山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终2号 上诉人(原审被告)：陈玉清，女，1973年11月21日出生，汉族，住山东省茌平县。 委托诉讼代理人：马长霖，山东泰泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡梦媛，山东泰泉律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告)：李向东，男，汉族，1985年11月10日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：许成强，山东德鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁鹏，山东德鼎律师事务所律师。 原审被告：池鸣珂，男，汉族，1975年2月2日出生，住山东省聊城市茌平区。 上诉人陈玉清因与被上诉人李向东、原审被告池鸣珂房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初6958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈玉清上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回李向东全部诉讼请求；3.依法改判支持陈玉清的反诉请求；4.诉讼费、上诉费由李向东承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与聊城市鑫鹏房地产开发有限公司（简称鑫鹏公司）之间签订的《房屋租赁合同》的解除，不必然导致陈玉清与李向东签订的《房屋租赁合同》的解除。陈玉清与鑫鹏公司于2016年11月份签订《房屋租赁合同》（简称合同一），因鑫鹏公司承诺陈玉清免费使用一年房屋，故该份合同的落款时间为2017年12月31日。以上事实有双方于2016年11月6日签订的《房屋租赁协议》、鑫鹏公司法定代表人李立华与陈玉清之间的录音证明。后期，双方对外为提高收租金额，于2017年2月18日签订《房屋租赁合同》，但双方实际履行的为合同一。2017年3月7日，陈玉清与李向东之间签订《房屋租赁合同》（简称合同二），双方约定租金为20万元/年。2017年3月7日，李向东仅向陈玉清支付11万元租金及6000元水电押金，剩余90000元租金至今未付。一审法院认定错误，一审判决第10页第2行：“因陈玉清未按合同约定时间交纳房屋租赁费及水、电、物业等费用，鑫鹏公司与陈玉清于2017年7月3日协商解除了房屋租赁合同，该合同解除后，陈玉清即丧失了对鑫鹏旺角山商业及办公用房的租赁权，陈玉清与李向东签订的房屋租赁合同作为转租合同，因赖以存在的基础己不存在，该房屋租赁合同也随之解除”，第10页倒数第8行：“李向东与陈玉清所签房屋租赁合同解除的根本原因在于陈玉清与鑫鹏公司签订的房屋租赁合同的解除”。首先，合同一与合同二系上下游的关联关系，系独立存在的两份合同，合同二的签订不是为了保障合同一的履行，二者之间无从属性，具有可分性。故合同一的解除，不必然导致合同二的解除。其次，陈玉清亦未造成合同二的根本违约，在与鑫鹏公司解除租赁合同后未影响李向东使用，且合同二第一个缴费年度陈玉清己履行完毕，不存在陈玉清需向李向东返还租金问题。第三，任何合同的提前解除，以解除人享有约定或法定解除权为前提，还需经过法定程序处理。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”李向东在向一审法院起诉前，没有将解除合同意思表示送达陈玉清，且陈玉清将请求法院解除合同二作为诉讼请求之一，更能证明当时合同二未解除，但一审法院送达陈玉清诉状的诉讼行为，代为送达了李向东解除合同的意思表示。故李向东同意解除合同二，但解除时间应为一审送达民事起诉状之时。二、一审法院认定错误。史某与李向东之间实际履行的系2018年3月1月签订的《房屋租赁合同》，一审判决第9页第15行：“第一年的租金已由李向东于2017年12月1日转账支付5.5万元、2018年2月12日转账支付5.5万元”。首先，李向东一审时所提交的史某证人证言中记载：第二次房租中除去POS机刷卡、转账外，另有3000元现金支付。这与一审法院认定事实并不一致。其次，证人史某出庭作证时，向一审法院提交的银行流水中，并未有任何一笔流水与该房租交纳有关。