山东省淄博市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2021）鲁03行终18号 上诉人（原审原告）李建峰，男，1981年1月20日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托代理人孟辉，山东三齐律师事务所律师。 被告淄博市自然资源局，统一社会信用代码11370300MB286462XU。住所地：淄博市张店区人民西路**。 法定代表人汪德法，局长。 出庭负责人陈农，淄博市自然资源局总工程师。 委托代理人王晓晴，山东建仑律师事务所律师。 委托代理人张建波，淄博市自然资源局工作人员。 被上诉人（原审第三人）扈风霞，女，1972年2月12日生，汉族，住淄博市周村区。 委托代理人黄保学，山东大地人律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）淄博乾昭置业有限公司,统一社会信用代码91370303752654488G。。住所地：淄博经济开发区傅家镇南世纪路** 法定代表人高桂英，执行董事。 委托代理人张旺，山东博约律师事务所律师。 上诉人李建峰诉被上诉人淄博市自然资源局、扈风霞、淄博乾昭置业有限公司撤销房屋他项物权行政登记一案，不服淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303行初170号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2021年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人李建峰及委托代理人孟辉，被上诉人淄博市自然资源局的出庭负责人陈农及委托代理人王晓晴、张建波，被上诉人扈风霞的委托代理人黄保学，被上诉人淄博乾昭置业有限公司的委托代理人张旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，张店区××××村31号楼1单元10层西户房屋于2010年4月16日登记为淄博龙正置业有限公司单独所有，房权证号为：淄博市房权证张店区字第××号。2011年3月28日，淄博龙正置业有限公司法定代表人由周建国变更为韩禄祥。2012年7月15日，淄博龙正置业有限公司更名为淄博乾昭置业有限公司。2012年11月6日，周建国以淄博龙正置业有限公司的名义与第三人扈风霞签订借款担保协议，用包括涉案房屋在内的建筑面积为1752.64平方米的房产为周建伟向扈风霞的借款提供抵押担保。在向房屋登记机构提交的房屋抵押权设立登记申请材料中，抵押人营业执照、公章仍为淄博龙正置业有限公司。房屋登记机构经审查于2012年11月27日登记涉案房屋的他项权利人为扈风霞，他项权证号为：淄博市房他证张店区字第××号。后涉案房屋被淄博市周村区人民法院查封并进入执行程序。原告得知涉案房屋已被抵押给第三人扈风霞后，以该房产系其从案外人田家水处购买并一直居住在此为由向淄博市周村区人民法院提出执行异议。2018年9月19日，淄博市周村区人民法院作出（2018）鲁0306执异103号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。其后，原告又向该院提起案外人执行异议之诉。2018年12月12日，淄博市周村区人民法院作出（2018）鲁0306民初2588号民事裁定书，认为李建峰明确表示对扈风霞享有的担保物权暂不主张权利，亦不要求法院解除查封，仅主张停止评估拍卖；扈风霞同意在享有担保物权及继续查封的前提下，暂缓对系争房屋的评估拍卖、执行，维持现状；其之间并不存在民事纠纷。李建峰的起诉不符合起诉条件的规定，（2018）鲁0306执异103号执行裁定已丧失存在基础，应予撤销，遂裁定驳回其起诉。原告又诉至法院，要求判如所诉。另查明，由于职权变更,淄博市不动产登记职权现由被告淄博市自然资源局行使。 原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定,行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼。该法第四十九条第一项规定,提起诉讼条件的原告应当是符合第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条第一款第三项规定，依照行政诉讼法第四十九条的规定，公民提起诉讼时应当提交原告与被诉行政行为具有利害关系的材料。本案中,原告并非被诉行政行为的相对人，其诉称于2011年5月25日向田家水、吴建华购买涉案房屋后装修入住至今，被诉行政行为严重损害了其对该房屋享有的合法权益，故而提起本案诉讼。