上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11052号上诉人(原审原告、反诉被告)：王威威，男，1994年5月5日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：柴云海，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荣臻，上海申浩律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海南希物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：钱琪，董事长。委托诉讼代理人：李亚星，北京盈科(上海)律师事务所律师。原审第三人：上海万狮置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李林，董事长。委托诉讼代理人：郑景文，上海市汇业律师事务所律师。上诉人王威威因与被上诉人上海南希物业管理有限公司(以下简称南希物业)、原审第三人上海万狮置业有限公司(以下简称万狮公司)股权转让纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人王威威上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判支持一审诉请或发回重审。事实与理由：首先，一审法院未查明南希物业所主张损失的事实依据，也未考虑该损失与王威威之间的因果关系。一审法院对美食城行业特性及经营特点不了解，导致陷入租户退租等同于造成南希物业损失的错误逻辑。实际上，美食城经营者上海采秋餐饮管理有限公司(以下简称采秋公司)会在租户退租的情况下额外赚取一部分的押金或违约金，能够额外盈利。其次，一审法院对王威威存在违约的认定，依据不足。一审法院认为采秋公司与各租户的租赁合同效力存在瑕疵，且王威威未向南希物业披露，明显不符合事实。客观上，王威威作为股权转让方，在签订租赁意向书后就将与万狮公司的租赁合同转交给了南希物业，并带领南希物业与万狮公司进行了接洽。另外，一审法院认定双方转让意向书约定“不因为转租发生退租”有误，实际约定为“不因为转让发生退租”，此转让即本案股权转让，一审法院这一字之差，直接导致其判断南希物业损失、预期利益的重要依据出现逻辑错误。最后，一审法院认定双方转让意向书中证件餐饮管理营业执照办出应指各档口租户营业执照必须办出，违背事实，且缺乏基本的行业了解，采秋公司是餐饮管理类企业、各档口租户是餐饮服务类企业，该条款针对的是采秋公司。综上，请求二审判如所请。被上诉人南希物业辩称，不同意王威威的意见。首先，股权转让时，王威威转交给南希物业的第一档口的租赁合同实际已经终止，但其未告知南希物业，其转交给南希物业的租赁合同并非所有都真实有效。其次，王威威之前在和这些转让的租户签订的合同里，承诺协助小档口办理营业执照，在转交给南希物业时应当保证能够实现。小档口商户在租赁合同里要求采秋公司协助办理餐饮营业执照和食品经营许可证也合情合理。王威威履约的情况实际是将经营风险转给了南希物业和采秋公司，南希物业无法顺利做二房东，股权转让的根本目的无法实现。小档口通过诉讼的方式退租，南希物业无法收租、招租，还要支付租约赔偿费用，相关损失巨大，也不存在通过收取押金和违约金来额外受益。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人万狮公司发表书面意见称，万狮公司自始至终未同意南希物业转租双方房屋租赁合同项下的涉案房屋。根据房屋租赁合同的约定，万狮公司无义务也不同意协助南希物业办理美食城小档口的独立营业执照。一审判决书中所述的“第三人表示若被告增加新的风险规避措施，第三人可以配合办证”，系表述有误。上诉人王威威向一审法院起诉请求：一、判令南希物业向王威威支付剩余股权转让款人民币1，081，543.5元(以下币种相同)，及逾期付款违约金(以1，081，543.5元为基数，自起诉之日起至判决生效之日止，按每日千分之一计算)；二、本案诉讼费由南希物业承担。南希物业反诉请求：一、判令王威威与南希物业签订的《股权转让协议》自2020年3月26日解除；二、判令王威威返还南希物业1，100，000元股权转让款，并赔偿南希物业各项损失(包含违约金)1，249，498.06元。一审法院认定事实：1.2017年11月14日，采秋公司与万狮公司签订《上海房屋租赁合同》，约定：采秋公司向万狮公司承租本市申长路988弄虹桥万科中心商场LG2层LG220A、LG220B、LG220C、LG221A美食城；未经万狮公司同意，采秋公司不得以任何形式转租、分租，或以分租、借用、共用或将业务承包他人等其他任何方式，使非合同当事人使用该单元或其中任何部分。