广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17083号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗发平，男，1975年4月4日出生，汉族，住广东省清新县。上诉人（原审被告，反诉原告）：罗桂金，女，1977年10月24日出生，汉族，住广东省清新县。两上诉人共同委托诉讼代理人：韩顺庆，广东东方衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗权威，男，1971年11月6日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：钟永辉，广东卓明律师事务所律师。上诉人罗发平、罗桂金因与被上诉人罗权威确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗发平、罗桂金上诉请求判令：撤销原审判决第四项，改判罗权威向罗发平、罗桂金赔偿75025元。事实与理由如下：其一，房屋的价值必然是建筑物价值与房屋所占用土地价值的综合。无论是当初双方买卖的标的物，还是原审判决返还的标的物，都必然是建筑物与房屋所占用土地使用权的统一。涉案房屋所占用的土地使用权是当初买卖标的的重要内容之一，是27年以来罗发平、罗桂金享用的内容之一，也是原审判决罗发平、罗桂金返还给罗权威的内容之一，但原审却将之排除在外，背离了上述基本事实。其二，宅基地使用权主体具有特定的身份属性，法律禁止买卖，这是认定本案房屋买卖合同无效、房屋应当返还的法律依据，但依据该法律不能得出“土地使用权价值差异不在赔偿损失范围内”的结论。其三，评估机构评定涉案房屋现时总价值为77025元，罗发平、罗桂金认为估值畸低，但为尽快了结本案纠纷，没有申请重新评估，原审应依照该评估结论判决罗权威对罗发平、罗桂金进行补偿。罗权威的父亲当年需要资金，罗发平的父亲于1993年2月21日购买了涉案房屋，本着对对方的信任，没有在房价低时另行购买房屋。现罗权威因房屋升值，将来可获取更高的拆迁补偿利益，诉请收回房屋，违反诚实信用原则。原审判决罗发平、罗桂金向罗权威返还房屋，却仅判决罗权威赔偿12363元，违反了公平原则。被上诉人罗权威答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求驳回罗发平、罗桂金的上诉请求，维持原判。罗权威于2018年11月2日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认罗记财与罗继波于1993年2月21日签订的房屋买卖合同无效；2.罗发平、罗桂金返还无效合同所涉房屋；3.本案诉讼费由罗发平、罗桂金承担。原审过程中，罗权威增加如下两项诉讼请求：1.罗发平、罗桂金赔偿罗权威租金损失（房屋占用使用费）26年×4000元/年=104000元；2.罗发平、罗桂金将新增建筑物予以拆除，将附着在涉案房屋的相邻红砖屋一间以及门口加建的冲凉房拆除。罗发平、罗桂金反诉请求判令：l.罗权威向罗发平、罗桂金返还购房款2000元；2.罗权威向罗发平、罗桂金赔偿经济损失（暂计20万元，具体金额待评估后确定）；3.罗权威负担反诉费、鉴定费用。原审过程中，罗发平、罗桂金明确其第2项诉讼请求为：判令罗权威向罗发平、罗桂金赔偿经济损失75025元。原审法院经审理查明，涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇前进村石东队。涉案土地为宅基地，该宅基地使用权于2018年6月12日登记在罗权威名下，该不动产权证书编号为粤（2018）广州市不动产权第08404803号，登记用途为住宅，类型为继承登记，使用面积为39平方米。该不动产权证书附有宗地图。罗发平、罗桂金陈述，涉案房屋面积为48.75平方米。罗权威陈述，涉案房屋之所以登记面积与罗发平、罗桂金陈述不一致，是因为罗发平、罗桂金对涉案房屋进行了加建。罗发平、罗桂金陈述，涉案房屋一直由其使用，其并未进行加建。1993年2月21日，罗记财将涉案房屋售予罗继波，并写下收条内容为：在前进石东队卖两间屋给罗继波兄弟。位置在罗群扬东片两间，每间壹仟元正，一共贰仟元正。罗记财经手卖出给罗继波兄弟。罗记财收取了罗继波支付的房款2000元，将涉案房屋交付给罗继波使用。涉案房屋现由罗发平、罗桂金使用，罗发平、罗桂金陈述，其使用涉案房屋过程中并未进行加建，一直都是维持原状。罗发平、罗桂金陈述，罗发平与罗继波是父子关系，罗桂金是罗继波儿媳妇。罗继波还有3个儿子罗继真、罗继河、罗继基、1个女儿罗土娇，罗继波的其他子女对该房屋继承给罗发平都是没有异议的。