文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3892号上诉人（原审原告、反诉被告）：董尚旬，男，1985年1月19日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐南高新区。委托诉讼代理人：刘欣铭，江苏达源律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：江苏中江国际盐城房地产有限公司，住所地江苏省盐城市开放大道**东进国际装饰城**楼**。法定代表人：顾西平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：盛勇，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐智榕，江苏新高的律师事务所律师。董尚旬与江苏中江国际盐城房地产有限公司（以下简称中江公司）房屋租赁合同纠纷一案,董尚旬曾于2018年6月13日向盐城经济技术开发区人民法院提起诉讼，该院于2018年12月11日作出（2018）苏0991民初971号民事判决。董尚旬不服，向本院提起上诉。本院经审理于2019年5月24日作出（2019）苏09民终1008号民事裁定，撤销一审法院（2018）苏0991民初971号民事判决，发回重审。一审法院于2019年7月8日依法另行组成合议庭审理本案，并于2020年5月22日作出（2019）苏0991民初1192号民事判决，董尚旬、中江公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董尚旬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由中江公司承担。事实与理由：1.一审法院认定“中江公司将房屋交付给董尚旬后，就已经履行了合同的主要义务。中江公司在无权要求董尚旬支付房租的情形下，采用停水、停电方式催要租金仅是存在过错。”该事实认定错误。董尚旬承租案涉房屋的目的是开设火锅店，而火锅店的正常运营也必须有其他配套设施进行保障运营，水、电、电梯、车位能否正常运营使用也是合同履行的重要组成部分。中江公司停电、电梯和停车场的停止运行以及中江公司不维修漏水的案涉租赁房屋，均导致董尚旬的火锅店无法招揽顾客，无法实际运营，盲目维持只会扩大损失，客观上导致董尚旬的合同目的根本无法实现。董尚旬希望通过承租房屋开设火锅店，获取经济收益的目的从根本上落空，故应认定中江公司根本违约。2.一审法院认定董尚旬提前退租难免亦有其经营止损因素的考量，故对案涉租赁合同的解除亦有一定过错。该部分认定没有任何法律和事实依据。中江公司在2018年5月3日给董尚旬的发函中明确要求董尚旬支付半年租金，否则本通知直接转化为解除《6#商业租赁合同书》的解除通知书，此时董尚旬的火锅店已被停电长达十五天，又收到了此份催缴以及解除合同的通知书，再加上无电梯以及停车场运营的情形下，依据防止损失扩大的原则选择闭店撤场，完全合乎常理，这是及时止损的合法行为，一审法院酌情认定中江公司对合同解除承担70%的责任，董尚旬承担30%的责任错误，应由中江公司承担全部责任。3.一审法院对董尚旬交纳的30余万元租金的认定相互矛盾，一审法院根据(2018)苏09民初33号案件的相关证据和事实，认定中江公司委托江苏利某企业管理咨询有限公司（以下简称利某公司）就案涉“嘉城阳光”商业部分与盐城韩某企业管理有限公司（以下简称韩某公司）签订了租赁合同。韩某公司法定代表人woojungyu对中江某九号楼商业部分的嘉城阳光店铺(1-4层)分租、转租。故韩某公司与woojungyu对外租赁房屋所产生的一切法律关系都应当由利某公司及中江公司承担。董尚旬在2018年1月7日与中江公司签订租赁协议时，就已对房租问题进行了确认，董尚旬交付韩某公司的30万元房租视为已经交付给中江公司，所以中江公司应返还该笔30万元租金。一审法院根据合同相对性原则认为董尚旬无权向中江公司主张，那么韩某公司也应当归还董尚旬相应租金，同时在韩某公司与中江公司的案件中也应给付租金，韩某公司等于要支付2笔租金费用。4.一审法院认定了中江公司在2018年12月24日前无权要求董尚旬支付房租，故中江公司停水停电强行解除租赁合同也没有法律依据，那么租赁保证金60340不应当纳入损失进行打折计算；同时在一审判决书19页中已将60340元按责任划分退还70%金额即42238元，而在一审判决书20页中再次将该42238纳入总损失473128元重复计算了70%。5.一审法院委托盐城市富昌价格评估有限公司对案涉房屋装修进行评估，确认了装潢价值为524300元。2018年7月4日董尚旬交还房屋时仅带走部分可以移动的物品，但在鉴定时，房屋内部已经被拆除、破坏，中江公司对鉴定的实际价值与原始投入存在明显差异应承担相应的责任。6.董尚旬提交的损失清单含店内收银系统费用32200元、初期装修设计费用66000元、户外店招安装加亮化工程作业35000元，合计133200元，因特殊原因并未纳入鉴定范畴，一审法院也未考虑该部分的实际损失，恳请二审法院查明认定该部分损失。7.一审判决对停电造成的货物损失酌情认定为20000元，同时对其按70%计算，但是单停电这个行为本身董尚旬没有任何责任，故该损失部分不应该按70%计算处理。8.