广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1447号 上诉人（原审被告、反诉原告）：覃庆群，女，1958年10月17日出生，汉族，身份证住所广西藤县太平镇德胜街**，现住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：韦云飞，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄善康，广西正立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:梁家军，男，1972年11月13日出生，汉族，住，住广西岑溪市/div> 上诉人覃庆群因与被上诉人梁家军房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人覃庆群的上诉请求：1.撤销原判第一、二项，改判驳回被上诉人要求返还押金、租金、搬迁补偿款的诉讼请求；2.撤销原判第四项，改判被上诉人立即搬离梧州市；3、本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.不动产征收需历经调查、登记、公示、签约、补偿等一系列流程，所有权和构成权能的转移宜根据法律和结合实际情况而确定，一审法院关于所有权转移的认定与法律及事实不符：《安置协议书》属于负担行为，不是物权法第二十八条所规定的政府征收决定，不会发生物权变动的法律后果；《安置协议书》第八条第三项约定，被征收房屋根据征收部门的通知再行移交，订立协议时房屋的占有、使用、收益等权能未发生转移；征收部门至今不认可所有权已经发生转移；一审法院近期处理他案中，当事各方界定权利交割的节点时间是被征收方收受全部拆迁补偿款之日，据此形成的调解协议经一审法院审查后确认，现本案又认定以安置协议书签署时间为交割节点，与前生效法律文书不符，依法应予纠正。2.裁判搬迁补偿款没有情理、法律依据：双方订立的《房屋租赁合同》在2017年6月28日已经到期，因被列入棚改范围，故双方口头约定按原合同继续租赁，双方成立的是不定期租赁，双方随时可收回房屋或退租，不应由出租方补偿搬迁费用。3.上诉人基于占有而要求被上诉人办理房屋，符合物权法的规定，在2018年4月份终结不定期租赁关系后，被上诉人已丧失占据房屋的正当权利。综上，原判适用法律错误，请求审查并改判。 被上诉人梁家军答辩称，本人租赁后一直依约履行，2017年6月，上诉人出租的房屋即将拆迁，通知本人不用缴纳租金尽快搬迁，但对搬迁补偿及退还押金只字未提。2017年11月，上诉人与棚改动迁组签订货币补偿协议但仍要求本人支付租金到2018年3月。上诉人和棚改办签订协议之日起，房屋已移交给棚改办，房屋权属不再属于上诉人，本人从2017年12月不用再向上诉人支付租金。本人租赁的商铺持有营业执照，空调也是本人购买，棚改办除按商铺面积补偿136200元外，还补偿了附属物空调补偿款120元和房屋搬迁补偿款1500元。本人多次找上诉人协商退还押金、多收租金以及搬迁补偿、空调补偿以及商铺补偿款问题，至今上诉人以各种理由推脱。综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉人的诉讼请求。 被上诉人梁家军一审的诉讼请求：一、判令被告退还原告押金5000元；二、判令被告向原告支付空调补偿款123元；三、判令被告向原告支付每套房搬迁补偿款1500元；四、判令被告向原告支付事实商铺补偿款50000元；五、判令被告向原告退还从2017年12月至2018年3月支付的共4个月租金8000元。 上诉人覃庆群一审的反诉诉讼请求：判令反诉被告在三日内搬离梧州市。 一审法院经审理认定事实如下：原告于2014年始承租原登记于被告名下的坐落于梧州市，期间双方订立书面《房屋租赁合同》，约定甲方（即被告）将位于梧州市平方米的房屋出租给乙方（即原告），用途为收购废旧物品。租赁期从2014年6月28日起至2017年6月28日止，其中2016年6月29日至2017年6月28日，月租金为2000元整；押金5000元整，月租金每月28日前交付。双方不能提前终止合同，否则赔偿对方违约金5000元，并提前三十天通知对方。乙方要在协定期限内支付租金，不得拖欠或拒付租金，不能用押金抵租金；若逾期七天不交付租金，甲方有权解除合同、没收押金，并可以进入房内处理乙方所有物品。如租期期满，需提前15天通知对方方可终止合同，退房时乙方须打扫干净房屋并结清相关费用后，由甲方退回押金给乙方。如有政府行为，双方可终止合同，但要提前30天通知对方，否则视为违约等内容。