北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终487号上诉人（原审被告）：北京众邦鸿业房地产置业有限公司，住所地北京市石景山区古城西路****412。法定代表人：刘岩，经理。委托诉讼代理人：丛培鑫，男，北京众邦鸿业房地产置业有限公司员工。被上诉人（原审原告）：姜薇，女，1980年5月31日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张敬格，北京信凯（天津）律师事务所律师。上诉人北京众邦鸿业房地产置业有限公司（以下简称众邦鸿业公司）因与被上诉人姜薇租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王爱红独任审理，于2021年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人众邦鸿业公司之委托诉讼代理人丛培鑫，被上诉人姜薇及其委托诉讼代理人张敬格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众邦鸿业公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项。事实和理由：1.双方系因疫情原因而协商一致解除合同，根据合同第十条第二款的约定，因不可抗力造成损失的，双方互不承担违约责任，故众邦鸿业公司不应当承担150元的违约责任。2.众邦鸿业公司并非不归还电卡、钥匙、燃气卡等物品，而是姜薇以其重新办理为由不予接收，且不退还众邦鸿业公司的部分物品；合同解除后，众邦鸿业公司并未占有使用房屋，姜薇可以自由出入房屋，不影响其出租及使用，因此众邦鸿业公司不应当支付占有使用费9750元。3.姜薇曾表示可由众邦鸿业公司自行处理沙发，故众邦鸿业公司不应赔偿沙发损失600元。姜薇辩称，不同意众邦鸿业公司的上诉请求和理由。因众邦鸿业公司未按时交纳房租，且用实际行动证明要提前终止合同，已经构成违约。在众邦鸿业公司答应办理交接的情况下，姜薇才不得已采取的补救措施同意于2020年3月起解除合同，众邦鸿业公司应当承担违约责任。众邦鸿业公司未配合完成交接，一直持有房屋钥匙等物品，实际占有房屋，应当支付占有使用费。众邦鸿业公司并未提交证据证明姜薇同意其扔掉沙发，应当赔偿沙发损失。姜薇向一审法院起诉请求：1.判令解除姜薇和众邦鸿业公司2019年7月9日签订的《房屋出租委托合同》；2.判令众邦鸿业公司向姜薇支付：2020年2月1日至2020年2月29日所欠房租6500元以及2020年3月1日至8月7日房屋占有使用费34016.67元；3.判令众邦鸿业公司返还姜薇物品：沙发、电热水壶、水电箱钥匙1把、阳台钥匙1把、卧室钥匙3套、门钥匙3把、门禁卡2张、燃气卡1张、电卡1张、水卡1张、中水卡1张；4.判令众邦鸿业公司承担违约损失13000元。一审法院认定事实：2017年，北京众邦鸿业房地产经纪有限公司变更为北京众邦鸿业房地产置业有限公司。位于北京市1903号房屋（以下简称1903号房屋）登记在姜薇名下。2019年7月9日，姜薇（甲方）、众邦鸿业公司（乙方）签订了《房屋出租委托合同》，约定：姜薇将1903号房屋委托众邦鸿业公司对外出租，期限自2019年8月1日至2022年7月31日，租金标准为6500元/月，租金按季支付，支付时间分别为2019年11月1日、2020年2月1日、2020年5月1日，以此类推。甲方将房屋交付乙方后无论房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金。就合同解除，合同约定乙方未按约定支付租金达5个工作日以上又无正当理由的，甲方有权单方解除合同。就违约责任合同约定：乙方提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。合同附件《物品交接单》载明同首次签约合同。双方当事人认可首次签约合同系2017年8月20日签订的合同，该合同附件《物品交接单》载明的物品包括：沙发（数量1）、水电箱（钥匙）1把、阳台（钥匙）1把、卧室钥匙3套、门钥匙3把、门禁卡2张、电卡1张、水卡1张、中水卡1张、燃气卡1张等。合同签订后，众邦鸿业公司向姜薇支付房屋租金至2020年1月31日。众邦鸿业公司陈述因疫情原因，承租人未向公司支付租金，故未再向姜薇支付租金。2020年2月26日，众邦鸿业公司员工通过短信告知姜薇“明天客户才回北京，你过了明天哪天来都可以。”姜薇回复“那就周六29号去，合同从三月开始解约”“我们明天上午十点去小区交接”。经询问，双方当事人均认可《房屋出租委托合同》于2020年2月29日解除，但双方就交接事宜发生争议，姜薇主张系因众邦鸿业公司未返还沙发、钥匙等物品导致无法交接。2020年6月11日，众邦鸿业公司要求将1903号房屋内的物品搬出，该房屋所在小区物业与姜薇电话核实，姜薇拒绝众邦鸿业公司进入小区搬出物品。庭审中，众邦鸿业公司同意返还姜薇水电箱钥匙1把、阳台钥匙1把、卧室钥匙3套、门钥匙3把、门禁卡2张、电卡1张、水卡1张、中水卡1张、燃气卡1张。就1903号房屋内的沙发，众邦鸿业公司主张经姜薇同意后公司已自行处理，无法返还。经询问，姜薇表示如果无法返还要求众邦鸿业公司予以赔偿，就沙发的价值双方同意由法院酌定。就姜薇主张之电热水壶，众邦鸿业公司表示该物品未包含在《物品交接单》中，也未见过热水壶。一审法院认定上述事实，有《物品交接单》《房屋出租委托合同》、房产证、订单截图以及双方当事人陈述等在案佐证。一审法院认为，众邦鸿业公司与姜薇签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。双方当事人均认可《房屋出租委托合同》于2020年2月29日解除，法院予以确认。承租人应当按照约定的期限支付租金。