山东省乳山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1083执异5号案外人徐暖，女，1990年2月24日出生，汉族，住乳山市。申请执行人孙作荣，男，1963年11月28日出生，汉族，住乳山市。被执行人威海中顺房地产开发有限公司。住所地：山东省文登区天福办登云路**。法定代表人倪玉敏，经理。本院在执行申请执行人孙作荣与被执行人威海中顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案过程中，案外人徐暖于2021年1月6日对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。案外人徐暖称：我于2010年8月10日购买了涉案房产，由于预售证过期，无法办理房产证，导致涉案房产登记在威海中顺房地产开发有限公司名下，因威海中顺房地产开发有限公司与孙作荣有经济纠纷，导致涉案房产被孙作荣查封。我于2012年2月7日向乳山市人民法院提起诉讼，法院于2015年4月13日确认我与威海中顺房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效，房屋坐落在乳山市光明小区××单元××号。为维护我的合法权益，请乳山市人民法院予以支持。请求解除对乳山市春晖家园小区2号楼606室房屋（原光明小区49幢4单元606号）的查封。申请执行人孙作荣辩称：一、异议人提出执行异议时，向法院提供的证据为商品房买卖合同及收款收据一份，我对异议人提供的该二份证据均有异议。异议人提供的收款收据室记载的购买的房产为49#606室，而商品房买卖合同约定的异议人购买的涉案房产为光明小区49#4单元606室，因此，异议人提供的商品房买卖合同及收款收据记载的购买房屋明显不符，无法证实收款收据中记载的房产与商品房买卖合同中约定的房产系同一房产。二、该合同中没有注明合同签订的时间，也没附有平面图，无法证实所购买房屋的具体位置、面积，因此不符合签订商品房买卖合同形式要件，同事该合同中记载的建设工程规划许可证号为2006鲁，对此我提供蒋学海于2009年11月6日与威海中顺房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，该合同已经在房管部门备案，在该合同中的建设工程规划许可证号为2006鲁（0-04-010078），故该商品房买卖合同不符合形式要件。异议人提供的该商品房买卖合同范本号与蒋学海备案合同范本号一样，但是合同内容多处不一致（如第十六条、第十七条、第十三条、十四条等），既然该合同范本都是乳山市房管局印制的统一格式及相同条款，合同内容及条款均应一致，但是异议人提供的商品房买卖合同号GF-2000-0171合同范本明显与蒋学海2009年11月6日备案的GF-2000-0171商品房买卖合同条款存在多处不一样的地方，并且该合同中有关违约及处理方式的约定与蒋学海备案的合同中约定也完全不一样，因此，异议人主张与威海中顺房地产开发有限公司签订光明小区49#4单元606室商品房买卖合同不能成立。三、根据商品房买卖合同附件四中的合同补充协议：异议人应在开发商威海中顺房地产开发有限公司交付使用时按照国家标准规定交纳：1、2800元煤气管道，2、300元有线，3、200元电控门，太阳能收费统一安装，而异议人没有提供已交纳前述费用证据。四、根据申请书可以看出，异议人是1990年出生的，止2010年买房时，虚岁仅为20岁，异议人一次性付清了涉案房款281892元，故要求异议人提供已支付购房款281892元的银行流水或威海中顺房地产开发有限公司已收到该房款的财务账目，以证实异议人确实已实际一次性付清购房款281892元，否则异议人主张已支付房款281892元不能成立。五、异议人提供2010年8月10日所谓威海中顺房地产开发有限公司出具的收款收据，而从该收款收据形式上看，无法确定收据中加盖的公章系威海中顺房地产开发有限公司真是公章，因为该收款收据的内容明显是书写在公章之上，即利用加盖公章的空白收据上书写的内容，而不是先书写内容后加盖公章，而且威海中顺公司2010年期间会计林会计、出纳辛会计，根本没有姓于的会计，因此，该收据中填票人为姓于的，与中顺公司实际财务人员不符，对此，我可以提供威海中顺房地产开发有限公司同期出具的收款收据进行比对，来证实异议人提供的收款收据不是威海中顺房地产开发有限公司出具的收款收据，因此，异议人所说的预售证过期，而异议人提供的商品房买卖合同中约定商品房预售许可证号为“乳房售字第××号”，与蒋学海备案合同中商品房预售许可证号“乳房售字第××号”系同一预售证号码，蒋学海商品房买卖合同已在房产部门备案，且购房人刘玉于2010年5月19日购买的49#4单元705室及购房人王学朋于2011年9月20日购买的49#4单元707室均已在房管局备案（房管局可查），故异议人所称的预售证过期，不能备案，不是事实。