广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22550号上诉人（原审原告）：杨清勤，女，1985年9月7日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：白崇辉，广东德良律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈新广，男，1957年1月22日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。上诉人（原审被告）：陈才广，男，1963年9月8日出生，汉族，身份证登记住址同上。上诉人（原审被告）：陆笑娴，女，1961年4月15日出生，汉族，身份证登记住址同上。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：欧学文，广东凯成律师事务所律师。上诉人杨清勤与上诉人陈新广、陈才广、陆笑娴物权保护纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初26239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨清勤上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求依法改判陈新广、陈才广、陆笑娴立即迁出腾空广州市**区**路**号**房；3.请求依法改判陈新广、陈才广、陆笑娴从2020年1月21日起按100元/日的标准向杨清勤支付房屋占用费；4.请求判令陈新广、陈才广、陆笑娴承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院对陈新广、陈才广、陆笑娴腾退房屋的问题不予调处缺乏法律依据。其一，陈新广、陈才广、陆笑娴作为租户回迁，占有使用案涉房屋已经超过20年，现其已没有任何法定理由继续占用房屋。叶*华是原广州市**路**号的住户而非业主，苏*妹原租住在广州市**路**号地下，后因拆迁事由被回迁至案涉房屋居住，并据此与广州市银建商品房产经营有限公司（以下简称银建公司）建立租赁关系，租金额按房管部门评定的租金标准支付，租期为一年，故回迁后的房屋租赁合同是一年一签，苏*妹、叶*华不能永久居住在案涉房屋。陈新广、陈才广、陆笑娴使用案涉房屋的权利来源于苏*妹、叶*华，故陈新广、陈才广、陆笑娴也不能永久居住在案涉房屋。陈新广、陈才广、陆笑娴已经在案涉房屋居住超过20年，租赁期限为不定期，杨清勤随时可以要求陈新广、陈才广、陆笑娴迁出案涉房屋。其二，杨清勤有权要求陈新广、陈才广、陆笑娴腾退房屋，法院应当依法受理并进行调处，判令陈新广、陈才广、陆笑娴腾退房屋。杨清勤于2020年1月14日竞得案涉房屋，根据广东省高级人民法院于2019年6月25日印发并施行的《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》可知，一审法院应在拍卖公告中特别提示案涉房屋上的租赁期限及租金收取人、被执行人继续占用的期限及占用费收付人，拍卖公告应特别告知期限届满前买受人不得提起物权保护诉讼诉请腾退，但一审法院并未注明案涉房屋存在租赁及租赁期限。杨清勤作为所有权人可以随时要求陈新广、陈才广、陆笑娴迁出案涉房屋，根据《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》第12点可知，杨清勤提起物权保护诉请腾退的，法院应当依法受理并予以调处，判令陈新广、陈才广、陆笑娴腾退房屋。（二）杨清勤取得案涉房屋物权的时间应当从《执行裁定书》载明的时间为准而非以广州市规划和自然资源局核发《不动产权证》的时间为准。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的相关规定，因人民法院的法律文书，导致的物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。广州市天河区人民法院于2020年1月21日出具（2017）粤0106执7478-6号《执行裁定书》，裁定案涉房屋归杨清勤所有。杨清勤取得案涉房屋所有权时间应为上述裁定书生效之日。（三）陈新广、陈才广、陆笑娴应依照市场租赁价格向杨清勤支付房屋占用费。