罗继波已经于2016年10月份去世，罗继波妻子李木娇在2018年去世。经询问，罗权威是否需要追加罗继波其他法定继承人作为第三人参加本案诉讼，罗权威表示由于涉案房屋一直是由罗发平、罗桂金居住，因此其只要求罗发平、罗桂金承担责任，不追加罗继波的其他法定继承人参加诉讼。罗发平、罗桂金提交了居民死亡医学证明（推断）书及罗土娇、罗继河、罗继基书写的声明，拟证实李木娇于2018年10月15日死亡及罗土娇、罗继河、罗继基放弃对涉案房屋的继承，所有财产归罗发平。罗权威对于上述居民死亡医学证明、声明予以确认。原审诉讼过程中，罗发平、罗桂金向原审法院申请对涉案房屋起诉之日的价值进行评估。原审法院经摇珠选定广东卓越土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋起诉之日的价值进行评估。因双方对于房屋面积有分歧，广东卓越土地房地产评估咨询有限公司要求原审法院明确以下事项：1.其中“房屋价值”是指地上建筑物价值，还是地上建筑物以及土地的价值。2.估价对象准确位置是根据贵院提供的《宅基地宗地范围图》，还是罗权威与罗发平、罗桂金双方所指认的标的物。若按照罗权威与罗发平、罗桂金双方所指认的标的物，请重新提供相关产权资料及证明文件。原审法院向广州市花都区国土资源和规划局发函询问涉案房屋的一块宅基地上的三间房屋是否全部或部分位于粤（2018）广州市不动产权第08404803号不动产权证的宗地图范围内？该局于2019年3月12日回复经核查，该宗地原权利人为罗记财，1990年登记并核发了《集体土地建设用地使用证》，宗地面积为39平方米。2018年，罗权威持继承公证书等资料来我局办理完善登记档案和继承登记手续，宗地面积仍为39平方米，经本人和所在村社签名指界，其宗地范围及尺寸详见附件。经与贵院、村委、经济社进行现场调查，来函中提及的三间房屋已超出宗地房屋。罗权威认为该复函所附的图与罗权威产权证上的宗地图不吻合，国规局的图是错误的，其产权证上的宗地图是不包括红砖屋，但是包括两间土砖屋，其认为两间土砖屋的位置和宗地图的位置是一致的，两间土砖屋面积加起来约39平米，其明确要求罗发平、罗桂金返还的是两间土砖屋，不包括红砖屋，面积约39平方。罗发平、罗桂金认为复函所附的图与罗权威产权证上的宗地图不吻合，不清楚国规局要表达的意思，希望国规局能够修正罗权威产权证上错误的宗地图。广东卓越土地房地产评估咨询有限公司于2019年6月5日出具《无法评估函》，表示因当事人至今未能补充明确界定估价对象的相关资料，故该公司认为评估工作无法继续开展，特将此案件退回。后罗权威到相关部门申请对涉案宅基地的宗地图进行变更。该宅基地使用权于2019年9月18日登记在罗权威名下，该不动产权证书编号为粤（2019）广州市不动产权第08804627号，登记用途为宅基地使用权，面积为39平方米，该不动产权证书附的宗地图进行了变更，与粤（2018）广州市不动产权第08404803号的界址点坐标不同。双方明确对粤（2019）广州市不动产权第08804627号不动产权证所确认的39平方米的房屋价值进行评估。罗权威明确其要求罗发平、罗桂金返还为粤（2019）广州市不动产权第08804627号不动产权证书中坐标为J1、J2、J3、J4范围的房屋。罗发平、罗桂金明确要求对地上建筑物及土地的价值进行评估。罗权威认为只应评估两间土砖屋的价值。经询问，双方均同意继续由此前摇珠选定的广东卓越土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的价值进行评估。广东卓越土地房地产评估咨询有限公司于2019年11月20日作出报告书，评估涉案房屋及宅基地使用权2018年11月2日的价值为77025元。罗权威对于该报告提出异议，认为：一、该房地产估价报告适用法律法规依据错误。本案中争议的房产为农村宅基地房产，根本无需以支付土地使用费为对价而取得土地使用权，不属于国有土地，所以该案争议房产估价报告采用以城市房地产开发的“成本法”对争议房产进行评估，实属不当；二、评估价格明显过高。按照该房地产估价报告第四条“估价对象”第（四）项“建筑物实物状况”中的第8项：“维护状况、完损状况：维护保养情况较差、现场勘查房结构较差，属一般损坏房，综合成新率为四成新。”，再结合该报告的评估单价1975元/平方米，即如果在2018年11月2日重新修建与案涉房屋相同结构的房屋，其成本价为4937.5元/平方米。而该案争议房屋为土砖瓦房，如果按此评估价格，明显不符合当时市场造价，因此，评估价格明显过高。罗权威为此提交了一份由广东证诚价格评估有限公司出具的报告书，该报告书的结论为涉案宅基地使用权在2017年7月10日的价格为26636.61元。该报告系罗权威为办理继承公证而自行委托广东证诚价格评估有限公司出具。