江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初3762号原告：沙庆荣，女，1978年1月6日出生，汉族，住江苏省淮安市盱眙县。委托诉讼代理人：张再宏,系原告沙庆荣丈夫，1976年1月1日出生，汉族，住江苏省淮安市盱眙县。委托诉讼代理人：杨秀志，江苏昂格律师事务所律师。被告：芮洪波，男，1977年5月27日出生，汉族，住江苏省淮安市盱眙县。被告：施峰，男，1977年7月8日出生，汉族，住江苏省淮安市盱眙县。两被告共同委托诉讼代理人：李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。第三人：丁伟，男，1984年11月7日出生，汉族，住浙江省嘉兴市嘉善县。第三人：歙县启泰树脂有限公司，统一社会信用代码913410213438084582，住所地：安徽省黄山市歙县循环经济园纬一路**。法定代表人：项建强，该公司董事长。原告沙庆荣与被告芮洪波、施峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序，经被告芮洪波、施峰申请，本院依法准许追加丁伟、歙县启泰树脂有限公司作为第三人参加诉讼，并于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告沙庆荣的委托诉讼代理人张再宏、杨秀志，被告芮洪波、施峰的委托诉讼代理人李云志到庭参加了诉讼，第三人丁伟、歙县启泰树脂有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙庆荣向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告关于五环中央公馆108室商铺不定期租赁关系，并判令被告立即无条件返还租赁房屋；2、被告给付原告租金31381元（暂计至2020年9月14日），并自次日起按年租金39640元折日计算租金至实际返还房屋时止。3、被告自起诉之日起按照同期贷款市场报价年利率15.4%计付违约利息损失至租金付清时止。事实与理由：2015年12月份，原告将其依法取得的五环公馆22#107、108室商铺出租给两被告经营大津泥、蓝炬星集成灶项目使用，年租金为11.8万元（其中107房年租金78360元、108房年租金39640元），未约定租期及未订立书面租赁合同。2016年至2019年租金，被告均在拖延付款的情形下，经原告多次催款付清；2020年1月1日至今所欠房租，经原告多次催要，被告至今分文未付，双方引起讼争。综上，被告违背诚实信用原则，经原告多次催收，被告拒不交纳租金，侵害了原告的合法权益，被告理应承担相应的民事责任。故原告具状贵院，请求依法判决如原告所诉。被告芮洪波、施峰辩称，1、本案审理结果与第三人丁伟和歙县启泰树脂有限公司有直接利害关系，其应到庭审理，第三人丁伟和歙县启泰树脂有限公司未到庭，事实无法查清，向法庭申请延期开庭；2、原告的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回，原、被告之间没有租赁关系，且被告根据与新房东歙县启泰树脂有限公司交纳了租金，对此本案的原告是知悉的，并且在被告交付过租金后，原告又出于其他目的向原房东丁伟交纳租金，而此时原房东已经将涉案房屋出售给歙县启泰树脂有限公司，丁伟无权收取涉案房屋的租金，在此基础上原告仍向丁伟交纳租金，其主观存在恶意是显而易见的；3、其诉状内容不符合事实，本案被告在2016年6月与原告达成协议，没有书面合同，不是原告所述2015年12月份。据此，其所谓的租金或者返还租赁房屋失去了事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告诉请。第三人歙县启泰树脂有限公司述称，1、丁伟、王雁父亲经营的嘉善华生化工涂料厂因欠黄山三家化工公司货款（宇圣公司￥489500元，启泰公司￥465444元，智成公司￥533642元），合计人民币￥1488586元。2019年9月5日，经协商四家一致达成共识，以盱眙县五环·中央公馆28#108室商铺，房屋建筑面积132.59平方米，产权证苏（2019）盱眙县不动产权第0025338号的房产作抵押，并口头告知租金其已收到2020年5月份，以后租金由我们收取。2、因考虑到其是店面房，租金不高，过户费用过高，作价转让我们也是损亏过多，所以就想寻找愿意购买的客户，再一并过户。3、我们已于2019年12月份和2020年4月份去现场，并告知房屋承租人，房产现已归我们所有，其租金由我们收取，在原租期内按合同不予提价，并与承租方签订的租房协议，收取租金叁万元整。