江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7009号上诉人（原审被告）：李成金，现住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：周玉平，江苏浩然风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨威，住徐州市贾汪区。被上诉人（原审原告）：孟情，住徐州市贾汪区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：丁大同，江苏金华星律师事务所律师。上诉人李成金因与被上诉人杨威、孟情房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初805号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李成金及其委托诉讼代理人周玉平、被上诉人杨威、孟情的共同委托诉讼代理人丁大同到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人李成金上诉请求：1.依法撤销徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初805号民事判决书，发回重审或依法改判双方签订的房屋租赁合同不能成立。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。理由如下：一、原审法院判决上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系于2018年11月30日前解除；以及判决上诉人将涉案房屋交付给被上诉人的观点是错误的。1.因为上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系是附条件的，在条件没有成就时该买卖行为不能生效，所付的条件就是购房余款30万应当在双方办理过户手续时支付，而被上诉至今没有支付。虽然双方签订了房屋买卖合同及存量房屋买卖合同，而且办理了产权变更登记，但是产权变更登记是在被上诉人存在欺诈的行为下完成的，存量房屋买卖合同约定被上诉人应将购房余款30万元打到银行监管部门后双方完成过户手续，而被上诉人欺骗上诉人说签订存量房屋买卖合同后支付购房余款，所以上诉人才与被上诉人在不动产交易中签订的存量房屋买卖合同，而且被上诉人在上诉人不知情的情况下，不知使用了什么样的手段完成了过户手续。该过户手续虽然完成但双方合同中所附条件被上诉人还没有履行，因此合同尚未生效。2.上诉人还没有将涉案房屋真正的交付给被上诉人，上诉人与被上诉人之间虽然签订了房屋买卖合同，但是因为剩余购房款被上诉人一直没有向上诉人交付，涉案房屋的交付一直也没有进行，为此一审法院认定被上诉人已将涉案房屋租赁给了上诉人的观点根本不能成立，一审法院判决上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同关系于2018年11月30日前解除；以及将涉案房屋交付给上诉人的观点是没有事实及法律依据。二、上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同还侵害了上诉人妻子娄德玲的利益。因为涉案房屋为上诉人与案外人娄德玲的夫妻共同财产，在没有经过共有人娄德玲的同意下，上诉人就与被上诉人签订了房屋买卖合同并办理了产权过户手续，该买卖行为属于效力待定的行为，在案外人娄德玲没有予以追认的情形下，该买卖行为不能产生效力。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，望二审法院能够发回重审或查明事实后依法改判。被上诉人杨威、孟情答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人房屋买卖关系是成立生效，且双方已经履行房屋买卖合同，没有所谓的附条件，现双方已在产权交易登记处办理完成过户手续，上诉人诉产权交易中心错误登记，一审二审均败诉，证明了房屋办理过户手续是合法且有效的。二、上诉人没有将涉案房屋交付给被上诉人，是上诉人违反了法律规定，不诚实，履行合同的约定。三、上诉人与被上诉人的签订的合同是否侵害案外人娄德玲的利益，做以下答辩。娄德玲不是本案的适格主体，不是上诉人。被上诉人是以合法手续取得涉案房产，娄德玲如果认为其利益受到损害，应另案起诉其侵权人，即本案的上诉人，提起财产损害赔偿，且案外人娄德玲诉产权交易中心案件也均败诉。可以证明被上诉人是合法取得上述财产。四、本案的争议是租赁合同纠纷，其上诉状的事实和理由却以买卖合同是否有效来证明事实。杨威、孟情一审诉请：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告腾空案涉租赁房屋并交付原告；3.被告支付原告拖欠的房屋租金3000元（即2018年12月和2019年1月份，这两个月的租金3000元）；4.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月19日，原告杨威（买方）与被告李成金（卖方）签订《房屋买卖合同附件》一份，双方约定：“1、卖方李成金，愿将铜山路康怡佳园13#-4-601（6-7层）房产（产权面积141.78平方米）出卖给杨威本房产总价为玖拾伍万元（95.0000）。2、买方应预付陆拾伍万元给卖方偿还房产抵押借款。3.剩余房款交产权处房产资金监管中心。”2018年4月24日，原告杨威、孟情取得案涉房产的《不动产权证书》，不动产权证号为苏（2018）徐州市不动产权第0044001号。另查明，被告李成金与案外人娄德玲于1989年2月27日登记结婚。案外人娄德玲在本案审理过程中向徐州铁路运输法院提起了行政诉讼，要求撤销徐州市自然资源和规划局向本案二原告颁发的案涉房产的《不动产权证书》，同时也将本案二原告和被告列为了该案的第三人。徐州铁路运输法院经审理作出（2019）苏8601行初451号行政裁定，裁定驳回娄德玲的起诉。