云南省宣威市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0381民初976号 原告：吕昭和，男，1966年8月4日生，汉族，大专文化，居民，云南省宣威市人，住址：云南省宣威市。 原告：段双芝，女，1970年10月9日生，汉族，初中文化，居民，云南省宣威市人，住址：云南省宣威市。 二原告委托诉讼代理人：段永平，云南先峰律师事务所律师，特别授权代理。 二原告委托诉讼代理人：夏玉，一般授权代理。 被告：宣威市新天地房地产开发有限公司。 住所：云南省宣威市双龙街道文化路立得酒店背面。 法定代表人：赵守田，董事长。 委托诉讼代理人：钱文勇，云南钱文勇律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：魏春玲，一般授权代理。 被告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司。 住所：云南省曲靖市宣威市双龙街道文化路立得酒店背面。 负责人：王其俊。 委托诉讼代理人：刘强，国浩（重庆）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：张川，女，汉族，1989年5月11日生，大学文化，公司职员，重庆市大渡口区人，现住：重庆市大渡口区。特别授权代理。 被告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司。 住所：上海市浦东新区绿科路。 法定代表人：车建芳，职务：执行董事兼总经理，（刘强）。 委托诉讼代理人：刘强，国浩（重庆）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：齐云枫，国浩（重庆）律师事务所律师，特别授权代理。 原告吕昭和、段双芝与被告宣威市新天地房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法组成合议庭，不公开开庭进行了审理。原告吕昭和及吕昭和、段双芝的委托诉讼代理人段永平、夏玉，被告宣威市新天地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人钱文勇、魏春玲，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的委托诉讼代理人刘强、张川，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司的委托诉讼代理人刘强、齐云枫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吕昭和、段双芝向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》；2.判令被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司立即返还原告质量保证金20,000元，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司对被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的前述返还责任承担连带责任；3.判令被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司共同赔偿原告装修损失532,440元（不含可以拆走变卖的家具，计算方式：600元/平方米×1479平方米÷5年合同期×3年剩余期＝532,440元，实际损失金额以第三方评估结果为准），被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司对被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的赔偿承担连带责任。以上诉讼请求合计人民币552,440元。4.案件受理费、评估费由三被告共同承担。 事实与理由，2017年8月26日，原告与被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，该合同约定：被告宣威市新天地房地产开发有限公司作为出租方将其开发建设的宣威商场综合馆三楼展位面积1479平方米出租给原告用于双虎家私名品独立管经营使用，并由上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司对商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务。原告于每一付款周期向被告宣威市新天地房地产开发有限公司支付租金和市场推广费，并向上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司支付管理费，管理费支付标准为30元/平方米/月，租赁和管理服务期为2017年8月26日起至2022年8月26日止。 合同签订后，原告在店面装修、样品定制等方面投入资金900000元，并按照合同约定向被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司支付租金、管理费、物管费、电费等费用。2018年12月底开始，因被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司之间的纠纷导致商场断水、断电、通道被堵、大门被锁等事件反复发生，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司就不再对商场实施管理、营销、推广、培训等商业服务。因被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司之间的纠纷导致断水、断电、通道被堵、大门被锁等事件反复发生，造成包括原告在内的商户无法正常经营，虽然经过商场代表与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司多次协商，要求保障商户的正常营业，但无法正常经营的状况并没有丝毫改变。2019年10月14日，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司单方面向包括原告在内的全体商户发出《商户告知书》后，将宣威红星商场所有管理人员及工作人员全部撤离宣威红星商场，单方面终止与众多商户在2017年8月26日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，导致原告的所有投资和付出都付之东流，给原告的合法利益造成了巨大的损失。