常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0413民初6326号原告：胡启珍，女，1965年11月27日生，汉族，住常州市金坛区，现住常州市金坛区。被告：陆一平，女，1981年4月13日生，汉族，住常州市金坛区。被告：沈金锁，男，1953年11月16日生，汉族，住常州市金坛区，现住常州市金坛区。原告胡启珍与被告陆一平、沈金锁租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡启珍、被告沈金锁于第一次开庭时到庭参加诉讼，被告陆一平经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼；原告胡启珍、被告陆一平、沈金锁于第二次开庭时均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡启珍向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告陆一平于2017年10月18日签订的租房协议；2、判令被告陆一平赔偿原告经营损失人民币27784.5元；3、判令被告陆一平赔偿原告租金损失人民币9000元；4、判令被告陆一平赔偿原告装修损失3200元；（以上2、3、4项金额合计人民币39984.5元）5、判令被告沈金锁赔偿原告损失5000元；6、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告与被告陆一平于2017年10月18日签订租房协议一份，约定由原告转租被告陆一平自被告沈金锁处租赁的位于常州市金坛区××镇××路的店面房一间，用于原告销售服装，租金18000元每年，租期自2017年10月18日起至2022年10月17日止。上述协议签订后，原告按约支付了租金，然，2020年9月15日，被告沈金锁忽然告知原告已解除与被告陆一平签订的租房合同，并在数日后将案涉房屋上锁及停水停电。2020年10月22日，被告沈金锁更强行将原告的货物、空调、家具等物品像垃圾一样扔出，致使原告蒙受了较大损失。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告陆一平辩称，原告所诉不符合事实，诉讼请求太过分，是不可能的。房子不是我的，赶原告出去的也不是我。原告从2020年5月28日最后一次交水电费之后就再也没有给我水电费，合同上约定原告应该每月及时缴纳水电费，每月按照水表、电表缴纳，后来我也向原告要过水电费，但是原告回我一分也不给我。不同意承担原告主张的损失。被告沈金锁辩称，原告与我只签订了附房的租赁合同，租期四年（从2018年12月1日至2022年12月1日），原告实际使用将近两年，只给了我一年房租，还欠我房租没有给。我在2020年11月25日将原告东西搬出。请求驳回原告对我的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，被告沈金锁与陆一平签订租房协议，约定沈金锁将其所有的位于××镇××路××层楼房出租给陆一平使用，期限5年自2017年8月1日起至2022年7月31日止，年租金70000元于每年7月一次性交付，陆一平每月及时缴纳水电费，如不及时缴纳，造成一切后果由其承担，等内容。陆一平承租上述房屋后将其中的1间转租给原告，双方签订1份租房协议，约定租期5年自2017年10月18日起至2022年10月17日止，房租每年18000元，于每年10月15日前付清，若不交清，租房合同终止；原告每月及时缴纳水电费如不及时缴费，造成一切后果由其负责，等内容。2018年11月30日，被告沈金锁与原告签订1份房屋租赁协议，约定沈金锁将振兴南路75号后加建的附房出租给原告，租期自2018年12月1日至2022年12月1日；房屋租金每年2000元于每年12月1日前一次性付清；被告沈金锁在出租期不得以任何理由终止该协议，但正房店面不出租或不付清房租的情况下，沈金锁有权终止租赁；房屋租赁给原告后，原告要确保房屋和人身安全下进行施工，如屋面防水，开门加固等，如出现意外事项均由原告自行负责，一切费用也均由原告承担。协议签订后，案涉房屋交原告使用，原告于2017年10月18日、2018年9月27日、2019年9月25日分别向被告陆一平支付租金18000元；并于2017年12月15日至2020年5月28日期间陆续向陆一平交付水电费5400，金额自300至1000之间，每次间隔两个月到四个月不等。原告于2018年12月向被告沈金锁支付租金2000元，此后未支付租金。2020年9月起，被告沈金锁多次要求原告腾让案涉房屋，原告因此与两被告产生纠纷并多次报警。2020年10月27日，被告沈金锁将案涉房屋内原告的物品搬出。2020年11月2日，原告诉至本院要求处理。另查明，陆一平向沈金锁支付租金至2020年7月底，因之后租金未按约支付，沈金锁自2020年8月初多次向其催要，陆一平仍未支付。双方于9月初达成解除房屋租赁合同的口头协议，陆一平于9月15日搬离租赁的房屋。因原告和被告陆一平均未向供电供水部门交纳水电费，被告沈金锁支付了2020年8月和9月的水电费，并于9月中旬将租赁房屋停水停电。沈金锁于2020年12月20日将案涉房屋另租他人，现正处于重新装修中，原告向现承租人收取店面的“门头费”500元。本院认为，原告分别与陆一平、沈金锁签订的房屋租赁合同系各自真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。但目前合同各方实际已终止履行，且均无继续履行的意愿和行为，故本院对原告要求解除与陆一平签订的房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。本案争议焦点为被告陆一平、沈金锁是否应承担违约责任及具体金额。一、关于陆一平是否构成违约及其责任承担。陆一平与原告就正房店面房签订的租赁合同租期自2017年10月18日起至2022年10月17日止，在此期间，陆一平作为出租方应当将租赁物交付承租人即原告，由原告使用、收益，除非承租方存在违约行为并足以免除陆一平的上述义务。原告已向陆一平支付租金至2020年10月17日，但陆一平在2020年9月15日已与沈金锁达成解除租赁合同的口头协议，表明其已不可能履行作为出租方应向承租方交付租赁物使用权的义务，陆一平的行为构成违约，应承担相应的违约责任。被告陆一平以原告未交纳水电费作为抗辩，但从原告以往向陆一平交付水电费的习惯来看，双方对于水电费交付时间并未按合同约定一月一付、金额约定不明，被告陆一平未举证证明原告欠付水电费并就此向原告催缴，庭审中甚至不能明确原告欠付水电费金额，本院对其抗辩意见不予采纳。原告和陆一平在租赁合同中对出租方的违约责任承担方式未作明确约定。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告有权基于法律规定要求其赔偿相关损失。关于原告对被告陆一平提出的各项赔偿请求，其中，原告主张的经营损失和装修损失的具体金额未举证证明，但考虑到原告确因店面搬迁产生费用和搬迁期间经营损失，本院酌情支持6000元；原告主张租金损失9000元，但原告租金支付至2020年10月17日、实际经营至2020年10月27日被搬迁，并未产生租金损失，本院不予支持。二、关于沈金锁是否构成违约。原告与沈金锁就附房签订的租赁合同中明确约定，在正房店面不出租或不付清房租的情况下，沈金锁有权终止租赁合同。原告租赁沈金锁的房屋后仅支付了第一年（2018年12月1日至2019年11月30日）的房租，未按约支付房屋，且正房店面房的租赁合同已解除，沈金锁有权终止双方的租赁合同，要求原告搬出租赁的附房，其行为不构成违约，不承担赔偿责任。原告称租赁的房屋漏水造成其损失折抵房租，但双方的附房租赁合同中约定屋面防水由原告自行负责、自担费用，原告的该项意见无事实法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告胡启珍与被告陆一平签订的租房协议。二、被告陆一平于本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告胡启珍损失人民币6000元。三、驳回原告胡启珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币463元（已减半），由原告胡启珍负担401元，被告陆一平负担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 员 杨丽莉二〇二一年一月二十二日法官助理 徐明伟书 记 员 金丽娜