辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽03民终3437号上诉人(原审被告、反诉原告)：金驸骏，男，1983年6月5日出生，汉族，住鞍山市铁**。委托诉讼代理人：车林，女，1982年12月2日出生，满族，住鞍山市铁**。被上诉人(原审原告、反诉被告)：刘颖，女，1965年12月7日出生，满族，住鞍山市铁**。委托诉讼代理人：李建华，辽宁弘扬律师事务所律师。上诉人金驸骏因与被上诉人刘颖互易纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2018)辽0302民初6130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人金驸骏及其委托诉讼代理人车林，被上诉人刘颖及其委托诉讼代理人李建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金驸骏上诉请求：一、撤销（2018)辽0302民初6130号民事判决，依法判决；二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“双方互换的房屋系物业用房”，进而判决合同无效和无效后的相关问题，没有事实依据和法律依据。(一)、案涉鞍山市铁东区(产权产籍号42-128-21-1号）（以下简称“B房屋”）的性质及所有权人问题。1.本案没有任何房产部门出具证明或手续确认B房屋的性质。2.本案没有任何合法有效证据证明案涉B房屋的所有权人为全体业主。3.本案没有查明案涉B房屋不允许转让或互换的具体原因，更未援引违反了哪条效力性强制性规定。4.鞍山市消防支队与刘喜虎签订的《房屋转让协议》，可以证明刘颖以刘喜虎名义购买的是房屋所有权，付款后刘颖即对房屋享有所有权。5.金杰与刘喜虎、刘颖签订的《房产互换协议之补充协议》，可以证明案涉B房屋只是使用性质申报存在问题，并非无法办理房屋所有权证。如果使用性质申报错误的问题得以解决，问题完全可以解决。但到目前为止房产部门也并未出具案涉B房屋不能办理房屋所有权证及具体原因。6.2019年3月19日庭审笔录P14第13-14记载“消防支队将房屋错误的记载为物业用房，事实上消防小区是消防局的职工安置宿舍，没有物业”，被上诉人该陈述再次证明案涉B房屋的性质并非物业用房，存在使用性质申报错误。综上，现有证据不能充分证明案涉B房屋系物业用房，更没有充分证据物业用房不得转让或互换。(二）、如果案涉B房产不是鞍山市消防支队所有，案涉合同也属于有效合同，而非无效合同，在没有房产部门或其他充分证据证明的情况下，如果法院认定案涉B房屋属于所谓全体业主所有，本案也应属于无权处分情形。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。该规定第一款表明，在无权处分之时订立的买卖或互换合同，不允许主张无效，意味着此时的合同是有效的。该规定第二款表明，在出现无权处分时，法律仅赋予买受人可以要求出卖人承担违约责任或解除合同，这也意味着合同是有效的。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。上述规定进一步明确了有关变更、转让不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《物权法》区分了当事人之间的债权行为和物权行为，分别规定其法律效力。当事人签订的有关物权变动的合同，自合同成立时起生效，物权是否变动，不影响合同的效力，只是物权效力待定。依照物权法的规定办理物权登记手续的，受让人取得物权。如果转让人因对物权不具有处分权未能办理物权登记手续，则受让人不能取得物权，只能进行占有、使用和收益。《物权法》对于处分物权行为的合同，没有把有权处分规定为合同有效之必备要件。如果本案案涉B房屋的所有权人是全体业主，法院也应具体征求实际所有权人的意见，是否对该行为予以追认，如果予以追认的话，可以解决物权效力待定问题，也是完全可以办理物权登记的。被上诉人的所有诉讼请求均是基于合同无效，依据上述法律规定和分析，案涉合同属于合法有效的合同，故被上诉人的全部诉讼请求均应予以驳回。(三）、在没有实际权利人（所有权人）对物权效力进行追认的情况下，本案也不能认定合同无效本案被上诉人起诉的最主要原因，是基于目前案涉B房屋的价值升值，如果法院认定案涉合同无效，将案涉B房屋返还给被上诉人，将出现被上诉人在存在严重过错的情况下，获得额外利益。