辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终150号上诉人（原审被告）：王兴发，男，1942年2月22日出生，汉族，退休干部，住辽宁省锦州市凌河区。被上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里**。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：马卓，该公司职员。上诉人王兴发因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王兴发、被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人马卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王兴发上诉请求：请求二审法院撒销原判，予以改判。事实和理由：1.被上诉人违背法规的规定，签订的物业服务合同属无效合同。根据《辽宁省物业管理条例实施细则》（以下简称《条例》）第二十四条关于业主大会讨论决定事项的第三款“确定物业服务方式、选聘、续聘和解聘物业服务企业”的规定，被上诉人在2011年服务期满后，未经业主大会讨论决定，便自作主张的与业主委员会签了续聘物业服务合同，违背了《条例》之规定，属违法合同。根据《条例》第三十四条关于业主委员会履行职责的第三款规定：“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”、《条例》第五十条“业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定都明确指出：业主委员会签订的合同是有先决条件的，即《条例》中使用一个限制句子“与业主大会选聘的”或“决定选聘的”，这是物业服务合同区别于一般合同的一个独到的特征。业主委员会作为业主大会的“执行机构”（条例语）在具备了这个先决条件下，与已选聘的物业服务企业签订的合同才是合法的合同。而被上诉人在没具备这个先决条件下，让业主委员会签字的合同是违背《条例》的规定，属无效合同。上诉人认为，被上诉人在十年间以违法无效的物业服务合同，骗取业主物业费数额巨大，己不属于合同纠纷的问题，而是合同诈骗行为，应追究刑事责任。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，一审判决正确。1.物业公司与世纪花园小区业主委员会签订的多份物业管理委托合同及补充协议，及物价局收费批文都是真实有效的，符合法律规定，物业公司收取物业费的行为是合理合法的。上诉人的上诉请求与事实不符，其中对于世纪花园公共部位物业公司一直持续进行维护管理，从未出现过上诉人提出的破损及被盗的现象出现。2.对于小区大门的安全维护物业公司也一直坚持按服务的标准进行。3.丢失、被盗问题物业公司认为上诉人声称已经报警了，应由公安机关进行处理，世纪花园小区的监控设施设备是完好的。4.幼儿园、社区用房问题，幼儿园是业主独立产权的，世纪花园的社区是开发单位在开发建设楼盘时为社区配备的用房，不是上诉人提出的擅自出租，现在小区的乒乓球室有业主正常使用。5.小区的收入情况物业公司每年第一季度末向业主公示上一年度的收入情况。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付拖欠的物业费13761元。2.由被告承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：被告王兴发系锦州市凌河区菊花里世纪花园6乙14号业主，房屋面积为166.23平方米。2017年2月22日，因买卖案外人王乃申取得该房屋所有权。2008年11月28日，锦州宝地物业服务有限责任公司与锦州市世纪花园业主委员会签订世纪花园小区物业服务委托合同，其成为该小区的物业管理公司，为该小区提供物业服务。合同约定，2008年8月1日至2008年9月30日按照建筑面积0.5元/平方米的标准收取物业服务费，2008年10月1日起按照建筑面积0.6元/平方米的标准收取物业服务费。于2011年7月10日，2014年8月20日双方签订两份补充条款，将上述物业服务委托合同有效期延长至2017年7月31日。后，双方再次签订世纪花园小区物业服务委托合同约定合同有效期为2017年8月1日至2020年7月31日。另查明，2012年3月12日，双方签订补充条款，约定自2012年4月1日起按建筑面积0.7元/平方米的标准收取物业服务费。2012年8月16日，锦价发（2012）157号文件批复同意世纪花园小区业主委员会的意见，该小区物业服务为建筑面积每平方米每月0.7元。2015年5月29日，辽宁省物价局文件辽价发（2015）31号文件，开放非保障性住房物业的服务价格。锦州宝地物业服务有限责任公司与锦州市世纪花园业主委员会签订《世纪花园物业服务委托合同》补充合同，约定自2016年7月1日起，物业服务费按照0.8元/平方米/月收取。被告自2009年11月始至2017年2月止共欠缴物业服务费8840元。原告多次向被告催要，被告未给付。再查明，2020年6月8日，锦州宝地物业服务有限责任公司改名为锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，即本案原告。一审法院认为，原告与锦州市世纪花园业主委员会签订的世纪花园小区物业服务委托合同及补充条款，真实有效且不违反法律规定，予以确认。原告诉求被告王兴发给付拖欠的物业服务费13761元一节，经查，原告作为物业服务企业履行了物业服务合同约定的义务，对小区进行了管理，被告亦应按约履行足额交纳物业费的义务，但被告王兴发的房屋于2017年2月出售给案外人，故被告王兴发应给付原告自2009年11月至2017年2月止的物业服务费8840元。故对原告诉求合理部分应予以支持。关于被告辩称，原告没有与其本人签订合同拒绝缴纳物业服务费一节，业主委员会代表业主与物业公司签订的合同及补充条款对各业主有约束力，故对此辩解不予支持；关于被告辩称，物业公司服务不到位一节，被告未提交证据证明，故对此辩解不予支持；关于被告辩称原告擅自涨价不予认可一节，物业服务费的收取系按照锦价发文件、辽价发文件规定及原告与锦州市世纪花园业主委员会签订的物业合同及补充条款的约定，故对此辩解不予支持；关于被告辩称其摩托车丢失一节，因被告财物丢失与物业服务费不具有关联性，故对此辩解不予支持；关于被告辩称房屋闲置六个月减收物业费一节，无事实及法律依据，故对此辩解不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王兴发于本判决生效后七日内给付拖欠原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务费共8840元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，减半收取即72元，由被告王兴发负担25元，原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司负担47元。二审中，当事人未提交新证据。对于双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实。本院认为，锦州市世纪花园业主委员会与锦州宝地物业服务有限责任公司于2008年签订《世纪花园小区物业服务委托合同》，其后分别于2011年7月10日以及2014年8月20日签订《补充条款》将合同有效期延长至2017年7月31日，而后双方再次签订《世纪花园小区物业服务委托合同》，确定合同有效期为2017年8月1日至2020年7月31日。因此，被上诉人作为案涉小区的物业服务企业，向上诉人收取物业费合理合法。上诉人提出其仅认可2008年签订的物业服务委托合同，认为在2011年之后该小区没有业主委员会，进而认为所签订的补充条款等内容均为无效的主张，缺乏事实依据，不应予以支持。上诉人其它拒绝缴纳物业费的理由，亦不符合法律关于业主可以少交或不交物业费的情形，故不能成立。综上所述，王兴发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144元，由上诉人王兴发负担。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二一年一月二十七日法官助理文涛书记员张采琳