新疆生产建设兵团乌鲁克垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵0202民初191号 原告（反诉被告）：周贤道，男，汉族，1966年生。 委托诉讼代理人：姚武，新疆梨城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：巴州浩宇房地产开发有限公司尉犁县分公司，统一社会信用代码：916528233979933379，住所地：新疆巴州第二师三十三团司法所内。 负责人：纪权，系公司经理。 委托诉讼代理人：傅淑霖，新疆天雪律师事务所律师。 第三人：新疆环宇建设工程（集团）有限责任公司，统一社会信用代码：91659006229491573D，住所地：新疆铁门关市和谐路**政府**。 法定代表人：王建民，系公司董事长。 委托诉讼代理人：白建军，男。 第三人：徐州通域空间结构有限公司，统一社会信用代码：91320301759654843D，住所地：江苏省徐州经济开发区通域集团院内。 法定代表人：刘宪生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏雨，江苏义行律师事务所律师。 原告周贤道与被告巴州浩宇房地产开发有限公司尉犁县分公司（以下简称浩宇分公司）、第三人新疆环宇建设工程（集团）有限责任公司（以下简称环宇公司）、第三人徐州通域空间结构有限公司（以下简称通域公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，审理过程中，原告周贤道申请司法鉴定。原告周贤道及其委托诉讼代理人姚武、被告浩宇分公司负责人纪权及其委托诉讼代理人傅淑霖、第三人环宇公司的委托诉讼代理人白建军、第三人徐州通域公司的委托诉讼代理人夏雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周贤道向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋维修费1000000元（以鉴定为准）；2.被告承担诉讼费及其他费用。事实与理由：2016年3月19日，原、被告双方分别签订了四份《商品房买卖合同》，约定由原告购买由被告开发的位于乌鲁克商贸城的16－19号商品房四套，该四套房屋未砌隔墙，属大式建筑。房屋总价款3300056元，总面积为850.35平方米，因合同未约定房屋交付时间，故原告支付了3150000元购房款。被告于2016年6月将房屋交付给原告使用，原告投入资金约500万元对房屋进行装修、宣传、进货等事宜，成立了物之美超市。超市成立后，房屋陆续出现墙体开裂，屋顶漏雨、地基下沉等严重质量问题，尤其是屋顶改变了房屋原设计方案，使用材料和倾斜度均未达到设计规范，导致逢雨必漏，浸泡了大量的货物。购买房屋时，被告未告知和原告一墙之隔的房屋厕所与原告房屋窗户相对，房屋投入使用后，隔壁商户的厕所臭气及做饭的烟雾直接排到超市里，导致超市无法开窗通风，严重影响超市经营，被告此举属于欺诈销售房屋的行为。房屋至今也未能验收，没有办理房屋产权证。被告曾派人数次维修房屋，但均不能达到正常使用的目的，导致超市经常停业，造成重大损失。同时房屋很多地方出现裂缝等问题，被告却拒绝维修，如果原告主张解除合同，退还购房款并赔偿经济损失必将造成被告巨大损失。特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告周贤道变更诉讼请求为：1.被告对原告所有的位于第二师三十三团乌鲁克商贸城1幢19号商品房屋顶漏水问题进行维修，并由原设计单位或者有资质的设计单位出具修复方案，修复后按《建筑工程施工质量评价标准》（编号为GBT50375－2016）提交质量合格验收报告，从维修质量合格后，保修期继续计算五年；2.判令被告对原告所有的位于第二师三十三团乌鲁克商贸城第一幢16、17、18、19号四套商品房出现的墙体裂缝全部进行维修，并由原设计单位或者有资质的设计单位出具维修方案，修复后按《建筑工程施工质量评价标准》（编号为GBT50375－2016）提交质量合格验收报告；3.被告承担鉴定费及其他费用。 被告浩宇分公司辩称：1.