江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4787号上诉人（原审原告、反诉被告）：李征烨，男，汉族，1991年4月17日出生，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：缪建平，无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄建明，男，汉族，1974年4月12日出生，住无锡市南长区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：唐琰，女，汉族，1971年3月21日出生，住无锡市北塘区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐利，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：毕浩然，北京市盈科（无锡）律师事务所实习律师。上诉人李征烨因与被上诉人黄建明、唐琰房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院(2020)苏0412民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李征烨上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，依法改判黄建明、唐琰协助我办理常州市武进区雪堰镇旷达太湖花园36幢103、104的不动产产权过户手续（以下简称103、104房屋）；一、二审诉讼费用均由黄建明、唐琰负担。事实和理由：黄建明、唐琰因拖欠银行贷款，急需资金周转，经人介绍与我认识，双方分别经询价并协商一致，就黄建明、唐琰名下的103、104房屋达成转让协议，转让价为净价65万元，协议生效后，我按约支付了全部转让房款65万元。由于黄建明、唐琰对外存在其他较大金额债务，2019年5月5日，双方又协商，为确保房屋转让及我的权益，此两套房产的转让以借款形式办理不动产抵押登记，抵押登记抵押物价值110万元，由于中间存在45万元差额部分，黄建明、唐琰提出其尚需要养生美容装备设施及产品，同意我以此部分的货款来填实抵押登记110万不足部分的借款，养生美容装备设施及产品货款如有超出或不足以现金结算。同日，我支付给对方现金8万元并将价值37万元的养生设备能量仓及养生姜疗与其进行了交接。黄建明、唐琰向我出具借条确认：今向李征烨借款人民币壹佰壹拾万元整（其中代本人付南京银行82782元，代本人付武进银行531380.32元），余下收现金捌万元和养生设备能量仓及养生姜疗，共计借款壹佰壹拾万元整。之后，双方2019年5月8日签订了所谓的借款抵押协议，办理了不动产抵押手续。一审过程中，由于我未能及时找到相关证据进行举证，一审法院以显失公平情形认定房屋转让价格存在不合理，据此判令我还需补购房差价45万元，这与已查明的事实明显不符。一审中，双方表示在房屋转让前均有对房屋转让价格询价的情形，黄建明、唐琰除了向贷款银行询价，还向市场询价，房屋转让协议确定的转让价格是其在充分了解和知道自己损失的情形下自愿认可的转让价格，双方之间房屋转让协议内容并没有违法和侵害到其他第三人的利益情形，应该是当时双方真实意思的体现和确认表示。只要不违法和侵害到其他第三人的利益，我国法律并不禁止公民低价处理自己的财产。一审证据显示双方事实上议定的房屋转让价格是65万元。综上，黄建明、唐琰违背诚实信用原则，企图通过变更房屋转让协议约定价格抬高房屋转让款。我认为，当事人从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，行使权利、履行义务也应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同或协议，对当事人都具有法律约束力。当事人应当按照协议约定履行自己的义务，不得擅自变更。请求二审查明事实，支持我的上诉请求。黄建明、唐琰答辩称，李征烨的上诉请求无事实和法律依据。一审查明事实清楚，适用的法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李征烨向一审法院起诉请求：确认103、104房屋的所有权归属于李征烨，要求黄建明、唐琰协助李征烨办理不动产产权过户手续；诉讼费用由黄建明、唐琰负担。黄建明、唐琰向一审法院反诉请求：判令李征烨支付房屋差价款45万元。一审法院查明：黄建明、唐琰因拖欠银行贷款，急需资金周转，经人介绍认识李征烨。2019年4月22日，李征烨（乙方）与黄建明、唐琰（甲方）签订《房屋转让协议》一份，合同约定的主要内容包括：一、103、104室房屋，房地产权证号××和xx，产权人黄建明、唐琰，建筑面积为59.58、59.58平方米，用途为城镇住宅用地。