河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终263号上诉人（原审被告）：李宁，男，1983年1月23日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：梁志峰，河南开达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李文法，男，1955年2月9日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：梁志峰，河南开达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王玉娣，女，1957年10月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：梁志峰，河南开达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：窦玉瑞，女，1969年9月10日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：雷浩，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。原审第三人：郑州市郑东新区祭城路街道办事处庙张社区居民委员会，地址郑州市郑东新区中兴路北段庙张社区北院北门。原审第三人：郑州新发展置业有限公司，住所河南自贸试验区郑州片区（郑东）东风东路东、康宁街北6号楼22层2201。法定代表人：严文斌，该公司董事长。上诉人李宁、李文法、王玉娣因与被上诉人窦玉瑞、原审第三人郑州市郑东新区祭城路街道办事处庙张社区居民委员会（以下简称庙张社区居民委员会）、郑州新发展置业有限公司（以下简称新发展公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初14275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李宁、李文法、王玉娣上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项,依法改判驳回窦玉瑞一审判决的第一项、第二项的诉讼请求；2.依法认定此案房屋买卖协议为无效协议；3.一、二审诉讼费由窦玉瑞承担。事实理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定此案争议的房屋是李宁、李文法、王玉娣共同共有是错误的,此房屋是除李宁、李文法、王玉娣外,李文法的儿媳妇及女儿也是共有人,一审庭审时已经确定是五人共有,李宁不能处分五人共同共有的房屋。2.在初始分房屋时,房屋名单上登记的是李文法的名字,以户主登记是公开的信息,窦玉瑞明知道李宁没有买卖房屋的权利而让李宁签署买卖房屋的协议,窦玉瑞和李宁签订的此房屋买卖协议属于无效的协议,窦玉瑞对此无效协议具有重大的过错。3.李文法和李宁并没有在一块居住,一审法院认定李宁、李文法、王玉娣的住址是同一住所是完全错误的。4.李文法一直都认为李宁把此案争议的房屋租赁出去,李宁也一直告诉李文法把此案争议的房屋出租了出去,李文法并没有授权李宁出卖房屋。二、一审法院程序错误。1.一审法院的第二项判决内容超出了窦玉瑞的诉讼请求,窦玉瑞一审的诉讼请求是此案争议的房屋归窦玉瑞所有,而一审法院判决的是房屋的居住和使用的权利,窦玉瑞的诉讼请求并没有要求居住和使用的权利,一审法院超出了审理的范围。2.本身合同具有相对性,窦玉瑞并不能起诉庙张社区居民委员会、新发展公司,一审法院立案时就不应当受理,一审法院在立案后又追加李文法和王玉娣为被告是违法的行为,一审法院追加李文法和王玉娣为被告后,并没有给李文法和王玉娣法律规定的举证期限,完全违背法律的规定。综上所述,一审法院认定事实错误,程序违法,存在暗箱炒作的事实,依法应当撤销,请二审法院依法支李宁、李文法、王玉娣的上诉请求。窦玉瑞辩称，一、原审法院认定事实清楚，对于李宁出售郑州市郑东新区××城××办事处庙张社区14号楼一单元四楼西户，建筑面积133平方米的房屋。李宁的父母李文法、王玉娣是知情并且同意的。李文法、王玉娣所在的村卖房介绍人常凤英可以证明李宁及其父母是同意卖房的。李宁、李文法、王玉娣在长达13年的时间里并未就房屋归属问题向窦玉瑞提出过任何异议。窦玉瑞与李宁签订的是房屋买卖协议，根本不是租赁协议。假设李文法、王玉娣对家庭共有的房屋出售却不知情的话，那么窦玉瑞在取得该房屋长达13年的时间里已经构成了善意取得。二、原审法院适用法律正确。所有权包括居住使用权，原审法院判决本案房屋由窦玉瑞进行使用，并未超过窦玉瑞的诉讼请求。