江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3864号上诉人（原审原告）：司维，女,1989年7月8日出生，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：张茂军，江苏禾嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李龙威，江苏禾嘉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李广化，男,1955年9月29日出生，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：陆东海，江苏光亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司，住所地江苏省徐州市铜山新区华山路东湘江路南。法定代表人：夏一兵。诉讼代表人：仇连明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尧，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人司维、李广化与被上诉人江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司（以下简称久隆公司）合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2021年1月19日公开开庭进行了审理，上诉人司维及其委托诉讼代理人张茂军、李龙威、上诉人李广化及其委托诉讼代理人陆东海、被上诉人久隆公司的委托诉讼代理人陈尧均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人司维不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决逻辑错误，程序违法，请求二审法院依法纠正一审判决关于涉案房屋权属的错误认定，依法改判被上诉人久隆公司协助上诉人司维办理涉案房屋过户登记手续。具体理由如下：1、一审判决在认定李广化借名买房不成立的情况下却认定李广化因对涉案房屋支付过相应款项而享有权利，逻辑错误，应予纠正。一审判决认定司维、李广化、张某三人对涉案房屋均享有相应权利，混淆了债权与物权、出资与权利的关系；李广化并非合同当事人，一审判决认定其享有合同权利，违反合同相对性。2、一审判决以司维与李广化对涉案房屋均享有份额为由驳回司维请求判令久隆公司协助司维办理涉案房屋过户登记手续的请求，混淆内外关系，和法律规定相悖。一审判决已经认定司维为合同的买受人，购房款已经支付完毕，即使司维与李广化存在房屋利益争议，也不应免除久隆公司履行协助办理涉案房屋过户登记义务。3、一审判决认定司维及其母亲张某、李广化对涉案房屋均享有相应权利，超出司维诉讼请求范围，违反处分原则，程序违法。上诉人李广化上诉并答辩称，一审判决认定事实和适用法律均错误，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法予以改判。具体理由如下：1、一审判决认定事实错误。李广化的行为系借名买房，司维没有与久隆公司协商过涉案房屋的购买事宜，也没有共同出资买房的意思表示和行为，一审判决认定司维与张某、李广化共同出资，司维与张某均系房屋权利主体错误。司维对于购房缘由及经过的陈述前后不一，相互矛盾，说明其未参与涉案房屋的购买；司维对于购房款的支付怠于举证，且陈述不清购房款的支付时间及组成，说明其并未进行房款的出资；涉案购房款中虽然有张某汇款给久隆公司的款项，但该款项是李广化向张某的借款，而非张某的出资，即使认定张某存在出资行为，但不能认定司维也存在出资行为。2、上诉人李广化与久隆公司之间退房、重新签订商品房买卖合同并非恶意串通，也未损害司维的合法权益，不存在合同法规定的无效情形。3、上诉人司维的上诉请求和理由不能成立，请求二审法院予以驳回。针对李广化的上诉请求和理由，上诉人司维答辩称，上诉人李广化的上诉请求和理由不能成立，请求予以驳回。针对司维、李广化的上诉请求和理由，被上诉人久隆公司答辩称，请求二审法院依法判决。司维向一审法院提出诉讼请求：1、确认李广化与久隆公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号NO.TS31677）无效；2、李广化向司维返还久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-1-102室房屋；3、确认司维与久隆公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号NO.TS020259）有效，并判令久隆公司协助司维将上述房屋登记过户至司维名下；4、确认李广化假借司维名义与久隆公司之间的退房行为无效；5、本案诉讼费由李广化、久隆公司承担。诉讼中司维撤回上述第2项诉讼请求。事实与理由：2013年12月10日，司维与久隆公司签订《商品房买卖合同》约定，司维购买该公司开发的位于铜山新区，面积为321.96平方米，价款为280万元等。合同签订后，司维依约付清全部购房款，久隆公司向司维交付了房屋钥匙，但不动产权证一直未办好。2016年6月6日，李广化在司维不知情的情况下，擅自以司维的名义向久隆公司出具了退房申请，并以司维的名义与久隆公司签订了退房协议。