江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初6216号原告：刘立春，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘钰淇（系原告刘立春儿子），男，，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：赵晞越，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。被告：周钲凯，男，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：徐梦吟（系被告周钲凯妻子），女，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：全先举，江苏四季青律师事务所律师。被告：连云港久光家政服务有限公司（已注销），住所地连云港市海州区海连西路****楼**。被告：连云港百邦家政服务有限公司，住所，住所地连云港市赣榆区青口镇文化路丽云小区****商铺**div>法定代表人：王**，该公司经理。委托诉讼代理人：徐浩宇，该单位职员。原告刘立春与被告周钲凯、连云港久光家政服务有限公司（以下简称久光公司）、连云港百邦家政服务有限公司（以下简称百邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘立春及其委托诉讼代理人刘钰淇、赵晞越、被告周钲凯的委托诉讼代理人徐梦吟、全先举、被告百邦公司的委托诉讼代理人徐浩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘立春向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告周钲凯于2018年12月13日签订的《门面房房屋合同》；2.判令被告周钲凯支付原告违约金26400元；3.判令被告周钲凯支付原告拖欠的房租22000元；4.判令三被告共同支付对房屋装饰装修破坏而产生的评估费、修复费用20000元（以鉴定结果为准），以及修复期无法对外出租而产生的损失14666元（至评估报告出具的时间止），上述费用合计83066元；5.判令被告久光公司变更公司地址；6.诉讼费用由被告周钲凯承担。庭审中，原告撤回第5项诉讼请求。事实和理由：原告将海州区海连西路28号2号楼1-4、1-5号房屋出租给被告周钲凯，租赁期限自2019年1月1日至2024年12月30日，被告周钲凯已支付第一期租金（2019年1月1日至2019年12月31日），并应于2019年12月1日前支付第二期租金，但被告周钲凯仅于2019年12月31日和2020年1月3日共计支付44000元，未足额支付房租。被告周钲凯未经原告同意将房屋登记为被告久光公司注册登记地址，又将房屋擅自转租被告百邦公司。2020年7月4日被告周钲凯擅自搬离涉案房屋，并在墙上用喷漆喷绘污蔑性言语，对房屋装饰造成严重损坏。被告周钲凯的行为已构成违约，其提前退租应按合同约定租金计算至退租后两个月，即2020年9月30日，故总计应支付3个月租金计22000元。被告周钲凯未按时足额缴纳租金构成违约，应每日按年租金3%向甲方支付违约金，原告调整为年租金的30%，即违约金为26400元。被告还应赔偿其对房屋造成破坏所产生的评估费及修缮费用，修缮期间因无法对外出租而产生的经济损失为14666元应由被告承担。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告周钲凯辩称，1.原告与被告周钲凯已于2020年5月15日约定解除合同，原告要求被告支付拖欠租金、违约金没有法律依据；2.房屋租赁期间，受疫情影响被告无法营业，根据相关规定，原告应向被告退还部分房租；3.墙上的字确实系被告周钲凯涂写，但是被告周钲凯并没有对房屋装修造成破坏，房屋的装修包括墙面粉刷、地板、地板隔断、储藏间、洗手间、楼梯、楼梯扶手均为被告周钲凯后期添置；4.被告百邦公司与本案没有任何关联。被告百邦公司辩称，被告百邦公司与被告久光公司没有转租事宜，本案与被告百邦公司没有任何关系。本院经审理认定事实如下：2018年12月13日，原告刘立春（甲方、出租方）与被告周钲凯（乙方、承租方）签订《门面房租房合同》约定：1.原告将位于连云港市海州区门面房出租给被告周钲凯，租赁期限自2019年1月1日至2024年12月30日，房屋年租金为88000元，被告周钲凯采取每年为一期支付的方式向原告交付租金，并在每一期到期的30个工作日前向原告支付下一期租金。2.合同第五条约定，在双方签订合同后，乙方应于2019年1月1日前支付履约保证金5000元；租赁期满经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏且无其他欠款，在乙方办理退房手续时退还履约保证金（不计息），若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。如到期10天内不按时交房履约保证金不予退还。