内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1050号上诉人（原审原告、反诉被告）：李贵富，男，1969年5月10日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：额尔敦巴根，内蒙古屹然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人：杨晓晨，总经理。原审第三人（反诉原告）：张蕴缤，男，1979年9月30日出生，汉族，住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。委托诉讼代理人：陈国新，内蒙古典威律师事务所律师。委托诉讼代理人：马庆丽，内蒙古典威律师事务所律师。上诉人李贵富与被上诉人呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦房产公司）、原审第三人张蕴缤房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2018）内0702民初1948号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人李贵富及其委托诉讼代理人额尔敦巴根、原审第三人张蕴缤的委托诉讼代理人陈国新、马庆丽到庭参加诉讼。被上诉人广厦房产公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李贵富上诉请求：1.撤销一审判决，改判广厦房产公司在具备办理不动产登记备案条件后三十日内，协助李贵富办理海拉尔区河西西交界街XX大厦X楼X号房产登记手续；2.判令广厦房产公司、张蕴缤返还海拉尔区河西西交界街XX大厦X楼X号房产；3.判令广厦房产公司、张蕴缤支付自2016年7月30日至今占用房屋使用费400000元；4.由广厦房产公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、海拉尔区人民法院于2017年12月5日作出（2017）内0702民初2785号民事判决，该案的原告为呼伦贝尔市某商贸有限公司，被告为广厦房产公司，判决广厦房产公司在具备办理不动产登记备案条件后三十日内，协助通达某商贸公司办理争议房产登记手续并给付逾期办证违约金。该案诉讼请求与李贵富的诉讼请求一致，本案判决却出现与（2017）内0702民初2785号民事判决不一致的判决，同案不同判；二、一审判决适用法律错误。一审判决援引《内蒙古自治区高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷相关问题的指导意见的通知》，该通知第八条规定，人民法院在受理确权之诉后应当告知变更诉讼请求为协助办理房屋所有权转移登记，而李贵富第二项诉讼请求既为要求广厦房产公司在具备办理不动产登记备案手续之日起30日内协助办理房屋所有权登记手续，一审法院未予支持，法律规定与判决结果相矛盾。三、由于广厦房产公司与案外人常某有债权债务关系，常某与张蕴缤之间存在民间借贷关系，遂将涉案房产抵顶给张蕴缤，故张蕴缤与广厦房产公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，不具有对抗第三人的效力；四、李贵富对本案争议房产占有在先，具备协助办理备案登记的权利。请求二审法院支持李贵富的上诉请求。张蕴缤述称，1.李贵富在一审时没有提出要求返还海拉尔区河西西交界街XX大厦X楼X号房产及给付房屋使用费400000元的是诉讼请求，二审中不应予以审理；2.张蕴缤是通过以房抵债方式，合法取得并占有涉案房产。请求二审法院驳回李贵富上诉请求。广厦房产公司未提交书面答辩意见。李贵富向一审法院起诉请求:1.确认位于海拉尔区河西西交界街XX大厦X号房产归其所有；2.判令广厦房产公司在具备办理不动产登记备案手续之日起30日内协助办理房屋所有权登记手续。张蕴缤向一审法院反诉请求：确认位于海拉尔区河西西交界街XX大厦X号房产归其所有。一审法院认定事实：2014年7月29日，广厦房产公司给李贵富出具收到涉案房产房款11736360元的收据。次日，李贵富向广厦房产公司银行账户转账11736360元。2014年9月24日，李贵富与广厦房产公司就涉案房产签订《商品房买卖合同》（商品房销售许可证号为2010-040-001），房屋建筑面积为546.13平方米，设计用途为综合楼，每平方米21490.05元，总价款为11736360元，约定广厦房产公司于2014年12月31日前交付房屋。2015年1月30日，双方至公证处就《商品房买卖合同》进行公证。