广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初31743号原告：深圳市君胜商业管理有限公司，住址：深圳市龙岗区平湖街道富安大道熙璟城豪菀临街商铺****，统一社会信用代码：91440300074365635L6。法定代表人：曹德建。委托诉讼代理人：雷啸，广东天梭律师事务所律师。被告：艾森堡（深圳）健身管理科技有限公司，住，住址：深圳市龙岗区平湖街道平湖社区富安街**熙璟城豪菀128一社会信用代码：91440300MA5F09TGX6。法定代表人：张希。被告：深圳艾森堡运动产业管理有限公司，住址：，住址：深圳市龙岗区平湖街道平湖社区富安街**熙璟城豪菀128会信用代码：91440300MA5FW3GA6D。法定代表人：徐伟河。原告深圳市君胜商业管理有限公司（以下简称“君胜公司”）诉被告艾森堡（深圳）健身管理科技有限公司（以下简称“艾森堡健身管理科技公司”）、深圳艾森堡运动产业管理有限公司（以下简称“艾森堡运动产业管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告君胜公司的委托诉讼代理人雷啸、被告艾森堡健身管理科技公司的法定代表人张希到庭参与了诉讼，被告艾森堡运动产业管理公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求是：1、二被告向原告支付拖欠的租金人民币343395.11元（人民币，下同）；2、二被告向原告支付拖欠的管理费137271.88元、水电费38145.55元、WiFi费300元、文具费10元；3、二被告向原告支付因其拖欠租金、管理费、水电费、WiFi费而产生的滞纳金（以第一、二项诉讼请求拖欠金额为基数，按年利率24%自2020年4月20日起算至付清之日止）；4、二被告向原告支付因被告拒不搬离商铺导致其设施设备等资产被法院查封而给原告造成的店铺占用费损失（占用费的标准参照租金标准而定，自2020年4月20日起计算至2020年10月14日止）；5、本案诉讼费、保全费、公告费等所有诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2018年5月4日，原告君胜公司与被告艾森堡健身管理科技公司就案涉物业确立租赁合同关系，租赁期限至2025年4月19日。在合同履行过程中，被告艾森堡健身管理科技公司擅自将案涉物业的租赁权和经营权转让给被告艾森堡运动产业管理公司，此后便由被告艾森堡运动产业管理公司支付物业租金等费用。2020年因被告艾森堡运动产业管理公司员工与其之间的劳动争议纠纷案件，法院将案涉物业内健身器材设备等就地查封，以此可以证明被告艾森堡运动产业管理公司才是案涉物业的实际租赁人和经营者。被告艾森堡健身管理科技公司与原告订立租赁合同关系后擅自将物业转让，故二被告依法应当共同对案涉物业的欠费和被查封导致的损失承担责任。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，提出上述诉讼请求。被告艾森堡健身管理科技公司答辩称，一、案外人许树彪为被告艾森堡健身管理科技公司的实际股东及实际控制人，法定代表人张希仅为挂名法定代表人及名义股东；二、涉案商铺系许树彪经手签订，许树彪参与被告艾森堡健身管理科技公司经营管理、享受被告艾森堡健身管理科技公司经营收入，应对被告艾森堡健身管理科技公司的所有行为承担全部责任；三、若本案需被告向原告支付租金及各项费用，本案租金及各项费用应由被告艾森堡运动产业管理公司承担，不应由被告艾森堡健身管理科技公司承担，且租赁保证金应当予以抵扣租金；四、原告对被告艾森堡运动产业管理公司接手商铺的经营管理是明知的，在此情况下要求被告艾森堡健身管理科技公司承担57万余元的费用违背了诚实信用原则，另在原告明知被告欠租严重情况下，即使发函，也应及时发解除通知函及时止损，但原告并未及时采取措施，任由店铺产生扩大损失，该损失属于商业上的风险，原告应自行承担部分责任。被告艾森堡运动产业管理公司未到庭应诉，未举证，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2017年4月20日，原告（甲方）与案外人深圳菲力克斯运动产业管理有限公司（乙方）签订一份《君胜商业租赁合同》，约定：甲方将坐落于深圳市龙岗区的商铺出租给乙方作健身场所使用，商铺建筑面积为2038.4平方米，租赁期限共96个月，从2017年4月20日至2025年4月19日止，免租装修期为75天，从2018年4月4日起开始计算租金，租金标准为人民币45元／平方米／月，租金自第3个租约年度开始递增，每两年递增6%；物业管理费20元／平方米／月，总额为人民币30576元／月；在签订本合同时，乙方应向甲方交付租赁保证金244608元、首月租金91728元、二个月物业管理费30576元，共计人民币366912元；商铺租金、管理费、水电费、煤气费等相关费用，应于上月末5日之内支付，遇节假日须提前支付；每月ＷｉＦｉ、微信使用费60元／月；乙方拖欠甲方租金、管理费、该商铺使用电费、水费、煤气费等应缴费用其中一项或多项，均视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之三计付滞纳金，拖欠时间超过十天，甲方有权采取停止向乙方供电等其他强制措施，拖欠达十五日（含十五日），甲方有权终止合同，乙方所交租赁保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。