江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4974号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘振兴，男，1963年4月15日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周玉平，女，1975年2月1日出生，汉族，住沭阳县。委托诉讼代理人：代群，江苏禾邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王族，江苏禾邦律师事务所实习律师。上诉人刘振兴因与被上诉人周玉平房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初4194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘振兴上诉请求：撤销一审判决，改判周玉平支付2020年5月18日至2020年6月3日的租金4657.5元，并支付违约金105000元；一、二审的诉讼费用全部由周玉平承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决不公。一、关于本案事实。双方并未就减租进行过协商，我也从未制止其搬离空调等物，我换锁是其违约超过15天之后进行的，具体时间是2020年6月3日，而非一审认定的2020年5月30日，此后周玉平从未主动联系我，更未协商过。平时有事基本都是周玉平弟弟周葛生联系我，包括支付部分拖欠款，周玉平从未主动与我谈过减租的事情。一审法院认定合同解除日期为2020年5月30日没有依据。自合同签订后，对方拖欠3万元保证金，按照合同约定的违约金计算，违约金已经在10万元以上。我要求一审法院调查核实情况，一审判决对调查结果未予表述。二、对方的违约事宜。对方未按约在2020年5月18日前支付2020年5月18日至2020年11月17日租金的义务，存在违约。周玉平在2020年5月31日前已经自行拆除、部分运离了经营设施，并且口头表示要终止租赁合同。周玉平在2020年1月7日已经支付了2019年11月18日至2020年5月18日期间的租金，按照惯例，疫情期间的房租减免应该是在后期的租赁款支付时予以商量适当减免。需要说明的是对方诉状陈述的时间点是错误的，不存在2020年6月19日一说。我方没有收到对方2020年5月18日至2020年6月19日期间的租金。违约金是双方协商约定的，而且双方相关条款是对等的，合同是受法律保护的，周玉平有履行合同的义务。关于空调、展示柜等，周玉平在多个场合表示不要此物（有现场录音为证），不存在返还之说。关于诉讼费用，周玉平在诉状中多次虚假陈述，提供的证据是其刻意制作的。根据最高人民法院的相关规定，当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。三、其他事项。1.周玉平承租房屋，因其提出长期租用，要求改造房屋设施，我为此花去5万多元，所以在合同中才约定较高的违约金且承租人不得提前退租等。周玉平在履行租赁合同过程中主动违约，存在明显过错，一审判决只字未提。2.一审错误认定疫情为不可抗力。自2019年10月17日至2020年5月30日期间，周玉平一直正常营业，疫情开始后一段时间全国都一样不景气，到了4月底，疫情对商业的影响已经缓和下来，生意基本恢复正常水平，这时周玉平反而以疫情为由提出退租，明显是拿疫情做借口。作为“不可抗力”应当具备三要素：不能预见、不可避免且不能克服，而5月份的常州地区实际不存在这三要素的成立前提。法院如把那段时间认定为不可抗力，一方面与当时的事实完全相悖，另一方面，如此判决一旦生效会导致整个常州地区利益相关的当事人不断到法院主张不可抗力，类似诉讼将会大面积泛滥。一审判决以疫情为不可抗力，因此免除对方的违约责任，显然没有事实依据和法律依据。一审在确定周玉平违约的前提下，本应对其如何承担违约责任作出判决，但却武断地认定疫情为不可抗力，为其违约开脱责任，显然法律适用错误。周玉平答辩称，刘振兴的上诉理由没有事实与法律依据，理由如下：一、刘振兴称我提出“长期租用，要求改造房屋设施，为此花去费用5万元”，没有依据。水果店是不需要进行装修的，即使其简单装修，也是其应尽义务，且其也无证据佐证。租赁合同是出租人提供的，其中的违约责任对承租人而言过多过重。