当日，公证处出具（2015）呼伦海证内字第131号公证书，公证内容为“兹证明呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司的法定代表人杨晓晨与李贵富于二〇一四年九月二十四日签订了前面的《商品房买卖合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上的呼伦贝尔广厦房地产开发有限公司的印鉴、法定代表人杨晓晨的签名和李贵富的签名、指印均属实”。2016年1月12日，广厦房产公司就涉案房产向李贵富出具预收房款的发票，2016年6月30日出具销售不动产统一发票。另查明，2014年7月30日，广厦房产公司给李贵富出具收到涉案房产自2014年7月30日至2015年7月30日租赁费的收据。2014年9月30日、2015年7月30日，双方分别签订两份《房屋租赁合同》，约定李贵富将涉案房产租给广厦房产公司，租期自2014年9月30日至2015年7月30日、自2015年7月30日至2017年7月30日，年租金50万元，一次性交清。李贵富表示签订商品房买卖合同当天广厦房产公司向李贵富交付房屋，之后李贵富又租给广厦房产公司，广厦房产公司未付自2015年7月30日之后的租金。现李贵富未占有使用涉案房产。另查明，2015年12月11日，广厦房产公司经评估公司重新出具测绘报告，将涉案房产分为X-1和X-2。2016年1月29日，张蕴缤与广厦房产公司签订《商品房买卖合同》，就106-1号房产在住建局登记的买受人为张蕴缤。张蕴缤自认广厦房产公司以房抵债将此房抵给常某某，常某某又抵债抵给自己，通过以房抵债取得X-1号房产。现该房由张蕴缤租给案外人经营超市。又查明，2017年9月15日，呼伦贝尔市中级人民法院对某银行诉满洲里某进出口贸易有限公司、广厦房产公司及杨晓晨金融借款合同纠纷一案作出（2017）内07民初19号民事判决书，判决满洲里某进出口贸易有限公司、广厦房产公司及杨晓晨连带偿还某银行借款本金2792万元及利息、罚息等，判决广厦房产公司及杨晓晨承担连带给付责任，并判决某银行对抵押物即涉案房产在内的7处房产有权申请法院拍卖、变卖，并对该抵押物拍、变卖所得价款享有优先受偿权。该判决中认定某银行和广厦房产公司签订《抵押合同》，约定广厦房产公司以涉案房产在内的7处房产为2792万元的某银行借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2019年10月17日，牙克石市人民法院对李贵富起诉海拉尔区房产事业管理局、广厦房产公司（作为第三人）房屋行政登记一案作出（2019）内0782行初2号行政判决书，以海拉尔区房产事业管理局没有对广厦房产公司提供的申请材料进行审慎的审核，在广厦房产公司不具备房屋初始登记所需必备要件的情况下，针对涉案房产作出的房屋初始登记及向广厦房产公司颁发房屋所有权证的行政行为缺乏事实依据、主要证据不足、程序违法为由，判决撤销海拉尔区房产事业管理局于2009年7月22日针对涉案房产作出的房屋初始登记以及颁发给广厦房产公司的第10028849号房屋所有权证。李贵富、广厦房产公司及张蕴缤均认可该两份判决已生效。再查明，截止至2020年6月8日，涉案房产所在数码大厦仍不具备办理不动产登记条件。一审法院认为，本案的争议焦点是：第一，李贵富和张蕴缤主张确认所有权的请求是否成立；第二，李贵富要求广厦房产公司协助办理所有权登记手续的请求是否成立。关于焦点一，李贵富提交的收据、打款凭证、《商品房买卖合同》、不动产销售统一发票、《房屋所有权初始登记表》等证据，能够相互印证，形成证据链条，证实双方之间系房屋买卖合同关系，系双方的真实意思表示，予以确认。广厦房产公司抗辩李贵富与广厦房产公司之间系民间借贷法律关系，并非房屋买卖关系，但未提交有效证据予以佐证，故对广厦房产公司的抗辩理由不予采纳。张蕴缤虽自认其通过以房抵债取得X-1号房产，但已与广厦房产公司签订《商品房买卖合同》，且在住建局备案，并实际占有X-1号房产，故其有权就该房产主张权利。参照《内蒙古自治区高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见的通知》第八条规定：“房屋买卖合同签订后，出卖人未依约协助买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起确认之诉，请求确认房屋归其所有的，人民法院应当对买受人进行释明，告知其变更诉讼请求为主张出卖人协助办理房屋所有权转移登记，买受人坚持不变更的，应当驳回其诉讼请求。”