大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初3574号原告：丛廷，男，1983年12月17日出生，汉族，大连地铁运营有限公司职员，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：朱冠宇，辽宁朋信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国强，辽宁朋信律师事务所律师。被告：赵东伟，男，1962年11月5日出生，汉族，个体工商户，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：王**，辽宁芳鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱英，辽宁芳鑫律师事务所律师。第三人：大连圣杰房地产开发有限公司。住所地：大连市旅顺口区龙头街道盐厂新村盐厂家园**。法定代表人：陈阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：马辉，女，1977年7月6日出生，汉族，该公司法务，住大连市甘井子区。原告丛廷与被告赵东伟、第三人大连圣杰房地产开发有限公司案外人执行异议一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丛廷的委托诉讼代理人朱冠宇、王国强，被告赵东伟的委托诉讼代理人王**、朱英，第三人大连圣杰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、不得对位于大连市旅顺口区房屋强制执行；2、解除对上述房屋的查封措施；3、确认上述房屋所有权为原告；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月18日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告向第三人购买位于旅顺口区房屋（以下称标的房屋），建筑面积共101.93平方米，总金额为230万元人民币，交付期限为2012年8月31日前。同日，原告向第三人交纳了全部购房款，第三人向原告出具了收款收据。后因不具备交房条件，第三人一直未向原告交付标的房屋。2018年6月21日，原告与第三人就标的房屋买卖事宜又签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201803251)，约定原告向第三人购买位于旅顺口区房屋，建筑面积共101.93平方米，总金额为2,300,050元人民币，交付期限为2018年12月30日前。同日，第三人将标的房屋交付给原告使用，双方办理了交房手续，直至今日原告一直合法占有使用该房屋。2019年3月5日，原告将标的房屋出租给了刘振扬。标的房屋交付后，原告多次要求第三人办理过户，但第三人一直未给原告开具发票，导致标的房屋未能办理过户。因被告与第三人债权转让纠纷一案，大连市中级人民法院于2018年6月28日查封了标的房屋。原告在得知后，向贵院提出执行异议申请，贵院于2020年9月4日作出（2020)辽0212执异33号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，并明确告知可在收到裁定书15日内向法院提起诉讼。该裁定书于2020年9月11日送达原告。原告认为，第三人将房屋转让给原告的行为系双方真实意思表示，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告购买标的房屋虽未办理产权过户登记手续，但原告已依约支付了全部价款并实际占有使用房屋至今，且未办理房屋过户登记手续的原因不在原告，法院不应查封、执行该房产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第312条的规定，原告为了维护自己合法权益，特诉讼至法院，望判如所请。被告赵东伟辩称：不同意原告诉讼请求，原告对该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。1.原告与第三人之间关于案涉房屋的交易不真实，双方签订的《商品房买卖合同》系双方串通伪造的，不具有真实性、合法性。原告在2011年8月18日和2018年6月21日签订《商品房买卖合同》均没有进行备案登记，属于事后伪造。2.原告在查封前未合法占有案涉房屋。原告主张案涉房屋在2018年6月21日已经交付使用，并办理交房手续。正常情况下办理房屋交付时，购房者应当将前期水电费，采暖费、物业费等费用一次性缴纳完毕。但原告并没有缴纳，其仅提供了一份《前期物业管理服务协议》，且物业服务协议的相对方仍是第三人，不具有真实性。另外经被告实地查看，案涉房屋属于清水房，未被占有使用。原告主张其在2019年将房屋出租不属实。3.原告未支付案涉房屋的价款。原告主张其在2011年8月18日将房款230万元全部交付给第三人不属实。大额支付应当提供支付凭证，原告若无法提供不能证明房款已经全部交付。另外第三人为原告开具的发票时间为2020年8月20日，距原告主张的付款及交房时间过长，完全是为规避强制执行后补开的。综上，原告与第三人关于案涉房屋不存在真实交易，且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告只有存在规定中的四种情形下，才能够排除法院执行。现原告无证据证明房屋实际由其占有使用、款项已实际交付。即使已经备案，备案行为不能证明其与第三人之间存在真实的交易、买卖的事实，被告在申请查封时并没有存在买卖、备案登记，因此原告要求排除查封执行没有依据。故法院应当驳回其诉讼请求。第三人大连圣杰房地产开发有限公司答辩称：同意原告诉讼请求，本案争议房产确实是原告与第三人在2011年签订的合同，原告已在2011年9月30日已交付全部房款。