湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初4552号原告（反诉被告）：十堰瑞邦房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市五堰南街**。法定代表人：杨振夏，该公司执行董事。委托代理人：赵新安，湖北同联律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。被告（反诉原告）：十堰市残疾人联合会。住所地：湖北省十堰市北京路**。法定代表人：吴善宏，该单位理事长。委托代理人：刘军，该单位工作人员。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。委托代理人：赵黎明，湖北邦辉律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代收法律文书。原告（反诉被告）十堰瑞邦房地产开发有限公司（下称瑞邦房地产公司）诉被告（反诉原告）十堰市残疾人联合会（下称市残联）合作、合资开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年9月19日作出（2017）鄂0302民初973号民事判决书，瑞邦房地产公司、市残联不服判决上诉于十堰市中级人民法院，十堰市中级人民法院于2020年6月8日作出（2020）鄂03民终322号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）鄂0302民初973号民事判决书，发回本院重审。本院重新组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）瑞邦房地产公司的委托代理人赵新安、被告（反诉原告）市残联的委托代理人刘军、赵黎明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）瑞邦房地产公司提出以下诉讼请求：1.判令解除瑞邦房地产公司和市残联于2015年6月25日签订的《合作开发协议》；2.判令市残联已交付的325万元定金作为市残联的经济损失予以赔偿。诉讼过程中，瑞邦房地产公司变更第二项诉讼请求为判令市残联已交付的250万元定金不予退还。事实与理由：2008年10月9日，瑞邦房地产公司与市残联签订《十堰市残疾人综合服务设施联合开发协议》，约定市残联选址十堰市天津路51号地段、占地面积10亩，瑞邦房地产公司负责本建设项目的选址、规划、土地的竞买等工作。2012年11月6日，以张斌兵为法定代表人的瑞邦房地产公司（甲方）与以杨振夏为法定代表人的十堰市时代实业有限公司（乙方）签订《股权式收购合同》，约定甲方出让于2008年12月12日竞得的编号为10号地块（十储字【2008】51号国有建设用地使用权，后因规划委员会第24次全体会议决定的“会议同意对瑞邦房地产公司9247平方米用地实行就近南移等面积置换”之意见的置换后天的使用权），以及甲方工商登记名下的全部资产，甲方出让资产的费用为1600万元，其中600万元系甲方在办理该用地过程中从市残联借支的全部费用，该债务经市残联同意转移至乙方名下。合同签订后，双方履行了交付标的物及工商变更登记。2015年6月25日，瑞邦房地产公司和市残联签订《合作开发协议》，约定甲方作为开发主体，负责开发建设和各项手续的办理，乙方配合；乙方按每平方米4160元向甲方回购；协议签订后10个工作日内，乙方支付合作开发定金500万元；如乙方违约，甲方不退还乙方交纳的合作开发定金，作为甲方的经济损失赔偿费。协议签订后，双方又商定将瑞邦房地产公司原欠市残联600万元债务中的400万元转为合同定金，余下款项再行偿还。瑞邦房地产公司按市残联要求开始办理土地征用、规划、设计各项手续，并办理了土地青苗补偿。土地用途按照科研用地性质，房屋设计按照市残联要求的结构、房型、楼层等标准。