上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10652号上诉人(原审原告)：上海建配龙建材配送有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郑良贤，董事长。委托诉讼代理人：赵卫国，上海市沪西律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵云霞，上海市沪西律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海复歆科技股份有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：方艳琴，董事长。委托诉讼代理人：徐拥军，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞旻曦，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上诉人上海建配龙建材配送有限公司(以下简称建配龙公司)因与被上诉人上海复歆科技股份有限公司(以下简称复歆公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初3169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建配龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉请。事实和理由：一、一审法院对建配龙公司与复歆公司签订的《写字楼物业租赁服务合同》及补充协议定性错误。双方应属房屋租赁合同关系，而非带有部分委托内容的合作关系。二、复歆公司已收取的租金、物业管理费已足额清偿郑良贤拖欠杜倩的欠款本息，即合同约定的第一阶段已经履行完毕，双方已进入合同约定的第二阶段。(一)一审法院应当以《建配龙A／B栋对账函》作为判断抵债是否完毕的基础依据。(二)按照合同约定，复歆公司应当将出租房屋的合同副本等材料提交建配龙公司作为抵债依据，但复歆公司自始至终从未提交。因此，依“复歆公司未对外租赁的写字楼，无需复歆公司向建配龙公司承担承租费用，但复歆公司自用的写字楼，仍应承担承租费用。”之约定，空置房应当视为复歆公司自用，应由其承担租金，并在债权中予以扣除。(三)双方合同明确约定采取“等本等息”的还款方式，即应采取当期租金收入中的一半用以抵扣债务本金，另一半抵扣债务利息的方式。审计单位以先行抵扣利息再抵扣本金的顺序作为计算方式错误。(四)一审法院认定水电费应当由建配龙公司承担，同样有违合同约定。三、本案的争议属于应当由当事人举证的非专门性问题，且通过法庭调查、勘验等方法可以查明的事实，以及对当事人责任划分的认定和法律适用问题。按照最高人民法院《关于人民法院在民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定》的精神，不应当委托审计单位进行审计。综上，建配龙公司请求二审法院支持其上诉请求。复歆公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。建配龙公司向一审法院起诉请求：1．解除建配龙公司与复歆公司签订的《写字楼物业租赁服务合同》及补充协议；2．复歆公司返还上海市宝山区长逸路XXX号A幢6-17层、B幢7-15层写字楼(以下简称写字楼)；3．复歆公司支付2016年7月9日至2020年7月8日的租金人民币(以下币种均为人民币)29，943，290.80元，并按每月1，266，705.13元的标准，支付2020年7月9日至房屋返还之日的租金；4．复歆公司支付2016年7月至2020年6月的水电费5，970，715.65元。