青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异1号案外人：廖×，公民身份号码×××，男，1971年9月10日出生，汉族，住重庆市大足县三驱镇新民村****。申请执行人：李承斌，公民身份号码×××，男，1971年9月13日出生，汉族，住，住青海省西宁市城**朝阳西路****楼****青海省西宁市。被执行人：青海汇都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630000074553169G，住所地：青海省西宁市城**朝阳西路****楼****。法定代表人：程道俊，该公司总经理。被执行人：李猛，公民身份号码×××，男，1969年8月26日出生，汉族，住青海省西宁，住青海省西宁市城中区南川东路**同心家园小区******市。被执行人：程道俊，公民身份号码×××，男，1974年1月11日出生，汉族，住青海省西宁市南川西路，住青海省西宁市南川西路沈新巷红星小区**楼****iv>被执行人：白延震，公民身份号码×××，男，1968年9月28日出生，汉族，住青海省湟中县鲁沙尔镇和平路3，住青海省湟中县鲁沙尔镇和平路****楼**div id='2'   style="text-align: justify; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin-top: 0pt; margin-bottom: 0pt; orphans: 0; widows: 0;">在本院执行李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案中，案外人廖×对本院查封拟评估拍卖的被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人廖×称，一、案外人不是执行案件的被执行人，案外人的个人财产不属于被执行的财产。二、案外人与青海汇都房地产开发有限公司于2016年11月21日签订有《商品房预售合同》，并在湟源县房屋管理所进行了备案登记（合同编号：QY13141，房屋代码：110XXXXXXXX），且已实际居住两年以上，双方合同合法有效，完全属于案外人的个人财产，案外人是法院被执行案件的案外人，不是被执行人，案外人的个人财产不属于被执行人财产。三、法院在执行中并没有向案外人、案涉房屋房管部门等有关部门和个人调查案涉房屋的权属，也不了解案外人与青海汇都房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》的内容。案外人位于青海省××县住宅房屋一套，面积为169.53㎡，劳务费抵房款，属本人合法住宅，与本案拍卖财产无关。法院拟对位于青海省××县不动产进行评估拍卖与客观事实不符，属于认定事实错误。请求解除对位于青海省××县不动产的查封、评估拍卖。申请执行人李承斌、被执行人青海汇都房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案，本院作出（2016）青01民初197号民事调解书已发生法律效力，调解书确认：被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震偿还李承斌欠款本金4300000元，支付2015年2月1日起至2016年10月11日止的利息2208000元；上述款项于2016年12月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年10月12日起至2016年12月11日止的利息50000元；于2017年2月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年12月12日起至2017年2月11日期间的利息25000元；于2017年4月11日前偿还利息2208000元；如任何一期逾期不付，视为全部款项到期，原告有权申请法院强制执行；案件受理费58536元，减半收取29268元由被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震负担17134元，原告李承斌负担12134元；余29268元退还原告李承斌；保全费5000元由原告李承斌负担。调解协议生效后，因被执行人未履行义务，申请执行人李承斌于2017年1月5日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院查封了被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、146室、156室、166室、176室、186、196室、1106室、1116室、1126室、1136室、1146室、235室、265室、2105室、2115室、232室、2102室、2112室、132室。对上述房屋评估、拍卖程序时，双方当事人达成了执行和解协议。2018年1月2日本院作出（2017）青01执1号之二执行裁定书，裁定终结该案本次执行程序。申请执行人李承斌于2018年7月3日向本院申请恢复执行，在执行过程中，本院于2019年4月23日作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县、1086室、1096室、1106室、1136室、1146室、2065室、2115室、2102室、2112室共计十套房屋。但两次网络司法拍卖及变卖均无人参与竞拍导致拍卖变卖流拍。后因申请执行人李承斌同意以物抵债。2019年11月26日本院作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定书，裁定；一、解除对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县（建筑面积88.66㎡）、1086室（建筑面积88.66㎡）、1096室（建筑面积88.66㎡）、1106室（建筑面积88.66㎡）、1136室（建筑面积88.66㎡）、1146室（建筑面积88.66㎡）、2065室（建筑面积98.57㎡）、2115室（建筑面积98.57㎡）、2102室（建筑面积89.58㎡）室、2112室（建筑面积89.58㎡）共计十套房屋的查封、冻结措施；二、将被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室以变卖流拍价1874917.98元抵偿被执行人欠申请执行人李承斌的等额债务；三、被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室不动产所有权自本裁定送达之日起转移至李承斌名下；四、申请执行人李承斌可持本裁定到相关部门办理产权过户登记手续。2019年12月9日本院向湟源县房产局房产发出（2018）青01执恢108号协助执行通知书，查封了被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室、1076室、1096室不动产，查封期限三年。2020年5月8日本院以公告方式对上述房屋以物抵债申请执行人的告知案外人（房屋占有人），对于非法占有者必须于2020年5月15日前迁出房屋，若逾期不迁出本院将强制腾退，因此所造成的后果由案外人自己承担。案外人如有异议，可在五日内向本院书面提出执行异议。后部分案外人提出执行异议，本院经审查裁定中止对相关案涉房产的执行。2020年11月6日本院向湟源县不动产登记服务中心发出（2018）青01执恢108号协助执行通知书，查封被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、2121室、2131室、2141室、2151室共计五套不动产。查封期限三年（自2020年11月6日至2023年11月5日）。同日，本院张贴评估、拍卖公告，告知本院依法将被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、2121室、2131室、2141室、2151室共计五套不动产予以查封并拟对上述不动产进行评估拍卖，与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人如有异议，可在公告之日起十五日内向本院书面提出执行异议。案外人廖×得知上述公告内容后随即向本院提出执行异议。另查明，案外人廖×在申请执行异议同时提交其与青海汇都房地产开发有限公司于2016年11月21日签订的《商品房预售合同》，约定该商品房坐落于西宁市××县，该房屋办理了合同备案登记。提交了加盖有青海汇都房地产开发有限公司财务专用章于2016年10月28日出具的收据，交款单位：廖×，收款方式：抵押，人民币：438178元，收款事由：2131室。同时案外人廖×提交收取韩宝秀购房款的收条、韩宝秀交纳维修基金的收据、交纳物业费收据、电费收据、水费收据等。本院认为，本案系案外人廖×对本院查封后拟评估拍卖的被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的案涉不动产提出的异议，属于对执行标的提出异议。根据案外人廖×的异议请求，本案的争议焦点为案外人廖×提出的异议理由是否足以排除强制执行。首先，本院查封的位于青海省××县的位于青海省××县不动产系被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下登记的不动产,虽案涉房屋办理了合同备案登记，但并不具有物权变动性质，不直接产生物权变动的效力。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封青海汇都房地产开发有限公司名下的房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案外人廖×主张案涉房屋系以房屋折抵劳务费，但并未向本院提交其从事劳务、劳务费支付凭证、青海汇都房地产开发有限公司欠付其劳务费、双方对于欠付劳务费的确认、以房抵劳务费协议等证据材料，且无生效法律文书确认双方之间欠付劳务费的事实，故无法确认案外人廖×享有该权利的合法性和真实性。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；据此，本院查封后拟评估拍卖的案涉房产系房屋管理部门登记在被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的房产，并非登记在案外人廖×名下的房产，案外人廖×不是案涉房产的权利人。综上，案外人廖×对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。案外人廖×请求解除查封、评估拍卖措施的异议理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院》第十六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人廖×的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 樊 静二Ｏ二一年一月十一日法官助理 杨 杰书记员 金 婉附：本裁定适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。