湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初3803号原告：益阳市住房公积金管理中心，住所益阳市益阳大道**。法定代表人：戴朝。委托诉讼代理人：夏伟中，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈清，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：刘静，女，1977年4月9日出生，汉族，住，住益阳市赫山区/div>被告：益阳市中小企业信用担保有限公司，住，住所益阳市高新区谢林港镇楠木塘村创业园**公寓**/div>法定代表人：曾放明，系该公司临时负责人。原告益阳市住房公积金管理中心（以下简称原告）诉被告刘静、益阳市中小企业信用担保有限公司（以下简称中小担公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈清到庭参加诉讼，被告刘静、中小担公司经本院依法传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告刘静签订的《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》；2.判令被告刘静偿还原告借款本金184759.35元及截至2019年12月20日的利息481.68元，2019年12月21日起的利息按照年利率3.25%计算至借款本息全部还清之日止；3.判令被告刘静支付原告违约金19000元、律师费9000元；4.判令被告中小担公司对上述债务承担连带清偿责任；5.确认原告对被告刘静所有的位于益阳市赫山区××社区××大厦××栋××号房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。事实和理由：2018年1月15日，原告与被告刘静、被告中小担公司以及案外人中国建设银行股份有限公司益阳市分行签订《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》，约定原告向被告刘静提供住房公积金贷款19万元用于购买位于益阳市赫山区××社区××大厦××栋××号房屋，并对贷款利率、罚息、担保及反担保等进行了约定。被告刘静与被告中小担公司办理了上述房屋的抵押权预告登记。2018年1月23日，原告委托中国建设银行股份有限公司益阳市分行代为发放19万元贷款至约定账户，放款日的年利率为3.25%。被告刘静最后一期正常还款时间为2019年5月20日，截至2019年12月20日，被告刘静累计超过六个还款期未按约定期限还款付息，未还借款本金共计184759.35元（其中逾期本金6885.18元），产生利息481.68元。被告刘静、中小担公司均未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年1月15日，被告刘静填写住房公积金贷款申请表，向原告申请贷款用于购买坐落于益阳市赫山区××社区××大厦××栋××号房屋。原告（委托贷款人）审查同意被告刘静的贷款申请后，于2018年1月15日与被告刘静（借款人、抵押反担保人）、被告中小担公司（保证担保人）以及案外人中国建设银行股份有限公司益阳市分行（受托贷款人，以下简称建行益阳市分行）共同签订《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》。合同中关于借款部分的约定：原告向被告刘静提供住房公积金贷款19万元用于购买益阳市赫山区××社区××大厦××栋××号房屋，建筑面积43.03平方米，总价款237500元。原告委托建行益阳市分行将贷款金额全数以被告刘静的名义转入售房单位（益阳康益房地产开发有限公司）账户，贷款期限240个月，自2018年1月15日至2038年1月15日止；贷款利率为年利率3.25%，实际执行利率以放款日人民银行的挂牌利率为准，利息从放款之日起计算并按月结息，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，受托贷款人不再另行通知借款人；贷款期限在一年以上的，当年仍执行本合同确定的利率，于下一年度的1月1日开始执行调整后的利率。借款人从贷款发放的次月起，在每月20日前偿还将应偿还贷款本息足额存入还贷账户，每月归还本息金额为1077.67元，如未按约定时间归还，受托贷款人将按人民银行的规定计收逾期罚息；如借款人连续三个还款期或在本合同期内累计六个还款期未按时偿还贷款本息，委托贷款人有权解除合同或终止合同，并向借款人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包括逾期利息）；因借款人违约进入诉讼程序的，借款人应向委托贷款人、受托贷款人支付合同借款总金额10%的违约金及约定的罚息，并承担实现债权的律师费及其他相关费用。合同中关于担保部分的约定：由保证担保人为合同项下借款人应偿还的贷款本金、利息和借款人因违约应支付的罚息、违约金、赔偿金以及委托贷款人、受托贷款人为实现债权而发生的所有费用提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间自合同生效之日起至借贷条款约定履行期届满后2年；委托贷款人提前收回贷款的，有权要求保证担保人提前履行保证的全部责任。合同中关于抵押反担保部分的约定：由借款人以所购上述房产抵押给保证担保人，作为保证担保人为借款人承担保证责任的反担保，抵押期间，如果保证担保人（抵押权人）与委托贷款人签订的《个人住房贷款保证担保协议书》解除或终止，委托贷款人有权要求保证担保人将其对委托贷款人、借款人、抵押人的合同权利义务一并转让给委托贷款人或其指定的其他担保公司，同时将抵押权人变更登记为委托贷款人或其指定的其他担保公司。