山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终135号 上诉人（原审被告）：昝守业，男，1974年1月24日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：山东鸿嘉置业有限公司，住所地山东省桓台县果里镇黄山路**。 法定代表人：蒋志英，董事长。 委托诉讼代理人：齐登国，山东致公律师事务所律师。 原审被告：庞启城，男，1981年1月18日出生，汉族，住山东省桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区。 原审被告：王玲，女，1982年1月24日出生，汉族，住山东省桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区。 上诉人昝守业因与被上诉人山东鸿嘉置业有限公司及原审被告庞启城、王玲案外人执行异议之诉一案，不服山东省桓台县人民法院（2020）鲁0321民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 昝守业上诉请求：撤销一审判决，依法改判;被上诉人承担本案的一切诉讼费。事实和理由：一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条排除适用二十六条的规定是片面的，属于适用法律错误。一、本案中，上诉人执行案件的法律文书为（2016）鲁0321民初85号民事判决，而被上诉人主张权利的依据为（2017）鲁0321民初3419号民事判决，很明显，上诉人昝守业申请执行在前，被上诉人提起诉讼判决在后。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。一审法院认定双方争议的标的为不动产，应优先适用第二十五条完全没有任何依据，第二十五条完全是对案外人进行执行异议时确定权利人的规定，而二十六条是在二十五条的基础上进一步区分各种情况进行相应处理的规定，两者并不存在应该优先适用哪一条的情况。本案中上诉人依据早于被上诉人的法律文书进入执行阶段，完全符合第二十六条的规定。其次，一审法院认定该案不存在第二十五条第二款的规定而应适用第二十六条也是片面的。因为根据第二十五条第二款规定“案外人依据生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依据前款规定判断不一致的，依据本规定第二十六条处理。”本案中，在上诉人进行诉讼并申请执行时依据本规定第二十五条第一款的规定完全可以认定执行标的权利人为原审被告庞启城和王玲，被上诉人作为案外人依据的法律文书确定的权利人，因此完全符合第二十五条第二款的规定，应该适用第二十六条。一审法院认定被上诉人依据的生效法律文书与根据第二十五条第一款确定的权利人一致而不适用第二十六条不合理也不合法，因为被上诉人依据的生效文书与根据第二十五条确定权利人的时间点不同，时间点不同就会导致涉案标的权利人不同。一审法院认定生效文书与第二十五条规定确定权利人一致完全是根据生效文书的时间点即2018年3月2日，在这个时间点后生效文书和第二十五条确定的权利人都是被上诉人，这完全是不合理的，因为上诉人进行诉讼是在2016年2月29日，同年申请进行执行，确定涉案房产权利人的时间点应为2016年，同时确定的权利人为本案原审被告庞启城、王玲。被上诉人生效文书确定的权利人为其自己，时间点为2018年3月2日，因此应该适用第二十六条的规定。二、查封保全行为是为使生效判决能够得到执行，保护当事人合法权益而进行的合法行为，上诉人申请法院对涉案房产进行查封，并在规定时间内起诉并胜诉，因此法院查封保全行为是合法有效的；其次，被上诉人主张涉案房产的所有权已经转移缺乏事实和法律依据。根据物权法规定，不动产物权的设立、转移应以登记为准，城市房地产管理法第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，庞启城、王玲仅与被上诉人签订了购房合同，并没有到相关部门领取权属证书，依法不得转移其房产，也就是被上诉人依法不能取得房屋所有权，其主张不能对抗法院的查封。因此，一审判决适用法律错误，判决结果错误。 被上诉人山东鸿嘉置业有限公司未提交书面答辩意见。 山东鸿嘉置业有限公司向一审法院起诉请求：1.依法解除对桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区3号楼2单元021003号（商品房预售许可证号为Y08-1000840）房屋及储藏室等的查封（涉案财产价值689151元）；2.诉讼费用由昝守业、庞启城、王玲承担。 一审法院认定事实：2014年8月16日，山东鸿嘉置业有限公司与王玲、庞启城签订《商品房买卖合同》一份，王玲与庞启城购买山东鸿嘉置业有限公司开发的桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区3号楼2单元021003号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证号为Y08-1000840。同日，双方签订上述合同补充协议一份，该协议的主要内容为：买受人自愿受让出卖人投资建设的涉案商品房的第2-39号地下储藏室使用权，该储藏室受让价款为22200元（该储藏室使用权受让价款不计入该套房屋买卖合同约定的总房价中），买受人于签定买卖合同时一次性付清上述储藏室全部受让价款；涉案商品房房地产产权证尚未办理到买受人名下时，如买受人累计三个月不能按贷款合同的约定按时向银行偿还贷款本息的，则出卖人有权单方解除双方签订的买卖合同，解除通知自送达买受人之日起生效；出卖人有权向银行代偿买受人所借剩余贷款本息，房屋（所有权，包括不限于商品房、地、地下储藏室位、车库等设施）由出卖人收回另行发售给第三人；本补充协议内容与《商品房买卖合同》有冲突的，以本补充协议为准。合同签订后，山东鸿嘉置业有限公司按照合同约定履行义务。王玲、庞启城支付首付款219151元，储藏室款22200元，剩余470000元，王玲、庞启城自中国银行股份有限公司淄博新区支行办理银行贷款。自2017年2月起王玲、庞启城未再偿还银行贷款，中国银行股份有限公司淄博新区支行每月从山东鸿嘉置业有限公司保证金账户扣划保证金款项至借款人贷款账户，用于垫付王玲、庞启城逾期贷款金额。2017年12月4日，山东鸿嘉置业有限公司向法院提起诉讼，请求判令解除山东鸿嘉置业有限公司与王玲、庞启城签订的《商品房买卖合同》、确认桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区3号楼2单元021003号房屋一套及该楼第2-39号地下储藏室归山东鸿嘉置业有限公司所有、判令王玲、庞启城在判决生效后十日内向山东鸿嘉置业有限公司返还上述房屋和储藏室、依法确认王玲、庞启城欠付的银行贷款由山东鸿嘉置业有限公司代为偿还银行。