河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1598号上诉人（原审原告）：李明明，男，1990年2月11日出生，汉族，住河南省汝阳县。被上诉人（原审被告）：郑州瀚宇置业有限公司，住所地河南省荥阳市郑上路与滨河东路交叉口向南300米瀚宇天悦湾。法定代表人：杨宝宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒲英杰，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊华，河南神龙剑律师事务所律师。上诉人李明明因与被上诉人郑州瀚宇置业有限公司（以下简称瀚宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初8092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月26日开庭审理了本案。上诉人李明明，被上诉人瀚宇公司的委托诉讼代理人蒲英杰、樊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明明上诉请求：1、请求法院判决被上诉人瀚宇公司向上诉人无条件交付房屋；2、请求法院依法判决被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金（违约金以700485元为本金，每天万分之一计算，期限从2020年9月30日起算至实际交房之日止）；3、请求法院依法判令被上诉人退还上诉人车位定金20000元。4、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，违反法定程序，依据错误的事实做出判决，应当于以纠正。1、关于逾期交房问题，被上诉人在一审中指出是因为疫情等不可抗力原因引起的，但是根据《合同法》第一百一十八条和《民法典》第五百九十条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，并提供证明”。而本案中相关事实是被上诉人并未及时向上诉人尽到通知义务并提供相关证据，按照双方合同约定，被上诉人应于2020年9月30日向上诉人交房，在2020年9月30日上午上诉人向被上诉人工作人员询问交房事宜，被上诉人相关工作人员只是告知因疫情原因延期交房，被上诉人没有提前向上诉人提供相关因为疫情影响施工延期交房的证据，而且被上诉人通知上诉人延期交房时间也是在临近交房时，显然被上诉人未尽到相关通知及举证义务。因此被上诉人主张的不可抗力事由按照法律规定是不成立的。2、一审案件庭审中，被上诉人提交了相关的证据材料关于大气污染防治相关疫情通告以及邮寄证据，上诉人在庭审己经表明没有收到相关通知也没有确认，且相关证据被上诉人并未按照合同约定时间及时向上诉人告知提供。一审庭审中，被上诉人提供的相关不可抗力证据未经过上诉人庭审质证环节确认，一审法院却作为判决依据不符合法律程序，是不合法的。3、一审庭审中，被上诉人主张因疫情、大气污染防治等客观原因逾期交房，只提供了相关政府文件，并没有提交直接证据证明跟郑州瀚宇置业有限公司停工有直接关系。上诉人认为被上诉人有故意混淆视听，借疫情及其他外部原因规避自己交房义务的嫌疑，被上诉提供的证据并不能排除因自身资金等内部原因延期交房的可能。因此上诉人认为关于逾期交房相关事实问题，被上诉人主张不可抗力的证据不足。一审并没有核实清楚而匆忙做出事实认定和判决，既损害上诉人的合法权益又不符合法律维护公平和正义精神。4、《地下车位认购协议书》即车位购买协议，依附于《房屋买卖合同》属于基本的事实判断。正是因为上诉人要购买房屋，而在被上诉人的强制胁迫下才签订了《地下车位认购协议书》。车位交付必须以房屋建成达到一定的标准为前提，而一审法官确认为两者不构成主从关系，显然不符合正常逻辑判断。本案中，正是因为被上诉人《房屋买卖合同》违约在先，房屋无法正常时间交房才导致车位无法按原计划交付，车位逾期交付是因为房屋逾期交房而往后顺延属于不可否认的事实。因此《地下车位认购协议书》被上诉人也构成违约，应当退还车位定金20000元。5、根据《地下车位认购书》第二条及四条约定，上诉人购买房屋必须提前认购8万元的车位，签订《地下车位认购书》缴纳2万元车位款定金，相关条款约定显然不合理，属于捆绑销售。被上诉人要求上诉人买房必须买车位既违反了《消费者权益保护法》等法律强制性规定，同时也有违公平正义的法治理念和法律精神。对于相关事实一审认为捆绑销售不属于本案审理范围以及同时增加上诉人举证责任的不符合法律规定，应当予以纠正。综上所述，一审法院判决结果与事实不符，损害上诉人的合法权益，请求法院支持上诉人的上诉请求。郑州瀚宇置业有限公司辩称：一审法院判决程序合法，事实清楚，证据充分，应予维持，上诉人的上诉依法不能成立，应予驳回，具体答辩如下：一、一审判决认定逾期交房是由于新冠疫情及政府环保管控等不可抗力原因导致，被上诉人不承担违约责任，认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。首先，去年发生的新冠疫情是众所周知的事实，属于典型的不可抗力，而且，在疫情发生后，公司客服人员就通过微信的形式告知了延期交房相关情况，并随后向全体购房业主邮寄发出了《致业主的一封信》，明确告知了上诉人受疫情和防控措施等因素影响，交房期限延后，符合双方《商品房买卖合同》第八条第二款第1项中不可抗力顺延工期的条件。