河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终55号上诉人（原审被告）：郑州华强广场置业有限公司，住所地郑州高新区西三环路****楼****。法定代表人：陆培康，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷莉娜，大沧海律师事务所郑州分所律师。被上诉人（原审原告）：邢惠芳，女，1987年7月9日出生，汉族，住郑州市中原区。上诉人郑州华强广场置业有限公司因与被上诉人邢惠芳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初12303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月12日开庭审理了本案。上诉人华强公司的委托诉讼代理人谷莉娜、被上诉人邢惠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州华强广场置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审诉讼费及上诉费均由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人因房屋内存在梁诉求上诉人以房屋单价为基数，按照3平米给付赔偿没有事实和法律依据，原审在此基础上酌定补偿18000元，认定事实不清，应予以纠正。（一）房屋梁、柱为建筑物结构所必需，上诉人与被上诉人在签订购房合同时，已在附件一、房屋平面图中对房屋平面结构进行了展示，平面图对承重柱的位置及面积进行了显著标注，而柱上必然存在梁，被上诉人做为买受人应该预见到建筑物梁和柱的必然存在。（二）案涉房屋设计、施工严格按照建筑行业标准、规范进行，通过了设计、施工审核，并完成了竣工验收，房屋的实测面积未因梁的存在而受到影响。原判决认定梁对被上诉人房屋使用造成影响没有事实依据。（三）被上诉人对房屋内梁的描述不符合实际情况，被上诉人诉请按照3平方米计算补偿没有事实和法律依据。另，上诉人在原审中已对被上诉人房屋梁的长、宽及诉请的损失计算方式提出异议，被上诉人围绕该诉求并未提供客观证据证明其存在损失，也未提供其损失计算的依据，在此基础上，原判决仍判令上诉人按照被上诉人提供的数据为标准赔偿其损失18000元，没有事实依据。（四）本案为系列案之一，被上诉人仅凭个人的主观感受，在未产生实际损失的情况下要求赔偿没有事实和法律依据，而原判决在此基础上酌定畸重的、统一的赔偿标准同样缺乏合法性及合理性。（五）依据现有法律法规，上诉人在房屋销售时已依法进行了充分告知。不能以法律未作规定的事由而加重上诉人的责任，原判决若得以支持将会给建筑及房地产行业带来巨大冲击。梁、柱作为建筑结构所必需无法避免的要出现在房屋结构中，但梁、柱在设计时已经充分考虑购房人对房屋的有效利用，不会对房屋面积、使用产生影响。现有商品房销售管理办法等相关法律规定也均未要求房地产开发企业在销售房屋时对房屋内梁、柱情况进行告知，上诉人已依法履行了告知责任。若原判决得以支持，那么建筑及房地产行业都将被波及，对建筑及房地产行业将造成恶劣影响。综上，应改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。邢惠芳辩称：一、上诉人因房屋内存在严重影响空间的大梁，在售房期间没有提前告知、标示出来，属于对不利因素的隐瞒，对购房者的合理权益造成了事实侵害，应根据大梁的实际尺寸给予相应损失的赔偿。1．平面图不是结构图，建筑图纸有平面图、立面图、剖面图等。平面图无法反映结构，合同附图就是平面图，平面图对于普通买房人，无法递推结构。柱上有梁的递推，在平面图上无法直接展示给购房者。上诉人称被上诉人应该预见到建筑物的梁和柱的必然存在这一个递推关系不成立。建筑行业的图纸，即使建筑专业、建筑设计院、都要分为建筑专业、结构专业等五个专业，平面图（建筑平面图）、结构图（剖面图）不能互相替代；更别说普通购房者，对房屋建筑结构是不了解的，如果在买房时知道有这样影响空间和感受的大梁存在，不会有人选择购买这种户型。另外，被上诉人所购买的332房合同所附平面图中，只有单侧有柱子，收房的时候才发现三侧都有大梁的存在，任凭谁都不可能递推出，没有柱子居然还有会有大梁。且进门右侧的大梁和墙之间还有很大的缝隙存在（收房交接表中已经提出，但一直未得到上诉人的回应）。2．