广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初2408号原告：东莞市众盈房地产中介服务有限公司，住所地为广东省东莞市清溪镇***************。法定代表人：陈，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。被告：彭，男，汉族，住湖南省冷水江市*****，公民身份号码为************03X。被告：毕，女，汉族，住湖北省麻城市***************，公民身份号码为************545。原告东莞市众盈房地产中介服务有限公司（以下简称众盈公司）诉被告彭、毕居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告众盈公司的委托诉讼代理人麦丽妍，被告毕到庭参加了诉讼，被告彭经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告支付佣金69000元及违约金（违约金自2019年3月19日起按全国银行同期贷款利率计算至付清之日止）；2.由被告负担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年3月17日，被告彭与原告签订《认购意向书》，约定被告彭委托原告为其物色房屋，并同意以2300000元购买位于广东省东莞市***********的房产，并约定被告应当向原告支付的佣金为房屋成交价的3%，即69000元。2019年3月18日，在原告的居间下，两被告与卖方潘签署《房屋买卖居间合同》，就上述房产买卖事宜达成合意。合同签订后，两被告一直未向原告支付佣金，经原告催讨，被告仍未支付，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有证据《认购意向书》、《房屋买卖居间合同》、《协议》。被告彭没有答辩，也没有向本院提交证据。被告毕辩称，签订《房屋买卖居间合同》时两被告是男女朋友关系。案涉《房屋买卖居间合同》与被告毕无关，并非被告毕真实意思表示。当时，两被告尚未结婚，仅为男女朋友关系，被告毕并不同意签署该《房屋买卖居间合同》，是原告提出被告毕与被告彭签订一份《协议》，约定之后发生纠纷也与被告毕无关,被告毕才签署该合同。但后面被告彭没有支付居间费，原告就一直骚扰被告毕，要求被告毕支付居间费，给被告毕工作生活造成了巨大影响。被告毕没有向本院提交证据。经审理查明，原告提交的《认购意向书》载明被告彭委托原告为房地产中介代理，为被告彭物色物业，物业地址为东莞市*************，建筑面积140.68平方米，成交价格2300000元，佣金为房屋成交价的3%，即69000元，被告彭已实地考察该物业，同意购买该物业，并在2019年3月17日向原告支付2000元作为认购物业意向金，若该物业业主同意按以上条件出售物业，则该意向金转为购房定金，若业主同意被告彭提出上述交易条件，被告彭又决定放弃购买该物业，则所交付的意向金不予退回。《认购意向书》落款的甲方处有“彭”字样签名，乙方处加盖了原告印章，落款时间为2019年3月17日。原告提交的《房屋买卖居间合同》载明：潘将位于东莞市**************的房产出售给被告毕；成交价2300000元；定金230000元，于签署合同时支付，第二部分楼款2070000元分期支付；赎楼方式为买方出资赎楼，由买方出资（视为购买该房产购楼款一部分）代为向原抵押银行办理赎楼手续，卖方须在买方支付赎楼款到其供楼账户之前出具全权授权委托公证书给经纪方或担保公司或指定第三人；卖方在房管所签署《房地产买卖合同》当天，将该物业交付给买方使用；第八条约定“鉴于经纪方已促成买卖双方签署本合同，签署合同后，若本合同被取消、解除或未被履行或买卖双方私下通过其他经纪方成交该房产，均不影响经纪方收取佣金的权利，本次交易的佣金详见《佣金承诺书》。若一方违约导致本合同无法履行，则守约方应付的佣金由违约方承担（若守约方已支付佣金，经纪方不予退还，该佣金改为损失费由违约方赔偿给守约方），且买卖双方互相承诺负连带违约责任”；合同还对其他权利义务进行了约定。《房屋买卖居间合同》落款的经纪方盖章处有加盖原告印章，落款的买方签章处有被告毕的签名。原告提交的《协议》载明：被告毕购买位于东莞市**************，《房屋买卖居间合同》编号为，两被告清楚，被告毕购买该房屋所支付的所有楼款全部由被告彭全部出资。《协议》落款的甲方处有“毕”字样签名，乙方处有“彭”字样签名。被告毕对《协议》的真实性予以确认。被告毕对《认购意向书》表示不知情，对《房屋买卖居间合同》、《协议》真实性确认，但主张是原告承诺两被告签订《协议》后，被告毕对《房屋买卖居间合同》不需要负责任，被告毕才签订《房屋买卖居间合同》，该合同并非被告毕真实意思表示。原告则否认被告毕的主张，并认为是两被告共同看房、被告毕了解《房屋买卖居间合同》后签订。庭审中，原告与被告毕确认《房屋买卖居间合同》履行过程中两被告未支付定金，两被告要求取消合同，房屋未交付未过户。