辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初1053号原告（反诉被告）：李岩，男，1982年5月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：潘卫东，系辽宁欣合律师事务所律师。被告（反诉原告）：单秀萍，女，1958年2月13日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王宇，系辽宁新霁律师事务所律师。原告（反诉被告）李岩与被告（反诉原告）单秀萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李岩及其委托诉讼代理人潘卫东，被告（反诉原告）单秀萍及其委托诉讼代理人王宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李岩向本院提出诉讼请求：1.依法解除房屋买卖协议，返还沈阳市于洪区南阳湖街79号171房屋，并赔偿原告损失（以50万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2016年9月3日起至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息，以上利息现合并暂计至2020年1月8日，为10万元）；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告系通过同事介绍相识，2016年9月3日，原、被告约定将原告单独所有的沈阳市于洪区南阳湖街79号171房屋（沈房权证中心字第**，新档案号6-2_0709222，建筑面积123.53平方米)出售给被告，价格50万元人民币。原告已将房屋交付被告，但被告至今没有支付约定房款。原告多次找被告催要，但被告以种种理由推脱。基于以上事实，请人民法院依法维护原合法权益，支持原告诉求。本诉被告单秀萍辩称，一、李岩和单秀萍签署的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，协议是合法有效的。双方达成房屋买卖协议后，李岩向单秀萍移交了房屋的产权证原件、契税证原件、房屋买卖协议一式三联的全部原件，并向单秀萍实际转移了房屋的控制权。通过李岩移交原件的行为，和单秀萍重新装修、实际居住的行为，可以看出，双方出售、购买房屋的意图都是明确的、真实的，房屋买卖协议是有效的，并且得到了一定程度的履行。二、单秀萍持续以李岩的名义偿还争议房屋的银行贷款，时间从2016年12月开始至今，从未中断，单秀萍想履行房屋买卖协议的意图是明确的。李岩在出售房屋时，房屋是存在银行贷款的，双方达成买卖协议后，李岩把用于偿还贷款的中国银行60×××01号银行卡转移给单秀萍实际控制，方便单秀萍以后向卡里打钱，供银行每个月扣款。李岩还与单秀萍的儿子郭单共同去银行，把卡密码修改成郭单掌握的密码，方便单秀萍随时查询、掌握卡内的余额，及时补充现金。郭单妻子，即单秀萍的儿媳曹佳以兴业银行62×××13号银行卡和支付宝137××××****账户这两种方式，从2016年12月开始每个月向李岩的账户转款1000余元，持续至今，用于银行按月扣款，银行每个月扣除的具体金额是1035元。李岩对此项利益是一直享受的，从未提出过异议，这说明李岩一直都很清楚，单秀萍是想履行协议的。三、李岩主张的法律关系和逻辑是：单秀萍未支付50万元购房款，构成根本违约，李岩未实现合同目的，于是可以解除合同。这个关系和逻辑是错误的。李岩故意避而不谈自己在交易中应当作出的先合同义务行为，在没有去第三方（包括银行和不动产交易中心）签署任何与交易有关文件的情况下，李岩没有权利向单秀萍主张全部支付50万元购房款，单秀萍也没有构成任何违约。原、被告双方由于法律知识不足，又没有请专业人员帮助，导致在签署房屋买卖协议的时候，对50万元购房款的具体支付程序约定不明。但是，约定不明也没有关系，《合同法》第六十一条明确规定了合同条款约定不明的处理顺序，先是补充协议，不能达成补充协议的，按照有关条款或者交易习惯确定。二手房买卖的交易习惯，因买卖主体及中介机构大量、反复的在实践中使用而确立，规则是完全成熟的。