山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3340号上诉人（原审原告）：威海恒江置业有限公司，住所地威海经济技术开发区香港路****。法定代表人：邓超，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：孙美丽，女，1986年6月14日出生，汉族，户籍地青岛市城阳区，现下落不明。原审第三人：中国工商银行股份有限公司威海经开支行，住所，住所地威海市海滨南路**div>主要负责人：王焕华，经理。上诉人威海恒江置业有限公司（以下简称“恒江置业公司”）因与被上诉人孙美丽及原审第三人中国工商银行股份有限公司威海经开支行（以下简称“工行威海经开支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒江置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判：1.解除恒江置业公司与孙美丽就威海恒大悦澜庭1号楼602室房屋签订的《商品房买卖合同》及附件；2.孙美丽于合同解除后到威海市房管局配合恒江置业公司办理注销合同备案手续和撤销合同网签手续。事实和理由：1.孙美丽现并未全额支付购房款，恒江置业公司的合同目的未能实现。因孙美丽逾期偿还银行按揭贷款，恒江置业公司承担连带保证责任，截止2020年6月30日恒江置业公司已向工行威海经开支行还款107029.93元，且后续还将替孙美丽偿还剩余银行贷款及费用110余万元，结清银行贷款后，房款仅剩30多万元，与总价款157.51万元相差巨大；2.按期支付贷款本息既是孙美丽履行按揭贷款合同的主要义务，也是《商品房买卖合同》《补充协议》的主要义务。《商品房买卖合同》《补充协议》《个人购房借款/担保合同》均为有效，双方均应履行合同所确定的义务。按揭贷款在总房款中占70%，恒江置业公司为孙美丽承担保证责任，如孙美丽不按期还款，恒江置业公司代偿，实质是房款减少，恒江置业公司未能足额收到房款。故，房款足额交纳的问题，应属孙美丽履行合同的主要义务。孙美丽逾期还款导致恒江置业公司承担担保责任，属根本违约，恒江置业公司有权按照合同约定解除合同并要求孙美丽承担相应的违约责任；3.恒江置业公司对房屋享有物权所有权，无需通过追偿权来追偿。孙美丽虽与恒江置业公司签订《商品房买卖合同》，取得房屋的使用权，但从物权法定、未经登记不发生效力来看，孙美丽尚未取得房屋的所有权。房屋系由恒江置业公司开发建设，现产权仍登记在恒江置业公司名下，至今未交付，也未办理产权转移登记手续。因孙美丽违约导致恒江置业公司承担担保责任，恒江置业公司收回自身所有的房屋，符合法律规定；4.恒江置业公司、孙美丽属平等主体，不解除双方之间的《商品房买卖合同》，将极不利于经济与社会关系的稳定。孙美丽违约，恒江置业公司不能解除《商品房买卖合同》，不仅导致恒江置业公司面临70%房款不能收回，更将滋生众多客户拒不偿还银行贷款，恶意违约。客户在仅付30%房款前提下能正常占有使用房屋，开发商必将不堪其重，面临倒闭破产风险，待建楼房由于资金不足成为烂尾，绝大多数客户购买的房屋不能交付，政府面临公信力信任危机。一审仅考虑孙美丽的生存权，没有从大局着眼，考虑多数客户的生存权、房地产商的生存权及金融机构、政府、国家的生存权。综上，一审认定事实不清，适用法律错误。孙美丽及工行威海经开支行均未提出述辩意见。恒江置业公司向一审法院起诉请求：1.解除恒江置业公司与孙美丽就威海恒大悦澜庭1号楼602室房屋签订的《商品房买卖合同》（预售）及附件［合同编号：销售（字）201800011409］；2.孙美丽于合同解除后到威海市房管局配合恒江置业公司办理注销合同备案手续和撤销合同网签手续；3.孙美丽向恒江置业公司支付的款项47.51万元作为违约金不予退回。一审法院认定事实：2018年4月25日，恒江置业公司与孙美丽签订编号为201800011409《商品房买卖合同》，约定：孙美丽购买恒江置业公司开发的位于威海恒大悦澜庭1号楼602室房屋，建筑面积113.87ｍ2，房屋价款为157.51万元；在签订合同前，孙美丽已向恒江置业公司交付定金2万元，孙美丽应当于2018年4月25日前支付首期房价款47.51万元，余款110万元向银行申请贷款支付；合同中还对其他事项进行了约定。同日，恒江置业公司与孙美丽还签订《补充协议》，对案涉房屋的交付标准、按揭贷款、交付使用等事宜进行了补充约定；其中第三条第5款约定，如孙美丽未按银行、公积金贷款合同约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致恒江置业公司承担保证责任的，视为孙美丽违约，恒江置业公司有权解除合同，收回该商品房，孙美丽按商品房总价款的30%向恒江置业公司支付违约金，同时孙美丽必须在恒江置业公司履行保证责任后30天内，协同恒江置业公司到房管局和建委等政府部门办理有关解除合同的手续。