河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初5897号原告刘梅，女，汉族，1961年5月5日出生，住信阳市浉河区。被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司。法定代表人：田长林。住所地：信阳市。委托代理人高峰，该公司员工，代理权限为特别授权。被告陈坚，男，汉族，1961年11月13日出生，住信阳市浉河区。被告黄国清，男，汉族，1974年12月13日出生，住信阳市浉河区。以上三被告共同委托代理人：吴继辉，河南申威律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告刘梅诉被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司、陈坚、黄国清房屋买卖合同纠纷一案,依法由本院审判员许凤担任独任审判员，公开开庭进行了审理。原告刘梅，被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司委托代理人高峰，被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司、陈坚、黄国清共同委托代理人吴继辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘梅诉称，2018年10月18日，我购买了被告位于河区××和××大道交叉口东北角的“锦江银座”商铺，铺位号4-062，建筑面积12.39㎡，按照双方签订的《商铺认购合同》载明，合同签订当日支付总房款的100％（243251元），每平方米19632.84元，已经全额付清。原告委托被告经营管理商铺。双方约定每年租金应于当年委托经营之日开始之前返还（有录音证据），但被告自2018年10月18日起已经拖欠了两年租金，自2019年10月18日起，被告在原告多次当面及电话催要之下始终不履行支付义务，最后原告于2020年4月15日将被告起诉至法院，请求法院判令其支付租金，被告私下与原告和解，同意支付租金及滞纳金，并支付诉讼费，以此要求原告撤回起诉，后原告撤回起诉，被告于2020年5月7日支付了第二年租金，5月11日支付了第一年租金，但至今仍未支付第一年租金和第二年租金的逾期滞纳金及当时撤回起诉的诉讼费。根据双方所签订合同《锦江银座商铺委托经营管理协议》第五条之规定，被告拖欠原告委托经营租金，所欠费用需按照银行同期贷款基准利率向原告支付逾期滞纳金。由于被告屡次拖欠租金，根据合同，已经构成根本违约，原告也对被告之经营能力和按时支付租金的信誉产生了严重怀疑，自2019年10月18日起，原告多次向被告申请退商铺退款，被告黄国清作为该商铺项目负责人（有录音证据）于2020年1月19日签字同意于2020年2月28日前办理完毕退款（有书面证据）但并未履行支付义务，后又多次书面及口头承诺退房退款（有书面及录音证据），仍不履行，拖延至2020年8月，原告与被告陈坚取得联系，被告陈坚以公司实际控制人之名义承诺于2020年8月底之前支付全部商铺款（有录音证据），但到期仍拒不履行支付义务，直至2020年9月25日，被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司与原告达成书面协议，正式向原告承诺于2020年10月15日前履行返还全部商铺款（当时已支付5万元，剩余193251元）的支付义务（有书面协议，盖有公司印章），但截至起诉前，原告只收到了10万商铺款，被告拖欠剩余商铺款143251元。被告已经构成根本违约，与原告达成返款协议而拒不履行，诉请法院依法判令：1.被告支付剩余商铺款143251元。2.被告按照中国人民银行同期贷款基准利率支付第一年租金的逾期滞纳金（4.75％）1466元（从2018年10月18日至2020年5月11日），第二年租金的逾期滞纳金（4.35%）545元（从2019年10月18日至2020年5月7日）。拖欠逾期滞纳金至今所又产生的滞纳金41元；上次起诉讨要租金的诉讼费440元，滞纳金10元（这两项截止至2020年10月25日，具体金额以法院判决时为准）合计共2502元。3.被告承担本案全部诉讼费用。被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司、陈坚、黄国清辩称，1、同意退还原告商铺款，但是应当将被告已经支付的10万元商铺款以及41352元返租款一并计算，合计是141352元，因此剩余应付款项应当为101899元，理由是双方的合同在2020年1月份就已经解除，原告索要返租款没有依据；2、原告索要滞纳金没有法律依据，且合同已经解除，更没有约定依据；3、本案中陈坚、黄国清与原告沟通中是代表公司履行职务行为，与两个个人没有法律关系，其责任义务应由公司承担。经审理查明，2018年10月18日，原告刘梅与被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司签订商铺认购合同（合同编号：4-062），合同约定：出卖方（甲方）：信阳新世界锦江房地产开发有限公司，买受人（乙方）:刘梅第一条项目概况信阳新世界锦江房地产开发有限公司投资兴建。项目【现定名】【暂定名】锦江·银座…第二条认购商铺基本情况1、乙方认购（商铺、商务楼）（以下简称该商铺、商务楼）其房屋平面图见本合同附件）的基本情况如下：第1【幢】【座】四【层】4-062号房，…该商铺建筑面积为12.39平米，实际认购面积以相关部门实测为准…第三条计价方式与价款出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商铺价款：1、该商铺单价为每平方米（人民币）19632.84元，总金额（￥：243251）贰拾肆万叁仟贰佰伍拾壹元整。第四条付款方式乙方按下列第一种方式按期付款：（1）一次性付款乙方选择一次性付款的，合同签订当日支付总房款的100%（￥：243251），计大写人民币贰拾肆万叁仟贰佰伍拾壹元整。合同签订当日，被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司出具收据（No.8902882）一份，显示：交款单位：刘梅，收款方式：刷卡，人民币（大写）贰拾肆万叁仟贰佰伍拾壹圆整，￥243251，收款事由：锦江银座4-062商铺款。2018年10月18日，原告刘梅与被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司签订锦江银座商铺委托经营管理协议（协议编号：4-062），协议约定：甲方（委托方）：刘梅，乙方（受委托方）：信阳新世界锦江房地产开发有限公司，第一条：商铺的基本情况标的商铺：铺位号4-062，建筑面积（㎡）12.39，共计1间商铺。第三条：委托经营期限和租金分配政策（一）委托经营期自标的商铺的签合同之日开始计算，共计10年（自2018年10月18日起至2028年10月17日）；第五条：委托经营租金（2）乙方向甲方支付租金按照以下比例方式：第一年从2018年10月18日起至2019年10月17日止，支付租金为商铺实收款项8%比例。