湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初26号原告（反诉被告）：袁明祥，男，生于1958年7月8日，汉族，湖北省利川市人，户籍地利川市，现住利川市。委托诉讼代理人：邹建军，湖北图盛律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：利川市国泰房地产开发有限责任公司，住所地：利川市国泰广场****。统一社会信用代码：91422802751049120D。法定代表人：王道胜。系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄桦，利川市诚信法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告袁明祥诉被告利川市国泰房地产开发有限责任公司（以下简称国泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，国泰公司提出反诉，本院依法决定合并审理，于2020年5月7日适用简易程序，由审判员阳磊独任审理，后因案情复杂，依法裁定转为普通程序，组成由审判员冉艳蓉担任审判长，审判员阳磊、人民陪审员李明祥参加的合议庭，于2020年6月10日第二次公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁明祥提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋改造置换协议》合法有效；2、判令被告履行《房屋改造置换协议》；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：原告系原利川市烟草系统职工，1999年8月，原告出资购买了坐落于利川市都亭街道办事处教场村七组体育路（原函授站内）原复烤厂宿舍一层房屋，房屋建筑面积195.67平方米。2013年6月25日，为了改善居住环境，由被告国泰公司与利川市东鑫房地产公司联合出资改造该旧城片区，被告作为甲方、原告作为乙方，签订了《房屋改造置换协议》，约定：一、原告将拥有的套内面积195.67平方米的一楼房屋与新建商品房进行置换，具体置换条件为：1、原告一楼房屋（门面为体育场朝东方向）套内面积195.67平方米置换在拟新建商品房一楼体育路朝东方向门面，门面宽度不低于12米（原告所得一楼套内面积为150平方米）；2、剩余一楼套内面积45.67平方米按照1：2的比例置换在新建商品房2-3楼，置换后原告所得2楼商品房套内面积为91.5平方米；二、建设改造期间乙方过渡期间房费按下列标准执行：100平方米以下年租金为7000元/户，100平方米以上的年租金为9000元/户，由甲方支付；三、建设工期为三年，建设改造工期自基础开挖之日计算；四、甲方负责办理还建房屋的房屋产权证、土地使用证，并承担还建面积所产生的税费；五、乙方房屋内的装饰装潢，甲方按评估价值或者双方协商确定的价值予以补偿；六、如果甲方不按时交付房屋，延迟交付在六个月内的，则支付乙方租金标准的50%，超出6个月的则支付原租金标准的130%。协议签订后，原告履行了义务，被告也支付了装饰装潢补偿费及过渡租房费，但拒绝按照协议交付房屋，原告多次要求被告交房未果。遂诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告国泰公司答辩并提出反诉称：1、原告诉称的部分内容不属实，原告的房屋面积只有98.175平方米，属房改房。原告在涉案房屋后占用国有土地搭棚31.8平方米，后来又扩宽占用面积搭棚30.82平方米，导致利川市房地产测绘大队测绘时增加了面积62.62平方米，且原告的房屋没有任何产权证；2、原、被告所签订的《房屋改造置换协议》属无效协议，原告没有取得涉案房屋的产权证，该房屋被湖北烟草金叶复烤有限责任公司两次来函向我公司主张房地产所有权，原告对涉案房屋没有处分权，无权与被告进行置换，原告私自占用国有土地搭建违法建筑62.62平方米，没有取得合法手续，无权与我公司进行置换；3、原告至今未向我公司提供涉案房屋的相应权属证明，导致我公司也无法按规定标准还建，我公司没有违约行为；4、我公司并不是不给原告还建，我公司一直向原告提出按市政府文件规定标准还建，但原告不依不饶，多次协商无果，故诉讼费应当由原告自行承担。针对国泰公司的反诉，原告答辩称：国泰公司反诉请求无法律依据，反诉人与被反诉人之间签订的拆迁合同合法有效，受法律保护，请求驳回反诉人的反诉请求。经审理查明：利川市东鑫房地产开发有限公司成立于2012年8月23日，股东为孙益贵、刘胜，法定代表人为孙益贵。2018年2月6日，利川市东鑫房地产开发有限公司登记注销。2012年9月16日，国泰公司（甲方）与利川市东鑫房地产开发有限公司（乙方）签订《市财政局（原函授站））地块联合拆迁开发协议》约定：1、甲方负责与烟叶复烤厂宿舍相连的32户的拆迁事宜，乙方负责市财政局宿舍院69户的拆迁事宜。2、双方同意以甲方公司名义进行项目开发，由甲方负责办理规划、报建等相关手续。该地块改造项目暂命名为财苑广场项目。3、双方约定，按市政府相关规定，做好被拆迁户的思想工作，拟定合情合理的补偿办法和安全搬迁措施。争取在2013年8月底双方完成拆迁，2013年9月办理相关开工手续。袁明祥于1998年8月22日向原湖北烟草公司利川市公司出资8000元购买了原复烤烟厂宿舍A北侧楼一层楼梯间左边一套房屋，属房改房，尚未取得房地产权属证书。