文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3222号上诉人（原审被告）：杭州志发实业投资有限公司，住所地杭州市萧山区新农都物流中心******。法定代表人：黄志强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡雷，北京友恒（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江跃龙汽车有限公司，住所，住所地句容市宝华镇凤坛村div>法定代表人：王海忠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李花，江苏民中律师事务所律师。上诉人杭州志发实业投资有限公司（以下简称“志发公司”）因与被上诉人镇江跃龙汽车有限公司（以下简称“跃龙公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初7873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。志发公司上诉请求：撤销江苏省句容市人民法院（2019）苏1183民初7873号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;本案的一审、二审诉讼费用及保全费由被上诉人承担。事实和理由：1.原上诉状的免租期租金是根据被上诉人实际向上诉人交付的租赁物面积按合同计算的5个月免租期，但根据合同约定，被上诉人应向上诉人交付11万平米的租赁物，故免租期租金应当根据合同约定交付租赁物的实际情况计算为11万平米租赁物的五个月的租金计550万。原判决认定免租期为2016年6月1日至2016年11月1日错误。2.上诉人及湖北金太阳投资集团支付给被上诉人股东的1000万元的诚意金以及上诉人出借给被上诉人的实际控制人吴全强230万元的借款与本案有关联;上诉人不存在违约支付租金,不构成违约。3.根据涉案合同约定,被上诉人逾期交付租赁物业的,应按照第一年租金总额的万分之五承担违约金。4.原判决认定的租金数额7834338元存在错误。跃龙公司辩称，1.关于免租期，应当根据合同约定的条款从起租日计算免租期，上诉人要求按其实际出租给次承租人的时间再给予五个月的免租期没有依据。上诉人当庭变更认为免租期租金应按11万平米计算的观点与其在上诉中所称的免租期起算的观点相互矛盾。2.被上诉人曾为租金事宜多次向上诉人催讨，曾多次发生过争执，期间被上诉人还曾向派出所报警，相关情况法庭可以去派出所进行核实。3.上诉人在上诉状中2－4项中关于股权转让和借款过程的相关陈述不是事实。4.上诉人所称的框架协议中所涉及的1000万元诚意金和黄志强个人所借款230万元，其中所涉及的700万诚意金以及黄志强个人所借款230万元与被上诉人无关，且被上诉人股东已就此款项与相关当事人达成合意。上诉人欲将上述700万诚意金和230万借款与其欠被上诉人的租金进行抵扣的理由没有依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。跃龙公司向一审法院起诉请求：1.要求判令解除其与杭州志发实业投资有限公司之间的物业租赁合同并返还租赁物业；2.要求判令杭州志发实业投资有限公司支付租赁期间的租金6733042元（1.截至2020年5月31日的违约金1955251元；2.以6733042元为基础按日万分之五计算自2020年6月1日起至实际给付之日止）；3.本案诉讼费用、保全费、保全担保费由杭州志发实业投资有限公司承担。一审法院认定事实：2016年5月19日，跃龙公司（甲方）与志发公司（乙方）签订物业租赁合同一份，约定跃龙公司将其拥有合法产权的位于句容市宝华镇凤坛村的工业用地及地上工业厂房等建筑物整体出租给志发公司，产权土地面积15万平方米，已建有10万平方米的工业厂房，5000平方米的办公楼。合同第二条约定，1.合同租赁期限为20年，合同主要内容有：“租赁物业的租赁期限共20年，即从2016年6月1日起至2036年5月30日止。2.甲方应于上述起租日将租赁物业清空后（分期移交的则分期支付租金），移交给乙方实际占有、使用、收益。移交时双方可制作移交书并予签章确认。