江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终84号上诉人（原审原告）：盐城市林泽机械有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区西团镇中小企业园****。法定代表人：王子忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王泽荣，男，该公司经理。委托诉讼代理人：朱振宇，江苏联勤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：盐城市大丰祥洲铸造机械厂，，住所地江苏省盐城市大丰区西团镇大龙小街工商路**投资人：陈翠芳，该厂厂长。上诉人（原审被告）：陈翠芳，女，1973年8月4日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：宗永林，江苏煜衡律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：尹陆兵，江苏煜衡律师事务所实习律师。上诉人盐城市林某机械有限公司（以下简称林某公司）因与上诉人盐城市大丰祥洲铸造机械厂（以下简称祥洲铸造厂）、陈翠芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2019）苏0982民初3388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。林某公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持林某公司的全部一审诉讼请求；2.陈翠芳、祥洲铸造厂承担本案全部诉讼费。事实和理由：1.一审法院认定的案涉房屋租金损失标准不当，应当按照委托评估的结论进行计算确定，一审按照陈翠芳出租的租金收益作为确定损失的依据不妥；2.案涉房款在合同履行过程中因祥洲铸造厂、陈翠芳的原因被法院查封，林某公司未支付房款系行使了不安抗辩权，不存在过错，因此租金损失应当由祥洲铸造厂全部承担，一审法院判令林某公司自行承担30%有误。祥洲铸造厂、陈翠芳对林某公司的上诉共同辩称，1.由于林某公司的干扰、滋事，并将祥洲铸造厂的设备、设施破坏，导致厂房出租合同未能实际履行，祥洲铸造厂未收到租金，反而产生了重大经济损失，祥洲铸造厂将另案主张；2.案涉房屋因林某公司拒不偿还银行贷款导致查封至今，现已进入司法拍卖程序，系林某公司造成；3.林某公司未按约支付房款，构成根本违约，致案涉合同解除，应承担全部责任。请求二审法院驳回林某公司的上诉。祥洲铸造厂、陈翠芳共同上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回林某公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由林某公司承担。事实和理由：1.林某公司未按约支付购房款，违约在先，在前案诉讼过程中林某公司通过短信明确要求祥洲铸造厂收回厂房，因此祥洲铸造厂收回厂房符合双方的意思表示；2.祥洲铸造厂、陈翠芳并未能够实际将房屋出租并收取11万元/年的租金，一审法院以此确定为案涉房屋租金损失没有依据；3.案涉房屋相关的损失系因林某公司违约造成，祥洲铸造厂并不存在违约行为，因此祥洲铸造厂不应承担赔偿责任；4.祥洲铸造厂与陈翠芳财产独立，陈翠芳不应承担连带责任。林某公司对祥洲铸造厂、陈翠芳的上诉辩称，1.（2017）苏0982民初6024号判决书中，已经对林某公司支付的购房款认定为，双方以事实行为变更了合同约定；2.祥洲铸造厂未能收取租金与本案无关，其应向承租人追讨租金；3.林某公司未违约，而是行使了不安抗辩权，即使违约，祥洲铸造厂、陈翠芳也应当采取合法方式维护权利，不应滥用私权；4.祥洲铸造厂是个人独资企业，根据法律相关规定，陈翠芳应承担连带责任。林某公司向一审法院起诉请求：1.判令祥洲铸造厂、陈翠芳赔偿经营损失（自2016年5月1日起至2019年7月26日止，参照租金38万元/年的130%计算，暂定为152万元）；2.诉讼费由祥洲铸造厂、陈翠芳承担。