山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0791民初2036号 原告：董俊龙，男，1990年3月13日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区， 委托诉讼代理人：刘圆圆，山东巧诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘娜，山东巧诚律师事务所实习律师。 被告：潍坊厚德置业有限公司，住所地潍坊高新区金马路与玉清街西南角金玉豪府**楼****，统一社会信用代码9137070006591855X8。 法定代表人：徐振五，该单位经理。 委托诉讼代理人：郝义华，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜晓然，山东求是和信律师事务所律师。 原告董俊龙与被告潍坊厚德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董俊龙的委托诉讼代理人刘圆圆、刘娜、被告潍坊厚德置业有限公司的委托诉讼代理人郝义华、姜晓然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董俊龙向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告潍坊厚德置业有限公司支付原告董俊龙自2019年8月31日至实际交房之日逾期交房违约金77,451.6元；2.本案诉讼费及其他合理费用由被告潍坊厚德置业有限公司承担。事实和理由：2017年6月26日，董俊龙与潍坊厚德置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，董俊龙购买了潍坊厚德置业有限公司开发的位于潍坊××新区××以南××马路以东金玉豪府4号楼2单元701号住宅一套，房屋总价款817,000元。签订合同后，董俊龙按照合同约定缴清所有费用。按照合同约定，潍坊厚德置业有限公司应于2019年8月31日前，将验收合格的商品房交付董俊龙使用，逾期交房超过60日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金。被告直至2020年7月13日才交房，其行为严重违约。 潍坊厚德置业有限公司辩称，一、董俊龙与潍坊厚德置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》虽约定潍坊厚德置业有限公司于2019年8月31日前交付涉案房产，但双方同时在合同第十二条及附件十一补充协议第四条中明确约定，因遭遇不可抗力、恶劣天气及自然灾害；政府原因或基础设施、公共配套不到位等；国家或地方政府有关法律、法规、或政策发生变化；买受人逾期交付购房款、配套费用、公共维修基金等有关费用、违约金等不属于出卖人的原因导致房屋在规定日期未达到使用条件或出卖人延期交付，出卖人可据实顺延且不承担违约责任。二、根据国家及潍坊市人民政府、高新区管委会环保要求，因潍坊市重污染天气原因，政府要求潍坊厚德置业有限公司执行《潍坊市重污染天气应急预案》停工达18次，平均每次停工7-10天，导致工程停工3个月，根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条和附件十一补充协议及相关法律规定，交房时间应当在合同约定的交房时间之外相应顺延3个月。三、金马路与银枫路之间玉清街路段于2019年5月份开始修路，政府公示的计划工期为5月19日-7月19日，实际于11月9日才通车，潍坊厚德置业有限公司工地土方因此一直不能外运，配电室、消防控制室、消防水池等项目一直不能施工，直至玉清街通车后开始土方外运施工，该原因导致潍坊厚德置业有限公司工程停工五个多月。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条和附件十一补充协议及相关法律规定，交房时间应当在合同约定的交房时间之外相应顺延。四、2020年1月23日开始，因新冠××疫情在全国爆发，甚至全球也逐步蔓延，政府要求企业停工不复产，山东省所属企业自2020年1月23日开始进入全面停工，至3月28日才开始逐步取消房地产企业复工复产审批，潍坊厚德置业有限公司建设工程施工人员所辖地区繁杂，部分人员因疫情管控不能按时到岗，部分人员到岗后仍按政府规定严格执行防控及隔离措施，因疫情原因导致潍坊厚德置业有限公司直至5月份才被允许开始逐步恢复施工，至六月份才全面恢复施工，期间全面停工达3个月，政府部门发布通知，“因疫情影响交房的，要求参考不可抗力法律规定，按实际情况合理顺延交房日期”。