北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终678号上诉人（原审被告）：侯海军，男，1976年12月3日出生，汉族，住北京市延庆区。被上诉人（原审原告）：翟艳亮，男，1989年12月4日出生，汉族，住北京市延庆区。上诉人侯海军因与被上诉人翟艳亮房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。侯海军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回翟艳亮一审的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.翟艳亮主张解除合同的理由不成立，一审法院认定因房屋漏水而导致合同不能继续履行而认定合同于2019年11月23日解除错误；2.翟艳亮未及时清理遗留在房屋内的物品，致使我无法将房屋另行出租，其实际未将房屋交还于我，故一审法院认定房屋已于2019年11月23日交还错误；3.翟艳亮将属于我的家具家电搬走给我造成严重不便，该部分财产价值与押金相等，故我不应退还押金；4.一审法院未受理我提出的反诉，无视我提交的证据，系枉法裁判；5.本案不符合适用简易程序的条件，一审法院程序违法。翟艳亮辩称，我同意一审判决，不同意侯海军的上诉请求。翟艳亮向一审法院提出诉讼请求：1.解除翟艳亮、侯海军于2019年4月22日签订的房屋租赁合同，解除时间由法院判决；2.侯海军退还租房费16500元（自2019年11月3日-2020年4月21日，以3000元/月的标准按天计算）；3.侯海军退还押金6000元；4.侯海军退还供暖费3200元；5.侯海军退还物业费500元；6.侯海军退还电费200元（当时电表剩余费用）；7.侯海军赔偿翟艳亮因房屋地砖漏水造成的损失500元，以上共计26900元。一审法院认定事实：2019年4月13日，翟艳亮（乙方）承租侯海军（甲方）位于延庆区**房屋（以下简称涉案房屋），双方签订了《房屋租赁合同》，约定：“一、租期1年，自2019年4月22日至2020年4月21日止，先付后住。二、租期内房租每月人民币3000元整，由乙方按年付给甲方，不得拖欠。乙方不得转租。如转租必须提前通知甲方，甲方同意方可转租，如不同意，乙方无权转租。租期内，如乙方拖欠房租过期30天不交，甲方有权终止合同收回出租房屋，后果乙方负责。三、租期内甲方不得以任何理由随意加价并将2019年4月22日以前产生的水、电、物业费、取暖费等一切费用一次结清，乙方概不承担。租期内水、电、物业费、取暖费等一切费用由乙方承担，按时交纳。如按时不交拖欠，甲方有权终止合同收回房子……八、租房押金6000元，乙方到期不租，费用结清，并对房屋及房屋内物品无严重损坏，甲方将押金退还给乙方……十三、1.水表底数：立方2.电表度0元3.天然气度数378方。”当天，翟艳亮向侯海军交纳了押金6000元并对水费、电费、燃气费进行了交割。2019年4月22日，翟艳亮向侯海军交纳了一年的房租36000元及物业费1200元。2019年11月3日，涉案房屋客厅暖气地埋管漏水，翟艳亮联系侯海军，侯海军对漏水处进行了修理。2019年11月9日，客厅暖气地埋管再次漏水，翟艳亮再次联系侯海军，侯海军称其在外地直至2019年11月17日才回延庆。庭审中，翟艳亮称在侯海军回来之前及2019年11月17日当日，双方已协商好翟艳亮退租，但就退费事宜未达成一致，翟艳亮于2019年11月19日搬离涉案房屋。侯海军称，其在外地时向翟艳亮表示过要翟艳亮自己维修漏水由侯海军承担费用，但翟艳亮不同意并坚持退租，且在11月18日阻止其维修漏水的地方。另查，2019年11月8日，翟艳亮向侯海军转账，让侯海军代其交纳涉案房屋供暖费3200元。2019年11月23日，翟艳亮通过他人向侯海军交付了涉案房屋房门钥匙，但双方未就水、电、物业费、供暖费等进行交割。侯海军自认其在2020年1月26日左右更换了涉案房屋门锁。庭审中，侯海军为证明翟艳亮的居住造成了涉案房屋损坏要求用押金赔偿，如马桶底座裂开（价值1600元）、电视无法开机（价值6000元，要求赔偿3000元）、墙面变黑，向法院提交了涉案房屋内照片。翟艳亮对照片真实性不认可，不确定何时拍摄的照片，认为马桶是水泡造成的，墙面污迹是修理地砖造成的，认为厨房本身就是居住使用的，有油烟也是正常的。电视没有任何损坏。侯海军在今年4、5月份的时候还找其要过电视遥控器，也没说过电视损坏的事。法院经核实，对照片真实性予以确认，但照片作为单一证据在无其他证据予以佐证的情况下，法院对待证事实中电视损坏不予确认，其他损坏物品价值法院予以依法酌定。