湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10496号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉木脑壳实业投资有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路******。法定代表人：黄鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：桂斌，湖北鼎诚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉时代龙腾商务管理有限公司，住所地，住所地武汉市青山区38街坊八大家花园**楼**iv>法定代表人：周望锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志刚，湖北扬子律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦丽，湖北扬子律师事务所律师。上诉人武汉木脑壳实业投资有限公司（以下简称木脑壳公司）与上诉人武汉时代龙腾商务管理有限公司（以下简称时代龙腾公司）赔偿损失纠纷一案，均不服湖北省武汉市青山区人民法院（2019）鄂0107民初1522号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。木脑壳公司上诉请求：1、请求撤销（2019）鄂0107民初1522号民事判决，依法改判支持其一审诉讼请求；2、两审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1、原审判决在【本院认为】中指出“木脑壳公司未举证证明玉子烧、陕西泼面馆属于排他协议中的禁止品牌及品种，且在当时未提出异议，应视为木脑壳公司认可2家品牌并未违反排他事项”【判决书P17第三段】。但庭审中上诉人向原审法庭提交的证据《联系函》，系上诉人于2018年7月18日发出要求被上诉人清退“玉子烧”、“秦味油泼面”等入驻经营户并赔偿经济损失的书面函件，且被上诉人此函件上盖章确认。2、原审判决在【本院认定事实】与【本院认为】中，均认为上诉人全权委托被上诉人代管的消防工程不合格，并未影响上诉人旗下商户正常经营【判决书P14页第一段、P17页第二段】。因此，原审判定木脑壳公司以消防验收不合格不能履行《租赁合同》而要求时代龙腾公司承担赔偿责任的理由不成立。庭审中上诉人向原审法庭提交第二组证据中的《退场协议书》，充分证明上诉人与其旗下商户之间因被上诉人提供场所的空调、消防及排他竞业原因，造成上诉人对旗下商户违约，商户要求解除租赁合同。3、2019年11月21日原审法庭组织上诉人、被上诉人发表质证意见，上诉人提交《装修合同》、《采购合同》及付款凭证等证据向被上诉人主张投资损失。被上诉人无任何证据，仅信口辩称不认可上诉人的投资金额。上诉人认为己方已尽到证明投资金额的责任，被上诉人不服理应由其举证证明（即应由被上诉人提出鉴定申请）。但法庭居然“强行”将资产鉴定及残值评估的鉴定责任分配给上诉人【见2019年11月21日《询问笔录》P2页第五段】。上诉人被迫无奈向法庭提交鉴定申请，而并非原审判决在【本院认定事实】中木脑壳公司主动于2019年11月21日向本院申请对案涉租赁场地进行装饰装修残值鉴定。原审判决【本院认为】中：“《租赁合同》已于2018年12月31日解除，双方均无异议”【见判决书P18页第三段】；在【本院认定事实】中：“在该案审理过程中，法院组织时代龙腾公司与木脑壳公司于2019年7月19日进行腾退，双方一致确认木脑壳公司已于2019年7月26日对现场所有可移动物品进行了搬离”【见判决书P14页第三段】。而原审法院要求评估机构将装饰、装修残值评估时点确定在2019年12月20日，该评估时点的确定既无事实依据，亦无法律依据。4、本案中上诉人的第一项诉求“请求法院依法判令被告一次性赔偿200万人民币”，该项请求包含上诉人对经营场所装饰、装修及设备投入资金损失；因被上诉人违反排他经营协议、空调不达标、消防验收不合格等给上诉人造成的经营损失。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》期限自2017年9月1日至2027年8月31日，因此上诉人与旗下商户签订的租赁合同期限短则一年，长则三年不等。因被上诉人违约致使上诉人的商户都提前解约，造成上诉人相应的经营损失。庭审时，上诉人向原审法庭提交证据十二《商户租赁合同》、证据二《退场协议》，证明因商户提前退租造成上诉人经营损失人民币2182438元。加上装修投入损失共计逾三百余万元，而上诉人仅向被上诉人主张237万元的赔偿。5、2017年8月17日上诉人、被上诉人签订《租赁合同》的同日双方签订排他经营的《补充协议》，该协议第四条违约及违约责任中约定“本协议生效后，甲乙双方【甲方系被上诉人，乙方系上诉人】应严格履行本协议，任何一方违反本协议之规定，导致本协议不能履行而造成另一方经济损失，违约方需承担违约责任，并赔偿另一方由此遭受的经济损失。且乙方有权要求甲方清退该品种品牌，并向甲方索赔相关损失”。该补充协议中明确约定被上诉人违反排他协议应赔偿上诉人由此遭受的经济损失，并非原审判决中“且双方签订的相关排他协议中也没有明确约定损失的计算方法”【见原审判决书P18页第二段】。6、被上诉人从合约签订起未履行租赁合同约定的交付标准，2017年9月25日，上诉人与被上诉人签订一份红坊里项目事项双方确认函，约定甲方时代龙腾公司向乙方经营场所所需天然气150立方的接入，甲方确保项目正常运营所需烟道管道井横截面积2.28㎡，提供烟道接驳口至甲方铺内，乙方自行安装二次排烟送风机，甲方确保项目正常运营所需的空调及动力新风补风设施的正常需求。