浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0182民初2963号 原告：孙小建，男，1981年6月26日出生，汉族，住建德市。 原告：蒋红燕，女，1981年10月12日出生，汉族，住建德市。 两原告共同委托诉讼代理人：胡建强。 被告：建德市宏建房屋开发有限公司，住所地建德市梅城镇府西路**。 法定代表人：叶金山，执行董事。 委托诉讼代理人：胡小虎、郑璇，浙江游龙律师事务所律师。 原告孙小建、蒋红燕与被告建德市宏建房屋开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙小建、蒋红燕及两原告共同委托诉讼代理人胡建强，被告的委托诉讼代理人胡小虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙小建、蒋红燕向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即修复房产漏水事宜；2、要求被告立即支付逾期办理不动产产权证违约金24925元（自2019年10月28日算至2020年7月17日止，自2020年7月18日起至交付日止另行计算）；3、要求被告赔偿租金损失25500元（以月租金1700元的标准计算，自2019年3月18日起算至2020年7月17日止，自2020年7月18日起至交付日止另行计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年6月13日签订“商品房买卖合同”，原告从被告处购买住宅和车库，合同约定了付款方式、房产面积、违约责任等。按照合同约定，原告将房款全部付清，被告未将房产交付给原告。经原告多次交涉，被告至今未交付房产，己经构成违约。故原告诉至法院，请求依法判决。 被告建德市宏建房屋开发有限公司辩称，1、本案的诉讼事项已经生效的民事调解书确认且履行完毕，原告再次起诉应当裁定驳回起诉。2、被告确实存在逾期交房的情形，但案涉房地产到了2019年1月份即符合交房条件，逾期仅为一个月。且在2019年1月份，被告即通知原告办理交房手续。而原告以种种理由不配合办理交接手续，又不按约委托被告办理房屋过户手续，致使被告无法交房和办证。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料： 1.商品房买卖合同一份，用于证明双方权利义务的约定，案涉房屋存在漏水问题，不符合合同约定。 2.照片9份，用于证明房屋漏水至今未修缮。 3.房屋租赁合同一份，用于证明房产一直未交付，导致两原告一直在外租房居住。 4.视频及照片二份，用于证明案涉房屋存在漏水问题，质量不符合要求。 对原告提供的证据材料，被告对证据1的“三性”没有异议，但认为漏水问题已经修复。对证据2的真实性、合法性没有异议，但认为该组照片拍摄于被告修缮之前，不能证明原告主张的证明对象。对证据3的“三性”均有异议，该合同系原告与案外人签订，真实性无法核实，即便真实，也与本案无关，不能证明是被告没有按期交房，原告需租房。对证据4的“三性”没有异议，对证明对象有异议，从外墙看，被告已经采取相应的修补措施。从内部看，该照片不能反映案涉房产目前仍然存在漏水问题。 被告为证明其抗辩，向本院提交了以下证据材料： （2019）浙0182民初4355号民事调解书、付款回单、领款凭证各一份及民事裁定书十六份，用于证明：①就被告逾期交房与原告产生纠纷，已经生效民事调解书确认，并履行完毕，本案系原告重复起诉；②原被告之间的调解金额高于被告向其他类似住户支付的违约金，说明原被告之间的违约金包含被告在履行案涉合同时一切违约责任。 不动产权证证及门牌证各一份，用于证明被告在2019年3月份办理了案涉房产不动产权证及门牌证，不存在违约行为。因原告不配合办理委托手续，致使案涉房屋无法过户。 情况说明一份及微信聊天记录一组，用于证明被告委托办理过户手续的人员于建伟多次通知原告办证事宜，但原告不配合。 不动产权证四份，用于证明自2019年4月1日起，案涉楼房其他购户均委托被告办理了过户登记手续。 证明一份，用于证明案涉房屋不存在渗水情形。 照片一组，用于证明被告委托案外人于建伟办证，且在售楼部门口及物业门口张贴公告，通知住户。 被告提供的上述证据材料，原告对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明对象有异议，原告之前主张违约金计算时间与本案不同；且案涉房屋的渗水问题，被告此前口头承诺会修缮，但至今未修缮。对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明对象有异议，该证据仅证明了被告办理了产权证和门牌号，不代表被告通知原告办理交接手续及不动产权证。证据3系证人证言，证人未出庭接受质询。原告作为业主，没有收到被告交房及办证的书面通知，也不知道委托谁办理。对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明对象有异议，与本案无关，不能证明被告履行合同。对证据5的“三性”均有异议，该证据系证人证言，证人应出庭作证。对证据6的“三性”均有异议，所谓的公告未加盖被告印章。 对于原被告双方提交的证据材料，本院审查后认为，原告提交的证据1、2、4，被告对证据本身没有异议，本院对此予以确认。原告提交的证据3系原告与案外人签订，该案外人未出庭接受质询，本院无法核实其真实性，不予确认。被告提交的证据1、2、4，原告对证据本身没有异议，本院对此予以确认。被告提交的证据3中的情况说明系案外人出具，该案外人未出庭接受质询，本院无法核实其真实性，不予确认。被告提交的证据3中的微信聊天记录符合证据的“三性”要求，原告在庭审中亦认可确实在“微信群”中听到办证的消息，故本院对此作无争议事实予以认定。被告提交的证据5系案外人出具，该案外人未出庭接受质询，本院无法核实其真实性，不予确认。