河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终27号上诉人（原审被告）：蔡冠丽，女，汉族，1980年4月10日出生，住河南省舞阳县。被上诉人（原审原告）：舞阳双喜置业有限公司。住所地：河南省舞阳县人民路西段舞泉粮所院内。法定代表人：聂春兴，该公司经理。委托诉讼代理人：吴琼鹏，该公司员工。上诉人蔡冠丽因与被上诉人舞阳双喜置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省舞阳县人民法院（2020）豫1121民初1985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡冠丽上诉请求：1、撤销一审判决，改判舞阳双喜置业有限公司继续履行房屋买卖合同。2、诉讼费由舞阳双喜置业有限公司承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。2014年11月6日，蔡冠丽与舞阳双喜置业有限公司签订了商品房买卖合同一份，合同约定舞阳双喜置业有限公司将位于舞阳××××西段紫金国际小区第2幢4单元12层1202号房屋一套卖给蔡冠丽，房屋总价22万元。合同上双方约定符合交房条件时付完全款。当时为了方便办理公积金手续，蔡冠丽于2014年11月6日支付10万元购房款后，下余12万元通过银行贷款支付。蔡冠丽向舞阳双喜置业有限公司出具欠条一份，承诺2014年12月30日前付清，否则愿承担违约责任。随后，蔡冠丽在房管局办理了预告登记手续，并缴纳了契税。但因开发商涉嫌经济问题，房子被南阳法院查封导致公积金无法放贷，蔡冠丽没有申请到贷款。直至目前，舞阳双喜置业有限公司未将涉案房屋验收合格，未达到约定交房条件，房屋处于被查封状态。因此，蔡冠丽依据合同约定拒绝支付剩余的12万元。而一审认定蔡冠丽一方逾期付款，承担违约责任，与事实不符。二、一审适用法律错误。一审法院错误适用合同法九十四条的规定，舞阳双喜置业有限公司无法定解除权。基于案件事实，舞阳双喜置业有限公司违约在先，起诉要求解除双方签订合法有效的房屋买卖合同，无法律依据。一审判决错误认定事实同时，判决解除双方签订的房屋买卖合同违反合同法第六十六条、第九十四条的规定和鼓励交易原则。首先，舞阳双喜置业有限公司与蔡冠丽之间签订的是双务合同，没有约定履行顺序，双方均可以履行合同法第六十六条规定行使同时履行抗辩权。舞阳双喜置业有限公司未将房屋验收合格，不具备交房条件，房屋被查封，蔡冠丽依法行使抗辩权有事实和法律依据。其次，违约一方无权行使合同法第九十四条规定的法定解除权。蔡冠丽已履行了合同约定的大部分义务，而舞阳双喜置业有限公司属于严重违约一方，未全面履行合同约定的交房义务。法律规定违约行为是不当行为，有违诚信原则。法律设立该制度的目的防止机会主义、滥用权力、恶意违约。舞阳双喜置业有限公司恶意解除合同，不应得到支持。再次，舞阳双喜置业有限公司应基于诚信原则，积极履行合同义务，将涉案房屋验收合格，符合交房条件，解除房屋上的权利负担，促成合同继续履行，完全可以实现合同目的。总之，一审法院不应判决解除双方签订的合法有效的房屋买卖合同。望支持蔡冠丽的上诉请求。舞阳双喜置业有限公司二审答辩称，一、一审认定蔡冠丽违约，事实清楚，证据充分。签订合同之后，蔡冠丽承诺2014年12月30日将下余12万元尾款付清，至今蔡冠丽没有按照约定付清下余房款，舞阳双喜置业有限公司向蔡冠丽出具了不动产发票及蔡冠丽办理了房管局预告登记手续，并缴纳了契税，但是至今，蔡冠丽没有支付下余购房款。二、合同解除的原因是蔡冠丽没有按照约定支付全部购房款，责任不在舞阳双喜置业有限公司。综上，一审判决认定事实清楚，蔡冠丽的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。舞阳双喜置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判决解除2014年11月6日舞阳双喜置业有限公司、蔡冠丽签订的《商品房屋买卖合同》。2、诉讼费由蔡冠丽承担。一审法院认定事实：舞阳双喜置业有限公司、蔡冠丽于2014年11月6日签订《商品房买卖合同》一份。