辽宁省锦州市太和区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0711执异6号案外人：王东阳，男，1992年7月3日生，汉族，住锦州滨海新区。申请执行人：陈伟，男，1982年1月24日生，满族，住锦州经济技术开发区。委托诉讼代理人：赵麒越，辽宁锦逸律师事务所律师。被执行人：崔兴吾，男，1966年8月20日生，汉族，住锦州市经济技术开发区。被执行人：孙纯霞，女，1968年2月19日生，汉族，住锦州市经济技术开发区。本院在审理原告陈伟与被告崔兴吾、孙纯霞民间借贷纠纷一案中，因原告陈伟提出财产保全申请，本院作出（2020）辽0791财保25号民事裁定书，查封了位于锦州经济技术开发区旺海花园5号楼2单元9层154号房屋和8号楼1单元26层104号房屋，案外人王东阳对该民事裁定书中查封标的书面提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，贵院在执行（2019）辽0791财保25号裁定书过程中，贵院错误查封了异议人的房屋，异议人依法提出本执行异议。一、贵院作出的（2019）辽0791财保25号裁定书，对异议人的财产进行查封却未通知异议人，作为财产权利人有提出异议的权利，贵院的执行程序违法。二、贵院执行案件对象明显错误。2016年11月3日，崔兴吾与孙纯霞出具赠与书一份，约定其二人将其共同所有的坐落于河北村、河西村面积为99㎡、117㎡的住房产权赠与长子崔鹏辉。河北村村委会及崔屯村村委会均在该份赠与书上加盖了村委会公章。2019年12月10日，异议人与崔鹏辉签订房屋买卖协议书，约定崔兴吾名下动迁房产，转给儿子崔鹏辉。5号楼2单元9层154号房屋，面积84.9㎡,8号楼1单元26层104号房屋，面积100.36㎡,出售给异议人。异议人分别于2019年12月10日、12月12日将购房定金、购房款全部支付给崔鹏辉。至此，异议人取得上述房屋的相关权利，是案涉房屋的实际使人，故贵院执行案件对象明显错误。三、异议人作为善意第三人，在购买上述房屋时，并无法院查封信息，又因上述房屋的权属已于2016年发生变化，且异议人与崔鹏辉之间的房屋买卖协议已经实际履行完毕，故贵院的查封效力不得对抗异议人，异议人据此向贵院提出对上述房屋解除查封，终止执行。请贵院支持异议人请求。申请执行人称，一、涉案的房屋买卖行为虚假，显系恶意逃债。崔鹏辉作为出售人不具备涉案房屋的产权登记也不具有对涉案房屋的占有。涉案房屋系动迁安置房，在房屋买卖合同中，崔鹏辉作为合同的出售方，在房屋出售时既无房屋的产权或是房屋产权的证明，也没有对出售房屋的占有或持有该房屋钥匙的权利凭证。异议人称其购买的房屋系崔兴吾动迁所得，此节有产权调换安置补充协议书为证，动迁房屋均在协议书中，该协议书是房屋的唯一证明。王东阳作为房屋的买受人，应当审查该房屋的产权证明及房屋占有情况，产权调换安置补充协议书中已明确写明被征收人为崔兴吾等三人，不能也不应理解为该房屋的所有人为崔鹏辉。同时，在崔鹏辉与王东阳签订买卖合同时，崔鹏辉也无法证明占有此两套房屋。所以，王东阳购买涉案房屋时，既无崔鹏辉对上述房屋的产权证明，也无崔鹏辉对上述房屋占有的事实。房屋买卖中，至少应当审查房屋的权属登记、产权证明确定房屋的归属和出售人对房屋是否占有等情况，房屋买受人在买卖过程中对上述房屋的两项基本情况进行审查，王东阳购房过程既未审查该房的权属证明，也未审查崔鹏辉对房屋的实际占有情况，显然违背常理，其与崔鹏辉之间的房屋买卖行为是虚假的，是恶意逃债行为。二、关于房屋价款支付存在的问题。1、在涉案两套房屋查封后，无法办理房屋入住情况下，王东阳知情仍支付价款。2019年12月16日，陈伟申请财产保全。2019年12月17日贵院查封了涉案两套房屋。