江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终3610号上诉人(原审被告、反诉原告):王广才，男，1978年3月15日出生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人(原审原告、反诉被告）：连云港耀德购物广场有限公司，住所地连云港市云台山风景区云台乡云善路**。法定代表人：陈朝阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨威，该公司员工。上诉人王广才因与被上诉人连云港耀德购物广场有限公司（以下简称耀德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王广才上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院审理过程中程序错误，查明的事实不清，认定的事实错误，适用法律错误。一、查明的事实不清，认定的事实错误。1.被上诉人没有拿出涉案房屋的产权证以及其他证据综合证明其具有合法的诉讼主体资格。一审法院脱离上诉人与被上诉人签订的合同本身，简单的依据2016年1月1日案外人连云港绿源置业有限公司、耀德公司、周某签订的《委托经营管理合同》，认定租赁合同有效是完全错误的。首先上诉人与被上诉人签订的是三方合同，合同主体不能缺失，缺少涉案产权人的签字确认。不能依据两份相互矛盾的《委托经营管理合同》来确认被上诉人具有相关诉讼权利。2.上诉人与被上诉人签订的租赁合同，完全是在被上诉人虚假宣传后发生了重大误解以及合同条款显失公平的情况下签订的，此份合同完全属于无效合同。上诉人公然违反了自己的宣传，随意将商铺租赁给不是建材项目的人员开设其他经营项目，不能形成建材特色，明显属于虚假宣传，给建材商铺造成损失。合同条款显失公平，霸王条款频出。一审法院不顾合同签订的前提条件以及合同内容的单项保护，双方约定不公平等违反国家强制性规定等情况，认定合同有效，判决错误。3.合同中并没有约定商业管理费的收费服务内容，一审法院没有审查确认商业管理费的收费服务项目。上诉人提出被上诉人管理混乱，垃圾桶乱放、污水车辆乱停放等问题，一审法院武断认为这不属于商业管理范围，属于物业管理范围，但是上诉人在经营期间从来没有缴纳过物业管理费，一审法院认定的物业管理范围恰恰是建材一条街所谓的商业服务费的收费服务范围。4.关于违约金。由于是被上诉人违约在先，上诉人租赁的房屋不久发生房屋质量问题，但被上诉人一直不予理会，垫付的相关墙体建设费用，被上诉人到目前为止也没有予以处理。庭审中只是简单的表示表述同意报销，但对数额不认可，明显是利用法律漏洞损害我方的合法权益。上诉人因租赁房屋漏水造成货物损坏、装修损坏等损失，多次向被上诉人反映，但被上诉人一直拖延不处理，所以是被上诉人先违约，不能单方面判决我方承担违约金。5.关于电费退还问题。一审简单的依据上诉人提供的证据没有关联性就武断的不予支持。红星美凯龙的托管方也是被上诉人，红星美凯龙并不具有直接收取电费的资格，所以上诉人提出的电费问题与被上诉人有直接的关联性。这一点通过电力部门非常容易查清。但一审法院罔顾事实，不经调查，武断认为没有关联性，有失人民法庭正义原则。6.被上诉人采取黑恶势力的手段，强行堵上诉人营业场所的门锁，打电话虚假投诉上诉人非法经营，给上诉人造成了严重的损失，但一审法院对这一诉求不予理会，也不予释明。7.关于私自拉闸停电问题。一审中被上诉人自己都承认其有停水、停电行为，但一审判决却认为上诉人对断电事实没有提供证据证实，明显错误。8.关于门头和店内漏水问题。一审法院到现场查看没有发现现场漏水并不代表就没有漏水过。一审中上诉人已经提交照片视频和录音证据，被上诉人也清楚店内多次漏水，一直没有解决。一审法院判决不公平、不公正，完全偏袒被上诉人，违反法律公平正义原则。9.关于私设停车道闸问题。被上诉人在没有取得政府批文情况下长期私设道闸，收取停车费，严重影响客流和上诉人正常经营，造成重大损失，事实证据确凿。二、适用法律错误。一审对上诉人的反诉请求认为上诉人提供的证据不符合法律规定的形式，有的没有提供证据，直接判决驳回上诉人的诉讼请求是明显错误的。