湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初6624号 原告：岳阳市岳阳楼区洞庭街道外滩花园业主委员会，住所地岳阳市岳阳楼区。 负责人：陆荣，主任。 委托诉讼代理人：姜行燕，湖南滳沼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李易，湖南滳沼律师事务所实习律师。 被告：岳阳楼区洞庭社区医院，住所地岳阳市岳阳楼区。 法定代表人：赵训力，院长。 被告：岳阳市岳阳楼区洞庭街道社区卫生服务中心，住所地岳阳市岳阳楼区。 负责人：赵训力。 被告：胡祥菊，女，汉族，住长沙市开福区。 三被告共同委托诉讼代理人：刘礼伟，湖南岳州律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：陈秀丽，湖南岳州律师事务所实习律师。 原告岳阳市岳阳楼区洞庭街道外滩花园业主委员会（以下简称外滩花园业委会）与被告岳阳楼区洞庭社区医院（以下简称洞庭社区医院）、被告岳阳市岳阳楼区洞庭街道社区卫生服务中心（以下简称洞庭社区卫生服务中心）、被告胡祥菊业主所有权纠纷一案，本院于2020年9月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜行燕、李易，被告胡祥菊及三被告共同委托诉讼代理人刘礼伟、陈秀丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告外滩花园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即拆除违法修建的位于岳阳市岳阳楼区洞庭街道开发中路外滩花园二栋东北面公共绿化范围内的楼梯，恢复原状；2、判令被告立即将岳阳市岳阳楼区洞庭街道开发中路外滩花园二栋东北面二楼处违法开的门封闭，将墙体恢复原状。事实与理由：2014年10月左右，岳阳安宏房地产有限公司与外滩花园业主签订《商品房买卖合同》，将房屋出卖给小区全体业主。外滩花园二栋1、2层原规划为小区活动中心和会所，但后来开发商岳阳安宏房地产有限公司将房屋出卖后，在二栋二楼开办了社区卫生服务中心。2020年5月13日，被告突然将外滩花园二栋东北面的绿化树铲倒，草坪铲掉，违法修建楼梯，并将二栋东北面二楼外墙体破坏开了一个门。小区业主当时极力阻止反对，业主委员会还向社区及街道办反映了情况，但被告还是违法修建起了楼梯。被告的行为侵占了小区的公共绿化，其开门的行为也破坏了整栋房屋的主体及承重结构，导致房屋开裂，严重侵犯了小区业主的权利。经外滩花园小区业主集体投票同意，业主委员会代表全体业主向法院起诉，请求判如所请。 三被告共同辩称：1、本案原告主体不适格，无权对被告提起诉讼。原告代表全体业主提起诉讼，属于应当由全体业主共同决定的事项。原告应当召开业主大会，由全体业主进行投票表决，在取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可提起诉讼。而本案中，原告通过网上发起的投票问卷说明，自行制作出一个结果，显示有248户业主同意起诉，不具有实名制以及一户一票的特征，得出的结果缺乏准确性、唯一性，不得作为原告提起诉讼的证据。首先，原告未提供证据证明外滩花园398户业主均已知悉原告将因空地修建楼梯一事对被告提起诉讼这一事由。即虽通过微信投票，但未提供外滩花园二栋全体业主均在同一微信群，群内有无非小区人员，且已公告诉讼事由等事实。其次，原告未提供网络投票权限的证据，即每一户只能有一名业主实名参与投票，不存在非小区业主也可投票，一户有多个业主参与投票等情形，致使投票结果失实。原告也未提供微信投票统计程序的设置是否准确无误以及是否将投票结果予以公示，让每一户业主核对确认投票结果是否无误的证据。