上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11169号上诉人(原审被告)：上海明茂餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：余茂炉，执行董事。委托诉讼代理人：诸东华，上海茂泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：加恒(上海)置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱元，董事长。委托诉讼代理人：张犇，上海市锦泓律师事务所律师。上诉人上海明茂餐饮管理有限公司(以下简称“明茂公司”)因与被上诉人加恒(上海)置业有限公司(以下简称“加恒公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初15983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明茂公司上诉请求：撤销一审判决主文第二、三、四、五项，依法改判驳回加恒公司一审全部诉讼请求。事实与理由：1、明茂公司向加恒公司承租上海市嘉定区丰翔路XXX号南翔太茂商业广场3层317单元商铺(以下简称“系争房屋”)用于经营餐饮。加恒公司在缔约前向明茂公司表示商场实际招租率已达到80％。然而2016年10月广场开业时实际经营的店铺只有几家，且后期亦未进一步改善。由此可见，加恒公司在缔约过程中存在欺诈行为，致使明茂公司长期亏损。2、明茂公司欲退租时，加恒公司同意免除明茂公司租金、管理费、推广费等，明茂公司才同意继续经营。加恒公司的虚伪表示扩大了明茂公司的损失。3、加恒公司在长达两年的时间内没有行使合同解除权，加恒公司的行为违背了自身的减损义务，故加恒公司无权就扩大的损失向明茂公司主张。4、双方尚处于争议之中，合同解除尚未得到最终确认，故明茂公司注销营业执照的义务尚未成立，也不存在明茂公司违约的基础，不应支付未及时注销工商注册地址的违约金。加恒公司辩称，明茂公司的主张没有事实依据。1、关于招租率的问题在合同中并未约定，加恒公司不存在欺诈行为。2、明茂公司在合同履行期间确实存在欠付租金的违约行为，是否主张解除合同系加恒公司处分自有权利的问题，与明茂公司无涉。且在此期间明茂公司一直使用系争房屋，故不存在扩大损失的问题。3、明茂公司所述亏损系其自身经营风险问题，不能转嫁到双方的租赁合同之中。请求驳回上诉，维持原判。加恒公司向一审法院起诉请求：1、确认加恒公司、明茂公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；2、明茂公司向加恒公司支付租金、管理费、推广费、水电费合计人民币708，206.03元(以下币种均为人民币)；3、明茂公司向加恒公司支付逾期付款滞纳金(其中，按照日千分之三的标准，自应付款之日计算至2020年3月31日的滞纳金为763，391元；以708，206.03元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算自2020年4月23日起至明茂公司实际付清之日止)；4、明茂公司支付加恒公司免租期内租金40，500元；5、明茂公司支付加恒公司合同解除的违约金差额34，115元(明茂公司应付违约金90，027元，明茂公司已付的保证金55，912元予以抵扣后应付34，115元)；6、明茂公司向加恒公司支付尚未将注册在租赁房屋上的工商注册地址注销的违约金(按每日1485元的标准计算自2020年5月23日起至明茂公司实际注销之日止)。一审法院认定事实：加恒公司系上海市嘉定区南翔镇丰翔路**房屋的产权人。2016年9月8日，加恒公司(出租方、甲方)与明茂公司(承租方、乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，作乙方在其营业执照所规定的经营范围内的经营品类和“欧凯萨铁板烧TEPPANYNKI”品牌之用，租赁期限自2016年8月15日起至2021年8月14日止。交付日为2016年8月15日；免租装修期60天，自2016年8月15日起至2016年10月13日止；经营免租期30天，自2016年10月14日起至2016年11月12日止，此期间乙方不需支付租金，仅需支付管理费、推广费及水电等公共事业能源费。如乙方实际租赁不满合同规定的租赁期或违反合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的租金、管理费和推广费(若有)，索取的月租金及物业管理费标准参照乙方在该租赁年向甲方实际支付的每月平均租金和每月平均物业管理费。租赁期内，乙方必须向甲方缴纳租金、管理费、推广费以及其他根据合同约定应缴纳之费用。每月应付租金为固定租金和提成租金两者取较高者。