江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终11650号 上诉人（原审被告）：江苏高嘉建设工程有限公司，统一社会信用代码9132118368655447XT，住所地江苏省句容市华阳镇人民路西关综合楼****。 法定代表人：仇霞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱新荣，江苏驰东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王飞，江苏民中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董玲，女，1974年1月7日生，汉族，住江苏省句容市。 原审第三人：胡定安，男，1964年6月6日生，汉族，住江苏省句容市开发区。 上诉人江苏高嘉建设工程有限公司（以下简称高嘉公司）因与被上诉人董玲、原审第三人胡定安案外人执行异议之诉一案，不服南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初5933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高嘉公司上诉请求：1.撤销（2018）苏0114民初5933号民事判决或依法改判。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.本案中，句容市不动产登记局将句容市开发区井社房屋产权人登记为董玲、胡定安二人，向当事人颁发权利人仅为董玲一人的产权证书。依据《中华人民共和国物权法》第十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。所以应当以句容市不动产登记局的房屋产权人登记簿为准，即认定产权人为董玲、胡定安二人。2.在本案审理过程当中，董玲并没有提供有效证据证明案涉房产归其个人独有，无证据证明句容市不动产登记局的不动产登记簿记载有错误。3.办理产权登记时，董玲和胡定安己经为合法夫妻关系，所以胡定安代为办理产权登记合理合法，除非有其他相反证据予以证明，否则应当认定所登记的房产为两人共同共有。4.本案当中虽然查封时，董玲和胡定安己经办理了离婚手续，进行了财产分割，但是案涉债权债务是发生在夫妻关系存续期间，夫妻共同财产应当用于归还该笔债务。 董玲辩称：请求驳回高嘉公司的上诉请求，维持原判。案涉房产是董玲个人在婚前造的房子，婚后办的证，所以登记有错误。 胡定安述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回高嘉公司的上诉请求，维持原判。 一审法院经审理查明，锦润建设集团有限公司（以下简称锦润公司）与胡定安、高嘉公司企业承包经营合同纠纷一案，该院于2017年6月15日立案受理，并于同年9月21日作出（2017）苏0114民初3096号民事判决：胡定安于判决生效之日起十日内赔偿锦润公司损失802569元；高嘉公司对胡定安上述还款义务承担连带担保责任，高嘉公司承担担保责任后，有权向胡定安追偿；驳回锦润公司的其他诉讼请求。后高嘉公司不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。南京市中级人民法院于2017年12月14日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。该判决发生效力后，根据锦润公司申请，一审法院于2018年1月5日立案执行，案号为（2018）苏0114执107号，在该案执行过程中，高嘉公司履行了判决所涉连带清偿责任。之后，高嘉公司向胡定安追偿，于2018年3月12日向一审法院申请执行，案号为（2018）苏0114执561号。该院于2018年3月16日作出（2018）苏0114执561号裁定：查封胡定安名下位于句容市开发区井社（证书号：025405552）；查封期限叁年，自2018年3月16日至2021年3月15日止，查封期间不得办理过户、转让、抵押等手续。同日，该院向句容市不动产登记中心送达（2018）苏0114执561号《协助执行通知书》，要求协助执行以下事项：查封被执行人胡定安名下位于句容市开发区井社（证书号：025405552）；查封期限叁年，自2018年3月16日至2021年3月15日止，查封期间不得办理过户、转让、抵押等手续。 在（2018）苏0114执561号案件执行过程中，一审法院于2018年3月16日作出执行裁定查封权利人为胡定安、董玲，坐落于江苏省句容市开发区井社，不动产证书号为025405552的房屋，查封期限为三年。2018年3月21日，句容市不动产登记局协助查封了上述不动产。董玲针对上述查封行为提出异议后，该院于2018年10月26日作出（2018）苏0114执异52号执行裁定：驳回董玲的异议请求。 董玲向一审法院提出诉讼请求：判决不得执行董玲名下位于江苏省句容市开发区井社（不动产证书号为025405552）的房产；本案诉讼费用由高嘉公司承担。事实和理由：案涉房屋是董玲婚前所建，先建房后办证，房屋的权属应属董玲个人所有。且董玲与胡定安已协议离婚，离婚协议约定房屋归董玲和女儿所有，故不应执行该房屋。 高嘉公司辩称：1.在董玲撤销不动产登记中心的产权人登记之前，不能认定董玲单独享有案涉房产产权。虽然离婚协议当中约定案涉房产证上标注的房子归女方和女儿所有，其他附房归男方所有，但这样的约定不得对抗债权人，这是逃避债务的行为。