广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1504号 上诉人（原审被告、反诉原告）：严桂飚，男，1975年6月27日出生，汉族，农民，住广西梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：梁远行，广西文威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温海涛，广西文威律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟木昌，男，1985年6月3日出生，汉族，个体户，住广西藤县。 委托诉讼代理人：黄善康，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁锐，广西正立律师事务所律师。 原审第三人：梧州市龙圩区龙圩镇四合村新安三组，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇四合村新安**。 代表人：严均明，组长。 2 上诉人严桂飚因与被上诉人钟木昌、原审第三人梧州市龙圩区龙圩镇四合村新安三组（以下简称“新安三组”）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2020）桂0406民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 严桂飚上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，维持第四项，依法改判为“钟木昌与严桂飚于2018年4月30日签订的《协议书》合法有效，驳回钟木昌要求严桂飚退还租金5000元的诉讼请求，驳回钟木昌要求严桂飚赔偿因评估价为205154元的房屋被拆除而造成经济损失一半即102077元的诉讼请求”。事实与理由：1、严桂飚与新安三组签订租赁合同后取得涉案土地的使用权，并与钟木昌签订《协议书》将涉案土地转租给钟木昌，双方共同出资在该场地建筑两层房屋用于经营饭店和停车场。在政府部门发出《限期拆除通知书》后，钟木昌想当然认为涉案土地已经被政府征收为长洲水利枢纽的库区用地，但是其提供的龙圩镇四合村《盘龙塘》消落区位置示意图、库区淹没土地指标补偿协议不能证明涉案土地已被政府征用并支付了土地补偿费，也不能证明严桂飚无权转租涉案土地给钟木昌经营饭店；2、涉案土地上的违章建筑是钟木昌和严桂飚共同出资建造的，政府部门只是说临时建筑物应限期拆除，但是没有说钟木昌饭店营业执照无效，也没有限制钟木昌继续在该涉案土地上经营饭店和停车场。因此，一审判决严桂飚赔偿钟木昌尚未实际拆除的违章建筑所造成的经济损失102077元没有事实和法律依据。 钟木昌答辩称，1、严桂飚出租的涉案土地已于2007年被政府征收并已向征收户补偿完毕，该土地属于政府所有，严桂飚对涉案土地不享有占有、使用、收益和处分的权利，其将国家的土地出租给钟木昌，违反了法律的强制性规定，故双方签订的《协议书》无效；2、涉案土地在出租前已经被政府征收，严桂飚作为涉案土地所 3 在小组村民必然知悉，但仍将涉案土地出租给钟木昌，存在重大过错，应对钟木昌的损失承担全部的赔偿责任；3、即使认定钟木昌应支付土地使用费，收取土地使用费的主体也应是国家而非严桂飚，且政府部门发出《限期拆除通知书》后的土地使用费也不应计算在内。 钟木昌向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年4月30日签订的《协议书》无效；2.判决被告向原告返还租赁押金5,000元、租金96,000元;3.判决被告向原告赔偿经济损失201,154元；4.本案诉讼费用由被告承担。 严桂飚向一审法院提出反诉请求：请求反诉被告支付2019年10月至2020年8月的租金73,000元，并承担反诉诉讼费用。 一审法院认定事实：2007年8月28日，苍梧县移民工作领导小组办公室与龙圩镇四合村委会新安三组集体（严荣基）签订《长洲水利枢纽工程库区淹没土地指标补偿协议》并附龙圩区龙圩镇四合村《盘龙塘》消落区位置示意图，该补偿协议的补偿金支付约定：1.