江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0891民初2300号 原告：吴宪，女，1991年3月18日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：杨敬仑，江苏引航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛刚毅，江苏引航律师事务所律师。 被告：蒋艳丽，女，1983年12月17日出生，汉族，住淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：孙晶明，系被告丈夫，1982年11月11日出生，汉族，住淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：张雄鹰，江苏天淮律师事务所律师。 原告吴宪与被告蒋艳丽房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告吴宪及其委托诉讼代理人杨敬仑、薛刚毅，被告蒋艳丽的委托诉讼代理人孙晶明、张雄鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴宪向本院提出下列诉讼请求：1、要求解除原、 被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告蒋艳丽向原告吴宪归还购房定金20000元；3、判令被告蒋艳丽赔偿原告吴宪损失50000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月15日，原、被告签订房屋买卖合同一份，双方约定，被告将位于淮安市清江浦区房屋出售给原告，房屋价款为85万元，付款方式为：合同签订当日向被告支付定金2万元，网签当日支付首付款43万元，剩余40万元办理银行商业贷款支付。被告承诺在十五个工作日内办理不动产权证书，否则双倍返还定金。合同签订当日，原告向被告支付定金2万元，被告出具定金收条。2017年10月14日，因被告未按约定协助原告办理涉案房屋不动产权证，原告与被告丈夫孙晶明签订《旺江一品7号楼1704补充协议》一份，协议约定：被告承诺于2017年10月27日前办理不动产权证及房屋买卖交易的所有手续，如有再次违约，按照原合同进行赔付；由于被告初期的协商时间违约，房价降低1万元。2017年11月6日，因被告未能按期办理不动产权证，原、被告再次签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告将上述房屋以84万元的价格出售给原告，购房定金为2万元。双方同时约定，在定金交付当天交付房屋，由原告先行装修，如被告违约，被告承诺全额赔偿装修款项，并承担100%的违约金。双方约定于12月办理房屋解押及房屋过户手续。合同签订后，被告将房屋交付原告装修。2017年12月，被告未按约定办理产权证及房屋解押手续，原告未向被告支付首付款，后被告将该房屋出售给他人，现该房屋由他人居住使用。 被告蒋艳丽辩称，被告不存在违约行为。2017年11月6日原、被告签订的房屋买卖合同已取代2017年9月15日的房屋买卖合同及2017年10月14日签订的补充协议。按合同约定，原告应在2017年12月31日前支付包含定金在内的首付款43万元，而原告一直未履行义务，是原告违约在先，被告不应退还定金，也不应赔偿损失。 当事人围绕诉讼主张，向本院提交相关证据，结合当事人陈述，本院确认如下事实： 2017年9月15日，原告吴宪（乙方）与被告蒋艳丽（甲方）签订《房屋买卖合同》，双方约定：被告蒋艳丽将位于房屋出售给原告吴宪，房屋价款为85万元，付款方式为：乙方于买卖合同签订当日支付定金2万元；乙方需要办理贷款的，甲、乙双方应在甲方房产证办出7日内提供乙方贷款所需全部资料。在网签当日付首付，乙方须将除定金外的首付款43万元交付甲方。乙方委托丙方代为办理银行贷款，用于支付剩余购房款40万元。甲方于收到全款当日通知乙方进行房屋验收交接。双方同时约定违约责任：甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款的万分之二十的违约金，并赔付对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。甲方承诺在15个工作日内办出不动产权证，否则双倍返还定金。 同日，原告吴宪向被告蒋艳丽支付定金2万元，并由被告蒋艳丽出具购房定金收条，载明：今收到吴宪购买产权人蒋艳丽持有，坐落于房屋的购房定金，合计人民币贰万元整（20000元整）。产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理产权过户登记，如因产权人原因造成该房屋不能办理产权登记、不能如期办理入住的，按照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》相关定金“收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金”条款处理，产权人承担相应赔偿责任。 