浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初9218号 原告：金华海润置业有限公司，住所地金华市婺城区紫金南街**瑞唐商务大厦（**）****。 法定代表人：施晓波。 委托诉讼代理人：李**，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐建浩，男，系公司员工。 被告：楼静哲，女，1979年10月8日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：朱恺，浙江迎鸽律师事务所律师。 原告金华海润置业有限公司（以下简称海润公司）诉被告楼静哲商品房预售合同纠纷一案，于2020年10月22日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，分别于2020年11月26日、2021年1月15日两次公开开庭进行了审理。原告海润公司的委托诉讼代理人李**，被告楼静哲及其委托诉讼代理人朱恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海润公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告楼静哲立即支付原告海润公司购房款人民币220000元及逾期付款违约金122650元（违约金从2017年7月19日起，按日万分之五支付至清偿之日止，现暂算至2020年8月7日），暂合计342650元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月31日，金华市住房和城乡建设局向原告海润公司颁发金预售许字第47号《商品房预售证》。海润公司开发建设的瑞唐商务大厦2#、3#、4#楼商品房屋，具备公开预售条件，金华市住房和城乡建设局予以批准销售。2017年7月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买瑞唐商务大厦3幢1002室房屋。房屋建筑面积58.92平方米，总价440000元。《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定：买受人《商品房买卖合同》前支付首付款人民币220000元，余款220000元整，在签《商品房买卖合同》之日起15日内办理银行贷款手续，超过15日如视为逾期付款，所产生全部损失由买受人承担。第八条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。原告认为，《商品房买卖合同》合法有效，被告应当按约支付剩余房款，并从逾期之日起承担违约责任。 被告楼静哲答辩称，本案被告不存在违约行为，原告经营状况恶化是导致被告不能办理贷款的重要原因，被告享有不安履行抗辩权。原、被告签订的购房合同是以按揭贷款购房形式购买涉案房产，合同签订后被告已支付了首付款并且依约去办理按揭手续，后因原告原因导致按揭无法办理，因此被告不存在违约，更不应承担相应的违约责任。同时，本案双方约定的按揭贷款购房，剩余的款项应是按揭贷款的形式支付，因此本案导致至今无法办理按揭均由原告原因造成，本案不应适用合同第八条的规定主张相应权利，恳请驳回原告全部诉讼请求。 在审理过程中，本院依法组织到庭当事人、委托诉讼代理人对当事人提交的证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认证如下： 一、原告提交的证据：1.预售证复印件，证明原告是有权合法销售房屋的；2.商品房买卖合同，证明双方之间的权利义务和签订合同的时间；3.竣工验收备案表复印件，证明房屋已经竣工验收具备交付条件。被告楼静哲提出：真实性均无异议，双方买卖合同第九条规定原告应在2017年12月31日前将房产交付被告，但根据竣工验收报告时间整整晚了一年，说明原告明显无法按期履行交房义务，故达不到原告的证明目的，反而证明原告存在重大经营困难，被告享有不安履行抗辩权。本院认为，原告方存在逾期交房违约行为并不能否认被告方逾期付款的违约行为。被告方的不安抗辩无事实与法律依据，故其异议不能成立。本院确认其证明力。 二、被告提交的证据：1.信访件回复截图，证明原告无法按期交房，引发众多业主信访投诉的事实。2.相关另案业主与唐经理聊天的记录，证明足额全款付清情况下，原告仍无法按期交房办证。3.朱洪晓与被告聊天记录，证明足额全款付清情况下，原告仍无法按期交房办证。4.被告与原告公司唐经理聊天记录，证明唐经理曾与被告协商用售后返租款项冲抵未付尾款的事实。5.房屋检测验收报告及照片，证明原告向被告交付的房屋有质量问题。原告提出质证意见：对证据1，真实性无法核实，与本案无关。对证据2、3、4目前诉了25个业主，这些业主未按期付款导致公司资金紧张，个案不能代表整体，若被告按期付款则原告可以按期办证交房。