上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10351号上诉人(原审原告)：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，男。被上诉人(原审被告)：易居臣信房地产经纪(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：左琼，总经理。委托诉讼代理人：徐恺迎，北京安杰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹，北京安杰(上海)律师事务所律师。上诉人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业公司”)因与被上诉人易居臣信房地产经纪(上海)有限公司(以下简称“易居臣信公司”)委托合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初15555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中原物业公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或者改判支持中原物业公司的一审全部诉请；2．案件诉讼费用全部由易居臣信公司负担。事实和理由：一、在《项目启动确认函》中，易居臣信公司明确“何海鸣”为其指定的客户确认人，具有确认客户归属的权利。何海鸣作为易居臣信公司的员工和对接人，参与了整个项目的销售过程，其签署的《成交清单》(签约清单)对易居臣信公司具有约束力，起到了确认客户的作用。二、《合作规则备忘录》规定最终结算时，中原物业公司需向易居臣信公司提供《客户带看单》复印件，并未要求提供原件。一审法院认为中原物业公司需提供客户带看单原件作为结佣的审批附件属于认定错误。三、《联动成交确认函》系易居臣信公司的关联公司“上海乐荣信息技术有限公司”(以下简称“乐荣公司”)向开发商主张佣金时提供，该确认函中包含上海市青浦区大盈浦路1500弄5幢602室房屋(以下简称“系争房屋”)，说明易居臣信公司也认为应当向中原物业公司结算佣金，一审法院以该确认函未经开发商盖章确认，进而认为不应结佣系认定错误。综上，请求二审支持其上诉请求。被上诉人易居臣信公司答辩称，不同意中原物业公司的上诉请求。何海鸣没有代表易居臣信公司确认客户归属即结佣事宜，其权限仅为在现场确认客户是由哪家中介带看，无权确认客户是否为有效客户、房屋是否成交等事项。易居臣信公司与中原物业公司签署的《补充协议》明确约定，结佣时中原物业公司应提供客户带看确认单原件作为审批附件，对此一审法院认定正确。中原物业公司提交的《联动成交确认函》未经开发商盖章确认，且系争房屋的成交时间超过了中原物业公司的带看保护期，最终未被开发商确认归属于中原物业公司。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中原物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1．易居臣信公司支付中原物业公司代理销售系争房屋的佣金人民币(以下币种均为人民币)75，147元及利息损失［以75，147元为本金，自2017年11月21日起算至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付］；2．诉讼费由易居臣信公司承担。一审法院认定事实：系争房屋所在的本市青浦区大盈浦路1500弄“融信铂爵”楼盘系案外人上海恺居房地产开发有限公司(以下简称“恺居公司”)建造开发的房地产项目，易居臣信公司作为中介方参与该楼盘销售工作。2017年，易居臣信公司(甲方)与中原物业公司(乙方)签署《合作协议》一份，约定甲方为“融信铂爵”项目的发展商提供服务，乙方为甲方开展所述服务提供协助，合作期限为2017年6月1日至2017年8月31日，甲方根据该协议约定向乙方支付联动服务费。联动服务费为1-7套成交总价的1.7％，8套(含)以上成交总价1.9％并补足之前。