河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初6006号原告：王信川，男，汉族，1972年9月21日出生，住河南省信阳市浉河区。原告：王永红，女，汉族，1968年3月5日出生，住河南省信阳市浉河区。委托代理人：王信川，系被告弟弟，代理权限为特别授权。被告：信阳诚成置业有限责任公司，住所地信阳市浉河区鸡公山大街盛世华章**楼******，统一社会信用代码：91411500689742900P（1-1）。法定代表人：邢世军。委托代理人：周世群，系该公司员工，代理权限为特别授权。被告：邢世军，男，汉族，1963年12月20日出生，住河南省信阳市浉河区。被告：王振轮，男，汉族，1961年8月7日出生，住河南省信阳市浉河区。原告王信川、王永红诉被告王振轮、邢世军、信阳诚成置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王信川、被告信阳诚成置业有限责任公司的委托代理人周世群庭参加诉讼，被告邢世军、王振轮经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告王信川、王永红共同诉称，2014年9月，信阳诚成置业有限责任公司在开发107国道与信应公路交叉口的信阳农科院棚户区改造项目时，由于资金问题有5户拆迁户补偿资金100万元无法兑现，造成工程停滞，信阳诚成置业有限责任公司法人邢世军经朋友陈军介绍，由王永红出资一百万元用于邢世军支付这笔拆迁补偿费，邢世军将放弃返迁的五户名额给王永红用于返迁。由于王永红本人在北京工作生活，委托其弟王信川全权办理相关手续。2014年9月4日，邢世军与王永红沟通后，由王永红转账一百万元给甲方，甲方安排财务人员开具收据注明“今收到王信川交住（房）押金一百万元”，同时甲方承诺以每套20万元的价格提供五套返迁房（每套90平米，多退少补），王信川受王永红委托，与邢世军签订一份《售房合同》，诚成公司保证所售房屋为大产权，交房期限两年，如逾期未交房，按本合同签订时限，按月利息两分支付违约金。迄今为止，被告信阳诚成置业有限责任公司及邢世军并未按合同履行，未在合同约定的期限内交房，只是找各种理由搪塞，在此期间，邢世军并就此合同和原告签订了补充协议，2020年5月7日，被告邢世军找到王振轮出面担保，王振轮也写下了担保承诺书，承诺对上述售房合同及补充协议的履行自愿承担连带担保责任。可原告通过多方了解，被告信阳诚成置业有限责任公司一拖再拖，工程项目没有任何进展，原告眼见与信阳诚成置业有限责任公司和邢世军签订的售房合同无法实现合同目的，只好提出解除合同。被告信阳诚成置业有限责任公司和邢世军在没有售房资质的情况下对外售房，具有民事欺诈行为，约定两年交房的售房合同，至今已拖到六年之久还没有交房，信阳诚成置业有限责任公司甚至连工程建设手续都没有完成，更不可能动工建成房屋，原告购房目的无法实现，因此诉至贵院，请求依法判令：一、依法解除原告与被告信阳诚成置业有限责任公司、邢世军于2014年9月4日签订的《售房合同》；二、被告信阳诚成置业有限责任公司退还原告交纳的购房款100万元整；三、被告信阳诚成置业有限责任公司和邢世军支付原告交纳的购房款100万元的违约金，违约金从合同违约之日起（2014年9月4日）起按月息2分计算直至债务清偿完毕为止；四、被告王振轮对信阳诚成置业有限责任公司和邢世军退还原告放款本息承担连带责任；五、本案诉讼费用由被告共同承担。被告信阳诚成置业有限责任公司辩称，对原告买五套房及后期签的协议都没有异议，对买卖房屋以及担保的事实都没有异议。前期的棚户区改造项目由于各种原因取消，成为问题楼盘。原告交的购房款，已用于拆迁户的拆迁补偿，现公司同意解除合同，但无能力退还购房款，且项目停滞原因是政府行为，不应承担违约金。被告邢世军、王振轮未到庭应诉及答辩。经审理查明：2014年9月，信阳诚成置业有限责任公司在开发107国道与信应公路交叉口的信阳农科院棚户区改造项目时，由于有5户拆迁户补偿资金100万元无法兑现，信阳诚成置业有限责任公司法人邢世军经陈军介绍，与原告王永红达成协议，由王永红出资一百万元，信阳诚成置业有限责任公司承诺以每套20万元的价格提供五套返迁房给王永红。2014年9月4日，原告王信川（乙方）受原告王永红委托与被告信阳诚成置业有限责任公司（甲方）签订《售房合同》，约定：“1、信阳诚成置业有限责任公司开发的位于107国道与信应公路交叉口的信阳农科院棚户区改造项目，以每套20万元的价格出售给乙方，共计五套，每套建筑面积90平方米（两室一厅）多退少补。