河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终883号上诉人（原审被告）：郑州天宏实业有限公司。法定代表人：张杰，董事长。委托诉讼代理人：孙琪、王景龙，河南国银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州纪元物业管理有限公司。法定代表人；李军。委托诉讼代理人：李星泽、高丽佳，河南陆达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张帅，男，汉族，1990年1月8日出生。委托诉讼代理人：姜鸿、葛轶博，河南鸿润律师事务所律师。上诉人郑州天宏实业有限公司（以下简称天宏公司）因与被上诉人郑州纪元物业管理有限公司（以下简称纪元公司）、张帅财产损害赔偿纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人天宏公司的委托诉讼代理人孙琪，被上诉人纪元公司的委托诉讼代理人李星泽、高丽佳，被上诉人张帅的委托诉讼代理人葛轶博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天宏公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判天宏公司不承担责任或发回重审（不服金额为50400元）；2.本案一、二审诉讼费用由纪元公司、张帅承担。事实和理由：一、天宏公司没有对张帅的财产权进行侵害，不是侵害其财产权的行为主体，不是本案的适格被告，不应承担赔偿责任。涉案房屋在2017年8月25日已经按照相关规定进行了竣工验收，备案文件齐全。至于交房前就存在阳台管道堵塞问题，涉案房屋所在大厦是2017年9月开始陆续交房。根据商品房质量保证书和商品房使用说明书中陈述的主管道报修起始时间为拿到竣工备案表起6个月，不是以实际交房时间计算；涉案房屋已不在质保期，应由物业公司承担维修和管理的相关义务。涉案房屋维修一次，且已修好，修好后，涉案房屋正常装修。天宏公司交付房屋时房屋能正常使用，把涉案房屋漏水归结为天宏公司的原因没有任何事实及法律依据。且该问题已经有司法鉴定意见书证明，涉案房屋漏水并不是天宏公司原因造成，而是因物业维修不当造成涉案房屋的损失，因此天宏公司不应承担责任。二、天宏公司没有实施侵权行为，天宏公司与张帅之间的损害结果没有因果关系。张帅在起诉状中明确表示造成本次涉案房屋大量积水是由于物业公司私自将主管道内污水通过软管引至涉案房屋阳台洗手池内，导致主管道内的污水直接灌入涉案房屋内。张帅提交的证据情况说明也可以说明涉案房屋发生损失不是天宏公司造成的。司法鉴定意见书中也明确看出涉案房屋漏水的原因是纪元公司的原因，与天宏公司无关。三、公共管道堵塞是由于业主及楼上业主不当处理装修垃圾、生活垃圾所致，一审判决作为开发商的天宏公司承担工程质量责任，没有依据。四、自天宏公司委托纪元公司为整个物业服务区域提供前期物业管理服务，并移交物业管理区域后，相关维护管理义务已转移到纪元公司。五、张帅对房屋损失（财物浸泡）进一步扩大没有及时止损也存在重大的过错，应自行承担相应的责任。六、张帅主张的3000元/月租金损失既无有效证据证明，也不属于直接经济损失，且与其在起诉状自述2500元/月租金相互矛盾，一审判决天宏公司赔偿租金损失不当。纪元公司辩称，一、天宏公司实施了侵权行为，是侵害张帅财产权的行为主体，是本案的适格被告，应承担赔偿责任。涉案当事人均无争议的事实是涉案房屋多次漏水。纪元公司接手涉案房屋物业时漏水问题没有得到修复，天宏公司交付的房屋质量不合格。天宏公司作为建设单位，应当提供符合国家质量标准的房屋及配套设施。涉案房屋虽然通过竣工验收，但不能作为其免除质量责任的法定理由。涉案房屋的公共给水管道质量保修期内多次漏水，在天宏公司不能举证证明房屋漏水不属于质量问题的情况下，应当对管道堵塞给张帅造成的损失承担相应的责任。天宏公司所述的商品房质量保证书和商品房使用说明书系天宏公司单方指定的格式文本，该协议内容严重违反了房屋建筑工程质量保修办法第七条最低期限的强制性规定，属于无效条款。二、天宏公司实施了侵权行为，与张帅的损害结果有因果关系。一审庭审中，纪元公司与天宏公司均向法庭提交了2018年3月7日公共部位、公用设施承接查验表，纪元公司提交的查验表明确载明涉案房屋管道未维修，而天宏公司提交的查验表却多出“已修好”，天宏公司一审庭审中要申请对已修好三字进行笔迹鉴定，但是在法庭告知其虚假陈述后果后，又不予以申请。