江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初3425号原告：马雷，男，1974年11月24日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：陈传玉，江苏苏冠律师事务所律师。被告：徐一卉，女，1978年4月21日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。原告马雷与被告徐一卉租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序进行审理，审理中，发现本案不符合小额诉讼条件，于2020年8月27日决定本案适用简易程序的其他规定审理。本院于2020年9月14日组织当事人到庭谈话，徐一卉提出回避申请，本院审查后作出了驳回该回避申请的决定。2020年10月14日，本案经批准转为普通程序，本院依法组成合议庭于2020年10月22日组织证据交换并进行了公开开庭审理。当事人及诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马雷向本院提出诉讼请求：1.要求徐一卉立即返还押金2000元、赔偿损失16050元，合计18050元。2.诉讼费用由徐一卉负担。事实和理由：马雷与徐一卉房屋租赁合同纠纷一案，经无锡市锡山区人民法院、无锡市中级人民法院审理，分别作出(2018)苏0205民初5384号、(2019)苏02民终2062号民事判决书，解除双方的租赁关系，并判令马雷支付房屋占用期间的费用。徐一卉为单独对外出租，需要隔墙并拆除吊顶(经法院审理查明，徐一卉租赁给马雷的房屋吊顶并非独立，与马雷租赁的其他三间房屋的吊顶系整体吊顶，而且没有隔墙)。经双方友好协商，双方口头达成一致意见，马雷同意徐一卉隔墙，法院判令马雷需要支付房屋占用期间的费用冲抵吊顶毁损的损失及租房押金，双方再无任何纠纷。但徐一卉背信弃义，隔墙后向法院申请了强制执行，法院依法冻结并扣划了马雷18050元。马雷为维护合法权益，诉至法院。被告徐一卉辩称，并非拒绝返还2000元押金，而是马雷拒收，B8-215房屋拆除隔墙产生了建筑垃圾，垃圾清运费1500元是其支付的，2000元押金应该与1500元抵扣，不同意返还押金。不同意赔偿马雷主张的损失16050元，没有造成相应损失，马雷也未提供证据证明其损失。马雷的吊顶不是其损坏的，其没有委托任何人损坏马雷的吊顶。马雷所谓的口头协议不存在，诉求中的损失是上一个案件处理过的，不应作为本案诉求。本院经审理认定事实如下：徐一卉曾向本院起诉马雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日作出了（2018）苏0205民初5384号民事判决书，判决：马雷于该判决发生法律效力之日起十日内向徐一卉返还坐落于无锡东方国际轻纺城B8-215房屋；马雷于该判决发生法律效力之日起十日内拆除无锡东方国际轻纺城B8-215房屋内增设的隔墙，拆除无锡东方国际轻纺城B8-28(含二楼的215房屋）房屋门头的广告牌；马雷于该判决发生法律效力之日起十日内向徐一卉支付无锡东方国际轻纺城B8-28号房屋的占有使用费2625元，及无锡东方国际轻纺城B8-215号房屋占有使用费，计算方式：以900元/月为标准，计算自2018年8月15日起至实际归还之日止。该判决书中另查明：215房屋被马雷隔成三间，分别转租他人，租金分别为300元/月。该判决书中认定：马雷向徐一卉缴纳的押金2000元，因该案所涉租赁尚有未了结事宜，故确定暂不予退还为宜，待相关费用确定后再行结算。该案经二审法院审理维持原判。徐一卉依据该案民事判决书向本院申请强制执行，申请执行人徐一卉与被执行人马雷房屋租赁合同纠纷案中，本院共计执行到位无锡东方国际轻纺城B8-28及B8-215的房屋占有使用费18000元，本院于2020年1月8日作出了(2019)苏0205执2209号结案通知书。关于马雷在本案中主张的损失16050元。审理中，马雷明确为（2019）苏0205执2209号案件中执行其的房屋占有使用费，但其只主张16050元。马雷陈述：无锡东方国际轻纺城B8-28房屋与相邻3间商铺是打通的，相邻的3间也为马雷承租，马雷返还B8-28房屋后，徐一卉提出B8-28房屋要隔墙，隔墙本来应由徐一卉负担，当时双方口头达成一致意见，马雷同意隔墙，隔墙由马雷负责，徐一卉不再向法院申请执行，押金也不再退还，但隔墙后，马雷收到法院的执行通知，房屋实际占有使用费损失（法院执行马雷的B8-215房屋占有使用费）、吊顶损失、隔墙使用材料损失，这些损失马雷与徐一卉达成一致协议，才同意徐一卉隔墙，所以损失参照（2019）苏0205执2209号案件中执行马雷的费用，主张16050元，双方已经达成口头协议了，应该按照协议来履行。