江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6915号上诉人（原审原告）：张碧君，女，1968年12月9日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：时冉，江苏汇君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市华仁置业有限公司，住所地徐州市贾汪区贾汪镇泉东村。法定代表人：王朝喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：亓新源，江苏大名大律师事务所律师。上诉人张碧君因与被上诉人徐州市华仁置业有限公司（以下简称华仁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2020）苏0305民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。张碧君上诉请求：1、撤销一审判决第三项“徐州市华仁置业有限公司于本判决神效之日起十日内赔偿张碧君购房款损失45999元”，依法改判为“徐州市华仁置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付张碧君赔偿款153330元和利息(以153330元为本金，按照人民银行贷款利率自2017年10月1日起计算至实际给付之日)”。2、一、二审诉讼费用均由华仁公司承担。事实与理由：1、涉案房屋不具备销售条件。案涉《商品房买卖合同》中被上诉人所销售的世纪明珠装饰城1幢1单元601号房建筑面积为51.11平方米，而被上诉人早在2016年4月14日就已经办理了世纪明珠装饰城1幢1单元601房屋所有权证，建筑面积为1115.32平方米，于同年4月19日办理了国有土地使用证，故涉案房屋从初始登记起并不存在51.11平方米的房屋的情况下完成了销售，办理了以被上诉人自己为权利人的不动产登记，涉案房屋根本不具备销售条件，被上诉人的行为属于典型的欺诈。2、涉案房屋在销售之前就存在抵押状态。被上诉人办理了世纪明珠装饰城1幢1单元601房屋所有权证和国有土地使用权证后，就进行了抵押登记，抵押日期为2016年5月20日-2019年5月17日。被上诉人在销售房屋时，未将其已经抵押的事实告知上诉人，亦无证据证明抵押权人对销售抵押物的行为已经取得同意，故上诉人的销售行为系无效行为。虽然被上诉人在案件二审期间涤除抵押，但并不妨碍其销售已经抵押房屋的事实，仍应承担相应责任。3、涉案房屋在销售给上诉人之前已经发生了整体转让。2017年7月6日被上诉人华仁公司与上海紫恒投资发展有限公司徐州分公司签署《收购协议书》，双方就房屋的整体销售达成一致意见，后因紫恒徐州公司存在违约情形，与被上诉人形成诉讼，后达成和解。而上述事实一审法院在查明后并未进行评判，且该案存在购房款支付路径、房屋已经不具备销售条件等明显的串通，不排除存在虚假诉讼的方式损害上诉人合法权益的情形。4、被上诉人采用欺诈手段，严重损害了上诉人作为商品房购房者的房屋期待权。上诉人张碧君购房的目的是为了取得房屋所有权，上诉人若知道涉案房屋是一套无法办理权属证书的房屋、被上诉人已经将涉案房屋抵押、已经销售的房屋，上诉人根本不可能去购买。商品房在已经设定抵押，根据法律规定被上诉人不能对外出售，出售本身就是违法行为。被上诉人恶意隐瞒已将涉案房屋抵押又出售给上诉人，且该房屋已经办理了整体一层的房产证书的情况下，又如何向上诉人交付房屋?上诉人的合同目的如何实现?这些情形并非被上诉人无法控制的原因所造成的，而造成上述情形的原因恰恰是因为被上诉人在向上诉人销售房屋的过程中存在显著恶意，采用欺诈和隐瞒的方式将所谓的601房屋销售给上诉人，骗取上诉人的购房款，并直接导致合同无效或者合同被解除，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条虽规定的情形。综上，被上诉人存在严重的欺诈和隐瞒情形下向上诉人销售房屋，合同目的无法实现的责任完全在于被上诉人，在此情形下导致商品房买卖合同无效、撤销、解除的，其责任承担方式符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条所规定的情形下，一审法院错误适用合同法第九十七条的规定，显然违反了特别法优先的法律适用规则，其作出的按照合同标的30%支付赔偿款的判决结果不当，请求二审法院依法撤销一审判决第三项，并依法支持上诉人的上诉请求。华仁公司辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。