江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8771号上诉人（原审被告）：唐庆华，男，1962年2月23日出生，汉族，住南京市高淳区。委托诉讼代理人：芮凌秀，江苏镜湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏省高淳纺织机械有限公司，住所地在南京市高淳区淳溪街道南漪路**。法定代表人：臧昭剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘帅，江苏德擎律师事务所律师。上诉人唐庆华因与被上诉人江苏省高淳纺织机械有限公司（以下简称纺机公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市高淳区人民法院（2020）苏0118民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月2日公开开庭审理了本案。上诉人唐庆华及其委托诉讼代理人芮凌秀，被上诉人纺机公司的委托诉讼代理人刘帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐庆华上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，改判第二项为唐庆华承担自2019年的租金，并计算至2019年4月14日止的租金5625元;2.请求判令纺机公司负担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审未理涉双方当事人关于拆迁补偿等事宜，剥夺了唐庆华的权益。唐庆华自2009年其租赁案涉房屋，至今仍经营，搬迁、装饰装修补偿、临时安置以及停产停业等损失应予补偿。《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。该条规定确定了承租人在房屋拆迁中的地位。虽然2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》删除了关于承租人部分的规定，但如果房屋征收补偿协议仅仅是由房屋所有权人和房屋征收部门协商，则可能会发生侵犯承租人权益的情形，如不保护承租人的权益将对房屋租赁市场以及承租人的企业生产经营带来不利影响。同时，双方于2009年建立了合法有效的房屋租赁合同关系，而《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011年出台，根据“老人老办法，新人新办法”的原则，本案应当适用《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定。二、一审判决认为唐庆华未能提供证据证明2014年7月1日后支付过租金与实际情况不符。唐庆华自2014年开始至2018年，每年均通过现金的方式向纺机公司法定代表人臧昭剑支付租金，臧昭剑作为实际控制人，其接收租金行为视为纺机公司收取租金。唐庆华基于对臧昭剑的信任，没有收集证据，未曾要求臧昭剑出具收条，为查明事实，法庭可与臧昭剑核实。自2009年建立房屋租赁合同关系后，双方多次续签合同，约定：签订协议时唐庆华需立即支付部分租金，从该交易惯例来看，唐庆华续签合同至少已经支付了部分租金，故不存在自2014年7月1日起分文未付的情形。另补充：唐庆华未获得征收补偿，没有办法搬迁。纺机公司辩称，1.根据案涉租赁协议第5条，涉案房屋已经被征收，客观上租赁合同无法继续履行，双方租赁关系已终止，唐庆华作为乙方应无条件搬出，且无权主张拆迁补偿。2.《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011年公布实施，《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本案是2019年4月份作出拆迁公告，应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定。3.本案是租赁合同纠纷，唐庆华提出拆迁补偿属于不属于本案解决范围，应另案处理。4.唐庆华从未向臧昭剑支付过租金，其原来是纺机公司员工，涉案房屋出租给其使用，其从未按时支付房租，虽然签订过三次协议，但其并未按约履行支付租金义务。一审判决认定自2014年7月1日起最后一期支付租金至拆迁公告发布之日计算应缴租金，对双方是相对公平的。纺机公司向一审法院起诉请求：1.判令唐庆华支付自2014年1月1日至实际支付日的租金（暂计算至2020年1月1日所欠房屋租金9万元）；2.判令唐庆华立即将案涉租赁房屋腾空并交还；3.判令唐庆华负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：纺机公司系南京市高淳区淳溪街道南漪路**房屋的所有权人，其将公司浴室租赁给唐庆华经营使用。2009年6月18日，纺机公司与唐庆华签订租赁协议一份，约定租赁时间自2009年7月1日至2010年6月30日，租赁费15000元，并约定如遇重大建设或国家建设需要，唐庆华无条件搬让。租赁到期后，双方又多次续签合同，最后一次签订合同约定租赁时间为2014年7月1日至2018年6月30日止。到期后，双方未再书面续约，案涉房屋由唐庆华继续经营使用。2019年4月14日，南京市高淳区人民政府作出高房征字[2019]2号房屋征收决定，对东至南漪路，西至固城湖佳园、淳兴路18号，南至淳兴路，北至高淳宾馆（具体征收范围以公示红线为准）内房屋进行征收，唐庆华承租房屋处于被征收范围内。2020年1月5日，纺机公司委托江苏德擎律师事务所向唐庆华发出律师函，要求其于2020年1月15日前腾空并返还承租房屋，唐庆华于2020年1月7日签收。后唐庆华未在限定时间内支付租金、返还承租房屋，引发纠纷。本案争议的事实是唐庆华欠付的租金数额如何确定。关于欠付租金的起算点问题，纺机公司主张自2014年1月1日起唐庆华未再支付租金，唐庆华主张租金已支付至2018年年底。根据双方每次租赁期满后进行再次书面续约的情形，直至2014年6月30日最后一次书面续约，唐庆华在续约前的租金应已付清更符合交易惯例，纺机公司未提供证据证明续约前唐庆华仍欠付租金，应承担举证不能的法律后果。