一审法院认定事实：2016年7月8日，建配龙公司作为甲方，复歆公司作为乙方，双方签订《写字楼物业租赁服务合同》，主要约定，甲方出租给乙方的写字楼位于上海市宝山区长逸路XXX号A幢6-17层、B幢7-15层，用途仅作办公场地使用；物业租赁服务的期限自甲方将写字楼全部向乙方交付之日起，至郑良贤及甲方欠杜倩借款本息债务全部清偿之日止；鉴于郑良贤欠杜倩借款及相应的利息，建配龙公司为上述借款承担无限连带责任保证，双方确认，截止到2016年4月12日止，上述欠款的本金加利息总额为1，575万元；郑良贤及甲方同意按照上述欠款本息总额，从2016年4月13日起以每年16％为计算标准，继续按约向杜倩支付利息；甲方同意，每月应将乙方实际对外租赁收取的全部租金及物业服务费，在扣除25％的乙方管理费用后(不含写字楼的水电费)的剩余金额，抵充郑良贤欠杜倩上述全部欠款债务，抵充债务顺序为：等本等息(第五条第2项)；乙方未对外租赁的写字楼，无需乙方向甲方承担承租费用，但乙方自用的写字楼，仍应承担承租费用；乙方未对外租赁的写字楼，甲方也有权对外招租，该等招租的租金收入，全部按本合同第五条第2项执行；无论何种原因导致本合同无法履行或无法继续履行的，则杜倩在扣除已实际抵冲的借款债务后(若有)，杜倩有权继续向甲方(包括郑良贤)主张清偿借款本息的权利；乙方对外租赁的价格不得低于每天每平方米2元，若低于此价需征得甲方同意；乙方应按月向甲方书面提供其获得出租利益的客户合同副本和所冲抵借款债务的数额；本合同租赁期限内，由乙方承担写字楼的水电费。2016年7月12日，建配龙公司向复歆公司移交写字楼。同日，双方签署《委托进行出租、提供管理、服务、招租书》，主要内容为，甲方决定将甲方拥有的上海市长逸路XXX号物业由原委托管理方上海复宝软件科技发展有限公司进行委托管理服务的A幢6-18层、B幢7-15层写字楼物业按照甲、乙双方签订的《写字楼物业租赁服务合同》和有关约定，自2016年7月12日起全权委托乙方受托物业管理对外租赁并提供签订出租合同、提供服务、招租、代为收取租金的全部事宜。2016年7月26日，双方又签订一份《写字楼物业租赁服务合同》，该合同约定建配龙公司履行了全部以租抵债义务后，双方自动进入为期十年的租赁第二阶段，建配龙公司按租赁部位总面积按1.2元／平方米／天为底价适当递增的标准向乙方收取租金(届时根据清偿债务后双方商定以上价格区间内的价格)，所发生的物业管理费、水电等费用全部由乙方承担。2016年8月2日，建配龙公司、复歆公司联合向各租户发《告知函》，主要内容为，建配龙公司是长逸路XXX号A、B栋的权利人，已与复歆公司办理了物业移交，并授权负责两栋楼的招商、招租及物业管理，已解除了与上海复宝软件科技发展有限公司的委托管理，请所有租户尽快与复歆公司签约变更等。2016年8月19日，双方签订《补充协议(一)》，主要约定，对双方于2016年7月共同签署的《写字楼物业租赁服务合同》达成本补充协议；自第二阶段开始，写字楼每月实际形成的租金及物业服务费，由甲方分享70％，乙方分享30％，但写字楼所发生的物业管理费、水电费全部由乙方承担。补充协议第五条约定，乙方与任何租户所签署的《写字楼物业租赁服务合同》正本，均应至少一式三份，并由乙方每月汇总后于次月上旬向甲方提供一份正本，由双方于每月上旬就上个月的财务账目进行核对。补充协议第六条约定，在租赁合同第一阶段：1．自移交之日起，按写字楼之全部，双方分别开始在各自的会计科目计提收入；2．乙方管理写字楼的实际成本开支，暂由乙方垫付；3．上述垫付金额中的基本费用，待写字楼实际形成租金及物业服务费后，在乙方按租赁合同约定的25％分享比例中，予以计提冲抵；4．上述垫付金额中的水电费等额外费用，全部由甲方承担，并构成租赁合同第五条第2项(第一阶段)所述全部欠款债务的新增部分。郑良贤、杜倩均在该补充协议落款处签名。2016年11月24日，上海市宝山区淞南镇人民政府主持召开建配龙建材市场有关事宜协调会，主要内容为，复歆公司积极配合政府的工作要求，努力帮助建配龙公司维持稳定经营、渡过资金困难，较好地维护了建配龙公司过渡期的正常经营；根据2016年7月6日召开的淞南镇政府协调会要求，复歆公司(杜倩)以新增借贷的形式分别支付了6、7月水电费；在确保不影响收购的前提下，复歆公司是建配龙A、B栋写字楼唯一的租赁服务企业，建配龙公司不能再与任何单位或个人新签订以上写字楼的任何租赁经营合同，用于抵偿建配龙(包括关联公司及个人)所欠的任何债务；建配龙公司应确保7月12日、7月28日所签订的A、B栋写字楼租赁服务合同得到充分履行，保障复歆公司(杜倩)的合法权益；复歆公司(杜倩)同样以新增贷款的形式再次帮助建配龙公司支付今年9、10月份的水电费等。