江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初6321号原告：杨晓微，女，1974年3月10日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人：张**，浙江瓯南律师事务所律师。被告：刘静，女，1967年7月9日出生，汉族，住连云港市海州区。原告杨晓微与被告刘静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年11月16日、2021年1月13日公开开庭进行了审理。原告杨晓微的委托诉讼代理人张**、被告刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓微向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的房屋租赁合同于2020年6月30日到期。2、判令被告腾空承租的新浦区陇海步行街中街2号楼1层116号商铺（新浦区陇海步行街中街29-16号）并返还原告商铺，付清商铺使用期间需缴纳的各项税、费。3、判令被告支付逾期腾房占有使用费（按年租金11万元为标准，从2020年7月1日起计算至被告实际腾空并返还商铺为止)。4、判令被告承担原告经济损失包括律师费、交通费、住宿费等共计18000元。5、判令被告支付违约金1万元。6、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月19日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定由被告承租原告所有的坐落于海州区陇海步行街中街2号楼1层116号商铺，合同还对其他事项作了约定。租赁合同到期后，原告己通知被告限期搬迁，被告拒不交还商铺。故提起本案诉讼。被告刘静辩称，1.受疫情影响，原告应退还答辩人4个月租金；2.2020年10月底，因街区整修，商铺关门47日；3.2005年租赁涉案商铺时，向原告父亲杨学忠交纳转让费6万元，其承诺如不租，可转租他人，转让费6万元退还；2017年租赁涉案商铺时，答辩人向原告交纳了1万元押金，向原告律师支付了5000元律师费；4.原告拒收房屋，产生人员工资、水电费、物业费；5.答辩人在承租期间，未拖欠任何费用；6.答辩人在租赁期间搭建的部分和原告无关，双方关于搭建部分的约定属无效条款；7.原告应提供15年租赁期间的发票；8.在诉讼期间，原告采取不合理的方式与答辩人处理涉案商铺租赁事宜；9.答辩人享有优先购买权和优先承租权。以上答辩意见，要求在本案中一并处理。本院经审理查明以下事实：2017年9月21日，原告杨晓微（出租方、甲方）与被告刘静（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议》，主要约定内容：1.甲方自愿将其所有的新浦区陇海步行街中街2号楼1层116号商铺出租给乙方，租金（甲方净得）为每年11万，租赁期限从2017年7月1日起至2020年6月30日止；2.甲方收取押金1万元，租赁期满，乙方腾空商铺且结清应由乙方承担的各项税费后，甲方予以退还；3.第一年租金在2017年9月25日前支付，因乙方未在2017年规定期内续租造成甲方损失，在本次签约时另外一次性赔偿5000元给甲方并支付追加的押金5000元，即第一年支付12万元；第二年租金在2018年5月30日前支付；第三年租金在2019年5月30日前支付。如未按时支付租金，视为乙方自动放弃承租权，押金归甲方所有，并承担由此给甲方带来的损失；4.租赁期间，应当缴纳的各项税费及使用商铺所产生的各项费用，均由乙方承担；5.如乙方要续租，应提前告知甲方并在租赁期满三个月前达成续租协议，否则视为乙方不再续租；6.未在上述规定期内达成续租协议，乙方应当在租赁期满前无条件的腾空所租赁商铺，商铺内一切装修应维持现状，均归甲方所有，乙方不得予以破坏、拆除。合同还对其他事项进行了约定。落款处由张**作为杨晓微的代理人签字；刘静在乙方处签字。截止到2020年6月30日的租金，刘静已按约支付完毕。因杨晓微与刘静就租金未协商一致，张**于2020年6月8日向刘静发出律师函，声明：1.刘静在距租赁到期1个多月的时间与杨晓微商谈续租事宜，已构成违约；2.杨晓微仅同意按原租金11万续租；3.如双方达不成续租协议，刘静应在2020年6月30日前无条件腾空所租赁商铺，商铺内一切装修应维持现状，均归杨晓微所有；4.刘静在收到律师函后，7日内答复杨晓微或者杨震，如未答复，则杨晓微视刘静不再续租。2020年7月31日，杨晓微与浙江瓯南律师事务所签订法律服务委托合同书（合同编号：07024），主要约定内容：1.浙江瓯南律师事务所接受杨晓微的委托，指派张**作为杨晓微与刘静房屋租赁合同纠纷一案一审诉讼的承办律师；2.律师费12000元。另查明，2005年始，刘静实际承租涉案商铺。