上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11482号上诉人（原审原告）：何富林，男，1963年9月1日生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。委托诉讼代理人：谢美山，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡宁宁，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甄茂广，男，1978年2月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘贵林，上海李东方律师事务所律师。上诉人何富林因与被上诉人甄茂广房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初59974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何富林上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令解除上诉人与被上诉人于2016年5月8日签订的《房屋租赁合同》；3.判令被上诉人向上诉人支付自2018年5月8日起至2019年3月20日止拖欠的房屋租金人民币463,986.30元（以下币种同）（按1,041元/天计算）及以463,986.30元为基数自2018年5月8日起计至被上诉人实际支付之日按照同期银行贷款利率计算的逾期支付利息；4.判令被上诉人向上诉人支付租赁期间未结清水电费合计5,338元；5.判令被上诉人向上诉人支付房屋占有使用费，自2019年3月21日起计算实际支付之日止参照租金标准计算。事实和理由：1.被上诉人完整支付了2016年5月8日起至2017年11月7日的租金共57万元。2017年11月8日至2018年5月7日期间的租金应支付19万元，但被上诉人只支付了55,000元，尚欠135,000元未付。2018年5月13日至2018年6月15日期间，被上诉人委托案外人孙某支付的73,200元中，11,400元和25,800元部分系前述55,000元的组成部分，剩余部分系上诉人与被上诉人之间其他用途的往来款，73,200元中不含有2018年5月13日至2018年6月15日期间的租用费。上诉人从未确认收到相应租金，一审法院对被上诉人支付2018年5月7日之前的租金、2018年5月13日之后的租金的事实均认定有误，在没有依据的情况下认定上诉人收到款项系错误认定。2.双方系在平等自愿的情况下订立的租赁合同，不存在合同无效的事由。虽然上海市浦东新区XX镇XX村XX宅XX（临时）号的房屋（以下简称系争房屋）没有产证，但被上诉人在承租之时就已知悉当地用地政策和房屋性质无法办理产证的情况，被上诉人未尽必要谨慎注意义务，应自行承担一切损失。3.系争房屋于2018年8月11日被拆除的是院内楼房部分，是租赁标的的极小部分，不影响被上诉人正常使用。而且，被上诉人执意无证经营餐饮等重大违法经营系导致租赁标的中的院内楼房被拆除的最主要原因。再结合被上诉人至今未交还租赁标的，其应当支付实际使用期间的使用费，费用标准参照租金。4.根据被上诉人至今未交还房屋可知，水电费5,338元均为被上诉人使用期间实际产生，一审法院判决被上诉人仅承担2天的电费316.80元，与法相悖。据此，请求二审法院重新认定事实，依法作出公正判决。被上诉人甄茂广辩称，不同意何富林的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.一审判决合同无效无误，且标的物已经拆除，上诉人解除合同的上诉请求没有依据。2.2018年8月10日被上诉人已经搬离系争房屋，之后的租用费被上诉人无需支付。3.上诉人的上诉请求超出一审诉请，上诉人在一审中诉请主张2018年5月8日之后的租金，上诉人在二审中诉请主张2016年5月8日起的租金等，被上诉人未拖欠租金，对上诉人超出一审诉请的主张不予认可。4.关于水电费已由一审法院判决认定，被上诉人同意一审判决。何富林向一审法院起诉请求：1、判令解除何富林与甄茂广于2016年5月8日签订的《房屋租赁合同》；2、判令甄茂广向何富林支付自2018年5月8日起至2019年3月20日止拖欠的房屋租金463,986.3元（按1,041元/天计算）及以463,986.3元为基数自2018年5月8日起计至甄茂广实际支付之日按照同期银行贷款利率计算的逾期支付利息；3、判令甄茂广向何富林支付租赁期间未结清水电费合计5,338元；4、判令甄茂广向何富林支付房屋占有使用费，自2019年3月21日起计算至实际支付之日止参照租金标准计算；5、诉讼费由甄茂广承担。