辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终91号上诉人（原审被告）：赵艳，女，1974年1月5日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：刘剑（系赵艳丈夫），男，1975年6月30日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：王莹，女，1987年2月19日生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：杨锡文、徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人赵艳因与被上诉人王莹房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵艳上诉请求：1、撤销原审判决，改判2020年2月17日至4月16日因疫情影响未营业期间的租金按公平公正原则由上诉人和被上诉人平均分担；2、撤销原审判决，改判被上诉人不得解除2020年4月17日至8月31日期间合同，此期间的租金8445元不予返还；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、确定性质错误、适用法律不当，应当依法予以改判。理由如下：1、一审法院认为自火灾发生后，至2020年4月17日商城恢复营业，此期间被上诉人承租的商铺不具备使用功能，因而判令上诉人退还被上诉人此期间租金7027元，这是一审法院认定事实不清。上诉人认为，2020年2月16日，凯旋商城发布通告，称因疫情影响，商城继续延期开业，也就是说，从2020年2月16日至2020年4月17日商城恢复营业，这期间商城未能正常营业是由于疫情影响而不是火灾造成，而被上诉人承租的店铺并未在火灾中有任何毁损，上诉人出租的店铺完全具备使用功能，完全可以履行合同。因疫情造成的不能营业期间的租金依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》，应该按照公平公正的原则，由上诉人和被上诉人合理分担，而不应由上诉人完全承担。2、一审法院认为本案中影响合同履行的主要因素是火灾造成。但是，案涉店铺并未在火灾中有任何损毁，并且凯旋商城也在2020年4月17日恢复营业，上诉人完全能够履行合同。因此，上诉人认为这也是一审法院认定事实不清。3、一审法院认为被上诉人不属于恶意违约，上诉人认为这是一审法院确定性质错误。被上诉人在明知道其承租的店铺完好无损、完全具备使用功能的情况下，未经协商一致，单方搬离店铺，并且在商城已经于2020年4月17日恢复营业的情况下，仍和其他一些业户沟通串联，建立一个“起诉联盟”微信群，在其中肆意怂恿叫嚣起诉业主，并于商城已经恢复营业后的2020年4月20日诉至法院，应属恶意违约。4、一审法院判决被上诉人可以提前解除合同，上诉人认为此属一审法院认定事实不清、适用法律不当。被上诉人属恶意违约(理由见上条)，根据2019年9月11日，最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议原则通过，2019年11月8日下发的《最高人民法院关于印发的通知》【法(2019)254号】第46条：只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。该纪要第48条：违约方不享有单方解除合同的权利。违约方享有解除合同的首要条件是，违约方不存在恶意违约的情形。而本案中，被上诉人无疑属于恶意违约，因此无权单方解除合同。5、因凯旋商城失火及疫情造成的类似合同纠纷案件有几十上百起，可是一审法院的判决却大不相同。就在上诉人收到一审判决的前几天，凯旋商城另一起和上诉人一模一样的合同纠纷，一审法院的判决却是判令原告不得解除2020年4月17日凯旋商城恢复营业至8月31日合同到期期间的合同，被告不予返还此期间的租金。同案不同判，法律的严肃性与公正性何在。综上，上诉人不服一审法院判决，请二审法院查清事实依法改判。王莹辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：1、保证租赁物的正常使用是出租人的法定义务，凯旋商城因第三人的原因造成合同不能正常履行，原告依法解除合同，属于法律允许的范围之内。一审在解除合同时，给予原告扣除一个月租金的责任判定，被上诉人承担一部分责任。此合同在凯旋商城着火之后，租赁关系全部发生了变化，合同不能正常履行，到法院进行诉讼的案件已经超过了300多起。2、商场因失火采取了临时的在室外销售的活动，这个活动产生的后果造成了合同不能履行，因为租赁人不知道商城是否正常经营，几乎把所有的货物销售完毕，进行甩卖，造成合同不能履行。3、2020年4月17日，被上诉人认为商场只是开门，并不是开业，每天经营时间缩短了2.5小时，一个月少了8天，着火点没有恢复原状，人行通道原来的8个通道现在只开启了一个通道，这样的经营环境造成了经营者90%的不开门，消费者也比以往少了90%的流量，这样的情况经营者再经营下去，不仅对经营，对身体也造成了伤害，如果上诉人因为该合同解除给上诉人造成了损失，上诉人可以向第三方进行索赔。王莹向一审法院起诉请求：判令解除原被告之间的商铺租赁合同，退还已付房款15,411元。一审法院认定事实：原告和被告于2018年8月签订《商铺租赁协议书》，原告承租被告位大连凯旋商城地下二层Ｃ区号商铺，租期二年自2018年8月31日至2020年8月31日，年租金22,500元。原告于2019年8月1日支付被告第二年度租金22,500元。2019年12月25日，凯旋商城地下一层发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区公安消防大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大都会公司向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年1月，大都会公司许可商城业户在商城地上广场露天售货。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作。