4、沙庆荣在2020年6月份来黄山开会，我赶到现场，把一些材料如房产证、抵押协议也告诉她了，她在明知现有房主是我们的情况下，还将房租（其未收到租客租金的情况下）租金付给丁伟，实属故意搅局。第三人丁伟未作述称。针对被告方答辩，原告方作出如下补充意见：根据最高院关于城镇房屋租赁合同若干问题的解释，是可以追加出租人的，据此所追加的第三人是否到庭不影响本案的审理，原告的诉请有事实和法律依据，而被告与歙县启泰树脂有限公司签订的房屋租赁合同至今到庭审期间我方才看到证据材料，原告对其租赁合同并不知情，原告于2015年12月份在芮洪波无法租赁淮安五环房地产开发有限公司107、108室房屋情况下，要求原告与淮安五环房地产开发有限公司沟通，由原告租赁淮安五环房地产开发有限公司107、108室房屋，后再转租给芮洪波，经原告与淮安五环房地产开发有限公司沟通得知该107商铺已经出售给沈晓柳、108商铺出售给丁伟，后有五环公司会计赵琴联系上述购买人，沈晓柳、丁伟委托赵琴跟原告商量租赁事宜，2015年12月份将该房交付给原告租赁使用，原告取得房屋钥匙后当日将该房屋转租给被告芮洪波，后施峰与芮洪波合伙租赁经营至今。因此，原告无论从合同的订立及转租均是与房屋登记产权人沈晓柳、丁伟订立了房屋租赁合同，事后出租给芮洪波，芮洪波也陆续支付了4年的租金，据此可以证明双方签订的租赁合同及转租事实均是合理合法，现被告因拖延租金导致原告解除双方事实租赁关系，有事实和法律依据；双方没有正式的书面合同是事实，双方也存在自2015年12月份至今存在事实租赁关系，根据最高院关于城镇房屋租赁合同若干问题的解释，对不定期的租赁合同原告有权随时可以解除，所以原告诉求符合相关法律规定。原告沙庆荣围绕诉讼请求依法提交了沈晓柳、丁伟和原告签订的107、108室商铺租赁合同2份、原告支付丁伟2020年的年租金（2020.6.1-2021.5.31）34735元的转账记录、原告与芮洪波聊天记录、原告和被告施峰的录音记录文字整理资料和录音光盘、赵琴的证明；被告芮洪波、施峰向本院提交丁伟和沈晓柳的商品房买卖合同（复印件）、2020年5月28日被告方与歙县启泰树脂有限公司（新房东）签订的房屋租赁合同、歙县启泰树脂有限公司的营业执照、购买原房东丁伟涉案房屋的房屋转让协议、不动产权证书（复印件）、2020年5月31日转账记录、被告与原告的聊天记录2张；第三人歙县启泰树脂有限公司向本院提交营业执照、购买原房东丁伟涉案房屋的房屋转让协议、不动产权证书（复印件）予以证实，上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案的基本事实认定如下：歙县启泰树脂有限公司系有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），法定代表人项建强，营业期限：2015年5月22日至2045年5月21日，经营范围：制造、销售；环氧树脂、聚酯树脂；销售：化工原料（不含危险化学品）；自营和代理商品和技术的进出口业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）丁伟、王雁于2015年7月29日购买位于盱眙县商铺，房屋建筑面积132.59平方米，国有建设用地使用权2050年2月9日止，并取得商品房买卖合同和苏（2019）盱眙县不动产权第0025338号不动产权证书。沈晓柳于2015年11月4日购买位于盱眙县商铺，并取得商品房买卖合同，房屋建筑面积306.69平方米。该108室和107室商铺由丁伟和沈晓柳委托赵琴于2015年12月出租给原告沙庆荣使用，并给予6个月装修免租期，2016年5月补签租赁合同，租期从2016年6月1日起算。被告芮洪波与原告沙庆荣联系租赁房屋。2016年5月31日，丁伟（甲方）与原告沙庆荣（乙方）签订《五环商品房租赁合同》。该合同约定：“五环商品房租赁合同/租方（甲方）：丁伟，承租方（乙方）：沙庆荣。根据《中华人民共和国合同法》、《江苏省房屋租赁条例》（以下简称：《条例》）的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法租赁的盱眙五环中央公馆商业用房事宜，订立本合同。一、租赁房屋情况。1.1甲方租赁给乙方的房屋坐落于盱眙县：五环中央公馆28#108(上下二层)楼东面沿街商铺共1间在建房屋（以下简称该房屋）。该房屋---[租赁]预测建筑面积为132.59平方米，房屋用途为商业经营，房屋类型为毛坯在建房屋，结构为全框架。该房屋的平面图见本合同附件。