安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终26号 上诉人（原审被告）：无为碧鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省无为市无城镇。 法定代表人：孙继召，公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱庆阳，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：叶光东，男，汉族，住安徽省无为市。 被上诉人（原审原告）：王晓莲，女，汉族，住安徽省无为市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：周天源，安徽纬纶律师事务所律师。 上诉人无为碧鑫房地产开发有限公司（以下简称无为碧鑫公司）因与被上诉人叶光东、王晓莲租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初5616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 无为碧鑫公司上诉请求：1.依法改判或驳回叶光东、王晓莲的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用及律师费由叶光东、王晓莲承担。事实和理由：一、一审判决先称认为案涉《未竣工车位使用权转让协议书》(以下简称“协议书”)不违反现行强制性、效力性的法律规定,为有效协议,后称该协议书不符合人民防空法的规定,且存在规避合同法相关规定的情形,前后逻辑矛盾。(一)案涉协议书并未违反法律效力性、强制性规定，应为有效协议。首先,案涉协议书是无为碧鑫公司与叶光东、王晓莲在自愿平等协商的基础上所签订,无为碧鑫公司在此过程中并不存在欺诈、胁迫等行为，叶光东、王晓莲在协议书上签字的行为表明其对协议内容已充分理解,自愿依据该协议书约定行使权利、履行义务,且当下该协议书已经实际履行,现叶光东、王晓莲一审诉请无为碧鑫公司返还所谓的“超过20年的租赁费用”,有违民法的诚实信用原则。其次,《合同法》第五十二条确立了合同无效的法定情形,叶光东、王晓莲称案涉协议书违反了法律的强制性规定,而我国现有法律或行政法规中并没有对车位的有偿使用期限作出任何效力性强制性规定,因此,叶光东、王晓莲认为案涉协议书超过20年部分无效,无法律依据。最后,在2018年芜湖市中级人民法院审理的关于南陵春谷房地产开发有限公司车位纠纷系列案件中,法院判决均认定车位使用权转让合同并非租赁关系,该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。可见,此类车位使用权转让合同的效力获得了芜湖当地法院的认可。综上所述,案涉协议书应为有效协议。(二)案涉协议书并未违反《人民防空法》和《合同法》的相关规定。其一,一审判决称无为碧鑫公司通过案涉协议书“不仅将车位的使用权让渡给了叶光东、王晓莲,也转移了无为碧鑫公司应对人防设施负有的维护和管理责任,该约定不符合人民防空法的规定”。但在案涉协议书并未有相关约定，不仅如此，协议中还约定叶光东、王晓莲不得加建任何建筑物及作商业、堆放杂物等其他用途,如该车位及其所在地下室因战争、抢险救灾被征用的,叶光东、王晓莲应无条件配合。通过对案涉车位使用的限制,体现了无为碧鑫公司仍然对案涉车位的保有管理权能,而非一审判决所称的转移了维护和管理责任。其二,无为碧鑫公司与叶光东、王晓莲签订的协议书为车位使用权转让协议,并非叶光东、王晓莲一审所称为租赁合同。依据该协议书的约定案涉车位使用权转让期限为20年,其后若叶光东、王晓莲未违反协议书约定,无为碧鑫公司自愿同意叶光东、王晓莲无条件继续使用该车位至所在地表建设用地出让终止日期止。60000元是双方基于前述车位使用权转让模式约定的协议价款,是双方的真实意思表示。一审判决认定案涉协议实质上属于租赁合同为认定法律关系错误,因此案涉协议书更不存在违反合同法关于租赁最长期限相关规定的情形。二、依照相关法律和合同约定,无为碧鑫公司享有对案涉车位的管理和收益的权利。依据《物权法》第三十条规定:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:国家鼓励支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。案涉车位为无为碧鑫公司投资建设,已取得竣工验收合格资料,因案涉车位为人防车位,具有特殊性,无为碧鑫公司无法取得所有权,但依据相关法律规定确立的“谁投资、谁收益”的原则,无为碧鑫公司就其投资建造行为原始取得案涉车位的使用权和收益权。三、车位有偿使用协议符合市场经济的要求,与业主签订车位使用权转让协议并非无为碧鑫公司首创,也并非无为市地区独有,全国各房地产开发企业基本均是采用此种统一形式。若法院认定该类协议违反法律的强制性规定,将对现有的房地产行业销售秩序产生重大影响,甚至引发大量群诉纠纷,不利于社会整体秩序的稳定和经济发展。 叶光东、王晓莲辩称，一审法院判决，事实清楚，法律关系与法律适用准确，应当予以维持。一是案涉合同性质，名为“使用权转让协议”，实为“租赁协议”，应当受到《合同法》第十三章租赁合同的规范来约束和调整；二是叶光东、王晓莲没有否定人防工程的投资者对于人防工程使用和收益的权利，而将该人防工程被规划成为车位并出租取得收益，本身就是“使用和权益”的权利体现；三是案涉《未竣工车位使用权转让协议书》是无为碧鑫公司提供的格式文本，对其合同性质与合同条款的理解，应当作不利于与合同提供方的解释；四是无为碧鑫公司称“全国各地房地产企业均采取统一形式”判定违法将对地产行业产生重大影响，“引发大量群诉纠纷，不利于社会整体秩序的稳定和经济发展”，此说法是无稽之谈。 叶光东、王晓莲向一审法院起诉请求：1.判令无为碧鑫公司返还车位款42200元；2.判令无为碧鑫公司支付利息3805元（以42200元为基数,自2018年6月20日暂计算至2020年10月22日）；3、判令无为碧鑫公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年7月3日,无为碧鑫公司与叶光东、王晓莲签订《商品房买卖合同》,约定叶光东、王晓莲购买由无为碧鑫公司开发的碧桂园·钻石湾天玺房屋。合同第一条第一款载明该项目地块《国有土地使用权证》号码为皖(2018)无为县不动产权第0005465号,土地使用权终止日期为2087年12月12日。