湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12015号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南潭缘置业集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区黎托乡潭阳村星城新宇黎锦苑农村保障住房******房。法定代表人：杨正华，总经理。委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：养天和大药房股份有限公司，住，住所地湖南省长沙县黄花镇大元路与鹏盛路交叉口西北角体验中心/div>法定代表人：李能，董事长。委托诉讼代理人：李俊，湖南迈旭律师事务所律师。上诉人湖南潭缘置业集团有限公司（以下简称潭缘公司）、养天和大药房股份有限公司（以下简称养天和公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3542号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。潭缘公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第四项，改判上诉人无需协助配合被上诉人拆除位于长沙市雨花区××街道××小区××栋××楼××楼中央空调及通风系统设备；二、请求二审法院撤销一审判决第五项，改判被上诉人支付上诉人二次消防工程改造费482600元；三、请求判令被上诉人承担本案所有诉讼费用。事实和理由：养天和公司没有履行合同至期限届满，上诉人没有获得合同完全履行完毕的可期待利益，故养天和公司应承租二次消防改造费用。根据补充协议，合同并非自然终止，养天和公司无权拆除或处置空调，上诉人无义务配合拆除4、5楼中央空调。依据租赁合同第三十二条约定，4、5楼的通风系统设备、管道已与房屋吊顶及墙体形成一体，拆除必将破坏吊顶及墙体，导致房屋无法正常使用，上诉人无配合拆除义务。养天和公司辩称：租赁合同第四条第四项、第十条约定，消防设施由潭缘公司负责投入和建设，故消防费用应由潭缘公司承担；且消防设施属于房屋附属设施，其投入的真正受益人也是潭缘公司。按照合同约定及被答辩人一审庭审陈述，潭缘公司均应当配合拆除中央空调及通风系统。养天和公司上诉请求：一、撤销长沙市雨花区人民法院作出的（2020）湘0111民初3542号民事判决书第一项、第三项，改判上诉人不承担免租期的租金741520元、门面空置费185380元；二、改判被上诉人向上诉人赔偿4500元搬离损失费；三、纠正一审判决对反诉费用承担决定，由被上诉人负担所有的反诉费；四、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋属于国有经营性用房，按照相关疫情政策，应免除3个月租金至2020年5月31日。潭缘公司实际于2020年4月2日将涉案房屋出租给案外人，不存在空置期。即便计算空置期损失一个月185380元，租赁合同约定有50万元履约保证金，足以覆盖该项损失，无需另行计付。涉案房屋为毛坯房，约定的4个月免租期实际上是装修期，上诉人没有任何收益，判决支付该期间的租金，显失公平。至2020年5月31日租赁届满两年，上诉人无需支付租金，不应承担该4个月的免租期租金。即便不按照相关疫情政策减免租金至5月31日，合同解除时间离租赁届满两年只差3个月，上诉人按比例应承担的免租期租金也不应超过1个月，租赁合同约定的50万元履约保证金足以覆盖该租金，不应另行计付。一审判决认定上诉人因潭缘公司阻扰搬迁，造成4500元损失，支持潭缘公司的损失赔偿及违约金主张，不支持上诉人主张的损失，显失公平。此外，一审判决对反诉费用的分担不当，应予纠正。潭缘公司辩称：按照合同约定，养天和公司在2020年2月提前解除合同，应当支付免租期内的租金。其提前解约导致预期可得租金收益损失，应当计付空置期租金。养天和公司实际于2020年2月27日退场，仅剩空调未撤离，有疫情方面的原因。可以协助空调设备的搬离。潭缘公司向一审法院起诉请求:1、被告支付原告免租期期间租金741520元（185380元/月×4个月）；2、被告支付原告二次消防工程改造费482600元；3、被告支付原告因恢复房屋原状产生的拆除费100000元；4、被告支付原告因提前解除合同产生的门面空置期租金556140元（185380元/月×3个月，自2020年3月起计算）；5、原告不予退还被告履约保证金500000元；6、由被告承担本案全部诉讼费用。