原告认为，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司单方终止合同行为违反了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的约定和相关法律规定，属严重违约行为，其违约行为给原告造成了包括营业损失、装修损失在内的多项经济损失。被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司在宣威设立的分支机构，其对原告要求上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司承担的赔偿依法应承担连带赔偿责任。为此，特向你院提起诉讼，请求判决支持原告的全部诉讼请求。立案时，原告一并提交了《装修残值鉴定申请书》，申请对位于宣威市装修残值进行鉴定、评估。 被告宣威市新天地房地产开发有限公司辩称，涉及的展位租赁及管理合同不涉及我方，原告要求我们承担责任没有法律依据；原告提到的装修损失及质保金与我们没有任何关系。 被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司辩称，原告吕昭和、段双芝等人诉宣威市新天地房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司合同纠纷28案统一答辩：一、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是受宣威市新天地房地产开发有限公司的委托对涉案商场进行管理，因受托事项产生的法律责任归于宣威市新天地房地产开发有限公司。2014年6月30日，宣威市新天地房地产开发有限公司与案外人红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下称：红星集团公司）签订了《委托经营管理合同》（以下称：委管合同），宣威市新天地房地产开发有限公司委托红星集团公司为涉案商场的投资建设提供商业咨询和出租招商服务，并委托对建成后的商场提供经营管理服务。具体的委托管理方式为：成立上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司，再由宣威市新天地房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司与商户签订《展位租赁及管理服务合同》。原告和宣威市新天地房地产开发有限公司均知晓上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司只是受托对商场进行管理，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司因此产生的法律责任归于宣威市新天地房地产开发有限公司。二、《展位租赁及管理服务合同》已经成立，并进行了实际履行。合同成立后，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司一直积极履行合同义务，并不存在违约行为。自2019年3月开始，宣威市新天地房地产开发有限公司为达到收回商场管理权的目的，开始对商场实施断电、锁门等行为，宣威市新天地房地产开发有限公司的行为不仅是以行为方式表明拒绝履行合同，更是以暴力方式破坏、阻挠上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司对商场的管理。为继续履行合同，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司先后报警数十次，并多次与宣威市地产开发有限公司和原告等人进行协商，此行为正是上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司积极履行合同义务的表现。因此，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是在宣威市新天地房地产开发有限公司的阻挠下，且穷尽自力救济和公力救济的情形下而中止履行合同，不属于违约。三、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司不应对原告主张的装修损失承担赔偿责任，具体理由如下：（一）涉案商场仍处于开业状态，原告可以并也事实上至今仍占有使用装修物，并不存在装修损失。（二）《最高法审理租赁合同纠纷的司法解释》明文规定，因出租人违约导致合同解除时，对于已形成附合的装修物，按约定处理。本案中，《展位租赁及管理服务合同》第21.9条明确约定，合同无论何种原因终止，宣威市新天地房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司均无须为此向原告支付任何费用和补偿，还有权要求原告拆除装修物。（三）前述司法解释也规定，在对装修物的处理没有约定的情形下，由出租人承担赔偿责任，本案中，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司并非出租人。同时，合同第22.1条也约定，宣威市新天地房地产开发有限公司承诺不干预上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的日常管理行为，违反该约定给承租方造成任何损失的，由宣威市新天地房地产开发有限公司承担赔偿责任。因此，即便原告存在损失，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司也不应承担赔偿责任。四、质量保证金的退还条件尚未成就。合同第5.2条约定，在原告没有未结客诉且质量保证金有余额的情形下，质保金于合同终止之日起满三年后一次性返还，至今条件尚未成就。五、装修保证金或押金，已转化为租金和管理费，不应当退还。六、（2020）云0381民初982号案中原告高毅主张的定金已转化租金和管理费，不应当退还。合同第18.1条也明确约定，合同签订前支付的定金，按比例自动转化为租金和管理费。七、在（2020）云0381民初973号和（2020）云0381民初1005号案中，合同相对方为段双芝。根据合同的相对性，吕昭和无权主张该合同权利，不是适格的原告。在本案中，合同相对方为吕昭和，段双芝不是适格的原告。八、上海红星美凯龙品牌管理有限公司不应承担连带责任，理由如下：（一）连带责任属于严格的法律责任，《民法总则》第178条第三款明确规定，其适用需由法律规定或当事人约定。