文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终158号上诉人（原审原告）：韦红泞(曾用名韦红宁)，女，1962年5月1日生，汉族，住镇江。上诉人（原审原告）：张玉如，女，1989年12月6日生，汉族，住镇江。被上诉人（原审被告）：江苏沃得房地产开发有限公司，住所地丹阳市丹北镇埤城西沟荡村。法定代表人：贾海霞，该公司董事长。原审第三人：镇江沃得商业经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路南侧（丁卯村委会内）。法定代表人：贾海霞，该公司总经理。上诉人韦红泞、张玉如因与被上诉人江苏沃得房地产开发有限公司（以下简称沃得开发公司）、原审第三人镇江沃得商业经营管理有限公司（以下简称沃得管理公司）返还原物纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初2308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韦红泞、张玉如上诉请求：撤销原判，依法确认一审诉讼请求为商铺交付纠纷，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审判决将业主依据买卖合同起诉沃得开发公司的“合同交付纠纷”擅自改为“原物返还纠纷”，没有法律依据。2.本案实质上是商铺买卖合同交付纠纷案件，应当依据合同法和买卖合同条款来审理案件，一审判决用“产权式商铺”和“通铺交付”的概念强行判决了本案。3.一审判决认定事实不清，导致适用法律错误。本案商铺并未完成交付，一审判决认定双方在实际履行过程中变更了交付方式及形式有违合同法和合同的约定。涉案商铺无法完成交付的原因系沃得开发公司擅自修改图纸，导致消防验收无法通过，责任在沃得开发公司。上诉人依据双方的合同起诉沃得开发公司，依法应当受到保护。4.一审法院判决的损失标准过低，计算损失并不合理。被上诉人沃得开发公司、原审第三人沃得管理公司在二审中未发表意见。韦红泞、张玉如向一审法院起诉请求：1、判令沃得开发公司付清2018年1月至2019年5月期间商铺经济损失22238元及滞纳金。（商铺损失参照与镇江沃得商业经营管理有限公司第二次签订的委托经营协议书中收益，滞纳金按银行同期存款利率计算）；2、判令沃得开发公司立即将合格商铺交付韦红泞、张玉如；3、判令沃得开发公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：第三人沃得管理公司系沃得开发公司的全资子公司。2007年5月16日，韦红泞、张玉如与沃得开发公司签订《商品房买卖合同》一份（含五份附件），约定：韦红泞、张玉如购买沃得购物广场001幢02层2050号商铺一间，建筑面积38.02平方米（含套内建筑面积24.65平方米、公摊建筑面积13.37平方米），总金额为233716元，交付期限为2008年1月1日前；该份合同附件三交付标准载明：沃得广场一层、二层开放式内铺，统一使用中央空调、分隔墙为轻钢龙骨石膏板乳白色乳胶漆，隔墙高度为3.2米，其余用铁丝网隔断，地面为抛光砖贴面（保持原5年经营期的地砖），顶棚无吊顶，供水统一至大楼集中处，供电统一集中管理。该份合同附件载明：韦红泞、张玉如在签订房地产买卖合同之前已经清楚所购沃尔玛沃得购物广场之铺须在2008年元月1日至2012年12月31日之内委托给沃得商业管理公司统一招商、统一经营与管理，并熟知《委托经营协议》的全部条款和内容，同意签署本补充协议等。韦红泞、张玉如分别于2007年5月、2012年12月16日与第三人签订《委托经营协议书》，约定韦红泞、张玉如委托第三人对上述商铺进行统一经营管理，委托期限自2008年1月1日至2017年12月31日，第三人于每月15日前（遇节假顺延至下个正常工作日）向韦红泞、张玉如方支付租金；经营期限届满后10日内，第三人将铺位交还韦红泞、张玉如方；委托经营期满后，经持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主同意，可以形成涉及全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司、商铺的整体经营范围、约定回报率及委托经营期限等。