江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11512号上诉人（原审被告）：江苏恩祥企业咨询策划管理有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道水长街**。法定代表人：王健，该公司总经理。委托诉讼代理人：郁海洋，该公司员工。被上诉人（原审原告）：南京融创设备租赁有限公司，住所地在南京市化学工业园区宁六路****。法定代表人：查震泽，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛磊，江苏益和律师事务所律师。上诉人江苏恩祥企业咨询策划管理有限公司（以下简称恩祥公司）与被上诉人南京融创设备租赁有限公司（以下简称融创公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2019)苏0115民初2530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。恩祥公司上诉请求：1、撤销一审判决，请二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求，或发回重审。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：本案相关书证和既有事实，可以证明被上诉人从2018年8月22日起实际使用上诉人提供的房屋，于2019年1月2日因自身原因造成关门停业。但被上诉人并没有与上诉人办理交接手续，仍然实际占有涉案房屋，也未向该房屋物业管理公司缴纳物业管理费用。为此物业管理公司作为案外人，向一审法院递交了书面证据以作证明。因被上诉人长期拖欠涉案房屋的物业管理费，经多次催告未果，物业管理公司才不得不在2019年12月28日将涉案房屋交给另外一方使用。被上诉人使用涉案房屋的期限应计算为从2018年8月22日起计算至2019年12月28日为止。至于涉案房屋装修，一审法院认定事实不清。上诉人在一审庭审中己举证涉案房屋系精装修交付，被上诉人未对涉案房屋进行装修。北京汇金杏林酒业有限公司江苏分公司系被上诉人关联公司，具有利害关系，故其证明不具备证明力；该公司也未到法庭接受当庭询问，不符合证据规则。综上，一审法院在没有将事实查清的情形下，判定上诉人承担责任，属于认定事实不清，适用法律错误。融创公司辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人于2019年1月2日搬出涉案房屋并办理交接，上诉人的陈述并无依据。融创公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的合作框架协议及补充协议无效；2、恩祥公司立即返还融创公司支付的预付款及租金336800元，赔偿融创公司装修损失122000元（装修费77000元、材料款45000元）。一审法院认定事实：2018年8月22日，因恩祥公司持有中节能环保（南京）有限公司出具的授权委托书，融创公司与恩祥公司签订合作框架协议及补充协议，约定由融创公司从恩祥公司处承租中节能环保（南京）产业园大厦A座19层西侧区域，建筑面积609平方米，融创公司应于合同签订之日起30日内向恩祥公司支付100万元，若该房屋可进行销售，则融创公司所缴纳的款项可转为房屋买卖预付款，若该房屋不可进行销售，则恩祥公司按照1.7元/平方米/天的标准将融创公司所缴纳的款项作为该房屋的租金；融创公司自行支付相关装修管理费用、电费、水费、物业管理费等。合同签订后，融创公司即入场装修，并向恩祥公司支付租金336800元。2018年9月6日，因中节能环保（南京）有限公司对融创公司承租案涉房屋有异议，融创公司向该公司发出征询函，要求该公司确认恩祥公司是否有权出租案涉房屋。2018年9月7日，中节能环保（南京）有限公司回函称包含案涉房屋在内的“中节能大厦”系南京市江宁区秣陵街道办事处在2014年出租给其母公司中国第四冶金有限责任公司并由其负责运营租赁至今，其并未授权恩祥公司出租该房屋。后融创公司于2019年1月2日搬离房屋，搬离时搬走以下物品：烤漆木门9套、仓库门锁3套、电视机架2组、窗帘、防盗门指纹锁，货架可移动但未搬走。截至该日，融创公司应支付占有使用费137694.9元（2018年8月22日至2019年1月2日，共133天，1.7元/平方米/天*609平方米*133天）。关于装修损失，融创公司提供以下证据：1、融创公司关联公司北京汇金杏林酒业有限公司江苏分公司（甲方）与南京博彩广告装饰工程有限公司（乙方）签订的装饰工程施工合同及补充协议、工程报价，施工合同于2018年8月22日签订，约定对案涉房屋进行装修，工期11天，自2018年8月23日至9月2日，造价预算65000元（其中定制成品烤漆木门9套价值13500元、仓库门锁具3套价值375元，合计13875元），工程完工验收合格后支付至90%工程款即58500元，尾款10%甲方使用6个月无质量问题后支付，工程所需材料由乙方采购供应至甲方施工现场；补充协议于2018年9月12日签订，约定增加部分工程，增项报价为12000元（其中财务室防盗门1套价值1800元、防盗门指纹锁1套价值868元、电视机架2个价值735元、货架价值2400元、窗帘价值5330元，合计11133元）工程完工验收后支付至90%工程款即10800元，尾款10%甲方使用6个月无质量问题后支付。