山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3381号上诉人（原审原告）：宋乳峰，男，1993年2月12日出生，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：王晓倩（系宋乳峰之妻），住威海市环翠区。委托诉讼代理人：赵福忠，北京市京师（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于洪蕾，女，1983年5月31日出生，汉族，住威海市。委托诉讼代理人：邹大勇，山东卫海北洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文胜，山东健华律师事务所律师。原审第三人：孙丽丽，女，1973年3月8日出生，汉族，住威海市环翠区。原审第三人：威海市联邦地产营销策划有限公司，住所地威海市环翠区海滨北路**-0806、0807。法定代表人：张宁，总经理。上诉人宋乳峰因与被上诉人于洪蕾及原审第三人孙丽丽、威海市联邦房地产营销策划有限公司（以下简称联邦房产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋乳峰上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判解除案涉房屋买卖合同并判令于洪蕾双倍返还购房定金18万元。事实和理由：一、案涉房屋买卖合同系有效合同。尽管案涉房产销售委托书载明的委托权限中不包括代签合同，但是2018年5月18日合同签订当日，原审第三人孙丽丽通过电话沟通取得于洪蕾的许可后才在合同上代其签字，且从于洪蕾协助到农业银行办理贷款手续，以及电话录音中于洪蕾明知宋乳峰系买房人、合同价款93万元等事实中更可进一步确认，于洪蕾原本是知道并认可案涉房屋买卖合同的。即便2018年5月18日当天签订合同时孙丽丽没有代签字的代理权限，于洪蕾也通过事后追认的方式认可了孙丽丽代签名的效力。故案涉房屋买卖合同系有效合同，而且当事人双方都已实际开始履行。二、宋乳峰已经支付了18万元的定金，2018年5月18日签订合同当天，宋乳峰当场支付给了于洪蕾代理人孙丽丽，孙丽丽也出具了2万元收据。宋乳峰签订贷款合同当天，又按照先前约定委托宋旭升支付了16万元定金，孙丽丽也实际收到了该16万元。至于孙丽丽、宋旭升等人之间的经济往来，不影响合同成立履行，与宋乳峰无关，孙丽丽代于洪蕾收取定睛并未超出代理权限，应视为于洪蕾收取了定金。三、于洪蕾应承担毁约的法律后果。2018年5月18日案涉房屋买卖合同签订当日，系宋乳峰妻子王晓倩在宋旭升的介绍下与孙丽丽洽谈。合同签订后当日依约需要支付定金2万元，宋乳峰遂委托宋旭升代为支付至孙丽丽银行账户，虽然宋旭升此时尚未得到宋乳峰的书面授权代办买房手续，但委托毕竟系不要式行为，因此宋乳峰已经依约支付了定金2万元是不可否认的事实。其后宋乳峰又通过宋旭升在2018年6月22日银行贷款审批通过之日依约支付定金16万元。在银行贷款申请批准之后于洪蕾无故毁约，不同意出售案涉房屋，明显违背诚信原则，单方毁约理应承担法律后果。四、于洪蕾违约行为已经给宋乳峰造成了很大经济损失，宋乳峰为筹款低价出售了自己的房子，又因无房居住高价购买了另外一套房款，损失20多万元，宋乳峰为维护合法权益支付了评估费、担保费，损失了案涉房屋大约13万元的期待利益。