河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17118号上诉人（原审原告）：芦葭荫，女，1990年3月22日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。上诉人（原审原告）：冯英华，女，1988年7月24日生，汉族，住郑州市金水区。上诉人（原审原告）：关欣昕，女，1955年10月1日生，汉族，住郑州市金水区。上诉人（原审原告）：姜杰端，男，1975年9月22日生，汉族，住河南省浚县。上诉人（原审原告）：秦予东，男，1992年8月4日生，汉族，住河南省伊川县。上诉人（原审原告）：王宇法，男，1967年4月8日生，汉族，住郑州市金水区。上诉人（原审原告）：翟红平，女，1986年10月15日生，汉族，住郑州市经济技术开发区。上诉人（原审原告）：张建萍，女，1973年12月31日生，汉族，住河南省平顶山市卫**。8上诉人共同委托代理人：于阳阳，河南普丰律师事务所律师。8上诉人共同委托代理人：张钰，河南普丰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州元发置业有限公司，住所地郑州市中原区桐柏北路**办公楼****。法定代表人：邹学文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：史凯贤，北京市（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段雨涵，北京市（郑州）律师事务所实习律师。原审原告：赵冉，女，1978年5月5日出生，回族，住郑州市中原区。上诉人芦葭荫等8人因与被上诉人郑州元发置业有限公司（以下简称元发公司）、原审原告赵冉房屋买卖合同纠纷一案，郑州市中原区人民法院于2020年6月22日作出（2020）豫0102民初120号一审判决书，宣判后，芦葭荫等人不服向本院提起上诉，本院于2020年8月14日作出（2020）豫01民终9223号民事裁定，将本案发回重审。郑州市中原区人民法院经重新审理，作出（2020）豫0102民初5823号民事判决，宣判后，芦葭荫等8人不服，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。芦葭荫等8人上诉请求：一、撤销一审判决第一项。二、撤销一审判决中第二项。三、依法改判被上诉人赔偿上诉人损失75万元。事实与理由：一、一审判决认定上诉人对夹层明知，被上诉人未构成违约，该认定存在明显错误。首先，上诉人在《商品房买卖合同》附件中户型平面图上签字系开发商房屋销售时的通常做法，不能据此证明被上诉人已经该事项明确告知上诉人。且《商品房买卖合同》及其附件中也并无案涉房屋存在夹层且层高为2.3米的明确约定。其次，一审法院推定上诉人应当知道房屋存在夹层，无事实根据和法律依据。买受人由于对专业知识的不专业，看不懂甲方提供图纸的标注目的，而没有拒绝签约就推定上诉人应当明知存在夹层，并接受不符合合同约定的层高的，与其他建筑物不相通的夹层明显错误。其三，一审法院以没有在合同中作出明确约定为由来认定对夹层约定不明是荒谬的。再者被上诉人在售房屋时故意隐瞒房屋的真实情况，诱导业主购房，被上诉人的此种做法属于欺诈上诉人。二、一审法院以交付房屋符合《民用建筑统一标准》来认定，被上诉人交付的房屋符合合同约定，混滑“合法与合约”的概念，明显错误。首先，《商品房买卖合同》中已经明确涉案房屋的层高为5.05米，但是被上诉人交房时部分套内面积实际层高仅2.3米，低于合同约定层高，元发公司存在违约行为。其次，被上诉人提交相关规划设计文件、测绘报告等诸多文件，证明涉案房屋设计的“夹层“2.3米层高符合国家标准，并不当然认为符合合同约定建筑面积5.05米层高。其三、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，被上诉人交付的房屋不符合合同约定，应承担违约责任。