上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10252号上诉人（原审原告）：陆士军,男,1984年8月2日生,汉族,住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：余凌英，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈忠,男,1968年3月11日生,汉族,住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李朝春，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱根妹,女,1938年4月7日生,汉族,住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈忠（系朱根妹之子）,身份事项同上。原审第三人：上海地产中星曹路基地开发有限公司，住所地上海市浦东新区金海路****。法定代表人：卢云峰。原审第三人：陈胜江，男，1992年7月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈忠（系陈胜江父亲）,身份事项同上。原审第三人：陈丽华，女，1962年2月16日生，汉族，住上海市金山区。原审第三人：黄秀梅，女，1992年9月3日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：陈丽华（系黄秀梅母亲），身份事项同上。上诉人陆士军因与被上诉人陈忠、朱根妹、原审第三人上海地产中星曹路基地开发有限公司（以下简称中星曹路公司）、陈胜江、陈丽华、黄秀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91684号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆士军上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：被上诉人提供了户口簿信息、入户通知书及房屋交接单，上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的钥匙也是被上诉人给上诉人的，系争房屋是家庭分配给被上诉人的，上诉人有合理理由认为被上诉人构成表见代理，有权处分系争房屋。被上诉人及原审第三人居住在同一个小区，理应知晓系争房屋早已转让的事实，但自2013年起上诉人使用系争房屋至今原审第三人从未提出过异议，可见原审第三人同意转让系争房屋。一审法院认定上诉人有违诚实信用原则有误，如果上诉人明知系争房屋有其他动迁利益人，上诉人可以选择其他动迁房，而非正常价格购买权属存在争议的系争房屋。被上诉人陈忠、朱根妹共同辩称：陈忠赌博到处借钱，后无法偿还才未经家人同意抵押借款，双方并无真实买卖的意思。签订协议时，被上诉人提供了动迁协议等材料，中介公司也向上诉人讲明了情况，上诉人应当清楚系争房屋属于家庭财产。请求维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。原审第三人陈胜江、陈丽华、黄秀梅述称：同被上诉人意见。原审第三人中星曹路公司未作陈述。陆士军向一审法院起诉请求：判令陈忠、朱根妹在办理上海浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋的不动产权证后，将上述房屋过户登记至陆士军名下，中星曹路公司、陈胜江、陈丽华、黄秀梅予以协助。一审法院认定事实如下：陈忠、陈丽华系朱根妹之子女，陈胜江系陈忠之子，黄秀梅系陈丽华之女。2012年10月10日，上海XX（集团）有限公司作为拆迁人与陈忠、朱根妹、陈胜江、陈丽华、黄秀梅作为被拆迁人签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议（适用同等价值产权房屋调换）》（以下简称拆迁安置协议），约定乙方所有的房屋座落在XX村XX号，建筑面积339平米。乙方选择按与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式，并同意与甲方按房地产市场价值结算调换房屋的差价。甲方安置乙方的房屋座落在XX路XX弄，共有5套房屋，其中包含系争房屋，面积53.58㎡。2013年2月8日，陈忠、朱根妹作为甲方（出卖方）经居间方介绍与陆士军作为乙方（买受人）签订《动迁房预售预购合同》（以下简称预售预购合同），约定陈忠、朱根妹将系争房屋出售给陆士军，房屋总价为人民币64万元，建筑面积53.48平方米。乙方签订合同后于2013年2月8日前支付甲方52万元作为首付款（含定金）。待甲方取得房屋产权证交予乙方当日，乙方支付第二笔购房款6万元，留尾款6万元，待房屋产权交易过户时交付甲方。签订合同后甲方将房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后，甲乙双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记手续。同日，陆士军向朱根妹支付购房款51万元，朱根妹出具收据一份，载明收到陆士军购买系争房屋的房款52万元含定金。同日陈忠、朱根妹向陆士军交付了系争房屋，并签订了房屋交接书。陆士军居住使用系争房屋至今。2013年5月7日，陆士军向朱根妹支付购房款5万元。同日，陈忠出具收据一份，载明收到系争房屋的购房款6万元，分别是银行转账5万元，现金1万元。系争房屋目前登记在中星曹路公司名下。2019年11月，陆士军诉至一审法院，要求判如所请。关于陆士军的购房资格，陆士军于庭审中述称，其婚姻状况为未婚。