江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6024号上诉人（原审原告）：徐州银龙置业有限公司，住所地丰县解放东路供电公司东。法定代表人：方祥荣，该公司执行董事。委托代理人：孙景波，江苏弘润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：任广峰，男，1966年3月21日生，汉族，农民，住丰县。委托诉讼代理人：刘建全，江苏汉地律师事务所律师。上诉人徐州银龙置业有限公司（以下简称银龙置业公司）因与上诉人任广峰民事主体间房屋拆迁安置补偿合同一案，均不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初5206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人银龙置业公司上诉请求：1、请求二审法院发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费由任广峰承担。事实和理由：一、一审认定的房价差不正确，属于事实认定错误，与合同约定不符。合同约定均是开盘价价差结算，应当按照2990(6188-3198)元结算，一审法院依据的是实际销售商铺的单价而不是开盘价格。住宅也按照备案价不是开盘价，住宅平均实际销售价格接近2500元。价格差价应当统一取值，统一按照开盘价或者实际销售价差计算。二、过渡费计算无合同依据。合同约定价款结算安置房价款和补偿金额，均明确相关支付项目过渡费无合同依据，即使存在过渡费也属于重复计算，况且过渡费系违约性质，任广峰没有交付房款近4年，应承担逾期付款责任，应当依法冲抵。三、商铺开盘价6188元，6000元单价系根据6188元优惠计算得来，有事实依据。任广峰针对银龙公司的上诉，答辩称：一、一审认定住房和经营用房价差，属于事实认定错误，应按4000元－3335元计算。过渡费的计算是有合同依据的。涉案房屋在2016年6月才验收合格，银龙置业公司办理商品房预售许可，开盘价应当按照当时的价格进行确定。而且根据当时的市场行情，住房价格不超过4300元，2015年才是4400元每平方。另外在银龙置业公司销售的经营用房价格中，最高的是5400元。销售价格并不等于开盘价，也不等于市场价，所以6188元本身就是没有依据，同时也说明一审按照5336.92元作为开盘价是没有根据的。上诉人任广峰的上诉请求:一、撤销一审判决，驳回银龙置业公司的诉讼请求或发回重审；二、一、二审诉讼费由银龙置业公司承担。上诉事实和理由：一审认定《经营性用房安置协议书》有效不当，房屋征收部门为县级人民政府或者其委托的有关部门，政府委托的部门是行政事业单位，而非房地产开发企业，银龙置业公司作为房地产开发企业不具有房屋征收与补偿的主体资格，双方签订的安置协议书是无效的，一审法院依据无效的协议内容，判决任广峰承担责任无合同依据。二、银龙置业公司主张的经营用房实际面积是错误的，其在第二层楼梯口没有施工，根据施工技术规定，该部分面积不应当记取。即使进行房款的结算，该部分面积也应当依法予以扣除约22平方。三、合同中提到的85.5平方的住房，实际是经营性用房，任广峰已经在一审中提交证据证明。该85.5平方应当依法按经营性用房补偿。另，一审判决遗漏该85.5平方评估值(47880元)。四、任广峰选择的房子安置面积为208.8平方，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比绝对值超过安置面积3%的部分，房价款应当由安置人承担，所以超过安置面积6.264平方的房款，任广峰不应承担。五、关于门面房价格的问题。应当按照《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》规定执行，最高每平方4300元而非银龙置业公司主张的6188元，非一审判决的市场销售价的平均值，而且不是2014年9月4日时的平均值，不能体现出经营性用房的时间价值。银龙置业公司提交的销售情况表，是其单方制作，其中6000元每平方的经营性用房是拆迁户转售的房价，不具有可比性。