辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终338号上诉人（原审被告）：王寿峰，男，1983年12月31日生，汉族，现住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市甘井子区汇信街**。责任人：王立峰。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。上诉人王寿峰因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王寿峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：1.原审判法院认定事实不清，首先物业通知我方电表串户现象并要求我方补偿对方700元，此项业务由物业方主动向我方提出，故我方认为此项服务隶属物业职责范围之内。2.在更改电表前我方要求应由电力部门进行更改，物业提供事实依据后，我方予差额以补齐700元，但我方在物业约定时间内到达要更改电表地点，等待多时无人到场，后经核实物业已于约定时间前在我方未到场情况下私自更改电表，并要求我方补偿差额，经电话沟通物业经理及管家提供依据，并提供书面确认我方电表更正文件，物业不予提供并且态度恶劣，且物业至今未提供。3.物业对我方所提出问题并不予以配合，安装燃气表，我方因为居住房屋，请物业在安装燃气表时通知我方，然在安装燃气表时物业并未通知我方，导致燃气至今未安装。4.催缴物业费邮件证据我方不予认同，，地址为动迁地址EMS无法送达，并非我方拒收，在我方在接收房屋时与物业签署两份服务合同中明确地产原因造成的质量问题，由物业负责维修或沟通解决，我方认为此项问题应隶属物业职责范围之内，但物业不予配合且态度强硬，我方认为物业失职。被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司不同意上诉人王寿峰的上诉请求，主要答辩意见如下：1.电表箱接错并不是物业公司造成的，被上诉人联系上诉人，上诉人三次未到场，因接错电表的另一方急于改正，被上诉人联系供电部门人员将接错的电表改正。至于上诉人所说的被要求给付接错电表另一方赔偿700多元电费，是供电部门根据两家用电情况计算得出的，不是被上诉人索要的款项。2.关于燃气表安装问题，被上诉人已经提前在电梯、单元门等公共场所张贴通知，就上诉人家没安装问题被上诉人也联系燃气公司询问，燃气公司回复打电话随时都可以预约安装，不影响上诉人的权益。3.被上诉人除了向上诉人邮寄物业费催缴函进行催收外，2019年还曾向一审法院提起诉讼追索过物业服务费。大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令给付原告物业服务费5618元（自2017年1月1日起至2020年12月31日止）；2.判令给付拖欠该物业费的违约金1685.40元（房屋面积69.68平方米）。一审法院经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋广场小区提供物业管理服务。被告系大连远洋广场小区汇智园7#-2-405号业主，房屋面积69.68平方米。原、被告双方于2012年11月1日签订了《前期物业服务协议》，约定高层住宅、精装修公寓物业服务费收费标准为每月每平方米1.68元；物业费起算日以入伙通知约定时间为准；物业服务费预缴费方式为每年预缴纳一次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年在当年物业服务费到期前一个月缴纳次年度的物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。物业服务期限自协议签订之日起生效，至远洋广场项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订物业服务合同之日起，合同终止。协议第十一条第3款约定，本协议条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。但该条款无效并不影响本协议其他条款的效力和履行，则双方对本协议有效条款仍应当继续履行。2017年6月30日，原告与大连市甘井子区远洋广场小区第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定高层住宅：汇智园1#-5#楼、7#-10#楼、汇仁街13#、15#、19#、41#楼、汇信街20#、24#楼物业服务费收费标准为每月每平方米1.68元；物业服务费可按季度或年度收缴，季度缴纳：每年的十二月、三月、六月、九月前缴纳次季度物业服务费；按年度缴纳的，每年12月30日前缴纳次年度物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；物业服务期限为2017年7月1日到2018年6月30日。合同到期后，原告与大连市甘井子区远洋广场小区第一届业主委员会分别于2018年6月30日、2019年6月25日，续签了上述《物业服务合同》。原告依约为案涉小区提供了服务，被告未缴纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。被告另提供国网辽宁省电力有限公司投诉单，处理结果为：该投诉属实，是供电企业责任。调查情况：2012年10月，该客户所载单元楼电表后负荷线路丢失，小区开发商当时没有通知供电公司，私自将丢失的线路进行了重新安装，在安装过程中，把该客户与邻居的线路接反，客户邻居在2016年10月发现了线路接反的情况，便找到小区物业，物业人员核实后便先后三次通知该客户，要把两家接错的负荷线进行更正，但客户一直表示没有时间。由于客户邻居多次找物业要求更改线路，因此物业人员便在2016年11月18日，安排电气施工单位人员到现场对接错的负荷线路进行了更正，施工前没有通知该客户。由于丢失的线路是物业维修范围，开发商及物业没有通知供电公司，供电公司之前并不清楚此事，但开发商及物业私自打开电表箱进行更改线路，供电公司负有监管不到位的责任。处理方案及处理结果：甘井子分中心计量一班工作人员王长山于2016年12月8日通过电话联系客户将处理结果告知客户，并对供电公司未履行到监管责任表达了歉意，客户对供电公司的解释及处理结果表示满意。国网辽宁省电力有限公司大连供电公司在上述投诉单上加盖收费专用章。一审法院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。被告王寿峰应当按照合同约定按期缴纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费5618元。关于被告主张原告在供电公司更换线路时、小区接通燃气时均未通知被告在场为由拒绝支付物业费一节，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。至于被告主张因电表接错电线而产生相关损失的意见，本案系物业服务合同纠纷，若业主认为物业公司有侵权行为，应根据法律规定另行诉讼。关于原告主张逾期交费违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王寿峰于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币5618元（自2017年1月1日起至2020年12月31日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告王寿峰负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人是案涉小区的物业服务单位，上诉人是小区业主，双方存在物业服务合同关系。上诉人已按照物业合同约定标准向被上诉人缴纳了2017年1月1日之前的物业费，表示对合同条款的接受与遵守，应当继续按约履行义务。现上诉人拖欠2017年1月1日至2020年12月31日期间物业费是不争的事实，被上诉人要求上诉人给付所欠物业费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当。上诉人提出的被上诉人私自改接电表负荷线和未通知安装煤气表事宜，均不构成其拒交物业费的合法理由，故本院对上诉人的上诉请求不予支持。上诉人如认为被上诉人存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的服务义务的情形，可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王寿峰负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年一月二十五日书记员  苏 锐