湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民初498号原告：湖北省资产管理有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区洪山路**。法定代表人：朱国辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷国银、赵颖，国浩律师（武汉）事务所律师。被告：黄石华厦建设集团房地产开发有限公司，，住所地：湖北省黄石市西塞山区沿湖路**1、2、3号楼1幅201铺。法定代表人：吴国旗，该公司执行董事。被告：黄石华厦建设集团有限公司，住所，住所地：湖北省黄石市西塞山区沿湖路**1、2楼1副301。法定代表人：吴国旗，该公司执行董事。被告：吴国旗，男，汉族，1966年7月13日出生，住湖北省黄石市西塞山区，被告：马容，女，汉族，1969年3月7日出生，住湖北省黄石市西塞山区，被告：吴斌，男，汉族，1990年5月2日出生，住湖北省黄石市西塞山区，上列五被告共同委托诉讼代理人：吴锋、易娇娇，系黄石华厦建设集团有限公司员工。被告：江颖，女，汉族，1992年5月6日出生，住湖北省黄石市西塞山区，原告湖北省资产管理有限公司（以下简称湖北资产管理公司）与被告黄石华厦建设集团房地产开发有限公司（以下简称华厦房地产公司）、黄石华厦建设集团有限公司（以下简称华厦集团公司）、吴国旗、马容、吴斌、江颖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖北资产管理公司委托诉讼代理人雷国银、赵颖，被告华厦房地产公司、华厦集团公司、吴国旗、马容、吴斌共同委托诉讼代理人吴锋、易娇娇到庭参加诉讼。被告江颖经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。湖北资产管理公司诉讼请求：1、判令被告华厦房地产公司立即向原告支付重组本金5000万元，重组宽限补偿金581.11万元，截止2020年6月12日止的违约金50.63万元，并自2020年6月13日起以5581.11万元为基数按日万分之十的标准支付违约金至全部款项清偿完毕之日止；2、判令原告有权就华厦房地产公司提供抵押的位于安达路的土地使用权【证号：鄂（2017）黄石市不动产权第008830号】及土地上在建工程、建成后的房产等地上建筑物折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、判令被告华厦集团公司、马容、吴国旗、吴斌、江颖对被告华厦房地产公司在第一项诉讼请求的债务承担连带偿还责任；4、本案诉讼费用由被告共同承担。事实与理由：2018年6月12日，原告与被告华厦集团公司、华厦房地产公司签订《债权收购协议》，被告华厦集团公司将对华厦房地产公司借款本金90633200元及利息等相关债务的债权及担保权利以价款5000万元转让给原告。合同还对违约事宜进行了约定。2018年6月12日，原告与被告华厦集团公司、华厦房地产公司签订《债务重组合同》，约定债务重组本金为人民币5000万元，债务重组期限为24个月，重组宽限补偿金年利率16%，按季支付，支付日为每季度末月20日，最后一次支付日为合同到期日，支付重组本金5000万元和最后一期宽限补偿金。如未足额支付任何一期款项，应按到期应还未还金额的每日万分之10支付违约金至全部款项支付完毕止。被告华厦集团公司对未偿还债务对原告承担清偿责任。2018年6月12日，原告与被告华厦房地产公司签订《债务重组抵押合同》，华厦房地产公司将其名下位于安达路项目土地使用权【鄂（2017）黄石市不动产权第008830号】及土地上在建工程、建成后的房产等地上建筑物为上述债务提供抵押担保，担保范围包括重组债务、宽限补偿金、违约金等合同主债务和应付款项以及诉讼费、保全费、律师费等为实现债权与担保权利而发生的费用等。双方为前述抵押办理了鄂黄石市不动产证明第0011921号《不动产登记证明》。同时，被告华厦集团公司向原告出具《承诺函》，承诺作为抵押物安达路项目的施工单位及实际施工方，自愿放弃该抵押物的建设工程价款的优先受偿权，并在原告处置相应抵押物时予以配合。2018年6月12日，原告与被告华厦集团公司、被告吴国旗和马容、被告吴斌和江颖分别签订《债务重组保证合同》，被告华厦集团公司、被告吴国旗、马容、被告吴斌、江颖对被告华厦房地产公司的前述债务提供连带责任保证担保，担保范围包括重组债务、宽限补偿金、违约金等合同主债务和应付款项以及诉讼费、保全费、律师费等为实现债权与担保权利而发生的费用，保证期间分期计算，各期债务的保证期间分别自各期债务到期之日起算至重组宽限期终止之日后两年止。