北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终341号上诉人（原审原告）：雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：彭树文，董事长。委托诉讼代理人：张敏，北京达则律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵观峰，北京达则律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：中物永泰纸业有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街****办公楼**905。法定代表人：黄松涛，总经理。委托诉讼代理人：高伊楠，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：格桑拉姆，北京市康达律师事务所实习律师。上诉人雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司（以下简称雏菊物业公司）、上诉人中物永泰纸业有限公司（以下简称中物永泰公司）因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初9846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。雏菊物业公司上诉请求：1.改判一审判决第二项内容为：中物永泰公司向雏菊物业公司支付自2018年6月1日至2020年8月31日物业费滞纳金，从应交未交之日起算至实际支付之日止，按照每逾期1日0.1%计算，暂计至2020年8月31日，合计40853.31元；2.一、二审诉讼费由中物永泰公司承担。事实与理由：其他案件判决已经确认《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》（含附件《管理维修公约》）合法有效，且雏菊物业公司已依约履行了物业管理服务义务，中物永泰公司接受了物业服务应当依约按期缴纳相关费用，但一审判决未按照合同约定及法律规定判令中物永泰公司给付延期支付滞纳金，属于认定事实不清、适用法律错误。具体理由如下：1.依法成立的合同对业主由约束力，雏菊物业公司依约提供了物业服务，中物永泰公司理应按合同约定交纳物业费，并承担相应的违约责任，依约支付滞纳金。2.偶发性事件不能成为中物永泰公司长期拒交物业费的合法抗辩理由，更不能成为一审法院不支持滞纳金的理由。。地下停车场系第三方产权人所有并非公共区域，物业服务费亦不包括该部分停车服务及管理，故有关地下停车场管理问题的行政处罚与本案无关；未在禁止吸烟场所设置明显禁烟标志、未及时铲雪均系偶发事件，雏菊物业公司已经即时整改并妥善处理。雏菊物业公司提供的是全年、不间断、全方位、多层次的服务，尤其是在疫情期间雏菊物业公司投入大量人力物力确保卫生清洁、安检、应急服务等。一审法院不支持雏菊物业公司主张的滞纳金，不合情理，缺乏法律依据。3.中物永泰公司长期拒交物业费的行为已造成对本应服务于全体业主的物业费的实质占用，对中物永泰公司构成获利，并给雏菊物业公司造成了财产损失，理应承担相应责任。4.中物永泰公司长期拒交物业费，却不承担任何违约责任，有违公平原则，不利于社会经济秩序稳定。中物永泰公司针对雏菊物业公司的上诉辩称，业主已经与中海物业恒基中心分公司签订了正式物业服务合同，已不属于前期物业服务，一审法院对此未予以认定，中物永泰公司并未与雏菊物业公司签订物业服务合同，雏菊物业公司无权向中物永泰公司主张物业费。中物永泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回雏菊物业公司全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由雏菊物业公司承担。事实与理由：1.中物永泰公司与中海物业管理有限公司北京恒基中心分公司（以下简称中海物业恒基中心分公司）签订的《北京恒基中心办公楼物业管理服务协议（2010年版）》属于业主与物业公司签订的正式物业服务合同，而非前期物业合同，建设单位北京雏菊置业有限公司（以下简称雏菊置业公司）无权未经业主同意私自与其他物业公司签订物业服务合同。中物永泰公司2013年9月30日与中海物业恒基中心分公司签订物业服务合同后，再未与其他物业公司签订过物业合同，也从未与中海物业恒基中心分公司协商更换物业公司问题，更未同意过将合同权利义务转移给其他物业公司。中物永泰公司与中海物业恒基中心分公司签订的物业服务合同在履行过程中未出现过法定终止情形，双方亦未协商解除合同，因此在合同期限内相关合同权利义务依然存续。2.