上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初50829号原告：上海顺达物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：李克非，董事长。委托诉讼代理人：高明远，男。委托诉讼代理人：姚福明，男。被告：顾鸿祥，男，1950年5月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陆翠瑄。第三人：朱卫东，男，1983年1月3日生，汉族，住安徽省安庆市大观区皖河农场永成分场**万吉队**。第三人：马伟林，男，1978年3月1日生，保安族，住甘肃省积万县保安族东乡族撒拉族自治县刘集乡高李村四社**。原告上海顺达物业管理有限公司(以下至判决主文前简称“顺达公司”)与被告顾鸿祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，本院追加朱卫东、马伟林为本案第三人。2020年9月29日，本院依法公开开庭进行审理。原告顺达公司的委托诉讼代理人高明远、姚福明，被告顾鸿祥，第三人朱卫东、马伟林到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，后未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告顺达公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与顾鸿祥就本区耀华路XXX号底层房屋(建筑面积为137平方米，以下至判决主文前简称“系争房屋”)签订的租赁合同于2020年4月7日解除；2.顾鸿祥向其支付擅自转租的违约金(以月租金3,920元的2倍为标准自2017年11月计算至被告及第三人实际迁出之日止)；3.被告支付2020年1月至被告及第三人实际搬离之日期间的租金及使用费，按照每月3,920元计算；4.判令第三人朱卫东、马伟林返还系争房屋；5.被告支付解约违约金5,000元。事实和理由：其与顾鸿祥自2006年起开始合作关系。2018年12月19日，其与顾鸿祥就系争房屋续签租赁合同，约定顾鸿祥未经其同意不得转租房屋，其同意顾鸿祥将房屋用于开设贸易公司。2019年8月起，其准备处理系争房屋，故派人至现场查看，发现顾鸿祥将房屋转租与第三人用于开设馒头店等。因顾鸿祥擅自转租及拖欠2020年1月起的租金，故其于2020年4月7日向顾鸿祥发送解约通知，租赁合同应于该日解除。房屋现由第三人实际占有使用，租赁合同解除后，第三人应向其返还系争房屋，故提出诉请如前。被告顾鸿祥辩称，其自1993年起以案外人名某与顺达公司签订租赁合同，后自2013年起以个人名某与顺达公司签订租赁合同。租赁合同中虽载有不得转租的条款，但顺达公司的代理人高明远承诺如顺达公司上级公司不检查，则其可以对外转租。关于租金支付，实际情况为先付后用，其一般于当年年底支付该年度的租金，其尚未支付2020年1月之后的租金，顺达公司未曾提出过异议。其自2013年将房屋转租给案外人金某某，高明远为沟通房屋的维修事宜曾在2018年期间多次到房屋现场，故顺达公司对其转租情况一直是知情的。如顺达公司不再同意其转租，应在合同解除前向其作出告知。故，不同意原告的全部诉请。第三人朱卫东、马伟林辩称，因其花费巨额从金某某处承租系争房屋，故不同意搬离。经审理查明：2020年3月12日，顺达公司(承租人、乙方)与上海南房(集团)有限公司(出租人、甲方)就系争房屋签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定租期为2018年7月1日至2023年6月30日。2018年12月19日，顺达公司(出租方、甲方)与顾鸿祥(承租方、乙方)就系争房屋续签租赁合同，约定租期为两年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止；租金为4.7万元，先付后租，每半年支付一次；超过一个月支付租金等，甲方有权终止合同，乙方应立即搬离房屋；未经甲方同意不得转租，否则甲方有权终止协议，乙方还应按双倍支付转租期间租金；未经甲方同意，乙方不得擅自装修、改建承租房屋，否则支付违约金5,000元；任何一方违约，违约方支付违约金5,000元。合同落款“顺达公司”公章下显示有“高明远”字样签名。