江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初6324号原告：李春玲，女，1971年11月16生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：孙梯民，睢宁县新兴法律服务所法律工作者。被告：马玉伟，男，1965年3月12日生，汉族，住睢宁县经济开发区。原告李春玲诉被告马玉伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序审理，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告李春玲及其委托诉讼代理人孙梯民，被告马玉伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租金22000元、押金3000元并赔偿原告损失共计159800元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月，原告通过案外人吴永堂租赁了被告位于睢宁经济开发区间厂房，面积为600平方米左右，租金为26000元每年。2019年10月，被告收取了原告租房押金3000元；2019年12月，被告又收取了原告2020年度的租金（实交18000，约定剩余8000元待签订书面合同时交付）。2019年11月，原告又向被告租赁了厂房对面二楼120平方米左右空房作为食堂，后交付了食堂租金4000元。自入驻该厂区以来，原告就一直要求被告签订书面租赁合同，但被告以各种理由推脱。2020年3月，被告告诉原告，因为厂房没有通过安监部门的检查，安监部门不允许被告将厂房外租，所以无法签订书面租赁合同。原告租赁该厂房用来开设服装厂，为此原告购置了大量设备、招聘了大量员工，并签订了相应供货合同。由于被告不提供书面租赁合同，导致原告无法正常、生产经营，造成巨大损失。经街道办事处等多部门协调处理，对被告应赔偿原告的具体数额没有达成一致。原告的损失为：二月份起因房东不能出具相关材料至不能复工，年前工人20人，每月损失2万元；新报名人员18人，人员流失38人*300元=11400元；客户流失3家，开发新客户每家大概1万元；130件棉衣在厂内不能出货，赔偿客户13000元；租用机器10台，10台***元*30天=9000元；食堂食材2000元；自有机器20天折损20*30/月=600元；厨师工资年付3万/年；每月利润2万*4个月=8万元；人员流失1.4万元；客户流失3万；货物损失1.3万；租用机器损失0.9万；缝用机器折损0.24万；厨师工资1.2万；食材：米面油等0.2万，以上共计15.98万。综上所述，被告故意隐瞒情况，将不具备出租条件的厂房租赁给原告，给原告造成重大损失，在事情暴露之后，又强行收回租赁场地。扣留原告厂内全部财产，为彻底解决问题，现原告依法起诉，请求贵院依法公正处理。被告马玉伟辩称，1、睢宁县人民法院（2020）苏0324民初2787号民事判决书，已经认定原告李春玲从案外人吴永棠处转租涉案厂房并且已经实际经营一段时间，双方虽然没有签订书面的租赁协议，但形成了事实上的租赁合同关系，只是没有约定租赁期限。根据法律规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明的，视为不定期租赁，当事人享有任意解除权。合同的解除权是形成权，自解除合同的通知到达对方时生效。本案中，睢宁县人民法院（2020）苏0324民初2787号民事判决书已经认定。答辩人已经于2020年5月15日提起诉讼要求李春玲搬离涉案房屋，并明确告知李春玲解除合同，故李春玲应该支付其使用厂房期间的租金。判决书认定租金数额为30000元每年（含厂房与食堂），从2020年1月1日到2020年6月1日，李春玲应支付的租金数额为15000元。2020年6月1日，李春玲在答辩人已经解除合同的情况下，仍然占有答辩人的厂房，直到2020年10月20日才完全搬出，故李春玲应该支付租金到2020年10月20日止，应支付的租金总数累计20830元，多余的租金答辩人可以退给李春玲。2、合同法规定，租赁合同可以是书面形式也可以是口头形式，答辩人虽然没有和李春玲订立书面的租赁合同，但不足以导致原告无法正常生产、经营。如果非要说李春玲没有正常生产经营的话，也只能说是由于疫情和其自身的原因造成的，和答辩人是否有其订立书面的租赁合同没有任何关系。3、对于李春玲主张的159800元的损失，由于李春玲没有提供任何证据加以证明，故对此损失答辩人不予认可。李春玲要求答辩人赔偿其损失的诉讼请求，没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下:2019年8月底9月初，李春玲从案外人吴永堂处转租位于睢宁县经济开发区间厂房用于经营，转租期限自2019年9月至2019年12月份，租金每月2500元，合计10000元，机械设备47000元，合计转让价格为57000元，双方未签订书面的合同。该厂房原系马玉伟租赁给案外人吴永堂，马玉伟与吴永堂未签订书面的合同。后李春玲通过姚坤与马玉伟协议食堂租赁事宜及2020年厂房租金事宜，但未约定水电费负担问题。