于洪蕾辩称，根据一审法院银行流水记录，定金不是真实交付，按照正常定金交付习惯，应当沉淀在固定账户一段时间，直至违约之时才可以返还，而银行流水显示的定金到账后多则半天、短则几十分钟，由孙丽丽的账户款项返还出借人，通过银行流水的闭环，可以看出只是一个循环走账形成一个支付定金的痕迹，宋乳峰从邵淑明、宋旭升、于福和等处借完定金支付给孙丽丽账户后，又从孙丽丽账户在几分钟之内转出严重违背常理，其次宋旭升是专业的房产中介人员，也是宋乳峰的代理人，他很清楚定金的交付要交到房产中介公司在银行开具的单一指定账户方可成立，它的动用需要几方当事人的同意方可转出，根据银行流水的记录可以看出王晓倩、宋旭升、于福和邵淑明、孙丽丽形成了一个利益链条，这些参与人的本质是宋乳峰的证人，从而完成所谓定金支付的证据，并且作为房产中介的人员很清楚该房屋买卖合同是居间合同，为何一定要通过所谓的电话、微信诱导而不让大家直接面谈及签字，非要传来传去的形式，显然增加交易时间和成本，违背商业交易习惯，显然宋乳峰所称的善意和定金流转的事实，和本案定金支付账户所有人的转账行为是矛盾的，证明是假定金，实际根本就没有支付。孙丽丽辩称，自己是基于和于洪蕾签定的房屋独家委托协议才收取的定金，而且当天收定金的时和于洪蕾电话沟通过，于洪蕾说收2万定金太少，因为于洪蕾需要用宋乳峰的首付款去银行解押，在银行审批下来之后可以补交解押的款项，补交一些定金，关于定金的问题和转账的问题，因为孙丽丽和邵淑明、宋旭升都是同行，所以在解押的时候需要一起去，该笔钱不可能直接打给于洪蕾，也就是说这个钱就是在孙丽丽和邵淑明、宋旭升三个人任何一个人账户都是安全公平的。联邦房产营销公司未予述辩。宋乳峰向一审法院起诉请求：1.解除宋乳峰与于洪蕾于2018年5月18日签订的《房屋买卖（转让）定房合同书》；2.请求判决于洪蕾双倍返还宋乳峰购房定金180000元整；3.请求判决于洪蕾赔偿宋乳峰评估费2950元、担保费600元；4.案件受理费、保全费由于洪蕾承担。一审法院认定事实：2018年5月5日，于洪蕾与第三人孙丽丽签订《房产销售委托书》一份，该委托书为格式合同，其中委托方（甲方）为于洪蕾，受托方（乙方）为联邦公司。该委托书约定，甲方自愿将其拥有的位于滨海明珠-4号-502室房屋委托乙方代理销售，委托价格净收90万元，委托期限自2018年5月5日至2018年7月5日，甲方收取乙方2000元独家委托费。甲方委托乙方寻找适合购买该房产的购买方，并按政策办理相关过户手续；乙方可代为甲方收取购买该房产的买方定金；在委托销售期间，有关市场调查、广告刊登费用由乙方承担；超出委托销售价格部分作为佣金。该合同的落款处由甲方（于洪蕾）签名、捺印，乙方处由第三人孙丽丽签名（其中第三人孙丽丽处留存的未加盖联邦公司印章）。委托书签订后，孙丽丽向于洪蕾支付了独家委托费2000元。2018年5月18日，孙丽丽代于洪蕾与宋乳峰签订《房屋买卖（转让）定房合同书》，约定房屋成交价93万元，宋乳峰交定金2万元由中介保管，房款交付时间为2018年6月28日前办理过户手续。合同第八条违约责任约定，若于洪蕾违约，双倍返还购房定金；因一方违约，违约方应承担对方为此支付的诉讼费、律师费、差旅费以及其他实现债权的费用。合同第十条补充约定“房屋过户之前补交定金16万元”。案外人宋旭升于当日转款2万元到第三人孙丽丽6212261614002249545账户。2018年6月29日，孙丽丽6212261614002249545账户转款2万元到宋旭升银行账户。