广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4252号原告：张舒，女，1989年3月7日出生，锡伯族，户籍地吉林省长春市宽城区*******委280组，现住吉林省长春市南关区陶然庭苑**2106，公民身份号码220************840。委托诉讼代理人：彭国强，广东翔途律师事务所律师。被告：奥特莱斯置业广东有限公司，住所地广东省佛山市三水区*************之一，统一社会信用代码914***********179T。法定代表人：林某1。诉讼代表人：奥特莱斯置业广东有限公司管理人。委托诉讼代理人：李程丽，该公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：陈海，广东源浩律师事务所律师。被告：广东冠恒旅游管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区*******************、A27-A29，统一社会信用代码91440607MA51QMG784。法定代表人：李某1。被告：广东景盛置业有限公司，住所地广东省佛山市三水区**********芭蕾雨·碧蓝世界广场F33之四，统一社会信用代码914***********154R。法定代表人：林某1。诉讼代表人：广东景盛置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：李程丽，该公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：陈海，广东源浩律师事务所律师。原告张舒与被告奥特莱斯置业广东有限公司（以下简称奥特莱斯公司）、广东冠恒旅游管理有限公司（以下简称冠恒公司）、广东景盛置业有限公司（以下简称景盛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，因奥特莱斯公司、景盛公司进入破产程序需要等待破产管理人接管，本院于2020年9月10日裁定中止诉讼，中止诉讼事由消失后，于2020年12月2日恢复审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人彭国强、奥特莱斯公司和景盛公司管理人的委托诉讼代理人李程丽到庭参加诉讼，被告冠恒公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张舒向本院提出诉讼请求：1.三被告连带向原告返还原告订购奥特莱斯公司开发的新昌小镇听泉居2-604房的房款（即原告所谓购买冠恒公司“新昌汇家园卡”的款项）167283元；2.三被告连带向原告支付上述款项自2019年12月18日起到实际退款日止按照年利率6%计算的资金占用利息（暂计至2020年8月27日为6984.64元）；3.本案案件受理费由三被告承担。事实与理由：一、购房及付款。2018年6月原告从家中亲戚在新昌集团工作的同学刘岚得知，奥特莱斯公司向新昌公司内部员工及亲朋销售新昌小镇的部分住宅和公寓，经时任佛山新昌项目工作人员介绍及实地考察后，原告了解到该项目将于当年10月取得预售证、12月开盘，以新昌公司员工亲朋好友的身份可以按内部价订购房子，于是原告拟购买听泉居2-604房。原告委托亲属朱慧珍分别于2018年7月6日、7月8日、7月16日向被告奥特莱斯公司指定的冠恒公司银行账户汇款定金50000元、购房款50000元和购房款67283元，并按被告奥特莱斯公司要求注明“张舒新昌家园卡充值”字样。因原告未去购房现场，被告奥特莱斯公司确认收到购房余款后，刘岚安排销售部人员萧美明帮忙办理购房手续即处理购房相关事项。二、合同终止及退款。在2018年7月原告准备签署合同时被告知，因目前还未取得预售证，奥特莱斯公司不能与原告直接签房屋买卖合同，为规避无预售证售房，奥特莱斯公司安排关联公司冠恒公司跟原告签协议，要求原告将此前为案涉房屋缴纳的购房款项，记载为购买冠恒公司所谓“新昌汇家园卡”的款项，刘岚经理及时任销售经理的赵经理介绍说预售证预计在2018年10月可以办妥，待2018年12月项目开盘再换签正式购房合同，并宣称内部员工及亲友的提前预售都是采取变通的方式处理。这情况虽出乎原告意料，但考虑到房款已经缴纳且是内部销售，原告遂跟冠恒公司签订了《新昌汇家园卡购买协议》。奥特莱斯公司出具了明确记载购房单位楼栋号、房号及单价的购房申请回执。