江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初5000号原告（反诉被告）：吴以超，男，1987年1月27日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：方强、李静，江苏千秋业律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏天成投资有限公司，统一社会信用代码913203246993656783，住所地睢宁县经济开发区前进路**。法定代表人：乔雷，该公司经理。委托诉讼代理人：王东伟，江苏金合（睢宁）律师事务所律师。原告吴以超（反诉被告）与被告（反诉原告）江苏天成投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，被告江苏天成投资有限公司提出反诉，经审查符合反诉条件，与本案合并审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭进行审理。原告（反诉被告）吴以超及其委托诉讼代理人方强，被告江苏天成投资有限公司的委托诉讼代理人王东伟到庭参加诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（自2016年10月1日起，按购房款总额619754元的日万分之一计算至实际交房之日止，暂定90520元）；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：2015年5月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的天成峰景小区5幢1单元1701号房，购房款为562193元，5幢1单元-143号储藏室，购房款为57561元，合计619754元，已经支付完毕。根据购房合同第八条、第九条之约定，被告应当在2016年9月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但是时至今日，被告仍然没有履行该交付义务，原告要求继续履行合同，被告应当从合同约定的交付期限第二天起，按照购房款总额619754元的每日万分之一支付违约金。为维护原告的权益，现提起诉讼，请求依法判决。被告辩称，被告不存在逾期交房的违约事实，2015年6月3日原告吴以超书写承诺书一份，证明原告购买的房屋实际购买者为案外人孙小响，原告仅是以其个人原因与开发商签订商品房买卖合同，以后按揭贷款也均是由孙小响按月偿还，该房屋的所有权和义务均由孙小响享有和承担。2017年6月6日孙小响持吴以超书写的承诺书并提供被告为吴以超开具的销售不动产发票要求上房，被告按照吴以超的要求为孙小响办理上房手续，所以被告按照吴以超的要求已经将涉案房屋交付案外人孙小响，已经完成了交付义务，不应当承担违约责任，而且在本案起诉之前，吴以超并未向被告主张要求向其交房。反诉原告（本诉被告）向本院提出反诉请求：一、判令解除反诉原、被告于2015年5月26日签订的《商品房买卖合同》（合同号SN68823）；2、判令反诉被告返还反诉原告垫付的房屋贷款本金374505.22元，利息7241.98元、罚息48.95元、复利124.60元（四项合计381920.75元）及自2018年5月31日起，按照个人借款合同（房贷版）约定承担的本金、利息、罚息、复利，共计381920.75元的利息，以实际产生的利息、罚息、复利为本金，按照中国人民银行同期同业贷款利率自2019年6月26日起计算至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）；3、判令反诉被告支付反诉原告违约金28109.65元及利息（以28109.65元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率标准自反诉之日起计算至履行完毕之日止）；4、判令反诉被告支付律师费1万元；5、本诉与反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告于2015年5月26日签订的《商品房买卖合同》（合同号：SN68823），约定由反诉被告出资购买反诉原告开发的天成峰景小区5幢1单元1701室房屋，房屋总价款为619754元，合同约定了付款方式、交付期限、违约责任等。其中，该合同《补充协议》第15条约定：“买受人超过1个月未能按期还款的，出卖人有权解除合同。同时买受人同意出卖人从买受人的已付房款中扣除全部损失（包括但不限于银行扣划贷款本息、罚息、诉讼费用、律师费用、催付费及总房款的百分之五的违约金等）”；合同第六条约定，反诉被告于2015年5月26日前付款172193元，余款390000元通过办理按揭贷款或其他方式支付，后反诉被告通过办理按揭贷款的方式支付余款，反诉原告为该笔贷款提供连带责任担保。2015年6月12日，案外人江苏银行股份有限公司睢宁支行向反诉被告发放贷款390000元，受托支付反诉原告账户。