一审另查明，2016年7月12日、8月29日、11月24日、2017年2月22日、2月27日，复歆公司与建配龙公司陆续签订5份《建配龙借款协议》，据此建配龙公司向复歆公司共计借款6，060，643.10元用于另行支付水电费及电梯维修费，其中除2017年2月22日借款9，900元未约定利息，其余4份协议均约定收益先行归还本协议中的贷款本金及利息，借款利息与借款本金一并清偿。一审审理中，法院根据建配龙公司的申请，委托立信会计师事务所(特殊普通合伙)对写字楼的所有租户支付租金、物业管理费、水电费等付款情况以及建配龙公司与复歆公司、郑良贤与杜倩之间的借款本息抵充情况进行审计，并出具司法审计报告，审计情况如下：双方当事人一致同意此次审计期间为2016年7月8日至2019年2月28日。审计期间，审计单位对建配龙公司提供的两份《写字楼物业租赁服务合同》《补充协议(一)》《建配龙借款协议》及收据、312份租户租赁合同、《上海市第二中级人民法院协助执行通知书》、审计期间的会计报表、账簿、会计凭证、纳税申报表、电费收款台账、电费账单等相关资料进行了审核；审计单位还对复歆公司提供的316份租户租赁合同、中介费付款银行回单及佣金合同、审计期间的会计报表、账簿、会计凭证、纳税申报表、增值税开票明细表、银行对账单及日记账、支付宝交易明细表及日记账、现金日记账、房租总表、电费明细表等资料进行了审核。借款本金、利率及偿还方式：根据《写字楼物业租赁服务合同》约定，截止到2016年4月12日止，欠款本金加利息总额为1，575万元，2016年4月13日起以每年16％为计算标准。根据《建配龙借款协议》及收据，建配龙公司陆续向复歆公司借款6，050，743.10元用于支付水电费以及9，900.00元用于支付电梯维修费；利率以借款协议约定为准；偿还方式为收益先行归还本协议中的贷款本金及利息，借款利息与借款本金一并清偿。前述借款金额合计21，810，643.10元，经双方确认均为《写字楼物业租赁服务合同》的债务。双方在每月可抵债租金金额上存在争议，审计单位认为每月可用于抵债计算的租金金额仅为复歆公司实际收取的租金及物业管理费。双方在抵充借款本息顺序上存在争议，审计单位认为采取先偿还利息后偿还本金的方式较妥。双方在借款本息记账时点原则上存在争议，审计单位建议于每月15日将计算的可抵债金额进行债务抵充。复歆公司对外出租房屋收取的租金、物业管理费、水电费等付款情况：根据复歆公司提供的其与租户签订的316份租赁合同，审计期间复歆公司共收取租户支付租金39，800，612.96元(租户提前离场减少合同约定租金总额2，571，313.33元，尚未收到租金总额1，986，504.51元)、电费4，066，265.82元(租户拖欠电费金额98，978.35元)；审计期间复歆公司向316份租赁合同之外租户收取租金1，344，127.64元、电费388，235.21元；综上，复歆公司于审计期间收取租户支付的租金及电费金额为45，599，241.63元，其中租金41，144，740.60元、电费4，454，501.03元。建配龙公司对外出租房屋收取的租金、物业管理费、水电费等付款情况(由于建配龙公司收取电费自收自支无需参与抵债计算，电费金额未进行统计)：根据建配龙公司提供的其与租户签订的22份租赁合同，审计期间建配龙公司相关方共收取租金3，476，094.50元。2016年8月至12月，双方实际履行方式是建配龙公司向租户开75％发票，复歆公司向租户开25％发票，后因建配龙公司无法开票，由复歆公司向租户开发票，方式都是同时开具25％和75％的两张发票给租户，并计提75％部分的所得税、增值税。