一审法院可以驳回上诉人的起诉或者在驳回起诉讼请求时注明如果有新证据的情况下，可以重新提起诉讼。而一审法院直接驳回上诉人诉讼请求，将导致在将来找到新证据时，也无法对同一事实提起诉讼。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人耀德公司答辩称：1.被上诉人受业主委托，依据《委托经营管理合同》出租涉案房屋。被上诉人已于一审庭审后向一审法院提交了《确认书》进一步确认了被上诉人的诉讼主体资格与合同签订资格，上诉人称被上诉人无诉讼主体资格，不能成立。2.被上诉人在委托期内与上诉人签订租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规相关规定，合法有效，上诉称合同无效，不能成立。3.被上诉依据租赁合同向上诉人收取商业管理费，且租赁期间被上诉人提供了商业管理服务，上诉人已经享受了商业管理服务。4.被上诉人依据租赁合同向上诉人主张违约金，且一审法院已经结合被上诉人实际损失、合同履行情况、当事人违约程度以及预期利益等综合因素予以调整，上诉人关于违约金的诉请不能成立。5.上诉人诉求退还电费问题与被上诉人无关，根据上诉人提供的证据材料，包括连云港绿源置业有限公司出具的收据、江苏德辉物业服务有限公司连云港分公司出具的收据以及红星美凯龙商城预付费电量单等证据，均说明电费收取单位不是被上诉人，无法证明被上诉人向其收取电费。6.被上诉人依据租赁合同约定，切断相应能源供应仅在上诉人不履行按期交租义务时才会采取，事实上被上诉人并没有这样做。7.被上诉人为了市场管理，经大部分业主同意设立道闸不存在严重影响客流和经营的情况，上诉人提出经营期间被上诉人存在不作为情况，造成其损失无事实依据，与被上诉人无关，诉求不能成立。耀德公司向一审法院起诉请求：1.判决王广才交还房屋、排除妨害，并支付2019年5月1日至2019年9月7日期间房屋租金及商业管理费7932元共计87063.18元；2.判决王广才支付违约金（以欠付租金79132.47元为基数，按照每日万分之六即47.48元/天计算，自2019年4月1日起暂计算至2019年12月18日计12439.76元，计算至实际退出房屋之日）；3.判决王广才支付房屋占用费（按照613.42元/天计算，自2019年9月7日起计算至实际退出房屋之日）；4.判决王广才承担本案的全部诉讼费。王广才向一审法院反诉请求：1.判决双方签订的租赁合同无效；2.判决耀德公司退还商业管理费47952元，退还多收的电费25000元，赔偿财产损失150000元，退还垫付的围墙施工费15000元，赔偿因断水断电、私设道闸收费、改变街区经营性质造成王广才的间接损失50000元，共计287952元；3.判决耀德公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月1日，委托方（甲方）案外人连云港绿源置业有限公司与受托方一耀德公司、受托方二案外人周某（受托方一与受托方二合称为乙方）签订《委托经营管理合同》三份，分别约定甲方全权委托乙方经营管理甲方拥有的连云港市秀逸苏某·新街坊街区68-137号、68-138号、35-101号商铺，甲方对乙方的授权委托系针对甲方商铺专有的唯一的管理、经营授权，委托期限为六年，自2016年1月1日起至2021年12月31日止，乙方向甲方支付经营管理回报，每半年为一个支付期。三方在合同第六条第4点约定，“4、甲方同意为维持该房屋统一管理，保证该房屋的正常良好秩序和业主的整体利益，在委托期内甲方全权授权给乙方行使业主的相关权利”。三方在合同第七条第6点约定，“6、乙方在委托期限内享有该房屋及其公用部位、建筑区划内的其他公共场所、公共设施的占有、使用、收益和管理权力，有义务遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定”。同日，委托方周某与受托方耀德公司签订《委托经营管理合同》，合同内容同上述三方签订的委托经营管理合同。2016年4月15日，案外人周某（甲方）、王广才（乙方）、耀德公司（丙方）签订《租赁合同》，将位于连云港市商铺（建筑面积392.99平方米）出租给王广才，用于进行商业活动即经营海尔橱柜、移门，王广才同意接受耀德公司的管理并承担相应的租金、商业管理费、水电费、保证金等相关费用。