江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终8647号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张茂标。 委托诉讼代理人：张茂友，系张茂标弟弟。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司。 法定代表人：陆振华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐诗茗，江苏久顺律师事务所律师。 原审被告：钱伟健。 上诉人张茂标因与被上诉人苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司（以下简称光福集体资产公司）、原审被告钱伟健土地租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初6925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张茂标上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由光福集体资产公司承担。事实和理由：一、登记在吴县市太湖特种水产养殖场名下的858.25平米房屋所有权及占有的土地使用权归张茂标所有和使用，光福集体资产公司无权要求张茂标搬离及归还，或者光福集体资产公司应按照集体土地房屋的征收进行充分的补偿。1、1999年1月12日的《土地使用租赁、资产转让合同》及2002年1月1日的《光福镇集体资产租赁合同》包含两个不同性质的法律关系，一个是租赁法律关系、一个是买卖法律关系。合同明确约定租赁项目为“养殖水面85亩，配套设施（水电、道路等），没有对房屋占有的土地使用权是否是租赁项目进行约定，可见房屋占有的土地使用权不在租赁范围。房屋占有的土地是房屋存在的前提和基础，且张茂标是同一集体经济组织的成员，房屋所占土地使用权当然也一并转移。2.光福集体资产公司要求张茂标搬离房屋、归还土地并作价补偿本质上是对集体土地房屋的征收。根据《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》，光福集体资产公司无权自行征收，即使张茂标同意，也应按照规定及拆迁标准进行。一审法院从案由到认定笼统地将双方的关系界定为租赁关系是错误的。3.一审判决认定房屋属于水产养殖场的配套设施，认定事实错误。《土地使用租赁、资产转让合同》仅明确配套设施为(水电、道路等)。未取得相应的土地使用权证不能反证张茂标没有获得858.25平米房屋所占有的土地使用权。在当时获得房屋所有权证是不是就意味着也同时获得土地使用权证?或者在当时集体土地上的房屋无需发土地使用权证?该地块现在的土地使用权归属在土地及房屋管理机关是何登记状态?一审法院没有去土地及房屋管理机关进行调查。4.本案对858.25平米房屋所有权及占有的土地使用权应当按照买卖法律关系处理，光福集体资产公司要么按照《苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法》首先取得征收资格并按照程序、补偿价格等规定进行征收，要么在征得张茂标同意征收的情况下参照该办法的规定进行征收，要么按照买卖关系无效进行主张。一审法院无权直接认定“租赁土地上的房产亦应由张茂标返还”。二、评估机构无权认定858.25平方米房屋占有的土地使用权为租赁所得及房屋权利人在价值时点时不具有证载房屋所占土地的使用权。三、一审判决对“返还”、“交付”的范围进行了错误的扩大认定。合同约定的本义是租赁部分的土地上搭建的建筑物、原有树木自然生产及后种树木等添加物在租赁期满时，光福集体资产公司应支付残值，如有增值还要支付增值。房屋所有权及土地使用权与上述约定无任何关系。四、苗木资产等应予补偿。双方合同没有约定树木不在补偿范围内，且树木栽种在租赁场地中，某种程度上也是不可移动的，光福集体资产公司是实际的获益者，应按照市场价值予以补偿。 光福集体资产公司辩称，1.登记在吴县市太湖特种水产养殖场名下房屋占有的土地使用权为光福集体资产公司所有。涉案房屋所在土地使用权在双方租赁范围内。2.