三、《商品房买卖合同》中已明确约定层高5.05米，该约定虽系格式条款，但上诉人与被上诉人对该条款的理解发生争议，且有两种解释，应作出不利于格式条款提供方即被上诉人一方的解释，一审法院错误理解“格式条款”，法律适用错误。四、一审判决依据《建筑工程建筑面积计算规范》中，房屋层高在2.2米以上的，应当在计算建筑面积时予以计算的规定，来认定被上诉人收取夹层的建筑费用行为的合法性，是错误的。被上诉人应当交付的是5.05米层高的房屋，不是2.2米的，《建筑工程建筑面积计算规范》不能对抗和修改被上诉人和上诉人签订的《房屋买卖合同》。五、被上诉人作为一个开发商，应当承担更重的证明责任。在《房屋买卖合同》已经明确约定交付房屋层高为5.05米的情形下，被上诉人应当提交其合理收取房屋夹层价款的证据。仅仅有一个《房屋买卖合同》的附件一的房屋平面图不足以证明被上诉人收取夹层价款的合法合理性。其次，在《房屋买卖合同》对夹层没有明确的书面条款约定，而法院也不认可存在口头约定的情形。所以，上诉人认为，就算法院不认可对夹层赠与的约定，法院也应判决房屋夹层的利益，由上诉人无偿享有，以此约束置业公司随意更改合同承诺的，胡乱交付房屋的行为。六、一审判决主观依据涉案房屋朝南户型与朝北户型在采光上差异和房价差距酌定被上诉人的赔偿数额，无法律依据、合同依据、事实依据，属严重滥用法官自由裁量权，应依法纠正。综上，上诉人与被上诉人明确约定该商品房层高为5.05米，但被上诉人实际交付的房屋部分套内面积实际层高仅为2.3米，存在明显违约，应承担违约责任，赔偿上诉人因此所致的损失。根据民法中公平、诚信原则，被上诉人应当按照约定履行合同，《商品房买卖合同》中明确约定商品房层高为5.05米，双方约定了层高条件，但交房时部分套内面积层高仅2.3米，低于合同约定的层高。被上诉人应当将多收取的2.3米层高部分的房屋价款返还上诉人，并承担相应的违约责任。元发公司辩称：一、《商品房买卖合同》清晰显示出案涉房屋存在夹层，被答辩人在起诉状中关于事实的陈述以及原审中被答辩人提供的视频均恰恰证明业主在购买房屋时明知房屋存在夹层的事实。被答辩人主张其不知晓夹层的存在明显与事实不符，原审判决关于被答辩人明知房屋存在夹层以及元发公司交付的房屋存在夹层不构成违约的认定完全正确。（一）《商品房买卖合同》附件一中的房屋平面图清晰显示出案涉商品房存在夹层，被答辩人亦在房屋平面图处专门签字确认，证明其对于房屋存在夹层的事实是明知的。（二）被答辩人在起诉状中关于“夹层面积为赠送”的主张以及被答辩人在原审中提供的“样板间及营销人员讲解视频”恰恰证明元发公司在售房时履行了告知义务，业主在购房时明知南户房屋存在夹层。（三）房屋系大件商品，购房者在购房时通常通过各种方式对房屋状况进行细致了解。被答辩人主张其在购买房屋时不清楚房屋状况与常理不符，依法不应当被采信。二、本案并非层高违约纠纷，而是因《商品房买卖合同》未能对夹层部分高度进行准确区分，系记载不全所引发的纠纷，其性质不属于违约。元发公司交付的案涉房屋符合《商品房买卖合同》的约定和国家标准的规定，原审判决对元发公司不构成违约的事实认定正确。三、根据《商品房买卖合同》附件一附图，结合被答辩人在购房时明知房屋存在夹层的事实，双方就房屋夹层部分层高低于整体层高这一事实不存在理解争议，被答辩人主张就夹层部分层高作出对元发公司不利的解释缺乏依据。元发公司交付的案涉房屋符合《商品房买卖合同》的约定和国家标准的规定，原审判决援引《民用建筑统一标准》并非混淆“合法与合约”的概念。如前所述，元发公司交付的房屋与《商品房买卖合同》中的平面图完全一致，不存在违约情形。《商品房买卖合同》第三条约定房屋层高为5.05米，房屋主体部分的层高已经验收合格，完全符合这一约定。夹层部分的层高虽然因受限于房管局提供的格式文本而未能单独约定，但是从《商品房买卖合同》附件一中的平面图能够看出房屋存在夹层，既然存在夹层，那么无论夹层具体在哪一方位，均不可能出现夹层部分层高与房屋主体层高完全一致的情形，因此对局部层高不足5.05米的事实被答辩人应当是明知的，双方对此并不存在争议，也不存在被答辩人所谓的“两种理解”，被答辩人主张就夹层部分层高作出对元发公司不利的解释缺乏依据。