以上约定被上诉人均未达标交付，天然气由上诉人自行投资37万元。二、原审判决上诉人承担违约责任与庭审查明的事实不符上诉人、被上诉人约定起租期为2018年4月1日，但被上诉人在上诉人未开业前就违反排他经营协议引进九家商户，至18年12月被上诉人共引进了十六家此类商户。原审判决在【本院认为】中亦认定被上诉人上述违约事实【原审判决书P12页第三、四段；P13页第二段；P18页第一段】。《合同法》第六十六条：当事人互负债务，没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。根据该条法律规定，被上诉人在先违反排他协议的前提下，上诉人有权利拒绝向被上诉人支付租金及物业费。但原审判决在【本院认为】中判定：“木脑壳公司未按照约定支付租金、物业费等费用的行为已构成违约”【原审判决书P16页第一段】，上诉人拒付租金、物业费系根据《合同法》第六十六条规定行使同时履行抗辩权。因此，原审判决上诉人承担违约责任与庭审查明的事实不符。三、原审判决超出诉讼双方的诉讼主张及抗辩理由作出认定，不符合法律规定。由于空调效果一直不达标，因此被上诉人的业主方未要求缴纳空调能耗费，故被上诉人也未要求上诉人缴纳此项费用。（2020）鄂0107民初1778号一案中，被上诉人未以空调能耗费向上诉人主张权利；本案中，被上诉人亦未以空调能耗费作为抗辩事由。而原审判决在【本院认为】中：“本案中，木脑壳公司租赁案涉商铺用于经营美食广场，没有按约向时代龙腾公司交纳空调能耗费，其存在违约行为”【见判决书P16页第二段】。原审判决的基于此认定上诉人违约超出本案审理范围，没有法律依据。四、原审判决上诉人承担2019年7月27日至2019年12月27日房屋空置损失，既无合同依据，亦无法律依据。庭审查明双方确认《租赁合同》已于2018年12月31日解除；木脑壳公司已于2019年7月26日对现场所有可移动物品进行了搬离【前文已经说明，在此不再赘述】。根据双方签订的《租赁合同》第八章第七条“本合同提前终止，甲方（即被反诉人）应按乙方（即反诉人）使用房产的实际状态收回房产。乙方不得擅自拆除部分已进行的装修，对于添附、固定装修部分及或拆除后会影响其实用功能的部分乙方不得拆除”。上诉人已尽责履行了合同义务，而并非原审判决认定：“但木脑壳公司与时代龙腾公司均未采取相应措施，导致涉案租赁场地闲置至今，对扩大的损失双方均负有责任”。原审判决上诉人承担2019年7月27日至2019年12月27日房屋空置损失，既无合同依据，亦无法律依据。时代龙腾公司辩称，第一、本案中造成租赁合同不能履行的责任是应由木脑壳公司承担，系木脑壳公司违约在先，自双方签订租赁合同起，木脑壳公司从未缴纳过物业管理费，且自2018年7月起拖欠房屋租金，因此本案造成合同不能履行的原因是因为木脑壳公司违约在先。第二、木脑壳公司在上诉状中称的时代龙腾公司违反排他协议，木脑壳公司在一审中仅提交了部分商户的工商登记信息，但未举证证明此批商户所经营的品种违反了双方的约定，对于排他协议中明确排除的品牌“大米先生”的引进，也是在木脑壳公司长期拖欠租金经多次追缴仍拒付租金，且其经营的品牌，由于自身经营问题，已有大批商户撤柜，已无法满足写字楼的餐饮需求，在业主及大物业的督促下，时代龙腾公司才于2018年12月引进了“大米先生”，而此时，木脑壳公司早已停止营业，此外在合同履行过程中，木脑壳公司虽曾发函至时代龙腾公司提出部分商铺可能涉嫌违反排他协议的内容，时代龙腾公司在进行清查后已自行清理部分商户，也与木脑壳公司达成补充协议，允许部分商户继续经营，因此时代龙腾公司不违反双方签订的排他协议内容。第三、有关消防和空调的附随义务，空调问题不仅仅是空调本身问题，夏季空调温度过高，是由于木脑壳公司的多个商铺同时使用灶具造成温度过高，木脑壳公司在装修时将空调的出风口变更了朝向也是温度过高的原因，即使出现了该种情况，时代龙腾公司也与物业和业主积极沟通协调，督促业主方改善空调的问题，业主也进行了改正措施，时代龙腾公司已实际履行空调维修义务，不存在过错。对于消防问题，一审法院认定事实清楚，不多加赘述。关于天然气的问题，双方确认函明确约定了天然气的接入费用应由木脑壳公司承担，因此其支付的37万应由木脑壳公司承担，是木脑壳公司自己申报的。时代龙腾公司上诉请求：请求依法撤销（2019）鄂0107民初1522号民事判决书并依法改判；判令被上诉人向上诉人支付房屋占用费1118308.8元；判令被上诉人向上诉人支付物业管理费134736元;并驳回被上诉人的诉讼请求。二、请求被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：原判决事实认定不清，适用法律错误，请求依法改判。一、造成租赁合同不能履行责任应由被上诉人承担，系被上诉人违约在先。上诉人武汉时代龙腾商务管理有限公司与被上诉人武汉木脑壳实业投资有限公司《租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律法规的规定，应属合法有效。《租赁合同》明确约定租赁期限、租赁面积、每月租金。同时也约定被上诉人应承担其自身活动产生的水、电、通讯费用，物业管理费按乙方承租面积计算，合同还约定了房产交付、改造、装修条款、甲乙双方权利义务、合同终止、违约责任等条款。上诉人已按照合同约定履行了合同的全部义务，将房屋交付给被上诉人，被上诉人亦实际使用了该房屋。上诉人理应按照约定支付房屋租金、水电费、物业管理费等合理费用。但被上诉人自租赁该房屋起，就从未支付物业管理费，且自2018年7月起就拖欠房屋租金，甚至自2018年11月起亦未缴纳水电费。截止2018年12月31日，虽经被上诉人多次催缴，上诉人尚有商铺租金459154.4元、物业费179648元、消防施工费57000元、水电费16642元，合计712444,4元未予支付。