山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民再575号 再审申诉人（案外人）：宋照远，男，1967年7月25日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：胡永志，山东龙头律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷建伟，山东龙头律师事务所律师。 再审被申诉人（原审原告）：冯相西，男，1969年1月4日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：丁兆成，北京宇宙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱明臣，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 再审被申诉人（原审被告）：枣庄市海天房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市市中区龙头中路北侧的海天家园**商业楼门牌号14-12。 法定代表人：时洪艳，董事长。 诉讼代表人：枣庄市海天房地产开发有限公司管理人。负责人：王岩，组长。 委托诉讼代理人：燕磊，山东法扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾大猛，山东法扬律师事务所律师。 冯相西与枣庄市海天房地产开发有限公司（以下简称海天公司）商品房预约合同纠纷一案，山东省枣庄市市中区人民法院于2011年11月12日作出（2011）市中商初字第1012号民事判决，已经发生法律效力。案外人宋照远不服，向检察机关申诉。山东省枣庄市人民检察院作出枣检民（行）监[2017]37040000073号民事抗诉书，向枣庄市中级人民法院提出抗诉。枣庄市中级人民法院提审本案后作出（2018）鲁04民再1号民事判决，已经发生法律效力。本院于2020年8月27日作出（2020）鲁民监141号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审被申诉人冯相西及其委托诉讼代理人丁兆成，再审申诉人宋照远及其委托诉讼代理人胡永志、殷建伟，再审被申诉人海天公司的委托诉讼代理人燕磊、贾大猛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 冯相西称，1.枣庄市人民检察院在宋照远未提出合法有效再审申请的情况下接受其抗诉申请，严重违反了民事诉讼法第二百零九条规定的受理前置条件。枣庄市中级人民法院在枣庄市人民检察院越过再审申请程序直接进行抗诉的情况下违法启动本案再审，审理程序严重违法。2.枣庄市中级人民法院对海天公司在认购书有效期内不签订正式合同的违约行为不予追究反而认定认购书已过期，明显替海天公司开脱责任。此举严重违反了买卖合同司法解释第二条关于不在将来一定期限内订立买卖合同应承担预约合同违约责任的规定，适用法律严重错误。3.宋照远的购房合同比冯相西的购房合同晚5年。并且其在庭审中并未提供真实有效的付款证据，故宋照远并不具备推翻原审判决的实体权利，但枣庄市中级人民法院故意回避对一房二卖两个合同效力的评判，使本案再审严重缺乏正当性和实体基础。请求撤销枣庄市中级人民法院（2018）鲁04民再1号民事判决，维持枣庄市市中区人民法院（2011）市中商初字第1012号民事判决。 宋照远辩称，1.枣庄市人民检察院院作为宪法定位的国家法律监督机关就本案主动向枣庄市中级人民法院提起抗诉，符合法律规定。2.冯相西既在认可认购书系附终止期限（终止日期为2006年12月31日）的预约合同的前提下，对枣庄市××期内不签正式合同的违约行为进行申诉，又认为原一审枣庄市市中区人民法院判决继续履行合同于法有据，其对于认购书性质的主张明显自相矛盾。（2018）鲁04民再1号判决认定事实清楚，适用法律正确，在此情况下原一审法院判决继续履行合同明显错误。3.（2018）鲁04民再1号案件系对案号为“2011市中商初字第1012号”冯相西与海天公司的买卖合同（实际应为预约合同）纠纷案件的再审，应围绕原审的相关诉讼请求、实体与程序等方面进行审理，不应对宋照远与海天公司签订的合同及履行情况进行审查。请求维持原判。 海天公司辩称，1.枣庄市人民检察院对原审判决提出抗诉，符合法律规定。2.枣庄市中级人民法院作出的（2018）鲁04民再1号民事判决认定事实清楚，适用法律正确。3.海天公司与案外人宋照远签订的《商品房买卖合同》合法有效。对于冯相西认为海天公司不能履行认购书而产生损失的主张，可依法向管理人申报债权。请求维持原判。 冯相西向一审法院起诉请求：1.确认冯相西、海天公司于2006年1月2日签订的认购书合法有效。