江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终218号上诉人（原审被告、反诉原告)：淮安腾瑞广告展览有限公司，住所地淮安市淮海北路**。法定代表人：张**，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓云，江苏领鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：淮安福兴建材城有限公司，，住所地涟水县保滩镇工业集中区法定代表人：庄建清，该公司董事长。委托诉讼代理人：周乐，江苏群汇知缘（盱眙）律师事务所律师。上诉人淮安腾瑞广告展览有限公司（以下除判决主文外简称腾瑞公司）因与被上诉人淮安福兴建材城有限公司（以下除判决主文外简称福兴公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2020）苏0826民初4089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。腾瑞公司上诉请求：依法改判上诉人承担租金为2558元，上诉人承担违约金为6000元，由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实有误且超出当事人主张范围。被上诉人于2020年8月14日起诉至法院要求提前解除合同，上诉人收到传票后已表示解除合同，但被上诉人负责人杨春林一直希望协商继续履行合同遭上诉人拒绝，上诉人单方已明确表示解除合同。一审中，被上诉人认为实际使用天数为244天，主张剩余租赁费11314.81元。一审法院未认定因路段施工被封闭停用33天所产生的费用，上诉人认为应支付租金2558元。2.一审判决上诉人承担违约金属适用法律错误。因被上诉人提前解除合同导致上诉人承担违约责任应为未履行部分租金30000元的20%即6000元违约金，一审判决的违约金不当。3.被上诉人履行租赁合同存在严重过错，一审未查清实际使用期限，判决上诉人承担2020年8月14日之后的费用不符合事实。上诉人于2020年1月份就派工人到场拆除并想要更换画面遭到被上诉人拒绝，因此延长期间产生的损失上诉人不应承担。福兴公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。福兴公司向一审法院起诉请求：1.判令解除腾瑞公司与福兴公司之间的租赁法律关系，拆除广告并返还福兴建材城门口高立柱户外大牌；2.判令腾瑞公司支付拖欠的租金11314.81元（自2019年10月1日起，按年租金68333.33元暂计至2020年6月1日，其余计算至实际拆除广告并返还高立柱户外大牌之日）；3.判令腾瑞公司支付违约金41000元，律师费5000元；4.诉讼费用由腾瑞公司负担。一审法院认定事实：2019年8月26日，福兴公司（乙方）、腾瑞公司（甲方）签订合同一份，合同约定：腾瑞公司租赁福兴公司门口高立柱户外大牌3面，租期为2019年10月1日至2022年9月30日，租金总价为205000元，2019年9月20日前支付租金65000元，2020年9月1日前给付租金70000元，2021年9月1日前给付租金70000元。合同签订后，腾瑞公司仅支付35000元租金，剩余30000元租金至今未付。后双方就购房款支付未能达成一致意见，现诉至一审法院。一审另查明，租赁合同第四条约定：由于市政建设、规划、道路封闭施工等工程的影响或政府的有关新规定，致使本合同项下的广告牌位置发生变动或影响广告发布效果（不可抗力因素除外），乙方应提前书面形式通知甲方，则甲方无条件服从（影响广告发布乙方应租赁时间顺延）。第五条、违约责任：1.因甲乙双方任何一方违约，致使本合同全部或部分不能履行的，违约一方应承担违约责任。违约方应按本合同价款总额的20%向对方支付违约金，并承担守约方因维权而支付的律师费和因保全而支付的担保费用，同时守约方有权解除本合同。2.如甲方逾期付款超过十五个工作日，每逾期一天应支付合同总额的百分之一的违约金，逾期超过一个月，属甲方违约，乙方有权终止合同。一审再查明，腾瑞公司指定的接洽人员张道挺与福兴公司指定的接洽人员杨春林在微信聊天中证实，2019年10月26日，杨春林向张道挺催要租金，但张道挺以资金周转问题要求延期。2020年1月17日，杨春林向张道挺表示，因对方违约，将解除双方租赁合同，后张道挺一直与杨春林协商租金给付问题，直至福兴公司因此事起诉至一审法院。为此，福兴公司聘请代理人为其诉讼，给付律师费用5000元。2019年10月28日起，淮涟路因施工需要，本案广告牌所在地道路实行道路半幅通行。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。福兴公司、腾瑞公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力，双方应当履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于是否应当解除租赁合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，腾瑞公司按合同约定应于2019年9月20日前将租金65000元支付给福兴公司，但仅支付35000元，剩余30000元至今未能支付，且根据双方约定，租金逾期超过一个月，福兴公司有权终止合同，故对福兴公司要求解除双方签订的《广告媒体租赁合同》，并拆除广告返还福兴建材城门口高立柱户外大牌的请求，一审法院予以支持。对于腾瑞公司主张的租赁合同己于2020年1月17日解除的辩解，因当日杨春林向张道挺表示，因对方违约，将解除双方租赁合同，但从双方接洽人的聊天记录可以看出，此后腾瑞公司为租金给付一直在与福兴公司协商至今，且相关广告福兴公司也没有拆除，故对腾瑞公司主张双方租赁合同己于2020年1月17日解除的辩解，不予采纳。对于腾瑞公司拖欠的租金，合同中双方约定分三次付清，每年一付，所以从内容看，每年给付的租金就是当年的租金，故第一年的租金应当以65000元计算，第二年的租金以70000元计算。