根据《租赁合同》第三章第一条、第三条、第六章第五条、第七章第3条以及《合同法》的相关规定，被上诉人不依据合同约定履行支付租金及各项合理费用已构成违约。同时，根据被上诉人此前庭审提供的（2018）鄂0107民初1166号民事调解书载明。2018年3月13日，被告（本案的被上诉人）安排该美食城开始试营业，但收银、烟机等配套设施尚未齐备，加之市场推广活动未按预期开展等原因，导致原告（商户）所承租档口经营困难，处于亏损状态。双方于2018年6月正式解除租赁合同。另根据被上诉人提供的《退场协议》、《中期退场协议》等，2018年7月至2018年12月间，被上诉人已与绝大多数商户签订租赁合同终止协议，而其中大部分集中在2018年7月至2018年10月间，可见，被上诉人是因为自身经营状况导致与上诉人的租赁合同无法继续履行。而在合同履行过程中，上诉人也不存在违约。三、上诉人未违反消防空调附随义务和排他协议约定，一审法院判决上诉人承担50%的损失明显过高。1、原上诉人签订的《补充协议》约定的排他协议内容，限制了市场自由有序竞争，违反《反不正当竞争法》应认定为无效合同。即使该排他协议有效，被上诉人对于上诉人违反排他协议内容负有举证责任，但被上诉人并未提供证据证明上诉人违约。被上诉人虽主张上诉人引进的16家餐饮企业违反了双方于2017年8月17日签订的《补充协议》中补充排他协议内容：美食风暴美食城品种及品牌包括：小碗菜、日韩料理、食堂、麻辣烫、冒菜、煲仔饭、烧腊、麻辣香锅、中式小炒、中式快餐、称菜、一品豆花、龙门花甲、鸡排、烧烤、早点类（油炸）等。1、合同期内以上相关品牌及品种，甲方不得引进。即使特殊品牌入驻，需与乙方协商，征得乙方同意方可入场。2、合同期内甲方不得引进乙方竞争对手品牌入场，如下例：各类美食城、中式快餐类型（大米先生、米粒香、真功夫包括但不限于此类相似的品种品牌）。但被上诉人仅提供了16家商铺的工商登记信息，被上诉人提交的商户的租赁合同等工商登记信息，不能证明这些商户的实际经营所在地和实际经营时间，只能证明其工商注册登记地。同时上诉人更未提供这些商户的具体经营品种，无法证明被上诉人违反了双方签订的补充协议（排他协议）。此外部分店铺被上诉人与上诉人早已签订《补充协议》（二）予以排除，高小姐餐厅是双方签订的补充协议（二）中06号商铺，广东烧鹅饭。该店铺租赁的房屋即是06号商铺，经营的就是广式烧腊。双方在签订补充协议（二）时，高小姐餐厅尚未办理完成工商登记手续，故仅描述了经营餐饮类型（品种）即广式烧腊和店铺位置。而双方签订的补充协议（二）中，被上诉人明确同意引进该店铺，上诉人也给予其相应的租金补偿。部分商铺如五谷荟、蔡氏传承、憨老二烫饭、嗞拉米香均是上诉人停止经营后，房屋业主方认为上诉人停止经营已无法满足整栋写字楼工作人员日常就餐需要，故要求被上诉人另行引进其他餐饮店铺之后部分店铺方才引进。而大米先生即湖北武汉兴聪餐饮管理有限公司锐创中心店，从2018年11月5日登记设立到2018年11月30日正式营业期间，被上诉人实际已拖欠租金数月，且被上诉人所招揽的商户也基本上停止或早已撤出档口，根本无法满足整栋写字楼的餐饮需要，在业主方要求下，上诉人才引进了大米先生，且被上诉人11月30日停水停电后已实际停业，而大米先生从2018年11月30日开始营业，不足以认定对被上诉人的经营造成影响。此外，对于部分可能涉嫌违反排他协议内容的商铺，在被上诉人提出书面质疑后，上诉人已及时处理，不构成违约。由于上诉人签订的《补充协议》排他条款并未禁止上诉人引进所有餐饮主体，而上诉人作为普通商业主体，作为房屋出租方，在与其他承租人签订租赁合同时，已尽到审慎义务。且在被上诉人2017年1月向上诉人发出通知后，上诉人对可能涉嫌违反排他协议内容的商铺，为弥补被上诉人可能造成的损失，与被上诉人协商一致。同意上诉人引进4家商铺，包括14号商铺香他她煲仔饭、6号商铺广东烧鹅饭、7号商铺茶丸家茶餐厅、09号商铺松桂坊煲仔饭等商铺，同时上诉人同意对被上诉人再赠送两个月的房屋免租期作为补偿。即无论协议中四家商铺是否违反排他协议内容，双方均一致同意允许四家商铺继续营业，且互不追究违约责任。另，被上诉人在2020年7月向被上诉人发出通知，认为全州拌饭等商铺违反排他协议，要求上诉人及时处理。上诉人在调研核实后，收到通知的第二日就与全州拌饭协议解除了租赁合同，要求其尽快搬离。事后全州拌饭停止经营并搬离了承租房屋，并未给上诉人造成任何损失。而被上诉人在收到上诉人的通知书后，第一时间予以妥善解决，尽到了合同义务，并未违反合同约定。故一审法院酌定上诉人赔偿被上诉人30万元无事实依据。2、有关空调问题，诉争房屋中业主方提供的空调完全能达到制冷要求。而被上诉人所反映的空调制冷效果不好，并非因为空调本身质量问题造成。因为室内温度，除了处于取决于空调本身的制冷效果外，还与室内的热量等因素息息相关。而本案中，由于被上诉人本身是从事美食城行业，在高温季节，多个商户同时使用灶具等产生高热量的设备，必然会造成室内温度升高。此外，被上诉人在装修时，为了增加一个档口，将空调的回风口变更了朝向，也是造成酷暑季节，室内温度较高的原因。此外，根据双方签订的租赁合同，并未对室温进行相应约定，且对室温的判断，也都是人为的主观判断，双方也未进行实际物理测量。而出现上述情形后，上诉人作为出租人并未推诿，而是积极与整栋楼的业主方物业方多次沟通协调，甚至邀约被上诉人一同采取相应措施，督促业主方改善空调问题。大物业及被上诉人也进行了一些改进措施。可见，上诉人已实际履行相应的空调附随义务，不存在过错。一审法院认定上诉人对于空调问题的管理和正常使用未尽到义务，明显系错误的。至于被上诉人所提交的所谓的《中期退场（前期）协议》和《通知书》（2018年7月21日）明显系事后故意制造的证据，明显与事实及被上诉人此前提交的《退场协议》内容不符。《中期退场（前期）协议》对此谈到甲方违反排他协议，但依据被上诉人提供的与商户签订的租赁合同，从未约定排他协议内容，何来违约之说。