江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10654号上诉人（原审原告）:南京市房产经营有限公司，住所地南京市太平南路**。法定代表人：赵峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵速，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：解丽，女，该公司员工。上诉人（原审被告）：南京市百货有限公司，，住所地南京市玄武区网巾市**法定代表人：张明军，该公司经理。委托诉讼代理人：孙翌，江苏中湖律师事务所律师。上诉人南京市房产经营有限公司（以下简称南京市房产经营公司）因与上诉人南京市百货有限公司（以下简称南京市百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初13407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南京市房产经营公司上诉请求：撤销一审判决第四项，依法改判南京市百货公司交还原承租使用的太平南路××号公房（建筑面积662.4平方米）。事实和理由：承租人在租赁合同终止或解除后应当向出租人履行交还房屋义务，这是租赁合同的约定，也是出租人的法定权利。南京市百货公司认为房屋已转租他人从而交还房屋的义务也转移给他人，毫无法律依据。一审法院在审理过程中多次要求南京市房产经营公司撤回要求南京市百货公司交还房屋的请求，又告知南京市房产经营公司以物权保护为由另行起诉实际使用人，是将租赁合同法律关系与物权保护法律关系混为一谈。综上，请求二审法院支持南京市房产经营公司的上诉请求。南京市百货公司辩称：案涉房屋实际是太平商场负责管理，并出租给相应的承租户，包括了同济蛋糕以及波司登儿童羽绒服，房屋的实际使用涉及到第三人的利益，交还房屋应当由实际使用人来交还。南京市房产经营公司一审去现场对实际行使用的状况进行拍照，但并未在一审中追加第三人。南京市百货公司并未实际使用该房屋，且未通过该房屋获益，因此南京市房产经营公司要求南京市百货公司履行交还房屋义务，与客观事实不符。南京市百货公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回南京市房产经营公司的诉讼请求；2、诉讼费用由南京市房产经营公司承担。事实与理由：一、一审法院未查明双方租赁关系的历史渊源。南京市百货公司在企业改制之前系全民所有制企业，使用涉案房屋己数十年之久。企业改制之后，该房屋亦继续由太平商场使用，是太平商场的一处紧急出口通道和消防通道。该历史渊源及客观情况对双方的租赁关系有着深远影响，与普通的企业之间的房屋租赁关系完全不同。二、一审法院判决解除案涉租赁关系损害国家利益、损害社会公共利益。改制后，对接管资产的管理及职工的待遇均由南京市百货公司承担，一审法院简单判决解除租赁关系，实际是对国有体制改革制度的破坏，会导致改制后的职工待遇受损，进而损害了国家利益和社会公共利益。三、继续履行合同不会导致国有资产流失，反而有利于国有资产保值、增值。南京市百货公司在案件一审第一次开庭前，已经补足了全部欠付租金，且在今年疫情如此严重的情况下亦未再拖欠房租。双方续签租赁合同并协商按合理的增长率调整租金，有利于国有资产的保值、增值，不存在国有资产流失的情况。四、一审法院判决南京市百货公司承担50342.4元的违约金明显过高，远超南京市房产经营公司的实际损失。虽然房屋的承租人是南京市百货公司，但实际是由太平商场在使用、缴纳房租、获取收益，南京市百货公司未从中获取任何收益。在南京市租的情况后，立即向南京市房产经营公司补足了全部欠付的房租，且后续亦按期支付房租，南京市百货公司并不存在恶意拖欠房租的主观恶意。今年，受新冠肺炎疫情的影响，南京市百货公司已免去租户两个月的租金，南京市房产经营公司本应依法减免南京市百货公司的租金，一审法院判令南京市百货公司承担违约金，确属不当。综上，请求二审法院支持南京市百货公司的上诉请求。南京市房产经营公司辩称：一、尽管南京市房产经营公司与南京市百货公司之间有长时间的房屋租赁的关系，但这是建立在双方能够按约履行租赁合同的基础上的。而本案的纷争就是因为南京市百货公司没有按照合同的约定缴纳房租造成的。二、案涉的房屋性质属于公房，是国有资产，国有资产的保值增值需要市场主体按照合同忠实履行。而南京市百货公司出现了违约行为，南京市房产经营公司的行为恰恰保护了国有资产不致流失，维护了国家的利益。