辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终303号上诉人（原审原告）：鞍山金泰房屋开发有限公司，住所地鞍山市千山区宁远镇笔管堡村。法定代表人：李侠，该公司经理。委托诉讼代理人：王厚义，该公司员工。委托诉讼代理人：刘佩强，该公司员工被上诉人（原审被告）：张执刚，男，1969年3月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李震东，辽宁嘉言律师事务所律师。上诉人鞍山金泰房屋开发有限公司（以下简称金泰公司）因与被上诉人张执刚商品房销售合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初4119号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金泰公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.判令被上诉人偿还欠款85万元给付上诉人；3.判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审适用法律不当，曲解适用法律而不是全面的运用合同法审清此案法律关系；二、上诉人书写的辩护词没有体现在判决中，对上诉人提供的主要证据也没有复庭质证，显失公正。三、原审判决结果是驳回了上诉人的起诉，却与其认定的事实相互矛盾。上诉人不是不与被上诉人签订商品房买卖合同，而是被上诉人欠余款85万元迟迟未履行，才导致没签合同。原审法院认为不签合同是上诉人的责任，难道被上诉人没有责任吗？在与被上诉人签订认购协议书时，上诉人已经取得了预售许可证，依据法律规定，应认定预售协议有效，判令被上诉人履行义务，给付余款85万元并承担一二审诉讼费用。二审我们将出示商品房预售许可证、各种验收、图纸等原件，以证明原审判决适用法律不当，认定事实错误。一审上诉人提供的主要证据没有复庭质证，依法应当撤销原判，发回重审。被上诉人张执刚辩称，同意一审判决。鞍山金泰房屋开发有限公司向一审法院起诉请求：被告给付原告购房款85万元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年原告金泰公司与被告张执刚签订一份金泰嘉园内部认购协议书。协议约定，甲方：鞍山金泰房屋开发有限公司，乙方：张执刚。认购物业：金泰嘉园7号网点。建筑面积191.4平方米。网点单价：9192.40元／平方米。表价9380元／平方米，一次性打9.8折。网点总价壹佰柒拾伍万玖仟肆佰贰拾伍元整（小写1759425）付款方式：A一次性付款。1.乙方签订本认购协议时即缴付A:定金伍万（小写50000）2.A一次性付款：自乙方签订协议书起七日内，即（2012年12月10日之前）持本内购协议书及身份证明到金泰嘉园售楼处缴付全部房款即1709425元。3.如乙方未按期提供个人贷款所需手续资料或未准时按通知日期到有关部门办理相关手续、未按期签订合同、未按时交付应付房款，甲方有权自行处理乙方认购的物业，并扣除首期款。4.本协议签订之日起即为生效，如乙方有任何违约行为，则定金不退还。注：2012年12月10日前需补部分房款859425元整（捌拾伍万玖仟肆佰贰拾伍元整）余款85万于2013年1月10日前补齐（捌拾伍万元整）甲方鞍山金泰房屋开发有限公司（公章）签订人：郑雪（签名）协议书审核人：徐楠（签名）乙方：张执刚（签名）2012年11月14日。另查：2012年11月14日被告交付原告定金50000元。2012年12月11日交付原告购房款859425元。又查：2020年9月原告微信与被告沟通，告知被告交纳剩余购房款。一审法院认为，本案争议的焦点是被告应否支付原告剩余购房款。原告认为被告应该按照双方签订内部认购协议的约定交付剩余购房款。被告认为双方签订的内部认购协议不是商品房买卖合同，双方应签订正式的商品房买卖合同。而双方没有签订商品房买卖合同的责任在原告，因为原告在签订认购协议时不具备出售房屋的条件，现在八年之久，被告已经失去商机，故不同意交付剩余购房款。该院认为，认购协议书与商品房买卖合同不同。认购协议书是房屋买卖双方在签署商品房买卖合同前对双方交易的房屋有关事宜的初步确认，是预售合同的性质。