江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0305民初2432号原告贾武新，男，1979年5月10日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托代理人马广坡，江苏尊鼎力律师事务所律师。被告闫辉，男，1973年7月8日生，汉族，住徐州市贾汪区。委托代理人黄折名，徐州市贾汪区维权法律服务所法律工作者。被告李秀梅，女，1971年3月1日生，汉族，住徐州市贾汪区。原告贾武新诉被告闫辉、李秀梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭分别于2020年9月9日、11月10日公开开庭进行了审理。原告贾武新及其委托代理人马广坡、被告闫辉的委托代理人黄折名到庭参加诉讼，被告李秀梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告贾武新诉称，2018年1月15日，原、被告签订房屋买卖协议，约定被告将大吴街道办事处桃园小区6号楼1单元1401室（即大吴安置房星光花苑小区6-1401室）卖与原告，房屋售价30万元，并约定交房时间为2018年9月，如不按期交房，拆迁办赔偿违约金双方各50%。双方还对付款时间、房屋面积误差、违约金等做了约定。协议签订后，原告依照约定向被告支付了购房款、面积差价、燃气开户费等。2020年6月底，涉案小区安排上房，但被告拒绝向原告交付房屋。2020年7月15日，原告向被告发出交房通知，被告现已对涉案房屋进行了装修。为维护原告合法权益，现要求被告继续履行2018年1月15日签订的房屋买卖协议，将星光小区6-1401室交付原告；支付拆迁办赔偿的未按期交房违约金17959元；支付合同违约金66000元。被告闫辉辩称，双方协议交易的房屋系大吴街道办事处程楼社区的拆迁安置房，小区用地为村集体土地，涉案房屋性质为小产权房，且房屋买卖协议中李秀梅非本人签字，该房屋买卖协议无效。另房屋买卖协议是格式合同，协议第五条、第八条的约定明显对被告不利，且协议中的楼号书写存在错误，双方实际交易房屋应为6号楼1单元1403室，该房屋面积为双方约定的116㎡。而6号楼1单元1401室房屋的面积远超出约定的116㎡。综上，被告同意退还原告购房款，不同意交付房屋。被告李秀梅未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，闫辉、李秀梅系夫妻关系。2016年9月27日，贾汪区大吴街道办事处程楼社区居民委员会（甲方）与闫辉（乙方）、徐州市贾汪区房屋征收服务中心（丙方）、徐州市贾汪区人民政府大吴街道办事处（丁方）签订贾汪区程楼一期项目征迁补偿安置协议一份，约定徐州市贾汪区房屋征收服务中心征收闫辉砖混住房一套，宅基地面积为224㎡，闫辉同意贾汪区大吴街道办事处程楼社区居民委员会用其坐落在桃园住宅小区6栋1单元1403室（房屋建筑面积116㎡，车库编号1403号，面积11.84㎡）的房屋进行调换。安置协议同时对征迁补偿安置款、搬家补助等及产权调换差价结算、搬迁过度方式、期限等进行了约定。另闫辉以相同的产权置换方式获得桃园住宅小区6栋1单元1401室房屋一套，面积为122.8㎡。2018年1月15日，闫辉、李秀梅（甲方）与贾武新（乙方）签订房屋买卖协议一份，约定甲方将位于桃园6号楼1单元1401室（面积为116㎡）的房屋出售给乙方，房屋售价30万元。付款方式约定为，合同签订后乙方预付25万元房款，余款于2018年9月27日付清。另约定如交房面积有误差，按买房价2580元/㎡多退少补。协议自双方签字捺模后生效，双方不得反悔，如违反上述约定，违约方向守约方支付违约金66000元，合同正常履行。房屋交付时间约定为2018年9月，如不按期交付房屋，拆迁部门赔偿的违约金应由双方各得50%。房屋买卖协议签订后，贾武新于2018年1月16日向闫辉账户转款15万元，向李秀梅账户转款10万元。后贾武新分别于2019年6月17日向闫辉账户转款5000元，于2020年7月5日向案外人黄秀芳账户转款17000元，于7月6日向李秀梅账户转款8000元，于7月7日分别向李秀梅账户转款27900元、24100元，案件审理中闫辉确认已收到贾武新上述付款332000元。