新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新29民终95号 上诉人（原审被告）：阿克苏天路驾驶员培训考试服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市红旗坡农场园艺二分场。 法定代表人：朱金鑫，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：阿克苏良信粮油购销集团有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市英阿瓦提路**。 法定代表人：张振军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：付正林，新疆和远律师事务所律师。 上诉人阿克苏天路驾驶员培训考试服务有限公司(以下简称天路驾驶员培训公司)因与被上诉人阿克苏良信粮油购销集团有限公司（以下简称良信粮油公司）土地租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初3587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月28日进行了调查，充分询问和听取当事人意见后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 天路驾驶员培训公司上诉请求：1.依法撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初3587号民事判决，改判驳回良信粮油公司的诉讼请求。事实和理由：我方与良信粮油公司签订土地租赁合同后，良信粮油公司将合同约定的土地100亩（实际90亩），年租金为900,000元，包括果园两个、粮食仓库三栋、办公室十二间、小库房四间，我方租赁的大部分土地都已实际交付，但合同中约定的一个10亩左右的果园至今未向我方交付，该果园在双方签订《租赁合同》时由果园承包人成伟占有使用，2019年6月10日良信粮油公司、阿克苏地区粮食和物资储备库与成伟签订《果园赔偿协议》，现果园土地已被阿克苏地区军粮供应管理中心占有使用。在2017年9月30日双方签订的《补充协议》中，将租赁土地面积予以了减少，减少的面积包括军粮供应站占用的粮食库房一间和三间小库房面积13.2亩和拟另行规划占用的11亩土地，从该《补充协议》的内容来看，并没有涉及应当交付给我方的两个果园，可以证明租赁合同中的土地包括成伟承包的果园。我方现并不认可已经实际收到良信粮油公司交付的75亩土地，合同中约定的一个10亩的果园并未向我方交付，而我方已经实际支付该10亩土地三年的租金合计240,000元，成伟承包的果园应当在双方签订《租赁合同》时就向我方交付，但一直未交付，故我方认为该果园的300,000元补偿金应当归我方所有。综上，请求二审法院查明案件事实，依法支持我方的上诉请求。 良信粮油公司辩称，我方已将全部的租赁物交给天路驾驶员培训公司。双方签订《租赁合同》的时间是2016年3月3日，后2017年9月30日双方又签订了《补充协议》，如我方存在部分租赁物没有交付给天路驾驶员培训公司的情况，在《补充协议》中，天路驾驶员培训公司也应当提出扣减租金，但《补充协议》中并无此项内容，直至2018年4月30日之前的租金，天路驾驶员培训公司已全部足额缴纳，从未提出过扣减租金，其在诉讼期间提出扣减租金，目的是逃避支付租金的义务。双方签订《租赁合同》时没有实际测量租赁土地，我方出租给天路驾驶员培训公司的租赁物包含土地及地上附着物，租金并非单纯以面积进行计算。《补充协议》中第一条也明确了“原租赁面积约100亩，租金90万元，因政府规划占用的13.2亩（含粮食仓库和小库房3间）和拟另行规划占用11亩，为此租赁面积调整为75亩（乙方已认可的实际使用面积），原租金调整至60万元”。