辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终156号 上诉人(原审原告)：盖姝嫣，女，1965年6月12日出生，汉族，丹东纺织厂退休职工，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：尹成国，辽宁乾朗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任达，辽宁乾朗律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：丹东现代房屋开发有限公司，住所地丹东市振兴区振四街**。 法定代表人：殷鸿鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘成武，男，丹东现代房屋开发有限公司法律顾问。 上诉人盖姝嫣因与被上诉人丹东现代房屋开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初1021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盖姝嫣及其委托诉讼代理人尹成国，被上诉人丹东现代房屋开发有限公司的委托诉讼代理人刘成武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盖姝嫣上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：本案的案件事实是被上诉人将江景之都小区发包给案外人徐佩林施工，上诉人从徐佩林处分包了通风工程。工程施工完毕验收合格后，在结算工程款时被上诉人将涉案房屋以320695元抵顶给了徐佩林，徐佩林又将该房屋抵顶给了上诉人。上诉人购买涉案房屋应支付的购房款由徐佩林代为支付，徐佩林用其对被上诉人享有的工程款抵顶了上诉人应付被上诉人的购房款。因此2011年5月30日上诉人、被上诉人、徐佩林(由其妻子于华代签)签订了《江景之都预订协议书》，即被上诉人将涉案房屋销售给上诉人。2013年3月12日，被上诉人给上诉人办理了《入住协议》、《入住通知单》，将房屋交付被上诉人入住。2019年8月20日，被上诉人与上诉人签订了《商品房买卖合同(预售)》。上述事实与证据，上诉人与被上诉人都予以认可，原审法院予以确认。 但是原审法院却要求上诉人提供证据证明上诉人已与徐佩林结算完毕的相关证据，因该工程完工于2011年，现在已经无法联系到徐佩林，原审法院因此驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为原审法院适用法律错误，理由如下：一、上诉人支付购房款的方式。徐佩林用代为支付购房款的方式，清偿了其应该向上诉人支付工程款的债务。徐佩林用其对被上诉人享有的收取工程款的债权抵顶了上诉人应付购房款的债务。二、预订协议书本身可以证明三方之间各自形成的债权债务都是真实、合法、有效的，在此基础上三方对购房款的支付方式是同意、认可的。无需上诉人另行举证证明是否支付了购房款。三、原审法院违反合同相对性原则进行审理，系违法裁判。上诉人与被上诉人之间是商品房买卖关系，法院就应该在商品房买卖合同的框架内审理本案，而不能超出合同审理上诉人与案外人徐佩林工程款结算问题。上诉人与徐佩林是否结算完毕，是上诉人与徐佩林之间的债权债务关系，是与本案无关的另一法律关系。无论上诉人是否与徐佩林结算，只要上诉人提供的证据真实、合法、有效，就应该支持上诉人的诉讼请求。四、原审判决对《入住协议》中关于出具发票的条件，存在认识错误。上诉人提供的《入住协议》中载明“正式合同及发票待与徐总结算完毕后一同办理”，原审法院对这句话的理解是上诉人盖姝嫣与徐总(徐佩林)结算完毕，被上诉人才给上诉人办理正式合同并出具发票。因此上诉人未能举证证明其与徐佩林结算完毕，就不支持上诉人的诉讼请求。但是这句话的真实含义是指被上诉人与徐佩林结算完毕后，再给上诉人办理正式合同并出具发票。五、被上诉人与徐佩林是否结算不是法定抗辩事由，不应支持。被上诉人与徐佩林之间是否结算完毕，是他们之间的债权债务关系，与上诉人没有关系。 现代房地产公司辩称，一审法院判决事实清楚，证据确实，请求维持。 盖姝嫣向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告出具坐落于丹东市元宝区房屋的购房发票，并协助原告办理该房屋的不动产登记手续；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年8月20日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同(预售)》，主要约定：被告将其开发建设的位于丹东市元宝区建筑面积113.32平方米的房屋出售给原告，房款为320695元；原告应当在2019年8月20日前支付该商品房全部价款等内容。原告主张上述房屋系被告将其开发的江景之都小区发包给案外人徐佩林施工，原告从徐佩林处分包了通风工程，后徐佩林将案涉房屋以抵顶工程款的方式抵顶给原告。原告提供了日期为2011年5月30日的《江景之都预订协议书》复印件及2013年3月12日的《入住协议》证明其上述主张。