依据《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的规定，上诉人认为，即便在没有第三方追认物权效力的情况下，也不应认定案涉合同无效。另外，到目前为止，案卷材料中尚没有第三方对物权效力是否追认的证据材料。二、被上诉人并非案涉B房屋的合法权利主体，无权获得所谓占有等相关利益。如果按照法院所认定案涉B房屋系全体业主所有，因被上诉人不属于合法权利主体，其也无权获得与案涉B房屋相关的占有使用等任何费用。三、如果法院仍然认为案涉合同无效，仍然认为被上诉人属于合法权利主体，本案也存在如下问题：(一）、关于租金差额问题。1.法律规定只能针对无效合同取得的财产予以返还。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”、《民法总则》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还”。依据上述规定，如果合同无效，双方也仅是依据合同（行为）取得的财产予以返还。一审法院认定查明（P15第9-10)“从2014年1月21日至2016年3月12日止，上诉人在上述期间没有将案涉B房屋对外出租”；一审法院认定查明P11“刘颖一共收取租金39万元；金杰一共收取租金16.5万元”。一审法院在明知双方依据合同取得财产真实情况，且已查明的基础上，严重违背上述“因该合同（行为）取得的财产予以返还”的法律规定，将“因该合同（行为）取得的财产”偷换成“占有使用费”的概念，并作出判决，缺乏事实依据和法律依据。另外，《评估报告书》记载“本评估结果自报告完成之日起壹年内有效，即自2018年1月30日至2019年1月29日内有效”，本案一审法院开庭时间在2019年3月19日，《评估报告书》早已超过有效期，不能作为本案裁判的依据。综上，本案如果合同无效，如果应返还，也仅能就因该合同（行为）取得的财产予以返还，即上诉人返还被上诉人16.5万，被上诉人返还上诉人39万元。一审法院依据鉴定结论判令上诉人承担2014年1月21日至2016年3月12日未出租期间的所谓“占用使用费”，没有事实和法律依据。2.关于2016年3月份前未能出租的原因。在双方互换房屋后，上诉人对房屋进行了装饰装修，因房屋没有所有权证，无人承租，后因双方之间发生争议，更无人承租。直到2016年2月，在鞍山市铁东区人民法院一审判决案涉合同双方继续履行后，才得以出租。综上,2014年1月21日至2016年3月12日案涉B房屋未能出租的原因不在于上诉人，系被上诉人原因导致未能承租。法院不能要求上诉人承担被上诉人过错导致的未能出租的法律责任，否则，对上诉人显失公允。3.一审法院对待未出租期间（或未收到房租期间）租金的态度截然相反，明显不公。一审法院将上诉人未出租期间的租金进行了判决，但对被上诉人2018年11月15日以后未出租期间（未收到房租期间）的租金却未进行任何判决，法院对同一个问题在同一个判决中采取了截然相反的意见，对上诉人明显不公。4.如果法院认定案涉B房屋的所有权人为全体业主所有，即便存在占有问题，也与被上诉人无关，所谓占用使用费也不存在向被上诉人支付的问题。(二）、关于抵押金30万元问题。1.《房产互换协议之补充协议》第二条约定“乙方在2015年1月20日之前，积极实施办理相关审批手续并上报相关部门的行为，确实产生了大额费用，但最终非乙方的原因甲方未获得B房屋的产权证的情况甲方认可，甲乙双方同意用抵押金30万元中的20万元留作给甲方补偿”，该约定非常明确，事实上被上诉人到目前为止也并未让上诉人获得产权证，故20万元属于对上诉人的补偿性质，并非违约金性质，不存在返还的问题。2.根据上诉状第一条的分析，案涉合同为合法有效合同，亦不存在返还所谓抵押金问题。3.即便返还，也不存在支付利息的问题，从法律上分析，所谓的“利息”应属于损失范畴。依据《合同法》第五十八条的规定，因在该抵押金问题上，上诉人没有任何过错，不存在过错赔偿损失的问题，故一审判决抵押金所形成的利息没有任何法律依据。(三）、关于汇丰小贷所谓借款及高额利息130,892.50元问题。1.被上诉人代为偿还上诉人银行贷款本息数额为314,126.49元。一审法院P10-11确认的“被上诉人代为偿还贷款本息315,819.36元，其中15,819.36元直接由刘颖通过回款的方式转到金杰账户，其余30万元由刘颖向鞍山市铁东区汇丰小额贷款有限公司申请借款”事实错误。