江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终3321号上诉人（原审被告）：宋加华，男，1980年1月7日出生，汉族，住江苏省仪征市。上诉人（原审被告）：李莉，女，1983年7月12日出生，汉族，住江苏省仪征市。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘健，江苏石塔律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：闾佳，江苏石塔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩国峰，男，1974年8月17日出生，汉族，住江苏省仪征市。被上诉人（原审原告）：孙来香，女，1972年11月6日出生，汉族，住江苏省仪征市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：景有为，江苏润仪律师事务所律师。原审被告：耿学军，男，1974年2月22日出生，汉族，住江苏省仪征市。原审被告：焦霞，女，1975年10月3日出生，汉族，住江苏省仪征市。上诉人宋加华、李莉因与被上诉人韩国峰、孙来香、原审被告耿学军、焦霞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2019）苏1081民初5087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋加华、李莉上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、一审程序存在重大瑕疵，严重影响判决的公正性。1.本案涉及两个不同的房屋买卖合同效力的认定、不动产确权问题，应当分案诉讼、审理。2.一审法官存在可能影响案件公正审理的情形，应当予以回避而不回避，严重影响了案件的公正审理。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）宋加华、李莉与耿学军、焦霞签订的房屋买卖合同不存在一审判决认定的“与物权法规定的禁止流押情形相似”的情况。（二）一审判决捏合原房屋产权人与他人借贷的合同关系，混淆合同法律关系，错误认为宋加华、李莉与耿学军之间的房屋买卖合同“类似流押”。（三）宋加华、李莉与耿学军、焦霞之间的房屋买卖合同依法成立、生效，不存在无效情形。（四）宋加华、李莉已合法取得案涉房屋产权登记，韩国峰、孙来香房屋买卖协议属于合同之债，不能对抗宋加华、李莉已经取得的物权。（五）一审判决存在多处前后矛盾的地方，逻辑混乱。一审判决认定宋加华与耿学军、焦霞之间是债务关系，属于认定事实错误。宋加华与耿学军、焦霞之间没有借贷的合意，宋加华支付耿学军的钱均是购房款，耿学军出具的收条足以证实这一点。一审判决在没有任何证据的情况下，就认定宋加华与耿学军、焦霞之间是债务关系，是一审法官的主观推测。三、案涉房屋物权登记真实存在，韩国峰、孙来香并未主张物权登记违法，也未对登记行为提起撤销之诉，而一审判决在本案中否定房产登记的真实性，认定宋加华、李莉取得案涉房屋产权登记的原因行为违反法律的强制性规定，已超出案件审理范围。四、韩国峰、孙来香4项诉请分属多个不同的法律关系，第3项诉请系耿学军与宋加华合同效力问题，第4项诉请系其与耿学军之间的合同履行问题,不同的法律关系不应在同一案件中起诉。退一步讲，即使其第1个诉请得到法院支持，也应当再行申请行政登记撤销，而非在本案中要求直接履行过户手续。韩国峰、孙来香辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2.一、二审诉讼费用应当由宋加华、李莉负担。事实和理由：一、一审判决程序合法，认定事实清楚。1.韩国峰、孙来香于2014年11月29日即与耿学军、焦霞签订了拆迁安置房买卖协议，并支付房款、取得钥匙、完成房屋交付，并且合法占有、使用至今。韩国峰、孙来香是该房屋真正的所有权人，仅因为该房屋特殊性，当时无法办理产权证。2.宋加华、李莉并非法律意义上的房屋买受人。耿学军、焦霞从来没有向宋加华、李莉出具过收条，不符合正常的房屋买卖交易习惯。耿学军、焦霞从未将房屋交付给宋加华、李莉。3.一审审理程序合法。宋加华、李莉因判决结果对其不利而认为一审法官应当回避，无事实和法律依据。