江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4080号上诉人（原审被告）：启东誉豪置业有限公司，住所地江苏省启东市寅阳镇××××会议中心**西。法定代表人：吴海，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾彬菁，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨东，男，1978年5月24日生，××族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：胡雪南，江苏吴越律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆琴林，江苏吴越律师事务所律师。上诉人启东誉豪置业有限公司（以下简称誉豪公司）因与被上诉人杨东商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2020）苏0681民初5303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。誉豪公司上诉请求：撤销一审判决书第二项中“支付违约损失108277元”。事实与理由：1.一审判决认定我公司不享有合同法定解除权，适用法律错误。合同法第九十三条规定了当事人的约定解除权，第九十四条规定了当事人的法定解除权，两者之间在行使上并不矛盾或互相排斥。杨东未按照合同约定如期足额支付购房款，在我公司发函催要后，仍未在指定的时间内支付购房款，已构成根本违约。我公司按照合同法第九十四条第三项的规定，依法行使合同的法定解除权。2.我公司行使合同法定解除权，不承担违约责任。向杨东支付违约金或赔偿损失的前提为我公司违约。我公司依法行使合同法定解除权，不应支付违约金或赔偿杨东损失。杨东辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨东向一审法院起诉请求：1.解除本人与誉豪公司签订的《××××商品房认购书》；2.解除本人与誉豪公司签订的《商品房买卖合同》；3.誉豪公司返还本人已付房款216554元并支付利息损失（自2019年10月8日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心2020年4月20日公布的贷款市场报价利率3.85%计算）；4.誉豪公司赔偿本人损失108277元；5.誉豪公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年10月5日，杨东与誉豪公司签订《××××商品房认购书》，约定杨东向誉豪公司认购××××洋房区-××幢××房屋，并对定金、分期付款、签署《商品房买卖合同》时间等事项作出约定。杨东于同年10月8日支付誉豪公司定金30000元及首期房款186554元，合计216554元。后双方于同年10月19日对上述认购房屋签订合同编号为SP×××43的《商品房买卖合同》（含附件），合同约定房屋总价为2165542元。该合同第七条“付款方式及期限”约定：“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取分期付款方式付款，并应当在2021年10月5日前分9期支付该商品房全部价款，首期房款186554元应当于2019年10月7日前支付，其余分别于2020年1月5日前支付楼款324831元，于2020年4月5日前支付楼款324831元，于2020年7月5日前支付楼款216554元，于2020年10月5日前支付楼款216554元，于2021年1月5日前支付楼款216554元，于2021年4月5日前支付楼款216554元，于2021年7月5日前支付楼款216554元，余款216556元于2021年10月5日前支付。”第八条“逾期付款责任”约定：“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”附件十一补充协议第二条第二款约定：“在房地产权属证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。”第三条第二款约定：“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。”一审另查明，因杨东未能按约于2020年1月5日前支付第二期房款324831元，誉豪公司于2020年1月16日向杨东寄送《催款通知函》催要未果。后誉豪公司又于2020年3月9日委托江苏东晋律师事务所向杨东寄送《律师函》，要求杨东于2020年3月18日前付清到期楼款324831元及相应的违约金。杨东收到上述函件后仍未付款。