杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初2988号 原告：杭州商旅资产管理有限公司。住所地：杭州市下城区环城北路****。 法定代表人：朱尔为，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张梦雅，浙江星韵律师事务所律师。 被告：马光福，男，1969年1月1日出生，撒拉族，住青海省循化撒拉族自治县。 原告杭州商旅资产管理有限公司（以下简称商旅公司）与被告马光福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员彭小梅适用普通程序独任审理，于2020年12月31日公开开庭进行了审理。原告商旅公司的委托诉讼代理人张梦雅到庭参加诉讼，被告马光福经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告商旅公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告将坐落于杭州市下城区中山××路××号（建筑面积31.11平方米）的房屋腾空并向原告返还;2.判令被告支付自2019年7月1日至2019年12月31日的租金,合计38100元;3.判令被告支付自2019年6月25日起至实际履行之日止的逾期违约金,以欠付租金38100元为基数,按每日2‰的标准,暂计算至2020年1月31日,合计16840.2元;4.判令被告支付2020年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费,按照418元／天的标准,暂计至2020年1月31日,合计12958元;5.判令被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告商旅公司撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2018年11月15日，原告与被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将位于杭州市下城区中山××路××号（建筑面积32.11平方米）的经营房屋出租给被告，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止；年租金标准为76200元；租金每半年支付一次；按照合同第4.3条款的约定，被告应在2019年6月25日前向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金38100元。2018年10月22日，被告出具《承诺书》向原告承诺，合同终止后，被告在接到原告《搬离通知》之日起7日内搬离房屋，若逾期搬离腾空房屋的，被告自愿按合同约定的日租金标准的2倍（即418元／天的标准）向原告支付房屋占有使用费。2019年8月5日、2019年10月20日，原告向被告发送《关于租赁到期需腾退返还房屋的函》，要求被告在合同期满后腾空案涉房屋并向原告返还；逾期腾退的，原告将以原租金标准的2倍向被告主张2020年1月1日起至实际腾退之日的房屋占有使用费。原告多次要求被告支付2019年7月ｌ日至2019年12月31日的租金38100元，但被告至今未支付上述租金。自2020年1月1日起，被告继续占有使用案涉房屋已无合法依据，但截至今日，被告仍持续非法占用涉案房屋。原告认为，原、被告的合同终止后，被告继续占用案涉房屋缺乏法律依据，拖欠租金和占用行为严重侵犯原告合法权益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。望判如所请。诉讼过程中，原告于2020年11月12日自行收回案涉房屋。 被告马光福未向本院提交书面答辩状，亦未向本院提供证据材料。 原告商旅公司围绕诉讼请求依法提交了房屋所有权证、杭州市商贸旅游集团有限公司本级物业资产无偿划转协议书、《房屋租赁协议书》及委托书、《承诺书》、《关于租赁到期需腾退返还房屋的函》及邮件交寄单、签收记录、房屋现状图、水费催缴单。被告马光福未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告商旅公司提交的证据已当庭核对了原件，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审核后认定的事实如下：2018年，杭州市商贸旅游集团有限公司将其所有的坐落于杭州市下城区中山××路××号房屋无偿划转给原告商旅公司。 2018年10月22日，被告马光福向原告商旅公司出具一份《承诺书》，载明承租人马光福承租商旅公司中山北路176号房屋，马光福承诺严格遵守《房屋租赁协议》条款，服从公司各项管理工作，按照新签订的《房屋租赁协议》约定，承诺租约到期时无条件腾空并向商旅公司返还物业；合同终止后，马光福同意该处房产由商旅公司收回。无论因以上何种原因，如马光福未按时搬离、腾空并返还物业的，马光福愿意按照平均日租金标准的2倍向商旅公司支付物业占有使用费；逾期未腾退物业的视同承租人放弃该物业内遗留物品包括所有权在内的一切权利；商旅公司有权任意处置逾期未腾退物业内的物品，处置方式包括但不限于变卖、丢弃、撤离，等等。 2018年11月3日，马光福出具一份《委托书》，其委托马亥力录前去办理中山北路176号房产招投标事宜。 2018年11月15日，商旅公司（甲方）与马光福（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将坐落于下城区中山××路××号房屋出租给乙方使用，建筑面积为32.11平方米，租赁房屋用于拉面店经营。租赁期限为1年，自2019年1月1日至2019年12月31日；房屋租赁期限届满，租赁合同终止，甲方有权收回房屋不再续租；承租期内双方如需提前终止协议，均应提前三个月书面通知另一方，经甲乙双方协商一致的，可以提前解除合同；租金标准为年租金76200元；其中2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金38100元于2018年11月9日前付清；2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金38100元于2019年7月1日前付清;履约保证金为15240元；租金每半年支付一次，承租人应于规定支付时间前5日内以银行转账方式缴纳到甲方账户；租赁期间涉及到的水费、电费、通讯费、物业管理费等均由乙方承担；乙方必须按时交纳各项费用。