重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7638号上诉人（原审原告）：重庆速兴金属材料有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区云湖路****，统一社会信用代码915001077592978905。法定代表人：陈茂琴，执行董事。委托诉讼代理人:高春琳，男，该公司员工。委托诉讼代理人：谭浪，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）:财信智慧生活服务集团有限公司，住所地，住所地重庆市江**红黄路****21-2会信用代码91500105793547865Q。法定代表人：薛茫茫，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：曾颖，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王景富，上海锦天城（重庆）律师事务所实习律师。原审第三人：重庆第五大道商业管理有限公司，住所地，住所地重庆市渝中区五一路****会信用代码9150010359924828X4。法定代表人：陈茂琴，执行董事。委托诉讼代理人：谭浪，男，该公司员工。上诉人重庆速兴金属材料有限公司（以下简称速兴公司）因与被上诉人财信智慧生活服务集团有限公司（以下简称财信公司）、原审第三人重庆第五大道商业管理有限公司（以下简称第五大道公司）占有保护纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初25017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人速兴公司的委托诉讼代理人谭浪、高春琳，被上诉人财信公司的委托诉讼代理人曾颖、王景富，原审第三人第五大道公司的委托诉讼代理人谭浪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。速兴公司上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人立即停止对重庆市渝中区五一路2、4、6、8、10、12号（同属八一路1、5、9号，民族路99号）帝都广场负一层T1号房屋（以下简称涉案房屋）的侵占，并立即将涉案房屋交还上诉人；判令被上诉人立即赔偿上诉人损失：1.从2019年4月1日起按2750元/月的金额算至被上诉人将涉案房屋交还上诉人之日止；2.从未支付部分的第1项损失产生之日起算至被上诉人将第1项损失款项支付完毕之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算利息损失。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实、适用法律错误，程序违法。涉案房屋系速兴公司合法租赁的房屋，一直由速兴公司、第五大道公司占有使用。财信公司2019年4月1日成为帝都广场的物业服务企业后，抢夺占有该房屋。即使速兴公司对涉案房屋是无权占有，财信公司也无权抢夺该房屋。财信公司应当返还房屋并赔偿损失。财信公司辩称，一审认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉人的全部上诉请求。上诉人一审未举示任何证据证明其实际占有过案涉房屋，也没有任何证据证明被上诉人侵占了房屋，不满足占有之诉的条件，主张权利无事实和法律依据。上诉人举示的租赁合同不真实且讼争的标的物即讼争房屋系公共区域，属全体业主共同共有，渝亚公司无权出租。上诉人无合法真实的租赁权。第五大道述称，财信公司抢占涉案房屋属实，该公司应诚信诉讼。速兴公司向一审法院起诉请求：1.判令被告财信公司立即停止对重庆市渝中区五一路2、6、8、10、12号(同属八一路1、5、9号，民族路99号)帝都广场负一层T1号房屋的侵占，被告财信公司立即退出涉案房屋并将涉案房屋交还原告速兴公司；2.被告财信公司立即赔偿原告速兴公司损失(损失包括两部分:①从2019年4月1日起算、按2750元/月的金额，计算到将涉案房屋交还之日;②从未支付部分的第①项损失产生之日起计算，计算到被告将第①项损失款项支付完毕之日，按月利率2%的标准计算利息损失;暂计算到2019年6月15日，损失共计6985元);3.本案的诉讼费由被告财信公司承担。