呼和浩特市中级人民法院执行裁定书（2021）内01执复10号复议申请人（被执行人）：内蒙古真琛绒毛制品有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区机场路**。法定代表人：闫顺来，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张龙龙，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丽丽，北京市安理（呼和浩特）律师事务所律师。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司。负责人：王文才，该公司经理。委托诉讼代理人：云博，内蒙古卓能律师事务所律师。复议申请人内蒙古真琛绒毛制品有限公司不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102执异393号执行裁定,向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。新城区人民法院查明,2013年5月22日申请执行人内蒙古呼和浩特金谷银行巴彦支行与被执行人内蒙古真琛绒毛制品有限公司签订《呼和浩特金谷农村合作银行固定资产借款合同》及《呼和浩特金谷农村合作银行抵押合同》。上述合同经中华人民共和国内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处公证，作出（2013）呼青证内字第4284号公证书。双方于2015年5月6日签订《内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行展期还款协议》及《内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行抵押合同》。并再次由中华人民共和国内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处作出（2015）呼青证内字第2925号、第2926号公证书。后因被执行人没有按期偿还借款，经申请执行人申请，内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处于2016年11月22日作出（2016）呼青证﹒执字第84号执行证书。内蒙古呼和浩特金谷银行巴彦支行于2016年11月27日向呼和浩特市中级人民法院申请依法执行生效的公证债权文书，呼和浩特市中级人民法院于2017年11月21日作出（2016）内01执348号之一执行裁定书，裁定本案由呼和浩特市新城区人民法院执行。2018年2月1日，新城区人民法院受理该案。2018年3月21日中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司向该院申请变更为本案申请执行人。2018年5月10日该院作出（2018）内0102执异74号执行裁定，裁定：变更中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司为本案申请执行人。2020年2月28日该院作出（2018）内0102执767号执行裁定，裁定：查封、扣押、冻结、划拨被执行人内蒙古真琛绒毛制品有限公司39869827元及逾期利息或同等价值的财产。2018年3月2日该院对呼和浩特市不动产登记中心发出（2018）内0102执767号协助执行通知书，协助该院查封被执行人内蒙古真琛绒毛制品有限公司名下所有的位于呼和浩特市××区西侧内蒙古邮政职工培训中心北真琛绒毛制品公司商业楼1层1011-1061房产，建筑面积5433.65平方米（产权证号：呼房权证新城区字第**）及该房屋所占用的土地，使用面积3957.01平方米（地号4-08-N-12；他项权证号：呼他：呼他项2013第**封期限为三年。2020年3月2日-2023年3月1日。2019年4月8日该院委托内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司对内蒙古真琛绒毛制品有限公司所有的位于呼和浩特市××区西侧内蒙古邮政职工培训中心北的房屋及呼和浩特市呼哈路西侧地号4-08-N-12的土地进行评估。2019年10月31日，内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司作出（呼和浩特市）内科瑞（2019）（估）字第1031-04-068号《涉执房地产处置司法评估报告》。