第三，2019年3月29日原一审第二次开庭的庭审笔录第3页第4行：李向东向法庭提交了一份其与聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园2018年3月份签订《房屋租赁合同》及该幼儿园出具的收据一份。该份收据因双方签订2018年3月份的《房屋租赁合同》，李向东向史某支付租金而开据，收据上亦明确记载李向东以“现金”的形式向史某交付租金，这与史某一审开庭时证言亦不一致。第四，现鑫鹏公司系史某的房东，史某系李向东的房东，李向东需向证人史某交纳房租，三者之间利害关系不言自明。现本案中不仅存在合同掉包严重妨碍案件审理之事，在李向东与现房东史某之间还存在开据双份合同、双份收据、房租零散支付、双方签订《房屋租赁合同》后李向东延迟4个多月支付租金等明显不符合常理之处。三、一审法院对于李向东与史某签订的《房屋租赁合同》被调包严重妨碍案件审理的事实视若不见本案系发回重审案件，在原一审中，李向东提交于2018年3月1日与史某签订的《房屋租赁合同》一份，这与李向东在第一次开庭时的陈述“于2018年3月初与案外人史某重新签订《房屋租赁合同》”相一致，但无论是该份合同的签订时间还是李向东的陈述，无疑都在印证陈玉清已经履行完第一缴费年度的义务。故，（2018）鲁1502民初1075号民事判决书第4页倒数第2行中，原一审法官引用了在两次开庭审理中从未出现及质证过的新的《房屋租赁合同》，该份合同落款时间为2017年8月1日。经二审查阅卷宗，2018年3月1日《房屋租赁合同》己莫名其妙地被2017年8月1日的《房屋租赁合同》所替代，且2018年3月1日《房屋租赁合同》并未装入卷宗。一审法院对李向东掉包证据的违法行为持容忍态度，置之不理，既没有予以批评教育，亦没有依法予以处置。一审法院纵容李向东掉包证据的违法行为没有尊重司法秩序，没有维护公平正义，更未彰显法律权威、捍卫司法尊严。请求二审法院在查明事实的基础上，依法处置李向东违法行为，并给予李向东司法制裁。四、一审法院认定错误。一审中陈玉清所主张的不当得利返还与本案系同一法律关系，一审判决第11页第8行：“对此，本院认为，因陈玉清主张卫生间不在租赁合同约定范围内，且其按不当得利法律关系主张权利，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，在本案中不予处理”。本案一审中，无论是陈玉清的主张，还是李向东的主张，无疑都是围绕合同二所提出，且都表现为同一合同中双方当事人的权利与义务。现因合同二约定李向东租赁范围为鑫鹏旺角中的商业一楼东侧160平方米，但自合同二签订之日至陈玉清提交反诉之日，李向东一直独自占用其店面东侧36.7平方米的男女卫生间（不在合同约定的租赁范围内）用于堆放其经营材料。李向东占用合同二约定以外的属于陈玉清权利范围内的租赁物，没有支付相应对价，损害了陈玉清的合法权益，陈玉清因此主张的李向东不当得利返还与本案租赁合同纠纷即为同一法律关系。综上，一审法院认定事实错误、证据不足，对李向东掉包证据，严重妨碍案件审理的事实视若不见，现为维护陈玉清的合法权益，请二审法院查明本案全部事实，撤销一审判决，依法改判。 被上诉人李向东辩称，原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，应当予以维持。一、原审判决认定因陈玉清的原因致使李向东与陈玉清之间的租赁合同赖以存在的基础丧失，致使合同履行不能，判令解除双方于2017年3月7日签订的租赁合同并由陈玉清退还剩余租金和水电押金事实认定正确。陈玉清与案外人鑫鹏公司签订的房屋租赁合同于2017年7月13日解除，陈玉清作为鑫鹏公司房产的承租人己经丧失了对租赁物的使用权和转租赁权，陈玉清对涉案房产的转租己经无法继续履行。即李向东与陈玉清之间的租赁合同己经没有能够正常履行的法律基础，正是因为这个原因，涉案房产所有权人鑫鹏公司要求李向东限期腾房并对涉案房产断水断电，也实际上造成李向东无法使用租赁房产的事实。李向东只能及时和新的承租人慧鑫生态幼儿园签订了房屋租赁合同，继续使用涉案房屋，否则李向东的损失将会更大。而陈玉清继续扣留李向东的租赁费明显不具有事实及法律依据，应当依法退还剩余租赁费和李向东交纳的水电押金。二、陈玉清在原审反诉中所称李向东独占卫生间不符合事实，该卫生间为该房产一楼的公共使用部分，并非某一商户的独占使用面积，李向东在正常合理使用时也没有对其他人的使用进行阻拦，陈玉清所称没有事实及法律依据。并且，陈玉清一直称其在租赁鑫鹏公司的房屋时，鑫鹏公司承诺陈玉清免费使用一年房屋。如按照陈玉清所称，陈玉清对其所主张的卫生间部分并未向鑫鹏公司支付任何租金，不论何人如何使用该卫生间，陈玉清均不存在租金损失。