中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20050号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：邓旭慧，女，1973年2月16日出生，美国国籍，现居住中华人民共和国广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：钟浩源，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：严银平，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：阮恩福，男，1973年6月16日出生，汉族，身份证住址：湖北省襄樊市襄阳区。委托诉讼代理人：陈庆林，广东来信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州农村商业银行股份有限公司增城支行，住所地广东省广州市增城区荔城街府佑路**之十五、十六、十七、十八、十九、二十、二十一、二十二、广州市增城区荔城街合汇广场钻石街**********。负责人：李相柱。委托诉讼代理人：姚文广，男，该公司职员。原审第三人：何辉，男，1974年10月10日出生，国籍美国，现居住中华人民共和国广东省广州市增城区。原审第三人：梁展峰，男，汉族，1983年1月8日出生，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：柯逸恩，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：张飚，广东国道律师事务所律师。原审第三人：简灿成，男，1976年12月24日，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：谢宁，男，1984年8月27日，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人邓旭慧因与被上诉人阮恩福、广州农村商业银行股份有限公司增城支行（以下简称农商银行增城支行）、原审第三人何辉、梁展峰、简灿成、谢宁房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初7530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。邓旭慧上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持邓旭慧一审全部诉讼请求；2.案件诉讼费用由阮恩福承担。事实和理由：一、一审判决以邓旭慧被梁展峰诈骗的损失已由刑事判决作出处理为由驳回邓旭慧诉讼请求是错误的。虽刑事判决部分涉及了追缴梁展峰违法所得及责令退赔事宜，但邓旭慧的损失在刑事诉讼程序中并未获得任何赔偿，且梁展峰名下没有任何财产，邓旭慧的损失根本无法从梁展峰处获赔。另，刑事诉讼程序解决的是被害人与犯罪行为人之间的财产返还问题，并不影响被害人通过民事诉讼程序向犯罪行为人之外其他民事主体主张权利。至于被害人可能面临的双重受偿问题，完全可以通过执行程序中协调刑事退赔责任与民事责任等方式加以解决，不能简单以行使案件作出处理为由，直接否定邓旭慧诉求的必要。二、一审判决以没有证据证明阮恩福与梁展峰恶意串通为由，认定阮恩福与梁展峰签订的《存量房买卖合同》合法有效是错误的。根据黄振东和另案被上诉人朱明糕在刑事程序中所做的笔录可知阮恩福并非普通的买受人，其对整个诈骗过程是明知的，甚至有可能参与其中。朱明糕、阮恩福陈述与黄振东的证言前后矛盾，虚构给中介费的事实本质上是掩盖与梁展峰合伙实施诈骗。即便刑事案件并未认定阮恩福不构成诈骗罪，但其虚构事实行为、恶意买受广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤曦苑六街81号房屋（以下简称案涉房屋）的行为已侵害了邓旭慧的合法权益，绝非善意。三、案涉房屋以明显不合理的低价转让，在订立合同时显失公平，邓旭慧有权要求撤销该《存量房买卖合同》。四、一审法院认定阮恩福对案涉房屋属善意取得是错误的。五、因案涉房屋已被抵押给农商银行增城支行，如不办理涂销抵押登记将无法办理房屋过户，造成事实上的返还不能，现农商银行增城支行的贷款已受偿完毕，协助办理涂销抵押登记是其应当履行的义务。综上，请求二审法院查明事实，支持邓旭慧上诉请求。阮恩福辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。一、阮恩福属于善意第三人。