新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)新31执异10号 案外人：杨弩，男，1973年7月28日出生，汉族，重庆市壁山县人，个体户，现住喀什地区疏勒县民俗风情街****商业房。委托诉讼代理人：刘丹丹，新疆正嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩然，新疆正嘉律师事务所律师。申请执行人：冯涛，男，1983年11月9日出生，汉族，甘肃酒泉人，个体户，现，现住乌鲁木齐市/div>委托诉讼代理人：刘学新，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜玲，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被执行人：喀什冠维房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区疏勒县民俗风情街。法定代表人：杨光玉，系该公司总经理。被执行人：杨光玉，男，1939年11月11日出生，汉族，重庆市璧山县人，喀什冠维房地产开发有限公司法定代表人，现，现住重庆市璧山县/div>共同委托诉讼代理人：张唐勇，男，1969年11月8日出生，汉族，重庆市璧山县人，现，现住疏勒县/div>在本院执行冯涛与喀什冠维房地产开发有限公司（下称冠维房产公司）、杨光玉民间借贷纠纷一案中，案外人杨弩于2021年1月5日对本院（2017）新31执43号之一执行裁定书中涉及的疏勒县民俗风情街16幢13号商业门面房裁定归冯涛所有提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杨弩称，2018年12月26日本院作出（2017）新31执43号之一执行裁定书，将本人合法购买并占有使用的位于疏勒县民俗风情街16幢13商业门面房裁定归冯涛所有，执行裁定实属错误。事实理由：2012年8月3日，杨弩与冠维房产公司签订《商品房买卖合同》，约定将冠维房产公司开发的的位××县商业门面房出售给杨弩，案外人一次性将房屋全款以现金方式全部付清。案外人办理入住后租赁给他人使用至今，但因该小区没有竣工验收资料，故无法办理房屋产权证，故至今尚未办理房屋产权证。这应当是冠维房产公司的过错并不属于案外人的过错，请求撤销该执行裁定。申请执行人冯涛辩称，1.本案执行程序已于2018年12月26日执行终结，即该案执行程序已宣告结束，现案外人杨弩对执行标的提出异议，属于新的异议，其应当通过新的诉讼程序解决，故杨弩提出的执行异议不符合法律规定，请求法院依法裁定不予受理或裁定驳回其申请；2.案外人杨弩自称与冠维房产公司签订了商品房买卖合同，并支付了全部房款，对该房屋属于合法占有，但该笔交易仅有商品房买卖合同及收据，暂无其他证据证明交易的真实性，杨弩应当提供房屋交接手续、银行转账凭证和流水账单等相关证据。此外，根据冠维房产公司2013年6月26日提供的《喀什冠维疏勒民俗风情街未售房源清单》显示，上述涉案房屋在2013年6月26日属于未售房源，故我方认为该商品房买卖合同系伪造的合同。因此，杨弩提出的执行异议无事实及法律依据，应予驳回。被执行人冠维房产公司、杨光玉辩称，1.本案的事实是张保江、卜世文经营高利贷担保公司，冠维房产公司以房屋作为抵押，曾向该二人借款3000万元，期间冠维房产公司还款1800万元，后张保江、卜世文起诉冠维房产公司胜诉后，将债权转移给冯涛，当时他们双方为债权转移做了个公证，冠维房产公司对此不予认可；2.冠维房产公司当时向张保江、卜世文借款时，以期房作为抵押，疏勒县房产局给张保江、卜世文办理了他项权证书，期限是2012年9月20日至2013年9月19日，但过后张保江、卜世文没有去续期；3.冠维房产公司将涉案房屋卖给杨弩是合法有效的，其也一直占有使用房屋，房屋未办理房产证是因为该房产项目没有办理竣工验收手续，故我公司同意杨弩提出的执行异议理由。本院查明，张保江诉冠维房产公司、杨光玉民间借贷纠纷一案，2015年9月23日重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民初字第901号民事判决：一、被告杨光玉、冠维房产公司于本判决生效后十日内偿还原告张保江借款5,219,198元，并以此为基数，自2013年6月29日起按照年利率24%计付逾期利息至付清之日止，利随本清；二、驳回原告张保江的其他诉讼请求。2015年12月28日重庆市第一中级人民法院作出（2014）渝一中法民初字第900号民事判决：一、被告杨光玉、冠维房产公司于本判决生效后十日内偿还原告张保江借款912万元，并按照年利率22.4%，以452万元为基数，自2012年11月30日起计付利息至2012年11月30日；再以587万元为基数，自2012年12月1日起计付利息至2012年12月3日；再以6,328,000元为基数，自2012年12月4日起计付利息至2012年12月9日；再以7,232,000元为基数，自2012年12月10日起计付利息至2012年12月13日；再以904万元为基数，自2012年12月14日起计付利息至2012年12月25日；再以912万元为基数，自2012年12月26日起计付利息至付清之日止；二、驳回原告张保江的其他诉讼请求。2012年9月20日卜世文到疏勒县房地产管理所办理了《房屋他项权证》，对疏勒县民俗风情街涉案16幢13号商业房进行了期房抵押，时间是2012年9月20日至2013年9月19日。2016年3月24日，张保江与冯涛签订《债权转让协议》，约定张保江将上述两判决中所确定的债权转让给冯涛，并于2017年5月10日办理公证手续。后冯涛向本院申请执行，2017年6月18日，本院作出（2017）新31执43-1号、44-1号执行裁定书，裁定变更冯涛为两执行案件的申请执行人。2017年9月15日，本院作出（2017）新31执43号执行裁定、（2017）新31执44号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人杨光玉、冠维房产公司的银行账户19,002,113.67元及10,655,607.09元，如存款不足，查封、扣押被执行人所有的等值财产。