湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12774号上诉人（原审原告）：李小明，男，汉族，1989年2月2日出生，住湖南省南县。上诉人（原审原告）：陈平，女，汉族，1989年12月28日出生，住湖南省浏阳市。两上诉人共同委托诉讼代理人：肖凯，湖南湘博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李建军，男，汉族，1959年5月2日出生，住长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）：朱琴，女，汉族，1978年4月22日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李建军，系朱琴之夫。原审第三人：长沙市鸿佳房地产经纪有限公司，住所地：湖南省长沙县湘龙街道中南汽车世界****。法定代表人：陈良。上诉人李小明、陈平因与被上诉人李建军、朱琴、原审第三人长沙市鸿佳房地产经纪有限公司（以下简称鸿佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初3959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李小明、陈平上诉请求：一、撤销一审判决判项中第二项、第三项，改判支持李小明、陈平一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由李建军、朱琴承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，《房屋买卖合同》第十四条第2项约定：甲方（李建军、朱琴）须在还贷赎楼前提供夫妻双方征信报告及产权情况表，并办理注销抵押及过户公证至甲乙双方均认可的第三方指定人名下，公证费由甲方承担。根据该条款，确定了李建军、朱琴应当先履行办理过户公证的义务，之后李小明、陈平才支付部分购房款替李建军、朱琴还贷赎楼。因此，李建军、朱琴的行为违反合同约定；二、因李建军、朱琴违反合同约定，其应当按照合同约定双倍返还定金100000元，赔偿李小明、陈平支出的居间服务费和过户费共计20000元，及律师费8000元。李建军、朱琴辩称，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。李建军、朱琴遵照一审判决于2020年7月8日将五万元购房定金退还给李小明、陈平。一审法院在以事实为依据，以法律为准绳的标准下作出的判决是正确的，请求二审法院驳回李小明、陈平的上诉，维持原判。鸿佳公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。李小明、陈平向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的合同编号为100004672467的《房屋买卖合同》；2.李建军、朱琴双倍返还定金100000元；3.李建军、朱琴赔偿李小明、陈平支出的居间服务费和过户费共计20000元；4.由李建军、朱琴承担李小明、陈平为实现自己的债权而支出的律师代理费8000元；5.李建军、朱琴承担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实：1.双方于2019年11月20日签订《房屋买卖合同》，约定李建军、朱琴向李小明、陈平出售坐落于长沙市长沙县××街道××路××号××栋××号房，李小明、陈平向李建军、朱琴支付1016800元，其中定金50000元。李小明、陈平为合同乙方，李建军、朱琴为合同甲方。《房屋买卖合同》第六条约定：“甲乙双方同意：在2019年12月25日之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”、第十条第（五）项约定：“甲乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间代理费（如有）。”第十四条第2项、第5项约定：“2.产权证抵押，乙方自愿用部分购房款替甲方还贷赎楼，甲方须在还贷赎楼前提供夫妻双方征信报告及产权情况表，并办理注销抵押及过户公证至甲乙双方均认可的第三方指定人名下，公证费由甲方承担；……5.甲乙双方协商一致，若因甲方还贷赎楼时间过长导致甲乙双方无法在2019年12月25日之前办理房屋所有权转移登记手续，则本合同自动解除，双方互不追责，甲方须在解除合同后2日内将定金全额无息归还给乙方”。2.《房屋买卖合同》签订当日，李小明、陈平将定金付至鸿佳公司指定的账户，李建军、朱琴虽未实际收到定金，但向李小明、陈平出具了定金收条。3.李建军、朱琴未办理过户公证，李小明、陈平未向李建军、朱琴支付还贷所需的款项（李建军、朱琴认为李小明、陈平应支付30万元替李建军、朱琴还贷，李小明、陈平认为李小明、陈平应支付40万元替李建军、朱琴还贷）。涉案房屋至今未办理提前还贷及注销抵押登记的手续。一审法院认为，一、双方签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效，双方应依约履行自己的义务。李小明、陈平要求解除合同，李建军、朱琴亦同意解除合同，一审法院对李小明、陈平要求解除合同的诉讼请求予以支持。二、李建军、朱琴是否构成违约。李小明、陈平认为，李建军、朱琴拒不提供夫妻双方征信报告及产权情况表，并拒绝办理注销抵押及过户公证至甲乙双方均认可的第三方指定名下的行为构成违约。李建军、朱琴认为，李建军、朱琴已于2019年11月21日向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款的申请，李建军、朱琴亦提供了夫妻双方征信报告及产权情况表（李建军、朱琴当庭出示了有关文件）。涉案房屋注销抵押手续未办理的原因是李小明、陈平未按《房屋买卖合同》第十四条的约定支付购房款替李建军、朱琴还贷赎楼，故李建军、朱琴不存在违约。李小明、陈平和鸿佳公司主张应由李建军、朱琴先办理过户公证，之后再由李小明、陈平支付赎楼款；而李建军、朱琴主张的履行顺序相反。一审法院审查认为，双方签订的《房屋买卖合同》第十四条没有约定李小明、陈平支付赎楼款和李建军、朱琴办理过户公证的先后履行顺序，也没有证据显示双方事后就履行顺序达成了补充协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。据此，李建军、朱琴可行使同时履行抗辩权，拒绝李小明、陈平要求其先行办理过户公证的要求。故一审法院难以认定李建军、朱琴有违约行为。三、定金罚则是违约方承担的违约责任，由于李小明、陈平提交的证据不足以证明李建军、朱琴存在李小明、陈平所主张的违约行为，故不能适用定金罚则。按照《房屋买卖合同》第十四条第5项的约定，若因甲方还贷赎楼时间过长导致不能如期办理房屋过户手续，则合同自动解除，双方互不追责，甲方须在解除合同后2日内将定金全额无息归还给乙方。根据这一约定，李建军、朱琴需退还李小明、陈平定金。李建军、朱琴虽未实际收取定金，但李建军、朱琴向李小明、陈平出具了定金收据，应视为定金已按李建军、朱琴认可的方式支付。据鸿佳公司陈述，定金被托管在案外人的账户上，鸿佳公司当庭表示同意将定金退还李小明、陈平，故返还定金的义务实际应由鸿佳公司履行。如鸿佳公司拒不履行，李建军、朱琴可另行向鸿佳公司主张权利。四、李小明、陈平要求李建军、朱琴赔偿李小明、陈平支出的居间服务费、过户费和律师代理费应以李建军、朱琴存在违约行为为前提，故对李小明、陈平的有关诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认李小明、陈平与朱琴、李建军签订的《房屋买卖合同》解除；二、限朱琴、李建军于判决生效后5日内向李小明、陈平返还定金50000元；三、驳回李小明、陈平的其他诉讼请求。案件受理费2860元，减半收取1430元，由李建军、朱琴负担630元，李小明、陈平负担800元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，李小明、陈平与朱琴、李建军签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。本案中，李小明、陈平主张《房屋买卖合同》第十四条约定李建军、朱琴应先履行过户公证的义务，李小明、陈平再用部分购房款替李建军、朱琴还贷赎楼，李建军、朱琴没有履行该义务，故违反了合同约定。经审查，该条款没有约定李小明、陈平支付赎楼款和李建军、朱琴办理过户公证的先后顺序，无法认定李建军、朱琴违约。李小明、陈平的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李小明、陈平的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2860元，由上诉人李小明、陈平负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二一年一月五日法官助理李维潇书记员姚沐宏