根据光福镇集体资产租赁合同约定，合同到期后，光福集体资产公司应按其在租赁之初交给张茂标的资产在合同到期时的市场价值补偿给张茂标。一审法院委托评估合法合规，应按照评估报告金额予以补偿。3.张茂标主张的树木不在光福集体资产公司1999年移交的资产清单之列，系其未经许可自行种植。双方签订租赁合同的目的是为张茂标进行养殖业而非种植业。张茂标未经光福集体资产公司同意种植3000多棵树木，光福集体资产公司收回土地后亦无法继续利用，不应承担损失 钱伟健未作答辩。 光福集体资产公司向一审法院起诉请求：1.判令张茂标、钱伟健立即搬离并归还租赁的土地、水面；2.判令张茂标、钱伟健立即支付其占用使用费10114.3元(自2019年1月1日至实际搬离之日止，目前暂计至2019年5月28日)；3.本案诉讼费用由张茂标、钱伟健承担。 张茂标向一审法院反诉请求:光福集体资产公司以人民币形式返还经评估后的资产增值部分8794905元（包括有房产证部分858.25平，按市场价8000元每平，为6866000元；未办房产证部分542300元，加上遗漏评估的10万元，为642300元；机器设备及苗木1157600元，加上错评造成的129005元损失，为1286605元）；支付其看管费用77776元（从2019年1月1日起暂计算至2019年9月1日，实际计算至其搬离之日）；诉讼费由光福集体资产公司承担。 一审法院认定事实：1999年1月12日，太湖镇农工商总公司（甲方）与张茂标、钱伟健（乙方）签订《土地使用租赁、资产转让合同》一份，约定甲方将原太湖水产养殖场产权转让给乙方，该场地土地、水面的使用及基础设施实行租赁，租赁期限为暂定20年（自1999年1月12日至2018年12月底），租赁项目为对原太湖水产养殖场包括湖胜村的部分池塘和相应的池埂、陆地实行租赁（1、养殖水面85亩；2、配套设施（水电、道路等）），年租赁标的约定为1、鱼池水面85亩，单价186/亩，计15800元；2、租赁配套设施（水电、道路等）计4000元；3、管理费上交4000元；4、上述款项合计23800元；5、后拾年水面租赁费增幅3%；资产转让中约定，转让形式为实行动产拍卖，不动产租赁（部分不动产拍卖，具体附明细表）企业占有的水面、土地、道路及设施实行租赁使用，其土地使用权属不变，对原有的房屋、猪舍、桔树、小型船只、网具、电动设备工具等实行拍卖，资产转让款约定为甲方按照镇资产评估小组评估金额为依据协议转让款为11万元，实行资产转让款以清点确认为准，同比例下降；付款时间约定为第一拾年付款时间分三期支付，第一期在签约时先付10万元，第二期在甲方给乙方办理了工商执照、银行开户、税务登记等手续后再付20万元，余款部分在99年11月底全部交清，第二拾年，在10年后次年先付200000元，余款42743元在合同期满时付清；其他事项中约定乙方在租赁期内因发展生产，如需搭建应取得甲方及有关部门同意后方可实施；租赁到期后，经市级评估机构评估后，甲方应认可乙方资产增值部分并返回乙方所有。1999年3月8日，张茂标、钱伟健收到太湖镇农工商总公司移交的位于上述租赁土地及水面上的包括房屋、水泥船、网箱等在内的资产，并形成《太湖水产养殖场资产移交表》一份。1999年3月2日，张茂标作为投资人设立了个人独资企业苏州市吴中区太湖特种水产养殖场（以下简称太湖养殖场），该养殖场于2003年7月3日注销。 2002年1月1日，太湖养殖场（乙方）与光福集体资产公司（甲方）签订《光福镇集体资产租赁合同》一份，约定甲方同意将原太湖水产养殖场的土地、水面85亩（包括湖胜村的部分池塘和相应的池埂、陆地等）及基础设施租给乙方使用，租赁时间为2002年1月1日至2018年12月底，租赁费约定为2002年1月1日至2008年12月31日租赁费根据原合同已在1999年11月底全部交清，2009年1月1日至2018年12月底租赁费为242743元，在2009年先付200000元，余款42743元在合同期满时付清；乙方在租赁期内因发展生产，如需搭建应取得甲方及有关部门同意后方可实施；租赁到期后经市级评估机构评估后，甲方应认可乙方资产增值部分，并返回乙方所有；原太湖镇农工商总公司与乙方所签合同同时废止，以本合同为准。上述合同签订后，太湖养殖场的投资人张茂标实际使用了案涉租赁土地及水面，并支付租金至2018年12月底。光福集体资产公司、张茂标、钱伟健均确认上述约定的租赁标的为位于苏州市吴中区桥东南面85亩的土地及水面。