江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初4621号原告：吴震乾，男，1971年9月10日生，汉族，住江苏省仪征市。原告：吴雪英，女，1977年12月12日生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：吴震乾（系吴雪英丈夫）。被告：仪征市新宇物业服务有限公司，住所地江苏省仪征市真州镇工农北路**1-。法定代表人：吴国新，经理。委托诉讼代理人：赵银梅，江苏金天宁律师事务所律师。原告吴震乾、吴雪英与被告仪征市新宇物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴震乾、原告吴雪英的委托诉讼代理人吴震乾、被告仪征市新宇物业服务有限公司（以下简称：新宇物业公司）及其委托诉讼代理人赵银梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴震乾、吴雪英向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告承担由于房屋进水被浸泡造成装修损失30406.64元（详见附表1);2、请求法院判决被告承担由于积水产生的清理费，包括原告的误工费用2000元（原告专程从上海回仪征两次)；3、请求法院判决被告承担雨水流到5楼，造成对邻居的装修损失2000元；4、请求法院判决被告承担本案诉讼费。事实与理由:两原告是仪征市扬子名苑16幢603室的业主，此房底层产权面积106㎡，阁楼面积74㎡。阁楼外面有一个露天晒台，约16㎡。露天晒台上有一根排气管，一个约150㎜*150㎜的露天雨水收集口，下连接一根直径约为100㎜的雨水排水管，同时上面连接一根直径80㎜的雨水管收集屋面雨水（见附件1照片）。原告没有封闭露天晒台，为保持晒台的清洁，仅铺贴了瓷砖，此雨水口的功能和尺寸没有改变（见附件1照片）。2020年6月4日上午，原告考虑到仪征进入雨季，雨水较多，故在扬子名苑业主群通知新宇物业公司工作人员“胜利者”（业主群里的个人昵称），提醒其安排检查晒台雨水口，“胜利者”回复收到。2020年6月8日原告吴雪英再次提醒被告要检查清理晒台雨水口，“胜利者“同样确认收到信息（见附件4.1、4.2微信聊天记录）。2020年6月13日晚上，仪征下了暴雨，6月14日上午，原告楼下503室邻居通知原告，雨水从原告6楼楼道流到了5楼，并造成其装修损失。原告当即请邻居帮忙处理排水，邻居告知晒台由于无人清理，致使雨水排水口被垃圾，杂树堵住，雨水无法排出，大量雨水漫到阁楼，并流到底层各个房间，再通过楼道，流到5楼（见附件2,雨水口及周围照片）。2020年6月14日下午，原告回到仪征，询问被告公司工作人员既然答应了清理晒台，为什么又不安排人员处理，被告公司工作人员没有否认原告提醒过他们，只是辩称，原告是通知他们检查天沟，而不是清理晒台。当日，原告就此事故报警，并试图和被告负责人就下一步的处理方案进行协商沟通。警察到小区后，了解事情经过及事实，但警察认为其无划分责任的权限。而被告公司负责人直接拒绝提供联系方式及进一步沟通，并声称任何诉求走法律程序。被告是承担扬子名苑物业管理服务的公司，原告与被告通过业主委员会签订有物业管理合同。被告依法律、法规及物业合同有对本小区的公共设施承担维护的职责，而此雨水口承担屋面雨水及晒台雨水的收集功能（见附件1)，毫无疑问此雨水口属于公共设施。根据《江苏省住宅物业管理服务标准》4.2条规定（见附件5摘录），在冬、雨季和天气异常时物业公司应安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位要重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等。从晒台的被堵雨水洞口的淤泥、杂物可以证明，被告根本就没有履行物业职责，既没有在雨季对屋面设施进行巡查，对易出问题的部位重点检查，也没有半年清除一次屋面，檐沟内有杂物、树叶等(见附件2)，更无从谈起疏通雨水口、落水管。