从被上诉人提供的客户回单及上诉人贷款账户银行流水可以看出，2013年12月4日偿还10,500元；2014年1月3日偿还10,500元；2014年2月9日偿还10500元；2014年2月20日偿还本息及罚息合计282,626.49元(提前还款申请书显示，该数额包括罚息1692.87元)，上述合计偿还银行贷款本息314,126.49元。从客户回单及银行流水可以看出，上述还款均系刘颖的自有资金，与2014年1月20日的所谓小贷借款30万元无关。一审法院未认真审查核实，直接依据被上诉人提供的“刘颖垫付替金杰还银行贷款”统计表确认事实错误，该统计表中的2014年2月20日的罚息1692.87元，已经包含在2014年2月20日的282,626.49元中。综上，被上诉人代为偿还银行本息合计为314,126.49元。2.关于鞍山市铁东区汇丰小额贷款有限公司转账支付给金杰的30万元是否是借款问题。第一、刘颖是汇丰小贷的实际控制人，借款事实不存在。刘颖系鞍山市欧萨房屋开发有限公司的时任股东，欧萨房屋开发公司是汇丰小贷的大股东。刘颖女儿原也牧鸽系汇丰小贷的大股东。刘颖给上诉人父亲金杰的名片记载“刘颖系汇丰小贷的董事长”。上诉人父亲金杰互换给被上诉人刘颖的大商房屋的租赁合同，也由刘颖写在了原也牧鸽名下，原也牧鸽从2014年开始收取大商房屋的房租39万元。上述事实证明，刘颖系汇丰小贷的实际控制人。第二、2014年1月20日汇丰小贷转账至上诉人父亲金杰名下的30万元，系双方2014年1月20日签订《房产互换协议之补充协议》当日支付，是为了履行该补充协议中30万抵押金，与偿还金杰房屋的银行贷款无关，更非借款性质。第三、刘颖提供给法院的30万元借贷手续，均系伪造后补，涉嫌虚假诉讼。很难想象作为实际控制人的刘颖向自己的汇丰小贷公司按照月利20.5%(年利率24.6%,超过法律规定的月利2分）申请长达三年的高息借款，更难以想象按月出具所谓的“贷款计息传票”。第四、庭审中刘颖陈述称“已经按期偿还了30万的本息”，但未看到任何偿还本息凭证，无法确认是否是真实借款，是否真实支付利息及支付利息的具体数额。第五、刘颖父亲刘喜虎提交的《声明》记载“替金杰还银行贷款的钱是刘颖的，给金杰的补偿款20万元是刘颖的，交给金杰的抵押金10万元是刘颖的，以上这些钱都是刘颖的”，上述内容也证明，案涉款项不存在所谓的“借款”，均系刘颖个人自有资金。综上，刘颖通过汇丰小贷支付30万元抵押金属实，但不存在借款问题，更不存在借款利息问题。退一步讲，即便是借款，造成了损失，法院也应责令被上诉人提供按期偿还30万本息的相关凭证，进而依法查实具体偿还本息时间，具体偿还的利息数额，在本案刘颖与汇丰小贷之间存在特殊关系的情况下，不能简单依据所谓的“贷款计息传票”和刘颖自己陈述的“已经按期偿还了30万的本息”直接计算利息数额。3.关于上诉人装修损失问题。在双方互换房屋后，上诉人花费203,000元对案涉B房屋进行了整改和装修，将地面下沉1米多，将本属一层的房屋，整改为二层，大大增加房屋的出租价值。该事实并非难以确认。上诉人依法提供了装修合同、收款收据、施工照片、施工人证人证言等，充分证明上诉人整改、装修及所支付的费用。上诉人认为，鉴定程序并非必须程序，在本案可以确认损失数额的情况下，无需进行鉴定，一审法院以所谓的“没有鉴定，属于举证不能”为由不予支持，没有任何法律依据。4、关于双方的过错及过错程度问题。鞍山市消防支队与刘喜虎签订的《房屋转让协议》记载：该协议名称为“房屋转让协议”；第二条记载“付款后，乙方（刘喜虎）对此房屋享有所有权”；第三条记载“甲方（消防支队）负责将该房屋所有权办理到乙方名下”，同时鞍山市消防支队还给被上诉方提供了《专用收款收据》，上述事实，上诉人的父亲金杰充分相信案涉B房屋可以办证，可以互换。金杰与刘颖、刘喜虎签订的《房产互换协议》记载：乙方（刘颖、刘喜虎）现有一楼房产一套340平；第三条记载“乙方必须提供B房产真实有效的购房发票并更名为甲方，且需保证甲方能办理产权证”，上述事实，让上诉人的父亲金杰进一步相信案涉B房屋可以办证，更名过户。金杰与刘颖、刘喜虎签订的《房产互换协议之补充协议》记载：现因B房产开发商消防局在申报房产产权登记申报材料中，将B房产的房屋使用性质申报有问题，消防局没有履行与乙方签订“房屋转让协议”的责任义务，故意造成B房产办不了产权登记手续情况，这种情况甲方知情认可；第一条记载“因B房产的房屋使用性质申报由问题……由乙方协调消防局，共同找市政府，向市政府申请修改规划，办理修改审批材料等手续……待修改完规划能办理产权证时……”，上述事实，上诉人父亲知情认可的仅仅是“因消防支队申报登记房屋使用性质有问题，导致暂时无法办证”，后面的“协调修改申请规划……待修改完规划能办理产权证时……”事实，进一步证明上诉人父亲仍然认为可以通过修改规划方式，办理房屋所有权手续。