湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10488号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉世纪都会商场有限公司，住所地武汉市江汉区江汉路**世纪都会广场****。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷滤，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程林，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘佳文，女，1993年10月4日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：成华，北京盈科（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉世纪都会商场有限公司（下简称世纪都会公司）因与被上诉人刘佳文房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初10178号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。世纪都会公司的上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第三项，依法改判支持上诉人没收经营保证金；2.依法撤销原审判决第九项，依法改判依照合同约定支付逾期付款违约金2176.60元(暂计算至2019年4月5日，之后以51884.52元为基数，每日按照逾期付款金额万分之五的标准计算至实际支付之日止)；3.依法撤销原审判决第十项，改判支持商铺还原工程款50633.56元；4.依法撤销原审判决第十五项，改判支持被上诉人赔偿上诉人三个月空置期租金损失97988.97元；5.原审诉讼费、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。上诉人商铺还原工程款金额为50633.56元，并非48101.88元。上诉人与湖北筑品晟建筑装饰工程有限公司签订的《商铺二次装修还原施工合同》关于工程款价款支付方式5.3.2约定结算金额的5%作为质保金，保修期满后上诉人需支付该质保金。因本案发生时质保期还未届满，故该5%质保金款项未支付，但上诉人提交的工作指令单清楚记载总费用为50633.56元，且完工证明书也记载申请付款金额48101.88元仅为总金额的95%。对于剩余的5%金额2531.68元，上诉人必然发生且目前质保期届满已支付，故此，被上诉人依法应承担剩余的还原款，原审判决应支持还原工程款金额50633.56元。二、原审判决适用法律错误。1.原审判决关于逾期付款违约金判项与合同约定不符。一审判决案涉合同于2019年4月5日解除，刘佳文作为案涉商铺的承租人应向世纪公司支付解除合同日前的相关费用及逾期付款违约金，逾期付款违约金根据合同约定，刘佳文应每日按照逾期付款金额万分之五的标准自逾期之日向世纪公司支付逾期付款违约金。一审判决判项四至八判决要求刘佳文支付欠付商铺租金38106.82元、物业管理费11854.84元、推广费1730.63元、中央隔油系统维护131.53元、水电费60.7元，计51884.52元，并依照合同约定支付逾期付款违约金（暂计算至2019年4月5日为2176.6元，之后以51884.52元为基数，每日按照逾期付款金额万分之五的标准计算至实际支付之日止）。但原审判决仅支持了计算至2019年4月5日的2176.6元，对于按照合同约定标准计算至付清之日止的请求未支持，应予改判。2.经营保证金不应返还被上诉人。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条【合同解除的法律后果】规定，合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。双方签署的租赁合同第15.4条明确约定因乙方违约，甲方解除本合同时，无需返还乙方已付的经营保证金。经营保证金的法律性质和适用规则应以“意思自治”为核心，在不违反法律及行政法规强制性规定的情况下，应当按照双方当事人之间的约定适用经营保证金条款，当没收经营保证金的条件达到时，当事人有权根据合同的约定没收经营保证金。