经查，原告的异议成立，本院对其证明力不予确认。对证据5，原告提出，真实性无法核实。只是过程中而非最终意见。工程已验收合格，这种过程性证据不影响最终结果，与本案无关。本院认为，房屋质量属整改问题，并不能成为不支付房款的理由。本院对其证明力不予确认。 三、出示法院依职权调取的上海浦东发展银行股份有限公司金华分公司（以下简称浦发银行）出具的回函1份，载明：1.该项目因房屋产权问题出现过借款人集中到市政府上访维权情况，存在批量不能办理正式抵押权证的情况；2.该行前期办理的按揭贷款，至今预告抵押无法转成正式抵押。原告发表意见称：1.形式上不符合民诉司法解释第115条的规定，单位向人民法院提交的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人签名或盖章，并加盖单位印章。2.从内容表述能够证明浦发银行曾经办理过以原告房产公司销售的房屋的按揭贷款，并且证明在没有房产证之前是可以办理相关贷款的事实。该复函只是说明没有转成正式抵押的原因是房产证没有办好，并未说明是原告的原因。而且只是部分业主没有取得房产证，与被告不贷款或者不付款没有任何直接关联。被告发表意见称，无异议，但该组证据并不能直接反映本案双方争议的焦点的问题。本院认为，该份证据可以证明浦发银行在办理原告开发的与本案相关楼盘的按揭贷款过程中，对原告的资信状况不认可而停止放贷。本院确认其证明力。 本院根据已确认具有证明力的上述证据及到庭当事人的当庭陈述，对本案事实认定如下： 2017年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，合同约定，被告楼静哲向原告海润公司购买瑞唐商务大厦3幢1002室房屋。房屋建筑面积58.92平方米，总价440000元。《商品房买卖合同》第七条付款方式及期限约定：买受人在《商品房买卖合同》前支付首付款人民币220000元，余款220000元整，在签《商品房买卖合同》之日起15日内办理银行贷款手续，超过15日如视为逾期付款，所产生全部损失由买受人承担。第八条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订后，被告向原告支付了首付款220000元，余款向原告指定的浦发银行申请办理贷款手续，因浦发银行对原告的征信状况不予认可而停止发放贷款。被告至今未向原告支付尾款。 经本院向浦发银行发函，该行回函载明：1.该项目因房屋产权问题出现过借款人集中到市政府上访维权情况，存在批量不能办理正式抵押权证的情况；2.该行前期办理的按揭贷款，至今预告抵押无法转成正式抵押。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，本案事实发生在民法典施行前，应当适用《合同法》相关规定。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。当事人应当全面履行合同义务。1.依据《商品房买卖合同》有关“余款220000元在签《商品房买卖合同》之日起15日内办理银行贷款手续……”之约定，被告已依约向金融机构办理了贷款手续，即视为履行了合同义务，至于银行是否批准贷款、贷款审批后何时放款，并不以双方当事人的意志而转移，故本案不能办理按揭贷款不能归责于合同双方主体，故原告要求按合同第八条约定要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。但并不能免除被告支付剩余购房款的责任，故对原告要求被告支付剩余购房款的诉讼请求，本院予以支持。2.被告是否应当承担逾期付款的违约责任。按揭贷款只是被告筹款的一种方式，原告方本应配合其办理。但在贷款银行不同意办理该业务的前提下，被告理应在合理的期限内向原告支付剩余房款。根据本案的实际情况，本院酌定支付剩余房款的合理期限为自签订合同之日起75日内，因逾期付款给原告造成的损失，被告应予赔偿，损失计算标准为2017年9月中国人民银行公布的五年以上贷款基准利率（年利率4.9%）。综上，原告诉请合法有据部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告楼静哲应于本判决生效之日起30日内支付原告金华海润置业有限公司购房余款220000元并支付逾期付款利息损失（按年利率4.9%从2017年9月17日起计算至购房款实际付清之日止）。 二、驳回原告金华海润置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3220元（原告已预交，已减半收取），由原告金华海润置业有限公司负担814元，被告楼静哲负担2406元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  王正平 二〇二一年一月十五日 书记员  吴 奇