贵州省绥阳县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）黔0323执异2号 异议人：贵州御尊房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇仙台路。统一社会信用代码：9152032MA6DP1E2。 法定代表人：封霖，执行董事。 委托代理人：冯华，贵州文治律师事务所律师。 申请执行人：凡一忠，男，1964年1月25日出生，汉族，住遵义市红花岗区。 委托代理人：李国政，贵州佳信律师事务所律师。 申请执行人：宋廷渡，男，1976年4月6日出生，汉族，住四川省合江县。 委托代理人：李国政，贵州佳信律师事务所律师。 被执行人：薛长路，男，1972年3月22日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 被执行人：遵义荣御房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇西环路（四方苑）****。统一社会信用代码：。91520323573324184F。 法定代表人：马经华。 委托代理人：杜永明，该公司员工。 本院在执行凡一忠、宋廷渡与薛长路、遵义荣御房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，异议人贵州御尊房地产开发有限公司对本院于2020年7月16日作出的（2020）黔0323执241号之十执行裁定：裁定查封异议人“俊峰堡”项目的57套住房的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院作出（2020）执异3号执行裁定书，凡一忠、宋廷渡申请复议，遵义市中级人民法院作出（2020）黔03执复120号裁定：发回本院重新审查，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年1月22日举行了听证。异议人贵州御尊房地产开发有限公司，申请执行人凡一忠、宋廷渡，被执行人薛长路、遵义荣御房地产开发有限公司参加了听证。现已审查终结。 异议人贵州御尊房地产开发有限公司称：一、遵义荣御房地产开发有限公司与薛长路于2016年2月2日签订《股份转让协议》、2016年11月16日签订《股份转让补充协议》，将遵义荣御房地产开发有限公司的“养老项目”的所有股份转让给薛长路，薛长路以房屋抵偿遵义荣御房地产开发有限公司投资的工程款12,000,000.00元。2017年1月9日，遵义荣御房地产开发有限公司与异议人贵州御尊房地产开发有限公司签订《产权变更前的产权登记纪要》，由遵义荣御房地产开发有限公司将俊峰堡项目公路对面20亩土地转让给异议人，异议人将双方协议的商业门面（价值12,000,000.00元）过户给遵义荣御房地产开发有限公司。该协议实质是土地调换资产的对等交易方式，因遵义荣御房地产开发有限公司未持有上述土地的使用权，无法将上述土地交付异议人，合同未履行，异议人与遵义荣御房地产开发有限公司不存在债权债务关系。二、异议人与遵义荣御房地产开发有限公司于2017年2月28日签订的《关于绥阳县松柏养老（御城华府）项目变更明确债务债权协议》，是基于遵义荣御房地产开发有限公司与薛长路于2016年11月16日签订的《股份转让协议》中异议人用其开发的1号楼和2号楼1-3屋商业房产为薛长路应支付给遵义荣御房地产开发有限公司的债权12,000,000.00元作担保，并不是遵义荣御房地产开发有限公司的债务由异议人承担。且该担保物为不动产，根据《担保法》的规定，不动产未办理抵押登记的，其抵押担保无效，故异议人与遵义荣御房地产开发有限公司于2017年2月28日签订的协议中约定异议人用其开发的1号楼和2号楼1-3屋商业房产为12,000,000.00元提供的抵押担保无效。薛长路与遵义荣御房地产开发有限公司的债权12,000,000.00元是否存在、是否合法不能确定，即使该债权债务存在，《股份转让协议》中给定履行的期限是该工程竣工、验收后，其履行时间未到，不属于到期债务，故请求撤销（2020）黔0323执241号之十执行裁定书。 申请人凡一忠、宋延渡称：法院根据我们的申请向异议人贵州御尊房地产开发有限公司送达了《到期债务通知书》，异议人在收到《到期债务通知书》后未在十五日内提出异议，说明异议人认可该债务已到期；且《股份转让补充协议》第二条第一项的约定只是对债务履行的方式，不是对履行时间的约定，因其他原因致使该工程至今未竣工验收，应视为履行时间已到；且其提出的异议应通过执行异议之诉的方式解决，不宜通执行异议审查程序解决；再次，我们认为御尊房开公司签定的四份协议证明该债务是薛长路成立公司前的行为，应由御尊房开公司承担，在整个协议中，御尊房开公司不是担保人而是债务人。 被执行人薛长路称：我是2014年开始到绥阳县承建工程的。