河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0303民初59号原告：洛阳龙众物业管理服务有限公司，住所地洛阳市西工区九都路**院****。法定代表人：王彩云，该公司总经理。委托诉讼代理人：王倩倩，女，该公司员工。委托诉讼代理人：郅硕，河南明洛律师事务所执业律师。被告：杨素环，女，汉族，1958年4月12日出生，户籍地洛阳市西工区，现住洛阳市。委托诉讼代理人：王石雄，男，现住洛阳市西工区，系洛阳市九州花园业主委员会推荐的公民。委托诉讼代理人：张忠裕，河南大鑫律师事务所执业律师。原告洛阳龙众物业管理服务有限公司（以下简称龙众物业）诉被告杨素环物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告龙众物业的委托诉讼代理人郅硕，被告杨素环及其委托诉讼代理人王石雄、张忠裕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙众物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2010年3月1日-2020年12月31日拖欠的物业管理费、垃圾费7368元，支付违约金24204元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告在2010年3月交了最后一次物业费，至2020年12月31日一直没有再交物业费，经多次催缴，被告都以各种理由拖欠并拒缴物业管理费，现累计拖欠物业费、垃圾费7368元，违约金24204元，总欠31572元。依据相关法律规定，请求法院查明事实，维护该小区全体业主生活秩序及原告的合法权益，望判如所请。杨素环辩称，1、原告不具备主体资格，无权起诉答辩人，应当依法驳回其诉讼请求。本案原告是洛阳市西工区西工办事处五环社区九州花园小区开发商指定的前期物业，自小区大部分业主入住以来，原告的服务并不到位，服务人员态度粗暴，小区安全及环境卫生差，业主一致呼吁成立业主委员会，在大家和社区的努力下，2007年12月下旬，九州花园小区业主委员会成立，答辩人丈夫习公建当选第一届业委会的主任，王石雄被聘任为业委会秘书长，业委会对小区业主服务和维护业主利益做出了巨大贡献。根据国务院《物业管理条例》第三十四条的规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。九州花园业委会成立以后，因为龙众物业服务不符合标准，多次要求其整改，并要求其整改符合业主要求后才与其签订物业服务合同，龙众物业一直没有达到业主要求的服务标准，所以没有与其签订物业合同，龙众物业根本没有在九州花园小区收费的权利，其不具备本案原告的主体资格，应当依法驳回其无理诉求。2、答辩人之所以不向原告交纳物业服务费，是因为原告在小区服务期间，由于疏于日常服务管理，导致答辩人家的汽车被砸坏，当时原告公司的物业经理承诺以物业费抵偿车辆的维修费用，所以答辩人自2010年4月起不再向其交纳物业费。答辩人一家自2002年购房后就一直在九州花园小区居住至今，答辩人的丈夫习公建由于热心公益，还担任第一届业委会的主任，入住至今一直交纳物业费，从不拖欠，2010年4月初，答辩人家中的别克轿车前挡风玻璃等多处被砸坏，向当时原告的经理反映后，该经理称应当予以赔偿，但是物业公司没有相应的资金报销这笔费用，只能以答辩人家交纳的物业费抵偿，自此以后答辩人家里再没有向原告交纳物业费，原告对此是明知并认可的，否则答辩人家在此之前正常交纳物业费，在此之后没有交纳物业费原告也从来没有向答辩人提示交纳或者催交，原告本次起诉答辩人违反了诚实信用原则。3、原告起诉答辩人要求交纳物业费已经超过了法律规定的诉讼时效，并且其起诉主张支付的违约金没有任何法律及事实依据。根据我国民法典第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。原告起诉答辩人主张支付物业服务费，已经超过了法律规定的诉讼时效。九州花园小区成立业委会后，因为原告的物业服务不称职，经多次要求一直没有整改，业委会没有与原告签订物业服务合同，龙众物业在业委会成立后与房地产开发公司不具备主体资格的项目部签订的《物业管理服务合同》属于无效合同，在小区收费本身就不合法，其起诉依据无效合同主张的违约金更是无稽之谈，其无理诉求只能依法予以驳回。4、原告起诉答辩人支付物业费的真实目的就是为了打击报复答辩人的丈夫习公建，以此扰乱九州花园业主委员会的换届选举。答辩人的丈夫习公建是九州花园业主委员会的主任，任职期间为了维护广大业主的合法权益尽职尽责，2020年，原告对小区内利用小区空地设立的停车场未经业主同意私自增收业主的停车费，每辆汽车每月收取300元的停车费，并且还随意让小区外地车辆在小区内停车加收停车费；物业费也从每平方0.21元私自上涨到每平方0.45元，这些行为从未对小区业主公布或者向业主委员会告知情况并征求意见。