原告主张被告向其出售的房屋漏雨没有事实依据，如果原告有证据证明被告向其出售的房屋有漏雨情况，被告同意修复；2.原告主张被告出售的房屋墙体裂缝没有事实依据，且墙面问题属于房屋装修问题，装修的质保期为二年，原告要求被告修复已超过保修期，修复墙面被告可以协助原告，但修复费应由原告自行承担；3.被告向原告交付的房屋有《竣工验收报告》，故原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告浩宇分公司诉称：1.反诉被告向反诉原告支付购房余款150056元；2.反诉被告支付上述购房款的逾期付款违约金，自2016年3月20日起按日万分之三（每日45.02元）计算至实际支付之日。事实与理由，反诉原告于2016年3月19日与反诉被告签订商品房买卖合同，约定反诉被告购买反诉原告位于乌鲁克商贸城1号楼16号－19号商品房4套，房屋总价款3300056元，反诉被告应于2016年3月19日前付清房款，逾期付款超过30日的，反诉原告有权解除合同，且反诉被告应自合同规定的应付款期限第二天按日万分之三向反诉原告支付逾期违约金直至实际全额支付应付款之日止。而合同签订后，反诉被告仅支付3150000元，尚欠150056元购房款未按约定支付，已构成违约，故诉至法院。 反诉被告周贤道辩称，1.双方合同签订后，反诉被告就向反诉原告支付了3150000元的购房款，对于何时交付房屋反诉原告未给予明确，反诉被告为了制约反诉原告尽快交付房屋特意留了尾款150056元，用于督促反诉原告履行交付房屋的义务，属于法律意义上的不安抗辩权；2.房屋交付使用后不久就陆续出现的质量问题，突出表现在墙体开裂、漏雨等情况。故反诉被告要求反诉原告将相应房屋质量问题解决完后，同意支付剩余购房款，但逾期付款违约金不同意支付。 第三人环宇公司述称，1、浩宇分公司既是案涉工程的开发商又是建设方及施工方，还是房屋售卖方，环宇公司只收取1%的挂靠费，建设和施工环节环宇公司均未参与，如果本案存在房屋质量问题，应由浩宇分公司承担维修责任；2、本案是周贤道与浩宇分公司之间的房屋买卖合同纠纷，环宇公司与本案无关。 第三人通域公司述称，通域公司与浩宇分公司没有签订过施工合同，未承建过案涉钢结构工程，也未收取过任何合同款项，与浩宇公司之间不存在建设工程施工合同关系，涉案工程与通域公司无关。 经审理查明，2016年3月19日，周贤道与浩宇分公司签订四份《商品房买卖合同》，约定由周贤道购买浩宇分公司开发的位于第二师三十三团乌鲁克商贸城的1幢16－19号商品房四套，总面积为850.35平方米，总价款3300056元；合同编号0169481第六条关于付款方式及期限约定，买受人分期付款，买受人于2016年3月19日付房款2055440元，剩余房款20万元于2016年5月1日前付清；第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；合同第八条关于交付期限，双方未约定出卖人何时交付房屋，也未约定具备何种条件将商品房交付买受人使用；合同第十六条关于保修责任约定，买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容；同时双方还约定了其他权利义务等，但是双方在合同附件中未约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 上述四份《商品房买卖合同》签订后，周贤道于当日向浩宇分公司支付了3150000元购房款，尚欠余款150056元未予支付。浩宇分公司于2016年6月将四套房屋交付给周贤道使用。周贤道接收房屋后，对房屋进行装修、宣传、进货等事宜，注册成立了物之美超市，并开始营业至今。在超市营业过程中，周贤道以19号商品房屋顶漏雨为由多次向浩宇分公司负责人纪权提出维修要求，纪权到现场查看后，通知通域公司新疆办事处刘建新进行维修，刘建新电话通知三十三团装修工吴某前后两次对屋顶漏雨情况进行维修。 2019年11月14日，因周贤道与浩宇分公司对案涉房屋是否存在质量问题发生争议，周贤道申请司法鉴定，要求对四套商品房是否存在墙体开裂、地基下沉、屋顶漏雨情况及形成的原因进行鉴定。