2019年12月28日，该院向被执行人内蒙古真琛绒毛制品有限公司送达评估报告。新城区人民法院认为，该院依据公证债权文书及当事人申请作出执行裁定执行被执行人财产，符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条，“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，该院依法委托内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司对案涉财产进行评估，并作出评估报告，符合相关规定。异议人请求1、撤销或停止执行（2019）内0102767号执行裁定和对案涉房地产的拍卖，无法律依据。异议人请求2、确认该院在执行过程中未向申请人送达相应的即变更中国长城资产管理股份公司内蒙古自治区分公司为本案申请执行人的裁定违法，2018年6月13日该院向被执行人内蒙古真琛绒毛制品有限公司公告送达该裁定书。异议人请求3、确认委托内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司进行评估违法，异议人缺乏证据佐证。异议人请求4、对案涉房地产重新评估，不属于执行异议审查范围。故异议人的4项请求理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回异议人内蒙古真琛绒毛制品有限公司的异议请求。复议申请人内蒙古真琛绒毛制品有限公司向本院复议称，一、请求贵院依法撤销呼和浩特市新城区人民法院作出的(2020)内0102执异393号执行裁定；二、请求贵院依法撤销呼和浩特市新城区人民法院(2019)内0102执767号案件、裁定不予执行，终止对涉案房屋的拍卖；三、请求贵院依法裁定就涉案房地产价值进行重新评估。事实与理由：一、科瑞公司出具的（呼和浩特）内科瑞【2019】（估）字第1031-04-068号评估报告不能作为拍卖依据。科瑞公司于2019年10月30日出具的（呼和浩特）内科瑞【2019】（估）字第1031-04-06号评估报告的有效期从2019年10月31日起算一年。《房地产抵押估价指导意见》第二十六条“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。呼和浩特市新城区人民法院2020年10月30日才在司法拍卖网站发出拍卖公告，2020年12月5日进行司法拍卖，根据上述法律规定，该报告应用时间应当为2020年12月5日，所以该报告已经超出了一年的法定有效期限，不能作为拍卖的依据。二、该案展期合同中就利息、罚息约定不明，公证债权文书载明的民事权利义务关系与事实不符，（2015）呼青证内字第2925号、第2926号公证书及（2016）呼青证.执字第84号执行证书应当不予执行。当时申请人经营情况出现问题后，导致贷款无法按照原合同约定的期限履行还款，金谷银行巴彦支行同意给申请人办理展期业务一年，展期合同中利率约定条款约定的利率为9.95‰。当时办理展期贷款时，金谷银行巴彦支行的工作人员告知申请人，因申请人经营困难，将利率调整为年利率9.95‰。展期合同中对罚息没有明确约定，而在出具执行证书时，金谷银行巴彦支行向公证处提交的申请人中利息部分以月利率9.95‰进行计算，且计算错误并请求了罚息，而公证处未核实展期合同中关于利息、罚息的约定及计算方式，直接出具公证书。因此，依据《办理具有强制执行效力债权文书公证及出具执行证书的指导意见》第五条及《最高人民法院关于公证债权文书执行若干问题的规定》第十二条、第二十二条的规定本案公证债权文书载明的民事权利义务关系与事实不符，应当不予执行或撤销。三、本案送达程序不合法，剥夺了申请人享有的合法权利，给申请人造成了重大损失。(一）呼和浩特市中级人民法院（以下简称呼市中院）未终止拍卖情况下将案件移送新城区人民法院的行为存在程序违法情形，给申请人造成了极大的经济损失。本案申请人使用的手机号码一直未更换，且一直在使用，也不存在停机欠费等情况，在移送新城区人民法院前，呼市中院一直可以联系到申请人，并向申请人送达过部分法律文书，呼市中院在为涉案房屋评估选鉴定机构过程中依法通知了申请人，申请人也参与了评估机构的摇号工作，摇号确定内蒙古中昱房地产评估事务所有限责任公司（以下简称中昱公司）为本案涉案房屋价值的评估机构。呼市中院于2017年4月26日，委托中昱公司对申请人所有的呼和浩特市××区西侧内蒙古邮政职业培训中心北的商业房产及土地目前市场价格进行评估。申请人收到了呼市中院送达的内中昱估字【2017】第0190号《房地产估价报告》。