江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7116号上诉人（原审被告）：江苏信联置业有限公司，住所地徐州市云龙区丰储街**新旺角商务区**楼**。法定代表人：周继光，该公司董事长。上诉人（原审被告）：姜川。二上诉人共同委托诉讼代理人：王小卫，江苏盛仪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐某。法定代理人：徐某。委托诉讼代理人：朱地路，江苏同凯律师事务所律师。上诉人江苏信联置业有限公司（以下简称信联公司）、姜川因与被上诉人徐某房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2019）苏0303民初7795号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。信联公司、姜川上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、信联公司不是房屋买卖合同真正的出售方，也未收取涉案款项，不应返还涉案178512元房款。1、涉案房屋已于2017年出售给姜川，从信联公司提供的收款收据、2019年的上房通知、2019年10月姜川注销原商品房买卖合同的凭证上均可以看出，涉案房屋为姜川所有，系姜川出售给被上诉人，并且所有的房款信联公司没有收取一分钱，所以不应当返还。2、本案系一个二手房买卖合同，涉案房屋的出售方为姜川，房款也是其收取，只是为了被上诉人省税的需要，才重新与信联公司签订了商品房买卖合同，信联公司与被上诉人签订商品房买卖合同仅是为了办理房证的需要，如果在姜川办理好房屋所有权证书后再过户给被上诉人这需要被上诉人交纳两次的税费，因而房屋真正的出售方并不是信联公司。3、信联公司与被上诉人的商品房买卖合同上并没有体现平台的问题，信联公司也从未出售过平台，所谓平台的事情仅是被上诉人的自我认识。二、姜川收取的全部款项仅为房款，并没有所谓的平台使用权，姜川不应当退还178512元。1、涉案房屋为现房销售，在被上诉人购买前已实地查看，并且姜川系2017年购买的涉案房屋，2019年下半年时房屋增值明显，因而房屋出现了差价178512元，这是正常现象，正向徐州的住房价格从2017年的均价不到1万元涨到现在均价2万元左右。况且被上诉人在2018年1月份就购买了涉案房屋的隔壁房屋3-1-206室，其当时的期房购买单价就已经为11270.32元。2、正因为姜川系2017年购买的房屋，房屋价格较低，姜川当时与信联公司签订的商品房买卖合同的价格为494488元，单价为11328.48元，因而在被上诉人与信联公司签订合同时只能以原来的价格即494488元签订，因而存在房屋差价。在这种情形下，被上诉人的法定代理人才给姜川出具了一份“接受合同价，实际交款和合同价有差额，和卖房人无关”协议说明，从协议中可以看出，差额178512元即为房款。3、所谓的平台使用权仅是被上诉人的自我认识，并没有证据证实。三、被上诉人给姜川出具的“接受合同价，实际交款和合同价有差额，和卖房人无关”协议足以说明被上诉人在与信联公司签订商品房买卖合同前就知道合同价低，并且只能以原来的合同价与信联公司签订商品房买卖合同的事实，其实际向姜川付房款远远超过合同价，这个实际付款的总房款是其认可的交易价格这一客观事实。并且这一协议明确了和卖房人无关，也就是说被上诉人不得以这一合同价和实际交款均在差额这一事实来主张权利的这一事实。四、赵玉梅的行为并不能代表信联公司，也不能代表姜川，一审法院认可其视频资料无事实和法律依据。首先，赵玉梅并非信联公司的员工，信联公司也没有委托他进行销售，况且涉案房屋并非信联公司所有，也无权销售；其次，姜川也并未委托赵玉梅对房屋进行销售，只是委托中介公司，因而赵玉梅的行为仅为其个人行为，不能代表出售人姜川；最后，赵玉梅的视频资料中也没有将平台使用权出售给被上诉人，涉案房款中包括平台使用权款项的明确意思表示。五、一审法院认定姜川为自认的债务加入无法律依据。