湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0111民初4334号 原告（反诉被告）：方强，男，1981年12月30日出生，汉族，住湖北省武汉市东湖新技术开发区， 委托诉讼代理人：程大鹏，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。授权范围：特别授权。 委托诉讼代理人：徐畅，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。授权范围：特别授权。 被告（反诉原告）：谭晶星，女，1985年3月12日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区， 委托诉讼代理人：肖敏，湖北法辉律师事务所律师。授权范围：特别授权。 委托诉讼代理人：高凤娇，湖北法辉律师事务所实习律师。授权范围：特别授权。 原告（反诉被告）方强（以下简称原告方强）与被告（反诉原告）谭晶星（以下简称被告谭晶星）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方强的委托诉讼代理人程大鹏，被告谭晶星的委托诉讼代理人肖敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方强向本院提出本诉诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《正堂时代租赁合同》于2020年6月4日解除；2、被告向原告支付拖欠租金63667.5元（其中包括2020年2月至4月租金44077.5元及2020年5月16日至2020年6月5日的租金19590元）；3、被告向原告支付逾期违约金共计143986.5元；4、被告向原告支付因无故单方提前解除合同的违约金176310元（即当期六个月租金）；5、被告向原告支付物品损坏修理费及垃圾清运费合计4130元；6、被告原告支付物业费2685.72元；7、被告承担因提出反诉增加的律师费15000元；8本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年5月15日签订《正堂时代租赁合同》(以下简称合同)，由原告将位于武汉市洪山区欢乐大道9号21楼2110-11的物业租赁给被告从事经营活动，租赁期限为60个月；其中，2019年8月15日至2019年9月29日为免租期，月租金为29385元，租金按3个月(一季)为一个支付周期，承租方应当在每个支付周期结束前15日向原告支付下一周期的租金。合同签订后，被告按约交付了第一季度88155元租金以及履约保证金58770元。根据合同约定，第一年度的租金支付情况应当为:1、最迟于2019年8月1日支付第二季度租金44077.5元(扣减免租期后的金额)；2、最迟于2019年11月1日交付第三季度租金88155元；3、最迟于2020年2月1日交付第四季度租金88155元。然而，截至2020年6月4日，被告分别于2019年8月15日支付第二季度租金44077.5元，于2019年11月22日支付第三季度租金88155元。原告多次发送《租金催缴函》，被告才于2020年4月14日支付第四季度一半租金即44077.5元，三个季度均出现拖延支付的情况，已构成违约。2020年6月4日，被告通过微信向原告发送《关于解除租赁合同的交接函》，以新冠病毒××疫情的影响为由单方面解除合同。另外，被告时至今日仍未与原告办理《房屋交还确认书》，租赁房屋内存在物品损坏及未处理垃圾。原告在自身存在房贷压力及经济损失的情况下，积极响应国家政策的号召，多次与原告协商纠纷解决，并表示愿意放弃部分违约金的主张，原告已做到仁至义尽。因被告欠付租期内物业费用，且因本案诉讼原告方强产生律师费损失，此两项费用依法应当由被告承担。为此，起诉恳请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告谭晶星针对本诉辩称，1、原、被告双方签订的合同已于2020年5月27日解除，被告早已提出解除合同，但原告一直推诿，被告搬出屋内房屋时，原告和物业多次阻止，至5月27日才搬出完毕，有视频为证。2、因疫情期间无法经营，加之前期装修花费四十多万元，经营性亏损四十多万元且被另一家公司以10万元的价格收购，公司股权、法定代表人等相关信息已经变更，但疫情期间仍缴纳一半租金交给原告。