浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终75号 上诉人（原审原告）：白建军，男，1951年2月23日出生，汉族，住诸暨市。 上诉人（原审原告）：张**，女，1956年4月28日出生，汉族，住诸暨市。 上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：杨绍军，浙江剑竹律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江省诸暨市土特产公司，住所地诸暨市暨阳街道艮塔路**。 法定代表人：邱伟安。 被上诉人（原审被告）：蔡建军，男，1968年11月13日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：黄峰，浙江勤文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄瀚亮，浙江勤文律师事务所实习律师。 原审第三人：诸暨市供销合作总社，，住所地诸暨市滨江南路**建设大厦 法定代表人：张凯歌。 委托诉讼代理人：潘金龙，浙江浣纱律师事务所律师。 上诉人白建军、张**因与被上诉人浙江省诸暨市土特产公司（以下简称土产公司）、蔡建军，原审第三人诸暨市供销合作总社物权保护纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初1066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 白建军、张**上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、土产公司将涉案房屋出售给蔡建军是明显的侵权行为。上诉人于1997年取得人民南路168弄7号502室住宅后，并未主动将涉案房屋交付给土产公司，在1998年左右，土产公司为安置职工，向上诉人暂借使用，后土产公司又暂给蔡建军居住，2001年土产公司又将涉案房屋出售给蔡建军。涉案房屋系房改房，相应的房产证土产公司统一办理，统一领取，但土产公司领取涉案房产证后并未将涉案房屋产证交付给上诉人。土产公司将涉案房屋出租、出售给蔡建军并未征得上诉人同意，没有从上诉人手中回购涉案房屋也未退还上诉人已交付的购房款。到目前为止，该房屋属于上诉人所有，土产公司擅自出售给蔡建军，其行为明显损害了上诉人的合法权益。二、蔡建军的购房行为具有违法性。蔡建军先是向土产公司租用然后才是购买涉案房屋，土产公司交付给蔡建军的房屋权证上记载的是上诉人姓名，蔡建军作为智力正常的成年人，明知涉案房屋房权证上记载的所有者不是土产公司，仍然与其交易，其主观上明显存在过错。三、上诉人参加房改取得的房屋，在参与集资建房后，房改取得的房屋必须由土产公司收回没有明确的法律规定。综上，两被上诉人之间就涉案房屋的买卖行为无效，一审判决认定事实及适用法律错误。请求改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人蔡建军辩称，一、上诉人诉称的其应该同时拥有涉案房屋及人民南路的二处单位福利房不符常理及当时的社会现状。二、上诉人称1999年土产公司向其暂借涉案房屋并交给被上诉人使用，但借房何必交还房产证，在被上诉人居住的二十多年里，其并未提出返还，也未向任何一主体主张过权利。关于产权证的问题，根据一般常理，土产公司将涉案房屋作为福利房给了上诉人，其应该将涉案房屋产权证交付给上诉人，而现在该房屋的产权证一直在被上诉人手中，按目前的证据，只能推定上诉人已将涉案房产证交还给土产公司，该交证行为就是一个退房行为，而土产公司将涉案房产证交给被上诉人就是新的单位福利分房行为。三、上诉人应对其主张的土产公司未交付给其房产证的理由举证。首先，上诉人的同事都拿到了权证，而其没有拿到却从未向公司提出，不符合常理。其次，上诉人是单位办公室行政人员，其对涉案房屋办权证、单位将涉案房屋分给被上诉人及被上诉人向公司交款购房理应完全知晓，但其从未提出异议。综上，一审认定涉案房屋所有权属被上诉人是合理合法的，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人土产公司未作答辩。 原审第三人诸暨市供销合作总社辩称，原审法院查明的事实与原审第三人向土产公司原工作人员核实的情况一致。根据核实的情况，案涉房屋不存在土产公司向上诉人借用的情况。上诉人由于集资建房由小套换大套房屋所需，将案涉房屋归还给土产公司，然后由土产公司重新分配大的房屋给上诉人。鉴于当时法律意识问题，案涉房屋只不过未办理变更登记手续。故土产公司不存在擅自将上诉人的房屋出让给蔡建军的情形。