河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初5291号原告：赵丽丽，女，汉族，1989年1月2日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：史金峰，河南嵩峰律师事务所律师。被告：高少君，男，汉族，1985年7月5日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：陈书杰，郑州市登封市嵩阳法律服务所基层法律服务工作者。被告：刘晓静，女，汉族，1986年10月29日出生，住河南省登封市。被告：登封市宜居房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91410185MA46XEEJ25，住所地：河南省郑州市登封市嵩阳街道颍河路与嵩山路交叉口向西50米路南。法定代表人：任旭烽,任该公司经理。被告：任旭烽，男，汉族，1991年6月19日出生，住河南省登封市。原告赵丽丽与被告刘晓静、高少君、任旭烽、登封市宜居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵丽丽及委托诉讼代理人史金峰,被告高少君及其委托诉讼代理人陈书杰到庭参加诉讼。被告刘晓静、任旭烽、登封市宜居房地产经纪有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵丽丽向本院提出诉讼请求：1、请依法解除原告赵丽丽与被告高少君、刘晓静签订的《房屋买卖协议》；2、请依法判令被告高少君、刘晓静、登封市宜居房地产经纪有限公司、任旭烽连带返还原告赵丽丽已支付的房款323000元；3、请依法判令被告高少君、刘晓静向原告赵丽丽支付违约金50000元；4、请依法判令被告登封市宜居房地产经纪有限公司退还给原告赵丽丽购房服务费及代办费7000元；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年8月20日原告赵丽丽和被告刘晓静及登封市宜居房地产经纪有限公司签订一份《房屋买卖合同》，合同约定成交价格为643000元，原告应予合同签订时向支付定金、佣金及代办费107000元，其中7000元为代办费，被告同意定金100000元在办理完过户手续前由被告登封市宜居房地产经纪有限公司代为保管。因出售的房屋处于抵押状态，被告高少君、刘晓静保证在本合同签订之日起10日内还清贷款，同时，原告应予还款现场向被告高少君、刘晓静支付解押款223000元（解押款冲抵房款），双方约定于2020年11月1日之前过完所有过户手续。协议签订后，原告赵丽丽、被告刘晓静、被告登封市宜居房地产经纪有限公司三方在场的情况下，被告高少君、刘晓静同意原告赵丽丽把10万元的定金转给被告高少君委托的代理人徐远豪。原告支付给被告登封市宜居房地产经纪有限公司该房屋的购房服务费及代办费7000元。原告赵丽丽当日转给被告登封市宜居房地产经纪有限公司一共27000元（转给登封市宜居房地产经纪有限公司法人任旭烽工商银行6217＊＊＊＊3777银行卡22000元，微信转给法人任旭烽5000元）。被告刘晓静和被告高少君原是夫妻关系，二人于2019年8月7日经法院调解离婚，并约定婚后共同房产一套，位于登封市××路与××交叉口，蹬槽锦园9A幢2单元2层204房产归被告高少君所有。2020年9月14日原告赵丽丽、高少君、登封市宜居房地产经纪有限公司法人任旭烽一起去工商银行办理该房屋的解押手续，该房屋的成交价是643000元，根据《房屋买卖协议》的约定，原告赵丽丽向被告高少君支付首付款323000元（首付款323000冲抵房款），由被告用于办理房屋解押手续，为保证原告支付的款项用于房屋及时解押，被告登封市宜居房地产经纪有限公司让被告高少君同原告赵丽丽写了一份《解押协议》，高少君借用赵丽丽323000元整，而借款用途是仅用于登封市××路与××交叉口东南角××楼××单元××204房屋的解押。但到2020年11月2日上午被告登封市宜居房地产经纪有限公司给原告赵丽丽发信息过去办理过户手续，到了之后才知道该房屋并没有办理解押手续。原告赵丽丽找被告高少君要房款，被告高少君对原告赵丽丽已支付房款323000元没有异议，只是现在没有钱退还。