江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终718号上诉人（原审原告）：唐晓亮，男，1989年5月8日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：王画，江苏王军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李小利，女，1974年1月23日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人:梁伟，江苏沭新律师事务所律师。原审第三人：新沂市金桥置业有限公司，住所地新沂市大桥西路**。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋宝娟，江苏苏沂律师事务所律师。上诉人唐晓亮因与被上诉人李小利及原审第三人新沂市金桥置业有限公司（以下简称金桥置业公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2020）苏0381民初994号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。唐晓亮上诉请求：1、撤销一审判决、发回重审或者改判支持上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决错误。一、上诉人是涉案房屋的合法所有权人。涉案房屋已经登记在上诉人名下，根据《物权法》第十四条和十五条的规定，上诉人是涉案房屋的合法所有权人。不仅是法律上的所有权人，而且是事实上的房屋所有权人。不动产以登记为准，是否交付并非不动产物权转移的法定条件。因此上诉人拥有基于该房屋所有权而产生的物权请求权。而物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。同时，一审法院认为，上诉人没有取得涉案房屋的占有权和使用权，没有法律依据。对于本案来讲，获得涉案房屋的物权即获得涉案房屋所有权，同时也获得了涉案房屋的占有权和使用权。二、被上诉人对涉案房屋的占有系非法占有。如果说在涉案房屋所有权没有转移至上诉人名下，因开发商将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人占有使用行为是合法的话，那么从涉案房屋所有权转移至上诉人名下起，其对涉案房屋的占有和使用行为就不再是合法的。因为从变更登记起，被上诉人对该房产没有了可以期待的物权利益。其对该房屋的占有即失去法律上的基础，构成无权占有。因此，被上诉人对涉案房屋的占有系非法占有，其对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力，故其应负返还房屋的义务。三、上诉人的诉讼请求符合法律规定。《物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案上诉人拥有基于涉案房屋所有权而产生的物权请求权，而被上诉人对涉案房屋的占有系非法占有。因此上诉人诉求被上诉人腾退涉案房屋的诉求符合上述法律规定，应当得到支持。四、上诉人对一审判决书第二页查明的事实有异议。第一，在庭审中被上诉人李小利并没有举证证实涉案合同签订于2018年。第二，在合同签订后，金桥置业公司将涉案公司交付给李小利，这一点李小利也没有证据证明。第三，李小利开始对涉案房屋进行装修，装修完毕入住至今，在庭审中也没有证据予以证明。李小利声称工程款欠付38万元，冲抵涉案房款，在庭审中并没有举出相关证据证明该工程款冲抵房款经过金桥置业公司同意或者是口头认可的证据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。李小利辩称，一、上诉人并不是涉案房屋的合法所有权人。上诉人强调依据物权法来认定其系涉案房屋的合法所有权人，这是错误的。产权证的取得必须是合法的，而上诉人明知涉案房屋已经有被上诉人居住在内，仍然与金桥置业公司达成以房抵款协议，签订涉案房屋买卖合同。上诉人在一审庭审中也认可其在2019年9月就已经主动联系被上诉人，知道被上诉人在涉案房屋中居住，却仍然坚持在金桥置业公司无法交付涉案房屋的情况下，于2020年1月办理了涉案房屋的产权证书，其主观显然是恶意的。再者，该房在2019年至2020年期间，房价已经超过8000元/平方，而上诉人却以每平方4400元的价格进行抵偿，大大低于市场价格，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，系恶意串通，损害被上诉人的合法权益。现金桥置业公司并未履行房屋的交付义务，导致涉案房屋所有权与占有权分离，意味着上诉人并未实际取得涉案房屋的占有权、使用权。鉴于上诉人的产权证的取得并非是善意的、合法的，上诉人也不可能是涉案房屋的合法所有权人，被上诉人享有依法申请撤销其产权证的权利。二、被上诉人对涉案房屋系合法占有，享有合法的占有权、使用权，上诉人无权要求被上诉人腾让。一审庭审中，被上诉人已经提交了证据证明被上诉人购买涉案房屋的事实，金桥置业公司也认可将该房出售给被上诉人并交付给被上诉人的事实，被上诉人也举证证实已经投资几十万元进行装修并入住在内，被上诉人取得涉案房屋是合法的，在最高院《审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题解释》中，交付是一个核心概念，虽然交付并不是与登记产生相同的效果，但是因被上诉人系有权占有，依法应受到法律的保护。