江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初5805号原告：刘娜，女，1995年4月8日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：刘建亚，男，1972年3月23日出生，汉族，居民，住涟水县，系原告父亲。委托诉讼代理人：厉天浩，江苏拓力律师事务所律师。被告：吴冲，女，1979年12月26日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：胡桂莲，女，1970年2月10日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：于艾民，男，1963年4月28日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：时培军，涟水县岔庙法律服务所法律工作者。被告：涟水县江南房地产开发有限公司，住所地涟水县涟城镇今世缘大道**。法定代表人：金海，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐晓莉，该公司法律顾问。原告刘娜与被告吴冲、胡桂莲、于艾民、涟水县江南房地产开发有限公司（以下简称江南公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘娜的委托诉讼代理人刘建亚、厉天浩、被告吴冲、胡桂莲及被告于艾民的委托诉讼代理人时培军、被告江南公司委托诉讼代理人徐晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘娜向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款35万元及利息损失（以35万元为基数，自2018月2月11日起至实际履行之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、判令被告赔偿原告经济损失5万元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除认购协议；2、被告返还原告购房款35万元并承担利息损失（计算方式为2018年2月11日至2019年8月19日银行同期贷款利率，之后按照全国银行LPR计算至实际付清）；3、赔偿原告经济损失5万元；4、被告承担本案诉讼费和保全费。事实与理由：2018年1月初，被告吴冲、胡桂莲向原告称，她们手中有涟水县中央城回6号楼2009室工程抵款房急需出售，房屋总价35万元。2018年1月12日、13日，原告刘娜向被告吴冲支付购房款10万元，2月10日，原告又向胡桂莲支付购房款25万元。当日，胡桂莲向原告出具收条一份，载明收到原告中央城回6号楼2009室购房款35万元。春节后，原告刘娜多次催促被告要求办理网签手续，但被告却以种种借口搪塞，拖延不予办理。直至2019年8月份，原告刘娜才获知，涉案的房屋早在2011年8月18日就以产权调换的形式调换给被拆迁人茆某某。根据法律规定，被告的行为己导致涉案合同目的无法实现，依法应当承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法庭支持原告诉讼请求。被告吴冲辩称，2018年1月初，被告胡桂莲给我一张江南房地产以房抵债的收条原件委托我销售，后来涉案房屋卖给了原告，我收到原告10万元房款后立即转账给被告胡桂莲，原告又直接转账胡桂莲25万元，被告胡桂莲共计收到原告35万元，立即转账给于艾民，原告与江南房地产达成协议并签订了购房协议书，我已经完成委托我销售的事项，现原告向我主张赔偿损失，没有法律依据，请求法庭原告驳回对我的诉讼请求。被告胡桂莲辩称，于艾民将一张收据交给我，委托我销售2009室房屋，我又委托吴冲销售，房子总价44.5万元。于艾民说这套房子先卖35万元，剩余的钱没有定，吴冲转10万元、刘娜转25万元，我将35万元全部转给了于艾民。后来，于艾民带着刘娜家人和江南房地产签订了购房协议。这钱和我没有关系，我不该承担任何责任。被告于艾民辩称，其收取的是工程款，而本案是商品房买卖，于艾民与该案件没有关系，因此不应该向原告返还房款及承担经济损失。被告江南公司辩称，涉案房屋系江南公司以折抵工程款的方式抵给被告于艾民，于2017年12月20日由江南公司向于艾民出具了收据一张，金额为481094元，收款的事由是中央城回6号楼2009室房款，以此证实江南公司以涉案房屋折抵给于艾民工程队的工程款。根据于艾民的要求，2018年2月8日江南公司与原告签订房屋认购协议书一份，但协议内容的第二条付款方式款项江南公司没有收到，原告没有交给江南公司，该款项实际由于艾民收取。后来因为江南公司原因涉案房屋无法向于艾民交付，关于江南公司与于艾民的工程款需要另行结算，因此涉案购房款应当由被告于艾民退还给原告。根据2020年6月13日江南公司与于艾民在公安达成的协议内容也可以证实，本案所涉的款项应当由于艾民退还。关于原告主张承担利息损失我们没有意见，但我们认为原告所提经济损失5万的主张，无事实和法律依据。