其次，近年来，由于环保形势严峻，政府连续多年采取了治理大气污染的严格环保管控措施，这种措施是长期连续的，也是众所周知的，上诉人在一审中已经提交了相关政府部门的通知及管控汇总表等证据，能够证明延期交房与政府行为有关，也符合买卖合同第八条第二款第3项顺延工期的条件。再次，被上诉人在一审中提交的相关证据均在庭审过程中在法官主持下交由上诉人进行了无分质证，质证程序合法，不存在上诉人所称证据未经质证的问题。最后，上诉人称不能排除其他原因延期交房的可能，这种说法明显不能成立，也没有提交任何证据支持。上诉人所说的排除合理怀疑是刑事诉讼的规则，民事诉讼讲究高度盖然性，现有证据已经足以证明被上诉人延期交房是不可抗力和政府行为导致的，符合工期顺延的条件，故被上诉人不应承担违约责任。二、上诉人要求解除车位认购协议，退还车位定金没有事实和法律依据。首先，上诉人不享有车位认购协议的解除权。该协议是完全独立签署的，与商品房买卖合同没有任何依附或主从关系，是双方的真实意思表示，没有任何证据证明上诉人是受到胁迫而签订的。退一步讲，即便是胁迫，也是民法典规定的可撤销情形，应当在一年撤销期内行使。其次，车位认购协议中，并未约定车位的交付时间，不存在上诉人所称车位逾期交付的问题，关于该协议被上诉人没有违约行为。最后，上诉人没有任何证据证明其所购买车位存在捆绑销售的行为，而且，荥阳市人民法院和郑州市中级人民法院已经有多份生效的判决文书，均认定了被上诉人在销售房屋过程中，合法合规，不存在捆绑销售的行为。综上所述，被上诉人已经向上诉人交付了符合合同约定的房屋，不存在违约和捆绑销售车位的行为，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请法院在查明事实的基础上，驳回上诉人的上诉请求。李明明向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告向原告交付房屋；2、请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金以700485元为本金，每天万分之一计算，期限从2020年9月30日起算至实际交房之日止）；3、请求法院判令被告退还原告车位定金20000元；4、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实，2018年6月21日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了商品房买卖合同（编号为XY180××××****）一份,主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市规划××支路与××交叉口西南侧瀚宇.天悦湾5号院二期B1幢2单元18层1806号房……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7820.53元，总金额为700485元整……第六条付款方式及期限……3、其他方式约定金额：210485元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-06-21，缴纳比例：30.05%；约定金额为49万元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2018-07-21……第八条交付期限出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的……3、因政策调整政府行为以及非出卖人原因造成该房屋无法按期交付的；施工中遇到国家相关法律法规、政策允许的顺延工期及自然等原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……”。同日，双方又签订合同补充协议（附件四）一份，主要内容为：“一、合同签订和告知……2、双方所填写的名称、地址、联系方式均保证准确有效。发生变更的以书面通知为准，因联系方法变更而无法有效送达的，由变更方承担违约责任。本合同所述的书面通知是指用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达……三、前期物业服务出卖人依法选聘的前期物业服务企业为：河南领域物业管理有限公司……”。原告于2019年11月左右，向被告分三期支付首付款共计210485元。2018年6月22日，被告给原告开具首付款的河南增值税普通发票一张，2019年1月11日，被告给原告开具银行贷款额度的河南增值税普通发票一张。2020年9月30日，原告通过微信聊天方式向被告工作人员询问房屋交付时间，被告工作人员告知其因疫情原因将会延期交房。2020年12月3日，被告工作人员通过微信聊天方式通知原告交房，并向原告发送交房须知一份，主要内容为：“1、交房通知单领取时间及地点：……5、所需资料：房主本人及共有人到场……契税票、高层5000元左右费用，洋房8000元左右费用（包含1年物业费、装修垃圾清运费：8元/平方米，装修高层保证金1000元、洋房3000元……”，原告没有接收该房屋。2020年12月4日，被告通过邮寄方式向原告邮寄交房通知书一份，后该邮件因收件人不再指定地址被退回。后原告诉至法院。