上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11192号上诉人(原审第三人)：王文华，女，1960年7月31日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：黄虓，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：黄鸿珍，女，1958年2月18日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被上诉人(原审被告)：上海南市房地产经营有限公司，住所地上海市。法定代表人：高聪，董事长。委托诉讼代理人：陈璐，女。委托诉讼代理人：吴斌，男。上诉人王文华因与被上诉人黄鸿珍、被上诉人上海南市房地产经营有限公司(以下简称“南房经营公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初4142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王文华上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判驳回黄鸿珍的一审诉讼请求，或者发回重审。事实与理由：1．王文华与本案无关，并非适格当事人；2．王文华与上海南房(集团)有限公司(以下简称“南房集团”)下属的上海市黄浦区第三房屋征收事务所(以下简称“第三征收所”)存在安置补偿关系，由第三征收所安置上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)为临时过渡房，故王文华系合法占用涉案房屋；3．一审法院不但处理了黄鸿珍与南房经营公司之间的纠纷，还把王文华与第三征收所安置补偿关系中的临时过渡事宜也一并处理，在程序和事实认定上的错误；4．王文华既没拿到置换房屋的款项，也没拿到增购的房屋，无处居住。一审判决实际上也存在执行困难的问题。被上诉人黄鸿珍辩称：因为王文华在涉案房屋擅自占用物业共用部位，并且无证养犬，物业公司找黄鸿珍反映情况。经黄鸿珍多次沟通，王文华仍没有改正，故黄鸿珍与南房经营公司的租赁合同解除，王文华一直不肯搬走。请求本院驳回上诉，维持原判。被上诉人南房经营公司辩称：本案只是房屋租赁合同纠纷，动迁安置问题需另案解决。征收单位已安置给王文华松江区佘北家园房屋，王文华完全有地方住，并非无处居住。请求本院驳回上诉，维持原判。黄鸿珍向一审法院提起诉讼，请求判令：1．确认黄鸿珍与南房经营公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年9月29日解除；2．王文华搬离涉案房屋，南房经营公司将涉案房屋恢复原状并返还给黄鸿珍；3．南房经营公司支付黄鸿珍自2020年2月8日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费，按每月人民币(以下币种均为人民币)6，728.40元计算；4．南房经营公司已付黄鸿珍的押金5，800元不予退还；5．南房经营公司赔偿黄鸿珍因另行租房而产生的添置物品损失费2，858.74元、搬家费1，400元及家中小孩另行至付费琴房练琴的经济损失费450元；6．南房经营公司一次性支付黄鸿珍房屋空置损失费共计40，370.40元(按每月6，728.40元的标准，计算6个月)。一审法院审理中，黄鸿珍提供证据如下：1．房屋产权证，以证明涉案房屋系黄鸿珍和其配偶周家志自有的产权房。2．租赁合同，黄鸿珍与南房经营公司于2019年1月29日签订，内容：出租方(甲方)黄鸿珍，承租方(乙方)南房经营公司，乙方承租甲方涉案房屋，建筑面积42.46平方米，用途居住，租赁期限自2019年2月8日起至2020年2月7日止，月租金6，011元。付款方式为付三(三个月一付)押一(保证金)，乙方支付了甲方押金(保证金)5，800元。乙方保证租赁用途符合合同约定，且对该房屋的使用不违反法律规定，如乙方违约，则甲方有权单方解除合同并收回房屋，租赁保证金(押金)不予退还。乙方应遵守《上海市居住房屋租赁管理办法》及公共道德等，不得影响周围邻居的居住等。3．