福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6321号 上诉人（原审被告）：福州金辉居业房地产有限公司，住所地福建省福州市晋安区茶园街道华林路**金辉大厦**楼**酒店01。 法定代表人：董晟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙昱晓，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游艺铭，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:刘铭，男，1991年9月21日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审原告）:林立于，女，1989年11月2日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗道律，福建国富律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑倩，福建国富律师事务所律师。 上诉人福州金辉居业房地产有限公司（以下简称“金辉公司”）因与被上诉人刘铭、林立于商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初2467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法开庭进行了审理。上诉人金辉公司的委托诉讼代理人游艺铭和被上诉人刘铭、林立于的共同委托诉讼代理人郑倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金辉公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，依法改判驳回刘铭、林立于一审全部诉讼请求或者将本案发回重审；2.本案一审、二审案件受理费均由刘铭、林立于承担。事实和理由：一、一审法院在未全面查明事实的情况下，片面地认定本案逾期办证仅系金辉公司自身原因所致，属于事实认定严重错误。（一）本案逾期办证的根本原因是福州市国土部门在案涉土地权属存在瑕疵的情况下将项目地块公开出让，导致金辉公司在本案地块后续办证过程中才发现有1020平方米的土地与福州市协建房地产开发的双翔新村的地块重叠，进而被迫卷入到该项目用地权属争议及后续规划调整风波，并最终因上述客观原因出现逾期办证的后果。（二）金辉公司从始至终都是积极协调政府部门来解决地块开发建设中出现的各种障碍，虽然福州市政府【2016】13号会议纪要曾提及案涉项目需进行规划调整，而金辉公司后续仍按原规划建设及销售房屋，但不能据此认定金辉公司存在主观过错及逾期办证的根本原因。理由如下：其一、案涉项目客观上无法按照政府会议纪要精神办理规划指标的调整。其二、在重叠面积地块存在重新恢复至案涉项目的合理预期下，金辉公司按照原规划继续建设既无主观恶意、也不失为一种积极有效的解决途径，更维护了广大回迁居民的合法权益。二、一审法院未厘清金辉公司承担逾期办证责任的法定条件，存在法律适用错误。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《商品房买卖合同》第十四条约定，只有在“因出卖人原因”导致逾期办证的情况下，开发商才承担责任。案涉项目出现逾期办证是由于不可预见、不能避免、不能克服的政府行为造成，非金辉公司造成，亦非金辉公司的过错。三、退一步说，即使假设金辉公司需承担责任，一审法院判决的违约金标准过高、违约天数亦不合理，依法应当予以调减。新冠疫情爆发后，金辉公司的办证进程亦受疫情及防控措施的直接影响，可作为不可抗力扣除疫情影响天数的违约金。 刘铭、林立于辩称，一、金辉公司未在期限内办理房屋所有权初始预登记并交付办理权属登记所需资料，构成违约，依约应承担相应的违约责任。二、金辉公司上诉称本案是由于政府出让的涉案项目土地存在第三方物权造成项目不动产权总登记无法正常办理，且其已采取积极措施履行完毕产权办理义务、不具有逾期办证的主观过错。该抗辩主张不能成立。理由如下：（一）本案系合同关系纠纷，适用无过错责任。（二）根据合同相对性，涉案项目土地存在第三方物权系金辉公司与其他主体之间的法律关系，与本案无关。（三）案涉合同签订之前金辉公司即明知案涉项目土地存在于其他项目重叠的部分，金辉公司未按照政府的文件要求剔除重叠部分，办理规划指标调整，仍按原审批的方案进行建设。金辉公司作为大型、专业的房地产开发商明知在土地存在界线问题的情况下，其建设完成后办理房屋产权登记必然会存在阻碍。在该情况下其与刘铭、林立于签订合同并且约定办证期限，应承担违约责任。