湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终2570号上诉人（原审被告）：张群英，女，1969年11月02日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：唐华敏，湖南天迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴玉祥，男，1965年10月24日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：李月初，湖南凌风律师事务所律师。上诉人张群英因与被上诉人吴玉祥房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2020）湘0725民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张群英上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回吴玉祥关于张群英归还承租房屋以及支付房屋占用费的诉讼请求。事实与理由：吴玉祥在2020年3月已经知悉涉案房屋纳入征拆范围，未及时通知承租人，却在4月1日通知解除合同，有独占装饰装修补偿费、停产停业损失补偿费的故意，并且未给承租人合理的搬离时间，违反诚实信用与公平原则，无权请求支付150元/天的房屋占用费，吴玉祥应将装饰装修补偿费、停产停业损失补偿费、搬迁费及移装费返还给承租人张群英。吴玉祥辩称，其在距租期届满三个月前时就已经通知张群英不再续组，给予了承租人合理的搬离期限，不属于滥用解除权，也不具有侵害承租人合法权益的行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴玉祥向一审法院起诉请求：1.确认双方《房屋租赁合同》已经解除；2.张群英立即归还承租房屋；3.张群英自2020年6月30日起按每天150元支付房屋占用费至归还房屋时止；4.本案诉讼费由张群英负担。一审法院认定事实：2008年7月1日，张群英与吴玉祥签订书面房屋租赁合同，租赁吴玉祥位于桃源县××街道××社区××栋××层房屋从事餐饮、住宿经营。双方约定：租赁期限为5年，即自2008年7月1日至2013年7月1日；承租方需装修，须经出租方同意，装修费用由承租方负担，租赁合同终止后，承租方须恢复原样，交付租赁房屋。期间，张群英对该承租房屋进行了装修、装饰，并就该租赁房屋起字号“如家酒家”，从事餐饮、住宿经营。2013年7月1日，张群英与吴玉祥再次签订了书面房屋租赁合同，继续租赁上述房屋从事餐饮、住宿经营。双方约定：租赁期限为2年，即自2013年7月1日至2015年7月1日；承租方需装修，须经出租方同意，装修费用由承租方负担，租赁合同终止后，承租方须恢复原样，交付租赁房屋等其他内容。2015年7月1日以后，张群英继续租赁吴玉祥房屋从事餐饮、住宿经营至今，双方未再签订书面合同，口头约定“一年一租，租金一年一交”。2020年3月，因棚改区改造，上述租赁房屋被桃源县人民政府纳入征拆范围，2020年7月28日吴玉祥与桃源县国有土地上房屋征收与补偿办公室签订《国有土地上房屋征收补偿协议书》。吴玉祥于2020年4月1日、6月15日分别通过上门和邮寄的方式向张群英送达《返还房屋通知书》，通知张群英房屋不再出租，租赁期限到2020年6月30日止，要求张群英于2020年7月1日前搬离，并返还租赁房屋。张群英已将房屋2019年7月1日至2020年6月30日的租金55000元交付吴玉祥。至起诉时，张群英未搬离并返还租赁房屋。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.双方《房屋租赁合同》是否已经终止；2.张群英是否应该返还租赁房屋；3.吴玉祥要求张群英自2020年7月1日起按150元/天的标准支付房屋占用费有无事实和法律依据;4.租赁期限届满后，租赁房屋内装饰装修的权利归属认定。关于争议焦点1，2015年7月1日后，吴玉祥与张群英未再签订书面租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”规定，双方的租赁关系为不定期租赁，双方当事人可以随时解除合同，不定期租赁合同的租赁期限随合同解除而期满。2015年7月1日之后，双方口头约定房屋一年一租，租赁期间自每年7月1日至次年6月30日。吴玉祥在最后一次租赁期间，已于2020年4月1日、6月15日两次书面通知张群英房屋租赁期限至2020年6月30日止，不再续租，应认定双方房屋租赁合同于2020年6月30日因租赁期间届满而终止。关于争议焦点2，本案中张群英与吴玉祥之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按合同约定全面履行自己的义务。合同法第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”双方之间的房屋租赁合同于2020年6月30日租期届满，因此，吴玉祥作为出租人在租赁期间届满后向承租人张群英主张返还租赁房屋于法有据，予以支持。