江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6730号上诉人（原审原告）：许佩佩。委托诉讼代理人：梁箫箫（系许佩佩配偶）。被上诉人（原审被告）：宗宇。被上诉人（原审被告）：周海燕。二被上诉人共同委托诉讼代理人：袁从勇，江苏翰公律师事务所律师。原审第三人：泉山区泰景房产中介所，住所地徐州市泉山区食品城南苏商御景湾C41-C4。负责人：胡盼盼，该公司经理。委托诉讼代理人：许伟，该中介所员工。上诉人许佩佩因与被上诉人宗宇、周海燕，原审第三人泉山区泰景房产中介所（以下简称泰景中介所）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020）苏0311民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。许佩佩上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，或者发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决部分事实认定不清，漏判错判，判决被上诉人支付违约金11246元、律师费6000元，违背案件事实、没有法律依据且显失公允。一、致使合同无法履行的根本原因在于案涉房屋在交易前存在查封，被上诉人明知查封仍然出卖，最终导致合同目的不能实现。一审法院只判决被上诉人承担11246元违约金，有失公平正义。上诉人在签订合同时已经确认案涉房屋为两被上诉人夫妻共同财产，也已确认周海燕获得宗宇授权签署案涉合同，故上诉人已尽到审慎义务。一审法院在调整既定违约金标准时认为上诉人未对被上诉人房产证予以审查，未认真审查周海燕是否具备完全处分能力，对合同无法履行的后果也存在过错的观点是错误的。上诉人并非在合同签订后第二天得知房屋存在查封，且上诉人仅支付7万元定金的原因在于被上诉人拒收剩余30000定金，过错不在于上诉人，一审法院据此认定上诉人存在过错，对违约金标准予以调整，属认定事实错误。二、被上诉人未提出违约金过高的抗辩，一审法院主动调整违约金没有法律依据。违约金条款是当事人事先约定，体现了主体契约自由，是预先确定性和效率性原则的体现，其主要功能在于免除守约方的举证责任。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》提出，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任。在一审案件中，被上诉人在庭审时并未明确提出双方约定的违约金过高，要求调整，也未举证证明违约金过高，故一审法院主动调整违约金没有事实和法律依据。违约金带有惩罚性质，不能仅以实际损失为限。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，只有在过高过低的情况下才有权请求人民法院调整。一审法院在认定上诉人的实际损失时，未考虑到可得利益损失。案涉房屋在一审案件开庭时的涨幅已经远超上诉人所主张的违约金数额，一审判决中未对上诉人提交的案涉房屋涨幅的证明材料作出认定，仅判决返还上诉人7万元定金，以LPR的计算基准计算违约金至上诉人起诉之日，属适用法律不当。三、一审法院以双方存在过错，对律师收费标准酌减，认定错误。首先，案涉合同明确被上诉人应当向上诉人支付为讨要违约金所产生的律师费。其次，上诉人支付的律师费并未超出江苏省《律师服务收费管理办法》。即便一审法院对违约金作出调整，以此为基数的律师费亦是符合法律规定。四、一审判决漏判上诉人主张的保全费和保全担保费。一审法院采取保全措施，但作出的一审判决并未对保全费及保全担保费作出认定，虽然在2020年9月11日上诉人收到关于保全费的补正裁定，但关于保全担保费却一直未作出认定，上诉人认为该项费用符合案涉合同中约定的违约方应当支付的其他费用，同时也是上诉人为诉讼所造成的必要损失，应当得到支持。宗宇、周海燕辩称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，但裁判结果基本客观公正。