（四）若确实金辉公司因第三人原因造成无法按期办证，金辉公司应当向第三人主张赔偿责任，而不能将违约风险转为无过错的合同相对人。三、关于违约金的计算问题。（一）原审计算符合合同约定。（二）日0.01%逾期办证违约金标准并不违反法律规定，属于法律保护的合理范围，不存在金辉公司可以调低违约金的情形。（三）依据案涉合同附件六合同补充协议第十四条第7款“本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质，是出卖人和买受人在充分理解和认可的基础上达成的，违约金考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费的人力、财力等综合因素，以事先约定的方式来尽量弥补违约行为可能带来的各种损失。故此，双方嗣后不得以‘违约金过分高于’或‘违约金过分低于损失’等为由作为抗辩要求调低或者调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。”约定，金辉公司无理由要求调低逾期办证违约金的计算标准。（四）关于金辉公司主张新冠疫情爆发后对其办证进程的影响问题。2020年一月份期间爆发的新冠疫情，系在金辉公司应当履行合同义务之后，因此，本案不构成合同的不可抗力事件。金辉公司也未提交证据证明疫情与办证有关联性的证据。 刘铭、林立于向一审法院提出诉讼请求:1．金辉公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金，按已支付购房款日0.01%标准从2019年8月31日起算至2020年3月29日为78867.79元；2．金辉公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年7月24日，福州市国土资源局与金辉集团有限公司签订《福州市国有建设用地使用权出让合同》，约定福州市国土资源局将坐落晋安区××路以南、××路以东、连潘棚户区改造项目A-12地块的2××0号宗地的国有建设用地使用权出让给金辉集团有限公司，出让土地面积为28355平方米。2015年10月8日，金辉公司与福州市国土资源局、金辉集团有限公司签订《福州市国有建设用地使用权出让补充合同》，约定将《福州市国有建设用地使用权出让合同》的受让方、以及受让方今后相关的土地使用权证件，从本补充合同签订之日起变更为金辉公司，金辉公司承担原合同中受让方的一切权利和义务。嗣后，经金辉公司与福州市国土资源局、福州市城乡建设发展总公司三方实地踏勘，三方于2016年1月27日就2××0号宗地交地事宜签订《交地确认书》，明确：福州市国土资源局向金辉公司按现状移交由福州市城乡建设发展总公司提供的土地，移交的土地面积为28355平方米，场地已基本平整，界址明确，交地时间为2016年1月20日。2016年2月3日，福州市规划局对2××0宗地金辉·珑园项目总平面规划方案进行规划审核，并对主要规划指标作出批复。之后，因案涉项目地块有部分土地与双翔新村项目用地（已办理土地登记）重叠，经上报，2016年5月27日福州市人民政府市长办公会议对该土地重叠问题议定：在保证该地块总建筑面积指标不变的前提下，调整该地块出让用地面积，用地红线范围剔除与双翔新村项目重叠部分。由市国土资源局负责与金辉公司签订补充合同，土地价款不变；由市国土资源局负责按调整后的出让面积先行予以办理土地初始登记；因调整出让用地面积且保持总建筑面积指标不变，造成该项目其他指标变更事宜由福州市规划局负责予以核实办理，涉及竣工修测、规划核实、消防、环保、人防、土地核验、预售许可等后续事项按该项目用地使用现状及福州市规划局重新调整后的宗地出让地块指标执行。 2016年6月2日，金辉公司办妥讼争地块剔出重叠部分面积后的国有土地使用权证，使用权面积为27338平方米。2016年8月3日，福州市城乡规划局向金辉公司发出《关于“宗地2××0号”项目规划指标调整有关意见的函》，载明该局于2015年10月8日按土地合同约定的用地边界办理了金辉·珑园项目《建设用地规划许可证》，且金辉·珑园项目已按土地合同的用地边界办理了总平面规划审批及部分建筑建设工程规划许可证等手续。若按照剔除与双翔新村项目重叠部分后的用地边界，将造成总平面规划方案西北侧的1#楼南侧界线紧贴着调整后的用地界线，无法满足消防要求，也不满足绿地率以及规划间距、退距、日照等要求。 2017年2月22日，刘铭、林立于与金辉公司签订《商品房买卖合同》，约定刘铭、林立于购买金辉公司开发的坐落晋安区××镇××路××号××园×#楼××复式单元房屋，总价款3737810元。出卖人应当在2018年8月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。签约后，刘铭、林立于支付购房款，金辉公司于2018年8月30日向刘铭、林立于交付房屋。 