甲方已向乙方出示：(一）：租赁、预售许可证[许可证编号：---。]1.2甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系。1.3该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求：现有装修、附属设施、设备状况均未通过有关政府部门的验收。乙方需要自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，在正式施工之前，乙方须向甲方提交书面的设计方案、文字审核，经甲方审核通过后方可实施。其中消防系统改造前必须至相关单位办理审批及备案手续后，并将相关审批文件报至甲方存档备案，经甲方审核通过后方可实施，否则所造成的损失由乙方承担。二、租赁用途。2.1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为--家居、建材使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。2.2乙方保证，在租赁期内不擅自改变上款约定的使用用途，若确需改变经营（不得从事非法活动），应提前一个月告知甲方。三、交付日期和租赁期限。3.1、租赁房屋交付：甲乙双方约定，甲方拟于2016年6月1日前向乙方交付该房屋（顺延期限最迟不超过期后二个月，逾期视为甲方违约）。房屋租赁期自租赁商品房使用交接书签订之日起至2022年10月30日止。保证通水、通电、通路。3.2房屋租赁期限：自2016年6月1日起至2022年10月30日止（具体起算点以交接书正式签订时计算，相应租期、免租期、随之顺延或提前）。基于乙方对该房屋进行装饰、装修，导致其未能及时受益，甲方本着互利共赢的原则，在乙方能遵守本合同各项约定，且不中途解除租赁合同的情形下，自租期届满后，甲方无偿提供五个月免租期，作为对乙方装饰、装修期间的补偿。3.3租赁期满后，在同等条件下，乙方具有优先租赁权。若乙方需要继续租赁该商铺，于租赁期届满前3个月通知甲方，亦可双方自行协商租赁，协商一致后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况做相应调整。四、租金及支付方式。4.1自2022年6月1日起至2022年10月30日止作为乙方装修免租期。4.2自2016年6月1日起至2022年5月30日止，第一年租金为：33876元人民币（大写：叁万叁仟捌佰柒拾陆元整），于2016年6月1日前付清；第二年租金为33876元人民币(大写:叁万叁仟捌佰柒拾陆元整)，于2017年6月1日止；第三年租金为33876元人民币（大写：叁万叁仟捌佰柒拾陆元整），于2018年6月1日前付清:第四年租金为33876元人民币（大写:叁万叁仟捌佰柒拾陆元整），于2019年6月1日前付清;第五年租金为33876元人民币（大写：叁万叁仟捌佰柒拾陆元整），于2020年6月1日前付清；第六年租金为33876元人民币（大写：叁万叁仟捌佰柒拾陆元整），于2021年6月1日前付清;上述二款期限，具体起算点以交接书正式签订时计算，相应租期、免租期、均随之顺延或提前。五、房屋使用要求和维修责任。5.1租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，如因是工程质量问题，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。5.2租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。5.3租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前15日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。5.4除本合同外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由乙方（甲方/甲方委托乙方）报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任于甲、乙双方另行书面约定。六、房屋返还时的状态。6.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的30日内应返还该房屋。6.2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，交还日期以甲方出具的收到房屋钥匙凭据为准，并相互结清各自应当承担的费用。