山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终150号 上诉人（原审被告、反诉原告）：武xx，女，1988年12月26日生，汉族，住山东省肥城市。 委托诉讼代理人：崔海峰，山东鲁青律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭x，男，1981年7月14日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。 委托诉讼代理人：王晓波，山东青凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小芹，山东青凯律师事务所律师。 原审第三人：城阳区爱好家房屋中介中心，住所地青岛市城阳区城阳街道中城路**。 经营者：胡**，男，1991年12月17日生，汉族，住湖北省武穴市。 上诉人武xx因与被上诉人郭x、原审第三人城阳区爱好家房屋中介中心（以下简称爱好家中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初3939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 武xx上诉请求：1.请求依法撤销(2019)鲁0214民初3939号民事判决书，依法改判支持上诉人的反诉请求或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决事实认定错误。2019年3月，上诉人与被上诉人、第三人爱好家中介签订《房产买卖合同》，约定上诉人将青岛市城阳区王沙路**鑫江水青花园小区**楼****房产出售给被上诉人。后因被上诉人于约定时间2019年4月17日拒绝支付首付款引起本案纠纷。本案一审中，一审判决通篇引用了被上诉人出具青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初7384号民事判决书复印件，证明涉案房产存在权属争议，但该判决被上诉人在出示时，上诉人已经上诉，并且至今未生效。一审庭审时，上诉人反复陈述，该判决未生效，我方已经上诉，可一审法院偏听偏信，对同一法院的判决是否生效，主审法官竟不做调查落实。2、一审判决适用法律同样错误。本案为房产买卖纠纷，涉案房产于交易时间产权明晰，约定被上诉人交纳首付的时间是2019年4月17日，当时上午在中介的陪同下双方共同去城阳区房地产交易中心做了房屋查询，已确认涉案房屋并无任何权属争议。可当日10点半左右双方到了银行，被上诉人拒绝支付首付款，上诉人一审中提交了被上诉人拒绝付款的录像。本案房产另涉青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初7384号未生效案件，并且立案时间是2019年9月，发生在上诉人与被上诉人发生房屋买卖争议5个月后，与本案房产交易并无任何关联。个人事务及房产市场变化频繁，上诉人无法保证涉案房屋永远不发生任何争议。实际上被上诉人2019年4月17日，因个人征信不佳而担心无法申请房贷，这才是其拒绝支付首付款的真正理由，一审庭审时被上诉人当庭承认信用卡五次逾期，征信不佳。综上，一审认定事实不清，适用法律错误。上诉人的反诉请求依法应当支持。在本次房屋买卖纠纷中，上诉人在一审反诉时的证据确实充分，2019年4月17日被上诉人无故拒绝缴纳首付款，构成实质性违约，应当承担违约责任。 郭x辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉无法律依据。 爱好家中介述称，请求依法判决。 郭x向一审法院提出诉讼请求：1.判令武xx双倍返还购房定金4万元；2.判令武xx支付律师代理费4800元；3.诉讼费用由武xx承担。后追加一项诉讼请求：判令武xx赔偿中介费损失27000元。 武xx向一审法院提出反诉请求:1.判令解除武xx与郭x签订的《房产买卖合同》；2.判令郭x支付武xx违约金10万元；3.诉讼费用由郭x承担。 一审法院认定事实：2019年3月24日，郭x（乙方、受让方）、武xx甲方（甲方、出让方）、第三人爱好家中介（丙方、中介机构）签订《房产买卖合同》，约定第一条：甲方同意就坐落在青岛市城阻区户的房产出售给乙方。该房屋产权人为武xx，共有人为无，房地产权属证号为鲁(2017)青岛市城阳区不动产权第0009194号，乙方已对该房屋做了充分的了解，同意受让。第二条：甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让成交价1465000元(包含房屋维修基金)，付款方式为1.2019年3月24日乙方付给甲方购房定金20000元；2.2019年4月15日之前乙方付给甲方部分首付款(含定金)445000元；3.剩余房款102万元由乙方通过银行申请贷款形式向甲方支付，若因乙方自身原因导致银行不给发放贷款或贷款不足的，则乙方须以现金方式在办理贷款后180天内支付余款给甲方，否则视为违约。第三条：双方均认知，该房屋在本合同签订前未租赁给他人。第四条：此交易过程中，甲方需缴纳的卖方所有税费由乙方承担，乙方需缴纳的买方所有税费由乙方承担。……第七条:1.