江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0104民初480号原告：南京银城物业服务有限公司第三分公司，住所地南京市高淳区固城镇人民南路**。主要负责人：李春玲。委托诉讼代理人：赵启翔，江苏品迈律师事务所律师。被告：张建强，男，1957年10月19日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：林宝珠，系张建强配偶。原告南京银城物业服务有限公司第三分公司（以下简称银城物业第三分公司）与被告张建强物业服务合同纠纷一案,本院于2021年1月5日立案后,依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告银城物业第三分公司的委托诉讼代理人赵启翔，被告张建强及其委托诉讼代理人林宝珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银城物业第三分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2017年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5309.64元（105.35平米×4月×1.2元/平/月+105.35平米×24月×1.9元/平/月），公摊费933.33元，合计6242.97元；2.判令被告按同期银行贷款利息支付违约金（以各年应缴物业费为基数，自次年的1月1日起计算至被告实际给付之日止），暂按200元计算；3.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：南京市瑞鑫兰庭住宅小区业主委员会与银城物业第三分公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定由原告向南京市秦淮区解放南路八宝东街3号瑞鑫兰庭小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告张建强、林宝珠系上述物业的业主，房号:2幢X室，物业面积105.35平方米，按合同约定应当向原告缴纳物业服务费5309.64元，公摊费933.33元,共计6242.97元，但被告一直拒绝缴费。原告已按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，被告却拒不履行自己的缴费义务，且经原告催缴后仍未有效果。为维护自身合法权益，特诉至法院。被告张建强辩称，原告在小区内私搭违建；原告在被告室外天井处打洞，同时将污水管引出至雨水进行排污，违反了雨污分流政策；没有按照物业服务合同的约定设置宠物乐园并违规将1号岗室作为房屋中介公司；公共车位管理混乱，致使车辆堵塞消防通道；小区出入口有多处无人值守，存在安全隐患；原告长期不打扫被告南阳台外及天井区域，影响被告生活质量；被告之前一直按7折缴纳物业费，且被告房屋南侧墙面无安装空调位置，物业服务不到位；原告尚欠被告2600元预交的水费，要求在物业费中抵扣。本院经审理认定事实如下：2017年8月27日，银城物业第三分公司（乙方）与南京市瑞鑫兰庭住宅小区业主委员会（甲方，以下简称瑞鑫兰庭小区业委会）签订物业服务合同1份，约定：甲方委托乙方对瑞鑫兰庭小区提供物业管理服务，物业管理服务期限两年四个月，自2017年9月1日至2019年12月31日；本物业管理区域实行物业服务费加收取公摊水电费的方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：2017年9月1日-2017年12月31日（原价不变），高层住宅每月每平方米1.2元，公摊水电费按每年400元/户预收取……；2018年1月1日-2019年12月31日，高层住宅每月每平方米1.9元，公摊水电费按每年400元/户预收取……；乙方应该每半年公示公共能耗费支出及分摊情况，根据相关法规每年底与业主按实结算，多退少补；本合同期内乙方提供的物业服务标准，参照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》四级三类的内容执行，具体内容见附件约定；物业管理服务费按每半年或整年，预收不得超过一年，交费时间为12月31日前交下一年度的上半年费用，6月30日前交纳下半年费用。