吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终44号上诉人（原审原告）：刘春林，男，1950年11月24日出生，汉族，吉林机电工程学校退休教师，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：李晓光，吉林泰旺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王献伟，男，1964年2月21日出生，汉族，住吉林市龙潭区。被上诉人（原审被告）：陈立福，男，1964年11月21日出生，汉族，长松化工厂工人，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：应玉良，吉林市昌邑区汇春法律服务所法律工作者。上诉人刘春林因与被上诉人陈立福、王献伟房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2020）吉0203民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘春林上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘春林的全部诉讼请求。事实和理由：一、2008年10月28日王献伟与刘春林签订房屋买卖合同，合同标的物是王献伟在陈立福处购买的坐落于动迁房一套，建筑面积：45.224平方米，合同约定：购房款为7.3万元，合同签订后由刘春林先向王献伟交付7万元，余款3000元待房屋办理更名过户时一次性付清。王献伟在收到7万元购房款后，同时将该房屋和办理房屋进户手续时所涉票据房产证原件、陈立福身份证复印件等等其他相关证件一并交付给了刘春林。购房次日刘春林与陈立福打电话联系，陈立福表示对王献伟卖房一事表示认可。过后王献伟将同刘春林所签的购房协议书给了陈立福一份，现在陈立福手中保存，然后王献伟就去兰州做铝合金生意。2009年初刘春林对该房屋进行装修，供儿子结婚后居住，2014年3月房产部门通知该房开始办理私产大照，刘春林找到陈立福协助，陈立福欣然同意。然后由刘春林开车接送陈立福一同到房产部门办理了该房屋的私有产权证。产权证编号为：吉林市房权证龙字第号。同年6月由刘春林取回房屋私产大照原件，直到现在该房照也一直保留在刘春林手中。按规定该房由无籍房转为私产，房屋初始登记必须还得登记在原持证人名下且产权登记后两年之内不得变更转移登记，所以该房屋在私产登记时，仍然登记在陈立福的名下。以上在办理该房屋所需一切费用及交通费饭费均由刘春林支付。2017年3月7日，刘春林找陈立福协助办理更名，因陈立福没有找到离婚证未去成。3月8日上午陈立福给刘春林打电话说找到离婚证了，因快到中午怕房产部门三八节下午休息双方商定第二天去办房产证。结果当天晚上陈立福给刘春林打电话说不去了。2018年4月7日刘春林到陈立福家再次协商更名之事，当时还有陈立福儿子儿媳在场，谈话过程中才知道当初陈立福是因交不起扩大面积费才与王献伟签订了房屋置换协议，将自己的动迁手续给了王献伟，王献伟将自己所有的房屋换给了陈立福，直到现在陈立福还一直居住在登记着王献伟名下的房屋中。之后，刘春林经多次与陈立福协商，但陈立福还是没有配合房屋更名。2020年3月16日陈立福趁刘春林不在家时，突然带着儿子儿媳等人在事先没有通知刘春林的情况下，到刘春林家强行撬门换锁将刘春林的生活用品搬出扔在外边，自己住了进去。下午在刘春林回家时发现房屋被占只好报警。在公安机关调查过程中，陈立福拿出了一份最近不知道通过何种手段取得的该房屋房产证对公安机关称该房子是自己的。陈立福已经触犯了法律规定：合法的形式掩盖非法的目的；违反法律，行政法规的强制性规定。公安机关认为此案不属公安机关受理范围建议通过法院诉讼解决，为此刘春林只好起诉来院。目前，为了防止事态的进一步扩大，防止发生由此而带来的刑事案件的发生，涉案房屋已被公安机关下令双方均不得入住，（实际陈立福撬锁后至今在居住）刘春林已无家可回只好暂住别处。以上事实，在一审庭审时法庭已经全部调查清楚，并有相关证据及陈立福的自认予以佐证。二、一审法院对本案认定事实清楚，但适用法律存在错误。理由是：（一）陈立福与王献伟置换房屋的行为是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，一审已确认，合法有效。1.一审庭审中，陈立福曾自认其与王献伟存在有置换房屋的协议，但却称“不知哪去了”。而据刘春林所提交的证据（即陈立福与刘春林的通话录音）亦能够证实，在一审诉讼之前陈立福曾让刘春林看过其与王献伟之间签订的房屋置换协议，且陈立福至今还一直居住在该置换后的房屋内。由此可见，王献伟已经通过房屋置换的形式合法地取得了涉案房屋（前身无籍房）的所有权。2.王献伟当时用自己房屋状况好于陈立福的无籍房的房屋与陈立福进行置换，主要是基于陈立福当时交不起扩大面积费，而王献伟的房屋不用交扩大面积费，却能够长期居住。而王献伟愿意交纳扩大面积费并取得动迁后房屋。由此可见，双方互换房屋的行为，完全是各取所需结果。3.