山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终4092号 上诉人（原审被告）：山东坤正置业有限公司，住所地山东省淄博市沂源县城荆山路**。 法定代表人：公方才，经理。 委托诉讼代理人：王宝林，山东鲁杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓康，山东鲁杰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任会刚，男，1980年9月1日出生，汉族，农民，现住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：周京法，山东民意律师事务所律师。 上诉人山东坤正置业有限公司（以下简称坤正公司）因与被上诉人任会刚商品房销售合同纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2020）鲁0323民初946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人坤正公司的委托诉讼代理人王宝林，被上诉人任会刚及其委托诉讼代理人周京法到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。 坤正公司上诉请求：一、依法撤销(2020)鲁0323民初946号民事判决第二项、第三项，改判：一、上诉人支付被上诉人违约金61442元，比一审判决减少458558元；并驳回被上诉人关于协助办理不动产权证的诉讼请求；二、相应的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院判令上诉人按照日万分之五的标准（每天805.1元）支付逾期交房违约金，不理会上诉人关于违约金过高的抗辩及司法鉴定作出的房租价格结论，系适用法律错误。1、商品房买卖合同司法解释第十六条中“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，该条文中使用“应当”而非“可以”，明确的表述了违约金过高时应予减少是法律的硬性规定，法院裁判时应予以适用。同样是沂源县人民法院于2019年作出的(2019)鲁0323民初3723号民事判决书(现已生效)，案情与本案相同。在(2019)鲁0323民初3723号案件中，法院采信上诉人关于违约金过高应予减少的抗辩理由，按照购房人与银行签订的个人住房借款合同约定的借款利率的1.3倍作为逾期交房违约金的计算标准。但本案中一审法院适用法律错误，作出了与同一法院的(2019)鲁0323民初3723号生效判决相矛盾的判决，违反《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》关于同案必须同判的司法裁判规则。究其作出该错误判决的原因便是适用法律错误，违背立法本意。2、一审法院委托鉴定机构对案涉房屋房租价格水平进行了司法鉴定，可据此确定被上诉人的实际损失数额，但一审法院不予采信系法律适用错误。关于逾期交房给购房人造成的损失如何计算的问题，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规范的是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，但根据该条的立法精神，在确定逾期交房给购房人造成的损失数额时可参照适用。即可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定给购房人造成的损失。一审法院在评估报告可以证明被上诉人的损失数额后，仍执意支持被上诉人主张的合同约定违约金标准，系法律适用错误。3、一审法院在“本院认为”部分对支持被上诉人诉求理由的论述均不成立，属于适用法律错误。（1）一审法院论点的第一点认为开发商在交涉能力上处于优越地位。合同一方地位优越的观点大多适用于格式条款导致无效等情形，本案中，即使上诉人地位优越，也不能排除对“违约金过高应予减少”的法律适用。（2）一审法院论点的第二点认为逾期付款违约金和逾期交房违约金的约定均是日万分之五，“商品房买卖合同双方当事人针对逾期交房和逾期付款责任的约定是对等的”。但，该对等仅仅是违约责任的对等，而非权利义务的对等，一审法院混淆了该两种对等之间的本质区别。权利义务的对等会导致合同约定的平等、有效性；但违约责任的对等只会导致合同约定的平等，但不必然会导致合同约定的有效性。司法判例中，开发商起诉购房人的逾期付款违约责任时，同样会审查购房人逾期付款给开发商造成的实际损失，进而确定合同约定的违约金是否过高，如果过高，就应根据法律规定予以调整。