依照《补充协议》约定，天路驾驶员培训公司认可实际使用面积，且其没有提出部分租赁物没有交付，因此对于天路驾驶员培训公司称有一个面积10亩左右的果园未予交付，我方不予认可。我方与天路驾驶员培训公司签订《租赁合同》目的在于收取租金，而对方多次欠付租金的违约行为已经严重妨碍了我方合同目的的实现，构成根本违约，一审法院判决解除双方《租赁合同》及《补充协议》符合法律规定。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 良信粮油公司向一审法院起诉请求：1.解除良信粮油公司与天路驾驶员培训公司于2016年3月3日签订的《租赁合同》、2017年9月30日签订的《补充协议》；2.判令天路驾驶员培训公司向良信粮油公司返还其租用的位于阿克苏市××路的土地及地上附属物(包括粮食仓库3栋、办公室12间、小库房4间)；3.判令天路驾驶员培训公司立即向良信粮油公司支付2019年5月1日至2020年9月30日期间的租金849,042元；并按每日1,643.8元向良信粮油公司支付自2020年9月30日起至实际返还租赁物期间占用租赁物的租金；4.判令天路驾驶员培训公司向良信粮油公司支付违约金193,744元；以上合计1,042,786元。 一审法院认定事实：天路驾驶员培训公司和良信粮油公司于2016年3月3日签订《租赁合同》，合同约定：乙方（阿克苏天路驾驶员培训公司）租用甲方（良信粮油公司）位于阿克苏市××路的土地和仓库，租赁面积约100亩（以实际占用为准），包括果园2个（不含北果园）、粮食仓库3栋（不含军供库）、办公室12间，小库房4间；乙方采取包租形式，甲方拥有土地所有权，经营由乙方自行管理；乙方租用土地用于建设科目二考场及驾校训练场地；租赁时间：租赁期限7年，自2016年5月1日至2023年4月30日止；仓库租赁费用及支付：1.2016年5月1日-2017年4月30日租赁费用为80万元／年，自2017年5月1日起租赁费用为90万元／年；2.租赁费用每年分二次支付，第一笔在每年4月30日前支付50％，第二笔费用在每年10月31日前支付50％；双方的权利和义务：1.甲方按照合同约定向乙方收取租金。逾期交纳租金，乙方应提前以书面形式向甲方申请并说明原因，并征得甲方回执同意；2.合同签订后，甲方应在五个工作日内将乙方租用土地的界址范围划定，并将办公室、库房、水房、果园等相关设施全部移交乙方，由双方列单移交并签字；在租赁期限内，乙方不得将该土地再次出租给第三方使用；违约责任：1.甲方因自身原因导致合同无法履行，甲方应按《合同法》的相关规定承担违约责任，承担给乙方造成的直接损失；2.乙方按照合同约定向甲方交纳租金。无甲方书面回执而逾期交付租金即视为违约，甲方有权解除合同并处乙方交纳一倍租金（一年）的罚金；合同还对其他事宜进行了约定。2017年9月30日，因政府规划占用租赁土地，良信粮油公司与天路驾驶员培训公司又签订《补充协议》，约定：原定“租赁面积约100亩，租金90万元”。因政府规划占用的13.2亩（含粮食仓库1栋和小库房3间）和拟另行规划占用11亩，为此租赁面积调整为约75亩（乙方已认可的实际使用面积），原租金调整至60万元，生效日期自2017年5月1日起；政府规划占用的13.2亩地中，乙方打地坪的补偿金24万元，由甲方在年底前一次性支付乙方；为加强甲、乙双方长期合作，在原租赁合同其他条款不变的前提下，将租赁期限由7年延长至15年，租赁费在第八年始另行商定。后良信粮油公司向天路驾驶员培训公司索要土地租赁费未果，遂诉至法院。另查明，2019年3月5日良信粮油公司向阿克苏市人民法院提起诉讼，要求天路驾驶员培训公司返还其租赁的土地及土地附着物，支付截至2019年4月30日的租赁费265,000元，支付违约金600,000元。阿克苏市人民法院于2019年5月28日作出（2019）新2901民初1034号民事判决书，判决：“一、阿克苏天路驾驶员培训考试服务有限公司于本判决生效后十日内支付阿克苏良信粮油购销集团有限责任公司租赁费用265,000元；二、驳回阿克苏良信粮油购销集团有限责任公司的其他诉讼请求。”