针对任广峰的上诉，银龙置业公司答辩称：一、双方签订的安置协议是合法有效的，虽然银龙置业公司不是征收和拆迁的主体，但是在政府拆迁的时候，指定了银龙置业公司向任广峰提供安置房，那么双方签订的安置协议并不违反法律的强制性规定。实际拆迁补偿款的多少是任广峰和政府来确定的，房屋也是政府要求银龙置业公司建设的，那么银龙置业公司向任广峰提供安置房也是合法的。任广峰在签订协议后，私自上房占有房屋，认可协议的内容并同意接收房屋。二、因为房屋已经取得了初始登记证书，证书上载明的面积是客观真实的，经过房产部门测绘确定，因此不存在错误。三、安置协议明确载明是住房，并不是经营性用房，而且是否是住房和经营性用房与本案无关。房屋性质的认定也不属于本案处理范围，合同约定的就是住宅，并没有漏判，也没有任何减少。四、安置房的面积是208.8平方，但实际上房时是任广峰自行选择的房屋，其明知房屋的面积而接受，对于超约定的面积，应按产权登记为准进行结算。本案安置房的协议不适用商品房买卖合同的相关规定，不属于商品房买卖合同。五、门面房的价格问题，拆迁补偿方案规定约4300元每平米，并不是确定的数字，而是一个市场价，因此并不是任广峰所述的每平方最高不超过4300元。况且双方在安置协议上明确载明，以开盘价和住宅价差进行计算，也就认可了银龙置业公司商品房的开盘价。银龙置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令任广峰支付房款369973元；2.诉讼费由任广峰承担。一审法院查明，2011年4月22日，丰县国土资源局与银龙置业公司就位于丰县西侧的地块签订了《国有土地建设用地使用权出让合同》，双方在该合同中约定“……第四条…本合同项下的出让宗地坐落于丰县孙楼镇青年路、丰黄路西侧……第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件2）。其中：主体建筑物性质住宅附属建筑物性质商业…其他土地利用要求1、以上规划要求按县规划局出具的《丰县钢窗厂区块控规》有关要求执行。2、如因拆迁问题，交地时间可延迟。3、该区块由孙楼镇政府具体负责拆迁安置补偿，所需款项由竞得人全额支付。……”2012年10月20日，丰县孙楼镇政府制定了《孙楼镇钢窗厂区块房屋拆迁补偿安置方案》，内容为：“为了加快旧城改造步伐，彻底改善该区域广大居民的居住条件。经政府有关部门批准，决定对孙楼镇钢窗厂区块项目范围内的所有房屋、构筑物及附属物实施征迁……一、征迁范围青年路以南，老丰黄路以西。二、征迁与补偿原则房屋征迁补偿遵循决策民主、程序正当，公平补偿、结果公开原则；违章建筑不予补偿。三、征迁期限2012年10月20日——2012年12月28日……六、安置价格（一）住宅1、征迁房屋合法建筑面积以内的，按690元/㎡安置平均优惠价计算；超10㎡以内的部分，按市场优惠价下浮20%结算；超10㎡以外的，按市场优惠价下浮6%结算（二）经营性用房。征迁房屋合法建筑面积以内的……七、过渡期限及补助标准（一）过渡期限住宅选择货币补偿的，一次性计发6个月的临时安置过渡费；住宅选择产权调换的，过渡期限为18个月。（二）补助标准…2、临时安置补助费…选择产权调换的，按照房屋合法建筑面积，给予临时安置补助费，标准为6元/㎡.月，过渡期限超过18个月的，自逾期之日起6个月以内的，标准为12元/㎡.月；6个月之外的，标准为18元/㎡.月，直至交付使用；经营性用房按照评估金额的10%给予一次性经营损失补偿…”2012年12月18日，银龙置业公司与任广峰签订了《经营性用房安置协议书》（以下简称安置协议），上载：“……孙楼镇人民政府为提升镇区形象，改善居住环境，经有关部门批准，对乙方的房屋及附属物进行拆迁。依据市、县相关文件等有关规定，徐州银龙置业有限公司对该地块进行开发，并对被征迁人进行安置，甲乙双方共同就房屋拆迁安置达成如下协议：一、征迁乙方使用的坐落在的房屋，房屋面积115.8平方米（经认证的合法面积），被征迁房屋评估120432元（见评估报告）。……五、安置地点：丰县孙楼镇小区北8#9#楼六、安置房与原房屋的价款结算：1、安置房价款：安置房房屋面积208.8平方米，金额／元，应安置面积115.8㎡1420元/㎡金额164436元，超安置面积（10㎡以内的）7.5㎡3500元/㎡金额26250元，超安置面积（10㎡以外的）㎡元/㎡，金额元，安置总合计：元。