湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘07民终2303号上诉人（原审被告）：刘大春，男，1971年12月26日出生，汉族，住湖南省临澧县。上诉人（原审被告）：马海英，女，1974年10月24日出生，汉族，住湖南省临澧县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王**，湖南合策律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：袁承信，湖南合策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄金春，女，1972年3月23日出生，汉族，住湖南省临澧县。被上诉人（原审原告）：张慧群，女，1976年1月14日出生，汉族，住湖南省临澧县。被上诉人（原审原告）：沈朝霞，女，1971年11月13日出生，汉族，住湖南省临澧县。三被上诉人委托诉讼代理人：张孝天，湖南天思律师事务所律师。三被上诉人委托诉讼代理人：田志斌，湖南天思律师事务所律师。上诉人刘大春、马海英因与被上诉人黄金春、张慧群、沈朝霞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省临澧县人民法院（2020）湘0724民初1042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘大春、马海英及其委托诉讼代理人王**、袁承信，被上诉人黄金春、张慧群、沈朝霞及其委托诉讼代理人田志斌到庭参加庭询。本案现已审理终结。刘大春、马海英上诉请求：撤销一审判决，依法驳回黄金春、张慧群、沈朝霞的全部诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实不清。房屋租赁合同约定，因政府拆迁致使本合同不能继续履行或造成损失，双方互不承担责任。双方对房屋征收有预见性，对其造成的损失有约定，互不承担责任。故对造成的损失应当从其约定。刘大春、马海英仅获得农行临澧支行承租期间的商业房停业停产损失补偿款229753元，并没有获得其他停业、停产经营损失补偿款。如果案涉承租门面存在的停业、停产经营损失补偿款，也必须在刘大春、马海英领取以后协商分配。一审法院认定上诉人因住宅改作经营门面，另行获得征收补贴1259988元，包含住宅升值与承租经营的双重因素，最终判定黄金春、张慧群、沈朝霞应获得相应补偿是错误的。住宅改作经营门面补贴费是政府给予房屋所有人的政策性补贴，与黄金春、张慧群、沈朝霞的经营行为无关。一审法院进行参照农行临澧支行已经取得的停业停产补偿款计算标准，判决上诉人应承担补偿数额错误。具体补偿数额应当以房屋征收部门核准的数字为准。一审法院适用法律错误，本案不适用情势变更原则。黄金春、张慧群、沈朝霞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。黄金春、张慧群、沈朝霞向一审法院提出诉讼请求：判令刘大春、马海英返还经营损失补偿款280800元、临时安置费1000元、搬迁费700元、房屋装修改造费150000元、预付房租20000元,合计452500元。一审法院认定案件事实：2015年8月26日，马海英与黄金春、张慧群、沈朝霞签订合作经营协议，约定合伙经营临澧县尚云春时尚餐厅（以下简称尚云春时尚餐厅），经营期限6年，马海英出资份额40%，黄金春与张慧群各出资份额25%，沈朝霞出资份额10%，合伙期间的盈利分配与债务承担均按合伙出资比例，马海英为合伙经营负责人，委托张慧群为合伙经营期间经理。2015年11月16日，马海英在临澧县食品药品工商质量监督管理局进行登记，以马海英名义办理了尚云春时尚餐厅个体工商户营业执照，并在湖南省临澧县地方税务局领取了税务登记证。尚云春时尚餐厅合伙经营场所承租刘大春、马海英夫妻共有的坐落在临澧县××街道××社区××路××路××号原饮食服务公司院内二楼由北往南1至8号共8间住宅改作经营店面，住宅租赁期限6年，每年房租50000元，房租逐年交付。各合伙人经刘大春、马海英同意，对承租房屋进行了装修。刘大春与马海英所有的上述出租房屋登记的产权证号为临房权证安福镇字第1××5号，房屋两层共29间，每间使用面积基本相同，房屋登记性质为商业和住宅用房，其中商用房屋7间，住宅22间。