2、乙方需要在签订购房合同后，3个工作日内付清全部5套房款人民币壹佰万元整……4、房屋建筑期限两年，两年内交房，如逾期未交房，按本合同签订时限，甲方按月利息2分支付违约金……”合同签订当日，原告向被告信阳诚成置业有限责任公司转账一百万元，被告信阳诚成置业有限责任公司向原告开具收据一张，将售房款用于该棚户区改造项目拆迁户的拆迁赔偿。2015年2月9日，原告王永红（甲方）与原告王信川（乙方）签订《转让协议》，约定乙方将其所有的40万元转给甲方，甲方将和信阳诚成置业有限责任公司及法人代表邢世军所签的《售房合同》中约定的五套房中其中二套所有权转让给乙方。2019年8月15日，因被告公司一直未能交房，原告王信川与信阳诚成置业有限责任公司法定代表人邢世军以及陈军签订《关于对2014年9月4日与邢世军签订的的补充协议》，约定：1、若项目由其他单位接盘，在乙方明确不要房产的情况下，甲方应立即退还乙方100万元及按合同约定付息。……，3、如若该项目由甲方继续开发，则甲方要按双方签订的《售房合同》约定内容履行，及时更换合法的售房合同，并因甲方产生的逾期利息对乙方给予补偿，4、约定该协议实施期限为3个月，自协议签订后生效，5、以上内容邢世军、陈军自愿承担担保责任。2020年5月7日，被告王振轮签订《担保承诺书》，自愿对2014年9月4日王信川与邢世军签订的该《售房合同》和2019年8月15日签订的《关于对2014年9月4日与邢世军签订的的补充协议》承担履行担保责任，保证合同的实际履行，如有违约，担保人自愿承担连带担保责任。担保期限为2020年5月7日至2021年5月7日。此后，被告信阳诚成置业有限责任公司因项目停滞一直未向原告交付房屋。以上事实，有原告提供的《售房合同》、《关于对2014年9月4日与邢世军签订的的补充协议》、收据、《担保承诺书》、《转让协议》以及原被告陈述在卷证实，足以认定。本院认为，公民的合法民事权益应受到法律保护。本案中原被告自愿签订《售房合同》、《关于对2014年9月4日与邢世军签订的的补充协议》、《担保承诺书》，该合同以及协议合法有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定付清全部房款，被告信阳诚成置业有限责任公司未按照合同约定按期交房，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。被告信阳诚成置业有限责任公司迟延交房，并在庭审中明确表明不能保证合同的履行，现合同目的已经不能实现，原告要求解除其与被告信阳诚成置业有限责任公司于2014年9月4日签订的《售房合同》，本院予以支持。原告已经支付的购房款100万元，被告应当返还。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原被告签订的《售房合同》第四条明确约定：“房屋建筑期限两年，两年内交房。如逾期交房，按本合同签订时限，甲方按月利息2分支付违约金。”，故原告要求被告信阳诚成置业有限责任公司以100万元的购房款为基数，按照月利率2分从合同签订之日起（即2014年9月4日）计算至还款之日止，符合合同约定，本院予以支持。被告邢世军虽然系被告信阳诚成置业有限责任公司的法定代表人，但仅是代表公司签订合同，不是合同主体，原告要求被告邢世军与被告信阳诚成置业有限责任公司共同承担退还购房款和违约责任，本院不予支持。被告王振轮自愿为原被告签订的《售房合同》和《关于对2014年9月4日与邢世军签订的的补充协议》的实际履行承担连带担保责任，担保期限为2020年5月7日至2021年5月7日，现仍在担保期间内，故原告要求被告王振轮对被告信阳诚成置业有限责任公司退还原告房款的本金以及违约金承担连带清偿责任，本院予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：解除原告王信川与被告信阳诚成置业有限责任公司于2014年9月4日签订的《售房合同》；二、被告信阳诚成置业有限责任公司于判决生效后十五日内返还原告王信川、王永红购房款100万元；三、被告信阳诚成置业有限责任公司于判决生效后十五日内向原告王信川、王永红支付违约金（以100万元为基数，按照月利率2分支付至返还全部购房款为止）；四、被告王振轮对以上被告信阳诚成置业有限责任公司应返还的购房款以及违约金承担连带清偿责任；五、驳回原告王信川、王永红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13800元，由被告信阳诚成置业有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  任桂萍审判员  张丽红审判员  杨丽华二〇二一年一月七日法官助理胡庆兰书记员崔杰