至于消防不通关的问题，其提供的《中期退场（前期）协议》签订的时间是2018年9月10日，而消防部门告知被上诉人消防未通过的时间明显晚于2018年9月10日，且其提供的《通知书》则更是早在2018年7月21日就作出了，试问在未获告知的情形下，被上诉人及其商户又是如何知晓消防未通关？此外，根据其中一家商户刘少勇曾明确向上诉人表述《中期退场（前期）协议》均是在案件诉讼以后，被上诉人要求商户补签的，且如果不补签，将拿不到事前承诺合同解除的退还的租金。可见，被上诉人提交的《中期退场（前期）协议》及《通知书》亦不能证实上诉人存在违约的情形。3、退一万步说，即使双方履行合同过错中，上诉人有一定过错，但正如被上诉人当庭所述，被上诉人存在过错，则依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）款的规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。即本案中双方理应按照各自过错程度分担损失。但如前所述由于被上诉人违约在先，无法继续履行合同，是由于其自身经营状况造成，应承担主要责任。故一审判决双方承担平等责任即各50%责任有失公允。三、一审法院认定的损失存在错误。一审法院是依据北众造价司鉴字【2020】第5007号《鉴定意见书》和众联估值字【2020】第1011号《估值报告》确定的被上诉人的经济损失。但两份报告所依据的鉴定材料均未经双方质证，鉴定机构也实际现场测量、拍照、取证、核实实际施工工作量是否与提供的鉴定材料是否符合，鉴定书也无现场勘验记录。故该两份报告不能作为计算被上诉人损失的依据。同时，一审法院在计算经济损失时并未扣除被上诉人并未实际发生的损失。包括防工程中合同金额虽约定工程款为95000元，但被上诉人目前仅支付3.8万元，剩余5.7万元被上诉人并未支付。在另案中法院亦驳回了上诉人要求被上诉人支付上述费用的诉请。而有关烟道工程的135000元，据了解，该费用实际被上诉人已向承租商户收取，被上诉人并未实际支付该笔费用。故在计算上诉人实际损失理应扣除上述两项。四、双方合同解除后，被上诉人一直占用诉争房屋，并未腾退交还给上诉人。房屋占用费应计算止其实际腾退之日止。且应依据双方签订的租赁合同约定，被上诉人应继续承担支付物业管理费的义务。被上诉人2018年11月30日停止营业后，并未实际腾退房屋，此后，上诉人于2019年1月向原审法院起诉解除双方租赁合同时，被上诉人虽同意解除合同，但却长期占用，未搬离房屋中可移动物品，亦未将房屋恢复原状交还给上诉人。同时，又以上诉人违约为由，要求上诉人赔偿房屋装修损失等其他损失。直至2019年7月，在法院的组织下，被上诉人才组织商户，将房屋内的可移动物品搬离。但对于房屋中可拆卸物品和其他装修，被上诉人并未予以处理。原审法官，为此与双方作了笔录，笔录明确记载，被上诉人在本案即要求而上诉人赔偿装修损失的案件中，已提出要对房屋装修装潢进行鉴定，来确定其诉请的损失。当时，该鉴定申请还暂未获得本案主审法官批准。上诉人考虑到自身虽不存在违约情形，但若擅自拆除房屋装潢装修，并将导致无法鉴定的后果，故上诉人在另案中即2019年7月在涉诉房屋现场所制作的笔录中明确表示，若另案中鉴定申请未获得法院批准，房屋占用费应计算至被上诉人全部腾退完毕，若得到批准，则房屋占用应计算至鉴定机构现场勘验完毕后。而本案的鉴定直至2020年7月才最终完成。但一审法院仅判决支付至2019年12月27日，无事实和法律依据。有关物业管理费的问题，根据《物业管理条例》第四十一条的规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，由于被上诉人一直占用该房屋，系该物业的实际占用人，虽被上诉人未继续运营，但是，房屋所处的物业是统一管理，物业公司的管理费用是实际产生的，比如：绿化、安保、公共设置，卫生等。而在房屋占用期间，上诉人已实际向物业公司支付了房屋占用费，为此上诉人在一审中已提交《物业服务合同》和物业费支付凭证，根据双方合同的租赁合同约定，物业管理费应继续由被上诉人承担。故在双方权利义务并未明确的情形下，被上诉人所诉请的所谓的装修损失等无法评估的情形下，上诉人根本无法收回房屋，另行租赁给其他主体，由于诉争房屋本就是上诉人向业主方承租而来，每月仍要承担诉争房屋的租金，目前已造成大量经济损失。而上诉人亦无法通过其他手段，减少损失。根据被上诉人的提供合同和支付凭证，在被上诉人房屋占用期间，上诉人一直如约在向业主方支付房屋租金，并向物业公司支付物业费。故诉争房屋2019年7月26日以后的房屋占用费理、物业管理费应由被上诉人继续承担。现房屋鉴定程序已进行完毕，故房屋的占用费用理应计算至鉴定机构勘验完毕之日。根据北众造价司鉴字【2020】第5007号《鉴定意见书》载明的鉴定日期：2019年12月25日至2020年7月14日。而上诉人甚至直到最后一次开庭前数日内才收到鉴定书。则即本案中上诉人要求被上诉人支付至提起反诉之日止并无不当。综上，上诉人认为其未违反合同义务不存在过错，不应承担赔偿责任，而被上诉人长期占用诉争房屋，造成上诉人的房屋租金损失和物业管理费损失，理应承担赔偿责任。一审法院事实认定错误，导致判决错误。木脑壳公司答辩：木脑壳公司和时代龙腾公司签订合同的当日，双方同时签订了排他经营协议，事实上2017年11月时代龙腾公司就引进了“玉子烧”这一品牌，2017年12月又引进了“秦味”油泼面馆，2018年的1月引进了“汪先生的饭”，2018年的3月引进了“高小姐”餐厅，同月又引进了“全州拌饭”，2018年的8月引进了“奈哥酸菜鱼”等十六户商户入驻，时代龙腾公司违约在先，正是因为时代龙腾公司率先违反排他经营协议，木脑壳公司根据合同法66条的规定行使抗辩权。木脑壳公司之所以在2018年7月和2018年10月旗下租户集中中止租赁合同，是因为空调不达标。