浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初8422号原告：邱鹏，男，1987年9月22日出生，汉族，住浙江省桐庐县。委托诉讼代理人：沈沛敏、孙林林,浙江越光律师事务所律师。被告：绍兴千樾商业管理有限公司，住所地绍兴市越城区绍兴袍江杨望村办公楼****。法定代表人：金进安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：肖凌、陈飞,浙江秦国光律师事务所律师。原告邱鹏诉被告绍兴千樾商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理，依法由审判员周璐璐适用简易程序独任审判，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人孙林林，被告之委托诉讼代理人肖凌到庭参加诉讼。双方申请庭外和解16天。本案现已审理终结。原告邱鹏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告双方于2018年4月27日所签订的《商铺租赁合同》和《综合管理服务合同》；2.请求判令被告返还原告履约保证金10000元、食品安全保证金5000元、未到期剩余租金36405.5元、综合管理服务费1857.6元，总计53263.1元；3.请求判令被告赔偿前款2019年10月1日起至款项付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失(暂算至2020年9月1日为2396元)；4.判令被告支付违约金12135.17元。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月27日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》一份，约定原告租赁绍兴市袍江新城汤公路与329国道交叉口精工商贸城A馆一层1009、1010、1050号商铺，租赁面积共计103.2平方米。租赁期限自2018年1月1日起至2019年5月31日止。合同期内应交租金72811元，其中免租期为5个月。履约保证金为10000元，食品安全保证金为5000元。同日，双方又签订《综合管理服务合同》一份，约定在原告承租期间，被告提供包括公共卫生、市场营销管理、市场公共区域公共设施管理等服务，年综合管理服务费为3715.2元。签约后，原告如约向被告交付履约保证金10000元、食品安全保证金5000元、租金36405.5元、综合管理服务费为1857.6元。但被告并未依约交房。案涉房屋直到2018年7月28日才完成施工并通过工程竣工验收。而消防部门的验收许可直到2019年3月28日才获得批准，整个精工商贸城直到2019年3月31日才正式开业并交付合同约定标准的租赁房屋。但之后被告更是有违诚信，不顾其延期交房的事实，在2019年6月就以租期已到为由要求原告腾退并归还租赁房屋。更有甚者，2019年9月下旬将租赁房屋予以强制锁门，致使原告无法再正常使用租赁房屋，迫使原告于2019年9月底不得不按被告的要求搬离租赁房屋。但被告一直拒绝归还相应的保证金和未到期的租金。被告绍兴千樾商业管理有限公司辩称，一是关于诉讼请求部分，原告要求解除两份合同，根据双方签订的合同内容及时间，在起诉前即2019年7月底实际已履行完毕，验收等均是行政审批手段，并不是原、被告履行合同的必要条件，故被告认为合同不存在解除。对于原告要求返还2份保证金无异议；关于返还未到期租金及管理费不认可。实际租赁期限已经届满，故不存在返还的问题。对于利息损失没有事实和法律依据。关于违约金，被告没有违约，故无需支付违约金。二是关于事实和理由部分，被告从前面一部分到签约后这段期间内的租金、管理服务费都没有异议，被告按约交房，甚至在合同签订前就已经交房了，之前双方也有预定协议，但暂时没有找到。根据合同约定，2018年1月到6月是免租期，这段时间原、被告是确认的，原告也没有提出过任何异议，这段时间虽然验收没有通过，但是被告已将房屋交原告，且其已经在装修房屋。至于消防验收，则跟本案无关。关于商贸城的开业时间有异议，举行活动及仪式是为了聚集人气而并非开业。按照合同约定，2019年7月合同就已经到期，被告向原告收取第二年租金时，原告一直不肯付，直到9月份才搬离，此时双方合同早已履行完毕。综上，请求法院驳回原告的诉请，且被告保留对原告主张剩余租金的权利。