浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初5395号 原告：中国银行股份有限公司金华市婺城支行，住所地浙江省金华市婺城区双龙南街**。 负责人：姜军，该行行长。 委托诉讼代理人：沈卉，浙江婺州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶晓蔚，浙江婺州律师事务所律师。 被告：钟爱有，男，1976年12月12日出生，畲族，户籍地浙江省金华市婺城区，现羁押于金华市看守所。 被告：刘红霞，女，1979年12月30日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 被告：农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司，住所，住所地浙江省金华市婺城区和悦路**div> 法定代表人：孙文彬，董事长。 委托诉讼代理人：邢森波，北京盈科（金华）律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司金华市婺城支行（以下简称中行婺城支行）与被告钟爱有、刘红霞、农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月14日、2021年1月20日二次公开开庭进行了审理。原告中行婺城支行的委托诉讼代理人叶晓蔚、被告钟爱有、被告刘红霞、被告农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司的委托诉讼代理人邢森波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中行婺城支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告钟爱有签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2.判令被告钟爱有、刘红霞归还原告借款本金1280750元、支付利息（含罚息）10001.94元（利息暂算至2020年5月15日，以后利息按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定计算至款清止），并支付实现债权费用33000元，共计人民币1323751.94元；3.判令被告农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司对上述款项承担连带保证责任；4.判令原告对被告钟爱有、刘红霞所有的坐落于金华市八一南街2088号湖海城市花园××幢××室房产享有优先受偿权；4.判令本案的诉讼费用由被告方承担。事实与理由：2017年5月13日，被告钟爱有因购房需要向原告申请贷款，原告批准被告钟爱有的申请。2017年5月15日，原告与被告钟爱有签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：Ｌ-Ｃ-2017-01-1371）。约定：贷款金额为1410000元，贷款期限为240个月，自贷款人实际放款日起算；按浮动利率的方式计算利息；等额本息还款方式偿还贷款；按月结息和付息，每月的15日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；违约条款约定，借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款全部立即到期、终止或者解除本合同、行使抵押权、要求保证人承担保证责任；要求借款人赔偿因其违约造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失。被告钟爱有自愿将其享有处分权的位于金华市八一南街2088号湖海城市花园××幢××室房产抵押给原告，并办理了预抵押登记，抵押权人为原告，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等）以及其他所有应付费用。被告刘红霞系被告钟爱有的配偶，自愿向原告出具了《共同还款承诺书》。合同签订后，原告按约发放贷款，但在合同履行过程中，被告未按合同约定按期归还借款。截至2020年5月15日，被告拖欠本息共计1290751.94元。原告已于2020年5月29日通过ＥＭＳ的方式发函进行催收，但无果。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请依法裁判。 被告钟爱有辩称：答辩人自2019年1月起即被羁押在金华市看守所，至今已有两年，故无法按时还款。在此之前，答辩人都是按时还款的。答辩人与刘红霞已于2017年离婚，刘红霞需要抚养孩子，无力还款。答辩人向原告贷款属实，但根据答辩人现在的情况，原告不应要求答辩人支付利息、罚息，也希望原告考虑刘红霞的实际情况，不要让刘红霞承担还款责任。 为证明上述主张，原告向本院提交了下列证据材料： 1、原告的营业执照、被告的身份证、结婚证、企业登记信息、送达地址确认书复印件各一份，证明原、被告的主体资格，以及被告钟爱有、刘红霞系夫妻，并确认了送达地址的事实； 2、中国银行个人借款／循环额度申请表、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》各一份，证明被告钟爱有为购房向原告申请借款，自愿遵守《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，双方对权利义务作出明确约定，被告钟爱有将其所有的位于金华市八一南街2088号湖海城市花园××幢××室房产抵押给原告并办理预抵押登记，原告系预抵押权人的事实； 3、中国银行零售贷款借款借据一份，证明原告按约履行了放贷义务的事实； 4、逾期欠款清单一份，证明截至2020年5月15日，被告拖欠本息共计1290751.94元的事实； 5、《共同还款承诺书》一份，证明被告刘红霞自愿作为共同还款人，对被告钟爱有的全部债务承担共同还款责任； 6、函、EMS面单各二份，证明原告已于2020年5月29日发函催收的事实； 7、委托代理合同、律师费发票各一份，证明原告为实现债权支付了律师费33000元的事实。 被告刘红霞辩称：对原告起诉的内容无异议。 被告刘红霞未向本院提交证据材料。 被告农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司辩称：一、答辩人对为被告钟爱有、刘红霞的贷款提供担保的事实无异议；二、原告要求答辩人对全部债务承担连带保证责任没有法律依据。被告钟爱有、刘红霞购买答辩人开发的湖海城市花园17幢1-2601室房产，答辩人虽为其承担担保责任，但依据我国物权法规定，同时存在物的担保和人的保证，应以物的保证优先。