浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2902号 上诉人（原审被告）：浙江时代电影院线股份有限公司，统一社会信用代码913300007392222505，住所地杭州市西溪路**。 法定代表人：许劲峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈南，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡梦平，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州市黄岩区电影公司，统一社会信用代码913310031481333367，住，住所地台州市黄岩区司厅巷**/div> 法定代表人：戴开富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：池君，浙江东海律师事务所律师。 原审第三人：台州市星美电影有限公司，统一社会信用代码91331003589031167W，住所，住所地台州市黄岩区司厅巷**div> 法定代表人：凌德碧，该公司执行董事。 上诉人浙江时代电影院线股份有限公司（以下简称时代院线公司）与被上诉人台州市黄岩区电影公司（以下简称黄岩电影公司）以及原审第三人台州市星美电影有限公司（以下简称星美电影公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市黄岩区人民法院（2019）浙1003民初6226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 时代院线公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁法律关系。（一）原审并未查明案涉房屋的实际使用情况，即上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁的法律事实。被上诉人从未将案涉租赁房屋交付给上诉人使用，而上诉人也从未使用过租赁房屋及支付租金等费用，因此双方不存在租赁合同法律关系。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》是为了配合被上诉人国有资产管理的需要，实际上，在两年前被上诉人就已经将案涉房屋租赁给星美电影公司。因此，上诉人不需要承担房屋腾退并返还给被上诉人的义务。（二）案涉房屋存在三份房屋租赁合同，而原审法院没有查明哪一份合同是实际履行的合同。上诉人认为应以实际履行的情况来确定房屋租赁法律关系的真正合同当事人。第一份是2011年3月28日由被上诉人与浙江时代金球影业投资有限公司（以下简称时代金球公司）签署的《房屋租赁合同》；第二份是2011年10月25日由被上诉人与第三人星美电影公司签署的《房屋（场地）租赁协议》；第三份是2013年5月28日由被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》。本案实际履行的是“第二份租赁合同”，具体原因如下：（1）第三份租赁合同，双方均没有任何履行行为；（2）第一份租赁合同也不是实际履行的合同，时代金球公司除支付了履约保证金10万元外，并没有其他任何实际的履约行为，时代金球公司支付的10万元保证金实际上也是由第三人星美电影公司支付的。（3）第二份租赁合同才是案涉房屋实际履行的租赁合同，第三人星美电影公司对案涉房屋进行了装修改造，采购、放置了大量放映设备，并自2011年以来一直在涉房屋中开业经营直至2018年底暂停营业，是案涉房屋的唯一使用主体。同时，涉案房屋所有的租金、水电费、物业管理费等费用始终均是由星美电影公司直接支付给被上诉人的，被上诉人也直接将租金发票开具给星美电影公司，上述事实均可证明被上诉人与星美电影公司之间存在着房屋租赁的法律关系，被上诉人对此自始都是明知并且认可的。（三）被上诉人于2018年5月24日出具的《承诺函》足以证明上诉人不是租赁房屋的承租人，无需承担任何租金或相应的违约责任，应当由星美电影公司承担承租方的责任。被上诉人与上诉人签订的合同仅仅是一份“形式上”的、无需履行、实际也从未履行的合同。此外，《承诺函》的内容与星美电影公司一直在该案涉租赁场地进行经营活动、实际承担承租方的权利义务的事实完全一致，星美电影公司才是实际上的承租人。综上，鉴于被上诉人已经明确承诺过不会向上诉人追究与案涉房屋租赁相关的任何责任，因此现被上诉人又起诉要求上诉人承担责任的做法，违反了之前的承诺，原审法院应该直接驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。