被告辩称由于没有钥匙，无法通过被告房屋进入晒台，然而此类房屋设计阶段就是考虑物业工作人员通过楼梯从一单元人孔上到屋顶巡视，并通过楼梯下到各单元晒台检查。如果被告没有钥匙的理由成立，可以推断被告根本就没有到过屋顶履行物业管理的基本职责。7月18日原告回到仪征发现雨水管被檐沟内的垃圾堵了，附件6照片的垃圾也证明了被告没有尽到清理屋顶基本职责。由于雨水浸泡，原告的房子地板全部变形（见附件照片7.1、7.2)，墙面霉变（见附件照片8.1、8.2)，导致此房被买家嫌弃，并要提出降价才能考虑的要求，以至至今未能成交。由于被告没有履行自己的基本职责，没有诚信，导致原告房屋被雨水浸泡，应承担相应责任，故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。两原告提供以下证据：1、仪征市扬子名苑16幢603室的《房屋所有权证》（仪房权证真字第**）1份，证明吴震乾系扬子名苑16幢603室房屋产权人；2、原告与被告员工聊天记录1页，证明原告两次提醒被告履行职责；3、现场照片1组（7页），其中屋面晒台的照片证明晒台雨水口是公共设施，屋面雨水口照片证明此雨水口由于被告没有清理而导致堵塞，房间进雨水照片证明雨水浸泡房间的事实，屋面檐沟照片证明被告从未认真履行过清理垃圾职责，地，地板及墙面照片证明室内地板变形和墙面霉变、地、地板拆除更换及墙面维修报价单1份明拆除并回复被水浸泡的地板，以及维修墙面需要付出的费用。被告新宇物业公司辩称，首先，原告的损失系雨水从楼顶露天晒台漫过台阶进入屋内而造成，但并不能证明被告未尽物业管理职责而造成，相反原告室内漫水是由于原告自身的过错所导致的结果。原告擅自在阳台上铺设了瓷砖，养殖了花草，其改变了下水口的形状，使得大量的花草落叶、生活用品（鞋刷等）堵在落水口，如果下水口是平整的，这些杂物在雨水的冲刷下是可以被冲走的，下水口就不会被堵塞，也不会造成这样的损失；其次，被告已经履行了物业管理的职责。2020年5月，被告已经安排人员清理了楼顶檐沟的垃圾，该事实有被告的巡查记录表以及业主目击证人证明。在暴雨来临之前，被告也通过微信群做到了通知义务，告知每户要对阳台上的下水口进行清理，原告也是清楚的。通过原告提供的证据显示，被堵的雨水口在原告实际管控的私人范围内，要想进入最顶楼的平台清理杂物就必须从原告家里面出入，原告长期家中无人，物业公司没有办法进入原告的露台进行清理工作。法律赋予公民有住宅权，其居住场所不受非法侵入。即便原告提供的雨水口属于公共设施，原告依据《物业管理条例》要求物业公司履行清理职责涉及到与法定住宅权的冲突，在此情形下，应当适用法律的规定；第三，收费标准与服务质量相适应。根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理部门按照物业公司的资质、物业服务的项目及服务完善程度确定一级、二级、三级资质的物业公司物业服务费用收取标准的最高指导价，被告每月仅收取原告物业服务费0.55元/㎡,并以此制定物业服务标准，显然与原告期望值有所差距，但被告新宇物业公司已经投入公司大部分人力、财力、物力，尽可能为扬子名苑小区的业主提供服务。综上，被告已经妥善履行了合同义务，收费标准与服务质量相适应，导致原告室内漫水是由于原告自身的过错所导致，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告提供以下证据：1、新宇物业公司《营业执照》1份,证明被告的主体身份及资质；2、提供《物业巡查记录表》1组，证明新宇物业公司清理了小区楼顶天台檐沟的垃圾，尽到自己的职责；3、证人王某,4（扬子名苑9幢204室业主）的证词1份，证明新宇物业公司已经清理天台檐沟垃圾，履行了相关的物业管理职责。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋仪征市扬子名苑16幢603室房屋产权登记在原告吴震乾、吴雪英夫妻二人名下，仪征市扬子名苑住宅小区的物业管理者为新宇物业公司。