江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终8864号上诉人（原审被告）：南京果色花香农贸市场管理服务有限公司，住所地在南京市鼓楼区清凉门大街**负**。法定代表人：戈建军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：巨婷芳，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏环宇世家商业管理有限公司，，住所地在南京市建邺区奥体大街**法定代表人：陈晨，该公司主任。委托诉讼代理人：吴敏，江苏加达加律师事务所律师。上诉人南京果色花香农贸市场管理服务有限公司（以下简称果色花香公司）因与被上诉人江苏环宇世家商业管理有限公司（以下简称环宇世家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初8256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭审理。上诉人果色花香公司的委托诉讼代理人巨婷芳，被上诉人环宇世家公司的委托诉讼代理人吴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。果色花香公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.环宇世家公司负担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对于双方协商一致解除案涉租赁合同关系的相关事实未充分查明，认定果色花香公司违约解除合同认定错误。虽然双方未就解除问题达成书面协议，但基于果色花香公司已于2019年7月26日提出退租申请，并于同年8月14日搬离，且环宇世家公司于2019年8月19日以书面形式正式通知办理退租后的水电费交接及缴费事宜，双方也于2019年8月23日最终交接（交还钥匙），据此可以证明双方已协商一致解除了案涉租赁合同。二、即使果色花香公司提出解除租赁合同构成违约，违约金(含保证金）标准亦过高，应当按照实际损失为限调整。1.案涉租赁合同第10.4条约定，如果色花香公司提前退租，违约责任共有二项，分别是“没收保证金”和“支付当期三个月租金的违约金”。在环宇世家公司未就没收保证金作为要求果色花香公司承担违约责任的诉讼请求之一的情况下，一审直接认定没有法律依据。2.根据约定并综合案涉租赁合同全文来看，有关“没收保证金”的相关约定是指将已交付的保证金作为承担违约责任的一种方式，用于补偿环宇世家公司实际损失，性质与违约金相同。果色花香公司已交付的保证金金额已经相当于当期3个月租金，一审法院既认定环宇世家公司有权没收保证金，又另支持违约金（当期2个月租金），相当于果色花香公司要承担相当于5个月租金的违约金，其标准明显过高，而且环宇世家公司在一审中并未举证证明其实际损失，因此一审法院认定的该等违约责任没有事实和法律法律依据。另外，案涉合同解除后，环宇世家公司已重新出租，一审主张的违约金标准过分高于其实际损失。环宇世家公司辩称，果色花香公司提前解约未经同意，应按约承担违约责任，双方约定的租赁期限为2015年8月1日至2020年7月31日，果色花香公司2019年7月26日申请退租并告知2019年7月31日搬离，违反了案涉合同10.4条约定，即应提前六个月书面通知提前解约，其仅提前三天。环宇世家公司回函不同意退租并催交费用。果色花香公司所称交接水电、钥匙等行为，支付租赁期间的水电费是其应尽合同义务，钥匙交接是果色花香公司人员将钥匙扔在地上，不能认定是双方协商一致解除。一审法院已违约金标准作出调整并无不当。果色花香公司存在逾期支付违约金等费用达30日和提前解除合同的违约情形，根据案涉合同10.3.2条，环宇世家公司除了要求其承担违约责任以外，还有权解除合同，没收保证金，同时要求其支付提前解约违约金。根据案涉合同10.4条，果色花香公司未提前六个月通知且未获得同意退租，应支付提前解约违约金。案涉合同包含了四个月免租期，是因为租期为六年的巨大优惠，果色花香提前解约，该四个月免租期也是实际损失。案涉合同出租面积是950平米，果色花香公司所称重新出租的面积仅为486平米，实际损失还有486平米商铺空置39日以及剩余面积商铺空置至今的租金损失。环宇世家公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2015年7月28日就南京市建邺区奥体大街177号3层321号房屋签订的《房屋租赁经营合同》；2.判令果色花香公司支付2019年8月1日至2019年8月31日的租金66901元、物业费4750元，以及逾期付款违约金（以71651元为基数，自2019年5月16日起至实际给付之日止，按年利率24%计算），并按前述标准支付租金、物业费（自2018年9月1日起至合同解除之日止）；3.判令果色花香公司支付提前解除合同违约金（按合同解除之日后剩余租赁期间所有应付租金的20%计算）；4.判令果色花香公司负担本案诉讼费用、保全费。