广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21330号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟建平，男，1979年8月21日出生，汉族，住湖南省炎陵县。委托诉讼代理人：钟浩源、严银平，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱明糕，男，1986年4月13日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：贺从华、刘碧云，均系广东来信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州农村商业银行股份有限公司增城支行，住所地广东省广州市增城区。负责人：李相柱，该行行长。委托诉讼代理人：姚文广，该行职员。原审第三人：梁展峰，男，1983年1月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：柯逸恩、张飚，均系广东国道律师事务所律师。原审第三人：刘汉英，女，1980年7月24日出生，汉族，住湖南省桂东县。原审第三人：谢宁，男，1984年8月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：简灿成，男，1976年12月24日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人钟建平因与被上诉人朱明糕、广州农村商业银行股份有限公司增城支行（以下简称农商银行增城支行）及原审第三人梁展峰、刘汉英、谢宁、简灿成房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初7529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钟建平上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判支持钟建平的一审诉请；2.朱明糕承担本案一、二审诉讼费用（包括受理费，财产保全费及评估费）。事实和理由：一、一审判决以钟建平被梁展峰诈骗的损失已由刑事判决作出处理为由驳回钟建平的诉讼请求是错误的。虽然刑事判决部分涉及了追缴梁展峰违法所得及责令退赔事宜，但钟建平的损失在刑事诉讼程序中并未获得任何的受偿，并且梁展峰名下也没有任何财产，钟建平的损失根本无法从梁展峰处获赔。刑事诉讼程序解决的是被害人与犯罪行为人之间的财产返还问题，并不影响被害人通过民事诉讼程序向犯罪行为人之外的其他民事主体主张民事权利。至于被害人可能面临的双重受偿问题，完全可以通过执行程序中协调刑事退赔责任与民事责任等方式加以解决。不能简单的以刑事案件作出处理为由，不顾被害人的损失能否实际受偿就直接否定钟建平民事诉求的必要。二、一审判决以没有证据证明朱明糕与梁展峰恶意串通为由，认定朱明糕与梁展峰签订的《存量房买卖合同》合法有效是错误的。虽然刑事程序中没有追究朱明糕的刑事责任，没有认定朱明糕是梁展峰的共犯，但根据黄镇东、谢宁及另案被上诉人阮恩福在刑事程序中所做的笔录可知朱明糕并非普通的买受人，其对整个诈骗过程是明知的，甚至有可能参与其中。谢宁的证言能证明朱明糕在上门看房过程中，当梁展峰向谢宁介绍其是银行行长时并无提出反对意见，明显是默认同意梁展峰的欺骗行为，不符合正常购买房屋的交易习惯。朱明糕在侦查机关的第一次询问笔录中陈述其和阮恩福给了黄镇东35万元介绍费，是其通过其银行卡划账给黄镇东的，但根据中介黄镇东的证言，黄镇东称并无收到介绍费，故朱明糕、阮恩福的陈述与中介黄镇东的证言前后矛盾，其二人虚构给中介费的事实本质上是掩盖与梁展峰合伙实施诈骗。刑事案件和民事案件适用不同的诉讼程序，其对同一事实的评价会有不同，即使朱明糕的行为不构成诈骗罪，但其虚构事实的行为、恶意买受涉案房产的行为已经侵害了钟建平的合法权益，其和梁展峰签订《存量房买卖合同》时绝非善意。三、本案中涉案房屋以明显不合理的低价转让，在订立合同时显失公平，钟建平有权要求撤销《存量房买卖合同》。