蔡冠丽购买舞阳双喜置业有限公司位于舞阳××××西段紫金国际2幢4单元12层41202南户房产一套，价款22万元。合同上双方当时约定全款，当时是为了方便蔡冠丽办理公积金手续；蔡冠丽实际支付10万元购房款，下余12万有蔡冠丽向舞阳双喜置业有限公司出具的欠条一份，具体内容为：“欠条，本人蔡冠丽，身份证号码：。于2014年11月6日在紫金国际展示中心，购房一套，房号为2号楼3单元5层南户，面积为104.5㎡。现因本人原因尚欠楼款人民币壹拾贰万元整，小写120000，本人承诺于2014年12月31日前还清该欠款，若逾期不能归还本人愿意承担违约责任。”签订合同之后，蔡冠丽承诺2014年12月30日将下余12万元尾款付清，至今蔡冠丽没有按照约定付清下余房款，舞阳双喜置业有限公司向蔡冠丽出具了不动产发票及蔡冠丽办理了房管局预告登记手续，并缴纳了契税。现舞阳双喜置业有限公司诉至一审法院，要求解除与蔡冠丽签订的购房合同。蔡冠丽辩称，如解除合同，舞阳双喜置业有限公司应退还蔡冠丽20万元。另查明，舞阳双喜置业有限公司、蔡冠丽现诉争的房屋，案外人已经居住该房屋内，未办理房产登记手续。一审法院认为，舞阳双喜置业有限公司、蔡冠丽签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行义务。现该房屋已有案外人入住，舞阳双喜置业有限公司、蔡冠丽的合同已履行不能，达不到合同目的，且蔡冠丽承诺的于2014年12月30日之前支付下欠购房款12万元，至今蔡冠丽未支付下欠购房款，舞阳双喜置业有限公司、蔡冠丽双方均有过错，故舞阳双喜置业有限公司请求解除2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。因舞阳双喜置业有限公司、蔡冠丽双方的购房合同解除，现蔡冠丽请求舞阳双喜置业有限公司返还购房款20万元，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除舞阳双喜置业有限公司与蔡冠丽于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》。二、舞阳双喜置业有限公司于判决生效后十日内向蔡冠丽支付购房款20万元。如蔡冠丽未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由舞阳双喜置业有限公司（判决生效后十日内缴纳）。二审中当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。舞阳双喜置业有限公司与蔡冠丽签订的《商品房买卖合同》中约定付款方式为蔡冠丽于2014年11月6日付清总房款22万元。合同签订后，蔡冠丽实际支付10万元购房款，下余12万元蔡冠丽向舞阳双喜置业有限公司出具欠条承诺于2014年12月31日前付清，至今蔡冠丽未支付下欠购房款，已构成违约。双方《商品房买卖合同》第七条约定逾期超过60日后，舞阳双喜置业有限公司有权解除合同。蔡冠丽上诉称舞阳双喜置业有限公司违约在先，但并未提供证据证明其主张，本院不予采信。舞阳双喜置业有限公司在其与蔡冠丽之间的商品房买卖合同尚未解除的情况下即允许案外人入住案涉房屋，对其与蔡冠丽之间的商品房买卖合同目的不能实现亦存在过错。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审法院根据舞阳双喜置业有限公司的诉请，判决解除舞阳双喜置业有限公司与蔡冠丽于2014年11月6日签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定。蔡冠丽已支付10万元购房款，因舞阳双喜置业有限公司、蔡冠丽双方的购房合同解除，蔡冠丽存在损失，蔡冠丽在一审中主张舞阳双喜置业有限公司退还其20万元，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。综上所述，蔡冠丽上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人蔡冠丽负担。本判决为终审判决。审判长  缑兵伟审判员  林晓光审判员  李 刚二〇二一年一月二十日法官助理王潇逍书记员潘娅琦