至2016年10月24日，十堰市规划局以十规JG审字（2016）第039号《建设工程设计方案审定通知书》行政审批通过瑞邦房地产公司申报的瑞邦综合楼工程设计方案。正当瑞邦房地产公司准备开工建设之时，市残联单方终止了与瑞邦房地产公司的合作开发合同，并另行征用土地，单独建设。市残联单方终止合同的行为导致瑞邦房地产公司的规划设计方案无法合理使用、瑞邦房地产公司征用土地的合同目的不能实现。瑞邦房地产公司自2008年开始至今，用了8年多时间，花费了大量的人力、财力为该合作开发作准备，市残联的毁约行为造成瑞邦房地产公司遭受了巨大的经济损失。被告（反诉原告）市残联辩称：一、双方在2008年10月9日签订《十堰市残疾人综合服务设施联合开发协议》后，市残联当年应瑞邦房地产公司申请预付购地款235万元，2009年又预付施工费280万元。因各种原因，瑞邦房地产公司一直未能开工建设，对十堰残疾人综合服务项目建设造成不良社会影响。时间一直拖到2015年6月，双方又签订《合作开发协议》，市残联又向瑞邦房地产公司支付250万元。至此，市残联通过财政专户共向瑞邦房地产公司支付765万元。2016年4月26日，市残联在确切得知瑞邦房地产公司私自将项目用地抵押贷款，私自与孙永根签订合作开发协议并发生纠纷，导致土地被法院查封的真相后，向瑞邦房地产公司送达通知，要求瑞邦房地产公司在10天内采取措施解除法院查封，保证项目正常推进。但瑞邦房地产公司未有任何行动和反应。2016年5月26日，市残联报经市政府领导同意后，依法向瑞邦房地产公司送达了《解除合同通知书》，明确提出解除双方合同关系，并要求瑞邦房地产公司退还资金、承担利息和赔偿损失等。瑞邦房地产公司收到《解除合同通知书》后，未在法定期限提出异议，也未作出任何反应。双方合同解除业已确定和生效，瑞邦房地产公司现提出解除合同的要求没有任何意义。二、瑞邦房地产公司长期违约导致合同目的不能实现，全市残疾人事业严重受损，市残联在市委市政府领导下依法依规调整思路、推进工作，不存在任何毁约违约。市残疾人综合服务设施项目是中国残疾人联合会、湖北省残疾人联合会重点支持的项目，是省发改委重点督办的民生项目，是全市残疾人热切关注关切的良心项目。瑞邦房地产公司在市残联多次支付资金后未能积极有效推进项目建设，还私自将土地用于抵押贷款，将该项目用地与他人再度合作，严重违法违规、背离诚信原则，是造成项目不能正常推进的主要原因。市残联在市政府的支持下，依法依规与瑞邦房地产公司解除合同，于法有据，于情合理，符合全市残疾人事业发展的实际。三、根据法律规定，在双方签订的《合作开发协议》中，市残联对瑞邦房地产公司开发中的经营风险并不承担责任，仅出资购买房屋，本案应属于房屋买卖合同纠纷，双方权利义务等应根据房屋买卖合同的特征进行判断。市残联不存在向瑞邦房地产公司交纳250万元定金一说，也未与瑞邦房地产公司商定将瑞邦房地产公司的债务转化为定金事宜。再则，由于双方是房屋买卖合同关系，瑞邦房地产公司在收取预付款时根本不具备房屋销售条件；因房屋价格上涨，该地段土地价格也大幅上涨，市残联依法解除合同不仅没有使瑞邦房地产公司受到损失，反而给其带来巨大的经济利益，瑞邦房地产公司主张将市残联已交付的250万元定金作为瑞邦房地产公司的经济损失予以赔偿没有事实和法律依据，理应不予支持。被告（反诉原告）市残联提出以下反诉请求：1.瑞邦房地产公司退还市残联预支付的455万元，并从收款之日按银行同期贷款利率计算利息至退还之日；2.瑞邦房地产公司承担诉讼费用。事实与理由：市残联在合同履行过程中以“前期借款”“开挖土石方款”“借支税款”“定金”等形式向瑞邦房地产公司支付765万元预付款。市残联前任理事长鲁文斌涉及职务犯罪，法院认定鲁文斌在本案合同履行中挪用公款310万元。因双方的合同项目已不再履行，瑞邦房地产公司也提出解除合同，故剩余的455万元应予退还。