根据交易习惯，双方应去李岩的贷款银行，办理解除抵押权的相关手续，使抵押权人优先受偿；再去不动产交易中心签署交易文件，签署的当天，单秀萍当场支付给李岩一笔购房款，并将剩余需支付的购房款划入政府设立的资金监管账户，当单秀萍收到登记为自己姓名的不动产所有权证时，政府将剩余的购房款划给李岩，以此保障买卖双方各自的合法权利。李岩应当按照上述程序和规则取得全部50万元购房款，而不是在自己没有到第三方机构签署过任何交易文件的情况下，要求单秀萍立即、全额支付50万元购房款，这既没有法律条文作为依据，也没有协议条款作为依据，也不符合交易习惯。单秀萍有权拒付，这不构成任何违约，李岩不能以此为由解除房屋买卖协议。在2018年4月的时候，李岩和单秀萍的儿子郭单还在协调到银行办手续的事宜，从那之后，李岩态度发生转变，后悔卖房，找各种理由推脱回沈阳办理手续，要收回房屋，单秀萍始终没有同意。李岩在诉称自己没收到50万元之前，应当先搞清楚自己应该作出何种交易行为，履行好自己的先合同义务，再要求对方履行后合同义务。综上所述，单秀萍及其儿子、儿媳一家的行为可以表明，单秀萍要求履行房屋买卖协议的态度是明确的、持续未变的。李岩掩盖后悔卖房的真实想法，提起本案诉讼，是对已生效协议的任意破坏，其诉讼请求，单秀萍完全不能同意。相反，基于单秀萍实际入住房屋、重新装修房屋、持续偿还房贷的事实，法律应当保护生效的合法协议，保护单秀萍已经付出的利益，促使双方完成各自的义务。故请求法院驳回李岩解除协议的请求，支持单秀萍履行协议的反诉请求。反诉原告单秀萍向本院提出诉讼请求：1.判决李岩配合单秀萍履行双方签署的沈阳市于洪区南阳湖街79号171号房屋的房屋买卖协议；2.诉讼费由反诉被告李岩承担。事实与理由：2016年9月3日，李岩与单秀萍签订房屋买卖协议，协议签署后双方开始履行。李岩移交了房产证、契证，单秀萍进行了重新装修并入住，至今已经三年多，协议签署时，房屋是存在银行贷款的，事后单秀萍一直向李岩的账户打钱，代其偿还银行贷款。单秀萍其实并不愿意在未补办手续的情况下，每月向李岩账户打钱偿还银行贷款，担心最后为他人做嫁衣，因此一直催促李岩尽快回沈阳，双方办理解除银行抵押、房屋过户等事宜。李岩起初答应，然后反悔，要收回房屋。单秀萍认为双方签署房屋买卖协议均属自愿，双方又都向对方做出了一定的履约行为。单秀萍入住房屋，而且在协议约定不明的情况下，偿还银行贷款的行为持续至今，要求履行协议的意图持续而明显，法律应当保护已经开始履行的合法协议，制止李岩先卖后不卖的任意行为，支持反诉原告单秀萍的诉讼请求。反诉被告李岩辩称，不同意继续履行双方签订的房屋买卖协议，反诉原告单秀萍至今没有支付反诉被告李岩一分钱，没有支付任何款项，其只是每月替李岩偿还银行贷款而已，该款项远远低于李岩每月的房租损失。李岩交付房屋时，该房屋即已装修，并不是单秀萍所述的重新装修情况。在履行买卖协议过程中，李岩已经履行了先合同义务，交付了房屋，依据当时的口头约定，单秀萍就应该在李岩交付房屋后合理的时间支付房款。至于银行存在抵押及其他情况是由李岩来处理的，当时也是这么约定的。根据当时口头约定，单秀萍根本违约，没有支付房款，请法院驳回反诉原告的反诉请求，支持反诉被告在本诉中的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月8日，李岩与案外人华锐置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李岩购买位于沈阳市于洪区（以下简称“涉案房屋”），总价款411363元，其中首付款181363元，按揭贷款230000元。此后，李岩与中国银行股份有限公司沈阳铁西支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额230000元，贷款期限30年，并以涉案房屋作为抵押。2014年4月4日，李岩取得涉案房屋的房屋所有权证。2016年9月3日，李岩与单秀萍签订《房屋买卖协议书》一份，约定李岩将位于沈阳市于洪区房屋出售给单秀萍，成交价款50万元，剩余贷款由单秀萍负责偿还。该协议未约定房款的给付时间以及更名过户时间。上述协议签订后，李岩将涉案房屋连同房屋的所有权证、契税证一并交付给单秀萍，并向单秀萍出具《房屋转让声明》一份。该《房屋转让声明》载明：本人李岩现将名下一套单独所有的房产转让给单秀萍，房产位于沈阳市于洪区，房产面积123.53平方米，转让价格500000元（伍拾万元整），房产证、契税证一并交付。