天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初5806号原告（反诉被告）：天津市蓟州区出头岭镇出头岭村村民委员会，住所地天津市蓟州区出头岭镇出头岭村。法定代表人：崔广海，主任。委托诉讼代理人：陈宝堂，天津陈宝堂律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘柱，男，1973年4月13日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：姜红侠（刘柱之妻），女，1976年12月8日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：王春合，天津正轩律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市蓟州区出头岭镇出头岭村村民委员会（以下简称出头岭村委会）与被告（反诉原告）刘柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日作出（2019）津0119民初7356号民事判决，出头岭村委会不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2020年6月24日作出（2020）津01民终267号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2020年11月24日和12月10日公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。出头岭村委会向本院提出诉讼请求：依法判令刘柱立即付清租赁费120,000元。事实与理由：2011年1月1日，出头岭村委会与刘柱签订了房屋租赁合同，合同约定刘柱租赁房屋一间，租赁期限为10年，自2011年1月1日起至2021年1月1日止，刘柱每年交纳租赁费50,000元，交款日期为每年的12月1日交清下一年租赁费，合同签订之日，刘柱需一次性交清前2年的租赁费。合同订立后，出头岭村委会交付了房屋，刘柱如约履行了2016年之前的交款义务。2016年12月1日，刘柱依据合同约定应当交清2017年租赁费50,000元，可只交付30,000元，余款20,000元以生意不景气为借口拖欠。此后，2018年、2019年刘柱连续两年拖欠不交租赁费。出头岭村委会多次追要无果，无奈具状起诉至法院。本案审理过程中，出头岭村委会增加诉讼请求：依法判令刘柱给付2020年的租赁费50,000元，并给付截至2020年12月1日的逾期付款违约金28,500元及后续违约金（以年利率7.5%计算至实际付清之日止）。事实和理由：刘柱应于2019年12月1日交付2020年度的租赁费50,000元，但刘柱并未交纳。依据双方合同第三条的约定，刘柱逾期交付租金应按每日加罚10%交付违约金，因该约定过高，出头岭村委会自愿降低为按年利率7%计算。刘柱辩称，不同意出头岭村委会的诉讼请求。双方签订租赁合同后，涉案房屋曾于2011年8月1日房顶被大风揭开，造成房屋进水，给刘柱带来巨大损失，出头岭村委会对该房屋进行过两次修缮，但仍然故障不断，至今下雨时仍然漏雨，并且停电，为此刘柱多次找出头岭村委会修缮，该房屋至今仍然存在安全隐患。另外，合同中明确约定出头岭村委会应该给刘柱挖下水道，但是至今该房屋仍然没有下水道。因此，由于租赁物不能正常使用，根据合同法规定应少交租赁费，同意给付70,000元，不同意给付违约金。刘柱向本院提出反诉请求：1．确认双方当事人于2011年1月1日订立的房屋租赁合同无效；2．判令出头岭村委会给付刘柱房屋装修费96,718元、受灾期间人员误工费28,932.92元、商品家具损失119,350元，合计245,000.92元。事实与理由：出头岭村委会所租赁的房屋没有合法手续，属于非法建筑，双方签订的租赁合同应属于无效合同。刘柱在租用房屋期间，因刮风下雨将租赁房屋的屋顶掀开，导致刘柱经营的家具店里的家具损坏，刘柱组织工人清理房屋并将损坏家具返厂维修，后期又对房屋进行了二次装修，共计造成家具店停业62天，损坏家具166件（套），刘柱就损失的赔偿以及合同约定的装修费事宜多次与出头岭村委会协商，出头岭村委会称等合同到期前最后两年再解决。现距合同履行期满已不足两年，但出头岭村委会并无解决之意，故此提出反诉，请求予以支持。出头岭村委会针对刘柱的反诉请求答辩称，第一，同意确认合同无效，但依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释第五条的规定，合同虽然无效但是出租方请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，我们要求刘柱给付2017年至2020年的房屋占有使用费及违约金198,500元，后续违约金另计至实际付清之日止。第二，反诉人要求给付的装修费、误工费、家具损失均无法律依据，装修费按照合同约定反诉人需经被反诉人同意，在合同履行至最后一年可以给予适当补偿，但反诉人装修期间从未就装修方案征得被反诉人同意，其要求第一次装修费用不符合合同规定。