吉林省白山市浑江区人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0602执异5号案外人：尹德明，男，1952年11月10日生，汉族，白山市天富房屋建筑（集团）有限公司退休职工。联系电话：13×****×459。委托代理人：王继星，浑江区红旗街道法律服务所法律工作者。申请执行人：王雅彬，女，1969年5月29日生，汉族，白山市民政局职员，住白山市浑江区。被执行人：白山市永祥房地产开发有限公司。住所地浑江区卫国路73-6号法定代表人周永生，系该公司董事长。委托代理人：刘金波，男，1970年1月3日生，汉族，白山市天富房屋建筑（集团）有限公司职工，住浑江区。本院在执行申请执行人王雅彬与被执行人白山市永祥房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人尹德明对标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人尹德明称：请求依法中止对属于案外人所有的威海市古寨南路泰合苑小区71-2号楼负1层105号储藏室的执行。理由：白山市天富房屋建筑（集团）有限公司是由白山市天合房地产开发有限责任公司、白山市永祥房地产开发有限公司、白山市天富房屋建筑有限公司、白山市太和劳务有限公司等四个公司组成。2008年，白山市天合房地产开发有限责任公司与威海市华晟房地产开发有限责任公司合作在威海市古寨南路开发了三栋楼，起名为泰合苑小区71-1、71-2、71-3。由于地势原因，顺着坡度设计了负二层和负一层半地下室，设计用途为储藏室（东北叫仓库）。按照威海市的规定，储藏室是不能办理产权登记的，所以卖不出去，最后大家提议分给对公司有重大贡献的职工使用。公司在2011年5月10日召开了董事会，将71-2号楼负一层四个储藏室分给了对公司有重大贡献的职工申宝山、刘龙、张维波、尹德明，并于2011年5月11日与4人签订了《特供房屋居住合同》。案外人签订合同后物业公司开具了进户单，开始占有使用至今。因天富公司自2008年开始就拖欠工人工资，已经12年没开资了，每个职工都欠60-70万元左右，职工意见很大到处上访，我们要求分给我的特供房作价卖给我，我们获得自主权可以出租或者经营赚点生活费，经公司研究同意，于2019年12月31日与公司签订了《房屋居住（买卖）补充协议》，分给我的特供房作价每平方米3,000元顶工资。我的-1层105号建筑面积71.43平方米，顶工资24,290元。自此，案外人对71-2号楼负1层105号地下储藏室有了所有权。请求：依法中止对属于案外人所有的威海市古寨南路泰和苑小区71-2号楼负1层105号储藏室的执行。申请执行人王雅彬辩称：一、案外人存在故意捏造事实向人民法院提起虚假民事诉讼，人民法院应当查明事实，对妨碍民事诉讼的行为予以罚款、拘留。必要时，应移送司法机关，依法追究其虚假诉讼罪的刑事责任。（一）、案外人系白山市永祥房地产开发有限公司员工，与公司存在利害关系，存在与公司恶意串通，提起恶意诉讼之嫌。尹德明诉称：“公司在2011年5月10日召开了董事会，将71-2号楼负一层四个储藏室分给了对公司有重大贡献的职工申宝山、刘龙、张维波、尹德明，并于2011年5月11日与4人签订了《特供房屋居住合同》。”申宝山是白山市天合房地产开发有限责任公司的法定代表人，刘龙、张维波、尹德明均系被执行人公司管理人员，威海市华晟房地产开发有限责任公司是法律上认可的案涉房屋小区的开发单位，只有威海市华晟房地产开发有限责任公司具备销售房产的权利。尹德明与白山市天富房屋建筑（集团）有限公司签订的买卖合同系无效合同。（二）、尹德明与白山市天富房屋建筑（集团）有限公司签订《特供房屋居住合同》、《房屋居住（买卖）补充协议》存在多处疑点。1、尹德明未提供案涉房屋所产生的水、电、暖、电话、网络、维修费用的票据。况且，今年实施的《民法典》才确立的居住权，而天富公司于2011年5月11日就设定了；2、尹德明提供的收据盖的不是财务章且没有财务人员签字；3、《小区进户单》上，威海市华晟房地产开发有限责任公司没有盖章；4、法院查封的房屋，系威海市天富物业有限公司办公室用，其中由周永生前妻李桂凤参与管理，不是案外人所说的由其本人居住。二、尹德明提供的证据不能足以排除对标的物的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”尹德明必须同时满足上述四个条件才可以排除执行。案涉储藏室系威海市华晟房地产开发有限责任公司开发，尹德明于2019年12月31日与白山市天富房屋建筑（集团）有限公司签订房屋买卖合同时，白山市天富房屋建筑（集团）有限公司无权处分案涉储藏室，双方的买卖合同不是合法有效的书面合同。尹德明不是合法占有案涉房屋。尹德明不能提供白山市天富房屋建筑（集团）有限公司拖欠其工资的财务证明。尹德明作为管理人员，知道案涉储藏室不能办理产权证，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，请求法院驳回案外人的异议。申请执行人提供了照片一张（照片中房屋挂有《威海市天富物业服务有限公司》牌子），申请执行人陈述：法院查封的四户房屋，系威海市天富物业服务有限公司办公使用，不是案外人诉说的个人居住房屋。被执行人白山市永祥房地产开发有限公司辩称：2008年，白山市天合房地产开发有限责任公司与威海市华晟房地产开发有限责任公司合作在威海市古寨南路开发了三栋楼，起名为泰合苑小区71-1、71-2、71-3。