河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7298号上诉人（原审被告）：南阳柯蓝沃特水处理设备有限公司，住所地社旗县产业集聚区北京路中段。法定代表人：孙庆东，任该公司总经理职务。上诉人（原审被告）：南阳市东启房地产开发有限公司，住所地南阳市医圣祠街药材交易区**。法定代表人：孙庆东，任该公司总经理职务。二上诉人共同委托诉讼代理人：王中生，河南宛杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祁敬雨，男，1979年3月16日出生，汉族，住社旗县。委托诉讼代理人：李广浩，男，1974年5月19日出生，汉族，住社旗县，系祁敬雨所在社区推荐的公民。上诉人南阳柯蓝沃特水处理设备有限公司（以下简称：柯蓝公司）、南阳市东启房地产开发有限公司（以下简称：东启公司）因与被上诉人祁敬雨为商品房预售合同纠纷一案，不服社旗县人民法院（2020）豫1327民初1276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柯蓝公司、东启公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回祁敬雨的诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由祁敬雨负担。事实和理由：1、一审判决结果与另案判决相矛盾。另案张戈诉东启公司商品房买卖合同纠纷一案经法院一审、二审，均判决东启公司不是适格的被告。张戈与本案祁敬雨是同批购房人，案件性质与事实完全相同，现一审判决却让东启公司、柯蓝公司共同承担责任，与生效判决结果相矛盾。案涉商铺买卖合同中，加盖东启财富城合同专用章，合同约定的房屋出售方是东启公司，但东启公司并没有加盖公章，东启财富城仅是小区名，东启财富城真正的开发商是柯蓝公司，祁敬雨所购房屋的准建证、商品房预售许可证、土地证、规划证、施工许可证均是柯蓝公司，东启公司不是本案适格的合同主体，一审判决东启公司、柯蓝公司共同承担合同责任错误；2、祁敬雨的起诉，明显超过诉讼时效。本案合同签订的时间是2015年4月28日，约定的交房时间是2016年9月30日，自约定交房时间起，祁敬雨已经知道自己的权利收到侵犯，至其于2020年5月22日提起本案诉讼，已经超过三年的诉讼时效。一审法院以被告方取得商品房预售许可证的时间为2017年8月9日和房屋没有验收合格为由，否定上诉人的诉讼时效抗辩没有法律依据；3、祁敬雨与另外十一户购房者情况一样，都是购买的商铺，约定采用按揭方式付款，但由于当地金融机构对于商铺拒绝按揭的政策性原因导致合同无法履行。祁敬雨在一审中的第二项诉讼请求为履行原合同，但因银行拒绝按揭，原合同根本无法履行，所以祁敬雨的诉讼请求应当予以驳回。祁敬雨辩称，1、东启公司是适格的被告，东启公司和祁敬雨签订的合同，东启公司和柯蓝公司是同一个法人，两者作为被告适格；2、根据民法总则196条第2款的规定，本案并不超过诉讼时效。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。祁敬雨向一审法院起诉请求：1、依法判令柯蓝公司、东启公司支付祁敬雨延期交房违约金以285000元为基数、自2016年10月1日起至2020年5月1日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率6％计算的利息61275元；自2020年5月2日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2、依法判令柯蓝公司、东启公司与祁敬雨履行合同。3、本案的诉讼费用由柯蓝公司、东启公司承担。一审法院认定事实：东启公司成立于2011年5月19日，，住所地南阳市医圣祠街药材交易区**法定代表人：孙庆东，经营范围：房地产开发（凭有效资质证书经营），建材销售（法律、法规、国务院决定须经审批方可经营的项目除外）#（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。柯蓝公司成立于2010年4月14日，住，住所地社旗县产业集聚区北京路中段定代表人：孙庆东，经营范围：水处理设备的研发生产销售安装电气设备消毒设备机械设备游泳辅助设备销售房地产开发（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。柯蓝公司于2015年4月11日取得位于社旗县××环路西侧××南侧东启●财富城的建设用地规划许可证、于2017年6月7日取得东启●财富城17#楼建设工程施工许可证、于2017年8月9日取得东启●财富城17#、18#楼的商品房预售许可证。2015年4月28日，东启公司与祁敬雨签订《东启●财富城购房协议》，约定：甲方：东启公司，乙方：祁敬雨……二、房屋基本情况：祁敬雨订购甲方开发建设的东启●财富城项目：二层2号商铺；建筑总面积155.26平方米（最终以房管局实际测量面积为准，多退少补）；单价3700元／平方米，总房款为574462元（大写人民币：伍拾柒万肆仟肆佰陆拾贰元）。……三、付款方式：……2、银行按揭：优惠0%，优惠后总房款为574462元，（大写人民币：伍拾柒万肆仟肆佰陆拾贰元整）。首付50%，即285000元（大写：贰拾捌万伍仟零佰零拾零元整），剩余房款289462元（大写：贰拾捌万玖仟肆陆拾贰元整），由甲方协助乙方向金融机构贷款支付（贷款所产生的费用自理）。……六、违约责任:……3、若甲方延期交房，则甲方每月应以银行同期贷款利率赔偿乙方。……八、不尽事宜可另行协商，或在签订《商品房买卖合同》正式文本时确定。