河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终18260号上诉人（原审被告）：郑州融坚置业有限公司，住所地郑州市**嵩山南路与鼎盛大道交叉口西南角，统一社会信用代码91410100MA40HFDY98。法定代表人：李克森，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建庭，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：王向宁，河南良承律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李梦运，女，1990年1月16日生，汉族，住郑州市**。委托诉讼代理人：齐亚辉，河南佩里弗迪律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司新郑支行，，住所地河南省新郑市中华路中段统一社会信用代码914101841704350313。负责人：龙洪波，该行行长。上诉人郑州融坚置业有限公司（以下简称融坚公司）因与被上诉人李梦运及原审第三人中国建设银行股份有限公司新郑支行（以下简称建设银行新郑支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初6705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。融坚公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或撤销原判决第一项，改判为：判决解除上诉人与被上诉人于2019年3月7日签订的《商品房买卖合同》，被上诉人协助上诉人办理注销合同备案手续及合同预告登记注销手续；2、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人融坚公司所交付房屋满足商品房房屋质量和使用功能，完全满足生活居住条件，被上诉人李梦运作为购房者的合同目的已经实现，依法不应当解除《商品房买卖合同》。被上诉人作为购房者，购买商品房的目的在于取得房屋所有权并用于居住、投资、孩子教育等。本案中，融坚公司所交付房屋仅是与平面图中的房屋布局相反，房屋的位置、面积、楼层、采光、质约定量、方位、配套设施等方面完全符合合同约定，完全满足李梦运购买房屋的用途，被土诉人房屋买卖合同的合同目的已经实现。并且，根据合同附件四第九条约定：“××同意，下列规划及设计变更时出卖人无需通知××，××不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任：(4)自按本合同、附件、本补充协议生效之日前发生的规或设计变更的；(5)未严重影响商品房房屋质量或使用功能的。”融坚公司所交付的房屋符合质量要求，在房屋设计建造上完全依照备案的图纸进项施工建设，所交付房屋仅屋内布局与平面上的位置相反，在房屋的面积、楼层、采光等方面没有任何影响，涉案房屋整体并未严重影响到房屋的使用，且该房屋局部调整也完全符合双方合同约定。二、上诉人融坚公司所交付房屋符合《商品房买卖合同》附件一和附件四双方的合同约定，不构成根本违约，被上诉人李梦运无权要求解除《商品房买卖合同》。首先，依据《商品房买卖合同》合同附件四第二条明确约定约：“该商品房平面图仅作示意使用，房屋具体构造与尺寸及在整个楼栋或整个小区的相对位置最终以建设主管部门备案的工程图纸为准。如有变化，不视为出卖人违约，××也不能以此为由拒绝履行义务或解除合同。”融坚公司所交付房屋的房屋房号、相关户型、楼层等与政府管理部门备案公示信息完全一致，依据合同约定融坚公司并不构成违约，李梦运无权据此要求解除房屋买卖合同。同时，《商品房买卖合同》附件一房屋平面图下方明确约定：“图中示意仅供参考，具体以房屋实际交付为准。”该附件一不仅有融坚公司加盖的合同专用章，同时也有李梦运的亲笔签名。根据李梦运在合同附件中的签名，李梦运购买期房知道或应当知道平面图上仅作为示意作用，房屋有关布局等以实际交付为准，在签订购房合同是应当对未来实际交付的房屋具有心理预期。涉案房屋仅房屋格局与平面图相反，该房屋布局变化在双方合同约定范围内，融坚公司并不构成违约，也没有必要承担违约责任。三、一审法院仅以被上诉人李梦运的主观目的来认定《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，不符合案件事实，也不符合诚实信用原则。《合同法》第九十四条，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。”融坚公司作为开发商，完成了交付房屋的义务，李梦运作为购房者得到符合质量标准和满足居住使用的房屋，房屋买卖合同的客观目的已经实现。如前所述，李梦运在签订购房合同时应当对房屋的具体情况有所了解，也已通过合同条款确定以实际交付为准，实现其购房主观目的客观化、书面化。如今李梦运又根据个人对房屋空间喜好、臆想否定购房时具体的合同约定，认为该购房合同的客观合同目的不能实现，对完成交付义务的融坚公司来说有违诚实信用原则。原审法院未考虑双方《商品房买卖合同》附件中关于房屋变更、构造方面的具体约定，也未考虑涉案房屋的实际交付情况，相反直接以购房者李梦运的主观目的来认定涉案房屋不符合房屋交付标准，并以此判决解除双方之间的房屋买卖合同，显然并未充分查清本案的案件事实，适用法律不当。综上所述，一审判决认定事实不清，使用法律错误，不能因李梦运的主观目的不能实现为由解除房屋买卖合同。请求贵院依法改判或将本案发回重审。