福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0781民初2863号 原告：吴志坚，男，1985年7月4日出生，汉族，住邵武市城南新区。 原告：邱小英（系吴志坚的妻子），女，1990年8月24日出生，汉族，住邵武市城南新区。 两原告的共同委托诉讼代理人：冯贵勇，福建齐欣律师事务所律师。 被告：福建创豪置业有限公司，住所地邵武市熙春东路熙春国际大酒店娱乐中心C幢2层2-A号。 法定代表人：郭强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨仁江，福建欣开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊喜春，福建欣开元律师事务所律师。 原告吴志坚、邱小英与被告福建创豪置业有限公司（以下简称创豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴志坚、邱小英的共同委托诉讼代理人冯贵勇，被告创豪公司的委托诉讼代理人熊喜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴志坚、邱小英向本院提出诉讼请求：1、被告支付两原告购房补贴款16722元（即200元／平方米×83.61平方米）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月，被告为响应邵武市人民政府化解房地产去库存的让利优惠政策，在其开发的美伦·阳光新城楼盘广告上宣传“首付任性补200元／平方米”的优惠福利。两原告再三详细地向被告咨询是否购房就补200元／平方米，在得到被告肯定的答复后，于2017年2月21日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），两原告向被告购买位于美伦·阳光新城二期6栋1702室商品房，建筑面积为83.61平方米，总价款为370000元。合同签订后，两原告依约支付给被告购房款370000元，但被告至今未向两原告支付之前承诺的购房补贴款200元／平方米。两原告认为，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告所作“首付任性补200元／平方米”应当视为要约和合同内容，被告违反理应承担责任。 创豪公司辩称，1、两原告称“在得到被告肯定的（购房补助）答复后”才决定购房的说法并无其他证据证实，亦与事实不符。其公司于2017年2月26日才开始投放购房补助宣传广告，并于同年5月19日撤回。原告与被告签订认购书的时间是2017年2月20日，此时被告并未投放任何有关购房补助的宣传广告，置业顾问也不可能给原告作出200元／平方米的补助承诺或宣传。2、被告与两原告的购房价款商定明确，且给予了达401.34元／平方米的巨额优惠让利，不存在需再支付原告所谓200元／平方米购房补贴款的情形。2017年2月20日，原告认购美伦·阳光新城B10地块6号楼1702室与被告签订认购书时，约定建筑面积83.61平方米，单价4826.65元／平方米，总价403556元。认购书签订后，两原告向被告申请购房价格优惠，为此，被告除给予其他巨额优惠外，还将集团拟推广的100元／平方米优惠提前让利给原告，最终将双方此前约定的成交单价4826.65元／平方米，优惠调整为4425.31元／平方米，让利单价达401.34元／平方米，让利幅度远超200元／平方米。2017年2月21日，两原告付清首付款后，与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同中就单价问题已充分协商一致，毫无争议，不存在误导欺骗的情形。3、被告的广告宣传仅属于要约邀请，不构成合同内容的一部分，两原告的诉求曲解了法律规定的原意。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料属于“要约邀请”，可以视为“要约”的，仅限于“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，而对商品房价款（含让利补助等）宣传，并非上述条款所特指的“房屋及相关设施”范畴，不含在本条款本意之内。买卖双方涉及的房产单价（或总价），属于合同核心条款之一，合同中已予以了重点详细明确表述，不存在合同条款之外的要约和承诺之特例。如果广告宣传的价格与合同不一致的，应以双方合同约定为准。本案，原、被告签订认购书时，对商品房价款已作了明确约定，但最终还是以双方签订的《商品房买卖合同（预售）》为准，单价减少401.34元／平方米，远超200元／平方米的让利幅度。另外，被告为避免与原告等买受人发生不必要的理解争议，双方在签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第11条还特别明确“有关本项目的所有广告宣传（含折页、海报、模型、宣传片等）相关资料仅供参考，不作为合同依据，买受人与出卖人的权利义务以本合同及补充协议约定为准”，因此，双方就广告宣传的效力，已明确约定不能作为合同之依据。综上，两原告的诉求曲解法律规定，也违背基本事实，不应得到支持，请求法院驳回两原告的诉讼请求。 吴志坚、邱小英为支持自己的诉讼主张，向本院提供证据如下： 证据1、《商品房买卖合同（预售）》（含附件）1份，拟证明：2017年2月21日，两原告与创豪公司签订商品房买卖合同，两原告向创豪公司购买位于美伦·阳光新城二期6栋1702室商品房。 证据2、美伦·阳光新城楼盘广告，拟证明：在创豪公司所作的商品房销售广告上含有“首付任性补200元／平方米”的宣传内容。 证据3、福建增值税普通发票1份，拟证明：两原告向创豪公司支付了购房款370000元。 