天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6363号上诉人（一审原告）：北京宏居房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区金泽西路**院**楼**101内**1303。法定代表人：李士钊，经理。委托诉讼代理人：张旎，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人（一审被告）：天津蓟州鸿坤理想房地产开发有限公司，住所地天，住所地天津市蓟州区新城C2安置区同乐园配建7法定代表人：李卫锋，执行董事。委托诉讼代理人：夏微观，北京市致宏律师事务所律师。一审第三人：天津市宏居房地产经纪有限公司，住所地天，住所地天津市蓟州区别山镇新天地商业街5-23-114v>法定代表人：张伟，经理。上诉人北京宏居房地产经纪有限公司（以下简称北京宏居）、上诉人天津蓟州鸿坤理想房地产开发有限公司（以下简称鸿坤）因与一审第三人天津市宏居房地产经纪有限公司（以下简称天津宏居）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初3608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京宏居上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持北京宏居全部诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费用由鸿坤全部承担。事实和理由：鸿坤未对相关房屋服务费的结算比例提出异议，一审法院擅自变更没有依据。一审法院认定的服务费数额错误，应当全部支持北京宏居主张的服务费。鸿坤已构成严重违约，相关的预留金应在本案中解决。鸿坤辩称，不同意北京宏居的上诉请求，请求予以驳回。鸿坤上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一项，改判不支持北京宏居主张的蓟州鸿坤理想湾7-4-401、7-3-101号房屋渠道服务费；2、一、二审诉讼费用由北京宏居承担。事实和理由：一审程序违法。涉案7-4-401、7-3-101号房屋均非北京宏居代理销售，因此该部分服务费不应给付北京宏居。综上，请求发回重审或依法改判。北京宏居辩称，不同意鸿坤全部上诉请求。天津宏居述称，同意北京宏居的上诉请求，不同意鸿坤的上诉请求。北京宏居向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付服务费809573.25元；2.判令被告以809573.25元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年12月31日起至实际还款之日止（暂计算至2020年5月1日，违约金为11934.46元）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费和保全费。一审法院认定事实：2019年9月9日，鸿坤为甲方，北京宏居为乙方签订《2019年9月-2019年12月蓟州鸿坤理想湾渠道居间合同》。合同第二条合作期限本合同所涉事项期限自2019年9月9日至2019年12月31日。合同期满，本合同自动终止......。第三条居间服务费收取及支付乙方的渠道居间服务费标准确定如下：1.乙方在2019年8月至12月每个月考核期内推荐成交的，每个月成交1000万任务，则甲方向乙方支付居间服务费为第1套至第3套2.8%，第4套至第9套3%，第10套起（含第10套）3.5%通提拥比例，完成每月任务留存2400元/套，未完成每月任务留存4000元/每套，每套房屋的代理佣金分二次支付。第一次---全款到账后且正式签订《商品房买卖合同》方可计提首批佣金（扣除留存外）：按照付款比例计提；第二次---完成入住手续后计提存留金。3.甲方在签约后次月10日前向乙方支付渠道居间服务费。结佣标准全部根据房款到账时间结算对应比例的佣金。扣除留存部分的结算佣金作为保证金，待房屋交房后另行结算并无息支付给乙方......4.无论任何原因致使已结算佣金房屋发生退房或办理分户产权证前因客户原因招致房屋被查封的，乙方应在15日内将所退房源的已结算佣金全额退还甲方或甲方有权从下一期应支付的佣金中予以扣减，每逾期一日乙方应向甲方承担应退还金额1‰的违约金。