江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初3679号原告：赵敏，男，1982年8月16日出生，汉族，住盱眙县。原告：王艳，女，1984年8月29日出生，汉族，住盱眙县。两原告共同委托诉讼代理人：李明军、张云霞，江苏衡胜律师事务所律师。被告：田夕兵，男，1965年3月17日出生，汉族，住盱眙县。被告：龚显梅(又名龚先梅)，女，1966年1月20日出生，汉族，住盱眙县。被告：田磊，男，1987年10月22日出生，汉族，住盱眙县。第三人：盱眙德富金融信息咨询服务部，统一社会信用代码92320830MA1N3M5406，住所地：盱眙县盱城街道金源小区（吴小庄规划区）。经营者：俞珍正。原告赵敏、王艳与被告田夕兵、龚显梅、田磊、第三人盱眙德富金融信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告赵敏、王艳及其委托诉讼代理人李明军、张云霞，被告田磊到庭参加了诉讼，被告田夕兵、龚显梅、第三人盱眙德富金融信息咨询服务部经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵敏、王艳向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》、《房产买卖转让协议》无效；2、判令三被告共同退还原告购房款700000元，赔偿原告装修损失220000元；3、判令第三人盱眙德富金融信息咨询服务部退还原告居间费用4500元；4、本案诉讼费用、保全费用等由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系，被告田夕兵、龚显梅系被告田磊父母。两原告通过第三人盱眙德富金融信息咨询服务部购买盱眙县盱城十里营大街东苑小区x区x号房产。2019年3月5日，被告龚显梅、田磊与原告赵敏签订《房屋买卖合同》，双方就上述房产买卖相关事项达成初步意见，原告于当日付20000元定金。2019年3月27日，原、被告及第三人就上述房屋买卖签订《房产买卖转让协议》，出卖总价款为700000元，在签订本转让协议当日原告付清购房款，被告将该房产交付原告。原告对该房屋进行装修（装修价值约22万元），并已入住。被告田夕兵与案外人申太昆民间借贷纠纷一案，盱眙县人民法院于2020年7月13日作出（2020）苏0830执恢305号公告对上述涉案房屋进行定价、拍卖，对此，原告向贵院提起执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，贵院于2020年9月7日作出（2020）苏0830执异132号执行裁定书。经审查贵院于2018年7月30日对涉案财产予以首查封，2019年3月28日又予以轮候查封，认定原告购买涉案房屋，涉案房屋仍处于查封状态，不能阻却执行，裁定驳回原告的异议请求。原告购买涉案房屋根本不知其被贵院查封，被告未履行如实告知义务，第三人未履行审查、核实义务，各自均未尽其应尽的义务，均存在过错。被告将被法院查封的涉案房产转让原告，被告出卖涉案房产的行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关强制性规定，系无效的，此行为严重侵害了原告合法权益，并给原告造成经济损失。综上，为了维护原告合法权益，特此具状，恳请贵院依法判如所请。被告田磊辩称，房屋买卖定金我没有签字，是我母亲龚显梅签字的，房屋转让我是签字的。但是我不签字，我爸田夕兵卖不掉，涉案房屋是我父母的，我同意房屋买卖的，钱全部已经还我父亲的账还掉了，原告不应该起诉我，房屋跟我没有关系，我是见证的，涉案房屋已经卖给原告了，具体我父亲田夕兵跟申太坤的事情我不太清楚，我父亲向申太坤借了几十万元办钢管厂的，厂效益不好倒闭了，我父亲要把厂里股权转给申太坤，申太坤不同意，申太坤几年的房租未付。《房屋买卖合同》不是我签的字，是我母亲代签的，定金收条也是我母亲签的，650000元的整个收条内容都是我写的，田夕兵名字是我父亲本人写的，我们把房屋腾空，中介方把30000元交给我们了。房屋没有产权证，当时我爸银行卡被法院冻住了，拿我银行卡转账的。房屋买卖完全跟我没有关系，房屋在我父母名下，不在我名下，要求原告对我撤诉。被告田夕兵、龚显梅、第三人盱眙德富金融信息咨询服务部未作答辩。针对被告田磊答辩，原告赵敏、王艳发表补充意见为：2019年3月5日，双方签订的房屋买卖合同是被告田磊与原告赵敏所签订的，当时原告支付的定金20000元是由被告龚显梅、田磊一起打的收条。