江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初4373号原告（反诉被告）：董津麟，男，1985年8月9日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：冯亮，江苏顺维律师事务所律师。被告（反诉原告）：连云港创思汇教育科技有限公司，住所地连云港市海州区建设东路**御景龙湾**商业**。法定代表人：沈雷，经理。委托诉讼代理人：陈洁，江苏和济律师事务所律师。原告董津麟与被告连云港创思汇教育科技有限公司（以下简称创思汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，被告创思汇公司提起反诉，本院经审查一并予以合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董津麟及其委托诉讼代理人冯亮，被告创思汇公司的委托诉讼代理人陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董津麟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年4月26日签订的《经营区域合作合同》；2.判令被告向原告返还保证金63990元；3.判令被告承担原告装潢费用52700元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月26日，原告因业务发展需要与被告签订了《经营区域合作合同》，协议约定：原告租赁被告位于利群金街二层编号为L的经营区域从事美术培训，租期自2018年4月26日至2021年4月25日，合同签订之日原告向被告支付63990元保证金，原告每三个月支付一次租金，双方对违约责任、争议解决等作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金。原告在2018年10月6日收到被告通知，被告出租区域具备办学条件，可以从事美术培训。原告在2018年10月开始招生培训。2018年12月份，原告租赁区域上方三层经常出现巨大响声，严重影响教学培训，原告多次给被告反映要求被告解决，被告答应协调解决，直至起诉之日仍未解决。现原告租赁区域已不具备教学培训条件，合同目的无法实现。根据公平原则，原告要求被告赔偿相关损失，请求支持原告诉讼请求。被告创思汇公司辩称，原告之诉缺乏事实和法律依据，原被告之间的租赁关系是于2020年6月17日才正式解除，原被告之间实际上是商铺租赁关系，被告已经履行了商铺的交付和必要的管理协助义务，原告所提出的噪音问题是三楼的健身房造成，与被告无关，被告也不存在任何过错，希望法院查明驳回原告诉求。反诉原告创思汇公司向本院提出诉讼请求：判令被反诉人向反诉人支付合作金273853.85元（从2019年7月15日至2020年6月17日，含装修期合作金103786.48元），滞纳金137805.34元（计算至实际支付之日），共计411659.19元；2.被反诉人承担本案的诉讼费、律师费等费用。事实和理由：2018年4月26日，反诉人与被反诉人签订了《创思汇城市学习中心合作合同》，约定了合作期限、合作金额、违约责任等权利义务。然而被反诉人以存在噪音为由，拖欠合作金（房租），经多次催要仍拒绝支付。直至2020年6月18日被反诉人才撤场将商铺交给反诉人，给反诉人造成了严重的经济损失。被反诉人提前解除合同并拒绝支付产生的合作金273853.85元，滞纳金137805.34元，已构成严重违约。请求支持反诉请求。反诉被告董津麟辩称，被告在反诉状中已经明确合作期间、合作金额，而被告在与原告签订合同时承诺有办学许可证及消防许可证，但是反诉人一直没有办学许可证及消防许可证，也不具备合作条件，且被反诉人在与反诉人合作期间其所经营区域一直有巨大噪音，根本无法从事教育培训，反诉人也没有按照承诺排除妨碍，反诉人反诉要求被反诉人支付合作金、滞纳金共计411659.19元无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求以及答辩意见提交以下证据：原告提供光盘、合作合同与缴费凭证、通知、微信聊天记录、装饰装修合同与支付凭证、公告、微信转账凭证、聊天记录等证据，被告提供了合作合同、欠费明细、催款告知函、聊天记录、图片等证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。