上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初52872号原告：上海会德丰广场发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐耀祥，董事长。委托诉讼代理人：王培强，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海升峰投资管理咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：JOHNWILSON，总经理。委托诉讼代理人：秦桂森，国浩律师(上海)事务所律师。委托诉讼代理人：王卫东，国浩律师(上海)事务所律师。原告上海会德丰广场发展有限公司(以下简称会德丰公司)与被告上海升峰投资管理咨询有限公司(以下简称升峰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月17日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人王培强、被告的委托诉讼代理人王卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年3月1日至2020年3月25日期间的房屋占用使用费143,052.41元；2.被告支付2020年3月1日至2020年3月25日期间的物业管理费14,299.84元；3.被告支付律师费12,000元。事实和理由：原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，被告承租会德丰国际广场xxxx室房屋(以下简称涉案房屋)用于办公，租赁期间为2017年3月1日至2020年2月29日；租赁合同期满日或之前,被告应将租赁场地复原至交付标准后返还给原告。因被告自身原因及疫情影响造成被告复原工程施工工期延长，直至2020年3月25日，被告才将涉案房屋复原完毕移交给原告。被告在租赁合同到期后因复原施工占用涉案房屋25天。根据租赁合同补充条款之约定,被告应承担前述25天的租赁场地逾期归还的场地占用费和物业管理费。原告考虑到疫情的影响因素，在与被告就场地占用费的扣款金额协商未果的情况下，单方给予了被告30%的占用费减免优惠后，在租赁保证金中进行了相应的扣款。但基于被告通过诉讼程序向原告单独追索租赁保证金返还责任，故原告提起本案诉讼，要求判如所请。被告针对原告的诉讼请求辩称，不同意原告全部诉请，理由是：被告于2020年1月中旬就已经搬离涉案房屋，在房屋返还原告的过程中，遭遇到疫情情况，当时施工未得到相关部门许可时不得复工，当复工后被告没有拖延施工并积极复原房屋返还原告。所以原告以此要求房屋占用使用费的时候，被告没有迟延而且积极履行返还，因此被告不应该承担相关房屋占用使用费及物业费。对于诉请3，合同约定的律师费是被告针对违约的情况支付的款项，现在被告不存在违约的情况，因此不应该支付。本院经审理认定事实如下：原告为涉案房屋产权人，实测建筑面积394.04平方米。被告自2014年起向原告租赁涉案房屋，并支付了保证金506,290.17元。后双方于2017年2月续签了租赁合同，约定：租期自2017年3月1日至2020年2月29日；第三年每年租金2,128,619.88元；2017年3月1日至2019年2月28日，每月每平方米建筑面积租金为425.83元；2019年3月1日至2020年2月29日，每月每平方米建筑面积租金为450.17元；被告需按月支付管理费，管理费每月每平方米45元；保证金为3个月租金及管理费之和，计556,577.55元，其中三个月租金为503,382.15元，3个月管理费为53,195.5元，原保证金506,290.17元转为本合同应付保证金，被告应另付保证金50,287.38元；除原告同意续租外，被告应在合同届满当日返还涉案房屋，未经原告同意逾期返还的，每逾期一日，被告应按合同约定标准的两倍向原告支付场地占用使用费；被告需在租赁期结束前，把租赁场地连同附属设施，以标准交房的状态交还原告，并结清各自应当承担的费用，原告有权要求被告自行拆除或移去商业附属设施，将房屋复原至标准交房的状态；若租赁场地全部或部分在租赁期内因不可抗力等不能进入，导致不适合使用的，惟该时期由遭受破坏或不能进入起计算不可少于2个月，被告可在不能进入的日期起根据破坏的性质及程度停止支付全部租金或按照合理比例计算相应减免租金；租赁期届满时，若被告无合同项下未予纠正的违反，原告将在原告把租赁场地交还并付清所有款项后30日内将保证金无息退还给被告。但如被告违反租赁合同，原告可将保证金或适当部分用以补救上述违约行为，保证金的余额应在结清原告应向被告提出的全部索赔后当日起30日内退还被告；原告因向被告催讨租金、管理费或被告须支付的其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于律师费)，或原告因行使租赁合同项下的任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由被告承担；1.04若被告违反或不履行合同项下任何导致原告有权提出提前收回租赁场地的条文时，原告有权将被告向其支付的租赁保证金作为违约金收归原告所有；原告根据上述1.04条款，在收取被告3个月租金及管理费的保证金的违约金后，原告有权向被告追讨包括以下各方面损失或赔偿，即律师费、公证费等。