湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11613号上诉人（原审原告）：武汉森溪房地产有限公司，住所地武汉经济技术开发区28R1地块金色港湾**第******。法定代表人：杨竹，该公司经理。委托诉讼代理人：狄志龙，湖北游于艺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨玉华，女，1974年9月26日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人武汉森溪房地产有限公司（以下简称森溪公司）因与被上诉人杨玉华居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2018）鄂0191民初3166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。森溪公司的上诉请求：维持一审判决，改判杨玉华向森溪公司支付居间费5万元；一、二审诉讼费由杨玉华承担。事实及理由：一审判决认定森溪公司对杨玉华提出借名买房的事实是没有任何证据证明，一审仅凭杨玉华的回答进行了认定。一审法院忽略了杨玉华大量违约的事实，多次违约，该违约行为是合同无法履行的关键，合同无法履行的主要过错在杨玉华；依照法律规定，居间合同就量促成合同成立。一审法院适用法律时，肆意对居间合同时行了扩大解释错误，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬；一审判决严重超期审理。杨玉华未到庭陈述意见。森溪公司向一审法院起诉请求判令：1、杨玉华向、森溪公司支付居间费50,000元；2、杨玉华承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：应超原系武汉经济技术开发区29R1地块金桥·太子湖1号9栋1-3层4室房屋（以下简称涉案房屋）的共有权人。2016年11月8日，杨玉华与森溪公司（当时的名称为武汉森溪地产投资咨询有限公司，对应的门店名称为华明达房产金色港湾店）签订购房诚意书一份，约定杨玉华通过森溪公司看中涉案房屋，杨玉华接受该房屋净得价6,000,000元整，欲通过森溪公司购买该房屋，并向森溪公司支付购房诚意金10,000元，时间限制为15个工作日，若森溪公司在15个工作日内与房东沟通成功，达成委托价位，则杨玉华须在接到通知24小时内通过森溪公司与房东签署购房三方居间合同，并同意支付佣金60,000元，所支付的购房诚意金则直接转换为后期房款或中介费；若森溪公司达成杨玉华委托事项，杨玉华因自身原因不想购买此房屋，则需承担违约责任，诚意金作为违约金，由森溪公司自行赔付给房东；若森溪公司提供房屋信息不实抑或未能谈成被告杨玉华委托价，则1个工作日后，森溪公司无条件退还杨玉华购房诚意金全额等。2016年11月9日，应超作为甲方，杨玉华作为乙方，森溪公司作为丙方签订《房屋买卖居间合同（三方）》一份。该合同约定，甲方自愿出售涉案房屋，甲、乙双方确认该房屋交易价格为甲方净得价6,000,000元；甲、乙双方共同委托丙方为其提供促成房屋买卖、代办房屋产权过户等服务，甲、方双方应向丙方支付相应服务费，经甲、乙双方确认，由乙方支付中介服务费60,000元，中介费于签订合同当日支付；乙方付款方式为，乙方于签订本合同当日，支付甲方100,000元购房定金并支付丙方中介费60,000元，于甲方房屋提前还款当日支付甲方1,500,000元作为此次购房部分首付款用于偿还涉案房屋原有贷款尾款，于签贷款当日支付丙方36,000元作为银行贷款费用，于涉案房屋过户当日支付甲方第二期购房首付款2,210,000元，在乙方通过丙方申请贷款的银行于涉案房屋过户后见不动产证抵押后十天左右支付甲方2,190,000元；甲方应在收到全款之日起7个工作日内将该房屋交付给乙方；甲方义务之一为应及时提供该房屋办理产权过户手续过程中所需要的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理乙方贷款手续以及办理过户交易手续时，得到丙方通知7天内安排时间配合到场签字；丙方义务包括见证并监督本合同的执行，代办该房屋过户、贷款的相关手续，甲、乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协商，协商无效时，应采取中立态度，并证明事实；合同的终止与解除事项为，本协议履行期间，因不可抗力或国家政策调整，致使本合同无法履行或虽能履行已无实际意义时，本协议自行终止，三方互不承担责任，甲方在本协议终止后三个工作日内将已收房款全额退还，丙方则应将甲、乙双方提交的所有证件及相关资料退还；本合同在履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼；对于未尽事宜，甲、乙、丙三方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效应等。