上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终592号上诉人(原审被告)：哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司，住所地上海市嘉定区。负责人：周勇，经理。被上诉人(原审原告)：袁海辉，男，1987年10月9日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省。委托诉讼代理人：葛潇繁，上海浦瑞律师事务所律师。原审被告：哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市。法定代表人：李秀坤，总经理。上诉人哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司(以下简称松花江旅行社上海分公司)因与被上诉人袁海辉、原审被告哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司(以下简称松花江旅行社)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初11125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王伟独任审理，于2021年1月21日公开开庭审理了本案。上诉人松花江旅行社上海分公司的负责人周勇、被上诉人袁海辉的委托诉讼代理人葛潇繁到庭参加诉讼。原审被告松花江旅行社经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。松花江旅行社上海分公司上诉请求：撤销一审判决第二至第六项，依法改判。事实和理由：袁海辉与案外人雄某(上海)新能源科技有限公司(以下简称雄某公司)之间就上海市嘉定区嘉罗公路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)的租赁关系尚未解除，无权将涉案房屋另行出租，其出租给松花江旅行社上海分公司的行为本身就是违约。袁海辉未实际交付涉案房屋，一审判决认定涉案房屋已经交接有误。袁海辉没有提交其支付物业费的证据，一审对物业费的判决有误。袁海辉答辩称，袁海辉曾将涉案房屋出租给雄某公司，但袁海辉已于2019年4月中旬收回了涉案房屋，故袁海辉出租涉案房屋给松花江旅行社上海分公司时没有任何权利瑕疵。袁海辉已经将涉案房屋交付了松花江旅行社上海分公司，且松花江旅行社上海分公司测量了房屋并制作了装修图纸。袁海辉已经向物业公司支付了物业费，一审判决的物业费正确。综上，请求维持一审法院判决。原审被告松花江旅行社未做答辩。袁海辉向一审法院提起诉讼，请求判令：1．袁海辉与松花江旅行社上海分公司之间的房屋租赁合同于2020年3月10日解除；2．松花江旅行社上海分公司向袁海辉支付2019年11月1日至2020年3月10日的租金人民币(以下币种均为人民币)59，183.32元，并支付逾期付款利息(以59，183.32元为基数，按照日万分之五的标准，自2019年11月16日计算至实际支付之日止)；3．松花江旅行社上海分公司向袁海辉支付2019年11月1日至2020年3月10日的物业费22，194.76元(标准为5，114元／月)；4．松花江旅行社上海分公司向袁海辉支付赔偿金88，333.32元；5．松花江旅行社对松花江旅行社上海分公司上述付款义务承担连带责任。一审法院认定事实：袁海辉系涉案房屋权利人。2019年10月31日，袁海辉(甲方)与松花江旅行社上海分公司(乙方)签订了《房屋租赁协议》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，该房屋建筑面积1，433.18平方米，租赁期限5年，自2019年10月31日至2024年11月1日；租金为53万元／年，即44，166.66元／月，租金半年一付，其中2019年11月1日至2020年1月31日为装修免租期，在此期间乙方免交租金，但须交物业管理费和其他房屋使用应缴的费用；租赁保证金2万元，乙方应于2019年11月1日前向甲方一次性缴纳，如乙方无违约，在租赁期满后15个工作日内，甲方将租赁保证金如数无息退还乙方；物业费在使用期内由乙方自行交付；合同第七条第1款约定，乙方逾期缴付应缴费用，甲方或管理公司有权按应缴未缴额每日5％收取违约金。