广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初20065号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广东省广州市天河区***************、337-340单元，统一社会信用代码91440101MA5ANGBN2P。委托诉讼代理人：何君玲，女，1995年11月17日出生，汉族，住广西荔浦县荔城镇上沿江**，系公司员工。被告：韦雪平，女，1990年7月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区*************，公民身份号码440************649。被告：廖溪南，男，1987年12月2日出生，汉族，住广东省信宜市************，公民身份号码440************036。原告广东建方房屋租赁管理有限公司诉被告韦雪平、廖溪南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告廖溪南到庭参加诉讼，被告韦雪平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与两被告签署的JF20180918HZ0005号《房屋租赁合同》；二、两被告连带退还原告已支付的剩余期限租金共计149228.90元（日租金62.39元，从起诉之日起计至2027年1月20日）；三、两被告连带向原告赔偿租金损失38800元（按3000元/月，自2019年6月11日起计至起诉之日止）；四、两被告连带向原告赔偿损失19459.45元（以149228.9元为本金，按每日万分之二，从2018年9月20日起计至起诉之日止）；五、两被告连带向原告支付违约金29845.78元（按149228.9元的20%计）；六、两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月18日，原告与两被告签署JF20180918HZ0005号《房屋租赁合同》，约定原告承租两被告位于佛山市禅城区*************（下简称1001房），租赁期限为2018年9月20日至2027年1月20日，总租金189905元；租赁期内两被告欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知原告并取得原告书面同意，否则原告有权单方解除合同并要求两被告连带退还剩余期限租金、支付违约金。2018年9月30日，原告向两被告支付了租赁期限内全部租金。但两被告在租赁期内，未提前90日书面通知原告且未经原告同意，将1001房转让给第三方，现新业主实际占有1001房，给原告造成严重损失。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告韦雪平未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告廖溪南答辩称：双方签订合同的时候廖溪南不在场，是其前妻韦雪平在廖溪南不知情的情况下签订，合同上的签名不是廖溪南本人所签，应属于韦雪平的个人债务，与廖溪南无关。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的营业执照、两被告的身份证。拟证明原告及两被告的主体情况。2、JF20180918HZ0005号《房屋租赁合同》。拟证明原告与两被告签署租赁合同及合同的相关约定。3、中国建设银行电汇凭证。拟证明原告于2018年9月30日向两被告支付了租赁期限内的全部租金。4、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果。拟证明租赁期内，两被告未提前书面通知且未经原告同意转让1001房，于2019年6月11日完成产权变更。5、韦雪平与租户黄秀丽的房屋租赁合同、转账记录。拟证明两被告将1001房出租予原告前与黄秀丽存在租赁关系，租期至2019年6月25日止，后原告与黄秀丽继续履行该租约并收取了押金、租金。被告韦雪平诉讼中没有提交证据。诉讼中，被告廖溪南提交以下证据：1、个人购房借款担保合同。拟证明租赁合同上的签名并非廖溪南本人所签。2、离婚证电子版。拟证明因韦雪平嗜赌，所以两被告离婚。3、韦雪平的遗书。拟证明韦雪平赌博。经质证，本院认证：被告韦雪平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。原告的证据1、4，被告廖溪南无异议，本院予以采信；原告的证据2有原件核对，该合同落款处的签名“廖溪南”与被告廖溪南举证的借款合同上的签名及其当庭签名确有差异，原告仅能肯定系持有廖溪南身份证原件的男子所签，被告廖溪南亦陈述韦雪平在其不知情的情况下拿走身份证原件使用，故本院对落款处“廖溪南”签名的真实性不予确认，对合同其他内容的真实性予以确认；原告的证据3有原件核对，被告韦雪平作为收款方并未举证反驳，本院予以采信；原告的证据5与证据2的约定相互印证，两被告亦未举证反驳，本院予以确认。