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条和附件十一补充协议及相关法律规定，交房时间应当在合同约定的交房时间之外相应顺延3个月。上述三种情形依法符合《合同法》第一百一十七条潍坊厚德置业有限公司所不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，系不可抗力，属于法定免责情形，同时符合双方《商品房买卖合同（预售）》第十二条和附件十一补充协议潍坊厚德置业有限公司交房期限应当顺延11个月的情形。在上述不可归责于潍坊厚德置业有限公司的不利情形下，潍坊厚德置业有限公司仍加紧施工，并于2020年7月13日向董俊龙实际交付了合同约定房产，并未违反合同或法律规定，依法不属于逾期交房，董俊龙主张的违约金并无事实和法律依据。五、依据《商品房买卖合同（预售）》第七条第（二）项，董俊龙应于2017年6月26日前向潍坊厚德置业有限公司支付首付款247,000元，但潍坊厚德置业有限公司于2017年6月26日仅交付首付款167,000元，余8万元直至2017年11月24日才交付到位，首付款逾期达5个月，依据《商品房买卖合同（预售）》第八条，逾期付款60之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日后，如出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，故董俊龙首付款逾期应向潍坊厚德置业有限公司支付违约金：8万元×150天×0.5‰=6000元，潍坊厚德置业有限公司对董俊龙的上述违约金债权应与法院依法认定的潍坊厚德置业有限公司应担违约金债务进行折抵。六、董俊龙、潍坊厚德置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，如出卖人构成逾期交房，且逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，并非董俊龙所主张的万分之三。且依据相关法律规定，违约金应当比照损失计算。涉案房产交付状态为毛坯，在未经装修且符合居住条件之前，即使潍坊厚德置业有限公司逾期交付房产也并不导致董俊龙产生任何损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金，董俊龙主张的违约金过高，法院应当依法作出调整。综上，董俊龙主张的违约金无事实和法律依据，请求贵院依法驳回董俊龙的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的无争议的事实和证据如下： 2017年6月26日，董俊龙与潍坊厚德置业有限公司签订商品房买卖合同（预售）一份，合同约定：董俊龙购买潍坊厚德置业有限公司开发的位于潍坊××新区××以南××马路以东金玉豪府4号楼2单元701号住宅一套，房屋总价款817,000元。采用按揭贷款方式付款，董俊龙于2017年6月26日前支付首付款247000元，余款570000元申请贷款支付。潍坊厚德置业有限公司应当于2019年8月31日前交付该商品房，合同第十二条中约定，除不可抗力外，如逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一（该比例应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，第十二条第1（1）项中的比率为逾期在60日内出卖人应当按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第四条房屋交付期限约定：出卖人应于合同约定的时间将符合合同约定的房产交付买受人适用，如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期交付：遭遇不可抗力；因国家或者地方政府的有关法律、法规或政策发生变化导致的延期；因地质或政府等非出卖人可以控制的因素影响工程进度的等共计十条导致房屋在规定日期内未达到使用条件或出卖人延期交付，出卖人可据实顺延且不承担违约责任。 合同签订后，董俊龙于2017年6月26日向潍坊厚德置业有限公司交付房款167000元，于2017年11月24日交付房款80000元，余款570000元通过银行按揭贷款支付。 涉案房屋于2020年7月10日办理竣工验收备案。董俊龙于2020年7月13日在金玉豪府楼宇交接书中签字，确认该涉案房屋交付给董俊龙。以上无争议的事实本院予以确认。 双方当事人争议焦点是：一、被告是否逾期交房，逾期交房的时间；二是逾期交房违约金如何计算。 一是关于被告是否逾期交房，以及逾期交房的时间。原告提交《商品房买卖合同（预售）》一份，证明原、被告约定的交房时间应为2020年8月31日，提供2020年7月13日《金玉豪府前期物业管理服务协议》一份，证明2020年7月13日被告向原告办理交房手续，延期交房共计316天。