经利川市房地产测绘大队测绘，袁明祥房屋拆迁面积为195.67平方米，并经国泰公司同意在住建部门进行了备案。2018年财苑广场开盘后，国泰公司以原复烤厂宿舍属于湖北烟草金叶复烤有限公司资产为由，拒绝与居住在原复烤厂宿舍业主置换签约，2019年9月28日，利川市住房和城乡建设局出具了《信访事项处理意见书》，认为复烤烟厂宿舍房屋可参照房改房政策处理，该宿舍楼房屋不属于湖北烟草金叶复烤有限公司资产，建议国泰公司尽快落实补偿安置问题。2013年6月25日，国泰公司（甲方）与袁明祥（乙方）签订《房屋改造置换协议》，合同约定：为了改善体育路市财政局（原函授站）片区居民居住环境，由甲方与利川市东鑫房地产开发有限公司联合出资改造该老城片区，根据《中华人民共和国物权法》和《合同法》等相关法律法规规定，甲乙双方本着互利互惠，公平，自愿的原则，针对乙方现拥有的房屋，采取产权置换的方式进行置换，经双方协商一致并达成以下协议：一、乙方将该片区内拥有的套内面积195.67平方米（须有相关产权证明）的一楼房屋与新建商品房进行置换。具体置换条件如下：1、乙方一楼房屋（门面为体育路朝东方向）套内面积195.67平方米置换在拟新建商品房一楼体育路朝东方向门面，门面宽度不低于12米（乙方所得一楼套内面积为150平方米）；2、剩余一楼房屋套内面积45.67平方米按照1：2比例置换在建商品房2-3楼，置换后乙方所得2楼商品房套内面积为91.5平方米（建筑面积以房地产管理部门测定面积为准）；也可选择在4-8楼按照1：2的比例置换，其置换在拟新建商品房，置换后乙方所得2楼商品房建筑面积为91.5平方米；其超出置换面积部分的，乙方按甲方销售时的价格补交差额全部房款，不足部分甲方同样按销售时价补齐。二、选房办法以每户业主迁出时间前后为序分批进行。三、住宅建设标准，新建住宅为电梯房，门窗采用塑钢双层真空玻璃，外墙装饰及保温隔热，入户安装防盗门，楼宇可视对讲系统，水、电、气、有线电视、宽带安装到户外；乙方现有水、电、气、电话、宽带、有线电视等户头的住户到有关部门报停，交清所有费用，甲方概不负责。四、建设改造工期，自签订合同之日起三年内交付置换房屋；五、甲方负责在交付房屋后办理还建房屋的房屋产权证、土地使用证，并承担还建面积产生的所有税费。增加面积产生的税费由乙方承担，其他具体办理方式，经甲方、乙方共同商定并确认。交房后两年办证给乙方。六、房屋搬迁及拆除，乙方房屋内物品可由乙方自行拆除，门窗及防盗网乙方自行拆除的，安全责任自负。原有旧房屋由甲方负责拆除的，费用由甲方承担，旧房屋拆除后的废旧物资归甲方所有和处置。乙方房屋内有装饰装潢的，由甲、乙双方现场确认补偿金额，甲方按双方评估价值予以补偿，补偿时间在开盘后一个月内一次性支付。也可抵交房款。七、甲方交付的房屋必须经建设工程质监部门验收合格后交付使用。八、被拆迁户不能提交相关产权证明的，若遇对该户产权有争议或异议的，以人民法院判决书或调解书确定产权人，否则以现实际占有人为产权人。九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，未尽事宜，由双方另行商订补立协议，且与本协议同具法律效力（在本次拆迁补偿过程中签订的其他附件与本协议不一致的，以本协议为准）；本协议自双方签字之日起生效。甲方加盖了国泰公司合同专用章，甲方的经办人牟来胜、袁明祥分别签字确认。同日，国泰公司确认袁明祥的房屋面积为195.67平方米，室内装饰装潢补偿价格为195000元，并加盖了国泰公司合同专用章及法定代表人王道胜私章。2015年12月11日，利川市发展和改革局以利发改投资（2015）163号文件，核准利川市国泰房地产开发有限责任公司关于利川市财苑广场棚户区改造建设项目的申请。2017年9月30日，湖北省住房和城乡建设厅以鄂建函（2017）789号批复，同意将利川市财苑广场城中村棚户区改造项目纳入国家下达湖北省2017年棚户区改造计划。2018年7月19日，利川市住建局拨付给利川市国泰房地产开发有限责任公司财苑广场2017年棚户区改造资金350万元。2019年6月20日，孙益贵将拆迁房屋的相关资料移交给国泰公司。2019年12月30日，孙益贵将国泰房公司财苑广场项目部、国泰公司财苑广场财务专用章移交给国泰公司，双方约定：2019年12月30日以前发生的与以上印章有关的事项由孙益贵承担相关责任，2019年12月30日以后发生的与以上印章有关的事项由国泰公司承担相关责任。因国泰公司不同意按2013年6月25日与李银菊签订的《房屋改造置换协议》进行还建，原告袁明祥提起诉讼，要求确认置换协议合法有效并要求继续履行置换协议。被告提起反诉，要求变更合同第一条。另查明，利川市人民政府办公室2011年3月1日印发的利政办发(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》中，关于拆迁安置补偿部分规定：拆迁安置补偿可以实行货币补偿和房屋产权调换（拆房还房）补偿两种方式。由拆迁人和被拆迁人具体协商确定。（1）实行货币补偿安置的，由拆迁人和被拆迁人共同委托具有房产评估资质的中介机构进行价值评估。以评估价为基础由拆迁人与被拆迁当事人双方协商达成拆迁安置补偿协议，然后由拆迁人兑现资金，并履行相关的义务后，再予以拆除建构筑物。（2）实行房屋产权调换的，按被拆迁房屋的建筑面积，并考虑房屋楼层、区位、结构差异因素和房屋新旧程度等因素后，确定调换的建筑面积。