北京市第三中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京03执复34号复议申请人：石新民，男，1977年2月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。申请执行人：宋蒙，男，1982年11月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。被执行人：樊秀平，女，1972年2月2日出生，汉族，住山西省太原市。复议申请人石新民不服北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区人民法院）作出的（2020）京0105执异586号执行裁定，向本院提起复议申请。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。石新民向朝阳区人民法院提出异议称，1.立即中止执行，撤销司法拍卖XXX房屋。2.在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的于XXX房屋。我是该涉案房屋的出资人，实际使用人，依法享有优先购买权，我认为法院拍卖行为侵犯了我的优先购买权。我是作为利害关系人提出异议，我认为法院拍卖房屋已侵害了我的优先购买权。申请执行人宋蒙与被执行人樊秀平公证债权文书一案，贵院做出（2015）朝执字第21451号执行裁定和(2018)京0105执恢7732号，在执行过程中贵院的拍卖行为，侵害了利害关系人的优先购买权。利害关系人依法提出本执行异议。2013年5月7日被执行人樊秀平将涉案房屋租赁给利害关系人石新民，并签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期为20年，承租人享有转租权。自房屋交付以来，涉案房屋一直由异议人占有、管理、使用。依据《房屋租赁合同》，利害关系人是拍卖房屋租赁权人，依法享有优先购买权，法院及拍卖人在拍卖程序中应当通知利害关系人参加拍卖活动，行使优先购买权，而执行法院和拍卖人均未履行通知义务，程序违法，侵害了利害关系人的合法权益。综上所述，为了维护当事人的权益和法律尊严，依据《民事诉讼法》225条提出异议，特恳请贵院立即中止对该案的执行，撤销对XXX房屋的拍卖；在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。申请执行人宋蒙辩称，1.案外人说自己是承租人或所有权人，是互相矛盾的。2.案外人所提交的租赁协议，我不能认为他是房屋实际租赁人，租赁合同没有经过相关部门备案。3.我与樊秀平之间是债务关系，法院拍卖房屋，是合法有效程序。房屋位于XXX，产权人是樊秀平，查封时间为2016年，申请执行后将该房屋查封。朝阳区人民法院查明，北京市方正公证处出具的（2015）京方正执字第01822号执行证书已发生法律效力。权利人宋蒙据此向朝阳区人民法院申请执行，朝阳区人民法院以（2015）朝执字第21451号立案受理，后又以(2018)京0105执恢7732号恢复执行。执行中，朝阳区人民法院依法查封了被执行人樊秀平名下位于XXX房屋。又于2018年12月24日，朝阳区人民法院作出执行裁定书：继续查封樊秀平名下位于XXX房屋。另查，2018年11月22日，朝阳区人民法院在“京东网”“人民法院诉讼资产网”“北京法院审判信息网”“北京法院网”上发布拍卖公告：北京市朝阳区人民法院将于2018年12月30日10时至2018年12月31日10时止（延时的除外）在京东网络司法拍卖平台上(网址：http://sifa.jd.com/)进行位于XXX房屋公开拍卖活动。2019年2月15日，朝阳区人民法院在“京东网”“人民法院诉讼资产网”“北京法院审判信息网”“北京法院网”上发布拍卖公告：北京市朝阳区人民法院将于2019年3月15日10时至2019年3月16日10时止（延时的除外）在京东网络司法拍卖平台上(网址：http://sifa.jd.com/)进行位于XXX房屋公开拍卖活动。两次拍卖均流拍，后朝阳区人民法院于2019年5月8日10时至2019年7月7日10时止（延时的除外）在京东网络司法拍卖平台上(网址：http://sifa.jd.com/)进行位于XXX房屋公开变卖活动。朝阳区人民法院在京东网络司法变卖平台上的变卖须知显示：五、优先购买权人参加竞买的，应于2019年5月1日前向朝阳区人民法院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。2019年5月8日上述房屋变卖成交。朝阳区人民法院于2019年7月16日作出(2018)京0105执恢7732号执行裁定书：一、XXX的所有权归买受人邵怀军，该房屋所有权自本裁定送达买受人邵怀军时起转移。二、买受人邵怀军可持本裁定书到登记机构、税务机关办理相关产权过户登记手续。