双方在合同约定：“租赁期限为伍年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止，2016年5月1日至2017年4月30日租金57900元，2017年5月1日至2018年4月30日租金115900元，2018年5月1日至2019年4月30日租金115900元，2019年5月1日至2020年4月30日租金127500元，2020年5月1日至2021年4月30日租金140300元。甲方在租金上已经给予乙方一定的优惠，如乙方在合同存续期间单方面解除合同，则需按1元/平米/天的标准补足已租赁阶段的差价。2.租金按半年为一个支付期，先支付后使用。首期租金支付时间为本合同签定之日，金额为人民币28950元，以后乙方必须在距每一支付期开始三十天前全额付清。3.房屋租金由丙方收取。……第五条其他费用1.乙方在租赁期限内，乙方向丙方申请及安装水表、电表、煤气表（费用自理，表具须经丙方确认），并根据该独立之表具的计数和相关单价支付水费、电费。支付时间、支付方式依照丙方通知单规定的期限和方式。安装所涉及的一切费用由乙方自理。2.总水表与分水表、总电表与分电表的级差损耗按照各承租方实际使用量的比例在各自使用表具所属总表范围内分摊。3.房屋自然损耗维修费及有关房屋出租之税费由甲方负责，与乙方营业有关的各项税费，由乙方负责。4.乙方每年支付丙方商业管理费如下：即自2016年5月1日起至2021年4月30日止，每月商业管理费为617元；每六个月为一个支付期，在距每一支付期起始日的三十天前全额付清。丙方可根据实际情况调整商业管理费收费标准。……第八条乙方权利和义务。2.逾期或不足额逾期支付租金的，每逾期一天，应支付当月租金总额的2%作为违约金。3.乙方应按合同约定，按时足额支付水、电及商业管理等费用。在租赁期限内逾期或不足额逾期交付水、电及商业管理等费用的，每逾期一天，应支付相当于未支付款项2%的违约金。逾期交纳或者不足额逾期交纳超过15天的，丙方有权采取措施切断相应能源的供应，由此造成的一切经济损失和相关法律责任由乙方自行承担。6.租赁期满或合同解除后，乙方须在五天内将添置的可拆动的动产部分自行拆除（水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），并如期交还房屋，保证不影响房屋及其附属设施的完好及正常使用，返还时，应经丙方验收认可。如有留置的任何物品（包括装修装潢），在未取得丙方书面谅解的情况下，均视为乙方自动放弃，任由丙方处置，乙方决无异议。逾期交还房屋，则每逾期一天应向丙方支付原日租金2倍的违约金。第九条变更和解除本合同的条件。1.在租赁期限内，有下列情况之一的，三方可变更或解除本合同。⑴甲方、丙方或乙方因有特殊原因，经三方协商一致的；⑵因不可抗力致使租赁商铺及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；⑶在租赁期间，租赁商铺经市或区（县）政府有关部门批准动迁，或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况。2.变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另外两方提出。因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除依据本合同第九条第1款第⑵、⑶项可免除责任外，应由另一方负责赔偿。第十条违约责任。1.合同期内，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付相当于当月租金2倍的金额作为违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿，丙方享有收取和处置违约金的全部权利。2.甲方的违约责任：⑴甲方确认有出租房屋之权利，若因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应向乙方支付相当于当月租金2倍的金额作为违约金，违约金不足抵付乙方经济损失的，甲方还应负责赔偿。