江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初3269号原告：常州企如帆机械制造有限公司，统一社会信用代码XX122F，住江苏省常州市武进区雪堰镇工业集中区。法定代表人：蒋德芸，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐锋，江苏尊法律师事务所律师。被告：王岳良，男，汉族，1965年1月3日生，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：龚雷，江苏常弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：储文倩，江苏常弘律师事务所实习律师。第三人:刘小轩，男，汉族，1963年11月6日生，住无锡市滨湖区。原告常州企如帆机械制造有限公司（以下简称企如帆公司）诉被告王岳良、第三人刘小轩排除妨害纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理，原告企如帆公司的法定代表人蒋德芸及其委托诉讼代理人唐锋，被告王岳良的委托诉讼代理人龚雷、储文倩到庭参加诉讼，后本案转为普通程序并组成合议庭，于2020年10月12日再次公开开庭，原告企如帆公司的法定代表人蒋德芸及其委托诉讼代理人唐锋，被告王岳良的委托诉讼代理人龚雷、储文倩庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告企如帆公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告位于常州市武进区××镇××村××路××号厂房（即在整个厂区东北区域：三联跨车间长66.8米、宽54.6米厂房建筑面积3647.28平方米，配套场地1039.99平方米、围墙外312.68平方米）；2、判令被告腾空物品、搬离该厂房、并将该厂房回复原状；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年7月份，原告租用了雪堰镇龚巷村委约10000多平方米土地，并于2006年至2007年期间陆续在租用土地上建造了约3000多平方米的厂房、办公楼及附房。后原告又于2010年左右建造了约3600平方米的厂房、办公楼及附房（即本案涉案房屋）。2018年1月份，原告与雪堰镇闾阖城村签订了农村集体建设用地使用权短期出租合同，租赁暂定为2018年1月1日至2022年12月31日。由于当时原告建造该案涉厂房时结欠了第三人部分工程款项，因此原告与第三人口头约定将案涉厂房暂时交给第三人使用，以折抵原告拖欠第三人的工程余款。在2018年10月份第三人在未告知原告的情况下将案涉厂房以七百多万价格转让给了被告，原告认为被告与第三人厂房转让行为严重侵害了原告的合法权益，同时案涉厂房未办理房产权证及案涉厂房范围内的土地使用权证，法院应当依法判令被告与第三人的厂房转让合同无效，并判令被告返还原告案涉厂房，同时判令被告腾空物品、搬离该厂房，将案涉厂房恢复原状。被告王岳良辩称：1、2016年7月17日，蒋德芸租用了土地，而非原告单位，原告是于2018年1月1日才和村委签订了协议，此时案涉厂房已经建好，由于本案厂房无不动产证结合厂房系第三人建造，并由第三人长期使用出租，闾阖村委在2018年11月30日操作厂房转让协议时也认为该厂房属于第三人，故现仅凭借原告提供的土地租赁合同不能认定案涉厂房归原告所有，第三人刘小轩有权处分案涉厂房。2、即使第三人没有转让厂房的代理权，考虑到第三人曾是原告股东，其在转让前长期使用厂房，而且也是原告法定代表人的姐夫，第三人与被告在转让厂房过程中，原告法定代表人及其父亲多次到转让厂房现场及村委商谈转让事宜，且在之后近一年半的时间内未对转让提出异议，故可以认定原告对第三人的转让行为进行了追认，按照法律规定，因此产生的民事责任应由被代理人即本案原告承担。3、即使第三人无权处分案涉厂房，受让不动产时，被告与原告、第三人多次在村委进行协商，未有人对此提出异议，并且被告的受让行为是善意的，被告已经支付了合理价格，不动产已经交付给被告，故被告的行为是受法律保护的，由此产生的损失应由无权处分人承担。4、闾阖村委已经将新湖路28号租给了案外人常州昶梓石化配件有限公司及常州市创高石化配件科技有限公司，案外人已经实际生产，故原告要求被告排除妨害，显然无法实现。5、由于案涉厂房土地是在总体规划的建设用地范围之内，且具有武进区建设局出具的建设项目选址审批手续，故第三人转让厂房，闾阖村委向案外人出租土地，符合土地流转相关规定，原告是在无相关效率性禁止性规定的情况下诉称转让合同无效的。