江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4381号上诉人（原审被告）：宿迁市新益房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区阳光大厦S-01。法定代表人：曹福兵，公司总经理。委托诉讼代理人：蔡光旭，江苏冠文（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈进，男，1969年3月18日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：杜亚青，江苏义扬律师事务所律师。上诉人宿迁市新益房地产开发有限公司（以下简称新益公司）因与被上诉人陈进商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2020）苏1311民初1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新益公司向本院提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判。理由：1.向陈进借款的是曹福兵，而不是新益公司；2.91个车位抵偿6552000元，而不是650万元；3.开具发票应当以实际抵偿价格为依据，即应开具6552000元发票，而不是728万元的发票。被上诉人陈进二审辩称，曹福兵借款是用于新益公司项目开发的资金周转。新益公司是二人股东公司，另一股东曹阿杰对借款的事实清楚且未提出异议。一审判决正确，请二审予以维持。陈进向一审法院提出诉讼请求：1.要求新益公司立即开具宿豫区阳光一佰公寓小区二期51个地下车库（详见附表序号1-51）购房发票并交付陈进;2.判令新益公司给付陈进逾期交房违约金（以728万元为基数，按日万分之一点五自2016年1月1日计算至2017年12月14日）、逾期办证违约金（以408万元为基数，按日万分一点五自2017年12月14日之日起第91天算至实际办证之日止）,自愿撤回因无法及时开具发票造成的无法交易损失的主张;3.本案诉讼费、保全费由新益公司承担。一审法院认定事实：新益公司开发建设位于宿迁市宿豫区佰公寓，因资金周转需要，多次向陈进借款。款项到期后，新益公司无力偿还，经双方协商一致，陈进同意新益公司用其开发建设的阳光一佰公寓车位抵偿部分借款。2014年12月15日，陈进向某公司出具收据一份，载明：“今收到曹福兵还款陆佰伍拾伍万贰仟元整（6552000元），均是用阳光100贰期地下车位抵偿，合计玖拾壹个。收到人：陈进2014.12.1591个×8万=728万。优惠10%=6552000元。蔡绍君2014.12.15”。2014年12月22日，陈进（又称买受人）与新益公司（又称出卖人）签订商品房买卖合同共计91份，约定陈进购买新益公司开发建设的阳光一佰公寓地下车库合计91个（具体车库号、面积、单价、总价详见附表）。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。合同第九条约定，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。案涉工程取得《工程竣工验收备案表》的时间为2015年2月5日，新益公司将办理权属登记需要的资料向产权登记机关备案的时间为2015年5月22日。新益公司于2015年4月2日将案涉地下车库中的52-63、67-84、96-105合计40个地下车库的发票交付给陈进，剩余51个地下车库的发票至法庭辩论终结前仍未交付给陈进。陈进因向某公司主张交付发票及逾期交房、办证违约金未果，因而成讼。一审另查明，2017年5月24日，陈进向宿迁市宿城区人民法院提起诉讼，要求曹福兵、新益公司、案外人宿迁浙商名人俱乐部有限公司偿还借款本金413万元及利息，在该案审理过程中，曹福兵本人到庭，宿城区法院于2018年5月7日作出（2017）苏1302民初3885号一审民事判决书，后曹福兵不服一审裁判，向宿迁市中级人民法院提起上诉，后因曹福兵未按期预缴上诉费用，被宿迁中院裁定按自动撤回上诉处理。上述一审裁判文书已生效，该裁判文书中确认2014年12月15日以阳光一佰公寓地下车库91间抵偿650万元的事实。再查明，案涉91个地下车库实为地下车位，主要用途为停放车辆，并无门锁，陈进陈述以上述地下车库抵偿借款的目的是为了出售车库回拢资金，并非自行使用。