养天和公司向一审法院反诉请求:1、原告返还被告在租赁场地的中央空调及通风系统相关设施及设备，如不能返还则原告赔偿被告损失601700元；2、原告赔偿被告因原告阻挠被告搬离场地所造成的损失4500元；3、原告承担全部反诉费用。一审法院认定事实：湖南养天和大药房企业集团有限公司于2019年1月9日更名为养天和公司。2018年2月1日，潭缘公司将长沙市雨花区城市投资建设有限公司所有的并委托其经营管理的，位于长沙市雨花区××街道××小区××栋××楼××楼出租养天和公司使用。双方于2018年2月1日签订《租赁合同》，约定养天和公司承租涉案楼层用于办公，其中4楼面积2180.94平方米，5楼面积2180.94平方米（含20%的公摊面积），租金单价为42.5元／平方米／月（含税）。合同第三条约定租赁期限五年，从2018年2月1日起至2023年1月31日止，潭缘公司同意给予养天和公司自租赁物交付日起4个月的免租期，即2018年2月1日至5月31日，免租期满次日为起租日，从起租日开始计算租金，养天和公司在免租期内免交租金，但应承担除租金外为他实际产生的水、电、垃圾处理、环境保护、物业管理等费用。如因养天和公司提前解除合同，导致实际租赁期不足2年的，养天和公司应向潭缘公司补交免租期期间的租金。合同第四条第1款约定，房屋月租金第一年为185380元／月,从第三年起每年递增6%。第四条第3款约定，养天和公司应在签订本合同之日起7个工作日内向潭缘公司支付履约保证金50万元，若因养天和公司违约而导致提前解除合同，则潭缘公司不予退还保证金。第四条第4款约定，潭缘公司负责公安消防设施设备的投入，并负责办理消防合格证、承担相关费用。合同第二十七条约定，租赁期内，如养天和公司需对合同内容有变更意向，应提前六十天向对方提出书面变更要求，经协商一致，签订书面补充协议。第二十八条约定，除按租赁合同约定行使单方解除权外，任何一方不得单方解除合同。合同第二十九条约定，双方协议一致可以解除合同，并签订书面解除协议。合同第三十一条约定，养天和公司应在合同终止之日按合同终止时的状态向潭缘公司移交租赁物（含新建、改扩建、装修、不可移动的设施设备，可移动物品由养天和公司自行处置），潭缘公司对养天和公司的投资及装修不予补偿，但因潭缘公司违约导致合同终止的除外。合同第三十二条约定，对于与租赁物所形成一体的资产，养天和公司不得拆除、遗失或人为损坏，并确保租赁物及附属设施设备的正常使用，否则按重新添置所需资金承担赔偿责任。合同第三十四条约定，本合同终止后，养天和公司在租赁物内留有财物的，应在合同终止后三十日内自行处置。如逾期的，视为养天和公司放弃所有权归潭缘公司所有，潭缘公司有权处置，由此给养天和公司造成的损失由养天和公司自行承担。合同第三十六条约定，因养天和公司违约导致合同解除的，潭缘公司对养天和公司的投资及装修不予补偿。合同第三十七条约定，因养天和公司违约导致合同解除的，潭缘公司收取的履约保证金作为违约金不予退还。合同第四十三条约定，争议解决原则，因养天和公司原因造成潭缘公司租赁物损坏的，养天和公司负责恢复原状或赔偿损失。养天和公司放弃向潭缘公司索赔的权利，潭缘公司不对养天和公司承担任何赔偿责任，养天和公司自行承担损失。合同签订当日，潭缘公司向养天和公司交付了上述租赁物。2018年3月15日，双方签订《补充协议》，约定该租赁物空调设备由养天和公司负责投入，养天和公司安装的空调设备经营管理权归养天和公司，合同终止时养天和公司有权拆除或处置空调，潭缘公司无异议。租赁期限调整为四年，自2018年2月1日起至2022年1月31日。同日，养天和公司向长沙科源空调设备有限公司采购中央空调及通风系统设备，并委托其设计与安装，养天和公司因此实际支付601700元。2020年2月2日，养天和公司向潭缘公司送达《关于提前解除租赁合同的通知函》，载明因养天和公司经营发展需要，拟在2月底3月初进行搬迁办公场地，特向潭缘公司提出解除租赁合同。潭缘公司随即回函养天和公司，明确表示合同期限未到期，潭缘公司不同意解除租赁合同。2020年2月7日，养天和公司复函潭缘公司，表明于2020年2月29日解除租赁合同，养天和公司将在该日期前搬出租赁场地，并向潭缘公司交还租赁物，并愿意按照租赁合同第三十七条之约定执行赔偿。同月14日，潭缘公司复函养天和公司，再次表明不同意养天和公司单方面提前解除租赁合同，并表示养天和公司坚持提前解除租赁合同，潭缘公司则不予退还50万元履约保证金，且要求养天和公司补交消防设施设备的投入费用482600元以及免租期租金741519元、门面空置3个月租金556139元等。双方就合同解除等问题协商未果，养天和公司于2020年2月27日搬离租赁场地，仅余留中央空调及通风系统设备未拆除。潭缘公司遂于2020年4月21日起诉至一审法院，请求依法裁判。