山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终99号上诉人（原审原告）：济南中建信和置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：李宇，董事长。委托诉讼代理人：武富斌，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万志超，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：王全正，男，1988年11月11日出生，汉族，住菏泽市。委托诉讼代理人：张继，山东高信律师事务所律师。上诉人济南中建信和置业有限公司（以下简称中建信和公司）因与被上诉人王全正商品房预售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。中建信和公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项，改判支持王全正向中建信和公司支付违约金99050.1元以及承担中建信和公司律师费15000元的诉讼请求；二、王全正承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院计算违约金标准明显过低，违约金数额不足以弥补中建信和公司损失。首先，涉案合同对于逾期付款的违约责任作出了明确约定，如王全正逾期付款应当按照合同总价款的10%支付违约金，该约定是双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定。因此，一审法院应遵守“有约定从约定”的规定，支持中建信和公司的诉讼请求。其次，中建信和公司主张的违约金没有明显过高，甚至一审法院认定的违约金根本不足以弥补中建信和公司的损失。正如王全正在一审答辩状中提到的目前济南市房价普遍下降，加之房地产市场行情受疫情等因素影响较大，中建信和公司投资房地产项目的融资成本、营销成本、财务成本、重新出售房屋的成本等等远远高于通过LPR利率计算得出的违约金数额。因此，一审法院认定的违约金数额远不足以弥补中建信和公司因王全正的违约行为所产生的损失。再次，根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第50条规定，“主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任”。在本案中，一审法院应合理分配举证责任，由王全正承担违约金过高的举证责任。退一步讲，即便中建信和公司无法举证证明损失多少，一审法院亦至少按照银行贷款利率的1.69倍至1.95倍的标准计算违约金。涉案合同对于王全正承担律师费有明确约定，且中建信和公司已经实际支付律师费，一审法院应当支持中建信和公司关于律师费的主张。涉案合同补充协议第七条第2款约定，买受人违约的，除应按照合同约定承担违约金外，还应据实赔偿出卖人的损失包括但不限于律师费、诉讼费等。在本案中，王全正逾期付款的行为构成了合同违约，王全正根据合同约定除应向中建信和公司支付违约金外，还应承担中建信和公司的律师费。因此，一审法院应支持中建信和公司关于律师费的主张。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，为维护中建信和公司的合法权益，特向二审法院提起上诉，请求依法支持中建信和公司的上诉请求。王全正辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中建信和公司诉讼请求没有事实依据。王全正与中建信和公司在签订商品房买卖合同后，王全正在中建信和公司置业顾问的安排和引导下，先后与邮政储蓄银行以及建设银行进行洽谈按揭贷款合同事宜。因邮政储蓄银行年度贷款额度限制，王全正未能及时办理按揭贷款。在中建信和公司置业顾问安排下，王全正又与建设银行办理按揭贷款事宜。由于建设银行与邮政储蓄银行在按揭贷款所需要的材料上存在细微差异，要求王全正提交劳动合同并加盖单位公章，但当时已至春节前，经与建设银行和中建信和公司置业顾问协商，三方同意春节后提交。春节期间突发疫情，导致劳动合同提交迟滞。在这期间，由于全国社保在2、3月份停缴，又导致王全正社保缴纳不连续，在办完这些手续后，向建设银行提交了完整的按揭贷款手续，建设银行审查通过了按揭手续，但中建信和公司却通知建设银行不给王全正办理按揭贷款，导致王全正不能继续履行合同，以至房屋至今不能购买。因此王全正在整个购房活动中不存在违约行为，也没有给中建信和公司造成任何损失，王全正一切行为均在中建信和公司置业顾问安排与指导下进行的。因此，中建信和公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求法庭查明事实，驳回中建信和公司的上诉请求。中建信和公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方于2019年3月15日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：XXXX）及补充协议；2.判令被告配合原告办理注销合同备案手续和撤销房屋网签编号；3.判令被告向原告支付违约金99050.1元，并从被告已付款中直接扣除；4.判令被告承担原告律师费15000元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年3月15日，原被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：……三、买受人购买的商品房为XXXX号楼XXXX单元XXXX号房，该商品房建筑面积共102.24平方米，其中，套内建筑面积78.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.91平方米；……四、按套内建筑面积计算，该商品房单价为9688元，金额99.501万元……合同最后有出卖人中建信和公司及其法定代表人王庆云的盖章和买受人王全正的签字按捺手印。补充协议约定：……二、付款方式：买受人按下列第三种方式支付房款：……（三）、银行按揭付款方式……2、买受人应于2018年11月25日前向出卖人支付首付房款，即人民币贰拾玖万柒仟伍佰零壹元整，剩余69.3万元办理银行纯商业贷款；……三、银行贷款办理：买受人选择贷款付款方式的，买受人已详细了解办理按揭贷款的有关规定及需由买受人提交的所有材料和所须缴纳的契税、物业维修基金、抵押登记费、保险费等相关费用，买受人特作如下承诺：……3、买受人承诺在签订《商品房买卖合同》时，已经充分了解到个人房屋抵押贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行按剩余房款金额全额发放贷款的条件，提交的相关文件、资料能够符合贷款银行的要求。买受人应在签订买卖合同当日向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料，并配合银行或住房公积金管理中心签署借款合同和相关资料、交纳相关费用，办理全部贷款手续。逾期视为买受人逾期付款，应按《买卖合同》约定承担责任。