浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初2269号 原告（执行案外人）：吴作燕，女，1970年4月27日出生，汉族，住浙江省龙港市。 原告（执行案外人）：江裕群，男，1966年2月24日出生，汉族，住浙江省龙港市。 上列原告委托诉讼代理人：曾尚书，浙江光正大（上海）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：曾寿涨，男，1964年7月12日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：刘时俊，浙江横阳律师事务所律师。 被告（被执行人）：张福钞，男，1955年12月24日出生，汉族，住浙江省平阳县。 被告（被执行人）：陈伟章，男，1974年12月7日出生，汉族，住浙江省平阳县。 被告（被执行人）：陈银中，男，1964年4月20日出生，汉族，户籍地浙江省平阳县，现住浙江省平阳县。 第三人：江裕春，男，1963年10月30日出生，汉族，住浙江省龙港市。 第三人：陈笑玲，女，1960年4月23出生，汉族，住浙江省平阳县。 原告吴作燕、江裕群与被告曾寿涨、陈伟章、陈银中、张福钞、第三人江裕春、陈笑玲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴作燕、江裕群及其委托诉讼代理人曾尚书、被告曾寿涨的委托诉讼代理人刘时俊、第三人江裕春到庭参加诉讼，被告陈伟章、陈银中、张福钞、第三人陈笑玲经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 吴作燕、江裕群向本院提出诉讼请求：1.停止对平阳县××镇××村房屋［所有权证号××，土地使用权证号:平集用（2007）第02-0062］的执行；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2007年6月6日，原告吴作燕及第三人江裕春通过房产中介所介绍，以人民币172万元的价格购买了被告张福钞、第三人陈笑玲名下的平阳县××镇××村房屋。双方签订了一份《厂房地块卖尽契》，内具：“立卖契割尽人张福钞、陈笑玲今因另图宏业，经全体股东商讨决定，愿将自有厂房坐落在鳌江镇下厂村垟新路十九号、连同门前五间铁棚屋和西首墙外大约壹亩壹占地面积杂地一块，今托凭中出契卖尽给龙港镇吴作燕、江裕春二位为共有实业。”契约还约定了买卖双方其他权利义务。2015年4月4日，第三人江裕春又与原告江裕群签订《厂房转让协议书》将持有的案涉房屋及地块的产权的份额以270万元价格转让给原告江裕群。从2007年6月6日购买至今，案涉房屋一直被两原告实际控制。由于案涉房屋的土地系集体土地性质，所办的土地使用权证也是村集体土地的大证，鉴于如此特殊的客观历史原因，两原告和被告张福钞、第三人陈笑玲一直迟迟未能办理产权变更登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”两原告对案涉房屋的权利符合上述法律规定，故请求法院依法支持原告的诉讼请求。 曾寿涨辩称：1.原告起诉所称的《厂房地块卖尽契》真实性无法确认，尽管吴作燕向法院提交了该份卖尽契，但该份证据不足以证明其真实性；2.根据不动产物权的登记生效原则：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。可见，不动产所有权的取得，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得不动产物权。而从本案查明的事实看，案涉房屋至今登记在被执行人张福钞名下，在不动产登记没有变更的情况下，吴作燕、江裕群要求对案涉房屋排除执行的诉求，依法不予支持；3.即使存在转让行为，本案现有证据也无法证实原告已支付全部购房款的事实依据。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 江裕春述称：原告所述属实，同意两原告的答辩意见，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告陈伟章、陈银中、张福钞、第三人陈笑玲未作答辩也没有提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据采信的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：本院在执行曾寿涨申请执行陈伟章、陈银中、张福钞民间借贷纠纷一案中，作为申请执行人的曾寿涨于2015年12月23日向本院提出申请，要求执行张福钞名下坐落于平阳县××镇××村房屋［所有权证号××，土地使用权证号:平集用（2007）第02-0062］的财产。本院据此于2020年2月21日作出（2015）温平执民字第2912号之三执行裁定书、协助执行通知书，查封涉案上述房产。在执行过程中，原告向本院提出执行异议，本院于2020年5月20日作出（2020）浙0326执异30号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告吴作燕、江裕群遂向本院起诉，提出上述诉请。 