北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终78号上诉人（原审被告）：北京长丰基业房地产经纪有限公司昌平分公司，营业场所北京市昌平区西关路20号2号楼9层907室。负责人：贾思东，总经理。委托代理人：杨剑，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张会英，女，1970年12月2日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：曹凯（张会英之子），住北京市昌平区。上诉人北京长丰基业房地产经纪有限公司昌平分公司（以下简称长丰基业公司）因与被上诉人张会英房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2020)京0114民初10826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。长丰基业公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由张会英承担。其上诉理由主要是：疫情期间张会英不配合办理小区出入证和合同解除事宜，导致案涉房屋不能正常使用，一直处于空置状态，张会英对此存在过错，房租应予减免。另，一审判决的违约金数额过高。张会英答辩称：同意一审判决，不同意长丰基业公司的上诉请求和理由。长丰基业公司提出过因疫情要求减免两个月房租，未提出过要求配合办理出入证及合同解除的事情。张会英一审法院起诉请求：1.确认双方之间的房屋租赁合同于2020年8月31日解除；2.判令长丰基业公司支付2020年2月17日至2020年8月31日期间的租金29900元；3.判令长丰基业公司支付违约金13800元；4.诉讼费由长丰基业公司承担。一审法院认定事实：张会英是位于北京市昌平区**房屋的所有权人。2019年11月12日，张会英（委托方、甲方）与长丰基业公司（受托方、乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定：甲方将坐落于北京市昌平区502室的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为109.27平方米，委托乙方对外出租。乙方的具体受托权限为：以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；代甲方向承租方收取租金。出租委托期限为：自2019年11月17日至2022年11月17日，共计3年，出租委托期限的变更由双方书面另行约定。甲方应于2019年11月17日将该房屋交付给乙方。租金佣金的约定：租金标准为4600元/月，租金总计151800元，出租委托期内的租金标准如需调整由双方另行书面约定。租金收取方式：甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的标准向甲方支付租金。如乙方实际出租该房屋的价格高出与甲方约定的租金标准的，则高出部分归乙方所有。乙方自2019年11月17日起开始按季向甲方支付租金，支付时间分别为：2019年11月17日（4600）、2020.2.17、2020.5.17、2020.8.17，以此类推。出租委托期内甲方同意预留出90日作为乙方工作期，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。第一年扣除60天，第二年扣除30天。第十一条合同的解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定支付租金达5个工作日以上无正当理由的。第十二条违约责任：（四）乙方有第十一条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同还约定了其他内容。合同签订后，张会英按照合同约定将房屋交付给长丰基业公司使用，长丰基业公司按照合同约定了支付第一次租金4600元（含60天免租期），房屋实际由长丰基业公司员工即本案长丰基业公司的委托诉讼代理人杨剑使用，同时长丰基业公司还将涉案房屋转租给案外人。后长丰基业公司未能如约支付第二次租金。长丰基业公司称因新冠肺炎疫情的影响，涉案房屋所在社区采取疫情防控措施，由于张会英不配合办理相关手续，导致其对外出租的承租方无法正常使用房屋。长丰基业公司主张杨剑于2020年3月搬离涉案房屋，另有其他承租人于2020年5月搬离涉案房屋。张会英对长丰基业公司的主张不认可，称长丰基业公司没有与其联系过配合办理疫情防控的相关手续，亦不清楚实际承租人搬离的时间。2020年8月31日，长丰基业公司将房屋钥匙交还给张会英，双方办理房屋交接手续。一审法院认定上述事实的证据有，《北京市房屋出租委托合同》、不动产权证书、借记卡账户历史明细清单、房屋交接记录等证据及双方当事人的当庭陈述等。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《北京市房屋出租委托合同》虽名为委托合同，但根据合同内容来看实际为租赁合同。该合同系张会英与长丰基业公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力禁止性强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，长丰基业公司未按照合同约定支付租金，张会英作为出租人的合同目的无法实现，且合同明确约定未按约定支付租金达5个工作日以上无正当理由的，出租人可以解除合同。关于解除合同的时间，双方当事人于2020年8月31日办理房屋交接手续，张会英要求确认双方之间的租赁合同于2020年8月31日解除，长丰基业公司予以认可，该院对此不持异议，予以确认。长丰基业公司辩称系因张会英不配合疫情防控措施办理相关手续导致其无法继续使用涉案房屋，故其不存在违约行为，对此长丰基业公司未提交充分证据予以证明，故该院对其辩解意见不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。长丰基业公司实际占有使用房屋直至2020年8月31日，支付租金至2020年2月17日（含60天免租期），故长丰基业公司还应向张会英支付2020年2月18日至2020年8月31日期间的租金29677元（4600元/月×6个月+4600元/月÷31天×14天）。张会英主张的过高部分，于法无据，该院不予支持。关于张会英主张违约金一节。根据法律规定，一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，长丰基业公司未按照约定支付租金构成违约，应按合同约定向张会英支付月租金的200%的违约金，即9200元。张会英主张三个月的租金作为违约金，无法律和合同依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认张会英与长丰基业公司于2019年11月12日签订的《北京市房屋出租委托合同》于2020年8月31日解除；二、长丰基业公司于判决生效之日起七日内支付张会英2020年2月18日至2020年8月31日期间的租金29677元；三、长丰基业公司于判决生效之日起七日内支付张会英违约金9200元；四、驳回张会英的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。上述事实，还有当事人在本院审理期间的陈述在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，长丰基业公司上诉主张疫情期间张会英不配合办理小区出入证和合同解除事宜，并因此导致案涉房屋空置不能正常使用，但张会英对此均予否认，而长丰基业公司未对其该主张提交相应证据证明，应依法承担举证不能的法律后果，本院对长丰基业公司该主张无法采信。关于违约金，一审法院对张会英要求按三个月租金支付违约金的诉讼请求未予支持，同时根据合同约定判决长丰基业公司向张会英支付相当于两个月租金的违约金，根据双方合同履行情况及审理情况，本院认为并无不当。综上，长丰基业公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费772元，由北京长丰基业房地产经纪有限公司昌平分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李春华二〇二一年一月二十六日法官助理 马云辉书 记 员 原 月