河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终1027号上诉人（原审原告、反诉被告）：李宇栋，男，1990年11月27日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：蒋惠多，浙江新中大律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：济源泰宏置业有限公司，住所地：济源市愚公路**。法定代表人：聂小丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小飞，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李海伟，河南九威律师事务所律师。原审第三人：王李涛，男，1982年5月11日出生，汉族，住济源市。上诉人李宇栋、上诉人济源泰宏置业有限公司（以下简称泰宏公司）因与原审第三人王李涛商品房预售合同纠纷一案，均不服河南省济源市人民法院（2020）豫9001民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李宇栋的委托诉讼代理人蒋惠多，上诉人泰宏公司的委托诉讼代理人吴小飞、李海伟，原审第三人王李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宇栋上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判泰宏公司即时交付李宇栋购买的泰宏·天安广场酒店辅楼1层101号商品房（价值为6470267元），并判令泰宏公司向李宇栋偿付自2020年1月1日起至2020年4月30日止按总房款每日万分之一计算至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂定77643.20元），并按合同约定的期限内办理商品房产权登记手续；2.一审诉讼费由泰宏公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误。1.一审法院未认定的事实。李宇栋与泰宏公司于2019年6月3日签订《商品房预售合同》后，于2019年6月18日，李宇栋根据泰宏公司的意见向济源市房地产主管部门缴纳了“住房专项维修资金49054元”。次日，根据该合同第24条的约定，派员向济源市房管局办理了泰宏·天安广场酒店辅楼1层101号商品房登记备案手续。这些履行合同的重要事实，原审法院判决中未能认定，属认定错误。2.一审法院确认原泰宏·天安广场酒店辅楼1层07-12户，现编号为泰宏·天安广场酒店辅楼1层101号商品房产权归李建峰所有是错误的。第一、混淆了债权法律关系与物权法律关系。退一步说，李建峰与泰宏公司签订的商品房定购协议，该协议是合同法律关系即债权关系。而一审法院将合同的债权确认为商品房所有权归李建峰的物权关系，混淆了不同的法律关系，故一审法院对此确认是错误的。第二、如根据济源市人民法院（2017）豫9001民初5029号民事判决，泰宏·天安广场项目A区07-12户定购名称变更为李建峰，并重新为李建峰出具付款收据，该判决只不过是将泰宏·天安广场项目A区07-12户由原定购户黄中良变更为李建峰。此时的李建峰仍为泰宏·天安广场A区07-12户定购户，仍然需要与泰宏公司签订商品房定购协议或商品房预售合同，而不是确认该商品房的产权所有人就是李建峰。但李建峰未与泰宏公司签订定购户变更为李建峰的商品房定购协议，即使签订了商品房定购协议，也不能对抗李宇栋与泰宏公司于2019年6月3日签订的《商品房预售合同》的效力。因为李宇栋与泰宏公司签订的合同时间晚于李建峰与泰宏公司签订商品房定购协议的时间，而且商品房预售合同签订后，李宇栋与泰宏公司按合同约定履行了部分义务，特别是李建峰至今尚欠购房款132.2万元，未完全履行完购房人的根本义务。故一审法院确认上述商品房的产权归李建峰缺乏依据。第三、李建峰向泰宏公司定购的天安广场项目A区07-12户商铺客观上已经不存在。事实上天安广场项目A区07-12户商铺经重新编排，部分商铺编号为天安广场项目A区101户，另一部分商铺编为天安广场A区102户，故更名为李建峰定购的商品房实际上已经不存在，也就无法履行李建峰与泰宏公司签订的商铺定购协议。