本院经审理认定如下事实：2017年12月20日，被告于艾民在江南公司领款单上签字，内容为“领款单回6-2009领款理由：钢材工资领款金额肆拾捌万壹仟零玖拾肆元¥481094领款日期：2017年12月20日领款人：于艾民单位负责人意见：中央城钢巾加工费金海12.20”。同日，江南公司向被告于艾民出具收据一张，载明“交款单位于艾民收款方式¥481094人民币（大写）肆拾捌万壹仟零玖拾肆元正收款事由中央城回6#-2009房款”，并加盖中央城拆迁安置项目部印章。之后，由被告吴冲与原告洽谈该中央城回6号楼2009室房屋相关事宜。2018年2月，吴冲、胡桂莲与原告刘娜在确定买卖房屋具体事项后，原告刘娜（乙方）与被告江南公司（甲方）签订了《中央城小区房屋认购协议书》一份，约定：乙方自愿向甲方认购由甲方开发的中央城小区回6号楼3单元2009室，暂测建筑面积为117.34平方米，单价为每平方米3700元，合计人民币445000元整，乙方向甲方先付350000房款，余款9.5万待出正式合同时付给。协议还约定甲方如违约，将本认购书项下房屋转售他人，应双倍返还乙方所支付的定金，落款日期为2018年2月8日。2018年2月9日，胡桂莲将刘娜购房款35万元转给于艾民。另查明，中央城回6号楼2009室房屋于2011年8月18日被以产权调换形式调换给被拆迁人，该房实际无法交付。为此，江南公司和于艾民作为甲方、乙方于2020年6月13日达成协议，“乙方工程队于艾民回6#楼2009室首付款35万元，经双方协商同意后，由江南房地产开发有限公司在两个月内付给于艾民35万元，再由于艾民付给购房户刘娜35万元，确保购房户购房款不受损失”。上述事实，有原、被告庭审陈述以及领款单、收据、收条、认购协议书、银行转账记录、协议书等载卷证实，本院予以确认。审理中，被告江南公司提出公司以房抵款给于艾民并出具了收据，被告胡桂莲提出其收到于艾民转交的收据并受于艾民委托售房、又委托吴冲出售。对此，被告于艾民代理人表示收到的35万元是江南公司支付的工程款且不存在以房抵款、委托售房的事实。为此，法庭要求于艾民到庭说明情况，其代理人则表示于艾民不愿意到庭。本院认为，根据被告于艾民签名的领款凭证、被告江南公司出具的收款凭证，时间、金额、所涉房号内容同一，结合于艾民与江南公司所达成的协议，足以证明案涉房屋抵付于艾民工程款的以物抵债事实存在；对于被告于艾民所提系收取工程款的抗辩，由于以物抵债而并非实际付款，故而于艾民和江南公司达成的协议中约定由江南公司付款给于艾民、于艾民还款给“购房户”，结合到庭当事人陈述、银行转账记录以及于艾民与胡桂莲不存在工程款结算关系的事实，足以证明被告于艾民作为房屋实际出卖人收取了原告购房款35万元。综上，对被告于艾民所提收到的35万元系江南公司支付工程款的抗辩意见，本院不予采纳。对于被告江南公司陈述向于艾民出具收据、被告胡桂莲陈述于艾民交给其收据并口头委托售房、其又委托吴冲出售，对此被告于艾民均不认可，为进一步查明该事实，法庭曾多次通知于艾民到庭质询但拒不到庭，结合到庭当事人的陈述、各被告之间经济往来关系及已查明的案件事实，于艾民委托胡桂莲、胡桂莲再委托吴冲出售，符合一般常理，本院予以采信。被告于艾民作为房屋实际出卖人收取了原告刘娜35万元购房款，在无法签订商品房买卖合同、房屋不能实际交付情况下，有义务返还原告的购房款，故原告要求被告于艾民返还购房款35万元符合法律规定，本院予以支持。原告刘娜虽与被告江南公司签订了认购协议，但涉案房屋客观上无法交付，合同目的已不能实现,故原告与被告江南公司之间签订的认购协议应予解除。被告江南公司在案涉房屋早已安置其他人的情况下，又将此房屋折抵工程款给被告于艾民，导致认购协议不能履行，应当承担违约责任，故原告刘娜主张的损失应该由江南公司承担，原告主张利息损失按照以35万元为基数自2018年2月11日至2019年8月19日按照银行同期贷款利率计算，之后按照全国银行LPR计算至实际付清，对此被告江南公司不表异议，本院亦予支持。原告虽主张经济损失5万元，但未提供相关证据予以证明，故本院不予支持。据此，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告刘娜与被告涟水县江南房地产开发有限公司于2018年2月8日签订的《中央城小区房屋认购协议书》。二、被告于艾民于本判决生效后十日内返还原告刘娜购房款35万元。三、被告涟水县江南房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿因其违约给原告刘娜造成的损失（以35万元为基数，自2018年2月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告刘娜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费2320元，案件受理费减半收取3650元，合计5970元，由被告于艾民负担5595元，其余部分由原告刘娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用缴纳管理办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××28）审 判 员 孙爱明二〇二一年一月二十九日法官助理 周钰惠书 记 员 房子钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。