浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0782执异6号 案外人王汨，女，1975年4月27日出生，汉族，住义乌市。 委托代理人李娟，浙江红太阳律师事务所律师。 申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司，住所地：义乌市江滨路义乌乐园东侧。 法定代表人：金子军，董事长。 委托代理人楼入铭、王剑波。 被执行人义乌市制伞有限公司，住所地：义乌市廿三里镇。 法定代表人：陈廷森。 被执行人义乌市红光针织有限公司，住所地：义乌市廿三里街道武梅二街**。 法定代表人：罗良柱。 被执行人义乌市万兴箱包材料有限公司，，住所地：义乌市北苑街道丹溪北路** 法定代表人：王**满。 被执行人陈廷森，男，1957年11月25日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市廿三里竺阳路210号。 被执行人虞兰陵，女，1958年8月14日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市廿三里竺阳路210号。 被执行人陈豪，男，1985年2月25日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市廿三里竺阳路210号。 被执行人方远，女，1985年9月23日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市廿三里竺阳路210号。 被执行人罗良柱，男，1957年11月4日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市廿三里武梅二街15号。 被执行人何兰英，女，1957年2月16日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市廿三里武梅二街15号。 被执行人方达仁，男，1959年10月24日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市稠山二区33幢。 被执行人杨时珠，女，1960年3月22日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市稠山二区33幢。 被执行人王**满，男，1950年6月21日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市丹溪北路729号。 被执行人赵兰进，女，1951年11月28日出生，汉族，住义乌市。送达地址：义乌市丹溪北路729号。 在本院执行申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司与被执行人义乌市制伞有限公司（以下简称制伞公司）、义乌市红光针织有限公司、义乌市万兴箱包材料有限公司、陈廷森、虞兰陵、陈豪、方远、罗良柱、何兰英、方达仁、杨时珠、王**满、赵兰进金融借款合同纠纷一案过程中，案外人王汨对执行义乌市××三里××镇××路房地产【房产证号：义乌房权证廿三里字第**，土地证号：义国用（1997）第2&tim**;×9号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王汨称，案外人与被执行人制伞公司的租赁关系发生在房屋抵押之前，现未到期，租赁关系应予维持。2013年4月9日，案外人章志刚与制伞公司签订房屋租赁合同一份，约定制伞公司将涉案房产出租给案外人使用。租赁期限为2013年11月1日至2033年10月31日。2016年11月1日，案外人与章志刚签订转让协议一份，约定章志刚将义乌市腾昇酒店和义乌市菜肴故事饭店（租赁的是涉案房产）的45%的股份转让给案外人，故与制伞公司的房屋租赁关系由新的股东承受。自案外人与章志刚签订转让协议后，一直按约支付租金，现租金已经全部付清。申请执行人与被执行人制伞公司就涉案房产签订的抵押合同的抵押期限为2017年6月7日至2019年6月6日，发生在案外人与制伞公司的租期之内。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系受该抵押权的影响；《中华人民共和国合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。现请求：1、立即停止对案外人租赁的义乌市××三里街道××街××号一楼从服装店开始全部房屋、二楼从德艺堡开始全部房屋、三楼全部房屋、××楼××间房屋、五楼六楼全部房屋，中新街53号的二楼七间房屋、五楼十六间房屋的腾空；2、对案外人租赁的义乌市××三里街道××街××号一楼从服装店开始全部房屋、二楼从德艺堡开始全部房屋、三楼全部房屋、××楼××间房屋、五楼六楼全部房屋，中新街53号的二楼七间房屋、五楼十六间房屋进行租赁保护，保护期限为2013年11月1日至2033年10月31日。 案外人王汨提供《房屋租赁合同》复印件一份，该份材料显示，2013年4月9日，案外人章志刚（乙方、承租方）与被执行人制伞公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋位于义乌市××三里街道××街××号，租赁范围为一楼从服装店开始全部房屋、二楼从德艺堡开始全部房屋、三楼全部房屋、××楼××间房屋、五楼六楼全部房屋；中新街53号的二楼七间房屋、五楼十六间房屋约5000余平方米房屋出租给乙方经营宾馆及餐馆使用。租赁期限共20年，自2013年11月1日至2033年10月31日止。鉴于乙方经营必须要对租赁房屋进行装修，故甲方同意对2013年5月1日至2013年10月30日期间为乙方装修期间，不作租期，不计房租。租金为第一年至第五年为每年60万元。第五年即2018年11月1日开始，每年递增3%，即第六年租金为61.8万元。第六年租金在第五年租金基础上递增3%，即第六年租金为61.8万元。以后依此类推，年房租超过80万不再往上递增。乙方应当于签订本合同后七天向甲方付清第一年租金，以后每年的9月1日之前向甲方支付第二年的租金，依此类推，租金通过银行转账方式支付等内容。