贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终49号上诉人（原审原告）：郑义文，男，1968年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：刘建华，北京京云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州天地房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区云上明珠大道**。法定代表人：张德兴。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所律师。上诉人郑义文因与被上诉人贵州天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初10693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人郑义文上诉请求：1、撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费、保全费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在一审开庭前申请过变更诉讼请求，并提交变更增加诉讼请求申请书，但一审判决中对此未予以叙明，上诉人最终变更后的诉讼请求为：确认双方于2019年5月7日签订的商品房买卖合同无效，判令天地房开公司退还已付购房款400万元并支付2019年7月违约利息5.5万元、9月违约利息3.5万元，以及自2019年10月起按每月12万元支付至款项实际付清之日止的违约利息，判令天地房开公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，赔偿225万元；2、被上诉人拒不退还购房款及支付相应违约利息，给上诉人造成巨大经济损失；3、依据双方前后签订的三份合同中第十条第（二）项，被上诉人对未按时退还购房款承诺按民间借贷规定的年利率36%支付相应利息，根据被上诉人提交的《天地房开公司支付郑义文利息、违约金明细》、转账凭证及收条，被上诉人除2019年7月因资金紧张仅支付8万元利息、2019年9月仅支付10万元，其余时间即2019年1-6月、8月均是按年利率36%的标准进行支付，故被上诉人应按照约定支付相应利息；4、被上诉人将退还的50万元购房款及支付的利息反言称全部是购房款本金，与客观事实不符；5、被上诉人隐瞒涉案房屋未取得商品房预售许可证的事实，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，一审判决仅支持已付购房款10%的赔偿额度严重偏低。被上诉人天地房开公司答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人全部上诉请求。郑义文向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方于2019年5月7日签订的《商品房买卖合同》无效；2、被告退回原告已付购房款400万元及支付利息（利息从2019年1月4日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至款项付清之日止）；3、判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，即向原告赔偿225万元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告天地房开公司成立于2017年1月11日，营业期限长期，类型有限责任公司，经营范围为旅游开发、房地产开发经营、酒店管理、健身服务等。2019年1月3日，原告郑义文（乙方，买受人）与被告天地房开公司（甲方，出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于花溪区云上明珠大道16号地块的建设用地使用权，该地块建设的商品房暂定名为湿地阳光，买受人购买的商品房为湿地阳光第21栋第四层，该商品房房号为21栋4层1号，该商品建筑面积1465.12平方米，单价3071.4207元/平方米，总金额为450万元。买受人一次性付清全款，出卖人应当在2019年1月31日前向买受人交付该商品房。出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过3日，出卖人与买受人一致同意退房，出卖人应当在2019年4月5日之前将收到的全部购房款退还买受人，并承担405,000元的违约金，本合同解除并终止履行。出卖人未按照上述约定退还全部购房款及违约金超过3日的。买受人有权选择继续履行合同并按逾期交房时间收取日万分之七的违约金直至交房为止。2019年1月4日，原告郑义文向被告天地房开公司支付购房款450万元。2019年4月8日，原告郑义文（乙方，买受人）与被告天地房开公司（甲方，出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定的房屋坐落、房号、建筑面积、单价，总金额均与前述合同约定一致，另约定：出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过3日，出卖人与买受人一致同意退房，出卖人应当在2019年5月5日之前将收到的全部购房款退还买受人，并承担135,000元的违约金，本合同解除并终止履行……。2019年5月7日，原告郑义文（乙方，买受人）与被告天地房开公司（甲方，出卖人）再次签订《商品房买卖合同》，约定的房屋坐落、房号、建筑面积、单价，总金额均与前述合同约定一致，另约定：出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过3日，出卖人与买受人一致同意退房，出卖人应当在2019年7月5日之前将收到的全部购房款退还买受人，并承担270,000元的违约金，本合同解除并终止履行……。被告于2019年1月4日、4月8日、5月7日、6月8日、7月8日、7月10日、8月8日、9月10日八次分别支付原告13.5万元、27万元、13.5万元、13.5万元、8万元、50万元、13.5万元、10万元，共计149万元，其中2019年7月10日支付的50万元银行电子回单交易用途一栏记载为“退房款”，其余七次转账中有两次记载为“还款”，且原告均向被告出具收条，其中27万元收条上原告在金额后注明收到被告利息（违约金），其余收条金额后均注明收到利息。另查：1．被告于2020年4月3日提交的《天地房开公司支付郑义文利息、违约金明细》中，用途一栏中除2019年7月10日支付的50万元明确为退房款，其他款项用途均为还款（利息、违约金）；2．庭审中原告主张根据被告提交的《天地房开公司支付郑义文利息、违约金明细》及转账记录、收条载明的内容可以看出在确定被告不能交房后双方是按照民间借贷年利率36%的标准由被告向原告支付违约的利息，对于被告已经支付原告的利息，不违反法律规定，属于双方已经事实履行。被告认为本案案由是商品房买卖合同纠纷，而不是民间借贷，被告共计向原告退款金额为149万元，是按购房款退款的性质予以支付，而不是按利息标准支付，商品房买卖合同中没有利息支付的约定，以及在双方协商退房的过程中也无利息的约定，因此不能单纯用被告退款的明细转账及收条就推论出本案中有利息的约定。3．诉讼中，原告向一审法院申请财产保全，一审法院2020年4月30日作出（2019）黔0111民初10693号民事裁定书，裁定如下：查封、冻结、扣押被天地房开公司名下价值6,250,000元的财产。原告缴纳保全费5000元。