新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初7966号 原告：蒲俊英，男，1974年3月10日出生，回族，出租车驾驶员，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：康妍宣，新疆新轩律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戚磊，新疆新轩律律师事务所律师。 被告：程伟，男，1970年6月28日出生，汉族，乌鲁木齐市新客站铁路巡防保安，住乌鲁木齐市。 被告：新疆华瑞中原房地产经纪有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟中路****楼负**。 法定代表人：曹亚龙，该公司总经理。 原告蒲俊英与被告程伟、新疆华瑞中原房地产经纪有限公司（以下简称华瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒲俊英及委托的诉讼代理人康妍宣、戚磊，被告程伟、被告华瑞公司法定代表人曹亚龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告蒲俊英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告蒲俊英与被告程伟、被告新疆华瑞中原房地产经纪有限公司签订的买卖乌鲁木齐市××区的房产买卖合同；2、判令两被告向原告蒲俊英退还收取原告的购房款320,000元整；3、判令两被告向原告蒲俊英退还收取原告的购房定金30,000元整；4、判令两被告按双倍返还定金的法律规定，向原告蒲俊英支付30,000元整；5、判令两被告向原告蒲俊英退还收取原告的佣金5,000元整；6、判令两被告赔偿原告蒲俊英的其他损失68,000元。以上数额合计453,000元。7、与本案有关的全部诉讼保全邮寄送达费由两被告承担。事实与理由：2018年6月4日，原告买方蒲俊英与被告卖方程伟通过被告华瑞公司的中介服务，订立了买卖乌鲁木齐市沙依巴克区仓房沟中路805号蟠龙山庄三期31栋3层1单元302室的房屋买卖合同。按照合同约定，原告蒲俊英即向两被告支付了购房款、购房定金、中介佣金等款项，原告蒲俊英也对案涉房产进行了装修。但两被告一直未按合同约定将案涉房产过户登记给原告蒲俊英，致使原告蒲俊英已无法实现购房的合同目的，并给原告造成了巨大的损失。现原告蒲俊英诉诸法院，请求依法判决。 被告程伟辩称，涉案房屋是2018年6月4日经被告华瑞公司买卖给原告，价款为450,000元，房屋是摇号产生的经济适用房，要5年以后才可以办理手续，即2018年8月15日就可以办理过户了，我们都将房屋情况告知原告且原告同意。但之后我才知道政策有变，房屋不可以买卖了，与住房保障办的工作人员核实后说不会太久，后三方进行调解，在这期间原告付了30,000元定金后装修了房屋，当时说好原告应付400,000元，后因原告个人原因延期一个月于2018年10月21日支付了320,000元房款，原告出具了100,000元欠条。今年5月原告提出退房，我方现凑够了320,000元的房款，至于装修补偿费我无力承担。原告之前说的房屋装修款为40,000元，现要求退房时又称装修款为60,000元。对于原告诉讼请求1-3项的诉求同意，对诉讼请求4要求加倍3万元定金和其他损失不认可；关于佣金不是我收取的，我不认可。 被告华瑞公司辩称，案件的基本情况与被告程伟陈述基本一致，该合同约定是前期首付款要付370,000元，定金30,000元，剩余款项可以在过户之后支付，但后来政府政策变化，没办法买卖和办理过户。在此期间三方都有沟通，原告也装修了房屋并入住，在今年原告要求退房之后程伟凑够了320,000元，但原告要求再赔付装修费等费用，三方没有协商一致。我对于退房的诉讼请求尊重房主程伟的意愿，对于中介费我公司因当时促成本案合同成交的员工已离职，我方只能退一半2,500元，其他我方均不认可。 本院经审理认定事实如下：2018年6月4日原告蒲俊英（买受方、乙方）与被告程伟（出卖方、甲方）、新疆中原房地产经济有限公司（居间方、丙方，2018年6月22日工商登记为新疆华瑞中原房地产经纪有限公司）签订了一份《房地产买卖居间协议》，合同约定，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的有关规定，甲、乙双方经丙方居间介绍，就下述房地产的买卖事宜协商一致，达成本协议。一、意向金：乙方为表示对下述房地产之购买诚意，向丙方支付意向金30,000元，作为与甲方进行洽谈之用。二、房地产的基本情况，坐落：沙区仓房沟中路805号蟠龙山庄小区31栋1单元302室。权利人程伟；建筑面积67.79平方米；房地产权证编号：乌房权证沙字第XXXX号，类型住宅。三、交易条件：总房价款为人民币450,000元。五、如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方同意将前述定金交丙方保管。