山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初35号原告：刘家正，男，1999年4月5日生，汉族，山东财经大学舜耕校区学生，住山东省淄博市沂源县。委托诉讼代理人：路伟，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵烁，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路**。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：何倩，女，该公司员工，住济南市历下区。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。原告刘家正与被告济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称绿地康鲁公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘家正的委托诉讼代理人赵烁，被告济南绿地康鲁置业有限公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人郁树岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金61084.5元（自2020年2月1日起至2020年8月30日止，以房价款的万分之一为基数）；2、被告向原告退还地下室房款10万元；3、被告向原告支付资金占用期间的利息（自2020年6月3日起，以10万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的利息）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月19日，原、被告签订《绿地新里城认购协议书》一份，原告认购绿地新里城项目B5-2地块3号楼1单元1402室商品房（以下简称“1402室”）。在2017年11月19日至2019年10月23日期间，原告共计向被告支付购房款2985218元。在缴纳完全部房款后，2019年11月24日原被告签订《商品房买卖合同》及补充协议。根据合同约定被告应于2019年11月30日前向原告交付1402室。之后，被告利用明显不公平条款以及私自划分购房款的方式，以未达到交房条件及原告未足额缴纳购房款为由拒绝交房，直至2020年6月2日，原告将被告私自划分购房款10万元的缺口补齐后，被告才于2020年8月30日向原告交付了该房屋。在原告认购1402室房屋时，被告销售人员向原告介绍了地下室的相关情况，并在1402室认购协议的右上角手写添加了地下室的相关情况。但因购买价格未能协商一致，原告并未认购该处地下室。但在原告支付1402室房款时，在未经原告同意的情况下，被告私自在1402室房款中划分出10万元并且标明为“地下室”房款。原告多次向被告主张返款该10万元房款，均遭到拒绝。综上所述，被告逾期交房以及拒绝退还10万元购房款的行为已严重损害了原告的合法权益。故此，原告依照《合同法》、《民事诉讼法》之相关规定提起诉讼，请求法院依法查明事实，判如所请。被告绿地康鲁公司辩称，《济南市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及补充协议的签订系双方当事人充分协商一致的结果，基于双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，合法有效。双方均应遵守锲约自由精神，恪守诚实守信原则，全面履行约定义务。一、被告未于2019年11月30日前履行完毕交房义务情况属实，但结合双方实际履行情况，被告无义务向原告支付任何逾期交房违约金。二、原告违反《买卖合同》及《补充协议》约定延期付款，被告有权拒绝向原告交付房屋。首先，根据《买卖合同》第六条第3款之约定：“买受人应于签订本合同当日向出卖人支付不低于总房款30%首付款比例的房款作为首期房款，计人民币（大写）：壹佰贰拾万伍仟贰佰壹拾捌元（小写）：￥1205218（含定金伍万元整）；其余房款计人民币（大写）：壹佰柒拾捌万元整（小写）：￥1780000元，买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款付款方式支付，并于本合同签订之日起15日内支付给出卖人。”《买卖合同》明确约定原告支付购房款的方式为按揭贷款，但原告实际履行付款义务的方式为一次性全款购房。正常来讲，原告采取一次性付款方式支付购房款的，其在支付30%首付款后，应于本合同签订后十五日内足额支付余款。案涉《买卖合同》及《补充协议》签订的时间为2019年11月24日，按照该条约定原告支付余款1780000元的最后期限应为2019年12月9日，但事实上原告支付完毕全部购房款的期限为2020年6月2日。原告逾期一年之久才付清全部购房款项，其行为已严重违约。依据《买卖合同》第七条之约定，鉴于原告迟延付款的违约行为，被告依法享有解除涉案《买卖合同》及《补充协议》的权利，被告之所以未行使解除权已给与原告最大限度的理解与宽容。同时，依据该条约定被告愿意继续履行合同的，有权要求原告就其逾期付款行为承担相应的违约责任，即自原告应付款期限第二天至其实际全额支付应付款之日止，按照逾期应付款日万分之一的标准向被告支付逾期付款违约金，被告保留追究原告逾期付款违约责任的诉讼权利。其次，根据《补充协议》第四条第10款约定：“甲、乙双方一致确认：无论乙方采用一次性付款方式还是银行按揭贷款付款方式支付该房屋购房款的，乙方应当于该房屋交付前向甲方支付完毕全部购房款项及由甲方代收代缴的各项税费，并向甲方付清其依据本合同或本补充协议所应承担的违约金及各项费用。