陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕05民终2021号 上诉人（原审原告）：兰宇田（执行案外人），男，1991年11月27日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张雄，陕西省华阴市华山法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：刘凯（申请执行人），男，1982年4月19日出生，汉族。 委托诉讼代理人：邱伟，陕西泰普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙杰刚，陕西泰普律师事务所律师。 原审第三人：陈根社（被执行人），男，1970年7月1日出生，汉族。 上诉人兰宇田因与被上诉人刘凯、原审第三人陈根社案外人执行异议之诉一案，不服渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初6702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兰宇田的委托诉讼代理人张雄、被上诉人刘凯的委托诉讼代理人孙杰刚、第三人陈根社到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰宇田上诉请求：1、撤销(2019)陕0502民初6702号民事判决，发回重审或查明事实予以改判，不得执行买受人兰宇田已完全出资购买的、坐落于临渭区杜桥办车雷村**、坐北向南西邻曹明月、东邻刘西芳、长28米、宽10.4米、建筑面积约800平方米房屋。2、案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人购买的房屋，系第三人在其村民小组集体所有土地上自建的房屋，土地所有权和使用权人为本集体经济组织，地上建筑物所有权人为第三人陈根社。上诉人购买的第三人自建房屋，其所占用土地为本组所有的集体土地，依法不属于法律意义上的“宅基地”。二、一审判决适用法律错误。基于认定事实错误，一审判决在“本院认为”中错误地适用《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定论述该案事实，错误地适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定论述该案事实，从而导致判决结果错误。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定:“基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，显然，该规定约束和调整的对象是“宅基地”的各项权利。而本案中，上诉人购买的第三人的自建房屋，至今没有证据证明是建设在“宅基地”上的房屋，客观事实是该房屋所占用土地为集体土地，没有《宅基地使用证》，依法不得认定为“宅基地”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的相关权利义务，与本案没有关系。三、上诉人与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，人民法院不得执行上诉人购买并取得所有权的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院査封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案事实，第一、上诉人购买第三人房屋的时间为2018年7月20日，支付清结购房款的时间为2018年9月27日。法院作出查封第三人价值3789900元财产的(2019)陕0502执633号之一《执行裁定书》的时间为2019年3月19日，向车雷社区居民委员会发出《协助执行通知书》的时间为2019年8月16日。显然，上诉人购买该房屋的时间，发生在人民法院查封之前。第二、一审法院查明：2018年8月1日，上诉人与第三人签订了《房屋租赁合同》，将自己购买的该房屋又出租给第三人居住。该出租行为充分证明在人民法院查封之前上诉人已合法占有该房屋。第三、上诉人已于2018年9月27日支付完毕购房款。第四、未办理过户登记非上诉人自身原因。因该不动产系建设在集体土地上的房屋，无房产证，客观上无法办理过户登记，也无需办理过户登记，而并非因买受人原因未办理过户登记。上述四个条件的同时具备，上诉人提出的执行异议请求应予支持。 被上诉人刘凯答辩称，一、被答辩人与陈根社的房屋买卖协议违反我国法律法规的规定，属于无效合同，其转让行为无效，其执行异议应予驳回。农村土地的性质属于集体所有制土地，我国现行法律政策严格限制农村宅基地的转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据现行法律法规的规定，农村宅基地的使用权可以进行转让的条件1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准。