被告提供金玉豪府楼宇交接书，交房授权委托书、竣工验收备案表、房屋测绘报告，证明2020年7月13日将符合交房条件的涉案房屋交付给原告。但被告辩称未按照合同约定的交房时间交房的原因有三个，一是因《潍坊市重污染天气预案》中规定，发生重污染天气预警时，被告作为建设工程施工企业和在建工程施工场地应严格履行停工等应急响应措施。提供2017年12月20日、2017年12月26日、2018年1月2日、2018年1月20日、2018年3月9日、2018年12月30日、2019年1月13日、2019年2月18日、2019年2月28日、2019年9月23日、2019年10月18日、2019年10月21日、2019年10月30日、2019年11月19日、2019年12月5日、2019年12月16日、2020年1月2日、2020年1月8日共计十八份潍坊市发布的重污染预警文件，主张因重污染预警停工18次，平均每次停工7至10天，导致工程停工3个月，交房日期应顺延3个月。二是因玉清街（金马路-潍县中路）道路改造及排水排涝工程施工，施工期间为2019年5月19日至2019年11月6日，该道路施工工程导致金玉豪府玉清街出口封堵，被告工地土方不能外运，配电室、消防控制室、消防水池等项目不能施工，导致工程停工171天，主张交房时间应顺延171天，提交潍坊高新区城市管理中心出具的证明及工程竣工验收证书各一份、潍坊厚德置业有限公司关于金玉豪府小区延期交房的情况说明一份予以证明。另提供高新区市政绿化审批表文件一份，用以证明金玉豪府金马路西门开通的施工期限为2019年12月7日至2019年12月22日。三是因新冠疫情防控需要，自2020年1月23日山东省所属企业开始全面停工，至3月28日才开始逐步取消房地产企业复工复产审批，因疫情原因导致被告六月份才全面恢复施工，期间全面停工达3个月，政府部门发布通知，“因疫情影响交房的，要求参考不可抗力法律规定，按实际情况合理顺延交房日期”。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议及相关法律规定，交房时间应当在合同约定的交房时间之外相应顺延3个月。 上述三种情形依法符合《合同法》第一百一十七条被告所不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况，系不可抗力，属于法定免责情形，同时符合双方《商品房买卖合同（预售）》第十一条和附件十一补充协议被告交房期限应当顺延11个月的情形。被告于2020年7月13日向被告实际交付了合同约定房产，并未违反合同或法律规定，依法不属于逾期交房，被告主张的违约金并无事实和法律依据。另提供潍坊高新区新城街道玉龙社区居民委员会于2020年11月30日出具的关于金玉豪府小区延期交房的情况说明一份，证明：涉案房产因政府环保管控、城市基础设施建设、突发新冠疫情等政府及不可抗力等原因导致实际停工达11个月的事实，因此被告不存在违约，无需承担逾期交房违约责任。 对于被告提供的证据，原告质证认为，一、对于被告提供的十八份潍坊市发布的重污染预警文件真实性有异议，对证明事项也不予认可。认为重污染预警文件具有规范引导性，并无强制执行力，且该文件并没有明确规定被告停工的时间及次数。被告作为开发商企业，应遵守国家环保政策，即使因环保政策停工，在计算交房日期前是可以预知的，不能以此作为延期交房的抗辩理由，因此对被告主张的因环保导致的停工18次，累计三个月不予认可。二、关于被告主张的玉清街修路导致工程停工171天，对高新区市政绿化审批表的真实性无异议，但对被告的证明事项有异议，根据当事人陈述的实际情况，结合施工的图纸，涉案小区西门金马路出口是一直存在的。对高新区城管中心出具的证明真实性无异议，但对证明事项有异议，该证明文件可以证明是金马路至潍县××××路段修路，但被告提到的其他证据是可以证明玉清街是半封闭状况的，也无法证明造成全面停工171天。对工程竣工验收证书真实性无异议，对证明事项有异议，该证据仅系证明潍坊高新区金马路到潍县××路××玉清街路段的施工期限，与被告延期交房无关。对玉清街修路的真实性无异议，但玉清街修路与金玉豪府工程延期交房无关，提供10张照片予以证明。原告购买的房屋所在的金玉豪府小区系坐落于玉清街××××马路以东，距离玉清街约计50米，在玉清街是小区北门，在金马路东是小区西门。根据照片可以看出，修路时金马路并未封闭，且金马路与玉清街交叉口的掉头位置并未挖断，被告如有外运物资等完全可以掉头绕金马路行驶，完全可以避开玉清街修路，从金马路通行（从西门通行），不可能因为玉清街修路导致金玉豪府施工完全停工。且被告未提供施工单位的施工规划图纸，也未提交施工单位的准确施工日期，被告提交的材料仅提及进行半封闭施工。