合同还约定无论主合同项下是否存在其他担保，原告均可直接要求保证人承担保证责任。合同签订后，原告依约支付了债权转让款，但被告未按约还本，已构成违约。被告华厦房地产公司、华厦集团公司、吴国旗、马容、吴斌共同答辩称：原告陈述的，除了金额之外，都是真实的。我们愿意与原告调解解决该纠纷。被告江颖未到庭参答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年6月12日，原告湖北资产管理公司（收购方）与被告华厦集团公司（转让方）、华厦房地产公司（债务人）签订编号ZQSG-HSHS-2018《债权收购协议》，协议约定：2.1.1转让方与债务人共同确认，本协议签署前，债务人向转让方借款共计人民币（玖仟零陆拾叁万叁仟贰佰元整）（小写：￥90633200.00），约定利率0%/年。现转让方与债务人共同确认标的债权已到期，债务人应立即向转让方偿还基于（借款合同）取得的全部财产及利息等相关债务（如有）。2.1.2转让方、债务人自愿且无任何争议地对上述标的债权进行了认真的清理、清算，并于2018年6月12日签订了编号为ZQSG-HSHS-2018-附件1的《债权债务确认书》，各方共同确认标的债权金额为：截至本合同签署日，债务人尚未偿还转让方到期债务合计人民币（玖仟零陆拾叁万叁仟贰佰元整）（小写：￥90633200.00）元（其中本金人民币90633200元，利息等相关权益人民币0元）。2.1.3债务人同意转让方向湖北资产转让标的债权并承诺向湖北资产无条件清偿2.1.2条确认的债务。2.2转让方同意依本协议约定将标的债权转让给湖北资产，湖北资产同意依本协议约定收购标的债权。3.1经协商一致，湖北资产应向转让方支付的收购价款为人民币伍仟万元（小写：￥50000000.00元）。5.1自权利转移日（含当日），转让方对标的债权不再享有任何权利，未经湖北资产书面同意，转让方无权对标的债权进行任何处置（包括但不限于放弃任何权利、接受或签订以物抵债协议、对义务人提起诉讼或申请仲裁、申请执行、行使抵销权、解除查封、解除担保措施）。5.2自权利转移日（含当日），转让方收到债务人及相关义务人归还标的债权项下款项的，应在收到上述款项当日支付给湖北资产。该协议还对转让方与债务人的违约责任等相关内容进行了约定。同日，原告湖北资产管理公司（债权人）与被告华厦房地产公司（债务人）、被告华厦集团公司（共同债务人）签订编号ZWCZ-HSHS-2018《债务重组合同》，合同约定：鉴于：1、债权人可收购、管理和处置不良资产。2、根据原债权人（华厦集团公司）、湖北资产及债务人于2018年6月12日签订的编号为ZQSG-HSHS-2018的《债权收购协议》，湖北资产应在《债权收购协议》约定的付款日向原债权人支付收购款项。自付款日起，债务人欠湖北资产人民币大写（玖仟零陆拾叁万叁仟贰佰元整）（小写：￥90633200.00），重组债务本金为人民币大写（伍仟）万元（小写：￥5000万元）。3、共同债务人自愿以债务加入的方式与债务人共同向湖北资产承担本合同及《债权收购协议》项下债务人的义务和责任，即在本合同及《债权收购协议》项下的债务清偿完毕前，无论债务人是否依约及时清偿债务，共同债务人均应按照本合同及《债权收购协议》的约定对未偿还债务直接向湖北资产承担清偿责任。债务人1和债务人2合称“债务人”。各方根据相关法律、法规，经过友好协商，就债务重组有关事宜达成如下合同：1、债务重组宽限期、还款计划1.1债务重组期限为24个月，自湖北资产支付编号为ZQSG-HSHS-2018的《债权收购协议》项下收购价款之日（即付款日）起算（下称“重组宽限期”）。在重组宽限期内，债务人同意向湖北资产支付重组宽限补偿金。重组宽限补偿金为以重组本金、重组宽限补偿金年率和重组宽限期为基础计算的金额。重组宽限补偿金年率为16%。按季向湖北资产支付重组宽限补偿金，支付日固定为每季度末月的第20日。宽限补偿金首次支付日为所在的首个自然季度末月20日，最后一次支付日为合同到期日。本合同项下的重组债务包括重组债务本金、重组宽限补偿金及本合同项下债务人需要支付的其他应付款项。