江苏省宿迁市宿豫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1311民初4987号 原告：江苏强维橡塑科技有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区经济开发区宿泗路南侧。 诉讼代表人：刘成,系管理人负责人。 委托诉讼代理人：王明,江苏宏亮律师事务所律师。 委托诉讼代理人:姜亚旭,江苏宏亮律师事务所律师。 被告：居朝雪，女，1976年10月1日出生，住江苏省宿迁市宿城区。 原告江苏强某橡塑科技有限公司（以下简称强某公司）与被告居朝雪租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日接收诉状并进行诉前调解，因调解未果，于2020年10月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告强某公司的委托诉讼代理人王明，被告居朝雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告强某公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁协议；2.被告立即将位于XXXXXXXXXX办公楼西边宾馆返还原告；3.被告立即支付租金80000元（截至2020年5月31日），被告支付2020年6月1日起至实际搬离租赁房屋之日止的租金；4.诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中，强某公司将租金调整按每月2万元主张并增加主张违约金50万元，后又自行将违约金调整减少为10万元。事实与理由：2019年11月5日，法院受理强某公司破产清算案，并指定江苏宏亮律师事务所担任管理人。管理人决定不再继续履行原告与被告之前签订的合同，双方于2020年1月19日签订租赁协议，约定被告租用原告位于XXXXXXXXXX办公楼西边宾馆，每月租金10000元，系不定期租赁合同，租期自2020年2月1日起至实际搬离之日止，被告应将前两个月租金及押金于2020年3月20日前支付，未在规定期限内交纳租金的，应按租金的二倍支付租金并支付违约金50万元。截至2020年5月底，被告尚欠租金40000元，经催交未果。 被告居朝雪辩称：1.我租赁房屋时并没有强某公司破产的事情，租赁下来投入很多钱，背负很多外债。2.因为疫情，一直处于关闭状态，直到2020年4、5月份才重新开业，且几乎没有人住宿。后来有个公司想来租赁该宾馆，考虑到负债问题，我转租给该公司，收了租金，但租金支付了装修、维修的款项，协议2021年8月31日到期，请求延长到该合同期满。3.已经支付2个月租金，家庭困难，家中有三个孩子需要照顾，早出晚归上班每个月工资也就3000多元，无力支付8万元租金，只能支付4万元租金，并希望延迟一段时间，后期租金我将分期支付，因为疫情希望减少租金。4.强某公司主张的违约金过高。 本院经审理认定事实如下： 2019年8月26日，强某公司（甲方）与居朝雪（乙方）签订宾馆租赁合同一份，约定：甲方将自有坐落在XXXXXXXXXX办公楼西边宾馆（共有4层），建筑面积约3800平方米出租给乙方使用。租赁期共五年，甲方从2019年9月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2024年8月31日收回。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；拖欠租金6个月。乙方承租后自行添置物品、设施，新添置的属于乙方所有，租赁期满甲方收回宾馆时无需支付装修补偿。因承租房屋内无任何可移动物品，乙方前期对宾馆硬装及软装投入较大，甲乙双方约定第一年免租金，第二年12万元（以后每年上浮5%），租金按季度支付，乙方每季度末交清当季租金。未经甲方同意，乙方不得转租、转借所承租房屋。 2019年11月5日，本院受理对强某公司的破产清算，并指定江苏宏亮律师事务所担任管理人。2020年1月19日，管理人以强某公司（甲方）名义与居朝雪（乙方）重新签订租赁协议一份，约定：乙方在此前与甲方签订的租赁合同（附件一），根据法律规定，管理人决定不再继续履行。考虑到乙方需要时间和地点维持生产，双方就乙方继续承租甲方房屋租赁事宜，在友好协商基础上，达成如下协议，主要内容为：一、乙方因经营的需要，租赁甲方房屋进行经营酒店使用，承租房屋位于XXXXXXXXXX西边宾馆共四层，建筑面积约3800平方米。二、乙方向甲方缴纳押金10000元。五、本协议租金自2020年2月1日开始，至乙方实际搬离之日止。六、本租赁合同为不定期租赁。根据企业破产法，因破产财产处置的需要，甲方可以随时解除合同，乙方应在接到管理人书面通知15日内自行搬离承租地点，否则，乙方遗留设备视为乙方已放弃，管理人有权处置。乙方也应及时了解破产进程，以便及时作出合理安排。七、租金按月提前预交，乙方将前两个月的租金及押金于2020年3月20日前支付至管理人账户，以后每个月的租金于当月20日前支付至管理人账户。租金标准为第一年每月1万元（以后每年上浮5%，不含税）。最终租金标准按照乙方实际使用天数结算。十、甲乙双方承诺因处置资产需要解除合同的，甲乙双方互不承担违约或赔偿责任；若乙方没有在规定期限内缴纳租金或搬出承租房屋的，应按本协议第七条租金的二倍向甲方支付租金且向甲方支付违约金50万元。在强某公司向本院起诉之前，居朝雪已经支付了2万元，居朝雪称其中1万元为押金。 2020年10月30日，强某公司的土地、房屋及其附属物（含本案出租的房产）拍卖成交。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，因居朝雪未经出租人同意擅自转租案涉房屋，且租赁协议约定了本租赁合同为不定期租赁，故强某公司有权解除2020年1月19日签订的租赁协议。因合同约定了租金标准第一年为1万元每年，居朝雪应按该标准支付租金，但居朝雪并未按约支付，但鉴于新冠××疫情对住宿业等造成的严重影响、宿迁市疫情防控的实际情况以及原租赁合同约定第一年免租金等情形，基于公平原则，对于2020年2月1日至2020年5月1日之前的租金确定为已付的1万元即酌情减免2、3月份租金，对于2020年5月1日起的租金仍然按1万元标准计算，而不宜支持带有惩罚性质的二倍租金；同时将已付的1万元押金抵作后续应付租金即计入5月份租金。关于违约金10万元问题，因案涉房产在2020年10月30日已经拍卖成交，而案涉租赁合同明确约定为不定期租赁，居朝雪没有在规定期限内搬出租赁房屋的要支付违约金50万元，居朝雪转租房屋并未经过强某公司管理人同意，如果拒不搬出案涉房屋，强某公司可能会面临违约风险，同时也妨碍了破产清算进程，综合考虑疫情、原租赁合同以及全案情况，本院酌情将违约金调整为5万元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十条、第二百二十四条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告江苏强维橡塑科技有限公司与被告居朝雪于2020年1月19日签订的《租赁协议》； 二、被告居朝雪应于本判决发生法律效力之日起30日内返还承租的位于XXXXXXXXXX西边宾馆给原告江苏强维橡塑科技有限公司； 三、被告居朝雪应于本判决发生法律效力之日起7日内支付原告江苏强维橡塑科技有限公司租金、占有使用费（按每月1万元的标准，自2020年6月1日起计算至实际搬离租赁房屋之日止）并支付违约金5万元； 四、驳回原告江苏强维橡塑科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，减半收取1950元，由被告居朝雪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3900元。 审 判 员 侯顺忠 二〇二一年一月八日 法官助理 李保锦 书 记 员 刘 倩 附录法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条第二款承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。