3.一审法院未向李宇栋释明过因涉案房屋不能交付是否需要变更诉讼请求事宜。二、一审法院认定涉案房屋因涉及到非法集资被相关部门处理，实质上不能交付，合同也无法履行的理由不能成立。因为：1.李建峰是非法集资的刑事罪犯，其通过犯罪所得系赃款赃物，根据赃款赃物的处理规定，应随案移送处理，现济源市公安局截留赃款赃物，并委托打非办处置案涉商品房，无合法依据。2.李建峰犯非法集资罪于2015年4月前案发，并对泰宏公司送达了协助查封通知书，查封了李建峰定购的天安广场项目A区07-12户商品房，查封时间为2015年4月2日-2017年4月1日，该房屋如果是李建峰的犯罪所得，理应按赃款赃物处理规定进行处理，那么济源市人民法院（2017）豫9001民初5029号民事判决将李建峰犯罪所得的房屋判给犯罪分子，显然是错误的。同样，本案一审判决认定101户房屋归李建峰所有也是错误的。如果说案涉房屋不属于李建峰犯罪所得，那么济源市公安局无权接收和委托打非办处理案涉房屋，合同纠纷由合同当事人之间解决，政府机关不得利用公权利干涉私权利。所以，一审法院以案涉房屋因涉及到非法集资被相关部门处置，实际上不能交付的理由不能成立，缺乏法律依据和事实根据。3.天安广场项目A区07-12户商品房的买受人一直以来不属于李建峰。从一审法院向有关部门调取的房屋备案登记材料来看，案涉房屋天安广场酒楼辅楼101户于2015年11月7日已经出售给翟倩瑜，并进行了房屋登记备案，于2018年11月8日因退房注销备案登记后，先后出售给王李涛和李宇栋，李宇栋并再次进行登记备案。在这一过程中，却没有李建峰备案登记的材料。尤其是查封期限届满后，案涉房屋仍是翟倩瑜、王李涛和李宇栋登记备案。可见，李建峰是涉案房屋的买受人缺乏相应证据。4.事实上，天安广场项目A区07-12户商铺于2015年11月7日出售给案外人翟倩瑜之日前已经不存在了。故济源市人民法院作出（2017）豫9001民初5029号民事判决将天安广场项目A区07-12户商铺定购户名变更为李建峰，客观上已经不能实现。故一审法院以前述判决确认李建峰是涉案房屋的买受人，确认案涉房屋归李建峰所有，缺乏事实根据和法律依据。三、李宇栋与泰宏公司于2019年6月3日签订的商品房预售合同部分合同内容已实际履行。商品房预售合同签订后，李宇栋与泰宏公司根据合同约定各自履行了相关的合同义务。如2019年6月18日，李宇栋向济源市房管局缴付了住房专项基金；次日，泰宏公司派员向济源市房管局办妥了商品房预售备案登记手续；同日，泰宏公司开发的酒店辅楼已经竣工验收合格并向李宇栋发出了交房通知书；2019年8月21日，李宇栋委托王李涛与泰宏公司指定的物业管理公司签订了物业服务合同和物业服务承诺书。上述事实足以证明双方签订的商品房预售合同能够完全履行完毕，故一审法院认定商品房预售合同无法履行是错误的。四、一审法院适用合同法第九十四条和民诉法第六十四条规定是错误的。合同法第九十四条是适用于当事人提出解除合同的条款，但涉案当事人均未提出要解除双方于2019年6月3日签订的商品房预售合同。故一审法院适用该规定是错误的。合同法第九十四条规定了解除合同的五种情形，但在判决书中未能明确因出现哪一种情形而解除合同。民诉法第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。事实上，自签订商品房预售合同、合同登记备案、缴纳住房专项基金、发收交房通知书、签订物业服务协议和物业承诺书，表明李宇栋已经提供了能实际交房的全部证据，故一审法院适用该条规定是错误的。泰宏公司辩称，对李宇栋的答辩意见同泰宏公司的上诉意见。王李涛述称，对李宇栋的上诉没有意见。泰宏公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项内容，依法改判支持泰宏公司的反诉请求；2.一审、二审费用由李宇栋承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，应当予以改判。