江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终10317号 上诉人（原审被告）：林丽华。 被上诉人（原审原告）：汪本泸。 委托诉讼代理人：张翼，江苏广浩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：焦忠华。 上诉人林丽华因与被上诉人汪本泸、焦忠华房屋租赁合同纠纷一案，不服太仓市人民法院(2020)苏0585民初3949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 林丽华上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：林丽华从焦某,4处将案涉房屋内超市盘下。2019年10月15日当晚盘点后，由于时间匆忙、缺乏经验，手写了份协议。焦某,4当时未将便利店公章、房租合同和房东电话给林丽华。店开到月底就发生停电，后林丽华找焦某,4、房东以及焦忠华等人协商，但均协商未果。停电以后生意受到很大影响，后在未恢复供电的情况下，房东、焦忠华几次过来催讨房租，双方纠纷后还多次报警。直到2020年6月份才恢复供电，现在生意不好，林丽华也无心经营。现要求各方赔偿转让费+租金+押金=25000元、停电导致的货物过期+生意损失+人工费=80000元、林丽华开店原因手术医疗费（自杀）7000元，合计112000元。 汪本泸辩称：请求驳回上诉，维持原判。案涉房屋是汪本泸出租给焦忠华，现被林丽华非法占有。 焦忠华辩称：焦忠华系焦某,4姐夫。案涉房屋于2010年左右由焦某,4从丁开梅处受让，并用于经营超市。丁开梅转让时，焦某,4当着汪本泸的面向丁开梅支付了转让费。焦某,4与汪本泸签订过租赁合同，最近一次的合同是汪本泸打电话让焦忠华进行签订。十年以来超市一直由焦某,4经营负责，房租也是焦某,4的名义向汪本泸一方转账，期间焦忠华顺便代交过。近一年，因焦某,4家中有事，故将货物折算给林丽华，由林丽华代为看店经营。后因林丽华私自撬开隔壁饭店的门，接入自来水，与房东发生矛盾，导致房东将水电停掉。焦某,4愿意处理案件，但一审时林丽华未到庭，林丽华提出的要求也不合理，故一直未能解决。当时收取的六万多元，就是货物包括香烟、白酒、剩余房租的的折算，并没有收取转让费。 汪本泸向一审法院起诉请求：1.解除汪本泸与焦忠华在2019年1月15日签订的租赁协议；2.要求焦忠华支付租金（自2020年2月起至判决生效之日止，按照年租金25000元计算）；3.林丽华对焦忠华的上述付款义务承担连带清偿责任；4.林丽华腾退位于太仓市房屋；5.诉讼费用由焦忠华、林丽华承担。 一审法院认定事实：座落于太仓市房屋（使用权面积：1926.2平方米/房屋建筑面积：2111.46平方米）的所有权人为汪本泸及其配偶周筱清。案件审理过程中，周筱清确认由汪本泸行使相应的诉讼权利义务。 2019年1月15日，汪本泸作为出租方（甲方）、焦忠华作为承租方（乙方）签订《租赁协议》，约定：“经甲乙双方友好协商，就乙方向甲方承租甲方所拥有的位于房屋租赁一事达成如下协议：一、租赁物房屋位置位于，协议建筑面积约25平方米……三、租期及租金本协议期限为2019年2月1日起至2022年7月30日止。每年租金为2.5万元，实行先付后用，每半年提前15天支付一次，即：                                                  支付时间                       支付金额                               1                       2019年1月15日前                       1.25万元                               2                       2019年7月15日前                       1.25万元                               3                       2020年1月15日前                       1.25万元                               4                       2020年7月15日前                       1.25万元                               5                       2021年1月15日前                       1.25万元                               6                       2021年7月15日前                       1.25万元                ……四、保证金为共同遵守协议，乙方在签约时需支付保证金1000元。