一审法院不顾上述事实和证据，没有任何理由和分析，想当然的认定“从双方签订的房产互换协议及补充协议可以看出，刘颖及金杰对无法办理产权证及不能进行处分的事实均是明知的”，不知道法院是如何得出该结论的？恰好相反，从上述协议签订过程可以看出，上诉人父亲是一步一步受欺骗，被陷入其中，在将B房屋装修后无奈做出了补充协议的选择。另外，一审法院根据金杰的收条，就想当然的推论出“金杰对刘颖向汇丰小贷借款是明知的”，上诉人更为不解，上诉人父亲在看到刘颖的名片后，一直认为刘颖是汇丰小贷的董事长，知道刘颖有实力，之所以在收条上写明“收到刘颖（汇丰小贷）现金30万元”，是因刘颖告知是从汇丰小贷转款，要求金杰注明的，金杰怎么能知道刘颖是借款呢？再说了金杰无论如何也判断不出作为汇丰小贷的董事长还会从自己的小贷公司借款30万。综上，在整个过程中，上诉人对合同效力问题没有任何过错，故一审法院认定双方均具有过错,且各负50%责任没有任何事实和法律依据。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实错误、适用法律错误，一审判决错误，请求二审法院依法给予改判。刘颖辩称，服从原审判决。刘颖向一审法院起诉请求：1.确认刘颖与金杰双方签订的《房产互换协议》和《房产互换协议之补充协议》无效；2.判令刘颖与金驸骏相互返还互换房屋；3.判令金驸骏向刘颖返还向小贷公司借款本金30万元及利息261,785元，并向刘颖返还刘颖垫付的银行贷款15,819.36元及利息(以本金15,819.36元为基数，从2014年2月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；4.判令金驸骏返还原告刘颖抵押金300,000元及利息(以抵押金为基数，从2014年2月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；5.判令金驸骏返还占用刘颖房屋期间产生的收益，具体数额以司法鉴定机构确认的数额为准；6.判令金驸骏赔偿刘颖装修损失费，具体数额以司法鉴定机构确认的数额为准；7.判令金驸骏赔偿刘颖因提前解除与第三人的租赁合同造成的经济损失，具体数额以租赁合同确认的损失额为准；8.依法判令金驸骏承担本案全部诉讼费及保全费。金驸骏向一审法院反诉请求：1.判令刘颖返还金驸骏租赁房屋所得租金390,000元；并按中国人民银行同期存款利率支付利息；2.判决刘颖支付金驸骏房屋装修损失203,000元；3.反诉费用由刘颖承担。一审法院认定事实：2006年8月9日刘颖以其父亲刘喜虎的名义从鞍山消防支队购得鞍山市铁东区房屋。2013年11月22日，刘颖、刘喜虎(乙方)与金杰(甲方)签订了一份《房产互换协议》，该协议约定，甲方现有写字间面积共计178.75平方米，位于大商商城国际**24-1和**(此两套写字间以下简称A房产)。此房产个人产权，有房产证。外加本层走廊约20平米公担面积。乙方现有一楼房产一套340平方米，位于，位于主路边北侧门市房以下简称B房产)。经双方协商，自愿将双方A、B房产互换并办理产权变更手续，互不找差价。具体事项如下：一、甲方之A房产剩余贷款336,000元人民币，由乙方承担并一次还清。二、甲方必须提供A房产之产权证给乙方并协助乙方办理更名手续，费用由乙方负责。三、乙方必须提供B房产真实有效的购房发票、并更名为甲方，且需保证甲方能办理产权证。办理B房产证的一切费用由甲方负责。四、协议签订后，甲方需交人民币5万元给乙方做更名保证金，乙方将B房产更名后发票交予甲方，同时甲方将A房产产权证交予乙方后，乙方将人民币5万元保证金返还给甲方。2014年1月20日，刘颖、刘喜虎(乙方)与金杰(甲方)又签订了一份《房产互换协议之补充协议》，该协议约定，甲乙双方已达成房产互换协议，现因B房产开发商消防局在申报房产产权登记申报材料中，将B房屋的房屋使用性质申报有问题，消防局没有履行与乙方签订的房屋转让协议的责任义务，故意造成B房产办不了产权登记手续的情况，这种情况甲方知情认可，乙方不反悔还是同意互换，因此，甲乙双方还是愿意继续履行协议，原房产互换协议依然有效，自愿形成本补充协议，本补充协议内容如下：一、因消防局办理消防小区房屋产权登记手续过程中将B房产的房屋使用性质申报有问题，所以甲乙双方商定，从2014年1月20日至2015年1月20日这段时间由乙方协调消防局，共同找市政府，向市政府申请修改规划，办理修改审批材料等手续。