根据一审法院委托的评估机构所做的评估报告可知，涉案房产的市场价值为6650050元，而本案中涉案房屋的交易价格仅为4230000元，是市场价的63.6％。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条的规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。据此可见，涉案房屋是以明显不合理的低价转让的，在订立《存量房买卖合同》时显失公平，严重损害了钟建平的合法权益。钟建平根据《合同法》第五十四条的规定，以订立合同时显失公平为由要求撤销《存量房买卖合同》有理据，理应得到支持。四、一审判决认定朱明糕对涉案房屋属善意取得是错误的。如上述第二、三点所述，本案中朱明糕受让房屋时既非善意也没有支付合理价格，因而不属于《物权法》第一百零六条第一款所规定的善意取得，一审判决对此认定错误。五、因涉案房屋已被抵押给农商银行增城支行，如果不办理涂销抵押登记将无法办理房屋过户，造成事实上的房屋返还不能。现农商银行增城支行的贷款已经受偿完毕，协助办理涂销抵押登记是其应当履行的义务。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持钟建平的上诉请求。被上诉人朱明糕二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、邓旭慧被梁展峰诈骗造成的损失，已经由生效的刑事判决作出处理，由梁展峰将涉案房屋的价值发还邓旭慧，钟建平要求朱明糕返还涉案房屋属于重复主张，并且朱明糕与梁展峰的犯罪行为无关，不应为梁展峰的犯罪行为负责。邓旭慧的损失可通过司法途径解决，朱明糕不需要为邓旭慧能否从梁展峰处实际获赔负责，因此钟建平不能以从梁展峰处不能获赔的个人推断要求朱明糕向其返还房屋，其主张缺乏法律依据。二、根据刑事判决查明，朱明糕是通过黄镇东购买涉案房屋的，事先并不认识谢宁与梁展峰，梁展峰如何向邓旭慧介绍朱明糕的身份与朱明糕无关，朱明糕也并不知情，更不能据此推断朱明糕非善意或者涉案房屋交易不符合交易习惯，钟建平主张朱明糕非善意缺乏事实依据。三、评估价格只是参考，没有将涉案房屋交易的各项因素比如一次性付款、买方垫资赎契等考虑在内，且评估报告指出评估价格已经包含房屋交易时的各项税费。本案中朱明糕向梁展峰支付了房屋交易款435万，向中介支付了中介费35万元，还承担房屋交易中买卖双方应当承担的交易税费335571.43元，因此本案的房屋交易价格合理。四、本案的交易符合市场交易习惯，当时朱明糕确实看到梁展峰取得钟建平的授权，有权代理钟建平处置其房屋，交易方式符合市场买卖交易习惯，且朱明糕已经支付了相应的对价，也帮卖方支付其应当支付的税费。评估报告中估价报告使用限制第6条第4项没有考虑到其他因素对评估价格的影响，当时朱明糕是一次性付款，需要承担一定的风险，价格相对低一点是合理的，并非明显的不公平。当时同一楼盘有一栋500多平方米的大别墅拍卖，900多万元也没有人购买，说明涉案房屋所在区域的房屋价值不高。被上诉人农商银行增城支行二审辩称：一、贷款情况。2017年10月9日，阮恩福在我行办理经营性贷款830万元，以阮恩福名下位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园xxxxxxx街xx号和朱明糕名下位于广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××号的房产作为抵押。该贷款于2018年10月8日到期，借款人于贷款到期日已结清全部贷款本息。二、抵押房产情况。上述抵押房产，在贷款结清后，我行已为其办妥了相关房地产权证出库和出具涂销抵押资料。同时，我行已多次通知抵押人到我行签收上述资料，2020年12月9日，抵押人阮恩福才到我行签收上述资料，并已办妥抵押涂销手续；而抵押人朱明糕至今尚未前来办理签收手续，抵押物的房地产权证和抵押涂销资料仍在我行保管，房产的抵押权人仍登记在我行名下。原审第三人梁展峰二审述称：一、梁展峰对于刑事判决不服目前正在申诉之中。