贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初17306号 原告：董杰，男，生于1969年8月30日，汉族，贵州省毕节市七星关区人，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：左帅（特别授权代理），贵州贵浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊俊（一般代理），贵州贵浩律师事务所律师。 被告：孔晓艳，又名孔晓燕，女，生于1984年3月4日，汉族，贵州省毕节市七星关区人，住贵州省毕节市七星关区。 原告董杰诉被告孔晓艳租赁合同纠纷一案，本院2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告董杰及委托诉讼代理人左帅、被告孔晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董杰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告2015年8月1日签订的《租赁协议》。2.判决被告支付原告2019年8月1日至2020年7月31日租金36300.00元。3.判令被告按《租赁协议》租金从第四年逐年递增10%的约定支付原告2020年8月1日起至被告搬离涉案房屋并将涉案房屋实际交付原告之日止期间的租金，暂计至2020年10月22日为8970.58元。4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年8月1日，原告与被告签订房屋《租赁协议》，约定原告将位于鸭池镇××村下坝组的自建房屋出租给被告使用，使用期限从2015年8月1日至2025年7月30日止，租金前三年为每年30000.00元，从第四年逐年递增10%，且每年租金必须在当年一次全部付清，合同签订开始的前三年被告都在租期起算的前半年内付清该年度租金，第四年租金因被告未按时履行，原告向法院依法提起诉讼请求被告支付租金，经毕节市中级人民法院依法作出（2020）黔05民终518号判决书后［一审判决为（2019）黔0502民初10544号］，被告才予以支付。而对于涉案的2019年8月1日至2020年7月31日期间的房屋租金，经原告多次催促被告仍然未按时履行。按照《租赁协议》约定，结合《合同法》第二百二十七条之规定，原告的主张合理合法。综上，被告未按照《租赁协议》约定履行义务，原告无奈只得再次依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告孔晓艳辩称：一、答辩人作为七星关区蓝晨家具加工厂的投资人与被答辩人于2015年8月1日签订《租赁协议》。协议约定原告承租被告位于七星关区的自建房屋及场地用于员工居住及生产加工家具。为便于生产，答辩人又租用了被答辩人邻居秦江和秦海的相邻场地用于生产经营。因当时被答辩人及秦江和秦海的场地原均属毛坯地（未平整、未硬化且无遮盖物），答辩人在与被答辩人签订租赁协议时就明确申明因租用时间较长才自掏费用进行厂棚搭建和周围的封堵建设。被答辩人始终都是如约按期支付租金，从未拖欠。然而，2018年2月，租用的房屋出现大面积严重漏水现象，为此答辩人要求被答辩人对房屋进行修缮，被答辩人却始终未予理会，因房屋出现严重漏水现象已经导致答辩人员工无法正常生活和生产，在此情形下，答辩人又多次要求被答辩人履行维修义务，被告却始终予以拖延、未有任何实际行动。2018年8月时被答辩人向答辩人主张支付租金，答辩人要求被答辩人先尽房屋维修义务方支付租金。后因双方无法达成一致不欢而散。二、2019年1月初，被答辩人采用障碍物（载货货车）堵住厂区员工生活生产必经通道，致使答辩人无法进行任何生产经营活动，当答辩人报警且委托代理人欲诉讼被答辩人时，被答辩人才撤离现场，之后进行过一次简单修复，但也只是走形式，并未起到任何作用，房屋依然出现严重漏水现象。而此时已近2019年春节，答辩人本以为事情告可以一段落，但当答辩人春节休假完毕后于2019年正月初六（公历为2019年2月10日）到自己承租的厂区时，却发现被答辩人在厂区内修建了一大堵圆弧状的高墙将答辩人的厂区内的展示区与通道隔离，致使答辩人及其员工无从进入。且被答辩人还将进出另一生产厂区的唯一门洞封堵，致使答辩人根本无法进行生产经营活动。三、答辩人系从事家具生产的企业，其企业生产需要便利，需要宽敞的场地、同时也需要将自己生产加工好的产品向客户展示，以获取客户的信赖后打开销路。但被答辩人的行为却致使原告生产和销售等均寸步难行。答辩人自2019年2月10日起一直与被答辩人交涉，要求被答辩人排除妨碍并对房屋进行修缮以保证租赁物在租赁期间符合合同约定的用途，但被答辩人态度嚣张恶劣，扬言法院见。答辩人因自己投资较大，且有非常多的生产和生活等物资设备在场地内，故一直试图与被答辩人协商并希望能恢复如初，但被答辩人却一直变本加厉，百般阻挠，在此情形下原告只有另谋发展（而每年的2-4月均销售旺季），以求减少损失，在百般无奈之下，答辩人在2019年5月只有另花高价至距离自己销售店铺约1.2公里的他人处租用房屋、搬离原生产厂区的物资重新组织生产。综上事实，理由如下：被答辩人在与答辩人签订合同后并未信守承诺，也未遵守双方签订的合同，其行为已严重扰乱了社会市场经济的秩序。