涉案房屋买卖合同应当依法认定为无效合同，而原审法院却认定为合同有效。1、上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同时，并未确认房屋权属的相关证书，也没有得到宗宇的相关授权，通过原审法庭调查以及中介的当庭陈述可以证实。上诉人签订合同后次日就知晓涉案房屋的不动产权证书上标注的是宗宇一人，且次日也知道房屋存在查封等不可继续履行合同的相关情形，上诉人陈述周海燕拒收剩余3万元定金，显然没有事实依据。按照合同约定应当支付10万元定金，上诉人仅仅支付了7万元，且支付方式是通过支付宝进行支付，支付宝是无法进行拒收的，上诉人主张的拒收3万元是没有事实和法律依据的，显然是上诉人具有违约情形，没有足额支付10万元定金。2、关于违约金过高的抗辩，被上诉人在原审庭审期间及庭后提交的书面代理意见中明确提出抗辩，认为违约金明显过高，请求法院依法调整降低。因此，原审法院并非是主动调整违约金，而是基于被上诉人认为违约金过高时，基于被上诉人抗辩进行调整，因此上诉人第二点上诉意见不成立。3、原审法院根据上诉人存在的过错调整了律师费的损失标准是具有法律依据的。原审原告支付的律师费是基于诉讼请求的总额收取律师费，原审起诉时合计总额是179790元，产生的律师费是基于该总额计算为1万元，但原审法院经过裁判，最后判决结果之后8万元余元（包含违约金），基于该争议数额，及时依法调低律师费，是基于许佩佩诉讼时扩大了诉讼标的，因此依法将律师费由1万调整为6000元并无不当。4、原审法院在裁判的时候确实遗漏了保全费的事项，但是在庭后以及判决书发送后及时出具了补正裁定，对于相关的保全费及时进行了补正，也是符合法律规定的，因此不存在如上诉人陈述遗漏判决相关保全费的上诉请求。综上，请求二审法院在依法确认房屋买卖合同无效的情况下，依法维持原判。景泰中介所述称，商定的定金是10万元，因为上诉人当时账户只有7万元，被上诉人要求当天支付7万元，月底付清3万元。签订合同当时，向被上诉人了解过房屋的产权情况，被上诉人称产权清晰，但有银行贷款。要求被上诉人交房产证核验，但被上诉人一直未给。因产权情况必须由被上诉人本人实名制查询，景泰中介所在本案中不应当承担责任。许佩佩向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除许佩佩与宗宇、周海燕之间签订的《房地产买卖合同》；2、判令宗宇、周海燕返还定金70000元并支付违约金83790元(自2020年5月1日起，以1470000元为基数，按照日千分之三计算至宗宇、周海燕实际给付之日止，暂计算至2020年5月19日)、赔偿中介费损失16000元和律师费损失10000元，以上费用暂合计179790元；3、诉讼费、保全费、保全担保费等由宗宇、周海燕承担。一审法院认定事实：2020年3月25日，许佩佩（购买方、乙方）、周海燕、宗宇（均为出售方、甲方）及第三人景泰中介所签订《房地产买卖合同》一份，第一条约定，甲方自愿将自有合法房屋所有权含房屋占用的土地使用权出售给乙方。第三条约定，房屋概况及议定售价：所有权人为周海燕、宗宇，房屋坐落于泉山区森活绿郡翠薇园22-2-301，建筑面积117.28平米，议定售价壹佰肆拾柒万（1470000）。第五条约定，买卖双方同意房款采取首付加贷款付房款（首付款至监管账户，剩余尾款乙方申请贷款支付；首付加贷款等于总房款）。第七条约定，甲乙双方约定2020年4月30日前到权属登记部门办理上述房地产过户手续；如逾上述日期视为违约（双方签署补充协议除外）。第八条约定，买卖双方同意于2020年6月30日前交接房屋，甲方于2020年8月30日前迁出户口。第九条约定，甲乙双方确认委托丙方买卖并通过丙方居间介绍成交，居间服务费按第三条约定的房地产议定售价的1.5%计算，由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方。第十条约定，在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金人民币拾万元整，甲乙双方同意由甲方保管并同意该定金抵购房款或居间服务费。