实际上第三人是在2013年12月28日交付的房屋，不是诉状中2018年6月21日。但案涉房屋权属的确为原告，原告合同义务已经履行完毕，因为第三人原因所以没有办理过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1、原告和第三人提交的2011年8月18日原告与第三人签订的《商品房买卖合同》、2018年6月21日签订的《商品房买卖合同》。被告对上述证据的质证意见是：对该证据的真实性、合法性均不认可，但没有举证证明自己的观点。上述二份合同可以证明本案待证事实，其真实性、合法性、关联性本院均予认可，对上述证据予以采信。2、原告提交的不动产查询结果，证明原告与第三人签订的《商品房买卖合同》（合同编号WHT20180325I）已于2018年6月22日在大连市不动产登记中心进行了备案，被告对该证据的真实性不予认可，但被告未能举证证明该证据不真实。该证据可以证明该《商品房买卖合同》在2018年6月22日已在大连市不动产登记中心进行了备案，对该证据本院予以采信。3、原告提交的大连市增值税普通发票一张，该发票内容是补开营业税发票购房款。购买方名称为丛廷，销售方为本案第三人。原告用以证明原告此前已全额交付了购房款，第三人于2020年8月20日补开了增值税发票。被告对该证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，但没有举证证明该证据内容不合法以及与本案没有关联，本院对被告的质证意见不予认可，对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案原告丛廷系丛广智、赵蓉之子。2011年8月18日，原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，双方约定原告向第三人购买位于旅顺口区房屋，建筑面积101.93平方米，总价款为2300000元，交付期限为2012年8月31日前。2011年4月21日，原告母亲赵蓉支付房款660000元，原已购房屋折抵700000元，后又陆续支付940000元，原告及其父母已将230万元购房款付清，2013年12月28日，第三人将案涉房屋交付原告。2018年6月21日，为办理房屋所有权登记，原告与第三人就案涉房屋买卖事宜又签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号WHT201803251）。合同约定原告向第三人购买位于旅顺口区房屋。建筑面积101.93平方米，总价款为2300050元人民币，交付期限为2018年12月30日前。同日，原告与第三人签订了前期物业管理服务协议，原告缴纳预存电费款，预交了装修垃圾清运费等相关费用。2018年6月22日，案涉《商品房买卖合同》（合同编号WHT201803251）在大连市不动产登记中心备案。备案资料中商品房合同备案信息显示，权利人丛廷，身份证号2102041983********，权利类型：所有权，合同编号WHT201803251，座落旅顺口区。备案时间为2018年6月22日。备案资料中协助执行登记信息中显示，查封机关：大连市中级人民法院，案号（2018）辽02民终4325号，查封期限为2018年6月28日至2021年6月29日，房屋查封。2020年，第三人完善了相关手续，案涉房屋具备了办理房屋所有权登记的条件，原告办理所有权登记时，得知该房屋已被查封，故向本院执行局提出执行异议，本院于2020年9月4日作出（2020）辽0212执异33号执行裁定驳回了原告的异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。本案原告与第三人签订了合法有效的商品房买卖合同，交付了全部房款，已经于2013年12月28日接收了案涉房屋，并于2018年6月21日与物业公司签署了前期物业服务协议，缴纳了相关费用。原告与第三人所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201803251）也于2018年6月22日在大连市不动产登记中心备案。该房屋一直没有办理所有权登记的原因在于第三人开发的房屋不具备办理所有权登记的条件，责任不在原告。大连市中级人民法院的查封时间以及本院的强制执行均在原告合法取得案涉房屋占有之后。依据上述规定，原告请求不得对位于大连市旅顺口区房屋强制执行合法有据，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告请求解除对位于大连市旅顺口区房屋的查封措施。查封是执行的一种措施，已包含在执行中，无需另行请求。关于原告要求确认案涉房屋的所有权归原告的诉讼请求。虽然原告与第三人签订了商品房买卖合同，已取得了债权，但原告并未取得案涉房屋的所有权，故原告的该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行位于大连市旅顺口区房屋；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费25200元，由被告赵东伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宋永国人民陪审员  王 敏人民陪审员  刘焕恩二〇二一年一月二十一日书 记 员  王玉笛附1：本案证据目录一、原告提交证据及证明事项如下：1、民事裁定书、送达回证，证明原告知道案涉房屋被查封后已提出执行异议，但是被予以驳回，故原告提起诉讼；2、旅顺口区商品房买卖合同（复印件）、补充协议（复印件），证明内容：2011年8月18日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告向第三人购买位于旅顺口区学城路81商-8号房屋（以下称标的房屋）；3、旅顺口区商品房买卖合同（合同编号：WHT201803251）与补充协议，证明内容：2018年6月21日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201803251），对双方于2011年8月18日签订的《商品房买卖合同》进行了修正。