中华人民共和国 山东省博兴县人民法院 民 事 判 决 书 山东省博兴县人民法院 民事判决书 （2020）鲁1625民初3967号 原告（反诉被告）：杨峰，男，1973年3月21日出生，汉族，住博兴县。 委托诉讼代理人：张宝玉，博兴捷诚法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：任华青，女，1978年9月3日出生，汉族，住博兴县。 被告：顾瑞强，男，1979年1月14日出生，汉族，住博兴县。 二被告委托诉讼代理人：刘新，山东民颂律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：刘宁宁，山东民颂律师事务所律师。 第三人：博兴县新巢房地产服务有限公司，住所地山东省博兴县博城五路与乐安大街交叉口向西100米路北。 法定代表人：闫欠欠，该公司执行董事。 原告（反诉被告）杨峰与被告（反诉原告）任华青、顾瑞强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨峰及其委托诉讼代理人张宝玉，被告（反诉原告）任华青、顾瑞强的委托诉讼代理人刘新、刘宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨峰向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与被告之间的房屋买卖合同；2.依法判令被告返还原告购房款215000元及利息（自起诉之日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的4.65%上浮50%罚息计算）；3.诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年6月30日在第三人博兴县新巢房地产服务有限公司（以下简称新巢房地产公司）处签订房屋买卖居间合同，原告按照合同约定于2018年6月30日支付被告定金80000元，于2018年8月9日再支付定金135000元，共计支付原告定金215000元。由于被告隐瞒离婚事实，致使贷款错失良机，后银行政策收紧，致使原告贷款不能，无法履行合同。在原、被告合同未履行完成的情况下，被告便在多家房产中介售卖房屋，被告已构成实质违约。被告的违约行为造成了原告的经济损失，原告多次要求被告返还定金未果，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判若所请。 任华青、顾瑞强辩称，1.被告不存在违约，根据补充协议约定，卖方已于2018年8月10日结清贷款，解除抵押，不存在违约；被告离婚这一事实不构成违约，从合同订立的目的及合同约定的付款方式来看，原告最初是想一次性付款，因此被告是否离婚不影响交易的进行，原告及第三人并未过问被告两人的婚姻状态，且合同也并未约定被告必须告知其婚姻状态，因此并不构成违约；2.原告违反诚实信用原则拒不向被告支付房款，构成根本违约，最初买卖双方约定一次性付款，但是原告没有凑齐房款也没有办理出贷款，在被告将案涉房屋过户至一人名下的情况下，被告仍不办理贷款以支付房款；3.原告没有合同解除权，原告构成根本违约，被告不存在违约，原告无权解除合同；解除权的行使期限为自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消失。 任华青向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人支付因未履行合同给反诉人造成的经济损失287000元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的4.65%上浮50%罚息计算，计算自2018年8月10日至实际支付之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月30日，反诉人与被反诉人在第三人处签订《房屋买卖合同》，合同约定的房屋总价款为1675000元。反诉人按照合同约定履行了相关义务，被反诉人仅向反诉人支付了购房定金，因被反诉人未顺利办出银行贷款，在其强烈要求下，反诉人同意付款期限宽限一年。后来由于房价回落，被反诉人拒绝履行合同约定的付款义务。期间，反诉人多次要求被反诉人继续履行合同未果，于2020年5月9日将案涉房产以1388000元的价款另售他人，比案涉合同价款少了287000元。反诉人认为，被反诉人缔结本案合同后，拖延并拒绝履行合同约定的付款义务，导致反诉人丧失了最佳的交易时机，给反诉人造成了巨大的经济损失。因此，反诉人特提出反诉请求，希望与本诉合并审理，并请求贵院依法予以支持。 杨峰辩称，反诉人的反诉无事实及法律依据，首先在二手房的交易市场中正常的房价波动属于商业风险，是在买卖合同中能够预见的，本案中已经约定了违约金的支付方式及数额，所以反诉人要求的房屋差价损失不符合合同法一百一十三条规定的可预见性的。在房屋买卖交易过程中，反诉人及其丈夫隐瞒离婚的事实违反诚实守信的原则，未按合同约定积极履行解押义务，顾瑞强将房产过户给任华青办理过程中错过了银行的放款时机，导致本合同不能继续履行，双方于2018年11月7日解除了本合同，现该房屋已经出售，所以出卖人应当返还买受人的本金及利息或定金。请求法院查明事实，驳回反诉人的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求向法庭提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对以下证据真实性无异议：杨峰提交的《房地产买卖合约》、《补充协议》、收到条、转账记录，任华青、顾瑞强提交的离婚协议书、贷款结清证明、中国建设银行个人账户交易明细，新巢房地产公司提交的任华青不动产权证书、住宅专项维修资金专用收据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.