江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初2203号原告：杨义礼，男，1967年4月8日出生，汉族，住南京市六合区。原告：李正中，男，1964年11月4日出生，汉族，住南京市六合区。原告：曾加文，男，1989年6月2日出生，汉族，住南京市六合区。三原告共同委托诉讼代理人：张浩森，江苏新高的律师事务所律师。被告：邓鹏，男，1994年12月28日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。被告：王巨荣，男，1983年1月7日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被告：乐庆华，男，1986年10月5日出生，汉族，住安徽省巢湖市含山县。三被告共同委托诉讼代理人：汪小剑，江苏朗华律师事务所律师。原告杨义礼、李正中、曾加文与被告邓鹏、王巨荣、乐庆华租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理，原告杨义礼、李正中、曾加文的委托诉讼代理人张浩森，被告邓鹏、王巨荣，被告邓鹏、王巨荣、乐庆华的委托诉讼代理人汪小剑到庭参加了诉讼。因该案较为复杂，依法裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2020年10月21日公开开庭进行了审理，原告杨义礼、李正中、曾加文及其委托诉讼代理人张浩森，被告邓鹏、王巨荣，被告邓鹏、王巨荣、乐庆华的委托诉讼代理人汪小剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨义礼、李正中、曾加文向本院提出诉讼请求：1、判令解除《房屋租赁合同》；2、判令三被告支付原告租金180000元；3、判令三被告支付违约金150000元（以200000为基数，每日按照千分之五自2020年1月1日计算至起诉之日）；4、判令三被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告系盱眙县盱城华夏国际中心3幢4、5、6层房屋的所有权人。2020年1月1日，三原告将上述房屋出租给三被告用于酒店经营，双方签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”)。合同约定：“原告于2020年1月1日前向被告交付房屋，租赁期限15年，自2020年1月1日起至2034年12月31日止。每一层楼年租金120000元，该房屋租金前三年不变，2023年1月1日至2025年12月31日每一楼层年租金132000元，2026年1月1日至2028年12月31日每一楼层每年145200元…被告每六个月支付一次租赁费用。”合同还约定：“被告中途擅自退租的，需赔偿原告违约金人民币150000元，被告支付原告每层押金10000元，共计30000元。被告拖欠租金达半个月的，从半个月后起被告每天按照当年租金总额的1%支付违约金。拖欠租金达一个月，原告有权终止合同，造成的所有损失由被告承担。”另原告与原租户案外人胡洪签订长期租赁合同用于酒店经营，因三被告欲购买胡洪酒店及经营权，胡洪于2019年12月30日与原告解除原租赁合同，其所经营的盱眙凯旋商务酒店于2020年1月1日将酒店转让给三被告，签订《酒店转让合同》，并与被告完成酒店交接。2020年1月1日，被告入住房屋并接手酒店经营以来，未按照合同约定支付押金30000元，也未向原告支付六个月租金180000元。2020年1月20日之后，三被告关闭酒店，再无出现。2020年4月13日，原告向三被告寄发律师函催交租金，三被告均拒收；2020年4月21日，原告再次向三被告寄发律师函，三被告仍拒收。在此期间，原告打电话、发微信给三被告，均拒接、拒回并将原告拉黑。2020年5月6日，原告在被告承租并经营的酒店（上述房屋）大门上张贴公告，告知“因被告擅自退租且不付租金，原告解除租赁合同，并要求被告7日内搬离房屋内设施”，但三被告逾期仍不予处置，杳无音讯。原告认为，原告解除原长期租赁合同，与三被告重新签订长期租赁合同，房屋交接后，三被告无故擅自退租，且不支付租金，严重侵害了原告的合法权益，被告“走人了事”之行为，破坏交易安全，己然构成根本违约。为了维护原告的合法权益，现诉至贵院，请求判如所请。被告邓鹏、王巨荣、乐庆华辩称，1、原、被告之间签订的租赁合同因原告未按合同约定向被告方交付涉案房屋以及相应证件，合同没有实际履行，根据租赁合同第十一条约定，原告应在房屋交付之日起3日内提供产权证、土地证给被告方，如顺延60天无法提供，则被告有权终止合同，实际上原告一直未向原告交付涉案房屋和证件，3月份，被告依据合同约定向原告发出解除合同通知，原告亦没有在合理的时间内对此提出异议，这说明原告对合同解除的事实以及解除的理由是认可的。