2018年9月30日，光福集体资产公司委托江苏益友天元律师事务所律师向张茂标、钱伟健发送《律师函》，要求张茂标、钱伟健在2018年12月底前搬离案涉租赁场地，双方办理交接手续。2018年至2019年期间，张茂标及其亲属与光福集体资产公司工作人员进行沟通，张茂标表示按合同约定评估后返还租赁物，光福集体资产公司工作人员表示由法院委托评估机构进行评估，双方未能就租赁物的返还及相关补偿金额协商一致。 另查，光福集体资产公司于2012年1月1日取得了上述租赁合同约定土地及水面的水域滩涂养殖证。1999年10月19日，太湖养殖场经吴县市太湖镇村镇建设管理所及苏州市吴中区太湖镇农工商总公司同意后，在案涉租赁场地上建造了车库、水塔、育苗室、孵化室锅炉房，但未办理房产登记。2000年7月，太湖养殖场以价款91800元自吴县市太湖镇集体资产经营公司处受让了位于苏州市吴中区太湖镇2号桥面积共计858.25平米的房屋，该房屋于2000年8月23日登记于太湖养殖场名下，该房屋位于案涉租赁合同约定的租赁土地上。 再查，太湖养殖场原系张茂标、钱伟健共同投资，2004年2月18日，钱伟健退出投资，双方约定张茂标返还钱伟健投资款，现张茂标认为已足额支付钱伟健投资款13万元，钱伟健认为还有投资款18000元未支付，但认可其已将太湖养殖场的投资权益及对本案租赁物的权益均转让给张茂标，其自2004年2月18日之后亦未再使用过租赁土地及水面了。 审理中，张茂标为主张其看管案涉租赁场地的支出，向一审法院提供如下证据：1.张宁于2019年8月20日出具的情况说明一份，反映张茂标的儿子张宁自2019年1月1日起受张茂标指示在吴中区太湖镇2号桥看管土地水面。2.杨惠芬于2019年8月20日出具的情况说明一份，反映张茂标的亲戚杨惠芬自2019年1月1日起受张茂标邀请在吴中区太湖镇2号桥看管土地水面。针对上述证据，张茂标称，其自2009年1月开始委托张宁、杨惠芬看管光福集体资产公司的池塘，应当由光福集体资产公司按照苏州市人均工资4861元每人每月支付报酬。光福集体资产公司称，其对情况说明反映的内容不清楚，即使存在现场看护，也系张茂标单方行为，并非出于其委托，相关费用应由张茂标自行承担。 审理中，一审法院依张茂标申请委托苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司对案涉租赁场地内的财产的市场价值进行评估，张茂标支出评估费16000元。该公司于2019年12月出具《资产评估报告》一份及《房产估价报告》两份，评估结论为资产的评估值为1157600元（机器设备评估值为268237元、苗木资产评估值为1020887元，机器设备中网箱60只、小渔船10只、柴油机2台、碗橱1张、八仙桌3张、书柜2个、书桌5个、铁皮文件柜1个、磅秤4台、木质文件柜2个对应的评估价值分别为5232元、3000元、810元、200元、765元、141元、396元、152元、666元、188元，合计11550元）、有证房产及室内不可移动装修的评估价值为89.12万元、无证房产及室内不可移动装修及附属设施的评估价值为54.23万元。经质证，光福集体资产公司、钱伟健对上述报告均无异议。张茂标对上述报告中的部分内容提出异议，认为无证房屋中遗漏一楼产卵池、孵化环道等设施的评估，有证房屋的评估价值应当按每平米8000元进行计算，资产评估中枇杷树、垂丝海棠的评估单价有误，遗漏孵化桶、加热管道等设备的评估。经现场复核后，该公司于2020年3月27日出具《补充评估意见书》一份，主要内容为：一、产卵池、孵化环道、夏花培育池、消毒池、出苗池位于W5号房中，经分析该部分构筑物的基础是利用W5号房的基础部分，该部分价值已包含在第一次评估价值中，其对地面以上构筑物进行增项估价，估价结果为1.15万元，故无证房屋估价报告中的估价结果增加1.15万元。二、委托人提供材料显示证载房屋所占用的土地使用权原为租赁所得，且土地租赁合同于价值时点之间已结束，以此可知证载房屋的权利人在价值时点时并不拥有证载房屋所占土地的使用权。其无法在公开交易市场上找到与估价对象相类似的房产的交易转让实例，无法采用比较法进行评估。对张茂标提出的8000元转让单价的真实性也无从判断。在同一供求圈内也无法查阅到与估价对象相类似的房产近期的租赁交易实例，难以找到与估价对象相类似的房产的营收资料，且非房屋部分的收益难以较准确的剥离，故不能采用收益法。