复歆公司现要求将计提税款纳入审计范围并由建配龙公司承担，在每月可抵债金额中扣除。审计单位认为，在合同中未约定税款的承担问题，从会计准则的角度，建配龙公司与复歆公司之间是房屋租赁业务，应按各自的收入缴纳各自的税款，双方当事人实际共同向租户开发票的行为是不符合税法规定的。综上，审计单位出具两套方案：1．根据审计单位的意见，双方当事人各自缴纳各自的税款；2．根据双方当事人的实际履行情况将复歆公司计提的税款纳入审计并由建配龙公司承担。方案1，根据审计单位的意见，双方当事人各自缴纳各自的税款，审计意见如下：第一阶段复歆公司对外出租房屋实际收取租金31，890，282.19元，可抵债金额23，917，711.64元；第一阶段复歆公司对外出租房屋实际收取电费即可抵债金额3，354，520.13元；第一阶段建配龙公司对外出租房屋实际收取租金2，622，975.41元，减少可抵债金额655，743.85元；第一阶段建配龙公司控制的自用、空置及其他房屋，减少可抵债金额为724，492.57元；第一阶段复歆公司自用房屋租金增加可抵债金额259，293.50元；第一阶段复歆公司自用房屋电费增加可抵债金额42，411.92元；复歆公司协助法院执行划款应扣减可抵债金额40万元；建配龙公司向复歆公司支付的电费应增加可抵债金额9，341.90元。第二阶段复歆公司应向建配龙公司支付其实际收取的租金按照协议约定的支付比例(70％)计算的金额6，478，120.89元；第二阶段复歆公司应向建配龙公司支付其实际收取的电费1，099，980.90元；第二阶段建配龙公司对外出租房屋实际收取租金，减少支付金额255，935.73元；第二阶段建配龙公司控制的自用、空置及其他房屋，减少支付金额为265，495.57元；第二阶段复歆公司自用房屋租金增加支付金额68，792.73元；第二阶段复歆公司自用房屋电费增加支付金额7，795.68元。综上，经分析计算，双方当事人借款本息已于2018年7月抵充完毕，合计抵充借款本息25，803，042.67元，其中借款本金21，810，643.10元、利息3，992，399.57元。建配龙公司于2018年7月抵充完全部借款本息并进入第二阶段，由双方进行租金收益的分配，第二阶段复歆公司应向建配龙公司支付租金收益7，133，258.90元。方案2，根据双方当事人的实际履行情况将复歆公司计提的税款纳入审计并由建配龙公司承担，审计意见如下：复歆公司对外出租房屋实际收取租金41，144，740.60元，可抵债金额30，858，555.45元；复歆公司对外出租房屋实际收取电费即可抵债金额4，454，501.03元；建配龙公司对外出租房屋实际收取租金3，476，094.50元，减少可抵债金额869，023.63元；建配龙公司控制的自用、空置及其他房屋，减少可抵债金额为945，738.88元；复歆公司自用房屋租金增加可抵债金额332，999.99元；复歆公司自用房屋电费增加可抵债金额50，207.60元；复歆公司协助法院执行划款应扣减可抵债金额40万元；建配龙公司向复歆公司支付的电费应增加可抵债金额9，341.90元。审计期间，复歆公司实际收取的租金75％部分和实际收取的电费中，复歆公司向租户开具发票金额为29，402，022.60元。复歆公司开票部分增值税销项税额以及按增值税销项税额计算的城市维护建设税、教育费附加税、地方教育费附加税、河道管理费合计金额1，548，943.97元。审计期间，复歆公司实际收取的租金75％部分和实际收取的电费中，双方均未向租户开具发票净额为2，190，410.91元，复歆公司按照相应税率计算的增值税及附加税费合计为135，144.22元。复歆公司按照上述方式计算的增值税及附加税费合计金额为1，684，088.19元。审计期间，复歆公司按照其实际开具发票的租金金额(含税)的75％部分和实际开具发票的电费金额(含税)扣除所计算的增值税销项税额、附加税费后乘以25％计算的企业所得税累计金额为6，963，269.66元。