湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11916号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉世纪章发环卫用品有限公司，住所地：武汉市东西湖区永丰大队空调塑料制品及塑料模具生产建设项目**厂房******（10）。法定代表人：彭俊，总经理。委托诉讼代理人：张萌，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：武汉东港苑休闲农庄，住，住所地武汉市东西湖区/div>投资人：程胜平，经理。上诉人武汉世纪章发环卫用品有限公司（以下简称章发公司）与被上诉人武汉东港苑休闲农庄（以下简称东港苑农庄）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初2213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。章发公司上诉请求：1、撤销（2020）鄂0112民初2213号民事判决书，改判驳回被诉人全部诉讼请求，被上诉人向上诉人返还超额支付的租金101614元及逾期返还的利息损失；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不存在逾期支付租金的情形，且超额支付了101614元租金，被上诉人应当向上诉人立即返还101614元的租金。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，被上诉人将位于东港苑内的厂房出租给乙方使用，房屋面积2250平方米，租金每月每平方米12元，租赁期为2018年3月1日起至2021年2月28日止；2020年4月初，由于疫情影响导致上诉人无法继续经营，经双方协商，被上诉人同意租金支付至2020年4月底，上诉人于2020年4月底退场；自2019年3月1日起至2020年4月30日，东港苑应当向章发公司支付702000元（27000元×26个月）。由于上诉人的日常业务较多，平常并未注重案涉厂房的租金支付情况，因此并未发现超额支付租金的情况。根据上诉人提交的转账凭证，2018年1月16日起至2020年4月14日止，上诉人向被上诉人支付了803614元的租金；但一审法院在本院认定案件事实部分却漏掉了上诉人于2019年9月7日支付的29700元，明显有误。因此，上诉人不仅不存在逾期支付租金的情形，还多支付了101614元（803614元-702000元），被上诉人应当立即向上诉人退还前述费用。即使按照被上诉人主张的30000元/月的标准计算，上诉人仍多支付了23614元（803614元-30000元×26个月），而原审法院直接驳回了上诉人要求退还多支付租金的反诉请求，严重侵害了上诉人的合法权益。二、被上诉人主张上诉人承租了办公用房及场地，但没有为此提供任何证据，应当承担举证不能的不利后果。1、上诉人从未与被上诉人约定过办公用房的租金，被上诉人主张按照3000元/月的标准支付租金没有任何依据。根据《房屋租赁合同》，上诉人与被上诉人仅就案涉厂房部分的租赁问题进行了约定，并未对办公用房的租赁问题进行任何描述，上诉人与被上诉人也从未就办公用房的租金问题进行任何约定。且被上诉人主张向上诉人出租了办公用房，并约定了3000元/月的租金，应当就其主张的事实承担举证责任，但被上诉人并未就前述主张提供任何证据，应当承担举证不利的后果。然而，原审法院在没有任何证据的情况下，仅凭被上诉人的单方陈述就直接认可了被上诉人的主张令人十分费解，明显不当。2、上诉人从未使用过被上诉人所主张的场地。被上诉人主张其向上诉人出租了场地，其作为出租人，应当提交证明其交付场地的证据，但被上诉人没有就此向法院提交过任何证据。此外，令人不解的是，原审法院认可了被上诉人向上诉人出租场地的事实，但没有就场地的面积、租期、租金等问题进行任何的分析和说明，而是依据常理直接认定上诉人违约，明显不当。三、原审法院对案涉租赁现场进行了走访调查取证，但没有就其实地调查取证的结果通知上诉人，也未组织双方进行质证，而是直接认定上诉人违约；其调查过程违反了《民事诉讼法》的程序规定，不能作为认定案件事实的依据。原审法院就案涉厂房、办公用房、场地问题进行了实地调查，该调查实质上属于《民事诉讼法》中，人民法院依职权调查取证的行为。但原审法院在调查前，没有通知上诉人一同前往，在调查结束后也没有将调查结果告知上诉人，更没有按照《民事诉讼法》的规定组织上诉人与被上诉就该项调查取证的结果进行质证，甚至在原审判决书中也没有对走访的对象、询问的问题、调查结论及时间进行任何描述。原审法院的做法剥夺了上诉人的合法诉讼权利，严重违反了《民事诉讼法》的程序规定。此外，上诉人认为如仅根据现场调查判断本案租赁情况及上诉人是否存在违约行为是不合理、不科学的。首先，从时间上来看，案涉争议的租赁期间为2018年3月至2020年4月，而法院进行调查的时间是在2020年8月份以后，其调查时间与案涉争议时间相距甚远，如仅简单根据现场调查的情况倒推2018年、2019年的租赁情况是不客观的。其次，案涉场地的人员除租户外，多为被上诉人的员工或与其存在有利害关系的人，他们的供述不能客观的反应租赁的真实情况。最后，案涉租赁场地的实际使用及租金情况属于涉及上诉人与被上诉人之间的交易行为，不能仅根据被上诉人一方或第三方的陈述来简单判断。因此，法院此次调查程序不当，且缺乏合理性与科学性，不能作为认定案件事实的依据。四、《房屋租赁合同》系上诉人与被上诉人协商一致解除，上诉人不存在任何违约行为。