浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初8303号 原告：金华市婺城区金殿佳乐苑小区业主委员会，住所地浙江省金华市婺城区后城里街**。 法定代表人：陈小军，主任。 委托诉讼代理人：刘伟平，男，1977年10月11日出生。 被告：金华金殿置业投资有限公司，住，住所地浙江省金华市醒狮路**一社会信用代码：91330700712571338D。 法定代表人：胡炜，执行董事。 委托诉讼代理人：储小青，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗新社，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。 被告：金华八达集团有限公司，住所，住所地浙江省金华市解放西路**社会信用代码：913307001473068800。 法定代表人：钱肖，董事长。 委托诉讼代理人：章清祥，浙江康城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马腾飞，浙江康城律师事务所律师。 第三人：郎俊彦，女，1974年5月28日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：彭洲，男，1975年6月12日出生，系其丈夫。 原告金华市婺城区金殿佳乐苑小区业主委员会（以下简称佳乐苑业委会）与被告金华金殿置业投资有限公司（以下简称金殿公司）、金华八达集团有限公司（以下简称八达公司）、第三人郎俊彦返还原物纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年11月13日第一次公开开庭进行了审理。审理过程中，经原告佳乐苑业委会申请，本院依法追加郎俊彦为第三人，并于2021年1月6日第二次公开开庭进行了审理。原告佳乐苑业委会法定代表人陈小军及委托诉讼代理人刘伟平、被告金殿公司的委托诉讼代理人罗新社、被告八达公司的委托诉讼代理人章清祥及第三人郎俊彦的委托诉讼代理人彭洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳乐苑业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还其名下开发的金华金殿佳乐苑项目所缺53.86平方米的物业管理用房；2.判令被告赔偿2018年至2020年因所缺53.86平方米物业管理用房造成的损失90000元；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告及第三人返还金殿佳乐苑1幢7号房屋，若无法返还，则折价赔偿100万元。事实和理由：金华市金殿佳乐苑小区由当时八达公司下属金殿公司投资开发，于2004年底竣工交付。根据当时《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条规定，开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配套物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3‰作为物业管理办公用房，4‰作为物业管理经营用房。按该规定，小区至少应配备物业管理用房129.86平方米。当初房屋交付使用时，小区大门两侧房屋均为物业用房，但不知何时，大门左边物业用房被金殿公司私下违规出售，现仅剩大门右边门卫用房一间，建筑面积约76平方米。现小区居民、业委会、物业均无活动和办公场所。小区业主为维护自身权利，曾于2010年12月到金殿公司交涉，当时金殿公司同意补足，但至今未落实。金殿公司原属于八达公司控股，2018年11月挂牌转让金殿公司股权时，披露金殿佳乐苑项目缺少约30平方米的物业管理用房。 被告金殿公司辩称，一、本案并非物权纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。据此，权利人主张返还原物的前提是权利人对某物享有权利，无权占有人占有该物。原告非该房屋权利人，被告亦未占有该房屋。二、原告第一项诉讼请求已过诉讼时效。原告依据《浙江省住宅区物业管理办法》第二十五条规定向被告主张补足短缺的物业管理用房，但该办法作为地方性政府规章，无权设置物权，原告要求补足系给付之债。案涉小区房屋于2004年底竣工交付，在当时被告未足额提供物业管理用房的情况下，各业主已经知道或者应当知道其权利受到侵害，但原告直至2010年才就物业管理用房短缺问题向被告提出主张，已过诉讼时效，不应得到支持。三、佳乐苑小区目前已无多余房屋，即使原告第一项诉讼请求未过诉讼时效，要求被告提供短缺的物业管理用房已不具有可行性。原告目前将现有物业管理用房出租给第三方使用，若确实因物业管理需要使用房屋的，可将该出租的房屋收回自用。四、即使须折价补偿，被告此前支付的费用应作抵扣。《浙江省物业管理条例》第二十六条规定，确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款。折价补偿的单价可参照该规定，按佳乐苑小区的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款。被告向金华吉祥云商贸旅游综合开发有限公司（以下简称吉祥云公司）支付的物业管理费实际系物业管理用房面积短缺的补贴款，应以该款作抵扣。