上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初234号原告：华润置地(上海)物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：王江江，总经理。委托诉讼代理人：甘乐，男。委托诉讼代理人：赖希勤，女。被告：顾汉勤，女，1985年12月4日生，汉族，户籍地江苏省盐城市。原告华润置地(上海)物业管理有限公司(以下简称“华润物业公司”)与被告顾汉勤物业服务合同纠纷一案中，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告华润物业公司的委托代理人甘乐、赖希勤，被告顾汉勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年6月1日至2020年12月31日的物业费31,165.85元；2.判令被告支付原告违约金3,116.59元。审理中，原告调整诉讼请求，要求被告支付2018年11月1日至2020年12月31日的物业费28,739.10元，并放弃第二项诉讼请求。事实和理由：原告是为上海市松江区泗泾镇古楼公路佘山九里小区提供物业管理服务的物业管理公司，一直为小区业主提供物业管理服务。被告为该小区业主，地址为上海市松江区泗泾镇古楼公路******，被告享受原告提供的物业服务，但被告拖欠原告物业服务费，一直未予支付，被告的行为损害了原告的合法权益，现原告起诉至法院，要求法院判如所请。被告顾汉勤辩称，不同意原告的全部诉讼请求。其不交纳物业费是有理由的。其一，原告提供的证据不能证明原告已经与被告就服务内容和服务标准协商一致，且原告提供的物业服务水平明显不符合物业服务合同的约定。被告多次和原告协商，但原告均不予理睬；其二，被告已经陆续支付了一万多元物业费，按照被告对原告服务的标准，被告认为已经支付到了2020年底。故被告不存在违约行为，违约金也不同意支付。经审理查明：原告华润物业公司与案外人华润超智房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由华润物业公司对上海市松江区古楼公路华润置地九里园小区进行物业管理，小区四至范围：东至巴张泾、南至规划路、西至古楼阁、北至古楼路。合同约定，原告按照建筑面积向业主收取物业服务费，其中高层住宅物业服务费标准是4.20元/月·平方米，多层住宅物业服务费标准是7.50元/月·平方米。物业服务费用(物业服务资金)按季交纳，业主应在管理处发账单之日起一周内(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。本合同至首届业委会成立止。合同还对其他事宜作了约定。另查明，被告系上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX-XXX号XXX室房屋的业主，该房屋于2020年4月26日被核准登记，房屋建筑面积为147.38平方米。2017年12月25日，原告向被告开具物业费发票，载明被告缴纳物业费已经缴纳至2018年3月31日。原、被告确认在2018年3月31日之后，被告又向原告支付了7,295.65元，其中包含2,000元的充电桩安全施工押金，现原告同意将7,295.65元在被告应缴物业费中予以扣除，并表示为计算方便，放弃被告2018年10月部分物业费，调整为自2018年11月开始起算。庭审中，被告陈述涉案房屋于2017年12月25日交接，交房时约定的物业费标准为7.50元/月·平方米，但当时对物业费的服务内容及标准并不清楚。其确未按照合同约定的物业费标准支付物业费，在2018年3月31日后的物业费是按照被告对原告提供的物业服务进行评估后自行支付的。为此，被告提供微信聊天记录、函、照片等证据，欲证明原告在装修垃圾堆放及清运、保洁服务、绿化养护、地面积水、公共灯损、地面积水顶玻璃碎裂、地下车库门禁、车辆、地下车库门禁等物业服务上，存在瑕疵。原告对被告提供的该部分证据真实性没有异议，但对关联性有异议，原告认为在垃圾装修的堆放及清运上给予业主选择权，由业主自行决定清运人，其余物业服务均按照物业服务合同的标准提供了物业服务。以上事实，有《前期物业服务合同》及附件、上海市不动产登记簿、入住确认书、上海市商品房预售合同、微信聊天记录、函、照片、律师函、催缴通知书、邮寄凭证、发票及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。本案所涉的物业管理属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。原告作为开发商选聘的前期物业管理企业，在提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业服务费的义务。对于被告辩称的原告物业服务收费标准及服务内容不明确的意见，前期物业服务合同及其附件均已经明确约定，故本院不予采纳。对于被告提供的物业管理瑕疵问题，其中关于垃圾清运、保洁、车辆管理等常规物业服务问题，被告提供的证据仅能静态表示一时小区状态，而无法证明原告在物业服务上持续性的不作为，故本院不予采纳；有关公共管理、公共、共用部分或公共设施、设备存在的问题，上述问题若发生在房屋质量保修期内，应由开发商承担相应的保修责任，保修期后需对房屋的公共部分进行维修、更新、改造和养护的，应当待小区业主委员会成立后，由业主委员会代表全体业主进行主张，由与之有关联的业主经投票表决后决定，包括相关费用的分担责任，此系涉及业主自身的利益，原告作为物业管理服务单位，并无此决定权。综上，被告拒付物业费的理由不能成立，本院不予采纳。经核算，扣除被告已经缴纳的7,295.65元，本院对于原告要求被告支付2018年11月1日至2020年12月31日的物业费28,739.10元的诉讼请求予以支持。原告放弃部分物业费及滞纳金的诉讼请求，系其对自己民事权利的自由处分，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百六十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：被告顾汉勤于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地(上海)物业管理有限公司自2018年11月1日起至2020年12月31日的物业服务费28,739.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序(小额诉讼)审理，案件受理费10元，由被告顾汉勤负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。本判决为终审判决。审判员  陈贤聪二〇二一年一月二十九日书记员  赵晓彦附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……