山东省寿光市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0783执异8号 案外人：潍坊科纳置业有限公司，住所地：潍坊市潍城区永安路****，社会统一信用代码：913707025871526004。 法定代表人：邹明元，董事长。 委托诉讼代理人：赵长方，男，该单位职工。 委托诉讼代理人：杜长勇，山东韬颖律师事务所律师。 申请执行人：潍坊银行股份有限公司寿光支行，住所，住所地：寿光市圣城街盛隆超市以西社会信用代码：91370783774165693C。 负责人：张振升，行长。 委托诉讼代理人：马荣吉、孟欣，该单位职工。 被执行人：胡春龙，男，1969年12月25日生，汉族，住寿光市。 本院在执行申请执行人潍坊银行股份有限公司寿光支行（以下简称潍坊银行）与被执行人于景霞、王建国、王素玲、胡春龙金融借款合同纠纷一案中，案外人潍坊科纳置业有限公司（以下简称科纳公司）对本院查封的潍坊市潍城区北宫街6001号圣菲漫步A16号楼107号房（以下简称该房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。 案外人科纳公司称，2015年3月19日，被执行人胡春龙与科纳公司签订商品房预售合同一份，合同签订后，胡春龙从中国银行股份有限公司潍坊分公司（以下简称中国银行）贷款购买，科纳公司作为保证人，因胡春龙逾期还款，根据合同约定科纳公司可以解除商品房预售合同。2019年，科纳公司将胡春龙诉至法院要求解除合同，在法院的主持下达成调解书，解除了胡春龙与科纳公司的商品房预售合同，该房产归科纳公司所有，而该房产因胡春龙于2020年7月22日被寿光法院续行查封，科纳公司认为该房产自始至终未确权至胡春龙名下，商品房预售合同解除后，该房产仍属于科纳公司所有，寿光法院不应继续查封。请求依法解除对该房产的查封。 当事人围绕异议请求提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据:科纳公司向本院提供的：科纳公司与胡春龙签订的商品房预售合同一份、中国银行与胡春龙、科纳公司签订的个人一手住房贷款合同一份、中国银行个人贷款凭证一份。本院认为，以上证据是真实、合法的，与本案有关联，本院依法予以采信。 对当事人有异议的证据，本院认证如下：潍坊银行向本院提供的证据：科纳公司给胡春龙出具的收款收据四份。科纳公司对该四份收据的真实性无异议，但对其证明目的、证明的事实有异议，科纳公司认为该四份收据系虚开，只是为了办理按揭贷款而开具，实际未交纳款项，在双方关于解除该房产商品房预售合同的民事调解书中，胡春龙也承认未实际交纳首付款。本院认为，本院对该房产进行了预查封后，购房款对潍坊银行有了利害关系，科纳公司对该四份收据真实性无异议，而科纳公司、胡春龙均主张未实际交纳首付款，只提供了双方在本院查封后的有关协议、证明，科纳公司未提供有效的证据证明胡春龙未支付款项，不能排除规避执行的合理怀疑，本院对该四份收据予以采信。 科纳公司向本院提供的证据一、科纳公司与胡春龙签订的商品房补充协议一份，主要内容：双方对面积差异的处理、逾期付款的违约责任、房产交付、按揭贷款等进行了约定；二、科纳公司与胡春龙签订的购房分期支付协议，主要内容为：买受人尚欠出卖人购房款160万元，支付期为六个月，自2015年3月19日至2015年9月2日；三、特殊申请报告，主要内容为：胡春龙申请首付款160万元分期支付，于2015年9月2日前付清；四、胡春龙出具的欠条，主要内容为胡春龙欠购房款160万元。潍坊银行认为，以上证据是科纳公司单方面出具的，不认可其真实性。本院认为，以上证据时间均为2015年3月19日，与商品房预售合同签订时间是同一天，而内容却与商品房预售合同不相符，现因涉及第三人合法权益，不能排除规避执行的合理怀疑，其真实性不能确认，本院不予采信。 本院查明，2017年12月14日，本院作出（2017）鲁0783民初5069号民事判决书判决，一、被告于景霞、王建国返还原告潍坊银行股份有限公司寿光支行借款本金442000元，支付利息95014.29元（利息计算至2017年8月21日，以后利息以442000元为基数，按合同约定利率计算至实际给付之日），于判决生效后十日内履行；二、被告王素玲、胡春龙在对上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向被告于景霞、王建国追偿。判决生效后，被执行人未履行法定义务，申请执行人向本院申请执行，执行案号（2020）鲁0783执5155号。 