中江公司主张董尚旬支付租金和房屋占用费。首先，中江公司在本案中的行为构成根本违约，应当承担全部责任；其次，中江公司与董尚旬的合同中已认可2018年6月15日至2018年12月14日的租金已付，中江公司没有要求董尚旬支付租金的权利，系因中江公司的停电以及解除合同通知等行为导致董尚旬实际房屋使用日期截止到2018年4月23日，且董尚旬也实际缴纳了30余万元的租金，一审法院片面的以一年免租期综合三年租期来支持中江公司的租金错误。中江公司辩称，1.中江公司已经完成了交付房屋的主要合同义务，停水停电等措施均是在董尚旬逾期支付租金的情况下进行的自力救济，不存在根本违约的情形。2.中江公司发函后，董尚旬提起诉讼意图否定解除的效力，但其却又在案件尚未开庭时先行撤场，即使不考虑其有无逾期支付租金的情况，一审认定其先行撤场具有过错显然是正确的。3.董尚旬主张其支付韩某公司租金视为向中江公司支付，并以此作为案涉合同约定的所谓已付的理由没有任何证据证明。相反，在中江公司催讨租金时，董尚旬也认可了逾期支付租金的事实。据此，董尚旬要求返还租金并无任何依据，也证明其存在拖欠租金的事实。4.一审判决认定中江公司不应向董尚旬返还韩某公司收取的300960元正确，但对于董尚旬未拖欠中江公司租金的认定却是错误的。董尚旬上诉称中江公司可能会重复获利的情况并不存在，两者租金时间并不重合，中江公司主张的逾期租金期间为2018年6月15日至2018年12月14日，而另案中主张的租金截止时间为2017年6月30日。5.董尚旬所谓一审鉴定低于其实际损失的问题，并无任何证据可以证明，且中江公司也不应给予赔偿。中江公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项并依法改判驳回董尚旬的全部本诉请求；2.支持中江公司全部反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由董尚旬承担。事实与理由：1.董尚旬长期拖欠租金导致涉案合同被解除，中江公司无任何过错，一审法院认定中江公司违法解除租赁合同，应承担70%的责任错误。双方签订的合同第4条约定董尚旬应当在合同签订当日交付保证金及首期半年租金，第13.2条则约定董尚旬逾期支付租金超过30天，中江公司有权单方解除合同。在案多份证据可以证明董尚旬逾期支付首期半年租金，中江公司多次向其催讨，且在董尚旬对欠付18万多元租金的事实也曾进行过多次确认。同时，涉案合同签订的背景是中江公司并不认可董尚旬与韩某公司签订的合同，两份合同之间也没有任何关联。一审法院将涉案合同约定首期租金“已付”解释为董尚旬不再负向中江公司支付首期半年租金的观点不能成立。理由如下：首先，在案证据以及当事人陈述已经证明董尚旬未向中江公司支付该笔款项；其次，董尚旬虽向韩某公司缴纳了租金，但不能据此认为中江公司免除了其缴纳该笔租金的义务。如董尚旬认为免除，则其应举证证明，法院不能直接以“已付”二字推定免除。最后，在中江公司催讨该笔租金时，董尚旬并未否定欠付该笔租金的事实。2.中江公司作为无过错方提出的反诉请求应予支持。基于董尚旬长期拖延支付租金，中江公司显然有权解除涉案合同并要求董尚旬赔偿损失。在中江公司对合同解除无任何过错的情况下，中江公司的反诉请求均有相应的事实及法律依据，理应得到法律的支持。3.董尚旬作为过错方无权向中江公司提出任何请求。如前所述，案涉合同因董尚旬长期未付租金，根本违约而被解除，依据合同法第97条的规定，董尚旬无权向中江公司提出赔偿请求，其本诉请求均应被驳回。此外，董尚旬要求中江公司赔偿经济损失1527350元主要系经营性投入。董尚旬与韩某公司签订合同后，其已经开始了装饰装修并于2017年7月开业，而涉案合同的租赁期是从2017年6月15日开始起算的。在涉案租赁合同关系建立时，董尚旬已经完成了对涉案房屋的装饰装修，其将在与韩某公司之间的合同关系中所进行的投入，作为损失向中江公司主张没有任何事实及法律依据。董尚旬辩称，中江公司与董尚旬签订的租赁合同中已就租金部分作出了已付的确认，在其无权主张租金的情形下，停水停电行为已构成了根本违约。一审法院认定中江公司承担70%的责任客观上缩小了中江公司承担责任的比率。中江公司作为违约方，其反诉请求无相应的事实和法律依据。董尚旬向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的编号为201700615《商铺租赁合同书》；2.判令中江公司退还租赁保证金60340元、已付租金300960元；3.判令中江公司赔偿经济损失1527350元；4.本案诉讼费用由中江公司承担。中江公司向一审法院提出反诉请求：1.判决董尚旬支付2017年6月17日至2018年5月20日期间房屋租金损失336249元；2.判令董尚旬承担自2018年5月21日起到实际交还租赁房屋之日占有期间的损失（按照合同约定的年租金标准362038元为基数计算）；3.判令董尚旬支付租赁期间欠付水电费100元；4.判令董尚旬赔偿合同解除以及直至交还租赁物后租赁物三个月的合理闲置期间且参照租金标准的损失90577元；5.判令董尚旬承担本案全部反诉费用。一审法院认定事实：2017年4月16日，韩某公司出具收款收据一份，收据载明：交款单位二楼火锅店押金（三个月租金），收款方式汇款+转账，人民币112860元。同日，韩某公司出具收款收据一份，收据载明：交款单位二楼火锅店，收款方式汇款+转账，人民币188100元。