江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6992号上诉人（原审被告）：何媛媛，女，1976年2月29日生，汉族，徐州公共交通集团有限公司职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：杜玉玲（系何媛媛母亲），女，1952年1月3日生，汉族，徐州公共交通集团有限公司退休，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司，住所地徐州市泉山区三环西路开元四季新城**会所105。负责人：王艳，该公司经理。委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。上诉人何媛媛因与被上诉人浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司（以下简称开元物业徐州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人何媛媛的委托诉讼代理人杜玉玲，被上诉人开元物业徐州分公司的委托诉讼代理人曹倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何媛媛上诉请求：1、撤销（2020）苏0311民初2775号民事判决书，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对事实物业服务单位查实不明。1、虽然被上诉人与开元四季小区业主委员会2012年12月30日签订的《开元四季社区物业管理服务委托合同》延长至2016年12月30日，但事实证明自2017年1月1日起，物业管理服务费收费单位为浙江开元物业管理股份有限公司徐州城西分公司（以下简称开元物业徐州城西分公司），而非被上诉人，从而证明在开元四季新城一二三期事实物业服务单位为开元物业徐州城西分公司，也就不存在开元物业徐州分公司合同延续的问题。2、根据国家市场监督管理总局网站《国家企业信用信息公示系统》查询得知：开元物业徐州城西分公司与被上诉人统一社会信用代码不同，说明这两家公司是不同的法律主体，因此被上诉人无权主张2017年1月至2019年12月间的物业服务费。3、被上诉人早已过了诉讼时效。二、被上诉人自2007至2016年间的公共收益收入、公共能耗费、物业服务管理费节余部分、车位管理费等收入属于全体业主所有，应折抵业主部分物业服务管理费。1、被上诉人自2007至2016年间的公共收益收入与支出未公示和接受业主监督，此项收入应属于全体业主所有；2、《开元四季社区物业管理服务委托合同》第二十条第8款中约定：“每年向全体业主和物业使用人公布一次服务管理费用收支账目情况；自觉接受甲方对物业服务管理费使用情况，物业使用人使用公共物业等乙方取得收益的财务收支情况的监督；”被上诉人一直未公示物业服务管理费的收支、节余和用途；3、《开元四季社区物业管理服务委托合同》第二十二条第三款中约定：“公共能耗费：本合同约定的公共能耗费均已包含在上述物业服务管理费用中，甲方同意乙方实行物业服务费包干制，但由于乙方采取节能措施带来的能耗节余或管理费用超支等均由乙方自行承担。”被上诉人收取的公共能耗费应返还业主。三、被上诉人在提供物业服务期间，造成小区消防系统瘫痪、水淹车库及车辆等重大损失，应对其应收取的物业服务费进行合同约定价格50%收取，被上诉人不能以缺失的服务进行全额收费。综上所述，一审法院查明事实不清，被上诉人无权收取2017年至2019年的物业服务费；被上诉人过了诉讼时效的物业费，上诉人提出抗辩不履行义务；被上诉人应按照《开元四季社区物业管理服务委托合同》《关于开元四季一二三期物业管理服务的补充协议》中约定向所有业主、物业使用人公示2007年-2016年12月间的所有公共收益收支及退还节余、退还违规收取公共能耗费，再将以上费用折抵上诉人应交纳的物业服务管理费。开元物业徐州分公司辩称，一、涉案物业服务合同期满后，被上诉人继续为小区提供物业服务，业主接受，形成事实上的物业服务合同关系，物业费应继续按原约定标准支付。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，若物业服务合同期满，业主委员会未明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，应认定双方之间形成事实上的物业服务合同关系。本案中，涉案小区业主未反对被上诉人继续提供物业服务，且接受了物业服务，双方在物业合同期满后已形成事实合同关系。根据权利义务对等原则，被上诉人有权收取相应物业费。关于物业费的收费标准，因涉案物业服务合同期限届满，新合同尚未签订，在双方未协商收费标准的情况下，涉案小区业主应按原约定支付物业服务费用。2、因涉案物业服务合同的主体是被上诉人，根据合同相对性原则，被上诉人有权向涉案小区业主收取物业服务费。同时，涉案小区所属的社区出具的情况说明能够证明涉案小区一直由被上诉人提供物业服务。