房屋查封后，2020年11月9日，河北村委会、锦州经济技术开发区征收办公室均出具书面证明，证明房屋已查封，无法办理入住手续。在房屋查封后，得知房屋权属争议，无法办理入住的情况下，于2020年12月10日、12月12日，王东阳先后支付购房款，显然是明知涉案房屋被查封，无法办理过户手续，无法办理入住，房屋钥匙无法取得的情况下，仍然支付房款，显然违背常理。2、支付房款与买卖合同中约定支付房款时间不一致。王东阳与崔鹏辉约定于2019年12月12日支付全部购房款，但王东阳提供的凭证却在2020年12月12日，与房屋买卖合同约定的交款时间严重不符，付款事实难以自圆其说。3、证据不能证明房款已支付。王东阳主张支付房款的证据仅是收条，收条不能证明支付房款的真实性，王东阳个人的取款凭证不能证明付款事实。4、房屋约定的出售价格仅为1270元每平方米与房屋市场价格严重不符。在产权动迁安置补偿补充协议书中房屋的单价分别为：1744元、1696元，此价格已经优惠，两套房屋的原价应为2180元每平方米、2120元每平方米，但在王东阳的房屋买卖协议中房屋单价为1270元每平方米，该价格明显低于市场价格。综上，双方的房屋买卖行为是虚假无效的，是恶意逃债。被执行人崔兴吾、孙纯霞未到庭亦未提交书面意见。本院查明，2019年12月16日，申请执行人陈伟向本院申请财产保全，本院于2019年12月17日作出（2019）辽0791财保25号民事裁定书，查封了位于锦州经济技术开发区旺海花园5号楼2单元9层154号房屋和8号楼1单元26层104号房屋。后申请执行人陈伟向本院提起诉讼，本院受理后，于2020年5月28日作出（2020）辽0791民初97号民事判决书，判决崔兴吾、孙纯霞偿还陈伟借款本金及利息。2020年7月7日，申请执行人陈伟向本院申请执行。2020年9月16日，本院作出（2020）辽0711执1179号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2019年12月10日，王东阳与崔鹏辉签订房屋买卖居间服务合同，约定王东阳购买锦州经济技术开发区旺海花园5号楼2单元9层154号房屋、8号楼1单元26层104号房屋、4号楼1单元11层44号房屋。房款合计为363492元。同日，崔鹏辉为王东阳出具收条，载明已收到定金140000元。2019年12月12日，崔鹏辉为王东阳出具收条，载明收到购房全款363492元（包含定金140000元）。崔鹏辉将案涉房屋的选楼确认单交付给王东阳。案涉楼房因系动迁安置房，2020年10月办理入住，该楼房现无房屋所有权证。案外人提交的证明载明：崔兴吾、孙纯霞将位于龙栖湾街道河北村河西屯两处民房赠与崔鹏辉，崔鹏辉于2017年10月23日与滨海新区龙栖湾街道签订了房屋征收补偿安置协议书。2019年11月21日，崔鹏辉在锦州经济技术开发区国有土地上房屋征收办公室确定了9户安置楼源。本院认为，根据本案查明的事实，涉案房屋被本院查封前，案外人与被执行人崔鹏辉已签订协议，约定购买涉案楼房，并已交付全部购房款，且被执行人崔鹏辉已将选房确认单交付给案外人王东阳，案外人已享有了在动迁部门领取钥匙、接收房屋等权利。虽案涉房屋现阶段无法办理房屋所有权证，但因案涉房屋系动迁房屋，无法办理所有权证的过错不在于案外人。综上，案外人以其为案涉房屋权利人为由提出的异议主张符合法律规定的排除强制执行的情形，故对案外人的异议请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：中止对锦州经济技术开发区旺海花园5号楼2单元9层154号房屋和8号楼1单元26层104号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  高 博审 判 员  张雪冬人民陪审员  常燕燕二〇二一年一月六日书 记 员  张 琳