2019年11月29日，本院委托新疆建设工程质量安全检测中心进行司法鉴定，该检测中心于2020年10月5日作出[2020]新建质（司鉴）字第002J号司法鉴定意见书，其鉴定结论为：1、乌鲁克商贸城16、17、18、19号四套商品房内的（2/12）－（13）/（D）轴段填充墙在楼梯平台梁与下部填充墙体交接部位存在的近似水平裂缝是由于填充墙与楼梯平台梁之间的间隙填塞砂浆不密实，导致抹灰砂浆收缩所致；其余裂缝产生的主要原因是由于现浇混凝土构件或钢柱等与填充墙体两种材料收缩或变形不一致所致。此类裂缝多出现在墙体开洞口处、较大灰缝处，或两种材料交接处等薄弱部位。上述填充墙体裂缝为非受力裂缝，裂缝尚不影响结构安全，但为了保证房间的美观与正常使用，应对裂缝墙体进行修复，具体抗裂修复方案应由原设计单位或者有资质的设计单位根据正文所述检测情况出具，并由原施工单位进行修复施工。2、在目前条件下，未见乌鲁克商贸城16、17、18、19号四套商品房所在区域内主体结构存在因基础不均匀沉降引起的明显结构异常。为此，周贤道支出鉴定费20000元。 2020年9月15日，新疆建设工程质量安全检测中心向本院出具情况说明一份，其中对屋面防水问题作如下说明：该工程屋面防水经过多次修补，无法进行对该工程屋面工程施工质量进行检测；通过外观质量检验只能看到表面的特征是否满足设计图纸的要求，无法判断是否渗漏。现场可经过足量降雨后或持续淋水两小时（有条件蓄水的屋面蓄水二十四小时），使屋面在工作状态下经过实际考验，肉眼观察判断是否渗漏。 2020年9月23日，周贤道向新疆尉犁县公证处申请证据保全。2020年9月28日，周贤道使用“ｇｚｙ1831066****”公证云账号，通过公证处“公证云”ＡＰＰ客户端的“手机录像”功能对其位于新疆第二师三十三团房屋漏水的过程进行录像。公证处依照法定程序对上述情况进行公证后，于2020年10月19日出具了（2020）新尉证民字第959号公证书，其中包括附件：《电子数据保管函》、操作日志、手机录像证据文件的光盘一张。该光盘经当庭播放显示，经持续淋水后，案涉1幢19号商品房屋顶经肉眼观察存在漏水问题。 另查明，2015年4月15日，浩宇分公司与环宇公司签订一份《建设工程施工合同》约定，浩宇分公司将案涉工程承包给环宇公司，工程内容包括房建工程全部土建及安装工程的施工蓝图，同时双方约定了其他权利义务内容。2015年8月3日，浩宇分公司与通域公司新疆办事处签订一份《工程承包书》约定，浩宇分公司将第二师三十三团市场屋面网架工程承包给通域公司新疆办事处，同时双方约定了其他权利义务内容。2015年11月12日，浩宇分公司向本院提交《竣工验收报告》，案涉工程经工程验收组对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节进行评价，验收组认为：施工单位的质量评定等级符合标准规定，同意施工单位的质量评定结果。该验收意见经建设单位浩宇公司、勘察单位新疆峻特设计工程有限公司、设计单位广东鸿宇建筑与工程设计顾问有限公司、施工单位环宇公司、监理单位新疆蓝天工程监理咨询有限公司分别加盖公章。 上述事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、证人证言、司法鉴定意见书、鉴定费发票、公证书、视听资料、《建设工程施工合同》、《工程承包书》、《竣工验收报告》等证据证实，本院予以确认。 本院认为：周贤道与浩宇分公司签订的四份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，合法有效，双方当事人应依据合同约定履行义务。周贤道未按合同约定的期限足额交纳全部购房款，尚欠150056元未予支付，已构成违约，应承担继续给付的民事责任。 关于案涉1幢19号商品房屋顶是否存在漏水问题以及浩宇分公司是否应当承担维修责任的问题。周贤道提交的新疆尉犁县公证处“公证云”ＡＰＰ客户端的“手机录像”功能对其房屋漏水的过程进行手机录像的光盘、周贤道自行用手机拍摄的视频、证人吴某的证言，足以证明1幢19号商品房屋顶漏水的事实。浩宇分公司抗辩已对屋顶漏水问题修复及漏水问题系周贤道自身原因引起的意见，因其未提交证据证明，本院不予采信。由于案涉房屋漏水，浩宇分公司应当依据合同约定在房屋质保期内履行房屋修缮责任。