号、号、3号房屋所有权人，法院查封主体错误为由向一审法院提出执行异议申请。2019年8月14日，一审法院作出（2018）新4003执103号协助执行通知书，解除对李寒博名下所有的位于奎屯市××里××路1号、2号、3号房屋的查封。 2019年9月3日，奎屯市不动产登记中心查档证明显示奎屯市市区××里-××路1号、2号、3号房屋买受人为李寒博，备案合同号××××，发证时间2018年7月7日，注销日期2019年5月6日。 2019年10月8日，奎屯市不动产登记中心查档证明显示奎屯市市区××里-××路1号、2号、3号房屋买受人为叶亚红，共有人为孙奎东。其中，1号房屋的发证时间为2019年5月6日、2号房屋的发证时间为2019年9月13日、3号房屋的发证时间为2019年9月13日。同日，一审法院作出（2018）新4003执103号协助执行通知书，查封被执行人三洋公司所有的登记在孙奎东、叶亚红名下的奎屯市××里-××路1号、2号、3号房屋，查封期限三年（2019年10月8日-2022年10月7日）。 2020年，孙奎东、叶亚红对执行标的奎屯市××里-××路1号、2号、3号房产提出书面异议，一审法院以孙奎东、叶亚红购买四海公司的房产目前用于出租，不符合所购商品房用于居住这一条件，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定为由，于2020年4月29日作出（2020）新4003执异7号执行裁定，驳回孙奎东、叶亚红的异议请求。孙奎东、叶亚红不服该裁定，于2020年5月14日向一审法院提起了案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为孙奎东、叶亚红是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于本案应当适用《执行异议复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。一审法院认为，在金钱债权执行中，《执行异议复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，适用对象为“一般买受人”，该条款系普适性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，适用对象为“商品房消费者”，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。王瑞祺主张本案只能适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定，无相应法律依据，不予支持。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案三套房产于2018年10月16日首次查封，2019年8月14日解除查封，2019年10月8日再次被法院查封，故针对涉案房产采取的有效执行行为应为2019年10月8日开始的查封措施，而孙奎东、叶亚红与四海公司就涉案三套房产签订《商品房买卖合同》的时间分别为2019年5月6日、2019年9月13日，合同签订后四海公司即出具相应收款票据，且签订的涉案三份合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。王瑞祺抗辩孙奎东、叶亚红与四海公司联合违法转让房产，双方买卖合同应属无效，但并未提交相应证据予以证明，不予采纳；四海公司于2019年9月15日向孙奎东、叶亚红出具一份商品房交付及权益证明后，孙奎东、叶亚红与他人办理了涉案房屋的出租手续并已收到承租人的租金，据此认定孙奎东、叶亚红已在人民法院查封前合法占有涉案的三套房屋；王瑞祺抗辩孙奎东、叶亚红未按合同约定支付涉案房屋的价款。本案中，因四海公司未按照先前约定向孙奎东交付××路4号房产，而孙奎东已向四海公司支付了合同约定的全部价款，后经双方协商以××里-××路1号、2号、3号进行调换，签订涉案房产的《商品房买卖合同》后，四海公司为孙奎东、叶亚红出具相应价值的三张收款收据，足以认定孙奎东、叶亚红已按合同约定支付了全部价款，故对被告这一抗辩，不予采纳；最后，诉争房屋未能办理过户登记，依据本案现有证据难以认定买受人对此存在过错，据此，一审法院认定诉争房屋未能办理过户登记并非孙奎东、叶亚红自身原因所致。综上，依据《执行异议复议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：一、不得执行奎屯市××里-××路1号、2号、3号房屋；二、确认孙奎东、叶亚红与奎屯四海房地产开发有限公司于2019年5月6日、2019年9月13日订立的三份《商品房买卖合同》有效。案件受理费53,958元（孙奎东、叶亚红已预交），由王瑞祺负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。四海公司向本院提供奎屯市发展计划委员会文件1份，拟证明案涉房屋所在的建设项目是由三洋公司与四海公司联合建设，三洋公司的法定代表人全程参与了建设、销售等过程，其有权代表四海公司收取购房款。 王瑞祺对四海公司提供的奎屯市发展计划委员会文件的真实性、关联性及拟证明的问题不予认可。 孙奎东、叶亚红、三洋公司对四海公司提供的奎屯市发展计划委员会文件予以认可。 