山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0911民初882号原告：卢某，男，汉族，1977年1月28日出生，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人:张彦庆,山东一山律师事务所律师。委托诉讼代理人:郭珊珊,山东一山律师事务所实习律师。被告:泰安市国岳置业有限公司，住所地泰安市岱岳区满庄镇北迎村泰星大街以南、府前街以西。法定代表人：王腾,总经理。委托诉讼代理人:程雪逢，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。原告卢某与被告泰安市国岳置业有限公司（以下简称国岳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢某的委托诉讼代理人张彦庆，被告国岳置业公司的委托诉讼代理人程雪逢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢某向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期完成房屋所有权登记及未能办出房屋所有权证书违约金40903.3元(暂计至2021年1月20日)，全部违约金计算至实际办理出不动产权证时止;2、本案的诉讼费用及邮寄费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定原告购买被告位于泰安市岱岳区。原告向被告共支付了全部购房款464811元，合同约定被告应于2017年12月31日前向原告交付该商品房，原告自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，被告应协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。房屋交付使用后455日内原告取得该商品房的房屋所有权证（不动产证），被告逾期完成房屋所有权登记的按照全部房价款万分之一承担违约责任，由于被告的原因至今日没有给予办理房屋所有权登记并办理不动产权证书。在交房时原告已将办理产权登记的维修基金交付于被告。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，现诉至贵院，请求依法判如所诉。被告国岳置业公司辩称，一、答辩人系房地产企业，在商品房交易中诚实守信，并且已履行完成房屋初始登记的协助义务，现在虽不具备办证条件，但答辩人正积极申请政府相关部门组织验收，为原告等业主创造条件；二、答辩人已经积极协助为原告办理了初始登记，原告房产为银行按揭贷款，房产证即使发放也要抵押到银行，并不存在造成原告实际经济损失；三、导致逾期办证存有实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。2019年年底因新冠××的影响，答辩人存有几个月的时间无法正常开展工作，由此，期间的违约金不能计算；四、原告主张的违约金数额过高。1、合同第20条第三款约定：“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起……出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金”本案计算违约金的时间应为被告交付房屋之日（也是原告交纳住房维修基金之日）起455日之后开始计算违约金。2、原告主张的违约金日万分之一应当调整为日万分之0.5。原告主张的违约金日万分之一，违约金约定的过高，请求法院予以调整降低；五、原告主张的违约金计算只能计算至其判决生效之日。以后的逾期违约金尚未实际产生，不应当支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（买受人）与被告（出卖人）于2018年1月5日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于泰安市岱岳区，总价款为464811元，被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房。该合同第二十条房屋（不动产）登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件；（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款日万分之一的违约金。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款464811元。2018年5月26日，被告将房屋交付给原告。至判决时涉案房屋未完成初始登记，尚不具备办理产权转移登记的条件。以上事实有《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份、收款收据三张及当事人陈述等证据在案证实。本院认为，原告与被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：1、被告是否构成违约，应否支持逾期办证违约金；2、违约金的计算标准及期间。关于被告是否构成违约，应否支持逾期办证违约金。合同签订后，原告履行了支付房款义务，双方于2018年5月26日办理完毕涉案房屋的交接手续。根据合同第二十条第（二）款约定：“原告自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。”被告至今未完成涉案房屋初始登记，涉案房屋仍不具备办理房屋所有权转移登记的初始条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”本案中，因被告原因致使涉案房屋的不动产权证不能及时办理，被告应当承担逾期办证的违约责任。原告要求被告支付逾期办理涉案房屋所有权转移登记违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算标准及期间的问题。双方在合同中约定的按日万分之一标准计算违约金，不超出法律规定，本院予以支持。被告辩称违约金应予调整，无事实及法律依据，本院不予采信。关于违约金计算的起算时间，原告主张为2018年8月25日即“商品房交付使用之日起90日”的次日，被告辩称为房屋交付后455天的次日，合同第二十条第（三）款约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款日万分之一的违约金”。按照上述合同约定，被告自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起承担违约责任。合同第二十条第（二）款约定，“买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”。故违约金的起算时间应为房屋交付使用之日起90日的次日。被告辩称违约金的起算时间为房屋交付之日起455天的次日，无事实和法律依据，本院不予支持。违约金计算的截止时间，虽然合同约定至实际完成房屋所有权登记之日，但依据相关法律规定，办理房屋产权证书的义务主体是买受人即原告，房地产开发企业即被告仅有提供必要证明文件的协助义务，因涉案房屋目前初始登记尚未完成，存在不能办理所有权转移登记的客观事实，被告在完成涉案房屋初始登记并履行告知买受人义务后，其办证义务就应为履行完毕，故违约金的截止时间应为被告履行完毕办证通知义务之日。违约金的计算期间应自2018年8月25日起至被告完成涉案房屋初始登记并通知原告办理涉案房屋所有权转移登记手续之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，判决如下：一、被告泰安市国岳置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢某逾期办理房屋所有权转移登记违约金40903.3元（违约金计算至2021年1月20日，此后违约金以总房款464811元为基数，自2021年1月21日起至被告泰安市国岳置业有限公司完成涉案房屋初始登记并通知原告卢某办理涉案房屋所有权转移登记手续之日止，按日万分之一标准计算）；二、驳回原告卢某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取411元，由被告泰安市国岳置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  冯美玲二〇二一年一月二十八日法官助理傅洋洋书记员贾玲