文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终1977号上诉人(原审被告）：重庆御碧物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三街****，统一社会信用代码91500107304886808E。法定代表人：杜康伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭兵，重庆乐扬律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：林百花，女，1974年10月5日出生，汉族，城镇居民，住福建省厦门市。被上诉人(原审原告）：潘朝林，男，2006年1月4日出生，汉族，城镇居民，住福建省厦门市。法定代理人：林百花（潘朝林之母），女，1974年10月5日出生，汉族，城镇居民，住福建省厦门市。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓作奎，重庆市北碚区偏岩法律服务所法律工作者。上诉人重庆御碧物业管理有限公司因与被上诉人林百花、潘朝林房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人重庆御碧物业管理有限公司的委托诉讼代理人谭兵，被上诉人林百花、潘朝林的共同委托诉讼代理人邓作奎到庭参加了诉讼(询问）。本案现已审理终结。重庆御碧物业管理有限公司上诉请求：1、撤销重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初2305号民事判决，改判驳回林百花、潘朝林对其公司提出的全部诉讼请求；2、该案一、二审诉讼费由被上诉人林百花、潘朝林负担。主要的事实和理由是：1、新型冠状病毒肺炎疫情对案涉《房屋租赁合同》的履行具有重大影响，不能实现合同目的，其公司依据重庆市高级人民法院《关于审理新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答》第一条第二项（二）款规定解除合同具有法律依据。2、其公司解除合同的行为具有合同约定的依据。案涉《房屋租赁合同》第十条约定：凡因发生严重自然灾害、战争，租赁物业因社会公共利益或城市建设需要被依法征用，或其他不能预见的，其发生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用书面方式通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免责。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。3、其公司要求免除2月至5月8日前的部分租金并无不当。被上诉人林百花、潘朝林辩称，1、双方签订的《房屋租赁合同》是双方当时的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，并且其也按照合同约定履行了自己的付款义务，重庆御碧物业管理有限公司在疫情没有爆发之前，已经履行了支付租金的义务，双方签订的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。2、对于疫情期间是否应当解除租赁合同的问题，其认为自己所持有的房屋是私有财产，重庆御碧物业管理有限公司将其房屋租赁后，用于运营。如果疫情期间单方解除合同，对另一方是不公平的，不能得到法律的支持。重庆御碧物业管理有限公司在2020年5月8日没有征得其同意的情况下，单方以信件的形式发出解除合同的函件，不对其产生法律效力。重庆御碧物业管理有限公司提出全部免租，必须要有法律的明确规定。其的房屋是私有财产，不是国有资产，重庆御碧物业管理有限公司提出的法律条文对其不产生效力。一审判决认定的事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，重庆御碧物业管理有限公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。林百花、潘朝林向一审法院起诉请求：1、判决重庆御碧物业管理有限公司支付其房屋租金6972.75元及违约金55350元；2、该案的诉讼费由重庆御碧物业管理有限公司承担。一审法院认定事实：林百花、潘朝林（出租人，甲方）与重庆御碧物业管理有限公司（承租人，乙方）于2015年签订了《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定林百花、潘朝林将位于重庆市武隆区仙女山街道XX路X号15幢3-16的房屋租赁给重庆御碧物业管理有限公司用于酒店经营，并就租赁期间、租金标准、租金支付方式、权利和义务、违约责任等进行了约定。重庆御碧物业管理有限公司接受房屋后委托重庆途家置业顾问有限公司进行经营。《合同》第三条租赁期限载明：“房屋租赁期限为2015年8月1日起至2020年7月31日止（共计5年）。”《合同》第五条租金及支付方式载明：“1、本合同期内，乙方向甲方支付的租金标准￥：1537.5元/月（大写：壹仟伍佰叁拾柒元伍角），即：￥：18450元/年（大写：壹万捌仟肆佰伍拾元正）；租赁期内，该租金为固定的，未经双方协商一致，不得调整……2、支付方式：甲方指定下述银行账户作为本合同租金的收取账户，由乙方将租金打入该银行账户，各期租金支付日期：每季度末的前10日内……”《合同》第十条合同解除载明：“1、凡因发生严重自然灾害、战争，租赁物业因社会公共利益或城市建设需要被依法征用，或其他不能预见的，其发生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用书面方式通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免责。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋：2.1不正当理由不按照约定支付租金达90日的，2.2擅自拆改动或破坏房屋主体结构的……”。《合同》第十一条违约责任载明：“1.乙方有第十条第二款第1项约定情形的，每日按应付租金的0.03%向甲方支付违约金……3、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按本合同约定的总租金金额的60%向甲方支付租金,并赔偿给甲方所造成的全部损失。”《合同》签订后，林百花、潘朝林按约将房屋交付重庆御碧物业管理有限公司使用，重庆御碧物业管理有限公司按约足额向林百花、潘朝林支付租金至2020年1月。后重庆御碧物业管理有限公司在未与林百花、潘朝林协商一致的情况下减半支付了2020年2月、3月、4月的租金，又于2020年5月9日向林百花、潘朝林发出《解除租赁合同通知书》，载明：“敬致林百花、潘朝林业主：从2019年12月新冠病毒疫情爆发以来，在全国乃至全世界的共同努力下，虽然国际疫情越加严重，国内疫情还没有完全解除，但国内疫情已经得到有效控制，介于这次疫情特别重大影响，以及结合本项目酒店的实际情况，我司商请希望给予疫情期间减免租金，即从2020年2月1日至2020年4月30日，此期间租金减半，恳请理解为感。