青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2625号上诉人（原审原告）：卢雪梅，女，汉族，1994年12月26日生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：张文兰，女，汉族，1969年3月31日生，公民身份号码：×××，青海省心脑血管病专科医院医师，住址同上，系卢雪梅母亲。委托诉讼代理人：蔡雪瑞，青海辩理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：星启兰，女，汉族，1966年8月11日生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：景仪德，男，汉族，1962年5月14日生，公民身份号码：×××，住西宁市，系星启兰配偶。委托诉讼代理人：孟凡喻，西宁市城西区天成法律服务所法律工作者。上诉人卢雪梅、星启兰房屋租赁合同纠纷一案，卢雪梅于2019年5月13日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求判令：1、卢雪梅与星启兰于2018年5月17日签订的《万达铺面租赁合同》解除；2、星启兰退还房屋租金120000元；3、星启兰赔偿实际经济损失87162元，其中装修费70000元、物业管理费9162元、装修设计费8000元。西宁市城西区人民法院于2019年8月1日作出（2019）青0104民初2413号民事判决，宣判后，卢雪梅、星启兰不服向本院提起上诉，本院受理后于2019年12月18日作出（2019）青01民终1764号民事裁定，将本案发回重审。重审期间，卢雪梅增加了一项诉讼请求，要求星启兰支付违约金144000元。西宁市城西区人民法院重审后于2020年8月28日作出（2020）青0104民初476号民事判决，宣判后，卢雪梅、星启兰不服，提起了上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，1.2018年5月17日，星启兰（甲方）和卢雪梅（乙方）签订《万达铺面租赁合同》，约定：甲方将其位于西宁市××区）商铺租赁给乙方使用，租赁建筑面积160.08平方米（共三层，第三层约80平方米供租户免费使用），甲方于2018年5月18日起将上述房屋交付乙方使用，租赁时间从2018年6月18日至2021年6月18日止；合同第五条第2项约定：门面租金经双方协商为240000元，三年不变，乙方在合同签订时，一次性向甲方交清当年门面租金（经双方协商决定，第一年租金分两次交付，使用前先交付120000元，后半年租金必须在2018年12月之前交付……）；第七条第2项约定：如因乙方原因导致本合同解除，乙方应向甲方支付年租金20%的违约金，如该违约金不足以抵偿甲方损失，甲方有权继续向乙方追偿。反之，此条款对甲方同样有效。合同签订后，星启兰于当日将涉案商铺交付卢雪梅。卢雪梅于2018年5月15日交付租金5000元；于2018年5月17日交付上半年剩余租金115000元，共计交纳租金120000元。2018年5月17日，卢雪梅向深圳市开元国际物业管理有限公司西宁分公司交纳2018年5月10日至2019年5月9日期间的物业费9162.6元。2018年6月中旬涉案商铺三楼屋顶开始出现渗漏现象。2.2018年5月22日，卢雪梅（发包人）与青海启灵装饰设计有限公司（设计人）签订《建设工程设计合同》，约定发包人委托设计人承担吉美健康**活体验馆室内装修项目工程设计，设计费10000元，实际支付8000元。3.2018年6月22日，卢雪梅委托其母亲张文兰与青海领动装饰装潢有限公司签订《房屋装修合同》，约定：由青海领动装饰装潢有限公司装修西川南路76-40万达中心铺面，承包方式为包工包料，合同总价为112000元，工程期限自2018年6月25日起至2018年7月20日，现已支付装修费用70000元。