文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初2145号原告:罗桂琴，女，1960年7月14日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：陈冬，江苏益新律师事务所律师。被告：淮安市淮阴区综合性社会福利中心，住所地淮安市淮阴区长江西路188号。法定代表人：祁建功，该中心主任。委托诉讼代理人：汪雨竹，北京盈科（淮安）律师事务所律师。原告罗桂琴诉被告淮安市淮阴区综合性社会福利中心（以下至判决主文前简称福利中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理，依法适用普通程序于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告罗桂琴及其委托诉讼代理人陈冬，被告福利中心委托诉讼代理人汪雨竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗桂琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2012年1月18日签订的《合同书》；2、判令被告按照151000元标准收取2020年度房屋租金；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年1月18日，原、被告签订《合同书》，约定被告将福利中心1、2、3号楼承包给原告经营，原告在福利中心运营方式上采用市场化运作，有自主经营权，自负盈亏，租期为10年，自2012年1月1日至2021年12月31日止。原告在租赁期限内按时缴纳租金，一直经营与社会福利事业有关的业务，但被告突然要求原告于2019年9月29日腾空房屋。为履行本合同，原告前期投入大量资金，又因社会福利事业前期经营困难，近两年才是盈利时间，被告突然要求腾房，致使原告经营困难。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告福利中心辩称：1、涉案合同为无效合同，根据淮财绩（2009）14号文件第五条的要求，行政事业单位公有房屋的出租，应由市财政局负责制定招租程序，组织公开招租，审核和鉴证经营合同，根据被告法定代表人陈述，案涉房屋无产权证，但确为民政局交由被告使用，故案涉房屋应为公有房屋，本案合同签订时并未进行招投标，应当认定合同无效；2、原告主张以损失抵扣本年度租金无事实和法律依据，原告陈述因接被告指令只是部分租金损失，原告仅提供部分租户的出租协议，该协议书中仅证明租金水平，不能证明原告并未收取租金，且上述证据均系原告单方制作，不能作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月23日，淮安市淮阴区民政局出具证明一份，主要内容为：为较好开展我区养老事业，办好老年公寓，经请示领导同意，并由局领导班子集体研究决定，对区老年公寓试行公建民营的承包经营，同时为防止承包人“盈利就包、亏本就跑”的事情发生，承包者必须与民政局有工资关系并签订承包合同或担保，拟由民政局具有多年从事养老服务工作经验的杜诚、李照阳、严简之、张绍邦四位同志中的两人承包（因只有两人可以中标，由上述四人或其家人中两人作为承包者或担保人）。2012年1月18日，原告与被告签订《合同书》一份，甲方为被告福利中心，乙方为原告罗桂琴，合同主要内容如下所述。第一条约定为了贯彻省政府和国家民政部“全国社会养老服务体系推进会”提出的按照投资主体多元化的要求，积极引导和鼓励社会力量兴办养老机构，探索事实公建民营，甲乙双方在淮阴区福利中心的经营服务方面开展合作。第二条约定合作方式：甲乙双方同意按公建民营（承包经营）的方式进行合作，甲方同意将福利中心1、2、3号共3幢楼房（甲方无偿提供1号楼前的平房4间）承包给乙方经营，福利中心房屋产权归甲方，经营权归乙方。第三条约定经营原则：乙方必须经营与社会福利事业有关的业务，在承包期前3年，房屋利用率低的情况下，可进行其他形式的经营，后7年用于养老事业或社会福利事业，承包期内无正当理由不得拒收要求有偿入住福利中心的老人。第四条约定承包期限为10年，自2012年1月1日至2021年12月31日。第五条约定承包费标准：通过竞标1、2、3号楼的承包金为每年23万元，承包金采用提前预交的形式，承包期内，乙方应于每年1月1日前将当年承包金交给甲方，否则，甲方有权终止合同；第一年前两个月为乙方装修期，甲方免收两个月承包金。第六条约定双方的权利和义务。其中甲方权利、义务为：对福利中心运营给予政策支持；对福利中心的服务水平、护理规范、安全生产方面进行指导；协助乙方在当地媒体进行宣传，费用由乙方负担；配合乙方做好护理人员培训，并协调争取护理人员取得从业资格证书；保证福利中心室内厨卫设施到位。乙方的权利、义务为：在经营服务中做到安全生产，产生事故由乙方承担；对室内装修时，按照甲方规范要求进行施工，不得破坏房屋主体结构；在福利中心经营上采用市场化运作方式，有经营自主权，自负盈亏；对甲方或上级部门检查中发现的问题必须及时整改；有权根据当地物价水平，制定福利中心相关收费标准和护理人员薪酬标准，如被相关部门查处，罚没款由乙方负责；乙方依据有关标准指定福利中心服务标准。第七条约定了其他事项。第1项约定为鼓励发展社会福利事业，凡上级补助给福利中心的经费，甲方享受补助的50%，乙方享受22.5%（上级文件明确注明用途的除外）。第3项约定承包期内房屋维护和修缮由乙方负责，乙方在承包期内未经甲方同意不得更改房屋结构。