浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初10865号原告：陈芝娟，女，1979年7月13日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：王颖，浙江稠州律师事务所律师。被告：李彦惠，男，1950年8月25日出生，汉族，住义乌市。被告：杨碧兰，女，1951年10月20日出生，汉族，住义乌市。两被告共同委托诉讼代理人：郑小峰，浙江欧易律师事务所律师。第三人：李立原，男，1956年8月16日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：朱爱民，浙江现代阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：金娉婷，浙江现代阳光律师事务所实习律师。原告陈芝娟诉被告李彦惠、杨碧兰宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王颖，被告委托诉讼代理人郑小峰到庭参加诉讼。因案情复杂转为普通程序审理，追加李立原为第三人参加诉讼，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王颖，被告委托诉讼代理人郑小峰，第三人委托诉讼代理人朱爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈芝娟向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告李彦惠、杨碧兰于2011年4月26日签订的《“旧村改造”安置地基所有权抵押协议书》（实质为宅基地使用权转让协议）有效；2、判令被告李彦惠、杨碧兰协助办理将坐落于××街道××村××幢××号占地36平方米的不动产权证过户至原告名下的转移登记手续（36平方米的旧改安置面积的价值为56万）；3、判令被告支付原告保证金1万元。事实和理由：项雪珊与原告陈芝娟系夫妻关系，原告陈芝娟系义乌市江东街道西陈村股份经济合作社成员。被告李彦惠、杨碧兰系夫妻关系。2010年7月25日原告与被告约定将被告审批获得的江东街道孔村旧改安置地基36平方米作价人民币56万元转让给原告。2011年4月26日，原告委托丈夫项雪珊与两被告在村委的见证下，签订了实质为宅基地使用权转让的《“旧村改造”安置地基所有权抵押协议书》一份，约定将孔村新村100幢3号（现为孔村一区33幢3单元）的宅基地转让给原告。原告付清转让款。嗣后，原告在安置地块上出资建造了房屋并居住使用至今。现该房屋不动产权证书的初始登记已完成，但两被告不配合原告将涉案房屋的不动产权过户登记至原告名下。原告为了维护自身的合法权益诉至贵院，望判如所请。被告李彦惠、杨碧兰答辩称，1、原告在诉状中陈述不是事实，2011年4月26日两被告和项雪珊签订了一份名为旧村改造安置地基所有权抵押协议书，实际上是宅基地使用权转让协议，协议约定项雪珊向两被告购买孔村的旧改地基36平方，作价是56万元，但是为了怕两被告反悔，项雪珊让两被告出具高几倍的借条，事实上两被告并未向项雪珊借过款，签订协议的时候项雪珊从未说是替原告购买宅基地，事实上购买宅基地的是项雪珊不是原告，也从未出具任何原告委托的委托书，因此原告诉状当中称其委托项雪珊的与事实不符，项雪珊也从未将56万元的转让款支付给被告，被告也没有收到任何的转让款和保证金；2、结合以上的事实和证据，被告做如下答辩：1、原告的主体不适格，因为和被告签订转让协议的是项雪珊，原告只是觉得项雪珊是外地户口，如果以其名义起诉被告的话，首先就不符合义乌市旧改的相关政策，该协议形式上就是无效的，两被告认为涉及被告与项雪珊签订的协议是无效的，被告签订协议的相对方是项雪珊，其是外地户口（根据身份号码判断应该是杭州建德），即使按照义乌市2016年以后新的关于宅基地使用权转让的政策的规定，他的身份也不能购买义乌宅基地使用权，其次义乌市宅基地使用权转让细则，是在2016年才开始实行，被告与项雪珊签订的协议是在2011年签订的，即使原告认为其委托了项雪珊签订了协议，根据当时的法律规定，宅基地使用权的转让也只能在本集体组织成员转让才合法，原告也不是孔村集体组织成员，根据义乌市宅基地使用权转让细则的规定，宅基地使用权转让经过村民代表会议同意，报市人民政府备案，本案当中也没有类似的程序，该协议也是无效的，按照协议的抬头来说，是地基的所有权转让，法律允许的是宅基地的使用权转让，从内容上违反了法律规定，协议是无效的；3、项雪珊至今也没有支付过一分转让款给被告，在项雪珊履行交付转让款之前两被告也有先履抗辩权，综上原告的主体不适格，被告与项雪珊签订的转让协议无效，被告也没有领取过任何的保证金。