浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初8999号原告：长生人寿保险有限公司浙江分公司，住所地浙江省杭州市江干区庆春东路**西子联合大厦**。负责人：余宇飞，总经理。委托诉讼代理人：张虹，女，1989年5月18日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区，系公司员工。委托诉讼代理人：邱自强，男，1967年4月2日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区，系公司员工。被告：沈荣荣，男，1975年11月11日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。原告长生人寿保险有限公司浙江分公司与被告沈荣荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张虹、邱自强，被告沈荣荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告归还原告房屋租赁保证金共计人民币24500元；二、被告支付原告违约金共计人民币500000元；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告向被告租赁坐落于“浙江省绍兴市××幢××室”的房屋用于办公，双方于2018年4月25日签订了《房屋租赁合同》，租期3年。2019年7月31日，原告接到浙江省绍兴市越城区人民法院公告，根据该公告，被告的上述房产被法院查封，法院将依法对上述房产进行拍卖。因此，原告需在该房屋拍卖后按规定予以腾退。目前，该房屋已拍卖成功，原告已腾退。原告已于2019年5月9日向被告支付了2019年5月1日至2020年4月30日的房屋租金，共计人民币98000元，以及上一期租赁合同支付的押金24500元。根据双方的租赁合同第五条约定“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”；根据合同第十二条第2款约定“在本合同签订之前，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押权（银行贷款）。在乙方承租期内，如因甲方原因导致该抵押权被依法主张而造成本合同无法正常履行，并影响乙方正常承租使用该房屋的，甲方扣除乙方已租住日期的租金后，应将租金和租赁保证金无息归还乙方，并且应支付乙方经济损失人民币500000（伍拾万）元整”。同时，由于该房屋被查封拍卖，原告因经营需要，只能重新寻找、租赁新的职场办公，发生了较大的经济损失。因此，被告应归还原告房屋租赁保证金共计人民币24500元并支付原告违约金共计人民币500000元。原告认为被告的行为严重违反了《中华人民共和国合同法》等法律的规定，已经侵犯了原告的合法权益，给原告造成了经济损失。基于上述事实和理由，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告辩称：一、对违约金500000元不认可。被告在法院公告前早就在别的地方租房装修了，被告未收到过2020年5月开始的房租费。被告是全权委托浙商银行和法院的，原告始终未沟通，被告不知道原告何时腾退。当时签合同的时候，原告有专属的人和公司电话与被告沟通，原告公司明明有被告的电话，其他号码打过来被告怎么知道。二、对保证金认可，但对违约金不认可。本院经审理认定事实如下：2018年4月25日，原告长生人寿保险有限公司浙江分公司（乙方、承租方）与被告沈荣荣（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区××幢××室房屋出租给乙方，建筑面积为222.62平方米，用途为办公；租期自2018年5月1日起至2021年4月30日止；年租金为98000元；乙方于2015年4月17日与甲方签订的《租赁合同》中已支付甲方保证金共计人民币24500元，此保证金暂不退还，作为本次租赁合同的保证金；在本合同签订之前，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押权（银行贷款）；在乙方承租期间内，如因甲方原因导致该抵押权被依法主张而造成本合同无法正常履行，并影响乙方正常承租使用该房屋的，甲方扣除乙方已租日期的租金后，应将剩余租金和租赁保证金无息归还乙方，并且应支付乙方经济损失人民币500000元；如甲方在本租赁期未满两年（含两年）内提出解除合同的，应支付乙方装修补偿费人民币200000元。合同还对其他事项进行了约定。2019年7月31日，本院出具（2019）浙0602执3473号公告，载明因浙商银行股份有限公司绍兴越城支行与沈荣荣等金融借款合同纠纷（2019）浙0602民初3118号民事判决书已发生法律效力，本院依法查封了沈荣荣名下位于绍兴市××幢××室房地产；责令被执行人沈荣荣及时自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对上述房地产进行拍卖，被执行人沈荣荣应于本公告张贴之日起15日内腾退上述房屋或提出执行异议，逾期本院将依法强制执行，因此产生的费用由被执行人承担；如对上述房产有租赁权或其他相关权利的案外人，自即日起，停止支付租金、房屋占有使用费或其他费用，并须于本公告张贴之日起15日内腾退或向本院书面申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。被告接到该公告后，另行寻找租赁场地。根据原告提供的与案外人的《房屋租赁合同》显示，原告于2019年11月15日另行租赁绍兴市越城区昆仑商务中心1幢2501室房屋（建筑面积568.28平方米）；租赁期限为2019年11月19日至2022年12月31日（2019年11月19日至2019年12月31日为装修免租期）；年租金为248000元（不含税）；双方约定如因甲方原因导致抵押权被依法主张而造成本合同无法正常履行，并影响乙方正常承租使用该房屋的，甲方应归还乙方剩余未租住日期的租金和租赁保证金，并且应支付乙方经济损失人民币60000元整，并应支付乙方装修补偿费人民币350000元等内容。原告自认房屋租金交至2020年4月30日，其实际于2020年4月搬离案涉房屋。上述事实由原告提交的房屋租赁合同1份、绍兴市越城区人民法院公告复印件1份、中国农业银行客户收付款入账通知1份、与案外人租赁合同1份及当事人的庭审陈述予以证实。被告未向本院提交证据。本院对上述证据予以认定。本院认为，案涉房屋租赁合同因银行实现抵押权而无法正常履行，原告要求被告退还租赁保证金，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，亦符合合同约定，但合同约定的违约金过高；根据原告另行租赁情形、实际腾退时间、租赁期限以及房屋装修等实际因素，本院酌情调整为200000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈荣荣应于本判决生效之日起三十日内向原告长生人寿保险有限公司浙江分公司返还租赁保证金人民币24500元，并支付违约金人民币200000元；二、驳回原告长生人寿保险有限公司浙江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4523元，由原告长生人寿保险有限公司浙江分公司负担2587元，由被告沈荣荣负担1936元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇二一年一月二十五日书记员  陈 柠?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。