在后续与新昌销售人员的联系中得知奥特莱斯公司并未如期取得预售证导致开盘无限期推迟。据了解被告奥特莱斯公司无预售许可证违法销售房产且金额巨大涉及人数众多。基于前述事实，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告奥特莱斯公司、景盛公司共同辩称，1.佛山市中级人民法院于2020年9月7日裁定受理奥特莱斯公司、景盛公司重整申请，同日指定北京市京师律师事务所、广东源浩律师事务所共同担任管理人，债权人应当向管理人申报债权；2.被告景盛公司担保的债务范围不包括家园卡充值卡的利息，被告景盛公司出具的担保函明确约定担保责任范围为已收取的充值款15553286元,以及附件名单内人员已约定的与退回充值款相关的补偿金，由于原告未曾与被告景盛公司就退还充值款的补偿金额作约定，原告第二项诉请的利息不在被告景盛公司的担保范围内，被告景盛公司不应对利息承担连带责任；3.原告与被告奥特莱斯公司之间不存在房屋买卖关系，被告奥特莱斯公司未与原告签订任何购房合同，双方之间不存在合法有效的房屋买卖合同关系，原告与被告冠恒公司签订合同，合同的权利义务仅约束合同双方，原告主张被告奥特莱斯公司对返还房款及利息承担连带责任没有法律依据。原告张舒在诉讼过程中提供如下证据：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告三份，证明原、被告诉讼主体资格。2.认购意向申请书一份（复印件）、新昌汇家园卡购买协议一份，证明原告购房经过。3.购房申请回执一份、收据三张、吉林银行账户历史交易明细表一份、朱慧珍身份证一份，证明原告付款情况明细。4.原告与被告奥特莱斯公司工作人员萧美明的微信聊天记录一份、签收表一份，证明被告奥特莱斯公司将相关合同等资料寄给原告。5.投诉函一份（复印件），证明原告委托亲戚朱慧珍一起去政府投诉被告违法行为。6.景盛公司连带责任保证承诺函一份（打印件），证明关联企业景盛公司担保情况。7.投诉函以及政府部门对朱奕霏等人投诉事项的回函一份（复印件），证明原告等人信访投诉后政府做了答复。8.佛山市国有建设用地使用权出让合同之补充协议一份（复印件，来源于芦苞政府）、关于对《关于征求意见的函》的回复意见一份，证明被告奥特莱斯公司、景盛公司购买国土土地建房的事实。9.新昌集团控股有限公司佛山芦苞项目5公司关联性说明一份（复印件，来源于被告景盛公司劳动仲裁案），证明被告奥特莱斯公司、景盛公司之间的关系。被告奥特莱斯公司、景盛公司没有提供证据。被告冠恒公司没有提供证据，也没有答辩。经审查，原告提交的证据1-证据3、证据5-证据9，来源、形式合法，彼此间能相互印证，且与本案具有关联性，本院对上述证据予以采信；原告提供证据4，原告对微信聊天记录未能提供原始载体以供本院核对，亦无微信聊天相对人的身份证明佐证，签收表亦无相关人员签名确认，被告不予认可，本院不予采信。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：被告奥特莱斯公司开发佛山市三水区***********盘。2018年7月6日，原告张舒向奥特莱斯公司认购该公司开发的位于佛山市三水区**********听泉居（楼盘名）2栋304房屋。随后原告向被告奥特莱斯公司申请将上述楼栋的304房屋换为604房屋。2018年7月6日，原告与被告冠恒公司签订《新昌汇家园卡购买协议》，约定原告购买冠恒公司的新昌汇家园卡，缴纳款项为167283元，原告持家园卡在冠恒公司及关联方消费相应产品和服务时，从家园卡中直接扣减相应消费金额，无需另行付款。在2018年7月6日至7月16日期间，原告分三次共向冠恒公司支付了167283元。冠恒公司向原告出具三份收据，均载明“收到张舒家园卡充值款（朱慧珍代付）”。原告向奥特莱斯公司申请退回认购2栋604房屋的款项。2019年11月4日，景盛公司向包括原告在内等42人出具《广东景盛置业有限公司连带责任保证承诺函》，为冠恒公司收取84笔“新昌汇家园卡”充值款合计15553286元的退款义务承担连带保证责任，保证范围包括已收取款项15553286元及约定的补偿金额。连带保证担保期限为2020年2月1日至2022年1月31日止。上述协议签订后，三被告均无向原告返还任何款项。2019年12月12日，朱奕霏等人向佛山市三水区住房城乡建设和水利局投诉，佛山市三水区住房城乡建设和水利局于2020年1月16日作出答复如下：奥特莱斯公司现处于重组中，待重组事项处理后马上处理退还家园卡款项。