杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初6546号 原告：徐祖祥，男，1956年7月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9133018369707800XC，住所地：杭州市富阳区银湖街道九龙大道**。 法定代表人：郑刚。 原告徐祖祥与被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称野风乐多公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月13日、1月28日公开开庭进行审理。原告徐祖祥两次开庭均到庭参加诉讼，被告野风乐多公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐祖祥向本院提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金82931.34元（自2015年1月1日起至2015年5月30日止，共150天，以房款2764378元为基数，按每日万分之二计算）;2.被告向原告支付房屋因诸多质量问题引起的房屋漏水、墙体裂开等逾期交付赔偿金198000元（自2015年1月1曰起至2020年7月1日止，共计66个月，以房租租金每月3000元为标准）;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号:2012预0001027。合同约定：被告将座落于富阳区银湖街道九龙大道180号野风山城美庐12一3房屋出售给原告，建筑面积259.8平方米，总价2764378元，交房时间为2014年12月31日，如逾期交付，被告按房屋总款项每日万分之二计算违约金。原告于2012年8月29日，按合同约定向被告支付全款2764378元，但被告未按合同约定时间交付房屋，直到2015年5月30日被告才通知交房，且因房屋存在诸多质量问题，以致未实际交房。质量问题是经专业验房师验房且被告认可，如:1.房屋顶部和墙体6处漏水；2.墙体水泥和黄沙比例不符合国家针对住宅验收的质量标准，墙壁水泥剥落；3.每层各房间地面不平整，相差3-4公分；4.四周墙壁不垂直，相差2公分；5.墙体多处孔鼓。原告自从2015年6月至2019年12月，多次与被告联系修房和交房及结算违约事宜（被告方具体联系人：任翀、金航、杨新民、章翠云、郑玮），但被告一拖再拖，没有修房屋。至2020年4月20日再次提出要收房、修房和结算违约金和赔偿金。最终协商：约定4月25日交房，交房后开始修房和支付违约金，被告承诺在2020年6月30日前将房屋修好。但至2020年7月10日被告还未修好，××楼××楼××处大面积漏水。2020年4月25日被告向原告交付房屋，原告一并交纳房屋维修基金12580.75元（所开的发票限于2015年12月31日有效的版本）、通电费500元和2020年7月1日至2020年2月31日物业管理费6175.8元，5月29日开具野风山城美庐12-3增值税普通发票1份。原告于2020年4月22日去被告方要求结算违约金，其经办人李美航告诉原告，因被告新老股东交接，违约金的支付需要走流程。《关于野风山城美庐12-3交付违约金事宜》、《乐多老项目支付清单》，老股东已将2份清单寄于被告的新股东财务部经理龚卫俊，处理好了交接手续，并告知原告直接向新股东拿违约金，其间原告多次与经办人龚卫俊联系，要求支付违约金，但迟迟不予支付。综上所述，被告的逾期交房等违约行为及房屋的质量问题，给原告造成一定的经济损失，为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定诉至贵院，望判如所请。 被告野风乐多公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告野风乐多公司未到庭，视为自动放弃质证权利。对原告徐祖祥提交的《浙江省商品房买卖合同》、购房发票、野风山城（一期）入伙通知书、照片、电费、房屋维修基金、物业费发票、交房发票、短信聊天记录，本院经审查后均予以认定。对原告提交的业主验房单、第三方维修派工单、房屋保修登记表、关于野风山美庐12-3交付违约金事宜、乐多老项目支付清单、现场维修接报单，由于系复印件，本院无法核实其真实性，故不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年8月14日，徐祖祥、徐幸、熊文媛作为与野风乐多公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为受降镇九龙××道××号野风山城美庐12-3号，建筑面积259.81平方米。按建筑面积计算，每平方米10639.99元，总价款2764378元。买受人于2012年8月15日前一次性付清全部房价款（人民币）2764378元整。第六条约定面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。第九条约定出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定出卖人如未按本合同规定的情形将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同对其他权利义务作了约定。