2016年2月2日及2016年11月16日，我与遵义荣御房地产开发有限公司签订《股份转让协议》及《股份转让补充协议》后，将“绥阳御城华府”项目从遵义荣御房地产开发有限公司转让给我，根据协议约定，我才注册成立了贵州御尊房地产开发有限公司，所以该债务是真实存在的。异议人在接到《到期债务通知书》未在法定期限提出异议，其对查封行为的异议不应成立。 被执行人遵义荣御房地产开发有限公司称：我公司已将“绥阳御城华府”项目转让给薛长路，薛长路应给付我公司前期投入工程款12,000,000.00元，我公司与异议人签订《关于遵义荣御房地产开发有限公司与贵州御尊房地产开发有限公司项目变更前的产权登记纪要》及《关于绥阳县松柏养老（御城华府）项目变更明确债务债权协议书》约定，我公司前期投入此项目的12,000,000.00元，异议人用建设项目1号楼和2号楼1-3层商业用房抵押（实为抵偿），故异议人提出的异议不成立。 本院查明，2014年6月30日，被执行人遵义荣御房开公司与绥阳县人民政府签定《绥阳县松柏养老项目投资合作协议》，荣御房开公司取得后来称为“绥阳御城华府”项目的投资开发意向许可，2016年2月2日，遵义荣御房地产开发有限公司与薛长路签订《股份转让协议》，由遵义荣御房地产开发有限公司将其承建的“绥阳御城华府”养老项目工程51%的股份转让给薛长路，薛长路出资限额3000000.00元用于支付该工程前期所欠工程款、缴纳各种费用。2016年11月16日，遵义荣御房地产开发有限公司与薛长路签订《股份转让补充协议》，遵义荣御房地产开发有限公司将其持有的“绥阳御城华府”养老项目工程剩余49%的股份转让给薛长路，由薛长路另行组建新公司或挂靠有实力的房地产开发公司继续投资，独立开发经营“绥阳御城华府”养老项目工程，遵义荣御房地产开发有限公司不再参与经营和管理，遵义荣御房地产开发有限公司原有该工程项目的股权全部转让后，其在该项目前期投入的项目资金12000000.00元，薛长路用“绥阳御城华府”养老项目工程竣工验收可交付的房屋按照出售时同等市场价格的7折抵押给遵义荣御房地产开发有限公司，薛长路负责办理《房屋产权证》，相关费用按国家相关政策执行。2016年11月21日，薛长路注册成立贵州御尊房地产开发有限公司，成立时公司股东为薛长路、欧阳传容、王亚川。2017年1月9日，遵义荣御房地产开发有限公司与异议人签订《关于遵义荣御房地产开发有限公司与贵州御尊房地产开发有限公司项目变更前的产权登记纪要》，双方在该纪要中主要针对双方在2016年11月16目签订的《股份转让补充协议》第二条约定的抵押物为贵州御尊房地产开发有限公司承建的“绥阳御城华府”养老项目工程1号楼沿街商业一层（面积1008.28㎡、单价6000.00元／㎡，总价6049680.00元）、二层（面积1055.64㎡、单价3300.00元／㎡，总价3483612.00元）、三层（面积450㎡、单价3300.00元／㎡，总价1485000.00元）、1号楼商业门面7-17轴、Ｎ-Ｇ轴（面积151.25㎡、单价6000.00元，总价907500.00元），合计总价值11925792.00元，差额部分待建设局测量后补清；办理产权证以遵义荣御房地产开发有限公司提供的签订购房合同的购房人名单为准。双方在该纪要中约定：遵义荣御房地产开发有限公司所得房屋产权，贵州御尊房地产开发有限公司在两年内办理产权手续，贵州御尊房地产开发有限公司不得越期，否则按相关法律法规赔偿（注：1号商业竣工验收后交遵义荣御房地产开发有限公司进行装修使用）。2017年2月28日，遵义荣御房地产开发有限公司与异议人签订《关于绥阳县松柏养老（御城华府）项目变更明确债务债权协议书》，双方在该协议中约定：1、根据2016年11月16日签订的股权转让协议，遵义荣御房地产开发有限公司前期开发此项目合法持有票据12000000.00元，贵州御尊房地产开发有限公司用在建项目1号楼和2号楼1-3层商业房产为12000000.00元作担保。遵义荣御房地产开发有限公司在该协议中承诺并接受此项目除以上数据外，再产生的债权债务及所有经济纠纷与贵州御尊房地产开发有限公司无关，甲方独自承担，如涉及和产生，遵义荣御房地产开发有限公司自愿用前期投资的资金抵扣；贵州御尊房地产开发有限公司在该协议中承诺并接受项目变更后，前期富强公司施工队伍余下工程款由贵州御尊房地产开发有限公司解决，涉及政府相关规费由贵州御尊房地产开发有限公司承担，遵义荣御房地产开发有限公司不再承担责任。双方在该协议中约定本协议不足部分执行2016年11月16日签订的股权转让书。2018年11月22日，贵州御尊房地产开发有限公司股东变更为薛长路、欧阳传容、封霖，2018年12月26日，贵州御尊房地产开发有限公司增加重庆鸿辰达物业管理有限公司为该公司股东，并明确薛长路持有该公司的股份为7%、欧阳传容持有该公司的股份为3%、封霖持有该公司的股份为35%、重庆鸿辰达物业管理有限公司持有该公司的股份为55%。2020年3月11日，申请人凡一忠、宋廷渡向本院申请强制执行被执行人薛长路、遵义荣御房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案。