⑵租赁期间，甲方非因本合同第九条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，则视为甲方违约，甲方应支付当月租金2倍的金额作为违约金，违约金不足抵付乙方经济损失的，甲方仍应负责赔偿。3.乙方的违约责任：乙方有下列情况之一的，甲、丙方有权：解除本合同、无条件切断水电等能源供应、自行迁出租赁商铺内所有物品代为保管、收回租赁商铺另行出租、保证金冲抵违约金不予退还；乙方承租商铺内装修装潢视作放弃；保证金不足以抵付甲方和丙方损失的，乙方应予以赔偿：⑴按第八条第9、10项的约定，擅自将承租商铺转租、转让给第三方的；⑵未经丙方书面同意，擅自变更本合同第一条约定之经营状态或经营品牌的；⑶未经丙方书面同意，擅自拆改变动商铺结构，或损坏商铺的；⑷逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超15天的；⑸未经丙方书面同意，擅自停止营业累计超过7天的。同时，若因乙方的违约导致甲方和丙方向第四方承担赔偿或违约责任的，由乙方承担相应所有的赔偿责任”。双方还对保证金、其他权利和义务、争议解决等其他事项进行了约定。2016年4月15日，案外人周某（甲方）、王广才（乙方）、耀德公司（丙方）签订《租赁合同》，将位于连云港市商铺（建筑面积213.73平方米）出租给王广才，用于进行商业活动即经营海尔橱柜、移门，王广才同意接受耀德公司的管理并承担相应的租金、商业管理费、水电费、保证金等相关费用。双方约定租赁期限为伍年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止，2016年5月1日至2017年4月30日租金43800元，2017年5月1日至2018年4月30日租金43800元，2018年5月1日至2019年4月30日租金87700元，2019年5月1日至2020年4月30日租金96400元，2020年5月1日至2021年4月30日租金106100元。双方约定35栋101室商铺商业管理费每月705元。双方在该合同对于保证金、其他费用、房屋修缮责任、权利和义务、变更和解除合同、违约责任等其他具体约定，与双方签订68栋137室、138室商铺租赁合同的约定相同。耀德公司、王广才签订两份《租赁合同》后，耀德公司将秀逸苏某68栋137室商铺、68栋138室商铺、35栋101室商铺交给王广才使用。王广才向某公司支付租金、商业管理费至2019年4月30日，此后租金、商业管理费未付。2019年6月20日，耀德公司委托江苏众想律师事务所向王广才寄送律师函，催告王广才在收到律师函三个工作日内，付清2019年5月1日至2019年10月31日租金、管理、违约金共计124919.75元。邮寄该律师函EMS单号1048850830924，收件人王广才地址连云港市海州区博威45-1404室，现已无法查询快递邮寄信息。2019年8月30日，耀德公司向王广才邮寄违约通知函，要求王广才于2019年8月31日17时前补齐2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金及商业管理费，否则将按合同约定追究王广才的违约责任。邮寄该通知函EMS单号1197102676578，收件人王广才地址连云港市高新区秀逸苏某68-137/68-138商铺（海尔橱柜），经查询2019年8月31日他人代收。2019年9月3日、9月6日，耀德公司分别向王广才邮寄两份租赁合同解除函，内容为租赁后王广才未按照约定付款，耀德公司多次催要未果，至今未足额支付相关费用。根据租赁合同第八条第2点、第十条第3点的约定，因王广才的违约行为，解除合同的条件已经达成，耀德公司决定即日起与王广才解除租赁合同，立即切断该商铺的能源供应。耀德公司要求王广才接函七日内交还房屋，并将添置可拆动的动产部分自行拆除（水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），保证不影响房屋及其附属设施的完好及正常使用。如有留置的任何物品（包括装修装潢），均视为乙方自动放弃，由耀德公司处置。未按时交付房源，产生的一切损失由王广才承担，耀德公司将收取双倍占用费，并保留一切追诉的权利。尚欠费用及违约金等，要求王广才于2019年9月8日17点前至德惠商务大厦接待中心补齐所有费用。