杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初2576号 原告：杜建国，男，1966年8月2日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：陈仕传。 被告：毛喜山，男，1985年3月6日出生，汉族，住江西省安福县。 委托诉讼代理人：李江**、唐瀚，浙江丰国律师事务所执业律师。 原告杜建国诉被告毛喜山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序分别于同年4月24日、6月16日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈仕传，被告毛喜山及其委托诉讼代理人李江**、唐瀚两次庭审均到庭参加诉讼，原告杜建国到庭参加第二次庭审。期间，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控需要，本案于同年3月11日中止诉讼，后于同年4月6日恢复审理。原、被告申请自行和解二个月，本院予以准许，故本案依法扣除审限二个月，另委托人民调解委员会调解，扣除审限一个月。原、被告同意本案审理期限届满后继续适用简易程序审理，并经本院院长批准，本案依法延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告杜建国向本院提出（变更后的）诉讼请求：判令被告立即支付原告租金及其他费用140505元，包括：1.编号为×××27、×××10、622的房屋2019年12月24日至2020年12月23日的租金81000元；2.编号为80629的房屋2019年1月25日至2020年1月24日的租金30000元；3.格力立式空调外机被被告售卖，估价6000元；4.水费1440元、电费9665元、物业费2400元；5.诉讼代理费10000元。 事实和理由：原告于2018年1月25日、2018年12月24日将位于萧山区城厢街道市心中路1号龙发大厦编号为×××27、×××10、622、80629的四间房屋出租给被告做办公用房，并签订房屋租赁合同。上述办公用房年租金分别为81000元和30000元，按双方约定，被告早应一次性付清上述租金，但经原告屡次催讨，至今分文未付。被告的行为已侵害原告的合法权益，故提起诉讼，请求依法裁判。 被告毛喜山辩称：本案系原告杜建国虚假陈述、虚增债务产生的虚假诉讼，被告已支付全部租金及水电费，不存在未支付租金的情形。具体理由如下：一、被告所租赁房屋的年租金总计81000元，并非原告所述81000元另加30000元。二、被告租金已交至2020年1月24日，原告所称被告租金分文未付系原告虚构的事实。三、被告已于2019年7月15日将该合同权利义务整体转让给案外人舒某，原告对该转让表示同意。四、案外人舒某已于2019年12月24日腾退房屋，未再使用房屋。故原告诉请被告支付相关费用无事实和法律依据。五、被告已支付应付的水电费，原告应举证证明水电费的金额。六、案涉房屋系办公用房，无法满足作为宿舍的消防要求，违反了相应行政法规，该租赁合同应于承租人提出解除之日解除。七、本案诉讼系原告隐瞒事实提起的虚假诉讼，其支付代理费的诉讼请求应予以驳回。综上，被告已支付全部应支付费用，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告杜建国为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.租赁协议1份（租赁期限为2018年12月24日至2022年12月24日），以证明被告向原告租赁房屋，年租金81000元及支付租金方式，被告欠付租金的事实； 2.租赁房屋产权证（复印件）1份，以证明租赁房屋的权属情况，房屋系出租人所有的事实； 3.原告与房屋所有权人签订的租赁合同1份，以证明出租人同意原告转租的事实； 4.租赁协议1份（租赁期限为2018年1月25日至2022年1月24日），以证明被告向原告租赁房屋，年租金30000元及支付租金方式的事实； 5.原告出租房屋的房产证1份，以证明租赁房屋权属情况，该房屋系原告所有的事实； 6.委托代理合同1份，以证明原告支付代理费的事实； 7.催款通知单（电费）2份，以证明被告拖欠电费9665元的事实； 8.物业转交单1份，以证明被告拖欠物业费2400元、水费1440元的事实； 9.电表度数的照片3份，以证明被告所欠电费及度数的事实。 