辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2540号上诉人（原审被告）：抚顺深商投商用置业有限公司，住所地：辽宁省抚顺市顺城区临江东路**。法定代表人：姚武斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晓龙，该公司员工。委托诉讼代理人：张志华，辽宁正太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张琦，女，1987年1月25日出生，汉族，住辽宁省营口市老边区。委托诉讼代理人：杨鑫，抚顺市顺城区恒泽法律服务所法律工作者。上诉人抚顺深商投商用置业有限公司因与被上诉人张琦商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初455号民事判决向本院提起上诉，本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人抚顺深商投商用置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判按照合同约定给付违约金；一、二审诉讼费用由张琦承担。事实和理由：一、双方签订的买卖合同对抚顺深商投商用置业有限公司逾期办理产权证书有明确的约定，应当按照合同约定的违约责任进行担责，一审判决的违约金于法无据，应予以改判或发回重审。一审法院认定双方当事人签订的买卖合同合法有效，受法律保护，对双方均具有约束力，买卖合同中明确约定了违约金的支付标准和计算方式，双方并未对该条款进行变更。同时，张琦对违约责任和违约金已充分知晓和认可，一审对违约金的标准和计算进行变更，对买卖合同的有效性和保护性的认定存在前后观点的矛盾，也明显违背了当事人的意思自治原则。二、一审法院存在事实认定不清，逾期办理房产证的期间计算错误。抚顺深商投商用置业有限公司自2015年5月28日统一通知各购房者交房，2015年6月8日张琦实际接受房屋的交付，根据双方签订的《合同补充协议》约定，抚顺深商投商用置业有限公司按照合同约定应当为各业主办理产权证书的日期为2017年6月1日。抚顺深商投商用置业有限公司于2018年6月28日取得竣工备案许可证，自该日即可办理涉案的产权证，抚顺深商投商用置业有限公司亦尽到通知各业主办理产权证书的义务。故抚顺深商投商用置业有限公司逾期办理产证证书的期间应为自2017年6月8日至2018年6月28日。逾期非因抚顺深商投商用置业有限公司原因造成，事实上是大量购房者怠于提供办理材料及逾期配合办理产权证书的情况，因此根据合同约定，抚顺深商投商用置业有限公司无义务对2018年6月29日至2018年12月3日的逾期期间承担违约责任。三、本案证据不足，一审适用法律错误。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二》（以下简称《合同法解释二》）第二十八条、第二十九条的规定对于合同约定的违约金进行调整，应是以张琦的实际损失为基础。违约金的性质在于补偿，而非惩罚。一审中张琦未举证自身损失，应承担举证不利的后果。本案存在证据不足的情形。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释>》第十八条的规定，合同当事人对于违约金有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定确定上诉人应承担的违约金，一审法院依据《合同法解释二》第二十八条的规定进行判决，存在适用法律错误的情形。根据同类案件的判决，以及人民法院出版社出版的《最高人民法院司法观点集成卷》民事卷都有明确的说明和指导，对于商品房逾期办理权属证书的，当事人对于违约金有明确约定时，违约方应当按照约定的违约金承担违约责任。张琦辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。抚顺深商投商用置业有限公司存在逾期办证违约行为，双方签订的补充协议关于逾期办证违约金明显存在不对等性，合同中多处提到违约情况按日计算，仅在补充协议中关于产权登记违约金约定按已付房款万分之一向买受人支付，对买受人违约责任却按支付购房款日万分之一支付违约金。违约金具有惩罚性，在逾期办证违约金约定明显与其他条款约定不同，双方约定不公平。抚顺深商投商用置业有限公司逾期办证是其自身原因，与本案无关，应按合同约定时间办理登记。一审适用法律正确。合同条款为格式条款，对此类合同条款应按照民法诚实信用、平等互利基本原则作为判决依据。按照《合同法》第一百一十四条规定，双方的违约责任分配应公平合理。对于违约金数额，一审按中国人民银行同期存款利率计算，符合《最高人民法院关于商品房买卖合同案件适用法律若干问题解释》第十六条、第十八条第二款规定。张琦向一审法院起诉请求：1.请求依法变更合同，按照日万分之一支付产权证逾期办理违约金；2.请求依法判决抚顺深商投商用置业有限公司支付张琦违约金23988元。3.本案诉讼费由抚顺深商投商用置业有限公司承担。事实和理由：2013年5月16日，张琦与抚顺深商投商用置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：张琦购买由抚顺深商投商用置业有限公司开发位于顺城区号房屋，建筑面积为82.13平方米，购房款为433006元。张琦依约交付购房款，抚顺深商投商用置业有限公司于2015年6月8日将该房交付使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中约定，若出卖人不能在房屋交付后720日内取得房屋权属证书的，出卖人承担违约责任，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。由于抚顺深商投商用置业有限公司的原因，张琦在2017年5月28日实际取得房屋不动产登记证书，抚顺深商投商用置业有限公司逾期天数为554天，应当承担违约责任。因双方签订的《合同补充协议》中抚顺深商投商用置业有限公司利用格式条款单方面加重我们违约责任，违背法律规则、公平原则和诚实信用的原则，故诉至法院，要求判如所请。