湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10851号上诉人（原审原告、反诉被告）：孔浩，男，1991年4月29日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：乐胜然，湖北维思德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：格雷斯众创空间管理（武汉）有限公司，住所地湖北省武汉东湖新技术开发区关南科技工业园现代·国际设计城********。法定代表人：张振国，总经理。委托诉讼代理人：柯炳潭，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘铭，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人孔浩因与被上诉人格雷斯众创空间管理（武汉）有限公司（以下简称格雷斯众创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。孔浩上诉请求：1.确认孔浩与格雷斯众创公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月3日解除；2.撤销一审判决第二项，改判格雷斯众创公司支付孔浩租金差额36600元，退还房屋押金54000元，赔偿损失16200元；3.撤销原审判决第三项、第四项，改判驳回格雷斯众创公司全部诉讼请求；4.一、二审诉讼费用全部由格雷斯众创公司承担。事实与理由：一、孔浩有权解除租赁合同。1.本案合同解除的根本原因系因格雷斯众创公司提供的租赁物不适格，格雷斯众创公司违约在先且构成持续性违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，在格雷斯众创公司的违约行为无法得到纠正的情况下，孔浩当然可以解除合同。2.格雷斯众创公司在签订合同之初交付的租赁物就不适格，而交付适格的租赁物是格雷斯众创公司应当履行的主要债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之规定，孔浩有权解除合同。3.租赁物面积短缺自始存在，根据合同法的减损规则，孔浩应当解除合同。二、原审判决没有体现公平、合理。1.合同解除时间应以孔浩的发函时间为准。2.原审在认定租赁物面积不足的情况下，认定租赁物符合约定的使用状态，系混淆概念。3.原审认定租赁物面积短缺并不影响合同目的的实现，没有事实依据。4.一审不支持孔浩的损失与事实不符。5.距合同租赁期满尚有3个月，租金为81000元，一审判决孔浩实际承担151200元的违约责任，原审认定孔浩承担的违约责任明显过高。6.在格雷斯众创公司先行违约的情况下，一审判决押金不予退还，明显不当。格雷斯众创公司辩称，一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孔浩解除合同缺乏法定及合同约定事由，系违法单方解除，不能产生解除合同的法律效力。关于案涉房屋面积，因格雷斯众创公司提供了定制装修，除登记面积外，还将过道与其它部位隔断后一并交付给孔浩使用，实际交付面积大于220平方米，即便与产权登记面积不符，孔浩也仅有权要求减租而无权解除合同。孔浩单方解除合同并腾退，表明其不履行合同主要义务，应承担违约责任。一审判决孔浩承担责任是严格按照合同约定进行计算，并且认定的违约金远远小于格雷斯众创公司损失，该损失并未包含装修成本损失。孔浩向一审法院起诉请求：1.确认孔浩、格雷斯众创公司签订的房屋租赁合同已解除；2.判令格雷斯众创公司退还孔浩因面积差而多收的房屋租金36600元[237000-237000×（185.97÷220）]；3.判令格雷斯众创公司退还孔浩房屋押金54000元；4.判令格雷斯众创公司承担违约责任赔偿孔浩损失16200元（27000×12×5%）；5.诉讼费用由格雷斯众创公司承担。格雷斯众创公司向一审法院反诉请求：1.请求确认孔浩解除合同的行为系单方违法解除；2.判令格雷斯众创公司有权依照合同约定没收房屋押金54000元；3.判令孔浩向格雷斯众创公司支付违约金97200元（27000元/月×12个月×30%）；4.本案诉讼费用全部由孔浩承担。一审法院认定事实：因承租格雷斯众创公司提供的位于武昌区联发国际大厦2106室的房屋，2018年10月23日，格雷斯众创公司（甲方、出租方）与孔浩（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方提供的武昌区联发国际大厦2106室，房屋用途为办公，租赁期限自2018年11月1日起至2019年10月30日止，租赁面积为220平方米，月租金27000元（含物业），租赁单价为96.72元/平方米/月，租金按季度支付，每期租金在期限届满前的15日支付。