被告廖溪南的证据1有原件核对，本院对真实性予以确认；被告廖溪南的证据2系婚姻登记机关核发，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；被告廖溪南的证据3仅为复印件，且无有效的证据佐证，本院不予确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年6月24日，被告韦雪平（出租人、甲方）与案外人黄秀丽（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将1001房出租予乙方，租赁期自2017年6月26日至2019年6月25日，押金6000元，每月租金3000元。2018年9月18日，被告韦雪平与原广州建方房屋租赁管理有限公司签订《房屋租赁合同》，内容为“出租方（以下简称甲方）出租人1：韦雪平……出租人2：廖溪南……承租方（以下简称乙方）：广州建方房屋租赁管理有限公司……第一部分、专用条款。一、租赁房屋的基本情况。（一）甲方同意将1001房出租给乙方作居住用途使用……（二）房屋租赁现状为以下第2种状态：2、带租约，即甲方在与乙方签订本合同前，已将房屋出租予第三方，并订立相关租赁合同。现存租约于2019年6月25日到期，甲方须提供现存租约的复印件及最近三个月租金缴付银行流水。至迟在房屋交付前，甲方应通过与原租客签署补充协议等形式，解除其与原租客之间直接建立的租赁合同关系，并负责协调乙方与原租客就房屋的再出租另行签订新租约，由原租客向乙方支付租金及履行其他合同义务，如新租约未能签订或原租客未按新租约的约定按期足额向乙方支付首期租金、押金及其他费用的，则本合同不生效，乙方无需向甲方支付任何款项……二、租赁期限及免租期。（一）租赁期限100个月，即自2018年9月20日至2027年1月20日。甲方应在2018年9月20日前将房屋交付乙方……（二）免租期4个月，即自2018年9月20日至2019年1月20日……三、租金及其他费用。（一）租金。1、本合同租金总额为189905元，除此以外乙方无需另行向甲方支付任何费用。2、租金支付方式：（1）甲、乙双方同意，在以下条件成就后的15个工作日内，乙方向甲方支付租金总额的100%：a、本合同依法成立并符合合同生效条件；b、甲方交付的房屋符合乙方的验收标准，双方完成房屋交付；c、甲方已按照《客户资料齐全通知》的要求向乙方移交全部资料。上述三个条件全部成就之日视为款项支付起始日……第二部分、通用条款……五、一般权利与义务。（一）甲方的一般权利与义务……4、租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的书面同意；甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方依照本合同约定行使权利，甲方应确保新的房屋所有人作为出租人与乙方继续履行本合同……八、违约责任。（一）无论何种原因导致本合同终止或解除，甲方均应在合同终止/解除之日向乙方退还剩余期限的租金，否则每逾期一日，甲方应按未退还租金总额的1‰向乙方支付逾期违约金。（二）甲方的违约责任……3、甲方存在下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知之日向乙方一次性退还剩余期限的租金（其中：剩余期限租金=本合同提前终止或解除之日起至约定租赁期限届满之日止的天数×日租金标准；日租金标准=租金总额÷租赁期限对应天数），同时乙方有权同时要求甲方承担赔偿损失（损失的计算方式为：剩余期限租金×房屋租赁起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数×0.2‰/日）以及按剩余期限租金的20%支付违约金的民事责任。……（5）甲方严重违反本合同约定，致使乙方的租赁权遭受不利影响或本合同无法继续履行的……”。2018年9月20日，原告收到黄秀丽转账支付的押金、租金7100元。2018年9月30日，原告向被告韦雪平名下尾数4498的建行账户转账支付189905元。2018年12月6日，原告收到黄秀丽转账支付的租金9000元。2019年1月25日，原告收到黄秀丽转账支付的租金3000元。2019年2月26日，原告收到黄秀丽转账支付的租金6000元。2019年4月15日，原告收到黄秀丽转账支付的租金3000元。2019年6月11日，1001房变更登记至案外人曾倩怡名下。另查明一，两被告系夫妻关系，于2015年6月共同购买1001房并于2017年7月8日办理了产权登记，占有份额为共同共有。