按照本地惯例，如果承租人租期未满就退租，只要稍微补贴出租人一点，没有本案合同约定的那么高的违约金。另外我自行花费了3万元的装修费。二、一审法院认定疫情属于不可抗力正确，刘振兴称疫情不属于不可抗力没有依据。三、目前经济低迷，店面关闭，主要原因是房租过高导致。我自租用涉案房屋之后一直处于严重亏损状态，疫情期间更加严重。承租房屋所在小区被强制关闭，水果店被迫关门歇业，承租人没有任何收入，期间我与对方协商解除合同，要求其减免或者缓缴租金，但其不同意，且其在2020年6月3日强制收回该租赁房屋、更换门锁导致我无法经营，后来刘振兴也将房屋另行出租。根据租赁合同第16条免责条款，我无需承担违约责任。如果法院要求我承担相应的违约责任，我认为按照合同第15条第2款第1项的规定，违约金明显过高，并且该协议中明确是本协议未履行部分，也应按照5万元中的30%，而非整个未付款项的30%，因为违约金过高，请求法院予以调整。四、对方没有损失。刘振兴在卷帘门上张贴出租公告，并于2020年7月与新租客协商达成出租协议，新租户于次月开始承租，刘振兴没有任何损失。周玉平向一审法院起诉请求：1.解除我与刘振兴于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》；2.减免2019年12月18日至2020年6月9日期间的房屋租赁费用；3.判决我自2020年6月9日以后不再向刘振兴缴纳房屋租赁费用；4.判决我不向刘振兴支付违约金；5.判决刘振兴返还我美的空调1台、展示柜1台；6.本案的诉讼费用由刘振兴承担。一审中周玉平撤回第5项诉讼请求。刘振兴反诉请求：1.判令解除双方于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》；2.判令周玉平支付2020年5月18日至2020年6月9日的租金4657.5元；3.判令周玉平支付违约金105000元；4.本案诉讼费由周玉平承担。一审法院查明：2018年10月17日，刘振兴（甲方）、周玉平（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方将常州市钟楼区河景花园22号一楼（共三层）前间，面积约80平方米，租赁给乙方使用，用途为经营生鲜水果店。甲方同时将水源、电源提供乙方使用。租期从2018年10月18日至2023年11月17日（其中2018年10月18日至2018年11月17日为甲方处理房屋配套设施开通和乙方装修期）。任何一方不得提前解约，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方若要求续租，则必须在租赁期满前两个月通知甲方，双方协商一致后，重新订立租赁合同。如乙方不续租，应配合甲方中介看房并允许甲方提前二个月在室外张贴招租广告。第一年租金12万元，以后每年租金10万元。支付方式为先付后使用，每年的租金乙方分两期支付给甲方，乙方于协议签订之日后五个工作日内前向甲方支付第一期房租75000元，下期房租乙方必须提前15天支付给甲方，以此类推，乙方随第一期房租另外支付租赁保证金叁万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业费、租赁发票税金由乙方自行承担，并由乙方负责缴付。双方经协商一致，可以变更或终止合同。甲方有下列情况之一的，乙方有权解除合同：1.未能提供房屋或所提供的房屋严重影响乙方使用和经营的，2.未尽房屋修缮义务，严重影响使用和经营的。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：1.未经甲方书面同意转租、转借或与他人互换房屋，以转让经营权、承包经营等方式变相转租房屋给他人使用。2.未经甲方书面同意拆改、变动房屋主体结构或承重结构。3.损坏所承租的房屋，在甲方提出的合理期限内未修复的。4.未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的。5.利用所承租的房屋进行违法活动或存放危险品的。6.逾期未全部交纳每期租金十五天以上的（含十五天）。7.逾期未全部交纳按约定应由乙方交纳的各项费用超过十五天的。8.其他严重违约，损害甲方合法权益的行为或事实。因国家法律或政策致使合同无法履行、因不可抗力致使合同无法履行，合同终止。