第4项约定在合同履行过程中，除发生不可抗力或上级政策规定（其中的政策规定为上级政策、文件规定），任何一方不得擅自终止合同，否则将承担违约责任，赔付违约金10万元；如甲方违约，除赔偿乙方违约金外，还应赔偿乙方在承包期内所有投资年度的百分比即按年度折旧，每年折旧10%，并按当年已预交的承包金剩余月份退还承包金，同时承担做好违约后的善后工作；如乙方违约，除赔付甲方违约金外，当年预交的承包金不予退还，同时承担好违约后的善后工作，乙方为福利中心运营所增设的固定设施不得人为破坏；承包期满后，乙方投资可移动的设施可拆走，不可移动的设施不得拆除。2012年5月8日，被告福利中心出具委托书一份，内容为：我中心已与罗桂琴同志签订了3号楼承包经营合同，现由罗桂琴同志对外洽谈房屋承包（租赁）经营的有关事宜。2015年3月26日，淮安市淮阴区城市资产经营有限公司工作人员周青松出具情况说明一份，主要内容为：2012年2月份，职教中心地块启动拆迁，为解决当地拆迁户临时过渡问题，经区政府分管领导安排，区资产公司牵头与区民政局协调，将已建好老年公寓部分房屋出租给拆迁户居住，待安置房建好后回迁。原告提供该情况说明用于证明原告将案涉房屋出租给老年人以外的拆迁户居住并未违反合同约定，被告对该情况说明的真实性不表异议。2019年9月29日，被告向原告发出《通知》一份，主要内容为：区纪委对原、被告在2012年1月18日签订的房屋出租合同进行调查，发现属违规出租，为纠正违规行为，区纪委要求立即终止合同，限原告罗桂琴立即结清2012年到2019年9月30日的房租，将对外转租的房屋差价和近年来对租用的社会福利中心1-3号楼的基础设施进行梳理，提供施工合同和相关投入财务资料，以便组织审计，对租住的散住户安排搬出，限在2019年10月30日前将租赁房屋腾空，否则将依法提起诉讼。2020年3月20日，江苏六仁律师事务所接受被告委托，向原告发出《律师函》，主要内容为：原告在房屋租赁期间存在违约行为，主要有未经福利中心授权，擅自将3号楼转租给他人，经福利中心多次提醒，仍未整改，未按合同约定经营与社会福利事业相关的业务，将房屋另作他用；上述违约行为违背了签订合同的初衷，造成严重后果，福利中心已于2019年9月29日通知罗桂琴腾空房屋，限在接到律师函七日内与福利中心联系，就终止合同事宜进行协商。庭审中，被告为证明其辩解的案涉房屋在出租给原告时未经招投标程序，合同应属无效，并提交了淮安市财政局、淮安市监察局2009年5月6日印发的《淮安市行政事业单位公有房屋出租管理暂行规定》，该文件第五条规定行政事业单位公有房屋的出租，应由市财政局负责制定招租程序，组织公开招租，审核和鉴证经营合同。原告质证认为被告提供的上述文件没有相关单位盖章，即使是真实的，与本案也不具备关联性，因本案中原、被告系承包经营关系，而文件规定的是对房屋出租的相关规定，且原告承包案涉房屋是通过领导批示，且经过了被告要求的正常程序才签订，符合相关规定。另外，经原被告双方确认，原告承包案涉房屋后至2019年的承包费用已经付清。以上事实有原、被告双方的庭审陈述、合同书、委托书、情况说明、通知、律师函等证据在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告罗桂琴与被告福利中心签订的《合同书》系双方真实意思表示，且未损害国家、集体或第三人的合法权益，原、被告签订合同时亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告福利中心以合同违反淮安市财政局文件规定为由主张原、被告签订的合同无效，本院不予采纳。原、被告于2012年1月18日签订的合同书约定承包期限为10年，至今尚未到期，对于原告主张被告继续履行双方签订的承包合同于法有据，依法应予支持。对于原告主张由被告承担因被告责令原告搬离案涉房屋，原告清退租户给原告造成租金损失79200元，在计算2020年度租金时应予以扣除，即要求被告应按151000元标准收取2020年度租金的诉请。庭审中，原告诉称自2019年3月起被告即通知原告搬离案涉房屋，但并未提供任何证据加以证明，原告提交的被告向原告出具的搬离通知时间为2019年9月29日，且庭审中原告自认案涉房屋从2019年12月份又开始重新对外出租，加之原告庭审中仅提供了其自制的租金损失清单，不能证明因被告通知其搬离案涉房屋导致其产生租金损失，也不能证明损失的具体数额。故，对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。本案调解未果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告罗桂琴和被告淮安市淮阴区综合性社会福利中心于2012年1月18日签订的《合同书》有效，双方应继续履行上述《合同书》。二、驳回原告罗桂琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24904元，由被告淮安市淮阴区综合性社会福利中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式五份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（账户名：江苏省淮安市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行；原告罗桂琴的上诉账号：62×××89；被告淮安市淮阴区综合性社会福利中心的上诉账号：62×××97）。审 判 长  张庆华人民陪审员  裘 敏人民陪审员  马春泉二〇二一年一月二十九日书记员孙亚伟