本案中，阮恩福系通过中介方了解到案涉房屋购房信息的；且梁展峰诈骗罪一案中，经公安机关侦查、检察机关调查、法院审理，均查明阮恩福事前与梁展峰并不认识，不存在串通、合伙进行诈骗事实；梁展峰还向阮恩福出示了邓旭慧授权梁展峰出售案涉房屋的合法、有效的公证委托书，阮恩福已向公证处核实了公证委托书的真实性。因此，阮恩福有充分理由相信梁展峰已经从邓旭慧处取得了出售案涉房屋的权限，且阮恩福无重大过失，属于善意第三人。邓旭慧主张阮恩福不构成善意，应当承担举证证明责任，但是其既没有证据证明阮恩福应当知道梁展峰无处分权，又主观臆测、推断阮恩福与梁展峰合伙实施诈骗，缺乏事实及法律依据。二、案涉交易价格合理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十八条规定：“民法典第三百一十一条第一款第二项所称‘合理的价格’，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”案涉房屋的评估价格仅为参考，不仅未将案涉房屋的进行交易时的各项因素考量在内，而且该评估价格是包含了发生交易时的各项税费等。本案中，阮恩福采用一次性付款的方式支付了购房款4350000元，并支付了案涉房屋交易双方的税费共计398635.97元。故案涉房屋交易价格属于合理的价格。农商银行增城支行辩称：一、贷款情况。2017年10月9日，阮恩福在农商银行增城支行办理经营性贷款8300000元，以阮恩福名下的案涉房屋和朱明糕名下位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤曦苑六街83号的房产作为抵押。该贷款于2018年10月8日到期，借款人于贷款到期日已结清全部贷款本息。二、抵押房产情况。上述抵押房产，在贷款结清后，农商银行增城支行已为其办妥了相关房地产权证出库和出具涂销抵押资料。同时，农商银行增城支行已多次通知抵押人到农商银行增城支行签收上述资料，2020年12月9日，抵押人阮恩福才到农商银行增城支行签收上述资料，并已办妥抵押涂销手续；而抵押人朱明糕至今尚未前来办理签收手续，抵押物的房地产权证和抵押涂销资料仍在农商银行增城支行保管，房产的抵押权人仍登记在农商银行增城支行名下。原审第三人梁展峰述称，不同意邓旭慧的上诉请求。一、梁展峰对刑事判决的认定不服，正在启动申请再审。本案法律关系中，梁展峰是受托出售房屋，并非诈骗。二、生效刑事判决已经判决梁展峰退还13300100元，若案涉《存量房买卖合同》被撤销，邓旭慧即同时获得了房屋也获得了梁展峰在刑事案件中的退款，明显属于双重获益。三、梁展峰是持有有效委托书与阮恩福进行交易，交易符合法律规定，因此该交易符合相关法律规定。根据合同法的精神，应促进交易。综上，请求法院驳回邓旭慧的上诉，维持原判。原审第三人何辉、简灿成、谢宁述称，无答辩意见。邓旭慧向一审法院起诉请求：1.撤销梁展峰与阮恩福签订的关于案涉房屋的《存量房买卖合同》；2.阮恩福返还案涉房屋给邓旭慧；3.农商银行增城支行协助邓旭慧办理案涉房屋的涂销抵押登记；4.案件诉讼费由阮恩福和梁展峰承担。阮恩福向一审法院提出反诉请求：1.判决邓旭慧履行《广州市存量房买卖合同》义务，将案涉房屋交付给阮恩福。2.邓旭慧支付延期交房违约金319725元（自2017年8月11日起，每日应按总房款的0.05%计算至实际交房之日止，暂计至反诉日为319725元）；3.邓旭慧承担反诉诉讼费。一审法院认定事实：2017年2月9日，邓旭慧、何辉作为委托人，简灿成、梁展峰、谢宁作为受托人签订委托书，委托书载明：“委托人是夫妻关系，案涉房屋是以邓旭慧的名义登记产权的，依法属于邓旭慧与何辉的夫妻共同财产，现委托人委托以上受托人任一人为其合法代理人向房地产管理部门及银行等有关部门申请办理以下具体事项：一、到房地产管理部门办理上述房（地）调档查册、复印、打印、领取相关产权档案资料；办理房（地）产测绘、分割、变更、产权交易、析产、过户登记手续，代签申请文件并领取过户交易收件回执；办理房（地）产抵押登记、注销抵押登记、确认抵押物价值，代签抵押合同、借款合同等备案文件并领取抵押备案证明文件。到房地产管理部门办理出售上述房（地）产的有关手续，代为缴付房（地）产交易有关费用；办理退件、撤销过户和取回房（地）产权证等有关手续，代为缴付退案所产生的有关费用。……三、有权转卖上述房（地）产，代为签署《房地产买卖合同》，领取房（地）产权证；有权以上述房地产提供委托担保，代为签署委托担保协议及相关担保文件；有权对抵押物委托评估，进行变价或委托拍卖抵债。……六、有权收取或指定账户收取上述房（地）产的售楼款及购买方的银行按揭贷款……”委托人邓旭慧、何辉在落款处签名捺印。同日，邓旭慧、何辉到广州市公证处公证上述委托书。邓旭慧、何辉还将护照复印件及护照翻译原件交给梁展峰。