湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11996号上诉人（原审被告、反诉原告）：尹祥，男，1993年8月19日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：杨寨，湖南坚铮律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李连山，男，1973年12月2日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘巍，北京大成（长沙）律师事务所律师。上诉人尹祥因与被上诉人李连山房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。尹祥上诉请求：一、撤销长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6282号民事判决书第一、二、四项的内容，依法改判或发回重审；二、判令被上诉人承担一审二审诉讼费用。事实和理由：一审判决遗漏上诉人于2019年10月21日支付的2万元、2019年10月27日支付的3万元，共计5万元系支付《延期支付欠付租金申请与承诺书（2019年7月24日）》的违约金，错误的将上诉人于2019年11月7日、8日支付的5万元房屋租金认为前述违约金。一审判决认定被上诉人可不向上诉人退还保证金20万元，事实认定错误。一审判决认定上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》于2020年4月28日解除，事实认定错误。上诉人已提供确实、充分的证据证明合同解除时间为2020年4月8日。一审判决认定租金数额为29万元错误。2019年10月28日至2020年4月8日的租金总额为259387元，核减2019年11月7日、8日支付的租金5万元及应退还的保证金20万元，上诉人实际欠付房屋租金为9387元。一审法院认定逾期支付租金的违约金以银行同期同类贷款利率标准进行计算，适用法律错误。自2019年8月20日起，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准。李连山辩称：一审法院认定2019年11月支付的5万元为违约金，是结合上诉人两次违约后的行为表现，所作的符合客观事实的认定。一审法院认定20万元保证金不予退还，既符合合同约定，也符合公平原则。一审法院认定的合同解除时间，符合合同法第九十六条的规定。上诉人主张租金应计算至2020年4月8日没有任何依据。逾期违约金标准的确定，属于法院自由裁量权范围，上诉人引用的相关规定是针对没有约定违约金的情形。李连山向一审法院起诉请求：1、尹祥向李连山支付欠付的房屋租金290000元；2、尹祥向李连山支付逾期付款违约金123540元（根据《房屋租赁合同》约定，尹祥应于2019年10月12日或以前向李连山支付2019年10月28日起至2020年4月27日止的租金290000元，因此逾期付款违约金自2019年10月13日起算，按照欠付款项的0.2%/天计算，暂计算至2020年5月13日，共计213天，计算公式为290000元×0.2%×213=123540元，实际应计算至尹祥实际付清欠付租金之日止）；3、尹祥支付擅自提前退租的违约金1183531.8元（根据合同约定，尹祥提前退租的，需向李连山支付相当于剩余租赁期限租金总额30%的违约金，尹祥于2020年4月底擅自提前退租，剩余租赁期限租金总额为3945106元，应支付的违约金为1183531.8元）；4、尹祥承担本案李连山律师费15000元；5、尹祥承担本案案件受理费等诉讼费用。尹祥向一审法院起诉请求：1、双方《房屋租赁合同》于2020年4月8日解除；2、李连山向尹祥退还房屋保证金200000元，并支付逾期返还保证金200000元的资金占用费，以200000元为基数，按照年利率6%自2020年4月9日开始计算，暂计至2020年6月30日止为2767元，应算至实际给付之日止；3、李连山承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月27日，李连山与尹祥签订编号为ＪＸ20171127的《房屋租赁合同》，该合同约定李连山将位于长沙市××街道××宾馆××房××楼××层房屋出租给尹祥。租赁期限自2018年1月1日起至2026年4月27日止，其中2018年1月1日起至2018年4月27日是装修免租期，正式计租期自2018年4月28日起至2026年4月27日止。尹祥向李连山支付保证金200000元，前三年的房屋租金按580000元／年计算。第四年开始，租金在前一年标准上递增5%，即第四年租金为按609000元／年计算，以此类推。