安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1502民初7014号 原告：汪红云，女，1983年2月1日生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：孙邦潮，安徽汝成律师事务所律师。 被告：安徽成功置业有限公司，住所地安徽省六安市金安区皖西路七里站城投大厦**，统一社会信用代码91341500784924585Y。 法定代表人：朱启龙，公司执行董事长。 委托诉讼代理人：汤国良，安徽智星律师事务所律师。 原告汪红云与被告安徽成功置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪红云及其特别授权委托诉讼代理人孙邦潮，被告安徽成功置业有限公司的特别授权委托诉讼代理人汤国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪红云向本院提出诉讼请求：1.判决被告因未完全履行合同减少所售商品房价款30338元，将此款退还原告并承担评估费650元；2.判令被告出示《商品房面积实测报告书》且将纳入和未纳入该商品房分摊的共用部位的名称、面积和所在位置书面告知原告；3.判令被告立即为原告所购商品房办理房产证，并支付逾期办证违约金32991元（从2019年4月1日至2020年10月1日共18个月，18个月×30天×61.0940元／天＝32990.76元）。事实和理由：2016年10月17日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（预售）,合同编号:242727，原告购买被告开发的坐落于六安市。合同约定：房屋预测面积为103.49平方米，商品房价款按照建筑面积计算，单价为6213.16元／平方米，总房款643000元，原告于10月17日前支付首付款323000元,余款320000元向银行申请按揭贷款支付。被告应于2018年12月30日交房，交付条件是经综合查验备案。交房后双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续。合同附件六对装饰装修及相关设备标准进行约定：1.外墙:瓷砖高级外墙涂料。2.起居室:（1）内墙：涂料水泥石灰砂浆；（2）顶棚：石膏板吊顶、水泥砂浆;（3）地面：大理石细石砼。3.厨房：（1）地面：瓷砖细石砼；（2）墙面：瓷砖水泥砂浆；（3）顶棚：水泥抹面水泥砂浆；（4）厨具：无。4.卫生间:（1）地面：水泥抹面、细石砼，（2）墙面:耐水腻子粉、水泥防水砂浆（3）顶棚：水泥抹面水泥砂浆，（4）卫生器具:无。5.阳台:塑钢封闭。6.电梯：三菱电梯，如交付的商品房达不到本附件约定装修标准，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。合同签订后，原告即交付首付款，按揭贷款也于2017年2月放款，3月份原告开始还银行按揭贷款,即原告已完全履行付款义务,购房款643000元被告已全部收取。合同约定2018年12月30日交房，但被告直到2019年8月都不能交房，多位购房业主上访到市政府，经孙军副市长出面协调，被告同意将违反设计规划多算房屋面积部分的购房款32060元返还原告，该部分面积作无偿赠送，被告再支付逾期交房违约金26877元（2018年12月30日至2019年9月6日），双方可先行办理交房手续。故原告实际支付购房款610940元（643000元-32060元）。原告在收到被告上述退款和违约金后，按照被告要求付清了物业费等费用，被告于2019年9月18日将房屋钥匙交给原告，原告进房后，发现交付的房屋与合同约定的不一致，即要求被告按约履行，被告却说是他们员工粗心大意，把在网上下载的合同模板直接使用了，原本合同没有这一条款（指附件六），拒绝按约履行。原告就找相关行政主管部门反映，答复是听说合同被告员工搞错了，与被告可谓异口同声。原告要求查阅相关综合查验备案材料，告知只有法院才能调取。设计是毛坯房，合同签的却是简装房，卖的当然是简装房的价钱，交的是毛坯房，即典型的欺诈！还硬说是员工搞错了（怎么不说签字员工又是临时工？），合同是你提供的，现不按合同履行，就说是自己员工搞错了，谁知道你本来的合同呢？