江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终339号上诉人（原审原告）：胡金标，男，1969年3月18日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。上诉人（原审原告）：彭素霞，女，1968年7月1日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：智恒庭，盐城市大丰区紫云法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：胡龙玉，男，1954年1月9日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。被上诉人（原审被告）：梁秀芳，女，1956年6月21日出生，汉族，居民，住址同上。上列两被上诉人共同委托代理人：顾文玉，盐城市城南新区黄海法律服务所法律工作者。上诉人胡金标、彭素霞因与被上诉人胡龙玉、梁秀芳排除妨害纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡金标、彭素霞上诉请求：1.撤销原审判决，改判胡龙玉、梁秀芳腾空迁让所借住的位于建湖县的房屋给胡金标、彭素霞。2.一、二审案件受理费由胡龙玉、梁秀芳承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院认为胡金标、彭素霞与胡龙玉、梁秀芳之间未签卖房合同，但从双方间的叔侄关系及胡龙玉、梁秀芳收到房屋后，胡金标、彭素霞按风俗拆除大门这一事，符合卖房不卖门的当地风俗。但根据一审法院与胡金标父亲胡某谈话（将胡某写成“胡龙鹏”错误），且房屋也没有经过有关部门评估作价而无法确定房屋价格，以及双方之间的借款发生在两个不同的时间等，可以证明一审法院认定双方存在房屋买卖合同关系并无事实和法律依据。2.胡金标、彭素霞二审有新证据，足以推翻一审判决。我国房屋实行登记制度。胡龙玉名下在当地港东村已有住房。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民只能拥有一处宅基地。胡龙玉曾担任过村干部，十多年来，如存在房屋买卖的事实，胡龙玉不可能不要求胡金标、彭素霞为其办理过户手续，现房屋所有权证一直仍由胡金标、彭素霞持有，故事实证明涉案争议的房屋不存在买卖关系。退一万步讲，即使胡金标、彭素霞与胡龙玉、梁秀芳之间订立了房屋买卖合同，亦因违反国家强制性规定而无效，不应该受到法律保护。3.一审法院认定事实错误，必然导致适用法律错误。4.双方系叔侄关系，胡金标因不在当地，故将案涉房屋交给其父亲管理使用，后胡龙玉要求协商借住使用案涉房屋，对此胡金标从来没有听说并与胡龙玉有过协商，隔了很久，胡金标的父亲才将房屋出借他人的事情告诉胡金标。2019年胡金标得知胡龙玉要出售案涉房屋，就在门前贴了告示，告知该房屋属于胡金标，并且还报警。因此，胡龙玉认为胡金标将案涉房屋出售给其的理由不能成立。胡龙玉、梁秀芳共同辩称，一审法院认定胡龙玉、梁秀芳系购买胡金标、彭素霞案涉房屋的事实是清楚的，虽然一审法院与胡龙玉的谈话笔录中将胡某的名字误写为胡龙鹏，但并不影响一审法院认定的事实，并且双方当事人在一审中对该谈话笔录进行了质证，并没有对此笔误问题提出异议。2.卖房不卖门是盐城地区的民间风俗与常理，是一个客观事实，从胡某的谈话笔录中，可以看出案涉房屋的门被拆换时，胡某在场且是明知的。3.胡龙玉支付了1万元购房款是合理价款，按当时农村房屋买卖的行情，案涉房屋当时也只有几千元，对此，胡某在一审谈话笔录中谎称其是向胡龙玉借4000元、6000元不符合事实。事实上，胡龙玉系买房时一次性给付了胡某1万元购房款，而且双方都承认没有索要与偿还过该1万元。4.案涉房屋出卖之前，胡某也与本村组村民陈广付商谈过买卖房屋的事，只是价格没有谈妥。按常理，胡金标、彭素霞不可能想出卖而不出卖，却还将房屋出借给胡龙玉的情况。5.胡龙玉支付1万元房款并入住案涉房屋后，除了换门还将屋顶全部进行了翻盖，建造了猪圈与厕所，并在门前天井浇制了100多平方米的混凝土水泥场地，共花去了3万多元，而且还宴请了亲朋好友进行了贺搬，当时胡金标的父亲胡某还参加了。5.案涉房屋买卖关系应当认定为合法有效，胡龙玉一家的户籍就在案涉房屋的所在地，该房屋系购买给胡龙玉的长子胡金勇结婚使用，之后村里也没有安排给胡金勇宅基地建新房，同时，虽然胡龙玉原有房屋，但已经被村里作为旧房改造拆除，现案涉房屋已经是胡龙玉的唯一住房。