福建省连城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0825民初295号 原告：李瑞俊，男，1966年9月13日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：连城天一温泉度假村有限公司，住所地福建省连城县文亨镇文保村汤头，统一社会信用代码9135082556730348330。 法定代表人：赖德金，职务执行董事。 第三人：连城天和房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市连城县文亨镇文保村白坑路**，统一社会信用代码913508255673035209。 法定代表人：赖德金，职务执行董事。 原告李瑞俊与被告连城天一温泉度假村有限公司（以下简称“天一公司”）、第三人连城天和房地产开发有限公司（以下简称“天和公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞俊到庭参加诉讼，被告天一公司、第三人天和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李瑞俊向本院提出诉讼请求：一、判令连城天一温泉度假村有限公司支付李瑞俊至2020年12月止共计17个月按每月2569元计算的租金合计43673元。二、判令连城天一温泉度假村有限公司支付李瑞俊至2020年12月16日止的违约金12850.14元，并支付自2020年12月17日起至实际清偿之日止以未付租金43673元为基数按日千分之一计算的违约金。三、判令连城天和房地产开发有限公司承担一般保证责任。四、本案诉讼费用由连城天一温泉度假村有限公司承担。事实和理由：2013年4月12日，李瑞俊与天和公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定李瑞俊购买天和公司开发天一温泉度假村二期工程1号楼431室房产，建筑面积43.74㎡，总价款为385393元，2013年4月21日李瑞俊支付首付款235393元，余款150000元申请银行按揭（中行连城支行于2013年10月14日放款），2013年8月1日天和公司出具了购房首付款发票，2013年9月4日在连城县房地产管理处备案登记。2013年7月16日，李瑞俊与天一公司（乙方）、天和公司（丙方）签订了《租赁合同》。合同第三条约定：甲方同意将其所购并拥有租赁标的出租给乙方作为经营之用，并依据合同约定标准收取租金。第四条约定：租赁期限共十五年，租赁期限从银行放款日（2013年10月14日）的次月1日开始计算即2013年11月1日至2028年10月31日。第五条约定：自2013年11月1日至2028年10月31日，年租金为甲方购买租赁标的《房屋买卖合同》中约定的总房价款的8%，即年租金＝租赁标的总房价款×8%，则月租金＝年租金÷12，按此计算的年租金30831元，月租金为2569元。租金按月支付，乙方应在每月5日前将当月租金支付至甲方指定的银行账户（户名：李瑞俊，开户行：中行连城支行，账号：×××30；2019年3月6日以后变更为户名：李瑞俊，开户行：兴业银行龙岩新罗支行，账号：6229××××3213）。第八条约定：乙方应如期足额向甲方支付租金。第九条：丙方作为乙方的担保人，对乙方在合同下的义务提供一般保证。第十条约定：乙方如逾期向甲方支付租金的，应按应付未付款的每日千分之三向甲方支付违约金，逾期连续超过两期的，甲方有权向法院提起诉讼，由法院解决。此外，合同还就双方权利义务、合同终止等事项进行了约定。合同签订后，李瑞俊依约履行合同，天一公司未按合同约定如期支付租金，至今仍拖欠2018年12月份、2019年1月份、4月份、11月份、12月份及2020年1月份至12月份共17个月的租金，天和公司也未承担保证责任。李瑞俊自行将每日千分之三支付违约金调整为以当月未付租金为基数自逾期之日起按每日千分之一计算。李瑞俊认为其系天一温泉度假村**楼**房产所有权人，依法享有收取租金权利，天一公司未依约支付租金，依法应承担违约责任。李瑞俊为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请人民法院依法判如诉请。 天一公司、天和公司未作答辩，亦未提交证据。 本院经审理认定的事实与李瑞俊主张的事实一致。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李瑞俊作为出租方与天一公司作为承租方、天和公司作为担保方签订的《租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行各自的义务。在本案中，天一公司未依约支付租金属违约行为，依法应承担相应的违约责任。李瑞俊诉请天一公司支付租金，本院予以支持。依据《租赁合同》的约定，天一公司应按应付未付租金的日千分之三向李瑞俊支付违约金，现李瑞俊主张按日千分之一计算违约金，这说明，李瑞俊认为，双方在合同中约定的违约金明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，依据公平、合理的原则，本院酌定违约金按月利率1.5%计算。李瑞俊主张违约金超过部分，本院不予支持。综上，天一公司应支付李瑞俊截至2020年12月的租金43673元及至2020年12月16日止的违约金6425.07元（以拖欠租金为基数按月利率1.5%计算至2020年12月16日）。天和公司为天一公司支付租金的合同义务提供一般保证，但双方未在《租赁合同》上约定担保期限、担保范围，担保期限为6个月，保证担保的范围包括主债权及违约金。天和公司应对天一公司2020年7月6日起未付的租金、违约金承担一般保证责任。天一公司、天和公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，属对其自身民事权利处分，本院依法缺席审理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十五条、第三十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、连城天一温泉度假村有限公司应于判决生效之日起十日内支付李瑞俊至2020年12月止的租金43673元及截至2020年12月16日止的违约金6425.07元，并支付以43673元为基数、按月利率1.5%计算自2020年12月17日起至租金还清之日止的逾期付款违约金。 二、如对连城天一温泉度假村有限公司的财产依法强制执行后，连城天一温泉度假村有限公司仍不能履行本判决确定的债务时，连城天和房地产开发有限公司对15414元未付租金、671.8元违约金（以拖欠租金为基数按月利率1.5%计算至2020年12月）承担保证责任。连城天和房地产开发有限公司并应对以租金15414元为基数、按月利率1.5%从2020年12月17日起至租金还清之日止计算的逾期付款违约金承担保证责任。 三、连城天和房地产开发有限公司承担保证责任后有权向连城天一温泉度假村有限公司追偿。 四、驳回李瑞俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1213元，减半收取606.5元，由李瑞俊负担69.5元，由连城天一温泉度假村有限公司负担537元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 马  勋  彪 二〇二一年一月十二日 法官助理 林    惠 书 记 员 黄晓晖（代） 附注法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十五条一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任；债权人已提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。