湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初6189号原告：武汉瑞安商祺房产管理有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区芦沟桥路**。法定代表人：王立辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：万凯，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱瑞，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被告：陈晓燕，女，汉族，1980年4月6日出生，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：陈秋明（陈晓燕弟弟），住湖北省武汉市江汉区。原告武汉瑞安商祺房产管理有限公司（以下简称瑞安商祺公司）与被告陈晓燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞安商祺公司的委托诉讼代理人万凯、朱瑞，被告陈晓燕的委托诉讼代理人陈秋明到庭参加诉讼。经本院院长审批，本案延长审理期限10天。本案现已审理终结。原告瑞安商祺公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈晓燕向瑞安商祺公司支付所拖欠的租金、物业管理费、推广费、空调能源费、水电费共计167991.78元；2、判令陈晓燕向瑞安商祺公司支付逾期利息24567.42元（暂计算至2020年9月10日，以拖欠的租金、推广费、物业管理费为本金，从陈晓燕应付所欠款项之日按照日息0.1%的标准计算至实际清偿之日止）；3、判令陈晓燕向瑞安商祺公司支付逾期返还房屋的占用费36237.66元；4、判令陈晓燕向瑞安商祺公司支付律师费共计10000元；5、陈晓燕承担本案全部诉讼费用。事实和理由：瑞安商祺公司与陈晓燕于2019年6月1日签订《房屋租赁合同》，由瑞安商祺公司将坐落于武汉市江岸区芦沟桥路38号武汉天地A4地块三期10号楼10-1-2A、10-1-2B单元的房屋（面积58.81平方米）出租给陈晓燕用作经营“咬茶趣”品牌水果茶、奶茶等饮品店使用。租赁期自2019年6月16日起至2020年7月31日止。双方合同详细约定了分阶段计算保底租金和提成租金的计算方式，自第一租赁年度第二阶段起，陈晓燕应付租金为两者中租金较高者。同时还约定了推广费、物业管理费、空调能源费计算方式。陈晓燕在合同签署同时向瑞安商祺公司支付了保证金104312.69元，公用事业费押金共计2940.5元。同时，合同14.1条约定：若乙方（陈晓燕）拖欠合同应付租金、物业管理费、空调能源费或推广费等按合同约定应付的费用的，应当按日息0.1%计算支付逾期利息及因追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。合同14.3条约定：瑞安商祺公司有权在约定事件发生时，合同随即终止，陈晓燕交付的保证金不予退还，且陈晓燕还应当承担向瑞安商祺公司支付合同约定的违约金的责任。上述约定事件包括陈晓燕拖欠租金等费用超过七天、擅自退租等。合同履行期间，武汉市发生了新冠××病毒导致的疫情，经过双方友好协商，瑞安商祺公司、陈晓燕于2020年6月24日签订补充协议一份，确认瑞安商祺公司同意陈晓燕延迟支付2020年4月的租金，并免除了陈晓燕自2020年1月24日至2020年3月31日期间的租金、物业管理费和推广费。同时还约定了如果2020年7月31日前因陈晓燕单方面原因导致合同解除的，所有的优惠减免政策将失效，陈晓燕应当按照原合同约定的金额支付各项费用。期间陈晓燕有逾期支付2019年10月至12月，2020年1、4、5、6、7月的租金、物业管理费、推广费的情形，并自2020年4月起拖欠租金等费用。瑞安商祺公司认为，双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，各方应按照合同约定切实履行合同义务。陈晓燕延迟和拖欠支付合同约定的租金、物业管理费等费用，己经构成实质违约。瑞安商祺公司为维护自身合法权益，唯有向贵院依法提起诉讼，望贵院受理并依法判如所请。被告陈晓燕辩称，1、瑞安商祺公司计算了1、4、5、6、7月租金，但是疫情爆发，是商场不让我经营的，6月24日商场方案才制定下来，之前没有让我支付4、5月租金，商场之前说租金减免到营业前，4月期间我向商场提出不适合营业，商场要求我继续营业，说后面会有优惠政策，有微信聊天记录。2、商场要求我支付租金我才支付，1、4、5月都没有付款通知书，不存在逾期利息。