上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10479号上诉人(原审被告)：中源靖烨供应链管理(上海)有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：董必松，执行董事。委托诉讼代理人：严寒，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉龙，上海四维乐马律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：雷富房地产(上海)有限公司，住所地上海市。法定代表人：曾燕青(CHANYENTJIN)，董事长。委托诉讼代理人：李海波，北京中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高懿然，北京中伦(上海)律师事务所律师。上诉人中源靖烨供应链管理(上海)有限公司(以下简称“中源公司”)因与被上诉人雷富房地产(上海)有限公司(以下简称“雷富公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初29099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、中源公司已就房屋租赁事宜与雷富公司协商，雷富公司同意中源公司每月延期支付租金及物业费。由于中源公司财务管理制度，无法于每月25日至次月5日期间对外支付款项，中源公司因此多次与雷富公司协商沟通，雷富公司遂同意中源公司在2019年7月前每月延期支付租金及物业费。同时，雷富公司也向中源公司承诺最晚于次月月底之前支付每月的租金及物业费，雷富公司对此予以同意，故双方已对《盛邦国际大厦租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)中的支付期限作出变更。中源公司始终按约履行，自2018年1月起每月均按约顺延支付相应款项。雷富公司自2019年7月2日通过其委托的物业公司收到中源公司的邮件回复及书面承诺函后，直至双方协商一致解除《租赁合同》，从未向中源公司催讨过任何一笔款项，更未要求中源公司支付滞纳金。这也足以证明中源公司与雷富公司已经达成共识，雷富公司是同意中源公司延期付款的。一审法院未对该事实予以查明，中源公司实际无需承担相应滞纳金。二、中源公司与雷富公司已于2019年7月共同协商并解除《租赁合同》，并约定将保证金抵作租金及其他相关费用。中源公司与雷富公司约定合同解除后中源公司已支付的全部保证金抵作2019年6月、7月租金及其他相关费用，雷富公司不再向中源公司返还保证金，中源公司也无须向雷富公司支付违约金及其他费用。基于上述约定，中源公司才最终于2019年7月25、26日搬离上海市四川北路XXX号盛邦国际大厦1幢7层02、05-08单元(以下简称“系争房屋”)，搬离时中源公司先按规定提交出门单，而后才顺利地将系争房屋内的物品全部搬出。雷富公司作为系争房屋的实际控制人，如认为中源公司还欠付租金或其他相关费用的，是不可能同意中源公司在未结清相应款项的前提下搬离的。雷富公司为了索要高额的滞纳金、违约金及其他相关费用，在双方已协商一致解除《租赁合同》的基础上故意出示虚假的、落款日期为2019年7月29日的《关于终止房屋租赁合同的通知》，并主张是中源公司单方面解除《租赁合同》，与事实及双方约定不符。依双方约定，保证金的一部分已用以冲抵2019年6、7月的租金并已由雷富公司开具相应的租赁费发票，这也可以证明雷富公司是同意通过将保证金抵作租金的方式解除《租赁合同》的。因此，中源公司无须再支付2019年6月、7月租金、违约金以及免租期、装修期的租金。三、雷富公司在本案中涉嫌虚假诉讼、合同诈骗。中源公司从未收到过雷富公司的《催款通知单》《付款通知书》《关于终止房屋租赁合同的通知》及其他有关单据。雷富公司同意中源公司每月延期支付租金及物业费，也与中源公司协商一致解除《租赁合同》，但雷富公司在中源公司实际搬离后，为谋取不正当的经济利益，故意制作上述虚假材料并依此提出诉讼，主张金额已接近合同正常履行时中源公司应缴纳的租金总额，其行为已涉嫌虚假诉讼、合同诈骗，不仅严重侵犯了中源公司的合法权益，也扰乱了正常的司法秩序，破坏了营商环境，一审法院未查明该事实并作出了错误判决。