故李贵富第一项要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，没有法律依据，不予支持；张蕴缤经释明不变更诉讼请求，仍坚持要求确认X-1号房产归其所有，同时张蕴缤要求主张确认的请求与本案系两个法律关系，故对张蕴缤的诉讼请求亦不予支持。针对焦点二，2019年10月，牙克石市人民法院以海拉尔区房产事业管理局在广厦房产公司不具备房屋初始登记所需必备要件的情况下，就涉案房产作出的房屋初始登记及向广厦房产公司颁发房屋所有权证的行政行为缺乏事实依据、主要证据不足、程序违法为由，判决撤销海拉尔区房产事业管理局于2009年7月22日针对涉案房产作出的房屋初始登记以及颁发给广厦房产公司的第10028849号房屋所有权证，且经核实截止至2020年6月8日涉案房产所在某大厦仍不具备办理不动产登记条件。故李贵富要求广厦房产公司就涉案房产协助办理所有权登记手续的请求，不予支持。李贵富待涉案房产具备办理不动产登记条件时，可另案主张权利。判决：一、驳回李贵富的诉讼请求；二、驳回张蕴缤的诉讼请求。本院二审期间，李贵富提交了呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局的说明材料一份，证明本院于2017年6月20日查封坐落于海拉尔区正阳办某大厦门市某号房产，查封期限至2020年6月4日。本院依职权调取了呼伦贝尔市海拉尔区房产事业管理局的证明材料及呼伦贝尔市海拉尔区不动产登记中心的证明材料各一份，证实呼伦贝尔市海拉尔区人民法院于2020年5月28日对海拉尔区正阳办某大厦门市X号房产进行续查封。经质证，李贵富及张蕴缤对上述证据均予认可，本院予以采信。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院另查明，呼伦贝尔市海拉尔区人民法院于2020年5月28日对海拉尔区正阳办X大厦门市X号房产进行续查封，查封期限为三年。因广厦房产公司未向房产登记部门提交房屋备案手续，导致海拉尔区正阳办某大厦门市X号房产不能办理产权登记。本院认为，本案二审争议焦点为：一、李贵富要求广厦房产公司在具备办理不动产登记备案条件后三十日内，协助李贵富办理海拉尔区河西西交界街XX大厦X楼X号房产登记手续的诉讼请求，是否予以支持。二、李贵富要求广厦房产公司、张蕴缤返还海拉尔区河西西交界街XX大厦X楼X号房产及支付自2016年7月30日至今占用房屋使用费400000元的诉讼请求，是否予以支持。针对焦点一，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案李贵富虽然与广厦房产公司签订房屋买卖合同，但未办理过户手续，不发生物权转移的效力。2014年9月26日广厦房产公司与某银行呼伦贝尔分行签订了编号为2014100901HEXD01LJ0036-D1的抵押合同，合同约定广厦房产公司将包括本案争议房产（房屋所有权证号为10028849）在内的七处房产为其2792万元的银行借款提供抵押担保，并用七处房产证进行了抵押登记。某银行呼伦贝尔分行依据呼伦贝尔市中级人民法院生效（2017）内07民初19号民事判决书申请执行，我院于2017年6月20日对本案争议房产进行查封，查封期限至2020年6月4日。呼伦贝尔市海拉尔区人民法院于2020年5月28日对海拉尔区正阳办某大厦门市X号房产进行续查封，查封期限为三年。虽然牙克石市人民法院判决撤销海拉尔区房产事业管理局于2009年7月22日针对涉案房产作出的房屋初始登记以及颁发给广厦房产公司的第10028849号房屋所有权证，但广厦房产公司与X银行呼伦贝尔分行签订的抵押合同并不因此失效，只是该抵押不能对抗第三人，因涉案房地产处于查封状态，李贵富应当待执行异议之诉终结后，再另行主张权利。针对焦点二，李贵富要求广厦房产公司、张蕴缤返还海拉尔区河西西交界街XX大厦X楼X号房产及支付自2016年7月30日至今占用房屋使用费400000元，属于二审阶段新增加的诉讼请求，张蕴缤对此不予认可。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本院对该诉讼请求不予审理。综上所述，李贵富上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李贵富负担。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 王宝珍审判员 王子学二〇二一年一月十八日书记员 韩清旭附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第一款第一项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”