因此，原审中上诉人确认没收经营保证金的请求应得到支持。3.上诉人主张被上诉人赔偿三个月空置期租金损失，于法有据。原审判决认为上诉人无权要求被上诉人支付合同解除后的房屋租金，故此没有支持上诉人三个月空置期租金损失的请求。首先，上诉人并非要求被上诉人支付的是合同解除后的房屋租金的合同责任，而是承担的赔偿责任，只是赔偿的金额相当于三个月租金总额，性质上并非房屋租金。其次，依据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中双方租赁合同租期三年，因被上诉人违约，合同提前解除，对于上诉人而言，商铺提前空置，且租期内未来租金收益，均为上诉人实际损失，上诉人仅要求被上诉人赔偿相当于三个月租金额弥补空置损失，并未超过上诉人实际损失。而且与上诉人同类型的房屋租赁合同纠纷案件在原审法院已生效的判决中，均支持了上诉人的空置损失，按照同案同判规则，上诉人要求空置损失的请求也应得到支持。刘佳文辩称：1、经营保证金的作用本就是在当事人未及时交纳租金等费用的时候优先予以抵扣，在涉案《租赁合同》附件三第三条第二项有约定。而且涉案合同系上诉人提供的格式合同，针对答辩人未按时支付租金既约定了违约金又约定了可以没收经营保证金的条款，明显加重了答辩人的责任，没收经营保证金的条款又与《租赁合同》附件三第三条第二项冲突，因此上诉人应当依法返还经营保证金，原审法院对经营保证金认定无误。2、合同解除后不存在违约金，而且答辩人的经营保证金可以冲抵租金，也不存在没付清租金，上诉人主张合同解除之后的违约金没有依据。3、答辩人在2018年入冬开始就与上诉人沟通要求解决供暖问题，由于一直未解决，答辩人2019年3月底因商铺无法供暖就通知与上诉人解除合同并腾退了商铺及时通知了上诉人，之后商铺由上诉人收回占有。原审法院虽然没有因供暖问题支持答辩人解除合同，但涉案商铺一直无法供暖是事实，原审法院也是考虑到答辩人承租了无法供暖的商铺确实给答辩人造成了严重的损失以及商铺腾退之后被上诉人及时收回占有的实际情况未支持上诉人对商铺空置费的主张，针对到本案的具体实际情况来说原审法院对此项认定无误。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。被上诉人刘佳文向一审法院提出诉讼请求：1.确认刘佳文与世纪都会公司2018年6月7日签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》于2019年3月23日解除；2.世纪都会公司返还刘佳文装修押金9048.74元、装修管理费5191.90元、经营保证金128472.84元，合计142713.48元；3.世纪都会公司赔偿刘佳文装修损失253000元；4.世纪都会公司赔偿刘佳文经营损失118962元；5.世纪都会公司赔偿刘佳文消防改造款21000元；6.本案诉讼费用由世纪都会公司承担。世纪都会公司向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签署的《世纪都会广场商铺租赁合同》于2019年4月5日解除；2.确认世纪都会公司有权没收刘佳文已支付的经营保证金；3.刘佳文向世纪都会公司支付欠付租金38106.82元，物业管理费11854.84元、推广费1730.63元、隔油池费131.53元，并支付逾期付款违约金(以该项费用总额为基数，按合同约定的逾期付款违约金标准计算至实际支付清之日止）；4.刘佳文向世纪都会公司支付水电费60.7元、店铺还原费50633.56元、围挡费3465元、律师见证费2000元、摄像及光盘制作费500元、并赔偿三个月空置期租金损失97988.97元；5.本案诉讼费由刘佳文承担。