经甲乙双方同意，甲方承诺在过户当天腾出该房屋，同时交屋给乙方，并于无户口迁出在此房产名下所有户口，否则甲方每延误一天，按照300元/天赔偿给乙方作为滞纳金，逾期超过90日仍不交屋或不迁出户口的，乙方有权以甲方违约为由解除合同并按照合同第九条的规定要求甲方支付违约金。2.乙方于支付房屋首付款时预留甲方物业押金壹万元整交由丙方代为保管，待甲乙双方物业交接完毕，甲方迁出此房产名下所有户口，留存物品无缺少，甲方结清物业费、水、电、天然气、供暖、通讯费、有线电视费等相关所有欠费，乙方书面签字确认后，丙方全额无息返还甲方。第八条:1.鉴于甲乙双方已确认丙方提供的服务无瑕疵，并促成甲乙双方房地产买卖合同的成立及所提供的信息服务，已完成居间义务的事实，甲乙双方同意向丙方支付中介费，中介费为房产买卖总价款3%，中介费应于本合同签订当日由乙方支付丙方，并同时一次性付清，延迟交付，每逾期一日按照100元/天赔偿给丙方作为滞纳金。2.根据国家《合同法》等法律相关规定，如因甲方或乙方的违约行为导致本合同终止，解除或甲乙双方协商一致解除本合同的，并不影响丙方完成其居间义务的事实，因此丙方收取的中介费用将不予退还，守约方有权要求违约方承担中介费损失。第九条：违约责任1.本合同签订后，甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照200元/天支付给对方作为违约金，逾期超过90天，守约方除有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方面解除合同，但应书面通知违约方。守约方要求解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失。2.如乙方违约，甲方损失大于违约金总额的，乙方还应承担赔偿责任，甲方可以从乙方已付款中扣除相当于滞纳金、违约金和赔偿金部分的价款，余款(乙方尚未支付中介费的，甲方应协助丙方扣除相应中介费)返还给乙方，已付款不足滞纳金、违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。3.如甲方违约，乙方损失大于违约金总额的，甲方还应承担赔偿责任，甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房款，并支付滞纳金、违约金和赔偿金及乙方应支付的中介费。4.由于不可抗力(洪水、地、地震灾等自然灾害)，国家政策性，银行政策和政府相关部门手续变化等原因导致未能及时办理相关手续的，甲乙丙三方均不承担。……第十三条：甲乙双方在履行本合同过程中发生争议应协商解决，协商不成时，可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，守约方可要求违约方承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用。……补充条款：1.甲、乙双方协商，乙方付给甲方首付款用于甲方解押本房屋房贷使用；2.甲、乙双方协商，甲方于2019年4月15日之前办理房屋撤押手续；3.甲方承诺2019年4月15日之前乙方办理撤押手续当天将房产证给予丙方保管。 同日，郭x向武xx支付定金20000元，武xx给郭x出具定金收条。郭x向第三人支付中介费27835元。2019年4月17日郭x与武xx一起到银行进行支付首付款办理解押手续时，郭x发现武xx与案外人王廷签订的协议书，郭x就未继续履行合同支付首付款。并于2019年4月24日向武xx发出律师函，载明“我方与中介方多次联系你方，你方均未给予合理解释。现因你方不诚信的行为导致委托人对该涉案房屋的实质产权存在疑虑，为避免日后产生不必要的纠纷，现要求你方在收到律师函后三日内与我方联系，对武xx与王廷之间的协议书进行澄清说明，并能提供王廷的合理联系方式，方便委托人落实确认，以便使房屋买卖合同继续履行。否则视为你方擅自解除房屋买卖合同，拒绝出售房屋。届时，我方将诉诸法律手段解决此事，你将承担包含违约金、诉讼费、律师费、中介费、差旅费等我方为履行合同付出的全部经济损失。” 根据武xx的申请，一审法院依法委托福建历思司法鉴定所对郭x提交的《协议书》照片的原始拍摄时间进行鉴定，该鉴定所以“依我所现有技术条件，无法完成该项委托鉴定”予以退鉴。后一审法院委托浙江汉博司法鉴定中心对该照片是否是原始载体进行鉴定。该鉴定中心作出浙江汉博[2019]声鉴字第59号司法鉴定意见书，鉴定意见为：未发现文件名为“2019_04_17_10_57_IMG_6007.JPG”、“2019_04_17_10_57_IMG_6008.JPG”两份图像文件经过加工处理。武xx支付司法鉴定费6000元。 司法鉴定意见书送达后，武xx提出书面异议，认为鉴定意见书没有对案涉照片是否是原始载体作出鉴定结论。其结论是两份检材图像未经过加工处理，明显文不对题，公民个人手机中保存的照片可能来自电脑导入、微信保存、邮箱发送等，以上输入的照片可能都没有经过加工处理，但并非法律意义上的原始载体。案涉照片郭x称使用苹果6PLUS手机拍摄，根据苹果手机IOS系统的特点，其显示的照片拍摄时间可以任意设定。