湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终1990号上诉人（原审被告）：杨剑，男，1975年7月9日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：张艳，湖北忠直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石首市饮食服务公司，地址石首市笔架山办事处建设路**。法定代表人：张毅，系该公司经理。委托诉讼代理人：张勇，湖北楚望律师事务所律师。上诉人杨剑因与被上诉人石首市饮食服务公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省石首市人民法院（2020）鄂1081民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨剑的委托诉讼代理人张艳，被上诉人石首市饮食服务公司的法定代表人张毅及委托诉讼代理人张勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨剑的上诉请求：1.请求荆州市中级人民法院依法撤销石首市人民法院(2020)鄂1081民初853号民事判决书,发回重审或者在查明事实基础上依法改判上诉人向被上诉人支付租金42000元。2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。二审上诉人当庭将上诉请求中“改判上诉人向被上诉人支付租金42000元”变更为改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由:一、本案诉争合同已于2019年6月5日解除，原审判决主文第一项判决内容明显无必要。该门面上诉人在2019年6月1日即退场，6月5日即退还房屋给被上诉人，双方已口头协商达成一致，解除了租赁合同，故被上诉人诉讼请求第一项已完全无存在之必要，一审也无判决之必要。二、一审法院判决上诉人向被上诉人支付2019年6月至2019年10月25日租金错误。上诉人因于2019年6月份将房屋交还给被上诉人。房屋交还后双方租赁合同已经解除，故不应判决支付2019年6月5日至2019年10月25日租金。三、租金计算有误，被上诉出租给上诉人的门面没有4间，实际上只有3.5间，被上诉人多向上诉人收取的0.5个门面的租金应调减租金并将已付租金抵减应付租金。被上诉人交付给上诉人使用的房屋只有三间半的使用面积，其中一间门面里有一半的空间属于楼梯，而该楼梯属于湖广饭店的使用部分，房屋租金的计算应以实际使用门面为计算标准，合同约定的4间门面，但上诉人实际能使用的门面为3.5间，被上诉人多收取的0.5个门面的租金属于不当得利应当予以返还。因此，上诉人请求二审法院依据《民法总则》第一百二十二条的规定判决调减上诉人三年的租金共计84000元。四、2018年7月至2019年5月因东方大道修路导致上诉人的门面经营基本处于停业状态，合同目的无法实现，在这期间被上诉人应当为上诉人减免租金。上诉人承租被上诉人的门面用于做美容美发生意，在租赁期间即2018年7月到2019年5月期间因为政府修路导致门店一直停业，长达10个月的时间，上诉人经济损失惨重。上诉人要求被上诉人为其减免租金，被上诉人明知这一情况却一直坚持要求上诉人支付全额租金。上诉人认为政府修路属于不可抗力的因素，故上诉人请求法院依据《民法通则》第107条规定免除上诉人向被上诉人支付2018年7月至2019年5月租金的民事责任。五、上诉人不交租金是因不可抗力因素，属于法定理由，故不存在违约，不需要向被上诉人支付违约金。一审法院判决上诉人支付违约金10000元错误，并且依照合同约定，该10000元也应用于抵扣租金。石首市饮食服务公司辩称，上诉人的上诉请求依法不能成立，事实和理由与客观事实不符，合同的实际解除时间是上诉人于2019年10月25日提出书面申请后达成的，故一审判决认定合同解除时间为2019年10月25日，事实清楚，证据充分。双方签订房屋租赁合同后，被上诉人按照房屋实际状况交付房屋，并未改变房屋实际结构，故一审法院按四间门面要求上诉人支付租金与客观事实相符。本案案涉的房屋位于建设路，而上诉人称东方大道修路，与本案无关，且上诉人在租赁合同履行期间并未向被上诉人提出任何减免租金的申请，也不符合双方签订租赁合同的约定。上诉人未依照合同约定支付租金，符合租赁合同的违约条款，因此一审判决要求上诉人支付租金和违约金事实清楚，证据充分，适用法律正确。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。石首市饮食服务公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2016年5月16日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告杨剑立即支付截止2019年10月25日的尾欠原告房屋租赁款176888元，并立即支付违约金10000元（即因被告违约，依照合同约定履约保证金10000元归原告所有）；3.判令被告杨剑承担本案诉讼费、律师费。一审法院认定事实：2016年5月16日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将产权属于自己的四间房屋出租给被告经营美容美发业务，租赁期限为5年4个月（从2016年6月1日起至2021年9月30日止），房屋租金每年每间5.6万元，房屋4间合计每年租金为224000元，减掉2个月装修期，租金从2016年8月1日起计算至2021年9月30日止。同时，双方还约定了被告在签订合同时必须交清当年租金50%，余下50%在半年内交清。