辽宁省凤城市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0682民初321号原告：凤城市某某物业服务有限公司，住所地：凤城市石桥路阳光新城**楼。法定代表人：汪希波该公司经理。委托诉讼代理人：李某某，男，1952年2月29日出生满族，该公司副经理，住凤城市。委托诉讼代理人：王某某，男，1952年10月27日出生满族，该公司副经理，住凤城市。被告：桓某某，女，1967年9月18日出生满族，无业，住凤城市。原告凤城市某某物业服务有限公司诉被告桓某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员关善军独任于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告凤城市某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人李某某、王某某到庭参加了诉讼，被告桓某某经本院合法（传票）传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告2007年取得了凤城市阳光新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。从2012年至2018年经原告多次催要，被告拒不交纳物业服务费（被告房屋面积为48.6平方米。2012年至2017年收费标准0.5/平方米，每年欠费292元，六年欠费1752元，2018年收费标准0.65元/平方米，一年欠费379元，合计欠费2131元，违约金639元，总计欠费2770元）。原告已经在合同期内履行了应当承担的义务。为维护原告的合法权益，现原告向法院提出诉讼，要求被告交纳2012-2018年度物业服务费。希望法院查清事实，判决被告支付物业服务费2131元；2、支付违约金639元，以上共计2770元；3、承担本案诉讼费。被告未答辩。经审理查明：凤城市阳光新城小区是由大连汇源房地产开发有限公司开发建设的商住混合小区。2007年3月31日，原告凤城市某某物业服务有限公司与大连汇源房地产开发有限公司签订了一份《阳光新城小区前期物业服务合同》约定：由大连汇源房地产开发有限公司选聘原告凤城市某某物业服务有限公司对阳光新城小区提供前期服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。服务费用为：多层住宅0.5元／月平方米、办公楼0.8元／月平方米（含学校、社区用房）、商业用房0.8元／月平方米、车库、库房0.5元／月平方米。该合同第二十六条约定：甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额向乙方交纳物业服务费的，应按日千分之二的标准向乙方支付违约金。期限为三年，自2007年3月31日起至2010年4月1日止。合同签订后，原告凤城市某某物业服务有限公司开始对小区物业提供物业管理服务。2009年6月1日，原告凤城市某某物业服务有限公司与阳光新城小区业主委员会签订《阳光新城小区物业服务合同》约定：阳光新城小区的自然概况为：建筑面积为190253.77平方米、营业网点面积为26637.94平方米、公建楼3栋、标准阁楼189套车库151个、库房324间，小区中心广场一座，面积为4000平方米。委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、小区市政共用设施、附属建筑物、构筑物的维修及公共卫生环境包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生、生活垃圾、建筑垃圾的集中清运。小区内交通秩序及车辆运行、停放管理、公共秩序、治安秩序等等。第二十二条约定：1、住宅：每月每平方米收取0.5元；2、厦子每月每平方米收取0.50元；3、车库：每月每平方米收取0.5元；4、商业网点：每月每平方米收取0.80元；5、公建楼每月每平方米收取0.80元；6、露天停车场每台每月收取100元、外来车辆按指定地点停车，每天40元。合同期限至2012年5月31日。第十八条第三款约定：乙方（原告）有权自行决定收费时间，对以各种理由拒不交纳和拖欠物业费的业主或者物业使用人，有权依法起诉追缴本金和日千分之二滞纳金。2008年5月26日，凤城市物价局为原告颁发了收费许可证，证号为D86107，收费项目为物业收费，2009年9月28日，凤城市物价局再次为原告颁发收费许可证，证号为D86107号。2012年6月1日后至2017年12月，阳光新城小区业主委员会虽然未与原告续签合同，但也未请求原告退出小区物业管理另聘其他物业服务公司，仍由原告为该小区继续提供物业服务。2018年1月1日，原告与阳光新城业主委员会再次签订了一份阳光新城小区物业服务合同，该合同第二十八条约定，物业服务相关费用标准为“1、住宅：每月每平方米收取0.65元；2、阁楼：每月每平方米收取0.65元；3、商业用房：每月每平方米收取0.9平方米；4、裙房：每月每平方米收取0.9元；5、车库：每月每平方米收取0.5元；6、库房：每月每平方米收取0.3元”。双方对违约责任也作出了约定。“委托管理期限为三年，自二0一八年一月一日起至二0二0年十二月三十一日止”。被告桓某某系凤城市阳光新城小区业主，其住宅房位于凤城市阳光新城7#楼1单元702室（阁楼），房屋面积为48.6平方米，2012年至2017年应交物业服务费为48.6平方米×0.5元×12个月×6年=1749.60元，2018年应交物业服务费为48.6平方米×0.65元×12个月=379.08元。共计应交服务费为2128.68元。被告桓某某一直没有交纳，审理中，原告放弃了违约金639元的诉讼请求。本院所确认的上述事实，有原告当庭陈述笔录，原告提供的物业服务合同、收费许可证、凤城城建局43号文件等在卷为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：本案的焦点问题有二，其一，原告与大连汇源房地产开发有限公司于2007年3月31日签订的《阳光新城小区前期物业服务合同》、原告与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的《阳光新城小区物业服务合同》及2018年1月1日，原告与阳光新城业主委员会签订的《阳光新城小区物业服务合同》的效力问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告提供物业服务的阳光新城小区由大连汇源房地产开发有限公司开发建设，原告与该房地产开发公司签订的前期物业服务合同以及后期与小区业主委员会签订的阳光新城小区物业服务合同，并未违反相关法律规定且经物价行政主管部门核准，颁发收费许可，合法有效。焦点问题二、关于原告自合同期限届满后，未再与该小区的业主委员会续签物业服务合同应否收费问题。根据原告提供的证据，合同期限届满后，阳光新城小区的业主委员会并未解除与原告之间的物业服务合同关系，也未请求原告退出并交还物业服务用房和相关资料，说明了虽然双方没有续签书面的物业服务合同，但该小区的业主事实上一直在接受原告提供的物业服务，应视为双方形成了无固定期限的事实上的物业服务合同，并且大多数业主都已经及时交纳相应的物业费。且原告与被告所在的小区业主委员会于2018年1月1日再次签订了物业服务合同，依据合同法的权利义务对等原则，原告向被告主张物业服务费未违反法律规定，被告未出庭亦未提供相关反驳证据，本院依法应予支持。被告未能及时履行交纳物业费义务，属违约行为。关于原告请求支付违约金问题，因原告未能提供相关证据，原告当庭自愿放弃该项诉讼请求，属于对自己权利的处分，本院予以照准。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《物业管理条例》第十二条、第十五条、第二十一条、第四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告桓某某于本判决生效后10日内给付原告凤城市某某物业服务有限公司物业服务费2128.68元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告桓某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  关善军二〇二一年一月二十六日书记员  邢春燕