2017年7月24日，梁展峰作为邓旭慧的代理人（甲方）与阮恩福（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：第一条房地产权属情况1、房地产地址（下称该房地产）：增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤曦苑六街81号。2、房地产权证号码：00×**7。3、建筑面积241.82平方米。第二条计价和价款甲乙双方约定按以下方式计算该房地产价款：该房地产按整套出售并计价，总金额4350000元。第三条付款签订本合同时，乙方向甲方支付人民币100000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款。一次性付款：总金额4350000元整，乙方应于2017年7月24日前向甲方支付。第四条交楼时间和交接手续1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。第五条产权转移登记甲乙双方应当于2017年7月24日向房地产登记机构申请办理产权转移登记。第六条税费缴交甲乙双方约定由买方承担全部税费。第九条延期交房的违约责任甲方如未按本合同规定的期限交房，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过7日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。2017年8月10日，梁展峰立《收款收据》给阮恩福收执。收款收据载明：“今收到阮恩福交来人民币肆佰叁拾伍万元整，作为支付购买增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤曦苑六街81号的购房款”。阮恩福支付的购房款中，其中2017年7月25日至8月3日通过银行向梁展峰转账支付的款项有4150000元。2017年7月28日，阮恩福取得了案涉房屋的不动产权证，房产证号粤（2017）广州市不动产权第102095**。阮恩福缴交了税费398635.97元（其中274062.23元属邓旭慧应缴部分）。2017年7月30日，阮恩福向邓旭慧、何辉发出《搬离通知书》，要求邓旭慧、何辉于2017年8月6日前搬离。邓旭慧、何辉未搬离。2017年8月6日，阮恩福又发出《第二次搬离通知书》，要求邓旭慧、何辉在2017年8月13日期前搬离。两次搬离通知书均由梁展峰签收。2017年9月26日，案涉房屋及增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤曦苑六街83号房屋（以下简称83号房屋）对阮恩福向农村商业银行贷款办理了抵押登记，共同担保阮恩福申请最高额抵押贷款人民币8300000元，抵押期限2017年9月18日至2020年9月18日止。2018年10月8日，阮恩福向农村商业银行还清了8300000元的贷款本息，但未办理涂销抵押登记手续。案涉房屋与83号房屋打通使用，83号房屋梁展峰亦代理产权人钟建平卖予朱明糕，邓旭慧、钟建平均于2017年12月20日以相同的诉讼请求及事实和理由向一审法院提起诉讼，案号分别是（2017）粤0183民初7529号和（2017）粤0183民初7530号，两案由一审法院合并审理，分案判决。两案在庭审中邓旭慧与钟建平陈述：案涉房屋和83号房屋是打通的连体别墅，两房屋真正的权利人是邓旭慧。上述两案审理过程中，2018年3月27日，邓旭慧和钟建平分别申请对两房屋在2017年7月24日（即房屋交易日）的市场价格进行评估，一审法院通过摇珠选定广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司进行评估，估价师于2018年9月7日对案涉房屋进行了实地查勘。2018年9月25日，该公司作出粤国众联估字[2018]第13-09007号和粤国众联估字[2018]第13-09008号《房地产估价报告》，两估价报告的估价结果于时值点2017年7月24日的评估单价为27500元/平方，评估市场价值分别为6650050元。邓旭慧预交了评估费20000元。梁展峰出售上述两房屋后，邓旭慧向公安机关报警，2018年4月16日，梁展峰到广州市公安局增城区分局永新派出所接受调查。2018年4月16日，梁展峰因涉嫌诈骗罪被羁押，次日被刑事拘留，同年5月24日被逮捕。公安机关在侦查期间向一审法院调取了上述房屋的评估报告。2019年2月28日，广东省广州市人民检察院以穗检公二刑诉〔2019〕41号起诉书指控梁展峰犯诈骗罪向广东省广州市中级人民法院提起公诉。2019年10月28日，本院做出（2019）粤01刑初97号《刑事判决书》，刑事判决书查明：2017年2月，邓旭慧为获取“过桥”资金归还银行贷款，通过其亲友谢宁介绍，以其增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤曦苑六街81、83号、天河区中山大道中262号1905房、天河区员村四横路美林街1201房共四套房产作为担保，向梁展峰控制的广州市海珠区鑫河企业管理咨询服务部（以下简称“鑫河咨询服务部”）借款，约定月息3.5%。