一审法院认定事实：2016年5月8日，何富林、甄茂广签订《房屋租赁合同》，约定：甄茂广向何富林租赁系争房屋；租赁期限自2016年5月8日至2021年5月8日；年租金为38万元，本合同实行先付款后使用的原则；租金第一期在签约时支付半年的租金19万元，以后为每半年付一次，租金最迟在前一期结束前十五天内主动向何富林交纳下一期租金，逾期不付作违约处理；甄茂广应每月按电表、水表数按时向有关部门自觉交纳水电费。双方确认，甄茂广已向何富林支付了至2018年5月7日止的租用费。2018年5月13日至2018年6月15日期间,甄茂广的亲戚孙某代甄茂广向何富林支付租用费73,200元。2018年6月，因孙某担任法定代表人的上海A有限公司在系争房屋处未经许可从事食品经营活动、经营小餐饮，上海A有限公司被上海市浦东新区市场监督管理局行政处罚罚款35,000元。2018年8月6日，多家执法部门联合向上海A有限公司出具《告知书》，告知：因系争房屋内存在无照经营、“三合一”、违法搭建等情况，违反了相关规定，政府部门将进行联合整治，要求上海A有限公司于2018年8月15日前停止经营，并及时搬清物品、撤离人员等。2018年8月10日，系争房屋中的主建筑被浦东联合执法部门拆除。一审另查，上海B有限公司（以下简称B公司）自2014年1月1日起从XX镇XX村XX队（以下简称XX生产队）承租位于上海市浦东新区沈家队汤基港北侧鱼塘、土地，租期至2019年12月31日。从2014年1月1日起，B公司将其承租的上述土地及鱼塘转租给了何富林。何富林在其承租的土地及鱼塘上搭建了系争房屋，并将系争房屋租给甄茂广使用。系争房屋无合法建造手续。一审法院认为，系争房屋系无合法建造手续的建筑，何富林、甄茂广关于系争房屋的租赁合同关系无效。关于租赁使用费。租赁合同无效，甄茂广仍应参照租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费。系争房屋于2018年8月10日被有关执法部门拆除主楼，甄茂广已经无法正常使用系争房屋,故甄茂广应当支付使用费的截止日期为2018年8月10日。2018年5月8日至2018年8月10日期间的使用费为98,064.52元，甄茂广已举证证明其于2018年5月13日至2018年6月15日期间向何富林支付使用费73,200元，甄茂广还应支付剩余使用费24,864.52元。因被限期于2018年8月15日前搬离物品、撤走人员，并被联合执法部门于2018年8月10日拆除了房屋中主楼部分，故何富林租赁给甄茂广的房屋，包括房屋旁边的附属设施自2018年8月11日起已经无法正常使用，故何富林要求甄茂广支付2018年8月11日起的使用费，不符合法律规定，不予支持。甄茂广所谓的行政罚款35,000元系因在系争房屋处未经许可从事食品经营活动、经营小餐饮被处罚而支付的款项,不能证明系何富林的原因造成,且甄茂广未举证证明何富林同意以该笔款项抵付甄茂广的租用费,故甄茂广要求以该笔罚款35,000元抵付使用费的意见不予采信。关于电费。何富林举证其已支付了抄表日为2018年9月8日的2018年9月的电费发票上的电费4,910.40元。根据每月抄表日为8日的抄表习惯，抄表日2018年9月8日的电表数字应是2018年8月9日至2018年9月8日期间的电表数字，因甄茂广自2018年8月10日已经无法正常使用房屋，故甄茂广只应承担2018年8月9日至2018年8月10日两天的电费，参照上述电费发票上的电费金额计算，由法院酌定甄茂广承担两天的电费316.80元。何富林要求甄茂广支付其余电费的诉讼请求，不予支持。关于水费。何富林未举证其已经支付了该笔水费，故何富林要求甄茂广支付水费750元，不符合法律规定，不予支持。关于拖欠使用费的利息。甄茂广未支付使用费24,864.52元，给何富林造成了利息损失，应向何富林支付逾期支付使用费24,864.52元自2018年5月8日起至实际支付之日止的利息损失。至于计算利息的标准，自2018年5月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算。一审法院审理后作出判决：一、甄茂广于判决生效之日起十日内支付何富林使用费24,864.52元；二、甄茂广于判决生效之日起十日内支付何富林电费316.80元；三、甄茂广于判决生效之日起十日内支付何富林逾期支付使用费的利息损失（利息损失的计算方式为：以24,864.52元为本金，自2018年5月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）；四、驳回何富林的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,788.38元，减半收取计3,894.19元，由何富林负担3,651.25元，由甄茂广负担242.94元。