新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初8036号原告：刘文新，男，1973年4月17日出生，汉族，昌吉市万通新型建材有限公司经理，住昌吉市。被告：蒲雨恩，男，1977年2月16日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。被告：邹沛，女，1980年9月22日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。原告刘文新与被告蒲雨恩、邹沛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文新、被告邹沛到庭参加诉讼，被告蒲雨恩经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告刘文新向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方按揭房买卖协议；2、判令被告退还购房款50万元，判令被告给付房租、违约金50万元，以上合计100万元整。事实和理由：原告刘文新与被告蒲雨恩、邹沛于2015年4月3日签订《按揭房买卖协议》，原告按照协议约定履行了义务，后因案涉房屋被法院查封导致双方协议不能履行，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告蒲雨恩经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告邹沛辩称，我与原告签订的协议不成立，双方签订该协议的初衷是为120万元的借款提供保证，当时双方口头约定收到预付款后将此房屋退签给他人，中间我们已经向原告支付了50万元，但是原告未按照约定退签房屋。本院经审理认定事实如下：2015年4月3日，原告刘文新（甲方）与被告蒲雨恩、邹沛（乙方）签订《按揭房买卖协议》，约定：乙方将沙区黄河路2号恒昌大厦1栋4层商7，房产证号2XXXX，面积为275.52平方米写字间出售给甲方，此房是按揭房。乙方于2011年12月2日从恒昌房产公司购买。合同编号是XS00073432．乙方购买此房，首付50%即1,809,312元，维修基金72,186.24元，契税110,300.58元，剩余50%房款在建行办理10年银行按揭贷款，已还了320,874.42元，现剩余1,471,925.58元，乙方现将此房以壹佰万元价格出售甲方。甲方于2015年4月3日前以现金方式支付20万元，以兴业银行转账方式支付65万元整作为购房定金。双方去公证处做申明公证和授权委托公证后，再向乙方支付15万元。乙方上述房屋处于出租状态，于2015年5月5日前到期，承租人为陈国民。乙方保证于2015年5月5日前将上述房产交给甲方。否则2015年5月5日按5万元整/月的标准给甲方支付房租。以此类推，每月5日支付后期房租。上述房每月按揭款为21,337.36元，乙方将上述房产交接给甲方后，按揭款每月由甲方支付给建行。交房前还是由乙方按时每月归还建行。违约责任：乙方因急用钱将上述房屋出售给甲方，乙方明确知道此价格低于市场均价，这是乙方真实意愿，此合同双方签订后，真实不可撤销。乙方如有违约，承担本协议30%违约金，即30万元。《按揭房买卖协议》签订当日，原告向被告蒲雨恩账户分别两笔共转入800,000元。被告蒲雨恩、邹沛向原告出具收条两张，内容如下：1、今收到刘文新购买本人名下沙依巴克区黄河路2号恒昌大厦1栋4层商7，建筑面积275.52㎡，产证号：2XXXX，购房款陆拾伍万元整，收款方式：由购房人从兴业银行转入出售人蒲雨恩工行卡内。收款人：蒲雨恩、邹沛。2、今收到刘文新购买本人名下沙依巴克区黄河路2号恒昌大厦1栋4层商7，建筑面积275.52㎡，产证号：2XXXX，购房定金贰拾万元整，收款方式为现金。收款人：蒲雨恩、邹沛。2015年4月3日，被告蒲雨恩、邹沛办理了公证的声明书，载明：我（们）名下有一套房产，位于乌市××区商7（《房屋所有权证》编号：2XXXX），我（们）将此房屋转让给刘文新，购买人刘文新已将购房款交付给我（们），现我（们）声明如下，一、上述房款由我（们）双方自行协商交付，并且我（们）自愿放弃上述房产的资金监管。二、违约责任，上述房地产的房产证还未过户至购买人或购买人指定名下之前，声明人不得将此房地产再次转让第三方或用此房地产抵押、质押、典当、贷款、出租、出售，否则将给购买人赔付上述房产转让总价的双倍价款（其中总价款里包含银行按揭贷款的金额）的违约金。三、于二○一五年四月三日之日，声明人收到上述房地产购房款后（除银行按揭贷款以外的金额），声明人需上述房地产的全部手续、票据、合同等交给购买人，自二○一五年四月三日后，声明人收到此购房款起，声明人不得挂失此房地产的相关票据、合同等全部手续，并且不得单方面撤销关于此房地产的授权委托书。四、房地产过户时产生的所有费用（包括个人所得税）及国家新规定的声明人名下的各项税费均购买人自行承担，声明人不承担任何费用。五、上述房地产剩余的银行按揭贷款自二○一五年四月三日起开始由购买人支付直至支付完毕为止。六、声明人个人在外面有欠款、欠债等经济纠纷，均于上述房地产无关。上述房地产均不作为声明人偿还欠款及还债的标的物。七、声明人发表此声明书起自愿放弃上述房地产的全部产权。八、声明人具有民事行为能力，发表此声明书为其本人的真实意思表示，无任何异议。2015年4月3日，被告蒲雨恩、邹沛（委托人）与原告刘文新（受托人）办理公证授权委托书，载明：委托人蒲雨恩、邹沛有一套房地产位于乌市××区商7（《房屋所有权证》编号：2XXXX）因委托人较忙，不能亲自办理上述房地产的相关手续，故委托刘文新办理以下事项：1、办理入住手续、领取银行按揭贷款合同公证书、办理上述房地产代交银行按揭款，领取解压通知单、变更银行贷款年限、大额还款及提前还款解压手续等相关的全部事宜。2、代办上述房产银行卡换卡（存折）、补卡、密码挂失手续、代办查询、打印对账单；办理合同、票据等丢失补办手续……10、办理此房地产过户有关全部事宜并签署以上所有条款中涉及的相关文件、合同。委托期限为2015年4月3日至上述委托事项办理完为止。