河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初19130号原告江苏海德曼新材料股份有限公司，住所地睢宁县沙集镇和平村前宅组。法定代表人黄现虎，董事长。委托代理人陈向东，江苏千秋业律师事务所律师。委托代理人李赋宁，江苏千秋业律师事务所律师。被告河南美侨置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路******。法定代表人肖银灿。委托代理人赵宇，河南路德（海口）律师事务所律师。委托代理人马重旭，河南路德律师事务所律师。第三人江苏合发集团有限责任公司，住所地，住所地丹阳市皇塘镇iv>法定代表人梁喆，总经理。委托代理人龚一平，丹阳市皇塘法律服务所法律服务工作者。委托代理人易琴健，男，1976年1月17日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区，系公司员工。第三人河南远中建筑装饰工程有限公司，住所地，住所地郑州市郑东新区金水东路圃田西路西美侨世纪广场******房iv>原告江苏海德曼新材料股份有限公司（以下简称海德曼公司）诉被告河南美侨置业有限公司（以下简称美侨公司）、第三人江苏合发集团有限责任公司（以下简称合发公司）、第三人河南远中建筑装饰工程有限公司（以下简称远中公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李赋宁，被告海德曼公司委托代理人赵宇、马重旭，第三人合发公司委托代理人龚一平、易琴健到庭参加诉讼。第三人远中公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，因被告拖欠第三人合发公司工程款，而合发公司欠付远中公司加工费，远中公司欠付原告材料款，2018年8月，原被告经协商一致同意将买卖合同关系转化为房屋买卖关系，由原告购买被告位于郑东新区金水东路109号1单元12层1208室房屋，而原告将货款转化为房款，并补交差额房款。双方于2018年9月5日签订了商品房买卖合同，后又备案登记，被告也于2018年9月14日向原告开具了金额为2430703元的购房发票。原告于2018年7月实际占有和使用房屋，并缴纳了物业费、水电费等费用。根据约定被告应当于90日内办理房屋权属证书，由于原告的住所地和经营地点距离涉案房屋较远，在90日后才发现涉案房屋已经被查封。为此，原告及时于2018年12月8日向法院提出了案外人执行异议之诉，后经二审诉讼，但法院驳回了原告的诉讼请求，未对涉案房屋予以解封。因被告向原告出售的房屋被他人查封，原告并未实际获得涉案房屋的所有权。为维护原告的合法权益，故向法院起诉，请求法院依法判令：1、解除原告与被告2018年9月5日签订的《商品房买卖合同》，被告向原告返还购房款2430703元及利息（以2430703元为基数，按照中国人民银行公布的贷款基准利率，自2018年9月5日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至被告实际返还房款之日止）；2、被告赔偿原告支出的维修资金、物业管理费、执行异议之诉的诉讼费用等合计87095.82元；3、第三人对被告的债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、被告已经依据商品房认购书履行了自己的合同义务，不存在违约行为，原告不享有合同解除权；2、原告主张的涉案房屋系四方抵债，但并未提供相应的证据证明，依法应承担举证不能的不利后果；3、涉案房屋虽因被告与案外人的债务原因而被法院查封，但并未实际影响原告的合法权益，原告主张的解除合同没有法律依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。第三人合发公司述称，1、本案纠纷，合发公司并非中介，也没有在房屋买卖时为双方牵线搭桥；2、本案买卖合同成立前，原告已选中涉案房屋进驻，合发公司并不知情，之后，合同签订证明其购买涉案房屋是自愿的，且是远中公司转让的；3、远中公司找到合发公司，表示要购买涉案房屋作为办公场所，考虑到双方业务合作的关系，合发公司为其办理了房款支付的手续，远中公司、合发公司与美侨公司三方完成了财务结算；4、有证据证明，远中公司后将涉案房屋转让给原告，转让时远中公司出具的证明也明确表示，出现纠纷及损失自己承担。故原告与远中公司有利益关联，且远中公司的办公场所仍在涉案房屋内，是利益的享有者。综上，合发公司是善意的第三人，无论是远中公司还是原告，其购房均是自愿的，原告将合发公司列为第三人无事实和法律依据，请求法院驳回原告对合发公司的起诉。第三人远中公司未到庭、未答辩。