原审法院在第一次开庭时，李宁举证称涉案房屋是其父母共有财产，故窦玉瑞申请追加李文发、王玉娣为被告，并不违反相关法律规定。综上所述，房屋转让合同不违反法律行政法规的强制规定，应当受到法律保护。合同签订后，窦玉瑞已经依约付清了全部款项，并且长期占有居住使用该房屋长达13年，李宁、李文法、王玉娣及家人均未提出异议，因此原审判决事实清楚，法律适用正确，请求法院驳回李宁、李文法、王玉娣的上诉请求。庙张社区居民委员会未答辩。新发展公司未答辩。窦玉瑞向一审法院起诉请求：1.李宁继续履行其与窦玉瑞于2007年2月23日签订的《房屋转让合同》；2.依法确认坐落于郑州市郑东新区××城××办事处庙××社区××楼××单元××楼西户的房屋归窦玉瑞所有（合同价款185000元）；3.李宁、李文法、王玉娣在郑州市郑东新区××城××办事处庙张社区居民委员会安置房网签花名单上将上述房屋的权利人登记为窦玉瑞；4.第三人新发展公司协助窦玉瑞将上述房屋的所有权转移登记至窦玉瑞名下；5.本案诉讼费等由李宁、李文法、王玉娣承担。一审法院认定事实：2007年2月23日，李宁（甲方、出让方）与窦玉瑞（乙方、受让方）签订房屋转让合同一份，载明：甲方提供房屋坐落于郑州市郑东新区××城社区庙张小区，位于**楼********，共一套，房屋结构为砖混建筑面积133平方米（实际建筑面积以房产证登记为准）。房屋用途为住宅。该房屋相应的土地使用权取得方式为出让，房屋买卖后，按照村委会有关规定，甲乙双方各自承担补办房屋有关手续的相关费用。按（实际产权证登记建筑面积）计算，该房屋总金额为185000元。乙方应于本合同鉴定生效之日向甲方支付定金，并应于本合同生效之日经村委会认可，甲方交付钥匙同时将该房屋全部价款付给甲方。甲方收款后给乙方开具收据，具体付款方式可由双方另行约定。在乙方实际付款接收该房屋之日起，甲方必须协助乙方在村委会办理权属乙方登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能取得房地产权属证书，乙方有权提出退房……合同尾部证明人常凤英、张国训签字、按印。2007年2月23日，李宁出具收条一份，载明今收到购房款185000元。证明人常凤英、张国训签字、按印。庭审时，李宁称，涉案房屋下来后，李宁将房屋交给窦玉瑞，窦玉瑞一直居住使用至今。郑州市人民政府市长办公会议纪要【2018】120号《郑州市人民政府关于房屋（商品房、安置房）网签及不动产登记证办理有关问题的会议纪要》，第一条关于郑东新区早期安置房有关问题（三）关于郑东新区早期安置房办证主体问题中载明:原则同意郑东新区委托下属全资国有公司（郑州新发展置业有限公司）代替原金水区、管城回族区两个指挥部及相关办事处作为开发建设单位，以使用权人方式申请办理早期安置房的网签及不动产登记工作。住房保障部门根据郑东新区管委会委托的国有公司（郑州新发展置业有限公司）为登记主体办理楼盘表确认、现场销售备案。不动产登记部门首次登记不再实地查看现场，将首登办理在郑东新区管委会委托的国有公司（郑州新发展置业有限公司）名下，土地权利性质为划拨，房屋性质为经济适用房;转移登记依据网签合同确认的买受人（无需经济适用房审批表）办理土地权利性质为划拨、房屋性质为经济适用房、且附记备注“农民安置房有限产权”的不动产权证书，按规定补交核定的土地差价款后可上市交易（补交土地差价款=网签面积×网签价格×10％）。郑州市郑东新区管理委员会郑东会纪【2018】134号《郑东新区管委会关于早期安置房网签及不动产登记专题会议纪要》第五条“其他问题”载明:网签花名单原则上确定为回迁群众户口薄中的回迁安置人员或其直系亲属；由各村委会（社区）、办事处审核确定网签花名单，并对其真实性和准确性负责。以上事实由房屋转让合同、收条、郑州市人民政府市长办公会议纪要【2018】120号郑州市人民政府关于房屋（商品房、安置房）网签及不动产登记证办理有关问题的会议纪要、郑州市郑东新区管理委员会郑东会纪【2018】134号郑东新区管委会关于早期安置房网签及不动产登记专题会议纪要及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。经济适用房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，其作为一种保障性住房在上市交易及政府回购方面均受到一定限制。拆迁安置房，是政府因征地拆迁而给予被拆迁人的一项优惠购买特定房屋的权利，是被拆迁人因财产受损而获得的一种经济补偿方式之一。拆迁安置房购置权是被拆迁人的一项财产权利，在无法律或行政法规禁止转让的情况下，拆迁安置房购置权的转让具有法律效力，从庭审提交的证据看，本案涉案房屋不属于法律意义上的经济适用房。本案中，1、窦玉瑞与李宁之间签订的房屋转让合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。