辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终159号上诉人（原审被告）:戈春江，男，1973年7月20日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区。被上诉人（原审原告）:鞍山戴维物业管理有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁**新湖街**。法定代表人：王春海，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵琳，女，该公司物业项目经理。上诉人戈春江因与被上诉人鞍山戴维物业管理有限公司（以下简称戴维物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初4571号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戈春江上诉请求：1、请求依法撤销鞍山市铁东区人民法院作出的（2020）辽0302民初4571号判决，依法改判或发回重审；2、请求依法判令戴维物业公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：1、物业合同到期问题。依据《合同法》规定和前期物业服务合同第六章，合同已经在2016年1月1日终止，戴维物业公司还用以前期物业合同物业费向我收取，我方不认可。2、戴维物业公司侵犯广大业主知情权和收益权。根据《物权法》和《物业管理条例》规定，小区公共区域（小区电梯间，公共走廊、大门，道路等）营收、支配，处置权归属业主们所有，本小区的广告费、公共区的停车费，都被物业公司拿走了，我们被侵占了收益权。同时，按照前期物业合同第11条规定，应该公示明细和用途，从来没有看见，也不将该笔费用抵扣业主物业费。3、消防安全问题。从入住就存在，消防通道过窄，车辆乱停放，保安工作不到位，消防车进出很不方便，发生火灾根本无法施救。4、物业收费标准过高。根据《鞍山市物业服务管理条例及收费标准》明细，1级标准为1.30元/平，目前小区物业服务标准达不到1级标准，1.58元/平收费过高。5、其他物业服务管理问题。保安等有关服务人员、管理人员是否有相关资质不清楚。入住时的感应灯，草皮灯被物业弄没了，绿化种植补种不足，小区道路破损修复拖延很久。我家入住时，外阳台漏水，客厅墙壁发霉，物业一直没给解决，后来都是我自费解决，我所在楼道有业主往楼道排烟，找过物业，至今没有解决；小区成立10年，至今没有成立业主委员会（物业阻挠），对物业缺少必要监督等等。戴维物业公司答辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。戴维物业公司向一审法院起诉请求：1.判令戈春江立即给付拖欠2017年9月29日起至2020年9月28日期间的物业服务费3912元和2017年12月1日起至2020年11月30日的电梯费1080元，合计4992元及滞纳金（滞纳金从2017年9月29日起计算，按实际交纳之日止，按每日3‰计算）；2.判令戈春江承担案件受理费。一审法院认定事实如下：2010年11月5日，戈春江作为买受人与鞍山中宇房屋开发有限公司签订《商品房买卖合同》，戈春江购买鞍山中宇房屋开发有限公司开发的欧洲小镇小区第13幢1单元4层2号房，产籍号为42-125-13-1042，建筑面积68.77平方米。2010年12月31日，鞍山中宇房屋开发有限公司（甲方）与戴维物业公司（乙方）签订前期物业服务合同，该合同与本案有关联的内容有：由乙方对欧洲小镇小区提供物业服务，物业服务费标准为多层住宅1.58元/月/平方米，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在9月1日前履行交纳义务，未按时足额交纳物业费的，应按从逾期之日起每日加收应缴费用的3‰，本合同期限自2011年1月1日起至2016年1月1日止。戈春江于2011年9月29日入住案涉房屋，并于同日与戴维物业公司签订前期物业服务合同，该合同与本案有关联的内容有：服务费标准为多层住宅1.58元/月/平方米（按建筑面积和单价计算），电梯费30元/月/户，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日加收应缴费用的3‰的滞纳金，合同期限为5年，自2011年1月1日起至2016年1月1日止。2015年12月1日，鞍山中宇房屋开发有限公司（甲方）与戴维物业公司（乙方）签订前期物业服务合同，该合同与本案有关联的内容有：物业服务期限为长期，自2016年1月1日起，物业服务费标准为多层住宅1.58元/月/平方米，电梯费30元/月/户，未交纳约定物业服务费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金。戈春江未交纳2017年9月29日至2020年9月28日的物业费3912元和电梯费1080元，共计4992元。一审法院认为，戴维物业公司与鞍山中宇房屋开发有限公司、戈春江签订的前期物业服务合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。本案中，戈春江作为案涉房屋的业主，接受了戴维物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向戴维物业公司支付相应的物业服务费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，戴维物业公司主张的物业费3912元和电梯费1080元，共计4992元，有相应的事实和法律依据，予以支持。关于戴维物业公司主张的违约金，鉴于该小区的实际情况和本案实际情况，为更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，对此请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条规定，判决：一、戈春江于判决生效之日起十日内给付戴维物业公司物业费3912元及电梯费1080元，共4992元。二、驳回戴维物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由戈春江负担。二审中，戈春江向本院提供证据：照片一张，欲证明小区消防通道不畅通。戴维物业公司质证：小区存在车位不够用的情况，不只案涉小区，其他小区也存在，所有业主的车都要求进园区，物业公司并未执法部门，不可能阻止业主车辆进入园区，我方已经按照消防的要求画出消防车道，并提示禁止占用，但是有的业主的确停车不规范，遇到这种情况我们安保部也跟业主沟通，遇到这种情况我方也采取了相应的措施。对该证据的认定在本院认为中予以论述。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于戈春江上诉主张物业服务合同已经到期一节。首先、原审中戴维物业公司围绕其诉讼请求提交了鞍山中宇房屋有限公司与其签订的前期物业服务合同，合同中约定“物业服务期限为长期，自2016年1月1日起。本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止”，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。同时，戈春江亦未提供证据证明小区业主委员会或全体业主解聘戴维物业公司。其次、戴维物业公司一直实际在案涉小区提供物业服务，也是事实上的物业服务合同关系，故对戈春江的此项上诉理由，本院不予采信。关于戈春江上诉主张“戴维物业侵犯广大业主知情权和收益权。小区公共区域营收、支配应公示。消防通道过窄，车辆乱停放，保安工作不到位，消防车进出很不方便，发生火灾根本无法施救。保安等有关服务人员、管理人员是否有相关资质不清楚。入住时的感应灯，草皮灯被物业弄没了，绿化种植补种不足，小区道路破损修复拖延很久。我家入住时，外阳台漏水，客厅墙壁发霉，物业一直没给解决，后来都是我自费解决，我所在楼道有业主往楼道排烟，找过物业，至今没有解决；小区至今没有成立业主委员会，对物业缺少必要监督等等”一节。二审中，虽然戈春江提供证据欲证明小区服务未达到标准的问题，但是物业服务是一个动态长期的过程，戴维物业公司在服务的某些环节、个别区域不到位，不能证明其不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，戈春江据此拒交物业费显系不当，若戈春江认为戴维物业公司提供的物业服务违反法律规定或合同约定，可另案诉讼，主张戴维物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对戈春江的该项上诉理由，本院不予采信。关于戈春江上诉主张“物业收费标准过高，电梯费收费标准高”一节。因物业公司依据物业合同为业主提供的是一种有偿服务，业主为接受该服务应当支付一定的费用。且戴维物业公司与戈春江、鞍山中宇房屋开发有限公司签订的前期物业服务合同中对物业服务收费标准及电梯费均有约定。戈春江认为戴维物业公司收费标准过高，可通过业主委员会以合法的方式协商加以解决，而不能成为拒绝交付物业管理服务费的抗辩理由，故对戈春江的此项上诉主张，本院不予采信。综上所述，戈春江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人戈春江负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  张 雪审判员  许爱军二〇二一年一月二十六日法官助理薛慧敏书记员何洋