河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终829号上诉人（原审被告）：郑州裤都置业有限公司，住所地新密市曲梁服装工业园区，统一社会信用代码：91410183793244143P。法定代表人：彭炜烽，该公司经理。委托诉讼代理人：宋泽胜，河南瑾轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵枫丹，河南瑾轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晓龙，男，1964年6月12日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：孙朝旭，河南光法律师事务所律师。上诉人郑州裤都置业有限公司（以下简称“裤都公司”）因与被上诉人王晓龙房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初5765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人裤都公司的委托诉讼代理人赵枫丹、被上诉人王晓龙及其委托诉讼代理人孙朝旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裤都公司上诉请求：1、撤销新密市人民法院(2020）豫0183民初5765号民事判决，发回原审人民法院重新审判或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误，被上诉人违约，上诉人未违约，上诉人无需为被上诉人违约导致的损失而承担责任。根据一审阶段被上诉人提供的编号为0191119的收据，附注显示：“平安街A11栋H户1-2层(2009年10月至2010年10月月供，已扣除房租，共计12个月月供)”经对款项梳理，此张票据系被上诉人支付的2009年10月4日至2010年9月4日，共计12个月的月供，即2010年10月4日应付的月供被上诉人并未按时支付，而非被上诉人所称的2010年10月的月供已付。另，被上诉人在一审庭审过程中认可尚有82个月的房款未付，与此相符。上诉人与被上诉人之间签订的《房屋承租合同》，租赁期限为2007年10月30日起至2010年10月30日止。被上诉人2010年10月4日的月供未及时缴纳，系被上诉人未按时支付房款违约，按《房屋转让合同》第三条第二项之规定，××即被上诉人逾期付款的，交付房屋日期可顺延。因此，在上诉人先前已经实际交付房屋且被上诉人已实际享受收益的前提下，由于被上诉人自己不按时付款导致房屋无法收回，此与上诉人无关，上诉人无需为被上诉人自己过错导致的损失承担责任。二、被上诉人至今仍有房款133906元未向上诉人支付，且案涉房屋一直处于空置状态，系被上诉人不按合同约定履行义务导致损失扩大，一审法院判决上诉人承担被上诉人的部分房租损失缺乏事实和法律依据，上诉人要求法院依法解除上诉人与被上诉人双方签订的《房屋转让合同》。被上诉人仍有房款未付清，且根据《房屋转让合同》第五条第二项之约定，××即被上诉人如逾期付款，按逾期每日向转让人即上诉人支付逾期付款金额0.1%的违约金，转让人即上诉人并有权解除本合同。因此，依据该约定，上诉人要求法院依法解除双方签订的《房屋转让合同》，现已向新密市人民法院另行提起诉讼。综上，上诉人认为原审法院认定事实不清，适用法律错误，原判决存在错误，特提起上诉，请求撤销原判决，发回重审或依法改判。王晓龙辩称：第一，上诉人主张的事实错误，2009年10月4日到2010年9月4日，共11个月并非12个月，涉案收据上已经明确表明2009年10月到2010年10月份，共计12个月的房租，该事实清楚。第二，上诉人陈述被上诉人逾期支付房款与事实不符。综合本案情况，上诉人从未催要过房租，而是被上诉人多次要求上诉人履行合同交付房屋。第三，原审庭审中被上诉人已经提交了相应的判决书，被上诉人将同类房屋已经抵押给郑州银行，且在法庭询问时，上诉人表示可以交房，可以办理房产证，但是庭后调解，在双方接近达成调解意见时，上诉人表示涉案房屋至今仍然不能办理房产证，并且不能说明合适的理由。第四，上诉人陈述房屋一直空置与事实不符。事实上是因为上诉人涉及其他纠纷，导致涉案房屋一直被案外人所住以致无法正常交付。被上诉人多次要求上诉人解决，但均无果。王晓龙向一审法院起诉请求：1.依法判令被告履行2007年7月4日双方签订的《房屋转让合同》，并立即将位于郑州曲梁服装工业园区平安街A11栋H户1-2层（A11栋西段第一户）房产交付给原告；2.依法判令被告赔偿从2007年10月30日起因不向原告交付上述房产产生的违约金和给原告造成的损失共计20万元；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年7月4日，郑州曲梁服装工业园区管理委员会（转让人）与原告王晓龙（××）签订《房屋转让合同》，约定：一、转让人将郑州曲梁服装工业园区平安街A11栋H户1-2层(A11栋西端第一户)，座向座北朝南，建筑层结构砖混，建筑面积125平方米转让给××。建筑面积按新密市房产管理局及新密市技术监督局测量为准。房屋平面图为本合同附件。二、转让人与××约定按下述方式计算该房屋价款:按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米￥2240元，总金额(￥280000元)贰拾捌万零仟零佰零拾零元整，××首期预付房款￥140000元，余款￥140000元均分十年付清，即每月4日还房款和利息￥1633元存入农业银行，户名肖家祥，卡号:95×××12(××要保留银行进帐回单以便和转让人对帐)。三、房屋交付时间:转让人在2007年10月30日前将验收合格的房屋交××使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，转让人可据实予以延长日期：1、遭遇自然不可抗力，且转让人在发生之日起30日内告知××的;2、政府行为导致甲方交房日期延误或××逾期付款的，交付房屋日期可顺延。四、关于房产权办理的约定:××将房款及利息付清给转让人后，转让人在150日内负责为××到新密市房屋产权管理部门办理房屋产权证书给××。如转让人不能在规定期限内为××办好房屋产权证书的，双方同意按下列第一项或第二项处理:1、××退房，转让人在××提出退房要求之日起30日内按受让入已付房款价的2%赔偿××损失，并将房款退还给××。2、××不退房，转让人按已付房屋价款的1%向××支付违约金。