二、一审判决适用法律正确。尽管宋加华、李莉取得了案涉房屋的房产证，但耿学军、焦霞从未将房屋交给宋加华、李莉，宋加华、李莉与耿学军、焦霞不存在房屋买卖关系，完全是为了提供担保，韩国峰、孙来香才是真正的权利人。原审被告耿学军、焦霞未发表意见。韩国峰、孙来香向一审法院起诉请求：1.确认耿学军、焦霞与宋加华、李莉签订的房屋买卖协议无效，不能发生物权变更的法律效果；2.确认韩国峰、孙来香与耿学军、焦霞签订的拆迁安置房屋买卖协议有效，确认位于仪征市江城路15号红旗花苑D区1×××幢9×××室及附属车库归韩国峰、孙来香所有；3.判令耿学军、焦霞、宋加华、李莉协助韩国峰、孙来香将产权证办理至韩国峰、孙来香名下；4.判令耿学军、焦霞、宋加华、李莉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月29日，耿学军、焦霞作为甲方（卖方）、韩国峰、孙来香共同作为乙方（买方），双方签订《拆迁安置房屋买卖协议》，约定：甲方将坐落在仪征红旗花苑D区1×××幢9×××号房屋（面积110平方）及附属车库出售给乙方，售价（含车库约7.61平方）345566元；乙方在2014年年底之前付给甲方购房款315566元，剩余房款3万元乙方在甲方两证下来时和乙方办理房产过户时付清等内容。当日，耿学军向韩国峰出具收条一张，载明:“今收到韩国峰购房款壹拾捌万元整（180000）。另收到韩国峰伍万元存折，捌万元支票各壹张。耿学军2014.11.29”。当日，耿学军、孙来香将该房屋钥匙交给了韩国峰、孙来香。2017年8月5日，耿学军向孙来香出具收条一张，载明:“今收到孙来香人民币肆仟伍佰元整￥（4500）耿学军2017.8.5”。韩国峰、孙来香接收上述房屋后，该房屋一直处于空关状态。2018年2月1日，韩国峰向红旗花苑D区物业公司申请了该房屋的装修许可证。2018年3月16日，韩国峰准备装修该房屋时发现上述房屋钥匙无法开门，于是报警，在民警见证下联系开锁公司更换了门锁。韩国峰、孙来香于2018年上半年开始对上述房屋进行装修并入住，该房屋用水、电、气的费用均是韩国峰在缴纳。2017年11月23日，耿学军、焦霞向案外人林某借款10万元并在借条下方注明如若到期无力偿还自愿将红旗花苑D区1×××幢9×××室抵作借款。2017年11月23日，耿学军、焦霞共同作为甲方（卖方），宋加华、李某共同作为乙方（买方），双方签订《仪征市房地产买卖契约》，约定：甲方将坐落在红旗花苑D区（滨江新城）1×××幢9×××室、房屋建筑面积110平方米的房地产出售给乙方，该房地产附属物有车库一间（47下）面积7.61㎡；成交价格为51万元，乙方在2018年1月16日前付清；购房定金10万元，在合同生效后10日内支付；2018年1月15日前付47万元，在拿到房产证并过户后一次性付清剩余4万元；2018年1月16日由甲方将上述房地产交付给乙方等内容。2017年11月23日，耿学军、焦霞共同作为委托人，林某作为受托人，耿学军、焦霞共同委托林某办理上述房产销售等事宜。2017年11月28日耿学军、焦霞向案外人林某借款10万元并出具借条。2017年12月30日、2018年1月8日耿学军分别向宋加华出具借条一张，共计借款27000元。2018年1月15日，耿学军向宋加华出具收条一张，载明:“今收到宋加华购买红旗花苑D区1×××幢9×××室110平方耿学军、焦霞的房屋款总计伍拾壹万元整（510000）收款人：耿学军注：在总计房款中扣除肆万元整作为拿房产证之后一次性付清。2018.1.15”。2018年5月23日，林某代理耿学军与焦霞作为甲方、宋加华与李莉作为乙方，双方在仪征市房地产交易中心签订编号为YZ×××12的《存量房买卖契约》，约定：甲方将位于仪征市江城路15号红旗花苑D区1×××幢9×××室及地下车库4×××房屋出售给乙方，总金额51万元等内容。2018年5月24日，宋加华、李莉取得上述房屋及车库的不动产权证书，编号为：苏（2018）仪征市不动产权第00×××68号。宋加华自述其已经合计支付耿学军473000元购房款，具体包括：1.代耿学军偿还其2017年11月23日、2017年11月28日所借林某借款20万元，宋加华向林某还款20万元的具体时间为：2017年11月23日支付4万元、2017年11月28日支付4万元、2018年1月24日分别支付5万元、5万元、2万元；2.