2017年12月14日，陈进因案涉91个地下车库安装地锁与物业公司发生争执，后报警处理。又查明，陈进于2020年3月27日就本案向一审法院提起诉讼。根据陈进申请，一审法院于2020年3月6日依法作出（2020）苏1311财保58号民事裁定书，裁定查封新益公司名下位于宿城区宝龙城市广场2号地块23幢201室、301室、401室房屋三套，保全价值为100万元。后新益公司于2020年3月25日提出反担保申请，提供案外人曹涛名下银行存款100万元为本案担保，申请解除对上述房屋的查封。一审法院经审查认为新益公司申请符合法律规定，予以准许，一审法院于2020年3月25日依法作出（2020）苏1311财保58号之一民事裁定书，裁定解除对上述三套房屋的查封。一审法院认为,本案的争议焦点为：一、新益公司应否向陈进开具并交付51个地下车库的发票，如应开具，开具发票的数额是多少；二、新益公司是否存在逾期交房、逾期办证的违约行为，如存在，陈进主张的数额能否支持；三、陈进主张的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。关于第一争议焦点。出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。本案虽系“以地下车库抵债”，但陈进、新益公司双方就抵债的数额经对账清算已转化为已付购房款，并签订商品房买卖合同，建立了商品房买卖合同关系，应认定该商品房买卖合同合法有效，故新益公司应向陈进开具并交付销售不动产统一发票，因其中40个地下车库已开具并交付，故新益公司还应向陈进开具并交付剩余51个地下车库的销售不动产统一发票（车库号、金额详见附表序号1-51）。对于新益公司辩称只有提供发票的义务，并无主动递交给陈进发票的义务，应由陈进自己至新益公司处领取发票的意见，一审法院认为虽无法律明文规定要求新益公司应将发票主动递交给陈进，但新益公司至少应负有发票开具后及时通知陈进领取的义务，新益公司虽已开具发票但未通知陈进领取，新益公司仍应承担相应责任。对于新益公司认为发票开具金额应以陈进实际给付的6552000元为准的答辩意见，陈进不予认可。一审法院认为，本案应以双方签订的商品房买卖合同载明商品房总价为发票的开具金额，理由如下：一、陈进、新益公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且经房产部门备案，合法有效，双方应按合同履行，购房发票应与商品房买卖合同内容一致；二、根据新益公司提供的收据记载，地下车库总价本为728万元，因为双方协商优惠10%后，抵偿债务为6552000元，由此可见，对于地下车库总价为728万元是经双方确认的，与商品房买卖合同总价款能够相互印证；三、新益公司已按合同价款开具了91个地下车库中的87个车库发票。综上，以合同价款为开具发票的金额，符合双方的约定，对陈进该项主张，予以支持。关于第二争议焦点。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，案涉91个地下车库并无门锁，用途为停放车辆，与其他商品房有别，无“交钥匙”之说。陈进购买案涉91个地下车库的目的系为出售，并非自行使用，而陈进如出售地下车库必须先办理产权证，才能有业主购买，故新益公司开具并交付购房发票才能实现陈进的合同目的。对于其中陈进于2015年4月2日领取发票的40个地下车库（车库号为52-63、67-84、96-105），陈进可以在合同约定的备案时间前办理产权证并出售，其合同目的已经实现，利益并未受损，应视为已交付，故对其主张的该40个地下车库逾期交房违约金不予支持。对于剩余51个地下车库（车库号为1-51），截止法庭辩论终结前新益公司仍未将地下车库及发票交付给陈进，陈进有权根据合同约定向某公司主张逾期交房、办证违约金，陈进自愿要求逾期交房违约金自2016年1月1日起按日万分之一点五计算至安装地锁之日即2017年12月14日，符合合同约定，且系其对自身权利的处分，亦未加重新益公司应有负担，予以支持。对于陈进要求逾期办证违约金自2017年12月14日后第91天按日万分之一点五标准起算的主张，亦符合合同约定，予以支持，但对于陈进要求截止日期算至实际办证之日的主张，因办理房屋权属证书的义务主体为买受人，出卖人在完成初始登记并完成提供相应资料、履行告知义务后，出卖人的办证义务即已履行完毕。故为防止发生道德风险，对上述主张不予支持，逾期办证违约金的截止日期应计算至新益公司实际交付发票之日为宜。