上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13161号上诉人（原审被告）：张爱华，女，1952年11月30日出生，中国香港特别行政区居民，住中国香港。上诉人（原审被告）：管华嘉，女，1985年8月24日出生，中国香港特别行政区居民，住中国香港。上列两上诉人委托诉讼代理人：张红霞，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。上列两上诉人委托诉讼代理人：罗莎，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王国栋，男，1980年9月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：邓传友，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅静，上海申浩律师事务所律师。原审被告：管华润，男，1982年1月9日出生，中国香港特别行政区居民，住四川省成都市都江堰市。原审被告：吴某1，男，2006年6月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。法定代理人：吴某2（系吴某1母亲），1973年3月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。原审被告：吴某3，女，2009年1月13日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。法定代理人：吴某2（系吴某3母亲），1973年3月26日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。上诉人张爱华、管华嘉与被上诉人王国栋、原审被告管华润、吴某1、吴某3房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初5424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张爱华、管华嘉上诉请求：撤销原审判决第三项，改判驳回被上诉人关于支付违约金的诉讼请求。事实与理由：一、案涉房屋买卖合同出售方为管某，上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，上诉人并非该合同出售方，不存在违约行为。本案案由应当为被继承人债务清偿纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。依据继承法，继承被继承人债务，包括主债务和违约行为导致的债权人损失，即继承债务包括被继承人违约产生的债务。案涉合同的出售方是管某，其去世不构成对上诉人的违约，不存在任何违约责任，上诉人应当继承的债务中不包括向被上诉人支付违约金。二、一审法院认为该合同未能继续履行是由于出售方的违约行为导致，属事实认定错误，被上诉人对该合同未能继续履行应当承担相应责任。被上诉人未能及时、足额取得银行贷款是案涉合同未能继续履行的重要原因，但一审法院未查明该事实。根据约定，被上诉人应当在2016年10月21日前办理银行贷款审批申请手续，而管某去世的时间是2016年11月1日，至今被上诉人都没有办理银行贷款手续。贷款金额不足部分应当由被上诉人在办理过户登记当日补足。被上诉人在既没有提供贷款审批已经通过，银行已经发放贷款的证据，也没有将购房价款提存的情况下，要求上诉人向其交付案涉房屋，不符合案涉房屋买卖合同的约定。上诉人不应当对案涉房屋无法按期交付承担责任。上诉人与其他原审被告早在2016年12月29日就已经进入诉讼程序，且该案涉及到对继承人身份的认定和对继承资格的排除，故在继承人未能确定，遗产未能分割完毕前，上诉人既没有权利又没有能力将案涉房屋过户交付给被上诉人。如果因此将案涉合同无法正常履行归责于上诉人，无疑是过分加重了上诉人不应当承担的义务。三、假设法院认为案涉合同未能继续履行是由于上诉人的违约行为导致的，但是被上诉人在2016年11月就已经知晓管某去世的事实，直至2018年4月才提起本案诉讼，长达两年的时间内，被上诉人既没有积极申请贷款，也没有将购房价款提存，更没有及时诉讼要求继续履行该合同以减少损失，应当对扩大的损失承担责任，法院判令上诉人向其支付违约金120万元明显过高。被上诉人王国栋不同意张爱华、管华嘉的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、管某生前与被上诉人签订的房屋买卖合同,于办理过户手续前死亡。上诉人系第一顺位法定继承人,且未放弃继承权,合同项下的权利义务,应当由其继承。因此,双方诉争的基础法律关系是房屋买卖合同关系,一审法院确定的案由正确。二、上诉人内部存在巨大的继承权纠纷引发诉讼,并查封了系争房屋,此是导致合同无法履行的真实障碍,显属上诉人违约,上诉人应当承担违约责任。被上诉人已依约办理银行贷款手续,管某死亡,导致该流程中断。被上诉人的履约能力并不存在障碍,在多次催促上诉人继续履行合同未果后,于2018年1月9日发函解除合同,因此上诉人关于被上诉人履约能力存在瑕疵的主张,明显与事实不符。三、上诉人未及时返还房款才导致损失扩大。被上诉人主张的违约金不仅有合同依据,还有实际损失作为支撑。王国栋向一审法院起诉请求：1.解除王国栋与管某签订的房屋买卖合同；2.