根据以上证据以及到庭当事人陈述，本院认定事实如下：2018年4月26日，董津麟（乙方）与创思汇公司（甲方）签订《经营区域合作合同》，约定如下：1.1甲方将其位于连云港创思汇城市学习中心第二层的编号为L的经营区域与乙方合作；1.2图纸实测面积为200.36平方米；本合同约定的与该经营区域面积有关的所有费用均按图纸实测面积计算支付，该费用包括但不限于经营区域合作金、设备使用费、装修垃圾清运费、公共事业费、能源使用费及其他与面积有关的费用；1.3乙方已对上述经营区域的现状，包括但不限于对房屋结构、水、电、通讯、空调等设备设施的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解，接受并认为适用于乙方合作所需；2.1乙方承诺该经营区域仅作培训教育培训业态的专业培训，机构名称为美术；3.1甲乙双方约定的合作期限为三合同年度，自正式合作日开始计算，即自2018年4月26日起至2021年4月25日止，本合同约定的正式合作日是指该项目甲方开业的当日，如乙方在甲方证实开业后签署合作合同，则按合同约定的时间为正式经营日；3.2.1装修期系指自从该经营区域的实际交付日至乙方装修结束的期间；4.1.1该经营区域的合作金按照合作面积计付，乙方自合作日开始承担该经营区域的合作金。第一个合作年度合作金标准为106.46元/㎡/月，每月合作金为人民币21330元/月；第二个合作年度合作金标准为111.78元/㎡/月，每月合作金为人民币22396.49元/月；第三个合作年度合作金标准为117.37元/㎡/月，每月合作金为人民币23516.32元/月；4.1.3合作金支付方式为：首期合作金为正式合作日起至第三个月最后一日期间的合作金，除首期合作金外，其他合作金均按每月三个完整的自然月为一个交纳合作金周期，乙方应当在每个交纳合作金周期最后一个月的5日前向甲方一次性足额支付下个周期的合作金；4.1.4本合同项下首期合作金共计63990元应于甲方正式开业前一个月接到甲方通知后5日内支付；第五条保证金本合同签署当日，乙方应向甲方支付人民币63990元，相当于第一个合同年度的三个月合作金，如采取合作经营、扣点方式经营作为履约保证金，合同终止后30日内，如不存在本合同约定的违约情形，履约保证金无息退还，乙方应同时退还履约保证金收据原件和相应应缴费用给甲方，否则甲方有权从履约保证金相应扣除乙方欠付的合作金、设备使用费及乙方违约金、赔偿金等，乙方履约保证金不足以扣除的，应在五日内支付前述款项并在五日内一次性补足全部保证金；但甲方或物业服务部门扣除乙方欠付的合作金、设备管理费并不免除乙方应承担的相应违约责任；20.1违约责任本合同签署后，如乙方未能在约定期限内足额支付履约保证金、首期合作金、设备费用，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权解除本合同，乙方已交保证金不予退还，且乙方应向甲方支付相当于应付未付保证金金额违约金；20.7本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权扣除本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任并不免除；20.8本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息返还本合同项下的履约保证金；20.9经甲乙双方协商一致，乙方可提前90日书面通知甲方并足额交纳合作金、设备使用费等费用后解除本合同，除甲方不予返还履约保证金和服务质量保证金外，乙方无需承担其他违约责任；22.3无论何种原因，甲方不对乙方的装修、装饰、设施设备等负任何赔偿责任，均由乙方自行承担，与甲方概无任何关系。上述合同签订当日，原告支付被告合作保证金63990元。之后原告向被告付款情况为：2018年6月15日支付装修管理费3606.48元、垃圾清运费400.72元、装修保证金20036元；2018年8月23日支付租金63990元以及2004元；2019年2月11日支付租金63990元；2019年3月28日，被告退原告装修保证金20036元，其中11320元被告抵扣空调费；2019年4月25日支付租金63990元；2019年6月25日支付空调费1494.75元；2019年7月23日支付空调费2170元；2019年8月1日支付租金34500元；2019年8月19日，支付空调费3005元；2019年10月16日，支付租金38000元；2019年10月21日，支付租金6792.8元；2020年5月份，支付租金5000元。以上扣除被告返还原告的装修保证金以及抵扣的空调费，原告共计向被告支付364253.75元。上述合同签订后，原告于2018年6月底开始装修，2018年10月份原告开始营业。2018年10月6日，被告向原告发出《变更正式租金计算日期的通知》，被告将原定计算租金的日期最后延期到10月15日，最后装修期限定在13日前。2018年12月份，原告所租赁使用的房屋楼上三楼所经营的健身房开始产生噪音，影响原告正常经营。原告多次与被告进行沟通，被告与楼上健身房沟通后收效甚微，噪音问题并未解决。2020年2月份至5月份，因为疫情，原告并未正常营业。2020年5月份，原告向被告发函，要求终止合作关系，被告回复要求原告缴清欠付的租金并清场交接后解除合同。2020年6月17日，原告将涉案房屋清场。2020年6月18日，原告将涉案房屋交付给被告。本院认为，原被告签订的《经营区域合作合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审查明事实，涉案房屋原告已于2020年6月18日交付被告，因此，本院认定双方签订的《经营区域合作合同》已经于2020年6月18日解除，故对原告该项诉求本院予以支持。