关于逾期交房、办证违约金的计算基数，根据合同约定应以已付房价款为基数，陈进主张已付房价款为728万元，新益公司辩称为6552000元，一审法院认为已付房价款应理解为实际已支付的款项更符合合同的本意，本案51个地下车库（车库号为1-51）双方约定的合同价款为408万元，根据陈进向某公司出具的收据内容，结合（2017）苏1302民初3885号民事判决书确认的事实，认定扣除优惠的10%即为实际支付款项3672000元（408万×90%）。综上，新益公司应给付陈进逾期交房违约金以3672000为基数，自2016年1月1日起按日万分之一点五标准计算至2017年12月14日、逾期办证违约金以3672000为基数，自2018年3月15日起按日万分之一点五标准计算至新益公司实际交付发票（车库号1-51）之日止。如交付发票日期不一致，各地下车库分别计算基数详见附表（合同总价×90%）。关于第三争议焦点。陈进主张逾期办证违约金自2018年3月15日起算，而陈进提起诉讼时间为2020年3月27日，根据民法总则诉讼时效为3年的规定，陈进主张的逾期办证违约金未超出诉讼时效。同时，根据陈进于2017年5月24日起诉新益公司借款纠纷、于2017年12月14日安装地锁的事实，结合新益公司提供的物业公司负责人证人证言（手机短信）说明的情况，可以证实陈进在其中40个地下车库发票交付后2016年起至2017年间，多次为出售案涉地下车库做准备，包括向业主发布出售公告、索要剩余车库发票等。另外，陈进抵偿地下车库目的是为了出售回拢资金，如其长期不主张权利，既不符合订立商品房买卖合同的订立目的，也有违常理。综上，本案陈进主张未超出诉讼时效。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、宿迁市新益房地产开发有限公司于判决生效后十日内开具案涉51个地下车库（附表地下车库号1-51）销售不动产统一发票并交付给陈进；二、宿迁市新益房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付陈进逾期交房违约金（以3672000为基数，自2016年1月1日起至2017年12月14日，按日万分之一点五标准计算）、逾期办证违约金【以3672000为基数，自2018年3月15日起至新益公司实际交付发票（附表地下车库号1-51）之日止，按日万分之一点五标准计算】。如交付发票日期不一致，各地下车库分别计算基数详见附表（合同总价×90%）；三、驳回陈进其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元、保全费5000元，合计18800元，由陈进负担3800元，宿迁市新益房地产开发有限公司负担15000元（陈进已预付，陈进同意新益公司履行时一并给付陈进）。双方当事人对一审查明的事实均无异议，二审予以确认。本院认为，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实，适用前款规定。新益公司一审中辩称“51个地下车库的购房发票”“应由陈进自己至新益公司处领取发票”“新益公司将案涉91个地下车库抵偿给陈进，抵偿金额为6552000元”，因双方在诉前已达成了以车位抵偿借款的协议且签订商品房买卖合同共计91份，新益公司的上述诉讼行为，属于其对应当履行抵偿协议、91份商品房买卖合同的事实的认可，二审应予以确认。现新益公司二审中又主张不应当履行该抵偿协议及91份商品房买卖合同，无法律依据，对该上诉请求，不予支持。关于新益公司应开具的商品房总价发票的金额问题。陈进、新益公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，已经房产部门备案，合法有效，双方应按合同履行且新益公司已按合同价款开具了91个地下车库中的87个车库发票，一审法院据此确认双方的真实意见表示为购房发票应与商品房买卖合同内容一致，应以合同价款为开具发票的金额正确，二审对此应予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。因陈进二审中未预缴上诉费用，按陈进自动撤回上诉处理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由宿迁市新益房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 徐 兵审判员 谢兆鹏审判员 沈 阳二〇二一年一月十五日书记员 许小璇