移交后乙方即可正式进入并使用和改造租赁物业。3.考虑到乙方的前期装修、改造、招商准备等必要工作，甲方向乙方提供5个月免租期，自上述起租日起算，免租期不计付租金，免租期满后开始计付租金，但免租期内水电费用由乙方承担。4.租赁期满……合同第三条约定，1.场地租金的起始标准为每年每亩人民币20000元（含税），每五年按5%的标准递增一次；厂房租金的起始标准为每年每平方米人民币120元（含税），每3年按10%的标准递增一次。2.租赁物的租金一年一付，（先付后用）乙方应于每年的11月份前一次性支付一年度的租金……合同第四条约定，本合同签订之日起十日内，乙方应交给甲方人民币600万元，其中人民币100万元为履约保证金，其余为预付款，预付款可冲抵首期的租金。保证金在本合同期满或终止之日起十日内退还（不计息）。合同第七条约定，1.乙方有权……2.双方确认：自本租赁合同签订之日起三年内，乙方对租赁物业享有特别的优先受让权，如乙方受让甲方的租赁物业的，则届时通过股权转让方式进行，具体由甲乙双方日后协商一致并另行签订协议，三年内，甲方原则上不向其它第三人转让租赁物业，租赁物的所有权以现有的面积1038亩和厂房（地面（地面建筑1万平方米，按人民币叁亿伍仟万的价格转让，之后的转让价格届时依市场的行情，由双方另行协商，三年期满后，甲方可自行对外转让，但转让不得影响与乙方租赁合同的履行。3.如甲方对外转让……合同第九条约定，1.乙方如逾期支付租金超过一个月的，乙方应按所拖欠租金总额的日万分之五向甲方支付逾期付款违约金。拖欠租金达3个月以上的，甲方有权解除合同，收回租赁物业。2.本合同签订后，甲方应按约交付租赁物业给乙方，逾期交付的，应按第一年租金总额的日万分之五支付违约金给乙方；逾期2个月仍未交付的，或甲方违反国家法律政策规定导致乙方无法正常使用，或甲方无权出租的，可视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，并有权要求甲方退还已支付的租金，并支付租金总额10%的违约金。3.合同期内……合同第十一条约定，1.本合同……4.本合同自甲乙双方签章并且甲方收到600万款项之日生效。双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，志发公司分别于2016年5月28日、5月30日向跃龙公司各支付100万元。志发公司承租涉案物业后已对外进行出租，志发公司应支付给跃龙公司的租金为8530522元（2016年应付670600元+2017年应付2784720元+2018年应付3619440元+2019年应付1455762元）。目前仍由志发公司租赁的物业由其分别出租给南京尊驰物流有限公司、南京迈越物流有限公司、、南京欧达物流有限公司、南京恒聚物流有限公司、南京丰泰物流有限公司、南京轩冉物流有限公司、南京恒睿物流有限公司、南京佑启物流有限公司、南京得超物流有限公司和南京卡行天下网络科技有限公司使用。另查明：2017年3月12日，跃龙公司股东江苏天洋集团有限公司（以下简称“天洋公司”）和丹阳依达汽车有限公司（以下简称“依达公司”）（甲方）与湖北金太阳投资集团有限公司（以下简称“金太阳公司”）、志发公司（乙方）签订“关于跃龙公司股权转让的框架协议书”，跃龙公司股东拟将跃龙公司100%股权（本次收购的主要资产为跃龙公司名下的位于江苏省句容市宝华镇凤坛村的工业用地及工业厂房等固定资产）转让给乙方，乙方自愿支付1000万元给甲方作为诚意金。协议约定，在尽职调查和商务洽谈后，如双方因故未能签订正式的《股权转让合同》的，则甲方应予乙方通知后七日内全额退还该笔诚意金（但甲方持有该笔诚意金的实际期限，最短可不低于2个月，最长不得超过6个月），逾期退还的还应自收款之日起按每月千分之二计付违约金；如双方协商签订了正式的《股权转让合同》的，则该笔诚意金抵作首期应付的股权转让价款。志发公司已与甲方签有租赁合同，甲方已将部分土地及其上已建的约10万平方左右的工业厂房出租给志发公司。甲乙双方确认，如日后签订股权转让合同，则将先解除该租赁合同，并作财务结算。协议签订后，金太阳公司支付700万元诚意金给天洋公司、志发公司支付300万元诚意金给天洋公司。此后，双方未能签订股权转让合同。