江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初10233号原告：丁姣，女，1985年4月1日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：张岭，女，1980年1月23日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：王红亮（系张岭配偶），男，汉族，住南京市秦淮区。原告丁姣与被告张岭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁姣、被告张岭的委托诉讼代理人王红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁姣向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告房屋押金3400元；2.判令被告返还原告房屋租金预付款20400元；3.判令被告支付违约金3400元；4.判令被告支付电路检测及维修费650元；5.判令原、被告间的房屋租赁合同无效。案件审理中，原告丁姣变更第5项诉讼请求为：解除双方的房屋租赁合同。事实与理由：原告与被告于2020年6月16日签订《个人房屋租赁合同》，被告将坐落于南京市秦淮区房屋（以下简称案涉房屋）出租给原告，房屋租赁期自2020年6月16日至2021年6月17日，共计12个月，租金为每月3400元，付款方式为“半年一付，押一付六”。2020年5月31日，原告向被告交付房屋租金20400元及押金3400元，共计23800元。2020年6月16日，原告正式入住，入住后发现此房屋很多插座无法使用，厨房插座出现火花等情况。2020年7月19日，原告在准备使用洗衣机时突然爆出火花，后线路直接烧毁，当时原告致电被告，被告对此置之不理。原告为搞清真实情况特致电58同城旗下第三方南京市宏丰市政工程有限公司（以下简称宏丰公司）上门检测及维修。2020年7月19日，宏丰公司委派公司员工徐尤理提供服务，徐尤理上门后给出检测结论：全屋检修后，所有线路均已老化，其中三条线路完全短路，因此插板有漏电现象，出现插座烧坏及短路现象，需更换三个空气开关，修好插座，共收费650元整。原告先行垫付检修及维修款，暂时维修三条线路，但此举只是权益之计，此房存在严重安全隐患，如想解决问题需被告出资更换所有老化线路，否则漏电情况会一直发生。原告垫付款项后电话联系被告，被告至此不再接电话，原告无奈微信告之被告漏电问题的严重性，其行为已构成违约，要求退还房租及押金。2020年7月21日起为自身安全考虑，原告不再居住在该房屋内，此后多次联系被告商议退房事宜，被告多次推拖，原告提出退租、返还保证金等，被告非但不同意，并表示如果提前解约要求原告承担违约责任，押金不予退还。至2020年8月27日，在未解决上述问题的情况下，被告提出要强行收回原告所有房屋钥匙，否则由原告继续承担租金。原告认为，出租人应当保证交付的房屋为适格可出租的房屋，被告交付的房屋存在安全隐患，为不得出租的房屋，致使原告无法居住。原告遂诉至法院，请求判如所请。被告张岭辩称，双方签订的合同中约定，房屋不能群租，不能作为员工宿舍，但原告将案涉房屋作为员工宿舍使用。原告称被告不为其处理电路的问题，与事实不符，被告要求原告提供相关的电路老化证明，原告未能提供，原告找的电工也不具备检测资质，且与原告存在利害关系。原告称维修了三条电路，但从现场看，原告只换了三个空气开关，一个是总闸，两个是支路。如果是洗衣机遇水跳闸了，只需要换一路空气开关，且从网上报价看，三路开关的更换费用才264元，而原告主张六百多元，原告提供的收据抬头也对不上。目前所有的线路都是好的，不存在漏电现象。原告租房是为了做生意作为员工宿舍，现在生意不做了，所以原告可能是找理由不租房。被告曾提出交接房子，但原告不肯交还，被告曾报警，警察和被告一起前往案涉房屋，原告在电话中仍不同意返还房屋。因此，原告违约在先，将房子作为员工宿舍，且合同未到期原告要求退租，因使用不当造成线路损坏，均应当由原告承担责任。被告认为合同有效，如原告要求解除合同，应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：案涉房屋系张岭所有。