2019年3月27日，原、被告签订房产买卖转让协议，原告支付680000元购房款，是由被告田夕兵、田磊打的收条。因此，被告田夕兵、龚显梅、田磊是涉案房屋的共同所有人，应该承担共同的还款、赔偿责任，被告田磊的答辩无事实和法律依据。原告赵敏、王艳围绕诉讼请求依法提交了2019年3月5日被告田磊与原告赵敏签订《房屋买卖合同》一份、2019年3月5日被告龚显梅、田磊出具给原告赵敏的定金收条一张、2019年3月27日被告田夕兵、龚显梅与两原告签订《房产买卖转让协议》一份、2019年3月27日被告田夕兵、田磊出具给原告赵敏的收条一张、2019年3月27日原告父亲赵志柱分别从江苏盱眙农村商业银行账户转账给被告田磊的银行账户的转账凭条二张、2019年3月27日原告赵敏通过江苏盱眙农村商业银行手机银行转账80000元到被告田磊银行账户的截图一张、2019年3月27原告赵敏通过江苏盱眙农村商业银行手机银行向第三人盱眙德富金融信息咨询服务部转账34500元、2020年7月13日盱眙县人民法院（2020）苏0830执恢305号之一民事裁定书及公告一份、盱眙县人民法院（2020）苏0830法估委字第00025号选择评估机构通知书一份、盱眙县人民法院（2020）苏0830执异132号民事裁定书一份、2020年11月28日江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司对涉案房屋的评估报告一份（复印件）、对涉案房屋漏评的项目票据6张及未评估的明细清单一张、对涉案房屋评估较低的明细一张和票据一张、淘宝购买灯具及衣柜的截图二张予以证实，上述证据经庭审质证、核证，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案基本事实作出如下认定：原告赵敏、王艳系夫妻关系，被告田夕兵、龚显梅系被告田磊的父母。第三人盱眙德富金融信息咨询服务部于2019年6月29日核准登记，经营者俞珍正，经营期限自2015年11月27日至-，经营范围：投资理财信息、金融信息、房产信息、车辆信息咨询服务、房屋代理销售、租赁、房产中介服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）2019年3月5日，原告赵敏与被告田磊经第三人盱眙德富金融信息咨询服务部介绍，双方签订《房屋买卖合同》。该合同约定：“房屋买卖合同/甲方(出卖人):田磊身份证号码:320830198710223819/乙方(买受人)：赵敏身份证号码:32083019820816047X/乙方对甲方拟出售的房屋做了充分的了解,并根据相关法律、法规的规定,在平等自愿、协商一致的基础上,甲乙双方就房屋买卖事宜达成如下协议,供双方严格遵守。一、房屋的基本情况。甲方拟出售的毛坯房屋坐落于淮安市盱眙县东苑小区小路(小区)X幢XXX室（号）。建筑面积平方米。二、成交价格。经甲乙双方约定,该交易价款为人民币700000元(大写)柒拾万元整。三、付款。1、乙方向甲方预先支付定金(大写)贰万元整。(小写)20000元。2、甲乙双方在签订合同后约定工作日内乙方须向甲方再支付680000元整，陆拾捌万元整。四、房屋交易的责任。1、甲方保证出卖的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷,不损害乙方利益。如因上述原因导致乙方利益受损,由甲方承担全部赔偿责任。2、甲方保证此房屋此次是唯一的一次交易(此前未进行过任何买卖),如出现甲方有二次出售情况,甲方需承担乙方的此次交易金额的双倍赔偿并承担相关法律责任。3、甲乙双方在签订合同后如有任何一方产生违约责任都应赔偿购房定金2倍,并有违约方承担中介费。4、甲方在交付房屋给乙方时之前所产生的物业、水电等相关费用均与乙方无关,有甲方自行承担。5、甲乙双方协定甲方房屋家电家具等个人物品为甲方所有。五、合同的生效。本合同经甲乙双方签字后生效,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力。甲方(签字):田磊龚先梅代/乙方(签字):赵敏/2019年3月5日。”该合同由赵敏、田磊签名，赵敏、龚显梅捺手印。当日，被告龚显梅、田磊向原告赵敏出具收条。该收条内容为：“收条/今收到赵敏付购买东苑小区X区XX室购房定金2万元整(￥贰万元整）备注:房屋成交总价为人民币￥700000(大写了柒拾万元整)。办理手续时间及相关约定以《房屋买卖中介服务协议》为准。/收款人:田磊、龚先梅，二〇一9年3月5日。”