湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0281民初2868号原告（执行案外人）：叶晨东。委托诉讼代理人：方贤根、方正，湖北方式律师事务所律师。被告（申请执行人）：邓亚熙（曾用名邓亚洲）。委托诉讼代理人：杨从训，湖北易圣律师事务所律师。第三人（被执行人）：余海林（曾用名余荣林）。原告叶晨东与被告邓亚熙、第三人余海林案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶晨东向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告叶晨东与第三人余海林于2014年10月8日签订的三份《房屋转让协议》合法有效，并确认位于黄石××湖高新技术产业园区××湖××区××套还建房归原告所有；2、判决立即解除对原告购买的位于黄石××湖高新技术产业园区××湖××区××套还建房的查封，并不得执行上述房屋；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：邓亚熙与余海林民间借贷纠纷一案执行中，大冶市人民法院在执行过程中，作出（2020）鄂0281执726号执行裁定，查封了位于黄石××湖高新技术产业园区××湖××区××套还建房。该裁定错误将原告叶晨东的房产予以查封，理由如下：一、被告邓亚熙申请法院查封的房屋为原告叶晨东所有。2012年7月30日、2013年6月20日，第三人余海林分别向原告叶晨东借款50万元、100万元，约定月利率2%。至2014年10月8日双方结算，余海林累计欠叶晨东借款本息243.05万元。余海林无力偿还，于2014年10月8日在大冶市××技术开发区叶家坝村民委员会的见证下，签订三份《房屋转让协议》，余海林将位于黄石××湖高新技术产业园区××湖××区××套还建房（余海林、孙友枝名下4套，余芳芳名下1套，余丽霞名下3套）作价205.6万元抵偿给叶晨东，并约定由余海林协助叶晨东办理房屋所有权登记。双方订立的三份《房屋转让协议》自合同成立时生效，双方明确约定签订合同时房屋所有权已经转移，且该协议是在拥有××权××经济技术开发区叶家坝村民委员会的见证下签订。可以视为该村民委员会在条件成就时可以直接分配给叶晨东，叶晨东在协议签订后即占有涉案的8套还建房。该8套房屋属于叶晨东所有，而非余海林；二、第三人余海林对《房屋转让协议》是予以认可的。叶晨东用余海林欠他的部分借款本息抵销协议项下8套房屋的价款，且协议签订至今，余海林没有就房屋的转让再起纷争，表明余海林对《房屋转让协议》是认可的；三、余海林在黄石××湖高新技术产业园区××湖一园拆迁区除转让给叶晨东的房屋外，再无其他还建房，大冶市人民法院查封余海林的8套房屋，实际查封的是原告叶晨东的房屋；四、大冶市人民法院查封的8套房屋含有对案外人余芳芳、孙友枝已经转让给原告叶晨东的房屋。而被告邓亚熙与第三人余海林之间的民间借贷纠纷案件中唯一的债务人是余海林，案外人余芳芳、孙友枝不是该民间借贷纠纷案件的被执行人。即使争议房屋属于案外人余芳芳、孙友枝所有，人民法院也不应查封他们的合法财产；五、大冶市人民法院针对原告叶晨东提出的执行异议，作出的（2020）鄂0281执异53号执行裁定，适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，针对的是登记在被执行人名下的不动产。而本案房屋尚未进行摇号分配，更不可能登记在被执行人余海林名下，大冶市人民法院（2020）鄂0281执异53号执行裁定，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件不能成立。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合本案，原告叶晨东已经支付了全部房屋价款，也在大冶市××技术开发区叶家坝村民委员会的见证下对该8套房屋实施了占有。尽管涉案8套房屋目前未分配至各户，没有办理产权登记，并非原告叶晨东的过错不能办理，该情形符合上述司法解释的规定。人民法院应当依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不得查封余海林等人转让给原告叶晨东的8套房屋。为维护原告合法权益，请判如所请。被告邓亚熙辩称：一、原告对涉案8套房屋不享有所有权，其享有的仍然是一种普通债权。原告主张，因第三人余海林差欠原告借款本息无力偿还，2014年10月8日，原告与第三人余海林及余海林的妻子、女儿签订三份《房屋转让协议》，约定用黄石大冶湖高新技术产业园两湖一园拆迁区8套还建房作价205.6万元抵偿差欠原告借款本息。即使双方签订的抵债协议真实有效，双方之间形成的是债权关系，原告对《房屋转让协议》中涉及的抵债房屋是否享有所有权须符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序，即需将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行公示。