为了解决退款问题，奥特莱斯公司提出让景盛公司作为该项债务的连带责任担保人，并出具《广东景盛置业有限公司连带责任保证承诺函》。相关手续正在推进中，暂无法完成退款手续，建议信访人通过司法途径解决。另查明，从中国人民银行征信中心查询《企业信用报告》得知，奥特莱斯公司与景盛公司存在关联关系，两公司的法定代表人同为林某1，公司主要人员相同，两公司的股东为奥特莱斯名牌折扣店有限公司和奥特莱斯名牌折扣店投资有限公司。再查明，佛山市中级人民法院于2020年9月7日受理案外人北京奥诚东星电子科技有限公司对奥特莱斯公司提出的破产重整申请，于2020年9月7日受理案外人北京奥诚东星电子科技有限公司对景盛公司提出的破产重整申请。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。原告作为购房人向被告奥特莱斯公司认购位于佛山市三水区*******************屋，随后按照奥特莱斯公司指示，以购买新昌汇家园卡的名义与冠恒公司签订《新昌汇家园卡购买协议》并支付款项167283元。根据原告认购房号、支付款项及同系列其他购房者提供的证据，原告向冠恒公司付款并非为了购买冠恒公司的服务或者产品，其目的在于购买房屋，原告所付款项实为向奥特莱斯公司支付认购房款。原告作为购房者与被告奥特莱斯公司作为房地产开发商达成双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议，故双方形成商品房预约合同关系。该商品房预约合同关系是双方自愿平等协商，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。现奥特莱斯公司开发的听泉居楼盘已处于全面停工状态，且奥特莱斯公司已进入破产程序，客观上已不能继续履行合同，故原告与奥特莱斯公司之间的商品房预约合同符合法定的解除条件，对于已付的认购房款，原告主张案涉楼盘开发商即奥特莱斯公司承担返还义务，有理，本院予以支持。原告与被告冠恒公司签订《新昌汇家园卡购买协议》，该协议没有具体约定冠恒公司提供的产品、服务，冠恒公司收取原告的款项，目的是为奥特莱斯公司履行商品房预约合同，故本院认为《新昌汇家园卡购买协议》实际是为了方便履行原告与奥特莱斯公司之间的商品房预约合同，是商品房预约合同的一部分。在奥特莱斯公司无法继续履行商品房预约合同义务的情况下，作为收款方的冠恒公司理应与奥特莱斯公司共同返还原告款项167283元。至于原告主张的自2019年12月18日起按年利率6%计算的资金占用利息，因双方当事人对此无约定，故资金占用利息损失应自原告起诉之日2020年8月27日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定：“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”原告主张的资金占用利息损失计算至破产申请受理时即2020年9月7日，为215元。原告主张资金占用利息损失的过高部分，缺乏依据，本院不予支持。被告景盛公司自愿出具承诺函同意对包括本案款项在内的84笔家园卡充值款共计15553286元及已约定的与退回充值款相关的补偿金额承担连带保证责任，原告诉请景盛公司对冠恒公司应返还款项167283元及利息损失承担连带保证责任，有充分依据，本院予以支持。原告必须在奥特莱斯公司和景盛公司的破产程序中依法申报债权，不得据此获得个别清偿。被告冠恒公司经本院传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告奥特莱斯置业广东有限公司、广东冠恒旅游管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张舒返还款项167283元及支付资金占用利息损失215元；二、被告广东景盛置业有限公司对第一判项所确定的被告广东冠恒旅游管理有限公司的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告张舒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1893元（原告已经预交），由原告张舒负担74元，由被告奥特莱斯置业广东有限公司、广东冠恒旅游管理有限公司、广东景盛置业有限公司共同负担1819元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 劳楚文二〇二〇年十二月三十一日法官助理 程秋燕书 记 员 林平峰