无论梁展峰是否犯罪，当时梁展峰取得了钟建平的合法授权书，且其交易价款是得到房管部门的同意，符合市场的规定，所以涉案的买卖合同是合法有效的，不应该撤回。二、目前生效的刑事判决已经判决梁展峰向邓旭慧发还13300100元，该款项包括了涉案款项，若判决该买卖合同撤销，会导致社会交易不稳定，与合同法中鼓励交易相违背。综上，请求二审法院维持一审判决。原审第三人刘汉英、谢宁、简灿成未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，钟建平于2017年12月20日诉至一审法院，请求判令：1.撤销梁展峰代理钟建平与朱明糕于2017年7月24日签订的关于广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××号房屋的《存量房买卖合同》；2.朱明糕返还广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××号房屋给钟建平；3.农商银行增城支行协助钟建平办理广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××号房屋的涂销抵押登记；4.本案诉讼费由朱明糕和梁展峰承担。朱明糕向一审法院提出反诉请求：1.判决钟建平履行《广州市存量房买卖合同》义务，将涉案房屋交付给朱明糕；2.钟建平支付延期交房违约金334950元（自2017年8月4日起，每日应按总房款的0.05%计算至实际交房之日止，暂计至反诉日为334950元）；3.钟建平承担反诉诉讼费。一审法院经审理查明：2017年2月9日，钟建平、刘汉英为委托人，简灿成、梁展峰、谢宁作为受托人签订委托书，委托书载明：“委托人是夫妻关系，坐落于增城区新塘镇××东碧××城××街××号房屋是以钟建平的名义登记产权的，依法属于钟建平与刘汉英的夫妻共同财产，现委托人委托以上受托人任一人为其合法代理人向房地产管理部门及银行等有关部门申请办理以下具体事项：一、到房地产管理部门办理上述房（地）调档查册、复印、打印、领取相关产权档案资料；办理房（地）产测绘、分割、变更、产权交易、析产、过户登记手续，代签申请文件并领取过户交易收件回执；办理房（地）产抵押登记、注销抵押登记、确认抵押物价值，代签抵押合同、借款合同等备案文件并领取抵押备案证明文件。到房地产管理部门办理出售上述房（地）产的有关手续，代为缴付房（地）产交易有关费用；办理退件、撤销过户和取回房（地）产权证等有关手续，代为缴付退案所产生的有关费用。……三、有权转卖上述房（地）产，代为签署《房地产买卖合同》，领取房（地）产权证；有权以上述房地产提供委托担保，代为签署委托担保协议及相关担保文件；有权对抵押物委托评估，进行变价或委托拍卖抵债。……六、有权收取或指定账户收取上述房（地）产的售楼款及购买方的银行按揭贷款……”委托人钟建平、刘汉英签名捺印。同日，钟建平、刘汉英到广州市公证处公证上述委托书。2017年7月24日，梁展峰作为钟建平的代理人（甲方）与朱明糕（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：第一条房地产权属情况1.房地产地址（下称该房地产）：增城区新塘镇××东碧××城××街××号。2.房地产权证号码：00×**7。3.建筑面积241.82平方米。第二条计价和价款甲乙双方约定按以下方式计算该房地产价款：该房地产按整套出售并计价，总金额4350000元。第三条付款签订本合同时，乙方向甲方支付人民币100000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照一次性付款方式按期付款。一次性付款：总金额4350000元整，乙方应完成过户当天向甲方支付。第四条交楼时间和交接手续1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。第五条产权转移登记甲乙双方应当于2017年7月24日向房地产登记机构申请办理产权转移登记。第六条税费缴交甲乙双方约定由买方承担全部税费。