另查明，李岩与单秀萍的弟弟系朋友关系，单秀萍实际于2015年即入住涉案房屋。李岩与单秀萍签订《房屋买卖协议书》后，单秀萍未支付李岩购房款，但于2017年3月开始以李岩名义偿还银行贷款，每月还款额为1044.79元。庭审中，李岩与单秀萍均陈述，单秀萍的弟弟曾承诺另行为李岩购置一套房屋，用以置换涉案房产（抵顶购房款）。现李岩以单秀萍的弟弟未履行承诺，单秀萍也未支付购房款为由，要求解除买卖合同，促成本诉。再查明，本案审理期间，李岩重新办理了银行卡，自2020年6月起每月自行偿还银行贷款。截止至2020年12月，已自行还款8736.64元。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，应为有效。原、被告均应按照合同约定全面履行合同义务。关于单秀萍是否构成根本违约问题。本案中，李岩主张单秀萍至今未支付其购房款，构成根本违约，故要求解除本案《房屋买卖协议书》。但经本院查明，李岩与单秀萍签订《房屋买卖协议书》时并未约定房款的给付时间。该《房屋买卖协议书》签订后，单秀萍自2017年3月开始偿还银行贷款，现单秀萍当庭表示同意支付购房款，并愿意继续履行合同，故单秀萍不构成根本违约。李岩要求解除《房屋买卖协议书》的主张，本院不予支持。单秀萍要求继续履行合同的反诉请求，本院予以支持，同时单秀萍应支付李岩购房款500000元。关于李岩主张双方口头约定3个月内付款一节，因李岩未能就其主张向法庭提供相关证据，故本院不予采信。关于李岩的损失问题。本案中，李岩与单秀萍系因单秀萍的弟弟相识，庭审中李岩与单秀萍一致陈述，单秀萍的弟弟曾承诺另行为李岩购置一套房屋，用以置换涉案房产（抵顶购房款）。原、被告基于对案外人承诺的轻信，而未约定房款的给付时间。现案外人未能履行承诺，致本案购房款至今未能给付，李岩在出售房屋后长达五年的时间里，既未取得置换房屋，亦未取得售房款，其利益受到较大损失。该损失系因原、被告双方对于合同约定不明而导致，双方对于损失的发生均有过错，故应各自承担相应的责任。对于李岩的损失数额问题，因李岩未能取得置换房屋，致其另行购房成本增加，而单秀萍在未支付李岩购房款的情况下因涉案房屋增值而获利，故本院结合涉案房产同类型的房产增值情况酌情判令单秋萍赔偿李岩损失250000元。关于剩余贷款以及更名过户问题。本案中，原、被告双方在合同中未明确约定剩余贷款的偿还时间，以及更名过户时间。鉴于涉案房屋系由李岩贷款，如果由单秀萍每月偿还银行贷款，一旦出现逾期还款，将导致李岩个人信用受损，综合考虑本案原、被告利益得失，本院酌情判令单秀萍一次性偿还银行贷款，此后由李岩配合单秀萍办理更名过户手续。关于李岩在诉讼中自行偿还的贷款部分8736.64元，单秀萍应当返还李岩。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第一百一十三条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）单秀萍于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告（反诉被告）李岩购房款500000元；二、被告（反诉原告）单秀萍于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告（反诉被告）李岩损失250000元；三、被告（反诉原告）单秀萍于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性偿还沈阳市于洪区房产的剩余银行贷款，原告（反诉被告）李岩于房产解除抵押后十五日内，配合被告（反诉原告）单秀萍办理房产更名过户手续；四、被告（反诉原告）单秀萍于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告（反诉被告）李岩自行偿还的贷款部分8736.64元；五、驳回本诉原告李岩、反诉原告单秀萍其他诉讼请求。本诉案件受理费9800元，反诉案件受理费4900元，分别由李岩、单秀萍各负担7350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 楠人民陪审员 唐 琳人民陪审员 郝佳欣二〇二〇年十二月三十一日书 记 员 胡 楠