湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0111民初8367号 原告:湖北长江报刊传媒（集团）有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路**，统一社会信用代码91420000764110031U。 法定代表人：肖昌斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘世伟，湖北山河律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：武汉奥博鑫商贸有限公司，，住所地武汉市洪山区狮子山街**（华农****楼**）统一社会信用代码91420111303413195L。 法定代表人：陈桂忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘勇，男，该公司法务部职员，住武汉市武昌区。代理权限：一般代理。 原告湖北长江报刊传媒（集团）有限公司（以下简称长江公司）与被告武汉奥博鑫商贸有限公司（以下简称奥博鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长江公司的委托诉讼代理人刘世伟，被告奥博鑫公司的法定代表人陈桂忠及委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长江公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠的租金(暂计算至2020年6月底）41689元。2、请求法院判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金16467元（依据合同约定应缴款项的每日千分之五收取滞纳金，从2020年1月1日起暂计算至2020年6月17日，实际金额以最终支付房屋租金的时间为准）；3、请求法院判令被告向原告支付违约金70284元；4、请求法院判令被告向原告支付物业管理费及空调使用费22384元。5、请求法院判令被告向原告支付逾期支付物业管理费及空调使用费的滞纳金8842元（依据合同约定应缴款项的每日千分之五收取滞纳金，从2020年1月1日起暂计算至2020年6月17日，实际金额以最终支付物业管理费及空调使用费的时间为准）。6、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:2015年8月3日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于武汉市洪山区珞瑜路78号长江传媒大厦1层1号的房屋，年租金为281134元，租期自2015年11月1日至2025年10月31日；而后被告与物业管理公司湖北惠宾物业管理有限公司签订了《长江传媒大厦物业管理服务合同》，约定每年物业费为48320元。2020年，新冠××来袭，原告作为国有企业，尽显了国企担当。免除了被告2020年2月至2020年4月的房租，且减半了2020年5月的租金，但被告仍未按照约定支付房租和物业管理费，更是一直拖欠2020年1月的房租以及物业管理费。而后被告在没有合法解除理由，也未协商一致的情形下，无故的要求解除本租赁合同，并于2020年6月强行搬迁了自有物品。现原告与湖北惠宾物业管理有限公司签订了《债权转让协议》，约定将湖北惠宾物业管理有限公司对被告享有的物业管理费及空调使用费的债权，转让给原告，并通知了被告。原告反复联系被告，要求被告履行其法定义务，但被告一直置之不理，现原告决心维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院起诉，望判如所请。 被告奥博鑫公司辩称，原告与答辩人于2015年8月3日签订的《房屋租赁合同》已于2020年6月8日由答辩人单方面解除，且原告同意认可双方协商一致解除合同，互不承担违约责任，双方再无任何其他纠纷。2015年8月3日，原告与答辩人签订了《房屋租赁合同》，签订合同之后，答辩人一直恪守诚信，安分守己，遵章守规，严格履行了《房屋租赁合同》的相关约定。