江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6723号上诉人（原审被告）：徐州苏科置业有限公司，住所地徐州市铜山区汉王镇府前路**。法定代表人：陈传美，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴金娜，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张芳儒。被上诉人（原审原告）：冒立群。上诉人徐州苏科置业有限公司(以下简称苏科公司)因与被上诉人张芳儒、冒立群商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院(2020）苏0312民初1830号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。苏科公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定“徐州苏科置业有限公司附加条件导致张芳儒、冒立群无法实际占有使用该房屋，应视为未交付”事实错误。上诉人没有附加条件导致被上诉人无法实际占有使用该房屋。恰恰相反，涉案房屋具备了法定和约定的交付条件，上诉人已经向被上诉人履行了交付房屋的程序。1、涉案工程已于2018年12月取得竣工验收备案证明书及测绘报告，已达到了法定和双方合同约定的交付条件，一审法院认定涉案房屋不符合交付条件的事实错误。2、2018年12月19日，上诉人按《商品房买卖合同》预留的地址向被上诉人邮寄送达了《房屋交付通知书》，通知被上诉人于2018年12月31日期间到访办理房屋交接手续。2018年12月31日被上诉人到访，上诉人随即按流程办理交接手续。在当日验房过程中，被上诉人提出涉案房屋存在质量瑕疵，并要求上诉人进行维修。此后，上诉人即按被上诉人验房时提出的瑕疵问题，对涉案房屋履行维修义务。维修完毕后，上诉人于2019年1月15日向被上诉人寄送书面《商品房交付使用催告函》催告其办理交接手续。3、物业费用的缴纳是被上诉人与案外人南京万科物业管理有限公司徐州分公司签订的《前期物业服务协议》第八条约定“甲方应自开发商交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费”。被上诉人对此存在异议，应当由被上诉人按照《前期物业服务协议》第三十条约定与物业公司进行协商和解、申请调解或者提起诉讼。物业费的缴纳问题系被上诉人与物业公司之间的纠纷，与上诉人无关，上诉人从未将缴纳物业费作为附加条件。二、一审法院认定“徐州苏科置业有限公司将2019年度物业费的交纳附加为交付房屋钥匙、住宅使用说明书和住宅质量保证书的条件”错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第37页关于“入户门”的约定可以确定涉案房屋的门为密码锁钢制门，而被上诉人对密码锁的密码是知道的。关于钥匙、住宅使用说明书和住宅质量保证书，在2018年12月31日集中交付时，是放在交付现场的，集中交付结束后，放置物业档案室进行保存。自2018年12月31日集中交付以来，被上诉人随时可以办理钥匙、住宅使用说明书和住宅质量保证书领取手续，上诉人曾多次以各种方式通知被上诉人办理领取，但被上诉人自行未办理领取。并不存在法院认定的“徐州苏科置业有限公司将2019年度物业费的交纳附加为交付房屋钥匙、住宅使用说明书和住宅质量保证书的条件”的情况。三、被上诉人于2019年5月对涉案房屋阳台改造，被上诉人己占有并使用涉案房屋，上诉人已完成涉案房屋交付。在庭审中，被上诉人承认其于2019年5月与案外人云龙区韩信家居签署《销售合约》，自行委托云龙区韩信家居对涉案房屋阳台进行了封闭式改造，拆除了阳台保温层、阳台扶手栏杆以及水电改造。显然，被上诉人已经对涉案房屋占有使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定可知，上诉人已完成涉案房屋交付。四、结合相关法律规定及合同约定，涉案房屋已于2018年12月31日完成了交付。1、《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第27条规定“房屋经过竣工验收备案，交付时存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的，不予支持”。