按照《物权法》的上述规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得物权。本案中，截至日前，案涉8套还建房至今未摇号分配，还建房屋的具体楼栋、单元、楼层、门牌号等位置信息尚未确定，原告据以主张权利的《房屋转让协议》指向的房屋尚未特定，涉案房屋尚未交付原告更未转移登记在原告名下。故此，原告对涉案8套房屋不享有所有权，原告要求确认对涉案8套房屋享有所有权的诉讼请求不能成立；二、原告享有的实体权利不足以排除对涉案房屋强制执行。原告作为案外人提起执行异议之诉，应当举证证明其对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。如上所述，原告对案涉8套房屋并不享有所有权，其仅仅是对其合同相对方余海林享有一般债权交付请求权。基于债权平等原则，一般的债权交付请求权自然不能对抗本案对标的物的变价执行，原告债权应当依据人民法院查封先后确定受偿顺序实现。另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定了物权期待权保护的条件，即：1、已经支付全部价款；2、实际占有；3、对未办理过户登记手续无过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，截至日前，案涉8套还建房至今未摇号分配，还建房屋的具体楼栋、单元、楼层、门牌号等位置信息尚未确定，原告据以主张权利的《房屋转让协议》指向的房屋尚未特定，涉案房屋客观上尚未交付原告。故此，即使原告与第三人余海林签订的《房屋转让协议》真实有效，原告享有的债权不符合上述排除执行的规定，不足以排除对涉案房屋强制执行。综上，原告对案涉房屋不享有所有权，其要求排除案涉房屋执行的请求无事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。被告余海林述称，在邓亚熙起诉我之前我已经把房屋按当时价格2000元一个平方抵给叶晨东，抵偿后我还差他的钱。叶晨东也已将房屋分别卖给了他人，如果法院强行收回房屋会引起矛盾激化。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的陈述和认证采信的证据,认定事实如下:2012年12月30日，余海林的女儿余芳芳作为乙方与作为甲方的原大冶市××技术开发区签订《两湖一园等城区项目建设房屋拆迁还建安置补偿协议书》，约定：甲方拆除乙方住房主建筑面积132㎡的房屋，还建136㎡的房屋一套；还建地点为“两湖一园还建点”；具体分配方案由三分之二以上被拆迁户协商或抓阄决定；还建房的产权证、土地使用证由甲方统一办理；双方还对其他事项进行了约定。2013年1月5日，余海林、孙友枝夫妻作为乙方与作为甲方的原大冶市××技术开发区签订《两湖一园等城区项目建设房屋拆迁还建安置补偿协议书》，约定：甲方拆除乙方住房主建筑面积397.8㎡的房屋，还建504㎡的房屋,136㎡和116㎡户型各二套；还建地点为“两湖一园还建点”；具体分配方案由三分之二以上被拆迁户协商或抓阄决定；还建房的产权证、土地使用证由甲方统一办理；双方还对其他事项进行了约定。2014年10月8日，原告叶晨东与余芳芳、孙友枝分别签订《房屋转让协议》，将上述拆迁还建安置补偿协议书中约定还建的五套拆迁还建房转让给叶晨东，第三人余海林分别在二份《房屋转让协议》上签字确认。上述五套还建房屋至本案开庭审理时，仍未分配和交付。另查明，邓亚熙诉余海林民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月6日作出（2018）鄂0281民初4070号民事判决，判令余海林归还邓亚熙欠款2990万元。该案执行中，本院于2020年5月22日作出（2020）鄂0281执726号民事裁定，查封余海林以孙友枝名义还建的136㎡、116㎡房屋各二套、以余芳芳名义还建的136㎡一套，合计五套拆迁还建房。叶晨东认为法院查封的上述五套拆迁还建房为其所有，要求法院确认上述房屋归其所有，并不得执行上述房屋。当事人有争议的事实：原告叶晨东与第三人余海林是否存在150万元借贷关系。原告叶晨东认为，2012年7月30日、2013年6月20日，第三人余海林分别向原告叶晨东借款50万元、100万元，约定月利率2%。至2014年10月8日双方结算，余海林累计欠叶晨东借款本息243.05万元。余海林无力偿还，于2014年10月8日在大冶市××技术开发区叶家坝村民委员会的见证下，签订三份《房屋转让协议》，余海林将位于黄石××湖高新技术产业园区××湖××区××套还建房（余海林、孙友枝名下4套，余芳芳名下1套，余丽霞名下3套）作价205.6万元抵偿给我，我们之间的借贷关系事实清楚。原告叶晨东为证明主张的事实，向本院提交了余海林分别出具的50万元和100万元借条各一份，银行转账记录二份，余海林出具的欠条一份，叶晨东与余海林、孙友枝、余芳芳、余丽霞签订的《房屋转让协议》三份等证据。