经质证，被告毛喜山认为：对证据1的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）有异议，该协议的第二条租金及付款方式，第一、二、三年手写的租金81000元当时是空白的，因为本协议前期系金桔餐厅租赁，签约时的租金不可能是81000元，其下方手写的“注：每年计交现金73000元，提前两月支付，每年总计81000元，前款已付8000元”，其中81000元用词为总计，恰恰说明81000元是两份合同的总计数额；对证据2、5的三性无异议，根据房产证，房屋用途为办公用途，不得作为员工宿舍进行出租，因为这个原因被告的员工及舒某的员工多次被消防部门要求不再居住，导致后来合同解除；对证据3的三性没有异议，原告是从房东王建兴处租赁来的，当时的租金是每年38000元，和证据1中约定的53000元一年的涨价范围是合理，但是涨价到81000元是不合理的，从侧面反映出81000元包含了另外一个合同的30000元；对证据4的真实性没有异议，需要说明的是，证据4与证据1的租金合计83000元，经过协商优惠为81000元／年计算租金，根据第三条第一款的约定，该合同中原告收取了押金5000元，如果合同解除，应当在尚欠的租赁费中抵扣；对证据6形式上的真实性无异议，但对其证明目的不予认可；对证据7的三性均有异议，电费的催缴单位应当是供电局或者物业公司，该两份催款通知单系龙发大厦业主委员会盖章，不予认可；对证据8的三性均有异议，物业费的承担双方没有约定，原告要被告承担没有法律依据；对证据9的三性均有异议，拍照的时间不清楚。 经审查，本院认为：上述证据1，对其形式真实性予以认定，对被告有异议的年租金数额，因系手写内容且添加位置没有相对方签字确认，就其对待证事实的证明力本院将结合其他事实予以综合认定；证据2、5，真实、合法，与本案有关联，本院予以认定；证据3，被告无异议，本院予以认定；对证据4的三性予以认定；证据6，对其三性予以认定，但未提供付款凭证，不能证明代理费实际支付情况；证据7，催款通知单的盖章主体，未按房产证号收取电费而按业主自行分割、设置的电表计费等内容，均不合常理，且未提供计费起止日的电表度数予以印证，故不予认定；证据8，由“杭州萧山百发物业服务部”出具向原告收取“水费按每人每月15元计算”、物业费按原告自编房号表述的收费凭证，显然不合常理，供水公司（或由物业公司代）向业主收取的水费理应按实际用水量计费，至于原告与被告之间如何收取水电费及物业费，应从其约定，故对该证据不予认定；证据9，结合庭审中双方确认了前一次收费的电表读数，以及舒某与原告的微信中发送过搬离时的电表照片，本院对其予以认定。 被告毛喜山为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.户名为刘海波的招商银行账户历史交易明细表1份，以证明：⑴被告租赁用作员工宿舍的房屋总租金81000元/年，签订合同之日至2020年1月的房屋租金被告已全部支付，水电费也已支付；⑵每年30000元的租金已经包括在81000元以内，原告不得重复向被告主张；⑶上述房租、水电费等费用均由被告曾担任法定代表人的杭州路小缦旺角餐饮有限公司（以下简称路小缦公司）的股东兼财务负责人刘海波转入原告尾号为6782的银行账户的事实。 2.企业信用信息公示报告1份，以证明：⑴被告租赁原告房屋用作路小缦公司的员工宿舍；⑵2019年7月15日前，刘海波系该公司股东兼财务负责人，2019年7月15日，该公司股权全部转让给舒某等人，法定代表人也变更为舒某；⑶2019年7月15日，被告与原告所签订合同的权利义务已经概括转移给舒某，此后的房屋租金及水电费不应由被告承担的事实。 3.舒某与杜建国的微信聊天记录1份，以证明舒某于2019年12月24日已腾退房屋，并通知原告，双方的房屋租赁合同于该日解除的事实。 4.证人舒某出庭作证，以证明舒某在2019年7月15日受让了路小缦公司的股权，代路小缦公司作为房屋的承租人，2019年12月24日舒某已腾退了房屋，并告知原告已经搬走的事实。 5.证人陆某出庭作证，以证明：⑴2018年4月3日被告支付原告的57000元包括房租费51000元和装修费6000元，加上证人陆某当时将金桔餐厅转让给被告时多余的租金30000元，说明全部租金是81000元；⑵金桔餐厅曾向原告交付履约保证金10000元，该10000元应当在租金中予以抵扣的事实。 6.证人蒋某出庭作证，以证明：⑴金桔餐厅转让给毛喜山的时候，当时结余租金30000元；⑵金桔餐厅将保证金10000元转给毛喜山；⑶证人蒋某是金桔餐厅的财务负责人，后来也是路小缦公司的财务负责人，是案涉租金的实际经手人，租金每年合计81000元的事实。 