安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终9981号 上诉人（原审原告）：沈泽涓，女，汉族，1981年2月25日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：张恩林，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄筱霞，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：李光周，男，汉族，1971年5月26日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：夏立冬，安徽年代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何林龙，安徽年代律师事务所实习律师。 上诉人沈泽涓因与被上诉人李光周房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初1001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈泽涓上诉请求:1、撤销（2020）皖0102民初1001号民事判决，改判支持沈泽涓一审的全部诉请；2、一、二审诉讼费用均由李光周承担。 事实与理由：一、原审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。沈泽涓未曾通知李光周向第三人支付租金，李光周应当按照合同约定向沈泽涓支付租金。 1、根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条规定，“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。”本案中，沈泽涓与李光周并未在签订的《房屋租赁合同》中约定将租金支付给第三人；互换收益权协议中也未约定由李光周向第三人支付租金；也没有签订《三方协议》另做约定；沈泽涓更没有以书面或口头的形式通知李光周向第三人支付租金。总之，没有任何证据证明沈泽涓曾通知李光周将租金支付给第三人。 根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，沈泽涓未以任何形式通知李光周将租金支付给任何第三人，所以，该转让对李光周不发生效力。 原审法院以沈泽涓提交的《告知书》中“支付给本人，如刘叶军因此事给您造成的损失将由本人承担。”推理出沈泽涓此前曾要求李光周将租金支付给第三人，显属过度推理，对事实认定不清。因该《告知书》产生于诉讼之后，是沈泽涓为维护自身权益，防止损失扩大的诉讼中的行为，符合社会一般人的习惯做法。 此外，原审法院以沈泽涓缺少一年时间的催要房租的记录结合李光周的《收条》及李光周的陈述等推断出沈泽涓已通知李光周将租金支付给第三人，也属推理不当。首先，沈泽涓是否有催要房租记录与第三人是否提供《收条》及沈泽涓是否通知李光周将租金支付给第三人，没有直接的关联性和因果关系；其次，根据《民事诉讼法》第六十四条规定的举证原则，证明沈泽涓通知李光周向第三人支付租金的举证责任应该在李光周，原审法院适用法律错误；最后，原审法院将李光周的单方陈述作为推定案件事实的依据，显属证据不足。 2、沈泽涓与李光周之间系基于《房屋租赁合同》而形成的租赁关系：沈泽涓交付房屋，李光周支付租金。现沈泽涓已履行交房义务，李光周却从未履行支付租金的义务。 沈泽涓与第三人签订的租金收益权互换协议，合同相对人是沈泽涓和第三人，与李光周无关。李光周应当根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金”，履行向沈泽涓支付租金的义务。沈泽涓有根据《物权法》第三十九条之规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及依据《房屋租赁合同》约定享有收益的权利。 综上，李光周应该向沈泽涓支付租金。 二、原审法院判决结果中判项内容明显错误。 