该合同签订当日，杨玉华依约支付了100,000元购房定金。2016年11月14日，《武汉市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》（武政办〔2016〕159号）出台。根据该意见规定，“非本市户籍居民家庭在上述区域购买首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明，对补缴的社会保险或者个人所得税不予认定。对于申请商业性个人住房贷款的，最低首付款比例为30%。对在本市已拥有1套及以上住房的，在上述区域暂停向其出售住房。”其中的上述区域指实行住房限购限贷的区域，其中包括了武汉经济技术开发区（不含汉南区）。杨玉华的户口在湖北省××县，该户口系其于2006年11月3日从武汉市武昌区华中村**迁入。签订前述协议时，杨玉华应森溪公司要求提供了身份证，而该身份证系其在2006年6月3日所办，显示的住址为武汉市武昌区华中村70号。根据前述规定，杨玉华不具有在武汉市限购限贷区域买房的资格，其遂向森溪公司告知该事实，要求解除合同，退还已支付的定金100,000元，森溪公司将其解除合同要求反馈给应超后，应超不同意解除合同并返还款项，明确要求继续履行合同。杨玉华为保住已缴纳的购房定金100,000元，只得考虑继续履行合同，森溪公司也向杨玉华提议能否找信任的人代买以继续履行合同，杨玉华才提出了借其侄女名义买房的方案，并与应超及森溪公司确认继续履行合同。2017年2月28日，应超作为甲方，杨玉华作为乙方，森溪公司作为丙方签订《补充协议》一份。该协议约定，甲乙丙三方即日起办理二手房按揭贷款手续，无论该贷款是否审批通过，乙方必须于2017年4月28日之前向甲方支付该房屋原招行一手房按揭提前全部还款1,570,000元；乙方二手房按揭贷款总额为4,400,000元；原合同约定的其他条款及违约责任不变，总价6,000,000元多退少补；本补充协议自2017年2月28日起生效，与原合同具有同等效力；上述招行一手房按揭自原合同签订之日起的利息部分由乙方支付，乙方已付至2017年元月，2、3、4月待付。2017年5月4日，应超作为甲方，杨玉华作为乙方，森溪公司作为丙方签订《最终补充协议》一份。该协议约定，将2017年2月28日《补充协议》约定的乙方向甲方支付该房屋原招行一手房按揭提前全部还款1,570,000元的时间延迟至2017年5月15日之前支付，同时乙方应当支付甲方违约金10,000元；乙方保证于2017年6月15日之前与甲方办理房屋过户手续，过户当日向甲方支付2,000,000元的购房款；乙方保证于2017年7月10日之前由银行向甲方支付二手房按揭贷款，保证甲方收齐全款；乙方保证具备购买本协议约定房屋的资格；甲方净得房款为6,000,000元，房地部门办证费、税费、住宅专项维修资金、自《房屋买卖居间合同（三方）》签订之日起招行一手房按揭的利息、违约金、二手房按揭贷款等所有费用由乙方承担，不包含在上述6,000,000元甲方净得房款内；乙方未按时足额履行本协议任何一期付款义务或违反本协议任何一项承诺与保证，甲方有权自乙方发生违约行为之日起立即解除2016年11月9日签订的《房屋买卖居间合同（三方）》和所有与乙方之间的补充协议，并有权要求乙方支付总房价10%即600,000元的违约金，且甲方无需退还乙方已付定金、已付房款以及其他任何相关费用等。2017年6月，因杨玉华未能按期支付《最终补充协议》约定的2017年5月15日前应付的用于提前偿还一手房按揭贷款的1,570,000元首付款，应超向一审法院提起诉讼，认为双方之间就涉案房屋买卖的所有合同和协议已经解除，要求杨玉华向其支付违约金600,000元。该案审理期间，2017年7月14日，应超作为甲方，杨玉华作为乙方，森溪公司作为丙方再次签订《购房协议》一份。该协议约定，乙方同意原2016年11月9日签订的《房屋买卖居间合同（三方）》解除，严格按2017年5月4日签订的《最终补充协议》执行，已付甲方的定金、办证费、房款、违约金等任何相关费用，甲方无需退还；乙方以人民币5,900,000元重新向甲方购买该别墅，并于2017年7月21日向甲方支付定金300,000元，于2017年8月31日向甲方支付购房款1,700,000元（甲方在收到此款项后向法院撤诉），于2017年12月1日前向甲方支付余下购房款3,900,000元（甲方在收到此款项后办理招行一手房按揭结清及相关过户手续）；乙方如未按本协议要求付款，本协议自动解除同时已付甲方的定金、房款等任何相关费用，甲方无需退还，甲方仍有权向乙方追索总底价10%的违约金。