之后，采秋公司将美食城装修分割成21个小档口，对外招租租户经营。其中，20-1、21A-1两个小档口，采秋公司根据两份盖有万狮公司公章的《场地划分说明》办理了营业执照。2018年12月31日，采秋公司委托陈禹非(出让方)与南希物业法定代表人钱琪(转让方)签订《转让意向书》，约定：出让方向转让方转让美食城；转让条件为所有租户合同真实有效，不因为转租发生退租，证件餐饮管理营业执照必须办出；转让意向金为100，000元。当日，钱琪支付了转让意向金100，000元。2019年1月1日，王威威代表采秋公司与钱琪签订《转让确认书》，约定在原意向书确认情况下，增加股权转让以律师最后转让协议为准(股权转让前债权债务由出让方负责，股权法人和公章变更后债权债务由转让方负责)，以及意向金转为定金等内容。同月3日，王威威与南希物业签订《股权转让协议》，约定：一、王威威将持有的采秋公司100％股权以2，600，000元的价格转让给南希物业，对价包含采秋公司的全部资产、项目及已披露的合同等，采秋公司截止至2019年1月1日止的资产、负债、合同及履行情况等详见《转让意向书》及设备、资产清单，转让核心条件以该意向书内容为准。二、付款方式为：协议签订当日，南希物业支付第一笔200，000元，其中100，000元当天支付，另100，000元由意向金转为股权款；股权转让材料被工商管理部门受理之日，如采秋公司不存在任何未尽事宜，则南希物业一次性支付剩余款项；股权转让受理当日如采秋公司还存在未尽事宜，南希物业留存一定数量的尾款，等相应事宜处理完毕后结清剩余款项。三、双方一致确认，采秋公司交割日定于2019年1月1日(以工商部门实际受理之日为准)，在交割日之前因为王威威及采秋公司的行为所产生的债务等经营开支及遗漏结算的税费等由王威威承担，交割日之后由南希物业承担。四、王威威承诺：将采秋公司普陀区分公司所经营的项目进行剥离，该分公司所产生的债权债务均由王威威承担。双方股权交割日之前所发生的法律纠纷与或有负债(包括但不限于(2018)沪0112民初36266号)全权由王威威承担并处理完毕，但2019年1月1日起至股权交割之日止期间，因采秋公司经营美食城因王威威向南希物业已披露并签字确认的租赁合同产生的违约引起的纠纷，债权债务等由南希物业承担。南希物业承诺：股权交割日后，美食城及采秋公司的经营由南希物业负责，期间如发生任何债权债务、纠纷或行政处罚等，均应由南希物业自行承担，与王威威无关。五、任何一方因违反本协议项下的任何义务或保证与承诺不实的，构成违约，应向守约方承担违约责任，赔偿因违反协议而给守约方造成的一切损失。若任何一方因违反本协议项下的任何义务或保证与承诺不实，而导致本协议无法继续履行，构成根本性违约，应按本协议股权转让价款总额向守约方支付违约金。同月12日，王威威与南希物业签订《股权转让补充合同》，约定：一、王威威需配合南希物业于2019年1月14日交付下列资料及完成相关事宜。包括“次食代”的商标注册所属权无条件转让给采秋公司，美食城21A-1档口营业执照及食品卫生许可证注销的信息资料、20-1档口营业执照及食品卫生许可证的资料，……，目前美食城空铺摊位(B1、B2、B4、A8)需在2019年3月底前共同努力招商完毕。二、双方约定尽快至工商将采秋公司100％股权转让至南希物业名下，变更资料送入工商银行的当天，且王威威配合南希物业完成第一条所列事项，南希物业向王威威支付股权转让款的第二笔800，000元。采秋公司还存在未尽事宜，包括但不限于税收问题处理，已知的法律纠纷(2018)沪0112民初36266号结案及与该案诉请相似的的美食城商铺合同纠纷债权债务结清及普陀分公司项目剥离与之相关的债务结清等，剩余的款项在上述事项完成并采秋公司或有风险排除后支付。同月14日，王威威与南希物业的关联公司签订商标转让协议，将二件“次食代”注册商标转让给后者，并完成了变更登记。同月15日至23日，王威威与南希物业签署了多份物品交接清单，交接了采秋公司公章、U盾、与小档口租户的租赁合同、美食城装修合同等物品。同月17日，工商登记部门向采秋公司出具准予变更(备案)登记通知书，准许采秋公司企业类型、法定代表人、出资情况、主要成员、章程的变更(备案)登记，股东由王威威变更为南希物业。同日，南希物业通过案外人向王威威转账800，000元。期间，王威威将美食城移交给了南希物业，由南希物业经营至今。同月28日，采秋公司普陀区分公司被注销。4月17日，南希物业通过案外人向王威威转账100，000元。2019年下半年，李然等7名小档口租户分别以采秋公司、王威威未配合办理小档口营业执照等为由提起诉讼，要求解除与采秋公司的租赁合同、赔偿损失等。之后，多名租户与采秋公司解除了租赁合同，采秋公司支付了一定款项。2．