沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初20323号原告：郎业华，男，1955年4月23日出生，满族，住沈阳市和平区。委托代理人：张静，系辽宁联胜律师事务所律师。委托代理人：李浩，系辽宁联胜律师事务所实习律师。被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街**。诉讼代表人：于振森，辽宁三利房地产实业有限公司管理人负责人。委托代理人：逯松叶，系辽宁申扬律师事务所律师。被告：沈阳市安全局法院检察院建设发展中心，，住所地沈阳市和平区组织机构代码被告：柴世强，男，1970年2月9日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。第三人：沈阳市恒生典当有限责任公司，，住所地沈阳市和平区中山路统一社会信用代码法定代表人：高素华。原告郎业华诉被告辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称辽宁三利公司）、被告沈阳市安全局法院检察院建设发展中心（以下简称安法检中心）、被告柴世强、第三人沈阳市恒生典当有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郎业华委托代理人张静，被告辽宁三利公司委托代理人逯松叶到庭参加诉讼，被告安法检中心、被告柴世强、第三人沈阳市恒生典当有限责任公司经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告郎业华向本院提出诉讼请求为：1、请求依法确认被告辽宁三利公司与被告柴世强签订的沈阳市和平区的房屋备案合同损害原告利益，为无效合同；2、请求贵院依法判令撤销被告柴世强对原告所有的沈阳市和平区房屋的备案登记；3、请求贵院依法确认沈阳市和平区房屋归原告所有；4、请求贵院依法判令被告辽宁三利公司、被告安法检中心协助原告办理沈阳市和平区房屋的房地产权属证书；5、请求贵院依法判令被告辽宁三利公司支付逾期办理房地产权属证书违约金16795.91元（自2006年12月15日起以360892元为基数按照日十万分之一计算至实际支付之日止，暂计至起诉之日）；6、请求贵院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2005年，原告与被告辽宁三利公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于沈阳市和平区的房屋，房屋建筑面积150.56平方米，房屋总价款360892元。2005年，原告向被告辽宁三利公司支付房屋全款。2005年，被告为原告办理了房屋入住手续，原告一直实际占有使用案涉房屋至今。原告在办理房屋入住手续后，被告辽宁三利公司迟迟不予配合办理银行贷款及房屋权属登记。因案涉房屋系被告辽宁三利公司、安法检中心联建，原告便找到被告安法检中心协调处理相关事宜，但至2018年被告安法检中心负责人去世，办证问题仍未得到解决。被告安法检中心负责人去世后，原告更觉办证无望，便至沈阳市房产局查询涉案房产情况，发现案涉房屋已经登记备案在被告柴世强名下，根本无法为原告办理产权登记。经原告多方了解得知，因被告辽宁三利公司向第三人借款，以案涉房屋进行担保，便将案涉房屋以虚假备案的方式，登记备案在第三人员工被告柴世强名下，被告辽宁三利公司与被告柴世强之间根本不存在真实合法的房屋买卖关系。并且，2005年被告安法检中心已代替被告辽宁三利公司偿还了第三人的借款，第三人已将被告辽宁三利公司与被告柴世强签订的备案合同全部返还至被告安法检中心处，只是尚未办理撤销备案的相关手续。综上，被告辽宁三利公司与被告柴世强之间根据不存在真实的房屋买卖关系，其签订的虚假备案合同因侵犯了原告的合法权益，应属无效合同，依法应当撤销被告柴世强对涉案房屋的备案登记。原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。原告已依约履行了交付房款义务，被告辽宁三利公司也将房屋实际交付原告使用至今，原告依法享有案涉房屋的所有权，被告辽宁三利公司应当依照合同第十五条之规定，为原告办理房地产权属证书。原被告双方就上述事宜多次协商未果，无奈诉至贵院，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。在本院审理过程中原告撤销了第5项诉讼请求。被告辽宁三利公司辩称，针对原告第一项请求，确认与被告柴世强合同无效。管理人在接管三利公司的资料中未见与被告柴世强签订的《商品房买卖合同》以及给付房款、入住等相关文件，无法确定与被告柴世强之间的房屋买卖的真实性、合法性。沈阳市中级人民法院［2005］沈中民（2）房初字第××号民事判决，认定了三利公司将42号楼对外典当的事实。二、针对原告第二项请求，撤销备案登记。三利公司同典当行之间属于名为典当实为借款，同被告柴世强之间签订《商品房买卖合同》及备案登记属于名为买卖实为抵押，被告柴世强应提供真实买卖交易的证据。如法院判决支持原告请求，管理人将协助撤销备案登记。三、针对原告第三项请求，确权原告所有。管理人对原告入住事实无异议，但对签订《商品房买卖合同》及《付款收据》有异议。42号楼是三利公司与被告安法检中心联合开发建设的，由被告安法检中心向单位干警销售，三利公司没有销售权，更没有收取售楼款。管理人向破产审计机构核实，未见三利公司收取此售楼款。实际上，对此房的销售及收款均为被告安法检中心。四、针对原告第四项请求，协助办证。管理人先前到市不动产登记中心查询，未见42号楼的房屋初始登记资料，现无法办理房地产权属证书。待涉案房屋权属明确且具备房产部门登记办证条件时，管理人将予以配合协助办证。五、请求承担诉讼费。管理人认为针对42号楼，三利公司没有销售权，更没有收取售楼款，销售方是被告安法检中心，三利公司不应为此担责。被告安法检中心、被告柴世强未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。