即使约定有效，也不发生物权转移的效果，在物权转移之前，人民法院的查封是有效的。2.案涉房产面积远远超过194.42平方米，其他部分已明确约定归男方所有，当然可以继续执行。综上，董玲的诉讼请求不能成立，请求依法驳回董玲的诉讼请求。 胡定安辩称：胡定安的债务应当由自己承担，高嘉公司的陈述没有依据，如果认为胡定安与董玲逃避债务，高嘉公司应当举证。胡定安系二婚，离婚分割的房产本来就是董玲的，房屋是其婚前所建，双方于1999年结婚。2001年领取房产证，对于房产证上为何登记胡定安并不清楚，其并没有拿到房产证。离婚协议中约定附房是胡定安的，附房可以执行，离婚协议有效，案涉房产应当属于董玲和女儿共有。 一审法院认定事实如下： 1997年7月5日，句容市城乡规划建设管理处向董玲发放（句城规）建字3023号《江苏省村镇工程建设许可证》，载明：建设个人为董玲，建设项目名称为住宅，建设位置为三里井村三里井社，建筑面积171平方米。后董玲自建案涉房屋。2001年8月7日，句容市国土管理局颁发004465号《用地许可证》，载明：经市人民政府批准，同意开发区乡镇三里井行政村三里井经济合作社社员董玲新建房屋使用非耕地176平方米，其中，建筑用地85.5平方米；该宗地属1997年批准占地176平方米，2001年补办超占面积为204平方米作为宅基地有偿使用，合计共用地380平方米。1999年12月1日，董玲与胡定安登记结婚。2001年8月30日，胡定安代理董玲至句容市不动产登记局办理案涉房屋登记，在申请表上载明房产申请人为董玲、胡定安、胡铖、胡璨。2001年9月1日，句容市人民政府向董玲颁发案涉房屋产权证（编号为：句房权证开发区字第××号），该产权证上载明房屋所有权人为董玲，房屋坐落于开发区井社，建筑面积194.42平方米，共有人为空白，填发单位为句容市房地产管理处。 2016年3月16日，董玲与胡定安登记离婚，离婚协议约定：儿子胡铖已成年，无须抚养，随男方生活，女儿胡璨未成年，随女方生活，男方每月补贴女儿生活费1000元；以女方名义领取的句容市开发区三里井房产证（句房产证开发区字第××号）证上标注的房子归女方和女儿所有，其他附房归男方所有，但使用权和维护权归女方，男女双方家人不得以任何理由干涉。 案外人胡璨向一审法院提交声明一份，言明：“我母亲董玲与我父亲胡定安于2016年离婚，协议约定我随母亲生活，因句房产证开发区字第××号产权人为董玲及我，现因我父亲胡定安个人原因涉及该房产权经济纠纷。本人认为，该产权归董玲和胡璨所有。与其他人无牵涉，贵院应按我国相关法律规定处理该纠纷，不可以执行我和母亲董玲的合法财产。” 另查明：2019年6月26日，江苏省句容市人民法院立案受理了董玲诉句容市不动产登记局不动产行政登记一案，案号为（2019）苏1183行初43号。董玲向法院提出诉讼请求：判令撤销句房权证开发区字第××号房屋所有权登记申请书中所有人情况，撤销胡定安为句房权证开发区字第××号权利人。江苏省句容市人民法院经审理后认为，董玲与胡定安对案涉不动产权属在没有法院生效裁判确认的前提下，对案涉不动产登记行为提起行政诉讼，不符合法律规定，该案不符合行政诉讼的受理条件，故裁定：驳回董玲的起诉。董玲不服一审法院作出的裁定，向江苏省镇江市中级人民法院提起上诉。江苏省镇江市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）苏11行终34号行政裁定：驳回上诉，维持原裁定。句容市不动产登记局在该案中向法院提交了案涉房屋不动产登记的申报材料，包含登记申请书、证明、句容县房屋四至墙界申报表、房屋产权登记现场查勘表、董玲的身份证及户口簿复印件、房屋所有权证存根、用地许可证、句容市个人住宅用地审批表、用地许可证存根，上述文件资料中显示的房屋权利人均为董玲一人，仅在登记申请书中记载申请人为“董玲、胡定安、胡铖、胡璨”四人，在《句容市个人住宅用地审批表》中填写家庭人口情况中表述为“董玲……户主胡定安……夫”上述资料中并未有胡定安的身份证复印件以及授权委托书。《房屋所有权证存根》上亦记载房屋的所有权人为“董玲”一人。 一审法院于2018年3月16日至句容市不动产登记局查询案涉房屋的产权信息时，句容市不动产登记局出具的查询结果显示权利人为“董玲”，有相应的身份证号记载，在附记一栏手写备注“共有人：胡定安”。该院于2018年7月18日、2019年5月8日再次至句容市不动产登记局查询案涉房屋不动产登记信息时，句容市不动产登记局出具的登记信息显示，案涉房屋的权利人显示为“董玲、胡定安”两人，其中董玲记载有身份证号，但胡定安的证件号并未有记载。经该院至句容市不动产登记中心调查得知，案涉房屋只有一本房屋产权证，产权证上的权利人只有董玲一人，但不动产登记簿显示案涉房屋为董玲、胡定安共同共有。 一审法院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产登记簿由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。根据句容市不动产登记局出具的不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋登记在董玲与胡定安名下。但案涉房屋的不动产权属证书记载的房屋产权人仅为董玲一人，该房屋的不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿记载不一致。