第四条乙方推介客户的确认3.为防止客户重叠，乙方应与甲方做好推荐客户的“明源系统”确认，客户的确认以甲乙双方授权人员签字的《确认单》及系统中客户来源信息为准，如果客户属于甲方已经到访客户，即在乙方带领推荐客户看房之前的一个月（30个自然日）内该客户有到访记录，且录入甲方指定的系统（含直系亲属，直系亲属为配偶、父母和子女），则不作为乙方的推荐客户进行确认。5.乙方推荐客户保护期一个月（30个自然日），但最长不超过本合作期届满之日。即如客户在首次参观项目或参加活动一个月（或合作期限届满之日，以较早的时间为准），视为甲方自有客户，乙方无权根据本合同约定获得佣金。7.乙方销售的客户应同时满足如下条件，视为成交：1）乙方推荐的客户，经甲方以《确认单》形式书面确认为新客户，归属在乙方名下且无归属争议；2）客户签订《商品房买卖合同》及甲方要求的其他文件；3）......B客户选择分期和按揭付款方式时则交齐房款并递交了全部且完整的贷款资料，且相关资料取得贷款银行的认可。北京宏居委托天津宏居代为销售鸿坤上述房屋。鸿坤对北京宏居出具的9月确认单：7-3-401客户姓名为赵玉、李金萍，1-3-201客户姓名为王金雁，1-3-102客户姓名为陈抒伟，2-3-202客户姓名为赵张莹，7-4-501，2-2-502客户姓名为张伟，7-3-202客户姓名为孙浩，10月确认单：7-4-202客户姓名为杨澜，2-2-302客户姓名为胡晨阳；11月确认单：8-2-602客户姓名为王军安；12月份确认单：2-3-501客户姓名为张子强，7-1-401客户姓名为潘素艳上述12组房屋无争议，认为符合结算佣金的条件。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下:关于北京宏居提交的理想湾（蓟州）渠道代理（北京宏居）9-12月份确认单。原告认为被告就销售部分房屋进行了确认，被告应向原告支付确认的渠道服务费。鸿坤认为9-12月确认单中除一审法院查明事实表述的12套房屋予以认可，其他部分8套不予以认可，认为9-12月的确认单不符合鸿坤公司流程规定，不能作为结算的依据。一审法院认为原被告双方在签订合同时约定了每月客户成交的数额进行结算，且在合同中第四条乙方推介客户的确认第7款中明确了成交的条件，且天津宏居陈述确认单为每月月底出具，故一审法院认为给付渠道居间服务费的标准，应以北京宏居代原告售出的房屋实际情况为结算的依据。关于2-1-402及2-1-302房屋，北京宏居主张2-1-402及2-1-302房屋为其在2019年12月出售李佳和李斌，但鸿坤提供了2-1-402、2-1-302的天津市商品房买卖合同和购房发票，证明两套房屋分别出售给王静波、朱玉珍，且非北京宏居代为销售，不应为其结算渠道服务费；天津宏居认为2-1-402及2-1-302房屋为其出售给刘佳、李斌。一审法院认为2-1-402、2-1-302的天津市商品房买卖合同和购房发票能证明房屋的购买人为王静波、朱玉珍，并非北京宏居所主张的刘佳、李斌，根据一审法院自公安机关调取的居民身份信息，王静波、朱玉珍与刘佳、李斌并不存在原、被告双方在合同第四条第3款所规定的直系亲属关系，故原告的主张一审法院不予以支持。关于8-2-302、7-1-602房屋。北京宏居主张8-2-302由其11月出售荐给客户陈晓花，7-1-602由其12月出售给客户肖联合。鸿坤认为8-2-302、7-1-602，客户陈晓花、肖联合已经退房故不应支付渠道服务费，并提供了陈晓花的退款申请、收款人为陈晓花的中国建设银行客户专用回单，解除协议、退房变更审批单及案外人刘颖缴纳8-2-302房屋130000元的定金收据及签约信息确认单、刘颖与鸿坤签订商品房认购书、刘颖的身份证复印件；提供了肖联合的身份证复印件、退款申请、退认购申请、肖联合的银行卡复印件、收款人为肖联合的中国建设银行客户专用回单、退房变更审批单及案外人为高丽娟与鸿坤签订的购买7-1-602天津市商品房买卖合同及购房发票。一审法院认为8-2-302、7-1-602房屋，陈晓花和肖联合已退房，原告未提供证据证明案外人刘颖、高丽娟与陈晓花、肖联合之间存在的合同第四条第3款所规定的直系亲属关系，故对原告的主张不予支持。关于7-4-401房屋，原告主张该房屋由其于2019年12月推荐出售给许敏敏，鸿坤应向其支付渠道服务费。