江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9783号上诉人（原审原告）:南京市房产经营有限公司，住所地在南京市秦淮区太平南路**。法定代表人：赵峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰曼，江苏三法律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京市秦淮区婷小丫美食店，，住所地在南京市秦淮区中山南路******经营者：刘母兰，女，1969年5月1日出生，汉族，住南京市秦淮区委托诉讼代理人：王浩全，江苏共盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。上诉人南京市房产经营有限公司（以下简称南京房产经营公司）因与被上诉人南京市秦淮区婷小丫美食店（以下简称婷小丫美食店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初13046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。南京房产经营公司上诉请求：一、在一审判决的基础上，增加判令婷小丫美食店按《租赁合同》和《补充协议》约定的标准向房产经营公司支付金銮大厦5楼2020年2月全月、3月半月、4月半月的租金及综合管理费78728.5元（1.2+0.8）×1.05×630.08平方米×（29+61×0.5）天）；二、本案一、二审诉讼费用全部由婷小丫美食店承担。事实与理由：一、南京房产经营公司不属于房租减免主体，婷小丫美食店应当全额支付2020年2月至2020年4月，金銮大厦五楼的租金及综合管理费。《南京市国资委、财政局关于落实宁委发[2020]4号文减免困难中小微企业房租有关事项的通知》〔宁国资委产[2020]18号）中规定的减免主体是将所属房产出租用于经营的市各行政事业单位及其所办全资企业、市属集团及其所属国有全资企业。混合所有制企业鼓励国有股东与其他股东协商，积极推动房租减免政策落实。但南京房产经营公司是有限责任公司，不属于上述减免主体，金銮大厦5楼属南京房产经营公司所有，不属于减免房租的范围。因此，婷小丫美食店应当全额支付2020年2月至2020年4月期间，金銮大厦五楼租金及综合管理费。由于婷小丫美食店于2020年4月14日支付954607.5元，并注明:“2020.4.1-2020.9.30房租、管理费，减免2月全月、3月半月、4月半月”。故，婷小丫美食店尚需支付2月全月、3月半月、4月半月金銮大厦5楼的租金及综合管理费78728.5元[(1.2+0.8)×1.05元×(29+61×0.5)天×630.08平方米）。二、一审法院判令南京房产经营公司承担的案件受理费过高。婷小丫美食店违约在先，未按期支付租金，是本案的过错方，应当承担本案全部责任。一审案件受理费为78771元，一审判决南京房产经营公司负担77667元，明显不当，应当由婷小丫美食店承担全部的案件受理费。婷小丫美食店辩称，一、2020年以来，因新冠疫情影响，商业承租户的经营普遍受到影响，根据相关规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金，对其明显不公平，承租人请求减免租金的，人民法院应当结合案件事实情况予以判决。相关指导意见为发改投资规[2002]734号文，以及南京宁国资委产[20020]18号文。二、南京房产经营公司所称的五楼面积630.08平方米是五楼的总面积，但五楼并不是婷小丫美食店一家承租，另外有物业公司占用了将近一大半的面积。三、南京房产经营公司在本案中的诉讼请求包含人民法院作出的已生效判决的裁判内容在内，属于重复诉讼，此外，南京房产经营公司在滞纳金的计算上也存在时间、逻辑错误，导致诉讼费数额较高，该责任应由南京房产经营公司承担。四、一审法院判另婷小丫美食店支付滞纳金52172.82元，并驳回南京房产经营公司的其他诉讼请求。一审法院判令婷小丫美食店承担该52172.82元对应的诉讼费1104元，符合法律规定。南京房产经营公司向一审法院起诉请求：一、判令解除其与婷小丫美食店签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；二、婷小丫美食店迁出并返还位于南京市房屋；三、婷小丫美食店按《房屋租赁合同》和《补充协议》约定的标准向其支付自2019年10月1日起的租金及综合管理费（2.1元×3496×天数）、滞纳金（自2019年9月20日起计算至实际支付完毕之日止，以欠付租金及综合管理费的金额为基数按照每天万分之三计算），暂计算至2019年11月20日，租金及综合管理费为374421.6元，滞纳金6852元；四、本案诉讼费由婷小丫美食店承担。