浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终3537号 上诉人（原审被告）：沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司，住所地浙江省义乌市东方大厦****。 负责人：喻苏玲，总经理。 委托诉讼代理人：陈献华，浙江红太阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼雪梦，浙江红太阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江万邦物业管理有限公司，，住所地浙江省义乌市稠城街道新马路**** 法定代表人：楼丽燕，执行董事。 委托诉讼代理人：朱爱民，浙江现代阳光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金聘婷，浙江现代阳光律师事务所实习律师。 上诉人沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司（以下简称方迪公司）与被上诉人浙江万邦物业管理有限公司（以下简称万邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初5221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。方迪公司的委托诉讼代理人楼雪梦，万邦公司的委托诉讼代理人朱爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方迪公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判;2.由万邦公司负担一、二审的诉讼费用。事实与理由：1.原判根据备案房产清单、商品房预售证及未销售房屋清单认定其应支付的物业服务费金额，但备案房产清单中的大部分房产已转让，只是未备案登记；未销售房屋清单系万邦公司单方制作，无法证明所列清单中的房产均由其占有。故原判判令其应支付的物业服务费金额有误且证据不足。2.万邦公司派驻的物业经理将其所有的面积擅自出租并收取物业服务费，同时16楼的相应面积并不在物业服务的范围内，故相应的物业服务费均应予扣除。3.万邦公司的物业服务存在重大瑕疵，物业服务费应酌情合理扣减。4.原判认为2017年之前的物业服务费已超过诉讼时效，不予支持。而万邦公司起诉时间为2020年4月3日，显然2017年4月3日前的物业服务费也已经超过诉讼时效，不应支持。 万邦公司辩称，1.方迪公司是房产开发商，销售房屋后有义务进行预售和产权登记，因此应当提交证据证明其所有的房屋面积。2.其他业主的缴费情况与本案无关，方迪公司认为与其有关部分已缴费可提交证据证明。3.方迪公司提交的证据不足以证明其提供的物业服务有重大瑕疵。4.其认为所主张的物业费均应得到支持，但鉴于尊重原判，其未提出上诉。同时，物业费按年度计算，故2017年整年的物业费都在诉讼时效期间内。综上，请求驳回上诉，维持原判。 万邦公司向一审法院起诉请求：1.方迪公司支付拖欠的物业服务费1151999元并支付违约金（滞纳金）（算至起诉之日为3942000元，之后按日息千分之五计付至实际履行完毕之日止），并承担其为主张物业服务费支付的律师费2万元。 一审法院认定事实：2015年4月23日，万邦公司与义乌市京龙世贸商厦业主委员会签订《物业服务委托合同》，合同第一至七条中约定“服务建筑面积为3万余平方米，管理期限为2015年5月至2020年4月；物业服务费收费采用包干制方式，商业物业4元/月.平方米（按拥有物业的建筑面积计算）；以上物业服务费不包括水电费，如需由乙方代收代交大厦内的水电费，则收费标准为公共设施设备水电费（不含空调费）2元/月.平方米；业主应于每年5月份起交纳本年度的物业服务等费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由开发商全额交纳……”。合同第八条约定“1、本年度物业服务费在每年10月底前未交纳视为逾期；2、从逾期之日起每天按全年物业服务费的千分之五交纳滞纳金；4、乙方通过法律途径进行追缴物业服务费的，除了应交物业服务费及滞纳金外，乙方有权向业主和物业使用人主张律师费等追缴产生的费用”。 2015年5月1日，万邦公司开始履行合约对京龙世贸商厦提供物业管理服务，并于2019年4月底结束物业管理服务。因所在商厦生意较淡等原因，关闭了低层内部的部分电梯（扶梯）。根据现有证据，可以认定方迪公司在京龙世贸商厦接受物业服务的房屋面积（不含地下二层部分）2019年5月之前为2219.73平方米。2019年5月开始为3064.85平方米，但方迪公司至今未交纳相关费用。 一审法院认为，方迪公司对万邦公司与义乌市京龙世贸商厦业主委员会签订《物业服务委托合同》的真实性、合法性无异议。