浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终5293号 上诉人（原审被告）：宁波意创建设开发有限公司。住所地：宁波高新区清逸路****301-189。 法定代表人：张玮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑克，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宁人，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任幼平，女，1964年9月18日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：贺浩忠，浙江易腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：诸颖，浙江易腾律师事务所律师。 上诉人宁波意创建设开发有限公司（以下简称意创公司）因与被上诉人任幼平商品房预约合同纠纷一案，不服宁波高新技术开发区人民法院（2019）浙0291民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 意创公司上诉请求：撤销一审判决第一项及第三项中意创公司赔偿任幼平损失200000元的判决。事实和理由：一、意创公司与任幼平于2017年4月23日签订的《印象湖滨（定购）单》（以下简称《定购单》）已被2017年12月18日的《定购单》所替代，一审判决解除2017年4月23日《定购单》属于认定基本事实不清；二、任幼平在2017年6月5日已经明知不能签订《商品房买卖合同》，但其既未要求解除2017年4月23日的《定购单》，也未主张双倍返还定金，因此对于2017年6月5日之后扩大的损失不应由意创公司承担；三、任幼平一审诉请按（涉案房屋现有市场价-约定房屋价格-双倍返还定金部分）赔偿购房差价损失，一审判决意创公司赔偿任幼平超过定金部分的损失200000元系超出任幼平的诉讼请求范围，违反“不告不理”原则，程序违法；四、一审判决意创公司赔偿任幼平损失200000元的本质是本约合同签订并履行后可获得的利益，这并非预约合同违约责任赔偿的范围，一审判决意创公司赔偿可得利益损失系适用法律错误。 任幼平辩称，任幼平提供的《定购单》约定签订《商品房买卖合同》的时间是2018年1月31日前，实际签订时间为2017年4月23日，一审法院根据任幼平诉请，解除2017年4月23日的《定购单》是对的。虽然双方将签订《商品房买卖合同》时间变更为2018年1月31日，但意创公司还是无法签订《商品房买卖合同》，已构成违约，应承担相应的违约责任。任幼平一审诉请意创公司赔偿损失500000元，故一审判决不存在超出诉讼请求范围问题。一审判决根据房屋交易价格市场行情在不断提升的客观实际，判决意创公司赔偿任幼平损失200000元，符合客观事实，请求驳回上诉，维持一审判决。 任幼平向一审法院起诉请求判令：意创公司向任幼平交付印创广场7-2幢4-7室房产。一审第一次庭审后，任幼平变更诉请为：一、解除任幼平与意创公司签订的《定购单》；二、判令意创公司返还任幼平认筹金10000元；三、判令意创公司双倍返还定金200000元，并赔偿任幼平购房差价损失暂定500000元，涉案房屋现有市场价以评估价为准。 一审法院认定事实：2017年4月23日，任幼平与意创公司签订了《定购单》，该《定购单》约定：任幼平定购意创公司开发的印创广场7-2幢4-7（现登记房号为4-1），建筑面积暂测为197.47平方米，总价3976848元，定金100000元；《定购单》上手写“一次性特批价3640000元”；买受人应于2017年6月5日前，签订《商品房买卖合同》及附件，并支付房款；还约定：1.任幼平应于2017年6月5日前携带本《定购单》原件、定金收据、购房产权人的相关证件、约定的首付款，至售楼中心签订正式的《商品房买卖合同》及附件，并支付房款。2.本《定购单》于双方签章时成立，于买受人交付定金时生效。3.本《定购单》生效后，在前款规定时间内，出卖方不得将其定购的商品房另售他人。同日，双方签订《意创·印象湖滨会员登记书》，约定任幼平预存10000元（认筹金），另支付定金100000元。后，因意创公司无法与任幼平签订《商品房买卖合同》，双方重新签订《定购单》，将签订《商品房买卖合同》的时间变更为2018年1月31日前，其余内容均未作更改。后因讼争房屋属意创公司自持房屋，双方未按约定日期签订《商品房买卖合同》。