第三人沈阳市恒生典当有限责任公司未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，2005年10月28日，原告与被告辽宁三利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告辽宁三利公司开发建设的房屋，建筑面积150.56平方米，原告一次性付清全款……。出卖人应当在2006年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房单体验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定产权登记，合同第十五条约定“出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”。原告向被告安法检中心一次性支付了购房款360892元，辽宁三利公司并向原告出据收款收据。同日，被告安法检中心收取原告煤气管网费、电费、有线电视费用，并出具相关《专用收款收据》。2005年12月21日，被告安法检中心向原告下发《入住通知单》，原告办理了入住。2006年6月9日，原告与沈阳三利物业管理有限公司签订《三利和平湾家园前期物业管理服务合同》。2006年6月15日，原告与沈阳三利物业管理有限公司又签订了《装修管理服务合同》。另查明，2003年5月12日被告安法检中心（乙方）与被告辽宁三利公司（甲方）就三利和平湾42#楼签订《联合开发协议》“一、乙方以每平方米1050元价格购42#楼盘，最终结算面积以竣工面积为准……六、乙方对本单位干警出售住房，属于成本商品房……”。被告安法检中心与被告辽宁三利公司因合资合作开发房地产合同纠纷，经沈阳市中级人民法院审理，该院作出（2005）沈中民（2）房初字第××号民事判决书，判决“一、确认原告沈阳市安全局法院检察院建设发展中心与被告辽宁三利房地产实业有限公司于2003年5月12日和2004年9月21日所签订的两份联合开发建设协议合法有效；二、被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效后30日内，履行与原告所签订的上述两份联合开发建设协议，将符合协议约定条件的41号和42号商品楼交付原告建设……”。同时，该判决书中载明“被告对42号楼协议应当履行交付验收手续办理商品房销售许可证等民事义务……同时被告在42号楼已经达到预售商品房形象进度后，不但不能按合同约定为原告办理商品房销售许可证及售房相关手续，还自行将42号楼对外典当，并收取典当金1000万元。被告的上述行为已构成违约……”。再查明，诉争房产位于沈阳市和平区号房屋，建筑面积133.66平方米，于2004年12月8日已备案至被告柴世强名下，无抵押，无司法查封登记。2019年8月17日，本院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定“受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请。本裁定自即日起生效”。2019年8月23日本院作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为于振森。上述事实，有当事人提供的商品房买卖合同、收款收据、办理入住通知单、居住证明、三利和平湾家园前期物业管理服务合同、装修管理服务合同、联合开发协议、中院庭审笔录、民事判决书、房屋电子登记查询证明及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭审查，本院予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告安检法中心、柴世强、第三人沈阳市恒生典当有限责任公司经合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其对自身权利的处分。从沈阳市中级人民法院判决载明内容该判决书中载明“被告在42号楼已经达到预售商品房形象进度后，不但不能按合同约定为原告办理商品房销售许可证及售房相关手续，还自行将42号楼对外典当，并收取典当金1000万元。被告的上述行为已构成违约……”内容中可知，被告辽宁三利公司与被告柴世强并非真实的商品房买卖合同关系，故本院确认双方签订的商品房买卖合同无效。原告与被告辽宁三利公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。本案中，被告辽宁三利公司将诉争房产在内的房屋交付被告安法检中心建设，并应按合同约定为买受人办理售房相关手续，履行出卖方义务。现原告已依约向被告安法检中心交纳了购房款，故对于原告主张的要求被告协助撤销房屋备案及确认房屋归原告所有的诉求，本院予以支持。关于原告主张的办证诉求，该房屋尚不具备办证条件，故本院不予支持，待具备办证条件后，原告可再行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告辽宁三利房地产实业有限公司与被告柴世强签订的房屋买卖合同无效；二、被告辽宁三利房地产实业有限公司、被告沈阳市安全局法院检察院建设发展中心、被告柴世强、第三人沈阳市恒生典当有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告郎业华办理位于沈阳市和平区号房屋撤销备案登记；三、确认位于沈阳市和平区号房屋归原告郎业华所有；四、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费6966元（原告已预交），由被告辽宁三利房地产实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘静明人民陪审员  邹士芳人民陪审员  费秀云二〇二一年一月八日法官助理刘浩书记员刘雷本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。