涉案房屋真正的出售方为姜川，这已被相关事实及被上诉人的所有款项均支付给姜川所证实，因而一审法院认定姜川为自认的债务加入无法律依据。六、一审法院程序违法且适用法律错误。被上诉人在一审中其主张的法律依据为不当得利，要求返还，而一审法院适用的法律依据均为合同法的相关内容，并且是按照商品房买卖合同的纠纷来审理的，并没有按照不当得利的争议焦点、法律依据来审理，明显程序违法，且适用法律错误。徐某辩称，上诉人的上诉请求没有任何依据，请求二审驳回。一、一审法院认定信联公司系房屋买卖合同的出卖人并共同承担责任是正确的。即使如上诉人所述，涉案房屋已于与2017年出售给姜川，但被上诉人是和信联公司签订的购房合同，也是该公司出具的销售发票，信联公司对出售涉案房屋是明知的，对该种交易方式也是默许的。销售人员没有告知被上诉人涉案房屋是二手房，对销售人员这种隐瞒事实真相、欺诈消费者，并且给被上诉人造成损失的后果，信联公司也应该承担连带责任。一审中，姜川称其系实际房屋出售人，房款也由其收取，其自认债务加入，自愿作为出卖人承担与房屋买卖合同相关义务，应该共同承担返还多余购房款的责任。二、一审法院认定被上诉人缴纳房款多于合同约定的部分视为购买平台使用权而支出的费用，是正确的。1、被上诉人代理人支付购房款和平台使用费用之后，与信联公司签订购房合同，因平台使用费不能体现在购房合同内，所以合同里签订的购房价格就是每平方米11328.48元，总房款为人民币494488元，平台使用费也不能开具发票，所以购房发票的金额只有494375元。被上诉人代理人基于平台可以使用的认识，就认可了对方提出的支付方式，于购房合同签订之前支付了全部款项。先付购房款不代表认可购房款为673000元，而是认可购房款和平台使用费为673000元。如果不包含平台使用费，43.65平方米的房子，合成15418元每平方，明显不符合当时市场价的常理。2、涉案房屋销售人员赵玉梅为了提升销售业绩个人做出的承诺或依据上诉人指示做出的承诺，其后果都应该由两上诉人承担。从一审查证的事实看，上诉人将涉案房屋委托给徐州绅瑞房产中介公司对外出售，销售人员赵玉梅是该中介公司的员工。所以赵玉梅在销售过程中将涉案平台使用权出售给被上诉人的行为，上诉人应该承担责任。如果售楼员工为了吸引消费者，故意夸大效果，而且关键细节不和购房者交代，导致消费者损失，其行为后果都是由个人承担，那么消费者如何维权?这明显不合法、不合理。3、一审中被上诉人提交的视频资料、证人证言，都能证明销售人员赵玉梅将平台使用权捆绑销售，许诺给被上诉人使用的事实。否则，被上诉人法定代理人也不会在合同之外多交费用。4、被上诉人代理人认为多交的费用是平台使用权的转让费，才出具了“新旺角公寓3-207接受合同价，实际交款和合同价有差额，差额部分的税金有自己承担，和卖方无关。特此申明”的协议。因为平台使用费无法在购房中体现，也无法开具增值税发票，被上诉人法定代理人同意这种交易方式，才出具的该《协议》。上诉人主张被上诉人与信联公司签订房屋买卖合同之前就知道合同价低、并且只能以原来的合同价与信联公司签订房屋买卖合同，没有任何依据。被上诉人代理人实际支付的购房款超过合同价，超过的部分是用于支付平台使用费的，被上诉人出具平台使用权的书面协议，被上诉人也一直找他们写这个协议，但两上诉人一直推脱。三、一审程序正确，适用法律没有任何错误。依据最新《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。”本案中，按照合同法法律关系还是不当得利相关法律关系，对判决理由及结果均没有影响，一审法院适用合同法依据来审理，是正确的。综上，一审法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。徐某向一审法院提出诉讼请求：1、判令信联公司、姜川共同返还徐某购房款（平台使用权款项）178512元及利息6719元（以178512元为基数从2019年10月22日暂计算至2020年6月11日止，实际计算至本息偿付完毕之日止，按照同期银行年利率6%计算），合计185231元；2、判令信联公司、姜川承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2019年11月1日，出卖人信联公司与买受人徐某签订《商品房买卖合同》（合同号：0644184）一份，约定买受人购买出卖人开发的新旺角商务区3幢1单元207号，预测建筑面积共43.65平方米，其中套内建筑面积26.25平方米，分摊共有建筑面积17.4平方米。