辽宁省锦州市太和区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0711执异7号案外人：王东阳，男，1992年7月3日生，汉族，住锦州滨海新区。申请执行人：崔玉杰，男，1955年1月16日生，汉族，住锦州市经济技术开发区。被执行人：崔鹏辉，男，1989年10月15日生，汉族，住锦州市经济技术开发区。被执行人：崔兴吾，男，1966年8月20日生，汉族，住锦州市经济技术开发区。被执行人：孙纯霞，女，1968年2月19日生，汉族，住锦州市经济技术开发区。本院在审理原告崔玉杰与被告崔鹏辉、崔兴吾、孙纯霞民间借贷纠纷一案中，因原告崔玉杰提出财产保全申请，本院作出（2020）辽0791财保26号民事裁定书，查封了位于锦州经济技术开发区旺海花园4号楼1单元11层44号房屋，案外人王东阳对该民事裁定书中查封标的书面提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，贵院在执行（2019）辽0791财保26号裁定书过程中，贵院错误查封了异议人的房屋，异议人依法提出本执行异议。一、贵院作出的（2019）辽0791财保26号裁定书，对异议人的财产进行查封却未通知异议人，作为财产权利人有提出异议的权利，贵院的执行程序违法。二、贵院执行案件对象明显错误。2016年11月3日，崔兴吾与孙纯霞出具赠与书一份，约定其二人将其共同所有的坐落于河北村、河西村面积为99㎡、117㎡的住房产权赠与长子崔鹏辉。河北村村委会及崔屯村村委会均在该份赠与书上加盖了村委会公章。2019年12月10日，异议人与崔鹏辉签订房屋买卖协议书，约定崔兴吾名下动迁房产，转给儿子崔鹏辉。崔鹏辉作为卖方将坐落于旺海花园4号楼1单元11层44号，面积100.88㎡的房屋出售给异议人。异议人分别于2019年12月10日、12月12日将购房定金、购房款全部支付给崔鹏辉。至此，异议人取得上述房屋的相关权利，是案涉房屋的实际使人，故贵院执行案件对象明显错误。三、异议人作为善意第三人，在购买上述房屋时，并无法院查封信息，又因上述房屋的权属已于2016年发生变化，且异议人与崔鹏辉之间的房屋买卖协议已经实际履行完毕，故贵院的查封效力不得对抗异议人，异议人据此向贵院提出对上述房屋解除查封，终止执行。请贵院支持异议人请求。申请执行人称，一、涉案的房屋买卖行为虚假，买卖行为无效。涉案房屋系动迁安置房，在房屋买卖合同中，崔鹏辉作为合同的出售方，在房屋出售时既无房屋的产权或是房屋产权的证明，也没有对出售房屋的占有或持有该房屋钥匙的权利凭证。异议人称其购买的房屋系崔兴吾动迁所得，此节有产权调换安置补充协议书为证，动迁房屋均在协议书中，该协议书是房屋的唯一证明。王东阳作为房屋的买受人，应当审查该房屋的产权证明，考察房屋占有情况，产权调换安置补充协议书中已明确写明被征收人为崔兴吾等三人，不应该也不能理解为该房屋的所有人为崔鹏辉。同时，在崔鹏辉与王东阳签订买卖合同时，崔鹏辉也无法证明占有此套房屋。所以，王东阳购买涉案房屋时，既无崔鹏辉对上述房屋的产权证明，也无崔鹏辉对上述房屋占有的事实。房屋买卖中，至少应当审查房屋的权属登记、房屋事实上的占有等情况，房屋买受人应当尽到最基本的审查义务，王东阳购房过程显然违背常理，其与崔鹏辉之间的买卖行为是虚假的，买卖行为无效。二、崔兴吾、孙纯霞与崔鹏辉之间赠与书的法律效力。１、崔兴吾、孙纯霞与崔鹏辉签订的赠与书，是三人之间的约定，仅对双方有约束力并不是产权转移的证明，根据法律规定，在未办理产权变更登记之前，赠与的财产依据需要办理登记买受手续的，应当办理有关手续，在未办理产权登记之前，产权是没有变更的。２、本案中涉案房屋是基于登记在崔兴吾、孙纯霞名下的房产动迁而产生的，绝不是因为该赠与书而产生的，确认动迁房屋的产权，应以被动迁的房屋登记为依据，固此涉案的房屋产权仍然在崔兴吾、孙纯霞名下。