一审法院查明的事实：2015年4月25日，林某公司（甲方）与祥洲铸造厂（乙方）订《协议》一份，约定：一、乙方拥有西团镇中小企业园一幢、二幢标准化厂房两栋（产权证号为大丰房权证西团字第**）、生活楼一栋（未领证）、门房一间等[大土（07）国用（2011）第080号土地使用权上的所有建筑物、构筑物]以及依附于建筑物、构筑物内外的设备设施，一并转让给甲方，转让价款450万元（房屋所有权和土地使用权一并转让）。二、大丰房房权证西团字第**载的房屋已于2014年2月13日被中国银行大丰支行设定抵押权，债务人为大丰祥洲铸造机械厂，贷款金额为200万元。该贷款及抵押权的消灭由甲方负责，甲方如需使用该房产重新借贷或设定抵押，乙方应予提供必要的帮助。三、甲方为乙方代为偿付的银行贷款予以抵充购房款。甲方应于2015年5月20日前、2016年5月20日前、2017年5月20日前、2018年5月20日前、2019年5月20日前分别给付乙方50万元，款项直接汇至乙方或乙方负责人陈翠芳指定账户。甲方支付乙方第一笔50万元后本合同自动生效。四、乙方应于合同生效后一个月内将自己的生活用品、滞留于厂区范围内的各项动产予以搬清，并交付给甲方使用。但甲方不反对乙方临时寄存的除外。五、乙方作为私营企业如仍需存在，实际经营场所应当另行安置，但工商登记处仍可以以原厂址挂靠。六、在甲方向乙方实际履行完毕所有的购房款后，乙方应协助甲方办理房屋及土地使用权过户登记手续。过户登记所需费用由买受人承担。过户登记前权属不转移。七、甲方未按时支付转让款，经乙方催告后，在催告期内仍不能足额给付的，乙方可以解除本协议，对已收的款项不予返还，折算成对乙方的违约责任。八、乙方除已披露的权属限制外，现无其他任何瑕疵。乙方对外的债务债权均与甲方无关。九、本协议一式两份，经甲乙双方签字盖章后成立。该合同上甲方处有林某公司的法定代表人王子忠、监事王泽荣的签名，并盖有林某公司公章，乙方处有祥洲铸造厂投资人陈翠芳的签名，并盖有祥洲铸造厂公章。合同签订后，祥洲铸造厂将案涉厂房交付给林某公司使用，林某公司代偿了祥洲铸造厂在中国银行大丰支行的贷款本金200万元及相应利息。林某公司在代偿了祥洲铸造厂的银行贷款后，又以案涉厂房作为抵押物于2015年8月14日向中国银行大丰支行贷款了180万元，祥洲铸造厂作为保证人之一为该笔贷款提供保证，后因该贷款未能按期偿还，中国银行大丰支行向一审法院提起诉讼，一审法院根据该行的申请于2016年8月3日查封了案涉厂房。林某公司按照协议应当于2015年5月20日前支付的50万元购房款并未按约履行，实际分别于2015年7月1日支付5万元、7月15日支付5万元、8月18日支付1万元、9月18日支付15万元、12月9日支付5000元、2016年2月24日支付5000元，共计27万元。2016年3月，林某公司监事王泽荣就案涉协议是否仍继续履行与祥洲铸造厂投资人陈翠芳短信沟通，其在短信中提出了案涉厂房的相关处理方案，陈翠芳未作明确回应。2016年4月28日，因林某公司未能按约支付购房款，祥洲铸造厂委托江苏道远律师事务所函告林某公司自接函之日起3日内迁出案涉厂房。此后，陈翠芳重新占有案涉房屋并将房屋进行出租。2017年11月2日，林某公司向一审法院提起诉讼，诉讼请求为：1.解除林某公司与祥洲铸造厂于2015年4月25日签订的《协议》；2.判令祥洲铸造厂、陈翠芳共同返还林某公司227万元本金和119795.05元银行利息（含罚息），并承担自2015年8月5日起至判决生效之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.诉讼费由祥洲铸造厂、陈翠芳负担。一审法院经审理后认为：林某公司要求解除协议的理由不能成立，对林某公司提出解除案涉协议的诉讼请求，依法不予支持。林某公司要求返还购房款227万元和银行利息119795.05元之诉请，于法无据，亦不予支持。遂于2019年5月15日作出（2017）苏0982民初6024号民事判决，驳回了林某公司的诉讼请求。一审中，祥洲铸造厂于2019年7月19日向林某公司发出催款的催告函。