对持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主通过的决议，韦红泞、张玉如及其他全体业主应当遵守执行。韦红泞、张玉如及第三人确认协议已履行至2017年12月31日完毕。2018年1月，沃得购物广场一层内铺进行隔断施工。2018年1月8日，沃得开发公司向韦红泞、张玉如发送《商铺交付通知书》，通知韦红泞、张玉如至第三人处办理商铺交付手续，如15日内未办理验收交付手续的，视为已完成商铺的合法交付。2008年1月31日，镇江市公安局消防支队向沃得开发公司出具《关于沃尔玛购物广场消防验收合格的意见》，确认沃尔玛购物广场消防工程符合要求，同时提出如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向消防部门申报审批。该消防验收配套图纸显示：沃得开发公司申报的上述消防工程一层内铺部分并未依照双方合同约定进行隔墙隔断。2015年8月22日，韦红泞、张玉如取得涉案商铺房屋所有权证，该证载明：2050号商铺建筑面积为38.15平方米。在审理过程中，沃得开发公司与第三人均确认涉案商铺是由沃得开发公司直接交接给第三人经营管理。另查明，2019年11月4日,镇江市中级人民法院就包含沃得商铺业主朱振、汤娟在内的同类型案件作出终审判决：1、维持镇江经济开发区人民法院作出的以通铺形式返还商铺的判决，即沃得开发公司及第三人于判决生效之日起十五日内将案涉商铺以房管部门出具的商铺测绘图中载明的铺位界址返还业主；2、沃得开发公司及第三人于判决生效之日起十日内支付以购房款总额的2%（每年）计算占用损失费。该终审判决分别于2019年11月上、中旬（最后一批送达时间为2019年11月16日）送达各方当事人。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案商铺的交付主体及方式如何确定；二、韦红泞、张玉如主张的商铺占用损失费如何计算。一、涉案商铺的交付主体及方式如何确定。1、沃得开发公司虽未与韦红泞、张玉如办理商铺交接手续，但韦红泞、张玉如在与沃得开发公司签订《商品房买卖合同》时即明确知晓案涉商铺需交付给第三人统一招商、经营与管理，现案涉商铺已交付第三人经营十年有余，韦红泞、张玉如亦收取十年委托经营期间的返租收益，经营期间内，韦红泞、张玉如虽多次现场查看但均未对商铺交付的方式及形式提出异议，另因产权式商铺不具有独立使用性的特征，沃得开发公司以通铺形式交付给第三人符合整体经营利益的需要，客观上并未损害业主的利益，故可以视为双方在合同实际履行过程中变更了交付方式及形式，即沃得开发公司以通铺的形式直接交付给第三人来履行房屋买卖合同项下的交付义务。现韦红泞、张玉如与第三人的十年委托经营期限届满，韦红泞、张玉如与第三人之间就后续委托经营管理问题未能达成一致意见，依据双方签订的《商铺委托经营管理合同》约定，第三人应向韦红泞、张玉如返还商铺。同时，考虑到产权式商铺与沃得开发公司作为开发商的关联性、沃得开发公司发函交铺的介入行为及其与第三人之间的关系，沃得开发公司应与第三人对商铺负有共同返还义务。2、关于商铺返还形式。因韦红泞、张玉如购买的商铺为整个购物广场营业用房的小部分，且与其他商铺之间无永久性分割围护结构，相关走道、楼梯等设施均为共用，各商铺之间具有不可分割性，如强制分割，将对整个市场的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益，小部分商铺作为市场的一部分，整体使用有助于效用最大化，也有利于市场经营管理。综上，从产权式商铺特性、整体经营利益需要及此前以通铺交付经营的客观情况等多方面考量，返还仍应按通铺（界址）方式为宜。且镇江市中级人民法院就案涉商铺同类型案件已作出终审判决，根据该判决的第一项，沃得开发公司及第三人最迟应于2019年11月17日起十五日内根据本院一审判决以房管部门出具的商铺测绘图中载明的铺位界址将商铺返还业主。