罗发平、罗桂金对于罗权威提交的报告书三性不予认可，对该评估报告的来源其不予确认，评估报告是罗权威自行委托的，其没有参与评估委托，评估的金额是畸低的。罗发平、罗桂金对于广东卓越土地房地产评估咨询有限公司出具的报告书不予认可，认为评估报告的估价畸低，不能够真实反映涉案房屋及宅基地使用权的价格，涉案房屋有可能即将进行拆迁，有房地产公司已经在洽谈有关拆迁补偿的事宜，但是尚未形成最终协议，正常来讲，一层的房屋给予商品房面积的四倍面积补偿，39平方米给予156平方米补偿，补偿价会在一百万元以上，考虑拆迁的补偿价，可以对比出该评估报告金额畸低，如以7万多元出售涉案房屋会造成疯抢现象，可见该评估金额畸低。原审法院此后向广东卓越土地房地产评估咨询有限公司发函询问涉案房屋及宅基地使用权分别的价值。该公司于2019年12月30日复函称，涉案宅基地使用权价值为64389元，建筑物价值为12636元。罗权威对于该复函的真实性无异议、对土地部分的评估价格的合法性不予确认，对该复函的关联性，对建筑物的价格予以确认，对土地价格不予确认，土地评估价格没有依据。我方认为土地价值无法评估，从商品价值来看，该土地并无市场，土地是集体土地，村民对宅基地的使用是无偿使用，不需要进行对价，无市场价值，不具有可比性。罗发平、罗桂金对复函的三性予以确认，其认为复函中对于涉案土地和建筑物价值的数据畸低，从市场行情来看土地和建筑物的实际价值都远远高于复函中的数据。罗权威表示其不要求罗发平、罗桂金拆除冲凉房，仍要求其拆除红砖房，红砖房系建设在涉案房屋隔壁，与涉案房屋共墙。罗发平、罗桂金称红砖房由其修建，但该红砖房并未位于涉案宅基地上，罗权威无权要求其拆除。罗权威确认红砖房不在涉案宅基地范围内，但红砖房影响对其使用涉案房屋造成影响，故要求拆除。原审另查明，罗发平、罗桂金自述，两人与罗继波均不是广州市花都区狮岭镇前进村村民。罗发平、罗桂金支付评估费1000元。原审法院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”涉案房屋为宅基地房屋，而罗继波非涉案房屋所在地的村集体组织成员。故罗记财与罗继波之间的房屋买卖合同关系应为无效。罗权威要求确认罗记财与罗继波之间的房屋买卖合同关系无效，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”罗记财与罗继波之间的房屋买卖合同关系无效，罗继波应向罗记财返还涉案房屋，罗记财应向罗继波返还其支付的购房款，并就房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失向罗继波进行补偿。现罗记财已死亡，涉案宅基地使用权已由罗权威继承，并变更登记至罗权威名下。且涉案房屋现由罗发平、罗桂金占有使用，故罗权威有权要求罗发平、罗桂金向其返还涉案房屋。对于罗权威要求罗发平、罗桂金返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。罗权威应向罗继波返还罗继波支付的购房款，并向罗继波进行补偿。但罗继波已死亡，罗发平、罗桂金作为罗继波的法定继承人，且其亦是涉案房屋的实际占有使用人。故罗权威也应向罗发平、罗桂金返还罗继波支付的购房款，并向罗发平、罗桂金进行补偿。涉案房屋现经广东卓越土地房地产评估咨询有限公司评估，评定涉案房屋及宅基地使用权于2018年11月2日的价值为77025元，其中涉案宅基地使用权价值为64389元，建筑物价值为12636元。关于罗发平、罗桂金反诉要求罗权威支付2000元购房款的诉讼请求，予以支持。涉案房屋于2018年11月2日的价值为12363元，故罗权威应向罗发平、罗桂金赔偿房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失10363元。罗发平、罗桂金要求罗权威赔偿10363元，予以支持，对于超出部分，不予支持。由于宅基地使用权的主体具有特定的身份属性，因此，土地的价值亦因主体的特定性，而同样具有身份性的特殊性质，其价值变化不应计入合同无效后的返还的范围。罗发平、罗桂金要求罗权威向其支付涉案宅基地使用权损失的请求，不予支持。关于占有使用费，因罗发平、罗桂金并非无故占用涉案房屋，罗权威要求罗发平、罗桂金支付占有使用费，没有事实和法律依据，不予支持。罗权威要求罗发平、罗桂金拆迁其加建的红砖房，但罗权威与罗发平、罗桂金均确认红砖房并非位于涉案宅基地范围内。