一审法院认定事实：2018年6月7日，刘佳文与世纪都会公司签订《世纪都会广场商铺租赁合同》，约定：世纪都会公司为甲方，刘佳文为乙方；甲方将武汉市江汉区京汉大道与江汉路交汇外武汉市老浦片商业及住宅项目/栋/单元-2层45号房屋出租给乙方用作美容美体经营；租赁期自2018年6月20日开始计算共3年；第一年基本租金为32662.99元，第二年基本租金为34296.14元，第三年基本租金为36010.95元；首月租金乙方应于租赁期开始日前第十五日或之前向甲方支付，除首月之外租金乙方应于每个公历月第五日或之前向甲方支付；物业服务费为10161.29元/月，首月物业服务费乙方应于租赁期开始日前第十五日或之前向甲方支付，除首月之外乙方应于每个公历月第五日或之前向甲方支付当月物业服务费；推广费为每月1483.4元，首月推广费乙方应于租赁期开始日前第十五日或之前向甲方支付，除首月之外乙方应于每个公历月第五日或之前向甲方支付当月推广费；中央隔油系统维护费为每月112.74元，首月中央隔油系统维护费乙方应于租赁期开始日前第十五日或之前向甲方支付，除首月之外乙方应于每个公历月第五日或之前向甲方支付当月中央隔油系统维护；装修管理费为5191.9元，乙方应于租赁期开始日前第十五日或之前向甲方支付；装修押金为9048.74元，乙方应于租赁期开始日前向甲方支付，乙方完成装修工作并经受托管理人验收合格后六十日内，甲方在扣除赔偿款（若有）后将剩余装修押金无息退还给乙方；经营保证金为128472.84元，乙方应于合同签署之日起七日内向甲方支付；乙方未按合同约定支付任何租金、推广费、物业服务费或其他应付款项超过30日的，视为乙方严重违约；乙方不得擅自连续三日或累计七日停业，未经甲方同意停业或停业后不及时恢复营业，视为乙方严重违约；乙方构成严重违约的，甲方有权书面通知乙方终止合同（自甲方解除合同通知送达乙方之日起解除）、收回房产，且甲方无需返还乙方已付的经营保证金；乙方按月向甲方支付房产经营所涉及的水、电费，水、电费以自来水公司/供电公司收费标准为基础加上估算的水、电损耗分摊而确定，乙方无权提出异议；合同提前终止时，乙方应终止当日将已恢复至甲方将房产首次交付给乙方时原状交还甲方；甲方根据合同提前终止合同后，如房产内遗留乙方所有的或乙方有权外围的任何装饰、家俱装备、物料、设备或其他任何物品，甲方以合同约定通知方式通知乙方，如乙方未在甲方相应通知送达乙方之日起七日内处置完前述物品，均视为乙方放弃前述物品的所有权或处置权，甲方有权留置或以其他方式处理前述物品，乙方不得提出异议，同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用；甲方通讯地址为武汉市武昌区临江大道96号武汉万达中心25层，乙方通讯地址为武汉市青山区101街绿苑小区47门5号，任何一方发给另一方的通知、函件等均发送至合同约定的通讯地址，如有变更应即时书面通知另一方，否则因提交的资料不实或资料更新不及时导致通知送达不到，其后果、风险及责任由过错方承担。该合同附件四甲方提供供应项目还约定：甲方于房产边界位置或房产内提供该商场制冷系统接驳点（贰）个供乙方接驳冷气；房产内的新风、制冷、其他通风、补风系统的所有二次设计、供应、安装、调试等工作由乙方按要求自行负责并承担相应费用；租赁期内的每年4月至10月，甲方将通过该商场空调制冷系统为商场提供冷气；租赁期内的每年11月至次年3月，甲方将通过该商场供暖系统为商场提供暖气。2018年6月20日，世纪都会公司与刘佳文办理房屋交接手续，双方签署《商铺交接验收记录表》，约定：交付的房屋中机电设备为强电系统、空调系统、扶梯系统、弱电系统、消防系统、给排水系统、燃气系统，其中空调系统包含盘管风机6台、冷冻水管1组、冷凝水管1条、冷冻管阀门2个、保湿棉完好。2019年2月21日、2019年3月21日，世纪都会公司依据合同约定通讯地址以邮寄方式向刘佳文送达《关于催交租金等费用的函》，分别载明：截至2019年2月21日刘佳文已逾期16天拖欠租金、物业费、推广费等费用共计44931.25元，务必于2019年2月27日前支付上述费用，否则将于2019年2月28日起停止提供物业服务；截至2019年3月21日刘佳文逾期44天拖欠租金、物业费、推广费等费用共计89862.5元，务必于2019年3月27日前支付上述费用，否则将于2019年3月28日起停止提供物业服务。2019年2月28日、2019年3月14日、2019年3月28日，世纪都会公司依据合同约定通讯地址以邮寄方式向刘佳文送达《停止提供空调、用水供应通知函》，分别载明：截至2019年2月27日，刘佳文尚欠44931.25元费用，将于2019年2月28日起停止向案涉房产提供空调、用水；截至2019年3月14日，刘佳文尚欠44931.25元，将于2019年3月14日起停止向案涉房产提供空调、用水；截至2019年3月27日，刘佳文尚欠89862.5元，将于2019年3月28日起停止向案涉房产提供空调、用水。