纪元公司接通软管，而天宏公司主张软管导致财产损失的进一步扩大没有事实根据。且因纪元公司接通软管行为存在一定过错，一审已判决纪元公司承担部分赔偿责任。三、一审已查明堵塞管道属于隐蔽工程，移交后的维修管理义务仍然属于天宏公司。四、关于天宏公司陈述的张帅应就损失扩大承担相应责任及租金计算错误的上诉理由，纪元公司予以认可。综上，一审对天宏公司和纪元公司之间的责任承担主体及责任比例划分问题事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持。张帅辩称，一、天宏公司为一审适格被告。涉案房屋系单元楼上下排污主管道堵塞导致排水口过小引发漏水，属于隐蔽工程质量问题，该问题交房前即存在。纪元公司也采取了相应的检查措施。二、张帅所受的损失与天宏公司的侵害行为存在因果关系。三、主管道堵塞交房前即存在，天宏公司称业主不当处理装修及生活垃圾所致与事实不符。四、天宏公司移交给物业管理时隐蔽工程质量问题并未发现。五、张帅没有防止损失产生的可能性。出现问题的管道为上下排污主管道，管道位于楼体内部结构，物业公司作为承担小区维修管理义务的专业公司处理过程中尚存在重大问题，张帅作为毫无相关经验的个人没有任何能力维修管道阻止漏水。在2019年8月25日突发漏水情况后，张帅立即向天宏公司及纪元公司反映情况，并要求维修，但是天宏公司及纪元公司相互推诿导致房屋无人维修，才是导致损失扩大根本原因。六、张帅所主张的租金损失为实际产生的损失，一审已经提交有效证明。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉。张帅向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令天宏公司与纪元公司共同赔偿张帅房屋被水淹损失及因此产生的租房费用共计56000元。2、本案诉讼费由天宏公司、纪元公司承担。后张帅变更诉讼请求：1、请求判令天宏公司与纪元公司停止侵害、维修漏水管道，共同排除对张帅房屋的漏水妨害。2、请求判令天宏公司与纪元公司共同赔偿张帅因涉案房屋漏水导致的装修、家具损失45000元。3、请求判令天宏公司与纪元公司共同赔偿张帅因涉案房屋漏水导致的自2020年5月6日起至房屋排除妨害后六个月之日止的租金损失（暂计至2020年11月5日租金损失为18000元）。4、本案诉讼费、鉴定费等费用由天宏公司、纪元公司承担。一审法院认定事实：1、2017年底，张帅购买天宏公司所售楼盘金水××××号天宏咖汇东单元4层411号房屋一套（张帅房屋所在单元共计31层）。2018年6月25日，张帅与纪元公司签订《前期物业管理服务协议》。2、张帅所购涉案房屋在2018年年初交付，在交房前即2018年1月20日张帅所购涉案房屋就曾出现阳台、卫生间漏水。后经天宏公司于2018年3月份左右维修后，张帅正常装修。3、诉讼中，张帅、天宏公司、纪元公司均称2019年8月25日张帅所购涉案房屋阳台顶部及入户门再次出现漏水情况，各方均未维修。纪元公司称，其得知漏水情况后，多次和天宏公司沟通，要求天宏公司履行维修义务，2020年2月下旬当时涉案房屋漏水严重，疫情期间维修人员无法进入小区内，纪元公司为了减少漏水，派其工作人员拿着张帅房屋钥匙（张帅称其装修过程中将其房屋钥匙交给纪元公司，后一直未将钥匙取回。纪元公司认可张帅钥匙留存于纪元公司处，但称是张帅主动将钥匙留给纪元公司委托纪元公司看管房屋）进入张帅涉案房屋接入软管。接软管是当时物业公司采取的最合理的措施；天宏公司称，其并未拒绝维修，其得知漏水情况后，多次与纪元公司沟通情况，有给纪元公司发送维修通知的函件，要求物业履行维修义务。4、2020年8月15日，受原审法院委托，山东国泰建筑工程设计咨询有限公司作出［2020］鉴字第018号意见书，鉴定意见为，河南省郑州市金水区天宏咖汇东单元4层411房屋的漏水原因为：郑州纪元物业管理有限公司在天宏咖汇东单元4层411房屋阳台排水立管的检修口位置接入一根软管，将软管另一端搁置至411房屋阳台洗手盆，作为411房屋上面27层房屋的阳台排水措施。由于涉案房屋楼上住户较多，阳台给水、排水用量大，接入软管的洗手盆排水管径小、排水不及时，导致楼上排出的水溢出，造成天宏咖汇东单元4层411房屋漏水。5、天宏公司称阳台管道疏通的保质期为从拿到竣工备案表起6个月，案涉房屋已不在质保期内，应由纪元公司维修。