河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初4006号原告:王绍俊，男，汉族，1983年12月25日出生，住河南省洛阳市吉利区。原告:朱新治，男，汉族，1979年7月1日出生，住河南省荥阳市。原告：张晓娟，女，汉族，1982年7月11日出生，住河南省荥阳市。原告:李白华，女，汉族，1986年8月5日出生，住河南省荥阳市。原告：李建军，男，汉族，1968年1月28日出生，住河南省荥阳市。原告：李桂丽，女，汉族，1980年9月6日出生，住河南省荥阳市。原告：石喜兰，女，汉族，1963年7月7日出生，住河南省荥阳市。原告：刘继东，男，汉族，1978年1月7日出生，住河南省荥阳市。原告：庞凯，男，汉族，1990年12月14日出生，住河南省荥阳市。原告：石喜梅，女，汉族，1948年6月10日出生，住河南省荥阳市。原告：石玉贞，女，汉族，1959年6月1日出生，住河南省荥阳市。原告：聂晓鹏，男，汉族，1975年2月25日出生，住河南省荥阳市。原告：钱长欣，男，汉族，1987年11月17日出生，住河南省新野县。原告：闫国辉，男，汉族，1986年12月29日出生，住河南省荥阳市。原告：禹燕燕，女，汉族，1986年11月19日出生，住河南省荥阳市。原告：白营，女，汉族，1990年5月11日出生，住河南省荥阳市。原告：刘春峰，男，汉族，1974年2月28日出生，住河南省荥阳市。原告：王翊铭，男，汉族，1997年3月17日出生，住河南省荥阳市。原告：王豫飞，男，汉族，1987年8月10日出生，住河南省荥阳市。原告：宋芳，女，汉族，1974年7月17日出生，住河南省荥阳市。原告：孙玉晓，女，汉族，1979年9月25日出生，住郑州市管城回族区。原告：张青波，男，汉族，1999年6月27日生，住址：河南省荥阳市。原告：吕海营，男，汉族，1970年10月10日生，住址：河南省荥阳市。原告：郎春阳，男，汉族，1993年3月2日生，住址：河南省荥阳市。原告：崔新新，女，汉族，1984年4月30日生，住址：河南省荥阳市。原告：吕勇帅，男，汉族，1989年9月24日生，住址：河南省荥阳市。原告：冯淑云，女，汉族，1963年3月29日生，住址：河南省荥阳市。原告：于晓东，男，汉族，1982年10月2日生，住址：河南省荥阳市。原告：李航，男，汉族，1990年3月16日生，住址：河南省荥阳市。原告：赵利宾，男，汉族，1978年11月6日生，住址：河南省荥阳市。原告：王日朝，男，汉族，1991年2月5日生，住址：河南省林州市。原告：张翼博，男，汉族，1992年6月20日生，住址：河南省荥阳市。原告：张小燕，女，汉族，1984年5月30日生，住址：河南省荥阳市。原告：朱丽萍，女，汉族，1984年7月21日生，住址：河南省荥阳市。原告：王海涛，男，汉族，1981年11月20日生，住址：河南省荥阳市。原告：张红斌，男，汉族，1970年3月1日生，住址：河南省荥阳市。原告：赵军强，男，汉族，1976年1月30日生，住址：河南省襄城县。原告：程峰，男，汉族，1986年10月6日生，住址：河南省荥阳市。原告：李建刚，男，汉族，1983年1月4日生，住址：河南省荥阳市。原告：周蕊，女，汉族，1990年11月23日生，住址：河南省荥阳市。原告：李文凤，男，汉族，1982年4月26日生，住址：河南省夏邑县。原告：李琼兰，女，汉族，1982年9月18日生，住址：河南省偃师市。原告：董龙飞，男，汉族，1987年6月24日生，住址：河南省荥阳市。委托诉讼代理人：史玉靖，河南光法律师事务所律师。委托诉讼代理人：摆亚楠，河南光法律师事务所实习律师。被告：被告河南金根置业有限公司，荥阳市汜水镇东河南村。法定代表人：周阿伦，执行董事。委托诉讼代理人：彭崇志，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。原告王绍俊、朱新治、张晓娟、李白华、李建军、李桂丽、石喜兰、刘继东、庞凯、石喜梅、石玉贞、聂晓鹏、钱长欣、闫国辉、禹燕燕、白营、刘春峰、王翊铭、王豫飞、宋芳、孙玉晓、张青波、吕海营、郎春阳、崔新新、吕勇帅、冯淑云、于晓东、李航、赵利宾、王日朝、张翼博、张小燕、朱丽萍、王海涛、张红斌、赵军强、程峰、李建刚、周蕊、李文凤、李琼兰、董龙飞与被告河南被告有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用普通程序,由审判员吴永青独任审理,于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告刘继东、冯淑云及原告委托诉讼代理人史玉靖，被告委托诉讼代理人彭崇志