辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终101号上诉人（原审被告）：徐余强，男，1989年9月12日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连易兴物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区悦和东园**，统一社会信用代码：91210203554979361F。法定代表人：王奕盟，董事长。委托诉讼代理人：李楠，男，该公司员工，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：曲妍，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人徐余强因与被上诉人大连易兴物业服务有限公司（以下简称“易兴公司”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐余强上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判按照七折左右支付物业费；二、一、二审费用由易兴公司承担；三、提出消防隐患问题未解决。主要事实与理由：一审判决事实不清、证据不足，在未确认易兴公司行为是否违反《前期物业委托合同》与《物业管理条例》的情况下，违法裁决，依法应予撤销、改判。理由如下：1、易兴公司未履行相应义务，也未达到物业合同中承诺的服务标准。易兴公司楼道清扫远远达不到约定标准，一周或者两周打扫一次的情况比比皆是；公共场所、绿地、道路的清扫达不到标准，公共场所绿地垃圾随处可见；标识牌、信报箱清理达不到标准，灰尘蛛网遍布;园区的绿化养护和清理疏于管理，园区清扫不及时，远未达到约定标准。物业人员门岗未尽责，没有24小时值班，对封闭小区的管理不到位，对陌生人员进出小区未做到登记查询；安保设施、监控设施不完善、不运行，小区电梯贴广告，小区内外来人员随意出入，保安允许商贩占用消防通道摆摊售卖。易兴公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，一审判决中仅以“可以看出易兴公司在提供物业管理服务时存在瑕疵”为由使易兴公司逃避违约违法责任，判决不公，损害业主权益。2、物业存在侵害业主权益的行为。去年小区天然气入户，燃气公司在现有房屋和管道验收合格的情况下，主张多层住宅外墙打眼外立管安装天然气。物业在大部分业主强烈反对的情况下无视业主的合理要求，纵容默许燃气公司破坏墙体、外墙打眼，个别物业人员还放言威胁业主不外立管以后就不给通气。物业严重侵害了业主的权益。目前，物业对原外墙被破坏打眼的部位未采取任何维修和修补措施。另外，物业把小区公共区域出租给快递柜、售货柜、电梯广告等，将公共区域作为停车场出租给瑞达公司。物业从未公示公共收益，违反了《前期物业委托合同》与《合同法》。易兴公司辩称，不同意徐余强的上诉请求。我公司已经按照《前期物业委托合同》约定履行了物业服务，徐余强所述的实际情况并不客观，也不属实，我公司不予认可。易兴公司向一审法院起诉请求：一、徐余强支付2016年1月1日至2020年6月30日期间物业费9,008.28元、违约金2,000元；二、徐余强承担全部诉讼费用。一审判决认定事实，徐余强系大连市甘井子区悦和西园27号1-10-2号房屋的业主，房屋建筑面积92.68平方米，易兴公司系该小区的物业服务单位。2011年3月1日，大连易和房地产有限公司（甲方）与徐余强（乙方）签订了《易和岭秀滨城前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对易和岭秀滨城项目提供前期物业管理服务事宜；高层住宅物业费标准为1.8元/月/㎡；物业服务费用于本物业交付之日起计收，其后按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日内履行交纳义务；如逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应按拖欠总额每日3‰向乙方交纳违约金。徐余强于2014年9月27日在《易和岭秀滨城承诺书》上签字，确认其已知并同意遵守《临时管理规约》。徐余强于2014年9月27日接收了案涉房屋，易兴公司为案涉小区提供了物业服务。徐余强尚欠2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费未予交纳。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，本案中，大连易和房地产有限公司与易兴公司签订的《易和岭秀滨城前期物业服务合同》对易兴公司、徐余强均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行己方义务。易兴公司已实际向案涉小区提供了物业服务，徐余强理应按照约定的标准和时间向易兴公司交纳物业服务费，借故拖欠不妥。故徐余强应向易兴公司支付2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费9,008.50元（1.8元/月/平方米×92.68平方米×54个月），易兴公司仅要求徐余强支付9,008.28元，未超出法律允许的合理范围，一审法院予以照准。关于易兴公司要求徐余强支付逾期交费违约金的诉讼请求。一审法院认为，徐余强现仍系案涉小区业主，易兴公司仍继续向徐余强提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但易兴公司在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故一审法院对易兴公司要求徐余强支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于徐余强抗辩中提出的易兴公司物业服务不到位的问题。一审法院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。徐余强以易兴公司提供物业服务不到位为由，拒绝足额支付物业费，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。但是，对于徐余强在本案中提出的各种问题情形，易兴公司应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告徐余强于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连易兴物业服务有限公司2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费人民币9,008.28元；二、驳回原告大连易兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币38元（原告已预交），已减半收取，由原告大连易兴物业服务有限公司负担13元、由被告徐余强负担25元，被告负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付原告。二审中，当事人未提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为徐余强是否应按案涉《易和岭秀滨城前期物业服务合同》约定的标准向易兴公司给付物业费。案涉《易和岭秀滨城前期物业服务合同》系案涉小区开发商与易兴公司签订，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力”之规定，易兴公司既向案涉小区提供了物业服务，则徐余强作为业主应按该合同的约定向易兴公司按时、足额给付物业费。徐余强对于一审判决认定的欠费期间及房屋面积均无异议，经本院审查，一审判决认定徐余强应付物业费9,008.28元正确，本院予以确认。关于徐余强所述易兴公司未履行义务、未达到服务标准、要求七折支付物业费一节，因易兴公司履行合同存在瑕疵不足以构成减少业主交费义务的正当理由，且徐余强并未在案涉期间依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过）第三条之规定向易兴公司主张权利，其以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。关于徐余强所述易兴公司未公示公共收益一节，其可按《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定另行起诉，以此为由要求减少物业费亦得不到支持。综上所述，徐余强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐余强负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 毕春燕审判员 王 迪二〇二一年一月二十五日书记员 牛超群