被告提交的证据6本身无法显示该公告的张贴位置及时间，但结合上文分析，本院对被告曾通知购房户办证予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2017年6月13日，原告孙小建、蒋红燕与被告建德市宏建房屋开发有限公司签订商品房预售合同一份，约定原告以656000元的价格，向被告购买位于建德市××小区××幢××单元××室房屋，交房时间为2018年12月18日前；逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人承诺于2019年3月16日前,取得土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人在该商品房验收中及其后发现的除主体结构质量和严重影响正常居住的问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和本合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，修缮上述质量瑕疵后，买受人不得拒绝接受房屋交付。买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任；买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人逾期90日内交付权属证书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金。 上述合同签订后，原告按约支付购房款。 此后，原告发现案涉房屋存在渗水现象，遂要求被告修复。被告在2019年进行了修复，但原告认为仍然存在渗水现象。 2019年4月1日，被告以在“西山名邸业主微信群”里发布消息的方式通知包括原告在内的业主，包括案涉房屋在内的位于西山名邸的房屋可以办理产权证。 2019年10月28日，原告以被告逾期交房为由诉至本院，要求被告支付自2018年12月19日起至2019年10月18日止的违约金并修复案涉房屋的漏水问题。该案经本院调解，在2019年12月27日，原告撤回对修复的诉求，就逾期交房违约金与被告达成和解。双方约定，被告于2020年1月20日前支付原告违约金15000元。 本院认为，本案的争议焦点系：一、案涉房屋经被告修复后是否仍然存在漏水问题；二、原告主张的逾期办证违约金是否符合法律规定及合同约定；三、原告是否可就被告逾期交房主张租金损失。 对于争议焦点一，本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对于案涉房屋曾存在漏水问题及被告已经进行了修复，双方均无异议。现原告主张漏水问题依然存在，应当提供相应证据予以证明。但本案中，原告提供的证据不足以证明目前案涉房屋依然存在漏水问题。本院至现场勘察，亦未发现案涉房屋存在漏水问题。故对原告该主张，本院不予采信。 对于争议焦点二，本院分析如下： 对于被告抗辩的本案系原告重复起诉，本院认为，在2019年12月27日，经本院主持调解，原被告双方仅就原告主张的逾期交房违约金达成和解。而本案原告主张的逾期办证违约金，与该案并非同一诉求，故本案不属于重复起诉。 原告主张其一直没有收到被告关于办证的通知，对此本院认为，被告于2019年4月1日在“西山名邸业主微信群”内告知业主可以办证。原告作为群成员之一，对微信群中该通知及其他业主的就此事的询问和聊天记录一直不知情，显然不符合常理。即使原告并未当时即收到该通知，亦应在合理期限内得知通知内容。故本院对原告该主张不予采信。 被告承诺于2019年3月16日前取得土地、房屋权属证书并交付原告。但实际上，被告直到2019年4月1日才通知原告案涉房屋的总证已办好，可以办理案涉房屋的产权证。显然，被告构成违约。 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。本案中，被告逾期办证，构成违约。但在2019年4月1日，被告通知原告可以办证后，原告以案涉房屋存在漏水问题为由拒绝配合办证。对此本院认为，解决漏水问题并非办证的先行义务。原告拒绝办证，致使办证时间拖延，就该段期限不得主张违约金。鉴于无法确定原告收到可以办证的具体时间，本院综合考虑被告发出通知的日期、被告的违约程度、合同关于逾期办证违约金的约定及双方在合同履行过程中的表现等因素，酌情认定被告应支付逾期办证违约金1000元。 对于争议焦点三，本院分析如下： 鉴于原被告双方已经在2019年12月27日就自2018年12月19日起的逾期交房违约金达成和解，原告再行主张自2019年3月18日起至2019年12月27日止的租金损失，本院不予支持。 对原告主张的自2019年12月28日起的租金损失，本院认为，根据双方合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案中，虽然被告无法举证其通知原告可交付案涉房屋的具体时间，但就原告两次诉讼审理情况看，原告实际已经多次查看过案涉房屋，除墙面渗水问题外并未提出其他异议。根据双方合同约定，买受人在该商品房验收中及其后发现的除主体结构质量和严重影响正常居住的问题外的质量瑕疵，出卖人将根据法律规定和本合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，修缮上述质量瑕疵后，买受人不得拒绝接受房屋交付。买受人以此为由拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交付的责任。虽然案涉房屋曾存在渗水问题，但在2019年经被告修复后，已达到交付条件。此后原告仍以渗水为由拒绝接收案涉房产，如造成原告的租金损失，被告不应承担赔偿责任。故对原告主张的该部分租金损失，本院不予支持。双方就渗水问题在保修期内如仍有纠纷，可以另行处理。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告建德市宏建房屋开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙小建、蒋红燕逾期办证违约金1000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 驳回原告孙小建、蒋红燕的其他诉讼请求。 案件受理费1060元，减半收取530元，由原告孙小建、蒋红燕负担520元，由被告建德市宏建房屋开发有限公司负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  张少锋 二〇二一年一月十二日 书记员  吴姗姗