湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终140号上诉人（原审原告）：曾祥君，女，汉族，1958年4月1日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：程友桥，湖北力效律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：谭志萍，女，汉族，1968年11月6日出生，住湖北省远安县。系陈红明之妻。被上诉人（原审被告）：陈迎银，女，汉族，1997年3月14日出生，住湖北省远安县。系陈红明之女。被上诉人（原审被告）：刘家秀，女，汉族，1938年2月12日出生，住湖北省远安县。系陈红明之母。被上诉人（原审被告）：陈万华，男，汉族，1937年3月19日出生，住湖北省远安县。系陈红明之父。以上四被上诉人之共同委托诉讼代理人：周世国，湖北典沣律师事务所律师。特别授权代理。上诉人曾祥君因与被上诉人谭志萍、陈迎银、刘家秀、陈万华房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省远安县人民法院（2020）鄂0525民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人曾祥君及其委托诉讼代理人程友桥，被上诉人谭志萍及谭志萍、陈迎银、刘家秀、陈万华的共同委托诉讼代理人周世国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾祥君上诉请求：1、依法撤销一审法院民事判决书；2、依法改判解除上诉人与陈红明2008年6月12日签订的《房屋门面租赁合同》并判令由被上诉人支付上诉人违约金23400元；3、依法改判被上诉人立即腾退涉案房屋并交付上诉人；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定上诉人应当知晓被上诉人转租门面的事实，但上诉人从未提出异议，属于认定事实错误。上诉人与陈红明2008年6月12日签订《房屋门面租赁合同》后上诉人先到孝感市发展，后又到武汉定居，在武汉上诉人照顾两个孙子起居，上学，分身乏术，期间从未回过远安县，直到今年上诉人原单位联系上诉人回来办理房产证，上诉人才回到远安县，才发现被上诉人将门面转租的事实。虽然，被上诉人提供有所谓的证人李某证言证明上诉人在2012年就知道被上诉人转租的事，但是若该证言属实，为何被上诉人不在第一次庭审时就提出，而是非要在第一次庭审结束，法院待判后提出，上诉人完全有理由相信该证人证言是被上诉人有针对性杜撰的，同时证人李某的证言不具有真实性，证人陈述自己并不认识上诉人，所谓上诉人到店面来过，不过是证人猜测、意想的，并不足以证明上诉人知道被上诉人转租的事实。2、一审法院在审理本案过程中，合同相对一方当事人陈红明因病死亡，上诉人与陈红明签订的《房屋门面租赁合同》权利、义务终止，合同约定的权利、义务归于消灭。《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。但是上诉人出租给陈红明的并不是住房而是用于经营的门面房，该门面房也被上诉人转租他人，并不存在共同居住人的情况，被上诉人并不具备继续承租的法定条件。3、一审程序严重违法。本案一审在2020年8月7日进行了开庭审理，双方就本案充分发表观点，并给予双方充分机会和时间进行了举证、法庭辩论、最后陈述，当天一审程序已经完结，休庭待判。2020年8月20日陈红明因病死亡，这只是程序性的主体变化问题，但是一审法院却在2020年10月29日组织双方进行了第二次庭审，并且再次举证质证，被上诉人再提交证据，显然程序违法。被上诉人谭志萍、陈迎银、刘家秀、陈万华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。1、一审时上诉人并未提到陈红明去世后租赁主体变更的问题。实际上2008年6月陈红明和谭志萍夫妻二人共同通过中介与曾祥君签订的房屋租赁合同，当时付款是谭志萍，且合同下面的联系电话也是谭志萍的，在合同租赁后开始是转租给他人，在2016年谭志萍与陈红明把门面后面的房子收回做仓库自己使用，谭志萍有营业执照，一直和陈红明在共同经营白事用品商店。2、2020年被上诉人与强强夜宵店的张某合同到期后，未再续签合同，张某已将房子腾空并交付给谭志萍。房屋目前是谭志萍自己使用。3、案涉房屋的房租费一次性付清了51年，被上诉人实际使用房屋只有12年，上诉人目前无权单方解除合同。4、按继承法规定，房租付了51年，还有30多年的租赁期限，已经付了房租的承租权，就是陈红明去世了，本案的被上诉人也可以主张权利。5、本案的法律适用不管是民法典第718条、第723条或者是最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第16条的规定都是一致的，合同租赁期限51年约定转租需要通过曾祥君允许不现实，也不合理的限制了陈红明的权利，同时在一审通过证人的作证及法院的调查核实均证明在2012年上诉人就知道该房屋已经转租的事实，他并没有在6个月内主张权利，现在来主张权利已经过了诉讼时效，应视为上诉人同意出租人转租。6、租赁合同是双务合同，被上诉人及陈红明支付了房租费，租赁期限并没届满，上诉人从诚实信用的原则出发也不得解除合同。曾祥君向一审法院起诉请求：1、依法判决解除2008年6月12日曾祥君与陈红明签订的《房屋门面租赁合同》；2、判决陈红明立即腾退房屋；3、依法判令陈红明向曾祥君支付违约金23400元；4、由陈红明承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：曾祥君原系五交化公司职工。