2、被告自始至终都没有避而不见，相反是积极的联系原告协商，被告提供的证据可以证明被告多次联系原告协商，原告在沟通过程中也承认涉案租赁合同未曾履行。综上，我们认为涉案合同未实际履行，且已因原告的违约而被解除，被告方在合同履行过程中不存在违约行为，无需支付租金180000元，更不需要支付违约金和承担诉讼费。针对被告方答辩，原告方作出如下补充意见：我方认为双方的合同生效已经履行，原告在2020年1月1日将钥匙和产权证明及相关材料给被告，被告收到证件后，从案外人胡洪处取得了该房屋上的酒店经营权材料。2020年1月1日之后三被告安排相应的人员进入租赁场所，接手酒店经营，组织召开员工会议，变更租赁房屋内实际经营酒店的公用电话，我方认为原告已经将房屋及相关设施交由被告，被告实际入住，并采取经营行为，已然取得了实际的租赁权，应当支付相应的租金。其次，被告所发出的解除合同通知书，针对与案外人胡洪的矛盾为由拒不支付转让款、房屋租赁费等一切费用，逃之夭夭，双方矛盾巨大，而通过原告发律师函的问题更能反映原告未同意解除租赁合同，被告答辩意见我方不认可。原告杨义礼、李正中、曾加文围绕诉讼请求依法提交了三原告的不动产权证书（不动产权证号为：杨义礼持有的：盱房产证盱城镇字第**、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号；曾加文持有的：盱房房产证盱城镇字第**、××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号；李正中持有的：盱房产房产证盱城镇字第**、×号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）、2016年4月24日原告方与胡洪的《房屋租赁合同》、2019年12月30日原告方与胡洪的《合同解除协议》、2020年1月18日三原告与三被告签订的《房屋租赁合同》、2020年1月18日胡洪、王楷与被告邓鹏、王巨《荣酒店转让合同》、2020年4月13日邮寄给被告方的律师函以及EMS邮寄单、张贴公告照片、被告方酒店经营和电脑显示截图、2020年1月18日案外人胡洪、王锴陪同被告前往润汉手机店以及移动营业厅的查询记录截图、光盘、2020年1月1日至18日被告邓鹏辞去原酒店店长谷亚明并支付了其18天的工资3374元和备用金3460元、酒店监控视频截图、安徽省含山县人民法院作出（2020）皖0522民初1585号民事判决书（复印件）;被告邓鹏、王巨荣、乐庆华向本院提交2020年1月19日和2020年1月22日的录音光盘2份及文字整理资料、解除合同函的EMS面单复印件和快递单号查询的截图、盱眙凯旋商务酒店电话变更记录、被告邓鹏与案外人谷亚明微信聊天记录、启信宝盱眙凯旋商务酒店工商信息查询截图、2020.1.19日赵翠志与胡洪通话录音、赵翠志与被告邓鹏、王巨荣、乐庆华签订的股东协议书、安徽省含山县人民法院作出（2020）皖0522民初1585号民事判决书（复印件）；到庭证人王某,4予以证实，上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案的基本事实认定如下：原告杨义礼以及共有人杨波和卢桂红、原告曾加文的父母曾永伦和徐秀华、原告李正中以及共有人庞久英分别在盱眙县华夏国际购买房屋，并于2012年4月28日、2012年5月24日、2020年6月9日分别办理不动产权证书（不动产权证号为：杨义礼持有的：盱房产证房产证盱城镇字第**、号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号；曾加文持有的：盱房产证盱房产证盱城镇字第**、、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号；李正中持有的：盱房产证盱城房产证盱城镇字第**、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号），系江苏省盱眙县县城华夏国际中心3栋第四层、第五层、第六层，各层面积计882.81平方米。2016年4月24日，原告杨义礼、李正中、曾加文将上述房屋租赁给胡洪，并签订《房屋租赁合同》。