云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7257号上诉人（原审原告）：杨建惠，女，1960年12月23日出生，汉族，个体工商户（自由港鱼市火锅店经营者），住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张承松，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨雁茹，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人(原审被告)：云南科源置业有限公司。住所地：云南省昆明市五华区学府路**金鼎科技园内**平台****。法定代表人：张华。委托诉讼代理人：杨斌，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李瀚森，云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨建惠因与被上诉人云南科源置业有限公司（以下简称：科源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初17543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨建惠的委托诉讼代理人张承松，被上诉人科源公司的委托诉讼代理人李瀚森，均到庭参加了诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人杨建惠上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项和第三项，改判支持上诉人要求被上诉人退还2019年7月后的租金143909.7元、保证金24000元，赔偿公证费1200元、支付违约金72000元的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实及理由为：一、一审法院事实认定错误。以合同预定工期作为烂尾工程的完工日期，无视补漏施工迄今没有完成，被上诉人没有移交符合使用要求的租赁物给上诉人的基础事实。二、一审法院适用法律错误。被上诉人违反修缮义务，构成违约，一审法院对上诉人主张的违约金不予支持，无事实及法律依据。上诉人主张的公证费是在被上诉人违约的情况下，支出的必要的维权成本，一审判决由上诉人自行承担，无法律依据。一审判决解除合同，却在被上诉人不主张上诉人差欠其任何费用的情形下，不顾合同约定，对上诉人要求退还保证金的诉请，不作处理，缺乏法律依据。综上，上诉人请求二审法院确认租赁物处于未完工修缮过程中，处于修缮义务人未移交回转状态的事实；查明上诉人不存在任何违约行为，判决由存在违约行为的被上诉人按照合同约定承担违约责任。另上诉人当庭补充：一审程序不当。一审中上诉人已就装修部分提出鉴定要求，而一审法院却对上诉人随后提交的书面鉴定申请未作出回复便直接下判，上诉人之所以未对装修费5万元提出上诉，是因为代理人与当事人对接问题。被上诉人科源公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨建惠向一审法院起诉请求：1.判决解除原告杨建惠与被告科源公司签订的《商品房租赁合同》；2.判令被告退还原告杨建惠2019年7月后租金143909.7元及租赁保证金24000元；3.判令被告赔偿原告杨建惠经济损失251200元（含停业期间人工费8万元，公证费1200元，装饰装修残值17万元），并向原告杨建惠赔偿违约金72000元；4.案件受理费由被告承担。一审法院经审理确认如下案件事实：2018年7月15日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租房）签订《商品房租赁合同》，约定被告将其位于昆明市五华区，总建筑面积436.09平方米商品房出租给原告从事餐饮经营。租期自2018年7月15日起至2025年7月14日止。第一年租金143909.7元按照年度支付，第二年租金287819.4元按照半年度支付。租赁保证金24000元于合同签订当日乙方向甲方支付。租赁关系终止时，乙方应办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的注销或变更手续，甲方应在乙方履行完毕本合同规定的租赁物返还手续以及租赁物返还义务后且完成相关注销、变更手续后10个工作日内，将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分退还乙方。乙方应保持租赁物处于维护良好和预期的正常磨损状态，并应于租赁期限届满合同终止、或甲乙双方协商一致解除合同的、或因一方违约导致合同解除时将租赁物以甲方移交时的状态返还甲方。租赁物返还时涉及装修改造的，经甲方同意也可以现状返还，但甲方不因内附的装修改造支付乙方任何费用。任何一方擅自终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付72000元违约金，且守约方有权解除本合同。