河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终812号上诉人（原审原告）：牛文静，女，1990年1月18日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：惠传伟，河南嘉同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:郑州恒林置业有限公司，住所荥阳市贾峪镇洞林路**。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱盼盼，系公司工作人员。上诉人牛文静因与被上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初7792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。牛文静上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审，支持牛文静一审诉求。2.一审、二审费用由恒林公司承担。事实和理由：一审认定事实错误。牛文静与恒林公司签订的补充协议第九条第一款约定，恒林公司应于2018年5月30日之次日起540天内为牛文静办理产权证书，根据该约定恒林公司所负有的义务直至为牛文静办出产权证书。一审悖离合同及补充协议的约定，片面曲解认定“向产权登记机关为买受人办妥产权登记的内容”，办理不动产证系牛文静委托恒林公司办理所约定的内容，仅因恒林公司原因，恒林公司才承担违约责任，该截止时间为不动产登记部门核准受理恒林公司申请办证之日，故一审认定恒林公司承担未向不动产登记部门核准受理申请办证违约金，属于认定事实错误。一审适用法律错误。《合同法》114条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。”根据以上法律及司法解释的规定，牛文静一审时坚持请求按银行同期贷款利率调整违约金数额是适当的，符合法律、法规的规定。一审判决违约金2569.82元，严重损害牛文静的期待利益，是对违约行为的纵容和保护，有悖于法的精神和立法意图，也是对公平、正义的蔑视。一审法院的错误判决应当予以纠正。综上所述，请求依法查明事实，依法支持牛文静的上诉请求。恒林公司辩称，恒林公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。理由如下：商品房买卖合同中的违约金约定合法适当，首先牛文静在签订《商品房买卖合同》时对合同内容就已知悉，应当自知道权利受侵犯之日起三年内主张，自签订合同至今，牛文静要求调整违约金标准已超三年的诉讼时效。其次，在商品房买卖合同第七条约定，买受人逾期付款不超过180天的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，与之相对应，第九条约定，出卖人未按合同约定期限交付商品房逾期不超过180天的，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。由此可见，与买受人付款责任相对应的是出卖人的交房责任，违约责任刚好对应，公平合理。出卖人根据合同约定按期向买受人交房，买受人及时收房对房屋享有占有使用收益的权能。商品房买卖合同的根本目的已经实现，买受人没有任何损失。调整违约金的前提是违约金过分低于所造成的损失30%。牛文静没有任何的证据证明自己的损失，又考量到办理不动产权属证书流程复杂，签订资料众多，受政府部门参与、业主配合等因素影响，合同对出卖人逾期办证的违约责任约定的合法适当、合情合理。这一约定没有免除恒林公司的责任，没有排除买受人的主要权利，恒林公司仍然对逾期办理房地产权属证书承担违约责任，仍然充分保障了买受人权利的行使。面对众多的业主，恒林公司面临承担巨额的违约金开发商和业主不是对立关系，是一荣俱荣、一损俱损的，保证开发商继续存活下去，才能继续为业主服务，顺利地为业主办理初始登记、转移登记，从而使业主的权益得到完全的实现和保障，开发商应承担巨额的违约金而无法存续。不仅业主会因此再无可能取得不动产权属证书，后续的房屋质量维修等更是无从谈起，将会给广大业主给社会带来难以估量的损失。出卖人现积极履行合同义务，调配工作人员，加快办证速度，全力维护广大业主的合法权益，并与业主携手共建美好和谐的小区。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。牛文静向一审法院起诉请求：1.依法判令恒林公司向牛文静支付逾期办理房屋权属证书违约金85613元（自2019年11月23日至2020年8月5日共256天，2569820×4.75%÷365×256=85613），并支付至办出产权证书交付牛文静之日止；2.由恒林公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月25日，牛文静作为买受人与作为出卖人的恒林公司签订商品房买卖合同（合同编号为XY16002769558）一份，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市贾峪镇郭岗村郑州恒大山水城四区159幢3单元3-4层306号房……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12038.32元，总金额为2569820元……第八条交付期限出卖人应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、关于产权登记的约定按附件四第五条约定内容执行……”。