该合同主要内容为：“杨义礼出租给胡洪位于江苏省盱眙县县城华夏国际中心3栋第四层，房屋使用面积为882.81平方米，2016年4月24日前出具该房屋的产权证，以证明其享有完整的所有权；李正中出租给胡洪位于江苏省盱眙县县城华夏国际中心3栋第五层，房屋使用面积为882.81平方米，2016年4月24日前出具该房屋的产权证，以证明其享有完整的所有权；曾加文出租给胡洪位于江苏省盱眙县县城华夏国际中心3栋第六层，房屋使用面积为882.81平方米，2016年4月24日前出具该房屋的产权证，以证明其享有完整的所有权。租赁该三层房屋作为宾馆使用。租期自2016年5月15日至2019年5月14日，每一层年租金为13.2万元；2019年5月15日至2022年5月14日租赁费为没楼层每年14.52万元整；2022年5月15日至2025年5月14日，租赁费为每楼层每年15.97万元整，2025年5月15日至年月日租赁费为每楼层每年17.57万元整，支付房屋租金押金6万元，2018年5月15日支付，一年支付一次租赁费。……。在本合同期内乙方享有转租权，乙方可以将本合同项下的房产进行转租经营。但不能从事违法犯罪活动，如有违法犯罪活动，甲方有权收回房屋，一切后果乙方承担。必须经营宾馆，转让甲方必有知情权。……。出租方（甲方）：李正中、杨义礼、曾加文，承租方（乙方）：胡洪，时间：2016年4月24日。”李正中、杨义礼、曾加文、胡洪均在合同上签名。2019年12月30日，原告杨义礼、曾加文与胡洪签订《合同解除协议》。该协议内容为：“江苏省盱眙县盱城华夏国际中心3栋4、5、6层房东杨义礼、李正中、曾加文自愿与原承租方胡洪解除租赁协议！协议签字后生效！租赁方：杨义礼、曾加文，承租方：胡洪，日期：2019、12、30。”杨义礼、曾加文、胡洪均在协议上签名，原告李正中认可该解除协议。胡洪经营盱眙凯旋上午酒店，该合同实际经营到2019年12月30日。2020年1月1日，被告邓鹏、王巨荣、乐庆华与原告杨义礼、李正中、曾加文协商、确定租赁酒店经营事宜。2020年1月18日，原告杨义礼、李正中、曾加文（出租方、甲方）与被告邓鹏、王巨荣、乐庆华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定为：“房屋租赁合同/出租方（甲方）：杨义礼、李正中、曾加文，承租方（乙方）：邓鹏、王巨荣、乐庆华，根据《中华人民共和国合同法》的规定，甲，乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致,就乙方承租甲方可依法出租的江苏省盱眙县县城华夏国际中心3栋4、5、6层房屋事宜,订立本合同。一、出租房屋情况1-1-1甲方杨义礼出租给乙方的房屋坐落在江苏省盱眙县盱城华夏国际中心3栋第四层。该房屋使用面积为882.81平方米,土地用途为商业用途、结构为框架结构。该房产甲方杨义礼以该房产的产权证、商品房买卖合同和购房发票证明其拥有所有。1-1-2甲方李正中出租给乙方的房屋坐落在江苏省盱眙县盱城华厦国际中心3栋第五层。该房屋使用面积为882.81平方米,土地用途为商业用逾、结构为框架结构。该房产甲方李正中以该房产的产权证、商品房买卖合同和购房发票证明其拥有所有权。1-1-3甲方曾加文出租给乙方的房屋坐落在江苏省盱眙县盱城华厦国际中心3栋第六层。该房屋使用面积为882.81平方米,土地用途为商业用逾、结构为框架结构。该房产甲方曾加文以该房产的产权证、商品房买卖合同和购房发票证明其拥有所有权。1-2甲方作为该相应房屋的产权人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方己告诉乙方该房屋未设定抵押。二、租赁用途2-1乙方租赁该三层房屋作为酒店使用。三、交付日期和租赁期限3-1甲乙双方约定,甲方于2020年1月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期为15年，自2020年1月1日起至2034年12月31日止，共计180个月。2020年3月1日至2020年5月31日共计3个月期间为装修期,甲方给予乙方装潢酒店房屋，此期间甲方不收租赁费。3-2租赁期满,甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的,则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出继租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。四、租金、支付方式和限期4-1甲、乙双方约定,该房屋每一楼层的年租金为人民币壹拾贰万元整,该房屋年租金前叁年不变,2023年1月1日至2025年12月31日每一楼层年租金为壹拾叁万贰仟元整,2026年1月1日至2028年12月31曰租赁费为每楼层每年壹拾肆万伍仟贰佰元整。