一审庭审中，王威威与南希物业对账确认：(1)南希物业应向王威威支付的款项为股权转让款2，600，000元、押金471，744元、房租及物业费157，248元、公共事业费押金56，609元、装修押金40，000元、仓库押金5，000元、仓库费25，000元，合计3，355，601元；(2)王威威应当向南希物业支付的款项为租户押金917，000元、租金195，879.5元、食品保证金50，000元、会员卡余额30，908元、免租费29，700元、保洁押金8，048元、保洁1，912元，合计1，233，447.5元；(3)南希物业已向王威威付款1，100，000元。双方存在争议的款项为：(1)王威威主张南希物业还应支付新仓库费用5，000元，及购买洗洁精、清洁品、小碗托盘的费用4，390元；(2)南希物业主张王威威还应支付仓库押金15，000元、代收租金11，404元、茶款3，447.52元、欠缴燃气费10，970.6元。南希物业为证明主张的欠缴燃气费，提供了账单日期为2018年11月-2019年2月的燃气费发票，其中2018年11月、12月的燃气费金额为9，628.8元，2019年1月的燃气费金额为1，544元，2019年2月的燃气费金额为254.2元。一审另查明，2018年3月20日、7月27日，采秋公司分别取得食品经营许可证、营业执照。一审法院认为，王威威与南希物业依次签订的《转让意向书》《转让确认书》《股权转让协议》《股权转让补充合同》等均系当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。本案中，王威威与南希物业对南希物业尚未付清全部股权转让款无异议，双方的争议焦点在于：一、南希物业还应支付的剩余款项金额是多少；二、王威威是否存在违约行为；三、若王威威存在违约行为，违约责任如何认定。关于争议焦点一，根据王威威与南希物业对账确认的结果，南希物业应向王威威支付的款项为3，355，601元，王威威应当向南希物业支付的款项为1，233，447.5元，扣除南希物业已向王威威支付的金额1，100，000元，南希物业还应向王威威支付1，022，153.5元。王威威主张的新仓库费用及购买洗洁精、清洁品、小碗托盘的费用，南希物业主张的仓库押金、代收租金、茶款，因双方均未提供相应依据，一审法院不予确认。南希物业主张的欠缴燃气费，按合同约定在交割日之前应为王威威承担。现王威威与南希物业对交割日意见不一，根据物品交接清单、工商变更登记记载日期，一审法院认定交割日为2019年1月15日。由此，2018年11月、12月的燃气费9，628.8元，2019年1月的燃气费1，544元的一半772元，合计10，400.8元，应当由王威威承担。王威威辩称燃气费应由南希物业向小档口租户收取，缺乏合同依据，不能成立。扣除10，400.8元燃气费，南希物业还应向王威威支付的剩余款项金额为1，011，752.7元。关于争议焦点二，《股权转让协议》约定，转让核心条件以意向书内容为准。《转让意向书》约定，转让条件为所有租户合同真实有效，不因为转租发生退租，证件餐饮管理营业执照必须办出。对照《转让意向书》约定的三项内容与本案现已查明的事实，一审法院认为，王威威均存在违约情形。1．采秋公司与万狮公司签订的租赁合同约定，未经万狮公司同意，采秋公司不得以任何形式转租、分租。现万狮公司明确表示未同意过采秋公司与各租户的转租、分租行为，王威威亦未提供得到万狮公司同意的相应证据，由此，采秋公司与各租户的租赁合同的效力显然存在瑕疵。并且，王威威作为转让方，未向南希物业披露此节事实，亦属不当。2．根据王威威与南希物业提供的相应证据，李然等多名租户因采秋公司、王威威未能办理独立营业执照而起诉，之后，多名租户与采秋公司解除了租赁合同。不因为转租发生退租这一项内容王威威亦未做到。3．关于证件餐饮管理营业执照必须办出，王威威认为是指采秋公司的大餐饮管理执照必须办出，南希物业则认为是指各档口租户的营业执照必须办出。一审法院认为，《转让意向书》签订于2018年12月，采秋公司的食品经营许可证、营业执照在当年3月、7月已经办出，从逻辑上说，双方再专门约定采秋公司餐饮证照“必须办出”似无必要，结合《股权转让补充合同》中明确约定王威威需提交办理了营业执照的两个小档口的资料，及庭审中王威威确认对部分租户承诺过配合办理营业执照，以及多个租户因营业执照一事提起诉讼等一系列事实，一审法院认为，南希物业的主张具有高度可能性，可以认定证件餐饮管理营业执照必须办出是指小档口的营业执照必须办出。然而，从本案现有证据来看，该项约定王威威也没有做到，主要原因仍在于王威威的转租、分租行为未取得万狮公司的同意，万狮公司因而不配合出具办证所需的场地划分证明。综上，一审法院认为，王威威在本案中存在多项违约行为，无权要求南希物业支付全部剩余款项及逾期付款违约金。