山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终7308号上诉人（原审被告）：邹莎莎，女，1989年7月16日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：周志军，山东康桥（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜大华，男，1967年7月30日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：褚洪文，山东鼎然律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璐，山东鼎然律师事务所律师。上诉人邹莎莎因与被上诉人姜大华租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初8702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹莎莎上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2019)鲁0602民初8702号民事判决，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。首先，一审认定被告主体错误，上诉人邹莎莎不是本案适格被告。根据被上诉人姜大华提交的《房屋租赁合同》第九条第7款：“在本合同履行过程中，如乙方成立法人企业在本合同房屋内经营，本合同由该企业自动承接”。实际上，该合同在2016年7月12日签订后，上诉人等人即在2016年8月3日成立了烟台简约酒店管理有限公司（以下简称简约酒店），并在涉案房屋内经营。所以，本合同由简约酒店自动承接，包括该合同所有权利义务。对此，有约在先，且被上诉人是明知的。《房屋租赁合同》签订后，双方所有往来均是被上诉人与简约酒店实际控制人联系，上诉人均不知情。故本案中上诉人邹莎莎并非一审适格被告，不应承担合同责任。上诉人邹莎莎仅为简约酒店员工，并非公司实际控制人，对本案诉请不承担任何责任。依据简约酒店提交的《证明》等证据材料可知，邹莎莎仅是简约酒店筹备期员工，作为代表，邹莎莎和其他员工一起为简约酒店签订了该《房屋租赁合同》。该合同签订后，成立了简约酒店，并在《房屋租赁合同》所租场地内经营。按照《房屋租赁合同》第九条第7款约定，该合同纠纷全部责任均应由简约酒店承担，与邹莎莎本人无关。故被上诉人请求邹莎莎对简约酒店债务承担责任，无事实依据。根据被上诉人提供的证据材料，也无法证实上诉人系简约酒店实际控制人。被上诉人仅依据合同签名就认定邹莎莎系本案一审被告，缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。其次，《房屋租赁合同》已于2017年4月经双方协商解除，被上诉人诉讼请求无事实依据。根据烟台市公安局芝罘区分局西大街派出所《证明》，2017年4月4日，案外人许海民将上诉人网吧经营使用的电脑等设施抢劫一空，且由于被上诉人出租的房屋没有消防设施，被消防部门责令关停，导致上诉人的网吧无法经营，《房屋租赁合同》应予解除。实际上，上诉人也于2017年4月4日停止经营，双方实际解除了《房屋租赁合同》。此后，被上诉人收回并实际控制涉案房屋，并于2017年7月20日在微信朋友圈发布涉案房屋出租出卖信息。所以，被上诉人再次要求解除《房屋租赁合同》并要求支付滞纳金、违约金等无事实和法律依据。被上诉人主张租金、滞纳金、违约金等款项，违背事实。双方签订的《房屋租赁合同》约定，前两年租金每年480000元，即每月40000元，合同实际履行期限为2016年7月12日-2017年4月4日，不足9个月时间，最多应付租金360000元。上诉人实际已付租金140000元，所欠租金应为220000元，而非被上诉人所诉数额。《房屋租赁合同》已经解除，自然也就不存在被上诉人主张的2017年4月4日之后的水电、物业费垫付行为。二、一审判决适用法律错误。本案系一起事实清楚的房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”但一审法院却置双方合同约定而不顾，错误地认定被告，导致适用法律根本性错误。