2、房屋及附属物补偿金额120432元，搬迁补助费3474元，经营性损失12043.2元，按时搬迁奖3000元，构筑物或其它补偿金额8208元，提前搬迁奖金11580元，货币补偿元，合计：158737.2元……十、本协议未明事宜，按照本协议所涉文件及《细则》的规定执行…十二、本协议一式四份，甲乙双方各执一份，报丰县孙楼镇人民政府一份，存档一份。十三、住房85.5㎡，按上房价上房应退12879元。十四、85.5㎡住房换经营性用房，按住房与经营性用房开盘价价差结算。”后银龙置业公司并未按该安置协议中的约定向任广峰支付补偿金158737.2元及应退的费用12879元。2013年11月11日，银龙置业公司取得了丰县西侧地块的国有土地使用权证，地号为21-008-071-0014。2014年9月4日，银龙置业公司取得了丰县住房和城乡建设局颁发的金山花园1#，2#，3#，5#，6#，7#，8#商品房屋的《商品房预售许可证》。2016年5月11日，银龙置业公司分别取得了安置小区金山花园1号楼1-108、109房屋的《房屋所有权初始登记证明》，两套房屋均坐落于丰县西侧，建筑面积均为112.64㎡，合计225.28㎡。银龙置业公司主张任广峰于2015年年底强行占有了此两套房屋，任广峰辩称其于2016年5月左右实际上房。另查明，根据丰县物价局于2014年1月6日制作的丰价房函[2014]1号《关于金山花园小区普通住宅商品房备案价格的函复》，涉案安置小区住宅房的备案价格为3335元/㎡。据银龙置业公司提供的金山花园商办供应和销售情况表显示，涉案安置小区经营性用房对外最高售价为6000元/㎡，平均售价为5336.92元/㎡（去掉最高及最低售价后计算出的截尾平均数）。一审法院认为，第一，关于双方签订的安置协议是否因合同主体违反法律、行政法规的强制性规定而无效的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以盈利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”本案中，丰县孙楼镇人民政府就涉案房屋拆迁安置事宜制定了《孙楼镇钢窗厂区块房屋拆迁补偿安置方案》，涉案房屋的拆迁安置补偿工作是在当地政府部门的主导下实施的，故银龙置业公司作为合同主体不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，涉案安置协议不因合同主体不适格而无效。第二，关于任广峰应支付的房屋价款。一审法院认为，双方在涉案安置协议中约定任广峰以产权调换的方式进行征迁补偿，银龙置业公司虽未主动向任广峰交房，但其认可了任广峰占有房屋的行为，故应认定其履行了交付房屋的义务，根据权利义务相一致原则，任广峰应就安置房屋按双方之间的约定及相关法律规定支付相应的对价。任广峰原有房屋面积为201.3㎡（其中住房面积为85.5㎡，经营性用房面积为115.8㎡），协议中约定的安置房屋面积为208.8㎡，实际置换的房屋为金山花园1号楼1-108、1-109号经营性用房，建筑面积合计225.28㎡。根据双方在安置协议中的约定、孙楼镇政府制定的文件中的规定以及银龙置业公司的主张，任广峰应支付的价款分为五部分：一、应安置面积115.8㎡，按1420元/㎡计算，为164436元（115.8×1420）；二、85.5㎡住房与经营性用房的开盘价价差；三、超安置面积10㎡以内的价款，按3500元/㎡计算，为35000元（10×3500）；四、超安置面积10㎡以外部分的价款；五、剩余面积3.98㎡（225.28-115.8-85.5-10-10）的价款。其中，第一、三部分价款按照涉案安置协议中的约定能够明确为164436元、35000元，双方仅就第二、四、五部分价款如何计算的问题存在争议。对于第二部分价款。双方约定该部分价款按住房与经营性用房之间的开盘价价差乘以85.5㎡计算，但双方未在涉案安置补偿协议中明确开盘价的具体数额，银龙置业公司提供的证据亦不足以证明住房的开盘价为3198元/㎡、经营性用房的开盘价为6188元/㎡的事实，并且根据银龙置业公司提供的证据可知，涉案安置小区的住房备案价格为3335元/㎡，经营性用房对外实际售价最高为6000元/㎡，均价为5336.92元/㎡，未达到银龙置业公司所主张的6188元/㎡，且开盘价系银龙置业公司在签订协议后自行确定，即使银龙置业公司的主张属实，按开盘价价差计算价款仍有失公允。