关于争议焦点三，尽管王威威存在前述多个违约行为，但南希物业关于合同目的不能实现，合同应当解除的反诉主张仍不能成立。理由如下：1．王威威与南希物业2019年1月交接后，南希物业一直经营采秋公司、美食城至今，在本案起诉之前，并无证据表明南希物业有向王威威提出过合同目的无法实现的异议主张，且南希物业在2019年4月还向王威威支付了100，000元股权转让款，由此可以推断南希物业的经营并未受到根本性影响。2．根据现有证据证实，因无法办证而与南希物业解除合同的租户数量不到一半，万狮公司庭审中亦表示若南希物业增加新的风险规避措施，万狮公司可以配合办证，也就是说，小档口办理营业执照并非客观不可能。因此，南希物业主张小档口无法办理营业执照导致合同目的无法实现，缺乏相应的合同及事实依据。综合考虑本案合同的履行情况、王威威的过错程度、合同中约定的违约金条款、南希物业举证的实际损失及预期利益等因素，从公平原则和诚实信用原则出发，一审法院认为，王威威应当承担的违约责任与南希物业还应支付的剩余款项1，011，752.7元金额大致相当，两者能够相互抵销。王威威要求南希物业继续支付剩余股权转让款、逾期付款违约金的本诉诉讼请求，及南希物业要求确认合同解除、王威威返还已支付的股权转让款并支付违约金的反诉诉讼请求，一审法院均不予支持。一审判决：一、驳回王威威的全部诉讼请求；二、驳回上海南希物业管理有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费14，533.89元，由王威威承担；反诉案件受理费12，798元，由王威威承担6，953元，上海南希物业管理有限公司承担5，845元。本院审理中，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实无误，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是王威威是否存在违约行为，若存在，该违约行为造成的损失大小。一审法院认定王威威存在违约行为，且其应当承担的违约责任与南希物业还应支付的剩余款项金额大致相当，王威威对此不予认可。现针对王威威的上诉理由，结合查明事实，本院作如下分析：关于王威威的违约行为，一审法院认定主要包括三项，一是未确保所有租户合同真实有效，二是未保证不因转租发生退租，三是未兑现必须办出餐饮管理营业执照的承诺。首先，“未经万狮公司同意，采秋公司不得以任何形式转租、分租”，一方面，采秋公司与万狮公司签订的租赁合同有明确约定；另一方面，万狮公司一、二审中均明确表示未同意采秋公司对外转租。由此，采秋公司与各租户的租赁合同效力因未得到万狮公司的同意而存在瑕疵。王威威将万狮公司知晓等同于万狮公司同意，与事实不符，也没有法律依据，本院亦难以认同。其次，一审法院将“转让”写为“转租”，并进一步结合事实分析，确实存在错误。但本院同时认为，就“不因转让发生退租”而言，因本案股权转让交割于2019年1月15日，多名租户退租的诉讼发生于2019年下半年即股权转让之后，且该批诉讼系租户以采秋公司、王威威未能办理独立营业执照为由而提起，而王威威未兑现各租户办理独立营业执照的承诺是王威威构成违约的重要事实。对该节事实，王威威认为一审法院误将采秋公司的餐饮管理类营业执照和各租户的餐饮服务类营业执照混同，本院认为，一审法院根据采秋公司的食品经营许可证、营业执照早已办出、无需在《转让意向书》中再行约定“必须办出”，推定该处所指营业执照应为各租户餐饮营业执照，有理有据，且一审庭审中万狮公司陈述王威威曾请求其出具场地划分证明给小档口办理营业执照，其未同意，以及前述各租户提起诉讼等事实，亦可佐证。故此，综上所述，一审法院将转让写作转租的错误，并不影响对王威威违约行为的认定，且该退租事实实质与办理租户独立营业执照相关，其所造成的影响可与后者一并考量。一审法院对王威威违约行为所造成的损失考量系综合酌定的结果。本院结合万狮公司二审意见，其从未同意过可以配合办证，以及南希物业受让股权旨在实现将美食城顺利出租于商户合法经营的目的，南希物业将为此承担风险或为规避风险而负担费用，综合考虑认为，一审法院认定王威威应承担的违约责任与南希物业还应支付的剩余款项金额大致相当，二者能够相互抵销，具有事实基础，处理合理得当。综上所述，一审法院事实认定和法律适用无误，王威威的上诉理由依据不足，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14，533.89元，由上诉人王威威负担。本判决为终审判决。审 判 长 张晓菁审 判 员 王 曦审 判 员 高中伟二〇二一年一月八日法官助理 沈 洁书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……