一、泰宏公司与李宇栋及另案的宋频、王婕于2013年10月22日签订了《泰宏·天安广场商铺定购协议》，于2019年6月3日签订了《商品房预售合同》，根据一审已查明事实可知，三人2013年定购房屋时一层10000元／㎡、二层9000元/㎡，总面积为1947㎡，总价款为1853.1万元。同时期同地段李建峰定购的均价为12300元／㎡。但到2019年三人签订商品房预售合同时，在二层换成一层的情况下，一层单价降为8573.41元／㎡，总面积增加至2164.45㎡，总价款仍为1853.1万元。结合济源市房地产近年来的迅猛上涨态势，这明显不是正常的交易行为。二、证人魏某的陈述、第三人王李涛的陈述及一审法院依职权在济源市房地产管理局调取的涉案房屋登记资料，足以表明2019年6月3日签订的商品房预售合同是为了满足王李涛以李宇栋名义对外出租房屋的需要而为其提供便利条件临时签订的，各方均明知该商品房预售合同是假合同，均明知最终应当履行的是2013年10月22日的定购协议项下的房屋。三、双方签订的2019年6月3日合同中有一部分已经于2013年11月14日出卖给李建峰，并经济源市人民法院生效判决确认，且已由济源市打非办接管对外出租，生效法律文书具有公信力和公示力，双方在此情况下仍然签订2019年6月3日的合同，明显严重损害案外人李建峰的合法权益。综上，2019年6月3日的《商品房预售合同》，是由王李涛和泰宏公司以虚假的意思表示签订的，且超出部分的房产早就另行出售给他人，并在法院生效判决中予以确认和交付，也不可能将已出售给他人的房屋再次出售给李宇栋。故请求撤一审判决第二项，改判支持泰宏公司的反诉请求。李宇栋辩称，一、李宇栋与泰宏公司的房屋买卖行为是公平公正的。2013年10月22日，李宇栋和另案的王婕、宋频分别与泰宏公司签订了《泰宏·天安广场商铺定购协议》。该协议约定，李宇栋等三人向泰宏公司定购商铺01-06户，房款总计1853.1万元，李宇栋等人依约一次性付清。交房时间为2014年6月30日，逾期交房应承担逾期交房违约金，并按已付房款的月利率1%支付计算。因泰宏公司一直未能交房，于2019年6月3日经商定，李宇栋、王婕、宋频与泰宏公司分别签订了商品房预售合同。该合同约定了李宇栋、王婕、宋频向泰宏公司购买天安广场商铺101、102、103户，总价款为1853.1万元。因泰宏公司不能按期交房，自2014年7月1日起至2019年6月2日止，共逾期59个月余，每月逾期利息185310元，合计逾期交房违约金为10933290元。经双方商定将天安广场一层商铺101、102、103户全部调整卖给李宇栋、王婕、宋频，商铺单价商定为8573.41元，李宇栋、王婕、宋频不再追索泰宏公司逾期交房的违约责任。故双方的房屋买卖一直是平等、互利、公平、公正的交易行为，不存在交易不正常的情形。二、李宇栋与泰宏公司签订的商品房预售合同是当事人的意思表示，是合法有效的，不存在虚假情形。双方于2019年6月3日签订商品房预售合同后，李宇栋于同年6月18日向房管部门缴纳了住房专项维修资金。当日，泰宏公司根据该合同第24条约定，派员向济源市房管局办妥了泰宏·天安广场酒店辅楼1层102号商品房登记备案手续。次日，泰宏公司向李宇栋送达了交房通知书。同年8月21日，李宇栋委托王李涛向泰宏公司指定的物业管理公司签订了《物业服务协议》，并办理签收了相关的物业住户资料。这一系列的事实行为，印证了合同当事人均在履行合同约定的各自义务，体现了合同的真实性。如果合同是虚假签订的，泰宏公司没有必要以自己的事实行为履行合同的相关义务。所以，魏某提出为提供便利，临时签订假的《商品房预售合同》的理由不能成立。三、打非办无权干涉和处置案涉商品房。1.案外人李建峰不是天安广场商铺101、102户的定购户，根本不是案涉房屋的产权所有人。从一审法院向有关部门调取的房屋备案登记材料看，案涉房屋天安广场酒店辅楼101户于2015年11月7日已经出售给翟倩瑜并进行了房屋备案登记，于2018年11月8日因退房注销备案登记后，先后出售给王李涛和李宇栋，并再次进行登记备案。在这一过程中，却没有李建峰备案登记的材料。尤其是查封期限过了后，案涉房屋仍是翟倩瑜、王李涛和李宇栋登记备案。可见，李建峰不是涉案房屋的买受人。2.打非办无权处置和干涉案涉房屋。如李建峰通过犯罪行为购置的房屋系赃款赃物，应依法随案移送，故打非办无权处置。3.济源市人民法院（2017）豫9001民初5029号民事判决将李建峰犯罪所得的房屋判给犯罪分子是错误的。