在办理修改规划手续期间，乙方需拿现金人民币叁拾万元整给甲方做抵押金，待修改完规划能办理产权证时甲方将叁拾万元整返还给乙方。二、乙方在2015年1月20日之前，积极实施办理审批手续并上报相关部门的行为，确实产生了大额费用，但最终非乙方的原因甲方未获得B房产的产权证的情况甲方认可，甲乙双方同意用抵押金的叁拾万元中贰拾万元留作给甲方补偿，剩余拾万元整返还给乙方，返款时间在2015年1月20日。三、莘英路隧道西口消防小区的B房产实质是刘颖的，刘颖用其父亲刘喜虎担的名。上述合同签订后，刘颖为了按照协议约定替金杰偿还其名下位于大商商城国际C座24-1号(产籍号为1-28-233-191)和24-2号(产籍号为1-28-233-192)两处房屋贷款本息合计315,819.36元，刘颖替金杰还清上述剩余房屋贷款的时间为2014年2月20日，其中15,819.36元直接由刘颖通过汇款的方式转到金杰账户，其余300,000元由刘颖向鞍山市铁东区汇丰小额贷款有限公司申请借款，并于2014年1月20日与该公司签订了一份《人民币借款合同》，该合同第一条约定，借款金额为300,000元，贷款期限为三年，自2014年1月20日至2017年1月20日，本合同项下的贷款仅限于偿还金杰房产的银行贷款。第二条约定，合同项下的利率为月利率20.5‰。第三条约定，借款人以金杰的名义在委托的中国建设银行鞍山分行开立存款账户作为贷款人发放贷款的账户。2014年1月20日，鞍山市铁东区汇丰小额贷款有限公司将借款300,000元直接汇入金杰的中国建设银行鞍山分行的账户，金杰于当日出具了收条，该收条注明，今收到汇丰小贷现金300,000元。合同签订后刘颖按约定已向鞍山市铁东区汇丰小额贷款有限公司偿还上述借款本息合计561,785元，其中本金为300,000元，利息为261,785元。另刘颖又于2014年2月19日按照补充协议约定向金杰支付30万元抵押金。双方在签订上述补充协议的同时，互换了房屋，并各自实际占用上述互换房屋。房屋互换之后，刘颖以原也牧鸽的名义将位于大商商城国际C座24-1号和24-2号两处房屋出租给案外人鞍山嘉盈投资担保公司，并一共收取其支付的租金39万元、并交纳相关契税35,714.8元；而金杰于2016年3月12日与案外人尹洲岩签订了租赁合同，将鞍山市铁东区出租给案外人尹洲岩，并收取租金16.5万元。另查，2016年7月19日，刘喜虎出具了一份《声明》注明，我刘喜虎和我大女儿刘颖反诉金杰互易纠纷一案正在二审鞍山市中级人民法院审理期间，法院已经冻结金杰所有的坐落在鞍山市铁东区，产籍号为1-28-233-192、面积为66.33平方米的房屋，因我身体不好将来不能参加开庭，近日病情加重，我对此案的有关向题作出如下声明：我与金杰的官司无论法院作出何种判决结果，都由我大女儿刘颖承担，与我本人无关，因为买房款是刘颖的，替金杰还银行贷款的钱是刘颖的，给金杰的补偿款贰拾万元钱是刘颖的，交给金杰的抵押金拾万元钱是刘颖的，以上这些钱都是刘颖的，也是刘颖支付的，我只是顶个名。如果因金杰违约需支付违约金的话，不判给我，判给刘颖，违约金的钱由刘颖收取。2017年9月5日关秀菊，刘景涛、刘颖、刘虹、刘晶在该院共同出具了一份《情况说明》，其注明，贵院受理的原告刘颖诉被告金驸骏(互换房屋所有权人金杰的唯一法定继承人)互易合同纠纷一案，即(2017)辽0302民初字第4136号案件，因刘颖的父亲刘喜虎因病去世，刘喜虎有五位合法继承人，分别为配偶关秀菊、大女儿刘颖、二女儿刘虹、三女儿刘晶、儿子刘涛。2016年7月19日，刘喜虎做出的《声明》，我们四位法定继承人均表示同意。刘颖作为原告已参加了此案的诉讼，我们四位法定继承人关秀菊、刘虹、刘晶、刘涛自愿放弃此案的诉讼权利并不参加诉讼。再查，2017年9月5日，鞍山市铁东区园林街道办事处出具了一份《证明信》，其注明，关秀菊、刘喜虎二人是园林白鸽社区白鸽委工农街**居民，夫妻关系，二人共育有四名子女，长子刘景涛、长女刘颖、次女刘虹、三女儿刘晶。刘喜虎于2016年8月4日死亡。金杰于2016年10月17日死亡，金杰与金驸骏系父子关系，金驸骏系金杰唯一法定继承人。