上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11733号上诉人(原审被告)：刘天霞，女，1984年9月17日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市。被上诉人(原审原告)：顾桂英，女，1941年4月24日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：陈骥，上海小城律师事务所律师。上诉人刘天霞因与被上诉人顾桂英房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初22024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月24日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人于2021年1月6日独任开庭审理。上诉人刘天霞、被上诉人顾桂英之委托诉讼代理人陈骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘天霞上诉请求：撤销一审判决，改判顾桂英补偿刘天霞装修折价款人民币4万元(以下币种均为人民币)，驳回顾桂英要求刘天霞支付违约金的诉讼请求，确认2019年7月至2020年7月期间的租金为2400元，驳回顾桂英要求刘天霞支付欠租的诉讼请求。事实与理由：1、刘天霞向顾桂英承租上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期间刘天霞对系争房屋进行装修，嗣后顾桂英承诺给予刘天霞补偿，并让刘天霞配合其给买房人看房。2、鉴于刘天霞与顾桂英之子一直在协商沟通房屋租赁事宜，因协商未果刘天霞才拒付租金，并无恶意拖欠租金，故刘天霞不同意支付顾桂英违约金。3、虽然合同约定的租金为每月2600元，长期以来刘天霞一直以每月2400元之标准向顾桂英支付租金，顾桂英收取以后从未向刘天霞催讨过差额，故顾桂英已默认租金标准变更为每月2400元。顾桂英辩称，顾桂英曾提出给予刘天霞装修补偿款5万元，但当时刘天霞未答应，嗣后双方未就装修补偿事宜达成一致意见。刘天霞欠付租金就应当按约支付违约金。根据合同约定，第三年的租金标准为每月2600元。刘天霞支付2400元时顾桂英就提出了异议，要求刘天霞以每月2600元之标准支付租金，故顾桂英从未默认租金标准已变更。请求二审法院驳回上诉，维持原判。顾桂英向一审法院起诉请求：1、判令刘天霞将系争房屋恢复原状并返还给顾桂英；2、判令刘天霞支付自2018年7月25日至2020年7月24日期间所欠付的租金4700元；3、判令刘天霞支付违约金31，200元；4、判令刘天霞按照每月2600元的标准支付自2020年8月1日至实际搬离之日止的占有使用费。一审法院认定事实：系争房屋系顾桂英单独所有的产权房屋。2017年6月25日，顾桂英(甲方、出租方)与刘天霞(乙方、承租方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方；租赁期限自2017年7月25日起至2020年7月24日；第一年租金为2300元／月，第二年租金为2450元／月，第三年租金为2600元／月；租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前七日向甲方支付；乙方支付甲方租赁保证金(押金)2300元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门报批的，则应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备的归属及其维修责任由甲方与乙方另行书面约定；乙方应在本合同的租赁期限届满之后的七日内返还系争房屋，未经甲方同意逾期返还系争房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的100％向甲方支付该房屋占用期间的使用费。上述合同签订后，刘天霞分别于2017年6月25日、2017年10月26日支付8395元、6175元，于2018年1月25日、2018年4月25日、2018年7月25日、2018年10月25日分别支付了6900元，于2019年2月17日、2019年3月18日、2019年4月22日、2019年5月18日、2019年6月18日分别支付了2300元，于2019年7月24日、2019年8月22日、2019年11月20日、2019年12月20日、2020年1月19日、2020年2月23日、2020年3月23日、2020年4月22日、2020年5月22日、2020年6月22日分别支付了2400元。2019年7月22日，刘天霞通过微信表示“从这个月开始转2400”，顾桂英儿子回复“合同是2600”“以合同为准”。同时，刘天霞与顾桂英儿子亦通过微信协商装修补偿问题，但未达成一致意见。一审庭审中，顾桂英与刘天霞双方一致确认刘天霞支付顾桂英保证金2300元，双方另确认自2017年7月25日起至2019年7月24日止的租金按2300元／月计算。一审法院认为，顾桂英与刘天霞就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。首先，合同到期后，刘天霞应按照合同约定返还系争房屋，刘天霞辩称其仅同意顾桂英在对其装修进行补偿后再行搬离，一方面法院未见刘天霞与顾桂英就补偿事宜达成过书面协议，现顾桂英也不同意补偿；另一方面即使刘天霞与顾桂英儿子曾就装修费用进行协商，但亦未见双方达成一致意见，故法院对刘天霞该抗辩意见不予采信。其次，刘天霞虽辩称其已支付了2019年1月25日至2019年2月24日止的租金，但未提及证据予以证实，法院对其辩称意见难以采信。根据合同约定2019年7月25日起至2020年7月24日止的租金标准为2600元／月，但刘天霞仅按2400元／月支付，双方亦未对该期间的租金金额调整达成一致，故本院对顾桂英主张刘天霞支付租金4700元的诉请予以支持。鉴于合同履行过程中，刘天霞存在违约行为，根据公平合理原则，法院酌情确认刘天霞支付顾桂英违约金2300元。刘天霞表示同意按照2600元／月的标准支付自2020年8月1日至实际搬离之日止的使用费，该意思表示于法无悖，法院予以准予。合同终止后，顾桂英表示同意返还刘天霞押金2300元，但要求抵扣刘天霞欠付的租金，该意思表示不违反法律规定，根据上述陈述，刘天霞应支付顾桂英2020年7月24日前欠付的租金4700元，故抵扣押金2300元后刘天霞应支付顾桂英剩余租金2400元。一审法院判决：一、刘天霞于判决生效之日起十日内将上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状并返还给顾桂英；二、刘天霞于判决生效之日起十日内支付顾桂英2018年7月25日至2020年7月24日期间欠付的租金2400元(已抵扣保证金2300元)；三、刘天霞于判决生效之日起十日内支付顾桂英违约金2300元；四、刘天霞于判决生效之日起十日内，按照每月2600元的标准支付顾桂英自2020年8月1日至实际搬离之日止的占有使用费；五、驳回顾桂英的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中双方当事人未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现合同业已届满，双方未再续签租赁合同，顾桂英要求刘天霞返还系争房屋，于法有据，应予支持。关于装修补偿问题，虽然顾桂英曾提出给予刘天霞装修补偿，但双方并未对此协商一致，且刘天霞在一审中亦未提起反诉，故本院对刘天霞该上诉请求难以支持。刘天霞作为承租人使用了系争房屋，应当按约支付租金，刘天霞未按约支付租金，应支付相应的违约金。关于租金标准问题，租赁合同约定第三年的租金标准为每月2600元，但刘天霞每月仅支付2400元，顾桂英收取刘天霞支付的租金后，其子曾微信回复“合同是2600”，由此可见顾桂英未认同租金标准为每月2400元，刘天霞仍应按合同约定的标准支付顾桂英租金。综上所述，刘天霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费697元，由刘天霞负担。本判决为终审判决。审 判 员 丁康威二〇二一年一月十三日法官助理 张 煜书 记 员 蔡剑燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……