北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终893号上诉人（原审被告）：安英，女，1967年12月14日出生。上诉人（原审被告）：宋学军，男，1972年2月19日出生。被上诉人（原审原告）：胡一川，女，1989年5月19日出生。委托诉讼代理人：田韶卿，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽媛，北京市兰台律师事务所律师。原审第三人：北京旭升房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区丰桥路**院****103。法定代表人：徐升，总经理。委托诉讼代理人：胡冬雪，女，北京旭升房地产经纪有限员工。上诉人安英、宋学军因与被上诉人胡一川、原审第三人北京旭升房地产经纪有限公司（以下简称旭升公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初21280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。宋学军、安英上诉请求：撤销一审判决第四项，改判为我二人支付胡一川违约金5万元。事实和理由：胡一川与我们之间的合同关系虽然已经解除，但是其损失较小。相反，从整个交易流程来看，我们系“以小换大”的连环交易，存在购房定金以及提前清偿抵押贷款增加成本等损失，累计超过百万，属于受害一方。我们自合同签订后积极履行合同义务，不存在任何主观过错，且旭升公司于签约过程中就户口问题并未尽到提示义务，我们在没有第二套房屋之情形下根本无法将户口迁出，因此旭升公司对此负有责任。综上，请求二审法院判如所请。胡一川辩称，同意一审判决，自合同签订后，我积极履行合同义务，完成了首付款支付、办理贷款、资金监管等手续，而宋学军、安英违反关于户口的相关约定，导致合同无法继续履行，且考虑到房屋市场价格上涨等因素，我的实际损失、预期利益损失已经超过了50万元，故一审法院确认的违约金并不存在过高的情况，另，宋学军、安英所主张的关于连环买卖等细节与案件没有关联性。故请求二审法院驳回宋学军、安英的上诉请求，维持一审判决。旭升公司述称，同意一审判决，不同意宋学军、安英的上诉意见，关于其主张的连环买卖等情况我公司毫不知情，关于户口的问题我公司曾与宋学军、安英进行过确认，其表示儿子在同小区还有住房，可以解决户口迁出的问题。胡一川向一审法院起诉请求：1.判令确认《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其补充协议于2020年6月11日解除；2.判令宋学军、安英返还全部购房款人民币4130000元及支付逾期返还购房款违约金（自2020年6月19日起至实际返还之日止以欠付金额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令宋学军、安英支付活期利息1563.92元（以首付款383万元为基数，自2020年5月1日至2020年6月11日，按照年利率0.35%计算）；4.判令宋学军、安英支付合同解除违约金人民币1210000元；5.判令宋学军、安英支付我在房屋交易过程中发生的各项费用（中介费、贷款服务费）64100元；6.判令宋学军、安英及旭升公司配合我办理注销网上签约、撤销公积金贷款以及商业贷款手续；7.判令宋学军、安英承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、司法专邮费等，以实际发生额为准）（以上金额暂合计为5405663.92元）。一审法院认定事实：安英与宋学军系夫妻关系。北京市西城区×××305号二区5、7、8号楼7号楼27A房屋（以下简称诉争房屋）登记在安英名下。安英、宋学军及二人之子宋承宇的户口登记在诉争房屋内。2019年11月26日，安英（甲方、出卖人）与胡一川（乙方、买受人）、旭升公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，约定：甲方将诉争房屋以605万元的价格出售给乙方；乙方于协议签订时向甲方支付购房定金30万元；甲乙双方应于签署协议后2个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件；甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，乙方应在签署《买卖合同》时向丙方支付居间代理费60500元。同日，安英（出卖人）与胡一川（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，内容有：第一条、房屋基本情况。