2018年5月4日，原告（甲方）与案外人深圳菲力克斯运动产业管理有限公司（乙方）、被告艾森堡健身管理科技公司（丙方）签订《主体变更三方协议》，约定：甲乙双方已于2017年4月20日签署了《租赁合同》，现因乙方办理三证合一事宜，需变更原合同承租方，甲、乙、丙三方一致同意原合同乙方变更为丙方，自本协议签署生效之日起，原合同项下乙方作为承租方的权利义务全部转移给丙方，原合同的全部权利义务由甲、丙双方各自依据原合同享有和承担，丙方同意作为新承租方继续履行原合同；丙方按原合同约定向甲方支付相关费用。庭审中原告确认收到被告支付的租赁保证金183456元。2019年10月3日，被告艾森堡健身管理科技公司及其法定代表人张希（甲方）与徐伟河（乙方）签订《资产转让收购合同》，约定：甲方持有的艾森堡国际健身中心位于平湖熙璟城一层的全部资产经甲、乙双方一致同意作价30万元转让给徐伟河。经查徐伟河系被告艾森堡运动产业管理公司的法定代表人，被告艾森堡运动产业管理公司成立于2019年10月18日。2020年4月17日原告向被告艾森堡健身管理科技公司发出《解除合同通知函》，以被告艾森堡健身管理科技公司自2019年9月30日起，未按合同约定支付租金及管理费等费用，截至2020年4月17日被告艾森堡健身管理科技公司仍拖欠576104.4元，据此解除双方的《君胜商业租赁合同》，并函告被告艾森堡健身管理科技公司支付的履约保证金不予退还，且需在2020年4月24日前腾退租赁房屋并付清租金、管理费、水电费等费用共计576104.4元。庭审中，原告与被告艾森堡健身管理科技公司确认租赁合同关系于2020年4月19日解除。另查，原告于2019年12月7日、2020年1月7日、2020年1月14日、2020年3月3日向被告艾森堡健身管理科技公司发出催款通知单，2019年12月7日、2020年1月7日、2020年3月3日的催款通知单上均有徐伟河签字。原、被告双方确认被告艾森堡健身管理科技公司已将涉案商铺转租给了被告艾森堡运动产业管理公司。再查，被告艾森堡运动产业管理公司与案外人郭文超等12人劳动争议纠纷案件，本院于2020年5月15日作出（2020）粤0307财保462-473号民事裁定书，依法查封了涉案租赁物业内被告艾森堡运动产业管理公司的财产。庭审中，原告确认涉案商铺内被查封的被告所有的健身器材已于2020年10月14日搬离涉案商铺，并提交了与案外人行动派健身管理（深圳）有限公司的《君胜商业租赁合同》、《租赁合同》之补充协议、《租赁合同》之补充协议二，确认涉案商铺已于2020年10月15日交付案外人行动派健身管理（深圳）有限公司。上述事实，有当事人提供的证据以及庭审陈述为证。本院认为，根据《主体变更三方协议》，案外人深圳菲力克斯运动产业管理有限公司已将《君胜商业租赁合同》的权利义务概括转让给了被告艾森堡健身管理科技公司，原告和被告艾森堡健身管理科技公司应按《君胜商业租赁合同》的约定履行各自的义务。关于原告的第一项诉讼请求，庭审中原告称被告艾森堡健身管理科技公司尚欠原告2019年12月、2020年2月至2020年4月19日期间的租金未付。两被告未能提交证据证明已付清上述期间租金，应承担举证不能的法律后果，本院采信原告的主张。故被告艾森堡健身管理科技公司应向原告支付的2019年12月及2020年2月至2020年4月19日期间的租金353275.1元（97231.68元×3个月+97231.68元×19天/30天），原告诉请的金额为343395.11元，未超过应得金额，本院予以支持，原告未主张的部分视为其自愿放弃该项权益。关于原告第二项诉讼请求，庭审中原告明确管理费的计算期间为2019年11月至2020年4月19日，水电费的计算期间为2019年11月至2020年4月19日，wifi费计算期间为2019年11月、12月、2020年2月至2020年4月19日。原告主张被告艾森堡健身管理科技公司尚欠原告2019年11月至2020年4月19日期间管理费金额137271.88元，两被告未能提交证据证明其已支付上述期间管理费，应承担举证不能的法律后果，本院依法采信原告的主张。原告主张被告艾森堡健身管理科技公司未支付2019年11月至2020年4月19日水电费38145.55元，并提交了《商户结算通知书》、《催款通知单1》、《催款通知单2》等证据为证，两被告未能提交证据反驳上述证据的证明力，也未能提交证据证明其已缴纳上述期间水电费，故本院依法采信原告的主张。