合同对其他权利义务作了约定。 2015年5月22日，野风乐多公司向徐祖祥、徐幸、熊文媛发出《野风山城（一期）入伙通知书》一份，载明：野风山城（一期）将于2015年5月26日开始办理正式交付手续。集中交付期自5月26日至6月4日共10天。为了使交付手续办理流程更顺畅，建议您于以下时间前来野风山售楼部办理交付手续：2015年5月30日上午9:00-10:00至下午13:00-15:00。徐祖祥依约于2015年5月30日前去办理交房手续，但因房屋质量问题拒绝收房。后徐祖祥多次通过短信就房屋质量整改问题联系野风乐多工作人员。其中在2016年9月22日与野风乐多公司总经理任翀的短信中称：任总你好。野风山美庐12-3房，于去年5月30日交房验房，但不合格。又过了一年多了，至今每层房内水平线相差3-5公分落差还没有整改，其他还有诸多问题。前二天发了一张收房通知，连公章都不盖，怎么相信呢？请你关心此事，谢！徐祖祥。任翀回复：情况收悉！我让工程部的人联系你到现场确定需整改内容后统一整改。待整改后再验房收房。 后上述合同经双方协商后解除。2020年5月10日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预0001027），约定：买受人购买的商品房为受降镇九龙××道××号野风山城美庐12-3号，建筑面积259.81平方米。按建筑面积计算，每平方米10639.99元，总价款2764378元。买受人于2012年8月15日前一次性付清全部房价款（人民币）2764378元整。第六条约定面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1.当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。第九条约定出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定出卖人如未按本合同规定的情形将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同对其他权利义务作了约定。原告依据2012年8月14日签订的《浙江省商品房买卖合同》所支付的购房款作为本合同的购房款。后因房屋面积误差，实际面积比合同面积少0.1平方米，被告退还原告购房款109元，并于2020年5月29日开具金额为2764269元的增值税普通发票给原告。 案涉房屋于2020年5月29日登记于徐祖祥名下。徐祖祥在庭审中自认案涉房屋于2020年4月25日实际交付使用。 徐幸、熊文媛在本院对其做笔录时称，同意2012年8月14日签订的《浙江省商品房买卖合同》中的权利均由徐祖祥继受。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定履行各自的义务。徐幸、熊文媛、徐祖祥于2012年8月14日与野风乐多公司签订的《浙江省商品房买卖合同》虽已解除，但野风乐多公司仍需承担基于该合同而产生的违约责任。被告未能按约交付房屋，显系违约，应承担相应的民事责任。因徐幸、熊文媛均同意基于该合同产生的权利由徐祖祥继受，故原告要求被告按合同约定支付自2015年1月1日起至2015年5月30日止的逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。案涉房屋因存在质量问题，被告同意整改后再行验房收房，现其未提交证据证明其已进行整改且已组织验房收房，故本院认定该房屋实际交付时间为原告自认的2020年4月25日。自2015年5月31日至2020年4月25日，被告仍应按合同约定支付按日万分之二计算的逾期交房违约金，现原告自愿要求被告支付按每月3000元计算的逾期交房赔偿金，系其自愿处分其民事权利，本院予以准许。经计算，自2015年5月31日起至2020年4月25日止的逾期交房赔偿金为167500元。房屋交付后，因房屋质量问题给原告造成损失，被告应予以赔偿。本院根据房屋及本地实际情况，酌情确定按每月2000元计算房屋租金损失。经计算，自2020年4月26日起至2020年7月1日止的房屋租金损失为4400元。综上，对原告的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司支付原告徐祖祥逾期交房违约金82931.34元，于本判决生效之日起三十日内付清； 二、被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司支付原告徐祖祥自2015年5月31日起至2020年7月1日止的逾期交付赔偿金171900元，于本判决生效之日起三十日内付清； 三、驳回原告徐祖祥的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5514元，减半收取2757元，由原告徐祖祥负担256元，被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司负担2501元。 原告徐祖祥于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  彭明月 二〇二一年一月二十九日 书记员  蒋露英