江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6751号上诉人（原审原告）：梁龙强。委托诉讼代理人：张玉龙，江苏帝伊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬冬，江苏帝伊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州盛世嘉城置业发展有限公司，住所地睢宁县王集镇校前街**。法定代表人：彭勤，该公司总经理。上诉人梁龙强因与被上诉人徐州盛世嘉城置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2020）苏0324民初3453号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。梁龙强上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一、上诉人为了上房不得不向被上诉人缴纳违约金50000元，而非上诉人自愿。上诉人在签订房屋买卖合同以后，如期交付了首付款113800元，余款135000元申请银行贷款，但在办理银行贷款工程中，因为银行没有贷款指标致使上诉人的贷款一直没有办下来。在2018年11月20日，上诉人购买的涉案房产已经可以办理上房手续了，上诉人到被上诉人处交付剩余购房款135000元，并且被上诉人也把剩余房款全部收下，还给上诉人开具了尾款135000元的收据，但是却拒绝给上诉人办理上房手续、拒绝交付涉案房屋钥匙，要求上诉人交付违约金，要是不交付50000元违约金就不交付涉案房屋钥匙、不办理上房手续。因为被上诉人一直以涉案房屋钥匙胁迫上诉人不给办理上房手续，致使上诉人只能被迫向被上诉人交付50000元，在交付50000元以后，被上诉人没有给上诉人开具任何收据用来证明收到了50000元，上诉人被逼无奈，只能报警求助，被上诉人在知道上诉人报警以后于2018年11月22日才给上诉人开具了50000元的收据，并且在收据写明是上诉人自愿交付的违约金。一审中，被上诉人称是上诉人不愿解除合同自愿交付的违约金，其实这50000元的违约金并不是上诉人自愿交付的，而是被上诉人以给办理上房手续、交付涉案房屋钥匙为由要挟上诉人交付这50000元，被上诉人并没有要求解除合同，若是要求解除合同，那为什么被上诉人又要收取涉案余款135000元呢?并且给开具收取余款的收据呢?这说明被上诉人并没有要求和上诉人解除买卖合同。一审法院没有查明上诉人交付涉案50000元违约金的事实情况，只是以2018年11月22日的收据上备注的“出卖人同意买受人退房，买受人不退房，自愿交付违约金”为由来认定上诉人已经与被上诉人达成协商，认定上诉人交付50000元违约金是上诉人真实意思的表达。一审法院将被上诉人单方记录的对于上诉人不利的内容作为认定案件事实的依据，实属偏颇。二、即便上诉人违约，即便按照商品房买卖合同的约定计算逾期付款违约金，违约金也不过两万元左右，这与被上诉人实际收取的违约金50000元也存在重大悬殊。在涉案商品房买卖合同中，只是约定了余款135000元要办理银行贷款，但并未约定要在什么时间必须要办好。同时，不能因为被上诉人提供的商品房买卖合同附件十一补充条款第一条第一款中约定了“买受人在签订合同后，七日内必须按银行主管机构的要求提供完整、准确、真实的贷款所需个人信息支付相关税费及办理完毕，全部贷款手续，并到出卖人或银行指定的地点办理个人购房抵押贷款的相关手续并签字，否则视为买受人逾期付款，买受人应按合同第八条的约定承担逾期付款的违约责任”，这一条款明显加重了买受人在签订合同以后到银行办理贷款期限的责任，违背了公平原则，被上诉人在和上诉人签订合同时，未以合理方式提醒上诉人注意，更未对该条款中约定要到银行办理贷款的时间进行说明，上诉人未对该附件进行签字确认，该条款中关于到银行办理贷款所需手续的约定的时间对于上诉人不生效，被上诉人无权按照主合同中关于付贷款期限的约定进行要求上诉人支付购房款，无权认为上诉人在该期限内未办贷款手续就应当承担违约责任。即便上诉人违约，那么被上诉人也应当按照涉案商品房买卖合同的约定要求支付违约金。根据本案商品房买卖合同中关于违约金的约定，梁龙强也仅仅应当支付2万元左右，而徐州盛世嘉城置业发展有限公司以梁龙强未按期办理贷款为由要求梁龙强支付违约金5万元，这明显违背了自愿、平等、公平、诚实信用，严重损害了梁龙强合法利益。第三，既然是违约金，就必然有约在先，没有约，何谈违约?一审法院支持了被上诉人收取违约金的霸王行为，但却没有找到上诉人所违何约?违约金的计算方法?既然被上诉人认为上诉人延迟付款构成违约，就应当按照合同约定计算违约金，但被上诉人却随心所欲，利用强势地位毫无依据地向消费者索要高额违约金50000元!第四，一审法院的判决损害了消费者合法权益，违背了自愿、平等、公平原则。上诉人作为商品房买卖合同的买受人，属于消费者，应当受到《消费者权益保护法》的保护。根据《江苏省消费者权益保护条例》第三条规定，经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，不得违背公序良俗。如果纵容本案被上诉人以房屋上房交付钥匙为要挟随意收取消费者的违约金，消费者的合法权益如何保护?徐州盛世嘉城置业发展有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。梁龙强缴纳违约金有事实及法律依据。梁龙强认为其缴纳违约金5万元是受被上诉人胁迫而缴纳，无任何证据支持，且主张撤销返还也超过撤销期间。一、梁龙强缴纳违约金是基于其存在违约情形为前提，所以其缴纳违约金有事实及法律依据。