山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0781民初6150号 原告：王应安，男，汉族，1983年8月23日生，户籍地湖北省云梦县，现住临朐县。 委托诉讼代理人：王海霞、张雪娜，山东宇明律师事务所律师。 被告：山东银泉置业有限公司，住所地：山东省潍坊市青州市(旗城)慧博园小区。 法定代表人：田承永，执行董事。 委托诉讼代理人：贾化毅，山东九州天衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文勇，男，1968年9月6日出生，汉族，系该公司职工。 原告王应安诉被告山东银泉置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王应安及委托诉讼代理人王海霞、张雪娜，被告山东银泉置业有限公司的委托诉讼代理人贾化毅、刘文勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王应安向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告所购房产面积误差比在3%部分的房价款52662.72元；2、依法判令被告双倍返还原告所购房产面积误差比超过3%部分的房价款，共计89167.56元；3、依法判令被告支付因延期交房给原告造成的损失211000元(按照被告将原告所购房产出租的收益计算)；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月7日，原告购买被告开发的青州北城慧博园北沿街商业房1-3层4-5轴抵账房产一套，经贵院(2019)鲁0781民初99号民事判决书确认原、被告存在事实上的商品房销售合同关系，并判决被告向原告交付该房产并协助原告办理不动产权登记手续。该案证据《以房抵顶工程款协议书》约定房屋面积约371.41平方米，单价为4987元/m，房屋总价为1852221.67元，建筑面积以房管局办证核定的平方数为准，多退少补。原告取得鲁(2020)青州市不动产权第0023558号不动产权证书后，发现所购房屋登记建筑面积为351.93平方米，比协议约定的面积减少19.48平方米，面积误差比绝对值为5.54%。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，被告应返还原告面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的房价款52662.72元，面积误差比超过3%部分的房价款44583.78元双倍返还。被告认可原告所购房屋早已具备交房条件，但拒不交房且于2016年10月15日将原告所购房屋出租给案外人张文豪等，被告出租原告房产实际收益为211000元，应以此数额认定被告逾期交房给原告造成的损失。 综上，被告在与原告的商品房销售合同关系中存在严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告山东银泉置业有限公司辩称，一、我公司与原告没有直接的商品房买卖合同关系，更未签订书面商品房买卖合同，双方从未就面积、单价、房屋总价款做过约定。就涉案房屋与原告存在直接房屋买卖关系的是案外人谭玉亮，原告与谭玉亮在2010年12月7日签订《房屋转让协议》一份，在该协议中仅约定谭玉亮转让给原告位于青州北城××商业房××套，转让价格为1852221.67元，在该转让协议中双方并未就面积、单价进行约定，应当视为协议项下商业房无论面积多少，转让价格都是确定的1852221.67元，不存在面积误差比及误差款的问题。 关于原告在诉状中提及的《以房抵顶工程款协议书》，该协议书是我公司与案外人所签，在该协议中确实有房屋面积、单价的约定，但该协议中约定的“多退少补”针对的是房款与建设工程款，而不是针对面积误差。而且根据生效的（2019）鲁0781民初99号民事判决认定，《以房抵顶工程款协议书》是我公司、谭玉亮、山东万和（集团）青州项目部的内部约定，对原告没有约束力，原告援引该协议主张面积误差款无事实和法律依据。 二、如上所述，原、被告双方并未签订书面商品房销售合同，并未对交房时间予以确定。 因原、被告对于是否应交付房产及办理不动产登记手续存在重大争议，原告另案起诉之后，贵院作出了（2019）鲁0781民初99号民事判决，判决我公司于判决生效后三十日内交付房产。我公司对该判决不服提出上诉，潍坊市中级人民法院作出了（2019）鲁07民终7017号民事判决，该判决维持了一审判决。我公司于2020年1月22日收到二审判决书，此时（2019）鲁0781民初99号民事判决生效。按照生效判决确定，我公司应于2020年2月21日前交付房产，此时应视为我公司交付涉案房产的确定日期。 因新冠××疫情影响，不动产登记部门直到4月下旬才开始办理相应登记手续，在申请执行以前，原告从未到我公司处要求办理房产交付手续。在原告申请执行后，我公司已经在2020年7月13日将房产交付原告。因此，原告主张从2016年10月15日开始计算延期交付损失不能成立。 综上所述，原告起诉违背事实和法律。恳请法院查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年12月6日，被告山东银泉置业有限公司（甲方）与山东万和建工（集团）有限公司青州项目部（乙方）、谭玉亮（丙方）签订以房抵顶工程款协议书一份，主要约定：因乙方出让慧博园项目土地给甲方，甲方决定将慧博园北沿街商业房1-3层4-5轴约371.41平方米的房屋抵顶乙方土地款；乙方自愿购买甲方上述楼房，并自愿指定记录在丙方名下，以此抵顶石坊路北城安置区的工程款给丙方；丙方同意并自愿接受此方式抵顶工程款；三方共同认可该房屋价格为每平方米4987元，合计价款约为1852221.67元，上述价款不包括以后办理房产证、土地证相关手续的费用，建筑面积以房管局办证核定的平方数为准，丙方过户前应与乙方对账完毕，多退少补，否则不予办理房产证；在新房未交付之前，手续由甲方负责办理。