根据该条解答意见可知：(1)该条解答意见将商品房质量问题分为三类，分别为【地基及主体结构工程质量问题】、【除地基及主体结构工程质量问题以外，足以严重影响买受人正常居住使用的其他质量问题】、【质量瑕疵】；(2)商品房经竣工验收备案，交付时存在除地基及主体结构以外其他质量问题足以严重影响买受人正常居住使用的，买受人可请求解除合同及赔偿损失；(3)商品房经竣工验收备案，交付时存在质量瑕疵，买受人拒收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的，不予支持。此外，第28条规定“装修存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的，不予支持”。上述解答第35条规定了严重影响正常居住使用的情形。显然，被上诉人于2018年12月31日提出的“厨房台面污染、厨房门窗开关损坏”等质量瑕疵问题，不属于房屋主体结构质量不合格及房屋质量问题严重影响张芳儒、冒立群居住的情形，且不影响涉案房屋的正常使用，被上诉人的合同目的能够实现，被上诉人无拒绝接收涉案房屋的事实及法律依据，涉案房屋已于2018年12月31日完成交付。此外，上诉人已就被上诉人提出的质量瑕疵问题进行维修，并于维修后的2019年1月15日，向被上诉人邮寄催告函。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议6.3条约定，“出卖人通知买受人接收商品房并按合同约定提供证明文件后，买受人应当接收该商品房，办理房屋交接手续。否则，该商品房自出卖人通知的交付之日起即视为已交付给买受人，与该商品房相关的费用及风险由买受人承担”。补充协议6.5条约定，“如买受人认为出卖人交付的商品房有质量瑕疵，应以书面形式向出卖人提出，并应首先办理房屋接收手续，否则视为出卖人已依约完成交付义务”。3、《商品房买卖合同》第十一条第(三)查验房屋部分“买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题，由出卖人按有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”条款，不能当然理解为当事人对商品房交付时间的重新变更，本条款为指导当事人在符合交付条件(即排除了地基基础、主体结构问题)的房屋交付后对瑕疵问题房屋处理的流程性规定，目的为进一步约束出卖人履行交付后房屋修复行为，修复完成再行交付是顺理成章的要求，条款并未明确表述修复完成再行交付之日为商品房交付之日。4、对于交付后发现的瑕疵问题，双方通过补充协议的约定明确排除了“商品房交付时间变更为徐州苏科置业有限公司修复后”这一意思表示。相反，从该“买受人认为出卖人交付的商品房有质量瑕疵，应以补充协议6.5条书面形式向出卖人提出，并应首先办理房屋接收手续，否则视为出卖人已依约完成交付义务”补充协议6.7条“买受人房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，买受人同意出卖人修复后交付房屋的，出卖人负责修复并承担费用后，不再按本合同第十二条约定承担逾期交付违约责任及其他赔偿或补偿责任”的约定可知，双方进一步明确了一般质量瑕疵问题不构成买受人拒收房屋的理由，房屋交付日仍以具备交付条件之日为交付之日，而不是瑕疵修复后的再行交付之日。综上所述，涉案房屋已于2018年12月31日交付被上诉人，故请求贵院依法改判或发回重审，以维护上诉人合格权益。张芳儒、冒立群辩称，上诉意见没有事实和法律依据。理由如下：一、双方签订的合同约定于2018年12月31日前交房。在2018年12月底上房前的验房过程中，涉案商品房存在许多严重质量问题，特别是负一层严重漏水。苏科公司此后多次进行维修，至一审判决作出，仍未修复渗漏问题。二、由于开发商附条件交付房屋，致使交付延迟，相应责任应由开发商承担。2019年12月11日，张芳儒、冒立群前往办理上房手续。当时的上房流程是先验房，再签订房屋交接书，然后领取钥匙和两证。在签好了房屋交接书后，物业公司要求交纳交房前的物业服务费，否则不交钥匙，导致上房流程未能完成。张芳儒、冒立群是从苏科公司手中购买房屋，苏科公司应当直接向张芳儒、冒立群交付房屋，苏科公司不履行交付义务，应自行承担相应责任。三、案外人对阳台进行改造，不能视为“已经交付”，因为：1、涉案房屋为1楼，且阳台为非封闭，通过花园就可以进入阳台。