一审法院认定事实：2015年7月28日，环宇世家公司与果色花香公司签订《房屋租赁经营合同》一份，约定：果色花香公司承租南京市建邺区奥体大街177号3层321号商铺，建筑面积950平方米，用于经营餐饮棋牌；租期6年，自2015年8月1日至2021年7月31日，其中，免租期4个月，自2015年8月1日至2018年11月30日；第一、二年月租金为57792元，第三年月租金为60681元；第四年月租金为63715元；第五年月租金为66901元；第六年月租金为70246元；租金按季支付，首期租金于合同签订之日支付，此后每次提前15日支付；果色花香公司还应支付三个月的租金173376作为保证金；物业管理费标准：第一年度（2015年8月1日至2015年12月31日），每月2850元；第二至第四年度（2016年1月1日至2018年12月31日），每月3800元；第五至第六年度（2019年1月1日至2021年7月31日），每月4750元；按季支付，首期物业管理费于2015年8月1日支付，此后每次提前15日支付；如逾期或未足额支付租金、物业管理费，应按本年度日租金标准承担逾期付款违约金（日租金×逾期天数）；如逾期或未足额支付上述费用达30日，环宇世家公司还有权解除合同、没收保证金，并由对方按剩余租期应付租金的20%支付违约金；租期内，如需提前退租，应提前6个月书面通知，并经环宇世家公司同意方可解约，同时，环宇世家公司有权没收保证金，并由果色花香公司支付当期三个月租金作为违约金。合同签订后，环宇世家公司交付房屋，果色花香公司已付清租金、物业管理费至2019年7月31日，并支付保证金173376元、水电表押金4500元、装修押金15500元。环宇世家公司称：涉案房屋系其承租于南京河西新城建设发展有限公司，租期自2011年至2031年。此外，双方一致确认：应于2019年5月15日前支付2019年6至8月的租金。一审另查明，2019年7月26日，果色花香公司向环宇世家公司提交《申请书》一份，主要内容为：自开业以来，果色花香公司一直处于亏损状态，已无法维持经营下去，故向环宇世家提出退租申请；果色花香公司将于2019年7月31日搬离。2019年8月8日，环宇世家公司回函，主要内容为：仅提前三天提出退租，不符合约定，故不同意退租申请；应于收函三日内支付拖欠的费用等。一审庭审中，果色花香公司称：提出退租后，双方口头协商解除合同，并结算水电费；因对后续处理方案意见不一致，环宇世家公司同意扣除保证金、水电表押金、装修押金，双方不再互付责任；但解除后，环宇世家公司又反悔；已于2019年8月23日交还钥匙。对此，环宇世家公司不予认可，并称：2019年8月底，果色花香公司要求交还钥匙，但环宇世家公司不同意；果色花香公司便将钥匙扔在地上走了，后环宇世家公司员工捡起钥匙，故收房时间为2019年8月底。经询问，果色花香公司未能就双方系协议解除合同、交还钥匙的时间举证证明。此外，环宇世家公司要求没收保证金，并同意在应付款中抵扣水电表押金、装修押金。果色花香公司称：如认定其违约，但双方约定的违约金过高，请求将逾期付款违约金调整为银行同期贷款利率，将提前解约违约金调整为三个月租金；不同意没收保证金，否则，既没收保证金，又另外主张违约金，明显过高。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。环宇世家公司与果色花香公司签订的《房屋租赁经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故应认定其合法有效。合同生效后，双方均应按照约定全面履行自己的义务。因环宇世家公司已交付房屋，故应认定果色花香公司应按约支付租金、物业管理费。根据查明的事实，还应认定果色花香公司存在逾期付款的行为，并已超过30日。因此，果色花香公司存在违约行为，环宇世家公司有权解除合同。根据果色花香公司的退租申请，可以确认涉案合同无法继续履行系因其自身经营困难所致，与环宇世家公司无关。因环宇世家公司在回函中已明确拒绝提前退租申请，且现有证据不足以证实双方已协议解除合同，并就相关费用结算达成一致意见，故对果色花香公司的抗辩意见，依法不予采信。根据当事人的陈述，并结合相关证据，综合分析认定环宇世家公司收房时间为2019年8月底。因此，涉案合同已于2019年8月31日终止履行，并对环宇世家公司要求解除的诉讼请求，依法予以支持，但解除时间应为2019年8月31日。根据上述分析，果色花香公司应支付2019年8月份的租金66901元、物业管理费4750元，合计71651元，并对环宇世家公司主张自2019年5月16日起支付逾期付款违约金的诉讼请求法予以支持，但应依法将利率调整为：2019年8月19日之前，按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日之后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。因涉案合同已于2019年8月31日解除，故对环宇世家公司主张该日之后相关费用的诉讼请求不予支持。根据约定，环宇世家公司有权没收保证金173376元，并对果色花香公司“应抵扣欠付费用”的抗辩意见不予采信。因双方有关违约解除合同情形下违约金的约定明显过高，在兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素的基础上，根据公平原则和诚实信用原则，并结合果色花香公司的调整请求，酌定其按当期两个月的租金标准支付违约金133802元（66901元/月×2个月）。