安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终185号 上诉人（原审被告）：凌宗勇，男，汉族，住安徽省无为市。 上诉人（原审被告）：黄鹂（凌宗勇妻子），女，汉族，住安徽省无为市。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：方晓明，安徽皖都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：无为县万厦物业管理有限公司，住所地安徽省无为市。 法定代表人：魏有好，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李霞，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵学丽，安徽永诚律师事务所律师。 上诉人凌宗勇、黄鹂因与被上诉人无为县万厦物业管理有限公司（以下简称“万厦物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初4512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凌宗勇、黄鹂上诉请求：一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原判，驳回起诉。事实及理由：一、万厦物业公司与其签订的“装饰装修管理协议”期限届满已失效，一审法院认定该项协议没有失效属于事实认定错误。装饰装修协议签订时间是2017年9月26日，双方约定的履行期间是“业主在新房装修期间”，其房于2018年9月10日装修完毕，晾衣架是2020年2月份左右安装的，已经超过履行期限。万厦物业公司在一审阶段提供了其2020年4月8日出具的报告，称其2018年9月10日装修完毕，符合装修要求，证明其安装晾衣架不在双方约定的“装修新房期间”。《民法典》规定，当事人对合同的效力可以约定附期限，一审法院认为双方签订的装饰装修协议没有约定履行期限或有效期间，认定该协议没有失效，并依据该失效协议认定其违约并判决其自行拆除晾衣架，属于明显认定事实错误，判决不当。二、该装饰装修协议不仅失效，还违反了法律法规强制性规定。该协议不是双方真实意思表示，其在接收房屋交付时，万厦物业公司将该协议夹杂在所有房屋交付材料中，是强制性的。双方无签订主体的资格，《安徽省物业管理条例》规定，物业服务企业应当与业主委员会签订协议。该装饰装修管理协议内容违反法律强制性规定，是无效协议。《安徽省物业管理条例》及《安徽物业管理条例实施细则》规定，物业服务企业只能按照物业服务合同约定进行管理，业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的安全、整洁、美观。该规定明确了业主可以安装外置式晾衣架，不是禁止性行为。三、《安徽省物业管理条例》是依据上位法的授权制定的地方性行政法规，适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理，应具有法律效力。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持，但其并未违反法律、法规及物业合同的规定。 万厦物业公司辩称，请求驳回上诉请求，维持原判。一、关于协议的有效性，上诉人认为装饰装修协议违反法律强制性规定，属于无效，既然无效就不存在时效问题，上诉人的观点自相矛盾。装饰装修协议并没有约定履行期限，而且装饰装修协议是一种动态的协议，安装晾衣架在某种程度上类似于装修，应当受该协议约束。二、一审法官走访了本小区，目前该小区两千多住户，从南大门一进去就能看到18楼的晾衣架，尽管是伸缩的，但是影响美观，也存在安全隐患。三、关于其他小区可以安装晾衣架问题，凌宗勇、黄鹂与小区之间有明确约定，不让安装晾衣架，没有约定才适用法律规定，本案不涉及安徽省物业管理条例等其他法律性规定。 万厦物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令凌宗勇、黄鹂继续履行合同，立即拆除18楼外设的晾衣架，并赔偿费用2000元（一审庭审中万厦物业公司放弃了损失赔偿请求）。 一审法院认定事实：凌宗勇、黄鹂系夫妻，是无为市无城镇万厦城市经典****房屋的共有人和使用人。