浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初19425号 原告：刘燕玲，女，1968年12月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：李萍、郑素芬,浙江振进律师事务所律师。 被告：张祖芳，女，1984年4月2日出生，汉族，住贵州省安龙县。 被告：杨兰兰，女，1984年9月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 第三人：义乌市南渡房地产经纪服务部（普通合伙），住所地：浙江省义乌市佛堂镇双林路**。 执行事务合伙人：王美凤。 原告刘燕玲为与被告张祖芳、杨兰兰及第三人义乌市南渡房地产经纪服务部房屋买卖合同纠纷一案，于2020年11月25日向本院提起诉讼。本院受理后，原告于2020年12月1日向本院申请对被告张祖芳名下的财产进行保全，本院予以准许，后因保全财产已被转移无法查封。本案依法适用简易程序由审判员陈琳独任审判，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告刘燕玲及其委托代理人李萍，被告张祖芳、杨兰兰，第三人义乌市南渡房地产经纪服务部到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘燕玲向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年12月5日签订的《置换权益交易居间合同》合法有效；2、判令二被告协助原告办理义乌市佛堂镇蟠龙花园二期高层公寓105平方米权益证过户至原告名下的转移登记；3、判令被告承担原告为实现债权而支出的律师费用20000元。事实与理由：2019年12月5日，原告通过第三人的居间介绍，与被告张祖芳签订《置换权益交易居间合同》，合同约定张祖芳将佛堂镇蟠龙花园二期的权益面积105平方米出卖给原告，转让价格为8350元/平方米，总金额为877750元。合同约定，签订此协议由原告支付827750元，作为定金。当日，原告将此款项支付至被告张祖芳指定的账户，并由被告张祖芳出具收款收据。合同对税费负担、违约责任等进行了约定。同时，被告张祖芳于签订合同当天向原告提供了两被告于2019年7月29日签订的关于佛堂镇蟠龙花园二期的权益面积105平方米《房屋权益面积买卖合同》，总价款为8505000元。现按照当地的政策规定，已经可以办理上述权益面积的相关证件，经原告多次沟通后，两被告仍未协助办理。同时，原告为主张权利而支出了相关的律师费用。现为维护原告的合法权益，提起诉讼。 被告张祖芳辩称，我向被告杨兰兰买房子的时候，我问过两个中介，中介和原房东再三确定房子是一定能过户的，买完两、三个月后，我资金出现问题后把房子卖给原告的。买房子时杨兰兰也没有告诉我，她已经离婚了。到2020年3、4月时，杨兰兰的婆婆王春芝告诉我要交10万元保证金，我跟原告也说了，原告说愿意去交的。到相关部门查询后得知，被告杨兰兰已经独立立户了，105平方米包含了不可转让的面积，导致权益证无法过户。我再三确认保证金10万元是由原房东缴纳的，钱也是退回原房东的。后来我和原告愿意去交纳保证金，但是保证金是要杨兰兰本人才能交，我也联系不上她。 被告杨兰兰辩称，房子之前一直是我婆婆在办理的，卖掉后由我来签字的，我人在湖北，具体情况我也不清楚的。这个权益证我肯定是要卖的。但是我不知道有30平方米是不能转让的。之前一直说由买方交纳10万元保证金，现在权益证没有做下来。 第三人义乌市南渡房地产经纪服务部述称，张祖芳拿来之前与杨兰兰的买卖合同、户型面积确认单，当时两大中介说过房子可以卖的，就督促原告与张祖芳签订了合同。 原告为证明其主张向本院提交如下证据： 1、2019年12月7日签订的《置换权益交易居间合同》、收款收据各一份，证明：原告与被告张祖芳就位于××镇××花园××期××平方米的权益面积的转让达成合同，对房款、违约金、违约责任进行了约定，原告依约支付了购房定金。 2、105平方米户型（编号为234）权益证、张祖芳与杨兰兰的房屋权益面积买卖（复印件）各一份，证明：张祖芳向杨兰兰购买权益面积，并向原告提供了与杨兰兰之间的买卖合同及权益凭证。 