根据民事补偿原则，按照陈玉清的说法，在其不存在损失的情况下，也就丧失了向不限于李向东之外其他人主张损失的法律及事实基础。原审法院没有支持陈玉清的反诉请求正是在查清事实的基础之上做出的公正判决。三、李向东与慧馨幼儿园签订的两份租赁合同己经原审法院结合各项证据依法审查清楚，原审法院认定李向东与史某实际履行的是2017年8月1日签订的租赁合同事实认定清楚，证据确凿充分，应当予以认定。综上所述，原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应当维持一审判决，驳回陈玉清的上诉请求。 原审被告池鸣珂经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 李向东向一审法院起诉请求：1.判令解除李向东与陈玉清签订的房屋租赁合同；2.判令陈玉清返还李向东租金76849.32元、水电费押金6000元并支付利息（以返还的租金及押金为基数按照年利率6%自2017年8月1日至还款之日止）。 陈玉清向一审法院提出反诉请求：1.判令李向东支付欠付的租金90000元及利息4560元（按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年3月7日至实际履行之日，暂计算至反诉之日）；2.判令李向东返还不当得利48263元（暂计自2017年3月7日至反诉之日）。 一审法院认定如下事实：2016年11月6日，鑫鹏公司（甲方，出租人）与陈玉清（乙方，承租人）签订房屋租赁合同(陈玉清庭审时称该合同实际签订日期为2016年11月6日，签订时打印日期为2017年12月31日)，合同约定以下主要内容：第一条、房屋位置、面积。甲方将位于鑫鹏旺角中的商业及办公用房租赁给乙方使用，整栋楼房为四层框架结构、建筑面积为3395平方米及楼前使用面积约500平方米，楼后约1000平方米，在现有基础上，甲方不再增加其他设施。第二条、租赁期限。租赁期限为十年，自2017年12月31日起至2027年12月31日。第三条、租金标准，交付方式及交付时间。租金含义：该租金是乙方为获得该租赁物及场地的使用权，而向甲方支付的报酬。租金包含60%的房租租赁费，40%的场地使用费。租金及场地使用费为第一年150万元，以后在第一年租金的基础上每年递增总额的3%。租金每年交付一次，交款时间为每年6月30日交付下一年的租金。租金以转账的方式支付，甲方提供正式有效发票。第四条、双方权利及义务。1.租赁物所有权归甲方，乙方享有占有、使用、收益的权利。2.租赁期内，乙方根据自己的使用情况可将该房屋转租，转借给他人使用，但转租转借期限不得超过未履行完的租期，并负责监督该房屋的使用。……。第八条、合同的变更、解除与终止。1.双方可以协商变更或终止本合同。2.具有以下条件之一时，乙方有权解除本租赁合同：（1）甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，影响乙方正常使用时。（2）甲方违反本合同约定，在乙方限定的时间内仍不改正的。3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）故意损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（2）利用承租房屋进行违法活动。4.租赁合同到期后，乙方要求继续租赁的，应当在租赁期满的六个月前书面通知甲方。如甲方在租赁期届满后仍要对外出租的，乙方在同等条件下享受优先承租权。2016年11月6日，鑫鹏公司（甲方）与陈玉清（乙方）签订《房屋租赁合同》补充协议，协议主要内容如下：本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于二零一六年十月九日签订之《房屋租赁合同》（下称“原合同”）中的定义合同。鉴于：甲方和乙方于二零一六年十月九日共同签署的《房屋租赁合同》，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就原协议中需特别说明的事项特订立以下补充协议。合同内容补充说明：甲方如果用鑫鹏旺角中的商业及办公房抵押贷款，如若不能及时还款造成房产更改变动，甲方保证履行原合同及补充协议内容，乙方租赁继续生效，租金不变。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与其具有同等的法律效力。除本协议中明确所作补充的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。