根据疫情审理相关规定，双方因发生不可预见的情况，导致客观情况发生变化，继续履行对被告明显不公平，合同应当解除，并请求减免一定租金。3、对于逾期违约金，被告并未延期支付租金，且违约金要求过高。疫情期间被告在国外，无法主持国内事务，被告多次要求减免租金。4、被告是因为疫情影响无法支付租金，被迫提前解除合同，据此当事人因疫情遭受巨额损失，根据疫情相关法律规定，要求支付逾期违约金不应支持。5、房屋交付时毛坯状态，所以不存在物品修理费，双方签订合同中没有垃圾清运费的相关规定。6、物业管理费是在被告未实际使用，且腾退后发生，应由原告承担，不应由被告承担。7、律师费并非诉讼的必要过程和必要损失，应不予支付。请求依法驳回原告诉讼请求。 被告谭晶星向本院提出反诉诉讼请求：1、请求确认反诉人与被反诉人签订的《正堂时代租赁合同》于2020年5月27日解除；2、被反诉人退还反诉人履约保证金58770元；3、本案的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年5月15日签订了《正堂时代租赁合同》，将被反诉人位于武汉市洪山区欢乐大道9号21楼2110-11室的物业租赁给反诉人用于经营活动，租赁期限为60个月，其中装修期为1.5个月，被反诉人免除其租金。物业月租金为29385元，租金每3个月为一个支付周期。合同签订后，反诉人及时缴纳了履约保证金58770元及第一季度租金88155元、第二季度租金44077.5元、第三季度租金88155元。2020年1月，武汉爆发了新冠病毒××疫情，因受疫情及疫情防控的影响，反诉人的公司无法开展经营活动，在此期间，反诉人多次与被反诉人保持积极沟通，友好协商减免租金，以求共度疫情，但在多次协商未果且公司难以维持的情况下，反诉人还是支付了2020年2月至4月的一半租金44077.50元。2020年5月27日，因疫情导致公司经营困难，连续亏损，反诉人无力支撑，故转让公司，因此长期租用被反诉人的物业用于经营活动的合同目的无法实现。此解除合同行为属因疫情导致的不可抗力因素，按照合同约定，双方互不承担责任。截止至目前为止，被反诉人缴纳的履约保证金58770元，被反诉人仍旧未退还，为维护反诉人合法权益，特诉至贵院，请依法判决支持反诉人之请求。 原告方强针对反诉辩称：1、本案涉案合同解除2020年6月4日，原告早已通过微信发送解除，但被告2020年5月27日搬出相关物品，故原告委托律师于2020年6月4日发送律师函，事实解除合同。2、根据合同第3条，被告有逾期支付租金，未交物业费等违约行为，所以不应退回履约保证金。请求人民法院依法驳回被告反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年5月15日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《正堂时代租赁合同》1份，双方在合同中约定：被告租赁原告授权管理的位于湖北省武武汉市洪山区欢乐大道9号21楼2110-11室房屋，面积为326.5平方米的场地用于武汉晶星造物信息科技有限公司经营。租赁期限为60个月，其中装修期为1.5个月，在装修期内，被告除免缴租金外，应自行支付承租该物业的物业管理费、水电等其他各项费用。具体交房日期最终以原告书面通知为准。租金：2019年5月15日至2021年5月14日，为90元/平方米/月，月租金为29385元；2021年5月15日至2022年5月14日为95元/平方米/月，月租金为31018元；2022年5月15日至2023年5月14日为101元/平方米/月，月租金为32977元；2023年5月15日至2024年5月14日为107元/平方米/月，月租金为34936元；2019年8月15日至2019年9月29日为1.5月免租期。租金的缴纳方式：租金支付采用先付后用的原则，租金按3个月为一个计租期。被告应在每个计租期结束前15日向原告支付下一计租期的租金。其中第一个计租期的租金88155元，被告须在本合同签署之日起3日内支付给原告。履约保证金的交付、使用及退还：1、被告应于本合同签订之日向原告支付2个月租金58770元作为本合同的履约保证金。2、被告按期全额交纳履约保证金及首期租金为原告向被告移交该物业的前提条件之一。若被告在合同履行过程中不存在任何违约行为，则租期届满且双方不续租或者合同提前终止时，被告须按原告要 求腾退、清空该物业并交还给原告，在被告结清全部租金及相关费用(包括但不限于物业管理费、能源费等）并经原告确认退场验收后30日内，原告将无息退还其所缴纳的履约保证金。