此后，祥洲铸造厂又向林某公司发出《解除合同通知书》，载明：“盐城市林某机械有限公司及王子忠：2015年4月25日，贵公司与我厂签订《协议》一份，约定将我厂所有的位于西团镇中小企业园一幢、二幢标准化厂房两栋（产权证号为大丰房房产证西团字第**）生活楼一栋（未领证）、门房一间等[大土（07）国用（2011）第080号]土地使用权上的所有建筑物、构筑物]以及依附于建筑物、构筑物内外的设备设施转让给贵公司，转让款450万元。合同签订后，我厂已按合同约定履行了义务，但贵公司未按约履行付款义务。我厂曾多次向贵公司催告，要求贵公司全面履行《协议》约定义务，但贵公司仍未按约履行付款义务。综上，贵公司的行为已经构成根本违约，现我厂根据《协议》第七条的约定及《合同法》的相关规定，郑重通知如下：一、自本通知送达之日起，解除贵公司与我厂于2015年4月25日签订的《协议》。如贵公司对解除合同有异议，请于2019年7月30日前依法向人民法院提起诉讼。二、请贵公司接到本通知之日起三日内派人前来协商有关合同解除的善后事宜，逾期，我厂将依法追究贵公司的违约责任。特此通知。盐城市大丰祥洲铸造机械厂（印章），2019年7月19日”。林某公司于2019年7月26日收到该通知书。2019年10月24日，林某公司向一审法院提起诉讼：1.确认祥洲铸造厂发送给林某公司的解除房屋买卖合同通知无效；2.诉讼费由祥洲铸造厂承担。一审法院经审理后认为，林某公司的上述请求不能成立，遂判决驳回了林某公司的诉讼请求。林某公司不服，向本院提起上诉，本院经审理后作出（2020）苏09民终1541号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审另查明，祥洲铸造厂系陈翠芳投资设立的个人独资企业。陈翠芳在大丰区公安局西团派出所2017年10月26日制作的询问笔录中陈述，其于2017年4月10日才把厂房的钥匙换了租给了其他人。祥洲铸造厂将厂房分租给盐城大丰启盛抛丸设备有限公司和盐城市大丰鑫发机械制造有限公司，约定年租赁分别为6万元和5万元。2019年6月20日，林某公司向一审法院提起本次诉讼，请求：1.解除祥洲铸造厂与盐城大丰启盛抛丸设备有限公司、盐城市大丰鑫发机械制造有限公司、聊城市托普轴承座有限公司之间的房屋租赁合同；2.祥洲铸造厂将盐城市大丰区西团镇中小企业园1幢、2幢标准化厂房两栋、生活楼一栋、门房一间及依附于建筑物、构筑物内外的设备设施予以返还；3.祥洲铸造厂、陈翠芳赔偿经营损失（从2016年5月1日起至该房产实际返还之日止，参照上述房产租金的130%计算）。后林某公司撤回了第1、2项诉讼请求。鉴于林某公司、祥洲铸造厂间的房屋买卖合同已经解除，一审法院依法向林某公司、祥洲铸造厂进行了释明，林某公司、祥洲铸造厂均不同意在本案中就购房款的返还及因合同履行产生的损失进行处理，均表示将另案主张。一审法院认为，案涉房屋买卖合同履行过程中，祥洲铸造厂在签订房屋买卖协议后将案涉厂房交付给林某公司，林某公司基于双方间的合同对案涉厂房进行占有，其占有权受法律保护。在林某公司未按约给付购房款时，祥洲铸造厂应当通过合法途径主张自己的权利，但祥洲铸造厂擅自于2017年4月10日更换案涉厂房钥匙并将厂房租给他人，侵害了林某公司对案涉厂房的占有权，造成林某公司损失去的，林某公司有权请求损害赔偿。林某公司主张按年租金38万元的130%作为计算损失的标准，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。一审法院酌定参照祥洲铸造厂出租的年租金11万元作为计算损失的标准。祥洲铸造厂重新占用厂房系由于林某公司未按约支付购房款而引起，故林某公司对造成的损失亦存在过错，应与祥洲铸造厂对造成的损失进行分担。林某公司因厂房自2017年4月10日至2019年7月26日被占期间的损失参照11万元/年的租金标准计算为252547.95元，一审法院酌定祥洲铸造厂承担70%的赔偿责任，应赔偿林某公司176783.57元。林某公司超出此部分的诉讼请求，证据不足，不予支持。祥洲铸造厂的财产不足以清偿债务时，投资人陈翠芳应以其个人的其他财产予以清偿。