湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民再57号上诉人（原审被告、再审申请人）：熊分山，男，1947年2月26日出生，汉族，住黄冈经济开发区。委托诉讼代理人：向冲，湖北德铭律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告、被申请人）：丰艳光，男，1963年12月7日出生，汉族，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：谢德文，湖北东坡律师事务所律师。代理权限为一般代理。原审原告丰艳光与原审被告熊分山房屋买卖合同纠纷一案，黄州区人民法院于2019年3月18日作出的（2018）鄂1102民初2559号民事判决，已经发生法律效力。熊分山不服，向原审法院申请再审。黄州区人民法院对本案决定再审后于2020年7月22日作出（2020）鄂1102民再2号民事判决，熊分山不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊分山及其委托诉讼代理人向冲，被上诉人丰艳光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。熊分山上诉称，一、原审适用法律错误，案涉房屋买卖合同合法有效。1、上诉人于2019年6月入籍西湖居委会，成为西湖村集体成员，主体适格；2、案涉房屋买卖合同内容合法且经公证，上诉人按约定支付市场对价并自2005年起居住至今，被上诉人亦按约定交付了房屋及相关证件，合同早已履行完毕；3、被上诉人户籍已转变为非农业户口，由农村居民转为城镇居民，丧失了村民资格，不应享受集体土地使用权，且其在新港大道另申请了宅基地建房居住至今；4、原房屋已不复存在；5、西湖村自2002年成建制转为非农业，该土地与国有无根本区别。二、永业行房地产评估报告遗漏上诉人装修、扩建部分、对土地使用权评估价显失公平、未考虑周边市场行情，原审未允许补充鉴定，程序错误。请求撤销再审一审及原一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。丰艳光向一审法院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告双方2005年8月8日签订的《房屋转让合同》无效；二、判令被告立即退还原告位于黄冈市××州开发区××房屋××栋及《个人建房许可证》、《集体土地建设用地使用证》；三、本案诉讼费用由被告承担。黄州区人民法院（2018）鄂1102民初2559号民事判决（以下简称原审判决）查明，1990年8月20日，丰艳光向所在的黄冈××开发区西湖村申请个人建房，同年10月10日经原黄冈县城镇管理监察中队批准办理了个人建房许可证。1995年6月5日，原黄州市土地管理局向丰艳光核发了黄州集建（95）字第002901037号集体土地建设用地使用证。该证载明土地使用者为丰艳光，地址是遗爱湖风景处**、地号为037，用地面积为129.12㎡，建筑占地110.72㎡，用途为住宅用地，该证还载明了地界线及宗地图。事后丰艳光在批准使用的集体土地上自建二层三大间房屋一栋及后院厨房居住。2005年8月8日，丰艳光与熊分山经协商签订了一份《房屋转让合同书》。合同约定丰艳光自愿将位于西湖村六组一栋三大间二层楼房及后面厨房出售给熊分山，该房屋南与洪四平家相邻，以巷子中为界，西与吴元喜家相邻，以墙外为界，门前是文峰路，东北与道路相连，占地面积110.72㎡，建筑面积221.44㎡（不含厨房面积），丰艳光出让房屋价格为捌万元整（￥80000元），合同签订后熊分山一次性将购房款付给丰艳光，合同签订时丰艳光将《个人建房许可证》、《集体土地建设用地使用证》交给熊分山，熊分山负责房屋过户，其费用由熊分山负责，丰艳光协助熊分山过户，该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，2005年8月11日黄冈市公证处对双方签订的《房屋转让合同书》进行了公证。2005年8月9日熊分山向丰艳光支付了购房款8万元，丰艳光收款后出具了收条，同时将自己持有的《个人建房许可证》、《集体土地建设用地使用证》及缴纳土地补偿费的相关发票一并交熊分山收执，并将房屋交熊分山占有、使用。2011年11月，熊分山对该房屋进行加层扩建时，黄冈市城市管理行政执法局向熊分山下达了调查通知书、停工通知书、改正通知书，但熊分山仍对房屋进行了加层及改扩建，同年12月28日黄冈市城市管理行政执法局对熊分山进行了处罚，罚款3000元。