本院认证认为，四海公司提供的奎屯市发展计划委员会文件来源真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 另查明，2012年3月28日，奎屯市发展委员会作出奎发计中心〔2012〕27号《关于核准三洋公司、四海公司联合建设“三洋大厦”的通知》，载明：“三洋公司、四海公司：报来在关于申请建设三洋大厦的报告收悉，我委已核准该项目立项（奎发计中心〔2011〕131号）。你公司现已完成项目选址和用地等手续，经研究核准建设：项目总投资13,580万元，建安工程12,890万元。总建筑面积68,798平方米；地上建筑面积54,194平方米，其中：商业面积13,792平方米，宾馆40,402平方米；地下建筑面积14,604平方米，其中：农贸市场7786平方米，停车场6818平方米。建设资金自筹。请到相关部门办理项目建设手续，尽早建成投入使用。” 本院认为，本案二审的争议焦点为孙奎东、叶亚红对案涉三套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，关于本案应适用《执行异议复议规定》第二十八条还是第二十九条规定的问题。第一，《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条规定在适用情形上存在交叉，即要阻却普通金钱债权的执行，既可以适用《执行异议复议规定》第二十八条规定，也可以适用第二十九条规定，只要符合其中一条之规定即可排除申请执行人对相关不动产的执行。本案王瑞祺申请执行的系普通金钱债权，因此孙奎东、叶亚红选择适用《执行异议复议规定》第二十八条，并不违反法律规定。第二，《执行异议复议规定》第二十八条的规定的适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”，该条适用于一切不动产；第二十九条规定的适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的”，仅适用于房屋，且其指向的仅仅是房地产开发商所开发的用于居住的商品房。本案中，案涉三套房屋均系商用房，并非用于居住的商品房，因此也无适用《执行异议复议规定》第二十九条的余地。综上，王瑞祺关于本案应适用《执行异议复议规定》第二十九条，一审法院适用《执行异议复议规定》第二十八条属于法律适用错误的上诉主张不能成立，本院不予采纳。 其次，《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，孙奎东、叶亚红与四海公司就案涉三套房屋签订三份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王瑞祺上诉主张孙奎东、叶亚红与四海公司联合违法转让房产，双方买卖合同应属无效，但其并未提交确实充分的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其该上诉主张不予采纳。案涉三套房屋于2018年10月16日首次查封，2019年8月14日解除查封，2019年10月8日再次被法院查封，故针对案涉三套房屋采取的有效执行行为应为2019年10月8日开始的查封措施。上述三份《商品房买卖合同》签订的时间均早于2019年10月8日再次被一审法院查封的时间。据此认定孙奎东、叶亚红在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，四海公司于2019年9月15日向孙奎东、叶亚红出具商品房交付及权益证明，后孙奎东、叶亚红与案外人办理了案涉三套房屋的出租手续并收取承租人的租金。据此认定孙奎东、叶亚红在人民法院查封前合法占有案涉三套房屋。第三，四海公司于2014年7月7日与孙奎东签订《商品房买卖合同》，孙奎东按约支付了全部价款，但四海公司未按约向孙奎东交付××路4号房产。后双方达成合意，就案涉三套房屋签订三份《商品房买卖合同》，双方同意孙奎东以支付××路4号房产的价款抵付案涉房屋的购房款，四海公司为此向孙奎东、叶亚红出具案涉三套房屋的收款收据。王瑞祺虽以无法确认2014年7月7日《商品房买卖合同》及银行转账凭证、收款收据真实性，以及转款时间、金额、用途、收款人等环节存在诸多不合理的疑点为由不认可2014年7月7日《商品房买卖合同》及支付12,000,000元房款的事实，但其未提供确实充分的证据予以证实。在无相反证据予以推翻的情况下，应认定孙奎东、叶亚红已按合同约定支付了全部价款。第四，本案中并无证据证实孙奎东、叶亚红对案涉房屋未办理产权登记存在过错。综上，孙奎东、叶亚红对案涉三套房屋享有的民事权益，符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，足以排除人民法院的强制执行。 另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，案外人执行异议之诉的处理方式是对是否能够强制执行案涉执行标的予以评判，而解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故孙奎东、叶亚红关于解除案涉三套房屋的查封措施的诉讼请求，不属于本案审理范围。 综上所述，王瑞祺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53,958元，由王瑞祺负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 凤 审 判 员  王国彪 审 判 员  刘 婷 二〇二一年一月二十九日 法官助理  邹 洁 书 记 员  宋思婷