2020年3月22日，大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。原告于2020年4月17日向被告提出解除合同，4月20日，要求将商铺钥匙退还被告，被告均予拒绝。另查，原告货物在救火过程中被水淹受损。一审法院认为，原告和被告的《商铺租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，凯旋商城根据政府疫情防控规定继续停业，并且因疫情导致商城未能及时对因火灾损坏的设备设施予以维修恢复，扩大了火灾造成的影响。原告主张火灾导致合同目的无法实现，但事实依据不足。在凯旋商城恢复营业后，原告应继续履行合同并可以与被告协商变更合同，但考虑到因救火造成原告的货物受水淹损毁，对原告正常经营产生明显不利影响，其提出退还租金不属于恶意违约，但原告同时应承担违约责任。被告主张按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项的规定，不应解除合同，但本案中影响合同履行的主要因素是因火灾造成，不适用该条规定。因合同履行期限已届满而失效，无须判决解除。关于停业期间的预付租金是否应当返还。自火灾发生后，直至2020年4月17日商城恢复营业，此期间原告承租的商铺不具备使用功能。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”和第一百二十一条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，被告应当保证案涉商铺在租赁期间能够正常经营使用，即使因案外人的责任发生火灾导致停业，被告也应承担返还相应预付租金的责任。即便将疫情作为不可抗力加以考虑，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”在双方不能协商一致的情况下，一审法院根据上述规定及公平原则，确定被告应退还原告2019年12月25日至2020年4月16日不能经营期间的租金，计22,500元÷365天×114天=7027元（取整）。被告抗辩称2020年1月商场组织业户在广场售货，但这种露天售货显然达不到室内商铺销售的条件，且不是原告和被告协商认可的替代履行方式，故对被告该抗辩意见不予采纳。关于原告应当承担的违约责任。双方未对承租方提前解除合同的违约责任作出约定，原告腾空店铺并通知被告接收，被告应遵循诚实信用原则予以接收以防止租金损失扩大，根据双方剩余租期，一审法院酌定原告按30日（2020年4月17日至5月16日）租金数额承担违约责任，剩余2020年5月17日至8月31日期间预付租金6596元（22,500元÷365天×107天，取整）应返还原告。被告应返还原告以上租金共计13,623元。据此，一审法院判决:一、被告赵艳于判决生效之日起十日内退还原告王莹13,623元；二、驳回原告王莹的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取94元（原告已预交），由原告王莹负担24元，被告赵艳负担70元。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、2019年12月25日至2020年4月16日期间租金7027元上诉人是否应返还给被上诉人；二、被上诉人诉请解除双方之间签订的《商铺租赁协议书》是否应予支持，2020年4月17日至2020年8月31日租金如何处理。关于争议焦点一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人签订的《商铺租赁协议书》期限为2018年8月31日至2020年8月31日。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被上诉人已支付该期间全部租金，上诉人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但由于2019年12月25日案涉铺位所处凯旋商城地下一层失火，现场被消防部门封闭，商城整体停业，后又因新冠疫情商城未能及时进行设施设备修复工作，直至2020年4月17日才恢复开业，此期间被上诉人无法正常使用案涉房屋。原审判令上诉人返还2019年12月25日至2020年4月16日期间租金7027元（取整），具有事实与法律依据，应予维持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。即对于非金钱债务，如果存在法律上或者事实上不能履行、不适于强制履行等情况，不能强制要求当事人继续履行合同。本案中，2020年4月17日之后，影响合同履行的情形已经消除，被上诉人本应继续履行合同，但被上诉人于2020年4月17日向上诉人提出解除合同，明确表示不履行合同，并于2020年4月20日要求将商铺钥匙退回上诉人。案涉《商铺租赁协议书》在事实上已不能继续履行，租赁合同的性质也不适于强制要求被上诉人继续履行，被上诉人单方解除合同，其依法应承担相应的解除合同违约责任。商城恢复营业后自被上诉人要求退回钥匙之日起案涉《商铺租赁协议书》剩余租期尚有4个月零11天，综合考虑被上诉人的违约事实、剩余租期等因素，本案以扣除两个月租金作为被上诉人单方解除合同应承担的违约责任为宜，剩余2020年6月20日至2020年8月31日租金4500元（22,500元÷365天×73天，取整）上诉人应予返还。上诉人应向被上诉人返还的租金合计11,527元（7027元+4500元）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3625号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3625号民事判决第一项为：赵艳于本判决生效之日起十日内退还王莹11,527元；三、驳回王莹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费94元（原审原告已预交），由原审原告王莹负担14元，原审被告负担80元；二审案件受理费141元（上诉人已预交），由上诉人赵艳负担119元，被上诉人王莹负担22元。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 唐庆福审判员 范瑞瑶二〇二一年一月二十八日书记员 曾 悦