否则，甲方有权拒绝向乙方交付该房屋，并无需承担因此产生的逾期交房等任何法律责任……”可知，原告未支付完毕全部购房款项及相应费用之前，被告有权拒绝向原告交付房产。逾期交房违约金作为业主享有的“行使要求开发商交房权利“的合理补偿，理应在业主履行完毕全部约定义务后才享有。所以，原告在2020年6月2日履行完毕付款义务后，才有权要求被告支付逾期交房违约金。被告认为原告索要2020年6月2日前的逾期交房违约金无任何事实及法律依据。再次，根据《补充协议》第三条第4款约定：“……或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，……且视为甲方在房屋交付通知确定的交付手续办理日期或本合同约定的交房日期（适用于甲方未发出房屋交付通知的情形）已经将房屋交付乙方。”2020年6月2日被告明确告知原告现在就可立即办理交房手续，但前提是需要原告缴纳物业费、补齐房屋面积差价等各类款项，原告以被告收款无依为由拒绝收房。但依据协议约定，原告拒收房屋的行为并不能阻碍案涉房产已实际交付事实的发生。所以，2020年6月2日作为房产实际交付日期，原告的逾期交房违约金应计算至该日截止，原告索要2020年6月2日至2020年8月30日期间的逾期交房违约金同样无任何事实基础及法律依据。综上，原告向被告索要逾期交房违约金于法无依，于理无据。三、地、地下室系原告经充分考量后于真实意思表示购买，原告应依约履行约定义务。原告手写购买地下室时对内容完全理解，并自愿签订，完全系基于其自身的真实意思表示。原告最终购买案涉储藏室系综合考量案涉项目的升值空间以及房产质量的可信赖度后，基于真实意思表示所作决定，而非基于被告的强迫行为违背真实意思表示作出。如法院认为，案涉地下室认购协议已丧失继续履行的基础，那么也是因为原告的持续违约行为所致。被告作为守约方有权依协议约定以及法律规定，扣留涉案储藏室总房款20%的购房定金54257元作为对原告违约行为的惩罚，剩余款项无息返还。四、认购协议右上角内容形成时间早于原告签的时间，涉案储藏室的单价面积以及总价系在原告认可接受之后，才进行签字。说明双方当时对储藏室的购买不存在任何异议，系是真实意思表示，如果按照原告的诉状陈述是完全有理由拒绝签字，原告的诉状及事实陈述与事实完全不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认如下:2017年11月19日，原告刘家正（乙方）与被告绿地康鲁公司（甲方）签订《绿地新里城认购协议书》一份，约定乙方自愿认购济南绿地新里城项目B5-2地块3号楼1单元1402室的商品房，预测建筑面积为142.16平方米，认购总价暂定2985218元，乙方同意所享受的优惠内容以甲方规定的优惠政策为准，上述认购房屋的建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下约定的内容为准。乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款20%的定金即605218元，作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金5万元，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐，甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋款的组成部分。乙方应当在本协议书签订之日起三日内，按照济南市商品住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请，在甲方取得限购住房证明编号且项目具备网签条件后，乙方应在接到甲方通知之日起的七日内携带相关资料至甲方项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款。本协议书签订后，乙方不得无故要求退房、换房，否则视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议书，购房定金不予退还，该商品房甲方有权另行处分。同日，被告销售人员在该协议书右上角处手写“储：3-1-112单价：27156元面积：9.99㎡总价：271285元”。该《绿地新里城认购协议书》乙方签名处系原告刘家正之父刘波代其签署，双方当事人对此均无异议。2019年11月24日，刘家正（买受人）与绿地康鲁公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定刘家正购买绿地康鲁公司开发的位于济南市市中区房屋（建筑面积为142.16平方米）一套，总房款2985218元（单价为20999元/平方米）；买受人应于签订本合同当日向出卖人支付不低于总房款30%首付款比例的房款作为首期房款，计人民币1205218元（含定金伍万元整）；其余房款计人民币1780000元，买受人向出卖人制定的银行申请按揭贷款付款方式支付，并于本合同签订之日起15日内支付给出卖人。