河南省巩义市人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0181执异254号异议人（被执行人）：逯炎曾，男，汉族，1964年4月19日出生，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：河南省巩义市紫荆花苑。委托诉讼代理人：逯宇飞，逯炎曾之子。委托诉讼代理人：韩有芳，河南魁达律师事务所律师。申请执行人：张宗杰，男，汉族，1959年2月1日出生，住河南省巩义市。诉讼文书送达地址：河南巩义市新兴路中段拖厂南院1号楼2单元。委托诉讼代理人：何建国，河南星光律师事务所律师。本院在执行张宗杰与逯炎曾民间借贷纠纷一案中，被执行人逯炎曾向本院提出书面异议，要求1、解除对超标的查封的位于原阳县航建·香榭里小区1号商业楼108号1-2层的查封；2、撤销阿里拍卖大数据询价平台出具的网络询价报告及中国工商银行融e购电商平台的网络询价报告。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人逯炎曾称，1、本案执行中查封了逯炎曾位于原阳县××·香榭里小区××商业楼××层××层（面积205.64平方米）、109号1-2层（面积205.64平方米）、110号1-3层（面积320.39平方米）。根据河南述要房地产评估中心2020年8月14日作出的评估报告显示，涉案查封的商铺价格约13000元每平方米，查封面积731.67平方米，总价款约9511710元。查封的标的远远超出本案执行标的。即使尚宝莲执行一案轮候查封，但两案件总执行标的也未超过600万，查封的109号商铺及110号商铺总面积526.03平方米，总价款约6838390元，足以清偿张宗杰及尚宝莲两案执行，对超标的查封的108号1-2层商铺应予解除。2、河南述要房地产评估中心作出的评估报告显示涉案房屋价格约13000元每平方米，法院委托阿里拍卖大数据询价平台出具的询价结果为5754元每平方米，中国工商银行融e购电商平台的网络询价出具的询价结果为4540每平方米，两个网络平台的询价单价远远低于该区域同等地段的商铺价格。且该次网络询价未经逯炎曾同意，询价结果低于市场价，严重侵害了逯炎曾的合法权益。应解除对原阳县航建·香榭里小区1号商业楼铺108号1-2层商铺的查封，撤销阿里拍卖大数据询价平台出具的网络询价报告及中国工商银行融e购电商平台的网络询价报告。申请执行人张宗杰质证称，本案截止2020年12月15日，执行标的共计433万余元，案涉三套房产至今未缴纳契税，依据相关规定，需要缴纳33%的契税，按照逯炎曾得到案涉商铺时的总价值，33%契税约1448706.6元。逯炎曾二次转让价同样需要出让方缴纳33%的契税，按照工商银行融e购电商询价平台的价值，33%契税约1096187.99元。扣除两次契税后，剩余房款价值还有184万元，不足以履行张宗杰的标的款。网络询价是符合法律规定的，异议人单方面出具的评估报告要求撤销网络询价不合法。逯炎曾一方面拖延执行，一方面转移财产，有过多次高消费记录，现在提出异议，目的仍是拖延时间转移财产。请求驳回其异议申请。本院查明，张宗杰与逯炎曾民间借贷纠纷一案，2018年10月11日本院作出（2018）豫0181民初2598号民事判决书，判决逯炎曾偿还张宗杰借款本金190万及利息。2019年3月15日张宗杰申请强制执行，执行中，本院2019年3月26日作出（2019）豫0181执1148号执行裁定书，裁定“冻结、划拨被执行人逯炎曾的存款3600000元或查封扣押相当价值的财产”，依据该裁定于2019年5月16日查封了逯炎曾位于原阳县××·香榭里小区××商业楼××层××铺、109铺（1-2层）、110铺（1-3层）。本院2020年9月19日委托阿里拍卖大数据询价平台对案涉房产进行网络询价，该平台出具网络询价报告显示，案涉108号1-2层、109号1-2层商铺单价为5754元每平方米、110号1-3层商铺单价5725元每平方米。同日，委托中国工商银行融e购电商平台对案涉房产进行网络询价，该平台出具网络询价报告显示案涉108号、110号单价为4540元每平方米。本院2020年11月10日作出（2020）豫0181执恢607号执行裁定书，裁定评估拍卖上述房产。被执行人逯炎曾提出书面异议，以本案超标的查封为由，要求解除108号商铺的查封；以网络询价远低于实际价值为由，要求撤销网络询价报告。逯炎曾向本院提供自行委托河南述要房地产评估中心对位于原阳县航建·香榭里小区1号商业楼106号商铺进行评估，2020年8月4日河南述要房地产评估公司出具评估报告，该报告显示评估价值为13000元每平方米。另查明，在尚宝莲与逯炎曾民间借贷纠纷一案中判决逯炎曾还款本金831026元及相应利息，执行中2020年4月30日查封逯炎曾位于新乡市××·香榭里小区××商业楼××层××铺、109铺（1-2层）、110铺（1-3层）。2020年5月７日查封逯炎曾位于原阳县××·香榭里小区××商业楼××层××铺、107铺。本院认为，逯炎曾异议请求为1、解除案涉108号商铺房产查封；2、撤销网络询价报告。关于异议人以超标的查封为由请求解除案涉108号商铺查封的问题。本案执行中查封了逯炎曾的三套商铺房产，只能以此三套商铺房产计算财产价值，不能将其他执行案件查封的财产价值计入本案中。因不动产属不可分割财产，执行中对财产的查封价值需满足判决义务的履行，法院有权考虑执行标的应包括迟延履行利息、被执行人欠缴土地使用权出让金、各种税费和执行费用、拍卖标的过户费以及在确定拍卖保留价时依法可以下浮的比例等因素，因逯炎曾提交商铺评估报告与网络询价确定的财产价值相差较大，均不能以此确定本案查封房产目前实际价值，考虑到债权数额不断增加，拍卖的不确定与市场波动，现有证据不能证明本案存在司法解释规定的“明显超标的额”查封的情形。至于逯炎曾提出本案与尚宝莲执行案合并执行，在解除108号商铺后仍能满足两案执行的意见，可向具体实施的执行部门提出，由实施执行部门根据案件实际情况操作，该意见是否合理不属异议审查的范围，在本案异议审查中不予理涉，但据此请求解除108号商铺房产的查封不予支持。关于网络询价报告撤销的问题。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第七条规定“定向询价不能或者不成，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当通过司法网络询价平台进行网络询价。双方当事人一致要求或者同意直接进行网络询价，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当准许”。第二十二条规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”本案执行标的涉及商业用房产，商业用房产的位置、面积、楼层、水电、转让税费等因素对房产的价值确定影响很大，商业房产参考价值的确定需由专业人员现场勘验或者鉴定，不属于无需勘验或鉴定的情形。且逯炎曾提交自行委托评估的同位置房产价值与网络询价差距较大，本案在未经征询双方当事人意见的情况下，直接通过网络询价确定房产参考价的执行行为不当，应对案涉房产以更能接近实际价值的方法重新确定参考评估价值。但逯炎曾请求撤销网络询价报告的异议并不符合上述二十二条规定的条件，且无撤销的必要，该部分异议请求不予支持。综上，因本案执行商铺价值确定对双方当事人利益影响较大，结合本案执行的实际情况，对逯炎曾所提网络询价部分的异议予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第七条、第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（三）（四）项之规定，裁定如下：一、本案执行处置的财产重新确定参考评估价值。二、驳回逯炎曾其他异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书一式六份，通过本院向郑州市中级人民法院申请复议。审判长  董亚恒审判员  王景峰审判员  徐卫兵二〇二一年一月二十五日书记员  闫 浩