其中，《江景之都预订协议书》主要载明：“卖方：丹东现代房屋开发有限公司，买方：盖殊嫣，认购物业：丹东市元宝区江城大街310号，江景之都住宅二期1906室、建筑面积113.32平方米；住宅总价320695元，付款方式为一次性付款”等内容，协议书尾部卖方处加盖了被告公司销售合同章，“卖方签约人”处由于华签名。原、被告均称于华系徐佩林的配偶。《入住协议》载明：“位于业主姓名盖殊（姝）嫣(身份证2106021965××××××××)，经工程部姜部长与殷总沟通从即日起办理入住手续，正式合同及发票待与徐总结算完毕后一同办理。物业费从入住之日其（起）计算收取(具体时间由工程部决定)。业主同意此协议业主签字：盖殊（姝）嫣日期：2013.3.12”，协议尾部写有“同意入住殷洪涛2013.3.12”。原告称该协议系由被告公司主管建设、抵顶的工程部姜部长出具，因入住需经物业公司同意，故找到殷洪涛签字。被告认可殷洪涛当时为物业公司的负责人。2013年3月12日，案外人丹东守兴置业管理有限公司为原告出具了案涉房屋的《入住通知单》，由原告入住该房屋。 庭审中，被告表示案涉房屋已经抵顶给案外人徐佩林，需徐佩林说明已收到款项才能出具案涉房屋的增值税发票。原、被告均未提供与徐佩林之间就案涉房屋的工程款结算抵顶凭证。经询问，原、被告均表示无法提供徐佩林及于华的相关信息。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张案涉房屋系其从案外人徐佩林处抵顶工程款所得，其提供的《入住协议》中载明“正式合同及发票待与徐总结算完毕后一同办理”，虽原告已与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》，但至判决时原告未提供证据证明其已与徐佩林结算完毕，结算金额为合同约定的房款320695元。经该院询问，原、被告均表示无法提供徐佩林及于华的相关信息，现原告提供的证据不足以证明其实际以抵顶工程款的方式支付了案涉房屋的购房款320695元，由此产生的不利后果应由原告自行承担。因此，原告要求被告为其出具案涉房屋的购房发票并协助办理不动产登记手续，依据不足，本院无法保护。判决：驳回原告盖姝嫣的诉讼请求。案件受理费6752元，减半收取3376元，由原告盖姝嫣承担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题在于：一、被上诉人应否为上诉人出具案涉房屋购房发票；二、被上诉人应否协助上诉人办理案涉房屋的不动产登记手续。 关于第一个焦点问题。首先，上诉人提供与被上诉人及案外人于华（双方均认可系徐佩林妻子）签订的《江景之都预定协议书》、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》来证明其基于与徐佩林之间的施工关系而抵顶了案涉房屋，被上诉人对此不持异议。被上诉人于2013年3月12日为上诉人出具《入住通知单》，被上诉人实际入住至今，可以认定各方签订的协议已实际履行。在被上诉人为上诉人办理入住同日，上诉人为被上诉人出具《入住协议》，载明“正式合同及发票待与徐总结算完毕后一同办理”。从《入住协议》内容来看，系对被上诉人为上诉人出具购房发票所附条件的约定，即被上诉人与徐总（徐佩林）之间结算完毕是被上诉人为上诉人出具购房发票的前提条件。二审中，被上诉人认可已经与徐佩林结算完毕，故应当认定上诉人为被上诉人出具购房发票的条件已成就。其次，上诉人通过以物抵债方式取得案涉房屋，应当认定上诉人与被上诉人之间建立房屋买卖合同关系。《税收征收管理法》和《发票管理办法》规定，销售商品、提供服务或者从事其它经营行为，从经营活动中收取款项，收款的时候必须开具发票。上诉人作为房地产销售单位，负有开具购房发票的法定义务。且因被上诉人怠于为上诉人出具购房发票，导致上诉人无法办理房屋所有权登记手续，故上诉人提出的该项诉讼请求成立，本院予以支持。 关于第二个焦点问题。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。取得不动产权属证书是买受人与开发商订立商品房买卖合同的主要目的，遵循诚实信用原则，开发商负有办理权属证书的合同附随义务。被上诉人因此负有协助上诉人办理所有权登记手续的法定义务，故上诉人提出的该项诉讼请求成立，本院予以支持。 综上，盖姝嫣的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销辽宁省丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初1021号民事判决； 二、丹东现代房屋开发有限公司于本判决生效后十日内为盖姝嫣出具坐落于丹东市元宝区房屋的购房款等额发票； 三、丹东现代房屋开发有限公司于本判决生效后三十日内协助盖姝嫣办理坐落于丹东市元宝区房屋的不动产登记手续。 一审案件受理费6752元，二审案件受理费6752元，均由被上诉人丹东现代房屋开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二一年一月二十八日 书记员  林婷婷