北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终238号上诉人（原审被告）：张义祥，男，1968年12月21日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄**院**室。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，北京地杰物业管理有限公司员工。北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰公司）与张义祥物业服务合同纠纷一案，一审法院于2018年12月5日作出（2018）京0108民初59133号民事判决，张义祥不服该判决提出上诉，本院于2019年4月24日作出（2019）京01民终3651号民事裁定，撤销原判发回重审。2020年4月26日，一审法院作出（2019）京0108民初35890号民事判决，张义祥不服该判决向本院提出上诉，本院于2021年1月5日立案后，依法组成法官梁睿担任审判长、法官唐述梁、张静参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张义祥上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判或重审审判。事实和理由：一、一审法院对于物业服务费的金额认定错误，根据中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部（甲方，以下简称后勤部）与地杰公司（乙方）签订《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》（以下简称物业合同）以及地杰公司（甲方）与张义祥（乙方）签订《物业服务合同》，业主个人缴费的标准为1.5元/月/平方米，后勤部补贴1元/月/平方米。按照这个标准，张义祥应该缴纳2016年1月1日至2019年9月20日期间的物业费8038元。后勤部补贴的物业费，应由后勤部直接支付给地杰公司，该费用不应该强加给张义祥。二、一审法院不应该将武警北京总队《关于停止发放经济适用住房物业补助有关问题的通知》和后勤部《关于停止发放物业补助的宣传教育提纲》作为本案的法律依据。前述文件，均未加盖公章，也没有法人签字，落款日期均在限定日期之后，不符合逻辑。三、一审法院判定车位管理费依据不足。根据地杰公司与张义祥签订的《物业服务合同》的约定，“如乙方使用停车车位，则乙方应当提交与甲方联系确定使用的车位，然后按规定在使用前交纳车位管理费。其中，地下（业主产权）车位管理费为人民币80元/个/月”，选取车位号是部队为了让大家有序使用车位，避免随意停车引发矛盾，选取车位号只是代表有使用权。张义祥没有实际使用停车位，一审法院认定张义祥交纳停车管理费没有依据。地杰公司辩称：同意一审法院判决。地杰公司一审诉讼请求：1.判令张义祥向地杰公司支付2016年1月1日至2019年9月20日期间的物业管理费13414元、车位费2533元、垃圾清运费112元，其中2016年1月1日至2016年7月1日物业管理费按照1.5元的标准收取，2016年7月2日至2019年9月20日的物业管理费按照2.5元收取；2.要求张义祥按照合同约定支付违约金，按照每日千分之三的标准从2016年1月1日计算至2019年9月20日，数额为16059元（因为违约金超过物业费本金，按照物业费本金的数额来主张）。一审法院认定事实：张义祥为北京市海淀区彰化路16号院1号楼4单元801号房屋的业主。2014年12月30日，中国人民武装警察部队北京市总队第三师后勤部（甲方）与地杰公司（乙方）签订《武警北京市总队第三师四季青经济适用住房项目物业服务合同》，该合同约定，服务期限为3年，即2015年1月1日至2017年12月31日；物业服务费以人民币计算，1#住宅楼的物业服务费为人民币2.5元/平方米/月，以单位建筑面积（含全部公摊面积）计算，业主应于物业买卖/租赁合同约定的交付之日起缴纳物业服务费，支付方式采用单位补贴加住户个人承担的方式，单位每户每月每平米补贴1元；物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴纳费用的万分之五的违约金；对于已售地下车位，乙方向车位所有人按照80元每月收取每个车位的地下车位管理费。该合同还就物业管理服务内容、双方权利义务等内容进行了约定。2015年1月1日，地杰公司（甲方）与张义祥（乙方）签订《物业服务合同》，该合同约定，乙方物业坐落于北京市海淀区彰化路16号院1号楼4单元801号，建筑面积120平方米（以产权登记的面积为准）；物业服务期限自接受乙方委托后的2015年1月1日始至本项目业委会代表全体业主与物业管理企业签订的本项目整体的物业管理服务合同生效并且被聘请的物业管理企业正式接管了本项目物业之日止；本物业服务费用由乙方或者经乙方同意的使用人按其物业的建筑面积交纳，具体标准为每月每建筑平方米人民币2.5元（其中，业主个人缴纳1.5元/平方米/月，武警北京市总队三师后勤部缴纳1元/平方米/月）。该合同还就物业服务内容、双方权利义务等内容进行了约定。2014年12月，张义祥在四季青经济适用住房选取地下库房及车位确认书上签字，确认其选择车位B005号，选择地下库房2042号。武警北京市总队于2016年8月24日发布《关于停止发放经济适用住房物业补助有关问题的通知》，该通知明确：自2016年7月起停发物业补贴。