另查，吴作燕与江裕群、张福钞与陈笑玲均系夫妻关系；第三人江裕春与江裕群系同胞兄弟。坐落于平阳县××镇××村房屋及周围杂地［所有权证号××和××，土地使用权证号平集用（2007）第02-0062和平集用（2007）第02-0063］，其房屋原所有权人分别为张福钞、陈笑玲所有。其中所有权证号××、土地使用权证号平集用（2007）第02-0062权利人登记为张福钞名下；房屋所有权证号××、土地使用权证号平集用（2007）第02-0063权利人登记为陈笑玲名下。2007年间，张福钞、陈笑玲夫妇将上述房产挂中介所出卖时被吴作燕、江裕春看中，在中介人员的主持下，经买卖双方协商约定房产总价款为172万元。2007年5月14日江裕群向陈笑玲在中国工商银行账号（12030303011********）转入46万元；同年6月6日双方签订了《厂房地块卖尽契》一份。当日，江裕春向陈笑玲在中国工商银行账号（12030303011********）转入50万元、江裕群向陈笑玲支付现金34万元，陈笑玲于当日将该款存入上述账号内；同年10月25日江裕群向张福钞银行卡账号转入21万元。以上四笔共支付购房款151万元，另有22万元（包括用于处理化粪池1万元），原告在庭审中声称：已于2007年4月27日以现金方式支付定金10万元、签订卖尽契约当日又支付现金12万元，但至今无证据证实。2021年1月19日，吴作燕、江裕群按人民法院要求交纳剩余价款22万元。 再查，吴作燕与江裕春购买上述房产时，两人约定各占50%产权份额。2015年4月4日，江裕春将上述50%产权份额以270万元的价款出让给其弟江裕群。此后，上述房屋及周围杂地均归原告使用、出租至今。 本院认为，本案的争议焦点是：1.吴作燕、江裕群对上述房产是否享有受法律保护的实体权利；2.该权利是否能够排除强制执行。 一、关于吴作燕、江裕群对上述房产是否享有受法律保护的实体权利 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依照司法解释的规定，结合本案查明的事实，现从四点进行分析：第一，吴作燕、江裕春从张福钞、陈笑玲二人手中购得的上述房产，后江裕春又将自有50%房产份额转让给其弟江裕群，其均是在法院查封上述房屋之前，已经签订书面的房屋买卖合同，该合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，吴作燕、江裕群提供的电力缴费凭证、房屋租赁合同及厂房地块卖尽契等证据能够证明其对于上述房产从购买到使用已经合法占有多年。第三，吴作燕、江裕群提供的银行汇款凭条能够证实吴作燕、江裕春已支付购房款151万元的事实，现又将剩余房款22万元汇入本院账户，可以认定吴作燕、江裕春抑或是江裕群均按照人民法院的要求交付执行，已经付清购房款。第四，上述房屋至今未办理过户登记，是由于房屋土地属集体土地性质所致，因此过错不完全在原告。 综合以上分析，江裕春通过房屋买卖协议，依法取得包括案涉房屋占有和使用的权利，之后受让其弟江裕群。虽因不动产变更登记事项尚未完成，江裕春不是房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对案涉房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。 二、关于吴作燕、江裕群享有的实体权利是否能够排除强制执行 从性质上而言，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权。吴作燕、江裕春、江裕群已经依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变更到其名下，在与申请执行人实现一般债权发生冲突时，应优先保护吴作燕、江裕春、江裕群的物权期待权。 本案中，吴作燕、江裕春、江裕群在上述房屋被查封之前已享有应受法律保护的物权期待权，该权利能够排除针对上述房屋曾寿涨对张福钞的金钱债权的实现。既然上述房屋在本院查封时其实体权利人为吴作燕、江裕春，现江裕春将自有份额转让给其弟江裕群，吴作燕、江裕群就上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对上述房屋停止执行的诉请，本院予以支持。 上述房屋至今未办理过户登记虽过错不在原告，但酿成本案诉讼的直接原因是原告购买集体土地性质房产所致，故本案诉讼费用应由原告负担。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行坐落于平阳县××镇××村房屋［所有权证号××，土地使用权证号:平集用（2007）第02-0062］。 本案受理费20100元，由吴作燕、江裕群承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本院（2020）浙0326执异30号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  伍增荣 人民陪审员  郑成楷 人民陪审员  周小珍 二〇二一年一月二十一日 代书 记员  翁群淑