江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6922号上诉人（原审原告）：吴立猛，男，1981年5月28日出生，汉族，住徐州市贾汪区。上诉人（原审原告）：闫超，女，1984年11月15日出生，汉族，住徐州市贾汪区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：孙士坤，江苏浩然风律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：董艳琼，江苏浩然风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市华仁置业有限公司，住所地徐州市贾汪区贾汪镇泉东村。法定代表人：王朝喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：亓新源，江苏大名大律师事务所律师。上诉人吴立猛、闫超因与被上诉人徐州市华仁置业有限公司（以下简称华仁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2018）苏0305民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。吴立猛、闫超上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判被上诉人赔偿上诉人已付购房款一倍以内的赔偿金157140元及利息(利息以15740元为基数，自2017年10月22日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、被上诉人存在故意隐瞒房屋被抵押的事实，理由如下：1、从民事证据规则来讲，一方当事人应当对自己提出的观点提供相应的证据材料，否则应当承担相应的不利后果。上诉人针对被上诉人在出售房屋时，涉案房屋已经被抵押的事实进行了举证，一审法院也予以认定，抵押期间为2016年5月20日-2019年5月17日。上诉人购买房屋的时间是2017年10月21日，上诉人与被上诉人签订购房和同时，房屋处于抵押状态。上诉人提出被上诉人故意隐瞒房屋抵押事实后，应当由被上诉人举证证明在上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时已经明确告知了房屋的现状即房屋已经被抵押。但是，通过现有的证据材料是无法得出的。首先,通过上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第7页第12条，被上诉人明确表示出售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，可以看出被上诉人在出售房屋时对涉案房屋的描述是房屋没有抵押。其次，被上诉人作为房地产开发企业，也不会在房屋出售时告知买受人房屋是抵押房，因为被上诉人不是买卖的二手房，作为普通购房者，如果知道开发商所售房屋是抵押房，那么不会有人愿意购买这种房屋。上诉人在2017年以3000元购买涉案房屋也属于贾汪地区正常售价，不可能是抵押房的价款，足以可见被上诉人故意隐瞒房屋被抵押的事实。退一万步讲，包括上诉人在内的其他购房者，还有交首付款准备贷款的，有一次性付清房款的，抵押房也无法去办理商业贷款，以上事实均能看出被上诉人存在隐瞒房屋被抵押的事实。一审法院审理案件应该按照证据规则跟法律法规做出裁判，一审法院认为被上诉人故意隐瞒抵押的事实不能确认的原因是被上诉人没有提供证据证明已经明确告知，那么就要承担不利后果。一审法院以房产信息网上有公示、上诉人也与觅家酒店、紫恒徐州公司签订协议就认为被上诉人不存在隐瞒的事实，这个理由并不支持一审法院的观点。房产信息网对于普通购房者是不是一个众所周知的网站，显而易见不是的，被上诉人作为开发商出售房屋，上诉人基于信任签订购房合同，如果企业一点基本的诚信都没有的话，那么作为普通消费者没有人敢直接购买，势必造成资源的浪费。上诉人与觅家酒店、紫恒徐州公司签订的合同本身与房屋买卖合同无关，也不再具有直接的关联性。二、原审法院适用法律错误，理由如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第2款规定，被上诉人在订立买卖房屋时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，应当返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。被上诉人将其所有的世纪明珠装饰城1号楼2-9层自2016年5月20日至2019年5月17日抵押给徐州彭城农村商业银行股份有限公司，被上诉人在上诉人购买房屋时故意隐瞒抵押的事实，应当承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条列明了开发商支付一倍赔偿金的具体情形，均为订立合同时。