江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终95号上诉人（原审被告）：汪军伟，男，1982年8月19日出生，汉族，住甘肃省武山县。上诉人（原审被告）：高丽娟，女，1988年12月24日出生，汉族，住甘肃省武山县。委托诉讼代理人：周海刚（受汪军伟、高丽娟共同特别授权委托），江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁佩佩（受汪军伟、高丽娟共同特别授权委托），江苏神阙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡明景置业有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道东亭南路****。法定代表人：金建永，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶鑫，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩进飞，江苏经权律师事务所律师。上诉人汪军伟、高丽娟因与被上诉人无锡明景置业有限公司（以下简称明景公司）商品房预售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初2101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汪军伟、高丽娟上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判其给付明景公司违约金11916.70元。事实与理由：1.其与明景公司签订商品房买卖合同后，明景公司指定了两家贷款银行，而该两家银行均要求高额手续费，其不接受才另寻贷款银行，故系明景公司导致其未在约定时间顺利办理贷款手续。且其在2020年6月已想尽办法全额向明景公司支付了房款，不存在违约故意。2.因全国爆发新冠疫情，各部门处于停业状态，因此其未能及时自行办理贷款手续，该情形属不可抗力因素，其无须承担违约责任。3.违约金的数额不应超过造成损失的30%。明景公司的损失仅为拖欠房款期间的利息，该利息以1750000元为基数，自2019年12月6日计算至2020年6月5日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为36804.45元；自1600000元为基数，自2020年6月5日至2020年6月22日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为2916.45元，以上合计39720.90元。因此，其应当承担的违约金最多为39720.90元的30%即11916.27元。被上诉人明景公司辩称，1.其公司只有案场合作银行，汪军伟、高丽娟此后能够成功至其他银行办理贷款也说明其公司并未限制特定贷款银行。且贷款未能顺利办理是因为汪军伟、高丽娟的个人征信存在问题，与其公司无关。2.新冠疫情爆发在汪军伟、高丽娟违约之后，故不能以此免除违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。明景公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（备案号为201911060116）；2.判令汪军伟、高丽娟于解除合同的判决生效后15日协助其办理撤销手续；3.判令汪军伟、高丽娟向其支付违约金500348.20元；4.判令上述三项诉请的相应款项其有权从应退购房款中予以扣除。诉讼过程中，明景公司将上述1-4项诉请变更为：判令汪军伟、高丽娟支付逾期违约金172850元。一审法院认定事实如下：明景公司与汪军伟、高丽娟于2019年11月6日签订商品房买卖合同（预售）及补充协议，约定汪军伟、高丽娟向明景公司购买位于锡山区××街道××幢××单元××室××商品房，总价为2501741元。合同第七条约定，签订合同前买受人已支付定金50000元，买受人应当于2019年11月6日前支付首期房价款751741元，余款1750000元向银行申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2021年6月30日前向买受人交付商品房。补充协议第五条第4款第（2）项约定，买受人应在本合同签订之日起30日内办妥按揭贷款手续付清全部剩余房款，无论因何原因买受人未在前述期限内办妥按揭贷款放款手续付清剩余房款的，则买受人应在前述约定的应办妥按揭贷款放款期限届满之日前以现金或出卖人认可的其他方式一次性支付剩余或差额购房款，否则视为买受人逾期付款，买受人应根据补充协议第六条的约定承担逾期付款的违约责任。补充协议第六条约定，买受人逾期支付购房款（包括因任何原因导致贷款机构未在买卖合同约定的应办妥按揭贷款放款手续期限届满之日前按揭贷款全部划入出卖人指定账号的情形），逾期超过30内的，出卖人有权单方解除买卖合同，如出卖人选择不解除买卖合同的，每逾期一日，买受人应按应付未付款项金额的万分之五向出卖人支付违约金，直至买受人付清应付款项之日止。