出卖人应当在2019年11月30日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同补充协议第三条关于房屋交付补充约定：1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2019年11月30日前，具体时间以甲方发出的房屋交付通知确定的交房时间为准，乙方对此无异议；2、甲、乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的房屋建筑工程竣工验收备案单(即该房屋已具备本合同约定的交付条件)后，即可向乙方发出房屋交付通知……8、甲、乙双方协商一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋待交付商品房开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方的，则：(1)乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；(2)如宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期限届满后第31日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；本合同第八条与本款约定不一致的，以本款的约定为准……10、“甲、乙双方一致确认：无论乙方采用一次性付款方式还是银行按揭贷款付款方式支付该房屋购房款的，乙方应当于该房屋交付前向甲方支付完毕全部购房款项及由甲方代收代缴的各项税费，并向甲方付清其依据本合同或本补充协议所应承担的违约金及各项费用。否则，甲方有权拒绝向乙方交付该房屋，并无需承担因此产生的逾期交房等任何法律责任……。”上述《绿地新里城认购协议书》及《商品房买卖合同》签订后，原告刘家正分别于2017年11月20日向被告支付5000元，被告向原告开具收据一张，付款内容部分载明为“B5-2:3-1-1402定金”；于2017年11月23日向被告支付45000元，被告向原告开具收据一张，付款内容部分载明为“B5-2:3-1-1402定金”；于2017年11月29日通过原告之父刘波向被告公司置业顾问冯超名下银行卡一次性转款655218元，被告于2017年11月30日向原告开具收据两张，其中金额为555218元的收据付款内容部分载明为“B5-2:3-1-1402房款”，金额为100000元的收据付款内容部分载明为“B5-2:地:地下室**款”2018年10月22日向被告支付600000元，被告向原告开具收据一张，付款内容部分载明为“B5-2:3-1-1402房款”；于2019年5月21日向被告支付400000元，被告向原告开具收据一张，付款内容部分载明为“B5-2:3-1-1402定金”；于2019年10月23日向被告支付1280000元，被告向原告开具收据一张，付款内容部分载明为“B5-2:3-1-1402房款”；于2020年6月2日向被告支付100000元，被告向原告开具收据一张，付款内容部分载明为“B5-2:3-1-1402房款”；于2020年8月30日向被告支付10709元，被告向原告开具收据一张，付款内容部分载明为“B5-2:3-1-1402房款”。被告认可收到上述全部款项，合计人民币3095927元。2020年4月14日，被告绿地康鲁公司开发建设的绿地南北康B-5-2地块房地产开发项目3#楼取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2020年4月17日，绿地南北康B-5-2地块房地产开发项目1#楼、2#楼、3#楼、4#楼、地下车库取得《、地下车库取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2020年8月30日，被告向原告出具房屋结算及进户凭证一份，原告刘家正签字确认。2020年12月22日，被告向原告邮寄《解除认购协议通知函》一份，载明因原告怠于履行向被告支付地下室剩余购房款171285元的义务，经被告催告后原告仍未付清，故解除双方关于案涉地下室的认购协议书。该《解除认购协议通知函》原告自述已实际收到。经审理本院认定双方争议事实如下：本案争议焦点问题为1、原、被告之间是否达成购买被告开发的济南市绿地新里城项目B5-2地块3-1-112号地下室的合意；2、原告向被告付清济南市绿地新里城项目B5-2地块3-1-1402室住宅房屋房款的具体时间；3、被告向原告交付济南市绿地新里城项目B5-2地块3-1-1402室住宅房屋的时间。关于第一个问题，原告主张双方未就该地下室签订过书面认购协议或商品房买卖合同，原、被告之间亦从未通过其他方式达成地下室认购合意。被告对此不予认可，辩称双方已达成该地下室认购合意，系原告悔约未与被告签订后续商品房买卖合同。本院认为，原、被告已就济南市绿地新里城项目B5-2地块3-1-112号地下室的购买达成合意，理由如下：1、原、被告均认可关于认购协议右上角“储：3-1-112单价：27156元面积：9.99㎡总价：271285元”的手写内容系被告销售人员在2017年11月20日双方签订该认购协议时手写添加，该手写添加内容不仅包含具体的地下室房号，而且涵盖了该地下室单价、面积、总价等核心内容，原告在明知该手写内容存在的前提下仍自愿与被告签署房屋认购协议的行为，可以认定双方对该地下室的认购进行了初步磋商。2、根据原、被告签订的绿地新里城认购协议书约定，原告签订该认购协议之日起三日内交齐向被告交齐该房屋总房款的20%即605218元作为定金。本案中，截止至2017年11月30日，原告累计向被告交纳款项705218元，超出双方在认购协议中约定原告需交纳的定金金额10万元。原告虽主张2017年11月29日交纳的655218元应全部系3-1-1402室住宅房屋房款，系被告将上述款项自行拆分，扣除其中的10万元作为3-1-112号地下室的房款，但被告对此不予认可，且在被告就上述款项向其分别开具555218元住宅房屋房款及10万元地下室房款的收据后，原告对购买地下室一事应属明知，原告虽主张口头向被告提出异议，但未提交相应证据，且在收到被告开具地下室款项收据后至本案起诉时，一直未对双方此前就原告购买被告处地下室一事达成了一致意见提出过异议，故应视为原告在收到该收据的当时对此认可故应视为原告对购买地下室并交纳10万元地下室房款予以认可。3、2020年4月21日原告与被告置业顾问冯超的通话录音载明：“……原告：我那个房子地下室能退不？冯：不能退。原告：那你这弄得，我不能退，就差10万块钱，我那个违约金也没有，你说咋弄？