2020年5月19日，天洋公司和依达公司作为甲方与金太阳公司签订还款协议，约定由天洋公司和依达公司返还金太阳公司700万元诚意金，双方对还款时间进行了约定。案件审理中，一审法院根据跃龙公司申请，依法冻结志发公司价值650万元的财产，跃龙公司支付保全费5000元。一审法院认为，关于合同解除问题。虽然跃龙公司与志发公司签订的物业租赁合同约定“本合同自甲乙双方签章并且甲方收到600万款项之日生效”，但双方均认可涉案租赁合同已生效，且跃龙公司已分期交付物业给志发公司，志发公司实际也租赁使用涉案房产，双方签订的租赁合同早已实际履行。故应当认定为双方已实际变更合同生效条件，双方签订的租赁合同合法有效。现因志发公司一直拖欠租金未付，跃龙公司要求解除租赁合同，并要求志发公司给付实际承租期间的租金,不违反法律规定,对其该部分诉请，一审法院予以支持。关于欠付租金的问题。双方在租赁合同中约定免租期5个月，系跃龙公司考虑志发公司的前期包括装修、改造、招商等前期准备工作，并未附加其他排除情形，故计算2016年度租金时应当自2016年6月1日起扣减5个月免租期即自2016年11月1日起计算租金。志发公司共计应付租金8530522元，扣除预付的200万元，志发公司尚欠跃龙公司租金6530522元。违约金计算至2020年5月31日期间为1861119元。其余违约金应以6530522元本金为基数按日万分之五计算至实际给付之日。至于志发公司辩称的已支付1430万元的问题。因其和金太阳公司支付给天洋公司的1000万元系志发公司与金太阳公司向天洋公司、依达公司支付的股权转让协议的诚意金，另外230万元也是吴全强的借款，均与本案无关。故对其该辩论意见，一审法院不予采纳。至于跃龙公司诉请的保全担保费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除镇江跃龙汽车有限公司与杭州志发实业投资有限公司于2016年5月19日签订的物业租赁合同，杭州志发实业投资有限公司于判决生效后二十日内返还其从镇江跃龙汽车有限公司处承租的物业（位于句容市宝华镇凤坛村分别由南京尊驰物流有限公司、南京迈越物流有限公司、南京欧达物流有限公司、南京恒聚物流有限公司、南京丰泰物流有限公司、南京轩冉物流有限公司、南京恒睿物流有限公司、南京佑启物流有限公司、南京得超物流有限公司和南京卡行天下网络科技有限公司租赁使用）；二、杭州志发实业投资有限公司于判决生效后十日内给付镇江跃龙汽车有限公司租金6530522元及违约金（1.计算至2020年5月31日的违约金为1861119元；2.以6530522元为基数按照日万分之五计算自2020年6月1日起至实际给付之日止）；三、驳回镇江跃龙汽车有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人志发公司提交了如下证据：1.2017年11月22日其与被上诉人、南京远方物业有限公司签订的协议书一份；拟证明其不拖欠被上诉人租金。2.2019年5月9日被上诉人的会计吴秀琴出具的租金明细一份；拟证明被上诉人计算的租金存在错误。跃龙公司质证认为：1.因上诉人及湖北金太阳公司向被上诉人的股东收购股权，考虑到双方之后可能存在合作，如上诉人收购成功的话，双方对租金再作财务结算;2018年双方确定收购失败后，上诉人应当支付拖欠租金。2.该份租赁情况明细表中所记载的内容与被上诉人在一审庭审中向法庭提交的证据四的内容是一致的。被上诉人最终计算的租金是按照上述两份明细表及上诉人在2020年6月19日一审中提交的证据中的明细综合进行计算。被上诉人跃龙公司提交如下证据：银行电子回单八张，拟证明700万诚意金被上诉人股东已按还款协议全部履行完毕，另230万债权转让协议吴全强个人也已按该协议在分期支付，已支付了115万元。由此可以证明上述诚意金及230万借款与本案无关，也与上诉人无关。志发公司质证认为：该笔700万诚意金的还款时间系在本案一审审理期间，说明了被上诉人在本案中极力割裂租赁合同与股权转让的关联性问题，达到其套路租的目的。该份证据恰恰证明上诉人与被上诉人租赁关系、股权转让关系相互交织，相关款项之间亦存在相互抵扣的行为。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点：一、志发公司结欠跃龙公司的租金款数额是多少？