永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司对位于黄冈市黄州区西湖村6组洪家湾由熊分山居住的房屋宅基地集体土地性质价值及三层房屋价值进行评估，认为：土地使用权价值为6.54万元，原房屋价值为29.42万元，改扩建房屋价值为26.24万元，房地产评估总价为62.20万元，并出具了鄂永房〔2019〕（估）字第HG0028号房地产估价报告书。还查明，丰艳光的户籍住址为湖北省黄冈市××社区××组洪家湾，现住湖北省黄冈市××大道××村洪家湾**。熊分山的户籍住址为湖北省团风县但店镇泉华山村****，，现住湖北省黄冈××开发区西湖社区居民委员会**原审判决认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”；第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理……”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。据此，农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，其主体只能是本集体经济组织内的成员。由于房屋是土地的附着物，与土地具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，故农村村民转让宅基地使用权有一定限制。本案讼争房屋的土地性质为农村宅基地，熊分山与丰艳光签订《房屋转让合同书》时，并非黄冈××开发区西湖村村民，故该转让合同违反国家政策和相关法律法规，属无效合同。丰艳光请求确认《房屋转让合同书》无效，符合法律规定，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”；第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…。”丰艳光和熊分山在签订《房屋转让合同书》时均有过错，均应承担相关的民事责任。丰艳光基于合同无效要求返还房屋及《个人建房许可证》、《集体土地建设用地使用证》具有法律依据，予以支持。丰艳光坚持要求返还诉争房屋，其向熊分山赔偿损失的数额不能导致双方当事人权利义务明显失衡。依据永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司鄂永房〔2019〕（估）字第HG0028号房地产估价报告书，诉争房屋的土地使用权价值为6.54万元，原房屋价值为29.42万元，改扩建房屋价值为26.24万元，房地产评估总价为62.20万元。该房地产估价报告书同时考虑了房屋价值和宅基地使用权的价值，因此，《房屋转让合同书》无效导致双方当事人需互相返还财产时，丰艳光应向熊分山支付房地产总价值62.20万元。判决：一、原告丰艳光与被告熊分山于2005年8月8日签订的《房屋转让合同书》无效；二、被告熊分山退还原告丰艳光位于黄冈市××州开发区××组房屋及《个人建房许可证》、《集体土地建设用地使用证》，限被告熊分山于本判决生效之日起九十日内履行完毕；三、原告丰艳光支付被告熊分山房地产总价值62.20万元，限原告丰艳光于本判决生效之日起十五日内履行完毕。黄州区人民法院（2020）鄂1102民再2号民事判决（以下简称再审一审判决）查明，原审查明事实属实。另查明，2019年6月25日熊分山将其户户口迁移至西湖社区公共户头，自2005年起一直在黄冈××开发区西湖社区居民委员会6组居住至今。在再审过程中经到黄冈××开发区西湖社区居民委员会调查，其工作人员回复熊分山并非该集体组织经济成员，不享有该集体组织成员的待遇，丰艳光仍享有该集体经济组织成员的待遇。再审一审判决认为，本案诉争房屋的土地性质为农村宅基地，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非集体经济组织成员无权取得。本案中，熊分山与丰艳光签订《房屋转让合同书》时，并非黄冈××开发区西湖村村民，被告熊分山在一审判决之后将其户户籍迁移到该村，并未成为该集体经济组织成员，不享有该村集体经济组织成员的待遇，故该转让合同违反国家政策和相关法律法规，仍属无效合同。丰艳光请求确认《房屋转让合同书》无效，符合法律规定，依法应予支持。关于永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司鄂永房〔2019〕（估）字第HG0028号房地产估价报告书，该报告书综合考虑了土地使用权价值、原房屋价值、改扩建房屋价值，客观、公正，再审申请人并无证据证明该报告存在瑕疵，其补充鉴定的请求于法无据。