李梦运辩称，一、双方对于融坚公司实际提供的房屋与双方在合同中约定的房屋布局相反并无异议，融坚公司上诉状中已对此进行了认可。即一审判决中查明的：合同约定的房屋平面图的方位为：以人员站立于玄关门口面向房内为准，9层的厨房位于左侧，卫生间位于右侧，10层的卧室位于左侧，卫生间位于右侧；实际户型局部为：9层的厨房位于右侧，卫生间位于左侧，10层的卧室位于右侧，卫生间位于左侧。二、融坚公司不能交付符合合同约定布局的房屋，致使李梦运购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的不能实现，融坚公司构成根本违约，李梦运有权解除合同。最高人民法院2017年09期公报案例张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案，也认可该观点。三、融坚公司在上诉状中提到的合同附件四中第九条、第二条的条款，上述条款属于不公平的格式条款和免责条款。1、融坚公司并未采用加粗加黑等合理的方式提示李梦运注意，对该格式条款未尽到提示告知义务，李梦运对此不认可，主张该条款不成为合同的内容；2、这些条款还属于免责条款，排除了李梦运根据自己意愿选择房屋的权利及在融坚公司不能提供符合符合双方约定的房屋的情况下解除双方签订的《商品房买卖合同》的权利，为无效条款。3、如果这样的格式条款和免责条款产生法律效力，则会鼓励开发商为达成交易，采用提供不真实的房屋布局等欺诈手段与购房者签订买卖合同或者随意交付不符合双方约定布局的房屋，造成错误的价值引导，损害购房者的利益，不符合社会公众的利益。4、融坚公司上诉状中陈述的“附件一房屋平面图下方明确约定的：图中示意仅供参考，具体以房屋实际交付为准”的内容并不存在。四、融坚公司提出的“被上诉人协助上诉人办理注销合同备案手续及合同预告登记注销手续”的上诉请求，不属于李梦运诉请范围。在融坚公司向李梦运返还完购房首付款及已偿还的月供后，李梦运自然会协助融坚公司办理相关手续，因此该请求不属于本案审理范围，在融坚公司履行完上述义务后，如李梦运未履行上述协助义务时，融坚公司可单独提出该主张。否则，李梦运的合法权益将无法得到保障，对李梦运是不公平的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回融坚公司上诉请求。建设银行新郑支行未答辩，亦未提交书面答辩状。李梦运向一审法院起诉请求：1．解除原告李梦运与被告融坚公司于2019年3月7日签订的《商品房买卖合同》；2．解除原告李梦运与第三人建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《郑州市预购商品房抵押合同》；3．判令被告融坚公司返还原告李梦运已支付购房首付款339436元、月供68701.92元（暂计至2020年5月22日，实际返还的月供金额以法院判决诉讼请求中第一项、第二项中的合同解除后实际支付的月供金额为准）暂共计608137.92元；4．判令被告融坚公司向第三人建设银行返还原告李梦运贷款余额；5．判令被告融坚公司赔偿原告李梦运专项维修资金5480元、中介手续费1158元、利息损失（利息损失以339436为本金，从起诉之日起，按按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）暂共计6638元。一审法院认定事实：李梦运（××）与被告融坚公司（出卖人）于2019年3月7日签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××****），协议主要约定：第二条，××购买的商品房为预售商品房。第三条，××购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的：二七区南桂路南、、地泰路******房建筑面积84.32平方米。第四条，该商品房总价款1126436元。第六条，首付款为339436元，商业贷款为787000元。第八条，出卖人应当在2020年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5％向××支付违约金。第十条，规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到××所购商品房质量或使用功能的，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××。××有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。××在通知到达值日起15日内未做书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知××的，××有权退房。××退房的，出卖人须在××提出退房要求之日起90天内将××已付款退还给××，并按中国人民银行同期活期存款基准利率付给利息。合同附件一：房屋平面图。合同附件四：补充协议。二、对房屋基本情况的补充约定。1．该商品房平面图仅作为示意所用，房屋具体构造与尺寸及在整个楼栋或小区中的相对位置最终以建设主管部门备案的工程图纸为准。如有变化，不视为出卖人违约，××也不能以此为由拒绝履行义务或解除合同。九、关于本合同第十条补偿约定。6．××同意，下列规划及设计变更时出卖人无需通知××，××不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任：（4）自按本合同、附件、本补充协议生效之日前发生的规划及／或设计变更的；（5）未严重影响商品房质量或使用功能的。