贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终50号上诉人（原审被告）：贵州华夏房地产开发有限责任公司。住所贵州省安顺市西秀区。法定代表人：邓晓芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯凯，男，汉族，1987年7月10日生，陕西省华县人。被上诉人（原审原告）：闫某某，男，汉族，1954年9月22日生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨蕊鸣，贵州创文律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳皓瀚，贵州创文律师事务所律师。上诉人贵州华夏房地产开发有限责任公司（以下简称华夏房开）因与被上诉人闫某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初4211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，并于2021年1月27日公开开庭审理，闫某某委托诉讼代理人柳皓瀚，华夏房开委托诉讼代理人冯凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华夏房开上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉请或将本案发回重审；一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、《房屋拆迁补偿安置补偿协议》将超期过渡费约定在违约条款中，其性质具有补偿性和惩罚，同时计算依据为《安顺市房屋拆迁管理办法》，应视为双方参照该标准设置的违约金，并未具体明确范围。一审法院计算方式错误，应当在1-5倍区间内取值。根据西秀区统计局统计，在案涉房屋周边类似房屋租金为1600元至1800元，而本案超期过渡费按3250元每月支付，远超出租价格，且可能导致超期过渡费超过购房款而有失公平。本案超期过渡费应予调整。案涉房屋建筑面积63.33㎡，按市场价5000元/㎡计算总价为31.67万元，一审判令的过渡费已经超过房屋总价的69.12%，请求人民法院改判按30%支付违约金。2、本案房屋虽不完全具备相应交房行政手续，但房屋已经能够居住。2017年上诉人已经登报告知业主办理交房手续，现房屋并不存在质量问题，只是因为政策原因导致未能办理房屋验收相关手续，如按一审判决支付超期过渡费，将导致企业灭亡。闫某某二审未提交书面答辩状。闫某某在一审诉请：1．判令被告立即支付原告截至2020年8月的过渡费共计264904.06元，并从2020年9月起每月按3250元向原告发放过渡费至被告提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止。2．本案的诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2010年8月31日，闫某某（作为乙方）与华夏房开（作为甲方）签订《房屋拆迁补偿安置补偿协议》，约定甲方拆迁乙方位于市砖混结构住宅用途的房屋（建筑面积63.33平方米），乙方房屋所有权、土地使用权证在三十日内交甲方按规定送有关部门注销，并于2010年9月7日前搬迁；甲方以市西路、塔山小区8号楼20楼Ｄ型1号、建筑面积为107.2平方米与乙方产权调换……；甲方应支付乙方设施拆迁补助费分户电表50元、分户水表220元、有线电视260元，二次搬迁补助费1013.28元；甲方调换乙方的房屋，应符合国家规定的质量安全标准，并执行国家保修规定，按规定实施物业管理；乙方同意在建设期间自行周转过渡，过渡期为18个月，甲方按乙方原房屋建筑面积支付临时安置补助费计9000元，至甲方交付换房时为止；违约责任和纠纷解决办法：甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费。双方还在协议中对甲方应支付乙方附属设施补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励金，在交付调换房屋时与房屋互补差价同时结算，乙方应补房价差在签约时交付可享受奖励金等内容进行了约定。2011年4月15日，闫某某（作为乙方）又与华夏房开（作为甲方）就上述协议签订《补充协议》，约定拆迁奖励增加10000元，共奖励20000元；过渡费从500／月增加至650元／月，甲方应补150元／月×18个月＝2700元，分三次支付，每6个月支付一次；有关情况说明：一、20000元奖励中的10000元及按时签协议奖励的2500元、二次装修补助费980元、附属设施补助费（含水、电表等）530元全部冲抵购房款；二、1、20000元奖励中10000元可提取现金；2、18个月临时过渡费11700元分三次提取现金，从腾交房屋之日起，每6个月发放一次，每次3900元；3、搬家补助费1013.28元一次提清。协议签订后，闫某某按协议约定于2011年3月25日将房屋交付给华夏房开。截至2017年9月，华夏房开陆续支付共计50828.22元过渡费。同时查明：华夏房开提供的产权置换房至今未取得竣工验收合格证书。华夏房开于2017年9月4日在《黔中早报》登报通知业主收房。因闫某某认为涉案房屋未达到交房标准，至今未办理收房手续。庭审中，华夏昂克亦未提供案涉房屋已具备交付使用的相关证据。一审法院认为：双方签订的《房屋拆迁补偿安置补偿协议》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，为有效协议，双方应该按协议的约定全面履行义务。协议签订后，闫某某于2011年3月25日向华夏房开移交拆迁房屋，华夏房开按650元/月标准向闫某某支付过渡费至2017年9月。虽然华夏房开于2017年9月4日通过在《黔中早报》登载《收房通知》向拆迁户通知交付调换的房屋，但公告时华夏房开尚未取得竣工验收合格证书，该产权调换房屋尚未达到交付条件，闫某某有权拒绝接收房屋。因《房屋拆迁补偿安置补偿协议》第八条第2项约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费”，《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定：“因拆迁人的责任延长过渡期的，拆迁人应对被拆迁人或房屋承租人增发超期临时安置补助费。