七、转租、转让和交换。7.1在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前一个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。如甲方于最后一月内未收到参与竞买的书面答复，视为乙方放弃优先权。乙方在租赁内，甲方出售房屋或者抵押给第三人的，因买或抵押处分的不破租赁，本租赁合同继续有效。八、解除本合同的条件。8.1甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；8.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的1.5倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后30日内仍未交付的；(二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。(三）乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；(四）因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(五）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的。九、违约责任。9.1甲方未按照合同第三条3.1款约定时间交付合法房屋而导致其违约的，甲方除双倍返还定金外，仍应按第四年租金总额赔偿乙方预期既得利益。9.2该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的15日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款。9.3租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。9.4租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。9.5乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状/赔偿损失。十、其他条款。10.1本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。10.2甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。11.3其他条款。一、租赁有关事宜。1-1租赁商品房使用交接书签订之日即为该房屋租赁的起始日。1-2该租赁房屋实际建筑面积在房屋竣工后，以盱眙县房屋土地资源管理局认定的测绘机构的实测建筑面积为准。甲乙双方约定实测面积与暂测面积的误差超过±3%(包括3%)的，乙方有权解除本合同。1-3甲、乙双方约定，有下列情形之一的一方可追究另一方违约责任。具体违约责任由甲、乙双方在补充条款中另行约定：1、甲方逾期交付房屋的：2、甲方交付的房屋不符合本合同附件(三)约定的；3、在房屋交付前甲方或乙方擅自解除合同的。二、其他有关事宜1.1租赁期间，使用该房屋所发生的水、电等费用，房屋和包括水、电等管路设施、设备的日常维修、维护费用，物业管理费用均由乙方承担。1.2乙方在经营期前、期间所涉各种装修、装潢费用及为其经营所涉税务，由乙方负担。十二、争议条款的解决。甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决；协商解决不成的，双方同意选择下列第二种方式解决：（一）、提交仲裁委员会补裁；（二）、依法向人民法院起诉。十三、本合同连同附件一式二份，均具有同等效力。甲方：丁伟，乙方：沙庆荣，2016、5、31。”丁伟、沙庆荣均在合同上签名。2016年5月31日，沈晓柳（甲方）与原告沙庆荣签订《五环商品房租赁合同》。该合同约定：“五环商品房租赁合同/租方（甲方）：丁伟，承租方（乙方）：沙庆荣。根据《中华人民共和国合同法》、《江苏省房屋租赁条例》（以下简称：《条例》）的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方可依法租赁的盱眙五环中央公馆商业用房事宜，订立本合同。一、租赁房屋情况。1.1甲方租赁给乙方的房屋坐落于盱眙县间在建房屋（以下简称该房屋）。该房屋---[租赁]预测建筑面积为306.69平方米，房屋用途为商业经营，房屋类型为毛坯在建房屋，结构为全框架。