2.海天公司按认购书约定的内容履行合同义务。3.海天公司支付逾期交房违约金222600元。4.诉讼费用由海天公司承担。 原审法院认定事实：2006年1月2日，冯相西与海天公司签订认购书。约定：冯相西购买坐落于枣庄××号××街门市房共4套，建筑面积约400平方米，单价为每平方米3800元，付款方式为首付30%，余款按揭，并约定楼宇交付日期为2006年7月30日，实际交付日期以《商品房买卖合同》为准。每单元认购金为10万元。认购书还约定“买方须于签订此认购书后根据买（卖）方通知（口头或书面）在公元＿年＿月＿日内，携同此认购书和缴纳购房定金的收据及身份证或有关证件签署完毕《商品房买卖合同》。如买方不在本认购书第二款所规定的日期内签署完毕《商品房买卖合同》，则卖方可没收认购金并有权将其认购的房屋转售他人，并无须另行通知。”认购书签订当日，冯相西向海天公司支付40万元，海天公司出具收条一张，载明：“今收到冯相西人民币肆拾万元整（400000.00元）用于交（缴）纳市体育局南门西数四间门头。（每间拾万元）定金。市海天房地产公司06.元.2。”涉案房屋竣工后，海天公司没有通知冯相西签署《商品房买卖合同》，也没有退还定金。海天公司分别于2010年12月28日和2011年3月17日将其中的三套房屋出售给他人。一审法院认为，冯相西、海天公司经协商自愿签订的认购书是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，不违背相关法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，应受法律保护。当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行各自的义务。冯相西按照认购书的约定将购房定金40万元足额支付给海天公司，依照认购书第2条的约定和交易习惯，海天公司应当在涉案商品房竣工的时候负有通知义务，通知冯相西签订《商品房买卖合同》，而海天公司至今没有履行该项义务，构成违约，应当承担继续履行的违约责任。冯相西得知自己的权利被侵害是在海天公司分别于2010年12月28日和2011年3月17日将其中的三套房屋出售给他人后，冯相西的起诉时间是2011年9月6日，没有超过诉讼时效。由于双方当事人没有签订《商品房买卖合同》，也没有约定交房的时间，因此也就不存在逾期交房违约金的问题，冯相西的这一诉讼请求，该院不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、冯相西与海天公司签订的认购书为有效合同。二、海天公司按认购书约定的内容承担继续履行合同义务。三、驳回冯相西的其他诉讼请求。案件受理费457元，冯相西负担357元，海天公司负担100元。保全费1000元，由海天公司负担。 枣庄市人民检察院抗诉认为，山东省枣庄市市中区人民法院（2011）市中商初字第1012号民事判决，认定事实、适用法律确有错误，检察机关抗诉程序合法。（一）原审判决“海天公司按认购书约定的内容承担继续履行合同义务”，适用法律确有错误。海天公司与冯相西于2006年1月2日签订的认购书是附终期的合同，而非附解除条件的合同。本案中，海天公司与冯相西签订的认购书第10条明确约定“本认购书有效期到2006年12月31日止，今后一切条款以《商品房买卖合同》为准。”从中可以得知，2006年12月31日，该认购书有效期届满。冯相西于2011年9月6日向法院起诉，要求海天公司继续履行认购书约定的合同义务，已超出双方约定的有效期限，对当事人不再有法律上的约束力。原审判决海天公司继续履行已失效合同中约定的义务，适用法律确有错误。根据双方所签认购书的内容，也说明双方在签订认购书时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确的。认购书是为双方将来签订正式商品房交易合同而订立的意向性协议，属预约性质。原审判决在查明“海天公司分别于2010年12月28日和2011年3月17日将其中的三套房屋出售给他人”的情况下，仍判决“海天公司按认购书约定的内容承担继续履行合同义务”不仅没有起到定纷止争的作用，且违反我国法律规定的意思自治、自愿之民事活动基本原则。判决亦不具可履行性。（二）原审判决关于“冯相西按照认购书的约定将购房定金40万元足额支付给海天公司，依照认购书第2条的约定和交易习惯，海天公司应当在涉案商品房竣工的时候负有通知义务，通知冯相西签订《商品房买卖合同》”的认定，缺乏事实与法律依据。 宋照远再审请求：撤销原审判决，依法驳回冯相西的原审诉讼请求。 枣庄市中级人民法院再审认定事实如下：2006年1月2日，冯相西作为买方与海天公司作为卖方签订认购书，主要内容：1.认购房号：南大门西1-4号共4套；付款方式：首付30%，余款按揭；建筑面积：约400平方米；单价：3800元每平方米。