即商品房买卖合同双方当事人针对逾期交房和逾期付款责任的约定是对等的，并不能对抗法律对违约金过高时应予调整的硬性规定。（3）一审法院论点的第三点认为上诉人存在过错、存在违约，但这与违约金过高是否予以减少之间并无关联性。正因为上诉人存在违约，所以才要支付逾期交房违约金，是否违约及是否需要支付逾期交房违约金不是本案争议焦点，争议焦点是约定的违约金是否过高及是否应当予以减少。（4）一审法院论点的第四点陈述逾期交房的损失包括占有、使用、收益，但并未展开论述。无论怎样的权利损失，在诉讼中必须量化为具体的金钱损失，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条可以确定逾期交房给购房人造成的损失的计算方式。综上，一审法院牵强附会地罗列上述四点理由来支持被上诉人诉求，造成的判决结果是适用法律错误，究其根源在于一审法院拒绝对违约金予以调整。4、一审法院支持的违约金标准年化利率为18.25%，已经超过了2020年8月20日起施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的民间借贷利率上限(一年期贷款市场报价利率四倍即15.4%)。该高额的违约金给上诉人造成极大的经济负担、更严重违反了公平原则，法院在审理民事案件时应合理确定各方的权利和义务，以社会公共人的公平观念作为基础，维持民事主体之间的利益均衡，这也是上述法律、司法解释规定了违约金高于损失的1.3倍应予调整的原因。从全国各地各级法院的同类判例来看，在处理逾期交房违约金时均会审查购房人的实际损失后严格按照法律规定对过高的违约金予以调整，没有支持如此高额逾期交房违约金的判例。一审法院判决结果显失公平，不符合弘扬社会主义核心价值观的基本要求。二、一审法院认定不属于上诉人过错的停工期为三个月系事实认定错误，另逾期交房时间认定错误。上诉人在一审诉讼中辩称有相关文件证明的停工天数达240天，一审法院只认定了其中淄博市人民政府通知停工的4个月。现上诉人通过收集的新证据证明案涉房屋施工过程中被政府部门因环保政策原因要求停工且不属于上诉人过错的总时间为160天。除淄博市人民政府下发的《停工工作通知》外，其他政府部门多次因环保政策原因要求案涉房屋施工工地停工。沂源县环保局、住建委于2015年-2019年期间因环保政策原因多次下发停工通知，该些通知要求停工的时间为70天。该些部门的通知与淄博市人民政府通知一样，是上诉人不能预见的，同样属于情势变更。另，被上诉人付清全部房款的时间为2017年10月20日，晚于合同约定交房时间2017年9月30日，鉴于上诉人交房义务产生的前提是被上诉人付清房款，因此，在被上诉人付清全款前，不会产生逾期交房责任，本案交房逾期时间应自2017年10月21日起计算。扣除上述160天和20天后，上诉人逾期交房的时间为478天。三、涉案房屋已于2019年7月22日交房，一审法院认定上诉人停工三个月不计算违约金，但在计算违约金未予扣除，是事实认定错误。虽然被上诉人称其将交房手续退回上诉人，但涉案房屋实际已于2019年7月22日交房。被上诉人主张的逾期交房违约金52万元，计算的起止时间也是自2017年10月1日至实际交房日2019年7月22日。即被上诉人也认可涉案房屋已经实际交付。一审法院认定上诉人停工三个月不计算违约金，自然应将该三个月产生的违约金予以扣除。四、上诉人有新证据证明逾期交房给被上诉人造成的损失至多为每天98.88元，合同约定的违约金数额为每天805.1元明显过分高于其实际损失。一审法院委托山东正言价格评估有限公司对案涉房屋所在小区永华文博苑小区每日每平方米房租的价格进行了司法鉴定，鉴定意见为每日每平方米房租的价格为0.89元。但上诉人并不认可山东正言价格评估有限公司作出的该鉴定结论。原因是沂源县缺少同类别墅小区，故山东正言价格评估有限公司在采用市场比较法进行价格鉴定时，参照了淄博市张店区的别墅小区，张店区的别墅小区的房屋单价在每平方米14000元以上，而案涉房屋的单价为每平方米5862元，加上淄博市张店区的房屋租金水平明显高于沂源县，故将淄博市张店区的别墅小区作为市场比较法的客体明显不当，得出的结论自然也是错误的。上诉人向沂源县多家房屋中介公司询证，并由沂源鑫茂房产营销策划有限公司、沂源优置房地产有限公司、淄博言午房地产中介有限公司等出具证明，沂源县同类别墅房屋的租金标准约每日每平方米0.36元，即案涉房屋每天的房租价格为98.88元。即逾期交房给被上诉人造成的损失至多为每天98.88元。