陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕04民终2477号 上诉人（原审第三人）：上海浦东发展银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市高新区，统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。 负责人：张瑞林，系该银行行长。 委托诉讼代理人：赵曼华，泰和泰（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨坤，男，19xx年x月x日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，公民身份号码：61040XXXX9********。 委托诉讼代理人：任江涛，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西华阳天地实业股份有限公司，住所地：陕西省西咸新区，统一社会信用代码：916100005xxxxxxxxxxx 法定代表人：孙祥勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁红刚，男，汉族，19xx年xx月xx日生，住陕西省宝鸡市陈仓区，系该公司法务经理，公民身份号码：61032XXXX7********。 上诉人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行（以下简称浦东银行西安分行）因与被上诉人杨坤、陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省泾阳县人民法院(2020)陕0423民初1331号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 浦东银行西安分行上诉请求：1、撤销（2020）陕0423民初1331号民事判决书第四项，改判由被上诉人杨坤、陕西华阳天地实业股份有限公司共同向其偿还《个人购房担保借款合同》项下的剩余贷款本金及利息共计60377.94元（暂计算至2020年6月10日，具体金额以实际还款当日其会计部门核算金额为准）；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款虽然规定在商品房买卖合同及担保贷款均被解除的情况下，由出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人，但其并未免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务，因为商品房出卖人实际是受购房者的委托，将其所收到的购房贷款本息返还银行，其还的是购房者的还款，还款义务人仍然是借款合同的借款人；另外，基于按揭合同的特殊性及商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，为了减轻诉累，司法解释才直接要求商品房出卖人归还银行。因此，被上诉人杨坤仍然属于涉案《个人担保借款合同》的还款义务人，杨坤应与华阳公司共同向其偿还《个人购房担保借款合同》项下剩余贷款本金及利息。综上，原审未要求被上诉人杨坤向其承担还款责任有误，为维护其合法权益，请求二审法院予以公断。 杨坤辩称，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条的目的是为了减少诉累，且其并没有要求购房人对银行贷款及利息承担责任，涉案按揭贷款合同解除的责任在华阳公司，若是由购买人承担责任不符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。 华阳公司辩称，其公司认可上诉人的上诉请求，其公司在涉案三方《个人购房担保借款合同》中对杨坤的贷款只承担担保责任，为了杨坤的个人征信问题，其公司请求应先由杨坤偿还上诉人银行贷款，再由其公司向杨坤返还，但一审并未支持其诉请。 杨坤向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》、原告与第三人及被告签订的《个人购房担保借款合同》；2、判令被告退还原告首付款121982元及已还贷款90685.23元（计算至2020年7月1日），剩余贷款的部分本息由被告直接返还给第三人；3、判令被告按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用期间的利息（自2014年7月27日起以121982元为基数计算到实际清偿之日）；4、判令被告向原告支付违约金2419.82元；5、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月29日，原告杨坤与被告华阳公司签订了一份《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为：05-2014-01133）（以下简称商品房买卖合同）及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告将其所开发的位于泾阳县XX镇XX村XX街（一期）1栋1单元4层41054号商品房出卖给原告，房屋总价款为241982元，交房日期为2015年12月31日前。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。双方又约定：买受人解除合同后出卖人退款的前置条件是：“出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的六十日内退还买受人全部已付款”。2014年7月26日、7月29日原告向被告华阳公司支付了2000元定金及119982元的购房款，以上合计121982元。2014年9月3日，原告就剩余应付房款120000元与被告华阳公司及浦东银行西安分行签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号为：72052014100167130601）（以下简称担保借款合同），第三人浦东银行西安分行为贷款人，被告华阳公司为连带责任保证人。担保借款合同约定：贷款金额120000元，贷款期限自2014年10月24日至2024年10月24日止，贷款以等额本息还款方式，每期还款日为1日。之后，第三人浦东银行西安分行将上述贷款按照担保借款合同的约定支付至被告华阳公司名下。2017年12月26日，原告杨坤与被告华阳公司签订了一份《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议，双方就交房及房屋所有权证书办理事宜达成了相关协议。被告华阳公司已向原告支付违约金26424.44元。截至2020年7月1日，原告已向第三人浦东银行西安分行偿还本息合计90684.77元（含罚息2.53元）。