即使是相关公司承担责任，被上诉人的诉讼请求也违背事实真相，不符合法律规定。被上诉人要求上诉人承担滞纳金，于法无据，应予驳回。被上诉人要求违约金明显过高，不应支持。上诉人应付款金额仅为220000元，而一审法院却判决违约金达312000元，明显过高，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。姜大华辩称：上诉人是《房屋租赁合同》的相对人，上诉人应该按照合同约定履行合同义务。《房屋租赁合同》在2020年4月3日解除并完成房屋交付。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。姜大华向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付房屋租金440000元（暂计算至2017年9月5日，最终计算至判决合同解除之日）；3.被告支付合同履行期间逾期支付租金的滞纳金42240元（暂计算至2017年9月5日，之后计算至合同解除为止）；4.被告因违约导致合同解除应当承担的违约金764658元；5.被告承担水电费52000元（暂计算至2017年9月5日，最终至合同解除为止）；6.诉讼费用由被告承担。重审中，原告变更明确诉讼请求如下：1.依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付房屋租金1676800元（暂计算至2020年3月5日，被告已交租金120000元及保证金20000元已扣除），2020年3月6日之后按合同约定的当期租金标准计算房屋占有使用费至房屋交付之日；3.被告支付因违约导致合同解除应承担的违约金312000元；4.被告承担原告垫付的物业费、水电费107533.40元。5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：烟台市芝罘区北马路75号付12、付13、付14号房屋所有权登记在原告姜大华名下，建筑面积1791.41平方米。2016年7月6日，原告将上述房屋出租给被告邹莎莎使用。双方补签了落款日期为2017年7月12日的《房屋租赁合同》，约定：租赁期限从2016年7月6日起至2021年7月6日止，前两年租金每年为480000元，从第三年开始每年递增5%，即第三年504000元、第四年529200元、第五年555660元；支付方式：被告于2016年7月6日支付2016年7月6日至2016年11月5日房租120000元整，2016年11月6日前支付2016年11月6日至2017年2月5日房租120000元整，自2017年2月6日起，被告应每半年支付租金一次，被告于本合同签订后5日内支付房屋租金，其后被告应当于下一个租赁期前5个工作日支付下一个租赁期限的租金；被告在租赁期限内，房屋的各类水、电、煤气、物业管理等费用，由被告自行承担；双方同意以20000元作为合同履行保证金；原告以房屋现状交房，被告在房屋租赁合同期届满之日，可将该房屋内自有设施设备拆除带走，但不得破坏该房屋的框架结构和原有附属设施，不得破坏已有的不可拆卸的装修。合同解除条件约定：租赁期内，被告有下列行为之一，原告有权单方解除本合同，并要求被告按本合同第八条规定承担违约责任：1.被告不支付或不按约定交付租金达10天以上；2.被告所欠各项费用达20000元人民币以上；3.未经原告同意擅自拆除或改动房屋框架结构，损坏房屋或原有设施。违约责任条款约定：因一方违约导致本合同解除或无法履行的，违约方应承担本合同租金总额30%的违约金。关于纠纷的处理条款约定：本合同履行过程中，如被告成立法人企业在本合同房屋内经营，本合同由该企业自动承接。被告承租涉案房屋，一部分用于网吧经营，一部分用于酒店经营。2016年7月6日，通过案外人孙坚账户向原告支付租金120000元，同年11月13日，孙坚通过微信转账方式向原告支付保证金20000元，之后被告再未支付租金。对于有争议的证据和事实，一审认定如下：（一）被告主体问题。被告称其系简约酒店筹备期员工，作为代表与原告签订租赁合同，该公司于2016年8月3日成立，成立半年后被告离开该公司。根据《房屋租赁合同》约定，涉案房屋租赁相关权利义务由简约酒店承担，孙坚系该酒店的实际控制人，关于涉案房屋的租赁事宜一直由孙坚与原告联系，租金及保证金亦由孙坚支付，原告对此知情，本案被告主体不适格。