乙方违约责任约定，乙方逾期支付房屋租金或其他费用的，除应及时交纳应交的逾期租金及费用外，还应按日向甲方支付逾期付款金额1%违约金；逾期超过十五天的，甲方除有权解除本合同、责令乙方交纳欠交的租金及按日向甲方支付逾期付款金额1%的逾期付款违约金外，有权要求乙方另行支付本协议未履行部分价款的30%的违约金。乙方逾期支付其他费用，除应及时交纳所欠交费用外，还应偿付给甲方欠交费用等值的违约金，甲方有权停止乙方使用。并仍可向乙方收取房屋租金，由此产生的损失及责任均由乙方承担。合同解除、终止，乙方逾期归还房屋的，每逾期一天，乙方应按终止合同当年的日租金的3倍向甲方偿付使用费并向甲方支付合同总价款30%的违约金。免责条款约定，因不可抗力原因造成本合同不能继续履行及（或）造成损失，甲、乙双方互不承担责任。在履行合同过程中，任何一方向另一方的任何通知、通告必须以中文书面形式进行。合同还就其他内容做了约定。合同签订后，周玉平即按约入驻该出租屋开始经营活动。并按约交纳房屋租金至2020年5月17日。2020年初，因疫情原因，周玉平经营受到一些影响。特别是春节期间，因疫情应对措施公告突然，周玉平原定春节期间应节销售的水果形成积压，造成较大损失。期间双方曾就租金减免和降低租金进行过协商，但未有结果。后周玉平在店门玻璃上张贴店面转让公告，其后又被中介在原位更换了留有中介电话号码的出租公告，并应周玉平要求在公告上写下周玉平手机号。2020年5月中、下旬，周玉平陆续将商品撤场，并在同月30日拆除空调和展示柜打算搬离时被刘振兴当场制止，刘振兴并于其后将店门换锁。（本案审理中，经刘振兴同意，周玉平搬走了空调和展示柜，周玉平遂当庭撤回第五项诉讼请求）。中介应刘振兴要求在卷帘门上张贴出租公告，刘振兴于同年7月经与新租户协商达成出租协议，并由新租户于同年8月开始承租。后周玉平与刘振兴经多次协商未果，遂诉至法院，要求判如所请。本案审理中，刘振兴提起反诉，要求判如所请。一审法院认为，双方于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，法院予以确认。依法成立的合同自成立时生效，当事人应当依照合同约定全面履行合同义务。刘振兴按约交付了出租房屋，周玉平也按约支付房租等至2020年5月18日。本案矛盾的引发主要是因为疫情期间周玉平损失较大造成经营困难，在希望刘振兴减免相关费用未成而失去继续经营的愿望。无论玻璃门内的公告系何时何人所张贴，从周玉平将商品退场并拆除空调和展示柜来看，周玉平主动退场意向相对较为明显。根据合同约定，“在履行合同过程中，任何一方向另一方的任何通知、通告必须以中文书面形式进行”，故周玉平在未向刘振兴书面告知的情况下擅自撤场，且撤场时间在我国疫情已经基本得到控制的2020年5月底，故周玉平该行为构成违约，但该行为的产生原因于国内疫情的影响，并因双方沟通困难而发生，根据我国应对疫情的相关规定，应当免除周玉平的违约责任。关于合同实际解除时间，双方均认可2020年5月30日周玉平在撤除空调和展示柜时被刘振兴阻止，且刘振兴其后即对店门换锁，故刘振兴也以实际行动认可了合同解除的行为，一审法院认定实际解除时间为2020年5月30日。鉴于合同解除系周玉平的主动行为，同时基于刘振兴同年7月与新的客户协商，新租户于8月入场的现实，兼顾公平，一审法院确认周玉平应当承担2020年5月18日至同月30日的房屋租金，并承担按房屋租金计算的一个半月的房屋空置损失；关于周玉平要求减免房屋租金的问题，因其提出的理由主要是因疫情影响造成经营损失，系客观原因，该损失属于经营风险范畴，而本案所涉出租方系个人，根据我国应对疫情的相关规定，承租方可以与出租方协商解决，如果协商不成的，应当由承租人和出租方合理分担，法院考虑水果系现在市民日常消费，且店面在小区门外，故法院酌定由出租方承担三个月租金30%的损失，其他由承租人承担，同时，经营者可以选择合适的方式规避和减轻相应风险；关于刘振兴要求周玉平按约承担违约金105000元的反诉请求，如上所述，造成本案纠纷的主要原因系受疫情影响，在周玉平寻求出租方给予部分租金减免未成的情况下，周玉平可以根据自己的判断采取必要的救济手段尽量减少损失，该行为虽然违约，但依据相关规定，在该行为适度时，可以免除该等违约责任。鉴于双方并未提及押金问题，本案不予理涉。