2019年3月27日，原告赵敏、王艳与被告田夕兵、龚显梅签订《房产买卖转让协议》。该协议约定：“出卖方(甲方)田夕兵龚先梅(身份证号码)32083019650317383X、320830196601203828/买受方(乙方)赵敏王艳(身份证号码)32083019820816047X、320830198408290420/中介方(见证人)德富不动产下列条件居间。第一条、买卖的房地产基本情况:1、物业名称:盱眙县十里营东苑小区X区xx号。2、该房产类型:甲乙双方承诺已明确知晓该房产的产权类型并双方自愿买卖,中介方提供买方介绍和成交的作用不参与或承担任何其他责任。3、根据甲方规划改造分割后该套物业建筑面积约为280平方米(两间三层楼房)。4、随该房产一同转让的附属设施:简单装修(室内家电家具等物品由卖方带走）。第二条、乙方为表示对甲方提供的房地产购买的诚意,于2019年03月4日向甲方交付购房定金人民币20000元(大写贰万元整)甲方应出具相应的收据收条。第三条,购买条件和违约责任约定。1、经甲乙双方共同约定,该房产出售总房价为人民币700000元，乙方同意以(□一次性付款□商业按揭□公积金贷款□分期付款),并同意以下述方式向甲方支付购房款。2、经甲乙双方共同约定乙方于2019年03月4日向甲方支付购房定金20000元,在签定本协议当天乙方向甲方支付购房尾款680000元整,具体支付时间由买卖双方自行商量,3、在交易之前甲方已明确告知乙方，甲方出售的房产属于小产权的类型将该房产出售给乙方,甲乙双方均以本协议为准作为买卖协议。4、甲方收到乙方购房定金和购房款后不得以任何理由涨价或者不卖的行为,乙方不得以任何理由不买否则均按违约处理。第四条、甲方同意于收到乙方支付所有购房款后,将该房产交付给乙方,该房产在办理交房手续之前所产生的相关水,电,物业等费用由甲方承担,交房后相关费用由乙方承担。第五条、本协议在履行过程中如发生争议,当事人可协商解决,如协商不成,可依法向乙方所在地人民法院提起诉讼。第六条、其它:甲方不得以此房产作为抵押性质办理贷款或以此房作为抵押的其他借款行为,甲方违约或者因自身经济纠纷等原因导致乙方经济受损的情况下甲方双倍赔偿乙方已付房款和乙方已经投资的其他损失,乙方如果不能按约定付款或者其他自身因素违约的甲方无条件收回房产,不退房款和乙方已经投资的其他部分。补充协议：该房屋后有一整块菜地，其中靠窗户的该菜地的一半归乙方所有，另一半归甲方所有。乙方同意甲方于2019年3月31日之前将该房屋交付给乙方。第七条、本协议经双方签字后生效,一式三份,甲、乙、丙三方各执一份,具有同等法律效力。出卖方(甲方)：田夕兵、龚先梅/买受方(乙方):赵敏、王艳/中介方(见证人):盱眙德富金融信息咨询服务部(盖章)/日期:2019年3月27日。”该协议由赵敏、王艳、田夕兵、龚显梅签名、捺手印，第三人盱眙德富金融信息咨询服务部盖章。当日，原告赵敏父亲赵志柱分两次从江苏盱眙农村商业银行账户转账给被告田磊的银行账户，一次50000元，一次70000元，原告赵敏通过江苏盱眙农村商业银行手机银行转账80000元到被告田磊银行账户，转账给第三人盱眙德富金融信息咨询服务部34500元，共计684500元。被告田磊、田夕兵向原告出具收条。该借条内容为：“收条/今收到赵敏、王艳购买东苑小区x幢xxx室购房款人民币大写(陆拾伍万元整）小写650000元整，另有叁万元暂交付给中介方待房产交接完毕后由中介方交给田磊/田磊。田磊320830xxxxxxxxxx19，田夕兵320830xxxxxxxxxx3X，2019-3-27。”此后，原、被告因房屋买卖以及权属问题发生矛盾，双方协商未果，诉争来院。另查明，2020年7月13日，本院作出（2020）苏0830执恢305号之一民事裁定书。该裁定书内容为：“申请执行人:申太昆……被执行人：田夕兵……本院执行的申请执行人申太昆与被执行人田夕兵民间借贷纠纷一案……依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条规定，裁定如下：拍卖被执行人田夕兵所有的坐落于盱眙县十里营大街东苑小区x区xx号房屋。本裁定送达后即发生法律效力。”同日，本院作出（2020）苏0830执恢305号对涉案房屋进行拍卖的公告。该公告内容为：“关于本院执行的申请执行人申太昆与被执行人田夕兵民间借贷纠纷一案，本院已立案执行，执行标的为652939元，本院已责令被执行人限期履行义务，但被执行人逾期未履行，本院将被执行人田夕兵所有的坐落于盱眙县十里营大街东苑小区x区xx号房屋进行定价、拍卖，届时司法拍卖一律通过淘宝网进行，请当事人等利害关系人关注淘宝网司法拍卖动态，为保证诉讼资产处置的公正与效率，被执行人或者占有该财产的案外人须于本公告张贴之日起15日内迁出该房屋或向法院交付上述财产。