北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终546号上诉人(原审原告)：丁辰，男，1989年7月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人(原审原告兼丁辰委托诉讼代理人)：张艺馨，女，1994年6月3日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人(原审被告)：刘连增，男，1963年6月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张国樑（刘连增之姐夫），男，1951年5月15日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：董珊珊，女，该公司法务专员。上诉人丁辰、张艺馨因与上诉人刘连增、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初27184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法由审判员付辉独任开庭进行了审理。上诉人兼丁辰的委托诉讼代理人张艺馨，上诉人刘连增及其委托诉讼代理人张国樑,原审第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人董珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁辰、张艺馨上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、撤销一审判决第二项，改判刘连增支付逾期交房违约金12450元；3、一、二审案件受理费均由刘连增承担。事实与理由：刘连增不能交付房屋的原因是该房屋内有租户，没有其他实难履行的原因，6天不是交房的必要准备时间，一审法院该事实认定错误。双方房屋买卖合同约定房屋交付应当在甲方全部收到房款前将房屋交付乙方。丁辰、张艺馨认为履行条件约定明确，不存在一审法院认为的债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。故该判决适用法律错误。刘连增辩称，不同意丁辰、张艺馨的上诉请求。刘连增上诉请求：撤销一审判决，重新审理该案；一二审诉讼费由丁辰、张艺馨负担。事实及理由：1、2019年11月20日，丁辰、张艺馨与刘连增通过房产中介我爱我家公司签订了《房屋买卖合同》，丁辰、张艺馨以4150000元购买了刘连增位于北京市朝阳区住房。双方合同已经履行完毕，权利和义务也就终止了。2、根据《房屋买卖合同》第八条、税费相关规定第二项。综上：刘连增出售的该房屋系满五不唯一住房，此条款已明确告知房屋的具体情况及所产生的税费。事实上个人所得税40000元就是刘连增不是家庭唯一住房所产生的，合同有明确写明该房屋不是刘连增的唯一住房。房屋买卖合同为我爱我家公司提供的格式合同，虽无明确指出个人所得税该由丁辰、张艺馨支付，但是此条款已间接的说明个人所得税由丁辰、张艺馨承担的事实。故丁辰、张艺馨要求返还个人所得税的要求不合情不合理。3、由于合同条款约定不明确。根据《合同法》第四章合同的履行六十一条：合同约定不明的补救。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。综上，二手房的买卖交易习惯，都是卖家拿净得款，买家支付所有税费。二手房交易习惯参考证据一。4、2019年11月20日签订的合同当日，双方口头约定此次房屋买卖所产生税费均由丁辰、张艺馨承担。根据《合同法》第二章合同的订立第三十九条，作为房产中介合同提供方没有向双方对合同条款进行解释说明，对双方的口头约定，没有在合同上明确体现，乃是我爱我家公司工作人员的失职以及工作失误。关于我爱我家公司工作失职见证据二！5、再有，丁辰、张艺馨在原审起诉书上明确说明2019年12年19日在中介引导下支付了本该由刘连增支付的个人所得税40000元。由此可见个人所得税40000元本就是该由丁辰、张艺馨交纳的，的确也是早有约定。据民法自愿原则，当事人关于民事事项的约定，只要不违反法律的强行规定，就有法律效应，并且“约定大于法定”。