一审法院认定事实：速兴公司诉称的T1号房屋位于重庆市渝中区五一路2、6、8、10、12号（同属八一路1、5、9号，民族路99号）帝都广场负一层。重庆市建设档案馆关于该层的竣工图档案材料显示，诉称房屋为负一层排风井。双方均未向法院举示涉案房屋的产权证。2004年5月10日，诉争房屋的开发商重庆渝亚房地产开发建设有限公司（以下简称渝亚公司）与重庆奥斯曼物业管理有限公司（以下简称奥斯曼公司）签订前期物业服务合同，合同第二十四条约定渝亚公司向奥斯曼公司提供物业管理用房，包括办公用房和其他用房，其中办公用房（面积337.84平方米）位于帝都广场**和负**，其他用房（面积88.21平方米）位于帝都广场负**。2019年4月1日，财信公司开始为涉案房屋所在小区提供物业服务。2019年5月20日，速兴公司、第五大道公司向重庆市渝中区解放碑街道公园路社区委员会、财信智慧生活服务集团有限公司发出《立即停止侵害我们租赁帝都广场负一层T1号房屋（食堂）的函》，要求二者退还帝都广场负一层T1号房屋及赔偿损失。2019年6月11日，第五大道公司出具证明，内容为：“重庆第五大道商业管理有限公司和重庆速兴金属材料有限公司共同租赁了重庆市渝中区五一路2、6、8、10、12号（同属八一路1、5、9号，民族路99号）帝都广场一层T1号房屋，现该房屋被财信智慧生活服务集团有限公司侵占，重庆第五大道商业管理有限公司同意向财信智慧生活服务集团有限公司请求赔偿的权利由重庆速兴金属材料有限公司单独享有。”一审审理过程中，速兴公司向一审法院举示《房屋租赁合同（负一层T1#）》、收条、补发入账证明等，拟证明涉案房屋由其和第五大道公司作为共同向渝亚公司承租，并已经缴纳了截止2022年8月8日的租金。该合同约定的租赁期限为2012年8月9日至2032年8月8日。合同约定的价款支付方式为租金每十年支付一次，签订本合同之日支付330000元。财信公司不认可上述合同、收条的真实性，认为速兴公司并未实际占有使用涉案房屋。对补发入账证明真实性无异议，但不认可关联性。第五大道公司对证据真实性无异议。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。”本案，速兴公司提出占有保护之诉，应对占有事实进行举证，其仅举示租赁合同，即使真实，也只能证明租赁合同载明的应然状态，并非已经实际履行交付房屋的实然状态。速兴公司对占有未能完成举证。涉案房屋未有独立的产权登记，竣工图载明该部分为排风井，应为共有部分，而财信公司作为案涉房屋小区的物业服务企业，对共有部分负有管理义务。现有证据不能证明速兴公司为有权占有，其要求对共有部分负有管理义务的财信公司返还、赔偿损失没有法律依据。况且，财信公司根据物业服务合同到涉案房屋所在小区履行物业管理义务，并非速兴公司所诉称的“占有”丧失的直接原因。财信公司对速兴公司的诉求不负有义务。因此，对速兴公司全部诉讼请求不予支持。速兴公司申请对前期物业物业服务合同上“重庆市渝中区住房和城市建设委员会”的印章、损失评估与本案事实认定无意义，不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条规定，判决：“驳回原告重庆速兴金属材料有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由原告重庆速兴金属材料有限公司负担。”本院二审审理中，速兴公司为证明其上诉主张，申请证人吴水丰、黄晓君出庭作证并举示奥斯曼公司、渝亚公司出具的《证明》各一份。证人吴水丰出庭作证称，其系重庆西普物业管理有限公司员工，2014年被派到帝都广场工作至今。2019年4月1日之前，涉案房屋被用作员工食堂，现财信公司用作食堂。不清楚涉案房屋由谁承租、占有，也不知食堂由谁经营。后西普公司通知员工，那里被别人占了，不能在那里用餐了。证人黄晓君出庭作证称，其系奥斯曼公司办公室职员，2018年6月1日入职，现仍在该公司上班。入职后一直在帝都广场负一楼食堂吃饭。财信公司入驻帝都广场后，奥斯曼公司的人就出来了，煮不了饭了，第五大道公司、速兴公司的人也在那里吃饭。奥斯曼公司、渝亚公司2020年6月18日出具的《证明》均称，帝都广场负一层T1号房屋不是帝都广场的共有部分，2019年4月1日，财信公司从速兴公司、第五大道公司手中抢夺了帝都广场负一层T1号房屋。抢夺前，速兴公司、第五大道公司已占有使用该房屋作食堂多年。财信公司抢夺后仍作食堂用。