辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终100号上诉人（原审被告）：邹岩，男，1983年4月19日生，满族，住大连市甘井子区。上诉人（原审被告）：杨婧怡，女，1984年9月6日生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连易兴物业服务有限公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区悦和东园**。法定代表人：王奕盟，该公司董事长。委托诉讼代理人：李楠，男，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：曲妍，辽宁顾阳律师事务所律师。上诉人邹岩、杨婧怡因与被上诉人大连易兴物业服务有限公司（以下简称易兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹岩、杨婧怡共同上诉请求：一、撤销一审判决，改判按照六至七折的标准认定应缴物业费金额；二、本案诉讼费由被上诉人承担；三、被上诉人对室内墙壁渗水透寒部分予以维修；四、被上诉人对私自堵塞入户水闸造成断水，并以此逼迫缴纳物业费的违法行为赔礼道歉。主要理由为，被上诉人未按照《前期物业委托合同》约定的标准提供物业服务，其提供的卫生、安保、消防等方面的服务存在严重瑕疵。案涉房屋卫生间窗户无法正常关闭、窗户漏风、电表产生电费问题易兴公司一直未维修处理。易业公司把小区内公共区域出租给快递柜、售货柜、电梯广告等，将公共区域作为停车场出租给瑞达公司，将物业用房出租给相关企业或个人从中获利，但易兴公司从未公示公共收益。易兴公司工作人员私自堵塞入户水闸，导致家中断水，以此逼迫缴纳物业费，严重侵犯了业主的权益。业主不存在无故拖欠物业费的行为，易兴公司怠于履行物业服务职责，导致业主拖欠物业费，不应由业主承担全部责任，一审判决与平等原则背道而驰。易兴公司辩称，不同意二上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，被上诉人已经按照《前期物业委托合同》约定履行了物业服务，在一审提交的服务报告中也有相关的体现。邹岩、杨婧怡所述所谓的实际情况，并不客观，也不属实，被上诉人不予认可。易兴公司向一审法院起诉请求：一、邹岩、杨婧怡给付拖欠物业费9605.67元、违约金2000元，合计11605.67元；二、诉讼费由邹岩、杨婧怡承担。一审判决认定事实：邹岩、杨婧怡系大连市甘井子区悦和东园2号1-2-2号房屋的业主，房屋建筑面积84.93平方米，易兴物业系该小区的物业服务单位。2011年3月1日，大连易和房地产有限公司（甲方）与易兴物业（乙方）签订了《易和岭秀滨城前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对易和岭秀滨城项目提供前期物业管理服务事宜；多层住宅物业费标准为1.3元/月/㎡；物业服务费用于本物业交付之日起计收，其后按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月10日内履行交纳义务；如逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应按拖欠总额每日3‰向乙方交纳违约金。邹岩、杨婧怡于2010年8月28日在《易和岭秀滨城承诺书》上签字，确认其已知并同意遵守《临时管理规约》。邹岩、杨婧怡于2011年10月1日接收了案涉房屋，易兴物业为案涉小区提供了物业服务。邹岩、杨婧怡尚欠2013年4月1日至2020年6月30日的物业服务费未予交纳。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，大连易和房地产有限公司与易兴物业签订的《易和岭秀滨城前期物业服务合同》真实有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行己方义务。易兴物业已实际向案涉小区提供了物业服务，邹岩、杨婧怡理应按照约定的标准和时间向易兴物业交纳物业服务费，借故拖欠不妥。故邹岩、杨婧怡应向易兴物业支付2013年4月1日至2020年6月30日的物业服务费9605.58元（1.3元/月/平方米×84.93平方米×87个月），易兴物业此项诉讼请求中的合理部分，于法有据，理由正当，予以支持。关于易兴物业要求邹岩、杨婧怡支付逾期交费违约金的诉讼请求。一审法院认为，邹岩、杨婧怡现仍系案涉小区业主，易兴物业仍继续向邹岩、杨婧怡提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但易兴物业在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故一审法院对易兴物业要求邹岩、杨婧怡支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于邹岩、杨婧怡抗辩中提出的易兴物业提供的物业服务不到位的问题。一审法院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。邹岩、杨婧怡以易兴物业提供物业服务不到位为由，拒绝足额支付物业费，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。但是，对于邹岩、杨婧怡在本案中提出的各种问题情形，易兴物业应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、邹岩、杨婧怡自本判决发生法律效力之日起十日内给付大连易兴物业服务有限公司2013年4月1日至2020年6月30日期间的物业费人民币9605.58元。二、驳回大连易兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币45元（易兴物业已预交519元），已减半收取，退还给易兴物业474元；由易兴物业负担8元、邹岩、杨婧怡负担37元，邹岩、杨婧怡负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付易兴物业。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为二上诉人是否应按案涉《易和岭秀滨城前期物业服务合同》约定的标准向被上诉人支付物业费。案涉《易和岭秀滨城前期物业服务合同》系案涉小区开发商与被上诉人签订，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被上诉人已向案涉小区提供了物业服务，则二上诉人作为业主应按前述前期物业服务合同的约定向被上诉人按时、足额支付物业费。二上诉人对于一审判决认定的欠费期间、房屋面积均无异议，故本院对一审判决认定的所欠物业费金额予以确认。关于二上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，二上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。鉴于二上诉人在一审中并未对室内墙壁渗水透寒部分予以维修、对私自堵塞入户水闸造成断水赔礼道歉及赔偿个人维修支付的费用提出反诉，故对于二上诉人该部分上诉请求本院亦不予处理。综上所述，邹岩、杨婧怡上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74元，由上诉人邹岩、杨婧怡负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 毕春燕二〇二一年一月二十七日书记员 牛超群