2018年4月28日（一审错写为18日，本院予以纠正），孙美丽、王明波、恒江置业公司与工行威海经开支行签订《个人购房借款/担保合同》，由工行威海经开支行向孙美丽发放贷款110万元，恒江置业公司为孙美丽的该贷款提供阶段性连带责任保证担保。2019年3月起，孙美丽未再偿还贷款本息。2019年5月28日至2020年6月30日，恒江置业公司共计代孙美丽向工行威海经开支行还款107029.93元。后工行威海经开支行诉至一审法院，一审法院于2020年2月3日作出（2019）鲁1092民初1745号民事判决（以下简称“民初1745号判决”），判令孙美丽、王明波偿还工行威海经开支行截至2020年1月31日的贷款本息1076364.26元及自2020年2月1日起至实际履行还款之日止按合同约定的计算方式计算的利息、罚息，并赔偿律师费6.3万元；恒江置业公司对孙美丽、王明波上述付款义务承担连带清偿责任，并在清偿后有权向孙美丽、王明波追偿。恒江置业公司于2020年2月12日诉至一审法院，主张因孙美丽未按期偿还贷款，工行威海经开支行要求恒江置业公司承担保证责任，截至2020年6月30日，恒江置业公司已代孙美丽偿还银行贷款本息107029.93元，且后期将持续按期扣划；孙美丽违反合同约定，多次逾期还款，致使恒江置业公司承担保证责任，不仅侵害了恒江置业公司的合法权益，也给恒江置业公司造成重大损失。孙美丽未提出答辩。工行威海经开支行于庭前提交书面答辩状，主张，1.民初1745号判决生效后，工行威海经开支行申请强制执行，截至2020年6月28日，扣除恒江置业公司垫付的107029.93元，王明波、孙美丽尚欠工行威海经开支行贷款本金1070354.33元；2.根据《商品房买卖合同》约定，孙美丽未按贷款合同约定偿还贷款，导致恒江置业公司承担保证责任后，恒江置业公司才有权解除《商品房买卖合同》。现恒江置业公司并未完全履行连带清偿责任，《商品房买卖合同》尚不能解除，只有在民初1745号判决中确定的连带清偿责任后，才具备行使解除合同权利的条件。一审法院认为，恒江置业公司与孙美丽签订的《商品房买卖合同》《补充协议》及工行威海经开支行与孙美丽、王明波、恒江置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》均系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应信守履行。孙美丽未按时偿还贷款，导致《个人购房借款/担保合同》被解除，恒江置业公司承担保证责任、代孙美丽偿还了部分款项。根据《补充协议》之约定，孙美丽构成违约，应当承担违约责任。本案争议焦点是恒江置业公司与孙美丽之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应予解除。首先，商品房买卖合同中，开发商以收取购房款作为合同目的，同时承担交付房屋、协助办理房屋过户义务；买受人以取得房屋为合同目的，同时承担支付购房款的义务。本案中，孙美丽已经依约支付了全额购房款，恒江置业公司的合同目的已经实现。其次，按期支付贷款本息是孙美丽履行按揭贷款合同的主要义务，并非《商品房买卖合同》及《补充协议》的主要义务。虽然孙美丽不按时偿还贷款导致恒江置业公司承担了保证责任，且《补充协议》约定该情形视同孙美丽违约，恒江置业公司有权解除合同、收回房屋，但此种违约情形与买受人直接违反商品房买卖合同义务性质不同，不应认定为根本违约。第三，恒江置业公司的代偿款可以通过行使担保追偿权进行追偿，民初1745号判决亦判决恒江置业公司承担保证责任后可向债务人追偿，恒江置业公司因承担保证责任所受到的损失可以得到弥补。第四，商品房买卖事关当事人的生存权，解除《商品房买卖合同》不利于稳定经济和社会关系。且，解除合同将衍生房屋增值等损失的处理问题，严重影响业已形成的经济、社会关系。综上所述，孙美丽的违约行为不构成根本违约，且不影响恒江置业公司追偿权的行使，恒江置业公司请求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，不予支持。因合同未予解除，恒江置业公司无需向孙美丽退还已支付的购房款，恒江置业公司要求将首付款47.51万元作为违约金不予退回，实质是要求孙美丽支付违约金47.51万元，该诉请理由正当，予以支持。孙美丽经法院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，依法缺席判决。