合同签订后，原告支付了第一年度租金143909.7元、租赁保证金24000元，2019年7月支付截止2020年1月14日的租金143909.7元。合同签订后，原告对租赁物进行了装修并投入营业，因案涉商铺屋顶出现漏水情况，2019年7月23日，被告科源公司与云南冠齐建筑工程有限公司签订“防水堵漏协议”，委托该公司对案涉租赁物顶棚存在的局部漏水问题进行修缮处理，施工时间自2019年7月24日至2019年7月30日。2019年8月13日，原告向云南省昆明市中衡公证处申请对案涉商铺漏水情况进行证据保全，该公证书显示，部分区域漏水问题仍未完全得以修缮。一审法院认为：根据我国合同法的相关规定，当事人协商一致可以解除合同，本案中，原、被告所签租赁合同租期虽未届满，但原告诉请解除合同，被告在庭审中也明确同意解除该租赁合同，则可视为双方对租赁合同的解除已达成合意，一审法院根据双方合同履行情况，确认《商品房租赁合同》于2020年1月13日解除。因案涉商铺至租赁合同解除前，均由原告占有、使用，原告未举证证明已搬离租赁商铺将租赁物移交被告或存在承租商铺局部漏水致完全无法正常经营、合同目的不能实现的情形，对原告要求退还已交纳的租金143909.9元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。根据我国合同法第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。本案中，被告作为出租方，应当提供合格的租赁物给承租方使用。从被告在租赁期间委托案外人维修租赁物及公证书反映的内容，可以认定，被告向原告提供的租赁物存在漏水瑕疵，该瑕疵必然会影响原告正常经营使用租赁物，被告已构成违约，应承担相应违约责任。就本案原告而言，案涉商铺虽有局部漏水情况，但漏水范围及程度并不足以导致整个436平米的商铺完全无法经营使用，因原告并未采取适当措施防止损失的扩大，而是以消极闭店方式处理，原告亦存在违约事实。一审法院综合考虑案外公司修缮的时间，酌情确定被告承担2万元赔偿责任（包括7天房屋租金）。关于原告主张的停业期间人工费、公证费及装修残值损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“合同解除时双方对已经形成的装饰装修物的处理没有约定的，若因双方违约导致的合同解除，根据各自过错对装修残值损失承担责任”。因原、被告在履行租赁合同过程中，均存在违约，一审法院综合考虑租期、租赁面积双方违约程度并结合全案案情，酌情确定由被告赔偿原告5万元装修损失。因双方均有违约情形，一审法院已判令由被告赔偿部分停业及装修损失，对原告主张的违约金不再支持。公证费系原告为举证所支出的费用，应由原告自行承担。至于原告要求退还保证金24000元的诉讼请求，一审法院认为，双方在租赁合同内约定，出租方应在承租方履行租赁物返还义务，并抵扣除承租方应当支付的水电、物业等费用后，余款予以退还。至一审辩论终结前，双方尚未办理交接手续，对原告应支付的各项费用亦不明确，对该项诉讼请求，一审法院不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条的规定，判决：一、原告杨建惠与被告云南科源置业有限公司签订的《商品房租赁合同》于2020年1月13日解除；二、被告云南科源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨建惠赔偿各项损失7万元；三、驳回原告杨建惠的其它诉讼请求。二审中，上诉人为支持其上诉主张，向本院提交了以下证据：一、2019年7月12日上诉人发给被上诉人的《告知书》及2019年7月23日的《律师函》，欲证明因租赁物多处、长期漏水得不到解决，上诉人被迫停业后已通过律师通知被上诉人解除租赁合同，一审认定上诉人消极闭店不是事实。二、2019年8月6日上诉人发给被上诉人的《函》及被上诉人于2019年8月7日作出的回函，欲证明被上诉人的租赁物存在持续、多处漏水，甚至做了维修仍然存在多次漏水，达不到正常使用要求和安全标准。三、上诉人与被上诉人工作人员的《通话录音》，欲证明被上诉人管理人员承认被上诉人律师建议被上诉人在诉讼期间要求物业锁门至诉讼结束，且不与上诉人办理交接，导致上诉人自2019年7月23日维修开始后不能再进入和使用租赁物。被上诉人未向本院提交证据。经质证，被上诉人对于上诉人提交的第一、二组证据的真实性、合法性、关联性认可，但不认可证明目的；对于第三组证据真实性、合法性、关联性均不予认可。经审查，本院对上诉人提交的第一、二组证据的真实性予以确认并收录在卷，对第三组证据，仅从通话录音不能反映出通话对方身份，故对该证据本院不予采信。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。另补充：上诉人于2019年7月23日将案涉商铺钥匙交接给了被上诉人委托修缮租赁物的装修队后涉案商铺便停止营业，被上诉人至今未将涉案商铺钥匙交还给上诉人。综合诉辩主张，本案的争议焦点为上诉人要求被上诉人退还租金、保证金以及赔偿公证费、支付违约金的上诉请求能否得到支持？