一审法院参照房管部门公布的租金参考价计算陈新广、陈才广、陆笑娴应支付的房屋占用费缺乏依据，该参考价仅作为房屋租赁双方议定实际租金的参考依据，并非政府强制定价标准。陈新广、陈才广、陆笑娴之前按照房管部分评定的租金额支付租金的相对方是银建公司，现杨清勤依法竞得案涉房屋，陈新广、陈才广、陆笑娴作为房屋的实际占用人，其应当按照市场价格向杨清勤支付房屋占用费，案涉房屋同地段、同面积的房屋市场价为3500元/月，杨清勤主张房屋占用费为100元/日合法合理。综上，恳请二审法院判如所请。陈新广、陈才广、陆笑娴二审答辩称，请求驳回杨清勤的诉讼请求。一、杨清勤在明知法院不负责腾退房屋的情况下，自愿承担不能收房的风险，竞买房屋，则其应当承担相应的法律后果。一审法院在拍卖公告及裁定中均告知案涉房屋为不交吉拍卖，即法院不负责腾空并交付房屋，由买受人自行承担收房的风险。陈新广、陈才广、陆笑娴在案涉房屋居住近30年，杨清勤在竞拍前应充分了解。二、陈新广、陈才广、陆笑娴对案涉房屋享有居住权、使用权是通过法院判决要求产权人与陈新广、陈才广、陆笑娴建立租赁关系的形式获得的，租赁关系仅是形式，签与不签或租赁合同到期与否，均不影响陈新广、陈才广、陆笑娴对案涉房屋的合法使用权、居住权。陈新广、陈才广、陆笑娴早在1993年根据当时的法律法规及当地政策规定获得了案涉房屋的使用权、居住权，（1993）东法房初字第××号民事判决书确认了案涉房屋为回迁安置房，未明确回迁期限，属于永久回迁。案涉房屋上并不存在普通的租赁关系，本案并不适用《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》的规定。案涉房屋的性质属于回迁安置房是不可变的，不会因产权人的变更而改变房屋的性质，既然是回迁房则应按照政府关于公租房的租金标准计付租金。三、杨清勤为了获取暴利，通过司法拍卖途径将陈新广、陈才广、陆笑娴等孤寡病残老人驱赶至社会，制造矛盾并推给法院和政府，激化社会矛盾，增加了社会的不稳定因素，不符合社会主义核心主义价值观，应当予以谴责。与陈新广、陈才广、陆笑娴相类似的租户有40余户，所有住户均是60岁以上的老人，个别还身患疾病，仅靠微薄的退休金维持基本生活，退休金买不起商品房又不符合申请公租房、廉租房的低收入标准。杨清勤的诉请不符合社会主义核心价值观也不符合习**总书记提出的“努力往人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”的司法工作目标。综上，恳请法院驳回杨清勤的诉讼请求。陈新广、陈才广、陆笑娴上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：杨清勤在案涉房屋拍卖前明知房屋是回迁租赁房，该类回迁租赁房屋执行政府公租房租金标准，故本案应以案涉房屋所在地政府部门公开的公租房租金标准计算房屋占用费。陈新广、陈才广、陆笑娴取得案涉回迁租赁房的居住权是依法与原产权人银建公司签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》，根据回迁政策规定，陈新广、陈才广、陆笑娴仅需按照政府规定的公租房租金标准缴纳租金即可享有合法的居住权、使用权。广州市天河区人民法院已经在拍卖公告及裁定中均公告了案涉房屋为回迁租赁房。陈新广、陈才广、陆笑娴在案涉房屋居住了近30年且一直按照公租房的租金标准支付租金。案涉房屋的公租房性质不因产权人的变更而改变，杨清勤在竞拍前应对案涉房屋性质包括租金标准予以了解，其参与竞拍即视为其同意按照政府部门公开的公租房租金标准收取租金。目前享有居住权并居住在案涉回迁公租房内的住户均是老年人，仅靠微薄的退休金维持基本生存需要，无力支付高额的房屋占用费。综上，恳请二审法院判如所请。杨清勤二审答辩称，一、杨清勤要求陈新广、陈才广、陆笑娴返还原物、腾退案涉房屋的主张合理合法。无论在拆迁前还是回迁后，陈新广、陈才广、陆笑娴使用房屋的权利来源为叶*华、苏*妹的承租权，陈新广、陈才广、陆笑娴不能一直使用案涉房屋用于居住。案涉房屋的性质是产权房而非公共租赁房屋，该房屋在转让给杨清勤后，房屋的性质便是私产，案涉房屋属于杨清勤的私有房屋。因此，杨清勤作为房屋所有权人要求陈新广、陈才广、陆笑娴腾退房屋合理合法。二、法院应当对案涉房屋的腾退依法调处，判令陈新广、陈才广、陆笑娴腾退房屋。《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》施行时间为2019年6月25日，杨清勤竞得房屋在后，法院应当按照相关规定对房屋腾退问题进行调处。