广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23088号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：广州张氏物业投资有限公司，住所地广东省广州市白云区云城街萧岗工业区荔园北路**203。法定代表人：张文奇。委托诉讼代理人：黄晓明，广东平英律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟文虎，广东平英律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州市振达物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区大金钟**柯子岭肉菜市场****。法定代表人：林宝贵，经理。委托诉讼代理人：邓敏，广东保得利律师事务所律师。委托诉讼代理人：周维素，该公司员工。原审被告：林宝贵，男，汉族，1974年4月4日出生，住福建省福清市。委托诉讼代理人：邓敏，广东保得利律师事务所律师。上诉人广州张氏物业投资有限公司（以下简称“张氏公司”）、广州市振达物业管理有限公司（以下简称“振达公司”）、林宝贵租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32430号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。张氏公司上诉请求：1.撤销原审判决第三、四、五项，并依法予以改判；2.判令振达公司向张氏公司返还租金42000元；3.判令振达公司向张氏公司赔偿经济损失560000元；4.判令本案一审、二审全部诉讼费用由振达公司承担。事实与理由：1.振达公司明知案涉土地的规划用途为农用地的情况下，仍然将案涉土地出租给张氏公司用作经营汽车驾驶教练场用途，并同意张氏公司在涉案土地上倒水泥和建房，已经违反法律禁止性规定，导致涉案《租赁合同》无效，而导致涉案合同无效的原因应全部归责于振达公司。张氏公司因在涉案土地上施工涉嫌土地违法行为，被相关政府部门责令停工，恢土地原状，张氏公司将该情况告知振达公司，振达公司却说涉案土地仍在免租期，不需要缴纳租金，并承诺“有办法”处理号涉嫌土地违法行为。因此，张氏公司在涉案土地上进行施工产生的损失应全部由振达公司承担。2.根据涉案《租赁合同》的约定，自2018年4月1日至2019年2月28日为免租期，不需要支付土地占用使用费。由于空港大道（白云五线-机场）项目建设需要，于2019年2月份，案涉土地已经被政府征收，因此，任何单位和个人均无权私自利用土地，更不能利用案涉土地进行商业行为，从而收取租金或者土地占用使用费。3.根据评估机构对现场实际测量，案涉土地为5522平方米，但振达公司与张氏公司商谈租赁事宜过程中，一直声称案涉土地有6000平方米，而且也是按照6000平方米计算租金，振达公司故意隐瞒案涉土地实际面积，存在欺诈事实，即使张氏公司需要支付涉案土地使用费，也应当按照实际测量面积计算使用费。振达公司辩称，保证金已经在一审时予以扣除。赔偿损失部分一审法院已经根据双方过错程度按比例分担。张文奇是用地方，应当先批后建，要求振达公司承担其全部损失没有事实依据。林宝贵的意见与振达公司一致。振达公司上诉请求：1.改判一审判决第四项为由张氏公司向振达公司支付土地占用费支付459400元；2.一审反诉费和二审上诉费全部由张氏公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。本案双方并未签订书面的租赁合同，只存在事实上的租赁关系。振达公司从未答应过给予张氏公司免租期，因此振达公司才未在张氏公司发过来的《租赁合同》上签字盖章，一审法院认定振达公司已经认可涉案《租赁合同》约定的免租期内容没有事实依据，相反，振达公司以自己不在《租赁合同》上签名盖章的行为证明了免租期是没有协商一致的事实。一审法院基于本案土地为农用地为由，认定本案租赁无效，依据《中华人民共和国合同法》的规定，张氏公司因占用了振达公司的土地使用权，应当支付占用费，且张氏公司因涉案土地转租获得的利益依法应返还给振达公司。张氏公司的答辩意见与其上诉意见一致。张氏公司向一审法院起诉请求：1、振达公司、林宝贵与我方于2018年5月26日签订的《租赁合同》无效；2、振达公司、林宝贵向我方退还保证金10万元、租金42000元；3、振达公司、林宝贵赔偿我方经济损失560000元；4、本案诉讼费由振达公司、林宝贵承担。振达公司、林宝贵向一审法院反诉请求：1.张氏公司向振达公司支付2018年4月1日至2019年5月31日期间的土地占有使用费459400元；2.