湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终2025号 上诉人（原审原告）：何跃军，男，1975年9月16日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。 上诉人（原审原告）：李凤，女，1977年6月12日出生，汉族，住湖南省湘潭县。 被上诉人（原审被告）：大汉（益阳）城镇建设有限公司，住所地湖南省益阳市资阳区。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：肖步青，男，该公司员工。 上诉人何跃军、李凤因与被上诉人大汉（益阳）城镇建设有限公司（以下简称大汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2020）湘0902民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 何跃军、李凤上诉请求：1.撤销原判，改判大汉公司支付逾期交房违约金26617.76元，赔偿2019年1月1日至2020年3月31日何跃军、李凤已支付的物业管理费2259元或发回重审；2.由大汉公司承担全部诉讼费。事实与理由：一审法院认定事实错误，涉案商品房不符合交房条件，不符合验收标准，何跃军、李凤有权拒绝收房。何跃军、李凤收到大汉公司于2018年6月8日寄出的《交房通知书》，大汉公司明确通知何跃军、李凤在2018年6月28日现场验收房屋。当日，何跃军、李凤发现与合同约定严重不符的交楼配置标准，并集中一次性将问题反映给大汉公司指定的物业管理公司，多次催促均未解决，且催促时间长达一年多，整改后也没有通知何跃军、李凤方进行第二次收楼验收。涉案房屋煤气管道未接入户，也不存在任何煤气管道接口。大汉公司出具的《建设工程质量监督报告》主要指房屋主结构的合格报告，并未对配套设施如煤气管道、烟道口、外墙等做出明确鉴定。而双方的商品房买卖合同（附件三）却有明确说明，所以必须以合同约定为准，所以该检测报告内容与本案争议内容无关。大汉公司免收2018年7月1日至2018年12月21日（实为2018年12月31日）的物业管理费，是大汉公司与何跃军、李凤沟通后的决定，何跃军、李凤并未同意该决定，双方也没有达成任何形式的协商协议，免收部分管理费是大汉公司单方面行为，不能作为违约补偿解决方案。如果大汉公司没有违约，不会主动要求减免部分物业管理费。 大汉公司辩称，一、大汉公司交房前通过合理方式通知何跃军、李凤交房，大汉公司已通知交房到位；二、何跃军、李凤没有举证交房时没有煤气接口，煤气接口已进入户内；三、大汉公司出具的质量监督报告，有相关单位验收合格的证明；四、大汉公司减免物业费是因为何跃军、李凤提出房屋整改不及时的一个补偿，大汉公司已认可交房前房屋有瑕疵，没有承认是延期交房。 何跃军、李凤向一审法院起诉请求：1.大汉公司支付何跃军、李凤逾期交房违约金26617.76元（暂计算至2020年4月7日）；2.大汉公司赔偿2019年1月1日至2020年3月31日何跃军、李凤已支付物业管理费2259元；3.本案诉讼费用由大汉公司承担。 一审法院认定事实：大汉公司系资阳区资江东路的某小区的建设单位。湖南大汉大物业管理有限公司为某小区的前期物业服务单位。2017年5月25日，何跃军、李凤与大汉公司签订商品房买卖合同1份。双方在合同中约定：何跃军、李凤向大汉公司购买其开发建设的某项目中的资江东路XX栋X层XXX号房、建筑面积126.37平方米、该商品房单价为每平方米3250.5元，总金额410768元。其中，商品房买卖合同第十条约定：“出卖人应当在2018年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准…”。合同第十一条还约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续.买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90天，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天，买受人有权解除合同.买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金…由于买受人的原因，未能按期接收房屋的，双方同意按1、2种方式处理：1、出卖人按逾期每天10元向买受人收取房屋管理费，该房屋损坏、灭失的风险由买受人承担.买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在30天内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日10元的延期交付的责任。2、如买受人未在出卖人交房通知书规定日期内办理房屋交接手续，逾期即视为收房，逾期收房的视为出卖人已经按期交付房屋，该房屋损毁、灭失等其他风险责任及物业管理费等相关费用，自出卖人通知交房之日起由买受人承担”。（该2条的内容用横线标记）。合同第十一条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列方式处理：买受人有权拒绝出卖人的交付行为，且出卖人应按前述规定承担逾期交房的责任，并按照约定标准在90日内完成整改”。