2017年10月24日，呼市中院就所评估的房地产发出《拍卖通知》并委托拍卖，后又撤回，此后再未委托拍卖，后呼市中院裁定将该案移送呼和浩特市新城区人民法院，申请人对移送工作完全不知情。呼市中院没有向申请人依法送达关于将该案件移送新城区人民法院的裁定文书，导致该案移送至呼市新城区人民法院时申请人对此毫不知情，还一直在等呼市中院的拍卖结果。呼市中院在内中昱估字【2017】第0190号《房地产估价报告》未过期且应当依法拍卖涉案房地产时将该案移送且未告知申请人的行为给申请人造成了极大的经济损失。该行为极大的损害了申请人的利益，如果及时完成拍卖申请人可以避免损失的进一步的扩大。呼市中院上述行为给申请人带来的损失包括但不限于银行贷款逾期利息、罚息、违约金、律师费、评估费等费用。贵院的送达程序不合法，剥夺了申请人合法权益，不仅给申请人造成了重大的经济损失，也给公司股东的债权人造成损害。如前所述，申请人一直未更换过手机号码，中国长城资产管理股份有限公司内蒙古自治区分公司申请变更执行主体时，贵院出具了（2018）内0102执异74号执行裁定书，但贵院未向申请人送达该执行裁定书，通过申请人查阅案件材料得知，贵院直接采用公告送达方式向申请人送达。众所周知，公告送达程序是在其他送达程序无法送达的情况下采取的一种兜底送达方式，而贵院在未穷尽其他送达方式的情况下直接采用公告送达的方式，剥夺了申请人的合法权益，属于程序违法。另外，贵院在选择评估机构对涉案房屋评估时候也未直接向申请人送达相关法律文书，也是采取公告送达的方式。而在评估报告下来后，贵院才打电话告知评估报告已下来，申请人对评估一事毫不知情，这种行为严重的损害了申请人参与选择评估机构的权利。事实上，在以上述公告送达形式向申请人送达裁定及选择评估机构的期间，申请人在贵院有很多民间借贷案件，这些民间借贷案件都可以联系到申请人，而且申请人参与了以上案件全部庭审活动。因此，内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司2019年10月31日做出的（呼和浩特市）内科瑞【2019】估字第1031-04-068号，存在评估程序不合法的情形。综上所述，呼市中院停止司法拍卖将案件移送新城法院的行为损害了申请人的合法权益，新城法院在该案送达程序中严重违反了法律规定，在未穷尽送达方式的情况下，公告送达相关法律文书，严重侵犯了申请人的合法权益，严重损害了申请人的利益，如执行证书合法不予撤销该案应当执行，那么涉案房地产也应当重新评估。四、内科瑞【2019】估字第1031-04-068号评估报告存在的问题。关于资质备案的问题：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条“……当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。【2019】估字第1031-04-068号评估报告中房地产估价机构备案证书显示的有效期限为2019年9月6日至2022年9月5日，评估报告显示科瑞评估公司现场勘查之日是2019年4月10日，贵院委托科瑞评估公司委托的时间是在房地产估价机构备案证书之前。因此，科瑞评估公司在2019年4月10日时不具备房地产评估资质，不能对涉案房地产进行评估，涉案房地产应当重新评估。关于评估异议的回函中提到涉案房地产交通不便捷影响价格的回复与鉴定报告中所述的交通便利相矛盾，涉案房地产位于呼和浩特市兴安北路，交通是非常便捷的，北侧有地铁二号线、公共交通便利，人流量大，附近有阿尔泰公园、滨海商厦、喜悦汇、润宇商业圈，因此，涉案房地产的评估价值不受交通因素的限制，该评估报告以交通不便捷评估出低于实际的价格与事实不符，损害了申请人的合法权益。关于评估异议的回函中提到涉案房地产经营状况影响评估价格的回复没有法律依据和事实基础。科瑞评估公司在对涉案房地产评估时，该房屋出租他人进行经营，评估时是否由申请人经营，对涉案房地产评估价格没有直接的因果关系，科瑞公司就此回复没有任何法律依据。评估公司无权将涉案房地产宗地用途为综合用地私自确定为商业92%，仓储8%，容积率为1.5，评估公司该行为损害了申请人的合法权益。涉案土地为出让方式取得，土地证显示的用途为综合利用，申请人在取得上述涉案土地后，该土地上建设了6层房屋，并取得了房屋所有权证书，申请人将涉案房产进行商业使用，不存在仓储用途。科瑞公司在未将自然资源、不动产等专业部门出具涉案房地产用途的情况下，私自将申请人商用的房地产划分为商业92%，仓储8%，容积率为1.5的行为违背了生活常识，没有法律依据，属于权利乱用，其行为超出了评估机构的职责范畴，其私自认定土地用途行为无效。