江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终8522号上诉人（原审原告）：和记黄埔地产（南京）有限公司，住所地南京市建邺区怡康街****。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭君宇，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾瑞莹，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张俊，男，1991年10月15日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人和记黄埔地产（南京）有限公司（以下简称和记黄埔公司）因与被上诉人张俊房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初9693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和记黄埔公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金179060.25元；二、判令诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决被上诉人仅支付上诉人5万元违约金属于适用法律错误，被上诉人应当按照协议约定向上诉人承担179060.25元全额违约金。一、该违约金标准是被上诉人与上诉人双方基于真实意思表示一致订立的，人民法院应当尊重当事人意思自治以维护诚信公平。二、该违约金标准不违反法律规定，也不违反可预见规则，人民法院无事实和法律依据调整违约金标准，属于适用法律错误。上诉人目前已经产生的实际损失已经超过一审判决的违约金。张俊辩称：一、被上诉人提出违约金标准是被上诉人与上诉人双方基于真实意思表示一致订立的，被上诉人对此持反对意见。一审中双方并未就违约金金额达成一致，被上诉人对违约金提出异议，认为过高，法院根据实际情况酌情降低了违约金金额，完全符合法律规定，并无不当。二、上诉人提出违约金标准不违反法律规定，也不违反可预见原则，法院无事实和法律依据调整违约金标准，属于适用法律错误，被上诉人对此持反对意见。依据法律规定，双方对违约金未达成一致的，人民法院完全可以根据实际情况酌情调整违约金金额。5万元违约金已经包含相应的损失，且上诉人在一审中并未就具体损失金额提出相应的证据。和记黄埔公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除和记黄埔公司、张俊签订的编号为宁房现售合字××号《商品房现售合同》；2、依法判令张俊向和记黄埔公司支付违约金179060.25元；3、依法判令张俊于上述第1项合同解除之日起十日内配合和记黄埔公司到房管等相关部门办理合同项下房屋的注销合同登记备案及预告登记等相关手续；4、依法判令由张俊承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：和记黄埔公司、张俊于2019年2月13日签订《商品房认购协议》、《商品房认购协议》补充协议、《涟城汇超长期付款置业计划》，约定张俊购买和记黄埔公司开发的位于南京市建邺区房屋。双方同时签订《商品房认购协议》补充协议第二条约定，张俊缴纳总房款之15%或以上后，双方签订《租赁合同》，张俊以现状向和记黄埔公司承租认购房屋自用，月租金为1026元。和记黄埔公司、张俊于2019年5月13日签订宁房现售合字××号《南京市商品房现售合同》、《南京市商品房现售合同补充协议》、《南京市商品房现售合同之补充协议二》，就张俊购买和记黄埔公司开发的位于南京市建邺区的房屋事宜进行了约定。约定付款方式：第四期至第三十九期，每期为28172元，共计1014192元，张俊须于2019年5月28日起（包括该日）每月该日之前付清当期房款。另约定买受人违反本协议第一条约定预期支付房款次数（或期数）达以上（含三次）或逾期支付房价款（任何一笔）超过九十天的，出卖人有权解除买卖合同。一审另查明，2019年2月13日张俊支付和记黄埔公司定金2万元，3月29日支付和记黄埔公司购房款29843元，4月28日支付购房款29843元，5月13日支付购房款99857元，共支付和记黄埔公司购房款179543元。其余购房款至今未能支付。一审再查明，根据和记黄埔公司、张俊双方约定，张俊从2019年5月28日起，以每月1026元租赁案涉争议房屋，一直实际使用。一审法院认为，当事人应当按约全面履行自己的义务。张俊未能按约支付购房款，和记黄埔公司要求解除双方签订的编号为宁房现售合字××号《商品房现售合同》，张俊亦同意解除，故对和记黄埔公司的该诉讼请求，一审法院予以支持。和记黄埔公司要求张俊于合同解除之日起十日内配合和记黄埔公司到房管等相关部门办理合同项下房屋的注销合同登记备案及预告登记等相关手续，一审法院予以支持。和记黄埔公司要求张俊支付违约金179060.25元，一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，对于购房款中的1014192元部分，约定从2019年5月28日起，分36个月支付，平均每月支付28172元。后张俊对于该部分未能按约履行。因张俊违约行为给和记黄埔公司造成的损失，包括应收购房款的贷款利息部分，以及和记黄埔公司出租房屋的价格差损失等。结合和记黄埔公司的损失部分、张俊的意愿等因素综合考量，对和记黄埔公司主张的违约金，一审法院酌定为5万元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告和记黄埔地产（南京）有限公司、被告张俊签订的关于南京市建邺区房屋的宁房现售合字××号《商品房现售合同》及补充协议。二、被告张俊于判决生效后十日内协助原告和记黄埔地产（南京）有限公司办理关于南京市建邺区房屋的注销合同登记备案及预告登记等相关手续。三、被告张俊于判决生效后十五日内赔偿原告和记黄埔地产（南京）有限公司违约金5万元。四、原告和记黄埔地产（南京）有限公司于判决生效后十五日内退还被告张俊购房款179543元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3881元，由张俊负担。本院二审期间，上诉人提供以下证据：提交：1、销售代理合同，证明上诉人与利万嘉房地产经纪公司签订《销售代理合同》，约定由利万嘉公司为上诉人代理案涉房屋项目销售工作，其中2C期佣金标准为总房价款的3%。2、销售汇总表、收费回单、发票，证明上诉人就案涉房屋已向利万嘉公司支付35812.05元代理费。3、委托代理协议、律师费发票，证明上诉人为处理本案实际已支出律师费3万元。被上诉人质证称：对上诉人提交的三组证据的真实性均没有异议，律师费3万元不应由被上诉人承担，因为此前双方完全可以通过协商解决本案纠纷，但上诉人直接提起了本案诉讼，并且另案的租赁合同纠纷中上诉人也没有提出律师费的费用；目前房屋还是处于正常销售状态，当时上诉人交付的状态是毛坯状态，被上诉人对房屋进行装修花费了相关费用，对于上诉人后期的销售有一定的增值效益；目前房价是有所上涨的。被上诉人提交从链家网站上打印的截图一张，证明涟城汇与本案类似的房屋目前的售价是130万元，房价有所上涨。上诉人质证称：对该份证据的真实性、关联性、合法性均不予认可，案涉房屋目前仍处于待售状态，上诉人并未因二次销售及房屋价格上涨而获取利益；且目前疫情及房市的状况，案涉房屋暂时尚未能完成顺利的销售。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，依照相关法律规定，人民法院对于当事人约定的违约金，如果认为高于其实际损失，可以予以调整。一审法院对于本案双方当事人约定的违约金进行调整，并不违反法律规定。上诉人二审中提供的二次销售代理费的产生与其经营方式的选择有关，不能当然全部作为其损失，其主张的律师费亦仅可作为确定损失的参考。一审法院酌定损失5万元并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人和记黄埔公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二一年一月二十五日法官助理高婷书记员汪海燕