就其与被诉行政行为的利害关系来说，涉案房屋系登记在淄博龙正置业有限公司（现淄博乾昭置业有限公司）名下，其提交的证据并未证明田家水对涉案房屋享有所有权，更无法证明其系该房屋的所有权人。其虽曾对涉案房屋提起过案外人执行异议之诉，但在该诉讼中其明确表示对第三人扈风霞享有的担保物权暂不主张权利，仅主张停止评估拍卖，故法院经审查以其所提之诉不符合民事诉讼法关于起诉条件的规定为由裁定驳回。由此，原告亦未通过诉讼途径确认其对该房屋所享有的相关权利。故其提交的证据不能证明其与被诉行政行为具有直接的行政法律上的利害关系,其不具备提起本案行政诉讼的原告主体资格,对其起诉应予驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项之规定，裁定：驳回原告李建峰的起诉。 上诉人李建峰上诉称：一、原审裁定驳回李建峰的起诉，事实认定错误，适用法律错误。1、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。其中的“利害关系人”是权利受到行政行为侵害的直接当事人，而非必须是所有权人。本案中，上诉人自2011年5月购买该涉案房产后一直居住至今，与该涉案房产具有切实的利害关系，上诉人是本案的适格原告。2、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国行政诉讼法)的解释》第五十四条第一款第三项规定，公民提起诉讼时应当提交与被诉行政行为具有利害关系的材料。原审中，上诉人提交了房屋转让协议、售房人出具的收条、售房人的户籍信息及2011年6月至2018年8月物业费用明细表、2011年3月、5月、7月、11月和2019年1月、2020年1月的电梯维修、物业费、电费、电表安装费等物业收款收据，这些单据上的交款人均是载明上诉人李建峰的名字。该部分证据充分证明上诉人李建峰自2011年购买涉案房产后一直居住至今，与该房产有切实的利害关系。而原审法院却有意忽视了该部分证据的存在。并且上诉人自从田家水、吴建华处购买该涉案房产的相关证据均是证据原件，原审中，被告及第三人也均未提出相反证据予以反驳。3、原审法院认为“原告未通过诉讼途径确认其对该房屋享有的相关权利”，认识错误。实践中，如果上诉人先通过诉讼要求确认对该房产的相关权利，因该房产现实的存在他项权利即抵押权，将无法得到支持。只有先将该错误的他项权利登记撤销之后，才可通过诉讼确认其权利。这也说明上诉人与该房产有利害关系。4、本案中，上诉人购买、占有、使用的房产在不知情的情况下被抵押的事件不是个案，在张店区××××村此类情况共计20户，均是在实际所有人完全不知情的情况下房产被抵押，直到周村区法院开始执行时才知道，其中有9户在2019年12月份，经张店区人民法院依法判决撤销了他项权证书。这9户与本案的不同之处就是该9户房产系从该村村委会购买，虽然本案原审中被上诉人及原审第三人辩称该村委会是联合开发商，但该村委会同样无法证实系出售房产的所有权人，从法律关系上与本案是完全相同的。而原审法院对于相同的情况却作出了不同的裁判，不利于法律的稳定和权威。二、本案被诉行政行为存在实质错误。本案原审第三人淄博乾昭置业有限公司系于2012年7月15日由淄博龙正置业有限公司更名而来，由上诉人和第三人提交的相关证据足以证明。本案涉案房产的他项权证书系2012年11月26日进行申请登记，仍然用的是淄博龙正置业有限公司公章和营业执照，显然其申请材料是虚假的、不真实的，该他项权利登记存在实质性的错误，应当依法予以撤销。原审法院的裁定实质上是维护了错误登记，与法律维护的法益相悖。综上，上诉人与涉案房产存在利害关系，是本案的适格当事人。请求：1、依法撤销原审裁定；2、依法撤销淄博市房他证张店区字第××号他项权证书；3、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人淄博市自然资源局答辩称：原审裁定以我局不具有行政法律上的利害关系，其不具备原告主体资格为由驳回起诉，认定事实清楚，适用法律正确。1、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定:行政行为的相对人以及与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第十二条规列举了属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的“与行政行为有利害关系”的六条情形。行政诉讼系公法诉讼，行政诉讼中法律上的利害关系，仅指公法上的利害关系，而不包括私法上的利害关系。私法上的利害关系，一般是基于债权、债务关系而存在的利害关系。本案中上诉人李建峰其以“自2011年5月购买该涉案房产后一直居住至今为由主张与该涉案房产具有切实的利害关系”，实际是将“公法上的利害关系”与“私法上的利害关系”混为一谈。