河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初7674号原告：河南建业物业管理有限公司洛阳分公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区王城大道与英才路交叉口建业森林半岛会所内。法定代表人：卫定川，该公司经理。委托诉讼代理人：黄晓华，女，该公司客服经理，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：秦萌，金博大律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：王成欣，男，1960年1月2日出生，汉族，住洛阳市涧**。原告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司诉被告王成欣为物业服务合同纠纷一案，本院依法适用小额诉讼程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦萌、黄晓华，被告王成欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理费人民币20938.94元,滞纳金8291.81元,生活垃圾处理费662元（物业费、滞纳金、生活垃圾处理费均暂计至2020年11月30日，具体以实际偿付日为准，滞纳金自2015年07月01日按欠费额的万分之四计取）,车位管理费1900元（2017年10月至2020年11月），水费5392.65元（从2014年12月至2020年11月），二次加压费232.93元（从2012年10月1日至2014年12月31日）。合计：37418.33元。二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系被告所在“建业壹号城邦7号楼1602/1603”的物业服务企业，按照双方签订的《前期物业服务协议》约定，被告应按建筑面积1.28元/月/平方米的标准向原告交纳物业管理费。协议并约定如被告未按约定标准和时间缴纳有关费用的，应按所欠费用日千分之三的标准向原告支付滞纳金。但自2015年7月起，虽经原告多次催要，但至今仍未交纳。被告辩称：现要求建业物业将我们查清原因，恢复正常，我们决不拖欠物业费。我入住该小区之后一直没有拖欠物业费，每次都是先缴纳物业费，一交就是一年。导致物业费拖欠是原告的原因造成的，理由就是：1、我发现我不在该小区内居住，但是水费还是会产生，我多次向物业反映，没有得到解决。而且物业经理不停的更换，每个经理给出的说法均不一致。曾有一个物业高经理和我说过，把物业费缴纳了，水费就不在说了。2、我的地下2个车库，因为我不在该小区居住，我把我的车位租给别人使用，但是由于物业的原因导致我的车位无法出租，这也是导致拖欠物业费的原因。原告给我们造成了很大的损失，我们要求原告进行赔偿。我们要求物业把我们不在小区内居住但是一直产生水费的原因给解决，我们不是不愿意缴纳物业费，而且物业费魏总承诺给我们优惠3000元。经审理查明：2012年10月2日，原告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司（甲方）与被告王成欣（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：由甲方为乙方居住的小区提供物业服务，房屋类型为住宅，坐落位置为建业.壹号城邦7幢1单元1602室，建筑面积为107.56平方米；关于物业费，此合同中约定乙方缴纳费用时间为每6个月预收一次，按乙方的住宅建筑面积每月每平方米1.28元收取，因乙方原因未办理入住手续造成房屋闲置、空置的，按建筑面积全额缴纳物业服务费，业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未使用的空置物业，业主或物业使用人提前向物业服务企业书面备案，按不低于规定或约定物业服务费标准的80%交纳物业服务费。依据洛阳市人民政府[2006]72号文件规定，生活垃圾处理费由物业服务中心代收代缴，与物业服务费一并收取。关于车位管理费，根据《前期物业管理服务协议》约定，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应自车位集中交付之日起按车库车位50元/个/月甲方交纳车位使用维护费。关于违约责任，协议约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日千分之三的标准向甲方支付滞纳金。同日，原告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司（甲方）与被告王成欣（乙方）另外签订《前期物业管理服务协议》一份，该份合同除房屋坐落位置为建业.壹号城邦7幢1单元1603室（未载明建筑面积）外，其他内容均与前述《前期物业管理服务协议》的前述主要约定内容一致。前述两份《前期物业管理服务协议》签订的同日，被告王成欣就7幢1单元1602室及7幢1单元1603室办理入住手续。庭审中，关于物业费数额的计算，原告明确建业.