广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初12467号 原告：黄惠良，女，1976年9月25日出生，壮族，住广西那坡县。 委托诉讼代理人：谢逸生，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑞龙，男，1967年2月25日出生，壮族，住广西那坡县。 被告：广西四汇万年投资有限责任公司，住所地南宁市江**定强路**月亮湾小院职工住宅楼**楼****，统一社会信用代码91450100MA5NRW0X10。 法定代表人：李城，经理。 原告黄惠良与被告广西四汇万年投资有限责任公司(以下简称四汇万年公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后,依法适用简易程序于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告黄惠良的委托诉讼代理人谢逸生、王瑞龙到庭参加诉讼；被告四汇万年公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄惠良起诉向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《盛世锦秀合作建房合同》无效；2.判令被告返还原告已支付的购房款82000元；3.判令被告向原告支付已付购房款的资金占用费，资金占用费以82000元为基数，从2020年9月30日起计至实际清偿之日止。以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的4倍为标准分段计付；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告通过聘请销售人员在街上发传单向群众兜售南宁市“盛世锦秀”商住楼。原告接到宣传单后到被告的售楼部了解情况，被告每一个业务员都能说会道，说他们卖的房子如何如何好，制造“如果不赶紧买，房子就会被别人抢走”的紧张气氛，催促原告抓紧时间购房。原告于是在2020年9月29日与被告签订《盛世锦秀合作建房合同》，购买1栋9层9号房，并交纳购房款82000元。双方签订《盛世锦秀合作建房合同》后被告并没有给一份《盛世锦秀合作建房合同》给原告收执，理由是还要原告继续交21592元才能拿一份《盛世锦秀合作建房合同》回去，被告的奇葩说法让原告感到被告不是讲诚信和负责任的公司，心感不安，不愿意继续交钱，于是拍照留存《盛世锦秀合作建房合同》。原告冷静下来查询有关资料及咨询法律界人士后终于明白，原告既不是被告销售楼盘所在地-南宁市江**江南街道东南村**的村民，也未在该村居住。被告通过聘请销售人员向群众兜售南宁市“盛世锦秀”楼盘方式，向社会不特定公众销售房产获利，与原告签订的《盛世锦秀合作建房合同》虽然名为合作建房合同，但实际上就是商品房买卖合同。被告销售房产的行为应当受以下法律约束：1、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”综合以上法律，被告通过聘请销售人员向群众低价兜售南宁市“盛世锦秀”楼盘方式，让人产生被告所售房产就是普通商品房的假象，严重背离诚实信用原则，双方所签《盛世锦秀合作建房合同》系无效合同，现依据《合同法》第五十八条及上述法律之规定，被告应当返还原告已付购房款，还应支付已付购房款的资金占用费等方面的损失。现原告依法起诉，请求人民法院秉公执法，支持原告的诉讼请求。 被告广西四汇万年投资有限责任公司未到庭陈述答辩意见，亦未提交书面答辩状。 由于被告广西四汇万年投资有限责任公司未到庭,亦未提交书面答辩意见，本案无法归纳双方争议焦点。根据原告的陈述，归纳本案调查重点为：1.原被告双方签订的《盛世锦秀合作建房合同》是什么性质的合同？该合同效力应当如何认定？2.原告要求被告返还已支付的购房款82000元以及相应资金占用费有何依据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告提交的证据来源合法，内容未违背法律的强制性规定，本院予以确认并作为定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年9月29日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订一份《盛世锦秀合作建房合同》（合同编号：ＳＳＪＸ-061），合同所称的合作建房系指由被告广西四汇万年投资有限责任公司与南宁市江南区江南街道东南村五组村民小组合作，以国家划拨方式取得位于南宁江南区的地块的开发权，由乙方自愿与甲方共同出资建设上述项目的房屋。合同约定：被告四汇万年公司通过与南宁市江南区江南街道东南村五组签订合作协议，东南村五组以国有划拨的方式取得政府批复的其他商服用地用于合作建房，项目名【盛世锦秀】，该幅地块土地面积12560.21平方米，具体详见：南宁市规划管理局关于南宁市江南区江南街道东南村五组申请产业用地调整批复（南规发【2014】12号）、建设用地批准书（南宁市【2016】南国土批字第05-03号，宗地号450105002001ＪＢ00006）、不动产登记号码：桂（2017）南宁市不动产权第0030658号。项目位于南宁江南区。原告出资建设所获得的房屋位于“盛世锦秀”项目1栋9层09号房，建筑面积为59.02平方米。原告自合建设房屋交付之日起享有使用权，即自2022年12月31日起至2072年12月31日止。该房屋按建筑面积59.02平方米计算合作建房款，即按单价为4388元／㎡计算，总价款为258980元。原告于合同签订之时交付总价款的40%作为首付款，即103592元；在合作建设的房屋主体建设结构至正负零之日起七日内，支付合建房总款20%，即51796元；在合作建设的房屋主体结构建设至第十五层之日起七日内，支付合作建房总款的20%，即51796元；在合作建设的房屋主体结构建设至封顶之日起七日内，支付合建房款的15%，即38847元；在房屋达到交付时，接到被告书面或电话通知之日起七日内，缴纳合作建房总款的5%，即12949元。原告于合同签订当天向被告四汇万年公司支付首付款82000元。被告四汇万年公司出具《收据》一张。 本院认为：原告与被告间的合同关系，原告提供了合同的复印件及收据相互印证，可证明原告与被告存在合同关系。双方签订的《盛世锦秀合作建房合同》（合同编号：SSJX-061），名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终目的是要得到一间房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只得到固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得合法的房屋销售手续，故被告销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告签订的合作建房合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。故原告要求判令被告退还合作建房款82000元，依据充分，本院予以支持。本案被告明知合作项目未取得合法建设手续，仍将房屋出卖给原告，对此被告存在过错，因此应赔偿原告交付的建房款的资金占用利息。资金占用利息应自原告付款之次日起计算，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付。原告主张资金占用利息计付至被告实际还清款之日止，并不违反法律规定，本院予以支持。因合同无效，原告要求资金占用利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4倍计算，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告黄惠良与被告广西四汇万年投资有限责任公司签订的《盛世锦秀合作建房合同》（合同编号：SSJX-061）无效； 二、被告广西四汇万年投资有限责任公司返还原告黄惠良购房款82000元； 三、被告广西四汇万年投资有限责任公司支付原告黄惠良资金占用利息（计算标准：以82000为基数，自2020年9月30日起至被告实际还清款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律+效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3207元，由被告广西四汇万年投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周福升 二〇二一年一月十五日 书记员  何 娜 ——