福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初3797号 原告：蔡志成，男，2001年11月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：方建钗，女，1978年1月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，系原告蔡志成的母亲。 委托诉讼代理人：陈大勇，福建融成律师事务所律师。 被告：福建福晟房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道讲堂路**（福马路南侧与晋安南路东侧交叉处）福晟·钱隆大第9#楼27层06办公，统一社会信用代码91350000761754843Y。 法定代表人：潘伟明，职务总经理。 委托诉讼代理人：王飞，北京德恒（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄昱豪，北京德恒（福州）律师事务所律师。 原告蔡志成与被告福建福晟房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，于2019年12月17日裁定对被告福建福晟房地产开发有限公司的财产采取保全措施，并于2020年2月18日作出（2019）闽0111民初5677号民事判决，原告蔡志成不服判决，提出上诉，福建省福州市中级人民法院于2020年6月28日作出（2019）闽01民终2123号民事裁定，撤销本院（2019）闽0111民初5677号民事判决，发回重审。本院于2020年7月10日重新立案，并另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡志成及其委托诉讼代理人方建钗、陈大勇、被告福建福晟房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄昱豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡志成向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年7月22日签订的《【福晟·钱隆大第】商品房定购协议书》（以下简称《商品房定购协议书》）；2.被告立即向原告返还购房款4500000元并支付利息（利息分别以100000元、2150000元、2250000元为基数，按年利率6%，分别自2018年7月22日、2018年7月30日、2018年8月7日起计算至被告付清所有款项之日止）；3.被告向原告支付违约金100000元；4.被告按已付购房款的一倍赔偿原告损失4500000元；5.本案的诉讼费、保全费全部由被告承担。事实和理由：2018年7月22日,原、被告双方签订了《【福晟·钱隆大第】商品房定购协议书》,约定原告向被告购买坐落福州市晋安区××钱隆大第××#楼××房产一套，房屋总价款4500000元,被告负责在定购协议签订后办理该单元商品房的解押手续。2018年7月22日,原告向被告支付定金100000元；2018年7月30日,原告向被告支付购房款2150000元；2018年8月7日,原告向被告支付购房款1850000元和400000元,原告共计向被告支付了4500000元，但被告拒绝履行交房义务并于2018年8月11日在福州市晋安区××钱隆大第××#楼××房产上办理了新的抵押登记，导致原告无法取得案涉房产的所有权，合同目的无法实现，原告因此诉至法院。 被告福建福晟房地产开发有限公司辩称：一、本案的案由应为商品房预约合同纠纷，原告与被告之间签订的定购协议属于预约合同，而非商品房买卖合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案合同名为“定购”协议，协议中明确约定双方签订《商品房买卖合同》的时间以被告在房产解押后通知的时间为准，也即定购协议不作为买卖关系的履约依据；并且，本案定购协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的十三项主要内容，故定购协议不符合认定为商品房买卖合同的法定标准。定购协议第九条约定《商品房买卖合同》签订后，原告已付的定金、购房预付款将全额无息转为购房首期款，故原告已支付的“购房款”实际为“购房预付款”，只有在《商品房买卖合同》签署后，其性质方转化为真正的“购房款”。因此，原、被告的关系应为预约合同关系。二、因民生银行的贷款期限即将到期，被告遂向民生银行申办新贷款并于2018年8月8日办妥抵押权续押，双方签订定购协议时被告告知原告本案买卖房屋上存在的抵押权即是指该新抵押权，且定购协议第四条已明确告知原告涉案房产存在抵押，不存在原告所称的被告未告知而再次抵押或设定新抵押的问题。三、根据定购协议第四条的约定，原告应于讼争房产解押后根据被告通知的时间来签订《商品房买卖合同》。因讼争房产尚未解除抵押，约定的签约时间未成就，故不存在合同目的无法实现的情况。根据定购协议第一条的约定以及原告在一审中的陈述，签订定购协议时，讼争房屋已建好并经原告实地查看，讼争房屋目前的状况与原告签约时的状况是相同的，并未出现影响定购协议合同目的实现的新情况。原告在签订定购协议时，对于讼争房屋日后可能无法及时解押甚至签订商品房买卖合同是有一定预见能力的。故原告主张合同目的不能实现，与事实不符，原告无权以合同目的无法实现为由要求解除定购协议书。四、原告主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第八条规定，要求被告赔偿原告4500000元购房款、资金占用利息、租金损失，无事实和法律依据，且逻辑关系错误，不应得到支持。如前所述，本案双方签订的仅是定购协议而非《商品房买卖合同》，定购协议中明确告知原告涉案房产存在抵押，且约定了抵押解除后按被告通知的时间进行签约。被告并非将房屋再次抵押给第三人，而是借新贷还旧贷，讼争房屋在签订定购协议后至今仍未能解押，不具备过户交易的条件，且原告未对其实际损失进行举证，故原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿、资金占用利息和违约金，于法不符。