江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3138号上诉人（原审被告）：杨西，男，1963年4月15日出生，汉族，住连云港市东海县。委托诉讼代理人：刁梅林，江苏东方金牛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东阁，江苏东方金牛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈继亮，男，1949年11月30日出生，汉族，住连云港市新浦区。上诉人杨西因与被上诉人陈继亮房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初9783号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨西上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回被上诉人的该项诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.京师鹏程幼儿园可得利润损失认定错误。首先，《中华人民共和国教育法》第二十八条规定：“学校及其他教育机构的设立、变更和终止，应当按照国家有关规定办理审核、批准、注册或者备案手续。”《江苏省民办非学历教育机构设置和管理办法》第六条规定:“对民办非学历教育机构实行属地审批，属地管理。由举办者向办学场所所在地的市、县（市、区）教育行政部门提出申请。其中：凡社会组织申请举办民办非学历教育机构的，向申请机构所在地的同级教育行政审批机关申报。凡个人申请举办民办非学历教育机构的，向申请机构所在地的市、县(市、区）教育行政审批机关申报。”京师鹏程幼儿园未经东海县教育局行政许可办学，京师鹏程幼儿园非法办学。其次，《京师鹏程幼儿园利润损失评估意见》不具合法性。该评估意见依据的证据不具有合法性、真实性、关联性；评估基准日系正规幼儿园的利润收入，京师鹏程幼儿园为非法办学，师资、设备等达不到办学条件，两者不具有可比性。江苏大公地产与资产评估造价咨询有限公司不具有利润损失评估经营范围及资质。2.《京师鹏程幼儿园的装修评估报告》不具合法性，评估人采用重置成本法进行评估，评估方法错误，该装修应该有折旧；评估的好多物件，都被陈继亮撤走，仅仅依陈继亮口述。上诉人在评估现场对评估人也阐述了事实情况。3.租赁合同无效，认定过错责任错误。涉案租赁房屋系原东海县牛山镇政府在和堂村所建，用于赡养当时和堂村7位孤寡老人，后东海县牛山镇政府将该房屋及孤寡老人移交东海县民政局。孤寡老人去世后，东海县民政局将该房屋出租田某，田某转租杨西，杨西再转租陈继亮及李某。2018年9月东海县民政局起诉田某、陈继亮、李某，杨西作为第三人参加诉讼。东海县人民法院作出(2018)苏0722民初7452号民事判决，陈继亮上诉。连云港市中级人民法院作出（2019)苏07民终975号民事判决。认定东海县民政局与田某的租赁合同无效，故田某与次承租人的转租合同也无效。无效原因是东海县民政局未取得建设规划许可证。租赁合同无效，上诉人杨西无错误。陈继亮作为老教育工作者，应知办学具备师资、场地、设备等要求均需达到法律、法规要求，陈继亮在不具备的条件下，未经教育行政主管部门行政许可，非法办学系非法经营。陈继亮具有过错。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第三条规定：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护。”第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”陈继亮违反《中华人民共和国教育法》非法办学、非法经营。经营所得应由有关机关依法没收，不存在可得利润。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被上诉人陈继亮答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确性，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、双方签订的《租赁合同》第二条约定，租赁期限从2016年1月1日起至2022年1月1日，为期六年，杨西和田某签订的《租赁合同》是2018年6月到期，田某和东海县民政局签的租赁合同也是2018年6月到期，东海县民政局于2018年6月告示要收回被上诉人租赁的房屋和土地。上诉人杨西和被上诉人的租赁合同多签了三年半时间，因此，给被上诉人造成很大损失。