一审法院认为，结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为，一、案涉《商品房买卖合同》是否有效。二、被告退还款项如何认定。关于焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，合同签订时，天地房开公司未取得商品房预售许可证，至今天地房开公司仍未取得商品房预售许可证，故天地房开公司与原告签订的《商品房买卖合同》应认定无效。根据前述司法解释第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”之规定，被告天地房开公司隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的行为导致合同无效，其行为存在过错，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失。原告支付被告天地房开公司的购房款为450万元，扣减2019年7月10日被告已返还购房款500万元，故对原告主张被告天地房开公司退还购房款400万元，一审法院予以支持。对原告请求被告天地房开公司承担一倍购房款的赔偿责任的请求，结合实际，一审法院酌情按照已付购房款的10%予以支持，即支持45万元。对原告主张的利息，一审法院酌情确定2019年1月4日起至2019年7月10日的利息以购房款450万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年7月11日至2019年8月19日的利息以购房款400万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起以购房款400万元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。关于焦点二。被告向原告支付款项149万元，其中50万元为购房款各方无争议，剩余99万元，原告主张系被告按照月利息3%支付违约的利息。被告辩称为退还购房款，尚欠购房款为301万元。被告在2019年7月10日给原告转款50万元明确备注为购房款，而该99万元并未进行备注，同时，被告于2020年4月3日提交的《天地房开公司支付郑义文利息、违约金明细》中，除50万元用途标注为退房款，其他用途均为还款（利息、违约金），结合双方签订的三份合同约定的违约责任中违约金的金额及被告支付款项的时间金额，可以认定该款项系被告按照合同约定对原告进行支付。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，因双方签订的三份合同均为无效合同，故违约金条款亦不再适用。因前述对合同无效的法律后果已作出分析处理，故对被告已支付原告的99万元应依法从其支付的款项中予以扣除，因此，应先予以扣减支持的损失45万元，尚余的44万元在退还的款项400万元及支付的利息中进行扣减，先抵扣利息再抵扣退还本金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告郑义文与被告贵州天地房地产开发有限责任公司于2019年5月7日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告贵州天地房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑义文购房款4,000,000元及支付利息（2019年1月4日起至2019年7月10日以购房款4,500,000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年7月11日至2019年8月19日以购房款4,000,000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起以购房款4,000,000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。被告在支付前述款项时予以扣除已支付的440,000元，先抵扣利息再抵扣退还本金）；三、驳回原告郑义文的其余诉讼请求。案件受理费55,550元，保全费5000元，共计60,550元，由原告郑义文负担20,183元，被告贵州天地房地产开发有限责任公司负担40,367元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，上诉人称其一审最初提交的起诉状的诉请为要求交付房屋，支付违约金，一审诉讼过程中因了解到案涉房屋为取得预售许可，于2020年1月13日变更诉请要求解除双方2019年5月7日签订的商品房买卖合同、返还购房款400万元并支付利息（利息从2019年1月4日起按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算至款项付清之日止），并赔偿225万元，之后又再一次变更诉请，最终变更后的诉讼请求为：确认双方于2019年5月7日签订的商品房买卖合同无效，判令天地房开公司退还已付购房款400万元并支付2019年7月违约利息5.5万元、9月违约利息3.5万元，以及自2019年10月起按每月12万元支付至款项实际付清之日止的违约利息，判令天地房开公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，赔偿225万元。经查，根据一审2020年1月10日、4月3日、6月15日前后三次审理笔录，以及一审庭后上诉人提交的代理意见，同时结合一审庭审录音录像反映的相关事实，足以印证上诉人所述属实。双方当事人二审中确认一审判决书第7页第三行至第四行“扣减2019年7月10日被告已退还购房款500万元”存在笔误，应为“扣减2019年7月10日被告已退还购房款50万元”，本院予以确认。本院二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，根据二审查明的事实，上诉人最终的诉请应为：确认双方于2019年5月7日签订的商品房买卖合同无效，判令天地房开公司退还已付购房款400万元并支付2019年7月违约利息5.5万元、9月违约利息3.5万元，以及自2019年10月起按每月12万元支付至款项实际付清之日止的违约利息，判令天地房开公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，赔偿225万元的主张成立，依据该诉请内容，上诉人关于利息的诉请基础在于其主张双方已约定按年利率36%支付利息，对于该主张，依据一审判决书第5页及第7页的相关内容，实际对上诉人的该主张已进行了审理，只是未得到一审法院的支持，故即使在一审判决书原告诉请部分未按照上诉人最终变更的诉请叙明，亦不宜认定为遗漏诉讼请求，一审判决的该瑕疵行为不构成严重违反法定程序。双方针对同一房屋前后签订的三份商品房买卖合同均属无效合同，合同无效合同中的违约金条款亦属无效，上诉人依据无效的违约金条款提出的利息主张不能成立，本院不予支持。一审按中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算相应利息的认定符合法律规定，弥补了当事人的相应资金损失，在此基础上依据相关司法解释的规定另行酌情按已付购房款的10%部分支持赔偿诉请亦体现了对被上诉人未取得预售许可即销售房屋的过错行为的惩罚性，并不明显过低，故本院对一审判决予以维持。综上所述，上诉人郑义文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用55,550元，由上诉人郑义文负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇二一年一月十九日书记员  岳立莲