2017年4月20日，韩某公司（出租方）与董尚旬（乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定（摘要）：第一条房屋坐落地址。甲方出租的商铺坐落地址：盐城市商业楼二层南侧，商铺号213-221，建筑面积660平方米。第二条租赁条件。1.租金。日租金1.4元/平米。2.押金与预付租金。甲乙双方决定租赁条件为押二付六，押金为55440元，预付租金为166320元，共221760元，本合同签订起七日内支付，后续租金为已支付租金到期日前三天内支付。3.租赁期限3年，自2017年5月10日起至2020年5月9日止。4.免租期。甲方给予乙方免租期共计十二个月，第一年免租六个月，第二、第三年各自分别免租三个月，合计十二个月。5.租金支付明细。（1）第一年第一笔。A押金55440元。B租金16320元。第二年第一笔免租。第二年第二笔83160元，支付日期为2018年8月9日。第二年第三笔83160元支付日期为2018年11月9日。第二年第四笔83160元，支付日期2019年2月9日。第三年付款方式与第二年相同。第三条租赁用途。乙方租赁该房屋的用途为餐饮，具体经营项目为火锅。第四条开业日期。甲乙方双方决定，该房屋的开业日期为2017年10月1日之前。合同还对双方的其他权利义务作出了约定。同日，韩某公司出具收款确认书一份，该确认书载明：韩某公司于2017年4月20日与董尚旬签订租赁合同，将中江某小区6号楼商业楼二层南侧660平方米面积商铺租赁给董尚旬用于经营火锅店。在合同签订前，双方磋商过程中，董尚旬前后多次累计预先支付了300960元。根据双方签订的合同约定，其中55440元为押金，166320元为第一年第一笔租金。多出的79200元，双方协商确定顺延为第二年租金，在第二年支付租金时优先扣除。2017年7月，董尚旬在案涉商铺经营的火锅店开始营业。2018年1月7日，中江公司（甲方、出租人）与董尚旬（乙方、承租人）签订一份《盐城中江某6号楼商铺租赁合同》，该合同约定（摘要）：第一条租赁物业及用途。1.1甲方将中江某6号商业二楼213-222共计10间商铺出租给乙方。1.2该商铺出租面积合计为718.33㎡。1.3乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件承租商铺。1.4乙方承租商铺用于经营火锅，未经甲方书面同意不得变更经营项目。第二条租赁期限。2.1该商铺租赁期限共3年（包括装修期和免租期）自2017年6月15日至2020年6月14日，其中2017年6月15日至2017年8月14日为装修期，计2个月；2017年8月15日至2018年6月14日为免租期，计10个月。第三条交付。甲方应于2017年6月15日前将该单元交付乙方。3.2乙方向甲方付清根据本合同规定应于该单元交付时支付的所有款项（包括但不限于2个月租金押金、首期半年租金、物业管理费、装修押金、综合管理费等）后，甲方于2017年6月15日前将该商铺交付乙方使用，若乙方未履行前述相关义务，甲方有顺延交付时间，但租赁期限不顺延。3.3上述款项交清后，乙方应于约定的该商铺交付日到甲方处办理交接手续，逾期前来办理视为该商铺已按合同规定日期交付乙方。第四条租金及相关费用。4.1甲方给予乙方2个月的装修免租期，10个月免租期。自交付起算，装修免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应缴纳物业管理费及使用该物业而产生的水、电及水电公摊等费用。装修免租期满次日开始计付租金。4.2租金按照该商铺的建筑面积计算，具体租金交纳时间节点与交纳金额详见下表：            租期              租金交纳日期              交纳金额（人民币）                  签约当日              首期半年租金+二个月承租保证金              241359元（181019+60340）                  第一年              2017年6月15日至2018年6月14日              10个月免租期+2个月装修期                  第二年              2018年6月15日至2018年12月14日              已付                  2018年12月15日至2019年6月14日      （2018年11月30日前付）              181019元                  第三年              2019年6月15日至2019年12月14日（2019年5月30日前付）              181019元                  2019年12月15日至2020年6月14日（2019年11月30日前付）              181019元      租赁区域的租金按本合同第一条里面的1.2确定的租用面积计算，乙方按下列时间将租金交纳至甲方财务部门，具体租金如下：（1）租金1.4元/天•平方米；（2）支付方式先付后用，半年一付；（3）支付时间按合同第四条4.2表格中约定时间支付。第五条租赁保证金。