2018年5月25日，宋乳峰向宋旭升出具授权委托书，委托事项为：委托人欲购买位于威海市不动产，因没有时间办理相关手续，故全权委托受托人作为代理人办理如下事项：1、代为签订买卖合同及与购房有关的相关文件，并支付房款；2、代为办理上述房屋的银行按揭贷款相关手续（包括签订银行借款合同、抵押合同、担保合同、开办银行还款账户以及其他与贷款有关的手续）；受托人在办理上述事项的过程中所签署的有关合同、文件，委托人均予以承认。委托期限自2018年5月25日起至2019年5月25日止。宋乳峰将该委托书在山东省威海市威海卫公证处进行了公证。《房屋买卖（转让）定房合同书》签订后，双方开始办理银行抵押贷款手续，2018年6月22日银行审批通过后，宋乳峰就案涉房屋与中国农业银行股份有限公司签订威海市不动产登记申请书和个人购房担保借款合同，宋乳峰申请贷款50万元，借款用途为购买住房。邵淑明6236682230000113060账户于2018年6月22日分三次向宋旭升银行账户转款10万元。宋旭升于2018年6月22日向孙丽丽6212261614002249545账户转款16万元。同日，孙丽丽转款16万元到邵淑明6236682230000113060账户。同日，邵淑明6236682230000113060账户分二次转款6万元到宋旭升账户。后因于洪蕾不同意出售案涉房屋，双方未办理房屋过户手续。于洪蕾于2018年7月8日将从孙丽丽处收取的独家委托费2000元通过微信方式退还给孙丽丽。2018年9月13日，孙丽丽通过银行转账方式向宋旭升账户转款18万元。关于宋乳峰主张的评估费、担保费，宋乳峰仅提交评估费单据2950元。在于洪蕾与第三人孙丽丽的微信聊天记录中，2018年6月23日，孙丽丽问“买房的首付款已经准备好了，银行也审批下来了，周一可以去银行解押，看看是当天是不能过户”，于洪蕾回复“等会儿手机屏坏了修手机，等会儿弄好了回复你”，6月26日，第三人向于洪蕾发送一份空白房屋买卖（转让）定房合同书，第三人接着问“于在吗？你看看我们就签的这份合同，今天6月28号了，合同最后一天，今天不过户你就违约了”，于洪蕾一直未回复。庭审中，第三人孙丽丽提交录音资料，拟证实是于洪蕾不卖才导致合同无法继续履行。经质证，宋乳峰认为第一、二段录音的形成时间是2018年6月26日，第三段录音的形成时间是2018年6月28日。2018年6月22日，于洪蕾曾到银行协助宋乳峰办理房屋贷款手续，手续办理完毕之后，于洪蕾通知宋乳峰及第三人孙丽丽不同意按93万元出售案涉房屋。在6月22日之后6月26日之前，宋乳峰及第三人孙丽丽曾一起到于洪蕾店里，再次将纸质合同出示给于洪蕾，劝说于洪蕾依照合同履行，并告知毁约的法律责任，但于洪蕾置若罔闻。三段录音可以证实于洪蕾授权孙丽丽代售案涉房屋且于洪蕾知道案涉房屋买卖合同的内容尤其是主要条款即房价和定金，而本案的纠纷完全是因为于洪蕾恶意毁约违反诚信原则，肆意提高房价所造成。于洪蕾在录音中非常明确的表示打官司肯定会输，说明于洪蕾很清楚其恶意毁约的法律后果。于洪蕾在录音中二次提到宋乳峰通过诉讼可能获得的利益，第一段录音中提到宋乳峰有可能获得10万元，第二段录音中提到房价当时103万元，一年后还会再涨10万元，房价上涨的这20多万足以赔付给宋乳峰，这些都说明于洪蕾非常清楚违约所产生的定金责任，因此，于洪蕾应双倍返还定金18万元；于洪蕾则认为，由于孙丽丽在本案庭审中没有说明该录音的证明内容，也没有提交该录音的纸质版，无法查明各方在录音当中的真实意思，所以该录音不应该作为证据出示。