租赁物业的物业管理费由物业管理公司另行收取。物业服务内容、收费标准、结算方式等以被告与物业管理公司正式签订的《物业管理服务合同》为准。违约责任：(一）原告的违约责任：1、原告未按本合同约定提供符合合同约定的物业的，须以每逾期一天按当期日租金标准的一倍向被告支付违约金，逾期超过30天则被告有权单方面解除合同。2、原告承诺对该物业拥有所有权，保证该物业不存在任何产权纠纷，如原告不能提供该物业的相关合法证件导致被告不能正常开展经营，则原告应赔偿被告当期六个月租金作为违约金。3、如原告无故单方提前解除本合同的，原告除返还被告的履约保证金外，还需赔偿被告当期六个月租金作为违约金。4、在租赁期内，原告如抵押、转让该物业时，上述行为不得影响被告在合同有效期内的正常使用，否则原告应承担被告因此遭受的相应损失。(二）被告的违约责任：1、租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回该物业，其可以书面通知被告，解除合同的通知到达之日起，本合同自行解除，保证金不予退还且被告还需向原告支付相当于该物业当期六个月租金的违约金，并赔偿原告免租期租金。若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失：擅自对该物业进行装修、改建或有其他严重破坏行为，包括但不限于更改该物业内、外的主体结构及任何水、电等公共设备、设施等等；利用该物业从事违法经营活动，或其他违反公序良俗活动的；未经原告同意，擅自张贴非经营性文字或图片及发生其他行为以致严重损害中方或物业公司良好形象和声誉；或发生其他严重违反原告或物业管理公司管理制度的行为且未在物业管理公司限期内予以纠正；在被告管理范围内或因被告及其人员（包括顾客或其他进入内部的相关人员）的责任导致火灾、安全事故及其他灾害或事故造成人员伤亡、财产严重损失的；如被告无故单方提前解除本合同的，被告需赔偿原告当期六个月租金作为违约金；被告出现违反合同约定而使合同目的无法实现的其他行为。2、被告未按合同约定时间和金额缴纳租金的，每逾期一日，应按日租金的一倍向原告支付违约金。物业的交还：1、本合同提前解除或终止后的3日内，被告应当在保证该物业墙面、天棚、地面、消防系统、供水供电系统、及外立面装修完整性的前提下将该物业交还原告。由原告及物业管理公司进行现场验收，经原告及物业管理公司在《房屋交还确认书》上签字确认后，方视为交还完成。2、如被告未能在约定的期限内腾退该物业的，每逾期一日，被告须向原告支付合同解除或终止时日租金标准双倍的房屋占有使用费。逾期超过3日的，原告或物业管理公司有权采取停止供应水电、查封物业及将被告在该物业内的财物强制搬出等措施，由此造成的所有损失和责任均由被告承担。3、该物业交还原告后，对于被告仍遗留在该物业内物资或装饰装修，原告拥有处置权。4、在本合同解除或终止前的1日内，被告应将其以该物业为注册地址或营业地址的各类证书、执照予以注销或迁走，并将上述注销或迁走的证明提交原告备案。不可抗力：本合同租赁期间，如遇战争、政府拆迁等不可抗力的客观情况导致毁损，本合同则自然终止，互不承担责任。此外，双方还就合同的其他相关事宜进行了约定。 上述合同签订后，原告向被告提供了合同约定的房屋，被告于签订合同时向原告支付了第一季度的租金88155元及履约保证金58770元，于2019年8月15日向原告支付了第二季度的租金44077.50元，2019年11月22日向原告支付了第三季度租金88155元，2020年4月14日向原告支付了第四季度一半租金即44077.5元。2020年5月16日之后的租金未能支付。2020年5月27日，腾退了涉案房屋。2020年6月4日，被告以微信的方式向原告送达《关于解除租赁合同的交接函》1份，该微信的主要内容为：1、因受新冠××疫情的影响，被告的公司无力在支撑经营，只能结束营业以减少损失，前期被告投入了大量资金将租赁房屋进行了装修，不足一年时间结束运营，实属无奈之举；2、被告已于2020年5月25日将租赁房屋全部腾退完毕，不再占有该房屋，室内装修和设施完好无损，完全满足继续租赁的条件；3、被告于2020年5月28日已将房屋钥匙交至原告的租赁中心；4、被告要求收到此交接函3日内交付押金58770元。2020年6月10日，原告向被告发送律师函，认可合同于2020年6月4日解除并要求被告承担违约责任。为此，原、被告双方产生纠纷。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系合同当事人之间真实的意思表示且不违反法律规定，该合同合法、有效。