武警北京市总队第三师后勤部随后发布《关于停止发放物业补助的宣传教育提纲》，亦明确：从2016年7月1日起停止发放物业补贴。一审庭审中，张义祥提交了照片，证明其领取房屋钥匙时小区环境恶劣，还在挖沟施工，地杰公司未提供物业服务却收取物业费不合理；提交住房分配单及物业服务合同，证明房屋面积为120平方米；提交房屋墙面裂缝照片，证明房屋墙面出现裂缝，地杰公司不作为；提交小区环境现状照片，证明地杰公司服务不到位，公共环境管理维修不及时；提交小区业主群微信记录及电梯广告照片等，证明地杰公司服务不到位，擅自经营广告等问题。地杰公司对此不予认可，主张领取钥匙照片系2015年开发商施工并非该公司，住房钥匙系部队管理，与物业无关；对于房屋面积，后经北京中鼎衡测绘事务所测量张义祥房屋实测面积为126.94平方米；对于张义祥提出的问题，均不是长期存在的，能够证明物业公司对小区进行了维护管理。对于涉案房屋面积，地杰公司坚持按照实测面积主张，张义祥对此不予认可，主张在没有房产证或者武警三师向其发出面积有更改通知前应当依据合同按120平方米计算。对于垃圾清运费，地杰公司主张系按照环卫收费标准代收代缴的生活垃圾清运费，每年每户30元，并不包含在物业费中。张义祥未交纳2016年1月1日至2019年9月20日的物业费、垃圾清运费及车位管理费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，后勤部与地杰公司签订的物业服务合同以及地杰公司与张义祥签订的物业服务合同，均系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，具有约束力。地杰公司向张义祥提供了物业服务，张义祥接受了地杰公司提供的物业服务，张义祥应向地杰公司交纳物业管理费、垃圾清运费及车位管理费。现地杰公司要求张义祥支付拖欠的物业管理费、垃圾清运费及车位管理费，其主张费用标准有事实与法律依据，该院予以支持。关于涉案房屋的面积，该院依据现有证据及查明的事实，暂认定为120平方米，地杰公司关于126.94平方米的主张依据不足，该院不予采纳。张义祥关于物业服务不到位的抗辩理由，在地杰公司未根本违约的情况下，作为其拒绝交纳物业管理费的依据不足，该院不予采信；张义祥其他抗辩，缺乏证据佐证，该院对此不予采信。关于违约金，因张义祥欠交物业管理费系对地杰公司提供的物业服务及收费标准有异议所致，且地杰公司并未提供证据证明张义祥属于恶意拖欠，故该院对地杰公司的该项主张不予支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张义祥于判决生效后7日内向地杰公司支付2016年1月1日至2019年9月20日的物业管理费12660元、垃圾清运费112元及车位管理费2533元，共计15305元；二、驳回地杰公司的其他诉讼请求。二审中，地杰公司未向本院提交证据，张义祥向本院提交以下证据：1.地杰公司于2016年12月11日向后勤部营房科发送的函件，证明地杰公司曾经向后勤部发函询问是否收取1元/月/平方米的物业补赔，对方回复暂时不收；2.地杰公司向张义祥发送的缴费通知单，证明通知单上写明收取的车位服务费，张义祥没有车，没有使用车位，所以不应该支付该费用。地杰公司认可张义祥提交的证据2的真实性，但不认可证明事项，对张义祥提交的证据1不认可真实性。本院经审查认为，张义祥提交的证据1，从内容上看系地杰公司向后勤部咨询问题的函件，该函件并不能证明1元/月/平方米的物业补贴依然应由后勤部支付或者地杰公司同意不收取该费用，并且张义祥主张的证明事项与本院查明的相关事实不符，本院对该证据的证明力不予确认。张义祥提交的证据2，因张义祥确认选取了地下车位，不管其本人是否实际使用，其均应当支付相应的费用，故，本院对其该证据的证明力亦不予确认。二审期间，张义祥表示愿意按照2元/月/平方米的标准交纳物业费，但是地杰公司未同意。本案庭审结束后，张义祥另行向本院邮寄了《证明》，证明其本人没有使用车位，本院经审查认为，前述《证明》仅加盖有单位公章，并未有经办人员或单位负责人签名，不符合证据形式要件，且从内容上看，在张义祥选取了车位后，其是否实际使用均不影响其支付管理费，该《证明》是否提交均不影响本案处理结果，故本院未再组织质证。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，后勤部与地杰公司签订的物业服务合同以及地杰公司与张义祥签订的物业服务合同，均系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，具有约束力。地杰公司向张义祥提供了物业服务，张义祥接受了地杰公司提供的物业服务，张义祥应向地杰公司交纳物业管理费、垃圾清运费及车位管理费。经本院审核一审法院认定的数额并无不当，本院不持异议。张义祥主张在2016年7月1日以后其依然应当按照1.5元/月/平方米的标准交纳物业费，但该主张与本院查明的事实不符，本院不予采信。地杰公司提交的证据形成了完整的证据链，可以证明自2016年7月1日起后勤部已不再对张义祥进行物业费的补贴。张义祥确认选取了地下车位，不管其本人是否实际使用，均应当支付相应的车位费用。综上，张义祥的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由张义祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁 睿审 判 员  唐述梁审 判 员  张 静二〇二一年一月十四日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强