上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9464号上诉人（原审被告）：许永忠，男，1968年12月29日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：吴胜芳，女，1970年1月10日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。两上诉人共同委托诉讼代理人：沈一红，上海华万律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐海云，男，1978年10月1日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张小潭，上海伟创律师事务所律师。原审被告：许佳杰，男，1993年6月21日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住美国。上诉人许永忠、吴胜芳因与被上诉人徐海云、原审被告许佳杰所有权纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初30205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。许永忠、吴胜芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人徐海云的全部一审诉讼请求。事实与理由：徐海云与房屋权利人之间未签署书面的房屋买卖合同，房屋权利人吴胜芳从未同意卖房，对于买卖房屋这种重大民事活动，夫妻一方在没有另一方明示授权的情况下并不享有代理另一方的权利，故“吴胜芳未作否定的意思表示即可视为同意”的主张没有法律依据。吴胜芳在得知许永忠私下卖房给徐海云一事后，积极向徐海云返还购房款5万元，并不同意徐海云变更系争房屋产权登记和将户口迁至系争房屋内。徐海云在案件审理过程中所主张的标的房屋及建筑面积频频发生变化，可以证明其尚不明确买受房屋的具体范围及相应的建筑面积，更未与许永忠达成意思表示的一致。因此，买卖合同不成立。即便假设买卖合同成立，也因未经权利人吴胜芳同意或追认且合同内容违法而无效。徐海云不属于XX村集体经济组织成员，不具有购买系争房屋的主体资格。徐海云的行为亦不适用善意取得，其明知房屋权利人是吴胜芳，却不与吴胜芳协商房屋买卖事宜，不签订买卖合同，不向吴胜芳交付房款，显然存在重大过失。徐海云支付的房屋总价5万元是不合理低价。徐海云也未申请系争房屋所有权的过户登记，系争房屋所有权并未登记至其名下。纵观徐海云的购房行为、其后对系争房屋的出租行为、以及就系争房屋争议与吴胜芳之间等一切行为，均违背公平、诚实信用和公序良俗，应当认定为无效。一审法院关于系争房屋拆迁货币补偿计算依据错误，系争房屋自2002年建造后至拆迁为止，未进行过扩建，故应当按照最终由高行镇人民政府、施工单位和村委会共同盖章认定的《建筑面积认定表》认定的建筑面积108平方米计算。系争房屋占用范围内的土地使用权所对应的拆迁利益只能由该土地使用权人获得，而不应由徐海云获得。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上依法裁判。徐海云辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。许佳杰未作答辩。徐海云向一审法院起诉请求：要求许永忠、吴胜芳、许佳杰共同支付徐海云补偿款689,330元，包括货币补偿款516,923.94元、装修补偿款127,407元和搬迁奖励费45,000元。一审法院经审理认定事实如下：徐海云的母亲与吴胜芳的母亲系姐妹关系。许永忠与吴胜芳系夫妻关系，许佳杰系许永忠、吴胜芳之子。2002年4月28日的《房款收条》：今收到徐海云付给许永忠及吴胜芳购买浦东新区XX宅XX号二间二层房屋一幢，共计总价为人民币伍万元。付款人处有徐海云的签名，收款人处有许永忠的签名。后徐海云委托其父亲徐某1将浦东新区XX村XX号房屋出租给案外人徐某2。2002年8月，许永忠、吴胜芳、许佳杰经审批同意扩用地54平方米，扩建住房占地54平方米，为二层。2002年9月，上海市浦东新区高行镇人民政府向吴胜芳出具建房施工通知单。