室内大梁对房间的不利影响：上诉人在房屋销售的时候，以公寓的形式进行对办公性质的建筑进行包装，误导消费者以为购买的是商住两用的住房，依据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《办公建筑设计规范》JGJ67-2006第4.1.11规定：根据办公建筑的分类，办公净高应满足：一类办公建筑不应低于2.7米，二类办公建筑不应低于2.6米，三类办公建筑不应低于2.5米。天颂属于三类办公建筑（建筑高度超过1OO米的超高层建筑）。（本规范是天颂建筑设计和施工时适用的规范）。净高指的是梁底和板顶之间的距离，本案上诉人实际交付的房屋，层高2.66米，其中梁上高度为0.48米，梁下净高为2.18米，不符合规范标准。(2021年1月11日晚上九点多咨询了建筑设计师才得知这个规范），之前一直不知情，否则坚决都不会买这个房，也不会收房。且室内低空间，对使用房屋造成压抑、空间不足、无法有效利用等切实的不便。按被上诉人购买的房屋，室内东西两侧全部是大梁，无法安装吊柜，室内空间被大梁所挤占，若要增加收纳空间，只有占用地面空间定制特种柜子（不能通顶，高度有限），直接导致室内有效面积缩水。室内低空间区域，对售房者是不利因素。按照行业内惯用做法，红线内外、设备房距住宅位置近等不利因素，要在售楼部公示；对购房者有直接影响的，要提前告知。上诉人在售房过程中，始终未告知被上诉人，直至实际交房后才发现众多对购房人不利的各种情况。上诉人对这些实际存在的室内双大梁占据室内空间是极大的不利因素，售房前，作为有经验的开发商，在项目立项、户型设计、施工图设计、施工图审核、施工、竣工中，应该非常清晰大梁的存在，清晰认知这种不利因素对购房人的实际影响。在售房过程中，上诉人不提示给购房人大梁的存在，实际就是故意隐瞒对自己的不利因素，直接缩小了被上诉人买到房屋实际的有效空间，直接影响了房屋后期的居住、装修、租赁。依据《合同法》第四十二条：当事人在订立合同是有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为的规定，根据《商品房销售管理办法》第三十一条，房地产开发企业销售商品房是设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未做说明的，实际交付的房屋应当与样品房一致。样板房中没有大梁的存在，而交付的房屋中确有大梁，所以构成故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。邢惠芳向一审法院起诉请求：1、判令被告按8352.86元/米按3平方米计算补偿给原告25608.78元；2、被告空调占用室内空间面积赔偿原告8352.86元；3、被告因大梁的存在影响后续的租赁费5000元；4、被告虚假宣传公寓变成办公赔偿原告2万元；5、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月25日，原告和被告签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的位于高新技术产业开发区电厂路46号1号楼12层332房，房款单价为8230.17元，总价为352416元，建筑面积42.82平方米，套内面积27.57平方米，公共部分与公用房屋分摊面积15.25平方米，规划用途为住宅用地、商业服务业。该商品房用途为办公，属于钢混结构，按规划该商品房有0个阳台。合同第八条约定：被告应当在2018年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。在签订合同及补充协议签，出卖人已向买受人明示了《商品房预售合同》等资料。买受人对前述文件、合同等已仔细约定并对条款表达之内容理解完全一致，买受人对房屋及周边环境的状况予以认可。合同信息备案摘要中对房屋主要信息（房号、面积、总价、规划用途）等进行了约定，原、被告双方亦签字盖章确认。被告提交竣工验收备案表、商品房买卖合同、房屋面积测绘报告书显示，案涉房屋平面图显示有承重柱，房屋规划阳台为0个。另查明：涉案房屋所在项目分别于2014年12月12日、2016年3月18日、2013年6月21日、2016年6月17日取得了建设工程规划许可证、施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。上述文件内容中多处显示涉案房屋用途为办公，被告销售涉案房屋过程中将上述文件在销售现场进行了公示。涉案房屋已竣工验收备案，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告在合同约定的交付时间前向原告通知并实际交付了涉案房屋。