根据法律规定，法律支持的违约金上限为其实际损失的1.3倍，即每天128.54元，上诉人逾期交房的时间为478天，即法律支持的上诉人逾期交房要支付给被上诉人的违约金上限为61442元，超出部分不应得到支持。五、商品房买卖合同中对房屋登记期限的约定为“在该商品房交付之日起720天内”，自实际交房日期2019年7月22日起计算，截至目前尚未届满720天，上诉人不存在房屋登记违约情形。被上诉人在合同约定的履行期限内提出立即办理房屋不动产权证的诉求，缺乏事实依据，一审判决第二项对此予以支持，应予纠正。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，与沂源县人民法院对同案作出的生效判决矛盾，且上诉人有新证据足以推翻一审判决，判决结果损害了上诉人的合法利益，特提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判。 任会刚辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，实体判决公平、公正，上诉人的上诉理由均不成立，且没有任何证据证实。因此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。另，原审判决上诉人按照日万分之五承担违约金，这是上诉人与被上诉人双方签订的合同明确约定的，根据合同法规定，合同有约定的应当按约定，上诉人因违约金过高以租赁合同，特别是在上诉状中按照租赁价格承担违约金，没有法律依据，双方之间签订的是买卖合同，不是租赁合同。因此，一审法院认定有法律依据，是正确的。关于交房期限，上诉人与被上诉人签订的合同非常明确，上诉人以供暖和环保为借口延期交房，要求扣除，没有法律依据。不管是环保还是供暖，都应该有所预料，应该自行处理好，这是上诉人的事情，与被上诉人无关，故请求驳回上诉，维持原判。 任会刚向一审法院起诉请求：一、判令被告赔偿经济损失520000元；二、立即办理合法交房手续；三、立即办理房屋不动产权证；四、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月9日，原告任会刚与被告坤正公司签订商品房买卖合同一份。合同约定，买受人购买沂源县永华文博苑小区4号楼1单元D1-302号商品房，该房预测建筑面积274.66平方米，其中套内建筑面积245.49平方米，分摊共有建筑面积29.17平方米，房屋总价款1610200元，买受人应当于2017年5月9日前支付800200元，余款810000元，贷款支付。合同第八条规定，买受人未按照合同约定的时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第九条规定，该商品房交付时，已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告。合同第十一条规定，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定的证明文件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条规定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同第二十条规定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权的转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内（2019年9月30日之前）取得该商品房所有权证书的，双方同意协商解决。 2017年5月9日，任会刚支付房款800200元，2017年10月20日支付剩余房款810000元。2019年7月22日被告交房时未提交合同约定建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告等文件，故原告将交房手续退回被告。 另2017年10月2日，淄博市人民政府办公厅下发关于做好2017-2018采暖季建设工地停工工作通知，停工时间2017年11月15日至2018年3月15日。 庭审中，被告提交书面申请，申请一审法院委托专业机构对沂源县永华文博苑小区2017年9月30日至2019年7月22日期间房租水平进行评估，以确定原告实际损失。被告主张原告的直接损失是原告购买被告楼房没有取得房屋时同地段、同类房屋的租金数额。一审法院准许其申请，2020年5月18日委托山东正言价格评估有限公司评估鉴定该项目。2020年7月13日，山东正言价格评估有限公司出具价格评估鉴定意见：沂源县永华文博苑小区2017年9月30日至2019年7月22日期间每日每平方米房租价格为捌角玖分（0.89元）。