案外人娄德玲对该民事裁定不服，上诉至江苏省徐州市中级人民法院，江苏省徐州市中级人民法院经审理于2020年7月13日作出（2019）苏03行终517号行政裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。庭审中，被告李成金确认：被告于2018年10月支付原告3000元，之前支付给原告4500元。对支付上述款项给原告的事实，被告解释为“我从未与原告约定过何时租赁何时搬离，只是原告看我在案涉房屋居住，就一个劲儿催我，跟我要房租。于是我就给了他几个月房租，后来我找他要剩余房款，原告让我等等。再后来我就说你不给我剩余房款，我就在里面继续住了，房租也不给你了。”一审法院认为：关于二原告主张被告腾空案涉房屋并交付给二原告的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；……。”具体到本案中，原告杨威、孟情已经于2018年4月24日取得了案涉房产的《不动产权证书》【不动产权证号为苏（2018）徐州市不动产权第0044001号】，能够确认原告杨威、孟情对案涉房产享有不动产物权，因此，其有权利主张被告腾空案涉房屋并交付给二原告，故对二原告的该项诉讼请求，依法予以支持。被告李成金辩称，案涉房屋的买卖还损害了案外人即本案被告李成金的妻子娄德玲的合法权益，因为案涉房屋的买卖是在案外人娄德玲不同意且在不知情的情况下进行的，娄德玲仍会继续起诉。对此，一审法院认为，被告辩称意见属于另一法律关系，与本案非同一法律关系，并且截至目前，案外人娄德玲并未提起民事诉讼案件，故对被告的该项辩称意见，不予采纳。被告李成金又辩称，二原告未将案涉房产剩余房款交付被告，且原、被告双方约定被告居住时间至二原告付清所有购房款为止，并在付清购房款的同时，将房屋的使用权交付给二原告。对此，一审法院认为，被告并未提供证据证明原、被告有此约定，故对被告的该项辩称意见，亦不予采纳。关于二原告主张解除原、被告之间的房屋租赁合同并要求被告支付二原告拖欠的房屋租金3000元（即2018年12月和2019年1月份，这两个月的租金3000元）的问题。庭审中，被告确认：被告于2018年10月支付原告3000元，之前支付给原告4500元，共计7500元。对支付上述款项给原告的事实，被告解释为“我从未与原告约定过何时租赁何时搬离，只是原告看我在案涉房屋居住，就一个劲儿催我，跟我要房租。于是我就给了他几个月房租，后来我找他要剩余房款，原告让我等等。再后来我就说你不给我剩余房款，我就在里面继续住了，房租也不给你了。”据此，能够确认二原告于2018年4月24日取得案涉房产的《不动产权证书》后，要求被告交付其案涉房屋，被告表示继续在案涉房屋内居住，二原告即要求被告支付其相应房屋租金，被告遂自2018年7月开始至2018年11月按照1500元/月的租金标准向原告支付了共计7500元租金（即1500元/月×5个月），此后其以二原告未支付其剩余房款为由不再向二原告支付租金。故原、被告双方的案涉房屋租赁合同关系于2018年11月30日已经解除。此后，二原告作为案涉房产的所有权人，其有权向被告主张其腾空案涉房屋并交付其案涉房屋，在被告拒不交付案涉房屋的情况下，二原告有权向其主张案涉房屋被占用期间的房屋使用费，但二原告却在案涉房屋租赁合同关系解除后主张被告继续支付其两个月的租金（即2018年12月和2019年1月份，这两个月的租金3000元），明显与事实不符，因此，在二原告未主张被告支付其案涉房屋占用使用费的情况下，对二原告要求被告支付其房屋租金3000元的诉讼请求，法院不予支持。一审法院遂判决：一、原告杨威、孟情与被告李成金之间的案涉房屋租赁合同关系于2018年11月30日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告李成金腾空案涉房屋即徐州市铜山路康怡佳园13#-4-601室【不动产权证号为苏（2018）徐州市不动产权第0044001号】并交付原告杨威、孟情三、驳回原告杨威、孟情的其他诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：上诉人与被上诉人之间是否存在涉案房屋的租赁合同法律关系；如果存在，被上诉人要求解除合同，有无事实和法律依据。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。一、关于上诉人与被上诉人之间是否存在涉案房屋的租赁合同法律关系问题。本院认为，根据查明事实，涉案房屋已经登记至二被上诉人名下，虽案外人娄德玲提起撤销该登记的行政诉讼，但其诉讼请求未得到人民法院支持，故二被上诉人系涉案房屋的所有权人。上诉人虽未与被上诉人签订书面的租赁合同，但上诉人认可其至今仍占有涉案房屋，且其曾分两次共计支付被上诉人租金7500元的事实，因此，双方已形成事实上的不定期租赁关系。上诉人主张与被上诉人之间的买卖合同系附条件的合同，即被上诉人付清购房款之前，上诉人可无偿占有使用涉案房屋，但该主张与双方在一审中提供的买卖合同及附件约定不符，故，本院不予支持。至于上诉人主张其与被上诉人之间的买卖合同，因其未征得其妻子娄德玲的同意，应为无效合同，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故，该主张本院不予支持。二、被上诉人要求解除合同，有无事实和法律依据。本院认为，上诉人占有使用涉案房屋，但其拒不支付占有使用费用，基于该事实，被上诉人作为房屋的所有权人，通过诉讼方式向上诉人提出解除双方的不定期租赁合同关系，有事实和法律依据，故，一审判决双方租赁合同解除并无不当。综上，上诉人的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李成金负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  苏 团二〇二一年一月十五日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