辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终155号 上诉人(原审原告)：中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行，住所地丹东市振安区曙光路**。 负责人：王文忠，该行行长。 委托诉讼代理人：傅立光，辽宁凡响律师事务所律师。 委托诉讼代理人：湛贵学，辽宁凡响律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：丹东双兴房地产开发有限公司，，住所地丹东市元宝区山上街** 法定代表人：张文涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林杰义，丹东市振兴区法研法律服务所法律工作者。 上诉人中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿工支行因与被上诉人丹东双兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿工支行的委托诉讼代理人傅立光、湛贵学，被上诉人丹东双兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林杰义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿工支行上诉请求:撤销一审判决第二、第三项，改判被上诉人向上诉人支付违约金478442元，并自2020年7月9日起至上诉人取得房屋权属证书之日止，以购房款2616822元为基数按年6%计算逾期办证违约金。事实与理由：一审判决适用法律错误。一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第15条虽然约定因出卖人的责任买受人不能在指定期限内取得房地产权属证书，由双方协商并指定日期解决。但根据省高院的解释，双方协商应限于合理的宽限期内，上诉人2011年12月20日签订合同，2012年9月18日取得入住通知单，依据合同约定，被上诉人应在2012年11月18日前为上诉人办理房屋权属证书，因被上诉人的原因未能办理，应在合理的宽限期内办理。上诉人提起诉讼时，距应办理房屋权属证书已逾期7年，早已超过合理宽限期，上诉人主张近三年的违约责任符合法律规定且对双方当事人较为公平。二、一审判决参照同期全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率计算上诉人损失没有法律依据。本案上诉人主张的是逾期办证违约金，并非是资金占用损失。2020年8月20日施行的修正后的《民间借贷司法解释》虽然取消了年利率6%的规定，但本案是在2020年8月20日之前受理的，八民纪要的规定仍适用本案。 丹东双兴房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同关于逾期办证已经做出特别约定，如果发生逾期，由双方协商后另行指定日期办理房屋产权证。被上诉人没有完成办理产权证，除被上诉人原因外还有诸多客观原因，上诉人主张的逾期办证违约金，其依据的法律与本案不符，根据最高院的司法解释，在双方对于逾期办证有特别约定时从其约定，故一审法院的判决于法有据，应当依法维持。 中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿工支行向一审法院起诉请求：1、判令被告履行合同义务，协助办理丹东市元宝区房屋产权登记；2、判令被告支付逾期办证违约金478442元（逾期期间以实际给付之日起倒推三年暂以2020年7月8日至2017年7月8日计算，以2616822元为基数按年6%计收利息，计478442元）；3、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院经审理查明，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原告是否有催促被告履行办证义务的事实，原告提供了照片3张，因该照片的真实性缺少其他证据辅政，本院不能采信，故本院对于上述事实不予认定。 一审法院认为，涉案房屋买卖合同有效，对当事人双方具有法律拘束力。由于涉案房屋至今没有办理所有权初始登记，本不宜支持原告要求协助办理房产证的诉请，但为避免当事人诉累，故本院予以附条件裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”原、被告在合同中对因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的处理方式约定为“如未按时办理，双方协商解决，由出卖人于指定日期继续办理”，属于该条规定的“当事人有特殊约定”，但有此约定，不能长期阻碍原告取得权属证书的权利，如此必将损害原告利益，这一观点在《辽宁省高级人民法院民事审判热点、难点100题》中针对问题65的参考意见中予以了体现，即：“当事人在合同中关于继续办理权属证书或协商解决的约定，属当事人意思自治范畴。但在合理的宽限期内，仍不能办理完毕或就违约责任承担问题协商不成，且符合《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款（一）、（二）、（三）项之规定的，应当承担违约责任。”原告于2013年9月取得入住通知至今，仍未能取得房屋权属证书，其有权要求被告承担违约责任。由于原告未就诉讼前向被告主张办证的事实提供证据证明，该院酌定自原告起诉之日起开始保护其损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条还规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于我国利率市场化改革，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，为明确标准，该院参照同期全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率计算原告损失。 判决：一、被告丹东双兴房地产开发有限公司于案涉房屋具备所有权转移登记条件之日起十五日内协助原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行办理完结房屋权属证书；二、被告丹东双兴房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起以购房款2616822元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行从2020年8月5日起至其履行完毕协助办理房屋权属证书义务之日止的逾期办证违约金；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行的其他诉讼请求。案件受理费8476元，减半收取4238元，由原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行负担。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，上诉人与被上诉人在涉案商品房买卖合同第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。该条关于“双方协商并指定日期解决”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，故上诉人主张被上诉人承担近三年的逾期办证的违约责任，依据不足。因上诉人未能举证证明其与被上诉人曾依约进行协商，故上诉人向人民法院提起诉讼应视为双方协商不成，如此时被上诉人仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因出卖人原因，则被上诉人应承担逾期办证的违约责任。现被上诉人不能证明非出卖人原因导致不能依约履行办证义务，一审判决被上诉人自上诉人提起本案诉讼时起支付违约金，并无不当。上诉人的主张没有事实依据，本院不予支持。 关于上诉人主张应按年6%计算逾期办证违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于我国利率市场化改革，2020年8月20日之前一段时间内，央行不再公布贷款基准利率，此时可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定，但由于因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故一审法院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算上诉人损失，并无不当。故对上诉人的该项主张，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8476元，由上诉人中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二一年一月二十九日 书记员  林婷婷