吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5419号上诉人（原审被告）：长春市隆地物资有限公司，住所地：长春净月潭旅游经济开发区新立城镇齐家村下齐家。法定代表人：隋丽，经理。委托诉讼代理人：李国文，吉林新锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱利明，男，汉族，1958年9月5日生，住长春市二道区。委托诉讼代理人：李祎，吉林金证律师事务所律师。原审被告：吉林国际商品拍卖有限公司，住所地：长春市亚泰大街**。法定代表人：杨运强，总经理。委托诉讼代理人：王博昱，吉林朗业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦泽，吉林朗业律师事务所实习律师。原审被告：长春经济技术开发区临河街道办事处，住所，住所地：长春市海口路**div>负责人：李永盛，主任委托诉讼代理人：王洪梅，长春经济技术开发区临河街道办事处工作人员。委托诉讼代理人：王春波，上海市锦天成（长春）律师事务所律师。原审被告：吉林银行股份有限公司长春分行，住所地：，住所地：长春市二道区惠工路**内陆港联检大楼****v>负责人：张洪波，行长。委托诉讼代理人：杨巍，吉林银行股份有限公司长春分行工作人员。上诉人长春市隆地物资有限公司（以下简称隆地公司）与被上诉人朱利明、原审被告长春经济技术开发区临河街道办事处（以下简称临河街道办）、吉林银行股份有限公司长春分行（以下简称吉林银行）、吉林国际商品拍卖有限公司（以下简称国际拍卖公司）所有权确认纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2020）吉0191民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。隆地公司上诉请求：一、请求撤销长春经济技术开发区人民法院（2020）吉0191民初1121号民事判决书，驳回朱利明的诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由朱利明承担。事实和理由：一、本案所涉基本事实。隆地公司于1998年10月29日与长春经济技术开发区管理委员会（以下简称经开管委会）签订了本案诉争房屋的《土地使用权出让合同》，隆地公司受让该土地的出让方是经开管委会，属于净地出让（所有地上农作物、建筑物等项的拆迁工作管委会均已完成后出让给上诉人）。隆地公司开发建设该商品房项目的建设资金是隆地公司自筹，无论土地、建设资金与经开区管委会小河沿村无任何关系，况且隆地公司与经开管委会小河沿村间没有任何经济等往来关系，隆地公司从未将该案涉房屋给付经开管委会小河沿村。隆地公司将该商品房开发建设项目完成后的2003年办理了开发房产的初始登记。因与涉案房屋相邻的另两套房屋也没有对外进行销售，隆地公司于2008年5月7日共同办理了三套房屋的权属登记证书，房屋所有权证书记载产权证号为长房权字第XX**、丘XXXX、建筑面积为747.63m。隆地公司确实将开发建设的二区、三区6栋6#、7#、8#、1#、2#、3#交付给长春经济技术开发区物业管理公司进行物业管理，并没有授权其进行销售。隆地公司从未将案涉房屋交付给经开区小河沿村或长春商业银行卫星路支行。二、原审法院认定事实错误。1.关于原审法院认定2000年7月13日经开区小河沿村与长春市商业银行卫星路支行签订《还款协议书》有效是错误的。庭审中隆地公司就朱利明、经开区小河沿村、长春市商业银行卫星路支行对该案涉房屋享有所有权提出了质疑，隆地公司主张应认定该涉案房屋所有权归属于隆地公司所有。原审法院在庭审中仅从形式要件上对该《还款协议书》进行审查，并没有查清经开区小河沿村是否合法取得了案涉房屋的所有权，是否有权以该案涉房屋来抵付其拖欠长春市商业银行卫星路支行的款项、是否侵犯了隆地公司的权益，盲目的认定该《还款协议书》有效，侵犯了隆地公司的合法权益。客观上经开区小河沿村用本属于隆地公司的财产抵付其拖欠长春市商业银行卫星路支行的欠款，损害了隆地公司的合法权益。根据我国《合同法》第五十二条“有下列情形之一的合同无效第（二）款恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，原审法院应认定该《还款协议书》无效而不是有效。2.原审法院依据朱利明提供的所谓的《隆地公司入户通知单》认定隆地公司对《还款协议书》的追认和履行是错误的。