北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终540号上诉人（原审被告）：高慧夷，女，1980年9月2日出生，汉族，住北京市石景山区。上诉人（原审被告）：黎毅赟（系高慧夷之夫，兼高慧夷委托诉讼代理人），男，1979年8月28日出生，汉族，住北京市石景山区。被上诉人（原审原告）：远洋亿家物业服务股份有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街**。法定代表人：杨德勇，董事长。委托诉讼代理人：彭艳丽，女，该公司职工。委托诉讼代理人：张婷婷，女，该公司职工。上诉人高慧夷、黎毅赟因与被上诉人远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初11246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人黎毅赟兼上诉人高慧夷之委托诉讼代理人，被上诉人远洋物业公司之委托诉讼代理人彭艳丽、张婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高慧夷、黎毅赟上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判减免物业费。事实与理由：2018年到2020年期间，远洋物业公司提供物业服务没有完全履行合同约定。1.高慧夷、黎毅赟要求远洋物业公司归还占用的公用设施（公厕）并恢复原状，要求远洋物业公司公开2011年至今的公共收益，要求远洋物业公司更换垃圾清运地点至原位。2.一审远洋物业公司未提供充足证据证明其已完全履行《前期物业服务协议》约定的服务内容，而高慧夷、黎毅赟提供了大量的照片及视频证明远洋物业公司未充分履行协议约定的义务。一审判决仅依据《前期物业服务协议》及催款通知书两项即认定远洋物业公司已完全履行物业服务，缺乏认定依据。3.物业侵占小区公厕改变原购房合同中划定的公共建筑的功能用途，不仅侵犯业主利益，还造成业主生活不便。4.涉案单元的门禁失效、电视监视系统失效，管理不善，我不清楚是否有修理过，但自起诉至今一直是失效状态。5.小区内利用公共空间且利益归物业。高慧夷、黎毅赟要求远洋物业公司公开2011年至今擅自利用公用部位、公共设施进行营业的收入明细及去向。远洋物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意高慧夷、黎毅赟的上诉请求和理由。我们已经依照物业协议履行了义务。一审法院认定事实:高慧夷、黎毅赟为北京市石景山区××里×区×号楼×层×单元×号房屋（以下简称诉争房屋）的业主。2010年1月4日，高慧夷、黎毅赟与北京远洋基业物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》。北京远洋基业物业管理有限公司于2015年11月30日名称变更为远洋亿家物业服务股份有限公司。根据《前期物业服务协议》，远洋物业公司的物业管理服务内容主要包括：“……第二条、一、房屋共用部位的维修和管理，负责本小区内建筑共用部位的日常维护、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、楼台、大堂等，但不包括任何产权人个别拥有独立使用权的地方。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施包括：可视对讲及门禁系统，电视监控系统、燃气泄露系统、消防报警系统、照明系统、下水道、沟渠、槽沟、绿化区之装置及植物、告示板等。只供个别产权人使用的设施不包括在内。三、负责本小区内公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、养护和管理，包括道路、化粪池、共用卫生间、泵房、水箱、风机房、垃圾房、消防设备控制室、电梯机房、消防通道等。四、负责本小区内公共区域的绿化养护与管理，包括公用绿地、花木、建筑雕塑等。五、负责本小区内公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。六、负责本小区内维护公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查、安全监控、值班。七、负责本小区内维持物业区域内各类车辆的行驶秩序。八、负责本小区内公共区域消防设施的日常运行和维护。九、负责本小区内房屋装饰装修服务。十、负责向业主和物业使用人收取下列费用：住宅小区的物业管理费、装修押金、装修服务费、生活垃圾清运费、代收代缴费用、停车费以及政府批准的其他费用。对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为以及违反《临时管理规约》、《业主手册》等各项管理规章制度的行为，进行制止，并及时向有关行政管理部门报告。十一、其他委托事项：各业主和物业使用人单元自用部位、自用设施、设备的维修、保养，在当事人提出委托时，应接受委托并收取相应费用。”关于物业管理服务费用的约定为：“一、物业管理服务费用的计价基础是“产权登记建筑面积（含公摊）”，而非“产权套内建筑面积”……三、乙方交纳费用时间：首期物业管理费按年度交纳。首期交费期满后一个月内，预交下一年度物业管理服务费，依此类推。四、远洋沁山水×楼×单元×号住宅物业服务费用标准：2.3元/建筑平方米/月”。