鸿坤认为许敏敏与常秋林系夫妻关系。常秋林与2019年12月24日到售楼处咨询，由鸿坤另一家销售公司雨浩公司的置业顾问郭丽娟进行接待，2019年12月27日签订确认单，签订合同时，常秋林提出更名申请，更名人为其妻子许敏敏。2020年1月7日，许敏敏与鸿坤签订了商品房买卖合同。签订合同时原被告双方已不存在合同关系，不应支付渠道服务费。天津宏居认为，许敏敏在2019年11月缴纳定金后接到鸿坤很多次电话，鸿坤存在恶意切单的行为，该套房屋已经确定为北京宏居进行销售，应支付渠道服务费。一审法院认为，鸿坤所提交证据证明许敏敏于2019年11月27日缴纳了10000元定金，2019年12月23日提出对理想湾项目7号楼4单元401房间的退款申请及退认购申请。2019年12月31日，鸿坤退还许敏敏定金10000元。首先许敏敏先与原告置业顾问进行接触，其夫常秋林后与雨浩公司进行接触，根据合同第四条第3款规定不应认定该房屋为雨浩公司销售，即使许敏敏于2020年1月7日与鸿坤签订天津市商品房买卖合同不在原、被告双方约定的合同期间，但宏居公司对此房屋的销售做出前期工作，综合许敏敏与其夫常秋林购买7-4-404房屋的过程，根据公平的原则对北京宏居向鸿坤主张许敏敏7-4-404房屋的渠道服务费的主张予以支持。关于杨富琴7-3-101房屋，鸿坤认为虽杨富琴确为原告销售人员进行接待但其夫孟庆久早于杨富琴与雨浩公司的销售人员进行接触，故应将销售业绩判定为雨浩公司，鸿坤提供了客户详情单，户口本复印件，雨浩公司与孟庆久的聊天记录，2019年12月28日雨浩公司销售人员宗国利，北京宏居的销售人员杨晨曦签名的情况说明证实自己的主张。天津宏居提供了杨富琴与孟庆久的离婚证等材料，证明二人之间早在2019年3月4日已离婚，非夫妻关系，故应认定为北京宏居的销售业绩。北京宏居认为其销售人员接待了杨富琴并完成签订买卖合同、购买和支付房款的全过程，应认定为北京宏居的销售业绩。一审法院认为一审法院自天津市蓟州区民政局调取的婚姻登记信息，杨富琴与孟庆久于2019年3月4日登记离婚，不存在夫妻关系，不符合原被告签订合同中第四条第3款所规定的直系亲属关系，故鸿坤公司的主张一审法院不予以支持。关于白金彪7-3-701房屋，原告主张白金彪于2019年12月14日到访并支付50000元定金，2019年12月25日再次缴纳房款96266元，与原告在提供12月确认单的金额146266元是一致的，原告已经履行了居间服务同时也证明鸿坤所提交2020年3月的认购单系伪造。根据被告提供的白金彪7-3-701的判单证据中显示，2019年12月26日已经将白金彪判定为原告的销售业绩，鸿坤与白金彪于2019年12月25日已草签合同，即使鸿坤与白金彪签订的商品房买卖合同时间为2020年3月9日不能否认草签的事实。鸿坤认为7-3-701房屋为鸿坤自行销售的房屋，该房屋确在2019年12月26日判单北京宏居，但由于北京宏居撤场后，客户草签、网签、贷款后等手续均由鸿坤自行办理，故不应给付其居间服务费。天津宏居认为，白金彪客户一直由其进行维护，至首付款补齐为止。一审法院认为因原、被双方合同届满前，白金彪并未与鸿坤签订正式的购房合同，根据双方签订合同第四条乙方推介客户的确认第5款不应认定为北京宏居促成客户成交，对北京宏居所主张的给付渠道服务费的主张不予以支持。关于2-2-501房屋，鸿坤认为2-2-501房屋确为北京宏居代理销售，但因业主个人原因无法办理贷款手续，目前不应向北京宏居支付渠道服务费。鸿坤提供了天津市农村商业银行股份有限公司蓟州区中心支行出具的关于张明宇申请贷款情况说明，证明因张明宇截止2020年8月28日提供贷款资料未齐全，至今无法办理贷款手续，北京宏居认为其主要的义务为向鸿坤推荐客户，其出具9月确认单是对原告相应服务费的结算确认，北京宏居已协助鸿坤与张艳红签订了合同并提交了贷款材料，至于房屋成交后因客户自身原因出现的房屋更名情况，及更名后无法办理贷款手续，不影响该套房屋的结算。天津宏居陈述张艳红与鸿坤草签了合同，但未向银行提交相关贷款资料，其发出更名后，由张明宇向银行提交了相关的贷款资料。一审法院认为北京宏居并未提供证据证明张艳红（2-2-501）签订了商品房买卖合同，提交了贷款材料并获得银行认可，因张艳红与张明宇之间进行了夫妻更名，并根据天津市农村商业银行股份有限公司蓟州区中心支行出具的情况说明，认为目前不符合结算渠道服务费的条件，北京宏居可待符合结算渠道服务费时主张权利。