福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初4590号 原告：陈文洁，女，1986年9月19日出生，汉族，住平潭县。 委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高鹏，福建勤学律师事务所律师 被告：陈琪，女，1990年10月28日出生，汉族，住福建省平潭县。 被告：林明辉，男，1989年6月7日出生，汉族，住福建省德化县。 俩被告共同委托诉讼代理人：欧和伟，福建中亚海天律师事务所律师。 原告陈文洁与被告陈琪、林明辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文洁及其诉讼代理人杨锴、高鹏、被告的诉讼代理人欧和伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈文洁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》（合同金额1650000元）；2.判令二被告返还原告己付购房款1192537元；3.判令二被告向原告支付解除合同（退房）违约金600000元；4.判令二被告赔偿原告支付的律师代理费37500元；5.被告承担原告支付的反诉律师代理费15000元。事实和理由：原、被告双方在中介的介绍下于2018年4月18日签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定二被告将坐落于平潭县东北侧正荣悦湖湾3＃1703的房产出售给原告。双方对房屋基本情况、成交价格（1650000万元）及付款方式、房屋交付、过户登记、违约责任等事项进行了明确的约定。合同签订之后，原告依约履行了支付购房款的义务，二被告将房屋交付给原告。2020年9月1日，开发商（正荣公司）向二被告发出办理房产证的通知，被告于当月5日签收。收到办证逋知之后，被告对通知不予理会。9月8日，原告通过微信催促被告去办证，被告答应尽快去办证。但被告一直未去办证，原告于10月13日通过邮寄《通知函》的方式再次催促被告去办证。合同第五条产权过户登记约定：甲、乙双方均知悉该房屋目前暂无产权证（待办），双方商定:1.甲方应当自该房屋能够办理产权证之日起15日内到相关部门将该房屋办理至甲方名下，所需契税由甲方自行承担，公共维修基金由乙方负责承担;……”根据以上约定，二被告应当在收到开发商通知办证之日起15日内将房产证过户到原告的名下。截止到起诉为止，被告仍未去办理房产证，逾期办证己经超过45天。合同第六条违约责任约定；“……（三）逾期办理过户登记责任。甲方未按照本合两第五条约定的吋间办理过户登记相关的事宜（包括办理产权证、提前解押、注销抵押登记、产权过户等），按照下列方式处理：……2.逾期超过30日，乙方有权单方解除合同并退房，乙方退房的，甲方应当自退房之日起3日内退还乙方全部己付房款，并向乙方支付己付房款双倍金额的违约金。……（四）违约方应承担守约方因本合同所支付的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、公告费等）”根据以上约定，案涉合同己经完全具备解除条件，被告应当在收到起诉状副本之日起三日内返还原告已付购房款1192537元并支付己付房款双倍金额的违约金（原告主动减少为60万元）。因被告违约，其还应赔偿原告支出的律师代理费。综上，被告的行为严重违反了双方犯了原告的合法权益。原告依约可以解除合同，望判如所请。 陈琪、林明辉辩称，一、陈文洁诉请解除合同缺乏事实与法律依据。（一）陈文洁是负有先履行义务的一方，在其未尽到相关义务前，陈琪有权拒绝履行相应义务。1.陈文洁未尽付清款项（购房款本金及逾期付款违约金）的义务。各方在《房屋买卖合同》中约定，陈文洁应在合同签订后20日内（即2018年5月8日前）付清第二笔购房款45万元，但陈文洁仅支付其中35万元，剩余10万元未及时支付。同时，陈文洁在第四批款项的分期支付过程中，也陆续出现逾期支付的情形，根据《房屋买卖合同》约定，陈文洁应按日支付相应违约金，但陈文洁至今未付清该款项。相应款项金额虽然不高，但依然属于陈文洁应尽义务。其中需予以说明的是，案外人施某作为陈文洁的好友，在2018年5月16日向陈琪转账49300元，并备注：陈文洁首付款，陈琪自始至终没有否认过有收到该款项。但陈文洁仍有50700元款项未付清。2.陈文洁也未尽到缴纳公共维修金、将办理权属证书的材料交付给陈琪的协助义务，而且陈文洁也是知晓办理权属证书需要这些材料的，但陈文洁未予以提供。相关证据中已有体现。3.根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定，陈文洁应承担的义务顺序明显在陈琪应承担的义务顺序之前。因此在陈文洁未履行自身义务完毕前，本来陈琪就不负有配合办理权属证书的义务。（二）根据《合同法》规定，陈琪也不存在严重违约情形，陈文洁不享有解除合同的权利。