经查明，根据京政办发[1999]68号，京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每年30元每户，垃圾处理费每月3元每户。上述协议签订后，远洋物业公司为高慧夷、黎毅赟实际提供了房屋建筑公用部位、设施的维修和养护等物业服务至今。远洋物业公司按照房屋面积89.15平方米主张高慧夷、黎毅赟自2018年1月15日至2021年1月14日未交纳涉诉房屋的物业费7381.62元、垃圾清运费及垃圾处理费198元，共计7579.62元。对未缴纳物业费的业主，远洋物业公司称，其通过向业主发送催款通知书的形式催收物业费。高慧夷、黎毅赟认可的确未缴纳上述期间的相关物业费用，但未交主要原因是物业存在安全管理不到位、噪声污染未制止、、地库漏水等服务不到位的情况存在小区公共部位被占用的问题。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。远洋物业公司与高慧夷、黎毅赟签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定的内容履行各自义务。物业管理合同为双务合同，远洋物业公司已履行物业服务，高慧夷、黎毅赟有义务按期交纳物业管理费、垃圾清运费及垃圾处理费，故远洋物业公司要求高慧夷、黎毅赟交纳2018年1月15日至2021年1月14日未交纳涉诉房屋的物业费7381.62元、垃圾清运费及垃圾处理费198元，共计7579.62元，有事实及法律依据，法院予以支持。高慧夷、黎毅赟主张的物业服务不到位、小区公共部位被占用的问题，未提供充足的证据予以证明，且该瑕疵亦未对其正常生活造成实质性影响，尚不构成少交或不交物业费的充分理由，故对其答辩意见，法院不予采信。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决:高慧夷、黎毅赟于本判决生效之日起十日内给付远洋亿家物业服务股份有限公司2018年1月15日至2021年1月14日的物业服务费7579.62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。高慧夷、黎毅赟如下证据：1.沁山水北社区居委会通知的照片打印件，内容为恢复公共卫生间和无障碍坡道使用功能，证明当时远洋物业公司占用公共区域，居委会要求恢复但至今没有恢复公共卫生间。2.石景山住建委信访事项处理意见书的照片打印件，内容为住建委要求小区物业针对小区内存在装饰施工的情况，必须按照《住宅室内装饰装修管理办法》规定执行，同时按照小区管理规约及业主签订的《物业服务合同》履责。证明远洋物业公司未尽到物业合同中的义务。证据3.责令整改通知书的照片打印件，是在一审之后找到的，证明远洋物业公司擅自利用公共部位进行经营的行为。本院组织当事人进行了证据交换和质证。远洋物业公司发表质证意见称，证据1的关联性和证明目的不认可。该通知与高慧夷、黎毅赟拖欠物业费的无关，是居委会对社区卫生间及1号楼1单元无障碍通道的管理，与远洋物业公司无关。证据2的真实性、关联性、证明目的均不认可。该意见书是石景山住建委回复信访人员的，远洋物业公司并未收到，且该行为与高慧夷、黎毅赟拖欠物业费的事实无关。证据3的合法性、关联性和证明目的均不认可。远洋物业公司收取电梯广告收益后，将收益用于园区环境改善，绿化及设施设备升级改造，该收益在建委网站公示，高慧夷、黎毅赟也是受益人。远洋物业公司已经进行了整改，无违规经营公区的行为。高慧夷、黎毅赟提交的照片涉及本案争议焦点，本院将在判理部分予以评述，在此不赘。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，远洋物业公司为高慧夷、黎毅赟居住的小区提供物业管理服务，高慧夷、黎毅赟作为小区业主享受远洋物业公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。物业管理合同为双务合同，远洋物业公司按照合同约定履行其物业服务义务，高慧夷、黎毅赟亦应有义务按期交纳物业管理费。高慧夷、黎毅赟主张远洋物业公司提供的服务未达到合同约定的标准，涉案单元的门禁失效、电视监视系统失效。物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。本案中，高慧夷、黎毅赟所提交的证据尚不足以证明远洋物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。因此，高慧夷、黎毅赟以物业服务未达到合同约定要求减免物业费，依据不足，本院不予支持。高慧夷、黎毅赟主张远洋物业公司利用公用部位、公共设施进行经营；要求公用设施（公厕）恢复原状；更换垃圾清运点恢复至原地。建筑物共有部分的相关权利属于全体小区业主的共同权益，受到侵害依法应当由小区全体业主或业主大会委托的业主委员会或其他可以代表全体业主利益的单位及组织主张，并不是减免高慧夷、黎毅赟物业费的理由，本院对其主张不予支持。综上所述，高慧夷、黎毅赟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高慧夷、黎毅赟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  白 云二〇二一年一月二十八日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