江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终4690号上诉人（原审被告）：邰小进，男，1981年7月19日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。被上诉人（原审原告）：江苏金丽达家纺有限公司，住所地江苏省东台市城东新区东进大道**。法定代表人：许丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：伍俊峰，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：顾永景，江苏国磊律师事务所律师。上诉人邰小进因与被上诉人江苏金某家纺有限公司（以下简称金某公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初3492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邰小进的上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.一、二审诉讼费由金某公司承担。事实和理由：1.朱某代表金某公司出具厂房出租合同，该合同真实有效。金某公司不履行合同义务，未按合同约定给邰小进提供必要的、可进行生产的水、电，以及门等基本设施，导致邰小进无法正常生产经营，并造成财产损失。本案系金某公司违约，一切损失应由其承担。2.邰小进2018年确实向朱某支付了20000元，如果没有支付，金某公司当时就会起诉邰小进。3.案涉房屋属于违规违章建筑。4.邰小进系伤残军人，且家庭经济困难，请求二审法院公平公正判决。5.对于案涉房屋，邰小进同意返还，但因邰小进个人身体原因需要工人帮忙搬迁，故需要一定搬迁时间，且金某公司应支付搬迁费用。金某公司辩称，1.邰小进主张双方合同真实有效，与其在一审中的答辩不一致。2.关于未提供水电的问题，不完全属实。最终未提供动力电虽然属实，但是因为邰小进不同意签订合同、不交纳租金和押金，金某公司才采取了必要的抗辩。3.邰小进主张已付2万元租金不是事实，也无证据证明。4.邰小进所述的一切损失均不存在，实际上邰小进利用案涉房屋长期从事经营活动，赚取了很多利益。5.案涉房屋规划施工手续不全，在东台开发区是正常现象。6.邰小进的个人情况与本案无关，搬迁是其自己的事情，金某公司不应承担搬迁费。金某公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令邰小进退还金某公司坐落于东台市城东新区围墙的毗邻门卫房向北4间门面房；2.判令邰小进向金某公司支付自2017年3月1日至2020年7月31日期间的租金68333元（此后至邰小进退房前的占用费按20000元/年另行计算）；3.本案诉讼费由邰小进承担。一审法院认定的事实:金某公司与邰小进口头约定，邰小进自2016年3月1日起承租金某公司坐落于东台市城东新区金某公司厂区东围墙的毗邻门卫房向北4间厂房，租金为5000元/间/年，每年租金合计20000元。金某公司经办人朱某曾拟定书面《厂房出租合同》一份，后双方因水电等问题未能达成一致意见，邰小进未在该合同上签字。邰小进自2016年3月1日起占用案涉厂房至今，并自行浇筑了案涉厂房室内外地坪。一审法院另查明，案涉四间诉争厂房金某公司仅有土地使用证，无建设许可相关手续。一审法院认为，当事人自愿订立的合同，不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，金某公司未能提供证据证明其取得案涉四间厂房的建设许可，故案涉厂房租赁口头协议应当认定无效。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，邰小进实际占用四间诉争厂房四年多，双方口头约定的租金标准为每年20000元，现金丽达公司要求邰小进按此标准支付房屋占用费，依据前引规定，一审法院应予支持。但结合全案实际情况及现状，一审法院酌减房屋占用费20000元。金某公司不主张第一年的房屋占用费20000元，此系其对自身权利的处分，一审法院予以照准。邰小进辩称已给付租金20000元，但未能提供证据予以证明，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、邰小进于判决发生法律效力之日起15日内向金某公司返还位于东台市城东新区围墙的毗邻门卫房向北4间厂房；二、邰小进于判决发生法律效力之日起15日内向金某公司支付自2017年3月1日起至实际退房之日止按20000元/年计算的房屋占有使用费（其中扣减20000元）。案件受理费1588元，减半收取计794元，由邰小进负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。邰小进提交了：证据一、案涉房屋周围邻居、租户于2020年10月28日出具的证明书，证明案涉厂房没有门，也没有水电，一直未生产。证据二、东台高新区红光居委会、东台高新技术产业开发区民政办公室于2020年12月7日出具的家庭经济困难证明以及邰小进的残疾证，证明邰小进经济困难。证据三、当地村民于2020年10月28日出具的证明，证明案涉房屋无任何手续，属于违章建筑。证据四、顾某、谢押生出具的证明各一份，证明金某公司欲将案涉房屋中的两间出租他人，邰小进腾空后并未出租成功。后因创建国家文明城市需要，由村里安排劳力，将邰小进堆放在场地上的材料又搬运至该两间空房内。金某公司的质证意见为：1.对证据一的“三性”均不认可，该证据属于证人证言，证人应出庭作证，且证人应当个别单独提供证言，不能以在当事人写好的证明上集中签字的方式提供证言。2.证据二的残疾证相信是真实的，经济困难证明的形式真实，但内容不一定真实，且与本案不具有关联性。3.对证据三，同对证据一的质证意见，该证明内容违背事实，案涉房屋不存在被拆除后又违章搭建的情况，是在建厂房围墙时一次性建好的。4.对证据四，不予认可。本院经审核认为，证据一、三、四均系证人的书面证言，对于证人所陈述内容，应结合其他证据予以审查认定；对证据二与本案的关联性不予认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2016年3月1日起，金某公司与邰小进就东台市城东新区围墙的毗邻门卫房向北4间门面房形成租赁合同关系，因上述房屋未取得相应的规划许可手续，故金某公司与邰小进之间形成的租赁合同依法应为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故金某公司要求邰小进返还租赁房屋的请求，应予支持。关于占有使用费。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。金某公司起诉要求邰小进按约定的2万元/年的标准支付占有使用费的请求，符合法律规定。邰小进辩称金某公司未按约提供水电和门，导致租赁合同目的未能实现，经审查，金某公司虽未按合同约定提供水电，但邰小进已实际使用了案涉房屋，其应承担占有使用费，一审法院根据本案实际情况，已酌情减免房屋占有使用费20000元。邰小进上诉称其不应承担占有使用费的理由不能成立。关于已支付的费用。邰小进称其于2018年支付20000元，金某公司不予认可，邰小进未能提交证据证实其主张，故依法承担举证不能的法律后果。关于邰小进二审中主张的搬迁费，其一审中未提起反诉，且该项费用尚未实际发生，故其该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，邰小进的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1588元，由上诉人邰小进承担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  谢超亮审判员  曹 荣二〇二一年一月二十七日书记员  张 育