上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11560号上诉人(原审被告、反诉原告)：施泽梁，男，1973年1月17日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：许洪强，男，1984年11月10日出生，汉族，户籍地四川省。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。上诉人施泽梁因与被上诉人许洪强房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初12430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人施泽梁上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为“许洪强支付施泽梁房屋占有使用费32，000元。”事实和理由：许洪强对上海市青浦区赵巷镇赵重公路XXX号约三十平方米租赁商铺(以下简称涉案商铺)占有使用日期为2020年2月13日至6月17日，按施泽梁与许洪强约定的租金应为32，000元，现一审认定为10，000元，与事实不符，请求予以更正。关于疫情期间免租的问题，由于施泽梁是二房东，大房东不同意免租，因此施泽梁也无法满足许洪强免租的要求，且责任并不在施泽梁一方。施泽梁曾在2020年3月告知许洪强腾房，其愿意退还押金，但许洪强坚持先退还押金，不符合常理，许洪强应参照租金标准支付全额的房屋占有使用费。被上诉人许洪强辩称，同意一审判决，请求予以维持。许洪强向一审法院起诉，要求判令：施泽梁退还许洪强房屋押金2万元及利息(利息以2万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年2月13日起至实际支付之日止)。一审法院审理中，许洪强表示放弃主张利息。施泽梁向一审法院提起反诉，要求判令：1．许洪强支付施泽梁房屋占有使用费12，500元(2020年2月13日至2020年6月17日，按半年租金46，500元计算)；2．许洪强支付施泽梁水电费479元。一审法院认定事实如下：2017年2月13日，许洪强(承租方、乙方)与施泽梁(出租方、甲方)签订《店面租房合同协议》(下简称租房协议)，约定租期两年，年租金每年玖万叁仟元。租期自2017年2月13日至2019年2月12日。甲方出租位于上海市青浦区赵巷镇赵重公路XXX号30平方，每年2月1日乙方一次性向甲方支付店面租金玖万叁仟元。乙方支付甲方押金贰万元。乙方承担责任如下：水电费等一切费用，由乙方自己承担。(电费每度1.5元、水费每吨6元)。上述协议到期后，双方续签，约定租期自2019年2月13日至2019年8月12日。该协议到期后，双方续签，约定租期自2019年8月13日至2020年2月12日。两次续签协议约定的半年租金均为46，500元。后未再续签合同。承租涉案商铺后，许洪强经营童装店。许洪强支付施泽梁押金2万元。许洪强已经付清截至2020年2月12日的租金。一审另查明，2020年2月12日，许洪强微信施泽梁：“施总，疫情很严重，怎么办？”后双方进行语音通话。施泽梁微信许洪强：“保密，否则他们知道了没办法操作了。”同年2月18日，施泽梁微信许洪强：“疫情马上要结束了，大房东不肯，你怎么想？。”许洪强回复施泽梁：“这样的话我就不做了，疫情没有这么早结束。”同年2月21日，许洪强微信施泽梁：“施总，你押金安排什么时候退给我？我好安排把店钥匙交给你。”同年2月28日，许洪强微信施泽梁：“施总，方案出来了吗？今天已经是2月28日了，我合同到期已经半个月了。目前门店处于关门状态。”施泽梁微信许洪强：“见面聊。”许洪强微信施泽梁：“见面就没必要了，现在是疫情的非常时期，能不出门就不要出门，这么简单的事微信就可以说清楚。前面21号你说过两天就把方案发我手机上，今天已经过去7天了，不知道你在拖什么？”同年3月13日，施泽梁微信许洪强：“今天上午市政府会议精神，3月16日居民出行正常化；17日全市交通正常化；3月18日逐步企业生产和市场经营正常化。……”同年3月29日，施泽梁微信许洪强：“想不到你突然说不开了。”许洪强微信施泽梁：“我房子到期前就一直说不做了让你退押金，你一直拖着不退，所以这期间的房租我不可能承担。我提的要求你拖这么长时间，而且方案我也不满意。凭什么拖的这段时间房租要我承担？你押金退还给我，我把钥匙给你。你不退押金这期间产生的一切损失你自己承担。”同年3月31日，施泽梁微信许洪强：“你不做就算了，你把店里东西搬掉，门面给我腾出来，钥匙交给我，我把押金退给你算了。我要把门面租给别人，你老关着门，人家怎么看店呢。你这样耽误着我，也要给你算房租的。”同年4月29日，施泽梁微信许洪强：“你尽快把门面腾出来，否则我会来关门的。”