在孙丽丽与于洪蕾的谈话中，提到了其将售房合同发送给于洪蕾，但孙丽丽发给于洪蕾的合同系空白的格式合同，于洪蕾从未收到联邦公司发给于洪蕾的收到买房定金或和他人签订售房合同的书面材料或者微信、短信信息，宋乳峰在庭审中陈述孙丽丽可代于洪蕾收受定金系虚假陈述。关于《房屋买卖（转让）定房合同书》的效力，于洪蕾主张孙丽丽在该案二审中明确表示，其与宋旭升在同一家公司，系同事，且孙丽丽的身份是中介而不是代理人。宋乳峰承认其只给孙丽丽缴纳了2万元的定金，另外的16万元并未实际交付，定金以实际交付为生效要件，宋乳峰在合同履行完毕的最终节点前可以决定是否缴纳该16万元定金，也就是说宋乳峰想对于洪蕾有定金约束力就有，不想有就没有，而于洪蕾对上述情况并不知晓。本案于洪蕾与第三人联邦公司之间系居间合同关系，孙丽丽如果能够作为联邦公司的代表人行使职务行为，其收取的定金也应如期缴纳给联邦公司。宋乳峰的买房代理人宋旭升与居间人孙丽丽系同事，从事的行为也是职务行为，系同一单位的行为，这就形成了联邦公司既收居间费，又代表宋乳峰去买房，宋旭升作为宋乳峰方的买房代理人，又作为出卖方于洪蕾方的代理人，形成了这份居间合同，即便是委托合同，也是无效的；宋乳峰则辩称，孙丽丽陈述其与宋旭升是同一个公司的，这句话不能作断章取义的理解，结合本次庭审中孙丽丽对自身职务身份的认知及陈述可知，其所谓与宋旭升是一个公司指的都是联邦公司的加盟店。退一万步讲，孙丽丽与宋旭升都是联邦公司的合同制员工，本案有可能存在双方代理的行为，但双方代理并不绝对无效，被代理人事后追认即可。从孙丽丽提交的2018年6月26日两段电话录音中可以看出，于洪蕾认可孙丽丽代为销售房屋，并对合同价款93万元完全知情，如果于洪蕾不认可孙丽丽代签的房屋买卖合同或不认可孙丽丽的代理权，是绝无可能在2018年6月22日与其丈夫到农业银行办理房屋贷款手续。房屋买卖合同虽约定16万元定金在房屋过户之前补交，但该16万元定金实际缴纳于2018年6月22日，定金合同系实践性合同，故16万元定金条款在6月22日发生效力，而6月22日当天只是原、于洪蕾双方到银行申请贷款，贷款审批通过且实际拨款还需要几天甚至十几天的时间，而宋乳峰在6月22日缴纳16万元定金主要的目的是应于洪蕾的要求，帮助于洪蕾解押案涉房屋，以便之后办理过户手续。由于贷款有可能审批不过，而于洪蕾办理解押手续有可能拖延或不办理，这些风险的存在并没有阻止宋乳峰在6月22日当天缴纳16万元定金，所以客观的讲，并不存在宋乳峰以16万元定金随时约束于洪蕾。即便2018年5月18日孙丽丽无权代签合同，但于洪蕾6月22日去银行办理贷款手续以及6月26日电话录音都非常清楚的表明其事后对孙丽丽代理权的追认，而且也非常清楚16万元定金一事，因为在6月26日第二段录音中，于洪蕾明确表示宋乳峰如果起诉可能获得10万元，如果她只知道2万元定金，不会以10万元举例，录音中孙丽丽继续提示其诉讼风险后，于洪蕾依旧表示官司可能拖一年两年，而房屋一年至少涨10万元，两年就是20万元，这20万元足以包住宋乳峰对其定金主张，所以没有任何理由认为于洪蕾不知道16万元定金一事。关于18万元定金的支付，于洪蕾主张首先，宋乳峰及王晓倩根本就没有支付18万定金，所有的流水都是为了诉讼而人为形成的。其次，宋乳峰声称分别于5月18日、6月22日支付了2万、16万定金的事实是虚假的。一、关于2018年9月13日的假流水问题。9月11日前，孙丽丽账户不足以支付18万，余额仅几百块钱，为了完成所谓18万定金返还的证据，操作如下：1、王晓倩的账户资金不足。