2、转让人与受让人同为本村村民。3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件。4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。5、如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障。本案中，被答辩人兰宇田系渭南市大荔县冯村镇人，和陈根社不是同村村民，该转让合同也未经车雷村村民委员会以及杜桥办事处的同意，陈根社名下无财产无住房，在该村只有这一处宅基地，所以，被答辩人和陈根社签订的房屋买卖协议属于无效合同，其转让行为无效。二、陈根社与被答辩人签订的房屋转让协议属于恶意转让财产。答辩人系陈根社的保证人，2016年1月14日徐州市云龙区人民法院(2015)云商初字第1769号民事判决书确定了答辩人的追偿权。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十二条第一款“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条的规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”。这一规定即意味着刘凯在承担保证责任后，不用另行提起诉讼，应直接向人民法院申请执行。刘凯承担保证责任的时间为2018年1月承担了100万元的保证责任，2018年5月16日承担了150万元的保证责任。也就是说，在2018年1月份刘凯享有了对陈根社100万元的执行权力，2018年5月16日刘凯享有了对陈根社150万元的执行权利。虽然当时刘凯并未申请执行，但是其已经享有申请执行的实体权利，而被答辩人与陈根社签订的房屋买卖协议的时间是2018年8月28日，也就是在答辩人拥有了申请执行的实体权利以后，陈根社和被答辩人签订了转移房产的合同，其行为明显是恶意转让财产，应追究其拒绝履行判决、裁定罪的刑事责任。三、被答辩人系恶意、虚假诉讼，应按照相关法律规定追究其责任。答辩人和陈根社系同村同组村民，答辩人一直在该村组居住。被答辩人和陈根社于2018年7月20日签订了《房屋买卖协议》，合同第七条约定内容：“房屋交付时间：甲方(被执行人)应予乙方(被答辩人)交清购房款之次日向乙方以现状交付房屋”，而时至今日，陈根社仍然居住在该房屋内，其签订的合同只是为了转移财产。 原审第三人陈根社陈述，因我投资失败，债务太多所以变卖房屋还债。我将涉案房屋卖给上诉人，然后又从上诉人手中租赁该房屋，租赁时间为六年。 兰宇田向一审法院提出诉讼请求：1、不得执行原告已完全出资购买的、坐落于临渭区杜桥办车雷村**、坐北向南、西邻曹明月、东邻刘西芳、长28米、宽10.14米、建筑面积约800平方米的第三人陈根社宅基地上的房屋；2、判决上述房屋归原告兰宇田所有；3、案件受理费由被告负担。 一审法院认定案件事实：陈根社与王亚玲于2004年10月27日登记结婚，2016年1月14日，徐州市云龙区人民法院作出（2015）云商初字第1769号民事判决书，判决主要内容为：“一、本判决生效之日起三十日内，被告陈根社、王亚玲支付原告江苏公信资产经营管理有限公司租金10276490元及逾期付款利息。二、被告刘凯对被告陈根社的上述债务向原告江苏公信资产经营管理有限公司承担连带清偿责任。被告刘凯承担保证责任后，有权向被告陈根社追偿”。该案在执行期间，刘凯与江苏公信资产经营管理有限公司于2018年5月16日达成书面执行和解协议，刘凯向江苏公信资产经营管理有限公司履行案款400万元。 又查，2018年8月21日，本院受理原告刘凯与被告陈根社、王亚玲追偿权纠纷一案后，于2018年10月30日作出（2018）陕0502民初4650号民事判决书，判决被告陈根社、王亚玲自本判决生效之日起十日内，向原告刘凯给付275万元。陈根社、王亚玲不服该判决均提出上诉，陕西省渭南市中级人民法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款：“人民法院在判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼事实”之规定，认为（2015）云商初字第1769号民事判决书中，已判定了各方当事人的权利义务，且判项内容清晰、明确，各方当事人应据此向人民法院申请执行，遂于2018年12月28日作出（2018）陕05民终2407号民事裁定书，撤销渭南市临渭区人民法院（2018）陕0502民初4650号民事判决，驳回刘凯的起诉。该裁定已于2019年1月23日生效。 2019年2月20日，刘凯向本院申请强制执行，本院于2019年3月6日立案受理并开始执行，执行中，本院于2019年3月19日作出（2019）陕0502执633号之一执行裁定书，裁定“查封、扣押、冻结、划拨被执行人陈根社价值3789900元的财产”。