综上，请求依法判决。 原审原告白建军、张**向一审法院起诉请求：1.确认两被告之间的房屋转让行为无效；2.判令两被告返还诸暨市住宅，并赔偿占用期间给原告造成的经济损失（按同类房屋租金计算）。 一审法院认定事实：两原告系夫妻。原告张**与被告蔡建军原同为土产公司单位职工。1994年3月1日，张**与被告土产公司订立诸暨市出售城镇公有住房合同书一份，约定被告土产公司根据诸改（1993）41号文件，将座落在原城关镇南屏路1号1单元602室住房计建筑面积45.25平方米以100%的综合价出售给原告张**，经优惠后实付房款7623.72元。1994年3月24日，土产公司统一办证时，将涉案房屋登记在原告张**名下。1995年3月1日原告张**参加所在单位集资建房，于1997年左右取得座落在暨阳街道人民南路168弄7号502室住房，并从南屏路1号1单元602室搬入该房居住。1998年，按土产公司的安排，被告蔡建军入住涉案房屋，2001年蔡建军根据土产公司的通知，分二年向土产公司缴纳房款27180元，载明为收南门购房款；同时该公司向蔡建军交付了登记户名为张**的产权证原件。之后，涉案房屋一直由被告蔡建军居住至今。后由于被告土产公司经营不善停业，被工商部门吊销营业执照，至今未办理清算手续。2018年被告蔡建军与原告协商办理过户手续，双方对房屋的产权产生分歧。2018年10月8日，原告以被告蔡建军借用涉案住房未还为由诉至该院，后撤诉。2020年1月10日原告提起本案诉讼。另查明，被告土产公司原系集体所有制单位，其主管部门为诸暨市供销合作总社。 一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。虽本案原告张**与被告土产公司按当时的房改政策，购买取得了涉案的房屋。但之后，土产公司集资建房，原告又享受了另一套房屋的待遇，并将涉案房屋交付给土产公司。土产公司转而将房屋交付给被告蔡建军使用，二年后又将涉案房屋出卖给被告蔡建军，并将登记为张**产权证的原件也交付给蔡建军。在当时的历史条件下，涉案房屋具有职工福利性质，蔡建军有理由相信其购买房屋的合理、合法、正当性，不存在恶意串通的情形，并且已占有使用二十多年。因而，原告要求确认被告土产公司与被告蔡建军之间的房屋买卖行为无效，证据不足，该院不予支持。由此产生的返还财产及赔偿损失，也不予支持。被告土产公司经该院合法传唤未到庭，鉴于本案事实已查清，予以缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告白建军、张**的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告白建军、张**负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，上诉人主张其将涉案房屋借用给土产公司，土产公司擅自将该房屋出售给蔡建军，蔡建军主观上有过错，故而请求确认土产公司与蔡建军之间的房屋转让行为无效，要求返还涉案房屋并赔偿损失。被上诉人蔡建军认为，虽上诉人在1994年取得涉案房改房，因在1995年参加单位集资建房，根据当时的公司规定，其向公司退还了涉案房屋。综合在案证据和查明的事实，本院认为，被上诉人蔡建军的上述事实主张具有高度可能性，应当认定该事实存在。首先，上诉人主张将涉案房屋借用给土产公司，但至本案起诉前，其在长达二十余年中从未向土产公司主张返还或向该房屋的占有使用人蔡建军要求支付占有使用费显然有违常理，且若双方存在借用关系，其不能对为何案涉房屋产权证存在于蔡建军处作出合理的解释。其次，上诉人主张被上诉人土产公司领取涉案房屋的产权证后并未发放给上诉人，然在长达二十余年在其他同事均取得房屋产权证的情况下，其不向土产公司主张返还该产权证，同样不符合常理。再次，被上诉人关于基于当时的房改政策，上诉人退还涉案房屋给土产公司从而分得面积较大的集资房的主张与证人邱伟安的证言相印证，也符合当时历史背景下职工福利分房的实际情况。虽涉案房屋产权现登记在上诉人名下，但上诉人将涉案房屋交付给土产公司并进而享受另一套房屋待遇的行为也表明土产公司已收回了该房屋，土产公司在此情况下将涉案房屋转让给蔡建军并不违反法律、行政法规的强制性规定，转让行为合法有效。故上诉人的诉请缺乏事实和法律依据，不能成立，原审驳回其诉请并无不当。 综上所述，上诉人白建军、张**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人白建军、张**负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  韦 玮 审判员  季璐璐 二〇二一年一月二十九日 书记员  陈梦娜 8 7