浙江省义乌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0782执异9号 案外人王园香，女，1961年12月22日出生，汉族，住义乌市。 委托代理人吴鹏，浙江欧凯律师事务所律师。 申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司，住所地：义乌市江滨路义乌乐园东侧。 法定代表人金子军，董事长。 被执行人陈斌峰，男，1970年10月14日出生，汉族，住义乌市。 在本院执行申请执行人浙江稠州商业银行股份有限公司与被执行人陈斌峰借款合同纠纷一案中，案外人王园香对执行义乌市××花园××幢××单元××室的房地产【不动产权证号：浙（2015）义乌市不动产权第0××8号】提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王园香称，2015年9月22日，被执行人陈斌峰申购了涉案坐落于义乌市××花园××幢××单元××室的经济适用房房屋，但因经济困难无力支付购房款。2015年11月1日，案外人王园香与被执行人陈斌峰签订《房屋转让协议》，约定陈斌峰将涉案房屋转让给案外人，并约定由案外人向义乌市安居工程建设指挥部交纳相关购房款项。同日，案外人按照合同约定以陈斌峰的名义向义乌市安居工程建设指挥部交纳了购房款272526元及维修资金2381元并付清了合同约定的转让款，又以陈斌峰的名义办理了涉案房屋的交房手续，交纳了2015年11月1日至2016年10月31日年度的物业费1061元。涉案房屋自2015年11月1日办理交房手续之日起由案外人占有、使用、收益至今。为了办理涉案房屋的不动产权登记，案外人于2015年11月2日以陈斌峰的名义向税务部门交纳了契税2735.36元并向国土部门申请了不动产权登记。嗣后，案外人于2015年11月5日领取了涉案房屋的不动产权证书。因为根据义乌市政府有关经济适用住房的相关规定，涉案房屋须在不动产权初始登记五年后才能办理不动产权过户登记手续，因此，目前涉案房屋尚未办理产权过户登记手续，产权仍然登记在陈斌峰名下。此外，2015年12月3日，案外人还以陈斌峰的名义与义乌市安居工程建设指挥部签订了《地下车位使用权转让协议》，以7万元的价格受让取得了涉案房屋所在小区负一层1-004号地下停车位的使用权。2016年5月18日，案外人又以陈斌峰的名义与义乌市天然气有限公司签订《供用气合同》，为涉案房屋开通了天然气供应。总之，涉案房屋实际上已经属于案外人所有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案案外人以合法形式受让涉案房屋后，已经按照规定交纳了涉案房屋的购房款、维修基金及付清了合同约定的转让款，并且已占有、使用、收益至今，涉案房屋因政策因素未办理过户登记手续且案外人也无过错，依法不得查封、扣押、冻结。现请求依法解除对被执行人陈斌峰名下坐落于义乌市××花园××幢××单元××室【不动产权证号：浙（2015）义乌市不动产权第0××8号】房地产的查封，并停止对该房屋的执行。 案外人王园香提供《房屋转让合同》两份、收条一份，上述材料显示，2015年11月1日，案外人王园香（乙方）与被执行人陈斌峰（甲方）签订《房屋转让合同》一份，约定甲方同意将合法所申购所享有的经济适用住房和欣花园8幢二单元303室一套面积为59.52平方米的住房以在原价275917元的基础上再加3万元的价格转让给乙方，乙方表示同意。乙方先为甲方交纳该房屋须交款275917元。房款付清后，甲方须将房屋的房产证和有关手续证明全部交给乙方等内容。2015年11月2日，双方又签订《房屋转让合同》一份，将上述合同中的275917元变更为282100.36元。同日，被执行人陈斌峰出具收条一份，载明收到王园香购买和欣花园8幢二单元303室的购房款305917元及税费2735.36元，物业费1067元，维修金2381元。共计312100.36元。