四、一审判决书的“本院认为”事项与判决事项中存在明显的前后不一致。一审判决书中在“本院认为”事项中，对于雷富公司主张的滞纳金请求，明确记载“针对本院结合合同履行情况及雷富公司的实际损失，酌情调整为日万分之二”。但在判决事项中，却又判决该部分滞纳金“按照日万分之三的标准”支付。中源公司认为民事判决书作为定纷止争且具有极高法律效力的书面文书，其行文不应存在如此明显的前后不一致。雷富公司辩称，不同意中源公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉。雷富公司从未与中源公司协商或者同意中源公司延期支付《租赁合同》项下的租金及物业费等费用，雷富公司系出于维护客户的考虑，在中源公司能够继续履约的前提下，才一直没有就中源公司的迟延付款行为采取任何法律措施。但是雷富公司的这一行为不能被理解为双方就中源公司可以迟延履行付款义务已达成共识，或是雷富公司是同意中源公司延期付款的，甚至是雷富公司对于要求中源公司按照《租赁合同》的约定支付相应滞纳金的权利的放弃。双方并非协商一致解除《租赁合同》，中源公司所谓的事实并无任何证据作为支撑，双方未就协商解除《租赁合同》做过任何沟通，且未签署任何书面的解除协议或其他书面文件确认。《租赁合同》的解除系中源公司严重违反合同的相关约定，且自行搬离租赁房屋，经过雷富公司屡次催讨相应款项，在中源公司均不予支付的严重违约的情况下，由雷富公司单方发函解除《租赁合同》。中源公司严重违反双方所签订的《租赁合同》的约定，应当承担包括但不限于支付欠款、滞纳金、违约金等相关的违约责任。雷富公司不存在任何虚假诉讼、合同诈骗等行为。中源公司拖欠支付应付款项、擅自搬离租赁场所、拒不履行合同义务等严重违约行为系真实存在的，雷富公司是依据双方所签订的合法有效的《租赁合同》的约定，依法行使和主张其在合同项下的相关权利。雷富公司的全部行为均系在相关法律及合同框架下的，遵守法律、尊重合同，相反是中源公司将其种种严重违约行为擅自归结于双方口头协商一致的结果，从而意图逃避其所应当承担的严重违约的法律责任。雷富公司在同意一审法院对相关违约金标准进行相应调整的情况下，认可一审法院所作出的判决。雷富公司向一审法院起诉请求：中源公司支付拖欠的2019年6月1日至同年7月31日的租金人民币(以下币种均为人民币)414，581.60元、2019年6月1日至同年7月31日的物业费63，607.04元、2019年4月1日至同年7月31日的水电费5，682.32元，合计483.870.96元，并支付拖欠款项的滞纳金，按照日千分之三的标准，自中源公司应付而未付拖欠款项之日起算至其实际付清之日止；中源公司支付因逾期支付前期租金(2018年2月-2019年5月)、物业费(2018年1月-2019年5月，除2018年3月外)、水电费(2018年6月-2019年3月)所产生的滞纳金合计513，998.70元；中源公司支付违约金1，434，565.92元；中源公司支付装免期内租金829，163.20元；中源公司支付的保证金717，282.96元不予返还。一审法院认定事实如下：2017年10月，雷富公司作为出租方(甲方)、中源公司作为承租方(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，建筑面积为1，135.84平方米；租赁期限自2018年1月20日起至2021年1月19日止；甲方授予乙方的装修期为2个月，自2017年11月20日起至2018年1月19日，装修期内，乙方无须支付租金，但仍需支付除租金外的其他费用；若乙方实际承租该房屋全部建筑面积并租满本合同项下的租赁期、未出现过任何违约行为的，甲方在租赁期内给予乙方2个月的免租期，免租期自2018年1月20日起至2018年2月19日止，自2019年1月20日起至2019年2月19日止，免租期内，乙方无须支付租金，但仍需向甲方支付除租金外的其他费用以及物业管理费，并应承担本合同约定的其他各项义务；不论任何原因，若乙方未能实际租满本合同项下的租赁期等、或出现过任何违约行为的，乙方不得享受上述免租期及装修期，甲方有权向乙方索取免租期及装修期内所免去的所有租金；月租金为207，290.80元，租金起付日为2018年1月20日；物业管理