江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6314号上诉人(原审原告)：江苏欢乐买商贸股份有限公司,住所地邳州市运河街道青年东路延长段。法定代表人：周翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：周恒华，该公司法务室主任。委托诉讼代理人：石启雷，江苏恒久律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：江苏国田置业有限公司,住所地邳州市运河街道青年东路。法定代表人：鲍国田，该公司总经理。委托诉讼代理人：高勇刚，邳州市水上法律服务所法律工作者。上诉人江苏欢乐买商贸股份有限公司（以下简称欢乐买公司）因与被上诉人江苏国田置业有限公司（以下简称国田公司）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人欢乐买公司不服江苏省邳州市人民法院（2019）苏0382民初4890号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人欢乐买公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人定金10万元，支付合同违约金200万元；二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审审限严重超期，违反法定程序。二、一审适用法律错误。双方明确约定违约一方向守约方支付200万元违约金。一审认定合同合法有效，且被上诉人构成违约，然一审法院却错误引用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定作为判决依据,该解释适用的前提是“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的”，人民法院才根据主张方的举证情况，决定是否适用此条予以适当减少，而本案被上诉人根本没有如此主张，且更未提供任何证据。三、一审法院滥用自由裁量权，严重违背公平正义。上诉人是非上市股份有限公司，被上诉人是房地产开发企业，在邳州都是体量很大的企业。双方签订的房屋租赁合同期限长达15年，房屋面积1132平方米，总租金金额巨大，约定200万元的违约金适当且对双方共同适用。被上诉人根本违约、恶性违约，签订合同后，待上诉人准备入场装修时，才惊悉被上诉人已把涉案物业租给上诉人的竞争对手，给上诉人造成无可估量的损失。针对上诉人欢乐买公司的上诉，被上诉人国田公司答辩称：一审法院判决的事实清楚，使用法律正确，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。欢乐买公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法解除双方之间的租赁合同及租赁合同补充协议。2、请求依法判令国田公司返还定金10万元并支付违约金200万元，合计210万元。3、国田公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明：2016年8月15日,欢乐买公司（承租方，乙方）与国田公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于邳州市面积为1132平方米的房屋出租给乙方用于开设超市经营使用。租赁期限为15年，自2016年10月31日起至2031年1月31日止。合同计租起算日为2017年2月1日。甲方应取得政府及相关部门的项目许可和建筑消防验收合格证等相关证件。如因甲方原因不能及时提供上述相关审批证件而影响乙方不能办理营业执照或其他因甲方原因影响乙方不能正常开业，则乙方有权顺延起租时间及本合同规定的有关时间约定，并按甲方每逾期一天补偿乙方经济损失2000元。如逾期时间超过3个月，乙方可选择终止本合同，视为甲方违约。同时，甲方应于2016年10月31日前将满足附件5-1工程界面和物业条件及交房标准（包含但不限于通过消防验收合格等条件）的房屋交付乙方装修使用。如逾期不能交付，租期、装修及经营免租期根据逾期交付天数相应顺延，每逾期一天应补偿乙方经济损失1000元；如逾期时间超过3个月，乙方可选择终止本合同。另，为确保涉案房屋在租赁期间不受非正常损害，乙方需向甲方支付10万元作为定金合同生效后十五个工作日（如有特殊原因，乙方可顺延五个工作日），乙方将上述款项转入甲方账户。如遇甲方交付的房屋不符合本合同规定的要求或未按约定时间交付房屋，逾期3个月致使乙方无法接受物业时，乙方有权解除合同，甲方应按法律规定返还定金，并有权追究甲方违约责任，在半年后以多退少补原则结算。在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及相关规定而造成合同终止，并且对方不愿协商解决的，即为违约。如一方发生违约的，违约方须向对方支付200万元的违约金及致使对方受到的具体损失，且守约方有权单方面中止本合同。如因消防验收问题导致乙方无法开业或无法正常营业的，或因消防验收问题被消防安全部门处罚的，甲方在20工作日内协商解决，如20工作日仍未解决的，乙方有权选择终止合同，甲方承担由此造成的经济损失和违约责任。因乙方原因导致上述问题的，与甲方无关。合同对其他内容亦作出明确约定。合同签订后，双方又签订《租赁合同补充协议》一份，经双方协商一致将房屋租期变更为自2017年6月1日起至2032年9月1日止，租金起算日变更为2017年9月1日。房屋交付日期变更为2017年6月1日，定金交付日期变更为2017年4月15日前。补充协议未涉及问题以原租赁合同为据。2017年4月11日，欢乐买公司向国田公司支付定金10万元。庭审中，国田公司同意解除租赁合同及补充协议，并确认涉案房屋因消防验收不合格，至今无法交付欢乐买公司使用，故而合同无法履行。一审法院认为，欢乐买公司与国田公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同订立后，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《租赁合同》、《租赁合同补充协议》约定，国田公司应于2017年6月1日前将符合合同约定的房屋交付欢乐买公司使用，逾期超过3个月，欢乐买公司有权解除合同。因消防问题国田公司至今仍未将涉案房屋交付，逾期已超过3月，欢乐买公司享有解除权。且庭审中，国田公司亦同意解除双方签订的案涉《租赁合同》及《租赁合同补充协议》，故欢乐买公司要求解除案涉《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的诉讼请求成立，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施。故欢乐买公司要求国田公司返还定金10万元，符合法律规定，依法予以支持。而关于欢乐买公司主张违约金200万元的问题，因国田公司未按约定期限交付涉案房屋，构成违约，依法应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因欢乐买公司并未提供证据证明其实际损失，国田公司对该违约金数额亦不予认可，故结合合同的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，法院酌定欢乐买公司主张的违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除江苏欢乐买商贸股份有限公司与江苏国田置业有限公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》；二、江苏国田置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向江苏欢乐买商贸股份有限公司返还定金10万元并支付违约金（以10万元为基数，计算2019年5月5日至实际给付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍计算；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付）。三、驳回江苏欢乐买商贸股份有限公司的其他诉讼请求。二审期间，双方均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人欢乐买公司所主张的200万违约金应否得到支持。本院认为，欢乐买公司与国田公司签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。因国田公司未按约定及时交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应承担违约责任。国田公司认为约定的违约金过高请求予以适当减少，一审法院综合考量双方的实际损失、合同的履行情况、过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定欢乐买公司主张的违约金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，并无不当。欢乐买公司主张国田公司未因200万违约金过高而请求调整，一审法院主动调整不当。经审查，国田公司向一审法院提出了相应的请求且有谈话笔录在卷。另，欢乐买公司以审限严重超期主张一审程序违法，经本院审查，一审法院审限变更均办理了相关审批手续，并不存在法律规定的程序违法问题。不影响本案的审理结果。综上所述，上诉人欢乐买公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23600元，由上诉人江苏欢乐买商贸股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年一月十三日书记员  金宇婷