辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终42号上诉人（原审被告）:穆兰，女，1963年9月28日出生，汉族，住辽宁省海城市。被上诉人（原审原告）:鞍山葆盛物业管理有限公司,住所地海城市开发区黄河社区俪景小区。法定代表人:孔德强，总经理。委托诉讼代理人：李刚，该公司员工。上诉人穆兰因与被上诉人鞍山葆盛物业管理有限公司（以下简称葆盛物业）物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院（2020）辽0381民初2944号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。穆兰上诉请求:请求二审法院改判我方欠葆盛物业物业费2974元无效，返还我方上诉费50元。事实及理由：我小区2015年至2018年由海城兴盛物业管理。我不欠物业费，海城兴盛物业于2018年10月23日合同到期，我小区以后没有与任何物业签订合同，2019年突然来个葆盛物业，没有公示，没有开业主大会征求业主意见，强行经营，不给物业费停电梯不让出入。因为葆盛物业违背了《物业管理条例》，从2019年到2020年该小区业主委员会没有成立，兴盛物业有权继续服务，我不认可葆盛物业，2019年至2020年拒交物业费，被葆盛物业告到法庭，才知道是兴盛物业更名为葆盛物业，并更换法人代表。其用过期作废的合同继续经营，导致小区公共产权产生的利润被葆盛物业占为己有。故我方认为：葆盛物业不是合法物业；社区也无权在一审作证，纯属不作为，乱作为。且对方在法庭呈上的都是复印件，法院采用，我方呈上的证据是复印件，法院就不釆用，程序有瑕疵。葆盛物业答辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。我公司现在更名鞍山葆盛物业管理有限公司，是经过工商局变更登记的。我们公司并没有改，只是更名而已。葆盛物业向一审法院起诉请求：请求人民法院判令穆兰给付拖欠物业费2254元，电梯费720元，合计2974元，并承担3‰违约金及本案的诉讼费用500元。一审法院认定事实如下：2013年9月7日海城东兴房屋开发有限公司与海城市兴盛物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》。2015年10月23日海城市开发区俪景佳园业主委员会与海城市兴盛物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定海城市兴盛物业管理有限公司为海城市俪景佳园小区的物业管理单位；所有住户每平米每月收费1元，电梯费按每户每月30元收取；委托管理期限为3年，自2015年10月23日至2018年10月23日。《物业管理委托合同》到期后，双方未续签合同，原小区业主委员会到期后未选出新的业主委员会，仍由海城市兴盛物业管理有限公司继续为小区服务，海城市兴盛物业管理有限公司于2019年1月23日更名为鞍山葆盛物业管理有限公司。另查，穆兰为海城市俪景佳园小区7号楼3单元业主，该住宅房面积为93.9平方米。穆兰自2019年4月3日至2020年11月3日止，拖欠物业服务费1784元（1元×93.9平×19个月），电梯费570元（30元×19个月），共计2354元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业公司为业主提供了管理服务，业主理应向物业公司缴纳管理费。关于双方之间是否存在物业服务合同关系，因俪景家园小区业主委员会与海城市兴盛物业管理有限公司签订的《物业管理服务委托合同》，系双方真实意思表示，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”合同到期后，海城市兴盛物业管理有限公司虽未续签物业服务合同，亦未被要求退出或办理相关移交手续，海城市兴盛物业管理有限公司于2019年1月23日更名为葆盛物业，葆盛物业继续提供物业服务，已形成事实上的物业服务合同关系。关于穆兰是否应缴纳物业费，本案葆盛物业在合同期满后继续为小区提供服务，穆兰系该小区业主，接受了葆盛物业提供的物业服务是客观事实，故穆兰以物业服务合同期限届满为由拒交物业服务费一节，不予支持。关于缴纳物业服务费金额，《物业管理条例》第七条第五款“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”、第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”关于葆盛物业要求穆兰给付2020年11月之后的物业费及电梯费的诉讼请求，因该物业费及电梯费尚未实际发生，故该院对葆盛物业的该部分诉讼请求不予支持，葆盛物业可待实际发生之后另行主张权利。