重组宽限补偿金计算方式：每季度应付重组宽限补偿金=∑（每日重组本金存续金额×16%/360），“∑”的计算期间为上一支付日（含）至本次结息日（不含），其中首个计算期间为起计日【即湖北资产支付收购价款之日】（含）至相邻的第一个支付日（不含）；最后一个计算期间为相邻的上一个支付日（含）至重组本金到期日（不含）。本条项下的重组宽限补偿金以重组债务余额、重组宽限补偿金年利率/360和实际重组宽限天数为基础计算。1.2债务人应于重组宽限期终止日向湖北资产足额支付人民币大写（伍仟）万元（小写：￥5000万元）及最后一期宽限补偿金。如债务人向湖北资产按期足额支付重组债务和重组宽限补偿金，则本合同项下债务人对湖北资产的债务清偿完毕。3、违约责任3.1债务人未能按照本合同第1条按时、足额向湖北资产支付任何一期款项，湖北资产有权选择：（1）要求债务人继续按照第1条约定的还款计划还款并立即支付到期款项和违约金，违约金按已到期应还未还金额的每日万分之10自债务人违约之日起至纠正违约行为且支付完毕全部违约金之日止计算。（2）宣布全部未到期重组债务立即到期，债务人应立即向湖北资产清偿全部未偿还重组债务、重组宽限补偿金、违约金和本合同项下的其他应付款项，违约金按全部应还未还金额每日万分之10自湖北资产宣布未到期重组债务到期之次日起计算。（3）债权人有权对“安达路”项目进行降价销售，债务人在接到湖北资产调整销售价格的指示后，应当无条件予以配合，并将销售回款归集至保证金账户用于偿还对湖北资产的全部重组债务。4、费用4.1本次债务重组发生的所有费用（包括但不限于湖北资产实现债权的费用等）由债务人承担。4.2湖北资产实现债权的费用是指湖北资产根据本合同及相应的担保合同行使任何权益、权利而发生的所有费用，包括但不限于诉讼费（或仲裁费）、律师代理费、差旅费、评估费、拍卖费、鉴定费等。该合同还对其他内容进行了约定。同日，原告湖北资产管理公司（债权人）与被告华厦房地产公司（抵押人）签订编号ZWCZ-DY-HSHS-2018《债务重组抵押合同》，该合同约定：鉴于1、债权人与华厦集团公司、华厦房地产公司于2018年6月12日签订了编号为ZQSG-HSHS-2018《债权收购协议》，债权人与华厦房地产公司、华厦集团公司于2018年6月12日签订了编号为ZWCZ-HSHS-2018《债务重组合同》。2、《债务重组合同》与《债权收购协议》合称“主合同”，华厦集团公司、华厦房地产公司合称“被担保人”。3、为保障债权人在主合同项下债权的实现，抵押人愿意按照本合同的约定，以其合法拥有的抵押物为被担保人在主合同项下的全部义务及责任设立抵押担保。双方根据中华人民共和国有关法律、法规的有关规定，经过友好协商，就抵押担保事宜达成如下合同：2、抵押物2.1抵押人以本合同附件《抵押物清单》所列之财产设定抵押。附件《抵押物清单》载明抵押物名称为“安达路项目用地”，权属证书及编号为“鄂（2017）黄石市不动产权第0008830号”，处所为“安达路以东苏州路以北”，已经为其他债权设定抵押的金额为“4800万元”。2.4除非双方另有约定或法律另有规定，抵押物上因附合、混合、加工、改建等原因新增的物（包括土地上建设的在建工程、建成后的房产等）也作为债权人债权的抵押担保，抵押人应根据债权人的要求办理必要的抵押登记等手续。3、抵押担保的范围3.1抵押范围为主合同项下被担保人应承担的全部义务及责任，包括：（1）《债务重组合同》约定的主债务（包括但不限于重组债务、宽限补偿金）及因违反《债务重组合同》而产生的其他应付款项（包括但不限于违约金、赔偿金）及债权人实现主债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、送达费、公告费、律师费等）。（2）《债权收购协议》约定的主债务（包括但不限于收购价款的退回义务、收购价款的调减义务）及因违反《债权收购协议》而产生的其他应付款项（包括但不限于违约金、赔偿金）及债权人实现主债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、送达费、公告费、律师费等）。3.2抵押担保范围以本合同第3.1条约定为准，如在本合同或其他相关文件中列明“抵押金额”的，关于抵押金额的约定均不得视为对担保范围作出任何限制或缩小。5抵押登记5.1、抵押人应于本合同签订后5日内协助债权人到相应的登记部门办理抵押物登记手续。抵押人承诺：该土地在抵押人抵押登记之前仅有黄石市担保集团有限公司作为抵押权人登记，且在登记机关登记的抵押金额为4800万元；抵押人应在抵押权人指定的时间内，解除黄石市担保集团有限公司作为抵押权人在该宗土地上的抵押，办理以债权人为第一顺位的抵押权人，债权人为抵押物上唯一的抵押权人。