三、对于被告提供的有关新型冠状病毒感染××证据文件证明事项有异议，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房，新型冠状病毒感染××疫情发生在合同约定的交房日期之后，故结合《中华人民共和国合同法》第117条，被告不应适用不可抗力免责条款。原告认为开发商是否适用不可抗力免责必须同时具备以下三个方面：（一）延期交房发生在疫情期间，延期天数不能超出实际停工时间；（二）无法施工是因为疫情引起的；（三）开发商要及时通知业主，并向业主提供停工证明。本案中交房的日期本应与疫情无任何关联，系因开发商自身原因导致的，不应作为不可抗力免责事由。对2020年3月8日市委疫情防控工作领导小组（指挥部）办公室发布的《关于近期统筹疫情防控和经济社会发展工作有关要求的通知》的真实性没有异议，对证明目的有异议，根据该通知，要求从2020年3月9日起，全市各机关事业单位全面恢复正常工作秩序。根据该文件，被告作为开发商，更应该积极相应政府政策，实行全面复工复产。对2020年3月28日潍建发（2020）6号文件的真实性没有异议，但对被告的证明事项有异议。根据该规定，全面取消房地产开发企业复工复产审批，尽快全面恢复正常生产经营，与被告描述的复工时间明显不符。综合上述意见，结合《中华人民共和国合同法》第117条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，因此被告不应适用不可抗力免责条款。 二是关于逾期交房违约金的计算。 原告主张按照合同约定，被告应于2019年8月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房超过60日，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之三的违约金。 被告质证，对于原告主张的违约金的计算方式，根据《商品房买卖合同（预售）》第12条约定如果逾期交房超过60天，是由出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，原告按照万分之三主张没有法律依据。被告认为约定过高，应当依照商品房司法解释的若干规定比照逾期交房对买受人所产生的损失进行调整。请求法院依法确定涉案房产同区域同地段同类型房产的租金价格600元来依法计算原告损失。 原告质证，对58同城网站涉案租金打印件的真实性及证明事项有异议。被告主张因该房屋是毛坯，130平米的房子月租金应为600元每月，请求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定减少违约金数额，但第十六条明确规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，本案中约定的违约金数额符合法律规定，也没有超过合同法规定的限额30%，不应调整；其次被告主张按照租金计算没有法律依据，且130平米房子每月600元租金也远远低于潍坊市租房市场行情，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的前提是没有约定违约金数额或者损失赔偿的计算方法，违约金的数额方可参考同地段租金标准确定。 被告主张，原告应于2017年6月26日前向被告支付首付款247000元，但原告于2017年6月26日仅交付首付款167000元，余80000元直至2017年11月24日才交付到位，首付款逾期达5个月，依据《商品房买卖合同（预售）》第八条，逾期超过60日后，如出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，故原告首付款逾期应向被告支付违约金：8万元×150天×0.5‰=6000元，被告对原告的上述违约金债权应与法院依法认定的被告应担违约金债务进行折抵。 原告质证，对被告主张原告逾期付款违约金不予认可，提交2017年11月24日被告潍坊厚德置业有限公司出具的收据一份，该收据表明更改合同违约金为500元。原、被告前后签署了两份商品房预售合同，原告系军人身份，未办理军人身份证，不能通过被告所提供的贷款银行贷款，后原告自己找的贷款银行即中国农业银行办理了相关贷款手续，所以变更了第一份商品房预售合同，并交纳了更改合同违约金500元，第一份商品房买卖合同已经由被告收回。虽然在签署第二份合同时只更改了首付款的金额并未更改付款时间等相关内容，但是原告已经向被告交纳了违约金，所以双方已经认可该事实，不存在本案的被告要求原告支付违约金并进行折抵的事实。 本院认为，（一）关于被告是否存在逾期交房，是否应支付逾期违约金的争议，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，均合法有效，双方均应自觉遵守。