（二）上海红星美凯龙品牌管理有限公司并非合同当事人，各方之间并无连带责任的约定，也无法律规定上海红星美凯龙品牌管理有限公司应对本案承担连带责任。（三）连带责任的承担应在平等的民事主体之间，而分公司并不具有独立的法人资格，要求分公司与本公司承担连带责任，缺乏主体资格基础。本案中，分公司具有独立的诉讼主体资格，不应再列上海红星美凯龙品牌管理有限公司为被告，更不应当承担连带责任。九、原告主张的合同签订日、租赁及管理服务期限、展位面积等与合同不一致，应以合同载明的为准。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院驳回原告对上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司的全部诉讼请求。 经征求被告方意见，宣威市新天地房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司对原告要求解除《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的诉讼请求未提出异议。综合原、被告双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》具体解除的时间如何确定？二、原告提出的定金、质保金及装修押金退还的请求是否应当得到支持？三、原告方主张的装修残值损失是否有相关依据？四、本案三被告应如何承担责任？ 原告为证明其诉讼主张，向本院提供以下证据材料： 一、身份证复印件1份1页，证明原告诉讼主体资格。 二、内资企业登记基本情况表复印件1份3页，被告诉讼主体资格。 三、《诚意金协议》1张、诚意金收据及付款凭证（金额2万元）1张、经营管理费收据1张、租金收据1张，证明被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司与原告（经营双虎家私家具）形成合同关系，向原告收取了相关管理费用，原告依照合同约定履行了相关义务。 四、会议纪要1份1页，证明在2019年8月23日以前，红星美凯龙宣威商场就出现管理、服务、经营不正常状态。 五、商户告知书1份1页，证明被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司于2019年10月14日提前单方终止《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》。 六、1.照片12张，拍摄时间2020年8月11日，证明双虎家私是停业状态，没有商品和服务人员，有一些装修设施，但是不是原告的，现在已经破坏掉了。2.2张照片，证明2020年3月2日童话森林、双虎家私、恒信华典在撤场时与出租方、管理方发生了冲突，原告撤场受到阻碍，导致童话森林、恒信华典至今撤场未成功。3.视频资料一份，证明撤场遭到阻挠的现场情况。 质证时，被告宣威市新天地房地产开发有限公司代理人认为，签订的展位出租及展位合同是跟上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订的，跟我方没有关系，对其他证据没有意见。 上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司代理人：对第一、二组证据的真实性没有意见，该证据能够证明宣威市新天地房地产开发有限公司的办公位置就在涉案商场附近，且宣威市新天地房地产开发有限公司知道商场开业、商户入驻并由上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司管理的事实，但在长达两年的时间里宣威市新天地房地产开发有限公司没有提出异议，表明其知晓认可并接受涉案商场的租赁及管理服务关系。对第三组证据真实性没有异议，但是上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是受托对商场进行招商，收取定金、房租均是源于对宣威市地产开发有限公司的委管合同约定及三方展位租赁合同的约定，原告知道上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司只是代收款。对第四组证据《会议纪要》的真实性没有异议，召集主持商户代表进行沟通，正是上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司积极履行管理维护秩序的表现，《会议纪要》中载明的上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司积极与宣威市地产开发有限公司协商解决以及里面的用语，“如新天地公司对商场水电进行破坏”均能够表明对商场进行锁门、断电等行为是宣威市新天地房地产开发有限公司所为，而《会议纪要》第三点也能表明在三方合同中原告同样实施了极端行为，能够表明上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司确实是被迫撤场。对第五组证据《商户告知书》的真实性没有意见，但是不能实现原告的证明目的，不能作为认定合同解除时间的依据，该告知书只是告知商户、案外人与宣威市地产开发有限公司的委管合同终止，不能证明上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司单方终止了三方的租管合同，事实上上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司不是于告知书发出之日撤场。对第六组证据中双虎家私的照片真实性没有异议，但是仅能表明双虎这个展位没有继续经营，但该展位及附属的装修物仍然由原告占有使用，未开业经营不等于没有占有使用展位，且不能证明原告停止经营的时间，通过原告的陈述，可以知道，至少截止2020年3月原告还在占有使用展位开业经营，因原告在商场有三个展位三个品牌，撤出双虎家私，是因为原告自身人手不够，不是上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的原因。对于恒信华典的照片真实性有异议，没有原始载体，无法识别拍摄时间，是否是涉案（2020）云0381民初1005号的展位，即便是真实的也只能表明拍摄的时候没有营业。对于视频资料（原告方用手机视频当庭播放）真实性没有意见，但是关联性不认可，该视频质料没有拍摄时间及地点，无法证明拍摄地点就是涉案商场，视频中的人员与本案没有关系，更不是原告说的因撤场发生的原因，对这张照片的三性不认可。