如案外人认为对上述财产享有所有权或者租赁权等而合法占有的，须于本公告张贴之日起15日内向本院提出书面执行异议，并同时向本院提供书面证明材料……”。此后，原告赵敏、王艳向本院提出执行异议之诉，本院于2020年9月7日作出（2020）苏0830执异132号执行裁定书。该裁定书内容为：“异议人（案外人）：赵敏……异议人（案外人）：王艳……申请执行人：申太昆……被执行人：田夕兵……本院在执行申太昆申请执行田夕兵民间借贷纠纷一案中，案外人赵敏、王艳向本院提出书面异议，本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。……根据申太昆的申请，本院于2014年10月8日立案强制执行，案号为（2014）盱执字第3167号。在本案执行过程中，本院于2014年12月18日作出（2014）盱执字第3167号执行裁定：终结（2014）盱马民初字第0734号民事调解书的本次执行程序。2019年3月28日、2019年4月4日，本院分别作出（2014）盱执字第3167号执行裁定：查封被执行人田夕兵所有的位于盱眙县盱城街道十里营大街东苑小区x区xx号，查封期限为三年，查封期间不得变卖、损毁或设定他项权利。并于2019年3月28日、2019年4月4日在涉案社区公告栏、电线杆、涉案房屋门上张贴查封公告。2020年5月12日，案件恢复执行，案号为（2020）苏0830执恢305号。在本案执行过程中，本院于2020年7月13日作出（2020）苏0830执恢305号执行裁定：拍卖被执行人田夕兵所有的坐落于盱眙县十里营大街东苑小区x区xx号房屋。同日，本院在盱眙县十里营大街东苑小区x区xx号张贴拍卖公告。根据马国平的申请，本院于2018年7月30日作出（2018）苏0830执866号执行裁定：查封被执行人田夕兵名下的位于盱眙县十里营大街东苑小区x区xx号，查封期限三年，查封期间不得变卖、毁损或设定他项权利。并于2018年8月1日，在盱眙县十里营大街东苑小区x区xx号公告栏张贴查封公告。（2018）苏0830执866号案件申请执行人已于2018年8月31日撤回执行申请，但并未撤回查封申请。2020年3月11日恢复执行，执行案号为（2020）苏0830执恢103号。同月23日，因被执行人自动履行终结执行。本院参照《江苏省高级人民法院关于首查封与轮候查封均为普通债权的法院之间协调转移处置权相关事项的通知》第七条之规定，决定由本案即（2020）苏0830执恢305号案件处置涉案财产。赵敏、王艳向本院提出异议，请求中止对盱眙县十里营东苑小区B区10-9号房屋的执行。事实与理由：田夕兵、龚显梅于2019年3月5日之前已经与案外人达成涉案房屋口头买卖协议，协议涉案房屋价格为70万元，异议人于2019年3月5日交付定金2万元，于2019年3月27日交付余款68万元，当日田夕兵、龚先梅与异议人签订了书面房屋买卖转让协议，并将房屋交付于异议人，此后，异议人对涉案房屋进行装修并入住。异议人一家老小三代几口人一直居住使用涉案房屋至今。贵院于2019年3月28日、2019年4月8日作出（2014）盱执字第3167号执行裁定查封涉案房屋，但涉案查封的房屋无论是2019年3月28日还是2019年4月4日，均晚于田夕兵、龚显梅卖出并交出涉案房屋的时间。综上，异议人在贵院查封涉案房屋之前就签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部购房款并合法占有涉案房屋，涉案房屋为异议人所有，为此，根据中华人民共和国相关法律规定，特申请中止对涉案房屋的执行。本院认为，本案被执行人田夕兵在本院有多起案件，本院参照江苏省高院有关转移处置权相关事项的通知精神，决定由轮候查封的（2014）盱执字第3167号案件处置，案外人由此提出异议，要求中止执行，属对执行标的异议，应按《民事诉讼法》第二百二十七条规定审查。本院已于2018年7月30日对涉案财产予以首查封，2019年3月28日又予以轮候查封，而异议人于2019年3月27日购买涉案房屋。在本院首查封后轮候查封前，涉案房屋仍处于查封状态，故不能阻却执行。异议人的异议请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：驳回赵敏、王艳的异议请求。”2020年7月13日，本院作出（2020）苏0830法估委字第00025号选择评估机构通知书通知当事人申太昆、田夕兵，对涉案房屋进行摇号选择评估机构。