3.合同7.6条约定，租赁期满后或租赁期未满提前退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择一下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有，甲方不承担为乙方变卖、保管、赔偿等责任；（2）要求乙方恢复原状；（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。4.合同8.2条约定，租赁未满而乙方打算提前终止对该房屋的租赁，需提前两个月向甲方书面申请，乙方的实际对该房屋的租赁时间，算至甲方书面同意乙方退租后的两个月。合同签订后，被告周钲凯于2018年12月18日向原告支付租房押金5000元，支付2019年1月1日至2019年12月31日房屋租金86000元。被告周钲凯于2019年12月31日与2020年1月3日合计向原告支付租金44000元，租金对应租期为2020年1月1日至2020年6月30日。2020年5月15日，被告周钲凯与原告儿子刘钰淇微信聊天记录显示，被告周钲凯询问房屋不再使用，是否好转让，刘钰淇回复可以转。2020年6月22日，刘钰淇微信催促被告周钲凯交钥匙，刘钰淇称既然不租的话，把钥匙拿过来，方便其发布信息以及安排别人看房子。本院认为，原告刘立春与被告周钲凯签订的《门面房租房合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。原告刘立春之子刘钰淇于2020年6月22日向被告周钲凯索要钥匙，并认可被告周钲凯不再租赁房屋，其将发布招租信息安排别人看房子，因此可推定最迟为2020年6月22日，刘钰淇已同意被告周钲凯提前退租，故涉案租房合同已由刘钰淇与被告周钲凯于2020年6月22日协商一致解除。涉案房屋租赁过程中发生一些问题，由刘钰淇与被告周钲凯沟通解决，且刘钰淇为原告刘立春之子，被告周钲凯有理由相信刘钰淇有权代理原告刘立春处理本案租房合同事宜，故刘钰淇与被告周钲凯协商一致解除合同对原告刘立春有效。涉案房屋租赁合同已于2020年6月22日协商一致解除，对于原告主张判令解除原告与被告周钲凯于2018年12月13日签订的《门面房租房合同》的诉讼请求，本院不再处理。根据合同8.2条约定，租赁未满而被告周钲凯打算提前终止对该房屋的租赁，被告的实际对该房屋的租赁时间，算至原告书面同意乙方退租后的两个月。涉案租房合同于2020年6月22日协商一致解除，根据合同约定，原告有权将房租计算至2020年8月22日，故被告周钲凯还应支付原告房租12540元（88000元÷12月×1.71月）。关于房屋装饰装修破坏的损失，墙面污损系被告周钲凯造成，被告周钲凯应对此负赔偿责任。另原告未提供证据证明租赁房屋交付时房屋的装修情况，对于房屋其他部分包括地板、窗户、洗手间的损坏无法证明系被告周钲凯造成，被告周钲凯对其他部分的损失亦不予认可，故本院酌定被告周钲凯赔偿原告墙面污损的修复损失及租赁房屋清理损失10000元。关于原告主张房屋修复期间的房租损失，房屋是否能租出处于不确定状态，且原告未提供证据证明其实际损失，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。租房合同系原告与被告周钲凯协商一致解除，故提前解除合同双方均不涉及违约，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，原告亦无权以被告周钲凯违约导致合同提前解除为由不予退还被告周钲凯租房保证金5000元。涉案房屋租赁合同系原告与被告周钲凯签订，原告与被告百邦公司既无合同关系，也未提供证据证明房屋损坏系被告百邦公司造成，故原告主张被告百邦公司承担房屋损坏责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，被告周钲凯应向原告支付房租12540元及房屋损失10000元，扣除押金5000元，被告周钲凯还应向原告支付17540元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周钲凯于本判决生效之日起十日内给付原告刘立春17540元；二、驳回原告刘立春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1877元（原告已预交），由原告刘立春负担1481元，被告周钲凯负担396元，被告负担部分于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审 判 员 秦立刚二〇二一年一月十九日法官助理 任婷婷书 记 员 李 红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。（二）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理处开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-62071