山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民再625号 抗诉机关：山东省人民检察院。 申诉人（一审原告、二审上诉人）：毛春倩，女，1940年9月6日出生，汉族，住山东省青岛市。 委托诉讼代理人：王东明（系毛春倩之子），男，1974年11月11日出生，汉族，住山东省青岛市。 被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：胡成昌，男，1934年6月8日出生，汉族，住山东省青岛市。 被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：胡孝源，男，1963年9月13日出生，汉族，住山东省青岛市。 二被申请人共同委托诉讼代理人：杜慧谦，山东琴岛律师事务所律师。 申诉人毛春倩因与被申诉人胡成昌、胡孝源相邻关系纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2007）青民再终字第273号民事判决，向山东省青岛市人民检察院申请监督。山东省人民检察院作出鲁检民（行）监〔2018〕37000000407号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）鲁民抗91号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。山东省人民检察院指派检察员董梅、陈可欣出庭。申诉人毛春倩的委托诉讼代理人王东明，被申诉人胡成昌、胡孝源的委托诉讼代理人杜慧谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东省人民检察院抗诉认为，山东省青岛市中级人民法院（2007）青民再终字第273号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下： 1.本案中，毛春倩的房产证载明其房屋建筑面积35.82平方米，其中共用分摊面积为16.36平方米，分摊共用的建筑为楼梯、走廊与厕所，而法院历次审理过程中所查事实均认为4户邻居共用同一门厅、厕所。检察机关在办案中查明，毛春倩家的房子有入院的前门和去厕所的后门，胡家的房子只有一个门，且必须从走廊进出。厕所里的水笼是楼下唯一的上下水，在走廊的中央有一个旋转木质扶梯通往二楼。原本属于4户邻居所共用的走廊与楼梯，后经胡家改造为门厅为己使用。法院在审理过程中没有按照原始房屋结构和房产证标明情况认定事实，将共用的楼梯、走廊认定为门厅，属于认定的基本事实缺乏证据证明。 2.《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，毛春倩与胡成昌、胡孝源各自产权证的房屋状况均载明，其建筑面积包括专有部分房屋和共用部分房屋。毛春倩作为涉案房屋专有部分的所有人，对该房屋具有占有、使用、收益、处分的权利。从毛春倩在本案原审中提供的租赁协议可以看出，毛春倩向他人出租的标的也仅系该房屋的专有部分房屋，承租人在租赁期内应取得该房屋的专有部分房屋的使用权，毛春倩处分的标的并非原审法院认定的共有财产。原审法院以毛春倩处分共有财产未经其他共有权人同意为由，认为其擅自出租行为不受法律保护，系认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。 毛春倩称，再审请求：撤销原审判决，支持一审诉讼请求，判令胡成昌、胡孝源赔偿相应房租损失30000元，停止阻碍毛春倩出租房屋及对毛春倩的人身攻击。事实和理由：同意抗诉机关意见，另补充如下：1.胡成昌、胡孝源存在阻碍毛春倩出租房屋的行为，并多次电话骚扰谩骂毛春倩。2.案涉房屋虽属于异产毗连房屋，但毛春倩出租的房客未使用共用面积，不应适用《城市异产毗连房屋管理规定》第七条的规定。3.毛春倩出租案涉房屋过程中，因受到胡成昌、胡孝源的阻碍，出租协议未能继续履行。根据诉讼期间的市场行情，应收取的最低租金为每月3000元，一年的租金损失应为36000元，经与房客、中介协商确定租金损失为30000元。 胡成昌、胡孝源辩称，1.原判决适用法律正确，依据民法通则、《城市房屋租赁管理办法》第六条、《城市异产毗连房屋管理规定》第七条的规定，毛春倩对外出租房屋，未能征得共有人胡成昌、胡孝源等人的同意，所以其擅自出租的行为不能受到法律的保护。2.原判决认定的事实清楚、证据充分。涉案房屋历史久远，从涉案房屋的具体构造和房间布局所产生的功能性上分析，涉案房屋的专有部分和分摊部分相互之间具有一体性和不可分割性，所以所有人出租其专有部分必然带来承租者对共有分摊部分的合理使用。毛春倩对外出租其房屋时，没有取得胡成昌、胡孝源等共有人的同意，所以毛春倩的擅自出租行为违法，不应当受到法律保护。3.毛春倩主张胡成昌、胡孝源等人存在阻挠其出租涉案房屋的行为，但未提供任何证据证明其主张。 毛春倩向一审法院起诉请求：胡成昌、胡孝源赔偿毛春倩损失30000元；胡成昌、胡孝源停止阻碍毛春倩出租房屋及对毛春倩的人身攻击。 一审法院认定事实：毛春倩与胡成昌、胡孝源原共同居住于本市大学路五十号院内，双方系邻居关系，共用一个厕所和门厅。自1999年6月2日以来，双方因毛春倩向外出租房屋而发生矛盾。