五、人民法院应对第一次评估报告过期承担责任。申请执行人内蒙古呼和浩特金谷银行巴彦支行（以下简称巴彦支行）申请执行申请人一案，呼和浩特市中级人民法院（以下简称呼市中院）于2017年4月26日，委托内蒙古中昱房地产评估事务所有限责任公司（以下简称中昱公司），对申请人所有的呼和浩特市××区西侧内蒙古邮政职业培训中心北的商业房产及土地目前市场价格进行评估。2017年6月16日，中昱公司出具内中昱估字【2017】第0190号《房地产估价报告》。确认：案涉房地产（面积5433.65平方米），价值84,873,613元。呼市中院依法在对涉案房屋进行评估，选鉴定机构的过程中依法通知了申请人，申请人也参与了评估机构的摇号工作，并收到了内中昱估字【2017】第0190号《房地产估价报告》。本次拍卖采用的内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司（以下简称科瑞公司），2019年10月31日做出的《涉执房地产处置司法评估报告》（以下简称《评估报告》）、对案涉房地产（面积5433.65平方米），的估价仅为71,778,517元，两者相差13,095,096元。申请人认为，中昱公司的《房地产估价报告》超过一年失效，完全是因法院的原因造成，因此人民法院应对此承担责任。六、科瑞评估公司未按照房地产和出让土地评估规范的要求按照实际情况进行评估，导致评估值过低，既损害了申请人的利益，也损害了公司股东债权人的合法权益。科瑞公司2020年1月9日，致新城区法院《关于评估异议的回函》解释估价偏低时称“房地产外部性（外部环境）对其房地产价格也有较大影响，待估对象虽紧邻兴安北路主干道，但其于估价时点，由于成吉思汗大街修地铁、海拉尔东路修快速路的原因，导致将与其连接的两条主路线交通较不便捷，影响车流、人流的汇集，故其待估对象的周边外部因素对其价格有较大影响。”，而现在地铁、海拉尔东路均己竣工，交通条件得到质的提升，案涉房地产价值也得以大幅上涨。同时，比案涉土地差的地段，2019年的土地使用权价格已达每亩600余万元，而科瑞公司的《评估报告》仅为每亩360余万元，显然过低。申请人内蒙古真琛绒毛制品有限公司的法定代表人闫顺来，股东为李月英与闫顺来，股东为了申请人经营的酒店正常运营以股东李月英个人名义向个人借款，如果申请人的财产在评估环境评估价格过低可能导致申请人的资产缩水严重，极大的导致申请人财产贬值，损害的不仅仅是公司的利益，也许本案申请执行人的利益得以维护，但股东对外欠款的那些债权人的利益得不到保障，从而损害了他们的利益。综上所述，科瑞公司出具的内科瑞【2019】（估）字第1031-04-068号评估报告已过有效期，且该案展期合同中就利息、罚息约定不明，公证债权文书载明的民事权利义务关系与事实不符，（2015）呼青证内字第2925号、第2926号公证书及（2016）呼青证.执字第84号执行证书应当不予执行。另外，本案贵院送达不合法，评估机构存在无有效资质、超越评估范畴私自认定土地用途，评估内容失真，未客观公正按照实际情况按照评估规范进行评估，导致评估价格明显低于市场价值等情形，即便本案的公债债权文书有效，该评估报告不能作为司法拍卖的依据，应当重新评估，一审法院认定事实不清，请求贵院依法撤销呼和浩特市新城区人民法院作出的。（2020）内0102执异393号执行裁定，支持申请人的上诉请求。本院认为，当事人、利害关系人如果认为执行法院执行行为不当，损害其合法权益的，可以向执行法院提出执行异议，由执行法院对其作出的执行行为的合法性、正当性进行全面审查，并作出执行异议裁定。人民法院审查执行行为异议，应当围绕当事人、利害关系人的异议请求展开，针对异议请求，调查案件事实，阐述审查理由并据此作出裁定。本案中，新城区法院在审查内蒙古真琛绒毛制品有限公司的执行异议时，未对委托内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司进行司法评估的程序合法性、评估公司的资质等内容全面进行审查，未阐述审查理由，属于认定事实基本不清，故异议裁定应予撤销并发回重新审查。综上，。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项规定，裁定如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102执异393号异议裁定。二、发回呼和浩特市新城区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长 郭丑红审判员 任小军审判员 白云诚二〇二一年一月十九日书记员 李晓薇