河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初18448号原告(反诉被告)：赵玉乐，女，汉族，1989年2月13日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托代理人：王聪亚，河南豫商律师事务所律师。委托代理人：孙懿凡，河南豫商律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：郑州御邦置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区经南三路与第八大街交汇处恒大绿洲综合楼。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托代理人：潘婷，该公司员工。委托代理人：邵奥利，该公司员工。原告(反诉被告)赵玉乐与被告(反诉原告)郑州御邦置业有限公司（以下简称御邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行合并审理。原告(反诉被告)赵玉乐及其委托代理人王聪亚,被告(反诉原告)御邦公司委托代理人邵奥利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵玉乐向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订房屋租赁合同并退还已支付首期租金19581元、保证金52216元、安装电量增容设备费用7000元，共计78797元；2、判令被告赔偿原告损失，合作经营费13万元、品牌使用费15000元、管理费8000元，共计153000元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年11月6日双方签订房屋租赁合同，赵玉乐于2018年8月20日支付首期租金19581元、保证金52216元。2019年赵玉乐为安装电量增容设备支付共7000元，为实现经营用途与河南非常道餐饮管理有限公司签订合作经营合同支付合作经营费、品牌使用费、管理费153000元。恒大广场迟迟不能开业，导致经营无法开展，为此经营损失一直扩大，截止今日恒大广场未有任何开业迹象，原告合同目的已无法实现，为避免损失进一步扩大，诉至本院。御邦公司辩称：双方签订房屋租赁合同合法有效，未附加任何限制条件，恒大广场开业情况与房屋租赁合同履行无关，原告装修后于2019年9月21日开业随即正常营业，未按时足额支付租金，未支付过物业费47915元和水电费22438.57元，严重违约，保证金不应返还；要求返还其支付的安装电量增容设备费用7000元及要求赔偿损失，于法无据。应当判决驳回其全部诉讼请求。反诉原告御邦公司向本院提出反诉请求：1.判令赵玉乐支付自2019年12月21日至合同解除之日的租金；2.本案反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：案涉合同租赁期为5年，自房屋实际交付之日起开始计算，反诉被告于2019年7月16日进场装修并于同年9月21日正式营业。合同签订至今，反诉被告仅支付首期租金19581元，剩余租金至今尚未支付，按照约定，租金暂计算至2020年10月21日为222245元。反诉被告赵玉乐针对反诉请求辩称，御邦公司恒大广场至今没有开业，商铺不具备正式经营条件，不具备收取房租的资格。广场未开业，没有客流，电、空调不能满足使用，消防不过关。御邦公司口头承诺其及全体商户，广场开业前免收租金。租赁合同约定本意不是从交付时计付租金。案渉租赁合同系御邦公司提供的格式模板。赵玉乐针对其诉讼请求及反诉答辩意见向本院提交证据有房屋租赁合同、收据、恒大广场照片、微信聊天记录、律师函邮寄单、合作经营合同、交易明细、证人证言等。御邦公司针对其反诉请求及本诉答辩意见向本院提交证据有房屋租赁合同、微信公众号文章截屏、微信聊天记录截屏、大众点评顾客评价截屏。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月20日，御邦公司向赵玉乐出具收据，载明：兹收到赵玉乐交来恒大广场三层商铺（6）号租赁保证金52216元，2018年10月1日至2018年12月31日租金19581元。2018年11月6日，出租人御邦公司（甲方）与承租人赵玉乐（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落在郑州市经开区经南三路与经开第七大街交汇处西南角[自定编号为恒大广场三层商铺（6）号]出租给乙方使用，房屋建筑面积为307.15平方米，甲方将该房屋出租给乙方作“餐饮”用途，主要经营白总管藤椒豆花鸡。租赁期限为5年，自2018年10月1日起至2023年9月30日止。租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日开始计算。具体租金如下：2018年10月1日-2019年1月31日租金额为6527元/月；2019年2月1日-2019年9月30日为26108元/月；2019年10月1日-2020年1月31日为6854元/月；2020年2月1日-2020年9月30日为27414元/月；2020年10月1日-2021年9月30日为28785元/月；2021年10月1日-2022年9月30日为30225元/月；2022年10月1日-2023年9月30日为31737元/月。合同签订当日，乙方应向甲方支付2018年10月1日至2018年12月31日的首期租金共19581元。其他租金均按三个月为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期末月28日前支付下一个交租期的租金，甲方收到金额租金后30天内向乙方提供相应的租金发票。合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁保证金52216元，在合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后以现金或转账的方式无息退还乙方。该房屋暂约定在2018年10月1日前交付使用。甲方有权根据工程进展情况调整交付日期，且无须因前述调整向乙方承担任何责任。因甲方原因调整交付日期的，自房屋实际交付之日起开始计算租赁期，房屋实际交付日期与合同约定的起租日不一致的，租赁期、租金计算周期自动相应提前或顺延。乙方同意按现状承租该房屋，工程改造及费用均由乙方负责承担。因乙方违约导致本合同提前解除的，租赁保证金不予退还。该合同乙方处有赵玉乐签字，甲方处有御邦公司加盖印章。据御邦公司提交白总管藤椒豆花鸡微信公众号发布的文章及大众点评截屏显示：白总管藤椒豆花鸡（恒大广场店）于2019年9月21日开业，现已歇业关闭，客户最后一次评价日期为2020年7月4日。庭审中，赵玉乐称，御邦公司于2019年7、8月份通知其装修，其自2019年10月左右试营业至2020年8月份，并于2020年8月底撤离案渉租赁房屋，御邦公司称其于2019年7月16日向赵玉乐交付商铺，赵玉乐于2019年9月21日装修完毕后开业，并于2020年9月底撤离案渉租赁房屋。本院于2020年12月30日对案渉租赁房屋勘验，赵玉乐所租房屋经营白总管藤椒豆花鸡，现已是空置状态，仅剩餐桌隔板。2020年10月14日，赵玉乐诉至本院。2020年11月18日，御邦公司提起反诉。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同应受法律保护。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，赵玉乐与御邦公司签订房屋租赁合同，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，并受法律保护。根据赵玉乐及御邦公司提供房屋租赁合同、收据、庭审笔录及双方当事人陈述等,可以认定赵玉乐在租赁期限届满前明确表示解除合同，根据其陈述“2020年8月底撤离租赁房屋”内容及御邦公司意见，本院确认2020年8月31日为解除合同日期，故赵玉乐要求解除双方签订房屋租赁合同，根据本院查明事实，予以支持。关于租金，自2019年10月1日计算至2020年8月31日为208864元（6527×4+26108×7），扣除已支付19581元，赵玉乐还应支付189283元，御邦公司主张超出部分不予支持。关于赵玉乐要求退还保证金52216元，因合同已解除，御邦公司继续占有该款项，于法无据，亦予以支持。关于赵玉乐要求御邦公司支付安装电量增容设备费用7000元、合作经营费13万元、品牌使用费15000元、管理费8000元，与合同约定“工程改造及费用均由赵玉乐负责承担”不一致，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认赵玉乐与郑州御邦置业有限公司签订房屋租赁合同于2020年8月31日解除；二、赵玉乐于本判决生效之日起十日内支付郑州御邦置业有限公司租金189283元；三、郑州御邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还赵玉乐保证金52216元；四、驳回赵玉乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4777元减半收取2388.5元，反诉案件受理费2317元，以上共计4705.5元，由赵玉乐负担3823.5元，郑州御邦置业有限公司负担882元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  苏占卿二〇二一年一月七日书记员  周红娜