浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0122民初1349号 原告：闻基华，男，1967年11月26日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：冯亦锋，浙江天复律师事务所律师。 被告：季琴芳，女，1974年10月6日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 原告闻基华与被告季琴芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行审理。因在审理过程中发现本案须以另一案审理结果为依据，故于2020年7月1日裁定本案中止诉讼。中止诉讼原因消除后，本案于2020年11月18日第二次公开开庭进行审理。原告闻基华的委托诉讼代理人冯亦锋、被告季琴芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闻基华向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告与被告于2017年5月31日签订的《房屋出租合同》于2020年4月20日解除；2.请求判决被告支付原告租金19454.79元（2019年8月1日至2020年4月20日止；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月31日，原告与被告签订《房屋出租合同》，约定：原告将上尚府1号楼85商铺出租给被告，租期为2017年8月1日至2022年7月31日止，房租金为净价第一年27000元，三年不变，四年五年递增6%计算，先付后用，一年一付。合同签订后，被告未按照《房屋出租合同》支付第三年房租，经原告多次催讨，被告仍然不予支付房租。为此，原告于2020年4月19日向被告发出解除合同通知书，但被告仍未履行相应义务。原告解除合同符合法定情形，为维护原告自身合法权益，特提起诉讼。 被告季琴芳答辩称：在房租到期前，被告已联系原告支付房租，但原告要求暂缓支付，后来原告告知被告房租已由案外人张惠惠支付，现被告愿意支付房租。 原告闻基华为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述如下证据： 1.《房屋出租合同》一份，证明原、被告间存在房屋租赁合同关系的事实； 2.《房租催款通知书》一份、《解除房屋出租合同通知书》二份、国内标准快递单、中国邮政速递物流查询信息，证明原告曾向被告催款且已解除双方签订的《房屋出租合同》的事实； 3.桐庐县人民法院（2019）浙0122民初3237号民事判决书，证明被告至今未向原告支付租金的事实。 被告季琴芳为证明其答辩主张，在庭审中出示并陈述如下证据： 1.桐庐县人民法院（2019）浙0122民初3237号民事判决书，证明原告已收到案外人张惠惠代被告支付的租金； 2.被告季琴芳与原告闻基华的微信聊天记录（整理稿），证明原告拒绝收取房租的事实； 3.《店铺转让合同》与《房屋出租合同》各一份，证明被告季琴芳转租给案外人张惠惠是经原告闻基华认可的。 对原告提交的证据，被告质证认为：证据1，对三性均无异议；证据2，被告只收到2019年及2020年共二份通知书，另一份未收到；证据3，对真实性无异议，但认为该判决书内容恰能证明原告已收到案外人张惠惠的租金。 对被告提交的证据，原告质证认为：对证据1、3的三性均无异议，但对证据1的证明对象有异议；证据2，认为被告与闻基华的聊天记录与本案无关，与原告的聊天记录真实性无法确认，但自认原告确实通过微信向被告表示过房租待被告与案外人张惠惠的纠纷结束后再行处理，现相关诉讼案件已结案，案外人张惠惠向原告支付的款项未被认定为替被告代付的房租，故而原告再次向被告发送催款通知书，被告提供的聊天记录内容恰能印证上述过程。 经审查，本院对原告闻基华提交的证据1、3以及被告季琴芳提交的证据1、3予以确认；原告提交的证据2中三份通知书均有物流签收信息，其中落款日期为2020年4月14日与2020年4月19日的两份通知书与国内标准快递单及物流查询信息相印证，可以证明被告本人已收到的事实，落款时间为2019年9月11日的通知书经被告确认已收到，故本院对该组证据予以确认；被告提交的证据2中，有关案外人闻基华的聊天记录与本案无关，本院不予确认，对与闻基华聊天记录的真实性予以确认。 本院经审理认定，2017年5月31日，原告闻基华（甲方）与被告季琴芳（乙方）签订《房屋出租合同》一份，约定：1.