过错全在上诉人。二、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第五条：甲方（上诉人）：责任中的第4条：甲方必须确保乙方（被上诉人）所使用厂房权属无争议，否则造成损失由甲方承担。事实是厂房权属有争议，东海县民政局起诉，法院把厂房权属判归东海县民政局。东海县民政局提前三年半于2018年6月要收走房屋和场地，由此造成被上诉人的损失应由上诉人承担。三、东海县人民法院执行通知书（2019）苏0722执3577号要求田某、陈继亮、李某履行下列义务：一、向申请人支付42048元及相应利息。二、承担本案执行费531元。执行通知书上没有杨西，然而杨西主动交了上面两项款项，这说明杨西清楚该案的责任在他。四、上诉人称：江苏大公房地产与资产评估造价咨询有限公司不具有利润损失评估经营范围及资质。京师鹏程幼儿园的装修评估报告不具有合法性，评估人采用重置成本进行评估，评估方法错误，该装修应当该有折旧。评估的好多物件，都被陈继亮撤走，这仅仅依陈继亮口述。上诉人在评估现场对评估人也阐述了事实情况。评估单位的确定是由法院主持原告、被告双方在场进行摇号确定的。没有相关的评估资质法院是不可能让参加摇号的，说评估方法错误没有根据。评估公司是根据有关规定进行客观公正进行评估的，评估现场也是原告、被告双方都在场，根本不是仅仅依陈继亮口述，依据是现场实况。五、京师鹏程幼儿园位于有1200多业主的锦绣家园小区大门对面，被上诉人于2015年11月初向县教育局汇报了准备投资创办幼儿园的具体位置、投资规模、园区占地面积、周围环境附近没有幼儿园等情况后，得到教育局领导的同意。相关管理部门到幼儿园考察后，即把幼儿园纳入正常管理。由于民政局到教育局和牛山街道中心校说明：京师鹏程幼儿园的房屋和场地归属权是民政局，对外出租时间于2018年6月到期，要收回对外出租的房屋和场地致使京师鹏程幼儿园创建市优质园不能如期进行。上述表明京师鹏程幼儿园是合法的幼儿园。陈继亮向原审法院起诉请求：1、依法确认2015年11月16日陈继亮和杨西签订的《租赁合同》是无效合同；2、请求判令杨西赔偿陈继亮损失378622.28元；3、本案诉讼所涉费用由陈继亮承担。原审庭审中，陈继亮变更诉讼请求如下：1、依法确认2015年10月16日陈继亮和杨西签订的《租赁合同》无效；2、赔偿陈继亮损失，装修部分损失是109770元，利润部分损失是244000元，合计353770元，评估前的诉求多余部分放弃。原审法院审理认定事实如下：2015年11月16日，陈继亮（乙方）与杨西（甲方）签订《租赁合同》一份，部分合同内容如下：第一条：出租房坐落地址：牛山镇和平东路锦秀家园小区南门对面院内贰拾柒间房屋一套院子。第二条：租赁期限从2016年1月1日起至2022年1月1日，为陆年。第三条：年租金5万元并一次性付清当年租金。第四条：租金的支付方式：按年预交，即2015年11月18日前交第一年厂房租金；2017年1月18日前交第二年租金；2018年1月18日前交第三年租金；以后每年付租金方式同第三年。第五条：甲方责任。3、租赁间，如因特殊情况（不可抗拒），甲方确需收回厂房的，必须以书面形式通知乙方，经双方协商，退回乙方交的承租期内剩余的租金并解除房屋租赁合同。4、甲方必须确保乙方所租用房屋的权属无争议，否则造成的损失由甲方承担。第六条：乙方责任。1、有独立的合同法经营权，无转让他人承租权，承租期间乙方因违反国家有关法律、法规而受到的任何处罚均与甲方无关，无任何连带责任。3、租赁期间，乙方经营项目的各种税费、水某、电费和任何费用由乙方负担。4、租赁期间，乙方不得改变厂房的结构和用途，乙方如因故意或过失造成租用厂房设备的毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失。乙方如因经营需装修房间时。装修后的厂房待租赁期满后，固定部分乙方要原封不动地/无偿地移交给甲方。第七条：违约责任。本合同自签订之日起生效，任何一方不得擅自终止或变更合同的任一条款，如有一方违约，除承担违约金伍万元外，还应赔偿另一方因此造成的经济损失。合同签订后，陈继亮将其租赁的房屋进行装修用于开设京师鹏程幼儿园，并向杨西支付租金至2018年12月30日。原审另查明，2018年9月4日，东海县民政局向东海县人民法院提起诉讼，要求田某、陈继亮、李某、杨西返还租赁房屋36间及附属设施并赔偿损失。