费每月31，803.52元；乙方应于合同签署后三日内支付自2018年1月20日起至2018年2月19日的租金和物业管理费；如租金起付日、物业管理费交付日非相应公历月的首日的，则乙方除应预付首期租金和物业管理费外，还需同时支付自租金起付日、物业管理费交付日至该公历月份结束的租金、物业管理费，预付的首期租金、物业管理费则应用于冲抵下一个完整公历月的租金、物业管理费；乙方应于每一个公历月首日或之前向甲方支付下一个公历月的租金、物业管理费及其它款项；合同下所有付款应以人民币电汇至甲方书面指定账号；乙方应依据甲方或管理公司规定的期限和方式缴付自交付日起因乙方使用该房屋而发生的一切公用事业费；乙方应于本合同签署之日或之前向甲方支付保证金717，282.96元；乙方应最迟于租赁期满或本合同提前终止之日17：00时之前向甲方交还该房屋，乙方返还该房屋时，应经甲方或管理公司验收并书面认可方可视为乙方已完全履行复原义务；乙方中途退租或甲方因乙方原因单方面终止本合同的，甲方除有权没收乙方所付的全部保证金外，乙方还应向甲方支付违约金，该违约金相当于本合同剩余租期内乙方应付的全部该房屋租金及物业管理费之和，但如本合同剩余租期超出六个月，该违约金的金额最多不超过本合同终止时前六个月乙方实际支付的租金和物业管理费之和，除上述约定外，甲方解除本合同前乙方已支付的所有费用不予返还，同时有权向索取免租期及装修期(如有)内所免去的所有租金；乙方逾期支付租金、物业管理费、水费、电费等，甲方有权要求乙方自该等款项应付之日起每逾期一天按照逾期支付之款项的千分之三支付滞纳金，直至乙方付清全部费用为止；乙方逾期支付租金、物业管理费等超过三十日的，甲方有权单方解除合同；在执行本合同的的通知须书面形式通过信使、邮寄、传真或快递送达，快递、速递的交送第二天即为送达；乙方地址为巨峰路XXX弄XXX号。合同签订后，中源公司支付了保证金717，282.96元，雷富公司将系争房屋交付中源公司承租使用。2019年5月6日，中源公司向系争房屋的物业管理单位出具情况说明一份，载明由于中源公司上级集团公司财务管理制度的原因，付款有一定的程序和手续，实际履行上存在延期共识，详细情况已当面和业主方重申过了，因此，中源公司与业主方达成在2019年7月底之前按照原来的方式延期支付租金和物业费，7月底之后公司财务独立，可以提前支付。同年6月28日，雷富公司向合同所载的中源公司的地址寄送《关于终止房屋租赁合同的通知》，载明至2019年6月27日，中源公司欠付2019年5月至6月的租金、物业管理费及电费总计481，043.02元，双方的合同于2019年6月30日终止，雷富公司将于2019年7月1日收回系争房屋。同年7月2日，中源公司于支付了2019年5月的租金和物业管理费、及3月的电费，房屋仍由中源承租使用。嗣后，中源公司未支付2019年6月起租金和物业管理费，4月起的水电费。2019年7月底至8月初期间，中源公司搬离系争房屋。一审法院审理中，雷富公司提交一份落款为2019年7月29日的《关于终止房屋租赁合同的通知》，但未提交寄送凭证。雷富公司并提交付款通知书和催款通知书若干份，并称签收人为中源公司的工作人员梁莹莹，中源公司表示未收到过通知书，梁莹莹并非中源公司人员。雷富公司撤回要求中源公司支付水电费滞纳金的诉讼请求。对雷富公司提供的欠款及滞纳金明细表，中源公司表示除2019年2月、3月的租金及物业费支付时间有异议外，其他款项支付时间和金额均无异议。一审法院认为，依法成立的合同具有法律拘束力，当事人均应依约履行。中源公司作为承租方理应按约支付合同约定的租金、物业管理费和水电费。中源公司欠付2019年6月起的租金和物业管理费及2019年4月起的水电费，逾期已超过三十日，雷富公司有权解除合同，现中源公司同意于2019年7月30日解除合同，故双方的《租赁合同》应于2019年7月30日解除。租期内欠付的费用，中源公司认为双方达成协议以保证金抵扣，但未提供相应证据，故对于雷富公司要求中源公司支付2019年6月1日至同年7月31日的租金414，581.60元、2019年6月1日至同年7月31日的物业费63，607.04元、2019年4月1日至同年7月31日的水电费5，682.32元的诉讼请求，依法予以支持。关于雷富公司主张的滞纳金，中源公司认为合同约定的违约金标准过高，法院结合合同履行情况及雷富公司的实际损失，酌情调整为日万分之二。