2018年6月,无为碧鑫公司与叶光东、王晓莲签订《未竣工车位使用权转让协议书》约定无为碧鑫公司转让天玺207号车位使用权,车位使用权转让费为人民币6万元整,期限20年，自2020年6月30日起至2040年6月29日止,但期满后叶光东、王晓莲无条件使用该车位直到“所在地表建设用地出让终止日期”为止,即2087年12月12日。叶光东、王晓莲于2018年6月20日,向无为碧鑫公司支付人民币6万元整。双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》。另查明：叶光东、王晓莲和无为碧鑫公司对《未竣工车位使用权转让协议书》中约定转让天玺207号车位，属人防工程车位无异议。本案争议的焦点1，涉案车位的性质及涉案协议的效力问题。实践中，住宅小区内的车位通常有三种情况：1、产权车位，指开发商自建的地下车库且单独取得车库产权，可以出售给业主并能够办理权属证书的；2、公摊车位，车位面积已经计入公摊面积，占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，应供小区内业主无偿使用的；3、人防车位，系指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，战时应为人防工程的地下室，平时可做可做车库供业主使用。其中人防车位系开发商根据《中华人民共和国人民防空法》规定建设的地下防空工程，然后将其改造为地下停车位，案已查明，诉争车位为人防车位，双方当事人对此均无异议。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。第二十二条规定“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”，依照“谁投资，谁受益”的原则并不影响房地产开发商系地下车位使用收益权利人的认定，原告作为收益权利人与相对方被告签订的案涉协议，涉及对人防车位的使用权进行经营、收益，不违反现行强制性、效力性的法律规定，故案涉协议应视为有效协议。本案争议的焦点2，对叶光东、王晓莲诉求的处理。叶光东、王晓莲将涉案的地下车位使用权进行处理，叶光东、王晓莲和无为碧鑫公司之间实质属于租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。该法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。从叶光东、王晓莲和无为碧鑫公司双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》来分析，无为碧鑫公司不仅将车位的使用权让渡给了原告，也转移了无为碧鑫公司应对人防设施负有的维护和管理责任，该约定不符合人民防空法的规定。同时，该协议内容存在规避合同法关于最长租赁期限为20年的情形，因此，涉案协议超出20年的部分期限无效。本案中，叶光东、王晓莲和无为碧鑫公司变相地将车位使用期限约定为67年，协议中超出20年的部分期限内容应视为无效。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，叶光东、王晓莲和无为碧鑫公司变相约定67年车位使用权的租赁费为60000元，由此推算平均每年为895.5元，使用20年的费用为17910元，因此无为碧鑫公司应返还叶光东、王晓莲42090元。叶光东、王晓莲要求无为碧鑫公司支付利息无双方的约定，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、无为碧鑫房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内返还叶光东、王晓莲车位使用费42090元；二、驳回叶光东、王晓莲其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍履行迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取计475元，叶光东、王晓莲负担75元，无为碧鑫房地产开发有限公司负担400元。 二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。 经查阅原审卷宗及询问当事人，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为：无为碧鑫公司是否应当返还叶光东、王晓莲相应车位使用费。首先，案涉车位经营使用权人的认定。叶光东、王晓莲与无为碧鑫公司签订的《未竣工车位使用权转让协议书》第八条明确约定，如该车位为人防车位的，乙方在使用该车位时还应遵守《中华人民共和国人民防空法》等法律法规，且庭审中，双方当事人对涉案车位系人防车位均无异议。涉案车位系经批准建造的平战结合的人民防空工程，故其所有权的归属，应当依照人民防空工程的权属规则来确定。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。故根据上述规定，碧鑫公司作为案涉人防车位的投资建设者，依法享有对案涉车位的经营收益权。其次，案涉车位使用权转让协议的性质和效力。本案中，碧鑫公司并非出售地下人防工程改造的地下车位的所有权，只是出售其和平时期的使用权，从权能分析，使用权转让与出租近似，但仍有区别。安徽省人大常委会制定施行的《安徽省物业管理条例》第十八条规定，建设单位不得将人防车位出售或附赠。但该条例不属于法律、行政法规的范畴，故案涉车位使用权转让协议系合法有效，对双方当事人具有法律约束力。依据案涉车位使用权转让协议的约定，无为碧鑫公司负有向叶光东、王晓莲转让案涉车位使用权的义务，而叶光东、王晓莲负有向无为碧鑫公司支付6万元对价款的义务。关于案涉协议超过20年部分期限无效的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。无为碧鑫公司不应当返还叶光东、王晓莲车位使用费42090元。 综上，无为碧鑫公司的上诉请求和理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初5616号民事判决； 二、驳回叶光东、王晓莲的一审诉讼请求。 一审案件受理费减半收取475元，二审案件受理费950元，均由被上诉人叶光东、王晓莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二一年一月二十日 法官助理汪平 书记员黄静 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；