河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再316号再审申请人（一审原告、执行案外人）：周永刚，男，1982年5月24日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：李颜，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张媛，河南英泰律师事务所律师。被申请人（一审被告、申请执行人）：张娜，女，汉族，1982年10月24日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：程玉鸿，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：师向向，河南中锦律师事务所律师。被申请人（一审被告、被执行人）：河南盛煌实业发展有限公司，住所地郑州市惠济区长兴路**。法定代表人：赵坤，该公司总经理。一审被告：陈玉民，男，汉族，1956年10月13日出生，住郑州市。一审被告：吴俊杰，男，汉族，1974年5月27日出生，住郑州市管城回族区。再审申请人周永刚因与被申请人张娜、河南盛煌实业发展有限公司（以下简称盛煌公司）及一审被告陈玉民、吴俊杰案外人执行异议之诉纠纷一案，不服本院（2017）豫01民初5287号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2019年9月26日作出（2019）豫民申3949号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人周永刚的委托诉讼代理人张媛，张娜的委托诉讼代理人师向向、程玉鸿到庭参加诉讼。盛煌公司、陈玉民、吴俊杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周永刚申请再审称，1、请求依法撤销原一审民事判决，并改判中止对位于河南省中牟县商都路南、万三路西侧雍景三和郡项目7号楼1单元304户住宅的执行；2、请求依法确认该7号楼1单元304户住宅归周永刚所有；3、请求依法判令盛煌公司继续履行合同，配合办理相关的网签、备案、房产登记等手续；4、本案诉讼费由张娜、盛煌公司承担。事实与理由：1、原审适用法律错误，应当认定周永刚与盛煌公司在涉案房屋被查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。2、现有充足证据能够证明周永刚已交付18万元购房款，符合交纳价款超过百分之五十的规定。3、周永刚所购房屋为用于居住且其名下没有其他用于居住的房屋。4、周永刚对涉案房屋享有物权期待权，足以排除张娜普通债权的执行。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中的情形完全符合上述规定的要求。原审认定事实不清、适用法律错误，请求法院在查明事实的基础上，维护周永刚的合法权益。张娜辩称，1、周永刚与盛煌公司在涉案房屋被依法查封之前并未签订合法有效的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”周永刚与盛煌公司签订的《雍景·三和郡定购单》所约定的条款不足合法有效的商品房买卖合同所应具备的主要内容的四分之一，不能认定为合法有效的商品房买卖合同。2、周永刚不能证明其支付了购房款，其提交的银行流水仅为取现的凭证，不能证明其提取的现金实际用于支付购房款，且其取现金额同其提交的收据不一致，其与盛煌公司间的商品房买卖关系并未成立，其不具有排除执行的合法权利。3、周永刚提起本案再审所依据的《郑州市个人房屋权属信息表》不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十八条规定的情形，依法不属于新证据，其不能据此提起再审程序。综上所述，周永刚提交的证据不能证明其在本案案涉房产被查封前签订了合法有效的书面买卖合同，亦不能证明其实际支付了购房款，其诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。盛煌公司、陈玉民、吴俊杰未到庭，未发表意见。周永刚向本院提出诉讼请求：1、依法撤销郑州市中级人民法院（2017）豫01执异270号执行裁定书，中止对位于河南省中牟县商都路南、万三路西侧雍景三和郡项目7号楼1单元304户住宅的执行，解除查封；2、依法确认原告于被告盛煌公司之间存在房屋买卖合同关系；3、依法判令盛煌公司继续履行合同，配合办理相关的网签、备案、房产登记等必要手续；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：根据已生效的河南省郑州市黄河公证处（2012）郑黄证民字第10139号公证债权文书及（2012）郑黄证执字第130号执行证书，及债权人魏季民的强制执行申请，本院于2013年2月1日立案执行，执行案号为（2013）郑执一字第88号。本院于2013年2月1日立案执行，执行案号为（2013）郑执一字第88号。