五、关于原告所称佳乐苑小区大门左边第一套房屋是否为物业管理用房问题。该房屋并非物业管理用房，原告若认为是，应当承担举证责任。并非所有商品房销售，均需办理预售许可证。商品房销售包括现售和预售，在商品房预售的情况下，才需要办理预售许可证，现售不需要办理预售许可证。根据向金华市档案馆调取的平面图，小区大门左侧、右侧房屋均为营业房，并未规划物业管理用房。被告将佳乐苑小区大门右边第一套房屋交与原告用作物业管理用房，并不表明左边第一套房屋亦应当作为物业管理用房。该房屋亦合法销售给第三人，并已依法办理不动产登记证，恰恰证明该房屋并非物业管理用房。六、原告第二项诉讼请求缺乏请求权基础，应予驳回。原告并非物业管理委托协议的签署主体，无权依据该协议向被告主张短缺物业管理用房的损失。被告与吉祥云公司签署的物业管理委托协议至2018年12月31日到期，2019年、2020年未签署任何协议。 被告八达公司辩称，被告非适格主体，业委会无权要求被告返还物业管理用房及赔偿相关损失。一方面，佳乐苑小区系金殿公司投资建设，非八达公司，八达公司与小区业主之间不存在任何法律关系；另一方面，八达公司已于2018年12月将金殿公司的所有股权转让给金华市英浩商贸有限公司，目前并非金殿公司股东。 第三人郎俊彦述称，原告可以要求金殿公司补足，但无权要求第三人返还。 本院经审理查明：金华市金殿佳乐苑小区由金殿公司开发建设，于2004年10月竣工，一直由吉祥云公司进行物业管理，小区业委会于2019年成立。 2003年8月18日，金殿公司取得售许字（2003）第061号商品房预售证（1幢、4幢、6幢），载明普通住宅63套7218.25平方米、商贸6间580.66平方米；2003年9月5日取得售许字（2003）第069号商品房预售证（2幢、3幢），载明普通住宅70套7934.64平方米，商贸（营业房）6间569.3平方米；2003年10月30日取得售许字（2003）第115号商品房预售证（5幢），载明普通住宅18套1787.7平方米。后金殿公司将上述住宅和营业房进行销售，其中1幢7室于2005年2月销售给第三人郎俊彦，单价3840元/平方米，该商品房买卖合同第二条商品房销售依据中载明“商品房预售许可证号为售许字（2003）第061号”。佳乐苑小区1幢、2幢营业房销售及办证情况具体如表： 房号 产权人 合同 面积（㎡） 产权 面积 （㎡） 合同 签订 日期 合同是否备案 销售证附件号 （金建房第*号） 预售商品房合格证号 预售商品房合格证是否载明购房人 1幢1室 曹亮 89.12 84.16 2003.09 是 030918 00035469 否 1幢2室 洪进来 107.38 107.14 2004.01 是 028141 00035470 是 1幢3室 林汉维 110.00 109.74 2003.12 是 028142 00035471 是 1幢4室 徐志华 93.02 92.54 2003.11 是 028143 00035472 是 1幢5室 陈惠如 84.80 84.22 2003.11 是 028144 00035473 是 1幢6室 王**林 85.22 84.46 2003.09 是 028145 00035474 是 1幢7室 郎俊彦 83.64 83.64 2005.02 否 031465 00035475 否 1幢营业房 总计面积 653.18（含7室） 569.54（不含7室） 645.9（含7室） 562.26（不含7室） 备注： ①061号预售证商贸（营业房）建筑面积580.66平方米，6间，比实际产证面积（不含7室）少18.4平方米； ②1幢1室，产权面积比合同面积少4.96平方米，于2004年10月就面积差异签订补充协议。 2幢9室 朱志兴 / 96.6 / / 028146 00035510 否 2幢10室 胡有凡 / 89.64 / / 028147 00035511 是 2幢11室 丁伟 / 65.62 / / 028148 00035512 是 2幢12室 周晓瑾 / 84.74 / / 028149 00035513 是 2幢13室 骆聿群 陈英姿 / 69.98 2003.10 / 028150 00035514 是 2幢14室 骆聿群 陈英姿 / 141.92 2003.10 / 查档无 查档无 查档无 2幢营业房面积（不含2幢8室） / 548.5 备注： ①069号预售证商贸（营业房）建筑面积569.3平方米，6间，比实际产证面积少20.8平方米； ②2幢13室、14室办证时间为2005年1月。 ? 关于小区总建筑面积及现物业服务用房面积，金殿公司（甲方）曾与吉祥云公司（乙方）签订《金殿佳乐苑物业管理委托协议》，协议载明小区住宅建筑面积16922.81平方米，营业房建筑面积1194.42平方米，合计18117.23平方米；该协议还约定乙方自行收取的物业管理费作为甲方支付给其的报酬，甲方还补助乙方30000元/年作为物业管理费（26000元作为物业管理委托补助款，4000元为甲方对乙方的年终绩效考核奖）。上述三张预售证载明建筑面积共计18090.55平方米，其中住宅建筑面积16940.59平方米，商贸（营业房）建筑面积1149.96平方米。金华市城市规划设计院平面图载明总建筑面积18552平方米。金殿佳乐苑2幢8号为现物业服务用房，建筑面积77.86平方米，与1幢7号分别位于小区大门左右两侧第一间。