湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初6638号原告：高冬菊，女，1965年10月28日出生，土家族，湖北省利川市人，住利川市。委托诉讼代理人：彭勇，利川市东城法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托诉讼代理人：张耀芬，利川市东城法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告：刘琴英，女，1989年2月10日出生，土家族，湖北省利川市人，住利川市。委托诉讼代理人：宁中娟，湖北新理念律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李鑫，湖北新理念律师事务所实习律师。特别授权代理。原告高冬菊与被告刘琴英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高冬菊的委托诉讼代理人彭勇、张耀芬，被告刘琴英及其委托诉讼代理人宁中娟、李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高冬菊向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2018年11月25日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告承担违约责任，赔偿原告违约金120000元；3、由被告承担此次诉讼产生的代理费、诉讼费。事实和理由：2018年11月25日，经利川市兴宜房地产信息咨询服务部介绍，原告将自己利川市东城办事处半岛国际C1栋305号房屋出售给被告，双方商定房屋价款为40万元，对房款支付具体约定为：1、签订本合同时，乙方向甲方第一次支付房屋买卖首付款15万元，剩余首付款人民币5万元于2018年11月31日前付给甲方，乙方逾期未付给甲方视为乙方违约，乙方自动放弃，甲方可以将该房屋出售给他人，且不退还定金5万元；2、该房屋买卖，乙方在申请银行按揭审批款后，甲方过户给乙方，乙方补齐首付款，该房屋按揭款以银行审批额度为准，预计该房屋按揭银行审批额度为20万元。双方在签订本协议后，被告给原告支付了15万元首付，原告基于对被告的信任，于2018年11月30日前将房屋交付给被告居住使用。后被告未按照约定支付原告购房款，原告多次找被告协商解决此事，双方在中介公司的调和下，又签订了一份补充协议，就偿还银行剩余贷款与还清卖方剩余房屋尾款达成了一致协议：由买方于2020年5月20日前出资50000元偿还银行部分按揭款，该款仅作为向卖方追加5万首付，剩余银行所有贷款均由卖方出资并偿还结清，卖方第一时间还清银行贷款，从银行取出该房产抵押不动产权证，并配合买方过户用于银行抵押贷款还清卖方房屋尾款15万元。本协议签订后，被告并未如约履行支付原告5万元购房款，原告多次向被告催收，被告以各种理由推诿。后原告才知晓被告征信出了问题，无法在银行办理贷款，这是被告拒绝支付购房款的真正理由。《房屋买卖合同》、《补充协议》是经原、被告协商自愿签订，现由于被告原因无法继续履行该两份合同，是被告违约造成的，被告不支付房屋尾款，且霸占居住在案涉房屋内。按照相关法律规定及双方签订的合同约定，被告理应承担原告相关经济损失。刘琴英辩称，案涉合同及其补充协议未约定合同解除情形，案涉房屋已经实际上交付使用，合同目的尚可实现，应当继续履行案涉合同。被告在购房时并无征信不良情况，双方于2018年11月11日签订的认购书第三条明确约定，被告贷款审批通过后双方正式签订购房合同，所以双方签订买卖合同的时候被告贷款审批已通过，被告当时并无征信不良情况，被告无法办理贷款是因为原告在收到被告的全部首付款20万元后未按照约定归还其剩余银行贷款，将房产解押后过户给被告，所以是原告违约在前，原告应当向被告承担违约责任。被告当庭提出反诉，请求法院判决继续履行合同，并且向被告支付违约金12万元。