陈新广、陈才广、陆笑娴回迁至案涉房屋居住已经超过20年，与原出租人构成不定期租赁关系，杨清勤作为所有权人可随时要求陈新广、陈才广、陆笑娴迁出案涉房屋。且《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》第12点也规定，买受人向法院提起物权保护的，法院应当依法受理。三、陈新广、陈才广、陆笑娴无权继续占有案涉房屋，其不能将不能继续居住在案涉房屋的过错归咎于杨清勤。陈新广、陈才广、陆笑娴主张能够继续使用案涉房屋的依据是叶*华、苏*妹与银建公司的协议，杨清勤并非该协议的相对方，陈新广、陈才广、陆笑娴不能以此协议对抗杨清勤。陈新广、陈才广、陆笑娴不能继续居住在案涉房屋所遭受的损失应由其向银建公司主张，而非向杨清勤主张。四、杨清勤取得案涉房屋物权的时间为2020年1月21日，应当从该日起按照市场价格收取租金。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，杨清勤取得房屋所有权时间为2020年1月21日，一审法院认定杨清勤于2020年5月15日取得案涉房屋的所有权，显属错误。案涉房屋的租金参考价应以市场价格为准，房管部门公布的租金参考价仅是参考依据，并非政府强制定价标准。因此，陈新广、陈才广、陆笑娴应按照市场租赁价格支付房屋占用费。杨清勤于2020年6月17日向一审法院起诉请求：1.判令陈新广、陈才广、陆笑娴立即迁出腾空广州市**区**路**号**房；2.判令陈新广、陈才广、陆笑娴从2020年1月14日开始按每日100元支付占用费至房屋腾退日止（参考同地段同小区的市场租金价格，是杨清勤自己估算的）；3.从2020年1月14日开始的物业管理费、水电费、卫生费等杂费由陈新广、陈才广、陆笑娴全部承担。一审法院认定事实：2019年12月19日，广州市天河区人民法院在淘宝网发布《变卖公告》。主要内容为：广州市天河区人民法院将在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开变卖，变卖期为60天，开始时间为2020年1月4日上午10时起；变卖标的为位于广州市**区**路**号**房，建筑面积64.182平方米（本标的为回迁租赁房屋，回迁租赁合同详情可致电咨询张法官）……起拍价1207612元，保证金12万元，增价幅度5000元及其倍数[本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付]等。2020年1月21日，广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106执7478-6号执行裁定书。其中载明：一审法院将被执行人银建公司名下的位于广州市**区**路**号**房交付评估拍卖。经两次公开拍卖，因无人竞买而流拍。经征询，申请执行人亦不愿以物抵债。经变卖，上述房产由杨清勤以1207612元竞投购得……裁定如下：被执行人银建公司名下的位于广州市**区**路**号**房归买受人杨清勤所有。本裁定送达后立即生效。据广州市规划和自然资源局于2020年5月15日核发的粤（2020）广州市不动产权第00211282号《不动产权证》记载：**区**路**号**房的权利人为杨清勤，用途为住宅，建筑面积64.18平方米。陈新广、陈才广、陆笑娴主张其是拆迁安置户提供了银建公司（用地单位、甲方）分别与苏*妹（陈才广、陈新广的母亲）、叶*华（陈才广继父）签订的拆迁安置协议书、（1993）东法房初字第××号民事判决书、（1993）东法房初字第××号民事判决书、《变更（补充）协议》、回迁通知、《回迁房屋交付使用及管理合约》、户口薄、租簿、收租通知、计租表、租金发票或收据、租赁合同等证据予以证明。其中与苏*妹签订的《征地拆迁（投亲靠友）安置协议书》载明：甲方经广州市规划局广州市房地产管理局批准，征用时拆除乙方座落**路**号现住房，居住面积21.97平方米、阁3.21平方米（不包括厨厕阳台）……甲方同意安排给乙方永久居住面积30平方米等。陈新广、陈才广、陆笑娴称，原苏*妹、叶*华两户合并安置到案涉房屋，后分别变更户主为陈新广及陈才广，二人为兄弟关系，陆笑娴与陈新广为夫妻关系；目前陈新广、陆笑娴在案涉房屋居住；陈才广的很多家具等物品仍放在案涉房屋，住在女儿家；如需支付使用费，陈新广、陈才广愿意共同承担；陈新广、陈才广、陆笑娴在广州市名下均没有其他住房。