河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终1028号上诉人（原审原告）：李宇栋，男，1990年11月27日出生，汉族，住上海市黄浦区，现住浙江省宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：蒋惠多，浙江新中大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济源泰宏置业有限公司，住所地：河南省济源市愚公路**。法定代表人：聂小丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小飞，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李海伟，河南九威律师事务所律师。上诉人李宇栋与上诉人济源泰宏置业有限公司（以下简称泰宏公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服河南省济源市人民法院（2020）豫9001民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李宇栋的委托诉讼代理人蒋惠多，上诉人泰宏公司的委托诉讼代理人吴小飞、李海伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李宇栋上诉请求：撤销一审判决第二项，改判泰宏公司向李宇栋支付逾期交房的违约金3905326元。事实和理由：一、李宇栋将位于泰宏·天安广场项目B区01、02户商品房的定购权转让给案外人王李涛，而不是将李宇栋与泰宏公司于2013年10月22日签订的《泰宏·天安广场商铺定购协议》的全部权利和义务转让给王李涛。理由是：1.泰宏公司长期未能交付商品房，而王李涛需购商品房，向李宇栋联系。李宇栋同意将商品房的定购权转让给王李涛。除此之外，李宇栋没有将合同的其他权利转让给王李涛。2.李宇栋与泰宏公司及王李涛三方没有签订过任何书面形式的《泰宏·天安广场商铺定购协议》的转让合同，所以《泰宏·天安广场商铺定购协议》的整体权利义务转让给王李涛缺乏事实根据。相反，泰宏公司与王李涛于2019年5月10日分别签订了6份《商品房预售合同》。该合同的双方主体系泰宏公司和王李涛，合同对购房面积、房款、房屋格局、房号、交房时间、违约责任及其他的权利与义务都作了明确的约定。对此约定的内容，李宇栋并不知晓。一审法院认定“2019年5月10日李宇栋、泰宏公司协商，李宇栋将定购协议项下的买受权转让给王李涛，该转让事实已经完成，说明双方已经就定购协议如何履行达成了一致。”此认定缺乏事实根据，因为当天李宇栋未与泰宏公司协商，也谈不上对定购协议如何履行达成了一致。当天只有泰宏公司与王李涛经协商并签订了《商品房预售合同》，该合同与李宇栋毫无关联。泰宏公司、王李涛也无权以其二者签订的商品房预售合同对抗或向李宇栋主张任何权利。因此，除《泰宏·天安广场商铺定购协议》的商品房定购权由李宇栋转让给王李涛外，定购协议的其他权利义务并未转让给王李涛。3.一审法院判决泰宏公司向李宇栋支付多余的购房款667210元，印证了《泰宏·天安广场商铺定购协议》的权利义务没有整体转让给王李涛的事实。二、《泰宏·天安广场商铺定购协议》与《商品房预售合同》是两组各自独立成立，合法、有效的合同。合同当事人应严格履行各自合同的义务。李宇栋与泰宏公司签订的定购合同约定交房时间为2014年6月30日，逾期交房按所交房款742万元的月利息1%支付违约金。截止2019年5月10日，泰宏公司未能交房，应按照合同约定承担逾期交房违约金3905326元。三、一审适用法律错误。1.合同法第八十八条适用范围是合同的权利与义务一并转让，案涉合同转让的是房屋定购权，没有转让合同的义务，一审适用该条规定不妥。2.合同法第九十条适用于法人或者其他组织在订立合同后合并的情形，本案合同订立后，双方当事人没有发生合并情形，一审适用该条规定不妥。3.合同法第九十四条适用于当事人提出解除合同的条件，本案合同当事人均未提出要求解除合同的意见，一审适用该条规定不妥。4.本案应当适用合同法第一百零七条和第一百一十四条规定，判决泰宏公司向李宇栋支付逾期交房违约金3905326元。泰宏公司辩称，对李宇栋上诉的答辩意见同其公司上诉意见。