2月9日，邓旭慧与梁展峰签订空白借款合同、并对上述房屋买卖委托进行了公证，以及在梁展峰指使下，将增城区新塘镇凤凰城凤曦苑六街81、83号抵押给鑫河咨询服务部员工王自洪，将天河区中山大道中262号1905房、天河区员村四横路美林街1201房抵押给鑫河咨询服务部员工陈立沣作为借款担保。5月27日、7月12日，梁展峰先后通过蒋东账户向邓旭慧经营的广州市大华利企业有限公司账户共转账6033348.81元。2017年7月24日，梁展峰在未告知邓旭慧的情形下，指使陈立沣等人将上述房产解押后，将其中的增城区新塘镇凤凰城凤曦苑六街81、83号房屋低价卖给他人。所得卖房款8700000元由梁展峰账户收取后转入王自洪及蒋东账户，梁展峰用于向他人归还借款等。之后，梁展峰隐瞒房屋被卖出的事实，继续通过自己账户以及所控制的陈立沣、谭振宇、耿旭等人账户收取邓旭慧按约定向其归还的借款及利息人民币6540000元。同年9月，邓旭慧还清欠款后才发现其上述两套房产被卖掉，其在无法联系到梁展峰的情况下于同年12月向公安机关报警求助，并向广州市增城区人民法院起诉两房屋买受人，要求返还两套房产，另经广州市增城区人民法院委托评估，案涉的增城区新塘镇凤凰城凤曦苑六街81、83号两套房产于2017年7月24日的评估价值合计为13300100元。刑事判决书判决：一、梁展峰犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币200000元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2018年4月16日起至2030年4月15日止；罚金应于本判决发生法律效力之次日起一个月内向一审法院一次性缴纳）。二、追缴梁展峰的违法所得人民币13300100元发还邓旭慧，追缴到的财产不足以清偿邓旭慧损失的，责令梁展峰予以退赔，退赔数额以前述追缴的数额为限。梁展峰对上述刑事判决不服，向广东省高级人民法院提起上诉，2020年1月17日，广东省高级人民法院做出（2019）粤刑终1599号《刑事裁定书》，认为原审判决认定事实清楚，证据确实、充分，定罪准确，量刑适当，裁定驳回上诉，维持原判。另，邓旭慧于2017年11月2日向一审法院申请诉前财产保全，要求查封案涉房产。一审法院裁定查封了案涉房产。邓旭慧交纳财产保全费5000元。阮恩福于2018年1月4日提起反诉，2018年2月13日提起财产保全申请，要求查封邓旭慧所有的位于广州市天河区中山大道中262号1905房的房屋，一审法院裁定查封了该房屋，阮恩福交纳财产保全费2119元。以上事实有《委托书》《公证书》、美国护照翻译件、《存量房买卖合同》《收款收据》《中国农业银行个人明细对账单》、=《客户收付款入账通知》、购房发票、完税证明、《不动产登记证明》《房地产估价报告》、本院（2019）粤01刑初97号《刑事判决书》、广东省高级人民法院（2019）粤刑终1599号《刑事裁定书》等证据证实，各方当事人当庭陈述在案。一审法院认为，根据本院（2019）粤01刑初97号《刑事判决书》及广东省高级人民法院（2019）粤刑终1599号《刑事裁定书》认定，梁展峰在与邓旭慧履行借款合同过程中，骗取了邓旭慧作为抵押物的房产，梁展峰的行为构成了诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币200000元，追缴梁展峰的违法所得人民币13300100元（含案涉房产价值6650050元）发还邓旭慧，追缴到的财产不足以清偿邓旭慧损失的，责令梁展峰予以退赔。邓旭慧被梁展峰诈骗的损失已由刑事判决作出处理。因此，邓旭慧请求撤销与阮恩福签订的案涉房屋的《存量房买卖合同》，返还房屋，农商银行增城支行协助办理涂销抵押登记，一审法院不予支持。对阮恩福反诉请求邓旭慧交付案涉房屋和支付延期交房违约金问题。梁展峰持有邓旭慧、何辉的公证委托书及邓旭慧、何辉护照翻译原件等，根据公证委托书的委托权限，梁展峰有权转卖案涉房屋、代为签署《房地产买卖合同》、有权收取售楼款等。从刑事判决看，没有证据证明阮恩福与梁展峰恶意串通。阮恩福与梁展峰代理邓旭慧签订的《存量房买卖合同》合法有效，阮恩福对案涉房屋属善意取得，阮恩福请求邓旭慧交付案涉房屋，一审法院予以支持。阮恩福虽是善意取得，但案涉房屋售卖是被梁展峰骗取所致，因此延期交房违约金，根据公平原则，在判决确定交房日的逾期之日起每日按总房款4230000元的0.05%的标准向阮恩福支付为宜。