该房屋的平面图见本合同附件。甲方已向乙方出示：…。四、租金及支付方式。4.1自2022年6月1日起至2022年10月30日止作为乙方装修免租期。4.2自2016年6月1日起至2022年5月30日止，第一年租金为：78360元人民币（大写：柒万捌仟叁佰陆拾元整），于2016年6月1日前付清；第二年租金为78360元人民币(大写:柒万捌仟叁佰陆拾元整)，于2017年6月1日止；第三年租金为78360元人民币（大写：柒万捌仟叁佰陆拾元整），于2018年6月1日前付清:第四年租金为78360元人民币（大写:柒万捌仟叁佰陆拾元整），于2019年6月1日前付清;第五年租金为78360元人民币（大写：柒万捌仟叁佰陆拾元整），于2020年6月1日前付清；第六年租金为78360元人民币（大写：柒万捌仟叁佰陆拾元整），于2021年6月1日前付清;上述二款期限，具体起算点以交接书正式签订时计算，相应租期、免租期、均随之顺延或提前。…。甲方：沈晓柳，乙方：沙庆荣，2016、5、31。”沈晓柳、沙庆荣均在合同上签名。2016年5月31日，原告沙庆荣与丁伟、沈晓柳签订合同后，其将107室和108室商铺转租给被告芮洪波（芮洪波又与施峰合伙经营），没有签订书面租赁合同，并约定年总房租118000元（107室年房租78360元，108室年房租39640元），2016年6月1日至2020年5月31日期间的租金原告沙庆荣全部付清。被告芮洪波未给付2020年1月1日之后租金。2020年5月7日至7月20日，原告沙庆荣与被告芮洪波通过微信联系催要2020年1月1日之后的租金事宜。2020年6月14日，原告沙庆荣通过微信转账给付丁伟2020年6月1日以后的房屋年租金34735元（协议约定年租金应为33876元）。原告沙庆荣于2020年7月19日通知被告芮洪波解除不定期租赁合同。2020年8月，107室商铺更换新房东钱霞，双方已解除107室不定期租赁合同。2020年7月30日，原告沙庆荣与被告施峰（和被告芮洪波合租）电话联系催要108室租金事宜，并谈到2020年1月1日之后涉案108室商铺租金给谁（是给原告还是给黄山老总）发生争议，原、被告协商未果，产生讼争。另查明，丁伟及其父亲因差欠安徽智成实业有限公司、歙县启泰树脂有限公司、黄山市宇圣化工有限公司货款，丁伟、王雁便以江苏省盱眙县五环中央公馆28#108(上下两层)商铺转抵给安徽智成实业有限公司、歙县启泰树脂有限公司、黄山市宇圣化工有限公司。2019年9月5日，丁伟、王雁与安徽智成实业有限公司、歙县启泰树脂有限公司、黄山市宇圣化工有限公司签订《房屋转让协议》。该协议约定：“房屋转让协议/转让方：丁伟、王雁，受让方：安徽智成实业有限公司、歙县启泰树脂有限公司、黄山市宇圣化工有限公司。转让方与受让方经协商达成一致，转让方自愿将其名下合法拥有店面房套转让给受让方，现就房屋转让具体事宜达成以下协议，以资共同遵守：一、转让房屋的基本情况。本协议所指定的转让房产位于江苏省盱眙县五环·中央公馆28#108(上下两层)楼东面沿街商铺间建筑面积为132.59平方米，且水电等实施齐备并具正常使用功能。二、转让价格。转、受让双方经洽谈商定该房屋转让价为人民币元。三、付款方式、转让方自愿将该房屋转让价款冲抵嘉善华生化工涂料厂所欠受让方货款，其中：宇圣公司￥489500元，启泰公司￥465444元，智成公司￥533642元，合计人民币￥1488586元。四、房屋交付。手续及房屋钥匙交付给受让方，并由受让方对房屋进行验收，若无异议即视为转让房屋情况符合本协议约定，转让方完成交接后，该房屋的占有、使用及处分权归属受让方所有。五、房屋过户。房屋交付后，转让方应负责办理房屋过户手续，将产权证办理至受让方名下，其费用由方承担。六、其他事项。1、转让方保证对所转让房屋拥有处分权，且不存在与第三方任何纠纷及法律障碍；2、除不可抗力因素外，任何一方未能履行本协议约定义务，守约方有权解除协议并追究违约方责任。3、本协议如有未尽事宜，双方另行协商并形成补充协议，若因履行协议产生纠纷由双方协商解决，协商不成双方有权向各自所在地人民法院提起起诉。本协议自双方之日起生效，一式四份，转让方一份，受让方三份。转让方（签字）:丁伟330421198411070035、王雁330421198401034727，受让方（盖章）:安徽智成实业有限公司(印章)、歙县启泰树脂有限公司(印章)、黄山市宇圣化工有限公司(印章)，2019年9月5日。”丁伟、王雁、安徽智成实业有限公司、歙县启泰树脂有限公司、黄山市宇圣化工有限公司均在协议上签名、捺手印、盖章。