上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11131号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海捷昶工贸有限公司，住所地上海市。法定代表人：朱斌。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海金李仓储有限公司，住所地上海市。法定代表人：李彩明，执行董事。委托诉讼代理人：刘慧鹏，上海首伦律师事务所律师。上诉人上海捷昶工贸有限公司(以下简称“捷昶公司”)因与被上诉人上海金李仓储有限公司(以下简称“金李公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初14494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。捷昶公司上诉请求：撤销一审判决第二项，一、二审的诉讼费由金李公司负担。事实和理由：捷昶公司与金李公司就上海市宝山区杨宗路XXX号仓库(以下简称“系争房屋”)订立《租赁合同》后，又在《租赁合同》基础上签订了《补充协议》。2018年10月1日，金李公司向捷昶公司收取管理费并向捷昶公司开出收据。捷昶公司与金李公司在微信谈话中确定2019年管理费不再收取。在2018年10月1日第四季度收据中，金李公司将一个月的管理费押金退还给捷昶公司。金李公司在2019年1月1日至2019年12月30日期间没有再向捷昶公司开具收款收据，捷昶公司也没有向金李公司缴纳过该管理费。金李公司在退租协议书上，只要求捷昶公司付三个月仓库租赁费。上述捷昶公司与金李公司双方聊天记录、收据内管理费押金退还、金李公司在2019年全年未收管理费、《退租协议》未提管理费人民币(以下币种均为人民币)61，000元，说明管理费不收是双方约定的事实。捷昶公司在2020年5月18日向法院起诉金李公司前，金李公司没有事实证明催讨过61，000元管理费。金李公司营业执照经营范围没有不动产租赁项目，发票复印件开具装卸费，证明发票与《租赁合同》收费时不相符，说明金李公司从来未执行合同，且存在偷漏税的问题。金李公司没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。捷昶公司与金李公司订立的《租赁合同》无效，建立在该《租赁合同》基础上的《补充协议》也应该是无效的。综上所述，请二审法院撤销一审判决第二条捷昶公司支付给金李公司管理费61，000元的判决。金李公司书面意见辩称，关于61，000元管理费，双方租赁协议中已明确约定管理费的金额，金李公司自始至终没由免除捷昶公司缴纳该管理费的意思表示。双方签订的租赁协议合法有效，且自2017年12月起捷昶公司一直租用金李公司仓库用于日常经营，从未提出租赁合同有效与否的异议，且不论租赁合同是否有效，可以明确的是在租赁期间捷昶公司的合同权利从未因租赁合同有效或无效而受到影响。根据相关法律规定，租赁合同就算被认定无效，捷昶公司也要支付仓库占有使用费。因此，金李公司认为捷昶公司上诉理由于法无据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。捷昶公司向一审法院起诉请求：判令金李公司返还仓库押金95，980元(91，480元＋4，500元)。金李公司向一审法院反诉请求：判令捷昶公司支付租赁期间的房租121，775元、管理费61，000元、水电费5，685元，合计203，710元。一审法院认定事实：2017年12月12日，金李公司(甲方)、捷昶公司(乙方)签订了《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用。租赁期限自2018年1月1日起，无截止日期。每年结束后，第二年(租金)递增10％。每月租金91，480元，每年总费用为1，097，760元。乙方签订合同后将支付甲方1个月的仓储费作为定金，同时支付甲方3个月的仓库费用，在合同结束后甲方将定金归还乙方。甲方每次开出正规发票给乙方，乙方在收到发票后的3日内向甲方履行支付费用。乙方逾期支付费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴金额的万分之三。2017年5月25日，捷昶公司与金友兴签署《租房协议》，双方约定，金友兴将位于杨宗路XXX号平房9间房子租借给捷昶公司使用，每月的租金为500元一间。租房使用期限为2017年6月1日至2018年12月31日止。捷昶公司在签订协议后支付金友兴一个月的房租费作为押金，同时向金友兴支付3个月的房租费，在合同结束后金友兴将押金归还捷昶公司。为了证明双方已经达成退租的合意，捷昶公司提供了三份证据，一份是2020年1月1日金李公司与捷昶公司签署的《退租协议书》，约定金李公司同意捷昶公司退租系争房屋，金李公司不向捷昶公司收取任何违约金，捷昶公司按原协议支付金李公司两个月房租，第三个月的房租用捷昶公司已经支付给金李公司的押金支付，金李公司不再退给捷昶公司押金，金李公司按原协议给捷昶公司开具三个月发票。