原告于2015年7月17日以上述房屋为经营场所设立梧州市万秀区铭豪废品收购店，并持有相应的营业执照，且已支付计至2018年3月31日的租金。2017年6月30日，梧州市万秀区人民政府发布《关于对新兴一路片区棚户区改造项目范围内房屋实施征收拆除改造决定的公告》，决定从公告之日起将新兴一路片区红线区域范围内列入棚户区改造工程，由万秀区人民政府对位于新兴一路片区路新兴里规划红线范围内的房屋和附属（着）物实施征收拆除搬迁措施。原登记于被告名下的坐落于梧州市被列入征收拆除红线图范围。同年7月3日，梧州市万秀区人民政府印发《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案》，载明各项征收补偿标准，其中对被征收房屋为事实商铺（指被征收房屋所有权证或土地使用权证载明用途为住宅，自行变更为商铺用途的房屋）进行补助：对持有营业执照、税务登记证的每平方米建筑面积给予3000元补助；对只持有其中一个证件或行业许可证的每平方米建筑面积给予2000元补助。搬迁费标准：征收实施单位按住宅房屋建筑面积15元／平方米计算，也可按每栋（套）房屋搬迁费按1500元的包干形式进行计算。同年11月10日，被告与案外人梧州市安鹏建设有限公司订立《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》，约定被征收房屋（含土地价值）、附属物、装修装饰的补偿依照《补偿方案》规定逐项计算，具体项目金额为：被征收住宅房屋及土地补偿款229343.78元、事实商铺补偿款136200元（建筑面积68.10平方米×2000元／平方米）、附属物及构筑物补偿款569.16元、房屋装修装饰补偿款4055.15元、房屋设施迁移费补偿款429元（其中空调为123元）、搬迁费补助1500元，补偿金额合计为372097.09元。双方还就签约及搬迁奖励、货币化安置奖励、付款方式等事项作出相应约定。同年11月25日，被告签领上述《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》约定的补偿款。2020年7月31日，原告以本案起诉理由向法院提起诉讼，请求法院判令被告退还押金5000元及2017年12月至2018年3月的租金8000元，并支付空调补偿款123元、搬迁补偿款1500元、事实商铺补偿款50000元；被告则以上文答辩理由进行抗辩并提起反诉请求法院判令被告搬离案涉房屋。 一审法院审理认为，原存在于原、被告之间的房屋租赁合同法律关系，有《房屋租赁合同》等证据予以证实，该院依法予以确认。在原告承租原登记于被告名下的坐落于梧州市期间，梧州市万秀区人民政府发布《关于对新兴一路片区棚户区改造项目范围内房屋实施征收拆除改造决定的公告》，决定从公告之日起对包括上述房屋在内的新兴一路、新兴一路新兴里规划红线范围内的房屋和附属（着）物实施征收拆除搬迁措施。根据《中华人民共和国物权法》关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”之规定，案涉梧州市之物权因政府征收决定发生变动，从而被告对该被征收房屋不再享有所有权，亦即不再享有占有、使用、收益、处分之权利。因此，被告已无权要求原告向其支付《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》订立之后的案涉房屋租金及要求原告搬离案涉房屋。故被告相应的反诉请求，缺乏事实和法律依据，该院依法不予支持；原告主张被告返还2017年12月至2018年3月的租金8000元的诉讼请求，合理合法，该院依法予以支持。对于原告诉请被告返还的押金，被告并未否认得款事实，而是以原告欠付租金为由提出押金已抵充占用费的抗辩意见。对此应认为，案涉房屋所有权变动前原告并未欠付租金，又如前述被告亦无权向原告主张案涉房屋被征收后的租金，故被告该项抗辩理由依法不能成立。现案涉房屋已被征收，上述《房屋租赁合同》已经无法履行，原、被告之间的房屋租赁合同权利义务归于终止，被告依法依约应当向原告返还押金5000元。因此，对原告相应的诉讼主张，该院依法予以支持。其次，对于原告主张的各项补偿款，因其并非案涉房屋的被征收人，被告与房屋征收部门之间的征收补偿法律关系，与原、被告之间的房屋租赁合同法律关系分属不同性质的法律关系，故其仅能基于房屋租赁合同法律关系向被告主张其因合同终止造成的有关损失，而不能据《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》主张分配拆迁补偿款。由此，原告主张的事实商铺补偿款显然并非其因房屋租赁合同终止而造成的损失，故对其该项诉讼请求，该院依法不予支持。