贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4689号原告：周小芳，女，1967年7月9日出生，土家族，贵州省铜仁市人，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：燕晓静，北京诚略律师事务所律师，特别授权。被告：铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区麒龙国际会展城****。法定代表人：赵冉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：简文亚，贵州证道律师事务所律师，一般授权。原告周小芳与被告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月25日第一次公开开庭进行了审理。原告周小芳及其委托诉讼代理人周涛到庭参加诉讼，被告碧桂园公司本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院于2020年12月28日第二次公开开庭进行了审理，原告周小芳及其委托诉讼代理人燕晓静，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人简文亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周小芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2018年2月27日签订的商品房买卖合同（合同编号：2018002260）；2、判令被告退还原告购房款639144元；3、判令被告赔偿原告购房违约金95871.60元；4、判令解除原告与被告2018年11月24日签定未竣工车位租赁协议书（车位号：地：地下**车库**5、判令被告退还原告购买一个车位款41668元；6、判令被告赔偿原告一个车位违约金6250.20元；7、判令被告退还原告已交不动产权登记费170元；8、本案诉讼费、诉前财产保全费、房屋质量检测费及相关合法的费用均由被告承担。事实及理由：原告周小芳与被告碧桂园公司，于2018年2月27日签定商品房买卖合同（合同编号：2018002260），购买位于铜仁市碧江区，建筑面积119.65㎡，预售商品房一套，套内面积93㎡，套内单价6872.52元／㎡，购房总款为639144元。2018年2月27日，原告支付购房定金10000元，2018年2月27日，原告支付首付款229144元，2019年9月19日，原告提取丈夫黎培柏个人公积金帐户现金300000元及原告周小芳自己个人公积金帐户现金100000元，合计400000元，转账支付给被告，原告按合同约定分二期将购房款全部付清。2018年2月27日，原告支付不动产登记费170元。2018年11月24日，购买碧桂园奥林湖山项目未竣工车位一个（地下1（地下**车库**了一个未竣工车位租赁协议书，原告于2018年11月24日支付购车位定金10000元，签定车位租赁合同当日，付清车位尾款31668元，合计41668元全部交清。2018年2月27日，签定铜仁市住房和城乡建设局商品房预售买卖合同备案和交易确认书。2018年11月30日，原告交住宅专项维修资金4786元。原告按照合同已经履行全部付款义务，并且办理好预售商品房所有手续。按商品房卖买合同约定，被告应于2019年12月14日交房，应于2020年3月15日交车位。根据商品房买卖合同第十一条约定：（一）出卖人应在2019年12月14日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；第十三条逾期交房责任；（1）逾期在90天内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。因此，根据上述合同约定，被告逾期交房已超过90天，至今未达到交房条件，未出示建筑工程竣工合格证明等相关文件给原告。因此，原告有权退房，被告应当在收到原告退房通知书之日起15日内退还全部已付购房款639144元整，并按原告全部已付购房款总额的15%向原告支付违约金95871.60元（639144元×15%＝95871.60元），退还车位款41668元，按购车位款的15%赔偿违约金6250.20元（41668元×15%＝6250.20元）。原告于2020年3月26日递交了退房通知书、退还购买一个车位通知书给被告，至今为止，被告拒不履行合同，拒不退还购房款、车位款及违约金，严重的侵害原告的合法权益。案涉楼盘为预售房屋，被告在销售房屋时，大肆宣传打造铜仁最高端楼盘、打造铜仁首家“精装修”拎包入住房屋，宣传购房赠送面积、购房总价各种优惠等。