经质证，原告认为：对证据1的真实性没有异议，但对证明目的及与本案的关联性有异议，主要为：2018年4月3日转账的57000元用于支付编号80629室的装修费用、水电费、30000元的房租金（2018年1月25日至2019年1月24日）；2018年12月11日转账的40000元和2019年5月5日转账的41000元，系支付2018年12月24日至2019年12月23日的租金，恰恰证明了第一份合同年租金81000元的事实。对证据2的真实性无异议，但对合同权利义务转让给舒某的证明对象有异议，合同权利义务转让应当三方达成一致。对证据3的三性有异议，原告没有收到，不能证明腾退房屋已告知原告的事实。对证据4，被告要证明代承租关系，但是证人明确其是路小缦公司的负责人，没有与杜建国签订任何的租赁合同，证人的证言与被告的证明对象是对立的、互相矛盾的，所以该证人证言是无效的，原告不予认可。对证据5、6的三性不予认可，不能证明被告的证明目的。 经审查，本院认为：上述证据1、2、3，真实、合法，与本案有关联，确认具有证据效力，就其对待证事实的证明力本院将结合其他事实予以综合认定；证据4、5、6，形式真实、合法，与本案有关联，确认具有证据效力，证人证言中有其他有效证据相印证的内容，本院予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 萧山区城厢街道市心中路1号龙发大厦524室（套内建筑面积49.82平方米）办公用房为案外人王建兴所有。原告杜建国以年租金38000元向王建兴租赁，租赁期限为2014年3月2日起至2023年3月1日止，租期内王建兴同意杜建国合作、与第三方转租经营。 2015年12月24日，甲方原告与乙方原杭州萧山金桔餐厅员工李胜（按发音）签订《租赁协议》，该协议的内容框架为打印文字，主要内容为手写添加的文字。关于租赁房号，在合同主文首行右侧写有“×××27、×××10”，下一行左侧用粗细不同的另一种笔迹写有“自编房号622室号电表一致”的内容。关于租期，原手写“2015年12月24日始至2018年12月24日止”，后批注“续租2018年12月24日—2022年12月24日止”，毛喜山在该行字下方签名，杜建国在其下签署“同意续租”。关于“租金及付款方式”条款约定，第一年租金“81000”元，第二年租金“81000”元，第三年租金“81000”元。该条中的“81000”为手写字体。该条款下方空白处，手写有“注：每年计交现金73000元，提前二月付清（每年）（总计8万1仟元）（前款已付8仟）”的内容。在协议尾部空白处，还手写有“2017年房租费5万3仟（53000元整）”的内容。协议中约定乙方日常经营的水电费“自理，协商付给甲方”，物业管理费“自理”，须按时交清，不得拖欠。该条款中引号内的文字为手写内容。 2018年1月25日，原告杜建国与被告毛喜山签订一份《租赁协议（合作）》，约定被告向原告租赁市心中路1号龙发大厦自编房号80629室，租赁期限自2018年1月25日起至2022年1月24日止，租金每年30000元，提前二月支付次年租金；被告付给原告押金5000元作为履约保证金；被告日常用的水电费及物业管理费须按时交清，不得拖欠。“物业管理费”上方手写添加了“每月100元”字样。该协议所涉房屋为原告单独所有的龙发大厦629室办公用房，专有建筑面积72.12平方米。 原杭州萧山金桔餐厅成立于2015年1月9日。2018年1月22日，杭州萧山金桔餐厅名称变更为路小缦公司，法定代表人及企业联络人员由陆某变更为毛喜山，财务负责人变更为刘海波。2019年7月15日，路小缦公司法定代表人及企业联络人员由毛喜山变更为舒某，财务负责人由刘海波变更为舒某，毛喜山、刘海波等原股东全部退股，转让给舒某等人。 毛喜山担任路小缦公司的法定代表人期间，由股东兼财务负责人刘海波处理与原告租赁合同的付款事宜。根据毛喜山的指示，刘海波通过其个人账户向原告付款，其中，2018年4月3日支付原告账户57000元，交易备注“2018年房租费加装修费”；2018年12月11日支付原告账户40000元，交易备注“宿舍房租预交半年的费用”；2019年5月5日支付原告账户41000元，交易备注“下半年的宿舍员工房租费”。上述57000元中含被告支付原告的编号80629室的装修费6000元。被告还陆续多次支付员工宿舍水电费，最后一次为2019年7月20日支付原告3268元，交易备注“员工宿舍4个月水电费”。 2019年8月6日，舒某与原告加为微信好友。2019年12月24日，舒某向原告发微信，称“杜老板，我这边宿舍已经搬出去了，水电费你到时候过来我店里算一下，钥匙也在我这边，到时候要全部交给你”。