东海县人民法院作出（2018）苏0722民初7452号民事判决书，该判决书中查明事实如下：2008年6月30日，东海县民政局（甲方）与田某（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于东海县牛山镇和塘村的房屋出租给乙方，房屋可用部分共计36间，其中带卫34间，普通间4间，每间面积15㎡；室内附属设施，A室内固定设施：吊扇36个，卫生用具36套，华扬太阳能1个，B其他机械、物品、设施：电动缝纫机4台、电动锁边机1台、锁扣眼机1台、剪刀1把、电熨斗2把、烫衣台1个、单人床6张、塑料筐8个、白色方凳10条；房屋用于乙方经营及办公用房，除双方另有约定，不得随意改变房屋用途；房屋租赁期限10年，2008年6月30日起至2018年6月30日止；房屋租金前三年每年3万元，第四年至第十年4万元，附属设施使用期限及租金，乙方使用甲方附属设施每年缴纳1万元，共交3年，三年后机器归乙方所有，甲方须于合同签订后一周内出资将房屋修缮完毕交于乙方，另外双方还就其他事项进行了相关约定。2015年8月20日，田某与第三人杨西签订《房屋租赁合同》，约定田某将上述房屋转租给杨西。上述合同签订后，由杨西以田某的名义向东海县民政局交纳2016年至2018年度租金，年租金4万元。2015年11月16日，杨西将案涉房屋中的27间房屋（含小院）转租给陈继亮，年租金5万元，租赁期限自2016年1月1日起至2022年1月1日止，陈继亮租赁该房屋用于开办幼儿园（京师鹏程幼儿园）。2017年4月20日，杨西又将案涉房屋的另一部分门面房（约600㎡），位于京师鹏程幼儿园东面转租给李某，年租金10万元，租赁期限从2017年5月10日至2022年5月10日。2018年4月，东海县民政局向田某书面通知，告知双方签订房屋租赁合同2018年6月30日期满后，不再续租，并要求田某将房屋及附属设施返还陈继亮。2018年6月下旬，陈继亮在案涉房屋张贴告示，告知出租的房屋租赁合同到期后，不再续租，要求收回房屋等资产，有关房屋使用人提前做好搬迁准备工作。陈继亮和李某因进行相关装修改造和投资经营，要求民政局给予相应的补偿，后当事人未能达成一致意见，遂陈继亮诉至原审法院。上述判决书判决结果为：“一、陈继亮、李某于判决生效后十日向东海县民政局返还原告与被告田某2008年6月30日签订的《房屋租赁协议》的合同项下的房屋；并自2008年7月1日起按年租金4万元支付逾期腾房造成的损失，至实际返还之日为止；二、被告田某对上述债务承担连带责任；三、驳回原告东海县民政局其他的诉讼请求。”后陈继亮、杨西、李某不服该判决，上诉至本院，本院于2019年7月2日作出（2019）苏07民终975号民事判决书，该判决书对（2018）苏0722民初7452号民事判决书所查明的事实予以确认，同时认为：东海县民政局和田某签订的涉案房屋租赁合同应属无效，但是该租赁合同约定的期限已届满，东海县民政局起诉要求返还出租房屋，按照法律规定和约定，田某应当向东海县民政局返还涉案房屋。田某与东海县民政局签订的房屋租赁协议无效，故田某与次承租人签订的转租合同也无效。根据规定，房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。该判决书判决：驳回上诉，维持原判。上述判决书生效后，杨西缴纳了42048元的执行款及530元执行费。原审再查明，2019年11月25日，陈继亮向原审法院申请对其承租房屋及院子（京师鹏程幼儿园）在承租期间的装修损失、经营投入及自2019年6月30日至2022年1月1日期间的可得利润损失进行鉴定。经原审法院委托，江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司于2020年6月1日作出《装修价值资产评估报告》及《利润损失价值项目报告》，评估意见为：评估基准日2019年9月7日，对陈继亮与杨西房屋租赁合同纠纷一案涉及的位于东海县京师鹏程幼儿园装修的评估值为109770元，京师鹏程幼儿园采用收益法评估2019年6月30日至2022年1月1日期间的利润损失为244000元。陈继亮为此支付鉴定费8000元。原审庭审中，陈继亮、杨西双方确认房租问题另案处理。原审法院认为，连云港市中级人民法院作出的（2019）苏07民终975号民事判决书认定东海县民政局与田某之间的租赁合同因东海县民政局未取得建设工程规划许可证或已经批准而导致双方签订的租赁合同无效，则田某与次承租人杨西之间的转租合同无效。本案陈继亮租赁的房屋又系从次承租人杨西处转租而来，且该合同约定的租赁期限超过东海县民政局与田某之间的租赁合同的租赁期限，故陈继亮与杨西签订的租赁合同也应系无效合同。因（2019）苏07民终975号民事判决书并未对陈继亮与杨西签订的租赁合同的效力进行认定亦未在判决主文中予以确认，故陈继亮要求确认与杨西之间的租赁合同无效的诉讼请求并非是重复诉讼，原审法院对陈继亮的此项诉讼请求予以支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于陈继亮因占用房屋产生的租金问题，杨西未提起反诉，陈继亮不同意在本案中抵扣，陈继亮、杨西双方皆同意租金问题另案处理，故本案对于租金问题不予理涉，陈继亮、杨西可另案主张权利。