新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新21民终4号 上诉人（原审被告）：赖福成，男，1978年12月21日出生，汉族，住址陕西省西安市雁塔区，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告）：王新君，女，1976年9月11日出生，汉族，住址新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县，现住新疆维吾尔自治区哈密市。 委托诉讼代理人：刘翠红，鄯善县城镇法律服务所法律工作者。 上诉人赖福成因与被上诉人王新君房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区鄯善县人民法院（2020）新2122民初1482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赖福成、被上诉人王新君的委托诉讼代理人刘翠红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖福成上诉请求：撤销原判，查清事实后发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）赖福成仅欠付王新君1个月的租金。赖福成与王新君之前的租赁关系应于2019年5月1日到期，赖福成当时原本打算续租，但王新君多次出言不逊，在6月8日双方谈不拢后，赖福成明确告诉王新君不再续租房屋，并告知其次日搬走；而6月9日上午，赖福成让他人前往租赁房屋处准备把货物搬走时，发现王新君在赖福成的锁上又加了一把锁，导致货物无法搬走；直至2019年9月，在警察的督促下，王新君才将锁打开，赖福成得以将货物搬走。故一审法院对赖福成欠付的租金时间及其货物未能搬走的原因并未查清。（二）王新君怠于修缮壁挂炉导致赖福成遭受的损失应由王新君承担。赖福成在房屋租赁期间，涉案房屋壁挂炉坏了，赖福成多次通知王新君，但王新君均未修理，导致赖福成在冬季采暖期内无法使用该房屋，只能另行租赁房屋用于销售货物；根据《合同法》第一百一十三条规定，赖福成另行租房的损失5000元应由王新君承担。二、一审法院适用法律不当，王新君无权留置赖福成的货物，其应赔偿留置货物所导致的损失8000元。1．赖福成租赁王新君房屋是用于销售的，王新君在未经赖福成同意的情况下，将该房屋加锁，导致赖福成店内存放的夏装到了秋天才得以取出销售，造成货物损失8000元。2．王新君并不能因双方的租赁合同关系而占有赖福成的货物，其扣留货物且加锁的行为属于无权留置。综上，请求二审法院依法查明事实，维护赖福成的合法权益。 王新君辩称，1．赖福成与王新君于2019年5月1日签订了一份新的房屋租赁合同，租赁期间是2019年5月1日至2020年5月1日。因赖福成前面租赁过此房屋，王新君才同意其于2019年6月1日前将房屋租金以及押金交齐；在付款期限到期后赖福成称资金短缺又让王新君宽限时间，但直到7、8月份赖福成都没有将房屋租赁费交付；王新君最终于2019年9月23日通过警务站的民警才使赖福成搬离王新君的房屋。2．赖福成主张的壁挂炉问题，不是发生在本案所涉租赁期间内，而是之前其从第三人处租赁房屋期间内产生的，与本案并无关联。3．赖福成所称的货物损失8000元，因赖福成在双方僵持期间并未向王新君提出，亦没有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 王新君向一审法院起诉请求：依法判令赖福成立即支付2019年5月至8月的租金6667元及违约金4000元，合计10067元。 一审法院认定事实：2019年5月1日王新君将自己在××县出租给赖福成，双方签订了一份租赁合同，合同约定租期为一年，自2019年5月1日至2020年5月1日，租金每年20000元，押金3000元，租金及押金在2019年6月1日前全部付清，如不能按时支付租金或未经许可，擅自转租房屋的，赖福成应向王新君承担合同租金20％的违约金。合同签订后，王新君给赖福成交付了房屋，但赖福成一直未按合同约定支付租金及押金，在2019年9月23日，王新君报警后，收回了房屋。 一审法院认为，王新君向法庭提供了双方签订的租赁合同及接处警情况表及与赖福成的通话录音，可以证明赖福成占用了王新君的房屋，至2019年9月23日，王新君报警后收回房屋。王新君按双方租赁合同的约定，年租金为20000元，王新君主张赖福成支付4个月的租金6667元，原审法院予以支持；关于王新君主张的违约金，该违约金过高，原审法院予以调整，酌定赖福成支付王新君违约金1000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告赖福成应自判决书生效之日起十日内一次性支付原告王新君租金6667元，违约金1000元，合计7667元；二、驳回原告王新君其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赖福成申请证人谢昌国出庭作证，并当庭提交了两份录音证据，用于证明王新君在2019年6月8日左右将涉案租赁房屋加锁的事实。王新君质证认为，因谢昌国与赖福成为亲戚关系，且谢昌国并不能确认是王新君对涉案房屋上锁的，故对证人证言的真实性、合法性、关联性均不予认可；关于录音证据，第一份录音中确认为王新君老公的声音，第二份录音认可是王新君本人的声音，但是两份录音的内容均无法反映出王新君在2019年6月8日左右对涉案租赁房屋实施了加锁的行为，且其中赖福成称要凑5000元交前三个月的租金而对交一半的租金即10000元是有困难的，也可以证明赖福成已将涉案房屋上锁且不愿意开门，王新君是于2019年9月23日通过警务站民警才取得的涉案房屋。因证人谢昌国系赖福成的岳父，彼此存在利益关系，故本院对其证言不予采信；对于两份录音的真实性，本院予以确认，关联性需结合本案事实，予以判断。 二审经审理查明的事实与一审基本一致。 另查明，赖福成在2019年5月1日前从第三人手中通过转租方式已实际占有、使用着涉案房屋即鄯善县新城路506号农科所家属楼门面房17号。 本院认为，本案的争议焦点是：赖福成是否应当支付王新君4个月的房屋租赁费6667元以及违约金1000元。 赖福成与王新君签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，亦不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。按照合同约定，以及接处警情况表和赖福成的通话录音，结合庭审中赖福成认可其在此合同签订前已实际租赁使用着涉案房屋的情况；均可以证明王新君已将涉案房屋交付赖福成，赖福成在租赁期内亦有权对涉案房屋占有、使用、受益，而赖福成承担的是支付相应租金的义务。 赖福成上诉称因王新君将涉案房屋加锁，故其仅欠王新君1个月的房屋租赁费。赖福成就此以其证人出庭作证的证言和两份录音予以证实，因证人谢昌国系其岳父，证言中亦称不知谁将涉案房屋上锁；两份录音中的内容无法印证王新君加锁的事实；赖福成还称要凑钱先交付三个月的租金5000元；且赖福成自己已将涉案房屋上锁导致王新君报警要其搬离，赖福成对上述主张亦无其他证据加以佐证。故对赖福成的该项请求，本院不予支持。 关于赖福成主张2019年5月之前因涉案房屋壁挂炉损坏导致其另行租赁店铺的损失5000元，以及其货物销售损失8000元，因赖福成在一审中对此并未提出诉讼主张，本案审理的仅是涉案房屋租金及违约金事宜，二审庭审中本院对此亦予以了释明，故此项主张不属于本案二审的审理范围，本院对此不予处理。 综上所述，赖福成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由赖福成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王   志   红 审 判 员 南       斐 审 判 员 赵       伟 二〇二一年一月二十日 法官助理 钮   丽   婷 书 记 员 古力孜巴·艾尼娃尔