台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1003民初5615号 原告（反诉被告）：台州市黄岩国有资本投资运营集团有限公司，统一社会信用代码9133100373320596XG，住所地：台州市黄岩区劳动南路**。 法定代表人：朱敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨帅杰，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王潭海，浙江金道律师事务所律师。 被告（反诉原告）：台州市黄岩万泓塑业有限公司，统一社会信用代码91331003MA2DUEEB37,住,住所地：台州市黄岩区北城开发区康强路**/div> 法定代表人：蔡官飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许健敏，浙江银马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴雨晴，浙江银马律师事务所实习律师。 原告台州市黄岩国有资本投资运营集团有限公司（以下简称国投公司）为与被告台州市黄岩万泓塑业有限公司（以下简称万泓公司）物权保护纠纷一案，于2020年11月6日诉至本院。本院受理后，万泓公司于2020年11月10日向本院提出反诉，本院决定合并审理。本案依法先适用简易程序，尔后组成合议庭，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告国投公司的委托诉讼代理人杨帅杰，被告万泓公司的委托诉讼代理人许健敏、戴雨晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国投公司向本院提出如下诉讼请求（变更后）：1.确认坐落于台州市黄岩区××街道××村的房屋所有权证编号为台房权证黄字第2××0号、台房权证黄字第2××0号和台房权证黄字第2××1号三幢房屋归原告所有；2.确认坐落于台州市黄岩区××街道××村××房归原告所有；3.确认坐落于台州市黄岩区××街道××村的国有土地使用证编号为黄岩国用（2010）第0××3号、黄岩国用（2010）第01900024号、黄岩国用（2010）第01900025号和黄岩国用（2010）第01900026号四宗国有土地使用权归原告所有；4.判令被告协助原告办理将坐落于台州市黄岩区××街道××村的房屋所有权证编号为台房权证黄字第2××0号、台房权证黄字第2××0号和台房权证黄字第2××1号三幢房屋所有权变更至原告名下的过户手续；5.判令被告协助原告办理将坐落于台州市黄岩区××街道××村的国有土地使用证编号为黄岩国用（2010）第0××3号、黄岩国用（2010）第01900024号、黄岩国用（2010）第01900025号和黄岩国用（2010）第01900026号四宗国有土地使用权变更至原告名下的过户手续；6.判令被告将坐落于台州市黄岩区××街道××村××房，房屋所有权证编号为台房权证黄字第2××0号、台房权证黄字第2××0号、台房权证黄字第2××1号三幢房屋，以及国有土地使用证编号为黄岩国用（2010）第0××3号、黄岩国用（2010）第01900024号、黄岩国用（2010）第01900025号、黄岩国用（2010）第01900026四宗国有土地腾退给原告；7.判令被告支付原告自2020年4月1日起至2020年10月31日的不动产占有使用费2254500元。事实与理由：2009年12月25日，原告与案外人浙江台州市王野动力有限公司（以下简称王野公司）签订《原黄岩橡助（集团）公司房地产使用权转让合同》约定：原告将坐落于台州市黄岩区××街道××村××房地产十年的使用权转让给王野公司，自2009年12月25日至2019年12月24日；十年期满后，土地使用权由原告收回，王野公司在期满两个月内无条件自行拆除地上建筑物，原告一律不予赔偿，如期限内王野公司未拆除，则地上建筑无偿归原告所有。转让合同签订后，王野公司于2010年1月支付了转让款10466500元，原告协助王野公司将不动产过户至王野公司名下。2015年11月，王野公司因经营不善进入破产重整程序，破产管理人委托黄岩法院在淘宝网司法拍卖网络平台对标的不动产进行拍卖。