2017年9月26日，黄鹂与万厦物业公司、建设单位无为县万厦置业有限公司（以下简称万厦置业公司）签订临时管理公约，并与万厦物业公司另行签订前期物业服务协议、房屋装饰装修管理协议。双方在房屋装饰装修管理协议中约定“户外不得安装遮阳篷、晒衣架、空调架等一切挂在外立面易坠毁的设施”，但未约定履行期限或有效期间。2020年2月，凌宗勇、黄鹂在其所住房屋阳台外安装晾衣架。2020年4月8日，万厦物业公司发出整改通知书，要求凌宗勇、黄鹂将晾衣架拆除，并将该情况上报无为市住房和城乡建设局（以下简称无为住建局）。2020年4月17日，无为住建局发出整改通知，责令凌宗勇自行拆除晾衣架，凌宗勇不服，提出行政复议，2020年8月25日，无为市人民政府作出无政复决字〔2020〕13号行政复议决定书，以无为住建局作出的整改通知无事实和法律依据及业主违反管理规约或物业服务合同应承担民事责任而非行政责任为由，撤销了该整改通知，万厦物业公司遂诉至该院。 一审法院认为，因万厦物业公司起诉时提出的诉讼请求是判令凌宗勇、黄鹂排除妨碍、消除危险，拆除晾衣架并赔偿损失2000元，故立案时所定案由为排除妨碍纠纷，但在该院向凌宗勇、黄鹂送达诉讼文书之前，万厦物业公司将诉讼请求变更为判令凌宗勇、黄鹂继续履行合同，立即拆除18楼外设的晾衣架，故根据案涉合同的性质，该院依法将该案案由变更为物业服务合同纠纷。从庭审中双方当事人的主张来看，本案的争议焦点有二：一是万厦物业公司作为本案原告是否适格？二是万厦物业公司要求凌宗勇、黄鹂拆除晾衣架是否有事实和法律依据？现分述如下：一、首先，国务院颁布的《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，故万厦置业公司作为建设单位，选聘万厦物业公司作为前期物业服务企业，符合相关法律规定。由于万厦城市经典小区业主入住后，至今未成立业主大会和业主委员会，亦未选聘新的物业服务企业，一直接受万厦物业公司的服务和管理并向其交纳物业服务费，因此，应当认定万厦物业公司至今仍系该小区合法的物业服务企业，其有权依据相关协议对该小区提供物业管理和服务，并在此基础上行使相应的民事权利和诉讼权利。其次，凌宗勇虽未在该案所涉房屋装饰装修管理协议以及临时管理公约、前期物业服务协议等文件上签名，但此类协议就其性质而言，均系万厦物业公司为进行物业管理和服务而与小区各住户签订，协议，协议的相对方均为小区各住户而非住户家中的某一个人；根据《中华人民共和国婚姻法》关于夫妻相互代理的规定，应当认定案涉房屋装饰装修管理协议的一方当事人为万厦物业公司，另一方是作为业主和住户的凌宗勇、黄鹂夫妻，现万厦物业公司以凌宗勇、黄鹂违约为由提起诉讼，符合相关法律规定，故该院依法确认双方当事人均系该案适格的诉讼主体。二、凌宗勇、黄鹂在庭审中辩称其安装晾衣架的时间是2020年2月份，而房屋装修早在2018年就已结束，装修期间已过，故双方所签房屋装饰装修管理协议已经失效，不能再被援引以证明其违约。对此，该院认为，首先，该协议中并无履行期限或有效期之类的约定，因此不存在期限已过或失效之说；其次，就该协议的实质而言，是针对凌宗勇、黄鹂进行房屋装饰装修所涉权利义务作出的约定，故无论何时，只要凌宗勇、黄鹂实施的行为与房屋装饰装修有关，都应受该协议的约束。凌宗勇、黄鹂的该项抗辩无相应事实和法律依据，该院不予采纳。凌宗勇、黄鹂在庭审中援引《安徽省物业管理条例》第八十条“业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的安全、整洁、美观”之规定，认为双方所签房屋装饰装修管理协议中不允许住户安装晾衣架的条款违法，不具有法律效力，其安装晾衣架的行为符合法律规定，万厦物业公司无权要求其拆除。对此，该院认为，虽然无为住建局作出的责令凌宗勇自行拆除晾衣架的整改通知被无为市人民政府无政复决字〔2020〕13号行政复议决定书撤销，但撤销的理由仅为无为住建局的具体行政行为主要事实不清，证据不足，且超越职权，并未认定凌宗勇、黄鹂安装晾衣架的行为合法。而通览《安徽省物业管理条例》，第八十条的文义应为：在临时管理规约或者管理规约已有明确约定的情况下，业主或者物业使用人可以安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施，但不得违反相关约定，对物业的安全、整洁、美观造成不当影响。该地方性法规并未赋予业主或者物业使用人任意安装上述设施的权利。