后原告又多次找被告高少君和被告登封市宜居房地产经纪有限公司，被告高少君承诺其先弄些钱将房屋解押，向原告交付房屋，并承诺支付给原告35000元违约金。但令人气愤的是2020年11月13日和11月14日被告高少君和被告登封市宜居房地产经纪有限公司法人任旭烽的电话一直无人接听。原告无奈诉于法院，请查清事实后，依法判令如前所请。被告高少君辩称，1、被告高少君于2020年9月14日与原告签订的房屋解押协议真实有效，高少君没有违约，高少君不同意解除2020年8月20日的房屋买卖协议愿意继续履行；2、被告高少君于2019年9月14日收到原告支付的房款18.7万元是事实，当天高少君将该款12.3万元转给中间人徐远豪及妻子的银行卡，徐远豪拖欠被告的购房款20.7万元高少君已向法院提起诉讼，该案正在审理中；3、徐远豪收到原告的10万元的行为高少君不知情，没有在收到条上签字认可，该款应由原告向徐远豪追偿，与本案无关。被告刘晓静、任旭烽、登封市宜居房地产经纪有限公司未到庭未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告针对诉讼请求向本院提交证据：第一组，2020年6月29日原告赵丽丽与被告高少君、刘晓静委托代理人徐远豪签订的《二手房居间买卖合同》、2020年7月8日原告赵丽丽与被告高少君、刘晓静委托代理人徐远豪签订的《补充协议》、2020年8月20日原告赵丽丽与被告高少君、刘晓静委托代理人徐远豪签订的《解除合同协议书》，证明2020年6月29日原告赵丽丽与被告高少君、刘晓静委托代理人徐远豪签订的《二手房居间买卖合同》，被告高少君、刘晓静委托代理人徐远豪出售坐落于登封市××路与××交叉口东南角××楼××单元××204房屋的买卖事宜。2020年8月20日原告赵丽丽和被告刘晓静一起去银行面签，但登封市安家房地产营销策划有限公司以银行政策原因致使合同无法履行。经三方协商一致，2020年6月29日签订的《二手房居间买卖合同》自2020年8月20日解除。第二组，2020年8月20日原告赵丽丽与被告刘晓静签订的《房屋买卖合同》、2020年9月14日原告赵丽丽与被告高少君签订的《解押协议》，证明2020年8月20日原告赵丽丽和被告刘晓静及登封市宜居房地产经纪有限公司又重新签订一份《房屋买卖合同》。合同约定成交价格为643000元，原告应予合同签订时向支付定金、佣金及代办费107000元，其中7000元为代办费，被告同意定金100000元在办理完过户手续前由被告登封市宜居房地产经纪有限公司代为保管。因出售的房屋处于抵押状态，被告高少君、刘晓静保证在本合同签订之日起10日内还清贷款，同时，原告应予还款现场向被告高少君、刘晓静支付解押款223000元（解押款冲抵房款），双方约定于2020年11月1日之前过完所有过户手续。由于被告高少君的房子是分期购买，为了他们的房屋买卖合同正常进行，而高少君没有能力支付解押款，根据《房屋买卖协议》的约定，原告赵丽丽向被告高少君支付首付款323000元（首付款323000冲抵房款），由被告用于办理房屋解押手续。为保证原告支付的款项用于房屋及时解押，被告登封市宜居房地产经纪有限公司让被告高少君同原告赵丽丽写了一份《解押协议》，高少君借用赵丽丽323000元整，而借款用途是仅用于登封市××路与××交叉口东南角××楼××单元××204房屋的解押，实为购房款。但到2020年11月2日上午被告登封市宜居房地产经纪有限公司给原告赵丽丽发信息过去办理过户手续，到了之后才知道该房屋并没有办理解押手续。被告违约应当向原告返回已付的房款323000元，支付违约金50000元。第三组，转账凭据、收据，证明原告赵丽丽因购买被告出售给原告的涉案房屋，原告分笔支付给被告及被告同意指定代收房款323000元。四被告恶意串通，导致原告支付房款323000元后，无法取得房屋的所有权，无法办理不动产权证的变更登记手续，四被告应连带返回给原告房款323000元及利息。第四组，被告登封市宜居房地产经纪有限公司为原告出具的收据，证明被告登封市宜居房地产经纪有限公司收取原告购房服务费及代办费7000元，因其没有促成房屋买卖合同的履行，没有将房屋不动产证变更登记在原告名下，导致《房屋买卖合同》无法履行，其应返还原告支付的购房服务费及代办费7000元。