根据《河南省物业管理条例》第二十二条的规定，上涨物业费应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告强行涨价遭到广大业主的反对，其便组织一帮社会人员在小区对业主威胁、恐吓。对此小区业主意见很大，多次要求业委会成员处理此事。业委会的成员就此事向辖区的五环社区反映，社区指令龙众物业停止了乱收费，龙众物业对此怀恨在心，强行上锁封存了业委会的办公室。因本届业委会任期到期，上届业委会成员就向五环社区反映要求业委会进行换届选举，以便对小区内的环境和治安进行督促和整治，同时成立了业委会换届筹备组，答辩人的丈夫习公建因热心公益被选聘担任筹备组的副组长，原告对此怀恨在心，多次找到答辩人家里要求答辩人丈夫退出业委会的换届筹备工作，其目的就是为了干扰业委会筹备组的工作，使得业委会不能顺利成立，并且让习公建、王石雄等一批热心公益、服务业主的成员不再进入业委会，然后由其公司操纵组成业委会，然后把业委会玩弄于其公司的股掌之间。习公建拒绝原告的要求后，该公司变将答辩人起诉至法院，其真正目的就是为了恶意报复答辩人，小区内几百户业主，因其服务不达标拒交物业费也有很多，但是原告单单只起诉了答辩人一户，其真实目的昭然若揭。对于其如此举动更让小区业主气愤不平，纷纷要求更换这个反客为主、严重不称职的物业公司，对于原告的无理诉求，应当予以依法驳回。经审理查明：1、龙众物业成立于2005年1月5日，法定代表人王彩云，经营范围包含物业管理、停车管理服务、绿化管理服务等。2、龙众物业诉至本院称杨素环拖欠2010年3月1日至2020年12月31日的物业费、垃圾费未交，杨素环认可龙众物业在其居住的洛阳市××号院九州花园小区提供物业服务，其为九州花园3栋4门301室的业主，房屋面积140平方米，其自2010年4月1日之后的物业费未交，但辩称：其并未与龙众物业签订物业服务合同，龙众物业服务不到位，服务人员态度粗暴，小区环境极差；2010年因其车辆被砸龙众物业曾承诺以物业费抵偿车辆的维修费用；龙众物业从未向其催要过物业费，现在已经超过诉讼时效；龙众物业存在乱收费行为，物业费从每平方0.21元涨到0.45元从未对小区业主公布等。龙众物业称并未承诺过以物业费抵车辆维修费。3、杨素环申请证人张某、卢某、周某出庭作证，张某和卢某均在九州花园小区居住，其二人称为九州花园小区提供物业服务的物业公司是龙众物业，但服务中的问题比较多。关于物业收费的标准问题，卢某称因其家人负责交物业费，具体是多少不知道，但大概知道之前是两毛多，之后涨到四毛多，好像在小区的收费室里看到过物业费上涨的通知。证人周某称2010年三四月份向杨素环借车，但是到了杨素环居住的小区车库后发现杨素环的车前挡风玻璃和引擎盖被砸。本院认为，龙众物业事实上为涉案九州花园小区提供物业管理和服务，杨素环作为涉案小区的业主接受了龙众物业提供的物业服务，应当向龙众物业缴纳物业服务费。根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算。杨素环自2010年4月1日起未缴纳物业服务费，龙众物业2020年12月才提起诉讼，且并无相关证据证明曾向杨素环催要过，故对龙众物业主张的2017年12月31日之前的物业服务费，因已经超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于2018年1月1日后涉案小区的物业费收费标准，龙众物业主张每平方米每月0.45元，部分业主也按此标准缴纳了物业费，且杨素环无充足证据证明该标准违反法律、行政法规的强制性规定，故对龙众物业主张的收费标准，本院不予调整。杨素环关于因龙众物业疏于日常管理服务导致家里汽车被砸的辩称，虽然证据不足，但说明龙众物业的物业服务未达到部分业主的满意，还有继续提升的空间，为避免双方诉累，综合考虑履行情况和合同性质等因素，本院酌定杨素环应当向龙众物业支付自2018年1月1日至2020年12月31日欠缴的物业服务费2000元。杨素环辩称龙众物业曾承诺以物业费抵车辆维修费，龙众物业不予认可，且杨素环提交的证据不足以证明该事实，故对杨素环的该项辩称，本院不予采信。关于垃圾费186元，因龙众物业未提交其代收代缴的凭证，故本院不予支持。因双方对缴纳物业费的时间约定不明，且龙众物业无充足证据证明逾期缴费给其造成的实际损失，故对龙众物业主张的违约金24204元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、杨素环于本判决生效后三十日内向洛阳龙众物业管理服务有限公司支付自2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2000元；二、驳回洛阳龙众物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如杨素环未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费588元，减半收取294元，由洛阳龙众物业管理服务有限公司负担275元，杨素环负担19元。本判决为终审判决。审判员  杨晓宇二〇二一年一月二十五日书记员  毛琳柯