江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终11231号 上诉人（原审被告）：苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城经济开发区永昌泾大道**漕湖大厦**。 法定代表人：陆林芬，执行董事。 委托诉讼代理人：汤敏，江苏竹辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡明，江苏竹辉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱介林，男，1969年7月10日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 上诉人苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司因与被上诉人朱介林房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2020）苏0507民初2960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法适用独任制进行了书面审理。本案现已审理终结。 苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司的上诉请求：撤销原审判决，改判我公司无需承担任何赔偿责任。事实和理由：1、被上诉人朱介林未经我公司同意，擅自进行装饰装修所产生的费用应当由其自行承担。根据我公司和万隆物流公司签订的《房屋租赁合同》第5条，租赁期间承租方不得擅自改变房屋结构、用途，因业务或者而其他原因需要改建、装修房屋的，须征得出租方同意，并经城建规划部门批准，办理有关手续。被上诉人朱介林擅自进行装饰装修，违反了合同约定和司法解释的规定。2、原审法院仅仅根据朱介林自行制作的物品价格明细表和照片，即认定其物品损失为10万元具有随意性和主观性。被上诉人朱介林在一审中并未提供采购合同、发票、付款凭证等证据，不能证明租赁房屋内存在物品的种类和数量。我方已经多次通知朱介林限期搬离，并告知其逾期搬离的法律后果，已经尽到了通知和提醒的义务，不应当承担任何赔偿责任。3、原审判决认定我公司应当对涉案房屋内的物品另行保管，并向朱介林主张保管费，明显违背市场经济规律。室内物品已经使用多年几乎没有价值，再要求我方保管和支付高额保管费用不具有可操作性，也不符合经济原则。 朱介林二审中未作答辩。 朱介林向一审法院起诉请求：判令原审被告赔偿其经济损失283500元。本案诉讼费用由原审被告承担。 原审法院经审理查明：原审法院已生效的（2017）苏0507民初5279号民事判决书载明： 2013年11月29日，苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司[下称企业服务管理公司（出租方）]与万隆物流公司（承租方）签订《房屋租赁合同》（下称合同一）一份，约定：承租方向出租方租赁座落于苏州市相城区房屋，用途为员工宿舍，包括宿舍30间、车库6间，租赁期限为2013年12月1日至2014年11月30日，月租金19200元（宿舍600元/月/间，车库200元/月/间），租赁期总租金230400元，付款方式为每季度前一个星期支付57600元。生活水、电费由承租方承担；相应消防水费由承租方承担；承租方支付38400元押金在出租方处，租期到期后经双方验收合格后，全额返还给承租方。该合同另对其他事宜作了相应约定，并由双方盖章确认。 又查，2017年7月31日，朱介林出具承诺书一份，载明：本人朱介林（身份证号）承认，自2015年1月1日起至2017年6月30日止占有使用相城区泰元家园76幢职工宿舍楼。就上述期间的泰元家园76幢房屋使用费，本人承诺愿意向企业服务管理公司支付叁拾伍万元。含伍万保证金。 再查，2017年8月7日，苏州相城经济开发区房地产开发有限公司（出租方，下称相城房地产公司）与万隆物流公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份（下称合同二），约定：承租方向出租方租赁座落于苏州市相城区房屋，用途为职工宿舍，包括宿舍20间，租赁期限为2017年7月1日至2017年8月31日，月租金为宿舍630元/月/间，租赁期总租金25200元，付款方式为一次性支付25200元。生活水、电费由承租方承担；相应消防水费由承租方承担；承租方支付25200元押金在出租方处，租期到期后经双方验收合格后，全额返还给承租方。该合同另对其他事宜作了相应约定，并由双方盖章确认。 另查，苏州市相城经济开发区泰元家园76幢房屋登记所有权人为苏州相城经济开发区资产经营管理有限公司，该公司将该房屋委托企业服务管理公司对外经营管理，包括出租等，委托期限自2013年1月1日开始。 企业服务管理公司主张，合同一约定的租赁期届满后至合同二签订前，房屋一直由万隆物流公司、朱介林共同占有使用，未续签书面租赁合同，此期间内实际占有使用的房屋共计45间，房屋占有使用费后经协商确定为350000元，2017年6月的水费1176.4元，要求万隆物流公司、朱介林作为实际使用人共同承担。2017年7、8月份水费合计2569.6元，要求由万隆物流公司承担。认可收到50000元保证金，同意扣除，案涉房屋已在合同二约定的租期届满后由其公司收回。 万隆物流公司认为，我方实际使用了20间房屋。合同一系朱介林借用我公司名义签订，在合同二签订前，我公司一直是向朱介林承租房屋，并签有租赁合同，在此期间的租金已经支付给朱介林。 朱介林认为，其交纳了50000元保证金，要求予以扣除。