天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6798号上诉人（一审第三人）：王军，女，1972年1月22日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：韩荣（同事关系），男，住天津市河**，天津睿蒙教育信息咨询有限公司推荐。被上诉人（一审原告）：党曼霞，女，1971年3月3日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：申姗姗，天津唯辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明阳，天津唯辩律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈昭，女，1985年6月28日出生，汉族，住天津市红桥区。被上诉人（一审被告）：杨俊盛，男，1981年12月19日出生，汉族，住天津市津**。一审第三人：天津向荣房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区广开四马路兴云里小区**楼底商西营门大街**。法定代表人：陈一衡，经理。委托诉讼代理人：王明祥，男，该公司职员。上诉人王军因与被上诉人党曼霞、陈昭、杨俊盛，一审第三人天津向荣房地产经纪有限公司（以下简称向荣房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初7761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王军上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担返还涉案房屋的义务。事实和理由：天津睿蒙教育信息咨询有限公司是涉案房屋实际使用人，上诉人并未使用，因此上诉人不负有返还房屋的义务。上诉人系该公司的法定代表人，上诉人为使用涉案房屋投入大量资金，因陈昭隐瞒该房屋不能转租的事实，致使上诉人蒙受巨大损失。党曼霞辩称，一审法院认定腾房义务的主体确定明确，不存在认定错误的问题。上诉人在上诉状中主张的部分事实与本案无关，可另行主张。陈昭、杨俊盛辩称，与我签署合同的人就是上诉人王军，后期做哪个公司我不清楚，且王军在一审中陈述同意腾空房屋。向荣房地产公司述称，同意陈昭的意见。党曼霞向一审法院起诉请求：1要求依法解除原告与二被告之间签订的《商业用房租赁合同》；2.要求判令二被告及二第三人将涉诉房屋腾空并返还原告；3.要求判令二被告以月租金21667元为标准向原告支付自2020年7月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费；4.判令原告不予退还二被告向原告缴纳的房屋押金50000元；5.本案的诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实：涉诉房屋位于天津市南开区××路××号××，涉诉房屋的权属情况为：1.南开区广开四马路96号301-303号房屋的权利人为天津市南开区永发实业公司（以下简称永发公司），2020年7月20日，永发公司出具《产权证明》，其中载明：我单位于2013年3月11日将坐落于天津市南开区广开四马路96号301-303企业产权房屋三间转让给罗仕扬和党曼霞母子二人，两人已全额支付转让款，我单位未给二人办理房屋产权权属过户，房屋已于2013年3月份实际转让给二人，党曼霞与罗仕扬为上述房屋实际产权人；2.南开区广开四马路96号304房屋的权利人为罗仕扬，罗仕扬系原告之子，其于2020年6月8日出具《情况声明》，其中载明：……该案涉诉房屋中有部分产权位于我名下（304号房屋等），本人已授权原告党曼霞行使我就本案涉诉房屋所能行使的全部诉讼权利。2017年4月26日，原告（出租方、甲方）与二被告（承租方、乙方）签订了《商业用房租赁合同》，其中约定：甲方将位于南开区××路××号××营业用房出租给乙方使用，建筑面积总计440平方米；该房屋租期为5年，自2017年7月1日至2022年6月30日，……租金及支付方式：……第四年自2020年7月1日至2021年6月30日租金为人民币260000元，在2020年5月30日前付清……租金以现金／转账方式支付，应于每年5月31日前支付该年7月1日至次年6月30日房屋租金，每逾期一天，则甲方有权向乙方按照每月租金的千分之三收取滞纳金，逾期超过7天，甲方有权立刻收回房屋，且房屋押金50000元不予退还；……违约的处理：甲乙双方任何一方如未按照合同的条款履行，导致中途合同终止，则视为违约。……另查，庭审中对于《商业用房租赁合同》中约定的涉诉房屋间数问题，各方均认可涉诉房屋实际应为南开区广开四马路96号（301、302、303、304），均认可不存在309号房间，309号房间系笔误。上述合同签订后，原告将涉诉房屋交予二被告使用，二被告向原告支付房屋租金至2020年6月30日，自2020年7月1日后再未支付过任何费用。2020年6月21日原告发送微信给被告陈昭，其中称：希望能彻底解决房租问题要么交房租要么交回房屋解除合同，不要再拖了；陈昭回复：我现在在医院了，一会儿回去和您通电话。2019年5月28日，被告陈昭（出租方、甲方）与第三人王军（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：甲方将其拥有的坐落在天津市南开区广开四马路96号301-304房屋出租给乙方作为经营使用，租赁房屋建筑面积共计445平方米，……租赁房屋的租赁期共60个月，自2019年7月1日至2024年6月30日止，租赁期满，甲方有权收回租赁房屋，乙方应如期交还。