2020年11月28日，江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司出具对涉案房屋的评估报告。该评估报告内容为：“致估价委托人函/盱眙县人民法院:本公司接受贵院(2020)苏0830法估委字第00059号司法鉴定委托书的委托,对贵院因申太昆与田夕兵民间借贷纠纷一案涉及的位于盱眙县十里营大街东苑小区x区xx号单门独院房屋及内部装饰装修进行市场价值评估……现将估价情况函告如下:一、估价目的:为案件执行提供价值参考依据。二、估价对象:1.名称及范围:位于盱眙县十里营大街东苑小区****单门独院房屋及内部装饰装修;2.坐落:盱眙县十里营大街东苑小区B区10-9号;3.规模:经估价专业人员现场测量,估价对象厨房建筑面积为20.16平方米、楼房1-2层主体部分建筑面积为158.27平方米、楼房阁楼部分水平投影面积为68.64平方米(上述面积数据仅用于本次评估,不作为无证房后期办理产权登记等行为的依据);另有房屋内的装饰装修、配套设施以及院内附属设施等,详见评估结论一览表。4.用途:根据估价委托人提供的“谈话笔录”所示,估价对象所在小区目前的土地性质为新湾村的集体土地,经评估专业人员现场查勘,估价对象所处小区为居住小区,估价对象房屋目前用于居住。5.权属状况:由于估价委托人未提供估价对象产权资料,评估专业人员已对估价对象进行了尽职调查仍无法获取其有效的产权信息,故设定估价对象权益状况为完整的权益状况,但不披露其权利人,即本次估价对象房屋的评估价格为其完整权益状况下的市场价值。三、价值时点:2020年11月19日,为完成第三次现场查勘之。四、价值类型:本次评估是由注册房地产估价师根据估价目的,按照《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及其他有关房地产估价的法律、法规测算的估价对象于价值时点,满足假设和限制条件下市场价值。五、估价方法:比较法。六、估价结果:在价值时点,估价对象的房地产市场价值为：￥80.46万元，大写人民币捌拾万肆仟陆佰元整。……。”庭审中，原告认为对涉案房屋评估机构存在未评估及评估价格过低的部分：原告提交未评估的明细清单。该清单内容为：“一、形成的固定装修未评估：①天然气配套费：3200元（原告提交3200元的2019年4月1日盱眙荣浩天然气发展有限公司专用收据一张），②防水材料及人工费：2300元（原告提交2300元的收据一张，无日期、签名、盖章），③电工材料费＋人工费：2400元（原告提交2400元的收据一张，无日期、签名、盖章），④：窗帘、珠帘：2700元（原告提交2700元新昇墙艺出具的订单一张），⑤纱窗、伸缩衣架、不锈钢梯2楼平台：18**元（原告提交1850元海螺塑钢广东铝材不锈钢销售单一张），⑥油漆全屋材料及人工费：3100元（原告提交3100元锦巢装饰材料经营部出具的订单一张），⑦太阳能、花洒：2600元（原告提交5600元欧普厨卫照明销货清单一张），⑧三楼平台改造材料及人工费：3235元（原告提交3235元家居乐建材出口清单澳祥仓库订单一张），共计21385元”；原告提交对评估价不符合市场价清单。该清单内容为：“2楼：铝合金全包套钢化磨砂门810元，衣橱6000元；1楼：衣橱3019元，客厅吊灯1631元，铝合金全包套钢化磨砂门810元；厨房：铝合金全包套钢化门760元，大理石台面整体橱柜3480元；院内：院内墙面砖3134元，不锈钢玻璃顶钢化玻璃1公分方管47×75型加厚加50公分高4米长的透气单玻璃户2740元，共计22384元（原告提交13699元的盱眙蓝鲸家具有限公司销货清单一张、淘宝购买灯具1732元的截图一张，淘宝购买衣柜3019元的截图一张）。本院认为，我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”我国《民法典》也规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，原告赵敏与被告田磊于2019年3月5日签订《房屋买卖合同》，原告赵敏向被告交付定金20000元，被告田磊、龚显梅向原告赵敏出具20000元定金收条。此后，原告赵敏、王艳与被告田夕兵、龚显梅于2019年3月27日签订《房产买卖转让协议》，该《房产买卖转让协议》有原告赵敏、王艳与被告田夕兵、龚显梅签名、捺手印，第三人盱眙德富金融信息咨询服务部盖章。