湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11419号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡雯，女，1983年6月6日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：梅波，湖北崇道律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈永红，女，1980年3月9日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：许文全，湖北和开胜律师事务所律师。上诉人胡雯因与被上诉人陈永红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。胡雯上诉请求：一、撤销原判决第三项，改判胡雯无需支付陈永红房屋占有使用费40,000元；二、撤销原判决第四项，改判陈永红立即返还押金5,000元；三、撤销原判决第五项，改判陈永红赔偿胡雯装修及拆除费用58,034元或将本案发回重审；四、判决本案诉讼费、反诉费、上诉费由陈永红承担。事实和理由：一、本案诉争房屋装修系胡雯经陈永红同意，在陈永红配合下进行的，陈永红对未经许可装修存在明显过错，应当承担胡雯装修及拆除的费用。二、本案《房屋租赁合同》非因胡雯原因导致解除，而是因陈永红未按照合同约定履行义务导致合同目的无法实现，胡雯不存在原审认定的“预期违约”，一审判决陈永红有权没收押金5,000元违背事实、合同约定和法律规定。陈永红实际未能履行合同约定的“根据用途要求解决、协调、处理使用用途相关问题”义务，并导致合同无法实际履行。胡雯于2019年11月6日提出解除合同属于行使《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权利。三、一审判决胡雯按照5,000元，月标准支付2020年1月-8月房屋占有使用费违背法律规定和基本的公平原则。1.胡雯在2019年11月6日，《房屋租赁合同》解除后，未对涉案房屋进行实际占有使用。2.合同解除后，因陈永红拒不退还预缴租金及押金，胡雯及时诉至法院请求法院裁决，并未因陈永红不退还租金押金而恶意占有房屋。3.一审判决胡雯承担2020年1月-8月，即诉讼过程中未使用房屋的占有使用费，实际是将诉讼过程中，强行要求处于弱势地位的承租人继续承租房屋，既不利于解决争议也将助长出租人利用司法程序，恶意延长诉讼期间以获取利益的不良社会导向，违背法律公平原则。陈永红辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。胡雯向一审法院起诉请求：1.解除胡雯与陈永红签订的《房屋租赁合同》；2.陈永红退还房屋租金30,000元、押金10,000元；3.陈永红赔偿装修损失45,384元。一审庭审中胡雯变更第1项诉请为：确认胡雯与陈永红签订的《房屋租赁合同》无效；增加一项诉请为：胡雯拆除装饰装修的费用12,000元、垃圾清运费650元，由陈永红按过错分担。陈永红向一审法院提出反诉请求：1.解除陈永红与胡雯签订的《房屋租赁合同》；2.胡雯腾退房屋并恢复原状；3.胡雯自合同解除之日起至案涉房屋实际腾退之日止按照5,000元/月支付房屋占用费；4.胡雯返还涉案房屋的发票原件、房屋买卖合同及钥匙；5.胡雯支付违约金1万元（以押金抵扣）。一审法院认定事实：2019年9月23日，陈永红（甲方）、胡雯（乙方）以及案外人签订《房屋租赁合同》，主要内容：一、房屋概况，甲方该房屋位于江夏区保利清能西海岸T3栋-1-106，出租给乙方使用，用途为办公（乙方告知详细用途后，甲方应根据用途要求解决、协调、处理使用用途的相关问题，如住宅用于商业，由乙方自行承担风险）；二、租赁期限自2020年1月1日至2025年1月1日；三、房屋租金、押金，房屋月租金5,000元，半年支付一次，签订合同当天内支付首次租金和押金，后期支付时间提前10天交付下次租金。乙方交纳押金10,000元，合同期满或合同解除后，抵扣应由乙方承担的费用、租金以及违约赔偿外，剩余部分退还；四、居间费用双方各承担5,000元，本合同签订后，甲乙任何一方或双方要求解除合同、终止合同导致本合同不能履行的，甲乙双方仍应向丙方支付约定的居间服务费；八、违约责任，如乙方违约或单方提前解除合同，甲方有权没收租赁押金。合同签订后，胡雯向陈永红支付租金30,000元、押金5,000元，向居间方支付居间费10,000元（含为陈永红垫付的5,000元）。胡雯另向装修公司支付了45,384元，因小区邻居反对，装修未能完成。在协调过程中，双方通过电话、微信联系与物业管理公司、小区邻居沟通事宜。2019年11月2日，胡雯向陈永红发送语音消息“如果能沟通好我就继续做，如果沟通不好我就真做不了了”。11月4日，陈永红回复“再想想看有没有别的办法，你今天先把合同给我”。2019年11月6日，胡雯发送语音消息“陈姐，你们的态度让我有点担心，我也不是单方解约，按理你这边应该把租金和押金退我”、“我是这样想的，大家好聚好散，房子我给你装成这个样子了，我亏了也就亏了，房子你找人刷白封下线槽也可以租个好价钱”。2020年6月12日，经一审法院主持，胡雯向陈永红返还了购房发票、合同原件，双方就拆除退房达成初步一致。