广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2232号上诉人(原审被告)：肇庆市天汇置业有限公司，住所地广东省肇庆市端州区********，统一社会信用代码914***********128L。法定代表人：尹某1。委托诉讼代理人：范丹霞，广东金桥百信（肇庆）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：肇庆市房联天下网络科技有限公司，住所地广东省肇庆市端州区******恒裕海湾C区C1、C2、C3幢五层商铺523卡之一，统一社会信用代码91441202MA4UUINX4K。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：黄杰明，广东赛力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈爱萍，广东赛力律师事务所律师。上诉人肇庆市天汇置业有限公司（以下简称天汇公司）因与被上诉人肇庆市房联天下网络科技有限公司（以下简称房联公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省肇庆市端州人民法院（2020）粤1202民初959号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天汇公司的委托诉讼代理人范丹霞、被上诉人房联公司的委托诉讼代理人黄杰明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天汇公司提出上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判天汇公司向房联公司支付代理费30000元；三、驳回房联公司其他诉讼请求；四、判决由房联公司承担本案诉讼费。事实和理由：一审法院认定《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》所载4套住宅已符合支付代理费条件，属事实认定错误。1.房联公司的代理销售工作完成的标准并非一审法院认定的房联公司推荐的客户签订了认购书，而是另有标准。根据双方签订的《肇庆天汇城项目联动销售代理合同》6.4条约定，如客户在认购房屋后，发生挞定、推定、换房、退房等情况的，天汇公司须配合提供未成交确认表。由于挞定、退定、换房、退房等情况是发生在客户签订认购书后，若按照一审法院认定的成交标准，则天汇公司永远不能确认未成交，故双方确认的成交的标准并非指客户签订了认购书。2.《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》并不等同于《肇庆天汇城项目联动销售代理合同》6.4条约定的《客户成交确认单》。首先，从文件名称来看完全不一致，在《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》在成交后添加了但书，明确表内单位没有签订网签合同。其次，在上述合同5.3.1条中明确了《客户成交确认单》的样式作为合同附件，即双方明确了《客户成交确认单》的包含内容，但房联公司在一审中没有提供该样式，导致一审法院无法准确区分上述二表的差异。最后，《客户成交确认表》与《未成交确认表》是相互对立的文件，对于同一房屋二者只能存在其一，如《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》等同于《客户成交确认表》，则天汇公司根本不可能在客户认购后挞定、退定、换房、退房时提供有效的《未成交确认表》。《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》应为《客户成交确认表》的前提文件，属于双方确认房联公司推荐客户的文件，只有《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》内的单位完全符合成交标准，双方才能进一步签署《客户成交确认表》，该表才作为双方结算代理服务费的凭证，而一审法院认定两表等同，并认为《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》是作为双方结算代理服务费的凭证，属于事实认定错误。3.双方签订的《肇庆天汇城项目联动销售代理合同》第6.1条已明确乙方完成代理工作的标准，即客户缴纳首付款并签订《商品买卖合同》，按揭客户还须签订《按揭合同》并按银行要求提交符合条件的有效按揭资料。天汇公司在房联公司达到上述成交确认的标准后，需按30000元/套计费标准计算代理服务费。在上述合同第6.5条约定，在合同期内客户与天汇公司签订购房合同且达到成交确认标准的，即使收款时间已超出天汇公司、房联公司双方约定的代理期限，仍视作房联公司成交。4.《肇庆天汇城项目联动销售代理合同》第6.4条约定，挞定、退定等情况均属于未成交情况。客户挞定的，天汇公司有权没收；对于客户换房或者由于天汇公司原因导致客户无法购买此项目物业造成房联公司推介工作无法完成的，则仍视为房联公司完成有效推介。由此可见，双方明确了非因天汇公司造成的退定、挞定、退房、换房均不能视为房联公司完成代理工作。