针对被告（反诉原告）市残联的反诉，原告（反诉被告）瑞邦房地产公司辩称：市残联主张已交付瑞邦房地产公司的金额只认可850万元，其中600万元系瑞邦房地产公司欠市残联的集资款及前期借款，该金额系市残联原法定代表人鲁文斌协调股权转让时进行确认的。另外250万元系合作开发合同的定金。市残联提供的票据765万元，不含职工集资130万元。鲁文斌协调时按照不含250万元的其他借款含职工集资130万元为600万元。鲁文斌在担任市残联的法定代表人期间所作的《情况说明》证明了这一点，该代表行为有效。瑞邦房地产公司在600万元借款中已退还440万元，尚有160万元瑞邦房地产公司没有异议。250万元定金系市残联和瑞邦房地产公司履行合作开发协议交付的合同约定的金额，市残联在解除合同条件不成就的情况下，单方解除合同，构成违约，应依法承担赔偿损失的违约责任。协议明确约定定金作为赔偿损失的计算标准。虽然协议定金为500万元，但定金合同是实践合同，以实际交付的定金数额进行计算。故，市残联反诉请求中160万元瑞邦房地产公司认可，其他不认可。经审理查明:2008年10月9日，市残联（甲方）与瑞邦房地产公司（乙方）签订《十堰市残疾人综合服务设施联合开发协议》。协议约定：双方共同开发、建设残疾人综合服务设施项目，拟选址十堰市天津路51号地段宗地亩，占地面积约10亩，拟双方各拥有该宗土地使用权5亩，乙方同意甲方根据使用需要优先决定使用面积，所需费用按双方各自使用面积分摊；乙方负责本项目的选址、规划、土地的竞买等工作，在竞买土地过程中，甲方要全程参与，竞买价格必须经甲方同意；土地竞买到位后，甲方所建项目在同等条件下优先委托乙方建设；甲方根据建设、计划、规划、土地等批准文件提出并确定本项目的设计要求，包括用地面积、建筑面积、平面布局、建筑风格、设施标准、使用功能等；甲方负责筹措项目所拥有使用权的建设资金，并按规定支付报建、征地费用，保证工程项目顺利实施；甲方派专人参与项目报建、征地全过程的协调与管理，如发现问题有权责成乙方整改，如乙方拒不改正，甲方有权要求乙方整改直至退场，由此造成的损失由乙方负责；乙方负责项目的报建、征地、规划等工作；项目报建过程中，甲方应及时支付拥有使用权项目报建费用，若乙方垫付，甲方须在60日内向乙方付清所垫款项。因资金未能到位，瑞邦房地产公司与市残联签订《借款协议》，向市残联借款350万元。该协议约定，如瑞邦房地产公司中标承担市残联残疾人综合服务设施项目建设，该借款作为市残联项目工程款使用，如瑞邦房地产公司未中标不承接该项目建设，应在10日内一次性全部归还350万元。2008年12月12日，瑞邦房地产公司以4866419元的价格竞得上述总面积9247平方米的土地。2008年、2009年，市残联应瑞邦房地产公司申请，先后共支付预付购地款、施工费用共515万元，又以个人集资形式向瑞邦房地产公司交纳残联职工家属楼购房定金130万元。2009年7月，十堰市残疾人康复中心建设项目经十堰市发展和改革委员会批准立项，建设年限为2009年10月至2011年3月。因市政规划需要，2012年1月10日，十堰市规划委员会讨论同意瑞邦房地产公司9247平方米用地实行就近南移等面积置换。2012年11月，经原市残联党组书记鲁文斌从中协调，张斌兵（原瑞邦房地产公司法定代表人）与杨振夏达成转让协议，张斌兵将瑞邦房地产公司连同公司名下土地及市残联项目一起转让给杨振夏，杨振夏支付给张斌兵1000万元并承担瑞邦房地产公司欠市残联及市残联职工集资款共计600万元债务，杨振夏获得瑞邦房地产公司全部股权并接受瑞邦房地产公司与市残联联建的十堰市残疾人康复中心项目。2015年6月25日，瑞邦房地产公司（甲方）和市残联（乙方）签订《合作开发协议》。