泰宏公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回李宇栋此项诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中双方签订的《泰宏·天安广场商铺定购协议》仅约定了当事人基本情况、房屋基本情况、商品房总价款、付款方式、付款时间、完工时间，对房屋交付使用条件、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等主要内容没有约定。且定购协议第五条约定，泰宏天安广场取得《商品房预售许可证》时，双方签订正式的《商铺买卖合同》；第八条约定，在买卖双方签订《商铺买卖合同》之日止该定购协议作废，故定购协议应视为商品房预约合同，且在泰宏公司根据李宇栋的指令与王李涛签订了正式的商品房预售合同后已经作废失效，李宇栋无权依据已经作废的定购协议向泰宏公司主张权利。二、李宇栋已将定购协议项下的合同权利义务一并转让给王李涛，并非如李宇栋所述只是转让了6752790元房款对应商品房的买受权。1.如果李宇栋只是单纯转让商品房，就应当由李宇栋与王李涛签订买卖合同，但本案是李宇栋将其合同权利义务一并转让给王李涛，并通知泰宏公司其将权利义务转让给王李涛，要求泰宏公司向王李涛履行定购协议中约定的签订正式的商铺买卖合同的义务。2.事实上王李涛也是根据权利义务全部转让的法律关系，向泰宏公司主张其继受了李宇栋的合同权利义务，向泰宏公司表明742万元已经是王李涛自己的。3.除已经签订的6份合同外，王李涛还要求泰宏公司就剩余部分款项继续签订28号楼103的商品房买卖合同，因103号房屋对应房款为2970480元，如果103号房屋给了王李涛，王李涛就还欠泰宏公司2303270元，泰宏公司要求王李涛付清房款后再签订合同，王李涛暂时没钱所以未签合同，故王李涛继受的并非6752790元房款对应的商品房，而是李宇栋所有的合同权利义务，剩余的667210元是王李涛作为购买28号楼103号房屋的购房款支付给泰宏公司。综上，在合同权利义务已经全部转让的前提下，李宇栋无权再向泰宏公司主张权利，泰宏公司即便应当退还多余购房款也应当向王李涛退还。李宇栋辩称，一、李宇栋与泰宏公司签订的《泰宏·天安广场商铺定购协议》是合法有效的协议，合同当事人应全面履行合同约定的各自义务，违约方不按合同约定履行义务的，应承担违约责任，守约方有权向违约方主张权利。该定购协议约定了双方当事人的名称、地址、合同标的、商品房楼层、建筑面积、单价、总价款、付款期限、交房时间、违约责任、纠纷解决途径及合同生效条件等条款，根据合同法第十二条规定，前述双方约定的内容已经具备了合同法要求的合同主要内容，因此双方签订的定购协议是有效的房屋买卖合同，而不是预约合同。定购协议第九条约定，本协议自买卖双方签订之日起生效，表明了该协议的生效法律效力，合同当事人理应严格履行。合同已经明确约定了逾期交房的违约责任，该违约责任不因合同解除、终止合同、合同作废而失去法律效力。故李宇栋仍有向泰宏公司主张追索违约责任的权利。二、李宇栋只将商铺的定购权转让给王李涛。自李宇栋与泰宏公司签订定购协议后，泰宏公司在合同约定的期限内长期不能交付房屋，严重损害了李宇栋的利益。此时，王李涛需购商铺，经商定，李宇栋愿意将其购买商铺的定购权转让给王李涛，并取得泰宏公司的同意。2019年5月10日，王李涛与泰宏公司签订了商品房预售合同，表明定购权转让依法成立，而不是整体合同权利义务的转让。1.李宇栋与泰宏公司从未商谈过合同整体转让的意见，也未签订过合同整体转让的书面文本。商品房预售合同是王李涛与泰宏公司双方签订的，不是三方签订转让协议。2.合同的实质内容发生变化。如房屋的编号、分布、结构、面积、总房款、交房期间、违约责任，这些内容的变化是王李涛与泰宏公司商谈的结果，不是定购协议的继受。因此，李宇栋转让的是房屋定购权。3.《泰宏·天安广场商铺定购协议》第八条约定了《商铺买卖合同》签订之日起，出卖人收回本协议。事实上该协议的原件仍在李宇栋处，未被收回，主要原因是李宇栋与泰宏公司存在未了结的合同权利与义务，待今后主张权利提供有力的证据。4.泰宏公司向李宇栋出具的原始购房收据仍在李宇栋处，表明李宇栋已经向泰宏公司支付742万元购房款。如果包括已付房款整体合同转让，泰宏公司就应收回李宇栋已付房款742万元的收款收据，并向王李涛重新出具742万元的收款收据。但泰宏公司没有这样操作，证实了李宇栋向王李涛转让的是房屋买卖定购权，并非整个合同的转让。5.