3、根据最高人民院法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条和江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条规定，物业服务合同所涉及的物业服务费是一个真替你的继续性债务，物业服务人要求业主给付物业服务费的诉讼时效期间从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，在双方尚存在物业服务关系时，被上诉人要求上诉人支付物业服务费的诉求未超过诉讼时效。同时，被上诉人一审已举证证明被上诉人多次向上诉人主张物业服务费。二、上诉人要求被上诉人返还收取的公共能耗费无事实和法律依据。根据涉案物业服务合同第二十二条第三款约定，公共能耗费已包含在物业费中，被上诉人从未单独收取过公共能耗费。关于公共收益收支情况，被上诉人已按照合同约定进行公示，上诉人无权要求用公共收益折抵物业服务费。三、上诉人主张按照合同约定价格50%收取物业费的上诉理由无事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，判决合理合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。开元物业徐州分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令何媛媛支付2013年11月-2019年12月期间所欠的物业费11790.93元，滞纳金6712.18元，共计18503.11元；2、判令何媛媛承担本案诉讼费用。一审法院查明：何媛媛系徐州市泉山区三环西路开元四季新城一期业主，建筑面积133.19平方米。开元物业徐州分公司系徐州市开元四季小区的物业服务企业。2012年12月，开元物业徐州分公司与徐州市开元四季社区业主委员会就开元四季小区的物业服务签订《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》一份，合同约定委托服务管理期限自2013年元月1日至2014年12月19日止；物业一期高层物业服务费为每月每平米1.2元，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，每逾期一日按应缴纳物业服务的万分之五支付滞纳金；合同还对双方的其他权利义务、物业服务内容与标准，物业的使用与维修等及其他事项作了明确约定。2015年12月28日，开元物业徐州分公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订《关于开元四季一二三期物业管理服务的补充协议》一份，约定针对开元四季社区一二三期的物业服务，双方一致同意将2012年12月30日签订的《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》延长至2016年12月30日；2016年1月至6月，双方作为评估期，评估后，双方可根据运营情况决定是否调整或继续合作。因开元物业徐州分公司认为何媛媛自2013年11月至今未交纳物业服务费，遂以诉称理由诉讼来院。并于庭审中提供2020年4月1日向室业主张贴的《物业服务费催交函》一份、2017年至今开元物业徐州分公司在开元四季小区设置了专门的区域管家及开元物业徐州分公司对小区提供保洁、绿化、疏通下水管道等服务的微信朋友圈照片截图打印件一组，主张开元物业徐州分公司一直在涉案小区提供物业服务，经向何媛媛催交物业服务费被告未予交纳。经质证，何媛媛认为其父母一直在201室居住，并未看到物业公司在201室门上张贴催交函，也没有物业人员来收物业费。对微信朋友圈截图打印件真实性不予认可，2017年1月开始是开元物业徐州城西公司提供的物业服务。何媛媛居住的是物业一期高层，之前是按每平方0.9元标准交纳的物业费。为此，何媛媛提供了其拍摄的屋内积水及显示有皮肤过敏的照片一组、2020年9月8日吴生典签字的证明一份、周贺、张引、孙波、陈新款等6人联名签字的证明一份，证明2013年1月何媛媛家中被淹及何媛媛父亲因此皮肤过敏的事实。经质证，开元物业徐州分公司对照片的真实性无异议，但对关联性及证明目的持有异议，认为该组照片无拍摄时间、地点，不能证明物业侵权及其父亲因污水感染过敏的事实；案外人签字的两份证明不符合合同证据形式，相关签字人均为与何媛媛存在共同利益的群体，不能证明其证明目的。一审法院认为，当事人应当依法行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，自觉按照物业服务合同约定交纳物业费是业主应尽的合同义务。2012年12月开元物业徐州分公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订的《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》及2015年12月28日开元物业徐州分公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订的《关于开元四季一二三期物业管理服务的补充协议》，其内容不违反法律、行政法规的有关规定，合法有效。该合同对开元四季小区的业主具有法律约束力。开元物业徐州分公司依约实施了物业服务，有权依合同约定向业主收取物业费。开元物业徐州分公司已经做出相应的物业服务，本着民事活动公平、诚信及等价有偿原则，何媛媛作为小区业主应负有对已接受的物业服务承担对价付费的义务。