签订合同的当天乙方需支付房屋定金54000元，租赁期间定金转换为押金，该押金不作为乙方应支付的租金予以扣除。租赁期未满一年，押金不予退还。关于合同的解除，第九条（9.3）甲乙双方同意，有下列情形的，一方可以通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足以补偿该损失的，还应该赔偿损失与违约金的差额部分；（9.3.7）本合同签订后，非本合同约定的情形下，若乙方单方变更、终止或解除合同的，需要提前60日向甲方提出，向甲方承担相当于当年房屋租金违约金后方可解除合同。此外，甲方收取乙方的房屋押金及乙方对房屋所做的固定装修归甲方所有。第十条（10.1）因甲方自身等原因导致纠纷，致使乙方无法经营的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方按照年租金5%承担违约责任。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。合同签订后，格雷斯众创公司收到孔浩的租房押金54000元，从2018年11月1日起至2019年7月1日止的租金237000元。2019年8月3日，格雷斯众创公司的员工徐某明收到孔浩委托湖北维思德律师事务所发出的《律师函》，主要内容为2019年4月孔浩得知承租房屋的实际面积185.97平方米，与合同约定的220平方米相差34.03平方米，此后多次要求按实际面积结算租金，格雷斯众创公司仍然按220平方米收取租金，该不诚信的经营行为严重损害了孔浩作为承租人的财产权益。现要求格雷斯众创公司履行以下义务：1.解除与格雷斯众创公司签订的《房屋租赁合同》。2.要求格雷斯众创公司退还因面积差而多收的房屋租金36660元[237000-237000×（185.97÷220）]。3.要求格雷斯众创公司开具金额为237000元的增值税发票。4.要求格雷斯众创公司退还房屋押金54000元。5.要求格雷斯众创公司承担违约责任赔偿损失16200元（27000×12×5%）。在收到本函后，慎重对待，切实履行合同义务及时支付相关款项。律师函发出的同时，孔浩即搬离承租的房屋，未与格雷斯众创公司办理交接。月底格雷斯众创公司实际控制房屋。一审法院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.2019年8月3日，孔浩通知格雷斯众创公司单方解除合同的效力问题；2.合同终止后，因房屋租赁合同产生的租金和押金的返还以及违约责任承担的问题。关于2019年8月3日孔浩通知格雷斯众创公司单方解除合同的效力问题。本案的《房屋租赁合同》约定，格雷斯众创公司出租给孔浩的联发国际2106室建筑面积220平方米，实际面积以产权证登记面积为准，租赁用途为办公。房屋租赁合同的目的在于承租人对承租房屋进行使用和收益。孔浩在知晓租赁物的实际面积为185.97平方米之前按照220平方米支付房屋租金，租赁物的面积明显与合同约定的面积220平方米不符，在此情形下，孔浩未对格雷斯众创公司提出不能正常使用租赁物的主张，由此可见，格雷斯众创公司提供的房屋面积虽然与合同约定的面积不符，但是租赁物符合约定的使用状态。一审法院认为格雷斯众创公司不适当履行合同的行为仅构成一般违约而非根本违约，并不影响孔浩合同目的的实现，不构成《中华人民共和国合同法》第九十四条关于解除合同的法定条件。孔浩的解除合同的通知不能发生单方解除合同的效力。孔浩依据《房屋租赁合同》第十条主张格雷斯众创公司赔偿损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。关于合同终止后，因房屋租赁合同产生的租金和押金的返还以及违约责任承担的问题。合同期限届满前，孔浩主张解除合同并搬离涉案的房屋，以自己的行为明确表示不履行合同的主要义务，格雷斯众创公司可以依法解除合同。其收回案涉房屋之时为合同解除之日。格雷斯众创公司自认在2019年8月底收回房屋，一审法院认定双方的房屋租赁合同在2019年9月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。违约金是当事人通过约定而预先设定的，在违约之后生效的独立于履行行为之外的给付，并不因为合同的权利义务终止而影响合同中违约金条款的效力。本案的房屋租赁合同约定，孔浩在承担相当于当年房屋租金的违约金即324000元后可以解除合同，同时还约定在合同期限届满前孔浩提前解约，押金不予退还。该院认为，依法生效的合同，对合同的当事人具有约束力。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。