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，作出如下判决：一、刘振兴与周玉平于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月30日解除；二、周玉平于判决生效之日起十日内支付刘振兴租金3561元；三、周玉平于判决生效之日起十日内支付刘振兴出租屋常州市钟楼区河景花园22号一楼（共三层）前间空置费用12500元；四、刘振兴于判决生效之日起十日内退还周玉平疫情期间部分租金7500元；上述二、三、四项相抵，周玉平实际应支付刘振兴8561元；五、驳回周玉平的其他诉讼请求；六、驳回刘振兴的其他反诉请求。如周玉平未按上述判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取1450元（周玉平已预交），由周玉平承担1000元，刘振兴承担450元。反诉案件受理费由1247元（刘振兴已预交）由刘振兴承担1100元，周玉平承担147元（周玉平实际应承担诉讼费用1147元，刘振兴实际应承担诉讼费用1550元）。刘振兴预交费用差额部分303元应于判决生效之日起十日内直接支付周玉平。二审中，双方均未提交新证据。二审中，双方均确认刘振兴于2020年6月3日更换了门锁。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果不当，二审予以纠正。理由及依据如下：一、合同效力。涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为合法有效，双方均应按约履行。二、合同的解除。周玉平承租房屋系用于经营水果店，房屋租赁合同履行过程中遭遇疫情。为应对疫情，政府采取了小区封闭管理等相应的防控措施保障人民群众的生命安全，疫情或者疫情防控措施导致周玉平经营的水果店营业收入骤减、产生亏损等影响客观存在，周玉平在亏损严重后无法继续经营，要求解除合同。法院认为，违约方不享有单方解除合同的权利，但是，在一些长期性合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。本案租赁合同履行过程中遭遇疫情，属于不可抗力，导致承租人无法继续履行合同，要求解除合同，出租人也主张解除合同，故一审判令合同解除正确。关于合同的解除时间，周玉平虽在沟通中称“租不下去了”，但是并没有证据证明其向刘振兴要求解除合同；在协商不成的情况下，违约方要求解除合同应通过诉讼予以主张，周玉平虽在2020年5月30日搬迁物品，但此举并不产生合同解除的法律效力，一审认定2020年5月30日合同解除缺乏依据。刘振兴于2020年6月3日更换门锁钥匙，自此，双方均有不再继续履行合同的意思表示，因此，二审认为合同解除时间应为2020年6月3日。三、违约责任的认定。周玉平因遭遇疫情导致无法继续经营，有客观原因，但其在未经协商的情况下不缴纳租金，并撤场，明显违约。考虑到其事出有因，可综合刘振兴的实际损失等客观情况，部分免除其违约责任。刘振兴作为出租人并无过错，一审中其自认2020年7月就涉案房屋与新租客协商，2020年8月与新租客签订协议，故二审酌情由违约方周玉平承担自合同解除后的2个月的房屋空置费。另，一审关于扣减疫情期间租金的判决，与法不悖。综合前述分析，周玉平应支付2020年5月18日至2020年6月3日的租金及两个月的房屋空置费合计21370元（100000÷365天×78天）。扣减疫情期间折扣部分的租金7500元，周玉平尚需向刘振兴支付13870元。综上，刘振兴的上诉意见，有事实和法律依据的部分，二审以支持。一审判决结果不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初4194号民事判决；二、刘振兴与周玉平于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月3日解除；三、周玉平于本判决生效之日十日内支付刘振兴13870元；四、驳回周玉平的其他诉讼请求；五、驳回刘振兴的其他反诉请求。如未按上述判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1450元，反诉案件受理费1247元，均由周玉平负担；二审案件受理费2494元，由刘振兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年一月十三日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