贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初1164号 原告:代敏，女，1990年12月25日生，汉族，贵州省赫章县人，住贵州省赫章县。 原告：王定兵，男，1990年11月5日生，汉族，贵州省赫章县人，住贵州省赫章县。 二原告委托诉讼代理人：姚苑，贵州正苍律师事务所律师。 被告：贵州绿源城置业有限公司。 住所地：贵州省贵定县城关镇胡三帖路122号。 统一社会信用代码：91522723MA6DLC138H。 法定代表人：刘灵，该公司负责人。 委托诉讼代理人：庭开叶，贵州子为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘徽，贵州子为律师事务所律师。 原告代敏、王定兵诉被告贵州绿源城置业有限公司（以下简称绿源城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于同年7月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人姚苑、被告委托诉讼代理人庭开叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代敏、王定兵向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金28413.8元（自2017年9月30日计算至2020年4月28日）；二、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2017年9月5日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），被告将其开发的位于贵定县的“灵智·东门鑫都项目”第X号楼X单元X层X号房出售给原告。合同第二十二条明确约定被告在2017年9月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；并载明“约定日期起180日以后。若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告依约支付了相应购房款，但被告却未按照合同第二十二条的约定办理房屋产权登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”之规定，特提起诉讼，望依法判决。 被告绿源城公司辩称：原告所称起算时间不符合实际，不应该从2017年9月30日起算；办理转移登记从办理交房手续后90天开始办理，所以原告说的办证违约金起算时间不符合约定。导致答辩人延期办证的原因有：政府政策调整及第三人的原因导致被告不能在相应时间取得证书，不是答辩人的原因造成的不应承担违约责任，延期总天数972天，原告主张的计算期间在此期间内，故答辩人不能为非答辩人造成的天数承担责任。2020年年初疫情影响，属于不可抗力因素，导致答辩人延期取得办理登记的时间应该扣减，共计35天。答辩人不存在最高院解释规定的出卖人过错导致的违约责任的情形及答辩人存在相关免责事由，所以答辩人不应该承担支付违约金的责任。本案逾期办证事实存在，但导致逾期的事由不是答辩人过错，答辩人不应该承担违约责任。结合双方实际情况及损失，本案原告购买房屋得到优惠政策补贴且房屋已经升值，原告不存在所谓的实际损失，约定的违约金过高，应调整减少。答辩人不应该承担相应违约责任。 本院经审理认定事实如下：2017年9月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于贵定县的“灵智·东门鑫都项目”第X号楼X单元X层X号房出售给原告，价款为301953元；出卖人应当于2015年12月30日前向买受人交付该商品房；关于房屋转移登记，被告承诺于2017年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；逾期超过180日，若出卖人未能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方应当及时告知另一方，并自不可抗力事件结束之日起Ｘ日内向另一方提供证明等。合同签订后，原告依约支付了购房款301953元，被告于2017年9月15日为原告办理了《商品房预售合同登记》，并2017年12月25日将房屋交付原告。2020年4月28日，被告通知原告办理不动产权证。双方因办理房屋转移登记违约责任承担问题协商未果，原告遂向本院提起诉讼，提出如前诉请。 另查明：2015年12月30日，因被告未按时交房，经业主反映后，经主管部门协调，被告同意以商品房价款每日万分之一支付逾期交房违约金。被告在开发建设商品房过程中，因2017年6月配电工程、2019年3月消防工程验收逾期，2017年3月与承建方因工程建设产生纠纷引起诉讼，原告购房时得到相关公益扶助。2020年1月底至2月底，因疫情，被告处于停业状态。 上述事实，有当事人陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、付款凭证、房屋验收记录表、办理不动产权证通知、会议纪要、配电工程合同、零星工程合同、消防工程及验收相关文件、与建设方因建设工程引起诉讼的民事判决书、疫情管控相关文件、春晖行动发展基金会文件等证据证明，经庭审质证和本院审查，依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。虽然双方对交房时间重新进行了约定，但双方并未对办理商品房转移登记的时间进行重新约定，因此，被告应当按照合同约定的时间，即2017年9月30日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告逾期交付，应当承担违约责任。关于被告主张违约金过高要求调整及因相关工程逾期完工、疫情因素等非被告过错造成的办证逾期问题，本院认为，双方虽然在合同中约定了违约金计算标准，但鉴于原告未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，本院根据本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金为：以原告已付房价款计算，按每日万分之零点五向原告支付逾期办证违约金；被告主张的因其他原因造成逾期的问题，因第三人因素造成违约不能成为被告不承担违约责任的理由，疫情因素是发生在办证期限届满后，因此疫情期间不能免除其违约责任。因此，本案逾期办证违约金应从原告接收房屋起计算，即2017年12月26日计算至被告通知原告办理不动产权证的2020年4月28日止，共计853天，即逾期办证违约金为12878.3元（853天×301953元×0.05‰＝12878.3元）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告贵州绿源城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告代敏、王定兵逾期办证违约金一万二千八百七十八元三角（￥12878.3）。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费255元，由被告贵州绿源城置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  罗福江 二〇二〇年八月二十六日 书记员  杨文宇