9月12日，通过于福和开设的鑫盛服装公司的POS机转入13.4万元（目前银行流水只能查到款项来源的票据机，13.4万的来源需要中国银联的交易系统方可查明）；同日，宋旭升与王晓倩相互倒账5万元（宋旭升转账5万元给王晓倩，王晓倩又转回），但是上述款项数额已足以达成18万定金流水转账的数额；2、9月13日，王晓倩转账给于福和13万，宋旭升转账5万，于福和在收到18万款项后，分四笔转账给孙丽丽；3、孙丽丽收到款项后，将18万又转账给宋旭升，该笔转账就形成了所谓收取18万定金以及返还的证据。宋旭升收到18万后又转给王晓倩13万，而差额的5万可能因为是宋旭升垫付的转账款而自留。上述18万的转账为何不直接支付给孙丽丽，而通过中间人于福和进行中转，显然是为查取流水痕迹制造障碍，同时与5月18日、6月22日宋乳峰已经支付18万定金。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房产销售委托书虽注明乙方为联邦公司，但根据庭审查明的事实，于洪蕾委托孙丽丽代为销售案涉房屋，孙丽丽个人向于洪蕾支付独家委托费，孙丽丽为中介方，该委托书系格式合同，联邦公司并未实际参与该房屋买卖事宜。根据该房产销售委托书载明的委托权限，孙丽丽虽有权代为收取定金，但并未得到代于洪蕾签订购房合同的授权，故孙丽丽无权代于洪蕾签订房屋买卖合同，宋乳峰、于洪蕾之间未形成房屋买卖合同关系。定金是指合同当事人一方以保证债务履行为目的，于合同成立时或未履行前，预先给付对方的一定数额的金钱的担保方式。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。关于18万元定金的支付，根据庭审查明的事实，孙丽丽、宋旭升同为房屋中介，宋旭升于定房合同书签订当日即2018年5月18日转款2万元到孙丽丽账户，宋乳峰主张该2万元系宋旭升代宋乳峰支付的定金，但根据公证授权委托书的时间，此时宋旭升尚未得到宋乳峰的买房授权，孙丽丽在2018年6月29日转款2万元到宋旭升银行账户。如果该2万元为宋乳峰支付的购房定金，孙丽丽为何要在2018年6月29日退还该宋旭升，该行为亦与宋乳峰主张的孙丽丽于2018年9月13日退还房屋定金18万元的行为相矛盾。宋旭升于2018年6月22日向孙丽丽账户转款16万元，在转款当日，先是邵淑明分三次向宋旭升账户转款10万元，之后宋旭升才向孙丽丽账户转款，孙丽丽于收款当日将该16万元转到邵淑明账户，同日，邵淑明分两次将其中的6万元到宋旭升账户。按照常理，孙丽丽收取定金后或在中介处保管，或交付给卖方，且孙丽丽陈述于洪蕾需用该定金解押案涉房屋，此时房屋买卖合同正在履行过程中，孙丽丽为何在收到16万元定金当日即将定金转到案外人处，其行为明显与常理不符，宋乳峰亦未提交其实际支付18万元定金的充分证据。故宋乳峰主张其实际支付18万元的证据不足，一审法院不予采纳。综上，宋乳峰的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回宋乳峰要求解除宋乳峰与于洪蕾于2018年5月18日签订的《房屋买卖（转让）定房合同书》的诉讼请求；二、驳回宋乳峰要求于洪蕾双倍返还购房定金18万元的诉讼请求；三、驳回宋乳峰要求于洪蕾赔偿评估费2950元、担保费600元的诉讼请求。案件受理费3971元、财产保全费1520元，由宋乳峰负担。本院二审期间，宋乳峰向法院申请调取宋乳峰与于洪蕾在农业银行环翠支行办理贷款时的相关证据，本院于2020年12月23日到该行调取了宋乳峰与于洪蕾签订的落款时间为2018年6月11日的房地产买卖合同及贷款审批通过的通知书。