湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初13495号原告：余翔，男，1979年10月7日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，委托诉讼代理人：方璨，湖北以诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翠梅，湖北以诚律师事务所实习律师。被告：武汉江寓生活服务有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区关南一路****楼**。法定代表人：田德鑫，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：石紫君，系该公司员工。委托诉讼代理人：沈刚，系该公司员工。原告余翔与被告武汉江寓生活服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告余翔的委托诉讼代理人方璨、李翠梅，被告武汉江寓生活服务有限公司的委托诉讼代理人沈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余翔向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付因房屋厨房漏水给楼下77优品酒店造成损失而产生的维修费用7358元和因维修酒店房间停止使用的费用12000元，金额共计19358元；2、判令被告将资产使用人使用不当造成资产损坏的地方恢复原状；3、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告于2018年3月17日签订了《资产管理服务合同》，约定原告将坐落于武汉市武昌区三角花园余家湖上段2-1-304室的房屋委托给被告管理运营。合同及附件中约定了管理期限、预期收益、被告在管理期间提供的资产管理服务、维修项目列表等。合同还约定了违约责任，即违约方违反合同约定应立即纠正其违约行为，给对方造成损失的应当予以赔偿。在2020年5月18日原被告签订了《资产管理服务合同》补充协议重新约定了管理期限及预期收益。资产使用人在使用过程中因为使用不当导致厨房水管漏水，不仅给原告的资产造成损害，还给楼下77优品酒店造成损失。原告还于2020年8月7日给被告发送律师函，但被告对于原告资产的损害及楼下酒店损失的赔偿置之不理，故原告只能先行垫付了77优品酒店损失共计19358元，其中酒店维修费7358元，因维修酒店房间停止使用的费用12000元。原告多次讨要上述费用及让被告将资产损害的地方恢复原状均未果，故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告武汉江寓生活服务有限公司辩称，1、本次漏水并不属于我方的维修范围。按照案涉《资产管理服务合同》的约定，我方仅在“因资产使用人使用不当或人为造成的”情况下负责维修及更换。本次案涉房屋自2020年5月7日起即空置，不可能因资产使用人或其他人为原因导致本次漏水，因此并不属于我方维修范围内，我方无需承担原告因此承担的任何损失。2、本次漏水所导致的损失与我方无关。因案涉房屋空置，我方无法第一时间获悉案涉房屋的情况，原告也没有第一时间将相关情况通知我方，因此我方无法按照《资产管理服务合同》约定的时间提供应急保洁服务。我方在本次漏水过程中并不存在任何过错或违约行为，依法无需承担责任。3、原告主张的损失金额没有任何依据。原告主张的损失金额中的维修费用和因维修酒店房间停止使用的费用均为单方出具的数据，也没有任何内容证明与本次漏水之间的因果关系，因此原告的主张既无事实理由，也没有法律依据，依法不应得到支持。4、原告主张的诉讼费用无任何法律依据。综上，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明，2018年3月17日，余翔（甲方）与武汉吉家江寓房产管理服务有限公司（乙方）签订《资产管理服务合同》（合同编号：WH0175618），约定甲方授权乙方对位于武汉市武昌区三角花园余家湖上段2-1-304的房屋进行经营出租。乙方为甲方提供资产管理服务（详见附件二）。本协议管理期间自2018年3月22日起至2024年11月16日止。合同第4条“标的资产的维护”4.1“维修责任”约定，标的资产类型为精装房或改造房的，管理期间，甲乙双方按照附件四的维修范围承担维修责任。标的资产类型为毛坯房的，管理期间维修责任由乙方承担。4.2“维修基金”约定，标的资产类型为精装房或改造房的，甲方应向乙方支付标准为300元/年的维修基金（维修项目见附件四）。该维修基金承保3000元/年的维修费用，超出部分根据维修责任由甲方或乙方承担。对于应由甲方承担的费用，乙方有权直接从应支付给甲方的收益中扣除赔偿款，不足部分，可向甲方追偿。附件二资产管理服务约定，应急保洁服务内容为标的资产突发状况处理，如跑水、水管爆裂等，专业人士2小时内上门处理，确保资产免受损害，时间节点为标的资产发生跑水等突发事件，频次为根据紧急事件频次。附件四维修项目列表（仅适用于精装房和改造房）第1项主体管道维修项目约定甲方维修项目包括供水、供暖、燃气、通风、下水以及烟道等主管道、水电燃气表及总阀门、墙内隐蔽工程因自然损坏、老化需整体翻新或更换；维修基金维修范围包括零部件故障检修；乙方维修项目包括因资产使用人使用不当或人为造成的维修及更换，包括下水管道因资产使用人使用不当或人为造成堵塞而产生的疏通费用，因资产使用人长时间离开，未关闭自来水总节门导致房内水管漏水、爆裂及产生的维修费用及损失。