江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初6004号原告：孟秀云，女，1963年5月30日生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：焦新闻，新沂市翔宇法律服务所法律工作者。被告：江苏昌亿房地产开发有限公司，注册号320381000156540，住所地新沂市新安镇华丰休闲购物广场**楼**。法定代表人：王光武，该公司总经理。委托诉讼代理人：高维国，男，1984年12月24日生，汉族，住山东省郯城县。系该公司职工。委托诉讼代理人：朱玉峰，男，1978年6月20日生，汉族，住睢宁县。系该公司项目经理。第三人：宋之光，男，1967年9月23日生，汉族，住睢宁县。第三人：夏恒杰，男，1965年6月24日生，汉族，住睢宁县高作镇夏庙村**，现住睢宁县。原告孟秀云与被告江苏昌亿房地产开发有限公司、第三人宋之光、夏恒杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，先适用简易程序，后裁定转为普通程序于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告孟秀云及其委托诉讼代理人焦新闻，被告江苏昌亿房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱玉峰，第三人宋之光，第三人夏恒杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟秀云向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行原被告双方签订的商品房买卖合同；被告将位于睢宁县、303门面房交付给原告；给原告出具售房发票；协助原告办理房产证；2.被告承担案件受理费。事实与理由：2014年11月18日前，因第三人宋之光承建被告公司开发的睢宁县高作镇御香园小区2号楼工程。被告没有及时支付第三人宋之光工程款，将其开发的御香园小区3号楼103、203、303门面房折抵工程款，与第三人宋之光签订商品房买卖合同，在睢宁县房产部门备案。在被告公司法定代表人多次带领第三人宋之光到原告处提出借款用于前述工程的情况下，原告于2014年11月18日借款50万元给第三人宋之光使用，双方口头约定月息2分。2015年6月2日，因原告向宋之光催要借款利息6万元，宋之光提出愿意以已经备案在其名下的上述房产，备案到原告名下，房产归原告所有，原告与宋之光之间的债权债务抵销。原告前往查看确认上述房屋空置无人使用的情况下，经被告同意，三方共同到房产登记部门办理了商品房买卖合同并将房产网备到原告名下。2015年7月起，第三人夏恒杰擅自推倒门面房前面的院墙，将房屋门锁撬开并占有使用房屋至今。原告多次与被告、第三人协商处理此事未果。因此起诉，请求依法判决。被告江苏昌亿房地产开发有限公司辩称，被告和第三人宋之光之间正在打官司，被告法定代表人王光武和宋之光之间的债权债务已经结清。现在房子归属权属于谁还不能确定。原、被告之间是商品房买卖合同关系，原告是从被告处购买涉案房屋。但因原告购买涉案房屋未有付款，所以被告未给原告办理手续。第三人宋之光辩称，2012年被告法定代表人王光武个人向第三人宋之光借钱，分几次借三十六七万元，月息是二分，有王光武出具的条子，有无公司盖章时间上记不住了。因为没有偿还，王光武于2014年将条子收回并用涉案一拖三的房子（价值40万元左右）抵偿借款，我手里没有留存复印件。这个期间经王光武介绍我向原告借款50万元，具体何时借的不记得了，当时用我家小孩房子提供担保。在王光武将房子抵给我后几个月不到一年的时间，经王光武同意，然后我将房子抵给原告的，我们同时去房产局办理的手续。我和原告之间的债务通过以房抵债的方式已结清。第三人夏恒杰辩称，2013年6月28日，我和江苏昌亿房地产开发有限公司、王光武签订了《个人房屋买卖合同》，王光武借我的钱，然后抵给我的。2013年7月份我已经装修入住了，目前我还在住。涉案房屋网签给原告不错，但没定价格。原告诉状中说我2015年拆院墙、撬门锁等都不是事实，我合同在先，原告网签在后，涉案房屋是我所有。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：被告江苏昌亿房地产开发有限公司为睢宁县高作镇御香园小区的建设单位。王光武系被告公司法定代表人。第三人宋之光以案外人江苏祥铭建设工程有限公司的名义承包被告开发的上述工程中部分楼房的工程。在此期间，王光武因开发建设工程所需向第三人宋之光借款30万元左右（王光武主张借款为20万元，加上宋之光以个人名义交纳的10万元工程保证金），因未有偿还，2014年1月29日被告将其开发建设的高作镇御香园小区3幢1单元一拖三房屋即103、203、303室房屋网签在宋之光名下，被告于同日向第三人宋之光出具收据三张，三张收据上载明的主要内容为：收到宋之光高作镇御香园小区3号楼1单元103室购房款227664元，面积84.32平方米，一次性付清；3号楼1单元203室购房款112336元首付现金，余款用工程款抵；3号楼1单元303室房款11万元首付款，余款可用工程款抵。后经王光武介绍，第三人宋之光于2014年11月18日向原告孟秀云借款50万元，约定月息2分。后在原告向宋之光催要借款及利息时，宋之光未有偿还，提出愿意以已经网签在其名下的涉案房屋备案到原告名下，房产归原告所有，抵偿欠原告的借款50万元及利息6万元。又因被告江苏昌亿房地产开发有限公司未向第三人宋之光偿还上述收据载明的金额计45万元，三方约定将高作镇御香园第3幢1单元一拖三房屋即103号、203号、303号房网签在原告孟秀云名下。