庭审中，金殿公司认可小区平均销售价格为13000元/平方米，佳乐苑业委会认可住宅价格为16000-17000元/平方米，营业房价格为20000元/平方米。 另查明，金殿公司原为八达公司全资子公司。2018年11月，八达公司公开挂牌转让金殿公司100%股权及161758615.48元债权，2019年1月全部股权过户至金华市英浩商贸有限公司名下。经向金华市城市规划设计院调查了解，因案涉小区建设年代较早，当时规划设计时未明确哪部分为物业管理用房；经向金华市住房和城乡建设局调查了解，因建设年代较早，商品房预售证中载明的商贸（营业房）仅有间数，未明确预售证所附具体房号。 本院认为，本案主要争议焦点：一是案涉纠纷是否属物权纠纷，是否已过诉讼时效；二是原告是否可要求返还1幢7室房屋作为物业管理用房，若无法返还，是否可折价赔偿及赔偿金额的计算方式和标准；三是被告是否应赔偿因面积短缺造成的损失。 对于争点一，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。1999年9月1日施行的《浙江省住宅区物业管理办法》（浙江省人民政府令第113号）第二十五条规定，开发建设单位在住宅区开发建设中，应当按住宅区总建筑面积7‰的比例配套物业管理用房。物业管理用房由开发建设单位无偿提供，其中3‰作为物业管理办公用房，4‰作为物业管理经营用房。2002年7月3日公布施行的《金华市区住宅区物业管理暂行办法》（金政〔2002〕96号）第二十八条规定，物业管理用房具体位置应在办理销售（预售）证之前予以确定。根据以上规定，即使按18117.23平方米总建筑面积为基数计算，金殿公司应当至少提供126.82平方米的物业管理用房，现其仅提供77.86平方米，显然面积不足。故原告诉请返还房屋或折价赔偿，属物权请求权范畴，不适用诉讼时效的有关规定。 对于争点二，根据前述规定，物业管理用房应由开发建设单位即金殿公司无偿提供，并应在办理销售（预售）证之前予以确定，但金殿公司在取得预售许可证及2004年10月竣工之前均未予以明确。结合已查明事实，1幢7室应确认为物业管理用房，理由如下：一、1幢共7间营业房，1幢1室-6室于2003年9月至2004年1月期间的5个月内全部售出，与售许字（2003）第061号预售许可证载明的间数、面积相对应，据此可认定金殿公司以其实际行为明确了1幢7室为“物业管理用房具体位置”。二、2005年2月，金殿公司时隔1年1个月后以现房形式将该房屋售出，而该房屋买卖合同中销售依据却为售许字（2003）第061号，两相矛盾；办证时附件材料与其他预售房屋无差，而该合同却未经预售备案，两相矛盾；以上情形均与常理不符；三、售许字（2003）第061号、第069号预售许可中商贸（营业房）均为6间，但1幢营业房超出预售许可范围办理了7张产权证，而2幢14号办证材料中却缺失了销售证附件号、预售商品房合格证号等办证必要材料，导致最终销售证附件、预售商品房合格证总数未变。综上分析，金殿公司作为开发建设单位，应当明知有关物业管理用房配置的规定并严格执行，现其将1幢7室房屋出售，主观上具有恶意或重大过失，客观上损害了小区全体业主的合法权利，应认定为无权处分。但鉴于该房屋已转让给第三人并已进行产权登记，现佳乐苑业委会无证据证明第三人与金殿公司之间存在恶意串通等合同无效之情形，并鉴于小区无多余房屋可用作物业管理用房，故其要求返还该房屋的请求已不具现实可能性，难以支持，但要求金殿公司折价赔偿，于法有据。佳乐苑业委会主张的100万元折价款未超出按金殿公司认可的单价计算的金额，应予支持。至于金殿公司提出辅房可抵10余平方米，但该辅房并非独立成套房屋，金殿公司也未提交证据证明具备通水等基本使用功能，且即使计入该面积，亦存在面积不足，故对该辩称意见，不予采纳。 对于争点三，佳乐苑业委会系基于金殿公司与吉祥云公司的物业管理委托协议，要求给予每年30000元的赔偿，但该协议具有合同相对性；同理金殿公司要求以该每年30000元的物业管理费折抵，亦缺乏依据；且在折价赔偿时本院已按照房屋现市场价值予以计算，佳乐苑业委会已享受了该房屋的升值利益，故综合考虑对此诉请不予支持。 此外，八达公司非金殿公司股东，即使系股东，亦与本案所涉事项无直接关联，佳乐苑业委会要求其承担责任缺乏依据，不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第七十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告金华金殿置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告金华市婺城区金殿佳乐苑小区业主委员会100万元（该款项支付至金华市婺城区金殿佳乐苑小区维修基金专用账户并专用于购买该小区的物业管理用房或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要）； 二、驳回原告金华市婺城区金殿佳乐苑小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7305元（已减半），由原告金华市婺城区金殿佳乐苑小区业主委员会负担603元，被告金华金殿置业投资有限公司负担6702元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 江献 二〇二一年一月九日 代书记员 李金