原告方通过转账至被告田磊账户650000元，被告田夕兵、田磊向原告出具650000元的收条，两原告又转账给第三人盱眙德富金融信息咨询服务部34500元，被告田磊于本案庭审中认可收到30000元，原告方共计向三被告支付购房款700000元并交付完毕，随后原告搬进涉案房屋进行居住及装修，本院对该事实予以确认。因申请执行人申太昆与被执行人田夕兵民间借贷纠纷一案，2020年7月13日本院作出（2020）苏0830执恢305号之一民事裁定书及公告对涉案房屋进行评估、拍卖，原告因此提起执行异议之诉，本院于2020年9月7日作出（2020）苏0830执异132号执行裁定书，内容有“2019年3月28日、2019年4月4日，本院分别作出（2014）盱执字第3167号执行裁定：查封被执行人田夕兵所有的位于盱眙县，查封期限为三年，查封期间不得变卖、损毁或设定他项权利。并于2019年3月28日、2019年4月4日在涉案社区公告栏、电线杆、涉案房屋门上张贴查封公告。2020年5月12日，案件恢复执行，案号为（2020）苏0830执恢305号。在本案执行过程中，本院于2020年7月13日作出（2020）苏0830执恢305号执行裁定：拍卖被执行人田夕兵所有的坐落于盱眙县房屋。同日，本院在盱眙县张贴拍卖公告。另根据马国平的申请，本院于2018年7月30日作出（2018）苏0830执866号执行裁定：查封被执行人田夕兵名下的位于盱眙县，查封期限三年，查封期间不得变卖、毁损或设定他项权利。并于2018年8月1日，在盱眙县公告栏张贴查封公告。”本案庭审中，被告田磊陈述“双方买卖房屋时没有向对方言明房屋属于查封状态”，可见在原告方购买房屋之前，涉案房屋已被查封，无法转移、变卖或设定他项权利。我国《物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房产买卖转让协议》，涉案房屋属于小产权房，买卖之前已处于查封状态，三被告明知房屋被查封无法过户，合同目的不能实现，却未告知两原告，存在恶意串通，损害第三人利益的情形。根据我国《合同法》规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故两原告请求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》、《房产买卖转让协议》无效，有事实和法律依据，本院予以支持。关于两原告请求判令三被告共同退还其购房款700000元，赔偿其装修损失220000元的问题。我国《合同法》规定“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”本案中，两原告因购买涉案房屋，已将全部购房款700000元交付于被告方，有收条、转账记录予以证明，本院对此予以确认。原、被告签订的《房屋买卖合同》、《房产买卖转让协议》因三被告明知涉案房屋买卖前被查封无法过户却未告知原告方，且为共同家庭成员，均存有恶意，本院对此合同认定无效，故三被告应返还两原告购房款700000元。本案中，原告赵敏与被告田磊于2019年3月5日签订《房屋买卖合同》，原告赵敏、王艳与被告田夕兵、龚显梅、第三人盱眙德富金融信息咨询服务部于2019年3月27日签订《房产买卖转让协议》，该两份合同都是原、被告的真实意思表示，目的都是为了买卖涉案房屋。故三被告对涉案房屋买卖的合同及协议签署问题、购房款支付问题等前后所有事项都是明知的，两原告购房款也都转入被告田磊账户，被告田磊庭审中陈述“《房屋买卖合同》不是我签的字，是我母亲代签的，定金收条也是我母亲签的，650000元的整个收条内容是都是我写的，田夕兵名字是我父亲本人写的，我们把房屋腾空，中介方把30000元交给我们。房屋没有产权证，当时我爸银行卡被法院冻结了，拿我银行卡转账的。房屋买卖完全跟我没有关系，房屋是在我父母名下，不在我名下，要求原告对我撤诉。”但房屋并没有登记，购房款65000元也是打入被告田磊账户中，其并未提交相关证据予以证明，对被告田磊的辩称理由，本院不予采信。故被告田夕兵、龚显梅、田磊应返还两原告购房款700000元。在涉案房屋其他案件纠纷中经本院委托，2020年11月28日，江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司出具对涉案房屋的评估报告，其中内容为“现将估价情况函告如下:一、估价目的:为案件执行提供价值参考依据。二、估价对象:1.名称及范围:位于:位于盱眙县单门独院房屋及内部装饰装修坐落:盱眙县;3.