那么，丁辰、张艺馨已交纳个人所得税40000元整，也就是承认了这笔税费是该由自己承担的。事后又以错付、未发现其代交个税为由要求刘连增返还其个税40000元。丁辰、张艺馨所述与事实严重不符、前后不一的言行误导法官、欺骗法庭的行为可耻、可憎！6、现在合同履行完毕，双方的权利义务已终止，丁辰、张艺馨再提出任何要求都是不合乎情理的，也是法律不予以支持的。另外《服务履约合同》第三条第五项，甲乙双方按国家法律规定要求各自承担相应税费，但有特殊约定的依据特殊约定。双方在签订合同当日口头上有买卖房屋所产生的税费均由丁辰、张艺馨承担的特殊约定，那么事实上丁辰、张艺馨也交纳了该房屋所产生的个人所得税40000元，也就是承认了我们之间的特殊约定。丁辰、张艺馨辩称，不同意刘连增的上诉意见。我爱我家公司述称，请求法院依法裁决。丁辰、张艺馨向一审法院起诉请求：1．判令刘连增支付丁辰、张艺馨个人所得税税款40000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率4．35％计算自2019年12月20日至实际支付之日止）；2．判令刘连增支付丁辰、张艺馨逾期交房违约金12450元及利息（按中国人民银行同期贷款利率4．35％计算自2020年1月8日至实际支付之日止）；3．判令刘连增赔偿丁辰、张艺馨损失1940．95元。一审法院认定事实如下：2019年11月20日，经我爱我家公司居间，刘连增作为甲方（出售方）与丁辰、张艺馨作为乙方（买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：丁辰、张艺馨购买北京市朝阳区号房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交价款为415万元。合同第7条约定，甲方应当在收到全部购房款（约定时间或约定条件）前将房屋交付给乙方。第8条“税费相关规定”约定，（一）本次交易应缴纳的所有税费由各自承担法律规定的应缴纳税费，因约定承担一方不按约定缴纳税费，导致本合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价款20％的违约金。（二）甲方确认该房屋为满五年非唯一住房，该房屋购房时间依据房产证，因甲方未如实告知房屋情况或告知情况与事实不符导致税费增加，增加的税费由甲方自行承担．．．．．。（三）如甲方承诺该房屋为家庭唯一住房，须在交税时保持家庭唯一住房状态，如违反上述约定，造成增加的税费由甲方自行承担。（四）本合同履行过程中因法律法规或政策原因需缴纳新的税费的，约定由甲方缴纳；未约定由谁缴纳的由政策规定的缴纳方缴纳。第9条约定，甲方逾期交房在10日内的，自应交付房屋之次日起至实际交付之日止，按已付房屋价款的日万分之五计算违约金．．．．．。合同签订后，丁辰、张艺馨向刘连增支付了购房款。2019年12月19日，涉案房屋办理了过户登记，丁辰、张艺馨支付了个人所得税40000元，并提交完税证明，显示纳税人为刘连增。庭审中，丁辰、张艺馨主张其代刘连增支付了个人所得税4万元，合同约定应由刘连增负担，故要求刘连增返还该笔款项。经询，丁辰、张艺馨称当时未发现其代交个税的问题，在2020年1月12日整理材料时才发现。刘连增对此不予认可，表示几方达成一致意见，个人所得税由丁辰、张艺馨负担，我方净得房屋价款415万元，且丁辰、张艺馨事实上也是照此履行，如约定由我方负担，其没有理由替我方支付该笔税费。我爱我家公司对此称，签订合同时，几方就个税问题并未协商，只是说各自的税由各自负担，按照合同约定，应由刘连增负担其个税，但实践中一般的房屋交易中由买家负担，具体也要看双方约定；在过户时，丁辰、张艺馨并未对个税提出异议，但过户后提出异议，我公司组织双方进行了协商，但无果。2020年1月7日，贷款260万元支付至刘连增账户，至此，刘连增已收到全部购房款。2020年1月13日，刘连增将涉案房屋交付给丁辰、张艺馨。庭审中，丁辰、张艺馨主张刘连增逾期交付房屋。刘连增对此不予认可。经询，丁辰、张艺馨称其于2020年1月7日向我爱我家公司提出交房要求，在此之前未提交房要求。刘连增对此称，2020年1月7日，我爱我家公司转达了丁辰、张艺馨提出的交付房屋的要求，后几方协商确定于2020年1月13日交房。关于丁辰、张艺馨主张的损失，丁辰、张艺馨称，主要包括涉案房屋内的垃圾清运费1000元，因诉讼产生的交通费78．