四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0184民初92号 原告：杨天庭，男，1974年10月6日出生，汉族，住四川省青川县。 委托诉讼代理人：张傲寒，四川天润华邦律师事务所律师。 被告：四川崇州中锦投资有限公司，住所地:四川省崇州市。 法定代表人：杨康，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，员工。 原告杨天庭与被告四川崇州中锦投资有限公司（以下简称中锦投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杨天庭的委托诉讼代理人张傲寒，中锦投资公司的委托诉讼代理人高辉到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 杨天庭向本院提出诉讼请求：1.请求确认合同无效而解除《成都恒大西辰绿洲商品房认购书》；2.请求判令中锦投资公司向杨天庭返还已支付的购房款及定金共计591374元，并判令中锦投资公司从2020年6月22日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率向杨天庭支付资金占用利息至款项付清之日止；3.本案诉讼费、公告费、财产保全费等费用由中锦投资公司承担。事实和理由：杨天庭于2018年11月18日与朋友一起前往中锦投资公司所在商品房销售点看房，在看房过程中中锦投资公司销售人员告诉杨天庭投资该房很划算，杨天庭告知其不具有购房资格，没有在成都满两年的社保购买记录，中锦投资公司工作人员告知：不要紧，先把房买了，他们再想办法去办理网签登记和提供社保购买记录。于是杨天庭就与中锦投资公司签订了购买被告出售的位于崇州市××镇××道××栋××号房《成都西辰绿洲商品房认购书》（该认购书被告并未向杨天庭提供，一直由中锦投资公司方单独持有）。认购书签订后，杨天庭就按照中锦投资公司工作人员的要求分别于：2018年11月18日转款58895元，2019年8月28日转款235579元、2426元，2020年6月22日转款294474元。前三笔转款被告均向原告出具了收据，而最后一笔却一直未出具收据，同时中锦投资公司也拒绝向杨天庭交房并拒绝返还购房款，故杨天庭提起诉讼。 中锦投资公司辩称：1.案涉房屋买卖合同，原告逾期支付房款，视为放弃购买房屋，中锦投资公司已行使合同解除权解除，原告作为违约者并不享有解除权。2.原告在与中锦投资公司签订认购协议书前已出具承诺书，承诺具有成都市的购房资格，即使原告目前没有购房资格，商品房认购书也是有效的，原告也应当承担缔约过失的责任。3.原告要求中锦投资公司退还房款及资金占用利息没有事实及法律依据。按照认购书的约定与原告出具的承诺函，原告放弃购买房屋的所支付的房款不予退还，中锦投资公司作为违约金收取。4.原告支付的房款本金并非原告所起诉的金额，原告支付的本金588,948元。因原告未按照认购书的约定未按期支付第二期房款，原告在2019年8月28日支付的2,426元是原告支付的逾期交款违约金,而非房款本金。5.原告所称的中锦投资公司未出具最后一笔收据，并非事实，因该笔款项原告是转账支付，其付款后未到售楼部领取。中锦投资公司从未拒绝出具收据，且案涉楼盘尚未达到交房的时间，原告所称中锦投资公司拒绝交房与事实不符。案涉房屋并没有抵押。 本院经审理认定事实如下：2018年11月17日，杨天庭与中锦投资公司签订《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品房认购书》，约定杨天庭向中锦投资公司认购恒大西辰绿洲楼盘B地块****住房，并对房屋面积、价款、定金、付款方式等事宜进行了约定。合同第一条约定，“乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（¥20,000元）作为定金……”第二条第3款约定，“乙方须于2018年11月19日前支付首期购房款38,895元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年5月17日前付清235,579元；于2019年11月17日前付清294,474元；于2020年5月17日前付清294,474元；于2020年11月17日前付清294,474元……”第五条约定，“乙方必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大西辰绿洲销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。”同日，杨天庭出具《购房承诺书》，承诺其符合在成都限购区域购房的条件，能够成功购买房屋。协议签订后，杨天庭于2018年11月18日支付中锦投资公司购房款58,895元（包含定金20,000元）。2019年8月28日分支付中锦投资公司购房款235,579元，逾期付款违约金2,426元。2020年6月22日支付中锦投资公司购房款294,474元。2020年11月5日，中锦投资公司向杨天庭邮寄送达《还款提示函》,提示其在2020年11月11日之前支付完毕剩余房款294,474元，显示杨天庭在2020年11月10日签收。后因杨天庭未按照还款提示函要求在2020年11月11日前支付剩余房款。2020年11月13日中锦投资公司向杨天庭发出《解除通知书》，载明：“您与中锦投资公司（以下简称“我司”）于2018年11月17日签订的《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品）地块商品房认购书》约定都恒大西辰绿洲二期B地块20-2202号商品房。您与我司签订的《补充协议》约定:如您的按揭申请未获银行或住房公积金管理机构最终审批同意的，您应于2020年5月17日前支付剩余房价款294,474元。若您逾期180天仍未按约定全额支付的，我司有权单方解除合同，您所交的全部购房款不予退还，该房屋归我司所有，您应无条件配合我司到有关部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由您承担。