江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7177号上诉人（原审被告）：苏州高新(徐州)乐佳物业管理有限公司，住所地徐州市云龙湖风景区玉带大道**徐州乐园**楼。法定代表人：张晓峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈红喜，江苏元封律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙爱珍，女，1963年12月30日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：庞红舟，江苏泰信律师事务所律师。原审被告：苏州高新(徐州)置地有限公司，住所地徐州市泉山区三环南路****楼。法定代表人：张晓峰，该公司总经理。原审第三人：徐州西城热力工程有限公司，住，住所地徐州市泉山区三环西路以西规划路以北/div>法定代表人：王艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：万**，北京大成(南京)律师事务所律师。上诉人苏州高新(徐州)乐佳物业管理有限公司（以下简称乐佳物业公司）因与被上诉人孙爱珍、原审被告苏州高新(徐州)置地有限公司（以下简称苏州高新公司）、原审第三人徐州西城热力工程有限公司（以下简称西城热力公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初6197号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人乐佳物业公司的委托诉讼代理人陈红喜、被上诉人孙爱珍的委托诉讼代理人庞红舟、原审第三人西城热力公司的委托诉讼代理人万**到庭参加诉讼。原审被告苏州高新公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。本案现已审理终结。上诉人乐佳物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费用由孙爱珍承担。事实和理由：一、涉案漏水点位于入户端口以外，属于第三人负责维修养护的范围。虽然第三人辩称设备没有经过验收手续，但第三人实际已经开始使用该设施，并进行打压测试。对于供暖设施工程而言，应参照建设施工的相关规定，视为第三人已经接收，第三人应承担此种维修养护的约定义务。二、第三人作为供暖单位，已经直接从业主处收取供暖费用，视为已经和业主直接建立了合同关系，应当承担作为供暖单位的义务，对于入户端口以外的部分应当承担维修养护责任。被上诉人孙爱珍辩称，一审判决查明的事实清楚，请求二审法院依法判决。原审第三人西城热力公司述称，一、根据案涉直供合同第2.1条，案涉设备必须在经过验收合格并移交给第三人后，才由第三人承担相应维护保养责任。但本案发生之时，相关设备仍在保修期内，按照该合同该条维保责任与第三人无关。同时，截至今天开庭之日仍然未将相应设备移交给第三人，即使截至今日相应的维保责任也应由乐佳物业公司自行承担。二、乐佳物业公司作为在A股上市的全资子公司，无论从公司资质和经营条件其均有能力负担相应责任，而且苏州高新公司也是该公司的全资子公司。案涉纠纷出现的原因是因为乐佳物业公司作为开发商和物业公司没有尽到保质保量交付相应设施设备责任而产生，其在本案中将相应责任指给第三人既违反法律规定也违背诚实信用精神。三、关于乐佳物业公司提到的缴费关系和维护管理责任是两个完全不同的法律概念，是否缴纳供暖费用和设施设备的维护管理责任没有法律关系。四、乐佳物业公司所述因西城热力公司进行打压测试导致出现漏水不符事实。乐佳物业公司所提交的证据仅有所谓现场漏水有其工作人员在场的工作照片，是否是打压测试还是乐佳物业其他行为均无法判断，而且现场和事先事后均无西城热力公司任何工作人员。同时孙爱珍在西城热力公司提交的录像证据，也没有认可是因为西城热力公司原因导致的漏水。五、关于举证责任问题，提出打压测试该主张事实的一方为乐佳物业公司一方，提出在案涉事件发生后连续并告知西城热力公司的主张方也是乐佳物业，依法应当由提出主张的乐佳物业公司承担所有举证责任。故乐佳物业公司所述相应主张与客观事实完全不符。请求二审法院依法查明事实，维持原判。原审被告苏州高新公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面辩述意见。孙爱珍向一审法院起诉请求：1.判令苏州高新公司及乐佳物业公司共同赔偿孙爱珍损失48973元；2.判令苏州高新公司及乐佳物业将孙爱珍万悦城小区1号楼1-101室地下室恢复原状；3.案件受理费用和其他费用由苏州高新公司及乐佳物业承担。在案件审理过程中，孙爱珍申请追加西城热力作为第三人参加诉讼，并将诉讼请求变更为：1.请求判令苏州高新公司、乐佳物业及第三人赔偿孙爱珍财产损失及恢复原状的施工费用，合计50098元；2.本案鉴定费、诉讼费及其他费用由苏州高新公司、乐佳物业公司及第三人负担。一审法院认定的事实：孙爱珍系徐州市泉山区万悦城小区**楼**地下室的所有权人，在2018年11月11日，孙爱珍发现地下室被水浸泡，存放在地下室的沙发等物品受损，地，地下室的装饰装修亦受到损害孙爱珍遂联系乐佳物业公司到场查看，发现漏水部位位于在暖气管道单元楼入户处。在案件审理过程中，孙爱珍向一审法院提交鉴定申请，请求对1.涉案房屋内受损的财产的价值进行评估，包括沙发等物品；2.