再查，经核实，就樊秀平名下位于XXX房产，承办人于2016年7月6日在该房产房门上张贴腾房公告，公告内容为“依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，朝阳区人民法院责令被执行人樊秀平自公告之日起十五日内将位于XXX房产腾空。逾期不履行，朝阳区人民法院将依法强制执行，执行中的一切损失及费用均由被执行人樊秀平负担。”后朝阳区人民法院向上述房产地址处邮寄送达评估报告等，直至房产拍卖成交前，除被执行人到庭主张权利外，无其他人向朝阳区人民法院主张权利。朝阳区人民法院就此认定该房产为被执行人樊秀平的财产，对该房产进行拍卖并成交。经查阅执行卷宗显示，2018年9月21日，申请执行人宋蒙的代理律师冷秋菊、樊秀平与房屋抵押权人中国光大银行股份有限公司北京朝内支行代理律师王中梅在法院的谈话笔录显示：问：今天法院通知申请人、被执行人和抵押权人共同到庭谈话，就本案执行过程中查封的被执行人樊秀平名下位于XXX三套房产的处置及案件进展情况向你们告知说明。法院已委托评估公司对4-101评估，评估价格为4961700元，现法院准备对该房产进行拍卖，起拍价格为评估价格的70%。答：明白。问：樊秀平，你有何意见？答：我是本案的被执行人，房屋是借我的名买的，实际权利人是石新民。我前天跟石新民联系，他说已准备将上述三套房产出售变现，具体情况我不了解。就上述谈话笔录，本案审查中，经询问异议人石新民，其表示当时因为房屋有查封，所以未变现。本案审查过程中，经询异议人石新民，其表示其是2017、2018年在房屋外看到过查封公告。看到查封公告后，没有就享有房屋租赁权去找执行法官。朝阳区人民法院认为，认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议。本案中，朝阳区人民法院在查封、腾退被执行人樊秀平名下位于XXX房屋时依法张贴了公告，并向上述房屋地址邮寄了评估报告，在拍卖、变卖前均依法在相关网站发布了拍卖、变卖公告。并且在京东网络司法变卖平台上公布的变卖须知中显示：优先购买权人参加竞买的，应于2019年5月1日前向朝阳区人民法院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权。故朝阳区人民法院在评估、拍卖、变卖前已依照法律规定，履行了相关告知义务。而在本案审查过程中，经询问异议人石新民后查明的事实显示，石新民应当知道朝阳区人民法院将依法对位于XXX房屋进行拍卖、变卖，但其逾期未向朝阳区人民法院提交合法有效的证明主张享有优先购买权，应视为其放弃了对本标的物享有优先购买权。故朝阳区人民法院依法拍卖、变卖登记在被执行人樊秀平名下位于XXX房屋的执行行为符合法律规定，程序合法。异议人石新民所提异议，朝阳区人民法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条之规定，裁定驳回异议人石新民的执行行为异议。石新民不服朝阳区人民法院（2020）京0105执异586号执行裁定，向本院申请复议。复议申请人石新民称，我方请求为，第一，撤销（2020）京0105执异586号的执行裁定；第二，立即中止执行，撤销司法拍卖XXX房屋；第三，在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的于XXX房屋。复议人石新民是XXX（X京房权证X字第XXXX号）房屋的租赁权人，享有优先购买权，执行法院和拍卖人在拍卖XXX房屋过程中均未履行通知义务，明显错误。为了维护当事人的权益和法律尊严，依据《民事诉讼法》第二百二十五条提出异议，请法院立即中止对该案的执行，撤销对XXX房屋的拍卖，在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。本院查明的事实与朝阳区人民法院查明的事实一致。本院认为，当事人及利害关系人对法院的执行行为有异议的，可以向法院提出执行异议，对异议结果不服的，可申请执行复议。本案中，朝阳区人民法院对XXX房屋进行控制及处置的过程中，已通过在现场张贴公告、邮寄评估报告、在相关网站发布拍卖、变卖公告等方式通知优先购买权人，复议申请人若租赁使用上述房屋，应能够通过上述多种途径了解房屋的处置情况并参加竞买，故其应自行承担逾期未向朝阳区人民法院主张享有优先购买权的后果，对复议申请人所持的朝阳区人民法院侵犯其优先购买权的理由，本院不予支持。就复议申请人主张的应在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行不动产的异议请求，因与本案救济途径不同，故应另行提出。综上，朝阳区人民法院裁定结果正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人石新民的复议申请，维持北京市朝阳区人民法院（2020）京0105执异586号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 高 可审判员 王 朔审判员 宫 淼二〇二一年一月二十八日书记员 刘哲尔书记员 乔 丹