9抵押权实现9.1发生下列情形之一的，债权人有权处分（拍卖或变卖）抵押物：（1）主合同项下债务履行期限届满或按其约定提前到期，被担保人不履行主合同项下到期债务或因其他原因导致主合同无法履行的。9.2除非债权人另行指定，债权人依法处分抵押物所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用（包括但不限于保管费、评估费、拍卖费、过户费、税费、国有土地使用权出让金等）后，如不足以清偿主合同项下的全部债务的，则处分抵押物所得价款的抵充顺序为：先抵充债权人为实现债权和担保权利而发生的所有费用，再抵充违约金，再依次抵充宽限补偿金、重组债务或收购价款的退回义务、收购价款的调减义务等。合同还对其他内容进行了约定。同日，被告华厦集团公司向原告湖北资产管理公司出具《承诺函》，载明：鉴于：1、华厦房地产公司（以下简称“债务人”）与贵司于2018年6月12日签署了《债务重组合同》（合同编号为ZWCZ-HSHS-2018）；债务人与贵司于2018年6月12日签署了《债务重组抵押合同》（合同编号为：ZWCZ-DY-HSHS-2018）。所涉及抵押的（安达路）项目的在建工程为我公司所承建。2、我公司与债务人于2014年10月15日签订了《湖北省建设工程施工合同》（合同编号为：HT2014113）。我公司是债务人（安达路）项目的施工单位和实际施工方。为确保债务人适当履行上述《债务重组合同》项下的全部义务，我公司自愿向贵司作出如下声明及承诺：一、无论债务人现在及以后是否欠付我公司上述项目在建工程的建设工程价款，我公司自愿放弃上述《抵押合同》项下抵押物的建设工程价款的优先受偿权。二、我公司充分了解，放弃该在建工程的建设工程价款优先受偿权的承诺，是贵司向债务人提供贷款的前提条件。因此我公司承诺不以任何方式就该《抵押合同》项下的抵押物主张建设工程价款的优先受偿权。三、我公司已充分知悉并了解，（安达路）项目在建工程抵押给贵司所带来的法律后果，我公司承诺在贵司处置相应抵押权我公司予以配合。四、承诺期限：自本承诺书签订之日起至债务人履行完毕《债务重组合同》项下贷款期限和展期期限内的全部义务之日止。五、本承诺函一经签发不可撤销。同日，原告湖北资产管理公司（债权人）与被告华厦集团公司（保证人）签订编号为ZWCZ-BZ-HSHS-2018《债务重组保证合同》，约定：鉴于1、债权人与华厦集团公司、华厦房地产公司于2018年6月12日签订了编号为ZQSG-HSHS-2018《债权收购协议》，债权人与华厦房地产公司、华厦集团公司于2018年6月12日签订了编号为ZWCZ-HSHS-2018《债务重组合同》。2、《债务重组合同》称“主合同”，华厦房地产公司为“被担保人”。3、为保障债权人在主合同项下债权的实现，保证人愿意按照本合同的约定，为被担保人履行主合同项下的全部义务和责任提供连带责任保证，债权人同意接受该保证。各方经友好协商就保证事宜达成如下合同：2、保证范围为主合同项下被担保人应承担的全部义务及责任，包括：2.1《债务重组合同》约定的主债务（包括但不限于重组债务、宽限补偿金）及因违反《债务重组合同》而产生的其他应付款项（包括但不限于违约金、赔偿金）及债权人实现主债权与担保权利而发生的费用等（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、送达费、公告费、律师费等）。2.2债务人根据主合同按期归集的还款保证金，亦属于保证范围。4、保证期间4.1、本合同第2.1条所述之保证范围所对应的债权的保证期间分期计算，各期债务的保证期间分别自《债务重组合同》项下各期债务到期之日起算，并均至《债务重组合同》项下重组宽限期终止日后两年止。湖北资产宣布宽限期提前到期的，以其宣布的提前到期日为宽限期届满日。7、保证责任7.1、保证人同意，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、债权人是否向债务人或其他担保人提出权利主张，债权人是否放弃对债务人或其他担保人的抵押、质押等担保权利，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由被担保人所提供，保证人在本合同项下的担保责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人依照本合同约定在其担保范围内承担保证责任，并有权自主选择实现担保的顺序和额度。