5.1保证金，双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付两个月租金总额合计人民币60340元给甲方作为租赁保证金。甲方开具收据给乙方，不开具发票，乙方对此无异议。5.2在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。第十条开业日期。乙方应于2017年10月1日前开业。第十一条双方权利义务。11.1甲方权利及义务。11.1.1甲方有权按本合同收取乙方租金、租赁保证金等相关费用。11.1.2甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺。11.1.3若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的资料和办事中需要甲方支持配合的，甲方可以予以合理协助。11.1.4在租赁期的最后三个月之内，甲方有权事先通知乙方并带来预期的承租人查看该单元。11.1.5本合同有效期内，甲方有权出售或抵押该租赁区域所属的房屋。在同等条件下，乙方拥有优先购买权。11.2乙方权利及义务。11.2.1乙方有权按本合同约定使用该商铺，依法经营。不得在该商铺内存放危险及违禁物品或从事违法活动。11.2.2乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准。第十二条房屋的交还。12.3本合同期满或提前解除、终止后，乙方保证甲方原有的附属设施完好无损，可以正常使用的状态交还甲方，并须与甲方办理有关的交接手续，乙方逾期未搬离及未拆走的物品，视为乙方放弃其所有权，乙方应保留当时装修现状，乙方在交还租赁房屋时不得损坏装修，且甲方无须向乙方支付任何装修补偿。第十三条违约责任。乙方迟延交纳租金、水、电费、物业管理费、水电公摊费、公共事业费及其他费用中任何一项或几项费用的，每迟延一天，乙方应按实际拖欠金额的2%向甲方支付逾期付款违约金。甲方有权暂停包括但不限于水、电、通讯费等及公共设施的供应及或要求管理部门暂停对该物业提供服务，直至乙方付清所拖欠的款项，违约金及其他费用。13.2乙方逾期支付甲方租金的，逾期30日以内，除应交纳应付租金外还应向甲方支付每日2000元的违约赔偿金。逾期超过30日的，甲方有权单方面解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。13.3本条款中未约定的但在本合同其他条款中约定的违约责任，按照该条款的约定执行。合同还对其他事项作了约定。2018年1月8日，中江公司工作人员李某与董尚旬微信聊天的主要内容为：李某“保证金这周交一下”。董尚旬“……缓缓吧，这周肯定凑不出来，经营状况李总也是看在眼里的，每天都在亏，年前肯定想办法凑给公司。”李某“最迟月底，真话。我月底开会。”董尚旬“努力争取。李总，但凡手上还有点余钱，谁也不想拖这个几万的押金。这不实在扛得太辛苦，要不是看在你们这边有点动作，都没动力扛下去了。”李某“一定要落实，后面都好说，互相扶持。”2018年1月13日，董尚旬发给李某的微信聊天记录为“唉……，一到假日就凄凉无比”。2018年1月29日，中江公司工作人员李某与董尚旬微信聊天的内容为：“承租保证金，真不能拖，和租金性质不一样。”董尚旬“下午看看物业又是个什么情况吧。目前，这种地段这种生意，个个如果还抱着吸血的态度的话，这生意做不下去，换谁都受不了。”李某“你不交钱是在吸我的血……除非我不想在公司干了。”2018年2月2日，董尚旬向中江公司转账60340元租赁保证金。2018年3月19日，中江公司向吴铭火锅发出催款函，该函载明“吴铭火锅：感谢贵公司对我司支持合作，根据贵司与我司签订的《6#盐城中江某6号楼商铺租赁合同书》，双方约定，贵司应在2017年6月15日之前应付租金¥181019元，现付款期已过9个月。特请贵司本着诚信、友好之原则，尽快在近期内向我方支付上述款项。”2018年4月11日，中江公司向吴铭火锅发出催款函，该函载明“吴铭火锅：感谢贵公司对我司支持合作，根据贵司与我司签订的《6#盐城中江某6号楼商铺租赁合同书》，双方约定，贵司应在2017年6月15日之前应付租金¥181019元，现已逾期10个月，请于本月底之前支付租金及合同约定的违约金。如贵公司在本月底前仍无法支付相应费用，我司届时将采取相应的处理措施。”2018年5月3日，中江公司工作人员徐某给董尚旬发的信息载明“吴铭火锅董尚旬：关于你方与我司签订的《6#盐城中江某6号楼商铺租赁合同书》中约定支付租金时间已逾期10个月，我司多次通知你方交纳，你方申请减免半年租金没有得到我司领导准许。对于2018年4月22日停掉你方的供电，我司考虑到你方诚意已经于2018年5月3日恢复你方供电，但是务请你方在2018年5月20日前支付以前差欠租金。否则，本通知直接转为解除与你方签订的《6#盐城中江某6号楼商铺租赁合同书》”关系的通知。我司将以诉讼方式强制你方退还场地和支付欠租，并追究你方一切违约责任。2018年5月5日，董尚旬与中江公司工作人员徐某的电话录音主要内容是双方就案涉商铺的漏水以及电梯运行、公共照明、消防问题进行了沟通。关于漏水问题，徐某回复称“公司的意思是董尚旬交完租金，就会继续去维修，如果实在修不好，也会以免租方式补贴，反正还是会修，不可能一直修不好。”董尚旬称“滴水影响经营，并非赔偿租金，要能解决问题。”