2019年12月27日下午，舒某向原告发微信，称“杜老板，我店里员工24号就已经搬出宿舍了，你抽时间过来我店里把水电费结了钥匙拿回去，我刚刚打你电话没接。”该日前后，舒某还向原告发送一组租房的电表照片。原告未作回应，也没有前去结算水电费和拿回钥匙。 上述合同所涉×××27、×××10室系案外人王建兴所有的龙发大厦524室，自编房号622室及自编房号80629室系原告所有的龙发大厦629室。×××27、×××10室有一个电表，自编房号622室及自编房号80629室各有一个电表。被告于2019年7月20日最后一次支付水电费，当时电表截止度数×××27、×××10室为3092度，六楼622室及80629室为3484度和3838度。此后被告和舒某未再支付水电费，至2020年1月5日抄表，电表度数×××27、×××10室为7261度，六楼622室及80629室为4781度和4939度。诉讼过程中，原告称水费按每人每月15元的标准收取，电费按每度（千瓦时）1元收费。被告对水费标准予以认可。原告因本案委托律师代理诉讼，于2020年1月9日向本院提起诉讼。 本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议事实发生于民法典施行前，应适用当时的《中华人民共和国合同法》等相关规定。 原告与被告之间存在房屋租赁合同关系，就龙发大厦×××27、×××10及自编房号622室，双方系基于原杭州萧山金桔餐厅与原告签订的《租赁协议》续租产生租赁合同关系，就龙发大厦自编房号80629室，双方系自行签订《租赁协议（合作）》产生租赁合同关系。双方之间租赁合同依法成立并合法有效，双方均应当根据合同约定全面履行各自的合同义务。被告租赁原告案涉房屋作为其经营的路小缦公司的员工宿舍是被告的使用行为，被告于2019年7月15日将路小缦公司的股权转让给舒某等人，将路小缦公司的法定代表人变更为舒某的行为，不发生被告主张的与原告之间租赁合同的权利义务概括转移给舒某的法律后果，案涉合同主体未经协商一致不发生变更，2019年7月15日之后的租赁合同义务仍应由被告承担。 关于案涉合同的租金标准等内容及被告履行情况的争议，分析如下：原告认为两份合同的年租金分别为81000元和30000元，被告认为两份合同的年租金合计为81000元。因续租合同的内容多有手写内容添加，且添加处没有当事人签字确认，极不规范，故不能仅凭手写“年租金81000元”的单一内容确定租金标准，应综合评判。案涉《租赁协议》的尾部空白处载有“2017年房租费53000元”的内容，租金条款处手写有“每年计交现金73000元……总计81000元”的内容，结合相关证人证言，原杭州萧山金桔餐厅的法定代表人陆某称其将杭州萧山金桔餐厅和员工宿舍整体转让给被告时，杭州萧山金桔餐厅与原告的涉案合同预付租金尚有三四万元结余，保证金10000元未退，在原杭州萧山金桔餐厅及之后的路小缦公司工作的证人蒋某称续租合同“一开始是53000元，后来减让了2000元，是51000元，毛喜山租的时候又加了一间30000元每年”，尤其是审查被告实际履行情况，2018年4月3日被告支付原告“2018年房租费加装修费”57000元（含装修费6000元），2018年12月11日被告支付原告“宿舍房租预交半年的费用”40000元，2019年5月5日被告支付原告“下半年的宿舍员工房租费”41000元，可见，被告实际按照二份合同年租金总计81000元在履行。原告确认其与被告就案涉合同的款项往来全部通过被告举证的刘海波的银行账户交易，又确认续租协议项下2019年12月24日之前的租金已经付清，80629室的租赁协议项下2019年1月25日前的租金已经付清，那么对于被告明确备注了“宿舍房租预交半年”及“下半年”的付款，原告却没有提供举证证明其对被告的付款说明提出过异议，并就2019年1月25日至2020年1月24日期间另30000元的租金进行过催讨。对于先付后用的租赁合同，原告在被告未付租金的情况下长达一年的使用期内未提出异议，显然是不合常理的。另外，从租金的涨幅看，无论原告从案外人王建兴处以年租金38000元转租来，还是续租合同上记载的“2017年房租费53000元”来比较，结合其面积和员工宿舍的用途，原告主张的二份合同租金分别为81000元和30000元，价格及涨幅都明显偏高。综上分析，本院认为，案涉二份合同，80629室的租赁协议按明确约定的年租金30000元计，续租协议按实际履行的年租金51000元计，二份合同实际按年租金总计81000元履行更符合原、被告之间的真实意思表示。因此，被告就续租协议项下租金已付至2019年12月23日止，就80629室的租赁协议项下租金已付至2020年1月24日止。