第二次装修费用反诉人称是因2011年8月1日刮风下雨造成屋顶揭盖形成第二次装修，我们认为房屋受损是因为恶劣天气的影响造成，属于不可抗力，依据法律规定双方互不承担违约责任。被反诉人及时为反诉人修复了受损房屋，避免了损失扩大，反诉人也没有任何证据证明被反诉人交付的房屋有质量问题，因此反诉人要求赔偿误工费、家具损失、二次装修费均没有合同依据和法律依据。第三，反诉人主张财产损失的要求没有向我方及时提出，现在主张权利已经超过了法律规定的诉讼时效。综上，请求法院驳回刘柱的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月1日，出头岭村委会（甲方）与刘柱（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定乙方租赁甲方房屋一间，期限自2011年1月1日起至2021年1月1日止，每年租金50,000元，乙方于中标后一次性交清2年的租赁费，以后每年12月1日交清下一年的租赁费，每拖欠一天加罚10%。乙方在承租期间，如遇自然灾害，造成房屋严重毁坏甲乙双方协商而定。乙方在经营期间需装饰时按乙方自愿布置安装地板砖、PC板时，由乙方自定，甲方同意后可在最后一年按质给乙方核减装饰费。合同签订后，出头岭村委会将房屋交付刘柱使用，刘柱交纳了前两年的租赁费并对房屋进行了装修，用于经营家具店。后刘柱陆续给付了2016年前的租赁费。2016年12月1日，刘柱本应交纳2017年的租赁费50,000元，但其只交纳了30,000元，此后未再交纳租赁费。另查明，2011年8月1日晚，因大风降雨，涉案租赁房屋的屋顶被揭开，雨水将房屋内装修及屋内的部分家具淋湿。刘柱于次日发现后通知了出头岭村委会，后出头岭村委会将房顶进行了修缮，刘柱找人对房屋内部进行了二次装修，并将部分家具返厂和处理。再查明，涉案租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证。2020年12月13日，刘柱将涉案租赁房屋交还出头岭村委会，双方办理了交接。本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方当事人就该房屋签订的租赁合同无效。出头岭村委会与刘柱对合同无效均无异议，双方争议的焦点问题在于：一、刘柱应否参照合同约定的租金标准支付2017年至2020年的房屋占有使用费170,000元并给付违约金。出头岭村委会主张，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同虽然无效，但是出租方请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，刘柱应当参照合同约定的租金标准支付2017年至2020年的房屋占有使用费170,000元，并给付违约金。刘柱则认为，因为出头岭村委会提供的租赁房屋在交付的第一年就被大风揭盖了，给刘柱造成了重大损失，而且出头岭村委会没有将该房屋修理好，一遇到下雨就漏，不能正常使用，因此应当对占有使用费进行酌减，刘柱同意给付70,000元使用费，不同意给付违约金。本院认为，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，当事人对自己的主张负有举证责任，不能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘柱主张涉案房屋被大风揭开屋顶后出头岭村委会未完全修复，导致其不能正常使用，但刘柱只提供了证人秦洪涛的书面证明和刘柱与出头岭村委会主任崔广海的微信聊天记录来证明其主张。经本院审查，秦洪涛作为证人未出庭作证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款的规定，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据；刘柱与崔广海的微信聊天记录也不能证明涉案房屋不能正常使用。刘柱自2011年事发后一直使用租赁房屋并按约交纳租赁费直到2016年年底，期间并未提出修缮或解除合同的请求，也能侧面反映租赁房屋能够正常使用。因此，本院对刘柱要求减免房屋占有使用费的请求不予支持。刘柱应参照合同约定的租金标准给付2017年至2020年的占有使用费，其中：2017年的使用费刘柱已交纳30,000元，尚欠20,000元；2018年和2019年每年应交50,000元，共计100,000元；2020年因新冠肺炎疫情导致刘柱无法正常经营，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，应酌情减免刘柱部分费用，本院酌定减免2月至4月共3个月的费用12,500元（50,000元/年÷12个月×3个月）；又因刘柱于2020年12月13日将房屋返还给了出头岭村委会，应按日扣减未使用期间的占有使用费2,466元（50,000元/年÷365天×18天），故刘柱应给付2020年的房屋占有使用费为35,034元。