2019年6月27日，两被告登记离婚。另查明二，2019年6月24日，广州建方房屋租赁管理有限公司办理了工商变更登记，变更名称为广东建方房屋租赁管理有限公司，即本案原告。原告陈述：原告经办人员仅能确定当时是韦雪平及一持有廖溪南身份证原件的男士当场签约，无论合同是否廖溪南本人签署均不影响合同效力，原告支付全部租金的时间处于两被告婚姻存续期间，该出租房屋的收益由两被告共同共有；原告没有收到2019年7月至9月的租金，也无法联系韦雪平与原租客，所以原告上门查看房源，但房内的人不向原告透露信息，原告去查册产权登记才发现产权已变更。被告廖溪南陈述：两被告于2014年结婚，韦雪平在我不知情的情况下拿我的身份证原件去使用；两被告于2019年1月和曾倩怡签订买卖合同，以148万元的价格出售了1001房，过户后两被告于2019年6月将房屋钥匙交给了曾倩怡；卖房款基本上都是韦雪平用了，韦雪平嗜赌，款项应该也用于了赌博。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告韦雪平签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同解除。原告主张被告未提前通知且未经其同意转让1001房、1001房已由案外人占用，该主张与产权登记信息、被告廖溪南的陈述相符，被告韦雪平亦未到庭反驳，本院予以采信。被告韦雪平的行为违反了租赁合同第五条第4点的约定，导致租赁合同已无法继续履行，根据租赁合同第八条的约定，原告享有解除合同的权利。现原告以起诉的方式行使合同解除权，故涉案《房屋租赁合同》于起诉状送达被告韦雪平之日即2020年8月22日解除。关于租金损失。根据租赁合同第一条的约定及黄秀丽的交租记录可知，原告签订租赁合同后已根据与黄秀丽的新租约获取租金收益，但因被告韦雪平单方转让1001房，致使原告失去该项可期待利益，原告诉请被告赔偿产权变更之日起至起诉之日止的租金损失，合法有据，经计算，2019年6月11日至2020年7月8日期间的租金损失为38774.19元（3000×20/30+3000×12+3000×8/31）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于剩余期限租金及赔偿损失的问题。涉案租赁合同因被告韦雪平违约已提前于2020年8月22日解除，根据租赁合同第八条第（二）项的约定，被告韦雪平应退还自合同解除之日起至约定租赁期限届满之日止的剩余期限租金146123.95元（189905元÷3045天×2343天），并以该金额为本金，按每日万分之二的标准，赔偿从租赁起始日至合同解除之日的损失20545.03元（146123.95元×703天×0.2‰/天）。关于违约金。根据租赁合同第八条的约定，租赁合同因甲方违约提前解除的，乙方有权要求甲方按剩余期限租金的20%支付违约金。据此，被告韦雪平应向原告支付违约金29224.79元（146123.95×20%）。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于被告廖溪南的责任。综合全案证据，一方面，如前认证所述，涉案租赁合同并非被告廖溪南本人参与签订，即不存在共债共签的事实，被告廖溪南到庭亦明确不予追认；另一方面，原告并未举证证明涉案债务系被告韦雪平在婚姻关系存续期间为家庭日常生活需要所负或该债务用于了夫妻共同生产经营，相反，从韦雪平使用廖溪南身份证原件、冒用廖溪南名义签约的行为可推断，韦雪平并未将获取该笔款项的事实告知廖溪南或将款项用于家庭日常生活。因此，原告主张涉案债务属夫妻共债并诉请被告廖溪南承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告韦雪平于2018年9月18日签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月22日解除；二、被告韦雪平于本判决生效之日起十日内，向原告广东建方房屋租赁管理有限公司赔偿租金损失38774.19元；三、被告韦雪平于本判决生效之日起十日内，向原告广东建方房屋租赁管理有限公司返还剩余期限租金146123.95元、赔偿损失20545.03元并支付违约金29224.79元，合计195893.77元；四、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如被告韦雪平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取2430元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司负担27元，被告韦雪平负担2403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二〇年十二月七日书记员 吕玲玲