张氏公司承担反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：张氏公司主张与振达公司签订了《租赁合同》，并提供了该合同的照片打印件。该合同载明：振达公司将位于广州市白云区太和镇南村第十四社辣塘一块土地出租给张氏公司使用，面积大约6000平方米左右，租金每月42000元，在每月5日前交纳；租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日止，起租日为2019年3月1日，自2018年4月1日至2019年2月28日为免租期，作为振达公司给张氏公司在场地内倒水泥和建房的补助；张氏公司须向振达公司交纳租赁保证金100000元，该保证金在合同期满后，张氏公司无违约、无拖欠租金、管理费及无损坏振达公司财产时，振达公司应将保证金无息退还给张氏公司。在租赁期间如国家建设需要征用，双方都应无条件服从，征得之款项全部归振达公司所有，与张氏公司无关。合同期满前三个月，振达公司应用书面形式通知张氏公司是否继续租赁，如停租张氏公司应按合同截止期限搬迁；张氏公司在租用期间增建、装修得建筑物和一切嵌装在房屋结构或者墙体内的设备，以及供水、供电设备应完好无偿的留给振达公司。该合同抬头乙方（即承租人）处有张氏公司的盖章及其法定代表人张文奇的签名，甲方（即出租人）落款处仅有打印的“广州市振达物业管理有限公司”字样，无公司盖章或个人签名。振达公司对上述合同中关于免租期的内容不予认可，对合同所载的其他内容均无异议，并确认其员工王泽龙曾通过微信将上述《租赁合同》的照片发送给张氏公司的法定代表人张文奇，但表示双方仅就此达成口头约定，因不同意张氏公司主张的免租期，故未在上述租赁合同上盖章，亦未保管该合同原件。2018年4月，振达公司将涉案土地交付给张氏公司使用，张氏公司遂在该土地上进行施工以作教练场使用。2018年5月1日，张氏公司与案外人广东伯乐驾驶培训有限公司（以下简称伯乐公司，签约人为田飞）签订合同，将涉案场地转租给伯乐公司，租赁期限为2018年5月1日至2023年4月30日，每月租金为49000元，伯乐公司须向张氏公司交纳保证金49000元。该合同签订后，张氏公司将涉案场地交由伯乐公司实际使用。2018年4月3日、2018年4月9日、2018年4月25日、2018年5月18日、2018年6月25日，张氏公司分别向振达公司支付20000元、15000元、30000元、49000元、9000元，共计123000元。张氏公司称另以现金方式向林宝贵支付了20000元的现金，振达公司及林宝贵对此不予确认，张氏公司亦未提供相应的证据证实，故一审法院对此不予确认。对于上述123000元款项中超出100000元的部分，张氏公司称是预付的租金。2018年7月，因张氏公司在涉案土地上施工涉嫌土地违法行为，被相关政府部门责令停工，恢复土地原状。2018年8月17日，该地块上建造的设施被行政机关依法强制拆除。张氏公司称此后涉案场地就没有使用了，伯乐公司实际只承租了三个月，部分租金共128000元，未向其支付2018年7月的部分租金及之后的租金，其于2018年10月与伯乐公司解除了租赁合同，并将涉案场地退还给振达公司。2019年4月11日，案外人广州市龙归镇经济发展公司在涉案场地张贴通知，告知出于空港大道三期项目建设需要，对征地红线范围内的厂房进行征收拆迁，请承租方于2019年5月15日前搬迁完毕。庭审中，振达公司称其于2019年5月31日将涉案土地收回，双方未办理书面交接手续。张氏公司称在涉案土地上的设施被有关部门拆除后，其曾要求林宝贵赔偿损失，林宝贵称免租期未到，且有办法帮忙处理好；林宝贵对此不予认可，张氏公司亦未提供证据证实其曾明确表示将涉案土地返还给振达公司。振达公司未能提供证据证实其曾明确向张氏公司表示不同意免租期及不同意在合同上盖章，亦未能提供证据证实其曾催促张氏公司交纳涉案土地的租金及交还涉案土地。诉讼中，一审法院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案土地的权属及规划用途情况。该局复函称该地块无登记信息，地块，地块总规位于适建区及四线；大部分控规未覆盖，东、西侧局部涉及生产防护绿地。一审法院另依法委托广东证诚价格评估有限公司对涉案土地上练车场工程的价格进行评估。该公司出具评估报告书，评定工程总价值为358772元。张氏公司、振达公司及林宝贵对该评估报告书均无异议。张氏公司为此垫付评估费18000元。以上事实，有微信聊天记录、银行转账记录、责令整改通知书、租赁合同、复函、评估报告书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，林宝贵并非涉案租赁合同的相对方，张氏公司要求林宝贵承担涉案债务于法无据，一审法院对此不予支持。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于涉案《租赁合同》是否成立及其效力。