山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初454号 原告：苏循光，男，1963年1月27日出生，汉族，居民，现住日照市东港区。 委托诉讼代理人：丰琳，山东天蓝律师事务所专职律师。 被告：李永亮，男，1955年10月26日，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：梁卫东，山东信投律师事务所专职律师。 原告苏循光与被告李永亮确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏循光及其委托诉讼代理人丰琳，被告李永亮及其委托诉讼代理人梁卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏循光向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系日照市东港区(原日照市东港区丝山乡东小庄村)村民，在该村有房屋一处，房权证号日房字第××号，集体土地使用证号为东集用(1991)字第1222131号。2009年4月被告找原告签订买卖合同一份，以抵账30万元的名义购买原告在的上述房产(实际购房款16.8万元)，因被告与原告不是同一集体组织的村民，无购买涉案房产资格，无法办理过户登记，被告与原告签订的房屋买卖合同应属无效合同。为此，特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。后原告当庭增加请求，要求确认涉案房屋拆除的位置置换楼90平方米为原告所有，后又变更要求被告赔偿因合同无效造成的拆迁收益损失624000元。 被告李永亮辩称，本案不是农村房屋买卖合同纠纷，是房屋抵债合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。1、2009年4月16日，原、被告签订房屋转让协议，因原告于2008年8月向被告借款30万元无力偿还，在其妻陶安苗同意的情况下，将位于自有房屋一套以30万元的价格抵债给被告，并在日照东港时代法律服务所办理了见证，原告交付了房屋产权相关证明及房屋钥匙。2、本案的转让合同，是在平等自愿公平等价有偿情况下订立，符合民法的基本原则，而原告违背诚实信用原则，对签订的转让合同予以反悔，并且改变了最初的意思，将以房抵债合同说成是买卖合同明显与事实不符。3、原告在本村这次拆迁安置中，已签订了“桃花岛村房屋拆迁安置协议”，说明原告除了抵债给被告的房屋之外还有一处房产，在有两处房产的情况下，原告将其中的一处抵顶给被告，没有什么不妥，也是其真实意思表示。4、本案被告与原告一样不是城镇居民，而同是村民，被告是城关十二村的村民，法律并无明文禁止两个不同村的村民在有两处房屋的情况下，将其中一套抵债。5、我国物权法也有明确的规定，原告对抵债房屋有完全的物权，具有处分的权利，其将房屋抵债给被告，物权法也是不禁止的。6、被告已与桃花岛村委签订拆迁补偿安置协议，我国实行村民自治，抵债的房屋得到村委的认可。7、最高人民法院的司法解释明确规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效应以全国人大及全国人大常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规行政规章为依据，也即法律无明文禁止即许可。本案合同是以房抵债合同，法律没有明文禁止，故该合同应为有效合同。8、我国合同法52条也有明确规定，结合本案原被告签订的这份转让合同没有违背52条的规定，没有违背法律行政法规的强制性规定，故本案转让合同真实合法有效。9、如果合同无效，拆迁补偿现金是被告占有房屋12年，对房屋占有使用、修缮、管理，拆迁补偿现金与原告无关，属被告所有；按照过错原则，原告的过错大，被告的过错小，原告应当承担合同无效的重大责任。10、原告向被告借款30万元，到2020年5月借款期限为141个月，按照月息2分，利息为84.6万元，本息共计114.6万元，请贵院考虑原告的行为给被告带来的损失。