二、双方协商一致，该房屋成交价人民币陆拾伍万元整（小写650000元）净价。三、付款方式为乙方于2019年4月22日支付甲方人民币捌万贰仟柒佰捌拾贰元整（小写82782元）作为购买该房屋的定金，定金自动转为房款。该款用于偿还甲方在南京银行的信用贷款。乙方于2019年4月30日前支付甲方人民币伍拾叁万元整（小写530000元），甲方收到款项后偿还尚欠余款。余款人民币叁万柒仟贰佰壹拾捌元整（小写37218元）将本协议公证后由乙方支付给甲方。四、房屋交易税费承担方式为，增值税、契税、个人所得税和房屋产权的相关费用由乙方承担。合同签订当日，李征烨通过其名下的工商银行账户转账82782元至黄建明、唐琰指定的账户。2019年4月29日，李征烨四次转账共计531381.71元用于偿还黄建明、唐琰所欠的银行贷款。2019年5月8日，李征烨通过其名下的工商银行账户转账35837.68元至唐琰的账户。综上，李征烨支付的购房款共计650001.39元。一审另查明，黄建明和唐琰于1998年11月16日登记结婚，103室、104室房屋权利人黄建明，共有情况为共同共有，共有人唐琰，权利性质为商品房，用途为城镇住宅用地，103室和104室的产权证号分别为苏（2017）常州市不动产权第xx号、苏（2017）常州市不动产权第xx号，房屋建筑面积均为59.58平方米。权属取得方式系黄建明和唐琰于2017年7月从江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司处购买，价格为461316元和460305元。黄建明和唐琰在购买时，还支付了房屋契税。一审中，黄建明、唐琰提交了借款抵押协议和不动产抵押登记申请书各一份，拟证明在签订房屋转让协议后，双方于2019年5月8日签订了借款抵押协议，就案涉的房屋办理了抵押登记。借款抵押协议载明：黄建明和唐琰作为借款人，向出借人李征烨借款110万元，并自愿将雪堰镇旷达太湖花园36幢103室、104室的不动产抵押，作为偿还借款的担保，协商不动产现价值人民币110万元，债权担保期限自2019年4月22日至2019年12月31日。不动产登记申请书上载明抵押物价值110万元整。诉讼中，李征烨和黄建明、唐琰均陈述，双方并未发生110万元借贷往来，而是为了保证李征烨顺利取得房产才办理抵押登记，协议中约定的不动产价值110万元，基于当时的房屋价值。李征烨陈述，在签订房屋转让协议时，案涉房屋的市场价为8000元至10000元/平方米。另，黄建明、唐琰要求李征烨支付购房差价45万元的依据是：2019年4月案涉房屋所在小区楼盘的市场价是1万元至1.2万元，抵押协议上的110万元系双方协商认可的，也是案涉房屋的市场价格，故认为以65万元的价格转让房屋系显失公平。一审期间，一审法院就案涉的房产在2019年4月的价格进行了走访调查，价格为9000元至10000元/平方米。一审法院认为，合同是平等主体之间基于真实意思表示而设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立并生效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当本着诚实信用原则自觉履行合同义务。本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点是，双方签订的房屋转让协议是否显失公平，是否符合变更条件。《中华人民共和国民法通则》第五十九条规定，有显失公平的民事行为，一方有权请求人民法院予以变更或者撤销。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。认定显失公平，可以从以下两个方面考量，一是合同对一方当事人是否明显不公，双方当事人权利和义务是否对等，一方获得的利益或另一方所受的损失是否违背交易习惯等，二是合同订立中，一方是否故意利用优势或者对方轻率，利益受损的一方是否无经验，或者因为某种急迫的情况，并非出于真正的自愿而接受了对方提出的合同条件。本案中，一方面，房屋买卖合同中约定的65万元交易价格明显低于同期该房屋的市场交易价格，低于黄建明、唐琰于2017年的购买价格92万元，亦低于抵押借款合同中约定的抵押物价值110万元，形成了价值和价款过于悬殊的客观状况，造成黄建明、唐琰作为出卖方在经济上遭受重大损失，双方在利益上严重失衡，这种不平衡也违反了等价公平原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价的百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。”