时代龙腾公司引进的商户中属于双方签订的排他协议的范围内，例如“高小姐”餐厅属于排他协议中的烧腊。一审中提交了钟琦和时代龙腾公司的法人的录音，时代龙腾公司的法人亲口承认空调效果不好是因为设计问题，且安排了专业人士进行了确认，并非排风口问题。一审法院已经认定木脑壳公司在2019年7月26日将现场可移动物品进行了搬离，时代龙腾公司向木脑壳公司主张该节点之后的场地占用费无事实和法律依据。时代龙腾公司陈述违反排他协议且皆因业主要求，把违约责任推卸，空调效果不好不能达到制冷要求也以协调借口推卸给业主。恳请驳回时代龙腾公司的上诉请求。木脑壳公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令时代龙腾公司一次性赔偿木脑壳公司损失237万元；2、本案所有诉讼费用由时代龙腾公司承担。时代龙腾公司向一审法院提出反诉请求：1、判令木脑壳公司向时代龙腾公司支付自2019年7月27日起至实际腾退之日止的房屋占用费（暂计至2020年7月26日提出反诉之日的房屋占用费为1,118,308.8元）；2、判令木脑壳公司向时代龙腾公司支付自2019年7月27日起至实际腾退之日止的物业管理费（暂计至2019年7月26日提出反诉之日的物业管理费为134,736元）。一审法院认定事实：2017年8月17日，时代龙腾公司（甲方）与武汉美食风暴投资管理有限公司（乙方）（以下简称美食风暴公司）签订一份《租赁合同》，合同约定甲方将青山区八大家红坊里项目38街区1号楼1层19-25号商铺出租给乙方使用，并约定租赁期限、租金及其他费用、甲方及乙方权利义务、合同终止等内容，租金约定为2017年9月1日至2027年8月31日期间每平方米租金为83元/月，2019年9月1日至2021年8月31日期间每平方米租金为88元/月，租金支付方式为每季度支付一次，乙方应在每个计租结束前的15个工作日向甲方缴纳下一计租期的租金。该合同第三章第三条约定：“4、物业管理费按乙方承租面积计算，收费标准为10元/平方米/月，此费用与房屋租金一并收取。5、空调能耗费按乙方承租面积计算，收费标准为3元/平方米/月，此费用根据实际发生月份收取，需要一次性提前缴纳。”第六章第5条约定：“甲方享有依法向乙方收取物业管理费、租金、公共能源及相关费用等权利。乙方不按规定交纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天5‰的滞纳金，逾期20天不缴纳的，甲方不再有义务提供各种管理服务。”第六章第6条约定：“甲方有权对乙方的违法经营行为、违约行为及装修改造行为提出整改意见并采取合理措施（包括但不限于停水、停电、封门等方式）限制乙方经营，限制经营期间租金、相关费用照常计算，乙方应立即按甲方要求整改完毕。”第八章第4条第1款第（4）项约定：“乙方未按期、足额支付、补足租金、履约保证金、物业管理费等其他任何费用达15日，在甲方书面通知后15日内未履约，甲方有权对乙方承租的商铺停业调整。”第4条第2款约定：“甲方根据上述情形提前终止合同时，应提前书面通知乙方。乙方除立即全额支付租赁物全部相关费用外，乙方已缴纳但未到期的租金、履约保证金不予退还，且乙方应在通知后15日内腾退清场并交回房产、场地；如乙方超期未腾退，即视为租赁物内全部物品所有权归甲方，同意甲方按自认合理的方式处置，甲方有权强行腾退，由此给乙方造成的损失甲方不承担补偿或赔偿责任。……”第八章第7条约定：“本合同提前终止、解除或届满时，乙方应于本合同终止后15日内腾退租赁物，并应以完好状态交还甲方，甲方应按乙方使用房产的实际状态收回房产。乙方不得擅自拆除部分已进行的装修，对于添附、固定装修部分及或拆除后会影响其使用功能的部分乙方不得拆除，对于不固定装修部分，乙方应自行拆除，租赁合同终止、解除或届满时，甲方对于乙方装修、添附不予任何补偿。本合同终止乙方未按本合同约定向甲方交付租赁物的，视为乙方放弃租赁物内所有物品的所有权，并视为同意甲方按自认为合理的方式处置，甲方有权强行腾退，由此给乙方造成的损失乙方自行承担。”合同还对其他权利义务进行了约定。同日，时代龙腾公司（甲方）与美食风暴公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定：甲方向乙方在合同区域内提供天然气入户、上下水位置、排烟主管道、中央空调、大门口户外固定广告位置与广告牌。美食风暴美食城品种及品牌包括：小碗菜、日韩料理、食堂、麻辣烫、冒菜、煲仔饭、烧腊、麻辣香锅、中式小炒、中式快餐、称菜、一品豆花、龙门花甲、鸡排、烧烤、早点类（油炸）等。1、合同期内以上相关品牌及品种，甲方不得引进。即使特殊品牌入驻，需与乙方协商，征得乙方同意方可入场。2、合同期内甲方不得引进乙方竞争对手品牌入场，例：各类美食城、中式快餐类型（大米先生、米粒香、真功夫包括但不限于此类相似的品种品牌）。并对有效期、违约责任等进行了约定。2017年8月1日、2017年11月9日、2017年11月30日，时代龙腾公司分别与案外人李**、易亮、孟彬彬签订房屋租赁合同，将青山区八大家红坊里项目38街区1号楼1层其他商铺出租经营香他她煲仔饭、玉子烧、陕西泼面馆。2017年9月5日，时代龙腾公司（甲方）与美食风暴公司（乙方）又签订一份《补充协议》，约定租赁面积由原来的1217平方米调整为1122.8平方米，免租期增加一个月，即2017年9月1日至2018年3月31日为免租期。2017年9月12日，美食风暴公司向时代龙腾公司支付押金100,000元。2017年9月13日，时代龙腾公司与案外人湖北晨发消防装饰工程有限公司（以下简称晨发消防公司）签订《工程施工合同》，约定时代龙腾公司将青山区八大家红坊里项目38街区1号楼锐创中心1层消防栓系统、自动喷淋系统、自动报警系统、排烟系统交由晨发消防公司施工。