综上，原被告是在平等、自愿、公平的原则下签订的合同，现原告违背诚实信用原则起诉被告，将房屋抵债合同说成房屋买卖合同，在看到拆迁安置补偿利益的情况下，良心改变，也违背了公德，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据： 证据一、房屋转让协议一份，证明原、被告于2009年4月16日签订了房屋转让协议，在该协议中表述为原告以房屋抵账30万元的价格出售给被告，但该条约定并非原告的真实意思表示，实际上双方之间并无借贷关系，也没有其他纠纷，是由被告出资16.8万元购买涉案房屋； 证据二、涉案房屋的房产证复印件一份，证明涉案房屋签订房屋转让协议后并没有办理房屋过户手续； 证据三、保全裁定书复印件一份，证明原告申请保全涉案房屋拆迁补偿款15万元； 证据四、光盘一张（内含两段视频），录像时间在2019年11月，谈话人为中间人周团声以及另外一个卖房人周传声和原告，证明涉案房屋转让价格等房屋买卖情况； 被告经质证称，对证据一真实性没有异议，但对证明的内容有异议，原告在起诉状中自认以抵账30万元的名义购买本案争议的房屋，该转让协议是在法律服务所做的见证，第二条也明确地约定为“房屋抵顶款，该房抵顶价格为30万元”，这两份证据都是书面证据，有最高的法律效力，现原告代理人替原告陈述不是其真实意思表示，也无借贷关系，刚才听了证据四的录音，里面也明确了借贷内容，有借贷关系就是借贷纠纷；对证据二、三的真实性无异议；对证据四有异议，该视频证据不能听出是三个人在交流交谈，反映不出录音时间、地点，所表示的内容让人无法清楚，视频内容与本案无关，是另外一个卖房人的事情，不能证明原告的证明目的。本案协议签订时原告夫妻和被告以及中间人周传声在场，周传声可以证明被告和原告之间有借贷关系，房屋系顶账。 经本院审查，对原告提交的上述证据一、二、三真实性予以确认。对于证据四，因原告未整理相关的书面谈话资料，该视频也不能体现制作时间，也不能体现参与人员身份；即使如原告所陈述，其描述的亦非案涉房屋，其与本案亦无关联性，故本院不予确认。 被告向法庭提交证据如下： 证据一、常住人口登记卡，证明被告的户籍地为吉林省抚松县，系从吉林省迁入山东省，由其妻子厉宣玲办理入户登记，登记在东港区居委，职业为农民； 证据二、桃花岛村房屋拆迁补偿安置协议，协议的甲方是卧龙山街道桃花岛村民委员会，乙方李永亮，并且注明合法房屋所有权人，证明李永亮已得到桃花岛村民委员会的认可，被告系合法的被拆迁人。 证据三、日照东港时代法律服务所见证书，见证时间为2009年4月16日，内容：（1）城市私房所有证书，（2）房屋契证复印件，（3）土地使用证复印件，（4）苏循光、陶安苗的身份证复印件，（5）李永亮的身份证复印件，（6）房屋转让协议，（7）苏循光的收到房款证明，见证书最后一页证明原、被告在日照东港时代法律服务所工作者魏绪富、陈平面前签订房屋转让协议，一式三份，双方基于平等、自愿而签订，是双方真实意思表示，合法有效，见证书有两位法律服务工作者的个人章和日照东港时代法律服务所的公章，证明双方以房抵债合同的真实、合法，并且经过了见证人的书面见证，所涉及的本案争议协议是合法、有效的。 原告经质证称，对证据一真实性无异议，该证据恰恰可以反映出被告不具有涉案房屋所在村集体成员的资格；对证据二真实性无异议，但该证据并不能证明被告的主张，更不能证明涉案房屋所在村委认可争议内容，而且因被告不具有涉案房屋所在村集体成员资格，双方之间房屋买卖行为违反法律强制性规定，村委会无权确认交易行为是否合法，仅能证实由被告与村委会签订了该协议。对证据三真实性无异议，但不能证明被告的主张，因被告不具有涉案房屋所在村集体成员资格，双方之间的交易行为违反法律强制性规定，该见证书不具有法律效力。 经本院审查，对被告提交的上述证据一、二、三真实性予以确认。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，认定案件事实如下： 2009年4月16日，原告苏循光（甲方、房屋转让人）与被告李永亮（乙方、房屋受让人）签订房屋转让协议，具体内容如下：经甲乙双方协商就甲方于二〇〇八年八月向乙方借款30万元，现甲方已无力偿还，甲方经与其妻陶安苗协商同意将在甲方名下且经与乙方协商达成如下协议：一、甲方房屋坐落在东港区秦楼街道东小庄村的平房五间：东邻苏仕乐，南邻小巷，西邻大街，北邻大街。二、房屋抵顶价款：该房屋抵顶价格为30万元整（叁拾万元整）。