第五组，登封市人民法院（2019）豫0185民初4693号民事调解书、不动产登记资料查询结果证明，证明被告高少君、刘晓静原系夫妻关系，2019年8月7日通过法院调解离婚，涉案房屋至今登记在被告刘晓静名下，被告高少君、刘晓静离婚时约定涉案房屋归被告高少君所有，但在涉案房屋出售时被告高少君、刘晓静是卖方，被告高少君、刘晓静应承担共同返回付款、支付违约金等连带责任。第六组，原告赵丽丽与被告高少君录音、原告赵丽丽与被告刘晓静录音、原告赵丽丽与被告高少君、刘晓静售房代理人徐远豪的录音、原告赵丽丽与被告任旭烽录音、微信截图，证明徐远豪是被告高少君、刘晓静售房代理人，徐远豪的售房、收款等行为代表被告高少君、刘晓静，被告高少君对原告支付房款323000元予以追认和认可，被告高少君并称款徐远豪拿着，想办法先将付款给原告，然后其再起诉徐远豪。同时证明双方约定房屋过户手续是2020年11月1日之前。被告高少君认可合同约定的违约金50000元。被告违约后，原告多次向被告要房款，被告只是口头同意，但迟迟不予返回房款。被告应依法返回原告支付的房款及利息，并支付违约金、律师费等相关费用。第七组,委托代理合同、代理费发票，证明根据原告与被告签订《房屋买卖合同》的约定，被告应当承担原告委托律师的实际代理费5000元。被告高少君的质证意见：第一组证据无异议；第二组证据无异议；第三组证据有异议，不予认可，只认可18.7万的转账凭证；第四组证据与高少君无关；第五组证据无异议；第七组证据不予认可，高少君没有违约，不同意支付代理费用。被告刘晓静、任旭烽、登封市宜居房地产经纪有限公司未到庭未举证。被告高少君向本院提交证据：高少君的银行明细，证明了2020年9月14日原告打给高少君18.7万购房款，同时把12.3万转给徐远豪的妻子银行卡的事实。原告赵丽丽针对被告高少君提交的证据质证意见：对转给高少君的18.7万无异议。本院对当事人无异议的证据予以认定，对于有异议的证据本院结合证据的真实性、关联性和合法性确认其证明力。经审理查明：被告高少君与被告刘晓静于2019年8月7日在本院调解离婚，本院出具（2019）豫0185民初4693号调解书，确认位于登封市××路与××交叉口东南角××单元××层××房产（登记权利人为刘晓静）归高少君所有，但未办理过户登记。2020年6月29日，原告赵丽丽通过登封市安家房地产营销策划有限公司与刘晓静签订了《二手房居间买卖合同》一份，该合同中约定出卖方刘晓静名下位于登封市××路与××交叉口东南角××楼××单元××层204的房屋转让给买受人赵丽丽，房屋总价款为653000元，赵丽丽在该合同签订时支付定金30000元、佣金及代办费10400元。同时该出售房屋因在银行办理有抵押，故双方还在合同约定了解押条款，即买受人赵丽丽应于还款现场向刘晓静支付解押款250000元，刘晓静在收到该款项后七个工作日内办理完毕抵押登记注销手续，该合同由出卖人刘晓静的代理人徐远豪签名。合同签订当天、7月8日赵丽丽分两次共转给房屋中介公司谢洋3万元，中介公司谢洋又将3万元全部转给徐远豪，徐远豪向赵丽丽出具了出售房屋定金3万元的收到条一份。2020年7月8日赵丽丽与代理人徐远豪签订了补充协议一份，该协议对出售房屋的增值税36000元进行了约定。2020年8月20日，原告赵丽丽、登封市安家房地产营销策划有限公司、代理人徐远豪共同签署了解除合同协议书，协议约定因银行政策原因导致原合同无法继续履行经三方协商一致解除原合同。同日原告赵丽丽作为乙方买受人、被告刘晓静作为甲方出卖人、被告登封市宜居房地产经纪有限公司作为丙方居间人又签订了一份房屋买卖合同，该合同中约定出售房屋的总价款为643000元，合同签订时应支付的定金、佣金及代办费为107000元，同时该合同还约定了解押条款，即买受人赵丽丽应于还款现场向刘晓静支付解押款220000元，刘晓静在收到该款项后二个工作日内办理完毕抵押登记注销手续，该份合同显示刘晓静的代理人为徐远豪。该合同第六条约定：“在合同履行过程中，如因甲乙任意一方违约而导致本合同解除、终止履行，或甲乙双方协商解除本合同，丙方不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失，由违约方承担同等数额的赔偿责任。”