2.买方须于签订此认购书后根据买方通知（口头或书面）在公元＿年＿月＿日内，携同此认购书和缴纳购房定金的收据及身份证或者有关证件签署完毕《商品房买卖合同》。3.如买方不在本认购书第二款所规定的日期内签署完毕《商品房买卖合同》，则卖方可没收认购定金并有权将其认购的房屋转售他人，并无须另行通知。4.买方在签订认购书后，在有效期内所选定的认购房屋，卖方不得无故另售他人，如违约需双倍返还认购定金，如买方自愿取消或转让其认购的房屋，则卖方收取买方违约金2万元。5.每单元认购定金为10万元（现金或银行支票），若支票不能兑现，则认购书自动作废。6.预计楼宇交付日期：2006年7月30日，实际交付日期以《商品房买卖合同》为准。8.此表格上所填写的资料必须属实，所列地址、电话有错漏导致认购人不能收到卖方公司通知信件或电话，卖方公司概不负责。9.此认购书经双方签署盖章后生效。10.本认购书有效期到2006年12月31日为止，今后一切条款以《商品房买卖合同》为准。2006年1月2日，冯相西向海天公司缴纳定金40万元，海天公司出具收条一张，载明：“今收到冯相西人民币肆拾万元整（400000.00元），用于交纳市体育局南门西数四间门头。（每间拾万元）定金。市海天房地产公司06.元.2。” 2011年3月17日，宋照远与海天公司签订《商品房买卖合同》，3月21日进行了备案。该合同主要内容：宋照远购买海天公司开发的位于枣庄市市中区××路××层××号××楼房，建筑面积预测268.91平方米，每平方米17478元，总金额470万元，一次性付清全款，双方约定以实测面积结算房款，多退少补。双方还约定海天公司于2011年9月20日前将该商业门市楼房交付给宋照远使用，并在90日内办理房地产权属证书，如逾期交房超过60日，宋照远要求继续履行合同的，自约定的最后交房期限第二天起至实际交付之日止，海天公司按日计算向宋照远支付已交付房款万分之一的违约金。 2011年9月6日，冯相西因与海天公司认购书履行问题发生纠纷，诉至山东省枣庄市市中区人民法院。2011年9月5日，该院作出（2011）市中民初字第1012-1号民事裁定，查封海天公司所有的坐落在枣庄体育中心南大门1-4号共4套门市房。该院于2011年9月6日以（2011）市中民初字第1012号立案受理，并于2011年11月12日作出（2009）市中商初字第1012号民事判决。该院于2014年11月24日作出（2011）市中商初字第1012号民事裁定，将以上判决书中（2009）市中商初字第1012号更正为（2011）市中商初字第1012号。2012年2月17日，宋照远向山东省枣庄市市中区人民法院申请对（2011）市中民初字第1012-1号民事裁定进行复议，该院于2011年9月12日作出（2011）市中民复字第1号驳回复议申请通知书，予以驳回。（2011）市中商初字第1012号民事判决发生法律效力后，冯相西向山东省枣庄市市中区人民法院申请执行，该院于2012年3月2日立案执行，于2012年3月12日作出（2012）市中执字第172号执行通知。2013年9月23日，宋照远向山东省枣庄市市中区人民法院递交了执行异议并解封申请书，请求撤销（2012）市中执字第172号执行裁定、解除对涉案房屋的查封。2013年11月28日，该院作出（2013）市中执异字第172-1号执行裁定，驳回宋照远的异议。2013年12月3日，该院将以上裁定书送达给宋照远代理人种发泰律师。2014年4月10日，山东省枣庄市市中区人民法院作出（2012）市中执字第172号执行裁定，预查封海天公司所有的龙头中路体育中心南大门西侧海天家园B区14-11、14-12（共四间）门市房。2014年5月16，山东省枣庄市市中区人民法院以海天公司拒不履行法院生效判决为由，作出（2012）市中执字第172号罚款决定，对海天公司罚款50万元。海天公司提出复议，枣庄市中级人民法院于2014年5月19日作出（2014）枣执复字第14号复议决定，认为海天公司不履行（2011）市中商初字第1012号民事判决是客观上已经无法履行，而并非拒不履行，决定撤销（2012）市中执字第172号罚款决定。海天公司不服（2011）市中商初字第1012号民事判决，向枣庄市中级人民法院申请再审，枣庄市中级人民法院于2014年7月30日立案受理，并于2014年9月22日作出（2014）枣民申字第66号民事裁定，驳回海天公司的再审申请。2014年11月10日，山东省枣庄市市中区人民法院作出（2012）市中执字第172号执行决定，决定将海天公司纳入失信被执行人名单。2016年4月7日，山东省枣庄市市中区人民法院作出（2012）市中执字第172号执行裁定，预查封海天公司所有的龙头中路体育中心南大门西侧海天家园B区14-11、14-12（共四间）门市房。