上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11662号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：关惠勤，执行董事。委托诉讼代理人：慈波涛，男。委托诉讼代理人：王金梁，男。被上诉人(原审原告、反诉被告)：谈彦枫，男，1990年5月18日出生，汉族，住江苏省淮安市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：查青，女，1990年3月11日出生，汉族，住江苏省淮安市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄彩颜，上海博群律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：高雅，上海博群律师事务所律师。上诉人上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司(以下简称“骏丰公司”)因与被上诉人谈彦枫、查青商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初14363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。骏丰公司上诉请求：撤销一审法院判决第一、二、四项，改判驳回谈彦枫、查青在一审中的诉讼请求，支持骏丰公司一审中的反诉请求。事实和理由：谈彦枫、查青在购买上海市嘉定区康年路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)时，故意隐瞒当时不具备购房条件的事实，承诺具备购房条件。涉案房屋无法进行过户是谈彦枫、查青隐瞒相关事实导致的。由于谈彦枫、查青违反了限售规定，存在明显违约行为，骏丰公司有权要求解除合同，并要求撤销网签备案。被上诉人谈彦枫、查青共同答辩称，2014年购房时，骏丰公司知晓谈彦枫、查青没有购房资格。涉案房屋买卖合同的解除条件没有成就，合同不应该解除。现谈彦枫、查青已符合购房条件，骏丰公司应当继续履行合同。一审法院判决正确，请求二审予以维持。谈彦枫、查青向一审法院提起诉讼，请求判令：1．骏丰公司继续履行《上海市商品房预售合同》，将涉案房屋所有权配合登记至谈彦枫、查青名下；2．骏丰公司将上海市嘉定区康年路XXX弄XXX号车位(以下简称“涉案车位”)所有权配合登记至谈彦枫、查青名下；3．案件受理费由骏丰公司承担。骏丰公司提起反诉，请求判令：1．解除双方签订的《上海市商品房预售合同》；2．谈彦枫、查青赔偿骏丰公司违约金人民币(以下币种均为人民币)157，725.2元；3．本案诉讼费由谈彦枫、查青承担。一审法院认定事实：2014年6月7日，谈彦枫与骏丰公司就购买涉案房屋及涉案车位签署《骏丰玲珑坊房屋和车位认购书》。同年7月25日，谈彦枫(乙方、买方)与骏丰公司(甲方、卖方)签署《上海市商品房预售合同》一份，其中约定：乙方向甲方购买涉案房屋，房屋建筑面积75.73平方米，总房价款1，577，252元；甲方定于2015年5月1日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后90天内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。付款方式：一次性付款。1．乙方于2014年6月7日与甲方签约，并付首付房款20，000元；2．乙方于2014年7月7日前应支付房款1，557，252元。合同补充条款二约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1．双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2．因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为人民币157，725.20元。同日，谈彦枫签署《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》一份，谈彦枫承诺所购房屋符合住房限购规定，已如实申报家庭情况及家庭成员名下拥有的住房。如违反限售规定，或有不实申报的，愿意承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。骏丰公司在该表中承诺已按照国家和本市住房限售的规定，对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料以及纳税或社会保险缴纳证明(对非本市户籍居民家庭)进行核对，符合住房限售规定。如违反限售规定不予办理房地产过户手续的，房地产开发企业承诺不追究购房人解除合同的违约责任。2014年7月25日，谈彦枫(乙方、买方)另与骏丰公司(甲方、卖方)签订《车位补充协议》一份，其中约定：乙方已向甲方购买了涉案房屋；乙方向甲方购买涉案车位，车位的总价为30，000元；乙方于2015年5月1日合同约定的交房日期前向甲方一次性支付全部车位款；甲方在合同预定的房屋交付日期后30日后将该车位交付给乙方；甲乙双方商定，自双方签署本合同，乙方付清该车位的总房价款后，且乙方取得所购房屋的房地产权证后180天内，由乙方向房地产交易中心办理车位价格申报及产权过户登记手续，甲方应依法协助办理。上述合同签订后，谈彦枫付清了全部的购房款项及车位款项。骏丰公司于2015年7月13日取得涉案房屋所在楼盘上海市新建住宅交付使用许可证，并于2016年6月23日取得涉案房屋所在楼盘的大产证。2016年7月16日，双方签署《房屋交接书》。涉案房屋交付后，谈彦枫、查青实际居住至今。现涉案房屋及车位仍登记在骏丰公司名下。因过户问题，双方未协商一致，故涉诉。一审法院另查明，谈彦枫、查青于2015年9月18日登记结婚，查青社保已连续缴纳满五年。谈彦枫、查青陈述网签时其不符合当时上海市限购政策，现其表示清楚上海市相关限购政策，具备上海市购房资格，并承诺如因自身违反限购政策造成涉案房屋无法过户，则其责任自负。谈彦枫、查青另陈述，涉案车位自交付后其使用至今。一审法院认为，谈彦枫与骏丰公司签订的《上海市商品房预售合同》《车位补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现骏丰公司以谈彦枫、查青违反限售规定，按照补充条款二的约定主张解除合同，但现未有证据证明房地产交易中心出具过《不予办理房地产交易、过户通知》，骏丰公司主张合同解除的条件并未成就，故骏丰公司要求解除双方间的《上海市商品房预售合同》及要求谈彦枫、查青支付违约金的诉请，不予支持。合同签订后，谈彦枫已付清全部购房款及车位款并实际入住涉案房屋至今，结合谈彦枫当前已符合本市最新购房政策规定的条件，该合同不存在履行障碍，应以继续履行为宜，故谈彦枫要求骏丰公司继续履行《上海市商品房预售合同》并协助其办理涉案房屋及车位过户手续，予以支持。因查青并非《上海市商品房预售合同》和《车位补充协议》的相对方，故其要求骏丰公司协助其办理过户的诉请，缺乏依据，不予支持。骏丰公司辩称，谈彦枫要求过户的诉请已超过诉讼时效，在骏丰公司已经将涉案房屋交付给谈彦枫，谈彦枫已实现对房屋的合法占有的情况下，谈彦枫请求骏丰公司为其办理权属转移登记手续不适用诉讼时效的规定。骏丰公司该项抗辩意见，不予采纳。判决：一、上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司应继续履行与谈彦枫于2014年7月25日签订的《上海市商品房预售合同》，并应于判决生效之日起十日内协助谈彦枫办理上海市嘉定区康年路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的产权过户登记手续，将房屋过户至谈彦枫名下；二、上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内协助谈彦枫办理上海市嘉定区康年路XXX弄XXX号地下1层车位32的产权过户登记手续，将车位过户至谈彦枫名下；三、驳回查青的诉讼请求；四、驳回上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方签订《上海市商品房预售合同》后，谈彦枫已经付清了房款，而骏丰公司也已于2016年将涉案房屋交付谈彦枫、查青居住至今。谈彦枫目前已符合本市最新购房政策规定的条件，故本院对骏丰公司的上诉请求不予支持。综上所述，骏丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20，494元，由上诉人上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟二〇二一年一月十一日法官助理 张文如书 记 员 黄琪隽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……