第三人丁伟告知原告沙庆荣涉案108室商铺转抵歙县启泰树脂有限公司等，第三人歙县启泰树脂有限公司口头告知原告沙庆荣租金收到2020年5月份，以后租金由歙县启泰树脂有限公司收取，且在2020年6月歙县启泰树脂有限公司的法定代表人项建强出示房产协议和产权证给原告沙庆荣看，并当面告知涉案房屋已转抵。但第三人丁伟用微信向原告沙庆荣催交租金，原告沙庆荣于2020年6月14日通过微信转账仍向第三人丁伟交付2020年6月1日至2021年5月31日的房屋租金34735元。2020年5月28日，歙县启泰树脂有限公司（出租方、甲方）与芮洪波（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：“房屋租赁合同/出租方（甲方）:歙县启泰树脂有限公司与承租方（乙方）:芮洪波。甲乙双方就下列房屋的租赁友好达成如下协议：第一条房屋基本情况。甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于盱眙县环中央公馆**楼**门面，面积132.59平方米。第二条房屋用途除双方另有约定外，该房屋为乙方合法经营场所。在租用期间，乙方装潢不得损坏房屋的整体形象，不得擅自改变房屋结构。第三条自2020年5月28日至2026年5月29日止。第四条租金。该房屋年租金按面积132.59平方米计算为（人民币）叁万元整。协议双方签字生效后乙方转账到甲方指定银行：建行黄山市分行营业部，账号62×××26，开户姓名：项建强。第五条付款方式。乙方按（年）支付租金给甲方。每年5月支付次年租金。第六条维修养护责任。因乙方管理使用不善造成房屋其相连设备的损失和维修费用，有乙方承担责任并赔偿损失。租赁期间，防火安全、门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。第七条干预房屋租赁期间的有关费用。在房屋租赁期间，水电物业费用由乙方支付。第八条协议到期后，在同等条件下，乙方有优先租用权。在租赁期间，乙方如转租须通知甲方，保证甲方租金收益，否则甲方有权收回房屋。甲方负责处理好该房屋产权所有权及本协议前期代租或转租等问题，不得影响乙方合法正常使用此房屋场地等问题。第九条本协议未尽事宜双方协商解决。第十条协议一式贰份，双方各执壹份，协议自双方签订之日起生效。甲方代表签字：项建强、歙县启泰树脂有限公司（印章），乙方代表签字：芮洪波，2020年5月28日。”项建强、歙县启泰树脂有限公司、芮洪波均在协议上签字、盖章。被告芮洪波通过手机银行转账30000元给歙县启泰树脂有限公司的法定代表人项建强。本院认为，本案争议的焦点是原、被告双方对盱眙县商铺是否存在不定期租赁关系？原告请求解除该租赁关系是否符合法律规定的解除条件，是否应返还该租赁房屋，被告是否承担未付租金等？我国《合同法》规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”就本案而言，丁伟、王雁购买位于盱眙县商铺，其建筑面积为132.59平方米。被告芮洪波与原告沙庆荣联系租赁房屋事宜。原告沙庆荣通过赵琴联系盱眙县和107室商铺对外出租，并确定出租给原告沙庆荣。原告沙庆荣随后与丁伟、沈晓柳签订《五环商品房租赁合同》，期限自2016年6月1日至2022年10月30日止，并从2016年6月1日开始于每年6月1日给付相应租赁期间的年租金33876元。原告沙庆荣一直给付第三人丁伟至2020年5月30日前每年的租金33876元。在该商铺租赁合同签订后，原告沙庆荣随即将107室和108室商铺转租给被告芮洪波经营大律泥、蓝巨星，原告沙庆荣与被告芮洪波没有签订书面租赁协议或合同，只是口头约定每年给付总房租118000元（107室年房租78360元，108室年房租39640元），一直租赁4年至今，租期已超过六个月，原、被告均认可为不定期租赁合同，故本院对此依法予以确认。我国《合同法》规定：“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”由于第三人丁伟及其父亲差欠歙县启泰树脂有限公司等货款，丁伟和王雁于2019年9月5日将涉案的108室商铺转抵给歙县启泰树脂有限公司等，另第三人歙县启泰树脂有限公司又与被告芮洪波于2020年5月28日签订《房屋租赁合同》，被告芮洪波认为交给原告沙庆荣年租金39640元与交给第三人歙县启泰树脂有限公司年租金30000元有出入，故不愿再向原告沙庆荣履行义务，介于该租赁合同为不定期租赁，原告沙庆荣现提出解除与被告芮洪波之间的不定期租赁合同，有事实和法律依据，本院依法准许双方解除该不定期租赁合同。