本院经审理认定事实如下：2011年8月15日，原告高冬菊与利川市时代置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，以按揭方式购买了利川市半岛国际C1栋305号商品房一套。2011年9月12日，原告高冬菊与中国银行股份有限公司利川支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款22万元，贷款期限为13年/156个月。2016年原告高冬菊取得案涉房屋土地使用权证和房屋产权证。2018年11月11日，在利川市兴宜房产信息咨询服务部居间下原告高冬菊与被告刘琴英签订《房（地）产认购书》，约定：刘琴英自愿订购半岛国际C1栋305室，房屋交易总价为40万元，该房屋刘琴英做贷款，贷款金额为20万元，签正式合同时首付款20万元（含定金），在签订本协议时刘琴英向高冬菊支付认购定金5万元；签订认购书后，由兴宜房产做房屋抵押贷款代办，审批通过后，正式签订正式买卖合同，在当时高冬菊付兴宜房产信息部中介费7000元，高冬菊确认该交易房屋不动产权证能正常过户给刘琴英，刘琴英逾期未签订买卖合同，高冬菊不再为刘琴英保留其认购房（地）产信息；刘琴英从2018年11月11日起7个工作日未取得银行贷款资格，高冬菊退还刘琴英购房定金5万元，刘琴英取得银行贷款资格不购买此房，高冬菊不予退还刘琴英定金5万元。原告高冬菊之子鞠祉代原告在《房（地）产认购书》签名捺印，被告刘琴英在《房（地）产认购书》签名捺印，利川市兴宜房产信息咨询服务部在中证人处盖章。2018年11月25日，原告高冬菊与被告刘琴英签订《房屋买卖合同》，约定：高冬菊自愿将案涉房屋卖给刘琴英所有，成交价格为人民币40万元，刘琴英分四次付清（定金、首付款、按揭款和尾款），付款方式为银行转账；签订本合同时刘琴英向高冬菊第一次支付该房屋买卖首付款15万元（含定金），剩余首付款5万元于2018年11月31日前支付，逾期未付视为刘琴英违约，刘琴英自动放弃，高冬菊可以将该房屋出售他人，且不退还定金50000元；刘琴英在申请银行按揭审批款后，高冬菊过户给刘琴英，刘琴英补齐首付款，该房屋按揭款以银行审批额度为准，预计该房屋按揭款银行审批额度为20万元；高冬菊在刘琴英把该房屋尾款给完后，预计2018年1月30日将房屋及附属物正式交付给乙方使用；本合同一经签订，均不能单方违约，如有一方违约，则违约方支付另一方本合同标的金额30%的违约金，违约之日起三日内支付到位。原告高冬菊及其儿子鞠祉、被告刘琴英在《房屋买卖合同》上签名捺印，利川市兴宜房产信息咨询服务部在中证人处盖章。签订《房屋买卖合同》后，被告刘琴英向原告高冬菊支付了首付款20万元（含定金），原告高冬菊向利川市兴宜房产信息咨询服务部支付了中介费7000元，原告高冬菊在签订该合同后约两个月将案涉房屋交给被告刘琴英居住使用至今。后原、被告因房屋过户、剩余房款支付问题发生争议。原告高冬菊与被告刘琴英于2020年5月14日达成补充协议，约定：刘琴英于2020年5月20日前出资5万元偿还银行部分按揭，该款作为买方向卖方追加5万首付（共计首付款25万元），剩余银行所有贷款均由卖方出资并偿还结清，卖方第一时间还清银行贷款，从银行取出该房产抵押不动产权证，并配合买方过户用于银行抵押贷款还清卖方房屋尾款15万元，买方已告知卖方并达成协议贷款金额约为30万元（具体以银行下款金额为准），银行申请下来的贷款15万元用于结清卖方房屋尾款；达成以上协议买卖双方均不能违约，如有一方违约，违约方将承担该房产因纠纷而造成的所有损失，包括对方的律师诉讼费等一切费用。原告高冬菊、被告刘琴英在《补充协议》上签名捺印，利川市兴宜房产信息咨询服务部在居间方处盖章。签订《补充协议》后被告刘琴英未按约支付追加的5万元首付款。另查明，原、被告签订的《房屋买卖合同》中约定的部分时间有误，11月无31日，预计交房时间早于双方签订合同的时间。现被告刘琴英征信存在问题，已无法申请银行按揭贷款。