2017年至2020年的房屋占有使用费合计155,034元。至于违约金问题，因租赁合同无效的法律后果是返还房屋、支付房屋占有使用费和赔偿损失，出头岭村委会依据合同约定要求刘柱给付违约金，于法无据，本院不予支持。二、出头岭村委会应否赔偿刘柱因屋顶被大风吹开所遭受的财产损失。刘柱主张，租赁房屋被大风吹开屋顶并漏雨，造成其财产损失，应由出头岭村委会负责赔偿。出头岭村委会则认为，屋顶被大风吹开并漏雨属于不可抗力，不应由出头岭村委会承担赔偿责任，且刘柱的请求已经超过诉讼时效。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，常见的不可抗力情形包括自然灾害，如台风、洪水、地震等。本案双方当事人争议的情形能否认定为自然灾害是判断责任承担的关键。从双方当事人认可的事实来看，事发当晚的大风仅把刘柱和隔壁租户的屋顶揭开了，从损害结果来看不能达到自然灾害的程度，不足以认定为不可抗力。关于诉讼时效的问题，通过刘柱与时任村主任崔贺峰的录音，能够证实2011年8月的屋顶被吹开一事发生后，出头岭村委会曾承诺刘柱在合同到期前两年来解决其损失问题，刘柱还提交了其数次找现任村主任及相关人员主张权利的证据，故刘柱的请求并未超过诉讼时效期间。综合以上两点，本院对出头岭村委会的主张不予支持，出头岭村委会应对刘柱的损失予以赔偿。三、刘柱的损失数额是多少。刘柱主张，因大风将租赁房屋屋顶吹开并漏雨，要求出头岭村委会赔偿其两次装修损失96,718元、误工费损失28,932.92元、家具损失119,350元，合计245,000.92元。出头岭村委会不认可刘柱的主张，认为刘柱未按合同的约定将装修方案征求村委会的同意，所以不同意给付第一次装修的费用，其他损失的证据都是刘柱在2019年成讼后补的，不具有真实性。本院认为，首先，刘柱租赁的房屋在交付时为毛坯房，按照双方签订的租赁合同第十二条的约定来看，出头岭村委会是同意刘柱进行装修的，只是要求装修方案要征得村委会的同意，目的应在于掌握和控制装修的费用，刘柱在装修前未将装修方案或预算支出告知村委会，故应按一般装修标准认定装修价值。现装修物已使用多年，且与房屋形成了附合，本院酌定折价10,000元归出头岭村委会。其次，房屋屋顶被揭盖后刘柱进行了第二次装修，并将受损家具返厂修理或更换，据此产生二次装修费用、人工成本以及货物损失，但刘柱所提交的损失证据有部分经核实为2019年成讼后所形成，刘柱本人也当庭承认证据存在后补但日期倒签为2011年的情形。因刘柱提交的部分损失证据不具有真实性，且刘柱无法区分哪些证据是当时形成，哪些是成讼后形成，故本院对其损失无法作出准确认定，双方当事人也未提出鉴定申请，而且即使提出申请，因时间久远，当事人未留存鉴定检材，也无法通过鉴定来确定刘柱的损失。本院只能依据现有证据，考虑屋顶吹开的位置和面积、刘柱经营家具的品质和价格、装修和返厂所需时间等因素，酌定其二次装修、人工费和家具损失共计40,000元。对于刘柱的其他请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条、第九条第二款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市蓟州区出头岭镇出头岭村村民委员会与刘柱于2011年1月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、刘柱给付天津市蓟州区出头岭镇出头岭村村民委员会房屋占有使用费155,034元，天津市蓟州区出头岭镇出头岭村村民委员会给付刘柱装修费、人工费及家具损失共计50,000元，两项相抵后，由刘柱给付天津市蓟州区出头岭镇出头岭村村民委员会105,034元，于本判决生效后五日内付清；三、驳回天津市蓟州区出头岭镇出头岭村村民委员会和刘柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,270元，由天津市蓟州区出头岭镇出头岭村村民委员会负担870元，刘柱负担3,400元。反诉案件受理费4,975元，由刘柱负担3,925元，天津市蓟州区出头岭镇出头岭村村民委员会负担1,050元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  肖 勇审 判 员  徐宏鹏人民陪审员  苏 昊二〇二一年一月十八日书 记 员  王欣欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条……乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。……第二出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条……已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。4《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。