锦州市城市房屋拆迁管理办法第47条规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。所以动迁安置协议中增加了崔鹏辉，是无依据的，也是错误的。３、异议人在异议申请中所述，异议人依据赠与书购买了涉案房屋，显然是无事实和法律依据的。赠与书不是产权登记，也不是产权证明，该赠与书是否加盖村民委员会公章，不能代替产权登记的变更，村民委员会不是产权登记变更的机关，无权办理产权变更。所以王东阳在购买房屋时，是错误的或故意错误的向不具备产权登记人购买了房屋。４、赠与书签订后，崔兴吾一直在所赠房屋中生活居住，王东阳买房时，对此也是知情的。５、赠与书签订后，崔兴吾是附条件的赠与，其本人也可证实，必须先偿还崔兴吾所欠的债务，事实上，崔兴吾所欠债务，用于崔鹏辉在沈阳买房和设立超市，崔玉杰借款的实际使用人是崔鹏辉。崔鹏辉作为受赠人应当优先偿还债务。崔鹏辉将房屋出售的行为是恶意的。综上，王东阳作为买受人不审查房屋权属的情况，《产权调换安置补充协议》在崔兴吾、孙纯霞名下，崔鹏辉无房屋钥匙对房屋不存在占有的情况下，仅凭赠与协议，支付明显低于市场价格购买房屋，明显是恶意的，损害了我方的合法权益，其提出的执行异议不应支持，请求法院继续执行判决。被执行人崔鹏辉称，没有意见。被执行人崔兴吾、孙纯霞未到庭亦未提交书面意见。本院查明，2019年12月16日，申请执行人崔玉杰向本院申请财产保全，本院于2019年12月17日作出（2019）辽0791财保26号民事裁定书，查封了位于锦州经济技术开发区××花园××楼××单元××号房屋。后申请执行人崔玉杰向本院提起诉讼，本院受理后，于2020年7月3日作出（2020）辽0791民初89号民事判决书，判决崔兴吾、孙纯霞偿还崔玉杰借款及利息，崔鹏辉以实际取得动迁房屋价值为限承担连带偿还责任。2020年9月1日，申请执行人崔玉杰向本院申请执行。2020年9月15日，本院作出（2020）辽0711执1549号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2019年12月10日，王东阳与崔鹏辉签订房屋买卖居间服务合同，约定王东阳购买锦州经济技术开发区旺海花园5号楼2单元9层154号房屋、8号楼1单元26层104号房屋、4号楼1单元11层44号房屋。房款合计为363492元。同日，崔鹏辉为王东阳出具收条，载明已收到定金140000元。2019年12月12日，崔鹏辉为王东阳出具收条，载明收到购房全款363492元（包含定金140000元）。崔鹏辉将案涉房屋的选楼确认单交付给王东阳。案涉楼房因系动迁安置房，2020年10月办理入住，该楼房现无房屋所有权证。案外人提交的证明载明：崔兴吾、孙纯霞将位于龙栖湾街道河北村河西屯两处民房赠与崔鹏辉，崔鹏辉于2017年10月23日与滨海新区龙栖湾街道签订了房屋征收补偿安置协议书。2019年11月21日，崔鹏辉在锦州经济技术开发区国有土地上房屋征收办公室确定了9户安置楼源。本院认为，根据本案查明的事实，涉案房屋被本院查封前，案外人与被执行人崔鹏辉已签订协议，约定购买涉案楼房，并已交付全部购房款，且被执行人崔鹏辉已将选房确认单交付给案外人王东阳，案外人已享有了在动迁部门领取钥匙、接收房屋等权利。虽案涉房屋现阶段无法办理房屋所有权证，但因案涉房屋系动迁房屋，无法办理所有权证的过错不在于案外人。综上，案外人以其为案涉房屋权利人为由提出的异议主张符合法律规定的排除强制执行的情形，故对案外人的异议请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：中止对锦州经济技术开发区旺海花园4号楼1单元11层44号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  高 博审 判 员  张雪冬人民陪审员  常燕燕二〇二一年一月六日书 记 员  张 琳