一楼由北往南第1至7号共7间商用房屋出租给中国农业银行股份有限公司临澧县支行（以下简称农行临澧支行）经营，第12至13号住宅改作经营门店租赁给案外人经营电游，二楼由北往南第1至8号共8间住宅改作经营门店租赁给黄金春、张慧群、沈朝霞与马海英合伙经营尚云春时尚餐厅。2019年，临澧县人民政府决定对黄金春、张慧群、沈朝霞承租刘大春、马海英夫妻共有的房屋征收拆迁，政府拆迁部门通过对拆迁房屋打围墙封路，要求房屋承租人搬离门店，影响了尚云春时尚餐厅的经营。2019年2月3日，黄金春、张慧群、沈朝霞预付刘大春、马海英2019年房租50000元。此后，尚云春时尚餐厅继续租赁房屋经营至当年4月。2020年4月30日，刘大春、马海英作为被征收人经临澧县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室（以下简称征收与补偿办公室）确认，获征收房屋价值补偿款8493129元、房屋装修设施补偿款2040547元、农行临澧支行承租7间商用房屋停产停业经营损失补偿款229753元、住宅改作经营门店补贴1259988元、三个月临时安置费3600元、搬迁费2000元。征收与补偿办公室将上述补偿款和按时腾房奖、选择货币补偿方式奖等共计12707598元，均已确认补偿给刘大春,并对上述征收房屋予以拆除。刘大春、马海英分别支付黄金春、张慧群、沈朝霞房屋装修补偿款219945元、216848元和89968元。一审法院认为,黄金春、张慧群、沈朝霞等人合伙承租刘大春、马海英所有的住宅经营尚云春时尚餐厅，双方形成了合法有效的房屋租赁合同关系，现因承租住宅被征收拆迁，租赁经营期限未届满，房屋租赁合同继续履行已无可能，租赁合同被迫解除，尚云春时尚餐厅无法继续经营，造成其停产停业经营损失客观存在，合同无法履行非因合同双方原因，属于情势变更，根据权利义务相一致的公平原则，黄金春、张慧群、沈朝霞等人只能基于房屋租赁合同关系向出租人刘大春、马海英主张权利，要求给予损失补偿。刘大春、马海英将其所有的住宅改作经营门店出租给黄金春、张慧群、沈朝霞等人合伙经营尚云春时尚餐厅，住宅改作门店虽未经相关部门批准，但承租人黄金春、张慧群、沈朝霞依法办理了营业执照，获得经营许可，依法经营缴税，承租住宅实际已成合法经营场所，变成商用房屋，现因政府对租赁房屋征收拆迁，造成其停产停业经营损失，其作为用益物权人，依法有权获得相应补偿。刘大春、马海英作为行政征收法律关系的被征收人，有权获得被征收房屋价值补偿、搬迁费补偿、临时安置费补偿和停产停业经营损失补偿，其因住宅改作经营门店另行获得了征收补贴1259988元，该补贴与承租人黄金春、张慧群、沈朝霞等人的合法经营直接关联，该项补贴中应包含出租住宅升值与承租经营的双重因素，住宅出租人刘大春、马海英也应对承租人黄金春、张慧群、沈朝霞等人适当补偿。国务院办公厅国办发（2003）42号《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的经济通知》明确：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地根据其经营情况、经营年限及纳税情况等实际情况给予适当补偿”。被征收房屋的承租人黄金春、张慧群、沈朝霞并非房屋征收行政法律关系的主体，不能直接向征收机关主张停产停业经营损失和搬迁费、临时安置费补偿。刘大春、马海英同一产权证房屋中出租给农行临澧支行7间商用房屋，已获停产停业经营损失补偿229753元，平均每间补偿32821.86元。因刘大春、马海英出租的商用房屋和住宅改作门店每间使用面积基本相同，按照对住宅改作经营门店适当补偿的原则，参照农行临澧支行承租刘大春、马海英商用房屋补偿标准的70%，确定黄金春、张慧群、沈朝霞经营尚云春时尚餐厅承租刘大春、马海英住宅改作经营门店停产停业经营损失补偿标准，即每间补偿22975.3元（32821.86元×70%），8间共应补偿停产停业经营损失183802.4元。刘大春、马海英收取尚云春时尚餐厅2019年房租50000元后，因承租房屋拆迁影响房屋使用经营，并非房屋租赁双方的原因，预收房租可酌情返还，酌定其返还房租20000元。尚云春时尚餐厅因拆迁享有的停产停业经营损失和返还房租合计203802.4元。尚云春时尚餐厅系黄金春、张慧群、沈朝霞与马海英内部合伙经营，停产停业经营损失补偿款和返还的房租分配，应按内部出资比例确定。