江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终7680号 上诉人（原审原告）：江苏海诚物业管理有限公司，统一社会信用代码91320583687157767G，住所地江苏省昆山市花桥镇大上海国际商贸中心**楼**房。 法定代表人：耿立国，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：刘莹，女，1977年10月23日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 上诉人江苏海诚物业管理有限公司（以下简称海诚物业公司）因与被上诉人刘莹物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2019）苏0583民初14112号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 海诚物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人全额向上诉人缴纳物业服务费及代收代缴费用或发回原审法院重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认为上诉人作为物业管理方对涉案小区管理存在瑕疵，酌情认定被上诉人按照75%的比例进行给付物业服务费没有事实依据。上诉人在入驻涉案小区后一直兢兢业业的维护所小区的安全、整洁，各种维修、养护在有序进行。上诉人在包括被上诉人在内的小部分业主不缴纳物业服务费的情况下能够维持涉案小区正常运营，实则是在亏损经营。被上诉人不按约定交纳物业费构成违约。涉案小区大部分业主均按时缴纳物业服务费，对于小区的改进的地方也有向上诉人提出合理化建议或意见，上诉人在能力范围内均已解决，不能解决的亦及向上级主管部门反映情，受益方是全体业主：而被上诉人若按75%比例向上诉人缴纳物业服务费侵害了大部分全额缴纳物业服务费业主的利益。一审法院在没有全面了解内情的情况下擅自以上诉人的服务存在瑕疵为由酌情上诉人按75%比例收取被上诉人物业服务费没有事实依据。假如一审判决被上诉人按照75%比向上诉人缴纳物业服务费成立，对于上诉人代收代缴部分的费用也按75%比例判决被上诉人向上诉人缴纳是对此项费用性质的认识错误，亦应予以纠正。 刘莹辩称，涉案小区物业管理水平远不如其他本地同类楼盘，甚至远不如上海的1.6元小区管理水平，不反省为何如此多的业主拒绝缴纳物业费，反而指责业主，无论物业状况如何都应该全额缴费，实在是不符合服务合同条款要求，请求法院查明事实还我们业主公道，据实判决。 海诚物业公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令被告支付2017年6月19日至2018年1月18日期间物业费合计人民币4280.15元。(按照3.5元/月/平方米×174.70平方米×7个月计算);2、判令本案诉讼费用由被告承担。一审审理中，海诚物业公司变更诉讼请求，要求被告另支付2018年1月19日—2019年6月30日期间的物业费合计10639.23元。上述合计支付2017年6月19日—2019年6月30日期间拖欠的物业费共计14919.38元。 一审法院认定事实：昆山侨鑫房地产发展有限公司曾与案外人苏州爱涛物业管理有限公司签订《昆山市前期物业管理服务协议》约定由苏州爱涛物业管理有限公司为昆山市锦溪镇锦院小区提供物业服务。后经开发商、全体业主双过半（面积、人数）同意，2016年6月1日，昆山侨鑫房地产发展有限公司（甲方）与昆山市海诚物业管理有限公司（乙方）与签订了《昆山市前期物业管理委托合同》。合同约定，合同约定由海诚物业公司为昆山市锦溪镇锦院小区提供物业服务，物业管理期限自2016年6月1日起至业主大会选聘新的物业管理公司之日止，在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业公共服务费(业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定)：2.5元/月/平方米，代收代缴1元/月/平方米。刘莹系锦院小区11幢106室业主，房屋建筑面积为174.7平方米。刘莹已经按约支付了2017年6月19日前的物业费用，之后的物业费用未付，海诚物业公司催缴无果，故诉至法院。 2018年8月17日，昆山市海诚物业管理有限公司变更为江苏海诚物业管理有限公司，即本案原告。 刘莹为证明自己的答辩意见，提供现场照片一套，证明海诚物业公司的物业管理服务不到位，卫生状况及安全状况没有改进，绿化被破坏，消防通道堵塞等。海诚物业公司质证认为，该照片形成于2020年1月7日，与海诚物业公司主张的物业费期间不一致。 另外，一审审理期间，一审法院法官曾在双方当事人陪同下，在涉案小区走访。发现小区存在车库西入口堆放大量建筑垃圾、车库北入口被海诚物业公司用砖头封起来、车库北入口前面通道上存有大量的油污及废水、消防通道口车辆随意停放、绿化缺乏修剪等问题。 以上事实，有《昆山市前期物业管理委托合同》、《锦院房屋及物业交接情况表》、《企业信用信息公示报告》打印件、申请书、昆山市市场监督管理局公司准予变更登记通知书、照片、现场照片等证据予以佐证。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。开发商昆山侨鑫房地产发展有限公司虽曾与案外人苏州爱涛物业管理有限公司签订《昆山市前期物业管理服务协议》，但之后，后经开发商、全体业主双过半（面积、人数）同意等合法程序，昆山侨鑫房地产发展有限公司（甲方）又与昆山市海诚物业管理有限公司（乙方）与签订了《昆山市前期物业管理委托合同》。该《昆山市前期物业管理委托合同》对业主具有约束力。后2018年8月17日，昆山市海诚物业管理有限公司变更为江苏海诚物业管理有限公司，其民事权利义务应由海诚物业公司承担。海诚物业公司系本案适格主体。物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。海诚物业公司应当根据合同载明的事项为业主提供物业管理服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。根据物业服务合同的约定，物业公司承担对小区相关公共设施的维修、养护和管理义务，就应当根据合同确定的具体管理要求实施物业管理服务，根据刘莹提交的证据及一审法院现场调查情况，物业公司在提供物业服务过程中在通道管理、养护，小区车库北入口管理、维修，消防通道管理，绿化养护等问题确实存在瑕疵，同时考虑海诚物业公司提供物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等情况，一审法院酌情认定刘莹按照75%的比例进行给付物业费。经核算，刘莹2017年6月19日—2019年6月30日期间拖欠的物业费共计14919.38元（3.5元/月/平方米×174.7平方米×24个月13天)。综上，刘莹应当支付2017年6月19日—2019年6月30日日期间拖欠的物业费共计11190元（14919.38元×0.75）。 需要指出的是，海诚物业公司作为昆山市锦溪镇锦院小区的物业服务公司，应当依照诚实信用原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的别墅居住环境，同时海诚物业公司作为物业公司是以业主交纳的管理费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳管理费，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身，故刘莹后期也应当及时交纳物业服务费用。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：刘莹于判决生效之日起十日内支付江苏海诚物业管理有限公司2017年4月1日—2019年6月30日期间的物业服务费共计11190元。案件受理费50元，由刘莹负担。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相一致。 本院认为，昆山侨鑫房地产发展有限公司与昆山市海诚物业管理有限公司签订的《昆山市前期物业管理委托合同》合法有效，对业主及海诚物业公司均具有约束力，双方均应诚信履行。根据合同约定，海诚物业公司应当承担对小区相关公共设施的维修、养护和管理义务，但根据双方提供的证据以及一审法院在涉案小区的现场调查情况，海诚物业公司在通道管理、养护，小区车库北入口管理、维修，消防通道管理，绿化养护等诸多方面存在瑕疵。一审法院结合本案实际情况，考虑海诚物业公司提供物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等因素，酌情认定被上诉人按照75%的比例计算涉案物业服务期间拖欠的物业费，尚属合理，本院予以维持。海诚物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由江苏海诚物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨恩乾 审判员  徐 辉 审判员  杨 兵 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  闻 艺 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。