江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初556号 原告：江苏铭泽健康体检发展有限公司，统一社会信用代码91320800087952433L，住所地江苏省淮安市清河区淮海西路**十五分部西侧西商务楼**。 法定代表人：钱成强，总经理。 委托诉讼代理人：李想，北京盈科（淮安）律师事务所律师。 被告：连云港华阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320700724188600W，住所地，住所地江苏省连云港市海州区学院路**iv> 法定代表人：解玉涛，总经理。 委托诉讼代理人：郭中方、陈嘉伟，江苏田湾律师事务所律师。 第三人：杨辉，男，1970年6月27日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 委托诉讼代理人：朱健，江苏苍梧律师事务所律师。 原告江苏铭泽健康体检发展有限公司（以下简称铭泽公司）与被告连云港华阳房地产开发有限公司（以下简称华阳公司）、第三人杨辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铭泽公司委托诉讼代理人李想，被告华阳公司委托诉讼代理人郭中方、陈嘉伟，第三人杨辉委托诉讼代理人朱健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铭泽公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告华阳公司立即返还原告所付租金200万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际支付之日）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月31日，原告与被告、第三人三方签订《“名人世家”综合楼租赁合同》，原告及第三人租赁被告位于连云港市海州区名人世家综合楼。合同签订前原告已支付租金200万元给被告。合同签订后，被告未按约定交付房屋。合同第四条约定保证金为100万元，租金每年为280万元，前五年租金三方约定为1380万元，在合同签订后五个工作日内，原告、第三人应向被告支付500万元，2019年11月20日前一次性支付剩余880万元。2019年11月3日，第三人突然告知原、被告其因资金周转困难无力出资且无法履约，导致三方合同因第三人违约而无法按合同约定给付前五年租金。鉴于此，原告多次与被告协商变更合同条款要求继续履行合同，被告均未予理睬，反而于2019年12月3日书面通知原告及第三人解除合同，并明确表示原告所付200万元租金不予退还。原告认为，合同签订仅4天时间，因第三人原因导致租金未能及时给付，原告本身无过错。相反，被告在收到原告支付的200万元租金以后并未实际交付房屋给原告，原告至今未使用房屋，主客观上均未违约，也未给被告造成任何损失。被告单方通知原告、第三人解除合同，应当退还已收原告的200万元租金。退一步讲，即使第三人未能按约支付租金构成违约，该违约行为也不能当然牵连原告，被告不退还原告支付的租金无事实和法律依据。经多次协调无果，特提起诉讼。 被告华阳公司答辩：1、原告无权单方提起诉讼，其诉讼主体资格不适格。案涉合同承租人为原告和第三人，原告和第三人为共同承租人，案涉债务为共同之债，不可分。原告请求权属于债权人全体，由原告和第三人共同享有，原告无权单独主张。因此，原告诉讼主体不适格，请求法院裁定驳回起诉。2、因原告违约，原告要求返还已付租金及利息没有事实和法律依据。合同约定我司将案涉房屋租给原告、第三人作为商业经营使用，租赁期限为10年，保证金100万元，前五年租金三方协商为1380万元，合同签订后五个工作日内原告、第三人向我司支付500万元，2019年11月20日前一次性支付剩余880万元。如某一方违约，违约方按合同总租金的6倍向守约方承担违约责任。原告仅于2019年10月30日支付200万元租金，后原告及第三人再未交付任何租金，导致我司无法交付房屋。2019年11月20日，我司向原告、第三人发送催款函，催告原告及第三人于2019年11月25日前交付约定的余款1280万元，否则将视为原告、第三人单方违约。现因原告、第三人单方面违约导致房屋交付条件不成立，造成房屋空置，给我司造成巨大经济损失。在与原告磋商签订合同之时，我司本已与多家银行商谈房屋租赁事宜，已经洽谈好第一年的租金为330万元，并计划长期租赁。因原告及第三人多次商谈，并要求我司回绝银行租赁，导致我司在签订合同时回绝了潜在的承租人。因原告、第三人没有实力和诚意履行合同，为了避免扩大损失，我司同意解除合同寻找新的承租人，但已经错失了合适的承租人，至今没有将房屋出租出去，造成巨大经济损失。原告作为违约方无权要求返还已经支付的200万元租金及利息，相反原告及第三人还应向我司支付违约金。我司已经另案起诉原告及第三人共同承担违约责任。 第三人杨辉答辩：1、原告主体适格。原告主张返还的租金系原告单方支付，并非第三人向被告支付。第三人与原、被告的法定代表人均是好友，原告通过第三人在连云港寻找适租房屋，第三人实质上没有参与合同的洽谈，系由原、被告双方实际订立。第三人对原告在合同订立前支付的200万元租金并不知晓，第三人的角色实际为中间介绍人，并非合同乙方主体。2、案涉合同解除是由于原告未能在合同订立后及时筹集到相关资金而无力向被告支付，因此导致合同解除的责任并不能归责于第三人。原告诉状陈述“因第三人违约导致合同无法履行”没有事实依据。3、原告诉求是返还先前支付的200万元租金以及利息，鉴于原告违约，合同已解除,依据相关法律规定，原告应当在承担违约责任后由被告将剩余部分租金向原告返还。违约金的计算金额远低于200万元，所以被告负有向原告返还的义务。 围绕诉讼请求和抗辩意见，原告铭泽公司向本院提交“名人世家”综合楼租赁合同、向被告转账200万元电子回单、第三人杨辉与原、被告双方的微信聊天记录、被告发出的催款函及解除合同通知书等证据材料；被告华阳公司向本院提交案涉房屋所有权证、与民生银行洽谈租赁案涉房屋的方案、原告法定代表人与被告财务负责人聊天记录、催款函及快递单、案涉房屋现状照片、委托租赁函等证据。第三人未提交证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院结合各方发表的质证意见，综合认定案件事实如下： 坐落于连云港市海州区的“名人世家”综合楼系被告华阳公司所有，建筑面积3198.50平方米。