但是，2019年武汉军运会武汉市亮化工程以及2019年底突如其来的新冠××疫情，致使答辩人在承租经营期间遭受了巨大的损失，经营难以为继，债台高筑，濒临破产。2019年初，因武汉军运会亮化工程，原告大楼外墙装修打围长达4个多月之久，期间答辩人无法正常经营，使我公司损失惨重，为了诚信，答辩人依然缴清此期间的所有房租和物业等费用。迫于经营压力和资金压力，为了生存，答辩人计划扩大经营范围，增加餐饮项目以维持生计。答辩人严格按照相关程序向原告进行申报，在原告领导批复同意的情况下，答辩人开始营业早餐项目维持生计。所谓屋漏偏逢连阴雨，刚刚运营不久，又逢千年难遇的新冠××疫情，众所周知，武汉封城近三个月，答辩人停止经营，共渡难关。疫情过后，按照国家政策要求，答辩人准备正常复工复产，以恢复经营，但是原告于2020年4月发通知告知答辩人，从2020年5月1日起禁止经营早餐。原告的该决定，让答辩人雪上加霜，由于答辩人为了餐饮项目投入了480000元购买设备，场地也按照餐饮项目进行改造，期间经营损失达到96000元。答辩人已经债台高筑，濒临破产。答辩人因以上原因无法生存，为了止损，减少双方损失，答辩人于2020年6月8日正式向原告发出以下通知:一、基于疫情原因和政策变化的原因，双方签订的《房屋租赁合同》其合同目的已无法实现，《房屋租赁合同》已达到解除的条件。二、答辩人认为，为了将双方的损失降至最低，双方应一致同意协商解除双方签订的《房屋租赁合同》，双方互不承担违约责任，答辩人有序撤场，原告及时再将公司大厦出租给第三方，这样处理既能维护双方的切实利益，也符合党和政府对疫情影响下租赁合同纠纷处理的政策精神。三、答辩人现正式向原告提出申请，贵我双方协商一致解除《房屋租赁合同》，原告在收到本《工作联系函》之后应及时给予准确回复，若原告收到《工作联系函》之后三日内未书面答复(以答辩人收到原告发出书面答复快递单上的日期为准)，视为原告同意双方协商一致解除合同，互不承担违约责任，双方再无任何其他纠纷。原告收到该工作联系函后，一直没有回复。答辩人视为原告已经认可答辩人联系函的内容，同意解除合同。于是，万般无奈之下，答辩人于2020年6月13日腾退经营场所。本案中，答辩人主观上没有恶意违约的行为，在履行租赁合同和经营过程中遭遇客观不可抗力的原因而导致合同无法履行。依据合同法第九十四条之规定因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。不可抗力是指当事人在订立合同时不能预见，对其发生和后果不能避免并不能克服的事件，包括自然灾害、战争、社会异常事件等。本案中，席卷中国大地的瘟疫千年难遇，属于国难，答辩人万般无奈之下，发函原告解除合同，有利有礼有节，合情合理合法，原告收到函件在约定的时间之内没有回复视为解除合同，并同意认可该函件之内容，即一致解除合同，互不承担违约责任，双方再无任何其他纠纷。现中国中央政府出台相应政策，帮扶中小微企业走出困境。望原告作为国有企业，显示国企担当，诚信公正，为目前社会经济困境作出应有的贡献。综上所述，望庭审驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年8月3日，原告长江公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告奥博鑫公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于武汉市洪山区珞瑜路78号长江传媒大厦第1层1号建筑面积为183.03平方米的房屋出租给乙方；租赁期间为2015年11月1日至2025年10月31日；租赁用途为企业（公司）经营场地；租赁期内月租金为128元/平方米，年租金为281134元，第三年起根据市场行情双方协商调整递增幅度（以甲方签发的递增通知为准）；付款方式为：以每季作为结算周期，首次费用在合同签订生效之日支付，每个结算周期前半个月收到甲方缴费通知后5个工作日之内支付下季租金，逾期到账，甲方按应交款额的每日千分之五收取滞纳金；甲方作为出租方不得将长江传媒大厦一楼租给其他与乙方经营相同的行业（手机销售及售后维修）；违约责任：如乙方无故未能按期支付租金及相关费用，并在到期后15日内未支付，乙方将被视为违约，甲方有权单方终止本合同，并收回承租房屋，乙方应以三个月租金标准支付违约金；甲方提前无故（不可抗力因素及政府行为除外）收回租赁场地或乙方提前无故退出租赁场地，均应提前一个月以书面形式告知对方，此退租行为均被视为违约，以三个月租金标准支付违约金；甲乙双方任何一方违反本合同约定的义务，除本合同已对违约责任作出明确约定外，违约方应严格履行合同约定的义务，并赔偿因此给对方造成的实际损失，该损失无法计算的，以三个月租赁费用金额作为赔偿标准。 