第十一条约定，甲乙双方合同签订后违反本协议的任何一条款均视为违约：1、若乙方中途违约要求解除合同，应书面通知甲方，三日内定金作为违约金赔偿给甲方同时甲方将乙方已付其他款（不记利息）返还给乙方。若甲方中途违约要求解除合同，应书面通知乙方，三日内返还乙方所付所有款项并以定金数额赔偿给乙方违约金。2、甲乙任何一方全部或部分违约后不按时履行违约赔偿的，每逾期一天按总房价千分之三作为违约金赔偿给对方。逾期超过十五天的，守约方有权单方解除本合同。3、任何一方恶意拖延过户、付款日期或业务办理结束后拖延领证或领款的要付给对方违约金，按每日总房款的千分之三计算。4、违约方还应承担守约方因讨要所有违约金所产生的其他费用（含律师费、执行费等）。第十二条约定，甲乙双方确认签署本协议视为居间服务完成，因甲乙任何一方的过错或违约导致交易不成功或买卖合同不能全面履行，丙方所收取的居间服务费均不予退还，如居间服务费由一方已支付，违约方必须向已支付方支付此费用。第十三条约定，甲方保证并承诺出售的该房地产拥有完全所有权、使用权，如抵押甲方负责解押（若发生与该房屋所有权有关的债务债权纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙方造成的相关经济损失和已交过的相关税、费等，甲方负责赔偿）；甲乙双方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同，如有不实，代理人愿意承担一切法律责任并赔付以上所约定的所有违约金。第十五条约定，签署本协议视为居间服务完成，双方同意即日起由居间方将此房地产到产权管理部门进行交易网上备案并办理相关的手续。丙方规定未交易登记前的所有款项、证件丙方暂管，如甲乙双方商议同意非丙方暂管出现资金安全问题丙方免责。该协议备注处载明，1、甲方承诺此房有抵押贷款（自己还）老证，无债务纠纷、产权清晰，正常办理过户手续析产。2、乙方承诺公积金自己提供贷款材料，无不良信誉，正常购买此房，3、甲方承诺2020年6月30号之前搬家。4、前期乙方支付甲方定金柒万元整，剩余叁万元于2020年3月30号付清。庭审中，许佩佩与宗宇、周海燕确认该合同宗宇的签名非由宗宇本人签名确认，系由周海燕代为签署。同日，周海燕向许佩佩出具《收条》一份，确认收到许佩佩支付的购买泉山区森活绿郡翠薇园22-2-301房屋定金7万元。另，许佩佩于同日向第三人景泰中介所支付中介服务费16000元。上述协议签订后，因案涉房屋存在查封未予解封，宗宇、周海燕、许佩佩、许佩佩配偶梁萧萧及第三人景泰中介所于2020年3月29日上午10时会面协商房屋处理事宜。据许佩佩提供的录音及第三人景泰中介所提供的录像视频所记录显示：1、对于房屋买卖合同签订时的情况，宗宇的陈述为，“合同是的，她来签了，我也没有完全见到合同……现在说实在的，她签这个合同，我逮她骂了一通，只是说意思代签房主是我，上面的房号也没写，（房屋）具体面积也是错误的……”、“我当时也说了20%的定金。我卖房子，说穿了一句话，我就想先拿到一部分钱，赶紧的还人家……我说等一天我再签，跟她（周海燕）说不要签，都停一下，都思考一下。都说的很清楚的。我并不是说的怎么弄，我的意思是白天我来签。一天，我说我来签……”；2、对于合同的履行事宜，宗宇、周海燕向许佩佩告知因房屋存在查封事宜，无法确定具体的过户时间，可以协商解除涉案合同事宜。因许佩佩要求，如解除合同，需双倍返还定金，故许佩佩与宗宇、周海燕未就解除房屋的事宜达成一致意见，后三方同意由宗宇、周海燕先行处理涉案房屋查封事宜；3、对于许佩佩所支付的7万元定金，宗宇陈述“我都把现金取出来了，放在家里了”。2020年5月17日，许佩佩委托江苏汇君律师事务所律师处理涉案纠纷，并支付代理费10000元。后许佩佩委托其诉讼代理人至徐州市公安局泉山分局经济犯罪侦查大队就涉案纠纷报案处理，徐州市公安局泉山分局经济犯罪侦查大队未予立案。据徐州市公安局泉山分局经济犯罪侦查大队于2020年5月27日对周海燕所作询问笔录所载，“……问：你把卖房子的经过讲一下？答：2020年3月25日晚上9点的时候，我在御景湾宝泰房产和许佩佩签订房屋买卖合同。