从2018年1月开始，反诉被告的还款账户出现逾期情形，连续多月未能还款，至2018年5月31日，反诉被告欠付贷款374505.22元、利息7241.98元、罚息48.95元、复利124.60元。2018年6月19日，案外人江苏银行睢宁支行向睢宁县人民法院提起诉讼，要求反诉被告偿还上述贷款连带责任。经审理，睢宁县人民法院作出（2018）苏0324民初3111号民事判决，判令反诉被告偿还贷款本金、利息、罚息、复利等，并由反诉原告对该债务承担连带责任。判决生效后，反诉原告为反诉被告偿还贷款本金、利息、罚息、复利等共计381920.75元。依据《商品房买卖合同》补充协议第15条的约定，反诉原告有权解除涉案《商品房买卖合同》，由反诉被告返还反诉原告垫付的房屋贷款本金、利息、罚息、复利等，并支付本案诉讼费用、律师费用及总房款的百分之五的违约金。现反诉人为了维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，望贵院判如诉请。反诉被告（本诉原告）辩称，2016年9月30日，反诉原告违约给孙小响上房，导致反诉被告得不到房产无法实现合同目的。反诉被告多次找原告理论，其均以产权有纠纷为由不予理睬。在（2017）苏0324民初4059号民事判决确定产权归孙小响之后，剩余贷款应该由孙小响承担；在（2019）苏03民终6030号民事判决确定涉案房产不属于孙小响所有之后，反诉被告又去找反诉原告要求上房，仍然无果，所以反诉被告并没有违约，全部责任都是由反诉原告造成。反诉被告不同意解除商品房买卖合同，对反诉原告要求赔偿的数额以及违约金、律师费等都不应承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2015年5月26日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告以562193元价格购买被告开发的位于。合同第六条约定，原告于2015年5月26日前付款172193.00元，6月25日前付款39万元（按揭贷款）；第七条第2项规定，买受人逾期付款超过十日的，买受人应按总房款的5%承担违约金，且出卖人有权解除合同；第八条约定，出卖人应当在2016年9月30日前交付买受人商品房；第九条约定自合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人应向买受人支付按照购房款总价每日万分之一的违约金……。同日，双方又签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告天成峰景小区5幢1单元-143号储藏室，购房款为57561元，当日一次性付清；合同其他条款与前述1701号商品房买卖合同约定相同。上述二份合同签订后，原告向被告支付了1701号商品房首付款和储藏室价款，并通过与江苏银行股份有限公司睢宁支行签订《个人借款合同》，按揭贷款39万元支付给被告。被告（反诉原告）为原告（反诉被告）按揭房贷提供担保。房款付清后被告向原告出具了三张载有收款57561元、172193元、390000元内容的《销售不动产统一发票》。上述《商品房买卖合同》补充协议第15条约定，按揭付款的买受人有按期归还贷款本息的义务，在出卖人为买受人借款承担保证责任期间，买受人超过一个月未能按期还款的，出卖人有权解除合同，买受人在接到解除合同通知后5日内办理退房手续，并支付出卖人全部损失……。2015年6月3日，原告向案外人孙小响出具一份《承诺书》。该承诺书载明：2015年5月26日我在天成峰景出面购买的5号楼1单元1701号房屋，实际购买人为孙小响，仅是以我名义与开发商签订的商品房买卖合同。该房的首付款15万元、契税8432元均是孙小响支付，以后按揭贷款也均由孙小响按月偿还，该房的所有权利与义务均由孙小响享有和承担。事后，案外人孙小响持《承诺书》和《销售不动产统一发票》等材料要求被告交付上述房屋。被告未尽审查义务，未通知原告，将房屋交付给孙小响，而非合同相对人原告吴以超。2017年7月3日，本院立案受理了孙小响与吴以超就上述涉案房屋所提起的所有权确认纠纷一案，孙小响要求依法确认上述涉案房屋及储藏室归孙小响所有，吴以超协助办理相关产权变更手续。2017年9月28日，本院作出（2017）苏0324民初4059号民事判决，认定孙小响付清了-143号储藏室和1701室商品房首付款，并缴纳了契税8432元，剩余购房款39万元，以吴以超名义办理了按揭贷款，由孙小响按月偿还。并且，从2016年9月30日交房后，由孙小响一直居住，而判决确认睢宁县天成峰景小区5幢1单元1701号商品房及5幢1单元-143号储藏室归孙小响所有，吴以超协助孙小响办理产权、贷款变更手续。本案被告江苏天成投资有限公司以该判决侵犯其权利为由，向本院提起第三人撤销之诉，本院审理后作出（2018）苏0324民撤1号民事判决：驳回了江苏天成投资有限公司的诉讼请求。江苏天成投资有限公司不服提起上诉。徐州市中级人民法院审理后于2019年11月15日作出（2019）苏03民终6030号民事判决书，判决：一、撤销江苏省睢宁县人民法院（2018）苏0324民撤1号民事判决；二、撤销江苏省睢宁县人民法院（2017）苏0324民初4059号民事判决；三、驳回被上诉人孙小响要求确认睢宁县天成峰景小区5幢1单元1701室商品房及5幢1单元-143号储藏室归其所有、吴以超协助孙小响办理相关产权变更手续的诉讼请求。