2020年4月，因新冠疫情影响，上诉人经营困难，无法再继续承租案涉厂房。后上诉人与被上诉人协商终止合同，被上诉人表示同意。为避免因房屋空置而对被上诉人造成损失，上诉人主动为被上诉人介绍了案外人杜学文继续承租案涉厂房，案外人杜学文于2020年5月8日向被上诉人支付了5000元的订金并进场，2020年5月26日与被上诉人正式签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》系上诉人与被上诉人协商一致解除，并且被上诉人客观上也没有因为《房屋租赁合同》的解除而遭受损失，原审法院认定上诉人违约，并支持了被上诉人的预期利益损失明显不当。综上，上诉人不存在未足额支付租金的行为，反而向被上诉人多支付了101614元租金，被上诉人应当向上诉人退还；案涉合同系上诉人与被上诉人双方协商一致解除，上诉人不存在任何违约行为，且被上诉人也没有因此受到任何损失；原审法院在没有被上诉人没有提供任何证据且未查清案件事实的情况下就直接认可了被上诉人的全部主张，属于事实认定不清法律适用错误，应当予以纠正。东港苑辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东港苑向一审法院起诉请求：1、解除双方的租赁合同；2、判令章发公司向东港苑支付欠付的租金60000元；3、判令章发公司向东港苑支付欠付的电费936元、水费744元；4、判令章发公司向东港苑支付逾期付款利息（自起诉之日起至章发公司全部清偿之日止，以61680元为基数，按央行LPR一年期利率3.85%计）；5、判令章发公司赔偿东港苑房屋空置的预期利益损失27000元(按一个月租金标准计算)；6、本案诉讼费用由章发公司承担。章发公司向一审法院提出反诉请求：1、东港苑立即向章发公司返还超额支付的租金141,614元及迟延付款的利息损失（以141,614元为基数，按照同期中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%为标准，自2020年5月1日起计算至东港苑实际付清之日止，暂计算至2020年8月6日为：1463元）；2、本案的反诉费用全部由东港苑承担。一审法院查明，东港苑系2006年4月13日成立的个人独资企业，投资人系程胜平。章发公司系2014年6月9日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人系彭俊，股东系彭俊、杨峰。2018年1月16日，东港苑（出租房、甲方）、章发公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，载明：“一、甲方将位于东港苑内的厂房出租给乙方使用，租赁期自2018年3月1日起至2021年2月28日止，计三年。二、厂房面积为2250平方米，租金为每月每平方米12元，租金每半年交，一次性付清。三、乙方租赁期间水费、电费、物业费及其他由乙方居住生产而产生的费用均由乙方承担。四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造需先征得甲方同意。五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，需提前一个月通知甲方。六、租赁期间任何一方不得随意中止合同，如遇特殊情况经双方协商同意后签订终止合同。七、如发生争执，甲、乙双方友好协商解决，协商不成提请当地人民法院仲裁。”2018年1月16日，杨峰及彭俊三次转账共计150,000元至程胜平。2018年7月25日，彭俊转账30,000元至程胜平。2018年8月30日、31日，杨峰两次转账共计180,000元至程胜平。2019年4月11日，杨峰及彭俊两次转账共计180,000元至程胜平。2019年9月5日，杨峰三次转账50,000元、50,000元、46,590元至程胜平。2019年9月6日，杨峰转账50,00.0元至程胜平。2020年4月14日，杨峰转账37,324元至程胜平。另根据东港苑提交的程胜平中国农业银行银行卡交易明细清单显示：2018年5月25日，彭俊转账4,780元至程胜平；2018年6月22日，杨峰转账7136元至程胜平；2018年7月25日，彭俊转账8,404元至程胜平；2018年9月7日，彭俊转账29,700元至程胜平；2018年9月27日，杨峰转账7144元至程胜平；2018年10月25日，彭俊转账5,512元至程胜平；2018年11月26日，杨峰转账7,484元至程胜平；2018年12月18日，杨峰转账6,832元至程胜平；2019年1月20日，杨峰转账9,770元至程胜平；2019年3月25日，杨峰转账12,512元至程胜平；2019年4月22日，杨峰转账8,570元至程胜平；2019年5月20日，杨峰转账5,600元至程胜平；2019年6月23日，杨峰转账7，144元至程胜平；2019年7月29日，杨峰转账7,980元至程胜平；2019年9月30日，杨峰转账8,820元至程胜平；2020年1月3日，杨峰转账8,128元至程胜平。另，2019年1月28日，杨峰转账40,000元至程胜平，随即程胜平又将该40,000元转至彭俊。东港苑诉讼至该院，要求如诉称，章发公司向该院提起反诉。因双方分歧较大，本案调解不能。另，2020年5月26日，东港苑与武汉佳禾劳务（杜学文）签订《厂房租赁合同》，约定将前述东港苑休闲农庄内的厂房出租，租赁期自2020年6月1日至2023年5月31日。