针对武xx提出的异议，鉴定单位出具书面意见：我中心针对照片的原始性进行了鉴定，确定了其原始性，但无法确定是否本案所涉及的手机拍摄，只能说明此案照片系系统版本为12.1.4的AppleiPhone6sPlus拍摄形成，故未在意见书中进行阐述。 案外人王廷诉武xx所有权确认纠纷一案，一审法院于2019年12月18日作出的（2019）鲁0214民初7384号民事判决书已经发生法律效力，该判决书认定事实如下：王廷与武xx原系恋爱关系。2013年12月王廷以武xx的名义出资购买了位于青岛市城阳区房屋。王廷自认其当时不具有在青岛市购房的资格，并且是为达到与武xx缔结婚姻的目的，才将涉案房屋登记在了武xx名下。2012年12月10日王廷支付了房屋首付款201588.83元，此后，王廷通过以其母文凤芹身份信息注册的支付宝账户向武xx的支付宝账户付款，再由武xx的银行账户偿还每月房贷，还款已持续至2019年11月。2014年11月王廷与武xx因故分手，双方于2014年11月24日、11月26日，2015年12月6日分别签订三份协议书，该三份协议书基本内容一致，因2014年11月24日、2015年12月6日所签协议约定自办理公证之日起生效，而双方并未办理过公证手续，故该两份协议书均未生效。双方于2014年11月26日签署协议书，明确约定：甲方王廷与乙方武xx系恋爱关系，恋爱期间双方于2013年12月7日在青岛市城阳区（合同编号：SQHY2511001）并登记在了乙方名下，该房屋仍处于还贷期。后甲方于2014年11月21日刷乙方信用卡消费共计45000元。现双方和平分手，并就上述两项事宜本着平等、自愿、公平、诚实、信用的原则，经友好协商，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规达成如下协议，由双方共同遵守：一、甲方义务1.甲方于2014年11月24日前给付乙方人民币45000元。2.甲方负责偿还上述房屋贷款，并保证在房屋还贷期间内，依法充分履行还贷义务，确保无任何不良银行信用记录。3.本协议签订后一年内，甲方应将房屋贷款一次性还清，若条件允许，房屋可以办理过户手续，甲方应将房屋过户到自己名下。4.甲方应于本协议生效后两个月内银行转账给乙方人民币10000元。中国工商银行卡，卡号：62×××17户名：武xx。二、乙方义务1.乙方确保在房屋可以办理过户手续时，将房屋所有权过户给甲方，并及时协助甲方办理一切过户手续，提供与过户有关的材料。因办理房屋过户所产生的一切费用由甲方承担。2.乙方不得在房屋还贷期间从事任何有损甲方权利实现的行为，包括但不限于房屋买卖、房屋出租等。3.乙方应归还甲方之前给付乙方的戒指、项链。三、违约责任甲、乙双方任何一方违反本合同约定，均视为违约，违约方应向守约方支付违约金人民币20万元。四、协议生效本协议双方签订后应当办理公证手续，本协议自双方签字按手印起生效。五、本协议一式五份，甲乙双方各持一份，其余公证机关留存，各份均具有同等法律效力。六、纠纷解决方式因本协议发生纠纷，任何一方均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。七、本协议未尽事宜，由双方协商补充确定，补充协议与本协议具有同等法律效力。协议落款处有郭x、武xx的签名捺印及落款时间。王廷主张于2014年11月24日通过银行取现及支付宝转账等方式向武xx共计支付55000元。武xx认为王廷向其支付的55000元与本案无关，就武xx是否收到该55000元，其没有在规定的时间内提交书面质证意见。涉案房屋银行贷款至今尚未还清，王廷当庭表示已经准备了46万元款项，可以一次性清偿贷款。就贷款本息余额，双方均未提交相关证据。王廷曾多次向武xx索要房产证及钥匙，武xx均以各种理由拒绝给付。王廷也曾表示要出售房屋，需要武xx配合办理过户，武xx亦表示拒绝。判决书判令：王廷在本判决生效后10日内偿清青岛市城阳区房屋银行贷款，嗣后取得该房屋所有权，武xx应协助王廷办理房屋过户手续。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、武xx要求解除《房屋买卖合同》应否支持；二、双方是否存在违约及郭x是否应支付武xx违约金、武xx是否应双倍返还郭x购房定金、赔偿律师代理费及中介费损失的认定。 关于第一个焦点问题，一审法院认为，《最高人民法院》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故郭x、武xx签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现武xx反诉要求解除《房屋买卖合同》，郭x也同意解除，一审法院对此予以确认。 关于第二个焦点问题，首先，案涉房屋虽然登记在武xx名下，但根据一审法院（2019）鲁0214民初7384号民事判决书案涉房屋的实际所有权人系案外人王廷，武xx未提交证据证明其出卖案涉房屋给郭x得到案外人王廷的同意，故不管郭x是2019年4月17日发现武xx与案外人王廷签订的协议书还是在2019年4月18日发现，均不影响郭x以此为由主张先履行抗辩权。而案涉合同未能履行的主要原因是武xx在未取得案外人王廷明确授权的情况下就与郭x签订《房屋买卖合同》，并收取郭x支付的定金2万元，之后也未得到案外人王廷的追认，因郭x发现武xx与案外人王廷签订的协议书导致其未能按照合同约定履行义务，故武xx构成违约，武xx主张郭x违约，一审法院不予采纳。