综上所述，异议人所提执行异议不能成立，请法庭查明事实，依法裁定驳回异议人的执行异议。本院查明，申请执行人孙作荣与被执行人威海中顺房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2019）鲁1083民初21号民事判决书，判令：“被告威海中顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告孙作荣货款人民币1648868.40元及利息（利息自2009年8月6日至给付之日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19639元（原告已预交9820元）、保全费5000元、诉讼保全担保保险费3300元，均由被告负担”。本案在诉讼过程中，根据当事人的保全申请，本院于2019年1月4日查封了威海中顺房地产开发有限公司名下位于乳山市××楼××单元××室（现××为春晖家园小区××楼××室）在内的多套房产及其项下土地使用权。判决生效后，被执行人未自觉履行判决书确定的付款义务，本院根据申请执行人的申请于2020年3月17日立案执行【（2020）鲁1083执604号】。执行过程中，案外人徐暖向本院提出上述执行异议，对案涉房产主张所有权排除执行，并提交《商品房买卖合同》一份（出卖人为威海中顺房地产开发有限公司，买受人为徐暖，商品房位置为第49幢4单元606号，总额为281892元，付款方式为一次性付款）、《商品房买卖合同说明》附盖有威海中顺房地产开发有限公司财务专用章收款收据一份（客户名称为徐暖，项目为乳山光明小区49#606室，金额为281892元，日期为2010年8月10日）、乳山市人民法院作出的（2012）乳民初字第69号民事判决书复印件一份、《房屋交接单》一份（甲方为威海中顺房地产开发有限公司，乙方为徐暖，交接内容为光明小区49#4单元606户、取走钥匙一把、房屋主体不得破坏，违强拆，日期为2011年10月1日）。申请执行人孙作荣对以上证据不予认可提出上述答辩，并提交盖有威海中顺房地产开发有限公司财务专用章《收据》三张（交款单位分别为焉英国、李延增、蒋学海，收款事由均为房款，金额分别为51893元、219472元、249645元，日期分别为2009年7月20日、2010年11月5日、2009年10月13日）、《商品房买卖合同》一份（出卖人为威海中顺房地产开发有限公司，买受人为蒋学海，预售证号为“乳房售字2007094”，房产位置为第50幢4单元508号，金额总计249645元，付款方式为一次性付款，日期为2009年11月6日）。另查，乳山市人民法院于2015年4月13日作出（2012）乳民初字第69号民事判决：“确认原告徐暖与被告威海中顺房地产开发有限公司签订的由原告购买位于乳山市光明小区××单元××房产的商品房买卖合同为有效合同”，判决已经发生法律效力。该案法院查明如下事实：“原告委托代理人王雪梅原系被告的房产代理销售人员，因为被告欠王雪梅佣金，被告便以其开发的光明小区的房产两套抵顶欠王雪梅的佣金（原被告认可的佣金高于两套抵债房产的价款），王雪梅要求将其中一套即光明小区第49幢4单元606号房产登记于原告徐暖（系王雪梅女儿）名下，经被告同意，原、被告双方于2010年8月10日签订了商品房买卖合同。合同约定由原告购买被告开发的位于光明小区第49幢4单元606号房产，该房建筑面积101.4平方米，单价为每平方米2780元，总金额281892元”。再查，由于开发商资金链断裂，小区未整体建设完成并进行验收，导致案涉房产一直无法办理房产过户登记。上述事实有执行异议申请书、提交证据材料、答辩状、证据、询问笔录、（2012）乳民初字第69号民事判决书及有关卷宗材料等在案为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案案外人所提交的生效判决，能够证明在法院查封之前已签订合法有效的书面合同；该判决查明的事实能够确认案外人通过以房抵债的方式完成了价款的支付。无需银行转账，被执行人出具收款收据为的是处理账目、办理过户等，是否存在瑕疵不影响法院对案外人支付价款的认定；案外人所提交的《房屋交接单》能够证明在法院查封之前已经合法占有案涉房产；有证据证明案涉房产未办理过户登记不是案外人自身原因造成的。故案外人所提异议符合上述法律规定的情形，其异议理由成立，本院应予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对乳山市光明小区49号楼4单元606室（现变更为春晖家园小区2号楼606室）房产的执行。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向乳山市人民法院提起诉讼。审判长  张涛审判员  凌涛审判员  王华二〇二一年一月十五日书记员  王伟