黄金春、张慧群各出资份额25%，可分别要求刘大春、马海英补偿停产停业经营损失和房租50950.6元（203802.4元×25%），沈朝霞合伙出资份额10%，可要求刘大春、马海英补偿停产停业经营损失和房租20380.24元（203802.4元×10%），对于黄金春、张慧群、沈朝霞要求刘大春、马海英支付经营门店停产停业经营损失补偿和返还房租的诉讼请求，予以部分支持。刘大春所获房屋装修设施补偿款2040547元，系其所有29间房屋被征收的全部装修补偿款，并对黄金春、张慧群、沈朝霞予以了装修补偿款分配，黄金春、张慧群、沈朝霞称对承租房屋进行砖混结构改造增建未获补偿，未提供相应证据证实，对其要求刘大春、马海英另行分配装修补偿款的诉讼请求，不予支持。黄金春、张慧群、沈朝霞关于临时安置补偿费、搬迁费损失的诉讼请求，也未提供相应证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，判决：刘大春、马海英分别支付黄金春、张慧群、沈朝霞出租门店停产停业经营损失补偿款和返还的房租50950.6元、50950.6元和20380.24元，合计122281.44元，于判决生效后十日内付清；二、驳回黄金春、张慧群、沈朝霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8086元，减半收取4043元，刘大春、马海英负担1093元,黄金春、张慧群、沈朝霞负担2950元，均在本判决生效后七日内缴纳，逾期不缴纳的，依法强制执行。本院二审期间，马海英、刘大春提交了以下证据，本院分别认定如下：（1）临澧县人民政府临政发【2017】51号文件及其附件，来源合法、内容真实且与本案具有关联性，本院予以采信；（2）临澧县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室出具的证明，没有单位负责人签名，证据形式不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”的规定，本院不予采信。（3）《征收补偿协议书》、《分户评估报告书》，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以采信；（4）2000年《房屋出售合同书》及收款收据、2002年至2013年案涉房屋部分租赁合同，因双方当事人对房屋产权人为马海英、刘大春的事实并无异议，房屋拆迁补偿系对房屋现状的补偿，故上述证据与本案没有关联性，本院不予采信；（5）临澧县安福街道四季红社区居民委员会《证明》证据形式不符合法律规定，本院不予采信；二楼网吧经营表和微信截图与本案没有关联性，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，临澧县人民政府临政发【2017】51号文件附件2第（五）项规定，征收生产、经营用房，造成被征收人停业停产损失的，按照不超过被征收房屋评估价值7‰的6倍予以补偿；……被征收人未经法定机关批准擅自将住宅改变为经营性用房的，征收时不给予停业停产损失补偿。第（六）项第6条规定，住宅改做经营门店补贴标准。按照取得营业执照等经营手续、税务登记证、纳税记录在5年以上的（有免税政策规定的除外），按照实际经营面积1200元／㎡予以补贴；5年以下2年以上的（有免税政策规定的除外），按照实际经营面积800元／㎡予以补贴；2年以下的（有免税政策规定的除外）的不予补贴。刘大春、马海英住宅改经营门面的面积为1050㎡，在普通住宅补偿标准的基础上，按照1200元／㎡的标准，获得了1259988元的住宅改做经营门面补贴。再查明，刘大春、马海英的代理人在代理意见中自认普通住宅的补偿标准为3364元／㎡。本院认为，马海英代表黄金春、张慧群、沈朝霞等人与刘大春的租赁合同，因马海英与刘大春是夫妻关系，且该合同上没有黄金春、张慧群、沈朝霞等人的签名，故对于双方当事人均予认可并实际履行的部分，应当视为双方当事人真实意思的表示，系有效合同。合同中约定，因不可抗力或政府拆迁致使本合同不能继续履行或者造成的损失，双方互不承担责任。该条款未能得到黄金春、张慧群、沈朝霞等人的认可，且存在损害黄金春、张慧群、沈朝霞等人利益的可能，故不能视为双方当事人真实意思的表示，对于该项约定，不具有法律效力。在合同履行过程中，因政府拆迁导致租赁房屋灭失，租赁合同无法继续履行，应依法解除。本案争议的焦点为，刘大春、马海英是否应当补偿黄金春、张慧群、沈朝霞经营损失，退还租金。《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉租赁合同于2021年11月30日才届满。