浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终2771号上诉人（原审原告）：冯林方，男，1966年6月3日出生，汉族，住浙江省德清县。委托诉讼代理人：章毅安，浙江登恒律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨建琴，女，1967年12月19日出生，汉族，住浙江省德清县。委托诉讼代理人：章毅安，浙江登恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海盐县新福房地产开发有限公司，住所地：浙江省海盐县武原街道城东路**，统一社会信用代码：9133042456441628XA。法定代表人：张槿伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：鲁世豪。被上诉人（原审被告）：上海佳云房地产经纪有限公司，住，住所地：上海市徐汇区钦州北路****一社会信用代码：91310104332430402X。法定代表人：李葭芸，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴华彦，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪蕾，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。上诉人冯林方、杨建琴因与被上诉人海盐县新福房地产开发有限公司（以下简称“新福公司”）、上海佳云房地产经纪有限公司（以下简称“佳云公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2020）浙0424民初714号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。冯林方、杨建琴上诉请求：1.撤销浙江省海盐县人民法院（2020）浙0424民初714号民事判决书，依法改判支持冯林方、杨建琴的一审诉讼请求或发回重审。2.案件诉讼费用由新福公司、佳云公司承担。事实与理由：佳云公司虚构了“房屋总价为60万余元”的事实，隐瞒了“房屋实际价格仅为494661元”的真实情况，使得冯林方、杨建琴陷入错误认识而向佳云公司额外支付了购房款117000元，符合刑事诈骗罪认定标准。即使佳云公司所谓的咨询服务关系存在，也是无效或可撤销的，更何况，没有任何证据证明双方之间达成过咨询服务关系，佳云公司收取冯林方、杨建琴117000元构成不当得利，依法应予返还。佳云公司向冯林方、杨建琴出具的收条载明款项性质属于购房款定金，足以证明该款项的性质。一审判决认定“备案价格表，经与海盐县房地产与住房保障管理服务中心查询核实，对涉案房屋备案单价13500元予以确认”，属于严重程序违法。在冯林方、杨建琴与新福公司签订的《浙江省商品房买卖合同》已明确载明每平米单价为9991.13元的情况下，法院要推翻该价格怎么能够通过所谓的“核实”来确认。新福公司在其他案件中提交的购房补贴及付款凭证等证据，也可证明佳云公司的服务对象系新福公司，相关服务款项应由新福公司支付。佳云公司滥用代理权限擅自收取包括冯林方、杨建琴在内的诸多业主的款项，新福公司对此监管不力，应对还款承担连带责任。新福公司答辩称，《商品房买卖合同》已经履行完毕，新福公司已经履行交房义务，并将涉案房地产进行不动产登记、交付增值税发票，案涉合同没有无效事由。冯林方、杨建琴支付房款时，没有向新福公司主张过折抵购房定金，新福公司对于佳云公司收款也不存在指示或者追认的情况。新福公司在与湖州云家营销策划有限公司（以下简称“云家公司”）签订的代理合同中有禁止性规定，乙方私自收取定金应该退还私自收取的款项。定金收据并不是认定款项性质的唯一依据，法律关系的确定还是要根据当事人交易的真实意思以及合同履行的实际过程来评判。此外，新福公司也不存在避税行为。佳云公司答辩称，冯林方、杨建琴在明知合同价款为494661元的情况下，未对总金额提出过异议，亦未主张过定金冲抵购房款，反而是在向新福公司支付首付款的同时，又向佳云公司支付了剩余款项67000元，在此后长达一年多的时间内也未提出过异议，其行为与其受到欺诈的主张明显矛盾。实际上，冯林方、杨建琴与佳云公司之间存在事实上的服务合同关系，案涉117000元为咨询服务费，服务合同早已履行完毕，故佳云公司不应返还服务费。新福公司另案提供的证据与本案争议无关，不能推翻原审对于款项性质的认定。冯林方、杨建琴一审起诉请求：1.新福公司、佳云公司连带返还购房定金117000元；2.案件诉讼费用由新福公司、佳云公司负担。一审法院认定事实：2018年6月23日，冯林方、杨建琴与新福公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份（合同编号为：2018330424ＹＳ0080008），约定：冯林方、杨建琴购买海盐县××街道××路××号××广场××幢××室，该商品房建筑面积49.51平方米。该商品房毛坯单价为每平方米9991.13元，总价款494661元。