贵州省黎平县人民法院执 行 裁 定 书(2021)黔2631执异1号异议人（案外人）杨秀台，男，侗族，1966年11月12日出生，大学文化，住贵州省黎平县。委托代理人高明坤，贵州洲联合（锦屏）律师事务所律师。申请执行人贵州省黎平农村商业银行股份有限公司。统一社会信用代码91522600322468183H。住所地：贵州省黎平县德凤镇平街**。法定代表人韦汝泉，该公司董事长。委托代理人唐晓梅，贵州争荣律师事务所律师。被执行人贵州省黎平华星贸易有限公司。统一社会信用代码91522631688417946N。地址：贵州省黎平县洪州镇工业园区。法定代表人庄顺彬，该公司经理。被执行人贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德风镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人庄朝本，该公司经理。委托代理人林向阳，男，汉族，1969年3月25日出生。本院在执行申请执行人贵州省黎平农村商业银行股份有限公司（以下简称黎平农商行）与被执行人贵州省黎平华星贸易有限公司（以下简称黎平华星公司）、贵州省黎平利南房地产开发有限公司（以下简称黎平利南公司）借款合同纠纷一案中，案外人（异议人）杨秀台于2021年1月14日向本院提出书面执行异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年1月19日召开执行听证会，异议人杨秀台及其委托代理人高明坤、申请执行人黎平农商行的委托代理人唐晓梅、被执行人黎平利南公司的委托代理人林向阳到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人（案外人）杨秀台及其委托代理人称：本院作出的（2020）黔2631执583号执行裁定书裁定将座落在黎平县德风镇正阳街麒麟家园D栋-1层2-1至2-10的地下室房屋面积529.21平方米进行查封变卖的执行措施和行为是错误，请求应予以撤销和纠正。理由是：2011年5月6日，异议人杨秀台和被执行人黎平利南公司签订了商品房买卖合同(合同编号为：GF-2000-0171),根据合同约定，由异议人杨秀台购买黎平利南公司位于黎平县德风镇正阳街麒麟家园D、E栋-1层2-1至2-10的地下室面积为529.21平方米的房屋，该商品房价格为824336元，在合同签订后，由杨秀台支付黎平利南公司房款414336元，余下的房款即410000元由黎平利南公司在办好相关手续后通知杨秀台到银行办理按揭贷款后交清。2011年5月8日，杨秀台支付了黎平利南公司首付款414336元后，并于2011年5月10日，双方到黎平县住房和城乡建设局办理了《黎平县商品房预售合同登记备案表》将该房产登记在杨秀台名下。购买后，该房屋一直是由杨秀台经营管理使用至今。在购房后，经杨秀台多次与黎平利南公司交涉，但由于黎平利南公司的原因导致无法办理银行按揭贷款，致使尚欠房屋尾款也没有交清，也无法办理房屋产权转让手续。直到2020年底该房屋被黎平县人民法院查封后才知道在2016年12月26日黎平利南公司背着房屋权利人杨秀台擅自将该房屋抵押给黎平农商行作为贷款抵押担保物，签订《贷款抵押合同》并办理了抵押登记的情况。因该房屋在抵押和被法院查封之前，已经出售给异议人杨秀台，房屋所有权已经属于杨秀台所有，黎平利南公司将此房屋作为贷款抵押物的行为是无效的，因此，要求法院撤销对该房屋的查封变卖，保护异议人杨秀台的合法权益。申请人黎平农商行答辩：2016年12月26日黎平华星公司向我公司贷款200万元，黎平利南公司自愿用黎平县德风镇正阳街“麒麟家园”Ｄ、Ｅ栋-1层2-1至2-10号面积529.21平方米（房权证黎平县字第**）的房屋所有权作为本次贷款抵押担保并签订《最高额抵押合同》，且到房产部门办理了抵押登记。由于黎平华星公司未有按期归还贷款本息，我公司向黎平县人民法院提起诉讼，经判决由被执行人黎平华星公司承担偿还贷款本金1374270.44元及利息；由被执行人黎平利南公司对上述款项承担抵押担保责任即在黎平县的抵押物（房房权证黎平县字第**）折价或者以拍卖、变卖所得价款内享有优先受偿权。我公司是依据抵押担保合同和法院判决申请要求对抵押担保进行强制执行的，符合法律规定。