本院认为：鉴于双方当事人对一审关于解除合同的判项均无异议，上诉人对于一审除公证费1200元外的损失赔偿金的认定及处理未提起上诉，故本院对双方无异议的判决内容予以维持。针对本案争议焦点，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于前述司法解释规定的民法典施行前法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定。当时《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“......因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案上诉人与被上诉人签订的《商品房租赁合同》真实、合法、有效，双方据此建立了房屋租赁合同法律关系，在房屋租赁合同法律关系中，出租人的基本义务为交付适租的房屋，承租人的基本义务为按时交纳租金。被上诉人科源公司系出租人，上诉人杨建惠系承租人，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。上诉人在订立合同后已按照合同约定交纳了相应租金，因被上诉人提供给上诉人使用的商铺在使用过程中出现屋顶漏水，对上诉人的正常使用造成了影响，为此上诉人已积极通知了被上诉人修缮。但被上诉人却未能尽到修缮义务人应尽义务，其虽委托了装修公司进行修缮，但未对修缮完成情况是否已达到适租条件进行落实，虽主张已修缮完好，但对此未能提交相应证据证实，亦未举证证实已将修缮完好的租赁物交还上诉人使用。相反，从上诉人提交的经过公证部门公证的现场照片能够反映出漏水问题尚未完全得以修缮解决的客观事实。被上诉人未尽到修缮义务人应尽义务已经构成违约，直至上诉人起诉时，被上诉人亦未能将修缮完好的租赁物交还上诉人使用，致使上诉人租用商铺经营的合同目的不能实现，上诉人据此主张解除合同有事实及法律依据，应当得到支持。对于上诉人提出退还2019年7月后的租金143909.9元的主张，因自2019年7月23日上诉人将案涉商铺钥匙交由装修队管理后，涉案商铺已不在上诉人的管理及控制之下。上诉人未实际占有使用商铺，其主张退还因维修租赁物影响使用期间的租金有事实及法律依据，本院支持扣除当月合理修缮期间后，剩余的租金119924元，由被上诉人退还给上诉人。对于上诉人提出退还租赁保证金24000元的主张，本院认为，双方合同约定租赁保证金的目的旨在担保承租人顺利履行租赁合同全部义务直至双方合同到期终止，现双方合同权利义务关系却系因被上诉人的违约行为解除，且被上诉人现无有效证据证实上诉人差欠相应费用需抵扣保证金，故对上诉人提出退还租赁保证金的上诉主张，本院予以支持。对于上诉人提出要求被上诉人赔偿公证费1200元的主张，因无合同依据，且该费用并非必要支出费用，故对该主张本院不予支持。对于上诉人要求被上诉人赔偿违约金72000元的主张，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院综合考虑上诉人的实际损失、合同履行情况、被上诉人的过错程度等因素后认为，在被上诉人承担了支付赔偿金7万元及退赔租金119924元的情况下，上诉人因被上诉人违反修缮义务的违约行为给其造成的损失，已足以弥补，故对于上诉人针对该违约行为要求被上诉人再行给付72000元违约金的主张，本院不予支持。综上所述，一审判决认定部分事实不清，适用法律不当，导致判决结论部分有误，本院予以部分改判。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初17543号民事判决第一项及第二项，即：“一、原告杨建惠与被告云南科源置业有限公司签订的《商品房租赁合同》于2020年1月13日解除；二、被告云南科源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨建惠赔偿各项损失7万元”；二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初17543号民事判决第三项，即：“三、驳回原告杨建惠的其它诉讼请求”；三、由被上诉人云南科源置业有限公司于本判决生效后十日内向上诉人杨建惠退还租金119924元，保证金24000元；四、驳回杨建惠的其他诉讼请求及其他上诉请求。本案一审案件受理费8667元，减半收取4333.5元，由杨建惠负担3000元，由云南科源置业有限公司负担1333.5元；二审案件受理费8667元，由杨建惠负担6000元，由云南科源置业有限公司负担2667元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不履行义务，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请的期限为两年。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 符圆圆二〇二一年一月二十三日法官助理仝倩华书记员陈俊宇