2016年12月6日、2017年1月19日宋照远向枣庄市中级人民法院用特快专递的方式邮寄了再审申请书，申请对（2011）市中商初字第1012号案件再审，枣庄市中级人民法院均已签收。 2015年4月29日，宋照远因与海天公司《商品房买卖合同》履行问题发生纠纷，诉至枣庄市中级人民法院，诉讼请求：依法判令海天公司交付合同约定的房屋并协助宋照远办理产权证书；判令海天公司支付逾期交房违约金；诉讼费用由海天公司承担。枣庄市中级人民法院于2015年4月29日立案受理，于2015年5月11日作出（2015）枣民五初字第34号民事裁定，查封宋照远名下的房产证号为枣房权证枣字第0××0号、枣房权证枣字第0××3号房产两处；查封海天公司开发的位于枣庄市市中区××路××区门牌号为14-11、14-12的营业房两处（商品房买卖合同备案号：枣建房备字1××7号）。2015年7月31日，枣庄市中级人民法院作出（2015）枣民五初字第34号民事调解书，主要内容：一、海天公司于2015年8月3日前向宋照远交付位于枣庄市市中区××路××层××号商业房（备案号为：枣建房备字第1××7号）；二、海天公司于交房之日起90日内为宋照远办理房屋所有权证书；三、海天公司于2015年9月20日前一次性向宋照远支付逾期交房违约金343100元；四、宋照远自愿放弃其他诉讼请求；五、案件受理费44400元，减半收取为22200元，保全费5000元，合计27200元，由海天公司负担。该调解书发生法律效力后，宋照远向枣庄市中级人民法院申请执行，请求事项：依法执行生效的（2015）枣民五初字第34号民事调解书所确认的内容，即海天公司于2015年8月3日前向宋照远交付位于枣庄市市中区××路××层××号商业房（备案号为：枣建房备字第1××7号）。枣庄市中级人民法院于2015年8月26日以（2015）枣执字第218号立案执行。2015年9月6日，海天公司与宋照远签署商业房交接单，将海天公司位于枣庄市市中区××路××层××号商业房（备案号为：枣建房备字第1××7号）交付给宋照远，由宋照远接收。2015年9月6日执行人员作出结案报告，结案方式为执行完毕。2015年9月12日，冯相西对（2015）枣民五初字第34号民事调解书不服，向枣庄市中级人民法院申请再审。枣庄市中级人民法院于2015年10月23日立案审查，并于2015年10月26日作出（2015）枣民监字第5号民事裁定，中止原调解书的执行，进行再审。枣庄市中级人民法院于2015年11月23日以（2015）枣民再初字第1号立案再审，现已中止审理，等待本案再审结果。 2016年9月5日，宋照远以冯相西、海天公司为被告向山东省枣庄市市中区人民法院提起第三人撤销之诉，诉讼请求：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院于2011年11月12日作出的（2011）市中商初字第1012号民事判决；二、依法确认以下民事权利：依据2011年3月17日宋照远与海天公司签订的《商品房买卖合同》约定，宋照远有权要求海天公司将位于枣庄市市中区××路××层××号商业房（备案号为：枣建房备字第1××7号）交付其占有使用、为其办理房屋所有权证并向其支付逾期交房违约金；三、诉讼费用由海天公司承担。该院于2016年9月5日立案审理，以宋照远认为原判决错误，应按照审判监督程序办理，而不能提起第三人撤销之诉为由，于2016年11月21日作出（2016）鲁0402民撤3号民事裁定，裁定驳回宋照远的起诉。宋照远不服，提起上诉。枣庄市中级人民法院于2017年1月16日立案审理，于2017年3月1日作出（2017）鲁04民终230号民事裁定，维持原裁定。 海天公司于2010年4月12日取得了涉案商品房建设用地规划许可证，于2010年11月取得了建筑工程施工许可证，于2010年12月21日取得了商品房预售许可证。涉案房屋现由冯相西占有、使用。 枣庄市中级人民法院再审认为，本案的争议焦点为：一、认购书的性质和效力；二、宋照远作为案外人向山东省枣庄市人民检察院申诉有无法律依据。关于焦点一，认购书的性质和效力问题。（一）关于认购书的性质。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。广义的商品房销售合同包括商品房预售合同。本案海天公司于2010年12月21日才取得商品房预售许可证，冯相西与海天公司签订认购书的时间是2006年1月2日，此时，海天公司还未取得商品房预售许可，不具备签署商品房预售合同或商品房销售合同的条件。冯相西与海天公司在认购书中仅约定了认购房号、付款方式、建筑面积、单价，对商品房的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款没有约定，案涉认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。