依据该报告，诉争房屋的土地使用权价值为6.54万元，原房屋价值为29.42万元，改扩建房屋价值为26.24万元，房地产评估总价为62.20万元。该房地产估价报告书同时考虑了房屋价值和宅基地使用权的价值，因此，《房屋转让合同书》无效导致双方当事人需互相返还财产时，原告丰艳光应向被告熊分山支付房地产总价值62.20万元。综上所述，再审申请人熊分山的再审请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决：一、驳回申诉，维持原判。二、恢复（2018）鄂1102民初2559号民事判决书的执行。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，原审查明的基本事实属实。本院认为，归纳熊分山的上诉意见，本案的焦点问题是：一、案涉房屋买卖合同的效力问题；二、诉争房屋应否予以返还的问题。关于焦点一，案涉房屋买卖合同的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于农民集体所有，而农村宅基地具有较强的福利和保障性质,因此,取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员。由于房屋与土地的不可分离性,对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的,原则上应确认无效。原审法院据此认定本案所涉房屋买卖合同无效并无不当。上诉人熊分山认为案涉房屋买卖合同合法有效的上诉理由不能成立。关于焦点二，诉争房屋应否予以返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中,上诉人熊分山主张合同有效的最终目的是为了不予返还诉争房屋，对此，本院认为，诉争房屋属于上述法律规定中“不能返还或者没有必要返还”的财产,理由如下:（一）丰艳光与熊分山就诉争房屋买卖的意思表示真实,且双方均已履行完毕。截至目前，熊分山对诉争房屋占有、使用已达十余年，在此期间，丰艳光未对合同效力提出质疑，诉争房屋所在地的集体经济组织亦未提出任何异议，形成了稳定的交易后果。（二）熊分山在占有、使用诉争房屋的十余年期间,对该房屋进行了较大规模的翻建、扩建、装修以及较长时间的维护,诉争房屋较双方买卖时原状已发生了根本的变化,价值亦与签订合同时存在巨大差异，现已无法以房屋原状返还。若此时返还房屋对熊分山及其家人是不公平的，亦会造成其较大的经济损失。（三）诚实信用原则是我国民法的基本原则，是整个民法领域的“帝王条款”，民事主体在民事活动中应做到对他人诚信不欺，对自己的承诺信守不怠，任何人不能因为失信而获得利益。本案中，因诉争房屋现处于城市规划区，存在被拆迁的可能，此时丰艳光在其另有固定住所的情况下，提出确认合同无效之诉，并要求熊分山返还房屋，逐利目的明显，其行为严重违背诚实信用原则。若判决返还房屋，必然助长市场经济活动中不讲信誉、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的现象，不利于合同的严守和强化交易中的诚信观念,亦损害了公序良俗和诚实信用的社会根基。综上，考虑到双方交易发生时间长、房屋添附多、房屋价值变化大等因素，虽案涉房屋买卖合同无效,但保持现状、房屋不予返还，更符合双方房屋买卖的真实目的，也更能体现法律规定的诚实信用原则，故对丰艳光要求熊分山返还房屋的诉讼请求,本院不予支持。另外，因丰艳光将农村宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的人，应当对案涉房屋买卖合同的无效承担主要责任，在熊分山无需返还诉争房屋的前提下,其也无需返还购房款,因此亦不存在折价补偿问题。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外”的规定，上诉人熊分山的上诉理由虽不能成立，但原审判决机械适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，导致判决结果处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销黄州区人民法院（2018）鄂1102民初2559号民事判决及（2020）鄂1102民再2号民事判决；二、丰艳光与熊分山于2005年8月8日签订的《房屋转让合同书》无效；三、驳回丰艳光其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由丰艳光负担。本判决为终审判决。审判长  游荣审判员  严怀审判员  张立二〇二一年一月六日法官助理华贞书记员汪霞