2017年2月18日，鑫鹏公司（甲方，出租人）与陈玉清（乙方，承租人）签订房屋租赁合同，合同约定以下主要内容：第一条、房屋位置、面积。甲方将位于“鑫鹏旺角”中的商业及办公用房租赁给乙方使用，整栋楼房为四层框架结构。第二条、租赁期限。租赁期限为十年，自2017年02月18日起至2027年02月18日。第三条、租金标准，交付方式及交付时间。租金含义：该租金是乙方为获得该租赁物及场地的使用权，而甲方支付的报酬，不包括乙方在租赁期间和租赁期满后的任何相关经营性费用。租金包含60%的房屋租赁费，40%的场地使用费。租金及场地使用费为第一年180万元，以后在第一年租金的基础上每年递增总额的5%,租金每年交付一次。第四条、双方权利及义务。1.租赁物所有权归甲方，乙方享有占有、使用、收益的权利。2.租赁期内，乙方根据自己的使用情况可将该房屋转租，转借给他人使用，但转租转借期限不得超过未履行完的租期，并负责监督该房屋的使用。……。第五条……。第八条、合同的变更、解除与终止。1.双方可以协商变更或终止本合同。2.具有以下条件之一时，乙方有权解除本租赁合同：（1）甲方不能提供房屋，影响乙方正常使用时。（2）甲方违反本合同约定，在乙方限定的时间内仍不改正的。3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）故意损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（2）利用承租房屋进行违法活动。（3）无正当理由拖欠支付房屋租金超过一周的。（4）合同解除后，乙方自行拆除附属设施，时间一个月，一个月后甲方自行处理，乙方无任何异议。4.租赁合同到期后，乙方要求继续租赁的，应当在租赁期满六个月前书面通知甲方。如甲方在租赁期届满后仍要对外出租的，乙方在同等条件下享有优先承租权。庭审时，陈玉清称2017年2月18日签订房屋租赁合同的目的是为了对外出租时提高租金标准，实际履行的是2016年11月6日签订的房屋租赁合同。2017年3月7日，陈玉清（甲方、承租人）与李向东（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，合同约定以下主要内容：第一条、房屋位置、面积。甲方将位于鑫鹏旺角中的商业一楼东侧160平方米，租赁给乙方。第二条、租赁期限。租赁期限为五年，自2017年3月26日起至2022年3月26日结束。第三条、租金标准，交付方式及交付时间。租金含义：该租金是乙方为获得该租赁物及场地的使用权，而向甲方支付的报酬。租金每年交付一次，采用预交方式，交款时间为每年2月6日交付下一年的租金。房租每年递增总租金的5%。第四条、双方权利及义务。1.租赁物所有权归甲方，乙方享有占有、使用、收益的权利。2.乙方按照图纸要求在不改变承重墙且确保安全的情况下，有权根据经营需要或对外转租的需要对房屋的结构进行必要的改造、添附建筑物、装饰、装修等，有权对水、电、暖、气等线路及计量装置进行必要的改造，所需费用由乙方承担。第五条、相关费用。租赁期间，乙方因经营、生活之需要的水、电、暖、电话费、网络使用费、物业管理费等费用每月到物业管理部门交纳，由乙方承担，水电费押金陆仟元，因此而引起的纠纷与甲方无关。合同签订前后，李向东共向陈玉清支付租金110000元、押金6000元（通过池鸣珂账户转账）。在李向东与陈玉清的微信聊天记录显示：2017年3月4日，李向东告知陈玉清：工商银行池鸣珂，116000，陈玉清回复：对；李向东告知：对了，还有600的定金呢，陈玉清回复：对；李向东告知陈玉清：5万元已经转过去了，请注意查收，陈玉清回复：好的。2017年3月6日，李向东告知陈玉清：房租余款今天已全部转过去了，分三笔50000、10000、5400，请注意查收。2017年7月13日，鑫鹏公司（甲方）与陈玉清（乙方）签订协议书一份，协议主要内容如下：基于甲方（出租人）鑫鹏公司与乙方（承租人）陈玉清双方所签房屋租赁合同，在实际履行过程中，乙方未按合同（或协议）按时交纳房屋租赁费及水、电、物业等费用，经双方友好协商一致同意。解除甲方（出租人）鑫鹏公司与乙方（承租人）陈玉清双方所签房屋租赁合同。2017年7月31日，鑫鹏公司（甲方，出租人）与史某（乙方，承租人）签订房屋租赁合同，合同约定以下主要内容：第一条、房屋位置、面积。甲方将位于鑫鹏旺角中的商业及办公用房租赁给乙方使用，整栋楼房为四层框架结构、建筑面积为3395平方米及楼前使用面积约500平方米，楼后约1000平方米，在现有基础上，甲方不再增加其他设施。