根据住房和城乡建设部发布的《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）第6.3.3条的规定，局部夹层的最低处净高应不低于2米，结合该标准，本案《商品房买卖合同》中夹层部分的层高标准应确定为不低于为2米。而元发公司交付的案涉房屋夹层部分的层高为2.3米，满足上述要求，故案涉房屋的层高符合《商品房买卖合同》的约定，原审判决援引《民用建筑统一标准》并未混淆“合法与合约”的概念。四、根据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，建筑物内的局部楼层层高在2.20m及以上的，应计算全面积。元发公司交付的案涉房屋夹层部分的层高已达到2.3米，原审法院认定夹层部分应当计算建筑面积完全正确。五、南户单价高于北户单价是我国商品房市场的普遍定价规律，而本案中南户的单价甚至低于北户，正是因为元发公司在制定南户房屋单价时充分考虑了南户规划有夹层且层高为2.3米的因素，原审判决在注意到南北户型采光及房价差距的基础上酌定赔偿数额属于合理行使自由裁量权。由于朝南的房屋通风、采光等各方面条件更好，故同一栋楼南户房屋单价普遍高于北户房屋单价。而本案中，南户房屋单价与北户房屋单价基本一致甚至低于北户房屋单价，这正是因为元发公司在制定房屋单价时已经充分考虑朝向、采光、通风、夹层等多种因素，并通过价格的制定对南户业主就夹层部分进行了补偿。由于商品房销售实行一房一单价制度，不可能将房屋的客厅、卧室、厨房、卫生间等约定为不同的单价。房管部门制定的《商品房买卖合同》第四条中用于填写单价的填空也仅有一个，不可能将夹层和夹层以外的部分约定成不同的价格。而案涉项目房屋夹层部分层高不足5.05米是在建设前规划时已经确定的，故考虑到南户夹层为2.3米的因素，元发公司将南户的价格制定得相对较低。即虽然夹层部分和其余层高为5.05米的房屋主体部分单价一样，但实际上在价格制定时夹层部分的价格已经被充分考虑，南户层高5.05米部分的单价也是低于北户单价的，该事实通过对比南北户业主合同价格可以明显看出。业主对上述原因完全知晓，双方是在完全自愿的情况下签订的《商品房买卖合同》。现被答辩人又主张因夹层部分不足5.05米而再次获得赔偿，该主张不应当被支持。原审法院在考虑南北户型房屋在采光及房价的差距的基础上，综合各种因素酌定元发公司应承担的约定不明的违约责任，具有合理性，属于自由裁量权的正确行使。六、元发公司交付的房屋并未违反《商品房买卖合同》的约定，原审法院在元发公司并不构成违约的基础上判决元发公司承担的是“合同约定不明”而产生的责任，而非所谓的“夹层部分空间减损”损失赔偿责任。原审判决元发公司按照夹层部分建筑面积计算房款的16%承担责任已经充分考虑了业主的利益，有利于止诉息争。如前所述，元发公司交付的房屋并未违反《商品房买卖合同》的约定，原审法院认定元发公司交付的房屋存在夹层这一行为不构成违约。但鉴于元发公司作为开发商，原审法院认为元发公司负有更高的审慎义务，对于合同约定不明负有一定责任。虽然元发公司对原审法院将该责任定性为“合同约定不明的责任”持有异议，元发公司认为其属于记载错误，不应负有责任，但元发公司认可原审的裁判结果。综上所述，原审法院在被答辩人明知案涉房屋存在夹层且元发公司并未违约的基础上，判决元发公司承担的是对“合同约定不明”而产生的责任，而非因所谓的“夹层部分空间减损”损失赔偿责任。原审法院综合全案情况，判决元发公司承担16%的责任，已经充分考虑了业主的利益，该判决结果公平合理，有利于止诉息争。恳请贵院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原审判决。芦葭荫、赵冉等9人向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告违约损失共计800000元（具体金额见起诉状附件）；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：1、自2016年起，被告元发公司分别与原告芦葭荫等9人签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于中原区××、××西升龙天汇6号院的房屋，房屋用途为办公，合同对每名原告购买的房屋坐落、房屋面积、房款单价、交付时间等作出约定。