北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1996号上诉人（原审被告）：姜橹，男，1987年9月19日出生，汉族，住河北省三河市。委托诉讼代理人：孙庆和，内蒙古矩成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李龙辉，男，1992年4月1日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人姜橹因与被上诉人李龙辉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初14312号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人姜橹及其委托诉讼代理人孙庆和、被上诉人李龙辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜橹上诉请求：1．撤销一审判决；2．将本案发回北京市通州区人民法院重新审理；3．本案一、二审诉讼费由李龙辉承担。事实和理由：1．一审法院程序违法，对当事人释法明理有误导当事人的行为。在一审审理期间，姜橹提起了反诉，但在开庭之时没有充分准备证据，一审法院审判员向姜橹释明以姜橹当庭提交的证据无法支持其反诉请求，劝说姜橹撤回反诉，另案起诉，这一行为严重误导了姜橹，因本案的本诉与反诉存在牵连关系，且双方关于违约责任争议特别大，而违约责任是本案审理的最主要的争议焦点，应当在一个案子当中进行审理，综合判断双方的违约责任，进行裁判。按照一审法院审判员的释明和劝说，姜橹在撤回反诉后，姜橹就没有办法再向李龙辉主张违约责任，这样就严重侵犯了姜橹的诉权，也侵犯了姜橹实体权利。2．一审法院程序违法导致无法查清本案事实，严重侵害姜橹的权利。一审法院在审理本案过程中，应当依法对姜橹的反诉进行审理，即使证据不足，也应当依法裁判，即使姜橹请求撤回反诉，一审法院也应当向姜橹释明撤回反诉的后果。姜橹可以因证据不足而败诉，但是姜橹还有收集新证据的机会和上诉的权利，姜橹不能因程序错误而失去诉权，本诉和反诉在一个案子当中进行审理，才能查明案件客观事实，充分保障当事人的诉权。李龙辉辩称：同意一审判决，不同意姜橹的上诉请求。李龙辉向一审法院起诉请求：1．请求判令姜橹支付2020年3月20日至5月21日期间的租金18461．32元；2．请求判令姜橹按照《房屋租赁合同》第十四条第三款向李龙辉支付违约金17826元；3．请求判令姜橹按照《房屋租赁合同》第十四条第四款向李龙辉支付提前退租的违约金8913元；4．请求判令姜橹支付2019年12月13日至2019年12月20日免租期的租金2051元；5．诉讼费由姜橹负担。一审法院认定事实：2019年12月13日，李龙辉（甲方）、姜橹（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于北京市通州区新华西街×1号院×2号×3层×4室出租给乙方办公使用，租赁期限自2019年12月20日至2020年12月19日，租金8913元/月，付款方式为“押二付三”，租金每三个月支付一次，一次支付金额为26739元，各支付日期分别为2019年12月13日、2020年3月13日、2020年5月13日、2020年8月13日；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁押金，金额为17826元，甲方须为乙方开具押金收据；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（不计利息），如未发生上述所述费用，甲方须全额退还乙方。《房屋租赁合同》第十三条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同（双方须书面确认）。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲、乙双方互不承担违约责任：1．该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁坏、灭失或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2．甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1．不支付或不按照约定支付租金达7日的。……。第十四条约定：（一）甲方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；…（三）乙方有本合同第十三条第四款约定情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。（四）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金。第十五条约定：1．乙方注册甲方须配合办理手续。……2、若乙方提前退租，乙方须向甲方支付免租期间的房租费用2051元。合同签订后，姜橹向李龙辉支付押金17826元及2019年12月20日至2020年3月19日期间的租金26739元，李龙辉将案涉房屋交付姜橹，但姜橹未向李龙辉交纳2020年3月20日之后的租金，该租金应于2020年3月13日交纳。