张芳儒、冒立群无法进入室内，无法对房屋整体行使使用权和支配权。2、对阳台进行施工改造的南京朴韵房产经纪公司是南京万科物业管理有限公司的全资子公司，由小区物业公司推荐，相应改造款项也是交给物业公司。上述公司与苏科公司为关联公司，改造行为是物业公司与改造公司串通的结果。3、涉案房屋的阳台改造在2019年12月11日之前，苏科公司与张芳儒、冒立群签订的房屋交接书可以推定，苏科公司并不认为改造阳台构成房屋交付。4、一审判决后，涉案房屋负一层又发生渗水情况。苏科公司继续进行维修。2020年12月5日，双方磋商交房，但苏科公司要求在交接书上体现“2018年12月31日交房”的意思，双方因此不欢而散。张芳儒、冒立群向一审法院提出诉讼请求：1．判令苏科公司于2020年3月以后的合理时间将万科未来城小区3-3-101室商品房（含地下室）交付张芳儒、冒立群；2．确认张芳儒、冒立群实际接收房屋之日为缴纳物业服务费用起始日期；3．诉讼费由苏科公司承担。一审法院认定事实：2017年8月3日，张芳儒、冒立群与苏科公司签订住宅室内装修方案服务合同，载明：张芳儒、冒立群与苏科公司于2017年8月16日签订商品房买卖合同，约定张芳儒、冒立群购买苏科公司开发建设的未来城项目3幢3单元101室商品房。张芳儒、冒立群知悉并认可所购房屋为装修成品房，装修为该房屋不可拆分的一部分，房屋为装修成品房交付。合同3.1约定，双方同意本合同附件装修标准为对商品房买卖合同及补充协议约定房屋交付标准的变更。该房屋在满足商品房买卖合同约定的交付条件后，由苏科公司在2018年12月31日前，按本合同约定的装修标准向张芳儒、冒立群交付该房屋，张芳儒、冒立群同意按照本合同约定标准查验并接收该房屋。2017年8月3日，张芳儒、冒立群和万科物业公司签订未来城前期物业服务合同，合同第三章第六条载明：乙方可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收十二个月的物业服务费（含公共能耗费）。2017年8月16日，张芳儒、冒立群与苏科公司签订商品房买卖合同一份，约定：张芳儒、冒立群以3186946元的价格购买苏科公司开发建设的未来城项目3幢3单元101室的商品房。合同第九条约定了商品房交付条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。合同第十一条约定了交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（三）查验房屋。2．买受人查验的该商品房存在下列出地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电器设备不能正常使用。3．查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）自出卖人通知的交付日起，视作买受人已接收房屋，房屋及设施设备毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用自该日起有买受人自行承担，保修期亦从此日起计算。合同附件十一补充协议第6条第5项约定，如买受人认为出卖人交付的商品房有质量瑕疵时，应以书面形式向出卖人提出，并应首先办理房屋接收手续，否则视为出卖人已依约完成交付义务。出卖人收到买受人的书面意见后，应在7个工作天内派员前往处理，并依据住宅质量保证书及时给予保修服务。买受人对房屋进行验收并签署房屋验收单或交接单的，视为出卖人已履行交付义务。第7项约定，买受人房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，买受人同意出卖人修复后再交付房屋的，出卖人负责修复并承担费用后，不再按本合同第十二条约定承担逾期交付违约责任及其他赔偿或补偿责任。张芳儒、冒立群已按约向苏科公司支付全部购房款及装修款3423612元。2018年12月19日，苏科公司向张芳儒、冒立群邮寄商品房交付使用通知书，通知张芳儒、冒立群于2018年12月31日前往办理房屋交接手续。2018年12月31日，张芳儒、冒立群前往查验房屋，认为房屋存在质量问题，并将问题反映给协助苏科公司处理维修事物的人员刘伟男，包括厨房推拉窗锁坏、门口阳台把手、阳台楼梯刷漆及底座碎裂、次卧（北卧）中阳空调不工作、客厅地砖不平等。