恒基中心已经建成并投入使用多年，业主已经直接与物业公司签订正式物业服务合同，早已不属于建设单位代为选任的前期物业服务。本案中并不存在任何形式的前期物业服务合同，在案涉物业管理区域没有业主大会、业主委员会的情况下，各业主直接与中海物业恒基中心分公司签署了物业服务合同，不属于前期物业服务。中物永泰公司作为业主与中海物业恒基中心分公司签订物业服务合同，已经以业主身份选聘物业公司，建设单位无权也不应再次替代业主选聘其他物业公司，即使代为选聘也应当经过业主大会或者各位业主同意。3.一审判决主要依据雏菊物业公司与建设单位签订的《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》，但该证据没有中物永泰公司签章不具有真实性，一审判决据此确定物业费标准并判令中物永泰公司给付缺乏依据。4.雏菊物业公司将本案争议的未经中物永泰公司签署的《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》偷换概念为《原北京恒基中心前期物业服务合同》，旨在否认恒基中心已经超过前期物业服务期限。雏菊物业公司并未提交其在公开信中提及的《原北京恒基中心前期物业服务合同》，对于上述《原北京恒基中心前期物业服务合同》与据以定案的《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》是否为同一合同未作出合理解释，更未提及物业费支付标准的证据，一审法院对此未予审查。5.中海物业恒基中心分公司无权将自己与业主签订的物业服务合同主体更换为其他物业公司，更无权未经业主同意概括转让物业服务合同中所应承担的权利义务，一审法院将公开信作为通知业主的依据，有违法律规定和生活常识。6.一审法院认可中物永泰公司与雏菊物业公司并未签订物业服务合同，但却认定雏菊物业公司提供了事实上的物业服务，判令中物永泰公司按照合同约定的收费标准支付物业费缺乏事实及法律依据。物业服务合同是双务、有偿、要式、继续性合同，业主与物业公司之间应当存在经双方合意的书面物业服务合同，但本案中并不存在该合同，故双方未就物业服务达成合意存在争议。即使成立事实上的物业服务合同关系，也应当以物业公司提供证据证明已经按照标准提供物业服务、业主支付物业费表示接受，但本案中雏菊物业公司并未提供证据证明其已经履行了符合要求的物业服务义务。中物永泰公司自2018年6月1日起即明确表示不认可雏菊物业公司接管物业服务，也未向其支付物业服务费，已经明确拒绝接受其物业服务。中物永泰公司找有关人员有偿维修系单次单笔维修承揽交易，不应据此认定中物永泰公司接受了雏菊物业公司的物业服务。7.雏菊物业公司并未办理北京市公共停车场经营备案证，其利用自身强势地位向中物永泰公司强行违规收费，其多次受到行政处罚、与上百位业主存在诉讼纠纷，其工作人员未经培训上岗，屋顶漏水、楼道积水等问题无法有效处理，存在严重人身安全隐患，给中物永泰公司造成严重经济损失。雏菊物业公司针对中物永泰公司上诉辩称，法院生效判决已经认定本案物业服务合同经过合法备案，中海物业公司前期物业服务合同终止履行后，开发单位选聘了雏菊物业公司作为前期物业公司；雏菊物业公司履行相关物业服务义务后，中物永泰公司应当依法给付物业费，其与中海物业公司的纠纷应当另行解决。雏菊物业公司已经依法对于停车场进行了备案，不存在违规收费的情况。雏菊物业公司向一审法院起诉请求：1.判令中物永泰公司支付北京市东城区建国门内大街18号北京恒基中心办公楼二座907号房屋（以下简称907号房屋）2018年6月1日至2020年8月31日期间的物业费103387.32元并支付暂计至2020年8月31日的滞纳金40853.31元；2.判令中物永泰公司支付自2020年9月1日起至实际支付之日止的滞纳金（以103387.32元为基数，按照每日0.1%计算）。一审法院查明事实：2015年4月28日至今，中物永泰公司系北京市东城区建国门内大街18号北京恒基中心办公楼二座907号房屋（建筑面积132.04平方米）所有权人。2018年6月4日，案外人北京雏菊置业有限公司（以下简称雏菊置业公司）作为甲方与作为乙方的雏菊物业公司签订《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》，约定：1、鉴于甲方开发了位于北京市东城区建国门内大街18号的“雏菊金融中心”项目，享有对该中心进行建设、销售、经营和管理的相关权益，故选定并聘请乙方提供关于雏菊金融中心的物业管理服务，包括对雏菊金融中心中的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护雏菊金融中心内的环境卫生和秩序的活动，范围为物业管理区域即雏菊金融中心及其所占土地范围内的所有共用部位和共用设施设备，其中雏菊金融中心包括（1）办公楼1座：包括位于办公楼1座地上（按建设实际楼层）第四层至第二十六层的办公楼宇；（2）办公楼2座：包括位于办公楼2座地上（按建设实际楼层）第四层至第十二层的办公楼宇；（3）办公楼3座：包括位于办公楼3座地上（按建设实际楼层）第五层至第十层的办公楼宇；（4）汇豪阁公寓，指位于第五层至第二十二层的公寓楼宇；（5）裙房部分：原功能为商业，位于____、由**办公楼的地上****，，地下**的建筑部分及相关区域和附属设施（6）位于地面和地）位于地面和地下**的停车场。