湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11219号上诉人（原审被告）：张霖芳，女，1989年6月5日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李世纲，湖北扶轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张启涛，男，1987年3月25日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。委托诉讼代理人：汪云，湖北尊而光（洪山）律师事务所律师。上诉人张霖芳因与被上诉人张启涛房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初6162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张霖芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张启涛诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费由张启涛承担。事实与理由：张霖芳与张启涛签订租赁合同，约定租期从2019年7月18日至2020年2月18日止，房租2100元/月。张霖芳签订合同后，发现房屋内多处设施损坏，无法居住，张霖芳便想退租，经多次与张启涛沟通，张启涛均不同意，正好张霖芳自家装修，无处居住，就顺带将涉案房屋一起装修，换了一些可使用的家具。年前，张启涛通知张霖芳缴纳最后一个月房租，张霖芳表示不再租房，押金抵最后一个月房租，张启涛可以随时来收房。当时恰逢过年加疫情，张霖芳早已搬走重要物品未再居住，也告知张启涛可随时收房，张霖芳只有一把钥匙，其余钥匙都在张启涛处。疫情后，张启涛要求张霖芳支付疫情期间的房租，张霖芳主张退还装修费，张启涛便称要起诉张霖芳，之后离去不再来收房。期间张霖芳多次与张启涛沟通，屋内添置的装修设施全部赠与张启涛，也不主张装修费，但张启涛一直不同意，也不来收房，张霖芳无法将房屋交给张启涛，也无法将钥匙还给张启涛。期间张霖芳一直未住在涉案房屋中。在合同租期最后一个月，张霖芳已明确告知不再租房，也通知张启涛收房，但是张启涛一直不来收房，张霖芳也无法将钥匙退还张启涛。张启涛故意拖到疫情之后，还要求张霖芳支付疫情期间的房租，毫无道理，疫情期间的房租损失应该由张启涛承担。张启涛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。张启涛向一审法院起诉请求：1.依法判令张霖芳向张启涛支付2020年1月18日至2020年2月18日租金及滞约金共计5355元（2100＋2100×5%×31=5355）；2.依法判令张霖芳立即腾退并向张启涛返还位于武汉市江汉区宝利金国际广场B单元18层1817室的房屋；3.依法判令张霖芳向张启涛支付逾期腾退占有房屋使用费，按照2100元/月标准，自2020年2月19日起，计算至张霖芳实际腾退为止。截止起诉之日，所产生的损失为9660元；4.判令张霖芳承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于武汉市江汉区宝利金国际广场******的房屋系张启涛所有，2019年7月14日，张启涛与张霖芳签订《房屋租赁合同》，合同约定：张霖芳租赁该房屋，租期自2019年7月18日起至2020年2月18日止，每月租金2100元，按季支付租金，下期租金应提前7天支付，租房押金2100元，承租方未经出租方同意的情况下不得擅自装修，并约定承租方如拖欠租金，出租方每天按月租金的5%加收滞纳金。签约后，房屋交付张霖芳使用。张霖芳分别于2019年7月14日支付租金6300元、押金2100元，2019年10月25日支付租金6300元，共计支付14700元。2020年1月15日，张启涛微信通知张霖芳合同到期后不再续租，并要求张霖芳支付2020年1月18日至2020年2月18日的租金2100元。张霖芳微信要求继续租住并要求退还5000元的装修费。张启涛不同意张霖芳续租的要求。2020年4月8日，张启涛要求张霖芳腾退房屋，张霖芳未腾退。后双方因装修费及房屋腾退事宜未达成一致意见，张启涛诉至法院。一审法院认为，张启涛与张霖芳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效，合同双方应按合同全面履行其义务。关于合同期内租金支付问题。合同签订后，张启涛依约将案涉房屋提供给张霖芳使用，张霖芳在租赁期限按约定应支付其相应租金，故对张启涛要求张霖芳支付2020年1月18日至2020年2月18日租金2100元的诉讼请求，该院予以支持。关于滞纳金的问题。张霖芳未按约定支付2020年1月18日至2020年2月18日租金，应承担相应的违约责任。张启涛请求按《房屋租赁合同》约定的出租方每天按月租金的5%加收滞纳金，但其滞纳金明显过高，有违公平原则。该院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算滞纳金。关于张霖芳腾退租赁房屋的问题。租赁合同期满后，是否继续租赁双方既未达成续租合意，也未续签订租赁合同，2020年1月15日，张启涛微信通知张霖芳合同到期后不再续租，张霖芳应腾空租赁房屋。故对张启涛要求张霖芳腾退并向张启涛返还位于武汉市江汉区宝利金国际广场B单元18层1817室的房屋的诉讼请求，该院予以支持。关于房屋占有使用费的问题。租赁合同于2020年2月18日到期后，张霖芳拒不腾退租赁房屋，张霖芳应按合同约定租金标准2100元/月支付占有房屋使用费。