第二条、租赁期限。租赁期限为十年，自2017年5月1日起至2027年4月30日。第三条、租金标准，交付方式及交付时间。租金含义：该租金是乙方为获得该租赁物及场地的使用权，而向甲方支付的报酬，不包括乙方在租赁期间和租赁期满后的任何相关经营性费用。租金包含60%的房租租赁费，40%的场地使用费。租金及场地使用费为第一年180万元，以后在第一年租金的基础上从第三年每年递增总额的5%，2017年8月1日交付第一年租金。租金每年交付一次，采用预交方式交款时间为每年7月15日交付下一年的租金。租金以转账的方式支付，甲方提供发票时所产生的税金（房产税、增值税、附加税）由乙方支付。2017年8月1日，聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园（甲方）与李向东（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定以下主要内容：第一条、房屋位置、面积。甲方将位于临商业房租赁给乙方使用，楼房为框架结构、建筑面积约170平方米，在现有基础上，甲方不再增加其他设施。第二条、租赁期限。租赁期限为五年，自2017年8月1日起2022年7月31日。第三条、租金标准、交付方式及交付时间。租金含义：该租金是乙方为获得该租赁物的使用权，而向甲方支付的报酬，不包括乙方在租赁期间和租赁期满后的任何相关经营性费用，租金为第一年11万元，第二年开始每年递增总额的5%，第一年房租分两次支付，2017年10月30日前交付5.5万租金，2018年2月1日前再付5.5万元租金。电费需每月预交，水费据实。租金从2018年7月15日起每一年交付一次，采用预交方式，交款时间为每年7月15日交付下一年的租金。租金以转账的方式支付，甲方提供发票时所发生的税金（房产税、增值税、附加税）由乙方支付。2018年3月1日，聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园（甲方）与李向东（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定以下主要内容：第一条、房屋位置、面积。甲方将位于临商业房租赁给乙方使用，楼房为框架结构、建筑面积约110平方，在现有基础上，甲方不再增加其他设施。第二条、租赁期限。租赁期限为五年，自2018年3月1日起2022年3月1日。第三条、租金标准、交付方式及交付时间。租金含义：该租金是乙方为获得该租赁物的使用权，而向甲方支付的报酬，不包括乙方在租赁期间和租赁期满后的任何相关经营性费用，租金为第一年11万元，第二年开始每年递增总额的5%，电费需每月预交根据使用量初步定为6000元，水费据实。租金每一年交付一次，采用预交方式，交款时间为每年2月15日交付下一年的租金。租金以转账的方式支付，甲方提供发票时所发生的税金（房产税、增值税、附加税）由乙方支付。庭审时，聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园负责人史某到庭作证时称，因知道李向东与陈玉清就涉案房屋租赁存在纠纷，李向东为保证协议履行，所以与李向东于2018年3月1日又签订了一份房屋租赁合同，实际履行的是2017年8月1日签订的房屋租赁合同，第一年的租金已由李向东于2017年12月1日转账支付5.5万元、2018年2月12日转账支付5.5万元。2020年4月9日，鑫鹏公司出具证明一份，主要内容如下：陈玉清出示的《房屋租赁合同》（落款时间为二〇一七年十二月三十一日）与我聊城市鑫鹏房地产开发有限公司留存的《房屋租赁合同》原件不符。我公司仅与陈玉清签订一份《房屋租赁合同》，与李向东在聊城市东昌府区人民法院提交的《房屋租赁合同》复印件内容相符。我公司在2017年7月13日因陈玉清原因解除了双方之间的《房屋租赁合同》，之后再未和陈玉清签订任何租赁合同，陈玉清也无权再将房屋租赁给其他人。审理过程中，李向东主张其与陈玉清于2017年3月7日签订房屋租赁合同已于2017年7月13日（鑫鹏公司与陈玉清协商解除房屋租赁合同之日）解除，陈玉清认为房屋租赁合同并未解除，只是不能履行。 一审法院认为，2016年11月6日陈玉清与鑫鹏公司签订房屋租赁合同承租鑫鹏旺角中的商业及办公用房后，陈玉清又于2017年3月7日与李向东签订房屋租赁合同将其承租房屋中的商业一楼东侧房屋转租给李向东，以上两租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因陈玉清未按合同约定时间交纳房屋租赁费及水、电、物业等费用，鑫鹏公司与陈玉清于2017年7月13日协商解除了房屋租赁合同，该合同解除后，陈玉清即丧失了对鑫鹏旺角商业及办公用房的租赁权，陈玉清与李向东签订的房屋租赁合同作为转租合同，因赖以存在的基础已不存在，该房屋租赁合同也随之解除。