江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初4935号原告：江苏国信物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区汉中路**星汉大厦**,确认送达地址徐州市泉山区金泰小区45号楼2单元301室，指定代收人徐建华，联系电话18796******。法定代表人：杨飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐建华，江苏红杉树律师事务所律师。被告：闫军，男，1969年7月13日出生，汉族，住徐州市泉山区。原告江苏国信物业管理有限公司（以下简称国信物业公司）诉被告闫军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2021年1月18日公开开庭进行了合并审理。原告国信物业公司的委托诉讼代理人徐建华到庭参加诉讼，被告闫军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国信物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告闫军支付原告物业服务费10396元（计算期间为自2014年5月1日至2020年12月31日，空置，142.8平方米×1.30元/月/平方米×80个月×70%≈10396元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2010年底通过合法的招投标程序与国信上城叠院小区的开发公司签订了《前期物业服务合同》，对国信上城学府叠院小区提供前期物业服务。被告系上城叠院小区40#-1-401室业主，虽然原、被告没有签订单独的前期物业服务协议，但是原告作为前期物业服务的提供方，一直依照前期物业服务合同的约定为整个小区提供物业管理服务。但被告自2014年5月起未缴纳每年度的物业服务费及应缴纳的公摊电费，原告多次催要无果，遂以诉称理由诉至法院，请求判如所请。被告闫军未到庭，亦未提交书面答辩状。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月，原告国信物业公司（乙方）和江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对国信上城小区提供前期物业管理服务事宜；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅1.65元/月/平方米、别墅、花园洋房1.35元/月/平方米、商业物业2.50元/月/平方米；业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日、12月31日前履行交纳义务；乙方可在业主办理房屋交付手续时，预收6个月物业服务费和300元代收代交的公摊公共能耗费（届时按实际用量结算，并予公示），预收费用不得超过6个月；购房业主房屋连续6个月以上空置的，须向乙方进行书面备案，乙方应按70%向业主收取空置期间的物业服务费，但公共能耗费如水差、电梯耗能、公共照明等费用应正常交付；停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位150元/月/个、车库车位300元/月/个的标准向乙方交纳停车费；停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位150元/月/个、车库车位300元/月/个的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费中按露天车位50元/月/个、车库车位100元/月/个的标准提取停车管理服务费；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位40元/月/个、车库车位60元/月/个的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费中按露天车位40元/月/个、车库车位60元/月/个的标准提取停车管理服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定未能按时足额交纳物业服务费的，应按每天0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；本合同期限自2010年11月2日起至成立业主委员会并正式选聘物业管理公司止。双方在物业服务合同中还就物业基本情况、物业承接验收、使用与维护、专项维修资金、违约责任进行了约定。2011年2月17日，徐州市物价局作出徐价服函[2011]2号《关于国信上城7-3地块前期物业服务收费备案的复函》：一、同意以招标方式确定的国信上城7-3地块普通住宅前期物业管理公共服务收费标准在我局备案，具体收费标准：高层住宅为1.65元/平方米/月（含公共耗能费）；二、别墅、多层（花园洋房）及商业用房公共服务收费实行市场调节价，其收费标准按当事人合同约定收取；三、小区停车服务费、房屋装饰装修服务费按徐价服[2010]190号文件规定执行；四、物业服务收费实行明码标价制度，物业服务企业必须定期公布年度费用预算、收支账目和费用分摊情况，自觉接受业主、使用人的监督和价格部门的检查。2012年12月1日，原告国信公司开始为徐州市云龙区（新城区）国信上城小区提供物业管理服务。2014年11月5日，徐州市云龙区房产服务中心对前述物业服务合同进行了登记备案。另查明，被告闫军为该小区40#-1-401室业主，其房屋建筑面积为142.8平方米，原告自愿按照1.30元/月/平方米的标准主张计算物业费，其尚欠原告物业服务费10396元（计算期间为自2014年5月1日至2020年12月31日空置，142.8平方米×1.30元/月/平方米×80个月×70%≈10396元）。再查明，原告国信物业公司自2012年12月1日始为案涉国信上城叠院小区提供物业服务至今。本院认为，2010年11月原告国信物业公司（乙方）和江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告国信物业公司具有从事物业管理服务的资质，被告闫军为案涉国信上城叠院小区业主，原告为被告提供了物业管理服务，被告应当及时向原告交纳物业服务费。故原告要求被告支付其自2014年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费10396元，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。被告闫军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃诉讼权利，并承担由此产生的不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告闫军支付原告江苏国信物业管理有限公司物业服务费10396元（计费期间为2014年5月1日至2020年12月31日）。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，公告费560元，由被告闫军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘 松人民陪审员  刘贵云人民陪审员  王 娟二〇二一年一月十八日书 记 员  崔朝宇