一楼房屋的还建方式为，主街道门面房按“拆建还建”方式还门面房。因房屋门面结构或设计等方面原因多出还建的，由被拆迁人按市场价的80%购买，但多出的面积不得超过原面积的10%。多出原面积10%的部分按市场价购买。小巷道一楼房屋不还建门面，具有国有土地使用证、房产证的，按占地面积1：1.3的比例就近还建住房，其还建楼层被安置户有优先选择权。没有证件或证件不全的，弄清原因后降一个档次还建。超面积部分被拆迁人按市场价的90%购买，超面积部分不得超过原面积的10%。多出原面积10%的部分按市场价购。二楼及以上居住房的，房屋权属有房产证、国有土地证，两证齐全的按1：1.2比例还建；属集体土地性质或证件不齐全的还建比例为1：1.1；属房改房的按1：1的比例还建。以上还建超面积部分按楼层市场销售价的90%计算补差金额，但超出的面积一般不能超过原面积的l0%。超过原面积10%的部分按市场价购买。本院认为，综合本案当事人诉辩意见，涉案《房屋改造置换协议》是否有效。对此，分析评判如下：合同双方当事人可以就合同条款在不违反法律的禁止性规定的条件下任意进行磋商，不得违反公序良俗。《中华人民共和国民法总则》第八条规定：“民事主体从事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”及第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效……（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。案涉利川市财苑广场项目系城中村棚户区改造项目，目的是让困难群众的住房条件得以改善，利川市发展和改革局针对利川市财苑广场棚户区改造项目的批复中明确该项目住宅面积46788.63㎡（棚户区改造还建面积24200㎡、保障性住房3520㎡），商业建筑面积13396.55㎡（含棚户区还建商业建筑面积5200㎡），该项目具有公益性质，涉及社会公共利益。因此，拆迁协议在尊重当事人意思自治的基础上，针对同一项目拆迁户在补偿标准、补偿方式上更应体现公平性。袁明祥与国泰公司签订的《房屋改造置换协议》其内容对其他拆迁户明显不公，严重偏离通常补偿标准，扰乱了拆迁秩序，损害了社会公共利益，其产权置换标准远高于利川市政府文件规定。关于利川市财苑广场棚户区改造建设项目拆迁补偿方式和补偿标准，利川市人民政府办公室印发的利政办发(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》规定“补偿方式可由开发商自行与原权利人协商，补偿标准不得突破本通知规定的情形”，该文件的拆迁安置补偿部分规定属房改房的按1:1比例还建。《国有土地上房屋征收与补偿标准》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”第三条规定：“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公正的原则。”拆迁补偿的公平公正性不仅要每个拆迁户得到公平补偿，还要求补偿标准统一、透明。棚户区改造是推进城镇化、提升城区人居环境的重要工作，同一棚户区改造项目但补偿标准严重失衡，严重损害了社会公共利益和征地拆迁秩序。袁明祥与东鑫公司签订的《房屋改造置换协议》因损害社会公共利益而无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《房屋改造置换协议》被确认无效，因袁明祥的房屋已经被拆除，不能返还。因财苑广场项目系棚户区改造项目，不是纯粹的商业开发，其还建的比例可以参照(2011)10号《市政府办公室关于切实搞好旧城改造工作的通知》标准，结合本地房屋拆迁安置补偿的实际，参照房改房政策的最高标准执行。为平衡各方当事人利益，本院决定一楼以国泰公司提交住建部门备案的测绘面积按照1:1的比例还建门面房。国泰公司应还建袁明祥门面房195.67㎡。双方约定的装饰装潢补偿费及搬家费等已经履行，且双方无争议，不再返还。综上，利川市国泰房地产开发有限责任公司请求确认合同无效，本院依法应予支持。原告袁明祥要求被告履行合同，本院部分予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《国有土地上房屋征收与补偿标准》第二条、第三条，判决如下：一、2013年6月25日袁明祥与利川市国泰房地产开发有限公司签订的《房屋改造置换协议》无效；二、利川市国泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内在财苑广场返还袁明祥门面房195.67㎡，并协助办理相关登记手续；三、驳回原告袁明祥的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告利川市国泰房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22200元,反诉案件受理费80元，由李银菊承担11140元，利川市国泰房地产开发有限责任公司承担11140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案件诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冉艳蓉审 判 员  阳 磊人民陪审员  李明祥二〇二一年一月二十日书 记 员  刘峖明