重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2665号上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆宏铭实业有限公司，住所地重庆市梁平区工业园区**。统一社会信用代码9150022809658801F。法定代表人：孙远琼，总经理。委托诉讼代理人：石亮金，重庆渝豪律师事务所律师。。上诉人（原审被告、反诉原告）：阙太勇，男，1971年9月1日出生，汉族，住重庆市梁平。委托诉讼代理人：向绍明，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：许有莉，女，系阙太勇之妻。上诉人重庆宏铭实业有限公司因与上诉人阙太勇房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市梁平区人民法院（2019）渝0155民初4844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。重庆宏铭实业有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判阙太勇承担逾期支付购房款的滞纳金，并对鉴定费用予以分摊；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1.案涉房屋买卖合同有效，阙太勇逾期支付购房款，应承担合同约定之滞纳金，原判却以房屋存在质量问题为由不予支付是错误的；2.房屋经鉴定不存在主体质量问题，需要整改，但如何整改，双方不能协商一致；3.鉴定费用应由双方分摊。阙太勇上诉请求：1.撤销原判第六项，改判先对厂房整改并经验收合格后付清房款，并办理过户手续；2.赔偿因强行停电造成的损失192500元及退还面积差价款370693元；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.由于被上诉人交付的厂房存在圈套瑕疵，需加固整改，故上诉人有权行使不安抗辩权，整改合格后才支付房款；2.原判对我的损失清单不予认定的错误的；3.交付房屋面积与约定面积相差233.65平方米，相应的价款应予退还。重庆宏铭实业有限公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令被告承担2016年12月31日前逾期支付购房款的滞纳金85791元；2.判令被告支付原告截止2018年12月31日前的购房款本金1649208.00元，并承担逾期支付的滞纳金，滞纳金的计算方式为：以129208.00元为基数从2017年1月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000.00元为基数从2017年4月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000.00元为基数从2017年7月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000.00元为基数从2017年10月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000.00元为基数从2018年1月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000.00元为基数从2018年4月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000.00为基数元从2018年7月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000.00元为基数从2018年10月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000.00元为基数从2019年1月1日起按年利率24%计算至付清之日止）；3.判令被告支付原告为其垫付的土地税25650.00元、房产税15308.00元、基本电费20160.00元；4.本案诉讼费由被告承担。阙太勇反诉请求：1、判决反诉被告宏铭公司立即对重庆市梁平工业园区F7、F8厂房进行排危、整改、更换、修复至合格后交付反诉原告使用（按照重庆市建设工程质量检验测试中心鉴定意见书所列举的各项整改项目和标准方案进行，经建委质检部门检验合格）；并将该房屋的产权过户登记到反诉原告名下；2、赔偿反诉原告因反诉被告强行停电给反诉原告造成的停产损失192500元以及整改期间的实际停产损失；3、退还反诉原告因反诉被告交付的房屋面积与房屋买卖合同约定的面积缺少223.65平方米之价款370693.00元；4、本案诉讼费、鉴定费、评估费等由反诉被告全部承担。