第十七条约定：1.“甲乙双方任何一方违约致使合同不能履行的，支付违约金50000元；2.甲方违约致使合同不能履行的，应当双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。”第十八条约定：“房屋增值税费用全部由甲方承担……。甲乙双方约定于2020年11月1日之前过完所有过户手续。”合同签订当天原告赵丽丽转给徐远豪的妻子吴喜博5万元、转给被告登封市宜居房地产经纪有限公司法定代表人任旭烽27000元（其中押金20000元，佣金5000元，代办费2000元），徐远豪向赵丽丽出具了10万元房屋首付款收到条一份。2020年9月14日，原告赵丽丽与被告高少君、刘晓静签订了一份解押协议，协议中约定乙方刘晓静、高少君借用甲方赵丽丽323000元用于出售房屋的解押，当天原告赵丽丽转给被告任旭烽增值税36000元，转给高少君购房款187000元。被告高少君收到购房款后将其中的123000元转给徐远豪，由其代为办理房屋的贷款解押手续。后因徐远豪未能办理，致使涉案房屋至今不能办理过户手续，被告高少君另案起诉徐远豪，原告多次向被告催促办理或者返还款项未果，诉至本院。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当严格按照合同约定履行。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”。本案中，被告高少君、刘晓静委托徐远豪代理签订房屋买卖合同、收取购房款，徐远豪的代理行为产生的法律后果依法应由被告高少君、刘晓静承担。被告高少君辩称不知道、不认可徐远豪收取原告的购房款，与其通话录音、另案起诉徐远豪及签订的解押协议的事实相矛盾，对其抗辩本院不予采信。原告依约支付了购房首付款，被告高少君、刘晓静应当按照合同约定的时间办理案涉房屋的解押手续，交付房屋，并协助原告办理房屋过户登记，但其以与徐远豪之间的纠纷为由拒绝办理，致使原告的合同目的不能实现，显属违约，应当承担违约责任。原告请求解除房屋买卖合同符合法律规定，本院予以支持。被告登封市宜居房地产经纪有限公司作为居间方，已经促成双方交易，其收取的佣金5000元原告要求退还于法无据，但其收取的代办费2000元、代收的增值税36000元、押金20000元，因房屋买卖合同的解除应退还给原告。被告任旭烽作为登封市宜居房地产经纪有限公司的法定代表人，其行为系职务行为，法律后果应由被告登封市宜居房地产经纪有限公司承担，但被告任旭峰以个人账户收取原告款项，违反了《中华人民共和国公司法》第一百七十一条第二款“对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储”的规定，其未提供证据证明个人资产与公司资产相互独立，也未对此做合理说明，故被告任旭烽应当与被告登封市宜居房地产经纪有限公司承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四项）、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第一百七十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告赵丽丽与被告高少君、刘晓静签订的房屋买卖合同。二、被告高少君于本判决生效之日起十日内返还原告赵丽丽购房款267000元。三、被告高少君于本判决生效之日起十日内支付原告赵丽丽违约金50000元，并赔偿原告佣金损失5000元、律师费5000元。四、被告登封市宜居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵丽丽58000元。五、被告任旭峰对第四项承担连带责任。六、驳回原告赵丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7100元，减半收取3550元，由被告高少君负担3070元，被告登封市宜居房地产经纪有限公司负担480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李西乾二〇二一年一月七日书记员  王宜乐