证据4、中共邵武市委、邵武市人民政府印发《邵武市进一步化解房地产库存的实施意见》1份，拟证明：创豪公司作出“首付任性补200元／平方米”宣传广告的背景。 创豪公司质证认为，对证据1的真实性、合法性没有异议，但要说明的是合同的第46页的最后一段即附件十一《补充协议》第11条特别约定：有关本项目的所有广告宣传（含折页、海报、模型、宣传片等）相关资料仅供参考，不作为合同依据，买受人与出卖人的权利义务以本合同及补充协议约定为准。对证据2中的宣传广告的真实性没有异议，经过被告公司层层把关后于2017年2月26日正式推出，“首付任性补200／平方米”，100元是开发商让利优惠，100元是政府补贴；对证据2中的“邵武市住房和城乡建设局对‘美×’人才补贴的回复”的真实性无法确认，不予认可。对证据3没有异议。对证据4的真实性、合法性没有异议，文件第四点“奖励资金的审批程序”规定，是房屋买受人向市不动产登记中心提出购房补助资金申请，不是开发商申请，不是申请就过关，还要由市不动产登记中心、监察、财政、审计、国土、住建等部门组成的购房奖励认定工作小组进行审核和认定，签字汇总后报市财政局审批。 创豪公司为支持自己的抗辩主张，向本院提供证据如下： 证据1、原、被告签订的商品房认购书1份，拟证明：1、原告于2017年2月20日选定购买“美伦.阳光新城”B10地块6号楼1702室，建筑面积83.61平方米，单价4826.65元／平方米，总价403556元；2、认购书签订时，原告应付定金2万元，该款在双方签订《商品房买卖合同》时无息冲抵购房款；3、原告选择银行按揭贷款方式支付购房款，于2017年2月27日前支付首期购房款83556元后签订《商品房买卖合同》，余款320000元办理银行按揭贷款等等。 证据2、原告就价格优惠事项提出的《特殊事务申请表》1份，拟证明：原告于2017年2月20日签订认购书后，向被告申请购房价格优惠，被告将双方此前约定的成交单价4826.65元／平方米（总价403556元），经审批后让利为4425.31元／平方米（总价370000元），让利达单价达401.34元／平方米（让利总款达33556元），远超200元/平方米的让利幅度。 证据3、（2020）闽0781民初86号、87号民事判决书各1份、（2020）闽0781民初2861号、2862号案件的起诉状副本各1份，拟证明：其公司于2017年2月26日才开始投放“首付任性补200／平方米”宣传广告，并于同年5月19日撤回。 吴志坚、邱小英质证认为，对证据1的真实性没有异议，但原告确实在被告的售楼处看到宣传广告“首付任性补200／平方米”，在得到被告肯定的答复后才决定购房。对证据2的真实性没有异议，“首付任性补200元／平方米”是付完房款后再优惠200元／平方米，并不包含在已优惠的401.34元／平方米里。对证据3的真实性没有异议。 本院认证认为，两原告的证据1、证据2中的宣传广告、证据3、4，经创豪公司质证对真实性没有异议，本院予以采信。两原告的证据2中的“邵武市住房和城乡建设局对‘美×’人才补贴的回复”，系从互联网下载的材料，无相关部门盖章确认，本院无法核实，不予采信。创豪公司的证据1、2、3，经两原告质证对真实性没有异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对案件事实确认如下： 2017年2月20日，吴志坚与创豪公司签订《商品房认购书》，双方约定：吴志坚向创豪公司认购位于美伦·阳光新城B10地块第6号楼1702室商品房，建筑面积83.61平方米，单价4826.65元／平方米，总价403556元；本认购书签订时吴志坚向创豪公司支付定金20000元，本定金在双方签订《商品房买卖合同》时无息冲抵购房款。认购书还对其他事项作了约定。同日，吴志坚向创豪公司申请一定的价格优惠，经创豪公司审批，同意给予吴志坚以下价格优惠：①优惠10000元；②补贴100元／平方米；③领导特批再减15195元；价格优惠之后的成交总价为370000元（单价为4425.31元／平方米）。2017年2月21日，吴志坚、邱小英与创豪公司签订《商品房买卖合同（预售）》（含附件），双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定：吴志坚、邱小英（买受人）购买创豪公司（出卖人）开发建设的位于邵武市城南新区古山溪左岸SW-1343地块美伦·阳光新城B-10-6幢1702室商品房，预测建筑面积83.61平方米；该商品房价款按照建筑面积计算，单价为4425.31元／平方米，总价款为370000元；买受人应当于2017年2月21日前支付首期房价款200000元，余款170000元向中国工商银行股份有限公司邵武支行（贷款机构）申请贷款支付；本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同及附件共46页，合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。双方在附件十一“补充协议”中约定：有关本项目的所有广告宣传（含折页、海报、模型、宣传片等）相关资料仅供参考，不作为合同依据，买受人与出卖人的权利义务以本合同及补充协议约定为准。《商品房买卖合同（预售）》（含附件）签订当日，吴志坚、邱小英支付给创豪公司首期房价款180000元，加上之前支付的定金20000元，吴志坚、邱小英共支付给创豪公司首期房价款200000元。之后，吴志坚、邱小英通过向银行申请贷款的方式又支付给创豪公司购房款170000元。 另查明，2017年2月26日开始，创豪公司将其公司定制的含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告在邵武市城乡多处地点发布。