浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初8724号原告：高利强，男，1967年10月1日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：邓鸣、鲍陈佳，浙江大公律师事务所律师。被告：杭州启昆宝贝托育有限公司，住所地浙江省杭州市上城区昆仑商务中心**楼**。法定代表人：朱磊，董事长。委托诉讼代理人：王金丽，女，1995年7月23日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区，系公司员工。原告高利强诉被告杭州启昆宝贝托育有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理，依法适用简易程序于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓鸣、鲍陈佳，被告委托诉讼代理人王金丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、解除原、被告之间2019年11月22日签订的《商铺租赁合同》；二、被告支付租金，暂计算至2020年10月15日为383865元，要求支付至合同解除日止；三、被告腾退房屋，恢复原状，并支付从合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；四、被告支付违约金102364元；五、确认原告收取的履约保证金73000元不予退还；六、被告立即注销或者迁出注册在金帝银泰城7幢201室上被告关联企业绍兴越城启昆艺术培训有限公司的相关工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证、治安许可证等登记，并按照每日一千元的标准赔偿原告自合同解除日开始到实际注销或迁出证照之日止的违约金；七、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第三项诉讼请求中的房屋占有使用费参照第七期的租金标准（266070元／半年）计算。事实与理由：2017年10月24日，原告高利强与被告（曾用名为上海启昆教育科技有限公司、杭州启昆教育科技有限公司）签订《商铺租赁合同》，被告向原告租用位于绍兴市××路××号××幢××室××商铺（建筑面积561.43平方米）。约定租赁期限为5年，自2017年10月16日至2022年10月15日止，租金先付后用，每半年支付一期，共分十期支付。合同当中还对每期租金（不含税价、含税价）有明确约定。因被告名称变更及国家税率调整致租金含税价发生变动，原被告又签订了落款时间为2017年10月24日被告抬头为上海启昆教育科技有限公司的《商铺租赁合同》，以及落款时间为2019年11月20日被告抬头为杭州启昆教育科技有限公司的《商铺租赁合同》。重新签订的两份合同，除了被告名称及租金含税价变化外，其余条款均未作修改。上述合同签订后，被告缴纳了73000元履约保证金，支付了第1至第4期租金，第5期租金仅支付了一半。截至2020年10月15日，被告欠付第5期（2019年10月16日-2020年4月15日）一半的租金127955元，欠付第六期（2020年4月16日-2020年10月15）日租金255910元，合计欠付租金383865元。依照《商铺租赁合同》的约定，被告逾期缴纳租金一个月以上的，原告有权解除租赁合同，没收履约保证金，被告还需赔偿原告的一切经济损失。被告中途退租的，需承担赔偿原告当年租金20%的违约金、恢复商铺原状费用等违约责任。《商铺租赁合同》还约定，合同终止5日内，被告应当自行注销在经营场地上的任何注册或登记，每延迟一日，被告应当支付违约金1000元。因被告长期拖欠租金，致纠纷产生，原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请求依法判决。被告辩称：一、同意解除商铺租赁合同。二、对第二项诉讼请求不予认可，被告早已经退场。三、对第三项诉讼请求占有使用费，原告并没有要求被告恢复原状，且合同中没有约定。四、对第四项诉讼请求违约金，合同没有约定，不认可。五、认可第五项诉讼请求。六、对第六项诉讼请求认可注销、迁出，但违约金还没有开始计算，不存在需要支付违约金，且约定违约金过高。七、诉讼费由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年10月24日，原告高利强（甲方）与被告杭州启昆宝贝托育有限公司（乙方，签订合同时名称为上海启昆教育科技有限公司）签订《商铺租赁合同》二份，约定乙方租用甲方位于绍兴市解放南路777号金帝银泰城7幢201室商铺，建筑面积为561.43平方米；租赁期为5年，自2017年10月16日至2022年10月15日止。二份合同分别对租金、含税租金等内容进行了约定。2019年11月20日，原告高利强（甲方）与被告杭州启昆宝贝托育有限公司（乙方，签订合同时名称为杭州启昆教育科技有限公司）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方租用甲方位于绍兴市解放南路777号金帝银泰城7幢201室商铺，建筑面积为561.43平方米；租赁期为5年，自2017年10月16日至2022年10月15日止，其中2017年10月16日至2018年1月15日为装修免租期；第一租赁年度的租金为440000元（不含税，开票税金由乙方承担），第二租赁年度起的租金在第一租赁年度租金的基础上逐年递增4%；租金先付后使用，以起租日计，每半年支付一次；其中第五期（2019年10月16日至2020年4月15日）和第六期（2020年4月16日至2020年10月15日）含税租金均为255910元，第七期（2020年10月16日至2021年4月15日）和第八期（2021年4月16日至2021年10月15日）含税租金均为266070元；履行合同的保证金为73000元；租金支付日为每缴付期的前一个月的20号前；甲方应就乙方所付租金开具租赁费发票；乙方租赁期满不再续租，可自行处置房屋内可移动的部分设施（设备）、物料，如固定的装修装饰部分及电器设施（设备）不处置的无偿归甲方所有（或按甲方要求恢复原状）；乙方逾期交纳租金，每逾期一天则按应纳租金的5%支付滞纳金，以此类推，逾期一个月以上不交，乙方除交足租金、滞纳金外，甲方有权解除租赁合同，没收乙方履约保证金，并一切经济损失由乙方负责；在本合同有效期内，如乙方中途退租，应提前三个月书面通知甲方同意，乙方赔偿甲方当年租金20%的违约金和恢复原状的费用，则本合同可以提前解除；甲方退还乙方已经缴纳但尚未发生的租金、物业管理费，履约保证金不再退还；合同终止（包括提前终止）5日内，乙方应自行注销在经营场地上的任何注册或登记，否则，每延迟一日，乙方应向甲方支付违约金人民币1000元整。