被告为此提交简约酒店于2016年10月12日出具的证明一份，载明“由于邹莎莎个人身体原因退出公司管理职位，办理交接手续中对于其个人与许海民2016年7月6日签订的《店铺转让协议》及其与姜大华2016年7月12日签订的《房屋租赁合同》，邹莎莎仅是简约酒店筹备期员工，作为代表，在相关合同签订后，成立了烟台简约酒店有限公司，公司在上述《房屋租赁合同》所租场地内经营。按照该《房屋租赁合同》第九条第7款规定：‘本合同履行过程中，如乙方成立法人企业在本合同房屋内经营，本合同由该企业自动承接’。所以，如该合同产生纠纷全部责任均由公司承担，与邹莎莎个人无关。为证明原告明确知道涉案房屋租赁与其无关，被告提交了原告与孙坚于2019年5月22日签订的《房屋买卖合同书》复印件，合同约定孙坚以10000000元的价格购买涉案房屋，双方共同确认，截止到2019年4月30日本案被告此前与原告租赁本合同项下的房屋所欠租金共计1500000元（包括因违约应向原告支付赔偿金的全部费用）由孙坚代偿，与孙坚首期购房款6500000元一起支付给原告，如果孙坚未按约支付租金，本条对原告没有约束力，原告继续向被告追诉相关权利，原告收到租金后，撤回对被告的起诉，申请法院解除对被告房屋的查封。被告认为这充分说明本案自始至终都是原告与简约公司负责人孙坚联系协商的，其不知情。原告对简约酒店证明的真实性不认可，称系被告与简约酒店之间的约定，被告也从未通知过原告，该约定对原告没有约束力；签订《房屋租赁合同》时被告与孙坚均在场，并告知原告其两人系合伙关系，房租及保证金均由孙坚支付，孙坚与被告的关系及其二人之间的约定原告不知情；且在原审一审中原告曾到涉案房屋检查房屋状况，房屋并无经营过酒店的痕迹，全部处于装修状态。关于《房屋买卖合同书》，原告称孙坚表示其与被告是生意上的伙伴，关系一直不错，希望能够以购买涉案房屋的方式帮助被告，于是形成了该份买卖合同，由于孙坚根本没有履行买卖合同的能力，其帮助被告的愿望无法实现，不能因原告出于善良和好意最后就免除了被告的责任，更不能因有该份买卖合同就可以认定被告与本案没有关系。本案是一起合同纠纷案件，合同相对人是被告，承担责任的主体就是被告。被告认为根据《房屋租赁合同》第九条第7款的约定，是双方在协商将来承租房屋用途时，明确继续经营上一家承租方经营的网吧和旅馆，其认为原告是知情的，且承租涉案房屋后也进行了装修并实际经营，一部分用于烟台金三水网络服务有限公司经营，悬挂的是金三水网吧的牌匾，另一牌匾上面写的旅馆，没写具体名称。诉讼中，孙坚到庭表示涉案房屋租赁是其与原告姜大华之间的事情，被告邹莎莎仅是简约酒店的职工，租房事宜与被告无关；因银行贷款没有批下来，其与原告签订的《房屋买卖合同书》没有履行。一审法院认定：原、被告签订的《房屋租赁合同》第九条第7款虽然对承租方主体可能发生变更情况作出约定，但原告否认，被告也未能提供证据证明原告知晓简约酒店成立并承接租赁合同权利义务，故被告关于《房屋租赁合同》承租方已变更为简约酒店的主张依据不足，不予采信。简约酒店出具的合同全部纠纷均由酒店承担与被告无关的证明以及孙坚的意思表示只能证明被告与简约酒店之间的约定，不能作为对抗原告根据《房屋租赁合同》行使出租人权利的依据。孙坚在与原告签订的《房屋买卖合同书》中明确约定由其代被告偿还欠付原告租金，据此并不能得出被告不是涉案《房屋租赁合同》主体的结论。被告是涉案《房屋租赁合同》明确的相对方，本案被告主体适格。（二）《房屋租赁合同》解除及房屋交付时间。被告称2017年4月4日案外人许海民非法将被告网吧经营使用中的电脑等设施抢劫一空，被告随后报警，目前该事件由芝罘区西大街派出所调查处理。由于原告出租的房屋没有消防设施，被消防部门责令关停，上述事件导致被告的网吧无法继续经营，为此被告已于2017年4月4日与原告协商解除《房屋租赁合同》，原告表示同意，原告对外进行房屋的出租和出售，原告再次要求解除合同支付违约金等无事实根据。上述事件属于不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，应免除被告的法律责任。被告还称，听孙坚讲涉案房屋已于2017年4月4日交付原告，由原告实际控制，被告及简约酒店均未再使用该房屋，不存在再次交付问题。为证实上述主张，被告提供了以下证据：1.