许洪强微信施泽梁：“你违背约定在先，把押金退给我我就搬东西，目前房租有争议你强行锁门就是违法。”施泽梁回复：“我会锁掉的。”2020年5月1日，施泽梁将涉案商铺上锁，许洪强未腾退涉案商铺。许洪强已在2020年6月19日将涉案商铺转让给案外人周某某。一审还查明，涉案商铺系集资房，属案外人徐其林所有，该房屋无合法批建手续。2020年4月17日，徐其林向施泽梁发出解除房屋租赁合同通知书(下简称解除通知书)，内容为：双方在2010年3月14日签订租赁合同，房屋位于青浦区赵巷镇赵重公路XXX号，请你在合同期满2020年6月17日前搬出，如期交还房屋。如逾期未办理或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我方有权自行收回房屋并清理。一审审理中，许洪强主张：2020年2月12日语音通话中施泽梁承诺免除疫情期间的租金，因疫情持续期间不确定，故未明确时间。2月18日，施泽梁提出疫情要结束了，大房东不同意免租金。3月31日，许洪强准备腾退。施泽梁在4月2号微信语音通话中同意免除2月12日至4月初的租金，故许洪强在4月7日开门营业到4月28日。对于免除租金，没有直接证据。4月28日，施泽梁到房屋内要求许洪强腾退，否则锁门。施泽梁锁门后，许洪强担心押金和装修损失，故未腾退。2020年4月1日起，双方重新建立房屋租赁关系，到2020年5月1日止。承租涉案商铺时，许洪强支付过施泽梁1，000元空调折价款，是与租金、押金一起支付的。现施泽梁将空调拆走，要求在考量使用费时扣除1，000元。许洪强将房屋转让给他人经营后，承租人与大房东直接签订了租赁合同。施泽梁主张：微信中许洪强和施泽梁协商免租，但大房东一直没有给方案。5月1日上锁是因为许洪强未腾退，上锁当天报警。在派出所时许洪强同意续租到6月17日，同意给施泽梁2月13日至6月17日的租金12，000元。双方之间没有建立新的租赁关系，是延续原来的合同关系。因为许洪强不腾退，故应支付使用费。不同意减免疫情期间的租金。空调是施泽梁购买，由施泽梁拆除，确认许洪强多支付过1，000元，代理人不清楚该款项的性质，不同意抵扣占有使用费。一审法院认为，涉案租房协议虽系许洪强、施泽梁的真实意思表示，但涉案标的物无合法批建手续，故涉案协议违反法律强制性规定而无效。合同无效，许洪强理应腾退房屋，押金施泽梁理应返还许洪强。合同虽无效，但施泽梁有权按合同约定标准要求许洪强支付占有使用费。关于占有使用费标准，原租房协议在2020年2月12日到期后，许洪强并未腾退房屋，后双方曾交涉押金退还、租金计收和腾退房屋等问题，许洪强在2020年4月8日继续营业，后双方再因费用支付产生纠纷。施泽梁在2020年5月1日对涉案商铺上锁，至施泽梁与房东的租期结束，许洪强仍未腾退房屋。然自上锁之日，许洪强无法使用房屋，施泽梁对此存在过错。然，许洪强在施泽梁表示不免租、发生上锁行为后，未及时腾退房屋并与施泽梁办理交接，对此存在过错。庭审中双方均确认许洪强除租金、押金外，另多支付过施泽梁1，000元，许洪强表示系空调折价款，因施泽梁将空调拆走故要求在本案中抵扣占有使用费，施泽梁确认将空调拆走，但未陈述该1，000元的性质，也不同意抵扣占有使用费，为避免诉累，法院一并予以处理并酌情予以考量。基于此，法院综合双方损失情况、双方过错程度、合同履行情况、许洪强转让店铺情况，基于公平合理原则，酌情认定许洪强应支付施泽梁房屋使用费1万元。许洪强同意支付施泽梁水电费，法院予以照准。一审法院判决：一、施泽梁应于判决生效之日起十日内退还许洪强押金2万元；二、许洪强应于判决生效之日起十日内支付施泽梁占有使用费1万元；三、许洪强应于判决生效之日起十日内支付施泽梁电费479元。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，从双方长期的交易习惯看，双方曾多次在租期结束后续签，因此，在租赁合同于2020年2月12日到期后，双方并未及时地交接房屋及结清所有与涉案商铺有关的费用。而此期间，恰逢疫情，双方未能及时交接房屋亦有客观因素。施泽梁在2020年5月1日将涉案商铺上锁，虽系因许洪强未支付房屋使用费而起，但其对涉案商铺未能发挥应有的经济价值具有较大过错。一审法院综合考虑许洪强曾支付的1，000元、双方损失情况、双方过错程度、合同履行情况等，酌情确定许洪强应支付1万元房屋使用费，该金额尚属合理，本院予以认同。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人施泽梁负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王晓梅审 判 员 邬海蓉二〇二一年一月五日法官助理 高 勇书 记 员 高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……