本案中，应先处理被告钟爱有、刘红霞所有的湖海城市花园的房产，原告对抵押物优先受偿后，不足部分再由答辩人承担保证责任；三、答辩人在履行本案担保责任过程中，原告从答辩人在银行开立的保证金帐户中扣除了银行存款149184.58元，该款项系作为钟爱有、刘红霞的还款，答辩人有权向钟爱有、刘红霞追偿。 为证明上述主张，被告农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司向本院提交了下列证据材料： 中国银行客户借记回单、特种转账借方传票七页，证明原告从被告农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司的保证金账户扣划了149184.58元，用以归还被告钟爱有、刘红霞的按揭贷款。 在审理过程中，本院依法组织到庭当事人及代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 1.对原告提供的证据材料，被告钟爱有、刘红霞、农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司均无异议，本院对证据的证明力予以确认； 2.对被告农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司提供的证据材料，原告及其余被告均无异议，本院对证据的证明力予以确认。 通过确认证明力的上述证据及到庭当事人的当庭陈述，本院认定本案事实与原告陈述基本一致。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中约定，被告农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司作为保证人，为被告钟爱有的贷款债务承担连带保证责任，保证期间为合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。2017年5月15日，被告刘红霞向原告出具《共同还款人承诺书》一份，承诺对案涉合同下的全部款项承担连带共同还款责任。被告钟爱有于2017年8月8日办理了坐落于金华市八一南街2088号湖海城市幢××室房产的抵押权预告登记，原告为权利人。原告于2018年5月10日向被告钟爱有发放了借款141万元，《借款借据》载明借款利率为年利率4.655%，借款到期日为2038年5月10日。因被告钟爱有未按约还款，原告于2019年6月26日从被告农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司的保证金帐户扣划了22237.44元，于2019年9月23日扣划了33327.06元，于2019年12月26日扣划了33135.58元，于2020年3月25日扣划了32918.25元。截至2020年5月15日，被告尚欠原告借款本金1280750元、利息及罚息10001.94元。被告农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司于2020年6月17日、2020年9月21日、2020年12月28日又分别为被告钟爱有代偿了32667.20元、32488.17元、32320.96元。截至2021年1月15日，被告钟爱有尚欠原告借款本金1227875元、利息4809.92元，合计1232684.92元。另，原告为实现本案债权，花费律师代理费33000元。 本院认为，原告与被告钟爱有、农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及被告刘红霞出具的《共同还款承诺书》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效，各方均应依约全面履行合同义务或承诺。现被告钟爱有未按约还款，且被告刘红霞亦未履行共同还款责任，均已构成违约，原告有权解除本合同并要求被告提前偿还全部借款本息。被告钟爱有以其所有的位于金华市八一南街2088号湖海城市花园××幢××室房产作抵押，并办理了抵押权预告登记，设定原告为抵押权人。抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但本案系因被告方原因导致房产未能办理正式抵押登记，且涉案房产具备办理产权办理登记条件，故对原告要求对该房产享有优先受偿权的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》规定，被告担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。本案中，原告的债权既有物的担保又有人的担保，当事人未约定债权实现顺序，故原告应当先就被告钟爱有提供的抵押物实现债权。被告农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司对原告行使抵押权后不能清偿的部分承担保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《房屋登记办法》第六十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告与被告钟爱有签订的编号为L-C-2017-01-1371《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、被告钟爱有、刘红霞于本判决生效之日起七日内归还原告中国银行股份有限公司金华市婺城支行欠款本金1227875元，并支付利息4809.92元（利息暂算至2021年1月15日，此后利息按合同约定计算至实际清偿之日止）、律师费33000元。 三、原告中国银行股份有限公司金华市婺城支行对被告钟爱有所有的坐落于金华市八一南街2088号湖海城市花园××幢××室房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 四、被告农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司对原告行使前述抵押权后不能清偿的部分承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8343元（原告已预交，已减半收取）、保全费5000元，合计13343元，由原告中国银行股份有限公司金华市婺城支行负担340元，由被告钟爱有、刘红霞负担13003元，限于本判决生效之日起三日内向本院交纳，被告农工商房地产（集团）浙江金华投资置业有限公司负连带清偿责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 卢彩霞 二〇二一年一月二十九日 代书记员 江 蕾