原告提供以下证据：1.收据4份，要求证明原告依约缴纳房租、食品保证金、履约保证金、管理费的事实。被告无异议，本院依法予以认定。2．商铺租赁合同、综合管理服务合同各1份，要求证明原、被告存在有效租赁合同的事实。被告无异议，本院依法予以认定。3.（2019）浙0602民初9373号民事判决书打印件1份，要求证明涉案房屋被告自认于2018年7月28日完成竣工验收；因消防验收未完成，导致原告无法开业，因部分商户选择在建设期间进行装修，导致被告被处罚。被告认为，原告待证的消防验收时间及竣工时间跟本案商铺租赁纠纷没有关联性。消防是否通过验收，属于行政管理上的条件，对合同的实际履行未造成影响。且该案还在上诉，尚未生效。本院经查询，（2020）浙06民终334号民事判决书维持了（2019）浙0602民初9373号民事判决书，故该判决书已生效，对该证据予以认定。4.（2019）浙0602民初10023号民事判决书打印件1份，要求证明法院确认涉案房屋于2018年7月竣工验收，于2019年3月28日通过消防验收。被告认为该判决经过二审，二审是调解结案的，但对原告要证明的竣工验收及通过消防验收的时间无异议。本院依法对被告认可的证明目的予以认定。5．热烈庆祝精工商贸城盛大开业文1份，要求证明商贸城于2019年3月31日才开业的事实。被告认为，开业仪式在2018年6月就举行过一次，这只是一个活动，并不代表企业要经过仪式后才算正式开业，仪式只是为了商铺招揽客户，也是为商贸城入驻举办的活动，不代表开业的时间节点是这个时间。本院依法对被告认可的证明目的予以认定。被告提供以下证据：6.被告自制的充电表、充电记录各1份，要求证明原告于合同期内一直占有使用涉案房屋的事实。原告认为该证据系被告单方主张的，没有原告签字或按手印，三性均不认可。本院认为，该证据虽系被告单方制作，但与原告自认的入驻及腾退时间可以相互印证，故依法对原告认可的证明目的本院依法予以认定。7.被告庭后移动微法院提供的图片3张，要求证明被告在2018年6月已经举办开业仪式的事实。原告认为该证据系被告单方制作，来源、时间、拍摄地点均存疑，且与案涉房屋的交付使用没有任何关联，图片内容只是显示某场所、某时间举办了一场庆典，退一步说即使庆典真实存在，也不能证明庆典时间就是房屋交付时间，更不能通过一个仪式达到被告主张交付的案涉房屋符合相关验收标准的事实。此外，该组证据属于视听资料，应当提供原始载体。本院认为，根据该组图片显示2018年6月，精工商贸城起航季商户集体起航仪式，不能证明被告举办开业仪式的事实，故对被告的证明目的不予认定。经审理查明，2018年4月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《商铺租赁合同》，约定由乙方向甲方租赁位于绍兴市××路××道××层××号商铺，租赁面积共计103.2平方米；乙方所承租的商铺只能作为粮油、面粉、面条使用，不得改作他用；租赁期限自2018年1月1日起至2019年5月31日止；租金标准：2018年1月1日至2018年5月31日0元，2018年6月1日至2019年5月31日79142元，上述租金为税后金额，先付后用，合同期内应交租金总计为79142元。备注：其中2018年1月1日至2018年5月31日为免租金；付款方式：采用先付后用原则，租赁费用按每一年结算一次，首次租房费用在合同签订后三日内一次性付清，以后的租赁费用在到期前2个月支付；乙方在签约之日应向甲方支付10000元履约保证金，合同期满不再续租时，乙方将完好物业归还甲方，同时甲方在合同履行期间并没有违约行为，甲方即在退场后6个月内，将保证金（不计息）返还乙方；第七条第1款，本合同一经签订，各方都必须全面履行，任何一方不得擅自变更或解除合同。如甲方无故提前解除合同，除返还未到期的租费外，并支付违约金（违约金为2个月的租金），如乙方无故提前解除合同，装修物品无偿归甲方所有，未到期租费及履约保证金不予返还，并向甲方支付违约金（违约金为2个月的租金）。同日，双方又签订一份《综合管理服务合同》，约定综合管理服务费系甲方（被告）提供综合管理服务而收取的费用，包括市场公共卫生、市场营销管理、市场公共区域公共设施的管理和维修所产生的费用，乙方（原告）在租赁期间需缴纳综合管理服务费3元／㎡／月，年综合管理服务费合3715.2元，合同期内总计综合管理费3715.2元，乙方应按年提前一个月缴纳。