首先，隆地公司对朱利明提供的《隆地公司入户通知单》的真实性有异议，并提出了鉴定申请；其次，隆地公司只是将部分开发建设的商品房交付给经开区物业管理公司进行物业管理，并没有授权其对商品房实体权利进行处分；第三，隆地公司将住宅的各项技术资料、住户明细交付给物业公司是物业公司进行物业管理的必备要素，否则物业公司无法进行物业管理，隆地公司交付给物业公司委托管理的住宅的各项技术资料和住户明细被原审法院认定对《还款协议书》中案涉房屋所有权转让的追认和履行是错误的。第四，《隆地公司入户通知单》上的住户是李**，李**是什么身份非常重要，一审没有查清，没有任何证据加以证明。吉林银行股份有限公司长春分公司从有利于自己的角度，陈述李**是卫星支行的信贷科长。仅凭口头陈述不能作为定案依据，但一审判决直接采信朱利明的陈述。本案也可能存在以房抵债协议未经李**同意的情形。即使隆地公司同意李**入住，李**入住的基础原因可能存在多种情形，如买卖、抵债、租赁、借用等，不能仅凭《隆地公司入户通知单》这一个孤证，就认定隆地公司对《还款协议书》追认和履行也是错误的。因此，隆地公司认为原审法院认定事实错误，没有事实依据和法律依据。三、原审法院审理程序错误。隆地公司在原审庭审过程中就《隆地公司入户通知单》提出了质疑，并对其真伪申请司法鉴定，原审法院予以驳回。上诉人认为原审法院驳回隆地公司的鉴定申请是错误的，剥夺了隆地公司所享有的权利。四、原审法院适用法律错误。原审判决适用法律错误，本案不属于不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，不属于《《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条适用的情形。该条规定适用的大前提是“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”。这种“不符”在实践中主要包括以下情形：第一，夫妻共同所有不动产登记在一方名下情形；第二，借名购买不动产，将不动产物权登记在被借名人名下情形；第三，作为遗产的不动产物权登记在继承人、受遗赠人以外的人名下情形；第四，不动产共有人未按约定分割并登记不动产份额情形；第五，人民法院生效裁判文书确认的不动产物权权利人与不动产登记簿上登记的权利人不一致的；第六，仲裁委员会的仲裁书确认的不动产物权权利人与不动产登记簿上登记的权利人不一致的等（参见最高人民法院民事审判第一庭编著《最高人民法院物权法司法解释一理解与适用》第80页）。该条司法解释的主要适用不动产的内部权属争议的情形，而不适用于外部交易关系。外部交易关系应遵循不动产登记的公示公信原则，登记公示公信原则是物权法的基本原则。根据我国《物权法》第六条和第九条的规定，物权变动采用登记生效主义，未经登记，不发生物权变动效力。就本案而言，无论是2000年小河沿子村签订《还款协议书》的以房抵债行为，还是2015年吉林银行委托拍卖案涉房屋行为，都属于外部交易关系，不属于《《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条适用的情形。因此，一审判决依据该条规定判决朱利明享有案涉房屋的所有权，属于适用法律错误。综上所述，朱利明认为原审法院认定事实、适用法律错误，且程序违法。请求二审法院查清事实撤销一审判决，驳回被上诉人朱利明的诉讼请求朱利明辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应当驳回隆地公司上诉请求。临河街道办述称，此案与我方无关，认为原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。国际拍卖公司述称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。吉林银行述称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。朱利明向一审法院起诉请求：判令长春市经开二区六栋3门105室产权归朱利明所有。一审法院认定事实：2000年7月13日，长春经济技术开发区小河沿村村民委员会（甲方）与长春市商业银行卫星支行（乙方，现为吉林银行）签订《还款协议书》，约定甲方同意用房屋（座落于长春经济技术开发区内的经济开发区**楼3门**的**二厅，总面积262.69平方米的商品住宅房），抵偿乙方贷款693，500元，作价2，640元每平方米。甲方所购楼前绿地花园一并归乙方所有，不另折价。甲方负责提供此房屋一切手续，负责更名过户手续，并承担一切费用，保证其手续合法性。2000年7月17日，隆地公司为长春市商业银行卫星支行工作人员李**出具了《隆地公司入户通知单》，写明该楼号、房间号及相关费用，赵洪杰、王岫峰签字，隆地公司加盖公章。