一次性补偿金在合同生效后15日内由苍梧县移民工作领导小组办公室将补偿金拨付到各户主账号；2.逐年补偿部分补偿金的支付每年分两次发放，每年7月1日至7月31日发放当年补偿金的50%，每年1月1日至1月31日发放上一年补偿金的50%等内容。2016年7月20日，被告与第三人新安三组签订《租赁合同》，合同约定：第三人将其所有的位于梧州市龙圩区龙圩镇四合村新安三组在屋底塘和龙境塘等闲置地租给被告使用，租赁闲置地的界址东南面均到公路为界，西面到旧屋底为界，北到高铁桥底，地形状似个半圆形，面积约二十亩，租期20年从2016年8月1日至2036年7月31日，前十年每月租金为15000元，每年的租金在每年的8月15日前一次性付清等内容。第三人 4 于2016年8月1日、2017年8月5日、2018年8月3日和2019年8月10日，分别出具编号为№7724473、№7724352、№7724353、№7724354的《收据》，收取严桂飚缴纳2017年、2018年、2019年、2020年屋底塘的场地租金各15000元。原告与被告于2018年4月30日签订的《协议书》，协议约定：被告将位于梧州市龙圩区塘平整的场地东北角约2000㎡土地出租给原告使用，租期从2018年5月1日至2028年4月30日，第一年的租金为5000元／月，第二年至第六年的租金每年递增1000元，第七年至第十年的租金每年递增500元，租金每3个月支付一次；被告保证所出租土地是使用权明确且合法，不受村民干扰，出现纠纷由被告协商解决，否则造成的一切后果和损失由被告承担；原告在正常使用情况下保证不转让，但被告不得以任何理由及借口干扰原告正常经营，合同约定范围内的土地利用及经营必须合规，被告不得阻碍，否则视为被告根本违约，应赔偿原告所有损失（含间接损失）；在租赁期间，原告的经营或置业遵守国家及地方的法律法规，符合环保部门的要求，如遇政府征用时征地费归被告所有，地上附着物补偿款归原告所有；合同期满后，若原告继续承包，被告在同等条件下优先租给原告，租金另行协商，若不续租，承包地上的建筑物归被告自由处理，合同终止等内容。原告与被告确认原告在被告平整出租的土地范围内出资建造了混凝土结构的房屋一间作“钟黎饭店”经营使用，其中原告建造房屋过程中使用了被告提供的石粉作为搅拌混凝土的辅助材料；原告确认其在被告出租的土地范围内出资建造的房屋没有取得政府相关部门的批准手续。2018年4月30日，被告收到原告缴纳押金5000元并约定在合同期满退回。2018年11月7日，原告作为经营者办理了梧州市龙圩区钟黎饭店的营业执照，在位于梧州市龙圩区龙圩镇四合村新安三组39号经营餐饮、停车场服务。2019年11月21日，梧州市龙圩区龙圩镇人民政府、梧州市龙圩区自然资源局向被告发 5 出内容为“严桂飚户：你户未经批准，擅自占用龙圩区龙圩镇四合村盘龙塘（地名）长洲消落区红线范围内的土地建设一间砖混结构的房屋（建筑面积182㎡）作饭店使用，其行为属于侵权行为。现限你户于2019年11月27日自行拆除违法建筑，逾期拒不拆除的，由有关部门依法强制拆除”的（龙自然资拆［2019］15号）《限期拆除通知书》。原告与被告确认原告向被告支付租金至2019年9月的应支付租金为96000元，原告通过微信已向被告支付租金93000元，尚欠3000元未付。被告提出反诉，请求反诉被告支付2019年10月至2020年8月的租金73000元，并承担反诉诉讼费用。因反诉被告未能按时支付租金，反诉原告确认其向供电部门申请，供电部门于2020年5月停止向反诉被告经营的“钟黎饭店”供电。2020年3月30日，原告申请有资质的鉴定机构对被告出租位于梧州市龙圩区塘平整的场地东北角约2000㎡土地（含建造房屋使用的土地）是否坐落在盘龙塘长洲区消落区红线范围内进行测量和对该出租土地的平整费用、建造（装修）房屋及附属设施的价值、后续拆除房屋所需的费用进行评估。在评估过程中，原告与被告确认租赁的土地在盘龙塘长洲区消落区红线范围内而不再申请此项鉴定和鉴定机构建议的高程鉴定。经依法委托鉴定机构对该出租土地的平整费用、建造（装修）房屋及附属设施的价值、后续拆除房屋所需的费用进行评估，鉴定标的的价值为204154元（其中全楼用沙32ｍ³、价值4608元，房屋拆除费用9293.90元）；原告为鉴定申请垫付鉴定费用10000元。原告、被告对该鉴定结论无异议。