对于该协议约定的2017年7月21日前支付定金300,000元，杨玉华依约支付了其中的50,000元。且2017年8月2日，杨玉华与应超确认，截至该日，杨玉华已向应超支付包括定金在内的款项共计483,760元，且在该款之外，杨玉华还支付了涉案房屋办证至应超名下的费用119,220元。2017年8月2日、2017年8月11日，一审法院组织杨玉华和应超进行了调解。调解过程中，一审法院向杨玉华释明了借名买房的风险以及在解除合同情况下杨玉华可要求法院调整违约金等事项，杨玉华以不愿承担高额违约金且为筹措涉案房屋购房款其已压低价格出卖自有房屋而如解除合同则损失过大为由，表示要继续履行与应超之间的房屋买卖合同和协议。2017年8月11日，应超作为甲方，杨玉华作为乙方在一审法院签订和解协议性质的《房屋买卖合同》一份。该协议约定，甲方自愿出售涉案房屋给乙方，前期签订的一切协议均解除；该房屋总价为6330,000元，甲、乙方的全部变更登记手续费用及中介费均由乙方承担；甲方确认乙方已支付房款480,000元、办证费用120,000元（甲方的不动产权证书已经办理），乙方于2017年8月15日前向甲方支付250,000元，乙方于2017年8月31日前支付1,700,000元，此款甲方自行支配，无需用于偿还该房屋现有（一手房）贷款，于2017年12月1日前支付3,900,000元，若其中一期未按时足额支付，则甲方可解除与乙方之间的房屋买卖关系，并且乙方前期支付甲方的600,000元作为违约金，不予退回；甲方收到乙方支付的250,000元后，于2017年8月21日前配合乙方去银行办理相关贷款手续，乙方能否获得贷款或者获得的贷款是否足额，与甲方无关，风险由乙方自行负担，2017年8月31日前，甲方配合乙方去小贷公司（担保公司）办理相关手续，相关手续是指甲方与小贷公司（担保公司）签订一个将买受人由乙方变更为小贷公司（担保公司）的合同；甲方于2017年12月1日收到乙方支付的3,900,000元后，配合乙方去小贷公司（担保公司）办理相关抵押手续，乙方能否获得小贷公司（担保公司）的垫资或者获得的垫资是否足额，与甲方无关，风险由乙方自行负担；乙方没有在武汉市购房的资格，甲方知晓，乙方借名买房的风险由乙方自行承担，与甲方无关等。该协议尾部备注：本合同签订于武汉经济技术开发区人民法院内，时间系应超起诉杨玉华房屋买卖合同案调解期间，合同内容系甲、乙双方共同确定，非法院调解协议，不代表法官观点和法院态度，一切纠纷与武汉经济技术开发区人民法院无关。该协议签订后，应超撤诉。因杨玉华未能按前述《房屋买卖合同》约定缴纳2017年8月15日前应付的250,000元，应超通过微信向杨玉华和森溪公司表示三方即日起不再具有任何关系，表示不再出售涉案房屋。2017年9月4日，杨玉华向应超转账250,000元。应超称，其于2017年9月6日将涉案房屋卖给了案外人姚瑞红。2018年2月6日，应超向杨玉华退还了250,000元款项。除该款外，应超未向杨玉华退还其他款项。森溪公司、杨玉华一致确认，杨玉华已向森溪公司支付中介费为10,000元，该款系由购房诚意书上约定的诚意金10,000元转化而来。森溪公司认为杨玉华应向其支付60,000元中介费，而其就剩余的50,000元向杨玉华索要未果，故提起诉讼。一审法院另查明，就借名买房的事情，因杨玉华和应超之间的涉案房屋买卖合同只进行到了定金100,000元之后的首期首付款支付环节，故该事项尚未正式开始进行。一审法院认为，根据《房屋买卖居间合同（三方）》的约定，应超和杨玉华共同委托森溪公司为其提供促成房屋买卖、代办房屋产权过户等服务，中介费60,000元由杨玉华承担，且森溪公司的义务包括见证及监督双方之间买卖合同关系的执行、代办该房屋过户及贷款手续、针对买卖双方的违约行为或争执情况组织协商并证明事实。在该份协议之后，三方虽对该协议进行了多次的补充和变更甚至是2017年7月14日《购房协议》和2017年8月11日《房屋买卖合同》中所谓的“解除”，但补充和变更的内容并不涉及中介费项目和森溪公司一方的义务。故对于本案的中介费争议，仍应以涉案《房屋买卖居间合同（三方）》中关于中介费和森溪公司的义务的约定作为认定相应事实和分析评判森溪公司主张是否合理的依据。而该合同所约定的中介费，其对价性义务不仅仅是纯粹的居间合同下的促成合同订立，还包括合同订立后的履行方面的相应事项。