借款27000元，分别为：2017年12月30日耿学军向宋加华出具的2万元借条、2018年1月8日耿学军向宋加华出具7000元借条；3.宋加华向耿学军微信支付合计：48000元，具体时间分别为：2017年12月7日支付1万元、2017年12月7日支付5000元、2017年12月18日支付3000元、2017年12月20日支付2000元、2017年12月21日支付3000元、2018年1月4日支付5000元、2018年1月8日支付2500元、2018年1月13日支付5000元、2018年1月13日再次支付5000元、2018年1月21日支付5000元、2018年2月7日支付2500元；4.宋加华向耿学军银行支付合计：198000元，具体时间分别为：2017年12月5日支付3万元（备注借用）、2017年12月11日支付10000元、2017年12月16日支付1万元（备注借用）、2018年1月12日支付5万元、2018年1月13日支付4万元、18000元、2018年1月16日支付2万元、2018年1月22日支付2万元。2018年5月30日，宋加华发现耿学军交给其的讼争房屋钥匙不能打开门锁，于是报警，民警告知其冷静处理，必要时诉讼解决。证人周某证称：宋加华是周某的客户。2017年下半年，宋加华对周某说有合适的房子介绍给他购买。后来石某告诉周某说有房源，然后周某就联系了宋加华。宋加华表示有兴趣。当日，周某、石某及耿学军去看了房，后来提取了房屋档案、签订了合同、办理了公证委托。当时红旗花苑毛坯房价不超过5000元。公证委托中的受托人是买方联系到场的。当时房屋产权不好办理。耿学军当日表示急需要钱，宋加华当日就给了。周某收取了中介费12000元。一审法院认为，因本案是与房屋买卖相关的纠纷，故本案案由应当变更为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”由此可见，物权的取得既要遵守法律，又要尊重社会公德，还要不损害他人合法权益。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”由此可见，法律禁止流押行为，以避免未经清算造成利益失衡的后果。本案中，宋加华、李莉取得的涉案房屋产权登记的原因行为违反法律的强制性规定，且宋加华、李莉与耿学军、焦霞之间不是房屋买卖合同关系。理由如下：第一、从同一日发生的情事分析。2017年11月23日，耿学军、焦霞向林某借款10万元并在借条中约定到期不还款将红旗花苑D区1×××幢9×××室抵作借款。同一日，耿学军、焦霞共同作为卖方与宋加华、李某签订了《仪征市房地产买卖契约》将涉案房屋出售给宋加华、李某。同一日，耿学军、焦霞与出借人林某办理了授权林某出售上述房屋的授权委托书的公证。宋加华与林某、李某均认识，从上述同一日发生的借款、签订涉案房屋买卖合同及公证卖房授权委托书的情事分析，宋加华在耿学军与焦霞向林某借款的第一天就参与其中，宋加华与林某在耿学军、焦霞借款之际就共同谋划以涉案房屋抵充尚未届至清偿期的借款债务，林某在出借款项之日就通过公证授权委托书取得了涉案房屋的处置权，宋加华在借款当日就成为了涉案房屋的取得人。林某、宋加华、耿学军及焦霞的上述行为属于在借款期限届满之前就约定涉案房屋由出借人林某处置给宋加华所有，此种以房抵债行为与物权法规定的禁止流押情形相似，因极易造成损害债务人或第三人利益的后果而为法律所禁止。宋加华在耿学军、焦霞借款的第一天就参与林某、耿学军与焦霞以房抵债的流押行为，在其行为初始就违反了法律的强制性规定。第二、从款项给付情况分析。房产买卖涉及的资金数额较大，正常合理的房产买卖，在购房款给付当日都会出具购房款收条。但从宋加华的款项支付情况看，不但其给付的每一款项没有分别出具购房款收条，而且宋加华持有多张借条，有些通过银行给付的款项还备注为借用。宋加华虽持有2018年1月15日耿学军出具的51万元购房款收条，但当日宋加华并未给付耿学军51万元购房款，且出具收条后宋加华还向耿学军给付款项。很显然，购房款收条不能真实反映实际的款项给付情况，宋加华、李莉与耿学军、焦霞之间不是正常合理的房屋买卖关系。鉴于宋加华代耿学军、焦霞向林某偿还20万元借款，宋加华陆陆续续向耿学军给付的款项琐碎且有数十次之多，部分款项还备注为借用，且宋加华持有耿学军出具的借条，故应当认定宋加华与耿学军、焦霞之间系债务关系。