（注:第一年租金已抵扣房款），第二年从2019年10月18日起至2020年10月17日止，支付租金为商铺实收款项9%比例，即21892元。第三年从2020年10月18日起至2021年10月17日止，支付租金为商铺实收款项10%比例，即24325元。…（4）在委托经营期内，若乙方拖欠甲方委托经营租金，乙方所欠费用须按照中国人民银行同期贷款基准利率向甲方支付逾期滞纳金，若逾期超过3个月，视为乙方违约，甲方有权终止合同，按本协议第八条违约责任处理。原告刘梅提供2020年1月19日商铺退房申请一份，载明：本人刘梅…现由于个人原因自愿放弃此商铺，现申请退房退款。退款原因：乙方在委托经营期内，乙方拖欠甲方委托经营租金，逾期超过3个月，……客户签名：刘梅，日期2020年1月19日。在2020年2月28号前办理完毕此项业务。经办人：黄国清2020年1月19日。2020年9月25日一份承诺显示：本公司承诺于10月15日之前，退还刘梅4-61商铺款：205948刘梅4-62商铺款：193251。信阳新世界锦江房地产开发有限公司2020年9月25日。2020年5月11日、2020年5月7日被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司通过银行转账给原告刘梅第一年商铺返租19460元，第二年商铺返租21892元，2020年9月15日、2020年10月15日被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司通过银行转账给原告刘梅退商铺款5万元、5万元，上述事实有2020年5月7日、5月11日两份转账凭证，2020年9月15日一份转账凭证，2020年10月15日一份转账凭证佐证。庭审中，原告刘梅增加诉讼请求，要求被告支付拖欠的第三年两个月的租金。庭审调解中，被告同意支付第一年、第二年租金的滞纳金及上次起诉又撤诉的诉讼费用。本院认为,原告刘梅与被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司签订的《商铺认购合同》及《锦江银座商铺委托经营管理协议》均系双方当事人的真实意思表示形成,且不违反法律、法规的强制性规定,均属有效协议，双方当事人均应依约全面善意地履行各自的合同及协议约定的义务。被告未按合同约定支付第一年，第二年租金，因双方签订的《锦江银座商铺委托经营管理协议》未约定每年支付商铺租金的时间，从交易习惯来看，应当是先支付租金再使用商铺，被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司应当在第一年租期（2018年10月18日-2019年10月17日）和第二年租期（2019年10月18日-2020年10月17日）开始之前向原告刘梅支付租金，而被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司是2020年5月11日及2020年5月7日通过银行转账支付原告第一年商铺租金19460元、第二年商铺租金21892元，故被告应该按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告刘梅支付第一年和第二年商铺租金的逾期滞纳金。原告刘梅提交的2020年1月的商铺退房申请书及被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司经办人黄国清在商铺退房申请上的答复，可以认定被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司同意原告刘梅退房，且被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司于2020年9月、10月退还原告刘梅商铺款10万元，原告刘梅原支付给被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司商铺款为243251元，原告刘梅请求被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司退还剩余商铺款143251元，理由成立，本院予以支持；关于原告刘梅请求被告支付上次起诉讨要租金的诉讼费440元被告予以认可，本院予以支持，诉讼费的滞纳金，没有法律依据,本院不予支持。结合双方签订《锦江银座商铺委托经营管理协议》中“在委托经营期间，若乙方拖欠甲方委托经营租金，乙方所欠费用须按照中国人民银行同期贷款基准利率向甲方支付逾期滞纳金，若逾期超过三个月，视为乙方违约，甲方有权终止合同，按本协议第八条违约责任处理”的规定及原告的退房申请书、被告同意原告退房退款且被告已经在2020年9月开始陆续退还原告商铺款，视为双方签订的《锦江银座商铺委托经营管理协议》已经解除，原告请求被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司支付第三年两个月（2020年10月至2020年12月）的商铺租金的诉讼请求理由不成立，本院不予支持；根据合同的相对性原则，支付原告刘梅租金及退还商铺款的义务属被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司，被告陈坚、黄国清与原告刘梅的沟通是代表被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司的履职行为。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向原告刘梅支付剩余商铺款143251元；二、被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向原告支付第一年租金的逾期滞纳金（以本金19460元计算，从2018年10月18日至2020年5月11日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）、第二年租金的逾期滞纳金（以本金21892元计算，从2019年10月18日至2020年5月7日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）、上次起诉的诉讼费440元。三、驳回原告刘梅其他诉讼请求。本案受理费减半收取为1608元，由被告信阳新世界锦江房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。或通过本院向信阳市中级人民法院提起上诉。你（单位）应在上诉期届满之次日起七日内向信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费3216元。信阳市中级人民法院诉讼费账户：户名：河南省财政厅非税收入财政专户，开户银行：兴业银行郑州分行营业部，账号：46×××70，逾期未交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，将依法按自动撤回上诉处理。审判员  许凤二〇二一年一月二十七日法官助理李蕙君书记员陈静