保证金于合同签订之日起三日内付清，在合同约定的租赁期届满且尹祥结清全部费用之日起3日内无息返还尹祥。租金每六个月支付一次，尹祥应于进场装修前向李连山付清首年度前三个月的租金，2018年4月28日前再付首年度的三个月租金，以后依照先付费后使用的原则，每六个月计付租金期届满以前的15天内，尹祥向李连山支付下六个月租金。尹祥逾期支付租金，李连山有权要求尹祥停止使用租赁物，另李连山有权按尹祥延期付款时间计收违约金，违约金按欠付款项的0.2%／天计算，逾期7天，尹祥仍未按期支付租金，李连山有权解除合同并收回租赁物。尹祥提前退租或擅自转租、拖欠费用、不履行义务等违约导致李连山提前解除合同的，须向李连山支付相当于剩余租赁期限租金总额30%的违约金且保证金不予退还。长沙市岳麓区家熙宾馆在合同甲方落款处加盖公章。合同签订后，李连山即将租赁房屋交付给尹祥使用，尹祥亦向李连山支付保证金200000元。因尹祥未按约交纳租金，2019年7月24日，尹祥向李连山出具《延期支付欠付租金申请与承诺书》，该承诺书载明尹祥欠付租金190000元，并承诺于2019年9月30日或以前付清。2019年10月20日，尹祥给李连山发微信称：“李总，5万元违约金，明天上午才能到，明天转给您可以吧？”2019年10月22日，尹祥再次给李连山发微信称：“违约金最迟本周日全部付清。”2019年11月7日尹祥通过微信转账的方式向李连山支付45000元，于2019年11月8日通过微信转账的方式向李连山支付5000元，上述两笔款项共计50000元，在转账后发微信称：“李总，第一笔总共五万付清”。2019年11月7日，尹祥再次向李连山出具《延期支付欠付租金申请与承诺书》，该承诺书载明，尹祥欠付李连山租金290000元，申请李连山考虑同意其延期至2020年2月28日或以前支付租金，如至2020年2月28日未付清租金，李连山可直接收回租赁房屋，房屋内现有的装修、健身设备等均归属李连山所有，尹祥除付清全部租金外，还向李连山支付违约金共计45000元，尹祥承诺于2019年12月30日前付李连山80000元。2020年4月28日，尹祥出具《房屋租赁确认解约函》，并通过邮件的方式向李连山寄送，该函件中明确本案房屋租赁合同于2020年4月8日解除，并要求李连山在收到该函件后三个工作日内退还保证金200000元，该邮件于2020年4月30日显示签收。在庭审过程中，李连山认可本案房屋租赁合同解除时间为2020年4月28日。另查明，1、涉案租赁房屋位于长沙市岳麓区××村××大学××公寓××栋，该房屋登记在长沙市岳麓区××小区管理委员会名下。2、2001年8月31日，长沙市岳麓区人民政府办公室就咸嘉综合开发小区管委会提交的《关于成立咸嘉湖街道办事处的报告》出具批复，同意成立咸嘉湖街道办事处，实行两块牌子，一套班子，管辖范围、内设机构、人员编制和财税体制均维持现状暂不作变更，待全面完成小区开发建设职能后，再撤销咸嘉综合开发小区管委会名称。3、咸嘉湖街道经贸办出具《关于咸嘉村民股份合作社的情况说明》，该说明载明：“咸嘉村民股份合作社（以下简称合作社）成立于2004年10月，受一些条件的限制，合作社没有注册登记，没有法律主体资格，由街道代为管理，主要工作是出租物业和股份分红。2013年应广大股民要求，街道正式移交，由合作社自主管理……。”4、2018年12月13日，长沙咸加餐饮管理有限公司与咸嘉村民股份合作社签订《咸嘉大学生公寓食堂房屋、设备租赁合同》，咸嘉村民股份合作社将坐落于望岳南路（嘉逸名庭楼盘西面）的咸嘉大学生公寓食堂即1栋2、3层房屋、厨房、设备、公寓内（含锅炉房、开水房、澡堂）的基本设备、设施及场地出租给长沙咸加餐饮管理有限公司。李连山作为长沙咸加餐饮管理有限公司的经办人在合同乙方落款处签字。2019年11月21日，咸嘉村民股份合作社向李连山出具《证明》，该证明载明：“你方承租我方出租的现“逸莱酒店”、“家熙宾馆”及食堂等用房，根据双方合同要求，在不影响我方按约定收取租金的前提下，我方同意你方自主经营，自行决定经营模式。”5、长沙咸加餐饮管理有限公司于2020年5月11日出具《情况说明》，该说明载明：“兹证明李连山是我公司90%持股出资人、实际控制人及法定代表人，我公司认可并同意李连山所签订编号为ＪＸ20171127号《房屋租赁合同》，同意李连山依照该合同约定收取租金等。”6、李连山就本案与北京大成（长沙）律师事务所签订《委托代理协议》，并支付律师费15000元。一审法院认为,本案租赁房屋由咸嘉村民股份合作社出租给长沙咸加餐饮管理有限公司，出租方咸嘉村民股份合作社出具《证明》，表示“在不影响我方按约定收取租金的前提下，我方同意你方自主经营，自行决定经营模式”；承租方长沙咸加餐饮管理有限公司亦出具《情况说明》，表示认可李连山与尹祥签订的本案合同，故李连山具有转租主体资格，本案合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于合同解除时间。