振达公司已认可张氏公司曾向其交付签好名的《租赁合同》，其如对合同中关于免租期的内容有异议，理应向张氏公司明确提出，而实际上其既未提供证据证实其曾就此提出过异议，亦未提供证据证实其曾明确表示不同意在合同上盖章，相反，其仍将涉案土地交由张氏公司使用，且未有证据证实其在合同约定的免租期内曾要求张氏公司交纳租金，这与振达公司所称不同意免租期的主张明显不符，故一审法院对振达公司的抗辩意见不予支持，视为振达公司已认可涉案《租赁合同》约定的内容。然涉案土地大部分并非建设用地，振达公司将其出租给张氏公司用作建设用途，已违反法律禁止性规定，故涉案《租赁合同》依法应为无效合同。二、关于保证金返还及损失赔偿事宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现张氏公司要求振达公司返还保证金及赔偿损失符合法律规定，一审法院对此予以支持。张氏公司以转账方式支付保证金100000元，其要求返还该部分保证金的主张一审法院予以认可。张氏公司在涉案土地上进行施工产生损失358772元，但双方已约定了免租期，并作为振达公司给张氏公司在场地内倒水泥和建房的补助，而张氏公司在2018年5月至7月的三个月实际将涉案场地出租并收取租金128000元，该部分租金收益应在上述损失中予以抵扣，否则张氏公司在既享受免租期，又收取租金的情况下，仍将其在涉案土地上进行使用的全部费用作为损失明显不合理。扣除上述租金收益128000元后，张氏公司因进行施工产生的实际损失应为230772元。张氏公司及振达公司对涉案合同无效均存在过错，一审法院酌定双方各承担50%的损失，则振达公司尚应向张氏公司赔偿损失115386元。三、关于2018年4月1日至2019年5月31日期间的土地占有使用费。如前所述，一审法院认定振达公司已认可涉案《租赁合同》约定的内容，则自2018年4月1日至2019年2月28日为免租期，振达公司要求张氏公司支付该期间的占有使用费的诉请一审法院不予支持。相关行政部门在2018年8月拆除了涉案土地上建造的设施，涉案合同已无法继续履行，则振达公司理应及时收回涉案土地，张氏公司最迟亦应在2019年3月1日免租期结束后明确表示交还涉案土地，但双方均未提供证据证实曾主动要求对方办理土地交接事宜，由此导致产生占有使用费损失，双方对此均存在过错，故一审法院酌定双方各承担50%的损失，即该期间的土地使用费参照合同约定的租金标准的50%计算。广州市龙归镇经济发展公司在征收拆迁通知中已明确要求承租方于2019年5月15日前搬迁完毕，涉案土地占有使用费应计至2019年5月15日止，在此之后的土地占有使用费一审法院不予支持，则张氏公司须向振达公司支付的2019年3月1日至2019年5月15日期间的土地占有使用费应为52161.29元（21000元/月×2个月+21000元/月×15天÷31天）。张氏公司已预付租金23000元，该部分款项应予以扣减，扣减后振达公司尚应向张氏公司支付土地占有使用费29161.29元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认广州张氏物业投资有限公司与广州市振达物业管理有限公司之间的涉案《租赁合同》无效；二、自该判决生效之日起三日内，广州市振达物业管理有限公司向广州张氏物业投资有限公司返还保证金100000元；三、自该判决生效之日起三日内，广州市振达物业管理有限公司向广州张氏物业投资有限公司赔偿损失115386元；四、自该判决生效之日起三日内，广州张氏物业投资有限公司向广州市振达物业管理有限公司支付土地占有使用费29161.29元；五、驳回广州张氏物业投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市振达物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10820元，由广州张氏物业投资有限公司负担7500.23元，广州市振达物业管理有限公司负担3319.77元；反诉受理费4055.9元，由广州张氏物业投资有限公司负担257.46元，广州市振达物业管理有限公司负担3798.44元；评估费18000元，由广州张氏物业投资有限公司与广州市振达物业管理有限公司各负担9000元。广州市振达物业管理有限公司负担的上述本诉受理费及广州张氏物业投资有限公司负担的上述反诉受理费均应在该判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。广州市振达物业管理有限公司负担的上述评估费9000元应在该判决生效之日起三日内直接支付给广州张氏物业投资有限公司。