3、合同截止是7月31日，验收完毕是8月1日，验收时商场发现店铺的中央空调水暖监测表有损坏，要求我维修，我承包给拆除公司进行拆除，拆除公司说他们没有动过水暖监测表，后来我还是向商场支付了设备维修费用，期间有一个多星期的时间。4、我提交了撤场申请，商场也同意了，我申请租赁押金、物业押金做抵扣，租赁部员工表示可以抵扣，有微信对话记录。我跟租赁部沟通，接到法院电话才知道被起诉了，我没有拒绝支付，一直在与瑞安商祺公司积极沟通支付方式和金额。不认可瑞安商祺公司的律师费、本案诉讼费。审理中，陈晓燕陈述，对2020年1月1日至1月23日的租金、物业管理费、推广费无异议。对于2020年4月16日至7月31日的租金有异议，原告要求4月1日统一开店，我们发现开店的店铺不超过10家，申请要求闭店，原告说店铺都会开的，租金会减免。对于2020年4月、5月的物业管理费、推广费有异议，理由同上，因为不能正常经营，应该减免。对2020年6月、7月的物业管理费、推广费无异议。对于2020年5月14日至7月13日的空调能源费无异议。对于2019年11月14日至2020年7月31日的水电费无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月1日，出租方（甲方）瑞安商祺公司与承租方（乙方）陈晓燕签订《房屋租赁合同》，其中约定：第一条甲方将座落在江岸区芦沟桥路38号武汉天地A4地块10号楼10-1-2A、10-1-2B室框架结构一般装修的房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积58.81㎡，以出租房屋方式提供给乙方使用。第二条房屋租赁期自2019年6月16日起至2020年7月31日止。第三条房屋月租金额详见租赁合同之补充条款。租金按月结算，由乙方在每月第一日前以银行转账方式支付给甲方。第六条甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。⑤乙方逾期不交付租金累计超过七天的。第七条乙方逾期不归还房屋或中途擅自退租的，乙方应偿付违约金详见租赁合同之补充条款。《“武汉天地”租赁合同之补充条款》中约定：第四条租金及其核算、支付方式和期限4.1该房屋租金及其核算、支付方式和期限见附表六4.2本合同约定的该房屋租金、推广费、物业管理费及其他费用均不含增值税，乙方需另外承担增值税，乙方应按本合同约定的期限内支付，否则甲方有权按乙方未按约支付租金而追究其违约责任。第五条保证金和其他费用5.1乙方应向甲方支付一笔保证金以及对应的增值税，数额及支付期限详见附表七。5.3本合同有效期内，若乙方未支付或未足额支付任何款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、逾期利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应在甲方通知的期限内向甲方补足保证金。5.6乙方应按附表八之规定支付物业管理费、推广费、公用事业费押金和空调能源费以及前述费用相对应的增值税。5.8本合同有效期内，乙方应按照政府公用事业单位或甲方（或管理公司）根据《租户装修手册》和/或《租户手册》列明的价格而出具的付款通知所示的应缴金额向公用事业单位或甲方（或管理公司）按期支付该房屋的水、电（包括中央空调系统能源表计费、照明电费等）、煤气或燃气（如有）、电话、网络、有线电视、临时水电费等公用事业费、空调能源费及前述费用相对应的增值税。乙方应于每个历月的第一天根据甲方或管理公司发出的当月付款通知单支付上个月的公用事业费及对应的增值税。5.9本合同有效期内，甲方有权使用乙方已经缴纳的公用事业费押金，用以垫付乙方应付公用事业费或抵扣乙方拖欠的公用事业费。之后，乙方应当立即补足公用事业费押金。第十四条违约责任14.1若乙方拖欠本合同约定的应付租金（或使用费）、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，乙方应向甲方及管理公司支付逾期利息（该逾期利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。14.3乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：。(3)向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用。该等事件为：14.3.1若乙方拖欠租金（或使用费）、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过七天。