判项中“如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。”属明显错误，判决内容中没有给付义务，不存在履行给付金钱义务及迟延履行期间的债务利息问题。 综上，沈泽涓请求法院判决李光周支付欠缴的租金，并继续依法履行租金支付义务，维护沈泽涓的合法权益。 李光周辩称，1、本案中沈泽涓主体不适格。 根据《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中沈泽涓与案外人刘叶军签订的租赁收益权互换协议，自愿将收益权从用益物权中剥离，而收益权恰是收取租赁物产生的收益的依据，也是承租人交纳租金的依据。因此，虽然沈泽涓作为案涉房屋的所有权人，但其享有的权利是不完整的，其享有的是缺少收益权的用益物权。双方在签订租赁收益权互换协议之后，李光周所承租的房屋所有权属沈泽涓，但收益权仍属于案外人刘叶军，此时只有案外人刘叶军有资格向李光周主张租金。从用益物权的角度来说，沈泽涓在不享有案涉房屋的收益权的情况下向李光周主张收益权系主体不适格。 2、案涉《告知书》足以证明沈泽涓此前曾要求李光周将租金支付给第三人。 即使认定本案沈泽涓、林绪娣与刘叶军之间依托彼此所有的房屋而产生的租金收益权利的性质不属于法律规定的用益物权范畴而属于债权，但案涉《告知书》也能证明沈泽涓此前同意李光周将租金支付给第三人。事实上，沈泽涓、李光周以及案外人三方曾就房屋租赁事宜详细面谈过，对租赁权互换一事及之后租金支付问题达成一致。案涉《告知书》中也提到“鉴于刘叶军7-1-164商铺一直未能对外出租，致使本人互换的出租收益至今无法达到…”。由此可见，在收益权互换之后发现案外人刘叶军的房屋没有人愿意承租，租赁效益差，自己的房屋却一直被承租，刘叶军正常收取租金，租赁效益好。基于上述反差，沈泽涓心有不甘，才突破租赁收益权互换协议向李光周主张租金。 此外，由该《告知书》中“本人已决定与刘叶军解除该《协议》”可知，沈泽涓仅仅是表达了自己希望单方解除与案外人刘叶军签订的《协议》的主观意愿，但并未实际付诸行动，因此该主观意思表示并未产生实际效力。退一步说，即便沈泽涓将解除《协议》的意思表示付诸行动并送达刘叶军，但刘叶军未作出同意解除《协议》的意思表示，该《协议》仍旧有效，刘叶军仍享有案涉房屋的收益权。而刘叶军也按照《协议》正常履行义务，不存在违约情形，也不存在《合同法》第九十四条规定的合同一方有权单方解除合同的情形。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第二款规定:“债权人转让权利的通知不得撤销,但经受让人同意的除外”，因沈泽涓既未能提交证据证明受让案涉房屋租金的刘叶军已同意撤销由沈泽涓向李光周发出的的债权转让通知，亦未能证明其通知刘叶军解除双方关于房屋收益权利互换的《协议》行为业已产生解除该合同的法律效力或有其他可视为撤销债权转让通知的具体情形,故沈泽涓向李光周直接主张租金支付权利并无事实及法律依据。案涉协议至今仍合法有效的存在，基于该协议，李光周将案涉房屋的租金交纳给案外人刘叶军合法合理。如果李光周按照沈泽涓的要求将租金支付给沈泽涓，案外人刘叶军又基于合法有效的《协议》向李光周主张租金，李光周难道要因为一个租赁行为支付双份租金？这显然不合理。现沈泽涓想要主张租金必须先解除与案外人刘叶军之间的《协议》，收回收益权，之后才有主张案涉房屋租金的资格。 综上，案涉《告知书》多处体现了案件的真实情况，包括沈泽涓诉诸于法律的目的、案涉《协议》的有效性，所有意思表示均指向一点：沈泽涓与案外人刘叶军签订《协议》时曾通知李光周。正如一审判决所述：如按沈泽涓所述其未曾通知李光周直接向案外人刘叶军支付租金、不知李光周已向刘叶军支付在此之前各期租金之陈述，则此项通知显无必要。 3、沈泽涓怠于主张租金足以证明沈泽涓曾通知李光周将租金支付给案外人。 根据《房屋租赁合同》可知租赁双方约定的租金支付周期为三个月，自《房屋租赁合同》载明的租金计租之日（2018年7月15日）至本案沈泽涓起诉之日起已超过一年之久，在上述一年多的时间内，沈泽涓从未向李光周主张过租金。由于案涉房屋为商铺，租金金额巨大，从《房屋租赁合同》上来看，自计租之日至沈泽涓起诉之时租金已近20万，如此巨款沈泽涓忘记主张的可能性极小。