辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0791民初1176号原告：任某，男，1963年5月1日生，汉族，住鞍山市铁**。委托诉讼代理人：侯冰，辽宁陆安律师事务所律师。原告：赫崇贵，男，1935年6月15日生，满族，住鞍山市千山区。委托诉讼代理人：任某（即原告任某），男，系原告任某的岳父。原告：任宇辰，男，1991年1月31日，生，汉族，户籍地鞍山市千山区，住鞍山市铁**。法定代理人：任某（即原告任某），男，系原告任宇辰的父亲。被告：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区中山路**。统一社会信用代码：91210100798471089R。法定代表人：黄兴武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴昊，男，1984年7月2日生，满族，住锦州市凌河区，系该公司职员。第三人：刘军，男，1964年1月9日生，汉族，户籍地锦州市古塔区，住锦州市凌河区。原告任某、赫崇贵、任宇辰与被告辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称东一公司）、第三人刘军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任某（亦即原告赫崇贵的委托诉讼代理人，原告任宇辰的法定代理人）、任宇辰以及原告任某的委托诉讼代理人侯冰，被告东一公司委托诉讼代理人吴昊到庭参加诉讼，第三人刘军经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》，为原告办理网签备案手续；2、请求判令被告将锦绣蓝湾小区B25号别墅网签备案至第三人刘军名下的行为无效，并解除该网签备案；3、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：赫继红于2009年5月29日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的锦绣蓝湾小区D25-1号房屋，合同签订后被告赫继红一次性向被告支付购房款人民币1,828,246元，被告对《商品房买卖合同》进行了备案登记，编号为锦房权（2009）商房备字007702号。由于被告东一公司土地抵押和查封问题，原告一直无法办理房屋产权证。2020年3月11日赫继红身故，三原告欲将此房产另行出售，出售过程中发现被告于2018年将此房产网上备案至第三人刘军名下，致使该房产无法出售。原告认为，赫继红与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同登记备案时间在先，赫继红已经合法取得此房产所有权，被告重复出售并为第三人办理网签的行为损害了原告的合法权益，故向法院起诉。为印证上述事实，原告向本院提交了下列证据予以证明：1、《商品房买卖合同》，2009年6月11日的交款收据（收据号为0131983）和2009年5月29日交款收据（收据号为0131915），拟证明：双方签订的合同合法有效，该合同证明已经在房产局登记备案，原告支付了房屋的全部房款，原告义务履行完毕的事实；2、任某和赫继红的结婚证、任某户口本复印件、赫崇贵户口本复印件、赫继红死亡证明、高玉清死亡证明、任宇光的死亡证明、赫崇贵干部履历表，拟证明：赫崇贵是房屋购买人赫继红父亲，任某是赫继红丈夫，任宇辰是赫继红儿子，原告主体身份适格3、锦州市商品房网上备案登记管理平台的图片1张，拟证明该房屋已经备案到刘军名下。被告东一公司辩称，同意原告的诉讼请求。2019年时案涉房产在房产部门没有进行网签备案，后来对我公司对外出售的房产进行网备时应该是由于工作人员疏忽大意没有查找原始合同，所以未将该户房屋进行网备，以致后来备案到第三人名下；案涉房屋备案在刘军名下系因公司与刘军间有其他债权债务关系，但没找到借款合同。我公司曾找到第三人刘军，大约在2019年4月左右刘军也写过承诺书，承诺通过房屋置换的方式撤销网备来解决问题，但至今未撤销网备。第三人刘军未到庭但其提交书面意见述称，刘军与东一公司签订了商品房买卖合同，并交付了房款，也办理了网签备案，享有房屋买受人的权利。本院组织当事人对其围绕诉讼请求和答辩意见依法提交的证据进行了质证，结合当事人的质证意见，对原告提供的证据的真实性予以采信，并据此认定以下事实：赫继红是原告任某的妻子，已于2020年3月11日去世，原告赫崇贵和高玉清系赫继红父母，高玉清已于2017年2月21日去世，赫继红与原告任某共育有原告任宇辰和任宇光二子，任宇光于2020年8月19日去世。