2、本次投票的内容是“是否同意依法行政复议、起诉安宏房地产公司、规划局、社区医院”，投票选项为“同意依法行政复议和向法院起诉维权；不同意行政复议、向法院起诉维权；弃权”。从投票内容、投票选项可知，原告并未将是否同意起诉社区医院单独列举出来，而是与其他两起不同的案件合并一起，这样的操作因业主不能单一指向性的投票直接导致对社区医院的起诉结果不准确。原告无法排除在此种情况下进行的投票，有部分业主仅是想起诉安宏房地产公司、规划局，并不起想诉社区医院，但因捆绑在一起，故实际的投票结果与真实意思表示不一致，进而导致对原告起诉的投票结果不实。3、投票的内容仅有起诉社区医院，而原告却起诉三被告，其中包括洞庭社区服务中心和小区业主胡祥菊。原告增加被告却未向小区全体业主明示，并取得大部分业主的同意。故原告无权起诉业主胡祥菊和洞庭社区服务中心。4、即使认定原告主体适格，其认为被告存在侵权行为，要求恢复原状，被告对此亦不予认可。理由如下：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋项以及与其专有部分相对应的外墙等共有部分的，不应认定为侵权”。涉案楼梯所处位置在社区医院的前方，该处绿地在修建楼梯前，处于无人使用且无人管理的状态。因此整体环境脏、乱、差。恰逢社区医院有瘫痪、腿脚不便的本小区患者，就医十分不便，需要亲属与医护人员抬动轮椅上下楼梯，十分吃力辛苦。故小区业主向非营利性的洞庭社区卫生服务中心提出修建无障碍通道的请求。鉴于邀请专业人士查看房屋后得出该中心内部无法增修电梯的意见，该中心负责人只得要求业主胡祥菊想办法解决有困难的患者家属的请求。胡祥菊为了社会和谐、邻里友善，即考虑利用前方已荒废的绿地修建无障碍通道，无偿为行动不便的患者及家属提供便利服务。在涉案楼梯动工之日，原告的主任、副主任及物业服务公司、街道办事处的负责人均在现场。原告的主任、副主任未明确表示拒绝。胡祥菊急于解决小区业主患者及家属的实际困难，进而开始动工修建楼梯。同时，该绿地原有的树木，也在原告的主任、副主任的见证下，搬离至小区内其他绿化位置。因此涉案通道的修建，对小区全体业主而言，并无任何损害，而且有利于小区内所有老人尤其是残疾人士或中风偏瘫患者的出行便利。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2013年，岳阳安宏房地产有限公司在沿湖大道西瓜山社区启动“外滩花园”项目开发。2014年岳阳安宏房地产有限公司与外滩花园业主签订《商品房买卖合同》，将房屋出卖给了小区全体业主。2018年4月25日，经街道和社区监督指导，外滩花园小区通过选举成立了业主委员会。2018年5月2日，岳阳市保障性住房服务中心岳阳楼区分中心对业委会的成立备案。 外滩花园二栋1、2层业主为胡祥菊。2018年10月1日，被告胡祥菊与被告洞庭社区卫生服务中心签订租赁合同，由洞庭社区卫生服务中心租赁胡祥菊位于外滩花园2栋110、104、201、202门面作为经营医疗保健使用，租赁期限自2018年10月1日至2028年10月1日。此经营场所无电梯。胡祥菊称曾邀请专业人士查看房屋后得出洞庭社区卫生服务中心室内无法增修电梯的意见。胡祥菊为解决患者上下不便的问题，想利用洞庭社区卫生服务中心前方的绿地修建无障碍通道。2019年10月21日，洞庭社区卫生服务中心向东风湖社区出具报告，请求在外滩花园门面北面绿化区内改扩建无障碍通道设施。东风湖社区在报告上注明情况属实。 2020年5月13日，胡祥菊安排的施工人员在外滩花园二栋东北面的公共绿化区挖树，想修建无障碍通道。业委会主任陆荣知道后，进行制止，要求停工。施工人员说绿化地脏乱差，他们系平整除杂草。一小时之后，业委会副主任杨武说，经过和胡祥菊沟通，决定先将空地治理好，同意继续施工。同时杨武指挥施工人员将铲除后的树木移到小区里另外的地方栽下。