倘若不是三方对租金支付事宜达成一致，沈泽涓又怎会在一年多时间内对金额巨大的租金不主张权利。沈泽涓一年多未主张租金，结合沈泽涓与案外人签订的《协议》及李光周提供的《收条》可以得出沈泽涓与案外人刘叶军签订《协议》时应当已经通知李光周，基于此，在一年多的时间内，三方均按照《房屋租赁合同》及《协议》正常履行，但由于沈泽涓和案外人刘叶军交换收益权的房屋的租赁收益差距较大，沈泽涓才无视《房屋租赁合同》、《协议》以及真实情况，直接向李光周主张租金。 综上，从法理角度来看，收益权是收取租赁物产生的利益的依据，支付租金的对象随房屋收益权的转移而转移，即使李光周自始至终是向沈泽涓支付租金，案外人刘叶军也有权基于租赁收益权向沈泽涓主张权利，更何况李光周一直也基于收益权的权属向案外人支付租金。此外，即使认定本案沈泽涓、林绪娣与刘叶军之间依托彼此所有的房屋而产生的租金收益权利的性质不属于法律规定的用益物权范畴而属于债权，沈泽涓自计租之日至起诉之日已超过一年之久，面对金额巨大的租金不主张权利，可推定沈泽涓、李光周以及案外人刘叶军三方对租金收取一事已达成一致，基于此，沈泽涓才一直没有向李光周主张权利。沈泽涓提供的《告知书》中也明确了沈泽涓是因为双方互换收益权的租赁物的收益差距巨大才突破租赁收益权互换协议向李光周主张权利，而且该租赁收益权互换协议至今仍合法有效的存在，所以李光周根据该协议向案外人刘叶军支付租金合法合理。 沈泽涓向一审法院起诉请求：一、判决解除沈泽涓与李光周的《房屋租赁合同》；二、判决李光周支付欠付的租金156200元(从租赁开始时至合同终止的租金，暂计时间从2018年7月15日至2019年9月15日止，后续租金至李光周、车好多汽车销售（江苏）有限公司实际搬出之日止)；三、判决车好多汽车销售（江苏）有限公司将租赁房屋恢复原状；四、案件受理费等诉讼费用由李光周承担。2020年8月1日，沈泽涓申请撤回其向该院提出的以上第一、第三项诉讼请求，变更其向该院提出的第二项诉讼请求为：判决李李光周支付欠付的租金156200元（从租赁开始即2018年7月15日起至2019年9月15日止）；此后的租金即2019年9月16日以后的租金由李光周直接支付给沈泽涓。2020年8月14日，沈泽涓申请撤回对车好多汽车销售（江苏）有限公司的起诉。 一审法院认定事实：沈泽涓、案外人林绪娣系合肥瑶海万达广场明皇路沿街商铺7-1-163房屋（面积156.16平方米，以下简称“案涉房屋”）所有权人（共同共有），案外人刘叶军系合肥瑶海万达广场明皇路沿街商铺7-1-164房屋（面积204.98平方米）所有权人。2018年1月10日，沈泽涓、林绪娣与刘叶军签订《协议》，沈泽涓、林绪娣系合同甲方，刘叶军系合同乙方，双方约定：“甲乙双方约定互换7-1-163和7-1-164上下两层商铺的租赁使用收益权，互换租赁权日期为：六年半，2018年1月15日至2024年7月14日”、“甲方放弃（7-1-163商铺上下两层）的租金收益权，乙方获得7-1-163上下两层商铺的租金收益权”、“本协议有效期：2018年1月15日至2024年7月14日”，沈泽涓、刘叶军于该合同中签名、捺印。 2018年1月13日，林绪娣出具《授权委托书》，林绪娣为委托人，沈泽涓为被委托人（该材料中的“受托人”），该材料载明：“兹委托受托人沈泽涓为我的代理人，全权代表我办理下列事项：全权处理该房屋收房、租赁，交房等一切事宜。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担”。 2018年1月10日，沈泽涓与李光周就合肥市瑶海区明皇路7-1-163上下商铺（156.2平方米）的租赁签订《房屋租赁合同》，沈泽涓、林绪娣为出租人（合同甲方），李光周为承租人（合同乙方），双方约定：“第三条，租赁期限（一）房屋租赁期自2018年7月15日至2024年7月14日，共计72个月，装修免租期自2018年1月15日至2018年7月14日，共计6个月。甲方应于2018年1月15日前将房屋按约定条件交付给乙方……”、“第四条，租金及押金（一）租金标准及支付方式：一次性支付3个月房租，租期72个月，租金从2018年7月15日起计租，从第三年起（2020年7月15日起）租金每年递增百分之伍。