期满后水、电结清，同时退租时保证不破坏装修并处于正常经营状态的情况下，甲方必须按时、足额退还保证金。五、甲方权利与义务……5、如乙方有违约行为，甲方可提前收回房屋……六、乙方权利与义务1、乙方在支付协议租金及保证金后，即获得相应的房屋经营使用权；2、乙方在不影响主体建筑结构确保安全的前提下，可以按经营项目需要对房屋进行装饰改造，并保证消防合格，期间一切费用由乙方自行承担；3、乙方确保房产在经营过程中的安全使用和合法经营，若发生使用不当或违规操作而造成的损失，全部由乙方自行承担；4、乙方自主经营、自负盈亏，乙方所有的债权、债务与甲方无关；5、乙方必须按时、足额向甲方缴纳租赁费及应承担的分摊费（例：物业费、水、电、卫生等费用）……十、违约及责任……2、乙方未按时、足额缴纳租赁费及应承担的分摊费，则乙方应向甲方赔偿一年的租赁费用，同时甲方有权解除合同；3、乙方必须依法经营、照章纳税，若未能做到，甲方有权终止合同（以工商、卫生、环保、质检、消防、公安、税务、城管等执法部门的任何一张处罚单为据）；4、在协议期间，乙方保证租赁物为乙方自行使用，不得转租或变相转租。若出现此现象甲方有权终止合同并要求赔偿……” 2019年10月17日，案外人焦某,4出具给林丽华收据一份，金额为66200元，收款事由为“史文便利店全部货物及固定物品”。 案件审理过程中，焦忠华申请焦某,4出庭作证，焦某,4陈述：（1）2010年，我从丁开梅处支付了相应的转让费后承租了涉案房屋，用于经营杂货店，起初租赁合同均由我签署，之后因为我家里有点事情，我想转让店铺，但是原告不允许转让，但是当时我已经收取了被告林丽华支付的16000元定金，我后来还是将涉案房屋转给了被告林丽华，但是转让的时候被告林丽华同意以我的名义履行本案的租赁协议，当时我和林丽华约定房租由林丽华直接支付给房东，但2月1日之后的房租就未缴纳；（2）当时我和林丽华商谈好了，包括16000元定金在内，林丽华一共需要支付给我66200元，上述款项林丽华已经付清，我平时不参与林丽华的经营活动；（3）2019年10月底涉案房屋开始断电，大概一直持续到2020年1月、2月，具体记不清楚。 另查明，1.案件审理过程中，汪本泸自认2020年1月知晓焦忠华转租的情况后，对案涉房屋断电1个月；2.汪本泸自愿将保证金1000元作为租金予以抵扣。 以上事实，有汪本泸提供的租赁合同、房屋不动产权利证书、收据，以及当事人及证人焦某,4的当庭陈述予以在卷佐证。 一审法院认为，汪本泸与焦忠华签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于案涉房屋转租问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条第一款同时规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，焦忠华未经汪本泸同意，违反合同约定擅自将房屋转租给林丽华使用，2020年1月汪本泸在知晓被告焦忠华将案涉房屋转租后，对案涉房屋断电，对于转租行为提出异议，应当认定汪本泸作为出租人有权解除与焦忠华之间的租赁合同。 房屋租赁合同解除后，租赁房屋被转租的，出租人有权要求承租人、次承租人返还租赁房屋。本案中，焦忠华未经汪本泸同意将案涉房屋转租，该转租行为缺乏权利基础。此外，转租合同系依附于前手的租赁合同，现前手租赁合同被解除，作为次承租人的林丽华亦无权继续占有使用案涉房屋，故对于汪本泸要求林丽华腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于汪本泸请求判令焦忠华支付租金的诉讼请求。一审法院作如下分析：首先，汪本泸与焦忠华签订的《租赁协议》对租金标准和支付方式做出了明确约定，现焦忠华自2020年2月1日起未按约向汪本泸支付租金，引起本案纠纷，责任在焦忠华；其次，汪本泸在发现被告焦忠华擅自转租情况后可以依据法律规定及合同约定主张权利，汪本泸对案涉房屋停止供电，不符合出租人应保证涉案房屋正常使用的基本要求，对焦忠华的经营使用造成了一定的影响，现焦忠华未对汪本泸断电的具体期间进行举证，结合汪本泸自认的断电期为1个月的事实，一审法院对断电期的租金予以相应扣减；最后，汪本泸自愿将《租赁协议》项下的保证金1000元亦做租金扣减，一审法院予以确认。经核算，焦忠华需支付汪本泸2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金9417元（25000元/12个月*5个月-1000元），自2020年8月1日起按照年租金25000元的标准支付至本判决生效之日止。关于汪本泸主张的要求林丽华对焦忠华的上述付款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 现林丽华经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除汪本泸与焦忠华之间于2019年1月15日签订的《租赁协议》。