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王绍俊、朱新治、张晓娟、李白华、李建军、李桂丽、石喜兰、刘继东、庞凯、石喜梅、石玉贞、聂晓鹏、钱长欣、闫国辉、禹燕燕、白营、刘春峰、王翊铭、王豫飞、宋芳、孙玉晓、张青波、吕海营、郎春阳、崔新新、吕勇帅、冯淑云、于晓东、李航、赵利宾、王日朝、张翼博、张小燕、朱丽萍、王海涛、张红斌、赵军强、程峰、李建刚、周蕊、李文凤、李琼兰、董龙飞向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计3054840.84元（违约金以已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）自商品房交付使用后360日为起点计算至权属证书办理之日，暂计至2020年4月20日）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告分别与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发建设的位于荥阳市繁荣街与工业路交叉口西南侧郑上品小区的商品房，按照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。后续，被告向原告分别交付了涉案房屋，截止至起诉日被告一直未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，导致原告迟迟不能办理产权过户登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。原告认为，被告迟延履行协助办证义务，违约事实明显，违约行为严重损害了原告的合法权益，原告诉至贵院，请求根据《合同法》及相关法律规定，查明事实，判如所请。被告河南金根置业有限公司辩称，一、该案不符合共同原告之诉，应当驳回起诉。原告与被告之间，签订了不同商品房买卖合同、合同约定价款、房屋位置、实际交付或收楼时间、契税缴纳时间、每个业主对办理房产证的配合时间等均不相同，各原告与被告的房屋买卖合同关系分别属于不同的法律关系。能够作为共同原告起诉的，必须有合同依据或者法律依据，不能作为共同原告一并起诉被告，否则不利于案件事实的查明，应当驳回起诉。二、原告起诉中所述的“截止起诉之日被告一直未将办理产权证需有出卖人提供的材料提交登记机关备案”的事实，原告应当承担举证责任。否则，应当根据谁主张，谁举证原则直接驳回原告起诉。实际上，关于备案，并非专业的房产登记方面的法律术语，没有特定的含义，目前不动产登记机关并没有备案这项业务，谈何被告承担责任。三、由于政府部门合并、分立以及职能调整，各方面均发生重大变化，且该变化系被告不能预见不能避免的客观情形，亦不能归属于原被告双方，应认定为情势变更，驳回原告诉请。2018年3月份开始，住建，消防，土地，规划等政府各职能部门的分立、合并，必然造成相关工作的滞后，比如说消防等管理部门或归口的变化或转移等，同时，政府根据国际国内形式的变化，实时变更对人民群众更有保障力度的政策，人防工程必须增加平战转换的要求等，必然造成房地产开发企业各方面工作的滞后。特别是2016年8月20日河南省（含荥阳市）开始实施不动产统一登记，开发商由原向政府房管局申请相关初始登记，变更为向不动产局进行不动产首次登记等情形，房屋初始登记和不动产首次登记在报送资料的内容范围要求及程序受理部门等完全不同，办理不动产登记的主体程序资料内容发生重大变化，房屋所有权证书和对应的土地使用权证书合并为不动产权证书。原被告签订的商品房买卖合同约定由出卖人持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的时间限制已不存在。四、商品房买卖合同当中，开发商就办理各个购房者的分户产权证书实际只是承担配合义务，而不是承担直接的办证义务。众所周知，办理不动产权证还需要原告方提交包括但不限于契税缴纳凭证，身份证复印件，房屋备案表，面签等一系列材料和手续，并非被告单方可以完成，如原告不提供或不配合将不能办理出来不动产证，就李建军或聂晓鹏来说，分别是在2019年9月26日及2019年8月6日缴纳的契税，金根公司不可能在其交契税前为其办理出不动产证。况且，主要是系行政机关的职权范围，原告什么时间能取得不动产权证不是被告说了算。截止目前，仍有业主没有缴纳法定契税，或迟迟不能面签等，即无法办证的原因并不在被告。五、双方合同第十五条约定的360天系被告提交材料的期间，并没有约定原告取得房屋权属证书的时间。并双方约定，对逾期办证后果的约定是“协商解决”，双方一直在协商中，且只要原告配合提供材料、面签等，均已领取权属证书。