河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初5522号原告：吕晓凯，女，1980年8月17日出生，汉族，住河南省许昌市建安区。委托诉讼代理人：徐秋林，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊厚春，湖北谦顺律师事务所律师。被告：许昌汉威置业有限公司，住所地河南省许昌市魏都民营科技园区**（五星公司办公室**）。法定代表人：孙虎刚，任总经理。委托诉讼代理人：李笑寒，男，1995年10月27日出生，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：白和迪，女，1987年5月25日出生，汉族，该公司职工。原告吕晓凯与被告许昌汉威置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吕晓凯及其委托诉讼代理人徐秋林、被告许昌汉威置业有限公司的委托诉讼代理人李笑寒、白和迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕晓凯向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告赔偿因交付房屋层高减少、不符合约定的违约金人民币39440.853元；2、依法判令被告向原告支付因延期交付房屋的违约金人民币10659.69元（以原告实际付款金额1184410元为基数，按照日万分之一的标准从2020年6月1日计算至被告交付符合合同约定的房屋之日止，暂计算至2020年9月1日，符合合同约定的房屋即指房屋经验合格并经竣工验收备案，符合通水、通电等要求）；3、依法判令本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系许昌市东城区魏文路以西、永昌大道以南、清苑路以北澜园项目的开发商。2017年7月，许昌市出台限价政策，对商品房预售备案价格进行限制，被告为规避备案价限制规定，将被告实际收取的购房款拆分为两个部分，即商品房买卖合同约定的合同购房款和以车位款或车位定金名义体现的合同购房款溢价款。其中，如业主购买车位，则被告将合同购房款溢价款部分直接加在车位款中，标高车位款，并向业主出具收据。如业主未购买车位，被告就以车位定金名义收取合同购房款溢价款，并向业主出具收据。2017年12月4日被告取得涉案房屋的预售许可证。2017年12月5日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买其开发建设的第11幢东起1单元12层1201号房，该商品房的用途为住宅，层高为3米。该商品房合同约定建筑面积共141.92平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6598.15元，总金额为936410元。合同第八条约定，被告应当在2020年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。合同第十一条约定，商品房达到使用条件后，被告应当书面通知××办理了交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。××不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用的，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，××要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起计算至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第四十条约定，被告承诺供水、供电在合同约定的交房日期开通。附件四合同补充协议第十条约定，该商品房验收合格是指该商品房经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格。2020年5月，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告将于2020年5月31日至2020年6月5日期间为客户集中办理交房手续。原告在通知时间内前往办理房屋交接手续，经现场验房，发现房屋层高低于2.9米，远远低于合同关于层高3米的约定，且被告无法提供该商品房经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格的证明文件。原告认为，根据中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同（预售）示范文本（GF-2014-0171）、许昌市人民政府关于印发市区住宅小区竣工综合验收管理办法（试行）的通知（许政［2011］62号）、《建设工程质量管理条例》等规定，被告交付的房屋既未办理验收合格，更未办理竣工验收备案，不符合合同约定及交付条件，遂拒绝收房。原告认为，被告交付的房屋层高低于2.9米，已经严重低于合同关于层高3米的约定，直接导致原告居住质量下降，明显损害了原告权益，应当承担违约赔偿责任。且被告无法提供商品房经验收合格及工程竣工备案文件，小区也无法达到通电要求，被告交付的房屋不符合合同约定的交付标准，原告拒绝收房，被告应当承担延期交房违约责任。