青海省西宁市中级人民法院执行裁定书(2021)青01执异19号案外人：贾×，男，汉族，1999年9月24日出生，公民身份号码：×××，住青海省湟中县甘河滩镇坡东村**付**。委托诉讼代理人：贾红，女，汉族，1980年5月13日出生，公民身份号码：×××，住，住青海省湟中县甘河滩镇坡东村**贾×之母。委托诉讼代理人：贾寿，男，汉族，1983年6月2日出生，公民身份号码：×××，住青海，住青海省湟中县甘河滩镇坡东村**之舅。申请执行人：李承斌，男，汉族，1971年9月13日出生，公民身份号码：×××，住青海省西，住青海省西宁市>被执行人：青海汇都房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630000074553169G，住所地：青海省西宁市城**朝阳西路****楼****。法定代表人：程道俊，该公司总经理。被执行人：李猛，男，汉族，1969年8月26日出生，公民身份号码：×××，住青海省西，住青海省西宁市>被执行人：程道俊，男，汉族，1974年1月11日出生，公民身份号码：×××，住青海省西，住青海省西宁市>被执行人：白延震，男，汉族，1968年9月28日出生，公民身份号码：×××，住青海省湟，住青海省湟中县>在本院执行李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案中，案外人贾×对本院在执行过程中查封被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人贾×称，异议人与青海汇都房地产开发有限公司于2019年11月15日签订《商品房认购协议》，被申请人青海汇都房地产开发有限公司将位于青海省××县商品房以155000元的价格出售给异议人。并向被申请人青海汇都房地产开发有限公司交纳全部房款，被申请人青海汇都房地产开发有限公司向贾×出具收款收据。异议人通过合法正当手续与青海汇都房地产开发有限公司房屋交易及交付手续并已实际入住，异议人正当合法取得该房屋的所有权。请求法院依法解除对该商品房的查封和拍卖措施。申请执行人李承斌、被执行人青海汇都房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案，本院作出（2016）青01民初197号民事调解书已发生法律效力，调解书确认：被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震偿还李承斌欠款本金4300000元，支付2015年2月1日起至2016年10月11日止的利息2208000元；上述款项于2016年12月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年10月12日起至2016年12月11日止的利息50000元；于2017年2月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年12月12日起至2017年2月11日期间的利息25000元；于2017年4月11日前偿还利息2208000元；如任何一期逾期不付，视为全部款项到期，原告有权申请法院强制执行；案件受理费58536元，减半收取29268元由被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震负担17134元，原告李承斌负担12134元；余29268元退还原告李承斌；保全费5000元由原告李承斌负担。调解协议生效后，因被执行人未履行生效文书确定的给付义务，申请执行人李承斌于2017年1月5日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院查封了被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、146室、156室、166室、176室、186、196室、1106室、1116室、1126室、1136室、1146室、235室、265室、2105室、2115室、232室、2102室、2112室、132室。对上述房屋评估、拍卖程序时，双方当事人达成了执行和解协议。2018年1月2日本院作出（2017）青01执1号之二执行裁定书，裁定终结该案本次执行程序。申请执行人李承斌于2018年7月3日向本院申请恢复执行，在执行过程中，本院于2019年4月23日作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县、1086室、1096室、1106室、1136室、1146室、2065室、2115室、2102室、2112室共计十套房屋。但两次网络司法拍卖及变卖均无人参与竞拍导致拍卖变卖流拍。后因申请执行人李承斌同意以物抵债。2019年11月26日本院作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定书，裁定；一、解除对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县（建筑面积88.66㎡）、1086室（建筑面积88.66㎡）、1096室（建筑面积88.66㎡）、1106室（建筑面积88.66㎡）、1136室（建筑面积88.66㎡）、1146室（建筑面积88.66㎡）、2065室（建筑面积98.57㎡）、2115室（建筑面积98.57㎡）、2102室（建筑面积89.58㎡）室、2112室（建筑面积89.58㎡）共计十套房屋的查封、冻结措施；二、将被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室以变卖流拍价1874917.98元抵偿被执行人欠申请执行人李承斌的等额债务；三、被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室不动产所有权自本裁定送达之日起转移至李承斌名下；四、申请执行人李承斌可持本裁定到相关部门办理产权过户登记手续。另查明，2019年12月9日本院向湟源县不动产登记服务中心及湟源县房产管理所发出（2018）青01执恢108号《协助执行通知书》，再次查封青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室及1076室、1096室十套不动产，查封期限三年(自2019年12月9日起至2022年12月8日)。由于上述以物抵债的部分房屋被案外人占有，本院于2020年5月8日公告告知“案外人（房屋占有人），对于非法占有者必须于2020年5月15日前迁出房屋，若逾期不迁出本院将强制腾退，因此所造成的后果由案外人自己承担。案外人如有异议，可在五日内向本院书面提出执行异议”。案外人贾×遂向本院提出执行异议。再查明，案外人贾×提供其作为认购方与出售方青海汇都房地产开发有限公司于2019年11月15日签订《商品房认购协议》，约定贾×购买位于西宁市××县房，建筑面积88.66平方米，单价每平方米1748.30元，总价款155000元。付款方式为一次性付款。案外人并于当日将购房款155000元交付青海汇都房地产开发有限公司，该公司出具缴款收据。案外人贾×还提交了交纳维修基金、物业费、水电费、暖气费等相关收据。案外人贾×现已占有案涉房屋。异议审查期间，案外人贾×的委托诉讼代理人提出因青海汇都房地产开发有限公司告知其要统一办理房屋产权手续，故案涉房屋一直未办理房屋登记手续。本院认为，本案系案外人贾×对执行标的提出的执行异议，根据案外人贾×的异议申请，本案争议焦点为案外人贾×提出的异议理由是否足以排除强制执行。首先，本院查封的青海省××县不动产系被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下登记的不动产。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封青海汇都房地产开发有限公司名下的房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人贾×在2019年12月9日本院查封案涉房产前与青海汇都房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据案外人贾×提交的青海汇都房地产开发有限公司出具的交纳电费、暖气费、物业费等收据证实已实际占有该不动产，且已交付全部购房款，不是案外人贾×的原因未办理过户登记手续。故案外人贾×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四个法定情形，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，案外人贾×提出的异议理由成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：中止对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 司世江二〇二一年一月十九日书记员 马 蓉附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。