现毛春倩以胡成昌、胡孝源采用多种手段，对其进行骚扰还攻击和殴打房客，逼其卖房为由诉至法院要求胡成昌、胡孝源赔偿损失30000元，并停止阻碍其出租房屋及进行人身攻击的行为。胡成昌、胡孝源则认为其并未阻止过毛春倩使用房屋，也未对其进行过谩骂等行为，因此不同意赔偿。 毛春倩在庭审中提供证人证言二份、租赁合同二份、证明二份及照片三张，以证明胡成昌、胡孝源曾阻碍其出租房屋。胡成昌、胡孝源则认为毛春倩所提供的证据并不能证明事实的真相，且对其所证明的事情也从未发生过，与其本人无关。 一审法院判决：驳回毛春倩的诉讼请求。案件受理费1210元，由毛春倩负担。 毛春倩不服一审判决，上诉请求：查明事实，依法改判。 二审法院对一审查明的事实予以确认。 另查明，案涉大学路50号楼下共有4间房屋，其中，毛春倩1间、胡成昌1间、案外人高秀英（胡成昌之妻）1间及邻居1间，4户邻居共用同一门厅、厕所。各自取得了相应的产权证。 二审法院认为，双方均为涉案房屋内的产权人，毛春倩有权在法律规定的范围内处分属于自己部分的权利。由于双方当事人与案外人高秀英共同使用该房屋内的门厅、厕所，几方对门厅及厕所均享有所有权，为共同共有人。我国民法通则规定，对共有财产的处分，应征得其他共有人的同意，建设部《城市房屋租赁管理办法》规定共有房屋对外出租，应征得其他共有人的同意。本案中，毛春倩在对外出租房屋时，并未征得胡成昌、胡孝源的同意，导致双方发生纠纷，毛春倩对此应负过错责任，造成房屋未能租出的经济损失，应由毛春倩自己负担。因此，毛春倩的上诉理由不充分，其上诉主张不成立，不予支持。 二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1210元，由毛春倩负担。 毛春倩不服二审判决，向本院申请再审，本院经审查指令二审法院对本案进行再审。 二审法院再审查明的案件事实与二审认定的案件事实一致。 二审法院再审认为，根据讼争双方当事人各自产权证所记载的房屋状况，其建筑面积，既包括专有部分房屋的面积，也含有共用部分的分摊面积。涉案楼房楼下共有4间房屋，另有一门厅和厕所。从涉案房屋的具体构造和房间布局所产生的功能上分析，涉案房屋的专有部分和分摊部分相互之间具有一体性和不可分割性，在房产者之间没有达成特别约定的情况下，房产者依法出租其专有部分必然带来承租者对其分摊部分的合理使用。我国民法通则规定，对共有财产的处分，应征得其他共有人的同意。原建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，共有房屋对外出租，应征得其他共有人同意。原建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第七条规定，城市异产毗连房屋所有人以外的单位或个人，如需使用城市异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。从本案认定的证据推定，毛春倩在对外出租其房屋时，并没有征得胡成昌、胡孝源的同意，其擅自出租行为不能受到法律的保护。至于毛春倩精神损害之诉求，因超出一、二审之诉请，故不予审理。据此，二审认定的案件事实清楚，适用法律正确，毛春倩的再审申请理由不成立，不予支持。 二审法院再审判决：维持（2002）青民终字第1199号民事判决。 本院再审期间，双方均未提交新的证据。 本院再审查明的事实与原审一致。 本院再审认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：毛春倩要求胡成昌、胡孝源赔偿其30000元损失应否予以支持。 《城市异产毗连房屋管理规定（2001修正）》第二条第二款规定：“本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。”案涉楼房一楼共四间房屋，其中，毛春倩1间、胡成昌1间、案外人高秀英（胡成昌之妻）1间及邻居1间。本案双方当事人持有的产权证记载了各自所有房屋的建筑面积及其中公用分摊面积，且双方当事人原审中均认可公用分摊面积包括楼梯、走廊和厕所。案涉房屋属于上述办法规定的异产毗连房屋。《城市异产毗连房屋管理规定》第七条规定：“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签定书面协议。”《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：……（三）共有房屋未取得共有人同意的……”。本案中，双方当事人作为异产毗连房屋的所有人，应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。毛春倩未经过异产毗连房屋其他所有人胡成昌、胡孝源的同意，不得对外出租案涉房屋。毛春倩因擅自出租案涉房屋而引发与胡成昌、胡孝源之间的纠纷，其主张相应的租金损失没有法律依据。据此，原判决驳回毛春倩的诉讼请求认定事实清楚、适用法律正确。 综上，毛春倩的再审请求不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持山东省青岛市中级人民法院（2007）青民再终字第273号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  范翠真 审判员  杜 磊 审判员  李金明 二〇二一年一月二十一日 书记员  王福梅