对于案涉房屋(房号B栋2101、C栋2504、D栋2101)房联公司仅仅完成了推荐客户签订认购书的工作，至今尚未使得客户与天汇公司签订购房合同，现已因客观原因或客户自身原因导致退定，故天汇公司无须支付代理费90000元。5.根据《肇庆天汇城项目联动销售代理合同》第七条约定，房联公司销售代理服务费每月结算一次，天汇公司应在每月10日支付上月确认成交物业的销售代理服务费，房联公司应将代理服务费明细表提供给天汇公司审核，经天汇公司以签章形式确认上表后，由房联公司向天汇公司提供发票，天汇公司收到发票后的3个工作日内向房联公司付款。就本案证据来看，房联公司从未与天汇公司确认案涉代理服务费金额，也没有向天汇公司提供相应的发票，也就是说，其诉求代理服务费未达到约定的付款时间，天汇公司不存在任何逾期支付代理服务费的情况，无需向房联公司支付任何违约金。综上，一审判决认定事实错误，请二审法院依法撤销一审判决并予以改判。房联公司答辩：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审法院的判决，请求维持原判，驳回天汇公司的上诉请求。房联公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令天汇公司立即支付拖欠的代理费120000元。2.判令天汇公司立即支付违约金25320元（暂计自2019年1月1日至2020年2月26日；2月27日后的违约金按照每天万分之三为计算标准，一直计算至天汇公司清偿代理费之日止）。3.判令天汇公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年9月1日，天汇公司（甲方）与房联公司（乙方）签订《肇庆天汇城项目联动销售代理合同》，合同主要约定：鉴于【天汇城】是甲方开发并合法取得房地产销售许可的楼盘，乙方是具备独立法人资格、从事房地产网络营销及咨询服务的企业，甲方委托乙方为本项目的独家渠道销售代理人；受托物业名称为肇庆天汇城住宅项目,受托物业位置位于肇庆市端州区********,受托物业类型为住宅;代理期限自2017年9月1日至2017年10月31日止,委托代理期限届满前,双方视具体情况再协商后续合作事宜，并以书面形式确认。合同还就双方权利和责任、工作内容及流程、代理服务费及奖金、费用支付、保密义务、违约责任、合同生效及终止等进行约定。其中，合同第五条“工作内容及流程”中5.3.1点约定：……（4）成交确认：甲方对接人应在乙方客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》（附件二）上签名确认乙方工作。本表一式两份，甲乙双方各持一份。经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证。经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证，视为乙方的代理销售工作已完成。（5）甲方进行客户确认当日未对乙方的客户提出书面异议，事后不得以任何理由主张该客户不属乙方推介的有效客户的，该客户仍视为乙方推介的有效客户。（6）结算代理费：成交确认后，甲方按照本合同约定的代理服务费结算标准、方式支付乙方的代理服务费。合同第六条“代理服务费及奖金”约定，6.1双方同意达到第（3）种条件时甲方须按时支付乙方成功推介之物业的全额代理服务费。（3）客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》，按揭客户还须签订《按揭合同》并按银行要求提交符合条件的有效按揭资料当月支付乙方应结佣金的50%，在甲方收到客户按揭部分款项银行全额放款当月支付剩余50%佣金。6.2双方约定按￥30000元/套计费标准计算代理服务费。6.4如乙方推介各户最终未能购买此物业（包括但不限于挞定、退定、换房、退房等），甲方须配合提供《未成交确认表》给乙方。客户挞定的，甲方有权没收。客户换房或由于甲方原因导致客户无法购买此项目物业造成乙方推介工作无法完成的，仍应视为乙方完成有效推介，甲方须全额支付代理服务费。6.5在合同期内与甲方签订购房合同且达到成交确认标准的，即使收款时间已超出甲乙双方约定的代理期限，仍视作乙方的成交。合同第七条“费用支付”约定，7.1双方约定乙方本项目代理服务费及奖金按第（3）种方式，由甲方按时支付。（3）月结：乙方的销售代理服务费每月结算一次，甲方应在每月10日支付上月确认成交物业的销售代理服务费。7.2乙方将代理服务费明细表提供给甲方审核，甲方须在5个工作日内将签章确认的明细表交回乙方，乙方在收到结算明细表后2个工作日内向甲方提交符合政府部门规定的正式发票，甲方收到发票后3个工作日内转款至乙方账户。第九条“违约责任”中9.4点约定，甲方若逾期支付乙方代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额万分之五的标准向乙方支付违约金，如逾期超过30天甲方仍未付清所有款项，乙方可单方解除合同，并赔偿乙方因追索佣金所产生的一切合同的直接费用，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等。