河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9187号上诉人（原审原告）：康伟，男，汉族，1983年4月5日生，住河南省汝阳县。被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司汝阳县支行，住所地河南省汝阳县城文化路**，统一社会信用代码91410326871593585K。负责人：冯贺，该行行长。委托诉讼代理人：贾战国，农行员工，特别授权。被上诉人（原审第三人）：安亚卫，男，汉族，1991年3月27日生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：史正杰，汝阳县公正法律服务所法律工作者，特别授权。原审第三人：洛阳鼎荣置业有限公司，，住所地河南省洛阳市老城区九都路**洛阳文博大酒店**西部圆弧厅法定代表人：徐红娟，该公司总经理。原审第三人：李学义，男，汉族，1981年5月15日生，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：何志永，河南森合律师事务所律师，特别授权。上诉人康伟因与被上诉人中国农业银行股份有限公司汝阳县支行、安亚卫，原审第三人洛阳鼎荣置业有限公司、李学义案外人执行异议之诉一案，不服河南省汝阳县人民法院（2020）豫0326民初2663号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人康伟，被上诉人中国农业银行股份有限公司汝阳县支行的委托诉讼代理人贾战国，被上诉人安亚卫的委托诉讼代理人史正杰，原审第三人李学义的委托诉讼代理人何志永到庭参加诉讼，原审第三人洛阳鼎荣置业有限公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。康伟上诉请求：依法撤销汝阳县人民法院(2020)豫0326民初2663号民事判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、原判决认定事实不清，影响了案件的判决，应予纠正。原庭审质证时，根据上诉人的举证情况，原判决书认定事实部分认定了：在二被上诉人签订合同之前的2014年3月1日第三人鼎荣置业有限公司已经通过签订认购书的方式，将案涉房屋交付给了第三人李学义。后李学义将案涉房屋转让给上诉人之时，同时由第三人洛阳鼎荣置业有限公司书面认可。但原判决在最后“本院认为”部分，却故意遗漏了二被上诉人后于李学义实际取得房屋的事实。仅仅依据二被上诉人以及洛阳鼎荣置业有限公司的合同，而故意遗忘已经查清的对案件有直接重要影响的事实，上诉人一直实际占有案涉房屋的事实，故意遗忘被上诉人从来没有接收、占有案涉房屋的事实。判决不支持上诉人的一审诉讼请求，属于认定事实不清，影响了案件的正确判决，应予纠正。二、原判决适用法律错误，影响了案件的正确判决，应予纠正。原判决在最后“本院认为”部分，仅仅引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，却故意忘却了该规定第二十八条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。判决申请执行人农行汝阳县支行享有对抗案外人的优先受偿权，案外人康伟的异议请求，应予驳回。而判决驳回上诉人的诉讼请求属适用法律错误，影响了案件的正确判决，应予纠正就本案来讲，是上诉人提出执行异议之诉，人民法院本应依法审查上诉人的一审诉讼请求是否应该得到支持。而原审法院却在仅仅认定对二被上诉人有利的事实下，偏袒一方的单方面认定农行汝阳县支行享有案外人的优先受偿权。而不客观审查上诉人的相关案涉房屋权利的状态是否具备排除强制执行的权益，再把农行汝阳县支付的相关权益放在一起，在事实与规范之间来回的穿梭、逡巡---逡巡、穿梭---穿梭、逡巡……，作出于法有据、于理相通、于情相融的，情、理、法交融的能够让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义的判决。所以，原审已经查清上诉人具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具备《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定条件前提下，故意遗忘该法律规范以及该规范涵摄的事实，判决驳回上诉人的诉讼请求，影响了案件的正确判决，侵害了上诉人的合法权益，应予纠正。中国农业银行股份有限公司汝阳县支行答辩称：1、被答辩人康伟不能作为该案的适格原告。2、答辩人汝阳农行依法享有对涉案房产的抵押权，有权对案涉房产申请强制执行。3、李学义和洛阳鼎荣置业有限公司非案涉房产所有人，无权处分案涉房产，被答辩人也不构成善意取得。4、被答辩人就案涉房产所享有的物权期待权不能对抗答辩人汝阳农行对案涉发出依法享有的抵押担保物权。安亚卫答辩称：一、安亚卫坚持一审答辩意见。二、坚持一审判决书意见，由上诉人承担一、二审诉讼费。三、同意中国农业银行股份有限公司汝阳县支行对上诉人的答辩意见。