江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4627号上诉人（原审被告）：无锡广成地铁上盖置业有限公司，住所地无锡市滨湖区锦溪路**。法定代表人：李**，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐琰，江苏海辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅欢宁，男，1977年5月24日生，汉族，住无锡市新吴区。被上诉人（原审原告）：杨润华，女，1981年8月15日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：刘浩芳（受傅欢宁、杨润华共同授权委托），北京市京师（无锡）律师事务所律师。原审第三人：吴斌，男，1989年5月6日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。上诉人无锡广成地铁上盖置业有限公司（以下简称广成公司）因与被上诉人傅欢宁、杨润华，原审第三人吴斌房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初字第8126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广成公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回傅欢宁、杨润华的诉讼请求。事实及理由：1.“更名费”未在《商品房买卖合同》中体现，不属于双方房屋买卖合同法律关系项下的权利或义务，其从未参与过“更名费”的协商事项，形成“更名费”法律关系的相对方是傅欢宁、杨润华与吴斌。2.吴斌作为中间方，协调唐敏(原业主)更名，吴斌从中收取“服务费”，唐敏收取配合更名的补偿款，而该补偿先行由吴斌代收。“更名费”中涉及了多个法律关系：一是吴斌与傅欢宁、杨润华的中介服务关系，二是吴斌与唐敏之间委托代理关系，三是傅欢宁、杨润华与唐敏之间非法更名关系，“更名费”所涉的法律关系均与其无关。3.其没有收取过傅欢宁、杨润华支付的“更名费”，更没有委托吴斌以公司名义收取“更名费”。4.因收取“更名费”已经超出了吴斌的职务范围，相对人在交易过程中对此也应当负有一定程度的注意义务。傅欢宁、杨润华明知该款不能进入其公司账户，而是直接由吴斌以个人名义收取，傅欢宁、杨润华显然也不符合善意、无过失的主观态度，故吴斌收取“更名费”的行为不符合表见代理的构成要件，不构成表见代理，也不构成职务行为。5.房屋更名是产监部门禁止的行为，房屋登记满2年方能过户交易也是早就实施的政策。但吴斌明知房屋更名行为触犯行政性法规而为之，已经涉嫌刑事犯罪，已由公安立案侦查。虽然其公司应当加强对员工的管理培训，但是吴斌与傅欢宁、杨润华私下行为，其公司并不知情也从未接触过该笔款项，更不因此获利，其不存在任何过错。被上诉人傅欢宁、杨润华二审辩称：1.本案所涉款项是其在购买广成公司房屋的过程中产生的，广成公司的销售人员以案涉房屋已经出售、需要解除前手合同再行出售为由，收取的更名手续费及服务费。至于该款销售人员有无向广成公司交付、是否由内部人员私自分配，都不影响广成公司承担返还责任。2.吴斌、张西龙、戴秋寅等人均为广成公司员工，吴斌负责购房流程中各个环节，吴斌的行为属于职务行为。3.事实上案涉房屋在销售给其之前并不存在网签的情形，因此广成公司认为该房屋不存在需要更名的情形，但吴斌所述唐敏购买的情况系广成公司管理混乱所造成，其有理由认为吴斌所述的前手唐敏的购买行为并非是真实的交易行为，其支付的手续费、服务费必然需要返还。综上，请求二审法院驳回广成公司的上诉，维持原判。原审第三人吴斌二审未作述称。傅欢宁、杨润华向一审法院提起诉讼：1.广成公司返还价外款417000元及利息(以417000元为计算基数，按照银行同期贷款利率计算从2018年12月28日起至实际给付之日止)；2.诉讼费用(含保全费用)由广成公司负担。一审认定事实如下：2018年5月，杨润华与广成公司签订了购房意向书（有广成公司盖章），同意向广成公司缴纳了意向金1万元。2018年6月，杨润华与广成公司再次签订了购房意向书，同意向广成公司缴纳意向金55万元，广成公司应盖章处是吴斌签字。傅欢宁、杨润华与广成公司签订了一份预售合同的范本，购买的是绿地天空树26单元8层602，房屋总价2717800元。2018年12月27日，双方签订了预售合同，用于备案，合同中约定房屋总价款为2717800元，其中按揭贷款1100000元。傅欢宁、杨润华在2018年6月2日、6月9日缴纳了两笔首付款计1098000元，在2019年2月13日缴纳了尾款519800元，余款110万元贷款。房款已全部付清。该买卖合同于2019年2月完成了备案登记。一审中，傅欢宁、杨润华和吴斌一致确认：2018年4月，傅欢宁、杨润华到绿地天空树项目售楼处看房，属意绿地天空树26单元8层602号房屋。该楼盘销售人员张西龙和吴斌表示该房屋已经被卖予唐敏。吴斌向傅欢宁、杨润华表示要购买的话需要另行支付费用。后吴斌收取了傅欢宁、杨润华的41.7万元。吴斌陈述收取了傅欢宁、杨润华的41.7万元中由张西龙分得了11.7万，唐敏分得了12万，其分得了12万，剩下的以前的领导戴秋寅分得了6万左右。一审法院认为：当事人对自己主张的事实有责任提供证据证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。