重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初30923号 原告：重庆龙湖德卓地产发展有限公司，住所地重庆市北碚区云盛路**附**，统一社会信用代码91500109581467556B。 法定代表人：崔恒忠，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭聚贤，重庆百君律师事务所实习律师。 被告：刘梅，女，1971年3月14日出生，汉族，住重庆市荣昌县。 第三人：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝**两路街，住所地重庆市渝**两路街道双凤路**011290350615XC。 负责人：陶新文，行长。 委托诉讼代理人：张健，公司员工。 原告重庆龙湖德卓地产发展有限公司（以下简称“龙湖德卓公司”）与被告刘梅、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称“农业银行渝北支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告龙湖德卓公司的委托诉讼代理人杨艳红、彭聚贤，被告刘梅到庭参加了诉讼。第三人农业银行渝北支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告龙湖德卓公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判决解除原告与被告及第三人于2019年6月21日就案涉房屋按揭贷款签订的《个人购房担保借款合同》；3、判决在前述两份合同解除后，由原告代被告向第三人归还上述借款合同所涉的被告尚欠第三人的借款本金及利息（具体金额以归还借款当日被告尚欠第三人的本金及利息为准）；4、判决第三人在原告代被告归还被告尚欠借款本金及利息后，立即与被告一起配合办理解除位于北碚区xx路x号x幢x号的房屋抵押权登记；5、判决被告立即协助原告办理撤销或注销位于北碚区xx路x号x幢x号的房屋登记在被告名下的不动产所有权登记，撤销或注销该房屋的预购商品房买卖合同登记备案、预约商品房预告登记、网上签约，并将该房屋所有权恢复登记至原告名下；6、本案案件受理费由被告承担。诉讼中，龙湖德卓公司撤回第2项诉讼请求。变更第3项诉讼请求为判决在上述商品房买卖合同解除后，由原告代被告向第三人归还上述借款合同所涉的被告尚欠第三人的借款本金及利息（具体金额以归还借款当日被告尚欠第三人的本金及利息为准）。变更第4项诉讼请求为判决在原告代被告归还被告尚欠借款本金及利息后，被告立即办理解除位于北碚区xx路x号x幢x号的房屋抵押权登记。事实和理由：原被告于2019年5月29日签订《重庆市商品房买卖合同》，被告购买原告坐落于重庆市北碚区北碚组团I标准分区I17-04/02地块x号楼x房屋。同日，办理了预购商品房买卖合同登记备案和网上签约手续。2019年6月21日，原被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款购买该房屋。目前该房屋的所有权已转移登记至被告名下，登记坐落为北碚区xx路x号x幢x号，该房屋为上述借款办理了抵押登记。2020年10月，原被告签订《房屋买卖合同解除协议》，双方同意解除购房合同。 被告刘梅辩称，同意原告的诉讼请求。 第三人农业银行渝北支行未到庭参加诉讼，向法院提交了书面答辩意见。第三人述称，1、贷款基本情况。2019年6月21日，被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款1620000元，用于购买北碚区北碚组团I标准分区I17-04/02地块xx号楼x房屋，并以所购房屋抵押担保，同时原告为上述借款提供阶段性保证。同日，第三人向被告发放贷款1620000元，贷款到期日2040年6月20日。2019年7月8日，办理了抵押预告登记。2020年4月14日，取得抵押权设立登记。截止2020年10月20日，被告不欠月供本息，未清偿借款本金1564112.07元；2、同意在结清被告上述贷款本息(具体金额以第三人系统数据为准)的前提下，配合注销上述房屋的抵押登记。若原告与被告继续履行《重庆市商品房买卖合同》，《个人购房担保借款合同》继续履行。 原告围绕诉讼请求依法提交了预购商品房抵押权预告登记、不动产权证书、《重庆市商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》《房屋买卖合同解除协议》。被告未举示证据。第三人农业银行渝北支行未到庭参加诉讼，向法院提交了凭证信息、不动产登记证明、房屋产权证，法院依职权向原被告出示。