协议约定：双方合作开发的项目为瑞邦综合楼（含十堰市残疾人康复中心），，地址在十堰市天津路西侧占地面积9247平方米，土地证号为十堰市国用（2014）第00044**，土地性质为出让用地，用途为科研设计用地，容积率2.0，总建筑面积23000平方米（（地上面积约18500平方米，地下面积约4500平方米，其中十堰市残疾人康复中心建筑面积约8000平方米（（地上面积约6500平方米，地下面积约1500平方米；合作方式为甲方作为开发主体，负责开发建设和各项手续办理，乙方配合；乙方按建筑面积每平方米4160元向甲方回购，无论市场行情有任何变化，甲方不得涨价；本协议签订后10个工作日内，乙方支付合作开发定金500万元；甲方取得开山许可证进场施工后，乙方预付款300万元；甲方取得建筑工程许可证进场施工后，乙方支付预付款300万元；十堰市残疾人康复中心主体施工一半，乙方支付预付款400万元（甲方负责办理土地解押、分割手续）；主体封顶乙方支付预付款500万元，房屋竣工验收通过后，乙方支付预付款500万元，甲方交房时乙方支付总购房款的95%；甲方办理房产证、土地证到位交付乙方时，乙方支付全部尾款（乙方前期支付的400万元纳入购房款）。协议还约定：自项目工程主体基础开工后12个月内，甲方必须完成该项目的全部施工过程，达到竣工验收条件，并办理好竣工验收备案证；由于政策法规或行政命令的原因造成延误、因不可抗力因素以及乙方原因造成延期的，顺延交房期限；本协议签订后，甲方须在60日内确保开山各项手续办理完毕取得开山许可证后15日内将土石方工程发包给具有施工资质的企业进场施工，120天内取得建设工程施工许可证后的30日内通过招、投标方式将工程发包给具有相应建筑施工资质的企业建设，甲方编制主体工程施工期限时应征询乙方意见，从开工之日起十个月内主体工程建设竣工移交给乙方。关于违约责任，协议约定：如乙方违约，甲方不退还乙方交纳的合作开发定金，该定金作为甲方的经济损失赔偿费；如甲方违约，甲方按乙方支付的定金总额的20%赔偿给乙方，作为乙方经济损失赔偿费；若因乙方资金问题引起的工期迟延，工期顺延。协议签订后，市残联向瑞邦房地产公司支付定金250万元。2012年10月至2015年7月，鲁文斌以借为名分11次从瑞邦房地产公司处拿走440万元。2015年3月，瑞邦房地产公司用上述土地使用权抵押向湖北银行股份有限公司十堰分行贷款。2015年10月，在孙永根诉十堰市昌发房地产开发有限公司和瑞邦房地产公司合资合作开发房地产合同纠纷一案中，本院依孙永根的申请查封了案涉土地使用权。2016年4月26日，市残联通知瑞邦房地产公司，表示“瑞邦房地产公司既未向法院提出查封异议，也未将这一重大情况（土地被法院查封）告知我会，属根本违约，严重侵害了我单位的合法权益，直接影响了项目的推进和实施，导致我会不能按省发改委和省残联督办的要求正常开工”，要求瑞邦房地产公司务必在2016年5月15日前与孙永根协议将土地解除查封，否则解除《合作开发协议》，并由瑞邦房地产公司赔偿市残联全部损失。2016年5月26日，市残联向瑞邦房地产公司发出《解除合同通知书》，表示瑞邦房地产公司擅自将土地抵押，土地后又被孙永根申请查封，接到市残联通知后，未能解决土地抵押和被查封问题，导致市残联不能按省发改委和省残联督办的要求正常开工，无法建设残疾人综合服务设施项目，认为瑞邦房地产公司严重违约导致无法实现合同目的，通知解除双方2008年10月9日签订的《十堰市残疾人综合服务设施联合开发协议》及此后所签订的一系列补充协议等。2016年6月，瑞邦房地产公司向市残联回函称不符合合同约定单方解除的条件，不同意市残联提出的解除合同要求。此后，市残联要求瑞邦房地产公司归还市残联的欠款。瑞邦房地产公司提出将鲁文斌拿走的钱抵扣市残联的欠款，2016年12月16日，鲁文斌以市残联名义向瑞邦房地产公司出具《情况说明》，表明市残联转给瑞邦房地产公司850万元，已退现金120万元，职工借款130万元，现瑞邦房地产公司欠市残联600万元，因鲁文斌从瑞邦房地产公司法人杨振夏处分几次共借款320万元，加已退款120万元，总计440万元，实际瑞邦房地产公司只欠市残联410万元，因项目合作，还在继续协商中，待下一步协商（残疾人托养中心项目）确定后，再进行资产清算。