被告于2019年4月5日以940万元的价格竞得，并签署了《拍卖成交确认书》。拍卖公告和变卖公告中均特别提醒，买受人在竞拍成功后需继受转让合同中约定的所有权利义务。现被告就标的不动产享有的国有土地使用权已于2019年12月24日届满十年，依据转让合同约定，国有土地使用权归原告所有，故原告诉至法院。 万泓公司反诉兼答辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回相关诉讼请求，理由如下：一、关于涉案三幢房屋所有权及四宗国有土地使用权问题。被告于2020年4月5日以940万元的价格竞得浙江台州市王野动力有限公司所有的位于黄岩区××街道××村工业房地产，该土地使用权以及地上建筑的所有权依法归属被告。根据《台州市黄岩区人民政府（2017）153号专题会议纪要》，明确如在今后市里出台新政策允许单宗土地可以通过补交出让金方式延长土地使用年限的，黄岩区也相应调整实施方案享受同等政策。被告要求以补交土地出让金方式申请延长前述房地产的使用年限，双方就该问题一直处于交涉过程中，既然交涉还未确定结果，涉案的三幢房屋所有权及四宗国有土地使用权目前仍然由被告所有。二、关于涉案厂房问题。由于原、被告之间一直就延长前述房地产土地使用年限处于磋商过程中，原告也提出向被告回购涉案房地产地上建筑事宜，使被告不好拆除该地上建筑，这并非被告之过错。原告当庭提出要求以上的建筑物归其所有，还要支付使用费是不合情理的。上面的建筑物被告依然有所有权，为了社会价值最大化，可以考虑低于成本回购，成本包括了拍卖的价款，人员的维护管理18个月的花费100多万，变压器33万元。万泓公司提出反诉请求如下：1.判令确认万泓公司与王野公司签订的拍卖合同真实有效，万泓公司取得国投公司与王野公司签订的《原黄岩橡助（集团）公司房地产使用权转让合同》中位于台州市黄岩区××街道××村××房地产使用权，国投公司继续履行转让合同；2.判令给予万泓公司2个月拆除地上建筑物及腾退土地时间。 国投公司针对万泓公司的反诉答辩称：根据转让合同规定，被告享有的2个月拆除地上建筑物残值所有权的时间早就过去了，被告没有拆除，这个权利就已经丧失了。若法庭认为被告享有拆除建筑物的权利及残值的所有权，请求法庭按照公平原则以不超过被告的购买价格处理，如果需要办理过户手续，所有收费依据法律规定各自承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 审理过程中，原、被告共同申请对浙江台州市王野动力有限公司（破）名下坐落于台州市黄岩区××街道××村工业房地产现有建筑物的价值及现有建筑物拆除后的残值进行评估。2020年11月23日，中证房地产评估造价集团有限公司作出中证（台州鉴）估字（2020）第0049号、0050号房地产估价报告书，估价对象：位于台州市黄岩区××街道××村，为工业用地上的建筑物，房屋所有权人为浙江台州市王野动力有限公司（破），建筑面积合计42553.68㎡；有证厂房一幢、办公楼两幢，小计建筑面积27373.42㎡；无证厂房一幢，实测建筑面积13586.45㎡，门卫一幢，钢棚两处，小计建筑面积15180.26㎡，估价结果：现有建筑物的价值为21897098元，拆除后的残值为3316748元，价值时点为2020年11月13日。 经审理，本院认定如下案件事实： 2009年12月25日，台州市黄岩区国有资产经营有限公司（甲方）与王野公司（乙方）签订《原黄岩橡助（集团）公司房地产使用权转让合同》一份，载明：甲方将其拥有（持有）的原黄岩橡助（集团）公司房地产使用年限十年有偿转让给乙方，甲方保留土地使用权剩余时间的权利，乙方在取得该宗土地使用权十年期满后，土地使用权由甲方收回，乙方在期满两个月内应无条件自行拆除地上建筑物，甲方一律不予赔偿，如限期内乙方未拆除，则地上建筑物无偿归甲方所有。使用期限届满后，乙方承担办理房地产过户给甲方的手续义务，税费按相关规定各自承担。转让标的地块重新测定的土地面积约44772.7㎡，该面积与权证记载的面积存在差异，故在办理相关事宜时按土管部门重新核定的面积为准。2015年11月，王野公司因经营不善进入破产重整程序，破产管理人委托本院在淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房地产进行司法拍卖。