另查明，2018年6月19日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订地下车位认购协议书一份，主要内容为：“乙方向甲方购买了坐落于瀚宇天悦湾项目5号院1栋2单元18层06号房屋，双方已签订了《商品房买卖合同》……二、乙方购买商品房的同时，提前认购地下停车位，双方协定按人民币8万元/个标准车位（不包括子母车位）进行购买……三、车位到达交付条件后，甲方以本合同约定的联系方式向乙方发出通知，甲方通知乙方选择车位时间，选择车位当天按照楼栋进行集中摇号方式确定选择车位顺序……四、乙方在签订《商品房买卖合同》时，同步签订本协议，并缴纳车位首付款2万元整，在本协议签订生效后，剩余款项6万元在选取车位当日签订《地下车位使用权转让协议书》时一次性缴纳完毕……”。当日，原告支付被告车位款2万元，被告给原告出具收据一份，主要内容为：“今收到李明明2万元……车位款”。2019年、2020年，政府有关部门因大气污染防治、环保等因素对施工单位进行严格管控措施。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同成立有效。结合原、被告陈述，首先是被告行为是否构成逾期交房问题，一是依照本案所涉商品房买卖合同第八条约定内容，被告交付时间为2020年9月30日前，但同时约定了不可抗力条款以及政府行为等非出卖人原因造成房屋无法按期交付的情形，二是被告提交的有关证据可以表明其延期交房的主要原因系政府行为等其不能实际控制的因素导致，诸如大气污染防治、环保等情形，特别是2020年新冠病毒疫情防控措施，应当属于合同约定的不可抗力以及非因出卖人原因的情形，三是原告陈述被告并未书面通知告知其上述情形，虽然被告并未提供充分的证据证明其在合同约定期限内告知原告，但政府部门因大气污染防治、环保等所实施的严格管控措施，应当是长期连续的行为，被告应当是明知的，且被告亦陈述其知道新冠疫情的因素，被告工作人员亦通过微信聊天方式告知了其疫情因素，故综上双方约定交付期限应当依约相应顺延，结合本案实际情况，被告行为不构成逾期交房，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。其次是关于原告要求被告向其交付房屋的问题，一是支付房款与交付房屋互为对价，原告依约向被告支付了购房款，被告应当向原告交付房屋，二是虽然被告工作人员于2020年12月3日通过微信通知原告交房，但同时亦通知交房的相应限制条件诸如契税票、物业费、垃圾清运费等，而双方签订的商品房买卖合同及补充协议并没有相应的约定，且该费用应发生在原告与物业公司等主体之间，与本案所涉的商品房买卖合同并无直接关联，因此原告未按通知接收房屋并不构成违约，三是被告当庭陈述可向原告按照合同约定交付房屋，上述条件不构成障碍，且本案所涉房屋已经建成并具备交付条件，故综上对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。最后是关于原告要求被告返还其车位定金2万元的诉讼请求，一是原告认为《商品房买卖合同》及《地下车位认购书》是主从合同关系，虽然该两份合同具有一定关联，但本案房屋与地下车位在客观物理上能够完全区分，原告亦未提供充分的证据证明该两份合同在法律上存在密切关联程度达到主从地步，二是原告认为被告存在捆绑销售行为，因捆绑销售概念属于反垄断法上的规定，不属于本案审理范围，且原告亦未提供充分的证据证明被告存在强迫行为，故综上原告并未提供充分的证据证明被告存在根本违约情形，故对原告该诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州瀚宇置业有限公司于本判决生效后十日内将本案所涉的房屋（位于荥阳市规划××支路与××交叉口西南侧瀚××.××单元××层××号房）交付给原告李明明,原告李明明应予以协助；二、驳回原告李明明的其他诉讼请求。案件受理费150元，由原告负担100元，由被告负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李明明与瀚宇公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同约定，瀚宇公司应当在2020年9月30日前将合同约定的商品房交付李明明使用，并约定因政策调整政府行为以及非出卖人原因造成该房屋无法按时交付的，瀚宇公司可据实予以延期。瀚宇公司提供的证据可以证明因大气污染防治、2020年新冠病毒疫情防控措施造成交房延期的事实，瀚宇公司于2020年12月3日向李明明通知交房，不构成逾期交房，一审法院驳回李明明要求瀚宇公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，处理并无不当。李明明主张其购买房屋必须提前认购8万元的车位以及《地下车位认购协议书》是在瀚宇公司强制胁迫下签订的，未提供证据证明，故其要求瀚宇公司退还20000元车位定金的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，李明明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由李明明负担。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二一年一月二十九日书记员 田宇恒