同日，时代龙腾公司授权委托晨发消防公司代为办理青山区八大家红坊里项目38街区1号楼1层所有进驻商户的二级消防工程施工、消防报批资料收取及消防手续办理等事宜，委托期限为从委托书出具之日起至取得建设工程消防验收合格意见书止。2017年9月18日，美食风暴公司（发包方）与武汉亿景阁装饰工程有限公司（承包方）签订《武汉亿景阁装饰合同》，约定由承包方负责青山区锐创美食风暴的室内装修工程，工程承包方式为承包方包工包料，工程期限为90个工作日，开工日期2017年9月30日，竣工日期2017年12月30日，合同价款为145万元，发包方委托承包方设计施工图纸，设计费12万元，由发包方支付，此费用不在工程价款内。2017年11月21日至2018年5月26日期间，美食风暴公司法定代表人黄鹏陆续向郭中军名下账号转账共计650,500元，包含装修工程款及设计费。2019年3月1日，武汉亿景阁装饰工程有限公司向木脑壳公司开具15张增值税普通发票，票面金额合计145万元。2017年9月25日，时代龙腾公司（甲方）与美食风暴公司（乙方）签订一份《美食风暴红坊里项目协调事项双方确认函》，约定甲方确保乙方经营所需天然气150立方的接入；甲方提供确保项目正常运营所需烟道管道井横截面积2.28㎡，提供烟道接驳口至甲方铺内，乙方自行安装二次排烟送风机；甲方确保项目正常运营所需的空调及动力新风补风设施的正常需求。2017年9月26日，美食风暴公司向时代龙腾公司支付租金279,577元。2017年10月10日，时代龙腾公司（甲方）与美食风暴公司（乙方）签订《消防施工代管协议》，主要内容为：甲方负责选定消防公司，并督促消防公司按时报批，做资料，施工，在乙方装修竣工验收合格后，一个月左右取得验收合格意见书。经消防公司核算，确定乙方区域消防施工人工材料费和手续报批（含验收）费共计95,000元，由甲方代收，付款方式：合同签订时付款40%，取得验收合格证书后付尾款60%。乙方支付的消防改造工程费用包括工程改造，建审备案，验收合格证书等消防规定之所有事项并最终取得《公众聚集场所使用、营业前消防安全检验合格证》。关于消防方面，除消防大队正常例行检查及消防器材更新以外，其他因消防不完善而导致的关门停业造成的损失由甲方负责向消防公司索赔，保证乙方的利益不受侵害。2017年10月31日，美食风暴公司向时代龙腾公司支付了40%的消防款即38,000元，余下57,000元尚未支付。2017年10月16日，美食风暴公司与宜昌鑫佰利酒店设备有限公司签订《定货合同书》，购买厨房排烟设备，约定合同总价为135,000元。当日，美食风暴公司预付烟道费用90,000元。2017年12月28日，美食风暴公司与城发公司签订《燃气工程建设施工委托合同》，约定美食风暴公司委托城发公司代理锐创中心美食风暴燃气工程建设事宜，城发公司为美食风暴公司提供天然气管道供应系统。燃气工程包干总价37万元，该价格不含税金，城发公司不开具税务发票。2018年1月2日，城发公司收到美食风暴燃气工程施工款355,000元。2018年2月12日，时代龙腾公司与美食风暴公司签订《补充协议（二）》，约定：双方对卖场业态进行部分调整，因4家商铺（分别为14号商铺香他她煲仔饭、6号商铺广东烧鹅饭、7号商铺茶丸家茶餐厅、9号商铺松桂坊煲仔饭）与甲乙双方在2017年8月17日签订的排他协议有部分冲突或者疑似冲突，经协商，乙方同意甲方引进上述4品牌入驻锐创中心，同时甲方同意对乙方在锐创中心的租赁区域再赠送两个月的房屋免租期（金额为186,385元）作为补偿，这两个月的补偿将体现在2018年11-12月，从2018年年底缴纳的房租中扣除。2018年3月1日，时代龙腾公司与案外人胡音宏（武汉市青山区胡先生的全州拌饭馆经营者）签订房屋租赁合同，同月19日，全州拌饭馆在工商注册登记。2018年4月4日，武汉美食风暴投资管理有限公司更名为武汉木脑壳实业投资有限公司。2018年7月至2018年9月，木脑壳公司未向时代龙腾公司支付租金。同年10月30日，木脑壳公司向时代龙腾公司支付租金100,000元。另外，木脑壳公司（美食风暴公司）从进场起一直没有按《租赁合同》约定向时代龙腾公司交纳物业费、空调能耗费。2018年7月起，时代龙腾公司又陆续出租部分商铺用于餐厅等经营。分别为：2018年7月27日，时代龙腾公司与案外人姚海签订房屋租赁合同用于经营奈哥酸菜鱼。2018年8月21日，时代龙腾公司与武汉市青山区小富小吃店经营者付裕签订房屋租赁合同，同年9月3日，该小吃店在工商注册登记。2018年9月1日，时代龙腾公司与武汉市青山区舒先生餐厅签订房屋租赁合同，同月13日，该餐厅在工商注册准登记。2018年10月18日，时代龙腾公司与湖北武汉兴聪餐饮管理有限公司锐创中心店（大米先生）签订房屋租赁合同，同年11月5日，该店在工商注册登记。2018年11月16日，时代龙腾公司与案外人廖明军签订房屋租赁合同用于经营五谷荟餐厅。期间，时代龙腾公司法定代表人周望锋与木脑壳公司钟琦于2018年7月25日、2018年8月2日在电话中就租金、物业费、空调效果、消防验收、餐饮招租涉及排他协议等问题进行了沟通协商。2018年8月24日，青山消防大队向木脑壳公司出具《建设工程竣工验收消防备案凭证》。2018年9月7日，青山消防大队对木脑壳公司下达一份《建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》，指出美食风暴锐创中心店存在9处问题，该工程综合评定为不合格，应当将该工程停止使用，整改问题后向大队申请复验。收到该通知书后，时代龙腾公司对涉案房屋进行了6处整改，对于其余3处（包括防火门未填充水泥砂浆；安全出口区域设置垃圾存放区，占用疏散走道；消防配电线路金属管未采取防火保护措施）应由谁进行整改双方存在分歧。但此后木脑壳公司旗下商户未因此停止营业，仍正常经营。2018年11月30日，时代龙腾公司对木脑壳公司租赁区域断电，进而打围、封门。