原告吴震乾工作地点在上海，自其女儿2019年上大学后，原告与其妻遂搬至上海居住生活，案涉房屋一直空置。2020年6月4日上午，吴震乾考虑到仪征进入雨季，雨水较多，故在扬子名苑业主群通知新宇物业公司工作人员“胜利者”（群里昵称），要求物业派人帮助其通一下楼顶平台下水道，“胜利者”回复收到。2020年6月8日，吴雪英再次提醒被告要检查屋顶雨水口，“胜利者”同样确认收到信息。2020年6月13日晚上，仪征下了暴雨，次日上午，原告楼下503室邻居通知原告，雨水从原告6楼楼道流到了5楼,使其墙壁受潮。2020年6月14日下午，原告吴震乾回仪征发现，家中墙壁受潮，地，地板浸泡在水中此，原告立即与被告交涉，被告不认为自身有责任，原告见交涉无果，遂报警。目前，案涉房屋由于雨水浸泡，屋内地板全部变形，多处墙面发生霉变。经协商，双方当事人一致同意原告重新装修房屋的损失为人民币20000元。上列事实，有两原告提供的《房屋所有权证》（仪房房权证真字第**）案涉房屋现场照片、两原告与被告员工（在扬子名苑业主群里昵称“胜利者”）的微信聊天记录、新宇物业公司《营业执照》、《物业巡查记录表》、证人王某,4（扬子名苑9幢204室业主）的证词、当事人双方的当庭一致陈述等证据证实，本院予以确认并附卷佐证。本案的争议焦点为：新宇物业公司在本案纠纷中有无尽到物业管理服务的职责。本院认为，新宇物业公司在本案纠纷中已经尽到物业管理服务的职责。其一，新宇物业公司已经履行了通知义务。新宇物业公司公司根据中央气象台的天气预报，在2020年6月13日的暴雨到来的一个星期前，已在扬子名苑业主群里发出暴雨即将到来的警示，要求各位业主做好防范工作。两原告也是看到“胜利者”发出的通知，才想起家中无人，要求物业公司派人到其住房的楼顶晒台检查下水道有无堵塞。其二，在2020年5月11日，新宇物业公司已经安排人员对16幢楼房屋设施进行巡视，检查清除了屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，按照《江苏省住宅物业管理服务标准》中的相关规定履行了自己的义务。对此，有《物业巡查记录表》以及证人王某,4的证词等证据佐证。其三，被告之所以未到原告晒台检查疏通晒台下水道，是因为原告的晒台是一个形同天井的环境，晒台底部距离楼顶屋面超过2米高度，且无楼梯连接，如从楼顶屋面攀爬进入晒台十分危险。晒台虽然不在原告房产证的范围，但实际使用人为原告，属于公共设施的晒台下水道亦在原告实际管控的范围内，如要安全进入晒台检查疏通晒台下水道，就必须从原告家里面出入。原告长期家中无人，物管人员无法进入，故原告要求物业公司履行检查疏通晒台下水道的职责无理。本院认为，原告全家搬离仪征去上海居住后，长期不回来查看房屋的状况。原告在接到被告发出的暴雨预警后，应当考虑到晒台下水道处于楼顶天井状的环境之中，在自己的使用管理范围，及时回仪征配合物业公司消除极端天气下可能存在的风险，而并不是因晒台下水道是公共设施而将检查疏通的责任全部推给被告。该小区的顶层房屋结构基本与案涉房屋相同，然而，有人居住的顶楼住户没有一户在2020年6月13日晚的暴雨之中发生晒台下水道堵塞以及漫水进屋的事件。由此可见，案涉房屋被雨水浸泡的原因是原告未及时回仪征配合物业公司消除极端天气下可能存在的风险而造成。因此，两原告自身对案涉房屋管理不善造成的损失应由其自己承担，造成他人的损失亦应由两原告承担。新宇物业公司在本案纠纷中已经尽到物业管理服务的职责，故不承担责任。综上，两原告要求被告赔偿其房屋装修损失、房屋清理费、误工费、楼下邻居（16幢503室）装修损失的主张，于法无据，本院不予支持，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴震乾、吴雪英的所有诉讼请求。案件受理费660元，依法减半收取330元，由原告吴震乾、吴雪英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 彭 辉二〇二一年一月二十七日书记员 程宵旭