本院组织当事人进行了质证，各方当事人均对该两份证据的真实性无异议。宋乳峰认为该份买卖合同是双方为了案涉房屋买卖办理银行贷款签订的，能够证实双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，是对5月18日那份合同的确认。于洪蕾认为该份合同确是自己签订的，但具体合同内容与5月18日的合同产生根本冲突，宋乳峰是依据5月18日那份合同起诉的，根据禁止反言原则，宋乳峰无权利用6月11日的该份合同主张权利，并且6月11日签订的合同中没有约定定金事项，贷款也没有实际发放。孙丽丽认为，于洪蕾到银行贷款就是对5月18日那份合同的承认。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：宋乳峰与于洪蕾之间是否成立房屋买卖合同关系，于洪蕾应否向宋乳峰返还双倍定金中的18万元。关于宋乳峰与于洪蕾之间是否成立房屋买卖合同关系的问题。宋乳峰主张，虽然于洪蕾没有授权孙丽丽代为签订案涉房屋买卖合同，但通过于洪蕾到银行协助办理房屋贷款等行为可以构成事后追认，案涉房屋买卖合同合法有效。结合我院调取的于洪蕾与宋乳峰在中国农业银行环翠支行签订的房地产买卖合同、贷款审批通知单等证据，可证实于洪蕾确于2018年6月11日前后与宋乳峰在银行要求下重新签订房屋买卖合同，配合办理案涉房屋贷款，其行为可以构成对2018年5月18日孙丽丽代签合同行为的效力追认，于洪蕾与宋乳峰已对案涉房屋的买卖达成合意。故，宋乳峰与于洪蕾之间形成房屋买卖合同关系，于洪蕾未按合同约定将房屋出卖给宋乳峰已构成违约，宋乳峰有权要求解除双方签订的购房合同，宋乳峰的该项上诉主张，本院予以采纳。关于案涉房屋18万元定金应否返还问题。定金合同为实践性合同，自定金实际交付时生效。宋乳峰主张其已支付了18万元定金，于洪蕾应双倍返还。根据查明的案件事实和18万元定金款的来源走向，第一，宋旭升向孙丽丽支付2万元定金时，尚未得到宋乳峰的授权，宋乳峰也未提交其与宋旭升之间关于该2万元定金款的结算、转账凭证；第二，孙丽丽、宋旭升、邵淑明等之间关于16万元购房定金的转款时间、交易流向、保管主体、存管时间等事实均与交易常理不符，该16万元定金流水系孙丽丽、宋旭升、邵淑明等用自有资金相互转款形成，具有高度盖然性，孙丽丽作为于洪蕾的代理人，并未实际掌握该18万元定金以使其实际发生保证作用，相应后果应由孙丽丽承担，宋乳峰亦未提供其实际支付18万元定金的证据。故，宋乳峰主张其实际支付案涉房屋定金18万元的证据不足，对宋乳峰该项上诉主张，本院不予采纳。综上所述，宋乳峰的上诉请求部分成立，应予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下一、维持山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初520号民事判决第二、三项；二、解除宋乳峰与于洪蕾于2018年5月18日签订的《房屋买卖（转让）定房合同书》。一审案件受理费3971元，由宋乳峰负担3871元，于洪蕾负担100元，财产保全费1520元，由宋乳峰负担。二审案件受理费3900元，由宋乳峰负担3800元，于洪蕾负担100元。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二一年一月十二日法官助理俞凯书记员张济节