共有停车位591个；（7）上述各部分物业的共用部位及共用设备设施；（8）上述各物业所占土地的国有土地使用权以及共享设施。2、物业服务收费方式为包干制，标准为公寓每建筑平方米每月15元、三座办公楼每建筑平方米每月29元、裙房部分暂时空置另行协商、停车场每月每车位170元，乙方按合同附件中的《管理维修公约》规定在每月度开始的前十天内按月度向业主或物业使用人收取，《管理维修公约》规定业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际付款日止，乙方可每日按物业管理费的0.1%标准向业主或物业使用人收取滞纳金。乙方有权代有关单位统一征收及向有关单位统一支付恒基中心各单位的水（包括自来水、热水及中水等）、电、煤气等费用。3、在乙方可以使用的预算资金和本合同授权范围内，乙方提供的管理服务须达到以下水平：（1）房屋外观：良好；（2）设备运行：正常；（3）公共设施、设备的维修、养护：及时；（4）公共环境：整洁；（5）公共绿化养护：良好；（6）交通秩序：良好；（7）保安服务：维持秩序；（8）急修：半小时内到场，24小时内修复（如因特殊原因不能完成，应作限时承诺）；（9）小修：当即解决。虽有前述规定，乙方提供的物业服务水平须预定达到北京市房地产主管机关制定并公布的北京市物业管理行业规范的各项要求的较高水平，但建筑和设施或缺少可使用资金导致的限制除外。2018年6月13日，雏菊物业公司向北京市东城区房屋管理局申请物业服务合同备案，该局次日通知雏菊物业公司其申请符合本案要件故予以备案。2018年6月14日，雏菊置业公司、雏菊物业公司及雏菊物业公司前手物业公司中海物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）联合发出《关于变更物业管理服务主体事项——致恒基中心全体业主公开信》，通知：1、雏菊置业公司与中海物业公司的《恒基中心物业服务管理合同》于2018年5月31日解除；2、雏菊置业公司与中海物业公司将在2018年6月15日前依法完成恒基中心的全部物业移交工作；3、雏菊置业公司与雏菊物业公司签订《原北京恒基中心前期物业服务合同》，雏菊物业公司2018年6月1日开始接管本项目，负责现场物业管理服务，承担全部物业管理责任；4、涉及恒基中心项目物业管理服务债权及债务以2018年5月31日合同终止日进行划分，原物业合同终止日前的债权债务由中海物业公司承担，原物业合同终止日后发生的债权债务由雏菊物业公司承担；5、在原合同终止日至实际完成交接之日，中海物业公司将积极协助雏菊物业公司办理物业移交，维持正常物业管理秩序。6、自2018年6月1日起的物业管理相关费用，每月1日（遇节假日提前）雏菊物业公司会将相关费用的“催缴通知单”发送至业主、租户。2019年11月7日，北京市发展和改革委员会发布《关于调整本市非居民供热价格有关问题的通知》，通知本市非居民供热价格按面积收费的每采暖季每建筑平方米统一上调3元。一审庭审中，雏菊物业公司提交维修服务情况截图，中物永泰公司认可真实性，但认为恰恰反映出雏菊物业公司提供的物业服务不符合标准。中物永泰公司提交《办公楼物业管理服务协议》、设施设备维修养护情况梳理材料、办公楼漏水视频，雏菊物业公司对此均不认可。关于雏菊物业公司诉讼请求中各项金额，中物永泰公司未提出异议，截至本案开庭前未向雏菊物业公司进行支付。中物永泰公司开始欠费后，雏菊物业公司多次向中物永泰公司发送催款通知书、付款通知单。另查，雏菊物业公司2018年、2019年曾因物业服务问题遭到行政处罚。一审法院认为：依法成立的合同受法律的保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。雏菊物业公司、中物永泰公司虽未签署书面物业合同，但雏菊物业公司与开发商雏菊置业公司签订了《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》（含附件《管理维修公约》），雏菊物业公司并向有关部门进行了备案，雏菊置业公司、雏菊物业公司及中海物业公司联合向业主发布通知公告，并于2018年6月1日开始为中物永泰公司提供事实上的物业服务，雏菊物业公司、中物永泰公司之间已形成事实上的物业服务合同关系，双方均应依约履行各自的义务。中物永泰公司虽对雏菊物业公司的主体资格持有异议，但未提交有力反证，法院不予采信。