甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初2163号原告：许华睿，男，汉族，1989年10月16日出生，无固定职业，住兰州市西固区。被告：吴冰，男，汉族，1979年8月6日出生，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：高秉明，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：哈玉栋，甘肃正鼎律师事务所律师。原告许华睿与被告吴冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，因案情复杂，裁定转为适用普通程序并公开开庭进行了审理。原告许华睿与被告吴冰的委托诉讼代理人哈玉栋均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告许华睿本院提出诉讼请求：1、请求被告返还原告支付的房屋租金12万元;2、请求被告按年利率6%承担自2018年9月1日至2020年4月1日期间的资金占用利息11401元，此后按年利率6%承担资金占用利息直至上述款项实际返还为止;3、本案产生的诉讼费、保全费、诉讼财产保险费等实现债权的费用均由被告承担。事实和理由：2018年9月1日，原告与被告就兰州市城关区耿家庄6号7#-8#房屋签订《房屋租赁合同》，双方约定：由被告向原告提供兰州市城关区耿家庄6号7#-8#建筑面积150平方米的房屋，租赁期限为1年，即自2018年9月1日至2019年8月31日止；房屋年租金为2520000元，房屋租金按半年支付。合同签订后，原告按约向被告支付房屋租金12万元，但被告却违背出租人的基本义务，未按合同约定向原告交付房屋。2019年8月31日上述租赁合同期限届满，原告多次要求被告退还收取的租金，被告以各种理由推诿，原告无奈诉至本院。被告吴冰辩称，1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告已经按照合同约定履行了义务。2018年7月原告通过朋友联系到被告，协商租赁案涉房屋。当时被告即向原告告知了房屋的现状，并说明现租客不会轻易搬离的情况，但原告表示自己有办法，只要签了合同，腾房的事由其处理。2018年9月1日，原、被告签订了为期一年的合同。当日被告带原告到了案涉房屋，原告查看房屋现状后向被告交纳了6万元的房屋押金决定承租。当时，前租户表示收到合同约定的押金后即搬走，被告遂将6万元退还给了前租户，并告知原告将门锁更换后直接经营。至此，被告已经按照合同约定全面履行了出租人义务，其在合同履行过程中不存在过错。2、原告未能使用房屋是由其自身原因造成，并非被告违约，原告主张返还租金及利息没有事实与法律依据。原、被告双方签订合同后，即建立了合法有效的房屋租赁关系。被告将案涉房屋交给原告后，即告知其对房屋的使用属于合法行为，但被告一直未经营使用。如果原告认为因客观阻碍无法经营，此时就应当向被告主张解除合同，要求被告返还租金或者向人民法院诉请解除合同返还租金。但当时原告并未提及解除合同返还租金，其在查看了房屋现状后，仍然支付了押金，决定履行合同。原告作为完全民事行为能力人，应当能够预见前租户不能清退将导致其无法经营的后果，但其仍以支付6万元房屋押金的方式明确表示继续履行合同。原告在订立合同过错中存在过失，其对于不能使用承租房屋的损失应自行承担。综上，原告起诉无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月30日，被告吴冰与兰州森磊投资管理有限公司（以下简称：森磊公司）签订《房屋租赁合同》一份，被告吴冰从森磊公司承租了兰州市城关区耿家庄6号7#-8#、建筑面积为150平方米的房屋，租赁期限为一年，自2017年9月1日起至2018年8月31日。2017年9月1日，被告吴冰征得森磊公司同意后，与案外人李晓东签订《房屋租赁合同》，将上述房屋转租给了案外人李晓东，租期自2017年9月1日至2018年8月31日。该合同签订后，被告吴冰即将房屋交付李晓东使用。2018年8月23日，被告吴冰与森磊公司续签《房屋租赁合同》，将租赁期限延续至2019年8月31日。2018年8月24日，原告许华睿与被告吴冰协商兰州市城关区耿家庄6号7#-8#房屋租赁事宜后，向被告支付了订金20000元。后原告于2018年8月27日又向被告付款40000元。2018年9月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，被告将兰州市城关区耿家庄6号7#-8#房屋出租给了原告。双方在合同中约定：该房屋设施（水、电）齐全，交付乙方使用，乙方应进行日常的使用维修，若乙方因经营项目的需要改造时，费用由乙方自理，甲方除房屋现有设施外不再提供其他设施；该房屋租赁期共一年，自2018年9月1日起至2019年8月31日止；该房屋每年租金为252000元，改价格为不含税价，如需发票税费由乙方另行承担；房屋租金按半年提前十五日预交，自合同签订之日首付；乙方另向甲方交纳60000元房屋租赁押金，合同到期后乙方无违约现象甲方全额退还。合同还约定了其他事宜。该合同签订后，原告许华睿于2018年9月3日又向被告吴冰转账支付了房租60000元。同日，原告许华睿与被告吴冰共同到案涉房屋内协商房屋交付事宜。被告吴冰向李晓东名下银行账户转账60000元后，告知原告可直接更换房屋门锁并使用房屋。但因李晓东拒绝腾房，原告许华睿未能占有使用承租房屋。