2019年3月17日、2019年3月25日，世纪都会公司依据合同约定通讯地址以邮寄方式向刘佳文送达《关于限期恢复营业产函》，分别载明：刘佳文于2019年3月14日擅自闭店，截止发函日仍未恢复营业，务必于2019年3月21日恢复营业，否则将追究违约责任；刘佳文于2019年3月25日擅自闭店，截止发函日仍未恢复营业，务必于2019年4月5日恢复营业，否则将追究违约责任。2019年3月22日，刘佳文向世纪都会公司邮寄《解除的通知》，载明：因自2018年11月以来，世纪都会公司一直未解决商铺内供暖问题，双方签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》自2019年3月23日解除。世纪都会公司于2019年3月23日签收该邮件。2019年3月30日，刘佳文向合同约定电子邮箱发送《致武汉世纪都会商场有限公司通知书》，载明：2019年3月23日已解除双方签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》，因世纪都会公司未办理交接手续，刘佳文于2019年3月29日腾退商铺，商铺内物品已全部清空，世纪都会公司后期可自行处置商铺。2019年4月5日，世纪都会公司依据合同约定通讯地址以邮寄方式向刘佳文送达《世纪都会广场商铺租赁合同解除通知书》，载明：刘佳文自2019年3月25日擅自闭店，世纪都会公司已向刘佳文发函要求其于2019年4月5日前恢复营业，但刘佳文未履行，其行为已构成严重违约，现通知刘佳文租赁合同自2019年4月5日起解除、刘佳文应于2019年4月12日前缴纳欠费共计54020.6元、经营保证金128472.84元不予退还、刘佳文于2019年4月12日前清理完成房屋内遗留物品并将房屋恢复至首次交付时原状交还给世纪都会公司，如未按期清理、恢复则视为刘佳文放弃物品的所有权及处置权，世纪都会公司有权处理房屋内物品并将房屋恢复原状，产生的费用由刘佳文承担。2019年4月25日，世纪都会公司依据合同约定通讯地址以邮寄方式向刘佳文送达《关于限期清理房屋内物品的通知函》，载明：2019年4月19日，刘佳文未按要求清理房屋内物品，世纪都会公司再次通知刘佳文于2019年4月30日前清理完房屋内物品，否则视为刘佳文放弃物品的所有权及处置权，世纪都会公司有权处理房屋内物品并将房屋恢复原状，产生的费用由刘佳文承担。2019年4月16日，世纪都会公司与湖北筑品晟建筑装饰工程有限公司签订《武汉世纪都会商场有限公司M+商场项目商铺二次装修还原施工合同》，约定由湖北筑品晟建筑装饰工程有限公司对案涉商铺内的地面、天花、墙面、玻璃、机电设施进行恢复、还原。2019年4月19日，世纪都会公司对案涉商铺进行物品清理，湖北聚力律师事务所律师卢友玲、刘青川作为见证律师到现场见证。同日，世纪都会公司向武汉诚信世纪数码科技有限公司支付摄像服务费1000元，其中500元为案涉商铺清理现场的摄像服务费。2019年4月22日，湖北聚力律师事务所律师卢友玲、刘青川出具鄂律见字（2019）第007号《见证书》，载明：2019年4月19日上午10时30分，见证律师卢友玲、刘青川在案涉商铺现场，由赵文对商铺现场进行数码摄像，其拍摄在见证律师卢友玲、刘青川的现场见证下进行，见证书所附光盘所刻录的商铺现状与实际情况相符。2019年4月23日，世纪都会公司与湖北省芊艺装饰工程设计有限公司签订《武汉世纪都会商场有限公司M+商场项目商铺围挡施工合同》，约定由湖北省芊艺装饰工程设计有限公司对案涉商铺在还原期进行围挡、商铺还原结束后对围挡进行拆除及清理。2019年5月17日，世纪都会公司向湖北聚力律师事务所支付见证咨询服务费6000元，其中2000元为案涉商铺清理现场的见证费。2019年6月5日，世纪都会公司向湖北省芊艺装饰工程设计有限公司支付围挡费46832.8元，其中3465元为案涉商铺还原现场的围挡费。2019年7月2日，世纪都会公司向湖北筑品晟建筑装饰工程有限公司支付商铺还原工程款48101.88元。刘佳文从2019年3月1日开始拖欠房屋租金，截至2019年4月5日，刘佳文拖欠世纪都会公司商铺租金38106.82元、物业11854.84元、推广费173.63元、中央隔油系统维护131.53元、水电费60.7元。还查明，截至2019年4月5日，按日5?的标准计算，刘佳文应向世纪都会公司支付逾期付款违约金2176.6元。刘佳文自行腾退商铺后，未将案涉房屋还原至首次交付原状。一审法院对案件争议焦点及认定结果为：一、武汉世纪都会公司是否有义务为案涉商铺内单独提供暖气。