2018年4月30日被告出具收据收到原告缴纳租赁押金5000元。 一审法院认为，本诉部分：一、关于涉案《协议书》效力的问题。本案中，原告与被告均未能提供涉案房屋的建设许可、用地规划以及双方享有涉案房屋及所在地 6 块权属的合法证明材料，第三人新安三组也未能提供其对涉案房屋所坐落的土地拥有权属的合法证明材料，结合涉案房屋的现状坐落的位置和原告与被告双方确认涉案租赁的土地坐落在盘龙塘长洲区消落区红线范围内，根据苍梧县移民工作领导小组办公室与龙圩镇四合村委会新安三组集体（严荣基）于2007年8月28日签订《长洲水利枢纽工程库区淹没土地指标补偿协议》并附龙圩区龙圩镇四合村《盘龙塘》消落区位置示意图，足以证实涉案租赁的土地在涉案《协议书》签订前已经被苍梧县政府征收并进行了补偿，被告对涉案租赁土地不享有占有、使用、收益和处分的权利，且涉案房屋的业主未经政府相关部门批准私自搭建的临时建筑，梧州市龙圩区自然资源局、梧州市龙圩区龙圩镇人民政府已经公告要求被告限期拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，故原告与被告签订的涉案《协议书》应为无效合同。二、关于被告应否返还已收取的租赁押金和租金给原告的问题。鉴于涉案《协议书》无效，原告与被告确认涉案房屋是原告出资建造（使用被告的石粉角石除外）并进行装修后作饭店经营至今，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，被告收取的租赁押金5000元应当返还给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，第三人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案《协议书》无效，但由于原告占用涉案的土地并搭建临时建筑物并营业至今，故原告仍应按照《协议书》约定的租金标准支付土地使用费，故原告请求被告返还已支付的租金的请求，法律依据不足，该院不予支持。三、关于被告应否对原 7 告请求赔偿的经济损失承担责任问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后....有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告作为涉案土地的出租人应当确保土地具备合法出租的基本条件，尽管被告提供了与第三人新安三组签订的《租赁合同》和支付租金凭证，但该材料不足以证明其出租涉案土地的合法性，被告出租给原告使用的涉案土地，符合双方在《协议书》第四条的违约责任第1款“甲方要保证所租该宗地的使用权明确且合法....否则造成一切后果和损失全部由甲方承担（政府部门除外）”的约定，故被告应对其出租给原告使用的涉案土地无法提供合法的权属证明，致使原告依据双方签订的《协议书》在涉案租赁土地搭建的房屋被拆除而遭受的经济损失存在过错，并依法承担相应的赔偿责任。原告作为承租人在未对涉案租赁土地的相关情况进行必要了解的情况下，与被告签订涉案《协议书》，且未经政府相关部门批准私自搭建的临时建筑和进行装修后从事经营餐饮业，根据涉案《协议书》第六条约定的内容足以认定，原告在签订合同时已经预见到涉案土地在租赁期限内存在政府拆迁的潜在风险，故原告在本案中亦存在过错，依法承担相应的责任。鉴于梧州市龙圩区自然资源局、梧州市龙圩区龙圩镇人民政府已向被告发出《限期拆除通知书》的事实，因原告与被告对被拆除房屋的价值无法达成一致的意见，经原告申请并依法对该房屋的价值进行评估，核定其价值为204154元，且双方对该结论无异议。综合双方当事人在本案中的过错程度，由原告与被告按照评估报告核定的价值各自承担50%民事责任。故对原告请求被告赔偿其经济损失合理部分的诉讼请求，该院予以支持。对被告提出不承担原告请求的赔偿损失的辩解意见，理据不足，该院不予采纳。