2017年10月24日，被告蒋艳丽丈夫孙晶明（甲方）与原告吴宪（乙方）签订《旺江一品7号楼1704补充协议》，约定：由于初次协商时间已过，甲方违约。经甲乙双方协商后，双方一致达成如下协议：一、甲方承诺于2017年10月27日前办理不动产权证以及房屋买卖交易的所有手续。如有再次违约，依照原合同进行赔付。二、由于甲方初期的协商时间违约，经双方协商，最终交易价格在原协商房价基础上甲方让价人民币10000元整。 2017年11月6日，原告吴宪（乙方）与被告蒋艳丽（甲方）再次签订《房屋买卖合同》，约定蒋艳丽将上述房屋以840000元的价格出售给吴宪。乙方预付购房定金20000元，2017年12月31日前付首付款，首付款含定金430000元整，剩余购房款待办理银行贷款付清。合同第三条约定，乙方预付房款定金后，甲方应将房产证和其他相关资料交给中介并协助办理贷款产权过户手续。第四条约定，甲方保证该房屋没有受国家限制交易的情况，有关按揭抵押、税项租金等，甲方均应在交易过户前办妥，交易后如有上述未清事项，甲方应承担全部责任。第六条约定了违约责任，甲乙双方应认真履行该合同，如任一方发生违约，其需要承担中介费及此房屋交易过程中所产生的所有相关的费用；甲方违约，甲方应退还乙方定金并赔偿乙方定金两倍的违约金。乙方违约，则定金不退。第十二条约定，该房屋所留给乙方物品：毛坯房，维修基金由乙方承担。双方友好约定，在定金交付当天交付房屋，由乙方先行装修，如甲方违约，甲方承诺全额赔偿装修款项，并承担100%违约金。第十三条约定，甲乙双方经友好协商，因甲方资金暂周转不灵，双方约定在12月开始办理解押房屋过户手续。（双方买卖以本合同为准） 蒋艳丽先行将涉案房屋交付吴宪，吴宪开始对房屋进行装修。吴宪未向蒋艳丽支付购房首付款。蒋艳丽于2019年11月取得涉案房屋产权证，并将该房屋出售给他人。 关于损失数额。吴宪提供证据证明其于2017年11月29日向淮安金螳螂家电子商务有限公司支付房屋装修工程款10000元、2018年1月4日向淮安佳美冷暖工程有限公司支付空调预付款3500元、2017年12月5日向清江浦励磨装饰服务部支付窗户和玻璃移门款10000元，2018年1月18日向淮安中鸿物业服务有限公司支付装修押金1000元和出入成本费40元。蒋艳丽认为，原、被告在签订第一份房屋买卖合同后，因被告存在违约行为，双方签订补充协议，后又因被告违约，双方再次签订房屋买卖合同，故原告应预见到被告的违约行为将持续，而原告仍在2017年11月29日、12月5日与装修公司签订装修合同并支付款项，故原告对装修损失存在过错，其自身应承担至少一半的责任。原告在双方均未按合同履行义务的情况下，仍于2018年1月1日签订空调销售安装合同，并在2018年1月18日进场装修，扩大了装修损失。故被告不应赔偿原告的装修损失，即使被告有过错，被告也只对装修工程款10000元、空调款3500元和玻璃、门窗款10000元承担部分责任。 案件审理过程中，被告蒋艳丽同意解除与原告吴宪之间的房屋买卖合同。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间的合同是否应解除；2、被告是否应向原告返还定金20000元并赔偿损失50000元。 关于争议焦点一，被告蒋艳丽与原告吴宪就涉案房屋分别于2017年9月15日、10月24日、11月6日签订房屋买卖合同、补充协议、房屋买卖合同,因原、被告在11月6日的房屋买卖合同中约定“双方买卖以本合同为准”，表明原、被告已认可11月6日签订的房屋买卖合同替代了9月15日和10月24日的房屋买卖合同及补充协议。2017年11月6日的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，应为有效。原、被告理应按该合同约定行使权利、履行义务。双方约定在2017年12月开始办理解押、房屋过户手续，但被告蒋艳丽在2019年11月才取得房屋产权证，并将房屋出售给他人，致原、被告之间的合同无法继续履行。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第三项的规定，原告有权要求解除原、被告签订的房屋买卖合同，且被告已同意解除合同，故本院认为原、被告于2017年11月6日签订的房屋买卖合同应予解除。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务的，应承担违约责任。关于违约责任的认定，原告认为被告未取得房屋产权证，致涉案房屋一直未能办理产权变更登记手续；被告认为是原告违约在先，未按约定支付购房首付款。根据合同约定，原告负有给付被告购房款的义务，被告负有向原告交付房屋及协助办理房屋产权变更登记的义务。被告虽向原告交付了房屋，但未协助办理房屋产权变更登记手续，原、被告在2017年11月6日签订房屋买卖合同，约定被告于2017年12月开始办理解押、房屋变更登记等手续，但直至2019年11月被告才取得涉案房屋产权证，办理房屋变更登记手续的条件才成就，故本院认为被告存在违约行为。