合同一期满后至2017年6月30日期间的租金，万隆物流公司已支付给我。我愿意支付2016年6月水费。 该案中原审法院认为，万隆物流公司、朱介林认为系朱介林借用万隆物流公司的名义签订的合同一，缺乏相应依据，且企业服务管理公司不予认可，故该辩解不予采纳。合同一约定的租赁期限届满后至合同二签订前，双方未签订书面续租合同，也未就续租事宜达成口头约定，万隆物流公司未向企业服务管理公司返还租赁物而是继续占有使用，企业服务管理公司也未举证证实其提出过异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁期间，企业服务管理公司与万隆物流公司就双方权利义务并未达成新的协议，故此期间内的权利义务仍应按原合同一确定。之后，相城房地产公司又与万隆物流公司签订合同二，明确双方权利义务，该合同约定的租赁期限于2017年8月31日届满。企业服务管理公司现认可收回出租房屋，故相城房地产公司与万隆物流公司之间的租赁合同关系应终止。企业服务管理公司主张的案涉占有使用费，实际为万隆物流公司应支付的案涉出租房屋在租赁期间内的租金。现企业服务管理公司对于2015年1月1日起至2017年6月30日期间的租金自愿以350000元主张，未超出该期间段内按合同一确定的租金计算方式所应支付的租金总额，原审法院予以准许。朱介林于2017年7月31日出具承诺书，确认自2015年1月1日起至2017年6月30日止占有使用上述房屋，也应作为该房屋的实际使用人共同对案涉租金承担清偿责任，故企业服务管理公司要求两被告共同支付案涉租金的主张，符合法律规定，原审法院予以准许。该案判决如下：1、万隆物流公司、朱介林于本判决生效之日起十日内共同支付企业服务管理公司2015年1月1日起至2017年6月30日止的租金300000元、2017年6月的水费1176.4元，合计301176.4元；2、驳回企业服务管理公司的其他诉讼请求。 万隆物流公司对原审法院（2017）苏0507民初5279号民事判决不服，上诉于苏州市中级人民法院，该院于2018年10月9日作出（2018）苏05民终7253号民事判决书，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6606元，由上诉人万隆物流公司负担。因为万隆物流公司和朱介林均未自动履行生效法律文书，企业服务管理公司向原审法院申请强制执行，原审法院立（2019）苏0507执772号进行执行，于2019年3月14日执行完毕。万隆物流公司共支付本金301176.40元，延迟履行金7589.69元（以本金301176.4元，日利率0.000175,从2018年10月19日计算至2019年3月12日，合计144天）。案件受理费2812元，合计311578.05元，另支出执行费4574元。万隆物流公司向朱介林追偿，向原审法院起诉。原审法院立（2020）苏0507民初993号案件进行审理，在该案中查明，2013年11月29日万隆物流公司与企业服务管理公司签订的房屋租赁合同末尾，朱介林在万隆物流公司加盖公章处签名。万隆物流公司与朱介林在2015年3月10日至2017年7月9日间签订了三份房屋租赁合同，连续向朱介林租赁涉案房屋；万隆物流公司从2013年12月1日至2017年9月均向朱介林支付房屋租金。双方明确双方间租赁关系始于2014年，于2017年6月30日结束租赁关系。租赁关系存续期间万隆物流公司依据合同约定向朱介林支付了全部租金。原审法院于2020年6月2日作出判决：1、朱介林赔偿万隆物流公司损失310070.23元。2、朱介林返还万隆物流公司13423.2元。3、驳回万隆物流公司的其他诉讼请求。该判决已生效。 本案中，企业服务管理公司举证由案外人苏州相城经济技术开发区国有资产管理办公室于2017年8月21日向朱介林发出的通知，载明：为进一步加强国有资产集中管理，杜绝国有资产被非法侵占这一现象，现针对采莲打工楼76栋未于限期内搬离的情况，国资办作出如下决定，即日起一周内必须搬离。若限期内未搬离，国资办将强行拆除相关设施，拆除费用由现有责任人朱介林自行承担，另外于15天内交清欠款35万元房租费用，否则将通过相关法律程序进行诉讼。该通知发至朱介林138××××1288手机上。朱介林否认收悉。 上述事实，由当事人身份信息、企业登记信息，原审法院（2017）苏0507民初5279号民事判决书、（2020）苏0507民初993号判决书，苏州市中级人民法院（2018）苏05民终7253号民事判决书，通知书、手机截屏以及当事人陈述为证，原审法院予以确认。 审理过程中，朱介林举证自行整理的《打工楼76幢物品价格明细表》，载明：1、空调28台，单价2700元，合计75600元。2、电视机30台，单价500元，合计15000元。3、电视柜40只，单价200元，合计8000元。4、双人床30张，单价500元，合计15000元。5、铁床130张，单价380元，合计49400元。6、办公桌三张，单价1900元，合计5700元。7、灭火器30只，单价100元，合计3000元。8、窗帘30块，单价200元，合计6000元。9、监控一套，35000元。10、热水器20只，单价1100元，合计22000元。11、衣柜30只，单价400元，合计12000元。12、防盗窗，1、2层，总共8000元。13、铝合金封阳台2套，单价3400元，合计6800元。14、屋顶水箱1只，22000元。以上合计283500元。朱介林称，当初双方在派出所协商时，我答应支付300000元补房租，同时我也提出我的投入，原审被告答应跟下一任租户协商，看是否愿意接收，并愿意进行补偿。但是原审被告一直没有回复，等过了10天，我去涉案房屋处看，相应物品已经不在了。下一任租户是全部重新装修的，我的物品不见了。