李连山认可本案合同于2020年4月28日解除，尹祥主张合同于2020年4月8日解除。依据尹祥向李连山发出的《房屋租赁确认解约函》，该函件落款时间为2020年4月28日，故确认该日期为本案合同解除时间。尹祥的主张无证据证实，不予采纳。关于租金数额。依据尹祥于2019年11月7日向李连山出具《延期支付欠付租金申请与承诺书》可知，尹祥仍欠付李连山租金290000元，应予确认支持。尹祥抗辩称2019年11月7日、8日通过微信转账的50000元系支付租金。结合尹祥与李连山的微信聊天内容及李连山提交的2019年7月24日尹祥向李连山出具《延期支付欠付租金申请与承诺书》可知，该50000元并非支付尹祥于2019年11月7日向李连山出具《延期支付欠付租金申请与承诺书》中载明的租金，故尹祥上述抗辩主张，不予采纳。关于逾期违约金。依据合同关于逾期支付租金违约金的约定，及尹祥于2019年11月7日向李连山出具《延期支付欠付租金申请与承诺书》，尹祥应在2020年2月28日前支付欠付租金290000元，但尹祥至今未付，应向李连山支付逾期支付租金的违约金，逾期违约金起算时间为2020年2月29日。至于逾期违约金的计算标准，李连山主张依据合同按欠付租金290000元的0.2%/天计算，尹祥主张违约金计算标准过高。考虑到尹祥租赁涉案房屋经营健身房存在实际困难，李连山因尹祥迟延支付租金导致的损失等因素，根据公平原则，酌情认定尹祥支付李连山以290000元为基数，按照银行同期同类贷款利率的标准，计算从2020年2月29日起至实际支付上述租金之日止的逾期违约金。关于提前退租的违约金及保证金。李连山主张尹祥支付擅自提前退租的违约金1183531.8元，保证金200000元不予退还；尹祥主张不应支付提前退租的违约金，李连山应退还保证金。现有证据无法证实存在合同目的无法实现的情形，且疫情或者疫情防控措施并没有直接导致本案合同不能履行。本案合同因尹祥一方要求解除而解除，依据合同约定，尹祥提前退租，需支付剩余租赁期限租金总额30%的违约金且保证金不予退还。考虑到尹祥提出解除合同确受疫情及疫情防控措施的影响，从公平原则出发，对李连山主张要求尹祥支付提前退租的违约金，不予支持，尹祥交纳的保证金，可不予退还。关于律师费。李连山主张尹祥支付律师费15000元，但本案合同对律师费的承担未进行明确的约定，且该费用并非维权的必要支出，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、确认李连山与尹祥于2017年11月27日签订的编号为JX20171127的《房屋租赁合同》自2020年4月28日起解除；二、限尹祥于本判决生效之日起十日内向李连山支付租金290000元，同时支付李连山以290000元为基数，按照银行同期同类贷款利率的标准，计算从2020年2月29日起至实际支付上述租金之日止的逾期违约金；三、驳回李连山的其他诉讼请求；四、驳回尹祥的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9654元，由李连山负担7177元，尹祥负担2477元；反诉案件受理费2150元，由尹祥负担。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人尹祥提交了三份证据：证据1、尹祥与李连山自2019年10月20日至2019年11月8日的微信聊天记录，拟证明该期间支付的5万元为2019年7月24日承诺书中的违约金5万元，尹祥于2019年11月7日、8日支付的5万元为房租款；证据2、尹祥于2019年10月21日、27日微信支付的转账电子凭证，拟证明向李连山支付违约金5万元；证据3、尹祥于2019年11月7日、8日微信支付的转账电子凭证，拟证明该5万元系房租款。被上诉人对上述三份证据的真实性、合法性均无异议，采纳为本案证据。根据上述证据，本院另查明：2019年10月21日、27日，尹祥先后通过微信向李连山转账2万元、3万元；2019年11月7日、8日，尹祥先后通过微信向李连山转账45000元、5000元，其中有3万元转账说明为“房租款”。根据一审在卷的《房屋租赁合同》，本院另查明：涉案合同第十二条第一款约定，诉讼所产生的诉讼费、律师费等由违约方承担。一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉理由及当事双方的陈述，本案的争议焦点为：本案合同解除的时间、中间支付款项的性质、保证金应否退还、欠付租金及逾期违约金的确定等。逐项评述如下：关于合同解除时间。