江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终9233号上诉人（原审原告）：潘巧妹，女，1964年12月27日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：冯永强，江苏亿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩旭，江苏亿诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京为办网络科技有限公司，住所地南京市建邺区双闸路**海峡城海峡云科技园****。法定代表人：张麟麟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张霆，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骅，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原审第三人：江苏尚居资产投资管理有限公司，住所地，住所地南京市雨花台区软件大道**iv>法定代表人：郭友庭，该公司经理。委托诉讼代理人：潘子城，男，1989年10月20日生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：刘丹，女，1990年4月5日生，汉族，住南京市江宁区。原审第三人：南京中原房地产营销顾问有限公司，住所地江苏，住所地江苏省南京市秦淮区中山东路**华泰证劵大厦****>法定代表人：陆成，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐婷，女，1992年11月28日生，汉族。上诉人潘巧妹因与被上诉人南京为办网络科技有限公司（以下简称为办公司）以及原审第三人江苏尚居资产投资管理有限公司（以下简称尚居公司）、南京中原房地产营销顾问有限公司（以下简称中原公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院作出的（2020）苏0114民初2244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。潘巧妹上诉请求：1、撤销（2020）苏0114民初2244号民事判决书；2、判令解除上诉人与被上诉人于2016年6月28日签订的《房屋租赁合同》及2016年7月26日签订的《补充协议》；3、判令被上诉人立即将南京市雨花台区返还给上诉人；4、判令被上诉人向上诉人支付房屋占用费（自被上诉人收到一审诉状之日起计至被上诉人向上诉人返还房屋为止，按3626元／天计算）；5、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决适用法律错误。一、向物业公司支付物业费、能源费等费用是为办公司的合同义务，该义务的履行无须以上诉人垫付为前提。案涉房屋自2016年7月出租以后，到2018年3、4月份为办公司（对上诉人而言，中原公司的交纳视为为办公司的交纳）都是直接向物业公司交纳费用，一审判决也认定为办公司因未及时缴纳费用而在履行合同义务上确实存在瑕疵，即为办公司己构成违约。二、本案已符合《房屋租赁合同》的约定解除条件与法定解除条件。首先，《房屋租赁合同》第6.3条约定：“一方违约，另一方有权终止合同。”根据此约定，即便不具备合同目的不能实现的情形，只要一方存在违约情形，就具备了解除条件，《房屋租赁合同》就可以由对方解除。本案中，为办公司自2018年3、4月份起即拒不交纳费用，时间已长达两年多，累计欠付的费用近40万元，违约程度极为严重。即便为办公司支付了上诉人垫付的费用后，2020年5月24日至今的费用仍未向物业公司交纳，违约状态仍在持续中，故本案完全符合双方约定的合同解除条件。其次，上诉人早己发函给为办公司，要求其在合理期间内交纳费用，但其拒不履行义务，上诉人才提起本案诉讼，请求判令解除《房屋租赁合同》，符合《合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的法定解除情形。综上，在本案已符合约定解除与法定解除条件的情况下，一审判决驳回上诉人解除合同的诉请错误。为办公司辩称，本案一审第一次开庭时间是7月2日，潘巧妹此时还未支付物业费，7月7日将物业费支付给物业公司以后没有告知为办公司，也没有告知中原公司，为办公司和中原公司直到7月22日第二次开庭时才知道潘巧妹支付了物业费，其在7月27日就将相关费用支付给了潘巧妹。上诉人潘巧妹称一审判决确认为办公司存在违约行为，但判决书中并没有如此的表述。其并不欠潘巧妹钱，没有任何违约行为。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。尚居公司述称，此前其也曾向中原公司及为办公司催缴过物业费，他们均未缴费，最终其向上诉人进行催缴，其同意上诉人要求解除合同的诉求。中原公司述称，支付租金是合同的主要义务，中原公司并不存在欠缴租金的情形，其支付了一部分的物业费，剩余的物业费没有支付是因为物业公司在物业服务过程中没有尽到义务。尚居公司确实曾经向其催缴过物业费，但案涉房屋现场存在墙体漏水、空调漏水、楼下噪音、振动、空气污染等情况，这些问题应由物业公司进行整改，所以其才履行了部分的费用给付义务。对于上诉人的诉求，其认为不存在欠缴租金的情形，相关的费用已经支付，合同具备继续履行的基础，从稳定的角度来说没有必要解除合同。潘巧妹向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年6月28日签订的《房屋租赁合同》及2016年7月26日签订的《补充协议》；2.