反诉部分：反诉原告请求反诉被告支付的租金问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，第三人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应 8 予支持”的规定，虽然涉案《协议书》无效，但由于原告占用涉案的土地并搭建临时建筑物并营业至今，故原告仍应按照《协议书》约定的租金标准支付土地使用费，由于反诉原告以反诉被告未能按时支付租金，向供电部门申请并于2020年5月停止向反诉被告经营的“钟黎饭店”供电，违反合同约定干扰了反诉被告对“钟黎饭店”的正常经营，符合双方签订的《协议书》第四条第2点关于“合同约定范围内的土地利用及经营必须合规，甲方不得阻碍，否则视为甲方根本违约，应赔偿乙方所有损失（含间接收益）”的约定，故反诉原告请求反诉被告支付的租金应从2019年10月计算至2020年4月，2020年5月之后的租金及其他损失由反诉原告承担。经核算，2019年10月至2020年4月，反诉被告应支付给反诉原告的租金为42000元（6000元/月×7个月）；另加上反诉被告2019年9月未支付的租金3000元，反诉被告实际应支付给反诉原告的租金为45000元。故对反诉原告请求反诉被告支付租金，合理部分的请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告钟木昌与被告严桂飚于2018年4月30日签订的《协议书》无效；二、被告严桂飚在本判决发生法律效力之日起十日内退还给原告钟木昌的租赁押金5000元；三、被告严桂飚在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿给原告钟木昌经济损失102077元；四、反诉被告钟木昌在本判决发生法律效力之日起十日内支付给反诉原告严桂飚租金45000元；五、驳回原告钟木昌的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告严桂飚的其他诉讼请求。 9 二审期间，由于当事人未能提供充分的证据否定一审法院查明的事实，故本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，出租人在与他人签订租赁合同时，应当对租赁物享有合法的权利，且对租赁物的使用不能违反国家法律规定。本案中，根据苍梧县移民工作领导小组办公室与龙圩镇四合村委会新安三组集体（严荣基）于2007年8月28日签订《长洲水利枢纽工程库区淹没土地指标补偿协议》并附龙圩区龙圩镇四合村《盘龙塘》消落区位置示意图，新安三组在2016年7月20日与严桂飚签订《租赁合同》时，合同约定的土地已经被苍梧县人民政府征收并进行了补偿，涉案的土地已经被划为长洲水利枢纽工程库区淹没土地，属于水利工程库区范围内的土地，新安三组对该土地不再享有占有、使用、收益和处分的权利。而严桂飚与新安三组签订《租赁合同》后，将涉案的土地再出租给钟木昌，属于转租行为，但严桂飚并没有取得涉案土地的使用权，其无权出租涉案土地。同时严桂飚出租水利工程库区范围内的土地给他人经营使用，也违反了国家土地管理法的规定，故一审法院确认严桂飚与钟木昌于2018年4月30日签订的《协议书》无效是正确的。严桂飚将土地出租给钟木昌后，钟木昌出资建造房屋（使用被告的石粉角石除外）并进行装修后作饭店经营使用。因涉案的房屋未经批准而私自搭建，属于违章建筑，已经被行政机关明确限期拆除，故房屋的拆除属于明确会发生的事件，房屋拆除后必然会造成损失。由于严桂飚或钟木昌并没有按期拆除房屋，且双方对违章建造房屋均有过错，故应当按照过错比例承担拆除违章房屋所造成的损失。一审法院综合双方当事人在本案中的过错程度，认定由严桂飚按照评估报告核定的价值承担50%的民事责任，而判决严桂飚赔偿钟木昌的经济损失102077元并无不当。上诉人严桂飚上诉主张钟木昌可以继续在该涉案土地上经营饭店和停车场。由于涉案土地位于水利工程范围内，任何人未经批准不得擅自使 10 用，严桂飚和钟木昌未经依法批准均不得擅自使用涉案的土地，因此，上诉人严桂飚的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，严桂飚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2442元，由上诉人严桂飚负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 超 审判员 刘创祥 审判员 林 远 二〇二一年一月二十八日 11 法官助理杨玉萍 书记员黄诗媚