2020年5月31日，丁姣（乙方）与张岭（甲方）签订《个人房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为居住使用，不得群租，不得作为员工宿舍，整租后若转租，合租个体不超过3个；租赁期1年，自2020年6月16日起至2021年6月17日止；房屋月租金为3400元，按半年一次支付，押金为一个月房租；在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效，任何一方因个人原因提前终止合同的，须向对方按一个月租金3400元的金额作为违约金；在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，须向对方按一个月租金3400元的金额作为违约金。合同签订当日，丁姣向张岭支付房屋租金20400元及押金3400元，共计23800元。后丁姣按约入住案涉房屋。2020年7月19日，案涉房屋卫生间内的洗衣机发生短路，丁姣遂委托南京市宏丰市政工程有限公司检查电路并更换空气开关，丁姣支付了650元，南京市宏丰市政工程有限公司向丁姣出具了收据。2020年7月20日，丁姣向张岭发送短信：“明天我会报警找居委会的一起处理这个线路老化漏电问题，你已经违约了，房租押金退给我。不租了，你要不出面，居委会和警察也能为我们证明，你也不要想逃脱责任。如果出现我的员工被电出事故，你就等着吃官司。”张岭回复：“我的意思已经向你表达过了，多扯无意义，一切根据签订的合同进行。”丁姣回复：“合同写的很清楚，房屋本身问题，都是你的问题”“这个有法律依据的。你一直躲着不出面，不接电话，就觉着可以逃避责任了吗？”张岭回复：“这个不是房屋本身问题，你可以走法律程序”……2020年8月23日，丁姣向张岭发送短信：“解除租赁合同通知书，因为房屋电路存在严重问题，经多次沟通要求修理但你方置之不理，我方出于安全考虑，无法继续承租该房屋，故通知你方自你接到本通知之日起房屋租赁合同解除。8月23日承租人丁姣”。张岭回复：“解除租赁合同是你个人私自主张，没有任何法律或合同条款作为依据，并呈报给我方，我方不予认可，请知悉”。2020年8月24日，张岭向丁姣发送短信：“既然你提出提前终止租赁合同，请尽快联系我方，确定房屋交接时间，办理交接手续，否则视为你继续承租”。丁姣回复：“可以，房租押金，还有房租电路维修费一起给我”“请把房租押金、电路维修费，还有一个月违约金一并给我”“多次交涉您电话不接，还是短信把话说清楚”“包括我搬家的损失，住酒店找房子费用，一起。”张岭回复：“在房屋交接并经我方验收后，我方会退还应该退还的相关费用，请尽快确定房屋交接时间，办理交接手续，在交接之前，视为你继续承租”……2020年8月29日，张岭报警处理。2020年11月6日，丁姣向张岭返还案涉房屋。案件审理中，双方当事人确认，经双方结算，就案涉房屋的水、电、燃气费，张岭应退款116元。本院认为，丁姣与张岭签订的《个人房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均有法律约束力。根据丁姣提供的照片、收据，以及双方的短信记录，可以证实丁姣因维修案涉房屋的电路支付维修费650元。但上述证据尚不足以证明案涉房屋存在严重安全隐患，不适宜居住，故丁姣认为张岭已根本违约并主张解除合同，于法无据。张岭作为承租人对案涉房屋负有维修义务，其不能证明系因丁姣使用不当造成电路损坏，故张岭应向丁姣支付维修费650元。2020年11月6日，丁姣向张岭返还案涉房屋，可以认定房屋租赁合同解除。合同解除后，张岭应退还剩余租金4533元（20400元-3400元×4+3400元÷30×20）。丁姣在租赁期间提出终止合同系违约行为，应按合同约定承担违约责任。张岭出租的房屋存在质量瑕疵，也应承担相应的责任。综合考虑合同的履行情况、双方当事人的过错程度等因素，本院酌定张岭应返还剩余押金1700元。案件审理中，双方确认张岭应退还案涉房屋的水、电、燃气费116元，不违反法律规定，本院予以确认。综上，张岭应给付丁姣6999元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告丁姣与被告张岭签订的《个人房屋租赁合同》于2020年11月6日解除；二、被告张岭于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告丁姣6999元；三、驳回原告丁姣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费496元，减半收取为248元，由原告丁姣负担223元，被告张岭负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱庆海二〇二一年一月八日见习书记员  王 莉