河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1624民初5693号原告：刘清任，男，1966年3月15日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：毛瑞敏，河南恪信律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：河南爱家建设集团房地产发展有限公司，住所地：项城市迎宾路**，统一社会信用代码：91411681685676563Q。法定代表人：韩纬，董事长。被告：赵海帮，男，1956年6月15日出生，汉族，住项城市。被告：刘莉，女，1980年11月13日出生，汉族，住项城市。上列被告赵海帮、刘莉的共同委托诉讼代理人：何俐，河南鲲之鹏律师事务所律师，代理权限：特别授权。上列被告赵海帮、刘莉的共同委托诉讼代理人：秦九灵，河南锦实律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告刘清任与被告河南爱家建设集团房地产发展有限公司、被告赵海帮、被告刘莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案，在向被告河南爱家建设集团房地产发展有限公司送达相关法律文书之前，原告撤回了对河南爱家建设集团房地产发展有限公司的起诉，并申请追加了赵海帮、刘莉为本案的被告参加诉讼，本院准许。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘清任的委托诉讼代理人毛瑞敏，被告赵海帮、刘莉的共同委托诉讼代理人秦九灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘清任向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告签订的《商品房买卖合同》无效；2、依法判令被告退还原告购房款25万元及利息（按照2015年银行5年期同期拆借利息计算至实际清偿之日），截至目前约70625元；3、判令被告赔偿原告因该商品房买卖所造成的的经济损失（包括但不限于装饰装修）共计约120000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因儿子结婚需要，于2015年6月21日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的房屋一套。合同约定：原告购买位于沈丘县××东路东侧××名门××＃楼××单元××号，面积为122平方米的房屋一套，约定房屋总价款为25万元。原告于合同签订当天向被告一次性付清了全部房款，被告为原告出具了相关手续。原告购买房屋之后便开始装修，房屋装修完毕之后一直由原告儿子一家居住。直至2020年10月份，因第三人无故将原告从被告处所购房屋断水断电，并扬言该房屋系他人所有，被告无权进行买卖。原告经多方调查才得知，被告将案涉房屋卖给原告之时，该房屋于2014年已被沈丘县人民法院依法予以查封。该事件发生后，原告多次报警，并与被告和第三人协商未果，原告为了依法维护自身的合法权益，无奈诉至提起诉讼，望判如所请。同时，原告在追加被告申请书中陈述，原告于2015年与被告赵海帮签订商品房买卖合同，签订合同之后，按其要求将购房款全额打入了被告刘莉的农业银行个人账户。原告经工商查询发现，被告赵海帮作为委托代理人的“河南爱家房地产发展有限公司”未进行工商登记；合同加盖印章的“名门豪苑生活小区”不具备民事主体地位，因此，根据相关法律规定，追加赵海帮和刘莉为被告，要求被告赵海帮作为合同的实际签订人，刘莉作为实际收款人，依法向原告承担退还购房款以及赔偿损失的法律责任。赵海帮、刘莉共同辩称，一、本案的商品房买卖合同合法有效，不存在无效的情形。首先，本案中被答辩人与河南爱家建设集团房地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且房屋已经交付使用多年。被答辩人与河南爱家建设集团房地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示。该商品房买卖合同签订后，河南爱家建设集团房地产发展有限公司实际上已经向被答辩人交付了房屋，且被答辩人也按照合同约定向河南爱家建设集团房地产发展有限公司指定的账户支付的房款，故双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违法法律强制性规定，涉案房屋买卖合同又不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故涉案房屋买卖合同有效。其次，被答辩人追加被告申请书中所述的“河南爱家房地产开发有限公司”不存在与事实不符。《商品房买卖合同》中的“河南爱家房地产开发有限公司”其实就是本案河南爱家建设集团房地产发展有限公司变更前的名称，只是由于在签订合同时销售人员对公司名称进行书写瑕疵，并不影响合同的效力。《商品房买卖合同》中的印章系河南爱家建设集团房地产发展有限公司在沈丘名门豪苑项目的专用章，该用章表明了河南爱家建设集团房地产发展有限公司对《商品房买卖合同》内容的认可，以及同意出售给被答辩人的真实意思。故被答辩人所述，均不影响合同效力，该《商品房买卖合同》买卖合同应为有效合同。再次，虽然根据我国《房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产不得转让。根据我国《合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。只有违反效力性强制性规定的，才属无效。而根据我国《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述法律规定，物权变动的原因和结果是相区分的，签订买卖合同是物权变动的原因，而是否能实际取得物权取决于相关法律规定或合同约定，属于合同履行的范畴。本案中《房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定只是规定司法机关查封的房产不得转让，而未规定转让查封房产的合同效力。因此《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定在性质上应属于管理性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。所以，即使查封的房产被转让，签订的房屋买卖合同也是合法有效的，况且该房产现在并无权利瑕疵。二、被答辩人要求二答辨人承担责任，没有事实和法律依据，且诉讼主体不适格，应当依法驳回对二答辩人的起诉。答辩人赵海帮是河南爱家建设集团房地产发展有限公司签订合同的委托代理人，并不是涉案合同的一方主体，答辩人赵海帮仅是代表河南爱家建设集团房地产发展有限公司与被答辩人签订合同，具体合同约定的权利义务主体应当是河南爱家建设集团房地产发展有限公司与被答辩人。