待甲方签订本协议后10日内，乙方应补足定金至人民币30,000元，甲方同意将该定金继续交丙方保管。若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。六、居间成功：《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。七、佣金支付：甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议第三条约定的总房价款甲方支付2%作为丙方佣金，乙方支付1%丙方佣金，且甲、乙双方同意丙方可以转付或保管的任何款型中扣除应付的佣金。八、三方一致确认：甲、乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲、乙双方提供居间媒介服务的居间报酬；若甲、乙双方正常履行买卖合同，丙方将承诺提供房屋的交易过户等协助服务。本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人将自愿自行或连带承担定金责任，且该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金为本协议第三条所述总房价款的3%。本条款独立发生法律效力。该合同附件一《房地产买卖协议》，约定首期房价款370,000元，双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后10日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行支付尾款计50,000元。当日原告蒲俊英与被告程伟签订了一份《房产转让合同书》约定，双方协商以450,000元的价款购买案涉房屋，乙方在2018年8月5日内，将房款全部支付完毕。第十条约定以有偿方式转让房产的，如双方约定，由乙方向甲方支付定金30,000元，合同书签订后，乙方违约，定金不予退还；甲方违约，应向乙方支付两倍的定金。当日原、被告又签订了一份《二手房买卖定金协议书》，双方约定，第八条有下列情形的，甲方应双倍返还已收取的定金给乙方，1、甲方房屋产权信息虚假，或者甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的。2、甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的。第十条约定甲、乙双方应当在《房屋买卖合同》签订后60日内，共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续，该房地产证由乙方领取。当日被告程伟出具收条，收到原告蒲俊英购房定金30,000元。原告蒲俊英向被告华瑞公司支付佣金5,000元，被告程伟向被告华瑞公司支付佣金6,000元。上述合同签订后，被告华瑞公司将涉案房屋的钥匙交付给原告。原告占有使用房屋至今。 同年9月18日原告蒲俊英通过银行转账的方式向被告程伟支付购房款320,000元，并向被告程伟出具欠条，载明：“今欠程伟出售沙区仓房沟中路805号蟠龙山庄31栋1单元302室，剩余房款￥100,000元。” 另查明，2011年5月25日被告程伟与新疆金谷房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》，双方约定，由被告程伟购买位于乌市××区三期第31栋1单元3层302号房，该房屋系经济适用房，建筑面积共67.79平方米，每平方米2,575元，总金额174,559元。该合同附件四：合同补充协议约定，经济适用房住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 2013年8月14日涉案房屋登记权利人为被告程伟，建筑面积67.79㎡，房屋性质为经济适用房，房屋产权证号为乌房权证沙依巴克区字第2013408289。 再查明，为查明事实，本院经原告蒲俊英申请向乌鲁木齐市住房保障中心发出《调查令》，调查涉案房屋是否可以买卖交易。2020年11月30日，乌鲁木齐市住房保障中心进行书面复函：经我中心在住保系统查询，程伟购买的此房属于保障类经济适用住房，由于我市经济适用住房上市交易相关规定则，尚未通过政府批准发布，因此，经济适用房目前无法上市交易。 本案庭审中，原告蒲俊英出示2018年7月10日《收款收据》一张，内容载明：“乌市沙区蟠龙山庄31号楼1单元302装修全包，装修负责人马志虎，合计金额56,000元。”以及出示了微信转账记录5张，拟证明原告装修花费56,000元，其中手机转账支付40,260元，剩余部分以现金支付。被告程伟对原告出示的上述证据均不予认可。 