2017年2月6日，被告向被告补付保证金50,287.38元。后原、被告双方继续履行合同。2020年1月17日，被告与案外人上海石化消防工程有限公司(以下简称石化公司)签订《会德丰广场消防维护保养清包工施工合同》，约定由石化公司承接涉案房屋的消防改造项目，石化公司须在2020年2月24日前配合上海弘韬建设发展有限公司(以下简称弘韬公司)完成复原工程中的消防工程部分，总价72,141元，优惠价69,000元。2020年1月19日，被告与弘韬公司签订《复原工程施工合同书》，约定由弘韬公司对涉案房屋进行办公室复原工程施工，总金额283,600元；以实际开工之日起20个日历日完成，暂定2020年2月8日至2020年2月27日。2020年1月23日，本市进入新冠肺炎疫情一级响应。2020年2月21日，原告通知被告，静安区住建委已开始接受工程复工申请，提醒被告可提交复工申请，争取早日得到复工许可。后被告向相关部门提交了复工申请。2020年2月24日，上海市静安区曹家渡街XXX委员会办公室下发《安全生产、消防监督检查意见告知书》，通知被告可以进行复工。2020年2月25日，被告向会德丰大厦所在物业公司提交复原施工申请。2020年3月1日，会德丰大厦物业公司开具开工许可证，弘韬公司、石化公司开始进行复原施工。2020年3月25日，被告将复原达标的房屋交还原告。期间，原告要求按照月租金70%的标准收取逾期场地占用费，被告对此未同意。2020年4月27日，原告将保证金53,195.4元退还给被告。2020年5月7日，原告扣除100,136.69元逾期场地费后向被告退还保证金403,245.46元。2020年7月，升峰公司向本院起诉会德丰公司【案号：(2020)沪0106民初31007号】，要求会德丰公司退还保证金100,136.69元并支付利息。该案审理中，会德丰公司委托了上海建纬律师事务所(以下简称建纬律所)王培强律师作为代理人，并提出反诉。后因会德丰公司未缴纳反诉费，反诉被本院裁定视为撤回。2020年10月21日，本院判决会德丰公司向升峰公司退还保证金100,136.69元，驳回升峰公司的其余诉讼请求。会德丰公司不服一审判决，提出上诉，后又向上海市第二中级人民法院撤回了上诉，其中建纬律所的律师王培强为会德丰公司上诉案件的委托诉讼代理人。本院另查明：会德丰公司曾与建纬律所签订有《聘请律师合同》，载明：会德丰公司因与升峰公司租赁合同纠纷一案，聘请建纬律所的律师王培强出庭代理，特别授权代理，法律服务费12,000元。2020年12月，会德丰公司向建纬律所支付了律师费12,000元，建纬律所向会德丰公司开具了相应发票。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，原告称，2019年1月原告曾向被告发出过通知，后被告按照47元/月/平方米的标准支付了物业管理费，本案中自愿调整为45元/月/平方米的标准计算物业费。被告称，如果法院认定被告需承担2020年3月1日至3月25日期间的物业管理费，其同意按照45元/月/平方米的标准计算；原告支付的律师费有可能系针对前后三起案件。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同为当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。根据审理查明的事实，被告已于2020年1月与弘韬公司、石化公司签订复原施工合同，后因新冠肺炎疫情原因致被告于2020年2月24日才取得政府主管部门的复工申请并于2020年3月25日最终完成复原施工并交还房屋。本院认为，被告迟延交付房屋系因不可抗力所致，非被告故意拒绝交房或原告故意对交房设置障碍致交房不能，故对于迟延交付房屋所产生的房屋占有使用费、物业管理费应由原、被告双方各半承担为宜；关于房屋占用使用费，本院认为可参照租金标准计算。关于律师费，考虑到双方对于迟延交房均不存在过错，故原告此项诉请本院难以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告上海升峰投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海会德丰广场发展有限公司支付2020年3月1日至3月25日期间的房屋占用使用费71,526.2元；二、被告上海升峰投资管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海会德丰广场发展有限公司支付2020年3月1日至3月25日期间的物业管理费7,149.92元；三、驳回原告上海会德丰广场发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,687元，减半收取计1,843.5元，由原告上海会德丰广场发展有限公司负担981.75元，由被告上海升峰投资管理咨询有限公司负担861.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 魏 凯二〇二一年一月五日书记员 朱韵卿附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。