宣传案涉小区拥有高品质的“七重园林”，在售楼部周围设置高端园林、游泳池、“智能生活会馆”等。被告通知原告接房时，原告发现被告所交付的“精装房”与其所承诺的差异极大。被告存在重大误导宣传，导致业主在2018年购房时，比周围楼盘的市场价贵二千至三千多元，而在交房时，根本没有达到被告宣传的品质。根据商品房买卖合同中第二十六条，销售广告及宣传资料，商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。2018年，楼盘开盘时被告大肆宣传，购房时交一万定金购买车位可享受交一万抵四万元车位款进行房屋促销，因此原告是“购买”车位而不是“租赁”车位20年。虚假宣传，误导消费者的责任由被告承担。鉴于原告对被告商品房的质量、房产面积、城市基础设施、公共服务设施、电梯设备、消防设备、规划、园林、地下停车车、地下停车车位产权等多次提出质疑提供商品房买卖合同中载明的国家相关部门验收的合法手续原件，严重的侵犯了原告的合法权益。而上述内容是对房屋质量认定，也是达到法定退房的重要依据，因此，特申请相关有资质第三方机构介入，对上述各项目进行检测，望人民法院给予支持。原告为维护其合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告碧桂园公司辩称：《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不存在违反法律强制性规定导致无效的情形。原、被告双方于2018年2月27日签订《商品房买卖合同》及补充协议，原告在庭审中主张碧桂园公司未取得商品房预售许可即对房屋进行销售的行为违法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”碧桂园公司于2018年5月23日取得了商品房预售许可证，该《商品房买卖合同》合法有效。案涉房屋已符合合同约定的交房条件，被告履行了通知收房的义务，不构成逾期交房，系原告持续性拒绝收房导致逾期交付，合同约定的解除权并未成立，碧桂园公司不承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十一条房屋交付时间和条件的约定：商品房交付时间为2019年12月14日之前，交付时应当符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，以上所列条件，该商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》及《住宅分户验收表》。从前述房屋交付时间和条件的约定可知，取得《建设工程竣工验收备案表》并非合同约定及法律规定的交房条件。碧桂园公司向人民法院提交了《建设工程竣工验收备案表》，于该备案表的第4页明确载明了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的验收意见均为合格，且日期均在2019年12月12日。根据《建设工程管理质量条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，工程竣工验收是建设单位组织设计、监理、施工单位及相关单位对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验以判断工程是否合格的过程。建设单位在竣工验收中处于主导地位，行政主管部门不参与建设工程质量验收评定，工程经验收参与方确认达到设计要求，符合国家的相关规范标准的，参加验收各方出具竣工验收合格意见，该工程即竣工，该竣工验收日即为竣工验收合格日期。碧桂园公司在2019年12月12日取得五方单位验收合格的意见时即是取得了建筑工程竣工合格证明文件，并不以取得验收备案表的时间为准，被告满足合同约定的取得建筑工程竣工合格证明文件且房屋不存在质量问题。根据铜仁市房地产交易中心出具的《铜仁市房屋面积测绘报告》，由铜仁市房地产交易中心于2019年12月11日对碧桂园公司修建的碧桂园奥林湖山（6、7、8栋）进行了测绘，并实际出具了该份报告。碧桂园公司满足合同约定交房条件的第二项。至于合同交房条件的第三项：满足第十二条（城市基础设施、公共服务设施、商业配套设施）中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。原告主张碧桂园公司对幼儿园未进行修建，不满足第十二条中对商业配套设施的约定及经铜仁市城乡规划局备案的修建性规划，但并未提供幼儿园未进行修建的相关证据，仅提供了铜仁市城乡规划局备案的修建性规划，不能证明碧桂园公司对幼儿园修建的实际情况，且根据碧桂园公司的工期安排及现场施工照片，幼儿园作为二期工程正在修建中，原告所购买的房屋为奥林湖山一期工程，因此幼儿园在一期工程未进行修建是合理的行为，且根据合同第十二条对商业配套设施的约定，也未对幼儿园的竣工日期进行约定，碧桂园公司不因二期幼儿园在一期交付房屋中未修建及未作约定而不满足第三项交房条件。