罗权威要求罗发平、罗桂金拆除红砖房，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年1月9日判决如下：一、确认罗记财与罗继波之间的房屋买卖合同关系无效；二、罗发平、罗桂金于本判决发生法律效力之日起三十日内向罗权威返还位于广州市花都区狮岭镇前进村石东队的房屋（不动产权证编号为粤（2019）广州市不动产权第08804627号，使用面积为39平方米）；三、罗权威于本判决发生法律效力之日起十日内向罗发平、罗桂金返还2000元；四、罗权威于本判决发生法律效力之日起十日内向罗发平、罗桂金赔偿10363元；五、驳回罗权威的其他诉讼请求；六、驳回罗发平、罗桂金的其他反诉请求。本诉案件受理费2430元，由罗权威负担2380元，由罗发平、罗桂金负担50元；反诉案件受理费2165元，由罗权威负担54.5元，由罗发平、罗桂金负担2110.5元；评估费1000元，由罗权威负担130元，由罗发平、罗桂金负担870元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”；第二条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”；第八条规定，“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。经查，本案纠纷涉及的宅基地上房屋买卖行为发生在1993年2月21日之前，该合同关系在《中华人民共和国民法典》实施之前已实际履行完毕。因该宅基地上房屋买卖行为发生在非房屋所属农村集体经济组织成员之间，依据买卖当时适用的法律法规及《中华人民共和国民法典》的相关规定，该行为均因违反相关法律禁止性规定而无效，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。于1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”；第六条规定，“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案二审的争议焦点是罗权威应如何向罗发平、罗桂金赔偿损失。依据已查明的事实，罗权威的父亲罗记财早在1993年2月21日即已出具收据确认其已将涉案房屋出卖给罗发平的父亲罗继波，双方并已完成房屋及房款的交收，至此，双方之间的房屋买卖合同关系已实际履行完毕，至罗权威提起本案诉讼时止已超过二十五年。之后，罗权威通过继承取得涉案房屋所属宅基地的使用权登记，而在罗继波死亡后，罗发平、罗桂金亦通过继承取得涉案房屋的占有使用。在前述买卖关系因违反宅基地使用权转让的相关禁止性法律规定而无效的情况下，罗发平、罗桂金因此而必然遭受相应的房屋差价损失。罗记财与罗继波在明知或应知买卖涉案房屋的行为违反宅基地使用权转让的相关禁止性法律规定的情况下仍然进行买卖，故对造成前述房屋差价损失的发生，双方均具有过错，而罗权威作为出卖方的法定继承人，其明知或应知买卖关系无效但已实际履行完毕长达二十几年，却仍以无效为由提起本案诉讼要求返还房屋，其行为有失诚信，其应对罗发平、罗桂金遭受的房屋差价损失承担主要过错责任。房屋差价损失因房地产价格上涨而发生，房屋价值的上涨与土地使用权价值的上涨密切相关，基于公平合理原则及利益衡平的考量，房屋差价损失宜参考评估机构评定的房地产总价值来确定，故原审对房屋价值及宅基地使用权价值加以区分并据此仅判决罗权威赔偿罗发平、罗桂金房屋价值损失，有失妥当，应予纠正。根据合同履行情况结合当事人的过错程度，本院参照广东卓越土地房地产评估咨询有限公司出具的评估结论，酌情确定罗权威向罗发平、罗桂金赔偿房屋差价损失44215元。案件受理费依法应由双方按胜败比例分担。评估费系为确定涉案房屋的差价损失金额而支出，而该费用的发生系因罗权威提起本案诉讼所致，故评估费应由罗权威负担。综上所述，上诉人罗发平、罗桂金的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11578号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11578号民事判决第六项；三、变更广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初11578号民事判决第四项为：罗权威于本判决发生法律效力之日起十日内向罗发平、罗桂金赔偿44215元；四、驳回罗发平、罗桂金的其他反诉请求。本案一审本诉受理费2430元，由罗权威负担2380元，罗发平、罗桂金共同负担50元；反诉案件受理费2165元，由罗权威负担495元，罗发平、罗桂金共同负担1670元。评估费1000元，由罗权威负担。二审案件受理费1416.55元，由罗权威负担742元，罗发平、罗桂金共同负担674.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年一月十五日书记员  彭文悦区敏儿