固定租金按租赁面积计算：自2016年8月15日起至2018年8月14日止，固定租金为每平方米每天5.0元，合每月20，531元；自2018年8月15日起至2020年8月14日止，固定租金为每平方米每天5.5元，合每月22，584元；自2020年8月15日起至2021年8月14日止，固定租金为每平方米每天6.0元，合每月24，638元。提成租金：自2016年8月15日起至2018年8月14日止，提成租金按每月之总营业额的8％计算；自2018年8月15日起至2020年8月14日止，提成租金按每月之总营业额的9％计算；自2020年8月15日起至2021年8月14日止，提成租金按每月之总营业额的10％计算。整个租赁期内，乙方须每二个月支付一期固定租金，每一期租金为二个月的月固定租金，无论乙方是否收到甲方发出的付款通知书，乙方都须于应付租金的前一个月20日前支付固定租金。管理费为每平方米每月45元，合每月6075元。整个租赁期内，无论乙方是否收到甲方发出的付款通知书，乙方都须于每月20日前支付下一个日历月管理费。乙方同意在合同约定的租赁期内向甲方支付推广费，推广费为每平方米每月10元，合每月1350元，无论乙方是否收到甲方发出的付款通知书，乙方都须于每月20日前支付下一个日历月推广费。乙方应在签署合同时向甲方支付二个月固定租金、二个月管理费和二个月推广费之和的55，912元租赁保证金。如乙方违反合同的任何约定或条款，拖欠合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理费、推广费及其他费用等，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权以保证金抵付乙方的任何欠款或甲方因乙方的违约行为而根据合同规定可以要求其承担的任何款项或甲方的任何损失。乙方必须缴纳和清偿显示于乙方独立仪表的有关水、电(包分摊费)、煤气、电讯和电话费用等公用事业费用和用于该房屋内使用的设施的费用。乙方逾期支付租金、管理费、推广费、其他费用及任何应付的款项，甲方有权要求乙方自应付日起每逾期一日按照逾期支付之款项日息3‰支付滞纳金。乙方应于租赁期终止日次日或提前终止日次日向政府有关部门递交变更乙方注册地址所需之全部合法文件并应确保在合同终止或提前终止后30天内完成变更手续，如逾期完成，则每逾期一日，乙方应按当时日基本租金的两倍向甲方支付违约金。关于违约责任，合同约定乙方未按合同约定的支付日，连续超过30日或累计超过90天仍未向甲方支付与租赁房屋相关费用的，甲方可书面通知乙方解除合同，同时乙方应向甲方支付三个月的租金、管理费和推广费(以违约发生时的月租金、管理费和推广费为准，如在免租期内的则以首期租金、管理费和推广费为准)作为违约金，如果该违约金不足以弥补因此给甲方造成的实际损失的，乙方还应另行赔偿甲方。该违约金可直接以乙方已支付的各项保证金作冲抵，冲抵后如有剩余的甲方应予返还剩余保证金。乙方并应按合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的免租装修期期间的租金。合同另作了其他约定。合同签订后，明茂公司即在系争房屋内经营，并在系争房屋上注册成立了上海明茂餐饮管理有限公司太茂分店。2019年4月11日，因明茂公司自2018年1月开始欠付租金等费用，加恒公司遂向明茂公司发出《告知函》，要求明茂公司于2019年4月18日之前付清欠付的租金等，否则将按合同约定采取相应措施。2019年9月2日，加恒公司再次向明茂公司发出《律师函》，催缴欠付的款项。2020年4月22日，明茂公司收到加恒公司发出的《通知函》，该《通知函》大致内容为，因明茂公司欠付租金、管理费等，经催缴后仍未缴纳，故加恒公司通知明茂公司双方签署的《房屋租赁合同》于明茂公司收到该《通知函》之日终止，并要求明茂公司支付欠付的租金等，将系争房屋交还给加恒公司，完成注册在系争房屋内的合法文件的注销手续等。2020年4月23日，明茂公司搬离了系争房屋，加恒公司收回房屋后已另行对外出租。2020年6月，加恒公司诉至一审法院。一审庭审中，明茂公司向一审法院提交了其支付系争房屋相关款项的部分流水。加恒公司表示，认可明茂公司向法院提交的银行流水，但明茂公司每次付款是统一支付的租金、管理费、推广费、水电费，无法具体区分其支付的款项对应的是租金还是管理费、推广费等，但经其核算，明茂公司自2016年11月开始向加恒公司支付租金、管理费、推广费、水电费、租赁保证金、垃圾清运费、装修水电押金共计739，099.63元。另查明，2020年9月21日，明茂公司向上海市嘉定区市场监督管理局提交了《食品经营许可证》注销申请，上海市嘉定区市场监督管理局当日作出了准予注销许可的决定。2020年9月23日，明茂公司向上海市嘉定区市场监督管理局申请了注销营业执照登记的申请。再查明，2016年9月至2020年4月23日期间，明茂公司合计应向加恒公司支付租金、管理费、推广费、水电费1，382，587.16元，实际支付674，381.63元，尚欠708，205.53元。另外，明茂公司向加恒公司支付了租赁保证金60，018元，装修水电押金2000元，加恒公司同意在本案中一并处理。