天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终609号上诉人（原审被告）：李嘉怡，女，1987年4月20日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：张彪（系李嘉怡之夫），住天津市和平区。委托诉讼代理人：袁晓光，北京高朋（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京北大资源物业经营管理集团有限公司天津分公司，住所地天津市东丽区东丽湖度假区天津市东丽湖旅游开发总公司大楼内**。主要负责人：蓝航军，总经理。委托诉讼代理人：于海旺，天津得安律师事务所律师。上诉人李嘉怡因与被上诉人北京北大资源物业经营管理集团有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初10991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李嘉怡上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:1.一审法院认定涉案房屋于2019年5月2日交付上诉人与事实不符，上诉人于2019年5月2日收到入住通知单后现场验房，因房屋存在问题不符合收房条件，直至2020年5月上诉人才因急于用房在仍不符合收房条件的情形下实际收房，故一审法院对收房时间认定错误；2.一审庭审中被上诉人提交证据不足以证实其按照合同约定履行了物业服务，涉案房屋几乎没有物业服务；3.涉案房屋大厅漏水、屋顶坍塌被上诉人不进行维修，房屋中央空调始终漏水。北京北大资源物业经营管理集团有限公司天津分公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。北京北大资源物业经营管理集团有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1．请求依法判令被告给付原告自2019年5月2日至2020年5月31日物业服务费97257.29元；2．请求依法判令被告向原告支付自应交纳物业费之日开始至实际付清之日期间的违约金（暂计算至2020年8月10日违约金为13324.49元）；3．本案诉讼费用由被告承担。以上一、二项合计为110581.7元。一审法院认定事实：2015年7月16日，原告与被告所购买的三诚里26号楼109底商的开发建设单位天津博雅置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定原告为三诚里小区进行物业服务；写字楼及文化中心物业服务费，按建筑面积每月每平米10.65元，由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米4.24元，由业主交纳；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业服务费的万分之五比例交纳违约金。原告按照合同为上述小区进行了物业管理服务。被告（乙方）于2019年4月16号与开发商（甲方）签订购房协议约定，被告购买的三诚里小区26号楼109底商；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2019年5月15日将符合上述条件的商品房交付乙方使用；商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，交接房屋钥匙；甲方已向乙方明示备案的天津市前期物业服务合同及业主公约，乙方对该合同及公约相关内容予以书面确认，并承诺遵守。被告与开发商签订补充协议约定，买受人应在入住通知中确定的期限内办理入住手续，逾期不办理入住的，入住通知书中确定的入住日期的最后一日即为实际办理入住的时间，视为出卖人按约交付，该商品房的保修期开始计算，买受人应承担有关费用（包括不限于水费、电费、煤气费、暖气费、卫生费、物业管理费、有线电视费、违约金等）；买受人收到入住通知书后，应在入职通知书约定的期限内对本商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满前以书面形式提出，逾期不提出的视为同意接收本商品房；买受人非因商品房主体结构质量不合格或因严重质量问题致使买受人无法正常居住使用而拒绝接受商品房（拒绝办理入住手续）的，出卖人不承担延迟交付商品房的违约责任。该房屋建筑面积502.91平方米。开发商给被告邮寄入住通知单，邮件2019年5月2日15点32分他人收，该入住通知单载明：于2019年5月2日上午10时办理交房手续；特别提示，请您按照本入住通知及入住办理须知的要求及时前往办理交房手续，否则我司将按照与您签订的天津市商品买卖合同附件六补充协议第六条第二款的约定进行处理。2020年5月27日，被告与原告签订房屋验收单，房屋存在旋转门少钥匙、窗户玻璃破碎漏水、南侧护栏需拆除、墙体地面有开裂、尚未安装水表、没有中水、未安装室内报警设施等问题。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。被告与其购买房屋的开发商签订的商品房买卖协议及补充协议约定入住通知书中确定的入住日期的最后一日即为实际办理入住的时间，被告收到入住通知书后未在通知的时间办理入住手续，按照商品房买卖协议的约定房屋已于2019年5月2日交付给被告，被告应当承担该房屋交付后的物业费。原告与被告所购买房屋的开发商签订的《天津市住宅前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，合法有效，前期物业合同对被告有效。原告依据前期物业合同为三诚里小区包括被告所有的房屋进行物业服务，被告应当给付相应的物业费。关于房屋质量，被告辩称接到入住通知书后去验收房屋，发现房屋有质量问题，无法入住，没有接收，但被告未提供证据证明，2020年5月27日的房屋验收单证实房屋确实存在质量问题，但不是被告拒收房屋的理由。关于物业服务质量，原告依据前期物业合同为三诚里小区包括被告所有的房屋进行物业服务，原告的物业服务确实存在瑕疵，结合原告对被告的服务实际情况，对原告主张的物业服务费酌情减免20%，被告应给付原告2019年5月2日至2020年5月31日物业服务费77685元。原告主张的违约金，因被告并非恶意欠费，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：“一、本判决生效之日起10日内，被告李嘉怡给付原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司天津分公司自2019年5月2日至2020年5月31日物业服务费77685元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2512元，减半收取1256元，由原告北京北大资源物业经营管理集团有限公司天津分公司负担376元，由被告李嘉怡负担880元。”二审中，上诉人提交拍摄于2021年照片一组，本院经审查认为该组证据拍摄期间不属本案诉争期间内，与本案缺乏关联性，本案不予认定。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明事实，被上诉人与案外人天津博雅置业有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，被上诉人依约进行物业服务，上诉人应当按照《天津市住宅前期物业服务合同》约定支付物业服务费。上诉人主张涉案房屋实际于2020年5月实际收房，不应给付收房之前的物业费。就此本院认为，上诉人认可于2019年5月2日收到入住通知书并实际前往涉案房屋办理收房事宜，上诉人主张因房屋不符合收房条件未实际收房，就此未提供充分证据予以证实且该主张并非不支付物业费的合理抗辩。如上诉人认为因案外人交付房屋存在违约情形给上诉人造成损失的，上诉人可另行主张权利。上诉人主张被上诉人物业服务其他方面的质量问题，一审法院考虑物业服务实际情况酌情减免20%比例物业费，且未支持被上诉人主张的违约金，一审法院处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2511.63元，由上诉人李嘉怡负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇二〇二一年一月二十八日书记员  辛 璐