综上，恒江置业公司诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2020年7月14日判决：一、孙美丽于判决生效之日起十日内支付威海恒江置业有限公司违约金47.51万元；二、驳回威海恒江置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8428元，由威海恒江置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，孙美丽与恒江置业公司签订的《商品房买卖合同》约定：签订本合同前，孙美丽已向恒江置业公司交付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；恒江置业公司应于2020年11月30日前向孙美丽交付房屋；合同后附有附件一至十一，附件十一即是《补充协议》。恒江置业公司亦认可孙美丽于2018年4月25日支付的房款47.51万元包括2万元的定金，孙美丽所贷的款项也直接汇给恒江置业公司；并主张，在本案一审判决后，民初1745号判决经公告送达后生效，工行威海经开支行向一审法院申请强制执行，现恒江置业公司已经代替孙美丽偿还全部按揭贷款本金及利息、罚息，并代孙美丽支付给工行威海经开支行律师费6.3万元及相关诉讼费用；同时,恒江置业公司明确表示，不再向孙美丽追偿恒江置业公司已向工行威海经开支行偿还的借款107029.93元，仅要求将孙美丽已支付的房款47.51万元作为违约金不予退回。经查，一审法院已依法强制扣划了恒江置业公司的银行存款1110899元（包括执行费13996元），民初1745号判决已于2020年9月27日执行完毕。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，恒江置业公司与孙美丽签订的《商品房买卖合同》及其附件以及工行威海经开支行与孙美丽、王明波、恒江置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》均系当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。上述合同签订后，孙美丽（王明波）作为借款人负有按约偿还工行威海经开支行贷款的义务，同时恒江置业公司作为借款合同的保证人，亦负有为该贷款提供连带责任保证的义务。本案争议的焦点在于恒江置业公司是否有权解除《商品房买卖合同》及其附件。《中华人民共和国合同法》九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《商品房买卖合同》附件《补充协议》明确约定，如孙美丽未按银行、公积金贷款合同约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致恒江置业公司承担保证责任的，视为孙美丽违约，恒江置业公司有权解除合同，收回该商品房，孙美丽按商品房总价款的30%向恒江置业公司支付违约金，同时孙美丽必须在恒江置业公司履行保证责任后30天内，协同恒江置业公司到房管局和建委等政府部门办理有关解除合同的手续。现因孙美丽（王明波）未按《个人购房借款/担保合同》约定向工行威海经开支行偿还借款，导致恒江置业公司代为偿还了所欠工行威海经开支行的全部按揭贷款本金及利息、罚息等相关费用，达到了双方约定的解除合同条件，因此恒江置业公司享有解除《商品房买卖合同》及附件的权利。虽恒江置业公司同时也享有担保追偿的权利，民初1745号判决亦判令恒江置业公司承担保证责任后可向孙美丽、王明波追偿，但恒江置业公司并没有行使该权利，而是向一审法院提起诉讼，请求解除合同。上述行为表明，恒江置业公司没有选择追偿权，而是选择解除合同。同时，《商品房买卖合同》约定恒江置业公司应于2020年11月30日前交付房屋，现该房屋并未交付，一审认定本案存在生存权的问题，缺乏事实及法律依据。据此，恒江置业公司依照合同约定要求解除《商品房买卖合同》及附件，并要求孙美丽承担违约责任及于合同解除后配合恒江置业公司办理案涉合同的网签备案撤销手续，具有事实及法律依据，本院予以支持。一审法院不予支持恒江置业公司请求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》不妥，本院予以纠正。综上所述，恒江置业公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092民初423号民事判决；二、解除威海恒江置业有限公司与孙美丽就威海恒大悦澜庭1号楼602室房屋签订的《商品房买卖合同》（预售）及附件［合同编号：销售（字）201800011409］；三、孙美丽于本判决生效之日起十日内协助恒江威海恒江置业有限公司办理上述合同的网签备案手续撤销手续；三、孙美丽向威海恒江置业有限公司支付的房款47.51万元与孙美丽应支付给威海恒江置业有限公司的违约金47.51万元相兑除，不予退回。一审案件受理费8428元，二审案件受理费8428元，均由孙美丽负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二一年一月十三日法官助理宋杨书记员刘金凤