另查明：2018年6月19日，本院立案受理江苏银行股份有限公司睢宁支行与吴以超、江苏天成投资有限公司金融借款合同纠纷一案，江苏银行股份有限公司睢宁支行要求吴以超偿还借款本金374505.22元、利息7415.53元，要求江苏天成投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任。2018年12月27日，本院作出（2018）苏0324民初5024号民事判决书，判决吴以超向江苏银行股份有限公司睢宁支行支付借款本金374505.22元、利息7241.98元、罚息48.95元、复利124.60元及自2018年5月31日起按照《个人借款合同（房贷版）》约定的利息、罚息、复利，同时江苏天成投资有限公司对上述债务承担连带责任。判决后，本案原告不服提起上诉。徐州市中级人民法院审理后于2019年5月20日作出（2019）苏03民终1674号民事判决书，判决：一、维持江苏省睢宁县人民法院(2018)苏0324民初5024号民事判决第二项，即“驳回江苏银行股份有限公司睢宁支行的其他诉讼请求”；二、变更江苏省睢宁县人民法院(2018)苏0324民初5024号民事判决第一项“吴以超于本判决生效后十日内向江苏银行股份有限公司睢宁支行支付借款本金374505.22元、利息7241.98元、罚息48.95元、复利124.60元及自2018年5月31日起按照《个人借款合同（房贷版）》约定的利息、罚息、复利；江苏天成投资有限公司对上述债务承担连带责任”为“吴以超于本判决生效后十日内向江苏银行股份有限公司睢宁支行偿还借款本金318852.51元及利息（截至2019年3月27日为3759.81元，2019年3月28日起的利息按照《个人借款合同（房贷版）》的约定继续计算至实际履行之日止；三、江苏天成投资有限公司对吴以超的上述债务承担连带清偿责任。该案判决生效后，反诉原告（本诉被告）江苏天成投资有限公司于2019年6月26日作为担保人向江苏银行股份有限公司睢宁支行偿还了反诉被告（本诉原告）吴以超所欠房贷本金374505.22元及利息、罚息、复利等费用计381920.75元。本院认为，原告吴以超（反诉被告）与被告（反诉原告）江苏天成投资有限公司签订的二份《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告吴以超作为买受人按约付清了全部购房款，被告江苏天成投资有限公司作为出卖人应当按照合同约定按期向原告交付商品房及储藏室，但被告未按期交付，其行为构成违约，依法应当承担违约责任--进行履行合同，向原告交付房屋。原告该项诉求成立，本院予以支持。关于原告主张被告给付逾期交房违约损失问题。本院认为，原告向案外人孙小响提供《承诺书》及《销售不动产统一发票》等有效票据材料，客观上给被告造成误判，以致被告将房屋交付给了孙小响，不能按合同约定履行交付义务，原告自身的过错是导致房屋迟延交付的主要原因，因此原告因自身的过错所造成的损失依法应当由自己负担。原告主张被告给付逾期交房违约损失证据不足，本院不予支持。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，反诉被告（本诉原告）向反诉原告（本诉被告）付清了全部购房款，按照合同约定履行了自己的义务，不存在违约事实，反诉原告主张解除合同，与事实相悖，本院不予支持。关于被告提出由原告给付其因担保而形成的案涉房屋贷款本息等损失的反诉请求问题。本院认为，反诉是针对本诉的诉讼请求提出，本案诉讼的基础法律关系是商品房销售合同关系，而被告提出的反诉请求体现的是担保追偿法律关系，二者不是基于同一法律事实或者同一法律关系，故被告该项诉求不属于本案反诉范畴。但原告可通过诉讼或者其他途径予以救济。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、被告江苏天成投资有限公司于本判决生效后十五日内向原告吴以超交付睢城镇八一西路天成峰景小区5幢1单元1701号商品房和天成峰景小区5幢1单元-143号储藏室；二、驳回原告吴以超的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告江苏天成投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2064元，反诉费3800元，合计5864元，由江苏天成投资有限公司承担4000元（包括反诉费），由原告承担1864元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张朋银人民陪审员  许 会人民陪审员  程艳秋二〇二一年一月二十五日书 记 员  赵易轩附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系。或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。…….