东营市东营区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0502执异3号 案外人：张新疆，男，1971年4月12日出生，汉族，农民，现住山东省东营市垦利区。 申请执行人：东营莱商村镇银行股份有限公司西三路支行。住所地：东营市东营区西三路**。统一社会信用代码：913705003261901901。 法定代表人：孙莎莎，行长。 委托诉讼代理人：黄俊华，山东崇诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成华，山东崇诺律师事务所律师。 被执行人：东营市万意石油装备有限公司。。住所地：东营市垦利区城南广场北邻油田坨三站以东）。统一社会信用代码9137052173929318ＸＨ。 法定代表人：王朋龙，执行董事。 被执行人：张新村，男，1977年1月25日出生，汉族，其他身份情况不详。 被执行人：周艳芝，女，1979年12月25日出生，汉族，其他身份情况不详。 被执行人：王朋龙，男，1979年5月28日出生，汉族，其他身份情况不详。 被执行人：周光选，男，1983年5月1日出生，汉族，其他身份情况不详。 在本院执行申请执行人东营莱商村镇银行股份有限公司西三路支行（以下简称东营莱商银行）与被执行人东营市万意石油装备有限公司（以下简称东营万意公司）、张新村、周艳芝、王朋龙，周光选金融借款合同纠纷一案中，案外人张新疆于2021年1月11日对我院依法拍卖被执行人东营万意公司名下位于东营市垦利区××路××号土地及地上附属物提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张新疆称，东营万意公司在厂房及办公楼建设过程中，案外人为两处不动产的建设垫付了115万元工程款，东营万意公司无力偿还，双方协议将东营万意公司办公楼第一层东三间、二楼财务室一间以及厂房自东边的一半交由案外人租赁使用，并签订了租赁合同，租赁期限自2015年8月26日至2045年8月26日。2015年1月28日，东营万意公司已将公司地段最南端（油田生产路以北20米Ｘ48.66米）确认为案外人所有，并由案外人自行建设房屋，，地上建筑物为案外人出资建设所有权归受让人。因此在办理鲁（2017）不动产权第0××3号不动产登记时，便未将上述两幢房屋纳入不动产范围之内。在申请执行人处办理抵押时，上述两处南屋也不在抵押范围之内。2020年9月3日，贵院作出（2020）鲁0502执恢235号《拍卖通知书》通知东营万意公司即将拍卖其位于东营市垦利区××路××号××宗，但在拍卖过程中贵院将案外人所有的2幢南屋一并列入了拍卖范围，上述两幢南屋完全归于案外人所有，贵院将案涉房屋拍卖未准确核实拍卖物真实状态也没有法律依据，拍卖存在瑕疵，请求予以中止对案涉房屋的执行。 申请执行人东营莱商银行称，案涉土地使用权全部归属东营万意公司所有，且自2014年10月24日至2020年12月15日（拍卖完成）前一直登记在该公司名下，土地权属登记系物权的凭证，足以证实案涉土地使用权人为东营万意公司。申请执行人因本案案涉贷款业务需要，就案涉土地使用权及地面附着物已于2017年5月11日完成不动产抵押登记手续办理，取得案涉土地的第一顺位抵押权。案外人主张东营万意公司最南端（油田生产路以北20米*48.66米）土地使用权和地面附着物归其所有，其应提供充分的证据予以证明，否则其无权就此对申请执行人行使抵押权提出任何异议。根据《民法典》的相关规定，土地使用权抵押的，，地上附着物一并抵押申请执行人的抵押权及于抵押登记时抵押土地上的附着物。案外人主张其是于2015年8月26日与万意公司签订《租赁合同》，但根据办理抵押登记时的《房地产抵押估价报告》显示，案涉房屋建成于2016年，《租赁合同》签订时，租赁物尚不存在。根据案外人提供的收据，一份是2014年3月18日的55万元，一份是2014年12月的26号的60万。但根据【垦国用（2014）第1152号】土地证可以确认，案涉土地是在2014年10月24日办理完成土地出让登记手续，同时根据建设工程规划、施工有关法律规定，只有在土地登记手续办理完成后方能办理规划手续，规划手续办理后方能办理建设施工手续并进行施工。正常情况下，案涉工程不可能于土地手续办理后2个月内即能进入建设施工阶段，尤其是案外人第一次为工程垫款竟然是在东营万意公司取得案涉土地使用权的7个月前。