河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终466号上诉人（原审原告）:郭爱枝，女，汉族，1959年12月29日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人:陈燕燕，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱清，河南中锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省冶金建材物资供销有限公司，住所地郑州市黄河路**。法定代表人：徐书振，董事长。委托诉讼代理人：李希民，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗宇翔，河南仟问律师事务所实习律师。上诉人郭爱枝因与被上诉人河南省冶金建材物资供销有限公司（以下简称冶金建材公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初22825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员侯军勇独任审理了本案。本案现已审理终结。郭爱枝上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、本案诉讼费用冶金建材公司承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误，郭爱枝与冶金建材公司签订的《房地产买卖契约》有效，冶金建材公司违约事实清楚，应依法承担违约责任；2、一审法院认定合同无效后，但不支持郭爱枝诉请第二项返还办证费用明显错误；3、一审法院适用法律明显错误，不符合合同法及合同法解释的规定，同时也违反了民法原则。综上，最高院的判例与本案争议焦点基本一致，其对法律规定的适用应对本案具有指导意义，一审法院明显适用法律错误，应依法予以改判。冶金建材公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，案涉《房地产买卖契约》属无效合同，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。郭爱枝向一审法院起诉请求：1、判令被告以461473元为基数，按最新贷款基础利率（LPR）支付原告自2011年9月8日至实际办理房屋产权证书之日止的违约金（截止2020年9月8日暂计159900元）；2、判令被告返还产权费用37107元；3、判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月28日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖契约》一份，主要载明：被告自愿将坐落在xx区xx路xx号院x号x层xx号x间的房地产出售给原告，该房地产的基本情况已载于申请审批表中。原告对被告所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。上述房地产成交价格为人民币150951元，付款方式为分期付款。双方同意于2010年12月31日由被告将上述房地产正式交付给原告。被告保证上述房地产权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税、费，由原告承担。产权费用（契税、印花税、维修基金、测量费、登记费、工本费）共计人民币12369元，以及天然气集资费用3800元，有线270元，共计人民币4070元，在首付房款交付时付清，以上为代收费用，所缴纳的款项依照相关部门正式票据为准，多退少补。产权证在房屋交付使用后180个工作日之内办理完毕，如果被告不能按期向原告交付房屋产权证，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款万分之0.01的滞纳金等。该契约第二页下方手写有：原告于2010年4月28日支付房款计90000元，剩余房款及产权配套费用共计人民币77390元应在交房前一次性付清。2010年4月28日，河南省冶金建材物资供销公司出具的《收据》载明：今收到孟子龙xx层xx号，郭爱枝xxx层x号，金额180000元，附注：房款；2011年5月1日，河南省冶金建材物资供销公司出具的《收据》载明：今收到孟子龙xx层x号，郭爱枝xx层x号，人民币154780元，系付房款及办证费用。2010年4月30日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房地产买卖契约》一份，主要载明：被告自愿将坐落在xx区xx路xx号院x号楼xx层xxx号x间的房地产出售给原告，该房地产的基本情况已载于申请审批表中。原告对被告所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。上述房地产成交价格为人民币310522元，付款方式为分期付款。双方同意于2010年12月31日由被告将上述房地产正式交付给原告。被告保证上述房地产权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，概由被告负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿。上述房地产办理过户手续所需缴纳的税、费，由原告承担。产权费用（契税、印花税、维修基金、测量费、登记费、工本费）共计人民币24738元，以及天然气集资费用3800元，有线270元，贰间共计人民币8140元，在首付房款交付时付清，以上为代收费用，所缴纳的款项依照相关部门正式票据为准，多退少补。产权证在房屋交付使用后180个工作日之内办理完毕，如果被告不能按期向原告交付房屋产权证，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款万分之0.01的滞纳金等。该契约第二页下方手写有：原告于2010年4月30日支付房款计100000元，应于2010年5月15日前支付房款共计人民币100000元，剩余房款及产权配套费用共计人民币143400元应在交房前一次性付清。2010年6月1日，河南省冶金建材物资供销公司出具的《收据》载明：今收到郭爱枝（xx层xx、xx号）房号改为xx、xx号，金额100000元，附注：房款。2011年5月28日，河南省冶金建材物资供销公司出具的《收据》载明：今收到郭爱枝（xx、xx号），人民币243400元，系付房款及办证费用。另查明，被告就案涉土地于2006年1月19日取得了郑国用（2006）第0038号土地使用权证，使用权类型为划拨，用途为仓储；2009年2月19日，被告就案涉土地取得建设工程规划许可证，规划建筑分类为1、2号仓库和办公，共计3栋，每栋4层，框架结构。又查明，2011年3月24日，河南省工商行政管理局核准被告名称由河南省冶金建材物资供销公司变更为河南省冶金建材物资供销有限公司，以上名称在企业登记主管机关核准变更登记，换发营业执照后生效。庭审中，被告称土地性质是划拨，审批建设的是仓库和办公用房，被告没有按照审批建设。建设成了分套建筑，批准的是4层，建成了7层，无法办理产权证。原、被告双方均认可涉案房屋交付时间为2010年12月31日。一审法院认为，根据被告取得的郑国用（2006）第0038号土地使用权证及建设工程规划许可证，使用权类型为划拨、用途为仓储。因案涉房产的土地系划拨地，原告与被告签订的《房地产买卖契约》，改变了土地的规划用途，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院的有关规定，报有批准权的人民政府审批。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”故本案原、被告签订的《房地产买卖契约》违反了法律法规禁止性规定，应属无效。故原告的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告郭爱枝的诉讼请求。案件受理费减半收取为2120元，由原告郭爱枝负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，案涉房屋所占土地性质为划拨的仓储用地，规划建筑分类为仓库和办公，为4层框架结构。郭爱枝、冶金建材公司签订的《房地产买卖契约》系当事人双方真实意思表示，郭爱枝支付了购房款，冶金建材公司实际交付了房屋，合同的主要权利义务履行完毕多年。一审法院认定上述《房地产买卖契约》所引用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院的有关规定，报有批准权的人民政府审批。”未明确规定违反该条文的行为无效；而《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准，办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为。本案《房地产买卖契约》的性质为房屋买卖合同，故不应适用于本案合同效力的认定。因此，一审判决认定《房地产买卖契约》无效，适用法律不当。案涉标的物房产未经批准办理划拨土地使用权出让手续，且系超出建设工程规划许可证范围建设的房屋，现案涉房屋不能办理物权登记，不能办理产权过户手续。冶金建材公司明知案涉房屋土地性质以及规划许可证审批等手续的办理情况，与郭爱枝签订《房地产买卖契约》收取房款，冶金建材公司认为《房地产买卖契约》无效的理由不能成立。郭爱枝在购买案涉房屋时应当明知冶金建材公司不具有房地产开发企业的资质证书，应当对于建筑物的建设工程规划许可证等相关手续进行核实，现郭爱枝在案涉《房地产买卖契约》不能继续履行的情况下，不请求解除《房地产买卖契约》，请求判令冶金建材公司支付逾期办证违约金、返还产权费用等诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、认定合同效力适用法律有不当之处，但裁判结果正确，故对郭爱枝的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4240元，由上诉人郭爱枝负担。本判决为终审判决。审判员  侯军勇二〇二一年一月二十日书记员  许瑶瑶