审计期间，复歆公司实际收取的租金75％部分和实际收取的电费合计金额中双方均未向租户开具发票净额为2，190，410.91元，复歆公司主张将已收款未开票金额扣除按照相应税率计算的增值税及附加税费后的金额，再乘以25％计算得出的企业所得税513，816.67元，用于减少2019年2月的可抵债金额。复歆公司按照上述方式计算的企业所得税合计金额为7，477，086.32元。综上，截至2019年2月28日，双方当事人尚未抵充完毕全部借款本息，第一阶段尚未结束，合计抵充借款本息24，329，668.95元，其中借款本金18，970，247.20元、利息5，359，421.75元，借款剩余本金余额2，840，395.90元(含按复歆公司截止2019年2月已收款未开具发票净额计算的增值税、附加税费及企业所得税648，960.89元)。关于房间号A904、A12F，A904租户为上海必咚信息技术有限公司(以下简称必咚公司)，A12F租户为上海中深建筑装饰工程有限公司(以下简称中深公司)，复歆公司主张A904、A12F系建配龙公司控制的房间，建配龙公司主张A904、A12F实际由复歆公司与租户签订租赁协议。鉴于双方争议较大，审计暂未将其列入抵债计算。若将A904、A12F纳入计算范围，方案1第一阶段将再减少可抵债金额291，483.81元，方案2将再减少可抵债金额489，278.85元。建配龙公司针对审计报告发表如下意见：1．截至2016年4月12日借款本息总计1，575万元有异议，根据建配龙公司核算，截至2016年4月12日欠借款本金1，188万元，利息已付清；2．遗漏复歆公司自用房屋，扣除建配龙公司自用、出租房屋，再扣除复歆公司对外出租房屋，其余房屋均为复歆公司自用房屋；3．合同履行过程中，复歆公司未向建配龙公司提供租赁合同、收款凭证等资料，根据合同约定，相关房屋应视为复歆公司自用；4．合同约定抵充债务顺序为等本等息，审计报告中未采用等本等息的方式；5．未计算杜倩的个人所得税(利息的20％)，根据税法规定应由还款方代扣代缴；6．法院委托鉴定事项是付款情况及抵充情况，而不是要求作出结论，故审计报告有重大偏差。审计单位表示，1．审计是根据协议约定确定欠款本息，建配龙公司提出的该项异议不在审计范围；2．建配龙公司认定复歆公司自用房屋的方法，没有合同约定，审计未遗漏复歆公司自用房屋；4．等本等息还款的前提条件是还款期限固定、还款金额固定，但本案中还款期限无法确定，还款金额即收租数额也不确定，实际无法操作，所以无法采用等本等息的方式；5．杜倩个人所得税在合同中未约定，审计过程中双方也未提出，与本案审计系两个不同的会计处理事项，所以未列入审计；6．在整个审计过程中，双方的意见都并非仅仅把收租情况列出来，而是把抵充结果计算出来，希望审计报告对案件的审理起到作用。复歆公司表示，针对建配龙公司的意见4，复歆公司提供给审计单位的资料，在合同履行过程中已提供给建配龙公司，当时出于信任没有让建配龙公司签收，而且合同没有约定空置房屋需要向建配龙公司报备并经建配龙公司确认。复歆公司针对审计报告发表如下意见：1．审计报告中遗漏了合同履行的重要事实：2016年8月至2016年12月建配龙公司直接向租户开具发票并由复歆公司代收租金的事实、由于建配龙公司税务问题导致建配龙公司无法向租户开发票而由复歆公司直接向租户开发票、委托招租书内明确约定复歆公司有代建配龙公司收租金的权利、2017年12月往来对账明细表的下部写明“建配龙应承担企业所得税为2，732，151.95元”，审计单位未考虑上述事实，得出建配龙公司出租给复歆公司，再由复歆公司转租给租户的结论，复歆公司对此不予认可，故认可方案2，不认可方案1，而且方案1是审计单位提出的方案，也超出审计范围；对此，复歆公司向法院提供2017年9月22日复歆公司向建配龙公司发函、2017年12月往来对账明细表。2．中深公司、必咚公司应认定为建配龙公司的租户，对此，复歆公司向法院提供其与中深公司、必咚公司签订的租赁合同，2018年10月15日建配龙公司与复歆公司签署的电量数据核对确认表，A904、A12F均列入建配龙公司负责的房间号，审计单位制作的客户访谈记录，其中中深公司陈述租金2016年7月之前支付给复宝，现在租金支付给建配龙(支付给郑良贤个人)；另外，中深公司还向审计单位提供过一份函件，内容是建配龙公司要求中深公司不要向复歆公司支付租金。