河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终274号上诉人（原审原告）：秦伟，男，汉族，1977年10月6日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：邢静亚，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦攀，河南良承律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地河南省荥阳市贾峪镇洞林路**，统一社会信用代码91410182077832817Q。法定代表人：贾飞，执行董事。委托诉讼代理人：邱盼盼，女，系公司员工。原审原告：袁豆豆，女，汉族，1974年1月21日出生，住郑州市金水区。原审原告：杨青，男，汉族，1982年6月28日出生，住郑州市金水区。上诉人秦伟因与被上诉人郑州恒林置业有限公司、原审原告袁豆豆、杨青房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初5922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。本案现已审理终结。秦伟上诉请求：1、依法改判一审判决第二项，增加支付逾期办证违约金为249162.8元；（暂计）2、依法改判被上诉人为上诉人负一楼卫生间安装排污设备，并恢复卫生间正常使用功能；3、本案一审、二审诉讼费用皆由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院关于逾期办证违约金的计算标准有误，案涉《商品房买卖合同》约定的违约金明显过低，显失公平，应当依法予以增加，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条规定的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。1、案涉《商品房买卖合同》附件四第五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得商品房权属证书的，在买受人不要求解除合同的情况下，由出卖人按年向买受人支付总房款0.1％的违约金。相较于合同第七条买受人逾期付款的，应按日向出卖人支付遗期应付款万分之一的违约金的约定，附件四第五条约定的违约金明显过低。被上诉人利用自己的绝对优势地位，在签订合同时为上诉人提供了违约责任显著不平等的格式合同，致使双方在违约责任承担上的权利和义务明显违反了公平、等价有偿原则，显失公平。2、经上诉人查询，河南省工商行政管理局和河南省建设厅在其监制的《商品房买卖合同》中并未对违约金项作出统一规定，案涉合同中所谓的按年支付总房款0.1％的违约金比例系被上诉人单方书写、决定，且未采取任何加粗、加黑或不同颜色等显著方式提醒上诉人注意这一与其有重大利害关系的内容或加以说明，这对于买房经验不足、法律意识淡薄的上诉人来说明显不公。3、因此，上诉人要求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十八条的规定上调违约金合理合法，原审法院无视上诉人要求上调违约金的诉求，枉顾合同当事人的过错程度、合同履行情况等因素，便粗略地按照不平等的约定计算违约金，不仅激化了社会矛盾，更与调整违约金以平衡权利义务双方利益的法律宗旨相悖。二、被上诉人实际交付的房屋存在严重的质量问题，减损了房屋价值，给上诉人的房屋使用带来影响，应当承担赔偿责任。1、原审判决认定事实有误。被上诉人实际交付的房屋与样板房严重不一致，给上诉人使用房屋造成影响。《商品房销售管理办法》第三十一条规定“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”本案中，被上诉人在一审庭审时已自认销售案涉房屋时设置了样板房，在其没有证据证明已经明确说明实际交付房屋与样板房不一致的情况下，上诉人完全有理由相信实际交付房屋与样板间一致。然而上诉人在收房之后的使用过程中发现负一楼卫生间排污存在严重的问题，由于负一楼排污管道低于市政排污管道，导致卫生间的污水无法排出，给上诉人日常使用该房屋造成了严重影响。被上诉人理应承担赔偿责任。2、原审法院审理程序不当。最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第三十条规定，人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。原审法院在判决书的“本院认为”部分指明本案需经具有资质的机构鉴定方可作出因果关系及影响程度的结论，但在案件审理过程中，原审法院从始至终没有履行释明义务，导致待证事实无法及时查明，虽可另行起诉，但不免增加了上诉人的诉累，浪费了司法资源，审理程序严重不当。3、原审法院违反了“同案同判”、“类案检索”的基本原则。2019年12月13日，原审法院在作出的（2019）豫0182民初8399号民事判决书中，已认可恒林公司所交付房屋与样板房不一致、给原告造成损失的事实，判决被告郑州恒林置业有限公司赔偿原告王利超损失5000元。