江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初2269号 原告：孙士坤，男，1990年8月21日生，汉族，住徐州市贾汪区。 被告：华润置地（徐州）发展有限公司，住所地徐州市云龙区和平路乔家湖工业园**。 法定代表人：陈刚，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李炎，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 原告孙士坤与被告华润置地（徐州）发展有限公司（以下简称华润徐州公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告孙士坤、被告华润徐州公司的委托诉讼代理人李炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙士坤向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告逾期办理产权证违约金70736.28元（以897289元为基数，自2019年1月7日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至2020年4月30日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）。事实和理由：2017年2月1日，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同编号为NO.0623584，被告将橡树湾小区36号楼（原J1）1单元903室出售给原告。被告于2018年7月19日将上述房屋交付给原告，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当于商品房交付后180日内办理房屋所有权证书，原告实际上房已经一年半之久。原告多次与被告询问房产证办理情况及进度，被告均没有给与回复。后经原告询问徐州市自然资源和规划局，被告迟迟未将相关手续报送至行政部门，至原告起诉之日，被告尚未为原告办理房屋所有权证书。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。 被告华润徐州公司辩称，首先被告认为原告并没有于2018年7月19日上房，即使确实是该日上房往后推180天也应当是2019年1月15日，逾期应当从第二日计算。被告并没有在4月30日才通知原告办证，原告于4月29日就已经完成了办证。关于违约金的依据我们认为没有相关依据。一、买卖合同第20条第二款约定：由于被告的原因买受人未能在交付之日起180日内取得产权证书的，双方按照补充协议的约定处理。根据补充协议第17条1.1项的约定：买受人同意被告在完成递交初始登记所有的资料后办证义务即履行完毕。第1.2项约定：如果因政府政策原因导致被告不能正常办理的，被告不承担违约责任。在约定的期限内，被告多次向主管机关递交初始登记材料，但始终被拒绝接收。直至2020年4月15日主管机关才接收被告交付的材料，被告认为不应承担相应的责任，即使承担也应当以此作为最终日期。二、补充协议第17条第1.3项约定：由于被告逾期办证的，每逾期一日，被告按20元的标准向原告支付违约金，上限不超过2000元。第1.4项约定：如果被告在合同约定的交付之日即2018年8月31日之前交付房屋的，应当按照该期限作为产权登记的办理起算期间。因此，我们认为应当自8月31日起起算180天，也就是自2019年2月28日起计算逾期办证的违约金。根据补充协议第32-33页的约定，双方已经对补充协议中的所有条款予以认可并同意，不表示任何异议。补充协议及主合同文本上均有被告加盖的公章及原告签名捺印。请法庭注意，原告系职业律师，应当明白自己签名捺印的效力，因此，即使计算违约金，也应当依据双方的合同约定来进行计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 就案件事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年2月1日，原告孙士坤（买受人）与被告华润徐州公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：0623584）一份，约定出卖人将位于汉景大道32号的橡树湾小区36(原J1)幢1单元803号房屋出卖给买受人，涉案房屋建筑面积94.95平方米，套内面积为74.20平方米。房屋总价款为900038元。出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.详情见补充协议。该合同后附有《商品房买卖合同补充协议》一份，约定经买卖双方友好协商，达成如下补充协议，本补充协议与主合同对双方当事人均具有同等法律约束力，主合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准。买受人确认：买受人在签订本补充协议时已认真阅读了现场公示，清楚知晓全部内容的含义并且无异议，并且自愿遵守现场公示文件以及本协议中涉及买受人权利义务的条款约定。该补充协议第六条对主合同第八条的补充及修改如下：若因贷款机构要求买受人提高首付比例、买受人未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料、买受人不办理预告登记（如有）或预抵押手续等非出卖人原因导致该付款方式不可行或贷款未按时足额在本协议签订之日起30日内到达出卖人指定账户，买受人应当在前述期限届满之日起10日内支付完毕购房全款。