2019年1月25日，时代龙腾公司在另案中起诉木脑壳公司要求其支付租金、物业费、消防费、水电费等费用，并请求解除双方签订的租赁合同及补充协议。在该案审理过程中，法院组织时代龙腾公司与木脑壳公司于2019年7月19日进行腾退，双方一致确认木脑壳公司已于2019年7月26日对现场所有可移动物品进行了搬离。2019年4月9日，木脑壳公司认为由于消防验收不合格、大楼空调效果不好、时代龙腾公司违反排他协议等原因，造成其损失，要求一次性赔偿损失150万元。2019年5月13日庭审中木脑壳公司将该项诉请金额变更为200万元。同年6月3日庭审中木脑壳公司在200万元基础上增加一项诉请，请求判令时代龙腾公司一次性赔偿天然气入户费用37万元，合计237万元（包括装修工程款、消防工程费用返还、烟道改造工程费用等合计150万元，因时代龙腾公司违反排他协议造成的损失50万元，因天然气入户支出的费用37万元）。在本案审理过程中，因双方对装修装饰残值损失争议较大，木脑壳公司于2019年11月21日向一审法院申请对案涉租赁场地进行装饰装修残值鉴定。一审法院于同年12月委托湖北正量行资产评估有限公司进行鉴定，该公司以没有工程造价相关资质将案件资料退回。一审法院随后分别委托北京中迪信众华工程造价咨询有限公司湖北分公司、湖北众联资产评估有限公司对案涉房屋内装修造价及装修残值进行了鉴定。北京中迪信众华工程造价咨询有限公司湖北分公司认定青山区锐创中心一楼部分的案涉房屋内装修项目可确定部分工程造价为2,076,255.34元，可推断部分工程造价为10,000元。湖北众联资产评估有限公司认定案涉房屋装修残值为161.09万元。一审法院认为：时代龙腾公司与美食风暴公司于2017年8月17日签订的《租赁合同》及《补充协议》均是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应依约履行各自的义务。美食风暴公司名称变更为木脑壳公司，木脑壳公司为美食风暴公司权利义务承受主体。现木脑壳公司认为时代龙腾公司在《租赁合同》履行期间违反排他协议、消防施工代管协议及空调正常使用的附随义务，要求时代龙腾公司向其赔偿损失237万元。在《租赁合同》履行过程中，时代龙腾公司已将涉案商铺交付给木脑壳公司占有、使用，其已经履行了合同约定的主要义务，但木脑壳公司一直未缴纳物业费，并自2018年7月起未按约交纳2018年7月至2018年9月的租金279,577元，仅于同年10月30日交纳租金100,000元。双方签定的《租赁合同》第六章第5条约定：“甲方享有依法向乙方收取物业管理费、租金、公共能源及相关费用等权利。乙方不按规定交纳相关费用，甲方有权向乙方收取每逾期一天5‰的滞纳金，逾期20天不缴纳的，甲方不再有义务提供各种管理服务，对所欠费用可采取催缴措施。”第六章第6条约定：“甲方有权对乙方的违法经营行为、违约行为及装修改造行为提出整改意见并采取合理措施（包括但不限于停水、停电、封门等方式）限制乙方经营，限制经营期间租金、相关费用照常计算，乙方应立即按甲方要求整改完毕。”第八章第4条第1款第（4）项规定：“乙方未按期、足额支付、补足租金、履约保证金、物业管理费等其他任何费用达15日，在甲方书面通知后15日内未履约，甲方有权对乙方承租的商铺停业调整。”木脑壳公司未按照约定支付租金、物业费等费用的行为已构成违约。时代龙腾公司于2018年11月30日对木脑壳公司租赁区域断电、封门的行为并未违反上述约定。关于空调问题，《租赁合同》约定：“空调能耗费按乙方承租面积计算，收费标准为3元/平方米/月，此费用根据实际发生月份收取，需要一次性提前缴纳。”木脑壳公司认为空调效果不好，造成其经营损失，无法继续履行租赁合同；时代龙腾公司认为空调问题属于大物业管理的问题，其已与物业沟通协调，尽到相应的义务。本案中，木脑壳公司租赁涉案商铺用于经营美食城，没有按约向时代龙腾公司交纳空调能耗费，其存在违约行为。但时代龙腾公司在合同履行期理应向木脑壳公司提供相应服务，确保美食城正常运营所需的空调正常使用，让经营场所保持适当温度，对于空调问题的管理和正常使用属于合同履行过程中的附随义务，其未尽到相关义务存在过错。关于消防问题，木脑壳公司作为非专业机构，之所以与时代龙腾公司签订《消防施工代管协议》并支付相关费用，其目的是聘请专业消防公司进行消防施工，最终通过消防验收。因此，时代龙腾公司对消防验收合格负有义务，木脑壳公司亦应尽到协助配合的义务。消防不合格通知书中所列问题均属于经过整改后可以达到验收标准的情形，且木脑壳公司的租赁场所并未因消防验收不合格而停止经营，其仍在正常运营，因此，木脑壳公司以消防验收不合格不能履行《租赁合同》而要求时代龙腾公司承担赔偿责任的理由不成立。2017年8月17日双方签订的《补充协议》是《租赁合同》的补充，主要约定了相关排他事项，其中之一约定了时代龙腾公司在合同期内不得引进小碗菜、日韩料理、食堂、麻辣烫、冒菜、煲仔饭、烧腊、麻辣香锅、中式小炒、中式快餐、称菜、一品豆花、龙门花甲、鸡排、烧烤、早点类（油炸）等相关品牌及品种。因时代龙腾公司引进香他她煲仔饭、广东烧鹅饭、茶丸家茶餐厅、松桂坊煲仔饭4家品牌，双方于2018年2月达成《补充协议（二）》，木脑壳公司同意时代龙腾公司引进上述4家品牌，时代龙腾公司赠送木脑壳公司2个月房屋免租期作为补偿。木脑壳公司未举证证明玉子烧、陕西泼面馆属于排他协议中的禁止品牌及品种，且在当时未提出异议，应视为木脑壳公司认可该2家品牌并未违反排他事项。同年3月，时代龙腾公司与案外人胡音宏（武汉市青山区胡先生的全州拌饭馆经营者）签订房屋租赁合同。同年7月起，时代龙腾公司又陆续引进奈哥酸菜鱼、武汉市青山区小富小吃店、武汉市青山区舒先生餐厅、湖北武汉兴聪餐饮管理有限公司锐创中心店（大米先生）等品牌入驻，其中大米先生等品牌属于协议明确约定不得引进的品种及品牌。双方签订的《租赁合同》并未解除，此期间仍属合同履行期，时代龙腾公司的上述行为违反排他协议约定，应承担违约责任。