辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初5011号原告：王春林，男，1968年1月30日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：那尔振，辽宁沛法律师事务所律师。被告：沈阳公源房产管理有限公司，住所地沈阳市沈河区先农坛路**甲。法定代表人：李增波，系该公司总经理委托诉讼代理人：朱秀文，系该公司员工。被告：卢建，男，1943年1月19日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：卢治铮，男，1949年9月24日出生，汉族，住沈阳市和平区，系卢建弟弟。被告：沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处，，住所地沈阳市沈河区万寿寺街**负责人：郭卫，系该街道办事处主任。委托诉讼代理人：张艳彦，系辽宁宸瀚律师事务所律师。原告王春林与被告沈阳公源房产管理有限公司、卢建、沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处排除妨碍纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王春林的委托诉讼代理人那尔振，被告沈阳公源房产管理有限公司的委托诉讼代理人朱秀文，被告卢建及其委托诉讼代理人卢治铮，被告沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处的委托诉讼代理人张艳彦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春林向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告沈阳公源房产管理有限公司、卢建、沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处支付原告12平米土地使用费39000元；二、请求依法判令确认被告沈阳公源房产管理有限公司、沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处与卢建之间的房屋租赁合同无效；三、请求依法判令被告沈阳公源房产管理有限公司、卢建、沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处排除妨害，腾退其非法占有的土地；四、请求依法判令本案全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2007年，原告购买了位于沈阳市沈河区的房产及土地，土地占地面积为260.06平方米，土地出让期限为40年，出让金额为每平方米2858元，房产及土地交接后，原告发现该土地上有一处违法建筑，约12平方米，占用了原告购买的土地，经调查，该房屋为沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处建设，后交于沈阳公源房产管理有限公司管理，现沈阳公源房产管理有限公司将该房屋租赁给了卢建用于经营，因该违法建筑，在原告购买土地至今已被三被告占用13年之久，原告曾多次要求三被告腾退强占的土地，但其拒不配合，无奈，诉至法院。被告沈阳公源房产管理有限公司辩称，1、原告诉讼要求确认房屋租赁合同无效以及支付土地使用费已经超过诉讼时效，应在知道权利被侵害三年内起诉。涉案房产为沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处移交给沈河区国资局，沈阳公源房产管理有限公司管理的房产属于国有资产，沈阳公源房产管理有限公司具有管理权限。3、沈阳公源房产管理有限公司对外出租，租金全部上缴区财政局账户，也可以证明涉案房产为国有资产。被告卢建辩称，原告声称被告占用了房屋购买的土地约12平方米，这种说法是违背历史事实的，沈河区小西路25-2的门店房是上世纪85-90年代由沈河区公安分局政保科为解决以其合营的沈阳市卢剑萍金石篆刻所营业用房，与有关部门协调使用了志新小区西北出入门洞的地皮而修建的，小西路25-2是专为卢剑萍金石篆刻所修建的，如果没有公安部门协调，卢剑萍金石篆刻所是没有那么大的能量的。30年来一直由卢剑萍金石篆刻所（现名为沈阳市沈河区剑萍刻字社使用），剑萍刻字社三十年来向政府机关支付了管理费和房租，在这里我还要做一下解释，原告是2007年卖的土地，我们在1987年就存在这个房子了。原告说被我们占了12平方米，说明原告购买时就土地发售方就欺骗了原告。这个土地是国有土地，这是买卖国有土地啊。被告沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处辩称，本案存在多个法律关系，有基于债权的请求权之诉，有基于物权的请求权之诉。2、原告主张土地使用费无事实和法律依据，双方无租赁合意没有请求权的基础，且已经超过了诉讼时效。依据我国相关法律规定，土地上的房屋应该是地随房走，涉案土地不具有独立的请求权，所以无权请求土地的使用费。3、被告之间的租赁合同是基于历史原因形成，由政府多部门协调。为了安置卢建，原小西街道办事处所管辖的范围内协调安置了一处经营场地，并且卢建有合法的使用该场地的手续，有营业执照、房屋租赁合同，且其多年来也是支付了管理费用。而原告在购买该房屋时对该事实未提出异议，也没有作处理，应视为默示、同意。特别是接收房屋后一直未向我办事处主张权利，视为接受被告卢建对该处房屋土地的占有。4、基于房屋附带的土地出让有瑕疵问题，原告主张的主体不适合，在接收时应验收房屋土地现状，无法确认争议地上物下的土地与原告购买的土地有关联性。如果确实在其范围内，其在购买、受让土地及验收交接时对土地现状未提出异议，视为对接受时土地现状的认可。故其主张排除妨害等诉讼请求无事实和法律依据。5、排除妨害、腾退房屋是基于物权所有权，与土地使用费不应在同一个案件中处理。依据物权法，原告主张虽提供证据证明涉案房屋与原告购买的房屋及附带土地有关联关系，原告想要主张使用费，应先对房屋进行确权。