被告华阳公司至今未向原告交付涉案商品房。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、是否应解除涉案商品房买卖合同、补充协议及担保借款合同；2、如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除涉案商品房买卖合同、补充协议及担保借款合同问题。依法成立的合同，受法律保护。原、被告所签订的商品房买卖合同、补充协议，意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告乐华公司至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同，被告乐华公司也同意，被告辩称补充协议一并解除，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同、补充协议确认解除，当事人签订的担保借款合同之目的无法实现，故对原告主张解除涉案担保借款合同的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定问题。1、关于返还购房款本金、利息及违约金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告华阳公司已收取原告向其支付的房款121982元，应向原告悉数返还。原告主张的利息，符合合同约定，且与法不悖，本院予以支持，但被告已经向原告支付的违约金26424.44应在利息中予以扣除。根据合同约定，被告的逾期交房造成合同的违约，原告主张由被告支付逾期交房的违约金2419.82元，本院予以支持。2、关于返还贷款本金及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案担保借款合同的解除，浦东银行西安分行无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案担保借款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同、补充协议解除，为了减少当事人的诉累，本院认定由被告华阳公司直接承担第三人浦东银行西安分行的上述损失并向原告返还其已向第三人浦东银行西安分行支付的贷款本息（含罚息2.53元）；3、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。根据合同约定合同解除后，双方应在合同解除后办理买卖合同备案登记注销，故本院给予十五日的自行履行期，履行期内被告华阳公司应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告华阳公司办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告华阳公司应向原告返还已支付的购房款。 综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告杨坤与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于2014年7月29日签订的《西咸新区商品房买卖合同》（合同编号为：05-2016-00241）、《商品房买卖合同补充协议》及2017年12月26日签订的《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议，原告杨坤与被告陕西华阳天地实业股份有限公司应于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理上述合同的注销登记手续；二、解除原告杨坤、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行于2014年9月3日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后六十日内向原告杨坤返还购房款121982元、返还已偿还的贷款本息（扣除因原告原因逾期的金额，均以给付时上海浦东发展银行股份有限公司西安分行出具的还款流水为准），支付违约金2419.82元，支付利息（利息以应返还购房款121982元为基数，自2014年7月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行偿还原告杨坤就《个人购房担保借款合同》剩余贷款本金及利息（以给付时上海浦东发展银行股份有限公司西安分行出具的还款数额为准）。 以上给付之项在执行时扣除被告已经向原告支付的违约金26424.44元。案件受理费4516元（原告预交4630元），减半收取计2258元，由被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交任何新证据，本院二审查明事实与原审一致。 本院认为，华阳公司至今未按照其与杨坤所签订的涉案商品房买卖合同及其补充协议约定交付案涉房屋，致使杨坤购买房屋的合同目的已经确定不能实现，杨坤据此要求解除双方合同，华阳公司亦当庭同意解除，因此该涉案商品房买卖合同及其补充协议依法应当解除。杨坤、浦东银行西安分行及华阳公司三方签订的《个人购房担保借款合同》明确约定借款人授权贷款人在符合贷款发放条件时将贷款资金支付至符合本合同约定用途的交易对象账户（详见本合同14.7条的约定）。据此，可以证明本案三方当事人签订的《个人购房担保借款合同》的目的，就是为了购房人购买涉案房屋。现因涉案商品房买卖合同及其补充协议解除后，《个人购房担保借款合同》的目的亦无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，杨坤作为购房人有权诉请解除该《个人购房担保借款合同》，二审期间浦东银行西安分行亦同意解除，故原审判决解除《个人购房担保借款合同》并无不当。涉案商品房买卖合同、补充协议及担保借款合同的解除均系华阳公司违约所致，购房人承担的偿还责任最终亦应由华阳公司承担。因此原法院为减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，在案涉商品房买卖合同、补充协议及《个人房购房担保借款合同》已经合并审理的情况下，判令由贷款的实际收取人华阳公司直接将购房剩余贷款本金及利息返还浦东银行西安分行，不但符合本案客观实际且与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的相关规定及其立法本意并不相悖。由此可见，上诉人的上诉主张明显缺乏事实及法律依据，故本院对其主张不予支持。 综上所述，上诉人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1310元，由上诉人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪治国 审判员  刘联胜 审判员  李薪丽 二〇二一年一月八日 书记员  杜快快 1