上述案件在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面都与本案具有高度相似性，且已经荥阳法院作出生效裁判，属于“类案”，依据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的规定，本案应当进行类案检索，以确保同案同判。另补充，案涉条款应认定为格式条款。负一楼卫生间应安装排污设备，使该卫生间能够正常使用。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，本案应予发回重审或查清事实后依法改判。郑州恒林置业有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。理由如下：一、《商品房买卖合同》中的违约金约定合法适当。首先，上诉人在签订商品房买卖合同时对合同约定知悉，应当自知道权利受侵犯之日起三年内主张。自签订合同至今，上诉人要求调整违约金标准的要求已超三年的诉讼时效。其次，在《商品房买卖合同》第七条，约定买受人逾期付款不超过180天的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，与之相对应，第九条约定，出卖人未按合同规定期限交付商品房逾期不超过180天的，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，由此可见，与买受人付款责任相对应的是出卖人的交房责任，违约责任刚好对应，公平合理。出卖人根据合同约定按期向买受人交房，买受人及时收房，对房屋享有占有、使用、收益的权能，《商品房买卖合同》的根本目的已经实现，买受人没有任何损失。调整违约金的前提是违约金过分低于所造成的损失30%。上诉人没有任何的证据证明自己的损失。又考量到办理不动产权属证书流程复杂，牵涉资料众多，受政府部门参与、业主配合等因素影响，合同对出卖人逾期办证的违约责任约定的合法适当，合情合理。这一约定没有免除我方的责任，没有排除买受人的主要权利，我方仍然对逾期办理房地产权属证书承担违约责任，仍然充分保障了买受人权利的行使。开发商一旦因承担巨额的违约金而无法存续，不仅业主会因此再无可能取得不动产权属证书，后续的房屋质量、维修等更是无从谈起，那将会给广大业主，给社会带来难以估量的损失！出卖人现积极履行合同义务，调配工作人员，加快办证速度，全力维护广大业主的合法权益，愿与业主携手共建美好和谐的小区。再次，根据郑州市中级人民法院2019年法官专业会议意见，凡在2016年8月20日后办理初始登记的，应认定为情势变更，合同双方协商一致的依协商，协商不一致应考虑情势变更，驳回要求支付违约金的诉讼请求。二、出卖人交付的房屋与合同约定一致在双方签订的《商品房买卖合同》中附件四第二条明确说明约定，该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋，楼层，地形等不同，局部结构，层高，面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准。合同中并附有房屋平面图。出卖人交付的房屋与合同中约定的一致，不应当承担任何违约责任。上诉人对房屋的质量问题应当负举证责任加以证明，举证不能的承担败诉的法律后果。上诉人对房屋质量问题并未提供任何的证据加以举证，一审判决驳回诉讼请求合法有据。上诉人指的（2019）豫0182民初8399号判决书，是荥阳市人民法院作出的一审判决，首先，这是郑州市中级人民法院的下属法院作出的判决，没有上级参考下级判决一说。其次，该判决中认定恒林公司交付房屋符合约定，不存在违约行为，不支持原告付违约金的诉讼请求，又在无任何证据的情况下认定恒林公司隐瞒主卧无飘窗的事实，酌定赔偿原告损失。该判决没有任何参考的价值与意义。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法予以维持。原审原告袁豆豆、杨青未到庭发表意见。秦伟、杨青、袁豆豆向一审法院起诉请求：1、依法判令被告按照合同约定为原告秦伟等人办理房屋所有权证，2、请求依法判令被告因其逾期办理房屋所有权证向原告支付的违约金分别为：原告秦伟252492元（以2854033元为基数自2019年5月1日起）；原告杨青2031**元（以2658765元为基数自2019年7月1日起）；原告袁豆豆251116元（以2764262元为基数自2019年5月1日起）。上述违约金按照中国人民银行逾期贷款利息的标准计算至实际履行义务之日，暂计2020年7月1日；3、依法判令被告为原告负一楼卫生间安装排污设备，并恢复卫生间正常使用功能；4、判决被告承担本案诉讼费及其他费用。一审法院认定事实：原告秦伟于2015年12月26日，原告杨青于2016年7月27日，原告袁豆豆于2016年1月5日分别与被告签订《商品房买卖合同》各一份，约定原告购买被告荥阳市鹿村郑州恒大山水城四区1—2层复式住宅各一套。合同约定原告秦伟总房款为2854033元，原告杨青总房款为2658765元，原告袁豆豆总房款为2764262元。