若逾期未交，则甲方有权每天收取逾期金额2‰作为滞纳金；乙方因自身原因不能行使承租房屋的使用权的，不得免除其交付租金和费用的义务；租赁期满或合同解除后，乙方应于一周内搬离房屋，并按照本合同附件内容将房屋及附属设施设备等交还给甲方；乙方未按时搬离的，应按照平均日租金209元的标准向甲方支付房屋占有使用费。逾期腾退达10天以上的，则视为乙方放弃该房屋内遗留物品的包括所有权在内的一切权利，甲方有权以任意方式处置该房屋内所有物品，处置所得归甲方所有，由此造成的损失，甲方不承担任何责任；等等。 上述合同签订后，商旅公司如约将租赁房屋交付给马光福使用，马光福向商旅公司支付了履约保证金15240万元并支付租金至2019年6月30日。马光福应于2019年7月1日前5日内交纳2019年7月1日至2019年12月31日的租金38100元，但马光福至今分文未交。 2019年8月5日、2019年10月20日，商旅公司分别两次向马光福发送《关于租赁到期需腾退返还房屋的函》，就房屋相关腾退事宜通知马光福，要求马光福于2019年12月31日前无条件腾空并向商旅公司返还房屋；如未按时搬离、腾空并返还房屋的，将以原房屋租金2倍标准向马光福主张至实际腾退之日的房屋占有使用费；逾期腾退房屋的，视同放弃该房屋内的遗留物品，包括所有权在内的一切权利，商旅公司将采取停水停电的措施，并以变卖、丢弃、搬离的方式处置该房屋内的物品，处置所得归商旅公司所有。 合同到期后，马光福并未按约腾退并返还房屋给商旅公司，马光福继续使用房屋并产生水电费至2020年4月16日。后马光福将案涉房屋关门上锁，未将案涉房屋交还给商旅公司。故原告提起本案之诉。 诉讼过程中，被告马光福下落不明，经本院公告送达仍未到庭。为避免扩大案涉房屋的空置损失，在本院要求下，原告商旅公司于2020年11月12日通过全程录制视频的方式对案涉房屋撬锁并收回房屋。故开庭过程中，商旅公司明确其诉讼请求中主张被告支付房屋占有使用费至2020年11月12日。截止至开庭之日，马光福尚欠案涉房屋产生的水费108.38元，商旅公司表示履约保证金扣除尚欠的水费后，剩余款项同意在马光福的应付款项中予以抵扣。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。 关于原告要求被告支付自2019年7月1日至2019年12月31日的租金38100元的诉讼请求，有合同为据，被告至今尚未支付，有违诚实信用原则。故对该诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张逾期支付租金的违约金，根据合同约定，被告本应于2019年7月1日前5日内支付该租金，若逾期未交，则应支付逾期金额2‰作为滞纳金。换言之，2019年6月26日至6月30日期间是被告支付租金的时间，原告主张自2019年6月25日起计算逾期违约金，时间不妥，按约定应从2019年7月1日开始计收，计算基数应以欠付的租金38100元为准；关于标准问题，经询，原告表示其损失系应付租金被占用所造成的利息损失。鉴于原告未举证证明其实际损失，故本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、给原告造成的损失等因素，酌情调整为按LPR计算至实际支付之日止（其中2019年8月19日前按银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按一年期LPR计收），暂计算至2020年1月31日的逾期支付租金的违约金金额为963.24元，本院予以确认，超出部分，本院不予支持。 关于房屋占有使用费，双方的租赁期限届满后，被告继续使用房屋，之后被告将房屋上锁且不知去向，截止至2020年11月12日，被告并未将案涉房屋腾空并返还给原告。为避免房屋空置损失继续扩大，原告于2020年11月12日将案涉房屋自行收回，原告自行收回房屋的行为符合物尽其用原则，对于原告主张被告支付2020年1月1日至2020年11月12日的房屋占有使用费，有事实和法律依据，但原、被告双方约定的房屋占有使用费标准过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量当事人过错、给原告造成的损失等因素，酌情调整为按原、被告双方约定的年租金标准计算占有使用费为66179.18元（76200元/365天*317天），超出部分本院不予支持。 关于履约保证金15240元，原告同意优先抵扣所欠水费108.38元后，剩余15131.62元同意在被告的应付款项中予以抵扣，本院对此不持异议，故该费用在房屋占有使用费予以折抵，折抵后被告还应支付原告房屋占有使用费51047.56元。 被告马光福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，系自动放弃诉讼权利的行为，责任应自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告马光福于本判决生效后十日内向原告杭州商旅资产管理有限公司支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金38100元； 二、被告马光福于本判决生效后十日内向原告杭州商旅资产管理有限公司支付逾期支付租金的违约金963.24元（暂计算至2020年1月31日，此后违约金继续以38100元为基数，按一年期LPR计付至租金实际清偿之日止）； 三、被告马光福于本判决生效后十日内向原告杭州商旅资产管理有限公司支付房屋占有使用费51047.56元； 四、驳回原告杭州商旅资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1497元，由被告马光福负担。 原告杭州商旅资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告马光福于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。 审 判 员 彭小梅 二〇二一年一月十一日 代书记员 陆旭霞