根据估价对象的情况，其采用成本法对估价对象进行评估，评估结果客观、公正、合理。三、经双方指认，确定遗漏9棵桃树及2棵杏树，涉及评估金额为600元。四、枇杷树、梨树、海棠苗木价格系其评估人员于东山苗圃及香雪苗木市场商户现场询价取得，为评估基准日市场真实成交价格。五、经双方指认，对确定遗漏的相关生产设备进行补充，涉及评估金额为6600元。光福集体资产公司、张茂标、钱伟健对上述《补充评估意见书》均无异议，张茂标认为，需参照商品房市场价格对房屋进行评估或协商回购价格，方可接受回购房屋并且搬离。 审理中，光福集体资产公司与张茂标一致确认，租赁之初，张茂标自光福集体资产公司收到的资产中现还存在于租赁场地的有：网箱60只、小渔船10只、柴油机2台、碗橱1张、八仙桌3张、书柜2个、书桌5个、铁皮文件柜1个、磅秤4台、木质文件柜2个，其余评估的资产均系张茂标承租后个人购买添置的。 光福镇集体资产公司称，两份房产估价报告中反映的房屋对应的评估价值其认可，也愿意利用评估的房屋，同意按照估价报告载明的估价金额进行补偿；资产部分，仅同意补偿租赁之初交付给张茂标、现在还存放在租赁场地内的财产价值，其余资产不同意利用，也不同意补偿，应当由张茂标自行处理。合同中约定的“返回乙方所有”是指租赁场地上的不动产以及合同签订初其交付给张茂标的动产经评估后的价值，由其支付给张茂标，张茂标自行添置的动产应由张茂标自行处理，其不同意补偿。 张茂标称，租赁期内，其主要从事水产养殖和苗木种植业务，其从2018年12月29日开始催促光福集体资产公司前来评估办理交接手续，但对方迟迟不来谈评估事宜。合同中约定的“返回乙方所有”是指除了房产以外原来光福集体资产公司转让给其的资产及其承租后新增的资产全部评估后的金额，由光福集体资产公司支付给其，返回就是支付。 上述事实由光福集体资产公司提供的租赁合同、转让合同、水域滩涂养殖证，张茂标提供的照片、房屋所有权证、房产登记审核表、资产转让合同、房产交易申请表、不动产登记簿查询记录、企业直接申请注销资料查询表、手机页面截图、录音文字记录、光盘、申请书、受让协议、收条、情况说明、资产移交表、租赁合同、律师函，以及一审法院开庭笔录、鉴定笔录、现场勘查笔录、调查笔录、审理中形成的资产评估报告、房产估价报告、补充评估意见书、评估费发票在卷佐证。 一审法院认为，太湖养殖场与光福集体资产公司签订《光福镇集体资产租赁合同》（以下简称案涉租赁合同）合法有效，双方均应按约履行合同义务。因太湖养殖场于2003年7月3日注销，且钱伟健亦认可其已将太湖养殖场的投资权益及对本案租赁物的权益均转让给张茂标，张茂标系个人独资企业太湖养殖场的投资人，故太湖养殖场在上述合同中的相关权利义务应由张茂标承继。现案涉租赁合同已于2018年12月底到期终止，光福集体资产公司亦已在合同到期前告知张茂标在2018年12月底前搬离案涉租赁土地及水面，故一审法院对光福集体资产公司要求张茂标搬离并归还租赁土地及水面的诉讼请求予以支持。鉴于合同到期后张茂标仍占有使用案涉租赁场地及水面至今，故张茂标应当参照合同约定的租金标准24274.3元/年向光福集体资产公司支付自2019年1月1日至实际返还租赁土地及水面之日的占有使用费。虽张茂标认为系因光福集体资产公司不予评估补偿致使其一直看管案涉租赁土地及水面，但光福集体资产公司是否对案涉租赁土地及水面上的资产进行评估补偿并不影响张茂标迁出并返还案涉租赁土地及水面，故对张茂标认为其不应支付占有使用费的答辩意见一审法院不予采信。鉴于钱伟健已将太湖养殖场的投资权益及对本案租赁物的权益均转让给张茂标，且钱伟健自2004年2月18日之后未再使用过租赁土地及水面，故一审法院对光福集体资产公司要求钱伟健搬离、归还租赁的土地及水面，并支付占用使用费的诉讼请求不予支持。 反诉部分，根据合同约定，租赁到期后经市级评估机构评估后，光福集体资产公司应认可张茂标资产增值部分，并返回乙方所有，根据该约定，应可确定，合同到期后光福集体资产公司应按其在租赁之初交付给张茂标的资产在合同到期时的市场价值补偿张茂标，相关资产由光福集体资产公司回收。