耀德公司通过EMS单号1197102665078、1197104802378向王广才邮寄。对于68栋137室、138室商铺及35栋101室商铺两份租赁合同，耀德公司认为已向王广才邮寄解除函，2019年9月7日租赁合同已解除。耀德公司提供EMS单号1197102665078客户联，手写内容王广才商铺地址，备注租赁合同解除函，经查询该邮件退回，未注明退回原因；及单号1197104802378客户联，手写内容王广才住宅地址，备注租赁合同解除函，经查询该邮件他人代收。王广才则认为两份租赁合同无效，庭审时王广才表示合同被耀德公司单方面解除，同意合同不再履行。2020年7月8日，一审法院组织到涉案68栋137室、68栋138室、35栋101室商铺现场进行勘察。王广才已将68栋137室、138室商铺的物品进行打包，商铺内有供电。在35栋101室商铺勘察时，门头没有漏水情况。王广才陈述2016年刚租35栋101室商铺没多长时间，一楼东边靠门玻璃窗旁边消防管道里的水冒出，将靠近管道的橱柜泡坏，被泡的橱柜没要钱送给他人，一楼铺设地砖地面没有问题，一楼其他地方没有漏水。该商铺二层东北角房间2017年消防管道的水冒出，王广才称对木地板被泡翘起部分进行维修，花费不到1000元，被泡的衣柜便宜卖给他人。王广才提出吊顶漏水把吊顶泡坏，返潮造成衣柜损坏，但王广才已对35栋101室商铺的柜子、装修进行拆除，吊顶掏了两个大洞。王广才提出2019年1月之后没有使用35栋101室商铺，因耀德公司提出要扣保证金，不赔偿任何损失，双方没有协商好，该商铺没有退租。一审法院询问王广才是否同意将涉案商铺交还给耀德公司，王广才表示案件没有处理完毕之前，不同意交还给耀德公司。另查明，王广才与李娜于2016年11月28日离婚。一审法院认为：出租时涉案商铺的所有权人连云港绿源置业有限公司与周某、耀德公司签订《委托经营管理合同》，周某又与耀德公司另外签订《委托经营管理合同》。连云港绿源置业有限公司、周某均委托耀德公司出租、经营管理68栋137室、68栋138室、35栋101室商铺，在委托期内全权授权耀德公司行使业主的相关权利，故耀德公司与王广才签订的两份《租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、法规相关规定，合法有效。双方在合同中约定了各自享有的权利、承担的义务，均应按照合同约定履行己方义务。王广才对于合同没有周某签字，没有约定耀德公司违约处罚措施，违反诚实信用原则等主张均不能成立。王广才要求确认租赁合同无效的诉讼请求，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方在租赁合同第十条第3点第⑷项约定，王广才逾期支付租金或者不足额逾期支付租金超过15天的，耀德公司有权解除合同，无条件切断水电等能源供应，自行迁出租赁商铺内所有物品代为保管，收回租赁商铺另行出租等。耀德公司主张2019年9月3日、9月6日向王广才邮寄送达解除函，双方已经解除租赁合同关系。一审法院认为，耀德公司提供EMS单号1197102665078客户联，没有寄件人及地址，也没有收件人及地址，手写内容王广才商铺地址，备注租赁合同解除函，经查询该邮件退回，未注明退回原因。EMS单号1197104802378客户联，没有寄件人及地址，也没有收件人及地址，手写内容王广才住宅地址，备注租赁合同解除函，经查询该邮件他人代收。王广才称没有收到耀德公司发出的租赁合同解除函，耀德公司没有提供证据证明已有效向王广才本人送达。故涉案两份租赁合同于2020年4月30日本案庭审时，王广才表示知晓耀德公司要求解除合同时解除，且王广才同意合同不再继续履行。根据双方租赁合同约定，2019年5月1日至2020年4月30日期间68栋137室、138室商铺的租金127500元，35栋101室商铺的租金96400元。在此期间王广才占有、使用、经营涉案商铺，耀德公司要求王广才支付租金的诉讼请求依法予以支持，王广才应向某公司支付租金223900元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。双方解除合同之后，根据租赁合同第八条第6点约定，租赁期满或合同解除后，王广才须在五天内将添置的可拆动的动产部分自行拆除（水、电、煤气的增扩容设施、设备除外），并如期交还房屋。