三、李小利在一审庭审中已经提交了商品房买卖合同一份，证实在2018年初金桥置业公司与李小利签订买卖房屋合同的事实，合同的编号是XY61462，一审庭审中李小利也提交了业主上房流转单原件一份，证实金桥置业公司通知李小利上房的事实，在一审庭审中李小利也提交了金桥置业公司盖章的收条一份，证实金桥置业公司在抵偿李小利38万元工程款之后又收取了李小利10万元工程款的事实，所以李小利占有使用涉案房屋是合法的，是经过金桥置业公司允许的。综上，上诉人仅以其办理了产权证书就要求被上诉人腾让涉案房屋，显然是对法律的片面的、错误的理解，其主张是没有事实和法律依据的。请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回其诉讼请求。金桥置业公司述称，公司同意上诉人的上诉意见。公司已将涉案房屋出售给上诉人，并且为上诉人办理了不动产权变更登记，上诉人系涉案房屋的所有权人，其有权要求被上诉人排除妨害，公司与被上诉人之间不存在商品房买卖合同关系，涉案房屋在变更登记给上诉人之前一直处于法院查封状态，公司也无权将涉案房屋出售给被上诉人，公司并没有与李小利签订买卖合同，更没有与李小利达成以物抵债协议，公司认为被上诉人对涉案房屋系非法占有，其应当将涉案房屋返还给上诉人。唐晓亮向一审法院提出诉讼请求：1、判令李小利腾退新沂市新安街道金澄家园（金桥国际）5号楼2单元2503室房屋，并交付给唐晓亮；2、诉讼费由李小利负担。一审法院认定事实：2018年初，金桥置业公司与李小利签订一份《商品房买卖合同》（编号XY61462），约定金桥置业公司将涉案房屋出售给李小利，单价为4808元/平方米，总金额为717257元；合同约定的付款方式为一次性付款，未有记载付款期限；合同约定的房屋交付期限为2014年3月30日前；合同的落款日期记载为2014年10月29日。合同签订后，金桥置业公司将涉案房屋交付给李小利。2018年4月，李小利将户口迁入涉案房屋。2018年5月，李小利开始对涉案房屋进行装修，装修完毕后即入住至今。2019年4月19日，金桥置业公司向李小利出具一份收据，内容为：“5-2-2503李小利向新沂市金桥置业有限公司缴纳购房款10万元（壹拾万元正）”。李小利陈述侯占军将金澄家园地下室耐磨环氧地坪发包给其施工，工程款欠付38万元；经其与金桥置业公司、侯占军三方协商，约定以38万元工程款冲抵涉案房屋（按4300元/平方米计价）的购房款，剩余购房款待办理产权登记时交付。其后又于2019年4月19日交付了10万元购房款。2019年9月9日，金桥置业公司与唐晓亮签订一份《商品房买卖合同》（编号XY0106406），约定金桥置业公司将涉案房屋出售给唐晓亮，单价为4400元/平方米，总金额为656392元；2019年9月9日前一次性付清全部款项；合同约定的房屋交付期限为2015年12月31日前。合同于同日在房产管理部门办理了网上登记备案。金桥置业公司后于2019年12月24日向唐晓亮出具了金额为656392元的购房款发票。唐晓亮缴纳了维修基金、契税等，并于2020年1月20日办理了涉案房屋的所有权登记手续。唐晓亮提供一份金桥置业公司于2019年6月25日出具的《申请》，内容为：“工作组：关于公司与陈炳谦的债务，于2017年与陈炳谦达成和解意向。我公司已支付陈炳谦1000万元现金，另外给陈炳谦19套房屋，并将房屋指定备案至陈炳谦指定人名下，对于上述19套房屋，我公司同意配合变更买受人，出具发票并办理不动产证，现陈炳谦向我公司提出变更买受人，经公司研究决定予以配合办理相关手续，现我公司申请将5-2-2503变更至买受人唐晓亮名下，身份证号码”。唐晓亮在其与金桥置业公司签订《商品房买卖合同》的次日即2019年9月10日向李小利发送短信，内容为：“你是李小丽不”、“找你有事”；后又于2019年9月11日电话联系李小利未果。唐晓亮陈述金桥置业公司欠付其水电工程款八年有余，后将涉案房屋抵偿给其；在办理产权登记前并不知晓李小利在涉案房屋内居住的情况。一审法院认为，第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。妨害是以非法的、不正当的行为对权利人的物权造成妨碍，即妨害需以非法或不正当为前提。李小利与金桥置业公司签订房屋买卖同，金桥置业公司将涉案房屋交付李小利，李小利虽未办理过户登记，但一直占有并使用至今。唐晓亮在李小利占有涉案房屋后与金桥置业公司订立房屋买卖合同，并办理了所有权转移登记手续，但金桥置业公司并未向唐晓亮交付涉案房屋，唐晓亮也未实际占有和控制涉案房屋，未取得涉案房屋的占有权和使用权。唐晓亮作为涉案房屋的法律上的所有权人在未实际控制涉案房屋的情况下，应根据房屋买卖合同的约定向金桥置业公司主张涉案房屋的交付，而不应向占有涉案房屋的李小利主张。故对唐晓亮诉求李小利腾退涉案房屋的主张，不予支持。遂判决：驳回唐晓亮的诉讼请求。案件受理费160元，由唐晓亮负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人唐晓亮虽然已经办理了案涉房屋的产权登记，但并没有与金桥置业公司完成对案涉房屋的转移占有，上诉人并不享有对案涉房屋的物权。上诉人在本案中依据物权保护的相关规定，请求排除妨害，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人唐晓亮的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人唐晓亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年一月二十二日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