关于合同解除时间，综合分析李向东、陈玉清的陈述、史某的证言及李向东于2017年12月1日至2018年2月12日期间向聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园交纳合同租金的事实，可以认定李向东与石磊履行的是2017年8月1日签订的租赁合同而非2018年3月1日签订的租赁合同，故解除合同时间应为2017年7月31日。陈玉清主张李向东于2017年8月1日与聊城市东昌府区慧馨生态幼儿园签订房屋租赁合同系补签的，但未提交相关证据予以证实，法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据李向东与陈玉清的微信聊天记录的内容及陈玉清认可李向东已向其支付租金110000元、押金6000元的事实，可以确认李向东与陈玉清所签房屋租赁合同的年租金为110000元。陈玉清主张年租金为200000元，但未举出充分证据，法院不予认定。双方所签租赁合同解除后，陈玉清应返还李向东2017年8月1日至2018年3月25日期间的租金71424.66元（110000元÷365天×237天）、押金6000元。李向东与陈玉清所签房屋租赁合同合同解除的根本原因在于陈玉清与鑫鹏公司签订房屋租赁合同的解除，而李向东对其与陈玉清所签房屋租赁合同合同的解除没有责任，陈玉清应以77424.66元（71424.66元+6000元）为基数赔偿李向东自2017年8月1日至实际返还之日的资金占用利息损失，利率按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。因法院已确认李向东与陈玉清所签房屋租赁合同的年租金为110000元且李向东已足额支付，故陈玉清以年租金200000元为依据要求李向东支付剩余90000元及利息，本院不予支持。陈玉清主张李向东一直独自占用其店面东侧36.7平方米的卫生间（不在合同约定的租赁范围内）用于堆放其经营材料，而李向东认为卫生间是公用设施，不存在租金问题，租赁合同也未对卫生间费用进行约定，且租赁合同载明的面积中包含卫生间面积，对此，本院认为，因陈玉清主张卫生间不在租赁合同约定范围内，且其按不当得利法律关系主张权利，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，在本案中不予处理，其可另行主张权利。池鸣珂非租赁合同的相对方，李向东以租金汇入池鸣珂账户为由要求池鸣珂承担责任，无事实和法律依据，法院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告李向东与被告陈玉清签订的房屋租赁合同于2017年7月31日解除；二、被告陈玉清于本判决生效之日起十日内返还原告李向东租金71424.66元、押金6000元；三、被告陈玉清于本判决生效之日起十日内向原告李向东赔偿自2017年8月1日起的资金占用利息损失（赔偿方式为：以77424.66元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2017年8月1日起至2019年8月19日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日至实际返还之日）；四、驳回原告李向东的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈玉清的反诉请求。案件受理费1871元，原告李向东负担123元，被告陈玉清负担1748元；保全申请费1020元，由被告陈玉清负担；反诉受理费1082元，由反诉原告陈玉清负担。 本院二审中，当事人均未提交新的证据。 本院二审查明，2017年2月18日陈玉清从鑫鹏公司租赁案涉四层建筑后，将其中的部分转租给聊城众慧文化传播有限公司（以下简称众慧文化公司）。后双方发生纠纷，2019年7月，众慧文化公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令解除众慧文化公司、陈玉清双方签订的房屋租赁合同；2.判令陈玉清返还众慧文化公司租金40000元及其利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，自2017年2月13日计算至实际返还之日）；3.