因案外人提出的执行异议事实和理由不符合《最高人民法院法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，应予驳回。黎平利南公司的委托代理人林向阳辩称：由于黎平利南公司内部管理混乱，管理人员变动频繁，对公司的房屋哪些是否出售等情况弄不清楚，因此，造成位于黎平县德风镇正阳街“麒麟家园”D、E栋-1层2-1至2-10号面积529.21平方米的房屋在出售给杨秀台后，又拿去给黎平农商行作贷款抵押的现象。反正卖给杨秀台和抵押给黎平农商行都是事实，看法院怎么对这房产进行分配。经审查查明：被执行人黎平利南公司于2010年1月24日将其开发建设房产的黎平县房屋面积529.21平方米办理了的房产证，证号（房权房权证黎平县字第**）011年5月6日黎平利南公司与案外人杨秀台签订了《商品房买卖合同》，约定由杨秀台购买黎平利南公司开发建设的“麒麟家园”Ｄ、Ｅ栋-1层2-1至2-10号地下室房屋，面积为529.21平方米，价格共计824336.00元，由杨秀台支付首付款50%，余下办理按揭贷款支付。合同签订后，杨秀台于2011年5月8日支付房款首付414336.00元，并于2011年5月10日双方在黎平县住房和建设局房产部门办理了“黎平县商品房预售合同登记备案”，后来由于种种原因，杨秀台未有办理到银行按揭贷款，也就一直未支付尚欠黎平利南公司房屋尾款，房屋至今也未有办理产权过户手续，但该房产一直由案外人杨秀台占有管理出租至今。期间，2016年12月26日被执行人黎平华星公司因资金短缺，向申请人黎平农商行贷款，双方签订了《流动资金借款合同》，贷款金额200万元，贷款利率为月8.05％，当天，由黎平利南公司出面与申请人黎平农商行签订《最高额抵押合同》,黎平利南公司以位于黎平县房屋，面积为529.21平方米（房权证房权证：黎平县字第**）（注：即已经出售给杨秀台的房产）作为本次贷款提供抵押担保，并房产部门办理了抵押登记。合同签订后申请人依约向黎平华星公司发放了200万元贷款，借款到期后，被执行人黎平华星公司仍有大部分贷款本金及利息未予偿还，黎平农商行遂向本院起诉，经本院审理作出判决：一、被执行人黎平华星公司在判决生效后15日内偿还申请人黎平农商行借款本金1374270.44元，利息41045864元（2020年3月4日以后的利息以本金137427044元为基数，按照月利息12.075％计算到还清本息时止）；二、被执行人黎平利南公司对黎平华星公司所欠黎平农商行上述贷款本金和利息承担抵押担保责任即黎平农商行对抵押物位于黎平县的房屋（房权证黎房权证黎平县字第**）者以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。判决生效后，被执行人黎平华星公司、黎平利南公司未有按照判决书确定义务履行，申请人黎平农商行于2020年6月22日向本院申请强制执行，本院受理后，依法查封了黎平县Ｄ、Ｅ栋-1层2-1至2-10号面积529.21平方米的房屋，且依法进行评估和公开拍卖。在拍卖公告期间，案外人杨秀台向本院提出了书面执行异议，要求法院解除对该房屋查封及终止变卖的执行行为。本院认为，从审查查明的事实来看，本案的执行标的即位于黎平县Ｄ、Ｅ栋-1层2-1至2-10号面积529.21平方米的房屋在黎平利南公司抵押给申请人黎平农商行之前即在2011年5月6日已由案外人杨秀台与被执行人黎平利南公司签订有合法有效的书面房屋买卖合同，并到房产部门办理了房屋预售登记，且已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，杨秀台对该房屋实际占有使用，且房屋未有办理产权过户登记不是异议人的原因，故对异议人杨秀台提出的执行异议理由成立，要求解除上述房产查封、变卖措施依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第十七条之规定，裁定如下：撤销本院（2020）黔2631执583号执行裁定书及（2020）黔2631执583号之一执行裁定书，中止对黎平县Ｄ、Ｅ栋-1层2-1至2-10号面积529.21平方米的房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  吴远芳审判员  徐秀娟审判员  张承凡二〇二一年一月二十二日书记员  粟 晰