2、上诉人的上诉理由不成立，上诉请求应被驳回。首先，已经办理产权证书的房屋显然是具备销售条件的，存在抵押的房屋也是可以销售的，尤其是抵押权不仅没有造成购房人的任何不利影响，而且在诉争期间，抵押权已经被涂销。其次，被上诉人与上海紫恒投资发展有限公司徐州分公司签订的收购协议书，完整记载的内容是紫恒公司徐州分公司有权独家销售包括诉争房产在内的房屋，期满如果没有销售完毕，由紫恒公司徐州分公司保底购买。这种包销方式，法律是认可有效的，并且上诉人与紫恒公司徐州分公司签署了商业运营委托合同及附件，将涉案房屋交由紫恒公司及其设立的觅家酒店管理有限公司占有、使用、收益、管理。因此，被上诉人与紫恒公司之间的协议书没有任何侵害上诉人权利的可能，也没有任何隐瞒，所以上诉人的上诉理由不成立，一审判决应当予以维持。张碧君向一审法院提出诉讼请求：1、确认张碧君与华仁公司签署于2017年9月30日的JW021《商品房买卖合同》无效；2、判令华仁公司返还已付购房款153330元、利息5928.76元（自2017年9月30日暂计算至2018年8月16日，之后利息按照人民银行贷款利率支付至实际给付之日）；3、判令华仁公司支付赔偿款153330元；4、诉讼费用由华仁公司承担。一审法院认定事实：2017年9月30日，华仁公司（出卖人）与张碧君（买受人）签订商品房买卖合同一份，约定华仁公司将位于世纪明珠装饰城1幢1单元601号房出售给张碧君，该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积51.11平方米，其中，套内建筑面积32.100平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.008平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3000元，房屋总金额153330元。合同第八条约定，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；2、该商品房已竣工验收备案。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1[该比率应不少于第（1）项中的比率]的违约金。张碧君于同日向华仁公司支付房款153330元。同日，张碧君与徐州觅家酒店管理有限公司（以下简称觅家酒店）签署商业运营委托合同，将涉案房屋交由觅家酒店进行统一规划及经营管理，委托期限自2020年1月1日起止2034年12月31日止，为期15年，合同成立之日起止2019年12月31日为该物业的免租装修和物业经营培育期间，在此期间，甲方无需向乙方支付任何费用。张碧君同时与觅家酒店签订物业回购确认书。同日，张碧君与紫恒徐州公司签订授权委托书，装修委托协议。约定张碧君一次性支付包含装饰装修费等在内的全部费用138670元。2015年1月22日，华仁公司取得贾房售许字（2015）第5号商品房预售许可证，该预售许可证载明，预售单位：华仁公司；项目名称：世纪明珠装饰城；项目坐落：新夏路口与天元大道东南交汇点；预售范围：1；规划用途：商服；预售建筑面积：12655.94㎡，其中住宅0㎡，非住宅：12655.94㎡。2016年4月14日，华仁公司办理了世纪明珠装饰城1号楼1-601房屋所有权证，建筑面积为1115.32㎡，套内建筑面积700.51㎡；2016年4月19日，华仁公司办理了国有土地使用证，使用权面积258.16㎡，上述国有土地使用证记事、房屋所有权证附记中记载土地、房屋进行了抵押，抵押日期：自2016年5月20日-2019年5月17日止。2017年7月6日，华仁公司（甲方，出售方）与紫恒徐州公司（乙方，买受方）签订收购协议书，约定就世纪明珠装饰城1号楼1层（1716.41平方米）、2层（2119.60平方米）和4层至9层（6209.26平方米）签订收购协议，协议第一条约定，乙方同意购买由甲方开发的位于徐州市贾汪区1层(1716.41平方米）、2层（2119.60平方米）和4层至9层（6209.26平方米）（以下简称“该物业”），建筑面积10045.27平方米（以权属登记为准）。协议第四条约定甲方同意在本协议生效后，乙方有权在已付款满足具体房源首付达到五成的签约条件下，另行指定购买人（下称乙方指定购买人）以乙方及乙方指定购买人商议的价格与甲方逐套签署《徐州市商品房预售合同》，并完成网签备案。甲方按照与乙方及乙方指定购买人（若有）签署的《徐州市商品房预售合同》约定的合同价向乙方及乙方指定购买人（若有）直接收取购房款，并开具收款凭证或者发票（开票总额不超过本协议约定的交易总金额，暂定人民币37167499元整。合同还约定了其他条款。