在债务人提供物的担保时，债权人可以先就物的担保实现债权，也可以先要求保证人承担保证责任。7.2、除非债权人另行指定，保证人在就任一主合同项下的债务履行保证责任时应按以下顺序进行清偿：先冲抵债权人实现债权和担保权利而发生的所有费用，再冲抵违约金，再依法冲抵宽限补偿金、重组债务本金等。合同还对其他内容进行了约定。同日，原告湖北资产管理公司与被告吴斌（保证人一）、被告江颖（保证人二）签订编号为ZWCZ-BZ-吴斌-2018《债务重组保证合同》，约定：鉴于：1、债权人与华厦集团公司、华厦房地产公司于2018年6月12日签订了编号为ZQSG-HSHS-2018《债权收购协议》。2、债权人与华厦房地产公司、华厦集团公司于2018年6月12日签订了编号为ZWCZ-HSHS-2018《债务重组合同》。3、《债务重组合同》称“主合同”，华厦房地产公司及华厦集团公司为“被担保人”。4、为保障债权人在主合同项下债权的实现，保证人一和保证人二愿意按照本合同的约定，共同为被担保人履行主合同项下的全部义务和责任提供连带责任保证，债权人同意接受该保证。各方经友好协商就保证事宜达成如下合同：2、保证范围为主合同项下被担保人应承担的全部义务及责任，包括：2.1《债务重组合同》约定的主债务（包括但不限于重组债务、宽限补偿金）及因违反《债务重组合同》而产生的其他应付款项（包括但不限于违约金、赔偿金）及债权人实现主债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、送达费、公告费、律师费等）。2.2债务人根据主合同按期归集的还款保证金，亦属于保证范围。4、保证期间。4.1、本合同第2.1条所述之保证范围所对应的债权的保证期间分期计算，各期债务的保证期间分别自《债务重组合同》项下各期债务到期之日起算，并均至《债务重组合同》项下重组宽限期终止日后两年止。湖北资产宣布宽限期提前到期的，以其宣布的提前到期日为宽限期届满日。7、保证责任。7.1、保证人同意，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、债权人是否向债务人或其他担保人提出权利主张，债权人是否放弃对债务人或其他担保人的抵押、质押等担保权利，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由被担保人所提供，保证人在本合同项下的担保责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人依照本合同约定在其担保范围内承担保证责任，并有权自主选择实现担保的顺序和额度。在债务人提供物的担保时，债权人可以先就物的担保实现债权，也可以先要求保证人承担保证责任。7.2、除非债权人另行指定，保证人在就任一主合同项下的债务履行保证责任时应按以下顺序进行清偿：先冲抵债权人实现债权和担保权利而发生的所有费用，再冲抵违约金，再依法冲抵宽限补偿金、重组债务本金等。合同还对其他内容进行了约定。同日，原告湖北资产管理公司与被告吴国旗（保证人一）、被告马容（保证人二）签订编号为ZWCZ-BZ-吴国旗-2018《债务重组保证合同》，约定：鉴于：1、债权人与华厦集团公司、华厦房地产公司于2018年6月12日签订了编号为ZQSG-HSHS-2018《债权收购协议》。2、债权人与华厦房地产公司、华厦集团公司于2018年6月12日签订了编号为ZWCZ-HSHS-2018《债务重组合同》。3、《债务重组合同》称“主合同”，华厦房地产公司及华厦集团公司为“被担保人”。4、为保障债权人在主合同项下债权的实现，保证人一和保证人二愿意按照本合同的约定，共同为被担保人履行主合同项下的全部义务和责任提供连带责任保证，债权人同意接受该保证。各方经协商达成如下合同：2、保证范围为主合同项下被担保人应承担的全部义务及责任，包括：2.1《债务重组合同》约定的主债务（包括但不限于重组债务、宽限补偿金）及因违反《债务重组合同》而产生的其他应付款项（包括但不限于违约金、赔偿金）及债权人实现主债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、送达费、公告费、律师费等）。2.2债务人根据主合同按期归集的还款保证金，亦属于保证范围。4、保证期间。4.1、本合同第2.1条所述之保证范围所对应的债权的保证期间分期计算，各期债务的保证期间分别自《债务重组合同》项下各期债务到期之日起算，并均至《债务重组合同》项下重组宽限期终止日后两年止。