2、银行电子回单，证明融创公司关联公司北京汇金杏林酒业有限公司江苏分公司于2018年9月19日向南京博彩广告装饰工程有限公司支付90%装修款69300元，于2019年3月12日向南京博彩广告装饰工程有限公司支付尾款7700元，合计77000元；3、银行电子回单，证明融创公司关联公司北京汇金杏林酒业有限公司江苏分公司于2018年8月17日向南京金珠装饰工程有限公司支付材料款45000元；4、融创公司关联公司北京汇金杏林酒业有限公司江苏分公司出具的情况说明，陈述其系代融创公司签订上述合同并支付相关款项。恩祥公司对上述证据的真实性不予认可，主张融创公司未进行装修。审理过程中，恩祥公司在第一次庭审中认可融创公司于2019年1月2日搬离房屋，第三次庭审后又主张其于2019年12月28日收回房屋，但其提交的微信聊天记录显示2019年10月19日案涉房屋已另行出租并装修。另查明：案涉房屋并未取得土地使用权证及房屋产权证，也无相应的建设工程规划许可。上述事实，有合作框架协议及补充协议、对账单、征询函及邮寄凭证、回函、民事判决书、微信聊天记录及照片、当事人陈述等证据证实，经审查均具有证明力。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故融创公司与恩祥公司签订的合作框架协议及补充协议无效。合同既已无效，恩祥公司应当将融创公司预付的租金返还，但应扣除使用期间的占用使用费，故对融创公司要求恩祥公司返还预付租金199105.1元（336800元-137694.9元）的诉讼请求。恩祥公司在第三次庭审后主张其于2019年12月28日收回房屋，既与其在第一次庭审中的自认相矛盾，亦于其提交的证据相矛盾，一审法院不予采信。至于装修费，一审法院在扣除已搬走及可移动物品价值合计25008元（13875元+11133元）后，根据当事人的过错程度、合同履行情况等因素，酌定为45000元。至于材料费，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，一审判决：一、确认南京融创设备租赁有限公司与江苏恩祥企业咨询策划管理有限公司于2018年8月22日签订的合作框架协议及补充协议无效；二、江苏恩祥企业咨询策划管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还南京融创设备租赁有限公司租金199105.1元，赔偿装修费45000元，合计244105.1元；三、驳回南京融创设备租赁有限公司的其余诉讼请求。一审案件应收案件受理费15076元，保全费2920元，合计17996元，由南京融创设备租赁有限公司承担8001元，由江苏恩祥企业咨询策划管理有限公司承担9995元。二审中，当事人没有提交新的证据。对于一审查明的事实，上诉人恩祥公司异议之处为：1、被上诉人提供了其关联公司北京汇金江苏分公司与南京博彩广告装饰工程有限公司签订的装修工程施工合同以证明其损失，但未能提供发票或第三方备案、认证材料，故一审依据上述证据认定被上诉人装潢费用，其依据并不充分。上诉人提交的他案诉讼材料已可证明其交付的房屋达到了装修办公标准，故被上诉人并不存在装修费用损失。2、上诉人代理人在一审第一次庭审中“认可原告于2019年1月2日搬离房屋”，但该代理人对情况并不了解。被上诉人在2019年1月2日要求上诉人解决纠纷，如果解决不了纠纷他们就搬走，但始终未办理物业交费与交接手续，直至2019年12月28日上诉人才将涉案房屋交给大厦物业，上诉人为此已提交物业公司说明等证据，证明房屋实际交接时间为2019年12月28日。一审法院对该节事实未予查明。被上诉人融创公司对一审查明的事实不持异议。对于一审查明事实中双方不持异议的部分，本院予以确认。本院认为，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故双方当事人签订的合作框架协议及补充协议无效。现双方就无效后上诉人应返还的占有使用费数额及装修损失赔偿发生争议，上诉人上诉称其占有使用费应计算至2019年12月28日，对此本院认为，上诉人在一审认可被上诉人于2019年1月2日搬出涉案房屋，其提交的物业公司物业管理费（应缴费）通知单等证据亦不足以证明被上诉人仍实际占有使用案涉房屋。上诉人称其于2019年12月28日方完成房屋交接，与其在第一次庭审中的自认及其提交的微信聊天纪录等证据均存在冲突，故本院对其上诉理由不予采信。一审认定上诉人应返还2019年1月2日之后的占有使用费，并无不当。上诉人还上诉称被上诉人的装修损失证据不充分，对此本院认为，被上诉人提交的装饰装修合同、北京汇金杏林酒业有限公司江苏分公司出具说明、银行付款凭证等已可证明其对案涉房屋进行了适当装修，一审法院根据当事人的过错程度、合同履行情况等因素，将装修损失酌定为45000元，亦无不当。综上，恩祥公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4961元，由江苏恩祥企业咨询策划管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  白文虎二○二一年一月二十六日法官助理滕文欣书记员汪海燕