后因天路驾驶员培训公司未履行法律文书确定的义务，良信粮油公司遂向阿克苏市人民法院申请强制执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方签订的《租赁合同》、《补充协议》是否应当解除，天路驾驶员培训公司是否应当向良信粮油公司返还土地及地上附着物；二、天路驾驶员培训公司所主张的租金及违约金是否有事实及法律依据。关于第一个争议焦点，双方签订的《租赁合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。本案中天路驾驶员培训公司租赁了案涉土地及房屋后，自2019年5月1日之后一直未支付租金，天路驾驶员培训公司的行为已构成根本违约，故对良信粮油公司要求解除双方签订的《租赁合同》、《补充协议》的诉讼请求予以支持。合同解除后，天路驾驶员培训公司理应将租用位于阿克苏市××路处的土地及地上附属物（以租赁合同为准）返还给良信粮油公司。关于第二个争议焦点，本案中，天路驾驶员培训公司辩称，良信粮油公司尚有部分土地未予交付，良信粮油公司未向天路驾驶员培训公司开具已交纳租金发票，对此天路驾驶员培训公司可另行主张，但不能作为不履行支付租金的理由，良信粮油公司要求天路驾驶员培训公司支付拖欠租金849,042元（2019年5月1日至2020年9月30日）的诉请于法有据，一审法院予以支持。良信粮油公司主张天路驾驶员培训公司按1,643.8元／天，支付自2020年10月1日起至实际返还租赁物期限占有使用费，该标准未超过双方的租金约定，符合法律规定，一审法院亦予以支持。关于逾期违约金问题，天路驾驶员培训公司未按照合同约定支付租金，其行为违反合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。但良信粮油公司主张违约金计算数额较高，经一审法院综合考虑，天路驾驶员培训公司的违约时间、违约程度、良信粮油公司的可期待利益等因素，酌定天路驾驶员培训公司向良信粮油公司支付违约金34,901元［（2019年5月1日至2019年10月30日，计182天，300,000元×4.35％／365天×182天=6,507元）＋（2019年10月31日至2020年4月30日，计182天，600,000元×4.35％／365天×182天=13,014元）＋（2020年5月1日至2020年9月30日，计152天，849,042元×4.35％／365天×152天=15,380元）=34,901元］。一审法院判决：一、解除良信粮油公司与天路驾驶员培训公司于2016年3月3日签订的《租赁合同》、于2017年9月30日签订的《补充协议》；二、天路驾驶员培训公司于判决生效之日起三十日内将位于阿克苏市××路处的土地及地上附属物（以租赁合同为准）返还给良信粮油公司；三、天路驾驶员培训公司向良信粮油公司支付租金849,042元及占有使用费（按每日1,643.8元／天的标准，自2020年10月1日起计算至天路驾驶员培训公司实际返还租赁物之日止）；四、天路驾驶员培训公司向良信粮油公司支付违约金34,901元；五、驳回良信粮油公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 天路驾驶员培训公司申请证人郭燕出庭作证。郭燕陈述：良信粮油公司和天路驾驶员培训公司签订的《租赁合同》中包括有两个果园，其中只有一个2-3亩左右的小果园已实际交付给天路驾驶员培训公司，另一个大概8-9亩左右的果园，因为良信粮油公司和该果园承包人成伟关于果园承包管理费用的事未谈妥就一直未给天路驾驶员培训公司交付。《补充协议》中“拟另行规划占用11亩”指的是案外人翟贵卿的果园，与本案争议的果园没有关系。天路驾驶员培训公司对证人郭燕的陈述认可，认为其陈述属实。