湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11050号上诉人（原审原告）：李创，男，1995年10月15日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：张静，北京京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静，北京京师（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：蔡鑫，女，1963年6月5日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：张静，北京京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静，北京京师（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：方幺娥，女，1973年7月5日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：张静，北京京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静，北京京师（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：柳杰，男，1966年4月20日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：张静，北京京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静，北京京师（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：朱莉，女，1977年10月8日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：张静，北京京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静，北京京师（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：黄俊，男，1983年1月18日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：张静，北京京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静，北京京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉分公司（现更名为：深圳市卓越物业管理有限责任公司武汉分公司）。所在地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区叶店村蔚蓝海岸**罗纳河谷16商19—**。法定代表人：彭英，负责人。委托诉讼代理人：吴健民，湖北关山律师事务所律师。委托诉讼代理人：许萌，湖北关山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司（现更名为：深圳市卓越物业管理有限责任公司）。住所地：深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心**楼**508。法定代表人：李晓平，负责人。委托诉讼代理人：吴健民，湖北关山律师事务所律师。委托诉讼代理人：许萌，湖北关山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市盘龙城罗纳河谷小区业主委员会。住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区甲宝山路**。委托诉讼代理人：周俊，男，1991年4月8日出生，汉族，系武汉市盘龙城经济开发区甲宝山社区居民委员会副主任，，住武汉市黄陂区委托诉讼代理人：黄欢，湖北佳和律师事务所律师原审原告：邱海霞，女，1979年11月9日出生，汉族，，住武汉市黄陂区原审原告：甘露，女，1974年1月6日出生，汉族，，住武汉市黄陂区原审原告：张帆，男，1981年8月3日出生，汉族，，住武汉市黄陂区原审原告：曾宪泽，男，1986年4月2日出生，汉族，，住武汉市黄陂区原审原告：张欢，女，1986年1月10日出生，汉族，，住武汉市黄陂区原审原告：李勤军，女，1981年11月13日出生，汉族，，住武汉市黄陂区原审原告：李材群，女，1982年9月6日出生，汉族，，住武汉市黄陂区原审原告：付晶，女，1988年8月3日出生，汉族，，住武汉市黄陂区上诉人李创、蔡鑫、方幺娥、柳杰、朱莉、黄俊因与被上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司武汉市分公司（以下简称武汉卓越）、深圳市卓越物业管理股份有限公司（以下简称深圳卓越）、武汉市盘龙城罗纳河谷小区业主委员会（以下简称罗纳河谷业委会），原审原告邱海霞、甘露、张帆、曾宪泽、张欢、李勤军、李材群、付晶确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初5374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李创、蔡鑫、方幺娥、柳杰、朱莉、黄俊上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉请。