刘佳文认为，依据合同约定，武汉世纪都会公司有义务为案涉商铺提供空调，其中包括冷气及暖气。武汉世纪都会公司认为，依据案涉合同附件四的约定，武汉世纪都会公司只对整个商场提供暖气，如商铺需要单独提供冷、暖气，则要有冷气和暖气接驳点，案涉商铺只有冷气接驳点，没有暖气接驳点，因此案涉商铺不单独提供暖气。本院认为，武汉世纪都会公司通过商场空调系统为商场统一提供冷、暖气，商场内的商铺如需要单独提供冷气或暖气，则需在商铺内预留冷气或暖气接驳点；本案中，案涉商铺租赁合同附件四中对合同项下商铺内的设施及供应项目进行了明确的约定，根据案涉商铺租赁合同附件四2.2条第4、5项的约定，武汉世纪都会公司通过商场空调制冷、供暖系统为商场统一提供冷气及暖气；根据案涉商铺租赁合同附件四2.2条第2项的约定，案涉商铺内仅提供商场制冷系统接驳点贰个，并无商场供暖系统接驳点；故武汉世纪都会公司不承担为案涉商铺内单独提供暖气的义务。二、刘佳文是否享有单方合同解除权。刘佳文认为，由于武汉世纪都会公司未依约为案涉商铺内单独提供暖气，导致刘佳文合同目的不能实现，因此刘佳文于2019年3月22日要求解除合同的行为有效。本院认为，因案涉商铺租赁合同并未约定武汉世纪都会公司对合同项下商铺负有提供暖气接驳点的义务，故刘佳文以武汉世纪都会公司未依约单独为案涉商铺内提供暖气为由单方解除合同的行为，无事实和法律依据，应为无效。刘佳文在本案不享有单方合同解除权。三、武汉世纪都会公司单方解除合同行为是否有效。一审法院认为，依据案涉商铺租赁合同第9.6条、15.4.8条、15.5条、15.8条的约定，刘佳文在租赁期间欠缴租金等费用超过30日、擅自停业连续三日或累计七日且未及时恢复营业的，应视为刘佳文严重违约，武汉世纪都会公司有权解除合同；本案已查明，刘佳文从2019年3月1日开始拖欠房屋租金已超过30日，且刘佳文从2019年3月14日开始擅自停业已超过连续三日或累计七日，经武汉世纪都会公司催收、要求恢复营业后，仍未支付及恢复营业，武汉世纪都会公司依据合同约定要求解除合同行为并无不妥，故武汉世纪都会公司2019年4月5日单方要求解除合同行为有效，案涉商铺租赁合同于2019年4月5日解除。综上，一审法院认为，刘佳文与武汉世纪都会公司之间签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人均应依约全面履行各自义务。武汉世纪都会公司依约向刘佳文提供合同项下商铺及商铺内设施及供应项目，应认定武汉世纪都会公司已履行了合同义务。因刘佳文未按合同约定支付商铺租金、物业费等费用经武汉世纪都会公司催收仍未支付，同时，也因刘佳文在租赁期间擅自停业经武汉世纪都会公司催告仍未恢复，引起本案纠纷，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。故对武汉世纪都会公司主张：“刘佳文支付商铺租金38106.82元、物业11854.84元、推广费1730.63元、中央隔油系统维护131.53元、水电费60.7元及违约金”的诉讼请求，一审法院予以支持。对刘佳文以武汉世纪都会公司未依约为案涉商铺单独提供暖气为由，主张：“确认案涉商铺租赁合同于2019年3月23日解除、武汉世纪都会公司返还装修管理费5191.90元、并赔偿装修损失253000元、经营损失118962元、消防改造款21000元”的诉讼请求，一审法院不予支持。依据案涉商铺租赁合同第5.6.2条、合同附件三第四条第3.1项的约定，案涉装修押金在刘佳文完成商铺装修工作并经验收合格后60日内由武汉世纪都会公司予以返还；另，本案在庭审过程中，武汉世纪都会公司对刘佳文要求返还装修押金不持异议，故对刘佳文主张：“武汉世纪都会公司返还装修押金9048.74元”诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。依据案涉商铺租赁合同附件三第三条第二项的约定，刘佳文在租赁期内违约，且经武汉世纪都会公司书面敦促后仍未履行，武汉世纪都会公司有权扣除经营保证金来补偿其损失，刘佳文所欠的费用应当从经营保证金予以冲抵。故对武汉世纪都会公司主张：“确认武汉世纪都会公司有权没收刘佳文已支付的经营保证金”的诉讼请求，一审法院不予支持。虽然刘佳文在租赁期间严重违约，但武汉世纪都会公司已依法行使单方合同解除权并收回案涉商铺，武汉世纪都会公司无权要求刘佳文支付合同解除后的房屋租金。