2016年6月6日，李广化与久隆公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》，约定将上述房屋出售给李广化。李广化、久隆公司恶意串通签订商品房买卖合同，严重损害了司维的合法权益，致使司维无法取得房屋，为维护司维的合法权益，特诉至法院，提出上述请求。一审法院审理查明事实：司维之母张某于2009年10月离婚，李广化系丧偶，其前妻阎淑英于2006年9月8日病逝。司维之母张某于2014年10月29日同李广化办理结婚登记，2015年11月1日病逝。2013年12月10日，李广化在合同落款买受人处签署司维名字与久隆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号NO.TS020259）（以下简称第一份购房合同），约定：买受人购买出卖人开发的久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-1-102室住宅房屋一套，建筑层数地上2层，地下**，建筑面积为321.96平方米，价款按套（单元）计算，总价为280万元，付款方式及期限为2013年12月9日付房款180万元整，余款（含按揭贷款）100万元整于2013年12月23日前付清，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房取得住宅交付使用批准文件的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……2013年12月10日，久隆公司铜山分公司开具销售不动产统一发票，付款人姓名为司维，金额为180万元。2016年5月3日，李广化以司维的名义与久隆公司签署《商品房买卖合同注销备案申请书》。李广化以司维的名义出具了《个人退房申请》（无落款日期），载明：“我司维自愿申请退房，本人房屋坐落位于久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-1-102，现在办理退房手续，如果出现纠纷，本人自愿承担一切责任”。李广化以司维（甲方）名义与久隆公司（乙方）签订了《退房协议》（无落款日期），载明：“兹有丁仁侠购买我公司的商品房，房屋坐落于久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-1-102，已和我公司签订退房协议，并且办理各项退房手续，今后如出现纠纷，由我公司承担责任。”李广化以司维的名义作为申请人和久隆公司（经办人）出具了《退款证明》（无落款日期），载明：“现有司维购买我公司的商品房，该房坐落于：久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-1-102。总房款为：贰佰捌拾万元整，现申请退房，我公司已退还其已交付房款贰佰捌拾万元整。特此证明！”经办人处加盖了久隆公司财务专用章。李广化以司维的名义与久隆公司出具了《退房证明》（无落款日期），载明：“现有司维购买我公司的商品房，该房坐落于：久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-1-102。现申请退房，已在我公司办理完毕全部手续。”2016年5月4日，久隆公司出具收条（证明）载明：江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司于2016年5月4日应收到李广化购买久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-2栋房的房款及该房屋配套款共计388万元整。我司2016年5月4日实际收到现金388万元整，于2016年5月4日付清。特此收据（证明）。2016年5月4日，李广化还以司维的名义出具《说明》，载明：“我司维出生于1989年7月8日，至今未婚”，李广化作为担保人签名。2016年6月6日，李广化（买受人）与久隆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号NO.TS31677）（以下简称第二份购房合同），约定:买受人购买出卖人开发的久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-1-102室住宅房产一套，建筑层数地上2层，地下**，建筑面积为321.96平方米，价款按套计算，总价为280万元，付款方式及期限为2016年6月6日前支付该商品房全部价款,出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房,双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记等。2016年6月23日，久隆公司出具《补充协议》，载明：“业主李广化：您购买的久隆凤凰城凤凰苑L105A期1幢单元102号，房屋实测建筑面积为323.85平方米。实际房款为人民币贰佰捌拾零万零仟佰零拾零元整。（小写：2800000元）。”2016年12月7日，久隆公司作为转让人，李广化作为受让人，办理了《不动产转移登记申请表》，转移房产为久隆凤凰城凤凰苑三期L105A-2房产。同日，李广化在房产部门询问笔录中签名确认：申请登记的涉案房屋是单独所有。同日，李广化出具的具结声明书中载明：“本人丧偶，至今单身”。2016年12月12日，涉案房屋登记所有权人为李广化，共有情况为单独所有。