如连续1个月未能缴足租金或连续1个月未能缴足管理费及其他应缴费用，无论乙方是否已收到书面催收通知，甲方均有权单方面解除本合同，收回所租赁场地和附件2中列明的设备，甲方有权没收乙方的租赁保证金及管理保证金。由此给甲方或管理公司造成损失的，乙方应予以赔偿；合同第二条第3款约定，如本协议规定的租赁期限未满，乙方要求提前解除合同，乙方应在结清乙方退出日之前所有应缴费用、向甲方交付保持原状的场地和设备，并赔偿甲方相当于解除合同时月租的两个月租金。上述合同签订当日，松花江旅行社上海分公司向袁海辉支付租赁保证金2万元，袁海辉出具了收据，并在收据上载明，第一批款(租金)265，000元15日内补齐。后续双方一直通过微信进行联系。2019年11月8日，松花江旅行社上海分公司负责人周勇告知袁海辉，其装修图纸和预算已经基本完成，备料开始了，进场装修需要袁海辉配合去物业签字。同年11月15日，周勇称因澳洲大股东尚未对其租房事宜进行批复，故暂时放弃租赁涉案房屋，其同意没收押金。袁海辉表示如果解除合同需结清费用、扣除保证金，并赔付两个月租金的违约金，建议继续履行。周勇回复需要讨论后给予回复。同年11月25日，袁海辉催告周勇进行回复并要求其按照合同约定支付逾期违约金。周勇回复澳洲大股东尚未批复。此后直至12月6日期间，袁海辉多次催要租金，周勇都回复公司遇到困难，因多种原因未能履约，等其度过困难期，请求谅解。2020年3月10日，袁海辉微信通知周勇，因长期拖欠租金，其即日收回房屋。对上述事实以及租赁合同于2020年3月10日解除，双方并无争议，予以确认。但对涉案房屋是否交付松花江旅行社上海分公司以及松花江旅行社上海分公司应否承担相关费用和违约责任，双方意见不一。一审审理中，关于房屋交付问题，袁海辉陈述，是签约当天进行的交付，当时有松花江旅行社上海分公司的周勇、陶勇和财务在场，其当场将门禁卡及房屋内部钥匙进行了交付，但未办理书面交接手续。物业处也是有门禁卡的，松花江旅行社上海分公司凭着租赁合同可以要求物业为其开门。之后松花江旅行社上海分公司也进去进行了装修测量。松花江旅行社上海分公司陈述，房屋并未交付，签约当天周勇、陶勇和财务都在，其均未收到钥匙，当时看到钥匙和门禁都在门上。之后确实进去对涉案房屋进行测量，是物业开的门。袁海辉陈述其收回房屋后，涉案房屋一直空置，直至2020年6月才重新出租(提交了重新出租合同)，存在空置期损失，其主张的赔偿金中亦包含空置期损失和免租期损失。关于租赁保证金，袁海辉主张按照合同约定应当没收，松花江旅行社上海分公司要求予以返还。一审法院另查明，涉案房屋2019年11月1日至2020年3月10日期间的物业费由袁海辉代为缴纳，双方确认物业费为5，114元／月。关于袁海辉与上一承租人雄某公司的租赁关系，前案(2019)沪0114民初19716号生效判决确认：双方合同约定的租赁期限为2017年5月11日至2020年5月10日，雄某公司提前退租并实际搬离涉案房屋，袁海辉亦确认已于2019年4月中旬收回房屋钥匙，故双方租赁合同已经实际终止。一审法院认为，袁海辉与松花江旅行社上海分公司签订的房屋租赁协议系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。对于合同解除，双方并无异议，且均同意租赁合同于2020年3月10日解除，予以照准。关于违约责任归属，松花江旅行社上海分公司在签约后应按约支付租金，但其仅支付了租赁保证金，在袁海辉多次催告后仍不支付租金，显属违约，应承担相应的违约责任。至于松花江旅行社上海分公司辩称其未支付租金是因为房屋并未实际交付，但双方租赁合同自签订之日生效起租，其亦认可签约之日看房时钥匙和门禁都在，之后亦进行了装修测量，且在袁海辉多次催要租金时，其仅称存在困难，要求谅解，并认可系其原因无法履行合同，从未提及房屋未交付事宜，故对松花江旅行社上海分公司该意见，不予采纳。此外，其辩称袁海辉存在一房二租行为，但生效判决已经确认雄某公司已实际搬离涉案房屋，双方租赁合同此前已经实际终止履行，袁海辉已于2019年4月收回房屋钥匙。故袁海辉与上一承租人的合同并未成为本案合同的履行障碍。故对松花江旅行社上海分公司该意见，亦不予采纳。关于租金及利息，按照双方合同约定，2019年11月1日至2020年1月31日为装修免租期，故松花江旅行社上海分公司应向袁海辉支付2020年2月1日至2020年3月10日的租金58，413.97元及自2019年11月16日至实际支付之日止的逾期利息。