一审中，南京房产经营公司将上述第三项诉讼请求变更为：婷小丫美食店按《房屋租赁合同》和《补充协议》约定的标准支付自2019年10月1日起至2020年3月31日期间所欠租金415066.86元及滞纳金（自2019年9月20日起算至实际支付完毕之日止，以415066.86元为基数按每天万分之三计算，暂计至2020年4月9日，天数为202天，金额为25153元），同时支付自2020年4月1日起的租金及综合管理费（按2.1元×3496×天数）至婷小丫美食店返还房屋之日止、滞纳金（自2020年3月21日起计算，以欠付租金及综合管理费的金额为基数，按每天万分之三计算）至实际支付完毕止，暂计算至2020年4月9日，租金及综合管理费为66074元，滞纳金396元。一审法院认定事实：位于南京市京市文化局和南京房产经营公司共同共有，2层和4层原属南京市文化局所有，5层属于南京房产经营公司所有。2012年9月25日，上述1至4层房屋产权由南京市人民政府划归南京出版传媒（集团）有限责任公司，目前尚未办理产权变更登记手续。南京出版传媒（集团）有限责任公司于2015年9月29日向南京房产经营公司出具《委托书》，委托南京房产经营公司对上述1至4层进行统一管理。2015年11月20日，南京房产经营公司（出租方、甲方）与婷小丫美食店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：南京房产经营公司将位于南京市的房屋租赁给婷小丫美食店，房屋建筑面积为3496平方米，租赁期限为2015年12月1日至2025年12月31日，房屋用途为餐饮和办公。2015年12月1日至2016年3月31日为装修免租期，2016年4月1日起为起租期，乙方按约定缴纳租金。2015年12月1日乙方正常缴纳物业管理费用。第三条“租金及支付方式”为：1、该房屋第一年租金为1.2元／平方米.天，年租金为1531000元，从第三出租年开始租金每两年递增5%；房屋租金支付方式如下：每半年支付一次，提前十天支付，逾期每天须支付万分之三滞纳金，逾期超过三个月甲方可终止合同，乙方承担违约责任。第八条“合同的变更、解除与终止”约定，乙方无正当理由逾期两个月未交纳租金或按约定应由乙方交纳的各项费用，甲方有权解除合同，收回房屋。2015年11月21日，双方又签订《补充协议》，约定乙方在合同期内每年向甲方交付综合管理费，与租金同步，标准为第一年管理费标准0.8元／平方米／天，年管理费为1021000元，从第三年起管理费每两年递增5%。2017年4月24日，一审法院受理南京房产经营公司与婷小丫美食店房屋租赁合同纠纷一案，该案中，南京房产经营公司请求判令婷小丫美食店支付拖欠的租金、综合管理费及滞纳金等，婷小丫美食店于该案中提出反诉，请求确认房屋租赁合同的租赁面积、判令房产经营公司履行维修义务、顺延合同免租期、支付违约金等。经审理，一审法院作出（2017）苏0104民初3464号民事判决，判令：“一、被告（反诉原告）南京市秦淮区婷小丫美食店于本判决生效之日起十日内，给付原告（反诉被告）南京市房产经营有限公司租金及管理费2656816元，同时给付至2018年1月11日前的滞纳金169354.97元，并自2018年1月12日起至上述265816元欠款给付时止，按照每天万分之三计算滞纳金”；二、原告（反诉被告）南京市房产经营有限公司于本判决生效之日起十日内，一次性给付被告（反诉原告）南京市秦淮区婷小丫美食店违约金20万元；三、驳回原告（反诉被告）南京市房产经营有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）南京市秦淮区婷小丫美食店的其他反诉诉讼请求”。该判决中，一审法院对婷小丫美食店要求顺延免租期至2016年11月4日的主张予以支持，并确认第一期租金应于2016年11月4日交付。该案一审判决作出后，南京房产经营公司、婷小丫美食店均不服而上诉至本院，本院经审理于2018年12月4日作出（2018）苏01民终5264号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年12月14日、12月17日，婷小丫美食店分三笔先后向南京房产经营公司支付626170.97元、100万元、100万元，合计2626170.97元，并在三笔付款回单的用途及附言均注明“（2018）苏01民终5264号”。2018年12月20日、12月21日，婷小丫美食店分三笔先后向南京房产经营公司支付1679600元（679600元+100万元）、100万元，合计2679600元，并在三笔付款回单的用途及附言均注明“2018.4.1-2019.3.31房租和综合管理费”。2019年3月28日，婷小丫美食店分两笔分别向南京房产经营公司付款339800元、100万元，合计1339800元，并在两笔付款回单的用途及附言均注明：“2019.4.1-2019.9.30房租、管理费”。