本院在拍卖流拍后于2019年2月3日和2019年4月4日进行了司法变卖，变卖公告中记载原土地使用权证的五亩左右土地面积已被国家征用，实际交接时以现有房屋、土地现状实物为准。2019年4月5日，万泓公司以940万元的价格竞得，并于2019年4月23日对《拍卖成交确认书》盖章确认。变卖公告中特别提示：变卖的土地使用权期限终止日期为2019年12月24日，买受人在竞拍成功后，需继受《原黄岩橡助（集团）公司房地产使用权转让合同》中约定的所有权利义务。2019年4月26日，万泓公司向王野公司管理人发函要求进行交接，解除房地产上设立的抵押权、移交工业房地产等。2019年5月6日，万泓公司复函王野公司管理人，催告尽快做好交接手续。2019年12月12日，万泓公司书面请示黄岩区人民政府，希望采用政府出土地和企业出厂房的合作经营模式。2019年12月26日，黄岩区政府就万泓公司的书面请示召集国投公司等相关部门召开专题会议，初步认为：1.该地块长远规划为绿地，地上，地上建筑拆除后无法再进行建筑投入治理费用，目前黄岩区内工业厂房紧张，为有效利用现有地上合法建筑，避免社会资源的浪费，保留地上合法建筑并进行延续合理利用是可行的，但应由国投公司回购地上合法建筑，并按原合同相关条款收回土地使用权及合法建筑物。2.根据现有相关合同、文书，由国投公司出资回购地上合法建筑，定价不应超过万泓公司通过司法拍卖的价格940万元。万泓公司应配合办理相关权证过户手续，先将登记在王野公司名下的上述工业厂房相关房产、土地权证办理到万泓公司名下，再由万泓公司过户到国投公司，其间产生的税、费等相关费用各自按有关约定和规定承担等内容。2020年8月10日，国投公司向万泓公司发送《律师函》，要求万泓公司与国投公司办理涉案房地产交接手续，并协助国投公司办理相关过户手续。2020年9月12日，万泓公司复函要求以补交出让金方式申请延长涉案房地产的使用年限，若协商不成，给予万泓公司一个月合理搬离及拆除期限。后国投公司于2020年11月6日诉至法院。 另查明：2020年12月11日，台州市自然资源和规划局黄岩分局（以下简称自规局）函复本院，根据《台州市城市总体规划2004-2020（2017年修改版）》和《台州市黄岩分区ＨＢＣ080（双宝珠）规划管理单元控制详细规划》，黄岩区××街道××村相关地块规划用地性质为公园绿地及水域。2018年1月26日，台州市黄岩区国有资产经营有限公司名称变更为台州市黄岩区国有资产经营集团有限公司。2020年4月3日，台州市黄岩区国有资产经营集团有限公司名称变更为台州市黄岩国有资本投资运营集团有限公司。 再查明：2005年12月5日，台州市黄岩区国有资产经营有限公司作为申请单位，申请用地为黄岩区××街道××村（原为浙江省黄岩橡胶助剂集团公司使用的国有土地），申请在补缴出让金的基础上，拟将涉案地块的土地使用权作为工业用地出让，土地使用权出让年限为50年，黄岩区人民政府审批同意。 本院认为：国投公司与王野公司签订的《原黄岩橡助（集团）公司房地产使用权转让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定,应为合法有效。按照协议约定,国投公司将黄岩区××街道××村的工业房地产自2009年12月25日起至2019年12月24日的土地使用权转让给王野公司，十年期满后，土地使用权由国投公司收回；本院在变卖公告中特别提示买受人应继受上述房地产使用权转让合同中的权利义务。现合同约定的履行期限届满，该合同已终止，故涉案工业房地产的土地使用权应归属国投公司，万泓公司应予以返还。本案的争议焦点为：一、万泓公司现在是否享有拆除建筑物的权利及残值的所有权；二、在万泓公司享有拆除建筑物权利的前提下，国投公司回购的合理费用。针对第一个争议焦点，万泓公司作为买受人应当享有合同期满两个月内拆除地上建筑物的权利及残值所有权，对此双方均无异议。万泓公司在合同期限届满前曾书面请示黄岩区政府要求延长出让年限，区政府未予肯定答复，但反馈应由国投公司回购地上建筑物，具体回购价格未予明确。万泓公司于2020年9月复函国投公司要求给予一个月合理搬离及拆除期限，国投公司未予答复。合同期满至今，国投公司对万泓公司拆除地上建筑物事宜未作出意思表示，万泓公司出于信赖利益至今未拆除地上建筑物。