2019年5月14日，卢雪梅母亲张文兰将青海领动装饰装潢有限公司诉至该院，以青海领动装饰装潢有限公司未依照其要求进行装修并严重延误工期为由，要求解除双方间《房屋装修合同》。该案审理过程中青海领动装饰装潢有限公司法定代表人阮云才陈述“未完成木地板、楼梯走道、软膜灯箱、草植墙、屏风项目，张文兰尚有46000元装修款未予支付”。该案经法院主持调解以双方协议解除《房屋装修合同》结案。4.2018年7月4日，深圳市开元国际物业管理有限公司西宁分公司致函西宁万达广场投资有限公司，要求对万达广场南区部分商铺漏水问题作出处理。该函件所列商铺名单中并不包含涉案商铺。2018年8月10日，卢雪梅向万达物业提交《维权诉求书》，主要内容：1.因涉案商铺存在屋顶大面积漏雨，物业虽答复已修好，但2018年8月8日查看时发现屋顶仍在漏雨。存在的问题：因漏雨装修的墙面已多次被破坏，现已重新粉刷两次；2.因漏雨地面潮湿无法铺设木地板延误工期；3.因漏雨和屋顶都是钢结构会发生导电存在人身安全隐患，施工工人不敢操作，导致工期延误。星启兰在该《维权诉求书》中签字确认。2018年8月22日，深圳市开元国际物业管理有限公司西宁分公司因“万达广场C区商铺76-40、5-21由于屋面防水问题一直未处理好，导致房间漏水，造成商户损失”为由致函西宁万达广场工程部及中国建筑第八工程局有限公司，要求尽快处理。收函部门反馈意见“正在处理”。西宁万达广场万达中心服务中心于2018年9月3日出具的《证明》，内容为：兹有76-40商铺在2018年6月中旬在装修期间发现屋面漏水，及时上报我司，我司已多次联系中国建筑第八工程局有限公司多次维修。租户与业主多次口头反映未解决屋顶漏水问题，之后书面形式反映，至今未解决……。2020年7月15日该中心再次出具《证明》，内容为：万达广场C区76-40商铺从2018年8月22日维修完屋面渗水至今未出现渗水现象，在渗水期间排查时发现房屋在装修过程中因卢雪梅装修天花板吊杆，出现空洞，空洞当中有渗水现象。5.2020年7月29日，该院致电西宁万达广场项目部工作人员152XXXX****手机核实涉案商铺的维修情况，该工作人员回复，涉案商铺因屋面漏水多次进行维修。2019年3月施工方重新对防水层进行铺设后结束维修。每次维修时间都不长，最后一次做防水时间是两天左右。2018年8月29日卢雪梅发短信至星启兰要求退房，星启兰未予回复。当晚因物业需入室查看漏水原因，星启兰短信通知卢雪梅次日将钥匙交给物业。2018年8月30日、31日、9月3日双方配合物业公司及万达工程部查看屋顶及吊杆处漏水原因，并做了处理，但9月4日仍然存在渗漏问题。2018年9月16日卢雪梅与星启兰夫妇再次协商解除合同，退还租金，星启兰仅同意卢雪梅转租涉案商铺。2018年9月17日卢雪梅与星启兰再次前往万达广场开发商处要求对渗漏问题作出处理后将商铺空置至2019年4月28日。6.2019年4月28日，星启兰与案外人邢×签订《房屋租赁合同》，将涉案商铺出租给邢×经营使用，租期从2019年6月25日至2021年6月25日。7.2020年3月26日，星启兰向该院提出涉案商铺漏水原因司法鉴定申请。经西宁市中级人民法院委托青海省建筑建材科学研究院司法鉴定所进行鉴定，该所于2020年6月5日作出青建研（2020）司鉴字第003号《鉴定意见书》，分析说明中现场漏水痕迹：1.在顶层西、北侧墙顶部钢梁上有陈旧性漏水痕迹；2.在屋顶压型钢板底部两处漏水痕迹，均在原焊接吊杆脱落处。鉴定意见：1.隔墙顶端钢梁部分漏水是屋面渗漏雨水所致；2.屋顶压型钢板底及侧面渗水原因为屋面渗漏雨水进入压型板与混凝土的空隙形成积水，积水通过吊杆脱落的空洞渗漏。针对该鉴定意见，该院致函鉴定机构希望“对漏水原因与卢雪梅装修行为及星启兰改建行为是否存在关联性作出说明”。青海省建筑建材科学研究院司法鉴定所于2020年7月15日书面回复该院：房屋顶棚四周漏水是屋面渗漏所致，与装修过程没有直接关系；房屋顶棚中间漏水为焊接在顶棚上的吊杆脱落所致。