新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初7948号 原告：杨洪春，男，1975年3月20日出生，汉族，无固定职业，住江苏省泰州市。 委托诉讼代理人：周金学，新疆四至律师事务所律师。 被告：新疆天章房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市经济技术开发区广州路**。 法定代表人：蔡春雨，该公司总经理。 被告：蔡春雨，男，1964年6月20日出生，汉族，新疆天章房地产开发有限公司总经理，住江苏省泰兴市。 被告：焦照兰，女，1965年1月6日出生，汉族，新疆天章房地产开发有限公司股东，住江苏省泰兴市。 三被告共同委托诉讼代理人：郜鸿娣，天山区国信法律服务所法律工作者。 原告杨洪春与被告新疆天章房地产开发有限公司（以下简称天章房产公司）、蔡春雨、焦照兰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨洪春的委托诉讼代理人周金学，被告天章房产公司、蔡春雨、焦照兰共同委托诉讼代理人郜鸿娣到庭参诉讼，本案现已审理终结。 原告杨洪春向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告天章房产公司签订的《商品房预售合同》；2、请求判令被告天章房产公司退还原告已付房款1,088,685元；3、请求判令被告天章房产公司赔偿原告违约损失663,961.76元（10888685×5.125‰×119个月（2010.7.19-2020.6.19））；4、请求判令被告天章房产公司自2020年6月19日继续赔偿原告违约损失至全部款项付清止。5、判令被告天章房产公司赔偿原告已交纳的契税32,660.55元；6、请求判令被告天章房产公司赔偿原告已经缴纳的专项维修基金21,773.7元；7、请求判令被告天章房产公司承担本案诉讼费、邮寄送达费；8、请求判令被告蔡春雨、焦照兰对上述款项承担连带责任。事实与理由：2010年7月19日，原告与被告天章房产公司签订《商品房预售合同》，原告购买被告天章房产位于本市××区房，原告依照协议的约定级被告的要求，将首付款分别支付至被告蔡春雨、焦照兰个人账户，剩余款项通过银行按揭也早已付清，但被告至今未按照约定给原告办理不动产登记证。经原告与被告多次协商未果，现诉至法院，请求判如所请。 被告天章房产公司辩称，我方要求继续履行商品房预售合同，合同中没有约定在房产证办理不下来的时候可以退房，而是被告天章房产公司承担相应的违约金。 被告蔡春雨、焦照兰辩称，蔡春雨、焦照兰收款是职务行为，不应承担法律责任。 本院经审理认定事实如下，2010年7月19日原告杨洪春（买受人）与被告天章房产公司（出卖人）签订了一份《商品房预售合同》（合同编号：YS0140039；房屋代码321171），合同约定，由原告杨洪春购买位于××区第1栋1单元1606号房，该商品房预测建筑面积共167.49平方米，其中套内建筑面积137.63平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积29.86平方米。第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6,500元，总金额1,088,685元。该房屋总价款1,227,150元。第六条付款方式及期限约定，双方签订合同时，买受人已向出卖人支付548,685元，剩余540,000元房款办理银行贷款。第八条交付期限约定，出卖人应当在2010年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。同年7月23日原告杨洪春缴纳了涉案房屋的契税32,660.55元，同年8月17日交纳了涉案房屋的物业专项维修资金21,773.70元。被告天章房产公司按照合同约定在2010年6月30日前为原告杨洪春已办理入住，原告占有使用房屋至今。 另查明，2010年5月17日被告焦照兰向原告杨洪春出具《收条》一张，载明：“今收到杨洪春购房定金计壹拾陆万元整（￥160000.00），房号1606。收条落款处由具收入焦照兰签字确认并加盖了被告天章房产公司的公章。同年6月4日原告杨洪春通过浦发银行向被告焦照兰汇款127,362元，同年10月17日被告焦照兰又向原告杨洪春出具了一张《收条》，载明：“今收到杨洪春购房欠款计贰拾叁万捌仟陆佰捌拾伍元整（￥238685.00）房号1606号，收条落款处由具收入焦照兰签字确认。2013年5月7日被告天章房产公司向原告杨洪春开具了金额为1,088,685元的销售不动产统一发票。 被告蔡春雨、焦照兰为被告天章房产公司股东，蔡春雨任执行董事，焦照兰任监事。2008年7月21日被告天章房产取得了涉案工程的《建设用地规划许可证》；同年8月17日被告天章房产取得了涉案工程友好南路商住楼《建设工程规划许可证》，载明：层数地下2层，地上**，建筑用途1-4层为商业营业厅，5-26层为商住。10月6日，被告天章房产公司取得了涉案工程《建筑工程施工许可证》。10月31日取得了涉案项目的《商品房预售许可证》，2009年2月13日取得了涉案项目的《国有土地使用权证》，，地类用途为住宅用地（商业）使用权类型出让，使用权面积4296.55㎡，2019年1月办理了涉案项目的《建设工程竣工规划认可书》。 再查明，被告天章房产至今未能协助原告杨洪春办理涉案房屋的不动产权属证书。 以上事实，有《商品房预售合同》、契税维修基金发票、收条、销售不动产统一发票、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用权证》、建设工程竣工规划认可书》、《商品房预售许可证》，当事人陈述及庭审笔录等为证。 本院认为，原告杨洪春与被告天章房产公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案争议焦点：涉案合同是否应当解除。双方签订的《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2．买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。因此合同中双方对买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的情形已经作出约定，即买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。故原告杨洪春因此提出解除合同，不符合双方合同的约定。另，关于原告认为被告天章房产公司违反合同约定及法律规定，致使原告合同目的不能实现。本院认为，即使原告杨洪春拥有合同的解除权，合同的解除权应当及时行使，以维护法律关系的确定性。为消除权利人不及时行使合同解除权的不利因素，法律规定了解除权行使的除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。原告杨洪春办理入住至今已长达10年之久，至2020年10月16日才向法院提起诉讼要求解除合同，已超过法律规定的一年期限，其解除权已经丧失。根据本案证据显示，被告天章房地产公司在2019年1月向有关部门报送建设工程资料，本院认为本案合同尚有继续履行的可能。且因原告杨洪春长期占用房屋并享受房屋利益，为维护交易的安全稳定，本案亦不宜解除合同。因被告天章房产公司未能按照合同的约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，应承担相应的违约责任，但原告杨洪春在诉讼请求中未主张该违约责任，对此原告杨洪春可另行主张权利，其提出的其他诉讼请求均以解除合同为基础，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告杨洪春的诉讼请求。 本案案件受理费21,063.73元，本院减半收取10,531.86元（原告已预交），由原告杨洪春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  马艳雯 二〇二一年一月十五日 书记员  马 悦