壹号城邦7幢1单元1602室和1603室的实际建筑面积分别为107.82㎡和143.85㎡，被告明确表示对原告所主张前述两个物业的实际建筑面积均没有异议。被告辩称对物业费的欠费时间需要庭后核实并要求法庭给予2周时间向法庭提交物业费发票，但被告未在前述时间内将其所称的物业费发票提交法庭核查。关于车位费，原告主张被告欠付的车位为537号，被告当庭自认其购买了该车位。关于水费，原告当庭放弃二次加压费的诉讼请求。另查明，2014年至2017年，原告及由原告提供物业管理服务的建业.壹号城邦曾获得市、区物业主管部门颁发的《先进单位》、《平安小区》等多项荣誉称号。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原被告签订的两份《前期物业管理服务协议》，均系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，本院认定为合法有效。原告为包括被告两个物业在内的建业壹号城邦提供物业服务、双方形成物业服务合同关系的事实，有案涉相关证据予以证实，应当依法予以认定。现被告未能全额、及时交纳案涉1602室和1603室的物业服务费用，应当承担相应的法律责任。生活垃圾处理费是城管环卫部门将垃圾从转运站压缩并运至垃圾场或垃圾焚烧发电厂进行集中无害化处理所产生的费用，属于行政事业性收费。该项费用在原告与被告签订的两份《前期物业管理服务协议》中已明确“依据洛阳市人民政府[2006]72号文件规定，生活垃圾处理费由物业服务中心代收代缴，与物业服务费一并收取”。此后，洛阳市人民政府相继虽作出了洛政[2014]45号《关于公布规范性文件清理结果的决定》、洛政[2016]54号《关于印发洛阳市城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》等文件，但均未就洛政[2014]45号文件废止后至洛政[2016]54号文件实施前，即“2015年1月1日起至2016年12月31日止的2年时间内”是否停止征收生活垃圾费的问题作出过规定。现被告未能足额、及时交纳生活垃圾费等费用，应当承担相应的法律责任。结合原告的诉求，本院确认被告应支付7幢1单元1602室自2015年7月1日至2020年11月30日的欠缴物业费8970.62元（1.28元/月/㎡×107.82㎡×65个月），以及7幢1单元1603室自2015年7月1日至2020年11月30日的欠缴物业费11968.32元（1.28元/月/㎡×143.85㎡×65个月），两户共计欠缴物业费20938.94元（8970.62元+11968.32元）；自2013年1月1日至2020年11月30日的案涉1602室和1603室欠缴生活垃圾费共计662元，其中自2013年1月1日至2016年12月31日的欠缴生活垃圾费为192元（2元/月×48个月×2户），自2017年1月1日至2020年11月30日的欠缴生活垃圾为470元（5元/月×47个月×2户）；自2017年10月1日至2020年11月30日欠缴的537号车位管理费1900元（50元/个/月×38个月）；自2014年12月1日至2020年11月30日的案涉1602室和1603室的欠缴水费共计5392.65元。关于违约责任，因无证据显示被告存在不予支付滞纳金的合法理由，故被告应根据协议约定承担滞纳金；至于支付的滞纳金数额，虽两份协议均约定乙方违反协议，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日千分之三的标准向甲方支付滞纳金，但因原告当庭主张的滞纳金数额8291.81元过高，故此，本院酌定被告承担违约责任应以不超过原告物业费实际损失的30%为限，故此，被告应支付案涉1602室和1603室的物业费滞纳金数额为6281.68元（20938.94元×30%）。被告王成欣的相关答辩意见，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王成欣于本判决生效后十日内向原告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司支付建业.壹号城邦7幢1单元1602室和1603室的自2015年7月1日至2020年11月30日的物业管理费20938.94元；自2013年1月1日至2020年11月30日的生活垃圾处理费662元；自2017年10月1日至2020年11月30日的537号车位管理费1900元；自2014年12月1日至2020年11月30日的水费5392.65元；二、被告王成欣于本判决生效后十日内向原告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司支付建业.壹号城邦7幢1单元1602室和1603室的滞纳金6281.68元；三、驳回原告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费368元，由被告王成欣负担283元，原告河南建业物业管理有限公司洛阳分公司负担85元。本判决为终审判决。审判员  李晓佳二〇二一年一月二十五日书记员  黄佳华