河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫01民终1047号上诉人（原审原告）：余倩倩，女，1992年3月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：周志超，河南轨道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州富港置业有限公司，住所地郑州航空港区新港路西侧鑫港花园****。诉讼代理人：郑州富港置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：李中超，郑州富港置业有限公司管理人工作人员。上诉人余倩倩因与被上诉人郑州富港置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初4578号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人余倩倩及其委托诉讼代理人周志超，被上诉人郑州富港置业有限公司的委托诉讼代理人李中超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余倩倩上诉请求：一、请求二审法院撤销（2020）豫0192民初4578号民事裁定书；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院程序违法。原审法院在没开庭的时候情况下，当事人和代理律师均未参与的情况下，竟然对案件的实体部分作出裁决，想当然地认为涉案房屋是公租房，确认双方的买卖合同无效，显然程序违法，剥夺了当事人和律师出庭辩解维护合法权益的机会。程序公正，方可带来实体上的公正。强烈建议发回，对实体部分进行审理。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审法院审查认为：被上诉人开发建设的“港城793公共租赁房项目”用地性质为公共租赁住房用地，所建设房屋为公共租赁住房。公共租赁住房是国家提供政策支持，限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，具有社会保障性，涉及社会公共利益，对公共租赁住房的运营、使用，不得改变保障性住房的性质、用途。代理人认为：被上诉人开发建设的“港城793公共租赁住房项目”用地性质为公共租赁住房用地，该情况属实；原审法院认定所建设房屋为公共租赁住房，情况不属实。1、所建设房屋是被上诉人合法开发建设的，郑州航空港经济综合实验区财政局在无法收购的前提下，函告：富士康项目建设指挥部自持经营。被上诉人郑州富港置业有限公司作为一个房地产开发公司，对涉案房屋开始长达七八年的市场销售。上诉人购买了被上诉人开发的“港城793”建设住房。代理人认为：在涉案房屋无法被收购的情况下，上诉人支付购房全款或者合同约定的款项时，原审法院还硬说涉案房屋是公共租赁住房，未免显得有些强词夺理，罔顾事实。所以，准确的表达应为：涉案房屋不是公共租赁房，是上诉人按照合同支付购房全款或者合同约定的款项购买的房屋。2、公共租赁住房是国家提供政策支持，限定建设标准和租金水平的房屋类型。涉案房屋不是公共租赁房，涉案房屋的出租权属于上诉人，收取房屋租金的也是上诉人。即，若为公共租赁住房，则收取房屋租金的权利应属于政府部门，而本案长期收取房租的是上诉人，从另一个方面反映了涉案房屋不属于公共租赁房。三、上诉人购买涉案住房是不知情的，是善意无过错的。涉案房屋是依法建设的合法建筑，在郑州航空港经济综合实验区财政局无法收购的前提下，作为开发商的被上诉人有依法处理自己开发建设房屋的权利。在长达七八年的市场销售中，郑州航空港区管委会和房管局依法进行监管，从未发现被上诉人在销售涉案房屋的过程中有哪些违法行为和不当之处。上诉人对涉案房屋的建设土地是公共租赁用地也不知情，被告在出售房屋时也没有如实告知。综上，上诉人购买涉案房是不知情的，是善意无过错的。四、从物权法理论上分析。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定：建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。上诉人认为：所建设房屋是被上诉人合法开发建设的。在郑州航空港经济综合实验区财政局无法收购的前提下，上诉人可以采取支付土地出让金的方式予以补缴，然而原审法院一味地认为涉案房屋的买卖系对公共租赁住房的买卖，改变了公共租赁住房的保障性用途，损害了社会公共利益。现在的客观情况是：涉案房屋用地性质是公共租赁住房用地；涉案房屋是上诉人购买的房屋，由支付的房租予以证明。从价值目标理论来分析：显然房屋的价值远大于土地的价值。“两权相利取其重”、“两权相害取其轻”指人们在做出决策时，在无弊皆利的特定条件下，经过权衡总是会选择利益大的方面；人们在做出决策时，在无利皆弊的特定条件下，经过权衡总是会选择害处小的方面。总的概括为：尽量以最小的损失换取最大的收益。然而原审法院却选择了：以最大的损失来换取最小的收益，实质上损害了广大购房者的最大利益，换取购房者参与破产后的最小利益。五、从物权期待权上理解。《执行异议和复议若干问题规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案房屋完全符合上述规定的条件，上诉人对涉案房屋享有物权期待权。六、公租房有些地方可以销售，原审法院情何以堪。原审法院庭审后，上诉人已经给法院提交了三份公租房可以销售的案例，以供法院参考，但是法院却置之不理。不知法院对三份案例与所做的裁定应作如何解释。七、从最高法司法解释理解。最高法的观点是：小产权房、无证房、预售商品房能执行。在国有建设用地上建造的无证房屋，是否可以处置？依据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部的通知》（法[2012]151号）,对于国有建设用地上建造的无证房屋可以处置。执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见，并作为确定无证房屋价值的参考。处置未办理初始登记的房屋，具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。从最高法的解释中不难看出：上诉人对涉案房屋享有物权，是涉案房屋的真实权利人。八、涉案房屋是实验区管委会同意出售的。《关于港城793公共租赁住房相关问题的复函》明确说明：中央、省、市公租房建设资金转贷政策，从2010年开始到2013年12月后已经结束，期间实验区管委会按照“政府引导、市场化运作”的方式按照自愿原则，从建设的公租房项目单位中收购了部分公租房作为国有平台公司进行资本运作和经营。不难看出：涉案房屋是实验区管委会同意出售的。郑州富港置业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回被答辩人全部上诉请求。