该商品房单价为每平方米11328.48元，总价款为494488元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应在2019年11月1日前支付该商品房全部价款。合同还对双方其他权利义务进行了约定。2019年9月28日，徐某法定代理人徐某通过微信向案外人赵玉梅支付20000元。2019年10月9日，徐某法定代理人徐某通过银行转账向姜川支付50万元。2019年10月9日，徐某法定代理人徐某通过银行转账向姜川支付15万元。2019年10月22日，徐某法定代理人徐某通过微信向案外人赵玉梅支付3000元。2019年11月17日，信联公司向徐某出具购房发票一张，载明购房款为494375元。关于以上徐某通过微信方式支付的购房款23000元，姜川认可其已经收到。关于赵玉梅的身份，徐某称其当时买房是在售楼处，售楼人员为赵玉梅，徐某称其实际交纳的购房款多于合同约定的数额为购买与涉案房屋相连的平台使用权费用；并称涉案房屋已经于2019年11月份之前交付给其使用，后发现涉案平台上搭建了广告牌及空调外机等，其找到销售人员赵玉梅沟通未果。信联公司不认可赵玉梅是其公司销售人员，并称涉案房屋实际是由姜川出卖给徐某。姜川称涉案房屋是由其委托徐州绅瑞房产中介公司出卖给徐某的，称该公司负责人为王汉钢，赵玉梅可能是该公司的工作人员；并称当时并没有将平台使用权一并出售给徐某，其并不知道涉案平台的权利归属。信联公司亦称平台的归属应根据法律规定。徐某曾因本案纠纷向徐州电视台《彭城和事佬》栏目反映情况，该栏目组人员出面调解。庭审中，徐某方提请该栏目组调解员王传立出庭作证，证人称其曾出面调解本案纠纷，地点是，地点是在涉案房产开发公司售楼处办公室发商一方是赵玉梅出面，赵玉梅当时称开发公司多收了一部分钱，和平台有关，徐某方称平台应由其使用，赵玉梅说平台让别人用了，应该找使用的人而不是找开发商。徐某同时举证与赵玉梅谈话视频两段，在视频中赵玉梅认可涉案平台是徐某方花钱购买的使用权，并称其领导是王汉钢。庭审中，姜川举证《徐州市商品房买卖合同注销受理单》一份，载明涉案新旺角商务区3-1-207号房屋出卖人为信联公司，买受人为姜川，商品房合同号为0644156，于2019年10月11日申请合同注销。拟证明涉案房屋系信联公司出售给姜川，姜川再出售给本案徐某，由于徐某为了节省税费要求更改合同，故办理了该合同注销手续。同时姜川举证《协议》一份，载明“新旺角公寓3-207接受合同价，实际交款和合同价有差额，差额部分的税金有自己承担，和卖方人无关。特此申明。”该协议落款处由徐某法定代理人徐某签字捺印。一审法院认为，关于涉案房屋买卖合同的出卖人主体问题。涉案房屋买卖合同系徐某与信联公司签订，系双方自愿达成，不违反我国法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，故信联公司系涉案房屋买卖合同的出卖人。姜川称其系实际的房屋出卖人，房屋系由其出售给徐某，房款也由其收取，姜川的该陈述意见应视为姜川自认的债务加入，其自愿作为出卖人承担与涉案合同相关义务。关于购房款中是否包括涉案平台使用权的问题。从徐某举证的视频及证人证言来看，赵玉梅作为涉案房屋的销售人员，不论其身份是信联公司人员还是姜川委托出卖房屋的中介公司人员，其在销售涉案房屋过程中存在将涉案平台使用权出售给徐某的行为，该行为应视为代表房屋出卖方的意思表示，现无论是姜川还是信联公司，均对平台的使用权属表示不知情，那么本案房屋出卖方对涉案平台使用权并不享有出卖的权利，故徐某缴纳房款多于合同约定的部分应视为其为购买平台使用权而支出的费用，而信联公司收取该部分费用于法无据。