一审法院审理查明，2016年8月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆宏铭实业有限公司一期厂房（仓库）购买合同》，合同约定：由被告向原告购买厂房（仓库）一栋，该厂房（仓库）土地位于梁平工业园区，是重庆市梁平县人民政府出让给原告一期规划内土地，被告向原告购买的一期规划建设工程中F7、F8区（厂房及办公宿舍楼），共占地面积2850.18平方米，建筑滴水面积为2111.65平方米（含6%分摊面积119.52平方米），以上所有面积均以本合同附件平面图纸的滴水面积为准，（其中：车间F7建筑滴水面积共计约456.13平方米，F8建筑滴水面积共计约1536.18平方米，分摊面积119.52平方米）、空地面积约1100平方米；购房总价为350万元（不含税、不含分期付款利息）；厂房（仓库）过户期间，所产生的一切相关税费（包括且不限于契税、营业税、增值税、所得税和原告应缴纳的税费等）均由被告承担，被告在使用期间所产生的一切税费和被告在经营中所产生的所有债务，均由被告承担；第一期购房款在签订合同后二日内被告支付给原告首笔购房款500000.00元，第二期购房款在2016年9月30日前被告支付给原告700000.00元，其余购房款本金2300000.00元，按三年每三个月支付一次（时间是2016年9月30日至2019年9月29日），分十二期支付完毕（即：第一期支付购房款本金210000.00元、第二期至第十二期每期支付购房款本金190000.00元）；厂房交付期为验收合格后于2016年12月底交付给被告使用；被告未按规定时间足额交纳购房款，须按日向原告支付所欠购房款的1‰作为滞纳金，如逾期一个月仍未足额交纳所购房款的，视作被告违约，原告有权没收全部购房款且收回厂房并解除合同；厂房（仓库）从交付之日起一年内出现建筑质量问题，由原告负责无偿维修，如原告未按期维修，被告有权负责请人维修，维修所产生的相关费用由原告承担。此外，双方还约定了其他权利义务。2016年11月26日，被告向原告出具承诺书一份，该承诺书载明：被告原与原告签订的合同第三条第三款第（2）小条中约定于2016年9月30日前向原告支付第二期购房款700000元（原合同约定支付金额为700000.00元，因被告在原告会所及别墅工程中制作玻璃栏杆和铝合金门、雨棚等，共计200000.00元，此款抵扣二期房款，故二期房款为500000元.00），第（3）小条中约定的第一支付给原告购房款本金及利息共计252840.00元在12月30日前支付，以上两笔房款总计752840.00元。原告承诺以上款项分三次付清，于2016年12月5日前支付200000.00元，2016年12月30日前支付300000.00元，2017年1月15日前支付252840.00元。此外，2017年8月5日、9月15日、11月17日、11月25日以及2018年1月18日、3月30日分别向被告发出联络函，要求被告及时交纳房款，否则应承担相应的法律责任。2016年8月19日，被告向原告支付购房款100000.00元。2016年11月24日，被告向原告支付购房款400000.00元。2016年12月4日，被告向原告支付购房款200000.00元。2017年1月27日，被告向原告支付购房款200000.00元。2017年7月26日，被告支付原告购房款150000.00元。2017年2月28日，原被告同意会所玻璃抵扣230792.00元。2018年1月3日，原告取得了被告所购厂房即位于梁平区双桂街道知德大道F7、F8幢的房屋不动产权证书。2018年5月10日，原告缴纳了包括被告所购厂房在内的2018年1月1日至2018年6月30日期间的房产税及城镇土地使用税，分别为185559.54元和58395.00元。2018年11月6日，原告缴纳了包括被告所购厂房在内的2018年7月1日至2018年12月31日期间的房产税及城镇土地使用税，分别为181665.99元和58395.00元。2017年8月10日，被告向梁平区建筑工程质量监督站投诉其所购厂房楼板开裂，存在质量问题，梁平区建筑工程质量监督站到场进行了查看并要求建设单位查找问题原因并提出处理方案。