根据原告陈述2020年3月与出租方发生争议，2020年3月上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司已经撤场，由此说明，原告认可本案的出租方并非上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司。这三个案子原告列举的证据显示缴费名称为代收代付租金，由此表明，原告知晓并完全认可上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是管理方，只是居于与宣威市地产开发有限公司的合作关系及授权代收租金，此外，虽然原告证据中有入驻品牌定金协议，显示是上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司，但是是上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是受宣威市新天地房地产开发有限公司的委托对涉案商场进行出租和招商，协议是2014年签订，是一个预约合同，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司真正的入场时间是2017年，因此三方的权利义务关系应当与最初签订的展位租赁和管理协议为准，不能以其他的材料来证明三方的关系。 本院认为，原告提供的第一、二组证据，来源合法，客观真实，被告方代理人对真实性、合法性、关联性均无异议，予以认可，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第三组证据，来源合法，客观真实，证明被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司与原告形成合同关系，原告依照合同约定履行了相关义务的事实，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第四证据，系上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司与商户代表就涉案商场出现断水、断电、阻路等影响商户正常经营情况相互协商所作的承诺，来源合法，客观真实，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第五组证据，系上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司告知全体商户其于2019年10月14日终止《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的书证材料，来源合法，客观真实，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第六组证据，证明上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司离场后原告的经营状态，本院采信其真实性。 被告宣威市新天地房地产开发有限公司为证明其答辩主张，向本院提供以下证据材料： 一、照片1份，证明：原告商店现状； 二、租金及《撤场申请书》1份，证明：原告经营时间。 经质证，原告对宣威市地产开发有限公司提交的第一组证据有异议，认为照片没有拍摄的时间，但从照片可以看出原告双虎家私店铺内无商品、无营业员、无顾客，处于停业状态。第二组证据中被告列为租金收据实为电费收据，对其三性不予认可。原因：该票据是宣威市盛世澔源物业服务有限公司出具，盛世澔源物业服务有限公司并非合同当事人，与案件无关联性，无法证明其诉讼主张。光有电费收据不足以证明原告仍处于正常经营状态。对《撤场申请》合法性、关联性不予认可，原因：1.宣威艺博商业运营管理有限公司并非合同当事人，与案件无关联性。2.《撤场申请》并不能证明被告认为的（1）原告2020年3月10日才撤场的主张。（2）该《撤场申请》也不能推定原告放弃装修损失的意思表示。（3）无力经营的现状根据上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的举证证明主要原因是被告新天地公司与上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司之间的纠纷造成。3.本《撤场申请》的形成背景实际是原告撤场过程中遭到宣威艺博商业运营管理有限公司的暴力阻挠，因此不得已按照宣威艺博商业运营管理有限公司要求所签署的。 上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司对宣威市地产开发有限公司提交的证据没有意见，认为能够证明原告吕昭和虽然未开业经营，但仍然占有使用装修物，不存在装修损失。 本院认为，宣威市新天地房地产开发有限公司提交的第一、二组证据，证明上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司离场后原告的经营状态，本院采信其真实性。 上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司为证明其答辩主张，向本院提供以下证据材料： 第一组：1.《委托经营管理合同》1份；2.《委托经营管理合同补充协议》1份。主要内容及证明对象：2014年6月30日，红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下称：红星集团公司）与宣威市地产开发有限公司签订了《委托经营管理合同》及《补充协议》（以下称：委管合同）。根据《委管合同》约定：因宣威市新天地房地产开发有限公司拟在宣威市西侧立得酒店旁，按红星美凯龙家居商场的要求和标准投资建设家居商场，故委托红星集团公司为此项目提供前期商业咨询和出租招商服务，并委托红星集团公司对投资建成的家居商场提供经营管理服务。开业日前的招商成本、开业后管理商场的经营成本，均由宣威市新天地房地产开发有限公司承担。具体委托管理方式为：在宣威市成立上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司，然后由宣威市新天地房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、入驻商户，三方签订《展位租赁及管理服务合同》，并按该合同收取相应租金和管理费。宣威市新天地房地产开发有限公司，同意由上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司向商户收取租赁合同项下各种费用，包括但不限于租金、管理费等，用以冲抵管理成本等费用。