关于消防问题，徐某回复称“公司意思是需要董尚旬找相关部门，需要公司整改的，公司就整改。”董尚旬称“消防没法用，主机没有人值班，联网系统有没有也是问号。”关于公共照明及电梯运行问题，徐某回复称“公司意思是，照明可以谈，但电费要董尚旬承担。电梯运行的电费也由董尚旬承担，同时要承担常年维护费及安全责任。如果这些费用由公司承担，董尚旬交纳的租金都不够这些费用。”董尚旬称“因为我一个商铺，相应的服务都提供不了，因为公司不合算。我挣的钱还不够付费。”2018年5月19日，董尚旬与中江公司工作人员李某的电话录音主要内容是就案涉租赁合同相关条款的理解进行沟通。董尚旬问“你们这个合同，你当时跟我讲的是你们法务看过的，你们几个领导也都审核过了，然后是你们的范本合格合同，对吧？”李某答复称“对，没错。”李某在该次通话中还称“这个东西（合同），怎么说呢，这个法务看过了，你可以很仔细地看，或者给律师看，给专业人士看都没问题。”本案审理过程中，董尚旬当庭陈述“当时谈的时候是认可我前面交给韩某的钱，所以注明了已付，我没有另行再交钱给中江公司。我装修快结束时，才得知利某公司与韩某公司打官司。此前，中江公司并无工作人员告知我们，并且韩某公司招商办一直在案涉商铺二楼办公。2017年7月份开始（经营），2018年五一节后彻底不经营。2018年7月交接后，将东西搬了出来。后来李某只向我们要了保证金，没有要求租金，有微信记录。”董尚旬与中江公司一致认可案涉租赁合同解除的时间为2018年5月20日，并一致认可2018年7月4日为董尚旬将案涉商铺返还给中江公司的时间。另查明，利某公司于2017年3月20日向一审法院提起诉讼，要求WooJunGyu（中文名禹某）、韩某公司支付欠付租金并承担相应违约金。后该案因利某公司增加诉讼请求，超出了一审法院级别管辖范围，一审法院依法移送本院管辖,本院以（2018）苏09民初33号立案审理，目前尚未审理终结。但该案在一审法院审理过程中，经法院协调，韩某公司于2017年8月底已将六号楼商业部分嘉城阳光中心1-4层陆续全部返还给利某公司。该案在一审法院审理过程中，利某公司（甲方、出租人）向一审法院提供了其与WooJunGyu（中文名禹某、乙方、承租人）于2014年6月6日签订的《盐城嘉城阳光六号楼购物中心店铺租赁合同》，WooJunGyu（中文名禹某）、韩某公司对该份租赁合同均无异议。该合同约定（摘要）：第二条2-1甲方出租给乙方的店铺座落在盐城市商业部分嘉城阳光中心1-4层。第三条租赁用途。3-1乙方向甲方承诺，租赁该单元为供乙方经营餐饮、娱乐、休闲、生活服务、零售品牌的商业经营使用。3-2乙方承诺韩国品牌的经营面积不少于租赁面积的70%。第四条交付日期和租赁期限。甲方应于2014年8月31日前将该单元交付乙方。4-3该单元的租赁期限12年（2014年8月31日起至2026年8月31日止）。第九条转租、转让和交换。9-1租赁期内，未达到第三条3-2的比例，未经甲方书面同意，乙方不可转租、分租。第十条甲方权利和义务。10-7甲方承诺乙方可以提供中江某6号楼地下停车位给乙方有偿使用（车位租金350元/个/月，车位管理费50元/个/月），该单元东南广场的停车位按承租面积比例划分，费用协商后再定。第十一条乙方权利和义务。11-1乙方在租赁期内有权对该单元进行转租或分租（乙方保证韩国品牌经营面积不低于70%）。11-31在乙方“韩国城”（名称暂定）注册的盐城公司成立以后，本合同现有乙方当事人变更为上述公司。经一审法院委托，盐城富昌价格评估有限公司于2020年1月10日对案涉房屋内装潢价值出具《资产价格评估报告》一份，载明（摘要）：1.评估方法为成本法，对装饰装潢部分仅以重置成本法确定其全新价格，为考虑成新率等因素。2.盐城市中江某小区6号楼商业楼二层213-221室共九间商铺的装潢的评估价格为524300元。一审法院认为：双方于2018年1月7日签订的《盐城中江某6号楼商铺租赁合同》系其真实意思表示，具有法律效力，双方均应按照合同的约定，遵循诚实信用原则，全面适当地享有权利履行义务。双方当事人于本案审理过程中，一致同意案涉《盐城中江某6号楼商铺租赁合同》于2018年5月20日解除，一审法院依法予以确认。依据庭审中双方当事人诉讼请求及陈述，一审法院认为本案的争议焦点为：1.案涉《盐城中江某6号楼商铺租赁合同》解除的原因及双方过错程度；2.因案涉《盐城中江某6号楼商铺租赁合同》解除对董尚旬及中江公司造成的损失及损失承担。（一）确定案涉《盐城中江某6号楼商铺租赁合同》解除的原因及双方过错程度应当从董尚旬是否存在逾期支付租金的情形、中江公司是否存在违约情形、案涉合同解除原因等三方面予以分析，具体如下：1.关于董尚旬是否存在逾期交付租金的违约行为问题。2018年5月19日，从董尚旬与中江公司工作人员李某于的电话通话录音内容可知，案涉租赁合同系由中江公司提供，且经中江公司法务及领导审核。再结合中江公司的受托人利某公司将案涉房屋出租给韩某公司，韩某公司又转租给董尚旬，董尚旬已向韩某公司交付租金，并且韩某公司在关联案件中经法院协调已将案涉房屋返还利某公司，并最终返还中江公司的事实。综合上述事实，一审法院认为，中江公司作为作为大型国有企业，其对自己行为及合同订立方面的审慎程度较一般企业更优。由其是涉及到合同双方权利义务的相关条款，更是基于综合考量全面的事实后作出的约定。