当时合同约定房屋价格147万元，合同签订后付定金10万元，因为许佩佩没有那么多钱，实际我收到7万元。合同约定2020年4月30日前，办理完过户手续……2020年3月26日，宝泰房产通知我，房子没法正常过户……问：签订房屋买卖合同是谁签的？答：签订房屋买卖合同时是我去的，我爱人宗宇没有去，当时签订合同比较匆忙，合同上宗宇的名字是我代签的……”。庭审中，针对签订房屋买卖合同时的具体情况，许佩佩及第三人陈述，在签订合同时，未核实涉案房屋房产证信息，亦未要求周海燕出具已取得宗宇授权对涉案房屋买卖的书面委托手续。法院另查明，宗宇、周海燕系夫妻关系，涉案房屋坐落于徐州市，土地使用权人为宗宇，建筑面积为117.25平方米。一审法院认为，一、关于许佩佩与周海燕签订的《房地产买卖合同》效力的认定。涉案房屋登记所有权人虽为宗宇，但周海燕在第三人景泰中介所处就涉案房屋与许佩佩签订房地产买卖合同时，在房产权属信息一栏确认涉案房屋系其与宗宇共同所有，且在落款处替宗宇代为签字的行为，应视为其确认已取得宗宇的同意，对案涉房屋享有处分的权利。同时，合同签订后，其根据约定收取了许佩佩7万元定金并出具了收条。综合上述事实，应当认为涉案《房地产买卖合同》系双方真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或无权处分为由主张合同无效的,人民法院不予支持”之规定,周海燕以涉案房屋权属登记于宗宇名下，且涉案合同签订时未征得宗宇同意为由主张与许佩佩签订的房地产买卖合同无效,法院不予支持。二、关于涉案《房地产买卖合同》对宗宇是具有约束力的问题。虽然宗宇未参与合同的签订，但结合宗宇在合同签订后，其参与提现许佩佩所支付的定金、多次与许佩佩协商解除房屋保全事宜及其与许佩佩、第三人通过电话、短信对房屋过户事宜进行沟通的事实，应可确认其对周海燕无权处分行为已作出事后追认，此情况下，其系适格被告，涉案《房地产买卖合同》对宗宇具有拘束力。三、关于许佩佩是否有权要求解除涉案《房地产买卖合同》的问题。根据合同约定，宗宇、周海燕应于2020年4月30日前协助许佩佩办理完过户手续，因案涉房屋存在查封事宜，至今过户手续尚无法办理完成，合同目的已无法实现，现许佩佩要求解除案涉《房地产买卖合同》，具有事实和法律依据，法院依法予以支持。四、关于许佩佩主张的定金、违约金、律师费及中介费的问题。因案涉房屋存在查封，导致房屋无法依约过户，周海燕、宗宇作为案涉房地产买卖合同中出卖人一方，应依合同约定的违约条款及其承诺向许佩佩承担违约责任。本案中，许佩佩与宗宇、周海燕均认可许佩佩于涉案合同签订时向宗宇、周海燕支付7万元定金，有收条及转账记录予以印证，现许佩佩要求宗宇、周海燕返还上述定金7万元的诉讼请求具有事实依据，法院依法予以支持；根据案涉《房地产买卖合同》的约定，甲乙任何一方全部或部分违约后不按时履行违约赔偿的，每逾期一天按总房价千分之三作为违约金赔偿给对方。逾期超过十五天的，守约方有权单方解除本合同。案涉合同无法履行的原因系因房屋查封事宜，该原因系宗宇、周海燕所造成，故许佩佩要求宗宇、周海燕支付违约金具有事实和法律依据。但根据审理查明事实，在合同签订过程中，许佩佩已明确知悉案涉房屋非周海燕个人财产，但却未对涉案房屋的房产证予以审核，亦未认真审查周海燕在合同签订时是否具有完全处分能力，进而直接与其签订涉案《房地产买卖合同》，对于合同无法履行的后果也存在相应的过错,结合许佩佩在合同签订后仅支付7万元定金，且在合同签订后的第二天即知悉房屋存在查封可能导致无法过户的事实，同时根据宗宇、周海燕对违约金过高的抗辩请求，法院依法对违约金标准予以调整，宗宇、周海燕应向许佩佩支付的违约金为：以案涉房屋价款147万为基数，自2020年5月1日起至本案起诉之日即2020年6月12日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算期间利息。经计算，宗宇、周海燕应向许佩佩支付的违约金为11246元。