对“吊杆脱落原因”经该院再次核实，鉴定机构仅口头答复“无法确定吊杆脱落原因”，拒绝出具书面说明。原审法院认为，本案争执焦点为：1.涉案商铺三楼屋顶及顶棚吊杆处渗漏是否与卢雪梅装修行为及星启兰改建行为有关？2.本案违约责任的认定？3.卢雪梅诉求是否成立？针对以上争议焦点，该院综合评判如下：一、涉案商铺三楼屋顶及顶棚吊杆处渗漏是否与卢雪梅装修行为及星启兰改建行为有关？根据青建研（2020）司鉴字第003号《鉴定意见书》《鉴定委托回复》及鉴定机构口头答复“涉案商铺房屋顶棚四周漏水系屋面渗漏所致，与装修过程没有直接关系；房屋顶棚中间漏水为焊接在顶棚上的吊杆脱落所致，但无法确定吊杆脱落原因”的鉴定意见和回复意见，涉案商铺屋顶四周漏水与卢雪梅装修行为及星启兰改建行为无关，且商铺顶棚吊杆脱落原因无法界定。星启兰虽主张吊杆脱落系卢雪梅装修所导致，并提供柏建峥和阮云才两名证人的证言及西宁万达广场万达中心服务中心2020年7月15日出具的《证明》欲证实此观点，但该两位证人旁听了该院（2019）青0104民初2413号案件在2019年6月3日的庭审过程，其证言无法采信。西宁万达广场万达中心服务中心2020年7月15日出具的《证明》内容与其于2018年9月3日出具的《证明》内容出入较大，无法采信，故星启兰该意见不予采信。二、本案违约责任的认定？该院认为无论涉案房屋是否渗漏，是否对卢雪梅经营造成实质性的影响，在涉案商铺出现屋顶渗漏后，卢雪梅虽多次向星启兰提出解除合同、退还租金，但星启兰均拒绝。在双方未对合同是否继续履行协商一致情形下，星启兰擅自将涉案商铺转租案外人使用，导致合同无法继续履行，其行为构成违约，应当承担违约责任。星启兰虽主张卢雪梅拒付后期租金之行为构成违约，但此情形下并不必然导致合同解除。合同解除需双方协商一致或合同约定的解除条件成就，且需依法定程序行使。卢雪梅拒付租金的行为星启兰可通过诉讼程序要求支付租金、承担违约责任亦或解除合同，但其并未行使上述权利自行将商铺转租他人，无法律及合同依据，其该辩称不予采信。三、卢雪梅的诉求的认定问题？1.涉案租赁合同是否应当解除及解除时间的认定？现涉案商铺已转租案外人经营使用，双方间《租赁合同》合同目的无法实现，应当予以解除。星启兰虽主张合同已于2018年12月1日解除，但未提交相应证据，不予采信。2.退还房屋租金120000元、赔偿经济损失87162元的诉求认定？卢雪梅与星启兰签订《租赁合同》后，星启兰于2018年5月17日将涉案商铺交付卢雪梅，2018年6月中旬涉案商铺开始出现屋顶四周渗漏及屋顶吊杆滴水情形，万达工程部工作人员也证实涉案商铺因漏水多次维修至2019年3月彻底修好。星启兰将涉案商铺出租给第三人的时间也在商铺彻底修好之后，由此可以证实屋顶渗漏确实影响卢雪梅正常使用。另现有证据虽证实漏水发生后双方于2018年8月30日至9月17日期间多次找物业、开发商反映漏水问题并要求解决，期间卢雪梅亦多次向星启兰提出退房退租未果。星启兰提交的证据亦无法证实房屋渗漏系卢雪梅装修行为导致，此情形下星启兰作为房屋所有人负有维修义务，卢雪梅也有义务采取措施避免损失的扩大。但星启兰既不同意解除合同又怠于履行出租人的维修义务，双方均不通过司法渠道妥善解决纠纷，采取放任态度致涉案商铺一直空置至2019年4月28日，对此双方均存在过错。考虑到涉案商铺确实存在2018年6月中旬开始出现三楼顶部渗漏的情形，并根据双方的过错程度该院酌定卢雪梅、星启兰按照4:6的责任比例承担各自的责任。故租金、设计费、物业费均按照此责任比例负担。鉴于卢雪梅仅交纳2018年5月17日至2018年11月17日期间半年租金120000元，故自2018年5月17日房屋实际交付日开始至2018年6月15日（漏水发生）期间的房租由卢雪梅自行负担。自2018年6月15日至2018年11月17日期间的租金，星启兰按照60%比例退还卢雪梅，实际退还金额为120000元/6/30*（30*5+3）天*60%=61200元。设计费亦应按照责任比例由星启兰赔付8000元*60%=4800元。