北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终451号上诉人（原审被告）：左志坤，男，1969年7月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘少辉，北京市广渡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泛海物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区姚家园路****楼****。法定代表人：潘瑞平，董事长。委托诉讼代理人：马磊，女，该公司员工。上诉人左志坤因与被上诉人泛海物业管理有限公司（以下简称泛海公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初29595号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。左志坤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回泛海公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由泛海公司承担。事实和理由：1.左志坤从未入住案涉房屋，没有享受泛海公司提供的任何服务。2.泛海公司的主张已经超过诉讼时效，不应得到法律支持。3.泛海公司管理不到位致使左志坤家门口经常堆砌他人物品。4.泛海公司拒不提供案涉房屋的维修记录，严重侵犯左志坤的知情权。泛海公司辩称，同意一审判决，请求维持一审判决。泛海公司向一审法院起诉请求：1.判令左志坤向泛海公司支付2009年4月13日至2019年12月31日期间的物业费108124.95元；2.判令左志坤支付泛海公司违约金19210.81元。一审法院认定事实：北京泛海信华置业有限公司（以下简称信华公司）作为甲方与深圳市泛海物业管理服务有限公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对泛海国际居住区提供前期物业管理服务。物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积预先交纳，住宅的标准为5.5元每月每建筑平米。业主应于《入伙通知》注明办理入伙手续之日起交纳首年物业服务费用；以后物业服务费用乙方每6个月收取一次，业主或物业使用人应于每年12月15日前向乙方交纳下一个年度1-6月份的物业服务费用，于每年5月15日前交纳本年度7-12月份的物业服务费用。上述费用业主逾期未交的，乙方可以从逾期之日起每日加收应收缴费用的千分之三。本合同期限自2007年3月1日起至2010年3月1日止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，如届时业主委员会未成立的，本合同继续有效。2006年6月22日，信华公司作为甲方与深圳市泛海物业管理服务有限公司作为乙方签订《补充协议》，约定：乙方于2006年7月1日开始进驻，原《前期物业服务合同》约定的合同期限变更为“本合同期限自2006年7月1日起至2010年3月1日止”。2006年8月21日，深圳市泛海物业管理服务有限公司名称变更为泛海公司。后信华公司作为甲方与泛海公司作为乙方再次签订《补充协议》，约定续签合同期限自2010年3月2日起至业委会与乙方签订物业服务合同生效之日止。庭审中，泛海公司表示按照每月每建筑平方米5.5元的标准向左志坤收取物业服务费。经询，左志坤对上述收费标准无异议，但是表示应该按照套内面积收取物业费。经询，双方均认可左志坤是涉案房屋的所有权人，涉案房屋的建筑面积为152.87平方米。庭审中，左志坤认可未交纳交过2009年4月13日至2019年12月31日期间的物业费，理由是泛海公司的物业服务存在其抗辩意见中提及的各种问题，并提交照片予以证明。泛海公司对此不予认可，表示业主户内墙体漏水属于质量问题，不属于物业服务的范围之内，且涉案房屋墙体漏水位置属于业主自住区域，左志坤未申请报修，泛海公司无法自主得知。关于杂物问题，泛海公司会不定期会张贴提示和通知告知居民不能堆放杂物，也会定期进行检查并对堆放杂物的业主进行劝阻。庭审中，左志坤表示泛海公司的诉讼请求超过了诉讼时效，泛海公司表示其对物业费进行了持续性的催缴，并提交缴费通知单、律师函、邮单等证据证明。左志坤称未收到过缴费通知单和律师函。并表示缴费通知单的落款公章是泛海公司项目部，其不具备催缴的主体资格。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。信华公司与深圳市泛海物业管理服务有限公司签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，法院予以确认。按照法律规定，建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力。左志坤应当受上述合同的约束，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。泛海公司为涉案小区提供了物业服务，左志坤所拥有的房屋在涉案小区内，其应支付物业费。关于左志坤主张的未居住涉案房屋未享受物业服务的抗辩理由，因物业服务的范围主要是针对小区的公共区域及共用设施设备，目的是为了维护和保障小区的正常运转，无论左志坤是否在小区居住、房屋是否空置，物业服务均正常进行，左志坤以此为由拒绝交纳物业费没有依据，故法院对左志坤的该项抗辩意见不予采纳。关于左志坤主张的应当以套内面积计算物业费的抗辩意见，《前期物业服务合同》明确约定物业服务费按照建筑面积交纳，故对其该项抗辩意见，法院亦不予采纳。关于左志坤提出涉案房屋存在墙体漏水问题、泛海公司未予以处理，门口堆放杂物无人清理、泛海公司的物业服务不到位等抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等因素综合确定。从左志坤提供的现有证据而言，难以证明泛海公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其该项抗辩意见，法院不予采纳。关于左志坤主张的泛海公司的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，泛海公司提供催缴通知单和律师函等证据，说明其并未怠于行使权利，故法院对其该项抗辩意见亦不予采纳。现泛海公司要求左志坤支付2009年4月13日至2019年12月31日期间的物业费108124.95元，其诉讼请求于法有据，法院予以支持。关于泛海公司主张的违约金，左志坤系因物业服务中存在的问题与泛海公司进行沟通，并非恶意欠缴，故法院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、左志坤于判决生效之日起7日内向泛海物业管理有限公司支付2009年4月13日至2019年12月31日期间的物业费108124.95元；二、驳回泛海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，案涉《前期物业服务合同》及《补充协议》合法有效，本院予以确认。建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力。根据双方当事人诉辩意见及审理查明的事实，本案二审争议焦点是左志坤应否交纳物业费用。物业服务的范围主要是小区的公共区域及共用设施设备，目的是为了维护和保障小区的正常运转，泛海公司为案涉小区提供物业服务，左志坤作为业主应支付物业费。左志坤上诉主张未入住案涉房屋，没有享受物业服务，拒绝交纳物业费，缺乏依据，本院不予支持。虽然泛海公司的物业服务存有一定瑕疵，但左志坤提交的证据不足以证明物业管理服务存在严重质量问题，左志坤以此主张不交纳物业费，缺乏依据，本院不予支持。泛海公司提供的催缴通知单和律师函等证据，说明其未怠于行使权利，左志坤上诉主张泛海公司的起诉超过诉讼时效，缺乏依据，本院不予支持。左志坤上诉主张泛海公司侵犯了其知情权，不足以抗辩其交纳物业费的义务。一审法院核算的物业费数额并无不当，本院予以确认。综上，左志坤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2846元，由左志坤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  龚勇超二〇二一年一月二十八日法官助理  王世洋法官助理  俞 洁书 记 员  赵 宇