湖北资产宣布宽限期提前到期的，以其宣布的提前到期日为宽限期届满日。7、保证责任。7.1、保证人同意，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、债权人是否向债务人或其他担保人提出权利主张，债权人是否放弃对债务人或其他担保人的抵押、质押等担保权利，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由被担保人所提供，保证人在本合同项下的担保责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人依照本合同约定在其担保范围内承担保证责任，并有权自主选择实现担保的顺序和额度。在债务人提供物的担保时，债权人可以先就物的担保实现债权，也可以先要求保证人承担保证责任。7.2，除非债权人另行指定，保证人在就任一主合同项下的债务履行保证责任时应按以下顺序进行清偿：先冲抵债权人实现债权和担保权利而发生的所有费用，再冲抵违约金，再依法冲抵宽限补偿金、重组债务本金等。合同还对其他内容进行了约定。2018年6月12日，原告湖北资产管理公司向被告华厦集团公司支付转让收购款5000万元。同日，原告湖北资产管理公司与被告华厦房地产公司就前述抵押办理了鄂（2018）黄石市不动产证明第0011921号《不动产登记证明》，载明登记类型：国有土地使用权抵押权首次登记；不动产权证号：鄂（2017）黄石市不动产权第0008830号；抵押方式：一般抵押；被担保主债权数额：5000万元；履行债务期限：2018年6月12日起至2020年6月12日止。另查明，2014年6月30日，黄石市规划局颁发编号为地字第2014041号《建设用地规划许可证》，载明用地单位为华厦房地产公司，用地项目名称为箭楼下还建点，用地位置为安达路以东、苏州路以北，用地性质为居住，用地面积为10529平方米（含代征道路2220平方米）。2018年4月3日，黄石市规划局颁发编号为建字第2018024号《建设工程规划许可证》，载明建设单位为华厦房地产公司，建设项目名称黄石箭楼下西村还建点（A地块）项目，建设位置为安达路以东、苏州路以北地块，建设规模为总建筑面积37972.5平方米（其中计容建筑面积32995.5平方米，不计容建筑面积4977平方米）；建设单位不动产权证书鄂（2017）黄石市不动产权第0008830号。2019年9月18日，黄石市住房和城乡建设局出具编号为黄住建售字（2019）0090号《湖北省商品房预售许可证书》，载明企业名称为华厦房地产公司，详细地址为黄石市下陆区安达路56号，法定代表人为吴国旗，预售商品房项目名称为箭楼下西村还建点1#楼，总规模为37973平方米，销售面积为12224.81平方米，功能：市场化商品房（住宅）。2020年10月22日的黄石住宅与房地产信息网显示，箭楼下西村还建点1#楼开工日期（计划）为2018年5月11日，竣工日期（计划）为2020年5月11日，状态为在建，总共26层，每层四户，建筑面积14155.69平方米。上述合同签订后，被告华厦房地产公司依约向原告湖北资产管理公司支付了重组宽限补偿金1018.89万元。截至2020年6月12日，被告华厦房地产公司依约拖欠重组债务本金5000万元、重组宽限补偿金581.11万元、违约金50.63万元，合计5631.74万元。为此，原告湖北资产管理公司向本院提诉讼，请求判如所请。本院认为，原告湖北资产管理公司与被告华厦房地产公司、华厦集团公司签订的《债权收购协议》、《债务重组合同》，原告湖北资产管理公司与被告华厦房地产公司签订的《债务重组抵押合同》，原告湖北资产管理公司与被告华厦集团公司、吴国旗、马容、吴斌、江颖签订的《债务重组保证合同》，被告华厦集团公司向原告出具的《承诺函》，均系当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。原告湖北资产管理公司依约支付了债权转让款，但被告华厦房地产公司未按约履行支付重组本金及重组宽限补偿金义务，已构成违约。被告华厦房地产公司应依照上述合同约定向湖北资产管理公司支付重组本金5000万元，重组宽限补偿金581.11万元，以及截止2020年6月12日止的违约金50.63万元。对于原告主张被告华厦房地产公司应依约自2020年6月13日起以5581.11万元为基数按日万分之十的标准支付违约金至全部款项清偿完毕之日止。