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定、不违反公序良俗，是合法有效合同，双方应按照合同约定履行合同义务。被告逾期交房构成违约，应按照合同约定支付违约金。对被告关于合同约定的违约金过高的辩解，一审法院认为：1、从合同主体看，商品房买卖合同双方系房屋买受人和开发商，双方之间开发商在交涉能力上相较于房屋买受人处于优势地位。2、从合同约定的内容看，通常的商品房买卖合同，由开发商提供合同文本，合同条款采用通行合同范本的格式条款。本案合同中均约定：“买受人逾期支付房款，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人逾期交付房屋，应向买受人按日计算支付全部房价款万分之五的违约金”。本案件中商品房买卖合同双方当事人针对逾期交房和逾期付款责任的约定是对等的。3、从合同的履行情况看，房屋买受人履行了交付房款的付款义务，买受人的主要合同义务已经履行完毕，出卖人（开发商）在收取购房款后未按照约定向购房人交付房屋，即没有履行其交付房屋的主要合同义务，存在违约，出卖人应承担违约责任。在过错程度上，买受人没有过错，出卖人（开发商）在合同履行上存在过错。4、从预期利益看，逾期交房给买受人造成包括占有、使用、收益等各项权利损失。综上所述，本案按照双方签订的商品房买卖合同关于逾期交房违约金的约定标准对于违约责任进行认定更符合公平原则和诚实信用原则。故被告该辩解意见不成立，不予采纳。在履行合同期间因国家环保政策，淄博市人民政府通知要求建筑施工企业停止施工，被告执行政府的停工通知，政府通知的停工时间系冬季季节，沂源县建筑施工企业在冬季停止施工一段时间，该时间大约一个月左右。停止施工的一个月左右时间被告应予预见，不受政府通知的影响，因此酌情认定被告停工三个月不属于被告过错，该期间不计算违约金。被告辩解因国家环保政策，被政府部门多次要求停工，导致延期交付，此原因不是被告的过错所致，属于情事变更，对此被告除提交淄博市人民政府通知停工外，未提交其他证据证实，故其该辩解不成立，不予采纳。原告称2019年7月22日被告交房时未提交合同约定建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告等文件，故其将交房手续退回被告，被告未提交证据反驳原告主张，故原告要求被告依法交付房屋成立，予以支持。综上，原告主张被告支付逾期交房违约金520000元，不超出合同约定，予以支持。原告要求办理房屋不动产权证，一审法院认为，合同约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权的转移登记，故原告的该诉讼请求合法，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告山东坤正置业有限公司于判决生效后十日内支付原告任会刚违约金520000元；二、被告山东坤正置业有限公司于判决生效后九十日内按照合同约定的条件将涉案房屋交付原告任会刚；三、被告山东坤正置业有限公司于判决生效后九十日内协助原告任会刚办理沂源县永华文博苑小区4号楼1单元D1-302号房的不动产权证。案件受理费9000元，减半收取计4500元，鉴定费20000元，由被告山东坤正置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。坤正公司提交如下证据： 提交证据一，淄博市中级人民法院（2020）鲁03民终1222号民事判决书和山东省高院（2020）鲁民申7401号民事裁定书。拟证明：在坤正公司与王栋梁逾期交房争议一案中，二审法院维持了每日万分之五的违约金计算标准，经坤正公司申请再审，省高院裁定指令再审，已经于2020年12月1日开庭再审，尚未作出裁判。 提交证据二，沂源县人民法院（2019）鲁0323民初3723号民事判决书、淄博市中级人民法院（2020）鲁03民申182号民事裁定书。拟证明：1、周青法诉坤正公司商品房买卖合同纠纷一案，坤正公司提出违约金约定过高的抗辩，一审法院予以适当减少，确定以总房款为基数，按照购房人与银行签订的个人住房借款合同约定的借款年利率的1.3倍计算逾期交房违约金，该判决已经生效和履行完毕。2、坤正公司向淄博中院申请再审，已被驳回。 提交证据三，淄博市生态环境局沂源分局提供的《关于重污染天气应急响应的通知》38份。拟证明：在案涉小区建设过程中，环保部门多次发布重污染天气应急响应通知，坤正公司按照通知要求进行停工。按照上述通知要求，发生的总停工天数为70天，应从逾期交房期限内扣除。 