审计单位表示，1．虽然审计背景未列入，但复歆公司陈述的事实是存在的，该期间租户的租金、物业费由复歆公司收取，由建配龙公司向租户开具75％金额的发票，复歆公司向租户开具另外25％金额的发票；建配龙公司与复歆公司之间是租赁合同关系，应由建配龙公司向复歆公司开发票，复歆公司向租户开发票，双方共同向租户开发票的行为是违反税法的，所以审计单位也不能回避这个问题，故根据审计单位的意见出具了方案1，根据当事人的实际履行情况出具了方案2。2．租赁合同是中深公司、必咚公司与复歆公司签订的，审计过程中双方都说没有收到中深公司、必咚公司的租金，对客户访谈记录的真实性无异议，但这只是中深公司人员的说法，又未提供付款凭证，故无法确定，中深公司提供函件是事实，综上，无法确定中深公司、必咚公司是哪一方租户。建配龙公司表示，1．对两份证据的真实性无异议，但2017年12月往来对账明细表的右上角写明“同意。仅对本次和解且在2017年12月底前有效，逾期本同意无效。”，在调解未成而且有效期超过的情况下，不能作为依据。双方之间是租赁合同关系，各自缴纳各自的税款；复歆公司对外出租，向租户开具发票是复歆公司的义务；2017年9月22日函也只是复歆公司单方意见，建配龙公司并未认可；综上，认可方案1。2．应以复歆公司签订的租赁合同为准，租户的租金应由复歆公司收取；电量数据核对确认表是双方对电量的确认，不能改变复歆公司与租户签订合同的关系；中深公司是否向郑良贤支付租金，代理人不清楚；当时复歆公司不付电费，所以建配龙公司向所有租户发函要求不要向复歆公司支付租金。一审法院认为，建配龙公司与复歆公司签订的《写字楼物业租赁服务合同》《委托进行出租、提供管理、服务、招租书》《补充协议(一)》均系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守并履行。双方于2016年7月8日、7月26日签订的两份《写字楼物业租赁服务合同》并不相同，应以后成立的合同即7月26日合同为准。建配龙公司认为其被迫签订上述合同，未能提供证据佐证，也与当地镇政府主持召开的协调会内容不符，法院难以采信。关于合同的性质。根据合同约定，乙方实际对外收取的租金及物业管理费在扣除管理费用后，抵充郑良贤及甲方的欠款债务，即合同第一阶段并未约定复歆公司需要向建配龙公司支付租金，所以也未对写字楼的租金标准作出约定。合同还约定乙方未对外租赁的写字楼无需向甲方承担租赁费用、甲方有权以乙方的名义对外招租、乙方对外租赁价格不得低于某价格、乙方应向甲方提供客户合同副本等内容，均不符合一般房屋租赁合同的特征。根据双方签订的《委托进行出租、提供管理、服务、招租书》，也有全权委托乙方对外租赁、代为收取租金的内容。根据实际履行情况，还存在建配龙公司、复歆公司共同向租户开具发票的事实。综合上述情况，法院认定建配龙公司与复歆公司之间并非房屋租赁合同关系，而是带有部分委托内容的合作关系，其核心内容为，由复歆公司管理、出租写字楼并代收租金等费用，再由双方进行利益分成，建配龙公司在第一阶段的分成部分用于抵充债务。关于合同第一阶段是否结束，即建配龙公司是否清偿全部债务的问题，因涉及大量财务数据以及查账验证工作，应以司法审计意见作为主要依据。本次审计期间为2016年7月8日至2019年2月28日，法院予以确认。双方当事人关于每月可抵债租金金额、抵充借款本息顺序以及借款本息记账时点原则存在争议，应以审计单位的意见为准，法院予以确认。经审计，复歆公司于审计期间收取租户支付的租金及电费45，599，241.63元，法院予以确认。建配龙公司与复歆公司之间并非房屋租赁合同关系，审计单位按照双方当事人各自缴纳各自税款出具的方案1，所依据的租赁合同基础并不存在，法院对方案1不予采纳。根据2016年8月至2016年12月建配龙公司、复歆公司共同向租户开具发票的事实，双方当事人对按75％及25％的比例各自缴纳税款的方式是明知并认可的，此时尚在合同履行初期，应为当事人的真实意思。