江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初2404号原告：丁玉锋，男，汉族，1988年8月25日生，住常州市新**。委托诉讼代理人：邢辉，江苏圣典（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜艳，江苏圣典（常州）律师事务所律师。被告：杨东良，男，汉族，1987年9月6日生，住常州市新**。委托诉讼代理人：孙佳欢，江苏常华律师事务所律师。原告丁玉锋与被告杨东良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理，原告丁玉锋的委托诉讼代理人姜艳，被告杨东良到庭参加诉讼。后转为普通程序于2021年1月20日公开开庭审理，原告丁玉锋及其委托诉讼代理人姜艳，被告杨东良的委托诉讼代理人孙佳欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金48600元，并支付逾期付款利息损失（暂从2017年10月1日计算至2020年4月20日为8964元，并按中国人民银行同期同类贷款利率加计50%罚息计算至被告实际付清全部款项之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告通过淘宝网司法拍卖网络平台竞得常州市怡枫苑3幢乙单元401室房产、3幢甲单元302室房产。常州市新北区人民法院于2017年9月22日出具《执行裁定书》，确认前述房产归原告所有。经查，原所有权人周志庆自2012年9月即已将该两套房屋出租给被告，租赁期限至2020年8月30日。原告取得该两套房屋所有权后多次向被告催要房租未果，故诉至法院。被告辩称：原告在2017年9年22日取得案涉房屋产权，但被告已经在2017年8月15日向原出租人周志庆缴纳2017年9月1日至2018年8月31日房租，剩余应当向原告支付2018年9月1日至2020年8月30日的房租，并且应当按照原租赁合同中约定的小套面积每年7200元支付。租赁合同中没有关于罚息的约定，被告也一直愿意向原告支付租金，只是原告于2019年要求被告支付三年房租，且双方就该租金金额存在争议，故没有支付。本院经审理认定事实如下：2012年，杨东良与案外人周志庆签订房屋租赁合同，约定周志庆将怡枫苑6套房屋（附清单）出租给杨东良，租赁期限8年，自2012年9月1日至2020年8月30日止，签订合同时预付租金合计48600元，租金每年年付一次，在8月15日前付清。该房屋租赁合同附件清单房屋情况一览表所载6套房屋建筑面积分别为109.50平方米、86.96平方米、87.19平方米（3幢甲单元302室）、84.98平方米（3幢乙单元401室）、121.60平方米（3幢乙单元1101室）、121.60平方米。另查明，2017年9月22日，本院出具（2017）苏0411执1398号之一执行裁定书，裁定：......二、原登记在周志庆、朱丽英名下位于常州市××幢××单元××室××单元××室的两户不动产归丁玉锋所有。常州市怡枫苑3幢甲单元302室、乙单元401室两户不动产的所有权自本裁定送达买受人丁玉锋时转移......后丁玉锋取得该两户不动产所有权证，证号分别为苏（2017）常州市不动产第0085078号、苏（2017）常州市不动产第0085080号。2019年9月10日，丁玉锋向杨东良邮寄催收租金函，要求杨东良收到函件之日起三日内，支付包括案涉两套房屋在内的三套房屋2017年至2020年租金。2020年8月底，杨东良已将案涉两套房屋交付丁玉锋。本案审理过程中，杨东良提交周志庆2016年8月13日、2017年8月15日收条，证明杨东良已按约支付案涉房屋租金至2018年8月30日。丁玉锋对收条真实性不予认可，向本院申请对2017年8月15日收条“周志庆”是否为周志庆本人书写进行司法鉴定。本院依法委托南京康宁司法鉴定中心对该笔迹进行鉴定。该中心于2021年1月11日作出康宁司鉴中心[2020]文鉴字第497号司法鉴定意见书，鉴定意见为2017年8月15日收条落款处“周志庆”签名字迹与样本周志庆签名字迹是同一人所写。丁玉锋支出鉴定费用3400元。丁玉锋质证称：鉴定比对样本不够充分，对鉴定结果存在一定影响，对鉴定结论不予认可。杨东良对鉴定结论不持异议。本院认证认为，本院根据丁玉锋的申请委托南京康宁司法鉴定中心进行笔迹鉴定，丁玉锋作为司法鉴定申请人应提供鉴定比对样本，南京康宁司法鉴定中心及其鉴定人员具备相应鉴定资格，鉴定程序合法，所作康宁司鉴中心[2020]文鉴字第497号司法鉴定意见书应予采信。根据鉴定结论确认，案涉收条系周志庆出具，鉴定费用3400元，应由丁玉峰负担。杨东良另提交顺园三村119幢乙单元902室房屋租赁合同复印件，并陈述，周志庆2016年8月13日收条中，明确收到房租60600元，期间为2016年9月1日至2017年8月30日，该款项中48600元为怡枫苑6套房屋租赁合同项下租金，12000元为顺园三村房屋租金，周志庆2017年8月15日收条中也记载“顺园怡枫苑7套房租金60600元”，故杨东良已支付案涉两套房屋租金至2018年8月30日。丁玉锋对该证据真实性及杨东良该陈述均不予认可。上述事实，由原告提交的执行裁定书、不动产权证书、房屋租赁合同、催收租金函和被告提交的收条、房屋情况一览表、房屋租赁合同等证据及原、被告陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。丁玉锋取得案涉两套房屋的所有权后，有权根据房屋租赁合同的约定，要求杨东良支付租金。对此杨东良亦不持异议，本院予以确认。杨东良持收条两份主张已向房屋租赁合同原相对人周志庆按约支付至2018年8月30日的租金，并对收条所载金额作出合理说明，结合房屋租赁合同关于每年8月15日前预付年租金的约定，足以证明2017年8月15日收条所载租金中包括案涉两套房屋2017年9月1日至2018年8月30日的租金。因双方确认杨东良实际租赁案涉房屋至2020年8月30日，故杨东良应向丁玉锋支付案涉两套房屋2018年9月1日至2020年8月30日的租金。关于案涉房屋租金标准。丁玉锋主张按照6套房屋总租金48600元平均计算为8100元/套/年，杨东良主张按照房屋情况一览表面积区分三套较大面积房屋租金为9000元/套/年，包括案涉两套房屋在内的三套较小面积房屋租金为7200元/套/年。经审查，房屋情况一览表中的怡枫苑3幢乙单元1101室房屋拍卖公告载明年租金为9000元，根据房屋面积确定房屋租金也更符合实际情况，故本院确定案涉两套房屋租金为7200元/套/年。据此计算，杨东良应向丁玉锋支付租金28800元。因丁玉锋向杨东良主张按8100元/套/年计算的3年租金，该主张超出杨东良应承担的付款义务，双方对租金存在争议，故丁玉锋主张逾期付款损失，于法无据，不予支持。综上，杨东良应向丁玉锋支付常州市怡枫苑3幢甲单元302室、3幢乙单元401室房屋2018年9月1日至2020年8月30日期间的租金28800元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨东良于本判决生效之日起十日内向原告丁玉锋支付房屋租金28800元；二、驳回原告丁玉锋的其它诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，由原告丁玉锋负担720元，被告杨东良负担520元（此款原告丁玉锋已预交，被告杨东良于本判决生效之日起十日内将其应负担部分直接支付给原告丁玉锋，本院不再退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  钱 锦人民陪审员  丁雅琴人民陪审员  高慧娟二〇二一年一月二十五日书 记 员  石 洁