河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5406号上诉人（原审被告）：信阳东森置业有限公司。统一社会信用代码91411500599142338Q。法定代表人：郑会超,系该公司总经理。委托诉讼代理人：扈强，河南楚天阁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙连喜,男,汉族,1969年10月25日生,住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：陈守华，平桥区平西街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘洋，男，汉族，1983年6月1日生，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：李奇真、高正权（实习），河南法正律师事务所律师。原审第三人：罗亦（又名罗雨），女，汉族，1992年10月30日生，住信阳市平桥区。上诉人信阳东森置业有限公司（以下简称东森公司）因与被上诉人孙连喜、刘洋、原审第三人罗亦房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初5876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东森公司的委托诉讼代理人扈强、被上诉人孙连喜及其委托诉讼代理人陈守华、被上诉人刘洋的委托诉讼代理人李奇真、高正权、原审第三人罗亦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东森公司上诉请求：1、撤销信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初5876号民事判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人孙连喜对上诉人的所有诉讼请求；2、本案所有诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：原审认定被上诉人孙连喜与上诉人签订了《信阳东森花园商品房认购书》，双方之间构成房屋买卖合同关系，不仅没有证据支持，也不符合《合同法》规定，有悖于公平公正，属于认定错误。被上诉人所持的《信阳东森花园商品房认购书》不是与上诉人的授权人员签订，上面的“东森花园接待中心”印章不是上诉人的正式印章，上诉人从未刻制和使用过该印章。上诉人的所有公章是要经过有权行政机关审核备案的，不是个人私章，说想怎么刻就怎么刻，被上诉人孙连喜原审庭审中也承认，知道所购房屋不是上诉人开发建设，是被上诉人刘洋所建设、出售。上诉人与孙连喜之间根本不存在签订《信阳东森花园商品房认购书》的合意，上诉人不是合同相对方。二原审判决适用法律错误。刘洋、罗亦不是上诉人的员工，其出售的房屋不是上诉人所有，房款未支付上诉人，因此二人的行为效力不能及于上诉人。孙连喜主张的事实也不符合解除合同的法定条件。上诉人不是刘洋的合伙人，原审判决认定双方对涉案债务承担连带责任适用法律错误。孙连喜辩称,孙连喜与上诉人签订的《信阳东森花园商品房认购书》上加盖有“信阳东森置业有限公司接待中心”印章，铁证如山，原审认定事实清楚，《信阳东森花园商品房认购书》合法有效。孙连喜去“信阳东森置业有限公司接待中心”购买房屋是真实意思表示，是对信阳东森花园商品房的认可，也是对东森公司接待中心工作人员的信任，其无法也无需了解这方面的信息。上诉人称“信阳东森置业有限公司接待中心”不是该公司刻制的，与孙连喜无关，孙连喜无需知道该印章是谁刻制的，孙连喜是针对上诉人的商品房来购买房屋的。原审认定事实清楚，适用法律正确，符合法律程序，请求驳回上诉，维持原判。刘洋辩称，案涉房屋买卖合同目的完全可以实现，孙连喜要求解除合同不符合《合同法》第94条规定的任一情形或条件；答辩人没有违约，交房装修入住的目的可以实现，答辩人多次通知孙连喜接收房屋；“信阳东森置业有限公司接待中心”印章不是答辩人出具和授权；答辩人今收到18万元房款，孙连喜应承担违约责任，补齐剩余房款并支付利息损失；孙连喜要求利息无事实和法律依据，答辩人不存在过错，也未如数收到房款，孙连喜起诉要求利息没有事实依据；本案遗漏重要当事人或利害关系人柴伟。罗亦述称，孙连喜当时在我那买房子，我给他办的手续，他买的是C栋楼刘洋的房子，刘洋是C栋楼老板，客户交完钱后钱直接转给刘洋了.现在客户要求刘洋退钱，应该找刘洋。孙连喜向一审法院起诉请求：解除房屋认购合同，判令被告退还原告购房款270000元及利息。一审法院认定事实：2008年4月14日，原告在位于平桥区平安大道与光明路交叉口西北角处的信阳东森花园售楼部，由售楼部工作人员罗亦经办，原告与东森置业公司签订了《信阳东森花园商品房认购书》，约定原告认购东森花园C楼1单元703户住房。认购书上加盖有“信阳东森置业有限公司接待中心”公章。