前述孙永根诉十堰市昌发房地产开发有限公司和瑞邦房地产公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，湖北省十堰市中级人民法院于2017年1月25日作出终审判决。根据该判决，瑞邦房地产公司不对孙永根承担民事责任。鲁文斌受贿、挪用公款案，湖北省十堰市中级人民法院于2019年4月作出终审裁定，认定鲁文斌挪用了从瑞邦房地产公司拿走的440万元中的310万元。2016年6月24日，十堰市人民政府召开专题会议，同意将铁路医院待建项目的部分土地过户给市残联，用于残疾人综合服务设施项目建设。本院认为：《十堰市残疾人综合服务设施联合开发协议》约定，市残联参与土地使用权竞买，并对竞买价格与瑞邦房地产公司有同等的决定权，派专人参与项目报建、征地的协调与管理，双方根据各自使用面积分摊费用等。该合同符合共同经营、共担风险的特征，应认定为合资、合作开发房地产合同。后续签订的《合作开发协议》是对《十堰市残疾人综合服务设施联合开发协议》的补充和完善，是原合资、合作开发房地产合同的延续。两份合同均不违反法律规定，应认定为有效。市残联以瑞邦房地产公司将土地抵押，后又被案外人孙永根申请查封，导致市残联不能按省发改委和省残联督办的要求正常开工，无法建设残疾人综合服务设施项目为由，认为瑞邦房地产公司严重违约导致无法实现合同目的，向瑞邦房地产公司发出《解除合同通知书》。市残联以不能实现合同目的行使法定解除权不能成立。理由如下：首先，土地抵押、查封并不影响土地上项目的正常开发建设；其次，土地被查封的案件，瑞邦房地产公司已胜诉，查封问题已解决；再次，从该宗土地现状看，市残联单方解除合同后，瑞邦房地产公司与他人签订合作开发合同，房屋主体已基本完工，土地的抵押并不必然导致合同目的无法实现。故市残联单方违法解除合同，应承担违约责任。对瑞邦房地产公司不予退还定金250万元的请求，本院予以支持。因双方合同已实际解除，瑞邦房地产公司再请求解除《合作开发协议》不应支持。鲁文斌以市残联名义向瑞邦房地产公司出具《情况说明》，是在市残联向瑞邦房地产公司发出解除合同通知后，双方就款项清算后作出的，应视为双方就合同解除后的权利义务已达成协议。该协议不违反法律规定，应认定为有效。根据《情况说明》，瑞邦房地产公司应退还市残联410万元。250万元定金因市残联违法解除合同不予退还，瑞邦房地产公司还应退还市残联160万元。《情况说明》未约定瑞邦房地产公司从收款之日起支付利息，市残联主张的利息应从出具《情况说明》之日起计算。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）十堰瑞邦房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）十堰市残疾人联合会160万元，并从2016年12月16日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；二、驳回原告（反诉被告）十堰瑞邦房地产开发有限公司的的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）十堰市残疾人联合会的其他反诉请求。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38800元，被告（反诉原告）十堰市残疾人联合会负担26800元，原告（反诉被告）十堰瑞邦房地产开发有限公司负担12000元；反诉案件受理费21600元，原告（反诉被告）十堰瑞邦房地产开发有限公司负担19200元，被告（反诉原告）十堰市残疾人联合会负担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王建涛人民陪审员  曾新彩人民陪审员  陈冬云二〇二一年一月二十日书 记 员  陈梓烨