江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终9313号上诉人（原审被告）：江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司，住所地徐州市铜山新区华山路东湘江路南。诉讼代表人：江苏久隆投资置业集团有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：陈尧，北京大成（南京）律师事务所律师上诉人（原审被告）：江苏久隆投资置业集团有限公司，住所地南京市江北新区浦园路****。诉讼代表人：江苏久隆投资置业集团有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：陈尧，北京大成（南京）律师事务所律师被上诉人（原审原告）：邵天姝，女，1998年11月2日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张晓玲（系邵天姝母亲），女，1966年2月20日生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。上诉人江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司（以下简称久隆置业铜山分公司）、江苏久隆投资置业集团有限公司（以下简称久隆置业公司）因与被上诉人邵天姝所有权确认纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院作出的（2019）苏0111民初8077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。久隆置业铜山分公司、久隆置业公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。2018年12月24日，南京市浦口区人民法院裁定受理对上诉人的破产清算申请。案涉房屋上抵押权于2019年4月26日到期，未办理展期系客观不能，且抵押权人铜山县农村信用合作联社博物馆信用分社已申报债权，管理人尚未做出清偿，主债权依然存续，抵押权亦存续，故案涉房屋不符合过户条件。抵押权系担保物权，从属其担保的主债权，其设立和消灭均由法律规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”。上诉人与案外人铜山县农村信用合作联社博物馆信用分社在抵押登记上载明的抵押期限并不产生消灭抵押权的法律效力，案涉房屋上的最高额抵押仍然存续。被上诉人在签署商品房认购书时已了解案涉房屋上存在抵押，知悉存在无法办证的可能，仍签署此份认购书存在主观过错，不具有物权期待权。综上所述，请求二审法院查明案件事实，正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。邵天姝辩称，1、邵天姝同久隆置业公司商品房买卖合同关系合法有效，双方于2016年5月6日签订了商品房认购书，认购书包含了商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，该合同已实际履行，久隆置业公司有义务协助邵天姝办理诉争房屋的产权登记手续。2、邵天姝作为涉案房屋的买受人，具有优先权。久隆置业公司已于2018年12月14日被裁定破产清算，根据相关规定，邵天姝已全额支付了购房款，诉争房屋早在2016年已经交付给邵天姝，故诉争房屋并非久隆置业公司的破产财产，久隆置业公司无权处置。邵天姝作为房屋买受人的优先权，应当优先于工程款的优先受偿权及抵押权，诉争房屋即使存在抵押权，但不能对抗作为买受人的邵天姝。另外，邵天姝在购买诉争房屋时不存在过错，根据久隆置业公司提供的不动产产权情况表显示，诉争房屋于2016年4月27日才设立抵押，但邵天姝在2016年4月26日就已经向久隆置业公司交纳了购房定金，久隆公司将已认购的房屋设立抵押，具有明显过错，在设立抵押后的十天内即2016年5月6日，又同邵天姝签订了商品房认购书，全额收取了购房款并交付房屋，也说明了久隆置业公司同意将房屋出售给邵天姝，邵天姝基于对久隆置业公司作为房产开发商且在售楼处销售房屋的信赖，购买诉争房屋不存在任何主观过错。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。邵天姝向一审法院提出诉讼请求：1、确认江苏省徐州市铜山区久隆凤凰城山河水H2-0-111房产归邵天姝所有；2、判令久隆置业公司、久隆置业铜山分公司协助将久隆凤凰城山河水H2-0-111房产过户登记至邵天姝名下；3、本案诉讼费用由久隆置业公司、久隆置业铜山分公司承担。一审法院认定事实如下：2016年5月6日，邵天姝（乙方）与久隆置业铜山分公司（甲方）签订了商品房认购书，约定邵天姝购买被告开发的久隆凤凰城H2-0-111号商铺，建筑面积为23.38平方米，单价为14970元/平方米，总金额为35万元，优惠价为33万元，购房定金1万元，认购人须于签订认购书后，在2017年6月30日前，接到售楼处电话通知3日内，携同此认购书和已缴纳款项的收据、认购书身份证或证件，至售楼中心签署完毕《商品房买卖合同》。本认购书有效期至签署商品房买卖合同为止。乙方明确知道此房已经抵押。邵天姝于2016年4月26日支付了定金10000元，于2016年5月6日继续支付了房款320000元。邵天姝于2016年5月6日向徐州国基物业管理有限公司支付了装修服务费、垃圾清运费，后邵天姝陆续向徐州国基物业管理有限公司支付了物业费。后邵天姝将房屋用于开设养生保健。