上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终14092号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚明晓，男，1984年8月4日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：张园园，上海正策律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海立天唐人文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区康新公路******。法定代表人：沈嘉，执行董事。委托诉讼代理人：张润杰，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。上诉人姚明晓因与被上诉人上海立天唐人文化传播有限公司（以下简称“立天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初25217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姚明晓上诉请求：撤销一审判决主文第二、三、四、六项，改判驳回被上诉人相应诉讼请求、支持上诉人全部反诉请求。事实和理由：被上诉人在纠纷过程中拒绝沟通，内部管理混乱，显存过错，故应当认定被上诉人违约在先；上诉人每次支付的钱款中都包括了物业费，《租赁合同》附件中包含了上诉人与案外人签订的物业服务合同，应当视为该物业公司与被上诉人实为一体，故上诉人付款没有任何问题；一审判决的逾期注销营业执照违约金数额过高，二审应予调减。被上诉人立天公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，物业费在双方的《租赁合同》中并无约定，上诉人与物业公司之间的纠纷与本案无关，根本不属于本案处理的范围；一审已将逾期注销营业执照的违约金予以调减。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。立天公司向一审法院起诉，请求判令：1.确认双方《租赁合同》于2019年12月7日解除;2.姚明晓向立天公司支付2019年5月10日至2019年12月9日期间拖欠租金人民币46,231.25元（以下币种相同）；3.姚明晓向立天公司支付逾期付款违约金,逾期付款违约金如下:（1）2019年12月9日前逾期付款违约金54,324.27元;（2）2019年12月9日之后以姚明晓拖欠租金46,231.25元为基数,每日千分之一自2019年12月10日起计算至姚明晓实际支付拖欠租金之日止；4.姚明晓向立天公司按每平方米175元为标准，支付房屋恢复费用38,740元;5.姚明晓向立天公司支付工商逾期注销违约金,违约金按照每日500元,自2019年12月10日起计算至2020年3月3日注销日止；6.姚明晓承担本案全部诉讼费用。姚明晓向一审法院提起反诉请求：要求立天公司返还姚明晓于2019年12月6日支付的租金50,000元、质量保证金5,000元，以及冲抵两个月租金26,000元后剩余的履约保证金5,750元。一审中，姚明晓撤回了要求立天公司返还质量保证金的请求。一审法院认定的事实：2016年8月19日，立天公司（甲方）、姚明晓（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将上海市浦东新区XX路XX号XX里1层125号商铺（以下简称“系争房屋”）出租给乙方经营大鼓米线；租期自2017年1月1日至2021年12月31日；乙方自计租日开始承担该房屋租金，装修期及第一个租约年的第一期租金标准包干计算，共计64,968.75元，第二个租约年月租金28,875元，第三、四租约年月租金30,318.75元；第一个租约年的第一期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，自第二期租金开始，以每个自然季度为一个交租期，乙方应当在每个交租期届满之日的10天前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；履约保证金57,750元，合同终止（包括将工商注册登记地址从该房屋迁出）后30天内，除本合同另有约定，履约保证金无息退还乙方；本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收履约保证金；乙方延迟交纳本合同项下租金及其它费用的，每延迟一天，乙方应向甲方支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金，延迟超过30天，甲方有权单方解除合同；租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后七日内，乙方应将该房屋交还甲方，并归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合合同附件3的各项标准要求，经甲方验收确认符合约定后，交还甲方。双方还就其它权利义务进行了具体约定。合同签订后，姚明晓向立天公司支付了履约保证金57,750元，并按照合同约定标准支付了至2019年5月9日的租金。2019年5月28日，姚明晓微信联系立天公司总经理张某，沟通业态调整、租金等问题，其中明确希望张某就以后的租金考虑一下姚明晓的店铺位置、市场价格等因素。次日，张某微信回复称“如果姚明晓愿意交租，整改和提升，要多支持”并告知具体的沟通要找商场管理人员杨经理（杨某）。2019年6月27日，立天公司方杨某微信联系姚明晓催讨六月、七月租金，次日，姚明晓向立天公司转款58,000元(此款对应的租期应为2019年5月10日至7月9日)，付款后姚明晓向杨某微信发送了转账截图，同时告知：按每个月29,000元支付的，如果不合适有问题，及时告知姚明晓。杨某回复OK（好的）。2019年9月2日，杨某向姚明晓微信催讨八月租金;9月4日，姚明晓向立天公司转账29,000元（此款对应的租期应为2019年7月10日至8月9日）后将转账截图微信发送给杨某，杨某表示好的；2019年10月8日，杨某向姚明晓微信催促欠付的租金，姚明晓回复就差一个月补上，10月交上个月的；杨某微信回复“先把前一个月付一下”，之后姚明晓向立天公司转账29,000元（此款对应的租期应为2019年8月10日至9月9日）并向杨某发送了转账截图。