截止2020年11月13日，您已经逾期付款180日，且我司已于2020年11月5日已致函催促您及时付清剩余房款，迄今为止，您仍未按您承诺支付。为保护自身正当利益不受损害，根据贵我双方的上述约定及我国《合同法》的相关规定，我司今特致函贵方：自本通知到达贵方后，贵我双方于2018年11月18日所签之《买卖合同》及《补充协议》即行解除，我司有权向他人销售成都恒大西辰绿洲二期B地块20-2202号商品房。请您收到本通知后3日内来我司办理合同解除的善后事宜。”邮单查询显示杨天庭在2020年11月18日签收该通知。 另查明，杨天庭在签订认购协议是不具备成都市范围内购买商品房资格。后双方没有签订《商品房买卖合同》。 上述事实，有杨天庭提供的身份信息、养老保险参保缴费信息、《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品）地块商品房认购书》明细及收据；中锦投资公司提供的《客户签约承诺函》《购房承诺书》《还款提示函》《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》、韵达快递邮单及签收信息查询两份、微信聊天记录等，以及双方当事人的当庭陈述在案证实，足以确认。 本院认为，杨天庭与中锦投资公司签订的《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品）地块商品房认购书》系双方当事人真实意思表示律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。杨天庭认为其不具有购房的资格，所签订的《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品）地块商品房认购书》无效，本院不予支持。 就本案争议的问题，本院评判如下： 一、关于《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品）地块商品房认购书》是否已经解除问题v> 本院认为，合同解除是《中华人民共和国合同法》所规定的合同权利义务终止的情形之一，即在合同没有履行或者没有完全履行之前，由于客观情况的变化或当事人的某些行为，致使合同的履行成为不可能或者不必要，当事人可以依据法律规定的条件和程序，提前终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”和《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，中锦投资公司以杨天庭迟延履行给付购房款，经催告后在合理期限内仍未履行为由，于2020年11月5日向杨天庭发出《还款提示函》，杨天庭仍然没有交纳剩余购房款，中锦投资公司可以行使合同解除权。中锦投资公司发出了《解除合同通知书》，该通知落款时间为2020年11月13日，杨天庭于2020年11月18日签收。故本院确认杨天庭与中锦投资公司签订的《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品）地块商品房认购书》于中锦投资公司邮寄解除合同通知书送达杨天庭之日即2020年11月18日解除v> 二、中锦投资公司是否应该退还杨天庭已支付的购房款问题。 本院认为，《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品）地块商品房认购书》是双方为就案涉房屋签订《商品房买卖合同》而签订的预约合同案件事实看，双方之所以没有签订《商品房买卖合同》，是由于杨天庭不符合购房资格，且迟延履行付款义务。杨天庭的行为构成违约，其要求中锦投资公司支付资金占用利息的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”由于杨天庭的违约行为导致双方不能就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，应由其承担定金责任，无权要求中锦投资公司退还定金20,000元。虽然认购书有“乙方必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大西辰绿洲销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还……”的约定，但由于中锦投资公司没有提出其已产生高于定金的实际损失的证据，且案涉房屋没有过户到杨天庭名下，也没有交付给杨天庭使用，不影响中锦投资公司再次出售，故对中锦投资公司不退还杨天庭购房款的答辩意见，本院不予采信。故中锦投资公司应退还杨天庭已收购房款568,948元。另，杨天庭于2019年8月28日支付的2,426元属于逾期付款违约金，并不是购房款，其要求退还2,426元，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于本案法律适用的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案法律事实发生在2021年1月1日前，因此应适用当时的法律。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、杨天庭与四川崇州中锦投资有限公司签订的《成都恒大西辰绿洲（B、D）地块商品）地块商品房认购书》于2020年11月18日解除v> 二、四川崇州中锦投资有限公司在本判决生效之日起十日内退还杨天庭购房款568,948元。 三、驳回杨天庭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,857元，由四川崇州中锦投资有限公司承担（此款杨天庭已预交，由四川崇州中锦投资有限公司在本判决生效执行时一并给付杨天庭）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张海忠 二〇二一年一月二十六日 书记员  李梦婷 庭审书记员王江双