纪元公司称，纪元公司的工作人员在检查漏水原因时，用专业设备下探阳台地下管道深处拍摄，照片显示管道内部排水口几乎被堵住四分之三，在被堵住的部分明显可见之前天宏公司维修的痕迹（有几个打孔洞），该堵塞管道属于隐蔽工程。6、张帅和天宏公司、纪元公司均认可，张帅涉案房屋的装修及家具损失共计45000元。7、张帅与案外人签订《房屋租赁协议》，约定张帅承租案外人房屋，租赁期限自2020年5月6日至2021年5月6日，每月房租3000元。一审法院认为，公民个人的合法财产依法受到保护，侵害他人合法财产致使受害人遭受损失的，侵害人应当赔偿损失。本案中，依据原审法院查明的事实，张帅所购房屋于2018年年初交房前阳台房顶曾漏水，维修后于2019年8月25日再次漏水，结合［2020］鉴字第018号意见书，因纪元公司在天宏咖汇东单元4层411房屋阳台排水立管的检修口位置接入一根软管，将软管另一端搁置至411房屋阳台洗手盆，作为411房屋上面27层房屋的阳台排水措施。由于涉案房屋楼上住户较多，阳台给水、排水用量大，接入软管的洗手盆排水管径小、排水不及时，导致楼上排出的水溢出，造成天宏咖汇东单元4层411房屋漏水。但纪元公司之所以接入软管，系张帅的阳台上公共管道堵塞，纪元公司在疫情期间采取的维修措施。原审法院认为，天宏公司作为开发商和纪元公司作为张帅涉案房屋的物业管理方，二者对张帅的房屋损失均有过错，天宏公司、纪元公司均应对张帅的房屋进行维修。结合原审法院查明的事实，原审法院酌定天宏公司的责任为80％，纪元公司的责任为20％。因张帅主张的房屋及家具损失45000元，故天宏公司应承担36000元，纪元公司应承担9000元。对于张帅的租房损失，张帅因房屋漏水，无法及时入住，故张帅租房损失应由天宏公司、纪元公司赔偿。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郑州天宏实业有限公司、郑州纪元物业管理有限公司于判决生效后十五日内维修张帅位于金水××××号天宏咖汇东单元4层411号房屋阳台漏水管道，共同排除对张帅案涉房屋的漏水妨害；二、郑州天宏实业有限公司于判决生效后十日内赔偿张帅36000元；三、郑州纪元物业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿张帅9000元；四、郑州天宏实业有限公司、郑州纪元物业管理有限公司于判决生效后十日内赔偿张帅的租金损失（自2020年5月6日至2020年11月5日的租金数额为18000元；自2020年11月6日起的租金，按3000元／月的标准计算至案涉房屋阳台漏水管道维修完毕达到居住条件之日止。郑州天宏实业有限公司承担租金数额的80％、郑州纪元物业管理有限公司租金的承担租金数额的20％）；五、驳回张帅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，鉴定费18000元。由郑州天宏实业有限公司负担12455元，郑州纪元物业管理有限公司负担6920元。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据山东国泰建筑工程设计咨询有限公司［2020］鉴字第018号意见书、郑州市金水区丰产路街道办事处姚砦社区居民委员会的证明及案件中其他相关证据可以相互印证，作为开发商的天宏公司和物业管理方的纪元公司在对涉案房屋的漏水问题中均存在相应的过错，应当承担相应的责任。关于天宏公司上诉认为其不是本案适格的被告，不应承担责任且天宏公司已经将物业服务的责任转移给纪元公司等理由，因天宏公司作为开发商，应当提供符合国家质量标准的房屋及配套设施，但其提供的证据不足以证明其该项主张。对于天宏公司认为张帅对房屋损失进一步扩大未及时止损存在过错应自行承担相应责任的理由，因张帅在房屋出现漏水后积极向天宏公司、纪元公司反映情况已经尽到自身的义务。张帅的涉案房屋漏水必然导致无法居住需要租赁房屋产生租金的情况，张帅原审中已经提供房屋租赁合同及转账凭证等相关证据证明其租金的数额，原审法院对租金的认定并无不当。综上，天宏公司的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，天宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由郑州天宏实业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  郑志军审判员  刘 皓审判员  邢永亮二〇二一年一月二十二日书记员  宋佳倩