第九条延期交房的违约责任甲方如未按本合同规定的期限交房，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过7日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。2017年8月3日，梁展峰立《收款收据》给朱明糕收执。收款收据载明：“今收到朱明糕交来人民币肆佰叁拾伍万元整，作为支付购买增城区新塘镇××东碧××城××街××号的购房款”。朱明糕支付的购房款中，其中2017年7月25日至8月2日通过银行向梁展峰转账支付的款项有3650000元。2017年7月28日，朱明糕取得了涉案房屋的不动产权证，房产证号粤（2017）广州市不动产权第1020xx**。朱明糕缴交了税费335571.43元（其中273428.58元属钟建平应缴部分）。2017年7月30日，朱明糕向钟建平、刘汉英发出《搬离通知书》，要求钟建平、刘汉英于2017年8月6日前搬离。钟建平、刘汉英未搬离。2017年8月6日，朱明糕又发出《第二次搬离通知书》，要求钟建平、刘汉英在2017年8月13日期前搬离。两次搬离通知书均由梁展峰签收。2017年9月26日，涉案房屋及增城区新塘镇广园东碧桂园xxxxxxx街xx号房屋对阮恩福向农村商业银行贷款办理了抵押登记，共同担保阮恩福申请最高额抵押贷款人民币830万元，抵押期限2017年9月18日至2020年9月18日止。2018年10月8日，阮恩福向农村商业银行还清了830万元的贷款本息，但未办理涂销抵押登记手续。涉案房屋与增城区新塘镇广园东碧桂园xxxxxxx街xx号房屋打通使用，xx号房屋梁展峰亦代理产权人邓旭慧卖予阮恩福，钟建平、邓旭慧均于2017年12月20日以相同的诉讼请求及事实和理由向一审法院提起诉讼，案号分别是（2017）粤0183民初7529号和（2017）粤0183民初7530号，两案一审法院合并审理，分案判决。两案在庭审中钟建平与邓旭慧陈述：xx号房屋和83号房屋是打通的连体别墅，两房屋真正的权利人是邓旭慧。上述两案审理过程中，2018年3月27日，钟建平和邓旭慧分别申请对两房屋在2017年7月24日（即房屋交易日）的市场价格进行评估，一审法院通过摇珠选定广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司进行评估，估价师于2018年9月7日对涉案房屋进行了实地查勘。2018年9月25日，该公司作出粤国众联估字[2018]第13-09xxx号和粤国众联估字[2018]第13-09xxx号《房地产估价报告》，两估价报告的估价结果于时值点2017年7月24日的评估单价为27500元/平方，评估市场价值分别为6650050元。钟建平预交了评估费20000元。梁展峰出售上述两房屋后，邓旭慧向公安机关报警，2018年4月16日，梁展峰到广州市公安局增城区分局永新派出所接受调查。2018年4月16日，梁展峰因涉嫌诈骗罪被羁押，次日被刑事拘留，同年5月24日被逮捕。公安机关在侦查期间向一审法院调取了上述房屋的评估报告。2019年2月28日，广东省广州市人民检察院以穗检公二刑诉〔2019〕41号起诉书指控梁展峰犯诈骗罪向广东省广州市中级人民法院提起公诉。2019年10月28日，广东省广州市中级人民法院做出（2019）粤01刑初97号《刑事判决书》，刑事判决书查明：2017年2月，邓旭慧为获取“过桥”资金归还银行贷款，通过其亲友谢宁介绍，以其增城区新塘镇广园东碧桂园xxxxxxx街xx、xx号、天河区xxxxxxxx号xxxx房、天河区员村xx路xx街xxxx房共四套房产作为担保，向梁展峰控制的广州市海珠区鑫河企业管理咨询服务部（以下简称“鑫河咨询服务部”）借款，约定月息3.5%。2月9日，邓旭慧与梁展峰签订空白借款合同、并对上述房屋买卖委托进行了公证，以及在梁展峰指使下，将增城区新塘镇xxxxxxx街81、83号抵押给鑫河咨询服务部员工王自洪，将天河区xxxxx262号1905房、天河区员村xx路xx街xxxx房抵押给鑫河咨询服务部员工陈立沣作为借款担保。5月27日7月12日，梁展峰先后通过蒋东账户向邓旭慧经营的广州市大华利企业有限公司账户共转账603.334881万元。