杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初4309号 原告：朱铭，男，1975年9月6日出生，汉族，住杭州市临安区，公民身份号码 33012419750906001X。 委托诉讼代理人：应乐、黄士林，浙江浙临律师事务所律师。 被告：杭州铂金置业有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道钱王街******，统一社会信用代码913301855687983421。 诉讼代表人：杭州铂金置业有限公司管理人，浙江杭天信律师事务所，负责人王红妖。 委托诉讼代理人：曾洁、钟璐瑶，浙江杭天信律师事务所律师。 原告朱铭为与被告杭州铂金置业有限公司（以下简称铂金公司）破产债权确认纠纷一案，于2020年11月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员帅晓峰适用简易程序分别于2020年11月26日，2021年1月6日两次对本案公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告朱铭及其委托诉讼代理人应乐，被告铂金公司的委托代理人钟璐瑶到庭参加诉讼。第二次庭审，原告朱铭及其委托诉讼代理人应乐，被告铂金公司的委托诉讼代理人曾洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱铭诉称：2016年4月27日，原告及其妻子周李睿向被告铂金公司购买了位于杭州市临安区××街道××大厦××幢××的房屋，并与被告铂金公司签订了《浙江省商品房买卖台同》一份（合同编号2016预0001984），并在购房时一并购买了位于地下二层的编号为Ｂ04的地下车位使用权。因当时铂金大厦项目，包括地下车位均尚未完工，暂无法签订地下车位使用权的转让协议，经被告提议，原告遂将购买车位的款项一并计入房屋价格中，后原告经与被告铂金公司原副总何某提供的售房数据核对，确认被告实际将原告购买的上述车位的价格确认为135725元，而房屋的价格为824275元。2017年3月15日，经被告铂金公司通知，原告与被告铂金公司签订了《钱王铂金大厦地下车位使用权转让协议》一份，该协议约定被告铂金公司将编号为Ｂ04号的地下车位转让给了原告，但因车位款已计入购房合同中，故上述车位使用权转让协议中不再约定该车位使用权的转让价格。2020年5月13日，临安法院裁定受理了被告铂金公司的破产清算一案，并指定了破产管理人，原告遂向管理人报告了案涉Ｂ04号地下车位使用权系原告购买的事实。2020年9月11日，管理人公布了《车位交付通知书》，该通知书并未确认原告对Ｂ04号地下车位的相应权利。故原告诉至贵法院，请求依法判令：一、判令确认被告开发的钱王铂金大厦地下二层编号为Ｂ04的地下车位使用权归原告享有（价值150000元）；二、本案诉讼费用由被告承担。第二次庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令确认被告开发的钱王铂金大厦地下二层编号为Ｂ04的地下车位使用权归原告享有（价值135725元）。 为证明上述诉称事实，原告朱铭向本院提供如下证据： 证据一、《浙江省商品房买卖合同》1份，用以证明2016年4月27日，原告及原告妻子周李睿与被告铂金公司签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2016预0001984），合同约定原告及原告妻子向被告购买位于杭州市临安区××街道××大厦××幢××的房屋的事实。 证据二、销售不动产统一发票1份（发票号：00707076），用以证明原告按约向被告支付了预收购房款290000元的事实。 证据三、《钱王铂金大厦地下车位使用权转让协议》1份，用以证明原告与被告于2017年3月15日签订《钱王铂金大厦地下车位使用权转让协议》，该协议约定被告将编号为B04号的地下泊车位使用权转让给原告以及因车位款已计入购房合同中，故该协议不再约定车位使用权转让价格的事实。 证明四、杭州铂金置业有限公司车位公示情况、车位交付通知书各1组（均系复印件），用以证明铂金公司管理人于2020年8月10日发布车位公示情况，并于2020年9月11日公布了《车位交付通知书》，但该两份文件均未确认原告对B04地下车位的相应权利的事实。 证据五、铂金大厦1（1幢1703）的商品房买卖合同1份，用以证明与原告购买的相同布局及面积的1幢1703室的商品房总价为810000元，进一步证明了原告支付的购房总价中已包含了购买编号为B04地下车位价格的事实。 证据六、原铂金公司副总经理何某提供的公司成交表及铂金钱王世家销售佣金结算明细表各1组，用以证明经被告铂金公司确认，原告房屋的实际成交价为824275元，其所对应的Ｂ04地下车位的价格是135725元以及被告就原告所购买的1704号房屋经结算后共计向分销商可道公司支付了24728.25元佣金的事实。 