陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书        (2021)陕02民终3号          上诉人（原审被告）：陕西祥宇置业有限责任公司，住所地西安市经开区B5区未央路以西明珠花园12栋12102室，现住所铜川市王益区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX2929。     法定代表人：邢亚昭，该公司总经理。     委托诉讼代理人：王春生，该公司法律顾问。     被上诉人（原审原告）：白铜现，男，1967年11月16日生，汉族，铜川市轻工业供销公司职工，住铜川市印台区，。     原审第三人：铜川市捷华物资有限责任公司，住所地铜川市印台区重兴北路91号，统一社会信用代码9161020068159224XF。     法定代表人：张玉萍，该公司经理。     上诉人陕西祥宇置业有限责任公司（以下简称祥宇公司）因与被上诉人白铜现、原审第三人铜川市捷华物资有限责任公司（以下简称捷华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服铜川市王益区人民法院(2019)陕0202民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人祥宇公司的法定代表人邢亚昭及其委托诉讼代理人王春生、被上诉人白铜现、原审第三人捷华公司的法定代表人张玉萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。     祥宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。理由为：1.原审法院在未真正查明本案事实的情况下，错误适用法律，损害了上诉人的合法权益。被上诉人以《商品房认购协议》、2014年7月2日捷华公司与陕西晟方建筑工程有限公司（以下简称晟方公司）签订的《工矿产品购销合同》及2014年10月31日和晟方公司的《对账单》所约定的内容向一审法院提起诉讼，上诉人不是被上诉人的合同相对方，一审违反法定程序，所列案由错误，适用法律错误。2.被上诉人的诉讼请求及事实理由均是以其和晟方公司签订的《工矿产品购销合同》及《对账单》所形成的内容和对账结果为结算依据，并以所形成的所谓贷款利息未支付，要求抵顶房款，事实上根本不存在抵顶第三套房屋这一基本事实。一审判决由上诉人按照商品房购房协议承担违约责任，显然是事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的合法利益。3.退一步讲，即使上诉人按《对账单》替晟方公司还债抵顶房屋，依该《对账单》内容，上诉人也已全部履行了义务，不存在以欠款利息抵顶第三套房屋的事实。综上，上诉人认为本案无论从程序上还是事实查明和认定上都违反了法律规定，严重损害了上诉人的合法利益，请求二审查明事实，公正判决。     白铜现答辩称，不同意上诉人的上诉请求。商品房买卖合同和认购协议都是上诉人出具的，案件事实清楚，请求维持原判。     捷华公司述称，同意一审判决。     白铜现向一审法院诉讼请求：1.依法判令被告履行商品房认购协议，交付房屋，并办理交付房屋手续；2.本案诉讼费用由被告承担。后变更诉讼请求为：1.依法判令被告双倍返还原告购房款702010元及利息16672元；2.本案诉讼费用及财产保全费用均由被告承担。     一审法院查明事实，2014年7月2日，甲方陕西晟方建筑工程有限公司金桥佳苑项目部（以下简称晟方公司金桥佳苑项目部）作为购货单位与乙方铜川市捷华物资有限责任公司（以下简称捷华公司）作为供货单位签订了一份《工矿产品购销合同》，合同约定乙方向甲方供应钢材等建筑材料，如甲方未按期付款超过期限的，按每天每吨5元加付利息。白铜现作为乙方代表在合同上签字。同年10月31日，双方经对账后形成《对账单》一份，截止2014年10月31日，晟方金桥佳苑项目部欠捷华公司货款555238元，利息43800元。白铜现在对账单上签字。2015年2月17日，祥宇公司向白铜现账户转账20000元，2015年4月12日，祥宇公司又转账付款100000元，2016年3月15日，甲方陕西祥宇置业有限责任公司金桥佳苑项目部（以下简称宇祥公司金桥佳苑项目部）与乙方白铜现签订《商品房认购协议》一份，双方约定白铜现认购祥宇公司开发的位于本市王益区XX路XX号XX苑XX号楼XX层XX户型商品房，购房单价为3180元，总房款312817元。庭审中，双方均认可购房总价款抵顶上述部分钢材欠款。同年5月，白铜现将上述C1商品房卖给米某某，祥宇公司庭审中认可。同年6月7日，祥宇公司金桥佳苑项目部与李某某签订了一份《商品房认购协议》，双方约定李某某认购祥宇公司开发的《金桥佳苑》X号楼XX层X户型商品房，购房单价3130元，总房款326302元。庭审中，双方认可此套商品房是为抵顶上述钢材欠款，先抵给了白铜现，白铜现后又卖给了李某某。2017年8月3日，祥宇公司又与白铜现签订了一份《商品房认购协议》，双方约定白铜现认购祥宇公司开发的《金桥佳苑》X号楼XX层X户型商品房，购房单价为3150元，总房款351005元。同日，祥宇公司向白铜现出具了收据"今收到白铜现交来金桥佳苑11101全款叁拾伍万壹仟零伍元整"。