2017年12月6日，法院立案受理了华仁公司与上海紫恒投资发展有限公司徐州分公司（以下简称紫恒徐州公司）、上海紫恒投资发展有限公司（以下简称紫恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，经法院主持调解，双方达成如下调解协议，一、紫恒徐州公司支付华仁公司收购款2000000元，于2018年3月20日前支付1000000元,2018年4月20日前支付1000000元，收购协议继续履行，双方在收购协议履行期间产生的其他纠纷另案解决;二、如紫恒徐州公司未按上述协议履行给付义务，华仁公司与紫恒徐州公司于2017年7月6日签订的《收购协议书》自未按期履行协议之日起解除，对于上述2000000元收购款自违约之日起转变为违约金，华仁公司有权申请要求紫恒徐州公司履行违约责任；另外，定金50万元不予返还；三、紫恒公司对上述债务承担连带清偿责任。世纪明珠装饰城1号楼1-601于2019年5月17日解除抵押权。庭审中，经法院向张碧君释明，张碧君表示：如果合同有效具备履行条件的，张碧君同意继续履行，但如果不具备履行条件的，张碧君要求解除，其他诉讼请求不变。一审法院认为，张碧君与华仁公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。双方均应按合同履行相应的义务。合同签订后，张碧君依约向华仁公司缴纳了购房款，实际履行了合同约定的义务，华仁公司应依约交付房屋并办理房屋的产权登记。根据查明的事实，涉案房屋已经竣工验收备案，已办理国有土地使用证、房屋所有权证，张碧君要求就其购买的涉案房屋办理产权登记，鉴于涉案房屋尚不具备办证条件，商品房买卖合同目的不能实现，故张碧君要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方当事人签订的合同非备案合同。涉案房屋的具体情况在双方当事人签订合同时在房产信息网上有公示。张碧君购买涉案房屋时还与觅家酒店签订委托经营合同、物业回购确认书，与紫恒徐州公司签订授权委托书、装修委托协议。张碧君主张故意隐瞒抵押的事由不能确定，不能在一倍赔偿款上限获得支持。张碧君的其他损失，涉及案外第三人，可另行主张权利。华仁公司不能履行合同主要义务，可以按照合同约定承担违约金，考虑到房屋价值升高的客观事实，双方当事人约定日万分之一或者累计已付款1%的违约金均不足以弥补张碧君的损失，故，华仁公司应当赔偿张碧君因此受到的经济损失，赔偿损失数额结合未履行期限等因素综合判定，具体为张碧君支付购房款的30%，即45999元。张碧君要求的利息，实际上已经包括在损失范围内，故该项请求，不再支持。遂判决：一、解除张碧君与华仁公司于2017年9月30日签署的《商品房买卖合同》；二、华仁公司于判决生效之日起十日内返还张碧君购房款153330元;三、华仁公司于判决生效之日起十日内赔偿张碧君购房款损失45999元；四、驳回张碧君的其他诉讼请求。案件受理费6000元，保全费2170元，合计8170元，由张碧君负担3000元，华仁公司负担5170元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第九条第二项，主张被上诉人在订立房屋买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，应当返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。从本案查明的事实来看，案涉《商品房买卖合同》订立时，存在被上诉人将案涉合同标的所在的楼层整体抵押给徐州彭城农村商业银行股份有限公司的事实。但是，适用上述规定的前提是被上诉人故意隐瞒抵押的事实，导致合同无效、撤销或解除的结果。案涉合同标的所在楼层在产权登记机关进行了抵押权登记，此种登记具有公示效应，任何人均可查询到相关信息；上诉人在本案中并无证据证明其要求被上诉人说明案涉房屋是否存在抵押，而被上诉人不作如实告知的事实，故法院不足以认定被上诉人存在隐瞒抵押的主观故意。此外，从涉案《商品房买卖合同》解除事由来看，并非基于案涉房屋抵押的事实。因此，上诉人有关被上诉人承担惩罚性赔偿责任的主张，不符合法律规定，本院不予采纳。综上，上诉人张碧君的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3367元，由上诉人张碧君负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年一月二十八日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