1999年五交化公司进行企业改制，需进行职工安置，故与曾祥君签订了《房屋门面租赁合同》，将本案诉争房屋即位于远安县××××号的临街门面租给曾祥君。合同约定租赁期间60年，租金6666元。2000年5月10日，五交化公司又与曾祥君签订了《房屋及土地出售合同》，以9966元的价格将本案诉争房屋出售给曾祥君，但未办理产权过户。2008年6月12日，曾祥君与陈红明签订了《房屋门面租赁合同》，合同约定：“1.甲方（原告曾祥君）因到外地打工，甲方将原五交化公司租赁门面及后面占地22.2平方米的房屋转租给乙方（陈红明）长期经营、管理、收益等，乙方愿意接转甲方门面及住宅、厨房各一间。2.租赁期间从2008年6月30日至2059年2月9日止共51年。3.租费共计78000元，一次性全部付清。4.乙方在租赁期间内，如果国家政策性发生变化，公司收回房屋、变迁，国家改造补偿归乙方。7.乙方在租赁期间甲方同意将五交化公司签订的原始合同转交给乙方保管。乙方无权将原始合同转让他人，乙方给甲方签订的合同到期后，原始合同必须交还给甲方由甲方交还五金交电化工公司。如果乙方因特殊情况需要转租他方的，需经甲方同意后，可转租，其转租费归乙方所得。8.双方签订合同之日起生效，甲乙双方不得违约，任一方违约，违约方付给对方违约金捌万元整。”合同签订当日，陈红明一次性支付房屋租金78000元。双方合同签订时，曾祥君将本案涉租房屋尚承租给他人经营，因租期尚有半年到期，故曾祥君将已收取他人的半年租金支付给陈红明。陈红明接管租赁房屋后，2009年租给李某经营夜宵；2017年租给张某用于经营“强强夜宵店”。一审法院认为：一、关于合同的解除。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”谭志萍夫妇接管本案租赁房屋后一直将该门面转租给他人从事夜宵经营长达10年之久，曾祥君作为出租方对陈红明转租的事实应当知晓，但从未提出异议。现曾祥君以陈红明未经曾祥君同意转租为由向法院申请解除合同，不予支持。曾祥君认为陈红明转租他人从事夜宵经营，改变了房屋用途。本案双方签订的租赁合同对房屋用途并未进行特别约定，曾祥君以陈红明改变房屋用途为由主张解除合同于理无据。二、关于合同无效部分的处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案租赁期限已超过20年，超过部分无效。鉴于租赁期间到期后双方可以续订，同时经一审法院释明，双方均要求合同无效部分不在本案中一并处理，就本案租赁合同无效部分待发生争议后可另案诉讼解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条之规定，判决：驳回曾祥君的诉讼请求。案件受理费减半收取193元，由曾祥君负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，一审法院于2020年7月17日立案受理本案，于2020年8月7日第一次开庭审理，2020年8月20日陈红明病故，同日一审法院裁定本案中止审理。2020年10月20日陈红明之妻谭志萍、陈红明之女陈迎银、陈红明之父陈万华、陈红明之母刘家秀以陈红明继承人身份申请参加本案诉讼，一审法院裁定准许，并于2020年10月29日第二次开庭审理，此次庭审中谭志萍、陈迎银、刘家秀、陈万华申请证人张某（强强夜宵店老板）、证人庞某（曾祥君与陈红明的租赁合同上中介单位“远安县顺通家政信息服务部”的负责人，某同的起草人和见证人）出庭作证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”由于本案引起纠纷的事实发生于民法典实施前，因此适用当时的法律、司法解释的有关规定。本案二审的争议焦点为：1、案涉租赁合同是否因未经曾祥君同意而转租从而使得曾祥君有权解除合同；2、被上诉人的诉讼主体资格问题。一、关于案涉租赁合同是否因未经曾祥君同意而转租从而使得曾祥君有权解除合同。2008年6月12日，在中介公司的见证下，曾祥君与陈红明签订了关于案涉房屋的《房屋门面租赁合同》，合同期限51年，租金78000元一次性付清，合同约定“如果乙方因特殊情况需要转租他方的，需经甲方同意后，可转租，其租赁费归乙方所得”。但根据本案已查明的事实看，曾祥君自述其签订合同后就离开远安县，长期居住外地，且签订合同时房屋即处于租赁状态，加之一审中强强夜宵店老板张某和中介公司经手人庞某二人的证言可以印证曾祥君对陈红明将案涉房屋出租经营收取租金的事宜应当知晓。从维护交易稳定、尊重合同本意及衡平双方当事人实际利益出发，一审法院适用《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”并无不当，本院对曾祥君主张解除合同、腾退房屋并支付违约金的诉请不能支持。二、关于被上诉人的诉讼主体资格问题。《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条规定“在诉讼中，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，裁定中止诉讼。人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。”一审诉讼中，陈红明死亡，被上诉人作为陈红明的继承人参加诉讼符合法律规定，一审法院重新组织庭审亦符合法律规定，为进一步查清事实，在第二次庭审中准许两位证人出庭作证亦无不当，上诉人质疑一审法院的程序问题缺乏法律依据，本院不予支持。综上，曾祥君的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费386元，由曾祥君负担。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二一年一月十九日书记员  程华英