付款方式为于合同签署之日支付首付款254661元，余款240000元应在合同签订之日起5日内与按揭银行签订按揭贷款合同，提交完备的贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需的费用，办妥按揭贷款手续，确保按揭贷款足额付至出卖人指定账户。合同签订后，冯林方、杨建琴于当日向新福公司支付254661元，于2019年3月28日支付240000元。2019年5月16日，新福公司向冯林方、杨建琴开具了金额为494661元的浙江增值税普通发票一份。同年8月8日，冯林方、杨建琴取得涉案房屋的不动产权证书。在涉案房屋买卖过程中，佳云公司收到冯林方、杨建琴支付的117000元，具体付款情况为：2018年6月18日，佳云公司向冯林方、杨建琴出具一份金额为50000元的收据，收据载明：客户“褚金莲”、收款事由“认购定金3-713”。同年6月23日，褚金莲为冯林方、杨建琴转账支付了67000元至上海骥宸贸易有限公司的银行账户。杨建琴就购房经过及款项交付情况作出如下陈述：购房时，宣传是交“12万抵15万”，2018年6月18日谈下来涉案房屋价格在60万左右。至正式签订商品房买卖合同期间，双方未再就购房价格进行再次磋商。同年6月23日签订合同时，对合同载明的房屋价格也是知道的。佳云公司对其在涉案楼盘进行销售的行为作出如下陈述：其与云家公司之间存在口头分销代理合同协议。对此，云家公司出具情况说明予以确认。涉案房屋的备案单价为13500元。2018年5月14日，新福公司与云家公司签订《德信滨海广场项目销售代理合同》一份，约定：新福公司委托云家公司独家代理其开发项目（海盐县滨海新城枣园东路与城东路交汇处，海盐德信滨海广场）的酒店式公寓、商铺物业销售事务；上述代理合同签订后，云家公司可根据项目实际情况聘请第三方提供项目的分销代理、渠道推广、客户推介等服务；云家公司私自收取定金、房款、违约金等行为的，该公司退还私自收取的款项；云家公司有权在实际销售过程中向客户收取咨询服务费，便于该公司快速对渠道合作公司快速结佣，进行激励；代理期限自合同签订之日起至2019年3月31日，双方经协商一致，可对本项目代理期限予以延长。合同对其余权利、义务亦进行了约定。综上所述，涉案款项应为冯林方、杨建琴支付给佳云公司的咨询服务费，冯林方、杨建琴与新福公司之间的商品房买卖合同亦已履行完毕。冯林方、杨建琴的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。另，冯林方、杨建琴在审理过程中向申请要求追加上海骥宸贸易有限公司作为第三人参加诉讼，因佳云公司对支付至该公司银行账户的款项予以确认，故无须追加该公司作为第三人。至于涉案楼盘销售交易过程中是否存在违规情形，应属相应有关主管部门的管理范畴，可依法另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回冯林方、杨建琴的诉讼请求。案件受理费2640元，由冯林方、杨建琴共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯林方、杨建琴提供浙江省海盐县人民法院（2019）浙0424民初1979号民事调解书一份，证明新福公司、佳云公司曾另案认可收取的款项性质为购房定金。新福公司质证，对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议。佳云公司质证，对该证据的“三性”均不予认可。本院认证，对该证据的真实性予以确认，对关联性不予确认。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案件审理所须解决的问题为冯林方、杨建琴是否有权要求新福公司、佳云公司返还“购房定金”117000元。虽然冯林方、杨建琴持有的收据载明佳云公司的收款目的为“认购定金”，但并无证据证明该收据系出卖方新福公司委托佳云公司出具，故不能据此直接认定新福公司收到该117000元购房定金。相反，从合同履行的实际情况来看，冯林方、杨建琴在向佳云公司支付117000元款项同时，已向新福公司付清了购房首付款254661元和余款240000元，累计付款金额494661元与《商品房买卖合同》约定的总价款一致，并无再向新福公司另行支付购房定金的必要与可能。因此，原审认定该117000元并非购房定金，而系冯林方、杨建琴向佳云公司支付的服务费用无误，本院二审予以确认。同时，既然冯林方、杨建琴系基于与佳云公司之间的合同关系而向佳云公司支付服务费用，那么在有关合同未被认定无效、撤销之前，佳云公司收取该笔款项就仍具有法律上的根据，冯林方、杨建琴二审径行主张不当得利，要求佳云公司还款，理由亦不成立。据此，冯林方、杨建琴的上诉理由无法成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2640元，由冯林方、杨建琴负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二一年一月十二日书记员 张叶娟书记员 金佳欢