驳回原告的诉讼请求。第三人李立原述称，原告与两被告之间有宅基地使用权转让的事实，第三人是知道的，但是具体的转让价格、具体的手续办理，第三人没有介入，不清楚。但当时在办理手续的时候，是有孔村的干部在场，原告的转让款54万元，第三人收取了。收取的原因是原来被告的房屋是出让给第三人的，后面房屋是由被告收回重新转让给原告。由于第三人担心被告不将收回房屋的对价款支付给第三人，所以要求原告直接将需支付给被告的转让款交付给第三人。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据1、“旧村改造”安置地基所有权抵押协议书、借条各一份；证据2、结婚证、委托书各一份。共同证明被告将位于义乌市××街道××村××村改造安置面积转让给原告以及转让款原告已经交付的事实。证据3、股权证一份，证明原告系义乌市江东街道西陈村股份经济合作社成员。证据4、照片一份，证明涉案房屋，原告建造完成后居住使用至今。证据5、义乌市人民政府江东街道办事处文件一份，证明义乌市江东街道孔村的宅基地可以在义乌市行政区域范围内跨集体经济合作社转让。证据6、婚姻状况信息查询反馈表一份，证明两被告系夫妻关系。证据7、农村私人建房建设用地审批呈报表一份，证明被告参加了孔村旧村改造，获批54平方米的旧村改造安置面积的事实。证据8、建设工程规划许可证一份；证据9、义乌市不动产登记中心不动产档案证明一份；证据10、情况说明一份，共同证明：1.原告用从被告处购买的36平方米旧村改造安置面积建造了位于义乌市××街道××村××幢××号的房产；2.涉案房产已经完成初始登记的事实。证据11、收条、转账凭证各一份，证明原告已经支付了转让款的事实。证据12、村经济合作社统一付款单据及村第二期旧改农户报批押金退还清册各一份，证明孔村已经退还被告保证金的事实。被告质证意见：对证据1、2三性有异议，该份协议实际上是宅基地使用权转让，被告也从来没有向原告借款240万元，原告也没有向被告交付过这些借款，根据该协议书的乙方处的落款是项雪珊，根据合同相对性原则，本案与被告签订协议的是项雪珊，而非原告，因此恰恰能证明原告的主体是不适格的。借条三性有异议，我们没有向项雪珊借过240万元，项雪珊也没有交付过240万元给两被告，也不能证明项雪珊已经交付了转让款。结婚证三性不清楚，即使是真实的，也不达到原告委托项雪珊签订协议的证明目的。委托书的三性有异议，当时是项雪珊向被告购买，被告也没有看到过该委托书，该委托书是原告为了本案诉讼后补的，而且该委托书与协议是相互矛盾的，证据1里面是安置地基所有权但是这份委托书写的是宅基地使用权。对证据3真实性不清楚，即使是真实的，也不能达到其证明目的，不能证明原告在2011年是义乌市行政范围内的村集体组织成员。对证据4真实性有异议，被告不清楚房屋现状。对证据5真实性无异议，但是文件是17年才下发，双方签订的协议是在2011年，说明当时宅基地使用权不能跨集体组织转让。对证据6、7无异议。对证据8无异议，不能达到原告的证明目的，实际购买人是项雪珊。对证据9、10真实性无异议。证据11三性有异议，真实性不清楚，项雪珊是向被告购买宅基地的，转让款应该支付给被告，不应该支付给第三人。证据12真实性无异议，关联性有异议，收到的押金和保证金是不一样的，押金是选位的时候交的。不能达到原告的证明目的。第三人质证意见：证据1形式上有异议，他们之间真实的意思是宅基地的转让，不是借贷。实际的金额肯定不是240万元。对证据2-10、证据12三性均无异议。对证据11个人汇款凭证其中的钱是收到过的。但是一共收到多少钱记不清楚了。应该给的钱是1.5万元/平方，共计36平方，需支付54万元。第三人为证明自己的主张，向本院提供如下证据：被告及被告家人与第三人签订的绝卖契（1998.2.8）、协议书（2003.12.6）、绝卖契、收条（2004.3.6）、协议书（2009.9.5）、字据（2011.4.26）各一份，证明以上协议书和绝卖契、收条均在孔村干部见证下签署。