若买受人未按此期限支付的，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人自约定的应付期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人依照主合同约定的标准按日计算向出卖人支付逾期应付款的违约金。该补充协议第十七条约定，对主合同第二十条的补充及修改如下：1、双方对于该商品房初始登记的约定如下：1.1出卖人应在房屋交付使用后【180】日内递交办理房屋所有权初始登记的全部资料。买受人同意且明确知悉：出卖人在前述期限内完成递交初始登记所有资料后，出卖人的办证义务即履行完毕。1.2如因政府部门、政策变动、法律法规调整等出卖人意外的原因致使出卖人不能正常办理房屋所有权初始登记的，出卖人不承担违约责任。1.3由于出卖人未完成初始登记造成买受人无法办理本商品房所有权转移的，每逾期一日，出卖人按【20】元的标准向买受人支付违约金，上限不超过【2000】元。该补充协议第32页约定:1、在签订本补充协议前，出卖人就加“★”加粗字体条款提请买受人特别注意，并说明其中部分条款内容对买受人可能产生不利影响。同时，买受人已就其他存疑条款向出卖人提出，出卖人就相关条款已按买受人要求做出了解释和说明，双方已就相关条款进行过协商。买受人已注意到上述标注“★”符号且字体加粗条款中部分内容涉及免除、限制出卖人的责任或者限制买受人的权利，但买受人均认可并自愿接受合同、附件以及补充协议（包含标注“★”符号的条款在内）的所有条款。买受人同意不援引格式条款有关规定，不要求出卖人承担约定之外责任。2、如本补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，本项目在该商品房总价款的定价过程中已充分考虑上述因素对买受人的权利限制，买受人对此知悉并认可。因此，双方签订的补充协议内容与主合同约定不一致的地方，以本补充协议为准。被告华润徐州公司在甲方（出卖人）处加盖公章，原告孙士坤在乙方（买受人）处签字、捺印。 上述合同签订后，原告缴纳了涉案房屋的购房款897289元，被告向其开具相应金额的江苏增值税普通发票一张。 原告提供的入住通知书显示，被告通知原告2018年8月3日办理入住手续，原告据此主张交房日期为2018年8月3日。被告提供的2018年8月3日房屋验收单右上角备注“未上房业主要求提前看”，但原告主张其签字时，并未备注上述内容。被告另提供收据两张，拟证明原告于2018年8月17日缴纳所有费用，完成上房手续，原告称该收据系原告缴纳物业费收据与上房并没有实际关联性，与上房期限也没有关系。 被告主张其于2020年4月15日将初始登记所有资料提交主管部门，并提供条形码编号为202004150590-39的不动产登记申请书一份，载明的不动产情况即涉案房屋，原告对被告提供该证据不予认可。被告提供的领取不动产登记申请书的签字页显示原告是2020年4月29日签字领取的申请书，原告坚持2020年4月30日为逾期办证终止期限。 本院认为：原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同及补充协议约定的内容履行各自义务。补充协议第十七条明确约定出卖人应在房屋交付使用后180日内递交办理房屋所有权初始登记的全部资料，如因政府部门、政策变动、法律法规调整等出卖人以外的原因致使出卖人不能正常办理房屋所有权初始登记的，出卖人不承担违约责任，此外亦约定如出卖人未完成初始登记造成买受人无法办理商品房所有权转移登记的，每逾期一日，按照20元标准向买受人支付违约金，上限不超过2000元。原告提供的入住通知书显示，被告通知原告交房时间为2018年8月3日，且房屋验收单亦证明原告于当日验收了房屋，被告主张原告于2018年8月17日完成上房手续，仅凭原告缴纳物业费收据的日期无法证明原告的实际上房日期，且无其他证据证明原告实际接收房屋的时间，故本院结合入住通知书、房屋验收单载明的时间认定涉案房屋于2018年8月3日交付。被告对原告负有在房屋交付使用后180日内办理房屋所有权初始登记的义务，被告逾期为原告办理涉案房屋的所有权转移登记，应承担给付违约金的责任，违约金应计算至双方合同约定的被告完成递交办理房屋所有权初始登记的全部资料之日，被告提供的不动产登记申请书、不动产登记申请书领取签字页可以证实其于2020年4月15日提交不动产登记审批，故违约金应计算至2020年4月14日。 关于如何计算违约金的问题。本案中，案涉合同对华润徐州公司未完成初始登记造成买受人无法办理商品房所有权转移登记的违约金标准已作出约定，即逾期一日按照20元的标准支付违约金，但合同设定上限不超过2000元违约金的约定明显过低。本院支持涉案逾期办证违约金按照每日20元标准，以实际逾期天数进行计算。原告主张违约金按照银行贷款利率的罚息进行计算无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院参照合同中约定的违约金标准按照每天20元计算，自2018年8月4日起满180日的后一日即2019年1月31日起计算至被告实际提交不动产登记审批手续的前一日即2020年4月14日止（共440天），计8800元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告华润置地（徐州）发展有限公司向原告孙士坤支付逾期办理产权证违约金8800元； 二、驳回原告孙士坤其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1568元，由原告孙士坤负担1518元、被告华润置地（徐州）发展有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  梁 征 人民陪审员  张世强 人民陪审员  刘启军 二〇二一年一月十二日 书 记 员  张 欣