故森溪公司认为只要按照杨玉华要求的价格促成杨玉华和应超签订房屋买卖合同，其即可要求杨玉华支付中介费60,000元的观点，一审法院不予支持。在《房屋买卖居间合同（三方）》签订之后，杨玉华虽以国家政策调整致其无购房资格为由，向森溪公司表示要求解除合同，但并未向应超明确地发出解除合同通知，森溪公司将其意思转达给应超时，亦更多的是商量的意思，而之后杨玉华与应超及森溪公司多次签订涉案房屋买卖的相应协议和合同约定其继续购买涉案房屋，故《房屋买卖居间合同（三方）》并未被解除而是被进行了相应的补充和变更。杨玉华以该合同已被解除为由认为其不应向森溪公司支付任何中介费的抗辩意见，一审法院不予采纳。而从杨玉华与应超之间的房屋买卖合同关系变迁情况来看，该合同关系经历了最初的《房屋买卖居间合同（三方）》的签订，到杨玉华发现不具有涉案房屋的购房资格欲解除合同，再到在应超不同意解除合同返还购房定金的情况下三方商量由杨玉华借名买房以继续履行合同，又到双方多次协商对原三方协议进行多次补充和变更，最后因杨玉华未能按约定支付款项而被解除。在这一过程中，一方面，森溪公司促成了杨玉华与应超之间的约定购房价格为应超净得价6,000,000元的《房屋买卖居间合同（三方）》的签订；另一方面，在杨玉华告知其因新出台的购房政策而不再具有涉案房屋的购买资格后，森溪公司虽然尽到了在杨玉华和应超之间协商的义务，但其作为从事房屋中介的专业公司未明确表明根据合同约定此时杨玉华已享有单方解除权，反而在应超得知杨玉华要求解除合同后却不同意的情况下，向杨玉华提议能否借用他人名义购买涉案房屋，其中介服务行为有不当之处；再者，涉案房屋买卖合同关系被解除时只履行了小部分内容，森溪公司也因此免除了协助签订网签合同、协助过户、督促双方履行后续合同义务的义务。故综合上述几个方面情况，一审法院酌情认定杨玉华共应向原告森溪公司支付中介费20,000元，因杨玉华已支付中介费10,000元，故其还应向森溪公司支付剩余的中介费10,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零九条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、杨玉华于本判决生效之日起十日内向武汉森溪房地产有限公司支付中介服务费10,000元（此款不包括杨玉华此前已支付的中介服务费10,000元）；二、驳回武汉森溪房地产有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由武汉森溪房地产有限公司承担420元，由杨玉华承担105元。二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对森溪公司的上诉理由及请求，本院评判如下：根据2016年11月9日，应超与杨玉华及森溪公司签订《房屋买卖居间合同（三方）》的约定，一审法院认定应超和杨玉华共同委托森溪公司为其提供促成房屋买卖、代办房屋产权过户等服务，中介费60,000元由杨玉华承担，且森溪公司的义务包括见证及监督应超与杨玉华之间买卖合同关系的执行、代办该房屋过户及贷款手续、针对买卖双方的违约行为或争执情况组织协商并证明事实。森溪公司上诉称一审法院对该约定予以扩大解释，与事实不符。森溪公司的该项上诉理由不成立。上述合同签订后，因新出台的购房政策致使杨玉华不再具有涉案房屋的购买资格，森溪公司虽尽到了在杨玉华和应超之间协商的义务，但在涉案房屋买卖合同关系被解除时森溪公司只履行了部分内容，森溪公司出因此免除了协助签订网签合同、协助过户、督促双方履行后续合同义务。故一审法院酌定杨玉华向森溪公司支付中介费2万元，并无不妥。森溪公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。关于森溪公司上诉称一审超期审理的问题。虽然，一审法院审理本案超过法定的审理期限，有违法律规定，但并未影响当事人诉辩的权利，且一审判决并无不当，故对森溪公司的该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，森溪公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律及实体处理并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（武汉森溪房地产有限公司已预缴），由武汉森溪房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 丰 伟审判员 李 文审判员 安林锋二〇二一年一月二十九日法官助理严洁书记员彭毅磊