二、焦忠华于本判决生效后10日内支付汪本泸租金（自2020年2月1日至2020年7月31日止的租金为9417元，自2020年8月1日起，按照25000元/年的租金标准支付至本判决生效之日止）。三、林丽华于判决生效后10日内将位于太仓市房屋腾退给汪本泸。四、驳回汪本泸的其他诉讼请求。案件受理费1210元，减半收取605元，公告费260元，合计865元，由汪本泸负担300元，由焦忠华负担525元，由林丽华负担40元。 二审中，林丽华提交：1.记账清单，反映林丽华一方向焦某,4付款情况；2.库存盘点清单及相应款项的明细；3.焦某,4出具的《史文便利店转让》；4.微信聊天记录一组；5.焦某,4提供给林丽华的物品抵账协议书；6.营业额明细一组，2019年10月至2020年8月分别为：19984.57元、22017元、18898.1元、8109.8元、3090.7元、1361元、5482元、4867.6元、9308.5元、2490元、5616元。 汪本泸质证意见为：上述材料均是焦某,4与林丽华的往来，汪本泸不清楚过程。 二审中，林丽华除上诉内容外，到庭陈述：关于私自接水的问题，是因为没有水不方便，且后来多次和房东道歉。停电一直停到2020年5月20日，给店铺经营造成了很大影响。现在还是想继续租下去，并且要求把停电期间的损失赔偿给其，然后该给房东给房东。现在其在店里面帮人家看病，店里有电，但是没水。房东还在跟其要房租，但25000元价格太高。 二审另查明，一审法院在汪本泸提起诉讼后向焦忠华送达起诉状副本时间为2020年8月22日。 二审经审理查明其他事实与一审相一致。 本院认为，首先，林丽华上诉主要是认为，其在从焦某,4处受让便利店后，因与出租人汪本泸发生纠纷，出租人断水断电，对其经营造成损失，故要求赔偿。林丽华的上诉的事实与理由，并不构成对原审原告汪本泸诉请的抵消，林丽华应当另行主张权利，其在一审中也未提起反诉，故二审不予理涉。其次，汪本泸在知晓焦忠华违反租赁合同约定，擅自转租后，提出异议，要求解除租赁合同，一审法院据此认定汪本泸解除依据充分，并判决焦忠华、林丽华返还案涉房屋，并无不当。一审法院向焦忠华送达起诉状副本的时间为合同解除时间，即2020年8月22日。最后，关于租金及占有使用费的计算。焦忠华自2020年2月1日起未按约向汪本泸支付租金。在2019年10月中旬以后，房屋的实际使用人为林丽华，汪本泸于2019年10月底对案涉房屋断水断电。对已恢复供电的时间各方陈述不一，汪本泸自认一个月，林丽华表示2020年5月20日才恢复供电。汪本泸作为出租人在合同未明确解除的情况下，应当保证房屋能够正常使用，断电的行为对于房屋使用、店铺的经营会造成一定的影响，汪本泸作为出租人对于何时恢复供电应当承担举证责任，其未能举证在2020年5月20日前即已恢复供电，故应当承担举证不能的后果，本院采纳林丽华陈述的恢复供电时间。虽然2019年10月底至2020年5月20日案涉房屋被断电，但结合林丽华二审举证的营业额及自认的房屋实际使用情况，说明林丽华并没有不在使用案涉房屋，而是对使用造成了影响，因此本院对于停电期间的租金按照约定租金的一半加以计算。本院酌定2019年10月底至2020年5月20日停电期间的租金为7292元（25000元/12个月*7个月÷2）。2020年5月21日至8月22日期间的租金为6388元（25000元/12个月*3个月+2天138元）。经核算，焦忠华需支付汪本泸截止至2020年8月22日租金为：（7292元+6388元）-2019年11月至2020年1月已付租金6250元（25000元/12个月*3个月）-保证金1000元=6430元。自2020年8月23日起按照年租金25000元的标准支付至实际腾退之日止占有使用费。 综上，林丽华上诉请求中关于停电部分事实二审予以认定，一审判决的租金部分应予调整，其余上诉理由应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持太仓市人民法院（2020）苏0585民初3949号民事判决第一项、第三项、第四项及案件受理费负担部分。 二、撤销太仓市人民法院（2020）苏0585民初3949号民事判决第二项。 三、焦忠华于本判决生效后10日内支付汪本泸截止至2020年8月22日租金6430元；自2020年8月23日起，按照25000元/年的租金标准计算至实际腾退之日止的占有使用费。 二审案件受理费605元，由汪本泸负担50元，林丽华负担555元。 本判决为终审判决。 审判员  卞干国 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  山钰婷 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。