江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4970号上诉人（原审原告、反诉被告）：黎武，男，汉族，1984年2月27日出生，住江西省九江市武宁县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司，住所地江苏省常州市武进区雪堰镇潘家工业集中区。法定代表人：沈介良，该公司执行董事。委托诉讼代理人：鞠明，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人：上官阳城，江苏华东律师事务所律师。上诉人黎武因与被上诉人江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司（以下简称旷达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020)苏0412民初4644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黎武上诉请求：撤销一审判决；驳回旷达公司的第二项反诉请求；一、二审的诉讼费用由旷达公司承担。事实与理由：证据不真实，认定事实错误。1.涉案商品房买卖合同第22条关于送达部分约定：任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。我是按照合同第7.1.3条贷款方式付款。具体贷款办理手续按合同7.2.1.条规定，旷达公司代理我办理贷款手续。合同第10.1条规定，旷达公司应在2019年12月31日前向我交付该商品房。在此期间，旷达公司没有向我发出任何文件，明确我需要办理的事情，属于严重违约。2020年1月13日我向旷达公司发出书面的《买卖合同解除通知》，但其收到后，未做任何解释，反而于2020年3月11日向我发出了《催款函》。旷达公司违约在先，对我发出的解除合同文件不予理睬，反而是以补发的《催款函》作为证据，望法院依法驳回，不予采信。2.一审开庭前旷达公司只提供该商品房的三证而没有提供五证。旷达公司向一审提供了当地农业银行潘家支行工作人员王洁的手机号，一审法官和她联系作为本案的笔录证据，我当庭向一审法官播放了，旷达公司提供给我的手机号通话录音和一审法官的谈话笔录存在很大的差异。3.为了查明事实，我愿意配合法院去移动营业厅调取我的通话记录，确认是否有王洁向我多次打电话的记录，如果不存在，则旷达公司涉赚欺骗、提供假证、影响司法公正，请求法院依法追究其法律责任。旷达公司答辩称，我公司已将黎武提供办理贷款需要的材料提交给了银行，因当时中国人民银行同期贷款利率取消变更为LPR，需要黎武本人到银行面签合同，其未去银行面签，故而未能放贷。我公司已履行完毕合同中约定的贷款手续代办理，后续面签并非我公司的义务范围，也不是我公司可以完成的。故贷款未发放的过错在黎武，根据合同7.3约定，买受人原因导致贷款未能发放的，应由其自有资金或者其他方式支付，经我公司催要后，黎武未支付房款，根据合同8.1.2条，出卖人有权解除合同，买受人应当支付合同总价10%的违约金。关于面签通知的问题，黎武认为应当书面通知，是根据合同送达条款的规定，基于本合同发出的文件，而因中国人民银行同期贷款利率取消变更为LPR需要面签的情形，不属于产生的文件，无需书面通知。一审去银行现场做了询问笔录，已当庭播放黎武与银行工作人员的通话记录，可以看出银行已经通知了黎武签字事项，且我公司作为出卖人，期间为了促成交易，多次电话通知黎武至银行签字，此环节我公司并无过错，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。黎武向一审法院起诉请求：1.判令解除我与旷达公司之间签订的商品房买卖合同（合同编号：75E286FC5C434F6282EA）；2.判令旷达公司退还我支付的购房定金及首付款18万元；3.本案诉讼费用由旷达公司负担。旷达公司向一审法院反诉请求：1.判令解除我公司与黎武签订的编号为75E286FC5C434F6282EA的《商品房买卖合同》；2.判令黎武向我公司支付违约金5.8万元；3.黎武承担全部诉讼费。一审法院查明：2019年7月15日，黎武作为买受人与旷达公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：75Ｅ286ＦＣ5Ｃ434Ｆ6282ＥＡ），约定黎武购买位于常州市武进区××镇××路××号××花园××幢××室商品房（商品房施工编号36302），建筑面积为59.5平方米，房屋总价款为58万元，付款方式为：买受人应当在2019年7月15日前支付首期商品房价款18万元，余款40万元向银行申请商业贷款支付，具体贷款办理手续为：出卖人代理买受人办理贷款手续，买受人在签订合同并支付首付款之日起3日内，将申请发放贷款机构需由买受人提供的证件资料交付给出卖人。对于贷款未办理成功的违约责任，合同约定：因买受人未能获得发放贷款机构贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，出卖人同意买受人在收到发放贷款机构或出卖人的书面通知之日起7日内，以自有资金或其他方式支付，在此期限内不承担逾期付款的违约责任。因出卖人过错导致买受人未能获得发放贷款机构贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。对于逾期付款的责任，约定买受人未按照约定时间付款的，自逾期之日起超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内，按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。《商品房买卖合同》还对商品房交付条件、交付手续、前期物业管理、违约责任等事项进行了约定。2019年7月6日，黎武向旷达公司支付18万元房屋首付款。合同签订后，黎武向旷达公司提交办理贷款所需的证件资料。2020年1月13日，黎武以旷达公司未能代其成功办理贷款、40万元贷款未发放为由，向旷达公司寄送《买卖合同解除通知》，要求解除双方签订的商品房买卖合同。2020年3月11日，旷达公司向黎武寄送《逾期付款催款函》，要求黎武尽快付清购房余款。现双方未协商一致，故诉至法院，引发纠纷。一审中，法院就黎武所购房屋的贷款未发放原因至中国农业银行潘家支行进行了走访调查，并制作了笔录，中国农业银行潘家支行的客户经理王洁称，因中国人民银行同期贷款利率取消，变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），故需要黎武至银行重新签订借款合同，银行工作人员多次打电话给黎武要求其至银行面签合同，但其至今未到银行面签，导致贷款未予发放。一审法院认为，黎武与旷达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，依法受法律保护。双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据合同约定，黎武已逾期付款超过30日，旷达公司有权单方解除合同。