次年租金应提前两个月开始缴纳，并在当年的4月1日前交纳50%，10月1日前交清余下的50%。如到期不交清租金，原告有权单方解除合同收回房屋对外招租，同时，在租赁期间，被告向原告交纳履约保证金10000元，如被告违约，原告可直接扣减该履约保证金。上述《房屋租赁合同》签订后，被告对房屋进行了装修、装饰并开始经营美容美发业务。被告在2019年于年初支付了2018年8月1日至2019年7月31日的部分租金100000元。2019年7月15日，原告找到接收被告转让店铺的陈某索要尾欠租金124000元，陈某同意支付，但要求原告先开具收据，原告未同意，被告也未支付。原告又找到被告要求支付尾欠租金，被告多次来石首协商同意给钱，但最终无果。原告于2019年10月25日委托律师向被告发送了催缴房屋租金的律师函，被告于当日到原告处口头申请解除双方签订的《房屋租赁合同》。经与原告口头协商，原告同意在被告缴清上述欠付房屋租金124000元以及从2019年8月1日到2019年10月25日的尾欠房屋租金52888元后解除双方于2016年5月16日签订的《房屋租赁合同》，但截至起诉之日被告仍未向原告支付尾欠房屋租金。一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方应当按照合同约定严格履行合同。原告依约将四间房屋租赁给被告，被告应当依约到期支付租金，若不依约履行合同，应承当相应的责任。原告主张解除原、被告2016年5月16日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，依据《房屋租赁合同》第五条第二款之规定：如到期不交清租金，甲方有权单方解除合同收回房屋对外招租，原告的主张有事实和法律依据，本院予以支持。对原告主张被告杨剑立即支付截止2019年10月25日的尾欠原告房屋租赁款176888元（其中2018年8月1日至2019年7月31日尾欠租金124000元和2019年8月1日到2019年10月25日的房屋租金52888元）、违约金10000元，有合同约定和未交租金事实，该主张有事实和法律依据，本院予以支持。对原告主张被告承担本案律师费用，原告未提交相关依据，本院不予支持。视此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告石首市饮食服务公司与被告杨剑于2016年5月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨剑于本判决生效后十日内向原告石首市饮食服务公司支付租金176888元（其中2018年8月1日至2019年7月31日尾欠租金124000元和2019年8月1日到2019年10月25日的房屋租金52888元）、违约金10000元（即因被告违约，依照合同约定被告杨剑已交付原告石首市饮食服务公司履约保证金10000元归原告石首市饮食服务公司所有）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4660元，减半收取2330元，由被告杨剑负担。二审中，上诉人提交了下列新的证据：手机拍摄的承租房屋的七张照片的打印件（2021年1月11日拍摄）。拟证明在上诉人杨剑承租的被上诉人的房屋中，有一间门面实际上只有半间的事实，被上诉人只向上诉人交付了3.5间门面的事实,因此上诉人只需按实际使用的3.5间门面向被上诉人支付租金。被上诉人的质证意见：对照片地点和房屋状况没有异议，但是达不到其证明目的，上诉人从2018年6月1日起开始欠租金到2019年10月25日解除合同，上诉人并没有提出对前面已交的租金有异议,无论是否构成不当得利也已经超出了时效,故该照片达不到其证明目的。综合上诉人、被上诉人的举证、质证意见，本院对上诉人提交的证据审查认定如下：被上诉人对该证据的真实性不持异议，本院予以确认，但被上诉人系按合同约定交付的案涉房屋四间，合同中明确约定了四间房屋的租金，上诉人主张仅需支付3.5间门面租金没有依据，该证据不能达到证明目的。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人称案涉合同已于2019年6月5日解除，其已于2019年6月1日退场，6月5日退还房屋。经查，上诉人既未向被上诉人发出书面解除合同通知，也没有与被上诉人办理退还房屋钥匙、交接房屋等手续，其称口头通知被上诉人亦没有提交相应证据予以证明，且《房屋租赁合同》第五条约定：“6、在租赁期间，乙方（杨剑）如要求提前退房，必须提前6个月书面通知甲方……”。在上诉人拖欠租金的情况下，被上诉人于2019年10月25日向上诉人发送催缴房屋租金的律师函，告知其不履行交纳租金义务即解除案涉租赁合同，一审支持解除合同并由上诉人支付截止2019年10月25日的房屋租金并无不当。另上诉人关于只应支付3.5间门面的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于2018年7月至2019年5月因东方大道修路影响其经营应减免租金的上诉请求，案涉房屋位于建设路，东方大道修路是否影响正常经营没有相应证据予以证明。至于上诉人交纳的履约保证金一万元，案涉合同中明确约定了如有违约即扣减履约保证金，上诉人未依约交纳租金构成违约，一审处理符合双方合同约定。综上所述，杨剑的上诉请求不能成立，本院予以驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3197元，由杨剑负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 陶齐学审判员 全 华二〇二一年一月十五日法官助理江媛书记员刘霜婕