因此，万泓公司仍应当享有拆除建筑物的权利及残值的所有权。万泓公司在合同期满后未对涉案工业房地产对外出租使用，也未拆除地上建筑物，仅是进行了必要的管理。故国投公司要求万泓公司支付占有使用费缺乏相应依据，本院不予支持。针对第二个争议焦点，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境；在行使民事权利时，应当充分发挥物的效用，使有限的资源在一定的范围内物尽其用，实现社会成本最小化。根据自规局的函复，涉案区块规划用地性质为公园绿地及水域，若该建筑物拆除，则无法再新建工业用房产。目前该区块规划尚未具体实施，根据评估报告，涉案房地产具有较大的继续使用价值。拆除地上建筑物将造成社会财富的极大浪费,进而影响区域经济发展，故由国投公司回购涉案地上建筑物才能有效发挥现有建筑物的价值。综合涉案房地产拆除后无法再建、万泓公司受让价格、投入管理的人力成本、转移过户需产生的相关税费、现有建筑物的价值及拆除后的残值等因素，根据公平原则，本院酌定合理回购费用为9200000元，该款应由国投公司支付。万泓公司应配合办理相关权证过户手续，产生的税费等相关费用由双方按照税务部门的相关规定负担。至于万泓公司的反诉请求部分，其在庭审中也同意以合理的价格进行回购，故对反诉请求本院不予支持。综上，国投公司本诉诉讼请求的成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民法典》第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认坐落于台州市黄岩区××街道××村的三处不动产（所有权证号：台房权证黄字第2××0号、台房权证黄字第2××0号和台房权证黄字第2××1号）的所有权归原告台州市黄岩国有资本投资运营集团有限公司； 二、确认坐落于台州市黄岩区××街道××村××㎡的建筑材料的所有权归原告台州市黄岩国有资本投资运营集团有限公司； 三、确认坐落于台州市黄岩区××街道××村的四宗国有土地［国有土地使用证号：黄岩国用（2010）第0××3号、黄岩国用（2010）第01900024号、黄岩国用（2010）第01900025号和黄岩国用（2010）第01900026号］的使用权归原告台州市黄岩国有资本投资运营集团有限公司； 四、被告台州市黄岩万泓塑业有限公司于本判决生效之日将上述第一、二、三项确定的三处不动产、建筑材料及四宗国有土地返还给原告台州市黄岩国有资本投资运营集团有限公司； 上述第一、三、四项中涉及的土地使用权面积、不动产面积均以实际为准。 五、被告台州市黄岩万泓塑业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告台州市黄岩国有资本投资运营集团有限公司办理台州市黄岩区××街道××村××房地产［国有土地使用证号：黄岩国用（2010）第0××3号、黄岩国用（2010）第01900024号、黄岩国用（2010）第01900025号和黄岩国用（2010）第01900026号；房屋所有权证号：台房权证黄字第2××0号、台房权证黄字第2××0号和台房权证黄字第2××1号］的产权变更登记手续，产生的税费等相应费用由原告台州市黄岩国有资本投资运营集团有限公司、被告台州市黄岩万泓塑业有限公司按照税务部门的相关规定负担； 六、原告台州市黄岩国有资本投资运营集团有限公司于本判决生效之日十日内支付被告台州市黄岩万泓塑业有限公司9200000元。 七、驳回原告台州市黄岩国有资本投资运营集团有限公司的其他诉讼请求。 八、驳回被告台州市黄岩万泓塑业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费91727元，反诉案件受理费38800元，评 估费71600元，合计202127元，由原告台州市黄岩国有资本投资运营集团有限公司、被告台州市黄岩万泓塑业有限公司各负担101063.5元[案件受理费65263.5元、评估费35800元（已缴纳）]。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  杨 溢 人民陪审员  符明璿 人民陪审员  叶永军 二〇二一年一月七日 法官 助理  陈 贝 代书 记员  陈沿蒙