甲方将上尚府1号楼85号（72平方米）商铺出租给乙方，租用27000元，三年不变，四年五年递增6%计算，先付后用，一年一付，租用期间的水、电、税、物业费及房屋租赁税等费用由乙方向有关部门缴纳；3.乙方如因工作需要可转让租给第三者使用，需告知甲方等。合同签订至今，被告已向原告结清前两年租金。2019年9月11日，原告以被告逾期未支付第三年租金、严重违约为由，向被告发出《解除房屋出租合同通知书》，解除双方签订的《房屋出租合同》，并要求被告将房屋腾空，支付逾期租金及费用。2020年4月14日，原告向被告发出《房租催款通知书》，要求被告在收到通知书后三日内支付拖欠的房屋租金及逾期利息；同年4月19日，原告再次向被告发出《解除房屋出租合同通知书》，解除双方签订的《房屋出租合同》。 另查明，2018年9月17日，由被告季琴芳作为甲方，案外人张惠惠作为乙方，原告闻基华及案外人杨爱华（董红亮代）作为丙方，三方共同签订《店铺转让合同》一份，约定：1.丙方同意甲方将位于××路××号的店铺转让给乙方使用，建筑面积为166＋72平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2.该店铺产权人为丙方，丙方与甲方签订了租赁合同，租期到2022年7月31日止；3.店铺转让费10万元、美容卡6.25万元作为现金使用，可转让他人，租金为每年150000元，前两年租金不变，后两年每年涨百分之六，租金一年一交，每年需提前一个月交清下年房租给甲方等。 2019年7月，案外人张惠惠向原告支付租金31000元。 2019年8月28日，被告季琴芳向本院提起诉讼，要求案外人张惠惠支付租金150000元及相应的逾期利息，原告闻基华与案外人杨爱华作为第三人参加诉讼。后被告季琴芳变更诉讼请求为要求案外人张惠惠支付租金61000元及相应的逾期利息。该案中，双方对案外人张惠惠向原告闻基华支付31000元款项的性质发生争议。2020年3月29日，本院作出（2019）浙0122民初3237号民事判决书，案外人张惠惠不服该判决，向杭州市中级人民法院提起上诉，后于同年8月13日申请撤回上诉，杭州市中级人民法院于2020年8月19日作出（2020）浙01民终4476号民事裁定书，裁定准许张惠惠撤回上诉。2019年9月15日，案外人张惠惠已履行了支付租金61000元给被告季琴芳的义务。 本院认为，本案争议焦点系原、被告签订的《房屋出租合同》是否已于2020年4月20日解除。原告认为被告未依约支付第三年租金已构成根本违约，原告履行了催告和通知的义务，符合解除合同的法定情形。但第一，被告称其在向原告要求支付租金时，原告一直拒绝收取，原告也在庭审中陈述其曾向被告表示租金待被告与案外人张惠惠之间的纠纷处理完毕后再行结算；第二，原告于2019年7月收取案外人张惠惠租金31000元，被告与案外人张惠惠在本院受理的（2019）浙0122民初3237号案件中就该款项是否为案外人张惠惠代被告支付的租金发生争议，该款项性质需在该案中予以定性且直接影响被告是否已构成违约的认定，而直到原告起诉之时，（2019）浙0122民初3237号案件民事判决书尚未生效，在被告未在收到原告催款通知后支付租金，不宜认定其已构成根本违约；第三，根据双方在庭审中的陈述，事实上，被告要求支付第三年全年的房租，但原告以欲与其解除房屋租赁合同为由拒绝收取，仅同意被告支付至2020年4月20日止的租金，被告未履行付款义务系因双方对是否继续履行合同发生争议所致。综上，原告关于被告已构成根本违约的主张，本院不予认可。而原、被告签订的《房屋出租合同》中并未约定合同解除条件，被告也明确表示不同意解除合同，故原告单方向被告发出解除通知的行为不能产生合同解除的效力，原、被告之间的《房屋出租合同》仍合法有效，双方均应遵照履行。原告要求被告按合同约定支付自2019年8月1日至2020年4月20日的租金19454.79元的诉请于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告季琴芳于本判决生效之日起十日内支付原告闻基华房屋租金19454.79元； 二、驳回原告闻基华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费143元，由被告季琴芳负担。 原告闻基华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告季琴芳于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  钟早根 二〇二一年一月十八日 书记员  邵丽华 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。