江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣11民终269号 上诉人（原审被告）：上饶市广丰区国有林场危旧房改造县城安置小区建设指挥部，住所地江西省上饶市广丰区铜钹山大道金御湾小区项目指挥部。 负责人：林向阳。 委托诉讼代理人：余红柳，江西时空律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：江西美邦物业服务有限公司，住所地江西省上饶市广丰区下溪街道沁园小区****103，统一社会信用代码：91361122MA363MEM3G。 法定代表人：周礼虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐小军，江西邦隆律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：叶菲，江西邦隆律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人上饶市广丰区国有林场危旧房改造县城安置小区建设指挥部（以下至判决主文之前简称为林场危旧房改造指挥部）因与被上诉人江西美邦物业服务有限公司（以下至判决主文之前简称为美邦物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市广信区人民法院（2020）赣1103民初5966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人林场危旧房改造指挥部上诉请求：1．请求撤销原审判决第一项，改判上诉人无需支付物业管理费531,379.3元或发回重审；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定39户业主未收房的原因系案涉房屋质量及竣工资料等，毫无事实依据，上诉人一审时已提交了案涉项目竣工验收报告证明房屋无质量问题且竣工资料完备。事实上，39户业主均已在上诉人处办理完交房手续会签单，足以证明上诉人对业主已经履行了商品房买卖中建设方的交房义务，39户业主未取得钥匙系其与被上诉人之间的原因，与上诉人无关；二、一审判决上诉人支付2018年5月30日至2020年5月30日期间尚未出售房屋（含住宅和商铺、停车位）物业费无事实和法律依据。上诉人并没有将未出售房屋交给被上诉人管理，事实上被上诉人也未对未出售房屋进行管理、未履行物业服务合同中约定的义务，故上诉人不应承担该部分房屋物业费；三、双方于2019年5月签署了新的物业合同，合同中未约定具体的物业费标准，一审法院以上一年度标准计算物业费没有事实依据，且案涉项目属于政府保障性安居用房，物业费收纳标准应低于市场标准价；四、案涉金御湾小区项目特殊，有别于一般的商品房小区，上诉人不是实质意义上的项目建设单位，不应承担物业费；五、上诉人在被上诉人物业管理期间垫付了创卫期间应当由被上诉人支付的费用238,291.15元及电费690,544.51元，被上诉人应当予以返还。 被上诉人美邦物业答辩称，一、案涉39业主未完成交房手续系因上诉人小区不符合商品房交付条件即未进行综合验收，一审判决由上诉人承担物业费合理合法；二、被上诉人按合同约定对整个小区进行物业管理，而不是进行部分管理，故不存在上诉人所述未对未出售房屋（含住宅和商铺、停车位）进行管理的情况，其也未提供证据证明；三、一审法院以上一年度即2018年度标准计算物业费无误；四、案涉金御湾小区项目的建设单位属于上诉人，且两次物业合同也是被上诉人与上诉人签订的，故被上诉人向上诉人收取物业费于法有据；五、上诉人要求被上诉人返还垫付费用及电费的诉请于法无据，且与本案无关。综上，上诉人的请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 美邦物业向一审法院起诉请求：1．判令林场危旧房改造指挥部立即向美邦物业给付欠缴的物业费531,379.3元（其中未出售房屋欠缴物业费416,131.7元，未交付房屋欠缴物业费115,247.6元）；2．判令林场危旧房改造指挥部向美邦物业给付前期物业开办所需的固定资产投入111,180元；3．本案诉讼费用由林场危旧房改造指挥部承担。 一审法院认定事实如下：金御湾小区系由广丰区人民政府设立的林场危旧房改造指挥部投资建设而成的国有林场职工县城安置小区，共有住宅620套，商铺40套，，地下停车位300个2018年5月30日，林场危旧房改造指挥部作为甲方、美邦物业作为乙方，签订了《金御湾小区物业管理服务合同书》。