另外，丰县孙楼镇政府作为涉案拆迁安置工作的组织部门，曾在其制定的《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》中的第六条安置价格中规定“（一）住宅1.征迁房屋合法建筑面积以内的，按690元/㎡安置平均优惠价计算…（二）经营性用房征迁房屋合法建筑面积以内的，按1420元/㎡安置平均优惠价结算”。综合考虑以上情形，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第五条可知，房屋拆迁安置工作具有公益性质，应注重维护被拆迁人的利益而不应以营利为目的，因此，第二部分价款按住房的备案价格3335元/㎡与经营性用房平均售价5336.92元/㎡的价差计算为宜，故该部分费用为171164.16元（85.5㎡×（5336.92元/㎡-3335元/㎡））。对于第四部分价款。法院认为，涉案安置协议中未有关于超过安置面积10㎡以外的部分如何计算的约定，但该协议第十条载明“本协议未明事宜，按照本协议所涉文件及《细则》的规定执行”，而孙楼镇政府在其制定的《孙楼镇钢窗厂房屋拆迁补偿安置方案》中规定经营性用房超安置面积10㎡以外的按4000元/㎡计算，因此，该部分的价款为40000元（10㎡×4000元/㎡）。对于第五部分价款。根据银龙置业公司的主张，此部分为剩余面积3.98㎡（超安置面积20㎡以外的部分）。法院认为，任广峰的原有房屋面积为201.3㎡，涉案安置协议中约定的安置房屋面积为208.8㎡，故安置协议中约定的安置房屋不存在剩余面积部分，亦不存在关于此部分价款的约定。任广峰在银龙置业公司未交付房屋的情况下自行占有了涉案房屋（面积为225.28㎡），而涉案房屋并非协议中约定的安置房屋，后银龙置业公司对任广峰的占有行为进行了追认，双方就此完成交付。因此，安置协议中未约定剩余面积以及实际交付的房屋大于安置协议中约定的安置房屋面积的事实并非银龙置业公司的过错造成，现任广峰已实际享有剩余面积的权利，根据权利义务一致原则，其应就剩余面积向银龙置业公司支付相应的价款，该价款应参照涉案安置小区经营性用房的对外平均售价为5336.92元/㎡计算。因此，法院认定第五部分的价款为21240.94元（3.98㎡×5336.92元/㎡）。因此，任广峰应支付给银龙置业公司的房屋价款总计431841.1元（164436+35000+171164.16+40000+21240.94）。庭审中，任广峰主张其应支付的总价款中应扣除补偿金158737.2元、安置协议中约定退还的费用12879元及过渡费。法院认为，双方在安置补偿协议书中约定银龙置业公司应支付的补偿金为158737.2元、应退还的费用为12879元，现银龙置业公司未能按约支付，为减少诉讼负累，此两笔费用应从任广峰应支付的房屋价款中扣除。对于过渡费，法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”，银龙置业公司有向任广峰支付过渡费的义务。涉案安置协议上未对过渡费的计算方法作出约定，但双方在该协议中第十条约定“本协议未明事宜，按照本协议所涉文件及《细则》的规定执行”，而丰县孙楼镇政府作为涉案拆迁安置工作的组织部门，曾在其制定的《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》规定“住宅选择产权调换的，过渡期限为18个月”、“选择产权调换的，按照房屋合法建筑面积，给予临时安置补助费，标准为6元/㎡.月，过渡期限超过18个月的，自逾期之日起6个月以内的，标准为12元/㎡.月；6个月之外的，标准为18元/㎡.月，直至交付使用；经营性用房按照评估价格金额的10%给予一次性经营损失补偿”，涉案过渡费应按此规定计算。任广峰的原有房屋中85.5㎡为住房，115.8㎡为经营性用房，其中经营性用房的一次性经营损失补偿双方已在涉案安置协议中确定为12043.2元，并已计入上述158737.2元的补偿金中，故仅应再支付85.5㎡住房的过渡费。