2018年7月15日至2019年1月14日租金为人民币93720元……2019年1月15日至2020年1月14日租金为人民币93720元整……2020年1月15日至2021年1月14日租金为人民币98406元整……”、“第八条，合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15天的。2、欠缴各项费用达5000元的……”、“第九条，违约责任（一）……在合同期内，经甲方同意后，乙方可转租，房租由甲方和新租客协定”。以上合同签订后，沈泽涓、林绪娣向李光周交付案涉房屋，李光周已向案外人刘叶军支付了2018年7月14日至2020年10月14日期间的租金、租房押金合计212041元（其中押金7810元），刘叶军分别于2020年1月24日、2020年4月20日、2020年7月28日就以上收款分别出具了《收条》。 2020年4月27日，沈泽涓向李光周出具《告知书》，该材料载明：“鉴于刘叶军7-1-164商铺一直未能对外出租，致使本人互换的出租收益至今无法达到，造成该《协议》本人一方合同目的一直不能实现。为此，本人已决定与刘叶军解除该《协议》，故请您在收到本《告知书》之日起，将《房屋租赁合同》约定的本商铺的租金支付给本人……”，同日该《告知书》已送达李光周。2020年6月28日，沈泽涓另出具《解除通知书》，以沈泽涓一方合同目的不能实现为由通知刘叶军解除了双方签订的《协议》，收回案涉房屋的“租赁使用收益权”，其后各收费季度的房租将由其本人收取，该《解除通知书》已于2020年6月29日送达刘叶军。 一审法院认为，已查明沈泽涓、林绪娣与李光周签订《房屋租赁合同》之前另与案外人刘叶军签订《协议》并将彼此所有房屋的租赁收益权利互换，刘叶军虽由此享有对沈泽涓、林绪娣共同所有的不动产享有收益的权利，《协议》签订后案涉房屋的所有权并未产生变动，沈泽涓、林绪娣仍为案涉房屋的所有权人，其有权与李光周签订《房屋租赁合同》并将案涉房屋出租。且沈泽涓系根据沈泽涓、林绪娣与李光周之间签订的《房屋租赁合同》提起诉讼，依照合同相对性原则，其有权向案涉房屋的承租人李光周为被告提起民事诉讼，故李光周以沈泽涓诉讼主体身份不适格为由所作相关抗辩无事实及法律依据，该院不予采纳。关于李光周是否应向沈泽涓直接支付案涉房屋租金的问题，该院认为，沈泽涓、林绪娣与刘叶军之间就案涉房屋租赁、收益权互换各自产生的对他人所有的不动产所设定的收益权利虽基于物而产生，但本案当事人之间就案涉房屋租赁所创设的收益权利来自合同约定，依照物权法定原则及《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第二款关于债权性质的规定，沈泽涓、林绪娣与刘叶军之间依托彼此所有的房屋而产生的租金收益权利的性质并不属于法律规定的用益物权范畴，应为债权。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但由下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，沈泽涓、林绪娣与刘叶军之间因《协议》约定而将彼此房屋的收益权利互相转让，互负债权债务，其中沈泽涓、林绪娣所有的案涉房屋因租赁而产生的债权即租金已因当事人约定由刘叶军享有。至于沈泽涓向该院提出的要求李光周直接向其支付租金的诉讼请求是否可予支持，则应依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，以沈泽涓、林绪娣与刘叶军签订《协议》后是否通知案涉房屋承租人即《房屋租赁合同》中负有房屋租金支付义务的债务人李光周为依据进行考察判断，李光周应服从债权人沈泽涓、林绪娣的指示，以被通知的受让人刘叶军为租金支付对象履行相关义务。庭审中，沈泽涓虽述称《房屋租赁合同》签订之时未曾通知李光周，其对沈泽涓、林绪娣与刘叶军之间签订的《协议》并未知晓，但根据沈泽涓作为证据而向该院提交的《告知书》可知其曾于2020年4月27日通知李光周将案涉房屋租金“支付给本人，如刘叶军因此事给您造成的损失将由本人承担”，实际要求李光周变更支付对象，如按沈泽涓所作出的其未曾通知李光周直接向刘叶军支付租金、不知李光周已向刘叶军支付在此之前各期租金之陈述，则此项通知显无必要。