2009年5月29日，赫继红与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的锦州滨海新区（锦州经济技术开发区锦绣蓝湾小区D25-1号别墅，合同签订后被告赫继红于同年6月11日向被告支付全部购房款人民币1,828,246元。合同第二十四条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向锦州市公用事业与房产局申请登记备案”。该《商品房买卖合同》尾部除了出卖人和买受人加盖公章、名章或签名外，还加盖了锦州市房屋产权监理处市场管理办公室的公章，同时加盖了商品房买卖合同登记备案专用章，并载明编号为锦房权（2009）商房备字007702号。另查，被告东一公司因未办理竣工验收等问题，原告一直未能办理房屋产权证。又查，2018年5月11日，案涉房屋被网签网上备案到第三人刘军名下，载明预售价格为750,000元。被告东一公司认可其与刘军签订了商品房买卖合同，但口头提出其与刘军之间实际上是借款合同关系，未提供其与刘军间的借款合同，被告东一公司在其财务账目上也记载，2018年5月11日收刘军汇款150万元，科目为短期借款，并标明李博锦汇入。再查，被告提供2019年4月27日的《承诺书》作为证据，该证据载明：“本人刘军承诺10套住房网备后（略，后附房号）3天之内，注销D3和D25A-1别墅网签备，房款收据和房屋买卖合同等相关一切手续归还辽宁东一房地产开发有限公司，如刘军不配合撤销，以上两套别墅也视为自动方放弃房屋权属及相关手续也视为作废。”承诺书尾部签署刘军名字，但其后注明李博代，以及时间。其提供的2019年1月25日的调房协议载明，“本人刘军现向辽宁东一房地产开发有限公司申请调房，经双方协商将D3和D25A-1别墅（房款为150万元等值调换）调换为10套住宅，明细如下（略，后附房号），待以上10套房屋出网签之后，乙方将D3和D25A-1别墅在两周内进行网备撤销完事，房款收据、商品房买卖合同及一切相关手续归还甲方。如乙方不配合撤销，以上两套别墅也视为个人放弃该房屋权属及相关手续也视为作废。开发公司有权在5个月内回购以上10套房屋”，该调房协议尾部由案外人李博在乙方代签人处签名，同时在乙方签字处签署刘军名字。2019年4月27日《承诺书》中约定的10套住宅已网备到第三人刘军名下。本院认为，房地产交易领域中的网签制度，是指房地产交易双方签订合同之后，到相关部门进行备案，形成网签号在网上公布并供相关当事人查询；商品房预售备案制度，是指开发企业与购房人签订商品房预售合同，开发企业应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案。本案中，2009年赫继红与被告东一公司签订的商品房买卖合同上加盖了房产管理部门的公章以及备案章，能够认定被告东一公司已依合同约定和当时的房地产备案的相关行政法规规定为购房人赫继红履行了商品房备案义务，而国家的法律行政法规要求行政机关对商品房购销合同网签网备的规定精神发生在2015年之后，且三原告还系购房人赫继红的继承人依据行政法规规定不能直接变更网签网备的主体，故原告主张被告东一公司继续履行合同为三原告办理网签备案并无事实依据和法律依据，原告该诉讼请求本院不予支持。关于原告主张被告将案涉房屋网签备案到第三人刘军名下的行为无效并解除网签备案问题。从被告东一公司提供的李博代签的承诺书、调房协议、财务账目记载的内容以及刘军交纳的购房款金额能够体现被告东一公司与第三人刘军并非真实的商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同只是对债务的担保抵押行为，且赫继红付清了案涉楼房的全部购房款且也已经办理了商品房备案登记，在基于生存权而形成的购房消费者与抵押权人利益出现冲突时法院应优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人，房屋买受人的权利优先与抵押权的抵押权。因此，案涉商品房网签备案到第三人刘军名下无事实依据，该行为为无效，被告东一公司和第三人刘军应协助三原告解除网签备案行为。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告辽宁东一房地产开发有限公司与第三人刘军间对坐落锦州滨海新区（锦州经济技术开发区锦绣蓝湾小区D25-1号别墅办理的网签备案行为无效，并于本判决生效后10日内协议原告任某、赫崇贵、任宇辰解除该网签网备行为；二、驳回原告任某、赫崇贵、任宇辰的其他诉讼请求。案件受理费10500元，由被告辽宁东一房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  张雪冬二〇二一年一月二十七日书记员  高小琳