并于2019年8月16日向渭南市临渭区杜桥街道车雷社区居民委员会发出协助执行通知书，对陈根社名下宅基地上的房屋予以查封；若遇国家政策拆迁安置等，该房屋拆迁补偿等款项予以冻结。 2019年9月2日，案外人兰宇田提出书面执行异议，请求中止（2019）陕0502执633号之一执行裁定书对陈根社名下宅基地上房屋的查封执行措施。本院受理后裁定驳回兰宇田的异议请求。 再查，2018年7月20日，兰宇田与陈根社、王亚玲签订《房屋买卖协议》，约定甲方陈根社、王亚玲（陈根社、王亚玲系夫妻关系）自愿将自建宅基地上房屋卖于乙方兰宇田，房屋坐落于渭南市临渭区杜桥办车雷村六组，坐北向南，西邻曹明月，东临刘西芳，长28米，宽10.14米，建筑面积三层合计约800平方米。甲方以现状出售给乙方，该房屋买卖价格为人民币150万元整，付款方式为：乙方于合同签订之日起向甲方交定金20万元整，剩余购房款130万元于2018年9月30日前交清，甲方指定收款账户户名：陈洋，卡号：62155926050********。房屋交付时间：甲方应于乙方交清购房款之次日向乙方以现状交付房屋。上述《房屋买卖协议》甲方栏除有陈根社、王亚玲的签字摁印，兰宇田在乙方栏签字摁印外，在村民小组一栏还显示有“刘伟”的签字字样及摁印但无单位印章。另,兰宇田分别于2018年9月11日向陈洋卡号62155926050********转款23万元、27万元；于2018年9月17日向陈洋卡号62155926050********转款14万元、36万元；于2018年9月27日向陈洋卡号62155926050********转款17万元、13万元。 2018年8月1日，甲方（出租方）兰宇田与乙方（承租方）陈根社签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将其所有的位于渭南市临渭区杜桥办车雷村六组、坐北向南、西邻曹明月、东临刘西芳的三间三层房屋整体出租于乙方陈根社，年租金2.8万元，乙方应于本合同签订之日向甲方交清。之后于每年度租赁期满前十日向甲方交清下一年度租金。乙方应向甲方缴纳一万元人民币作为租赁物损害赔偿保证金，租赁期限暂定六年，自2018年8月1日起至2024年7月30日止。 一审法院认为，本案的争议焦点是：原告兰宇田对坐落于临渭区杜桥办车雷村六组、坐北向南、西邻曹明月、东邻刘西芳、长28米、宽10.14米、建筑面积约800平方米的第三人陈根社宅基地上的房屋是否享有权利，能否阻却临渭区人民法院对该房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意……”。本案中，原告兰宇田户籍地为“陕西省渭南市大荔县冯村镇平王村三组163号”，不是第三人陈根社所在的农村集体经济组织成员，且兰宇田与陈根社签订的《房屋买卖协议》中涉及的宅基地并非土地利用总体规划或城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的土地，亦非经依法登记的集体经营性建设用地，故双方签订的《房屋买卖协议》中宅基地使用权的的转让违反法律规定，应认定为无效。综上，原告提供的证据不能证明其对案涉房屋享有所有权，亦无法证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求不予支持。 依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告兰宇田的诉讼请求。案件受理费18300元，由原告兰宇田负担。 经审理，一审法院认定事实清楚，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。 本院认为，被上诉人陈根社在未取得宅基地使用权的情况下，在农村集体土地上建造房屋，不属合法建造。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，陈根社对涉案房屋不享有物权效力。陈根社与兰宇田就涉案房屋签订房屋买卖协议，买受人兰宇田未审查出卖人陈根社的物权权利，导致涉案房屋根本无法办理物权过户登记，特别是无法办理涉案房屋土地使用权变更登记。对此，买受人兰宇田自身存在过错，故上诉人兰宇田主张排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定。 综上所述，兰宇田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽然存在瑕疵，但裁判结果正确。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由上诉人兰宇田负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二一年一月二十日 书记员  王梦娇