庭审中，祥宇公司对本次签订的认购协议及收据不持异议，但认为前两次的房抵账已经将所欠钢材款及利息抵冲完毕，第三次是在不知道前两次已经抵账完毕情况下签订的，第二次抵房后已经不欠白铜现款项。2018年10月12日，祥宇公司与高某某签订了一份《商品房买卖合同》，祥宇公司将上述金桥佳苑1号楼11层A户型，序号为11101商品房出售给高某某并办理了网签备案登记，高某某交付了全部购房款，祥宇公司向高某某交付了该商品房。对此，祥宇公司未告知白铜现。庭审中，白铜现提供了手写的钢材欠款利息清单一份，记载如下：1、所欠钢材167吨从2014年11月至2016年3月计498天，按照每吨每天5元计算产生的利息为415830元，冲减祥宇公司在此期间已付的120000元后利息为295830元，加上2014年10月31日双方对账单产生的钢材欠款555238元和利息43800元合计894868元，抵冲第一套房屋总价款312817元后仍下剩钢材款582051元。2、所欠钢材167吨从2016年4月至2016年6月计66天，按照每吨每天5元计算产生的利息为55110元，加上前期所欠数额582051元合计637191元，抵冲第二套房屋总价款326302元后仍下剩钢材款310889元。3、上期欠款310889元从2016年7月至2017年8月按月息2分计算13个月利息为80831元，合计欠款391721元。白铜现称就是用此欠款抵冲了第三套房屋，即在2017年8月3日与祥宇公司签订的《商品房认购协议》中的商品房，该房款总价351005元，抵冲了所欠的391721元，双方至此以房抵债抵冲完毕。另查明，捷华公司将涉案《工矿产品购销合同》中钢材款及利息委托白铜现享有。     一审法院认为，按照我国钢材买卖行情的市场惯例，钢材销售价格相对透明，卖方承担一定的垫付风险和垫资成本，买卖双方在合同中以钢材加价款、资金占用费、利息等形式出现的违约金条款，具备担保债权履行、补偿守约方损失、对违约方予以一定惩罚的功能，是合同双方契约自由，意思自治的表现，依法应予认定。买卖合同中违约条款表述为钢材加价款、资金占用费、利息的，应认定为违约金。对于双方约定的违约金除以未付款的价金，折算为年利率后高于36%的，应当认定属于我国合同法第一百一十四条第二款规定的"约定的违约金过分高于造成的损失"的情形，应综合考虑供货方的垫资、守约方的实际损失、预期利益损失、违约方的主观恶意等情况，对过高违约金予以调整，以每日1‰为上限，将年利率控制在20%-30%的合理区间之内。关于对账单性质，对账行为是双方当事人对合同履行情况的小结或总结，应当对双方当事人具有法律上的约束力，违约方不能证明对账时存在重大误解、乘人之危、显失公平的情形时，人民法院应当认定其合法、有效，违约方应当对其在对账单签字或盖章的行为承担责任。人民法院对于对账单形成之前的违约金不予调整。对账日之后的违约金计算标准，可以中国人民银行同期同类贷款利率予以确定，不宜再以当事人约定的违约金计算标准确定。关于滚动付款情况下货款与违约金的抵冲顺序，参照《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，若双方当事人对于滚动付款抵充款项没有约定或约定不明确情况下，对于违约方滚动付款的抵冲，应先抵前期未付款项所产生的违约金，再抵充后续付款。本案中，涉案《工矿产品购销合同》中的违约条款"如甲方未按期付款超过期限的按每天每顿5元加付利息"，是双方真实意思表示，应予认定，该利息应认定为违约金。合同履行后双方在2014年10月13日经对账形成的对账单，合法有效，宇祥公司不持异议，故对账单形成的钢材欠款555238元以及违约金43800元应予认定。但对账日之后，白铜现仍按每吨每天5元计算违约金，即按照所欠钢材167吨计算违约金为每日835元，除以未付钢材款的价金555238元，折算出年利率为54.89%，明显高于年利率36%，应当认定属于违约金过分高于造成的损失的情形，不予支持。若按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，又不足以弥补守约方的经济损失，不能充分保护诚实守信方的合法权益，惩罚违背诚实信用的行为，因此，对账日之后的违约金以555238元为基数按照年利率30%计算较为适宜。2015年2月17日，祥宇公司向白铜现账户转账20000元，按照上述抵冲顺序，先抵冲对账日所欠违约金43800元，剩余违约金为23800元。2015年4月12日，祥宇公司又转账付款100000元，也先抵冲剩余违约金23800元和钢材欠款555238元从对账日之后的2014年11月1日至2015年4月11日计193天按年利率30%计算产生的违约金88008元，剩余违约金为11808元。2016年3月15日，双方第一次签订《商品房认购协议》，均同意以房顶欠款，即以1号楼11层C户型商品房以总房款312817元抵冲欠款，按照上述抵冲顺序，先抵冲剩余违约金11808元和钢材欠款555238元从2015年4月13日至2016年3月14日计337天按年利率30%计算产生的违约金153672元，再抵冲钢材欠款555238元，下欠钢材欠款为407901元。