房屋交付后，一切有关手续由丙方办理。同日，山东万和建工（集团）有限公司青州项目部为被告出具1852221.67元的收据一份。 2010年12月7日，谭玉亮（甲方）与原告王应安（乙方）签订房屋转让协议一份，约定甲方同意将涉案房屋一套转让给乙方，转让价格1852221.67元，协议签字后生效。同日，被告为原告出具1852221.67元的收据一份；原告向被告交付18570.50元的房屋维修基金，被告为原告出具收据一份。 2012年11月27日，山东万和建工（集团）有限公司变更名称为山东荣和建设工程有限公司。2018年12月26日，山东荣和建设工程有限公司向被告发出通知书，该通知书主要内容为经核实，其已超付谭玉亮工程款，但谭玉亮迟迟不与其对账并多退少补，要求被告不要为案涉房屋办理过户手续，直至谭玉亮与其对账并多退少补完毕。 2016年10月15日，被告与案外人张文豪、张照宏签订租赁合同，约定将案涉房屋出租给张文豪、张照宏，租期5年，自2016年10月18日起至2021年10月18日止。第一年租金为52000元，租金每年支付一次提前一个月支付，第四年起房租每年递增10%，付款方式为先付款后使用。 2019年1月7日，原告向本院提起诉讼，要求被告山东银泉置业有限公司交付案涉房屋并办理不动产权登记手续。本院于2019年9月27日作出（2019）鲁0781民初99号民事判决，判决：被告山东银泉置业有限公司于判决生效之日起三十日内将青州市北城慧博园北沿街商业房1-3层4-5轴房产交付原告王应安，并协助原告王应安办理该房产的不动产权登记手续。被告不服该判决提起上诉，潍坊市中级人民法院经审理于2020年1月9日作出（2019）鲁07民终7017号民事判决，驳回上诉，维持原判。原、被告于2020年1月22日收到该二审民事判决书，判决生效后原告申请执行，2020年7月3日原告取得案涉房屋的不动产权证书，登记证号为鲁（2020）青州市不动产权第0023558号，证书载明的房屋建筑面积为351.93平方米。 2020年7月13日，被告将案涉房屋交付原告。 上述事实，有原告提交的（2019）鲁0781民初99号民事判决书、（2019）鲁07民终7017号民事判决书、鲁（2020）青州市不动产权第0023558号不动产权证书、以房抵顶工程款协议书复印件一份、房屋转让协议复印件一份、租赁合同一份及当事人陈述等证据材料在卷佐证。 本院认为，关于原告主张的案涉房产面积误差，虽然（2019）鲁0781民初99号民事判决书及（2019）鲁07民终7017号民事判决书中均认定原告王应安与被告山东银泉置业有限公司之间形成了事实上的商品房销售合同关系，但原、被告之间并未直接签订书面合同，更未就案涉房屋的面积和单价作出过约定。原告以被告与山东万和建工（集团）有限公司青州项目部、谭玉亮之间签订的以房抵顶工程款协议书中约定的房屋面积与不动产权证书登记建筑面积不一致为由，要求被告返还相应房价款，但该以房抵顶工程款协议书系被告与山东万和建工（集团）有限公司青州项目部、谭玉亮三者之间的内部约定，原告并非该内部约定的当事人及相对方，该内部约定于原告无约束力，对此，（2019）鲁0781民初99号民事判决书及（2019）鲁07民终7017号民事判决书亦均已作出认定。故原告根据对其并无约束力的上述以房抵顶工程款协议书主张房屋面积误差款，依据不足。就案涉房屋，与原告存在直接交易关系的系案外人谭玉亮，原告与谭玉亮签订的房屋转让协议中仅约定谭玉亮将案涉房屋一套以1852221.67元的价格转让给原告，未就面积和单价进行约定，应视为该房屋转让协议项下的案涉房屋系以一整套为单位进行的转让，并不存在面积误差比及误差款的问题。综上，原告要求被告返还面积误差房价款无合法依据，本院不予支持。 关于原告主张的延期交房损失，虽然原、被告之间形成了事实上的商品房销售合同关系，但因原、被告并未签订书面合同，亦未约定房屋交付时间，属于对交付房屋的履行期限约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百三十九条规定，当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四款的规定。结合本案实际情况，可从原告起诉要求交付房屋之日起计算逾期交房损失，即应自2019年1月7日起计算至被告向原告交房之日2020年7月13日，计算标准可参照被告出租案涉房屋的价格标准，自2019年1月7日至2019年10月17日计280天，按每年52000元计算；自2019年10月18日至2020年7月13日计265天，按每年57200元计算。延期交房损失为82550元。 综上所述，原告诉讼请求的合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十九条规定，判决如下： 一、被告山东银泉置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告逾期交房损失82550元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6592元，减半收取3296元，由原告王应安负担2364元，被告山东银泉置业有限公司负担932元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  刘洪军 二〇二一年一月十四日  法官助理陈静  书记员冯梓翔