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2015年11月16日，陈继亮（乙方）与杨西（甲方）签订的《租赁合同》第五条第4项规定：“甲方必须确保乙方所租用房屋的权属无争议，否则造成的损失由甲方承担。”而自2018年6月30日之后，东海县民政局与田某之间的租赁合同已经到期。陈继亮因租赁合同突然中断而被迫关闭学校必然产生损失。杨西将其承租的已过租赁期间的房屋租赁给陈继亮使用，其行为存在过错，应对陈继亮的损失承担赔偿责任。关于装修损失及经营利润损失，装修价值资产评估报告的对于陈继亮装修费用的现值的评估意见为109770元，利润损失价值项目报告的评估意见为京师鹏程幼儿园采用收益法评估2019年6月30日至2022年1月1日期间的利润损失为244000元。上述两份报告内容及程序合法,原审法院予以确认，故陈继亮要求杨西赔偿损失装修损失109770元及经营利润损失244000元的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。关于鉴定费，陈继亮已支付8000元，应由杨西承担。关于杨西辩称京师幼儿园为非法经营的意见，因幼儿园是否有办学资格，属于行政机关管理的范畴，不影响当事人对租赁合同权利义务的承担，故对杨西的主张，原审法院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，原审判决：一、确认陈继亮与杨西于2015年11月16日签订的《租赁合同》无效；二、杨西于判决生效后十日内赔偿陈继亮的损失共计353770元。一审案件受理费6980元，由杨西负担6600元，由陈继亮负担380元。鉴定费8000元，由杨西负担。（已由陈继亮垫付，杨西于判决生效后十日内与上述款项一并支付给陈继亮）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、租赁合同无效的过错责任如何认定；2、涉案幼儿园损失应如何认定，损失应如何赔偿。关于争议焦点1、租赁合同无效过错责任如何认定的问题。本院经审查，因案涉房屋未取得建设工程规划许可手续，故杨西与陈继亮之间签订的房屋租赁合同为无效合同，作为出租方的杨西应当对合同的无效承担主要过错责任。关于争议焦点2、涉案幼儿园损失应如何认定，损失应如何赔偿的问题。本院认为，合同无效可以要求赔偿损失，但可得利益不予支持。可得利益是合同履行后可以获得的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案租赁合同无效，不应履行，陈继亮可要求对方赔偿损失，其主张基于合同履行可以获得的利益不符合合同法第五十八条的规定，本院不予以支持，故对其申请鉴定的幼儿园利润损失评估意见不予采信。但鉴于双方签订合同的六年的租赁期限因房东提前收回房屋而中断，经营损失是客观存在的，本院酌定陈继亮的经营损失比照三个月的房租为12500元。关于装修损失，经原审法院委托，江苏大公房地产土地与资产评估造价咨询有限公司于2020年6月1日作出《装修价值资产评估报告》，评估意见为：评估基准日2019年9月7日，对陈继亮与杨西房屋租赁合同纠纷一案涉及的位于东海县京师鹏程幼儿园装修的评估值为109770元，该评估意见采用的是成本法又称重置成本法，报告中载明，重置成本法的原理是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为评估资产的评估值的评估方法。已经考虑了折旧贬值的因素，评估结果是合法的。故原审法院对幼儿园装修损失的评估意见予以采信是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初9783号民事判决第一项；二、变更江苏省东海县人民法院（2019）苏0722民初9783号民事判决第二项为：杨西于本判决生效后十日内赔偿陈继亮损失共计122270元。三、驳回陈继亮的其他诉讼请求。一审案件受理费6980元，杨西负担2412.42元，陈继亮负担4567.58元，鉴定费8000元，杨西负担2764.96元，陈继亮负担5235.04元；二审案件受理费6980元，由杨西负担2412.42元，陈继亮负担4567.58元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年一月二十九日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。