……该协议甲方加盖有东启●财富城合同专用章和党良签字，乙方有祁敬雨签字。2015年4月28日的一张收据显示，祁敬雨缴纳东启财富城二层2号商铺首付款285000元，上加盖有东启●财富城财务专用章，经办人党良。涉案房屋至今未交付给原告。一审法院认为，祁敬雨与东启公司签订的《东启●财富城购房协议》，是双方当事人的真实意思表示,内容未违背法律禁止性规定，应确认合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。祁敬雨与东启公司签订的《东启●财富城购房协议》从内容上约定了商品房具体位置、所在楼层、建筑面积、商品房价款的总价款、付款方式、交付日期、交房标准等，且东启公司已收受购房款，故对该协议应认定为商品房买卖合同。对于祁敬雨主张被告支付延期交房违约金以285000元为基数，自2016年10月1日起至2020年5月1日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率6％计算的利息61275元；自2020年5月2日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，祁敬雨与东启公司在签订合同过程中是平等民事主体，关于违约金的约定系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，双方约定2016年9月30日交房，至今未交房，故对祁敬雨的主张本院予以支持。对于祁敬雨要求继续履行合同的诉讼请求，庭审中柯蓝公司陈述东启公司不具备被告主体资格，柯蓝公司五证齐全，案涉合同相关责任还是应当由柯蓝公司承担，故二被告均应配合继续履行合同，及时履行交房的义务。被告辩称本案约定交房时间为2016年9月30日，起诉时间为2020年5月22日，已过诉讼时效，但被告方取得商品房预售许可证时间为2017年8月9日，且被告方未提供该房屋建设工程验收合格证明，故对被告抗辩理由不予采纳。被告辩称由于政策性原因,国家对商铺不允许按揭贷款，已由工作人员通知祁敬雨将按揭贷款变为分期贷款，履行了通知义务，但未就政策性原因具体内容及履行通知义务提供足够的证据予以证明,故对其上述抗辩理由不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十七条之规定，判决：一、南阳柯蓝沃特水处理设备有限公司、南阳市东启房地产开发有限公司于判决书生效后十日内支付祁敬雨延期交房违约金以285000元为基数，自2016年10月1日起至2020年5月1日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率6％计算的利息61275元；自2020年5月2日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；二、南阳柯蓝沃特水处理设备有限公司、南阳市东启房地产开发有限公司于判决书生效后十日内将房屋交付给祁敬雨；祁敬雨于判决书生效后十日内将剩余房款交付给南阳柯蓝沃特水处理设备有限公司、南阳市东启房地产开发有限公司。案件受理费1332元，由南阳柯蓝沃特水处理设备有限公司、南阳市东启房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在祁敬雨提交的东启●财富城购房协议及收据上，合同落款和收据上加盖的均是东启●财富城合同专用章和东启●财富城财务专用章。此二枚印章为东启●财富城项目部使用的印章，并无南阳市东启房地产开发有限公司加盖印章。根据东启公司、柯蓝公司在一审时提交案涉诉争商品房的建设用地规划许可证、土地使用证、房屋预售许可证等手续，均能够证明东启●财富城项目的实际开发单位是南阳柯蓝沃特水处理设备有限公司，祁敬雨起诉南阳市东启房地产开发有限公司要求其承担民事责任无事实依据，一审法院对此处理错误，本院依法予以纠正。一审认定祁敬雨的起诉未超诉讼时效符合本案实际，亦不违反法律规定，本院依法予以确认。祁敬雨在一审起诉时的第二项诉讼请求为“依法判令柯蓝公司、东启公司与祁敬雨履行合同”，而一审判决祁敬雨“于判决书生效后十日内”履行交付剩余房款的义务，该项处理既维持了双方合同的稳定性，又对双方的合同义务进行了明确，基于该处理方法，柯蓝公司、东启公司诉称的合同因按揭政策原因无法履行的障碍已经不复存在。综上所述，南阳柯蓝沃特水处理设备有限公司、南阳市东启房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更社旗县人民法院（2020）豫1327民初1276号民事判决第一项为：南阳柯蓝沃特水处理设备有限公司于判决书生效后十日内支付祁敬雨延期交房违约金以285000元为基数，自2016年10月1日起至2020年5月1日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率6％计算的利息61275元；自2020年5月2日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；二、变更社旗县人民法院（2020）豫1327民初1276号民事判决第二项为：南阳柯蓝沃特水处理设备有限公司于判决书生效后十日内将房屋交付给祁敬雨；祁敬雨于判决书生效后十日内将剩余房款交付给南阳柯蓝沃特水处理设备有限公司；三、驳回祁敬雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1332元，二审案件受理费1332元，均由南阳柯蓝沃特水处理设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年一月十九日法官助理赵琳书记员王萌