本案中，《盐城中江某6号楼商铺租赁合同》关于对租金缴纳金额表中的“2018年6月15日至2018年12月14日”对应的“已付”，该“已付”的内容结合表格上下文可以看出，无论是书写方式亦或是性质均明显不同于双方对其他期间租金的约定。因此，可以认定中江公司对于在案涉租赁合同中将首期半年租金标注为“已付”是有明确认知的。庭审中，双方当事人对“已付”含义产生争议，一审法院认为合理阐释“已付”的含义应综合本案双方当事人合同签订的背景、“已付”通常含义，结合一般社会常理予以明确。首先，双方当事人合同签订的背景为中江公司的受托人利某公司将案涉房屋出租给韩某公司，韩某公司又转租给董尚旬，董尚旬已向韩某公司交付租金，并且韩某公司在关联案件中经法院协调已将案涉房屋返还利某公司，并最终返还中江公司；其次，“已付”的文某为承租方已经支付相关租金后不再负有支付租金的义务；最后，结合一般社会常理可得，在上述出租、转租关系链中，董尚旬已向韩某公司缴纳了相关租金，该租金由中江公司在其与董尚旬签订的《盐城中江某6号楼商铺租赁合同》中予以认可，董尚旬不再负向中江公司支付2018年6月15日至2018年12月14日期间租金的义务。故中江公司主张董尚旬存在逾期缴纳租金的行为依据不足，一审法院依法不予支持。2.关于中江公司是否存在根本违约的问题。董尚旬主张中江公司违反合同约定向其催要首期租金、并以断水断电的形式催要租金使其经营陷入停顿，还停止电梯及停车场的运行，拒绝对房屋漏水进行维修，已构成根本违约。对此，一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，中江公司已经按照约定将案涉租赁物交由董尚旬占有使用，已经履行了租赁合同的主要义务，故董尚旬主张中江公司存在根本违约不能成立。鉴于上文分析，中江公司在董尚旬并不负有支付首期半年租金的义务的情形下，以停电方式催要租金，该行为明显存在过错。此外，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。中江公司并未举证其与董尚旬约定由董尚旬承担维修义务，故对于案涉房屋漏水的情况，中江公司未及时履行维修义务，亦存在相应过错。3.关于案涉《盐城中江某6号楼商铺租赁合同》解除原因的问题。如上所述，中江公司在无权向董尚旬索要租金的情况下，以停电方式催要租金，并不及时履行房屋漏水的维修义务，对于案涉租赁合同解除具有较大过错。董尚旬在双方发生争议，免租期即将届满的前一日（2018年6月13日）直接诉至法院要求与中江公司解除合同，并在本案尚未开庭审理，中江公司是否存在根本违约，案涉租赁合同能否解除尚待法院认定的情形下，就在2018年7月4日搬离案涉商铺，以其行为提前退租。另，董尚旬发给中江公司工作人员李某的微信内容有如下内容“……缓缓吧，这周肯定凑不出来，经营状况李总也是看在眼里的，每天都在亏，年前肯定想办法凑给公司。”“努力争取。李总，但凡手上还有点余钱，谁也不想拖这个几万的押金。这不实在扛得太辛苦，要不是看在你们这边有点动作，都没动力扛下去了。”“唉……，一到假日就凄凉无比”。“下午看看物业又是个什么情况吧。目前，这种地段这种生意，个个如果还抱着吸血的态度的话，这生意做不下去，换谁都受不了。”这亦从侧面反映出董尚旬经营的火锅店的经营状况较差，其提前退租难免亦有其经营止损因素的考量，故董尚旬对案涉租赁合同的解除亦有一定过错。综上，中江公司在无权向董尚旬索要租金的情况下，以停电方式催要租金，并不及时履行房屋漏水的维修义务，对于案涉租赁合同解除具有较大过错；董尚旬在火锅店经营困难的情况下，于案件审理过程中搬离案涉房屋，以实际行为表明提前退租。纵观双方过错，一审法院酌情认定中江公司对合同解除承担70%责任，董尚旬承担30%责任。（二）因案涉《盐城中江某6号楼商铺租赁合同》解除对董尚旬及中江公司造成的损失及损失承担。关于董尚旬诉讼请求：1.关于租赁保证金60340元，己付租金300960元。2018年2月2日，董尚旬向中江公司支付租赁保证金60340元，现案涉《盐城中江某6号楼商铺租赁合同》已解除且双方对合同均存有过错，考虑到双方过错程度，一审法院酌情中江公司应予返还42238（60340×70%）元。租金300960元，虽然案涉《盐城中江某6号楼商铺租赁合同》中载明了“已付”，但该已付的含义仅能得出董尚旬不再负支付相关租金的义务，并不能得出中江公司收取了300960元的租金。因董尚旬交付租金系依据其与的租赁合同向韩某公司交付，根据合同的相对性原则，其无权向中江公司主张，故对该笔费用，本案中不予支持，董尚旬可待（2018）苏09民初33号审理终结后向韩某公司另行主张。2.关于加盟费、物业费、广告与推广费、其他杂项以及广告定金，一审法院认为该费用属于董尚旬经营“吴铭火锅店”产生的先期费用，使得“吴铭火锅店”在本地区内产生了一定的品牌效应，但该品牌效应并不依附于具体的经营场所。易言之，董尚旬可另谋他处继续经营该品牌。故，一审法院对该笔费用依法不予支持。3.关于桌椅、监控、桌椅、电磁炉、餐具。该部分物品属于可移动物品，应当由董尚旬在搬离案涉房屋时一并带离。故对该笔费用，一审法院依法不予支持。4.装修公司、装修材料、装修设计、中央空调、消防施工、燃气施工、厨房设备。该部分主张的性质为装潢损失。盐城市富昌价格评估有限公司系经一审法院摇号依法确定的，具有相关鉴定资质的评估机构，其出具的评估报告，程序合法，符合相关物品的市场行情，一审法院予以认定。