新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)新31执异5号 案外人：罗昌友，男，1970年1月16日出生，汉族，重庆市壁山区人，个体户，现住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：刘丹丹,新疆正嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩然，新疆正嘉律师事务所律师。申请执行人：冯涛，男，1983年11月9日出生，汉族，甘肃酒泉人，个体户，现住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：刘学新，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜玲，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被执行人：喀什冠维房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区疏勒县民俗风情街。法定代表人:杨光玉，系该公司总经理。被执行人：杨光玉，男，1939年11月11日出生，汉族，重庆市璧山区人，喀什冠维房地产开发有限公司法定代表人，现住重庆市璧山县。共同委托诉讼代理人：张唐勇，男，1969年11月8日出生，汉族，重庆市璧山区人，现住疏勒县。在本院执行冯涛与喀什冠维房地产开发有限公司（下称冠维房产公司）、杨光玉民间借贷纠纷一案中，案外人罗昌友于2021年1月5日对本院（2017）新31执43号之一执行裁定书中涉及的疏勒县民俗风情街18幢3号、18幢4号商业门面房裁定归冯涛所有提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人罗昌友称，2018年12月26日本院作出（2017）新31执43号之一执行裁定书，将本人合法购买并占有使用的的位××县、18幢4号商业门面房裁定归冯涛所有，执行裁定实属错误。事实理由：2012年8月20日，罗昌友与冠维房产公司签订《商品房买卖合同》，约定将冠维房产公司开发的的位××县、18幢4号两套商业门面房出售给罗昌友，案外人一次性将房屋全款以现金方式全部付清。案外人办理入住后租赁给他人使用至今，但因该小区没有竣工验收资料，故无法办理房屋产权证，故至今尚未办理房屋产权证。这应当是冠维房产公司的过错并不属于案外人的过错，请求撤销该执行裁定。申请执行人冯涛辩称，1.本案执行程序已于2018年12月26日执行终结，即该案执行程序已宣告结束，现案外人罗昌友对执行标的提出异议，属于新的异议，其应当通过新的诉讼程序解决，故罗昌友提出的执行异议不符合法律规定，请求法院依法裁定不予受理或裁定驳回其申请；2.案外人罗昌友自称与冠维房产公司签订了商品房买卖合同，并支付了全部房款，对该房屋属于合法占有，但该笔交易仅有商品房买卖合同及收据，暂无其他证据证明交易的真实性，罗昌友应当提供房屋交接手续、银行转账凭证和流水账单等相关证据。此外，根据冠维房产公司2013年6月26日提供的《喀什冠维疏勒民俗风情街未售房源清单》显示，上述涉案房屋在2013年6月26日属于未售房源，故我方认为该商品房买卖合同系伪造的合同。因此，刘康大提出的执行异议无事实及法律依据，应予驳回。被执行人冠维房产公司、杨光玉辩称，1.本案的事实是张保江、卜世文经营高利贷担保公司，冠维房产公司以房屋作为抵押，曾向该二人借款3000万元，期间冠维房产公司还款1800万元，后张保江、卜世文起诉冠维房产公司胜诉后，将债权转移给冯涛，当时他们双方为债权转移做了个公证，冠维房产公司对此不予认可；2.冠维房产公司当时向张保江、卜世文借款时，以期房作为抵押，疏勒县房产局给张保江、卜世文办理了他项权证书，期限是2012年9月20日至2013年9月19日，但过后张保江、卜世文没有去续期；3.冠维房地产公司将涉案房屋卖给罗昌友是合法有效的，其也一直占有使用房屋，房屋未办理房产证是因为该房产项目没有办理竣工验收手续，故我公司同意罗昌友提出的执行异议理由。本院查明，张保江诉冠维房产公司、杨光玉民间借贷纠纷一案，2015年9月23日重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民初字第901号民事判决：一、被告杨光玉、冠维房产公司于本判决生效后十日内偿还原告张保江借款5,219,198元，并以此为基数，自2013年6月29日起按照年利率24%计付逾期利息至付清之日止，利随本清；二、驳回原告张保江的其他诉讼请求。2015年12月28日重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民初字第900号民事判决：一、被告杨光玉、冠维房产公司于本判决生效后十日内偿还原告张保江借款912万元，并按照年利率22.4%，以452万元为基数，自2012年11月30日起计付利息至2012年11月30日；再以587万元为基数，自2012年12月1日起计付利息至2012年12月3日；再以6,328,000元为基数，自2012年12月4日起计付利息至2012年12月9日；再以7,232,000元为基数，自2012年12月10日起计付利息至2012年12月13日；再以904万元为基数，自2012年12月14日起计付利息至2012年12月25日；再以912万元为基数，自2012年12月26日起计付利息至付清之日止；二、驳回原告张保江的其他诉讼请求。2012年9月20日卜世文到疏勒县房地产管理所办理了《房屋他项权证》，对疏勒县民俗风情街涉案18幢3号、18幢4房进行了期房抵押，时间是2012年9月20日至2013年9月19日。2016年3月24日，张保江与冯涛签订《债权转让协议》，约定张保江将上述两判决中所确定的债权转让给冯涛，并于2017年5月10日办理公证手续。后冯涛向本院申请执行，2017年6月18日，本院作出（2017）新31执43-1号、44-1号执行裁定书，裁定变更冯涛为两执行案件的申请执行人。2017年9月15日，本院作出（2017）新31执43号执行裁定、（2017）新31执44号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人杨光玉、冠维房产公司的银行账户19,002,113.67元及10,655,607.09元，如存款不足，查封、扣押被执行人所有的等值财产。