本院组织当事人进行了证据交换和质证，前述证据均与原件核对无异或双方认可真实性，本院对前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2019年5月29日，龙湖德卓公司作为甲方（卖方），刘梅作为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：201905190577）。约定：第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市北碚区北碚组团I标准分区I17-04/02地块x号楼x。（四）本商品房建筑面积265.98平方米，其中套内建筑面积255.96平方米。（六）本商品房用途为住宅，属于成套住宅。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为2709210元整。第五条付款方式及期限（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：（1）乙方拟向甲方指定的贷款银行申请162万元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户；（2）乙方应于本合同签订之日或之前向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即人民币1089210元；第十二条关于办理合同登记备案的约定1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第十三条关于办理产权登记的约定2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。附件五《合同补充协议》约定：六甲方承担担保责任时，乙方的义务1、乙方向银行申请按揭贷款，按银行有关规定甲方以承担连带责任保证方式向银行提供担保。十四对合同备案登记、产权登记、预告登记的补充约定6、如乙方选择按揭付款的方式且由甲方承担担保责任，则乙方委托甲方办理房屋合同登记备案、产权登记、预告登记手续，该委托不可撤销。乙方授权甲方在完成产权登记后，将《房地产权证》原件交给贷款银行，乙方同意自行与贷款银行协商《房地产权证》的取回事宜。十八对合同解除及违约责任的补充约定1、在甲方和乙方任何一方根据本合同或补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即解除；若乙方请求法院判决解除合同时，则自该案件关于确定合同解除的法律文书生效之日即视为合同解除。2、无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：（1）乙方应当在合同解除之日起10日内配合甲方按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等。4、该商品房的权属证书已过户至乙方名下的，贷款银行解除按揭合同并要求甲方承担连带担保责任的，则甲方有权选择由乙方按本合同中约定的价格将该商品房转让给甲方，或由乙方直接还款。7、根据本合同及补充协议的约定，当甲方应退还任何款项给乙方时，如其中任何款项为乙方以贷款方式支付，则乙方同意并授权甲方将该部分款项直接退还给贷款银行，甲方将前述款项退还贷款银行即视为退还乙方。 同日，前述商品房办理了预购商品房买卖合同备案。 2019年6月21日，刘梅作为借款人（抵押人），农业银行渝北支行作为贷款人（抵押权人），龙湖德卓公司作为保证人，签订《个人购房担保借款合同》。约定：第二部分特别条款第二十三条借款金额为1620000元。第二十四条借款用途24.1借款用途为购买住房。24.2借款人购房合同编号CQ-107-02581015，购买的房产位于北碚区北碚组团I标准分区I17-04/02地块x号楼x。 2019年7月8日，坐落北碚区北碚组团I标准分区I17-04/02地块x号楼x房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人（申请人）为农业银行渝北支行，义务人为刘梅，债权金额为1620000元。 2020年4月14日，刘梅取得坐落北碚区xx路x号x幢x号房屋不动产权证。附记：含第负1层停车用房108.32㎡，土地用途为其他商服用地。 同日，坐落北碚区xx路x号x幢x号房屋办理土地房屋抵押权登记。权利人（申请人）为农业银行渝北支行，义务人为刘梅。 2020年10月23日，龙湖德卓公司作为甲方（卖方），刘梅作为乙方（买方），签订《解除房屋买卖合同协议》。