关于中江公司提出的“该鉴定报告并没有明确所适用的定额和清单计价的规范，具体是哪一年”、“该鉴定报告中未考虑成新率的问题”、“该鉴定报告中提到的水泥32.5级别及品牌，如何得出”、“该鉴定报告中（报告第四页34、36项）提到的空调器、普通灯具，现场是不存在的，不应当在评估报告中”、“测算说明地30页水泥砂浆厚度、满刮腻子地板漆三遍，没有进行现场破拆，根本不可能发现”等异议，在《资产价格评估报告》或庭审中董尚旬均予以明确回应。依据该《资产价格评估报告》确认的装潢价值为524300元，结合案涉《盐城中江某6号楼商铺租赁合同》约定的租赁期限为2017年6月15日至2020年6月14日，案涉合同解除时间为2018年5月20日。董尚旬在约定的租赁期限内已实际使用约11个月，结合成新率、租赁期内折旧等因素，一审法院酌情认定董尚旬装潢损失为364097元[524300元×（1-11个月/36个月），取整]。5.停电期间货物损失。该笔费用属于因中江公司违约停电给董尚旬造成经济损失，虽然董尚旬未能提供充分的证据予以证明，亦未能提供其在经营期间的收入状况。考虑到董尚旬经营的为火锅店，店内定会存放诸多食材需要冷冻或是保鲜，再结合停电的天数、董尚旬经营情况，一审法院对该笔损失依法酌情认定为20000元。6.停电期间工资及员工遣散经济补偿。一审法院认为，该笔费用应当归属于营业损失。考虑到案涉租赁面积较大，且“吴铭”火锅为加盟品牌，董尚旬亦未能提供其在经营期间的收入状况，再结合其实际经营状况并不理想，故一审法院酌情参照2018年度城镇私营单位餐饮业行业在岗职工平均工资46793元、期间12个月予以计算，计46793元。据此，上述损失合计为473128元。由董尚旬自行承担141938（473128×30%，取整）元，由中江公司赔偿331190（473128×70%，取整）元。关于中江公司主张的支付租金及房屋占有费用、欠付水电费及三个月的合理期间闲置损失问题。综观董尚旬、中江公司在合同履行过程中各自的行为，双方对合同的解除均有过错。在合同不提前解除的情形下，董尚旬对涉案商铺共享有12个月免租期。现就合同提前解除的情形下免租期应否支付及如何计付租金的问题，案涉合同未明确约定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”具体到本案，合同中虽无提前解除的情形下免租期应否支付及如何计付租金的约定，但从租赁期限的条款来看，免租期包含在租赁期限内；其次，从交易习惯来看，三年的租赁期限给予12个月的免租期，在合同提前解除的情形下，免租期不计付租金则有违常理，亦有显失公平之嫌。因此，从公平合理及诚实信用原则考量，中江公司虽同意给予董尚旬免租期，但该免租期时间的确定是基于双方约定三年的租赁期限。易言之，如董尚旬依约租赁涉案商铺满三年，便享有12个月的免租期，免租期无需支付租金，也即享有免租期12个月的前提是涉案商铺租赁满三年。而本案合同是在租赁期限届满前便解除，故董尚旬主张合同提前解除，约定的12个月免租期无需支付任何租金于法相悖，于理不合。至于免租期的租金及2018年6月15日（免租期后）至2018年7月4日间的占有使用费用如何计取的问题。一审法院认为，鉴于中江公司在2018年4月22日至2018年5月3日间停电的事实，并结合董尚旬在2017年7月开始经营，于2018年五一节后不再经营的客观实际，且对于案涉租赁合同的解除，双方均存相关过错，故一审法院依法酌情认定董尚旬承担四个月的租金120679元，其余的租金及占有使用费用由中江公司自行承担。至于中江公司主张的100元水电费用，其未能向一审法院提交证据予以证明，一审法院依法不予支持。至于三个月的合理闲置费用，因该部分费用系可期待利益，并非实际发生的损失，且双方对于合同的解除均有过错，中江公司在合同履行期间亦未能及时履行维修房屋的附随义务，一审法院依法酌情不再支持该部分间接损失。综上中江公司应支付董尚旬各项损失合计331190元，董尚旬应支付中江公司120679元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、中江公司赔偿董尚旬损失331190元；二、董尚旬支付中江公司120679元；以上两项抵充后，中江公司应于判决生效之日起十日内支付董尚旬支付210511元；三、驳回董尚旬的其他本诉请求；四、驳回中江公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25294元，由董尚旬负担20860元，中江公司负担4434元；反诉案件受理费4077元，由中江公司负担3669元，由董尚旬承担408元。鉴定费20000元，由董尚旬负担18000元，中江公司负担2000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人于2018年1月7日签订的《盐城中江某6号楼商铺租赁合同》系其真实意思表示，合法有效。关于董尚旬是否存在逾期交付租金的问题。案涉租赁合同系由中江公司提供，该租赁合同租金缴纳金额表中的“2018年6月15日至2018年12月14日”对应“已付”，一审法院根据双方当事人对“已付”的解释，结本案双方当事人合同签订时存在利某公司将案涉房屋出租给韩某公司，韩某公司又转租给董尚旬，董尚旬已向韩某公司交付租金的情形、“已付”的文某解释及一般社会常理认定董尚旬不再负有向中江公司支付2018年6月15日至2018年12月14日期间租金的义务并无不当。