北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终378号上诉人（原审被告）：北京丰硕饲料有限公司，住所地北京市房山区石楼镇支楼村长周路南侧。法定代表人：唐崇艳，总经理。上诉人（原审被告）：唐崇艳，女，1974年12月4日出生，汉族，住北京市房山区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：左爵云，北京常鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市良乡昌源物资经销中心，住所地北京市房山区良乡镇北秀街**。法定代表人：刘来考，总经理。委托诉讼代理人：刘金，北京实嘉律师事务所律师。上诉人北京丰硕饲料有限公司（以下简称饲料公司）、唐崇艳因与被上诉人北京市良乡昌源物资经销中心（以下简称昌源物资中心）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（以下简称一审法院）所作（2019）京0111民初26046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。饲料公司、唐崇艳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用全部由昌源物资中心承担。事实和理由：一、一审法院判令唐崇艳、饲料公司共同承担给付租金及违约金的责任没有事实及法律依据。本案系租赁合同纠纷，合同具有相对性。本案中，与昌源物资中心建立合同关系的主体是饲料公司，而非唐崇艳。唐崇艳作为饲料公司的法定代表人，其仅是代表饲料公司与昌源物资中心签订厂房厂地租赁合同，租赁昌源物资中心厂房厂地的目的也是用于饲料公司生产经营。二、一审法院认定事实不清、证据不足。本案中，饲料公司租赁昌源物资中心的厂房厂地经营了10年，近几年因北京市对生产性企业监管措施特别严格，尤其是环保问题，为此饲料公司在这方面完全按照北京市有关部门的要求，为了保障公司能正常经营，投入了大量资金进行改造，办理各类证件。另近一二年，国际国内经济形势不太景气，再加上公司股东之间经营理念出了一些问题，导致饲料公司在经营上出现了困难。为此，在租赁合同到期前，饲料公司法定代表人就续租问题与昌源物资中心法定代表人刘来考达成口头协议，饲料公司继续租赁，租金适当提高，待饲料公司融资完成后，一并支付给昌源物资中心。以上事实从饲料公司的《安全生产许可证》、《生产合格证》、《排污证》及录音等证件日期均能证实，饲料公司与昌源物资中心就续租问题达成一致。但一审法院对此事实并未查清。三、一审法院判决唐崇艳、饲料公司支付自2020年1月1日至2020年8月31日期间的租金没有法律依据。1.2020年1月份，全国新冠病毒疫情爆发，为了抗击疫情，政府部门要求公司、企业停工停产，为此造成公司、企业无法经营生产。为此国家、北京市出台了相关文件，对小微企业在疫情期间出台减租免租政策。一审法院无视国家及北京市相关政策，完全不依据相关事实判决由唐崇艳、饲料公司全额支付疫情期间的租金，没有依据。2.昌源物资中心在2020年4月份左右起至今，以饲料公司未交租金为由，不让饲料公司进入厂区，导致饲料公司无法经营，唐崇艳、饲料公司不应该支付租金。昌源物资中心辩称，同意一审判决。昌源物资中心向一审法院起诉请求：1.唐崇艳、饲料公司给付租金28万元、违约金5万元；2.诉讼费由唐崇艳、饲料公司承担。一审诉讼中，增加诉讼请求，要求唐崇艳、饲料公司给付2020年1月1日至2020年8月31日房屋场地使用费11万元、唐崇艳、饲料公司腾空房屋场地，并将房屋场地交还。一审法院认定事实：2009年11月3日，昌源物资中心（甲方）与唐崇艳（乙方）签订厂房厂地租赁合同，约定乙方租赁位于北京市房山区石楼镇支楼村内部分厂房厂地及民用住宅。租赁期为十年，从2010年1月1日起至2019年12月31日。厂房厂地及民用住宅租金为每年15万元租金以每隔五年一递增，以租金基数的10％，2015年1月1日以后每年租金为16.5万元。乙方于每年1月1日前向甲方支付当年租金。违约责任约定，违约方应向守约方一次性支付违约金5万元。合同的解除、终止约定：本合同期满后，乙方应于本合同到期后15日内，拆除自有用于生产经营的设备，恢复租赁的厂房厂地及民用住宅（包括乙方投资改建调整的）交还给甲方。乙方逾期不拆除时，甲方视为乙方自动放弃，甲方有权处置，一切损失乙方自负。并对其他事项进行了约定。合同签订后，唐崇艳租赁使用承租的厂房厂地及民用住宅。2010年1月25日，唐崇艳以租赁场地为经营地注册成立北京丰硕饲料有限公司，唐崇艳为法定代表人。2019年2月4日，唐崇艳为昌源物资中心出具欠条一份，内容“欠刘来考房租2018年115000元，2019年165000元，合计280000元，即人民币贰拾捌万元整。”饲料公司在欠条公章。因唐崇艳拖欠租金，2019年11月昌源物资中心将唐崇艳诉至一审法院，要求唐崇艳给付租金、违约金。诉讼中，昌源物资中心追加饲料公司为被告。2019年12月，昌源物资中心申请诉讼保全。一审法院于2019年12月5日作出（2019）京0111民初26046-1号民事裁定书，查封唐崇艳、饲料公司在房山区石楼镇支楼村长周路南侧厂房内的机械设备。