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”关于双方是否有关于免租期约定的问题，其关键在于张氏公司所提交的《租赁合同》是否是双方当事人意思表达一致的结果。首先，虽然张氏公司未能提供振达公司在《租赁合同》上盖章确认的合同原件，但振达公司认可张氏公司曾向其交付签好名的该《租赁合同》。其次，振达公司将涉案土地交付给张氏公司且收取了张氏公司陆续缴纳的保证金，其未能提供证据证实其曾就免租期提出过异议。再次，振达公司未能提供证据证明其在免租期向张氏公司主张过租金或要求交还土地。以上事实足以可见振达公司此前已经以实际行动对该份《租赁合同》内容作出承诺且在依照该《租赁合同》履行权利义务，故一审法院认定振达公司已经认可《租赁合同》上载明的免租期的内容并无不当，本院予以维持。振达公司上诉称双方无免租期约定并请求张氏公司支付免租期内的土地占有使用费的理由不成立，本院对此不予支持。关于租金返还的问题。正如一审法院所述，涉案《租赁合同》因违反了法律禁止性规定应属无效。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张氏公司主张其已预付保证金100000元和租金42000元但仅能提供证据证明其向振达公司支付了123000元，振达公司亦对张氏公司的说法不予认可，故一审法院认定张氏公司已预付租金23000元并在确定土地占有使用费时予以扣减有合理依据，本院依法予以维持。张氏公司上诉主张振达公司应向其返还43000元租金缺乏依据支持，本院依法予以驳回。关于损失的问题。根据双方的意见，本案双方的损失主要体现在张氏公司的投入损失及振达公司的土地占有使用费损失。首先，相关行政部门在2018年7月责令张氏公司停止在涉案土地上施工并于2018年8月强制拆除了该地块上建造的设施，合同目的已经无法实现，张氏公司最迟本应在免租期结束后明确表示交还土地，振达公司亦应该及时收回涉案土地，但双方均未提供证据证实曾主动要求对方办理土地交接事宜，故双方对免租期后的土地占有使用费损失的产生均存在过错，一审法院参照涉案《租赁合同》约定的租金标准来计算免租期后的土地占有使用费并酌定双方应各承担50%的土地占有使用费损失的比例并无不当。其次，一审法院在确定张氏公司的实际投入损失时将其在合同免租期期间将涉案土地出租获取的租金收益予以扣除，亦符合公平合理原则，本院予以支持。再次，因涉案《租赁合同》并非以土地面积乘以单价的计价方式确定租金价格，故张氏公司以涉案土地不足10000平方米为由主张应按实测土地面积减少土地占有使用费缺乏合理依据，本院不予支持。最后，虽然张氏公司及振达公司对涉案合同无效均存在过错，但是涉案构筑物被强拆系由于张氏公司未就其施工建设行为进行合法报建导致，且根据双方关于免租期的约定，设立该免租期的目的在于补助张氏公司在场地内倒水泥和建房的投入，故张氏公司在涉案土地上进行施工产生的实际损失应由其自行承担。一审法院酌定双方各承担该损失的50%不当，但鉴于振达公司并未对一审法院所确定的该损失方面的判项内容提起上诉，故本院对该判项不予撤销。基于公平原则及损失填平原则，本院将一审法院判令振达公司向张氏公司赔偿的损失115386元在计算涉案土地占有使用费时予以考量。张氏公司上诉主张振达公司应承担全部损失赔偿责任并向其赔偿经济损失560000元依据不足，本院予以驳回。经计算，张氏公司应支付的土地占有使用费为144547.29元（21000元/月×2个月+21000元/月×15天÷31天-23000+115386）。振达公司主张张氏公司应向其支付570400元土地占有使用费依据不足，本院对超出163743.97元部分的诉请依法予以驳回。综上所述，上诉人张氏公司、振达公司的上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32429号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32429号民事判决第四、六项；三、自该判决生效之日起三日内，广州张氏物业投资有限公司向广州市振达物业管理有限公司支付的土地占有使用费144547.29元；四、驳回广州市振达物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10820元，由广州张氏物业投资有限公司负担8924元，广州市振达物业管理有限公司负担1896元；反诉受理费4055.9元，由广州张氏物业投资有限公司负担257.46元，广州市振达物业管理有限公司负担3798.44元；评估费18000元，由广州张氏物业投资有限公司负担。二审案件受理费16712元，由广州张氏物业投资有限公司负担8958元，由振达公司负担7754元。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇二一年一月二十一日法官助理何美婷书记员吴嘉茵