被拆迁人或房屋承租人自行过渡的，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准递增10%，递增的月超期临时安置补助费标准的5倍”。双方合同约定过渡期为18个月，对超期部分应按约定增发过渡费。从闫某某交付拆迁房屋时起，经过18个月，即过渡期至2012年9月24日，此后为超期，应按约定从第18个月次月起，每超一个月，按临时安置补助费标准递增10%增发过渡费，递增的月超期临时安置补助费最多不超过月临时安置补助费的5倍。现闫某某要求华夏房开支付过渡费至其提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止，因华夏房开应交付给闫某某的房屋何时才能达到交付条件不能确定，故对闫某某要求从2020年9月起每月按3250元发放过渡费至华夏房开提供的回迁房达到交付条件双方达成收房协议之日止的诉请，暂不予支持；且为方便计算，故该过渡费暂计算至2020年8月24日止，此后的过渡费闫某某可另行主张。经核算，从2011年3月25日闫某某移交拆迁房屋之日至2020年8月24日，华夏房开应支付的过渡费269750元［18个月×650元＋650元×（1.1+1.2+1.3+1.4+……+5）+650元×5×55个月]，扣除已支付的50828.22元，尚欠218921.78元未支付。华夏房开辩称闫某某要求保护的部分权利已过法律规定的诉讼时效期间。华夏房开将诉讼时效从2011年3月25日开始起算，是对诉讼时效规定的错误理解。因双方协议约定过渡费每6个月支付一次，同时约定“甲方未按本协议约定期限安置乙方房屋应按《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发乙方过渡费”，过渡费为同一债务，并非一次性给付，而是分期履行，是连续支付的过程，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”，至起诉时闫某某的主张未过诉讼时效，故该辩称不予采纳。华夏房开辩称闫某某主张支付超期过渡费的诉讼请求无事实及法律依据，房屋已于2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，不应再支付过渡费。即使华夏房开已通知2017年9月15日交房，但因涉案房屋至今尚未取得竣工验收合格证书，尚不具备交付条件，闫某某有权拒收房屋，华夏房开应支付2017年9月以后的超期过渡费直至产权调换房达到交付条件止。华夏房开主张2017年9月前完成涉案房屋的单元竣工验收，不符合客观事实。故对该辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、由被告贵州华夏房地产开发有限责任公司在本判决生效后五日内支付原告闫某某截至2020年8月24日的过渡费218921.78元；二、驳回原告闫某某的其他诉讼请求。案件受理费5274元，减半收取2637元，由闫某某承担346元，华夏房开承担2291元。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理，确认一审查明事实。本院认为，本案争议焦点为：华夏房开是否已经履行了房屋交付义务而免除违约责任；一审确定超期临时安置补助费的标准是否错误，该费用应否调减。第一，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，建筑工程验收合格后，需有相应的工程技术经济资料和经签署的工程保修书以及其他可以证实房屋达到交付使用条件的证明。上诉人华夏房开主张已通过报刊刊登交房公告，履行了交房义务，但至本案二审，华夏房开仍不能提交案涉房屋符合交付使用条件的依据，其发出的交房公告仅系通知行为，但在标的物并不具备交付条件的情形下，不能作为认定其已履行交付义务的依据，不产生义务人免责的法律效力。第二，本案双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定，超期过渡费按照《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定增发，既属合同之约定，除发生约定或法定的减少或免除的情形外，双方均应遵照履行。就《安顺市房屋拆迁管理办法》第三十八条第二款的规定，应理解为被拆迁人自行过渡的，超期临时安置补助费按临时安置补助费标准按月递增10%，当所递增到的超期月数额达到临时安置补助费标准的5倍时则停止递增，之后的超期临时安置补助费依此计算而不再上浮。就合同或规定而言，就超期费用的计算标准，均未有可在该区间范围内酌情确定之意，故对上诉人华夏房开关于区间取值的主张，难以赞同。其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《中华人民共和国合同法》及司法解释之规定，合同约定的违约金过分高于实际损失的，确属可以调整的情形。但本案合同，并非普通民商事的诸如买卖、租赁等生产生活所产生，不应与此类合同等同视之。民众本就对其居所具有特殊之感情，在安置补偿房屋不能依约交付时，其所产生之损失也难与一般合同的实际损失相提并论，以实际损失考察过渡费之计算标准，显然有悖于一般社会人的感情认知以及本案合同之特殊性，《安顺市房屋拆迁管理办法》关于5倍递增过渡费的规定也可与之佐证，故对华夏房开关于超期临时安置补助费应当调减的主张，不予支持。综上，华夏房开的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息;如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务,导致对方当事人向人民法院申请强制执行的,可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费5274元，由贵州华夏房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  辜贤莉审判员  王 爽二〇二一年一月二十七日法官助理李欣书记员姜昊（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。