2018年3月2日，山东省桓台县作出（2017）鲁0321民初3149号民事判决，判决解除山东鸿嘉置业有限公司与王玲、庞启城于2014年8月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区3号楼2单元021003号房屋（商品房预售许可证号为Y08-1000840）一套及该楼第2-39号地下储藏室归山东鸿嘉置业有限公司所有，确认王玲、庞启城所欠付的中国银行股份有限公司淄博新区支行关于桓台县鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区3号楼2单元021003号房屋（商品房预售许可证号为Y08-1000840）的银行按揭贷款本金及利息由山东鸿嘉置业有限公司代为偿还。昝守业与庞启城、王玲民间借贷纠纷一案，山东省桓台县人民法院于2016年1月5日立案受理后，昝守业向法院提出财产保全申请，法院根据昝守业的申请依法作出（2016）鲁0321民初85号民事裁定，预查封王玲、庞启城名下位于桓台县果里大道406号鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区。2016年2月29日，经法院调解作出（2016）鲁0321民初85号民事调解书。因庞启城、王玲未按调解协议履行付款义务，昝守业向山东省桓台县人民法院申请执行，案号为（2016）鲁0321执1325号。2018年12月19日，山东省桓台县人民法院对涉案房产进行续查封，查封期限为3年。案外人山东鸿嘉置业有限公司对法院查封涉案房产不服于2020年6月10日向提出执行异议，法院于2020年6月24日作出（2020）鲁0321执异34号执行裁定，驳回山东鸿嘉置业有限公司的异议请求。山东鸿嘉置业有限公司对该裁定不服，提起诉讼。 一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点为山东鸿嘉置业有限公司对位于桓台县果里大道406号鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。依据该规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记在权利人名下不动产物权的取得，从而保护将来本登记的实现，但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是王玲、庞启城享有的在本登记完成之前的要求山东鸿嘉置业有限公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而昝守业对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当涉案房屋完成本登记，王玲、庞启城成为涉案房产所有权人，昝守业才能主张对涉案房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。王玲、庞启城向山东鸿嘉置业有限公司购买涉案房屋，2014年8月办理了房屋预告登记，2016年1月法院对预告登记在王玲、庞启城名下的房屋进行查封。人民法院查封涉案房产的效力是禁止王玲、庞启城处分涉案房产，且法律并无明文规定与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利因交易标的物被查封而不得行使。因此，查封的效力限制的是王玲、庞启城处分涉案房产的行为，并不等同于限制王玲、庞启城与山东鸿嘉置业有限公司关于涉案房产买卖的合同权利。涉案《商品房买卖合同》及补充协议约定了山东鸿嘉置业有限公司享有的合同解除权的条件，是当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺山东鸿嘉置业有限公司的合同解除权。且山东鸿嘉置业有限公司依据其与王玲、庞启城签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，起诉请求解除上述合同及补充协议。法院依法作出了解除山东鸿嘉置业有限公司与王玲、被告庞启城于2014年8月16日签订的《商品房买卖合同》及补充协议的判决。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，引起债权消灭的原因包括债权因为合同被解除、被认定无效、被撤销或者预告登记的权利人放弃债权等其他原因而归于消灭。本案中，涉案《商品房买卖合同》及补充协议已经生效判决确认解除，即王玲、庞启城所享有的涉案房产物权变动请求权因合同解除而消灭，相对应的对涉案房产的预告登记亦归于失效。从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条内容看，第二十五条确定了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提是案外人依据另案生效法律文书提出执行异议，而该法律文书认定的执行标的权利人与第二十五条规定得出的判断不一致。本案中，双方争议的为不动产，应当优先使用该规定第二十五条。依据该规定第二十五条，山东鸿嘉置业有限公司提交的土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证证明其系涉案房地产的所有权人，（2017）鲁0321民初3149号民事判决书亦判决涉案房地产归山东鸿嘉置业有限公司所有，故不存在第二十五条第二款规定的另案法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致，而应当适用规定第二十六条的情形。综上所述，涉案《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，王玲、庞启城对涉案房产不再享有相应的物权期待权，山东鸿嘉置业有限公司作为涉案房产的开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。山东鸿嘉置业有限公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，山东鸿嘉置业有限公司的诉讼请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：不得执行位于桓台县果里大道406号鸿嘉星城观澜御府Ⅱ区。案件受理费10692元，由昝守业、庞启城、王玲负担。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人昝守业依据生效判决对庞启城、王玲申请强制执行，并查封了庞启城、王玲购买的案涉房屋。但因庞启城、王玲因未能按时偿还银行按揭贷款，导致开发商山东鸿嘉置业有限公司利益受损，山东鸿嘉置业有限公司因此提起诉讼请求解除与庞启城、王玲的商品房买卖合同，一审法院对此作出判决，解除山东鸿嘉置业有限公司与庞启城、王玲的商品房买卖合同，确认案涉房屋归山东鸿嘉置业有限公司所有，该判决已发生法律效力。据此，案涉房屋所有权属于山东鸿嘉置业有限公司，上诉人申请法院查封并执行案涉房屋已丧失权利基础，一审判决不准执行案涉房屋及配套储藏室正确，本院予以确认。 综上所述，昝守业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10692元，由上诉人昝守业负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭 鹏 审判员 刘 宁 审判员 胡晓梅 二〇二一年一月十三日 书记员 刘 健