陆士军名下原有一套位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的房屋，2019年12月31日，陆士军将该套房屋的产权赠与了其母亲陈阿妹，陆士军目前名下没有房产。一审法院认为，根据拆迁补偿安置协议记载，系争房屋系陈忠、朱根妹与陈胜江、陈丽华、黄秀梅拆迁安置所得的5套房屋中的一套。由于五位被拆迁人未就5套拆迁所得房屋的权属分配达成一致，所以对系争房屋的处分，须经五位被拆迁人一致同意后方可进行。陆士军负有证明陈胜江、陈丽华、黄秀梅对于处分系争房屋是认可的举证责任。首先，陆士军与陈忠、朱根妹签订的房屋买卖合同中并无陈胜江、陈丽华、黄秀梅的签字。其次，陈胜江、陈丽华、黄秀梅事后并未予以追认。最后，根据陆士军庭审中的陈述，陆士军经历过拆迁安置，其对拆迁的流程应当是知晓的，对不与所有被拆迁人签订合同将会面临的无法过户的风险也应当是明知的，在此背景下，陆士军主张其并没有关注拆迁安置协议，显然有违诚实信用原则。综上，陆士军与陈忠、朱根妹之间的房屋买卖合同对陈胜江、陈丽华、黄秀梅并无约束力，陆士军要求依据其与陈忠、朱根妹签订的合同对五人共有的房屋主张所有权转移，于法无据，一审法院不予支持。中星曹路公司经一审法院合法传唤，不影响本案的审理。一审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，于二〇二〇年六月十五日作出判决：驳回陆士军的全部诉讼请求。案件受理费10,200元，减半收取计5,100元，由陆士军负担。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，上诉人陈述，其在购买系争房屋时，被上诉人并未提供拆迁安置协议，但提供了入户通知单、燃气账单以及有线电视办理回执。被上诉人称，其将拆迁安置协议以及其他材料一起交给上诉人查验过。被上诉人陈忠陈述，安置的五套房屋中，除涉案房屋外，剩余2套由其以同样方式抵押给债权人，剩余2套空置，钥匙在陈丽华手中。原审第三人陈丽华、黄秀梅陈述，动迁分得的5套房屋钥匙均由陈丽华保管，家庭内部未明确居住及产权设定，陈丽华一家从未居住在安置所得的房屋内，其不清楚系争房屋出售的情况。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人与上诉人就系争房屋签订的《动迁房预售预购合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被上诉人认为其与上诉人之间仅是抵押借款关系，并无房屋买卖的真实意思，对此，本院认为，双方签署的预售预购合同实质为买卖合同本约，除非双方有相反证据证明双方非买卖合同关系；本案中，被上诉人并未提供证据证明双方之间存在借款关系，上诉人也否认购房之前与陈忠相识，根据常理判断上诉人直接向陌生人出借款项的可能性不高；如若为借款而签订虚假买卖合同（实为抵押），被上诉人一般不会向上诉人交付房屋，被上诉人收到款项后也不会出具收到购买系争房屋购房款的收据，故被上诉人的此项辩称与在案事实不符，也不符合常理，本院不予采纳。上诉人认为被上诉人的行为构成有权处分，对此，本院认为，因系争房屋系动迁安置五套房屋之一，现五套动迁安置房目前均登记在原审第三人中星曹路公司名下，尚无证据证明被上诉人家庭内部已对五套动迁房予以了分配，被上诉人以及原审第三人陈胜江、陈丽华、黄秀梅均确认拆迁安置的五套房屋未经家庭内部析产，故系争房屋为“朱根妹户”的共有财产。上诉人2013年2月入住系争房屋至一审起诉将近7年的时间，原审第三人陈胜江、陈丽华及黄秀梅从未提出过异议，原审第三人陈胜江即使与父亲陈忠关系不好，但对于动迁安置取得巨额财产的事情应当知晓，对后续房屋的使用、处分应当关注，原审第三人陈丽华及黄秀梅虽然自述未曾居住在动迁安置房小区内，但其陈述并不知晓系争房屋的出售、安置五套房屋后不闻不问、任其空置却在外租房居住，明显有违常理。结合被上诉人与原审第三人陈胜江、陈丽华及黄秀梅之间特殊的亲属关系，本院认为被上诉人出售系争房屋系经原审第三人陈胜江、陈丽华及黄秀梅事先授权或事后追认，即被上诉人构成有权处分。上诉人的此项意见，本院予以采纳。上诉人请求被上诉人继续履行合同，办理系争房屋的过户手续，本院认为于法有据，予以支持。鉴于系争房屋家庭内部尚未予以分割，第三人中星曹路公司应当将系争房屋过户至被上诉人与原审第三人陈胜江、陈丽华及黄秀梅名下，再由其过户至上诉人名下。当然，上诉人未付的尾款6万元，也应当向被上诉人支付。综上，陆士军的上诉请求合法有据，应予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、2007年《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初91684号民事判决；二、上海地产中星曹路基地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋房地产权利移转登记至陈忠、朱根妹、陈胜江、陈丽华、黄秀梅名下；三、陈忠、朱根妹、陈胜江、陈丽华、黄秀梅取得上述房屋房地产权利后十日内，将该房屋房地产权利移转登记至陆士军名下（交易所产生的契税、印花税、交易手续费、营业税（如有）、个人所得税（如有）等均由陆士军负担）；四、陆士军应于房屋房地产权利移转登记至其名下时向陈忠、朱根妹支付房屋尾款6万元。一审案件受理费10,200元，减半收取计5,100元，由陈忠、朱根妹、陈胜江、陈丽华、黄秀梅负担；二审案件受理费10,200元，由陈忠、朱根妹、陈胜江、陈丽华、黄秀梅负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二一年一月十八日书记员  王 力附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……