（四）原审法院未查明星美电影公司所欠付的租金金额，也未扣除应当扣除的金额。原审中被上诉人未提供租金支付的任何证据，因租金自始均由星美电影公司直接支付给被上诉人，因此上诉人无法举证证明被上诉人已经实际收取的租金金额情有可原。但是作为需要被认定的事实，原审法院有义务向星美电影公司查明实际已经支付的租金金额。另外，即使认定需由上诉人承担租金支付义务，本案中被上诉人收取了10万元保证金，因原审判决已经确认解除租赁合同，保证金应当由出租人返还，作为债务抵销，在认定承租人应当向出租人支付的欠付租金金额时，应当先扣抵该10万元保证金。由于“新冠肺炎疫情”的影响，自2020年1月23日之起，浙江省内全部影院均被要求停止营业，至今未完全恢复营业。该情况属于不可抗力，可免除在疫情期间缴纳租金的义务。按照被上诉人用以主张租金权利的租赁合同明确约定：“不可抗力发生期间及其后果影响期间，本合同自然中止履行，期间甲乙双方互不承担违约责任”，故本案租赁房屋自2020年1月23日之后不应该再产生房屋租金。二、原审法院认定事实错误、适用法律错误，被上诉人所谓“租金损失”完全是因其自身原因造成的，应由被上诉人自行承担。根据《合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”在星美电影公司未能及时支付租金的情况下，被上诉人并未采取任何措施阻止损失的发生和扩大，只是放任相关损失无限扩大。首先，在2018年5月24日给上诉人出具的《承诺函》中，被上诉人已经明知星美电影公司未能按时支付租金超过三天，就应该立即自行关门停业，腾退清空并立即将房屋归还给出租方，其次，在发给被上诉人的各份函件中，上诉人除一再表明自己不是承租人外，均对被上诉人予以提醒“如星美电影公司未能按时支付租金的，请贵司（被上诉人）立即对星美电影公司采取停电、关停等止损措施，否则一切责任和损失均应由贵司与星美电影公司分担”，充分证明上诉人应该对星美电影公司采取关停、腾空和收回房屋等措施减小“租金损失”，故而2018年9月1日之后产生的租金损失或其他损失，均是由于被上诉人没有采取减损措施而导致的扩大损失，应当认定租金、损失由被上诉人自行承担。三、原审违反法定程序。上诉人于2019年12月12日向原审法院提出确认上诉人与被上诉人不存在房屋租赁法律关系的反诉请求并提交了反诉状及证据材料，但截至一审辩论终结之日，原审法院仍未受理上诉人的反诉，亦未出具裁定书驳回上诉人的反诉，属于严重违反法定程序。综上所述，原审法院认定事实错误、适用法律错误、严重违反法定程序，应当依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回台州市黄岩区人民法院重审。 黄岩电影公司答辩称：一、上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系，事实清楚，证据确凿充分，双方不但签订书面合同，而且上诉人一方向被上诉人支付了保证金。在一审开庭的时候，上诉人也提供了其与第三人星美电影公司的合作协议，这些事实和证据足以证明上诉人与被上诉人之间确实是存在租赁合同关系。二、××是1月份，上诉人违约事件发生在2018年的8月，并非因为疫情而没有支付租金，是违约行为延续到疫情发生期间。因此上诉人以疫情作为不可抗力的理由少付租金不能成立。三、上诉人一审提出的与被上诉人之间不存在合同关系的反诉，实际是抗辩的内容，因此原审没有受理符合相关法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。 黄岩电影公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年5月28日签订的房屋租赁合同，被告在合同解除之日起30日内腾空房屋并返还给原告；2、被告支付租金（自2018年8月10日起至2019年8月9日的租金1150000元；自2019年8月10日起至实际腾房之日止的租金按年租金1250000元计算），并赔偿自2018年8月1日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；支付水电费77589.38元；3、被告支付违约金166600元。 