物业费的首次交费时间为进场服务的第二个月；物业服务中心办公用水电费单独挂表计量，不得向业主分摊；另查明，2017年10月9日，瑞鑫兰庭小区业委会、南京市高迈克物业管理有限公司（以下简称高迈克物业）、银城物业共同发布《关于已预交水费退费、2017年物业管理费及车管费缴费事宜的通知》，告知业主经业委会与高迈克物业、银城物业协商，形成了对部分业主自来水设施改造前已预交水费的退费方案，通知如下：2017年应缴高迈克的物业管理费及车管费自即日起至2017年11月15日前在物业服务中心集中办理，2017年9月-12月物业管理费、车管费也可以在此期间办理，因高迈克物业已离开本小区，以现金方式办理退费、缴费；未缴2017年全年物业管理费、车管费的业主，凭高迈克物业公示的水表余留度数按以下方式冲抵物业管理费、车管费：（1）水表余留度数200以内，按3元/度冲抵；（2）水表余留度数200-500度，200度以内按3元/度冲抵，200-500度部分按6折×3元/度冲抵；（3）水表余留度数500-800度，200度以内按3元/度冲抵，200-500度部分按6折×3元/度冲抵，500-800度部分按3折×3元/度冲抵。逾期未办理上述冲抵手续的，或水表余留度数800度以上的，由前物业与业主共同自行处理。2017年10月25日水表公示载明02幢3单元X室水表计数为845.57度。庭审中，张建强认可其系瑞鑫兰庭小区******房屋所有权人，房屋建筑面积105.35平方米，自2017年9月起未交纳物业服务费。本院认为，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，银城物业第三分公司经过瑞鑫兰庭小区业委会选聘，与业委会签订物业服务合同，该物业服务合同应当认定为合法有效，对瑞鑫兰庭小区的全体业主具有法律约束力。银城物业第三分公司自2017年9月1日起为瑞鑫兰庭小区提供物业管理服务至今，其与含张建强在内的全体业主之间存在物业服务合同关系，张建强应当按照约定履行支付物业服务费的义务。物业服务企业和业主之间应当建立和谐和良性关系，业主支付物业服务费以保证物业服务企业的正常运营，有能力提供日常物业管理服务；同时物业服务企业应当不断提高物业管理服务水平，及时处理、解决业主提出的合理问题。业主以对物业服务企业服务不满意为由拒交物业服务费，会对正常物业管理活动带来严重影响，同时也会侵犯已交费业主的权益。张建强提出银城物业第三分公司在履行物业服务合同的过程中存在诸多问题，未能达到物业服务合同约定的标准，张建强列举的诸多问题中，与其个体利益直接相关的仅有其南阳台外物业未及时打扫卫生的问题，故银城物业第三分公司存在服务瑕疵，对此应承担相应的责任。至于张建强列举的银城物业第三分公司存在其他违反合同约定的问题，并非与张建强直接相关导致其个体利益受到损害的情形，应由业主委员会依照法定程序代表业主向法院提起诉讼。关于案涉物业服务费的收费标准，物业服务合同明确自2018年1月1日起的物业服务费收费标准为高层住宅每月每平方米1.9元，上述约定合法有效，结合银城物业第三分公司在服务过程中确实存在一定瑕疵的事实，本院酌情确定张建强应交纳的物业费为：（105.35平米×4月×1.2元/平/月+105.35平米×24月×1.9元/平/月）×95%=5044.16元。银城物业第三分公司主张张建强支付逾期违约金，鉴于其在物业服务中存在瑕疵，本院对其该项主张不予支持。关于原告主张的公摊水电费，因原告未提供公摊水电结算单据，故本院对该项诉请不予认可。关于张建强主张银城物业第三分公司返还自来水设施改造前预交水费2600元的答辩意见，本院认为，根据瑞鑫兰庭小区业委会、高迈克物业、银城物业第三分公司共同发布的《关于已预交水费退费、2017年物业管理费及车管费缴费事宜的通知》，水费由前期物业即高迈克物业在其物业管理期间收取，并非银城物业第三分公司收取，通知载明水表余留度数800度以上的，由前物业与业主共同自行处理。张建强的水表余留度数为845.57度，应当根据上述通知向高迈克物业主张返还。故张建强的该项抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张建强于本判决生效之日起十日内给付原告南京银城物业服务有限公司第三分公司2017年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5044.16元；二、驳回原告南京银城物业服务有限公司第三分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告张建强负担。本判决为终审判决。审判员  曹凌子二〇二一年一月二十日法官助理邓正亮见习书记员葛园园