答辩人赵海帮非涉案合同的权利义务主体，被答辩人要求答辩人赵海帮承担责任没有事实和法律依据，答辩人赵海帮诉讼主体不适格，故应当依法驳回对答辩人赵海帮的起诉。答辩人刘莉仅是河南爱家建设集团房地产发展有限公司销售人员，被答辩人是按照河南爱家建设集团房地产发展有限公司要求将其所需要支付的房款汇入答辩人刘莉的账户中，河南爱家建设集团房地产发展有限公司自收到款项后至今未提出任何异议。且被答辩人居住至今，也未与河南爱家建设集团房地产发展有限公司发生过任何关于房屋款项的纠纷，故答辩人刘莉仅是代表河南爱家建设集团房地产发展有限公司收取款项，不应当承担任何责任。答辩人刘莉也非涉案合同的权利义务主体，被答辩人要求答辩人刘莉承担责任没有事实和法律依据，答辩人刘莉诉讼主体不适格，故应当依法驳回对答辩人刘莉的起诉。三、若被答辩人因第三人原因造成其合法权益受损，其应向第三人主张侵权责任，以要求第三人承担赔偿责任。被答辩人刘清任拥有该房产的所有权，其权利若受到侵害，可以根据《侵权责任法》第二十一条“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。”的规定，维护其合法权益，二答辩人也未侵犯其合法权益，不应对此承担责任。综上，涉案房屋买卖合同合法有效，二答辩人不是本案适格的被告，应驳回对二被答辩人的起诉，关于被答辩人所称侵权事宜可另案向第三人主张。本院经审理认定事实如下：2015年6月21日，“河南爱家房地产开发有限公司”（出卖人）与刘清任（××）签订《商品房买卖合同》一份，合同的主要内容为，出卖人以出让的方式取得位于泰安××路东侧编号为2009年第0142号的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为名门豪苑。××购买的商品房为第1#幢2单元602号房。建筑面积共122平方米，总金额为250000元，××一次性付清。出卖人应当在2015年10月1日前将商品房交付××使用，并在交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第一项处理：“××退房，出卖人在××提出退房要求之日起60日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的2%赔偿××损失。”合同签订后，2015年6月21日，根据双方约定，原告的妻子姜爱荣将220000元的房款通过银行转账的方式汇入被告刘莉的账户内，当日被告刘莉作为经办人为原告出具了收据一份，收据载明，收到原告购房款250000元，房款已交清，并加盖了“沈丘名门豪苑生活小区财务专用章”。2015年7月，原告对案涉的房屋进行了装修，并入住至今。2020年10月份，原告在房屋使用过程中，案外人称原告所居住的案涉房屋属他人所有，被告无权买卖，且该房屋已被法院查封，并将原告所居住的房屋断水断电。为此，原告提起诉讼，引起纠纷。另查明，案涉的《商品房买卖合同》主合同中，首页的出卖人处填写的是“河南爱家房地产开发有限公司”，而尾页中出卖人处加盖的是“沈丘名门豪苑生活小区合同专用章”。被告赵海帮作为出卖人的委托代理人分别在《商品房买卖合同》的首页中签名，并在尾页中加盖印章。经查询国家企业信用信息公示系统没有“河南爱家房地产开发有限公司”及“沈丘名门豪苑生活小区”的企业登记信息。本院认为，本案是名为商品房销售合同，实为房屋买卖合同。本案争议的焦点为：1、被告赵海帮的主体是否适格，原告的起诉应否驳回；2、被告赵海帮与原告刘清任2015年6月21日所签订的《商品房买卖合同》是否无效。对此本院分别评述如下：首先，关于被告赵海帮的主体问题。《中华人民共和国民法典》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条规定：“下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的；（二）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义进行民事活动的，但相对人有理由相信行为人有代理权的除外；……。”本案中，被告赵海帮作为委托代理人以“河南爱家房地产开发有限公司”及“沈丘名门豪苑生活小区”名义与原告签订《商品房买卖合同》，并收取了原告的购房款，其行为并未得到“河南爱家房地产开发有限公司”的追认，故根据上述规定，被告赵海帮为案涉商品房买卖合同的相对人。另外，“河南爱家房地产开发有限公司”并没有企业登记信息，即使按照被告所辩解的“河南爱家房地产开发有限公司”就是“河南爱家建设集团房地产发展有限公司”变更前的名称，但截止到目前，被告赵海帮既没有提交证据证明河南爱家建设集团房地产发展有限公司对被告赵海帮签订本案《商品房买卖合同》的行为进行了追认，也没有证据证明河南爱家建设集团房地产发展有限公司授权被告刘莉收取购房款，且涉案的房款也没有汇入河南爱家建设集团房地产发展有限公司账户，合同上也没有加盖河南爱家建设集团房地产发展有限公司的印章，故被告赵海帮称其不是本案适格被告的辩称理由，本院不予采信。其次，关于合同效力问题。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，××可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”由此可见，未取得处分权处分财产的并不当然导致合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：“下列房地产，不得转让：（一）……；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……。”上述规定，仅仅限制的是不动产的物权变动行为和合同履行行为，而非合同行为本身。因此，上述条款不属于导致民事法律行为无效的强制性规定，不能以此否定合同的效力。本案中，原告刘清任与被告赵海帮2015年6月21日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然被告赵海帮在法院查封期限内转让案涉房屋，该行为可能会存在合同无法实际履行，物权无法发生变动的风险，但不能因此否定合同本身的效力，且被告赵海帮已将合同约定的房屋交付给原告，原告也已经装修使用至今，故原告主张《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告刘清任要求确认《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。由于原告的第1项诉讼请求不能成立，故其诉讼请求的第2、3项，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告刘清任的诉讼请求。案件受理费7909元，减半收取3954元，由原告刘清任负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  李永耀二〇二一年一月十三日书记员  陈 曦