合同约定的逾期违约金标准过高，酌情调整为未付租金的日万分之三。关于物业费，合同约定租赁期间的物业费由松花江旅行社上海分公司负担，免租期不免除物业费。而该期间的物业费已由袁海辉代为支付，故松花江旅行社上海分公司应向袁海辉支付2019年11月1日至2020年3月10日的物业费，双方均认可物业费标准为5，114元／月，经核算，上述期间物业费金额为22，105.68元。关于保证金和赔偿金，袁海辉主张赔偿金包含双方合同第二条第3款约定的违约金和实际损失(房屋空置损失和免租期损失)，然该条适用违约金的情形为承租人提前解约，但本案中租赁合同系由于袁海辉行使单方解除权而终止，故该条并不适用。但合同第七条第1款约定，如连续1个月未能缴足租金，出租方有权单方面解除本合同、没收租赁保证金，造成损失的，亦应予以赔偿。故袁海辉主张没收保证金2万元，予以支持。对其主张的赔偿金，其确实因松花江旅行社上海分公司的违约导致损失，然其在知晓松花江旅行社上海分公司无法继续履行合同且房屋始终空置情况下亦应及时收回房屋，防止损失扩大。考虑上述情形，并结合合同履行情况、松花江旅行社上海分公司违约情形及新冠肺炎疫情对合同履行的影响等因素，酌情确定松花江旅行社上海分公司还应承担赔偿金6万元。关于松花江旅行社的责任承担，松花江旅行社作为松花江旅行社上海分公司的总公司，依照相关法律规定，应对松花江旅行社上海分公司不能清偿的债务承担补充清偿责任。据此判决：一、确认袁海辉与哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司于2019年10月31日签订的《房屋租赁协议》于2020年3月10日解除；二、哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司应于判决生效之日起十日内支付袁海辉租金人民币58，413.97元及逾期违约金(以58，413.97元为基数，按照日万分之三的标准，自2019年11月16日计算至实际支付之日止)；三、哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司应于本判决生效之日起十日内支付袁海辉物业管理费人民币22，105.68元；四、哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司支付给袁海辉的保证金人民币20，000元归袁海辉所有；五、哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司应于判决生效之日起十日内给偿付袁海辉赔偿金人民币60，000元；六、哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司对哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司上述第二至第五项确定的还款义务不能清偿部分承担补充清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，松花江旅行社上海分公司上诉认为租赁合同签订后袁海辉并未交付涉案房屋。但根据查明的事实，2019年10月31日双方签订租赁合同时，松花江旅行社上海分公司确认房屋钥匙和门禁都在，且之后对涉案房屋上门测量，在袁海辉多次催讨租金时，松花江旅行社上海分公司并未提及涉案房屋并未交付，而是陈述由于经济困难希望取得出租方袁海辉的谅解，故本院认为，松花江旅行社上海分公司上诉认为涉案房屋并未交付，无事实依据，本院不予采纳。至于松花江旅行社上海分公司上诉提出的物业费和袁海辉与前租客之间的纠纷问题，一审判决中已作详细分析阐述，本院予以认可，不再赘述。综上所述，松花江旅行社上海分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，510.39元，由上诉人哈尔滨市松花江国际旅行社有限公司上海第一分公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 伟二〇二一年一月二十一日法官助理  张文如书 记 员  慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……