三、上诉人案件一审立案日期是2018年7月19日，一审法院裁判日期是2020年8月28日，该案已经过去两年之久，从购房日期开始算也接近三年，即使是计算利息也已经20％，如二审法院做出判决那么时间也将超过三年，一审法院判决30％的损失包括利息的事实和法律依据有失公平。在裁判文书网公示的，张碧君诉徐州市华仁置业有限公司案号为(2018)苏0305民初3767号裁判文书中，与上诉人的案件事实基本一致，分别进行了解释做出了不一样的裁判结果。上诉人耗费了大量的时间和精力，希望二审法院能尽早的做出裁判结果。综上所述，原审法院认定事实错误，为维护合法权益，上诉人特提出上诉，请求撤销原裁定发回重审或依法改判。华仁公司辩称，1、一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。2、上诉人的上诉理由不成立，上诉请求应被驳回。首先，已经办理产权证书的房屋显然是具备销售条件的，存在抵押的房屋也是可以销售的，尤其是抵押权不仅没有造成购房人的任何不利影响，而且在诉争期间，抵押权已经被涂销。其次，被上诉人与上海紫恒投资发展有限公司徐州分公司签订的收购协议书，完整记载的内容是紫恒公司徐州分公司有权独家销售包括诉争房产在内的房屋，期满如果没有销售完毕，由紫恒公司徐州分公司保底购买。这种包销方式，法律是认可有效的，并且上诉人与紫恒公司徐州分公司签署了商业运营委托合同及附件，将涉案房屋交由紫恒公司及其设立的觅家酒店管理有限公司占有、使用、收益、管理。因此，被上诉人与紫恒公司之间的协议书没有任何侵害上诉人权利的可能，也没有任何隐瞒，所以上诉人的上诉理由不成立，一审判决应当予以维持。吴立猛、闫超向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间于2017年10月21日签订的商品房买卖合同；2、判令华仁公司返还购房款157140元及利息(利息以157140元为本金，按同期银行贷款利率自2017年10月22日计算至实际给付之日)；3、判令华仁公司赔偿已付房款一倍以内的赔偿金157140元；以上共计314280元；4、诉讼费由华仁公司承担。一审法院认定事实：2017年10月21日，华仁公司（出卖人）与吴立猛、闫超（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定华仁公司将位于世纪明珠装饰城1幢1单元604号房出售给吴立猛、闫超，该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积52.38平方米，其中，套内建筑面积32.900平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.482平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3000元，房屋总金额157140元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；2、该商品房已竣工验收备案。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1[该比率应不少于第（1）项中的比率]的违约金。吴立猛、闫超于同日向华仁公司支付房款157140元。同日，吴立猛、闫超与徐州觅家酒店管理有限公司（以下简称觅家酒店）签署商业运营委托合同，将涉案房屋交由觅家酒店进行统一规划及经营管理。委托期限自2020年1月1日起止2034年12月31日止，为期15年，合同成立之日起止2019年12月31日为该物业的免租装修和物业经营培育期间，在此期间，甲方无需向乙方支付任何费用。吴立猛、闫超同时与觅家酒店签订物业回购确认书。同日，吴立猛、闫超与紫恒徐州公司签订授权委托书，装修委托协议。约定吴立猛、闫超一次性支付包含装饰装修费等在内的全部费用158860元。2015年1月22日，华仁公司取得贾房售许字（2015）第5号商品房预售许可证，该预售许可证载明，预售单位：华仁公司；项目名称：世纪明珠装饰城；项目坐落：新夏路口与天元大道东南交汇点；预售范围：1；规划用途：商服；预售建筑面积：12655.94㎡，其中住宅0㎡，非住宅：12655.94㎡。2016年4月14日，华仁公司办理了世纪明珠装饰城1号楼1-601房屋所有权证，建筑面积为1115.32㎡，套内建筑面积700.51㎡；2016年4月19日，华仁公司办理了国有土地使用证，使用权面积258.16㎡，上述国有土地使用证记事、房屋所有权证附记中记载土地、房屋进行了抵押，抵押日期：自2016年5月20日-2019年5月17日止。2017年7月6日，华仁公司（甲方，出售方）与紫恒徐州公司（乙方，买受方）签订收购协议书，约定就世纪明珠装饰城1号楼1层（1716.41平方米）、2层（2119.60平方米）和4层至9层（6209.26平方米）签订收购协议，协议第一条约定，乙方同意购买由甲方开发的位于徐州市贾汪区1层（1716.41平方米）、2层（2119.60平方米）和4层至9层（6209.26平方米）（以下简称“该物业”），建筑面积10045.27平方米（以权属登记为准）。