结合本案的履约情况，双方约定的房屋价格为65万元，而同期同小区同类的房屋价格为110万元至120万元，双方约定的转让价格65万元达不到交易时交易地的市场价百分之七十，可以视为明显不合理的低价。另一方面，黄建明、唐琰已有数月未偿还银行贷款，急需资金缓解经济压力，李征烨亦了解该情况，且明知案涉房屋的市场价值远高于交易价格，可以认定李征烨系利用黄建明、唐琰因经济困难而签订转让协议办理抵押登记的劣势，其对于转让价款明显低于市场价格在主观上是明知的。基于以上理由，双方签订的房屋转让协议存在显失公平的情形，故黄建明、唐琰主张变更，合法有据，法院予以支持。关于主张补足价款45万元，亦符合房屋当时的市场价值，法院予以支持。李征烨主张继续履行合同，黄建明、唐琰应协助办理房屋所有权转移登记手续，法院亦予支持。据此，一审法院作出如下判决：一、李征烨与黄建明、唐琰于2019年4月22日签订的《房屋转让协议》继续履行；二、李征烨于判决生效之日起三十日内支付黄建明、唐琰购房差价款人民币45万元；三、黄建明、唐琰收到李征烨支付的45万元购房款后的五日内，协助李征烨办理房屋所有权转移登记手续，将房屋产权登记至李征烨名下（不动产权证号××、xx），向李征烨交付房屋；四、驳回李征烨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10300元，保全费4020元，合计14320元，由李征烨负担3000元，黄建明、唐琰负担11320元。反诉案件受理费4025元，由黄建明、唐琰负担。二审中，李征烨提交如下证据：1.2019年5月5日借条一份，证明双方约定两套房产的转让以借款形式办理不动产抵押、登记110万元的构成及折抵物名称，商品房转让价格实际为65万元的事实。2.养生设备能量仓及养生交接单三页，证明证据1约定的将养生设备能量仓及养生姜疗交接给黄建明、唐琰的事实。黄建明、唐琰质证称，对借条形式上的真实性无异议，借条内容不予认可，借条中载明的事实，与法院审查的事实有出入。且该借条行文部分除了黄建明、唐琰的签名外都是由李征烨书写，载明的金额与事实不符，一审中李征烨提交的证据显示，我方总计收到的65万元均是通过银行转账支付。借条中所载明的现金和养生设备能量仓，我方均未收到，同时也与我方的借款严重不符。我方是基于借款的压力进行了签名，故对该借条的内容真实性不予认可。该证据也不是新证据，一审法院责令李征烨提交，其未提交。同时该证据所载明的内容与一审第二次庭审中李征烨的陈述存在矛盾，我方在一审中详细说明了110万的形成，其中表述到因对方的压力，有45万货物的情形，李征烨予以了否认。对证据2的形式上的真实性予以认可，其内容不予认可。我方并未收到李征烨提交的货物，并且我方是厨师，不从事保健养生的相关业务，对方所销售的货物对我方没有任何价值。基于我向对方借款，对方利用强势有力的地位要求我签署，也是其想非法占有我方房屋采取的套路，以形成整个房屋抵押价款形式上的对等表象。二审中，双方当事人对于一审法院查明的事实均无异议，二审依法予以确认。二审另查明：一审中，法官问：黄建明、唐琰称对方为补齐差价曾经销售货物给你方，有无证据提交？黄建明、唐琰答：没有证据。是为了我后期债务，如果法院再次查封，保证房子的110万元的市价，我可以有45万的差价偿还我部分银行欠款，为了印证借款协议的真实性。李征烨答：不予认可，无黄建明、唐琰所述事实，我方没有销售货物给对方。同时，李征烨在一审中明确实际给黄建明、唐琰65万多。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：关于实际支付的价款，李征烨在一审中明确为65万元，其在二审中虽提交了相关的证据，但该部分证据与其一审中的自认自相矛盾，且黄建明、唐琰亦不予认可，故对于二审中李征烨所主张的已经实际付款（包括货物折抵及其他现金）110万元的主张，二审不予采信。涉案房屋买卖合同签订时，李征烨利用黄建明、唐琰处于经济危困状态的情形，致使民事法律行为成立时显失公平，受损害方有权依据合同法的相关规定，请求人民法院予以变更或者撤销。本案中，黄建明、唐琰请求人民法院变更房屋买卖合同的价格条款，其反诉主张的45万元加上已收款65万元，合计总价为110万元，房屋每平方米单价不足1万，尚低于目前同地段房屋的市场价格，从平衡双方利益、促进社会和谐的角度分析，较为适宜。故一审支持黄建明、唐琰的反诉请求，并无不当。综上，李征烨的上诉意见，缺乏事实和法律依据，依法不能成立。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18350元，由李征烨负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年一月八日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