同日，被告与湖北惠宾物业管理有限公司（以下简称惠宾公司）签订《长江传媒大厦物业管理服务合同》一份，约定坐落于武汉市洪山区珞瑜路78号长江传媒大厦第1层1号的房屋物业面积为183.03平方米，被告交纳物业管理服务及空调使用费的计费面积为183.03平方米，计费标准每月22元/平方米，年缴费用为48320元，第三年起根据市场行情双方协商调整递增幅度（以业主签发的递增通知为准）；物业管理服务费和空调使用费按季度收取，收费时间为每季度开始前上一月的最后一周；违约责任：惠宾公司未达到本合同约定的物业管理服务质量标准的，奥博鑫公司有权要求惠宾公司限期改正，逾期未改正并经仲裁或司法机关认定给奥博鑫公司造成损失的，由惠宾公司承担相应责任。若因奥博鑫公司原因，使惠宾公司未达到物业管理服务质量标准的，由奥博鑫公司承担相应责任；奥博鑫公司不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费用的，即为违约，应从逾期之日起按每天千分之五缴纳滞纳金；合同期限为2015年11月1日至2025年10月31日止。 2019年7月5日，被告奥博鑫公司向原告发出申请函，内容为“本公司在贵公司长江传媒大厦一楼经营手机维修业务，因经营项目太过单一，想增加经营项目。经多次与贵公司领导协商后，准备在营业执照范围内用店面中的一小部分面积来经营小型便利店，并已办理《食品经营许可证》。本公司承诺不在店内操作：火锅，炒菜，炒饭，炒面，汤粉，汤面，禁止使用液体乙醇、煤气炉、煤气灶、电子炒菜炉等各类生产设备。允许使用微波炉、电磁炉加热食品及加热成品。并积极配合大厦物业做好店内消防安全、卫生整洁工作，如消防、食品安全出现任何问题由我公司承担一切后果。望贵公司领导批准”，原告予以准许。 2020年4月26日，原告向被告发出了一份通知，内容为“武汉奥博鑫商贸有限公司：根据《省疫情防控指挥部关于加强在生产企业疫情防控工作的通知》（鄂防指发【2020】105号）文件的精神，区防疫领导小组在疫情期间多次前来大厦检查指导防疫工作，在检查过程中发现设有早餐销售，检查小组提出为确保大厦环境卫生和员工安全健康，应停止早餐销售。我单位根据防疫小组提出的要求，责令贵司从5月1日起禁止销售早餐，敬请谅解。” 2020年6月8日，被告奥博鑫公司向原告长江公司邮寄了《工作联系函》，内容为“……我公司在承租贵司大厦期间产生了大量的损失，按照目前的趋势我公司已无法在贵司大厦继续经营下去，为此，我司正式向贵司发出以下通知：第一、基于疫情原因和政策变化的原因，贵我双方签订的《房屋租赁合同》已达到解除的条件。第二、我司认为，为了将双方的损失降至最低，双方应一致同意协商解除双方签订的《房屋租赁合同》，双方互不承担违约责任，我司有序撤场，贵司及时再将公司大厦出租给第三方，这样处理既能维护贵我双方的切实利益，也符合党和政府对疫情影响下租赁合同纠纷处理的政策精神。第三，我公司现正式向贵司提出申请，贵我双方协商一致解除《房屋租赁合同》，贵司在收到本《工作联系函》之后三日内应及时给予我公司准确答复，若贵司收到《工作联系函》之后三日内未书面答复我司（以我司收到贵司发出书面答复快递单上的日期为准），视为贵司同意双方协商一致解除合同，互不承担违约责任，双方再无任何其他纠纷”。惠宾公司作为债权出让人（甲方）与原告长江公司（乙方）签订债权转让协议，约定“……现债务人未有效履行物业服务合同，故甲方和乙方经过友好协商，达成如下协议:截至本协议签署日前，债务人武汉奥博鑫商贸有限公司拖欠甲方物业管理费以及空调使用费,共计人民币24160元。二、截至本协议签署日前，债务人武汉奥博鑫商贸有限公司因拖欠甲方物业管理费以及空调使用费而产生的滞纳金，共计人民币8842元(暂计算至2020年6月17日，实际金额以最终支付物业管理费的时间为准)。