涉案房屋由李广化实际占有使用。一审另查明，司维称久隆公司向其母亲交付了涉案房产，为证明其主张，司维出示了该房产的钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书。李广化认可该钥匙是原开发商配置的，但是称已经更换了入户门，钥匙已经废弃了。李广化还陈述，其与司维母亲结婚后东西就放在一起了，所以司维手中才有上述资料。还查明，李广化支付或消费以下款项合计280万元：1、2013年3月11日，李广化（建行卡尾号为3038）向徐州塞纳物业经营有限公司（以下简称塞纳公司）转款50万元。塞纳公司法定代表人与久隆公司系同一人，久隆公司认可系其委托塞纳公司收款（下同）。2、2013年4月16日，李广化（建行卡尾号为3038）向紫园售楼处转账付款35万元，久隆公司认可紫园售楼处系其售楼处，下同。3、2013年4月16日，李广化（徐州铜山农商行卡）POS刷卡消费15万元。4、2013年8月19日，李广化（建行卡尾号为3038）向塞纳公司转款30万元；5、2014年5月28日，李广化（交通银行卡账户尾号9217）向久隆公司转款50万元。6、2014年5月28日，李广化（建行卡尾号3038）向紫园售楼处转账付款30万元。7、2014年5月28日，李广化（工商银行卡尾号9530）POS刷卡消费30万元。8、2015年6月19日，李广化（交通银行卡账户尾号9217）向徐州市共裕贸易有限公司（以下简称共裕公司），转账付款20万元。共裕公司法定代表人与久隆公司系同一人。9、2015年12月18日，李广化（建行卡尾号3038）向久隆公司付款20万元。李广化、久隆公司均表示涉案房产已经全部付清。对已交付的购房款，李广化陈述：“这280万元，实际还多，都是我的钱，280万元是房款，还有108万元的配套款，包含160平米的地下室和40平米的车库，总共是388万元。实事求是的讲，有一部分钱，大概是50万元左右，是张某的钱”。一审还查明：2013年1月3日，张某（徐州农商行卡）向久隆公司POS消费50万元。2013年8月19日，张某（徐州农商行卡）向塞纳公司POS消费40万元。对于该银行转账记录，在没有查明收款人情况下李广化先举证证明张某没有支付购房款，后在法庭查明收款人时又陈述认可该款项系支付涉案房屋购房款，且陈述该款项是前述其所认可张某支付的五六十万元购房款。一审还查明：1、2013年2月4日，司维将登记在自己名下的彭城大院15#-3-301室的房产转让给案外人吕某，转让价款40万元，该款通过司维账户（尾号5705）于2013年2月20日转入李广化（建行卡尾号为3038）的银行卡内。李广化于2013年3月11日支付上述50万元时如无该款项将数额不足。司维陈述系其购房款。李广化认可该40万元与其陈述的50万元系两笔款项。2、2013年4月12日，司维账户（尾号5705）向李广化账户（建行卡尾号3038）转账7.5万元。李广化账户于2013年4月16日支付35万元时如无该款项将数额不足。司维主张该款项为购房款。3、2015年12月14日，司维账户（尾号0296）向李广化账户（建行卡尾号3038）转账2万元。李广化账户于2015年12月18日支付上述20万元时如无该款项将数额不足。对于该款项性质司维陈述记不得了。4、李广化还陈述：张某死后，2016年1月，房款才付清，房子才交付，最后一次给了28万元，当时钱不够，问司维借了2万元，后来又还了等。对于上述张某及司维支付或转账款项，李广化均主张为借款。一审还查明：李广化自认系塞纳公司顾问。2018年12月14日，江苏省南京市浦口区人民法院作出（2018）苏0111破申17号民事裁定书，裁定：受理申请人冶金工业部华东勘察基础工程总公司对被申请人江苏久隆投资置业集团有限公司的破产清算申请。2019年4月15日，该院作出（2019）苏0111破7号决定书，指定北京大成（南京）律师事务所担任江苏久隆投资置业集团有限公司的破产管理人。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”本案中，李广化以司维名义与久隆公司签署的第一份购房合同并未违反法律、法规的强制性规定，应认定依法成立、合法有效。但司维主张涉案房屋购房款全部由其母女支付，李广化在第一份购房合同中为其签名系义务帮工行为，并基于此主张涉案房屋全部权益均应由其享有，对此司维并无证据证实，不予支持。李广化辩称系其一人借用司维名义买房、司维及其母亲支付购房款为借款，并基于此主张涉案房屋全部权益应由其享有，李广化辩称亦无证据证实，不予采信。一审法院认为，司维、李广化举证能够证实，对于涉案房屋司维及其母亲、李广化均支付了部分购房款，对此应认定为三人共同出资购买涉案房屋并以司维名义签订合同，三人对于涉案房屋均享有相应权利。李广化在涉案房屋非其一人享有权利的情况下，擅自冒用司维名义处分涉案房屋，久隆公司在知道或应当知道涉案房屋涉及他人权益的情况下，却配合李广化完成某、重新签订第二份购房合同等，久隆公司对此具有重大过失，李广化、久隆公司行为应认定为恶意串通、损害第三人利益，李广化与久隆公司的退房行为无效，李广化与久隆公司签订的第二份购房合同亦无效。上述第一份购房合同虽然有效，但如前所述，李广化、司维及其母亲对于涉案房屋均应享有相应权益，李广化已向久隆公司明确表示对于涉案房屋享有权利，久隆公司对此亦认可，对此法庭向司维释明其可按份额主张对于涉案房屋的相关权益，但司维拒绝变更诉讼请求，坚持要求将涉案房屋份额全部过户到自己名下，对此司维主张没有依据，不予支持。