因环宇世家公司尚未退还水电表押金4500元、装修押金15500元，故在扣除该项费用后，果色花香公司还应支付违约金113802元（133802元－4500元－15500元）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、江苏环宇世家商业管理有限公司、南京果色花香农贸市场管理服务有限公司于2015年7月28日签订的《房屋租赁经营合同》于2019年8月31日解除；二、南京果色花香农贸市场管理服务有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向江苏环宇世家商业管理有限公司支付租金66901元、物业管理费4750元及逾期付款违约金（以71651元为基数，自2019年5月16日起至实际给付之日止；其中，2019年8月19日之前，按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日之后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、南京果色花香农贸市场管理服务有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向江苏环宇世家商业管理有限公司支付违约金113802元；四、驳回江苏环宇世家商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7111元，保全费2457.12元，合计9568.12元，由江苏环宇世家商业管理有限公司负担4486.57元、南京果色花香农贸市场管理服务有限公司负担5081.55元（南京果色花香农贸市场管理服务有限公司负担部分于判决发生法律效力之日起十日内直接给付江苏环宇世家商业管理有限公司，一审法院不再退还）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。果色花香公司提交：1.租赁合同以及主体变更协议，拟证明环宇世家公司仅过了39天就找到新的承租方，即由南京爱尚学教育科技有限公司于2019年10月10日承租，出租面积是486平米，后又转租给陈春燕，现名称为“智乐汇”。2.果色花香公司承租时和搬离后的楼层导视图各一张，拟证明其原承租位置一半由“爱尚学教育机构”承租，另一半和其他区域合并后租给“星聚会”，但不清楚出租时间。果色花香公司还补充提交：1.大众点评APP显示“启智星未来（爱尚学教育旗下品牌）”地址信息；2.环宇世家公司与南京稻拓企业管理咨询有限公司签订的《房屋租赁经营合同》，该两份证据拟证明案涉租赁合同项下商铺已于2019年10月10日和10月19日分别出租给南京爱尚学教育科技有限公司和南京稻拓企业管理咨询有限公司，空置期最长为49天。三个月租金标准的保证金已能弥补空置期损失，按五个月租金标准承担违约责任高于实际损失30%，明显过高。环宇世家公司未在一审中提交证据证明其实际损失。环宇世家公司对证据1及待证事实认可，对证据2质证称，剩余区域464平方米被分为两块，一块在2020年7月30日出租，另一块在2020月9月15日出租，故租金损失远超一审判决认定。对果色花香公司补充提交证据书面质证称：证据1系滞后的信息，商户已停业。证据2系环宇世家公司其他商铺，不在案涉租赁合同范围内。本院认证意见：环宇世家公司认可案涉租赁合同项下486平米于2019年10月10日重新出租，应予确认，但该部分面积并非全部案涉租赁商铺面积。另外，由于果色花香公司提前解除租赁合同，给环宇世家公司造成的损失还应考量免租期、重新招租成本等诸多因素，故果色花香公司提交证据拟证明环宇世家公司因其提前退租造成的损失较小无法衡量，其证明效力均应不予确认。二审中，就双方是否系协商一致解除合同，果色花香公司称与环宇世家公司负责人沟通过，但没有形成书面材料，后环宇世家公司反悔。经双方当事人确认，二审归纳争议焦点为：本案案涉租赁合同是否应认定为协商解除。如认定违约解除，一审认定违约责任是否过高。本院认定事实与一审判决认定一致，予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，果色花香公司认为双方进行协商，并达成一致解除案涉租赁合同，但未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。果色花香公司所称交接钥匙、结算其他费用，不能证明双方系协商一致后结算合同后续事宜的行为。原《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”案涉租赁合同约定，如果色花香公司逾期或未足额支付费用达30日，环宇世家公司有权解除合同、没收保证金，并由对方按剩余租期应付租金的20%支付违约金；租期内，如需提前退租，应提前6个月书面通知，并经环宇世家公司同意方可解约，同时，环宇世家公司有权没收保证金，并由果色花香公司支付当期三个月租金作为违约金。由此可见，一审判决认定环宇世家公司有权没收保证金，并由果色花香公司按两个月租金标准支付违约金有合同约定作为依据。由于案涉合同约定在六年租期基础上，免除四个月租金，且果色花香公司并未提交证据证明案涉租赁合同项下商铺已及时全部出租，故该公司主张一审认定的违约责任高于环宇世家公司实际损失事实依据不充分，亦应不予支持。综上所述，果色花香公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7111元，由果色花香公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 涂 甫审判员 张卓慧二〇二一年一月八日法官助理刘小琴书记员尹琪