综上，双方在《租赁合同》履行过程中均存在违约行为，对相应损失均应承担责任。木脑壳公司主张的排他损失50万元，仅是其单方计算的数额，没有提供证据予以证明，且双方签订的相关排他协议中也没有明确约定损失的计算方法，一审法院根据案件实际情况酌定为30万元，由时代龙腾公司予以赔偿。因双方均存在违约行为导致《租赁合同》无法继续履行而解除，对剩余租赁期限内装饰装修残值损失，双方均应承担相应责任。经鉴定，装修施工、消防工程、燃气工程等装饰装修项目的残值为161.09万元，一审法院予以认可，该损失双方应各承担50%，即805,450元。时代龙腾公司反诉请求木脑壳公司支付自2019年7月27日起的房屋占用费及物业管理费。《租赁合同》已于2018年12月31日解除，双方对此均无异议。但木脑壳公司与时代龙腾公司均未采取相应措施，导致涉案租赁场地闲置至今，对扩大的损失双方均负有责任。时代龙腾公司请求以《租赁合同》约定的租金为标准计算房屋占用费，一审法院予以部分支持。一审法院酌定由木脑壳公司承担2019年7月27日至2019年12月27日期间的房屋占用费494,032元（88元/平方米/月×1122.8平方米×5个月），之后的房屋占用费由时代龙腾公司自行承担。木脑壳公司从2019年7月26日起未使用涉案租赁场地，时代龙腾公司要求其承担物业管理费的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：一、武汉时代龙腾商务管理有限公司向武汉木脑壳实业投资有限公司赔偿因违反2017年8月17日《补充协议》造成的排他损失300,000元；二、武汉时代龙腾商务管理有限公司向武汉木脑壳实业投资有限公司赔偿涉案场地装饰装修残值损失805,450元；三、武汉木脑壳实业投资有限公司向武汉时代龙腾商务管理有限公司支付2019年7月27日至2019年12月27日期间的房屋占用费494,032元；四、上述第一、二、三项金额相抵后，武汉时代龙腾商务管理有限公司应自本判决生效后十日内向武汉木脑壳实业投资有限公司支付611,418元；五、驳回武汉木脑壳实业投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回武汉时代龙腾商务管理有限公司的其他反诉请求。一审案件受理费25,760元、反诉费15,561.73元、鉴定费20,000元，由武汉木脑壳实业投资有限公司负担案件受理费11,011元、反诉费8,710元、鉴定费10,000元，由武汉时代龙腾商务管理有限公司负担案件受理费14,749元、反诉费6,851.73元、鉴定费10,000元。本院二审期间，木脑壳公司提交两份新证据，证据一、武汉美食风暴投资管理有限公司和刘少勇、葛永贵签订的租赁合同两份，拟证明刘少勇、葛永贵租赁的74.58平方商铺是在打围之外的，租金是由时代龙腾公司收取，不应计算占用费。证据二、刘少勇转给时代龙腾公司法人周望锋的转账记录，刘少勇和钟琦的微信聊天记录，拟证明刘少勇的商铺租金是由时代龙腾公司收取。时代龙腾公司的质证意见为，证据一合同里没有租赁面积，不能证明是74.58平方，且是木脑壳公司和刘少勇、葛永贵签订的合同，与我方无关，签订的时间早于我们一审起诉时间，不属于二审新证据。对证据二微信聊天记录无法证实两人的身份，聊天记录里的银行流水真实性无法确认，没有注明是谁向周望锋转账，和合同没有因果关系。本院认为，木脑壳公司提交的两份新证据，均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院二审期间查明的案件事实与一审判决一致。本院对二审期间各方的争议焦点分别认定如下：一、时代龙腾公司与木脑壳公司于2017年8月17日签订的《租赁合同》及《补充协议》均是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应依约履行各自的义务。木脑壳公司作为涉案房屋的承租人，未按照合同约定及时支付物业管理费和空调能耗费，违反了合同约定。而对于时代龙腾公司而言，作为涉案房屋的出租方，未按照合同约定提供符合消防要求的房屋、未提供正常运营所需的空调温度，也未履行双方约定的排他性协议约定，同样也违反了合同约定。因此一审判决认定时代龙腾公司与木脑壳公司均存在违约行为具有事实与法律依据。二、时代龙腾公司引进排他性协议约定禁止引进的经营方，违反排他性协议约定条款。时代龙腾公司主张未违反该项约定不符合案件查明的事实，本院不予支持。而对于时代龙腾公司违反排他性协议约定的违约责任，双方签订的《租赁合同》及《补充协议》中对此约定内容为并赔偿另一方由此遭受的经济损失，并无明确的违约金计算标准，而木脑壳公司未能举证证明时代龙腾公司违反该约定给其造成的实际损失数额，一审判决酌情认定损失为30万元具有法律依据。三、对于双方合同解除后，房屋空置损失承担的问题。《租赁合同》解除后，木脑壳公司已于2019年7月26日对现场所有可移动物品进行了搬离，但是并未达到交付房屋的标准。而木脑壳公司与时代龙腾公司均未积极采取措施，避免房屋的空置时间尽量减少，对扩大的损失双方均负有责任。一审判决结合双方违约的过错程度和损失的大小，综合评判后认定木脑壳公司承担2019年7月27日至2019年12月27日期间的房屋占用费、时代龙腾公司承担之后的房屋占有费具有事实与法律依据。综上所述，上诉人武汉木脑壳实业投资有限公司与武汉时代龙腾商务管理有限公司的上诉请求均不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42207元，由武汉木脑壳实业投资有限公司负担20627元，武汉时代龙腾商务管理有限公司负担21580元。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  张 红二〇二一年一月十二日法官助理张欣书记员王汐雯