关于被告认为原告未支付购房首付款，存在违约行为的意见，因原、被告在签订2017年11月6日的合同前，两次对被告提供房屋产权证的期限进行约定，被告于2017年9月15日承诺在15个工作日内办理不动产权证，2017年10月24日承诺在2017年10月27日前办理不动产权证，且被告也未提供证据证明其按11月6日的合同约定于12月开始办理房屋解押及变更登记的相关手续。原告有权根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条的规定，中止履行2017年11月6日合同中的付款义务。故本院对被告的上述意见不予采纳。 被告在收受原告定金后，未按合同约定履行义务，应根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条的规定，向原告返还定金，故本院对原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。且根据原、被告约定，被告同意在原告支付定金时向原告交付房屋，由原告先行装修。现原告在被告不能按约履行合同时，有权要求被告赔偿损失。关于原告主张的损失，其中已支付的窗户、玻璃款10000元、装修工程款10000元，因原告未能对涉案房屋进行装修，其支付的款项因违约导致无法退还，故本院对上述损失予以认定。关于空调款3500元，被告于2017年12月31日前未取得房产证，也未协助原告办理产权变更登记手续，原告也未向被告支付购房款，但原告仍于2018年1月1日与淮安佳美冷暖工程有限公司签订空调销售安装合同，并于2018年1月4日支付3500元，原告在明知被告违约后仍支付该款项，扩大了损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条的规定，原告不得就扩大的损失请求赔偿，故本院对上述空调款3500元不予认定。关于原告支付给物业公司的装修押金1000元，出入成本费40元，原告提供的证据不足以证明因被告的违约行为致押金费用和出入成本费无法退还，本院对原告主张的装修押金和出入成本费不予认定。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，原告主张的违约金过分高于损失的，法院可予以适当减少。且根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条的规定，当事人一方违约，对方对损失的发生有过错的，可以相应减少相应的损失赔偿额。本案中，原告在被告多次违约时仍对涉案房屋进行装修，存在过错，但考虑到被告在合同中承诺涉案房屋交由原告先行装修，如被告违约，承诺全额赔偿装修款项并承担100%违约金的情形，本院认定原告的过错程度较低。根据原告的过错程度及实际损失等情况综合考虑，本院酌定违约金为20000元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百二十七条、第五百六十三条第三项、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十七条、第五百八十八条、第五百九十一条、第五百九十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条的规定，判决如下: 一、解除原告吴宪与被告蒋艳丽于2017年11月6日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告蒋艳丽于本判决生效之日起十日内返还原告吴宪定金20000元，并赔偿原告吴宪违约金20000元； 三、驳回原告吴宪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定。 加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1550元，减半收取775元，由原告吴宪负担332元，被告蒋艳丽负担443元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江 苏省淮安市中级人民法院,同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××22）。 审 判 员 季明丽 二〇二一年一月十八日 法官助理 赵红霞 书 记 员 殷 悦 附法律条文及司法解释： 《中华人民共和国民法典》 第五百二十七条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。 第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。 第五百九十二条当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。