故耀德公司要求王广才交还涉案商铺的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，依法予以支持。双方于2020年4月30日解除涉案租赁合同后，王广才至今未将涉案租赁商铺交还给耀德公司，其占用商铺期间给耀德公司造成损失，耀德公司参照租金标准要求王广才支付占用费本院予以支持。占用费计算按照每日613.43元（127500元/年÷365日/年+96400元÷365日/年），自2020年5月1日起计算至王广才实际交还商铺之日止。对于耀德公司要求王广才支付2019年5月1日至2019年9月7日期间（129日）商业管理费7932元的诉讼请求。一审法院认为，根据租赁合同第五条第4点约定，王广才每月支付耀德公司68栋137室、138室商铺的商业管理费617元，35栋101室商铺的商业管理费705元，王广才应向某公司支付商业管理费5684.60元[（617元+705元）÷30日×129日]。耀德公司该项诉讼请求符合双方合同约定，按照合同约定计算的商业管理费5684.60元依法予以支持。对于王广才要求耀德公司退还2016年5月1日至2019年4月30日收取的商业管理费47952元的诉讼请求。王广才提供德惠商户服务群微信截图，认为街区存在垃圾桶乱摆放、污水、车辆乱停乱放等问题。一审法院认为上述问题属于物业管理范围，不属于商业管理范围。该期间王广才已经接受耀德公司提供的商业管理服务，王广才未提供证据证明耀德公司在商业管理方面存在问题，王广才该项诉讼请求缺乏事实依据，依法不予支持。对于耀德公司要求王广才支付违约金的诉讼请求，以欠付租金79132.47元为基数，按照每日万分之六，自2019年4月1日起计算至实际退还房屋之日止。一审法院认为，根据租赁合同第三条第2点约定，租金每半年为一个支付期，在距每一支付期开始30天前全额付清；第八条第2点约定，“逾期或不足额逾期支付租金的，每逾期一天，应支付当月租金总额的2%作为违约金”。耀德公司降低违约金标准，按照每日万分之六计算，自2019年4月1日起暂计算至2019年12月18日即12439.76元，耀德公司要求计算至实际给付之日，双方合同约定的违约金及耀德公司主张的违约金均过高。王广才辩称违约金约定过高，依法予以采纳。一审法院经审查后结合耀德公司实际损失、合同履行情况、当事人违约程度以及预期利益等综合因素，对违约金计算予以调整，以79132.47元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。对于王广才要求耀德公司退还电费25000元的诉讼请求。王广才为证明其主张，提供连云港绿源置业有限公司出具的收据、江苏德惠物业服务有限公司连云港分公司出具的收据、红星美凯龙凌洲商城预付费电量单、XXXXX公司预付费电量收费收据（公司（公司地址德力西工业园审法院认为，王广才提供开具电费收据的单位均不是耀德公司，上述证据均与耀德公司无关，无法证明耀德公司向其收取电费，亦无法证明上述收据与本案的关联性，王广才该项诉讼请求缺乏事实依据，依法不予支持。对于王广才主张35栋101室商铺漏水，导致产品、墙面吊顶受损，无法正常经营，要求耀德公司赔偿财产损失150000元的诉讼请求。王广才为证明其主张，提供2016年9月21日维修漏水35-101户金额1500元的收据（No.7408181），2016年9月25日地板35-101包安装金额6440元的收据（46×140，No.9024560），2017年11月内容为35-101户二楼维修金额1000元的收据（No.7408342），2018年4月7日内容为35-101户一楼涂料、开孔、维修漏水金额2000元的收据（No.3937818）。王广才主张赔偿金额远远高于上述收据金额，上述收据均没有收款单位盖章，没有经手人签字，且王广才没有提供其他证据予以佐证，耀德公司对上述收据不认可。王广才提交上述证据形式不符合法律、法规规定，依法不予采信。对于35栋101室商铺一楼漏水及维修情况，王广才反诉状陈述2018年8月一楼漏水泡坏厨房一套。