良信粮油公司对证人郭燕系良信粮油公司原人事部经理的身份认可，但对其陈述不认可，认为证人郭燕所陈述的未交付的10亩果园就是在《补充协议》中已经予以减少的11亩的翟贵卿的果园，该面积已经在《补充协议》中扣减了相应的租金。本院对证人郭燕的证言将结合案件调查的事实及其他证据综合加以认定。 良信粮油公司提交照片8张。用于证明天路驾驶员培训公司将租赁物中的一间仓库以年租金10万元的价格转租给他人开设修理厂，天路驾驶员培训公司存在违约转租的事实，转租仓库于2019年至2020年两年均处于转租状态，但天路驾驶员培训公司未向良信粮油公司缴纳该仓库转租租金。天路驾驶员培训公司对该组证据不认可，认为该修理厂名称为天路修理厂，属于天路驾驶员培训公司所有，天路驾校共有100余辆车，平时都在此处修理，天路驾驶员培训公司和该修理厂的修理工签有协议，良信粮油公司称天路驾驶员培训公司转租并收取了两年租金并不属实。本院认为，仅凭该组照片无法证实天路驾驶员培训公司存在转租的事实，且该仓库是否转租与本案审理的租赁费并不存在关联性，故对该组证据的证明效力，本院不予确认。 本院二审期间，经本院现场勘察，在良信粮油公司该地块内原共有3个果园，第一个为2-3亩的小果园已交付天路驾驶员培训公司使用，对此双方均无异议，第二个为承包给翟贵卿的果园，经核实该果园与本案租赁场地无关，第三个为成伟管理的果园，面积约为10亩，现已经被阿克苏地区粮食和物资储备局征用。本院现场勘情况与证人郭燕的陈述能够相互印证，良信粮油公司确实未按照合同约定将成伟承包的果园向天路驾驶员培训公司进行交付，根据2019年6月10日良信粮油公司、阿克苏地区粮食和物资储备库与成伟签订《果园赔偿协议》中载明，该果园的实际面积为10亩。 本院对一审审理查明的事实予以确认。 另查明，在案涉良信粮油公司位于阿克苏市××路的地块内原共有3个果园，第一个为2-3亩的小果园已交付天路驾驶员培训公司使用，对此双方当事人均无异议，第二个果园为承包给翟贵卿的果园，经核实该果园与本案租赁场地无关，第三个果园为成伟承包的果园，面积为10亩，现已经被阿克苏地区粮食和物资储备局征用，成伟承包的该10亩果园，良信粮油公司未按照合同约定向天路驾驶员培训公司交付使用。 本院认为，本案的争议焦点为：一、天路驾驶员培训公司欠付良信粮油公司的租金及应当承担的违约金数额问题；二、良信粮油公司与天路驾驶员培训公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是否应当解除。关于天路驾驶员培训公司欠付良信粮油公司的租金及应当承担的违约金数额问题。天路驾驶员培训公司主张自合同成立后，良信粮油公司并未按照合同约定将租赁场地全部交付给天路驾驶员培训公司使用，其中成伟承包的一个10亩果园一直未予交付，故良信粮油公司在本案中的诉讼请求不应得到支持。本院认为，天路驾驶员培训公司虽然对良信粮油公司实际交付使用的租赁物面积有异议，但对其已经实际占有使用的租赁物，天路驾驶员培训公司应当向良信粮油公司支付相应的租金。对于实际交付的租赁物土地面积，根据双方签订的《租赁合同》及《补充协议》中约定：“乙方（天路驾驶员培训公司）租用甲方（良信粮油公司）位于阿克苏市××路处的新疆阿克苏金谷粮油购销有限公司（现为良信粮油公司）一库区的土地和仓库，租赁面积约100亩（以实际占用为准），包括2个果园（不含北果园）、粮食仓库3栋（不含军供库）、办公室12件，小库房4件。”二审中天路驾驶员培训公司申请证人郭燕出庭作证，良信粮油公司对郭燕系其公司原人事部经理身份无异议，根据本院庭审调查后前往案涉良信粮油公司该地块进行现场实地勘察，证人郭燕的陈述与现场勘察的情况基本吻合。根据本院现场勘察情况，《租赁合同》中约定交付的两个果园，良信粮油公司自《租赁合同》签订之日起向天路驾驶员培训公司仅交付了1个2-3亩的小果园，另一处果园为双方《租赁合同》签订期间，由承包人成伟承包的果园，后于2018年10月29日划转给阿克苏地区军粮供应管理中心用于阿克苏地区军粮区域配送中心建设用地，阿克苏地区粮食和物资储备库为此向承包人成伟一次性赔付了30万元，良信粮油公司该地块中翟贵卿的果园，经核实和本案并无关联。