《物业服务委托合同》中约定了“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由开发商全额交纳”。方迪公司作为开发商，其对于《物业服务委托合同》的相关内容应当是知晓的。第一、合同约定“本年度物业服务费在每年10月底前未交纳视为逾期”，因此每年的物业服务费应从当年的11月1日开始计算诉讼时效。2020年4月3日万邦公司向法院提起诉讼，且未证明其曾对2017年之前的物业服务费向方迪公司进行催缴（导致诉讼时效中断），因此2017年之前的物业服务费已超过三年诉讼时效，不予支持。方迪公司尚欠万邦公司2017年物业服务费2219.73平方米×4元/月·平方米×12个月=106547.04元、2018年物业服务费2219.73平方米×4元/月·平方米×12个月=106547.04元、2019年物业服务费2219.73平方米×4元/月·平方米×4个月+3064.85平方米×4元/月·平方米×8个月=133590.88元、2020年1至4月止的物业服务费3064.85平方米×4元/月·平方米×4个月=49037.6元，合计395722.56元，对此方迪公司应当予以支付。第二、合同约定的“从逾期之日起每天按全年物业服务费的千分之五交纳滞纳金”，明显过高，法院将物业服务费的滞纳金酌情调减为银行贷款利率的2倍。第三、根据合同约定“由乙方代收代交大厦内的水电费，则收费标准为公共设施设备水电费2元/月·平方米”，水电费代收代缴工作势必会让万邦公司产生额外的劳动与费用，且合同已作定额约定，而未约定可以根据实际支出来确定公共设施设备水电费收费，因此方迪公司提出要求“按实摊派”的辩解，不予采信。但基于所涉商厦在合同期间电梯扶梯已基本关闭的事实，如果仍按每月2元收取公共设施设备水电费属于显失公平，法院酌情确定应按1元/月.平方米支付公共设施设备水电费，即方迪公司应支付万邦公司公共设施设备水电费395722.56÷4=98930.64元。第四、方迪公司根据物业合同主张的律师费，根据案件诉讼金额与行业收费情况，酌情调减为15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、方迪公司于判决生效后十日内支付万邦公司2017年至2020年4月止的物业服务费395722.56元及滞纳金（其中106547.04元从2017年11月1日起、106547.04元从2018年11月1日起、133590.88元从2019年11月1日起、49037.6元从2020年5月1日起计算滞纳金，2019年8月19日之前按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的2倍计算，2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的2倍计付至实际履行完毕之日止）。二、方迪公司于判决生效后十日内支付万邦公司2017年至2020年4月止的公共设施设备水电费98930.64元。三、方迪公司于判决生效后十日内支付万邦公司支出的律师费用15000元。四、驳回万邦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23799元（已减半收取），由方迪公司负担5000元，万邦公司负担18799元。 二审期间，万邦公司未向本院提交证据。方迪公司提交下列证据： 1.房产证、商品房预售证附件、不动产档案证明及物业费清单，证明在万邦公司主张的未交物业服务费的3000平方米中，已出售给他人并办理了过户登记的在2009年至2014年期间有607.12平方米、2018年4月28日有52.51平方米、2019年2月20日有33.47平方米，已预售登记给案外人的在2017年之前有751.07平方米、2020年1月9日的有626.87平方米。 2.万邦公司收款收据照片，证明商位实际使用人已向万邦公司支付物业服务费，万邦公司系重复主张。 3.房屋租赁合同、照片，证明万邦公司的物业经理私自将其他业主空置房屋出租，私自收取物业服务费，损害业主权益。 4.大厦内各处照片，证明万邦公司提供的物业服务有严重瑕疵。 万邦公司质证认为，证据一中房产证、商品房预售证附件、不动产档案证明无异议，2020年1月9日预售登记的面积所涉的物业服务费仍应由方迪公司负担，16楼280平方米也在物业服务范围内，物业费清单中未将之列入。证据二的真实性无法确认，该证据在一审开庭前已形成，不属二审新证据，且其中面积与方迪公司无关联性，要求扣减的依据不足。证据三与本案无关。证据四的形成时间不明，且地下二楼未计算在收取物业服务费的范围内，无法证明物业服务存在瑕疵。 本院认证如下：万邦公司对证据一中房产证、商品房预售证附件、不动产档案证明的真实性无异议，本院对真实性予以确认；根据《物业服务委托合同》的约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，其物业服务费用由开发商全额交纳，故在证据一所涉房产在出售前的物业服务费应由方迪公司交纳，之后的不应由方迪公司交纳。