对地下室固定装修费用进行价格评估，包括木地板、踢脚线、墙壁涂料及施工费用等。经一审法院委托，江苏中盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司于2020年6月22日出具苏中盛评报字【2020】第0018号资产评估报告，认为涉及徐州市泉山区万悦城小区1号楼1-101室地下室的受损部分财产价值在评估基准日2020年5月12日评估值50098元。为此孙爱珍支出了鉴定费2000元。另查明，2014年9月，苏州高新公司与西城热力公司、江苏铸达建筑安装工程有限公司签订了万悦城小区供热管网工程建设工程施工合同，约定了各自的权利义务等内容。2015年5月5日，苏州高新公司与西城热力公司、苏高新（徐州）置业有限公司签订了万悦城小区供热直供合同，合同有效期自2015年5月4日至2018年3月31日止，各方在合同中约定了权利义务等内容。一审法院认为，侵害他人财产权利的，应当承担损害赔偿责任。本案中，孙爱珍，孙爱珍是徐州市泉山区万悦城小区**楼**地下室的所有权人，元的暖气入户管道发生漏水，致其财产遭受损害，暖气管道的所有权人或者管理人负有赔偿责任，通过本案的审理，一审法院认为乐佳物业公司应当对孙爱珍主张的损失承担损害赔偿责任，具体理由为：首先，在孙爱珍发现漏水时，及时联系了乐佳物业公司，乐佳物业公司在庭审时陈述其联系第三人到场，第三人予以否认，但是乐佳物业公司并没有提供联系单等有关证据证实第三人到场，而孙爱珍提供的照片及视频显示，有人到场进行了维修并发现了漏水点，在乐佳物业公司不能证实系第三人到庭维修的情况下，应当认定系乐佳物业公司派员到场进行的处理。其次，根据2015年5月5日，苏州高新公司与西城热力公司及苏高新（徐州）置业有限公司签订的万悦城小区供热直供合同的相关约定，供热经营设施移交给第三人统一管理、并网运营欠需要验收合同及办理移交等手续，现苏州高新公司、乐佳物业并未提交该证据，而第三人却提交了万悦城小区热力设施二次查验整改通知单等证据，证实没有经过验收合格，故第三人在漏水发生时对入户暖气管道以外的部分，并不负有管理责任。最后，根据物权法的有关规定，物业服务企业对于所受委托建筑区划范围内的建筑物及附属设施负有管理职责，故在漏水发生时，乐佳物业公司作为小区的物业服务企业，对属于附属设施的入户暖气管道以外的部分，负有管理职责，而孙爱珍恰恰是找到乐佳物业公司反映问题，通过上述分析乐佳物业公司也派人进行了维修。对于孙爱珍所主张的财产损失及维修施工费用，经过一审法院的委托鉴定，业已确定了该项损失的数额，故该项损失确定为50098元。孙爱珍为本次鉴定所支出的鉴定费2000元，系合理支出，应由乐佳物业负担。综上，遂依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项、第十九条、《中华人民共和国物权法》第八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司于判决生效后十日内向孙爱珍赔偿财产损失及施工费50098元；二、苏州高新（徐州）乐佳物业有限公司于判决生效后十日内向孙爱珍支付鉴定费2000元；三、驳回孙爱珍的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。2015年5月5日，西城热力公司（甲方）与苏州高新公司（乙方）、与苏高新（徐州）置业有限公司（丙方）签订的案涉万悦城小区供热直供合同约定，“…二、维护管理1.根据相关法律法规，徐州政府推行直供政策，供热实行热源、管网、换热站经营一体化，明确要求供热经营设施经验收合格后移交给供热企业统一管理、并网运营，用热分户装置入户端口以外的供热设施的维修、养护、更新责任，由直供到户的甲方承担…”“…五、费用收取（一）直供采暖费用…5.乙方负责热交换站的电表、水表安装，水电表必须取得技术监督局的校验证书，表明有效期及有效铅封，并负责配合甲方办理供热设施水电过户手续，确保甲方可以直接向水电主管部门缴费。并在直供调试开始前十个工作日内移交甲方适用…”二审查明的其余事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，人民法院审理民事案件遵循不告不理的基本原则，针对当事人诉讼请求、请求所依据的事实和理由进行审理并据此进行裁判。本案中，孙爱珍以案涉损坏的设施系苏州高新公司开发及乐佳物业公司作为物业管理人未尽到设施维护义务而诉请其承担赔偿责任，乐佳物业公司辩称涉案漏水点属于入口端口以外，应由西城热力公司负责维修养护义务。从案涉万悦城小区供热直供合同明确约定及各方举证来看，现有证据不能证明案涉的供热设施依约向西城热力公司进行了移交，而且没有证据证明案涉入户端口以外供热设施水电表依约进行了过户，乐佳物业以西城热力进行打压测试及热力直供而推定其就案涉设施承担维保义务的主张与案涉直供协议所约定的内容不符，亦没有事实和法律依据，本院不予采纳，一审法院根据孙爱珍的案涉诉请、乐佳物业公司的管理职责及本案实际情况，判决乐佳物业公司就孙爱珍案涉损害承担赔偿责任，并无不当。综上所述，苏州高新(徐州)乐佳物业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1024元，由上诉人苏州高新(徐州)乐佳物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二一年一月十八日书记员  李 雯