新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2301民初5493号 原告（案外人）：刘玲，女，1957年10月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 委托诉讼代理人：李娟，新疆新靖律师事务所律师。 被告（申请执行人）：新疆亚中典当有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区太原路**亚中机电市场****。 法定代表人：汪立平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何洋，男，该公司员工。 被告（被执行人）：新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司，住所，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县乌伊路南水晶小区金庆文地商住楼****div> 负责人：高巨民，该公司总经理。 原告刘玲与被告新疆亚中典当有限责任公司（以下简称亚中典当公司）、新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司（以下简称巨瑞呼图壁分公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告刘玲及其委托诉讼代理人李娟，被告亚中典当公司的委托诉讼代理人何洋到庭参加诉讼。被告巨瑞呼图壁分公司经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告刘玲向本院提出诉讼请求：1．确认原告为呼图壁县乌伊路城镇水晶丽舍小区**楼****的所有权人；2．停止对原告购买的房屋的强制执行。事实及理由：2015年8月2日，原告与被告巨瑞呼图壁分公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告巨瑞呼图壁分公司开发的房屋，房屋面积104.6平方米，总价245,810元。合同约定原告一次性付清房款。此外，合同还对房屋的交付、交接及权利瑕疵、产权证办理等进行了约定。2015年8月2日，原告交纳了10,000元房款，2015年8月3日又交纳了235,810元房款，并按被告巨瑞呼图壁分公司的要求交纳了契税、费用后，原告办理入住，对房屋进行了装修并居住使用至今。双方的权利义务已基本履行完毕。2020年5月8日，昌吉市人民法院作出（2016）新2301执941号执行裁定，并于2020年5月8日将被告巨瑞呼图壁分公司名下位于××县整体高层（包括原告提出异议的××楼的房产）在呼图壁县房管部门办理了查封手续。2020年11月12日，原告对执行标的提出书面异议。昌吉市人民法院于2020年11月14日作出（2020）新2301执异126号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告认为：原告与被告巨瑞呼图壁分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已经交纳了全部房款及契税，并将房屋占有使用至今，原告已经取得了房屋的所有权归属，符合能够排除执行的情形。 被告亚中典当公司辩称，一、被告不是被执行房产登记的合法权利人。根据《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”本案中，昌吉市人民法院查封的位于××县的住宅房产登记在被告巨瑞呼图壁分公司名下，昌吉市人民法院的执行行为合法。二、原告虽与被告巨瑞呼图壁分公司签订《商品房买卖合同》及全额交付房款，并已办理入住，但原告与被告巨瑞呼图壁分公司签订《商品房买卖合同》的时间即2015年8月2日晚于被告亚中典当公司就该房产办理抵押登记的时间即2014年4月10日。被告亚中典当公司对该房产享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，故原告的诉讼请求缺乏法律依据。综上所述，原告对涉诉房屋不享有权利，也不能排除法院的强制执行，望贵院查清事实，驳回原告的诉讼请求。 被告巨瑞呼图壁分公司未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的商品房买卖合同一份、购房发票一份、收款收据三份、暖气费收据一份、燃气费收据一份、电费收据一份、付款证明一份、入住证明一份、证明两份、执行证书一份，（2020）新2301执异126号执行裁定书一份，被告亚中典当公司质证后对真实性、合法性、关联性认可，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。对被告亚中典当公司提交的公证书一份、在建工程抵押登记证明一份、941号执行裁定书一份、通知书一份、126号执行裁定书一份，原告质证后对真实性认可，证明问题不认可。本院对其真实性予以确认。被告巨瑞呼图壁分公司未到庭，视为放弃举证及对上述证据的质证权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告亚中典当公司与被告巨瑞呼图壁分公司公证债权文书一案，昌吉回族自治州公证处于2016年4月14日作出（2016）昌州证经字第2136号执行证书，确定：被执行人为巨瑞呼图壁分公司；执行标的为当金6,000,000元、综合费1,560,000元、执行公证费22,680元；被执行人用位于××县整体高层住宅楼房于2014年4月10日在呼图壁县房地产管理部门向申请执行人办理典当抵押登记。被告亚中典当公司因被告巨瑞呼图壁分公司拒不履行生效公证文书所确定的给付义务向本院申请强制执行。本院于2016年4月27日作出（2016）新2301执941号执行裁定，并于2020年5月8日对登记在被告巨瑞呼图壁分公司名下位于××县整体高层（包括原告刘玲提出异议的××楼房产）在呼图壁县房管部门办理了查封手续。原告刘玲于2020年11月12日对本院执行位于××县房产提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，审查终结后于2020年11月14日作出（2020）新2301执异126号执行裁定书，裁定驳回案外人刘玲的异议请求。上述裁定送达后，原告不服，向本院提出案外人执行异议之诉。 另查，本院查封的位于××县房产系被告巨瑞呼图壁分公司开发建设，在呼图壁房地产管理部门办理了商品房预售登记（预售登记号为：新建房许字【2013】077号）。被告巨瑞呼图壁分公司于2014年4月10日将上述房产向被告亚中典当公司进行抵押担保，并在呼图壁县房产管理所办理抵押登记，抵押期限为2014年4月10日至2014年10月10日。 又查，原告刘玲（乙方）与新疆巨瑞房地产开发有限公司（甲方）于2015年8月2日签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告巨瑞呼图壁分公司将呼图壁县水晶丽舍小区4幢3单元302室房产（建筑面积104.60㎡）售予原告刘玲；单价每平方米2,350元，总价款245,810元。合同签订后，原告刘玲于2015年8月2日向被告巨瑞呼图壁分公司交纳房款10,000元，又于2015年8月3日向被告巨瑞呼图壁分公司交纳房款235,810元。2016年12月27日，被告巨瑞呼图壁分公司向原告刘玲出具了245,810元的购房发票。2015年11月23日，原告刘玲对位于××县的房产办理装修并入住。另呼图壁县不动产登记中心于2020年11月9日出具证明，原告刘玲除购买被告巨瑞呼图壁分公司的该套房产外，无其他房产登记信息。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告刘玲与被告巨瑞呼图壁分公司签订《商品房买卖合同》的时间早于人民法院查封的时间。其次，原告刘玲已支付了全部房款。最后原告刘玲实际接受该房产并用于居住生活，且其名下无其他用于居住的房屋。原告刘玲作为交付全部款项的商品房消费者，其对涉案房屋的物权期待权优于抵押人的抵押权，故被告亚中典当公司作为抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，本院依法予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案商品房的物权属于不动产物权，登记在被告巨瑞呼图壁分公司名下，且办理了抵押登记，原告刘玲要获得该不动产物权应解除抵押登记，并办理不动产物权的登记手续，故本院对原告刘玲提出的请求确认其为位于××县房产的所有权人的诉讼请求不予支持。 综上，原告合理部分的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行位于××县房产； 二、驳回原告刘玲的其他诉讼请求。 案件受理费4,987元，由被告新疆亚中典当有限责任公司、新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 本院（2020）新2301执异126号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王天红 审 判 员  高宏艳 人民陪审员  唐艳梅 二〇二一年一月六日 书 记 员  张雪春