2019年10月31日，被告华阳公司（甲方）、原告铭泽公司（乙方）、第三人杨辉（乙方）签订《“名人世家”综合楼租赁合同》，约定甲方将位于连云港市海州区“名人世家”综合楼出租给乙方，租赁期限为10年，自2020年2月28日起至2030年2月27日止。合同第三条“综合楼”的交付约定：1、在本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付首笔租赁款500万元整。2、甲方在收到乙方首笔款项后即配合乙方提供相关装修、设计等资料，在收到第一笔租赁款后三个工作日内先行移交经营区域物业（电梯西侧），剩余办公区域物业将在2020年2月28日前移交给乙方使用（详见设施清单附件）。第四条租金及支付方式约定：1、本出租合同的保证金为人民币100万元；2、租金每年280万元，前五年租金双方一致认定为1380万元。在本合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付500万元，2019年11月20日前一次性支付剩余880万元。前五年租金不递增，后五年租金按年付，第六年租金为302.4万元、第七年租金为326.6万元、第八年租金为352.08万元、第九年租金为380.25万元、第十年租金为410.67万元。甲方不得以任何理由调整房屋租金，并不得以任何理由收回该房屋或另行转让第三方。第十条违约责任约定：……因甲方违约导致本合同提前终止的，甲方应按合同总租金的6倍承担违约责任，同时返还乙方已经交付的租金并补偿乙方基于信赖而先期投入及后期运营的各类费用，包括但不限于装修费、设备费用、剩余期限的全部经营收入等。如乙方违约导致本合同提前终止，乙方按合同总租金的6倍向甲方承担违约责任并补偿因乙方提前终止合同导致甲方租赁费等一切损失。合同还就其他事项进行了约定。 原告铭泽公司于合同签订前一日2019年10月30日向被告华阳公司支付200万元，作为案涉房屋租金。合同签订后，原告及第三人未按合同约定继续交付租金，被告亦未向对方交付租赁房屋。2019年11月15日，第三人杨辉通过微信向被告华阳公司相关负责人表达已无力支付租金，希望终止合同。华阳公司未予表态。后华阳公司于2019年11月21日向某公司、杨辉发函催款，限其于2019年11月25日前补足前五年租金及保证金共计1280万元。原告铭泽公司、第三人杨辉收到催款函后仍未支付。2019年12月3日，被告向原告、第三人发送解除合同通知书，告知原告、第三人因其未按约定期限交付租金，经催款后仍不交付，被告书面解除租赁合同，对原告缴纳的200万元不予退还。铭泽公司、杨辉对华阳公司单方解除合同不持异议，涉案租赁合同于2019年12月3日解除。随后华阳公司发布了招租告示。至本案开庭审理时，华阳公司称涉案房屋仍未招租成功。 另查，2020年7月8日，华阳公司将铭泽公司、杨辉诉至本院，请求二被告支付违约金330万元。本院于2021年1月6日作出（2020）苏0791民初790号民事判决书，认定华阳公司因铭泽公司、杨辉违约造成近四个月房屋空置损失，判令铭泽公司、杨辉向华阳公司支付违约金93万元。 本院认为，被告华阳公司将案涉房屋租赁给原告铭泽公司、第三人杨辉，双方签订的《“名人世家”综合楼租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告铭泽公司、第三人杨辉未按合同约定履行缴纳租金义务，经出租人华阳公司催告后仍未缴足，华阳公司有权单方解除合同，案涉租赁合同已于2019年12月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同约定租赁期限从2020年2月28日起算，合同终止时租期尚未开始，华阳公司也尚未将房屋交付给原告及第三人使用，故房屋租金尚未实际发生，原告铭泽公司已缴纳给被告华阳公司的200万元租金，华阳公司应予以退还。关于被告华阳公司辩称因原告及第三人违约，造成被告房屋长期空置的巨大经济损失，原告已缴纳的200万元租金不足以弥补违约损失，无权主张退还的意见。本院认为，华阳公司已另案起诉铭泽公司、杨辉承担违约责任，本院于2021年1月6日作出（2020）苏0791民初790号民事判决书，判令铭泽公司、杨辉向华阳公司支付违约金93万元。该违约金足以弥补华阳公司因承租方违约遭受的房屋空置经济损失，因此，本案中无需再考量被告华阳公司的经济损失。华阳公司扣留200万元租金不予退还，于法无据，本院对其辩解不予采纳。关于原告铭泽公司主张的租金利息，本案系因原告及第三人违约导致合同解除而引发，故原告无权向被告主张资金占用期间的利息损失。 关于杨辉诉讼地位。本院经审查认为，杨辉虽与铭泽公司作为共同承租人签署合同，但支付的200万元租金实为铭泽公司单方支出，杨辉庭审中也明确表示对该200万元不享有权利，因此，杨辉列为案件第三人并无不当，本院对被告华阳公司该点答辩意见不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项、第九十七条、第二百二十七条之规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 被告连云港华阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告江苏铭泽健康体检发展有限公司退还租金人民币200万元。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22800元（原告已预交），由被告连云港华阳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  戴培培 人民陪审员  周万鹏 人民陪审员  孙林中 二〇二一年一月十八日 书 记 员  胡砚艳 法律条文附录 一、法律条文 【一】《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： (一)债务已经按照约定履行; (二)合同解除; (三)债务相互抵销; (四)债务人依法将标的物提存; (五)债权人免除债务; (六)债权债务同归于一人; (七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 【二】《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。