……原告：那时候你答应了，是说能退我才没交这10万块钱……”，通过上述谈话内容及2020年6月2日原告向被告补交10万元款项的行为等，可以认定原、被告就案涉地下室应曾经达成过认购合意，同时后期双方对解除该认购合意进行过磋商但未达成一致意见。综上，本院认定原、被告对于购买被告开发的济南市绿地新里城项目B5-2地块3-1-112号地下室曾达成合意，结合原告实际领取被告开具的B5-2地块3-1-112号地下室房款收据的行为，原告于2017年11月29日交纳的655218元中的10万元，应系3-1-112号地下室的房款。关于第二个问题。原告主张其已于2019年10月23日交齐合同约定的2985218元购房款项，被告对此不予认可，辩称原告实际于2020年6月2日交纳完毕全部购房款项。本院认为，双方曾就购买被告开发的济南市绿地新里城项目B5-2地块3-1-112号地下室达成合意，原告于2017年11月29日交纳的655218元中的10万元，应系3-1-112号地下室的房款。结合原、被告提交的证据及双方当事人的陈述，双方对上述10万元地下室款项转为住宅房屋房款进行过沟通，但因被告公司当时不同意解除地下室认购协议而未果。截止至2019年10月23日，原告就3-1-1402室住宅房屋已交纳房款2885218元，剩余10万元于2020年6月2日实际交清。且被告认可原告已于2020年6月2日交纳完毕全部购房款项，本院认定原告实际交齐3-1-1402室住宅房屋合同约定的房款的时间应为2020年6月2日。关于第三个问题，被告主张其已于2020年6月2日口头告知原告可以收房，但未向原告发送书面通知。原告对此不予认可，认为实际收房时间应为2020年8月30日。本院认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时根据双方签订的补充协议第三条约定，被告发出房屋交付通知的形式可以是电话、传真、信函、报纸公告等形式。可见通知系被告向原告交房前必要履行的程序，现被告无法证明其已于2020年6月2日向原告发出任何形式的交房通知，结合双方于2020年8月30日签订的房屋交接确认单的事实及当事人陈述，本院认定双方实际交房时间应为2020年8月30日。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告刘家正与被告绿地康鲁公司签订的关于济南市绿地新里城项目B5-2地块3-1-1402号住宅房屋的《认购协议书》及《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应按约履行合同义务。同时，对于济南市绿地新里城项目B5-2地块3-1-112号地下室,双方虽未签订书面认购协议书，但根据现有证据及当事人的陈述能够证明双方对该地下室的购买曾达成合意，应视为已建立关于该地下室的商品房预约合同关系，双方当事人亦应按约履行合同义务。本案中，原、被告对于济南市绿地新里城项目B5-2地块3-1-112号地下室建立了商品房预约合同关系，但商品房预约合同不具备强制缔约本约即商品房买卖合同的效力，因被告已于2020年12月22日向原告发出《解除认购协议通知函》，原告亦确认收到该函，故双方关于济南市绿地新里城项目B5-2地块3-1-112号地下室的预约合同关系业已解除。预约合同关系解除后，被告继续占有原告支付的10万元地下室款项没有法律依据，被告虽辩称该地下室预约合同关系解除系原告违约所致，故被告有权扣除该地下室总房款20%的定金，并为此提交被告置业顾问与原告刘家正父亲的微信聊天记录一份。但关于该项证据被告未提交原始载体，原告对该证据的真实性不予认可，且该聊天记录载明的聊天内容也不能推定双方关于该地下室定金进行过明确约定，被告未提交其他证据证明双方对于定金条款进行了书面约定，同时结合被告于2017年11月30日向原告开具的金额为100000元的收据付款内容部分载明为房款而非定金的事实，对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。故对于原告起诉要求被告退还地下室房款10万元的诉讼请求，本院予以支持。但因该预约合同关系的解除非被告方原因造成，原告起诉要求被告支付该10万元资金占用期间利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告起诉要求被告支付自2020年2月1日起至2020年8月30日止，以总房价款的万分之一为标准计算的逾期交房违约金的诉讼请求，因原告实际于2020年6月2日交清案涉房屋买卖合同约定的全部款项，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，本院对于原告主张的其交齐房屋买卖合同约定的全部款项之前，即2020年2月1日至2020年6月1日期间的逾期交房违约金不予支持。原告交齐合同约定的全部购房款项后，被告于2020年8月30日向原告交房，原告要求被告支付自2020年6月2日起至2020年8月30日止，每日按照总房款的万分之一为标准计算的逾期交房违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘家正地下室购房款10万元；二、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘家正逾期交房违约金（自2020年6月2日起至2020年8月30日止，每日按合同约定总房款2985218元的万分之一的标准计算）；三、驳回原告刘家正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3522元、减半收取1761元，由原告刘家正负担526元、被告济南绿地康鲁置业有限公司负担1235元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘鹏飞二〇二一年一月二十三日书记员  殷玉玺