原告主张被告艾森堡健身管理科技公司未支付2019年11月、12月、2020年2月至2020年4月19日期间wifi费300元，根据《君胜商业租赁合同》，被告艾森堡健身管理科技公司应每月向原告支付WiFi、微信使用费60元，被告艾森堡健身管理科技公司未能提交证据证明已向原告支付2019年11月、12月、2020年2月至2020年4月19日期间的WiFi、微信使用费，应承担举证不能的法律后果，故本院依法认定被告艾森堡健身管理科技公司尚应支付原告2019年11月、12月、2020年2月至2020年4月19日期间WiFi、微信使用费278元（60元×4个月+60元×19天/30天）。原告提交的有被告艾森堡运动产业管理公司法定代表人徐伟河签名的2020年1月7日《催款通知单1》显示被告艾森堡健身管理科技公司尚欠原告文具费10元，被告艾森堡健身管理科技公司未能提交证据证明其已支付上述文具费，应承担举证不能的法律后果，本院依法认定被告艾森堡健身管理科技公司尚应支付原告文具费10元。关于原告第三项诉讼请求，《君胜商业租赁合同》约定：乙方拖欠甲方租金、管理费、该商铺使用电费、水费、煤气费等应缴费用其中一项或多项，均视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之三计付滞纳金。如上所述，被告艾森堡健身管理科技公司拖欠原告租金343395.11元、管理费137271.88元、水电费38145.55元、WiFi、微信使用费278元和文具费10元，以上共计519100.54元，原告主张自2020年4月20日起计算滞纳金，符合双方约定，本院予以支持，《君胜商业租赁合同》约定按拖欠金额千分之三计付滞纳金，显然过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍的标准计付滞纳金，滞纳金计算至上述款项付清日止。关于原告第四项诉讼请求，双方确认租赁合同关系于2020年4月19日解除，被告艾森堡健身管理科技公司应及时将租赁物业返还给原告，未及时返还，被告艾森堡健身管理科技公司应向原告支付相应的占有使用费，原告称被告艾森堡健身管理科技公司的设备直至2020年10月14日才搬离涉案商铺，被告艾森堡健身管理科技公司未能提交证据证明其返还租赁物业的时间，应承担举证不能的法律后果，本院依法采信原告的主张，故被告艾森堡健身管理科技公司应参照《君胜商业租赁合同》约定支付2020年4月20日至2020年10月14日期间占有使用费567184.8元（97231.68元×6个月-97231.68元×5天/30天）。关于被告艾森堡运动产业管理公司的责任，被告艾森堡运动产业管理公司与原告未建立租赁合同关系，其不是房屋租赁合同的相对人，原告要求被告艾森堡运动产业管理公司履行租赁合同义务并承担违约责任，没有法律依据，本院不予支持。《君胜商业租赁合同》约定拖欠租金等费用达十五日（含十五日），原告有权终止合同，被告艾森堡健身管理科技公司所交租赁保证金不予退还，故被告艾森堡健身管理科技公司要求租赁保证金冲抵其应付各项费用与合同约定不符，本院不予支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告艾森堡（深圳）健身管理科技有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市君胜商业管理有限公司支付2019年12月及2020年2月至2020年4月19日期间的租金343395.11元。二、被告艾森堡（深圳）健身管理科技有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市君胜商业管理有限公司支付2019年11月至2020年4月19日期间管理费金额137271.88元、2019年11月至2020年4月19日期间水电费38145.55元、2019年11月、12月、2020年2月至2020年4月19日期间的WiFi、微信使用费278元、文具费10元。三、被告艾森堡（深圳）健身管理科技有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市君胜商业管理有限公司支付上述拖欠费用（共计519100.54元）的滞纳金（以尚拖欠的费用为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍的标准，自2020年4月20日起计算至上述拖欠费用付清日止）。四、被告艾森堡（深圳）健身管理科技有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市君胜商业管理有限公司支付2020年4月20日至2020年10月14日期间占有使用费567184.8元。五、驳回原告深圳市君胜商业管理有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费6669元,由被告艾森堡（深圳）健身管理科技有限公司承担。原告已预交的6669元由法院退还。被告艾森堡（深圳）健身管理科技有限公司应在本判决生效之日起7日内向本院缴纳案件受理费6669元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，各方当事人可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  曾海林二〇二一年一月十五日书记员  廖庭婷