马雷在本案中提交了：王蒙出具的证明、王蒙与无锡祥安商业管理有限公司（以下简称祥安公司）于2019年2月18日签订的市场管理服务合同，及物业费收款单（载明住户为马雷）、承租人须知、安全管理责任书，欲证明徐一卉于2019年2月18日前已经委托祥安公司将房屋出租给王蒙。徐一卉对王蒙出具的证明真实性有异议，对其他证据真实性无异议，但对上述证据的证明目的有异议，徐一卉认为，与本案无关，王蒙没有与其联系过，王蒙与物业之间的租赁关系其不清楚，也不真实，且收款单上载明的租户是马雷，刚好证明是马雷与王蒙之间的租赁关系，其是完全不知情的。对于收款单载明的租户为马雷，马雷陈述，是因为王蒙租B8-215房屋之前是问马雷租的，祥安公司电脑中显示租户是马雷，所以开的收款单是马雷，但实际是王蒙支付的。徐一卉在本案中提交了：2018年11月18日委托经营管理协议书、微信聊天记录截屏打印件、短信聊天记录截屏打印件、B8-215房屋外摆放的建筑垃圾照片打印件（拍摄时间2020年2月20日），欲证明徐一卉于2018年11月18日与祥安公司签订协议，该协议中约定委托期间凡涉及隔墙等相关事务由祥安公司代为处理，2019年7月25日B8-28房屋隔墙完成后吊顶是完好的，徐一卉于2019年7月18日、2020年1月9日向马雷发送短信，跟马雷提出过要返还押金，建筑垃圾照片打印件中的建筑垃圾是B8-215房屋拆除隔墙产生的，建筑垃圾照片打印件上无锡恒泰物业管理有限公司（以下简称恒泰公司）写明垃圾垃圾清运费为1500元，1500元是徐一卉付的。马雷陈述：对委托经营管理协议书真实性无法核实，祥安公司从未与其协商隔墙事宜，对微信聊天记录截屏打印件、短信聊天记录截屏打印件真实性无异议，但其吊顶未完全修复，对建筑垃圾照片打印件真实性不认可，B8-215号房屋是其安排拆除，其不在现场，垃圾怎么弄的不清楚。关于Ｂ8-28房屋隔墙。（1）马雷陈述：隔墙已经完成，物业公司委托王某隔墙，隔墙使用了马雷的材料，马雷没有支付其他费用，但徐一卉没有支付材料费。（2）徐一卉陈述：隔墙已完成，费用为祥安公司支付，是其委托祥安公司进行隔墙的，使用材料的事情其不清楚。关于马雷陈述的口头协议。（1）马雷陈述：达成口头协议时在场人为马雷、王某、徐一卉的丈夫、徐一卉的舅舅，四个人，谈好后王某才开始施工。口头协议是马雷与徐一卉的丈夫达成一致意见的，徐一卉本人不在场。（2）徐一卉陈述：没有达成过协议。马雷为证明双方达成口头协议，于庭后通知证人王某（马雷陈述其与王某是亲哥们，是在一个市场里经营的邻居）到庭。王某到庭陈述：是物业委托其给马雷和徐一卉的房子隔墙的，当时因为徐一卉欠马雷2000元押金没给，所以马雷一开始不同意隔墙，我去了他们店铺3次，但马雷一直没让隔。后来大概是2019年的7月，房东的老公和舅舅来了，物业就通知其去隔墙，其到了马雷店里，当时现场有马雷、房东的舅舅和房东的老公，马雷刚开始还是不让隔，后来马雷就说两不找，租金不付了，押金也不要还，吊顶的损失也不需要房东赔，隔墙的话吊顶会有损坏，房东的舅舅说，就这样吧，房东的舅舅就让其隔墙了，当时马雷也同意了，就隔了墙，隔墙是用轻钢龙骨和石膏板隔的。后来隔墙费用是物业付给其的，1500元，包含轻钢龙骨费用和帮房东封石膏板的费用及人工费。当时物业只要求其封房东那边的墙，因为马雷是做建材的，其隔墙的时候从马雷那拿了石膏板13张用来封房东那边的墙壁，13张石膏板的费用其没有付给马雷，是因为马雷那边也要封石膏板，其给马雷封石膏板的人工费就抵13张石膏板的费用，当时其跟马雷说好的。石膏板大概是15元一张，因为隔墙必须要做到吊顶的上面，所以会把吊顶破坏，房东和马雷房子的吊顶都有损坏，但是房东那边的其修好了，因为当时房东的舅舅和老公要求必须要修复，马雷那边的当时也修复了，修复到跟房东那边一样，修复的费用其没有收，因为材料还是原来的吊顶，切割之后又封好了，只需要一些人工费，人工费其就没收。当时马雷没有说隔墙的费用由马雷来出，物业跟其说做完后去物业拿钱，马雷、房东丈夫及舅舅协商时，没有提到隔墙由马雷负责。审理中，本院向祥安公司了解了相关情况，祥安公司工作人员夏光跃到庭陈述：祥安公司是无锡东方国际轻纺城的物业公司，其是祥安公司的市场管理员，无锡东方国际轻纺城B8-215房屋的房东是徐一卉，该房屋所在区域是其负责管理的。