河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终438号上诉人（原审被告）：樊冰，女，1990年6月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：曹振华，上海段和段（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王香香，女，1989年4月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：任欢欢，河南荟智源策律师事务所律师。上诉人樊冰因与被上诉人王香香债权转让合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初12583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依据全国人大常委会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人樊冰的委托诉讼代理人曹振华，被上诉人王香香的委托诉讼代理人任欢欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊冰上诉请求：撤销原判，依法改判或裁定发回重审。上诉理由：（一）原审法院认定事实不当。1.原审基于事实的误解导致认定基础法律关系错误。樊冰与案外人孙八砦一组之间基于《房屋买卖协议》成立房屋买卖合同关系；樊冰基于与闫新宪之间的借款合同，向其支付借款本息，双方成立借贷法律关系。借贷法律关系与房屋买卖法律关系系两种截然不同的法律关系。一审法院认定借款合同为涉案房屋剩余购房款分期付款合同，明显错误。2.一审认定闫新宪系案外人孙八砦一组的财务人员，其所签订借款合同系职务行为明显错误。王香香并未提供任何闫新宪系案外人孙八砦一组的员工或孙八砦一组授权其与樊冰签订房屋买卖协议、借款合同、抵押合同的相关证据。闫新宪是否系孙八一组的财务人员并不妨碍其与樊冰之间签订借款合同，抵押合同。3.一审法院认定樊冰单方违约明显不当。樊冰与案外人孙八砦一组之间的房屋买卖合同履行被长期搁置，双方均有责任，一审法院认定樊冰单方违约，显然不符合事实，樊冰因为担心不能取得房产证，暂停付款；案外人孙八砦一组至今尚未向樊冰交付房产证，远远超过合同约定的期限；樊冰未提供任何证据证明案外人孙八砦一组向樊冰主张过支付剩余购房款；事实上，直至2020年9月，孙八砦一组电话曾告知樊冰来协商剩余购房款事宜，协商过程仅仅是偷偷复印了樊冰持有的购房合同、还款收据、借款合同、抵押合同等文件，王香香在诉讼中提供的收据恰恰系协商时所复印。在长达7年的时间里，樊冰依照合同约定占有了案涉房屋，这不仅并不违背案外人孙八砦一组的意愿，还应视为案外人孙八砦一组怠于行使自身本可以享有的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。在房屋买卖合同履行中双方都存在违约，双方也一直未对退回房产或者支付尾款做出具体协商与约定。在此情形下，一审并未认定案外人孙八砦的违约事实，仅仅基于闫新宪与樊冰签订的借款合同约定利息主张违约金没有合同及法律依据，让樊冰独自承担七年间的全部利息更不公平。4.一审法院认定违约金数额明显未考虑双方利益平衡及过错分担。案外人孙八砦一组的可得利益损失并未查明也并未充分说理。（二）一审法院适用法律错误。无论从案外人孙八砦一组办出房产证的日期已经超出原房屋买卖合同约定最晚日期，还是至今未向樊冰交付房产证的行为；无论孙八砦一组不合常理的房屋买卖交易方式，还是七年来孙八砦一组怠于行使自己的权利等种种行为，显然其存在违约情形。既然是双方互相违约，应当适用合同法第一百二十条，应当各自承担相应的责任。（三）一审法院未依照法律规定追加孙八砦一组、闫新宪为诉讼主体。至今为止，孙八砦一组未向樊冰交付房产证，本案案由是房屋买卖合同纠纷，孙八砦一组应为必要追加主体，或原告或第三人参与到诉讼中来。在王香香不具备向樊冰交付房产证能力的情况下，直接判决樊冰向王香香支付本息，程序的正当性值得怀疑。王香香辩称：（一）购房协议第四条约定于协议签订之日起七日内一次性付清全部房款769335元，但樊冰仅支付了384668元的购房款。购房协议签订当日，樊冰又与孙八砦一组的工作人员闫新宪签订了《借款合同》，对剩余的384667元的购房款进行了分期付款约定。该合同名为借款合同，实为涉案房屋剩余房款的分期付款合同，借款合同中的款项实质上仍为购房款。樊冰于2013年2月19日至2013年12月22日支付的96656元款项系按照借款合同的约定向孙八砦一组支付的购房款本金及利息。樊冰的购房发票上可显示开票人系闫新宪，孙八砦一组向樊冰出具的定金收据及还款收据上均有闫新宪的签字，以上证据足以证明闫新宪系孙八砦一组的工作人员，结合樊冰与孙八砦一组签订《房屋买卖协议》的当天与闫新宪签订《借款合同》、闫新宪系孙八砦一组工作人员的事实，应当认定孙八岩一组与樊冰在签订《房屋买卖协议》时对购房款进行了分期付款约定的事实成立。故，一审法院认定樊冰与闫新宪签订的借款合同实质为涉案房屋剩余房款的分期付款合同事实清楚且证据充分。（二）樊冰的房产证于2015年已办理完毕，樊冰未支付购房款的违约行为在先，根据《民法典》第526条及《房屋买卖协议》之约定，孙八砦一组不构成违约。