合同签订后，天汇公司依约履行合同义务。2018年2月8日，房联公司、天汇公司对截至2017年10月31日止已成交未签合同住宅的数据进行确认并签署一份《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》，该表载明认购书编号、认购时间、业主名字、认购栋号和房号、成交建筑面积、认购单价和总价、应签约时间等内容（详见附表），双方确认住宅认购总价是2272372元。此后，房联公司因天汇公司未履行合同付款义务，经催收无果，遂于2020年3月10日诉至该院。诉讼中，天汇公司对于房联公司以《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》所载的认购总价计算代理费有异议，认为B栋2101、C栋2504、D栋2102号单位未成交未签商品房买卖合同，并提供B栋2101、C栋2504单位收取和退还定金凭证，其中B栋2101单位收取定金和退还定金30000元；C栋2504单位收取定金和退还定金30000元。另查明：根据肇庆市住房和城乡建设局官网的商品房信息公示查询，天汇城小区B栋（现售）2101住宅标注“自留房”，C栋（预售）2504住宅标注“期房待售”，D栋（现售）2102住宅标注“自留房”。一审法院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。房联公司、天汇公司于2017年9月1日签订的《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》，是双方的真实意思表示，且合同的主要内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应依约全面履行。根据房联公司、天汇公司的诉辩，本案主要争议的焦点是房联公司所主张的4套住宅是否已达到支付代理费的条件。对此该院作如下评述：首先，代理费支付的前提是房联公司的代理销售工作已经完成。对于如何确定房联公司代理销售工作已经完成，合同第五条“工作内容及流程”中5.3.1.（4）（5）条款约定：（4）成交确认：甲方对接人应在乙方客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》（附件二）上签名确认乙方工作。本表一式两份，甲乙双方各持一份。经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证。经甲方对接人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证，视为乙方的代理销售工作已完成。（5）甲方进行客户确认当日未对乙方的客户提出书面异议，事后不得以任何理由主张该客户不属乙方推介的有效客户的，该客户仍视为乙方推介的有效客户。本案中，双方签署的《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》载明了4套住宅单位的认购书编号、认购时间、业主名字、认购栋号和房号、成交建筑面积、认购单价和总价、应签约时间等内容，有天汇公司及其交接人盖章、签名确认。如上述合同约定，已签订认购书的单位，经天汇公司对接人签字确认的客户成交确认表可作为房联公司结算代理服务费凭证，视为房联公司的代理销售工作就完成。其次，关于代理费的结算、支付条件，合同第五条5.3.1.（6）条款约定：成交确认后，甲方按照本合同约定的代理服务费结算标准、方式支付乙方的代理服务费。对于代理费的支付时间、标准等，合同第六条6.1、6.2、6.4、6.5条款又约定：6.1双方同意达到第（3）种条件时甲方须按时支付乙方成功推介之物业的全额代理服务费：（3）客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》，按揭客户还须签订《按揭合同》并按银行要求提交符合条件的有效按揭资料当月支付乙方应结佣金50%，在甲方收到客户按揭部分款项银行全部放款当月支付剩余50%佣金。6.2双方约定按￥30000元/套计费标准计算代理服务费。6.4如乙方推介各户最终未能购买此物业（包括但不限于挞定、退定、换房、退房等），甲方须配合提供《未成交确认表》给乙方。客户挞定的，甲方有权没收。客户换房或由于甲方原因导致客户无法购买此项目物业造成乙方推介工作无法完成的，仍应视为乙方完成有效推介，甲方须全额支付代理服务费。6.5在合同期内与甲方签订购房合同且达到成交确认标准的，即使收款时间已超出甲乙双方约定的代理期限，仍视作乙方的成交。上述约定应理解为：一般情况下已成交的住宅单位，天汇公司在客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》时按30000元/套计费标准向房联公司支付代理服务费；办理按揭贷款的住宅单位，天汇公司在客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》《按揭合同》及按银行要求提交符合条件的有效按揭资料时，当月按应结佣金50%向房联公司支付代理服务费，天汇公司收到银行全部放款当月向房联公司支付剩余50%佣金；对于房联公司推介的但客户最终未购买认购单位，包括但不限于挞定、退定、换房、退房等原因，天汇公司仍须全额支付代理费。