贵州省贵定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2723民初1416号 原告：陈娇，女，1987年2月23日生，汉族，贵州省贵定县人，住贵州省贵定县。 委托诉讼代理人：曾庆明，贵州正苍律师事务所律师。 代理权限为特别授权代理。 被告：贵州御庭房地产开发有限公司。 住所地：贵州省贵定县金南新区。 统一社会信用代码：91522723MA6DJHHN6E。 法定代表人：冯成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李洋洋，贵州贵达（贵定）律师事务所律师。代理权限为一般代理。 原告陈娇诉被告贵州御庭房地产开发有限公司（以下简称御庭房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈娇的委托代理人曾庆明、被告的委托诉讼代理人李洋洋到庭参加诉讼，本案依法进行了审理，现已审理终结。 原告陈娇向本院起诉提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定给付迟延办理房屋权属证书期间的违约金6169.9元；2、被告承担本案诉讼费用。 庭审中，原告将违约金变更为：21598.6元。时间从2018年4月1日起计算至起诉时为止。 事实与理由：2016年12月31日，原告与被告签署《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的贵定县御庭首府第7号楼2单元16层2-16-4号商品房。房屋建筑面积106.42平方米，单价3412.77元，购房价款273499元。原告于2017年1月1日向被告首付购房款55499元，同时交纳房屋维修基金3193元。向银行贷款218000元。原告与被告签署的《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2018年2月28日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人”。同时约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理南品房转移登记的有关文书。双方约定按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交体付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任：2、约定日期起90日以后，出实人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：3、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，接日向出卖人交付已交付房款万分之一的进约全”。因签订合同时的疏忽，取得商品房所有权初始登记的时间约定于2015年12月31日，比签署合同时间提前了一年，显然不客观。原告自愿将时间往后推一年，即出卖人于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人之日起，往后推90天，出卖人应于2018年4月1日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。2018年8月24日，根据御庭首府业主反映的情况，贵定县住建局主持召开有业主代表、房开商代表和贵定县市场监督管理局负责人参加的协调会议，并形成《关于协调解决御庭首府项目存在问题的专题会议纪要》，就业主房产证办理问题，专题会议纪要明确规定：“御庭房地产开发有限公司力争于2018年11月底通过消防验收，进行竣工验收备案达到办理房产证的条件”。但被告至今既不履行在合同中给买受人的承诺，也不按照会议纪要的规定申请消防验收，进行竣工验收备案以达到办理房产证的条件，完全背弃了民事主体应有的诚信。根据物权法、合同法、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》、贵州省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行)》的相关规定，在被告一再推拖回避，不守信用的情况下，特依法提起诉讼，以维护商品房消费者的合法权益。原告自愿放弃合同约定的被告从2017年12月31日起，90天内交付办理商品房转移登记有关文书的违约金主张，请求法院判令被告履行《商品房买卖合同》约定，在判决确定的期限内为原告办理房屋权属证书。同时，判令被告自2018年4月1日起至原告方起诉之日止，共计790天，每日按原告已交付房款元的万分之一给付违约金21598.60元。 被告御庭房开公司辩称：一、答辩人违约系因面临巨大财务危机，消防工程一直被迫处于停滞状态。答辩人作为商品房卖方主观上和业主一样，都希望越早办理产权转移登记越好，答辩人作为房地产开发商，审批和缴费等各项手续齐备，不能按时办理房屋权属转移登记的主要原因系由于答辩人面临巨大的财务危机，对公监管账户被冻结不能正常使用，无法支付项目施工单位工程款，施工单位不进行整改施工，致使无法通过消防验收，答辩人正在努力渡过财务危机，争取早日给被答辩人办理转移登记，请求法院酌情减少违约金的支付。二、涉案房屋已交付业主使用，被答辩人的合同目的已基本实现，未因答辩人的违约遭受损失。双方整订《商品房买卖合同》后答辩人已将房屋交付被答辩人，并在房产管理部门进行了网签备案，被答辩人购买的是住宅，主要目的是用于居住，涉案房屋已交付使用，逾期办证对业主造成的实质影响及经济损失不大，被答辩人主张按日方分之一的标准支付违约金明显超过实际损失。