张爱华、管华嘉、管华润、吴某1、吴某3共同返还王国栋购房款及装修补偿款540万元；3.张爱华、管华嘉、管华润、吴某1、吴某3共同赔偿王国栋违约金302万元，按总房款1510万元的20%计算。一审法院认定事实：涉案房屋为管某所有，张爱华系管某的配偶，管华嘉、管华润系管某与张爱华的婚生子女，吴某1、吴某3系管某的非婚生子女。2016年10月8日，王国栋（乙方）与管某（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，载明：双方通过上海XX事务所（住商不动产万体加盟店）居间介绍，由乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积190.60平方米，转让价款1200万元；乙方于签约当日支付甲方第一笔房款360万元（含已支付定金10万元），以贷款方式支付第二笔房款840万元；双方同意在2016年12月31日前共同申请办理转让过户手续，甲方于2017年3月15日前腾出该房屋通知乙方进行交接；甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，乙方可单方解除合同，甲方应在接到书面通知之日起7个工作日内退还乙方已支付的房款，并向乙方支付总房款的20%作为违约金；乙方未按合同约定期限支付房款的，每逾期一日，应向甲方支付总房款的万分之三作为违约金，逾期超过15个工作日，甲方可单方解除合同，同时乙方应向甲方支付总房款的20%作为违约金，但甲方应于解除合同后7个工作日内退还乙方除违约金外已支付的房款。同日，甲乙双方还签订《装修补偿协议》，约定《装修补偿协议》是房屋买卖合同不可分割的组成部分，房屋买卖实际成交总价为1510万元，其中买卖合同价为1200万元，其余部分款项乙方作为该房屋装修补偿款形式支付给甲方，交易过程中产生的税、费由乙方承担；乙方于2016年10月15日前向甲方支付第一笔装修补偿款180万元，于2016年12月31日前支付第二笔装修补偿款120万元，尾款10万元，待甲乙双方办妥维修基金、水、电、煤等户名的更名手续，交付钥匙的当日支付；本协议与房地产买卖合同不一致的，以本协议为准，其他未尽事宜以《上海市房地产买卖合同》为准。2016年9月30日，王国栋支付管某定金10万元。2016年10月8日，王国栋支付管某350万元。2016年10月15日，王国栋支付管某180万元。2016年11月1日，管某死亡。据被告称，管某于2015年患病，2016年4月确诊XX，先后至上海市长海医院、肿瘤医院就诊，治疗无效死亡。2016年12月29日，吴某1、吴某3向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求继承管某的遗产。该院受理后，于2017年5月查封了涉案房屋。2018年12月11日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院在(2017）川0191民初1183号民事判决中，认定张爱华、管华嘉、管华润、吴某1、吴某3为管某的第一顺序继承人。管某死亡后，王国栋曾通过居间方与管华嘉联系，商讨继续履行合同，未果。2018年1月9日，王国栋向张爱华、管华嘉邮寄函件，言明涉案房屋买卖合同自签订至今已一年有余，因继承人未能确认继续履行合同，且管某遗产继承纠纷案件案情复杂，何时结案遥遥无期，故解除房地产买卖合同。张爱华、管华嘉表示因常住香港而未收到该函。审理中，王国栋称其主张的违约金302万元有实际损失作为支撑，具体为：1.已付房款的利息损失，自2016年10月16日起暂计至2020年7月1日（要求计算至判决生效之日止），以540万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）分段计算，共计919,583.03元；2.居间费损失8万元；3.腾房期间在外租房产生的租金损失，自2017年3月15日起计算至2020年6月30日，共计40.99万元；4.房屋差价损失，即302万元与上述1-3项的差额。针对王国栋主张的房屋差价损失，原审中法院曾于2018年7月向链家、我爱我家等房屋中介公司进行过询价，结论为涉案房屋当时的市场价格在1500万元左右。一审法院认为，王国栋与管某签订的《上海市房地产买卖合同》和《装修补偿协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。管某在签订合同前已得知自己患XX，故其短期内可能死亡属于可预见的事实，不构成不可抗力。管某的死亡，并非必然导致涉案房屋买卖合同不能履行，该合同可由其继承人替代履行；而其后发生的继承人之间的诉讼，属继承人之间的内部纷争，虽然会对合同的履行产生一定影响，但不能作为延迟履行合同的法定理由。管某死亡后，王国栋与管某的继承人进行过较长时间的沟通，表达了继续履行合同的诚意，而管华嘉等被告要求待继承诉讼结束后再履行房屋买卖合同，使合同履行期限变得不确定，系对合同条款的重大变更，严重影响了王国栋购房目的的实现。在此情况下，王国栋有权选择解除合同。鉴于涉案房屋买卖合同未能履行系出售方原因造成，故出售方应就此承担相应的违约责任。张爱华、管华嘉、管华润、吴某1、吴某3作为出售方义务承继人，以不可抗力作为免责的理由，法院不予采纳。涉案房屋买卖合同解除后，出售方就此取得的房款应予返还。王国栋称已交付房款540万元，被告在原审中对其中的10万元持有异议，认为无银行转账凭证。对此，法院认为无论从涉案房屋买卖合同的约定还是从交易习惯看，上述10万元系定金，管某已出具了收据，可予认定。