保证金、意向金等也由上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司收取。以上约定内容，能够充分证明：上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是受托对商场出租进行招商，受托对商场进行管理，并与宣威市地产开发有限公司按约定签订了《展位租赁及管理服务合同》，宣威市新天地房地产开发有限公司授权上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司收取合同项下的租金、管理费等，用以冲抵应由宣威市新天地房地产开发有限公司应当承担的管理商场的经营成本。在三方的租赁及管理服务关系中，宣威市新天地房地产开发有限公司是出租方，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是受托管理方。 第二组：《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》1份。主要内容及证明对象：1.原告与上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订了《展位租赁及管理服务合同》。该合同为三方合同，出租方为宣威市新天地房地产开发有限公司，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司为管理方。2.根据合同第3.3条约定，出租方授权上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司代为收取租金和市场推广费，并有权将代为收取的租金和市场推广费，用以作为出租方在委管合同项下应支付的委托经营费，仍由出租方根据3.2条约定的金额向原告开具发票，能证明原告知晓上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是替出租方在收取租金，并不是基于自己是出租人的身份在收取租金。3.合同第5.2条约定了质量保证金的退还条件，即在原告没有未结客诉且质量保证金有余额的情形下，于合同终止之日起满三年后一次性返还。因此，原告主张退还质量保证金的条件尚未成就。4.合同第21.9条明确约定：合同无论何种原因终止，亦不论展位是否由承租人出资装修…上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司和宣威市新天地房地产开发有限公司出租方无须为此向承租方支付任何费用和补偿。5.合同第22.1明确约定，作为出租方的宣威市新天地房地产开发有限公司承诺不干预上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的日常管理行为，违反该约定给承租方造成任何损失的，由宣威市新天地房地产开发有限公司承担赔偿责任。本案中，是宣威市新天地房地产开发有限公司故意违约，实施破坏商场管理的行为，若原告存在损失，应由宣威市新天地房地产开发有限公司承担赔偿责任。 第一、二组证据共同证明：在本案中，宣威市新天地房地产开发有限公司签订了《委管合同》，就《展位租赁及管理服务合同》的签订、出租人、管理人、承租人、费用收取等事项进行约定，而原告也实际签订了《展位租赁及管理服务合同》，虽然宣威市新天地房地产开发有限公司未在租管合同上盖章，但该合同已实际从2017年履行至2019年11月，该《展位租赁及管理服务合同》已成立。同时，原告主张解除合同，也表明原告认可合同的成立。 第三组：《会议纪要》1份。主要内容及证明对象：结合原告起诉状的陈述等，证明在三方合同关系中，是宣威市新天地房地产开发有限公司在对商场实施断电、锁门等破坏商场管理经营的行为，原告也知晓该事实，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司一直是在努力维护商场经营管理秩序，该次沟通会本身就是上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司致力于维护商场秩序的表现。 第四组：《工作函》1份。主要内容及证明对象：首先该函件是宣威市新天地房地产开发有限公司的单方表述，不代表上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司当然的认可其内容，但该函件对宣威市地产开发有限公司有拘束力。函件中，宣威市新天地房地产开发有限公司认可商场实际开业并由上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司管理等事实，要求将商场变更为自行管理的挂牌经营模式，并要求上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司于2019年5月8日前办理，能够进一步证明宣威市新天地房地产开发有限公司认可三方的租管合同关系。同时，该函件也表明了，宣威市新天地房地产开发有限公司之所以对商场实施断电、锁门等行为，其目的就是以破坏、阻挠商场管理的方式，阻止上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司继续履行合同，逼迫上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司离开，从而达到收回商场管理权的目的。 第五组：1.《物业仓库物资移交清单》1份；2.《电费收费系统移交清单》1份；3.《物业及消防物资移交清单》1份。主要内容及证明对象：证明上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司是在做好交接的情形下撤场的。撤场后，商场交由宣威市新天地房地产开发有限公司继续管理，原告仍在继续占用、使用装修物，不存在装修损失。 第六组：涉案商场《视频资料》10份，说明：该视频资料由卢佳杰、杜辰人于2020年8月5日14时30分至15时51分拍摄，拍摄地点是位于双龙街道文化路原红星美凯龙商场（现艺博购物中心）。主要内容及证明对象：证明涉案商场仍处于开业状态，原告仍占有使用展位和装修物，本组视频已显示仍占用装修物的原告包括高毅（2020）云0381民初980号、（2020）云0381民初982号、李涛、徐吉云、浦同举、罗锐、李辉、邹伯香、陈媛艳、尹德平、周旭、邵瑞娜、吕昭和（2020）云0381民初976号、段双芝（2020）云0381民初973号、段双芝（2020）云0381民初1005号、余俊贤、李盛康、刘艾。 