经查，《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》所载住宅单位中的E栋2502房已办理网签，B栋2101、C栋2504、D栋2101房至今尚未办理网签，其中B栋2101、C栋2504已经退回定金。如上所述，E栋2502房属于客户已签订了商品房买卖合同的情形，天汇公司应根据客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》的时间向房联公司支付代理费，由于天汇公司未对该已签约住宅单位的交易资料进行举证，应视该住宅单位为已符合支付代理费条件；B栋2101、C栋2504、D栋2101房属于客户认购后最终没有购买的情形，按照上述约定，对于房联公司推介的客户最终未购买认购单位，无论是挞定、退定、换房、退房等原因，天汇公司仍须全额支付代理费给房联公司。综上，《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》所载的4套住宅单位均已符合支付代理费条件，按照30000元/套计费标准计算代理服务费为120000元。房联公司请求天汇公司支付代理费120000元的诉讼请求合理合法，该院予以支持。天汇公司关于上述4套住宅单位未达到成交标准其无须支付代理费的抗辩意见，该院不予采纳。关于违约金的诉讼请求。如上所述，双方于2018年2月8日签署《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》所确认的成交住宅单位是房联公司在代理期限内（2017年10月31日前）的销售成果，根据合同第七条“乙方的销售代理服务费每月结算一次，甲方应在每月10日支付上月确认成交物业的销售代理服务费”之约定，天汇公司应于2018年3月10日向房联公司支付代理费。但天汇公司签署《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》后既未提交《未成交确认表》给房联公司进行确认，也未与房联公司结算代理费，其行为已构成违约。根据合同第九条9.4条款“甲方若逾期支付乙方代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额万分之五的标准向乙方支付违约金”之约定，天汇公司需以拖欠的代理费为基准，按每日万分之五的标准自2018年3月11日起向房联公司支付违约金。房联公司主张其代理销售的4套住宅单位的代理费一并自2019年1月1日起计算违约金并无不当，该院予以支持。即天汇公司应自2019年1月1日起以拖欠的代理费120000元为基准，按每日万分之五向房联公司支付违约金至付清代理费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：一、天汇公司应在该判决发生法律效力之日起五日内向房联公司支付代理服务费120000元。二、天汇公司应在该判决发生法律效力之日起五日内向房联公司支付违约金，违约金以代理费120000元为基准，自2019年1月1日起按日万分之五向房联公司计付违约金至付清之日止。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1603元(房联公司已预交)，由天汇公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房委托代理销售合同纠纷。案涉《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》是双方的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应依约履行。天汇公司对一审判决确认E栋2502房符合支付条件，天汇公司应向房联公司支付该物业的代理费30000元没有异议，本院予以确认。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.案涉B栋2101、C栋2504、D栋2101房是否达到支付代理费条件；2.天汇公司应否支付违约金。关于案涉B栋2101、C栋2504、D栋2101房是否达到支付代理费条件的问题。首先，《肇庆天汇城项目联动销售代理合同》5.3.1（4）条款约定：“成交确认：天汇公司对接人应在房联公司客户签订《认购书》时，在《客户成交确认单》（附件二）上签名确认房联公司工作。本表一式两份，双方各持一份。经天汇公司对接人签字确认的客户成交确认表可作为房联公司结算代理服务费的凭证。经天汇公司对接人签字确认的客户成交确认表可作为房联公司结算代理服务费的凭证，视为房联公司的代理销售工作已完成。（5）天汇公司进行客户确认当日未对房联公司的客户提出书面异议，事后不得以任何理由主张该客户不属房联公司推介的有效客户的，该客户仍视为房联公司推介的有效客户。（6）结算代理费：成交确认后，天汇公司按照本合同约定的代理服务费结算标准、方式支付房联公司的代理服务费”。上述内容是双方对销售代理工作完成进行确认的约定。