上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11474号上诉人(原审被告)：杨基昌，男，1941年9月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：余凌英，上海市华荣律师事务所律师。上诉人(原审被告)：张琼君，女，1943年4月19日出生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人(原审被告)：杨浩梁，男，1970年2月5日出生，汉族，住上海市杨浦区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杨基昌(系张琼君之夫、杨浩梁之父)。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：余凌英，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海畅荣物业管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：石荫华，执行董事。委托诉讼代理人：陈杰，上海市大华律师事务所律师。上诉人杨基昌、张琼君、杨浩梁因与被上诉人上海畅荣物业管理有限公司(以下简称“畅荣物业公司”)物业服务合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初4028号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨基昌、张琼君、杨浩梁共同上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回畅荣物业公司的一审诉讼请求。事实和理由：其房屋隔壁的1101室占用了小区公用露台并进行非法改造，造成该栋楼墙面开裂、脱皮，畅荣物业公司对该问题从未处理，房屋周边的电梯、水箱部分损坏，亦未维修，没有尽到物业服务合同所约定的维修、管理义务，故其有权拒绝支付相应物业管理费。畅荣物业公司辩称，杨基昌、张琼君、杨浩梁认为1101室房屋业主占用公用露台并加以改造，存在违章搭建行为，然该事件发生于公司进驻榆汾新苑小区前，且公司无权亦无义务就违章建筑作出认定、处理，杨基昌、张琼君、杨浩梁可向相关行政管理部门反映，故请求本院维持原判。畅荣物业公司向一审法院起诉请求：1．杨基昌、张琼君、杨浩梁支付其2015年10月1日至2018年12月31日的物业管理费人民币10，304元(以下币种均为人民币)；2．杨基昌、张琼君、杨浩梁支付其逾期滞纳金12，529元。一审法院认定事实：2015年10月15日，上海市杨浦区榆汾新苑业主大会(甲方)、畅荣物业公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定甲方将杨浦区汾州路XXX弄XXX-XXX号榆汾新苑商品房住宅小区委托乙方提供物业管理服务。小区坐落位置为上海市杨浦区汾州路XXX弄XXX-XXX号。乙方向业主收取物业服务费：住宅：多层0.80元／平方米／月；两层以上为1.52元／平方米／月。合同第十条约定：物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个十五日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：乙方可以从逾期之日按应缴费用日千分之一加收滞纳金。合同第三十九条约定：本合同为期1年，自2015年10月1日起至2016年9月30日止(当年终物业管理客户满意度调查达到管理目标要求后，自动变更延续为三年)。合同备注：根据合同第三十九条的约定，自动延续三年的截止期为2019年9月30日止，此处盖有上海市杨浦区榆汾新苑小区业主大会的公章。2020年6月13日，上海市杨浦区榆汾新苑小区业主大会出具情况说明，内容为：畅荣物业公司与上海市杨浦区榆汾新苑小区业主大会签订《物业服务合同》，小区地址为上海市杨浦区汾州路XXX弄XXX-XXX号，合同期限从2015年10月1日至2019年9月30日，根据业主大会的决定：《物业服务合同》延续至新一届业委会成立期满。现该《物业服务合同》已实际履行至今，特此说明。杨基昌、张琼君、杨浩梁系系争房屋的产权人，为共同共有，系争房屋的建筑面积为173.83平方米，系争房屋每月物业管理费为264.22元。一审法院审理中，畅荣物业公司陈述，其于2015年起为榆汾新苑提供物业管理服务，系争房屋隔壁的1101室内存在违章建筑并拆除整改完毕均系在本公司入驻小区前发生的，如果确实是1101室占用系争房屋面积造成房屋质量问题，也应由杨基昌、张琼君、杨浩梁直接起诉相应的侵害人。一审法院认为，畅荣物业公司与上海市杨浦区榆汾新苑小区业主大会签订的《物业服务合同》系缔约双方真实意思表示，合法有效，其效力及于小区内的所有业主。畅荣物业公司提供了物业服务，业主按时交纳物业管理费是应尽义务。杨基昌、张琼君、杨浩梁系系争房屋的业主，理应按物业服务合同的约定，即按每月264.22元的标准缴纳物业管理费。故现畅荣物业公司要求杨基昌、张琼君、杨浩梁支付2015年10月1日至2018年12月31日的物业管理费10，304元的诉请，于法有据，法院予以支持。至于杨基昌、张琼君、杨浩梁抗辩小区存在违章建筑、隔壁1101室侵占了系争房屋的面积等，故不同意支付物业管理费。对此，法院认为，畅荣物业公司并非认定、拆除违章建筑的执法单位，杨基昌、张琼君、杨浩梁如坚持认为隔壁1101室侵占了系争房屋的面积，应另行处理，故杨基昌、张琼君、杨浩梁不能以此为由拒付物业管理费。对于畅荣物业公司以物业服务合同的约定为由，要求杨基昌、张琼君、杨浩梁支付逾期滞纳金12，529元，法院认为，杨基昌、张琼君、杨浩梁并非职业法律人，对物业服务合同的约定存在误区，结合本案当事人的实际情况等，对于畅荣物业公司要求杨基昌、张琼君、杨浩梁支付逾期滞纳金的请求，难以支持。由此，一审法院判决：一、杨基昌、张琼君、杨浩梁应于判决生效之日起十日内支付上海畅荣物业管理有限公司2015年10月1日起至2018年12月31日止的物业管理费10，304元；二、驳回上海畅荣物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，杨基昌、张琼君、杨浩梁提交了若干图片及光盘(内附所提供的照片)，以证明小区公用的露台已被邻居占用、改造，造成墙体开裂、脱皮等损害结果。畅荣物业公司对该证据发表质证意见：无法确定照片所示的具体位置，难以认定真实性，即使确属违章建筑，亦发生于畅荣物业公司进驻榆汾新苑小区之前，于其无关，故不认可该证据的关联性。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院二审期间，杨基昌、张琼君、杨浩梁表示就(2020)沪0110民初4028号之一民事裁定书所涉反诉事宜另行起诉。本院认为，依法成立的合同对当事人都有约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨基昌、张琼君、杨浩梁主张，畅荣物业公司并未履行物业服务合同所约定的义务，一方面，畅荣物业公司未对1101室非法占用公用露台并进行违章搭建的行为予以管理，且未就上述行为造成的墙体开裂等予以维修；另一方面，房屋周边的电梯、水箱部分损坏，亦未维修，故其无需支付相应物业费。对此，本院认为，基于案涉《物业服务合同》合法有效且效力及于上海市杨浦区榆汾新苑小区所有业主，畅荣物业公司应依约提供物业服务，杨基昌、张琼君、杨浩梁作为业主则应依约按时交纳物业管理费。根据本案查明的事实，上海市杨浦区榆汾新苑小区业主大会确认畅荣物业公司在本案讼争物业费所涉期间内履行了物业服务，杨基昌、张琼君、杨浩梁应支付相应的物业管理费，而就其主张的1101室侵害其权益、存在违章建筑等问题，杨基昌、张琼君、杨浩梁应另行主张权利。一审法院依物业服务合同之约定所认定杨基昌、张琼君、杨浩梁应向畅荣物业公司支付的物业管理费数额，经核并无不当，本院予以认同。综上所述，杨基昌、张琼君、杨浩梁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币371元，由上诉人杨基昌、杨浩梁、张琼君共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红卫审 判 员 汤佳岭审 判 员 管勤莺二〇二一年一月二十九日法官助理 牟玺蓉书 记 员 孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……