青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2543号上诉人（原审原告）：马国鸿，男，1982年3月16日出生，公民身份号码：×××，汉族，户籍所在地：青海省海东市，现住：西宁市。被上诉人（原审被告）：西宁华盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301007814291595，住所地：青海省西宁市城**黄河路****楼**。法定代表人：苗永德，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱林，青海辉湟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘磊，青海辉湟律师事务所实习律师。马国鸿因与西宁华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年7月6日诉至西宁市城中区人民法院，请求判令：华盛公司立即协助马国鸿办理不动产产权证及所有权登记手续并向马国鸿支付迟延办理不动产产权证违约金223683.45元（暂计算至2020年6月1日，以已付购房款总额571400元为基数，房屋竣工验收交付使用日期2014年4月10日后90日的2014年7月10日为起点，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算到马国鸿取得房屋所有权证书之日止），并由华盛公司承担本案的诉讼费。该院于2020年9月24日作出（2020）青0103民初2603号民事判决，马国鸿不服向本院提起上诉。本院决定受理后，依法组成合议庭，并于2021年1月11日依法公开开庭审理了本案，马国鸿、华盛公司的委托代理人朱林、刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，马国鸿与华盛公司签订了《商品房预售合同》，2014年4月15日双方签订的合同，交房时间约定为2014年4月10日，实际交房时间为2014年7月15日；该合同约定了马国鸿从华盛公司购买位于西宁市××区的房屋一套，合同约定了房屋的位置、房号、面积、房款、房款交付时间、房屋交付时间等，其中第十五条约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》：3、买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》，并将办证资料提供给出卖人。”合同签订后，马国鸿自2014年4月16日至7月16日，分三次向华盛公司转账付清购房款571400元。一审法院另查明，华盛公司负责开发建设的××苑，项目取得了合法的建设手续，该项目计划建设7栋楼，建筑面积147751平方米，自2011年6月开始施工建设，截止本案马国鸿起诉时止，华盛公司才完成了5栋楼（面积105437.55平方米）的建设工作，尚有两栋楼未建设。该项目所建房屋性质中包含了商品房、拆迁安置房、公共租赁住房、经济适用住房，其土地又分别以划拨和出让两种方式取得，又因在建土地上有青海正平路桥建设股份有限公司所涉一栋6层楼及厂区至今未能完成拆迁工作；为协调上述土地性质、房屋性质、拆迁安置、建设总量中保障房与商品房的核算、红线图规划、设计方案变更等客观因素，华盛公司需要与政府相关管理部门多方协商确定，导致华盛公司无法完成商品房初始登记应提交的：土地使用权证或建设用地使用权证明文件、建设工程规划许可证、竣工验收资料、房产测绘成果报告和房屋分户图；从而无法完成涉案房屋的初始登记，因初始登记未能完成，导致华盛公司尚未达到接受买受人委托办理《房屋所有权证》的约定条件。至2020年9月3日西宁市自然资源和规划局才下发了《建设工程规划核实确认书》，确认华盛公司完成的最终建筑面积，该确认书中明确载明：一、该确认书是建设工程经城乡规划主管部门依法核实具备竣工规划确认条件的法律凭证；二、未取得本确认书的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门不予竣工备案，不动产登记机构不予办理房屋所有权初始登记。同时西宁市自然资源和规划局向华盛公司补发了《建设规划许可证》。一审法院认为，马国鸿与华盛公司签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定，本案中，双方签订的《商品房预售合同》第十五条明确约定：“出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按下列第3项办理《房屋所有权证》：3、买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》，并将办证资料提供给出卖人。”，该条约定办理《房屋所有权证》的前提条件是自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记，且完成初始登记后，马国鸿才能委托华盛公司办理《房屋所有权证》。该项目所建房屋因所建房屋性质中包含了商品房、拆迁安置房、公共租赁住房、经济适用住房，其土地又分别以划拨和出让两种方式取得，且在建土地上有青海正平路桥建设股份有限公司所涉一栋6层楼及厂区至今未能完成拆迁工作；为协调上述土地性质、房屋性质、拆迁安置、建设总量中保障房与商品房的核算、红线图规划、设计方案变更等客观因素，华盛公司需要与政府相关管理部门多方协商确定，导致华盛公司无法完成商品房初始登记。又因2020年9月3日西宁市自然资源和规划局下发的《建设工程规划核实确认书》中明确规定：一、该确认书是建设工程经城乡规划主管部门依法核实具备竣工规划确认条件的法律凭证；二、未取得本确认书的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，建设主管部门不予竣工备案，不动产登记机构不予办理房屋所有权初始登记。是出于政策的原因，致使华盛公司该项目所建房屋无法组织竣工验收，亦无法办理房屋所有权初始登记。因此双方合同约定委托办证的委托条件未成就，即其委托合同的法律关系附条件未成就，华盛公司受委托办证的义务不成立。又依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，华盛公司因客观原因及政策规定，事实上不能履行受委托办证的义务，其责任不在华盛公司，故其不构成违约。马国鸿主张华盛公司立即协助马国鸿办理不动产产权证及所有权登记手续、要求华盛公司向马国鸿支付迟延办理不动产产权证违约金223683.45元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持，应予驳回。华盛公司的抗辩理由合理合法，予以采纳。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回马国鸿的诉讼请求。案件受理费2327元由马国鸿负担。马国鸿上诉称：一审法院认为不动产产权证的办理需要先完成竣工验收并完成房屋初始登记为前提，而上述条件未成就，故华盛公司无协助马国鸿办理不动产权证的义务属事实认定不清；基于双方的约定，华盛公司应承担逾期办证违约责任。请求撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。华盛公司答辩称，一审判决正确，应予维持。二审经审理查明，双方对一审判决认定的基本事实不持异议，本院予以确认。二审另查明，涉案房屋于2013年1月由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，并于2020年10月29日经青海省建设工程质量安全监督总站竣工验收备案。本院认为，华盛公司协助马国鸿办理涉案房屋产权证系其应履行的合同附随义务。鉴于双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定华盛公司应在房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。华盛公司二审时提交的《建设工程竣工验收备案表》表明涉案工程于2020年10月29日完成竣工验收，按照双方合同约定，华盛公司应自此时起90日内向房屋登记机构办理初始登记并在完成涉案房屋的初始登记后负责为马国鸿办理《房屋所有权证》。现尚未达到上述约定的时限，故马国鸿主张华盛公司立即协助办理涉案房屋产权证不符合合同约定，客观上也无法立即办理。同时，依据上述约定，华盛公司并未构成逾期办证违约，故马国鸿主张华盛公司承担未去办证的违约责任亦不符合合同约定。一审判决认定基本事实清楚，处理适当，应予维持；马国鸿所持上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费4654元由马国鸿负担。本判决为终审判决。审判长 林建平审判员 李 娟审判员 任 宁二〇二一年一月十八日法官助理 马卓群书记员 曹李萌附：本案适用法律：中华人民共和国民事诉讼法