烟台市公安局芝罘分局西大街派出所出具的证明一份，内容为：2017年3月2日18时许，孙坚到派出所报案称其因与许海民之间存在经济纠纷，当日11时许，许海民带人抢走其所开的位于芝罘区水网吧内的24台电脑显示器、23台电脑主机、10套机械键盘、10个鼠标、5个耳机及一些零食，抢走的物品折价约50万元人民币。被告称其网吧被案外人抢劫，导致无法继续经营，在该情况下与原告解除了房屋租赁合同。2.被告打印的微信截图一份，内容为：火车站对面三水大厦地下一层，2000平米，适合做网吧旅馆洗浴健身等，低价出售。被告称微信是原告发布的，联系人是原告的会计。经质证，原告认为房屋内物品被抢属于刑事案件，与本案无关联性；对微信截图的真实性不予认可，从发布内容看，发布信息的人是要卖房，不影响本案《房屋租赁合同》的履行，无法证明原、被告之间解除了《房屋租赁合同》。原告称其曾多次向被告主张欠付租金，被告均以没有钱为由要求暂缓，但从未与其协商解除《房屋租赁合同》，亦从未向其交付房屋。庭审中，原告要求判决解除《房屋租赁合同》，解除时间应为判决生效之日。在原审中，案件承办人多次主持被告将符合合同约定的房屋交付给原告，被告迟迟未予交付。重审中，原告表示涉案房屋的框架结构及房屋装修、墙面全部被拆了，全部凌乱在整个房屋当中，房屋根本无法使用，不同意房屋以现状交接；被告表示房屋柜架比原承租时好很多，网吧可以正常营业，酒店已投入五十多万进行装修，房屋在装修过程当中，同意与原告进行房屋交接，但表示具体如何交接还要联系孙坚；在2020年4月3日的庭审中，原告称被告在法官的多次协调下对涉案房屋进行了必要的清理，其接受目前房屋的状态，认可庭审当日按照房屋现状进行交接，当日起原告实际控制该房屋，被告不能再向其主张任何权利。被告表示不用查看现场，其个人肯定不会向原告主张权利，简约酒店是否会主张权利其不清楚。一审法院认定：被告主张《房屋租赁合同》已于2017年4月4日协商解除，原告对此不予认可，被告提交的微信截图中载明的房产出售内容即使是原告方发送，原告出售正处租赁期间的涉案房屋依法也并无不妥，该微信内容并不必然推定双方《房屋租赁合同》已经解除。网吧内物品遭遇他人抢劫，并非《房屋租赁合同》解除的法定理由。被告关于已于2017年4月4日与原告协商解除《房屋租赁合同》并完成房屋交付的主张缺乏证据支持，不予采信。重审中，原告于2020年4月3日当庭表示愿意按现状接收房屋，于法并无不妥，依法确认《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除并完成房屋交接。（三）原告诉请被告支付款项。1.2016年7月6日至2020年3月6日期间的租金1462915元（暂计算至2020年3月6日，根据合同第4条的约定，从2016年7月6日至2020年3月6日总计租金1602915元，扣除被方已交租金120000元及保证金20000元）及此后直至房屋交付之日按合同约定的当期租金标准计算的房屋占有使用费；2.原告表示鉴于被告目前的情况，要求其按照6个月租金的130%支付因违约导致合同解除应承担的违约金312000元；3.要求被告支付由其垫付的物业费、水电费107533.40元（原审中主张物业费与水电费至2017年9月5日，从2017年9月6日至2020年3月6日共31个月按1791.40元/月计算）。为证明水电及物业费情况，原告提交了如下证据：⑴2017年11月14日开具的加盖有烟台三水物业管理有限公司财务专用章、金额为53431.10元的水电费、物业费收据一张；⑵2018年12月31日开具的、加盖有烟台三水物业管理有限公司发票专用章、购买方为烟台大明会议服务有限公司、备注载有“北马路75号付12、142019.1-12物业费”的发票22张，总额为21496.80元；⑶2019年9月26日开具的、加盖有烟台三水物业管理有限公司发票专用章、购买方为烟台大明会议服务有限公司、备注载有“北马路75号付12、142019.1-12物业费”的发票22张，总额为21496.80元。原告主张其代被告向物业公司交纳了2017年2-11月的水电费、物业费共计53451.10元，2018、2019年年底交纳当年物业费，物业公司为少纳税，全部开具了小额发票。被告辩称其不是本案适格主体，原告主张的上述费用不应由其承担，即使由简约酒店承担，房屋租金、水电及物业费应计算至2017年4月4日，原告主张违约金过高，对原告提交的水电及物业费收据的真实性无法确认，原告提交的2018、2019年物业费发票与其无关。