2018年10月24日，被告吴冰将李晓东诉至本院，要求其腾交房屋并支付使用房屋期间的占有使用费，李晓东则在案件审理过程中提出反诉，要求被告吴冰赔偿其装修损失282513元。本院经审理后于2019年6月26日作出（2018）甘0102民初9931号民事判决书，判令李晓东于判决生效后七日内向被告吴冰腾交房屋、支付2018年10月1日起至房屋返还之日的房屋占用费；同时驳回了李晓东的反诉请求。宣判后李晓东不服上诉至兰州市中级人民法院。兰州市中级人民法院经审理后于2019年10月9日作出（2019）甘01民终2611号民事判决书，驳回了李晓东的上诉，维持原判。后被告吴冰将房屋收回后返还给了森磊公司。因原告许华睿未能占有使用承租房屋，被告吴冰亦未给其退还房屋租金，原告遂诉至本院。另查明，原告许华睿在提起本案诉讼后，向本院申请财产保全，支付保全费1177元。同时，原告就本案的财产保全向中国大地财产保险股份有限公司兰州中心支公司购买了诉讼财产保全责任保险，支付保险费525.60元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告许华睿为占有、使用案涉房屋而与被告吴冰协商一致签订《房屋租赁合同》，并支付了相应的租金，双方之间的租赁合同关系依法成立。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，由此可见，交付租赁物给承租人，不仅是出租人的合同义务，也是其法定义务。本案原告主张其与被告签订《房屋租赁合同》并支付部分租金后，被告一直未能向其交付房屋，被告则辩称其通过给案外人退还押金、通知原告更换门锁的方式向原告交付了案涉房屋。根据我国法律规定，交付主要有现实交付、简单交付、指示交付和占有改定四种形式。现实交付指事实管领力的转移，即双方在约定的地点，基于合意直接移转物的占有，使受让人取得直接占有，让与人放弃全部占有地位；简单交付是指动产物权的受让人已经直接占有该动产，在让与人与受让人就移转动产所有权或设立动产质权达成合意时，即视为已经完成现实交付；指示交付指标的物由双方以外的第三人实际占有时，转让人将对第三人的返还请求权让与受让人，以代替标的物的实际交付；占有改定是指在动产交易中，出让人在出让标的物时基于生产、生活的需要仍需继续占有动产，但双方可以通过协议，使受让人取得动产之间接占有，以取得现实交付而取得所有权。根据被告辩称的房屋交付情形，其交付房屋的形式并不符合现实交付、简单交付及占有改定的情形。而根据指示交付的含义，标的物由双方以外的第三人实际占有时，转让人完成交付的条件是其将对第三人的返还请求权让与给了受让人。本案被告并未提供证据证明其在李晓东占用涉案房屋的情况下已与原告达成了房屋交付的合意；相反，被告在李晓东继续占用房屋的情况下以自己名义主张李晓东返还房屋并支付占用费的行为则证明其并未将对第三人的返还请求权让与给原告。因此，被告主张向原告交付房屋的情形也不符合指示交付的要件，其认为已将房屋交付原告的主张不能成立。被告收取了原告的120000元款项，却未能向原告交付租赁房屋，被告的行为构成违约。现双方的租赁期限已经届满，案涉房屋亦由森磊公司收回，原告租赁房屋的目的无法实现，为弥补损失其要求被告退还已付的120000元款项于法有据，本院对此予以支持。关于原告要求被告按年利率6%承担2018年9月1日至2020年4月1日期间资金占用利息以及截止房屋租金返还之日资金占用利息的主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告主张的资金占用利息实际是被告未交付出租房屋却占有原告的租金给原告造成的损失。虽然被告在签订《房屋租赁合同》后未能给原告交付出租房屋构成违约，但是原告在签订合同前，未就案涉房屋的承租情况进行谨慎的审查、亦未在被告不能交付房屋后的合理期限内及时主张权利避免损失的扩大，因此原告对于资金占用利息损失的扩大负有一定责任,其不能就扩大的损失要求被告赔偿。同时，原被告双方签订合同时，中国人民银行发布的1年期贷款基准利率为年4.35%，原告要求被告按年利率6%支付利息明显高于其损失。综上，本院酌定被告按年利率4.35%的标准向原告支付1年的资金占用利息，即被告向原告支付资金占用利息5220元（120000×4.35%=5220）。关于原告要求被告承担保全费、诉讼财产保险费的主张，因原告为保证案件执行，在诉讼中申请了财产保全，并就诉讼保全购买了保险，上述费用已经实际发生且属于原告为维护其合法权益而支出的必要费用，故被告应当予以承担。但原告的部分诉讼请求缺乏法律依据，本院对此未予支持，因此原告主张的保全费、诉讼财产保险费应根据本院支持的标的额与原告主张的标的额比例由原、被告分担，即原告承担保全费55元、保险费24.6元，被告承担保全费1122元、保险费501元，本院对原告主张的该部分诉讼请求予以部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告吴冰于本判决生效后十五日内向原告许华睿返还租金120000元及资金占用利息5220元；二、被告吴冰于本判决生效后十五日内向原告许华睿支付财产保全费1122元、诉讼财产保险费501元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2928元，由原告许华睿承担138元，被告吴冰承担2790元（于本判决生效后十五日内支付给原告许华睿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  祝 静人民陪审员  常宏蕾人民陪审员  杜建英二〇二一年一月十三日书 记 员  张燕冰