河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7307号上诉人(原审被告)：张少函，男，汉族，1988年1月28日出生，住河南省南阳市宛城区。被上诉人（原审原告）：张海波，女，汉族，1967年11月15日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：许冠，河南宛龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜忠，男，汉族，1968年4月13日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：许冠，河南宛龙律师事务所律师。上诉人张少函因与被上诉人张海波、姜忠房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初2688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月25日受理后，依法组成合议庭，于2021年1月7日公开开庭审理。上诉人张少函，被上诉人张海波、姜忠的委托诉讼代理人许冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张少函向本院上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、被上诉人租给上诉人的房屋确实存在消防问题，租赁房屋时未告知上诉人，对上诉人造成损失巨大。二、上诉人虽无直接证据证明被上诉人在2019年4月收回第三层，但提交的微信聊天记录可以间接反映该事实。张海波、姜忠答辩称，1.房屋不存在质量问题，一审提出房屋漏水等没有证据。2.一审中房屋租赁合同是2019年12月收回第三层。3.上诉人构成违约，上诉请求不成立。张海波、姜忠向一审法院诉讼请求：1.张少函支付2019年8月15日至2020年3月31日期间的租金30万元及违约金12万元；2.本案诉讼费由张少函承担。一审法院认定事实：2018年1月15日，姜忠、张海波作为甲方，张少函作为乙方签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：“第一条房屋的坐落、面积情况1、甲方出租给乙方的房屋位于南阳市宛城区××、××大道以东、区间路以北“南都××”小区××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××室。2、出租房屋为地面第一、二、三层，面积共1025.87平方米。第二条租赁期限、用途1、该房屋租赁期共九年零三个月。自2018年1月15日至2027年4月14日止，装修免租期为2018年1月15日起至2018年4月14日止。2、租赁房屋用于商业经营……第四条租金及支付方式1、该房屋每月租金50元/㎡，房屋租金每三年一涨，涨幅范围为百分之十，租赁房屋的租金（不含税价）按以下时间、金额确定：（1）2018年4月15日至2018年10月14日租金为人民币300000.00元；……（3）2019年4月15日至2019年10月14日租金为人民币300000.00元；（4）2019年10月15日至2020年4月14日租金为人民币300000.00元；……2、房屋租金支付方式：房屋租金前两年每半年一付，付租金的时间分别为每年的2月15日和8月15日之前支付下一租期的租金；从2020年以后房屋租金一年一付，付租金的时间为每年的2月15日之前付下一租期的租金。（第一期租金2018年1月16日前付清。）……第五条租赁期间相关费用（1）租赁期限间内因使用房屋产生的水电费、物业费等合理费用由乙方承担。……第六条房屋修缮与使用由于乙方租赁房用于商业经营之用，但乙方对房屋的装修、装饰不得对如承重墙峰影响房屋安全的结构进行改造。……第九条甲方违约责任处理规定甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，并承担赔偿责任。第十条乙方违约责任1、租赁期间，乙方拖欠租金两个月以上，甲方有权终止合同并收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。……第十条免责条件1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。……合同下方有姜忠及张少函的签字并按指印。”后张少函按合同约定支付了部分租金，并对房屋进行了装修和使用，自2019年8月15日之后的房屋租金一直未付，后经张海波多次催要未果。庭审过程中，张海波、姜忠认可一共收到张少函支付房屋租金359500元，2019年8月15日之后的房租未付。另查明，2020年2月7日,一审法院在淘宝网司法拍卖平台依法拍卖了张海波、姜忠所有的位于南阳市××山大道与××交叉口中盛南都领御2A＃楼商业用房2A-1-1-102房产、2A-1-1-105房产、2A-1-2-203房产、2A-1-2-204房产、2A-1-3-303房产，竞买人万秋月参与竞买后以11297400元人民币竟得该五套房屋。2020年3月18日，一审法院作出（2019）豫1302执恢736号执行裁定书，裁定将上述的五套房产的所有权归买受人万秋月所有，所有权自裁定送达买受人万秋月时起转移。庭审过程中，张少函认可已于2020年4月1日与新的房屋所有人签订了房屋租赁协议。一审法院认为，一、依法成立的合同，受法律保护。本案中姜忠、张海波与张少函签订的《房屋租赁合同》，系双方在平等、自愿的基础上签订的，且不违反法律及行政法规，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定履行义务。现姜忠、张海波已按合同约定将案涉的房屋交付张少函使用，张少函也已对案涉房屋进行了装修并投入使用，其应当按照合同的约定按时足额支付房屋租金。现张海波、姜忠请求张少函支付自2019年8月15日至2020年3月31日的房租300000元，张少函也认可欠房租的事实。考虑到双方合同中约定房屋租金每半年300000元，故自2018年8月15日至2019年12月15日应按每月50000元支付房租为宜；而考虑到张海波、姜忠提供证据证明其自2019年12月20日开始对租用的第三层房屋302室、303室收回装修自用，房租应该减免，且自2020年1月25日至2020年3月12日受疫情影响，依据国家相关政策，房屋租金也应当减免，且案涉房屋于2020年3月18日经本院作出的执行裁定书裁定归案外人万秋月所有，张少函已与万秋月签订了新的房屋租赁合同。因此，自2019年12月15日至2019年3月31日的房租，应适当减免，一审酌定支持50000元为宜。综上，张少函应支付给姜忠、张海波2019年8月15日之后的房屋租金共计250000元。二、对于张少函辩称的案涉房屋第三层2019年4月提前收回应当扣减房屋租金，及因物业交接不规范，致使房屋经常停水停电，房屋漏水致使物品损坏，停业维修期间应当扣减租金的主张，缺乏依据，且提交相关证据不够充分，故一审不予支持。三、对于姜忠、张海波要求张少函支付违约金的主张，双方签订的合同中约定“租赁期间，乙方拖欠租金两个月以上，甲方有权终止合同并收回该房屋，乙方应按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。”本案中，虽然张少函欠张海波、姜忠房屋租金，但张少函一直在不间断的支付房屋租金，张海波、姜忠也一直在接收房屋租金，也未提出异议。故姜忠、张海波的该项主张，缺乏依据，一审不予支持。四、考虑到双方在庭审过程中经释明后未进行对账结算，也未提交其他证据，故若双方因房屋租金问题产生纠纷，可待双方对账结算后，另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、限张少函于判决生效后十五日内支付给姜忠、张海波房屋租金人民币250000元。二、驳回姜忠、张海波的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，保全费2620元，由张少函负担。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，本院认定事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审判决上诉人支付给被上诉人25万元租金是否正确。《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，张少函上诉称其租赁房屋消防系统不达标，有漏水等现象，但其未对此举证。其诉称被上诉人已于2019年4月收回第三层，但其提供微信聊天记录不足以证明该事实。故其上诉理由本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人张少函负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二一年一月二十七日法官助理王秋争书记员尚志向