另，养天和公司承租涉案租赁场地后，向潭缘公司支付履约保证金50万元，除了免租期租金外，其余租金支付至2020年2月。潭缘公司认可养天和公司承租的涉案租赁物仅五楼部分在2020年4月再次出租，其余部分仍空置。潭缘公司为涉案租赁场地进行了二次消防改造，实际支付工程款40万元。潭缘公司主张养天和公司搬离租赁场地后，因拆除涉案租赁场地四楼产生拆除费用10万元。养天和公司主张因潭缘公司阻挠搬离导致产生搬家劳务费600元以及拆除劳务费3900元。双方就养天和公司尚未拆除的中央空调及通风系统设备议价未成，潭缘公司同意养天和公司自行拆除，但养天和公司必须在拆除后将场地恢复原状。一审法院认为,潭缘公司、养天和公司签订《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格遵照执行。潭缘公司依约向养天和公司交付涉案租赁物，养天和公司因自身经营发展需要，于2020年2月2日发函要求提前解除合同，并于当月27日搬离。潭缘公司复函明确表示不同意提前解约。双方未就提前解约达成一致。因此，养天和公司提前解约，与合同约定不符，构成违约。关于免租期租金。《租赁合同》第三条对免租期租金问题进行了明确约定。潭缘公司给予养天和公司自租赁物交付日起4个月的免租期，即2018年2月1日至5月31日；免租期满次日为起租日，从起租日开始计算租金，养天和公司在免租期内免交租金；养天和公司提前解除合同导致实际租赁期不足2年的，应向潭缘公司补交免租期期间的租金。双方争议在于实际租赁期的起算点。潭缘公司主张应自免租期满后2018年6月1日起计算至养天和公司退场日2020年2月27日。养天和公司主张自2018年2月1日起计算至退场日已满2年。因合同第三条明确规定“免租期满次日为起租日，从起租日开始计算租金”，故养天和公司实际租赁期应从免租期满后的起租日即2018年6月1日起计算，至养天和公司退场日2020年2月27日，养天和公司实际租赁期未满2年。潭缘公司主张养天和公司支付2018年2月1日至5月31日4个月的免租期租金741520元（185380元/月×4个月），应予支持。养天和公司抗辩免租期系租赁商业办公楼的行业惯例，潭缘公司无权主张，与合同约定不符，不予采信。关于履约保证金。《租赁合同》第四条第1款约定，若因养天和公司违约而导致提前解除合同，潭缘公司不予退还保证金。合同第三十七条约定，因养天和公司违约导致合同解除的，潭缘公司收取的履约保证金作为违约金不予退还。现养天和公司违约导致合同提前解除，潭缘公司主张不予退还履约保证金50万元，符合合同约定，应予支持。关于二次消防工程改造费以及恢复原状拆除费。《租赁合同》第四条第4款约定，潭缘公司负责公安消防设施设备的投入，并负责办理消防合格证、承担相关费用。因此，潭缘公司主张养天和公司承担二次消防工程改造费，不应予以支持。由合同第七章关于合同终止后的处理约定可见，双方秉持来修去丢原则，并未注明要求养天和公司恢复原状。仅合同第四十三条规定，因养天和公司原因造成潭缘公司租赁物损坏的，养天和公司负责恢复原状或赔偿损失。潭缘公司未提交证据证明养天和公司造成租赁物损坏。因此，潭缘公司主张支付恢复原状的拆除费，不予支持。关于门面空置期租金。根据《补充协议》约定，养天和公司承租期为四年，现养天和公司提前解约，导致潭缘公司逾期可得租金收益损失，考虑《租赁合同》第二十七条约定，租赁期内如养天和公司有合同内容变更意向，应提前六十天提出书面变更要求，经协商一致签订书面补充协议。养天和公司于2020年2月2日要求提前解约，于27日搬离退场，未满六十天。潭缘公司认可涉案房屋五楼部分在2020年4月再次出租。故酌情认定养天和公司赔付一个月门面空置期租金185380元。潭缘公司主张的超过部分，不予支持。关于中央空调及通风系统设备。根据《补充协议》约定，空调设备由养天和公司负责投入，空调设备经营管理权归养天和公司，合同终止时养天和公司有权拆除或处置空调，潭缘公司无异议。现双方就案涉中央空调及通风系统设备议价未成，潭缘公司同意养天和公司自行拆除。故养天和公司可自行拆除该中央空调及通风系统设备。关于养天和公司搬离产生的损失。根据《租赁合同》第四十三条约定，争议解决原则，养天和公司放弃向潭缘公司索赔的权利，潭缘公司不对养天和公司承担任何赔偿责任，养天和公司自行承担损失。故养天和公司主张搬离损失4500元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条规定，一审法院判决：一、养天和公司于判决生效之日起15日内支付潭缘公司免租期租金741520元；二、潭缘公司收取养天和公司的履约保证金500000元不予退还；三、养天和公司于判决生效之日起15日内赔偿潭缘公司门面空置期租金185380元；四、养天和公司于判决生效之日起15日内自行拆除位于长沙市雨花区××街道××小区××栋××楼××楼中央空调及通风系统设备，潭缘公司予以协助配合；五、驳回潭缘公司的其他诉讼请求；六、驳回养天和公司的其他反诉请求。