关于雷富公司主张的2018年1月至2019年5月期间中源公司迟延支付租金、物业费的滞纳金，中源公司称双方关于迟延支付达成一致意见，证据不足，不予采信。中源公司主张合同约定的违约金标准过高，法院结合合同履行情况及雷富公司的实际损失，酌情认定为34，000元。因中源公司欠付租金导致合同解除，雷富公司有权主张违约金。鉴于合同约定的违约责任为在保证金没收的同时，中源公司还须支付六个月的租金和物业管理费作为违约金，该违约金金额显然过高，中源公司要求调整，法院予以采纳。依据合同履行情况及雷富公司的实际损失，法院酌情确定为在中源公司已支付的保证金不予返还的基础上，中源公司还需支付违约金239，094.32元。根据合同约定，因中源公司违约导致未租满合同租期的，雷富公司有权主张装修期和免租金的租金，故雷富公司要求中源公司支付上述期间的租金829，163.20元，于法有据，法院予以支持。中源公司主张其与雷富公司系合意解除合同，依据不足，不予采纳。一审法院判决如下：一、中源靖烨供应链管理(上海)有限公司应于判决生效之日起15日内向雷富房地产(上海)有限公司支付2019年6月1日至2019年7月31日的租金414，581.60元、2019年6月1日至2019年7月31日的物业费63，607.04元、2019年4月1日至2019年7月31日的水电费5，682.32元及租金、物业费的相应滞纳金，滞纳金按照日万分之三的标准，以应付未付之费用为本金，自应付未付之次日起计算至实际支付之日止；二、中源靖烨供应链管理(上海)有限公司应于判决生效之日起15日内向雷富房地产(上海)有限公司支付2018年1月至2019年5月期间逾期支付租金、物业费的滞纳金34，000元；三、中源靖烨供应链管理(上海)有限公司应于判决生效之日起15日内向雷富房地产(上海)有限公司支付违约金239，094.32元；四、中源靖烨供应链管理(上海)有限公司应于判决生效之日起15日内向雷富房地产(上海)有限公司支付装修期及免租期内的租金829，163.20元；五、中源靖烨供应链管理(上海)有限公司支付的保证金717，282.96元雷富房地产(上海)有限公司不予返还。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，2020年12月16日一审法院出具(2019)沪0109民初29099号民事裁定书，裁定“(2019)沪0109民初29099号民事判决书中第5页第17行‘酌情调整为日万分之二’补正为‘酌情调整为日万分之三’”。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同；当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。中源公司主张其与雷富公司之间就延迟支付租金、物业费，《租赁合同》的解除及保证金用以冲抵欠租等均已达成合意，中源公司并未违反合同约定，无需承担违约责任。中源公司向系争房屋物业管理单位出具的情况说明系其单方制作，其上并未有任何雷富公司同意该说明的内容，法院难以据此认定雷富公司同意中源公司延期支付租金和物业费。雷富公司对中源公司主张双方已达成合意予以否认，中源公司亦未能提供充分证据证明雷富公司同意其可以延期支付应付款项并解除《租赁合同》，中源公司的主张，本院难以采纳。一审法院认定中源公司未履行合同义务，致使合同最终解除，中源公司应当支付欠付的租金、物业费、水电费并承担违约责任，并无不当。关于雷富公司主张的中源公司欠付应付款项的滞纳金及合同解除的违约金，一审法院综合考虑中源公司对违约金过高的抗辩、合同的履行情况及雷富公司的实际损失等，酌情调整，本院予以认同。综上，中源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币32，892.79元，由上诉人中源靖烨供应链管理(上海)有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  邬海蓉审 判 员  王晓梅二〇二一年一月二十五日法官助理  万 晶书 记 员  万 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……