誉豪公司于2020年3月20日向杨东寄送《解除合同通知函》，明确因杨东未按约支付第二期楼款，通知其解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求从已付款中扣除杨东应承担的违约金。杨东收到该《解除合同通知函》后，自2020年3月24日起多次与誉豪公司工作人员电话沟通，表示愿意支付逾期房款及违约金，要求继续履行《商品房买卖合同》，但协商未果。后杨东委托江苏吴越律师事务所向誉豪公司寄送《律师函》，函告誉豪公司于2020年4月15日前书面回复关于杨东要求继续履行合同的相关事宜。誉豪公司于同年4月9日收到该函后，未书面回复杨东。双方就案涉房屋的处置问题未能达成一致意见。截至誉豪公司向杨东寄送《解除合同通知函》之日即2020年3月20日，按照案涉《商品房买卖合同》约定，杨东应于2020年1月5日前支付的第二期购房款，其逾期付款时间未超过180天。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉认购书及商品房买卖合同均系当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按合同约定全面履行义务。关于“逾期付款责任”，案涉商品房买卖合同附件十一补充协议第三条第二款已作出明确约定“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》”，杨东逾期付款未超过180天，誉豪公司行使约定解除权的条件尚未成就，其向杨东寄送《解除合同通知函》的行为违反合同约定，应承担违约责任。誉豪公司对此抗辩其行使的是法定解除权。法院认为，案涉合同约定的解除权的内容不违反法律的强制性规定，是双方当事人的“意思自治”，遵循“约定优于法定”的原则，在约定解除权的条件尚未成就时，誉豪公司没有单方解除合同的权利，故对誉豪公司的该项抗辩不予采纳。因双方现一致同意解除案涉合同，且誉豪公司亦同意退还杨东购房款，故法院对杨东要求解除案涉商品房买卖合同的诉请，予以支持，誉豪公司退还杨东已付购房款216554元。案涉认购书系双方约定为将来签订商品房买卖合同而签订的协议，应属于案涉商品房买卖合同的预约合同，现双方签订的商品房买卖合同对相关权利义务进行了具体的约定，认购书的目的已达成，之后双方的权利义务应由商品房买卖合同进行确认和约束，认购书的权利义务终止，故杨东请求解除案涉认购书已无意义，法院不予支持。案涉商品房买卖合同解除后，关于杨东要求誉豪公司赔偿利息损失及按合同约定支付违约金的诉请。法院认为，杨东主张的利息损失在合同中未约定，利息给付是法律责任的一种承担，属于损害赔偿的内容，具有补偿性。合同约定的违约金，应视为对损害赔偿金额的预先确定，既有补偿性，又有赔偿性，在违约金能够足以涵盖其利息损失情况下，杨东另行主张的利息损失，不予支持。关于杨东主张的违约金数额，其依据案涉附件十一补充协议第二条第二款，要求誉豪公司按照已付房款的50%给付，誉豪公司对此提出下调违约金的抗辩。法院认为，本案系杨东逾期付款违约在先，且在誉豪公司向杨东发出催要房款的《律师函》后亦未给付房款，杨东本身具有一定过错，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，但杨东主张的违约损失108277元，仅是总房价的5%左右，基本合理，法院不作调整。据此，一审法院判决：一、杨东与启东誉豪置业有限公司解除《商品房买卖合同》（合同编号为SP×××43）；二、启东誉豪置业有限公司于判决生效之日起十五日内退还杨东房款216554元并支付违约损失108277元；三、驳回杨东的其他诉讼请求等。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。另查明，誉豪公司在二审中陈述，若法院认定誉豪公司不具有法定解除权，则其对一审判决的违约金部分没有异议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，杨东在支付定金30000元及首期房款186554元后逾期约两个月未支付第二期房款324831元，迟延支付的房款相对房屋总价2165542元比例较小，且杨东此后亦明确表示愿意继续履行并支付逾期违约金。誉豪公司虽寄送《解除合同通知函》，但并不符合行使合同解除权的法定条件。此外，本案实系分期付款买卖，买受人迟延支付到期价款金额达到全部价款的五分之一，出卖人可以解除合同，本案中誉豪公司亦不符合解除合同情形。因此，誉豪公司不符合法定解除权的行使条件。因誉豪公司二审中陈述如其不具有法定解除权，则对一审判决违约金无异议，故本院予以维持。据此，誉豪公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2466元，由上诉人启东誉豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱艳审 判 员 杨盛审 判 员 胡皓二〇二一年一月十三日法官助理 钱荣书 记 员 刘杰