以上事实，有《房地产买卖居间协议》、《房产转让合同书》、《二手房买卖定金协议书》、收条、收款、乌鲁木齐市住房保障中心复函、乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果、《商品房预售合同》、房屋产权证书、欠条、当事人陈述及庭审笔录等为证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告蒲俊英与被告程伟、被告华瑞公司签订的《房地产买卖居间协议》及原告蒲俊英与被告程伟签订的《房产转让合同书》均系各方当事人真实意思表示，合法有效。本案中，原告要求解除涉案房屋的买卖合同，被告程伟、华瑞公司表示同意解除，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告程伟退还购房款320,000元、定金30,000元的诉讼请求，符合法律规定，被告程伟亦对上述诉讼请求表示同意，本院对原告的上述诉讼请求予以支持。被告华瑞公司系房屋买卖的居间方，上述款项并非其收取，原告要求被告华瑞公司退还购房款、定金，于法无据，本院不予支持。 关于本案的争议焦点： 一、两被告是否应当按双倍返还定金的法律规定，向原告支付定金30,000元。本院认为，定金罚则适用规则在于出卖方程伟是否存在违约行为。根据查明的案情，涉案房屋性质为经济适用住房，目前无法在本市上市交易，无法办理产权过户，故导致合同现无法继续履行，现各方当事人对解除合同均不持有异议。原告蒲俊英在庭审中自认签订合同前，其对房屋为经济适用住房的情况知晓。本院认为，蒲俊英作为房屋买受人在签订合同前已知房屋性质，其亦应当知道经济适用房过户政策。被告程伟在与新疆金谷房地产开发有限责任公司订立《商品房预售合同》时被告知：“购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”综上分析，若本案各方当事人在签订合同之前能预见政策调控，无法办理过户，则应当不会订立涉案合同，因此本案合同无法继续履行，属于情势变更。被告程伟未履行过户义务，不应认定为违约。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 二、两被告是否应当退还原告的佣金5,000元。佣金系原告支付给被告华瑞公司的居间服务报酬。三方订立的《房地产买卖居间协议》第六条居间成功：约定，《房地产买卖协议》（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。根据查明的案情，原告与被告程伟之间订立《房地产买卖协议》系成立的有效合同，因此被告华瑞公司已向原告蒲俊英提供了居间服务。但现因情势变更导致涉案的房屋买卖合同无法继续履行，被告华瑞公司应提供的房屋的交易过户的协助义务亦无法履行。根据合同的履行情况，本院酌情由被告华瑞公司退还原告佣金3,000元。另，原告要求程伟返还佣金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 三、两被告是否应当赔偿原告蒲俊英其他损失68,000元，原告主张装修花费56,000元，购买抽油烟机、热水器、搬家费及借款利息损失合计12,000元。关于购买抽油烟机、热水器、搬家费及借款利息损失合计12,000元，原告未举证证明，本院不予支持。关于装修花费56,000元。装修花费系原告为其自身享受房屋利益所支付。本案在案证据显示，蒲俊英于2018年6月4日交付30,000元定金后便于7月10日开始进行装修，对于购房人蒲俊英来说，其支付对价购买房屋不仅是想享有相应的居住权更重要的是想获得房屋的权属保障。在案涉房屋能否办理产权登记，蒲俊英仅支付了30,000元定金，余款420,000元未付且双方能否依照达成的约定进行履约均属未知的情况下，本院认为，蒲俊英作为购房者未尽审慎及注意义务，该装修行为不具备正当合理的、善意的动机，具有一定冒进性。且对于装修损失，蒲俊英仅出示了收款收据，马志虎未到庭，原告出示微信转账记录是否系支付的装修款，本院无法核实，原告要求被告承担装修损失未充分举证，另，本案合同的无法继续履行，属于情势变更，被告程伟不存在过错及违约行为。综合上述原因，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告蒲俊英与被告程伟、被告新疆华瑞中原房地产经纪有限公司订立的买卖乌鲁木齐市××区的房屋买卖合同； 二、被告程伟退还原告蒲俊英购房款320,000元； 三、被告程伟退还原告蒲俊英定金30,000元； 四、被告新疆华瑞中原房地产经纪有限公司退还原告蒲俊英佣金3,000元； 五、驳回原告蒲俊英的其他诉讼请求。 以上被告应付款项，限于判决生效后十日内一次付清，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉争议标的453,000元，判决给付标的353,000元，占争议标的的77.92%。案件受理费8,095元，本院减半收取4,047.50元（原告已预交），由原告负担22.08%即893.69元，余款3,153.81元，由被告程伟负担3,128.81元，被告新疆华瑞中原房地产经纪有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  马艳雯 二〇二一年一月十五日 书记员  马 悦