辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终397号上诉人（原审被告）：沈阳晨鑫房地产开发有限公司，住所地新民市东环南街**。法定代表人：陈长青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李思賾，辽宁恒生律师事务所律师委托诉讼代理人：刘瑶瑶，辽宁恒生律师事务所实习律师被上诉人（原审原告）：李成，男，1987年7月10日出生，汉族，住新民市。被上诉人（原审原告）：柴莹，女，1988年1月19日出生，汉族，住新民市。上诉人沈阳晨鑫房地产开发有限公司（以下简称“晨鑫公司”）因与被上诉人李成、柴莹商品房销售合同纠纷一案，不服新民市人民法院(2020)辽0181民初4688号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晨鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人于2019年9月19日在上诉人处购买了商品房一处，约定2019年12月31日前交付房屋。但由于新冠疫情影响，房屋未能按时交付，此种情形属于情势变更事项，应由省高级人民法院予以认定，上诉人不应承担违约责任。且被上诉人一审陈述事实不属实，其于2019年6月份便缴纳定金，因其贷款需要，被上诉人要求上诉人将合同签订日期签写为2019年9月份，实际上被上诉人已经逾期支付房款，故被上诉人实际损失远低于约定违约责任。被上诉人李成、柴莹辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。我在2019年6月去看房，当时首付款不够，我们协商，说房子下来再交钱，开发商说同意，我们签订了购房合同，但是我的房款2019年8月30日没下来，开发商说愿意等到我到2019年9月份交齐，8月份我交了首付款30482元，有收据，剩余首付款是12万整，是2019年9月10日缴纳的，贷款是2019年10月17日贷款下来的，2020年7月4日打电话说7月5日交房。李成、柴莹向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告未按期交付位于新民市商品房的违约金7748元（2020年1月1日起至2020年6月30日止）;2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年9月19日，二原告购买被告开发的位于新民市北环路12－7号3单元5层502号楼房一套（预测建设面积90.80平方米），双方签订了《商品房买卖合同》（预售）并办理备案。合同约定：计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房的单价为4740.991元/平方米，总价款为430482元。付款方式及期限：贷款方式付款：买受人应当于2019年9月19日支付首期房价款200482元，余款230000元向银行申请贷款支付。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付商品房。逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.012%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2019年9月19日，二原告依约向被告交付房款430482元。2020年7月10日，原告李成向被告交纳物业费等费用，被告为原告出具收款收据并加盖沈阳和康物业管理有限公司公章，其中物业费的收费期间为2020年7月1日至2023年6月30日。现原告诉讼来院，要求被告支付未按期交房的违约金。案经询问，原告表示被告于2020年7月1日才交付房屋。一审法院认为，根据民事诉讼法的规定，当事人有对对方当事人诉求及证据进行答辩及质证的权利，被告经合法传唤未出庭应诉，视为放弃抗辩及质证权利，本院根据在案证据对案件事实予以认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）虽名为预售合同，但该合同具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并办理备案手续，出卖人亦按照约定收受购房款，因此该《商品房买卖合同》（预售）属于正式的《商品房买卖合同》。合同约定，被告应于2019年12月31日前向原告交付商品房，但被告直到2020年7月1日才向二原告交付诉争房屋，被告的行为已经构成违约，现二原告要求被告按照合同约定支付自2020年1月1日起至2020年6月30日期间的违约金，本院按照《商品房买卖合同》约定的日万分之一标准并以原告诉求为限予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳晨鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李成、柴莹逾期交房违约金7748元；二、驳回二原告的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告承担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案双方签订的《商品房买卖合同》（预售）虽名为预售合同，但该合同具备商品房买卖合同的主要内容并办理备案手续，出卖人亦按照约定收受购房款，因此该《商品房买卖合同》（预售）应当认定为商品房买卖合同。合同约定，上诉人应于2019年12月31日前向原告交付商品房，但上诉人直到2020年7月1日才向被上诉人交付诉争房屋，上诉人的行为已经构成违约应当承担违约责任。关于上诉人提出逾期交房是因为新冠疫情的影响的主张。因合同约定的交房时间为2019年12月31日，此时疫情尚未对本市生产、生活造成影响，故上诉人的该项主张本院无法支持。关于上诉人提出的被上诉人逾期付款的主张。因上诉人并未拒绝接受被上诉人的付款，没有意思表示不履行案涉合同，被上诉人亦及时办理贷款，故对该项主张本院亦不予支持。综上所述，上诉人晨鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳晨鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 鑫审判员 赵 钺审判员 王 虹二〇二一年一月二十日书记员 蔡博伦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。