一审法院认为，翟艳亮与侯海军之间的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，应属合法有效。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，涉案房屋的暖气地埋管自2019年11月3日开始漏水，翟艳亮于当天告知了侯海军，侯海军进行维修后11月9日再次发生漏水。侯海军虽辩称漏水问题可通过再次维修即可解决，合同仍可继续履行，但法院考虑到漏水造成客厅大面积浸泡，维修仍然需要第二次撬开地砖进行施工，且当时正值供暖阶段，天气严寒，翟艳亮已无法正常居住并搬出了涉案房屋，法院认为双方合同目的已不能实现，故对侯海军的抗辩意见不予采纳，现翟艳亮要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，法院予以支持。双方之间签订的合同应自侯海军取得房屋钥匙实际占有、控制房屋之日起解除，故法院认定侯海军与翟艳亮之间的《房屋租赁合同》于2019年11月23日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于退还租金，侯海军应退还翟艳亮自2019年11月24日至2020年4月21日的租金14800元，翟艳亮主张应自2019年11月3日起计算退租日期，于法无据，法院不予支持。关于退还押金6000元，考虑到交付时房屋脏、乱、未整理等损失情况，法院酌定侯海军退还押金4000元；侯海军主张电视损坏要求在押金中扣除3000元的抗辩意见，因缺乏证据支持，法院不予采纳。关于退还供暖费和物业费，因合同约定由翟艳亮承担租赁期内的供暖费及物业费，由于翟艳亮未实际享受供暖及剩余租期内的物业服务且合同已解除，故其主张退还供暖费3200元、物业费500元的诉讼请求于法有据，法院予以支持。翟艳亮要求退还电费200元及赔偿损失500元，因双方未对房屋电费进行交割，且未提交相关损失的有效证据，故法院对翟艳亮主张退还电费200元及赔偿损失500元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、侯海军与翟艳亮在二〇一九年四月十三日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年十一月二十三日解除；二、侯海军退还翟艳亮自二〇一九年十一月二十四日至二〇二〇年四月二十一日期间的租金14800元（于本判决生效后七日内履行）；三、侯海军退还翟艳亮押金4000元（于本判决生效后七日内履行）；四、侯海军退还翟艳亮供暖费3200元（于本判决生效后七日内履行）；五、侯海军退还翟艳亮物业费500元（于本判决生效后七日内履行）；六、驳回翟艳亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。侯海军与翟艳亮签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定，当属有效，双方均应按合同约定履行各自权利义务。侯海军作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。侯海军主张其可通过对漏水问题进行维修的方式保证翟艳亮正常使用房屋，故翟艳亮无权解除合同。但漏水问题已经造成涉案房屋客厅大面积浸泡，二审中侯海军亦表明如进行维修则需要通过重新安装管道的方式进行修理，且时值冬季，天气寒冷，该种修理方式必将导致翟艳亮无法正常使用涉案房屋，在此情形下翟艳亮有权解除合同，故本院对侯海军之主张不予采信。翟艳亮已于2019年11月23日向侯海军交付涉案房屋钥匙，表明其不再继续履行合同，且侯海军自此时起取得对涉案房屋的控制，故一审法院由此认定合同解除时间正确，本院予以确认。关于合同解除的后果一节。因翟艳亮已向侯海军交纳全部房屋租金，现侯海军应退还合同解除后的房屋租金，一审法院计算该部分租金金额正确，本院予以确认。侯海军主张翟艳亮将房屋内的部分家具家电搬走，故其不应退还押金，但其未就此提交证据予以证明，本院对该主张不予支持。一审法院综合考虑合同解除时涉案房屋的状况酌情扣除部分押金正确，本院予以确认。因翟艳亮并未享受合同解除后期间的供暖及物业服务，故其有权要求侯海军退还该部分费用，一审法院认定的侯海军应退还的该部分金额并无不当，本院予以确认。综上所述，侯海军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费472元，由侯海军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二一年一月二十八日法官助理  武 旋法官助理  田 心书 记 员  杨梓薇