双方在2018年《商品房买卖合同》中约定，原告向第三人购买位于旅顺口区学城路【街】81商-8【号】房屋，建筑面积共101.93平方米，总金额为2,300,050元人民币；4、不动产查询结果，证明内容：《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201803251）已于2018年6月22日在不动产登记中心进行了备案，早于法院查封日期2018年6月28日。以上证据的证明目的：原告与第三人基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，各合同均不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201803251）也于2018年6月22日在不动产登记中心进行了备案。本案标的房屋查封日期为2018年6月28日，因此，可以认定原告与第三人在人民法院查封前就已经就标的房屋签订了合法有效的房屋买卖合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第一款的规定；5、《前期物业管理服务协议》，证明内容：2018年6月21日，原告与物业公司签订了物业服务协议，并对房屋进行了交接，原告已于查封前取得并占有标的房屋；6、物业费及相关费用缴纳凭证，证明内容：证明原告于查封前实际占有并使用标的房屋；7、《房屋租赁合同》证明内容：证明原告于查封前实际占有标的房屋，并对房屋进行出租。以上证据证明目的：原告在人民法院查封前已经合法占有标的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第二款的规定；8、大连增值税普通发票。证明内容：原告已付清标的房屋2,300,050元全额购房款，第三人向原告开具了购房发票；9、第三人于2011年8月18日出具的《说明》（复印件），证明内容：原告在购买标的房屋前从第三人处购买过38#商-12号房屋，第三人以70万元将该房屋收购，收购房款抵顶81商-8号即本案标的房屋70万元房款。10、《个人活期明细信息-新一代》，证明内容：原告母亲赵蓉于2011年4月21日向第三人支付标的房屋购房款66万元，于2011年5月24日支取现金23万余元向第三人支付标的房屋购房款；11、活期账户历史明细，证明内容：2011年8月8日，原告从其活期账户中支取现金121,000元向第三人支付标的房屋购房款；12、《说明》、视频录像（当庭播放）、身份证照片，证明内容：原告亲属出具说明，证明2011年7月3日原告母亲向其借款30万元，用于为原告购买标的房屋。以上证据证明目的：原告已就标的房屋支付全部价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第三款的规定；13、《说明》，证明内容：第三人出具说明，证明原告于2011年8月与其签订商品房买卖合同，购买标的房屋，并向第三人支了付购房款合计160万元，加上38#商-12号房屋的抵顶款70万元，截至法院查封标的房屋前，原告已向第三人支付了标的房屋全部购房款。因标的房屋当时为期房在售，项目房产有银行抵押，无法办理竣工备案，所以2011年房屋买卖合同在签订时尚不具备网签备案条件。2018年6月21日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》（合同编号：WHT201803251），并办理了备案登记。因第三人税控系统原因，未能给原告开具出购房发票，致使原告无法办理标的房屋过户手续，因此，未能办理过户登记的原因不在原告，原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定。14、户口本，证明丛广智、赵蓉是原告父母，与其他证据结合证明原告父母提供资金向第三人购买案涉房屋及抵账房屋；15、原告银行流水，证明原告为购买38#商-12号房屋于2008年3月13日支付购房款8.8万元；16、赵蓉银行流水，证明为帮助原告购买38#商-12号房屋于2008年3月13日支付购房款9万元，为购买案涉房屋于2011年4月20日将美元结汇成人民币支取人民币179580元用于支付案涉房屋购房款。二、被告提交证据及证明事项如下：1、图片，证明案涉房屋未被实际占有实际使用，处于闲置状态，原告所述2018年占有房屋，2019年出租，但是从房屋现状来看，不符合原告所述；三、第三人提交证据及证明事项如下：1、商品房预售许可证、商品房预售明细，证明当时第三人已经取得预售房屋资格，和原告签订合同合法，案涉房屋可以销售；2、说明、付款凭证，证明原告给付了全部购房款230万元，开具正规发票后把相关收款收据都收回了；3、物品移交清单、业主临时管理规约，证明第三人已经交向原告交付了案涉房屋。4、协助执行通知书、回执，证明被告在向中级人民法院申请查封案涉房屋时，不动产登记中心回复案涉房屋已做合同备案；5、执行裁定书，证明案外人情况和本案情况相似，案外人提出执行异议得到支持；6、商品房买卖合同，证明2011年8月18日原告和第三人签订商品房买卖合同，该房屋归属于原告；7、公建房屋买卖合同（2008年3月13日）、图纸、收款收据，证明因当时房屋归属地产，所有由龙王塘街道出具收款收据；8、收款收据，证明2010年12月19日原告支付10000元、2011年4月28日原告支付15万元、5月25日原告支付23万元；9、说明，证明因收到购房款后因第三人原因只能记到往来账上；7、证明，证明无法办理产权证是第三人原因。附2：本案适用的法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。