一审法院认定事实：2011年3月28日，原告黄岩电影公司与时代金球公司签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于台州市黄岩区××巷××号××层××的中央空调机房、配电房（屋顶平面不在租赁范围）出租给时代金球公司，租期12年，自2011年8月9日起至2023年8月10日止；租赁物交付日期为2011年4月8日，自2011年4月8日起至2011年8月9日期间为免租期；第1-4年每年租金100万元，第5-8年每年租金115万元，第9-12年每年租金125万元，于每年的8月1日支付租金；合同签订15日内，承租方需支付10万元作为房屋水电保证金，不计息，租赁期满归还；承租方有权将租赁标的用于经营“时代电影大世界（名称暂定）”及相关配套零售点；承租方逾期不支付租金以及其他应付费用超过30日的，原告有权提前解除合同，承租方应于合同解除之日起30日内按合同约定的第一年租赁年度租金标准向原告支付2个月的违约金，并全额没收承租方合同履行保证金，赔偿原告因此遭受的其他相关损失等内容（合同另附一条）。同年5月13日，时代金球公司向原告黄岩电影公司支付了10万元租赁保证金。2011年10月25日，原告黄岩电影公司与台州市黄岩时代金球电影有限公司（后更名为星美电影公司）签订一份《房屋（场地）租赁协议》，约定由原告将坐落在黄岩司厅巷27号的房屋2413平方米出租给星美电影公司作为电影放映使用；租期12年，出租方自2011年10月25日起将出租房屋交付承租方使用，至2023年10月24日收回；租金每月83000元。原告黄岩电影公司将涉案租赁物交付给第三人星美电影公司。2012年1月12日，第三人星美电影公司向黄岩区市场监督管理局进行公司设立登记，后于同年1月16日核准设立，营业期限自2012年1月16日至2062年1月15日，公司住，公司住所地为台州市黄岩区司厅巷**第三人星美电影公司向原告支付租金至2018年8月9日止，自2018年8月10日起的租金至今未付。2013年5月28日，原告黄岩电影公司与浙江时代电影大世界有限公司（后更名为时代院线公司）签订一份《房屋租赁合同》，合同内容与前述原告黄岩电影公司与时代金球公司于2011年3月28日签订的合同内容一致（除前述合同另附的一条“待影院开业后，本合同转签至影院”外）。2013年5月，浙江时代电影大世界有限公司（即更名前的被告即时代院线公司）作为甲方与乙方台州市黄岩时代金球电影有限公司（即更名前的第三人即星美电影公司）签订一份《合作协议书》，合同约定：因出租人（即原告）在招租时对承租人在资质等方面有特别的要求，乙方为能顺利取得租赁权，特委托甲方以甲方的名义向出租人承租了位于台州市黄岩区××巷××号××层房屋并签订了租赁合同；根据租赁合同应由承租方支付的保证金、租金、水电费等，乙方必须在租赁合同规定的付款日前三天全额支付到甲方账户，由甲方再转付给出租方；若出租人同意，乙方也可将有关款项直接支付给出租人，与甲方无关；乙方于协议签订后三日向甲方一次性缴纳保证金10万元；乙方必须加入甲方院线等内容。2018年5月24日，原告黄岩电影公司及第三人星美电影公司共同向被告时代院线公司出具一份《承诺函》，函载明：台州市黄岩区××巷××号××层房屋的实际承租人星美电影公司与出租方黄岩电影公司同意2018年4月11日至2018年8月9日期间未付房租费用将自本周起由星美电影公司向出租方黄岩电影公司每周支付5万元，直至付清为止；若星美电影公司未能按时足额支付，立即自行关门停业，腾退清空并立即将房屋归还给出租方，并承担因此给出租方和被告造成的全部损失，包括但不限于赔偿出租方两个月房租作为解除房屋租赁合同的违约金等一切损失。另认定，2012年4月19日，第三人星美电影公司的时任法定代表人陈明奖汇款10万元给时代金球公司作为水电保证金。时代金球公司系被告时代院线公司及浙江金球影业有限公司投资设立的有限责任公司。 一审法院认为，本案原、被告双方争议的主要焦点是：涉案债务应由被告时代院线公司承担。原告黄岩电影公司先后与第三人星美电影公司和被告时代院线公司签有二份内容基本相同的房屋租赁合同，从合同效力上看，在2013年5月28日原、被告之间签订房屋租赁合同后，2011年3月28日的原告黄岩电影公司与时代金球公司之间签订的房屋租赁合同即失去法律效力，即2013年5月28日的原、被告之间签订的房屋租赁合同开始生效，该份合同至今对原、被告双方均具有法律约束力。虽然涉案房屋的实际承租人为第三人星美电影公司，但根据合同的相对性原则，生效合同载明的权利、义务应该由原、被告双方享有和承担。故原告要求被告支付尚欠的租金，该院予以支持。被告关于原、被告之间不存在房屋租赁关系，被告无需承担法律责任的抗辩缺乏理由，该院不予采纳。至于被告与第三人之间的涉案相关事项，应该按照双方之间签订的协议另行处理。因原告未能提供相关证据证明其为原告代付了水电费的事实，故该院对原告要求被告支付水电费的请求不予支持。鉴于被告至今未支付租金，已构成根本违约，原告要求解除合同，并要求被告支付违约金，该院亦予以支持。