……关于第三人王军提及的涉诉房屋占有使用人天津市瑞蒙教育咨询有限公司的主体信息一节，一审法院查询了相关企业信息应用软件，其中显示“天津瑞蒙教育信息咨询有限公司”法定代表人为李爱玲，该公司目前为注销状态。一审法院认为，本案的争议焦点有四：一是对于涉诉房屋原告是否拥有对外出租的权利；二是原告与二被告之间签订的《商业用房租赁合同》是否应予以解除及解除时间；三是腾房义务人如何确定；四是二被告应向原告支付房屋占有使用费的金额及押金是否应予以退还。关于争议焦点一：原告虽非涉诉301-304房屋的实际产权人，但结合原告提供的证据可以显示其对于涉诉房屋拥有对外出租的权利，且原告已于《商业用房租赁合同》签订后将涉诉房屋交予二被告，二被告也已经实际经营使用了一段时间，故《商业用房租赁合同》所体现的合同目的已达到，因此原告主体适格；关于争议焦点二：现二被告同意解除《商业用房租赁合同》，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持；关于解除合同的时间一节，根据《合同法》第九十六条之规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，2020年6月21日原告向被告陈昭发送微信的方式（告知被告陈昭如不交付2020年7月1日起的下一期租金，双方租赁合同解除）应视为原告履行了通知解除合同的义务，被告陈昭也以回复微信的方式表明收到上述通知，鉴于被告陈昭已经支付2020年6月30日前的租金，而未按照合同约定如期支付7月1日起的租金，故双方租赁合同应认定于2020年7月1日解除；关于争议焦点三：因与被告陈昭签订《房屋租赁合同》的主体为第三人王军，应视为王军为涉诉房屋的实际占有使用人，王军应负有腾房义务；因王军所述的“天津市瑞蒙教育咨询有限公司”未查询到有依法存续经营的主体，且王军亦未举证该公司实际占有使用涉诉房屋，故对于该项意见，一审法院不予采信；因原告按照《商业用房租赁合同》的约定将涉诉房屋交予二被告，故二被告有配合原告腾空涉诉房屋的义务；因第三人向荣房地产仅系房屋中介，与腾空涉诉房屋无关，故原告要求向荣房地产公司腾房的诉讼请求，一审法院不予支持；关于争议焦点四：原告在签订《商业用房租赁合同》后依约将涉诉房屋交予二被告使用，而二被告应按照合同的约定履行给付房屋租金的义务，现因《商业用房租赁合同》已于2020年7月1日解除，而二被告未将标的房屋返还原告，故原告要求二被告以月租金21667元（260000/年÷12个月）为标准向其支付自2020年7月1日至实际交还涉诉房屋之日止的房屋占有使用费，符合法律的规定及合同的约定，一审法院予以支持；关于二被告抗辩称不支付房屋租金系因第三人王军未向二被告支付房屋租金一节，因合同具有相对性，原告依《商业用房租赁合同》的约定向二被告主张权利于法有据，原告在本案亦明确未向第三人王军主张该费用，故一审法院对此抗辩意见不予采信；二被告未按照合同的约定向原告履行支付房屋租金的义务已构成违约，故原告按照合同的约定要求50000元押金不予退还，一审法院予以支持。关于被告陈昭称涉诉房屋内的装修及附属设施权属的问题，不应在本案中予以解决，其可另案主张权利。此外，关于被告杨俊盛抗辩称其已将涉诉房屋的相关权利转让给了被告陈昭，其未再参与后续管理经营而不同意支付原告主张的各项费用一节，因此系二被告之间的约定，原告并未参与，故该二被告之间的单独约定不能对抗作为合同相对方的原告，对于被告杨俊盛的此项抗辩意见，一审法院不予采信。综上所述，原告要求解除《商业用房租赁合同》、要求二被告及第三人王军腾房及二被告支付房屋占有使用费、不退还押金的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、确认原告党曼霞与被告陈昭、被告杨俊盛签订的《商业用房租赁合同》于2020年7月1日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告陈昭、被告杨俊盛、第三人王军将位于天津市南开区××路××号××号房屋腾空并交还于原告党曼霞；三、本判决生效之日起十五日内，被告陈昭、被告杨俊盛以月租金21667元为标准向原告党曼霞支付自2020年7月1日至实际腾空涉诉房屋之日止的房屋占有使用费；四、确认被告陈昭、被告杨俊盛向原告党曼霞交付的50000元押金不予退还；五、驳回原告党曼霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3551元，减半收取计1775.5元，由被告陈昭、被告杨俊盛负担，于本判决生效之日起十五日内直接给付原告党曼霞。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否负有返还涉案房屋的义务，依据一审法院审理查明的事实，上诉人与陈昭签订《房屋租赁合同》，因此，涉案租赁合同的民事主体应为上诉人，其依法负有返还涉案房屋的义务。上诉人主张其不是涉案合同的当事人，没有依据，本院不予支持。关于上诉人主张的损失问题，与本案非同一法律关系，上诉人应另行主张。综上所述，上诉人王军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3551元，由王军负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  张莹审判员  姚琦二〇二一年一月二十日书记员  于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……