河南省平顶山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫04执异6号案外人：牛彦伟，男，1982年10月10日出生，汉族，住山东省青岛市市**。案外人：闫晗，女，1988年11月10日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。以上二案外人共同委托诉讼代理人：焦志广，河南黎民律师事务所律师。以上二案外人共同委托诉讼代理人：宁坤，河南黎民律师事务所律师。申请执行人：平顶山卫东农村商业银行股份有限公司，住所地：河南省××矿工路××号院**楼。统一社会信用代码：91410400171768946B(1-1)。法定代表人：马国峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔进东，河南首位律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超南，河南首位律师事务所实习律师。被执行人：平顶山市百顺置业有限公司，住所地：河南省××**矿工路××号院。统一社会信用代码：91410400574956132F。法定代表人：马剑锋，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宣耀峰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱栋，男，该公司员工。本院在执行平顶山市卫东农村商业银行股份有限公司（以下简称卫东农商行）与河南百利制衣有限公司、平顶山市百顺置业有限公司（以下简称百顺置业公司）、河南省中牟中房置业有限公司、陈石头金融借款合同纠纷一案中，因被执行人未履行相关义务，本院于2020年9月26日作出（2020）豫04执145-1号执行裁定书，查封百顺置业公司所有的坐落于卫东区矿工路与诚朴路交叉口西南角瑞星花园的部分相关房产。案外人牛彦伟、闫晗对其中查封的1号楼2单元24层2405号房屋向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，并于2021年1月21日举行公开听证。现已审查终结。案外人牛彦伟、闫晗称,2017年5月3日，案外人与百顺置业公司签订商品房买卖合同一份，以877909元的价格购买其开发的瑞星花园1号楼2单元24层2405号房屋，建筑面积170.47平方米。合同签订后，案外人支付了全部购房款，该房屋双方已经交付完毕，案外人已经实际占有并入住。2020年9月26日，平顶山中院在执行卫东农商行与百顺置业公司金融借款纠纷一案中，将案外人合法所有的瑞星花园1号楼2单元24层2405号房屋予以查封。请求解除对该房屋的查封。申请执行人卫东农商行称，买受人对登记在房地产开发公司的商品房提出异议，有着严格的要求，具体到本案，在涉案房屋查封之前，房地产开发企业百顺置业公司即通过在建工程抵押形式向其他金融机构借款，并办理登记，故案外人与百顺置业公司签订的商品房买卖合同系无效合同。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定是为了保证房屋买受人的居住权，但在本案中，案外人未提供证据证明其购买的房屋系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，综上案外人的异议请求不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，请求驳回案外人的异议申请。被执行人百顺置业公司称，瑞星花园是原矿山机械厂及周边地区连片改造项目，项目由于拆迁问题分期规划开发，因前期项目完成部分验收后，存在较多历史遗留问题，导致业主未能如期办理房产证等相关事宜。目前，我公司正在积极处理前期遗留问题并组织完善竣工备案各类相关手续，在完成项目竣工备案后，我公司办理项目大证，将尽快为业主办理分户产权证。对案外人提出的理由予以认可，同意案外人的请求。本院查明，卫东农商行与河南百利制衣有限公司、百顺置业公司、河南省中牟中房置业有限公司、陈石头金融借款合同纠纷一案，本院依法作出（2020）豫04民初17号判决书，一、河南百利制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内起偿还卫东农商行借款本金3400万元并支付利息和逾期利息；二、百顺置业公司、河南省中牟中房置业有限公司、陈石头作为保证人对上述借款本金及利息、逾期利息承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后有权向河南百利制衣有限公司追偿；三、驳回卫东农商行的其他诉讼请求。该判决生效后，卫东农商行向本院申请强制执行。