2019年12月2日，婷小丫美食店分两笔分别向南京房产经营公司付款339800元、100万元，合计1339800元，并在两笔付款回单的用途及附言均注明：“2019.10.1-2020.3.31房租、管理费”。2020年4月14日，婷小丫美食店向南京房产经营公司付款954607.5元，并在付款回单的用途及附言注明：“2020.4.1-2020.9.30房租、管理费，减免2月全月、3月半月、4月半月”。2019年4月9日，南京房产经营公司向婷小丫美食店送达《催款函》，该函载明：婷小丫美食店截至到2018年12月21日累计付款5305770.97元，抵扣南京房产经营公司应向婷小丫美食店支付的20万元违约金，婷小丫美食店还应付336546.86元；从2018年12月22日至2019年3月7日婷小丫美食店迟延付款金额为336546.86元，按照每日万分之六的标准计算，迟延付款违约金为19385.1元，两项合计355931.96元；2019年3月28日婷小丫美食店支付了1339800元，扣除前面的拖欠款355931.96元，剩余983868.04元作为婷小丫美食店支付的2019年4月1日止9月30日的租金，根据双方合同，婷小丫美食店应在2019年3月21日前支付2019年4月1日至9月30日的租金数额为1343512.8元，现仅支付983868.04元，依据合同约定从2019年3月22日起，以拖欠金额359644.76元为基数，每日按照万分之三收取逾期付款违约金，若逾期达到三个月婷小丫美食店仍未付清款项，南京房产经营公司将解除与婷小丫美食店签订的《房屋租赁合同》，收回房屋，追究婷小丫美食店的违约责任等。一审法院另查明，《南京市国资委、财政局关于落实宁委发[2020]4号文减免困难中小微企业房租有关事项的通知》（宁国资委产[2020]18号）规定：1.减免主体。指将所属房产出租用于经营的市各行政事业单位及其所办全资企业、市属集团及其所属国有全资企业。混合所有制企业鼓励国有股东与其他股东协商，积极推动房租减免政策落实。2.支持对象。指已依法合规承租减免主体房产的，且直接用于生产经营的困难中小微企业。房租租赁合同中明确由承租方负责转租、分租的适用房租减免政策，具体由房产租赁双方协商解决，切实支持实际承租经营的困难中小微企业。其中“困难”指服从全市疫情防控安排，减免期内停业或未正常生产经营；“中小微企业”依据工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部联合出台的《中小企业划型标准规定》（工信部联企业[2011]300号）确定。3.减免期间。租金免收期间为2020年2月，减半收取期间为2020年3月-4月。租赁合同在2020年4月底前到期的，减免期间截止日期为租赁合同到期日。4、减免方式。房产租赁双方共同协商并以书面协议补充约定，灵活采取退、抵、免、延等方式实施房租减免。其中：已收取租金的，可在减免期间逐月退还或直接抵减应缴租金；尚未收取租金的，可适当延后收取并减免相应租金；或在租赁合同到期后，免费延长与减免金额相对应的租期。一审法院认为，南京房产经营公司与婷小丫美食店签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违法法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案一审争议焦点为：一、《房屋租赁合同》及《补充协议》是否应当解除；二、婷小丫美食店应向南京房产经营公司支付的租金、综合管理费及滞纳金如何计算。关于第一项争议焦点，首先，从本案诉讼过程来看，南京房产经营公司起诉时主张的诉讼请求及事实和理由中，仅认为婷小丫美食店未于2019年9月20日前支付2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金及管理费1336171.2元，并以此为由要求解除合同。但在婷小丫美食店于南京房产经营公司起诉后的2019年12月2日支付了该期租金及综合管理费后，南京房产经营公司随即变更诉讼请求，并通过以前案判决确定的滞纳金及后续延付租金的滞纳金抵扣婷小丫美食店所付款项的方式，形成婷小丫美食店仍欠付2019年10月1日至2020年3月31日租金及综合管理费的事实。对此，一审法院认为，婷小丫美食店于2018年12月20日后向南京房产经营公司支付的各笔款项均已在付款回单的用途及附言中明确注明用途为支付租金及综合管理费，南京房产经营公司应对此知晓，婷小丫美食店亦于本案中认可其并未支付前案判决确定的自2018年1月12日起的滞纳金，因此对于婷小丫美食店未支付的前案判决确定的滞纳金，房产经营公司应通过执行程序解决。本案一审中，房产经营公司亦表示不再主张将婷小丫美食店未支付前案滞纳金进行抵扣，一审法院予以确认。