二审中，当事人未提交新证据。经本院审理查明，双方就2018年5月7日止的房屋使用费已经付清并未作出一致确认，其余事实一审法院查明认定无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点在于：关于上诉人何富林与被上诉人甄茂广之间的租赁合同是否有效以及上诉人何富林要求解除与被上诉人甄茂广之间的租赁合同关系是否支持；关于被上诉人甄茂广欠付上诉人何富林房屋使用费如何认定；关于水电费的结算。关于争议焦点1，本院认为，根据一审已查明的事实，2018年8月6日由多家执法部门联合出具告知书，明确系争房屋存在违反规定的情况，并作为联合整治对象，在2018年8月10日由联合执法部门将系争房屋中的主建筑予以拆除，实际造成被上诉人甄茂广无法经营使用；上诉人何富林在本案审理中并未提交证据证明被拆除的系争房屋具有合法建造手续，故上诉人何富林将无合法建造手续的建筑物出租给被上诉人甄茂广使用，双方为此签订的租赁合同应认定为无效，无效合同自始没有法律约束力。上诉人何富林以合同有效以及被上诉人甄茂广欠付租金构成违约等理由要求解除双方于2016年5月8日签订的《房屋租赁合同》，因缺乏依据，故本院不予采信。关于争议焦点2，本院认为，上诉人何富林在起诉状第2项诉请中要求被上诉人甄茂广支付自2018年5月8日起至2019年3月20日拖欠租金290,000元及利息；在2019年9月19日一审法院第一次庭审中，其变更诉请为要求被上诉人甄茂广支付自2018年5月8日起至2019年3月20日止拖欠租金463,986元及利息，而在二审审理中，上诉人何富林要求被上诉人甄茂广支付自2016年5月8日起至2019年3月20日止拖欠租金463,986元及利息，对此被上诉人甄茂广认为上诉人何富林超出一审诉请范围并且不同意在二审审理中进行审理认定，被上诉人的抗辩意见成立，本院予以采纳，对2018年5月8日之前的租金支付情况不予审理认定。至于上诉人何富林提出的其并未确认2018年5月8日之前不存在欠付租用费，就此本院经核对双方在一审审理中的陈述及提供的材料，上诉人何富林对2018年5月8日之前被上诉人甄茂广已付清租金并未作出确认，故一审法院对2018年5月8日之前未欠付租金的事实已得到双方确认的事实认定有误，本院予以重新认定。关于上诉人何富林向被上诉人甄茂广主张自2018年5月8日开始的房屋使用费，因被上诉人甄茂广已举证证明其在2018年5月13日至2018年6月15日期间已付73,200元，对此上诉人何富林称其收到55,000元且为被上诉人甄茂广支付2018年5月8日之前欠付的租金，剩余费用为其他费用，并非租金，就此辩解意见，并未得到被上诉人甄茂广的确认，一审法院基于上诉人何富林的诉请主张为自2018年5月8日之后未付的占用费，而被上诉人甄茂广举证的其已支付73,200元均发生于2018年5月8日之后，就此认定被上诉人甄茂广支付的73,200元为2018年5月8日之后的房屋使用费，并无不妥。关于双方对被上诉人甄茂广使用系争房屋到何时产生的争议，本院认为，联合执法部门于2018年8月10日拆除系争房屋中的主楼部分，被上诉人甄茂广作为承租人租赁房屋的目的为经营农家乐，因此主楼拆除直接导致其无法继续经营，其租赁目的无法实现，虽然被上诉人甄茂广未举证其已将系争房屋钥匙交还并退场，但因主楼被拆除的事实客观存在，因此被上诉人甄茂广主张其于2018年8月10日不再使用系争房屋，本院予以采纳。此外，上诉人何富林作为出租方对系争房屋无证不得出租以及无证房屋随时可能被整治拆除应有预见，故一审法院认定双方之间的租赁合同关系于2018年8月10日终止，符合公平合理原则。基于此，一审法院认定被上诉人甄茂广向上诉人何富林支付房屋使用费为24,864.52元及相应的利息，并无不当，本院予以认同。关于争议焦点3，本院认为，基于双方租赁合同关系终止时间为2018年8月10日，上诉人何富林举证了抄表日为2018年9月8日的2018年9月电费发票，基于抄表时间所记载的电表数字应为2018年9月8日之前一个月的电表数字，故一审法院认定被上诉人甄茂广承担2018年8月9日至8月10日的电费，并参照电费发票上的金额计算，酌定为316.80元，尚属合理，故本院予以维持。上诉人何富林以被上诉人甄茂广未交付房屋之理由主张被上诉人甄茂广应对电费发票上记载的电费全部承担，本院不予采信。综上所述，何富林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,788元，由上诉人何富林负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二一年一月十三日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……