湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初9589号原告（反诉被告）：韩天舒，男，1962年8月30日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：万洪林（特别授权代理），湖北云开正泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：何唯平，男，1955年6月6日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：田苗（特别授权代理），湖北民本律师事务所律师。原告（反诉被告）韩天舒诉被告（反诉原告）何唯平物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序进行审理。审理中，被告何唯平提出反诉，本院依法予以受理。本院公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩天舒及其委托诉讼代理人万洪林，被告（反诉原告）何唯平及其委托诉讼代理人田苗到庭参加诉讼。因本案案情复杂，双方争议较大，经本院院长及上级法院批准延长审理期限九个月。本案现已审理终结。原告（反诉被告）韩天舒向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告（反诉原告）何唯平交还即腾退其所占用的江岸区鼎新里4号一楼的全部房屋（建筑面积249.87平方米/2=124.935平方米）；2、请求法院判令被告（反诉原告）何唯平返还其从2007年7月起至今共12年占有出租房屋的出租剩余款约7万元；3、本案全部诉讼费用由被告（反诉原告）何唯平承担。事实与理由：涉讼房江岸区鼎新里4号是一栋老二层高砖结构房，系韩天舒外祖父、外祖母所遗留房产。1991年江岸区人民法院就该房屋继承分割析产并作出了岸法（91）民字第401号民事判决，判决该房屋（建筑面积249.87平方米）的72%产权由吴汉润、吴瑞玲所有，两人各占36%，并判决该房屋的一楼由吴汉润、吴瑞玲共同管理使用。1992年4月20日，武汉市中级人民法院作出了武法一九九一年度民上字第645号二审民事判决书，维持了一审对吴汉润、吴瑞玲的产权各占36%和对该房一楼由吴汉润、吴瑞玲共同管理使用的原判决，并即行生效。吴汉润其生前已委托由吴瑞玲负责管理鼎新里4号一楼自己名下的房屋的出租、维修等事宜，且并未撤销该委托至今。而吴瑞玲与韩天舒是母子关系，吴瑞玲本人亦于2002年9月25日去世。2007年8月，武汉市江天公证处又作出了[2007]鄂岸证字第4618号公证书，吴瑞玲的其他子女均放弃继承权，故吴瑞玲名下该房遗产36%份额由韩天舒一人继承。2007年7月，韩天舒因急用钱，便向何唯平借款一万元，向其出具借条一份，上面写明由何唯平暂时管理并出租该房一楼，收取的房租来用于偿还该借款，并将该房一楼交给何唯平，此后多年该房一楼一直由何唯平用于出租并收取出租款。于是韩天舒在以后多次向何唯平借款，据韩天舒称，前后借款差不多本金约有10万元，以韩天舒签名的借条为准。据韩天舒估算，该房按市场正常租赁至2019年底，何唯平已收取租金约26万元。2017年9月，韩天舒向何唯平提出其交还该房一楼房屋的占有、出租和管理权，何唯平称要韩天舒拿30万元才交回该房，否则免谈。另外，何唯平还在未通知韩天舒前提下，自行将一楼约10平方米厨房擅自改建为洗手间为自己享用。后经韩天舒多次找何唯平协商交还腾退该房事宜未果，现韩天舒起诉来院。被告（反诉原告）何唯平辩称：关于腾退房屋，就韩天舒提交的证据及主张的事实与理由，何唯平不认可其产权，36%是84平方米，其主张124平方米无依据。吴汉润虽然曾经交给吴瑞玲管理，这个权利不能继承，韩天舒能继承共有权，但是不能继承管理权。对于第二项诉讼请求，希望法庭共同审理。关于互抵款项的问题，何唯平不认可。关于租金22万元，是对方妄自揣测，不是事实。关于韩天舒所欠房屋款，是韩天舒自认事实，希望法庭一并审理反诉第一项与本诉第二项。希望法庭确认房屋所欠款项，一并审理，以便减少诉累。关于改建问题，是韩天舒同意，不是何唯平擅自改建，且改建部分是另一共有人的部分，不是韩天舒部分。当时是韩天舒要卖给何唯平的，当时何唯平不知道有共有人的房屋不好买卖，对方走投无路找何唯平借钱，有证人可以证明。关于房屋，对方找不认识的人借钱，要何唯平还。