新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新42民终9号 上诉人（原审被告）：张传殿，男，1986年10月10日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。 委托诉讼代理人：王**，塔城市新城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：乔明刚，男，1977年6月17日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。 委托诉讼代理人：张婧瑜，塔城市公平法律服务所法律工作者。 上诉人张传殿因与被上诉人乔明刚房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区塔城市人民法院（2019）新4201民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月3日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人张传殿的委托诉讼代理人王**、被上诉人乔明刚及其委托诉讼代理人张婧瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张传殿上诉请求：撤销原判，改判驳回乔明刚的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审未能依法追加马都善为本案第三人不当。乔明刚知道张传殿将案涉房屋转租给了马都善，乔明刚也一直与马都善有联系，由于张传殿要涨房租，造成马都善无法继续承租。为便于查清案件事实，应当依法追加马都善为第三人；2.张传殿与马都善的合同约定，马都善接手后，一切债权债务应当由马都善负责，因此就算是要支付也应当由马都善支付；3.一审适用证据不当。双方并未约定到期后房屋恢复原状，故不应当承担恢复原状的费用；对于取暖费、物业费，马都善实际使用到2017年，2018、2019年并未使用，不应当承担。 乔明刚辩称，1.本案不追加马都善为第三人正确，因为乔明刚是和张传殿签订的租赁合同，并没有与马都善签订，乔明刚不知道也不同意张传殿将房屋租赁给马都善，根据合同的相对性理应向张传殿主张租赁费；2.按照双方租赁合同的约定，到期以后要恢复原状，所以一审法院支持恢复原状的费用正确；3.在租赁期间张传殿拖欠了取暖费、物业费等费用，双方租赁合同未解除，张传殿应当承担相应的费用，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 乔明刚向一审法院起诉请求：1.被告支付租赁费、并赔偿房屋内拆除装修费用、赔偿原告恢复原状等费用119380元；2.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。庭审中明确诉讼请求：支付房屋租金33920元（2018年6月15日至2019年10月15日）、恢复房屋原状费用71283元、物业费7432元、垃圾清运费3147元、采暖费5344元，评估费2140元。 一审法院认定的事实：2015年4月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告乔明刚将其位于塔城市昌南国际21号楼225、212、223、213号门面房出租给被告张传殿，每年租金25440元，租赁期限5年，自2015年6月15日至2018年6月15日止，房租一次性付清，经协商2018年6月15日至2020年6月15日房租随行就市，被告张传殿负责支付出租房屋的水费、电费等各项费用，租赁期满，被告张传殿有优先租赁权，如被告张传殿不续租，需完好无损将房屋交于原告乔明刚，另补充225、212、223、213号门面房钢结构已做好，如需变动，到合同终止时，被告张传殿需原样恢复。被告张传殿提交的证据《房屋租赁合同》落款备注改钢结构，由甲方即原告乔明刚承担6000元，三年后从房租中抵扣，原告乔明刚在备注落款签字确认。根据原告乔明刚的申请，通过原、被告选择，本院依法委托塔城新光价格鉴证服务有限公司对塔城市昌南国际21号楼212-223、213-225门面房的地板砖、室内装修拆除、室内钢结构楼梯（2个），隔墙（2面）、型材门复原进行评估，并由原告乔明刚支付了评估费2140元。