证据二显示的房产，在万邦公司向方迪公司主张物业服务费时未计算在内，故该证据与本案无关，不予采信。证据三真实性不明，且与本案缺乏关联，不予采信。由于照片拍摄的时间、地点以、地点以及对照片显示状况的后续处理情况等均不明确四不足以证明万邦公司物业服务存在严重瑕疵，不予采信。 原判认定，万邦公司于2019年4月底结束物业管理服务以及方迪公司在京龙世贸商厦接受物业服务的房屋面积（不含地下二层部分）2019年5月之前为2219.73平方米。2019年5月开始为3064.85平方米的事实有误。本院另查明：2020年4月底万邦公司结束了京龙世贸商厦的物业管理服务。方迪公司在京龙世贸商厦接受物业服务的房屋面积（不含地下二层部分）2017年至2018年4月期间为1141.67平方米，2018年5月至2019年2月为1089.16平方米，2019年3月至2019年4月为1055.69平方米，2019年5月至2019年12月为1614.14平方米，2020年1月至4月为987.27平方米。对原判认定的其余事实，本院予以确认。 本院认为，万邦公司与义乌市京龙世贸商厦业主委员会签订《物业服务委托合同》合法有效，方迪公司作为义乌市京龙世贸商厦的开发商，应按合同约定支付尚未出售部分的物业服务费用，未按约履行义务的，依法应承担相应的违约责任。《物业服务委托合同》约定，本年度的物业服务等费用应于每年5月份起交纳，在每年10月底前未交纳视为逾期。因此，万邦公司主张2017年1月1日至同年4月3日期间的物业服务费未逾诉讼时效。方迪公司所提相关上诉意见，无事实和法律依据，不予支持。《物业服务委托合同》对万邦公司物业管理的区域采用概括的列明四至及物业的基本情况，同时又具体列举商厦内设备的方式，予以明确。根据约定，商厦16层280平方米属万邦公司物业服务范围。方迪公司所提该280平方米不属物业服务范围，相应的物业费应予扣除的意见，依据不足，不予支持。方迪公司所提因万邦公司重复收取物业服务费、物业服务存在瑕疵等应减少物业服务费的意见，证据不足，不予支持。原判根据实际情况对收取滞纳金、公共设施设备水电费的标准及律师服务费均予下调，调整后的结果无明显不当，且万邦公司和方迪公司对此均未提出异议，本院予以确认。根据《物业服务委托合同》约定的物业服务费收费标准和二审查明的方迪公司在2017至2020年4月期间的各时间段内尚未出售的房产面积，方迪公司应付万邦公司物业服务费共计192527.6元。因房产面积发生变化，水电费也相应做出调整，方迪公司应支付上述期间的水电费48131.9元。原判适用法律正确，程序适当，唯认定方迪公司应付的物业服务费用的金额有误，本院予以纠正。方迪公司的上诉请求中合理合法部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初5221号民事判决第三项。 二、撤销浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初5221号民事判决第一、二、四项及诉讼费负担部分。 三、沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司于本判决生效后十日内支付浙江万邦物业管理有限公司2017年至2020年4月止的物业服务费192527.6元及滞纳金（54800.16元物业服务费的滞纳金从2017年11月1日起算、53119.84元物业服务费的滞纳金从2018年11月1日起算、68811.28元物业服务费的滞纳金从2019年11月1日起算、15796.32元物业服务费的滞纳金从2020年11月1日起算，均计付至实际履行完毕之日止，2019年8月19日之前的按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的二倍计算，2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的二倍计算）。 四、沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司于本判决生效后十日内支付浙江万邦物业管理有限公司2017年至2020年4月止的公共设施设备水电费48131.9元。 五、驳回浙江万邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费23799元（已减半收取），由沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司负担1280元，浙江万邦物业管理有限公司负担22519元；二审案件受理费5500元，由浙江万邦物业管理有限公司负担4715元，沈阳方迪房地产发展有限公司义乌分公司负担785元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周巧慧 审 判 员 唐 骥 审 判 员 赵 娟 二〇二一年一月四日 代书记员 周 莉