再查，在本案审理过程中，刘颖申请对本案诉争的位于鞍山市铁东区深营路300号门市房2014年1月21日至2016年3月12日止同地段的租金价格进行评估。经该院委托辽宁俊隆房地产土地资产评估有限责任公司对上述租金价格进行鉴定，辽宁俊隆房地产土地资产评估有限责任公司于2018年1月30日做出辽俊房估报字(2018)第0108号《房地产估价报告》，该报告注明，经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，确定位于鞍山市铁东区产籍号为42-128-21-1的门市房2014年1月21日至2016年3月12日止同地段的租金总值为30.54万元。刘颖为了此次鉴定垫付鉴定费24,500元。再查，刘颖并非鞍山市铁东区汇丰小额贷款有限公司经工商部门登记的股东或负责人。再查，经该院向双方释明是否对本案涉诉房屋进行相关司法鉴定，同时向双方释明相关法律后果后，双方明确表示不申请相关司法鉴定。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.双方签订的《房产互换协议》及《房产互换协议之补充协议》是否应当认定为无效；2.金驸骏是否应当返还刘颖代为缴纳的银行贷款及利息；3.金驸骏是否应当返还刘颖向其支付的抵押金30万元及利息；4.金驸骏与刘颖是否应当相互返还占用房屋期间的所得收益；5.金驸骏与刘颖是否应当相互赔偿对互换房屋进行装修的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”依据上述法律规定，本案中双方互换的房屋系物业用房，应属于全体业主共有，不得随意转让，故刘颖与金驸骏签订的房产互换协议及补充协议应当认定为无效。故对刘颖提出的请求确认其与金杰签订的《房产互换协议》和《房产互换协议之补充协议》无效之诉求，该院予以支持。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。在本案诉争的房产互换协议及补充协议无效之后，金驸骏应将其占用的位于鞍山市铁东区房屋返还给刘颖，同时刘颖应将其占用的位于大商商城国际C座24-1号和24-2号两处房屋返还给金驸骏。故对刘颖提出的请求返还互换房屋之诉求，该院予以支持。关于双方争议的返还因互换房屋而产生的租金收益一节，本案中，从2014年1月21日双方互换房屋开始，金驸骏就占用位于鞍山市铁东区房屋，从2014年1月21日至2016年3月12日止，金驸骏在上述期间虽然没有将上述房屋对外出租，但其占有该房屋，其应向刘颖返还占有使用费30.54万元(根据司法鉴定结果)，再加上其将该房屋于2016年3月12日对外租赁所收取的租金16.5万元，故金驸骏应当向刘颖返还47.04万元；同时刘颖应当将互换的位于大商商城国际C座24-1号和24-2号两处房屋出租所得的租金收益39万元返还给金驸骏。而对于金驸骏提出的请求返还上述款项利息之反诉请求，因金驸骏提出的上述诉求于法无据，故不予支持。综上所述，扣除刘颖应当向金驸骏返还的39万元收益之后，金驸骏共计应向刘颖返还8.04万元。而关于刘颖提出的请求金驸骏返还因对外出租房屋交纳的契税35,714.8元之诉求，因刘颖没有提供合法有效的证据证明其主张，故对刘颖提出的该诉求，该院不予支持。关于刘颖提出的请求金驸骏返还抵押金30万元及其利息一节，在双方签订的合同无效之后，金驸骏应当将其收取的30万元抵押金返还给刘颖，并向刘颖支付利息，利息从2014年2月20日计算至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。故对刘颖提出的上述诉求，该院予以支持。关于刘颖提出请求判令金驸骏返还代其交纳的银行按揭贷款及利息一节，上述款项包括两个部分，一部分是刘颖为了替金杰偿还房屋剩余贷款向鞍山市铁东区汇丰小额贷款有限公司借款本息合计561,785元，本金为300,000元，利息为261,785元。金驸骏应当将上述借款的本金部分300,000元返还给刘颖；关于上述借款的利息部分，因本案中，从双方签订的房产互换协议及补充协议可以看出，刘颖及金杰对于本案诉争的位于鞍山市铁东区房屋无法办理产权及不能进行处分的事实均是明知的，在此情况下，双方仍坚持互换房屋，双方对于合同无效均有过错，且从金杰向刘颖出具的收条等证据中可以看出，金杰对刘颖向鞍山市铁东区汇丰小额贷款有限公司借款一事亦是明知的，故对于刘颖支付的借款利息261,785元，应由双方各承担一半的责任，即由刘颖自行承担130,892.5元，由金驸骏承担130,892.5元。