福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0421民初31号 原告：郭晓明，男，1984年6月24日出生，汉族，工人，住明溪县。 被告：福建省旭城房产开发有限公司，住所地明溪县夏阳乡夏阳村乌石乾****栋，统一社会信用代码：91350421597898393W。 法定代表人：邱连，该公司总经理。 原告郭晓明与被告福建省旭城房产开发有限公司（以下简称旭城房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭晓明到庭参加诉讼，被告旭城房产公司经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭晓明向本院提出诉讼请求：1.判令旭城房产公司支付原告违约金合计32828.06元,并支付自2020年12月26日起至取得房屋权属登记证书的当日止，按月支付原告违约金1235.68元；2．判令旭城房产公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与旭城房产公司系商品房买卖合同关系。2014年7月29日，双方签署了《商品房买卖合同》，合同约定原告（即买受人）购买旭城房产公司（即出卖人）建造的明溪县箭岗保障性住房1幢1梯603室房屋，房价款为344093元整（扣除面积减少的差价）。原告已按约定付清全部房价款并于2016年5月18日拿钥匙收房。2019年6月明溪县人民法院判决旭城房产公司存在过错，未办理房屋所有权证书构成违约。判决生效后，旭城房产公司仍不履行《合同》关于产权登记的约定，不通知原告办理产权登记。2018年10月19日，旭城房产公司进行了房屋首次登记。截止到目前，原告仍未取得房屋权属证书。根据合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……，截止到目前原告仍未取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2018年10月19日，旭城房产公司办理了房屋初始预登记，之后陆续给未起诉的业主办理房屋权属证书，对于有起诉的业主采取无理拒绝、恶意拖延、置之不理等方式对待，未能办理房屋产权证书完全是旭城房产公司造成的结果，其应当承担相应的银行贷款利息损失责任。所以旭城房产公司违约日期自2018年10月20日至2020年12月25日止，共计797天，其应支付的银行贷款利息损失=（总房价款*贷款年利率*违约天数／365天）334093*4.5%*797/365=32828.06元。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》和《中华人民共和国民事诉讼法》，原告向法院对旭城房产公司提起诉讼，请求依法判如所请。 旭城房产公司未作答辩。 郭晓明围绕诉讼请求，向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同复印件、职工住房借款合同复印件、销售不动产统一发票复印件及银行凭证复印件各一份，证明原告已将该付的购房款及其他费用按约履行完毕，但旭城房产公司至今未予办证的事实；2.一审、二审民事判决书复印件及法律文书生效证明书复印件各一份，证明法院确认旭城房产公司违约，且未按照判决书履行的事实；3.视频光盘一份，证明2019年初多名业主共同找旭城房产公司要求办证，旭城房产公司职员恶意拖延办证的事实。 旭城房产公司经本院合法传唤，无故未到庭，视作自动放弃质证权利。本院认为，郭晓明提供的上述证据与其庭审中的陈述能够相互印证，符合证据的真实性、合法性、关联性，应当予以采信。 根据当事人陈述及上述证据，本院认定事实如下： 2014年7月29日，郭晓明与旭城房产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定郭晓明购买旭城房产公司建造的明溪县箭岗保障性住房1幢1梯603室单元房，房价总价款为334093元（扣除面积减少的差价）。合同第十四条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金。”合同签订后，郭晓明按约付清全部房价款。2016年5月18日，旭城房产公司将该房屋交付给郭晓明。2017年6月27日，郭晓明与旭城房产公司签订了一份《协议书》，约定旭城房产公司按约定支付违约金后，郭晓明不得再以任何理由向旭城房产公司主张任何违约金或损失。2018年10月19日，旭城房产公司在明溪县不动产登记中心对明溪县箭岗地块现价商品房（商住楼）项目办理了首次登记手续，但未告知郭晓明。郭晓明通过其他途径了解此事后，于2019年3月11日向旭城房产公司提出办理权属证书的请求，均被旭城房产公司以郭晓明起诉要求其支付违约金为由拒绝协助办理权属登记。2019年5月14日，郭晓明向明溪县人民法院提起诉讼，要求确认旭城房产公司违法并支付违约金，明溪县人民法院确认旭城房产公司未按约办理房屋权属证书违法并限期支付违约金。旭城房产公司不服提起上诉，以双方签订的《协议书》已重新进行约定为由主张不承担违约责任，三明市中级人民法院审理后认为旭城房产公司的上诉理由不成立，判决维持原判。 本院认为：郭晓明与旭城房产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的零向买受人支付违约金。”本院于(2019)闽0421初480号民事判决书中已对双方当事人对争议房屋初始登记前的争议作出处置，该处理决定已经生效。依照上述合同约定，旭城房产公司在房屋初始登记后，应当告知郭晓明，并将办理产权证所需材料交付给郭晓明。本案中，旭城房产公司未告知郭晓明初始登记已办理等事项，在郭晓明要求其协助办理权属登记时以郭晓明起诉要求其支付违约金为由拒绝协助办理权属登记的行为，其过程均构成违约，郭晓明有权要求旭城房产公司支付违约金。 对此，本院认为上述合同约定的关于违约金的计算方式所制定的条款属格式性条款，旭城房产公司未举证说明已向郭晓明重点提示，故该条款应当认定为对违约金的计算方式未作约定。根据有关规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院于(2019)闽0421初480号民事判决书中确认双方购房总额为334093元，签订合同期间银行贷款基准利率为年利率4.35%，违约时间依照行业习惯，本院认为在旭城房产公司办理了房屋初始登记后，应当给予其适当的宽展期，本院酌定为7天，即违约起算时间为2018年10月27日，则至2020年12月25日止为790天，违约金为31455.08元（334093＊4.35%＊790/365），后期违约金应当按上述同样标准计算，至旭城房产公司履行了协助办理争议房屋权属义务止。旭城房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、福建省旭城房产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向郭晓明支付到期违约金31455.08元（自2018年10月27日起至2020年12月25日止）。 二、福建省旭城房产开发有限公司还应向郭晓明支付后期违约金（自2020年12月26日起至福建省旭城房产开发有限公司完成协助办理本案争议房屋权属登记之日止，按上述同等银行基准利率为标准计算），该款可由郭晓明按违约时间申请执行。 三、驳回郭晓明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费621元，减半收取310.50元，由福建省旭城房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  陈立晖 二〇二一年一月二十六日 书记员  陈雪莹 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国民法典》 第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 四、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。