塔城新光价格鉴证服务有限公司于2019年9月23日作出塔新价鉴字【2019】43号价格鉴定意见书，鉴定意见为：装修拆除（含地面砖、木地板、吊顶、隔断等）35706元、轻质墙体（隔墙，并含工料费）18900元、钢结构楼梯（2个，并含工料费）10000元、型材门（2个，并含工料费）6677元，合计71283元。2019年6月17日，塔城市一通热力有限公司出具证明，证明昌南国际21号楼213-215，223-225号门头（共四间），每间面积44.98㎡，共计179.92㎡，2018-2019年度取暖费5344元未缴纳；同日，塔城市保洁净物业服务有限公司出具证明，证明昌南国际21栋楼212室、213室、223室、225室，拖欠2018年2月1日至2019年6月30日的物业费7432.4元。原告乔明刚自认被告张传殿已将门面房租赁费支付至2018年6月15日；庭审中，被告张传殿认可原告乔明刚向其租赁的门面房原状为两大间（每大间由两小间组成），两大间各前后有门，中间各有二层钢架结构手扶楼梯，两大间之间有隔墙，均未粉刷。上述事实经庭审查证属实，且有原告乔明刚提供的《房屋租赁合同》、证明、价格鉴定意见书、评估费收据，及被告张传殿提供的《房屋租赁合同》等证据在卷佐证，该证据经本院审查及质证，具有证明效力，可以采信。一审法院认为：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告张传殿未按合同约定向原告乔明刚支付剩余门面房的租赁费，且称已将门面房转租他人，由他人支付租赁费，但其未提供证据证明原告乔明刚同意转租，且原告乔明刚亦不认可。现原、被告所签订的《房屋租赁合同》未到履行期限，但已履行不能，致使不能实现合同目的，故该《房屋租赁合同》应予解除；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害公共利益和他人合法权益，故依法成立。被告张传殿在未解除合同的情况下，应当按照合同约定给付门面房的租赁费用，因原、被告均未提供合同约定2018年6月15日之后的“随行就市”的门面房价格，故应当按照约定25440元/年支付，即25440元×1年÷12个月×16个月（2018年6月15至2019年10月15日）=33920元；原、被告在《房屋租赁合同》中明确约定由被告张传殿负责支付租赁门面房的水费、电费等各项费用，故被告张传殿应当按照约定支付租赁门面房所欠付的物业费7432.4元、取暖费4008元（225号、223号、213号：5344元÷179.92㎡×3间×44.98㎡），合计11440.4元；因原、被告在《房屋租赁合同》明确约定“……需完好无损将房屋交于甲方……”、“钢结构已做好，如需变动，到合同终止时，乙方需原样恢复”、“改钢结构由甲方承担6000元……”，故《房屋租赁合同》解除时，被告张传殿应当将租赁的门面房225、223、213、212恢复原状，扣除钢结构6000元，被告张传殿应当向原告乔明刚支付71283元-6000元=65283元；原告张传殿提交的塔城市一通热力有限公司出具证明中的门面房编号215与原、被告签订的《房屋租赁合同》约定门面房编号不相符，故对其主张的该间取暖费，该院依法不予支持；原告张传殿提交的塔城市保洁净物业服务有限公司公司出具的证明第二项为垃圾清运费，但表述内容亦为拖欠物业费，前后相互矛盾，被告张传殿亦不认可，故对原告乔明刚主张的垃圾清运费，该院依法不予支持；被告张传殿辩称要求追加第三人马都善，由其履行原告乔明刚提出的诉请，因本案系房屋租赁合同纠纷，合同双方系原告乔明刚与被告张传殿，被告张传殿未提供证据证明原告乔明刚同意转租，原告乔明刚亦不认可，根据合同相对性，被告张传殿应当按照合同约定履行义务，故对其辩称意见，该院依法不予采纳。判决：一、解除原、被告2015年4月11日签订的《房屋租赁合同》；二、被告张传殿于本判决生效后三十日内一次性向原告乔明刚支付门面房租赁费33920元、物业费7432.4元、取暖费4008元、装修拆除及恢复原状费用65283元、评估费2140元，合计112783.4元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。