第七组：接处警登记表十八份，用以证明在三方合同履行过程中，是宣威市新天地房地产开发有限公司以暴力方式破坏商场的管理，为维护商场的管理秩序，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司多次向双龙派出所报警，企图用公权力维护商场的经营，因此该证据证明上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司一直在努力维持合同的履行，是在穷尽公权力合理救济的情况下而撤场，不存在违约，造成的后果应该由宣威市新天地房地产开发有限公司承担。 经质证，原告代理人对第一组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该合同是上海红星集团公司与宣威市地产开发有限公司所签订的，原告不是合同当事人，对原告没有约束力。对第二组证据三性予以认可，但对其证明目的不予认可，原因：1.该合同虽为三方合同，但签约方仅有原告和上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司。2.虽然合同第3.3条约定由上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司代为收取租金及市场推广费，合同第3.2条约定由宣威市新天地房地产开发有限公司开具发票，但在合同实际履行过程中，费用实际收取及发票开具均是由上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司履行。3.合同第5.2条约定质量保证金的退还条件是合同正常履行期届满终止，而本案是上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司先期违约、根本违约，导致合同无法继续履行，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司单方违约而解除，该约定条件不适用于合同解除情形下质量保证金的退还。4.本合同系格式合同，第21.9条的约定系提供格式合同一方上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司免除其责任、排除原告主要权利的格式合同条款，有违公平和诚实信用原则，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条及四十条的规定，属于无效条款，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司依据无效条款要求免责违反法律规定。5.虽合同第22.1条如此约定，但合同实际履行过程中，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司既是出租方又是管理方，被告宣威市新天地房地产开发有限公司不是合同当事方，因此相关合同义务和损失应由上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司承担。对第三组证据三性予以认可，但对其证明目的不予认可，原因：上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司有意偷换概念，我方诉状第二段的内容是：“……2018年12月底开始，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司就不再对商场市场管理、营销、推广、培训等商业服务。因被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司之间的纠纷导致断水、断电、通道被堵、大门被锁等事件反复发生，造成包括原告在内的商户无法正常经营。”原告并不知晓该行为是宣威市新天地房地产开发有限公司还是上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司实施。对第四组证据三性及证明目的均不予认可，原因：该函件内容只涉及上海红星集团公司与新天地公司《委托经营管理合同》的变更事宜，并不涉及原告的权利义务，也不涉及宣威市新天地房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司和原告签订的三方合同。对第五组证据三性及证明目的均不予认可，原因：该证据是宣威市新天地房地产开发有限公司与上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司履行宣威市新天地房地产开发有限公司与上海红星集团公司在上海签订的《委托经营管理合同》的行为，与原告无关，不能证明其主张。对第六组证据，属被告延期举证，不再质证，这个商场即使在营业，管理方和出租方是谁不知道，不能证明被告的证明目的。对第七组证据三性予以认可，但是证明目的不认可，从最早的出警记录来看是2019年3月21日，之后又有报警，这些不完全是上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司的报警，还有商户的报警，是因为商场断电、断水报警，证明由于上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司与宣威市地产开发有限公司之间的纠纷，没有按照原告与上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司之间的合同履行自己的义务。证明了红星公司与上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司之间的纠纷严重影响了原告的经营活动。 被告宣威市新天地房地产开发有限公司代理人对上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司提供的第二组证据有意见，认为在该组证据中明确了签订展位租赁及管理服务合同要由三方签字，宣威市新天地房地产开发有限公司不知道展位租赁及管理服务合同，没有参与，这个合同宣威市新天地房地产开发有限公司没有签字盖章，所以合同效力不及于宣威市新天地房地产开发有限公司。对第一、三、四、五组证据没有意见。对第六组证据不发表质证意见。对第七组证据，接处警登记表大多数与本案无关，与本案有联系的主要是因为停电、停水，在接处警登记表第二页中载明的内容，这个内容我们承认，但是具体谁是谁非不清楚，其余因为停车或者盗窃之类的问题与本案无关。 