（三）陈文洁要求解除合同实际上破坏了市场交易稳定和诚信。本案中相关房产已交付给陈文洁使用1年多，陈文洁也已支付大部分款项和银行按揭。在陈琪没有任何拒绝办理权属证书、而且目前双方可以办理权属证书实现合同目的情况下，陈文洁单方面仅以权属证书未办理出来为由（未办理的原因大部分还是因陈文洁导致）就要求解除合同，实际上是在肆意破坏交易稳定性，依法不应予以支持。二、陈文洁要求支付违约金和律师费缺乏依据。综上，陈文洁的诉请缺乏法律依据，应予驳回。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据及证人证言，本院组织双方对证据进行了质证，对双方均无异议的证据予以确认，对存在争议的证据，将在下文中结合争议焦点进行分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告双方在中介的介绍下于2018年4月18日签订了一份《房屋买卖合同》，约定：第一条，房屋基本情况。二被告将坐落于平潭县东北侧正荣悦湖湾3＃1703的房产出售给原告。房屋产权面积94.79平方米；产权证未出且处于银行抵押状态。第三条，成交价格及付款方式。成交价为165万元。买房应于签订合同当日支付第一笔购房款5万元，合同签订后20日内支付第二笔购房款45万元，2018年8月1日前付清第三笔购房款20万元，第四笔购房款35万元分8期支付，每期支付43750元，一个季度为一个支付周期第一期为2018年8月1日，甲方的月供由乙方支付，剩余购房款22万元于该房屋过户至乙方名下后由银行放款直接支付。卖方在买方支付第二笔购房款之日将该房屋及购房合同、付款发票等相关权利凭证交付买方。第五条，产权过户登记。卖方应当自房屋能够办理产权证之日起15日内到相关部门将该房屋办理至甲方名下，所需费用契税由甲方自行承担，公共维修基金有乙方负责承担。第六条，违约责任。（三）逾期办理过户登记手续，2.逾期超过30日，买房有权单方解除合同并退房。买方退房的，卖方应当自退房之日起3日内退还买方全部已付房款，并支付已付房款双倍金额的违约金。（四）违约方应承担守约方因本合同所支付的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、公告费等） 合同签订后，陈文洁主张先后共付购房款1192537元，陈琪对其中的10万元金额持有异议，认为该笔款项仅有2018年5月16日案外人施某仅向陈琪转账49300元，仍有50700元款项未付清。同时，陈琪亦认为陈文洁未按合同约定按时支付各期购房款，存在迟延支付的情形。 2020年9月5日，陈琪收到开发商办理产权证的通知。但陈琪于2020年10月份才按通知要求补缴面积差额款16123元。嗣后，陈琪于2020年10月20日微信通知陈文洁缴纳公共维修基金，但陈文洁并未缴纳，并以陈琪等人违约为由诉至本院。 另，证人施某出庭证明其为陈文洁代垫了104800元，其中契税23000元，公证费500元，陈琪应付的中介费32000元，剩余49300元转给陈琪。证人俞某证明2020年6月1日，原告与中介一同办理契税手续，并由其代为缴纳税款22742.83元。办理该手续所需原件系从其老板手中获得。 本院认为，原、被告双方签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点为：案涉合同违约责任的认定及是否符合解除合同的情形。首先，从合同约定看，双方互负义务，卖方负有按约定交付房屋并协助办理过户登记手续的义务，而买方不但负有按时支付购房款的付款义务，还有合同约定其他付款义务，如合同中约定的“卖方应当自房屋能够办理产权证之日起15日内到相关部门将该房屋办理至甲方名下，所需费用契税由甲方自行承担，公共维修基金有买方负责承担。”其次，从合同的履行情形看，原告并未按合同约定及时付款，存在迟延支付的情形；被告亦未按约定及时协助原告办理相关的过户手续，存在迟延办理相关手续的情形。此外，原告亦未按约定缴纳公共维修基金。其辩称该费用可随时办理且手续简单应待被告办理完前期相关过户手续后办理，但该理由既不符合双方的约定，亦无法律依据，故不予采信。因此，在双方均存在过错及违约情形的情况下，原告无权单方行使合同解除权。综合考虑本案合同的履行情况（购房款项已大部分支付且案涉房屋客观上已具备办证条件，被告亦愿意继续协助办理过户手续，不存在无法实现合同目的的障碍，双方的违约情形及过错程度亦未达到根本性违约的情形）及双方的意愿，对原告主张解除合同并要求被告赔偿违约金及相关损失等请求，均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条规定，判决如下： 驳回陈文洁的全部诉讼请求。 案件受理费21405元，减半收取计10702.5元，由陈文洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  杨航光 二〇二一年一月十二日 书记员  丁炎珠