14.7租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的房屋占用费；如乙方逾期返还该房屋的，则甲方有权自行开启该房屋的门锁、更换门锁并进入该房屋，该房屋内遗留的所有装修、设施和可移动物品（以下称“遗留物”），均视为乙方放弃对遗留物的所有权。甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分遗留物。甲方在上述过程中发生的公证费、律师费或其他费用均由乙方承担。附表六、租金、支付及核算方式1.该房屋保底租金为（不含增值税）：第一租赁年度第一阶段（2019年6月16日起至2019年8月15日），其中2019年6月16日至2019年7月15日，该房屋保底租金为29643.77元；2019年7月16日至2019年8月15日，该房屋保底租金1元/天/平方米；第一租赁年度第二阶段（2019年8月16日起至2020年7月31日），该房屋保底租金为17.26元/天/平方米；每月应付保底租金=保底租金*（1+增值税税率），保底租金按该房屋租赁面积计算并收取。租赁期内，乙方应在每个历月的第一天前缴付该月的保底租金以及对应的增值税。附表七、保证金1.乙方应向甲方支付保证金为104312.69元，即相当于第一租赁年度三个月的保底租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）、三个月的物业管理费之总和，以及前述总和费用之相对应的增值税，并可按本补充条款5.2条调整。2.乙方应于本合同签署同时向甲方全额支付上述保证金。附表八、物业管理费、推广费、公用事业费押金1.租赁期内该房屋物业管理费按每平方米租赁面积37.74元/月收取（不含增值税）。物业管理费可按本补充条款第5.7条进行调整，并以调整后的物业管理费计算相对应的增值税。乙方应于本合同签署时向甲方预付一个月的物业管理费以及对应的增值税，并应自该房屋交付日或起租日（以较早者为准）起，于每个历月的第一天向甲方支付当月的物业管理费以及对应的增值税。2019年6月16日至2019年7月15日，乙方应支付50%物业管理费及对应的增值税，并按照《租户装修手册》缴纳因装修发生的相关费用。若乙方在此期间开业（或试营业）的，除按第一租赁年度第一阶段的付费标准支付租金外，另需按自开业（或试营业）之日起按第一租赁年度第二阶段的付费标准支付租金、100%物业管理费、100%推广费及其他相关费用（如有）以及前述费用之相对应的增值税。2.该房屋的推广费按每平方米租赁面积9.44元/月计算收取（不含增值税）。推广费将专款专用于武汉天地项目之推广及宣传活动，甲方有权按年调整，并以调整后的推广费计算相对应的增值税。乙方应于本合同签署时预付一个月的推广费及对应的增值税，并应于2019年7月16日或该房屋开业（包括试营业）之日（以二者中较早者为准）起，于每历月的第一天支付当月的推广费以及对应的增值税。3.该房屋公用事业费押金按照每平方米租赁面积50元收取，共计2940.5元，乙方应于签署本合同同时支付上述费用。4.……乙方应于每个历月第一天根据甲方或管理公司发出的当月付款通知单支付上个月的空调能源费及对应的增值税。2019年9月3日，瑞安商祺公司与陈晓燕就案涉房屋外部场地签订《外摆位协议》，使用期限为2019年9月1日至2020年7月31日。2020年6月24日，瑞安商祺公司与陈晓燕就案涉房屋签订《“武汉天地”租赁合同之补充协议》，其中约定：一、甲方同意乙方延期支付该房屋自2020年4月1日（“起始日”）至2020年4月30日（“截止日”）的保底租金/提成租金15987.20元（含增值税，合称“应收款债权”）。三、本协议第一条约定的期间内，乙方仍须按租赁文件的约定支付应收款债权之外的其他费用。乙方应按租赁文件的约定支付第一条约定期限外的各项应付费用。四、各方同意，甲方已主动减免乙方于2020年1月24日至2020年3月31日期间的租金、物业管理费和推广费合计79116.61元。五、如在2020年7月31日前因乙方单方面原因提前解除租赁文件，则本协议的所有约定失效，包括但不限于2020年1月24日至2020年3月31日享有的减免费用，同时乙方须按照租赁文件支付各类款项并承担违约责任。另查明，陈晓燕于2019年10月21日、2019年11月21日、2019年12月16日向瑞安商祺公司支付费用。自2020年1月起，陈晓燕未向瑞安商祺公司支付费用。经双方确认，陈晓燕向瑞安商祺公司支付保证金104312.69元、公用事业费押金2940.5元。瑞安商祺公司同意用公用事业费押金抵扣应付款项，保证金不予退还。再查明，陈晓燕将案涉房屋拆除还原后，于2020年8月1日向瑞安商祺公司交付房屋钥匙。瑞安商祺公司认为陈晓燕于2020年8月17日赔偿空调能源表，房屋交接时间为2020年8月17日。