众邦鸿业公司未按约定支付姜薇2020年2月1日至2月29日期间的房屋租金，已构成违约，应当承担继续履行并支付违约金的责任。姜薇另主张众邦鸿业公司没有提前三日告知解除合同，存在违约，但依据查明的事实，姜薇与众邦鸿业公司系协商一致解除《房屋出租委托合同》，现姜薇主张众邦鸿业公司违约，无事实及法律依据，法院不予支持。就违约金的数额，双方未就违约金进行明确约定，姜薇主张数额过高，法院依据众邦鸿业公司的过错程度、疫情影响、中国人民银行相关利率规定等因素予以酌定。姜薇主张2020年3月1日至8月7日期间的房屋占有使用费，法院认为，合同解除后，双方当事人均有义务进行房屋交接，众邦鸿业公司要求取回其物品，但姜薇拒绝配合，就此，姜薇并未积极避免自己损失的扩大，就上述期间的房屋占有使用费，姜薇亦应承担相应的责任。法院依据双方的过错程度、姜薇的损失等予以酌定。需要指明的是，双方当事人均应积极履行房屋及相关物品的交接，避免自身损失的扩大。合同解除后，众邦鸿业公司应履行返还姜薇房屋内物品、钥匙等义务。现众邦鸿业公司同意返还姜薇水电箱钥匙1把、阳台钥匙1把、卧室钥匙3套、门钥匙3把、门禁卡2张、电卡1张、水卡1张、中水卡1张、燃气卡1张，法院不持异议。就屋内沙发，众邦鸿业公司主张经姜薇同意予以处理，就此未提交证据予以证明，因沙发已无法返还，众邦鸿业公司应赔偿姜薇因此产生的财产损失，就财产损失数额，法院依据综合考虑沙发的使用情况、损失发生时的市场价格等酌定为600元。就姜薇主张众邦鸿业公司返还电热水壶，就此提交证据不能证明其主张，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、姜薇与北京众邦鸿业房地产置业有限公司于2019年7月9日签订的《房屋出租委托合同》于2020年2月29日解除；二、北京众邦鸿业房地产置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付姜薇2020年2月1日至2月29日期间的房屋租金6500元、房屋占有使用费9750元；三、北京众邦鸿业房地产置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付姜薇违约金150元；四、北京众邦鸿业房地产置业有限公司于本判决生效之日起15日内返还姜薇位于北京市1903号房屋的水电箱钥匙1把、阳台钥匙1把、卧室钥匙3套、门钥匙3把、门禁卡2张、电卡1张、水卡1张、中水卡1张、燃气卡1张；五、北京众邦鸿业房地产置业有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿姜薇沙发损失600元；六、驳回姜薇其他之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，众邦鸿业公司与姜薇签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行过程中，众邦鸿业公司存在逾期支付租金的行为，后双方协商一致定于2020年2月29日进行交接，诉讼中双方当事人均认可合同于2020年2月29日解除，本院对此不持异议。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于合同解除之前众邦鸿业公司欠付的租金，众邦鸿业公司应当予以支付，一审法院判令众邦鸿业公司支付租金6500元，于法有据，应予支持。众邦鸿业公司欠付租金的行为，必然给姜薇造成实际损失，一审法院考虑众邦鸿业公司的过错程度、疫情影响、中国人民银行相关利率规定等因素酌定违约责任150元的数额并无不当，众邦鸿业公司上诉称其不应当支付该150元，本院不予支持。但因合同中并未约定逾期付款违约金，且姜薇所提诉求为赔偿违约损失，故一审判决判令众邦鸿业公司支付违约金属适用法律错误，本院对此予以纠正。合同解除后，众邦鸿业公司应当将房屋返还给姜薇。根据本院已经查明的事实，众邦鸿业公司在2020年2月29日并未腾空房屋且并未交还《物品交接单》中载明的全部物品，故众邦鸿业公司应当支付占有使用费。考虑到疫情影响以及姜薇在2020年6月未允许众邦鸿业公司拉走部分物品等原因，一审法院酌定的占有使用费数额并无不当。众邦鸿业公司上诉所称其不应当支付占有使用费，不具有事实和法律依据，本院不予支持。众邦鸿业公司虽主张其在征得姜薇允许后自行处置沙发，但并未就此提供证据予以证明。众邦鸿业公司在合同解除之后未能向姜薇返还沙发，应当承担赔偿责任。一审中，双方就沙发价值均同意由法院酌定，一审法院确定的数额并无不当，众邦鸿业公司不同意支付沙发损失600元，于法无据，本院不予支持。综上所述，众邦鸿业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10974号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；二、变更北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初10974号民事判决第三项为：北京众邦鸿业房地产置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付姜薇违约损失150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费569元，由姜薇负担388元（已交纳），由北京众邦鸿业房地产置业有限公司负担181元（本判决生效后15日内给付姜薇）。二审案件受理费225元，由北京众邦鸿业房地产置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王爱红二〇二一年一月二十六日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