以上事实由《商品房买卖合同》、竣工验收备案表、房屋面积测绘报告书、《供用水合同》、房屋五证文件、销售现场公示照片、涉案房屋照片、视频及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，由各方当事人签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对各方均具有法律约束力。原告诉请被告赔偿因大梁存在造成损失25608.78元，经审查，原、被告双方签订《商品房买卖合同》中有明确的房屋平面图，对承重柱位置及面积虽有显著标记，但被告并未作出特殊提示，且根据案涉房屋实际情况，原告所购买房屋面积较小，承重梁的存在确实对原告房屋使用造成一定影响，且承重柱在涉案建筑中只存在于个别房屋，被告在出售房屋时应当尽到提醒义务，故原告诉请被告赔偿损失25608.78元，该院酌定为18000元。对原告诉请的空调占用房内空间面积赔偿费，经查明，《商品房买卖合同》中明确约定案涉房屋按规划该有0个阳台，被告辩称案涉房屋的空调位置按照设计图纸进行建设，外观设计经过规划局的审核批准，且实测报告显示该部分面积并未计算在原告的房屋面积内。根据被告提交的实测报告显示空调机位及飘窗位置并不在原告房屋面积内，故对该项诉请，该院不予支持。对原告诉请的大梁的存在影响后续的租赁费赔偿5000元，本案中已经判令被告因大梁存在赔偿原告损失，故原告后续租赁费损失的诉讼请求，该院不予支持。关于本案是否已过诉讼时效，应以合同第八条约定的交付时间（2018年12月15日）为起始时间，截止原告起诉之日，尚在三年诉讼时效之内，对被告诉讼时效的辩称，该院不予支持。原告诉请被告虚假宣传公寓变办公赔偿原告2万元，经审查，该院认为，被告关于涉案房屋的销售广告和宣传资料应视为要约邀请，而非要约；原告对于涉案房屋属于非住宅的用途是知道或者是应当知道，其在此情况下与被告所签订的房屋买卖合同属于其真实的意思表示，房屋买卖合同对原告发生法律效力；若仅凭房屋中的装潢、设施布局等就认定涉案房屋为住宅，有失常理，故原告由此认定被告虚假宣传并基于此提出赔偿损失的诉讼请求依据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州华强广场置业有限公司赔偿原告邢惠芳大梁存在导致损失18000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告邢惠芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1287元，减半收取643元，由原告邢惠芳负担400元，被告郑州华强广场置业有限公司负担243元。本院二审期间，上诉人提交（2020）豫民申7785号民事裁定书一份。证明目的：原判决赔偿金额存在依据不足应予纠正的情形。被上诉人进行质证的意见：全按18000元标准赔偿确实有失公允，被上诉人房间的梁最多最大。被上诉人提交办公建筑设计规范（JGJ67-2006）一份。证明目的：三类办公建筑的净高不应低于2.5米，案涉房屋净高为2.18米。上诉人进行质证的意见：该设计规范已非现行最新规范。根据现行办公建筑设计规范，上诉人提交的房屋符合层高要求，实测面积也符合合同约定。建筑设计规范所指的建筑净高，是指结构净高而非局部的层高。上诉人交付的房屋结构净高2.9米，不存在交付房屋不符合层高要求的情形。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，案涉房屋内凸出的承重梁确实不尽合理地挤占了被上诉人房屋的内部空间，给被上诉人使用房屋造成一定的影响，且仅有部分房屋存在此情况，上诉人在出售房屋时应当提醒被上诉人注意此情况而没有尽到提醒责任，被上诉人因此受有损失，可以要求上诉人予以相应的赔偿。被上诉人起诉请求上诉人赔偿损失的数额为25608.78元，考虑到上诉人没有尽到提醒责任及房屋内凸出的承重梁占用涉案房屋的内部空间，本院认为，原审法院酌定上诉人赔偿被上诉人损失18000元，数额适当，并无不妥。上诉人提出的上诉理由不足以反驳案涉房屋内部空间凸出的承重梁给被上诉人使用房屋造成影响的事实，且没有证据证明其已尽到提醒责任。因此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，郑州华强广场置业有限公司的上诉请求，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人郑州华强广场置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二一年一月二十七日书记员 田宇恒