江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9789号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京一顺商业管理有限公司，住所地在南京市高淳区淳溪镇石臼湖北路**-16。法定代表人：王华萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩洋，江苏品迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张耀辉，江苏品迈律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：南京瑞年百思特制药有限公司，，住所地在南京市江宁经济技术开发区将军大道**法定代表人：周黎，该公司经理。委托诉讼代理人：王伟，北京市隆安（南京）律师事务所律师。上诉人南京一顺商业管理有限公司（以下简称一顺公司）因与被上诉人南京瑞年百思特制药有限公司（以下简称瑞年公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京江宁经济开发区人民法院（2019）苏0191民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人一顺公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回被上诉人一审反诉请求。事实与理由：(一)被上诉人未按照合同约定及法律规定提供房屋产权证，租赁房产不符合租赁条件，无法正常使用。（二）被上诉人的《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》是房屋建设时竣工备案的相关材料，并不是房屋能正常居住或能作为员工宿舍的消防验收合格证，二者不能混为一谈。（三）合同解除时间认定错误。（四）被上诉人存在违约行为，履行合同义务不符合约定，导致上诉人的合同目的不能实现，故应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条、第一百一十三条的规定。被上诉人瑞年公司辩称：根据合同约定，出租方只要提供房屋的有效证明及消防验收合格证等文件，即完成了合同义务。涉案房屋在上诉人承租之前一直是提供给卫岗乳业的职工作为宿舍使用。故上诉人的上诉事实及理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。一顺公司一审请求：1.确认其与瑞年公司的《租赁协议》于2019年9月28日解除；2.判令瑞年公司向其返还剩余租金13248元（2019年9月28日至10月15日）及保证金20000元，合计33248元；3.判令瑞年公司向其支付违约金248040元；4.判令瑞年公司承担本案所有诉讼费用。瑞年公司一审反诉请求:1.判令一顺公司向其支付2019年7月至同年8月的水电费15471元；2.判令一顺公司向其支付房屋占有使用费（自2019年10月16日起按年租金265000元的标准计算至实际腾空交还涉案房屋之日止）；3.判令一顺公司向其支付违约金248040元；4、判令一顺公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月12日，瑞年公司（出租方、甲方）和一顺公司（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，作为员工宿舍使用。因乙方为商业管理公司，甲方同意乙方转租此房屋用于住宿使用。《租赁协议》第二条约定“甲方提供房屋的有效证明、营业执照、消防验收合格证等文件”；第三条约定“该房屋租赁期自2018年10月16日至2024年11月15日止（含免租期）”，“租期采取3+3模式共六年，第一阶段租期为三年，第一阶段租期结束租金在原先基础上增加8%”；第四条约定“房屋年租金含税总额为265000元”，“第一年租金按年支付，于交房后三日内支付。自第二年开始按半年支付，分别于9月底前、3月底前提前支付半年租金”；第五条约定“乙方安装独立的电表，以电表实际示度数结算，按月支付，电费标准为1.30元/度”，“乙方安装独立的水表，以水表实际示度数结算，按月支付，水费标准依据国家收费标准”，“乙方应在次月10日前按时交纳上述费用”；第六条约定“在本协议签定后五日内，乙方即向甲方支付租赁保证金20000元”，“如果乙方未按协议约定时间交纳租金及第五条所约定的其他费用超过十五日，甲方届时有权单方终止本协议”；第八条约定“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除协议：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用。（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。(3）由于甲方或其他非乙方过错导致乙方无法正常使用房屋的。”；第九条约定“甲方违反本协议规定，提前收回房屋的，应按照协议总租金的15%向乙方支付违约金”；第十条约定“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按协议总租金15%的额度向甲方支付违约金”。《租赁协议》签订后，一顺公司于2018年10月分三次共向瑞年公司支付租金265000元，于2018年10月8日向瑞年公司支付押金20000元。2019年9月28日，一顺公司委托江苏品迈律师事务所向瑞年公司发出律师函，认为：一顺公司多次联系瑞年公司要求提供涉案房屋的有效证明、营业执照、消防验收合格证等文件，瑞年公司均无法提供，构成根本违约；根据《租赁协议》约定，瑞年公司所提供的涉案房屋不符合约定条件，严重影响使用，其有权解除协议；且根据合同法相关规定，当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方享有解除合同的权利；故通知瑞年公司双方的《租赁协议》自2019年9月28日起解除，瑞年公司应与其办理交接手续、返还租金及保证金并支付违约金。审理中，一顺公司与瑞年公司一致陈述签订《租赁协议》后，瑞年公司于2018年10月16日前向一顺公司交付涉案房屋，免租期为2018年10月16日至11月15日；一顺公司已支付房屋租金至2019年10月15日。双方一致确认合同已经实际解除，一顺公司认为合同解除时间为2019年9月28日其向瑞年公司发送律师函之日；瑞年公司则认为合同解除时间为一顺公司未支付第二年租金满15日之日。