新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0106民初931号   原告：李健，男，1971年10月16日出生，汉族，中石油中亚管道公司安全总监，住北京市西城区。   原告：万瑞娟，女，1974年2月9日出生，汉族，新疆石油管理局油气储运公司退休职工，住北京市西城区。   委托诉讼代理人：穆斓，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被告：新疆池嘉昊物流有限公司，住所地乌鲁木齐经济技术开发区祥云东街******。   法定代表人：池东，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘莹，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   原告李健、万瑞娟与被告新疆池嘉昊物流有限公司（以下简称池嘉昊公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月11日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月5日公开开庭进行审理。原告李健、万瑞娟委托诉讼代理人穆斓，被告池嘉昊公司委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李健、万瑞娟向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2013年3月6日签订的《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》为无效合同；2、依法判令被告向原告返还购房款904,800元；3、依法判令被告向原告赔偿利息损失399,085.14元（2019年8月20日之后的利息损失，以904,800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际履行之日止）；4、判令被告向原告赔偿房屋价差损失暂计人民币450,000元（最终以法院委托的评估机构评估结果确定的实际价差确定损失）；5、判令被告承担本案保全费5,000元、保函担保费5,579元。事实和理由：2013年3月6日原告与被告签订《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》，约定原告购买被告位于乌鲁木齐市苏州路西延段北侧新东方国际汽配机电商城内B区04幢005号商铺，房屋面积150.8平方米，每平方米6,000元，总房款904,800元。原告于签订合同前，已交纳完毕所有房款，然而被告截至今日依然无法为原告办理相关产权手续，被告所出售的房屋不符合法律关于商品房销售的规定，原、被告双方签订的合同无效，原告向被告要求退款并赔偿损失，被告均予拒绝，为维护原告的合法权益，故诉至法院。   被告池嘉昊公司辩称，对于原告起诉的合同无效，我方不认可，本合同为仓储用房经营权转让合同，并非商品房买卖合同即便无法办理土地变性及房屋产权过户登记也并不影响原告对涉案房屋的正常使用，关于土地变性及房屋过户手续仅仅是合同约定中的一部分内容，也仅是该条款部分无效，不影响合同的整体效力；如果原告要求退款我方可以退还房款，但不承担有关利息从交房至今原告一直在正常使用房屋并从中受益，并不存在利息损失。   经审理查明，2013年3月6日池嘉昊公司（转让方、甲方）与李健、万瑞娟（受让方、乙方）签订了一份《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》，约定：乙方订制的仓储用房位于乌鲁木齐市××路），新疆新东方国际汽配机电商城内；房号B区04幢005号，建筑面积（暂定）共150.8平方米，属框架结构，总层数三层（地上（地上两层、地下**）单价为每平方米6,000元，总价款为904,800元，使用年限自2011年11月17日至2051年5月21日；乙方订制的仓储用房，在本合同签订之日起5年内，且在乙方付清全部合同价款和物业管理费，在国家允许将仓储用房的土地性质变更为商业用地后，且经园区全体业主同意后，甲方代表全体业主申请土地变性为商业用地，乙方自愿承担因仓储用地变为商业用地所产生的土地出让金差额部分（乙方承担人民币地下室壹万元整、地上、地上贰万元整地性质变更完成后，甲方为乙方办理产权过户手续：若不具备商业用地产权办理条件，则乙方拥有其订制的仓储用房的终身使用权和实际处置占有权。同时甲方将乙方制定的仓储用房办理分户产权证（产权证登记于甲方名下），交由乙方自行保管。届时乙方可就此办理公证手续，甲方予以配合，公证费由乙方承担。乙方对制定的仓储用房拥有以出租、转让、合伙经营等方式的处置权，但乙方在行使该等处置权前需向甲方付清本合同价款及物业管理费用（注：2014年6月30日前不得转让）；甲方应于2012年12月30日前向乙方交付订制的仓储用房。合同签订后，原告分五次向被告支付了全部购房款，被告于2013年3月6日向原告交付房屋，原告占有使用房屋至今。截至本案诉讼被告池嘉昊公司未取得商品房预售许可证，案涉房屋土地用途为仓储用地。由于被告违规销售房屋，无法办理过户手续原告诉至法院。   另查，2011年6月1日原告向被告付款15万元，2011年6月29日原告向被告付款282,000元，2011年11月12日原告向被告付款172,000元，2012年5月25日原告向被告付款172,800元，2013年3月6日原告向被告付款128,000元，以上原告共计向被告支付904,800元。原告按照中国人民银行5年以上贷款基准利率的标准分段计算自2011年6月1日起至2019年8月19日原告所付房款，被告占用期间的利息为399,085.14元。   