浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初10647号 原告：周树杨，男，1990年10月19日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：郑慧，瑞安市塘下法律服务所法律工作者。 被告：孙振国，男，1942年1月11日出生，汉族，住温州市鹿城区。 被告：周国和，男，1978年3月22日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：周和平，男，1968年12月20日出生，汉族，住瑞安市，系周国和兄长。 原告周树杨与被告孙振国、周国和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郑慧、被告孙振国、被告周国和及其委托诉讼代理人周和平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周树杨向本院提出诉讼请求：1.被告孙振国协助原告办理坐落于瑞安市××镇××村××路××巷××号××层房屋所有权（产权证号：××号）过户登记手续；2.被告周国和协助原告办理坐落于瑞安市××镇××村××路××巷××号××层房屋集体土地使用权（集体土地使用权证号：0600304、地号：6-24-1-228）过户登记手续。事实与理由：原告与被告周国和系同村村民，与被告孙振国系朋友关系。坐落于瑞安市××镇××村××路××巷××号××层房屋（以下简称该房屋），系被告周国和的父亲周再兴在1975年期间兴建的农村自住房屋，房屋所有权登记在周再兴名下。1998年12月，该房屋集体土地使用权登记在被告周国和名下。2002年10月7日，周再兴把该住房出卖给孙振华，并在同年11月7日把案涉房屋所有权过户登记在孙振华名下。2017年11月2日，孙振华死亡，该房屋由被告孙振国继承。2018年4月，被告孙振国把该房屋出卖给原告。期间，周再兴于2013年1月10日死亡。现原告要求被告孙振国、周国和办理该间房屋所有权及集体土地使用权过户手续时遭拒，引起纠纷。 被告孙振国答辩称，该房屋原来系孙振华所有，后来由孙振国继承。被告周国和的哥哥周和平曾打电话给被告孙振国，要孙振国把房子卖给他，后来又通过别人说一分钱不出，原房还给他。孙振国不能接受，他还刁难；孙振国没有办法就自己出了一个布告，原告的父亲看见了就过来把房屋买走了。 被告周国和答辩称，该房屋属于被告周国和所有，因为土地证是周国和的，土地证和房子是连带的，周再兴没有权利卖房子。原告和孙振国签订的合同无效，会损害周国和的利益。另外所有的合同都是虚假的，26号房屋是周和平的，28号房屋是周国和的，28-1号是孙振兴乱搞的，根本没有这个门牌。 对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以采信。对于双方存在争议的事实和证据，本院认证如下：1.对于原告所购买的案涉房屋的地址问题。原告提供了房屋卖尽契复印件及农村房屋买卖协议、公证书复印件以证实待证主张，被告孙振国均无异议；被告周国和认为房屋卖尽契虚假，上面记载26号和28号，到底卖哪间房屋都不清楚，农村房屋买卖协议上记载的地址是里河南路，地址不对，而且协议书下面也没有时间，对公证书真假不清楚，也跟被告周国和无关。本院认为，公证书经核实其来源合法、客观真实，应予采信；房屋卖尽契因没有原件予以核实，故在本案中不予认定；农村房屋买卖协议系原告与被告孙振国所签署，应予确认其真实性，不管之前填写的地址是否错误，结合该协议与公证文书以及瑞安市不动产登记信息查询记录中确认的房产证号均为××号，故可认定目前登记在孙振国名下的坐落于瑞安市××镇××村××路××巷××号房屋即为案涉所买卖的房屋。2.对于原告提供的鲍七村村委会证明，被告提供了该村委会后来出具的情况说明一份，认为已将原告提供的村委会证明予以推翻，原告认为后出具的情况说明仅认为村委会对原告与孙振国之间的房屋买卖事项不清楚，具体由法院认定；本院认为，原告提供的村委会证明内容中有显示该村委会同意将案涉房屋的集体土地使用权转让给原告使用，而被告后提供的情况说明中已确认前一份“证明材料自动失效，对双方不具有约束力”，故该村委会是否同意将案涉房屋集体土地使用权转让给原告使用，态度尚不明确。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，经向瑞安市不动产登记服务中心塘下分中心核实，本院认定本案事实如下：现登记在孙振华名下的坐落于瑞安市××镇××村××路××巷××号房屋一间系孙振华于2002年9月27日从周再兴处买卖过户所得，房产证号为瑞（房）字第0××1号，建筑面积75.48平方米。该房屋系由周再兴建造，后于1999年4月1日办理土地使用权登记（土地使用权人登记为周再兴儿子即被告周国和）。2013年1月10日，周再兴去世。2017年11月2日，孙振华去世。2018年2月2日，被告孙振国向瑞安市公证处申请办理公证；同年3月30日，瑞安市公证处出具（2018）浙瑞证内字第302号公证书，确认孙振华所有的案涉房产由被告孙振国继承。此后，被告孙振国与原告签订《农村房屋买卖协议》一份，将案涉房屋出卖给原告。此后，原告因要办理相应产权过户手续，而向本院起诉二被告。 另查明，2020年11月18日，瑞安市不动产登记服务中心塘下分中心出具的瑞不动产函[2020]101号《复函》记载“由于该房屋土地属于农村宅基地，根据温土资发[2006]152号文件有关规定，农村宅基地调剂使用限于本村农业户口，买受人周树杨办理过户手续需提供村集体经济组织同意的农房（宅基地）使用权调剂证明书等有关材料”。 本院认为，被告孙振国依法继承取得登记在孙振华名下的案涉房屋，并将该案涉房屋出卖给原告周树杨；双方之间签订的房屋买卖合同合法、有效，并未违反相关法律强制性规定。原告享有要求被告孙振国等人积极协助其办理不动产权过户手续的请求权。但，根据温土资发[2006]152号文件相关规定，原告办理过户手续需提供村集体经济组织同意的农房（宅基地）使用权调剂证明书等材料，而原告于2020年9月29日出具的案涉房屋所在的瑞安市塘下镇鲍七村委会证明同意将案涉房屋集体土地使用权转让给该村村民即原告使用，此后该村委会于2020年11月5日出具给被告周国和的情况说明里又提到其于2020年9月29日出具的证明材料自动失效，对双方不具有约束力。经本院多次向原告了解，原告仍无法取得该村委会出具的同意案涉房屋（宅基地）使用权调剂的相关证明，故综合目前情况来看，案涉房屋因缺乏必要手续材料尚无法办理不动产产权手续，过户至原告名下。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告周树杨的诉讼请求。 案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告周树杨自行负担（已缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  余海瑞 二〇二一年一月十二日 书记员  戴 星 附录一：原告周树杨提供的证据目录 证据1：原告身份证、二被告户籍信息各1份； 证据2：农村房屋买卖协议（孙振国提供原件）及房屋卖尽契复印件各1份； 证据3：瑞安市不动产登记查档证明1份； 证据4：土地使用权登记申请表核对件、用地权源证明核对件各1份； 证据5：瑞安市公证处公证书复印件1份； 证据6：瑞安市塘下镇鲍七村委会出具的证明1份； 证据7：周再兴、孙振华身份信息查询回执各1份。 被告周国和提供的证据目录 证据1：瑞安市塘下镇鲍七村委会出具的情况说明1份。 附录二：本案涉及的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。 2 1