宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初5809号 原告：徐勤芝，女，汉族，1980年9月8日出生，住址暨法律文书送达地址宁波市海曙区。 原告暨原告徐勤芝的委托诉讼代理人：徐科厅，男，汉族，1978年12月20日出生，住址暨法律文书送达地址宁波市海曙区。系原告徐勤芝丈夫。 被告：宁波市海曙区集士港镇威尼斯广场业主委员会。 代表人：崔元军。 委托诉讼代理人：肖称发、崇春雨，上海汇业（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波盈隆商业管理有限公司，统一生活信用代码91330203MA2GWGEL4F，住所地宁波市海曙区集士港镇春华路******。法律文书送达地址宁波市海曙区。 法定代表人：季世豪，该公司总经理。 原告徐科厅、徐勤芝与被告宁波市海曙区集士港镇威尼斯广场业主委员会（以下简称威尼斯业委会）、宁波盈隆商业管理有限公司（以下简称盈隆公司）恢复原状纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序由审判员毛建军独任审判，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告徐科厅、徐勤芝、被告威尼斯业委会的委托诉讼代理人肖称发、被告盈隆公司的法定代表人季世豪到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方申请庭外和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告徐科厅、徐勤芝向本院提出诉讼请求：两被告立即停止侵害，将产权属于原告所有的位于××镇××大楼的3118房与3092号店铺恢复原状。事实与理由：两原告系夫妻关系，位于××镇××大楼的3118房系两原告于2014年8月从开发商处购买所得，位于××镇××大楼的3092房系徐科厅从其他业主处购买所得。2019年10月，被告威尼斯业委会与原告协商要求原告将前述两间店铺委托其经营管理以便整体对外出租，但因租赁时间、金额等问题协商多次均未成功。2019年11月，原告到上述两店铺查看发现店铺已经被改建成宾馆房间的样式，后经了解系被告威尼斯业委会未经原告同意将原告的两商铺私自出租给被告盈隆公司，被告盈隆公司打算将整栋商业大楼改造成汉庭酒店，并把原告的两店铺改造成宾馆房间。原告找两被告多次交涉未果，遂诉至法院，要求依据《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，要求两被告停止侵权，将原告的房屋恢复原状。 被告威尼斯业委会答辩称：1.原告的起诉无事实及法律依据，应予以驳回，原告房屋已经做成了汉庭酒店，客观上无法恢复原状，被告主观上也没有过错，做成汉庭酒店系为了广大业主权益；2.所有权的行使不得滥用，不得侵害其他业主权益；3.业委会成立合法，委托出租也征求了业主意见，超过三分之二业主同意，原告的店铺本身无法拆分。 被告盈隆公司答辩称：开始装修时间是2020年3月，刚开始装修时，两原告还来视察，并表示将和业委会讲好，换个房间，让盈隆公司继续装修，其在整个过程均无异议，而只是要求换商铺。 本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系，位于宁波市海曙区××镇××路××弄××号××室（房屋建筑面积为34.76平方米）登记在原告徐科厅名下，位于宁波市海曙区××镇××路××弄××号××室（房屋建筑面积为30.59平方米）登记在原告徐科厅、徐勤芝名下（按份共有，各50%的份额），前述房屋即为原告诉请所涉的同恒商业大楼的3118、3092号店铺。两店铺产权取得时间均为2018年。其中，3092号店铺系原告徐科厅向原产权人康涛淞购买所得。 另查明，同恒商业大楼位于宁波市海曙区集士港威尼斯广场内，该广场物业类型为商业广场及酒店，建筑面积37600平方米。其中，建筑内按区域分割众多独立产权区域并被众多分散业主持有。为便于管理，威尼斯业委会于2018年9月26日发布《宁波市海曙区集士港威尼斯广场管理规约》一份，约定：广场业主可以授权业主委员会，业主委员会在授权范围内行使对业主私有商铺的委托出租运营权利，代表业主对外签订市场统一的委托出租运营协议，为了使整个广场商铺保值增值，广场的整改和统一出租运营方案，必须经三分之二以上业主授权同意后实施，全体业主共同遵守。