现沃得开发公司及第三人于2019年11月16日向未办理商铺交付手续的业主（包括本案韦红泞、张玉如）发出书面通知并进行公告还铺，且案涉商铺具备了生效判决确定的交付条件，确定沃得开发公司及第三人最迟已于2019年11月30日履行了返还韦红泞、张玉如案涉商铺的义务，韦红泞、张玉如未按期受领，过错不在沃得开发公司及第三人，韦红泞、张玉如应与沃得开发公司及第三人办理案涉商铺的交接手续。二、韦红泞、张玉如主张的商铺占用损失费如何计算。涉案商铺被分隔导致无法按时返还，损害了韦红泞、张玉如的利益，沃得开发公司及第三人应承担占用期间的相应损失，具体标准应结合韦红泞、张玉如与第三人之间的委托经营合同、沃得购物广场商铺的租赁收益状况，参考同地段同类商铺租赁经营现状及沃得开发公司和第三人提交的相关租赁合同约定的租金标准等因素作出判断，酌定以韦红泞、张玉如购房款总额的2%支付年占用损失费，即沃得开发公司及第三人自2018年1月1日起，每月支付韦红泞、张玉如商铺占用损失费389.53元（233716元×2%÷12个月）。因韦红泞、张玉如主张的商铺收益计算至2019年5月止，故沃得开发公司及第三人应支付韦红泞、张玉如自2018年1月1日起至2019年5月止的占用损失费6622.01元（389.53元*17个月）。韦红泞、张玉如要求沃得开发公司支付滞纳金，缺乏相应依据，不予支持。综上，一审判决：一、韦红泞、张玉如于判决生效后十日内与江苏沃得房地产开发有限公司及第三人镇江沃得商业经营管理有限公司办理沃得购物广场001幢02层2050号商铺的交接手续；二、江苏沃得房地产开发有限公司及第三人镇江沃得商业经营管理有限公司于判决生效后十日内支付韦红泞、张玉如2018年1月1日至2019年5月30日期间占用上述商铺产生的损失6622.01元；三、驳回韦红泞、张玉如的其他诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：关于案涉商铺的交付及相关问题。第一，本案中，韦红泞、张玉如与沃得开发公司签订《商品房买卖合同》及附件时，就已明知并同意该商铺必须委托沃得管理公司统一招商、统一经营与管理，并与沃得管理公司签订《委托经营协议》。韦红泞、张玉如已将涉案商铺交由沃得管理公司经营长达10年并收取了相应收益，故其主张沃得开发公司尚未依约向其交付涉案商铺，缺乏相关的事实依据。第二，涉案的《商品房买卖合同》及附件中虽约定了商铺分隔墙的相关要求，但双方在实际履行合同时，对于商铺事实上是以通铺方式交付给沃得管理公司经营管理的情况均是知晓的。该方式符合“物尽其用”的原则和沃得购物广场整体经营的需要，客观上并不损害业主的利益。因此，一审判决认定双方在合同实际履行过程中变更了交付方式（即沃得开发公司通过将商铺以通铺形式直接交付给沃得管理公司的方式来履行房屋买卖合同项下的交付义务），并无不当。第三，根据《委托经营协议》约定，委托经营期限届满后，沃得管理公司应当将铺位交还韦红泞、张玉如。交还标准应当与商铺交付给沃得管理公司时相一致，即以通铺的方式交还。沃得开发公司及沃得管理公司于2019年11月16日向韦红泞、张玉如发出书面通知并进行公告还铺，韦红泞、张玉如未按期受领，过错不在沃得开发公司及沃得管理公司；鉴于韦红泞、张玉如未实际受领商铺，韦红泞、张玉如应与沃得开发公司及沃得管理公司以房管部门出具的商铺测绘图中载明的铺位界址办理案涉商铺返还的交接手续。关于占用损失费问题。涉案商铺被分隔导致无法按时返还，处于空置状态，客观上造成了损失。但涉案商铺的分割系沃得开发公司、沃得管理公司与业主协商交铺事宜时，双方共同导致的局面，双方对于该局面的产生均有一定的责任。加之，商铺事实上处于空置状态，并无租金收益。另，沃得开发公司及沃得管理公司应承担商铺空置期间的相应损失，具体标准应结合涉案委托经营合同的约定、沃得购物广场商铺的租赁收益状况等，并参考同地段同类商铺租赁经营现状作出综合判断。据此，一审法院酌情以商铺总价的2%认定损失（每年），并无不当。综上，韦红泞、张玉如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费356元，由上诉人韦红泞、张玉如负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 奚松伟审判员 宋 涛二〇二一年一月二十六日书记员 张宏睿