出卖人所出售房屋坐落在北京市西城区×××305号二区5、7、8号楼7号楼27A，建筑面积共68.27平方米。第二条、房屋权属情况。该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京市民生银行，出卖人应于2020年2月1日前办理抵押注销手续。第三条、成交方式。出卖人和买受人通过北京旭升房地产经纪有限公司居间介绍成交。第四条、成交总价格、付款方式、付款时间。出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为605万元，买受人于合同签订3日内支付定金30万元。买受人采取组合贷款的方式支付房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议。……第八条、权属转移登记。（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。……第十条、合同解除条款。出卖人违约的，买受人依照合同的约定单方解除合同的，应当以书面的方式进行。合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人全部房款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担，另合同解除后，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续，如未办理买受人可单独追究出卖人违约责任。同日，双方还签订了《组合贷款付款方式补充协议》作为房屋买卖合同的附件二，内容有：第一条、房屋成交总价。房屋成交总价为605万元，此价格为出卖人净得价，不含税。第二条、付款方式。1.定金：买受人以自行交接的方式支付定金30万元，该定金作为购房款的一部分，具体支付情况详见《买卖定金协议书》。2.物业交接保证金：出卖人同意将购房款2万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。3.户籍迁出保证金：出卖人确认该房屋的户籍登记情况为有户籍登记，出卖人应于本合同签订之日起过户前迁出。出卖人同意将购房款5万元作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍迁出后当日支付出卖人。4.贷款部分购房款（买受人以商业按揭、公积金组合贷款的方式支付）。买受人拟贷款总数额为200万元。5.剩余房款。买受人于过户前三日内支付出卖人购房款368万元，支付方式为资金监管。同日，宋学军出具《配偶同意出售声明》，同意安英出售诉争房屋，对安英签署的所有文件均予以认可，并承担相应的法律责任。同日，安英（出卖人）、胡一川（买受人）、旭升公司（居间方）签订《居间服务合同》，内容有：第一条、居间服务范围。买卖双方同意，共同委托居间方作为交易居间人，居间方提供的居间服务包括：1.提供房屋买卖市场行情资讯；2.寻找、提供并发布房源、客源信息；3.引领买受人实地看房；4.协助交易双方协商、洽谈，确定成交意向；5.促成交易双方签署房屋买卖合同。第二条、居间服务费。买受人向居间方支付居间服务费60500元。买卖双方签订《买卖合同》时，买卖双方均认可合同第一条约定的居间服务已完成，买卖双方应于签订《买卖合同》当日向居间方支付本合同约定的居间服务费。第三条、权利义务。买卖双方均同意通过居间方推荐的第三方机构办理住房按揭贷款服务、住房按揭贷款评估服务，买受人同意于本合同签署当日由居间方代办服务费3600元。第五条、违约责任。买卖双方任何一方违反本合同第三条或《买卖合同》的约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权利收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，已收取的费用无须退还。如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未支付的，居间方有权通过包括但不限于法律途径催促义务方支付居间服务费。买卖双方中任何一方拖延或拒绝配合办理交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。上述合同及补充协议签订当日，胡一川支付安英购房定金4万元，支付旭升公司居间服务费60500元、代收贷款服务费3000元、代收评估费600元。2019年11月27日，胡一川支付安英购房定金26万元。2020年1月15日，安英办理了诉争房屋的抵押登记注销手续。2020年1月23日，中介公司办理了诉争房屋的网上签约手续，网签合同编号为：C1876301。2020年3月3日，北京住房公积金管理中心通过了胡一川组合贷款公积金部分贷款70万元的申请。