三方于2015年6月2日办理了网签手续，将原网签在宋之光名下的上述房产信息予以注销，由原告与被告签订商品房买卖合同三份，合同号分别为sn64269，、sn64270、sn64271，双方约定由原告购买上述房屋，三个房屋的建筑面积分别为84.32平方米，商品房单价分别为2700元，成交价格分别为227664元，共计682992元。付款方式及期限为一次性付款，买受人于合同签订之日付清总房款。出卖人应当在2014年12月31日前将已竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方另约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，如逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人应按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付之日买受人按日向出卖人支付使其应付款万分之3的违约金。因被告未按照《商品房买卖合同》约定时间交付涉案房屋及协助办理权属登记，原告提起本案诉讼。另查明，第三人夏恒杰也是涉案工程的承包方之一。因被告欠付夏恒杰工程款未有及时支付，2013年6月28日，被告与夏恒杰约定用被告开发建设的御香园小区门面西南第二大间一至三层房屋抵押给夏恒杰，双方签订《个人房屋买卖合同》，载明房屋结构为框架，建筑面积240平方米。该房屋售价每平方米1800元计算，买受人应于本合同生效之日向出卖方支付定金432000元。出卖方保证在交易的时该房屋没有产权纠纷。售房许可证到可以算钱付清房子退还。后涉案房屋由第三人夏恒杰使用。第三人夏恒杰与被告因工程款纠纷已经过诉讼。第三人夏恒杰在本案审理中陈述其在诉讼被告要求支付工程款的案件中没有将被告用涉案房屋抵偿的相应款项扣除。第三人夏恒杰为证明被告尚欠其借款未有支付同意用房屋抵偿，另提供2012年9月11日，被告法定代表人王光武向其出具的借款借据一份，该借据载明借到夏恒杰现金捌拾万元整，以门面南第二大间房以销售价抵押多退少补，每月按贰万陆仟元付息。被告法定代表人对此不予认可，抗辩认为其与夏恒杰之间的债务已结清，其允许夏恒杰占有使用涉案房屋是让夏恒杰为其看工地。再查明，涉案房屋于2014年取得《商品房预售许可证》，于2016年5月3日通过睢宁县建设工程质量监督站的竣工验收备案。本院认为，原告孟秀云与第三人宋之光及被告江苏昌亿房地产开发有限公司因债务问题，三方约定用被告江苏昌亿房地产开发有限公司开发建设的高作镇御香园小区3号楼103、203、303室房屋抵债，用于清偿第三人宋之光欠付原告的56万元债务，被告欠付第三人宋之光的45万元债务，有当事人庭审陈述及提供的证据能够证明。被告虽否认以房抵债的事实，抗辩认为其欠付宋之光的债务已结清，是因其向原告借款才将房屋抵押给原告，而原告未有交付借款。但未提供证据证明其向宋之光偿还欠款的证据，也未得到宋之光的认可；也未提供证据证明其系因向原告借款才将房屋网签在原告名下及原告未按约支付借款时其要求撤销双方之间的商品房买卖合同的事实，且也未得到原告的认可，故本院对被告抗辩意见不予采纳。对于第三人夏恒杰抗辩的涉案房屋已由被告抵押给其并由其占有使用，但因被告法定代表人对其所说并不认可，在夏恒杰起诉被告要求支付工程款的案件中也未扣除该款项，夏恒杰依据双方于2013年6月28日签订的个人房屋买卖合同主张享有涉案房屋的权利属于重复受益。双方于2012年9月11日在借款借据中约定以涉案房屋抵押时，房屋仍在建造之中，双方以正在建造的建筑物进行抵押，未办理抵押登记手续，不符合法律规定，抵押权未设立。所以本院对第三人夏恒杰的抗辩意见不予以采纳。综上原、被告及第三人宋之光在债务到期后约定的以房抵债协议，系三方真实意思表示，不违反法律、法律的强制性规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。以房抵债作为债务清偿的方式之一，在当事人达成以房抵债协议的同时未明确约定原债务消灭的情况下，原债与新债并存，新债只是作为履行旧债的方法，为保护当事人新的合意，当事人应该履行新债，只有在新债无法履行的情况下才能恢复旧债的履行，所以原告有权要求按三方达成的以房抵债协议履行。通过三方庭审陈述、提供的证据可以确认，三方冲抵的债务数额并不等价，所以形成商品房买卖总价为682992元的交易价格，也即本案以物抵债协议并非原告不存在支付款项的义务，而应按原、被告签订的商品房买卖合同的约定在扣除宋之光欠其的56万元债务后向被告支付房款差价122992元，原告虽否认其应向被告支付该款项，超出的价款系多写的房屋价款，明显与日常商品房买卖合同签订的惯例不相吻合，且未提供证据证明被告同意免除其支付差价的义务，所以原告应向被告支付房屋差价122992元。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同中的约定，原告应于签订合同之日一次性支付此款项，负有先履行的义务，现因原告并未按约定履行支付房款的义务，在诉讼中也不同意支付剩余款项，应视为以自己的行为表明不同意履行债务。故原告诉求不能成立。经本院释明后，原告坚持原诉求，不同意将诉求变更为按基础债务法律关系主张权利，故本院对原告诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孟秀云的诉讼请求。本案案件受理费10630元，由原告孟秀云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘宝玉审 判 员  张新娟人民陪审员  朱晓亚二〇二一年一月二十九日法官 助理  顾雅情书 记 员  刘 鑫附相关法条:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。