提交证据四，沂源鑫茂房地产营销策划有限公司、沂源优置房地产有限公司、淄博言午房地产中介有限公司出具的租金标准证明各一份、三公司营业执照各一份。拟证明：在2018年5月1日至2019年7月22日期间，本案所涉房产周边同期别墅的租金价格不高于每日每平方米0.36元，应将此价格作为购房人遭受实际损失的计算标准。 提交证据五，山东正言价格评估有限公司作出的鲁正言价评字（2020）14号评估鉴定意见书。拟证明：在（2020）鲁0323民初946、1056、1061三案一审程序中，坤正置业申请对沂源县永华文博苑小区每日每平方米房租的价格进行鉴定，经一审法院委托后，作出该价格鉴定意见书，评估该小区2017年9月30日至2019年7月22日期间每日每平方米房租的价格为0.89元。 提交证据六，案涉小区的《拆迁住宅房屋补偿协议》三份。拟证明：本案所涉住宅小区的用地原属沂源县悦庄镇西山村村民宅基地，在对宋成星、宋成明等三户的补偿协议中，该三户均获得120平和100平两套补偿房屋，与王栋梁所购房产位于同一小区。同时约定，如逾期交付安置房，则临时安置费增加至每月2000元。该安置费标准可作为确定逾期交房损失的参照。 任会刚对上述证据质证认为：对证据一的真实性无异议，但对证明内容有异议。山东省高级人民法院（2020）鲁民申7401号民事裁定书并没有认定违约金按照日万分之五计算明显过高，反而认为沂源县人民法院作出的（2019）鲁0323民初3723号民事判决书（周青法）对违约金进行调整属于同案不同判，也就侧面认定了按照日万分之五计算违约金符合法律规定，应当予以支持。省高院的裁定书虽然指令淄博市中级人民法院再审，但是再审的原因是程序问题，而不是实体的认定问题。 对证据二的真实性无异议，但是对证明内容有异议。证据二中一审判决认定按照贷款利息标准来计算损失，违背了双方的合同约定，属于公法干涉私权，虽然再审维持了原判决，但是据被上诉人了解，周青法已就该案申请抗诉，最终结论尚未得出，且省高院（2020）鲁民申7401号民事裁定书已经认定了一审法院擅自调整违约金的计算方法属于同案不同判情形。证据一、二中王栋梁的判决书是高院指令再审，结果还未生效，不能作为证据使用。周青法的判决书也在申诉的启动程序中，不是生效的法律文书，也不能作为证据使用。 对证据三的真实性有异议，从该证据中公章的新鲜程度看，应该是近期加盖的印章，对于环境污染的预警通知是否影响到涉案工程的具体施工，是否导致工程延期，单凭这些通知及文件不能证明，且大部分被上诉人签订合同的时间是在2017年，大部分的通知和文件都是2017年之前发布的，与本案没有直接关联性，这些文件也不能证明上诉人的延期交房具有其合理性，认同一审法院的判决。 对证据四、五的真实性有异议，这些证据都是在一审时提交过的，不属于新证据。本案所涉及的是房屋买卖合同纠纷，不是租赁合同纠纷，上诉人逾期交房应当承担的违约责任在合同中有明确约定，根据合同法规定，有约定的按约定，没有约定的按照法定，且日万分之五的约定并没有超出法律的强制性规定，该约定也是由工商和房地产主管部门所拟定的规范性合同中的正常约定，上诉人逾期交房按照租金标准支付违约金无任何事实和法律依据。 对证据六的真实性有异议，与本案无关联性。本案是房屋买卖，不是拆迁，上诉人拿着拆迁用到房屋买卖上没有法律依据，上诉人提交的六份证据均没有证明力。 经本院审查，坤正公司提交的证据四、证据六所涉情形与本案不同，本院不予采信；其提交的其他四组证据，具有真实性、合法性，对该四组证据的真实性予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，双方当事人在二审中争议的焦点问题为：一、逾期交房的期间应当如何进行认定；二、违约金应按何种标准计算；三、被上诉人关于坤正公司协助办理案涉房屋不动产权证书的诉求应否得以支持。 关于焦点一。1、关于逾期交房的起算时间如何进行认定的问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》中对于房款交付时间、交房时间及逾期付款、逾期交房应当承担的违约责任进行了明确约定，但并未约定付清房款系坤正公司向购房人交付房屋的前提。因此，坤正公司关于其逾期交房时间应当自其所认可的任会刚付清全部购房款之日开始计算的上诉理由不能成立。逾期交房时间应当从2017年10月1日开始计算。2、关于案涉房屋是否已经交付的问题。坤正公司主张案涉房屋于2019年7月22日交房。双方就案涉房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定了交付房屋所应满足的条件，一审已经查证，因坤正公司向任会刚交房时未按合同约定提交相关文件资料，故任会刚将交房手续退回。