双方签署的《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》仅可视为房联公司的代理销售工作已完成，但房联公司销售代理工作完成后，是否符合支付代理费用的条件仍需根据合同约定的代理服务费结算标准来确定。而案涉《肇庆天汇城项目联动销售代理合同》6.1条款约定：“双方同意达到第（3）种条件时天汇公司须按时支付房联公司成功推介之物业的全额代理服务费：……（3）客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》，按揭客户还须签订《按揭合同》并按银行要求提交符合条件的有效按揭资料当月支付房联公司应结佣金的50%，在天汇公司收到客户按揭部分款项银行全部放款当月支付剩余50%佣金”，双方约定支付代理服务费的条件为客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》。案涉B栋2101、C栋2504、D栋2101房客户签订《认购书》后理应于一定期限内缴纳首付款及签订《商品房买卖合同》，因该部分手续是由天汇公司与客户进行办理，相关材料由天汇公司掌控，天汇公司主张上述物业未签订《商品房买卖合同》，应由其进行举证。天汇公司向法院提供了银行的业务回单、商品房销售网签情况及客户的申请书，证实B栋2101、C栋2504房经客户申请已退还定金，并没有签订《商品房买卖合同》。故B栋2101、C栋2504房不符合支付代理费的条件。一审判决认定B栋2101、C栋2504房符合支付代理费的条件有误，本院予以纠正。另根据《肇庆天汇城项目联动销售代理合同》中6.4条款的约定，客户换房或由于天汇公司原因导致客户无法购买物业的，视为房联公司有效推介，天汇公司须全额支付代理服务费。D栋2101房的客户已签订《认购书》，虽然肇庆市住房和城乡建设局官网查询显示该物业没有进行网签，但天汇公司未能提供该物业已退还定金或退房的证据，不排除该物业可能存在换房的情况。因此，D栋2101房应视为有效推介，天汇公司仍需支付该单位的代理费用。综上，天汇公司应向房联公司支付E栋2502及D栋2101房的代理费用共60000元。关于天汇公司应否支付违约金的问题。E栋2502及D栋2101房符合支付代理费的条件，按《肇庆天汇城项目联动销售代理合同》第六条的约定，天汇公司应根据客户缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》《按揭合同》及放贷等时间向房联公司支付代理费，由于天汇公司未提供上述房产的详细交易及银行放贷等资料，无法确定支付代理费的具体时间，应由天汇公司承担相应的法律后果。根据双方于2018年2月8日签署的《房联天下-天汇城项目已成交未签合同住宅确认表》显示，E栋2502房应签约时间为2017年10月21日，D栋2101应签约时间为2017年11月30日，结合银行贷款所需时间等因素，天汇公司于2019年1月1日前仍未支付代理费显然超过合理期限。故房联公司主张天汇公司自2019年1月1日起按合同约定以每日万分之五利率标准支付违约金，理据充分，本院予以支持。天汇公司辩称房联公司未按约定先提供发票，故天汇公司不属于逾期支付代理费，无需支付违约金。虽然双方有约定天汇公司收到发票后再向房联公司转账，但提供发票是合同的从给付义务，房联公司已完成合同的主要义务即房屋的代理销售工作，并符合支付代理费的条件，天汇公司理应履行支付代理费的主要义务。天汇公司以房联公司未提供发票为由拒付代理费缺乏依据，本院对天汇公司的辩解意见不予采纳。综上，天汇公司应自2019年1月1日起以拖欠的代理费60000元为基准，按每日万分之五向房联公司支付违约金至付清之日止。综上所述，天汇公司上诉请求理据充分部分，本院予以支持，理据不足部分，本院予以驳回。一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更广东省肇庆市端州人民法院（2020）粤1202民初959号民事判决第一项为：肇庆市天汇置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向肇庆市房联天下网络科技有限公司支付代理服务费60000元；二、变更广东省肇庆市端州人民法院（2020）粤1202民初959号民事判决第二项为：肇庆市天汇置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向肇庆市房联天下网络科技有限公司支付违约金，违约金以代理服务费60000元为基准，自2019年1月1日起按每日万分之五向房联公司计算至付清之日止；三、驳回肇庆市房联天下网络科技有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1603元，二审案件受理费3206元，合计4809元，由肇庆市天汇置业有限公司负担2404.5元，由肇庆市房联天下网络科技有限公司负担2404.5元。肇庆市天汇置业有限公司多预交的案件受理费801.5元，由肇庆市房联天下网络科技有限公司向肇庆市天汇置业有限公司迳付，法院不另作收退。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二一年一月十一日法官助理  张铭华书 记 员  魏珍珍