五、××的违约任:1、××的房屋作综合使用，××使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体和墙体结构，要让人如擅自改变该房屋的主体建筑或墙体结构，要承担法律责任，并向转让人支付房款2％的违约金。2、××如逾期付款，按逾期每日向转让人支付逾期付款金额0.1％的违约金，转让人并有权解除本合同。六、本合同如有争议，由双方协商解决，如协商不成，可向新密市人民法院诉讼解决。七、本合同未尽事宜，由双方协商同意后，另签订补充协议书，补充协议书及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。八、本合同一式六份，各执三份。九、本合同自双方签订当日生效。同日，出租方（甲方）原告王晓龙与承租方（乙方）郑州平安投资管理有限公司签订《房屋承租合同》，主要内容为：第一条、房屋的坐落、面积、设施情况。甲方出租给乙方的房屋位于：郑州曲梁服装工业园区平安街A11栋H户1-2层125平方米，房屋平面图及设施附清单为合同附件。第二条、租赁期限、用途。1.该房屋租赁期共36个月。自2007年10月30日起至2010年10月30日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为综合使用，乙方可将房屋转租。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交房。乙方如要求续租，则必须在租赁期满壹个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第三条、租金及支付方式。乙方自本合同签订之日起从第二个月起每月4日付给甲方房屋租金￥1250元。……第六条、房屋交付及收回的验收。租赁期满当日，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好、整洁状态，不得留存物品或影响房屋的后续正常使用。第七条、违约责任。1.租赁期内甲方不得提前收回房屋，如遇特殊情况甲方必须终止合同时，应提前三十天通知乙方，在乙方结清各项费用后由甲方赔偿乙方的经济损失。若乙方因故提前终止合同，必须提前三十天通知甲方，乙方结清各项费用，并赔偿甲方的经济损失。2.在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的千分之一支付甲方滞纳金。……双方还就其他权利义务进行约定。2007年7月4日，原告向被告支付首付款14万元。后原告以租金冲抵月供的方式支付月供，冲抵后，原告个人已支付月供15295.5元。原告共计支付购房款200295.5元（包含租金45000元）。一审法院认为:原、被告在平等、自愿的基础上签订了《房屋转让合同》、《房屋承租合同》，该两份合同内容属双方磋商后自愿达成，系双方当事人真实意思表示，原、被告均应严格履行合同义务。双方在签订《房屋转让合同》的同时签订《房屋承租合同》，即原告在购买案涉房屋当天就将房屋转租给被告。《房屋转让合同》就交付时间约定为“转让人在2007年10月30日前将验收合格的房屋交××使用”。该约定的时间到期后原告就房屋租赁给被告并受益的事实足以证明被告已经完成交付行为。后《房屋承租合同》约定租赁期限为“该房屋租赁期共36个月。自2007年10月30日起至2010年10月30日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交房。乙方如要求续租，则必须在租赁期满壹个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同”。本案原、被告在合同约定的房屋租赁期满后未重新签订租赁合同，原告应当继续按照合同约定按月支付月供,被告应当在租赁期满后及时将房屋返还给原告。双方应当遵循诚实信用原则及合同约定履行各自义务。庭审中根据双方的质辩意见，时至本案庭审原告未交纳剩余购房款，被告未返还案涉房屋，双方的行为均已构成违约。虽然《房屋转让合同》中约定“××逾期付款的，交付日期可顺延”，但双方在长达十余年的时间中未达成一致意见，放任损失的扩大，双方均存在过错。关于原告主张被告赔偿从2007年10月30日起因不向原告交付房产产生的违约金和给原告造成的损失共计20万元的诉讼请求，因双方在《房屋转让合同》中未约定逾期交房的违约责任，该违约金本院不予支持。原告根据案涉房屋周边房租收益情况主张损失，但其未提供案涉房屋周边房租收益情况的相应证据，本院根据原、被告签订的《房屋承租合同》中租金的约定及双方过错程度，酌定支持5年的损失，即1250元/月×60个月为75000元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律之规定，判决：一、被告郑州裤都置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王晓龙返还郑州曲梁服装工业园区平安街A11栋H户1-2层(A11栋西端第一户)房屋；二、被告郑州裤都置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告王晓龙损失75000元；三、驳回原告王晓龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，减半收取为2150元，由被告郑州裤都置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方签订《房屋转让合同》的同时，又签订了房屋承租合同，在租赁合同约定期限届满终止后，上诉人裤都公司本应及时将案涉房屋交付被上诉人王晓龙；即便存在被上诉人王晓龙未按时交纳双方在《房屋转让合同》中约定的月供情况，上诉人裤都公司也应依据《房屋转让合同》的约定主张权利；上诉人裤都公司在租赁合同期限届满终止后，未能及时向被上诉人王晓龙返还案涉房屋，构成违约；同时，本案二审庭审中被上诉人王晓龙主张案涉房屋未能交付系因上诉人裤都公司自身原因被他人控制至今；经本院询问，上诉人裤都公司承诺对被上诉人主张的情况核实后向法庭回复，否则自愿承担相应的法律后果，但是至本判决作出之日，上诉裤都公司并未回复核实情况。综合本案情况，本院认为，根据本案查明的事实，一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。上诉人裤都公司的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人郑州裤都置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  谢宏勋二〇二一年一月二十九日书记员  白雪岩