一、答辩人开发建设的“港城793项目”用地性质为公共租赁住房用地，所建设房屋为公共租赁住房。《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定：国家实行土地用途管制制度。第四条第四款规定：使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第二十五条第一款规定：经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。根据上述法律规定，土地使用者必须严格按照确定的用途使用土地，需要改变土地规划用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。答辩人开发建设的“港城793项目”用地性质为公共租赁住房用地，自取得土地使用权至今，使用权性质没有改变。根据上述法律规定，答辩人所建设房屋为公共租赁住房。二、公共租赁住房涉及到社会公共利益，被答辩人与答辩人签订的《港城793公寓认购合同》（以下简称《公寓认购合同》）因损害社会公共利益而无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。答辩人建设房屋为公共租赁住房。公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，具有社会保障性，涉及社会公共利益，对公共租赁住房的运营、使用，不得改变保障性住房性质、用途。如果将该类房屋进行置换，则该项目的社会保障性将无法实现。此外，全国各省、河南省各地市及港区法院均审理过大量同类案件，判决结果均是买卖合同无效。综上，因公寓为公共租赁住房，《公寓认购合同》系对公共租赁住房的买卖，改变了公共租赁住房的的保障性用途，损害了社会公共利益，应属无效合同。三、被答辩人签订《公寓认购合同》是非善意无过错的。根据法律法规的规定，开发商出售房屋时应取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》即通常所称的“五证”。被答辩人未见到“五证”即签订《公寓认购合同》，是非善意无过错的。在《公寓认购合同》无效的前提下，被答辩人实际支付的买房款及利息损失作为合法债权予以保护。四、被答辩人引用的有关法律法规不适用本案，系被答辩人对法律法规的错误理解和适用。被答辩人对《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《执行异议和复议若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部的通知》（法【2012】151号）的列举，系对上述法律法规的错误理解和适用，上述法律法规不适用本案。此外，各级政府包括郑州航空港经济综合实验区管理委员会从来没有同意出售公共租赁住房，被答辩人错误理解了有关政府函件。综上所述，被答辩错误的理解和使用了有关法律法规的规定。答辩人开发建设的房屋为公共租赁住房，公共租赁住房涉及到社会公共利益，《公寓认购合同》系对公共租赁住房的买卖，改变了公共租赁住房的保障性用途，损害了社会公共利益，应属无效合同。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应依法驳回被答辩人的全部上诉请求。余倩倩向一审法院起诉请求：1.判令原告对案涉房屋（港城793项目公寓之1号楼1单元5层512、514号房产）享有物权，是涉案房屋的真实权利人；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审查认为，被告开发建设的“港城793公共租赁房项目”用地性质为公共租赁住房用地，所建设房屋为公共租赁住房。公共租赁住房是国家提供政策支持，限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，具有社会保障性，涉及社会公共利益，对公共租赁住房的运营、使用，不得改变保障性住房性质、用途。原、被告于2019年4月20日签订《港城793公寓认购合同》约定原告购买被告开发的港城793项目公寓之1号楼1单元5层512、514号两处房屋，系对公共租赁住房的买卖，改变了公共租赁住房的保障性用途，损害了社会公共利益，属无效合同，该类合同效力在同类案件中亦已经郑州市中级人民法院生效判决确认为无效。原告基于上述无效合同只享有对被告要求返还购房款或者承担相应赔偿责任的债权，其主张确认对案涉房屋享有物权于法无据。在原告提起本案诉讼前，该院已于2020年7月16日裁定受理关于被告的破产申请，原告应当作为债权人向破产管理人申报债权，通过破产程序维护其合法权益，对原告的起诉应予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回原告余倩倩的起诉。二审中，郑州富港置业有限公司提交了郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心于2020年9月9日出具的不动产登记资料查询结果，主要内容为郑州富港置业有限公司国有土地使用权被司法机关的查封情况，证明目的为郑州富港置业有限公司享有的国有土地使用权最早已于2013年8月6日被法院查封。根据有关法律规定，被查封的土地及房地产，就房地产不允许买卖。所以，被上诉人与上诉人签订的公益认购合同，因违反上述法律规定而无效。余倩倩发表意见称，该不动产登记资料显示涉案土地被查封，但被上诉人在出售时从未告知购买者涉案土地已被查封，购房者善意无过错。涉案的土地使用权被查封，可以通过郑州富港置业有限公司支付对应的解封款项使土地使用权解封，即所谓的补缴土地出让金可以解决上述问题，作为一个购房合同购买者已经支付了全部价款，履行了合同中的绝大部分义务。不能因为土地使用权被查封小部分款项而导致合同无效。购房合同没有违反法律和行政法规强制性规定，购房合同有效。本院经审查认为，对郑州富港置业有限公司提交的证据的真实性予以确认，对其证明目的不予采信。对于余倩倩提交的调取证据申请，本院认为，上诉人未提交证据证明其已经实际调取证据且因客观原因不能自行收集，或其申请调取的证据属于人民法院依职权调取的证据，故对其调取证据申请，本院不予准许。本院认为，郑州富港置业有限公司开发建设的“港城793公共租赁房项目”用地性质为公共租赁住房用地，所建设房屋为公共租赁住房，上诉人未提交证据证明其符合购买公共租赁住房的条件，且按照公共租赁住房进行购买，上诉人购买的案涉房屋亦不是用于居住，而是用于出租。本项目同类案件，业经本院生效判决确认为无效，且郑州富港置业有限公司已经进入破产程序，余倩倩应当在破产程序中主张权利。综上，一审法院裁定驳回余倩倩的起诉，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员 陈 涛二〇二一年一月二十七日书记员 赵凌杰