山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0402民初307号 原告：董彬，女，汉族，1967年10月30日出生，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：崔方圆，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。 被告：枣庄中汇住宅开发有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路**。 法定代表人：王绥金，董事长。 委托诉讼代理人：殷昭际，该单位职员。 原告董彬与被告枣庄中汇住宅开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简单程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告因未在规定期限内取得房地产权权属证书违约金118310元；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第一项违约金为109754元（自2016年1月20日至起诉之日止，以购房总款615559元为基数按每日万分之一计算）。事实与理由：2015年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的枣庄市市中区房屋一套。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款615559元。后被告向原告交付了所购买的商品房。合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，逾期不办理，原告不解除合同的，自原告应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。现被告没有在规定期限内办理将办理权属登记材料报产权机关备案被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告辩称：一、被告没有违约，不承担违约责任；二、办理综合验收备案需原告配合，原告对诉争房屋所在小区不能办理综合验收备案有过错，应承担过错责任；三、被告对原告未缴纳专项维修资金没有过错，被告没有义务通知原告是否缴纳和如何缴纳，原告在向房产登记部门申请办理产权登记时，产权登记部门应当通知其缴纳该项专项维修资金；四、本案诉请已超诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交证据：1、编号为YS0066370的《商品房买卖合同》一份；2、《销售不动产统一发票》一张；3、交接房屋通知单一份；4、《山东省住宅专项维修资金专用票据》一份。被告对原告证据的真实性均无异议，但对证明目的有异议。被告为证明其答辩主张，提交如下证据：1、鲁建发[2015]2号《山东省住宅专项维修资金管理办法》一份；2、枣政办字[2016]82号《关于做好房地产领域易发问题治理工作的通知》一份；3、《通知》一份；4、不动产权证书一份；5、不动产登记受理凭证一份；6、枣庄市中级人民法院判决书一份；7、案例（湖南法院、四川法院）一份。原告对被告证据1、2、4、5、6、7的真实性无异议但对证明目的均不认可；对证据3真实性不确定。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告枣庄中汇住宅开发有限公司（原枣庄市市中区住宅建设开发公司）投资开发“东湖明珠”房地产项目，并取得了商品房预售许可证编号为（枣）房预售证第1042号。 2015年10月20日，原告董彬（买受人）与枣庄市市中区住宅建设开发公司（出卖人）签订一份编号为YS0066370的《商品房买卖合同》，原告以615559元的价格购买被告开发的位于枣庄市市中区房屋。该合同第十九条关于房屋登记的约定：“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。 上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付购房款615559元，被告于2015年10月22日将涉案房屋交付给原告。被告于2018年1月18日在涉案的东湖明珠小区内张贴通知，要求业主按照相关规定，提前到市中区物业管理办公室缴纳住宅专项维修基金；2020年11月27日被告向市中区不动产登记中心报送了涉案房屋所在东湖明珠5号楼的商品房初始登记资料，并取得市中区不动产登记中心出具编号为37040232020110011527的不动产登记受理凭证；2020年11月27日被告取得（2020）枣庄市不动产权第1014617号涉案房屋所在的东湖明珠5号楼不动产权证书。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为问题。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在约定期限内履行该备案义务。被告的行为构成违约，应属违约行为。 关于被告是否应承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。被告提交的证据不能证明其按合同约定期限履行了备案义务，其不承担违约责任的抗辩理由，不成立，本院不予采信。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。 关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金”。原、被告约定的违约金计算标准和基数，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。本案双方合同约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金”。该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告于2015年10月22日将涉案房屋交付给原告，被告的违约行为自其后90日起延续，原告于2020年12月9日诉至本院，但其未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且被告已提出时效抗辩，故自2017年12月9日之后的违约金未超过诉讼时效。因办理房屋权属登记需由合同双方共同完成，被告有义务通知原告需按照有关规定缴纳专项维修资金后方能办理房屋权属登记，在原告知晓上述规定前，被告应当承担违约责任。被告已举证证明其于2018年1月18日在涉案的东湖明珠小区内张贴通知，要求业主按照相关规定，提前到市中区物业管理办公室缴纳住宅专项维修基金，故被告应承担自2017年12月9日起至2018年1月18日止的逾期办证违约金。 又因原告在收到被告关于缴纳专项维修资金通知后，直至2019年1月15日才缴纳住宅专项维修资金，故自2018年1月18日至2019年1月15日，在此期间被告逾期办证的违约责任应于免除。原告主张被告支付2018年1月18日至2019年1月15日，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。 另因上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，被告于2020年11月27日被告取得（2020）枣庄市不动产权第1014617号的不动产权证书，因此本院确认该违约金计算至被告履行完毕上述义务之日即2020年11月27日止。故自2019年1月16日起至2020年11月27日止的违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中汇住宅开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告董彬违约金44443元（以615559元为基数，自2017年12月9日起至2018年1月18日止，自2019年1月16日起至2020年11月27日止，按日万分之一计算）； 二、驳回原告董彬的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2666元，减半收取1333元，由原告董彬负担833元，被告枣庄中汇住宅开发有限公司负担500元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  王东 二〇二一年一月十八日 法官助理刘春梅 书记员孔毓