具体计算标准为自逾期之日起所欠款项按每天千分之五交纳滞纳金。三、甲乙双方同意，甲方将本协议第一项以及第二项的债权，全部转让于乙方，乙方作为新债权人可以向债务人行使法定权利，要求债务人履行法定义务。债务人武汉奥博鑫商贸有限公司应当按照本协议直接向乙方履行支付义务，且乙方有权利向债务人武汉奥博鑫商贸有限公司追讨本协议第一项和第二项的欠款。四、本协议自甲、乙双方加盖公章之日起生效”。原告于2020年8月14日通过彩信的方式向被告法定代表人陈桂忠136××××1688的手机号码发送了前述债权转让协议。2020年8月17日，原告通过彩信的方式向被告法定代表人陈桂忠前述手机号码发送发送了律师函，内容为“……2020年，新冠××来袭，湖北长江报刊传媒（集团）有限责任公司作为国有企业，尽显了国企担当。免除了贵方2020年2月至2020年4月的房租，且减半了2020年5月的租金，但贵方仍未按照约定支付的房租和物业管理费，更是一直拖欠2020年1月的房租及物业管理费。截至今日，依据上述《房屋租赁合同》，贵方共计拖欠湖北长江报刊传媒（集团）有限责任公司房屋租金和物业管理费，共计人民币71016元（1月1日至6月30日费用）。同时，依照《房屋租赁合同》第五条约定，贵方需支付逾期房屋租金的滞纳金，共计18508元（暂计算至2020年6月17日，实际金额以最终支付房屋租金的时间为准）。此外，贵方在没有合法解除理由，也未协商一致的情形下，无故的违约解除合同，并于2020年6月日强行的搬迁了自有物品。湖北长江报刊传媒(集团)有限贵任公司依据《房屋租赁合同》中第八条第二款的相关约定，要求贵方支付违约金，人民币70284元。湖北长江报刊传媒(集团)有限责任公司授权本所律师至（致）函敦请贵方于接到本函之日起3日内作出如下事项:1、向湖北长江报刊传媒(集团)有限责任公司支付拖欠的租金和物业管理费，共计人民币71016元；2、湖北长江报刊传媒(集团)有限责任公司支付滞纳金和违约金，金额暂计算为人民币18508元(滞纳金实际金额以最终支付房屋租金的时间为准);3、迅速搬迁租赁房屋内物品，若贵方未在该时间段内进行搬迁，则湖北长江报刊传媒(集团)有限责任公司将自行搬迁，其产出任何损失均由贵方自行负担。湖北长江报刊传媒(集团)有限责任公司将在3日后，对租赁房屋自行处分，请贵方慎重对待本律师致函，及时就有关事宜与湖北长江报刊传媒(集团)有限责任公司进行协商沟通。” 另查明，被告于2015年6月10日通过惠宾公司向原告缴纳租房保证金10000元。原、被告一致认可被告缴纳房屋租金及物业管理服务费和空调使用费至2019年12月31日，被告奥博鑫公司于2020年6月14日腾退案涉租赁房屋。案涉租赁房屋系原告所有，承租该房屋的被告系小微企业。 以上事实，有当事人提交的房《房屋租赁合同》、《长江传媒大厦物业管理服务合同》、申请函、通知、工作联系函、邮寄单、债权转让协议、工作联系函、彩信记录、收据等证据以及庭审笔录、当事人书面回复予以佐证。 本院认为，原告与被告之间签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张案涉租赁合同的租赁期间为2015年11月1日至2025年10月31日，被告应按照该合同约定继续履行合同，并交纳欠付租金。被告主张其因受疫情及疫情防控措施导致经营困难，遂于2020年6月8日就已向原告发送了解除合同的通知，案涉租赁合同自2020年6月8日起解除。本案中被告承租案涉房屋是用于公司经营，主要业务为手机销售及售后维修，并于2019年7月5日征得原告同意开始增加经营小型便利店，因受疫情及疫情防控措施影响，两被告虽在疫情期间无法正常经营使用案涉房屋，但疫情防控措施于2020年4月就已解除，原告虽于2020年4月因疫情防控政策要求被告停止经营早餐业务，但该业务属于增加经营的小型便利店业务，仅占租赁面积的一小部分，并不会导致被告合同目的不能实现，且被告存在自2020年1月1日起未缴纳房屋租金的违约情形，其作为合同违约方不享有单方解除合同的权利，故其辩称自向原告发出解除合同通知之日即2020年6月8日合同解除的观点，本院不予认可。