黎武起诉要求解除合同，旷达公司也同意解除合同，故对于双方要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求及反诉请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，因买受人原因逾期付款导致出卖人单方解除合同的，买受人应按照合同总价款的10%向出卖人支付违约金。黎武经旷达公司催告付款，仍未通过自有资金或其他方式支付剩余房款，其行为已构成违约，应承担违约责任。黎武称房屋贷款未能办理成功的原因在于旷达公司，故不应当由其承担违约责任。经查，双方的《商品房买卖合同》约定由旷达公司代理办理贷款手续，旷达公司在代办贷款手续的过程中，已经将黎武提交的材料转交给银行，房屋贷款未能发放的原因在于，因中国人民银行同期贷款利率取消，变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），故需要黎武至银行重新签订借款合同，银行工作人员多次通知黎武至银行办理手续，黎武均不予配合。一审法院认为，旷达公司作为出卖人，已经履行了合同约定的代为办理义务，而到银行重新签订合同，需要黎武本人签字办理，房屋贷款未能办理成功并不能归责于旷达公司，黎武辩称系旷达公司的过错导致贷款未能发放的意见，法院不予采纳。本案的房屋买卖合同解除后，旷达公司向黎武返还已经收取的房款18万元，黎武应承担违约金5.8万元。综上，对于黎武要求旷达公司返还购房款18万元的诉讼请求，法院予以支持，对于旷达公司要求黎武支付违约金5.8万元的反诉请求，法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、解除黎武与江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司于2019年7月15日签订的合同编号为75E286FC5C434F6282EA《商品房买卖合同》；二、江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司于判决生效之日起十日内返还黎武购房首付款180000元；三、黎武于判决生效之日起十日内向江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司支付违约金58000元。上述第二、三项应付款项互相折抵后，江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司应向黎武支付122000元，于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1950元，由江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司负担。反诉案件受理费减半收取650元，由黎武负担。二审中，黎武提交手机图片截屏一张，证明2020年3月6日其在武汉，其在微信朋友圈发了武汉政府发放的物资图片，旷达公司相关销售人员知道其在武汉，乘人之危发了催款函。2020年1月13日其给对方邮寄了解除合同的通知，对方没有任何反应，其在2020年3月6日发了朋友圈，对方就发了催款函，期间没有任何书面邮件。旷达公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本案贷款事宜发生时，尚未爆发疫情。另外关于房屋交付的问题，应在房屋交付之前，买受人未配合办理贷款手续，且未以自有资金支付房款，其先合同义务未完成，我方拥有不安抗辩权，未按时间交付房屋的行为无过错。二审中，旷达公司称，涉案房屋已于2014年9月5日取得编号为常武（2014）房预售证第（078）号房屋预售许可证，竣工备案表日期为2016年3月2日，不存在逾期交付的风险。该小区房屋至今已售626套，交付606套。与黎武同期的客户共有9个，除黎武外均已完成银行贷款及商品房交付。二审中，双方当事人对于一审法院查明的事实均无异议，二审依法予以确认。二审查明：双方签订的《商品房买卖合同》第7.5条约定：因非归责于出卖人或买受人的原因，导致买受人未能获得发放贷款机构贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，双方应就具体付款方式另行协商，并签订补充协议；协商不成的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内，退还买受人已付全部房价款。第10.1条约定：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。本院认为：一审判决结果不当，二审予以纠正。理由及依据如下：涉案房屋买卖合同商业贷款的审核发放涉及到案外人银行，故涉案合同并未约定贷款的具体发放时间。但根据合同约定的交房时间为2019年12月31日，可以推定双方认可的贷款合同审核通过日期最迟为2019年12月31日。一审法院询问银行工作人员王洁，王洁虽称多次打电话给黎武要求其至银行面签合同，但是并未明确打电话的具体时间，也无相应证据证明其陈述属实；旷达公司也未提交证据证明其公司在约定的交房日期前或者在2020年1月13日前催促过黎武办理面签手续。故没有充分的证据证明系黎武的原因导致银行贷款合同未在房屋交付前审核通过。在约定的交房日期已过，且非因归责于黎武的原因导致商业贷款未及时发放的情况下，黎武行使合同单方解除权，符合合同第7.5条的约定。旷达公司在一审中虽称“解除合同的通知是否收到还需向经办人吴燕确认”，但在一审后续的庭审中并未否认其公司签收过该通知，同时其公司在二审中对于一审查明的该部分事实并无异议，故二审认定其公司签收了黎武出具的解除合同通知。双方之间的房屋买卖合同已于黎武的解除合同通知到达旷达公司之日解除。合同第7.5条约定：出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内，退还买受人已付全部房价款。故黎武要求旷达公司退还全部购房款，有合同依据，应予支持。旷达公司反诉主张黎武违约，证据不足，二审不予支持。综上，黎武的上诉意见，有事实和法律依据，二审予以支持。一审判决结果不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持常州市武进区人民法院（2020)苏0412民初4644号民事判决第一项、第二项；二、撤销常州市武进区人民法院（2020)苏0412民初4644号民事判决第三项；三、驳回江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1950元，反诉案件受理费650元，合计2600元，由江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司负担；二审案件受理费5200元，由江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司负担（一审案件受理费1950元、二审案件受理费5200元，黎武已预交，江苏旷达太湖国际颐养庄园置业有限公司应承担的诉讼费用在其履行上述付款义务时一并结算）。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年一月十三日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