辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽民终1299号上诉人（原审原告）：沈阳盛豪房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区朝阳街**。法定代表人：刘英，该公司经理。委托诉讼代理人：伊俊海，辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：于振森，辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街**。法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。诉讼代表人：王珩，沈阳东森房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：郑伟，辽宁盛恒（郑州）律师事务所律师。上诉人沈阳盛豪房地产开发有限公司(以下简称“盛豪公司”)因与被上诉人沈阳东森房地产开发有限公司(以下简称“东森公司”)破产债权确认纠纷一案，不服沈阳市中级人民法院（2019）辽01民初757号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛豪公司委托诉讼代理人伊俊海，被上诉人东森公司委托诉讼代理人郑伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人盛豪公司上诉请求：1.依法撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2019）辽01民初757号民事判决，查清事实，依法改判或者发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，一审法院释明上诉人与被上诉人之间为借贷关系，但又依据《民法总则》第146条的规定，认定双方签订有担保功能的商品房转让合同行为及后续合同备案行为属“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事行为”，进而认定该行为无效错误。第二，《合同法》第52条合同无效的情形中并不包含《民法总则》第146条的情形，对于《民法总则》来讲《合同法》属于特别法。双方签订《商品房转让合同》等合同的行为，是双方为借款债权提供担保的真实意思表示行为，并非双方的虚假意思表示行为。第三，双方系让与担保法律关系，外观无异于一般商品房转让合同，不会在合同中约定担保内容，故一审法院认为商品房转让合同等系列合同中无关于“担保”、“到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债务”的约定，不支持盛豪公司请求错误。第四，东森公司进入破产程序，盛豪公司申报了借款债权及担保债权，虽然管理人确认了盛豪公司申报的借款债权，但管理人并未确认该债权为担保债权，一审法院机械理解《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，认为破产受理前无“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效”，债权人就不能依据该条“可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”，实质上剥夺了破产程序中债权人要求“名为买卖，实为借贷”的让与担保等非典型担保物权的救济权利。第五，《物权法》并未禁止当事人通过合同约定让与担保等非典型担保物权的权利。一审判决仅对合同效力及合同的对世效力有异议。双方让与担保的行为并无《合同法》第52条规定的无效情形，应依法认定为有效，同时双方基于让与担保合同对房产完成了备案合同登记、交钥匙、办理维修基金等公示行为，这也是非典型担保的情况下特殊的对外公示的行为，合同备案是在房产行政管理部门登记确认公开的，因此该行为符合物权法一般的对外公示效力。东森公司辩称，一审判决正确，应当驳回上诉，维持原判。盛豪公司向一审法院提出诉讼请求:1.请求确认东森公司不能清偿的债务（以185,303,780.44元为限）在实际拍卖商品房转让合同、补充协议所涉的房产价值范围内优先偿还本案借款本息（所涉房产为2010年11月29日两份《商品房回购协议书》中尚未撤销备案的129套房产、2011年8月6日《商品房转让合同》和后续补充协议中16套房产、2014年4月24日补充协议1-6和2014年9月25日补充协议3-6的172个车位）；2.案件受理费用由被告承担。一审法院审理查明：2008年10月15日东森公司（甲方）与盛豪公司（乙方）签订《商品房转让合同》。合同约定，乙方购买甲方的商品房243套，总价款8188万元。合同签订三日内，签订有关附件1房屋的以户为单位的商品房买卖合同，甲方负责将所有单个商品房买卖合同备案在乙方名下，备案后将相关手续交于乙方。乙方在收到手续三日内向甲方付款。甲方承诺2009年5月1日前为乙方办理房屋所有权手续，如未办理，甲方按日支付万分之三的违约金。甲方承诺2008年12月15日前将房屋交付乙方使用。乙方未按约定付款，甲方有权追索违约金和利息，如逾期三天以上有权单方中止合同，将房屋出售他人，乙方配合撤销预售备案登记。2008年10月28日双方又签订两份《商品房转让合同》分别约定乙方购买甲方商品房53套，总价款1924.27万元及购买商品房305套，总价款4895.44万元。其他约定与2018年12月15日的《商品房转让合同》相同。2008年12月25日、12月29日东森公司向盛豪公司分三次交付了合同约定的住宅备案合同。2008年12月10日至29日盛豪公司分五笔支付给东森公司购房款150,077,100元。2008年12月15日东森公司与盛豪公司以甲方没有按房屋买卖合同规定时间交房为由签订了一份《退房合同》，合同约定退还2008年10月15日购买的243套商品房，甲方于2009年6月10日前支付退房款8188万元，违约金共1600万元，逐月支付；2008年12月30日又签订了两份《退房合同》，合同约定退还2008年10月28日购买的53套商品房，甲方于2009年6月30日前支付退房款1924.27万元，违约金共2300.27万元，逐月支付；同日的另一份《退房合同》约定，退还2008年10月28日购买的305套商品房，东森公司于2009年6月30日前支付退房款4985.44万元，违约金共955万元，逐月支付。合同签订前后，东森公司从2008年12月29日至2010年9月11日分九笔共还款30,853,179元。同期解除50套房屋合同备案。