因被告自2020年6月14日起从案涉租赁房屋腾退，原、被告双方已形成合同僵局，为了平衡双方的利益，避免双方损失进一步扩大，本院对原告要求继续履行合同的主张不予认可，并确认案涉房屋租赁合同自2020年6月14日解除。被告应向原告支付合同解除前的欠付租金，并按照合同约定承担违约责任。考虑到疫情及疫情防控措施对被告的影响，依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，按照公平原则以及参照湖北省人民政府办公厅《关于印发应对新型冠状病毒××疫情、支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》，本院依法酌情对两被告应向原告支付的自2020年1月24日至2020年6月14日的租金免除90309.50元（183.03平方米×128元/平方米×3+281134元/年÷365天/年×52天÷2）。此外，被告向原告交纳10000元租房保证金，经抵充后，被告还应向原告支付2020年1月1日至2020年6月14日欠付租金共计27548.70元（281134元/年÷365天/年×166天-90309.50元-10000元）。被告未按期支付租金，还应向原告承担违约责任。原告既要求被告按每天千分之五支付逾期支付租金的滞纳金，又要求被告支付三个月租金作为违约金，虽系合同约定违约责任的内容，但该违约金约定标准明显过高，本院予以调整，被告应以实际欠付租金27548.70元为基数，从2020年1月1日起按每天千分之五支付滞纳金至前述欠付租金付清之日止。 被告与惠宾公司签订物业服务合同，并交纳物业管理服务费和空调使用费至2019年12月31日，对于其从2020年1月1日起欠付的物业管理服务费和空调使用费及合同约定的滞纳金，惠宾公司已与原告签订债权债务转让协议，并向被告履行了通知义务，故该债权转让协议有效。被告应向原告支付2020年1月1日至2020年6月14日的物业管理服务费和空调使用费21976元（48320元÷365天/年×166天），被告未按期支付前述费用，还应当按照合同约定从逾期之日即2020年1月1日起按每天千分之五支付滞纳金至实际支付之日止。被告提交赔偿协议，拟证明惠宾公司在疫情期间给其造成损失，但该赔偿协议无惠宾公司盖章，即便属实，从内容上看是被告对惠宾公司工作人员已赔偿1600元用于赔偿损失的方案表示认可，不能再以此抗辩应支付的物业管理服务费和空调使用费，故本院对该证据不予认可。 综上所述，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告武汉奥博鑫商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北长江报刊传媒（集团）有限公司支付欠付的房屋租金27548.70元； 二、被告武汉奥博鑫商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北长江报刊传媒（集团）有限公司支付欠付租金的滞纳金（以实际欠付租金为基数，自2020年1月1日起至实际付清之日止，按每天千分之五计算）； 三、被告武汉奥博鑫商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北长江报刊传媒（集团）有限公司支付物业管理服务费和空调使用费21976元； 四、被告武汉奥博鑫商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北长江报刊传媒（集团）有限公司支付欠付物业管理服务费和空调使用费的滞纳金（以实际欠付物业管理服务费和空调使用费为基数，自2020年1月1日起至实际付清之日止，按每天千分之五计算）； 五、驳回原告湖北长江报刊传媒（集团）有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3493元，减半收取计1747元，由原告湖北长江报刊传媒（集团）有限公司负担755元，被告武汉奥博鑫商贸有限公司负担992元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判长  张婵 二〇二一年一月十三日 法官助理年海萌 书记员丁冉