3、委托代理合同、发票各一份，证明：原告为实现债权而支出的律师费用。 被告张祖芳质证认为，对上述证据均没有异议。原告还欠我5万元尾款，我也欠杨兰兰尾款5万元。 被告杨兰兰质证认为，对上述证据均没有异议。 第三人义乌市南渡房地产经纪服务部质证认为，对上述证据均没有异议。 二被告、第三人均未提供证据。 根据原、被告及第三人的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，因二被告及第三人对原告提供的证据均无异议，本院对原告所提供证据的证明力予以认定。 经审理查明，2019年7月29日，被告杨兰兰（甲方）与被告张祖芳（乙方）签订《房屋权益面积买卖合同》一份，约定：甲方同意将佛堂镇蟠龙花园二期的权益面积出售给乙方，该权益面积所有权人为杨兰兰，权益证面积105平方米，成交价格为850500元；双方同意于甲方权益证到手七个工作日内通知乙方到相应部门办理权益证所有权转移手续，将权益证办理至乙方或者乙方指定第三方名下。合同同时对定金及付款方式、双方责任及违约责任等进行了约定。2019年12月5日，被告张祖芳（甲方）与原告刘燕玲（乙方）、第三人义乌市南渡房地产经济服务部（居间方）签订《置换权益交易居间合同》一份，约定：甲方自愿将国土资源局颁发的《新社区集聚建设置换权益凭证》（凭证编号：234号；初始安置区块：佛堂-蟠龙花园二期）中可转让高层公寓面积105平方米，以877750元的价格转让给乙方；签订此协议后由乙方支付给甲方人民币827750元作为定金；剩余尾款50000元在权益证签字受理当时由乙方支付给甲方；在甲方取得置换权益凭证7个工作日内，甲乙双方凭本合同及相关证件到义乌市国土资源局办理权益证变更登记手续；甲方应无条件协助乙方办理权益凭证过户手续。合同同时对税费负担、违约责任等进行了约定，并特别约定：甲方保证没有不可售面积，否则视为违约。同日，被告张祖芳出具收款收据一份，载明：本人张祖芳今收到刘燕玲购买本人位于蟠龙二期权益证105平的定金827750元，该款已由买方支付。另，涉案权益面积尚未办理权益证。 本院认为，原告刘燕玲与被告张祖芳签订的《置换权益交易居间合同》系双方真实意思表示，且经原告刘燕玲、被告张祖芳及第三人义乌市南渡房地产经纪服务部作为居间方签名、捺印确认，其内容除定金条款中定金数额超过房屋总价20%部分无效外，其余部分不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按约定履行。现原告已按合同约定支付首期购房款827750元，在具备权益面积转让过户条件的情况下，被告张祖芳亦应按约定协助原告办理权益面积变更登记手续。另，被告杨兰兰与被告张祖芳之间签订的《房屋权益面积买卖合同》亦为双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方亦应按约履行。被告张祖芳已按约支付首期购房款800500元，被告杨兰兰亦应在具备权益面积转让过户条件时按约协助办理权益面积变更登记手续。至于涉案权益面积办理变更登记，因目前涉案位于佛堂镇蟠龙花园二期区块的105平方米权益面积的权益证尚未办理，后续办理进度及可转让情况如何暂无法确定，本院在本案中暂不予处理，待后续涉案权益面积的权益证办理完成后，二被告应积极协助原告办理变更登记手续。原告诉请二被告支付律师费20000元，根据合同相对性原则，对原告有履约义务的为被告张祖芳，根据合同约定，张祖芳应在取得置换权益凭证7日内配合过户，但权益证尚未办理，被告张祖芳并无违约情形，无须承担违约责任，对原告该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民法典》第一百五十六条、第五百零二条、第五百八十六条之规定，判决如下： 一、确认原告刘燕玲与被告张祖芳于2019年12月5日签订的《置换权益交易居间合同》有效（超过房屋权益面积交易总价20%部分的有关定金条款除外）。 二、驳回原告刘燕玲的其他诉讼请求。 案件受理费6389元，由二被告各半负担；保全费4909元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  陈 琳 二〇二一年一月十五日 法官助理  倪淑萍 书 记 员  丁建建