因为在判决前，即2017年10月30日，李建峰犯非法吸收公众存款罪一案，已经法院明确李建峰所得的非法财产应继续追缴，如果济源市人民法院明知案涉房屋是非法所得，理应追缴，不能将犯罪分子的非法所得财产更名为李建峰。故泰宏公司以（2017）豫9001民初5029号民事判决阻却案涉商品房预售合同的履行，缺乏事实根据和法律依据。王李涛述称，对泰宏公司上诉状理由第二项不认可，合同的签订由李宇栋的母亲王勤代办，是王勤和泰宏公司的邓全义之间商谈约定合同，他们谈好后，王李涛陪王勤找魏某办手续，魏某又请示了邓全义后才办理的手续。泰宏公司认为商品房预售合同是王李涛与泰宏公司以虚假意思表示签订的理由不能成立。房屋对外出租是签订商品房预售合同以后，王勤委托王李涛对外出租。李宇栋向一审法院起诉请求：1.判令泰宏公司即时交付李宇栋购买的泰宏·天安广场酒店辅楼一层101号商品房（价值6470267元），并按合同约定的期限内办理商品房产权登记手续；2.判令泰宏公司向李宇栋偿付逾期交房违约金77643.2元（按照已付房款日万分之一的标准计算，从2020年1月1日至2020年4月30日）并计算至房屋实际交付之日止；3.泰宏公司承担本案的诉讼费用。泰宏公司向一审法院提出反诉请求：确认李宇栋、泰宏公司2019年6月3日商品房预售合同无效。一审法院认定事实：2013年10月22日，李宇栋为买受人，泰宏公司为出卖人签订了《定购协议》，协议约定“买受人所购商铺位置：泰宏天安广场项目A区05、06户，建筑面积一层298平方米，二层229平方米，以出卖人测算建筑面积计价，单价为一层10000元/平方米，二层9000元/平方米，总价为5041000元。买受人选择一次性付款方式。买卖双方约定买受人于10月25日前支付总房价款的100%。买卖双方约定买受人所购买商铺于2014年6月30日前完工，且达到交付标准。该合同附件图显示，写字楼一层、二层从西往东的商铺分别上下层对应编号为01-12。2013年10月22日，泰宏公司给李宇栋出具收据1份：载明收到现金504.1万元。2013年11月14日，李建峰为买受人，泰宏公司为出卖人签订了《泰宏·天安广场商铺定购协议》，协议约定“买受人所购商铺位置：泰宏天安广场项目A区07-12户，建筑面积2140平方米，总价为26322000元。”该合同系卫慧慧代李建峰签订。2017年8月10日，李建峰就其与黄中良及泰宏公司的纠纷向法院提起诉讼，该案经审理查明：2013年11月14日，李建峰为买受人，泰宏公司为出卖人与泰宏公司签订了《泰宏?天安广场商铺定购协议》，合同约定：李建峰购买泰宏公司开发的泰宏.天安广场项目A区07、08、09、10、11、12户，建筑面积2140平米，总价共计26322000元。合同签订后，李建峰分14次向泰宏公司支付房款2500万元。后李建峰因资金紧张，欲向黄中良借款3000万元。经协商，李建峰与黄中良于2014年9月11日签订了《抵押协议》，约定将李建峰定购的泰宏.天安广场项目A区07-12户抵押给黄中良作担保，黄中良向其提供借款3000万元。同日，依据黄中良要求，李建峰向泰宏公司提出换名申请，泰宏公司收回了与李建峰2013年11月14日签订的《泰宏?天安广场商铺定购协议》及李建峰的购房款收据后，另行与黄中良签订了《泰宏?天安广场商铺定购协议》，并为黄中良出具了房款收据。此后，黄中良并未向李建峰支付双方约定的借款。依据以上事实，济源市人民法院于2017年11月27日作出（2017）豫9001民初5029号民事判决书，判决：一、解除李建峰与黄中良于2014年9月11日签订的《抵押协议》。二、泰宏公司于判决生效后30日内将泰宏﹒天安广场项目A区07、08、09、10、11、12户定购户名称变更为李建峰，并重新为李建峰出具付款收据。后因济源市智盛卓鼎投资有限公司（李建峰系该公司负责人）非法吸收公众存款一案，济源市公安局2015年12月25日将泰宏﹒天安广场项目A区07、08、09、10、11、12号商铺委托给济源市打击和处置非法集资工作领导小组资产处置组全权处理。2019年12月31日，济源市打击和处置非法集资工作领导小组资产处置组将该区域一层56平方米、二层1005平方米出租给乔某，12号铺面出租给李新军使用。