格雷斯众创公司主张孔浩承担的违约金未超出合同的约定，其提出押金54000元不予退还，孔浩承担违约金97200元的诉讼请求，该院予以支持。本案的房屋租赁合同约定，租赁物为联发国际2106室建筑面积220平方米，实际面积以产权证登记面积为准，2106室的产权登记面积为185.97平方米，格雷斯众创公司在2018年11月1日至2019年7月31日期间按照220平方米收取租金，违反了合同，应当承担违约责任，多收取的租金29622元[（220平方米-185.97平方米）×96.72元/平方米/月×9个月]应当返还给孔浩。综上，孔浩仍应向格雷斯众创公司给付违约金67578元（97200元-29622元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、孔浩与格雷斯众创公司签订的《房屋租赁合同》于2019年9月1日解除；二、孔浩于判决生效之日起十五日内向格雷斯众创公司支付违约金67578元；三、驳回孔浩的其他诉讼请求；四、驳回格雷斯众创公司的其他反诉请求。本诉案件受理费2437元，减半收取计1218.5元，由孔浩负担。反诉案件受理费减半收取计1115元，由格雷斯众创公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，孔浩向格雷斯众创公司支付的每月27000元租金（含物业费）按约定面积折算为122.72元/平方米/月。审理过程中，双方确认因租赁房屋面积小于约定，格雷斯众创公司多收取租金（含物业费）为31585.45元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，格雷斯众创公司向孔浩提供的租赁房屋面积不足，存在违约，但孔浩在实际使用房屋时，并未对房屋的面积与合同约定存在差异提出异议，也未因房屋面积不足存在使用障碍。因此，格雷斯众创公司的违约行为既不属于不履行主要债务的行为，也不产生孔浩不能实现合同目的的后果。故孔浩以格雷斯众创公司交付的房屋面积不足为由主张解除租赁合同，不符合上述法律规定，一审法院认定孔浩解除合同的通知不能发生单方解除合同的效力，并无不当。由于《房屋租赁合同》约定租赁期未满一年，押金不予退还，孔浩在无权解除合同的情形下，租赁未满一年即搬离案涉房屋，且拒绝继续支付租金，故其提出返还押金的请求与合同约定相悖，本院不予支持。孔浩请求格雷斯众创公司返还因租赁房屋面积不足产生的租金差额部分。二审中双方均确认该部分差额为31585.45元，故格雷斯众创公司应按该金额向孔浩返还多收取的租金。孔浩依据《房屋租赁合同》第十条（10.1）请求格雷斯众创公司赔偿其损失16200元。由于租赁期间不存在该条款约定的应由格雷斯众创公司承担违约责任的情形，故孔浩该主张本院不予支持。孔浩还提出其承担的违约责任过高的主张。经查明，《房屋租赁合同》约定租赁期限为2018年11月1日至2019年10月30日，孔浩向格雷斯众创公司支付租金至2019年7月1日，故格雷斯众创公司因孔浩单方解除合同的行为所产生的损失为2019年7月至10月的租金。由于格雷斯众创公司已于2019年8月底收回案涉房屋，可另行出租以减小损失，且无须向孔浩退还押金54000元，故该公司主张孔浩再向其支付违约金97200元，明显高于其所受损失。因此，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，综合考虑本案合同履行情况、双方过错程度以及预期利益等因素，本院酌定孔浩向格雷斯众创公司支付的违约金为65000元。冲抵格雷斯众创公司应返还的租金，孔浩还应向该公司支付的违约金为33414.55元。综上所述，孔浩的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初425号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初425号民事判决第二项、第三项、第四项；三、孔浩于本判决生效之日起十五日内向格雷斯众创空间管理（武汉）有限公司支付违约金33414.55元；四、驳回孔浩的其他诉讼请求；五、驳回格雷斯众创空间管理（武汉）有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2437元，减半收取计1218.5元，由孔浩负担。反诉案件受理费减半收取计1115元，由格雷斯众创空间管理（武汉）有限公司负担。二审案件受理费2437元，由孔浩负担1950元，由格雷斯众创空间管理（武汉）有限公司负担487元。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二一年一月八日书记员  刘辅兵