合同约定：金御湾小区委托物业管理期限为一年，自2018年6月1日至2019年5月31日止；第六条，1、住宅物业服务费1.2元/月/平方米，2、商铺1.5元/月/平方米，3、、地下停车位20元/个/月第七条，未售房源产权属甲方，由甲方按实际面积核算物业服务费，全额补贴给乙方。合同签订后，美邦物业依约进入金御湾小区进行物业管理服务。2019年5月30日双方续签《金御湾小区物业管理服务合同书》，约定续约期限为一年，自2019年6月1日至2020年5月31日止。同时约定，小区前期物业开办所需的固定资产投入（电脑、办公桌、空调等办公用品和保洁材料）属乙方采购，所有权及处置权归乙方，在合同到期后，甲方如选聘了新的物业公司，乙方折价移交给新物业公司，折后价格另行协商。合同期满后，双方未再续约。在美邦物业管理期间，该小区有未出售商铺40套欠费206,282.52元、未出售住宅23套欠费65,849.18元、未出售地下停车位300个欠费144,000元，合计416,131.70元。另有周小丽等39户业主于2018年6月5日前已交清房款，林场危旧房改造指挥部已出具了交房手续会签单，但业主以相关手续不齐全为由没有接收房屋，从而没有到美邦物业公司领取钥匙，该部分的物业费为115,247.60元。 一审法院认为，双方签订的《金御湾小区物业管理服务合同书》是合法有效的合同，双方应按合同的约定全面履行其义务。美邦物业依约为金御湾小区提供了物业服务管理，按照权利义务相一致的原则，林场危旧房改造指挥部应当按照约定的标准缴纳物业服务费用。本案的争议焦点是39户已交房款但未接收房屋的物业费是由林场危旧房改造指挥部交纳还是由美邦物业向业主主张的问题。一审法院认为，导致业主未接收房屋的原因是业主对房屋质量及竣工资料等因素，而非美邦物业的原因，该部分房屋应视同未出售房产，产权未办理确认手续，仍属林场危旧房改造指挥部所有，按合同约定应支付相应的物业费。2019年续签合同时约定物业费另行协商，但协商未成，应参照上一年度的标准计算。故对美邦物业要求林场危旧房改造指挥部支付未出售房屋、商铺及车位的物业管理费的诉讼请求，事实清楚，证据充分，有合同依据，一审法院予以支持。关于美邦物业前期物业固定资产投入的处置问题。根据移交清单，该移交物品行为属其自由处分其物权的行为，如因该移交物品的接收方没有及时支付相关款项，属于买卖合同关系，与本案的物业服务合同的法律关系不同，林场危旧房改造指挥部关于不同案由的案件不适宜放在同案一并处理的抗辩意见，符合法律规定，一审法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、限被告上饶市广丰区国有林场危旧房改造县城安置小区建设指挥部在本判决生效后三日内支付原告江西美邦物业服务有限公司2018年6月1日至2020年5月31日物业管理费531,379.3元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,226元，减半收取5,113元，由被告上饶市广丰区国有林场危旧房改造县城安置小区建设指挥部负担4,228元，原告自负845元。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：一、一审法院认定39户未接收房屋业主的物业费由林场危旧房改造指挥部承担是否适当？二、一审判决未售出房屋（含住宅和商铺、停车位）的物业费由林场危旧房改造指挥部承担是否适当？三、一审法院对于物业费的计算是否适当？ 关于39户未接收房屋业主的物业费由林场危旧房改造指挥部承担是否适当的问题，39户未接收房屋业主的未接收理由是房屋尚未进行综合验收，交房手续会签单只具有通知业主交房的功能，而非房屋已经符合交付条件的证明，故39户业主因此原因未接收房屋的责任归属林场危旧房改造指挥部，一审法院认定该部分物业费由林场危旧房改造指挥部承担并无不妥，本院予以维持。关于未售出房屋物业费的问题，一审法院根据物业管理服务合同书之约定作出认定并无不妥，本院予以维持。关于物业费缴纳标准问题，双方于2019年续签的物业管理合同中约定未售房屋物业费另行协商，但协商未成，一审法院参照上一年度的标准计算并无不妥，本院予以维持。 综上所述，上诉人上饶市广丰区国有林场危旧房改造县城安置小区建设指挥部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,266元，由上诉人上饶市广丰区国有林场危旧房改造县城安置小区建设指挥部负担。 本判决为终审判决。 审判长  李少琴 审判员  杜依霖 审判员  周富华 二〇二一年一月二十二日 书记员  刘雅琦