其次，根据合同约定，租金及综合管理费自第三出租年开始每两年递增5%，因一审法院（2017）苏0104民初3464号民事判决已确定免租期顺延至2016年11月4日，故租金及综合管理费应自第三出租年即2018年11月4日起递增5%即2679600元[2552000元（年租金1531000元+年综合管理费1021000元）×1.05）]。婷小丫美食店主张该约定意为第三年不涨，从第五年开始涨，与合同文义不符，一审法院不予采信。据此计算：1、婷小丫美食店于2018年12月20日至21日共支付2679600元，并注明为2018年4月1日至2019年3月31日的房租、管理费，此期间内的租金及综合管理费应分段计算为：2018年4月1日至2018年11月3日期间，租金及综合管理费为1517216.44元（2552000元÷365天×217天）；2018年11月4日至2019年3月31日期间，租金及综合管理费为1086522.74元（2679600元÷365天×148天），合计2603739.18元，即婷小丫美食店所付款项已超过当期应付租金及综合管理费75860.82元（2679600元-2603739.18元），婷小丫美食店陈述因会计对涨租时点计算有误而产生。2、婷小丫美食店于2019年3月28日支付1339800元，并注明为2019年4月1日至2019年9月30日的房租、管理费；于2019年12月2日支付1339800元，并注明为2019年10月1日至2020年3月31日的房租、管理费，上述合计2679600元，其所付款项与当期全年租金及综合管理费相当。3、婷小丫美食店于2020年4月14日支付954607.5元，并注明：“2020.4.1-2020.9.30房租、管理费，减免2月全月、3月半月、4月半月”。因婷小丫美食店已支付2020年2至4月租金及综合管理费，其根据《南京市国资委、财政局关于落实宁委发[2020]4号文减免困难中小微企业房租有关事项的通知》的相关规定，主张减免2至4月的租金及综合管理费，并在后续租金及综合管理费中抵扣并无不当，一审法院予以支持。经计算，2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金及综合管理费应为1339800元（2679600元÷366天×183天），抵扣租金及综合管理费为435618.03元（2679600元÷366天×59.5天），应付租金及综合管理费为904181.97元（1339800元-435618.03元），故婷小丫美食店已超付当期租金及综合管理费50425.53元（954607.5元-904181.97元）。综上，从各期租金及综合管理费本金的金额上看，婷小丫美食店并未形成欠付。最后，案涉房屋租赁合同约定如婷小丫美食店逾期两个月未交纳租金或按约定应由其交纳的各项费用，南京房产经营公司有权解除合同，2019年10月1日至2020年3月31日的租金及综合管理费应于2019年9月20日支付，而婷小丫美食店实际于2019年12月2日支付，但仅超过约定解除合同的时间十余日，其违约情形轻微，同时考虑到案涉房屋租赁合同的租赁面积及剩余租期，尚不足以影响南京房产经营公司的合同目的实现，故一审法院对房产经营公司要求解除《房屋租赁合同》和《补充协议》及返还房屋的诉讼请求不予支持。关于第二项争议焦点，如前所述，婷小丫美食店对各期租金及综合管理费本金虽未形成欠付，但其确实存在多次迟延付款，根据合同约定应承担违约责任，向南京房产经营公司支付滞纳金。合同约定的万分之三每日的滞纳金标准并无不当，一审法院予以确认。关于2018年4月1日至2019年3月31日的租金及综合管理费，其中2018年4月1日至2018年9月30日的租金，应于2018年3月21日支付，2018年10月1日至2019年3月31日的租金，应于2018年9月20日支付，而婷小丫美食店其实际于2018年12月20日至21日支付。婷小丫美食店虽主张其至前案二审判决后才知晓具体履行金额，故无需支付滞纳金，但其于前案中系对承租面积及起租时间存在异议，也未按其主张的承租面积交纳过2018年4月1日至2019年3月31日的租金及综合管理费，且迟延付款时间较长，故一审法院对其该项抗辩意见不予采信。同时对于其余各期迟延付款，婷小丫美食店又主张系因消防系统存在问题，但其在本案中未举证证明消防系统问题对其经营产生何种影响而足以对抗其给付义务，故一审法院对其该项抗辩意见亦不予采信。