江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3485号上诉人（原审原告）：李某甲，女，1972年12月12日出生，××族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：徐峰，江苏苏通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐某甲，女，1968年9月3日出生，××族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人:俞舟，北京市盈科（南通）律师事务所律师。上诉人李某甲因与被上诉人徐某甲确认合同无效纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李某甲上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，诉讼费由徐某甲承担。事实和理由：1.案涉房屋是用南通市××桥××-××号公房置换而来，根据《南通市市区优惠出售公有住房办法》第7条规定，凡具有本市市区城镇常住居民户口，以自住为目的且符合分房条件的职工，每户可购买一套（处）优惠出售的公有住房。由此可见，公房出售是以户为单位的，徐某乙与其组成一户购买案涉房屋。2.关于一户由谁购买的问题，根据《南通市市区优惠出售公有住房办法》第21条规定，购买非本单位的公有住房也是可以的，其有权购买案涉房屋，只是由于父亲徐某乙工龄长，故以徐某乙名义购买，但房屋产权并非徐某乙一人，其属于政策性的隐名产权共有人。根据1993年的房改政策，其与徐某乙两人一户，只要有一人是产权单位的职工，就可以购买公有住房。3.徐某甲未出资382000元购买案涉房屋，从徐某甲出示的遗嘱看，徐某乙所说的过户转让给徐某甲，并未提出资购买，徐某甲购房未支付对价。徐某甲辩称，1.本案不是分家析产纠纷，不适用继承的相关规定。案涉房屋的取得时间是1993年，且房屋系徐某乙基于南通市果品食杂总公司（以下简称果品公司）职工的身份获得购房资格，向果品公司购买，属于徐某乙个人财产。徐某乙生前已处分该财产，将房屋过户登记至其名下。2.本案商品房买卖合同有效，李某甲无权对第三方买卖合同提起无效之诉，李某甲的原告主体资格不适格，应驳回起诉。案涉房屋的房产证仅登记徐某乙一人，徐某乙有权处分自己的合法财产，徐某乙与其签订的商品房买卖合同意思表示真实，不违反法律强制性规定，应为真实有效。3.从债权角度，李某甲所述事实不真实，且无证据支持。李某甲陈述出资1万元购房款、2万多元装修款与事实不符。其已经支付购房款，根据徐某乙订立的遗嘱，其支付李某甲10万元后，李某甲出具收条，上述事实证明李某甲对房屋过户至其名下是明知的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。李某甲向一审法院起诉请求：1.确认徐某甲与徐某乙签订的房屋（××新村××幢××室）买卖合同系无效合同，并判决该房产归其与徐某甲共同共有。2.本案诉讼费用由徐某甲承担。一审法院认定事实：李某甲曾用名徐某丙，徐某甲是李某甲的姐姐，李某甲、徐某甲的父亲徐某乙于2017年去世，李某甲、徐某甲的母亲李某乙于1979年去世。李某甲与父母、姐姐(徐某甲)原住南通市××桥××-××号(公房)。1979年11月母亲李某乙去世。后徐某甲结婚，搬离××桥的房屋。1993年徐某乙单位果品公司分房，徐某乙分得××新村××幢××室，同时将××桥××-××号房屋交给果品公司再分配。1993年12月，果品公司优惠出售公有住房。徐某乙向果品公司提出购房申请。南通市市区优惠出售公有住房申请审批表载明购房人为徐某乙，家庭成员包含李某甲，出售房屋座落××新村××幢××室，所有权人为果品公司。李某甲所在工作单位南通天南大酒店出具证明说明李某甲在单位没有分配住房。1993年12月31日，徐某乙与果品公司签订优惠出售公有住房买卖契约，成交价为7746.99元。1993年12月28日，××园××幢××室在不动产所有权登记簿登记所有权人为徐某乙。2013年12月徐某乙与徐某甲签订存量房买卖合同，将××新村××幢××室房屋以382000元的价格出卖给徐某甲。徐某乙与徐某甲在房屋所有权登记申请书上注明申请登记的房屋不是共有。2014年3月22日，徐某乙立遗嘱一份。遗嘱第二条：“本人所有的坐落于南通市崇川区××园××幢××室房屋（建筑面积59.98平方米），是1993年按照房改优惠政策向原南通市果品公司购买，已于2013年12月26日过户转让给长女徐某甲。长女徐某甲自愿于2014年6月30日前一次性给予本人该房屋补偿款人民币25万元现金，本人在收到该补偿款的同时出具收条。”