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第29条之规定：当事人主张约定的造约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和该实信用原则子以衡量，并作出裁决，请求法院依法降低违约金的支付。三、御庭大酒店综合体项目涉及户数多，金额大，如果违约金标准过高，被告将面临重大财务危机及经营困难，不仅影响贵定县经济社会和谐、健康、有序的发展，也必然会严重影响业主的权益。参考贵州省内经济相对发达地区的房开项目，贵阳花果园项目关于逾期办证的违约金为每日万分之0.02。通过法院的裁判观点来看，逾期交房的违约金已有被调整为每日万分之0.1，或按固定金额一次性支付。请求法院酌情降低违约金支付标准，让答辩人早日渡过财务危机，早日为被答辩人办理房屋产权转移登记。四、依据相关法律规定，疫情暴发属于不可抗力因素且依法属于免证事实，请求扣除相应天数2020年1月1日至2020年6月30日的182天。新冠肺炎疫情具有不能预见、不能避免并不能克服等的客观情况，参照2020年5月9日国家发展改革委等7部门和中国人民银行联合发文《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规（2020）734号，这次疫情发生发现在2019年12月，2020年2月23日武汉封城，2020年1月30日世卫组织宣布将新冠肺炎疫情列为国际关注的突发公共卫生事件，目前中国依然没有清零，全球疫情形势依然严峻，答辩人的经营在受疫情严重影响的同时依然坚持到现在，疫情期间没有盈利反而还要解决职工工资等支出问题，答辩人对社会就业率和社会的稳定是做出贡献的，答辩人请求扣除相应天数，2020年1月1日至2020年6月30日的182天。综上，根据以上情况，请求贵院综合考虑依法降低违约金支付标准并依法扣除相应的违约天数。 本院经审理认定事实如下：2016年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵定县御庭首府6号楼2单元27层2号商品房，合同约定：“该房的建筑面积104.7平方米，总价为273499元；首付款55499元，余款218000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2017年2月28日前向买受人交付商品房；第二十二条第二款规定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款规定，（一）出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，（二）出卖人不能在前款约定期内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款万分之一承担违约责任，2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告于2017年9月11日与原告办理了房屋交接手续。 另查明：2017年6月30日房屋修建完工，因未通过消防验收，原、被告未按合同约定办理房屋交接手续。 上述事实，有原告提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》、付款凭证三份，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、涉案的裁决文书7份、各地法院判决书9份及双方当事人的陈述在卷，经庭审质证和本院审查，依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自权利义务。关于房屋交接问题，被告于2017年9月11日与原告办理了房屋交接手续。关于逾期办证违约金。双方在合同中约定交付办理商品房转移登记有关文书时间早于签订合同时间，不符合实际，应属于笔误。因双方在合同中约定的交房期限内，被告未履行交房义务，也未对办理商品房转移登记的时间进行重新约定，因此，被告应当按照合同约定的交房时间于2017年2月28日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告至今未取得商品房转移登记有有关文书，应当承担违约责任。现原告主张逾期办证违约金应从2018年4月1日至2020年6月1日本案起诉之日止，共计790天，本院应予准许。关于被告主张因公司财务存在危机、对公账户被冻结、导致未支付消防施工单位工程款，致使未通过消防验收及疫情因素等非被告过错造成的办证逾期问题，本院认为，被告自行存在财务危机，对公账户被冻结、未支付消防施工单位工程款不能成为被告免责事由，疫情因素是发生在办证期限届满后，因此疫情期间不能免除其违约责任；关于被告主张违约金过高要求调整，双方虽然在合同中约定了违约金计算标准，但鉴于原告未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，且原告购买的属于适用性住房而并非经营性用房，本院根据本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金为：以原告已付房价款计算，按每日万分之零点五向原告支付逾期办证违约金，因此，逾期办证违约金应为10801.20元（273499×790×0.05‰＝10801.20）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告贵州御庭房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告陈娇逾期办证违约金一万零八百零一元二角（￥10801.20）。 如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费93元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  罗福江 二〇二〇年九月十八日 书记员  杨文宇