2017年8月17日，被告向梁平区工业园区领导提出申请，提出其购买的原告公司F7、F8厂房存在以下质量问题：1、厂房天棚屋顶排架因用钢材太细不够力，跨度太大，造成房顶彩钢瓦向下塌陷，2、办公楼房顶防水开裂；3、厂房两边墙体出现开裂，裂缝超过8公分以上，于2017年8月16日上午经质检部门查看，初步鉴定为危房，造成严重安全隐患；且原告以不缴纳房款为由将其电力闸断，希望单位领导同意在外接上动力电源，恢复生产。2017年11月20日，被告向原告发出一份复函，提出了原告交付的房屋存在质量问题、原告断电导致生产中断，要求原告提供厂房设计及施工图纸一套、提供符合法律规定的整改方案、赔偿因断电造成的损失。2018年7月19日，原告向该院提起诉讼，请求：1、判决被告支付原告购房款1693568.00元（截止2018年10月31日），并承担逾期支付的滞纳金（原告在庭审中要求按照年利率24%计算）；2、请求判令被告支付原告为其垫付的土地税25650.00元、房产税15308.00元、基本电费20160.00元。该院于2019年5月16日作出判决，一、被告支付原告2016年12月31日前逾期支付购房款的滞纳金85791元；二、被告支付原告截止2018年12月31日的购房款本金1649208元，并承担逾期支付的滞纳金，滞纳金计算方式为：以129208元为基数2017年1月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000元为基数从2017年4月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000元为基数从2017年7月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000元为基数从2017年10月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000元为基数从2018年1月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000元为基数从2018年4月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000元为基数从2018年7月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000元为基数从2018年10月1日起按年利率24%计算至付清之日止，以190000元为基数从2019年1月1日起按年利率24%计算至付清之日止（每期计算滞纳金基数可叠加）；三、被告支付原告为其垫付的土地税25650元、房产税15308元；四、驳回原告的其他诉讼请求。被告不服该判决，提出上诉后，重庆市第二中级人民法院于2019年8月1日以应当委托有资质的鉴定机构对房屋的质量进行鉴定为由裁定撤销一审判决，发回重审。发回重审后，该院结合被告（反诉原告）的申请委托重庆市建设质量检验测试中心对涉案房屋重庆宏铭实业有限公司一期建设工程中的F8区厂房（仓库）的主体结构质量是否达到安全标准进行鉴定。鉴定结论为：混凝土机构、钢结构、墙体填充部分不符合设计要求，导致建筑钢结构不满足设计载荷作用的安全要求，建筑填充墙中（1）/（A）-（E）轴、（7）/（A）-（E）轴填充墙体不满足设计荷载作用的安全要求。建议：对钢结构部分进行更换处理或加固。建议对承载力不足填充墙体进行加固处理、并对填充墙体裂缝进行处理，同时采取措施对填充墙体恢复设计构造设置。一审法院认为，原、被告签订的厂房购买合同，系双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等无效或可撤销的情形。同时，合同买卖的是原告开发建设的工业用厂房（仓库），该厂房（仓库）具备合法的批建手续，现已经竣工验收备案登记并取得房屋产权证书。该合同内容也不存在违背法律禁止性规定导致合同无效的情形。故，原、被告双方签订的《重庆宏铭实业有限公司一期厂房（仓库）购买合同》合法有效。原、被告双方应当按照合同约定如实履行自己的合同义务。根据合同约定，截止2018年12月31日，被告应支付原告购房款本金共计2930000.00元，但被告通过转账和抵扣玻璃款实际已支付被告购房款1280792.00元。截止2018年12月31日，被告还应支付原告购房款本金1649208.00元。被告抗辩房屋存在质量问题，拒绝付款。但经鉴定，房屋存在的问题属于建议整改的范围，未构成解除合同的条件，为维护交易安全和遵从合同法精神，该合同应当继续履行。故，对原告请求判决被告支付2018年12月31日前应支付的购房款本金1649208.00元，该院予以支持。原告请求被告支付逾期支付购房款的滞纳金，因原告交付给被告的房屋存在质量瑕疵，属于违约行为，且至今未整改。