此后，长春市商业银行卫星支行（乙方，现为吉林银行）将案涉房屋出租，期间产生的电费、燃气费用、供暖费用等各项费用均由银行或其租户负担。另查明，2003年9月隆地公司向长春市房产产权登记发证中心提交申请书，申请办理长春经济技术开发区临河街以西、南湖大路两侧其开发的房屋办理所有权初始登记手续。2005年5月30日，隆地公司（委托方、甲方）与长春经济技术开发区物业管理公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：二区、三区6栋6#、7#、8#、1#、2#、3#号楼，建筑面积63000.43平方米，364＋6个门市委托乙方实行物业管理。合同十三条约定，在业主委员会成立之前，甲方负责指定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。甲方管理的房屋的设施、设备应达到国家验收标准要求并按省、市文件规定将该住宅的各项技术资料、本栋住户的明细表提供给乙方存档。乙方接管后，负责提供房屋外墙面、楼梯间、楼道、屋面、上下水道、下水井、公用蓄水池、加压水泵、机电设备、消防设备、采暖系统等的定期养护和维修定期清理。每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。再查明：2008年5月7日，隆地公司出售案涉小区部分房屋后，变更所有权初始登记手续，取得案涉房屋所有权证书。2015年6月19日，吉林银行与国际拍卖公司签订《委托拍卖合同》，对案涉房屋进行拍卖，拍卖合同附件瑕疵说明中载明，案涉房屋位于长春市经开区二区六栋3门105室，面积262.69平方米，无房屋所有权证，无土地使用证，委托人依据《还款协议书》取得，房屋已被租赁，租赁期限至2015年8月14日，拍卖成交后，买受人需将《租赁合同》执行完毕。拍卖成交后，由买受人自行接收标的物，委托人只提供该标的物相关手续，不进行现场交接。买受人需在拍卖成交之日起三个月内办理完过户手续，办理产权过户时发生的所有税费及接受标的过程中发生的一切费用（含看护费等），均由买受人承担。标的以资产现状拍卖，竞买人自行看样、调查了解，自行实地测量建筑面积，自行调查产权证照，竞买人参与竞买即视为对标的现状的认可。标的涉及的各种证照和更名过户手续（包括多次更名过户）等事宜均由买受人自行办理，所需费用由买受人承担，委托代理人、拍卖人概不负责。标的物是否存在其他瑕疵，由买受人在拍卖会前自行调查清楚，委托人、拍卖人不作任何承诺、不承担任何责任。瑕疵说明尾部有朱利明签字，国际拍卖公司签章。2015年7月2日，朱利明以91.94万元拍卖成交，国际拍卖公司为其出具《拍卖成交确认书》。2019年11月25日，朱利明与吉林省成建工程检测有限公司签订《租户协议书》，约定租期从2019年11月10日至2022年11月10日，房租每年100，000元。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。因此，对不动产真实权利人的确认应结合产权登记、当事人之间就不动产达成的协议、实际出资情况、不动产管理使用状况等因素予以综合判断。就本案而言：一、关于《还款协议书》的效力问题。2000年7月13日，长春经济技术开发区小河沿村与长春市商业银行卫星支行（现吉林银行）签订《还款协议书》，约定长春经济技术开发区小河沿村用座落于长春经济技术开发区内的经济开发区6号楼3门105室房屋抵偿银行贷款693，500元。该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。隆地公司虽未在《还款协议书》中加盖公章，然根据《隆地公司入住通知单》记载：2000年7月17日，隆地公司将案涉房屋交付给长春市商业银行卫星支行（现吉林银行），银行工作人员李**、隆地公司财务赵洪杰、销售王岫峰在入住通知单上签字，隆地公司加盖公章，随即长春市商业银行卫星支行（现吉林银行）即占有使用案涉房屋直至2015年拍卖成交前。庭审中，隆地公司对该份入户通知单提出异议，并向法院递交鉴定申请，然根据《物业管理委托合同》记载，2005年5月隆地公司委托长春经济技术开发区物业管理公司对其开发的二区、三区6栋6#、7#、8#、1#、2#、3#楼进行各项物业管理，同时将该住宅的各项技术资料、住户的明细表一并转交于长春经济技术开发区物业管理公司。而隆地公司依照《隆地公司入住通知单》于2000年交付房屋的行为，应视为其对《还款协议书》的追认和履行。故对于隆地公司的鉴定申请，法院不予批准。二、关于长春市商业银行卫星支行是否合法取得并占有房屋的问题。