双方签订《定购协议》时房屋编号为01至12为泰宏公司自行编号，泰宏公司就该楼一层分别于2016年5月23日与赵素霞、2016年4月25日与常海云、2015年11月7日与翟倩瑜签订三份《商品房预售合同》，出售给翟倩瑜的房号为101，出售给常海云房号为102，出售给赵素霞房号为103。房管部门依据以上合同将涉案房屋一层房号排序为101-103，二层房号为201。现101号包含了原一层的09号-12号，还包含一层08号的一部分。2018年11月7日，翟倩瑜与泰宏公司对101《商品房预售合同》在房管部门办理注销手续，2018年11月8日，常海云与泰宏公司对102《商品房预售合同》在房管部门办理注销手续。2018年11月7日，赵素霞与泰宏公司对103《商品房预售合同》在房管部门办理注销手续。2018年11月26日，泰宏公司就101、102、103房屋分别与王李涛签订《商品房买卖合同》。2019年6月3日，王李涛与泰宏公司对101、102、103房屋买卖合同在房管部门办理注销手续。2019年6月3日，李宇栋为买受人、泰宏公司为出卖人又签订《济源市商品房买卖合同》一份，约定：“买受人购买的商品为酒店辅楼一层101号房，该商品房预测建筑面积754.69平方米，其中套内建筑面积590.51平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积164.18平方米。按建筑面积计算该商品房单价每平方米8573.41元，总金额6470267元。付款方式为一次性付款。出卖人应当在2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的该商品房交付买受人。除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。该合同系王李涛代李宇栋签字，李宇栋2013年10月22日所交房款与本合同房屋价款存在的差额，泰宏公司认可已经通过李宇栋亲戚的款项顶账，涉案房款已经全部交清。2019年6月19日，泰宏公司向李宇栋发出交房通知书，称酒店辅楼101室已经竣工验收合格，交房时间为2019年6月30日。2019年8月21日，李宇栋与河南省百德物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》和物业服务《承诺书》，由王李涛代李宇栋签字，因101号房屋已经法院判决给李建峰而未能交付。另审理中，因涉案房屋不能交付，一审法院向李宇栋释明是否同意变更诉讼请求，李宇栋坚持要求其诉讼请求，不予变更。一审法院认为，2013年李宇栋、泰宏公司签订的《订购协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属于有效协议，予以确认。关于2019年6月3日双方签订的《商品房买卖合同》，对该合同的签订双方说法不一致，李宇栋称是经其母亲王勤联系与泰宏公司双方商定后重新签订的合同，泰宏公司称是李宇栋为方便出租此前《订购协议》项下的房屋临时签订的《商品房合同》，李宇栋承诺在原《订购协议》项下房屋交付后重新签订《订购协议》项下正式的《商品房合同》，王李涛对王勤与泰宏公司如何协商签订该合同也不能明确说明原因，因此，在没有证据证明该合同存在无效的情形下，该合同也应属有效合同。故泰宏公司要求确认该合同无效的请求，一审法院不予支持。现李宇栋要求履行2019年6月3日双方签订的《商品房买卖合同》，涉及到该合同能否履行问题，而按照李宇栋与泰宏公司《订购协议》的约定，双方在签订正式的《商品房预售合同》时，对合同约定购买的房屋应与订购协议确定的房屋相对应。订购协议项下的房屋是05.06号，经过重新编号后分别编在重新编号后的102和103号房屋中。该合同项下的101号房屋原系订购协议中的08（部分）-12号房屋。实际上李建峰与泰宏公司2013年11月14日签订的《泰宏?天安广场商铺定购协议》时，已经由李建峰订购。并经济源市人民法院2017年11月27日作出（2017）豫9001民初5029号民事判决书确认给李建峰所有，这一客观事实存在，又因涉及到非法集资被相关部门处置，实质上不能交付，合同也不能履行。