双方约定，由甲方指定阳光联动支付平台，于发展商出具《项目成交确认函》(即发展商确认客户明细)且收到乙方出具的相应金额发票后60日内，将由乙方介绍成功的房屋对应的乙方应收取的联动服务费从发展商已向甲方支付的服务费中直接划转至乙方账户。介绍成功的房屋是指，乙方介绍的客户(客户名单由甲乙双方及项目开发商共同确认)与发展商签订销售(预售或现售)合同。之后，上述甲、乙双方还签署《补充协议》一份，在《合作协议》中的“介绍成功的房屋是指，乙方介绍的客户(客户名单由甲乙双方及项目开发商共同确认)与发展商签订销售(预售或现售)合同”条款后增加了“且买受人已向开发商支付完首付款的情况下，需提供联动成交明细表，报备截屏，客户带看确认单，购房合同原件作为审批附件(客户带看确认单客户签名须与购房合同签名一致)”的约定。一审另查明，2018年8月20日，中原物业公司曾将易居臣信公司诉至上海市静安区人民法院，要求易居臣信公司支付包括系争房屋在内的3套房屋的佣金及逾期付款违约金［案号：(2018)沪0106民初31580号］。该案中，上海市静安区人民法院依法追加恺居公司作为第三人参加诉讼。恺居公司在审理中表示，中原物业公司居间成功的条件包括提供报备截屏、中介结佣明细表、购房合同等结算材料原件，《客户带看确认单》只能确认该客户是该中介带看的，结佣时其会再次进行后台筛查，且易居臣信公司还要提供销售明细表给其审核。其支付服务费给易居臣信公司后，易居臣信公司再与中原物业公司结佣。中原物业公司没有系争房屋带看确认单原件，且带看超过30天保护期(即客户在带看之后的30天内至少应签订认购书，或者已被其认定为中原物业公司所属客户在合作期终止后30天内签约)，不符合结佣条件，所以其未结算过佣金。该案审理中，中原物业公司因需调整诉请并补证，向法院申请撤诉获准。一审审理中，关于客户确认规则及结佣流程。中原物业公司表示，《合作协议》及《补充协议》等约定其实都是形式要件，易居臣信公司和开发商签署《客户确认单》即代表认可该客户为其居间成功。其在结佣时会向易居臣信公司指定的负责人何海鸣出具签约清单，何海鸣有权确认客户名单并结佣，故何海鸣签字确认后，易居臣信公司即应支付佣金。为此，其向一审法院提供：1．《客户确认单》《商品房认购书》《上海市商品房预售合同》复印件一组，显示系争房屋报备时间为2017年6月19日19时45分，客户来源公司为中原地产，到访时间为11时42分，开发商确认栏有签名，旁边空白处有“何海鸣”签名字样；购房人于2017年11月20日与恺居公司签署预售合同，总房款为3，955，081元。中原物业公司称，其在递交结佣材料时将《客户确认单》原件交给了易居臣信公司，易居臣信公司认可系争房屋是其成交的，所以没有退还原件。2．案外人乐荣公司(易居臣信公司的关联公司)盖章的《联动成交确认函》复印件一份(恺居公司未盖章确认)，其上显示乐荣公司在2017年6月1日至2017年8月31日合作期内共计成交25套，其中包含系争房屋，置业顾问为中原物业公司。3．《项目启动确认函》及《上海中原融信铂爵项目7、8月份签约清单》各一份，其中确认函载明，“甲方或者甲方指定的客户确认人(姓名：何海鸣，……签名样式……)”，落款处有易居臣信公司合同专用章；签约清单上载明系争房屋佣金金额为75，147元，下方有“何海鸣”签名字样。对此，易居臣信公司表示，《客户确认单》不是原件，《联动成交确认函》上没有恺居公司盖章，均不认可真实性；《商品房认购书》《上海市商品房预售合同》均不是其签署的，不发表意见；《项目启动确认函》上的合同章看起来是其公司的；签约清单上的签字可能是何海鸣签的。但何海鸣作为“客户确认人”，其签字仅能说明该客户在该时间点到现场，无权决定结佣事宜。若仅凭《客户确认单》就能确认居间成功，那么其根本无法确认客户是否报备、是否有其他中介截客、何时签约等问题。因现场无法筛查，所以需要后台核实。双方签署的《合作协议》中有备忘录作为附件，约定了客户界定规则。结算时，客户名单必须经其与中原物业公司、开发商三方共同确认，中原物业公司还应提供成交明细供开发商确认。为此，其提供：1．