案外人同时提供公证书一份，证明2015年9月22日被执行人陈斌峰参加义乌市经济适用住房抽签定位仪式，申购了涉案房屋的事实；提供交房通知书一份，证明涉案房屋须向义乌市安居工程建设指挥部交纳购房款273536元、维修资金2381元的事实；提供通知一份，证明被执行人陈斌峰因经济困难，未按时交纳涉案房屋的购房款，义乌市住房委员会办公室通知其于2015年11月1日前缴清购房款，否则视为自动放弃经济适用住房申购资格，收回房源的事实；提供工商银行现金存款凭证二份，证明2015年11月1日案外人按照合同约定以陈斌峰的名义向义乌市安居工程建设指挥部交纳了购房款272526元及维修资金2381元的事实；提供维修金收款收据一份，证明2015年11月1日案外人以陈斌峰的名义向义乌市安居工程建设指挥部交纳了维修资金2381元的事实；提供契证一份，证明案外人于2015年11月2日以陈斌峰的名义向税务部门交纳了契税2735.36元，并领取了涉案房屋的契证的事实；提供不动产登记申请受理通知书一份，证明案外人于2015年11月2日向义乌市国土部门申请为涉案房屋办理不动产权登记的事实；提供不动产权登记证书一份，证明涉案房屋于2015年11月3日办理完毕不动产登记，登记的权利人系陈斌峰的事实；提供地下停车位使用权转让协议一份，证明2015年12月3日案外人还以陈斌峰的名义与义乌市安居工程建设指挥部签订《地下车位使用权转让协议》一份，以7万元的价格受让取得了涉案房屋所在小区负一层1-004号地下停车位的使用权的事实；提供义乌市政府非税收入现金专用缴款单（回单）、浙江省农村信用社现金缴款单、义乌市安居工程建设指挥部收款收据各一份，证明2015年12月3日，案外人以陈斌峰名义交纳涉案房屋所在小区负一层1-004号地下停车位的车位款7万元的事实；提供车位管理费收款收据一份，证明2015年12月3日，案外人以陈斌峰名义交纳车位款管理费130元的事实；提供物业管理费收款收据七份，证明2015年11月1日、2017年6月14日，2019年9月17日案外人交纳物业费、公共运行费等费用的事实；提供供用气合同一份，证明2016年5月18日案外人以陈斌峰的名义与义乌市天然气有限公司签订供用气合同，为涉案房屋开通天然气供应的事实；提供陈斌峰声明一份，证明涉案房屋实际所有人为案外人的事实。 本院查明，1999年10月5日，本院对原告义乌市稠州城市信用合作社与被告陈斌峰、骆占戈借款合同纠纷一案作出（1999）义经初字第2230号民事判决：一、被告陈斌峰于判决生效后十五日内返还原告义乌市稠州城市信用合作社30万元及损失（损失按中国人民银行规定的同期利率计算至该款付清日止）。二、驳回原告义乌市稠州城市信用合作社要求骆占戈归还借款的诉讼请求。案件受理费8390元，由被告陈斌峰承担。判决生效后被告陈斌峰未履行，原告于2000年5月12日向本院申请强制执行，本院于同日立案执行。2019年2月28日，本院作出（2000）义执字第1492号执行裁定，查封涉案房地产。 另查明，义乌市稠州城市信用合作社变更为浙江稠州商业银行股份有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人王园香提出的停止对涉案房地产执行的请求能否获得支持，关键看其提供的证据是否能证明其请求同时具备上述四个条件。案外人王园香在明知涉案房地产为经济适用房，五年内不能办理过户手续的情况下仍向被执行人购买，即案外人对涉案房地产在该五年期内不能过户系明知，对涉案房地产未能过户至其名下存在过错，故案外人的异议理由不能成立，对其异议请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回王园香的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向浙江省义乌市人民法院提起诉讼。 审判长  刘苏英 审判员  蒋晓东 审判员  项孟进 二〇二一年一月二十五日 书记员  张文懿