商品房买卖合同第二十八条补充协议及合同附件十一单独约定，买受人在签订合同后7日内必须去办理个人购房抵押贷款的相关手续，否则视为买受人逾期付款。一审庭审中，上诉人梁龙强始终不能提供去银行申请办理贷款的证据，且辩称未去办理银行贷款的原因先是银行没有贷款指标，后又是被上诉人要用房屋抵押，以上理由均没有证据支持。上诉人梁龙强合同签订后一年才支付尾款，其行为构成违约，应当承担违约责任。二、上诉人的父亲在5万元违约金的收据上签字确认，是代表上诉人梁龙强的真实意思表示。该收据的金额及内容均不违背法律规定，也无证据证明存在胁迫事由。梁龙强在上诉状中认为缴纳违约金是因为被上诉人以交付房屋钥匙相威胁，但是其并无任何证据证明。一审中，上诉人也认可其尾款是和5万元违约金一同缴纳的。如果被上诉人存在胁迫行为，上诉人可以拒绝缴纳房款，选择退房或者直接通过诉讼的方式要求被上诉人交付房屋，但是上诉人却在违约金的收据上签字认可“出卖人同意买受人退房，买受人不退房，自愿交付违约金”，该内容系双方自愿协商确定，为真实意思表示，恰恰表明上诉人缴纳违约金是自愿行为，上诉人辩称的胁迫无事实依据。三、退一步讲，如果真的存在胁迫情形，上诉人请求撤销也超过撤销权行使期间。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第二款规定，当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。收据出具的时间为2018年11月22日，而一审立案时间为2020年6月12日，上诉人以胁迫为由行使撤销权，也已经超过一年的撤销期间。即便从这一角度，一审法院判决驳回上诉人的诉请，也是有法律依据。四、违约金的数额系双方协商一致结果，系真实意思表示，不违背法律规定，也已经履行完毕，上诉人无权要求返还。违约金的数额是双方根据市场变化自行协商一致的结果，并非依据原合同中违约金的计算方式而得出。上诉人与被上诉人重新商议的违约金数额系双方真实意思表示，并未违反法律规定，也未违背公平原则。如果上诉人认为违约金过高，根据九民会议纪要50条的精神，应由主张违约金过分高于损失的一方承担举证责任。上诉人并未举证该5万元违约金显著高于上诉人的损失，况且违约金也已经支付完毕，其主张返还违约金或调整违约金均违背民法诚实信用的基本原则。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁龙强向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐州盛世嘉城置业发展有限公司返还梁龙强违约金50000元及利息损失（按年利率6%，自2018年11月22日起至徐州盛世嘉城置业发展有限公司实际履行之日止）；2.诉讼费由徐州盛世嘉城置业发展有限公司承担。一审法院认定事实：2017年10月2日，梁龙强与徐州盛世嘉城置业发展有限公司签订《商品房买卖合同（预售）（网上预案专用）》一份，合同约定：梁龙强以248800元的价格购买徐州盛世嘉城置业发展有限公司坐落于房屋一处，梁龙强于2017年10月2日前付支付首期房款113800元，余款135000元申请贷款支付。当日，徐州盛世嘉城置业发展有限公司向梁龙强出具了113800元的发票一张。2018年11月20日，案外人梁克成（系梁龙强之父）以现金方式向徐州盛世嘉城置业发展有限公司付清剩余房款135000元，并支付违约金5万元；11月22日，徐州盛世嘉城置业发展有限公司于向梁龙强出具收据，收款事由为：延期交款违约金（备注出卖人同意买受人退房，买受人不退房，自愿交违约金）；涉案房屋房屋已交付梁龙强。另查明：经向梁龙强了解未办理贷款的原因，其父梁克成先称银行没有贷款指标，后遗忘需办理贷款一事；后称徐州盛世嘉城置业发展有限公司欠其钱物（具体金额记不清），原协商用欠款充抵购买房款后未达成一致意见。梁龙强上述陈述均未提供任何证据予以证实。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，梁龙强怠于办理房屋贷款，延迟支付房款达一年时间，其行为构成违约，侵害了徐州盛世嘉城置业发展有限公司利益，应承担违约责任；双方协商由梁龙强支付5万元违约金后双方继续履行合同，是真实意思的表示，且现已履行完毕。现梁龙强主张要求返还违约金及利息损失的诉讼请求没有事实及法律依据。综上，遂判决：驳回梁龙强的诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，一、梁龙强上诉主张撤销双方达成的给付5万元违约金的协议，但从5万元违约金的商定及给付过程来看，梁龙强所主张的受胁迫等撤销事由不能成立，且梁龙强请求法院撤销5万元违约金的协议超过了法定的除斥期间，故本院对梁龙强的上述主张不予采纳。二、梁龙强上诉主张5万元违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，法律虽然赋予合同当事人请求调整违约金的权利，但是否进行调整，由法院根据案情酌情决定。从徐州盛世嘉城置业发展有限公司出具的收取5万元违约金的凭证中备注的内容可以推断，5万元违约金商定的基础是基于逾期付款情形下解除合同这一违约责任，并非基于逾期付款情形下给付违约金这一违约责任。因此，梁龙强有关5万元违约金过分高于合同约定的违约金，应当予以调整的主张，有违诚实信用原则，本院不予采纳。综上，梁龙强的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人梁龙强负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  王素芳审判员  汤孙宁二〇二一年一月二十二日书记员  苗 鑫