在此情况下，一审法院向李宇栋释明是否变更诉讼请求，李宇栋坚持要求履行该合同，故李宇栋诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、驳回李宇栋的诉讼请求。二、驳回泰宏公司的反诉请求。案件受理费57635元，反诉费50元，均由泰宏公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李宇栋提交了济源市人民法院（2017）豫9001刑初225号刑事判决，证明：1.济源市人民法院于2017年10月30日作出的刑事判决明确李建峰的违法所得应依法追缴；2.李建峰的违法所得已经汇给泰宏公司购房，但事实上泰宏公司没有将商铺出售给李建峰，而是先后出售给翟倩瑜、常海云、王李涛、李宇栋、等购房人，商铺101、102户购房人不是李建峰，司法机关应向泰宏公司追缴购房款；3.济源市人民法院于2017年11月27日作出的(2017)豫9001民初5029号民事判决将商铺101、102户更名为李建峰是错误的，因为刑事判决已经认定李建峰的购房款是违法所得，应予追缴，而济源市人民法院将违法所得的财产更名为违法犯罪人李建峰显然是错误的。该房屋是2015年由济源市公安局查封，查封期限是三年，2019年泰宏公司和李宇栋签订合同时，该部分房产已处于解封状态。泰宏公司质证后认为，对判决书的真实性无异议，但该判决书不能证明李宇栋的证明目的，且该判决书与(2017)豫9001民初5029号民事判决书之间并无关系，至于李宇栋提出的刑事判决书，其在证明目的中所称的理论显然是错误的，购房款即使是违法所得的，但购买房屋的行为属于善意，购房合同的民事行为是有效的，不能因此否认李建峰客观的购房行为，并且由李建峰购买的房屋已经在2015年由济源市公安局查封，之后移交济源市打非办处理。2019年，泰宏公司和李宇栋签订涉案合同时，该部分房产济源市公安局并未进行解封，也并未向泰宏公司进行移交，无论泰宏公司和任何人签订合同，该房屋的买卖合同均属于无权处分，因此该证据不足以证明李宇栋的证明目的。王李涛质证后认为，对判决书的真实性无异议。泰宏公司提交证据如下：1.连东义、曹小波、程霞、王峰分别与泰宏公司签订的《商品房预售合同》及交款收据，证明：2013年10月24日连东义定购泰宏天安广场9号楼115号商铺，商铺结构为1-2层，单价为11584.58元/㎡，上下两层结构，2019年7月22日签订合同；2013年12月27日曹小波定购泰宏天安广场21号楼101号商铺，商铺结构为1-2层，单价为11500元/㎡，上下层结构，2019年12月24日签订合同；2018年8月13日王峰定购泰宏天安广场1号楼102号商铺，商铺结构为1-2层，单价为15900元/㎡，上下层结构，2020年9月28日签订合同；2019年12月10日程霞定购泰宏天安广场22号楼108号商铺，商铺结构为1-2层，单价为13280.21元/㎡，上下层结构，2020年8月21日签订合同。以上合同可以印证，泰宏公司出售的商铺均为上下两层同时出售给同一人，不存在将一层、二层分别出售的情况，且自2013年10月以来，商铺出售的最低价也在11500元/㎡，而同时期与宋频、王婕、李宇栋等人签订的商品房买卖合同，仅出售了一层，单价仅为8573.41元/㎡，该出售方式及单价明显不符合常理。2.图纸两张，证明：泰宏天安广场商铺的设计均为上下两层结构，且由于楼梯的设置，出售时应当将上下两层同时出售给同一人。如分开出售不符合设计要求，也将导致因二楼无楼梯出入而实际无法使用。3.王李涛与泰宏公司法定代表人聂小丽的通话录音两份，录音形成时间分别为2019年12月27日和2019年12月30日，录音中王李涛的陈述足以表明：王李涛认可分割完后，应该按照分割后的房屋签订合同，其陈述的“我也想着不应该这样吧”表明，各方均明知分割及分割后按原定购协议签订合同的事实。4.证人乔某的书面证言一份，证明王李涛受李宇栋、王婕、宋频委托对外出租酒店辅楼西侧2楼商铺，即各方明知即便李宇栋、王婕、宋频三人2019年6月签订的合同是酒店辅楼一层，实际上履行的也应当是酒店辅楼西侧一、二层。泰宏公司同时提交书面申请，申请乔某出庭作证。李宇栋质证后认为，一、泰宏公司提供的证据不属于新证据，四份证据均在一审法院开庭前已经形成，根据法律规定，对该四份证据应当不予采纳。二、对四份证据的真实性、合法性、关联性均有异议：1.