良信粮油公司未按照《租赁合同》约定向天路驾驶员培训公司交付成伟承包的果园，其主张的租金应当予以相应的扣减。良信粮油公司虽主张其交付的租赁物不仅包括土地还有地上建筑物，租金并非按照土地面积计算，但其并未向本院提交其收取的地上建筑物及土地分别计算租金的标准及依据，故对良信粮油公司主张的租金，本院按照实际交付土地亩数予以计算，根据双方《补充协议》约定，实际交付的租赁场地的年租金应当为520,000元（600,000元÷75亩×65亩=520,000元），以此计算天路驾驶员培训公司应当向良信粮油公司支付2019年5月1日至2020年9月30日期间的租金为736,548元（520,000÷365天×517天=736,548元）。天路驾驶员培训公司逾期支付租金，按照合同约定及法律规定，其应当承担相应的违约责任，但良信粮油公司按照年息24%主张违约金过高，本院按照银行同期贷款利率4.35%予以支持，按照双方签订的《租赁合同》及《补充协议》中约定的租金支付时间，经计算天路驾驶员培训公司应当承担的违约金数额为30,440元（260,000元×4.35%÷365天×183=5,670元；520,000元×4.35%÷365天×183天=11,340元；736,548元×4.35%÷365天×153天=13,430元；以上合计30,440元）。关于良信粮油公司与天路驾驶员培训公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是否应当解除的问题。本院认为，良信粮油公司与天路驾驶员培训公司签订土地《租赁合同》及《补充协议》是在双方自愿、平等的基础上签订的，双方应当按照合同约定，履行各自权利、义务。良信粮油公司作为出租方，应当向天路驾驶员培训公司交付合同约定的全部租赁物，天路驾驶员培训公司应当依约按时缴纳租金。根据本院审理查明的事实，良信粮油公司在应当交付的租赁物中未向天路驾驶员培训公司交付成伟承包的10亩果园。良信粮油公司未按合同约定履行全面交付租赁物的义务，天路驾驶员培训公司以此为由拖欠租金系行使对合同实际履行情况的先行抗辩权，并不违反相关法律规定，且天路驾驶员培训公司租赁案涉场地系建设车辆考试中心使用，其已经投入了大量资金对场地进行硬化并铺设驾考系统的电子设备，根据双方签订的《租赁合同》及《补充协议》约定，合同履行的租赁期限为15年，现仅履行了4年即解除，亦有失公平，故对良信粮油公司主张解除案涉《租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，天路驾驶员培训公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院（2020）新2901民初3587号民事判决； 二、阿克苏天路驾驶员培训考试服务有限公司于本判决生效之日起十日内向阿克苏良信粮油购销集团有限公司支付2019年5月1日至2020年9月30日期间的租金736,548元； 三、阿克苏天路驾驶员培训考试服务有限公司于本判决生效之日起十日内向阿克苏良信粮油购销集团有限公司支付违约金30,440元； 四、驳回阿克苏良信粮油购销集团有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费14,835元，由阿克苏良信粮油购销集团有限公司负担3,924元，由阿克苏天路驾驶员培训考试服务有限公司负担10,911元。二审案件受理费12,290.42元，由阿克苏良信粮油购销集团有限公司负担3,250.59元，由阿克苏天路驾驶员培训考试服务有限公司负担9,039.83。 本判决为终审判决。 审 判 长  何 玲 审 判 员  曹燕燕 审 判 员  冀俊齐 二〇二一年一月二十九日 法官助理  王晋琼 书 记 员  陈诗杰