2020年5月13日，申请执行人凡一忠、宋廷渡向本院提出申请，要求本院向异议人贵州御尊房地产开发有限公司送达《履行到期债务通知书》，责令异议人向申请执行人履行被执行人遵义荣御房地产开发有限公司在异议人处的到期债务12000000.00元。本院于2020年5月14日向异议人贵州御尊房地产开发有限公司送达《（2020）黔0323执241号通知书》，通知异议人贵州御尊房地产开发有限公司在收到本通知书后十五日内向申请执行人凡一忠、宋廷渡履行被执行人遵义荣御房地产开发有限公司到期债务12000000.00元，不得向被执行人清偿。异议人贵州御尊房地产开发有限公司在收到该通知书后十五日内未向本院提出异议。2020年7月1日，本院作出（2020）黔0323执241号之九执行裁定：对被执行人遵义荣御房地产开发有限公司在第三人贵州御尊房地产开发有限公司到期债权中的12000000.00元予以强制执行。2020年7月12日异议人向本院提出书面异议，要求撤销并终止执行该裁定（另案处理）。2020年7月16日，本院作出（2020）黔0323执241号之十执行裁定：一、对贵州御尊房地产开发有限公司所有的位于绥阳县俊峰堡项目的下列房产予以查封：6号楼：1-1-1号、1-1-2号、1-1-3号、1-2-1号、1-2-2号、1-2-3号、1-3-1号、1-3-2号、1-3-3号、1-4-1号、1-4-2号、1-4-3号、1-5-1号、1-5-2号、1-5-3号、1-6-1号、1-6-2号、1-6-3号，7号楼：1-1-1号、1-1-2号、1-3-1号、1-6-1号、1-6-2号、1-6-3号、1-7-1号、1-8-1号、2-1-1号、2-1-2号、2-1-3号、2-3-2号、2-4-1号、2-4-2号、2-4-3号、2-7-3号、2-8-1号、2-8-2号，8号楼：1-1-1号、1-1-3号、1-2-3号、1-3-3号、1-4-1号、1-4-2号、1-4-3号、1-8-1号、1-8-2号、1-8-4号、2-1-2号、2-1-3号、2-2-2号、2-2-3号、2-4-号、2-6-1号、2-6-2号、2-8-1号、2-8-2号、2-8-3号、2-8-4号，共计57套住房；二、贵州御尊房地产开发有限公司负责保管被查封的财产，在查封期间内，贵州御尊房地产开发有限公司可以使用被查封的财产；在查封期间，不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得妨碍执行的其他行为；三、查封期限为三年。2020年8月21日，异议人向本院出具《关于贵州御尊房地产开发有限公司和薛长路、遵义债权的情况说明》，并于2020年9月21日对本院查封行为提出执行异议，要求撤销（2020）黔0323执241号之十《执行裁定书》。 另查明：遵义荣御房开公司未取得该项目地块的土地使用权，异议人于2018年12月取得该项目土地使用权证。 本院认为，本案的争议焦点是异议人贵州御尊房地产开发有限公司与被执行人遵义荣御房地产开发有限公司之间是否存在到期债权。2014年6月荣御房开公司与县政府签定协议取得该项目地块的投资开发意向许可，因资金困难，要求薛长路成立公司接手该项目的开发，并分四次与薛长路及其后来成立的御尊房开公司签定项目转让协议，约定荣御房开公司前期投入的12000000元由开发后的特定房屋抵偿（名为抵押，但约定了具体房屋及房屋的计价方式、产权办理等事项，实为抵偿），该协议名为房地产开发项目转让，但涉及土地使用权转让，实为土地使用权转让协议，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第一项“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定条件的”、第三十九条第一款“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”的规定，因荣御房开公司至今未取得土地使用权，该不动产登记交付不能，其未能交付土地使用权而要求对方履行义务与法律规定不符，尽管异议人已通过其他途径取得用地使用权，但非荣御房开公司取得使用权后转让交付所得，因此，申请人主张荣御房开公司与异议人之间有到期债权事实不充分、证据不足，异议人对本院执行该到期债权而实施的查封措施提出的异议成立。该执行查封行为应予纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下： 撤销绥阳县人民法院作出的（2020）黔0323执241号之十执行裁定书。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向贵州省遵义市中级人民法院申请复议。 审 判 长  郭凤乾 人民陪审员  吴延模 人民陪审员  周亚丽 二〇二一年一月二十六日 书 记 员  郭同强