何媛媛既未能提供证据证明其物业服务费交纳至2014年2月，也未能提供证据证明自2017年至今未接受开元物业徐州分公司提供的物业服务，故对开元物业徐州分公司依物业合同约定的交费标准而要求何媛媛支付2013年11月-2019年12月期间所欠的物业费11790.93元的诉请，予以支持。关于何媛媛辩称因溢水造成的财物损失，何媛媛可另行主张权利。虽开元物业徐州分公司认为何媛媛提供的吴生典、周贺、张引等人签字的证明不符合证据形式，但其对何媛媛提供的照片真实性不持异议，因此可以证明何媛媛不按期交纳物业服务费事出有因，故对开元物业徐州分公司要求何媛媛支付滞纳金的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款之规定，遂判决：一、何媛媛应于本判决生效后十日内向浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司交纳2013年11月至2019年12月期间的物业费11790.93元；二、驳回浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费263元，减半后收取131.5元，由被告何媛媛负担（于本判决生效后七日内交纳至一审法院）。二审中，何媛媛向本院提交如下证据：1、开业物业收款收据三张、从徐州市市场监督管理局调取的开元物业徐州分公司及开元物业徐州城西分公司企业登记查询表，及从网上下载的两公司的登记信息，拟证明原告主体不适格。2、2009、2010年缴费票据，拟证明按照上面收费数额已交到2014年2月物业费。3、2020年11月24日徐州市泉山区湖滨街道开元长青社区居民委员会出具的证明两份，拟证明开元长青社区声明2020年11月23日的证明作废，且涉案小区收费主体、服务主体均发生变动，故被上诉人诉讼主体不适格。开元物业徐州分公司质证认为，1、对收据真实性无异议，但达不到证明目的，该收据中出具单位是开元物业徐州城西分公司，其与被上诉人均系浙江开元物业管理股份有限公司的下属分公司，由于集团管理需要，由开元物业徐州城西分公司代为向业主出具收据，不能以此认定提供服务单位就是开元物业徐州城西分公司。同时依据涉案物业服务合同及社区委员会出具的证明，可以证明涉案小区一直由被上诉人提供物业服务。对工商登记信息无异议。2、对收据真实性无异议，第二张是开票人记财务账，经庭后核实，何媛媛于2010年11月22日缴纳物业费5589元，周期为2010年4月开始。2010年4月1日至2012年12月31日物业费单价为0.9元/平方，何媛媛房屋建筑面积为133.19平方米，每月物业费为119.9元，故2010年4月1日至2012年12月31日的物业费为3956.7元，剩余未使用物业费金额为1632.3元。2012年12月31日之后，按照合同约定，2013年1月1日起涉案房屋物业费标准为1.2元/平方，每月物业费为159.8元，剩余未使用物业费1632.3元可以缴至2013年10月，还剩余34.3元。开元物业徐州分公司起诉的欠费区间为2013年11月1日至2019年12月31日，物业费金额为133.19×1.2×74=11827.27元，减去剩余未使用物业费34.3元，应交物业费为11792.97元，起诉的物业费11790.93元，未超过应交物业费范围。4、该证据的真实性由法庭核实。同一单位出具两份不同的证明，证明内容相互矛盾，故该两份证明不应作为证据使用。开元物业徐州分公司向本院提交如下证据：1、2020年11月23日徐州市泉山区湖滨街道开元长青社区居民委员会出具的《关于浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司为开元四季一期小区服务的证明》，拟证明涉案小区自2013年1月1日至今一直由开元物业徐州分公司提供物业服务，开元物业徐州分公司主体适格。2、2020年10月28日浙江开元物业管理股份有限公司出具的证明一份，拟证明被上诉人与开元物业徐州城西分公司均隶属于浙江开元物业管理股份有限公司。3、开元物业徐州城西分公司的说明，拟证明开元物业徐州分公司于2016年7月起委托开元物业徐州城西分公司代收涉案小区相关费用。4、开元四季一期小区服务人员的员工风采照片、全日制劳动合同书、社保缴费证明，拟证明在开元四季一期小区提供服务的人员，包括项目经理刘奇、经理助理陈静，易梅、阚东海、潘建军、孙振芹、程迎雪、马蓓蓓、褚召秀等人。刘奇、褚召秀、易梅、程迎雪等人均是与被上诉人签订劳动合同，并由被上诉人为员工交纳社保，提供物业服务的是被上诉人，被上诉人主体适格。何媛媛质证认为，1、关于居委会提供的证明，真实性不清楚，内容不予认可。2、总公司的证明不认可，进一步印证两个公司是不同法律主体。3、城西分公司说明，我们和开元物业徐州分公司签的合同，未与开元物业徐州城西分公司签合同，委托有无手续，开元物业徐州城西分公司代收物业费不合法，无法律和合同依据，也未提供委托代收合同。4、被上诉人提供的员工风采照片、全日制劳动合同书、社保缴费证明，与本案无关。无法证实上述员工合同的真实性。为进一步查明事实，本院于2021年1月11日依职权前往徐州市泉山区湖滨街道开元长青社区居民委员会调查，形成谈话笔录。