从姜川举证《协议》内容来看，该协议表达了徐某方接受合同价而实际付款与合同价不一致的意思表示，该《协议》内容与徐某为购买平台使用权而多支出费用这一事实并不矛盾，故对信联公司、姜川的辩称意见，法院不予采纳。现出卖方对出售平台使用权不予认可，徐某要求信联公司、姜川退还多支付的费用178512元有事实和法律依据，法院予以支持。关于徐某主张的利息于法无据，法院不予支持。综上，遂判决：一、判决生效之日起十日内，信联公司、姜川退还徐某购房款178512元；二、驳回徐某其他诉讼请求。二审中，上诉人提交如下证据：1、交通银行打印的单据三份，可以证明姜川分别于2017年12月17日向信联公司汇款114488元，2017年12月20日向信联公司汇款12万，2018年2月23日向信联公司转款20万，证明涉案房屋系姜川实际购买。2、邮局的2020年4月3日打印的上房通知书邮寄面单，证明信联公司于2019年7月26日通知姜川上房，印证案涉房屋是姜川购买。3、徐某于2018年去信联公司购买的3号楼1单元206室，当时购买单价是11270.32元，总价是603413元，也就是2018年1月7日的时候被上诉人购买的房屋就已经11000元了，2019年11月购买的时候价格不可能是原来的价格。4、2019年10月11日的商品房注销受理单，证明在被上诉人将款项付给姜川后，姜川向信联公司申请注销商品房买卖合同，产权登记部门于2019年10月11日予以注销。5、房屋现状图片二张，证明案涉房屋及平台现状。6、被上诉人给姜川出具的协议一份，协议内容是案涉房屋合同价款和实际交款有差额的事实，被上诉人是明知的。针对上述证据，被上诉人质证意见如下：1、对银行单据的关联性有异议。案涉房屋为信联公司销售，姜川称其是信联公司的员工，声称案涉房屋是信联公司的房屋，没有说是姜川个人的房屋，也没说买的二手房。上诉人提供的这份证据反而能证明信联公司和姜川有串通欺诈消费者的故意，所以二上诉人应当共同承担责任。2、对上房通知的真实性、关联性有异议。即使是姜川购买了房屋，但信联公司占有，并且以信联公司名义对外出售，被上诉人当时认为就是信联公司的房屋。3、对买卖合同的关联性有异议。买卖合同的面积是53.54平米，位置和涉案房屋也不一致，所以一房一价，不能推断出2019年房屋单价就上涨到15000多元。而且案涉房屋是商办楼尾房，是卖不出去的，价格一直没有涨。这个小区容积率比较高，房屋设计不合理，公摊面积太大，公共部分被随意占有，代理人去现场的时候发现楼梯或者楼道都被业主霸占，所以不可能存在涨价的问题，被上诉人之所以以这个价格来买，当时就是因为销售人员赵玉梅承诺阳台的价格也包含在里面。4、对受理单的真实性、关联性有异议。这只是一个受理单，不是房屋注销的结果，所以证明不了上诉人的目的，且房屋当时是信联公司占有的，也是以信联公司名义销售的，被上诉人足以认定信联公司就是出卖方。5、一楼的广告牌把案涉房屋的阳台光线挡死了，还有很多乱七八糟的线，被上诉人打12345举报拆除这些广告牌和线。被上诉人现在也不能用阳台，一楼业主称被上诉人要使用，他也打12345举报。6、协议当时就是针对阳台的，要不是这个阳台当时也不可能给被上诉人写这个协议。二审中，徐某未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，从徐某所举证据可以认定，本案诉争的款项系针对案涉房屋之外的平台使用权支付的对价。徐某在不能使用平台的情况下，请求撤销针对平台使用权订立的协议，符合法律规定，应当予以支持。二上诉人主张**台使用权交易主体为姜川和徐某；徐某主张**台使用权交易主体为信联公司和徐某。本院认为，诉争平台使用权的对价发生争议系因信联公司与姜川的共同行为造成的，且信联公司与姜川均从案涉交易中获益，故一审法院认定返还的主体为信联公司与姜川，并无不当，本院予以维持。综上，信联公司、姜川的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由上诉人江苏信联置业有限公司、姜川负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  王素芳审判员  汤孙宁二〇二一年一月二十七日书记员  苗 鑫