合同还对其他事项进行了约定。2020年10月30日，被告向原告寄送《商铺退还手续》通知一份，载明“我司承租的绍兴市解放南路777号金帝银泰城7幢201室商铺（建筑面积561.43平方米），我司于本文件签署之日将该商铺腾退归还于你。商铺内遗留物品声明放弃，作无主物品处理”。该通知落款日为2020年9月30日。原告于2020年10月31日收到该通知。另查明，被告已向原告支付第一期至第四期租金，以及第五期一半的租金。原告已开具租金发票。以上事实由原告提交的商铺租赁合同3份、增值税普通发票复印件5份、国家企业信用信息公示系统中被告登记信息变更记录打印件1份、商铺退还交付手续通知1份；被告提交的商铺退还交付手续通知1份、快递面单和签收记录1份、微信聊天记录1份及当事人的庭审陈述所证实。原、被告提交的商铺退还交付手续通知，本院对证据的真实性予以确认。本院对上述其他证据予以认定。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。本案中，被告逾期支付房屋租金达一个月以上，原告要求解除与被告之间的《商铺租赁合同》的诉请，符合合同约定，本院予以支持；解除的时间为解除的意思表示即诉状副本送达被告之日（2020年11月4日）。被告应向原告支付第五期（2019年10月16日至2020年4月15日）的一半含税租金127955元，以及自2020年4月16日起至2020年11月4日止的含税租金285068.36元（第六期255910元，及第七期起始日至合同解除日266070×2÷365×20=29158.36元），合计413023.36元。合同解除后，原告要求被告腾退房屋并恢复原状的诉请，符合双方合同约定和法律规定，本院对该诉请予以支持。原告要求被告支付至实际腾退之日止的房屋占有使用费（参照532140元/年计算），符合法律规定，本院予以支持；起算时间本院调整为合同解除次日2020年11月5日。被告认为其已腾退案涉租赁房屋的意见，本院认为被告虽于2020年10月30日向原告寄送了《商铺退还手续》通知，但被告未举证证明其已办理完毕钥匙交还等房屋交接手续，亦未举证证明原告认可并接受其通知内容和房屋现状，且本案被告无合同解除权，故本院对被告的该辩称意见不予采信。原告要求被告支付当年租金20%的违约金102364元的诉请，本院认为原告依据合同第四条第4项关于“在本合同有效期内，如乙方中途退租，应提前三个月书面通知甲方同意，乙方赔偿甲方当年租金20%的违约金和恢复原状的费用，则本合同可以提前解除”的约定主张违约金，该条适用的情形是被告申请提前退租，赔偿违约金和恢复原状费用，并经原告同意，合同提前解除的情形，而本案合同系因被告逾期交纳租金，原告行使解除权而解除，不适用该条的约定，故本院对原告依据该条约定主张的违约金不予支持。原告如认为被告违约且造成其损失，可另行依据相应的违约金条款和法律规定，就违约金和损失进行主张。原告主张已收取的履约保证金73000元不予退还的诉请，符合合同约定，且被告予以认可，本院对该诉请予以支持。经核实，被告在本案租赁房屋所在地址上注册了“绍兴越城启昆艺术培训有限公司”，现仍存续。原告要求被告按合同约定注销或迁出案涉租赁房屋上其关联企业绍兴越城启昆艺术培训有限公司的相关工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证、治安许可证等登记，每延迟一日，按每日1000元支付自合同解除日至实际注销或迁出之日止的违约金的诉请，本院认为注销及迁出手续涉及与其他行政部门的关系，不属于法院民事诉讼审理范围，本院不作处理；违约金系双方之间的约定，被告在合同约定注销之日（合同解除5日内）起至今未履行约定，应属违约，但每日1000元违约金明显过高，结合本案实际，本院酌情确定逾期注销违约金为10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告高利强与被告杭州启昆宝贝托育有限公司于2019年11月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年11月4日解除；二、被告杭州启昆宝贝托育有限公司应于本判决生效之日起三十日内将坐落于绍兴市越城区解放南路777号金帝银泰城7幢201室商铺（建筑面积为561.43平方米）腾退并恢复原状；三、被告杭州启昆宝贝托育有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告高利强房屋租金人民币413023.36元，及自2020年11月5日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按532140元/年计算）；四、原告高利强已向被告杭州启昆宝贝托育有限公司收取的履约保证金人民币73000元不予退还；五、被告杭州启昆宝贝托育有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告高利强逾期注销违约金人民币10000元；六、驳回原告高利强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4696元、财产保全费3520元，由原告高利强负担531元，由被告杭州启昆宝贝托育有限公司负担7685元，被告负担部分于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇二一年一月十四日书记员  陈 柠?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。