约定：乙方于2019年5月29日与甲方签订合同号为201905190577《重庆市商品房买卖合同》，向甲方购买了甲方开发的位于北碚区北碚组团I标准分区I17-04/02地块x号楼x商品房壹套，该房屋系乙方按揭贷款方式购买，首付款为1089210元，按揭贷款为1620000元。目前该房屋所有权已过户登记在乙方名下，且该房屋设定了按揭贷款抵押登记，乙方已付清房款。现甲乙双方通过友好协商，双方一致同意通过诉讼方式解除该房屋的房屋买卖合同和款项，并达成本协议如下，以资共同遵守履行。一、为实现解除合同、撤销或注销房屋所有权登记（乙方为业主），将该房屋所有权恢复登记在甲方名下之目的，甲乙双方一致同意通过诉讼方式判决解除该房屋签订的《重庆市商品房头卖合同》及相关协议。二、甲乙双方同意在本协议签订后，由甲方向法院提起诉讼，要求判决解除双方签订的该房屋的买卖合同及涉及该房屋的按揭贷款合同和抵押合同，并请求判决乙方配合甲方办理房屋买卖合同解除后的相关撤销或注销该房屋抵押登记、所有权登记及其他相关登记和备案等手续。 农业银行渝北支行开具的凭证信息（刘梅）显示：客户名称：刘梅；借款金额：1620000，凭证金额1564112.07。 诉讼中，龙湖德卓公司称合同约定的房屋坐落为北碚区北碚组团I标准分区I17-04/02地块x号楼x，办理产权登记时变更为了北碚区xx路x号x幢x号房屋。 关于解除合同的原因。龙湖德卓公司称系在房屋竣工验收后，刘梅对房屋不满意，提出要求解除合同，后经双方协商一致同意解除；刘梅称接房时查看发现房屋质量糟糕，整改后仍未达到要求，故拒绝接房。且购房合同约定住宅面积265.98㎡，无非住宅面积，但房产证上载明商服用房面积108.32㎡，与合同约定不符，故要求解除合同，后双方达成解除合意。 关于要求法院出具判决的原因。龙湖德卓公司称系房屋办理了产权证后，若买卖双方解除购房合同，需要法院查明相关事实作出判决，登记机关才予办理相关的撤销或注销登记。 龙湖德卓公司与刘梅均确认未实际接房。 本院认为，龙湖德卓公司与刘梅签订的《重庆市商品房买卖合同》《解除房屋买卖合同协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。《解除房屋买卖合同协议》第一条约定通过诉讼方式解除《重庆市商品房头卖合同》，该约定不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院对龙湖德卓公司请求解除《重庆市商品房头卖合同》的诉讼请求予以支持。合同的解除时间点为起诉状副本送达刘梅之日，即2020年11月6日。 合同既已解除，龙湖德卓公司自愿请求代刘梅向农业银行渝北支行归还《个人购房担保借款合同》所涉的尚欠借款本息，以涤除农业银行渝北支行的抵押权，刘梅同意，本院予以支持，具体金额以还款当日农业银行重庆渝北支行系统数据为准。前述本息结清后，刘梅需协助龙湖德卓公司就位于北碚区紫兴路8号2幢1-1号房屋办理解除抵押权登记、撤销或注销不动产所有权登记、撤销或注销预购商品房买卖合同登记备案、预约商品房预告登记、网上签约，并将该房屋所有权恢复登记至龙湖德卓公司名下。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆龙湖德卓地产发展有限公司与被告刘梅签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年11月6日解除； 二、原告重庆龙湖德卓地产发展有限公司于本判决生效后代被告刘梅向第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行归还《个人购房担保借款合同》所涉的尚欠借款本金及利息（具体金额以还款当日第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行的系统数据为准）； 三、前述本息结清后，被告刘梅在十日内配合原告重庆龙湖德卓地产发展有限公司办理解除位于北碚区紫兴路8号2幢1-1号房屋的抵押权登记； 四、被告刘梅在抵押权登记解除后十日内协助原告重庆龙湖德卓地产发展有限公司办理撤销或注销位于北碚区紫兴路8号2幢1-1号房屋的不动产所有权登记、撤销或注销预购商品房买卖合同登记备案、预约商品房预告登记、网上签约，并将该房屋所有权恢复登记至原告重庆龙湖德卓地产发展有限公司名下。 案件受理费28473.68元，因适用简易程序减半收取14236.84元，保全费5000元，合计19236.84元，由原告重庆龙湖德卓地产发展有限公司与被告刘梅各负担9618.42元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二一年一月十四日 书记员  许 迪