四份证据均系复印件；2.连东义、曹小波、程霞、王峰分别与泰宏公司签订的《商品房预售合同》与案涉商品房预售合同的事实没有关联性和可比性，不能证明泰宏公司提出的上下两层同时出售给同一人，不存在将一层、二层分别出售的待证事实。至于出售给李宇栋、王婕、宋频的商品房单价8573.41元/㎡，主要原因是泰宏公司长期未能交房，造成购房人重大损失，由泰宏公司实际控制人邓全义打电话给王勤，邓全义要求王李涛也打电话给王勤，到泰宏公司协商签订《商品房预售合同》事宜，后经双方商定签订《商品房预售合同》，单价定为8573.41元/㎡。为此，李宇栋、王婕、宋频放弃追究泰宏公司逾期交房的违约责任（该违约金按已交房款的月利息1分计算，已有一千多万元）。所以，双方商定商品房单价为8573.41元/㎡，不存在商品房单价违背常理的情况；3.两张图纸不能证明泰宏公司主张的待证事实。图纸已经发生变化，原图纸的商品房结构是01-12户，上下二层，新图纸的商品房结构是一层为101、102、103户，而且已经进行分割，二层为大通间，未作任何分割。这种房型结构已经房管部门确认并能获得房屋产权证，符合设计要求，否则房管部门不予认可。故新旧两种图纸同时存在，应以新图纸为准，并按新图纸执行，新图纸已经明确101、102、103户的侧面均设置楼梯四部，可直通二楼，不影响二楼的通行；4.对通话录音的真实性不能确认，私自录音不具有合法性，同时“我也想着不应该这样吧”一句话不能证明泰宏公司提出的分割后按原定购协议签订合同的待证事实。对通话录音中“但是我根本不知道函是啥东西，我也没有见那东西，我也想着不应该这样吧，但是谁知道”的上下语句分析，应当准确理解为“我也想着不应该这样吧”这句话仅指对函而言，含义为不应该发函，双方有问题可先协商解决，不能证明泰宏公司提出的分割后按原定购协议签订合同的待证事实；5.证人乔某系泰宏公司法定代表人聂小丽的丈夫，与本案有利益关系，其证言不具有真实性，不能证明泰宏公司的待证事实，根据法律规定，当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前向人民法院提交申请书，泰宏公司现在申请证人出庭作证没有法律依据，同时，李宇栋不同意乔某出庭作证。王李涛质证后认为，对泰宏公司提供证据的质证意见同李宇栋质证意见。本院经审查认为：关于李宇栋提供的刑事判决书客观真实，对该证据予以认定。关于泰宏公司提供的证据：1.连东义、曹小波、程霞、王峰与泰宏公司签订的《商品房预售合同》及交款收据，可以相互印证，证明泰宏天安广场同地段其他楼房的销售的价格和方式；2.泰宏公司提供的两张图纸系案涉房屋的测绘图，客观真实，各方均无异议，对该两份图纸予以认定；3.对聂小丽和王李涛的通话录音，王李涛并未否认录音的真实性，对该两段通话录音的真实性本院予以认定；4.对泰宏公司提交的乔某的书面证言，乔某系泰宏公司法定代表人聂小丽的丈夫，与本案存在利害关系，泰宏公司是在二审庭审后提出申请，不符合法定程序，对乔某证言的效力本院不予认定。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，李宇栋以其与泰宏公司2019年6月3日签订的商品房预售合同为依据，要求泰宏公司按照该合同约定履行交房义务及承担逾期交房违约金；泰宏公司认为该合同系泰宏公司与王李涛以虚假意思表示签订的合同，应当认定为无效合同。综合双方提供的证据、庭审中的陈述，本院对诉争合同的效力分析如下：一、从一层门面房定购协议的签订、数次商品房预售合同的签订及备案情况分析，2013年10月22日，李宇栋与泰宏公司签订《泰宏·天安广场商铺定购协议》购买酒店辅楼西半部分上下两层房屋（05、06）；2013年11月14日，李建峰与泰宏公司签订《泰宏·天安广场商铺定购协议》，购买酒店辅楼东半部分上下两层房屋（07-12户）。之后的测绘图和楼盘表显示一层门面房在房管局备案房号为101-103号，二层编号为201号，改变了原定购协议的编号(01-12号上下对应）。泰宏公司于2015年11月7日将101号房屋备案给翟倩瑜、2016年5月23日将103号房屋备案给赵素霞、2016年4月25日将102号房屋备案给常海云，2018年11月7日注销了赵素霞关于103号房屋的备案、同日注销了翟倩瑜关于101号房屋的备案、2018年11月8日注销了常海云关于102号房屋的备案。