双方当事人在认购书中约定：“2.买方须于签订此认购书后根据买方通知（口头或书面）在公元＿年＿月＿日内，携同此认购书和缴纳购房定金的收据及身份证或者有关证件签署完毕《商品房买卖合同》。10.本认购书有效期到2006年12月31日为止，今后一切条款以《商品房买卖合同》为准。”由以上约定可见，双方当事人虽然约定了认购房号、付款方式、建筑面积、单价，但仍一致明确还需在将来一定期限内另行签署《商品房买卖合同》，以最终确定双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，涉案认购书的性质为商品房预约合同。冯相西关于认购书的性质为商品房买卖合同的主张不能成立。（二）关于认购书的效力。合同法第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”涉案认购书是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在认购书第10条中约定了认购书有效期到2006年12月31日为止，今后一切条款以《商品房买卖合同》为准，因此，涉案认购书属于附终止期限的合同。涉案认购书的终止日期为2006年12月31日，于2006年12月31日期限届满，认购书自2007年1月1日起失效，此后，认购书对双方当事人不再具有法律上的约束力。综上，涉案认购书的有效期限自签订之日起至约定的终止期限届满之日止，即2006年1月2日起至2006年12月31日止。冯相西关于认购书的有效期是以存在《商品房买卖合同》为前提，认购书并未失效的主张不能成立。（三）关于冯相西的原审诉讼请求是否成立的问题。1.关于确认认购书合法有效的请求。对此问题，前文已经论述，在此不再赘述。2.关于海天公司按认购书约定的内容履行合同义务的请求。前文已经分析涉案认购书的有效期限自2006年1月2日起至2006年12月31日止，冯相西于2011年9月6日起诉请求海天公司按认购书约定的内容履行合同义务，因认购书此时已经失效，对双方不再具有法律上的约束力，该请求不应得到支持，原审判决海天公司按认购书约定的内容承担继续履行合同义务没有事实和法律依据，应予纠正。3.关于海天公司支付逾期交房违约金222600元的请求。预约合同的目的在于订立本约合同，预约合同的标的是签订本约合同这一行为，履行预约合同的结果是订立本约合同。在预约合同中，本约合同尚未成立，当事人不得请求对方履行本约义务。本案中冯相西与海天公司没有签订《商品房买卖合同》这一本约合同，也没有约定交房时间，因此不存在交房问题，更不存在逾期交房违约金问题，原审判决不予支持该请求正确。原审判决撤销后，如当事人对对方违反认购书的义务请求其承担预约合同违约责任可另寻法律途径解决。关于焦点二，宋照远作为案外人向山东省枣庄市人民检察院申诉有无法律依据的问题。宋照远基于其与海天公司于2011年3月17日签订的《商品房买卖合同》，对本案冯相西与海天公司签订的认购书中约定的认购房号中的部分房屋对海天公司享有债权。经过诉讼、执行程序，海天公司与宋照远进行了商品房交接，但由于争议房屋现由冯相西根据（2011）市中商初字第1012号民事判决占有、使用，宋照远无法根据（2015）枣民五初字第34号、（2015）枣执字第218号案件对涉案商品房行使权利。由冯相西申请，枣庄市中级人民法院（2015）枣民五初字第34号案件已进入再审程序。宋照远认为（2011）市中商初字第1012号民事判决损害了其物权期待权，向检察机关申诉并不违反法律法规的禁止性规定。检察机关依法履行监督职责而向人民法院提出抗诉，人民法院进行审理于法有据。综上，宋照远的再审请求予以支持。原审判决认定合同性质错误、裁判结果错误，应予改判。据此判决，一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2011）市中商初字第1012号民事判决；二、确认冯相西与枣庄市海天房地产开发有限公司于2006年1月2日签订的枣庄体育中心沿街门市房商品认购书有效，有效期限自2006年1月2日起至2006年12月31日止。三、驳回冯相西的其他诉讼请求。原审案件受理费457元，冯相西负担357元，枣庄市海天房地产开发有限公司负担100元。保全费1000元，由枣庄市海天房地产开发有限公司负担。 本院再审期间冯相西未提交新证据。 海天公司提交了：1.薛城区人民法院（2020）鲁0403破申6号民事裁定书及（2020）鲁0403破申6号决定书，以证明海天公司已破产重整。2.海天公司与周继斌、赵丽、孙维三人就位于枣庄市市中区××路××号门市分别签订的《商品房买卖合同》，以证明认购书中所载明的房产面积与规划、现实状况严重不符，涉案房产已经被合法销售他人并备案，冯相西的主张已无法履行。宋照远对海天公司提交的裁定书、决定书及《商品房买卖合同》的真实性及证明目的均无异议。