关于违约金，王国栋称其主张302万元不仅有合同依据，还有实际损失为支撑。经查，王国栋主张的实际损失中，利息损失和居间费损失，属合理范畴，可予支持；租金损失与涉案合同的履行无直接因果关系，房屋差价损失实际不明显，故对上述两项损失，不予支持。考虑到涉案房屋买卖合同未能履行确非出售方主观拒绝所致，出售方违约恶意程度较轻；而买受方的实际损失远低于违约金约定金额，故法院对违约金金额酌情调整为120万元。上述应返还的房款和支付的违约金，由张爱华、管华嘉、管华润、吴某1、吴某3在继承遗产范围内支付。张爱华、管华嘉、管华润、吴某1、吴某3经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃自己的诉讼权利。据此，判决：一、解除王国栋与管某就上海市XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》《装修补偿协议》；二、张爱华、管华嘉、管华润、吴某1、吴某3在继承管某遗产的范围内返还王国栋房款540万元,于判决生效之日起十日内支付；三、张爱华、管华嘉、管华润、吴某1、吴某3在继承管某遗产的范围内支付王国栋违约金120万元,于判决生效之日起十日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70,740元，由王国栋负担15,563元，由张爱华、管华嘉、管华润、吴某1、吴某3在继承管某遗产范围内负担55,177元；诉讼保全申请费5,000元，由王国栋负担1,100元，由张爱华、管华嘉、管华润、吴某1、吴某3在继承管某遗产范围内负担3,900元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人及其他继承人是否应承担违约责任；二、一审判令支付违约金的金额是否明显过高。针对第一个争议焦点：依据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定继承遗产同时应清偿被继承人的债务。因此，被继承人生前未履行的合同义务及由此产生的相关债务，应包括在应继承的债务内。同时依据上述继承法第二条规定，继承从被继承人死亡时开始。因本案被继承人管某于2016年11月1日死亡，且此时系争合同及协议履行期未届满，故上诉人等继承人对系争房地产买卖合同及补充协议中属管某应履行而未履行完毕的合同义务应替代管某作为合同一方向相对人予以履行。因此，上诉人等继承人与被上诉人在本案中纠纷实质上属于继续履行系争房屋买卖合同的纠纷，而非上诉人所称被继承人债务清偿纠纷，同时上诉人主张其非合同出售方，不存在违约行为的理由不能成立。其次，虽然被继承人管某死亡前在履行合同中无违约情形，但上诉人等继承人替代管某作为合同一方后在合同履行期届满前，应依照我国合同法第六十条规定应按约定全面履行自己的义务，然而上诉人一方也并不否认确实未履行合同义务的事实，因此依照上述合同法第一百零七条规定，本应承担违约责任。但现上诉人主张其继承人一方早在合同履行期届满前已涉讼继承权纠纷，在诉讼结束前其没有权利和能力继续履行合同义务，且不能归责于上诉人一方而应承担违约责任。然而依照上述合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的才能部分或全部免除责任，且规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。针对上诉人上述主张的免责事由，因继承人范围不能确定和继承人之间纠纷是继承人一方内部纠纷，非被上诉人过错引起，且该事由的存在是暂时的，不属永久性不能避免和克服的客观情形，故不会因该事由暂时存在而导致合同不能履行，故该事由不构成不可抗力。上诉人以此为由主张不应承担违约责任，本院不予以支持。再次，针对上诉人主张被上诉人存在上述未能继续支付余款的情形，其有权不履行交付房屋的义务的问题。经查，上诉人确认，被继承人死亡前被上诉人应尽的合同义务均已履行，而未尽义务均是在此后至合同期满前。期间，双方曾通过居间方商讨继续履行合同未果，且如上所述上诉人的行为已表明不能按时按约履行合同，故被上诉人未继续支付余款并不违法。因此，该上述主张也不能成立。针对第二个争议焦点：上诉人上述主张被上诉人在长达两年内未采取任何措施以减少损失，应对扩大的损失承担责任。对此，本院注意到一审判定的违约金120万元中明确支持的两部分损失即已付房款至今的利息和居间费预估金额已逾100万余元。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此可见，一审判定违约金金额时已全面充分酌情综合考量了该规定中的各种因素，且已着重考虑到上诉人方未能履行合同的主观恶意程度较轻等情况，在远低于约定的违约金金额酌定上诉人方承担违约金120万元，且未超过上述规定的“过分高于造成的损失”的比例标准。因此，上诉人二审中请求再予调低违约金金额的理由不能成立，不应支持。综上所述，上诉人张爱华、管华嘉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,600.00元，由上诉人张爱华、管华嘉负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二一年一月十四日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……