因此，案外人在工程尚未建设的时间内为工程建设垫付款，严重违背常理，尤其是案外人并未提供与收据相符的向东营万意公司提供借款的银行流水凭证予以证实。案外人提供的两份收据并不能证明其已依约支付了所谓的“租金”，其还应提供具体的资金支付证据予以证明。另外，《租赁合同》第三条第（一）项虽然约定了租金标准及支付方式为一次性支付115万元整，但该款还约定“待合同期满或特殊情况导致的合同结束，乙方退租后租金返还”，显然与正常的房屋租赁不符。《租赁合同》第二条，所谓的房屋租赁期限为“2015年8月26日至2045年8月26日”，违反了法律规定，应认定为无效。案外人对其主张的“公司办公楼第一层楼梯东三间、二楼财务室一间、房屋自东边一半”等房产也并未实际占有使用。这一点从《租赁合同》第二条中甲方可于约定合同期限届满日（2045年8月26）前的任何一天交房的约定中可见端倪，尤其是案外人在长达5年的时间里不占有使用涉案房屋，明显不符合常理，反而证明了所谓的租赁合同涉嫌虚假。即使案外人与万意公司确实存在真实的房屋租赁合同关系，其也无权提起本案执行异议。因为东营区人民法院在拍卖涉案不动产前，已在公司办公楼、厂房等建筑的显著位置张贴了公告，案外人对本次拍卖应当早已知情，并应在法院指定的期间内提出异议。而案外人在案涉不动产已拍卖完成的今天才提出异议，已超过法定期限，其无权提出任何异议。综上，案外人既非案涉不动产的所有权人，且所谓的租赁合同关系事实上并不存在，也未提交有效证据证实其享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其的异议申请。 在本案审查过程中，案外人为支持其异议请求提供以下证据：《东营市关于土地使用权出让合同》、《租赁合同》、《山东省资金往来结算电子票据》各一份、东营万意公司出具的《收据》两张。申请执行人提供以下证据：案涉土地的《土地使用权证》、《不动产证明》（抵押登记）、《房地产抵押估价报告》各一份、照片两张等证据。 本院查明，本院在执行申请执行人东营莱商银行与被执行人东营万意公司、张新村、周艳芝、王朋龙、周光选金融借款合同纠纷一案中，于2020年12月28日作出（2020）鲁0502执恢235号之二执行裁定书，裁定如下：一、解除对被执行人东营市万意石油装备有限公司位于东营市垦利区××路××号的土地及地上附属物的查封，若无土地证原件，注销原房产证。二、位于东营市垦利区××路××号的土地及地上附属物的所有权及相应的其他权利归买受人周岩青所有。三、买受人周岩青可持本裁定到有关机关办理产权过户登记手续。对此，案外人张新疆提出执行异议，请求法院中止对位于东营市垦利区××路××号土地及地上附属物的执行。 另查明，案外人提供的《租赁合同》第一条：“房屋租赁事项，东营市万意石油装备有限公司（集好运业以南，油田生产路以北，垦利县兽医站以西，国有土地以东）办公楼第1层楼梯东三间，二楼财务室一间；厂房以东边始一半。”第二条：“（一）房屋租赁期自2015年8月26日至2045年8月26日，共计30年。甲方应于2045年8月26日前将房屋内设备、房屋钥匙按约定条件交付给乙方。房屋及设备经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成。”合同显示签订时间为2015年8月26日。申请执行人提供的房地产抵押估价报告显示案涉房屋建成于2016年。 再查明，案涉土地使用权证号为鲁（2017）垦利不动产权第0××3号，权利人为东营市万意石油装备有限公司，共有情况为单独所有，坐落为东营市垦利区××路××号，用途为工业用地／自建房等。至2020年12月15日拍卖完成前一直登记在东营万意公司名下。 本院认为，案涉土地登记在被执行人东营万意公司名下，在被执行人不履行法定义务的情况下，本院拍卖其名下的土地，符合法律规定。案外人张新疆提供的《房屋租赁合同》未在不动产部门登记备案，无法确认其真实性，且租赁期限不符合法律规定，租赁合同约定房屋交付时间为2045年8月26日前，这不符合常理。案外人的其他异议请求，证据不足，本院不予支持。故案外人提供的证据不足以排除本案的强制执行，对其异议请求，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条规定，裁定如下： 驳回案外人张新疆的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘建业 人民陪审员  刘建美 人民陪审员  耿瑞芳 二〇二一年一月二十日 书 记 员  李曦光