但是2020年7月8日本院组织勘察现场时，王广才陈述2016年刚租商铺没多长时间，一楼东边靠门玻璃窗旁边消防管道里的水冒出，将靠近管道的橱柜泡坏，王广才对一楼被水浸泡的时间前后陈述不符。一审法院认为，35栋101室商铺一楼铺设墙砖、地砖、地砖才认可漏水没有造成地面损坏，王广才已将受损橱柜送给他人。王广才对于35栋101室商铺一楼橱柜是否存在被泡的事实、受损情况没有提供证据证明，缺乏事实依据，对王广才该部分主张不予支持。对于35栋101室商铺二楼漏水及维修情况，王广才反诉状陈述2016年11月二楼第一次漏水泡坏地板和衣柜，2017年4月二楼下水管漏水泡坏地板和两套衣柜，2019年3月二楼再次漏水将吊顶全部泡坏。2020年7月8日一审法院组织勘察现场时，王广才陈述2017年消防管道水冒出，更换、维修木地板被泡起翘部位费用不到1000元，被泡的衣柜已经便宜卖出。王广才对于35栋101室商铺二楼柜子是否存在被泡的事实、受损情况没有提供证据证明，缺乏事实依据，对王广才该部分主张不予支持。对于被泡的地板，王广才已经进行修复，但其为证明修复费用的收据，因证据形式不符合法律规定，且没有提供其他证据进行佐证，不能证明其损失，缺乏事实依据，本院对王广才该部分主张不予支持。王广才主张二楼吊顶漏水把吊顶泡坏，返潮造成衣柜损坏。但勘察现场发现，王广才已将35栋101室商铺柜子、装修进行拆除，吊顶已经被破坏掏了两个大洞，没有衣柜被泡坏的现场。王广才对该主张没有提供证据，缺乏事实依据，依法不予支持。王广才主张35栋101室商铺一楼卫生间返粪水、门头漏水，对其造成损失。一审法院认为，王广才对于一楼卫生间返粪水造成其损失的事实、数额没有进行举证。一审法院在现场勘察时该商铺门头没有漏水，王广才对漏水情况、持续性未进行举证，无法证明漏水足以影响租赁合同继续履行。综上，王广才上述诉讼请求没有提供证据证明，缺乏事实依据，依法不予支持。对于王广才主张其修砌68栋137室、138室商铺与红星美凯龙之间的墙，耀德公司同意予以报销，王广才要求耀德公司退还其垫付围墙施工费15000元的诉讼请求。一审法院认为，耀德公司对王广才该主张不认可，王广才没有提供证据证明其主张，该项诉讼请求缺乏事实依据，依法不予支持。对于王广才要求耀德公司赔偿断电、私设道闸收费、改变街区经营性质造成其间接损失50000元的诉讼请求。王广才庭审时陈述耀德公司2019年7月对其断水断电，耀德公司陈述2019年9月向王广才发出解除函三天后断电，断电两天后发现王广才从其他地方接电了，又给王广才恢复供电。本院认为，根据租赁合同第八条第3点约定“乙方应按合同约定，按时足额支付水、电及商业管理等费用。……逾期交纳或不足额交纳超过15天的，丙方有权采取措施切断相应能源的供应，由此造成的一切经济损失和相关法律责任由乙方自行承担”。王广才从2019年5月1日之后一直未交纳租金、商业管理费，耀德公司按照合同约定对其切断能源供应符合双方合同约定，且按照合同约定由此造成的一切经济损失和相关法律责任由王广才自行承担。一审法院勘察现场时，涉案租赁商铺内有供电，王广才对于断电事实没有提供证据证明，依法不予支持。对于王广才主张2016年10月起至2019年期间，耀德公司在各个入口设置道闸收费，造成客流锐减30%以上，影响其正常经营。耀德公司陈述2018年7月底在征得60%商家同意后设置道闸，设置了一个多月撤掉。一审法院认为，双方对设置道闸的时间陈述不一，对其主张均没有提供证据证明。王广才主张从2016年10月租赁涉案商铺初期耀德公司即设置了道闸，那么王广才提交的均是设置道闸后的订单单值，无法提供没有设置道闸的订单单值进行对比。因此王广才没有提供证据证明设置道闸是否对其经营造成影响，其主张缺乏事实依据，依法不予支持。对于王广才主张耀德公司改变街区性质。一审法院认为，耀德公司将商铺多数出租给经营装修建材的商户，双方签订的是租赁合同，在合同中对此未进行约定，王广才该项主张缺乏事实依据，依法不予支持。