规模:经估价专业人员现场测量,估价对象厨房建筑面积为20.16平方米、楼房1-2层主体部分建筑面积为158.27平方米、楼房阁楼部分水平投影面积为68.64平方米;另有房屋内的装饰装修、配套设施以及院内附属设施等。4.用途:根据估价委托人提供的“谈话笔录”所示,估价对象所在小区目前的土地性质为新湾村的集体土地,经评估专业人员现场查勘,估价对象所处小区为居住小区,估价对象房屋目前用于居住。5.权属状况:由于估价委托人未提供估价对象产权资料,评估专业人员已对估价对象进行了尽职调查仍无法获取其有效的产权信息,故设定估价对象权益状况为完整的权益状况,但不披露其权利人,即本次估价对象房屋的评估价格为其完整权益状况下的市场价值。三、价值时点:2020年11月19日,为完成第三次现场查勘之。四、价值类型:本次评估是由注册房地产估价师根据估价目的,按照《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及其他有关房地产估价的法律、法规测算的估价对象于价值时点,满足假设和限制条件下市场价值。五、估价方法:比较法。六、估价结果:在价值时点,估价对象的房地产市场价值为：￥80.46万元，大写人民币捌拾万肆仟陆佰元整。……。”该评估报告评估涉案房屋市场价值为804600元，该报告中的评估规模及评估结论一览表系对涉案房屋整体市场价值的评估，包括装修等。原告方认为该评估报告对涉案房屋有漏评及评估过低的部分，庭审中提交未评估的明细清单、对评估价不符合市场价清单及部分收据、买卖截图予以证明，但其在评估报告书中也是签字确认的，其在购买装饰装修涉案房屋时可能存在价格偏高、物品消耗贬值的情况，物品的市场价值本就存在波动不一，且原告提交的清单上多是装饰装修部分，对于可拆除移动的物品可自行拆除搬走。故江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司出具对涉案房屋的评估报告，本院据此予以确认，三被告应赔偿原告方装修损失计104600元。关于原告方要求第三人盱眙德富金融信息咨询服务部退还其居间费用4500元的问题。我国《合同法》规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”我国《民法典》规定“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”就本案而言，原、被告经第三人盱眙德富金融信息咨询服务部的中介服务进行涉案房屋的买卖事宜，但第三人盱眙德富金融信息咨询服务部未尽到履行对涉案小产权房的真实情况的审查、核实义务，致使合同目的不能实现，损害了原告方的利益，故第三人盱眙德富金融信息咨询服务部应返还两原告居间费用计4500元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百七十七条、第五百九十五条、第五百九十八条、第九百六十一条、第九百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、解除原告赵敏、王艳与被告田夕兵、龚显梅（又名龚先梅）、田磊签订的《房屋买卖合同》、《房产买卖转让协议》。二、被告田夕兵、龚显梅、田磊于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告赵敏、王艳购房款计人民币700000元。三、被告田夕兵、龚显梅、田磊于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告赵敏、王艳装修损失计人民币104600元。四、第三人盱眙德富金融信息咨询服务部于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告赵敏、王艳居间费用计人民币4500元。五、驳回原告赵敏、王艳其他诉讼请求。案件受理费13045元，减半收取6522.50元，保全费5000元，合计11522.50元，由被告田夕兵、龚显梅、田磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费13045元。审 判 员 罗德俊二〇二一年一月十三日法官助理 祝文秀书 记 员 王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000323936开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五百九十八条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。