鉴于双方之间的房屋租赁合同将于2020年7月30日到期，而疫情影响本租赁项目尚不知何时结束，为避免双方不必要之损失，本公司无奈告知从2020年5月8日起正式解除双方于2015年6月6日签订的《房屋租赁合同》，并请您在2020年5月15日前，来我司办理解除《房屋租赁合同》及房屋交接手续……”，林百花、潘朝林于2020年5月10日收到《解除租赁合同通知书》。一审法院认为，林百花、潘朝林与重庆御碧物业管理有限公司于2015年签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在自愿的基础上达成的协议，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定和社会公序良俗，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。双方签订房屋租赁合同后，林百花、潘朝林已按约将房屋交付重庆御碧物业管理有限公司使用，重庆御碧物业管理有限公司也应按合同约定履行支付租金的义务。根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同；约定的解除条件成就时，解除权人也可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的的，合同一方也可以解除合同。该案中，双方当事人对合同的解除尚未协商一致。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六项第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，虽双方约定因不可抗力导致不能履行合同可解除合同，新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，但疫情及对应管控措施只是暂时导致重庆御碧物业管理有限公司履行合同困难，双方可以通过协商对合同价款数额、履行期限等进行变更，尚未达到致使不能实现合同目的的解除条件。该案在审理过程中，依法调解未果。另根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”和第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，本案中，重庆御碧物业管理有限公司负担的是金钱债务，不存在履行不能，且并非法律规定的除外情形。综上，重庆御碧物业管理有限公司不享有约定和法定解除权，《房屋租赁合同》未因此而解除，故重庆御碧物业管理有限公司应当继续按合同约定支付租金。重庆御碧物业管理有限公司租赁房屋的目的是用于酒店经营，且租赁房屋位于武隆区仙女山街道，是国家AAAAA级风景区所在地，酒店经营与旅游业息息相关，鉴于疫情及管控措施对经济社会产生的影响，当事人应秉持诚实信用和公平原则共担风险、共渡难关。故该院对2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，酌情按合同约定数额的50%予以支持；对2020年5月1日至2020年7月31日的租金，重庆御碧物业管理有限公司应当按照合同约定全额支付。重庆御碧物业管理有限公司已于2020年5月实际支付了2020年2月1日至2020年4月30日期间50%的租金，无需再支付该期间剩余的租金；但应按约支付2020年5月1日至2020年7月31日的租金4612.5元（1537.5元/月×3月）。关于违约金的问题。重庆御碧物业管理有限公司未与林百花、潘朝林协商一致，在不符合法定和约定解除条件的情况下发出《解除租赁合同通知书》通知林百花、潘朝林于2020年5月8日起正式解除合同并不再支付之后的租金的行为，系违反合同约定。合同约定的租赁期限已于2020年7月31日届满，重庆御碧物业管理有限公司违约情节比较轻微，结合双方履行合同的实际情况和疫情及管控措施带来的影响，应允许重庆御碧物业管理有限公司适当延期支付租金，该院对林百花、潘朝林违约金的诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：1、重庆御碧物业管理有限公司于该判决生效之日起五日内支付林百花、潘朝林租金4612.5元；2、驳回林百花、潘朝林的其余诉讼请求。如果重庆御碧物业管理有限公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费1358.06元，减半收取679.03元（林百花、潘朝林已预交），由林百花、潘朝林负担628.78元，重庆御碧物业管理有限公司负担50.25元。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，双方当事人在二审中争议的主要焦点为：1、案涉《房屋租赁合同》是否符合解除条件；2、重庆御碧物业管理有限公司要求免除2020年2月至5月8日前的部分租金是否正确。林百花、潘朝林与重庆御碧物业管理有限公司经协商签订的《房屋租赁合同》虽然约定了因不可抗力导致不能履行合同的，可解除合同，但目前的新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，疫情的现状和政府有关部门对该疫情采取的管控措施只是暂时导致重庆御碧物业管理有限公司履行合同困难，双方当事人可以通过协商的办法来对原合同约定的价款数额、履行期限等进行协商变更，尚未达到致使不能实现合同目的的解除条件；而一审法院在审理该案时又依法做了双方当事人的调解工作。从本案现有的证据来看，案涉的《房屋租赁合同》又不具备其他法定可以解除的情形。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”的规定。一审法院结合该案的实际情况，确定案涉《房屋租赁合同》不符合法定和约定的解除条件是正确的，并无不当。鉴于重庆御碧物业管理有限公司租赁案涉房屋的目的是用于酒店经营，该租赁房屋位于国家AAAAA级风景区所在地，酒店经营与旅游业息息相关，考虑疫情及管控措施对经济社会产生的影响，一审法院结合该案的具体情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六项第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”之规定，酌情确定重庆御碧物业管理有限公司在实际支付了2020年2月1日至2020年4月30日期间50%的租金的基础上，不再支付该期间剩余50%的租金，后林百花、潘朝林对此也无异议，是正确的。但重庆御碧物业管理有限公司又要求免除2020年2月至5月8日前的部分租金，因无双方合同的约定和相应的法律规定，而林百花、潘朝林又坚持不予认可。从本案现有的证据来看，缺乏足够、充分的事实根据和法律依据，依法不予支持。一审判决认定该案其他无争议的事实，本院二审依法予以确认。综上，重庆御碧物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定的主要事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件诉讼费50元，由上诉人重庆御碧物业管理有限公司负担（重庆御碧物业管理有限公司多预缴的二审案件受理费629元由本院直接予以退回）。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 张 斌审 判 员 陈胜友二〇二一年一月四日法官助理 杨丽彦书 记 员 尹 童