实际上，在我国现行的民事法律中，存在着大量的授权性规范和任意性规范，允许民事主体根据实际情况和需要创设权利和义务，约定彼此可为或不可为一定行为，只要此种约定不违反法律的强制性规定，即为有效并产生相应的法律效力；故即使法律、行政法规或地方性法规规定了业主或者物业使用人有权安装户外晾衣架，但只要未明确规定禁止其安装的约定无效，双方当事人就仍然可以通过协议的方式排除该法律条款的适用。据此，该院认为凌宗勇、黄鹂的上述抗辩主张亦不能成立。另外，无为市无城镇万厦城市经典小区系高层住宅小区，凌宗勇、黄鹂住在18楼，在阳台外安装晾衣架，无论其是否使用及使用是否得当，均存在一定的安全隐患，万厦物业公司在另行提供晾晒设施和条件的前提下，与其管理和服务的小区住户签订协议，要求各住户不在户外安装遮阳篷、晒衣架、空调架等一切挂在外立面易坠毁的设施，不仅有利于小区整体的美观和整洁，也有利于小区全体住户的安全，应当予以肯定和支持。在此基础上，该院认为，万厦物业公司与凌宗勇、黄鹂签订的房屋装饰装修管理协议，并不违反法律的强制性规定，系有效协议，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照约定履行相关义务。现凌宗勇、黄鹂在阳台外安装晾衣架，显属违约，万厦物业公司要求凌宗勇、黄鹂继续履行合同，拆除晾衣架，于法有据，该院予以支持。凌宗勇、黄鹂关于该案争议事项不属于合同法调整的抗辩主张，明显与事实不符，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：凌宗勇、黄鹂于该判决生效之日起三日内自行拆除安装在无为市无城镇万厦城市经典9栋1801室阳台外的晾衣架。案件受理费40元（无为县万厦物业管理有限公司已交纳），由凌宗勇、黄鹂共同负担。 二审期间，凌宗勇、黄鹂向本院提交一组照片，共12张，证实无为市其他小区均可以安装晾衣架。万厦物业公司质证称，对照片三性均持异议，双方之间协议明确约定不可以安装晾衣架。本院认证认为，该照片系凌宗勇、黄鹂自行拍摄打印，真实性存疑，达不到其证明目的，亦与本案没有关联，不予采信。经查阅原审卷宗、询问当事人，对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，二审应当围绕争议的部分进行审理。 关于案涉装饰装修管理协议的效力问题，凌宗勇、黄鹂入住万厦城市经典小区时，小区尚未成立业主委员会，万厦物业公司作为前期物业服务企业与业主签订前期物业服务协议与房屋装饰装修管理协议，并不违反法律规定。《安徽省物业管理条例》规定，业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外罩式晾衣架等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的安全、整洁、美观。该条款充分体现了对当事人意思自治的尊重，并非对安装晾衣架等户外设施的直接允许或禁止，规定安装上述设施应当遵守物业服务企业与业主之间的约定，这种约定当然包括是否允许安装及如何安装。本案中，装饰装修管理协议约定，户外不得安装遮阳蓬、晒衣架、空调架等一切挂在外立面易坠毁的设施，与该条例内容并不冲突，亦没有违反其他法律、行政法规强制性规定，合法有效。凌宗勇、黄鹂接受万厦物业公司提供的物业服务、向其交纳物业管理费，并作为业主在房屋装饰装修管理协议上签字，应当遵守约定内容，凌宗勇、黄鹂作为成年人，具有一定的认知能力和辨别能力，能够认识到在协议上签字需承担的后果，其上诉称在该协议上签字并非真实意思表示，未举证证明，不予采信。 关于案涉装饰装修管理协议是否失效问题，该协议并未约定具体履行期限，仅约定业主在装修新房期间，应当遵守约定，然而，房屋的装饰装修可以是一次性的，也可以是持续的、间断的、多次的，虽然凌宗勇、黄鹂对房屋主体部分的装修已经完成，但其后期修缮、维护、改装等行为亦应当受装饰装修协议之约束，凌宗勇、黄鹂上诉称该协议已失效，没有依据，不予采信。 综上，凌宗勇、黄鹂的上诉请求不能成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人凌宗勇、黄鹂负担。 本判决为终审判决。 审判长 肖 珍 审判员 王利民 审判员 陈 勇 二〇二一年一月十二日 法官助理江群 书记员冯杨艳 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。