对于杨峰提交的新巢房地产公司出具的证明被告有异议，结合其他书面证据，本院认为新巢房地产公司作为发生涉案纠纷的中介，其提交的证明可以作为本案的证据，对该份证明依法进行确认； 2.对于任华青提交的存量房买卖合同、中国邮政银行对账单、中国农业银行个人明细对账单、山东博兴农村商业银行余额查询明细、中国建设银行个人活期账户交易明细、房款结清证明，杨峰对其有异议。本院认为，综合任华青提交的该组证据，对真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年6月30日，任华青、顾瑞强（甲方）、杨峰（乙方）、新巢房地产公司（丙方）签订《房地产买卖合约》，约定甲乙双方通过丙方购入及出售位于博兴县××号楼××单元××室；该房地产处于按揭抵押状态，任华青、顾瑞强须于2018年8月1日之前自行将所欠银行贷款全部付清，以便解除与银行的抵押关系，保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配处理；该房地产的转让成交金额为1675000元，定金80000元为第一部分房款，1595000元为第二部分房款，该笔款项的付款方式为一次性付款；合同上附收据一联，载明任华青、顾瑞强收到杨峰定金80000元。上书任华青、顾瑞强（甲方）、杨峰（乙方）签名捺印并有新巢房地产公司盖章。截止到2018年8月1日，任华青、顾瑞强未能为涉案房产办理解押。2018年8月9日，三方签订补充协议，约定2018年8月10日前，卖方还清全部银行贷款，解除涉案房产抵押；买方再付135000元给卖方用于解除房产抵押；买方现凑钱不确定，若需银行贷款，卖方同意按贷款流程无条件配合买方、中介方办理手续，上书任华青、顾瑞强（甲方）、杨峰（乙方）签名捺印。任华青、顾瑞强向杨峰书写收到条一份，载明收到“房屋定金”135000元。2018年8月10日，任华青向中国建设银行股份有限公司结清贷款，解除涉案房产抵押。 后，杨峰、任华青、顾瑞强前去中国邮政储蓄银行进行贷款评估，银行查明卖方任华青、顾瑞强已于2014年3月7日协议离婚，且涉案房产协议归女方所有，因此要求卖方将涉案房产办理至任华青一人名下。任华青、顾瑞强于2018年9月13日将不动产权证办理至任华青一人名下。买卖双方再次前往中国邮政储蓄银行递交材料时，被告知银行贷款额度紧张，不再收取二手房贷款材料。 2018年11月7日，买卖双方在新巢房地产公司协商达成一致，卖方继续卖房，未签订书面协议。 2020年5月9日，任华青与刘化琪、付淑蕊签订《存量房买卖合同》，将涉案名士豪庭3号楼1单元702室房产以1388000元的价格卖给刘化琪、付淑蕊，首付款988000元于2020年8月24日支付给任华青，银行贷款400000元于2020年9月11日发放至任华青银行账户。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，《房地产买卖合约》及其补充协议的签订系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，均为合法有效合同。本案的争议焦点为：1.涉案《房地产买卖合约》及其补充协议是否已经解除及其归责问题；2.任华青两次卖房的差价是否应由杨峰承担。 对于争议焦点1：合同协议解除的条件为当事人双方协商一致解除原合同关系，其实质是在原合同当事人之间重新成立了一个合同。2018年11月7日，买卖双方在新巢房地产公司协商达成一致，卖方继续卖房，虽未签订书面协议，但这一约定实质是对双方原合同关系的废弃，买卖双方基于原合同发生的债权债务归于消灭。因此，涉案《房地产买卖合约》及其补充协议已于2018年11月7日解除。对于归责情况，致使合同解除的根本原因是银行政策变化后双方协商一致解除，因此买卖双方均不应承担违约责任。 对于争议焦点2：杨峰与任华青、顾瑞强的房屋买卖合同已于2018年11月7日解除，任华青与刘化琪、付淑蕊签订房屋买卖合同是新的民事法律关系，此次卖房的价款与其卖与杨峰的价款有差价不应由杨峰承担。 结合庭审及本院调查，买卖双方解除涉案《房地产买卖合约》及其补充协议时曾约定卖方将涉案房产卖出后返还买方215000元的购房款，双方并未对利息进行约定，因此视为不支付利息。第三人博兴县新巢房地产服务有限公司，在本案中原被告提供的证据无证据证实第三人有过错，为此在本案中不承担责任。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百四十三条、第五百五十九条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）任华青、顾瑞强于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）杨峰返还购房款215000元； 二、驳回原告（反诉被告）杨峰的其他诉讼请求及任华青的反诉请求； 三、第三人博兴县新巢房地产服务有限公司在本案中不承担责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2263元，由被告（反诉原告）任华青、顾瑞强负担；反诉案件受理费减半收取2803元，由被告（反诉原告）任华青负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员 郭其华 二〇二一年一月十四日 法官助理 苏 倩 书 记 员 张雯茹