被告曾将坐落于孔村的老房出让给第三人，后由被告收回，原告购房款是直接转给了第三人，作为被告收回房屋的对价款。第三人与被告之间房屋买卖事项就全部了结的事实。原告质证意见：真实性无法确认，原告对于被告与第三人之间的往来是不知情的，当时我们是依照被告的指示向第三人支付款项。从第三人提供的2011年的字据中看出被告与第三人账目结清就是在原告与被告签订协议，将款项汇给第三人的当天。被告质证意见：1、1998年的绝卖契的三性有异议，当时李立原是单位上班的，户口是非农户口，第三人是没有资格购买宅基地的，违反了强制性规定。后来被告与李立原重新签订了协议，因此该绝卖契与本案无关。2、2003年协议书三性有异议，理由如上。3、绝卖契三性有异议，李立原没有支付被告45万元。4、2004年收条三性有异议，与本案无关。5、2009年协议书三性有异议，理由跟1、2一致，由于本协议是无效的，协议当中约定李立原将协议当中的旧改面积转让他人的约定也是无效的。6、2011年字据三性有异议，基于前面的协议是无效的，这份证明材料也应无效。即使有效，这份证据也能证明第三人与被告已经终止了前面的协议，双方账目已经清楚了，被告与项雪珊属于新的买卖协议，与第三人无关，项雪珊应该把转让款支付给被告。本院认证意见：当事人提供的证据真实性本院予以认定。对证据的证明力本院将结合当事人陈述予以确认。本院对本案事实认定如下：1998年2月8日，第三人李立原与李彦惠、杨碧兰、李学根、李斌臣签订绝卖契，该绝卖契载明，李彦惠、杨碧兰、李学根、李斌臣将自家土木结构房屋一幢，面积68.31平方米，出卖给李立原管业，价款2万元等内容。2006年4月，李彦惠、杨碧兰经审批取得旧改安置宅基地54平方。2009年9月5日，双方经协商签订协议书，该协议书载明：李立原从李彦惠户购入房屋计面积68.31平方米，情因孔村旧改所需此房应报批拆迁。此房已由原主李彦惠报批，现就审批的面积达成如下协议，一、由李彦惠户从批准的旧改面积中拔给李立原36平方米，李彦惠夫妻及儿子应全力协助李立原办理做证，过户的全套手续。如李立原将此旧改面积转让给他人，李彦惠夫妻及儿子应配合李立原直接与买受人办理相关的所有手续。二、由李立原一次性补助李彦惠现金28000（含李立原替李彦惠户所交的54平方米旧改押金中的18平方米的押金，计5000元），应付补助款23000元在村进行定位前付清。三、从李彦惠户内拔给李立原36平方米旧改面积，在补助款到位前提下，村里进行旧改定位时，由村里直接拔给李立原，李彦惠夫妻及儿子不得进行干涉。四、本协议在村两委干部见证下签订等内容。2011年4月6日，义乌市建设局颁发了建设工程规划许可证，该规划许可证载明：建设单位李彦惠；建设项目名称旧村改造；建设位置江东街道孔村；建设规模第100幢，占地36平方，地上**，地下**。2010年7月25日，李立原曾向原告收取了买孔村旧改房36平方押金10万元。2011年4月26日，项雪珊与李彦惠、杨碧兰、李学根在李文善的见证下签订了《“旧村改造”安置地基所有权抵押协议书》，该协议书载明：甲方李彦惠，乙方项雪珊。一、经甲、乙双方共同协商，甲方向乙方借人民币共240万元，甲方愿将义乌市江东街道孔村村委会及旧改办审核、义乌市国土资源局审批确认给甲方的旧改安置地基36平方米（位置：孔村新村100幢3号）所有权抵押给乙方。协议签订后一个月内如甲方不还借款，则地基所有权、使用权等所有权利永远归乙方所有，乙方即有权处置地基或建造房屋。二、乙方在抵押取得的地基上建造房屋时，甲方有责任无偿、及时地协助乙方办好相关手续，包括房屋建造、竣工验收及房地产过户等一切手续。三、乙方房屋建成后，如政策允许可以过户，甲方及共有权人应及时（一个月内）配合乙方办理房地产过户手续，并不准再向乙方索取任何款项和费用。在办理过户手续时，需交纳的出让金及其它一切费用由乙方自行承担。房地产过户手续完成后，甲方写给乙方的借条自然作废。四、甲方保证本宗旧改安置地块所有权权属清楚，未抵押之前如有房地产权属纠纷或债权、债务等情况，一律由甲方负责处理。五、双方抵押协议生效后，其抵押价格不受任何环境及市场格变动的影响，双方不准以任何借口违约和后悔。六、甲方的下列行为将被视为违约，其责任由甲方负责：①甲方及共有权人反悔，或因反悔等原因引起乙方安置房无法及时安置、建造、过户的；②甲方及共有权人在乙方房屋竣工后，不配合办理过户手续或在过户时提出其它要求的。