涉案房屋的交付时间以任广峰实际占有房屋的时间为准，任广峰陈述其实际占有房屋的时间为2016年5月份，银龙置业公司反驳在2015年年底之前，但双方均未能提供证据证明具体时间，综合考虑双方的陈述，酌定实际交付房屋的时间按2016年3月18日计算。又因任广峰于2012年12月18日与银龙置业公司签订安置协议，故过渡费应从2012年12月18日计算至2016年3月18日，为38475元（85.5㎡×6元/㎡.月×18月+85.5㎡×12元/㎡.月×6月+85.5㎡×18元/㎡.月×15月），此部分费用亦应从任广峰应支付的房屋价款中予以扣除。因此，任广峰实际应向银龙置业公司支付的房屋价款为221749.9元（431841.1-158737.2-12879-38475）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第五条、第二十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、任广峰应于判决发生法律效力之日起十日内支付徐州银龙置业有限公司房款221749.9元；二、驳回徐州银龙置业有限公司的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于双方签订的安置协议效力问题，由于丰县孙楼镇政府制定的《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》，涉案的安置补偿工作是在当地政府的指导下进行的，银龙置业公司系具体进行实施房屋拆迁安置协议的主体，并不违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定。故，对于任广峰关于安置协议无效的主张，本院不予采信。二、对于双方有争议的问题，本院逐一分析如下：关于任广峰应当向银龙置业公司支付购房款应如何计算的问题。任广峰占有涉案两套房屋，银龙置业公司未表示反对，应视为银龙置业公司已经完成交付，任广峰应向银龙置业公司缴纳相应的购房款。一审法院依据双方签订的安置协议、孙楼镇政府制定的文件，将任广峰应支付的房款分为五部分，并无不当，本院予以确认。关于双方均提出的住房与经营性用房之间的开盘价价差问题。双方约定85.5㎡的住房按住房与经营性用房之间的开盘价价差计算，但双方未在涉案安置补偿协议中明确开盘价的具体数额，银龙置业公司提供的证据亦不足以证明住房的开盘价为3198元/㎡、经营性用房的开盘价为6188元/㎡的事实，对其主张，本院不予支持。任广峰认为协议中提到的85.5㎡住房实际是经营性住房，应按照经营性用房进行补偿，因双方订立的协议中明确约定了该房屋性质为住房，一审中任广峰提供的提供不能推翻安置协议载明的内容。故，对任广峰的主张，本院不予支持。一审法院依据公平的原则，以住房的备案价格与经营性用房平均售价的价差作为计算依据，并无不当，本院予以确认。关于过渡费的问题，双方在安置协议中仅确定了115.8㎡经营性用房的一次性经营损失补偿，并已计入补偿金中，故应再支付85.5㎡住房的过渡费。虽双方未明确85.5㎡住房所对应的过渡费如何计算，但双方在该协议中约定“本协议未明事宜，按照本协议所涉文件及《细则》的规定执行”，故一审法院依据丰县孙楼镇政府制定的《孙楼镇钢窗厂区块房屋征迁补偿安置方案》中的规定，计算85.5㎡住房所对应的过渡费，并无不当。三、关于被安置的经营性用房面积如何确定的问题。任广峰主张银龙置业公司在二楼未完成施工，被安置经营性用房面积应扣除22㎡，但其未提交充分证据对上述主张予以证明。同时，任广峰主张一审法院遗漏85.5㎡房屋对应的评估款，应在应付款中扣除，因一审法院在计算应付房款中已经包含该部分款项，无需再扣除该评估价格。故，任广峰的该主张，不应予以支持。综上所述，上诉人银龙置业公司与任广峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7890元，由上诉人银龙置业公司负担3264元，由上诉人任广峰负担4626元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二一年一月八日书记员 金宇婷