虽然宋加华、李莉取得了涉案房屋的产权登记，但双方之间并非真正的房屋买卖合同关系，而系以移转产权的方式来对耿学军的债务进行担保，宋加华是债权人，耿学军、焦霞是债务人，房屋买卖并非双方的真正目的，宋加华、李莉并非涉案房产的所有权人。综上，宋加华、李莉取得涉案房屋的产权登记，既侵犯了韩国峰、孙来香早先已经取得的对该房屋的合法权益，又实质上违反了法律关于禁止流押的规定，其行为不具有合法性。同时，宋加华、李莉取得涉案房屋产权登记是耿学军、焦霞为其债务进行的让与担保，宋加华、李莉实质上并非涉案房屋的所有权人。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，2017年11月23日耿学军、焦霞与宋加华签订的《仪征市房地产买卖契约》以及2018年5月23日林某代理耿学军与焦霞与宋加华、李莉签订的《存量房买卖契约》均因违反法律关于禁止流押的强制性规定而无效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中，宋加华与耿学军、焦霞之间系债务关系，房屋买卖只是宋加华、李莉与耿学军、焦霞之间形式上的虚伪意思，实质上是移转房屋产权以担保债权，故上述《仪征市房地产买卖契约》与《存量房买卖契约》亦因此无效。合同无效后，应当恢复原状。宋加华、李莉应当将涉案房屋产权回转登记至耿学军、焦霞名下。因宋加华与耿学军、焦霞之间存在债务关系，故双方的债权债务由双方另行结算，本案不予理涉。耿学军、焦霞和韩国峰、孙来香签订的《拆迁安置房屋买卖协议》依法有效成立，双方应当按约履行。耿学军、焦霞应当按约将涉案房屋产权过户登记至韩国峰、孙来香名下。过户登记后，韩国峰、孙来香应给付耿学军、焦霞购房余款31066元（345566-180000-50000-80000-4500）。因韩国峰、孙来香尚未取得涉案房屋的产权登记，故韩国峰、孙来香要求确认涉案房屋归韩国峰、孙来香所有不符合法律规定，一审法院不予支持。耿学军与焦霞经一审法院传唤未到庭，视为放弃自己举证、质证等诉讼权利，一审法院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第七条、第一百八十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，并经一审法院审判委员会研究决定，判决：一、耿学军、焦霞与宋加华、李莉于2018年5月23日签订的《存量房买卖契约》（编号为YZ×××12）无效；二、韩国峰、孙来香与耿学军、焦霞于2014年11月29日签订的《拆迁安置房屋买卖协议》有效；三、耿学军、焦霞、宋加华、李莉于判决生效之日起十日内协助韩国峰、孙来香将位于仪征市江城路15号红旗花苑D区1×××幢9×××室房屋及附属地下4×××车库产权移转登记至韩国峰、孙来香名下；四、驳回韩国峰、孙来香的其他诉讼请求。案件受理费577元，公告费600元，保全费320元，合计1497元，由耿学军、焦霞共同负担。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。另查明，韩国峰、孙来香提起本案诉讼前，曾于2018年起诉耿学军、焦霞并追加宋加华、李莉为第三人，请求判令耿学军、焦霞协助办理案涉房屋过户手续，后撤回起诉。宋加华、李莉曾于2019年提起排除妨害之诉，请求判令韩国峰、孙来香迁让出案涉房屋，一审法院判决驳回宋加华、李莉的诉讼请求。宋加华、李莉不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理，作出二审判决：驳回上诉，维持原判。前述案件审理过程中，一审法院2018年11月19日庭审中，宋加华陈述：“耿学军欠我朋友钱款没有钱还，我朋友建议他把房屋卖了还钱，后我朋友联系我来购买耿学军的房屋……”。一审法院2018年11月22日庭审中，宋加华陈述：“耿学军夫妻欠林某20万元，由于无力偿还，提出出售涉案房屋用于还款，林某找到第三人，第三人代两被告归还了林某的20万元，并陆续又通过银行转账及微信转账向耿学军支付了27.3万元，剩余房款4万元因目前无法联系耿学军夫妻，所以暂时没有支付……”；该次庭审中，宋加华认可与林某之间偶尔有小几万元的借款往来。一审法院2019年5月9日庭审中，宋加华陈述：“耿学军欠别人林某20万，没有钱还，然后耿学军和林某两个人找我，将红旗花苑9×××房屋卖给我，然后我就陆陆续续把钱给耿学军，一起给了47万多，通过银行转账、微信转账、还有少部分现金”。