判令为办公司向潘巧妹支付物业费198215.7元；3.判令为办公司向潘巧妹支付能源费136704.8元；4.判令为办公司向潘巧妹支付截止至本次起诉之日的未付公摊水电费；5.判令为办公司向潘巧妹支付自用水费9726.8元；6.判令为办公司立即将南京市雨花台区返还给潘巧妹；7.判令为办公司向潘巧妹支付房屋占有使用费（自起诉之日起至为办公司返还房屋之日止，按每天3626元计付）；8.本案诉讼费用由为办公司承担。一审法院认定事实如下：2016年6月28日，潘巧妹与为办公司签订《房屋租赁合同》一份，约定潘巧妹将其所有的位于南京市雨花台区房屋出租给为办公司使用，房屋建筑面积为1279.93平方米，租赁期限自2016年7月1日起至2022年9月30日止；为办公司按季度支付租金并承担物业管理费、能源费、公摊水电费等日常运营费用。同时，该合同第六条第三款约定，如果双方中一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。2016年7月26日，潘巧妹与为办公司就涉案房屋租赁合同中的租金变更签订了《补充协议》。合同签订后，潘巧妹将涉案房屋交付为办公司使用，为办公司按约向潘巧妹支付租金。2020年5月13日，潘巧妹向为办公司发送《催告函》一份，主要内容为：涉案房屋欠付2018年7月1日至2019年12月31日的物业费、能源费、公摊水、电费及水费共计269680.6元及违约金7833.17元，为办公司在收到该函后五日内，将上述费用缴纳给尚居公司或者交给潘巧妹代为转交给尚居公司。2020年5月24日，尚居公司向潘巧妹出具《催缴单》，载明：截止至2020年5月24日，涉案房屋共欠付物业费、能源费等费用共计369556.5元。潘巧妹向为办公司催要未果，故诉至法院。另查明，2016年7月21日，为办公司与第三人中原公司签订《办公用房租赁合同》，约定为办公司将涉案房屋转租给中原公司使用，中原公司向为办公司支付租金，并由中原公司承担租赁期间的水、电、通讯、能源费及物业费等费用。再查明，2020年7月7日，潘巧妹向尚居公司缴纳了涉案房屋物业费、能源费、公摊水、电费及水费费用369556.5元。2020年7月27日，为办公司向潘巧妹支付了上述费用369556.5元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。潘巧妹与为办公司就租赁房屋签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中,虽然为办公司未及时缴纳物业费、能源费、公摊水电费等诉争费用，在履行合同义务上确实存在瑕疵，但该瑕疵行为尚未达到合同解除的程度。结合双方合同履行的实际情况及维护交易安全等因素，同时考虑到为办公司在诉讼过程中积极采取补救措施，支付了诉争费用，能够继续履行合同，并不影响合同目的的实现，故一审法院对潘巧妹要求解除合同、返还房屋及支付房屋占用使用费的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回潘巧妹的诉讼请求。案件受理费6843元减半收取3421元，由潘巧妹负担。二审中，上诉人提交如下证据，证据1、催费单一份，证明自2020年5月25日至今案涉房屋又发生了物业费、能源费、公摊水电费等各项费用合计111784.15元；2、尚居公司工作人员向为办公司负责人发送的微信记录截图一份，上述两份证据证明为办公司经催收后仍拒绝缴纳2020年5月25日以后的物业费、能源费等费用。被上诉人质证认为，1、证据1其并未收到，根据以往的情况，催费单都是直接发给业主潘巧妹或房屋使用人中原公司。2、证据2的真实性予以认可，但与本案并无关联性，实际支付物业费的是中原公司，其并不是物业合同的相对方，如果潘巧妹支付了物业费，其继续向潘巧妹支付。尚居公司质证认为，催费单和微信记录确实是其发的，其此前也是与中原公司和为办公司交涉的，为办公司答复暂不予支付，等其到与中原公司的物业纠纷结束后再支付，其认为应该按照合同约定正常支付费用，等判决有了结果再进行后续的处理。中原公司质证认为，没有收到催费单，催费单的签署时间是2020年8月17日，与上诉人所称5月份发生的催缴通知并不相符，在相关费用没有实际发生的情况下，尚居公司要求为办公司或者中原公司支付上述费用没有任何事实及法律依据。各方对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，上诉人潘巧妹与被上诉人为办公司就租赁房屋签订《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同履行中,虽然为办公司将房屋转租后次承租人中原公司存在未及时缴纳物业费、能源费等费用的情形，在履行合同义务上存有瑕疵，但被上诉人为办公司在上诉人潘巧妹缴纳上述费用后及时支付了相关费用，故该瑕疵履行行为并不足以导致上诉人潘巧妹的合同目的无法实现，尚未达到合同解除的严重程度，一审法院结合合同的履行情况及维护交易稳定等因素，对潘巧妹要求解除合同、返还房屋及支付房屋占用使用费的诉讼请求不予支持并无不当。上诉人潘巧妹虽在二审中提交了新证据，但并不足以证明案涉合同已符合约定解除条件或法定解除条件，其关于案涉合同应当解除的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人潘巧妹的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6843元，由上诉人潘巧妹负担。本判决为终审判决。审判员  郑慧二〇二一年一月十三日法官助理闫宇虹书记员汪海燕