上诉人主张于2020年4月5日搬离涉案房屋，于2020年4月8日将钥匙交付给被上诉人，双方租赁关系已实际解除。经审查，上诉人上述主张的相关证据仅有上诉人提交在案的《房屋租赁确认解约函》，即该解约函有“房屋租赁合同于2020年4月8日”的函告内容。即便上诉人有权解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，该解约函发生解除合同效力的时间也应当是到达对方时。该解约函落款2020年4月28日，到达被上诉人时间为2020年4月30日。一审法院在被上诉人认可将2020年4月28日作为合同解除时间的情况下，将该日期确认合同解除日，并无不当。关于中间支付款项的性质。上诉人主张2019年10月21日、27日支付的5万元属于一审判决遗漏的违约金，2019年11月7日、8日支付的5万元应为房租。经审查，结合双方微信聊天记录，上诉人于2019年10月21日、27日支付的5万元，符合上诉人2019年7月24日签署的《延期支付欠付租金申请与承诺书》中承诺的违约金事项，本院予以确认。根据上诉人2019年11月7日签署的《延期支付欠付租金申请与承诺书》，上诉人确认欠付租金29万元，承诺至2020年2月28日付清，否则承担违约金45000元，还承诺于2019年12月30日前付被上诉人8万元。2019年11月7日，上诉人三次微信支付合45000元给被上诉人，另有5000元因微信限额于次日支付。前述款项中有三笔合3万元备注为房租。本院认为，上诉人承诺付清租金、若逾期则支付违约金的当日，即超额支付违约金，不合常理，且其中多笔转账明确备注为房租。因此，该5万元一审判决认定为违约金错误，应当认定为上诉人承诺于2019年12月30日前支付的8万元款项中的部分，即房租。关于保证金退还问题。上诉人主张解除合同系因疫情的不可抗力因素导致合同目的不能实现，双方无过错，保证金应当退还；至少应当根据剩余租期折算，按比例部分退还。经审查，涉案合同第四条第一款约定，“乙方为保证按约定使用租赁物及履行承租人合同义务向甲方支付保证金人民币贰拾万元整（￥200000.00）”；涉案合同第九条第四款约定，“乙方提前退租或擅自转租、拖欠费用、不履行义务等违约导致甲方提前解除合同的，须向甲方支付相当于剩余租赁期限租金总额30%的违约金且保证金不予退还。”因此，应当认定该笔20万元保证金为履约保证金。上诉人没有如约履行其作为承租人支付租金的合同义务，且该违约行为不是发生在疫情期间，被上诉人有权不予退还该笔保证金。此外，一审判决不予返还保证金时，还综合考虑了上诉人提前解除合同的违约金问题，并无不当。关于欠付租金及逾期违约金问题。如前文所述，上诉人于2019年11月7日、8日微信支付5万元房租，故本案欠付租金应为24万元（29万扣减5万）。涉案合同第五条第二款约定，上诉人应于2019年10月12日前支付下六个月租金。合同第九条第一款约定，被上诉人有权按上诉人逾期时间计收违约金，违约金按欠付款项的0.2%/天计算。因此，前述欠付租金24万元应当自2019年10月13日起分段计算逾期违约金。合同约定的违约金标准超过法律允许的范围，上诉人主张调整，应予支持。一审法院以银行同期同类贷款利率这一不确定标准作为逾期违约金计算标准，明显错误。上诉人一审反诉时主张保证金的资金占用费率标准为年利率6%，本院即采用该标准计付其逾期支付租金的违约金。至2019年11月8日，逾期违约金为29万元×6%÷360×26天+（29万元－4.5万元）×6%÷360×1天=1297.5元。之后的逾期违约金以24万元为基数计付。综上所述，上诉人上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实、适用法律略有瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持（2020）湘0104民初6282号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更（2020）湘0104民初6282号民事判决第二项为，上诉人尹祥向被上诉人李连山支付租金24万元，逾期违约金1297.5元，并以24万元为基数按年利率6%的标准自2019年11月9日继续计付逾期违约金至租金清偿完毕日止。一审案件受理费9654元，李连山负担7177元，尹祥负担2477元；反诉受理费2150元，由尹祥负担。二审案件受理费5690元，尹祥负担5000元，李连山负担690元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 闵俊伟二〇二一年一月十八日法官助理田露书记员廖亚娇附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。