上诉人诉称于2011年5月25日从田家水、吴建华处购买涉案房屋一直居住至今，提交了与田家水、吴建华签订的《房屋转让协议》及收条，收条中还涉及其他人名的债权债务关系，该组证据的真实性我局无从考证，即使为真实性，但涉案房屋一直登记于淄博龙正置业有限公司名下，其与“田家水、吴建华”签署的房屋转让协议的效力有待论证，即使合同有效，其与涉案房产亦仅仅是“私法上的利害关系”，与涉案行政行为不具有“公法上的利害关系”。涉案具体行为未涉及被答辩人的合法权益，即使居住事实真实存在，涉案具体行政行为并未影响其居住，因在周村法院审理的执行异议之诉中，上诉人明确表示对被上诉人扈霞享有的担保物权暂不主张权利，亦不要求解除查封措施，只要求停止评估拍卖，维持现状，被上诉人扈风霞同意该意见，双方达成一致意见。2、我局原审中提交的(2018)鲁0306执异103号执行裁定认定，田家水并非涉案房产所有权人，上诉人依据与田家水签订的房屋转让协议主张涉案房产所有权的理由不能成立，故驳回了上诉人的起诉。上诉人在本案中又以“利害关系人”的身份提起行政诉讼，其系借利害关系人之名义，行使房屋所有权人之权利，故其主张依法不能成立。若上诉人认为其对涉案房屋享有合同之债，根据合同相对性，上诉人应当向田家水主张合同权利，其不能突破合同相对性向第三人主张权利，而权属认定的问题应当属于民事争议范畴，只有通过民事诉讼才能查清田家水、吴建华与第三人淄博乾昭置业有限公司及公司股东之间的法律关系。3、上诉人上诉称，其系在不知情的情况下被抵押与事实不符。涉案房屋自2010年9月25日至2011年10月31日持续处于抵押状态，其主张的2011年5月25日购买时间亦处于抵押状态，且涉案登记的权利人是淄博龙正置业有限公司，并非田家水、吴建华，上诉人未尽到合理的注意义务，从非登记权利人处购买了存在抵押的涉案房产，其执行异议之诉被驳回后，现以转让协议及收条对涉案具体行政行为主张利害关系的理由不能成立。涉案具体行为依据的材料并非虚假材料，未导致抵押权登记存在实质性错误。《房屋登记办法》(2019年失效)第十条第三款、第十七条、第四十三条之规定，申请人应对申请材料的真实性、合法性及有效性负责登记机构在审查登记行为时，主要对申请人提交的申请材料是否完整及是否符合法定形式进行审查，对于申请材料的实质真实性、合法性及有效性，仅在职责范围内尽审慎审查义务。通过原审庭审查明，被上诉人淄博乾昭置业有限公司的原名称是淄博龙正置业有限公司，2011年3月28日，公司股权转让给现股东，双方就公司资产即包括案涉房屋所在的内的不动产进行了分配，2012年7月15日公司名称变更，2012年11月26日申请人持被上诉人公司名称变更前的相关资料申请抵押登记，表面看是侵害了原审第三人的合法权利，但被上诉人淄博乾昭置业有限公司获知涉案房屋抵押登记后未提出任何权利主张，实质是认可案涉抵押行为，故涉案抵押登记不存在实质性错误。申请抵押登记材料的有效性非我局的审查范围，审查范围仅限于材料的完整性及是否符合法定形式，且公司名称的变更登记并非我局的职责之内，申请登记过程中不能苛求争局对名称变更与否作出正确的判断，故我局在职责范围内尽到了审慎审查的义务。关于公司名称变更的问题，可依据《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条之规定申请抵押权变更登记。三、上诉人的起诉已超过一年的法定起诉期限，应依法驳回起诉。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》第六十四条第一款的规定，上诉人应当在知道或应当知道行政行为作出之日起一年内提起诉讼。上诉人于2018年9月在扈风霞、淄博乾昭置业有限公司(原淄博龙正置业有限公司)执行一案中提出执行异议，在执行异议过程中其已知晓涉案房屋已办理抵押登记手续，即使按执行异议案件裁定书载明的结案时间2018年9月19日计算，其应当于2018年9月19日至2019年9月18日期间提出行政诉讼，原告于2020年6月提起行政诉讼，已超出法定的一年起诉期限。请依法驳回上诉，维持原裁定。 被上诉人扈风霞辩称：原审裁定认定事实清楚、适用法律正确。上诉人李建峰的上诉理由均不成立，应依法驳回。1、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定的利害关系人是与具体行政行为有法律上的利害关系的公民、法人或其他组织。不是指有关联利益上的利害关系。本案中上诉人李建峰与本案的行政行为没有法律上的利害关系。房房他项权登记行为是物权登记行为，其相对人和利害关系人只能是所有权人和抵押权人。2、上诉人李建峰、本人提交的证据均可证实上诉人李建峰不是利害关系人，不是适格的原告。