由于地势原因，顺着坡度设计了负二层和负一层半地下室，设计用途为储藏室（东北叫仓库）。按照威海市的规定，储藏室是不能办理产权登记的。2009年7月12日，白山市天富房屋建筑有限公司威海分公司与威海市华晟房地产开发有限责任公司签订了一份《房屋抵顶工程款协议书》，协议约定：“威海市华晟房地产开发有限责任公司允许白山市天富房屋建筑有限公司威海分公司销售合作开发的古寨南路泰和苑小区1、2、3号楼4,000万元房屋。”所以白山市天合房地产开发有限责任公司在威海市开发的房屋都是由白山市天富房屋建筑有限公司威海分公司盖章销售的，包括本案的房屋。由于储藏室卖不出去，最后大家提议分给对公司有重大贡献的职工使用。公司在2011年5月10日召开了董事会，将71-2号楼负一层四个储藏室分给了对公司有重大贡献的职工申宝山、刘龙、张维波、尹德明，并于2011年5月11日与4人签订了《特供房屋居住合同》。众所周知，天富集团公司自2008年开始就拖欠工人工资，已经12年没开资了，每个职工都欠60-70万元左右，职工意见很大到处上访，经公司研究于2019年12月31日公司与案外人签订了《房屋居住（买卖）补充协议》，分给案外人特供房作价每平方米3,000元顶工资。自此，四名职工申宝山、刘龙、张维波、尹德明对71-2号楼负1层102、103、104、105号地下储藏室有了所有权。白山市永祥房地产开发有限公司提供了白山市天富房屋建筑有限公司威海分公司与威海市华晟房地产开发有限责任公司于2009年7月12日签订的《房屋抵顶工程款协议书》，（协议主要内容：威海市华晟房地产开发有限责任公司同意将泰和苑小区1、2、3号楼部分商用网点房及住宅，作为工程款抵顶给白山市天富房屋建筑有限公司威海分公司，房屋价款为4,000万元）。本院查明：王雅彬与白山市永祥房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，2014年9月3日，本院作出（2014）浑民二初字第586号民事判决书，判决主要内容为：“一、被告白山市永祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王雅彬支付借款本金人民币138.8万元，并从2012年7月20日按10万元、2012年12月5日按45万元、2012年12月8日按50.8万元、2012年12月13日按33万元至付清日止按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算扣除3万元后向原告支付利息；”因白山市永祥房地产开发有限公司未履行给付义务，王雅彬向本院提出强制执行申请，本院立案受理。案件执行期间，白山市天合房地产开发有限公司就执行案件向本院提供书面保证。因白山市天合房地产开发有限公司未在保证期间履行保证义务，2020年12月14日，本院作出（2019）吉0602执恢83号之三执行裁定书，裁内容为“查封保证人白山市天合房地产开发有限公司以威海市华晟房地产开发有限责任公司名义开发建设的威海市高区古寨南路泰合苑小区71-2号半地下房屋102、103、104、105号房屋。查封期限3年。”对其中的105号房屋，案外人持：1、尹德明与白山市天富房屋建筑（集团）有限公司于2011年5月11日签订的《特供房屋居住合同》（合同的标的为案涉105房屋）；2、尹德明与白山市天富房屋建筑（集团）有限公司于2019年12月31日签订的《房屋居住（买卖）补充协议》（该协议标的为案涉105房屋）；3、白山市天富房屋建筑（集团）有限公司于2019年12月31日出据的收据（收据载明：收到尹德明交纳的古寨南路71-2-105室房款214,290元）；4、威海市天富物业房屋有限公司2011年5月11日的小区进户单（该单载明：住户姓名为尹德明，位置编号：泰和苑古寨南路**）；5、威海市天富物业房屋有限公司与申宝山于2011年5月11日签订的《前期物业房屋协议》（该协议载明房号为105）到本院提出书面异议，形成本案。另查明，威海市泰合苑小区系白山市天合房地产开发有限责任公司以威海市华晟房地产开发有限责任公司名义开发建设，其中古寨南路泰合苑小区71-2号105号房屋，由案外人于2019年12月31日与白山市天富房屋建筑（集团）有限公司签订了买卖合同。该房屋至今未办理房屋所有权证。还查明，白山市天富房屋建筑（集团）有限公司设立于1996年9月20日，企业类型为有限责任公司（自然人独资），经营范围为：房屋建筑工程施工总承包二级，投资人为周永生。本院认为，本院在执行王雅彬与白山市永祥房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，查封了古寨南路泰合苑小区71-2号105号房屋，因案涉房屋并非白山市天富房屋建筑（集团）有限公司开发建设，被执行人虽然提供了白山市天富房屋建筑有限公司威海分公司与威海市华晟房地产开发有限责任公司签订的《房屋抵顶工程款协议书》，但该协议书不能证明抵顶工程款的房屋包括案涉房屋，案外人与白山市天富房屋建筑（集团）有限公司之间的房屋买卖合同不能认定为合法有效，案外人的异议理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，裁定如下：驳回尹德明的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向白山市浑江区人民法院提起诉讼。审判长  刘世元审判员  李贵群审判员  张振良二〇二一年一月十八日书记员  郑银辉