另根据《房屋租赁合同》可知租赁双方约定的租金支付周期为三个月，自该合同载明的租金计租之日（2018年7月15日）至沈泽涓起诉之时已超过一年之久，在此期间李光周未向沈泽涓、林绪娣直接支付租金。沈泽涓虽向该院提交相关微信记录证明其曾于此期间向李光周主张案涉房屋租金的支付权利，但该组证据所体现的内容本身无主张此前长达一年的欠付租金的意思表示，形成时间亦为2019年8月15日之后，与其证明目的之间关联性不足。因沈泽涓未能提交有效证据证明其曾在此期间向李光周主张租金，考虑到李光周未向沈泽涓直接支付租金的时间，再结合沈泽涓、林绪娣与刘叶军之间签订的《协议》、李光周提交的关于各期租金的《收条》及其据此作出的已受沈泽涓指示直接向刘叶军支付租金之陈述，该院根据民事诉讼证据高度盖然性原理，确认沈泽涓、林绪娣与刘叶军签订《协议》之时应已通知同日与其签订《房屋租赁合同》的李光周将案涉房屋的租金直接支付给刘叶军，沈泽涓、林绪娣已将此项债权转让刘叶军享有。《中华人民共和国合同法》第八十条第二款规定：“债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”，因沈泽涓既未能向该院提交证据证明受让案涉房屋租金的刘叶军已同意撤销由沈泽涓、林绪娣向李光周发出的的债权转让通知，亦未能证明其通知刘叶军解除双方关于房屋收益权利互换的《协议》行为业已产生解除该合同的法律效力或有其他可视为撤销债权转让通知的具体情形，故沈泽涓向李光周直接主张租金支付权利并无事实及法律依据，该院不予支持。 一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回沈泽涓的诉讼请求。案件受理费3420元，减半收取1710元，由沈泽涓负担。 二审中，当事人未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为,本案焦点是沈泽涓向李光周主张租金收益能否支持，根据本案现有的事实、证据，沈泽涓该请求不能成立，理由如下：第一，2018年1月10日，沈泽涓与李光周就合肥市瑶海区明皇路7-1-163上下商铺的租赁签订《房屋租赁合同》，该房屋所有权人、合同相对方虽为沈泽涓等，但沈泽涓、林绪娣与案外人刘叶军同日签订《协议》，该协议中沈泽涓、林绪娣系甲方，刘叶军系乙方，双方约定：“甲乙双方约定互换7-1-163和7-1-164上下两层商铺的租赁使用收益权，互换租赁权日期为：六年半，2018年1月15日至2024年7月14日”、“甲方放弃（7-1-163商铺上下两层）的租金收益权，乙方获得7-1-163上下两层商铺的租金收益权”，该协议系平等民事主体之间为处分相关民事权益所订立，合法有效，在未合意解除该协议情况下，双方应诚信履行。第二，上述《房屋租赁合同》签订后，李光周未向沈泽涓支付过租金，至本案起诉时，租期已逾一年，如沈泽涓、李光周及刘叶军三方未就互换商铺收益权达成一致，沈泽涓长期不向承租人主张租金，与常理不符。且沈泽涓向李光周出具体的《告知书》亦印证了沈泽涓认可与刘叶军互换收益的事实。第三，案涉《房屋租赁合同》合法成立，且无证据证明达到了合同约定的解除条件或合同目的无法实现等法定解除条件已成就。综上，沈泽涓向李光周主张欠付租金的诉讼请求不能成立。 另一审并未判决履行给付金钱义务，故相关迟延履行债务利息的表述明显不当，应予纠正。 综上所述，沈泽涓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律无误，虽相关表述不当，但不影响本案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3420元，由沈泽涓负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二一年一月十一日 书记员  罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。