后该合同未能实际履行，2020年6月11日，东港苑与贾章飞签订了《厂房租赁合同》，将前述厂房租赁给了贾章飞，租赁期自2020年6月28日至2022年6月27日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。东港苑与章发公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定，履行各自义务，享有各自权利。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。章发公司辩称其实际使用的办公用房未约定租金、以及未实际使用场地，但从双方的转账凭证来看，章发公司系有规律的支付租金及水电费。另结合该院实地走访的相关情况，该院认为东港苑陈述的章发公司实际租赁了厂房、办公用房和场地更符合常理。常理而言，其在民事审判中具有事实认定功能。司法实践中的案件事实是法律人在已掌握的证据基础上，根据法律规定和生活常识对案件事实的重构，在这个过程中，日常生活经验等常理起到重要作用。故该院认为依据优势证据原则，章发公司主张多支付了租金，无证据佐证，亦不符合常理，对于其反诉请求，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案件当事人双方未达成一致，该院认定本案诉争的《厂房租赁合同》双方未协商一致解除。《中华人民共和国民事合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。章发公司在合同未实际解除之前，搬离了租赁地，以实际行为表明不履行主要债务，现东港苑请求解除2018年1月16日的《厂房租赁合同》，该院予以支持，实际解除合同之日认定为2020年6月1日。章发公司不具备法定解除权和约定解除权，执意单方面终止合同，存在过错，属典型的违约行为:应向对方承担违约责任。关于欠付的租金，可以认定章发公司实际支付至2020年3月31日，对于东港苑主张章发公司支付两个月的租金计人民币60,000元的诉讼请求，该院予以支持。《厂房租赁合同》约定“租金每半年交，一次性付清”，章发公司未按约支付租金，现东港苑主张自起诉之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期利息损失，并无不妥，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。章发公司单方面终止合同的行为，客观上给东港苑再行出租造成了障碍，现东港苑主张一个月的租金标准计算预期利益损失，该院予以支持。结合其已实际出租的情况，对于其主张的27,000元，调整为23,000元。东港苑向该院提交的照片，不足以证明水电费的主张，其主张的水费936元、电费744元，证据不足，该院不予支持。综上，该院认定2018年1月16日的《厂房租赁合同》已于2020年6月1日解除，章发公司应予支付东港苑租金计人民币60,000元及逾期利息（以人民币60,000元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）自2020年6月19日计算至实际清偿之日），并支付东港苑预期利益损失计人民币23,000元，章发公司的反诉请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认东港苑与章发公司于2018年1月16日签订的《厂房租赁合同》于2020年6月1日解除；二、章发公司向东港苑支付欠付的租金计人民币60,000元及逾期利息损失[以人民币60,000元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）自2020年6月19日计算至实际清偿之日]，于本判决生效之日起十日内履行；三、章发公司向东港苑支付预期利益损失计人民币23,000元，于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回东港苑的其他诉讼请求；五、驳回章发公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,009元（系减半收取，东港苑已预交，由章发公司负担；反诉费1,566元（系减半收取，章发公司已预交），由章发公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，章发公司在一审庭审中认可除了厂房还租赁了东港苑的办公用房，但认为双方对办公用房未约定租金。东港苑在一审庭审中陈述章发公司除了租赁其厂房还租赁了办公用房和空场地，口头约定厂房、办公用房和空场地租金每月按3万元整数计付。本院认为，关于章发公司每月应付租金数额，虽然涉案《厂房租赁合同》中约定的租金为每月27000元，但章发公司在一审庭审中认可租赁使用了东港苑的办公用房，结合东港苑的陈述、章发公司有规律地支付租金等事实，一审法院认定双方当事人对办公用房和场地的租赁有口头约定并无不当。一审法官到租赁现场实地走访了解情况并无违反法定程序的情形，章发公司认为一审程序违法的上诉理由没有事实依据。章发公司单方解除租赁合同构成违约，一审法院参照租金标准并结合实际出租情况酌情计算东港苑的损失符合法律规定。综上所述，章发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2018元，由武汉世纪章发环卫用品有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  曹芳二〇二一年一月十三日法官助理吴倩书记员夏姣