2019年11月6日，立天公司及案外人上海XX有限公司向姚明晓发送《解除通知书》，告知：就系争房屋，姚明晓尚欠2019年8月10日至2019年11月9日租金65,912.50元及由此产生延迟履行滞纳金6,459.43元，2019年11月10日至2019年12月31日租金50,531.25元及由此产生迟延履行滞纳金303.19元，且立天公司多次发送《催款通知书》《欠款停水停电通知书》后姚明晓仍未完全支付，现通知：《房屋租赁合同》于2019年11月6日解除，姚明晓务必于2019年11月16日前向立天公司缴清上述欠款，并于2019年11月16日前腾空房屋，办理房屋返还手续……。2019年12月5日，立天公司及案外人上海XX有限公司向姚明晓发送《清缴欠费、返还房屋通知书》，其中明确：立天公司及案外人于2019年11月6日向姚明晓发送《解除合同通知书》，通知姚明晓解除双方的《租赁合同》同时要求姚明晓交付拖欠立天公司的租金96,231.25元及延迟履约违约金7,750.81元，并要求姚明晓腾空系争房屋，但姚明晓未能按期结清欠款也未能腾空并返还房屋，再次敦促姚明晓于2019年12月9日前交清所有欠款并于2019年12月7日前腾空房屋、办理工商迁移手续。姚明晓在该通知书上签字，并备注“费用有异议”。次日，姚明晓向立天公司转账50,000元，并备注“大鼓租金”。2019年12月7日，立天公司、姚明晓签订《〈房屋租赁合同〉解除协议》,其中双方再次确认合同解除日期为2019年12月7日，同时约定：姚明晓应于当日按原合同约定的商铺返还标准向立天公司返还商铺，姚明晓未按时或按标准返还的，应按本年度月租金的二倍向立天公司支付占有费；姚明晓未按时或按合同约定标准向立天公司返还商铺的，立天公司有权委托第三方恢复原状，因此产生的全部费用由姚明晓承担；姚明晓应于2019年12月10日前完成工商变更登记，彻底迁出或注销关联承租房屋的营业执照及其它相关信息，姚明晓逾期办理的，应按每日5,000元标准向立天公司支付违约金；经双方核对结算，截止上述解除日，姚明晓还欠付58,449.52元，应于2019年12月9日前向立天公司支付，姚明晓逾期付款的，应按每日万分之五向立天公司支付违约金。该合同落款处系由姚明晓签名并备注“费用有异议”。当日，双方签订《房屋交还确认书》明确：姚明晓已于当日腾退，截至当日，租赁房屋内属于姚明晓的所有物品、设施均已由姚明晓自行办理且恢复房屋毛坯，未恢复毛坯的，姚明晓需向立天公司支付每平方米175元的毛坯恢复清理费。一审法院另查明，2019年5月28日、6月4日，杨某通过微信分别向姚明晓催讨2019年3月10日至8月9日应付租金128,706.25元、至2019年5月9日尚欠租金37,750元，该二项金额与立天公司在一审中提供的姚明晓租金支付情况列表中所载的对应期间内姚明晓的应付款、已付款情况相吻合。一审法院再查明，2017年4月21日，姚明晓作为经营者在系争房屋内登记注册了上海市浦东新区XX镇XX餐饮店，2020年3月3日，该餐饮店注销登记。就姚明晓搬离后的房屋情况，立天公司表示姚明晓并未拆除空调、排风，且墙面、地板、、地板门牌、招牌、油烟管道也未恢复原状，但并未就此提供相关证据；姚明晓则表示交还房屋时已将房屋恢复至立天公司出租前的状态，空调系应立天公司要求而未拆走。为证明姚明晓在租期内存在逾期付款的行为，立天公司提供了银行收款回单，回单显示，姚明晓在租期内确实存在逾期支付租金的情况。一审中，双方一致确认姚明晓的租金结算周期为每月10日至次月9日。另外，立天公司表示：姚明晓所联系的杨某并非立天公司公司员工，而是物业方员工，并已离职；姚明晓于2019年6月28日至10月8日期间按每月29,000元所支付的已付款项已由立天公司作为姚明晓已付租金在应付租金中扣除，至于姚明晓所述的此款系包含3,000元物业费，立天公司不予认可，且物业费已由物业公司另行起诉，姚明晓退租后，立天公司于2019年12月23日将该房屋再次出租。一审法院审理后，于二〇二〇年十月二十六日作出判决：一、立天公司与姚明晓签订的《租赁合同》于2019年11月6日解除；二、姚明晓于判决生效之日起十日内支付立天公司租金、房屋占有使用费37,616.25元；三、姚明晓于判决生效之日起十日内支付立天公司至2019年12月6日止的逾期付款违约金3,445元，并按日万分之四标准支付欠款37,616.25元自2019年12月7日起至姚明晓实际清偿之日止的逾期付款违约金；四、姚明晓于判决生效之日起十日内支付立天公司工商逾期注销违约金1万元；五、驳回立天公司的其余诉讼请求；六、驳回姚明晓的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3,260元，减半收取计1,630元，由立天公司负担1,030元，姚明晓负担600元；反诉案件受理费659元，由姚明晓负担。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同约束当事人诚信、全面履行。根据查明事实，讼争双方对于上诉人拖欠租金的数额以及相关解约后果的处理，已进行过核对结算并签署了相关书面文件，足以据此确认上诉人构成根本违约。上诉人现否认自身违约、甚而认为被上诉人违约在先，此等抗辩显与事实不符，本院不能采信。讼争双方签订的《租赁合同》中并未约定租金中包含物业管理费用，上诉人和案外人之间的物业服务合同及相应纠纷，显然与本案的基础法律关系不同，并非本案审查考量范围。一审考虑本案实际情况，酌情确定逾期注销营业执照的违约金，数额适当，并无不妥，本院予以认可。上诉人要求作进一步调减，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，上诉人姚明晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,730元，由上诉人姚明晓负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  刘佳审判员  娄永二〇二一年一月十三日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……