本案《商品房买卖合同》第十六条约定对案涉房屋的保修范围、保修期限及保修责任以合同附件为准，但原被告双方未就质保内容达成附件内容，因此对于案涉房屋的质保期限及质保范围应当以法律规定为准。依据《商品房销售管理办法》第三十三条规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”以及《建设工程质量管理条例》第四十条规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”浩宇分公司作为开发商应当自房屋交付之日起对屋面防水工程承担五年的最低保修期限，浩宇分公司于2016年6月向周贤道交付房屋，保修期应当至2021年5月，现案涉房屋仍在质保期内，浩宇分公司应当对案涉房屋因防水质量问题进行维修。周贤道要求浩宇分公司依据国家标准予以维修符合法律规定，在维修时具体参照《建筑工程施工质量评价标准》（编号为ＧＢ／Ｔ50375-2016）。 关于案涉1幢16－19号商品房是否存在墙体裂缝问题以及浩宇分公司是否应当承担维修责任的问题。根据新疆建设工程质量安全检测中心进行司法鉴定意见，能够证明案涉房屋存在多处墙体裂缝的事实。同时，鉴定机构建议为了保证房间的美观与正常使用，应对裂缝墙体进行修复。故本院对周贤道主张由浩宇分公司对案涉房屋墙体裂缝问题承担维修责任的诉讼请求，予以支持。浩宇分公司抗辩案涉墙体裂缝属于装修问题，质保其为两年，墙体裂缝问题已超过质保期的意见，本院认为，案涉房屋墙体裂缝是由于填充墙与楼梯平台梁之间的间隙填塞砂浆不密实，导致抹灰砂浆收缩所致；其余裂缝产生的主要原因是由于现浇混凝土构件或钢柱等与填充墙体两种材料收缩或变形不一致所致。因此，案涉的墙体裂缝问题并不属于单纯的墙面抹灰开裂，浩宇分公司应对裂缝墙体进行修复。故本院对浩宇分公司的该抗辩意见，不予采信。 关于浩宇分公司主张的逾期付款违约金是否应予支持的问题。本院认为，虽然周贤道未按合同约定及时支付剩余购房款已构成违约，但是浩宇分公司向周贤道交付的房屋多次出现屋顶漏水问题以及多处墙体裂缝问题，亦给周贤道经营的超市造成一定的经济损失，浩宇分公司未及时修复，亦存在违约行为，故本院对逾期付款违约金主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百七十七条，《商品房销售管理办法》第三十三条、《建筑工程质量管理条例》第四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下: 一、被告巴州浩宇房地产开发有限公司尉犁县分公司于本判决生效后六个月内为原告周贤道名下的位于第二师三十三团乌鲁克商贸城1幢19号商品房屋顶漏水问题按照国家标准进行维修并达到交付标准； 二、被告巴州浩宇房地产开发有限公司尉犁县分公司于本判决生效后六个月内为原告周贤道名下的位于第二师三十三团乌鲁克商贸城1幢16－19号商品房墙体开裂问题按照国家标准进行维修并达到交付标准； 三、原告周贤道在被告巴州浩宇房地产开发有限公司尉犁县分公司维修施工期间应履行协助的义务； 四、被告巴州浩宇房地产开发有限公司尉犁县分公司于本判决生效后十日内给付原告周贤道鉴定费15000元； 五、上述一、二项判决履行完毕后五日内，反诉被告周贤道向反诉原告巴州浩宇房地产开发有限公司尉犁县分公司支付剩余购房款150056元； 六、驳回原告周贤道的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告巴州浩宇房地产开发有限公司尉犁县分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13800元，由被告巴州浩宇房地产开发有限公司尉犁县分公司负担；反诉案件受理费4432元（已减半），由反诉原告巴州浩宇房地产开发有限公司尉犁县分公司负担1217元，由反诉被告周贤道负担3185元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于新疆生产建设兵团第二师中级人民法院。 审 判 长 沈国华 审 判 员 张 霞 审 判 员 牛建莉 二〇二一年一月十五日 法官助理 成志豪 书 记 员 赵 亮