泰宏公司称王李涛继续购买28号楼103户的商铺，该事实与李宇栋没有关联性，且至今泰宏公司与王李涛没有签订该商铺的买卖合同。李宇栋向一审法院起诉请求：1.泰宏公司退还李宇栋多余购房款667210元；2.泰宏公司向李宇栋支付逾期交房违约金3905326元；3.泰宏公司支付资金使用费，以667210元为基数按照年息6%从2019年5月11日起计算至2020年8月11日止。一审法院认定事实：2013年10月22日，李宇栋、泰宏公司签订《泰宏·天安广场商铺定购协议》，第二条约定：李宇栋购买泰宏公司位于济源××××大道与东环路交叉口西北泰宏·天安广场项目B区01、02户，建筑面积一层394平方米，二层456平方米。第三条计价方式与责任：1、该商铺面积为出卖人测算建筑面积，实际产权面积以房管局实测为准，多退少补，据实结算房价款。2、该商铺以出卖人测算建筑面积计价，单价为一层10000元／平方米，二层9000元／平方米，总价款为8044000元。3、买受人选择一次性付款，买受人于10月25日前付清。4、买受人应于约定时间内支付房价款，若逾期支付，买受人需承担逾期违约责任，按月息付给出卖人应缴纳房款的1%作为违约金。第四条交付期限约定：买卖双方约定买受人所购买商铺于2014年6月30日完工，且达到交付标准；若逾期未交工，出卖人需承担逾期违约责任，按月息付给买受人所交纳房款的1%作为违约金。李宇栋于2013年10月25日支付200万元，2013年11月8日向泰宏公司支付90万元，2014年1月29日分两笔共计支付120万元，2015年7月20日支付332万元，以上共计742万元。2019年5月10日李宇栋与泰宏公司协商将《泰宏·天安广场商铺定购协议》项下房屋转让给王李涛，当日泰宏公司与王李涛签订6份商品房预售合同。其中泰宏天安广场28号楼1层104号房屋价款1072300元，泰宏天安广场28号楼1层105号房屋价款1295000元，1层106号房屋价款1186800元，2层204号房屋价款965070元，2层205号房屋价款1165500元，2层206号房屋价款1068120元，总计6752790元，李宇栋同意上述房款从其预交房款中相应折抵，李宇栋所交房款剩余部分为（李宇栋缴款742万元减去6752790元）为667210元，该款泰宏公司未退还李宇栋。一审法院认为，双方签订的《定购协议》不违反法律规定，属于有效协议，双方应当遵守协议。此后，双方协商，李宇栋将《定购协议》项下房屋的买受权转让给案外人王李涛，王李涛与泰宏公司就《定购协议》项下房屋签订了《商品房预售合同》。王李涛应交房款李宇栋同意在其所交房款折抵，两相折抵后，李宇栋所交房款剩余667210元，现李宇栋要求泰宏公司返还，予以支持。泰宏公司认为李宇栋是将《定购协议》转让给王李涛，李宇栋享有的权利义务也应一并转让给王李涛，该款应退还给王李涛，不应退还给李宇栋。因双方并未签订书面协议进行明确约定，不能确定李宇栋将多余购房款转让给了王李涛，泰宏公司该抗辩理由不足，不予采纳。李宇栋要求泰宏公司承担逾期交房违约金，虽然双方在《定购协议》中约定了逾期交房的违约责任，但同时也约定了逾期交款的违约责任，李宇栋也未按照约定交完全部房款，也存在违约行为。双方在《定购协议》签订后未签订正式的商品房预售合同，未进一步明确权利义务及违约责任。2019年5月10日双方协商，李宇栋将《定购协议》项下房屋的买受权转让给王李涛，该转让事实已经完成，说明双方已经就《定购协议》如何履行达成了一致。现李宇栋又按照《定购协议》的约定要求泰宏公司支付逾期交房违约金，不予支持。双方《定购协议》履行后，泰宏公司应将多余房款及时退还李宇栋，泰宏公司未能及时退还李宇栋多余房款，应当支付资金占用期间的利息，故泰宏公司应从2019年5月11日起支付逾期付款利息。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十八条、第九十条、第九十四条规定，判决：一、泰宏公司在判决生效后十日内支付李宇栋667210元及利息（以667210元为基数，2019年5月11日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算至2019年8月19日；2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、驳回李宇栋的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43781元，依法减半收取21890.5元，李宇栋负担15654.5元，泰宏公司负担6236元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。