合同中约定应由被告碧桂园公司提供《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》（以下简称两书）及《住宅分户验收表》均向法院提交。且原告对其真实性予以认可。至此，碧桂园公司满足合同约定的交房条件。碧桂园公司在2019年12月12日通过电话方式通知原告收房且原告同意前往物业服务中心办理收楼手续。碧桂园公司已经履行了交房通知的义务。综上，碧桂园公司符合合同约定的交房条件，不构成逾期交付房屋，原告因房价下跌为解除合同而故意拒收房屋，持续至届满90日，以向碧桂园公司提出解除合同，并主张逾期超90日的违约金，此情况下合同十三条约定的逾期90天原告享有的解除权并不成立，原告拒绝收房的后果应该由其自行承担，碧桂园公司不承担相应的退还房款及支付违约金的违约责任。原告主张碧桂园公司构成虚假宣传、房屋存在质量问题并以此为由拒绝收房既无法律依据，也无事实依据。庭审中，原告主张其因房屋存在质量，拒收房屋。但原告却未举证或者向法院提出任何房屋质量鉴定申请。针对原告提交的碧桂园公司预售房屋宣传单，主张碧桂园公司存在赠送面积计算产权面积、合同未约定幼儿园作为配套设施、实际绿化与宣传绿化出入极大的虚假宣传，根据合同第二十六条的约定，原告未举证证明碧桂园公司将赠送面积计入产权面积中，若经第三方机构测评后面积部分存在差异，也应按照合同中第十五条面积差异处理的约定承担违约责任，而不是按逾期交房承担违约责任；在原告所主张的合同未约定幼儿园作为配套设施问题，幼儿园系奥林湖山工程二期修建项目，正在修建之中，而原告所购买的为一期修建房屋，自然不可能将幼儿园约定在配套设施之中，碧桂园公司不存在虚假宣传；对原告所主张的宣传绿化与实际绿化差异极大的问题，碧桂园公司认为根据“谁主张谁举证”的原则，原告应当提交第三方有资质机构出具的绿化检测报告作为证据主张，但原告均未提交，应当承担举证不能的后果。原告诉求中关于车位的部分不属于本案审理范围，应当另案起诉。综上，原告请求解除合同的解除权并未成立，其关于退还房款、要求碧桂园公司承担违约金及退还不动产登记费的诉求不应得到支持，要求碧桂园公司退还所购车位定金及赔偿违约金的诉求不属于本案审理范围，为了维护当事人的合法权益，请求人民法院依法公正判决。经审理，本院查明事实如下：2018年2月27日，原告周小芳与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018002260），约定被告将其开发建设的位于铜仁市碧江区房屋出售给原告；房屋规划用途为成套住宅，属钢混结构；房屋建筑面积119.65㎡，套内建筑面积93㎡；按套内建筑面积计价，单价6872.52元／㎡，购房总价款639144元；付款方式为买受人（原告周小芳）应于合同签订之日向出卖人（被告碧桂园公司）交付首期房款239144元，余款400000元以银行按揭方式支付；出卖人应于2019年12月14日前将案涉房屋交付买受人使用；商品房交付时应当符合以下条件：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应、地点以及应当携带的证件收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告周小芳付清全部房款639144元，并向被告交纳了车位款41668元，交纳了不动产权登记费170元，向铜仁市住房和城乡建设局交纳了住房维修基金4786元。案涉合同向住建部门进行了备案。2020年3月20日，原告周小芳向被告碧桂园公司发出书面《退房通知书》。至今，被告碧桂园公司未将案涉房屋交付给原告周小芳。2018年2月27日，原告周小芳与被告碧桂园公司签订《未竣工车位租赁协议书》，约定被告碧桂园公司开发的碧桂园奥林湖山洋房地下1号、2号车位出租给原告周小芳；乙方（原告周小芳）所购商品房位于地下1号车库086号，基于乙方成为碧桂园奥林湖山园区的业主，甲方（被告碧桂园公司）同意将该车位租赁给乙方使用；车位租金总额为41668元，乙方必须于2018年11月24日前向甲方一次性支付该租金；车位租赁期限为20年，自甲方交付之日起开始计算。该租赁协议对双方的其他权利和义务进行了约定。协议签订后，原告向被告支付了车位款41668元，被告至今未将车位交付给原告。原告周小芳于2020年9月21日向本院申请诉前财产保全，本院于2020年9月22日作出（2020）黔0602执保341号执行裁定书，裁定冻结碧桂园公司银行账户资金840000元，冻结期限为一年。