执行过程中，本院于2013年3月27日作出（2013）郑执一字第88-1号民事裁定书，其中第二项查封被执行人盛煌公司位于中牟县××××大街南侧雍景·三和郡的房产（牟房管预销字20110022号：7号楼1单元3203、2602、2002、2704、2404、2304、1801、304号，8号楼1单元2801、3201、2201、2104、1504、1401、1404、2002、1202、1203、2703号；牟房管预销字20100055号：1号楼2单元401、1号楼1单元201、301、302号，5号楼1单元1602号，6号楼1单元1502号）。同日，本院向中牟县住房保障和房地产管理局送达了上述裁定及协助执行通知书，要求该局协助查封上述房产。查封期限：2013年3月27日至2015年3月26日。送达回证载明：“轮候查封（2012）郑民前协执字第2号”。上述查封期限届满前，本院于2015年3月19日作出（2013）郑执一字第88-1号执行裁定，继续查封上述房产，并于2015年3月24日将该裁定及协助执行通知书送达中牟县住房保障和房地产管理局。送达回证载明：“因薛亚丽诉河南盛煌实业发展有限公司一案的查封于2014年12月25日到期，此查封为首查封。”另查明，周永刚通过第三人何黎春转让购房指标后，于2012年6月12日与被执行人盛煌公司签订《雍景·三和郡定购单》一份，约定周永刚定购被执行人开发的雍景·三和郡项目7号楼1单元304号住宅，房款273926元，签订定购单之日付定金180000元，该款项在签订正式的商品房买卖合同时转为购房款，如周永刚未能在规定的时间内与被执行人盛煌公司签订正式的商品房买卖合同，并未按约定支付相应房款，盛煌公司有权将该房屋另行出售，且定金不予退还。当日，被执行人盛煌公司出具收据一份，确认收到周永刚180000元，并注明“换收据，原名何黎春”。在执行过程中，周永刚向本院执行局提出书面异议，对涉案房屋主张所有权，请求中止对涉案房屋的执行。本院经审查作出（2017）豫01执异270号执行裁定书，驳回周永刚的异议。另查明：在本案执行过程中，因魏季民与张娜签订《债权转让合同》，申请执行人由魏季民人变更为张娜，周永刚将本案第一被告由魏季民人变更为张娜。一审法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，周永刚为证明其对涉案房屋享有实体权利且能排除执行，向本院提交了其与盛煌公司签订的定购单，但根据该定购单的约定及法律规定，该定购单的性质并非正式的商品房买卖合同，因此双方并没有形成合法有效的房屋买卖合同关系，故周永刚的主张不符合上述法律规定，依法不应支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回周永刚的诉讼请求。案件受理费5409元，由周永刚负担。再审期间，当事人围绕再审请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经再审另查明，1、2012年6月12日盛煌公司与周永刚签订《雍景·三和郡定购单》。2、2012年6月12日，盛煌公司出具《收据》一份，显示收到周永刚18万元。3、2019年5月27日，周永刚向雍景·三和郡业主自救委员会缴纳了自救工程款、交迟延费共计167266元。4、2019年5月9日，郑州市个人房屋权属信息表显示周永刚无其他住房。其他事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，双发争议的焦点为周永刚主张对案涉房产享有的实体权利是否足以排除强制执行。周永刚与盛煌公司双方签订的《雍景·三和郡定购单》的日期为2012年6月12日，本院是2013年3月27日查封案涉房产。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《雍景·三和郡定购单》明确了当事人的名称、商品房基本状况，案涉房屋具体的位置、房号、价款、交付方式等，故该《雍景·三和郡定购单》已经具备商品房买卖合同的基本要求，应当认定双方之间在人民法院查封之前已签订了书面房屋买卖合同。根据郑州市个人房屋权属查询信息表显示，周永刚名下没有其他房产，故可以认定周永刚所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。《雍景·三和郡定购单》显示房屋价款为273926元，周永刚支付180000元，已超过总价款的50%。由于盛煌公司资金链断裂，无力对案涉小区楼盘继续施工后，案涉小区业主经当地政府同意成立了自救委员会进行自救和后续施工，周永刚向该自救委员会又缴纳了自救工程款108380元、迟延费58886元，以上共计167266元，对案涉楼盘项目成功自救尽到了义务和责任。自救委员会认可周永刚业主身份，并向周永刚交付了案涉房屋。综上，周永刚对案涉房产享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，其再审请求依法应予支持。原审判决认定事实错误，处理不当，本院应予纠正。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销本院（2017）豫01民初5287号民事判决；二、不得执行位于河南省中牟县商都路南、万三路西侧雍景三和郡项目7号楼1单元304号住宅。一审案件受理费5409元，由张娜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 刘 勇审判员 邢 军审判员 范淑娟二〇二一年一月十四日书记员 李绍玺