其中对房屋的基本情况约定为“商品房的用途为办公，属钢混结构，层高为5.05米，建筑层地上20层，地下，地下**”品房买卖合同》的附件一为房屋平面图，涉案房屋平面图显示房屋计价面积分为两部分，一部分为层高5.05米、一部分层高为2.3米，原告均签字确认。但对房屋价款的约定为按房屋建筑面积乘以房屋单价计算，未就层高不同的两部分计价面积做出区别的特别约定。2、案涉房屋所在工程为“郑州市中原区朱屯村城中村改造项目C-03-1地块”，由中国核电工程有限公司郑州分公司承担图纸设计。中国核电工程有限公司郑州分公司出具的《三至二十层夹层平面规划报建图》标明朝南户型夹层的层高为2.3米。2019年8月21日，郑州市城乡规划局出具建设工程规划核实意见书（郑规核字第20193019号），就“郑州市中原区朱屯村城中村改造项目C-03-1地块”，认定经规划核实，工程基本符合城乡规划要求，核发意见书。3、2019年8月28日，被告元发公司向涉案房屋所在项目的买受人发出交房通知，通知买受人于2019年8月29日至2019年9月1日办理交房手续。4、原告诉讼中提交的录音资料，内容为：房屋销售人员向购房者推销介绍房屋状况，其中推销人员有关于夹层赠送的言语。对此证据，原告认为：推销人员系被告工作人员，其曾有夹层赠送的承诺，被告应履行该承诺，夹层部分不应计价。被告认为：录音资料不能显示推销人员的身份，不能证明系被告工作人员，起不到证明作用；双方书面房屋买卖合同中夹层部分明确约定夹层部分属于计价面积，原告签字予以确认；夹层属于计价面积具有较大的价值，原告在购房前和签署合同时均是明知的，不存在赠与的问题。5、原告所购房屋均处于南户户型，价格均低于对应的北户房屋。被告称：在定价时已经综合考虑了南北户型的价差和南户存在夹层的问题，南户定价已有优惠。原告称：南户相较北户存在夹层导致空间不足，但购房时展厅显示的房屋模型并未显示该不足的问题。6.案涉楼盘因夹层空间不足的问题，经当事人自行调解、经法院诉前调解，部分购房人与被告达成一致调解意见：由被告按照夹层建筑面积价款的16%赔偿购房人。一审法院认为，原告芦葭荫等9人分别与被告元发公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订的，其内容不违反法律强制性规定，对其效力本院予以认定。买卖双方均应按照该合同的约定履行自己的义务，对本案各方的争议应遵循书面合同的约定按照过错原则公平合理的确定各方权益。争议焦点一：关于夹层部分是否属于赠与的问题。原告提供的录音证据不能显示推销人员的身份和所在房屋的具体信息，被告对该证据内容予以否认，故该证据效力较弱且缺乏佐证，不能起到证明被告就案涉房屋夹层作出赠与承诺的效力；原、被告书面签署的房屋买卖合同明确了房屋两部分均为计价面积，当事人应对自己所签书面合同尽到审慎义务并受该合同效力的约束，且不动产的赠与合同系实践性合同，非经登记不发生物权变动的效力。综合上述理由，原告关于夹层赠与的主张，证据不足，该院不予支持。争议焦点二：关于房屋主体部分层高是否达到合同约定的5.05米的问题。案涉房屋的层高测绘以及表述规范，均经有关部门和机构予以确定，原告自行测量的结果不具有权威性，对其意见该院不予采纳。涉案房屋在设计规划时，即设计有层高为2.3米的夹层，且该规划经过了郑州市城乡规划局的审核。房屋建成后，涉案工程经核实，郑州市城乡规划局出具了规划核实意见书，故被告建造的房屋存在夹层符合设计和规划要求。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中，将夹层部分显示在图中，并与房屋主体部分（房屋除夹层外的剩余部分）区分独立成图，同时对房屋主体部分和夹层部分的尺寸进行了标注。虽然不能苛求买受人对房屋平面图进行专业解读，但该图已足以提示买受人房屋存在夹层部分。