95元，逾期交房6天产生的租房费678元。一审法院认为，本案争议焦点为纳税人为刘连增的个人所得税40000元应由谁负担的问题。本案中，丁辰、张艺馨主张按照合同约定，应由刘连增负担；刘连增主张，双方约定由丁辰、张艺馨负担，且过户时丁辰、张艺馨对此未提出异议。一审法院认为，丁辰、张艺馨与刘连增签订的合同关于税费负担的约定明确，即“由各自承担法律规定的应缴纳税费”。根据《中华人民共和国个人所得税法》（以下简称《个人所得税法》）规定，居民财产转让个人所得，应当缴纳个人所得税。据此，刘连增出售涉案房屋应缴纳个人所得税，故纳税人为刘连增的个人所得税40000元应由刘连增负担，一审法院对丁辰、张艺馨要求刘连增支付代缴的税费40000元的请求予以支持。刘连增主张个税应由丁辰、张艺馨负担的抗辩意见，缺乏证据支持，一审法院对此不予采信。关于刘连增是否逾期交房。一审法院认为，合同中关于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，虽丁辰、张艺馨与刘连增约定刘连增应于收到全部房款前交付涉案房屋，但因剩余购房款260万元通过贷款方式支付，而贷款发放期限并不明确，故双方关于房屋交付时间的约定不够明确。刘连增于2020年1月7日收到贷款，丁辰、张艺馨当日便要求交付房屋，实难履行，最终几方确定在2020年1月13日交房，该期间应视为交房的必要准备时间，不应视为刘连增逾期交房，故刘连增不构成逾期交房，一审法院对丁辰、张艺馨要求刘连增承担逾期交房违约责任的请求不予支持。对丁辰、张艺馨的其他诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《中华人民共和国个人所得税法》第二条之规定，判决如下：一、刘连增于判决生效后七日内支付丁辰、张艺馨代缴的个人所得税40000元；二、驳回丁辰、张艺馨其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案争议的焦点是：一、纳税人为刘连增的个人所得税40000元应由谁负担的问题；二、刘连增是否应当支付逾期交房违约金问题。关于第一个争议焦点。丁辰、张艺馨主张按照合同约定，应由刘连增负担；刘连增主张，双方约定由丁辰、张艺馨负担，且过户时丁辰、张艺馨对此未提出异议。根据查明的事实，丁辰、张艺馨与刘连增签订的合同关于税费负担的约定明确，即“由各自承担法律规定的应缴纳税费”。根据《中华人民共和国个人所得税法》（以下简称《个人所得税法》）规定，居民财产转让个人所得，应当缴纳个人所得税。本案中，刘连增出售涉案房屋应缴纳个人所得税，故纳税人应为刘连增，丁辰、张艺馨在交纳税费时代刘连增支付了个人所得税，现要求刘连增返还代为支付的税费理由充分。刘连增主张双方口头约定个税应由丁辰、张艺馨负担以及根据交易惯例也应由丁辰、张艺馨负担，缺乏相应依据，本院不予采信。一审法院该项判决正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点。丁辰、张艺馨与刘连增签订的购房合同约定，刘连增应于收到全部房款前交付涉案房屋。合同对于丁辰、张艺馨应于何时收到全部房款没有约定时间，主要原因是剩余购房款260万元为刘连增最后应支付房款且系通过贷款方式支付，而贷款发放时间取决于贷款银行，并非双方当事人可以确定。故因贷款发放时间不明确，双方关于在收到全部房款前交付房屋的约定也应属于不确定状态。刘连增于2020年1月7日收到贷款，丁辰、张艺馨当日便要求交付房屋，实难履行，最终各方协商确定在2020年1月13日交房，该期间应视为交房的必要准备时间，不应视为刘连增逾期交房。一审法院对刘连增不构成逾期交房的认定是正确的，对丁辰、张艺馨要求刘连增承担逾期交房违约责任的请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，丁辰、张艺馨及刘连增的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费911元，由丁辰、张艺馨负担111元（已交纳），刘连增负担800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  付 辉二〇二一年一月二十八日法官助理  李 惠书 记 员  何昕燏