因为公司定期会清理阳台，2020年2月20日，其公司发现B8-215房屋阳台上有建筑垃圾，主要是石膏板，当时其公司就拍了照片，告知了徐一卉，当时徐一卉没表态，其公司也没处理，因为其公司只负责日常的清扫，建筑垃圾处理不了。后来2020年4月28日，徐一卉跟其公司签了委托协议，委托其公司出租B8-215房屋，由其公司向徐一卉支付租金，同时谈好了由其公司负责清理B8-215房屋阳台上的建筑垃圾，费用也跟徐一卉说了，是1500元，当时说好从其公司今后应该支付徐一卉的租金里面扣，现在该1500元已经从支付徐一卉的租金中扣除了。恒泰公司也是无锡东方国际轻纺城的物业公司，与祥安公司是一个集团的，祥安公司主要负责出租事宜，恒泰公司主要负责服务事宜，清理B8-215房屋建筑垃圾是其公司让恒泰公司去做的，但是费用1500元是从祥安公司应支付徐一卉的租金中扣的。因为垃圾要从楼上搬下来，还要装车，送到专门处理建筑垃圾的地方，所以费用比较贵。2020年4月28日之前，徐一卉没有委托其公司出租B8-215房屋，该房屋一开始徐一卉是自己出租的，租给马雷。2019年2月18日签订的市场管理服务合同是其公司与王蒙签订的，是物业费合同，交物业费要签订合同，不清楚王蒙身份，交物业费报房号就好了，因为是王蒙来交，所以与王蒙签订。本院调取了(2019)苏0205执2209号申请执行人徐一卉与被执行人马雷房屋租赁合同纠纷案卷，查得：本院于2019年12月26日告知马雷限期拆除B-215房屋内的隔墙并返还房屋，马雷拆除隔墙后于2019年12月30日向本院交付了B-215房屋钥匙。以上事实，有马雷提交的（2019）苏02民终2062号民事判决书、（2019）苏0205执2209号执行裁定书、（2019）苏0205执2209号之一执行裁定书、（2019）苏0205执2209号结案通知书、王蒙出具的证明、王蒙与祥安公司于2019年2月18日签订的市场管理服务合同、物业费收款单、承租人须知、安全管理责任书，徐一卉提交的2018年11月18日委托经营管理协议书、微信聊天记录截屏打印件、短信聊天记录截屏打印件、B8-215房屋外摆放的建筑垃圾照片打印件，本院制作的谈话笔录、调查笔录，本院调取的执行笔录及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。马雷主张与徐一卉达成了口头协议，其申请的证人王某与其存在利害关系，对于王某的证人证言，本院不予采信，本案中，马雷提供的证据不足以证明其与徐一卉达成了口头协议及口头协议内容，故本院对其主张不予采信。马雷主张损失参照（2019）苏0205执2209号案件中执行其的费用主张，关于马雷主张的损失：房屋实际占有使用费损失（法院执行马雷的Ｂ8-215房屋占有使用费）、吊顶损失、隔墙使用材料损失，本院认为，案涉Ｂ-215房屋在马雷承租期间被马雷隔成三间分别转租，王蒙仅为其中一位租户，（2018）苏0205民初5384号民事判决书中判令马雷应返还案涉Ｂ-215房屋及拆除案涉Ｂ8-215房屋内增设的隔墙，而马雷直至2019年12月才完成拆除及房屋交接，结合本院向祥安公司了解的情况，本院对马雷关于徐一卉在2019年2月18日前已经委托祥安公司将房屋出租给王蒙的主张不予采信，对马雷主张的房屋占有使用费损失不予支持。对于马雷主张的吊顶损失、隔墙使用材料损失，马雷未提供相应证据，也未明确损失金额，本院不予支持。关于马雷主张的押金2000元，本院认为，（2018）苏0205民初5384号案件所涉租赁事宜经执行已结案，故徐一卉应向马雷返还押金2000元，徐一卉辩称马雷拆除案涉Ｂ8-215房屋隔墙产生的建筑垃圾清运费1500元为其支付，提供了相应证据，本院认为，清理建筑垃圾应为马雷拆除隔墙后的附随义务，审理中，马雷亦陈述垃圾怎么弄的不清楚，故本院对徐一卉关于垃圾清运费1500元与押金2000元相抵扣的抗辩意见予以采纳，徐一卉应向马雷返还押金500元。当事人的其他意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、徐一卉于本判决生效之日起10日内向马雷返还押金500元；二、驳回马雷的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，已由马雷预交，由马雷负担245元，由徐一卉负担7元。马雷同意其预交的诉讼费用本院不再退还，徐一卉应负担的诉讼费用于本判决生效之日起10日内直接支付马雷。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴 坚人民陪审员  刘志良人民陪审员  过建华二〇二一年一月二十日法官 助理  高苑梦书 记 员  过倩娴