许佩佩庭审中虽主张其存在定期存款利息等实际损失，但未予充分举证证明，故对其该主张，法院不予采纳；就许佩佩主张的律师费10000元，因涉案合同中已作出“违约方还应承担守约方因讨要所有违约金所产生的其他费用（含律师费、执行费等）”的约定，参照双方过错及《江苏省律师服务收费管理办法》律师收费标准之规定，法院支持宗宇、周海燕向许佩佩支付律师费6000元；就许佩佩主张的中介费16000元，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，庭审中，第三人景泰中介所自认，在签订合同过程中，未对涉案房屋房产证权属信息及周海燕是否具有完全处分能力未予充分核对。第三人景泰中介所作为专业房产服务经营主体，在未对应向合同成立的重要信息予以核实及披露的情况下，即促成许佩佩与宗宇、周海燕签订涉案《房地产买卖合同》，对委托人没有尽到谨慎的提示义务,对合同的不能履行负有一定的责任，其应承担中介费返还的责任。现许佩佩要求宗宇、周海燕承担返还中介费责任，无事实和法律依据，法院依法不予支持。遂判决：一、解除许佩佩与宗宇、周海燕于2020年3月25日签订的《房地产买卖合同》；二、自判决生效之日起十日内，宗宇、周海燕向许佩佩返还定金70000元，并支付违约金11246元、律师费6000元。三、驳回许佩佩的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉《房地产买卖合同》合法有效。由于案涉合同履行存在障碍，许佩佩诉请解除案涉《房地产买卖合同》，并要求宗宇、周海燕承担合同不能履行的违约责任。从许佩佩诉讼请求来看，其主张的违约责任为支付违约金及损失赔偿。《房地产买卖合同》第十一条约定：甲乙双方合同签订后违反本协议的任何一条款均视为违约：1.若乙方中途违约要求解除合同，应书面通知甲方，三日内定金作为违约金赔偿给甲方同时甲方将乙方已付其他款(不记利息)返还给乙方。若甲方中途违约要求解除合同，应书面通知乙方，三日内返还乙方所付所有款项并以定金数额赔偿给乙方违约金。2.甲乙任何一方全部或部分违约后不按时履行违约赔偿的，每逾期一天按总房价千分之三作为违约金赔偿给对方。逾期超过十五天的，守约方有权单方解除本合同。3.任何一方恶意拖延过户、付款日期或业务办理结束后拖延领证或领款的要付给对方违约金，按每日总房款的千分之三计算。4.违约方还应承担守约方因讨要所有违约金所产生的其他费用(含律师费、执行费等)。该条系有关定金责任、违约金责任、损失赔偿责任的约定。许佩佩在起诉状中写明，其主张违约金的依据是该条第2款，即“甲乙任何一方全部或部分违约后不按时履行违约赔偿的，每逾期一天按总房价千分之三作为违约金赔偿给对方”。但是，该款约定的支付违约金的条件为“不按时履行违约赔偿的”，而从本案争议处理的过程来看，诉讼之前赔偿责任并不明确。许佩佩诉讼主张适用该违约金条款，依据不足。另外，即便该款约定能够采信用于处理本案争议，在宗宇、周海燕主张调整违约金的情况下，一审法院依据合同签订、履行及争议过程中当事人的意思表示、主观过错，酌情确定违约金，不违反法律规定。关于许佩佩作为损失主张的律师费、保全担保费，上述费用系许佩佩为维护自身合法权益支出的合理必要费用，本院予以支持，并对一审判决结果予以调整。综上所述，许佩佩的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市泉山区人民法院(2020）苏0311民初2253号民事判决第一项、第三项；二、变更江苏省徐州市泉山区人民法院(2020）苏0311民初2253号民事判决第二项为：自本判决生效之日起十日内，宗宇、周海燕向许佩佩返还定金70000元，并支付违约金11246元、律师费10000元、保全担保费800元，以上合计92046元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3896元减半收取1998元、保全费1520元，合计3518元，由许佩佩负担1718元，由宗宇、周海燕共同负担1800元；二审案件受理费2114元，由许佩佩负担2004元，由宗宇、周海燕共同负担110元。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年一月二十日法官助理 赵迎超书 记 员 苗 鑫