张茂标认为系按合同到期时租赁土地及水面上除房产以外所有资产的市场价值由光福集体资产公司进行回收的意见依据不足，现光福集体资产公司仅认可对租赁土地上的房产以及租赁之初其交付张茂标的现仍存在于租赁场地内的资产的评估价值予以补偿，对于张茂标在承租后在租赁土地及水面上添置的除房产以外的资产均不同意利用和补偿，故一审法院根据《资产评估报告》、《房产估价报告》、《补充评估意见书》中就房产以及双方均确认租赁之初光福集体资产公司交付张茂标的现仍存在于租赁场地内资产的评估金额1456550元，确认该款应由光福集体资产公司补偿张茂标，相对应的资产（包括网箱60只、小渔船10只、柴油机2台、碗橱1张、八仙桌3张、书柜2个、书桌5个、铁皮文件柜1个、磅秤4台、木质文件柜2个）及租赁土地上的房产亦应由张茂标返还光福集体资产公司。关于张茂标主张的其他资产补偿款，鉴于合同中并未明确约定在租赁期限届满时，光福集体资产公司应按租赁场地内的所有资产的评估金额补偿张茂标，故张茂标在承租期内自行添置的资产应由其自行处置，张茂标要求光福集体资产公司予以返还依据不足，一审法院对此不予支持。关于张茂标认为有证房屋评估价格应按每平米8000元计算的主张，鉴于案涉登记在太湖养殖场名下的房屋与履行案涉租赁合同密切相关，属于水产养殖的配套设施，并未取得相应的土地使用权证，且鉴定机构亦表示该房屋价格无法根据比较法、收益法进行评估，采用成本法进行评估客观、公正、合理，张茂标亦未就其主张的单价提供证据予以证明，故一审法院对张茂标该项主张不予支持。关于张茂标主张的看管费用，首先，根据张茂标提供的现有证据并不能客观反映其因看管案涉场地存在看管费的支出；其次，合同到期，光福集体资产公司并未委托张茂标看管案涉租赁场地，张茂标理应返还租赁场地，张茂标自行委托人员对租赁场地进行看管而产生费用与光福集体资产公司无涉；再次，合同到期后，张茂标在租赁场地上仍有其所有的相关资产，故即使存在该项费用，亦系张茂标为看管自身财产而存在的支出，综上，张茂标认为应由光福集体资产公司负担看管费依据不足，一审法院对张茂标该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第二十八条之规定，一审法院判决：一、张茂标于判决生效之日起三十日内迁出并返还苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司位于苏州市吴中区桥东南面85亩的土地及水面（含上述租赁场地上的房屋及如下资产：网箱60只、小渔船10只、柴油机2台、碗橱1张、八仙桌3张、书柜2个、书桌5个、铁皮文件柜1个、磅秤4台、木质文件柜2个）。二、张茂标于判决生效之日起十日内给付苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司按每年24274.3元计算自2019年1月1日至实际返还租赁的土地及水面之日的占有使用费。三、苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司于判决生效之日起十日内给付张茂标人民币1456550元。四、驳回张茂标的其他诉讼请求。本诉案件受理费53元、评估费16000元，合计人民币16053元，由苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司负担8000元，张茂标负担8053元。反诉案件受理费减半收取人民币36954元，由张茂标负担27954元，由苏州市吴中区光福镇集体资产经营公司负担9000元。 二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。 二审中，张茂标提交太湖镇水产养殖场内塘四址平面图、太湖养殖场内塘鱼池平面简图及说明，证明太湖养殖场承租的土地、水面85亩不包括太湖养殖场名下登记的房屋所占土地，土地使用权已与房产所有权一起转让给太湖养殖场。光福集体资产公司质证认为,对证据真实性不予认可。即使张茂标提供原件，对证据内容也不认可。该平面图为手绘图，面积是否准确无法确认。光福集体资产公司提供的水域滩涂养殖证是经相关部门测绘并办理登记手续取得的，更具有公信力，而该水域滩涂养殖证上的面积包含涉案有证房产、无证房产等不动产所占有土地。 二审另查明，苏州通宜[2019]法评字第042-1号《房产估价报告》对于太湖特种水产养殖场的有证房产市场价值进行评估。《房产估价报告》载明，估价采用的成本法估价的基本公式为：房产价值=建筑物重置成本-建筑物折旧。