在此情形下，坤正公司未能提供证据证实其向任会刚交付房屋符合双方合同约定交付条件并催告任会刚接收房屋，亦未提供证据证实双方当事人就房屋交付条件重新进行了约定。故一审认定房屋至今未交付并判决坤正公司根据约定向任会刚交付房屋符合双方合同约定。坤正公司关于案涉房屋已于2019年7月22日交付的上诉理由不能成立。3、关于逾期交房期间的认定问题。建设施工合同在履行期间如因国家相关政策原因执行政府部门的通知发生停工，该停工情形并非合同当事人行为所导致。具体到本案，案涉房屋所属工程项目的建设因政府通知导致停工，不属于坤正公司过错，但政府通知停工时间处于冬季寒冷季节，正常情况下当地建筑施工项目在冬季封冻时会停止施工一段时间（大约一个月左右）。因此，对于该段期间发生停工情形建设工程项目的相关主体能够预见，并不受政府是否通知的影响。一审判决综合上述情形对于坤正公司逾期交房期间作出的认定符合本案实际，并无不当。鉴于案涉房屋至今尚未交付，坤正公司逾期交房期间自2017年10月1日（坤正公司逾期交房之日）至2020年3月31日（任会刚提起一审诉讼计算和主张违约金截止之日），扣除三个月，坤正公司共逾期823天。 关于焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十二条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。根据上述法律规定，违约金采取以补偿性为主、惩罚性为辅的原则，违约金的主要功能在于补偿守约方的损失。即对于当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的问题，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。考虑到案涉房屋为别墅，购房款数额较大，调整违约金参照的标准是实际损失。一审中，经一审法院委托，山东正言价格评估有限公司对于沂源县永华文博苑小区房租价格作出价格评估鉴定意见，该鉴定意见可以作为本案计算实际损失的参照标准。本案涉案房屋租金为201180.21元（274.66平方米×823天×0.89元），按双方合同约定计算的违约金数额超出了租金损失的130%，故双方合同中约定的以房款日万分之五计算违约金过高。因此，在坤正公司以合同双方对违约金约定过高为由主张对于违约金数额予以调整的情形下，本院依法对于逾期交房违约金数额予以调整。综合本案情况，逾期交房违约金应当按照租金的1.3倍确定，即：201180.21元×1.3＝261534.27元。 关于焦点三。坤正公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》中对于房屋权属登记时间明确约定为：“商品房交付之日起720日内（2019-09-30之前）”。根据该约定内容，再结合双方在合同中关于房屋交付时间的相关约定分析，“商品房交付之日起720日内”与其后“（2019-09-30之前）”所约定的期限内容具有一致性，即均系从双方在合同中所约定的房屋交付之日开始进行计算确认。至被上诉人提起一审诉讼时，双方当事人约定的房屋权属登记期间已经届满。因此，被上诉人要求坤正公司协助办理案涉房屋的不动产权证书具有事实和法律依据。坤正公司按照其违约逾期交房时间计算办证期限并主张不存在登记违约情形的上诉理由于法无据，不予支持。 综上所述，因当事人在二审中提供了新证据，本院对于一审判决逾期交房违约金数额予以调整。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持山东省沂源县人民法院（2020）鲁0323民初946号民事判决第二、三项； 二、变更山东省沂源县人民法院（2020）鲁0323民初946号民事判决第一项为：上诉人山东坤正置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人任会刚支付违约金261534.27元； 三、驳回被上诉人任会刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9000元，减半收取4500元，由上诉人山东坤正置业有限公司负担2264元，被上诉人任会刚负担2236元；鉴定费20000元，由上诉人山东坤正置业有限公司承担；二审案件受理费8178元，由上诉人山东坤正置业有限公司负担3569元，由被上诉人任会刚负担4609元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王光龙 审 判 员 徐连宏 审 判 员 侯 康 二〇二一年一月二十八日 法官助理 赵树一 书 记 员 白杉杉