雏菊物业公司依约履行了物业管理服务义务，中物永泰公司在接受上述服务后，应当按照约定如期交纳相关费用。现雏菊物业公司要求中物永泰公司支付物业费等费用，于法有据，中物永泰公司未对金额提出异议，法院予以确认。关于各项滞纳金，考虑雏菊物业公司提供物业服务确实存在瑕疵等实际情况，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决：一、中物永泰纸业有限公司于判决生效后十五日内向雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司支付北京市东城区建国门内大街18号北京恒基中心办公楼二座907号房屋2018年6月1日至2020年8月31日期间的物业费103387.32元；二、驳回雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，中物永泰公司坚持雏菊物业公司并非提供前期物业服务，其进驻案涉物业项目未经全体业主或者业主大会同意，中海物业恒基中心分公司概括转让合同权利义务不符合法律规定，雏菊物业公司无权依据未经业主签章同意的合同确定的收费标准主张物业费，以及收取停车费等。雏菊物业公司提交以下证据材料：1.中海物业公司与恒基中心签订的《北京恒基中心物业管理服务合同》，用以证明在中海物业公司提供物业服务期间，亦是约定按月交纳物业费及业主不按时交纳物业费应当按照每日万分之五承担滞纳金，中物永泰公司对于上述合同约定内容系明知的；2.《北京市公共停车场经营备案证明》，用以证明雏菊物业公司已经申请停车场备案，不存在违规收取停车费情况。中物永泰公司发表如下质证意见：1.不认可《北京恒基中心物业管理服务合同》真实性，且合同显示中海物业公司服务期限截至2018年12月31日，雏菊物业公司入驻案涉物业项目时中海物业公司服务期限并未届满，中海物业公司概括转让合同权利义务未经业主书面同意，2018年6月以后业主曾多次因雏菊物业公司入驻、成立业主大会等问题投诉或者诉讼。2.《北京市公共停车场经营备案证明》显示备案时间为2020年11月至2021年9月，并非本案诉讼争议期间。中物永泰公司提交以下证据材料：1.《天眼查专业版企业信用报告》，用以证明雏菊物业公司注册成立日期为2018年6月4日，但本案诉讼主张物业费起始时间为2018年6月1日，早于其成立时间，雏菊物业公司近年来与业主存在多起纠纷诉讼，违规高额收取停车费，因物业服务问题多次受到行政处罚，说明其提供物业服务不达标。2.《汇豪阁业主调研报告》，用以证明经有关部门联合组织业主对雏菊物业公司服务满意度调查，业主对于雏菊物业公司提供物业服务满意度低于合同约定的标准，其收入物业费标准与服务质量不相符。3.《东城区房屋管理局政府信息公开答复告知书》（东房（2019）第036号）、《北京市物业服务合同备案申请表》、《北京市物业服务合同备案程序》的通知（京建发〔2010〕721号），用以证明雏菊物业公司向有关部门备案的《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同（2018年6月）》系正式物业服务合同而非前期物业服务合同。中物永泰公司从未与雏菊物业公司签订过物业服务合同，雏菊物业公司入驻时中物永泰公司在2013年9月30日与中海物业公司签署的正式物业服务合同尚未解除，雏菊物业公司属于非法强行入驻。4.《关于催缴物业管理费律师函的回复》，用以证明雏菊物业公司曾向中物永泰公司发函催缴物业费，业主收悉后联名向发出律师函的律师事务所回复不认可雏菊物业公司有权入驻，雏菊物业公司入驻后服务品质下降，不认可雏菊物业公司主张物业收费。5.《告知书》，用以证明雏菊物业公司借北京站派出所上门核实居民身份借机催缴物业费被居民举报，由建国门街道办事处于2019年3月13日出文澄清。6.雏菊物业公司各项通知、照片、手机截屏图片、停车费发票照片、起诉书照片、2016年度物业服务收支情况明细表照片、汇豪阁公寓6-10月费用支出情况明细表照片、书面证言、微信聊天记录截屏，用以证明雏菊物业公司未尽到物业公司应尽义务，管理混乱，物业服务不达标、给业主生活造成极大影响和不便应补偿业主损失，停车收费不合理。雏菊物业公司发表如下质证意见：1.天眼查显示信息并非权威信息来源，不认可真实性，雏菊物业公司虽注册成立时间为2018年6月4日，但自2018年6月1日即开始提供物业服务，100多位业主确曾起诉要求确认合同无效，但均被判决驳回，有关行政处罚和停车场收费问题在上诉状及当庭答辩中已予以回应；2.《汇豪阁业主调研报告》未提供原件不认可真实性，报告出具时间为2018年8月，而雏菊物业公司入驻时间为2018年6月，因此报告所反映满意度系针对中海物业公司所提供的物业服务，且报告所显示很多内容系针对设备、设施老化、消防漏水等问题，上述问题的解决需动用公共维修基金，并非雏菊物业公司单方所能决定；3.