另查明，被告碧桂园公司于2018年5月23日取得案涉碧桂园奥林湖山建设项目的《商品房预售许可证》。被告碧桂园公司委托铜仁市房地产交易中心对案涉碧桂园奥林湖山建设项目房屋面积进行测绘，该交易中心作出房产实测报（2019）第03903号《房屋面积测绘报告》，载明测量日期为2019年12月11日，绘图编号21165。铜仁市碧江区住房和城乡建设局对案涉工程消防进行验收，综合评定该工程消防验收合格，并于2020年1月17日作出了碧住建消验字（2020）第002号《建设工程消防验收意见书》。案渉工程于2020年4月2日向铜仁市碧江区住房和城乡建设局办理了建设工程竣工验收备案登记。《建设工程竣工验收备案表》载明，案涉碧桂园奥林湖山一期工程8号楼开工时间2017年10月25日，竣工时间2019年12月10日，竣工验收时间2019年12月14日，2019年12月12日，案涉工程经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位评定为合格。铜仁市碧江区住房和城乡建设局出具的备案意见载明：该工程符合法律法规及强制性条文要求，资料齐全，符合备案要求，并作出“同意备案”的处理意见。原告起诉状第五页中载明有如下内容：鉴于原告对被告商品房的质量、房产面积、城市基础设施、公共服务设施、电梯设备、消防设备、规划、园林、地下停车车、地下停车车位产权等多次提出质疑的第三方机构介入，对前述各项目进行检测。对此，庭审中，经本院询问原告是否申请鉴定，原告当庭表示不申请鉴定。以上事实，有原告诉称、被告辩称、《商品房买卖合同》、碧桂园集团通用机打收据、铜仁市住房和公积金管理中心提取凭证、借款凭证、铜仁碧桂园奥林湖山购房付款表、《铜仁市住房和城乡建设局商品房买卖合同备案和交易确认书》、住宅专项维修资金缴存证明、《未竣工车位租赁协议书》、《买受人拒收房通知书》、《退房通知书》、邮件交寄单、《商品房预售许可证》、《房屋面积测绘报告》、《竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、《对外委托终结通知书》、执行裁定书、保全费票据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、该《商品房买卖合同》是否达到解除条件，原告的主张是否于法有据。关于焦点一，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除。庭审中，原告代理人提出原、被告在签订案涉《商品房买卖合同》时被告未取得《商品房预售许可证》，被告对案涉房屋违法进行销售。对此，本院认为，原、被告于2018年2月27日签订案涉合同，被告于2018年5月23日取得案涉项目《商品房预售许可证》，原告于2020年10月19日向本院提起诉讼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，被告预售案涉房屋的行为不影响其与原告签订的案涉《商品房买卖合同》的效力，该合同的合法有效性本院予以确认。关于焦点二，原告周小芳按约付清了案涉房款，被告碧桂园公司则理应按照合同约定将符合约定标准的房屋交付给购房人周小芳。现原告周小芳以被告碧桂园公司逾期交房且存有其他违约行为，符合双方合同约定的解除条件为由，要求解除案涉合同。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原、被告双方在合同中约定案涉房屋的交房期限为2019年12月14日前，案涉工程项目于2020年4月2日办理了竣工验收备案登记。双方对合同解除权进行了约定，原告向被告也发出了解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”那么是否只要一方向另一方发出解除合同的通知，另一方未在异议期限内以起诉或者仲裁的方式提出异议，就会判令解除合同？对此，本院认为，合同法对约定解除或者法定解除合同权的行使均规定为“当事人可以解除合同”而非“当事人应当解除合同”，我国法律之所以作如此规定，是为了避免片面、机械、教条地理解法律，从而不利于维护交易的安全和维护我国经济秩序的有序进行。如果依据原告的观点予以解除合同，不符合合同法关于合同解除权行使的立法宗旨，通知解除合同的正确理解应该是，合同约定的解除条件成就时，享有法定或者约定解除权的当事人以通知方式解除合同，应当审查违约方的违约程度是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。若违约方的违约行为不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同，应不予支持。