辽宁省锦州市古塔区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0702执异7号异议人时绍华，男，1959年1月20日出生，回族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人闫霞，辽宁锦逸律师事务所律师。申请执行人杨雨明，男，1964年4月20日出生，汉族，个体业者，住锦州市古塔区。被执行人锦州福兴房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区。法定代表人蒋忠山，该公司董事长。委托诉讼代理人赵军，该公司法律顾问。被执行人李铁流，男，1963年12月30日出生，汉族，锦州市滨海新区。委托诉讼代理人赵军，锦州市太和区法律服务所法律工作者。本院在执行申请执行人杨雨明与被执行人锦州福兴房地产开发有限公司、被执行人李铁流商品房预售合同纠纷一案中，于2020年3月18日作出（2016）辽0702执638号之四执行裁定：“一、查封被执行人锦州福兴房地产开发有限公司名下坐落于锦州市xx区XX号房屋；(查封限额为（2015）古民二初字第00805号民事判决书确定履行的义务范围内)二、查封期限为三年。”该执行裁定书已发生法律效力。异议人时绍华于2021年1月5日向本院提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人时绍华称，请求解除对锦州市××区××号房屋的查封。事实及理由：贵院因执行（2016）辽0702执638号一案，查封锦州市××区××号房屋，该房屋系案外异议人时绍华个人房屋，现提出书面异议，请求贵院解除对此房屋的查封。异议人于2009年9月1日与锦州市古塔区城市建设资金管理中心签署《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》，将其名下位于锦州市XX区XX号拆迁房屋置换为被异议人锦州福兴房地产开发有限公司开发建设的锦州市××区××号房屋，并于2012年4月14日向锦州福兴房地产开发有限公司付清全部房款，领取钥匙，办理入住手续，并且一直在锦州市××区××号房屋居住，交纳物业费、电费等相关费用。在此居住期间，异议人多次找到锦州福兴房地产开发有限公司要求其办理房屋过户登记事宜，锦州福兴房地产开发有限公司多次以各种理由推脱，一直未给予解决，后得知此房屋被锦州市古塔区人民法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”故此贵院应解除对锦州市××区××号房屋的查封。综上，异议人认为，贵院不应当查封该房屋，贵院的行为损害了异议人的合法权益，特此提出申请，请求贵院解除对锦州市××区××号房屋的查封。申请执行人杨雨明未作答辩。被执行人锦州福兴房地产开发有限公司未作答辩。被执行人李铁流未作答辩。本院查明，原告杨雨明与被告锦州福兴房地产开发有限公司、被告李铁流商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月7日作出（2015）古民二初字第00805号民事判决，判决内容为：一、解除原告杨雨明与被告锦州福兴房地产开发有限公司签订的士英里XX号、士英里XX号、士英里XX号、士英里XX号、士英里XX号、士英里XX号、士英里XX号、士英里XX号、士英里XX号、士英里XX号、士英里XX号、士英里XX号、士英里XX号、士英里XX号、士英里XX号，15户商品房买卖合同；二、被告锦州福兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款360万元，并赔偿原告损失360万元；三、被告锦州福兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨雨明多付购房款15万元，并从2014年7月1日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告杨雨明支付利息；四、被告李铁流对上述款项承担连带清偿责任；五、驳回原告杨雨明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64300元，保全费5000元，合计69300元，由被告锦州福兴房地产开发有限公司，被告李铁流承担连带责任。该民事判决书已经发生法律效力，原告杨雨明于2016年10月25日向本院申请执行。本院分别于2016年3月27日作出（2016）辽0702执638号之一执行裁定及2020年3月18日作出（2016）辽0702执638号之四执行裁定，内容为：一、查封坐落于锦州市××区××福××家园××号房屋（查封限额为（2015）古民二初字第00805号民事判决书确定履行的义务范围内）；二、查封期限为三年。该执行裁定书已发生法律效力。2009年9月1日，异议人时绍华（乙方、被拆迁人）与锦州市古塔区城市建设资金管理中心（甲方、拆迁人）、锦州古塔房屋拆迁安置有限公司（丙方、被委托拆迁人）签订城市房屋拆迁产权调换安置协议书，内容：一、房屋基本情况地址：锦州市XX区XX号，产权人：时绍华，产别：私产，建筑面积：36平方米，朝向：（正），产权证号：0138567，房屋使用性质：（住宅），房屋结构：砖混。二、拆迁补偿金额：1、房屋的货币补偿金额：36㎡×1580元/㎡=56880元3、房租补助费:36×8×18个月=5184（以实际发生月为准）金额合计：62065元（大写）陆万贰仟零佰陆拾伍元三、产权调换房屋产权调换房屋必须符合国家有关规定、标准，安置地点在古塔区士英里，面积约60平方米，该房屋设计用途为住宅，暂定2012年4月14日前交付乙方。1、产权调换房屋的价款总额：45㎡×1580元/㎡=71100元（55㎡-45㎡）×1850元/㎡=18500元（60㎡-55㎡）×3423元/㎡=17115总价款合计：106715元（大写）壹拾万陆仟柒佰壹拾伍元四、产权调换应出资款：44650元（大写）肆万肆仟陆佰伍拾零元五、乙方将房屋腾空交甲方验收合格后，由甲方拆除，乙方不得拆除，并保持原房屋及设施完好，若有损坏或丢失按物品的价格由乙方负责赔偿。六、产权调换房屋面积差异处理按国家有关规定执行。七、超期交付产权调换房屋的按拆迁政策有关规定执行。八、本协议签订时，乙方应向甲方提交有关房屋产权证（原件）、身份证复印件、营业执照复印件等有关证件。九、本协议由甲、乙双方签字盖章后即发生法律效力。在协议书上载明：选定309号西一单元11层29号61.72㎡过渡期补偿已于入户日全部结清。2012年4月14日，异议人时绍华补交XX区XX号房屋房款44650元、交纳取暖费1666元、物业费3848元。同年7月，异议人时绍华将房屋装修完毕后入住至今。此后，异议人时绍华分别交付该房屋取暖费至2020-2021年，物业费、电费、水费。异议人时绍华未办理该房屋的产权证书，2020年12月中旬，物业公司通知异议人时绍华办理产权证书时才得知该房屋处于法院查封状态。异议人时绍华提供城市房屋拆迁产权调换安置协议书、缴纳房款收据、缴纳取暖费、物业费、电费、水费等证明材料。本院认为，案外人异议是案外人基于对执行标的足以排除强制执行的权益提出的异议。本院在执行过程中就案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益只进行形式审查，而案外人对执行标的主张所有权属实体问题，应通过实体审理确定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中异议人与锦州市古塔区城市建设资金管理中心、锦州古塔房屋拆迁安置有限公司签订城市房屋拆迁产权调换安置协议书时间先于法院查封时间，异议人按协议书约定时间内交付房屋全部价款，并居住至今。异议人近期在房屋登记部门办理房屋手续时发现该房屋被法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，异议人已经支付房屋全部价款并实际占有，但因开发公司原因未办理房屋过户手续，异议人对此没有过错，人民法院不得查封该房屋。故异议人的异议主张证据充分，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对坐落于锦州市XX区士英里XX号房屋的查封。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  熊 伟人民陪审员  沈玉姝人民陪审员  曹 亮二〇二一年一月十三日法官助理谷荟萃书记员周佳妮