第一、合同第十五条的约定，仅约定被告向相关登记机构提交材料的时间，而没有约定原告取得房屋权属证书的具体时间。况，商品房买卖合同当中，开发商就办理各个购房者的分户产权证书实际只是承担配合义务，而不是承担直接的办证义务，且双方所签合同亦没有约定被告应当给原告办理房屋权属登记，同时，原告办理房屋权属登记不仅是被告一方能办到的，还需要原告的配合及提交材料。第二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条使用的前提是“当事人有特殊约定”，没有约定才能根据该条规定支持违约金。本案中，原被告双方在合同中仅对被告资料备案时间约定了“备案360天”，对原告具体办理办产权证时间没有约定，但肯定是交付房屋后360天之后的某个时间节点，对逾期办证后果的约定是“协商解决”。综上，原告与被告在合同中对办理房屋权属证书备案的时间及逾期处理方式均由特殊约定，即“协商解决”，且一直在协商中，那么，法庭亦不能剥夺双方意思自治，应有双方协商解决，驳回原告诉请。综上所述，望查明事实，依法驳回原告起诉或诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告分别与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于荥阳市繁荣街与工业路交叉口西南侧郑上品小区的商品房。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的X%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、协商解决。原告王绍俊、朱新治、张晓娟、李白华、李建军、李桂丽、石喜兰、刘继东、庞凯、石喜梅、石玉贞、聂晓鹏、钱长欣、闫国辉、禹燕燕、白营、刘春峰、王翊铭、王豫飞、宋芳、孙玉晓、张青波、吕海营、郎春阳、崔新新、吕勇帅、冯淑云、于晓东、李航、赵利宾、王日朝、张翼博、张小燕、朱丽萍、王海涛、张红斌、赵军强、程峰、李建刚、周蕊、李文凤、李琼兰、董龙飞于2020年7月14日向本院提起诉讼，要求被告分别支付原告逾期办证违约金：原告王绍俊84635.5元、朱新治、张晓娟68578.5元、李白华70008.24元、李建军62724.98元、166716.18元、李桂丽54477.91元、石喜兰74843.58元、刘继东187730.84元、庞凯85931.7元、石喜梅74313.86元、石玉贞67639.67元、聂晓鹏147972元、钱长欣88022.93、闫国辉、禹燕燕60563.7元、白营59308.92元、刘春峰65403.06元、王翊铭52601.74元、王豫飞59413元、宋芳43916.97元、孙玉晓75922.51元、张青波72236.04元、吕海营74116元、郎春阳73383.95元、崔新新585**元、吕勇帅73813.63元、冯淑云684**.43元、于晓东108420.54元、李航57678.45元、赵利宾88053.83元、王日朝104824.73元、张翼博67546.57元、张小燕57954.99元、朱丽萍、王海涛45352.44元、张红斌72090.91元、赵军强68966.77元、程峰51932.26元、李建刚、周蕊77834.75元、李文凤75273.44元、李琼兰58979.63元、董龙飞48592.69元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原、被告在合同中对办理房屋权属证书备案的时间及逾期处理方式均有特殊约定。原告主张赔偿逾期办证违约金的请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告王绍俊、朱新治、张晓娟、李白华、李建军、李桂丽、石喜兰、刘继东、庞凯、石喜梅、石玉贞、聂晓鹏、钱长欣、闫国辉、禹燕燕、白营、刘春峰、王翊铭、王豫飞、宋芳、孙玉晓、张青波、吕海营、郎春阳、崔新新、吕勇帅、冯淑云、于晓东、李航、赵利宾、王日朝、张翼博、张小燕、朱丽萍、王海涛、张红斌、赵军强、程峰、李建刚、周蕊、李文凤、李琼兰、董龙飞的诉讼请求。案件受理费31238元，由原告王绍俊、朱新治、张晓娟、李白华、李建军、李桂丽、石喜兰、刘继东、庞凯、石喜梅、石玉贞、聂晓鹏、钱长欣、闫国辉、禹燕燕、白营、刘春峰、王翊铭、王豫飞、宋芳、孙玉晓、张青波、吕海营、郎春阳、崔新新、吕勇帅、冯淑云、于晓东、李航、赵利宾、王日朝、张翼博、张小燕、朱丽萍、王海涛、张红斌、赵军强、程峰、李建刚、周蕊、李文凤、李琼兰、董龙飞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  吴永青二〇二一年一月八日书记员  柴永蕊