该合同第八条约定原告秦伟交房时间为2017年10月30日前，原告杨青的交房时间为2017年12月30日前，原告袁豆豆的交房时间为2017年10月30日前。该合同第八条同时约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房取得房地产开发项目交付使用备案证明文件。第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、关于产权登记的约定按附件四第五条约定执行。该合同附件四第五条，产权登记约定。1、产权的初始登记，出卖人应当在2018年8月20日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送荥阳市住房保障和中心房地产。2、转移登记。出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需要资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。买受人不解除合同，出卖人按年向买受人支付总房款0.1％的违约金。该合同附件四第二条约定：关于买受人所购商品房基本情况的补充约定：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋，楼层或地形等不同，局部结构，层高，面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准。所有层高均包括楼板厚度。合同签订后，原告按照约定支付了购房款，被告交付了该房屋，原告现已入住，但被告至今未给原告办理房屋产权证。原告以被告未办理房产证及所交付房屋与样板间不一致为由诉至我院，请求处理。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系由河南省工商行政管理局，河南省建设厅监制的格式合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为有效合同，具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。原告已依照约定支付了购房款，被告未按照约定的期限为原告办理房屋产权证，系违约行为，被告应当按照约定为原告办理房屋产权证。关于违约金的问题，原告要求被告以总房款为基数，按银行贷款利率支付逾期交房违约金，因双方在合同中已明确约定按年向买受人支付总房款0.1％的违约金，故被告应当按照约定支付原告违约金。关于原告诉称要求被告为原告负一楼卫生间安装排污设施的问题，因涉及房屋质量，建筑设计等专业问题，需由具有鉴定资质的有关机构鉴定后才能决定是否需要维修或安装，本案审理中，原告并未向原审法院申请鉴定，故对该请求原告可另行主张权利。综上，原审法院对原告要求被告办理房产证，支付逾期办证违约金的请求予以支持，对其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州恒林置业有限公司于判决生效后十日内协助原告秦伟办理位于荥阳市郭岗郑州恒大山水城四区154幢1单元1—2层1××号房屋产权证，协助原告杨青办理位于荥阳市郭岗郑州恒大山水城四区149幢1单元1—2层1××号房屋产权证，协助原告袁豆豆办理位于荥阳市郭岗郑州恒大山水城四区154幢1单元1—2层1××号房屋产权证。二、被告郑州恒林置业有限公司于判决生效后十日内支付原告秦伟逾期办证违约金3329.2元（237.8元每月＊14个月），支付原告杨青逾期办证违约金2659.2元（221.6每月＊12个月），支付原告袁豆豆逾期办证违约金3220元（230元每月＊14个月）。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5434元，由被告承担3434元，原告承担2000元。本院二审期间，当事人均未提供新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据查明本案事实，一审判决认定涉案《商品房买卖合同》合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。被上诉人郑州恒林置业有限公司未按照约定的期限为秦伟办理房屋产权证构成违约，应按照合同约定的支付逾期办证违约金并无不当。上诉人秦伟上诉主张，被上诉人郑州恒林置业有限公司向其增加支付逾期办证违约金249162.8元。被上诉人对此不予认可。因上诉人该主张没有合同依据，不能成立，本院对此不予采纳。上诉人秦伟还上诉主张，被上诉人为其负一楼卫生间安装排污设备并恢复卫生间正常使用功能。被上诉人对此不予认可。上诉人秦伟该上诉主张，因证据不足，本院对此不予支持。综上所述，秦伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2544元，由秦伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  贾建新二〇二一年一月二十八日书记员  许言午