江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终8819号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邱亚红，女，汉族，1979年12月2日生，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：王斌，北京盈科（昆山）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘志海，男，汉族，1962年9月13日生，住江苏省阜宁县。 委托诉讼代理人：沈宏，江苏品创律师事务所律师。 上诉人邱亚红因与被上诉人刘志海房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初19079号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邱亚红上诉请求：撤销原审判决第二项并改判支持我方全部诉讼请求，诉讼费由刘志海承担。事实与理由：双方在涉案租赁协议中明确约定了租期截止日为2018年7月30日，合同到期后不再续签的，承租人应无条件返还房屋，每逾期一日按照合同总金额的1%支付房租。现租赁届满后刘志海拒不配合搬离房屋，应按上述约定支付相应的逾期占用费。 邱亚红向一审法院起诉请求：1、判令刘志海将拆除的隔墙恢复原状并立即腾空并搬离昆山村委会前二期店面房108号店铺，将店铺返还邱亚红；2、判令被告立即支付邱亚红占有使用费45600元（以15000元为基数，按照商铺租赁协议约定，从2018年7月31日起算，按照每天150元，暂算至2019年5月31日，应算至实际搬离之日）；3、本案诉讼费用由刘志海承担。 刘志海反诉请求：1、请求法院依法判令邱亚红赔偿刘志海装修损失20000元；2、请求法院依法判令邱亚红返还刘志海押金7000元；3、请求判决本案诉讼费由邱亚红承担。 一审法院认定事实如下:2017年8月1日，双方当事人签订了一份《商铺租赁协议》，约定邱亚红将位于昆山村委会前二期店面房(地点)阿尔法右侧108号店铺出租给刘志海从事百货经营，租赁期限自2017年8月1日至2018年7月30日止，年租金为15000元，付款方式一年一付。双方还约定，合同保证金2000元，刘志海如将店面修改，一定要先通知邱亚红，征得邱亚红书面同意后方可实行，租期满时，需恢复原样；合约到期后如双方不再续签，刘志海应无条件退出，每逾期一日按照合同总额的1%支付房租。合同签订后，刘志海向邱亚红支付了2000元保证金，租金支付至2018年7月30日。合同到期后，邱亚红要求刘志海返还房屋未果，遂引起本案纠纷。 另查明，在履行合同的过程中，经邱亚红同意，刘志海将涉案房屋的隔墙拆除，为此另行向邱亚红支付了保证金5000元。 一审法院认为，双方当事人之间的协议系双方真实意思表示，所约定的内容并不违反法律规定，双方均应依法履行各自义务。合同到期后，双方未签订新的合同，刘志海应当将诉争房屋返还给邱亚红，并承担合同期满后的占有使用费，按照合同约定的15000元/年计算，直至实际返还房屋之日。关于恢复房屋隔墙的问题，刘志海已经将隔墙拆除，根据双方合同的约定，在合同期满后应当恢复原样，故刘志海应当在归还房屋前将隔墙恢复。关于刘志海反诉中主张的装修损失，刘志海未提交充分证据予以证明，一审法院对其该项诉请依法不予支持。关于7000元保证金，邱亚红应当在刘志海归还房屋后返还给刘志海，因刘志海还要向邱亚红支付占有使用费的金额已经超出了7000元，故该保证金可在刘志海支付的款项中予以抵扣。刘志海辩称邱亚红承诺将诉争房屋长期租赁，邱亚红对此予以否认，刘志海亦未提供充分证据予以证实，一审法院对此不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、刘志海应于判决生效后二十日内将位于昆山市村委会前二期店面房阿尔法右侧108号店铺的隔墙恢复，并将房屋归还给邱亚红。二、刘志海应于判决生效后二十日内支付邱亚红租赁房屋占有使用费（自2018年7月31日起，按照15000/年的标准计算至实际返还房屋之日，再扣除邱亚红应当返还的保证金7000元）。三、驳回刘志海的的其他反诉诉请。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费940元，反诉费237元，合计1177元，由邱亚红负担177元，刘志海负担1000元。 二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，双方确认刘志海已于2020年8月4日将房屋交还邱亚红，双方同意按照两年零四天计算房屋占有使用费。 二审中，刘志海提供短信记录打印件一份，证明本案一审判决之后，双方当事人进行了沟通，邱亚红按照原租金标准向刘志海发送计算清单的短信，应视为双方就占有使用费计算标准达成了按租金标准计算的一致意见。邱亚红经质证认为，刘志海当时是向其提出支付按照一审判决所需要履行的款项，邱亚红向其发送计算结果，但不未包含违约金差额部分。 该事实由刘志海提供的短信记录以及二审庭审笔录予以证实。 本院认为,邱亚红、刘志海签订的涉案租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。协议约定合约到期后如双方不再续签，刘志海应无条件退出，每逾期一日按照合同总额的1%支付房租，该条约定系对合同期满后承租人拒不搬离行为所设的违约金条款。现刘志海在合同期满后拒不搬离，邱亚红要求其按照上述约定支付房屋占有使用费，实际系向其主张违约责任。刘志海抗辩其不应搬离，不构成违约，隐含了违约金过高的抗辩，本院就此认为，上述约定的违约金标准过高，根据违约金以弥补损失为主，兼具惩罚性的特征，本院酌定刘志海应当按照协议约定租金标准的1.3倍即19500元/年的标准支付合同期满后房屋占有使用费。刘志海提供的短信记录不足以证明邱亚红放弃其主张违约金的权利，本院对该证据不予采纳。二审中，双方确认房屋占有使用费期限按照两年零四天计算，故刘志海应当向邱亚红支付房屋占有使用费39217元（19500/360×724），扣除保证金7000元，刘志海仍需支付32217元。刘志海在二审中提供短信记录中，邱亚红未明确其放弃追究违约责任，该证据不足以证明邱亚红放弃主张违约金差额部分的权利。 综上，邱亚红上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初19079号民事判决第一项； 二、变更江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初19079号民事判决第二项为“刘志海应于本判决生效后二十日内支付邱亚红32217元”； 三、驳回刘志海的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费940元，反诉费237元，合计1177元，由邱亚红负担100元，刘志海负担1077元；二审案件受理费940元，由邱亚红负担470，刘志海负担470元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨恩乾 审 判 员 徐 辉 审 判 员 杨 兵 二〇二〇年十二月二十日 法官助理 赵 俊 书 记 员 杨舒静 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。