综上，耀德公司符合双方合同约定及法律规定的诉讼请求部分，依法予以支持；王广才的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、一百零七条、一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王广才于判决生效之日起十日内向某公司交还连云港市海州区玉兰路秀逸苏某小区68栋137室、68栋138室、35栋101室商铺；二、王广才于判决生效之日起十日内向某公司支付2019年5月1日至2020年4月30日租金223900元及占用费（占用费计算，按照每日613.43元，自2020年5月1日起计算至王广才实际交还商铺之日止）；三、王广才于判决生效之日起十日内向某公司支付2019年5月1日至2019年9月7日商业管理费5684.60元；四、王广才于判决生效之日起十日内向某公司支付违约金（违约金计算以79132.47元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）；五、驳回耀德公司其他诉讼请求；六、驳回王广才的诉讼请求。本诉案件受理费3554元（耀德公司已预交），由王广才负担。反诉案件受理费2810元（王广才已预交），已减半收取，由王广才负担。本院二审期间，上诉人向本院提交微信聊天记录和退租申请复印件2张，证明在2019年4月份，35号楼101商铺退租时，房子是不欠钱的。微信里的刘某是德惠物业公司负责这条街管理的人，提出退租时，对方也没告诉我们需要哪些手续。被上诉人经质证认为，对上述证据的真实性有异议，上诉人未提供原件，无法证明其真实性，而且与本案无关，不予认可。本院经审查认为，上述证据系复印件，且被上诉人不予认可，无法核实其真实性，本院依法不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应按约履行。关于上诉人提出的被上诉人的主体资格问题，经查，虽然被上诉人不是涉案商铺的产权人，但是基于被上诉人与案外人连云港绿源置业有限公司周某雨签订《委托经营管理合同》及被上诉人周某雨签订的《委托经营管理合同》约定，被上诉人在委托期限内，对于涉案商铺具有管理经营权，可行使业主的相关权利。故被上诉人有权在受托期限内将涉案商铺出租给上诉人，因租赁事宜发生纠纷后，有权以出租人身份提起诉讼，产权人未在涉案租赁合同上签字不影响该合同效力。关于涉案租赁合同的效力，上诉人称被上诉人虚假宣传，其对合同内容重大误解且合同条款显失公平，但是不能提供充分证据证实。故一审判决认定涉案两份租赁合同有效符合法律规定。关于商业管理费，因双方在合同中对上诉人应缴纳商业管理费的义务及缴纳标准均明确约定，且上诉人对被上诉人未对其进行商业管理亦未提供相应证据证实，故一审判决上诉人按照合同约定向被上诉人支付商业管理费并无不当。关于违约金，因涉案租赁合同对逾期支付租金的违约责任进行了明确约定，现上诉人对其租金仅支付至2019年4月30日并无异议，故一审法院按照双方合同约定结合上诉人认为违约金约定过高的辩解及被上诉人的实际损失、合同履行情况等因素，调整违约金标准，判决上诉人承担逾期支付租金的违约金并无不当。关于上诉人诉求被上诉人退还的电费问题，经查，根据涉案的电费收据，收取电费的主体并非是被上诉人，且上诉人自认是红星美凯龙商场向其开具的收据，故一审法院驳回上诉人该诉讼请求并无不当。关于上诉人要求被上诉人赔偿因房屋漏水、私拉电闸、私设停车道闸，造成其损失问题。经查，首先，涉案房屋系毛坯房状态出租给上诉人，由上诉人自行装修，且其不能提供证据证明漏水系被上诉人造成。其次，涉案合同明确约定上诉人逾期缴纳租金超过15天，被上诉人有权采取措施切断相应能源供应，由此造成的一切经济损失和相关法律责任由乙方自行承担，向上诉人自认其租金仅支付至2019年4月30日，故被上诉人在上诉人逾期缴纳租金超过15天后，即上诉人诉称的2019年7月对其切断能源供应符合双方合同约定，且因此造成的经济及法律后果应当由上诉人自行承担。最后，虽然被上诉人的确在租赁期间未经全部业主同意设立了道闸，但是上诉人对其所述的经营损失不能提供充分证据证实。故一审法院认为上诉人要求被上诉人赔偿损失的诉求无事实依据，依法予以驳回符合法律规定。综上，上诉人王广才的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2810元，由上诉人王广才负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二一年一月二十二日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。