速兴公司、第五大道公司称，证人证言及《证明》均证实财信公司抢夺涉案房屋及使用该房屋的客观事实。财信公司质证认为，证人证言速兴公司在一审中就可提交，故不属于新证据，对证据的合法性有异议；对证人证言的客观性、真实性、证明目的、关联性均不认可。二位证人对速兴公司想证明的速兴公司占有、财信公司侵夺的事实均未亲历看见，仅能证明自己曾在帝都广场负一楼使用过食堂，不能作为定案证据。并且，证人陈述的事实也不能达到速兴公司的证明目的。两份《证明》不属新证据，理由同前。对《证明》形式的合法性没有异议，对实质的合法性、关联性、证明目的均不认可，理由是：渝亚公司与速兴公司有利害关系，否则渝亚公司作为房地产开发商，明知自己无权出租公共区域，不可能与该公司签订长达20年的书面租赁合同。速兴公司曾使用渝亚公司的抵押物即帝都广场在银行融资贷款，如果没有密切关系或商业合伙关系，是不可能做这个事的。速兴公司代理人谭浪在大量案件中既作为渝亚公司，又作为奥斯曼公司，还有速兴公司的代理人，均是员工身份，明显具有关联关系。奥斯曼公司是渝亚公司作为房地产开发商开发帝都广场后专门设立的物业公司，存在股权控制关系。二份《证明》是有关联性主体作出的，其客观性、真实性均存在问题，均不认可。二家公司无能力作为证人证明一个主体占有某个物业和另一个主体侵夺某个物业，故对该组证明均不认可。二审中，本院依据速兴公司的申请，勘查了涉案房屋现场。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，根据一、二审双方当事人陈述、举证情况，结合本院对涉案房屋现场勘查情况，不能认定涉案房屋属某一业主专有部分，现有证据只能认定涉案房屋为帝都广场专有部分以外的共有部分。奥斯曼公司、渝亚公司出具《证明》称涉案房屋不是帝都广场的共有部分，该《证明》无相应证据支持，本院对该《证明》的该部分内容不予采信。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”第八十一条第一款规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”《重庆市物业管理条例》第十五条第一款规定：“业主可以依照法定程序设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会。业主设立业主大会的，应当在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下进行。未设立业主大会的，由全体业主在街道办事处、乡（镇）人民政府以及居（村）民委员会的指导下，共同履行业主大会、业主委员会的职责。”财信公司作为涉案房屋所在帝都广场的物业服务企业，基于其与社区居民委员会签订的物业服务合同，依法享有对帝都广场共有部分物业的管理权，该管理权来自对帝都广场共有部分享有共有物权的业主的授权。故财信公司基于业主的授权有权对共有部分物业进行管理，对侵害共有物权的行为有权要求行为人停止侵害、排除妨害。本案中，即使速兴公司举示的其与渝亚公司之间的租赁合同真实，速兴公司基于该租赁合同而占有涉案房屋真实，但速兴公司并无证据证明出租方渝亚公司对涉案房屋享有处分权，故速兴公司对涉案房屋并未设立合法租赁权，其对案涉房屋的占有系无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，速兴公司对案涉房屋的占有行为不能抗辩帝都广场业主基于共有物权对案涉房屋行使的原物返还权。财信公司基于对共有部分物业的管理权，有权对涉案房屋进行管理，对速兴公司的诉求不负有义务。速兴公司在未举证证明其享有合法租赁权的情况下，以租赁合同和占有事实来排除涉案房屋共有人的授权管理人对共有物权的行使，显然与法律规定不符，本院不予支持。二审中速兴公司举示的证人证言及《证明》仅能证明速兴公司占有案涉房屋的事实，但不能证明渝亚公司对案涉房屋享有处分权以及速兴公司对案涉房屋系有权占有，该组证据与本案待证事实不具有关联性，本院不予采信。综上所述，速兴公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆速兴金属材料有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 倪  洪  杰审 判 员 夏  兴  芸审 判 员 芦  明  玉二〇二一年一月二十五日法官助理 （院印万前程书 记 员 黄  献  丽