三、交付土地使用证、房产证及房屋钥匙方式：待双方协议签字时甲方向乙方交付该房屋的土地使用证和房屋契证，同时交付该房屋的钥匙。四、在交付钥匙时，甲方须将房屋内的全部物品搬出，并由双方验收后交接。五、房屋过户：该房屋交付后，甲方不负责过户，因暂时不能过户，过户手续由乙方自己办理，但甲方在乙方过户时应积极提供乙方过户所需的资料及证明、身份材料，并协助到场签字。六、该协议需由甲方及家属签字、捺印。七、本协议签订后，一旦生效不许反悔，否则后悔乙方应承担另外一方所提出的一切损失。八、本协议一式三份，甲乙双方各持一份，在见证后由法律服务所留档备查一份，且双方签字生效。原告苏循光在甲方处签名、捺印，陶安苗在家属处签名捺印，被告李永亮在乙方处签名、捺印，周团升在证人处签名、捺印。 2009年4月16日，原告苏循光与被告李永亮向日照东港时代法律服务所申请对房屋转让协议进行见证。在该所的见证书中附有房屋转让协议及见证书，见证书载明“兹证明苏循光、李永亮在日照东港时代法律事务所法律工作者魏绪富、陈平面前签订了《房屋转让协议》（见证协议一份）一式三份，双方当事人系基于平等、自愿而签订的是双方真实意思的表示合法有效。该所法律工作者在该见证书上签字及该有日照东港时代法律服务所的见证章。”在该见证书中亦附有苏循光出具的收到条一份，载明“今收到李永亮购房款：已收到卖房现金共计300000元，大写人民币叁拾万元整”原告苏循光签字、捺印，并盖有日照市东港区村民委员会公章。 上述协议签订当日，原、被告即办理了房屋交接手续，房屋由被告占有使用。 2019年11月，被告李永亮就案涉房屋与卧龙山街道桃花岛村民委员会签订房屋拆迁补偿安置协议，安置楼房面积180平方米，被告选择了110平方米+70平方米楼房两套，房屋拆迁综合补偿费用包括签订协议奖励、租房费等等258000元，被告自认已经支取100000元。 本院认为，原告苏循光与被告李永亮对签订房屋转让协议且房屋已经交付被告占有使用，案涉房屋因拆迁已被拆除，双方对上述事实均无争议，本院予以确认。双方争议的主要是：一、案涉房屋转让协议的性质及效力。二、在房屋转让协议无效的前提下，原告要求被告赔偿损失624000元是否成立。本院对此分析如下： 一、关于案涉房屋转让协议的性质和效力。原告主张转让协议的实质是房屋买卖，被告主张是以房抵债，因案涉农村房屋建筑在宅基地之上,为土地的附着物,具有不可分离性，无论是房屋转让协议是买卖还是以物抵债，根据“房随地走”的原则,农村房屋所有权转移的生效依赖于宅基地使用权的有效转让。根据现行土地管理法律、法规和政策，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，非本集体经济组织成员不能取得。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。…”被告在签订房屋转让协议时与被告并非同一集体经济组织成员,庭审中未能提交相关证据证实其取得了房屋所在村集体经济组织成员资格，故其不具备享有村集体宅基地使用权的资格；同时，案涉房屋所有权证、宅基地使用权证至今未过户至被告名下，根据物权法的相关规定，不动产物权的转让经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故双方签订的房屋转让协议因违反法律、行政法规的强制性规定,应依法认定无效。 二、关于原告要求被告赔偿损失624000元的诉讼请求。因原告在增加该项请求后，未在本院规定期限内足额补交案件受理费，故对该请求按其撤回起诉处理。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条,《中华人民共和国物权法》第一百五十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 原告苏循光与被告李永亮于2009年4月16日签订的房屋转让协议无效； 案件受理费100元，由原告苏循光负担50元，被告李永亮负担50元，保全费1270元，由原告苏循光负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  常金峰 人民陪审员  滕照宁 人民陪审员  丁 红 二〇二一年一月五日 书 记 员  翟曼如