2020年3月13日，中国建设银行股份有限公司北京鼎昆支行通过了胡一川组合贷款商业贷款部分115万元的申请。2020年4月25日，安英与胡一川在中国光大银行北京丽泽支行办理了二手房交易资金托管手续，胡一川将购房款383万元存入安英的资金托管账户，约定的解冻支付条件为：房产已办妥买方为权利人的房屋产权证明。此后，安英、胡一川由于户口迁出问题产生争议，胡一川要求将户口迁出后再办理过户手续。双方经协商后于2020年4月30日签订《关于合同编号为BJXN（CFDC）DS201900118的房屋买卖合同补充协议》，约定：1.出卖人需于2020年6月10日前将房屋中全部户口迁出，并由双方到户口所在地户籍科确认。2.如出卖人未在2020年6月10日前迁出全部户口，买受人有权利单方解除合同。3.如出卖人在2020年6月10日前迁出户口，但买受人未能如约购买本房，出卖人有权利单方解除合同。4.买卖双方就本次交易在光大银行所冻结的3830000元，出卖人自愿按照光大银行活期利率按天支付给买受人；起息日为本协议签订次日起，终止计息日为出卖人户口全部迁出当日。2020年5月12日，安英向胡一川发出《关于房屋买卖合同事宜的书面通知》，主张上述补充协议违背北京市户籍管理政策，应为无效，要求胡一川配合办理过户手续。2020年6月11日，胡一川向安英送达《关于解除BJXN（CFDC）DS201900118号的通知》，以安英未按照合同约定迁出户口为由，通知安英双方签订的房屋买卖合同及补充协议于2020年6月11日解除，并要求安英返还房款、支付违约金并赔偿损失等。安英主张其签署《关于合同编号为BJXN（CFDC）DS201900118的房屋买卖合同补充协议》系重大误解，应当予以撤销。安英、宋学军主张合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。胡一川主张因安英违约行为给其造成的损失有：购房款资金占用损失、居间费60500元、贷款服务费3500元、证据公证的公证费3000元、律师费20000元、财产保全的保险费5405.66元、房屋差价损失250000元、误工费损失16200元等。经胡一川申请，法院对安英名下价值5405663.92元的财产采取了保全措施。一审法院审理认为，安英与胡一川签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《组合贷款付款方式补充协议》《关于合同编号为BJXN（CFDC）DS201900118的房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。安英作为完全民事行为能力人，对于房屋内的户口能否迁出应当知晓，安英主张其签订《关于合同编号为BJXN（CFDC）DS201900118的房屋买卖合同补充协议》系重大误解，难以成立，法院不予采信。根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议可知，房屋内的户口问题对于胡一川而言属于重大事项，双方经协商后在签订的补充协议中明确约定安英应于2020年6月10日前迁出房屋内全部户口，并以此作为胡一川单方解除合同的条件，由于安英未能按约迁出户口，合同解除的条件已经成就，胡一川有权单方行使解除权，胡一川于2020年6月11日向安英送达的解除合同通知发生了解除合同的效力，双方的房屋买卖合同及补充协议应于2020年6月11日解除。合同解除后，安英应将收取的购房款返还给胡一川，胡一川要求安英返还购房款的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。其中安英收取的30万元应由安英直接返还给胡一川，而对于现存于银行资金监管账户中的383万元，安英应配合胡一川办理解除资金监管手续并将该款项退还给胡一川。胡一川要求安英配合办理注销网上签约、撤销公积金贷款以及商业贷款手续的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。胡一川要求旭升公司协助办理相关手续的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。安英未按照合同约定履行义务导致合同解除，构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。合同中因安英违约导致合同解除，既约定了房屋总价款20%的违约金，也约定了逾期返还房款的违约金。