如因买受人原因（包括但不限于：提供资料不符合申请银行的贷款要求、有不良信用记录等），其贷款申请未能获得银行批准，或未能获得银行足额贷款，买受人应在签订买卖合同之日起20日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。……补充协议最后有出卖人中建信和公司的盖章及买受人王全正的签字按捺手印。2019年1月28日，中建信和置业向王全正出具贰拾玖万柒仟伍佰零壹元整的收据。一审法院认为，原告中建信和公司与被告王全正于2019年3月15日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示,且不违反相关法律、法规的强制性规定,应认定有效,双方均应按合同约定严格履行各自的义务。根据原被告双方签订的补充协议第三条的规定：“如因买受人原因（包括但不限于：提供资料不符合申请银行的贷款要求、有不良信用记录等），其贷款申请未能获得银行批准，或未能获得银行足额贷款，买受人应在签订买卖合同之日起20日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。”本案中,被告王全正自述，其向邮政储蓄银行申请贷款后，因按揭贷款额度的限制，按揭贷款未能获批。被告王全正在按揭贷款未获得银行批准后，未按补充约定在签订买卖合同之日起20日内付清全部购房款，亦未支付任何购房款项，已经构成逾期付款，故对于原告中建信和置业请求解除原被告双方于2019年3月15日签订的《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持，被告需配合原告办理注销合同备案手续和撤销房屋网签手续。关于中建信和置业向被告主张支付违约金的诉讼请求，中建信和置业主张按合同约定总房价款的10%支付，该标准过高，结合本案具体情况，一审法院认为按照中国中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算经济损失，符合常理及民法的公平原则。故一审法院认为王全正应向中建信和置业支付经济损失（以69.3万元为基数，自2019年4月5日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20起至2020年7月14日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），原告超过该数额的违约金主张,一审法院不再支持。上述违约金足以弥补原告中建信和置业的经济损失，故对原告中建信和置业关于其他经济赔偿的诉讼请求不予支持。综上,判决:一、解除原告济南中建信和置业有限公司与被告王全正于2019年3月15日签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：XXXX）及补充协议；二、被告王全正配合原告济南中建信和置业有限公司办理注销合同备案手续和撤销房屋网签手续；三、被告王全正向济南中建信和置业有限公司支付违约金（以69.3万元为基数，自2019年4月5日起至2019年8月19日为止按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20起至2020年7月14日为止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），从被告王全正已付款中直接扣除；四、驳回原告济南中建信和置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1291元,由原告济南中建信和置业有限公司负担291元、被告王全正负担1000元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉补充协议第三条约定，如因买受人原因贷款申请未能获得银行批准或未获得足额贷款，买受人应在签订该合同之日起20日内付清全部购房款，否则视为买受人逾期付款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金。现王全正在支付首付款后，余款未能依约支付，符合合同约定的解除条件，一审法院确认解除涉案《商品房买卖合同》及补充协议并无不当，应予维持。关于合同解除后，王全正应当承担的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，因王全正逾期交付剩余房款导致案涉购房合同解除，王全正应当承担相应的违约责任。根据合同约定，王全正承担的违约金为总房款的10%即99050.1元，王全正主张违约金过高，根据上述法律规定应予调整。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。关于违约金的调整标准问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》及补充协议已经确认解除，中建信和公司作为涉案房屋的所有权人，仍可再次出售涉案房屋获取对价。一审法院综合涉案合同的履行情况及预期利益等综合因素后，以未付房款693000元为基数，按照相应中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整违约金的计算标准，符合公平原则，应予维持。关于中建信和公司主张的律师费。案涉补充协议第七条第2款约定，买受人违约的，除应按照合同约定承担相应的违约金外，还应据实赔偿出卖人的损失包括但不限于律师费……中建信和公司已提交相关证据证实因本案支出律师费15000元，根据上述合同约定王全正应承担该费用。房屋买卖合同网签备案是买卖双方当事人通过政府建立的房屋交易网签备案系统，在线签订房屋买卖合同并进行备案的事项。《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》建房规〔2019〕5号第六条的规定，各地房地产主管部门可结合实际，依据上述基本流程建立和完善符合本地实际的房屋网签备案程序。按照2016年4月28日济南市城乡建设委员会《关于简化新建商品房买卖合同网签撤销程序的通知》第二条的规定，企业在申请商品房买卖合同网签撤销时，购房人无需到场。本案已经确认解除双方签订的编号为XXXX的《商品房买卖合同》及补充协议，依照济南市城乡建设委员会上述通知要求，中建信和公司持法院生效裁判文书即可办理商品房买卖合同网签撤销，故中建信和公司主张王全正配合办理合同注销备案的诉讼请求不属于人民法院民事案件审理范畴，但鉴于一审法院判决后，双方对该项均未提出上诉，本院不予涉及。综上所述，中建信和公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初3527号民事判决书第一、二、三项及案件受理费的负担；二、撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初3527号民事判决书第四项；三、被上诉人王全正自本判决生效之日起十日内支付上诉人济南中建信和置业有限公司律师费15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2582元，由上诉人济南中建信和置业有限公司负担2000元，由被上诉人王全正负担582元。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年一月十二日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