截止2020年9月30日，腾瑞公司共欠付租金30000元。其他拖欠的租金应自2020年10月1日起按年租金70000元计算到判决生效之日止。对于腾瑞公司抗辩的因涉案地段道路施工，应该扣减施工期间租金的问题，因本案租赁物为福兴公司门口高立柱户外大牌，该广告牌明显高于周边道路设施，且广告牌所在地道路在施工期间实行道路半幅通行，未能影响交通通行，并不影响该广告牌的曝光量，故对该抗辩理由一审法院不予采纳。对于违约金和律师费用承担的问题，因腾瑞公司没有按时给付租金，超过一定的期限，经催要后仍然没有给付，所以福兴公司有权解除合同并主张违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，虽然双方约定违约方应按本合同价款总额的20%向对方支付违约金，但结合本案实际情况，腾瑞公司只是欠付租金30000元，并且双方租赁合同解除后，亦不影响福兴公司对外出租广告牌，故一审法院酌定违约金为第一年租金的20%，即65000元*20%=13000元。关于律师费用，双方约定违约方承担守约方因维权而支付的律师费，福兴公司聘请代理人并提供了委托代理合同和律师费发票，故对福兴公司主张的律师费5000元，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条与《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、解除淮安福兴建材城有限公司与淮安腾瑞广告展览有限公司于2019年8月26日签订的《广告媒体租赁合同》，淮安腾瑞广告展览有限公司于判决生效后五日内拆除广告并返还福兴建材城门口高立柱户外大牌。二、淮安腾瑞广告展览有限公司于判决生效后三十日内给付淮安福兴建材城有限公司租金30000元（截止2020年9月30日）及后续租金（自2020年10月1日起，按年租金70000元计算至福兴建材城门口高立柱户外大牌返还之日止）。三、淮安腾瑞广告展览有限公司于判决生效后三十日内给付淮安福兴建材城有限公司违约金13000元及律师费5000元。四、驳回淮安福兴建材城有限公司的其他诉讼请求。五、驳回淮安腾瑞广告展览有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费679元，由淮安腾瑞广告展览有限公司负担400元，淮安福兴建材城有限公司负担279元；反诉费用184元减半收取92元，由淮安腾瑞广告展览有限公司负担。二审中，上诉人腾瑞公司为证明其主张，提供2019年12月27日其和第三方签订的广告合同彩印件，证明上诉人要求更换画面，但是被上诉人不同意，导致上诉人与案外人公司的合同未履行，产生8万元的租金损失及制作画面一万多元的损失。被上诉人福兴公司发表质证意见为：上诉人提供的是复印件，不能达到其证明目的。本院的认证意见为：该证据系复印件，不具有上诉人主张的证明目的，不予采信。经审理查明，从2019年10月8日起，淮涟路因施工需要，本案广告牌所在地道路实行道路半幅通行。除此以外，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明：腾瑞公司张道挺与福兴公司杨春林微信聊天显示，2010年1月18日张道挺提出将宣布解除关于高炮租赁合同，杨春林发出协商变更淮涟路广告牌合作协议付款时间函，张道挺表示向董事长汇报，不同意该协议。杨春林询问是否同意提前解除合同，张道挺回复董事长已经让律师处理，回头律师函发给你。1月23日张道挺又提出“23000我先付过去明天装画面”，杨春林表示“年后把钱打过来，按照合同正常履约”，反映双方就付款问题一直在协商。二审中，上诉人腾瑞公司陈述其于2020年10月期间拆除广告画面，广告牌已经于10月3日左右返还给被上诉人，后明确于10月7日返还广告牌，被上诉人福兴公司对此予以认可。本案二审的争议焦点为：1.本案合同解除的时间；2.本案违约方及责任认定，上诉人腾瑞公司应否承担违约金及违约金的数额；3.租金数额的认定，应否扣除路段施工封闭停用期间的费用。本院认为：关于争议焦点1，上诉人腾瑞公司主张2020年1月18日被上诉人向上诉人发送微信通知解除本案租赁合同，此时双方合同已经解除。本院认为，根据双方聊天记录显示，被上诉人提出将宣布与上诉人解除关于本案租赁合同后，上诉人还在与被上诉人继续协商，后续上诉人还提出付款安装画面的请求，因此双方租赁合同一直在履行，直至本案诉讼前双方并未就协商解除合同达成合意，上诉人该主张不能成立。关于争议焦点2，根据前述分析，上诉人主张被上诉人提前解除合同不能成立。按照双方租赁合同约定，上诉人腾瑞公司应于2019年9月20日向福兴公司支付租金65000元，而上诉人仅支付35000元，故上诉人构成违约。且依照合同约定，违约方应按合同价款总额的20%向对方支付违约金，一审法院结合本案实际情况，酌定违约金为第一年租金的20%并无不当，本院予以确认。关于争议焦点3，关于上诉人主张应当扣除路段施工被封闭停用33天所产生的费用，因涉案地段实行道路半幅通行，并未影响交通通行，且本案租赁物为福兴公司门口高立柱户外大牌，该广告牌明显高于周边道路设施，道路施工期间并不影响该广告牌的曝光量，该主张亦不能成立。上诉人还主张于2020年1月份就派工人到场拆除并想要更换画面遭到被上诉人拒绝，因此延长期间产生的损失上诉人不应承担。本院认为，根据双方聊天记录显示，2020年1月份上诉人提出先付23000元明天装画面，被上诉人回复“年后把钱打过来，按照合同正常履行”，上诉人表达的是更换画面，并非是拆除画面终止合同履行的意思，且其明确表示先付款再装画面，其未按照承诺先行付款，由此导致画面未能更换而发生的损失无权要求对方承担。二审期间，双方一致认可租赁物于2020年10月7日返还，故租金应当计算截止到该时间点。一审中，双方对租赁物已返还的事项未告知一审法院，故一审判决并无不当。综上所述，上诉人上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费679元，由淮安腾瑞广告展览有限公司负担（已付）。本判决为终审判决。审判长 徐 炜审判员 马作彪审判员 朱 佩二〇二一年一月二十九日书记员 屠婷婷