另查，案涉房屋所在地段大东街兴仁里楼梯楼2019年度广州市房屋租金参考价为37元/平方米/月；2020年度广州市房屋租金参考价尚未公布。一审法院认为，关于案涉房屋应否腾退的问题，在案涉房屋被拍卖时，广州市天河区人民法院已明确法院不负责清场交付，故本案对此不予调处。至于占用费方面，因案涉房屋产权已由杨清勤个人合法取得，如仍按原拆迁单位与陈新广、陈才广、陆笑娴约定的标准计算占用费，显然不符合目前的权利状况，也有失公平。但杨清勤主张按照每日100元计算占用费于法无据，应参照房管部门公布的租金参考价计付为宜。另，因杨清勤未能举证证明（2017）粤0106执7478-6号裁定已于2020年1月19日生效，故其主张从该日起行使其权利向陈新广、陈才广、陆笑娴收取房屋占用费，一审法院不予支持。根据现有证据，房屋占用费可从房管部门向杨清勤核发案涉房屋的《不动产权证》之日即2020年5月15日起计付。此外，案涉房屋的物业管理费、水电费等杂费事实上一直是陈新广、陈才广、陆笑娴方在负担，杨清勤第三项诉讼请求无具体内容，一审法院不予调处。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条之规定，于2020年9月15日判决如下：一、自判决发生法律效力之日起七日内，陈新广、陈才广、陆笑娴向杨清勤支付广州市**区**路**号**房2020年5月15日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按64.18平方米×37元/平方米/月计付）；二、驳回杨清勤的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取50元，由陈新广、陈才广、陆笑娴共同负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，杨清勤向本院提交了《立即腾退房屋通知书》《邮件交寄单（收据）》及EMS单号查询情况，拟证实其在2020年5月26日通过邮寄方式向陈新广等人发出《立即腾退房屋通知书》告知房屋产权人变更并要求其腾空迁出房屋，但陈新广等人拒收函件。陈新广、陈才广、陆笑娴质证认为：对证据的真实性、合法性予以确认，关联性不确认，陈新广、陈才广、陆笑娴并未收到该通知，也没有义务腾退房屋。本院二审另查明：银建公司曾分别与苏*妹、叶*华签订征地拆迁安置协议，1993年12月15日，银建公司与苏*妹、叶*华签订《变更（补充）协议》，双方根据东山区法院1993年东法房初字第××号、第××号判决，苏*妹回迁B幢九楼904套间，居住面积33㎡，判决叶*华回迁C幢地下106套间12㎡居住面积，现双方达成如下变更协议。一、苏*妹、叶*华同意两套间合成一套间回迁到B幢西梯九楼906套间，居住面积45㎡。二、因叶*华、苏*妹有两租簿，其中叶*华占906套间12㎡居住面积，苏*妹占906套间33.2㎡居住面积。1993年12月15日，银建公司通知苏*妹办理回迁手续。根据陈才广、陈新广提供户口本显示，叶*华于2000年3月6日报死亡，苏*妹于2012年9月11日报死亡。2003年1月1日，陈才广代理苏*妹、叶*华（乙方）与银建公司（甲方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定租赁案涉房屋期限为2003年1月1日至2004年1月30日，月租金203.37元，租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费等。广州市天河区人民法院作出的（2017）粤0106执7478-6号执行裁定书于2020年2月21日送达杨清勤。根据杨清勤二审提供证据显示，其于2020年5月26日通过邮件向陈新广等人发出《立即腾退房屋通知书》，告知其为房屋买受人并要求房屋占有人于2020年6月15日前自行搬离迁出。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，杨清勤与陈新广、陈才广、陆笑娴因案涉房屋腾退问题所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.陈新广、陈才广、陆笑娴是否应腾退案涉房屋交予杨清勤；2.陈新广、陈才广、陆笑娴应缴交房屋占有使用费的起止时间及计算标准。