2017年7月24日，梁展峰在未告知邓旭慧的情形下，指使陈立沣等人将上述房产解押后，将其中的增城区新塘镇xxxxxxx街81、83号房屋低价卖给他人。所得卖房款870万元由梁展峰账户收取后转入王自洪及蒋东账户，梁展峰用于向他人归还借款等。之后，梁展峰隐瞒房屋被卖出的事实，继续通过自己账户以及所控制的陈立沣、谭振宇、耿旭等人账户收取钟建平按约定向其归还的借款及利息人民币654万元。同年9月，邓旭慧还清欠款后才发现其上述两套房产被卖掉，其在无法联系到梁展峰的情况下于同年12月向公安机关报警求助，并向广州市增城区人民法院起诉两房屋买受人，要求返还两套房产，另经广州市增城区人民法院委托评估，涉案的增城区新塘镇xxxxxxx街xx、xx号两套房产于2017年7月24日的评估价值合计为13300100元。刑事判决书判决：一、梁展峰犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币20万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2018年4月16日起至2030年4月15日止；罚金应于本判决发生法律效力之次日起一个月内向本院一次性缴纳）。二、追缴梁展峰的违法所得人民币13300100元发还邓旭慧，追缴到的财产不足以清偿邓旭慧损失的，责令梁展峰予以退赔，退赔数额以前述追缴的数额为限。梁展峰对上述刑事判决不服，向广东省高级人民法院提起上诉，2020年1月17日，广东省高级人民法院做出（2019）粤刑终1599号《刑事裁定书》，认为原审判决认定事实清楚，证据确实、充分，定罪准确，量刑适当，裁定驳回上诉，维持原判。另，钟建平于2017年11月3日向一审法院申请诉前财产保全，要求查封涉案房产，一审法院裁定查封了涉案房产，钟建平交纳财产保全费5000元。一审法院认为：根据钟建平、刘汉英和（2017）粤0183民初7530号案邓旭慧庭审陈述，涉案房屋的真正权利人是邓旭慧。广东省广州市中级人民法院（2019）粤01刑初97号《刑事判决书》和广东省高级人民法院（2019）粤刑终1599号《刑事裁定书》认定，涉案房屋的真正权利人是邓旭慧，对此一审法院予以确认。梁展峰在与邓旭慧履行借款合同过程中，骗取了邓旭慧作为抵押物的房产，梁展峰的行为构成了诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币20万元，追缴梁展峰的违法所得人民币13300100元（含涉案房产价值6650050元）发还邓旭慧，追缴到的财产不足以清偿邓旭慧损失的，责令梁展峰予以退赔。邓旭慧被梁展峰诈骗的损失已由刑事判决作出处理。因此，本案中，登记产权人钟建平请求撤销梁展峰代理其与朱明糕签订的《存量房买卖合同》，返还房屋，农商银行增城支行协助办理涂销抵押登记，一审法院不予支持。对朱明糕反诉请求钟建平交付涉案房屋和支付延期交房违约金问题。涉案房屋登记在钟建平名下，钟建平与刘汉英是夫妻关系，梁展峰持有钟建平、刘汉英的公证委托书，根据委托权限，梁展峰有权转卖涉案房屋、代为签署《房地产买卖合同》、有权收取售楼款等。从刑事判决看，没有证据证明朱明糕与梁展峰恶意串通。朱明糕与梁展峰代理钟建平签订的《存量房买卖合同》合法有效，朱明糕对涉案房屋属善意取得，朱明糕请求钟建平交付涉案房屋，一审法院予以支持。朱明糕虽是善意取得，但涉案房屋售卖是被梁展峰骗取所致，因此延期交房违约金，根据公平原则，在判决确定交房日的逾期之日起每日按总房款423万元的0.05%的标准向朱明糕支付为宜。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定：“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。”