另一部分是其余银行按揭贷款15,819.36元，金驸骏应当将上述款项返还给刘颖，并向刘颖支付利息，利息从2014年2月20日开始计算至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。关于刘颖提出的请求判令金驸骏赔偿因其过错而导致刘颖提前解除与第三人的租赁合同造成的经济损失一节，因刘颖未提供合法有效的证据证明其主张，应当承当举证不能的法律后果，故对刘颖提出的该诉求，该院不予支持。关于刘颖提出的请求金驸骏赔偿装修损失的诉求及金驸骏提出的请求刘颖赔偿装修损失的反诉请求一节，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘颖及金驸骏均对其主张的装修费用的存在及上述费用的具体数额承担举证责任，但在该院依法向刘颖及金驸骏进行释明需要鉴定的上述事项后，双方均未在法定期限内提交书面的鉴定申请、并交纳相关鉴定费用，故应当承担举证不能的法律后果，故对刘颖及金驸骏提出的请求赔偿装修损失之诉求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条规定，判决：一、刘颖与金杰签订的《房产互换协议》和《房产互换协议之补充协议》无效；二、金驸骏于该判决生效之日起十五日内将位于鞍山市铁东区房屋返还给刘颖；刘颖于该判决生效之日起十五日内将大商商城国际C座24-1号(产籍号为1-28-233-191)和24-2号(产籍号为1-28-233-192)两处房屋返还给金驸骏；三、金驸骏于该判决生效之日起十五日内向刘颖返还租金差额80,400元；四、金驸骏于该判决生效之日起十五日内向刘颖返还抵押金30万元及其利息(利息从2014年2月20日计算至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算)；五、金驸骏于该判决生效之日起十五日内返还刘颖向小贷公司借款300,000元及其利息130,892.5元，并向刘颖返还15,819.36元及其利息(利息从2014年2月20日开始计算至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算)；六、驳回刘颖提出的其他诉讼请求；七、驳回金驸骏提出的其他反诉请求。如果金驸骏未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由金驸骏承担(该费用刘颖已垫付，执行时由金驸骏一并给付刘颖)；反诉费4865元，由刘颖承担3199.6元，金驸骏承担1665.4元(该费用金驸骏已垫付，执行时由刘颖一并给付金驸骏)；保全费5000元、鉴定费24,500元均由金驸骏承担(该费用刘颖已垫付，执行时由金驸骏一并给付刘颖)。对一审判决认定的事实本院予以确认。本院另查，2006年8月9日，卖方鞍山市消防支队与被上诉人刘颖父亲刘喜虎签订《房屋转让协议》，该协议载明：“经甲、乙双方共同协商，现将甲方位于鞍山市铁东区营城子分区七号地块B4小区内（鞍山市消防支队干部住宅小区）一处物业附属用房转让给乙方。”另查，在刘颖、刘喜虎诉鞍山市消防支队请求确认刘喜虎享有本案案涉房屋所有权并由鞍山市消防支队协助办理房屋产权登记手续一案中，鞍山市铁东区人民法院于2016年12月4日作出（2015）鞍东民一初字第01557号民事判决，该判决认定案涉房屋性质为物业用房。并以案涉房屋属于全体业主共有，不得由开发商随意买卖为由驳回刘颖、刘喜虎的诉讼请求。该判决已发生法律效力。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”本案中，上诉人与被上诉人签订的《房产互换协议之补充协议》载明：“甲乙双方已于2013年11月22日自愿达成房产互换协议，现因B房产开发商消防局在申报房产产权登记申报材料中，将B房屋的房屋使用性质申报有问题，消防局没有履行与乙方签订的房屋转让协议的责任义务，故意造成B房产办不了产权登记手续的情况，这种情况甲方知情认可，乙方不反悔还是同意互换，因此，甲乙双方还是愿意继续履行协议，原房产互换协议依然有效，自愿形成本补充协议。”从中可以看出，上诉人对案涉房屋属于物业用房，该房屋所有权属于全体业主是明知的，双方当事人仍然签订房产互换协议之补充协议，可以认定上诉人与被上诉人恶意串通，损害了案涉房屋全体业主的利益，故双方当事人签订的《房产互换协议》和《房产互换协议之补充协议》无效，一审判决刘颖与金杰签订的《房产互换协议》和《房产互换协议之补充协议》无效；金驸骏将位于鞍山市铁东区房屋返还给刘颖；刘颖将大商商城国际C座24-1号(产籍号为1-28-233-191)和24-2号(产籍号为1-28-233-192)两处房屋返还给金驸骏正确，本院予以维持。