2029年1月1日至2031年12月31日租赁费为每楼层每年壹拾伍万玖仟柒佰贰拾元整,2032年1月1日至2034年12月31日每一楼层年租金为壹拾柒万伍仟陆佰玖拾贰元整，本合同结束。4-2乙方支付租金的方式如下:乙方每六个月支付一次租赁费用。五、其他费用5-1租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。其他有关费用，均由甲方承担。六、房屋使用要求和维修责任6-1租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时,应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的7日内予以修复。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。6-2租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设损发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。6-3租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护,应提前7日书面通知乙方。检查养护时，乙方应予以配含。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。七、房返还时间7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的30日内应返还该房屋。八、转租和交换8-1在本合同期内乙方享有转租权，乙方可以将本合同项下的房产进行转租经营，但不能从事违法犯罪活动，如有违法犯罪活动，甲方有权收回房屋，一切后果乙方承担。乙方转租甲方有知情权,且须继续经营酒店！8-2在租赁期内甲方如需出售该房屋应提前三个月通知乙方,乙方在同等条件下有优先购买权，甲方并确保租赁合同正常履行。九、解除本合同的条件9-1甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止,双方互不承担责任：(一)该房屋因社会公共利益被依法征用的。(二)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围。十、特别约定10-1甲方三位产权人不得擅自终止各自的房屋租赁，应共同租赁给乙方。10-2每个产权人应保证各自的楼层的供电量达到80个千瓦。10-3每个产权人保证各自楼层上、下水管畅通:同时进水总管直径达到80毫米,下水管(排污管)与政排污管对接。10-4租赁期满后，在同等条件下乙方享有优先租赁权。10-5在租赁期内,如遇国家征收、拆迁本合同项下的房产，该房产的装横补偿及经营补偿利益归乙方所有。10-6本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。10-7甲、乙双方在签署本合同时,对各自的权利、义务责任清楚明白,并愿按合同规定严格执行,如一方违反本合同另一方有权按本合同规定索赔。10-8甲方负责将本合同项下房屋所在楼盘西侧的观光电梯与本合同项下第四层楼房相连通，并达到正常的通行和使用状态,达到通行和使用状态的时间不得超过乙方酒店开I张运营之日。电梯运营、维护、安全由乙方负责。十一、违约责任11-1该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的10日内进行修复，逾期不修复的，乙方代为修复,修复费用由甲方承担，同时根据损坏位置所占用的房间数，甲方按每间每天200元赔偿乙方的损失。11-2甲方在该房屋出租前已抵押或因产权瑕癖，造成乙方损失的,甲方应根据相应损失给乙方赔偿。11-3房屋交付后，甲方三位产权人如擅自终止各自楼层租赁合同或共同终止本合同，提前收回该房屋的，视为整体租赁合同的终止。甲方应共同按剩余的租赁年限每年人民币肆拾万元整向乙方支付违约金，还应赔偿乙方前期的装潢费人民币叁佰万元整。11-4租赁期间，合同规定的情况下,乙方中途擅自退租的，乙方需赔偿甲方违约金人民币壹拾伍万元整。乙方支付甲方房屋押金每层壹万元整，共计叁万元整。直至本合同租赁到期归还乙方全部押金。11-5每个楼层的供电量不能达到80个千瓦时，自交房之日起相应的产权人按每日1000元支付违约金，直至增容到80个千瓦时止。11-6自甲方正式将房屋交付给乙方之日起3日之内，甲方提供该房屋的产权证、土地证给乙方。甲方如不能按约定时间提供产权证证明其拥有完全产权则该房屋的免租期顺延，直至甲方提供产权证证明其拥有完全产权。