再说自己搞错了就不需承担责任，要对方承担责任？如果这样的理由就可以不履行合同？那合同岂不是一张废纸？法律规定“依法成立的合同受法律保护”岂不是一句空话？被告不仅仅是欺诈,而是在公然霸凌消费者。在被告已明确拒绝按约履行的情况下,原告只好就此部分的造价委托安徽正大永道工程咨询有限公司进行评估,评估价为30337.78元,因原告已交付全部房款,故被告应退还该部分房款;《合同》第十三条规定,交房时被告应出示房屋测绘报告,并提供该商品房的面积实测数据,但被告却没有履行;合同（附件二）约定:被告应将纳入该商品房分摊的共用部位的名称、面积和所在位置以及未纳入该商品房分摊的共用部位的名称、所在位置等写入合同,但被告也未履行。被告售房时制作书面广告承诺:将设备平台等三个部位的一半面积赠送购房户。其中设备平台作为公用部位,是否计入分摊面积？是否赠送一半？因无法看到《商品房面积实测报告书》,相关合同条款对公摊部位、名称、面积等均未注明,故无从知晓。原告作为消费者有此知情权,被告也有履行合同义务,故请求依法判决被告履行合同约定。《合同》二十条第一项约定:双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记;第二项约定,因出卖人原因,买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房产权证,出卖人应当按日向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。合同约定被告于2018年12月30日交房。即原告理应在2019年4月1日前即可领到房产证,但因被告将涉案土地抵押在银行,使得原告至今未能办理房屋产权证书。自2019年4月1日至2020年10月1日,计18个月之久，被告应承担违约责任。综上,为维护原告的合法利益,依据《合同法》第八条、一百零七条、一百一十条、一百一十一条,《消费者权益保护法》第八条,《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,《民事诉讼法》第一百一十九条等相关法律规定，具状贵院，请支持原告诉请。 安徽成功置业有限公司辩称，1.关于原告诉请要求退还30338元房价款以及要求被告承担650元评估费缺乏事实依据，原被告买卖的房屋是毛坯房，该房屋从涉及图纸到备案价格一直到验收，均为毛坯房，并非原告诉称的简装房，所以原告第一项诉求不公平、不合理，系单方制作，请求法院予以驳回。2.原告诉讼请求也要求提供测绘报告、实测数据，作为被告已经将涉案的测绘数据进行了公示，该测绘报告也是有专业的测绘机构进行的测绘，我们可以在本案中提供相关的测绘报告和实测数据，事实上原被告之间就面积问题已经达成补充协议，且原告也收到了被告支付的面积差额退款和延期交房违约金，原被告在补充协议中以及涉案房屋交接表中均没有本案的所谓争议，因此第二项请求不成立，请求法院予以驳回。原告诉请公摊面积部分，被告认为原告无此权利，被告也没有此义务，关于公摊面积的计算及部位属于专业测绘方面的内容，不再双方的合同约定之内，被告没有义务明确告知原告。3.原告诉请缺乏事实依据，不符合双方合同约定，原被告的房屋办证时间约定了交房后90日内办证，超过90日，给予延期办证违约金，原被告实际交房时间是2019年9月18日，涉案房屋初始登记时间是2019年9月28日，说明在2019年9月28日就可以办理产权证，被告就完成了合同约定的相关义务，至于说实际上的房产证什么时候能办理下来？过错责任是谁，原告没有证据证实被告的过错，相反，本案原告至今还缺少一份公证文书，原告的房产证已经办理完毕，双方的违约时间从2019年9月18日至2019年9月28日交房起不足一个月，违约期限不符合合同约定90日后承担违约责任。综上请求法院驳回原告的所有诉请。 原告向本院提交证据1.身份证，证明原告身份情况；证据2.企业公示信息，证明被告工商登记信息；证据3.商品房买卖合同、购房发票，证明原告购买被告开发的阳光巴黎春天小区28栋1701室住房一套，双方对涉案房屋的面积、价款、装饰标准、交房时间、办证时间、违约责任等有明确约定，原告已交房款643000元，被告也应完全履行合同；证据4.