一审法院认定：原告提交的水电、物业费收据及发票载明的费用均发生于被告租赁涉案房屋期间，能够证明原告代被告向物业公司履行了水电、物业费的交付义务，对原告主张的该部分费用代垫义务依法予以确认。原告未能举证证明其已实际交纳了涉案房屋2017年9月6日到同年12月31日期间的物业费，其提出的该部分主张依法不予确认。原审中，根据原告的财产保全申请，法院依法查封了登记在被告名下位于烟台市牟平区官庄路275号15号楼2单元702号和牟平区通海路518号3号楼3-102号房产各一套。重审中，原告提出查封房产价值低于其申请保全标的，根据原告申请，法院依法裁定冻结被告在银行其账户内存款800000元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。原告依约将涉案房屋交付被告，因被告违约致合同于2020年4月3日解除，原告主张的2020年3月6日至合同解除之日期间的房屋占有使用费虽然是按合同当期租金标准计算的，但该表述不够恰当，依法确认被告欠付原告2016年7月6日至2020年4月3日期间租金1718362.74元（480000元×2+504000元+529200元/365天×272天-140000元）。原、被告在合同中约定了因一方违约导致合同解除时违约方承担违约金的计算方法，被告没有依约交纳租金和其他相关费用致合同解除，构成违约，原告收回房屋时房屋尚需整理装修且原告另行寻租亦需要一定合理期限，结合本案实际情况，原告要求被告按6个月租金标准的130%支付违约金312000元，于约有据，与理相合，予以支持。被告关于违约金过高的辩解，不予采信。原告要求被告给付其垫付的租赁期间的水电及物业费96444.70元（53451.10元+21496.80元/年×2年）符合合同约定，予以支持。原告的过高要求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、原告姜大华与被告邹莎莎于2017年7月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除。二、被告邹莎莎给付原告姜大华房屋租金1718362.74元。三、被告邹莎莎给付原告姜大华代垫的水电及物业费96444.70元。四、被告邹莎莎给付原告姜大华违约金312000元。五、驳回原告姜大华其他诉讼请求。上述二至四项共计2126807.44元，限被告于本判决生效之日起10日内履行。如果被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23935元，由原告姜大华负担120元，由被告邹莎莎负担23815元；财产保全费5000元，由被告邹莎莎负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依据邹莎莎与姜大华签订的《房屋租赁合同》约定，结合邹莎莎违约致《房屋租赁合同》解除的事实，一审判决邹莎莎支付姜大华租金、违约金、水电及物业费等，事实清楚。邹莎莎提供的证据不足以证明简约酒店系邹莎莎成立，邹莎莎也未提供证据证明曾通知姜大华已经成立简约酒店并由简约酒店承接租赁合同权利义务，故一审对邹莎莎主张的《房屋租赁合同》承租方已变更为简约酒店的事实不予认定并无不当。孙坚与姜大华签订的《房屋买卖合同书》明确约定由孙坚代邹莎莎偿还欠付姜大华租金，据此也不能得出邹莎莎不是《房屋租赁合同》主体的结论。综上，一审认定邹莎莎是《房屋租赁合同》的相对方，邹莎莎作为本案被告主体适格正确。邹莎莎上诉主张一审认定被告主体错误，证据不足，依法不予支持。邹莎莎上诉主张《房屋租赁合同》于2017年4月经双方协商解除，证据不足，依法不予支持。邹莎莎上诉主张本案系房屋租赁合同纠纷，一审错误地认定被告，导致适用法律错误，与事实不符，依法不予支持。邹莎莎上诉主张一审判决违约金明显过高，显失公平，依据不足，依法不予支持。一审未判决邹莎莎承担滞纳金，邹莎莎对滞纳金提起上诉，没有依据。综上所述，邹莎莎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23935元，由上诉人邹莎莎负担。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 陈晓彦审判员 王家国二〇二一年一月四日书记员 张洪建