湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初5581号原告：恩施华龙村置业有限公司，住所地：恩施市东风大道**，统一社会信用代码91422800798790186L。法定代表人：唐学琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵龙，男，生于1958年6月4日，湖北省恩施市人，华龙村集团法务部主任。代理权限为特别授权。被告：朱明富，男，生于1975年4月23日，汉族，湖北省建始县人，户籍住址：建始县。被告：冯付贵，女，生于1976年8月4日，汉族，湖北省建始县人，户籍住址：建始县，系朱明富之妻。二被告共同委托诉讼代理人：侯明峰，湖北夷水律师事务所律师。代理权限为特别授权。二被告共同委托诉讼代理人：叶凤鸣，湖北夷水律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。原告恩施华龙村置业有限公司（以下简称华龙置业）诉被告朱明富、冯付贵商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告华龙置业的委托诉讼代理人赵龙，被告朱明富、冯付贵的共同委托诉讼代理人侯明峰、叶凤鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华龙置业向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告支付购房款230000元，以欠款100000元为基数按年利率18%计算利息，并按该利息总额的30%承担自2014年10月1日起至付清之日止的逾期付款违约金；以130000元为基数按年利率18%计算利息，并按该利息总额的30%承担自2015年1月1日起至付清之日止的逾期付款违约金；2、判令二被告因逾期未付购房款应当补交的购房优惠款148326元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告于2013年8月30日与原告签订《商品房买卖合同》，购买原告位于莲湖花园二期的4—1—2303号房屋一套，面积134.23平方米，单价3527.51元/平米，总价款473497元，该价格不含1072元/平米的优惠。合同签订后，截止2014年5月5日，二被告已支付购房款243497元，同日出具《承诺书》，约定余款230000元分别在2014年9月30日前支付100000元，2014年底前付清130000元。若逾期未办理完结，本人愿意履行合同第七条逾期付款的违约责任，同时补齐优惠差价款143826元。但二被告至今仍下欠购房款230000元，优惠差价款143826元也未补齐，原告多次催收无果，遂依法提起诉讼以维护自身合法权益。审理中，原告明确：鉴于合同第七条约定的违约金比例过高，原告自愿调减为按年利率18%支付利息，以下欠房款为基数，该利息的30%即为被告应承担的违约金。被告朱明富、冯付贵辩称，原告的起诉超过了诉讼时效；被告未支付房款是因为原告的施工进度已经表明其无法按期交房，被告内心产生不安，为保障自身权利所以没交下余房款,事实也证明原告至今不能按合同约定向被告交付房屋，被告享有不安抗辩权。原、被告之间的购房合同已经明确了购房价款，并无原告诉状中所称的优惠款；商品房买卖合同系原告一方制作的格式合同文本，对原、被告违约责任的约定不对等，应按对等原则执行违约责任；对原告未按合同约定的交付时间和条件向被告交付房屋的违约行为将另行主张权利。经原、被告当庭陈述和审查确认原告提交的证据，本院认定案件事实如下：原告华龙置业系于2007年5月9日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），房地产开发系其登记经营范围之一。位于原恩施经济开发五指湖的莲湖花园**系被告华龙置业开发的房地产项目。被告朱明富、冯付贵系夫妻关系。2013年8月30日，被告朱明富、冯付贵作为买受人与出卖人即原告华龙置业签订《商品房买卖合同》一份，约定二被告购买原告开发建设的前述项目第4区（11.12.15.16栋）1单元23层2303号商品房，该房屋用途为住宅，建筑面积134.23平方米套内面积（104.80平方米）；房屋单价3527.51元/平方米（按建筑面积计算），房屋总价款为473497元。合同第六条约定：买受人以按揭贷款方式付款，首付房屋价款的30%以上计143497元，余款330000元办理银行按揭，于合同签订之日60日内办理完结。第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之5的违约金。合同第八条约定:出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方还约定了房屋面积确认及差异处理、逾期交房的违约责任等其他相关事项。