宣传广告，证明被告承诺将设备平台、客厅阳台、北边卧室阳台的一半面积赠送购房户,将南面卧室阳台全部赠与购房户,但是否兑现却无法反映,故被告应提供房屋实测面积报告书或其他证据证实已经履行合同；证据5.补充协议，证明被告多计房屋面积,被政府责令退还该部分房款32060元,支付逾期交房违约金26877元,原告实际支付购房款为610940元；证据6.照片，证明被告实际交付的商品房违反《商品房买卖合同》(附件六)约定,起居室地面没有铺设大理石，没有石膏板吊灯，厨房卫生间墙面和地面没有贴墙面和地面砖，应退还该部分相应的价款30338元；证据7.工程造价核算报告，证明被告未履行合同部分的工程造价为30337.78元，被告应退还该部分房款；证据8.六安市房地产管理局文件《关于规范交房行为通知》，证明文件要求新建住宅小区商品房必须在取得综合查验备案证明文件后，方可交付使用，且在小区显著位置向买受人公示商品房综合查验备案证明文件，被告至今没有出示涉案商品房的综合查验备案证明文件，不能证明涉案房屋具备交付条件；证据9.委托书、公证书，证明原告于2019年12月2日委托被告办理涉案房屋的不动产权证书，但被告至今没有履行委托合同义务，为原告办理不动产权证，构成违约，不仅应及时为原告办理不动产权证，还应按约支付原告逾期办证的违约金；证据10.商品房网上备案确认单，证明双方签订的商品房买卖合同已于2016年11月28日经主管部门备案确认，符合备案要求，不存在合同不成立之说；证据11.（2019）皖1502民初2596号判决书、（2019）皖15民终2903号民事裁定书，证明被告最迟在2019年5月1日前即在该案件审理过程中已发现到自己对合同附件六条款属于重大误解，应在一年内即2020年4月30日前申请撤销，但被告却至今未申请撤销，证明被告已认可该合同条款，应按约履行；证据12.调查专用介绍信，证明原告代理人申请调取涉案商品房的销售价格备案材料，但被告知没有存档，证明被告辩称建筑主管部门查看备案价格表，确认原合同约定是毛坯房价格没有事实依据；证据13.调查令（回执），证明被告没有按规定将工程设计图、施工图送交城建档案馆归档保存，对被告不利的事实证据已无法调取，被告辩称建设主管部门已查看设计图等材料确认是毛坯房也无事实依据。 被告对原告证据1、2三性及证明目的无异议；对证据3中附件六的真实性有异议，理由：当时工商部门给的电子版，是自动生成的字样，没有办法更改；对证据4三性有异议，理由：原告提供的是28号楼的备案文件，与本案起诉的28号楼1701室不是一个房屋，因此三性均有异议；赠送面积只是阳台，我们实际办证面积大于房屋面积，并不能证明被告少给了原告合同约定的面积；对证据5三性无异议，对证明目的有异议，理由：双方就面积问题、交房问题已经处理完毕，从实际交房以后到办证期限的网上公示初始登记没有超过90天，所以不存在逾期办证的违约金问题；对证据6真实性无异议，对关联性及证明目的均有异议，但是照的都一样，不知道是谁家的；对证据7三性均有异议，如有其他约定，应当在合同中明确约定，且也不能确定就是被告的；对证据8是文件，不是证据，与本案无关；对证据9该证据可证明原告公证书是丢失过的，要不然不需要公证两次，也可说明原告办证材料没有准备好，因此过错责任不在被告；对证据10三性无异，对证明目的有异议，可证明原被告双方买卖房屋是符合有关部门管理规定的，但网上备案确认单不能支持原告说的必须按照附件六予以交房，备案合同那么细致，只是证明涉案房屋可以销售；对证据11三性无异议，对证明目的有异议不能证明原判决没有既判力不能否决原判决认定的相同案件的相关法律事实，因为后期又有同类案件，由人民法院作出了生效判决；对证据12三性均有异议，关于介绍性，不能达到其证明目的；对证据13对证明目的有异议，与本案不具有关联性，更不能证明设计的房屋就是简装房。补充：设计图和施工图是经过六安市审图中心审查合格后然后进行施工，而竣工图是施工完毕后报给城市档案馆图纸的，城市档案馆中只有竣工图，没有设计图和施工图。 被告向本院提交证据1.皖西日报，证明已经公示，原告于2019年9月6日到被告售楼中心办理交付手续，2019年9月6日也取得了综合验收备案证明，说明该房屋从2019年9月6日起可以进行交付；证据2.