经审理查明：商品房认购书显示，2018年8月29日，原告（乙方）认购被告（甲方）位于郑州市郑东新区金水东路××世纪广场××房，建筑面积167.6平方米，房屋总价款2430200元，乙方应于2018年9月10日前至甲方售楼部签订商品房买卖合同。备注：其中236万元工程抵款发票未开，双方约定于2018年9月5日前开具并送美侨置业财务，已交定金2万元，冲抵后需补50703元。商品房买卖合同（合同编号D180××××****）显示，2018年9月5日，原告（××）购买被告（××）位于郑东新区××单元××房，建筑面积共167.6平方米，房屋总价2430703元。被告2018年9月14日出具的发票（编号31263441）显示，美侨世纪广场A，B座1单元12层1208号，金额为2430703元，备注为坐落：郑东新区金水东路109号，合同编号：D180××××****，非住宅，一次性付款。涉案房屋已备案至原告公司名下，目前涉案房屋被案外人查封。银行电子回单显示，2018年9月4日，原告向高丽娟支付50703元，摘要为货款。被告出具的证明显示，被告财务高丽娟账户于2018年9月4日收到原告50703元，该笔款项为美侨世纪广场B座1208室房款尾款。其余房款已于2018年8月24日以工程款抵房款方式支付完毕。另查明，2018年8月10日证明显示，因合发公司未支付河南远中公司玻璃附框粘接及窗户加工费，现自愿用合发公司工程款236万元垫付远中公司工程款购买美侨公司美侨世纪广场B栋1208室，面积167.6平方米，单价为14500元/平方米，共计2430200元，不足部分由远中公司自行支付。美侨公司在证明处盖章，合发公司在落款证明人处盖章。2018年8月25日证明显示，远中公司购买美侨公司美侨世纪广场B栋1208室，面积167.6平方米，单价为14500元/平方米，共计2430200元，远中公司自愿将房产产权办理在以下单位，出现任何经济纠纷，与美侨公司无关，任何损失由其自己承担。产权人：江苏海德曼新材料股份有限公司。美侨公司在该证明上盖章，远中公司在落款处盖章。2018年9月5日委托付款证明显示，至美侨公司，合发公司支付给远中公司加工费236万元，用于抵扣美侨世纪广场B座1208室房款，由贵公司代为支付。收款单位：河南远中建筑装饰工程有限公司。美侨公司在该证明上盖章，合发公司在落款处盖章。工程款抵房签约流程表显示，2018年8月24日，公司名称：江苏合发集团有限责任公司；签约名称：江苏海德曼新材料股份有限公司；认购房号1208，面积167.6平方米，总价2430200元，维修基金10894元，明细：经成本部结算，定案价3681万元，欠工程款480万元（已扣除质保金184万元）。被告美侨公司在该表下方盖章确认。2018年8月29日协议书显示，1、甲方（远中公司）2016年购买乙方（海德曼公司）铝单板（恒丰科创项目），尚欠乙方货款139万元；2、甲方自愿将位于郑州市金水路美侨世纪广场B座1208室过户给乙方用于冲抵甲方所欠乙方欠款；3、乙方替甲方缴纳物业欠费23520元，从抵扣完货款后的房款中扣除；4、前期办手续甲方借用乙方公司员工赵康6万元，从抵扣完货款后的房款中扣除；5、甲方将房屋手续办齐，待乙方与开发商签订正式网签购房合同后，乙方将扣除所欠货款等费用后，将剩余房款916480元分三批退还给甲方，付款方式：签订合同后乙方付甲方20万元电子银行承兑（甲方需承担4万元财务费用，直接向乙方开具24万元收据），9月5号前乙方有一笔60万元商业承兑到账，到账后直接转给甲方，余下房款76480元甲方有需要铝板项目从乙方拉铝板冲抵；6、乙方在扣除货款后，双方所签订恒丰科创项目合同终止，乙方不再追究甲方违约责任。2018年8月28日至2018年9月30日，赵康通过银行转账陆续向刘鸣转账9笔款项，共计50.4万元。2018年9月26日发货单显示，远中公司购买海德曼公司3A防火板铝板金额为372480元。2019年11月27日收据显示，海德曼公司在与远中公司在2018年8月29日签订《协议书》后，应向远中公司支付美侨世纪广场B座1208室剩余房款916480元。去掉海德曼公司通过赵康支付的50.4万元及远中公司应承担的财务贴息费用4万元，剩余372480元已经由海德曼公司提供的铝板抵扣完毕，海德曼公司已经不欠付远中公司房款，特出此收据。河南远中建筑装饰工程有限公司在出具人处盖章确认。（2020）豫民终322号民事判决书载明，海德曼公司主张其是以美侨公司开发的涉案房屋冲抵其对远中公司的债权，而远中公司对合发公司享有债权，合发公司对美侨公司享有债权。被告在庭审中称，认可被告与合发公司之间进行以房抵债，合发公司将房屋抵给远中公司，但不能证明远中公司与原告之间是以房抵债关系，其仅为指令代为办理房屋。