2019年3月7日，李梦运（借款人）与第三人建设银行（贷款人）、被告融坚公司（保证人）签订《个人住房（商业住房）借款合同》（合同编号：410793808-2012-20193863002），主要约定：贷款金额787000元。2019年8月8日，李梦运（抵押人、购房人）与第三人建设银行（贷款人）签订《郑州市预购商品房抵押合同》，以案涉房屋为上述787000元商业贷款提供抵押担保。上述商品房买卖合同签订后，原告李梦运按照约定向被告融坚公司交纳购房款共计1126436元（含首付款，商业贷款）；并于2018年12月13日支付中介手续费1158元、于2019年5月9日交纳维修基金5480元。原告提交的被告置业顾问向其发出的房屋户型图与合同附件一载明的房屋平面图一致，但实际房间布局结构与房屋平面图为轴对称方向。合同房屋平面图的方位为：以人员站立于玄关门口面向房内为准，9层的厨房位于左侧，卫生间位于右侧；10层的卧室位于左侧，卫生间位于右侧。被告置业顾问提供的实际户型显示与合同附件的图形位置相反。一审法院认为，本案中的《商品房买卖合同》及附件，系当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，该合同依法成立后生效，当事人应按该合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房屋并非普通商品，当事人对所购房屋位置、面积、楼层、采光、户型布局具有特定的选择和目的。从现有证据看，购房合同附件中的房屋平面图，已经明确了房屋的方位布局，被告在购房合同附件中的房屋平面图加盖合同专用章予以确认，应当向原告交付符合合同约定的房屋。由于被告不能交付符合合同约定布局的房屋，致使李梦运购买符合购房合同附件中约定布局房屋的合同目的不能实现，李梦运要求解除合同，原审法院予以确认。本案《商品房买卖合同》解除后，《个人住房（商业住房）借款合同》也应当一并解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告应当将原告交付的首付款339436元及截至判决生效之日已经偿还过的贷款本息（以第三人建设银行出具的还款凭证为准）返还原告，将下余贷款额返还给第三人。关于原告请求被告赔偿原告维修基金、中介手续费，因维修基金、中介手续费系原告为履行合同所支出的合理费用，被告的违约行为现导致合同被解除，原告的上述费用应由被告予以赔偿。关于原告主张的首付款利息损失，不超出合同约定和法律规定，原审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定：一、解除原告李梦运与被告郑州融坚置业有限公司于2019年3月7日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告李梦运与被告郑州融坚置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司新郑支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《郑州市预购商品房抵押合同》；三、被告郑州融坚置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李梦运购房首付款339436元及已偿还的月供（月供数额以第三人中国建设银行股份有限公司新郑支行出具的还款凭证为准）；四、被告郑州融坚置业有限公司于判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司新郑支行返还李梦运的贷款余额（贷款余额以中国建设银行股份有限公司新郑支行核算为准）；五、被告郑州融坚置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告李梦运维修基金5480元、中介手续费1158元；首付款利息损失（以首付款339436元为基数，自原告第一次主张权利之日2020年6月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际偿清之日止）。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7523元，由被告郑州融坚置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案的《商品房买卖合同》是否应该解除。双方签订的《商品房买卖合同》及附件，系当事人双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，该合同依法成立后生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉购房合同附件中的房屋平面图，已明确了房屋的方位布局，且双方分别在购房合同附件中的房屋平面图上盖章或签字予以确认。根据案涉合同约定，融坚公司应向李梦运交付符合案涉合同约定的房屋。现融坚公司未交付符合案涉合同约定布局的房屋，致使李梦运合同目的不能实现，李梦运请求解除案涉合同有事实依据，一审法院处理并无不当。综上所述，郑州融坚置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7523元，由郑州融坚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王志民审判员  常爱萍审判员  王燕燕二〇二一年一月八日法官助理赵浩书记员  邓 然