我国《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原告沙庆荣与第三人丁伟约定：“乙方在租赁内，甲方出售房屋或者抵押给第三人的，因买或抵押处分的不破租赁，本租赁合同继续有效。”根据法律规定和当事人约定，被告芮洪波、施峰在第三人丁伟转抵涉案108室商铺后，虽该不定期租赁合同不受买卖影响，但第三人丁伟在2019年9月5日与安徽智成实业有限公司、歙县启泰树脂有限公司、黄山市宇圣化工有限公司签订《房屋转让协议》时已告知原告沙庆荣涉案108室商铺转抵歙县启泰树脂有限公司等，第三人歙县启泰树脂有限公司也口头告知原告沙庆荣租金收到2020年5月份，以后租金由歙县启泰树脂有限公司收取，且在2020年6月歙县启泰树脂有限公司的法定代表人项建强出示房产协议和产权证给原告沙庆荣看，并当面告知涉案房屋已转抵。但第三人丁伟用微信向原告沙庆荣催交租金，原告沙庆荣于2020年6月14日通过微信转账仍向第三人丁伟交付2020年6月1日至2021年5月31日的房屋租金34735元，第三人丁伟与原告沙庆荣的行为不具有善意。原告沙庆荣于2020年7月通知被告方解除不定期租赁合同，被告方虽没有书面回应，但其实际行动已表明同意，现原告沙庆荣提出解除与被告芮洪波之间的不定期租赁合同，综合上述事实，故该涉案房屋租金给付自2020年1月1日至2020年5月31日止，由被告芮洪波、施峰给付原告沙庆荣不定期租赁合同的租金16516.67元【（118000元-78360元）/12个月×5个月】。原告沙庆荣已将2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金给付第三人丁伟，由其双方自行解决。因涉案108室商铺所有人即第三人丁伟已将该商铺转抵给第三人歙县启泰树脂有限公司，且第三人歙县启泰树脂有限公司已将该商铺租赁给被告芮洪波，原告沙庆荣请求被告芮洪波、施峰无条件返还租赁房屋也没有必要，因涉案房屋108室所有权人已更换，故该请求本院不予支持。原告沙庆荣请求判令被告自起诉之日即2020年10月20日起按照同期贷款市场报价年利率15.4%计付违约利息损失至租金付清时止。根据我国《民法典》规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对原告沙庆荣的利息损失请求以16516.67元为基数，自起诉之日即2020年10月20日起至租金付清之日止，按中国银行间同业拆借中心所公布的市场报价利率LPR的四倍计算，但以不超过年利率15.4%为限。原告沙庆荣超出标的的诉讼费用由其自己承担。第三人丁伟、歙县启泰树脂有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本院对该案的审理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百一十四条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十五条、第七百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告芮洪波、施峰于本判决生效之日起十日内给付原告沙庆荣租金计人民币16516.67元及利息（以16516.67元为基数，自起诉之日即2020年10月20日起至租金付清之日止，按中国银行间同业拆借中心所公布的市场报价利率LPR的四倍计算，但以不超过年利率15.4%为限）。二、驳回原告沙庆荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，减半收取585元，由原告沙庆荣负担478元，被告芮洪波、施峰负担107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费1170元。审 判 员 罗德俊二〇二一年一月十九日法官助理 祝文秀书 记 员 王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000313821开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百一十四条以支付金钱为内容的债，除法律另有规定或者当事人另有约定外，债权人可以请求债务人以实际履行地的法定货币履行。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人形式优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。