2019年3月31日明景公司收到汪军伟、高丽娟定金50000元；2019年4月11日明景公司收到汪军伟、高丽娟支付的房款100000元；2019年4月30日明景公司收到汪军伟、高丽娟房款100174元；2019年9月14日明景公司收到汪军伟、高丽娟房款300000元；2019年10月29日明景公司收到汪军伟、高丽娟房款201567元，以上合计751741元。2019年12月20日，明景公司委托江苏经权律师事务向汪军伟、高丽娟所发出律师函，要求汪军伟、高丽娟付清拖欠的房价款1750000元并支付相应的逾期付款违约金。在本案诉讼过程中，汪军伟、高丽娟于2020年6月5日向明景公司交付房款150000元；于2020年6月22日向明景公司交付房款1600000元。汪军伟、高丽娟提供《补充协议书》复印件，约定“经双方确认，该商品房的首付款增加调整为901741元，增加的首付款150000元，汪军伟、高丽娟应于2020年6月5日前向明景公司支付完毕，剩余房款1600000元由汪军伟、高丽娟通过办理按揭贷款支付；若汪军伟、高丽娟未按上述约定期限按时足额付清，每逾期付款一日，汪军伟、高丽娟应按日向明景公司支付该商品房总价款的千分之三的违约金及一并向明景公司支付本协议签订前根据原合同的约定汪军伟、高丽娟应承担的逾期付款违约金（如有）；逾期超过15日以上，明景公司有权立即单方解除原合同，届时汪军伟、高丽娟还应按照商品房总价款的30%向明景公司支付违约金；本补充协议于原合同相冲突的，以本补充协议为准，本补充协议未涉及部分，仍按原合同的约定执行；本补充协议经双方签字盖章后生效。”该《补充协议书》，明景公司未盖章确认。汪军伟、高丽娟为《补充协议书》项下相关事宜至明景公司开发的楼盘售楼处进行磋商。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、收款收据、律师函、快递查询单、《补充协议书》复印件、视频录像、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，明景公司与汪军伟、高丽娟之间达成的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合法有效，双方均应按约履行。汪军伟、高丽娟未能在合同约定时间内办理完毕按揭贷款，亦未以其他方式及时支付购房款，已构成违约。明景公司在法庭辩论终结前提出变更诉请，将解除合同改为请求汪军伟、高丽娟支付逾期付款违约金，于法有据，予以准许。关于《补充协议书》，因该协议书未有明景公司的盖章确认，且为复印件，不予采信。且即使该《补充协议书》有效，协议也并未免除汪军伟、高丽娟在《商品房买卖合同（预售）》及补充协议项下的违约责任。至于明景公司的违约金主张，考虑合同的履行程度、给明景公司造成的损失、违约方的过错程度等情况，认为明景公司主张的违约金过高，酌定调整为69140元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、汪军伟、高丽娟应于判决发生法律效力后10日内给付明景公司违约金172850元；二、驳回明景公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3758元，减半收取计1879元，由明景公司负担279元，由汪军伟、高丽娟共同负担1600元。该款已由明景公司预交，明景公司同意其预交的案件受理费由汪军伟、高丽娟向其直接支付，法院不再退还，由汪军伟、高丽娟在判决生效之日起10日内向明景公司支付1600元。一审查明事实正确，本院予以确认。本案二审争议焦点为：汪军伟、高丽娟未能按期办妥贷款手续付清房款是否系明景公司或不可抗力因素造成；如汪军伟、高丽娟应当承担逾期付款违约责任，一审认定的违约金是否过高。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据证明。汪军伟、高丽娟称未在约定期间内办妥按揭贷款手续系因明景公司指定的贷款银行手续费过高，但该情形并非客观上无法办理贷款，且其未提供证据证明明景公司限定了贷款银行，故应承担举证不能的法律后果。又因汪军伟、高丽娟违约行为发生在新冠疫情爆发之前，故本院对其关于逾期付款系因明景公司或不可抗力因素造成的主张均不予支持。据此，明景公司有权要求汪军伟、高丽娟承担逾期付款违约责任。至于汪军伟、高丽娟上诉称违约金应低于实际损失的30%，系其对违约金过分高于实际损失时当事人可申请人民法院予以调整的法律规定的错误理解，本院不予支持。一审法院经考虑合同的履行程度、明景公司的损失、违约方的过错程度等情况后酌定调整违约金为69140元，于法有据，并无不当。综上所述，汪军伟、高丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1230元，由上诉人汪军伟、高丽娟负担。本判决为终审判决。审判长 顾 妍审判员 毛云彪审判员 韦 苇二〇二一年一月十八日法官助理李佳书记员沈秋月