审理过程中，原告朱铭向本院申请证人何某出庭作证，用以证明原告在向被告购买铂金大厦1（1幢1704）的房屋时所支付的购房款中已包含了购买Ｂ04号地下汽车泊位价款的事实。 被告铂金公司辩称：一、原告起诉案由错误。从原告的诉请来看，原告基于《钱王铂金大厦地下车位使用权转让协议》要求被告向其交付位于钱王铂金大厦地下二层编号B04车位，即是向被告主张使用权这一用益物权，但原告起诉时的案由为“破产债权确认纠纷”，显然与其诉请在请求权性质上不一致。 二、铂金公司不负有向原告交付案涉钱王铂金大厦地下二层编号B04车位的义务。1、从原告提交的《钱王铂金大厦地下车位使用权转让协议》可以看出，在关键的价格一栏是空置的。而依据《合同法》第十二条规定：合同一般包含“当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或报酬、履行期限、地点和方式、违、地点和方式争议的方法”。对于一份买卖合同而言，买卖双方身份信息、标的物、价格、数量应当是最必不可少的因素。因此，在缺少价格因素的情况下，该份合同应当视为未订立。2、原告提交的证据不足以证明原告所支付的房价中包含了购买车位使用权的价款。理由如下：第一，商品房买卖一般遵循的是一房一价原则，即便是相邻房屋的价格也不必然具有一致性。第二，原告朱铭所购买的商品房在临安住建部门的备案价格是96万元，将来过户时也是基于该价格缴纳契税，若如原告所述，该价款包含购买车位使用权的价款，则相当于原告需要就该部分款项缴纳契税。这显然不符合房产、车位买卖的一般交易习惯。第三，假如像原告所述的房款内已包含车位价格，铂金公司对该类情况的处理方式是在双方签订的《商品房买卖合同》中对“房款包含车位”这一事实予以确认。综上，因价格这一关键因素缺少，被告认为《钱王铂金大厦地下车位使用权转让协议》未订立，原告所提交的证据也无法证明房款中包含了购买车位使用权的价款，且该说法也不符合一般交易习惯。因此，铂金公司不负有向原告交付案涉钱王铂金大厦地下二层编号B04车位的义务。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第二次庭审中，被告铂金公司对原告朱铭购置钱王铂金大厦1（1幢1704）的房屋的购房款为824275元，铂金公司为此支付中介公司佣金24728元的事实予以认可。 为证明其辩称事实，被告铂金公司向本院提供如下证据： 证据一、《商品房合同查询统计》复印件1份，用以证明原告与被告签订的《商品房买卖合同》在住建部门的备案价为96万元，将来过户时也应依据该金额缴纳相应税费的事实。 证据二、《浙江省商品房买卖合同》2份，用以证明同一天在铂金公司购买房产的两位业主在所购房屋面积相同的情况下价格却相差了21万元，即铂金公司销售房屋遵循一房一价原则的事实。 证据三、《浙江省商品房买卖合同》和《钱王铂金大厦地下车位使用权转让协议》1份27页，用以证明如果房款中包含了地下车位，那么车位使用权转让协议不再明确车位价格和付款方式，但在商品房买卖合同22页18条中会注明“本房款含地下停车位一个”的事实。 原、被告提供的上述证据，经庭审质证，本院结合双方的质证意见，认证如下： 一、对于朱铭提供的证据一，铂金公司对其真实性、合法性以及证明对象均无异议，但认为该份证据证明了该房屋的总价以及并未在合同中约定车位使用的事实。本院经审核后对该组证据的证明效力予以确认。 二、对于朱铭提供的证据二，铂金公司对其真实性、合法性均无异议，但对其关联性有异议，认为该份证据与本案无关。本院经审核后对该证据的证明效力予以确认。 三、对于朱铭提供的证据三，铂金公司对其真实性、合法性均无异议，但对其证明对象有异议，认为该份协议并未对B04号地下车位的转让价款进行约定。本院经审核后对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的将在论述部分进行综合阐述。 四、对于朱铭提供的证据四，铂金公司对其真实性、合法性、关联性均无异议。本院经审核后对该组证据的证明效力予以确认。 五、对于朱铭提供的证据五，铂金公司对其真实性、合法性均无异议，但对其证明对象有异议，认为商品房遵循一房一价的原则，即使面积相同也存在价格不一样的情形，且管理人发现存在在同一天成交且面积相同的房子差价相差210000元的情况。本院认为，该组证据可以证明与原告购买相同部局及面积的1幢1703室商品房总价为810000元，但考虑到商品房价格除了受房屋面积、所在楼层等影响外，也同时受房屋朝向、房屋通透性等综合因素的影响，故对于该组证据是否能够达到原告主张的其所支付的购房总价已包含了购买B04号地下车位的价格，应当结合其他证据进行综合评价。 