其作为甲方与中原物业公司(乙方)签署的《合作规则备忘录》一份，载明“若某客户界定为乙方推介客户，则需满足a)乙方推介的所有客户第一次到甲方现场参观前，乙方必须提前至30分钟通过“乐居上海联动”微信公众号进行客户预约……b)乙方须在24小时内陪同预约成功客户到案场，将甲方提供版本的《客户带看单》交于甲方指定联系人进行确认，甲方指定联系人需在客户确认地点当场签字确认；c)报备保护期24小时，带看保护期30天；d)……最终结算时，乙方需向甲方提供《客户带看单》复印件(原件备查，一式三联，甲方、乙方、项目开发商各执一联，经甲方、项目开发商共同确认客户归属乙方，乙方可向甲方确认结算)；甲方指定联系人何海鸣，变更联系人的，应于变更前书面通知乙方；同时满足前述所列各项条件的客户与开发商签订预(出)售合同后，则甲方应向乙方支付服务费，否则将不认为此客户系乙方客户。”易居臣信公司表示，“带看保护期”是指自带看日至成交日(支付大定或签署网签合同)不超过30天，这是行业惯例。2．《联动成交确认函》一份，载明乐荣公司在2017年6月1日至2017年8月31日合作期内共计成交12套，不包含系争房屋。该函落款处有恺居公司、乐荣公司公章。中原物业公司表示，对该两份证据真实性无异议，但该备忘录不是附件，没有骑缝章，其他项目也有备忘录，易居臣信公司可能是从其他项目中拿来的。双方权利义务应以正式合同为准，只要其有《客户确认单》、客户签订房屋买卖合同即代表居间成功。带看保护期是指在合作期限的基础上延长30天。易居臣信公司提供的《联动成交确认函》与其提供的是一致的，说明易居臣信公司曾就系争房屋向开发商申请结佣，开发商没有结佣不能成为易居臣信公司不结佣的理由。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据双方《合作协议》及《补充协议》的约定，结算佣金时，中原物业公司需提供客户带看确认单原件作为审批附件，且客户名单应由其与易居臣信公司、恺居公司三方共同确认。现易居臣信公司、恺居公司对该客户均未予以确认，中原物业公司主张何海鸣为易居臣信公司指定的客户确认人，有权确认客户，且其已将何海鸣签字的《客户确认单》原件交给了易居臣信公司，《上海中原融信铂爵项目7、8月份签约清单》上也有何海鸣签字，所以易居臣信公司理应支付佣金。但易居臣信公司对此表示不予认可并说明了理由，从中原物业公司提供的《项目启动确认函》中关于“客户确认人”的约定及易居臣信公司提供的《合作规则备忘录》中关于“客户联系人”的约定来看，法院认为中原物业公司未能进一步提供充分证据证明何海鸣有权代表易居臣信公司确认客户的归属，即结佣事宜，且无法提供《客户确认单》原件，其提供的《联动成交确认函》亦未经恺居公司盖章确认。综上，一审法院对其主张难以采纳。一审法院判决：驳回上海中原物业顾问有限公司的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，中原物业公司与易居臣信公司签订的《合作协议》与《补偿协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。中原物业公司上诉认为，何海鸣作为易居臣信公司指定的客户确认人，具有确认客户归属的权利。客户带看单原件不应作为结佣的审批附件。乐荣公司盖章的《联动成交确认函》中包含本案系争房屋，说明易居臣信公司也认为应当向中原物业公司结算佣金。但双方在《合作协议》与《补偿协议》中明确约定，客户名单应由中原物业公司、易居臣信公司与开发商恺居公司三方共同确认，且需提供联动成交明细表、报备截图，客户带看确认单，购房合同原件等作为审批附件。中原物业公司未举证证明其提供的材料符合上述约定，其提交的《联动成交确认函》未经恺居公司盖章确认，且恺居公司在(2018)沪0106民初31580号一案中明确表示，因中原物业公司没有系争房屋带看确认单原件，且带看超过30天保护期，不符合结佣条件。故中原物业公司的上诉请求，本院难以支持。综上所述，中原物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1678元，由上诉人上海中原物业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 周刘金审 判 员 王 伟二〇二一年一月四日法官助理 张文如书 记 员 高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……