后苏科公司针对张芳儒、冒立群反映的问题进行维修，并于2019年1月15日向张芳儒、冒立群邮寄商品房交付使用催告函，要求张芳儒、冒立群尽快办理房屋交接手续。2019年5月，张芳儒、冒立群与云龙区韩信家居签订协议，对涉案房屋的一层阳台进行改造。2019年6月至8月，张芳儒、冒立群通过微信多次向案外人刘伟男反映涉案房屋地下室存在潮湿、渗水的情况。苏科公司对涉案房屋的地下室进行了抽湿，后对地下室地砖进行拆除。2019年12月11日，张芳儒、冒立群和苏科公司工作人员前去验收房屋，并签署房屋交接书一式两份，载明：2019年12月11日，甲方正式将乙方所购的未来城3栋3单元101室交付给乙方，附待维修清单一份。因双方对物业费交纳时间未能达成一致意见，苏科公司未将涉案房屋钥匙和住宅使用说明书、住宅质量保证书交付张芳儒、冒立群，张芳儒、冒立群将房屋交接书一式两份收回。庭审中，苏科公司称“两书和钥匙放在物业，只要他们去物业办手续就交给他们”。一审法院认为，张芳儒、冒立群与苏科公司签订的商品房买卖合同、住宅室内装修方案服务合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定诚信的履行各自义务。本案中，张芳儒、冒立群负有接收房屋的义务，苏科公司负有交付房屋的义务，且交付的房屋应当满足“装修成品房”的交付条件。虽然苏科公司已于2018年12月31日即商品房买卖合同约定的交房日期前取得合同第九条约定的竣工验收备案证明文件和测绘报告，并于当天和张芳儒、冒立群共同查验房屋，但该合同第十一条第三款第二项同时约定了苏科公司“自查验次日起30日内负责修复，修复后再行交付”的情形，因涉案房屋不符合交付条件，张芳儒、冒立群有权拒绝接收，故苏科公司未能于当天履行交付义务。苏科公司抗辩已于2019年1月15日前将房屋修复完毕，无证据证明，且结合张芳儒、冒立群和刘伟男的微信聊天记录、苏科公司的庭审陈述，涉案房屋在2019年1月15日后依然处于维修状态，期间更是存在需要拆除地砖的情况，直至2019年12月11日，张芳儒、冒立群再次查验房屋，确认房屋现状，与苏科公司签署房屋交接书。同理，结合签署房屋交接书的情况，也不能认为张芳儒、冒立群于2019年5月对房屋阳台进行改造即代表苏科公司已履行交付义务。一般而言，房屋的交付占有存在出卖人向买受人交付房屋钥匙、出卖人向买受人发出书面交房通知、买受人在交房通知上签字等几种形式。本案中，虽然张芳儒、冒立群已经于2019年12月11日签署了房屋交接书，但由于苏科公司将2019年度物业费的交纳附加为交付房屋钥匙、住宅使用说明书和住宅质量保证书的条件，而附加条件系基于张芳儒、冒立群与物业公司之间单独签订的前期物业服务合同，独立于涉案房屋买卖合同。苏科公司附加条件导致张芳儒、冒立群无法实际占有使用该房屋，应视为苏科公司未交付，苏科公司应当继续履行包括交付涉案商品房的配套钥匙、住宅使用说明书和住宅质量保证书及协助办理房屋权属证书的义务。张芳儒、冒立群与案外人万科物业公司系物业服务合同关系，而本案张芳儒、冒立群与苏科公司系房屋买卖合同关系，非同一法律关系，故张芳儒、冒立群要求法院确认张芳儒、冒立群缴纳物业服务费用起始日期的诉讼请求，法院不予理涉，张芳儒、冒立群可根据与万科物业公司签订的前期物业服务协议另行解决。综上，遂判决：苏科公司于判决生效之日起十日内向张芳儒、冒立群交付万科未来城小区3幢3单元101室商品房（含地下室）；二、驳回张芳儒、冒立群的其他诉讼请求。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，张芳儒、冒立群与苏科公司签订商品房销售合同的目的是取得案涉房屋的物权。案涉房屋的物权变动需要双方当事人履行案涉商品房销售合同并完成权属转移登记。案涉商品房销售合同作为双务合同，其核心内容为房款给付与房屋交付，构成合同双方的主要合同权利与义务。但是，上述合同权利与义务均需要双方予以配合才能实现。本案当事人在一审中的诉辩意见及举证不能证明本案当事人配合完成了案涉房屋的交接,案涉房屋的占有状态并未由苏科公司转移交付至张芳儒、冒立群。因此，一审法院判决苏科公司向张芳儒、冒立群交付案涉房屋，并无不当。综上，苏科公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐州苏科置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  王素芳审判员  汤孙宁二〇二一年一月二十一日书记员  苗 鑫