本院在执行卫东农商行申请执行河南百利制衣有限公司、百顺置业公司、河南省中牟中房置业有限公司、陈石头金融借款合同纠纷一案中，本院于2020年9月26日作出（2020）豫04执145-1号裁定书，查封百顺置业公司所有的坐落于卫东区矿工路与诚朴路交叉口西南角瑞星花园的下列房产：1号楼：2002、2003、2101、2102、2103、2104、2201、2204、2304、2305、2401、2405、2406、2408、2501、2505、2508、2601、2608、2704、2708、2801、2802、2803、2804、2807、2901、2904、2908、3006；102、103、202、203、204、404、502、503、802、1003、1004、1101、1102、1104、1201、1401、1405、1408、1504、1601、1604、1701、1702、1703、1704、1801、1802、1803、1901；3007、3008、3101、3102、3103、3104、3107、3108、3201、3206、3208、3301、3303、3306、3401、3403、3404、3405、3406、3407、3408；3号楼：101、201、108、208、3308、3408；6号楼：1904、2001、2103、2104、2101、2202、2203、2204、2201、2301、2303、2304、2401、2403、2404、2501、2601、2602、2603、2701、2704、2801、2803、2804、2901、2902、2903、2904、3002、3004、3101、3103、3104、3201、3302、3402、3303、3403；103、203、301、304、401、403、404、501、504、601、604、702、703、704、801、901、904、1001、1004、1101、1103、1104、1201、1204、1301、1302、1303、1304、1401、1403、1404、1501、1503、1504、1601、1603、1604、1701、1703、1704、1801、1802、1803、1804、1901、1902（含争议房产）。案外人牛彦伟、闫晗对其中涉案的1号楼2单元24层2405号房屋向本院提出书面异议。另查明，2017年5月3日，案外人牛彦伟、闫晗与百顺置业公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：牛彦伟、闫晗以877909元购买百顺置业公司开发的瑞星花园1号楼2单元24层2405号房屋，买受人应于2016年12月12日前支付首付款447909元整，剩余房款430000元整由买受人向银行申请贷款解决。2016年11月11日，牛彦伟、闫晗通过银行转账方式向百顺置业公司支付购房款325974元，通过现金方式向百顺置业公司支付购房款70000元，百顺置业公司向牛彦伟出具收到397974元购房款的收据，2016年12月10日，通过银行转账方式向百顺公司支付购房款30000元，2016年12月12日，通过银行转账方式向百顺公司支付购房款19935元。2017年8月9日，通过向银行贷款的方式向百顺置业公司支付430000元。2017年4月26日，平顶山市房屋维修资金管理中心证明牛彦伟缴纳住房维修资金13207元。平顶山市五星花园物业服务有限公司出具收款收据证明牛彦伟缴纳了2017年度至2020年度的物业费。再查明，案外人牛彦伟、闫晗前期预购买房屋为1号楼东单元23层南户，房屋面积130.47平方米。后将上述房屋调整为面积170.47平方米的1号楼2单元24层2405号房屋，2017年5月3日重新签订商品房买卖合同。上述事实，有相关执行裁定、商品房买卖合同、商品房网签备案信息查询表、河南省增值税普通发票、借记卡账户历史明细清单、第二代集中作业平台客户账回单、河南省住房专项维修资金专用票据、物业费收据、闫晗出具的情况说明、关于瑞星花园小区未能如期办理房产证的情况说明、听证笔录等证据在卷佐证。本院认为，案外人牛彦伟、闫晗提交的证据足以证明在本院查封该涉案房屋之前其已与百顺置业公司签订了房屋买卖合同，全额支付了购房款，并办理了合同备案登记手续，现已实际占有使用了该涉案房屋，该房屋虽未能办理过户登记手续，但非案外人牛彦伟、闫晗自身原因造成，对此，案外人牛彦伟、闫晗没有过错。综上，案外人牛彦伟、闫晗提供的证据足以阻却执行，其提出的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于卫东区矿工路与诚朴路交叉口西南角瑞星花园1号楼2单元24层2405号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  魏艳丽审判员  郭国会审判员  李 刚二〇二一年一月二十七日法官助理刘自平书记员柴秋艳附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。