本院认为，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、三提供的第一、二、三、四、五组证据，来源合法，客观真实，共同证明：宣威市新天地房地产开发有限公司与上海红星集团公司签订了《委管合同》，就《展位租赁及管理服务合同》的签订、出租人、管理人、承租人、费用收取等事项进行约定，而原告也实际签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，虽然被告宣威市新天地房地产开发有限公司未在《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》上签字盖章，但该合同已实际从2017年履行至2019年10月，该《展位租赁及管理服务合同》已成立生效。在履行合同过程中，宣威市新天地房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司产生矛盾，商场出现停电、锁门、停车场收费等纠纷，导致包含原告在内的承租业主的正常经营活动受到影响，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司积极应对，以及上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司离场后向宣威市新天地房地产开发有限公司移交物业及消防物资、物业仓库物资、电费收费系统的客观事实，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第六组证据证明的事实，来源合法，客观真实，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。第七组证据来源合法，客观真实，证明在履行合同过程中，宣威市新天地房地产开发有限公司对商场进行断水、断电、锁门等的事实，给上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司对商场的日常管理产生了影响，与本案密切关联，本院依法予以采信并作为本案认定案件事实的依据。 审理中，本院向原、被告出示昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年10月16日出具的估计结果，原告经营的宣威商场综合馆三楼双虎家私名品展位商铺于价值时点2019年10月14日的重置成新价为502,949元。 经质证，原告、宣威市新天地房地产开发有限公司对估计结论无异议；上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司对估计结论的三性均有异议。 本院认为，昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年10月16日出具的估计结果，符合证据三性，本院予以采信并作为办案认定案件事实的依据。 根据庭审和质证、认证，本院确认如下法律事实： 2014年，红星美凯龙家居集团股份有限公司（合同甲方）与被告宣威市新天地房地产开发有限公司（合同乙方）在上海市签订《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同补充协议》，合同约定：被告宣威市新天地房地产开发有限公司拟在宣威市西侧立得酒店旁，按红星美凯龙家居商场的要求和标准建设家居商场，委托红星美凯龙家居集团股份有限公司为此项目提供前期商业咨询和出租招商服务，并委托红星美凯龙家居集团股份有限公司对投资建成的家居商场提供经营管理服务。具体委托管理方式为：在宣威市设立上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司，由被告宣威市新天地房地产开发有限公司、上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司、入驻商户三方签订《展位租赁及管理服务合同》，并按该合同收取相应租金和管理费等。2014年6月24日，上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司成立。 2017年8月25日，原告吕昭和与被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，该合同专用条款约定：被告宣威市新天地房地产开发有限公司作为出租方将其开发建设的宣威商场综合馆三楼展位（面积1433.085平方米）出租给原告吕昭和用于双虎家私名品独立管经营使用，并由上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司对商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务。原告吕昭和于每一付款周期向被告宣威市新天地房地产开发有限公司支付租金和市场推广费，并向上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司支付管理费，管理费支付标准为30元/平方米/月，租赁和管理服务期为2017年8月26日起至2022年8月25日止。该合同通用条款第22.1明确约定：“出租方全权委托红星美凯龙从事商场的全面经营管理并承诺不干预红星美凯龙的日常管理行为……如出租方违反本条约定给承租方或管理方造成任何损失的，则由出租方承担赔偿责任。” 合同签订后，原告吕昭和投入资金进行店面装修、样品定制，并按照合同约定向被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司支付租金、管理费、物管费、电费等费用。后因被告宣威市新天地房地产开发有限公司与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司发生纠纷，被告宣威市新天地房地产开发有限公司对商场断水、断电、堵通道、锁大门等事件反复发生，造成包括原告吕昭和在内的商户无法正常经营，给被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司对商场的日常管理造成较大影响，导致2019年10月14日，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司向包括原告在内的全体商户发出《商户告知书》后，将宣威红星商场所有管理人员及工作人员全部撤离宣威红星商场，终止了与原告吕昭和及被告宣威市新天地房地产开发有限公司在2017年8月25日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》。