2020年7月8日，胡雯拆除已进行的装饰装修，8月24日清理完毕，支出费用12,000元，垃圾清运费650元。陈永红于当日接管房屋。一审庭审中，陈永红表示本方反诉的第2项、第4项诉请可以不予判决。双方同意房屋的一把钥匙庭外协商解决。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》没有效力上的瑕疵，合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在履行期届至前胡雯于2019年11月6日向陈永红发送语音消息内容，构成预期违约。因履行期未届至，陈永红应当返还租金30,000元，另有权按约定的违约责任条款没收胡雯实际支付的押金5,000元。我国合同法第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。胡雯拒绝履行合同，应当及时将房屋恢复原状予以腾退，但其未及时履行，依法不能免除疫情期间的相应责任。胡雯应当按合同约定数额向陈永红支付8个月房屋占用费40,000元。按照《房屋租赁合同》约定的“乙方告知详细用途后，甲方应根据用途要求解决、协调、处理使用用途的相关问题，如住宅用于商业，由乙方自行承担风险”条款，胡雯所为装修费用、拆除费用以及清理费用，由其自行承担。综上所述，胡雯、陈永红的本、反诉诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百一十七条规定，一审判决：一、胡雯与陈永红于2019年9月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月6日解除。二、陈永红于判决生效之日起十日内向胡雯退还租金30,000元，返还垫付的押金5,000元。三、胡雯于判决生效之日起十日内向陈永红支付房屋占用费40,000元。四、陈永红有权没收胡雯实际支付的押金5,000元。五、驳回胡雯其他本诉请求。六、驳回陈永红其他反诉请求。本诉案件受理费2250元，减半收取1125元，由胡雯负担723元，陈永红负担402元。反诉案件受理费1050元，减半收取525元，由胡雯负担475元，陈永红负担50元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，胡雯在签订合同时告知陈永红租赁房屋的目的为开办幼儿托管机构。本院认为，关于胡雯是否应向陈永红支付房屋占用费。胡雯与陈永红签订的房屋租赁合同于2019年11月6日解除，合同解除后，胡雯负有腾退房屋的义务。根据查明的事实，至2020年8月24日胡雯才将案涉房屋清理完毕，由陈永红接管。故在2020年8月24日之前，胡雯未完成腾退房屋的义务，妨碍了陈永红对案涉房屋的使用，应当承担按租金标准支付房屋占用费的义务。胡雯提出其在合同解除后未实际占有使用案涉房屋，不应支付占用费的主张不成立，本院不予采纳。由于2020年1月23日至4月8日期间武汉市因新冠疫情采取封控措施，此期间即使胡雯将案涉房屋交还陈永红，该房屋的使用亦会受疫情及防控措施影响，故根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，对胡雯应支付的房屋占用费酌情减少，据此，本院确定胡雯应向陈永红支付房屋占用费32500元。关于陈永红是否应当向胡雯返还实际收取的5000元押金并赔偿装修、拆除费用。经查明，胡雯准备在租赁的房屋中开办幼儿托管机构，故作为经营者胡雯应当调查了解所租赁的房屋是否具备开办条件。其在前期准备过程中因邻居反对导致其未能完成装修，该情形属于经营过程中的商业风险。双方签订的房屋租赁合同约定，胡雯告知详细用途后，陈永红应根据用途要求解决、协调、处理使用用途的相关问题，如住宅用于商业，由胡雯自行承担风险。据此，胡雯未能在租赁房屋开办幼儿托管机构，其后果应自行承担，而不应归咎于陈永红。胡雯以开办幼儿托管机构受阻为由单方提出解除合同，不符合法律规定及合同约定的解除条件，依照双方签订的房屋租赁合同关于违约责任的约定，陈永红有权拒绝返还收取的押金。胡雯还请求陈永红赔偿装修、拆除费用。如前所述，胡雯未能完成装修的原因不能归咎于陈永红，而房屋租赁合同解除后胡雯有义务将未完成装修的房屋恢复原状，故其因装修产生的费用、因腾退房屋产生的拆除费用应当自行承担，其请求陈永红对此予以赔偿无法律及合同依据，本院不予支持。综上所述，胡雯的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初650号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初650号民事判决第三项、第五项、第六项；三、胡雯于本判决生效之日起十日内向陈永红支付房屋占用费32500元；四、驳回胡雯其他本诉请求；五、驳回陈永红其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2250元，减半收取1125元，由胡雯负担723元，陈永红负担402元。反诉案件受理费1050元，减半收取525元，由胡雯负担400元，陈永红负担125元。二审案件受理费2361元，由胡雯负担2125元，由陈永红负担236元。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二一年一月二十九日法官助理庄敏书记员黄雪纯