关于卢雪梅主张的物业费9162元，2018年6月15日之前的物业费由卢雪梅自行负担。自2018年6月15日至2019年5月9日期间的物业费，由星启兰按照60%比例赔偿卢雪梅，实际支持9162元/360天*（16+10*30+9）天*60%=4962.75元。关于装修费70000元，有证据证实星启兰转租案外人前涉案商铺已完成价值70000元的装修成果且并未实际使用，星启兰在未解除合同情形下自行将涉案商铺转租他人，造成卢雪梅装修损失应全额赔偿损失。3.星启兰是否应当支付违约金144000元一节？根据上述违约责任的认定，星启兰擅自转租商铺存在违约，应当承担违约责任。但卢雪梅要求星启兰按照240000元租金的20%及三年履行期支付违约金144000元的诉求于法无据。考虑到卢雪梅仅交付租金120000元之情形，该诉求应实际支持120000元*20%=24000元。本案鉴定费15000元，由于鉴定结果中漏水原因与卢雪梅无涉，故鉴定费由星启兰负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第三款、第一百三十四条第一款、第一百四十九条之规定，判决：一、卢雪梅与星启兰于2018年5月17日签订的《万达铺面租赁合同》依法解除；二、星启兰于本判决生效之日起五日内退还卢雪梅租金61200元、赔偿装修费损失70000元、设计费4800元、物业费4962.75元，支付违约金24000元，合计164962.75元；三、驳回卢雪梅的其他诉讼请求。鉴定费15000元，由星启兰负担。案件受理费收取7587元，由卢雪梅负担4023元，由星启兰负担3564元。宣判后，卢雪梅、星启兰均不服，向本院提起上诉，卢雪梅上诉称：原判确定民事责任不符合合同法规定，星启兰单方撕毁案涉合同将房屋出租给第三人使用，构成根本性违约，亦是本案纠纷产生的根本原因，原判划分责任比例显属错误，星启兰应当全额返还租金、物业管理费、装修设计费。另原判认定的违约金数额不当，请求二审人民法院依法支持上诉人主张的144000元违约金。星启兰辩称，出租房屋仅是小面积渗水而非大面积漏水，漏水影响的也仅是三楼的使用，一、二层可以正常使用，故一、二层的各项损失其不应承担，卢雪梅仅交纳了半年租金，后半年的租金迟迟未予交纳，为了挽回损失和减少损失其将房屋出租给第三人，当时并未意识到此行为违约，故同意承担原判判决的24000元违约金，卢雪梅的上诉理由不能成立。星启兰上诉称：双方签订的《万达铺面租赁合同》约定上诉人将商铺的一、二层租赁给卢雪梅使用，第三层供租户免费使用，本案中漏水点所在位置位于租赁房屋的第三层，在租赁面积以外，漏水并未影响房屋承租人使用租赁房屋。另漏水原因尚未明确，何以认定上诉人应承担漏水的相应责任，故原判判令其退还租金、赔偿损失显属错误，请求二审人民法院依法作出公正判决。卢雪梅辩称，双方签订的商铺租赁合同是整体承租，三层漏水必然影响一、二层的使用，房屋漏水的原因其已经提交了相应证据，星启兰将房屋租赁给第三人，现第三人占用了卢雪梅的装修，故星启兰应当赔偿相应损失，星启兰的上诉理由不能成立。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：导致本案租赁合同解除的责任应如何认定、原判确定的责任比例是否适当，卢雪梅要求星启兰全额退还租金、物业费、装修费的请求能否成立，原判确定的违约金数额是否适当。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”出租人交付租赁物并在租赁期内保持租赁物符合约定用途，系出租人的合同义务。本案中，卢雪梅租赁的房屋因屋顶漏水导致三楼迟迟无法装修，涉案商铺一直未能投入使用，星启兰作为出租人，在租赁期内未能使出租房屋满足承租人卢雪梅经营使用需要，系未尽到自身合同义务，构成违约。星启兰认为三楼漏水不影响一、二层的正常使用，但当事人租赁房屋是需要整体性的使用，一、二楼虽然不存在漏水的现象，但三楼漏水导致三楼地板无法铺设、墙面渗水，对此情形当事人可以选择先期使用一、二楼，但不能强行要求当事人接受三楼漏水的房屋，推定其可以使用该商铺，故导致卢雪梅无法正常使用该房屋的原因是房屋漏水所致。