武xx要求郭x支付违约金10万元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。其次，《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，本案中武xx按照合同约定收取郭x定金2万元，但因武xx违约导致合同不能履行并解除，故郭x要求武xx双倍返还定金4万元，一审法院予以支持。第三，郭x因《房屋买卖合同》支付第三人中介费27835元，因本案支付律师费4800元。双方合同约定“如因甲方或乙方的违约行为导致本合同终止，解除或甲乙双方协商一致解除本合同的，并不影响丙方完成其居间义务的事实，因此丙方收取的中介费用将不予退还，守约方有权要求违约方承担中介费损失”、“甲乙双方在履行本合同过程中发生争议应协商解决，协商不成时，可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，守约方可要求违约方承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用”，故郭x要求武xx赔偿律师费4800元、中介费损失27000元，符合合同约定，一审法院予以支持。武xx垫付的司法鉴定费6000元，亦应由武xx承担。 一审判决：一、解除郭x与武xx、第三人城阳区爱好家房屋中介中心于2019年3月24日签订的《房产买卖合同》；二、武xx于判决生效后10日内双倍返还郭x购房定金4万元；三、武xx于判决生效后10日内赔偿郭x律师费损失4800元、中介费损失27000元；四、驳回武xx的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1595元，反诉费1150元，由武xx承担。 二审中，武xx提交（2020）鲁02民终6908号判决书一份，证明涉案房屋现在已经判归案外人王廷所有，同时该判决也已认定上诉人与王廷在涉案房屋转让以前两人都在各自寻找买家，在两人的聊天记录及法院认定的事实中都有详细记载，所以本案上诉人将涉案房屋出售给被上诉人无过错，双方产生争议5个月后王廷改变了主意，另案起诉上诉人要求将房屋判归其所有。所以在本案中上诉人将房屋出售给被上诉人无过错。 郭x质证意见：对真实性没有异议，该判决证实涉案房屋现在已经判归案外人王廷所有，在涉案房屋转让时上诉人并未征得房屋实际权利人王廷的同意，同时恶意向被上诉人隐瞒了房屋的实际归属人情况。在被上诉人知晓相关情况后，拒绝向被上诉人解释澄清，导致合同无法履行的原因系上诉人造成。 爱好家中介质证意见：没有异议。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”。涉案房屋已经被另案生效民事判决认定归案外人王廷所有，郭x与武xx签订房屋买卖合同的目的已经不能实现，武xx在一审中也提出解除涉案房屋买卖合同的反诉请求，故一审法院判令解除涉案房屋买卖合同正确，本院予以确认。综合双方二审期间的诉辩意见，本案二审争议焦点为：郭x和武xx在履行涉案房屋买卖合同过程中，哪一方存在违约情形。 在合同履行过程中，因合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。武xx作为房屋的出售方应当将房屋的权属状况如实告知买受人郭x。涉案房屋买卖合同明确约定涉案房屋的产权人为武xx，没有共有人，但在双方签订房屋买卖合同之前，武xx并未告知其与案外人王廷约定涉案房屋归王廷所有的事实。郭x发现武xx与王廷的协议书后，因担心房屋权属纠纷而未向武xx支付购房款，据此一审法院认定郭x未向武xx支付购房款系基于先履行抗辩权、具有合理理由。对此本院认为，购房人郭x在知悉涉案房屋的权属纠纷后拒绝向武xx支付购房款不应认定为违约，而武xx明知涉案房屋归王廷所有，却在未获得处分权的情况下出售涉案房屋，后因涉案房屋被判决认定归王廷所有导致合同目的不能实现，对此应认定武xx构成违约，一审对双方违约责任的认定并无不当，本院予以确认。武xx主张因郭x征信不良不能申请银行贷款，郭x应承担违约责任，因涉案房屋买卖合同约定由于郭x自身原因不能贷款的，郭x应在180天之内通过现金的形式支付剩余购房款，否则视为违约，故即便因郭x不能申请银行贷款，郭x仍然有180天的时间筹集购房款，故武xx主张郭x因不能申请银行贷款构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于郭x主张的中介费和律师费，因涉案房屋买卖合同明确约定上述费用由违约方承担，上述费用郭x已经实际支付，故一审法院认定由武xx向郭x承担赔偿中介费和律师费损失具有事实和法律依据，并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人武xx的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1595元，由上诉人武xx负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 二〇二一年一月二十六日 法官助理 杨志昌 书记员胡荣华 书记员于国英