2007年，韩天舒将房子交给何唯平，何唯平总共借对方10万元，何唯平方手上借条120多张，中间部分借条遗失。双方于2007年曾订立有房屋转让协议，准备买卖涉案房屋，房屋也已交付给何唯平。房屋转让时，本来说要给表姐吴琦萍即何唯平妻子。因为每次借钱的借条也是打给何唯平，后来房屋转让协议书面改成转让给何唯平。根据协议，何唯平享有收租金的权利。被告（反诉原告）何唯平向本院提出反诉请求：1、判令韩天舒向何唯平偿还房屋修缮费用159500元；2、判令韩天舒向何唯平支付房屋代管费用14400元；3、本案的反诉费用由韩天舒承担。事实与理由：何唯平系鼎新里4号共有权人张琳之婿，系鼎新里4号共有权人吴琦萍之夫，婚后因照顾岳母之需，与妻吴琦萍共同居住鼎新里4号2楼至今。韩天舒系鼎新里4号共有权人吴瑞玲之子，系吴琦萍之表弟，与何唯平为表弟与表姐夫关系。因韩天舒常年在外借债赌博，并又将鼎新里4号1楼做抵，招致高利贷骚扰不断，致使鼎新里4号四邻怨声载道。为维护邻里和谐，何唯平代表街坊要求韩天舒解决问题。不想韩天舒主动要求其表姐吴琦萍购买鼎新里4号1楼，表示此举既可解决其目前的高利贷问题，又能使吴琦萍夫妇名正言顺收管一楼，杜绝以后再有强扰的可能性，一举多得。考虑韩天舒提议可行，吴琦萍夫妇便也同意购买，双方协商按2000元/平方米购买韩天舒份额234.46×36%=84.4056平方米，即购房款为168811.2元。因房屋过户之需，韩天舒多次向何唯平借款，并同意在购房款中直接扣除借款。此后因共有权人众多，且部分过世，致使办理房屋过户手续复杂且一再延期。在此期间，韩天舒不断以各种名目向何唯平借款，且均要求在购房款中抵扣。考虑亲情以及迟早要支付购房款的预期，何唯平也没有断然拒绝借款。因持续向何唯平借款，最后购房方也直接由吴琦萍变更为何唯平。此后，因房屋共有权人不同意韩天舒出售其共有份额，导致房屋买卖合同无法履行，双方协商韩天舒偿还借款，借款利息按10%计。韩天舒与何唯平预期履行房屋转让事宜长达近十年，期间双方协商房屋由何唯平出租代管，租金直接由何唯平收取。为使房屋适租，同时行代管之责，何唯平多次修缮房屋，并常年看管房屋至今。当时有转让意向，但是没有转让成功，期间一直是何唯平代管并对房屋进行修缮，故何唯平提起反诉。原告（反诉被告）韩天舒针对被告（反诉原告）何唯平的反诉辩称：一、韩天舒向何唯平借款之事存在，但并非是为偿还赌债，而是为女儿出国筹款；借款本金数额应以双方对账为准。1、借款日期从2007年起，大约至2017年止，最多时1万，少时几百，是为解决韩天舒生活困难，所以韩天舒对何唯平的借款行为还是感激的。2、韩天舒在本诉中已阐明，每次借款均写了借条或欠条，并有韩天舒亲自签名并写明日期，因韩天舒手中无该借条，故需双方对账后可确定本金数额，9万也好，10万也罢，一切以借条数字相加为准。二、关于该借款何唯平主张10%年利率无事实及法律依据，请求法庭依法驳回。1、双方借款时并无利息约定，故何唯平主张无事实依据：2、如（中期）借条上有书面约明利息，且韩天舒签名，则韩天舒予以认可。3、韩天舒在本诉中已将讼争房屋交给何唯平收取房租或应付房租以偿还该借款，依韩天舒逻辑，那该房租款是否也要按10%年利率计算利息呢?这样才是双方对等，否则就成了单方对何唯平有利，而对韩天舒则为不公平了，故何唯平单方面10%的利息主张应予驳回。三、至于何唯平要求韩天舒偿还该房屋修缮费用14.95万元，没有事实依据，且不符合租房惯例。1、凡修缮房屋，一是要看是否有必要，二是要确定如何修，这是房东的权利。承租人单方无权擅自决定是否修和如何修的问题，这是房屋租赁的惯例。何唯平所谓维修房屋，未经与韩天舒商量，甚至未通知韩天舒，故其所谓单方主张维修费用14.95万元韩天舒不予认可，且其费用只是几张收据，根本不足为凭。2、而韩天舒签名认可的维修费用6万余元据韩天舒回忆，是那一年整栋房屋维修的费用，故韩天舒只应承担其四分之一即一楼的一半维修费用。四、另外，何唯平所谓向其支付房屋代管费用1.44万元的主张，双方没有关于代管费的约定；再说其也不是无偿代管，是收取房租或使用该房屋，故其收取代管费用无事实及法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：位于江岸区吉庆××××号原系韩天舒的外祖父、外祖母（吴捷三、桂静龙）共有的房屋。