审理中，顺达公司的代理人高明远确认其为处理房屋拆违事宜，在2018年期间去过房屋现场，但当时并未发现顾鸿祥对外转租的情况；顾鸿祥此前也曾于年底一次性支付年度租金，现其不同意顾鸿祥再拖欠支付租金；；其曾向顾鸿祥住所地寄送过解约通知但不清楚签收情况。第三人朱卫东、马伟林确认现其仍占有使用系争房屋。另查明，朱卫东于2018年11月29日在系争房屋上设立上海市浦东新区上钢新村街道小卫馒头店。马伟林于2017年12月25日在系争房屋上设立上海市浦东新区街道尔力餐饮店。朱卫东、马伟林称两人的营业执照均由案外人金某某为其办理，但对办理过程并不知情。再查，本案诉状副本于2020年7月28日送达顾鸿祥。以上事实，由租赁合同、工商营业执照等证据材料及庭审笔录在卷佐证。本院认为，顺达公司与顾鸿祥签订的房屋租赁合同，系双方的真实合意，于法无悖，合法有效，双方均应恪守。顺达公司称顾鸿祥存在擅自转租和欠付租金的违约行为，故其有权解除合同。顾鸿祥称顺达公司同意其对外转租房屋，且顺达公司从未对其于每年度年底支付租金提出过异议，故其不存在违约行为，顺达公司无权解除合同。因此，本案的争议焦点在于：顺达公司是否有权以顾鸿祥对外转租房屋和拖欠租金为由解除合同。经查，第三人朱卫东、马伟林于2017年年底及2018年年底在系争房屋开设餐饮店，顺达公司确认其与顾鸿祥自2006年起开始合作关系，且其代理人曾于2018年到过系争房屋现场。在双方存在多年的合作关系，且顺达公司也确认派人至房屋现场查看的情况下，其再称不了解系争房屋已由被告以外的其他人在实际使用的意见显然与常理不符，可以认为顺达公司已于2018年知晓顾鸿祥将房屋转租给被告以外的其他人。顺达公司陈述其于2019年8月了解到顾鸿祥对外转租房屋，即使以上述日期作为其知情的时间节点，其直至2020年7月才因转租事宜起诉解除合同，也已超过六个月的异议期，应当视为其同意顾鸿祥对外转租房屋，故其无权以顾鸿祥擅自转租为由解除合同。关于顾鸿祥是否拖欠租金的问题，顺达公司虽未曾向顾鸿祥就2019年以前延期支付租金的行为主张违约责任，但不表示其同意变更合同约定的租金支付期限。现顾鸿祥未按约如期支付租金超过一个月，顺达公司有权解除租赁合同。因顺达公司未提供有效证据证明其在诉讼前向顾鸿祥送达解约通知，而本案诉状副本于2020年7月28日送达顾鸿祥，故本院确认租赁合同于上述送达之日解除。第三人朱卫东、马伟林作为系争房屋实际使用人，系基于顺达公司与顾鸿祥之间租赁合同关系的存在为前提，现前述租赁合同已解除，第三人负有返还房屋的义务。顺达公司诉请第三人返还系争房屋，本院予以支持。顾鸿祥将系争房屋转租与案外人金某某，金某某又将房屋转租与第三人，第三人现拒绝搬离，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于转租违约金的诉请，如上所述，因顺达公司同意顾鸿祥对外转租，故对本项诉请不予支持。至于支付租金和使用费的诉请，合同约定每年租金为4.7万，即月租金为3,917元，故顾鸿祥应以租金标准支付2020年1月1日起至第三人实际返还房屋期间的租金和使用费。关于解约违约金的诉请，租赁合同因顾鸿祥拖欠支付租金的违约行为而解除，顺达公司的此项诉请具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条规定，判决如下：一、原告上海顺达物业管理有限公司与被告顾鸿祥就上海市浦东新区耀华路XXX号底层房屋签订的租赁合同于2020年7月28日解除；二、第三人朱卫东、马伟林于本判决生效之日起十日内向原告上海顺达物业管理有限公司返还上海市浦东新区耀华路XXX号底层房屋；三、被告顾鸿祥于本判决生效之日起十日内向原告上海顺达物业管理有限公司支付2020年1月1日起至第三人朱卫东、马伟林返还上海市浦东新区耀华路XXX号底层房屋期间的租金和使用费(以每月3,917元为标准计算)；四、被告顾鸿祥于本判决生效之日起十日内向原告上海顺达物业管理有限公司支付解约违约金5,000元；五、驳回原告上海顺达物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,297元，减半收取计2,649元，由原告上海顺达物业管理有限公司负担2,344元，由被告顾鸿祥负担305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二一年一月五日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。