另案涉房屋没有办理过户手续，是由于文化不高且无法律意识，同时也是基于双方系亲戚关系，故没有办理过户也是符合常理的。请求二审驳回上诉，维持原判。胡金标、彭素霞向一审法院提出诉讼请求：判令胡龙玉、梁秀芳腾空迁让所侵占胡金标、彭素霞的房屋，并恢复房屋原状；诉讼费用由胡龙玉、梁秀芳负担。一审法院认定事实：胡金标、彭素霞系夫妻，胡龙玉、梁秀芳系夫妻，胡金标系胡龙玉的侄儿。90年代胡金标到大丰工作，其位于建湖县的房屋空置未住。2000年代初，胡金标的父亲将上述房屋交付胡龙玉、梁秀芳居住，收取了胡龙玉、梁秀芳1万元，并按风俗拆除大门，胡龙玉、梁秀芳对房屋进行了重新装璜和增添了附属设施。十多年来，胡金标、彭素霞也常回其父位于建湖县的家中，期间未向胡龙玉、梁秀芳主张返还上述房屋。2018年胡金标、彭素霞得知胡龙玉梁秀芳要出售上述房屋后，向胡龙玉、梁秀芳提出房屋是出借给胡龙玉、梁秀芳居住的，要求胡龙玉、梁秀芳返还。目前胡龙玉、梁秀芳持有涉案房屋的建房执照，房屋现由胡龙玉、梁秀芳占有。一审法院认为：依法订立的合同受法律保护。胡金标、彭素霞，胡龙玉、梁秀芳之间未签订卖房合同，但从双方间的叔侄关系及胡龙玉、梁秀芳收到房屋后，胡金标、彭素霞按风俗拆除大门这一事，符合卖房不卖门的当地风俗；胡龙玉、梁秀芳收到房屋后，给付了1万元，符合当时的市场行情；胡金标、彭素霞称1万元系借款，至今未偿还，称房屋系借给胡龙玉、梁秀芳居住，但十多年来，胡金标、彭素霞回老家，正常要经过该房屋，但未向胡龙玉、梁秀芳要求返还，有悖常理；胡龙玉、梁秀芳对房屋进行了装璜，增添附属设施，符合购买用于居住情形。综合上述情形，涉案的房屋不符合出借的事实，双方虽未签订书面的房屋买卖协议，但不影响涉案房屋买卖的事实。综上，胡金标、彭素霞的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条，《中华人民共和国合同法》和六十四条的规定，一审法院判决：驳回胡金标、彭素霞的诉讼请求。案件受理费80元，由胡金标、彭素霞负担。二审中，胡金标、彭素霞提交以下证据：证据一、案涉房屋的所有权登记发证情况登记表（复印件）一份，证明：胡龙玉在当地村组有住房，即使双方有买卖房屋关系也是无效的；证据二、接处警登记表一份，证明：双方因案涉房屋纠纷报过警；证据三、房屋所有权证载明的遵守规则，证明：胡金标扩建案涉房屋没有遵守相关规定办理登记手续，进一步证明双方不存在房屋买卖关系。经本院组织当事人证据交换与质证，胡龙玉对胡金标、彭素霞提交证据的质证意见为：对证据一的三性不予以认可，认为该证据是照片并不是复印件，取得程序不合法，同时，胡龙玉的原有住房已经被拆除，即使原住房还存在，亦因胡龙玉购买案涉房屋是为儿子结婚使用，而村里并未为其儿子安排新的宅基地。对证据二的真实性无异议，但并不能证明借住的事实。对证据三的真实性、合法性予以认可，但对证明目的不认可。胡龙玉、梁秀芳未提交新证据。经本院审核，对胡金标、彭素霞提交的证据一至三的真实性、合法性予以认定，对其关联性及证明目的不予认定。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，胡金标、彭素霞以其系案涉房屋的所有权人起诉要求胡龙玉、梁秀芳腾空并迁让出案涉房屋。经查，一方面，双方之间虽未签订书面合同，但双方之间系亲叔侄关系，胡龙玉、梁秀芳收到房屋后胡金标、彭素霞已经拆除案涉房屋大门，其行为符合卖房不卖门的当地风俗。另一方面，胡龙玉、梁秀芳接受房屋后，支付了1万元，符合当时的农村房屋市场行情。虽然胡金标、彭素霞称该1万元系借款且至今未偿还，并称房屋系出借给胡龙玉、梁秀芳居住，但其并未能提交相关有效证据证明双方存在借款关系以及双方对案涉房屋存在借用关系的事实。加之，无相关有效证据证明多年来胡金标、彭素霞曾向胡龙玉、梁秀芳要求返还所谓的出借房屋的事实，故胡金标、彭素霞以出借为由要求返还房屋，无证据证实也不合常理。第三，胡龙玉、梁秀芳入住案涉房屋后对房屋进行了装璜，增添附属设施并已使用多年，符合购买用于居住的情形，在此过程中，胡金标、彭素霞也未提出异议。因此，基于以上分析及理由，能够认定胡龙玉、梁秀芳占有案涉房屋并非无权占有，且能够认定双方就案涉房屋存在事实上的买卖关系。综上，胡金标、彭素霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人胡金标、彭素霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二一年一月二十九日法官助理 徐 平书 记 员 周 洋