湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初8348号原告：谢晓丽，女，1964年12月18日出生，汉族，住武汉市武昌区,委托诉讼代理人：刘磊，北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：尹维好，男，1987年10月17日出生，汉族，住武汉市武昌区,原告谢晓丽与被告尹维好房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月17日、2021年1月5日两次公开开庭进行了审理。原告谢晓丽及其委托诉讼代理人刘磊，被告尹维好均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢晓丽向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告之间签订的《房屋托管租赁合同》于2020年8月1日解除；二、判令被告支付原告2019年11月1日至2020年7月31日期间房屋租金12000元及利息（以12000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，自2019年11月1日起暂计算至2020年8月31日，请求计算至实际支付日）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年8月31日，原、被告签订《房屋托管租赁合同》，合同约定：1.原告将武汉市洪山区珞珈雅苑小区11栋2单元1003室房屋出租给被告；2.每年租金24000元，按季结算，被告须提前7天支付下期房租；3.租赁期间被告拖欠房租累计10天以上的，原告有权解除合同；4.合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告自2019年11月1日起，未向原告支付租金。经原告多次催要，被告以各种理由拒绝支付。2020年8月1日，原告通知被告解除《房屋托管租赁合同》。原告认为，原、被告签订的《房屋托管租赁合同》合法有效，被告应按合同约定向原告支付租金，被告拒不支付租金的行为侵犯了原告合法权益。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告尹维好辩称：1.原告没有通知被告什么时间将房屋交还给原告，所以原告主张被告支付至2020年7月31日止的房屋租金没有依据；2.原、被告之间的矛盾是疫情期间房屋租金减免的问题，被告认为疫情前后的房租正常负担，但是疫情期间的房租应该双方各自分担，同时因为原告私自找到被告的租户，导致被告的租户拒绝向被告支付房租，被告的房屋出租经营行为不能正常进行，原告带着被告的住户找到被告的住所干扰被告的生活，导致被告的租赁生意无法继续；3.原告让被告的租户如继续租需要向原告支付房租，原告是从被告的租户中获益。原告本身行为导致双方之间合同不能履行，被告在2020年7月1日起就没有收到租户的租金，所以被告付给原告的租金应当计算至2020年7月1日。本院经审理认定事实如下：2017年8月3日，原告谢晓丽作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告尹维好签订《房屋托管、租赁合同》，合同约定原告谢晓丽将位于武汉市洪山区珞珈雅苑小区11栋2单元1003室房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告尹维好，租赁期限为3年，自2017年11月1日至2020年10月31日止，用途系居住使用，乙方可以在本用途范围内对外招租。每年租金为￥24000元，按（季）结算，乙方须提前7天支付下期房租。租赁期内乙方承担各项费用为：物业管理费、水费、电视收视费、燃气费、网费等费用。租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：……（4）拖欠房租累计10天以上……因不可抗力原因致使本合同不能继续履行，甲、乙双方互不承担责任和损失。合同自然终止，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。不可抗力指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，如地震、泥石流等。该合同还对甲乙双方的义务、争议解决方式等方面作出了约定。另查明，原、被告对2019年10月31日之前的涉案房屋租金已实际结清。被告尹维好于2020年7月10日向原告谢晓丽支付涉案房屋租金6000元。还查明，2020年3月26日，被告尹维好与案外人张某在蘑菇租房网上签订租约，案外人张某向被告尹维好承租案涉房屋，登记的租赁起止时间为2020年2月1日至2020年7月31日，每月租金标准为2100元。案外人张某作为证人在庭审时陈述其于2020年3月30日至2020年7月底实际居住在案涉房屋中，张某分别于2020年3月26日、4月30日、6月12日向被告尹维好支付租金4000元、2100元、2100元。张某曾作为承租人向出租人被告尹维好租用了珞珈雅苑小区的903号房屋，并因此向被告尹维好交纳2100元押金。张某认为其与被告尹维好的员工存在将该2100元押金抵作案涉房屋一个月租金的合意但未提交证据，被告尹维好庭审时否认该抵扣的事实但承认该2100元的押金未退还给张某。以上事实，有原告提交的不动产权证书、《房屋托管、租赁合同》，证人张某当庭陈述、证人张某的微信聊天记录等证据，双方当事人陈述以及庭审笔录予以佐证。本院认为，原、被告之间签订《房屋托管、租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、合同解除时间如何认定。《房屋托管、租赁合同》中有关于因不可抗力原因导致合同自然终止的约定，但原、被告双方当事人在疫情这一不可抗力原因出现后在持续履行合同，故本案不适用该合同有关不可抗力导致合同解除的约定条款。合同还约定如被告尹维好拖欠房租累计10天以上，原告谢晓丽享有解除权，按照合同约定被告尹维好应当于2019年11月支付下一季度租金，但其最终于2020年7月才支付了一个季度的租金，故原告谢晓丽依据合同约定享有解除权。从次承租人张某与被告尹维好在蘑菇租房网上签订的租约以及张某实际在案涉房屋居住的截止日期看，租约到期时间与次承租人张某搬离案涉房屋的时间均为2020年7月底，故本院对原告谢晓丽关于合同自2020年8月1日解除的主张予以支持。二、被告尹维好向原告谢晓丽应当支付的疫情期间租金能否相应减少。被告尹维好承租案涉房屋的主要目的是用于经营，而非自己居住使用。案涉房屋的次承租人张某先后连续向被告尹维好租用了903室和案涉房屋，虽然张某与被告尹维好在蘑菇租房网上签订的案涉房屋租约租期自2020年2月1日开始，但张某庭审时亦陈述其于2020年1月离开武汉回家时并未将私人物品搬出903室，且其实际于2020年3月30日才将私人物品由903室搬至案涉房屋并在案涉房屋内居住，而原告谢晓丽亦未提交证据证明案涉房屋于2020年2月-3月有其他次承租人居住使用；另外，从张某实际支付租金的情况看，自2020年2月-7月（共计6个月），即使将张某先前支付的903室房屋押金2100元计算至已支付租金中，张某实际向被告尹维好仅支付了5个月的租金，因此，被告尹维好实际存在因受疫情及疫情防控措施影响，在疫情期间无法正常经营使用案涉房屋的情形，依照《中华人民共和国民法总则》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”规定，按照公平原则，本院依法酌情对被告尹维好应向原告支付的自2020年2月1日至2020年3月30日的租金免除1050元。扣减被告尹维好于2020年7月10日向原告谢晓丽支付的6000元租金以及免除的1050元租金，按照双方合同约定，被告尹维好尚应向原告谢晓丽支付租金金额为10950元（2000元×9个月-6000元-1050元）。被告承租房屋系用于经营，虽因疫情及疫情防控措施导致资金周转困难、营业收入明显减少，但疫情未发生前以及疫情防控措施取消后，被告一方面仍经营使用案涉房屋，另一方面不交纳防控措施解除后的租金，被告的上述行为在疫情防控措施解除后属恶意拖欠租金，对原告谢晓丽主张被告尹维好按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率标准支付违约金，本院酌情支持自2020年4月1日起至实际支付日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定的解释》第一条第二款之规定，判决如下：一、原、被告之间签订的《房屋托管、租赁合同》于2020年8月1日解除；二、被告尹维好于本判决生效之日起十日内向原告谢晓丽支付房屋租金10950元；三、被告尹维好于本判决生效之日起十日内向原告谢晓丽支付逾期违约金（以10950元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率，自2020年4月1日起计算至实际付清之日止）；四、驳回原告谢晓丽的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取235元，由被告尹维好负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘云婷二〇二一年一月十四日法官助理李心蕊书记员石添金