三、一审中，南京市房产经营公司主动对原合同约定的违约金调整为两个月的租金损失，考虑到了新冠疫情对南京市百货公司的影响，不存在违约金过高的情形。综上，请求二审法院驳回南京市百货公司的上诉请求。南京市房产经营公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除南京市房产经营公司、南京市百货公司之间的不定期租赁合同关系;二、判令南京市百货公司交还所承租使用的太平南路××号公有房屋（建筑面积662.40平方米）；三、判令南京市百货公司按照原租金标准支付占有使用房屋期间的房屋占有使用费及按二个月房租费计算的违约金50342.40元；四、南京市百货公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：南京市公房管理中心享有位于南京市房屋的所有权，南京市公房管理中心委托南京市房产经营公司对该房屋进行经营管理。南京市房产经营公司长期将此房出租给南京市百货公司使用，在南京市房产经营公司、南京市百货公司双方间的原房屋租赁合同到期后，南京市房产经营公司作为出租人、南京市百货公司作为承租人于2018年6月7日又签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》一份，南京市公房管理中心作为房屋所有权人在合同上盖章确认。合同约定：房屋坐落于太平南路××号，建筑面积共662.4平方米，房屋租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日止，房租每月25171.20元，支付方式为按月支付，每月15日前交付，出租方应向承租方出具租金收款凭证。水、电费、物业管理费等由南京市百货公司交纳；合同第八条第3款第（6）项约定，逾期不支付租金，欠交总额累计超过6个月出租方有权解除合同，收回房屋；合同第九条违约责任，第3款约定租赁期间承租人未按合同约定交付租金，每逾期一日应支付欠缴总额千分之三的违约金等。后因南京市百货公司自2018年3月起开始欠付南京市房产经营公司房屋租金，至南京市房产经营公司起诉时尚未缴纳，南京市房产经营公司遂诉至法院。本案在审理过程中，经双方当事人对账，南京市百货公司按照原合同约定的租用数额向南京市房产经营公司缴纳租金至2020年8月31日。另查明，现太平商场分南楼、北楼。涉案房屋位于北楼的一楼。关于涉案房屋的使用情况，南京市百货公司提供的资料载明：涉案房屋南京市百货公司未实际使用，因其所在集团内部资产调配由南京市太平商场有限公司支配使用，该公司将一部分房屋用作商场通道，一部分和波司登公司订立联营合同，经营儿童服饰，一部分由该公司出租给彭记蛋糕店销售食品。关于涉案房屋的使用状况，法院会同双方当事人勘验了现场，南京市房产经营公司亦明知有次承租人的存在，对于是否追加实际使用人参加诉讼问题，一审法院向南京市房产经营公司作了法律释明，南京市房产经营公司明确表示不予追加。一审法院认为，关于合同解除问题，2018年6月南京市房产经营公司与南京市百货公司就南京市公有房屋签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行。合同约定的租期自2018年1月1日起至2019年12月31日止，现租赁期已经届满，之后双方未签订书面合同，就涉案房屋形成不定期的租赁合同关系，南京市房产经营公司现要求解除双方之间的不定期租赁合同关系，符合法律规定，一审法院予以支持。关于房屋交还问题，根据一审法院查明的事实，可以认定南京市百货公司与南京市房产经营公司签订租赁合同后，其并没有实际使用涉案房屋，而是由南京市太平商场有限公司支配使用，以联营的方式或者以租赁的方式将涉案一部分房屋交与小业主经营商铺使用，另一部分房屋用作商场通道使用。在本案审理过程中，南京市房产经营公司表示对涉案房屋的现使用状况其是知情的，亦明确表示本案不申请追加现房屋的实际使用人作为第三人参加诉讼，在法院判决后视其与实际使用人的沟通情况再决定是否要求实际使用人迁让房屋。