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的土地使用权证、房屋产权证、房地产平面图、沈阳公源房产管理有限公司提交的关于由沈河区政府采购中心出资成立沈阳公源房产管理有限公司的批复、沈河区国有资产监督管理局情况说明、房产交接表、租赁合同、非税收入一般缴款书（回单）等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为乙方与沈阳市规划和国土资源局作为甲方签订了《国有土地使用权出让合同》，约定甲方根据法律的授权出让国有土地使用权（以下简称土地），出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法权利和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下。地下资源物和市政公用设施均不属于土地出让范围。甲方出让给乙方的土地位于沈阳市沈河区，土地用途为商服用地，宗地分摊面积为260.06平方米。出让期限为40年，自2007年10月24日起至2047年10月24日止。原告取得国有土地使用权证（沈阳国用2007第SH04754号），原告为沈河区商业用地的使用权人，使用权类型为出让，终止日期为2047年10月24日。建筑面积为260.06平方米。2007年2月16日，原告对位于沈阳市沈河区1-3层，建筑面积849平方米的房产登记设立所有权。坐落于沈阳市沈河区有一处11平方米的房产系1994年左右由政府等相关部门为安置卢建生活而其修建的。该房产建成后一直由沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处管理，之后移交至沈阳公源房产管理有限公司管理。卢建每年与沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处签订租赁合同，卢建将该房产用于刻字社经营使用，卢建每年向沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处交纳租金。2014年1月，沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处将位于沈阳市沈河区的房屋交接给沈河区国资局，后由沈阳公源房产管理有限公司代为管理。沈阳公源房产管理有限公司与卢建签订租赁合同，2014年至2019年每年房屋租金5,800元。本案审理过程中，原告向本院自愿申请撤回第三项诉讼请求。本院认为，原告与沈阳市规划和国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同依法成立，合法有效。原告自2007年10月24日起基于该合同取得沈河区的建设用地使用权。被告沈阳市朱剪炉街道办事处、沈阳公源房产管理有限公司先后与卢建签订租赁合同，将位于土地上的11平方米房产出租给卢建，并向卢其收取租金。被告沈阳市朱剪炉街道办事处、沈阳公源房产管理有限公司、卢建事实上已损害原告的建设用地使用权。关于原告主张确认合同无效的诉讼请求，本院认为，被告沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处与卢建自2007年10月24日起签订的租赁合同无效，被告沈阳公源房产管理有限公司与卢建签订的租赁合同无效。关于原告主张被告沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处、沈阳公源房产管理有限公司、卢建支付土地使用费的问题，被告沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处、沈阳公源房产管理有限公司将位于土地上的11平方米房产出租给卢建并收取租金，缺乏合同及法律依据。原告主张参照沈阳市铁西区商业土地拍卖价10000元/平方米标准折合计算案涉地块的土地使用费，依据不足。本院酌情认定被告按已收取的租金标准支付原告土地使用费。关于被告沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处、沈阳公源房产管理有限公司提出的时效抗辩问题，《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被告沈阳公源房产管理有限公司、沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处提出时效抗辩，本院认为，原告应当自其权利受到损害及义务人之日起主张权利。故原告向被告沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处主张土地使用费，已超过法律规定的三年的诉讼时效。鉴于沈阳公源房产管理有限公司、卢建占有使用土地的事实具有时间上的持续性，故对不超过三年诉讼时效内发生的土地使用费，原告有权主张要求被告沈阳公源房产管理有限公司给付。故被告沈阳公源房产管理有限公司应当给付原告土地使用费17,400元（5,800元×3）。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第三百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告沈阳公源房产管理有限公司与被告卢建签订的房屋租赁合同无效；二、确认被告沈阳市沈河区朱剪炉街道办事处与被告卢建自2007年10月24日之后签订的房屋租赁合同无效；三、被告沈阳公源房产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日给付原告王春林土地使用费17,400元；四、驳回原告王春林其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,480元，由原告王春林承担3,245元，由被告沈阳公源房产管理有限公司承担235元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  迟海锟人民陪审员  宋庆枫人民陪审员  李 琢二〇二一年一月二十日书 记 员  张 楠