隆地公司于2000年7月17日将案涉房屋交付长春市商业银行卫星支行使用，有《隆地公司入住通知单》、电费、燃气费、供暖费用等缴费票据为凭，且当时案涉房屋尚不具备办理产权登记的条件，该交付行为使得案涉房屋的占有、使用、收益权均由长春市商业银行卫星支行取得，系合法取得。截至诉讼前近二十年的时间，案涉房屋先后由长春市商业银行卫星支行、朱利明占有使用。隆地公司作为房屋的初始登记所有权人，从未对房屋行使相关占有、使用的权利，该事实与常理不符。对于隆地公司与长春市商业银行卫星支行（现吉林银行）就房屋交付而产生的纠纷，不在本案审理范围内，隆地公司可另行提起诉讼解决。关于《拍卖成交确认书》的效力问题。国际拍卖公司接受吉林银行的委托，对案涉房屋进行拍卖。朱利明参与社会公开竞买，按照约定交付了全部拍卖成交款项，履行了其相应义务，其与国际拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》不违反法律、法规的强制性规定，拍卖程序合法有效。因此，朱利明占有使用该房屋的行为应认定合法有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十二条、第一百七十三条，《中华人民共和国拍卖法》第三条、第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决如下：位：位于长春市经济技术开发区****3门**房屋归原告朱利明所有审案件受理费6，497元，保全费5，000元，由被告长春市隆地物资有限公司负担。本院二审期间，隆地公司围绕上诉请求依法提交了1999年4月20日《关于长春市隆地物资有限公司住宅楼项目建设项目的批复》、1998年10月29日长春经开区土地使用权出让订购书、土地购销明细台账、国有土地使用权《分割转让许可证》，以上证明隆地公司是涉案房屋的开发建设单位，并购得涉案土地，涉案房屋与临河街道办、吉林银行、朱利明无关；提交了2008年1月3日长春市隆地物资有限公司2区6栋住房出售分户面积计算表及2008年5月7日《房屋所有权证证》长房权字第XX**权证，以证明涉案房屋产权人为隆地公司。经查，2003年9月隆地公司对涉案小区进行所有权初始登记，2008年5月7日在对涉案小区部分房屋进行流转后，变更所有权初始登记，变更登记后隆地公司享有涉案房屋在内的4套房屋，共747.63平方米所有权。其他查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，2000年7月13日，长春经济技术开发区小河沿村与长春市商业银行卫星支行（现吉林银行）签订《还款协议书》，约定长春经济技术开发区小河沿村用座落于长春经济技术开发区内的经济开发区6号楼3门105室房屋抵偿银行贷款693，500元。协议签订后，于2000年7月17日，隆地公司将案涉房屋交付给长春市商业银行卫星支行（现吉林银行），故该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。隆地公司为长春市商业银行卫星支行（现吉林银行）办理《隆地公司入住通知单》，且长春市商业银行卫星支行（现吉林银行）占有使用案涉房屋直至2015年拍卖成交前，隆地公司亦未提出异议，隆地公司的行为系对长春经济技术开发区小河沿村与长春市商业银行卫星支行（现吉林银行）签订《还款协议书》处分诉争房屋的认可，吉林银行合法取得涉案房屋。隆地公司主张涉案房屋没有对外销售，且否认为吉林银行办理过入住通知单，不知涉案房屋被吉林银行占有、使用等。虽隆地公司系涉案房屋的产权人，但其未提交相应的证据证明其对涉案房屋被流转并不知晓，且结合本案的证据隆地公司主张对涉案房屋被流转不知晓亦不符合常理。隆地公司一审时申请对入户通知单进行鉴定，一审法院结合本案实际情况未予鉴定，并无不当。二审时本院征询隆地公司是否坚持鉴定的意见，虽隆地公司主张要求鉴定，但未说明所需鉴定的相关内容亦未预交鉴定费用，故视为放弃鉴定申请。吉林银行将涉案房屋进行拍卖，朱利明通过社会公开竞买的方式，按照约定交付了全部拍卖成交款项，履行了其相应义务，拍卖程序合法有效。故朱利明取得涉案房屋合法有效，应予保护。一审法院认定位于长春市经济技术开发区二区六栋3门105室房屋归朱利明所有并无不当，隆地公司、吉林银行、临河街道和国际拍卖公司负有配合朱利明对涉案房屋进行更名过户的义务。综上所述，隆地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12，994元，由长春市隆地物资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宫 平审判员 高 心审判员 曾范军二〇二一年一月十八日书记员 高 飞