张传殿向法庭提交了（2020）新4201民初373号民事判决书，证明1.房屋转租的事情乔明刚知道；2.2018年7月马都善将案涉房屋的钥匙交给了乔明刚；3.相同的案件中追加了马都善为第三人。乔明刚质证，真实性认可，但该判决书未生效，当时共有三个案子都上诉了。本案租赁合同和另三个案子的租赁合同不一样，本案租赁合同约定房子到期要恢复原状，对此双方是签字按手印的。认证，该判决书由于未生效，不予采信。 二审经庭审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，乔明刚提交的2015年4月11日租赁合同手写体部分约定：补充212、213、223、225，钢结构已做好，如需变动，合同终止时，乙方（张传殿）需原样恢复。该部分有捺印。 本案的争议焦点是：本案是否应当追加马都善为第三人？张传殿是否应当支付乔明刚案涉房屋的租赁费、恢复原状费用及评估费？取暖费、物业费是否应当支持？ 本院认为，关于本案是否应当追加马都善为第三人的问题，张传殿上诉主张，由于其已经将案涉房屋转租给了马都善，为了查明案情应当追加马都善为第三人。对此，案涉房屋租赁合同是乔明刚与张传殿签订的，即使乔明刚知道张传殿将案涉房屋转租给了马都善，也不能改变合同的相对方，因此根据本案的实际情况无需追加马都善为第三人。关于租赁费数额，乔明刚一审起诉的时间为2019年5月9日，诉讼请求是解除双方的租赁合同，应当确认其主张双方的租赁合同于2019年5月9日解除，因此，租赁费应当计算至2019年5月9日，即一年，标准按照25440元计算正确，一审按照庭审中变更的诉讼请求计算租赁费时间错误，予以纠正。关于恢复原状的费用问题，乔明刚提交的租赁合同约定合同终止时，钢结构需恢复原状，张传殿不认可该约定是真实的，乔明刚陈述手印是张传殿捺印，张传殿不申请鉴定，不能举证证实不是其捺印，应当承担不利后果，对于该约定的真实性予以确认。张传殿提交的租赁合同注明改钢结构由甲方（乔明刚）承担6000元，乔明刚认可，在钢结构恢复原状费用中应当由乔明刚负担6000元。双方约定乙方（张传殿）不续租，需完好无损将房屋交于甲方（乔明刚），仅指将房屋完好交付，并未约定将装修拆除，一审鉴定装修拆除的费用、轻质墙体（隔墙）、型材门拆除未有明确的约定，仅对钢结构的恢复原状有约定，因此，对乔明刚请求的恢复钢结构原状的费用4000元（10000-6000），予以支持，其余部分不予支持。评估费2140元，由于除钢结构之外的费用不属于双方约定拆除的费用，因此按照比例乔明刚应当负担1800元，张传殿负担340元。关于物业费、取暖费，张传殿上诉主张2018年7月已经将案涉房屋交付给了乔明刚，但没有提交相应的证据证实，不予确认。案涉物业费、取暖费的取费期间均在乔明刚起诉之前的租赁期内，一审予以支持正确。 综上所述，张传殿的上诉理由部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、变更新疆维吾尔自治区塔城市人民法院（2019）新4201民初695号民事判决第一项“解除原、被告2015年4月11日签订的《房屋租赁合同》；”为“确认原、被告2015年4月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月9日解除；” 二、变更新疆维吾尔自治区塔城市人民法院（2019）新4201民初695号民事判决第二项“被告张传殿于本判决生效后三十日内一次性向原告乔明刚支付门面房租赁费33920元、物业费7432.4元、取暖费4008元、装修拆除及恢复原状费用65283元、评估费2140元，合计112783.4元”为“上诉人张传殿于本判决生效后三十日内一次性向被上诉人乔明刚支付门面房租赁费25440元、物业费7432.4元、取暖费4008元、钢结构恢复原状费用4000元、评估费340元，合计41220.4元；” 三、驳回原审原告乔明刚其他诉讼请求。 一审案件受理费1343.8元、二审案件受理费2556元，合计3899.8元，由上诉人张传殿负担1493元，被上诉人乔明刚负担2406.8元。 本判决为终审判决。 审 判 长  范 淑 桂 审 判 员  张 艳 梅 审 判 员  马 桂 兰 二〇二一年一月十八日 法官助理  杜 慧 杰 书 记 员  阿丽娜尔