据此朱介林要求赔偿，并陈述上述物价是按照购买时的价格，物品从2013年租赁涉案房屋后逐步投入，同一项物品中存在有分批购买的情况，还存有部分收据，但是很少了。但至今未提供发票。原审被告企业服务管理公司不予认可。 原审法院认为：原审法院（2017）苏0507民初5279号案件中，企业服务管理公司要求万隆物流公司和朱介林共同承担支付租金等民事责任。万隆物流公司和朱介林则辩称，系朱介林借用万隆物流公司的名义签订合同一，朱介林为实际承租人。朱介林亦认可万隆物流公司已向其全额支付了所有租金。原审法院根据合同相对性，认为租赁关系发生于企业服务管理公司与万隆物流公司之间，在合同一期限届满后为不定期租赁。因朱介林向企业服务管理公司出具支付350000元租金的承诺书，原审法院最终判决由万隆物流公司与朱介林共同向企业服务管理公司承担支付租金等民事责任。该判决还认定相城房地产公司直接与万隆物流公司签订了合同二，收取租金；租赁期为2017年7月1日至2017年8月31日两个月；租期届满后企业服务管理公司已收回涉案房屋。在原审法院（2020）苏0507民初993号案件中，万隆物流公司因双重支付租金，向朱介林追偿。该案中查明万隆物流公司与朱介林在2015年3月10日至2017年7月9日间签订了三份房屋租赁合同，连续向朱介林租赁涉案房屋；万隆物流公司从2013年12月1日至2017年9月均向朱介林支付房屋租金。双方明确双方间租赁关系始于2014年，于2017年6月30日结束租赁关系。租赁关系存续期间万隆物流公司依据合同约定向朱介林支付了全部租金。本案中，企业服务管理公司举证由苏州相城经济技术开发区国有资产管理办公室于2017年8月21日向朱介林发出的通知，要求朱介林限期搬离。综合上述情况，可认定朱介林虽非与企业服务管理公司租赁合同的相对人，但对涉案房屋的装修及设施是由朱介林投入的。现涉案租赁合同已解除，原因在于朱介林欠付租金，朱介林要求赔偿租赁期内装饰装修残值，不予支持。朱介林现要求赔偿的物品中，包含了防盗窗、铝合金封阳台、屋顶水箱等装修，该部分不予支持。关于其他赔偿项目，属室内陈设。朱介林虽未提供证据，但所主张品名、数量等与朱介林占用的45间房屋、租赁房屋的用途等情况相比较，也在合理范围内。因朱介林未提供购买发票，且陈述分批添置、无法确定折旧，原审法院酌定损失100000元。租赁合同解除后，当事人应遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。企业服务管理公司一方向朱介林发出了限期搬离的通知，朱介林称未收到通知，与事实不符。朱介林在接到通知后，未对租赁现场进行清理，取回物品，对损失应负主要责任。企业服务管理公司在朱介林未按时搬离后，自行处理物品，而未采取另行保管、向朱介林主张保管费用等更为合理的方式，对造成损失应承担次要责任。据此，企业服务管理公司应赔偿朱介林30000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条的规定，判决： 苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司赔偿朱介林30000元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022022356）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2776.5元，由朱介林负担2501.5元，苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司负担275元（此款朱介林已自愿垫付，原审法院不再退还，苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司在判决生效后十日内给付朱介林275元,如转账支付可一并汇入上述账户）。 二审查明事实与原审查明的事实一致。 本院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务。涉案的《房屋租赁合同》在解除之后，上诉人苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司虽然向被上诉人朱介林发送了限期搬离的通知，但是在朱介林未按时搬离的情况下，强行清空房屋并自行处理室内物品、设备，存在主观过错，依法应当承担一定的赔偿责任。原审法院综合考虑本案案情，酌情判令苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司承担30%的赔偿责任，与其过错程度基本相当，二审依法不作调整。《房屋租赁合同》解除之前租赁房屋出于正常使用状态，原审法院认定房屋内存放有生活设施和物品应属正确，鉴于前述生活设施和物品目前已经灭失，无法通过鉴定等方式确定其具体金额,被上诉人朱介林对此无法合理举证，原审法院综合考虑租赁房屋的数量和物品折旧等因素，酌情认定损失的金额为100000元，并无明显不当，二审应予维持。苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司上诉理由依据不足，本院依法不予采信。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5553元，由上诉人苏州相城经济开发区企业服务管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 赵 东 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 吕思宏 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。