该社区副书记表示，其是涉案2020年11月23日、24日两份证明的经办人，物业公司向我们出示与业委会的物业协议之后，我们向街道物业科核实，请示同意后出具2020年11月23日的证明，但第二天，有业主找到我们出示了物业费收据，显示为城西分公司，所以我们认为前述证明可能不准确，故于2020年11月24日出具证明交给业主。关于证明中载明物业收费、服务主体变动的依据的问题，其表示依据是收费的票据，没有其他的依据，从我们的级别无法核实准确。前后两个证明以新出的证明为准。出具第一份证明后第二天，我们就跟物业公司打电话联系撤回。经组织质证，何媛媛认为，调查笔录进一步证明被上诉人与城西分公司不是同一个法律主体，被上诉人主体不适格。被上诉人称由于集团管理需要，由城西分公司代为向业主出具收据，违反了发票管理办法第22、24条之规定。根据谁服务谁收费原则，2017年开始为开元四季一期提供物业服务的企业和收费的企业，是城西分公司，而不是被上诉人。开元物业徐州分公司认为，对谈话笔录真实性无异议，可以确认社区经办人对涉案小区的服务单位无法核实确认，该社区出具的证明无法作为认定服务主体的依据。而且其出具第二份证明，仅仅是依据收费票据并未结合事实情况而做出，故证明内容与事实不符。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、关于开元物业徐州分公司作为本案原告主体是否适格的问题。2012年12月30日，开元物业徐州分公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》，物业服务合同签订后，开元物业徐州分公司对何媛媛所在小区进行了物业管理。后双方又签订了补充协议，约定针对开元四季社区一二三期的物业服务，一致同意将上述合同期限延长至2016年12月30日。补充协议到期后，双方虽未再签订物业服务合同，但业主未作出续聘或者另聘物业服务人的决定，开元物业徐州分公司继续为徐州市开元四季新城一期提供物业服务，实际支出了成本，徐州市开元四季新城一期小区业主接受了服务，原物业服务合同继续有效。何媛媛所在房屋属于徐州市开元四季新城一期高层住宅，在物业服务范围内，其应当支付相应的物业服务费用。一审法院判决何媛媛按照合同约定高层物业标准1.2元/平方米•月，向开元物业徐州分公司缴纳自2013年11月起至2019年12月期间所欠物业费，并无不当。何媛媛上诉主张因2017年之后开具物业费收费票据的是开元物业徐州城西分公司，证明提供物业服务的单位是开元物业徐州城西分公司，但开元物业徐州城西分公司表示其是接受开元物业徐州分公司委托代收相关费用，且经核实2020年11月24日的社区证明认为物业服务主体有变动仅以收费票据为依据，没有其他依据，双方各自提供的社区证明内容相互矛盾，本院均不予采信。结合开元物业徐州分公司进驻涉案小区的物业服务合同、其提供的服务员工资料等证据，一审认定开元物业徐州分公司提供物业服务，并无不当，仅以物业费收费票据确认物业服务主体是开元物业徐州城西分公司，依据不足，本院不予支持。二、关于何媛媛主张公共收益、公共能耗费等收入折抵物业费，应否支持的问题。关于公共能耗费，涉案物业服务合同约定实行物业服务费包干制，何媛媛未举证证明物业公司对其另行收取公共能耗费，其要求抵扣物业费不予支持。关于小区公共收益，小区公共收益的使用、处分涉及全体业主的权益，具体如何分配收益，应当由业主共同决定，何媛媛要求在本案中用公共收益抵销其物业费，本院不予支持。关于何媛媛提供2009、2010年票据认为物业费已交至2014年2月的问题，开元物业徐州分公司对上述收费予以认可，并具体说明本案欠付物业费的计算方式，何媛媛主张物业费已交至2014年2月，依据不足，本院不予支持。三、关于何媛媛主张物业费应按50%的比例收取，应否支持的问题。本院认为，物业服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，亦不利于物业整体管理。同时，开元物业徐州分公司作为物业服务的提供者，应当积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为徐州市开元四季新城一期提供更好的物业服务。一审法院已根据具体案情未予支持2013年11月以来欠付物业费的违约金，其要求按50%的比例计算物业费依据不足，本院对其该项上诉主张不予支持。另外，何媛媛陈述2013年年初，1楼物业用房发出臭味，向物业反映后，过了几天，何媛媛家厨房下水管道反臭水，造成厨房地板及客厅地板被泡，东西也被泡，后来发现是物业清理101室时把1楼下水管道都堵塞了，就往2楼反水了，造成损失。对于何媛媛主张的因溢水造成财物损失的问题，一审法院已告知其可另行主张权利。四、关于本案诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，何媛媛一审期间未提出诉讼时效抗辩，亦未提供新的证据能够证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间，故本院对其二审期间关于诉讼时效的抗辩不予支持。综上，何媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费95元，由上诉人何媛媛负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 黄 政审判员 宋正喜二〇二一年一月二十五日书记员 任汪磊