文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初5264号原告：李娇，女，1989年12月11日出生，汉族，住淮安市淮阴区。原告：牛万棚，男，1985年6月23日出生，汉族，住淮安市淮阴区。上述两原告共同委托诉讼代理人：孙志、宋磊，江苏律轩律师事务所律师。被告：淮安英祥房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区国际农贸城C6幢407室。法定代表人：冯孝昆，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵学峰，该公司员工。原告李娇、牛万棚与被告淮安英祥房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称英祥公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理，依法适用小额诉讼程序分别于2020年11月20日、2021年1月25日公开开庭进行审理。原告李娇、牛万棚的委托诉讼代理人孙志（第二次未到庭）、宋磊，被告英祥公司的委托诉讼代理人赵学峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛万棚、李娇向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告承担违约金5595元；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：两原告系夫妻关系。原、被告于2017年8月13日签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的淮阴区英祥承德公馆24幢1302室房屋，价款458268元。合同第八条约定：被告应当于2019年5月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；第九条约定：被告未按照合同约定期限将商品房交付买受人使用，双方同意按照已付房款总额的每日万分之一向原告支付违约金；第十四条约定：被告承诺水电在该商品房交付时达到使用条件。2019年5月30日，被告将房屋交付使用，但交付时被告未办理供电相关手续。2019年8月15日，双方达成协议，约定被告支付2019年6月1日至2019年8月16日因未办理供电手续的违约金，并约定如被告原因未能办理验收手续再次断电，断电期间仍按合同约定支付违约金。直至2019年12月17日，淮阴区住建局才验收合格。被告一直未支付违约金。被告英祥公司辩称：一、“商品房验收合格”是被告英祥公司向原告合格履行交付义务的基本条件，根据双方签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋已经政府职能部门认定达到验收合格条件。二、本案应遵循判例和国家法规对小区业主用电性质的法律定性，证明被告的交房义务无延伸到业主用电的法律依据，证明被告的交付行为合法、合约、无过错，业主供、用电不是被告的法定交房义务。三、2019年8月15日被告因停电事件与原告签订的协议书是被胁迫的可撤销民事行为。综上，被告交付房屋合理、合法，无履约过错，没有被追究过错责任的事实根据和法律依据。被告利用消极群体事件作为胁迫被告的工具，迫使被告无过错而承受了原告无偿使用电力、享用物业服务的负担，造成被告替代原告等业主垫付电费32万元，造成物业公司非正常经营损失24.07万元，被告英祥公司成为无义务的法律权利超人。总之，原告为利用可撤销民事行为持续损害被告合法权利，追求不公平权利的诉讼请求依法应当驳回。第二次庭审中，被告英祥公司又认可双方于2019年8月15日所签订协议的法律效力，但在此期间的断电不属于协议所约定的被告英祥公司的原因造成电力部门未能验收而断电，所以被告英祥公司不承担任何赔偿责任。本院审理查明：两原告（买方）与被告（卖方）于2017年8月13日签订《商品房买卖合同》，两原告购买被告开发的位于淮安市淮阴区房屋，价款458268元。该合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告支付了房屋款。2019年8月15日，被告英祥公司（甲方）与原告李娇（乙方）签订《协议书》：因被告英祥公司所交付房屋未办理供电验收手续，达成该协议。主要内容有：一、2019年6月1日起至2019年8月16日止，甲方以乙方实际所交付的购房款总额按日万分之一计算向乙方支付逾期交房违约金3531元，甲方于15个工作日内转账支付给乙方。二、如甲方原因造成电力部门未能验收手续而再次断电，则断电期间仍按《商品房买卖合同》逾期交房违约责任处理。三、2019年度物业费由5月30日调整为8月16日生效。四、本协议签订后，甲乙双方对交房事项无其他争议。庭审中，原告表示前期违约金3531元被告英祥公司已赔付。被告英祥公司提供的《建设工程五方建设主体备案意见》表明涉案工程开工日期为2017年1月16日，竣工日期为2019年3月20日，由相关建设主体盖章确认。2019年12月17日，淮阴区住建局出具的备案意见：被告英祥公司建设的英祥承德公馆24号商业、住宅及配套综合楼工程单位工程，于2019年12月15日由建设单位组织竣工验收合格。两原告主张被告英祥公司自2019年8月27日至2019年12月22日共计停电25次，其中提供被告英祥公司、英祥承德公馆项目部、英祥承德公馆物业服务中心发布的停电通知六次：1.2019年9月25日14:00-14:30；2.2019年10月22日-2019年10月23日7:00-17:30；3.2019年10月29日-2019年10月30日22:30-5:00；4.2019年12月1日17:00-22:00；5.2019年12月6日8:00-17:00；6.2019年12月14日23:00-12月15日3:00,2019年12月15日23:00-12月16日3:00。共涉及停电日期11天，两原告主张超出部分，因其未提供证据予以证实，本院不予支持。上述事实，有商品房买卖合同、不动产权证书、契税发票、验收报告、备案意见、协议书、停电通知及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，本院予以确认。本案中，根据原、被告签订的《协议书》，如因被告英祥公司原因造成电力部门未能验收手续而再次断电，断电期间按《商品房买卖合同》逾期交房违约责任处理。庭审中，原、被告均认可该协议为有效协议，本院予以确认。原、被告签订《协议书》后，涉案房屋停电6次共计11天。原告主张被告逾期交房按日以房屋总价款的万分之一支付违约金，不违反双方约定及法律规定，本院应予支持。故违约金应计算为45.8268元/天×11天＝504.1元，原告主张超出部分，本院不予支持。被告英祥公司辩称其房屋交付合法、合约且供电不是房屋交付的法律义务，据此不承担法律责任，依据双方签订的协议书，本院对被告该项辩解不予采纳。虽然被告英祥公司未提供相关证据证明供电公司断电，但因涉案房屋供电未经电力部门验收合格，被告英祥公司仅提供临时用电，并在四个月内因被告英祥公司原因致涉案房屋多次停电。被告英祥公司存在过错，应当按照协议承担违约责任。本案调解未果。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告淮安英祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李娇、牛万棚支付违约金504.1元；二、驳回原告李娇、牛万棚其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告李娇、牛万棚负担20元，由被告淮安英祥房地产开发有限公司负担5元。本判决为终审判决。审判员  刘明辉二〇二一年一月二十七日法官助理高均书记员杨东