本案在审理过程中，针对原告的第四项诉讼请求，原告向本院递交书面评估申请书，申请事项为：请求人民法院依法委托评估机构，对位于乌鲁木齐市××路），新疆新东方国际汽配机电商城内，房号B区04幢005号房屋的现市场价值进行评估。本院依法通过摇珠方式委托新疆国通房地产评估有限公司进行评估，2020年6月24日该评估公司做出新国通房估字（2020）第05114号《房地产司法鉴定评估报告》，结论为：案涉房屋评估单价6,169元每平方米，评估总价930,285元。原、被告双方收到评估报告后，均未提出异议。原告认为其评估结果对其不利，放弃要求被告赔偿房屋价差损失暂计人民币450,000元的诉讼主张。原告因诉讼保全支付保全费5,000元，保函担保费5,579元。   上述事实有原告提供的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》、收据、预售证网上查询截图、保全费发票、保函发票、《房地产司法鉴定评估报告》，当事人陈述及本院庭审笔录材料存卷为证。   本院认为，第一、关于合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。”本案中，李健、万瑞娟与池嘉昊公司签订的《新疆池嘉昊公司仓储用房经营权转让合同》，名为《经营权转让合同》，实为《房屋买卖合同》，池嘉昊公司未办理相关土地使用权变更手续，且在为取得商品房预售许可证的情况下，规模预售仓储用房，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。   第二、关于合同无效后返还购房款及赔偿损失问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告池嘉昊公司无房产开发经营资质，至今未能办理相关土地使用权变更手续，亦未取得诉争房屋的预售许可证，即规模预售仓储用房，对合同的无效应承担过错责任；而买受人李健、万瑞娟明知案涉房屋属于仓储用房并愿意购买，对合同无效亦应承担过错责任，综合双方过错，本院酌定池嘉昊公司承担过错责任比例为70%，李健、万瑞娟承担30%过错责任比例。原告李健、万瑞娟与被告池嘉昊公司签订的合同无效，现原告要求被告返还购房款904,800元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告李健、万瑞娟主张的利息损失。池嘉昊公司辩称，不应该支付利息，李健、万瑞娟自接收房屋使用至今，一直就该房屋取得收益，不存在占用资金问题，不应当主张利息。本院认为，池嘉昊公司关于李健、万瑞娟使用房屋取得收益的主张与本案属于不同法律关系，池嘉昊公司若主张李健、万瑞娟使用案涉房屋期间的费用，可另案处理。对于原告按照中国人民银行5年以上贷款基准利率的标准分段计算自2011年6月1日起至2019年8月19日利息为399,085.14元，未超出法律规定的计算利息标准，本院予以确认。按照过错比例，被告池嘉昊公司应当支付原告李健、万瑞娟2013年6月1日至2019年8月19日期间的利息为279,359.6元（399,085.14元×70%）。对于原告当庭放弃第四项诉讼请求即要求池嘉昊公司赔偿房屋价差损失450,000元的主张，由于该诉讼请求法院已按照法定程序委托评估公司进行鉴定评估，评估公司也向法院出具了评估报告，原告认为评估结果对其不利，原告不予认可，但未提出书面异议申请，原告当庭放弃该项诉讼请求，本院不予准许。按照评估结论案涉房屋差价损失为25,485元（930,285元-904,800元），被告向原告赔偿房屋价差损失17,839.5元（25,485元×70%）。原告主张的保全费5,000元，保函担保费5,579元，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下：   一、原告李健、万瑞娟与被告新疆池嘉昊物流有限公司于2013年3月6日签订的《新疆池嘉昊物流有限公司仓储用房经营权转让合同》无效；   二、被告新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效后十日内向原告李健、万瑞娟退还购房款904,800元；   三、被告新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效后十日内向原告李健、万瑞娟支付自2011年6月1日至2019年8月19日期间的利息279,359.6元（399,085.14元×70%），自2019年8月20日至实际支付之日的利息，以购房款904,800元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付；   四、被告新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效后十日内向原告李健、万瑞娟赔偿房屋价差损失17,839.5元（25,485元×70%）。   五、被告新疆池嘉昊物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李健、万瑞娟保全费5,000元、保函担保费5,579元。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案诉讼标的1,992,722.69元，原告变更诉讼标的金额为1,764,464.14元，给付标的1,212,578.1元，占诉讼标的的69%，应收案件受理费20,680.2元（原告已预交22,734.5元），由原告李健、万瑞娟负担6,410.9元，由被告新疆池嘉昊物流有限公司负担14,269.3元，由本院向原告退回2,054.3元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   徐 凤   人民 陪 审员   刘兰州   人民 陪 审员   王惠新   二 〇 二 一 年 一 月 十 八 日   书  记  员   刘 佳