因金辉公司未根据变更后的用地边界调整建设工程规划，而是按照原规划方案施工建设，导致无法办理项目测绘数据备案。后经提请福州市人民政府审议，福州市人民政府于2020年1月15日作出［2020］13号专题会议纪要，在金辉公司已按照调整前用地面积缴清土地出让价款，且重叠部分土地权属问题已经解决的情况下，同意按原出让合同履行，将原剔除的用地恢复至金辉公司名下。2020年，金辉公司取得恢复重叠部分的案涉土地不动产权证。2020年3月25日，金辉公司办妥××园1#-3#楼、5#-8#楼及7#、8#楼连接体的首次登记。2020年3月27日，金辉公司向刘铭、林立于发出《办理不动产权证通知函》，通知其于2020年3月28日领取相关材料。刘铭、林立于于2020年3月29日收到该通知函。 一审法院认为，金辉公司明知原规划方案不符合用地边界调整后的规划要求，却仍按原规划建设、销售房屋，由此导致后期办理首次登记手续拖延，这是本案逾期办证的根本原因，故金辉公司关于其不具有逾期办证主观过错的抗辩意见，理由不能成立，不予采纳。金辉公司于2018年8月30日交付房屋后，未在交房后的365日内即2019年8月30日前办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给刘铭、林立于，其行为构成违约，刘铭、林立于请求金辉公司按已付购房款3737810元的日万分之一计算支付自逾期之日即2019年8月31日起至2020年3月27日止（共210天）的逾期办证违约金78494.01元（3737810元×0.01%×210天），符合合同约定及法律规定，予以支持。金辉公司未提供证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故金辉公司以“刘铭、林立于主张的违约金标准过高”为由，请求调整违约金标准为日0.0025%，依据不足，不予采纳。新冠疫情爆发系在金辉公司逾期办证之后，金辉公司提供的证据不足以证明其办证进程受疫情及防控措施的直接影响，其主张在疫情影响范围内免除部分责任，依据不足，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、福州金辉居业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘铭、林立于支付违约金78494.01元；二、驳回刘铭、林立于的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1771元，减半收取计885.5元，由刘铭、林立于负担25元，由福州金辉居业房地产有限公司负担860.5元。 二审中，双方当事人均未提交证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于金辉公司逾期办证是否系因政府原因导致。金辉公司明知部分土地权属存在争议、原规划方案不符合用地边界调整后规划要求，作为专业房地产开发商应当预见此后办理产权登记存在阻碍，仍按原规划建设、销售房屋、签订讼争合同并对办证时间做出约定，不属于不可预见的不可抗力而得以免责。一审认定逾期办证的根本原因在于金辉公司，符合本案事实。即使如金辉公司所言在其积极推动下办理了案涉重叠地块的土地权属登记，亦超出合同约定的办证期限，属金辉公司采取补救措施，不能据此认定系由政府原因造成逾期办证。故金辉公司主张因政府原因造成逾期办证依据并不充分，本院对该上诉理由不予采信。关于金辉公司提出的扣减新冠疫情期间违约天数的上诉理由，因金辉公司未能说明新冠疫情对其逾期办证的具体影响并进行举证，对该上诉理由，亦不予采信。 根据金辉公司的过错程度以及逾期办证行为给刘铭、林立于造成的损失，结合全案证据，本院酌情将逾期办证违约金计算标准调整为日0.009%，即金辉公司应支付的逾期办证违约金调整为70644.61元（3737810×0.009%×210天）。 综上所述，金辉公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初2467号民事判决第一项为福州金辉居业房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向刘铭、林立于支付违约金70644.61元； 二、驳回福州金辉居业房地产有限公司的其他上诉请求； 三、驳回刘铭、林立于的其他诉讼请求。 一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费1771元，由上诉人福州金辉居业房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张雅典 审 判 员 缪 羽 审 判 员 庄彩虹 二〇二一年一月十一日 法官助理 陈建彪 书 记 员 方 欢