因该约定标准过高，本院结合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，对利率标准超过年利率24%的部分不予支持，故被告华厦房地产公司应以5581.11万元为基数自2020年6月13日起按年利率24%的标准支付违约金至全部款项清偿完毕之日止。根据原告与被告华厦房地产公司签订的《债务重组抵押合同》约定，被告华厦房地产公司将其名下位于安达路项目土地使用权【鄂（2017）黄石市不动产权第008830号】及土地上在建工程、建成后的房产等地上建筑物为上述债务提供抵押担保，担保范围包括重组债务、宽限补偿金、违约金等合同主债务和应付款项以及诉讼费、保全费、律师费等为实现债权与担保权利而发生的费用等，并办理了抵押登记，且被告华厦集团公司向原告出具《承诺函》，承诺作为抵押物安达路项目的施工单位及实际施工方，自愿放弃该抵押物的建设工程价款的优先受偿权，并在原告处置相应抵押物时予以配合。该承诺系被告华厦集团公司的真实意思表示，系被告华厦集团公司对其权利的处分，并不违反法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十二条规定：“抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物。”被告华厦房地产公司于2018年4月3日取得上述安达路项目《建设工程规划许可证》，并于2018年5月11日开工建设，原告湖北资产管理公司于2018年6月12日与被告华厦房地产公司签订上述《债务重组抵押合同》，故被告华厦房地产公司应当承担抵押担保责任。据此，原告湖北资产管理公司请求就被告华厦房地产公司提供抵押的位于安达路的土地使用权（证号：鄂（2017）黄石市不动产权第008830号）及土地上在建工程、建成后的房产等地上建筑物折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。同时，根据原告湖北资产管理公司与被告华厦集团公司、被告吴国旗和马容、被告吴斌和江颖分别签订的《债务重组保证合同》约定，被告华厦集团公司、吴国旗、马容、吴斌、江颖对被告华厦房地产公司的前述债务提供连带责任保证担保，担保范围包括重组债务、宽限补偿金、违约金等合同主债务和应付款项以及诉讼费、保全费、律师费等为实现债权与担保权利而发生的费用，保证期间分期计算，各期债务的保证期间分别自各期债务到期之日起算至重组宽限期终止之日后两年止。故被告华厦集团公司、吴国旗、马容、吴斌、江颖应依约对被告华厦房地产公司《债权重组合同》项下前述债务承担连带偿还责任。综上，原告湖北资产管理公司的诉讼请求具有事实和法律依据，依法成立，其诉讼请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄石华厦建设集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内立向原告湖北省资产管理有限公司支付重组本金5000万元，重组宽限补偿金581.11万元，截止2020年6月12日止的违约金50.63万元，并自2020年6月13日起以5581.11万元为基数按年利率24%的标准支付违约金至全部款项清偿完毕之日止；二、原告湖北省资产管理有限公司有权就黄石华厦建设集团房地产开发有限公司提供抵押的位于安达路的土地使用权【证号：鄂（2017）黄石市不动产权第008830号】及土地上在建工程、建成后的房产等地上建筑物折价、拍卖、变卖的价款在本判决主文第一项确定的债务范围内享有优先受偿权；三、被告黄石华厦建设集团有限公司、马容、吴国旗、吴斌、江颖对被告黄石华厦建设集团房地产开发有限公司在本判决主文第一项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告湖北省资产管理有限公司的其他诉讼请求。被告黄石华厦建设集团有限公司、马容、吴国旗、吴斌、江颖承担担保责任后，有权向被告黄石华厦建设集团房地产开发有限公司追偿。如被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费323387元，财产保全费5000元，均由被告黄石华厦建设集团房地产开发有限公司、黄石华厦建设集团有限公司、马容、吴国旗、吴斌、江颖共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  肖曼审判员  吴焰审判员  裴露二〇二一年一月十八日法官助理沈辰书记员游欢