而依据《合同法》第161条之规定“房屋出租人应保证租赁物在租赁期间符合约定的用途（家具生产不能被雨淋）”；依据《合同法》第60条第一款之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；依据《合同法》第220条之规定“出租人有义务在合理期限内对房屋进行维修”；依据《合同法》第67条之规定，结合本案事实，答辩人在被答辩人履行合同不符合约定时（未尽房屋修缮义务致房屋使用存在重大障碍）、且存在先后履行顺序的，答辩人依法享有先予履行抗辩权；租赁房屋严重漏水，且被答辩人无端设置障碍，致使答辩人权益严重受损，答辩人不应支付租金。另外，因被答辩人修建圆弧状的高墙将答辩人的厂区进行封堵，加上房屋严重漏水，早就无法使用，而且导致答辩人的诸多生产工具无法搬出而长时间被雨淋腐烂，被答辩人构成根本违约，答辩人早就告知被答辩人解除合同，此处事实清楚，不作赘述。据此，请求人民法院依法查清案件事实，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 经综合审查全案证据并结合当事人陈述，本院确认以下事实：2015年8月1日，原告董杰为甲方，被告孔晓艳为乙方签订了《租赁协议》，合同约定：甲方将其位于鸭池镇××村下坝组××自××层的房屋租给乙方使用，使用期限为2015年8月1日至2025年7月30日（十年）止，如因政策性等不可抗拒因素导致期限发生改变的，协议自然失效。前三年租金每年为30000.00元，从第四年起逐年递增10%，每年租金必须在当年一次性付清。乙方在租赁期内所发生的各项费用及其他人之往来债务与甲方无关。乙方在甲方房屋及土地上所搭建筑，期满或退租后归甲方所有，乙方无权拆走或毁损。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，被告按照约定向原告支付了截至2018年7月31日的租金。被告在使用租赁物期间，房屋于2018年出现漏水现象，双方对房屋的修缮问题产生争议，被告因而未继续支付租金。2019年8月22日，原告向本院提起诉讼，要求解除双方签订的合同并由被告支付租金。本院作出（2019）黔0502民初10544民事判决后，被告不服，上诉至毕节市中级人民法院。毕节市中级人民法院作出（2020）黔05民终518号民事判决书，判决被告孔晓艳支付原告董杰2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金30016.47元。 2020年10月23日，因被告未向原告支付2019年8月1日起的租金，原告以前述诉请向本院提起诉讼。 本院认为：原告与被告签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方当事人应根据合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，合同签订后，原告按合同约定向被告交付了租赁物，而被告未按约定全面履行支付租金的义务，其行为已成构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付租金，有事实及法律依据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原告在2019年8月22日第一次向本院提起诉讼时，就要求解除租赁协议，被告于2020年9月6日向原告发出《解除租赁合同通知书》，原告收到后，未提出异议，双方均有解除合同的意思表示。因此，应视为双方协商一致后于2020年9月6日解除签订的《租赁协议》。原告要求租金计算至被告返还租赁物之日止，无事实依据，本院不予支持。被告在使用租赁物期间产生的租金，应向原告支付。根据双方合同约定，前三年每年租金为30,000.00元，从第四年起逐年递增10%。故第四年（2018年8月1日至2019年7月31日）租金为33,000.00元、第五年（2019年8月1日至2020年7月31日）租金为36,300.00元、第六年（2020年8月1日至2021年7月31日）租金为39,930.00元。第六年被告使用37天，被告应向原告支付2019年8月1日至2020年9月6日租金，为：36,300.00元+39,930.00元÷365天×37天=40,347.70元。 被告提出“因租赁漏水，原告设置障碍，导致被告权益严重受损，不应支付租金”的抗辩主张，因该主张已在另一案件中作出相应处理，故在本案中不再重复。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告董杰与被告孔晓艳2015年8月1日签订的《租赁协议》于2020年9月6日解除。 二、被告孔晓艳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董杰支付2019年8月1日至2020年9月6日期间的租金40,347.70元。 三、驳回原告董杰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费466.00元（已减半），由原告董杰承担62.00元，由被告孔晓艳承担404.00元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  罗桂华 二〇二一年一月二十一日 书记员  蔡 薇