司维诉讼中撤回上述第2项诉讼请求，并未违反法律法规强制性规定，依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、李广化与江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号NO.TS31677）无效；二、司维与江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号NO.TS020259）有效；三、李广化假借司维名义与江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司之间的退房行为无效；四、驳回司维的其他诉讼请求。案件受理费58400元、保全费5000元，由李广化、江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、讼争房屋的买受人如何确定，司维主张久隆公司协助办理讼争房屋产权变更登记手续的理由能否成立；2、李广化与久隆公司之间办理退房手续并重新签订商品房买卖合同是否构成恶意串通，应否认定为无效；3、一审程序是否违法。本院认为，关于争议焦点1。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，但当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。在民事诉讼中，不动产物权的归属应综合全案证据加以认定。涉案第一份房屋买卖合同虽系李广化以司维名义签订，但从合同的履行看，购房款系司维及其母亲张某、李广化共同出资，三人均支付了部分购房款，一审法院依据出资及合同的履行等情况认定司维及其母亲张某、李广化均对涉案房屋享有相应权利并无不当，故应认定司维及其母亲张某、李广化为涉案房屋的共同买受人。因涉案房屋并非司维单独所有，司维主张久隆公司协助其办理讼争房屋产权变更登记手续的理由不能成立，本院不予支持。关于司维上诉提出李广化并非合同当事人，一审法院判决李广化享有合同权利，违反合同相对性问题。涉案合同虽系李广化以司维名义签订，但如前所述，认定李广化是否享有合同权利应综合进行认定，对于涉案房屋的购买，李广化虽未全部出资，但支付了大部分购房款，且参与房屋买卖的洽谈、缔约、接收等全过程，鉴于司维与李广化之间并不存在委托或义务帮工法律关系，一审法院根据本案出资及合同履行等情况认定李广化享有合同权利较为符合客观事实以及当事人的本意。关于李广化上诉提出其购买涉案房屋系借名买房问题。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的证据规则，李广化应举证证明其与司维之间存在借名买房关系。根据借名买房的概念和特征，具体来讲，李广化应举证证明以下事项：一是其与司维之间有明确的书面或口头借名买房协议；二是购买涉案房屋的全部款项均是其个人单独出资；三是实际占有涉案房屋。但根据查明的事实，李广化与司维之间没有明确的书面或口头借名买房协议，李广化认可签订购房合同时司维并不知晓，双方之间不存在借名买房的合意，且购买涉案房屋的全部款项亦非李广化个人单独出资，故李广化借名买房的主张不能成立。关于李广化上诉提出的司维母亲张某汇款给久隆公司的部分款项系其向张某的借款问题。因李广化未提供证据证明借贷主张，该上诉理由不能成立。关于李广化上诉提出的司维未出资问题。根据本案事实，可以认定司维进行了出资，即使司维未出资，但司维母亲张某进行了出资，且出资时间系在李广化与张某办理结婚登记之前，涉案房屋权利仍然不能认定为李广化单独享有。关于争议焦点2。本院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。李广化在涉案房屋非其一人享有权利的情况下，擅自以司维名义处分涉案房屋，久隆公司在知道或应当知道涉案房屋涉及他人权益并在司维未在场且不知情的情况下，配合李广化完成某、重新签订第二份购房合同等，李广化、久隆公司行为应认定为恶意串通、损害第三人利益，据此，本院认定李广化与久隆公司的退房行为无效，李广化与久隆公司签订的第二份购房合同亦无效。关于争议焦点3。司维上诉提出其在一审的诉讼请求是五项，均主张其为购房合同相对人，系涉案房屋的所有权人，并未请求确认其与李广化对涉案房屋的权属份额，李广化也坚称涉案房屋系其独自购买，单独享有，亦未请求确认双方对涉案房屋的权属份额，一审判决认定李广化、司维及其母亲张某均对涉案房屋享有权利超出司维的诉讼请求范围，程序违法。如前所述，在民事诉讼中，应综合认定不动产物权的归属。一审判决根据涉案房屋的出资、合同的履行等情况认定李广化、司维及其母亲张某均对涉案房屋享有权利并无不当。一审判决的说理部分认为因李广化、司维及其母亲张某均对涉案房屋享有相应权益，司维坚持将涉案房屋的份额全部过户到自己名下没有依据，进而在判决的主文部分驳回司维的该项诉讼请求，并未超出司维的诉讼请求范围，一审程序并不存在违法，司维该上诉理由不能成立。综上，上诉人司维、李广化的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116800元，由上诉人司维负担58400元，上诉人李广化负担58400元。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  徐金鸽审判员  庄业富二〇二一年一月二十八日书记员  孙 帆