但原告在要求被告承担违约金的前提下再要求被告赔偿利息损失缺乏理由，该院不予支持。本案中，房屋租赁关系存在于原、被告之间，在原、被告之间解除房屋租赁合同前，原告无权采取措施直接从星美电影公司收回出租房屋，因此产生后期租费，应属正常，该租费被告应予承担。被告关于后期租金系原告未及时采取适当措施而造成的扩大损失，原告无权向被告主张的抗辩也缺乏理由，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告台州市黄岩区电影公司与被告浙江时代电影院线股份有限公司于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》，被告在判决生效之日起30日内腾空坐落在黄岩司厅巷27号的房屋并交还原告；二、被告浙江时代电影院线股份有限公司给付原告台州市黄岩区电影公司租金（自2018年8月10日起至2019年8月9日止的租金1150000元；自2019年8月10日起至实际腾房之日止的租金按每年1250000元计算）；三、被告浙江时代电影院线股份有限公司给付原告台州市黄岩区电影公司违约金166600元；四、驳回原告台州市黄岩区电影公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20973元，由原告台州市黄岩区电影公司负担1980元，被告浙江时代电影院线股份有限公司负担18993元。 二审期间，上诉人为支持其主张，向本院提交了：一、宁波市北仑区人民法院（2012）甬仑商初字第1040号民事判决书一份，拟证明星美电影公司在2011年已经占有使用案涉房屋，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是虚假的意思表示，没有真实履行。二、反诉状、邮寄和签收记录，拟证明上诉人依法提出了反诉，但截至辩论终结之日原审法院仍未受理上诉人的反诉亦未出具裁定书驳回上诉人的反诉，一审程序存在违法。被上诉人质证认为，对两份证据的真实性和合法性无异议，但不能证明待证事实。经审查本院认为，对上述证据的真实性予以确认，但不能够支持上诉人的上述主张，故对其证明力不予认定。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，针对上诉人所提上诉请求及事实和理由，结合相关本案证据及法律规定综合阐述如下：一、上诉人与被上诉人之间是否存在房屋租赁关系。虽然涉案房屋签订有三份租赁合同，但2013年5月28日的租赁合同是案涉租赁标的最后一份正式合同，该合同应当作为双方实际履行的依据。况且，时代院线公司与第三人星美电影公司在2013年5月签订了一份《合作协议》，协议约定第三人委托上诉人以上诉人的名义签订租赁合同，即签订2013年5月28日的合同。上诉人作为租赁合同的一方当事人，应当对租赁合同的履行承担相应的民事责任。上诉人否认自己是合同当事人，依据不足，本院不予采纳。二、租金损失由谁承担。虽然涉案房屋的实际承租人为第三人星美电影公司，但根据合同的相对性原则，生效合同载明的权利、义务应该由合同双方享有和承担，故上诉人仍应当承担支付尚欠租金的义务。鉴于上诉人至今未支付租金，已构成根本违约，被上诉人要求解除合同并要求支付违约金，应当予以支持。在上诉人与被上诉人解除房屋租赁合同之前，被上诉人无权采取措施直接从星美电影公司收回出租房屋，因此产生后期租费，应属正常，不属于扩大损失的范围，该租费应由上诉人承担。由于违约事实发生在2018年，而“新冠疫情”发生在2020年，故对上诉人以“新冠疫情”作为不可抗力要求减免租金的请求不予支持。根据涉案《房屋租赁合同》约定，本案中上诉人至今未支付租金，已构成根本违约，保证金应当予以没收。因此，上诉人要求返还10万元履约保证金或抵销的抗辩不能成立。三、一审程序是否合法。上诉人当时确实寄送反诉状，反诉要求确认上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁关系。因被上诉人是主张解除合同、返还租赁物并支付租金，上诉人则反诉要求确认不存在租赁关系，而是否存在租赁关系是本诉中必须判断的一个问题。上诉人的实体利益可以通过答辩或抗辩方式予以保护，一审将反诉作为上诉人的抗辩理由进行审查，程序并无不当。 综上，上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20973元，由上诉人浙江时代电影院线股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二一年一月二十六日 代书记员 张 跃