2016年6月7日，双方第二次以房抵欠款，以1号楼15层E户型商品房以总房款326302元抵冲欠款，按照上述抵冲顺序，先抵冲下欠钢材欠款407901元从2016年3月16日至2016年6月6日计83天按年利率30%计算产生的违约金27805元，再抵冲钢材欠款407901元，下欠钢材欠款为109404元。至第二套商品房抵冲欠款后，被告扔下欠原告钢材款109404元。庭审中，被告称前两套商品房已经抵冲完毕欠款的抗辩意见，与事实不符，不予采信。至双方第三次以房抵欠款再次签订《商品房认购协议》的2017年8月3日，钢材欠款109404元从2016年6月8日至2017年8月2日计422天按年利率30%计算产生的违约金为37980元，钢材欠款和违约金合计147384元。2017年8月3日，双方第三次以房抵欠款，以1号楼11层A户型商品房总房款351005元抵冲欠款，签订了《商品房认购协议》，从双方前两套以房抵账的事实以及本案综合证据分析，双方第三次以房顶账的事实存在，客观真实，是双方以房抵顶账而签订商品房买卖合同的真实意思表示，合法有效，应予认定。但《商品房认购协议》签订后，祥宇公司违反诚实信用原则，在白铜现不知情情况下又将该第三套抵账商品房出售给第三方，并全款收取了第三方购房款交付了房屋，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项情形：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。因此，祥宇公司应当承担违约责任。故原告请求返还购房款的诉讼主张，合法有据，予以支持，但原告请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，不予支持，被告应当承担原告已付购房款30%的赔偿责任较为适宜。原告按照其单方计算的310889元双倍返还购房款，没有事实依据，已付购房款应认定为147384元，即截止2017年8月2日钢材欠款和违约金合计下欠的数额。原告在庭审中放弃其利息损失，是对其民事权利的处分，应予准许。另外，白铜现以《商品房认购协议》购房主体的身份提起本案诉讼主张权利，主体适格，宇祥公司抗辩原告主体不适格的意见以及其他意见，与事实不符，不予采信。第三人在本案中不承担责任。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定判决：被告陕西祥宇置业有限责任公司自本判决生效后十日内一次性返还原告白铜现购房款147384元，支付赔偿款44215元，合计191599元。第三人铜川市捷华物资有限责任公司不承担责任。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6565元，诉讼保全费2275元合计8840元，由原告负担6188元，被告负担2652元。     二审期间，双方当事人未提交新证据。     双方当事人对一审查明的基本事实无异议，本院对一审查明事实予以确认。     二审中，双方当事人均认可，祥宇公司拖欠晟方公司的工程款，经三方协商，由祥宇公司替晟方公司偿还晟方公司拖欠捷华公司的货款。     本院认为，本案的争议焦点是：祥宇公司是否应向白铜现返还购房款并支付赔偿金。首先，捷华公司与晟方公司签订《工矿产品购销合同》后，向晟方公司供应了合同约定的钢材，经双方对账，晟方公司拖欠捷华公司货款没有付清，后捷华公司将该货款委托白铜现收取并享有。而祥宇公司拖欠晟方公司的工程款未付，经三方协商，由祥宇公司替晟方公司偿还晟方公司拖欠捷华公司的货款。故祥宇公司具有向白铜现清偿货款的义务。其次，《工矿产品购销合同》对逾期付款违约金进行了约定，祥宇公司在向白铜现清偿货款时应当承担逾期付款违约金，但双方约定违约金较高，一审将对账之后的违约金进行调整，按照年利率30%进行计算并无不当。再次，祥宇公司与白铜现签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房认购协议》后，将拖欠货款折抵为购房款，祥宇公司与白铜现之间成立房屋买卖合同关系，本案案由确定为房屋买卖合同纠纷正确。最后，一审根据对账单确认的拖欠货款数额，结合祥宇公司付款及折抵购房款的时间分阶段计算其支付货款本金及违约金数额，最终认定白铜现支付金桥佳苑X号楼XX层X户型商品房购房款147284元并无不当。《商品房认购协议》签订后，祥宇公司在白铜现不知情的情况下将金桥佳苑1号楼11层A户型商品房又出售给第三方，违反了诚实信用原则，致使白铜现无法取得房屋，应当向白铜现支付赔偿金，一审确定由祥宇公司向白铜现支付已付购房款30%的赔偿金亦无不当。     综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：     驳回上诉，维持原判。     二审案件受理费4132元，由上诉人陕西祥宇置业有限责任公司负担。     本判决为终审判决。                                     审 判 长郭玉荣                               审 判 员陈建安                               审 判 员康建军                               二〇二一年一月十九日                                 书 记 员杨晓娜       1