遗嘱第三条：“……为了平衡各方利益，本人自愿将长女徐某甲给付的补偿款人民币25万元，分别给次女李某甲10万元，……”2014年6月10日，李某甲向徐某甲出具收条一份，确认收到徐某甲10万元整。一审法院认为，果品公司向徐某乙优惠出售公有住房依据的是南通市人民政府1993年8月20日颁布的通政发[1993]156号文件《南通市市区优惠出售公有住房办法》。第七条规定：“凡具有本市市区城镇常住居民户口，以自住为目的，且符合分房条件的职工（含离、退休人员，下同），每户（夫妻双方及未婚子女为一户，已婚子女可分户计算）可购买一套（处）优惠出售的公有住房。”第八条规定:“优惠购房每户只享受一次。现居住公有住房的住户，由符合购房条件的承租人购买。”第二十一条规定：“职工购买本单位的公有住房，须填写优惠购房申请表，并经本单位审查同意。职工购买非本单位的公有住房，应向房屋产权单位提出书面申请，并经产权单位审查同意。”显然徐某乙是作为果品公司的职工即所谓承租人购买本单位的公房，所有审批程序是按照本单位职工的购房程序进行，其产权理应归徐某乙所有。李某甲并非果品公司职工，不属于果品公司符合条件的分房户，也不符合《南通市市区优惠出售公有住房办法》第八条所指的承租人资格，对购买的××新村××幢××室房屋不享有所有权。徐某乙作为房屋所有权人处分房屋给徐某甲，符合法律规定。当然，李某甲作为与徐某乙同住的家属应享有房屋的使用权。徐某乙在遗嘱中作出补偿李某甲10万元的承诺，属于对李某甲使用权的补偿，应属合理。李某甲如认为未收到该10万元，可另行主张。李某甲要求确认徐某甲与徐某乙签订的房屋（××新村××幢××室）买卖合同无效的诉讼请求，一审法院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：驳回李某甲的诉讼请求。案件受理费7030元，由李某甲负担。二审中，李某甲向本院提交以下证据：1.果品公司以及原果品公司总经理出具的徐某乙分房补充说明、书面证明，以证明案涉房屋不是福利分房，而是用南通市××桥××-××号公房置换而来，购买案涉房屋是以户为单位，每户只能享受一次。2.徐某乙工资表，以证明徐某乙没有存款。3.其南通市企业工资定级表，以证明其1991年9月开始工作，具有经济收入。4.《国务院办公厅关于转发国务院住房制度改革领导小组鼓励职工购买公有旧住房意见的通知》，以证明公有住房出售给有城镇户口的职工是以户为单位，每户仅享受一次。5.申请证人鲁某、刘某出庭作证，以证明其有权购买公房，案涉房屋的装修、维修由其出资。徐某甲经质证认为，1.补充说明、书面证明均属于证人证言，该证人证言形成于2020年10月、11月，系一审判决作出后相关人员的主观臆断；2.徐某乙工资表与本案无关；3.李某甲的工资定级表真实性由法院审核，且该证据恰恰证明李某甲在1993年不可能拥有3万多元存款用于购买和装修；4.国务院条例系法条不属于证据；5.两位证人与李某甲存在利害关系，上述证言真实性不予认可，即便李某甲认为与其存在债权纠纷，可以另行起诉。本院经审查认为，果品公司及公司总经理出具的说明、证明均属于书面证言性质，证人未出庭作证，对该证据的关联性将在本院认为部分予以阐述；对徐某乙和李某甲的工资表，与本案不具关联性；该国务院通知系关于出售公有旧住房的规定，与本案并无关联；证人出庭作证的内容系1993年前后事实，且对李某甲出资购买、维修案涉房屋无其他证据予以佐证。综上，对徐某乙和李某甲的工资表、国务院通知及证人证言本院均不予认定。经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于××新村××幢××室房屋的性质，案涉房屋系徐某乙依据通政发[1993]156号《南通市市区优惠出售公有住房办法》的规定，作为果品公司职工优惠分房所得。李某甲主张其依据《南通市市区优惠出售公有住房办法》第二十一条的规定“职工购买非本单位的公有住房，应向房屋产权单位提出书面申请，并经产权单位审查同意”，亦享有案涉房屋的购买权，但是李某甲并无证据证明其向房屋产权单位即果品公司提出过书面申请，并经果品公司审查同意，故其不享有案涉房屋的购买权。综上，李某甲主张其系××新村××幢××室房屋的产权共有人本院不予采信。徐某乙作为购房者依法取得案涉房屋的所有权，其有权处分案涉房屋。一审法院据此驳回李某甲的诉请请求，并无不当。综上，李某甲的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7030元，由上诉人李某甲负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾晓威审 判 员 高 雁审 判 员 刘彩霞二〇二一年一月十三日法官助理 苏 露书 记 员 翟羽佳