如顺延60天甲方还无法提供产权证证明其拥有完全产权，造成乙方酒店无法正常营业乙方有权终止本合同，甲方赔偿乙方用以该物业的一切费用。11-7乙方拖欠租金达到半个月的,从半个月后起乙方每天按当年租金总额的1%支付违约金。拖欠租金达到一个月，甲方有权终止本合同,造成的所有损关由乙方承担。…。11-9原甲方与胡洪签订的租赁合同即日解除，自行终止。否则给乙方造成的一切经济损失由甲方承担。十二、其他事项12-1甲方负责本合同的登记备案12-2甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决;协商解决不成的，依法向人民法院起诉。12-3本合同连同附件一式五份。其中:甲方三份，乙方两份，均具有同等法律效应。12-4本合同自甲乙双方签字之日起生效。出租方（甲方）：杨义礼、李正中、曾加文，承租方（乙方）：邓鹏、王巨荣、乐庆华，日期：2020年1月18日。”杨义礼、李正中、曾加文、邓鹏、王巨荣、乐庆华均在合同上签名、捺手印。2020年1月18日，胡洪、王锴与被告邓鹏、王巨荣签订《酒店转让合同》。该合同主要内容约定：“酒店转让合同/甲方（转让方）胡洪、王锴，乙方（受让方）邓鹏、王巨荣，根据《中华人民共和国合同法》、《中华入民共和国物权法》及其他有关法律、法规规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方经友好协商，就盱眙凯旋商务酒店永久性转让事宜达成以下协议。一、甲方转让给乙方的盱眙凯旋商务酒店，酒店客房坐落于淮安市盱眙县盱城华夏国际中心3幢4、5、6层，酒店大厅位于一楼03-1010-1室。二、该酒店现有装修、装饰、工具、设备等所有设施全部归乙方所有。酒店经营所需证件：营业执照、特种行业许可证、卫生许可证、食品经营许可证、消防安全检查合格证等经营正件都必须全部移交给乙方经营使用。三、酒店转让总费用为人民币（大写）贰拾万元整。…。合同签订之日即生效，甲方将酒店于2020年1月1日正式交由乙方经营管理，所得收益全部归乙方所有。甲方：胡洪、王锴，乙方：邓鹏、王巨荣。日期：2020年1月18日。”胡洪、王锴、邓鹏、王巨荣均在合同上签名、捺手印。2020年3月5日，被告邓鹏、王巨荣、乐庆华向李正中发出“关于提前解除租赁合同的通知函”要求解除2020年1月18日的《房屋租赁合同》。2020年4月13日和21日，原告方（张浩森）向三被告邮寄律师函：“致：邓鹏、王巨荣、乐庆华江苏新高的律师事务所接受杨义礼、李正中、曾加文（出租人）的委托，就您（承租人）欠付租金有关事宜，特指派本所张浩森律师函告如下：2020年1月18日，杨义礼、李正中、曾加文与您签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”)，约定您承租江苏省盱眙县盱城华夏国际中心3栋4、5、6层房屋（以下简称“房屋”)，用于酒店经营，并由原租赁人胡洪转让经营权（含营业执照、许可证等）及装饰装修设施。2019年12月30日，出租人杨义礼、李正中、曾加文已与原租赁人胡洪解除租赁关系。即自2020年1月1日起，您已取得房屋租赁权，并交付您使用。根据合同约定，您应当自取得租赁房屋后一次支付6个月租金即18万元（1万元/层/月），并支付押金3万元，但截止本《律师函》出具日您仍未支付上述款项。合同第11-7条约定，您方拖欠租金达半个月的，从半个月后起您方每天按年租金总额的1%支付违约金。拖欠租金达到一个月，我方有权终止本合同，造成所有损失由您方承担。2020年3月5日，您函告我方提前解除租赁合同，所述理由与我方无关，我方不予认可。您方属擅自退租，根据合同11-4条规定，应当承担违约责任。基于以上事实，请您自收到本《律师函》之日起3个工作日内确认上述欠款数额等事宜并：1.继续履行《房屋租赁合同》；2.自接到本《律师函》之日起3日内向杨义礼、李正中、曾加文支付第一期租金18万元，并支付押金3万元；3.如您未按上述要求履行义务，杨义礼、李正中、曾加文将采取一切法律手段向您追索未支付租金款项及要求您承担违约责任，由此产生的一切费用由您承担（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公告费等）。如对本函存有任何疑义，请与本律师联系：189××××****.江苏高的律师事务所（印章）张浩森律师，2020年4月13日。”2020年5月6日，原告杨义礼、李正中、曾加文在店面门上张贴公告：“邓鹏、王巨荣，乐庆华：杨义礼、李正中、曾加文于2020年1月1日出租给你们的江苏省盱眙县盱城华夏国际中心3栋4、5、6层房屋，因你们未支付租金，且擅自退租，构成根本违约，杨义礼、李正中、曾加文现将上述房屋收回。