本案的争议焦点为原被告在涉案《合作合同》履行期间是否存在违约行为。关于该争议焦点，原告在承租涉案房屋后于2018年12月份发现楼上出现噪音影响经营的情况，即开始与被告沟通要求被告解决噪音问题，原告自合同签订之后至2019年7月之前的房租等费用均按约定交纳，未出现逾期付款等违约情况，从2019年7月开始原告未按照约定足额交纳租金，从双方的微信聊天记录来看，因楼上噪音问题一直未解决，原告要求减免租金，虽然被告一直未予回应，但是本院认为，原告按照合同约定交纳多期租金，被告作为出租方，理应为原告提供有利于原告经营的场所和环境，原告基于当时的现状未全额支付租金并非违约行为。同样，楼上存在噪音问题系原告投入经营后两个月才产生，并非原告承租时就存在噪音，被告对该噪音问题也无法预料，对于噪音问题也不能归责于被告，故被告在本案中亦不存在违约责任。关于原告要求被告返还保证金63990元的诉讼请求，根据以上争议焦点，因原告不存在违约行为，根据双方合同约定，合同终止后30日内，如不存在本合同约定的违约情形，履约保证金无息退还，故被告应当将该保证金返还原告，对原告该项诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告赔偿装潢费用52700元的诉讼请求，根据双方合同约定，无论何种原因，甲方不对乙方的装修、装饰、设施设备等负任何赔偿责任，均由乙方自行承担，与甲方概无任何关系，因此，原告要求被告赔偿该项费用没有依据，本院不予支持。关于反诉原告创思汇公司要求反诉被告董津麟支付合作金的诉讼请求，该诉求包含以下几点，一、反诉被告是否需要支付反诉原告装修期的合作金，因反诉原告承诺装修期限延至2018年10月13日，且反诉被告实际上于2018年10月开始营业，反诉被告并未延期开业，根据合同3.2.1.1条约定，反诉被告不应承担装修期的合作金；二、反诉被告于2018年8月23日给付反诉原告2004元，反诉原告称系收取的二次消防验收款，因反诉原告未提供证据证实该款项由反诉被告承担的合理性和必要性，故该款项本院认定为反诉被告支付的租金，应予以扣除；三、关于反诉被告交纳的空调费，反诉被告对交纳的数额没有异议，但是认为标准过高，根据合同约定，该费用应当由反诉被告承担，且双方在履行合同过程中反诉被告并未对该款项的标准提出异议，庭审中反诉被告也未举证证明该款项标准过高，因此，对原告上述意见本院不予采纳；四，关于疫情期间合作金如何计算的问题，疫情期间从2020年2月1日起算至2020年5月9日复课之前，共计99天，该期间合作金为111.78元/平方米/月，合计合作金为73907.59元。因疫情双方均无过错，综合考虑合同期限、疫情对合同履行的影响程度以及租赁物使用目的等因素，本院认定上述疫情期间减少合作金36953.79元，故反诉被告在上述疫情期间应支付反诉原告合作金为36953.79元。综合上述意见，反诉被告共应支付反诉原告从2018年10月15日至2020年6月17日的合作金为401162.77元（438116.64元-36953.79元），扣除反诉被告已付的合作金276262.8元以及2004元，反诉被告还应支付反诉原告合作金122896.05元。关于反诉原告主张的滞纳金，根据合作协议20.4条约定，在反诉被告延迟交纳合作金的情况下，反诉被告应当交纳迟延履行违约金。根据前述争议焦点，在涉案房屋出现噪音影响经营之前反诉被告并未延期交纳合作金，而是在多次要求反诉原告处理未果的情况下反诉被告开始每期交纳部分合作金，该延期交纳行为并不属于违约行为，故对反诉原告要求反诉被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告董津麟与被告连云港创思汇教育科技有限公司签订的《经营区域合作合同》于2020年6月18日解除；二、被告连云港创思汇教育科技有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告董津麟保证金63990元；三、驳回原告董津麟的其他诉讼请求；四、反诉被告董津麟于本判决发生法律效力后十日内给付反诉原告连云港创思汇教育科技有限公司合作金122896.05元；五、驳回反诉原告连云港创思汇教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2634元（原告已预交），由原告董津麟负担1190元，由被告连云港创思汇教育科技有限公司负担1444元；反诉费3737元（反诉原告已预交），由反诉原告连云港创思汇教育科技有限公司负担2622元，由反诉被告董津麟负担1115元（连云港创思汇教育科技有限公司负担的款项于履行本判决时一并给付董津麟，董津麟负担的款项于履行本判决时一并给付连云港创思汇教育科技有限公司）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审 判 长  万路遇人民陪审员  徐进明人民陪审员  郭家民二〇二一年一月七日书 记 员  陈彦吉法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。