安英主张合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，综合考虑合同履行情况、安英的过错程度、胡一川的损失情况等因素，合同约定的违约金确实过高，对于违约金的具体数额，法院将两项违约金统一考虑，以胡一川的实际损失为基础，根据诚实信用和公平合理的原则予以调整，酌情确定为500000元，对胡一川要求安英支付违约金诉讼请求的合理部分，法院予以支持。法院在酌定违约金时已综合考虑了胡一川包括居间服务费、贷款服务费等在内各项损失，违约金已足以弥补胡一川的损失，故对胡一川要求安英赔偿居间服费、贷款服务费的诉讼请求，法院不予支持。胡一川、安英在补充协议中约定的监管资金利息应是以合同履行为前提，现双方合同已经解除，相关的利息损失法院已在酌定违约金时考虑，故对胡一川要求安英支付监管资金利息损失的诉讼请求，法院不予支持。诉争房屋系安英与宋学军的夫妻共同财产，宋学军签署《配偶同意出售声明》，同意安英出售诉争房屋，且对安英签署的所有文件均予以认可，并承担相应的法律责任，故对于因房屋买卖合同产生的违约责任，安英、宋学军应共同承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，一审法院判决：一、确认安英与胡一川签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《组合贷款付款方式补充协议》、《关于合同编号为BJXN（CFDC）DS201900118的房屋买卖合同补充协议》于2020年6月11日解除。二、判决生效之日起七日内，安英、宋学军返还胡一川购房款300000元。三、判决生效之日起七日内，安英、宋学军协助胡一川办理中国光大银行北京丽泽支行的二手房交易资金托管解除手续，将监管资金3830000元返还给胡一川。四、判决生效之日起七日内，安英、宋学军支付胡一川违约金500000元。五、判决生效之日起七日内，安英、宋学军协助胡一川办理合同编号为：C1876301的网签登记注销手续。六、判决生效之日起七日内，安英、宋学军协助胡一川办理撤销公积金贷款及商业贷款手续。七、驳回胡一川的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均提交了新证据，本院组织各方当事人对新证据进行了质证。宋学军、安英提交北京链家房地产经纪有限公司网站成交记录作为新证据，并表示与涉案房屋同户型房屋成交价格为570万元，以此证明房屋价格呈下跌趋势并未上涨；胡一川对该证据的真实性、证明目的均不予认可，表示其来源、形成时间均不详实；旭升公司表示不同楼层、朝向、装修均会导致价格差异，故其对该份证据不予评价。胡一川提交以下证据：1.胡一川与安英的微信、短信记录截屏，该证据显示安英已经将胡一川拉黑，且安英对胡一川的短信亦不回复，欲以此证明安英的行为导致其损失进一步扩大；2.律师委托代理协议及汇款明细，欲以此证明其存在3万元律师费损失；3.房天下网关于诉争房屋所在小区同户型房屋挂牌价格查询记录打印件及媒体关于西城区房屋价格上涨的报道，欲以此证明房屋价格上涨，其损失在持续扩大。安英、宋学军发表质证意见如下：对证据1，其表示从未收到上述微信、短信，也不存在不回应的情况；对证据2的真实性、证明目的均不予认可；对证据3、4均不予认可，表示房屋价格未上涨反而下降了。旭升公司对证据1、2均表示认可，对于证据3、4的真实性予以认可，但表示对于房屋价格不了解，不做评价。本院认为，本案争议焦点为一审法院酌定的违约金数额是否恰当。安英、宋学军认为一审酌定的违约金数额较高，应当参考《组合贷款付款方式补充协议》中关于户籍迁出保证金的约定，向胡一川支付5万元违约金。本院对该意见不予采纳，理由如下：1.该条款只是约定出卖人同意将购房款5万元作为户籍迁出保证金，并未明确约定在合同解除的情况下，出卖人只须向买受人支付5万元违约金；2.双方在补充协议中明确约定安英应于2020年6月10日前迁出房屋内全部户口，并以此作为胡一川单方解除合同的条件。安英未能按约迁出户口，构成违约,合同解除条件已经成就。因此，胡一川有权行使解除权，并依据合同约定向安英、宋学军主张违约金；3.当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审中，安英、宋学军提出约定的违约金过高。对于违约金酌减问题，本院根据诚实信用和公平合理的原则，考虑到当事人的实际损失，兼顾合同履行程度、当事人的过错情况等综合因素，认为一审法院酌情确定违约金数额为500000元，基本适当。二审中，安英、宋学军要求将违约金调至5万元的主张，本院难以支持。综上所述，安英、宋学军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由安英、宋学军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 霍翠玲二〇二一年一月二十九日法官助理 辛明厚书 记 员 林晓天