吴捷三、桂静龙死亡后，张琳、吴绮苓、吴绮萍、张明京、吴瑞玲、吴汉润、吴义蓉、吴义华、周广强、周广锐、周汉源因房屋析产继承诉至法院，江岸区人民法院于1991年作出岸法（91）民字第401号民事判决书判决“一、座落本区吉庆××××号高砖结构两层楼房一栋（建筑面积249.87平方米）产权的72%由吴汉润、吴瑞玲各继承享有36%，该房产权的14.28%归张琳析产继承所有，该房产权由吴义蓉、吴义华、周广强、吴绮苓、吴绮萍各继承1.785%，周广锐享有产权份额4.785%。二、该房一楼房屋由吴汉润、吴瑞玲共同管理使用……”；武汉市中级人民法院于1992年作出武法一九九一年度民上字第645号民事判决书判决“一、变更原判第一项为：座落本市江岸区吉庆××××号高砖结构两层楼房一栋（建筑面积249.87平方米）吴汉润、吴瑞玲各继承享有36%的产权份额，张琳继承享有14.0625%的产权份额，周广锐继承4.5625%的产权份额，吴义蓉、吴义华、周广强、吴绮苓、吴绮萍、张明京各继承1.5625%的产权份额；二、变更原判第二项为：该房一楼房屋由吴汉润、吴瑞玲共同管理使用……”。1996年5月10日，吴汉润出具《委托书》一份，载明有“本人委托吴瑞玲负责、管理鼎新里4号房子出租、装修等事宜”的内容。此后，案涉房屋一楼由吴瑞玲管理。吴瑞玲与韩天舒系母子关系。吴瑞玲于2002年9月25日死亡。2007年8月31日，武汉市江天公证处作出了[2007]鄂岸证字第4618号公证书，查被继承人韩伯生、吴瑞玲分别于1987年11月、2002年9月死亡，共同遗有鼎新里4号36%的产权份额；被继承人生前无遗嘱；继承人韩天舒、韩德平、韩幼平、韩漪平、韩和平系被继承人子女，因被继承人的父母均先于其死亡，现韩德平、韩幼平、韩漪平、韩和平均声明放弃继承权，故上述属被继承人的房屋遗产份额应由韩天舒继承。2007年9月4日，韩天舒出具《承诺书》中载明有“本人韩天舒自愿将鼎新里4#母亲吴瑞玲遗留的房产份额36%转让吴琦萍（83平方米），双方共同达成一至意向并一致同意在最近时间内办理转让手续”的内容。何唯平、吴琦萍系夫妻关系。2007年10月7日，韩天舒与吴琦萍签订《转让协议》，载明有“韩天舒本人自愿将坐落于武汉市江岸区吉庆街鼎新里四号的份额全转让给吴琦萍所有，租赁、出租、收租权力归吴琦萍所有。签字即日起有效，转让手续正在国家有关部门办理之中，特通知各有关人员”的内容。韩天舒、吴琦萍在上述协议落款处签字。2008年10月14日，韩天舒出具《房屋买卖承诺书》，表示自愿将鼎新里4号份额转让给何唯平。自2007年，韩天舒与何唯平达成转让房屋的上述协议后，韩天舒即将案涉房屋一楼交付给何唯平。何唯平于2007年至2020年期间将房屋不定期出租并收取租金。审理中，韩天舒表示因共有人不同意转让房屋，故交易自2008年开始已无法继续，将案涉房屋交付给何唯平实际上是与何唯平建立了房屋租赁关系，并让何唯平用收取的租金抵借款。何唯平则表示房屋交易持续了五年，其于第六年发现无法继续交易，通过了解才知道共有人均需签字，韩天舒一直在持续找何唯平借款，且将案涉房屋交付给何唯平是交由其代管，双方从未达成租赁房屋的意思表示。关于房屋修缮费用。审理中，何唯平向本院提交杨明星出具的3份收条、韩天舒出具的证明1份、杨程出具的证明3份、杨某出具的证明1份，拟证明鼎新里4号一层房屋年久失修，何唯平进行大修，支付了房屋修缮费用159500元；何唯平还向本院申请证人杨某出庭作证。韩天舒表示对杨明星3份收条即2010年10月3日至2013年1月10日期间的款项认可，韩天舒对该维修是知道的，其收条上韩天舒是签过字的，租赁人确实通知过房东；韩天舒的证明与本案有关联性，但是韩天舒本人所述是整栋维修，要认也是相应房屋的维修费；对杨程于2011年、2013年7月9日、2016年9月23日出具的证明均有异议，上面没有东西，只有时间和签名，也没有经过房东韩天舒的许可，租客没有权利单方面维修；杨程、杨某的证明与本案没有关联性、缺乏合法性，韩天舒不予认可。本院经查明，杨明星于2012年12月15日出具金额为13500元的收条一张，该费用用于案涉房屋加固维修；于2012年12月26日出具金额为7400元的收条一张，该费用用于案涉房屋一楼的维修加固；于2013年1月9日出具金额为8600元的收条一张，该费用用于案涉房屋维修及一楼更换水管、水龙头、电线、装灯、换门等。韩天舒于2013年1月10日出具的证明上确认何唯平为维修二楼梁柱、隔层吊顶、墙面粉刷、一楼电线、水管、下水道管、大棚花费材料及人工费用合计61000元。