原告于2018年4月13日向信阳东森花园接待中心缴定金10100元，东森花园接待中心出具了《东森花园定金单》，加盖有“东森花园接待中心”印章；4月14日，原告交款25万元，接待中心出具收据，注明为“东森花园C楼1单元703户定金款”，收据上加盖有“信阳东森置业有限公司接待中心”公章，同日，原告向业务员罗亦交付优惠指标款1万元，罗亦个人出具了收条，并加盖有“东森花园接待中心”印章。东森花园小区C楼系刘洋、田纪华、侯山成三人合伙借用东森置业公司的名义开发、销售，刘洋负责日常管理等事务。一审法院认为：案涉房屋认购协议已签订两年半之久，被告迟迟不予签订正式商品房买卖合同，不交付房屋，致使合同僵持不下陷入僵局，不能实现合同目的，原告多次协商催要未果，现诉请解除合同、退还购房款，理由成立，该院予以支持。原告在东森花园售楼部签订认购合同，且认购合同及原告三笔交款凭证上均盖有信阳东森置业有限公司接待中心公章或东森花园接待中心印章，原告和被告东森置业公司之间构成房屋买卖合同关系，被告东森置业公司负有退款责任。被告东森置业公司以认购书、收据上的公章、印章不是东森置业公司的公章、印章为由，认为其公司不应当承担责任的意见，因在司法实践中，有些公司可能刻制两套甚至多套公章，且本案签订合同、收付款均发生在东森花园售楼部（接待中心），故可以认定原告是向东森置业公司购买房屋，故东森置业公司的辩解意见该院不予采纳。被告刘洋等三人系C楼开发合伙人之一，刘洋负有连带退款责任，刘洋等合伙人系最终责任承担者，东森置业公司承担责任后有权向刘洋等人追偿。被告刘洋称其仅收到18万元，另9万元应当由经办人罗亦退还，因罗亦收款属职务行为，应由其所代表的自然人或组织承担责任，刘洋该辩解意见该院不予采纳。刘洋退款后，有权向罗亦追偿。一审法院判决：一、解除原告孙连喜与被告信阳东森置业有限公司2008年4月14日签订的《信阳东森花园商品房认购书》；二、被告信阳东森置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告孙连喜购房款27万元，并自2018年4月14日起按同期银行贷款利率支付利息损失至还清之日止；三、被告刘洋对本判决第二项负连带清偿责任；本案受理费2675元，由被告刘洋负担。本院二审期间，东森公司提交以下证据：1、东森公司的三枚经过公安部门审核备案的印章，拟证明孙连喜所持认购书上加盖的“东森花园接待中心”印章不是东森公司的正式、合法印章，不能代表东森公司的行为；2、东森公司与购房户所签订的合同及收款收据复印件，拟证明东森公司对外签订房屋认购书及收取方款使用合同专用章和财务专用章；3、平桥区人民法院（2020）豫1503民初4631号案件开庭笔录、起诉状、民事调解书复印件，拟证明东森花园C楼是刘洋开发建设的，由刘洋对外出售。孙连喜质证意见：对上述证据不予认可，孙连喜只认可东森公司接待中心，给他开具的收售房款27万元的票据是真实的，其中罗亦打的还有收到孙连喜购房优惠指标收条一份，金额1万元，加盖有东森置业财富热线电话355****，并签有罗亦的名字。刘洋质证意见：对公章真实性没有异议，但是不能否认本案案涉合同的印章，同时我们对罗亦出具孙连喜收条上显示的公章有异议，应由第三人陈述。第二组证据不符合证据形式要件，没有来源和出处，其证明目的具有片面性，不能达到其证明目的。第三组证据与本案没有关联性，且该调解书是双方民事意识自治行为。罗亦对上述证据无异议。孙连喜、刘洋、罗亦未提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明事实一致。本院另查明，罗亦系刘洋与案外人柴伟聘请的销售人员，办公地点在东森花园售楼部，工资由刘洋、柴伟负责发放。本院认为，本案的争议焦点为：1、孙连喜要求解除与东森公司签订的《信阳东森花园商品房认购书》是否应予支持；2、东森公司是否应退还孙连喜购房款27万元。关于第一个争议焦点，孙连喜所认购房屋位于东森花园C栋楼，其与罗亦签约地点亦在东森公司东森花园销售中心，孙连喜作为合同相对方，在当时特定的签约环境下，有理由相信罗亦是东森公司的销售人员，故双方签订的《信阳东森花园商品房认购书》成立并生效。东森公司称认购书上加盖的“信阳东森置业有限公司接待中心”印章不是该公司的印章，并否认与孙连喜存在合同关系，本院不予采信。孙连喜在签订《信阳东森花园商品房认购书》后，东森公司迟迟不能与其依法签订正式的商品房销售合同并办理相关手续，致使孙连喜依法取得房屋权属的合同目的无法实现，故孙连喜要求解除与东森公司签订的《信阳东森花园商品房认购书》，有事实和法律依据，本院予以支持。关于第二个争议焦点，孙连喜为购房向罗亦交付的购房款27万元，有转账凭证及收据为证，本院予以认可。孙连喜签订合同及付款均是在东森花园销售中心，款项均交给了罗亦，应认定东森公司收取了购房款。在解除《信阳东森花园商品房认购书》时，东森公司应当退还孙连喜已付的购房款27万元。东森公司称未收到购房款，本院不予采信。东森公司在履行退款义务后，有权向实际收款人主张权利。综上所述，上诉人东森公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人信阳东森置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  时华军审判员  芦 倩审判员  韩 洋二〇二一年一月十五日法官助理熊涛书记员袁梦