黄金春、张慧群、沈朝霞等人基于对长期租赁的信赖，对租赁房屋进行装修、购买设备、办理相关经营证照以用于经营，应当认定黄金春、张慧群、沈朝霞对经营利益享有一定的期待权。租赁房屋因拆迁而灭失后，势必对黄金春、张慧群、沈朝霞的经营利益造成损害，故黄金春、张慧群、沈朝霞有权就经营损失要求分配拆迁补偿款。由于黄金春、张慧群、沈朝霞承租的房屋系非经营用房，因此无法获得停产停业损失补偿费。从临澧县人民政府临政发【2017】51号文件规定来看，对于住宅擅自改成经营门面的虽然没有直接补偿停业停产损失，但是根据该房屋是否实际进行经营的状况，按照取得营业执照等经营手续、税务登记证、纳税记录的年限，在普通住宅补偿标准的基础上增加了一定的补偿，并据此补偿刘大春、马海英住宅改做经营门店补贴1259988元。从补偿的目的来看，政府之所以将住宅改做经营门面的补偿标准单列且高于普通住宅，就是考虑了住宅改做门面之后有一定经营收益的因素。换言之，在拆迁时如果案涉房屋没有出租，黄金春、张慧群、沈朝霞等人没有办理长期经营的相关手续，刘大春、马海英就不可能在普通住宅补偿标准的基础上获得增加1200元的补偿。因此该项补偿，不能简单理解为全部对所有人的补偿，还应包括对办理了长期经营手续的承租人经营损失的适当补偿。否则，将造成当事人的利益失衡，有违公平原则。刘大春、马海英认为住宅改做经营门面补贴仅是对房屋所有人的补偿，黄金春、张慧群、沈朝霞等人不应获得经营补偿的上诉理由没有事实和法律依据。由于商业门面的补偿价格远远高于普通住宅以及普通住宅改为经营门面的补偿价格，而对商业门面的停业停产损失的确定又以商业门面补偿价格作为依据，一审法院参照商业门面停业停产损失补偿标准的70%，确定黄金春、张慧群、沈朝霞等人损失补偿标准，明显不当，应予纠正。本院参照临澧县人民政府临政发【2017】51号文件规定的商业门面停业停产损失的计算方法，即按照案涉房屋评估价值7‰的6倍酌情确定黄金春等人的停业停产损失。据此，每间房屋应当获得的补偿款为6743.29元（3364元／㎡×1050㎡×7‰×6÷22间）。8间共应补偿停产停业经营损失53946.32元（6743.29元／间×8间）。其中黄金春、张慧群各应获得停业停产损失补偿为13486.58元（53946.32×25%），沈朝霞应补偿停产停业经营损失为5394.63元（53946.32×10%）。黄金春、张慧群、沈朝霞虽于2019年4月后没有继续经营，但并未将案涉房屋交还给刘大春、马海英，本应继续支付租金。考虑到黄金春等人继续占有房屋是为了获得拆迁补偿而与刘大春、马海英共同协商的结果，且即便黄金春等人将房屋交还给刘大春、马海英后，刘大春、马海英亦无法再次出租而获取租金收益等因素，本院确定刘大春、马海英酌情返还黄金春、张慧群、沈朝霞租金15000元。其中黄金春、张慧群各应获得的租金补偿为6250元（15000×25%÷60%）；沈朝霞应获得的租金补偿2500元（15000×10%÷60%）。综上，刘大春、马海英的上诉请求部分成立，本院予以支持。原判认定事实清楚，但实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省临澧县人民法院（2020）湘0724民初1042号民事判决；二、刘大春、马海英支付黄金春停产停业经营损失补偿13486.58元，租金6250元，共计19736.58元；三、刘大春、马海英支付张慧群停产停业经营损失补偿13486.58元，租金6250元，共计19736.58元；四、刘大春、马海英支付沈朝霞停产停业经营损失补偿5394.63元，租金2500元，共计7894.63元；上述二、三、四项于本判决发生法律效力之日起十日内付清。五、驳回黄金春、张慧群、沈朝霞的其他诉讼请求。六、驳回刘大春、马海英的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8086元，减半收取4043元，由刘大春、马海英负担743元，黄金春负担1375元，张慧群负担1375元，沈朝霞负担550元。二审案件受理费2746元，由刘大春、马海英负担646元，黄金春负担875元，张慧群负担875元，沈朝霞负担350元。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  谭洪妮审判员  孙 晖二〇二一年一月五日法官助理侯仙婷书记员余芳附相关法条《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。