当天，胡祥菊还出具了承诺书一份。内容为：外滩花园二栋东北面空地，洞庭街道社区卫生服务中心东北边的绿化地归属于外滩花园所有业主。社区医院临时建筑物如遇不可抗因素无条件拆除。绿化地平整后，胡祥菊委派的施工人员开始着手修建无障碍通道。业委会成员王小玲发现施工人员不仅仅是平整绿地后，拔打12345热线进行投诉。业委会主任陆荣发现被告安排的施工人员在修无障碍通道时，也拔打了12345进行投诉，还两次打电话给控违进行举报，并且带人到规划部门反映情况。期间，胡祥菊与业委会部分成员和极少数业主开了三次协调会。有部分业主提出，要求社区医院进行补偿，但双方就补偿的数额没有达成一致。当时就修建无障碍通道的问题还召开了业主大会。很多业主反应比较大。散会后，还跑去砸了无障碍通道。在双方协商未取得一致的情形下，2020年5月底胡祥菊指挥施工人员将无障碍通道修好。同时胡祥菊还在二栋东北面二楼外墙体开了一个门，衔接无障碍通道。胡祥菊以短信的方式向外滩花园业主作出承诺：1、每年除65岁老人体检外，其他年龄的都可送一次免费体检（主要是社区医院的检查项目）。如在洞庭医院住院治疗可享受一系列优惠政策。2、给每户业主送一家健康卡做理疗保健，永远有效，做养生保健都享受最好服务和最大优惠。3、为小区做力所能及的贡献。二栋东侧空地归属全体业主，胡祥菊每年出资5000元来建设小区。小区业主仍未同意，遂酿成纠纷。 另查明，1、2020年6月，外滩花园业委会向小区业主发起“关于外滩花园小区是否依法起诉安宏房地产公司、规划局、社区医院的投票问卷说明”。内容为：我们小区存在着下列问题一直未得到解决：安宏房地产公司及自然规划局在未征得大多数业主同意情况下，擅自将物业用房、骑楼用途变更，一二栋北侧阳台改为全封闭，三四栋架空层未按照设计图纸建设等问题以及二栋医院楼梯违建拆除。小区业委会成员经过反复与各方协商无果后决定走上依法维权之路。这需要全体业主的投票授权，望全体业主发挥主人翁意识，投下神圣一票。投票选项有：“同意依法行政复议和向法院起诉维权。不同意行政复议、向法院起诉维权。弃权”三种。截止8月16日22时，小区投票共287票，其中同意依法维权248户，重复同意29票，不同意1户，投票结果有冲突1户（1票同意，1票不同意），未填房号者同意维权6票，不同意1票。三被告对调查问卷的投票方式提出质疑后，外滩花园业委会又补充提供了每一户业主在投票问卷上的签名确认及签名时的相关照片和视频。 2、被告修建无障碍通道没有办理建设工程规划许可证。 3、外滩开花园二栋东北面外墙上有开裂的痕迹。原告称开裂系因被告在承重墙上开门所致，被告对此不予认可，认为自己只是扩了窗户。 庭后原告在本院建议下，在业主群里将协商处理纠纷的建议发出后，大多数业主仍不同意协商，要求恢复原状。 以上事实，有业委会审批备案文件、问卷说明及结果、签名及照片、视频、门面租赁合同、现场照片、承诺书、协调会的照片、记录、证人证言、及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议的主要焦点问题为：一、外滩花园业委会作为原告起诉，主体是否适格？二、被告胡祥菊修建无障碍通道、在外墙体开门是否构成侵权？ 关于焦点一。涉案绿地、外墙共有部分的权利人是外滩花园小区全体业主。外滩花园业委会以被告私自修建无障碍通道和在墙体开门的行为，侵害全体业主权益为由提起诉讼，符合法律规定的“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。外滩花园业委会在起诉前，以网上投票问卷的方式征求了全体业主的意见，在取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意后，才提起诉讼。且被告对外滩花园业委会投票方式提出质疑后，外滩花园业委会又通知所有业主对问卷投票结果再次进行签名确认。