再根据双方签署的2017年12月往来对账明细表，其中也有“建配龙应承担企业所得税”的内容。因此，虽然此后由复歆公司向租户开具全部发票，但应由建配龙公司按前述比例承担相应的税款。审计单位将复歆公司计提的税款纳入审计并由建配龙公司承担，据此出具的方案2，法院予以采纳，并确认截至2019年2月28日合同第一阶段尚未结束。建配龙公司对《写字楼物业租赁服务合同》确定的借款本息总计1，575万元有异议；因该协议合法有效，目前也在履行过程中，相关事实应以该协议确定的内容为准，建配龙公司提出的该项异议，法院不予采纳。建配龙公司认为扣除建配龙公司自用、出租房屋，再扣除复歆公司对外出租房屋，其余房屋均为复歆公司自用房屋；因协议已约定乙方未对外租赁的写字楼无需承担承租费用，故建配龙公司该项意见不符合约定，法院不予采纳。建配龙公司认为复歆公司未向建配龙公司提供租赁合同、收款凭证等资料的相关房屋视为复歆公司自用；因合同对此并无约定，建配龙公司该项意见，法院不予采纳。建配龙公司认为按照合同约定抵充债务顺序应为等本等息；审计单位对此已作出答复，因本案所涉还款期限、还款金额均无法确定，无法采用等本等息的方式，法院采纳审计单位的专业意见。建配龙公司认为审计未计算杜倩的个人所得税；审计单位对此已作出答复，认为其与本案审计系两个不同的会计处理事项，不纳入本案审计，法院采纳审计单位的专业意见。建配龙公司认为审计不应作出债务抵充的结论；因判断合同第一阶段是否结束，必须对债务抵充情况进行审计，建配龙公司提出的该项意见，法院不予采纳。关于A904、A12F的问题。虽然复歆公司与中深公司、必咚公司签订租赁合同，但根据2018年10月15日建配龙公司与复歆公司签署的电量数据核对确认表，明确A904、A12F均为建配龙公司负责的房间号，结合中深公司相关访谈记录，可以证明A904、A12F由建配龙公司实际控制的事实。据此，建配龙公司应向复歆公司支付A904、A12F的管理费，用于减少当月可抵债金额，对此审计单位也已计算出相应金额为489，278.85元。鉴于审计单位已在方案2中按月计算可抵债金额并出具最终审计意见，如将该笔管理费抵充当月可抵债金额，会对整体数据造成影响，故法院确定该笔管理费不在本案审计期间内抵充可抵债金额，可移至2019年3月在可抵债金额中予以抵充。关于建配龙公司要求解除合同的请求，其理由是复歆公司拖欠租金及水电费。根据审计意见，截至2019年2月28日，合同第一阶段尚未结束，而建配龙公司在合同第一阶段的租金收益用于抵充债务，所以复歆公司在合同第一阶段对建配龙公司并没有支付租金收益的义务。根据《补充协议(一)》的约定，第一阶段的水电费由甲方承担，第二阶段的水电费由乙方承担，所以复歆公司在合同第一阶段也没有承担水电费的义务。至于2019年3月1日之后，建配龙公司的债务是否清偿全部完毕，是否以及何时进入合同第二阶段，双方对此并未进行结算或审计，在此情况下建配龙公司无法证明复歆公司负有支付租金收益以及承担水电费的义务，其提出解除合同的理由也不成立。综上所述，建配龙公司要求解除合同，要求复歆公司支付租金及水电费等请求，缺乏依据，法院不予支持。一审法院作出判决：驳回上海建配龙建材配送有限公司的全部诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，建配龙公司提交复歆公司制作的截至2020年8月31日往来对账明细表以及建配龙公司对明细表的回复意见，证明复歆公司也不认可审计的计算方式及金额；按照建配龙公司的计算，在2017年2月28日这一时间节点，双方债权债务已清偿完毕。建配龙公司还就借款数额应为1，188万元而非1，575万元作出说明。复歆公司对证明目的不予认可。二审审理中，复歆公司表示，若一审判决生效，则其代建配龙公司开票所计提的所得税将按如下方式处理：一、如建配龙公司在规定期限内向复歆公司开具了可抵债金额的全部增值税发票，则复歆公司将把该部分计提所得税如数支付给建配龙公司；二、如建配龙公司未在规定期限内向复歆公司开具可抵债金额的全部增值税发票，则复歆公司将向税务机关申报汇算。