冯相西对海天公司提交的裁定书、决定书的真实性及证明目的均无异议；对3份《商品房买卖合同》的真实性提出异议，但在法庭指定的期限内未提出相反证据予以反驳。本院对海天公司提交的证据的真实性予以确认。 宋照远提交了（2015）枣民再初字第1号民事裁定书一份及（2018）鲁04执85号执行裁定书一份，证明经法院调解书和执行裁定书确认，海天公司已于2015年9月6日将涉案宋照远购买的房屋交付给了宋照远。冯相西对调解书及执行裁定书的真实性无异议，但认为调解违法，宋照远仅申请执行房屋，未申请执行违约金。海天公司对宋照远提交的调解书及执行裁定的真实性及证明目的均无异议，并提出宋照远已就违约金向破产管理人申报了债权。本院对宋照远提交的调解书及裁定书的真实性予以确认。 本院再审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。 本院再审认为，本案争议的两个焦点问题是：1.枣庄市中级人民法院再审程序是否合法。2.原审判决对冯相西继续履行认购书及海天公司承担逾期交房违约金的请求不予支持是否具有事实依据与法律依据。 关于第一个焦点问题，依据已查明的事实，虽然宋照远依照生效的判决并经过执行程序，与海天公司对案涉争议房屋进行了交接，取得了案涉房屋的钥匙，但由于冯相西与海天公司间的诉讼，冯相西根据（2011）市中商初字第1012号民事判决占有、使用案涉争议房屋，致使宋照远无法对涉案房屋行使权利。因此，宋照远认为（2011）市中商初字第1012号民事判决损害了其物权期待权，其向检察机关申诉并不违反法律法规的禁止性规定。检察机关依法履行法律监督职责向人民法院提出抗诉，人民法院进行审理于法有据。枣庄市中级人民法院的再审程序合法。 关于第二个焦点问题，第一，案涉认购书的性质为预约合同，并非商品房买卖合同。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房销售合同是房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售所有权于买受人，买受人支付价款的合同。冯相西与海天公司签订认购书时海天公司尚未取得涉案商品房建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，更未取得商品房预售许可证，案涉房屋不具备签署商品房预售合同或商品房销售合同的条件。冯相西对此明知，故冯相西与海天公司签订的合同的名称即为商品房认购书，且认购书也明确约定双方须依据该认购书签订《商品房买卖合同》，今后一切条款以《商品房买卖合同》为准，因此该认购书仅是预约合同而并非商品房买卖合同，这是认购双方的意思表示。因此，原审认定案涉认购书的性质为商品房预约合同，既有合同依据，也于法有据。第二，案涉认购书既是冯相西与海天公司双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同法第四十六条规定：“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。”本案认购书第10条中约定了认购书有效期到2006年12月31日为止，今后一切条款以《商品房买卖合同》为准，据此，原审认定案涉认购书属于附终止期限的合同，认购书自2007年1月1日起失效，此后，认购书对双方当事人不再具有法律上的约束力。该认定既与认购书约定相符，亦于法有据。第三，双方约定的案涉认购书的有效期限自2006年1月2日起至2006年12月31日止，本案冯相西于2011年9月6日起诉请求海天公司按认购书约定的内容履行合同义务，因认购书此时已经失效，对双方不再具有法律上的约束力，原审对冯相西的该请求不予支持亦具有事实和法律依据。由于本案中冯相西与海天公司未签订有效的《商品房买卖合同》，因此原审认定不存在交房问题，更不存在逾期交房违约金问题，对冯相西关于海天公司支付逾期交房违约金的诉请不予支持并无不当。如冯相西认为海天公司违反认购书的义务，请求其承担预约合同的违约责任可另寻法律途径解决。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当。冯相西的再审请求事实及法律依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条款第一款一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 维持山东省枣庄市中级人民法院（2018）鲁04民再1号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 贾新芳 审 判 员 柴家祥 审 判 员 李召亮 二〇二一年一月十九日 法官助理 高 燕 书 记 员 潘圣男