关于陈新广、陈才广、陆笑娴应否腾退案涉房屋的问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”广州市天河区人民法院作出的（2017）粤0106执7478-6号执行裁定书已裁定银建公司名下的案涉房屋归杨清勤所有，且该裁定于2020年2月21日送达杨清勤，故杨清勤于2020年2月21日已取得该房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，陈新广、陈才广、陆笑娴作为案涉房屋的原居住使用人主张有权继续占有使用案涉房屋，主要是基于苏*妹、叶*华与银建公司签订的拆迁安置协议书。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。结合本案事实，苏*妹、叶*华及其家属系因原承租房屋被银建公司拆迁而从1993年12月15日被安置到案涉房屋居住，至今已逾26年，且陈才广于2003年1月1日代苏*妹、叶*华与银建公司签订《广州市房地产租赁合同》时已明确约定租赁期限至2004年1月30日止，期满后转为不定期租赁。不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。杨清勤作为案涉房屋买受人依法继受上述不定期租赁合同的权利义务关系，且其已提供证据证实于起诉前通知陈新广等人腾退房屋，即已作出了解除双方租赁关系的意思表示，故现双方租赁关系已解除，杨清勤主张陈新广、陈才广、陆笑娴腾退案涉房屋法律依据充分，本院予以支持。关于陈新广、陈才广、陆笑娴上诉认为其对案涉房屋享有因安置而获得的永久居住权利问题，本院认为，银建公司并非政府公租房管理部门，陈新广、陈才广、陆笑娴主张其对案涉房屋享有永久居住权利依据不足。况且，即便陈新广、陈才广、陆笑娴认为其享有被安置永久居住的权利，但安置义务人是银建公司，银建公司已履行二十多年安置义务，现因无力履行到期债务而被法院强制拍卖案涉房屋，案涉房屋买受人并无接受永久安置陈新广、陈才广、陆笑娴居住于此之义务。至于广州市天河区人民法院在拍卖、变卖公告中所称“法院不负责标的物的清场交付”，仅指执行程序中执行法院不负责清场交付，并非限制买受人另案提起物权保护诉讼行使其物权权利。因此，一审法院不予调处杨清勤提出的腾房主张，于法无据，本院予以纠正。至于搬迁期限，考虑到案涉房屋为拆迁安置性质以及现居住情况，本院酌定陈新广、陈才广、陆笑娴于本判决生效之日起六个月内搬迁。陈新广、陈才广、陆笑娴应在搬迁期限内积极寻找其他房屋以便搬迁，如符合相关公房租赁政策，也可向有关部门另行申请公租房。关于陈新广、陈才广、陆笑娴应缴交房屋占用费的起止时间及计算标准问题。案涉房屋已由杨清勤经拍卖取得所有权，其享有对该房屋占有、使用、收益和处分的法定权利。且杨清勤并非案涉租赁房屋的拆迁安置义务人，不受公房租金价格的限制，陈新广、陈才广、陆笑娴上诉要求按照银建公司与其约定的租金标准支付房屋占用费，缺乏事实和法律依据，亦有违公平合理原则，本院不予支持。一审法院参照房管部门公布的同时期同地段租金参考价计付占有使用费并无不当，杨清勤要求按照每日100元计付租金，理由不成立，本院亦不予采纳。另杨清勤虽于2020年2月21日经执行裁定确认其取得案涉房屋产权，但并无证据证实其已将案涉房屋产权变动情况告知陈新广、陈才广、陆笑娴等人，故一审法院认定从其取得《不动产权证》即进行物权公示之日起计算房屋占用费至腾退房屋之日止，并无不当，本院予以维持。综上所述，杨清勤上诉请求腾退房屋理据充分，本院予以支持。陈新广、陈才广、陆笑娴的上诉请求，理由不成立，本院不予采纳。一审认定事实基本清楚，但处理有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初26239号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初26239号民事判决第二项；三、陈新广、陈才广、陆笑娴应自本判决书送达之日起六个月内向杨清勤腾空并交还位于广州市**区**路**号**房屋；四、驳回杨清勤的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各100元，均由陈新广、陈才广、陆笑娴负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年一月二十八日法官助理杨希书记员叶小琳