现限期你们在7日内将房屋内的装潢设施、工具及设备搬离及清场，如你们未按上述要求履行义务，怠于行使权利，杨义礼、李正中、曾加文有权自行拆除或搬离租赁房屋内一切装潢设施，工具及设备，恢复原状，由此产生的一切法律后果由你们自行负担。特此公告公告人：杨义礼、李正中、曾加文，2020年5月6日。”原、被告协商未果，产生讼争。另查明，2020年7月8日，胡洪、王锴起诉邓鹏、王巨荣、赵翠志买卖合同纠纷一案，2020年11月25日经安徽省含山县人民法院作出（2020）皖0522民初1585号民事判决书，认为：胡洪、王锴与邓鹏、王巨荣签订的《酒店转让合同》是双方多次协商的真实意思表示，合法有效。根据合同约定“签订之日即生效之日”，胡洪、王锴与邓鹏、王巨荣均于2020年1月18日在合同上签字，故此合同于当日生效。可《酒店转让合同》在履行过程中，双方虽通过与房东签订《合同解除协议》和《房屋租赁合同》，对酒店不动产承租人进行变更，但由于双方各自原因，对酒店不动产内的装修、装饰、工具、设备等所有设施，没有办理书面移交手续。从《酒店转让合同》内容看，并非单纯财产权转让，而是财产权和经营权同时转让，且财产权转让的目的是为酒店经营权的转让服务的，否则无需约定胡洪、王锴将酒店永久性转让给邓鹏、王巨荣，酒店经营所需要各项证件都必须全部移交给邓鹏、王巨荣使用。《酒店转让合同》中涉及的盱眙凯旋商务酒店为个体工商户，经营者为胡洪。个体工商户的生产经营权是由行政许可取得，收到特定主体权利能力的特殊限制，其经营权不能剥离而独立存在，是与登记的特定经营者具有身份上的依附关系，不能通过转让方式获得，不得随意变更，只能重新登记。对此我国《个体工商户条例》第十条第二款明确规定“个体工商户变更经营者的，应当在办理注销登记后，由新的经营者重新申请办理注册登记。”双方一直不能将酒店各项证件实质性移交，显属履行不能，目前酒店仍由胡洪、王锴经营管理，客观上已造成邓鹏、王巨荣无法实现合同目的，故案涉《酒店转让合同》应当予以解除。遂判决：一、解除2020年1月18日胡洪、王锴与邓鹏、王巨荣签订的《酒店转让合同》。二、驳回胡洪、王锴全部诉讼请求。三、驳回邓鹏、王巨荣其他反诉请求。本院认为，本案争议的焦点是三原告是否系盱眙县盱城华夏国际中心3幢4、5、6层房屋的所有权人，原、被告之间签订的房屋租赁合同是否合法有效与案外人胡洪之间是否存在租赁争议以及原、被告之间《房屋租赁合同》是否符合解除条件，被告方是否构成违约等？我国《物权法》规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告杨义礼以及共有人杨波和卢桂红在盱眙县华夏国际3栋第四层购买房屋，面积计882.81平方米，并于2012年4月28日办理了不动产权证书（不动产权证号为：盱房产证盱城镇房产证盱城镇字第**、××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）；原告曾加文的父母曾永伦和徐秀华在盱眙县华夏国际3栋第五层购买房屋，面积计882.81平方米，并于2012年5月24日办理了不动产权证书（不动产权证号为：盱房产证盱城镇字房产证盱城镇字第**、×号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）；原告李正中以及共有人庞久英在盱眙县华夏国际3栋第六层购买房屋，面积计882.81平方米，并于2020年6月9日办理不动产权证书（不动产权证号为：盱房产证盱城镇字第房产证盱城镇字第**、号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号），原告杨义礼、李正中、曾加文以自己或自己父母所购的房屋对外出租，均有不动产权证书予以证实，其作为房屋所有权人对其房屋享有出租权，三原告出租的房屋真实有效，本院予以确认。关于原、告之间签订的《房屋租赁合同》是否合法有效与案外人胡洪之间是否存在租赁争议，原、被告之间《房屋租赁合同》是否符合解除条件，被告方是否构成违约等问题。我国《合同法》规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”就本案而言，原告杨义礼、李正中、曾加文与被告邓鹏、王巨荣、乐庆华于2020年1月18日签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，合同合法有效。