江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4657号上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司常州分行，住所地常州市通江南路**。负责人：钱东，该分行行长。委托诉讼代理人：王强，江苏常联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中天（常州）投资集团有限公司，，住所地常州市钟楼区通江南路**法定代表人：倪定保，该公司总经理。上诉人招商银行股份有限公司常州分行（以下简称招商银行）因与被上诉人中天（常州）投资集团有限公司（以下简称中天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2020）苏0404民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。招商银行上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：中天公司原承租的通江南路88—501、601室房屋在双方租赁合同解除后并未归还给招商银行，中天公司应承担占有该房屋的使用费。租赁合同解除后，承租人应及时将承租的房屋交还给出租人，该义务是承租人的法定义务。具体到本案，因中天公司拖欠租金导致双方租赁合同在2019年10月解除后，中天公司应在合理的期限内将承租的房屋交还给招商银行，中天公司未归还房屋的就应承担实际占有使用费用至实际归还之日。一审审理过程中中天公司始终未提供任何已将承租房屋归还给招商银行的证据，而一审判决认定除中天公司已实际转租给第三方以外部分都不计算占有使用费，特别是通江南路88—601室的房屋中天公司仅是以该房屋其从未实际装修为由即认定中天公司未实际占有使用，该认定与事实不符。因为招商银行在出租该房屋时与中天公司就房屋的交付双方是以合同附件的形式进行为交付确认，那么在没有双方关于交还房屋的确认情况下，仍应视为该房屋为中天公司实际占有，其应支付房屋的占有使用费。中天公司未作答辩。招商银行向一审法院起诉请求：1.判令中天公司支付招商银行房屋租赁费461221.3元、违约金230610元及物业管理费用186767.3元；2.判令中天公司将通江南路88－501、601室房屋移交招商银行；3.本案诉讼费用由中天公司承担。一审中，招商银行变更其诉讼请求为：1.判令中天公司支付招商银行房屋租赁费277480.8元，并支付自2019年10月19日之后的实际占用费384351元（暂算至2020年4月18日），4月18日之后的房屋占用费按原租金计算、违约金30610元及物业管理费用195419.1元；2.判令中天公司将通江南路88－501、601室房屋移交招商银行；3.本案诉讼费用由中天公司承担。一审法院认定事实：2018年3月20日，招商银行作为甲方与中天公司作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方出租给乙方的房屋坐落在本市钟楼区通江南路88-501号及通江南路88-601号办公楼，房屋建筑面积2527.24平方米，租赁用途为办公使用；二、甲方于2018年3月31日前向乙方交付房屋，其中2018年3月31日至2018年5月31日为甲方给予乙方的装修免租金期，房屋正式租赁自2018年6月1日起至2026年5月31日止；三、该房屋每日每平方米建筑面积租金为1元，年租金总计为922442.6元，该房屋租金2年内不变，自第3年起，每2年租金递增5%，乙方每半年支付一次租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的1%支付违约金；四、第一期租金自本合同签订之日起至2018年5月31日支付，其余每期租金应提前1个月支付，即应在每年的4月30日、11月30日之前支付下期的租金；五、甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金5万元；六、合同期间，使用该房屋所发生的的水、电、煤气、通讯、设备、电梯、物业管理费、空调等费用由乙方承担；七、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同期届满后的10日应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1元／平方米向甲方支付该房屋占有使用费；八、乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方需向甲方按月租金的3倍支付违约金。合同签订后，中天公司依约向招商银行支付保证金5万元。