故中江公司认为系董尚旬拖欠租金导致涉案合同被解除的上诉理由不能成立。关于中江公司是否存在根本违约及一审认定双方对解除合同的责任比例是否恰当的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，中江公司已经按照约定将案涉租赁物交由董尚旬占有使用，已经履行了租赁合同的主要义务，但中江公司违反合同约定向董尚旬催要首期租金、并以断水断电、停止电梯及停车场的运行催要租金明显存在过错，故一审认为中江公司存在相应过错，并认定中江公司对于解除合同承担大部分责任并无不当。同时，董尚旬在签订合同的当月发给中江公司工作人员李某的微信内容，亦从侧面反映出董尚旬经营的火锅店的经营状况较差，此时中江公司尚未对董尚旬进行停水停电，故一审认定董尚旬提前退租亦有其经营止损因素的考量，认定董尚旬对案涉租赁合同的解除亦有一定过错并无不当，故一审法院综合双方过错，酌情认定中江公司对合同解除承担70%责任，董尚旬承担30%责任并无明显不当。关于董尚旬交纳的30万余元租金，中江公司是否应予返还的问题。虽然双方当事人签订的租赁合同中载明了“已付”，但该已付的含义仅能得出董尚旬不再负有支付相关租金的义务，并不能得出中江公司收取了董尚旬300960元租金的结论。董尚旬实际交付租金系依据其与韩某公司的租赁合同向韩某公司交付，故其无权向中江公司主张该租金。利某公司起诉韩某公司房屋租赁合同纠纷案件中，利某公司仅主张了2017年6月30日之前的租金，亦认可接收包括案涉房屋在内的租赁物的时间为2017年6月29日，故前述案件的处理与本案不存在冲突。关于租赁保证金60340元应否按照70%返还的问题。2018年2月2日，董尚旬向中江公司支付租赁保证金60340元，该款项系保证董尚旬在租赁期间不发生违约责任且向中江公司交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺，一审法院根据双方对合同解除的过错程度，酌情中江公司应予返还42238元（60340×70%）并无不当。但一审法院之后将该42238元纳入总损失中再扣减12671元不当。关于董尚旬主张其于2018年7月4日交还房屋，但在鉴定时，房屋内部已经被拆除、破坏的问题。中江公司对董尚旬的该主张予以否认，董尚旬亦未提交充分证据证明其主张，故本院对董尚旬该上诉理由不予采信。关于董尚旬提出的损失清单含店内收银系统费用32200元、初期装修设计费用66000元、户外店招安装加亮化工程作业35000元，合计133200元，因董尚旬主张的该部分损失无证据予以支持，中江公司亦不予认可，故本院对董尚旬该上诉理由不予采信。关于一审法院对董尚旬的停电损失在酌情20000元的基础上按照70%计算是否恰当的问题。一审法院认为董尚旬未能提供充分证据证明停电期间的损失，亦未能提供其在经营期间的收入状况，故依法酌情认定停电损失为20000元并无不当。但因该停电的违约责任系应由中江公司承担，故一审法院再将酌情认定的20000元停电损失按照70%扣减6000元没有依据。由此可见，中江公司应向董尚旬赔偿的损失数额为349861元（331190元＋12671元＋6000元）。关于中江公司能否主张董尚旬支付租金和房屋占用费的问题。双方合同中没有约定提前解除合同的情形下免租期应否支付及如何计付租金，但从合同内容来看，系董尚旬承租三年，中江公司才给予10个月的免租期及2个月的装修期，故在合同提前解除的情形下，免租期不计付租金则有违常理，结合本案的客观事实及双方相关过错责任，一审法院酌情认定董尚旬承担四个月的租金120679元并无不当。关于中江公司应否赔偿董尚旬装修损失的问题，虽然双方签订合同时，董尚旬已经完成了对涉案房屋的装饰装修，但双方签订的合同约定的租赁期限为3年，因双方过错导致合同目的无法实现而解除合同，则对于合同解除导致的损失双方应按照其过错责任进行分担，故本院对中江公司该上诉理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销盐城经济技术开发区人民法院（2019）苏0991民初1192号民事判决；二、江苏中江国际盐城房地产有限公司赔偿董尚旬损失349861元；三、董尚旬支付江苏中江国际盐城房地产有限公司120679元；以上两项抵充后，中江公司应于本判决生效之日起十日内支付董尚旬支付229182元；四、驳回董尚旬的其他一审本诉请求；五、驳回江苏中江国际盐城房地产有限公司的其他一审反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费25294元，由董尚旬负担18746元，江苏中江国际盐城房地产有限公司负担6548元；一审反诉案件受理费4077元，由江苏中江国际盐城房地产有限公司负担3669元，董尚旬负担408元；一审鉴定费20000元，由董尚旬负担18000元，江苏中江国际盐城房地产有限公司负担2000元；二审案件受理费75050元，（董尚旬预交37525元、江苏中江国际盐城房地产有限公司预交37525元），由董尚旬负担30977元，江苏中江国际盐城房地产有限公司负担44073元。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二一年一月十三日书记员  成以琴