至于水费、电费，被告在2019年7月20日支付了前4个月的水电费后，没有证据证明后续还支付过水电费，证人舒某的证言中亦可知其也未支付过水电费，故后续实际产生的水电费，被告亦应支付。 关于案涉租赁合同能否继续履行的问题，原告要求继续履行合同，被告认为租赁房屋无法满足作为宿舍的消防要求，违反了相关行政法规，该租赁合同于承租人的解除通知到达原告时即已解除。本院认为，案涉二份租赁合同的租赁期限尚未到期，被告在诉讼过程提出案涉办公用房作为员工宿舍使用存在消防隐患，但该情形未违反法律、行政法规的强制性规定，也不属于合同法定解除的情形，故被告作为违约方不享有单方解除合同的权利，案涉合同不因被告方微信通知原告解除合同而发生合同解除的后果。但是，原告提起本案诉讼后，被告在2020年4月24日的庭审中明确表示该租赁合同应于承租人提出解除之日解除，且被告已实际腾退租赁房屋，在此情形下原告仍坚持要求继续履行，将导致案涉房屋长期闲置，双方利益失衡，合同陷入僵局，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，被告事实上已不能继续履行。本院认为，对于案涉办公用房出租作为员工宿舍供多人使用的事实，原、被告均系明知，案涉办公用房出租给多人居住使用，确实存在一定的安全隐患，被告在已付清当年年度租金且在租金预付截止日期之前已搬离租房并提前通知原告解除合同的情况下，虽不符合合同解除的事由，但其主观上并非恶意。要求被告在不占有使用房屋的情况下继续履行合同，对被告显失公平，双方利益严重失衡，有必要予以纠正。按照诚实信用原则，交易双方都应善意行使权利，尊重对方的利益，原告也负有防止损失扩大的义务。而且，原告称未收到承租人的解除通知，但从租房后期实际使用人舒某发送告知原告租房已腾退，要求结算并返还钥匙的微信的情况看，2019年12月24日及2019年12月27日舒某发送至原告的微信均显示发送成功，而原告却在2020年6月16日的庭审中称其至今没有发现租房内居住的员工已经搬走，明显不合常理，使人合理怀疑是在租赁市场淡季拒绝解除合同的应对，有违诚信原则。鉴于以上情况，继续履行合同已不能实现合同目的，但被告可以通过诉讼主张解除合同，故为打破合同僵局，本院确认案涉租赁合同的权利义务关系于2020年4月24日被告在庭审中明确表示解除案涉租赁合同时终止。当然，因被告违约导致合同权利义务终止，不影响其承担违约责任，被告应对原告的合理损失进行充分赔偿，因原告未在本案中主张损害赔偿，故本案中不予处理，原告可另行主张。 案涉租赁合同的权利义务关系虽于2020年4月24日终止，但终止前的租金及实际发生的水电费等，被告应当依约支付。被告尚应支付续租协议项下2019年12月24日起至2020年4月24日的租金17186.30元（51000元/年×123天/365天），80629室的租赁协议项下2020年1月25日起止至2020年4月24日的租金7479.45元（30000元/年×91天/365天），合计24665.75元。关于水电费，被告于2019年7月20日支付前4个月水电费后未再支付后续水电费，被告称此前是根据原告发来的单子付款，即未提出过异议，故按照法庭调查情况，被告应支付未付电费6567元、水费1440元。至于原告主张的物业管理费，仅在80629室的租赁协议中有手写添加的“每月100元”的内容，该添加处没有被告签字确认，且原告承认在以往的付款清单中未列明过物业费项目，故原告要求被告承担物业管理费的依据不足，本院不予支持。至于原告主张的空调外机被被告售卖的损失，未提供充分证据证明，本院不予支持。原告主张被告承担其律师代理费，亦缺乏依据，本院也不予支持。 综上，原告的诉讼请求，合理部分本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、毛喜山支付杜建国租金24665.75元、电费6567元、水费1440元，合计32672.75元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回杜建国的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3110元，减半收取计1555元，由杜建国负担1193元，毛喜山负担362元。 原告杜建国于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告毛喜山于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  茹华丽 二〇二一年一月五日 书记员  富美芳