2008年2月在未通知涉案商铺所有权人的情况下，刘静擅自带领施工队，对房屋进行扩建，扩建面积为8.64㎡，2008年3月12日连云港市陇海步行街管理委员会办公室出具上述违建的处理意见书。2008年6月27日，双方就上述违建部分在租房协议中约定：3年内每年在房租中扣除1万元作为搭建费用，2011年6月30日到期后使用权归甲方所有。3万元已履行完毕。2014年3月，在未通知涉案商铺所有权人的情况下，刘静擅自带领施工队，对房屋再次进行扩建，扩建面积为4.5㎡，2014年3月17日连云港市陇海步行街综合执法大队出具上述违建的处理意见书。庭审中，刘静称其已于第二次庭审前腾空了涉案商铺，并租赁了新的商铺给刘铁（刘静弟弟）经营，其不想再经营；在涉案纠纷解决后，同意配合原告将其登记在原告商铺的个体工商户（连云港市新浦区公园社区维婷服饰店）的住址进行变更。原告称刘静在腾空房屋过程中，造成商铺毁损，未按约将装修维持现状。在审理过程中，经法院主持，多次协调双方交接房屋，刘静称其一直等原告与其交涉收房，但收房需将免租、押金、转让费、律师费、装修和搭建部分处理妥当，才能交接房屋。上述事实，有原、被告的当庭陈述及举证的双方身份信息证明、产权证、租赁协议、律师函、快递回执、法律服务合同、微信聊天记录、处理意见书、场地使用合同、照片等在案为证，本院予以确认。本院认为，杨晓微与刘静于2017年9月21日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据双方约定，租赁期限于2020年6月30日届满，在未按约对续租事宜达成一致的情况下，刘静应腾空商铺，装修维持现状，返还租赁物。本案中，刘静租期届满后，仍占用商铺，构成违约，故杨晓微主张刘静腾空并返还租赁物，支付租赁期间届满后的占有使用费，符合法律规定，本院依法予以支持。关于杨晓微主张税费、交通费、住宿费的问题，未向本院提交证据证明，依法不予支持。关于杨晓微主张律师费，租赁合同中既未作约定，亦未向本院提交律师费票据，本院依法不予支持。关于杨晓微依据2017年9月21日签订的《商铺租赁协议》第三条主张违约金的问题，因该条约定的违约责任系对未按时支付租金的约定，刘静在三年承租期间，均按约支付租金，故对杨晓微的该主张，本院依法不予支持。根据最高院作出的审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院参照有关租金减免的政策根据公平原则进行处理。结合江苏省相关部门的文件精神，以及涉案商铺所在街区的营业情况，本院酌定减免3个月租金。关于刘静提出商铺所在街区于2020年10月底进行整修，商铺关门47日，要求减免租金的意见，本院认为，该整修时段系刘静违约占用商铺期间，故本院对其意见不予采纳。关于杨晓微收取的1万元押金，依据合同约定，应在腾空商铺、结清税费后退还给刘静，刘静主张在本案中一并处理的意见，符合法律规定，本院予以采纳。关于刘静辩称2005年杨学忠承诺退还6万元转让费；2017年支付杨晓微代理人张**5000元律师费，应予退还的意见，因未对其主张提交证据，本院不予采纳。关于刘静辩称杨晓微应提供相关发票的意见，不属于法院管辖范围，本院依法不予理涉。关于两次扩建部分，第一次扩建经出租人追认并就扩建造价费与承租人达成协议；第二次扩建承租人未经出租人同意，扩建发生的费用，依法应由承租人承担。涉案的两次扩建部分均系违建，本案中不予处理。综上，刘静应腾退涉案商铺，并支付占有使用费（自2020年7月1日起至实际腾退之日止，按年租金11万元的标准计算），因疫情影响减免的租金27500元（11万÷12月×3）和押金1万元，共计37500元，在本案中予以抵扣。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘静于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨晓微返还位于连云港市海州区的房屋；二、被告刘静于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨晓微支付占有使用费（截止至2020年12月31日抵扣37500元后的占有使用费为17500元；自2021年1月1日起至实际交房之日止，按年租金11万元的标准计算）；三、驳回原告杨晓微的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告刘静负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审 判 员 韩海霞二〇二一年一月十九日法官助理 郭爱洁书 记 员 孔祥云法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十二条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。