2020年4月14日，李龙辉与姜橹微信联系称：“姜总您好，您租用我们万达A座22层2216房间，已经欠缴房租一个月了，请您尽快缴纳房屋租金”。姜橹答复：“都搬走了”。李龙辉回复：“如果您要退租，请您提前办理房屋租赁合同终止签字手续，我们要提前找租户”。2020年5月6日，姜橹向李龙辉发送短信两条，内容为：一、您好房东我是万达广场A座2216室的租户；因为疫情原因公司运营困难承担不了本房屋的租金了，已于2020年4月9日搬走了，属于单方违约；我们还有1个月10天的押金在您那里，押金我们深知要不回来，就作为我们的违约金吧，现在因为疫情原因公司经营不下去了！给你带来的不便深感抱歉！二、万达广场A座2216室门锁密码：操作员3密码252525。庭审中，姜橹辩称其已于2020年4月9日搬离案涉房屋，于2020年4月11日电话告知了李龙辉退租并搬离房屋事实，并在电话中告知了李龙辉房屋门锁密码。姜橹提供了其租赁搬家车辆、支付搬家费、与李龙辉的通话记录的截图用以佐证。但李龙辉对此并不认可，称在2020年4月11日的通话中，姜橹仅告知其退租搬离房屋，并未告知房屋门锁密码，姜橹恶意拖延直至2020年5月6日才发短信告知房屋门锁密码。李龙辉、姜橹均未就电话中是否告知门锁密码向法院提供证据。姜橹向法院提交撤诉申请，自愿撤回反诉。一审法院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，李龙辉、姜橹就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行。现姜橹未按合同约定向李龙辉支付租金，在2020年4月9日搬离案涉房屋后于2020年4月11日向李龙辉告知，且自认其行为构成违约，故姜橹应当按照合同约定向李龙辉支付2020年3月20日至2020年4月11日期间的房屋租金、免租期的租金并承担提前退租的违约责任。李龙辉在2020年4月11日知晓姜橹已经搬离案涉房屋的消息后，即使姜橹未向其告知门锁密码，李龙辉可以依据合同的约定直接自行收回房屋以避免损失的进一步扩大。现李龙辉未采取适当的措施致使损失扩大，致使房屋空置，应当就由此造成的扩大损失自行承担责任。但鉴于密码锁解锁需要具备解锁的专业人员予以处理，应当为李龙辉预留寻找专业开锁人员的时间，该时间由法院综合当时的疫情状况等因素酌定，期间的租金仍应当由姜橹予以负担。关于李龙辉要求姜橹支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求，因姜橹拖欠租金的行为正值新冠肺炎疫情严重期间，故应当适当减轻姜橹拖延支付租金的违约责任。关于李龙辉要求姜橹支付租金至2020年5月21日的请求，因按照《房屋租赁合同》的约定，双方书面确认解除合同的前提是双方协商一致解除，现由于姜橹单方违约解除且姜橹在此期间亦未实际占有使用案涉房屋，故法院对李龙辉的该部分请求不予支持。姜橹未向法院提供其在电话中已经向李龙辉告知门锁密码的证据，且2020年5月6日的短信在一定程度上也能够反证姜橹没有告知门锁密码的事实，故法院对于姜橹的该部分辩解意见不予采信。现姜橹自愿申请撤回反诉，系在法律规定的范围内对其诉讼权利的自由处分，法院不持异议。综上所述，一审法院判决：一、姜橹给付李龙辉2020年3月20日至2020年4月19日期间的房屋租金8913元，于判决生效后七日内执行清；二、姜橹给付李龙辉免租期租金2051元，于判决生效后七日内执行清；三、姜橹给付李龙辉提前退租的违约金8913元，于判决生效后七日内执行清；四、姜橹给付李龙辉拖延支付租金的违约金8913元，于判决生效后七日内执行清；五、驳回李龙辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，李龙辉与姜橹签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行各自义务。关于违约责任的问题。因姜橹未按合同约定按时向李龙辉支付租金，并在2020年4月9日自行搬离案涉房屋后于2020年4月11日向李龙辉告知。同时，姜橹在短信记录中自认已于2020年4月9日搬走，属于单方违约，故姜橹应当按照合同约定向李龙辉支付2020年3月20日至2020年4月11日期间的房屋租金、免租期的租金并承担提前退租的违约责任。关于李龙辉主张姜橹支付迟延支付租金的违约金的问题，因姜橹拖欠租金的行为正值新冠肺炎疫情严重期间，故应当适当减轻姜橹拖延支付租金的违约责任，一审法院据此酌情判决相应的拖延支付租金的违约金数额并亦明显不当。关于姜橹上诉主张一审法院程序违法的问题，姜橹在一审过程中自愿申请撤回反诉，系其在法律规定的范围内对其诉讼权利的自由处分，姜橹据此主张一审法院程序违法侵犯其诉权，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，姜橹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费982元，由姜橹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 申峻屹二〇二一年一月二十九日法官助理 张 立书 记 员 王 艳