一审法院认为，原、被告双方签订的渠道居间合同合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。北京宏居依照合同约定履行了销售代理义务，鸿坤理应按约及时给付渠道销售服务费。北京宏居9月销售的房屋为7套，7-3-401赵玉、李金萍房款金额1420342元，1-3-201王金雁房款金额1350518元，1-3-102陈抒伟房款金额1285307元，2-3-202赵张莹房款金额1366190元，7-4-501房款金额1417635元，2-2-502张伟房款金额1397226元，7-3-202孙浩房款金额1366969元；10月销售房屋为2套，7-4-202杨澜房款金额为1366969元，2-2-302胡晨阳房款金额1377067元；11月销售房屋1套8-2-602王军安房款金额1500873元；12份销售房屋4套7-4-401许敏敏房款金额1342167元，2-3-501张子强房款金额1389958元，7-3-101杨富琴房款金额1263504元，7-1-401潘素艳房款金额1355024元。关于北京宏居主张合同中约定的预留金在本案中一并给付，理据不足，一审法院不予以支持，待满足双方合同约定的给付预留金条件时，北京宏居可另行主张权利。鸿坤主张9月每套房屋留存2400元，一审法院予以支持；10-12月根据原、被告双方合同的约定每套留存4000元。根据合同第三条居间服务费收取及支付第1款规定，居间服务费第1套至第3套为2.8%，第4套至9套为3%，故鸿坤支付渠道服务费：506599.05元。关于北京宏居主张违约金，理据不足，一审法院不予支持。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”的规定，北京宏居申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用的范畴。北京宏居请求鸿坤承担保全费的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、天津蓟州鸿坤理想房地产开发有限公司给付北京宏居房地产经纪有限公司渠道服务费506599.05元，于本判决生效后10日内付清（直接汇入北京宏居房地产经纪有限公司北京银行广渠门外大街支行2000××××5424）；二、驳回北京宏居房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6008元（原告已预交），由北京宏居房地产经纪有限公司负担2248元，天津蓟州鸿坤理想房地产开发有限公司负担3760元（直接汇入原告前述银行账户中），保全4568元，由天津蓟州鸿坤理想房地产开发有限公司负担（直接汇入原告前述银行账户中）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审法院认定的服务费是否正确；二、北京宏居主张的预留金是否应当支持；三、一审程序是否合法。关于焦点一，依据一审法院审理查明的事实，北京宏居与鸿坤签订的《2019年9月-2019年12月蓟州鸿坤理想湾渠道居间合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。一审法院已对各方当事人有争议的四套房屋是否由北京宏居代理销售分析认定，并确认相关服务费，依据充足。关于服务费的计算比例，亦依据双方当事人的约定计算。综上，北京宏居、鸿坤主张一审法院计算服务费错误，没有依据，本院不予支持。关于焦点二，因双方当事人约定交房后支付预留金，因此北京宏居应待条件成就后再行主张其权利，北京宏居主张在本案中一并解决，没有依据，本院不予支持。关于程序问题，经审查，一审程序合法。综上所述，二上诉人北京宏居、鸿坤的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17730元，由北京宏居房地产经纪有限公司负担8865元；由天津蓟州鸿坤理想房地产开发有限公司负担8865元。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  张莹审判员  姚琦二〇二一年一月二十日书记员  于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……