6、本案真实情况为原告和第三人为了将涉案厂房卖高价，签订转让协议后，又以900余万的价格转让给了案外人，并签订的转让协议。故法院对原告及第三人不诚实的行为不予保护。第三人述称，涉案厂房是第三人以原告名义造的，因为原告与第三人系亲戚，原告法定代表人当时手上没有钱，所以造案涉厂房的工程款是由第三人垫付的，约定3600平方米厂房造好之后，给第三人使用，使用期大概为15年至20年，租金抵作原告欠付的工程款。第三人自作主张将涉案厂房出让给了被告。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2006年7月17日，原告的法定代表人蒋德芸与原雪堰镇龚巷村委(后并入闾阖村委)签订《租用土地协议书》一份，以每亩5000元的租金（两年以内），租用常州市武进区雪堰镇龚家村委坐落于东至武进港枢纽大道边沟，南至大元组早田，西至龚维良桃村田，北至大元组水泥道路的土地，土地实际面积以丈量为准。2007年1月17日，以原告常州市企如帆机械制造有限公司的名义向武进区建设局申报了使用土地的手续，常州市武进区建设局向原告下发了《建设项目选址意见书》，建设单位拟选为止为雪堰镇工业集中区，建设规模为12000平方米，并附选址红线图武规XZ2007-8附件。2007年5月9日，蒋德芸与第三人刘小轩（系蒋德芸的姐夫）共同设立了原告常州企如帆机械制造有限公司（蒋德芸占股51%，刘小轩占股49%，2015年刘小轩将股份转让给了案外人蒋浴宇），蒋德芸为该公司法定代表人。2007年开始，原告在该租赁土地上委托第三人负责建造了3000多平方米的厂房、办公楼及附房，该部分工程款已经结清。2010年左右以原告名义委托第三人负责建造了3600平方米的厂房（即本案案涉厂房），并由第三人刘小轩垫资，厂房建造完毕以后，原告只支付了部分工程价款，原告法定代表人与第三人约定，将案涉厂房交由第三人自己用或者出租，租期为15年至20年，该期间内租金抵扣建造厂房的垫付的工程款。涉案厂房至2020年止的房产税及土地税均由原告公司账户直接缴纳后，第三人刘小轩将应由其承担的税款转交给原告，村委的土地租金由第三人刘小轩直接向村委缴纳。2015年刘小轩将其股份全部转让给了案外人蒋浴宇。2018年1月1日，因雪堰镇龚巷村委和闾阖村委合并，原告公司与合并后的常州市武进区雪堰镇闾阖城村民委员会重新签订《武进区农村集体建设用地使用权短期出租合同》，雪堰镇闾阖城村民委员会将雪堰镇闾阖城村新湖路28号10664平方米集体建设用地使用权租给原告公司使用，租期为2018年1月1日至2022年12月31日止，该份合同中的土地与《租用土地协议书》中租赁的土地是一致的。至今，原告所造的厂房办理建设规划许可证和建房许可等不动产权属证明。2017年1月21日，第三人作为出租方与案外人崔锡元作为承租方就案涉厂房签订了厂房租赁协议，约定第三人将案涉厂房出租给崔锡元使用，租赁期为5年。2018年10月30日，被告王岳良（作为乙方）与第三人刘小轩（作为甲方）签订《工业厂房转让合同》一份，并由公证人常州市武进区雪堰镇闾阖城村民委员会盖章，时任村委主任姚正国签字确认。合同约定被告购买第三人刘小轩坐落于常州市武进区××镇××村××路××号（即案涉厂房），三联跨车间厂66.8米、宽54.6米厂房，建筑面积3647.28平方米，配套场地1039.99平方米、围墙外312.68平方米。厂房与一切设施总金额为703.8万元（包括围墙、地坪费及其他费）。嗣后、被告王岳良及案外人高卫兵陆续向刘小轩支付了上述房屋转让款703.8万元。2018年12月19日被告作为出租方与案外人崔锡元作为承租方又就案涉厂房签订了一份厂房租赁协议，租赁期为3年。2018年12月30日，被告王岳良及案外人高卫兵与常州市武进区雪堰镇闾阖城村民委员会分别签订《武进区农村集体建设用地使用权短期出租合同》一份，租期均为4年，即2019年1月1日起至2022年12月31日止，王岳良租用雪堰镇阖闾城村新湖路28号3080平方米集体建设用地使用权，高卫兵租用雪堰镇阖闾城村新湖路28号1586.7平方米集体建设用地使用权。2019年7月17日，被告王岳良的儿子王晓灵作为法定代表人设立了常州市昶梓石化配件有限公司，案外人高卫兵的儿子高毅作为法定代表人设立了常州市创高石化配件科技有限公司，上述两公司设立之后，以两公司的名义与常州市武进区雪堰镇闾阖城村民委员会补签了《武进区农村集体建设用地使用权短期出租合同》，租期亦为4年，即2019年1月1日起至2022年12月31日止，常州市昶梓石化配件有限公司租用雪堰阖闾城新湖路28号3080平方米集体建设用地使用权，常州市创高石化配件科技有限公司租用雪堰镇阖闾城村委新湖路28号1586.7平方米集体建设用地使用权。