一审法院认为，加恒公司与明茂公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。明茂公司自2018年1月开始欠付租金、管理费等，已构成违约，加恒公司有权解除合同并要求其承担违约责任。《房屋租赁合同》自明茂公司收到加恒公司要求解除合同的通知之日(2020年4月22日)起即解除。合同解除后，明茂公司应将欠付的款项支付给加恒公司。明茂公司欠付的款项共计708，205.53元，其已支付的租赁保证金60，018元及装修水电押金2000元可用于抵扣，故明茂公司还应支付646，187.53元。明茂公司逾期支付相关款项致合同解除，加恒公司要求其承担相当于三个月租金、管理费、推广费之和的解约违约金90，072元，符合约定，且于法不悖，法院予以支持。明茂公司逾期支付应付款项，加恒公司要求其承担逾期付款滞纳金，符合约定，但考虑到加恒公司主张的滞纳金标准过高，故法院酌情予以调整滞纳金为50，000元。明茂公司承担的解约违约金已足以弥补加恒公司因合同解除造成的损失，故对加恒公司要求明茂公司支付免租期内租金40，500元之诉请，法院不再予以支持。根据合同约定，明茂公司应当自合同解除后30天内完成注册地址变更手续，明茂公司迟至2020年9月才向有关部门递交变更申请，已构成违约，加恒公司要求明茂公司支付违约金，符合约定，但考虑到合同约定的违约金标准过高，明茂公司亦要求予以调整，故法院酌情确定明茂公司支付未及时注销工商注册地址的违约金5000元。一审法院判决：一、确认加恒(上海)置业有限公司与上海明茂餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月22日解除；二、上海明茂餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向加恒(上海)置业有限公司支付租金、管理费、推广费、水电费合计646，187.53元；三、上海明茂餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向加恒(上海)置业有限公司支付合同解除违约金90，072元；四、上海明茂餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向加恒(上海)置业有限公司支付逾期付款滞纳金50，000元；五、上海明茂餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内向加恒(上海)置业有限公司支付未及时注销工商注册地址的违约金5000元；六、加恒(上海)置业有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，明茂公司向本院提供两篇网络新闻稿、其自制的楼层招租率测算图、商业广场各楼层商家分布图、收付款记录等证据，用于证明商场招租率严重不足，加恒公司在缔约时存在欺诈行为。加恒公司辩称，明茂公司所提供的证据不属于法律上“新的证据”范畴，且明茂公司无证据证明双方在缔约时对招租率有过约定。明茂公司经营亏损属其自身经营风险范畴，与加恒公司无涉。加恒公司未向本院提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。明茂公司自2018年1月开始欠付租金、管理费等，已构成违约，加恒公司要求解除租赁合同并要求明茂公司承担违约责任，于法有据，应予支持。明茂公司上诉称加恒公司在签约时向其承诺广场招租率已达80％，实际入驻商家远低于此数据，致使明茂公司作出错误判断，公司开业至今始终处于亏损状态。加恒公司存在欺诈行为。加恒公司称，明茂公司所述不实。对此本院认为，双方在租赁合同中对商场招租率没有约定，加恒公司对明茂公司所述亦予以否认，且明茂公司经营亏损系其自身经营风险，与商场入驻率无必然的因果关系，故明茂公司以此作为其违约之抗辩缺乏事实和法律依据，本院难以采信。明茂公司自2018年1月起欠付租金，加恒公司未立即按约行使解除权，系其对自身权利之处分，且明茂公司始终占有使用系争房屋，亦未支付欠付租金，故加恒公司之合同解除权并未消除，且本案中亦不存在扩大损失之情形。因明茂公司违约，加恒公司行使合同解除权，明茂公司于2020年4月22日收到解除合同的通知，故涉案租赁合同于该日解除，然明茂公司直至2020年9月才向有关部门递交工商注册地址变更之申请，故一审法院认定其存在违约并无不当。一审法院鉴于本案实际情况酌情判令明茂公司支付未及时注销工商注册地址的违约金5000元，尚无不妥。明茂公司上诉要求不支付该笔违约金，缺乏事实和法律依据。综上所述，明茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11，712.60元，由上海明茂餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二一年一月六日法官助理 张 煜书 记 员 闵嘉阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……