捷昶公司必须于2020年3月31日前搬出系争房屋，捷昶公司每逾期一日搬出，则向金李公司支付日租金2倍的滞纳金。另一份是《退租协议回复》，金李公司回复捷昶公司：一、我方没有想法出租给他人，原协议书每年递增10％，2019年没递增过；二、同意贵方提出的退租协议；三、贵方撤退前，先付掉三个月的仓储费(包括递增的10％)；四、贵方的押金，等贵方撤退后，作处理遗留问题，算清之后，再归还贵方；五、没支付三个月的仓储费前(最迟在2020年1月15日之前)，否则我方认为，仓库不得进出仓。第三份是《协议书》，写明原合同没写时间、年限，只是定了每年递增10％，2019年应该调价10％，当时捷昶公司提出，本着互相理解、谅解精神没调价。2020年1-3月以1.05元／天收款(2019年收款没递增的基础上计算)，要是按递增10％计算，金李公司少收捷昶公司121，983元。仓储租赁合同补充协议上的门卫管理费，2018年10-12月未收取，计15，250元；2019年1-12月份没收61，000元，合计76，249元。在退租过程中涉及到捷昶公司的押金91，480元，金李公司未收取损失费早已超过了捷昶公司的押金款，但双方本着理解和友善的精神，捷昶公司放弃收回押金，金李公司理解捷昶公司，也不再结算高于押金的部分，就此两清。对于以上三份协议，金李公司发表质证意见如下：《退租协议书》并非双方的合意，因为金李公司的盖章是财务专用章，是捷昶公司经常拿去税务所开票用的，是捷昶公司自行加盖的。《退租协议回复》上金李公司的盖章是真实的，双方都盖章了说明系双方的合意。《协议书》是金李公司提出的，但是捷昶公司没有盖章，双方未达成合意。为了证明房租支付情况，捷昶公司提供了发票和银行业务回单，证明2019年的租金按照0.9元／平方米的标准付清了，2020年按照1.05元／平方米的标准付清了，均是金李公司先开票再付款。金李公司提出发票是捷昶公司用金李公司的章去开具的，不能证明金李公司没有涨价的意思表示。为了证明金李公司已经免除2019年的管理费，捷昶公司提供微信聊天记录，金李公司对此表示真实性难以认可。为了证明捷昶公司应该支付管理费，金李公司提供了《补充协议》，金李公司和捷昶公司约定，金李公司收取卫生、门卫等管理费的标准为0.05元／天／平方米，3342.6平方米每月收取管理费5083元，付三押一，按季结算为15，250元，每年管理费为61，000元。捷昶公司认为2019年开始该管理费金李公司就不收取了，而且自2018年6月开始金李公司就没管理过仓库，因此不应该收取管理费。一审法院认为，《退租协议书》《退租协议回复》《协议书》待证明的内容，应该综合起来判定。关于2019年的房租是否应该由捷昶公司将未递增的部分予以支付，捷昶公司提出金李公司已经先开票再收款可以证明对这部分递增不再收取了，结合双方《租赁合同》第三条第四款的约定，该说法有一定的可信度，虽然金李公司提出因为发票专用章在捷昶公司处，但是其收款后未提出异议，且继续由捷昶公司开发票，已经在一定程度上表明其认可租金不再继续递增。因此，捷昶公司无需另行支付2019年的房租。关于管理费是否应该支付，双方的约定明确具体，虽然捷昶公司提出管理费已经不收取了，但是未提供证据予以证明，对其说法难以认定。关于押金，捷昶公司的请求符合法律规定，金李公司也同意清算后一并退还，故应由金李公司予以退还。关于水电费，金李公司提出应该由捷昶公司支付，捷昶公司也认可，予以确认。判决：一、上海金李仓储有限公司于判决生效之日起十日内返还上海捷昶工贸有限公司押金95，980元；二、上海捷昶工贸有限公司于判决生效之日起十日内支付上海金李仓储有限公司管理费61，000元、水电费5685元；三、驳回上海金李仓储有限公司的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，金李公司和捷昶公司约定，金李公司收取卫生、门卫等管理费的标准为0.05元／天／平方米，3342.6平方米每月收取管理费5083元，付三押一，按季结算为15，250元，每年管理费为61，000元。嗣后，捷昶公司实际使用金李公司仓库用于日常经营，捷昶公司的合同目的并未受到影响，现捷昶公司主张2019年开始该管理费金李公司就不收取了，而且自2018年6月开始金李公司就没管理过仓库，因此不应该收取管理费。但捷昶公司对此主张未提供充足证据予以佐证，一审法院判决捷昶公司应支付金李公司管理费61，000元，并无不妥，应予维持。综上，捷昶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，467.13元，由上海捷昶工贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 周刘金审 判 员 徐 庆二〇二一年一月十八日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……