第三人谢宁、简灿成经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条之规定，于2020年5月8日作出如下判决：一、钟建平应在本判决发生法律效力之日起十五日内将坐落广东省广州市增城区新塘镇××东碧××城××街××号房屋交付朱明糕，逾期交付则从逾期之日起每日按总房款423万元的0.05%的标准向朱明糕支付逾期交房违约金至交房完毕日止；二、驳回钟建平的全部诉讼请求；三、驳回朱明糕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费41600元，财产保全费5000元，评估费20000元，由钟建平负担；反诉案件受理费6096元，由钟建平负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方争议的是《存量房买卖合同》的效力问题，而该合同签订时间为2017年7月24日，上述法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。本案争议的第一个焦点是钟建平主张撤销梁展峰代理其与朱明糕签订的《存量房买卖合同》并要求返还涉案房屋能否成立的问题。首先，根据已经生效的（2019）粤01刑初97号刑事判决的认定，涉案房屋的真正权利人是邓旭慧，邓旭慧被梁展峰诈骗的财产中已包括涉案房屋。在此情况下，受害人的民事权利保护应当通过刑事追赃、退赔的方式解决。其次，上述刑事判决同时也载明，追缴梁展峰的违法所得13300100元（含涉案房产价值6650050元）发还邓旭慧，追缴到的财产不足以清偿邓旭慧损失的，责令梁展峰予以退赔。也就是说，涉案房屋的真正权利人邓旭慧因涉案房屋被梁展峰出售造成的损失已经由生效的刑事判决作出处理。现钟建平仅为涉案房屋的名义登记人非受害人，其又以自己的名义另行通过民事诉讼主张权利于法无据，亦不符合“受害人请求涉嫌刑事犯罪的行为人之外的其他主体承担民事责任的”情形，故钟建平上诉主张刑事诉讼程序的处理与本案无关缺乏依据，本院不予采纳。再次，根据2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据一审查明的事实，钟建平并未提交充分的证据证实朱明糕受让涉案房屋时系与梁展峰恶意串通而非善意；朱明糕已支付了涉案房屋的价款，商品房的转让价格受售出的时间、地段、售出方式、标的物的现状、标的物的利用情况及市场波动等因素的影响，不能简单地以评估报告的价格进行类比，且涉案房屋的售出价格系由买卖双方协商一致，钟建平提交的证据不足以证实朱明糕支付的价款明显低于涉案房屋的市场价，系不合理的对价；涉案房屋已依法登记至朱明糕名下。综合考虑上述因素及前述法律规定，钟建平无权主张追回涉案房屋。综上所述，钟建平上诉主张撤销梁展峰代理其与朱明糕签订的《存量房买卖合同》、要求朱明糕返还房屋及要求农商银行增城支行协助办理涉案房屋的涂销抵押登记，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案争议的第二个焦点是钟建平应否向朱明糕交付涉案房屋和支付延期交房违约金的问题。涉案房屋登记在钟建平名下，而钟建平、刘汉英向梁展峰出具了公证委托书，委托书中载明梁展峰可以办理涉案房屋的产权交易、过户登记等手续，代为签署房屋买卖合同及收取房款等，现梁展峰根据上述授权与朱明糕签署《存量房买卖合同》，一审法院据此认定双方签订的《存量房买卖合同》合法有效并无不当，本院予以维持。钟建平作为《存量房买卖合同》的当事人，应当按照合同的约定履行其义务。从本案查明的事实来看，钟建平未向朱明糕交付涉案房屋，朱明糕有权依照房屋买卖合同的约定主张合同相对方钟建平向其交付涉案房屋并承担延期交房的违约责任，一审法院根据公平原则酌定钟建平在判决确定交房日的逾期之日起至实际交房之日止每日按照总房款的0.05%的标准向朱明糕支付逾期交房违约金并无不妥，本院予以维持。钟建平上诉主张其无需向朱明糕交付涉案房屋和支付延期交房违约金于约不符，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人钟建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41600元，由上诉人钟建平负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二一年一月二十六日书记员 莫善友区敏儿