关于争议焦点3，双方租赁合同于2020年6月30日租期届满后，张群英一直占有租赁的房屋进行经营，不按约向吴玉祥返还租赁物，构成违约且给吴玉祥造成损失，吴玉祥要求张群英支付房屋占用费的诉讼请求，有事实及法律依据；对于占用费的计算，参照双方2019年7月1日至2020年6月30日的租金标准55000元/年，确定为150元/天。张群英应自2020年7月1日起按150元/天的标准支付房屋占用费至实际返还房屋之日止。关于争议焦点4，双方于2008年7月1日、2013年7月1日分别签订2次书面房屋租赁合同，该2次书面合同均约定：承租方需装修，须经出租方同意，装修费用由承租方负担，租赁合同终止后，承租方须恢复原样，交付租赁房屋。2015年7月1日后，双方继续保持租赁关系，但未再签订书面租赁合同。现有证据只能证明张群英经吴玉祥同意于2008年对租赁房屋进行过装修装饰，双方在该第一轮合同期满后对装修装饰物的权利归属未产生争议。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”和第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持……”规定，应认定在该第一轮书面租赁合同期限届满后，对该租赁房屋因装修装饰形成附合的装饰装修物利益就归属出租人吴玉祥。对未形成附合的装饰装修物，租赁期限届满后承租人张群英可以拆除，若该部分装饰装修物确已纳入征收补偿范围，由此产生的补偿利益应由承租人享有。本案中，涉案房屋被政府征收，张群英虽主张装修装饰的补偿利益属于自己，但未提出反诉，且未提交有效证据材料证明未形成附合的装饰装修物是否已纳入征收补偿范围，不能确定具体补偿标的额，故在本案中不宜处理，张群英可另案主张权利。判决：一、确认吴玉祥、张群英之间的房屋租赁合同于2020年6月30日因租赁期间届满而终止；二、张群英于判决生效后十日内将租赁的位于桃源县××街道××社区（登记房屋权利人为吴玉祥、张群英用于经营如家酒家）的一栋三层房屋返还给吴玉祥；三、张群英自2020年7月1日起按150元／天的标准向吴玉祥支付房屋占用费至实际返还房屋之日止（此款可直接汇入户名：桃源县人民法院执行案款专户，开户行：中国建设银行桃源支行，账号：4305********）。案件受理费80元，减半收取计40元，由张群英负担。二审中，当事人没有提交新的证据材料。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点在于：张群英是否应向吴玉祥返还租赁房屋并支付房屋占用费。吴玉祥与张群英在2015年6月30日之后，虽然没有再签订书面房屋租赁合同，但就房屋租赁达成了一年一租的口头约定，双方形成了不定期租赁合同关系。2019年6月25日，张群英向吴玉祥支付了55000元租金，双方对之后一年的房屋租赁再次达成了口头协议。2020年4月1日，吴玉祥向张群英送达了解除合同的通知，告知张群英2020年7月1日租赁合同到期后不再续签，要求张群英搬离并返还房屋。虽然双方为不定期租赁合同，可以随时解除，但吴玉祥作为出租人，并未要求提前解除合同，仍是根据双方口头约定，要求张群英在租赁期间届满返还租赁房屋，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”规定，张群英应当返还。张群英于2008年开始租赁涉案房屋，之后又对房屋进行了装饰装修，双方形成的租赁合同关系时间长，张群英的投入也比较大，故张群英关于在合同解除后应给予其合理腾房时间的主张合乎情理，予以支持。吴玉祥与桃源县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室签订《国有土地上房屋征收补偿协议》是在2020年7月28日，协议签订后，吴玉祥不应再以该房屋获得租金利益，吴玉祥亦未提交证据证明张群英在合理腾房时间内对房屋的占用，给其造成了损失，故对吴玉祥关于支付房屋占有使用费的主张，不予支持。但是，从租赁期间届满至今，张群英已经获得了近六个月的时间，足以完成对未形成附合的装饰装修物进行拆除及房屋交付，张群英至今仍未交付房屋，实属不当。综上所述，张群英的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省桃源县人民法院（2020）湘0725民初2424号民事判决第一项、第二项，即：一、确认吴玉祥、张群英之间的房屋租赁合同于2020年6月30日因租赁期间届满而终止；二、张群英于判决生效后十日内将租赁的位于桃源县××街道××社区（登记房屋权利人为吴玉祥、张群英用于经营如家酒家）的一栋三层房屋返还给吴玉祥；二、撤销湖南省桃源县人民法院（2020）湘0725民初2424号民事判决第三项，即张群英自2020年7月1日起按150元／天的标准向吴玉祥支付房屋占用费至实际返还房屋之日止（此款可直接汇入户名：桃源县人民法院执行案款专户，开户行：中国建设银行桃源支行，账号：4305********）；三、驳回吴玉祥的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由张群英负担。二审案件受理费80元，由张群英负担。本判决为终审判决。审判长  涂江波审判员  周立军审判员  谭洪妮二〇二一年一月四日法官助理陈小莲书记员修妮附：本案适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。