根据《中华人民共和国物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。”第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第二十一条规定：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。”从该院调取的案涉房屋登记材料显示，案涉房屋不动产登记手续系胡定安代理董玲办理，但其提交的申请材料中并未有授权委托书，对于董玲当时的授权范围无法核实与查明。申请材料中关于房屋权属来源的资料中均显示权利人为董玲一人，仅在胡定安代签的申请表中提及申请人为“董玲、胡定安、胡铖、胡璨”四人，对于上述四人的申请，除了董玲之外并无其他人的房屋权属来源证明资料。即便如此，句容市不动产登记局亦未按此申请登记权利人为四人，而是在不动产登记簿中将权利人登记为“董玲、胡定安”，与此相矛盾的是在该单位留存的《房屋所有权证存根》上记载房屋的所有权人仍为“董玲”一人，致使董玲、胡定安领取不动产权属证书之后，一直认为该房屋的产权人仅为董玲一人而未能提出异议。句容市不动产登记局作为不动产登记部门，应当在审核申请资料后，依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。根据该院查明的事实，董玲在委托胡定安向句容市不动产登记局申请不动产登记时，并未提供证据证明房屋产权人为董玲、胡定安二人的情况下，句容市不动产登记局将房屋产权人登记为董玲、胡定安二人，却只向当事人颁发权利人仅为董玲一人的产权证书，两者相比较，可以认定不动产登记簿登记错误，本案案涉房屋的产权权属应按照不动产权属证书的记载即“产权人董玲”为准。 一审法院执行依据确定的债务人为胡定安，查封执行的是基于案涉不动产登记簿记载的权利人胡定安的房屋份额。如前所述，根据该院查明的事实，该不动产登记簿登记的信息有误，胡定安并非依法登记的不动产权利人。胡定安与董玲在该院查封案涉房产之前已经协议离婚，并约定被查封房产（房产证上载明的房屋范围）归董玲与其女儿胡璨所有。虽然案涉房产尚未变更登记为董玲及其女儿胡璨共同共有，但从董玲提交的房产证上仅记载权利人为董玲一人并无其他共有权人的信息来看，结合离婚协议中约定登记在董玲一人名下的房屋归属的表述，可以推出董玲并不知晓在句容市不动产登记局留存的不动产登记簿上还记载了共有权人为胡定安。胡定安与董玲离婚协议中约定登记在房屋产权证上记载的房屋归董玲和女儿胡璨所有，女儿胡璨因未成年与董玲共同生活，故董玲对于是否办理房屋所有权变更登记并无迫切性，其对于未及时办理房屋所有权转移登记没有过错，且胡璨亦向该院提出书面意见，表示与董玲意见一致，不同意执行案涉房屋。综上，被执行人胡定安并非案涉不动产的登记权利人，董玲作为不动产登记的权利人，其对房屋享有的所有权足以排除本案执行，董玲要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。 高嘉公司辩称离婚协议中仍有附房归胡定安所有，不能排除执行，对此，一审法院认为，离婚协议中所约定的附房并不在案涉房屋的权属登记范围，亦不在该院查封的不动产范围，故对高嘉公司的该项抗辩，该院不予采信。高嘉公司辩称案涉房屋在离婚协议中约定了分割说明属于董玲与胡定安的夫妻共同财产，对此，该院认为，夫妻离婚时可以协商对属于夫妻一方的财产进行分割，但不能据此倒推得出分割的财产属于夫妻共同财产的结论。如前所述，该院对案涉不动产的查封是基于不动产登记簿记载的权利人胡定安享有相应的共有权份额，并非基于对胡定安享有的夫妻共同财产份额的处置。在该院查封该不动产之前，董玲已与胡定安协议离婚，离婚协议约定案涉不动产归董玲和女儿胡璨所有，且一直登记在董玲一人名下。如高嘉公司有证据证明胡定安与董玲虚假离婚放弃财产或无偿转让财产的，可根据《合同法》第五十二条、第七十四条规定另行起诉，请求确认夫妻财产分割协议无效或者撤销该协议。综上，对高嘉公司的该项抗辩，该院不予采信。 判决：不得执行董玲名下位于江苏省句容市开发区井社（不动产证书号为025405552）的不动产。一审案件受理费11826元，由江苏高嘉建设工程有限公司承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦未提出异议，因此，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案据以执行的生效法律文书并未明确胡定安应偿还的债务系其与董玲夫妻共同债务。关于案涉房屋是否系夫妻共同财产，虽然董玲和胡定安在离婚协议中对案涉房屋进行了处置，但不能据此认定案涉房屋属于夫妻共同财产。根据一审法院查明的事实，虽然案涉房屋登记在董玲与胡定安名下，但句容市不动产登记局留存的《房屋所有权证存根》上记载的房屋所有权人为“董玲”一人，该单位颁发的案涉房屋的不动产权属证书记载的房屋产权人亦为董玲一人，故该不动产登记簿登记的信息有误，一审认定胡定安并非依法登记的案涉房屋权利人并无不当，案涉房屋应按照不动产权属证书载明的内容归属董玲，其权属可以排除本案执行。 综上所述，高嘉公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11826元，由江苏高嘉建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  迟红宁 审判员  陈树年 审判员  金 鑫 二〇二一年一月二十六日 书记员  李 好