本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、《武汉市罗纳河谷小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）无效。罗纳河谷业委会成立程序违法，严重侵害业主的合法权益。2、一审适用法律错误。《物业服务合同》即使不算全部无效，也应认定为部分无效。《物业服务合同》明确约定了合同期限，合同期限届满之后是否继续履行合同应当根据当事人的意愿来决定。业主大会未作出选聘物业公司的决议之时，合同效力应终止。武汉卓越、深圳卓越、罗纳河谷业委会均辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。邱海霞、甘露、张帆、曾宪泽、张欢、李勤军、李材群、付晶未答辩。李创、蔡鑫、邱海霞、方幺娥、甘露、张帆、柳杰、曾宪泽、张欢、李勤军、朱莉、李材群、付晶、黄俊向一审法院起诉，请求判令：1、确认武汉卓越与罗纳河谷业委会于2016年6月29日签订的《武汉市罗纳河谷小区物业服务合同》无效；2、本案诉讼费由一审被告承担。一审法院认定事实：李创、蔡鑫、邱海霞、方幺娥、甘露、张帆、柳杰、曾宪泽、张欢、李勤军、朱莉、李材群、付晶、黄俊均系罗纳河谷小区业主，该小区系武汉卓越房地产开发有限公司开发，属甲宝山社区所辖范围。罗纳河谷小区的前期物业服务公司为武汉卓越，该公司隶属于深圳卓越。在武汉卓越房地产开发有限公司与该小区的购房者签订的房屋买卖合同中所附的《前期物业服务协议》中载明，武汉卓越为房屋的业主或使用人提供物业服务，服务时间从购房者接到物业出卖人开出的入伙通知书之日起至业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》时止。协议中对物业管理费进行了约定，其中，物业管理费按建筑面积每月每平方米，独立别墅2.00元、联排别墅1.80元、花园洋房1.20元、高层1.50元。该协议还载明：物业管理服务费标准按自然年度调整，但调整需获业主大会通过。2015年12月5日，罗纳河谷小区首届业主大会通过了罗纳河谷业主大会议事规则，业委会每届任期3年。该议事规则对业主大会的成立和运作、议事内容、决定、表决、投票权的确定、解散、会议的召开、主要议案，业主委员会的组成、委员的任职、变更、资格终止、选举等作了规定。同日，罗纳河谷小区业主大会选举产生了第一届罗纳河谷业委会。业委会成员5人，主任陈昌钰，副主任钟琳，委员马朝阳、何建国、黎平国。罗纳河谷业委会成立后，在部分业主的要求下，着手选聘物业服务公司。经过前期工作，罗纳河谷业委会于2016年5月23日发布了公告，确定对《是否留用卓越物业公司》《是否同意签订新的物业服务合同》进行表决，并于2016年6月12日发布公告，其上载明：关于罗纳河谷小区物业服务公司合同及物业服务费调价的表决结果，根据罗纳河谷业主大会议事规则第十、十一、十二、十三条之规定，共发出表决票528票，根据议事规则的计票方式计票，有效票481票，失联47票，在社区领导及部分业主的共同监督下完成计票统计，结果如下：同意留用卓越物业公司471票，反对8票，弃权2票；同意与卓越物业公司签订物业服务合同422票，反对42票，弃权17票。2016年6月29日罗纳河谷业委会与武汉卓越签订了《物业服务合同》，双方约定，武汉卓越为罗纳河谷小区提供物业服务，合同期限自2016年7月1日至2019年6月30日。合同中对物业管理费的约定为：物业管理费按建筑面积每月每平方米，自2016年7月1日至2016年12月31日，独栋别墅2.40元、别墅2.16元、多层1.44元；自2017年1月1日至2019年6月30日，独栋别墅2.76元、别墅2.50元、多层1.66元。《物业服务合同》签订后，小区部分业主因合同的效力问题、物业服务费的标准、缴纳问题、物业公司的物业服务等问题，多次与罗纳河谷业委会的委员发生冲突，2016年9月，罗纳河谷业委会5名委员集体辞职。自此，罗纳河谷业委会处于瘫痪状态。第一届罗纳河谷业委会任期届满后，业主大会未选举产生新一届的业主委员会。《物业服务合同》履行过程中，部分业主对合同的效力、物业费的上涨及物业服务质量存疑，不断与武汉卓越发生纠纷。一审另查明，《物业服务合同》履行过程中，武汉卓越以业主未按时交纳物业费为由，将部分业主诉至法院。案件经法院审理，部分案件已发生法律效力。其中：2018年12月4日作出的（2018）鄂0116民初5501号、5502号民事判决（已于2018年12月13日生效）对本案所涉《物业服务合同》作了如下认定：武汉卓越与罗纳河谷业委会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法、有效，对小区业主具有法律约束力。