六、对于朱铭提供的证据六，铂金公司对其真实性有异议，并称该两份表格没有铂金公司签章，无法达到原告的证明目的，房屋的实际价格应以在住建局的备案价为准。经庭后核实，铂金公司向本院提供《情况核实回复》及相应财务凭证、结拥清单复印件各一份，并书面向本院反馈如下情况：1、铂金公司对外支付的佣金金额与原告朱铭提供的佣金明细表金额一致。财务原始凭证中有一份《钱王世家结佣清单》显示，2016年8月18日朱铭所购房屋总价824275元，佣金金额24728元，并由何某签字确认。且管理人随机抽取几户业务的佣金，均与朱铭提供的佣金明细表金额一致。2、铂金公司的车位协议签订过程系购买人先行支付购买车位的定金，铂金公司在空白协议上盖章后交由销售业务员处理后续事宜。在第二次庭审中，铂金公司对该组证据中有关于案涉1704号购房总价及佣金金额的真实性没有异议。本院认为，铂金公司的庭审陈述以及其提供的《情况核实回复》及其附件材料与原告主张的金额能够相互印证，故本院对案涉房屋系以824275元为基数结算佣金，并支付佣金共计24728元的事实予以确认。 七、对于证人何某的证言，朱铭发表如下质证意见：1、何某系当时铂金公司的副总，主要负责铂金公司销售数据的汇总以及统计。2、从证人对销售的汇总统计数据中可以看出原告购买的1704号房屋的960000元中是包含了车位价款，这个也可以从已经销售的结佣信息中得到印证。3、佣金结算表中对于结算时间及金额均有详细记载，被告可以对该部分数据进行核实，进而证实原告购买的房屋是包含案涉车位的。4、证人证言也合理的解释了铂金公司销售房屋过程中既存在购房送车位的情况，也包含销售房款含车位价款的情况，足以证实证人对于被告公司销售的情况内容真实性，可以达到原告的证明目的。铂金公司发表如下质证意见：1、证人只是做销售数据的汇总，是通过数据反推当时的情况，故证人证言的真实性没有办法考证。2、上述数据并未交接给铂金公司，该两份数据表的真实性没有办法确认；3、虽然结佣是以购房款的作为基数进行结算，但证人在提问环节说到销售过程中存在高层决策以及优质客户优惠力度大的情况，说明公司的销售和管理比较混乱，所有结算佣金无法确定固定的模式。4、被告方认可存在赠送车位和购房合同中包含车位价款的情况，但是前提是在购房合同中有明确约定。5、证人在职期间并没有开始卖车位，故对于包含车位的情况应当更加谨慎和注意，但原告的购房合同中并未注明车位，所以不能达到原告的证明目的。本院认为，铂金公司在第二次庭审中认可了何某关于购房款及相关佣金的证言，且上述内容也能与铂金公司提供的佣金结算凭证的内容相印证，能够说明铂金公司是以824275元作为基数，向中介公司支付了24728元佣金的事实。 八、对于铂金公司提供的证据一，朱铭对其真实性、合法性均没有异议，但对证明对象有异议，称原告对于相应的应缴税费是知情的，当时车位价款计入到房款中的原因是总的购房款可以进行按揭贷款，该操作的目的是为了能够将车位的价款一并进行按揭贷款，从而减轻原告的经济压力。本院经审核后对该组证据的真实性予以确认。 九、对于铂金公司提供的证据二，朱铭对其真实性没异议，对其证明对象有异议，并发表如下质证意见：1、两个房屋价格差距大的举证责任在被告处，一房一价的依据应当由被告来证明；2、证人在表述同样的情况时，相同购房面积价格相差很大的原因是带装修和不带装修的区别。3、被告并未查明售价悬殊的原因，无法达到被告的证明目的。本院经审核后对该证据的真实性予以确认。 十、对于铂金公司提供的证据三，朱铭对其真实性无异议，但对证明对象有异议，并称：1、证人证言已经说明了有些房子是包含地下车位在内的，因为有些客户对开发商施加压力，但原则上所有的购房合同是不写地下车位的。2、地下车位使用权、地下车位使用权转让协议和原告与被告所签订的转让协议是一致的买卖合同中原告的合同没有对此对出约定，并不能否认原告实际上已经于铂金置业签订了地下车位使用协议，即被告不能以该份商品房买卖合同约定了地下车位来否定原告向被告公司购买了地下车位这个事实。本院经审核后对该组证据的真实性予以确认。 综合庭审中当事人的陈述及有效证据，本院认定本案的事实如下： 2016年4月27日，原告朱铭及其妻子周李睿在临安可道房地产营销策划有限公司（现已更名为杭州临安可道房地产营销策划有限公司，以下简称可道公司）的居间服务下与被告铂金公司签订了编号为2016预0001984的《浙江省商品房买卖合同》一份，该合同约定由朱铭及其妻子周李睿向铂金公司认购钱王铂金大厦1（1幢1704）商品房一套，该房屋建筑面积126.35平方米，房款总价960000元。此后，朱铭还与铂金公司签订了《钱王·铂金大厦地下车位使用权转让协议》一份，该协议就朱铭作为钱王铂金大厦1704号业主向铂金公司购买编号为B04号地下汽车泊位一个的事宜作了约定，但并未明确车位的价格以及交付方式等内容。