2014年5月5日，署名为“朱明富冯付桂”的《承诺书》载明：本人朱明富冯付贵（身份证号、）购买华龙村莲湖花园4—1—2303号房，总价款473497.00元（大写肆拾柒万叁仟肆佰玖拾柒元整），分期余款100000.00元（大写壹拾万元整）于2014年9月30日前付清，剩余余款130000.00元（大写壹拾叁万元整）于2014年底前付清。若逾期未办理完结，本人愿意履行商品房买卖合同中第七条买受人逾期付款的违约责任，同时补齐华龙村置业有限公司给予的一次性每平方米少1072元的优惠付款即143826.00元（大写壹拾肆万叁仟捌佰贰拾陆元整）。审理中，二被告以上述承诺书上的签名与买卖合同中的签名笔迹明显不一致、且承诺书中被告冯付贵签名为“冯付桂”明显与事实不符为由，认为该承诺书系虚假证据，并于2020年9月4日书面申请笔迹鉴定，后以无钱交纳鉴定费为由撤回鉴定申请。原告以承诺书所载内容认可被告已于2014年5月5日支付购房款243497.00元，被告则明确表示庭后提交相关付款证据，但一直未予提交。2016年2月25日、2017年9月10日，原告书面通知二被告交清下余购房款230000.00元，并补齐优惠房款143826.00元，否则，公司将对该房屋另行出售。此后，原告公司法务通过电话、电话短信多次与被告沟通下欠房款的支付事宜，均无果。原告称，2019年11月11日联系到被告朱明富，其于2019年11月24日到原告处，双方协商达成一致意见，原告代理人用铅笔在二被告身份证复印件下批注“朱明富承诺在2019年12月20日之前带钱来解决余款问题”之内容，被告朱明富对此予以签字认可。后因二被告仍未按承诺期限付款，原告遂具状诉至本院，请求判准如上诉讼请求。本院认为，原告华龙置业与被告朱明富、冯付贵所签《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照合同约定及时履行各自的义务，并依约承担相关违约责任。案涉承诺书包含了四个方面的内容，一是明确了已支付房款数额，即2014年5月5日支付243497.00元；二是将合同第六条约定的以按揭贷款方式支付房款变更为全款分期支付；三是逾期付款应承担的违约责任；四是关于优惠房款的支付问题。二被告虽然否认该承诺书上的签名系本人所签，但在依法进入鉴定程序后又自愿撤回鉴定申请，故在被告未提交相关证据的情况下，本院对被告该辩称意见不予采纳。基于此，案涉买卖合同及承诺书均为处理本案的依据。从原告向被告发送催款通知可以看出，其对被告改变付款方式不持异议，因此，应认定为原、被告对买卖合同部分内容以承诺书的方式进行了协商变更。原告诉称被告下欠房款230000.00元，对此，被告不持异议，故原告请求被告及时支付购房款230000.00元事实清楚，理由成立，本院予以支持；付款方式虽改变，但若逾期付款，被告承诺仍按合同约定承担违约责任，原告以合同约定“按日支付逾期应付款千分之五的违约金”比例过高为由，自愿调整为按年利率18%支付利息，该标准在法律保护范围内，本院予以支持。但该标准仅至2020年8月19日，自2020年8月20日起，应按全国银行间贷款市场报价利率的四倍支付利息。原告既已选择以民间借贷利率标准确定被告应承担的违约责任，故利息的支付即为被告应承担的违约责任，原告再请求由被告以利息总额的30%支付违约金系对违约责任的重复承担，不符合双方约定，本院不予支持。关于优惠房款问题。优惠房款系独立于商品房买卖合同之外双方的特别约定，以被告出具承诺书的方式予以体现，以被告按期支付房款为附带条件。双方协商变更房款支付方式后，被告未按期支付房款，则丧失了享受优惠房款的条件，故原告请求被告补齐优惠房款143826元不违背被告自身承诺，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告朱明富、冯付贵于本判决生效之日起三十日内支付原告恩施华龙村置业有限公司购房款230000.00元，并按年利率18%支付利息至2020年8月19日（其中100000元自2014年10月1日开始计息，130000元自2015年1月1日起开始计息）；自2020年8月20日起，按全国银行间贷款市场报价利率的四倍支付利息。二、被告朱明富、冯付贵于本判决生效之日起三十日内支付原告恩施华龙村置业有限公司购房优惠款143826元。三、驳回原告恩施华龙村置业有限公司的其他诉讼请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费9500元，减半交纳4750元，由被告朱明富、冯付贵共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  粟敦燕二〇二一年一月二十八日书记员  刘 枚