被告为规避政府备案价限制规定，在按商品房买卖合同约定向原告收取合同购房款时，还以车位款或车位定金名义向原告收取合同购房款溢价款，故应以原告支付的合同购房款和合同购房款溢价款之和作为计算赔偿标准的基数。原告为维护其合法权益，现诉至贵院，望判如所请。许昌汉威置业有限公司辩称：1、双方签订的商品房买卖合同并未就层高未达到约定标准是否应予以赔偿以及赔偿金额作出约定，原告在诉状中既没有列明其实际损失也没有明确表达其诉讼数额的计算依据，不应予以支持。2、按照国家住宅设计规范，普通住宅层高宜为2.8米，诉争房屋实际层高为2.9米，已经达到且优于实际居住使用要求，对原告没有造成实质性影响，原告也没有说明层高差对该房屋的价值和使用造成了损害。3、原被告在签署商品房买卖合同半年前就已经签署了房屋定制协议且交纳了首付款，也就是说在半年前已经完成了该房屋买卖的大部分实质要件，商品房买卖合同对促成该房屋的交易没有实质影响。4、该房屋已经规划部门审核批准及公示，该诉争房屋也是按照批准的层高建设的，商品房买卖合同中层高3米的约定，不是被告真实的意思表达，也没有影响该房屋买卖的进行。5、该房屋已于2020年5月29日取得原告诉状中所称的“经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格的证明文件”，也即合同第8条约定的交付标准，完全符合合同约定的交付条件。6、该诉争房屋水电均已经按照合同约定标准接通，正常使用，且大部分业主已经正常接收房屋并使用，不存在诉状中“无法达到通电要求”的情形。7、诉状中所称的综合验收已经取消，诉状中援引的《许昌市人民政府关于印发市区住宅小区竣工综合验收管理办法的通知》（许政【2011】62号）已经于2014年2月14日被市政府在清理规范性文件时通过许政【2014】9号文件予以废止。综上，被告不存在违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2017年8月16日，原告吕晓凯（乙方）与被告许昌汉威置业有限公司（甲方）签订鹿鸣湖壹号二期悦府房屋定制协议书，约定：“乙方定制房屋位于许昌市××魏××与××路交叉口鹿鸣湖壹号二期．悦府项目11号楼1单元12层01号房屋，定制面积141.92平方米，付款方式为按揭，优惠后总房款为1030410元，最终价款以签订正式商品房买卖合同实算价格为准。”2017年8月26日，原告向被告支付房屋定制金。2017年12月5日，原告（××）与被告（××）就位于许昌市东城区魏文路以西、永昌大道以南、清苑路以北澜园第11幢东起1单元12层1201号房屋签订编号为201719792商品房买卖合同一份，约定：“该商品房层高为3米，建筑层数地上32层，预测建筑面积141.92平方米，单价每平方米6598.15元，总价936410元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即双方自行约定：以房管部门产权登记面积为准，房款多退少补；××应当在2020年5月31日前，将经验收合格的商品房交付××使用。”双方未就层高约定违约条款。庭审中原、被告双方均认可诉争房屋实际成交总价款为1030410元。2017年3月23日，许昌市城乡规划局向被告许昌汉威置业有限公司颁发包含案涉项目11#楼在内的许昌市建设工程规划许可证，澜园11#楼立面设计图纸及建筑设计总说明均显示该楼房屋层高为2.9米，设计文件于2017年4月审查合格。2020年5月29日，澜园11#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格。被告通知原告交付房屋后，原告以层高不符合合同约定及法定交付标准等为由拒绝收房。另查明：鹿鸣湖壹号二期．悦府项目与澜园系同一项目。我国《住宅设计规范》5.5.1项内容为：住宅层高宜为2.8米。本院认为：本案原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。被告许昌汉威置业有限公司与原告签订房屋买卖合同时约定层高为3米，但交付给原告的房屋层高为2.9米，被告的行为已构成了违约。原告主张被告赔偿的诉讼请求，合理部分应予支持。虽然房屋层高未达到合同约定的标准，但符合国家相关住宅设计规范，且双方当事人在合同中就层高不符合约定是否应予赔偿及违约赔偿标准均未作出相关约定，结合本案的实际情况，本院酌定被告应向原告支付违约赔偿金2300元。经查明，诉争房屋在合同约定的交房期限前已由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格，已达到合同约定的交房条件，并通知原告交房，被告并未延期交房，故原告要求被告支付因延期交付房屋的违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许昌汉威置业有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告吕晓凯2300元。二、驳回原告吕晓凯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1053元，减半收取计527元，由原告吕晓凯负担502元，被告许昌汉威置业有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  李慧杰二〇二一年一月六日书记员  李丹丹