一审法院认为,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主的主要权利的条款”。由此可见，业主可以就物业服务合同的效力提起确认之诉。即，本案的一审原告诉讼主体资格适格。根据上述法条的规定，业主委员会或者业主请求确认合同无效的情形只有一种，本案中，一审原告主张合同无效的事实与理由不符合该法条规定的情形，本院不予适用。一审法院认为,业主委员会有权代表业主对有关物业的事项作出决定。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力”同时该条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。即，物业服务企业的选聘如果不符合程序规定，未经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其法律后果是业主大会或者业主委员会作出的决议依法定程序被撤销，但并不会直接导致物业服务合同的无效。具体到本案，一审原告如认为罗纳河谷业委会作出的签订合同的决定未经法定程序，侵害了业主的合法权益，可依法定程序行使撤销权。需要指出的是：受侵害的业主请求撤销的是业主委员会的决定，业主委员会作出决定的行为是一种决议行为，该行为与依据该决定而订立合同的行为是不同的民事法律行为，物业服务合同的效力应根据有关合同效力的法律规定予以审查。本案中，一审原告以对合同一方（罗纳河谷业委会）签订合同的决议行为的质疑，要求确认双务合同效力的意见，法院不予支持。另，人民法院生效法律文书已确认案涉《物业服务合同》合法有效，一审原告在本案中主张该合同无效已丧失程序性基础。综上，一审原告主张《物业服务合同》无效的事由没有法律依据。对一审原告的诉讼请求,法院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条，第一百五十二条之规定，判决：驳回李创、蔡鑫、邱海霞、方幺娥、甘露、张帆、柳杰、曾宪泽、张欢、李勤军、朱莉、李材群、付晶、黄俊的诉讼请求。一审案件受理费100元，由李创、蔡鑫、邱海霞、方幺娥、甘露、张帆、柳杰、曾宪泽、张欢、李勤军、朱莉、李材群、付晶、黄俊负担。二审期间，各方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，《物业服务合同》系物业公司与业主委员会签订，对全体业主有效。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……”依据上述规定，业主委员会作为业主大会决议的执行机构，其在业主大会作出选聘物业服务企业的决议后有权签订《物业服务合同》。亦即《物业服务合同》中业主委员会虽为一方当事人主体，但是其签订协议的权利来源于业主大会的授权。依据上述规定，《物业服务合同》效力的审查除了意思表示和协议内容等方面外，还需审查签约主体是否具有业主大会的授权。本案中，第一届罗纳河谷业委会系由第一届业主大会在黄陂区政府的指导下选举产生，其主体资格适格。依据《物业管理条例》第十二条之规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。罗纳河谷业委会对《是否留用卓越物业公司》、《是否同意签订新的物业服务合同》采用征求意见的形式进行表决并不违法。李创等6人关于罗纳河谷业委会未征求其意见即选聘物业公司的主张，与事实不符，本院不予支持。业主大会对《是否留用卓越物业公司》《是否同意签订新的物业服务合同》两项事项进行表决，决议结果为同意留用卓越物业公司。李创等业主关于上述决议结果虽有异议，但是其未提交证据证明上述决议存在重大违法之处，故上述业主大会决议对全体业主具有法律约束力，罗纳河谷业委会获得与武汉卓越签订物业合同的业主大会授权。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主的主要权利的条款。”从物业合同的内容看，案涉《物业服务合同》双方主体权利义务对等，意思表示真实，并无导致合同无效之内容约定。至于物业费收费标准，依据相关法律规定，我国物业费收取采用市场和政府指导相结合的定价方式。案涉小区的收费标准并未超出政府指导价，且相关生效的民事判决亦支持武汉卓越按合同约定的标准收取物业服务费。故李创等6人关于物业费收费不合法的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。另，本案系确认合同效力纠纷，李创等6人关于业主大会决议不合法的主张，不属于本案审理范围，其应另循法律途径解决。综上所述，李创、蔡鑫、方幺娥、柳杰、朱莉、黄俊的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李创、蔡鑫、方幺娥、柳杰、朱莉、黄俊负担。本判决为终审判决。审判员 李 行二〇二一年一月十二日书记员 熊雪婷