跃龙公司未能按照合同约定的面积交付租赁物，是否构成违约，是否应当按照合同约定承担违约责任；志发公司是否应当承担逾期支付租金的违约责任。二、志发公司支付跃龙公司股东江苏天洋公司的股权诚意金300万元是否应当在本案中一并处理。本院认为，跃龙公司与志发公司签订的物业租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方应当遵守履行。双方在协议中约定跃龙公司将其拥有合法产权的位于句容市宝华镇凤坛村的工业用地及地上工业厂房等建筑物整体出租给志发公司，产权土地面积15万平方米，已建有10万平方米的工业厂房，5000平方米的办公楼。同时约定跃龙公司应于起租日将租赁物业清空后移交给志发公司,如分期移交则分期支付租金。移交时双方可制作移交书并予签章确认。另外考虑到志发公司前期需要对租赁房屋进行装修、改造、招商准备等，跃龙公司向志发公司提供5个月免租期，免租期不计付租金。志发公司如逾期支付租金超过一个月的，应按所拖欠租金总额的日万分之五支付逾期付款违约金。拖欠租金达3个月以上的，跃龙公司有权解除合同，收回租赁物业。跃龙公司应按约交付租赁物业给志发公司，逾期交付的，应按第一年租金总额的日万分之五支付违约金。同时还约定合同签订之日起十日内志发公司应交付跃龙公司600万元，其中100万元为履约保证金，其余为预付款,预付款可冲抵首期的租金。合同签订后，虽然志发公司未能按照合同约定交付跃龙公司600万元,跃龙公司也未能按照合同约定的面积向志发公司移交租赁物，但由于双方在合同履行过程中均未对此提出异议,故本院认为跃龙公司与志发公司在合同履行过程中，已同意对约定的该部分合同内容进行了变更;志发公司应当按照跃龙公司实际交付的租赁物面积给付租金，志发公司交付的200万元应当冲抵租金。本案中，志发公司上诉认为跃龙公司未能按照合同约定的面积交付租赁物，构成违约，应当按照合同约定承担550万元的违约责任理由不能成立，本院不予采信。虽然双方未根据合同约定办理租赁物的交接手续，但志发公司的现场负责人李俊于2019年5月9日及9月11日签字确认的租赁明细表可以证明跃龙公司向志发公司交付的租赁物实际面积以及交付时间。因志发公司二审提供的证据不能证明跃龙公司一审提供的租金计算表存在计算错误,故本院认为跃龙公司根据李俊签字确认的明细表，并根据合同约定扣减了5个月的免租期，计算志发公司应给付的租金为8530522元（2016年应付670600元+2017年应付2784720元+2018年应付3619440元+2019年应付1455762元）不存在计算错误;志发公司应给付的租金8530522元扣除志发公司已支付的200万元，志发公司尚应给付租金数额为6530522元。2017年3月12日，跃龙公司股东天洋公司和依达公司与金太阳公司、志发公司签订“关于跃龙公司股权转让的框架协议书”，其中约定跃龙公司股东拟将跃龙公司100%股权转让给金太阳公司、志发公司；该份协议的内容实质是金太阳公司与志发公司收购跃龙公司名下的位于江苏省句容市宝华镇凤坛村的工业用地及工业厂房等固定资产；协议签订后，金太阳公司与志发公司分别向天洋公司支付700万元、300万元诚意金。因双方在协议中约定，如因故未能签订正式的《股权转让合同》，则天洋公司应当全额退还诚意金,并未提及诚意金与租金可以相互抵消，且涉案的物业租赁合同的签订主体与股权转让框架协议书的签订主体并不相同。因此，志发公司上诉认为因其与金太阳公司支付的1000万元诚意金可以冲抵房屋租金，其公司不拖欠租金，不构成违约无事实依据，本院不予采信。因合同约定志发公司如逾期支付租金超过一个月的，应按所拖欠租金总额的日万分之五支付逾期付款违约金，故一审判决志发公司根据合同约定承担逾期付款违约金符合法律规定。因志发公司与天洋公司之间的股权转让协议与案涉房屋租赁合同系两个不同主体之间发生的法律关系，故志发公司与天洋公司之间的股权转让纠纷不应在本案中一并处理。综上所述，上诉人杭州志发实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53919元，由上诉人杭州志发实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二一年一月十九日书记员 周旻晶