被告刘琴英亦无法在合理期限内以其他方式支付剩余房屋价款。被告刘琴英提出的反诉因其未在规定期限内交纳案件受理费，已按撤回反诉处理。上述事实有原告高冬菊提交的《房（地）产认购书》复印件、《房屋买卖合同》复印件、《补充协议》复印件、银行转款记录打印件、《委托代理协议书》原件、代理费发票原件、《商品房买卖合同书》复印件、《个人一手住房贷款合同》复印件、税收通用完税证复印件、销售不动产统一网络代开发票复印件、个人信用报告打印件、土地使用权证复印件、房屋产权证复印件，被告提交的《房（地）产认购书》复印件、《房屋买卖合同》复印件及原、被告告陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，原告高冬菊与被告刘琴英自愿签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告刘琴英未按照《补充协议》的约定在2020年5月20日前支付追加的房屋首付款5万元，存在违约行为，同时因其征信出现问题，无法申请银行按揭贷款，亦无法在合理期限内以其他方式支付案涉房屋剩余购房款，致使合同无法继续履行，原告高冬菊的合同目的不能实现，其可以解除《房屋买卖合同》和《补充协议》，故对原告高冬菊要求解除《房屋买卖合同》和《补充协议》的诉讼请求本院予以支持，《房屋买卖合同》和《补充协议》于本院向刘琴英送达起诉状副本时即2020年10月20日解除。原、被告约定了违约金，因被告刘琴英存在根本违约行为，原告高冬菊可以要求被告刘琴英支付违约金。原、被告在《房屋买卖合同》中约定违约金为本合同标的金额的30%即12万元，该约定过分高于造成的损失，原、被告均要求调整，原告高冬菊的主要损失为中介费7000元，被告刘琴英占用案涉房屋约两年的租金损失，被告刘琴英的主要损失为20万元的利息，参照相似房屋租金及中国人民银行贷款利率、市场报价利率，从公平合理的角度，违约金调整为20000元，对超出部分本院不予支持。原、被告在《补充协议》中约定由违约方承担对方的律师诉讼费等一切费用，原告高冬菊为本案支付代理费20000元，现其要求被告刘琴英承担所支出的代理费符合法律规定，本院予以支持。被告刘琴英认为原、被告签订《房屋买卖合同》时被告刘琴英并无征信不良情况，贷款审批已通过，被告刘琴英无法办理贷款是因为原告高冬菊在收到被告刘琴英首付款20万元以后未按照约定归还剩余银行贷款，将房产解押后过户给被告刘琴英，原告高冬菊违约在先，但刘琴英征信出现问题与原告高冬菊无法律上的因果关系，系其自身原因所致，双方对被告刘琴英所付20万元首付款的用途并无约定，《房（地）产认购书》和《房屋买卖合同》均有银行按揭审批的约定，不能确定签订《房屋买卖合同》时被告刘琴英已通过银行按揭贷款审批，被告刘琴英亦未提交证据证实其通过了银行按揭审批及通过时间，且原、被告于2020年5月14日签订了《补充协议》，就剩余购房款支付、房屋过户、银行按揭贷款等事项达成了新的协议，签订《补充协议》视为原、被告对《房屋买卖合同》履行现状的认可，系对相关约定进行变更和补充，原约定与《补充协议》不一致的按照《补充协议》的约定履行，即使违反原约定并不导致违约行为的发生，如被告刘琴英征信不出现问题，案涉合同履行虽存在瑕疵，但仍可继续履行，故对被告刘琴英的该抗辩理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告高冬菊与被告刘琴英于2018年11月25日签订的《房屋买卖合同》及2020年5月14日签订的《补充协议》于2020年10月20日解除。二、被告刘琴英于本判决生效之日起十五日内支付原告高冬菊违约金20000元、代理费20000元，共计人民币40000元（可在首付款中抵扣）。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由被告刘琴英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 冯 俊二〇二一年一月十九日书记员 滕志军