2020年6月28日，徐州双楼物流园区投资发展有限公司向闫辉出具贾汪区大吴星尚雅苑小区上房结算表一份，载明被征收编号为3-72，被征收人姓名为闫辉，其中一套房屋安置在星光小区6楼1单元1401室，实测建筑面积为122.8㎡；另一套房屋安置在星光小区6楼1单元1403室，实测建筑面积为116.38㎡。上述两套房屋交房后，闫辉即对星光小区6楼1单元1401室房屋进行了装修，意欲将星光小区6楼1单元1403室房屋交予贾武新，贾武新以双方交易的房屋为1401室为由拒绝接受1403室房屋，并于2020年7月15日向闫辉寄送通知，要求闫辉交付星光小区6楼1单元1401室房屋。双方基于房屋交付发生纠纷诉至本院。本案在审理中，贾武新明确同意接收星光花苑小区6栋1单元1403室房屋，但被告以双方房屋买卖合同无效，且双方存在纠纷不宜做邻居为由拒绝交付房屋，同意退还贾武新上述款项。另查明，贾汪区程楼一期项目征迁补偿安置协议中的桃园住宅小区6栋1单元1401、1403室与星光花苑小区6栋1单元1401、1403室为同一房产。星光花苑小区地块用地单位为徐州双楼物流园区投资发展有限公司，用地性质为商住用地（其中商业用地约占总用地面积的20%），用地面积为8968平方米，容积率为1.5-2.5。以上事实，有原、被告的陈述，贾汪区程楼一期项目征迁补偿安置协议复印件、房屋买卖协议、中国农业银行银行卡交易明细清单、交房通知书复印件、回执单复印件、贾汪区大吴星尚雅苑小区上房结算表复印件、中华人民共和国建设用地规划许可证、徐州双楼物流园投资发展有限公司搬迁安置一期建设项目（星光花苑地块一）用地范围图等予以证实，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，贾武新与闫辉、李秀梅签订房屋买卖协议后，贾武新依约交付了购房款项，闫辉、李秀梅收取购房款并在涉案房屋上房后与贾武新协商房屋交付问题，因此房屋买卖合同应系双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。基于该协议对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照协议约定的内容全面履行各自的义务。本案贾武新已按约定履行了购房款的支付义务，闫辉、李秀梅亦应按照协议约定及时交付出售的房屋。对于本案双方争议的交易房屋编号问题，基于双方在合同中明确约定了交易房屋的面积，合同价款也是基于房屋面积予以确定，因此双方真实交易的房屋应为116平方米的房屋即编号为1403室。双方在合同中约定的1401室在面积上与双方约定不符，应是书写或对期房编号认识上的错误。对于贾武新主张的未按期交房违约金的问题，其提供的贾汪区大吴星尚雅苑小区上房结算表（存根复印件）并没有体现相关部门已向闫辉、李秀梅发放了上述款项，闫辉对此不予认可，因此其应承担举证不能的法律后果，对其该主张本院依法不予采信。关于贾武新主张的66000元合同违约金问题，虽然双方在合同履行中发生了纠纷，但纠纷原因系双方对应交付房屋编号存有分歧，且不能达成一致，并非单方违约导致，因此对其该项主张本院依法不予支持。对于闫辉认为协议中的“李秀梅”并非其本人书写的问题，基于其没有提供有效证据予以证实，李秀梅在协议后多次收取涉案购房款项，且没有对房屋买卖协议提出异议，因此对其该抗辩主张，本院依法不予采信。被告李秀梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告闫辉、李秀梅于判决生效之日起十日内向原告贾武新交付徐州市贾汪区大吴街道办事处星光花苑小区6栋1单元1403室房屋；二、驳回原告贾武新其他诉讼请求。案件受理费7060元、财产保全费2440元，合计9500元，由被告闫辉、李秀梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  贺夫建人民陪审员  董爱莲人民陪审员  王 锋二〇二一年一月二十八日法官 助理  闫 振书 记 员  杜成功