本院二审审理的排除妨害案中，宋加华、李莉在上诉状中主张，宋加华、李莉与原产权人耿学军夫妇经中介介绍，查看房型和位置、充分议价后，订立房屋买卖合同，并前往公证处办理公证委托。合同中约定了分期付款期限，合同签订后10日内支付第一笔定金，而原产权人耿学军夫妇称急于用钱，宋加华、李莉当日又筹措不到十万元现金，故原产权人向一同看房的林某借款，并承诺其若不还钱，从宋加华、李莉未付的房款中直接支付……。本院2019年10月10日庭审中，宋加华陈述，2017年11月23日签订买卖合同之后，因为耿学军想要当天买受人支付10万元的定金说要急用，但是买受人与出卖人之间订立的契约是在10日内给付定金10万元……因为耿学军一再强调急用钱，与宋加华协商能否想办法先凑过来，正好当时林某在场，因为是当天帮助办理公证委托的，所以林某也在场，宋加华就问林某有没有钱，能先付一下定金，但是林某不太愿意，然后耿学军主动说这个钱算我借的，3至4天就还，可以给林某打一个借条，且说你朋友在我这边买房的，他是要付房款给我的，所以当时由林某出借了10万元给耿学军，且打了借条。之后，应该是在11月28日，耿学军再次向林某借款10万元，还是同样的理由，并且向林某承诺，如果没有按期给付的话，由宋加华代为偿还，所以又出具了一个10万元的借条（单纯是借到的内容的借条），共计借款20万元……。本案二审中，经询问韩国峰、孙来香，《拆迁安置房屋买卖协议》约定的购房款345566元的勾陈，其陈述，房屋每平方米3100元，110平方米为341000元，车库每平方米600元，7.61平方米为4566元，合计345566元。本案二审争议焦点为：1.耿学军、焦霞与宋加华、李莉的《存量房买卖契约》是否有效？2.一审判决由耿学军、焦霞与宋加华、李莉协助办理案涉房屋的产权转移登记手续是否存在不当？本院认为，关于争议焦点1，耿学军、焦霞与宋加华、李莉签订的《存量房买卖契约》无效。理由是：依照法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。分析本案情形，其一，2017年11月23日，耿学军、焦霞向林某借款10万元并在借条中约定到期不还款将红旗花苑D区1×××幢9×××室抵作借款；同日，耿学军、焦霞办理了授权林某出售上述房屋的授权委托书的公证，将案涉房屋的处分权交给林某，反映了耿学军、焦霞以案涉房屋为其借款提供担保的意思表示。其二，宋加华在数次诉讼过程中关于林某在宋加华与耿学军、焦霞之间的房屋买卖合同中的地位的陈述存在矛盾：其最初陈述系因耿学军欠林某钱无力还款，故耿学军、林某找到宋加华买耿学军的房屋，以支付房款方式代耿学军向林某还款；后来又陈述2017年11月23日林某陪同宋加华看房时，耿学军要求宋加华当日支付定金10万元，故林某出借了10万元作为定金，过了几天耿学军以同样的理由又向林某借款10万元；且宋加华认可其与林某是朋友，也存在资金往来，据此，宋加华的陈述的真实性存疑，不足以证实其有向耿学军、焦霞购房的真实意思，也不足以证实其通过向林某付款的方式支付了耿学军、焦霞20万元购房款。其三，宋加华所称的支付房款的方式与通常购房者的付款方式不符，一是耿学军未对每一笔款项分别出具购房款收条，二是宋加华持有多张借条，部分通过银行给付的款项还备注为借用，三是宋加华虽持有2018年1月15日耿学军出具的51万元购房款收条，但截至当日宋加华并未实际给付耿学军51万元购房款，耿学军出具收条后宋加华还向其给付过款项，该51万元收条不能真实反映款项给付情况。综上，一审法院认定宋加华、李莉与耿学军、焦霞之间不是正常的房屋买卖关系，房屋买卖并非双方的真正目的，据此认定其签订的《存量房买卖契约》无效，并无不当。关于争议焦点2，一审判决由耿学军、焦霞与宋加华、李莉协助办理案涉房屋的产权转移登记手续，并无不当。理由是：耿学军、焦霞与韩国峰、孙来香签订的《拆迁安置房屋买卖协议》并无无效事由，该合同应认定有效。鉴于耿学军、焦霞与宋加华、李莉签订的《存量房买卖契约》无效，据此，韩国峰、孙来香请求耿学军、焦霞与宋加华、李莉协助其办理产权转移手续，应予支持。综上所述，上诉人宋加华、李莉的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费577元，由上诉人宋加华、李莉负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二一年一月二十八日书记员  蔡瑾文