受托人在授权范围内实施的法律行为及签署的相关法律文书委托人均认可。2015年11月30日，案涉房屋被本院查封，查封文号为（2015）沙执字第1795号，查封期限为2015年11月30日至2018年11月29日。后案涉房屋在（2015）沙执字第1834号案件执行过程中，以2,193,200元以物抵债给该案申请人彭雅。2016年6月20日，案外人焦莉莉向原告账户汇款100,000元。2016年7月7日，案外人焦莉莉向原告账户汇款400,000元。原告认可上述付款是焦莉莉代被告支付的款项，但被告认为该付款与本案无关。2017年6月9日，被告蒲雨恩向原告出具收条，载明：今收到恒昌大厦407室购房合同、收据、契税、维修基金发票、按揭合同一套，以上资料都为原件。预计2017年10月30日前付现金贰拾万元，余款双方协商。并在《按揭房买卖协议》下方备注：上述按揭房买卖协议双方正在协商解决中，房产证原件及合同于三日内给付蒲雨恩。另查明：1、原、被告曾于2015年8月30日签订《抵账房买卖协议》，约定被告将新市区同感南路1888号恒昌万象天地15-1-301室、新市区通安南路1888号恒昌万象天地15-3-1101室，价值1,948,576.26元的房屋以1,200,000元的价格出售给原告。后经昌吉市人民法院审理查明，该《抵账房买卖协议》名为买卖，实为为借款提供担保，该判决现已生效。2、2012年7月2日，原、被告曾办理公证协议书，约定被告将案涉房屋在内的三套房屋打包在一起，以1,900,000元的价格出售给原告。庭审中，原告陈述：“双方以前也办理过类似手续，被告将自己的三套房屋打包买给我，后来协商采取借钱计息的方式还款，将房屋退还给被告。”以上查明事实有《按揭房买卖协议》、公证的声明书、公证授权委托书、收条、银行转账凭证、乌鲁木齐市住房情况查询、《抵账房买卖协议》、（2017）新2301民初5131号民事判决书、（2018）新23民终754号民事裁定书、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则，本案中原、被告对案涉《按揭房买卖协议》的法律关系的主张并不一致，而该合同约定的内容本身是判定当事人的真实意思表示，及认定合同效力的关键。本院现结合在案证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，并对案涉主要法律关系的性质及合同效力综合作出判断。首先，双方在签订《按揭房买卖协议》时，被告已取得案涉房屋的房屋所有权证书，即案涉房屋具备过户条件，但双方并未在合同中约定何时办理房屋过户手续。且双方办理的公证授权委托书中的条款约定明显是民间借贷中债务人不能按时还款时，直接由债权人依据公证授权委托书办理房产过户，债务人以物抵债的一种方式。其次，从案涉房屋的成交价格看，双方在《按揭房买卖协议》中注明：2011年12月2日，被告从开发商处购买案涉房屋时，首付款50%为1,809,312元，维修基金72,186.24元，契税110,300.58元，剩余房款1,809,312元办理了银行按揭，据此计算，被告购买案涉房屋的成交价格多达3,618,624元，而《按揭房买卖协议》中案涉房屋的交易价格仅为1,000,000元，两次成交价之间差异较大，明显偏离正常市场价格，该成交价亦与协议中“乙方急用钱”相矛盾。第三、《按揭房买卖协议》中房款的计算方式，采取“一口价”的方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。第四、原告在得知案涉房屋被本院其他案件查封、拍卖时，作为已经全额支付案涉房屋对价的买受人，原告并未向本院提出异议，与一般生活常理不符合。第五、双方曾于2012年7月2日就案涉房屋在内的三套房屋办理过公证的协议书，约定将案涉房屋在内的三套房屋以1,900,000元的价格一并打包出售给原告，关于该公证协议书的后续处理问题，原告当庭称述为：“双方以前也办理过类似手续，被告将自己的三套房屋打包买给我，后来协商采取借钱计息的方式还款，将房屋退还给被告。”第六、（2017）新2301民初5131号民事判决书亦认定原、被告曾就案外两套房屋签订的《抵账房买卖协议》名为买卖，实为为借款提供担保，非真实的房屋买卖合同。综上所述，本院认为，原、被告之间存在签订房屋买卖合同为借款提供担保的交易习惯。本案中，原、被告签订《按揭房买卖协议》订立房屋买卖合同关系是当事人的虚假意思表示该协议仅具有房屋买卖合同的外观形式，而其真实意思在于设定借贷关系，并以房屋的买卖作为履行借款合同的担保方式，《按揭房买卖协议》本身作为伪装行为无效，故本院对原告请求判令解除《按揭房买卖协议》的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案《按揭房买卖协议》已由本院认定无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，庭审中，被告亦同意返还剩余500,000元，故本院对原告请求判令被告返还500,000元的诉讼请求，予以支持。关于原告请求判令被告支付房租、违约金共计500,000元的诉讼请求，本院认为支付房租及违约金均属于《按揭房买卖协议》的合同履行问题，而该协议已由本院确认无效，现原告要求被告按照协议约定支付上述款项，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告蒲雨恩、邹沛退还原告500,000元；二、驳回原告刘文新的其他诉讼请求。以上被告应付原告款项，应在本判决生效之日起十日内一次付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的1,000,000元，给付标的500,000元，占争议标的的50%，案件受理费13,800元（原告已预交），本院减半收取6,900元，由原告刘文新负担50%，即3,450元，由被告蒲雨恩、邹沛负担50%，即3,450元，余款6,900元本院依法退还原告刘文新。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 张 阳二〇二一年一月十八日书记员 王小燕