案件受理费由陈玉清承担。2020年2月，一审法院做出（2019）鲁1502民初6136号民事判决，判决：一、解除聊城众慧文化传播有限公司与陈玉清于2017年2月16日签订的涉案房屋租赁合同；二、限陈玉清于本判决生效后十日内返还聊城众慧文化传播有限公司租金25416.67元。陈玉清不服向本院提出上诉。本院于2020年8月7日，做出（2020）鲁15民终1743号民事判决，该判决书本院认为部分显示：“本案系租赁合同纠纷，双方当事人的焦点是一审法院判决解除案涉租赁合同并由陈玉清向众慧公司返还租金25416.67元是否正确。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人基本义务为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中陈玉清作为出租方，负有继续保持租赁物的法定或者约定品质义务，使租赁物合于约定的使用收益状态。本案合同约定房屋为陈玉清享有转租权的四层建筑的一部分，陈玉清应为众慧文化公司正常使用房屋提供必要条件和便利，不得因该栋建筑其他部分的纠纷影响众慧文化公司的正常使用。根据一、二审过程中双方当事人陈述及提交的证据，可以认定众慧文化公司与陈玉清签订租赁合同后，因陈玉清与案外人纠纷导致众慧文化公司在长达四个月左右的时间内对涉案房屋不能按照约定正常使用，也无法获得相应收益,致使合同目的不能实现，因此一审法院依法判决解除租赁合同并由陈玉清返还部分租金无不当，应予支持。……”。 本院认为：转租行为以承租人对租赁房屋享有使用权为基础，因此转租行为不可脱离原租赁关系独立存在。2017年7月13日房东鑫鹏公司与陈玉清协商，以陈玉清未按时交纳租赁费及水、电、物业等费用为由、解除了房屋租赁合同，该合同解除后，陈玉清与鑫鹏公司之间的权利义务终止，陈玉清已丧失了对案涉房屋占有、使用、收益的权利，作为转租合同的承租人李向东有权解除此后的转租合同，陈玉清收取的此后的租金应当返还。故一审判决双方当事人之间的转租合同自2017年7月31日解除、陈玉清返还李向东此后的租金，应予维持。陈玉清主张前述租赁合同解除后、鑫鹏公司仍允许其免费使用案涉房屋至2017年12月31日，但未提交充分证据证实，更未提交证据证实鑫鹏公司允许李向东继续履行与陈玉清的转租合同至2018年3月26日（第一个租期年度届满），故一审对该主张未予采信，并无不当。双方当事人之间签订的转租合同中约定租金采用预交方式、但未约定租赁费的具体金额，一审根据双方之间的微信聊天记录及实际交纳租金数额、认定每年租金为110000元，并无不当。陈玉清主张每年租金为20万元，证据不足，本院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条规定：诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的；（二）以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的；（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；（四）对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的；（五）以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的；（六）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案中，关于陈玉清主张李向东掉包证据，应受到司法制裁，与上述法律规定不符，且一审重审时已对李向东提交的两份合同进行了审查认定，未发现上述法律规定的妨害司法的行为，故一审未支持陈玉清的该项主张并无不当。 陈玉清主张李向东占用店面东侧36.7平方米卫生间用于堆放经营材料构成不当得利，因双方之间的转租合同中未涉及该问题，一审据此认定该主张与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系、不予审理、让其另行主张权利，亦无不当。 综上所述，陈玉清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2830元，由上诉人陈玉清负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭召勇 审判员  孙久强 审判员  孔繁奎 二〇二一年一月二十日 法官助理王蕾 书记员姚迪