2017年9月18日，本院对冠维房产公司名下位于××县别墅19套和商用房68套，合计87套房产进行了查封并进行评估、拍卖，在两次流拍后，2018年12月25日，冯涛向本院递交以物抵债申请书，申请将上述87套房产以流拍价32,704,325.70元抵偿债务，其他超出的未执行部分自愿放弃。2018年12月26日，本院作出（2017）新31执43号之一执行裁定书，裁定“将包含涉案16幢13号房在内的疏勒县民俗风情街的87套房屋抵偿给冯涛，上述87套房产的不动产使用权及相应的土地使用权自本裁定送达冯涛时起转移”。另查明，2012年8月3日案外人杨弩与冠维房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：一、杨弩购买冠维房产公司疏勒县民俗风情街16幢13号商业房一套，面积91.034平方米，每平方米单价3250元，总金额295,860元。二、交付期限，出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；三、交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；四、关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。合同签订后，同日，冠维房产公司向杨弩出具收据一张，房款总额295,860元。杨弩于2015年4月17日办理了入住，2016年4月3日向喀什天顺物业服务有限公司缴纳2016年全年物业费1092元，提供物业费收据一张。再查明，2013年6月26日冠维房产公司出具一份《喀什冠维疏勒民俗风情街三层联排住宅未售房源清单》，载明涉案16幢13号商业房当时是未出售房屋。2015年9月21日喀什市公安局给疏勒县房管局出具一份喀市公经封通字（2015）069号协助查封通知书，要求对包含涉案房屋在内的冠维三层连排住宅14套，商业房43套进行查封，查封时间从2015年9月21日至2018年9月10日。2018年2月9日喀什市法院进行查封，期限3年，从2018年2月9日至2021年2月9日。2019年4月30日喀什地区中院下发通知进行了解封。本院认为，本案争议焦点为：一、杨弩作为案外人提出异议是否已超过法定期限；二、杨弩就涉案的疏勒县民俗风情街16幢13号商业房是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于焦点一，本院（2017）新31执43号之一执行裁定将冠维房产公司名下部分涉案房产以物抵债给冯涛后，杨弩向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请执行监督，自治区高院于2020年12月21日向本院下发（2020）新执监151号函件，认为本院（2017）新31执43号、44号案件虽然以执行完毕方式结案，但未制作结案通知书，也无双方当事人书面认可执行完毕或口头认可执行完毕并记入笔录的相关材料，故两执行案件执行程序尚未终结，案外人提出的异议并未超过法定期限，要求我院对杨弩提出的案外人异议予以立案审查，依法保护各方当事人合法权益。关于焦点二，杨弩提出异议主张相应权利所依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。但本院认为，案外人杨弩提出的异议不能成立，理由如下：首先，从本案已经查明的事实来看，杨弩与冠维房产公司之间的商品房买卖确实存在诸多疑点，杨弩当时购买的是期房，期房买卖一般是先付定金，后付首付款，交房时再付余款，杨弩是一套商业房总额295,860元，现金一次性全款付清，不符合日常购买期房的流程。同时，案外人提交的房款收据中没有会计、出纳签名不符合财务制度规定，与冠维房产公司开出的其他人房款的收据形式要件上不一致。另经核查，冠维房产公司收到现金295,860元后并未入其公司账户，且案外人也无法提交其现金来源的相关证据。杨弩提交的2016年4月3日缴纳2016年全年物业费收据一张，经核查喀什天顺物业服务有限公司帐户上没有此笔物业费的入帐记录。上述情形均与正常的商品房交易习惯不一致，故不能认定杨弩已经在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，杨弩主张在人民法院查封之前已合法占有案涉商业房，但杨弩与冠维房产公司并无书面的正式交房手续，其签订的一份房屋租赁合同，16幢13号商业房于2020年4月21日杨弩与麦合木提签订。杨弩主张将案涉房屋出租给他人，其签订的租赁合同是发生在案涉房屋被人民法院查封之后，因此，不能达到证明查封之前的占有收益的相应事实。第三，依照杨弩与冠维房产公司签订的《商品房买卖合同》第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。本案《商品房买卖合同》自2012年8月3日签订后至2017年9月案涉商业房被人民法院查封前，杨弩与冠维房产公司均未到房产管理部门办理合同备案以及预告登记或转移登记手续，杨弩主张因冠维房产公司未办理竣工验收手续导致无法办理房屋产权证，但除冠维房产公司自认该事实外，无相应证据予以佐证。杨弩在长达5年的时间中未向冠维房产公司或房屋登记机关要求办理涉案房屋产权证书，即使因客观原因无法办理，杨弩也完全有理由向冠维房产公司主张违约责任，但杨弩并未举证证明其在上述期间内向房产登记部门或者冠维房产公司主张过权利，应承担举证不能的法律后果。因此，杨弩对于涉案房屋未能办理登记并过户到其名下存在一定自身原因，其主张没有办理房屋不动产证书没有过错的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，本院认为，杨弩必须在同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条四项要件事实的情形下，方可具备阻却人民法院执行的效果。经审查，杨弩所举的证据尚不能证明其已经在人民法院查封涉案房屋前签订了合法有效的买卖合同以及合法占有的事实等。故，杨弩对本院（2017）新31执43号之一以物抵债执行裁定书提出的异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：驳回杨弩的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   周  虹审  判  员   莫海拜提审  判  员   马  瑞二 Ｏ 二 一 年 一 月 二 十 一 日书  记  员   李  强