2016年12月7日，上海市浦东新区高行镇人民政府作为甲方（拆迁人）、上海市XX事务所有限公司作为代理人（房屋拆迁实施单位）与吴胜芳、许永忠、许佳杰作为乙方（被拆迁人）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，乙方所有的房屋坐落在XX镇XX村XX宅XX号，面积225平方米（含应建未建），甲方应当支付给乙方的货币补偿款为810,918.98元，计算公式：（2,000+1,387）×115.42=390,927.54、（2,000+808）×4.63=13,001.04、（2,000+1,275）×55.76=182,614、（2,000×49.19）=98,380、（2,000+1,387）×37.20=125,996.40；棚舍和附属物补偿款12,948元；搬家补助费4,500元；家用设施迁移费2,800元；装修费177,407元；过渡费32,400元；搬迁奖励费45,000元；签约奖励费20,000元；其他补偿180,000元。乙方取得安置房屋三套，总价957,036.14元。经结算甲方向乙方付328,937.84元。根据《建筑面积认定表》确认，XX镇XX村XX宅XX号有证建筑面积为140平方米，包括2002年9月的108平方米和1997年6月的32平方米。根据《上海市集体土地房屋估价分户报告单》和《房屋装修补偿估价表》确认，XX镇XX村XX宅XX号有三处房屋，房屋1建造年代2000年，层数2，面积152.62平方米、阳台面积为37.2平方米，评估单价1,387元/平方米，房屋装修补偿估价为127,407元；房屋2建造年代2000年，层数1，面积4.63平方米，评估单价808元/平方米；房屋3建造年代2009年，层数1，面积55.76平方米，评估单价1,275元/平方米，房屋装修补偿估价为50,000元。一审另查明，吴胜芳身份证上登记的地址为上海市浦东新区XX镇XX宅XX号。徐海云的户籍自1998年迁入上海市浦东新区XX镇XX村XX宅**，徐海云系上述地址的动迁安置人。根据本次动迁的相关规定，给予有证建筑面积（含可建未建建筑面积）搬迁奖励，搬迁奖励费每平方米200元等。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，许永忠于2002年4月28日出具《房款收条》，确认收到徐海云付给许永忠、吴胜芳购买浦东新区XX村XX宅XX号二间二层房屋一幢的5万元。可见，徐海云已经按照约定履行了付款义务。本案中虽出现XX宅XX号和XX号不同的表述，但从查明的事实可知为登记的门牌号不同的问题，许永忠、吴胜芳抗辩XX宅XX号与本案无关的意见，一审法院不予采纳。徐海云在取得涉案房屋后长期使用涉案房屋，可以认定本案双方当事人之间就涉案房屋存在买卖合同关系并已实际履行。许永忠、吴胜芳辩称吴胜芳对涉案房屋的买卖不知情、不认可，许永忠系无权处分，不符合常理，且有违诚实信用原则。涉案房屋为宅基地上的房屋，徐海云虽未能办理产权过户登记手续，但不能基于此否定双方之间就涉案房屋存在买卖合同关系的事实。鉴于涉案房屋现已被征收并拆除，故徐海云作为买受方应享有相应的动迁安置利益。许永忠、吴胜芳抗辩无法确认《房款收条》指向哪幢房屋，经查从《房款收条》的时间和确认的“二间二层房屋”来看，可以确定徐海云购买的为《上海市集体土地房屋估价分户报告单》中的房屋1，根据相应的拆迁安置协议和估价单等证据材料，徐海云要求取得货币补偿款516,923.94元和装修补偿款127,407元的诉请，一审法院予以支持。但徐海云主张的搬迁奖励费，根据相关的拆迁政策搬迁奖励费按照有证建筑面积每平方米200元计算，故徐海云享有的搬迁奖励费为21,600元。综上，许永忠、吴胜芳、许佳杰需向徐海云支付货币补偿款516,923.94元、装修补偿款127,407元和搬迁奖励费21,600元，共计665,930.94元。应当指出的是，许佳杰在一审法院向其公告送达起诉状副本及开庭传票的情况下，未到庭应诉，应视为许佳杰放弃了对徐海云所主张之事实和提供的证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果由许佳杰自行承担。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：许永忠、吴胜芳、许佳杰于判决生效之日起十五日内向徐海云支付665,930.94元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10,693元，由徐海云负担233元，许永忠、吴胜芳、许佳杰共同负担10,460元；公告费560元，由许佳杰负担。二审期间，当事人未提交新证据。二审中，本院依职权向上海市公安局浦东分局高行派出所调取了徐海云的《户户口迁移证》（沪迁字第**）该《户口迁移证》显示户口迁移证》显示：人口迁往XX宅XX号。