该《房屋租赁合同》与胡洪的《房屋租赁合同》已于2019年12月30日由原告方与胡洪签订《合同解除协议》，故原告方与胡洪签订的《合同解除协议》和三原告与三被告之间于2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》没有争议，也充分证明原、被告之间于2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》于“本合同自甲乙双方签字之日起生效”。原、被告均于2020年1月18日在合同上签字，故此合同于当日生效。该《房屋租赁合同》在履行前，原告虽与胡洪签订《合同解除协议》，又与被告签订《房屋租赁合同》，对酒店不动产承租人进行变更，但由于原、被告的各自原因，对酒店不动产内的装修、装饰、工具、设备等所有设施，没有办理书面移交手续。从《酒店转让合同》和《房屋租赁合同》内容看，并非单纯财产权转让，而是财产权和经营权同时转让，且财产权转让的目的是为酒店经营权的转让服务的，否则无需约定胡洪、王锴将酒店永久性转让给邓鹏、王巨荣，酒店经营所需要各项证件都必须全部移交给邓鹏、王巨荣使用。而在原、被告签订的《房屋租赁合同》中也约定：“被告拖欠租金达半个月的，从半个月后起被告每天按照当年租金总额的1%支付违约金。拖欠租金达一个月，原告有权终止合同，造成的所有损失由被告承担。”被告至目前一直没有交纳保证金和租金，且被告邓鹏、王巨荣、乐庆华于2020年3月5日向李正中发出“关于提前解除租赁合同的通知函”，要求解除2020年1月18日的《房屋租赁合同》，原告方（张浩森）于2020年4月13日和21日向三被告邮寄律师函:“1.继续履行《房屋租赁合同》；2.自接到本《律师函》之日起3日内向杨义礼、李正中、曾加文支付第一期租金18万元，并支付押金3万元；3.如您未按上述要求履行义务，杨义礼、李正中、曾加文将采取一切法律手段向您追索未支付租金款项及要求您承担违约责任，由此产生的一切费用由您承担（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公告费等）。”原告杨义礼、李正中、曾加文又于2020年5月6日在店面门上张贴公告：“邓鹏、王巨荣，乐庆华：杨义礼、李正中、曾加文于2020年1月1日出租给你们的江苏省盱眙县盱城华夏国际中心3栋4、5、6层房屋，因你们未支付租金，且擅自退租，构成根本违约，杨义礼、李正中、曾加文现将上述房屋收回。现限期你们在7日内将房屋内的装潢设施、工具及设备搬离及清场，如你们未按上述要求履行义务，怠于行使权利，杨义礼、李正中、曾加文有权自行拆除或搬离租赁房屋内一切装潢设施，工具及设备，恢复原状，由此产生的一切法律后果由你们自行负担。”均表明被告方以自己的行为表明不履行租金等以及解除合同的意思表示，客观上已造成原、被告无法实现合同目的，故案涉《房屋租赁合同》应当予以解除。我国《民法典》规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：“被告拖欠租金达半个月的，从半个月后起被告每天按照当年租金总额的1%支付违约金。拖欠租金达一个月，原告有权终止合同，造成的所有损失由被告承担。”从原、被告合同实际履行情况、提出解除函以及疫情影响等相关证据来看，酌情认定实际租期3个月，租金为45000元（180000元/12个月×3个月）。根据合同约定，原、被告双方均有违约情形，故原告请求的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百一十四条、第五百六十六条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓鹏、王巨荣，乐庆华于判决生效之日起十日内给付原告杨义礼、李正中、曾加文租金计人民币45000元。二、驳回原告杨义礼、李正中、曾加文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元，减半收取2262.50元，由原告杨义礼、李正中、曾加文负担900元，被告邓鹏、王巨荣，乐庆华负担1362.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费4525元。审 判 长  罗德俊人民陪审员  张春艳人民陪审员  林成兰二〇二一年一月十四日法官 助理  祝文秀书 记 员  王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000324301开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百一十四条以支付金钱为内容的债，除法律另有规定或者当事人另有约定外，债权人可以请求债务人以实际履行地的法定货币履行。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。