傅欢宁、杨润华和吴斌一致确认涉案款项是为了房屋买受人更名的费用。但吴斌庭审中又陈述傅欢宁、杨润华就涉案合同之前并未办理网签。首先，吴斌作为当时广成公司的销售人员接待傅欢宁、杨润华办理购房系列事项，有理由使傅欢宁、杨润华相信吴斌是代表广成公司行使职权。其次，房地产开发公司更需要加强对工作人员的培训和管理，以维护房屋买卖市场的良好秩序。再次，吴斌陈述41.7万元是由广成公司的销售人员张西龙、戴秋寅和原购买人唐敏所分配。至于吴斌收到41.7万元如何分配是广成公司和吴斌等销售人员之间的关系，与傅欢宁、杨润华无关。广成公司应将房款之外的款项41.7万元退还傅欢宁、杨润华。关于逾期付款利息，广成公司从未允诺何时退还涉案款项，故对于该逾期付款利息损失，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出判决：一、广成公司于判决发生法律效力之日立即向傅欢宁、杨润华返还417000元。二、驳回傅欢宁、杨润华的其它诉讼请求。如广成公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7555元，保全费2770元，共计10325元，由广成公司负担10000元，由傅欢宁、杨润华共同负担325元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。二审另补充查明以下事实：吴斌于2019年6月13日向公安机关陈述:“当时是我跟杨润华谈好她购买4栋26单元602室这套房子的时候需要多加40万元的，作为我赚的钱。但是她因为转账给我的时候不放心，我们就商量好我发条短信给她，因为我当时还在绿地天空树任职，不能明白的写清楚这个就是我赚的钱，所以会在信息中我会以更名费为理由来掩饰这个40万元。”2019年12月17日，无锡市公安局滨湖分局根据广成公司员工的举报，对于吴斌涉嫌职务侵占案正式立案侦查。一审中，吴斌向法院提供了房屋认购书（有广成公司盖章，但无唐敏签字）、销售确认单（有广成公司盖章吴斌签字，但无唐敏签字）、银行账户流水明细以及收据，证明2017年8月26日唐敏向其转账，要求其代为购买案涉房屋，广成公司亦以唐敏为抬头出具了收据。其中销售确认单显示案涉房屋的总价为2717760元，唐敏分三次支付了988000元。吴斌还称，当时唐敏购买房屋只草签了合同，并未办理网签，更名并不存在操作困难，唐敏全权委托其出售房屋，广成公司对该情况予以默认，现因广成公司领导更换，对于这个情况就全部予以否认。以上事实，由询问笔录、立案告知书、房屋认购书、销售确认单、银行账户流水明细以、收据及当事人陈述等在卷佐证。本案二审主要争议焦点：吴斌的行为是否构成表见代理，广成公司是否应予返还417000元。本院认为：首先，吴斌为广成公司的销售人员，具有负责操作销售房屋等相关手续的权限，吴斌的身份极易让购房人产生一定信赖，杨润华向吴斌支付1万元后，其与广成公司还签订了购房意向书。其次，从吴斌的陈述看，吴斌并未明确告知该41.7万元系其个人收取，而是含糊其辞打消傅欢宁、杨润华的顾虑，使傅欢宁、杨润华误以为其支付的41.7万元系广成公司收取的手续费，事实上41.7万元在广成公司内部进行了分配，吴斌的上级领导戴秋寅参与其中，这也与一般合同转让下差价由前手购房者获得模式不同。第三，广成公司、吴斌并未提供证据证明傅欢宁、杨润华明知其支付的41.7万元由吴斌等个人之间分配，傅欢宁、杨润华在此过程中并无存在明显恶意或过失。最后，广成公司以职务侵占向公安机关报案，说明广成公司认可该款实际应由公司收取，吴斌等人私分41.7万元侵害了其公司利益。即便广成公司在售房现场的显眼位置进行了提示告知，但吴斌从事的事项是围绕房屋销售。从吴斌一审中提供的证据看，广成公司在抬头购房人为唐敏以及有房号信息的房屋认购书、销售确认单等材料上广成公司均加盖了印章，此后购房人变更为傅欢宁、杨润华，说明广成公司对于商品房房屋更名持默认的态度，在购房内部程序流转过程中广成公司亦未能严格管控。广成公司上诉认为吴斌超越销售人员代理权限，但傅欢宁、杨润华有理由相信吴斌有代理权实施了职务行为，傅欢宁、杨润华对此并不存在故意或重大过失，故吴斌的行为构成表见代理。根据《无锡市物价局、无锡市住房和城乡建设局关于进一步规范新建商品住房销售明码标价及“一价清”制度的通知（锡价服[2017]64号）》第二条规定：“认真落实新建商品住房销售‘一价清’制度。除房款外，房地产开发企业和其他单位、个人不得向购房者收取电商费、团购费、居间服务费、信息咨询费等其他任何价款和费用，不得以捆绑搭售和附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。房屋中介机构、电商等代理销售新建商品住房，其代理费用由房地产开发公司支付，不得转嫁购房者。”广成公司收取该41.7万元违反规定，应退还傅欢宁、杨润华。综上，广成公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7555元，由上诉人广成公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡利娜审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇二一年一月十八日法官助理 周喆菁书 记 员 徐冬晖