案外人王汨同时提供合伙协议、转让协议各一份（均为复印件），证明章志刚与陈廷森、吕思远、陈洪宝签订合伙协议，共同经营腾昇酒店和菜肴故事饭店（义乌市麒麟阁饭店），后章志刚将上述合伙协议下的份额转让给案外人王汨，章志刚将原与制伞公司签订的房屋租赁合同项下的权利义务转让给案外人王汨并已征得制伞公司的同意的事实；提供收款凭证七份，收款说明七份，客户交易详细信息四份，汇兑业务回单二份，说明、付款凭证、电子银行回单、国内支付业务收款回单、本票各一份，证明自2013年至2019年的租金案外人已经全部付清的事实（本组证据均为复印件）；提供自制的电费明细表、用水情况查询清单复印件、历月电费明细复印件各一份、收款凭证复印件七十份，证明自2013年起案外人租赁案涉房屋并实际使用至今的事实。 本院查明，2019年4月10日，本院对原告浙江稠州商业银行股份有限公司与被告制伞公司、义乌市红光针织有限公司、义乌市万兴箱包材料有限公司、陈廷森、虞兰陵、陈豪、方远、罗良柱、何兰英、方达仁、杨时珠、王**满、赵兰进金融借款合同纠纷一案作出（2019）浙0782民初1354号民事判决。该判决认定：2017年6月7日，被告制伞公司与原告签订《最高额抵押合同》二份，约定被告以其所有的坐落于义乌市××三里××路××号××义乌市××三里××镇××路的两处房地产为其自2017年6月7日至2019年6月6日期间向原告融资分别在最高本金限额2555万元、3900万元范围内提供抵押担保。同年6月12日，双方办理了抵押登记手续。该判决判令：一、被告制伞公司本判决后效之日起十五日内给付原告浙江稠州商业银行股份有限公司借款本金5700万元并及利、罚息、复利（按合同约定计付，自2017年12月21日起至实际履行完毕之日止，扣除已支付的330110.94元）。二、原告浙江稠州商业银行股份有限公司在上述债权及诉讼费用范围内对被告制伞公司所有的坐落于义乌市××三里××路××号房地产【房产证号：义乌房权证廿三：义乌房权证廿三里字第****国用（2012）第107-00071号；最高本金限额2555万元】折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。三、原告浙江稠州商业银行股份有限公司在上述债权及诉讼费用范围内对被告制伞公司所有的坐落于义乌市××三里××镇××路房地产【房产证号：义乌房权证廿三里字第ｃ00084492号，土地证：义乌房权证廿三里字第**times;9号；最高本金限额3900万元】折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。四、原告浙江稠州商业银行股份有限公司在上述债权及诉讼费用范围内对被告义乌市红光针织有限公司所有的坐落于义乌市××三里××街××号房地产【房产证号：义乌房权证廿三里字第ｃ00196827号、ｃ00196828号；：义乌房权证廿三里字第****额1620万元】折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权（第二顺位）。五、被告陈廷森、虞兰陵，陈豪、方远各自分别对上述第一项债务及诉讼费用承担连带清偿责任。六、被告义乌市红光针织有限公司，罗良柱、何兰英，方达仁、杨时珠各自分别对上述第一项债务在最高本金限额2400万元及相应利息、罚息、复利、相应诉讼费用范围内承担连带清偿责任。七、被告义乌市万兴箱包材料有限公司、王**满、赵兰进对上述第一项债务中编号为20171563801013101506《流动资金借款合同》项下3200万元借款在最高本金限额600万元及相应利息、罚息、复利、相应诉讼费用范围内承担连带清偿责任。案件受理费人民币174180元，由被告制伞公司负担。义乌市万兴箱包材料有限公司、王**满、赵兰进不服判决提起上诉，2019年8月6日，金华市中级人民法院作出（2019）浙07民终2891号民事裁定：准许义乌市万兴箱包材料有限公司、王**满、赵兰进撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。（2019）浙0782民初1354号民事判决生效后各被告未履行，原告于2019年9月24日向本院申请强制执行，本院于同日以（2019）浙0782执11183号立案执行。在案件执行过程中，申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司向本院申请撤销该案的执行。2020年9月8日，本院裁定终结（2019）浙0782执11183号案件的执行。2020年10月20日，浙江稠州商业银行股份有限公司再次向本院申请强制执行（2019）浙0782民初1354号民事判决，本院于同日立案执行。2020年11月19日，本院作出（2020）浙0782执9630号执行裁定，查封被执行人制伞公司所有的坐落于义乌市××三里××镇××路【房产证号：义乌房权证廿三里字第ｃ00084492号，土地证号：义国用（1997）第2&tim**;&time：义乌房权证廿三里字第**4日，本院作出（2020）浙0782执9630号公告，责令被执行人制伞公司于2020年12月22日前将上述房屋内的物品腾空。逾期仍不履行本案债务，又不自觉腾空，本院依法强制腾空。 本院认为，案外人章志刚与被执行人制伞公司签订《房屋租赁合同》的时间虽在涉案房产办理银行抵押手续前，但该租赁合同未经有关部门备案登记和公证部门的公证。案外人王汨提供的租金支付依据显示，案外人章志刚支付的租金均非直接支付给被执行人制伞公司，案外人王汨在2017年12月5日支付的租金系由被执行人陈廷森支付给被执行人制伞公司，且2014年、2017年交纳的租金数额与《房屋租赁合同》中约定的数额不一致，案外人王汨也未提供2019年11月至2020年10月的租金支付依据。故案外人王汨提供的租金、水电费支付依据均不足以证明案外人章志刚与被执行人制伞公司于2013年4月9日签订了《房屋租赁合同》并依据该合同实际占有使用涉案房产的事实，对该房屋租赁合同的真实性本院不予认定。综上，案外人王汨的异议理由不能成立，对其异议请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下： 驳回王汨的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。 审判长  刘苏英 审判员  蒋晓东 审判员  项孟进 二〇二一年一月十八日 书记员  张文懿