杨程于2011年5月12日出具的收条上仅载明“今房屋维修材料及工费共计贰万元”，于2013年7月9日出具的收条上仅载明“今房屋维修材料及工费共计人民币贰万捌仟元正”，于2016年9月23日出具的收条上仅载明“今房屋维修材料及工费共计人民币壹万伍仟元正”。杨某于2019年8月27日出具的证明上载明有“2009年至2019年水电维修及房屋维修累计费用陆仟元（6000元）（鼎新里4号）”的内容。此外，证人杨某到庭陈述2009年至今，何唯平陆续找其修理案涉房屋一楼及二楼的水龙头、马桶、灯等设施，每次80-100元不等，陆续约花费6000元的修理费用。本院认为，对于韩天舒认可的杨明星的3份收条，本院予以确认，该部分修缮费用合计29500元。对于韩天舒出具的证明，本院对一、二楼合计花费该部分修缮费用61000元的事实予以确认。对于杨程出具的3份收条，韩天舒不予认可，且收条上未注明维修的房屋坐落，与本案缺乏关联性，故本院不予采信。对于杨某出具的证明及证人证言，本院结合证据及庭审中证人的陈述，对一、二楼合计花费该部分修缮费用6000元的事实予以确认。关于租金收益。审理中，韩天舒向本院提交收取租金情况的说明；何唯平则表示该说明不是证据，内容也不真实，此为韩天舒猜测，与事实不符。何唯平向本院申请证人张某出庭作证，拟证明租金标准。证人张某到庭陈述其于2007年至2017年期间承租案涉房屋，租金每月600-700元。韩天舒、何唯平对证人证言均有异议，韩天舒认为终止租赁约在2011年或2012年，租金标准也不可能十年不变，具体租赁期限及租金应看租赁合同；何唯平则认为2015年之后就没有将案涉房屋出租给张某，对于代管期间收取的租金，收到多少可以给韩天舒多少，但是具体要以证人证言及其他证据为准。本院认为韩天舒提交的说明系其单方制作的材料，不具有证据的效力，本院对此不予认定。关于证人证言，因证人所陈述的租金数额不够精准，所陈述的租赁期限与韩天舒、何唯平所述出入较大，且无租赁合同、租金交付凭证等其他证据予以佐证，故本院对案涉房屋出租所获的租金收益事实不予认定。另查明：2007年7月15日至2018年10月2日期间，韩天舒陆续向何唯平借款，并向何唯平出具相应借条、收条、欠条等。其中，2007年7月15日、2007年9月4日、2007年9月13日、2007年10月10日、2007年11月5日、2007年11月23日、2007年12月8日、2007年12月13日、2007年12月20日、2007年12月23日、2007年12月26日、2007年12月29日、2008年1月4日、2008年1月5日、2008年1月8日、2008年1月16日、2008年1月18日、2008年2月1日、2008年2月16日、2008年2月17日、2008年2月22日、2008年3月8日、2008年3月17日、2008年5月26日、2008年6月23日、2008年7月28日、2008年9月3日、2008年10月14日、2008年12月9日、2009年1月19日、2009年4月23日、2009年3月5日、2009年3月30日、2009年4月20日、2009年6月10日、2010年5月13日、2010年6月15日、2010年7月11日、2010年8月30日、2012年11月25日、2013年1月1日、2013年11月28日、2015年12月23日等借条中均提及用借款冲抵房款。何唯平就此已向法院另行起诉，本院受理原告何唯平诉被告韩天舒民间借贷纠纷一案后，于2020年11月15日作出（2020）鄂0102民初6221号民事判决书，现何唯平不服已提出上诉。本院认为：关于韩天舒是否能主张何唯平腾退房屋。根据相关法律规定，有下列情形之一的，委托代理终止：（一）代理期间届满或者代理事务完成；（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（三）代理人死亡；（四）代理人丧失民事行为能力；（五）作为被代理人或者代理人的法人终止。被代理人死亡后有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：代理人不知道被代理人死亡的；被代理人的继承人均予承认的；被代理人与代理人约定到代理事项完成时代理权终止的；在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。