案件受理费因适用简易程序减半收取10861元，财产保全费5000元，共计15861元，由潭缘公司负担4345元，养天和公司负担11516元。反诉费4965元，由潭缘公司负担2482.5元，养天和有限公司负担2482.5元。本院二审期间,当事人没有提交新证据。一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，潭缘公司由原长沙市潭缘物业管理有限公司更名而来。本院认为，根据当事双方的上诉请求及其陈述的具体理由，本案争议焦点为一审判决的各项费用是否合理以及潭缘公司是否应当配合拆除涉案空调及其通风系统设备。现逐项评述如下：一、关于免租期租金问题。依照《租赁合同》第三条第二款约定，免租期满次日为起租日；若因养天和公司提前解除合同，导致实际租赁期不足两年的，养天和公司应补缴免租期期间的租金。该条第三款约定，除该合同另有约定外，该合同所称“年”均指“租赁年度”，即自起租日起，向后推算每满十二个月为一年。故实际租赁期是否满两年的计算，应当从起租日即免租期满次日起算。养天和公司的起租日为2018年6月1日，实际搬离日为2020年2月27日，发函要求确认的合同解除日期为2020年2月29日。因此，其实际租赁期不足2年，理应按照合同约定补缴免租期租金。养天和公司上诉请求撤销补缴免租期租金的一审判决项，本院不予支持。二、关于门面空置期租金问题。依照《租赁合同》第二十七条约定，租赁期内变更合同内容，应当提前六十天提出书面要求，经协商一致签订补充协议。养天和提前解除合同，没有提前六十天提出书面要求，未能与潭缘公司协商一致签订补充协议，构成违约，应当赔偿潭缘公司合同可得利益损失。一审判决确认涉案房屋五楼于2020年4月另行出租，酌情确定一个月门面空置期租金损失赔偿185380元，合理有据。但是，潭缘公司未举证证明其因养天和公司违约行为产生的损失超过50万元、且该违约金数额足以覆盖前述门面空置期租金损失。因此，一审判决同时支持潭缘公司前述空置期租金损失和违约金，不符合法律规定。养天和公司上诉请求撤销该门面空置期租金判项，本院予以支持。三、关于搬离损失问题。提前解除合同，违反合同约定的是养天和公司。因此，养天和公司主张搬离损失4500元，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于消防工程改造费问题。依照《租赁合同》第四条第四款及第十条的约定，潭缘公司负责公安消防设施设备的投入，并负责办理消防合格证、承担相关费用。因此，潭缘公司上诉请求判决支付消防工程改造费，本院不予支持。关于涉案空调及其通风系统设备问题。依照《补充协议》第一条约定，合同终止时，养天和公司有权拆除或处置空调。因此，潭缘公司上诉请求判决无需配合拆除涉案空调及其通风系统设备，本院不予支持。对于一审判决的其他判项，当事双方没有提出上诉，本院予以确认。关于养天和公司上诉提出的反诉费用承担问题，一审判决支持了养天和公司的主要反诉请求，但在确认反诉费用承担时采用了平均分配的方式，略有不妥。且一审判决计算本诉及反诉案件受理费均存在错误，本院一并予以纠正。综上所述，潭缘公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；养天和公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律略有瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3542号民事判决第一、二、四、五、六项；二、撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初3542号民事判决第三项。一审案件本诉受理费25842元，适用简易程序减半收取12921元，财产保全费5000元，由湖南潭缘置业集团有限公司负担7921元，养天和大药房股份有限公司负担10000元；反诉受理费4931元，由湖南潭缘置业集团有限公司负担4000元，养天和大药房股份有限公司负担931元。二审案件受理费22925元，由长沙市潭缘物业管理有限公司负担12925元，养天和大药房股份有限公司负担10000元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二一年一月十八日法官助理田露书记员廖亚娇附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。