上诉人许永忠、吴胜芳对《户口迁移证》的合户口迁移证》的合法性、没有异议；被上诉人徐海云对《户口迁移证》的合户口迁移证》的合法性和真实性没有异议，可，认为《户口迁移证》不能户口迁移证》不能成为认定徐海云是否具有农村集体经济组织成员资格的判断依据，后以非农户口迁移到XX镇户口迁移到XX镇XX村XX宅**村里是知情的，X号动迁中作为被安置人予以安置，说明XX村是认可徐海云的集体经济组织成员身份的，XX村民委员会事后再出具《情况说明》否定徐海云的集体经济组织成员身份，前后矛盾，毫无意义。故本案中无需再对徐海云的身份问题进行评判，买卖合同对应的标的物利益应当归徐海云所有。原审被告许佳杰未发表质证意见。本院认为，《户口迁移证》内容与户口迁移证》内容与案件基本事实具有直接关联，v>经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，徐海云的户籍于1998年7户籍于1998年7月以非农业人口从毕业学校迁往XX宅**。v id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。从本案具体情况看，徐海云于2002年出资5万元购买了涉案的宅基地房屋后，双方各自依约履行了合同义务，徐海云实际支配和使用涉案房屋直至动迁，2012年后出租涉案的宅基地房屋所得租金也由徐海云直接收取。显然，涉案的宅基地房屋买卖合同早已实际履行完毕。综上，本案双方当事人对买卖涉案的宅基地房屋的意思表示均是真实、自愿的。虽然上诉人许永忠、吴胜芳称已于2016年向被上诉人徐海云退还了8万元并收回了涉案的宅基地房屋，但并未提供相应证据予以证明，故本院对此不予采信。宅基地使用权与宅基地上建造的房屋遵循“房地一体”的原则，而宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的权益，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。徐海云的原户口并不在XX村，并户口并不在XX村，998年自学校毕业后其户口系以非农业人口从户口系以非农业人口从学校所在地的军工路迁往XX村XX宅**；XX宅XX号动迁时其系安置对象，但拆迁安置行为本身并不可以当然及依法成为认定其是否具有该集体经济组织成员身份的客观标准或法定惯例；事实上，徐海云在购买了涉案的宅基地房屋后并未实际入住而一直用于出租，并未举证证明其在户口迁入XX村后在该集户口迁入XX村后在该集体经济组织所在地生产和生活；村民委员会出具的《情况说明》又明确否认了徐海云的村经济合作社社员身份。因此，现有证据尚不足以证明徐海云系涉案的宅基地房屋所在地的集体经济组织成员，而系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故难称徐海云业已取得对涉案的宅基地房屋的合法物权。但是，许永忠、吴胜芳在出卖涉案房屋十余年后才因动迁事宜而否认当初的出卖行为，亦有违诚实信用原则，亦是对合同履行完毕后长久以来形成秩序的否定和侵扰。基于此，本着尊重并维持现状的前提，考虑到近年来房地产价格上涨和徐海云实际支配和使用系争房屋十余年及其使用期间对房屋的管理和贡献，本院认为应将涉案的宅基地房屋所对应的动迁安置利益按照徐海云得70％、吴胜芳户（吴胜芳、许永忠、许佳杰）得30％的比例进行分割，但在分割前应扣除徐海云购买涉案的宅基地房屋时支出的购房款5万元。根据本案基本情况，一审法院对于涉案宅基地房屋对应的拆迁利益为665,930.94元的认定并无不当，本院予以认同。据此，徐海云应得动迁补偿款为431,151.66元[(665,930.94元-50,000元）×70%]。一审法院对于涉案的宅基地房屋所对应的拆迁补偿利益在徐海云与吴胜芳户（吴胜芳、许永忠、许佳杰）之间未予区分比例不当，本院予以纠正。综上所述，许永忠、吴胜芳的上诉请求部分成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初30205号民事判决主文为：上诉人许永忠、吴胜芳及原审被告许佳杰于本判决生效之日起十五日内向被上诉人徐海云支付431,151.66元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费10,693元，由徐海云负担233元，许永忠、吴胜芳、许佳杰共同负担10,460元；公告费560元，由许佳杰负担。二审案件受理费10,459元，由上诉人许永忠、吴胜芳及原审被告许佳杰共同负担7,321元，由被上诉人徐海云负担3,138元。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 任文风审判员 严佳维二〇二一年一月四日书记员 韩欣彦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……