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国个人独资法》第三十一条的规定，一审法院判决：一、祥洲铸造厂赔偿林某公司自2017年4月10日至2019年7月26日案涉厂房被占用期间造成的损失176783.57元，于判决生效后15日内履行完毕；二、祥洲铸造厂的财产不能清偿上述债务时，由陈翠芳承担连带清偿责任；三、驳回林某公司的其他诉讼请求。案件受理费18560元，由林某公司负担14724元，祥洲铸造厂负担3836元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点为：1.祥洲铸造厂出租案涉厂房是否构成侵权；2.如构成侵权，林某公司的损失如何认定，林某公司与祥洲铸造厂对所产生的损失应当如何负担；3.陈翠芳是否应当对祥洲铸造厂的债务承担连带责任。本院认为，关于祥洲铸造厂将案涉厂房出租给他人是否构成侵权的问题。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，祥洲铸造厂将案涉厂房出卖给林某公司，并已实际交付，林某公司已经基于双方之间的房屋买卖合同合法取得对案涉厂房的占有。因林某公司未按约支付全部购房款致双方发生矛盾，祥洲铸造厂便自行将案涉厂房出租给他人使用，祥洲铸造厂将林某公司合法占有的厂房擅自出租给他人侵犯了林某公司的权利，给林某公司造成损失，林某公司依法有权要求祥洲铸造厂就其损害赔偿。关于祥洲铸造厂提出其收回厂房并出租系经过林某公司同意的上诉理由，祥洲铸造厂虽提交了与王泽荣的短信信息，但并不能证明双方已经约定由祥洲铸造厂收回厂房，故祥洲铸造厂提出的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于祥洲铸造厂向林某公司赔偿损失数额如何认定的问题。首先，关于林某公司损失数额如何认定的问题。经查，林某公司一审中主张参照同地段租金标准38万/年的1.3倍计算损失，该公司上诉又主张按照司法鉴定评估的租金标准计算损失；而祥洲铸造厂主张其虽然对外出租房屋约定的租金标准为11万元/年，但并未实际收取，故该标准不能作为认定林某公司损失的依据。对此，本院认为，林某公司购买案涉厂房后尚未实际经营或对外招租，故该公司主张通过司法鉴定评估租金标准作为损失的依据不足；而根据查明的事实，祥洲铸造厂出租给他人约定的租金标准为11万元/年，故一审法院以该标准认定为林某公司的实际损失并无不妥；至于祥洲铸造厂提出其尚未实际收取租金的上诉理由，不影响祥洲铸造厂向林某公司承担损害赔偿责任。其次，关于林某公司、祥洲铸造厂对上述租金损失如何承担的问题。承前所述，祥洲铸造厂在处理矛盾过程中，以不当的方式维权，侵害了林某公司的权利，故其应当承担损害赔偿责任；然祥洲铸造厂之所以将案涉厂房出租给他人系因林某公司未按约支付购房款导致双方发生矛盾，且林某公司亦未能积极妥善处理矛盾，故林某公司对本案纠纷的发生具有一定的过错，故一审法院酌定林某公司对其租金损失自行承担30%并无不妥。综上，林某公司提出祥洲铸造厂应对其损失按照评估标准承担全部赔偿责任的上诉理由，以及祥洲铸造厂提出其未违约且未实际收取租金，不应赔偿的上诉理由，均不能成立，本院均不予支持。关于陈翠芳是否应当对祥洲铸造厂的债务承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，祥洲铸造厂系陈翠芳一人投资设立的有限责任公司，陈翠芳并未能举证证明其财产独立于祥洲铸造厂，故一审法院判决陈翠芳对祥洲铸造厂的债务不能清偿的部分承担连带责任不违反法律的规定。陈翠芳提出其不应承担连带责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，林某公司、祥洲铸造厂、陈翠芳的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22395元（上诉人盐城市林泽机械有限公司预交18560元，上诉人盐城市大丰祥洲铸造机械厂、陈翠芳预交3835元），由上诉人盐城市林泽机械有限公司负担18560元，上诉人盐城市大丰祥洲铸造机械厂、陈翠芳负担3835元。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  周 陇二〇二一年一月二十九日书记员  施凯钰