协议第四条约定甲方同意在本协议生效后，乙方有权在已付款满足具体房源首付达到五成的签约条件下，另行指定购买人（下称乙方指定购买人）以乙方及乙方指定购买人商议的价格与甲方逐套签署《徐州市商品房预售合同》，并完成网签备案。甲方按照与乙方及乙方指定购买人（若有）签署的《徐州市商品房预售合同》约定的合同价向乙方及乙方指定购买人（若有）直接收取购房款，并开具收款凭证或者发票（开票总额不超过本协议约定的交易总金额，暂定人民币37167499元整。合同还约定了其他条款。2017年12月6日，法院立案受理了华仁公司与紫恒徐州公司、上海紫恒投资发展有限公司（以下简称紫恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，经法院主持调解，双方达成如下调解协议，一、紫恒徐州公司支付华仁公司收购款2000000元，于2018年3月20日前支付1000000元,2018年4月20日前支付1000000元，收购协议继续履行，双方在收购协议履行期间产生的其他纠纷另案解决;二、如紫恒徐州公司未按上述协议履行给付义务，华仁公司与紫恒徐州公司于2017年7月6日签订的《收购协议书》自未按期履行协议之日起解除，对于上述2000000元收购款自违约之日起转变为违约金，华仁公司有权申请要求紫恒徐州公司履行违约责任；另外，定金50万元不予返还；三、紫恒公司对上述债务承担连带清偿责任。世纪明珠装饰城1号楼1-601于2019年5月17日解除抵押权。一审法院认为，吴立猛、闫超与华仁公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定履行相应的义务。合同签订后，吴立猛、闫超依约向华仁公司缴纳了购房款，实际履行了合同约定的义务，华仁公司应依约交付房屋并办理房屋的产权登记。根据查明的事实，涉案房屋已经竣工验收备案，已办理国有土地使用证、房屋所有权证，吴立猛、闫超要求就其购买的涉案房屋办理产权登记，鉴于涉案房屋尚不具备办证条件，商品房买卖合同目的不能实现，故吴立猛、闫超要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方当事人签订的合同非备案合同。涉案房屋的具体情况在双方当事人签订合同时在房产信息网上有公示。吴立猛、闫超购买涉案房屋时还与觅家酒店签订委托经营合同、物业回购确认书，与紫恒徐州公司签订授权委托书、装修委托协议。吴立猛、闫超故意隐瞒抵押的事由不能确定，不能在一倍赔偿款上限获得支持。吴立猛、闫超的其他损失，涉及案外第三人，可另行主张权利。华仁公司不能履行合同主要义务，可以按照合同约定承担违约金，考虑到房屋价值升高的客观事实，双方当事人约定日万分之一或者累计已付款1%的违约金均不足以弥补吴立猛、闫超的损失，故，华仁公司应当赔偿吴立猛、闫超因此受到的经济损失，赔偿损失数额结合未履行期限等因素综合判定，具体为吴立猛、闫超支付购房款的30%，即47142元。吴立猛、闫超要求的利息，实际上已经包括在损失范围内，故该项请求，不再支持。遂判决：一、解除吴立猛、闫超与华仁公司于2017年10月21日签订的《商品房买卖合同》；二、华仁公司于判决生效之日起十日内返还吴立猛、闫超购房款157140元;三、华仁公司于判决生效之日起十日内赔偿吴立猛、闫超购房款损失47142元；四、驳回吴立猛、闫超的其他诉讼请求。案件受理费6010元，保全费2090元，合计8100元，由吴立猛、闫超负担3000元，华仁公司负担5100元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第九条第二项，主张被上诉人在订立房屋买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，应当返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。从本案查明的事实来看，案涉《商品房买卖合同》订立时，存在被上诉人将案涉合同标的所在的楼层整体抵押给徐州彭城农村商业银行股份有限公司的事实。但是，适用上述规定的前提是被上诉人故意隐瞒抵押的事实，导致合同无效、撤销或解除的结果。案涉合同标的所在楼层在产权登记机关进行了抵押权登记，此种登记具有公示效应，任何人均可查询到相关信息；上诉人在本案中并无证据证明其要求被上诉人说明案涉房屋是否存在抵押，而被上诉人不作如实告知的事实，故法院不足以认定被上诉人存在隐瞒抵押的主观故意。此外，从涉案《商品房买卖合同》解除事由来看，并非基于案涉房屋抵押的事实。因此，上诉人有关被上诉人承担惩罚性赔偿责任的主张，不符合法律规定，本院不予采纳。综上，上诉人吴立猛、闫超的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3443元，由上诉人吴立猛、闫超负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年一月二十八日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