关于双方当事人返还因互换房屋而产生的租金收益一节，首先，上诉人金驸骏应返还刘颖租金收益为47.04万元[依据辽宁俊隆房地产土地资产评估有限责任公司作出的辽俊房估报字(2018)第0108号《房地产估价报告》，从2014年1月21日双方互换房屋开始至2016年3月12日止，金驸骏占用位于鞍山市铁东区房屋占有使用费30.54万元+金驸骏于2016年3月12日对外租赁所收取的租金16.5万元]。其次，被上诉人刘颖应返还给金驸骏同期租金收益39万元。双方租金相抵后，上诉人金驸骏还应向被上诉人刘颖返还租金收益8.04万元。故一审判决上诉人金驸骏还应向被上诉人刘颖返还租金收益8.04万元正确，本院予以维持。关于金驸骏返还刘颖抵押金30万元及利息一节，因双方签订的合同无效，金驸骏应当将其收取的30万元抵押金返还给刘颖，并支付相应利息，故一审判决正确，本院予以维持。关于金驸骏返还刘颖代其交纳的银行按揭贷款及利息一节，因被上诉人刘颖为了履行协议，于2014年2月20日替金杰偿还其名下位于大商商城国际C座24-1号(产籍号为1-28-233-191)和24-2号(产籍号为1-28-233-192)两处房屋贷款，本息合计315,819.36元，其中15,819.36元直接由刘颖通过汇款的方式转到金杰账户，其余300,000元由刘颖向鞍山市铁东区汇丰小额贷款有限公司借款交付给金杰。对于上述15,819.36元，上诉人应予返还并支付相应利息。对于刘颖所借的300,000元，其共向鞍山市铁东区汇丰小额贷款有限公司偿还本金为300,000元，利息为261,785元，对于利息261,785元，一审判决认定双方当事人对于合同无效均有过错，认定双方各承担15,819.36元并无不当，故对于此节一审判决正确，本院予以维持。关于上诉人提出的依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。该规定第一款表明，在无权处分之时订立的买卖或互换合同，不允许主张无效，意味着此时的合同是有效的一节，本院认为，上诉人对案涉房屋属于物业用房，该房屋所有权属于全体业主是明知的，上诉人与被上诉人恶意串通互换房屋，损害了案涉房屋全体业主的利益，因而导致双方签订的相关合同无效，上诉人引用的法律规定并不适用本案，故对上诉人的此节主张，本院不予支持。关于上诉人提出的被上诉人并非案涉B房屋的合法权利主体，无权获得所谓占有等相关利益。如果按照法院所认定案涉B房屋系全体业主所有，因被上诉人不属于合法权利主体，其也无权获得与案涉B房屋相关的占有使用等任何费用一节，本院认为，被上诉人刘颖依据2006年8月9日其父亲刘喜虎与鞍山市消防支队签订的《房屋转让协议》而占有、使用案涉房屋，其有权向上诉人主张基于该房屋取得的相关收益，其收取上诉人返还案涉房屋的相应租金后，是否支付给相关权利人与本案并非同一法律关系，且与上诉人无关，故对上诉人的此节主张，本院不予支持。关于上诉人提出的租金差额问题以及一审判决未对被上诉人2018年11月15日以后未出租房屋的租金没有进行判决一节，经查，一审判决对双方房屋租金计算的时间为2018年以前，且上诉人反诉请求为被上诉人返还租金39万元，故一审判决对租金问题的认定并无不当，对上诉人的此节主张，本院不予支持。关于上诉人提出的关于汇丰小贷所谓借款及高额利息130,892.50元问题，因被上诉人已就其主张向法院提交了相关证据予以证明，而上诉人没有提供充分的证据否定被上诉人主张的事实存在，故本院对上诉人的此节主张，本院不予支持。关于上诉人提出的装修损失问题一节，因在一审法院审理过程中，其提交的证据不足以证明其主张的装修费用实际发生，经法院向其释明后，其并未对装修费用申请司法鉴定，其应当承担不利的法律后果，故对上诉人的此节主张，本院不予支持。综上所述，上诉人金驸骏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,071.12元，由上诉人金驸骏承担。上诉人金驸骏多交的二审案件受理费264.88元予以退回。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 徐云龙审判员 宋 锦二〇二一年一月十八日书记员 姜 珊