李春玲于2019年11月支付马玉伟4000元用于租用主厂房二楼食堂，于2019年12月通过姚坤向马玉伟支付2020年涉案厂房部分租赁费18000元。李春玲另向马玉伟支付3000元押金。另查明，李春玲从案外人吴永堂处转租涉案厂房后经营至2019年年底2020年年初。2020年1月底春节放假期间全国爆发新冠××疫情，各地实施管控措施，至2020年3月初李春玲未实际经营。2020年3月10日，马玉伟与李春玲微信聊天中向其告知：为防控疫情，企业开工须经过申请，审验合格后才能开工。因省市要过来检查，你企业还没定复工时间，把门前广告牌先拿下来等形势再定。李春玲回复“上级领导安排我们正月二十复工，考虑工人安全所以没复工。昨天已领取监复工表，今天送安监局就可以了”。后双方因电费问题、食堂调换、他人进驻经营服装生意、企业复工复产、举报原告违建等问题产生争执.2020年3月13日，双方通过案外人王月梅进行调解，在调解中李春玲陈述因马玉伟与老毛在涉案厂区经营，并注册公司等诸多问题，其不愿在涉案厂房继续经营。2020年3月14日，马玉伟在向李春玲发送的微信中称“李总昨天下午麻烦王月梅过来我们一起聊了很多，有些细节考虑不周导致做得不到位深表歉意，来日方长，请您深明大义，共谋发展大计”。2020年3月19日，双方因厂房租赁问题产生争议，马玉伟报警称原告逼迫其高价收购机器。睢宁县公安局经济开发区派出所接警后建议双方调解处理。因李春玲举报马玉伟违建问题，双方矛盾进一步升级，经多方调解未果。2020年5月15日，马玉伟因与李春玲、姚坤房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，本院审理后于2020年8月13日作出（2020）苏0324民初2787号民事判决书，认为自2020年5月15日马玉伟阻止李春玲进入厂区，租赁合同的履行陷入僵持状态，合同已不具备继续履行的条件，应于解除，遂判决：一、李春玲于本判决生效后三十日内将位于睢宁县经济开发区间的厂房及主厂房二楼食堂腾空后交付给马玉伟；二、驳回马玉伟对姚坤的诉讼请求；三、驳回马玉伟其余诉讼请求。判决书生效后，因李春玲未履行生效判决确定的义务，马玉伟向本院申请强制执行。经本院执行【案号（2020）苏0324执2985号】，李春玲于2020年10月20日搬出厂房，案件执结。诉讼中，原告主张因租赁被告厂房造成机器、货物、客户流失等损失159800元等；被告抗辩称3000元押金为原告水电费用押金，应当抵扣水电费，但均未提供充分有效的证据予以佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，李春玲从案外人吴永堂处转租涉案厂房并已实际经营一段时间，被告对转租行为是知情的，并以自己的行为如收取了李春玲交纳的水电费、部分租金、押金等费用，认可李春玲租赁了涉案厂房。同时，被告收取款项的行为也能证明双方对新的租赁事宜进行了协商，且通过协商另行订立了新的租赁合同。双方虽未签订书面的租赁协议，但形成了事实上的租赁合同关系。该租赁协议系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立生效，双方应按约定履行各自的义务。本院（2020）苏0324民初2787号民事判决，已认定原、被告之间形成的租赁协议符合法定解除条件而予以解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。从本院查明确认的事实上看，李春玲租赁马玉伟厂房包括食堂在内的租金数额为30000元/年，但其自2020年1月1日起至同年10月20日搬出被告厂房之日止，共租赁294天，租赁费为24098元。鉴于被告已向原告交纳22000元的租金及押金3000元，原告多支付的款项被告应予返还。经核算，原告应付租赁费24098元，因被告收取原告25000元，因此，被告应当返还原告902元（25000元-24098元）。原告的诉讼请求（部分）成立，本院予以支持。但其主张租赁被告厂房造成机器、货物、客户流失等损失，证据不足，本院不予支持。被告抗辩称3000元押金为原告水电费用押金应当抵扣水电费，因未提供充分有效的证据予以佐证，其抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马玉伟于本判决生效后十日内返还原告李春玲902元；二、驳回原告李春玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3996元，由被告马玉伟负担596元，原告李春玲负担3400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张朋银人民陪审员  许 会人民陪审员  刘翠华二〇二一年一月六日书 记 员  赵易轩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十六条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人约定按照约定的期限支付租金。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。