同日，何跃军、李凤出具《承诺书》1份，承诺确认已详细阅读并遵守《业主临时管理规约》等相关规章制度。《业主临时管理规约》第三十五条第2款对物业服务价格标准约定如下：（1）高层住宅：1.5元/月·平方米；（2）商铺：3元/月·平方米；（3）空置物业（指未使用、出租、未装修的物业）按90%的标准收取；（4）停车场（含摩托车、电动车）收费标准按政府相关规定执行；第3款约定了计收时间为自《交房通知书》通知交房日期的次月一日起开始计收。2018年6月8日，大汉公司向何跃军、李凤邮寄送达了《交房通知书》1份，何跃军、李凤陈述确已收到《交房通知书》，称发现了外墙收边未处理、管道煤气未入户、烟道口逆止阀未安装、入户大门严重偏斜等质量问题而拒收房。另查明，何跃军、李凤就相关问题与大汉大物业管理有限公司交涉过。大汉大物业管理有限公司免收了何跃军、李凤2018年7月1日至2018年12月21日的物业管理服务费。何跃军、李凤向大汉大物业管理有限公司交纳了2019年1月1日至2020年6月30日的物业管理服务费2711元。另查明，益阳市建设工程质量安全监督管理站对大汉资江城10#作出了《建设工程质量监督报告》1份，其监督评价为同意竣工验收合格，同时其结论第2条为因建筑工程的复杂性和特殊性，该工程可能存在某些质量缺陷未发现处理或建设物受风、雨、冰雪冰融、差异沉降等非荷载影响和维护不当在使用过程中出现包含不限于墙体开裂、渗水，层面、厕所漏水等质量问题，监督机构将按照有关法律法规监督相关责任方履行质量保险义务。何跃军陈述于2020年4月7日进入现场勘察才知已达收楼标准而接收房屋。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合交付条件；二、大汉公司是否应当支付逾期交房违约金；三、大汉公司是否应当赔偿何跃军、李凤已付的物业管理费2259元。关于第一个争议焦点，本案中双方当事人签订的《益阳市商品房买卖合同》第十一条对此作出了明确约定：出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。根据大汉公司在庭审过程中提供的证据，现涉案房屋已具备合同约定的房屋交付条件中的所有文件，相关设施也已达到使用条件，因此涉案房屋具备交付条件，且该小区相同房屋的业主均无拒收房屋现象，何跃军主张房屋不符合交付条件的证据不足以认定。关于第二争议焦点，大汉公司于2018年6月8日左右日通知何跃军、李凤收房，何跃军、李凤在庭审中已确定收到了交房通知书，根据合同约定的“如买受人未在出卖人交房通知书规定日期内办理房屋交接手续，逾期即视为收房”。应当视为涉案房屋在2018年6月28日前已实际交付给何跃军、李凤。故何跃军、李凤主张大汉公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，不予支持。关于第三个争议焦点，因涉案房屋已于2018年6月28日前已实际交付给何跃军、李凤，根据前期物业服务临时管理规约约定，物业服务费用计收时间为通知交房的次月一日起开始，何跃军、李凤应自2018年7月1日起按约向大汉大物业管理有限公司交纳物业服务管理费。综上所述，一审法院对何跃军、李凤的诉讼请求不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条之规定，判决：驳回何跃军、李凤的诉讼请求。案件受理费减半收取260.96元，由何跃军、李凤共同负担。 二审中，何跃军、李凤向本院提交下列证据：1.交房通知书，拟证明交房日期为2018年6月28日；2.工作联系函，拟证明涉案房屋质量问题是真实存在的：入户门严重倾斜，墙体偏斜，阳台墙面没有收边，燃气表没有装，没有烟道口，与交房约定不符。大汉公司质证称，对证据1无异议；证据2不能达到何跃军、李凤的证明目的，房屋交房的标准应由相关部门的验收来确定，如果业主不想收房，可以每天找不同的问题。本院经审查认为，双方对证据1均无异议，本院依法予以采纳；仅凭证据2无法达到何跃军、李凤的证明目的，本院不予采信。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审争议的焦点是：大汉公司是否应支付何跃军、李凤逾期交房的违约金。何跃军、李凤与大汉公司在《益阳市商品房买卖合同》附件三中约定了交房标准，何跃军、李凤仅提交证据证明其向物业公司反映过房屋存在次卧天顶漏水、烟道无烟道口、燃气表没有装等问题，但其证据不足以证明上述问题真实存在，上述问题亦不能证明房屋没有达到合同附件三中约定的交房标准，故何跃军、李凤提出的，涉案商品房不符合交房条件，其有权拒绝收房，大汉公司应支付逾期交房违约金的理由，事实依据不足，本院不予支持。何跃军、李凤提出，大汉公司应赔偿已支付的物业管理费，没有法律根据，本院不予支持。 综上所述，何跃军、李凤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费521.92元，由何跃军、李凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆康彪 审判员  李京伟 审判员  黎 娜 二〇二一年一月十二日 法官助理曹帅 书记员何玲