雏菊物业公司已经按照规定向有关部门提交材料申请备案并通过，案涉物业项目区域至今未成立业委会，建设单位选聘雏菊物业公司作为前期物业公司符合规定，且已经生效判决确认，雏菊物业公司入驻后已经与部分业主签订了物业服务合同。4.《关于催缴物业管理费律师函的回复》仅有复印件无原件，不认可真实性，当时律师事务所有专人值守电话不可能无人接听。5.认可《告知书》真实性，物业公司有权催缴合法的物业费，街道提出异议后雏菊物业公司即停止发放告知书；6.对于雏菊物业公司发布的公告、通知真实性予以认可，但不认可关联性，对于中物永泰公司自行拍摄的照片真实性及关联性均不认可，管道紧急抢修均控制在合理时间内、停热通知系供热公司发出、泳池暂停开放系因受疫情影响，维修行为恰恰证明雏菊物业公司在履行物业管理服务，，地下车库商场均系私有产权并非公共区域，产权人装修与本案无关，对室温照片及报纸截图真实性、关联性不予认可，停水期间减免费用需以中物永泰公司交纳物业费作为前提，认可停车费票据真实性不认可关联性，停车费票据印证中物永泰公司系向产权人雏菊置业公司交纳停车费而非向雏菊物业公司交纳停车费，中物永泰公司并非车库业主无需向物业公司交纳物业费，故相关合同约定与中物永泰公司无关，业主起诉案件目前正在审理过程中，收支明细及支出明细表真实性无法确认，不认可关联性。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，本案上诉争议焦点有三，一是中物永泰公司是否负有交纳物业费义务，二是一审判决确定各项费用计算标准是否适当，三是雏菊物业公司主张中物永泰公司给付欠交物业费滞纳金应否支持。关于争议焦点一，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，中物永泰公司系案涉907号房屋所有权人；雏菊物业公司于2018年6月4日与开发单位雏菊置业公司签订《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》（含附件《管理维修公约》），选定雏菊物业公司为案涉房屋所在金融中心提供物业管理服务，后雏菊物业公司向北京市东城区房屋管理局申请完成物业服务合同备案；2018年6月14日，雏菊置业公司、雏菊物业公司及前手物业公司中海物业公司共同发布变更物业管理服务主体的公开信，通告前物业公司中海物业公司向雏菊物业公司移交案涉物业项目服务。雏菊物业公司与中物永泰公司之间虽未签订书面物业服务合同，但根据查明的事实，雏菊物业公司在本案所涉期间内履行了物业服务义务，故根据上述法律规定，双方之间已经形成事实物业服务合同关系，雏菊物业公司应当依法履行相应物业服务义务、中物永泰公司在接受服务后应当依法履行相应交纳物业费及相关费用的义务。在本案一审中，中物永泰公司认可截至本案一审开庭前未向雏菊物业公司支付相关费用。现雏菊物业公司请求法院判令中物永泰公司履行相关交费义务于法有据，应予支持。中物永泰公司虽对于雏菊物业公司合同主体资格及相关备案手续等提出异议，但就此未提供充分有力反证，其持原审意见提出上诉本院亦不予支持。关于争议焦点二，雏菊物业公司备案的《北京雏菊金融中心（北京恒基中心）物业服务合同》对于案涉房屋物业费收费标准已予以明确，雏菊物业公司在本案中所主张物业收费标准未高于上述合同约定的收费标准，在此情况下，一审法院参照核算物业费并无不当，中物永泰公司主张雏菊物业公司物业服务存在瑕疵，不认可上述收费标准，但中物永泰公司未提供充分证据证明雏菊物业公司提供的物业服务水平有明显降低，故本院对中物永泰公司此节主张不予支持。关于争议焦点三，中物永泰公司确存在欠交物业费及相关费用的情况，考虑双方当事人之间并未签订书面物业服务合同，本案系依据事实履行情况认定双方之间存在物业服务合同关系，且根据本案查明的事实，2018年6月15日雏菊物业公司入驻案涉物业项目后，部分业主与雏菊物业公司之间确曾因物业服务合同效力等问题产生争议，雏菊物业公司主张欠费期间系物业公司与业主就物业服务主体等问题存在争议期间，在此情况下，一审法院综合本案情况酌予驳回雏菊物业公司所提要求中物永泰公司给付滞纳金的请求并无明显不当，雏菊物业公司对此提出上诉，本院不予支持。综上所述，雏菊物业公司、中物永泰公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3189元，由雏菊第一太平戴维斯物业管理（北京）有限公司负担821元（已交纳），由中物永泰纸业有限公司负担2368元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  朱 印审 判 员  施 忆审 判 员  王 元二〇二一年一月二十七日法官助理  李雅迪书 记 员  韩 玮