原告于当日向被告交纳房租72811元、履约保证金10000元、食品安全保证金5000元、综合管理费3715元。原告自述其因被告受到消防处罚而停业，从房屋交付到腾退期间发生了有施工单位堵门等事情；被告自述商铺是2018年1月1日交付的，之前双方有预定协议但现在无法拿出，合同签订后让商户自己直接进场装修了，同时被告给原告租金打了折，故实际向原告收了租金72811元。原告于2019年9月底腾退了租赁的商铺。另查明，被告于2018年6月8日开办精工商贸城起航仪式，于2019年3月28日通过消防验收，于2019年3月31日举办精工商贸城开业典礼，并于当日正式开门营业。绍兴市公安消防支队越城区大队于2019年1月18日对被告作出行政强制执行决定书，要求被告停产停业，并写明于2019年1月24日强制执行。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系（含从合同的服务合同关系），双方主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方应按照合同约定履行各自的义务。合同已经约定了具体的租期，并未约定租期与被告商贸城正式开业或通过竣工验收、消防验收有关，或者可根据商贸城正式开业、竣工验收、消防验收情况顺延租期，故双方租赁合同的期限按照合同约定为准。因原告其未提供证据证明被告有欺骗或承诺商贸城开业的时间等，故被告商贸城正式开业、通过竣工验收、消防验收的情况及被责令停产停业，只能认定其提供商铺就原告租赁目的存在瑕疵，原告可以由此要求被告承担如减少租金等的违约责任。故双方的租赁合同在2019年5月31日到期，原告于2019年9月底腾退商铺并与被告交接。因此，原告现要求解除其与被告签订的两份合同，与事实不符，本院不予支持。原告以被告存在双方《商铺租赁合同》第七条第1款规定的违约行为，要求被告支付违约金，本院不予支持。对于原告应负担的租金及占有使用费，双方的《商铺租赁合同》约定免租期为2018年1月1日至2018年5月31日，并非约定免租期5个月，虽然双方签订合同在2018年4月27日，但应认定原告已认可了免租期至2018年5月31日，故租金自2018年6月1日起算。但综合双方签订合同时确认原告租赁商铺的用途，以及被告曾被消防部门责令停产停业、原告在消防验收通过后2019年3月31日举行精工商贸城开业典礼等各项因素考虑，对于2018年6月1日起至2019年3月31日止的租金及综合管理服务费酌情认定按合同约定标准的60%计付，2019年4月1日起至2019年9月30日的租金、占有使用费及综合管理服务费按合同约定的标准计付。最终计算得原告应付租金和占有使用费、综合管理服务费分别为79142元、3715.2元。扣除原告已支付的租金和综合管理服务费，其尚欠6331元。因原告已向被告交纳了履约保证金，故原告尚欠的租金、占有使用费可在被告应返还的履约保证金中直接扣除。双方合同约定，被告在原告退场后6个月内将履约保证金（不计息）返还给原告，故被告应支付原告尚余的3669元履约保证金从2020年4月1日起利息损失。双方并未约定食品安全保证金返还的时间，但考虑双方合同早已实际解除，故被告应返还原告食品安全保证金，并支付该款从2020年10月10日起的利息损失。上述两项利息损失可按照原告主张的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，对于原告符合法律规定及双方约定的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绍兴千樾商业管理有限公司退还给原告邱鹏履约保证金3669元、食品安全保证金5000元，并支付按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行日止的利息损失（3669元从2020年4月1日起算，5000元从2020年10月10日起算），于本判决生效之日起一个月内履行；二、驳回原告邱鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取747元，由原告邱鹏负担665元，被告绍兴千樾商业管理有限公司负担82元，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  周璐璐二〇二一年一月二十日书记员  杨金美附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。８