原告主张案涉房屋是两被告共同购买，《认购意向书》实际上是两被告共同意思表示，原告已经促成被告毕与房屋业主潘签订房屋买卖合同，原告已经完成居间义务，原告有权依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定以及《认购意向书》的约定收取居间报酬。原告主张《房屋买卖居间合同》履行到房屋业主潘向原告出具公证委托书委托办理过户事宜，因两被告取消合同而终止。以上事实，有《认购意向书》、《房屋买卖居间合同》、《协议》以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是居间合同纠纷。被告彭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、抗辩的权利。本院将综合原告与被告毕的诉辩意见，双方的举证证据、质证意见认定本案事实。原告提交的《认购意见书》落款处有原告印章、“彭”字样签名，本院予以采信。原告提交的《房屋买卖居间合同》落款处有原告印章、“毕”字样签名，且被告毕确认该证据真实性，故本院予以采信。原告提交《协议》落款处有“毕”、“彭”字样签名，且被告毕确认其真实性，故本院予以采信。本案争议焦点在于：两被告是否应向原告支付居间报酬，具体数额是多少。对此，本院分析如下：其一，本案两被告共同签订的《协议》约定被告彭出资给被告毕购买案涉房屋，该约定是两被告的真实意思表示，但对外不能对抗善意第三人。被告毕主张是原告提出让双方签订，原告承诺两被告签订《协议》后，被告毕对《房屋买卖居间合同》不需要负责任，但被告毕未就其该主张举证，原告亦予以否认，理应由被告毕承担举证证明责任，本院对被告毕的该主张不予采信。其二，原告、被告毕、案外人潘签订的《房屋买卖居间合同》，被告毕主张签订该合同并非其真实意思表示，但被告毕作为完全民事行为能力人，应清楚其作出民事法律行为的后果，其在合同上签名应视为其对合同内容的确认，是其真实意思表示，被告毕的主张缺乏依据，本院不予采信。其三，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”原告作为居间人向被告毕提供购房信息、订立购房合同的媒介服务，双方在《房屋买卖居间合同》中就居间费用、经纪方的居间义务履行、权利等方面进行了约定，并未违反法律法规强制性规定，因此，被告毕作为买方与作为经纪方的原告之间形成合法有效的居间合同关系。依照《房地产买卖合同》第八条“鉴于经纪方已促成买卖双方签署本合同，签署合同后，若本合同被取消、解除或未被履行或买卖双方私下通过其他经纪方成交该房产，均不影响经纪方收取佣金的权利，本次交易的佣金详见《佣金承诺书》”之约定，原告已完成提供订立合同的机会并促成房地产买卖合同成立，其有权收取居间费用，且不受房屋买卖合同的变更、终止等限制。其四，原告与被告毕并未签订《佣金承诺书》，但原告与被告彭签订《认购意向书》明确佣金为69000元，依照两被告签订的《协议》可以认定被告彭代表被告毕确认该居间费用并承诺为被告毕支付该居间费用，被告彭的该行为一方面构成表见代理，相应的行为后果应由被告毕承担，另一方面也构成债务加入，被告彭应对该债务承担连带清偿责任。其五，《认购意向书》约定居间费用为69000元，虽然双方并未以书面形式约定原告负有协助办理房屋贷款、过户等手续的义务，但在交易实践中，房地产中介作为居间方往往负有前述义务，故本院认为原告作为居间人除了负有提供信息促成合同订立的义务，还负有协助办理房屋贷款、房屋过户手续等义务，而本案中房屋买卖合同的双方仅签订了合同，被告毕作为买方并未依约支付定金及出资赎楼并提出解除合同，即双方合同在办理贷款手续之前即已解除，故原告并未提供协助办理贷款、过户手续的服务，因此根据权利义务对等原则，双方约定的居间报酬亦应作相应的减少调整。本院结合案涉房屋买卖合同的履行情况以及实践中房屋交易市场的行情，酌定原告有权收取的居间费用为20000元，两被告应连带支付前述居间费用。对原告超出上述数额的诉请，本院不予支持。至于原告请求两被告支付居间费用违约金，双方既未明确居间费用的支付时间，亦未约定逾期付款违约金，本院对原告的该项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十九条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院缺席判决如下：一、限被告彭、毕于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市众盈房地产中介服务有限公司支付居间费20000元；二、驳回原告东莞市众盈房地产中介服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1550元，由原告东莞市众盈房地产中介服务有限公司负担1107元，被告彭、毕负担443元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  柯金玲人民陪审员  莫文华人民陪审员  项爱莲二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  陈李玉附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。