七、违约责任：由甲方及共有权人引起的违约，甲方应无条件偿还本协议第一款所列的借款，并支付利息（利息从付款之日起按商业银行同期贷款利率四倍计算），另外再赔偿由此造成的其它损失。如乙方违约，甲方概不归还借款。八、本协议自甲、乙双方及共有权人签字、捺指印生效。本协议书共二页，一式三份，甲、乙双方及村委会、旧改办各执一份为证。九、旧改保证金1万元，村委退回后甲方即时归还乙方。同日，李彦惠向项雪珊出具借条，借条载明：今借到项雪珊人民币240万元，愿将义乌市江东街道孔村村委会及旧改办审核、义乌市国土资源局审批确认给本人的旧改安置地基方米（位置：100幢3号）所有权作为抵押，月内还清，按3％计息。项雪珊并未向李彦惠交付借款240万元。上述协议签订后，原告通过银行汇款方式将涉案宅基地转让款42万元支付给李立原。同日，李彦惠、杨碧兰、李学根、李斌臣向李立原出具保证书，该保证书载明：我户李彦惠与同村村民李立原之间的房屋买卖账目往来都已全部结付清楚，之后李彦惠的房屋买卖与李立原已无任何关系，今后的一切买卖事宜由李彦惠与买受人发生关系。另查明，2018年6月7日，义乌市自然资源和不动产登记中心为涉案房屋颁发了不动产权证，该不动产权证载明：所有权人李彦惠、杨碧兰等六人；权证号浙（2018）义乌不动产权第0023817号；坐落××街道××村××幢××号；附记，本不动产系三户联建。其中李彦惠、杨碧兰占50%，土地使用面积36平方等。再查明，原告陈芝娟系江东街道西陈村村民。陈芝娟与项雪珊原系夫妻关系，2011年9月8日曾离婚，2014年12月4日复婚。2011年4月26日，陈芝娟出具委托书给项雪珊，委托书载明：委托项雪珊代表本人与李彦惠、李斌臣办理孔村的宅基地使用权转让相关的一切事宜。涉案房屋系原告出资建造并使用至今。本院认为，本案争议焦点：一、项雪珊是否受原告委托与被告签订涉案宅基地转让协议；二、项雪珊与被告签订涉案宅基地转让协议是否有效；三、被告是否应协助原告办理涉案房屋产权证过户手续。四、原告是否有权要求被告退回保证金1万元。关于第一问题，在签订涉案宅基地转让协议时，原告与项雪珊系夫妻关系，原告委托项雪珊购买宅基地属家事代理行为，况且转让款是由原告支付的。故本院认定原告委托项雪珊与被告签订涉案宅基地转让协议的事实成立。关于第二问题，涉案宅基地被告曾出卖给第三人属实，但根据第三人与被告于2009年9月5日签订协议书第一条约定，第三人将涉案宅基地转卖他人，被告应配合与买受人直接办理相关的所有手续。故本院认定第三人有权将涉案宅基转卖他人。2011年4月26日，在孔村村干部见证下，项雪珊与被告签订涉案宅基地转让协议，实际上就是第三人将涉案宅基地转卖给项雪珊，被告与买受人项雪珊直接签订涉案宅基地转让协议，同时项雪珊方将剩余转让款42万元直接支付给第三人，被告与第三人间关于涉案宅基地转让事宜已全部结清。故本院认定项雪珊代理原告与被告签订的涉案宅基地转让协议合法有效。关于第三个问题，本院已认定项雪珊代理原告与被告签订的涉案宅基地转让协议合法有效，并确认原告按约支付了宅基地转让款，原告有权要求被告协助办理涉案房屋产权证过户手续。关于第四个问题，根据庭审查明，因孔村已将旧改保证金1万元退回给被告，根据双方签订的《“旧村改造”安置地基所有权抵押协议书》第九条规定，原告陈芝娟有权要求被告返还旧改保证金1万元。综上，原告诉请合法有效，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下：一、项雪珊代理原告陈芝娟与被告李彦惠、杨碧兰于2011年4月26日签订的《“旧村改造”安置地基所有权抵押协议书》，除转让款240万元虚假外，其余内容合法有效；二、被告李彦惠、杨碧兰于判决生效后十日内协助原告陈芝娟办理坐落于××街道××村××幢××号占地面积36平方米的不动产权证转移登记至原告名下的过户手续；三、被告李彦惠、杨碧兰于判决生效后十日内返还原告陈芝娟旧改保证金1万元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元，由被告李彦惠、杨碧兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  何小甫人民陪审员  孟向民人民陪审员  刘小霞二〇二一年一月十四日法官 助理  汪娜娜书 记 员  陈昕怡