建筑物重置成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。 本院认为，光福集体资产公司主张其与太湖养殖场之间的租赁合同已到期，要求张茂标作为投资人归还土地、水面并支付占有使用费。张茂标认为光福集体资产公司要求归还的土地中有部分已与房产一起转让给张茂标，要求光福集体资产公司返还经评估后的资产增值部分及看管费用。 本案二审争议焦点一为太湖养殖场名下858.25平方米的有证房产所占土地的土地使用权有无转让给太湖养殖场。张茂标主张房屋归太湖养殖场，则房屋所占的土地使用权当然也应归太湖养殖场；而且《光福镇集体资产租赁合同》约定租赁标的物为土地、水面85亩及基础设施，没有约定房屋所占土地的租赁事宜，可见太湖养殖场已购买了土地使用权。本院就此认为，张茂标、钱伟健与太湖镇农工商总公司签订的《土地使用租赁、资产转让合同》名称明确为“土地使用租赁”，合同总述部分约定“将原太湖水产养殖场产权转让给张茂标、钱伟健，该场的场地、水面的使用及基础设施实行租赁”，在第二条的转让形式中又约定“实行动产拍卖，不动产租赁，企业占有的水面、土地、道路及设施实行租赁使用，其土地使用权属不变”。上述约定意思明确具体，足以证明原归属于养殖场的土地使用权在该次产权转让中未发生权属变动。而且《光福镇集体资产租赁合同》约定将“土地、水面85亩（包括湖胜村的部分池塘和相应的池埂、陆地等）及基础设施”出租。张茂标以水面面积已超过85亩为由推定有证房产未包括在租赁面积范围的理由也不能成立。本院认定有证房产所占土地的土地使用权未转让。 本案二审争议焦点二为光福集体资产公司能否要求归还858.25平方米的有证房产以及该房产价值的认定。其一，一审中张茂标反诉要求光福集体资产公司返还经评估后的资产增值部分，包括有证部分房产的价款，且申请对房产进行评估。该诉请表明张茂标同意将房屋转让给光福集体资产公司，并由法院在本案中对房屋返还及转让款问题进行判决。张茂标现主张光福集体资产公司应按照征收程序或参照征收办法的规定收回房屋与其一审主张相悖，本院不予采信。其二，对于房产的价值，张茂标主张评估机构评估的只是房屋的建造价格，不是市场交易价格，没有包含收回房屋导致张茂标所有权受损的部分的补偿。本案所涉有证房产的所有权人与房屋所占土地的使用权人不同，且涉案房屋所在土地现包括在光福集体资产公司取得的水域滩涂养殖证界址范围内，该土地在性质上不属于可转让的集体建设用地，因此涉案房产无法单独在市场上正常、合法交易。鉴定机构采用成本法估价，在确定建筑物重置成本时除计算了评估价值时点的建设成本外，也考虑了房屋建造、销售发生的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费及开发利润。根据涉案房屋及土地的具体情况，在剔除土地价值因素的情况下，本院认为以上述方式计算涉案房屋本身的价值合理。张茂标主张评估时应按市场交易价格并另行考虑其所有权受损的补偿没有依据。一审法院依据估价报告认定有证房产及室内不可移动装修价值89.12万元并无不当，本院予以确认。 本案二审争议焦点三为光福集体资产公司应否对苗木资产进行补偿。张茂标认为其购买了养殖场的1266棵树，为获得经营效益将原来的树铲掉，改种其他树种，光福集体资产公司即使不认可对现有的三千多棵树进行补偿，也应对当时张茂标购买的1266棵树的市场价值进行补偿。本院认为，《光福镇集体资产租赁合同》约定租赁到期后经市级评估机构评估后，光福集体资产公司应认可太湖养殖场资产增值部分，并返还太湖养殖场所有。双方对于返还部分是否包括承租人自行添置的资产的价值存在争议。在合同未作明确约定的情况下，租赁合同到期时，出租人没有就出租时交付标的物以外的承租人自行添置的资产予以补偿的义务。涉案土地上现有树木系张茂标添置，并非光福集体资产公司交付，张茂标要求光福集体资产公司补偿其苗木价值没有依据，本院不予支持。 综上所述，张茂标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37007元，由上诉人张茂标负担。 本判决为终审判决。 审判长  沈维佳 审判员  曾雪蓉 审判员  卞干国 二〇二〇年十二月十八日 书记员  王冰雅 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。