陈立福不但与王献伟置换了房屋，还将自己房屋的产权原件等相关手续全部交于王献伟持有（从无籍房房证到动迁后的所有房屋手续原件）。且直到今日，陈立福也未对双方置换房屋的行为提出任何异议。综上，陈立福与王献伟置换房屋的行为合法有效。（二）本案中，虽然据陈立福称“由于工作离不开在王献伟与刘春林签订的房屋买卖协议上陈立福的签名不是其自己签”，但陈立福在事后得知其名下房屋被卖没有提出任何异议；陈立福将其名下房屋证照相关费用原件均交由刘春林持有；以及陈立福几次配合刘春林办理房屋私产大照登记，由刘春林支付房产税及办证费用，并由刘春林自己领取房证、保管所有相关手续原件至今等等行为，足以证实，陈立福不但明知涉案房屋的买卖情况，而且还对此房屋买卖行为是予以认可的，陈立福也有刘春林与王献伟的购房协议书。综上，陈立福与王献伟之间签订的房屋置换协议、王献伟与刘春林之间签订的房屋买卖协议均系三方的真实意思表示，合法有效。现刘春林按合同约定履行了自己交付购房款的义务，陈立福亦有应当配合王献伟、刘春林办理房屋登记的义务。既然一审法院对上述事实已经予以认定，就应当依法判决陈立福继续履行合同，配合刘春林办理房屋更名过户手续，以维护合同的稳定性，避免由于陈立福无理毁约再造成其他矛盾和纠纷的发生。否则，将会使陈立福等人的采用撬门换锁强行占有、公然毁约的行为合法化，从而引导公众的行为向着崇尚暴力不诚实信用、不遵守法律的无序的方向发展，希望二审法院公正判决。陈立福辩称，驳回上诉，维持原判。刘春林向一审法院起诉请求：1.判令王献伟、陈立福继续履行合同，协助刘春林对该房屋办理变更过户登记手续；2.本案诉讼费由王献伟、陈立福承担。一审法院认定事实：刘春林与王献伟签订吉林市房地产管理局房地产交易中心产权买卖协议书，协议书约定：王献伟将一室一厅，转让给刘春林，建筑面积为45.224平方米，产权为王献伟，房价73,000元。房屋更名费由刘春林负责。王献伟从2008年10月28日转让给刘春林居住，双方提供房屋更名有效证件，当面验证钱款的正确性，并互开收条为据。备注：留押金3000元，待房屋更名后一次付清。2008年10月28日王献伟将本案涉案房屋及该房屋相关资料包括2008年1月28日陈立福的房证原件、陈立福身份证复印件、房屋交割单原件以及刘春林购房前的该房屋水、电、物业、供热费收据交付给刘春林，刘春林占有该房屋。2014年，刘春林与陈立福一同去房产局办理涉案房屋所有权证书。吉林市房权证龙字第号房屋所有权证书载明：登记时间为2014年6月14日，房屋坐落于，房屋所有权人为陈立福，房屋取得方式为还迁，附记无籍房确权，两年内不得转移、抵押。2020年3月16日，刘春林因涉案房屋被换锁报警。另查明，陈立福自认曾与王献伟签订换房协议，且陈立福一直居住在王献伟名下房屋中。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，刘春林与王献伟签订的房屋买卖协议书是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，房屋买卖协议书合法有效。虽王献伟未办理房屋产权过户手续，但不影响其将房屋出卖给刘春林的买卖合同协议书的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，刘春林与王献伟签订的房屋买卖协议书虽合法有效，但陈立福不是该协议书的合同相对方，刘春林无权要求陈立福协助其办理不动产权属转移登记。而王献伟虽是刘春林房屋买卖协议书的合同相对方，但目前该涉案房屋并未登记在王献伟名下，而是登记在陈立福名下，刘春林要求王献伟协助办理不动产权属转移登记属于履行不能，待该涉案房屋不动产权登记在王献伟名下后，刘春林可另行向王献伟主张协助办理不动产权属转移登记。因此，对刘春林要求王献伟、陈立福继续履行合同，协助刘春林对该房屋办理变更过户登记手续，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：驳回刘春林的诉讼请求。案件受理费1726元及公告费，由刘春林负担。本院二审期间，双方当事人未向本院提交证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明。本案中，刘春林主张王献伟、陈立福继续履行合同，并协助刘春林对房屋办理变更过户登记手续，经查，现案涉房屋登记在陈立福名下，而与刘春林签订房屋买卖协议的相对方为王献伟，陈立福并非协议的相对方，刘春林就其主张陈立福负有协助办理变更登记手续义务，因未提供充分、有效的证据加以证明，本院无法支持。而案涉房屋因登记在陈立福名下，王献伟虽为协议相对方，故其无法直接履行办理更名过户的义务，故对于其诉请，一审法院不予支持正确。关于刘春林主张陈立福撬门换锁一事，不属于人民法院受理民事案件受案范围，本院不予审理，刘春林可向相关部门寻求救济途径。综上，刘春林的上诉理由不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1625元，由刘春林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二一年一月二十一日书记员  聂 力