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。2018年10月15日，武汉吉家江寓房产管理服务有限公司变更名称为武汉江寓生活服务有限公司。2020年5月18日，余翔（甲方）与武汉江寓生活服务有限公司（乙方）签订了《补充协议》，约定甲乙双方于2018年3月17日签订了《资产管理服务合同》（合同编号为：WH0175618），约定将甲方地址为武昌区三角花园余家湖上段2-1-304室的房屋委托给乙方管理运营，管理期限自2020年3月1日起至2021年12月31日止。经甲乙双方友好协商，同意对原合同内容进行调整，并达成如下协议：1、自本协议生效之日起，原合同中第2.1条甲方预期收益条款和第2.4条服务质量保证金条款作废。2、自本协议生效之日起，甲方预期收益变更为2600元。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。后由于案涉房屋渗水，余翔主张其于2020年4月收到物业公司的通知，并通过打电话的方式通知武汉江寓生活服务有限公司进行维修。因房屋漏水，导致坐落于武昌区友谊大道118号三角花园一期还建楼2号的案外人武汉怡合双柒酒店管理有限公司受损。2020年8月7日，余翔委托湖北以诚律师事务所出具《律师函》，主要内容为武汉江寓生活服务有限公司拖欠余翔按照《资产管理服务合同》应当收取的预期收益。由于资产使用人使用不当厨房水管漏水，给余翔的资产造成损害，还给楼下酒店造成相应损失，根据《资产管理服务合同》附件二的约定，武汉江寓生活服务有限公司应当在2小时内及时派专业人士进行处理，因武汉江寓生活服务有限公司没有及时处理造成损失扩大，应当承担相应赔偿责任。庭审中，关于房屋出租前房屋是否装修以及由谁装修的问题，武汉江寓生活服务有限公司陈述称不清楚房屋出租之前由谁装修，房屋拿到后会进行整体装修，风格统一后进行单间出租。余翔陈述称房屋出租前进行了一定的装修，武汉江寓生活服务有限公司进行了一定的改造。关于案涉房屋漏水给余翔造成的损失的问题。余翔提交维修票据和直接损失票据，拟证明资产使用人使用不当给楼下造成损失，被告没有履行赔偿损失的责任，原告予以先行垫付，原告依据合同有权向被告进行索赔并要求被告将房屋损坏的地方恢复原状。武汉江寓生活服务有限公司的质证意见为对该证据的证明内容和证明目的均有异议。以上事实有《资产管理服务合同》、《补充协议》、《收据》及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，关于余翔是否有权请求武汉江寓生活服务有限公司赔偿损失的问题。按照《资产管理服务合同》及附件的约定，武汉江寓生活服务有限公司在管理期间内负有一定范围的维修义务以及提供应急保洁服务等资产管理服务的义务，应急保洁服务的内容为“标的资产突发状况处理，如跑水、水管爆裂等，专业人士2小时内上门处理，确保资产免受损害”。武汉江寓生活服务有限公司辩称因案涉房屋空置，余翔未及时向其通知相关情况，故其不存在违约行为，无需承担责任。按照案涉《资产管理服务合同》所使用的词句以及有关条款，余翔授权武汉江寓生活服务有限公司对案涉房屋进行经营出租，管理期间余翔对案涉房屋具体状况的了解及控制程度不及武汉江寓生活服务有限公司，即使如武汉江寓生活服务有限公司所述，案涉房屋自2020年5月7日起即空置，但仍属于武汉江寓生活服务有限公司应提供资产管理服务的期间，不影响其履行上述合同义务，且合同条款并未约定余翔进行通知为武汉江寓生活服务有限公司提供应急保洁服务的前提，故对武汉江寓生活服务有限公司的抗辩意见，本院不予采信，余翔有权请求武汉江寓生活服务有限公司赔偿因违约造成的损失。关于如何确定武汉江寓生活服务有限公司赔偿损失额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。余翔诉请武汉江寓生活服务有限公司向其支付因房屋漏水给楼下77优品酒店造成损失而产生的维修费用7358元和因维修酒店房间停止使用的费用12000元，实际系主张武汉江寓生活服务有限公司赔偿因违约给其造成的损失，应由余翔对“损失已实际产生”和“损失的合理性”承担举证责任，如举证不力，则由余翔承担不利后果。综观余翔提交的证据材料，在证据的证明力上以及直接证据、间接证据的相互印证上，均无法形成令人信服的证据优势。余翔提交的维修费票据仅载有“消费者联系地址：武汉酒店”，不足以证明与本案存在的关联；余翔提交的《收据》虽加盖案外人的公司印章，但其未提供支付凭证，难以印证损失已经实际产生并属合理，且上述证据均未得到武汉江寓生活服务有限公司的认可。因此，余翔应承担举证不能的法律后果，对其主张武汉江寓生活服务有限公司向其支付19358元的诉讼请求，本院不予支持。此外，因余翔未举证证明案涉房屋漏水属于武汉江寓生活服务有限公司的维修范围，其主张武汉江寓生活服务有限公司将资产损坏地方恢复原状的诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：驳回原告余翔的诉讼请求。案件受理费减半收取计142元，由原告余翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周杰二〇二一年一月十一日法官助理邵文娉书记员严橄玲