原告提起执行异议之诉，经一审、二审产生的诉讼费52492元。再查明，原告与案外人郑州嘉明幕墙工程有限公司签订了铝单板订做加工合同，工程名称为：恒丰科创项目，品牌：海德曼，铝单板数量8000平方米，单价198元/平方米，合计1584000元。恒丰科创项目（远中公司）发货单明细载明，2016年11月1日至2017年1月12日，应收账款为1390015.97元。国家企业信用信息公示系统显示，郑州嘉明幕墙工程有限公司的法定代表人为刘鸣，成立于2015年3月19日，登记状态：注销。河南远中建筑装饰工程有限公司的法定代表人为刘鸣，成立于2016年8月1日，登记状态：存续。以上案件事实由商品房认购书、商品房买卖合同、发票、民事判决书、银行电子回单、协议书、委托付款证明、工程款抵房签约流程表、银行流水、发货单、发货单明细、收据、企业信用信息公示系统及开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于以房抵债问题，被告在庭审中称，认可其与合发公司之间进行以房抵债，合发公司将房屋又抵给远中公司，但不能证明远中公司与原告之间是以房抵债关系，其仅为指令代为办理房屋。本院认为，根据远中公司出具的证明、合发公司出具的证明，结合被告的陈述，足以证明远中公司、合发公司及美侨公司三方以房抵债的事实，本院予以确认。关于远中公司与原告是否存在以房抵债问题，根据协议书约定，远中公司2016年购买原告的铝单板（恒丰科创项目），尚欠货款139万元整，其自愿将位于郑州市金水路美侨世纪广场B栋1208室过户给原告用于冲抵欠款。首先，铝单板加工合同虽系案外人郑州嘉明幕墙工程有限公司与原告所签订，但该合同约定的工程名称为恒丰科创项目，与以房抵债协议书约定的项目一致；其次，恒丰科创项目（远中公司）发货单明细载明的应收账款139万元，与协议书中欠款一致，双方对此约定冲抵房款，且发货单载明的公司也为远中公司；再次，根据银行转账、发货单及远中公司出具的收据显示，原告已将协议书中载明的剩余房款916480元支付完毕；最后，案外人郑州嘉明幕墙工程有限公司与第三人远中公司的法定代表人均系刘鸣，且剩余房款的收款人也系刘鸣，本院认为，实际上第三人远中公司承继了案外人郑州嘉明幕墙工程有限公司的债权债务关系。综上，远中公司与原告存在以房抵债的事实。本案四方当事人之间存在真实的以房抵债法律关系，四方签订的以房抵债协议、原告与被告签订商品房买卖合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当根据合同内容履行相应的权利和义务。根据被告出具的证明“2018年9月4日收到原告50703元，系涉案房屋尾款，其余房款以工程款抵房款方式支付完毕”可知，原告已经依约支付了涉案房屋的对价；而被告将涉案房屋出卖给原告，其已经获得了相关债务的清偿，故其有义务依据商品房买卖合同将涉案房屋过户至原告名下。现由于涉案房屋被案外人查封，合同目的无法实现，故原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同，本院予以支持，合同解除后，被告应当返还原告购房款2430703元。被告辩称，根据远中公司出具的证明，应由远中公司自己承担责任。本院认为，该证明约定为涉案房屋产权办理完毕后，出现的纠纷与被告无关，由远中公司自行承担，但事实上，被告并未将涉案房屋产权办理完毕，故对被告该辩称，不予采纳。关于原告主张的利息、维修基金、物业管理费损失，本院认为，因原告在其主张期间内已经实际获得了占有、使用涉案房屋的利益，应付出相应的对价，且维修金非被告收取，故对原告该诉讼请求，不予支持。关于原告主张被告支付执行异议之诉的诉讼费用，无合同依据，本院不予支持。第三人河南远中建筑装饰工程有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为其对诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江苏海德曼新材料股份有限公司与被告河南美侨置业有限公司2018年9月5日签订的《商品房买卖合同》；二、被告河南美侨置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告江苏海德曼新材料股份有限公司购房款2430703元；三、驳回原告江苏海德曼新材料股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28948元，减半收取14474元，由被告河南美侨置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二一年一月十四日书记员  常 鑫