天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终481号上诉人（原审被告）：张浩，男，1986年2月22日出生，汉族，住天津市津**。被上诉人（原审原告）：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，住所地天津海河工业区聚兴道**7098。主要负责人：张振学，总经理。委托诉讼代理人：许静，女，该公司职工。委托诉讼代理人：许道龙，男。上诉人张浩因与被上诉人西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称天地源公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初7663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张浩上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人在一审判决期限内按照50%比例支付物业服务费；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:1.小区内非机动车停放秩序有瑕疵，卫生脏乱；2.一楼楼门口业主做手工导致异味扩散，小区内存在高空抛物情况，被上诉人不予管理；3.小区内其他业主与被上诉人工作人员发生过肢体冲突，被上诉人的物业服务至今没有改善。天地源公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。对于小区内高空抛物的问题，被上诉人在小区内进行长期提示，对于其他物业服务中的不足会进行整改。天地源公司向一审法院起诉请求：1.被告张浩交纳2017年8月1日至2020年8月31日的物业管理服务费7,846元及违约金3,000元，共计10,846元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月25日，天地源公司与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：“天地源公司为尚智园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅2.24元每月每平方米，高层住宅2.24元每月每平方米，中高层住宅2.21元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.64元/高层0.41元/中高层0.60元的标准由业主交纳。业主于每月5日前交纳。甲方或者业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日比例交纳违约金”。张浩系津**北闸口镇尚智园4-1-103房屋的产权人，其房屋建筑面积为89.47平方米，张浩未交纳2017年8月1日至2020年8月31日的物业费，天地源公司曾向张浩催缴物业费无果，涉案房屋属于高层住宅。另查明，天地源公司在涉案小区的物业服务虽稍存在瑕疵，但基本能够完成合同义务，在2017年、2018年天津市国土资源和房屋管理局物业管理商品住宅小区物业服务等级化考评结果中，经考评为：一级优秀。此后，相关部门未再组织进行考评。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、张浩所有的房屋为高层住宅，合同约定其价格为：“高层住宅，基础物业服务费每月每平方米2.24元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.41元”故本案天地源公司以每月每平方米2.37元向张浩主张2017年8月1日至2020年8月31日的物业费，符合并低于合同约定。2、张浩在购买商品房之初，已经签署并认可物业服务企业的服务价格，如张浩认为机电费不合理，后期可通过召开业主大会，以少数服从多数的原则，通过业主委员会在签订新物业服务合同时予以调整，在本案中诉讼中抗辩电梯费，缺乏事实及法律依据。根据张浩反映的卫生、不作为、服务管理差等问题，一方面，部分问题系小区内其他业主不文明或违法行为导致，并非物业公司的管控范围，另一方面，可以窥视物业公司在物业管理中确存在一定的瑕疵，因物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支付全部物业费的主张，一审法院不予支持。综合考虑物业服务等级考评结果、天地源公司优惠主张（原价应为2.65元/月/平方米，现主张2.37元/月/平方米）及存在的服务瑕疵后，一审法院酌情支持95%的物业费，经一审法院核算，89.47平方米＊2.37元/月/平方米＊37个月＊95%=7,453.34元。另，天地源公司主张的逾期违约金，《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第（六）项明确约定“甲方或者业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日交纳违约金”，张浩长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，一审法院本应予以支持，但鉴于张浩对物业费的交纳存在一定的误解、天地源公司也有未完全尽到义务的地方，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就滞纳金事项，一审法院不再予以支持。一审法院需要指出：天地源公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但天地源公司仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：“一、张浩于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2017年8月1日至2020年8月31日的物业管理费（含机电费）计7,453.34元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告张浩未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费35.50元，由西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担10.50元，由被告张浩承担25元。”二审中，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明事实，被上诉人与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，被上诉人依约进行物业服务，上诉人作为涉案小区业主应当按照《天津市住宅前期物业服务合同》约定支付物业服务费。上诉人主张被上诉人提供物业服务中存在卫生环境、非机动车管理等方面的瑕疵，对此一审法院已经依据双方陈述及相关证据认定上诉人按照95%比例给付物业服务费，并不支付逾期付款违约金的处理结果并无不当，本院予以维持。上诉人主张应当按照50%比例支付物业费依据不足，本院不予支持。被上诉人作为涉案小区的物业管理企业，应当积极履行物业服务各项职责并与业主主动进行沟通，为营造良好的小区环境发挥应有作用。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张浩负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇二〇二一年一月二十二日书记员  辛 璐