故，原告要求被告支付滞纳金的请求该院不予支持。原告还要求被告支付城镇土地使用税25650.00元、房产税15308.00元、基本电费20160.00元。因原、被告在合同中约定厂房交付之日起，本合同约定的土地面积上的所有税费，如土地使用税及经营过程中所产生的一切税费由被告承担。故，原告在被告使用厂房期间为其垫付的城镇土地使用税25650.00元及房产税15308.00元应由被告承担。原告要求被告支付的基本电费20160.00元。因原告未提供证据证明其已经交纳了上述费用，对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。关于被告的反诉请求，该院认为根据鉴定意见，原告应当对宏铭公司一期建设工程F8区厂房（仓库）按照鉴定意见的建议进行整改。根据合同约定，房产过户的前提是被告付清房款，因被告尚未付清房款，其请求判决过户，该院不予支持。被告反诉请求判决原告支付强制停电给原告造成的损失192500.00元，未提供充分证据予以证实，该院不予支持。被告反诉要求原告赔偿整改期间实际停产损失，由于原告至今未整改，给被告造成的损失尚不明确，被告应在原告整改后再另行主张权利。被告反诉称房屋滴水面积与合同约定不符，而其提供的证据是建筑面积，加上在本案的审理期间并未找到相应机构对滴水面积进行测量。故，其要求扣减的证据不足，该院不予支持。本次发生的对房屋质量进行鉴定的费用118800.00元（包括鉴定咨询服务、检测服务费113000.00元和勘察房屋现场时产生吊车租赁费5800.00元），由于该费用因原告交付给被告的房屋质量瑕疵产生，不经鉴定难以排除房屋主体结构质量安全是否存在问题。故，该费用应当由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告阙太勇于本判决生效后十五日内向原告重庆宏铭实业有限公司支付2018年12月31日前的购房款1649208.00元；二、由被告阙太勇于本判决生效后十五日内向原告重庆宏铭实业有限公司支付土地税25650.00元、房产税15308.00元；三、由反诉被告重庆宏铭实业有限公司于本判决生效后十五日内对其出售给反诉原告阙太勇的宏铭公司一期建设工程F8区厂房（仓库）按照鉴定意见的建议进行整改，整改至验收合格为止；四、由反诉被告重庆宏铭实业有限公司于本判决生效后十五日内向反诉原告阙太勇支付房屋质量鉴定费118800.00元（该费用可直接从被告应付给原告的款项中进行抵扣）；五、驳回原告重庆宏铭实业有限公司的其他本诉请求；六、驳回被告阙太勇的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20965.00元，由被告阙太勇负担，反诉案件受理费10620.00元，由反诉被告重庆宏铭实业有限公司负担2676.00元，反诉原告阙太勇承担7944.00元。二审审理中，双方当事人对原判认定的基本事实无异议，本院予以确认。另查明，《重庆宏铭实业有限公司一期厂房（仓库）购买合同》第三条5.过户问题：在乙方按合同按时按期足额支付完所有购房款的情况下，甲乙双方协定时间共同前往…将乙方所购买的厂房过户到乙方指定公司名下。本院认为，上诉人重庆宏铭实业有限公司与上诉人阙太勇于2016年8月13日签订的《重庆宏铭实业有限公司一期厂房（仓库）购买合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行自己的权利义务。由于所交付的厂房出现质量问题，阙太勇有权拒绝支付房款，故重庆宏铭实业有限公司要求其支付逾期支付购房款之滞纳金，本院不予支持；因双方合同明确约定需足额支付购房款才办理过户手续，故阙太勇之该请求条件不成就，本院不予支持；鉴定机构建议“对钢结构部分进行更换处理或加固。对承载力不足填充墙体进行加固处理、并对填充墙体裂缝进行处理，同时采取措施对填充墙体恢复设计构造设置。”，故重庆宏铭实业有限公司应当按此要求进行整改，直至验收合格；该鉴定系因出现质量问题而启动，所产生的鉴定费用应由重庆宏铭实业有限公司负担；对于阙太勇提出的“强行停电造成的损失192500元及退还面积差价款370693元”,一是因其未提交确实充分的证据，亦与合同约定不符，故该项请求本院不予支持。综上所述，上诉人之上诉请求和理由均不能成立。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25844.43元，由重庆宏铭实业有限公司16306.30元，阙太勇负担9538.13元。本判决为终审判决。审判长 黄   文   革审判员 刘红霞审判员杜抗洪二〇二一年一月十三日书记员 魏   椿   林