故对于武汉世纪都会公司主张：“刘佳文赔偿三个的空置期租金”的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予以支持。依据案涉商铺租赁合同第12.1、12.2条的约定，合同提前终止或在租赁届满前刘佳文以任何迁出商铺时，刘佳文应将商铺恢复至首次交付时的原状，否则刘佳文将承担恢复商铺所产生的全部费用；本案已查明，刘佳文在租赁期届满前已提前退出经营的商铺，且未将商铺恢复至首次交付时的原状，武汉世纪都会公司为恢复案涉商铺原状，实际支付了律师现场见证服务费2000元、摄像及光盘制作费500元、围挡费3465元、商铺还原工程款48101.88元，故对武汉世纪都会公司主张由刘佳文承担上述费用，一审法院予以支持。依据案涉商铺租赁合同第15.5条的约定，刘佳文未依约支付租金、推广费、物业费及其他应付款项，则按日5?向武汉世纪都会公司支付逾期付款违约金，违约金应计算至2019年4月5日。故对于武汉世纪都会公司主张：“刘佳文支付逾期付款违约金2176.6元（截至2019年4月5日）”的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确定刘佳文与武汉世纪都会商场有限公司间签订的《世纪都会广场商铺租赁合同》于2019年4月5日解除；二、武汉世纪都会商场有限公司于本判决生效之日起十日内向刘佳文支付装修押金9048.74元；三、武汉世纪都会商场有限公司于本判决生效之日起十日内向刘佳文返还经营保证金128472.84元；四、刘佳文于本判决生效之日起十日内向武汉世纪都会商场有限公司支付商铺租金38106.82元；五、刘佳文于本判决生效之日起十日内向武汉世纪都会商场有限公司支付物业管理费11854.84元；六、刘佳文于本判决生效之日起十日内向武汉世纪都会商场有限公司支付推广费1730.63元；七、刘佳文于本判决生效之日起十日内向武汉世纪都会商场有限公司支付中央隔油系统维护131.53元；八、刘佳文于本判决生效之日起十日内向武汉世纪都会商场有限公司支付水电费60.7元；九、刘佳文于本判决生效之日起十日内向武汉世纪都会商场有限公司支付违约金2176.6元；十、刘佳文于本判决生效之日起十日内向武汉世纪都会商场有限公司支付商铺还原工程款48101.88元；十一、刘佳文于本判决生效之日起十日内向武汉世纪都会商场有限公司支付商铺还原围挡费3465元；十二、刘佳文于本判决生效之日起十日内向武汉世纪都会商场有限公司支付律师见证服务费2000元；十三、刘佳文于本判决生效之日起十日内向武汉世纪都会商场有限公司支付清理商铺现场摄像及光盘制作费500元；十四、驳回刘佳文其他诉讼请求；十五、驳回武汉世纪都会商场有限公司其他反诉请求。一审案件受理费8948元，由刘佳文负担7272元（已付），武汉世纪都会商场有限公司负担1676元（此款刘佳文已垫付，武汉世纪都会商场有限公司随本判决书确定应付款一并支付给刘佳文）。反诉费4430元，由刘佳文负担2502元（此款武汉世纪都会商场有限公司已垫付，刘佳文随本判决书确定应付款一并支付给武汉世纪都会商场有限公司），武汉世纪都会商场有限公司负担1928元（已付）。本院二审期间，上诉人世纪都会公司提交一组新证据。证据一、请款申请，证据二、湖北增值税专用发票，证据三、建设银行进账单，拟共同证明商铺拆迁还原工程款金额为50633.56元。被上诉人刘佳文对该组证据真实性无异议，发票金额是总的一万两千多，不知道针对我方的是多少金额，对证明目的有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。二审另查明，案涉商铺的还原工程质保期于2020年7月2日到期，世纪都会公司于2020年8月18日向湖北筑品晟建筑装饰工程有限公司支付M+商场L6005、B1015、B2045、B2003-2004、L4060、L1073-1074、B2019、L6032、B2046商铺拆铺还原工程剩余5%工程款12649.44元。本院对一审查明的事实除上述另查明的事实外予以确认。本院认为：一、对于经营保证金是否应当返还的问题。根据世纪都会公司和刘佳文双方签订的案涉商铺租赁合同第5.4条约定：“……经营保证金的具体数额及支付方式详见本合同正文及附件三”。