2、房屋转让合同签订后，李宁已实际收到涉案房款，窦玉瑞对涉案房屋长期占有、居住、使用。该买卖行为并未损害国家、集体、他人利益和违反社会共利益。3、房屋为拆迁安置房，系李文法、李宁、王玉娣共有，虽然李宁在签订房屋转让合同时，无共有人之间的书面约定，也未得到其他共有人的书面授权，但窦玉瑞基于拆迁安置房以户为单位统一分配的特征和现实生活中共有人之间的亲属关系，有理由相信李宁签字能够代表父母。4、涉案房屋于2007年2月23日交付，长达10几年中，李文法、王玉娣未提出异议，其应对房屋已出售的事实明知。故窦玉瑞与李宁之间签订的房屋转让合同应为合法、有效的协议。窦玉瑞要求继续履行合同，理由正当，应予支持。关于窦玉瑞诉请位于郑州市郑东新区××城××办事处庙××社区××楼××单元××楼西户的房屋归其所有问题，因涉案房屋尚未办理不动产权证书，该院认为，窦玉瑞目前对涉案房屋享有居住、使用的权利。关于窦玉瑞要求李宁、李文法、王玉娣将居民委员会安置房网签花名单上将涉案房屋权利人登记为窦玉瑞问题，因窦玉瑞非回迁安置人员或其直系亲属，窦玉瑞的该项诉请与郑州市郑东新区管理委员会郑东会纪【2018】134号《郑东新区管委会关于早期安置房网签及不动产登记专题会议纪要》第五条相违背，故对该项诉讼请求该院不予支持。关于窦玉瑞主张第三人新发展公司协助将涉案房屋登记至窦玉瑞名下问题，因新发展公司并非涉案合同的签订人，不是合同相对方，窦玉瑞的主张无事实及法律依据，该院不予支持。王玉娣及庙张社区居民委员会经该院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼视为对其诉讼权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告李宁继续履行与原告窦玉瑞于2006年12月31日签订的《房屋转让合同》；二、原告窦玉瑞对郑州市郑东新区××城××办事处庙××社区××楼××单元××楼西户的房屋享有居住、使用的权利；三、驳回原告窦玉瑞的其他诉讼请求。本诉案件受理费4000元，减半收取2000元，由李宁负担。二审中，李宁、李文法、王玉娣提交庙张社区居民委员会出具的证明一份，李宁、李文法、王玉娣拟以该份证据证明案涉房屋为李文法、王玉娣、李宁、赵英、李赛所有，李宁无权处分案涉房屋。针对李宁、李文法、王玉娣提交的证据，窦玉瑞经质证认为，对该份证据的真实性无异议，但对其客观性有异议，对其证明目的有异议。庙张社区居民委员会无权出具该证明。根据民政部关于改进和规范基层群众性自治组织出具证明工作的指导意见，该证明不具有法律效力，不具有证明力，该证据在无拆迁安置协议的辅助证明情况下无法实现其证明目的。针对李宁、李文法、王玉娣提交的证据，庙张社区居民委员会未质证。针对李宁、李文法、王玉娣提交的证据，新发展公司未质证。针对李宁、李文法、王玉娣提交的证据，本院经审查认为，该份证明中没有载明经办人员及联系方式，不符合证据的形式，且该份证明中的内容与一审中提交的庙张社区居民委员会出具的证明内容并不相同，因此，本院对该份证据不予采信。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案诉讼中，李宁对于案涉房屋转让合同的真实性及收取窦玉瑞购房款的事实并未予以否定。因此，一审判决认定案涉房屋转让合同系窦玉瑞与李宁的真实意思表示，该合同系有效合同正确。李宁、李文法、王玉娣述称案涉房屋的所有权人并非李宁一人，而是包括了李宁、李文法、王玉娣等多人，则李宁、李文法、王玉娣做为拆迁权利人，有义务，亦有能力提供相关的拆迁协议以证明其主张的该事实，但是，李宁、李文法、王玉娣在本案诉讼中并未提供相关的拆迁协议，而是仅提供了庙张社区居民委员会出具的二份证明，但该二份证明对于案涉房屋权利人的证明内容并不一致，且证明中没有载明经办人和联系方式。综合现有证据，李宁、李文法、王玉娣没有提供有效、充分的证据证明在签订案涉房屋转让合同时存在除李宁外的其他人案涉房屋拆迁权利人。另外，窦玉瑞自入住案涉房屋至今已经超过13年，案涉房屋的水、燃气均是以窦玉瑞办理。而李文法、王玉娣虽主张二人对于李宁出售案涉房屋不知情，案涉房屋应系租赁，但二人对于租赁期及租金标准均不能作出合理说明或解释。综合本案现有证据，李宁、李文法、王玉娣陈述的上诉所依据的事实不具有合理性。所有权包括了占有、使用、收益以及处分的权利。一审判决确认窦玉瑞对案涉房屋拥有居住、使用的权利并未超出窦玉瑞的诉讼请求，一审对此处理并无不当。综上所述，李宁、李文法、王玉娣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人李宁、李文法、王玉娣负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二一年一月十五日书记员  张赫男