不能片面、教条地理解法条，一方向另一方发出解除合同的通知，另一方即使未在异议期限内提起诉讼或者申请仲裁，也不发生合同解除的效果，不能仅以受通知方在约定或者法定的异议期限内未提出异议为由就认定合同已经解除。对法定解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”我国法律对法定解除合同同样规定是“可以解除合同”而非“应当解除合同”。对解除合同的规定，系建立在当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或有其他违约行为致使不能实现合同目的的基础上，方可行使合同解除权。当事人一方履行合同义务不符合约定的行为，包括迟延履行债务、不能履行、不适当履行等行为，该不符合合同约定履行的行为并不必然导致合同相对方享有合同解除权，只有在一方违约致使不能实现合同目的时，合同相对方才享有合同解除权。判断某一违约行为是否导致合同目的不能实现，需根据违约的具体情形，结合案件情况，进行综合判断。庭审中，原告当庭表示不申请对案涉房屋面积、质量等事项进行鉴定，系其对权利的处分。原告代理人提出，被告碧桂园公司在合同约定的交房期限届满前尚未办理工程竣工验收备案，案涉房屋在约定时间内并未竣工验收，属于不符合约定交房条件的房屋。对此，本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”之规定，工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。根据案涉《建设工程竣工验收备案表》载明，案涉工程已于2019年12月12日经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收并评定为“合格”。依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”之规定，建设工程竣工验收合格与建设工程竣工验收备案显属两个不同的概念，工程竣工验收备案系工程竣工验收合格的后续程序，是行政主管部门实施的行政管理行为。案涉工程已于2020年4月2日向铜仁市碧江区住房和城乡建设局进行了备案，该备案机关出具的备案意见载明：该工程符合法律法规及强制性条文要求，资料齐全，符合备案要求，并作出“同意备案”的处理意见。案涉工程消防经铜仁市碧江区住房和城乡建设局验收合格，且该工程项目已经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收合格，并向行政主管部门办理了竣工验收备案登记。综合全案证据，截止本案作出判决前，案涉房屋具备交房条件，被告碧桂园公司能够按照合同约定向原告履行交房义务，以实现双方签订合同的目的。被告碧桂园公司逾期交房的行为并未导致双方合同目的不能实现，原告亦未能向本院提交合法有效的证据足以证明案涉房屋因房屋质量问题严重影响其正常居住使用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，在原告不能提供合法有效的证据足以证明被告碧桂园公司逾期交房的行为构成根本性违约，从而导致双方合同目的不能实现的情况下，原告要求解除案涉合同，其主张无事实和法律依据，本院依法予以驳回。原告基于解除案涉《商品房买卖合同》提出的其他诉讼请求，没有基础，本院依法不予支持。2020年12月28日，原告向本院提交书面《关于诉讼请求的说明》，明确表示，如果案涉合同解除条件不成就，原告不同意变更诉讼请求，仍坚持按原请求进行主张。本院认为，此系原告对其权利的处分。对原告提出车位部分的主张，原告代理人称《未竣工车位租赁协议书》依附于《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》解除了，《未竣工车位租赁协议书》也应当解除。对此，本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定的标的物为原告所购房屋，《未竣工车位租赁协议书》约定的标的物为原告所购车位，二者所约定的权利义务相关内容均不同，系独立的两份合同，不属同一概念，该车位系租赁还是买卖需依据法律规定界定，《未竣工车位租赁协议书》不是《商品房买卖合同》的附件或者补充协议，车位系独立的标的物，不属本案商品房销售合同纠纷审理范畴，原告可另案行使权利。故对原告代理人的观点，本院不予采纳。综上所述，原告周小芳的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告周小芳的诉讼请求。案件受理费11632元，已减半收取计5816元，保全申请费4720元，合计10536元，由原告周小芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  饶和秀二〇二一年一月四日法官助理杨婷婷书记员王昆