山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初11345号 原告：山东恒生物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码：91370112560769707A。 法定代表人：徐峰，负责人。 委托诉讼代理人：王本存、陈福亭，均系上海段和段（济南）律师事务所律师。 被告：周宁，男，1990年1月26日出生，汉族，住济南市历城区。 原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司（以下简称恒生物业济南分公司）与被告周宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月24日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月31日公开开庭进行了审理。原告恒生物业济南分公司的委托诉讼代理人王本存，被告周宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒生物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2016年1月1日至2020年12月31日期问的物业费用共计8773.9元；2、判令被告支付违约金2897元(暂计算至2020年8月27日，最终以被告实际支付之日为准计算)；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2012年12月30日签订《恒生伴山前期物业管理服务协议》，约定原告对恒生伴山小区提供物业管理服务，并约定了物业费的收费标准及收费方式等内容。被告作为恒生伴山小区4号楼1单元2602室(建筑面积81.19平方米)业主，享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用。被告欠付2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费共计8773.9元，并欠付违约金及利息。经原告多次催要，被告拒不支付。现原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规规定，向法院提起诉讼，望法院查明事实，判如所请。 周宁辩称，周宁并非恶意拖欠物业费，因物业公司管理混乱，侵害业主权益且拒不整改。周宁的母亲在物业公司安保台前被殴打，物业非但不阻止，还任由肇事者逃跑，这件事对周宁及周宁家庭造成严重伤害。1.业主在购置选择物业时，首先考虑的就是安全问题。恒生物业济南分公司无法保证业主的安全，2017年周宁的母亲在小区物业大厅内被人殴打，物业工作人员及安保人员都在大厅内，但是却无一人出手阻止行凶，当时只有周宁三岁的儿子在身边，对孩子造成了严重的心理伤害；2.恒生物业济南分公司利用电梯广告，出租业主公共区域，为此物业公司服务中心搬至小区一楼，严重影响物业服务质量。物业公司管理混乱，安保服务奇差，经常更换安保公司。小区为封闭小区，严重影响了小区的私密性及防疫要求；3.业主交纳物业费时，物业公司不予开具正规收据，有偷税漏税嫌疑；4.物业公司未经四号楼业主同意，将电动车的公共充电区域改成车位，给业主出行带来严重不便；5.恒生物业济南分公司并未按照合同约定向业主和物业使用人每年公布物业管理费收支账目，未按约定制定业主文明公约；6.恒生物业济南分公司与周宁还有未尽的诉讼程序。综上，在恒生物业济南分公司纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费，请求法院驳回恒生物业济南分公司的诉讼请求。 经审理本院认定事实如下： 淄博恒生物业管理有限公司济南分公司系济南市历城区恒生伴山花园小区的物业服务公司。周宁系恒生·伴山花园小区4号楼1单元2602室业主，房屋建筑面积81.24㎡。2012年12月30日，周宁（甲方）入住小区前与（乙方）淄博恒生物业管理有限公司济南分公司签订《恒生•伴山前期物业管理服务协议》一份，载明淄博恒生物业管理有限公司济南分公司对其恒生•伴山花园的物业提供物业服务，收费标准为住宅1.8元/㎡/月，物业服务费由甲方每六个月向乙方交纳一次，每年1月15日前交纳当年1-6月份的物业管理服务费用，每年7月15日前交纳当年7-12月份的物业管理服务费用；甲方应按时向乙方交纳物业服务费，对物业费的收取乙方有权进行催缴，对于物业使用人或业主不按时缴费的需承担延期一天按总费用3%缴纳滞纳金，并承担由此产生的全部损失及相应的法律责任。