鉴于以上情况，对南京市房产经营公司要求收回涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金的支付问题，经南京市房产经营公司、南京市百货公司双方对账，南京市百货公司已经支付房屋租金至2020年8月31日，南京市房产经营公司要求南京市百货公司按照原合同约定的每月25171.20的标准支付自2020年9月1日起至判决生效之日止的房屋租金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于违约金问题，2018年6月南京市房产经营公司与南京市百货公司签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》第九条第3款约定租赁期间承租人未按合同约定交付租金，每逾期一日应支付欠缴总额千分之三的违约金，因约定的违约金标准过高，南京市房产经营公司自愿主张违约金为50342.40元（以合同约定两个月房屋租金标准计算），符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除南京市房产经营有限公司与南京市百货有限公司就南京市公有房屋形成的不定期租赁合同关系；二、南京市百货有限公司于判决生效之日起十日内按照月租金25171.20元的标准向南京市房产经营有限公司支付自2020年9月1日起计算至判决生效之日止的房屋租金；三、南京市百货有限公司于判决生效之日起十日内向南京市房产经营有限公司支付违约金50342.40元。四、驳回南京市房产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9338元，由南京市百货有限公司负担。二审中，南京市百货公司向本院提交以下证据：南京市百货公司国有产权出让说明书一份，该证据来源于南京市档案馆。证明南京市百货公司是改制而来，当时改制的时候转让资产，同时的目的是为了安置老职工。因此，南京市百货公司与南京市房产经营公司之间房屋租赁合同关系的存续，有利于维护企业老职工的利益。南京市房产经营公司质证称，对该证据的真实性不持异议，但不能达到其证明目的。南京市房产经营公司对一审查明“南京市房产经营公司亦明知有次承租人的存在，对于是否追加实际使用人参加诉讼问题……被告明确表示不予追加”有异议，认为南京市房产经营公司虽然知道有次承租人，但是根本不清楚次承租人的具体情况，南京市百货公司没有向其提供次承租人的相关资料。对一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院依法予以确认。本院认为，合同成立后，各方当事人均应按约履行。本案中，涉案《南京市直管非住宅公房租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的权利义务。承租方按约支付租金，系合同基本义务。本案双方当事人在合同履行过程中，南京市百货公司长期拖欠租金，该行为明显构成违约，应当承担违约责任。双方合同中明确约定，南京市百货公司逾期交纳租金，每逾期一日应支付欠缴总额千分之三的违约金。南京市房产经营公司在诉讼中自行降低了违约金数额，已减轻南京市百货公司负担，一审法院审查后，对南京市房产经营公司主张的违约金金额予以支持，并无不当。南京市百货公司上诉主张一审法院判决的违约金明显过高，远超南京市房产经营公司实际损失的上诉理由，本院不予采信。根据本案查明的事实，双方在签订合同期限届满后，南京市百货公司继续使用涉案房屋，亦已向南京市房产经营公司支付了租金，南京市房产经营公司予以接收，故双方形成不定期租赁关系。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。南京市房产经营公司提出解除合同，处分自己的权利，不违反法律规定，一审法院判决涉案合同解除，具有事实和法律依据。南京市百货公司认为涉案合同解除损害国家、社会公共利益，但其提供的证据尚不足以证明该主张，故本院对南京市百货公司该上诉理由不予采信。关于南京市房产经营公司要求南京市百货公司交还涉案房屋的诉讼请求。本院认为，虽然根据《南京市直管非住宅公房租赁合同》，南京市百货公司为承租人，但在实际承租过程中，涉案房屋已由案外人占有使用，考虑到判决南京市百货公司交还房屋涉及案外人的利益，且一审法院已经向南京市房产经营公司释明可在本案中追加房屋的实际使用人参加诉讼，但南京市房产经营公司明确表示不予追加，故一审法院未予支持南京市房产经营公司的该项诉请，并无不当。南京市房产经营公司可以另行主张实际使用人迁出房屋。综上所述，上诉人南京市房产经营公司和南京市百货公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9338元，由南京市房产经营有限公司负担80元，由南京市百货有限公司负担9258元。本判决为终审判决。审判员  马帅审判员  李斐审判员  郑慧二〇二一年一月二十五日法官助理崔鸣书记员陈晓君