2020年3月26日，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。同时原告方向本院提交《装修残值鉴定申请书》。庭审过程中，本院就原告申请装修残值鉴定指定昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司为鉴定机构，并要求原告于2020年8月17日18时前向鉴定机构缴纳鉴定费用。昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年10月16日出具估计结果，原告吕昭和经营的宣威商场综合馆三楼双虎家私名品展位于价值时点2019年10月14日的重置成新价为502,949元。审理中，原告方放弃要求被告宣威市新天地房地产开发有限公司承担赔偿责任的诉讼请求，因当事人意见分歧，调解未达成协议。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案属于民法典施行前履行合同发生争议的情形，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”红星美凯龙家居集团股份有限公司与被告宣威市新天地房地产开发有限公司签订《委托经营管理合同》及《委托经营管理合同补充协议》，依法成立并发生效力。按合同约定，红星美凯龙家居集团股份有限公司于2014年6月24日成立了上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司，2017年8月25日，被告宣威市新天地房地产开发有限公司作为出租方，被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司作为管理方，原告吕昭和作为承租方，三方签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，虽然被告宣威市新天地房地产开发有限公司未在合同上签字盖章，但该合同已实际从2017年履行至2019年10月，结合2019年5月1日被告宣威市新天地房地产开发有限公司向被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司所致的《工作函》的内容：“…宣威商场虽然开业已超过一年半，贵公司的管理未能为我公司达到任何效益，这也有违我公司选择委托合作的初衷以及根本目的。考虑到我公司的资金成本、债务压力，为改善我公司目前的处境，我公司特向贵公司致函：请将宣威商场改为挂牌经营模式…”能证明该《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的成立和生效。三方均应按照《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》的约定履行相应权利义务。在合同履行过程中，因被告宣威市新天地房地产开发有限公司与被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司发生纠纷，被告宣威市新天地房地产开发有限公司对商场断水、断电、堵通道、锁大门等事件反复发生，影响了被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司对该商场的日常管理，造成包括原告吕昭和在内的商户无法正常经营。导致被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司离场。被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司于2019年10月14日向包括原告吕昭和在内的全体商户发出《商户告知书》后，将宣威红星商场所有管理人员及工作人员全部撤离宣威红星商场，以实际行动解除了三方签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，故原告吕昭和请求“判令解除原告与被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》”的主张依法成立，本院依法予以支持。《红星美凯龙家居展位租赁及管理服务合同》具体解除的时间即为2019年10月14日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告吕昭和没有提交向被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司交纳质量保证金的依据，故原告吕昭和请求判令被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司返还原告质量保证金20000元的主张不能成立，本院不予支持。合同解除后，被告方给原告吕昭和造成了装修残值损失。《红星美凯龙家居展位租赁及管理服务合同》通用条款第22.1明确约定：“出租方全权委托红星美凯龙从事商场的全面经营管理并承诺不干预红星美凯龙的日常管理行为……如出租方违反本条约定给承租方或管理方造成任何损失的，则由出租方承担赔偿责任。”故给原告造成的经鉴定机构评估的装修残值损失费用等应由被告宣威市新天地房地产开发有限公司承担。被告宣威市新天地房地产开发有限公司辩称“原告与宣威市地产开发有限公司没有任何租赁及管理服务的合同关系，因此对原告在履行租赁及管理服务合同中产生的一切损失与宣威市地产开发有限公司没有关系。”的主张，与庭审查明的相关案件事实不相符，本院不予支持。庭审中，原告自愿放弃要求被告宣威市新天地房地产开发有限公司承担赔偿责任，属于对自己诉讼权利的自愿处分，本院依法予以确认。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告吕昭和与被告宣威市新天地房地产开发有限公司、被告上海红星美凯龙品牌管理有限公司宣威分公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2019年10月14日解除。 二、驳回原告吕昭和的其他诉讼请求。 案件受理费9324元，由原告吕昭和负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，申请执行的期限为二年。 审判长 杨 斌 审判员 阚世彦 审判员 郭明利 二〇二一年一月十四日 书记员 沈 彦 附：相关法律条文 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”