之后，威尼斯业委会为盘活大厦经营环境，将分散的经营权集中管理，决定将各分散业主持有的同恒威尼斯商业广场不动产的对外出租权集中交由威尼斯业委会，由威尼斯业委会负责办理该不动产与原商业管理公司即宁波同恒商业管理有限公司的租赁解除及委托经营管理合同解除相关事宜，并由威尼斯业委会统一向承租人出租使用。之后的2018年、2019年期间，该商业广场的274户业主向威尼斯业委会出具《业主授权委托及承诺书》，承诺将其持有该商业广场不动产的出租权交威尼斯业委会行使。从原产权人康涛淞处购买，现登记在徐科厅名下的3092号商铺，已由原告徐科厅于2018年12月28日向威尼斯业委会出具《业主授权委托及承诺书》，但签署的名字为康涛淞。该大厦现除持有3118室不动产的业主即本案原告外，其余业主均已向威尼斯业委会提交了《业主授权委托及承诺书》。 2020年1月1日，两被告签订《商铺租赁合同》一份，约定：威尼斯业委会受全体业主委托将同恒商业中心建筑面积为16558.68平方米、原始购房发票总金额不得超过22108万元的全体业主商业用房，并含免费使用的地下负一层、二层及公共区域一起租赁给被告盈隆公司统一招商及经营管理，此区域及包含两原告名下的3118、3092号店铺。合同约定租赁期限为2019年12月1日至2033年2月28日，租赁期内，被告盈隆公司可对商铺进行装修改造。该合同签订后，被告盈隆公司即对外招商，对所设商铺进行统一对外经营，其中，涉案两商铺所在区域由案外人宁波市铭啸酒店管理有限公司承租，拟以“汉庭酒店”之品牌对外经营，该公司委托宁波三星建筑装饰股份有限公司对其承租区域按照酒店经营需要进行装修，施工期限约定为2020年6月15日至2020年8月31日。现该“汉庭酒店”已于2020年10月份对外营业。在被告盈隆公司接手酒店经营事宜后，多次与原告协商调换商铺（原告持有的商铺在三楼，其要求将三楼商铺调换至一楼）及其他方式解决矛盾，但未果，遂成诉。 另查明，涉案房屋在被告盈隆公司接手经营前，由其他商业管理公司接受经营约3年。 本院认为：原告以其私有财产所有权受到侵害为由，并依据侵权责任法第十五条之规定要求两被告停止侵权，将原告的房屋恢复原状。然而，该法条系对侵权后果承担方式的规定，而原告之主张显然属于物权保护的范畴，原告主张的法律依据与事实不符，本身不应得到法律的支持。为避免当事人讼累，本院从物权保护的角度对原告的诉讼请求分析。 原告虽持有涉案店铺的产权证，但其对所购涉案商铺所享有的权利与一般意义上的建筑物区分所有权不同。涉案商业广场体量较大，仅委托被告盈隆公司管理的建筑面积就有16558.68平方米，原告所持有的面积分别为34.76平方米、30.59平方米的两间房屋位于商业广场西北面房屋的三楼，该房屋在购买时即被分割成若干区域（被告盈隆公司接手经营前由其他商业管理公司经营约3年，原商铺布局遭不同程度改造），区域间有公用通道，区域内又划分为不同的商铺，商铺之间无永久分割围护结构，商铺之间具有不可分性，本身不具有独立使用的价值，业主权利的行使应受到其他业主权利的限制。原告若通过参与整体出租形式取得租金收益，并不损害其自身的合法利益。现威尼斯业委会已将大厦整体出租给被告盈隆公司，由该公司规划经营对外出租，原告理应遵守，并获取相应租金。现威尼斯业委会称仅本案原告未与其签订了《业主授权委托及承诺书》，业委会的受委托出租行为符合绝大多数业主的利益和要求。考虑到商铺整体上具有不可分性，少部分业主的分隔使用会对整个大厦的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的利益，为促进交易、促进市场发展及维护大多数业主利益，原告要求对商铺停止侵害、恢复原状的诉请不应得到支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告徐科厅、徐勤芝的诉讼请求。 本案案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由原告徐科厅、徐勤芝。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 毛建军 二〇二一年一月四日 代书记员 阮雯诗 本案引用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条 …… 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。