本院认为，当事人签订的合同虽具有明确的名称，但合同名称与内容不一致时，应当以合同约定的权利义务等内容所涉及的法律关系确定合同的性质。本案中，建配龙公司与复歆公司签订的《写字楼物业租赁服务合同》，虽有“租赁”之名，但合同性质仍应以合同的具体条款结合配套协议综合认定。首先，该合同并未有建配龙公司向复歆公司收取租金之约定。此与房屋租赁合同中最重要的“一方交付房屋、一方支付租金”的特征不符；其次，合同还约定“乙方(复歆公司)未对外租赁的写字楼，无需乙方向甲方(建配龙公司)承担承租费用……乙方未对外租赁的写字楼，甲方也有权对外招租……”由此可见，复歆公司并不承担房屋空置之风险；建配龙公司对房屋的使用权也未随着合同全部转移，其亦有权出租空置房屋。此亦不符房屋租赁合同的性质；最后，建配龙公司、复歆公司于2016年7月12日签订的《委托进行出租、提供管理、服务、招租书》约定“甲方决定将甲方拥有的上海市长逸路XXX号物业……按照甲、乙双方签订的《写字楼物业租赁服务合同》和有关约定，自2016年7月12日起全权委托乙方受托物业管理对外租赁并提供签订出租合同、提供服务、招租、代为收取租金的全部事宜。”根据该条款分析，复歆公司实质是受建配龙公司之委托，对外出租房屋。综上分析，建配龙公司认为双方之间就系争房屋为房屋租赁合同关系的上诉观点，本院不予采纳。一审法院对此认定正确，本院予以认同。本案主要争议在于双方抵债是否清偿完毕。对此，审计单位出具了专门意见。由于双方之间约定以系争房屋出租收益抵债。对于收益部分，因所涉房屋面积较大，对外出租合同多达三百余份，且租金各不相同；对于债务部分，虽本金可予确定，但债务利息不断产生。由于涉及大量财务数据以及查账验证等工作，故一审法院根据当事人申请，委托审计单位出具专门意见，并无不当。关于空置房屋一节的上诉意见。合同约定，复歆公司自用的写字楼，仍应承担承租费用。但空置房屋和自用房屋是两个不同概念，两者不能混为一谈。合同虽约定复歆公司应当将出租房屋的合同副本等材料提交建配龙公司作为抵债依据，但这仅是双方对账时的具体安排。即使复歆公司未提交，也应当结合其他事实综合判断该期间的未出租房屋究竟为自用还是空置，而不宜直接认定复歆公司自用并承担相关费用。建配龙公司此节上诉意见与合同约定并不相符，本院不予采纳。建配龙公司另认为，合同约定抵充债务顺序为等本等息。此处的等本等息应当理解为每期还款金额中，一半用于归还本金，一半用于归还利息。本院认为，对于等本等息之概念及还款方式，已为社会普通大众所理解与接受。建配龙公司作为从事商业活动的经营主体，在签订合同之初，理应明确知晓等本等息的基本特征。其所提出的还款具体方式与等本等息概念并不符合。因此，在协议中没有明确约定“一半用于归还本金，一半用于归还利息”的情形下，本院对其解释，不予采信。本案中，因还款期限无法确定，还款金额即收租数额也不确定，所以无法采用等本等息的方式。一审法院采纳审计单位的具体意见，本院予以认同。建配龙公司还认为一审法院认定水电费的承担主体上出现错误。经查，《写字楼物业租赁服务合同》虽约定水电费由复歆公司承担，但双方此后签订了《补充协议(一)》。该协议又约定，第一阶段的水电费由建配龙公司承担。本院认为，当协议内容出现不同时，应当以签订时间在后的协议内容为准。事实上，复歆公司之后垫付了部分水电费，建配龙公司也就此与复歆公司签订了借款协议予以确认。因此，一审法院对此认定正确。建配龙公司其余的上诉观点，本院审查后认为，均缺乏事实及法律依据，不予采纳。综上所述，建配龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币221，370元，由上诉人上海建配龙建材配送有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  成 皿审 判 员  徐 江二〇二一年一月二十七日法官助理  黄一鹤书 记 员  夏 歆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……