关于违约金，因穆兰并非恶意拖欠物业费，且双方对违约金并未约定，故该院对葆盛物业要求穆兰给付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、穆兰于判决生效后10日内给付葆盛物业自2019年4月3至2020年11月3日期间的物业服务费1784元，电梯费570元，合计2354元；二、驳回葆盛物业的其他诉讼请求。案件受理费50元，由葆盛物业负担10元，由穆兰负担40元。此款葆盛物业已垫付，穆兰在履行本判决所确定的给付义务时，加付40元给葆盛物业。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，穆兰围绕其上诉主张向本院提交证据：1、穆兰与烫房水工作人员签订的合同一份，证明葆盛物业未为我服务，漏水问题是其自己解决的。2、穆兰自行出具的证实材料一份、小区车位明细一份及小区维权诉求名单复印件一份，欲证明穆兰拒交物业费的原因。3、与社区工作人员视频一段，欲证明一审期间，社区做伪证。4、证人证言一份，欲证明穆兰拒交物业费原因的真实性。葆盛物业对穆兰提供证据进行质证：关于证据1，因是复印件，对真实性、关联性不予认可；关于证据2，该证据与本案没有任何关系，不予认可；关于证据3，与其主张矛盾，小区没有业主委员会是真实存在的，我方有工商局的变更登记核准通知书。对证据4不予认可。葆盛物业向本院提交证据：工商变更登记核准通知书一份，证明公司名称变更。穆兰质证称其不予认可，未公示通知业主。本院对上述证据的认定在本院认为中加以论述，对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于穆兰上诉主张葆盛物业不是合法的小区物业服务方。原审中葆盛物业提供了海城市兴盛物业管理有限公司与俪景佳园业主委员会签订的《物业服务委托合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该合同到期后，海城市兴盛物业管理有限公司虽未续签物业服务合同，但亦未被要求退出。同时，葆盛物业提供了《变更登记核准通知书》，证明2019年1月23日，海城市兴盛物业管理有限公司更名为葆盛物业。葆盛物业继续提供物业服务，原审法院认定已形成事实上的物业服务合同关系有事实和法律依据，并无不当，且穆兰并未提供充分的证据证明其主张，故对穆兰的此项上诉主张，本院不予采信。关于穆兰主张“社区做伪证，严重侵犯业主合法权益，物业更名一年多，社区都不知道，纯属不作为乱作为”一节。首先，原审中海城市验军管理区黄山社区居民委员会出具证明：“俪景小区暂时没有业主委员会，鞍山葆盛物业管理有限公司一直在为俪景小区业主做物业服务”，该证据具有真实性合法性，关联性。穆兰虽然不予认可，但未提供反证予以反驳。二审中，穆兰提供视频证据一份，欲证明原审中社区做伪证。但是该视频内容为穆兰到社区反映物业公司变更问题及社区工作人员为其联系物业核实情况，该内容与其欲证明的内容无关联性，故对该份证据本院不予采信。其次，二审庭审中，穆兰与葆盛物业均认可2018年后至今，案涉小区没有业主委员会，穆兰亦未提供其他充分的证据证明其主张，故对穆兰的此项上诉理由，本院不予采信。关于穆兰上诉主张对方在法庭呈上的都是复印件，法院采用，我方呈上的证据是复印件，法院就不釆用，程序有瑕疵一节。原审中葆盛物业围绕其诉讼请求提供相关书证，经庭审质证及原审法院审查后予以采信。穆兰在原审中提供的诉求信及在二审中提供的维权诉求名单欲证明其拒交物业费的原因，但是物业服务是一个动态长期的过程，具有时间持续性和无法计量性等特点，即使葆盛物业在服务的某些环节、个别区域服务不到位，但不能证明葆盛物业不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，若穆兰认为葆盛物业提供的物业服务违反法律规定或合同约定，可请求葆盛物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并可另行通过成立业主委员会、推选业主代表等方式为小区全体业主主张权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，故对穆兰的该项上诉理由，本院不予采信。同时，葆盛物业作为专业的物业管理公司，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上所述，穆兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人穆兰负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  张 雪审判员  许爱军二〇二一年一月二十六日法官助理薛慧敏书记员何洋