卢雪梅在房屋漏水问题得不到解决的情形下，于2018年8月29日向星启兰发微信提出了退房的要求，但双方并未就合同解除事宜达成一致，在双方合同尚未解除之前，星启兰已于2019年4月28日将房屋出租给他人，故导致本案合同解除的主要过错在星启兰。卢雪梅交纳了2018年6月18日至12月18日的半年租金，在存在漏水情况没有营业的情形下双方对房屋漏水期间租金的减免没能达成一致意见，在房屋漏水无法开业经营时卢雪梅也没有积极采取措施防止损失扩大，星启兰将房屋出租给他人盈利的时间是2019年4月28日，其也没有实现2018年12月18日至2019年4月28日期间的租金收益，对此双方均有损失，为了平衡双方的利益，原判判令星启兰退还60%的租金并无不当，一审责任认定比例适当，但退还的租金金额确定有误，租赁合同约定承租商铺于2018年5月18日交付卢雪梅使用，但租赁期限从2018年6月18日算起，即减免了一个月的租金，卢雪梅承租的商铺发现漏水的时间是2018年6月15日，故原判在退付租金时认定了卢雪梅有27天正常使用的天数，而根据合同约定6月15日之前的租金是减免的，故星启兰应当退还的租金数额为120000元×60%=72000元。物业费是从2018年5月10日起开始收取的，故原判对物业费的计算数额正确，应予维持。关于装修损失，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”；根据法律规定，出租人应当赔偿装修的残值，但因卢雪梅投入的装修并未实际使用，星启兰在双方合同尚未解除的情形下将房屋租于他人，致使卢雪梅的装修没有实现其价值，故对此费用原判判令星启兰全额赔偿并无不当。星启兰对于一审认定的违约金数额予以认可，同意承担违约责任，双方关于违约责任在租赁合同中约定了如因承租人原因导致本合同解除，承租人应向出租人支付年租金20%的违约金。合同对出租人违约导致合同解除应承担的违约责任并没有约定，一审基于卢雪梅仅交纳了半年房租参照上述合同约定支持了24000元违约金适当，卢雪梅要求星启兰承担144000元违约金的理由无合同依据。综上，原判认定基本事实清楚，仅对部分金额认定有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一、二项之规定，判决如下：一、维持西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初476号民事判决第一、三项；二、变更西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初476号民事判决第二项，即“星启兰于本判决生效之日起五日内退还卢雪梅租金61200元、赔偿装修费损失70000元、设计费4800元、物业费4962.75元，支付违约金24000元，合计164962.75元”变更为“星启兰于本判决送达之日起五日内退还卢雪梅租金72000元、赔偿装修费损失70000元、设计费4800元、物业费4962.75元，支付违约金24000元，合计175762.75元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。鉴定费由星启兰负担，一审案件受理费7587元，由卢雪梅负担3720元，星启兰负担3867元；二审案件受理费7587元，由卢雪梅负担3720元，星启兰负担3867元，卢雪梅预交的案件受理费7587元退回3867元，星启兰预交的案件受理费7587元退回3720元。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 任 宁审判员 李 娟二〇二一年一月十五日书记员 冶 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。