四、请求二审法院维持一审法院的判决，驳回上诉人的上诉请求。五、综上，一审法院对本案的判决是客观的、公平的、公正的、实事求是的彰显了法律的尊严，维护了各方当事人利益，做到了以事实为根据，以法律为准绳的裁判尺度与标准。李学义述称：第一，本案的根源在于农行汝阳支行抵押权预告登记能否对抗李学义签订在前的合同效力。我方认为该抵押权预告登记并非真正的物权，而是物权期待权。该期待权因为第三人洛阳鼎荣置业有限公司一房多卖，在汝阳县多起信访事件，被县政府冻结相关证据材料的情况下，该物权期待权已不具备未来的期待可能性。因此该物权期待权从目前多种情况综合考虑，已不具备实现的可能，只是行政机关在当时履行行政行为的一种表现形式。第二，2014年3月1日，第三人洛阳鼎荣置业有限公司与李学义签订有合法有效的房屋买卖合同及正式房屋认购协议书，并将房子的钥匙及房产实际交付给李学义，只是非基于李学义自身的原因，房产至今没有过户。结合这些情况，李学义取得的房产符合最高人民法院相关规定能够排除安亚卫及农行汝阳支行的执行权利。而康伟取得房产来源于李学义，其同样取得排除安亚卫及农行汝阳支行执行的权利。第三，农行汝阳支行在放贷的时候并没有严格的审查洛阳鼎荣置业有限公司一房多卖的事实，也没有审查安亚卫是否符合放贷的情况。安亚卫在长达六年的时间内对涉案房产没有主张过任何实际的权利，导致今天李学义及康伟无辜被卷入诉讼之中。因此洛阳鼎荣置业有限公司及汝阳农行应对其业务办理过程中的过错，承担不利的后果。本案李学义及康伟符合法律规定具备排除其强制执行的权利。原审第三人洛阳鼎荣置业有限公司未到庭亦未陈述意见。康伟向原审法院提出诉讼请求：1、依法撤销汝阳县人民法院(2019)豫0326执异34号执行裁定书；2、依法判决不得执行(2019)豫0326执275号之一执行裁定书，即不得执行位于汝阳县滨河丽阳国际小区2号楼1单元1701房产，并解除对该房产的查封扣押；3、依法判决确认位于汝阳县滨河丽阳国际小区2号楼1单元1701房产归原告所有；4、依法判决洛阳鼎荣置业有限公司、安亚卫立即协助和配合原告办理汝阳县滨河丽阳国际小区2号楼1单元1701房产的产权过户登记手续。原审法院认定事实：第三人鼎荣置业公司系汝阳县滨河·丽阳国际小区开发商。2014年1月2日，鼎荣置业公司向第三人李学义借款50万元，并向李学义出具借条一份。为抵偿上述借款，2014年3月1日，鼎荣置业公司（甲方）与李学义（乙方）签订《正式认购书》，主要约定项目名称滨河·丽阳国际2号楼1单元1701号房，面积171.94㎡，认购价464238元，单价2700元/㎡，付款方式一次性付款，协议条款第2条，乙方在签署《正式认购书》五天内携带购房首期款与甲方签署商品房买卖合同，第4条，此《正式认购书》甲乙双方签订商品房买卖合同后自动失效。2017年4月1日，第三人李学义与原告康伟达成口头协议，李学义将涉案房产以385000元的价格转让给康伟，康伟向李学义指定的仝志强账户转账支付385000元。2017年4月1日，鼎荣置业公司（甲方）与康伟（乙方）签订《正式认购书》，项目名称滨河·丽阳国际2号楼1单元1701号房，面积171.94㎡，认购价385000元，单价2239.15元/㎡，注明“经李学义转让房屋所有权”。康伟于2018年出资对涉案房屋进行装修，并入住至今。另查明，2014年9月28日，第三人鼎荣置业公司与被告安亚卫签订《商品房预售合同》，合同编号YS0008835，房屋代码22631，约定鼎荣置业公司将滨河·丽阳国际2号楼1单元1701号房出售给安亚卫，单价2714.13元/㎡，总价款466668元。首付款186668元，余款28万元通过申请按揭贷款方式支付。2014年11月26日，贷款人农行汝阳县支行与借款人安亚卫、保证人鼎荣置业公司签订《个人购房担保借款合同》，农行汝阳县支行出借给安亚卫28万元。2014年12月8日，抵押权人农行汝阳县支行与抵押人安亚卫、担保人鼎荣置业公司签订《房地产抵押合同》。2014年12月22日，汝阳县房地产管理局办理了洛房预汝阳字第009950号《房屋预告权利证书》，预告登记权利人农行汝阳县支行，义务人安亚卫，种类为预购商品房抵押权预告登记，债务履行期限自2014年1月26日至2044年11月25日。安亚卫自2016年11月起未按约定期限还本付息，农行汝阳县支行将安亚卫、鼎荣置业公司诉至本院，要求安亚卫偿还借款268967.02元及利息，鼎荣置业公司承担连带偿还责任。本院经审理于2018年8月3日作出（2018）豫0326民初1485号民事判决，判令安亚卫偿还农行汝阳县支行借款本金267227.55元及利息，鼎荣置业公司承担连带偿还责任。案件进入执行阶段后，2019年5月28日，本院作出（2019）豫0326执275号之一执行裁定，查封被执行人安亚卫所有的位于汝阳县城滨河丽阳国际2号楼1单元1701号，房产证号为00×**9号房产一套，查封期限3年。并张贴查封公告。案外人康伟提出执行异议，要求停止对涉案房产的强制执行并解除查封。本院经审查作出（2019）豫0326执异34号执行裁定，驳回案外人康伟的异议请求。康伟在法定期限内提起执行异议之诉。