签订《武进区农村集体建设用地使用权短期出租合同》之后，上述两公司向常州市武进区雪堰镇闾阖城村民村委会、常州市武进区雪堰镇闾阖城村经济合作社、常州市武进区雪堰镇财政和资产管理局交纳了2019年度的土地上交款、土地年租金、调节金等费用，并在涉案厂房内生产经营。2020年4月1日常州市昶梓石化配件有限公司作为出租方与崔锡元作为承租方又重新就涉案厂房签订了一份租赁协议，租赁期为45天。合同到期后崔锡元于2020年5月中旬搬离厂房交给被告方使用。另查明，原告对第三人刘小轩将案涉厂房转让给被告王岳良的行为不予认可，且表示其未同意村委会将案涉厂房所在的土地转租给常州市昶梓石化配件有限公司及常州市创高石化配件科技有限公司。故纠纷发生后，第三人将购买厂房的全部款项7038000退还给了被告。上述事实，由原告提交的租用土地协议书、建设项目选址意见书、土地红线图、武进区农村集体建设用地使用权短期出租合同、厂房转让合同、股东会议决议2份、股权转让协议书、工商变更登记通知书、银行往来明细3份、银行回单7份、城镇土地使用税、房产税纳税申报表、2016年-2020年房产税土地税缴费清单、房屋现场图，被告提交的工业厂房转让合同、收条9份、转账凭证19份、农村集体建设用地使用权短期出租合同2份、营业执照2份、土地使用权出租合同2份、上交款凭证6份、谈话笔录3份、微信截屏1份、厂房租赁协议3份、证明1份、通话录音整理稿及录音光盘、活期交易明细、业务凭证及当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被告对位于常州市武进区××镇××村××路××号厂房系无权占有。理由如下：1、位于该厂房下的土地系原告的法定代表人蒋德芸2006年7月17日向原雪堰镇龚巷村委（后并入闾阖村委）进行租用，在原告企业成立后以原告的名义向武进区建设局申报了使用土地的手续，常州市武进区建设局也是向原告下发了《建设项目选址意见书》，现原告与第三人均陈述系原告委托第三人垫资建造的该厂房，给第三人一定年限使用或租赁，以抵偿垫付的建房款，2018年现雪堰镇闾阖村委还是与原告签订的《租用土地协议书》，且在2020年前厂房的房产税及土地税均是以原告名义支付，被告无充分证据证明该案涉厂房权利人属第三人，故本院认定原告系案涉厂房权利人。2、第三人刘小轩与被告王岳良之间的签订的案涉厂房买卖合同无效。首先，涉案厂房建造在常州市武进区雪堰镇闾阖城村民村委会的集体土地上，依据2018年1月1日原告与常州市武进区雪堰镇闾阖城村民村委会签订的武进区合同所约定，该土地性质属农村集体建设用地使用权短期出租，且根据合同第十三条所载：本合同适用于因规划等原因不能依法入市的村集体建设用地对外进行短期出租的情形。本案涉案厂房所在土地未依法入市，还不能进行流转；其次，在案涉房屋建造过程中，仅办理了建设项目选址意见书，该意见书仅作为项目设计任务书（可行性研究报告）的法定附件，原告在办理该意见书后未再办理其他任何建房审批手续，就该厂房进行买卖违反了法律强制性规定。3、被告购买案涉厂房行为不构成善意取得。根据被告庭审陈述其与第三人商谈购房时也邀请原告参与协商，说明其应当知道该厂房的实际权利人原告的存在，但被告与第三人签订的《厂房转让合同》中并未有原告签字，也无充分证据证明原告同意或授权第三人买卖厂房，原告在被告进驻案涉厂房时第一时间提出异议，被告应当知道涉案房屋权利人原告的存在，仍与第三人签订厂房转让协议，自身存在过错，故其主张对涉案厂房构成善意取得，不能成立。第三人刘小轩在未取得涉案厂房权利人原告同意的情况下，私自将其转让给被告，侵害了原告的合法权益，被告无权占有涉案房屋，理应从案涉厂房常州市武进区××镇××村××路××号厂房（即在整个厂区东北区域：三联跨车间长66.8米、宽54.6米厂房，建筑面积3647.28平方米，配套场地1039.99平方米、围墙外312.68平方米）中搬出、恢复原状后返还原告。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告王岳良于本判决生效之日起三十日内将常州市武进区××镇××村××路××号厂房（即在整个厂区东北区域：三联跨车间长66.8米、宽54.6米厂房，建筑面积3647.28平方米，配套场地1039.99平方米、围墙外312.68平方米）腾空搬出并恢复原状后将上述房屋返还给原告常州企如帆机械制造有限公司。案件受理费61150元，由被告王岳良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  秦宏人民陪审员  庄科人民陪审员  蒋龙二〇二一年一月十一日法官 助理  庄娇书 记 员  张静