收条两份、补充协议一份，证明双方就面积差和逾期交房违约金进行协商，原告实际取得了逾期交房违约金是26887元，收取的面积差是32060元，时间是2019年9月16日，与原告起诉的2019年9月18日实际交房时间是吻合的，计算逾期办证违约时间的起点是应该从2019年9月18日开始向后推90日；证据3.测绘报告，证明28号楼1701室测量产权面积是106.54平方米，说明大于双方合同约定的103.49平方米，没有少给原告房屋面积，原告诉请房屋面积违约责任不成立；证据4.不动产初始登记查询单，证明涉案房屋在2019年9月29日就可以办理登记，被告已经完成了相应的申报手续，以后办证延迟原因不能归责于被告；证据5.照片一张（手机照片打印件），证明原告早已入住。 原告对被告证据1三性均有异议，不是原件，真实性无法核实，不能反映报纸的具体日期，被告方单方刊登的内容，没有附涉案小区综合备案证明文件，内容相当于被告单方陈述，不能证明涉案房屋具备交房条件，这种方式也不符合合同和法律规定，每个业主在合同中都有联系方式，无需采用公告方式通知交房；对证据2收条的真实性无异议，对补充协议真实性无异议，对合法性有异议，没有证据证明房屋符合交房条件，双方约定办理交房手续违反了法律规定，另外退回的房屋面积款是因为飘窗在设计上是没有的，违反了规划设计，是退还这部分多算面积的房款，逾期交房违约金只证明交房是事实交房不是法定的交房，该证据不包含逾期办证违约金；对证据3是被告单方委托的，对每个具体部位的面积没有详细报告，不符合法律规定的房屋实测面积技术报告书的要求，使原告无法知晓房屋的真实面积；对证据4是打印件，真实性无法核实，三性及证明目的均有异议；对证据5没有异议。 经审查，本院对原告证据1-13、被告证据1-7的真实性、合法性予以认定，但对原告证据中与本案不具关联的部分不予采信。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年10月17日，原告汪红云与被告安徽成功置业有限公司签订了一份《商品房买卖（预售）合同》，约定购买由安徽成功置业有限公司开发的位于六安市交汇处阳光·巴黎春天28栋17层1701号房屋一套，约定：该房预测建筑面积为103.49平方米，单价为每平方米6213.16元，总价款643000元，为商业贷款；买受人于2016年10月17日前支付首付款323000元，余款320000元申请贷款。合同第十一条约定，出卖人应当于2018年12月30日前向买受人交付该商品房。同时第十九条约定“出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。”第二十条约定“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，则买受人有权在不解除合同情况下，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万之一的违约金。”合同签订后，原告按约定方式首付和按揭贷款支付了全部购房款。2016年11月28日，被告向六安市住房发展中心办理了商品房预售合同网上备案手续。2018年10月31日被告委托六安市鹏飞房地产测绘有限责任公司测绘，该公司于2019年1月4日做出六房测字（20181031001）号《房地产测绘成果报告》载明原告购买的阳光巴黎春天28栋17层1701室房屋，套内面积79.97平方米、公摊面积26.57平方米、产权面积106.54平方米。2019年9月6日，被告完成综合查验备案并向原告交付房屋。2019年9月16日，双方就争议的面积问题、逾期交付违约金等合同事项签订《补充协议》，约定，1.阳光·巴黎春天28栋17层1701室于2016年10月17日签订的合同总金额643000元；2.原合同中双方约定为封闭阳台，无飘窗，此部分面积已纳入办理产证面积，但因规划核实要求，必须按原图纸报规计算，原报规为部分阳台为不封闭，有飘窗。卖方本着业主至上的原则同意将此部分面积无偿赠送买方，产权证面积以实测面积为准，并退还面积款32060元；3.按合同约定卖方延期交房违约金（截止2019年9月6日综合验收报告日）共计26877元；4.以上费用合计58937元，此金额作为该商品房的折扣；5.原履行合同金额减除折扣金额（即实际支付金额）开具购房发票，并交纳相关契税维修基金等。该《补充协议》签订后，被告已按约将58937元退至原告银行卡。