2010年11月29日东森公司与盛豪公司又签订两份《商品房回购协议书》，其中一份合同约定，东森公司自愿回购盛豪公司购买的商品房203套，总价款12,893.93万元，另一份合同约定，东森公司自愿回购盛豪公司购买的商品房352套，总价款11,715.2万元，并约定回购协议签订后，退房合同同时作废。东森公司从2011年1月24日起至2013年4月10日又陆续还款128,072,808.2元。期间盛豪公司和东森公司签订了多份补充协议，调换了部分房屋的备案。调整后的情况为，盛豪公司与东森公司因买卖合同及补充协议约定在盛豪公司名下的房产为备案房产129套，抵债的备案房产16套，没有备案的车位172套。129套备案房产中有相当一部分房产已由东森公司出售给他人并交付使用。2018年4月沈阳市中级人民法院裁定受理朱大伟对东森公司的破产申请。本案审理期间，经盛豪公司申报，东森公司管理人确认盛豪公司享有普通债权231,759,059.88元。一审法院认为，盛豪公司与东森公司签订的《商品房转让合同》和《退房合同》，是名为买卖实为借贷的合同。根据合同约定的权利和义务内容，特别是《退房合同》中退款方式的约定，结合实际履行的事实，可以确定盛豪公司与东森公司在合同中，约定的商品房买卖并非真实意思表示，而真实意思表示则是以买卖合同形式隐藏着的借贷关系。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。据此，盛豪公司与东森公司签订的商品房买卖合同中，约定的买卖关系无效。依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，本案应按借贷法律关系处理。本案诉讼中，东森公司管理人已经确认了盛豪公司按照借贷关系申报的债权231,759,059.88元，债权性质为普通债权。为此，盛豪公司变更诉讼请求，提出在拍卖商品房转让合同、补充协议所涉及的房产的价值范围内，优先偿还所欠债务。经查，上述请求缺乏事实和法律依据。第一，东森公司和盛豪公司签订的《商品房转让合同》、《退房合同》、《商品房回购协议书》、《补充协议》中，均没有关于“担保”和“到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债务”的约定，盛豪公司提出的诉讼请求没有约定依据；第二，关于盛豪公司提出的让与担保问题。让与担保的根本性质是所有权担保，在我国法律中尚无明文规定。2015年最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条作出了相关的规定，即“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”。“按照民间借贷法律关系审理作出判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”。本案合同签订和履行发生在2008年末，当时企业间借贷关系合法性和有效性尚存争议，根据合同的内容和签订的过程，可以确定双方当事人签订商品房买卖合同的目的是，以虚假的意思表示隐藏借贷法律关系，签订的商品房买卖合同中并没有“签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的内容；同时，因为东森公司已经进入破产程序，管理人确认了盛豪公司申报的借款债权，客观上，也不存在司法解释规定的“按照民间借贷法律关系审理作出判决生效后，借款人不履行生效判决”的前提，当然也不就存在司法解释规定的“出借人可以申请拍卖合同标的物以偿还债务”的情况。故本案事实与司法解释规定情况不符；第三，根据物权法定原则，让与担保合同约定的内容，尚不具备物权属性的对世效力。盛豪公司诉请的部分房产，虽已办理了商品房买卖合同备案登记，但并没有完成所购买的商品房所有权转移登记，也没有实际占有；其中的16套抵债房产因没有借贷关系作基础，与担保无关；因置换而产生的172个车位，尚未办理任何形式的具有公示效力的合同备案和产权登记。参照法律关于担保物权的规定，盛豪公司在即没有实现房产所有权转移登记，也没有实际占有涉案房产，特别是在上述备案房产中，还有相当一部分房产已被东森公司出售给他人并交付使用，东森公司又进入了破产程序的情况下，以让与担保为由，要求在拍卖特定房产的范围内优先清偿债务，缺乏法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，判决：驳回原告沈阳盛豪房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费968,288.00元，由原告沈阳盛豪房地产开发有限公司负担。二审中，双方没有提交新证据。本院二审查明，一审认定的事实属实，在此予以确认。本院认为，本案的争议焦点为盛豪公司是否在东森公司不能清偿债权范围内对案涉商品房实际拍卖价款享有优先受偿权。首先，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起实施,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定,“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”由于本案系民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷，故应依据民法典施行前、民事行为发生时的法律、司法解释进行裁判本案。其次，双方签订的《商品房转让合同》、《退房合同》、《商品房回购协议书》、《补充协议》中，虽然没有关于“担保”和“到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债务”的约定，但从前述合同的签订及实际履行看，双方当事人之间存在着以案涉商品房作为相关借款担保的意思表示，故双方签订商品房买卖合同，并将商品房办理预售备案登记在盛豪公司名下的行为，在双方之间成立非典型担保，故一审法院认定双方之间不存在担保关系错误，本院在此予以纠正。最后，东森公司为盛豪公司的借款所设定的担保系非典型担保而非让与担保，不产生物权优先效力。让与担保的设立需要不动产已经完成权利变动的公示，形式上已经将财产转让至债权人名下，但本案中涉及的房屋仅仅是预售备案登记在盛豪公司名下，并未完成所有权变动故前述非典型担保不属于让与担保，上诉人主张对案涉商品房实际拍卖的价款在未受清偿的债权范围内享有优先受偿权，没有事实和法律依据。综上，上诉人盛豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费968,288元，由沈阳盛豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭云峰审判员  华 锋审判员  陈 建二〇二一年一月二十二日法官助理窦新萌书记员李婷