五、即便被告因未能办理解押，导致双方无法签订商品房买卖合同，则被告也仅应承担双倍返还定金的责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对原告举证企业信用信息公示报告、定购协议书、银行转账凭证、发票、房屋登记簿、不动产登记证明、最高额抵押合同、综合授信合同、（不动产）抵押财产清单的真实性、关联性无异议；原告对被告举证的福州市不动产登记和房屋交易申请表（抵押权首次登记）、福州市不动产登记和房屋交易申请表（抵押权注销登记）的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 原告举证（2019）闽01民终2291号民事判决书、（2019）闽01民终9858号民事判决书用于证明类案中认定《商品房定购协议书》为商品房买卖合同，被告因未按约通知购房人签订商品房买卖合同，且在未告知购房人的情况下将房产又再次抵押他人以致购房人无法实现合同目的，被判令承担已付购房款40%的赔偿责任。被告对原告举证的两份判决书的真实性、合法性、关联性有异议。本院认为，原告举证的另案判决与本案缺乏关联性，不能作为本案定案依据。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月22日，原、被告签订《【福晟·钱隆大第】商品房定购协议书》（以下简称《商品房定购协议书》），载明原告确定购买福晟·钱隆大第5号楼24层2402单元商品房（以下简称讼争房屋），建筑面积约118平方米；原告选择于2018年7月30日前付清总房款的50%，于2018年8月7日前再支付总房款的50%，优惠后房屋总价为4500000元；原告应于本协议签订当日向被告付清购房定金100000元。原告知悉该商品房已办理在建工程抵押，被告负责在本协议签订后办理该单元商品房的解押手续，在解押手续办理完成前双方无法签订《商品房买卖合同》，被告在解押后通知原告签订《商品房买卖合同》。原告对上述情况知悉并予以认可。《商品房定购协议书》合同底部手写备注有“该房屋定购起壹年给予解押、网签手续”的字样。 原告于2018年7月22日支付定金100000元、2018年7月30日支付购房款2150000元、2018年8月7日支付购房尾款2250000元，至此原告付清全部购房款4500000元。 另查明，被告曾在2018年1月10日就讼争房屋办理了最高额抵押权的抵押登记，权利人为中国民生银行股份有限公司福州分行（以下简称民生银行福州分行）。2018年8月8日，讼争房屋的前述抵押登记因主债权消灭而注销。同日，被告又与民生银行福州分行正式签订《最高额抵押合同》，以包括讼争房屋在内的多处房产作为抵押为债务人福州昕荣节能技术有限公司（以下简称昕荣公司）与民生银行福州分行签订的《综合授信合同》提供担保，被担保的主债务的发生期间为2018年8月8日至2021年8月8日。2018年8月8日当天，被告与民生银行福州分行、昕荣公司共同就包括讼争房屋在内的房产申请办理抵押权首次登记，并于2018年8月11日完成抵押登记。 至本案庭审时，讼争房屋的抵押权尚未注销，被告无法就案涉房屋与原告签订正式的《商品房买卖合同》。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确的主要内容包括商品房的状况，销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜和有关权益、责任以及违约责任等。本案《商品房定购协议书》虽对原告订购的房屋房号、建筑面积、房屋总价及付款期限进行了约定，但对交付使用条件及日期，办理产权登记有关事宜和有关权益、责任等其他商品房买卖合同应当明确的主要内容未作约定，因此不具备认定为商品房买卖合同的条件。本案《商品房定购协议书》是以订立本约为合同目的的预约合同，原、被告之间就该合同形成的法律关系为商品房预约合同关系。 《商品房定购协议书》约定被告负责在本协议签订后办理讼争房屋的解押手续，并在解押后通知原告签订《商品房买卖合同》。《商品房定购协议书》签订于2018年7月22日，而讼争房屋在该合同签订后的2018年8月8日注销了抵押登记，根据上述约定的文义理解，结合原告已依约支付全部购房款的事实，被告理应在2018年8月8日讼争房屋的抵押登记注销后及时与原告签订正式商品房买卖合同，但被告将讼争房屋解押后再次抵押使得讼争房屋至今仍处于抵押状态，进而导致双方无法签订商品房买卖合同，其行为已经构成违约，原告请求解除《商品房定购协议书》有事实和法律依据，可以支持。《商品房定购协议书》因被告违约而解除，原告请求被告退还购房款并支付资金占用期间的利息损失有法律依据，可以支持。综合被告的违约程度和原告的实际损失情况，原告主张按年利率6%的标准计算利息合理，本院予以支持。《商品房定购协议书》仅约定了定金，并未约定违约金，原告已经主张被告赔偿资金占用损失，其再按照定金标准要求被告支付违约金没有合同和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、解除原告蔡志成与被告福建福晟房地产开发有限公司于2018年7月22日签订的《【福晟·钱隆大第】商品房定购协议书》。 二、被告福建福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蔡志成返还购房款4500000元。 三、被告福建福晟房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡志成以100000元为基数自2018年7月22日起、以2150000元为基数自2018年7月30日起、以2250000元为基数自2018年8月7日起，至实际返还购房款之日止按年利率6%计算的资金占用利息。 四、驳回原告蔡志成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费77759元，由原告蔡志成负担37961元，被告福建福晟房地产开发有限公司负担39798元。财产保全申请费5000元，由被告福建福晟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  陈 颖 人民陪审员  黄文钗 二〇二一年一月四日 书 记 员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。