告知函及上海市黄浦区城市管理行政执法局责令改正通知书，内容：黄鸿珍致函南房经营公司，自2019年7月起，黄鸿珍多次接物业通知，告知王文华在涉案房屋擅自占用物业共用部分，并且无证养犬，已严重影响楼内其他居民正常生活等，故来函南房经营公司希望妥善解决此事，否则按租赁合同约定，黄鸿珍将提前解除与南房经营公司之间的租赁合同。落款时间：2019年8月25日。4．关于解除房屋租赁合同的通知函，内容：黄鸿珍曾于8月25日向南房经营公司送交告知函，但最终问题没有解决，故特此正式通知南房经营公司解除双方的房屋租赁合同，并在15日内清退实际居住人，将房屋腾空交还给黄鸿珍。5．自如房屋租赁合同一份及付款凭证，以证明黄鸿珍无奈在外另行租房使用，房屋所在地为上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室，建筑面积42.46平方米，月租金6，728.40元，租期自2020年8月14日起至2021年8月13日止。6．添置物品清单及订单支付页面截图，以证明黄鸿珍为能最低程度使用另行租赁的房屋而添置了一些物品，总计花费2，858.74元。南房经营公司提供证据如下：1．房屋置换协议，内容：甲方南房集团，乙方王金成(亡)，房屋西藏南路XXX号XXX室，补偿方式：安置房屋和货币补偿款。签约时间2017年4月18日。乙方签约人有王文华、王文海、王文中等六人。2．(2006)黄民四(民)初字第1083号判决书，判决主文：上海市西藏南路XXX号XXX室房屋属李素梅、王飞虎、王金成、王文华共同所有。3．(2005)黄行初字第306号判决书，判决主文：撤销上海市房屋土地资源局于2004年9月20日对王金成颁发沪房地黄字(2004)第008146号上海市房地产权证的具体行政行为。4．房屋置换选购房产权人、使用人确认书，内容：原址上海市黄浦区西藏南路XXX号XXX室被置换房屋，安置松江区佘北家园路士弘苑弄1号楼西单元801室房屋，建筑面积91.05平方米，使用人王文华、倪媛媛、李素梅，产权人严志超。王文华提供证据《房屋置换、房屋修缮项目告居民书(一)》一份，以证明王文华作为房屋产权人有权不予同意该房屋置换、房屋修缮项目。经当庭质证，南房经营公司对黄鸿珍证据的真实性等均无异议，予以认可。王文华对黄鸿珍的证据，认为与其无关，不发表质证意见。黄鸿珍对南房经营公司的证据，认为与其无关，不发表质证意见。王文华对南房经营公司的证据1房屋置换协议，认为无效，目前家庭内部正在进行共有纠纷的诉讼。如动迁置换问题解决了，王文华就同意搬离涉案房屋。黄鸿珍对王文华的证据，认为与其无关，不发表质证意见。南房经营公司对王文华证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为南房集团与王文华等签订的房屋置换协议早已生效。一审法院经审理查明事实如下：黄鸿珍与南房经营公司于2019年1月29日签订房屋租赁合同一份，约定，出租方(甲方)黄鸿珍，承租方(乙方)南房经营公司，乙方向甲方承租涉案房屋(产权人系黄鸿珍及其配偶周家志)。用途居住，租赁期限自2019年2月8日起至2020年2月7日止，月租金6，011元。付款方式为付三押一，乙方支付了甲方押金5，800元。乙方保证租赁用途符合合同约定，且对该房屋的使用不违反法律规定，如乙方违约，则甲方有权单方解除合同并收回房屋，租赁保证金(押金)不予退还。乙方应遵守《上海市居住房屋租赁管理办法》及公共道德等，不得影响周围邻居的居住等。合同履行过程中，南房经营公司在未通知黄鸿珍的情况下，即通过其上级集团公司(南房集团)名下的第三征收所，将涉案房屋用于动迁安置过渡，临时交由王文华居住、使用。王文华有在涉案房屋养犬等情况。2017年4月18日，甲方南房集团，乙方王金成(亡，乙方签约人有王文华、王文海、王文中等六人)，就被置换房屋西藏南路XXX号XXX室签订房屋置换协议，置换内容有安置房屋和货币补偿款。该协议已生效。为此，王文华家庭内部因利益分配有纠纷而诉至一审法院，目前该案尚在审理中。一审法院另审理中，在2020年8月，黄鸿珍与案外人签订房屋租赁合同，房屋所在地为上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室，建筑面积42.46平方米，月租金6，728.40元，租期自2020年8月14日起至2021年8月13日止。黄鸿珍已支付相关租赁费用，并花费搬家费1，400元，以及为使用租赁房屋而添置了房内物品花费2，858.74元。同时，因无法将钢琴搬入租赁房屋使用，黄鸿珍家庭的小孩只能另行至付费琴房练琴，产生经济损失450元。