合同双方当事人均应依照约定履行合同义务。本案中，双方当事人争议的焦点问题为：双方解除合同的时间；被告是否应承担违约责任；原告是否应退还被告履约保证金。关于涉案合同解除时间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告虽于2020年5月27日腾退了涉案房屋，但其以微信的方式向原告送达《关于解除租赁合同的交接函》时间为2020年6月4日，且原告在其后的律师函中也确认该合同解除事实，故双方解除合同的时间应为2020年6月4日，对原告要求确认解除合同的时间应为2020年6月4日本院予以支持，被告反诉要求确认合同解除时间为2020年5月27日，依据不足，本院不予支持。关于被告是否应承担违约责任的问题。关于租金支付的问题：原告诉请要求被告支付拖欠的租金，被告抗辩应减免疫情期间的房租。本院认为，受新冠××疫情影响被告未能依合同约定支付房租，属于不可抗力，被告在已经减半支付房租的情况下抗辩应减免疫情期间的房租，理由正当，根据相关法律规定并结合本案案件事实，本院酌定免除第四季度一半租金即44077.5元，2020年5月16日至2020年6月4日期间的租金18610.50元（29385元/月÷30日/月×19日）。关于逾期支付租金的违约金问题：被告在第二季度和第三季度支付租金均存在逾期支付的问题，第二季度逾期15日、第三季度逾期22日，第四季度虽存在逾期支付，但属于不可抗力，不应承担逾期违约责任，第五季度存在逾期35日（2020年5月1日至2020年6月4日），被告应向原告支付逾期支付租金的违约金70524元[29385元/月÷30日/月×（15日+22日+35日）]。关于原告要求被告支付因无故单方提前解除合同的违约金的问题。被告在因受新冠××疫情的影响、其经营的公司陷入困境提出解除合同，属于不可抗力，原告要求被告支付因无故单方提前解除合同的违约金，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付物品损坏及垃圾清运费的问题：根据原告提交的相关证据，物品损坏及垃圾清运费事宜由新商户原创艺墅建筑工程（武汉）有限公司实施，但原告并未提供足够证据证明新商户原创艺墅建筑工程（武汉）有限公司实施清理及修复行为且因该行为减免了租金，故原告主张该费用，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付物业费的问题。原、被告在合同约定租赁物业的物业管理费由物业管理公司另行收取，而原告实际也并未支付该费用，故原告要求被告支付物业费的诉请，不符合合同约定，对其诉请本院不予支持。关于原告要求被告支付律师代理费的诉请。原、被告并未在合同中约定律师代理费，该费用不属于原告的必要损失，对此诉请，本院不予支持。关于被告主张退还履约保证金的问题。本案涉案房屋已于解除合同之前腾退并交付原告，对被告要求原告退还履约保证金58770元之诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）方强和被告（反诉原告）谭晶星签订的《正堂时代租赁合同》于2020年6月4日解除； 二、被告（反诉原告）谭晶星于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）方强支付租金18610.50元； 三、被告（反诉原告）谭晶星于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）方强支付违约金70524元； 四、原告（反诉被告）方强于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）谭晶星返还履约保证金58770元； 五、驳回原告（反诉被告）方强的其他本诉诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）谭晶星的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7387元由原告（反诉被告）方强负担5764元，被告（反诉原告）谭晶星负担1623元；反诉案件受理费6340.50元原告（反诉被告）方强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员 邵 冬 二〇二一年一月二十五日 书记员 万玲玲