上诉人李建峰提交的房屋转让协议、收条、物业费等证据，首先不具有真实性，上诉人李建峰称系从案外人田家水、吴建华手中购买涉案房屋，对于金额巨大的交易没有提交汇款凭证，本身就不符合常理，交易不真实。即使房屋转让合同属实也只能证明上诉人李建峰对案外人田家水、吴建华享有债权，根据合同和债权的相对性，上诉人李建峰只能向案外人田家水、吴建华主张债权权利。无权向其他人主张权利。原审中我提交的房产证可证实涉案房产现在登记在第三人淄博乾昭置业有限公司，田家水、吴建华对涉案房产无所有权和处分权。作为田家水、吴建华合同相对人的上诉人与涉案房产的抵押登记行为更无法律上的利害关系。3、上诉人所称原审法院对相同情况却作出了不同裁判的说法不存在和不属实。本人享有抵押权房产，绝大部分已经实现了抵押权，其中上诉人所称的由南定镇三泉村村委出售的房屋纠纷，不是9套，是8套。案情完全与本案不同，该8套房产的所有权××××村村委，在办理抵押登记前××村村委已经收取了房款，对外出售。与本案完全不同。不存在同案不同判的情况。且在判决后南定镇泉村村委通过政府部门协调由南定镇三泉村村委给予本人补偿，本人即没有提起上诉。二、本案行政行为不存在错误。被上诉人淄博市自然资源局依法认真、严格审查后作出房屋他项权登记，登记程序和实体审查没有任何瑕疵，登记完全合法有效。涉案房产的所有权人即原审第三人淄博乾昭置业有限公司认可我的抵押权。就抵押权的实现已经在法院支持下达成了调解书。综上，请求依法驳回上诉，维持原裁定。 被上诉人淄博乾昭置业有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原裁定。 各方当事人提供的证据与原审一致。二审审理查明的事实与原审裁定认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案上诉人李建峰，以其向法院提交的涉案房屋转让协议、售房人出具的收条、售房人的户籍信息及2011年6月至2018年8月物业费用明细表、2011年3月、5月、7月、11月和2019年1月、2020年1月的电梯维修、物业费、电费、电表安装费等物业收款收据等证据，证明其是自2011年购买涉案房产后的实际居住人，证明与该涉案房产他项物权登记行为有切实的利害关系，证明具有本案原告资格。二审中提出淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303行初102号行政判决，类比证明其应当具有本案原告资格。经查，（2019）鲁0303行初102号案中的原告马龙系从淄博市张店区××××村委会处购买，淄博市张店区××××村委会与被上诉人淄博乾昭置业有限公司的前身淄博龙正置业有限公司曾联合开发本案三泉村的旧村改造项目,淄博市张店区××××村委会具有旧村改造项目所建部分房屋的所有权，淄博市张店区××××村委会出售的涉（2019）鲁0303行初102号案中的原告马龙的房产，系有权处分。原审法院在（2019）鲁0303行初102号案中认定马龙具有原告资格。本案上诉人李建峰诉称系从案外人田家水、吴建华处购买，且诉称涉案房产系被上诉人淄博乾昭置业有限公司的前身淄博龙正置业有限公司顶账给田家水、吴建华的房产，但未提交出售人田家水、吴建华对涉案房屋具有所有权的证据，也未提交淄博龙正置业有限公司顶账给出售人田家水、吴建华的证据，该涉案房屋所有权来源事实不清，证据不足。上诉人李建峰提交的现有证据虽能证明其实际居住十几年涉案房屋的事实；但不能证明田家水、吴建华对涉案房屋有处分权，不能证明淄博龙正置业有限公司顶账给田家水、吴建华涉案房产，上诉人以此证明其与本案被诉房屋他项物权登记行为有利害关系，未形成证据链条，以相互印证，属证据不充分。本案上诉人李建峰对涉案房所实际享有的居住权利与被上诉人扈风霞对涉案房屋所享有的抵押权利的冲突，在淄博市周村区人民法院执行异议诉讼（2018）鲁0306民初2588号民事裁定中达成一致意见，“李建峰对扈风霞享有的担保物权暂不主张权利，亦不要求法院解除查封措施，只要求停止评估拍卖；扈风霞同意在享有的担保物权及继续查封的前提下，暂缓对系争房屋的评估拍卖、执行，维持现状。”本案在未证实被上诉人淄博乾昭置业有限公司及其前身淄博龙正置业有限公司顶账给田家水、吴建华涉案房产事实前，在上诉人李建峰诉称所购买涉案房产，未查清其出售人田家水、吴建华是否系有处分权之前，应维持现状。上诉人李建峰对本案行政诉讼暂无原告资格。待相关民事事实查实后，上诉人李建峰可另行主张。综述，上诉人李建峰的上诉理由及请求，本院不予支持。原审法院以上诉人李建峰无原告资格，裁定驳回起诉，符合有关法律法规规定，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  房 鹏 审 判 员  卢长普 审 判 员  许 平 二〇二一年一月二十八日 法官助理  马继东 书 记 员  陈天琦