2018年2月，任幼平通过邮寄方式向意创公司发函要求签订《商品房买卖合同》。现讼争房屋已登记在意创公司名下，双方一直未签订《商品房买卖合同》。另查明，后讼争房屋加装了直梯，房屋建筑登记面积为180.63平方米。经任幼平委托，一审法院就讼争房屋价值委托相关鉴定部门鉴定，经鉴定，讼争房屋在2020年4月13日房地产市场价值总价为3803500元，折合单价21057元/平方米。 一审法院认为，任幼平与意创公司签订的《定购单》虽然具备了当事人名称、商品房基本情况、购房款支付方式及期限等内容，但对交付期限、交付条件等内容未进行约定，且《定购单》也明确载明双方应签订商品房买卖合同。因此，《定购单》符合预约合同的相关实质要件。现因意创公司的原因导致双方无法签订本约合同，任幼平主张解除双方签订的《定购单》，于法有据，予以支持。任幼平要求意创公司返还认筹金并双倍返还定金，符合相关法律规定，予以支持。定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。对于超过定金部分的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因讼争定购单属预约合同，本约合同尚未成立，预约合同的损失赔偿范围虽然不能等同于本约合同的履行利益，但预约合同的可得利益损失，意创公司应予赔偿。综合考虑违约方的过错程度、守约方的履约情况、成本支出、机会成本损失、讼争房屋增值、规划变更等因素，一审法院酌情确定意创公司应赔偿任幼平超过定金部分的损失为200000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，于2020年10月20日判决：一、解除任幼平与意创公司于2017年4月23日签订的《印象湖滨（定购）单》；二、意创公司返还任幼平支付的印象湖滨认筹金10000元；三、意创公司双倍返还任幼平定金200000元，并赔偿任幼平损失200000元；上述第二、三项定于判决生效后十日内履行；四、驳回任幼平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10900元，减半收取5450元，由任幼平负担1725元，意创公司负担3725元；鉴定费10509元，由意创公司负担。 二审中，双方当事人均未在举证期限内向本院提供新的证据。本院经审理认定的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，任幼平提供的《定购单》客户联中签订日期落款为2017年4月23日，该《定购单》约定任幼平与意创公司签订《商品房买卖合同》时间为2018年1月31日前。虽然双方在2017年4月23日签订过一份约定签订《商品房买卖合同》时间为2017年6月5日前的《定购单》，但因意创公司无法在2017年6月5日前与任幼平签订《商品房买卖合同》，双方已签订了任幼平提供的上述《定购单》，且意创公司也将任幼平持有的约定签订《商品房买卖合同》时间为2017年6月5日前的《定购单》客户联收回，故双方之间已不存在签订《商品房买卖合同》时间为2017年6月5日的《定购单》。意创公司主张任幼平在2017年6月5日已明知不能签订《商品房买卖合同》，其对任幼平2017年6月5日之后扩大的损失不应承担，缺乏事实依据，本院不予采纳。因导致双方无法签订《商品房买卖合同》的责任在于意创公司，意创公司已构成违约，一审判决支持任幼平要求解除《定购单》的诉讼请求，并无不当，本院予以确认。意创公司对一审判决其返还任幼平认筹金及双倍返还定金不持异议，虽认为双倍返还定金已足以弥补作为预约合同的《定购单》被解除对任幼平造成的签订商品房买卖合同的机会损失，并认为一审判决意创公司赔偿损失200000元超出任幼平的诉讼请求，但任幼平一审诉请之一为意创公司赔偿任幼平购房差价损失暂定500000元，故一审法院在综合考虑意创公司在未能签订《商品房买卖合同》中的过错程度，任幼平履约成本支出、机会成本损失、讼争房屋增值、规划变更等因素，酌情确定意创公司赔偿任幼平超过定金部分的损失为200000元，并未超出任幼平的诉请范围，本院对意创公司该上诉理由不予采纳。 综上所述，意创公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人宁波意创建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  叶剑萍 二〇二一年一月十一日 书记员  董佳嫱