《房屋买卖协议》第七条约定，自2012年10月27日签订《房屋买卖协议》之口起算500个工作日系2014年10月29日。根据借款合同的约定，樊冰应支付2012年10月27日至2013年10月26日期间的还款共计96636元(8053元/月×12)，而樊冰仅在2013年12月22日前支付了96656元还款，此后便未再还款，也即樊冰自2014年1月起就开始违约。樊冰的违约行为在先，其未履行支付购房款的先合同义务，孙八砦一组有权拒绝为其办理房产证，况且，樊冰的房产证于2015年12月10日也已办理完毕。樊冰未按照合同约定支付购房款，却一直占有并使用房屋，期间孙八砦一组多次通知樊冰支付剩余购房款，樊冰称未向其主张过购房款的陈述显然不符合常理。樊冰未支付剩余购房款的行为已构成违约，应当按照《借款协议》的约定支付剩余购房款本金及利息。（三）对于樊冰所述的一审法院未追加孙八砦一组、闫新宪为诉讼主体的主张，首先，未有法律规定在债权转让纠纷中必须要追加原债权人为诉讼主体；其次，王香香提供了充足的证据证明了闫新宪的身份；再者，本案中王香香已提供了充足的证据证明原债权债务合法存在，债权转让合法成立，王香香有权直接向樊冰主张购房款及相应的利息。王香香向一审法院起诉请求：依法判令樊冰立即支付购房款324015.83元及利息209767.85元，共计533783.68元（自2020年9月28日起至欠款实际履行完毕之日止以借款本金324015.83为基数，按合同约定月息0.78%计付利息）。一审法院认定事实：2012年10月27日，樊冰与案外人孙八砦一组签订房屋买卖协议书一份，约定樊冰购买孙八砦一组开发的位于郑州市××大学××路××花××小区××楼××单元××西××房屋××套，总房款769335元，双方约定于签订协议之日起七日内一次性付清房款。逾期付款按照日万分之三以应付款为基数计算违约金。樊冰于2012年10月27日支付购房款384668元。同日，樊冰与闫新宪签订借款合同一份，约定樊冰向闫新宪借款384667元用于支付案涉房屋剩余购房款，借款期限自2012年10月27日至2017年10月26日，借款利息为月息7厘8，每月还款8053元。2013年2月19日-2013年12月22日，樊冰支付购房款及利息共计96656元（其中购房款60651.17元，利息36000.83元），余324015.83元购房款及合同约定的利息至今未付。2020年9月27日，王香香与郑州市二七区长江路街道办事处孙八砦庄社区居民管理委员会第一居民小组签订债权转让协议一份，郑州市二七区长江路街道办事处孙八砦庄社区居民管理委员会第一居民小组将上述樊冰所欠购房款及至欠款实际偿还完毕之日止的违约金等全部权益转让给王香香（违约金暂计算至2020年9月27日）。2020年10月21日，郑州市二七区长江路街道办事处孙八砦庄社区居民管理委员会第一居民小组以邮政快递的形式将债权转让通知书邮寄至涉案房屋的地址，送达给樊冰。该邮件网上查询结果为2020年10月22日已收件。另查明，闫新宪系孙八砦一组的财务人员，其与樊冰签订借款合同的行为系职务行为，该合同名为借款合同，实为案涉房屋剩余购房款分期付款合同。一审法院认为，樊冰与案外人孙八砦一组之间签订了房屋买卖合同后，未按照合同约定交纳全部购房款，双方之间因房屋买卖合同产生的特定的权利和义务关系，为债权债务关系。2020年9月27日，王香香与案外人郑州市二七区长江路街道办事处孙八砦庄社区居民管理委员会第一居民小组签订债权转让协议，将上述债权及相关权利转让给王香香，并将债权转让通知书邮寄送达给了樊冰，该债权转让行为合法有效。樊冰应当向王香香履行还款义务，并按照合同约定支付违约金。王香香的诉讼请求事实清楚，证据充分，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：樊冰于判决生效之日起十日内支付王香香购房款324015.83元及利息209767.85元(自2020年9月28日起至欠款实际履行完毕之日止)，并自2020年9月28日起以324015.83元为基数，按照月息0.78%计付利息至欠款实际履行完毕之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4569元，保全费3270元，由樊冰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。法院依法组织当事人举证、质证。本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据孙八砦一组与樊冰签订的《房屋买卖协议》，闫新宪作为孙八砦一组的代理人签订合同，樊冰支付的首付款，由闫新宪、王**作为经办人出具《收据》并加盖公章。樊冰提供其与闫新宪签订的《借款合同》，明确借款目的用于购房，且其提供的还款《收据》中，也由王**、闫新宪作为经办人签字。据此，一审法院认定闫新宪与樊冰签订借款合同的行为系代表孙八砦一组履行的职务行为，该合同名为借款合同，实为案涉房屋剩余购房款分期付款合同并无不当。孙八砦一组按约交付房产，樊冰未按期支付房款，应承担相应违约责任。一审法院认定违约金计算方式并无不当。因闫新宪系履行职务行为，故一审法院不予追加为共同被告，程序并无不当。综上，樊冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9138元，由樊冰负担。本判决为终审判决。审判员 秦 宇二〇二一年一月二十二日书记员 曹芳宇