泰宏公司提交了王李涛于2019年1月23日出具的收条一份，内容为“今收到泰宏置业有限公司退房款壹拾万元整（100000）。”证明泰宏公司已向王李涛退房款10万元，同时也证明原定购协议约定的全部权利义务及交纳的房款均转让给王李涛。李宇栋质证后认为，1.泰宏公司提供的收条不属于新证据，该收条在一审法院开庭前已经形成，且泰宏公司有能力提供该证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、第四十二条、第四十三条规定，泰宏公司在二审开庭后提供的证据不是新证据，不应予以采纳。2.收条是王李涛出具的，对真实性不能确认。3.李宇栋不清楚王李涛收取10万元款项，该款项与退还案涉多余购房款没有关联性。据了解，王李涛与泰宏公司存在其他垫付款纠纷，至今泰宏公司除归还王李涛10万元外，尚欠王李涛垫付款项20万元左右，泰宏公司财务帐内有明确记载。4.收条不能证明泰宏公司与李宇栋签订的定购协议整体权利与义务转让的待证事实，因为李宇栋与泰宏公司从未签订过定购协议权利义务整体转让的协议。本院对王李涛就本案相关事实进行调查，王李涛陈述：大约在2017年、2018年，王李涛与李宇栋的母亲王勤协商购买李宇栋2013年在泰宏公司预定的商铺，后经泰宏公司同意，王李涛与泰宏公司签订了6份《商品房预售合同》，购买了李宇栋预定的商铺，该6份合同中的商铺就是李宇栋之前定购协议中预定的商铺，但房屋的格局、面积（减少）、房号均有所变化，房屋单价与定购协议一样。该6份合同的房屋价格共计6752790元，王李涛通过现金和顶账的形式已经把房款全部支付给了王勤。李宇栋预定的商铺合同价款是804万元，实际支付了七百多万元，王李涛的合同款是6752790元，泰宏公司应将差价667210元退还李宇栋。王李涛与泰宏公司之间没有其他房款纠纷，另外泰宏公司还欠王李涛气块砖、烟酒、测绘费等几十万元。2019年1月23日，王李涛收到泰宏公司退还的房款10万元，王李涛未将收到的10万元交付给李宇栋。李宇栋对法院对王李涛调查的真实性和合法性没有异议，但认为：1.王李涛收取泰宏公司10万元的情况，李宇栋不知道，王李涛收款的行为与李宇栋无关；2.泰宏公司与王李涛之间存在债权债务关系，据说泰宏公司至今尚欠王李涛垫付款20万元左右，王李涛收到这10万元是垫付款的一部分；3.李宇栋没有委托王李涛收取退回购房款，王李涛也无权收取退回房款。泰宏公司对法院对王李涛的调查认为，泰宏公司与王李涛之间无其他房款纠纷，王李涛对泰宏公司2019年1月23日向其退房款10万元无异议，可以证明李宇栋是将案涉定购协议项下全部权利义务转让给王李涛，王李涛也是按照全部权利向泰宏公司主张，王李涛陈述的泰宏公司还欠其几十万元，这几十万元正是王李涛打算用以充抵剩余合同项下房屋价款。本院经审查认为，泰宏公司提供的收条客观真实，与本院调查王李涛收取10万元退房款情况一致，本院对收条的真实性予以确认。本院经审理查明，2013年10月22日，李宇栋作为买受人、泰宏公司作为出卖人签订《泰宏·天安广场商铺定购协议》，约定：“第一条：泰宏·天安广场项目概况项目位于济源××××大道与东环路交叉口西北，总占地面积约180亩。规划总建筑面积约50万平方米。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名为‘泰宏·天安广场’。第二条：买受人所购商铺基本情况买受人所购商铺位置：泰宏·天安广场项目B区01,02户；建筑面积：一层394，二层456平方米。第三条：计价方式与责任1、该商铺面积为出卖人测算建筑面积，实际产权面积以房管局实测为准多退少补，据实结算房价款。2、该商铺以出卖人测算建筑面积计价，单价为一层10000元/平方米，二层9000元/平方米，总价为（人民币）捌佰零拾肆万肆千零百零拾零圆整，小写（人民币）8044000元。3、买受人选择一次性付款方式，买卖双方约定买受人于10月25日前支付总房价款的100%，计（人民币）捌佰零拾肆万肆千零百零拾零圆整，小写（人民币）8044000元。4、买受人应于约定时间内支付房价款，若逾期未支付，买受人需承担逾期违约责任，按月息付给出卖人应交纳房款的1%作为违约金。