对有争议的事实，一审法院认定如下：唐崇艳、饲料公司辩称与昌源物资中心法定代表人刘来考达成口头协议，其办理融资等手续后，由融资方与昌源物资中心签订租赁合同并交纳拖欠租金。昌源物资中心不予认可，认为双方签订的租赁合同履行期限已经届满，租赁合同已经终止，明确表示不再与唐崇艳续签租赁合同。唐崇艳自述租赁期间对租赁场地厂房进行了修缮、装修、对场地地面进行了硬化、添加取暖设备、增加变压器一个。对于唐崇艳增加、增建等设施，昌源物资中心不同意利用，要求唐崇艳恢复原状。一审法院认为，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。昌源物资中心与唐崇艳签订的厂房厂地租赁协议是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规禁止性规定，应属有效。双方均应依约履行。唐崇艳租赁昌源物资中心厂房厂地应按约定及时给付租金，现唐崇艳、饲料公司未按约定期限给付租金构成违约，昌源物资中心要求唐崇艳、饲料公司给付租金、承担违约责任，给付违约金的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。依据昌源物资中心提交的欠条，唐崇艳、饲料公司拖欠昌源物资中心2018年和2019年的租金28万元，昌源物资中心要求唐崇艳、饲料公司给付，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。昌源物资中心要求唐崇艳、饲料公司给付违约金5万元，考虑综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益等因素，一审法院酌情确定唐崇艳、饲料公司给付违约金3万元，昌源物资中心要求过高部分，一审法院不予支持。现昌源物资中心与唐崇艳签订的厂房厂地租赁协议履行期限已届满，且昌源物资中心明确表示不再与唐崇艳续租，视为双方合同的权利义务终止。唐崇艳、饲料公司应按租赁协议约定及时返还租赁厂房厂地及民用住宅。虽然合同权利义务终止，但唐崇艳、饲料公司占有使用承租的厂房厂地及民用住宅，昌源物资中心要求唐崇艳饲料公司按照租金标准给付使用费的诉讼请求，理由正当，一审法院应予支持。唐崇艳、饲料公司的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。据此，一审法院于2020年9月判决：一、唐崇艳、饲料公司于判决生效后十日内给付昌源物资中心租金28万元、违约金3万元。二、唐崇艳、饲料公司于判决生效后十日内给付北京市良乡昌源物资经销中心2020年1月1日至2020年8月31日使用费11万元。三、唐崇艳、饲料公司内于判决生效后十日内返还北京市良乡昌源物资经销中心位于北京市房山区石楼镇支楼村内部分厂房厂地及民用住宅。四、驳回昌源物资中心的其他诉讼请求。二审诉讼中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，昌源物资中心与唐崇艳签订的厂房厂地租赁协议是双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规禁止性规定，应属有效。双方均应依约履行。唐崇艳租赁昌源物资中心厂房厂地应按约定及时给付租金。2019年2月4日，唐崇艳为昌源物资中心出具欠条一份，内容“欠刘来考房租2018年115000元，2019年165000元，合计280000元，即人民币贰拾捌万元整。”饲料公司在欠条上加盖公章，视为饲料公司对于唐崇艳欠付房租的共同还款承诺，昌源物资中心对此不持异议。故饲料公司与唐崇艳对于欠付昌源物资中心的房租应当履付给付义务。现唐崇艳、饲料公司未按约定期限给付租金构成违约，昌源物资中心要求唐崇艳、饲料公司给付租金、承担违约责任，给付违约金的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。依据本案查明的事实，唐崇艳、饲料公司拖欠昌源物资中心2018年和2019年的租金共计28万元，一审法院判决唐崇艳、饲料公司给付昌源物资中心，证据充分，本院不持异议。此外，一审法院将唐崇艳、饲料公司应给付给昌源物资中心的违约金酌定为3万元，本院不持异议。唐崇艳和饲料公司上诉主张就续租问题已与昌源物资中心达成一致，但并未提交证据证实该项主张，昌源物资中心对此亦予以否认，故对此项上诉意见，本院不予采纳。关于2020年1月1日至2020年8月31日期间的租金问题，现昌源物资中心与唐崇艳签订的厂房厂地租赁协议履行期限已届满，且昌源物资中心明确表示不再与唐崇艳续租，视为双方合同的权利义务终止。唐崇艳、饲料公司应按租赁协议约定及时返还租赁厂房厂地及民用住宅。虽然合同权利义务终止，但唐崇艳、饲料公司占有使用承租的厂房厂地及民用住宅，昌源物资中心要求唐崇艳、饲料公司按照租金标准给付使用费的诉讼请求，理由正当，法院应予支持。唐崇艳、饲料公司的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，唐崇艳、饲料公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由唐崇艳、北京丰硕饲料有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 琪审 判 员  李汉一审 判 员  李明磊二〇二一年一月二十七日法官助理  郝琪琪书 记 员  刘 杉