被告邓亚熙认为，原告提交的证据中，余海林出具的二份借条及一份欠条落款时间与实际书写时间不一，三张条据所用纸张系最近启用纸张，借条中余海林的身份证是2018年11月9日之后启用，而余海林出具的二份借条和一份欠条的时间分别是2012年7月30日、2013年6月20日和2014年10月8日，该三份证据真实性存疑，法院应不予采信。叶晨东提交的证据不能证明他与余海林之间存在借贷关系。庭审中，叶晨东与余海林当庭承认50万元、100万元借条和37.4005万元欠条是在2020年4月份书写，并称原借条结算后被余海林收回去撕毁。2014年10月8日双方结算后，下欠的37.4005万元当时没有要求余海林出具欠条。为了本次诉讼才要求余海林重新出具借条和补写欠条。本院认为，叶晨东与余海林之间是否存在150万元借贷关系是双方“以物抵债协议”成立的前提。首先，叶晨东于2012年7月30日、2013年6月20日分别向余海林转账50万元、100万元的事实清楚；其次，当事人双方结算后收回原借条符合常理；第三，叶晨东与余海林签订以物抵债的《房屋转让协议》时邀请了基层组织大冶市××技术开发区叶家坝村村民委员会见证。因此，余海林向叶晨东借款150万元的事实，证据充分，本院予以认定。本案争议的主要焦点：一、涉案五套未分配的还建房能否认定归叶晨东所有；二、叶晨东就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、涉案五套未交付的还建房能否认定归叶晨东所有。本院认为，叶晨东与余海林及其家人签订三份《房屋转让协议》，是在余海林向叶晨东借款到期未还后，双方协商用余海林及其家人已经签订拆迁还建协议但未交付的八套还建房（含本案原告主张的五套）作价抵偿。协议签订时间是在2014年10月8日，当时双方约定的还建房屋还未开始建设。首先，第三人余海林及其家人与拆迁还建单位签订的《房屋拆迁还建安置补偿协议书》中，双方只约定拆迁还建房屋的面积，不涉及具体的楼层号，余海林及其家人无法通过该补偿协议取得具体不动产物权的所有权，也未实际占有具体的不动产。余海林及其家人只是依据约定享有对拆迁还建方的债权交付请求权，他们未占有还建房，更未取得约定还建房的所有权；其次，余海林及其家人与叶晨东签订的三份《房屋转让协议》，转让的标的是上述未交付的还建房，余海林及其家人在与叶晨东签订转让协议之前本就未占有还建房，也未取得约定还建房的所有权，叶晨东也无法通过该转让协议占有涉案房屋和取得所有权；第三，叶晨东与余海林及其家人签订《房屋转让协议》的目的是抵消与余海林因民间借贷关系所产生的债务，属于一般债权。因此，叶晨东认为涉案未交付的八套还建房归其所有的主张，事实依据不足，理由不充分。二、叶晨东就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条规定的上述四个要件,该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权,案外人主张对不动产享有的实体权益只有在同时满足该条四个要件事实情形下,方能阻却执行。而本案中，叶晨东与余海林及其家人签订《房屋转让协议》的目的，在于以约定还建的房产价值抵销余海林所欠的民间借贷债务，其实质是以交付房产用于抵偿双方的民间借贷债务,不同于普通房屋买受人与出卖人之间建立的单纯的房屋买卖关系。同时双方约定转让的八套还建房至本案开庭审理仍未交付，余海林等人也未实际占有，更没有依法办理登记。因此，本案处理不应适用上述条款。本院执行程序中适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定处理本案不当。本案可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定处理。本案叶晨东主张的权利性质仅为一般债权,与其他债权人的权利相比并不具有法定优先性,双方签订的房屋转让协议实际上是以房抵债，该协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不具有优先受偿的权利，不享有阻却人民法院查封涉案未交付八套还建房的权益。综上所述，叶晨东要求本院确认位于黄石市大冶湖高新技术产业园区两湖一园拆迁区涉案未交付八套还建房归其所有的请求，没有事实和法律依据，不予支持。叶晨东对余海林基于民间借贷关系产生的债权属于一般债权,不具有优先受偿的权利，不享有阻却人民法院查封涉案未交付八套还建房的权利，其要求对涉案八套还建房中的五套解除查封，并不得执行上述还建房的请求，没有法律依据，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告叶晨东的诉讼请求。案件受理费23248元，由原告叶晨东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  柯 彬审 判 员  柯尊维人民陪审员  陆建霞二〇二一年一月十一日书 记 员  陈 征