案涉商铺租赁合同第15.4条约定：“下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知乙方终止本合同（自甲方解除本合同的通知送达乙方之日起解除）、收回该房产、甲方无需返还乙方已付的经营保证金（如乙方实际未支付经营保证金的，乙方应向甲方支付与应付保证金同等数额的违约金）。若甲方收取的经营保证金（或违约金）不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿……”；案涉商铺租赁合同附件三第三条第二项约定：“如果乙方违反本合同的任何条款，且经甲方或受托管理人书面敦促后仍未在约定的期限内履行本合同约定的义务，则甲方有权扣除经营保证金来补偿甲方或受托管理人的损失……”。从上述约定可知，当刘佳文违约时，该租赁合同第15.4条约定的是，世纪都会公司“无需返还”经营保证金，而租赁合同附件三第三条第二项约定的是世纪都会公司“有权扣除”经营保证金来弥补其损失，因双方关于经营保证金的约定前后不一致且世纪都会公司是提供格式条款的一方，根据《合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”一审法院对经营保证金的约定条款作出不利于世纪都会公司的解释，认定世纪都会公司无权没收刘佳文的经营保证金符合法律规定。另外，综合双方关于经营保证金的约定，可以认定经营保证金的目的主要为了弥补因刘佳文违约导致世纪都会公司的损失，一审法院已经判决刘佳文支付拖欠的租金、物业管理费及违约金、商铺还原工程款、商铺还原围挡费、律师见证服务费等费用，达到了弥补世纪都会公司损失的目的，因此，一审法院不予支持世纪都会公司没收经营保证金符合公平原则，并无不当。二、根据本案查明的事实，刘佳文已于2019年3月29日腾退商铺，世纪都会公司于2019年4月5日通知刘佳文解除合同，且案涉商铺租赁合同第15.5条仅约定了若乙方即刘佳文逾期付款，应按照约定的标准计算逾期付款违约金及逾期付款违约金的起算时间，并未约定逾期付款违约金计算至实际支付之日止。因此一审法院判决被上诉人刘佳文以拖欠的款项为基数，按日万分之五向上诉人世纪都会公司支付逾期付款违约金至2019年4月5日合同解除之日具有法律依据，上诉人世纪都会公司要求改判逾期付款违约金计算至实际支付之日止的上诉请求无合同依据，本院不予支持。三、上诉人世纪都会公司商铺还原工程款合同约定金额为50633.56元，但在一审法院审理期间世纪都会公司仅提供了案涉商铺还原工程款48101.88元的支付凭证；一审判决时世纪都会公司另行支付了剩余5%的商铺还原工程款，二审期间向本院提交了相关支付凭据。因此，世纪都会公司就案涉商铺支付的还原工程款金额应为50633.56元，对世纪都会公司要求改判支持其商铺还原款50633.56元的上诉请求本院予以支持。四、对于三个月空置期租金损失问题。首先，双方签订的商铺租赁合同并无关于商铺空置期损失的约定，上诉人世纪都会公司的该项上诉请求无合同依据；其次，因被上诉人刘佳文违约导致商铺空置的行为，一审法院已经通过违约金的形式判决刘佳文承担了相应的违约责任；最后，世纪都会公司通知刘佳文解除合同并收回商铺后，对案涉商铺再次对外出租的时间有主导权，让刘佳文承担三个月的商铺空置租金损失有失公平。因此，一审法院对于世纪都会公司要求刘佳文赔偿三个月空置期租金的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人武汉世纪都会商场有限公司的上诉请求部分成立，应当予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初10178号民事判决第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十一、十二、十三项。二、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2019）鄂0103民初10178号民事判决第十项，改判刘佳文于本判决生效之日起十日内向武汉世纪都会商场有限公司支付商铺还原工程款50633.56元；三、驳回武汉世纪都会商场有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5489元，由武汉世纪都会商场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 张海鹏审判员 龚治国二〇二一年一月十三日书记员 张 欣