2017年10月27日，本院作出（2017）鲁0783民初5069号民事裁定书、协助执行通知书，查封该房产。本案在执行过程中，本院进行了续封，不动产登记信息显示，查封类型为预查封。 另查明，2015年3月19日，科纳公司与胡春龙签订的商品房预售合同一份，合同约定：胡春龙购买该房产，胡春龙支付10万元定购该房产，于2015年3月19日前支付首付款150万元，首付款合计160万元,余120万元以银行按揭方式付清全部购房款，双方对违约责任等进行了约定。科纳公司出具的四份收据，2014年12月11日，胡春龙交纳定金10万元，2015年3月12日，胡春龙交纳56万元，2015年3月19日，胡春龙交纳20万元，另一份收据，交纳了74万元。 中国银行与胡春龙、科纳公司签订的个人一手住房贷款合同，主要内容：贷款金额为120万元，贷款用途仅限用于胡春龙支付购买该房产的购房款，双方对贷款利率、偿还、担保等进行了约定。中国银行个人贷款凭证显示，2015年5月5日，该借款120万元直接付至科纳公司账户。 2018年10月26日，潍坊市奎文区人民法院作出（2018）鲁0705民初1801号民事判决书判决，一、被告胡春龙、王素玲于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行本金1094607.08元及利息、罚息。二、被告科纳公司承担连带清偿责任后有权向胡春龙、王素玲追偿。该判决生效后，执行过程中，潍坊市奎文区人民法院作出，（2020）鲁0705执1620号执行通知书，责令胡春龙、王素玲、科纳公司履行支付执行款1094607.08元及利息、罚息，负担案件受理费14985元，案件申请费5000元，执行费13346元。2020年10月26日，科纳公司向中国银行付款1284209.06元，注明是胡春龙本金、利息、诉讼费。向潍坊市奎文区人民法院付款13346元，注明是执行费。 2019年5月28日，潍坊市潍城区人民法院作出（2019）鲁0702民初字1106号民事调解书，双方当事人自愿达成协议，其一、科纳公司与胡春龙解除该房产的商品房预售合同；其五、因涉案房产首付款系胡春龙自科纳公司处借取，双方解除合同后，首付款科纳公司不再要求返还，也不得再就该首付款以借款形式向胡春龙主张偿还，垫付贷款及违约金，科纳公司也不再向胡春龙主张。 以上事实，有不动产信息查询表、中国工商银行网上银行电子回单及相关法律文书在案为证。 本院认为，本案的争议焦点是科纳公司对该房产是否享有排除本案强制执行的权利、是否符合排除本案强制执行的条件。 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，该房产已进行了商品房预售合同登记，胡春龙履行了交纳首付款160万元的义务，余款120万元由贷款银行直接支付给科纳公司，虽未进行所有权转移登记，本院查封该房产，符合法律规定。 该房产未进行所有权转移登记，商品房预售合同在履行过程中，本院查封该房产后，胡春龙在该合同中享有的权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，胡春龙不能再对该商品房预售合同中的权益进行处分，但科纳公司可依法行使解除合同的权利。本案中，胡春龙未履行与中国银行的个人住房贷款合同的还款义务，致使科纳公司代胡春龙偿还了借款本息，科纳公司有权依法解除与胡春龙的商品房预售合同，要求本院解除对该房产的查封，但是应当将胡春龙交纳的购房款交付本院执行，因科纳公司拒绝将胡春龙交纳购房款交付执行，科纳公司要求解除对该房产的查封，本院不予支持。 关于科纳公司主张胡春龙未实际交纳首付款160万元，本院认为，潍坊银行调取的科纳公司给胡春龙出具的四份收款据，科纳公司对其真实性无异议，认为是虚开，但科纳公司未提供有效的证据证明，本院不予采信。另外，即使胡春龙未实际支付款项，如在（2019）鲁0702民初字1106号民事调解书中显示：首付款系胡春龙从科纳公司借取。本院认为，胡春龙已履行支付首付款的义务，只不过该款是胡春龙从科纳公司借取，科纳公司可另行主张权利。 综上，本院查封该房产符合法律规定，即使科纳公司依法解除合同，也应将胡春龙交纳购房款交付执行，现科纳公司拒绝将胡春龙交纳购房款交付执行，不符合解除查封的条件，科纳要求中止执行，解除查封，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回潍坊科纳置业有限公司的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李建文 审判员  崔广华 审判员  陈立华 二〇二一年一月六日 书记员  王金鑫