上述协议签订后，朱铭依约支付了购房款，铂金公司也于2016年8月26日向可道公司支付了佣金24728元，但铂金公司一直未向原告交付案涉房屋及车位。2020年5月13日，本院裁定受理了浙江悉奥装饰有限公司对铂金公司的破产清算申请，并依法指定浙江杭天信律师事务所为铂金公司破产管理人。2020年8月10日，铂金公司管理人出具了《杭州铂金置业有限公司车位公示情况》一份，该公示未对案涉的B04车位权属进行明确。 另查明：1、2016年5月14日，案外人洪库库向铂金公司认购钱王铂金大厦1（1幢1703）商品房一套，该房屋建筑面积126.35平方米，房款总价810000元。 2、2016年1月14日，案外人冯福东、闻雪霞向铂金公司认购钱王铂金大厦1（1幢2206）商品房一套，该房屋建筑面积161.76平方米并包含地下车位一个，总价为969800元。 本院认为，本案系在人民法院受理铂金公司破产申请后,原告朱铭要求确认其系钱王铂金大厦B04号地下车位使用权人，而非债务人、债权人对于管理人编制的债权表记载的债权有异议请求管理人予以更正,因管理人不更正而向人民法院提起的确认债权的民事诉讼案件，故本院将本案案由调整为与破产有关的纠纷。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人……”及第三十八条“人民法院受理破产申请后,债务人占有的不属于债务人的财产,该财产的权利人可以通过管理人取回”的规定,在管理人未予确认朱铭对案涉车位享有权利的情况下，能否确认朱铭对案涉地下车位享有使用权的关键在于：1、原告朱铭是否系案涉地下车位的买受人并已履行完其应尽的付款义务；2、该地下车位是否属于债务人的财产，即破产财产。 对于朱铭是否系案涉地下车位的买受人并已履行完其应尽的付款义务的问题。本院认为，朱铭已与铂金公司就案涉地下车位使用权转让事项签订了书面协议，并为此向被告铂金公司支付了相应的对价，完成了合同义务，理由如下：首先：铂金公司经核实后,在庭审中确认案涉房屋的实际成交价格为824275元，为此向中介公司支付的佣金为24728元。而该交易价格既与同楼层、同面积的1幢1703号的810000元的交易价格相接近，计算后的佣金计提比例也与其他房屋的佣金计提比例相一致。即便考虑“一房一价”的商品房屋交易的特殊性，在房屋布局、面积、楼层基本相当，交易时间差异不大的情况下，824275元的交易价格显然较960000万元的交易价格更具合理性，故扣除该交易价格后剩余的135725元款项属于车位购置款具有高度盖然性。其次，朱铭与铂金公司在签订购房合同后又另行订立了地下车位使用权转让协议，双方均具有对案涉车位使用权进行交易的意思表示。再次，结合钱王铂金大厦1（1幢2206）的房屋及其车位的交易方式以及证人何某的证言来看，将车位购置款纳入购房合同中一并作为购房款计算的行为也符合铂金公司的销售习惯。最后，将135725元作为车位购置款也在当时正常的地下车位市场交易价格范围内。 关于案涉地下车位是否属于破产财产的问题。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中,尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物……”。具体到本案中,案涉车位已经建设完成，并有独立编号，位置具体明确，属于特定物，且该车位虽然尚未转移占有，但如前所述,朱铭已经支付了相应对价，故该车位并不属于破产财产。 综上，原告朱铭已履行了支付车位款项的义务，被告铂金公司理应交付车位给原告，现铂金公司已进入破产程序，朱铭作为债权人一方，要求确认铂金公司开发的铂金大厦地下二层编号为B04的地下车位使用权归原告所有的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国破产法》第十八条、第三十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 确认位于杭州市临安区××大厦××层××号××的地下车位使用权归原告朱铭享有。 本案受理费1507.5元（原告预交1650元），由被告杭州铂金置业有限公司负担。 原告朱铭应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州铂金置业有限公司应于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  帅晓峰 二〇二一年一月十五日 书记员  项 铿 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 第三十八条人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。 三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。