瑞年公司认可其于2019年10月12日收到一顺公司发送的律师函。一顺公司认为因瑞年公司未能向其提供涉案房屋的房产证、消防验收合格证，导致其无法办理涉案房屋的二次消防验收备案，进而导致法蓝西学校解除与其的租赁合同，由于《租赁协议》的合同目的不能实现，其无法继续承租涉案房屋，故要求解除合同。瑞年公司则认为其在签订合同前即告知一顺公司涉案房屋房产证正在办理，且《租赁协议》并未约定其需要提供房产证，其只需要提供房屋的有效证明，其能够提供涉案房屋的土地证、规划许可证、施工许可证及竣工验收备案表；关于消防验收合格证，其已经向一顺公司提供了涉案房屋的《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》。根据一顺公司提交的其经办人江云田与瑞年公司经办人马良进之间的微信聊天记录，瑞年公司已向一顺公司提供涉案房屋的《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》。根据瑞年公司提交的其经办人马良进与中介人员仲明存之间的微信聊天记录，瑞年公司在《租赁协议》签订前已明确告知中介人员涉案房屋房产证正在办理，可以提供涉案房屋土地证及“一消”手续。一顺公司认为法蓝西学校已于2019年7、8月迁出涉案房屋，其已在9月将涉案房屋钥匙交还给瑞年公司工作人员；瑞年公司则认为一顺公司直到2019年12月底才清空涉案房屋，其经办人马良进对此知情。一顺公司对2019年12月底清空涉案房屋的事实不持异议。瑞年公司就所主张的水电费提交了其自行抄录的水电表记录予以证明，一顺公司对该证据的真实性不予认可。瑞年公司未提交其他证据对水电费数额加以证实。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一顺公司与瑞年公司签订的《租赁协议》合法有效，各方均应按约履行。一顺公司主张瑞年公司未向其提供房产证、消防验收合格证，存在违约行为，导致合同目的不能实现，但结合聊天记录可以认定，一顺公司在签订《租赁协议》前即应当知晓涉案房屋暂无房产证，且合同也未明确约定需要提供房产证，只需要提供房屋的有效证明即可；关于消防验收合格证，因瑞年公司已向一顺公司提供涉案房屋的《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，该意见书即为“一消”手续，可以认定涉案房屋经消防验收合格，故一顺公司认为瑞年公司违约没有事实依据，一顺公司以此为由向瑞年公司发函要求解除《租赁协议》不发生法律效力。对一顺公司主张瑞年公司支付违约金的诉请，一审法院不予支持。结合双方合同履行情况，一审法院认定《租赁协议》于2019年12月底一顺公司清空涉案房屋之日实际解除。一顺公司已向瑞年公司支付租金至2019年10月15日，仍应支付2019年10月16日至12月31日的租金，经计算为55178.08元（265000元÷365天×76天）。因一顺公司擅自解除合同，存在违约行为，应向瑞年公司承担违约金，但《租赁协议》约定的违约金标准过高，一审法院酌定下调为由一顺公司向瑞年公司支付3个月租金作为违约金，经计算为66249.99元（265000元÷12×3）。关于瑞年公司主张的水电费部分，瑞年公司未充分举证加以证明，一审法院不予支持，瑞年公司收取的20000元押金应当退还一顺公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、一顺公司与瑞年公司于2018年9月12日签订的《租赁协议》于2019年12月31日解除。二、瑞年公司向一顺公司返还押金20000元。三、一顺公司向瑞公司支付租金55178.08元、违约金66249.99元，合计121428.07元。上列第二、三项相抵，一顺公司应向瑞年公司支付101428.07元，于本判决发生法律效力之日起10日内付清。四、驳回一顺公司的其他诉讼请求。五、驳回瑞年公司的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费5599元，由一顺公司负担5299元、由瑞年公司负担300元；反诉案件受理费减半收取3040元，由瑞年公司负担1676元、由一顺公司负担1364元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人主张遗漏以下事实：1、被上诉人经办人马良进多次承诺房产证正在办理中，可以提供，自合同签订后上诉人每个月均向马良进催促询问房产证的办理事宜，马良进一直答应但并未提供。2、瑞年公司曾明确告知中介人员可以提供房产证，但房产证正在办理中。3、一顺公司在9月份将钥匙归还给瑞年公司工作人员，并约定装修及房屋所有物品均由被上诉人自行处理。其余事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。涉案房屋具有相应的土地证、规划许可证、施工许可证，相应的产权登记尚在办理过程中。本院认为：本案中，上诉人一顺公司签订涉案《租赁协议》时明知涉案房屋尚未完成产权登记。涉案《租赁协议》中双方只约定被上诉人瑞年公司应提供房屋的有效证明，并未对完成产权登记的时间予以明确，故被上诉人就此并不存在违约行为。另，被上诉人已依约向上诉人提供了涉案房屋的《建设工程竣工验收消防备案检查意见书》，而上诉人作为宿舍使用涉案房屋所需办理的消防验收合格证，并非被上诉人的合同义务，故上诉人以被上诉人未履行上述义务，构成根本违约，要求解除合同的诉讼主张，不能成立。一审对其主张违约金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院二审予以维持。虽上诉人一顺公司存在逾期未支付租金的情形，构成违约，但被上诉人瑞年公司并未就此催告，亦未通知上诉人解除合同。直至2019年底，上诉人才将涉案房屋清空，故一审认定涉案合同于于2019年12月31日实际解除，符合案件事实。一顺公司拒不履行涉案合同，导致合同解除，一顺公司存在违约行为，依法应支付剩余租金及违约金。一审根据上诉人已付租金的期间及合同解除的时间判决上诉人支付租金55178.08元，并酌定上诉人支付违约金66249.99元，以上判决数额，符合案件事实，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，上诉人南京一顺商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6740元，由南京一顺商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二一年一月二十五日法官助理李晓龙书记员汪海燕