故对张启涛要求张霖芳支付合同期届满后至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，该院予以支持。张霖芳经该院送达开庭传票无正当理由拒不到庭，应承担不利的法律后果。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、张霖芳于判决生效后十日内向张启涛支付欠付租金2100元及滞约金（以本金2100元为基数，从2020年1月18日至2020年2月18日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、张霖芳于判决生效后十日内腾空位于武汉市江汉区宝利金国际广场B单元18层1817室的房屋交张启涛自管；三、张霖芳于判决生效后十日内按照2100元/月标准向张启涛支付自2020年2月19日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费；四、驳回张启涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，由张霖芳承担（此款张启涛已预付一审法院，张霖芳于判决生效之日起十日内支付给张启涛）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审查明：2020年1月15日，张霖芳与张启涛因租赁期限即将届满发生争议。张霖芳在微信中要求最后一个月房租从押金中扣除，双方争论后张启涛回复：“2月15日之前把水电结清，押金抵房租吧。”此后张启涛未再要求张霖芳支付最后一个月租金。2020年1月22日，张霖芳乘动车离开武汉。2020年5月31日，张霖芳通过微信询问张启涛：“你到现在了，这么不来交接房子，什么意思？还有你让我装修房子，那个装修费用怎么算？你到现在了，这么久不来交接房子，什么意思？”张启涛回复：“我已经委托尊而光律师事务所处理接下来的事情，你直接联系他们吧”。2020年9月9日张霖芳向张启涛邮寄了房屋钥匙，并在微信中向张启涛发送了快递凭证。快递凭证显示“快件待取件”。张启涛于当月16日回复收到钥匙，并要求张霖芳三天内搬走房屋内物品。张启涛二审中陈述，张霖芳于2020年9月6日表示剩下的东西送给他了。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为张霖芳是否欠付租金以及张霖芳应当承担的房屋占用损失。关于张霖芳是否欠付租金的问题。因新冠疫情管控需要，武汉市离汉通道于2020年1月23日关闭，至2020年4月8日该管控措施解除，而张霖芳于2020年1月22日已离开武汉，故此期间无法占有使用案涉房屋。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”对于已经离汉的张霖芳来说，在上述管控期间不能返回武汉使用案涉房屋，故新冠疫情及管控措施对其属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据上述法律规定的公平原则，对张霖芳在上述管控期间的租金应予调减，本院酌情确定其2020年1月18日至2月18日租金为1200元。因张启涛同意张霖芳以押金抵扣上述期间房租，故张霖芳已实际足额支付租赁期间的租金，张启涛起诉请求张霖芳向其支付租金及滞纳金，没有事实依据，不应支持。关于张霖芳应承担的房屋占用损失。张启涛与张霖芳签订的《房屋租赁合同》约定租赁期间为2019年7月18日至2020年2月18日，因双方未续签租赁合同，张启涛亦不同意张霖芳续租，故张霖芳应在租赁期间届满后交还房屋。《房屋租赁合同》租赁期限届满时，因不可抗力的影响尚未消除，张霖芳不能返回武汉交接房屋，故此期间张霖芳逾期交还房屋的责任应予免除。2020年4月8日离汉通道管控解除后，不可抗力影响消除，张霖芳未及时交还房屋，应赔偿张启涛房屋被占用的损失。从张霖芳与张启涛提交的微信记录来看，双方2020年4月4日已经在协商交接房屋的问题，双方争议的焦点问题在于张霖芳主张的装修费用。同时，张启涛在微信中也曾反复表示将让物业公司开门，把张霖芳的物品存放到物业公司，张霖芳除了强调张启涛应支付装修费，未明确表示反对。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，在租赁合同到期后，双方仅因装修费用发生争议导致未能及时交接房屋，导致损失扩大。由于张霖芳未及时交还房屋钥匙，张启涛亦未主动采取措施收回房屋，故双方对于案涉房屋未及时交接，均应承担责任。综合本案事实，本院酌情确定由张霖芳与张启涛各承担50%责任。张霖芳于2020年9月9日向张启涛同城邮寄了案涉房屋的钥匙，视为向张启涛交还了房屋，故张启涛的房屋占用损失应自2020年4月9日至2020年9月9日计算，参照租赁合同约定的租金标准，为10500元（2100元/月×5个月）。据此，张霖芳应向张启涛赔偿房屋占用损失5250元。张霖芳上诉主张租赁期满后未在案涉房屋中居住的理由，不能免除其逾期交房的责任，本院不予采纳，其请求不支付房屋占用费，本院不予支持。综上所述，基于当事人二审提交证据导致本案事实认定发生变化，张霖芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初6162号民事判决；二、张霖芳于判决生效后十日内向张启涛支付房屋占用费5250元；三、驳回张启涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取88元，由张启涛负担58元，由张霖芳负担30元。二审案件受理费176元，由张霖芳负担88元，由张启涛负担88元。本判决为终审判决。审判长  胡铭俊审判员  申光伟审判员  张文浩二〇二一年一月二十八日法官助理庄敏书记员黄雪纯