2018年4月19日，被告刘静与被告中小担公司为上述涉案房屋办理了抵押权预告登记手续，房屋抵押权预告登记号码为湘（2018）益阳市不动产证明第0005266号，预告登记权利人为被告中小担公司，担保债权数额为19万元，债务履行期限为2018年1月15日至2038年1月15日。2018年1月23日，原告发放19万元贷款至益阳康益房地产开发有限公司，放款日的贷款利率为年利率3.25%。借款后，被告刘静最后一期正常还款时间为2019年5月20日，截至2019年12月20日，被告刘静累计超过六个还款期未按约定期限还款付息，未还借款本金184759.35元，产生逾期利息481.68元。保证人未按约定承担保证责任。另查明，原告因本案实际支出律师费5000元。上述事实，有原告提交的被告刘静申请住房公积金贷款申请资料、益阳市商品房买卖合同、预告登记证明、抵押登记证明、益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同、益阳市个人住房公积金贷款发放通知书、益阳市住房公积金管理中心委托贷款转存凭证（借款借据）、发票以及当事人陈述等予以证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告刘静、中小担公司共同签订的《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以保护。原告按约定足额发放了贷款，借款人亦应当全面依约履行偿还义务。被告刘静累计超过六个还款期未按约定时间还本付息，已满足合同约定的解除条件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定。根据当时的法律即《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告有权解除合同，对原告要求解除上述《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，借款人应当将逾期未还的本金及未到期的本金一并偿还贷款人，并按约定支付逾期利息，对原告要求被告刘静偿还借款本金184759.35元并支付逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。经计算，至起诉之日即2020年9月9日的逾期利息为4801.91元，之后的逾期利息按年利率3.25%计算至借款本息全部还清之日止。被告刘静不履行还款义务已经构成违约，应当承担违约责任。合同中既约定了逾期罚息的计算标准，又约定了借款总金额10%的违约金标准，本院认为合同约定违约金标准高于原告实际损失，本院依法将违约金调整为按合同约定的逾期罚息标准计算，以184759.35元为基数、按合同约定借款利率加收50%从被告刘静未正常还款之日即2019年5月21日起计算至借款本息全部还清之日止。经计算，至2020年9月9日的违约金为3911.38元，对原告超过部分的违约金请求，本院不予支持。原告提交了产生5000元律师费的相应证据，且对律师费承担有约定，本院支持律师费5000元，超过部分不予支持。上述借款担保合同约定被告中小担公司对主债务承担连带保证责任，属于连带责任保证人。虽然本案主债务的履行期限尚未届满，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”的规定及本案合同的约定，原告在借款合同解除后有权要求保证人对全部债务承担保证责任，故本院对原告要求被告中小担公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。被告中小担公司在承担保证责任后，有权向被告刘静追偿。被告刘静购买的坐落于益阳市赫山区××社区××大厦××栋××号房屋的抵押权人为被告中小担公司，无证据证明抵押权人已变更登记为原告，按照物权法定原则，非抵押权人对抵押物不享有优先受偿权，对原告请求确认对上述房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告益阳市住房公积金管理中心与被告刘静、益阳市中小企业信用担保有限公司之间签订的《益阳市住房公积金管理中心个人住房借款·担保·反担保合同》于2020年9月9日解除；二、被告刘静于本判决生效之日起十日内向原告益阳市住房公积金管理中心偿还借款本金184759.35元、逾期利息4801.91元及违约金3911.38元（逾期利息及违约金已计算至2020年9月9日，之后的逾期利息及违约金以借款本金184759.35元为基数按照年利率4.875%的标准计算至本息还清之日止）；三、被告刘静于本判决生效之日起十日内支付原告益阳市住房公积金管理中心律师费5000元；四、被告益阳市中小企业信用担保有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任，被告益阳市中小企业信用担保有限公司在承担保证责任后，有权向被告刘静追偿；五、驳回原告益阳市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元，减半收取2250元，由原告益阳市住房公积金管理中心负担350元，被告刘静、益阳市中小企业信用担保有限公司共同负担1900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审 判 长  李 强人民陪审员  吴志高人民陪审员  汤正兵二〇二一年一月二十七日法官助理张倩书记员张倩（兼）附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。