2017年9月18日，本院对冠维房产公司名下位于××县别墅含涉案房共19套和商用房共68套，合计87套房产进行了查封并进行评估、拍卖，在两次流拍后，2018年12月25日，冯涛向本院递交以物抵债申请书，申请将上述87套房产以流拍价32,704,325.70元抵偿债务，其他超出的未执行部分自愿放弃。2018年12月26日，本院作出（2017）新31执43号之一执行裁定书，裁定“将包含涉案18幢3号、4号房屋在内的疏勒县民俗风情街的87套房屋抵偿给冯涛，上述87套房产的不动产使用权及相应的土地使用权自本裁定送达冯涛时起转移”。另查明，2012年8月20日案外人罗昌友与冠维房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：一、罗昌友购买冠维房产公司疏勒县民俗风情街18幢4号商业房一套，面积91.268平方米，每平方米单价3000元，总金额273,804元；18幢3号商业房一套，面积未写，每平方米单价3000元，总金额675,141元。二、交付期限，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；三、交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；四、关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，同日，冠维房产公司向罗昌友出具收据二张，房款总额948,945元。两套房都于2015年3月31日罗昌友办理了入住，2016年5月12日向喀什天顺物业服务有限公司缴纳2016年全年物业费3795元，提供物业费收据二张。再查明，2013年6月26日冠维房产公司出具一份《喀什冠维疏勒民俗风情街三层联排住宅未售房源清单》，载明涉案6幢3号房屋当时是未出售房屋。2015年9月21日喀什市公安局给疏勒县房管局出具一份喀市公经封通字（2015）069号协助查封通知书，要求对包含涉案房屋在内的冠维三层连排住宅14套，商业房43套进行查封，查封时间从2015年9月21日至2018年9月10日。2018年2月9日喀什市法院进行查封，期限3年，从2018年2月9日至2021年2月9日，2019年4月30日喀什中院下发通知进行解封。本院认为，本案争议焦点为：一、罗昌友作为案外人提出异议是否已超过法定期限；二、罗昌友就案涉的疏勒县民俗风情街18幢3号、4号房是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点一，本院（2017）新31执43号之一执行裁定将冠维房产公司名下部分案涉房产以物抵债给冯涛后，罗昌友向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请执行监督，自治区高院于2020年12月21日向本院下发（2020）新执监151号函件，认为本院（2017）新31执43号、44号案件虽然以执行完毕方式结案，但未制作结案通知书，也无双方当事人书面认可执行完毕或口头认可执行完毕并记入笔录的相关材料，故两执行案件执行程序尚未终结，案外人提出的异议并未超过法定期限，要求我院对罗昌友提出的案外人异议予以立案审查，依法保护各方当事人合法权益。关于焦点二，罗昌友提出异议主张相应权利所依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。但本院认为，案外人罗昌友提出的异议不能成立，理由如下：首先，从本案已经查明的事实来看，罗昌友与冠维房产公司之间的商品房买卖合同确实存在诸多疑点，罗昌友当时购买的是两套期房，期房买卖一般是先付定金，后付首付款，交房时再付余款，罗昌友是两套房总额948,945元，现金一次性全款付清，不符合日常购买期房的流程，同时，案外人提交的二张房款收据中没有会计、出纳签名不符合财务制度规定，与冠维房产公司开出的其他人房款的收据形式要件上不一致。另经核查，冠维房产公司收到现金948,945元后并未入公司账户，且案外人也无法提交其现金来源的相关证据。罗昌友提交的2016年5月21日缴纳2016年全年物业费收据二张，经核查喀什天顺物业服务有限公司帐户上没有此两笔物业费的入帐记录。上述情形均与正常的商品房交易习惯不一致，故不能认定罗昌友已经在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，罗昌友主张在人民法院查封之前已合法占有涉案商业房，但罗昌友与冠维房产公司并无书面的正式交房手续，其签订的两份房屋租赁合同，18幢3号商业房于2020年6月24日罗昌友与阿卜杜拉签订，18幢4号商业房是喻波（另案当事人）与海力力吾吉签订。罗昌友主张将涉案房屋出租给他人，其签订的租赁合同是发生在涉案房屋被人民法院查封之后，因此，不能达到证明查封之前的占有收益的相应事实。第三，依照罗昌友与冠维房产公司签订的《商品房买卖合同》第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。本案《商品房买卖合同》自2012年8月20日签订后至2017年9月涉案商业房被人民法院查封前，罗昌友与冠维房产公司均未到房产管理部门办理合同备案以及预告登记或转移登记手续，罗昌友主张因冠维房产公司未办理竣工验收手续导致无法办理房屋产权证，但除冠维房产公司自认该事实外，无相应证据予以佐证。罗昌友在长达5年的时间中未向冠维房产公司或房屋登记机关要求办理案涉房屋产权证书，即使因客观原因无法办理，罗昌友也完全有理由向冠维房产公司主张违约责任，但其并未举证证明其在上述期间内向房产登记部门或者冠维房产公司主张过权利，应承担举证不能的法律后果。因此，罗昌友对于案涉房屋未能办理登记并过户到其名下存在一定自身原因，其主张没有办理房屋不动产证书没有过错的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，本院认为，罗昌友必须在同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条四项要件事实的情形下，方可具备阻却人民法院执行的效果。经审查，罗昌友所举的证据尚不能证明其已经在人民法院查封涉案房屋前签订了合法有效的买卖合同以及合法占有的事实等。故，罗昌友对本院（2017）新31执43号之一以物抵债执行裁定书提出的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：驳回罗昌友的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   周  虹审  判  员   莫海拜提审  判  员   马  瑞二 Ｏ 二 一 年 一 月 二 十 一 日书  记  员   李  强