本案中，案涉房屋共两层，生效的法律文书认定吴汉润、吴瑞玲各继承享有36%的产权份额，一楼房屋由吴汉润、吴瑞玲共同管理使用。吴汉润出具《委托书》，委托吴瑞玲管理案涉房屋。吴瑞玲去世后，其享有的上述房屋份额由韩天舒一人继承，且案涉房屋一楼此后也由韩天舒实际管理使用至交付给何唯平，故韩天舒享有相关诉讼权利。韩天舒出具的《承诺书》《房屋买卖承诺书》及其与吴琦萍签订的《转让协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应受法律保护。韩天舒与何唯平于2007年达成转让案涉房屋份额的意思表示，后因案涉房屋存在多个共有人，至今未办理案涉房屋相应份额的转让登记。现韩天舒表示案涉房屋的转让交易早已终止，可认定其有解除合同的意思表示，案涉房屋的相关转让合同已无法实际履行，可认定已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。韩天舒先因其与何唯平达成房屋转让的意思表示将案涉房屋实际交付给何唯平，后认为案涉房屋系交付给何唯平，让其收取租金以抵销韩天舒向其的借款，但现韩天舒与何唯平的民间借贷纠纷已另案处理，何唯平也表示其从未与韩天舒达成过以租金抵借款的合意，故何唯平继续占用案涉房屋缺乏事实与法律依据。韩天舒主张何唯平腾退位于江岸区鼎新里4号一楼的全部房屋具有事实与法律依据，本院予以支持。关于韩天舒主张何唯平返还的出租剩余款。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。审理中，何唯平表示愿意返还其于代管期间收取的租金，但是要求以证人证言及其他证据为准，因韩天舒所提交的证据不足以证明案涉房屋出租所获收益，且证人证言所陈述的租金标准及租赁期限与韩天舒、何唯平所述均存在出入，仅依据证人证言亦无法认定租金标准及租赁期限。此外，韩天舒主张何唯平返还的出租剩余款系何唯平收取的租金抵扣借款所得，但关于两人的借款纠纷，本院已另案处理，不存在抵扣一说。虽然何唯平实际占有、使用房屋多年，但是韩天舒在本案中主张的是要求何唯平返还出租剩余款而非支付占有使用费，故韩天舒的该项主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于何唯平主张的房屋修缮费用。韩天舒表示对杨明星收条上合计29500元的数额予以认可，本院予以确认。对于韩天舒出具的证明及杨某出具的证明中的金额合计67000元，本院按照韩天舒所享有的案涉房屋比例折算修缮费用，即24120元（67000元×36%）。因此，韩天舒应向何唯平支付房屋修缮费用合计53620元。关于何唯平主张的房屋代管费用。因何唯平未向本院提交相关证据佐证证明其与韩天舒就房屋代管费用进行过约定，故其该项主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十三条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）何唯平于本判决生效之日起三十日内腾退位于江岸区鼎新里4号一楼的全部房屋；二、原告（反诉被告）韩天舒于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）何唯平支付房屋修缮费用53620元；三、驳回原告（反诉被告）韩天舒的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）何唯平的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）韩天舒未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1550元，由被告（反诉原告）何唯平负担100元，由原告（反诉被告）韩天舒负担1450元；反诉受理费3778元，由原告（反诉被告）韩天舒负担1141元，由被告（反诉原告）何唯平负担2637元。因案件本诉受理费已由原告（反诉被告）韩天舒预交，反诉受理费已由被告（反诉原告）何唯平预交，故原告（反诉被告）韩天舒、被告（反诉原告）何唯平在于本判决生效之日起三日内将各自应负担的案件受理费支付给对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王雪涛人民陪审员  任 频人民陪审员  祁 军二〇二一年一月十二日书 记 员  胡心慧