又查明，因本案纠纷，瑞安商祺公司与上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，瑞安商祺公司支出律师费10000元。本院认为，瑞安商祺公司和陈晓燕签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同之补充条款》、《租赁合同之补充协议》依法成立并合法有效，对双方具有约束力。对于瑞安商祺公司主张的各项费用及违约责任，本院认定如下：1、2020年1月1日至1月23日租金24513.71元、物业管理费1745.52元、推广费436.61元；2020年6月物业管理费2352.66元、推广费588.48元；2020年7月物业管理费2352.66元、推广费588.48元；2020年5月14日至2020年7月13日空调能源费1532.40元；2019年11月14日至2020年7月31日水电费13956.92元，本院予以支持。依据补充协议约定，甲方同意乙方延期支付该房屋自2020年4月1日至2020年4月30日的租金15987.20元（含增值税，合称“应收款债权”）。上述期间内，乙方仍须按租赁文件的约定支付应收款债权之外的其他费用。乙方应按租赁文件的约定支付第一条约定期限外的各项应付费用。瑞安商祺公司要求陈晓燕支付2020年4月16日至2020年7月31日的租金114042.06元、2020年4月的物业管理费2352.66元和推广费588.48元、2020年5月的物业管理费2352.66元和推广费588.48元，本院予以支持。以上合计167991.78元。2、陈晓燕在合同到期前拆除还原房屋，于2020年8月1日交付房屋钥匙，未违反到期归还房屋的合同义务，瑞安商祺公司以陈晓燕2020年8月17日赔偿空调能源器为由要求陈晓燕支付2020年8月1日至2020年8月17日的房屋占用费，本院不予支持。3、瑞安商祺公司为本案纠纷支出律师费10000元，瑞安商祺公司要求陈晓燕支付该费用损失，符合合同约定，本院予以支持。依据租赁合同5.3、5.9条约定，若乙方未支付或未足额支付任何款项，甲方可从保证金、公用事业费押金中扣除抵偿。瑞安商祺公司未予抵偿，并以拖欠费用超过7天，不予退还保证金，有失公允。在合同对迟延支付的违约责任作出约定的情况下，瑞安商祺公司以逾期付款为由主张保证金不予退还，过分高于其损失，本院不予支持。扣除保证金104312.69元、公用事业费押金2940.5元，陈晓燕截至2020年5月份的费用已结清，2020年6月尚欠费用18054.67元，2020年7月尚欠费用39434.44元，此外，尚欠水电费2618.28元、空调能源费631.20元。故陈晓燕应向瑞安商祺公司支付各项费用共计60738.59元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，瑞安商祺公司未采取适当措施防止损失扩大，对于陈晓燕已支付费用的逾期利息，以及保证金、公用事业费押金范围内已结清费用的逾期利息，本院不予支持。对于未结清费用的逾期利息，本院予以支持。陈晓燕应支付以18054.67元为基数自2020年6月2日至实际付清之日止的逾期利息，以39434.44元为基数自2020年7月2日至实际付清之日止的逾期利息。瑞安商祺公司主张按每日0.1%计算逾期利息，陈晓燕提出抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌定按一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告陈晓燕于本判决生效之日起十日内向原告武汉瑞安商祺房产管理有限公司支付各项费用共计60738.59元；二、被告陈晓燕于本判决生效之日起十日内向原告武汉瑞安商祺房产管理有限公司支付逾期利息，按一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算，以18054.67元为基数，自2020年6月2日计算至实际付清之日止；以39434.44元为基数，自2020年7月2日计算至实际付清之日止；三、被告陈晓燕于本判决生效之日起十日内向原告武汉瑞安商祺房产管理有限公司支付律师费损失10000元；四、驳回原告武汉瑞安商祺房产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4882元，减半收取计2441元，由原告武汉瑞安商祺房产管理有限公司负担1724元，被告陈晓燕负担717元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 易 鸣二〇二一年一月十九日书记员 胡舒铭