浦口区人民法院于2018年12月14日裁定受理了申请人冶金工业部华东勘察基础工程总公司提出对被申请人江苏久隆投资置业集团有限公司进行破产清算申请。一审法院认为，久隆置业浦口分公司作为久隆置业公司的分支机构，应当由久隆置业公司承担责任。关于涉案房产是否属于久隆置业公司破产财产的问题。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定:“下列财产不属于破产财产:……(六)尚未办理产权证或者过户手续但已向买方交付的财产……”。2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》施行之后,上述规定并未被废止。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二条规定的“不应认定为债务人财产”的情形,亦未否定上述规定第七十一条第六项的适用。因此,本案应当适用上述规定第七十一条第六项判断涉案房产是否属于久隆置业公司的破产财产。一审法院于2018年12月14日作出（2018）苏0111破申17号民事裁定书受理对久隆置业公司的破产清算申请。在此之前,邵天姝向徐州国基物业管理有限公司支付了物业费，服务期限自2016年4月29日至2017年11月28日。可证实自2016年4月起，久隆置业公司已经向邵天姝交付涉案房产,邵天姝开始占有使用。据此,一审法院认定涉案房产不属于久隆置业公司的破产财产。关于邵天姝请求久隆置业公司为其办理涉案房产所有权转移登记能否得到支持。一审法院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定,工程承包人的工程款优先受偿权优于抵押权,房屋买受人权益优先于工程款优先受偿权。虽然对于抵押权人的优先受偿权能否对抗房屋买受人没有明确规定,但据此可以推定房屋买受人权益优于抵押权人的优先受偿权。被告系房地产开发经营企业,案涉优先权指向的标的物属于规划许可的商品住宅房,而不是规划许可的企业自用房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:……(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。由该项规定可知,开发商将产权登记在自己名下销售系其销售商品房所需,而非“二手房”销售。对于购房人而言,其基于信赖开发商已经取得预售许可的行为,从而相信其所购买的房屋是不存在任何权利瑕疵的标的物。另根据久隆置业公司提供的案涉房屋被抵押、查封情况表，其原有的抵押权人的抵押权已经到2019年4月26日抵押期限届满，而案涉房屋后续并未有任何抵押权，只有法院的查封措施，根据企业破产法第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。因此，被告诉讼代表人可以向相关法院提出解封申请，法院解封后，破产管理人应当按照原有合同继续履行，配合邵天姝办理过户手续。关于邵天姝请求确认案涉房屋系其所有，该诉请应当在房产过户登记后才能实现，也无需由法院予以确认。对于久隆置业公司辩称的案涉房屋不符合善意取得，邵天姝不能排除抵押权人的抵押权，故无法取得案涉房屋所有权。一审法院认为，久隆置业公司出售抵押房屋须取得抵押权人同意，可以取得了商品房预售许可后，虽然案涉房屋存在抵押情形，但商品房预售的前提条件之一是取得商品房预售许可证，即可以进行预售。因此，邵天姝在购买房屋时不存在过失。综上，邵天姝作为购房人享有享有物权期待权，能够排除抵押权的实现，且案涉房屋抵押权期限已经届满，故不存在履行障碍。久隆置业公司在其他采取查封措施的法院解封后及时为邵天姝办理案涉房屋所有权转移登记。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条的规定，判决：一、江苏久隆投资置业集团有限公司在采取查封措施的人民法院解除对位于江苏省徐州市铜山区查封措施后三十日内协助邵天姝办理前述房屋（房屋坐落信息以不动产登记信息为准）过户登记手续；二、驳回邵天姝的诉讼请求。案件受理费减半收取3125元，由江苏久隆投资置业集团有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，根据在卷的证据材料，邵天姝已经支付涉案房屋的价款,久隆置业公司于2016年4月已经向邵天姝交付涉案房屋,一审法院据此认定涉案房屋不属于久隆置业公司的破产财产于法有据。根据相关规定，承包人的工程价款优先受偿权优先于抵押权,已支付房款的房屋买受人权益优先于工程价款优先受偿权,故房屋买受人权益优先于抵押权人的优先受偿权，邵天姝作为购房人享有的物权期待权，能够排除抵押权的实现。人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。久隆置业公司的诉讼代表人可以向相关法院提出解封申请，采取查封措施的法院解封后，久隆置业公司破产管理人应当按照合同继续履行，配合邵天姝办理案涉房屋所有权转移登记。久隆置业公司虽主张案涉房屋不符合过户条件，邵天姝存在主观过错，不享有物权期待权，但其未能提交证据对此予以证明，故对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人久隆置业公司及久隆置业公司铜山分公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人江苏久隆投资置业集团有限公司、江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司负担。本判决为终审判决。审判员  郑慧二〇二一年一月十四日法官助理闫宇虹书记员朱亚芳