结合婷小丫美食店应付及实付租金及综合管理费的时间，对于滞纳金计算如下：1、2018年4月1日至2018年9月30日的租金及综合管理费计算为1279495.9元（2552000元÷365天×183天），应于2018年3月21日支付，婷小丫美食店实际于2018年12月20日支付1679600元，故应支付2018年3月22日至2018年12月19日的滞纳金104790.71元（1279495.9元×0.0003/天×273天）；2018年10月1日至2019年3月1日的租金及综合管理费计算为1324243.28元（2603739.18元-1279495.9元），应于2018年9月20日支付，婷小丫美食店实际于2018年12月20日支付400104.1元（1679600元-1279495.9元）、于2018年12月21日支付100万元，故婷小丫美食店应支付2018年9月21日至2018年12月19日的滞纳金35754.57元（1324243.28元×0.0003/天×90天）、2018年12月20日的滞纳金277.24元[（1324243.28元-400104.1元）×0.0003/天×1天]。2、2019年4月1日至2019年9月30日的租金及综合管理费计算为1343470.68元（2679600元÷365天×183天），应于2019年3月21日支付，婷小丫美食店实际于2019年3月28日支付，故应支付2019年3月22日至2019年3月27日的滞纳金2418.25元（1343470.68元×0.0003/天×6天）。3、2019年10月1日至2020年3月31日的租金及综合管理费计算为1341645.37元（2679600元÷365天×92天+2679600元÷366天×91天），应于2019年9月20日支付，婷小丫美食店实际于2019年12月2日支付，故应支付2019年9月21日至2019年12月1日的滞纳金28979.54元（1341645.37元×0.0003/天×72天）。4、2020年4月1日至2020年9月30日的租金及综合管理费904181.97元，应于2020年3月21日支付，婷小丫美食店实际于2020年4月14日支付，故应支付2020年3月22日至2020年4月13日的滞纳金6238.86元（904181.97元×0.0003/天×23天）。以上各期滞纳金合计178459.17元（105174.56元+35754.57元+277.24元+2418.25元+28979.54元+6238.86元），扣减婷小丫美食店超付的75860.82元、50425.53元，婷小丫美食店尚应支付滞纳金52172.82元（178459.17元-75860.82元-50425.53元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：一、婷小丫美食店于判决发生法律效力之日起十日内向南京房产经营公司支付滞纳金52172.82元；二、驳回南京房产经营公司的其他诉讼请求。一审案件受理费78771元，由南京房产经营公司负担77667元，婷小丫美食店负担1104元。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。二审中，南京房产经营公司提交房产证一份，用于证明案涉房屋第5层的面积为630.08平方米，系其自有。婷小丫美食店对上述房产证的真实性予以认可，但认为该5楼并非其一家承租，另有和平物业公司承租了一半。此外，南京房产经营公司的前身也是国资委单位，疫情期间的相应租金也应予以减免。本院询问南京房产经营公司，其认可案涉第4层房屋在2020年2月至4月期间的房租和综合管理费减免收取，为何却认为第5层房屋的租金和综合管理费应全额计收。南京房产经营公司回复，因为其不属于南京市租通知里面规定的减免主体。本院询问婷小丫美食店，其在2020年2月至4月期间是否在案涉第5层房屋内正常经营。婷小丫美食店回复，该时间段其没有使用案涉房屋，因为其经营餐饮，疫情期间不能开业。以上事实，有房产证以及本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：案涉第5层房屋在2020年2月至4月期间的租金和综合管理费应否减免计取。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，婷小丫美食店承租案涉房屋用于经营餐饮，但2020年初，因受疫情影响以及疫情防控措施的需要，婷小丫美食店对于案涉房屋的使用受到较大影响，甚至一段期间内无法在案涉房屋正常经营，案涉房屋租赁合同因受到疫情影响而遭受履行障碍，在此情况下，如继续要求婷小丫公司按原租赁合同的约定支付租金，则对其明显不公平，因此，一审法院根据案涉租赁合同的实际履行情况，参照有关租金减免的政策，酌情确定婷小丫公司在2020年2月至2020年4月期间的应付租金数额，符合公平原则，并无不当。综上，南京房产经营公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1770元，由上诉人南京房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二一年一月十三日法官助理高礼慧书记员陈晓君