第四条：交付期限买卖双方约定买受人所购商铺于2014年6月30日前完工，且达到交付标准；若逾期未交工，出卖人需承担逾期违约责任，按月息付给买受人所交纳房款的1%作为违约金。第五条：买卖合同签订泰宏·天安广场取得《商品房预售许可证》时，双方签定正式的《商铺买卖合同》；买受人如在接到出卖方通知后，十日内未到泰宏·天安广场签订《商铺买卖合同》视为买受人违约，出卖人有权单方面解除和终止本定房协议，同时出卖人有权将买受人所定购房屋转售他人。第六条：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷。如果和第三方发生债权、债务纠纷的，由出卖方承担全部责任。第七条：本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。第八条：本协议共贰页，一式叁份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人贰份，买受人壹份，在买卖双方签定《商铺买卖合同》之日止该协议作废，出卖人收回本协议。第九条：本协议自买卖双方签订之日起生效。”2019年1月23日，泰宏公司向王李涛退还房款10万元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，2013年10月22日，李宇栋与泰宏公司签订《泰宏·天安广场商铺定购协议》，约定李宇栋向泰宏公司购买泰宏·天安广场项目B区01、02户房产，房价804.4万元，李宇栋在合同签订后总计支付了742万元房款。该定购协议签订后，李宇栋未按照定购协议约定的付款时间支付剩余房款，泰宏公司未按照定购协议约定的时间交付房屋，双方也未按照定购协议约定签订正式的《商铺买卖合同》。后王李涛与泰宏公司于2019年5月10日签订6份《商品房预售合同》，购买泰宏·天安广场第28号楼1层104号、105号、106号，2层204号、205号、206号房，该房屋对应的是李宇栋与泰宏公司签订的《泰宏·天安广场商铺定购协议》中订购的房屋，房屋单价未变，总的实际面积比定购协议有所减少，故房价总计为6752790元。王李涛未向泰宏公司支付房款，各方均认可泰宏公司同意将李宇栋定购协议项下房屋转让给王李涛，王李涛应交房款从李宇栋房款中折抵。根据本院对王李涛调查的情况及王李涛向泰宏公司出具收到10万元退房款收据的情况，可以认定王李涛在与泰宏公司签订6份《商品房预售合同》之前，即2019年1月23日已收到了泰宏公司退还的购房款10万元，李宇栋同意王李涛的购房款6752790元从其已付的购房款中抵扣，因李宇栋之前已经支付了742万元房款，所以王李涛应交的房款从李宇栋已交的房款中抵扣，再加上泰宏公司已经退回给王李涛的房款10万元，各项抵扣，剩余应退还房款为567210元。泰宏公司应向李宇栋退还房款的差价567210元，并应从与王李涛签订合同次日起支付资金占用期间的利息。关于李宇栋上诉主张的逾期交房违约金问题，因在《泰宏·天安广场商铺定购协议》的履行中，李宇栋也存在未按照约定支付全部房款的违约行为，后李宇栋将定购协议项下房屋买受权转让给王李涛，王李涛与泰宏公司也就定购协议中的房屋签订了《商品房预售合同》并已交付，说明各方已就权利义务转让达成一致并实际履行，李宇栋要求泰宏公司按照定购协议的约定承担逾期交房违约金，上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济源市人民法院（2020）豫9001民初4590号民事判决第二项；二、变更济源市人民法院（2020）豫9001民初4590号民事判决第一项为“济源泰宏置业有限公司在判决生效后十日内支付李宇栋567210元及利息（以567210元为基数，2019年5月11日起按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算至2019年8月19日；2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43781元，依法减半收取21890.5元，由李宇栋负担15654.5元、济源泰宏置业有限公司负担6236元；二审案件受理费48515元，由李宇栋负担39613元、济源泰宏置业有限公司负担8902元。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 张莎莎审判员 石 林二〇二一年一月二十五日书记员 赵昱坤