而此后唐庆华亦未能提供证据证明2014年7月1日后支付过租金，应承担相应的法律后果，因此，租金起算点应确定为2014年7月1日。关于租金的截止时间，租赁期满后，唐庆华仍继续占用使用房屋，纺机公司未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。后案涉房屋被政府征收，并于2019年4月14日进行了公示，租赁关系客观上已无法继续履行，双方的租赁关系应自2019年4月14日终止，租金截至时间应为2019年4月14日。综上，唐庆华应支付纺机公司租金71875元（自2014年7月1日起至2019年4月14日止，按年租金15000元计算）。一审法院认为，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人均应遵守各自合同义务。根据双方合同约定，如遇政府建设拆迁或甲方自用等重大因素，乙方无条件搬让。本案中，唐庆华租赁房屋期间，案涉房屋被政府征收，客观上租赁合同已无法继续履行，双方的租赁关系已终止，唐庆华应腾空并返还承租房屋给纺机公司，故对纺机公司请求唐庆华腾空并返还案涉房屋的诉讼请求应予支持。唐庆华关于拆迁补偿的答辩意见可另案起诉，在本案中不予理涉。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、唐庆华应于判决发生法律效力之日起10日内腾空承租的位于南京市高淳区淳溪街道南漪路8号房屋（原公司浴室部分）并返还给江苏省高淳纺织机械有限公司；二、唐庆华应于判决发生法律效力之日起10日内支付江苏省高淳纺织机械有限公司房屋租金71875元（自2014年7月1日起至2019年4月14日止，按年租金15000元计算）；三、驳回江苏省高淳纺织机械有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2050元，减半收取1025元，由江苏省高淳纺织机械有限公司负担206元，由唐庆华负担819元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐庆华提交如下证据：1.江苏省南京市房屋租赁专用发票（电脑）复印件一张；2.江苏省地方税务局通用机打发票复印件五张。该两份证据拟证明2010年1月10日至2017年1月9日期间，唐庆华实际已向纺机公司支付了租金，且租金标准应为每年5000元。但不好明说发票是如何开具的。纺机公司质证意见：经核对原件，认可真实性，但经向该公司几位负责人了解，均不清楚发票如何开具的，但租金实际未付，会计也没有开收据。而且实际租金并不是5000元，应以合同为准，请法院依法认定。本院认证意见：上述证据1、2纺机公司认可真实性，无相反证据反驳，并且不能对开具发票理由作出其他合理解释，故确认唐庆华已按发票开具金额支付对应租金的事实。唐庆华二审中还称，其多次通过微信约纺机公司法定代表人臧昭剑协商，但其不肯见面，有微信为证。纺机公司称，臧昭剑不认可唐庆华向其已经支付租金的事实。本院另查明，唐庆华提交的发票证明，其取得纺机公司出具的2010年1月10日至2017年1月9日租金发票。与本案二审审理范围相关联，上述发票证明纺机公司已经收取2014年7月1日至2017年1月9日的部分租金，并开具发票。一审中，唐庆华提交的三份租赁合同与纺机公司提交的一致，该租赁合同中均约定每年租金为15000元。以上事实，有发票、租赁合同，以及一二审笔录在卷为凭。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，双方当事人所签租赁合同合法有效，均应按约履行。对于租金标准问题，在租赁合同中已明确为每年15000元，故在无证据证明双方已合意变更情况下，应推定为未变更。唐庆华虽提交了相应发票证明其支付了每年5000元租金，但不能据此证明其已与纺机公司就租金标准进行了变更。就已支付的租金，一审认定自2014年7月1日起至2019年4月14日止，按年租金15000元计算，唐庆华还应支付71875元。现唐庆华认为其仅应支付2019年计算至4月14日止的租金，对其应支付部分有义务举证证明。根据唐庆华提交的发票，其2014年1月10日前支付的款项及发票与本案认定事实无关。2014年1月10日至2015年1月9日，发票载明唐庆华已支付5000元，应先清偿2014年1月10日至2014年6月30日的租金（该5000元尚不足以冲抵该期间内按每年15000标准计算的应付租金），故2014年7月1日至2015年1月9日租金按照每年15000元标准应视为未支付。2015年1月10日至2017年1月9日租金，唐庆华支付1万元，可从应支付租金中扣除。一审认定租金应实际支付至2019年4月14日案涉房屋被征收时止，并无不当。由此，一审认定的应支付款项71875元，应扣除已支付的1万元，实际应支付61875元。因本案仅处理纺机公司请求判令唐庆华迁让房屋、补缴租金等主张，关于唐庆华主张其作为承租户应取得拆迁补偿，不属于本案处理范围。综上所述，唐庆华的部分上诉请求成立，应予支持。本案产生纠纷起因为发生在民法典施行前的法律事实,故适用当时法律、司法解释的规定,依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第七十七条第一款、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持南京市高淳区人民法院（2020）苏0118民初744号民事判决第一项；二、变更南京市高淳区人民法院（2020）苏0118民初744号民事判决为：唐庆华应于本判决发生法律效力之日起10日内支付江苏省高淳纺织机械有限公司房屋租金61875元（自2014年7月1日起至2019年4月14日止，按年租金15000元计算）；三、撤销南京市高淳区人民法院（2020）苏0118民初744号民事判决第三项；四、驳回江苏省高淳纺织机械有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2050元，减半收取1025元，由江苏省高淳纺织机械有限公司负担400元，由唐庆华负担625元。二审案件受理费1356元，由江苏省高淳纺织机械有限公司负担456元，由唐庆华负担900元。本判决为终审判决。审判员  夏雷二○二一年一月二十八日法官助理刘小琴书记员郭旭东