对此，南房经营公司均予以确认，同意补偿，未有异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄鸿珍主张南房经营公司违约，将涉案房屋事实上交由王文华居住，且影响到邻居关系，故要求提前解除租赁合同，并对收取的南房经营公司已付的押金不予退还的诉讼请求，均有合同约定和法律依据，依法应当予以支持。现南房经营公司已将原租赁合同期内的全部租金支付完毕，但至今未支付原租赁合同期外(即自2020年2月8日起)相应的房屋占有使用费，黄鸿珍主张按其现另行租房的月租金6，728.40元标准收取相应的房屋占有使用费，并主张房屋空置损失费40，370.40元(即按每月6，728.40元的标准，计算六个月)，对此南房经营公司亦予以认可，故依据处分原则，对此亦予以采信和认可。搬家费1，400元、购置物品开销2，858.74元、额外练琴费用450元，均系黄鸿珍因另行租房而产生的经济损失(共计4，708.74元)，南房经营公司对此予以认可，并无异议，故依据处分原则，对此亦予以采信和认可。至于王文华坚持认为，其置换协议仍在诉讼中，故不同意搬离涉案房屋的主张，则明显缺乏事实和法律依据，因置换协议已经生效，现(2020)沪0101民初8210号共有纠纷乃是王文华家庭内部就置换协议中的利益无法达成一致分配意见所产生的，与本案租赁合同纠纷并无关联。当时王文华仅是因为和第三征收所之间有动迁临时安置事宜，故由后者临时提供涉案房屋供其居住使用(且无需支付租金等对价)，而现今该节事宜早已消失(置换协议已签约生效)，故王文华已无任何理由再居住生活在涉案房屋内，正如其自己陈述的其和黄鸿珍之间并无任何租赁关系或其他法律关系使其享有继续居住在涉案房屋而拒不搬离的权利。据此判决：一、确认黄鸿珍与上海南市房地产经营有限公司于2019年1月29日就上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年9月29日解除。二、上海南市房地产经营有限公司应于判决生效之日起十日内支付黄鸿珍欠付的房屋占有使用费，按每月6，728.40元的标准，自2020年2月8日起计算至上海南市房地产经营有限公司将上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室房屋实际归还黄鸿珍之日止。三、王文华应于判决生效之日起十日内搬离上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室房屋。四、上海南市房地产经营有限公司应于王文华搬离上海市黄浦区陆家浜路XXX号XXX室房屋后的五日内将该房屋恢复原状并归还黄鸿珍。五、上海南市房地产经营有限公司应于判决生效之日起十日内支付黄鸿珍房屋空置损失费共计40，370.40元(即按每月6，728.40元的标准，计算六个月)。六、上海南市房地产经营有限公司应于判决生效之日起十日内支付黄鸿珍因另行租房而产生的经济损失共计4，708.74元。七、上海南市房地产经营有限公司已支付给黄鸿珍的租赁保证金5，800元，黄鸿珍不予退还。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方未提供新证据。本院认为，黄鸿珍与南房经营公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。南房经营公司取得涉案房屋后安排王文华居住使用，王文华应当依法合规使用涉案房屋。因王文华有在涉案房屋养犬等情况，影响了周围邻居的居住等，黄鸿珍要求提前解除租赁合同，有合同约定和法律依据，一审法院予以支持，并无不当。王文华与第三征收所之间的纠纷非本案处理范围，且双方之间的约定不能对抗黄鸿珍主张租赁合同的相关权利。王文华上诉称置换协议仍在诉讼中，不同意搬离涉案房屋，于法无据，本院不予采纳。综上，上诉人王文华的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，072元，由上诉人王文华负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  王晓梅审 判 员  邬海蓉二〇二一年一月二十二日法官助理  何 倩书 记 员  李佳纯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……