因中天公司未按约履行支付租金义务，2019年10月8日，招商银行向中天公司发出《告知函》，主要内容为因中天公司未按照招商银行于2019年9月6日发函要求中天公司在2019年9月15日前支付拖欠的房租，故通知中天公司解除双方的租赁合同，并要求中天公司于2019年10月18日前搬离通江南路88-501号、601号办公楼，支付拖欠的租金，另支付违约金230610元、水费68元、电费2535.2元、物业费及电梯费186767.3元（以上费用均计算至2019年9月30日，最终费用按实际时间据实结算）。一审另查明，涉案房屋常州市钟楼区通江南路88-501号、601号房屋均为毛坯房，无大门等封闭物，属于敞开式状态。中天公司并将常州市钟楼区通江南路88-501号涉诉房屋进行了装修，但对通江南路88-601号涉诉房屋尚未进行装修。其中中天公司将部分装修好的501号涉诉房屋面积为420平方米转租给锐仕方达公司使用，208平方米转租给了江苏房联公司使用，501号涉诉房屋剩余房屋招商银行在向中天公司发函后不久就进行了上锁。一审庭审中，招商银行、中天公司均认可双方租赁合同已于2019年10月19日解除。双方亦认可在扣除保证金5万元后，中天公司尚欠招商银行租金为227480.8元，中天公司欠付的物业管理服务费为173751.3元。招商银行、中天公司双方认可因涉诉501室房屋中转租给锐仕方达公司的420平方米自2020年2月1日起的租金由招商银行进行了收取，后期房屋的回收也与中天公司无关，对该420平方米招商银行仅主张自2019年10月1日起至2020年1月31日四个月的占有使用费。关于出租给江苏房联公司使用208平方米的涉诉501室房屋，中天公司称上述房屋租赁到期日为2020年10月8日，故双方均同意占有使用费按照每平方米1元每天计算自2019年10月1日起至2020年9月30日。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，招商银行、中天公司双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。对于招商银行要求中天公司支付拖欠租金227480.8元及物业管理服务费为173751.3元的诉讼请求，一审依法予以支持。关于招商银行要求中天公司支付违约金230610元的诉讼请求，对于中天公司认为该违约金过高应予调整的辩论意见，因其并未提供相应的证据予以证明，故对其抗辩意见，一审不予采纳。关于招商银行要求中天公司支付房屋占用使用费384351元的诉讼请求，根据涉诉房屋使用情况，一审支持的房屋占用使用费金为127580元。对于中天公司认为中天公司对承租的501室投入了60余万元装修，双方在合同中未就解除合同的装修归属作约定，中天公司认为现在招商银行解除合同应当按照装修的折旧给予中天公司经济补偿的辩论意见，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故对中天公司上述抗辩意见，本院不予采纳。判决：一、中天（常州）投资集团有限公司判决生效之日起十日内支付招商银行股份有限公司常州分行拖欠的租金227480.8元及物业管理服务费173751.3元；二、中天（常州）投资集团有限公司于判决生效之日起十日内支付招商银行股份有限公司常州分行房屋占有使用费127580元；三、中天（常州）投资集团有限公司于判决生效之日起十日内支付招商银行股份有限公司常州分行违约金230610元；四、驳回招商银行股份有限公司常州分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14591元（招商银行已预交），由中天（常州）投资集团有限公司负担11382元，由招商银行股份有限公司常州分行负担3209元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致。二审中，招商银行明确其上诉主张的占有使用费针对的是601室，一审是以该房屋属于敞开式的，没有门，故驳回了招商银行该部分房屋占有使用费的诉讼请求。本院认为：中天公司承租501室、601室房屋后，对501室进行了装修及转租，但对601室房屋未进行装修和使用。因中天公司欠付租金，招商银行于2019年10月8日发函给中天公司，提出解除双方签订的租赁合同，并要求中天公司于2019年10月18日搬离涉案房屋。而因中天公司对601室未进行装修和使用，至招商银行发出解除租赁合同的通知时，601室房屋已经具备招商银行提出的搬离租赁房屋的要求，且在招商银行可控制之下，故一审未支持招商银行主张的2019年10月19日以后601室房屋的占有使用费并无不当。综上，招商银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14591元，由招商银行股份有限公司常州分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢文忠审 判 员 王 莹审 判 员 袁海燕二〇二一年一月二十七日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静