原告、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定交房时间应为2019年8月31日，实际交房时间为2020年7月13日，原、被告双方均无异议，本院予以认可。对于延期交房的原因，被告辩称第一个原因系《潍坊市重污染天气预案》中规定，发生重污染天气预警时，被告作为建设工程施工企业和在建工程施工场地应严格履行停工等应急响应措施，提供了十八份潍坊市发布的重污染预警文件，主张因重污染预警停工18次，累计工程停工3个月，原告虽提出异议，但未提供证据予以证实，本院不予采信，本院酌情认定因重污染天气预警停工18次，工程停工时间为18天；第二个原因系玉清街（金马路-潍县中路）道路改造及排水排涝工程施工，施工期间为2019年5月19日至2019年11月6日，该道路施工导致工程停工171天，主张交房时间应顺延171天。对被告的辩称，原告不予认可，提供10张照片证明玉清街修路时，金马路并未封闭，金玉豪府西门可以畅通，但原告提供的照片系修路结束后拍摄，无法反应修路时真实情况，本院不予采信。被告提供潍坊高新区城市管理中心出具的工程竣工验收证书及证明一份，证明玉清街（金马路-潍县中路）修路时间为2019年5月19日至2019年11月6日，且金玉豪府小区仅有玉清街一个施工通行口，因玉清街路段封闭施工，致金玉豪府小区工地土方不能外运，配电室、消防控制室、消防水池等项目不能施工，造成全面停工171天。另提供潍坊高新区市政绿化审批表文件一份，证明金玉豪府小区西门施工期限为2019年12月7日至2019年12月22日，修路期间金玉豪府小区西门并未开通，上述证据有政府相关部门盖章确认，本院予以采信，对被告主张的因修路工程延期171天（2019年5月19日至2019年11月6日）本院予以认可；第三个原因系新冠疫情防控需要，山东省所属企业自2020年1月23日全面停工，至3月28日才开始逐步取消房地产企业复工复产审批，被告因疫情原因至2020年6月才全面恢复施工。本院认为，疫情期间全面停工系不可抗力，但对被告2020年6月恢复施工的说法不予采信，2020年3月28日潍建发【2020】6号文件《关于保持房地产稳定健康发展的意见》明确规定房地产企业复工复产取消审批，企业可以自主确定复工。取消复工复产审批后，被告应尽快恢复施工，对于超出3月28日的期限系被告自身原因，本院不予认可，故本院认定因疫情原因，被告停工的期限应为2020年1月23日至2020年3月28日，共计63天。综上，因重污染天气预警停工中2019年9月23日、2019年10月18日、2019年10月21日、2019年10月30日四次停工在修路停工期限内，不能重复计算，故认定被告因重污染天气预警停工14天，因修路停工171天，因疫情停工63天，共计248天，上述三项延期交房原因符合原、被告签订的《商品房买卖合同》附十一补充协议中的第四条约定的免责延期交房事由，本院予以认可。原、被告双方商品房买卖合同约定的交房时间为2019年8月31日，扣除免责延期248天，应交房的时间为2020年5月8日，而被告实际交房时间为2020年7月13日，本院认定被告逾期交房违约时间65天。（二）关于逾期交房违约金如何计算的争议，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定逾期交付责任：逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金，本院认为括号内的内容应为对括号外内容的解释，双方签订的商品房买卖合同关于逾期交房违约金明确约定按照万分之1计算，且被告辩称括号内内容表述为住建部门格式条款，万分之1的明确约定系原、被告双方协商确定，该辩称符合常理，故对原告要求按照日万分之三计算违约金的诉讼请求，本院不予支持，对被告要求调低违约金计算标准的辩称不符合合同约定，本院不予支持，本院认为被告应按照合同约定的按全部房款的日万分之一向原告支付违约金，被告逾期交房的时间为65天，故被告应向原告支付违约金共计5310.5元（总房款817000元×1?×65天）。被告主张原告逾期缴纳首付款应支付违约金属于反诉范围，被告未提出反诉，本院不予处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告潍坊厚德置业有限公司支付原告董俊龙逾期交房违约金5310.5元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告董俊龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1736元，减半收取计868元，由原告董俊龙负担802元，被告潍坊厚德置业有限公司负担66元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  周爱云 二〇二一年一月五日 书记员  宋春燕