本案原告在诉讼中主张被告在宣传时承诺夹层部分为赠送，结合《商品房买卖合同》的约定，该院认定原告对房屋存在夹层是明知的，被告交付的房屋存在夹层这一行为不构成违约。争议焦点三：夹层部分与房屋主体部分层高不一致，是否属于违约行为以及被告是否应予赔偿的问题。原、被告在《商品房买卖合同》中未对房屋主体部分和夹层部分的层高分别作出约定，仅约定层高为5.05米，但按照同一价格计价未做区别，是导致本案纠纷的根本原因。《商品房买卖合同》明确约定了房屋建筑面积和套内面积，同时约定房屋价款按建筑面积乘以房屋单价计算。按照合同附件一房屋平面图中标注的尺寸计算房屋主体部分的面积，与合同约定的套内面积存在差距，差距又与夹层部分的面积基本吻合，可知《商品房买卖合同》已将夹层部分的面积计入了房屋套内面积。按照住房和城乡建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）的规定，房屋层高在2.2米以上的，在计算建筑面积时应计算全面积。综上，依据《商品房买卖合同》的约定和上述国家标准，合同当事人在签订合同时均应尽到审慎义务，对合同事项作出明确约定。被告作为开发商，在合同签订时相对于买受人，负有更高的审慎义务。被告虽主张《商品房买卖合同》系房屋管理部门制定的格式合同，不能对房屋层高作出两种约定，但被告可通过补充协议或其他方式，对夹层的层高作出明确约定。原、被告签订的合同对夹层层高约定不明，后被告交付的房屋虽符合规划设计和国家标准，被告的行为不能认定为违约，但被告对合同约定不明负有责任，其行为模糊了原告对房屋的认知，一定程度上影响了原告对房屋价值的判断，应当对原告予以赔偿。争议焦点四：对于赔偿比例即数额的计算方式问题。房屋作为大件商品，买受人也负有较高的审慎义务，对本案纠纷的产生也应负有一定的责任。房屋定价应综合考虑位置、户型、面积、采光等多种因素，非简单数学模型能够解决；原告所购南户房屋单价低于对应北户的事实，与被告所述定价时已经考虑了南户存在夹层空间不足的问题，在一定程度上符合经验法则；考虑涉案房屋作为朝南户型与其他朝北户型在采光上存在的差异和两种户型之间的房价差距，综合各方面因素，酌定被告应当按照房屋中夹层部分按建筑面积计算房款的16%对各原告予以赔偿。夹层部分的建筑面积以合同附件一中夹层部分的面积作为套内面积，按照每名原告合同中房屋建筑面积和套内面积的比例计算出夹层部分的建筑面积。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州元发置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告芦葭荫等9人180742.13元（每名原告应得款项见附件2）；二、驳回原告芦葭荫等9人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由原告芦葭荫等9人负担9134元，由被告郑州元发置业有限公司负担2666元。本院审理查明的事实与一审相同。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人等人在一审起诉状中称“被告在销售宣传时承诺该平台面积为赠送”，说明上诉人购买案涉房屋时，对房屋存在的“夹层”结构是明知的，与元发公司签订《商品房买卖合同》均合法有效，合同中对房屋面积及价款等有明确约定，双方均应依约履行各自的义务。元发公司的施工建设虽与设计规划一致，但元发公司作为开发商，在案涉《商品房买卖合同》中对“夹层”的层高约定不明，影响了上诉人等业主对房屋使用价值的判断。一审法院根据本案实际情况，酌定元发公司根据“夹层”部分房屋价款的16%赔偿上诉人等业主损失，并无不当。芦葭荫等人称应赔偿其损失75万元的上诉主张不能成立，不予支持。综上所述，芦葭荫等8人的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人芦葭荫等8人负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  曹逢春审判员  马增军二〇二一年一月七日书记员  刘佳辉