陕西省高级人民法院     民事裁定书     （2021）陕民申57号     再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：西安法葡欧商贸有限公司。住所地：西安市。   法定代表人：崔辉，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李洪斌，男，该公司员工。   被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：深圳市风度文化传播有限公司西安分公司。住所地：西安市高新区。   法定代表人：任靖国，该公司总经理。   委托诉讼代理人：谢悦，男，该公司员工。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：任双成，男，汉族，1970年X 月XX日出生，住西安市新城区。   一审第三人：陕西省体育训练中心。住所地：西安市XX路XX号。   法定代表人：张根学，该中心主任。   再审申请人西安法葡欧商贸有限公司（以下简称法葡欧公司）因与被申请人深圳市风度文化传播有限公司西安分公司（以下简称风度公司）、被申请人任双成、一审第三人陕西省体育训练中心（以下简称省体中心）租赁合同纠纷一案，不服陕西省西安市中级人民法院（2020）陕01民终6519号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成了合议庭进行了审查，现已审查终结。   法葡欧公司申请再审称，1、其有《室内足球俱乐部项目合作协议》的新证据足以推翻原审认定承租人将所欠租金35万元折抵合作协议入股股金的事实。2、原审判决认定的事实缺乏证据证明。原审将租赁合同纠纷和合作纠纷未作区分混为一体进行审理。错将承租人实际占用租赁物的时间与双方解除租赁合同的时间混为一体，承租人实际支付租金6个月，尚欠8个月未付。在承租人未提供装修合同及相关证据的情形下，原审法院错将陕西省武术管理中心支付的解除合同补偿金认定为对承租人装修残值的补偿。3、承租人向原审法院提交装修残值的证据系伪造，双方的租赁协议中并未约定收件人的电子邮箱，且不符合法律规定的送达方式，原审径行采信承租人提交的电子邮件的证据认定装修残值，有违认证规则。4、原审错误适用法律作出了不当判处。5、二审法院超审限办案，审判程序违法。综上，其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第六项规定的应当再审的情形，故其请求人民法院再审本案，改判如其所请。   本院经审查认为，本案的争议焦点为：1、承租人应向出租人支付的35万元租金是否冲抵了出租人的合作入股出资；2、承租人是否拖欠占用费；3、出租人是否应向承租人补偿装修残值。   一、关于承租人应向出租人支付的35万元租金是否冲抵了出租人的合作入股出资的问题。   根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，2016年4月12日，出租人和承租人签订了《房屋租赁协议》，但出租人并未取得租赁房屋的建设工程规划许可证，且未在法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方签订的租赁合同因违反法律和行政法规的强制性规定而无效，但不影响出租方向承租方主张占用期间的使用费。双方在签订租赁合同当日又签订《室内足球俱乐部项目合作协议》，协议第一条1.2投资标股权：甲方拟出资105万元投资用于项目运营，承租人和出租人的股本分别为70%和30%，场地方代表人任双成以资金35万元入股。1.3……项目运营管理由甲方全权负责。1.5协议约定乙方于2016年4月11日12时前向甲方账户划转委托资金。1.6合作有效期自签署之日起至2018年4月30日期间有效（或截止项目停止运营），在此期间乙方不得撤资。结合承租人于2016年3月26日至同年6月1日向出租人分5次转账支付租金35万元的时间节点来看，原审认定此笔租金在合作协议约定划转股本资金之后支付，按照常理属于当年下半期的租金，并无不当。虽然承租人未向出租人支付当年上半期的租金，但根据租赁协议和合作协议的形成时间及内容，足以认定双方入股出资的合作关系，且承租人与出租人的电子邮件往来中的《任真足球俱乐部账目》也提及场地租金35万元的事实，出租人并未对此提出异议。以及2017年5月4日双方签订《关于任真足球俱乐部终止协议》第二条约定入股清算的内容，可以证明承租人主张出租人以当年上半期的租金35万元冲抵其入股出资35万元的事实，且出租人亦未提供有效证据证明其已如期如数履行了入股出资义务。出租人虽称其未在房屋租赁协议书注明电子邮箱及其从始至终未收到合营账目的相关电子邮件，系承租人擅自添加的出租人不曾适用的电子邮箱，但其并未提供证据反驳承租人举证证明的事实，应承担举证不利的后果。综上，承租人已向出租人支付2016年5月1日至2017年4月30日的房屋使用费70万元，不存在承租人拖欠租金的情形。故原审认定承租人将其向出租人支付35万元的租金折抵出租人入股出资的股本的事实正确，本院予以支持。   二、关于承租人是否拖欠房屋占用费的问题    2017年5月4日，双方就场地移交和违约时间达成《关于任真足球俱乐部终止协议》，第二条约定乙方可持续使用至2017年5月31日满，同时对于甲方前一年的入股进行清算，交接完所有账目、财物。第三条约定若2017年6月30日前未转让成功，则乙方在该日之前必须无条件撤离球场，乙方保留球场基本功能设施；自甲乙双方清算交接完毕之日起，甲乙双方再无任何关系，乙方不再对球场提出其他诉求，球场处置权完全归甲方所有。第四条约定2017年6月30日前乙方经营任真足球俱乐部期间所发生的任何债权债务与甲方无任何关系。从上述协议来看，双方协商完成交接手续的截止时间为2017年6月30日，再按原审认定承租人向出租人支付租金至2017年4月30日的事实，进而认定承租人需再行向出租人支付2017年5月1日至2017年6月30日的房屋使用费116666.7元，并无不当。故出租人主张承租人拖欠占用费的再审理由不能成立，本院不予支持。   三、关于出租人是否应向承租人补偿装修残值的问题   承租人为了商业运营，已经对案涉房屋进行了装饰装修，产生了必要合理的开支，且承租人在商业正常运营期间，于2016年12月5日向出租人提交了《任真足球俱乐部11月账目》，明确记载了装饰装修的项目及价款，出租人收到后并未对此提出异议。双方协商签订《关于任真足球俱乐部终止协议》，约定乙方保留球场基本功能设施，自双方清算交接完毕之日起，再无任何关系，乙方不再对球场提出其他诉求，球场处置权归甲方所有。出租人亦未提供证据证明双方在协议后进行清算和承租人放弃场地残值补偿，或者其已对承租人的场地残值进行补偿，应承担不利的后果。原审法院根据装修报价、双方合作运营的时间及第三方的拆迁补偿情况，综合认定25%的折旧费用和场地残值437106.8元，符合本案实际，本院予以支持。   另，出租人主张二审法院超审限办案系审判程序违法之再审理由，不属于申请民事再审案件的审查范围，本院不作论处。   综上，西安法葡欧商贸有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：    驳回西安法葡欧商贸有限公司的再审申请。       审 判 长  曹文军   审 判 员  王**民   审 判 员  刘立革          二〇二一年一月二十六日                       法官助理  吴兴春                               书 记 员  唐璇