但因案涉房屋被征收时处于原告合法使用的状态，搬迁费用损失是原告因房屋租赁合同终止而造成的直接、客观损失，原告对合同终止并无违约之处，被告则因此获得相应的搬迁费补助，故应根据合同的履行情况和合同性质，参照《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》约定的搬迁费补助标准由被告向原告补偿搬迁费用损失。因此，原告主张被告支付搬迁补偿款1500元的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，该院依法予以支持。至于其主张的空调迁移费补偿款，因其未能举证证实有关空调设施购置及移装的损失事实，故对其该项诉讼请求，该院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告覃庆群应于本判决生效之日起十日内返还押金5000元及2017年12月至2018年3月的租金8000元给原告梁家军；二、被告覃庆群应于本判决生效之日起十日内支付搬迁补偿款1500元给原告梁家军； 三、驳回原告梁家军其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告覃庆群全部的诉讼请求。本案本诉案件受理费1416元，减半收取计708元（原告梁家军已预交），由原告梁家军负担549元，被告覃庆群负担159元；反诉案件受理费100元，减半收取计50元（反诉原告覃庆群已预交），由反诉原告覃庆群负担。 在二审诉讼中，双方当事人均无新证据向法庭提交，也对一审法院认定的事实无异议，故本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据本案查明的事实，被上诉人2014年开始租赁上诉人房屋，2017年6月30日，梧州市万秀区人民政府发布《关于对新兴一路片区棚户区改造项目范围内房屋实施征收拆除改造决定的公告》，决定从公告之日起将新兴一路片区红线区域范围内列入棚户区改造工程，对位于新兴一路片区路新兴里规划红线范围内的房屋和附属（着）物实施征收拆除搬迁措施。本案租赁物梧州市被列入征收拆除红线图范围。2017年7月3日，梧州市万秀区人民政府印发《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案》，载明各项征收补偿标准。2017年11月10日，上诉人与案外人梧州市安鹏建设有限公司订立《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》，约定被征收房屋（含土地价值）、附属物、装修装饰的补偿依照《补偿方案》规定逐项计算。2017年11月25日，上诉人签领上述《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》约定的补偿款。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”之规定，案涉房屋的物权因政府征收决定发生变动，上诉人对该被征收房屋不再享有所有权，不再享有占有、使用、收益、处分之权利，因此，一审法院认定上诉人无权要求被上诉人支付《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》订立之后的案涉房屋租金及要求被上诉人搬离案涉房屋、认定上诉人应返还2017年12月至2018年3月的租金8000元符合法律规定。同理，对于押金问题，案涉房屋所有权变动前被上诉人并未欠付租金，被上诉人在履行合同过程中亦未存在违约的事实，鉴于涉房屋已被征收，上述《房屋租赁合同》已经无法继续履行，双方之间的房屋租赁合同权利义务归于终止，因此，上诉人理应返还押金5000元。至于搬迁补偿款的问题，虽然双方之间是租赁合同关系，但搬迁必然出现搬迁费用，搬迁费用损失是因房屋租赁合同终止而造成的损失，一审法院根据合同的履行情况和合同性质，参照《梧州市万秀区新兴一路片区棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议书》约定的搬迁费补助标准支持被上诉人的搬迁费用损失1500元与本案事实相符，本院予以认可。 综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费163元，由上诉人覃庆群负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  林 远 审 判 员  刘创祥 二〇二一年一月十五日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  苏 琳 书 记 员  周静兰