原审法院认为：本案系案外人执行异议之诉。案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是决定其异议是否成立的依据。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。虽然李学义2014年3月1日与鼎荣置业公司签订有《正式认购书》，2017年4月1日李学义把涉案房屋转让给康伟后，康伟与鼎荣置业公司也签订了《正式认购书》，但康伟未取得涉案房屋的物权。被告安亚卫与第三人鼎荣置业公司2014年9月28日就涉案房屋签订《商品房预售合同》，涉案房产已抵押给农行汝阳县支行，并且办理有预购商品房抵押登记。涉案房产登记在安亚卫名下，本院的查封执行并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。涉案房屋已经在房管部门办理了预告商品房抵押权预告登记，申请执行人农行汝阳县支行享有对抗案外人的优先受偿权，案外人康伟的异议请求，应予驳回。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告康伟的诉讼请求。案件受理费3538元，由原告康伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人康伟提交证据如下：证据一，个人房屋信息查询情况表一份，来源于汝阳县自然资源局不动产登记资料查询中心，证明：经查询，上诉人康伟名下没有其他住房，涉案房屋是其名下的唯一住房的事实。证据二，录音一份，证明：被上诉人农行汝阳支行明知安亚卫以赌博为业，没有固定工作和固定收入，向其发放贷款明显不符合贷款条件。农行汝阳支行发放贷款审时审查不严，存在过错。另外被上诉人农行汝阳支行也称安亚卫与其父亲安心亮共同购买两套房屋，共交十几万首付款，在首付款未交清的情况下，就能签订商品房预售合同，就能贷款，这明显也不符合客观事实，也能证明安亚卫与洛阳鼎荣置业有限公司是故意签订合同套取银行贷款。还有被上诉人农行汝阳支行也明确安亚卫、安心亮不想要他们购买的涉案房屋的事实。证据三是裁定书一份，退房协议一份。这是案外人吴永超与安亚卫的父亲提出了执行异议。安心亮名下的房屋与安亚卫名下房屋的情况一致。结合证据二的录音，可以知道安亚卫和安心亮是共同购买的这两套房屋。这个与证据二录音也能相印证的是安亚卫和安心亮明确表示不想要其购买的涉案房屋。在吴永超的执行异议中提供了安心亮的退房协议。涉案房屋安亚卫签订的应该也有退房协议，但是安亚卫、农行汝阳支行、洛阳鼎荣置业有限公司故意掩盖对其不利的证据，损害上诉人康伟的合法权益。汝阳县人民法院的裁定支持了吴永超提出的的异议。被上诉人中国农业银行股份有限公司汝阳县支行质证意见如下：对证据一的查询表没有异议。对证据二我方不认可，中间有误导我方的因素，是非法取得的，办房贷的真实情况是2014年，不是我本人经办的，我并不清楚具体的情况，我是后来听说的。对证据三，农行贷款没有结清的情况下，他们的转移行为，我们是不认可的。被上诉人安亚卫质证意见如下：针对上诉人提出的所谓三份新证据与本案不是一个法律关系。安亚卫不予认可，上诉人可另行起诉。同时新证据缺乏证明力，对本案的事实起不到足以证明的作用。原审第三人李学义质证意见如下：对三组证据的三性均无异议。这三组证据恰恰证明农行汝阳支行在放贷过程中对于房屋的真实情况并没有进行实地的核查，洛阳鼎荣置业有限公司存在一房多卖，在实践操作中造成多方的违约，并造成李学义对康伟本人的违约，其应对自身的过失及过错承担不利后果。本院认定的事实与原审法院认定的事实基本相一致。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉的焦点问题在于案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。根据上述规定，对于经过登记的涉及不动产的有关权利应当优先于未经过登记的涉及不动产的有关权利。案涉房产虽然是李学义与鼎荣置业公司在2014年3月1日签订《正式认购书》后由李学义将其转让给康伟，且康伟与鼎荣置业公司也在2017年4月1日签订了《正式认购书》，但康伟与鼎荣置业公司就案涉房产签订《正式认购书》的时间晚于安亚卫与鼎荣置业公司就案涉房产签订《商品房预售合同》的时间（2014年9月28日），且安亚卫与鼎荣置业公司就案涉房产签订的《商品房预售合同》在相关不动产登记部门进行过备案登记并办理有预购商品房抵押权预告登记，对于在不动产登记部门进行过登记的安亚卫、中国农业银行股份有限公司汝阳县支行对案涉房产所享有的权利应当优先于未在不动产登记部门进行过登记的康伟对案涉房产所享有的有关权利，故康伟对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，康伟的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3538元，由上诉人康伟负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二一年一月十九日法官助理白璐书记员闫飞