2017年5月，创豪公司撤掉了含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告。 还查明，中共邵武市委、邵武市人民政府为加大房地产去库存力度，进一步促进邵武市新建商品房消费，稳定房地产市场，于2016年12月13日出台《邵武市进一步化解房地产库存的实施意见》（以下简称《实施意见》），在《实施意见》中规定：购买本市新建商品住房的，按面积给予100元／平方米的政府财政补贴，房地产开发企业同时对购房者让利优惠100元／平方米；政府财政补贴，由购房者本人持相关资料并填写《邵武市购房补助资金申请表》，向市不动产登记中心提出申请，经有关部门审批后，市财政局将资金统一拨付到市不动产登记中心，由市不动产登记中心向申请人购房所在房地产开发企业支付政府补贴，用于购房者的购房首付款；《实施意见》执行期限自发文之日（2016年12月13日）起至2017年12月13日止。 再查明，吴志坚、邱小英未向邵武市不动产登记中心申请购房补助资金（即购房补贴款）。 庭审中，原、被告双方对“首付任性补200元／平方米”的意思表示各执一词。创豪公司称该内容的意思表示是指在备案的预售单价（即认购书上的单价）上开发商让利补贴100元／平方米、政府补贴100元／平方米；两原告称该内容的意思表示是指在《商品房买卖合同（预售）》上的单价之外开发商再让利补贴200元／平方米。 本院认为，本案争议焦点是：创豪公司发布的含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告是要约邀请还是要约，是否应当视为案涉《商品房买卖合同（预售）》的内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该条款的规定，商品房的销售广告和宣传资料一般应当认定为要约邀请，而要认定为要约，应同时满足三个构成要件：第一，商品房的销售广告和宣传资料所涉内容为商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的信息。“商品房开发规划范围内”应是指建设用地规划许可证及建设工程规划许可证所涉范围。“房屋及相关设施”应是指商品房及商品房的基础设施设备和公共服务及相关配套设施。如供暖、供电、小区景观、小区内道路、停车场、医疗教育、商业、服务业等设施。第二，商品房的销售广告和宣传资料的内容必须具体确定，其内容可以被特定化并被明确预期。第三，商品房的销售广告和宣传资料的内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。“商品房的销售广告和宣传资料的内容对商品房买卖合同的订立有重大影响”是指，购房人因所售房屋及其附属设施等满足其特定的心理需求或特定购房目的而决定与开发商订立商品房买卖合同，而对购房者“特定心理需求或特定购房目的”的认定，应当以一般社会理性人的价值标准进行衡量。“商品房的销售广告和宣传资料的内容对房屋价格的确定有重大影响”是指，该内容成为最终构成房价的重要组成部分。现实生活中，房屋价格的确定往往受多种因素的影响，如建设用地使用权成本、工程土建成本、开发商项目运作的融资成本、建筑工人的工资及福利待遇成本等显性因素及房地产市场行情、小区绿化环境、房屋本身及其周边的配套设施等隐性因素均属于房屋价格的构成要素。创豪公司发布的含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告。首先，该内容并非系对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的宣传信息。其次，该内容也并非“具体确定”；庭审中原、被告双方对其意思表示各执一词，创豪公司称该内容的意思表示是指在备案的预售单价（即认购书上的单价）上开发商让利补贴100元／平方米、政府补贴100元／平方米，而两原告称该内容的意思表示是指在《商品房买卖合同（预售）》上的单价之外开发商再让利补贴200元／平方米，因此，该内容并非具体确定。再次，如前文所述,房屋价格受多种因素的影响，而“200元／平方米”的补贴在商品房销售的单价中所占比例小，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定影响不大，构不上“有重大影响”。综上，创豪公司发布的含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告应为要约邀请，且未载入商品房买卖合同中，而双方签订的附件十一“补充协议”中亦明确约定“有关本项目的所有广告宣传（含折页、海报、模型、宣传片等）相关资料仅供参考，不作为合同依据”，故“首付任性补200元／平方米”不应视为商品房买卖合同的内容，对创豪公司没有约束力。而本案中，原、被告双方签订《商品房认购书》和《商品房买卖合同（预售）》时，创豪公司尚未发布含有“首付任性补200元／平方米”内容的宣传广告，且双方签订的《商品房认购书》约定的购房总价款为403556元（单价为4826.65／平方米），在经原告申请价格优惠后，创豪公司同意给予一定的价格优惠待遇，并在双方最终签订的《商品房买卖合同（预售）》中将购房总价款确定为370000元（单价为4425.31元／平方米），即将单价下调了401.34元／平方米，两原告实际上也已享受到了“首付任性补200元／平方米”的购房优惠待遇。综上，创豪公司不存在违约，故对两原告要求创豪公司支付购房补贴款的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告吴志坚、邱小英的诉讼请求。 案件受理费218元，减半收取计109元，由原告吴志坚、邱小英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  黄尚美 二〇二一年一月四日 书记员  吴雯琳