根据泰宏公司的陈述和备案资料，翟倩瑜、赵素霞、常海云系泰宏公司工作人员，泰宏公司的上述合同备案均未以真实的交易关系为基础。2018年11月26日，泰宏公司与王李涛签订101-103号房屋的预售合同，2019年6月3日，对王李涛的预售合同备案注销，王李涛在本案中也认可其与泰宏公司仅是办理了合同备案，综上可以看出，泰宏公司在该房产上存在频繁的合同备案与注销手续，上述合同备案均不存在真实的房屋买卖关系。二、关于2019年6月3日商品房预售合同的签订过程，王李涛陈述是李宇栋的母亲王勤来济源与泰宏公司的实际控制人邓全义协商，在正式签订合同时，由王李涛代李宇栋等三人签订。之后的交房手续、物业手续、出租事项等也是王李涛代李宇栋等人办理的，王勤、李宇栋等人也认可王李涛代办相关手续的事实，结合2018年101-103号房屋备案在王李涛名下这一事实，王李涛在代为签订合同及代办相关手续时应当清楚酒店辅楼一层门面房编号备案情况；且在泰宏公司提供的2019年12月30日聂小丽与王李涛的通话录音中，对于合同签订是否为方便出租办理的问题，聂小丽说：“你都应该给她（王勤）说，你都说王总当初我是受你委托来这，把这房为了方便出租，先这样子签了合同，等分割了了，把这个合同换过来，这现在了已经能分割了，你不来换合同，你现在这样子，叫我两头落的不好，你这我不知道怎么弄，给邓总那也没办法交代……你说当初是我在这办类，他们现在照我脸，我咋能不管类……你说你弄这夹在中间受难为，你这事还叫我以后出来给你办不办？”王李涛回答：“她早都说不叫我办了。”聂小丽在与王李涛的通话录音中多次提到“签合同”是为了方便出租，以后还是要换合同的，但王李涛作为合同签订及后续手续的办理人并未对聂小丽的说法予以否认。三、从诉争合同的房屋面积、房价等因素分析，李宇栋、王婕、宋频在2013年签订定购协议时总房款为1851.3万元，约定一层单价10000元/㎡、二层单价9000元/㎡，定购协议总面积为1947平方米；对比同时期的房价，2013年李建峰定购该商铺07-12户单价为12300元/㎡，二审泰宏公司提供的连东义等人在泰宏公司其他楼盘购买的门面房单价也均在11500元/㎡以上，而李宇栋、王婕、宋频2019年的商品房预售合同为全部一层门面房，总面积增加，但房屋总价款不变，合同约定单价为8573.41元/㎡，与同时期同地段房地产市场价格上涨的行情不符。另根据已查明的事实，在2019年6月3日商品房预售合同签订前，101号房屋因涉及李建峰刑事案件，已由济源市打击和处置非法集资工作领导小组资产处置组接管处理，因此，2019年6月3日的合同与刑事案件资产处置相冲突，明显不具备履行条件。综合以上分析，根据民事诉讼证据的高度盖然性规则，虽然泰宏公司与李宇栋签订了商品房预售合同并备案，但该合同并非泰宏公司就该部分房屋与李宇栋进行买卖交易的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，应当确认李宇栋与泰宏公司于2019年6月3日签订的商品房预售合同无效。李宇栋要求泰宏公司履行2019年6月3日商品房预售合同的相关诉讼请求均不能成立，本院不予支持。泰宏公司认为双方应按照2013年10月22日签订的定购协议履行，双方对定购协议的履行问题可另行解决。综上所述，一审判决适用法律和处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济源市人民法院（2020）豫9001民初993号民事判决；二、驳回李宇栋的诉讼请求；三、确认李宇栋与济源市泰宏置业有限公司于2019年6月3日签订的《商品房预售合同》（合同编号JYYS00020597）无效。一审案件受理费57635元，由李宇栋负担28817.5元，由济源市泰宏置业有限公司负担28817.5元；反诉费50元，由李宇栋负担25元，济源市泰宏置业有限公司负担25元；二审案件受理费57685元，由李宇栋负担28842.5元，济源市泰宏置业有限公司负担28842.5元。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 张莎莎审判员 石 林二〇二一年一月二十五日书记员 成仁杰