同日，双方又签订了附件四即合同补充协议一份，主要内容为：“……第五条、……产权登记的约定1、产权初始登记出卖人应当在2019年5月30日（房屋交付使用后360日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送荥阳市住房保障和房地产中心。2、转移登记出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人委托出卖人办理该商品房转移登记，买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：买受人不解除合同，出卖人按年向买受人支付总房款0.1%的违约金……”。后双方又签订郑州恒大山水城《商品房买卖合同》补充协议一份，主要内容为：“……九、双方同意本合同第五条补充如下：1、双方同意以2018年5月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日……”。后牛文静向恒林公司缴纳了房款，恒林公司于2018年5月将本案所涉的房屋交付牛文静占有，但至今恒林公司并未按照约定为牛文静办理不动产证。后牛文静诉至法院。一审法院认为，结合牛文静、恒林公司陈述，双方签订的商品房买卖合同及补充协议成立有效，双方争执在于恒林公司逾期办证是否存在违约行为，一是恒林公司辩称其逾期办证存在诸如业主封闭露台验收不能通过、开发过快影响办证进度等原因的辩解理由，因恒林公司未提供充分的证据予以证明，且牛文静不予认可，故该院不予采纳，二是依据本案所涉合同约定，恒林公司应在2018年5月31日起540天内办妥产权登记，即2019年11月21日之前，但恒林公司并未提供充分的证据证明其在该时间前向不动产登记部门提交了办理本案所涉房屋不动产证的申请并受理，故综上恒林公司行为构成违约，恒林公司应当向牛文静支付违约金。关于违约金数额问题，牛文静陈述双方约定违约金条款系格式条款，且数额过低，应当按照同期银行贷款利率进行计算，但该违约金性质上属于迟延履行违约金，其并不能排除恒林公司办证的合同义务，且违约金依法应以实际损失为基础予以调整，但牛文静并未提供充分的证据予以证明，故该违约金应当按照本案所涉合同的约定进行计算，牛文静主张从2019年11月23日开始计算，符合法律规定，计算至2020年11月22日止，即1年，依据按年向买受人支付总房款0.1%的违约金的约定内容，经计算共计2569.82元（2569820×0.1%），该院予以支持，对超过该部分的诉讼请求，该院不予支持。关于牛文静主张之后的违约金，其中截止时间，牛文静主张计算至办出产权证书交付牛文静之日止，但结合本案所涉合同的约定即“向产权登记机关为买受人办妥产权登记”的内容，办理不动产证系牛文静委托恒林公司办理所约定的内容，仅因恒林公司原因，恒林公司才承担违约责任，该截止时间应为不动产登记部门核准受理恒林公司申请办证之日，故该部分违约金应以每日7.04元为标准，从2020年11月23日计算至不动产登记部门核准受理恒林公司申请办证之日止，对超过该部分的诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告牛文静违约金2569.82元及之后违约金（该违约金应以每日7.04元为标准，从2020年11月23日计算至不动产登记部门核准受理被告郑州恒林置业有限公司申请办证之日止）；二、驳回原告牛文静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元，由原告负担945元，由被告负担25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。房屋所有权包括了对房屋的占有、使用、收益及处分的权利。而房屋不动产权证书的作用主要体现为房屋权属的公示效力，房屋不动产权证书是否已经办理对于购房者在房屋占有、使用中的经济权益并不必然产生影响，即并不必然减损购房者对于房屋所享有的经济利益。本案中，案涉房屋已经交付牛文静正常使用，没有减损牛文静对于案涉房屋所享有的经济利益。因此，牛文静主张按照银行同期贷款利率调整违约金数额缺乏依据。如牛文静确因房屋尚未取得不动产权证书而造成其在占有、使用以及处分房屋时而产生了实际损失，则牛文静应当举证证明其实际损失的具体金额以及该金额超过了双方约定的违约金标准。但本案诉讼中，牛文静并未提供充分的证据证明其因案涉房屋尚未办理不动产权证书而实际发生的经济损失。因此，一审判决按照合同约定认定恒林公司承担相应的责任并无不当。综上，牛文静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1940元，由牛文静负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二一年一月二十一日书记员  王云霞