周宁已交纳2015年12月31日前的物业服务费，欠交2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。 另查明，2017年9月12日，淄博恒生物业管理有限公司济南分公司变更为恒生物业济南分公司。其他生效判决查明，2016年至2019年4月期间，恒生物业济南分公司虽然为业主提供了物业服务，但未达到合同约定的物业服务标准且服务质量存在瑕疵，服务中存在多处卫生死角，清洁不到位；小区大门夜间无人值班、巡逻，安保执勤人员未到岗，地下室房门多处被撬，未尽到安全保障义务；消防器材损坏、缺失问题严重。 本案庭审中，恒生物业济南分公司提交2019年12月与案外人签订的《物业保洁委托服务合同书》、2020年4月与案外人签订的《绿化养护合同》、2020年9月与案外人签订的《绿化施工协议》、2020年9月与案外人签订的《空调百叶窗检修合同》，2020年6月与案外人签订的《恒生伴山项目外包保安服务合同》、2020年8月与案外人签订的《建筑消防设施维修保养合同》、2020年8月与案外人签订的《济南市环境卫生服务收费协议书》、恒生物业济南分公司提供物业服务及与业主恳谈会照片15张，拟证明恒生物业济南分公司积极履行合同义务，全方位加强了保洁、绿化、消防、安保等服务质量，大幅提升小区环境，并召开业主恳谈会与业主沟通物业服务事宜。经质证，周宁对上述证据的真实性未提出异议，其不经常回小区居住，对物业服务质量是否改善不清楚。 本院认为，恒生物业济南分公司（原淄博恒生物业管理有限公司济南分公司）系案涉小区的物业服务公司，其与周宁签订的《恒生伴山前期物业管理服务协议》亦对双方的权利义务进行了明确，双方应依照约定行使权利、履行义务。周宁享受了恒生物业济南分公司提供的物业服务，应向恒生物业济南分公司交纳物业费。根据其他案件查明，2016年1月至2019年4月期间，恒生物业济南分公司存在保洁、安保、消防等瑕疵行为，影响业主的正常生活，相应判决确定业主按照80%的比例支付上述期间的物业费。周宁所称其母亲2017年在小区内被他人殴打，虽未提供证据证实，相应生效文书亦认定当时恒生物业济南分公司存在安保瑕疵，并确定业主按照一定比例交纳物业费，周宁亦可享受物业费减交的权利。周宁所称公共区域收益及公共区域使用问题，其作为业主可向恒生物业济南分公司查询或提起业主知情权诉讼，但不能以此为由拒交物业服务费。物业服务收费具有公共性、整体性特征，恒生物业济南分公司是否开具发票、是否与周宁存在其他诉讼，均不能成为影响物业费交纳的理由。同期开庭的其他涉案业主提供的证据可以证实恒生物业济南分公司在物业服务中存在卫生、绿化等一定瑕疵，但不足以证实恒生物业济南分公司在2020年之后仍存在导致业主无法享受物业服务合同主要权利的违约行为，恒生物业济南分公司在本案中提供的证据可以证实，其公司对于物业服务中存在的卫生、安保、消防等问题进行了整改并积极与业主沟通服务事宜，同期开庭的其他涉案业主亦认可恒生物业济南分公司的2020年服务质量相比之前有所改善。物业服务具有整体性特征，业主对于物业服务中存在的问题应向物业公司提出意见和建议，物业公司对于业主的意见和建议应认真对待、积极整改，如业主仅以对物业服务质量不满为由拒交物业费，会导致物业服务公司经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益。综上所述，本院确定周宁按照80%的比例交纳2020年6月30日之前的物业服务费、正常交纳2020年7月1日之后的物业服务费。恒生物业济南分公司自愿按照建筑面积81.19平方米计算物业服务费，系对其权利的合法处分，本院予以支持。因恒生物业济南分公司提供的服务中仍存在一定瑕疵，应积极进行改进，故本院对其要求周宁向其支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告周宁于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司2016年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费7190.18元（81.19㎡×1.8元/㎡/月×54个月×80%+81.19㎡×1.8元/㎡/月×6个月）； 二、驳回原告山东恒生物业服务有限公司济南分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费46元，由被告周宁负担。 本判决为终审判决。 审判员  张本荣 二〇二一年一月八日 书记员  王志宇