外滩花园业委会提起诉讼，符合《中华人民共和国物法权》第七十六条对业主决定建筑区划内重大事项的规定，是本案适格的原告。三被告辩称外滩花园业委会主体不适格，无权起诉，没有事实和法律依据，本院不予采信。外滩花园业委会在调查问卷中，已明确告知了所有业主，需要依法维权的问题有：二栋医院楼梯违建拆除。根据物权法的相关规定，全体业主是对建筑区划内的违建楼梯拆除是否起诉这一重大事项进行表决，而不需要对具体起诉的被告进行表决。被告辩称外滩花园业委会起诉的具体被告没有征求全体业主的表决，无权起诉胡祥菊和洞庭社区卫生服务中心，没有法律依据，本院不予采信。 关于焦点二。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案中，外滩花园二栋东北面的绿化地属于全体业主共有，被告胡祥菊在未取得经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的情形下，私自将绿地改建为无障碍通道，在二栋东北面二楼外墙体开门，改变建筑物外墙面，损害了全体业主的合法权益。现外滩花园业委会要求被告胡祥菊拆除无障碍通道，将在二楼外墙开的门封闭，并恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。修建无障碍通道及在墙体开门的行为，并非被告洞庭社区医院、洞庭社区卫生服务中心所为，原告要求被告洞庭社区医院、洞庭社区卫生服务中心承担侵权责任，没有法律依据，本院不予支持。被告胡祥菊辩称，修建无障碍通道的当天，业委会主任、副主任、物业服务公司、街道办事处负责人均在场，未明确表示拒绝，应视为同意胡祥菊的修建行为。首先胡祥菊并没有证据证实以上在场人均未表示拒绝。其次，即使以上在场人未明确表示拒绝，也不等于同意胡祥菊进行修建，并且以上在场人的行为也不构成表见代理。要构成表见代理，胡祥菊主观上应为善意，且在客观上有理由相信在场人有代理权。但胡祥菊在修建无障碍通道时没有办理建设工程规划许可证，并且胡祥菊作为业主对该修建行为应当经三分之二以上多数业主同意是明知的，而未经过相当数量的业主同意。胡祥菊安排施工人员是以平整绿化地为由施工的，并未明确告知业主最终要修建无障碍通道。业主发现施工人员是在修建无障碍通道后，予以制止，并拔打12345投诉，向控违进行举报，以及多次协调，召开业主大会等一系列行为，均表明了胡祥菊修建无障碍通道是未取得外滩花园小区多数业主同意的。在此情形下，胡祥菊仍将无障碍通道修好，胡祥菊的主观上不构成善意。虽然胡祥菊修建无障碍通道的出发点是为行动不便的患者提供便利服务，但胡祥菊的修建行为仍应遵守法律法规的相关规定。胡祥菊辩称自己的修建行为不构成侵权，没有事实与法律依据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十六条、第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条之规定，判决如下： 一、由被告胡祥菊拆除其修建的位于岳阳市岳阳楼区洞庭街道开发中路外滩花园二栋东北面公共绿化范围内的楼梯（无障碍通道），并恢复原状。 二、由被告胡祥菊将位于岳阳市岳阳楼区洞庭街道开发中路外滩花园二栋东北面二楼处开的门封闭，将墙体恢复原状。 以上一、二项，限被告胡祥菊在本判决生效后十日内履行。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。 三、驳回原告岳阳市岳阳楼区洞庭街道外滩花园业主委员会的其他诉讼请求。 本案案件受理费1000元，减半收取500元，由被告胡祥菊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员 许 东 二〇二〇年十一月十八日 书记员 冯静楠