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定：“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”谢宁、简灿成经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决：一、邓旭慧应在判决发生法律效力之日起十五日内将案涉房屋交付阮恩福，逾期交付则从逾期之日起每日按总房款4230000元的0.05%的标准向阮恩福支付逾期交房违约金至交房完毕日止；二、邓旭慧的全部诉讼请求；三、驳回阮恩福的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费41600元，财产保全费5000元，评估费20000元，由邓旭慧负担；反诉案件受理费6096元，反诉财产保全费2119元，由邓旭慧负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，因邓旭慧是美国国籍，故本案系涉外民事纠纷案件。各方当事人没有约定合同适用的法律，而案涉《存量房买卖合同》签订地、履行地均在我国广东省内，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，我国与本案纠纷有最密切联系，故一审法院适用我国法律作为解决本案争议的准据法正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合各方当事人诉、辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方争议的是《存量房买卖合同》的效力问题，而该合同签订时间为2017年7月24日，上述法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。本案争议的第一个焦点是邓旭慧主张撤销梁展峰等代理其与阮恩福签订的《存量房买卖合同》并要求返还案涉房屋能否成立的问题。首先，根据已经生效的（2019）粤01刑初97号刑事判决的认定，邓旭慧被梁展峰诈骗的财产中包括案涉房屋，在此情况下，邓旭慧的权利保护应当通过刑事追赃、退赔的方式解决。其次，上述刑事判决同时也载明，追缴梁展峰的违法所得13300100元（含案涉房产价值6650050元）发还邓旭慧，追缴到的财产不足以清偿邓旭慧损失的，责令梁展峰予以退赔。也就是说，邓旭慧因案涉房屋被梁展峰出售造成的损失已经由生效的刑事判决作出处理。现邓旭慧又另行通过民事诉讼向阮恩福主张权利于法无据，亦不符合“受害人请求涉嫌刑事犯罪的行为人之外的其他主体承担民事责任的”情形，故邓旭慧上诉主张刑事诉讼程序的处理与本案无关缺乏依据，本院不予采纳。再次，根据2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据一审查明的事实，邓旭慧并未提交充分的证据证实阮恩福受让案涉房屋时系与梁展峰恶意串通而非善意；阮恩福已支付了案涉房屋的价款，商品房的转让价格受售出的时间、地段、售出方式、标的物的、地段标的物的利用情况及市场波动等因素的影响，不能简单地以评估报告的价格进行类比，且案涉房屋的售出价格系由买卖双方协商一致，邓旭慧提交的证据不足以证实阮恩福支付的价款明显低于案涉房屋的市场价，系不合理的对价；案涉房屋已依法登记至阮恩福名下。综合考虑上述因素及前述法律规定，邓旭慧无权主张追回案涉房屋。综上所述，邓旭慧上诉主张撤销梁展峰代理其与阮恩福签订的《存量房买卖合同》、要求阮恩福返还房屋及要求农商银行增城支行协助办理案涉房屋的涂销抵押登记，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案争议的第二个焦点是邓旭慧应否向阮恩福交付案涉房屋和支付延期交房违约金的问题。邓旭慧、何辉向梁展峰出具了公证委托书，委托书中载明梁展峰可以办理案涉房屋的产权交易、过户登记等手续，代为签署房屋买卖合同及收取房款等，现梁展峰根据上述授权及邓旭慧、何辉护照翻译原件等与阮恩福签署《存量房买卖合同》，一审法院据此认定双方签订的《存量房买卖合同》合法有效并无不当，本院予以维持。邓旭慧作为《存量房买卖合同》的当事人，应当按照合同的约定履行其义务。一审法院据此判决邓旭慧将案涉房屋交付阮恩福并支付延期交房违约金并无不当，本院予以维持。邓旭慧上诉主张其无需向阮恩福交付案涉房屋和支付延期交房违约金于约不符，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人邓旭慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41600元，由上诉人邓旭慧负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二一年一月二十七日书记员  陈蕴琦王嘉宝