简单说即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈，这种认购行为的主要特征是买卖双方为将来缔结商品房买卖合同进行磋商，而并非最终达成商品房买卖的意思表示。本案原、被告双方只是签订内部认购协议书，该认购协议书是预售合同的性质，故本案的案由应为商品房预售合同纠纷。经庭审质证和该院审查，原、被告双方签订的金泰嘉园内部认购协议书第3条有：“如乙方（即本案被告）未按期签订合同、未按期交付应付款，甲方有权处理乙方认购的物业等”的约定。故在原、被告双方就购买房屋未能达成一致、被告不同意支付剩余购房款的情况下，原告不能依据双方签订的内部认购协议书要求被告支付剩余的购房款。因此，原告的诉讼主张无事实和法律依据，该院依法不予支持，予以驳回。判决：驳回原告鞍山金泰房屋开发有限公司的诉讼请求。案件受理费12300元、保全费4770元，原告预交，由原告负担。二审中，上诉人提供了建设工程规划许可证、房屋建筑面积测绘成果书，欲证明房屋位置明确、双方签订的合同有效。被上诉人不予认可。因该组证据均系原件，且能够明确指向案涉房屋，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2011年2月24日，上诉人取得铁西六道街东、原铁西环卫陶官管理处地块建设工程规划许可证。2011年12月15日，上诉人取得铁西六道街东、原铁西环卫陶官管理处地块（金泰嘉园）商品房预售许可证。2019年8月13日，金泰嘉园建设工程消防竣工验收备案。2020年4月30日，上诉人取得（原铁西环卫陶官管理处）地块建设工程规划核实合格证。再查，上诉人提供的《“金泰嘉园”内部认购协议书》（以下简称协议书）右上角标注：“消防验收完再补款进户”。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人应否给付上诉人剩余购房款。上诉人与被上诉人签订协议书时，已经取得了商品房预售许可证，该协议书是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照协议书履行义务。双方签订的协议书虽记载：“余款85万于2013年1月10日前补齐”，但协议书右上角又标注：“消防验收完再补款进户”。上诉人虽不认可该标注是合同条款，但其记载于上诉人提交的协议书中，故应当视为是双方对补交房款和交付房屋时间所做的约定。在合同约定的付款时间出现矛盾，双方对付款时间的理解产生分歧时，应作出有利于购房者即被上诉人的解释，本院对付款时间为“消防验收完”予以认定。依据上诉人提供的建设工程消防竣工验收备案受理凭证记载，案涉房屋于2019年8月13日进行了消防竣工验收备案。依据协议书约定，被上诉人付款的条件已成就，应当给付剩余购房款85万元。关于被上诉人认为该协议书并非是正式的商品房销售合同，而未签订正式合同的原因在于被上诉人的问题。经查，该协议书中明确了当事人姓名及住所、房屋位置、价款、付款时间，同时标注了“消防验收完再补款进户”，即明确了交付时间，权利义务明晰，已经具备了商品房买卖合同的主要内容，被上诉人应当依约履行，其该项抗辩主张，本院不予支持。关于被上诉人主张协议书已签订近十年，上诉人在去年才具备房产交付条件，导致被上诉人商机丧失的问题。经查，被上诉人在一、二审审理期间均未提供相应证据证明其曾要求上诉人交付房屋或解除协议书，故其该项抗辩主张，本院不予支持。综上所述，上诉人鞍山金泰房屋开发有限公司的上诉请求成立，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销鞍山市铁西区人民法院（2020）辽0303民初字第4119号民事判决；二、被上诉人张执刚于本判决生效之日起十五日内给付上诉人鞍山金泰房屋开发有限公司剩余购房款850，000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12，300元及诉讼保全费4770元，由被上诉人张执刚承担。二审案件受理费12，300元，由被上诉人张执刚承担。审判长 郭 盈审判员 廖晓艳审判员 宋 锦二〇二一年一月二十九日书记员 张艺潇