一审法院认定的事实：2013年9月16日，张琦与抚顺深商投商用置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定张琦以公积金贷款的方式购买由抚顺深商投商用置业有限公司开发位于抚顺市顺城区号房屋，建筑面积为82.13平方米，总房款433006元。同日，双方再次签订《合同补充协议》一份，约定：“双方一致同意：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”。双方均在合同上签名捺印、盖章。张琦缴纳房款，抚顺深商投商用置业有限公司出具一份有其盖章的销售不动产统一发票。2015年6月8日，抚顺深商投商用置业有限公司将该房屋交付张琦使用。2017年12月3日，张琦取得该房屋不动产权证书，该不动产权证书号为辽（2018）抚顺市不动产权第0061966号。现张琦以诉称理由来院告诉，因双方分歧较大，未能达成调解协议。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应当全面履行各自义务。本案，原抚顺深商投商用置业有限公司在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，该合同及协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同及协议约定全面履行各自义务。张琦已将购房款全部交付抚顺深商投商用置业有限公司，且确因抚顺深商投商用置业有限公司原因导致张琦未按约定期限内取得不动产权证书，抚顺深商投商用置业有限公司应当按照合同及协议约定承担违约责任。关于违约金数额，张琦主张《合同补充协议》中关于违约责任的条款属于抚顺深商投商用置业有限公司提供的格式条款，对双方违约责任的承担比例上显失公平，要求增加抚顺深商投商用置业有限公司承担违约金数额，虽双方签订的《商品房买卖合同》对违约责任作出了明确约定，但该合同文本为抚顺深商投商用置业有限公司方提供的格式文本，对争议的条款未经双方当事人协商，张琦方作为购房者处于弱势地位，在合同履行过程中因抚顺深商投商用置业有限公司方自身原因致使合同未能完全履行时，抚顺深商投商用置业有限公司仅承担数额畸低的违约金，使得双方的利益严重失衡，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案考虑张琦未对其因抚顺深商投商用置业有限公司违约造成的实际损失程度进行举证，故综合考量本案违约行为导致守约方的实际损失、违约方的过错程度、合同的履行情况以及预期利益等多方面因素，酌情对张琦主张的逾期办理产权证违约金进行适当调整，以张琦实际交付抚顺深商投商用置业有限公司的案涉房屋总房款为基数，自双方约定的办理房屋产权证期限届满次日起至实际办理产权证之日止（即2017年5月28日至2018年12月3日，共计554天），按照中国人民银行同期同类活期存款利率为标准计算。经查，2017年、2018年中国人民银行活期存款年利率为0.35%。由此，抚顺深商投商用置业有限公司应当给付张琦逾期办理产权证违约金为433006元×0.35%/365天×554元=2300.27元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：抚顺深商投商用置业有限公司于本判决生效后十日内支付张琦违约金2300.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由张琦负担175元，抚顺深商投商用置业有限公司负担25元。二审审理过程中，抚顺深商投商用置业有限公司提交小区张贴通知的照片打印件，拟证明抚顺深商投商用置业有限公司在2018年7月10日张贴可以办证的通知，违约金截止日期应为2018年6月28日。张琦质证意见：真实性及证明内容均不认可。抚顺深商投商用置业有限公司应提供原件举证，本案涉及的是合同违约责任，按合同约定，张琦应在2017年5月28日前取得产权证，抚顺深商投商用置业有限公司明显违约。该证据与本案无关。本院对该份证据的认定在本院认为中分析论述。本院经审理查明，一审判决书中被告名称应为“抚顺深商投商用置业有限公司”，案涉房屋房产证登记记载时间为2018年12月3日。本院查明的其他事实与一审查明的相同。本院认为，依据双方的诉辩主张，本案争议的焦点可归纳为：一审法院认定抚顺深商投商用置业有限公司给付张琦延迟办理房产证违约金的计算标准是否适当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案双方当事人签订的《合同补充协议》中约定：如因出卖人的责任致逾期办证所应承担的违约金按已付房款的万分之一计算，即每万元的房价款仅产生1元的违约金，这与逾期办证造成买受人无法取得房屋的物权，并进而基于物权自主行使对房屋的处分权等所产生的权利行使障碍及损失相比较，涉案合同约定的违约金数额较低。另双方签订的《合同补充协议》约定了因买受人的责任致逾期办理产权登记手续则以日为标准计算支付违约金。涉案协议关于违约责任的条款未充分保障合同双方利益的平衡。一审法院考虑买受人的实际损失，依据公平原则认定自双方约定的办理房屋产权证期限届满次日起至实际办理产权证之日止，按照中国人民银行同期同类活期存款利率为标准计算违约金适当，本院予以维持。对抚顺深商投商用置业有限公司提出的应按已付房款的万分之一向买受人支付违约金的主张，本院不予支持。本案双方在《合同补充协议》对未办理产权证的违约责任期限的约定为：“如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的”，以上约定的内容表明该违约责任应计算至买受人取得房屋权属证书为止，现抚顺深商投商用置业有限公司在一、二审期间未能提供证据证明张琦作为买受人对延迟办理房屋权属证书存在过错，故对抚顺深商投商用置业有限公司提出的逾期办理产权证书的期间应为自2017年6月8日至2018年6月28日的主张，本院不予支持，其提供的照片打印件不足以证明其以上主张，本院对该份证据亦不予以采纳。综上所述，上诉人抚顺深商投商用置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人抚顺深商投商用置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 黄 霞审判员 李雪慧二〇二一年一月八日法官助理王宝伦书记员刘娟