2019年9月29日，被告在六安市不动登记中心取得了涉案小区28号楼的办证初始登记。2019年1月23日、2019年12月2日，被告向原告出具购房增值税发票各一张,分别载明，房款价税合计为338950元，面积106.54平方米；价税合计：-58937元，对应上述正数发票。2019年12月2日，委托人汪红云、陈昌红夫妻二人与受托人安徽成功置业有限公司签订《委托书》经公证，委托事项为，被告代为办理房屋的办证手续并代为领取不动产权证书；授权被告在委托事项中所签署的一切文件及申请，均予以承认，并愿意承担一切法律责任。 本院认为，本案争议焦点：1.交付的商品房为简装房还是毛坯房问题。被告开发的阳光巴黎春天住宅小区28栋等相关楼层,本案28栋17层1701室单价为每平方米6213.16元，通过关联案件，应当认定为毛坯房单价而非简装房单价，该事实已为本院（2020）皖1502民初4795号及六安市中级人民法院（2020）皖15民终3143号民事判决所确认。案涉合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》确实是网签合同套用模板，不是当事人的真实意思表示。关于商品房交易，应当尊重交易规则和交易习惯，合同约定的单价为每平方米6213.16元是符合备案的毛坯房价格，故双方交易的商品房应为毛坯房，原告主张被告存在合同欺诈的理由不能成立，合同中附件六该项条款部分对双方不具约束力，原告认为被告没有交付简装房而是毛坯房由此减少的价款30338元，请求被告退还的诉讼请求，没有事实依据。2.关于原告请求被告出示《商品房面积实测报告书》且将纳入和未纳入该商品房分摊的共用部位的名称、面积和所在位置书面告知原告等诉讼请求。根据查明的事实，2019年1月4日六房测字（20181031001）号《房地产测绘成果报告》，载明，原告购买的阳光巴黎春天28栋17层1701室房屋，套内面积79.97平方米、公摊面积26.57平方米、产权面积106.54平方米。该测绘成果报告在2019年9月6日交房之前，其内容所记载的实测数字是对外公开的信息，原告可随时查阅；从原告与被告《委托书》内容看，原告全权委托被告办理不动产权证书，对受托人在办理上述事项中所签署的一切文件及申请，委托人均予以承认，并愿意承担一切法律责任。据此可以推定原告对其所购商品房的测绘报告以及面积实测数据、该商品房分摊的和未分摊的共用部位的名称、面积和所在位置等均已经知晓并认可，故原告该项诉讼请求本院不予支持，应予以驳回。3.关于原告主张被告立即为原告所购商品房办理房产证以及支付逾期办证违约金的诉讼请求。本案原告所购商品房28号楼在市不动产登记中心取得办证初始登记的时间为2019年9月29日，被告于2019年9月6日完成了实际交房，根据合同第二十条约定，双方可以共同到不动产登记中心申请办证。但原告汪红云及案外人陈昌红共同委托被告代为办证，而双方未约定办妥日期及违约金。即使被告未予办妥，亦属另一法律关系，不属本案处理范围，且陈昌红应为共同诉讼主体，而本案仅以汪红云一人作为原告，属主体不当，故该诉请本案不作处理。根据合同第二十条约定，买受人未取得房屋所有权证书，不是出卖人的原因，且委托办证合同未约定逾期办证违约金。因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求，亦不予支持。 综上所述，本案原被告就商品房销售合同所争议的相关问题已经在共同签订的《补充协议》中予以解决，房屋已经交付，商品房销售合同已经履行完毕，因此，原告汪红云的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项规定，判决如下： 驳回原告汪红云的诉讼请求。 案件受理费1400元，减半收取计700元，由原告汪红云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  杨效成 二〇二一年一月十四日 书记员  李伟龙 附相关法律条款： 《中华人民共和国民法典》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第十条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。