上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10761号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海馨远餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：张明国，执行董事。委托诉讼代理人：钱世杰，上海善法律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张蕾，女，1989年2月25日出生，汉族，户籍地址江苏省句容市。委托诉讼代理人：虞陆洋，上海君澜律师事务所律师。上诉人上海馨远餐饮管理有限公司(以下简称馨远公司)因与被上诉人张蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2020)沪0107民初7128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。馨远公司上诉请求：将本案发回重审或维持一审判决第二、四、五、六项，撤销第一、三、七、八、九项，改判：一、张蕾与馨远公司就上海市金沙江路XXX弄XXX号负一楼A15档口(以下简称系争商铺)签订的《房屋租赁合同》于2020年6月12日解除；二、张蕾按人民币(以下币种均为人民币)12，650元／月标准支付馨远公司自2020年3月24日起至2020年6月12日止的租金、物业管理费、虫控费；三、张蕾支付馨远公司解约违约金36，000元；四、张蕾支付馨远公司免租期损失12，000元；五、张蕾支付馨远公司擅自停业违约金36，000元；六、驳回张蕾一审其余诉讼请求。事实和理由：一审事实认定不清，法律适用错误。首先，馨远公司从未明确同意解除合同，张蕾擅自解约并搬离系争商铺已属违约，其不具有解约权。并且一审已经认定2020年3月23日张蕾并未完全搬离系争商铺，故合同解除时间应为2020年6月12日，即一审开庭之日。因此租金及物业管理费、虫控费也应支付至2020年6月12日。其次，双方签订租赁合同明确约定按押金标准追究擅自停业违约金，且合同一经签订，即可生效，张蕾所付款项概不退还。一审法院无视此项约定，判决不当。再次，馨远公司基于合同约定八年租期给予张蕾一个月免租期，现合同因张蕾违约提前解除，其应赔偿馨远公司免租期损失。最后，馨远公司是靠转租商铺经营获利，亦遭受疫情严重影响，一审法院未考虑利益平衡原则，不当酌减各项金额。综上，馨远公司请求二审法院支持其上诉请求。张蕾辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张蕾向一审法院起诉请求：一、请求确认张蕾、馨远公司于2018年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月23日解除；二、判令馨远公司返还履约保证金36，000元；三、判令馨远公司返还进场费60，000元；四、判令馨远公司返还装修费49，000元；五、判令馨远公司退还剩余电费688元、水费762元；六、判令馨远公司向张蕾返还厨房灶台灭火器、不锈钢排烟油烟烟罩、光解复合一体机、排油烟专用风机、镀锌风管、防火阀、风管吊架及风机净化器吊架(以上单位均为一套)。馨远公司提出反诉请求：一、张蕾支付2020年2月18日至2020年6月17日止的租金35010元、物业管理费12，000元、虫控费800元，共计47，810元；二、张蕾支付逾期支付租金违约金，以35，160元为本金，按日千分之五的标准，从2020年2月3日起至实际支付之日止；三、张蕾支付解约违约金36，000元；四、张蕾支付擅自停业违约金36，000元。五、张蕾支付免租期损失12，000元。一审法院认定事实：一、2018年4月19日，馨远公司作为出租方(甲方)与张蕾(承租方、乙方)签订《商铺定金协议》，约定：乙方自愿承租甲方出租的系争商铺经营沙拉轻食，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更经营类别、品牌及转租；每月租金为每月12，000元(不含税，包物业费)；付款方式为付三押三，一次性进场费为60，000元；乙方同意在签订本预定书时向甲方支付10，000元整作为租赁该铺位的定金；乙方须在签署此协议后3天内与甲方签署《租赁合同》，乙方所缴纳的定金自动转为租赁租金、押金的全部或部分，不足部分乙方应按约定补足；备注：三天内不定此合同定金退还。协议签订后，张蕾向馨远公司支付定金10，000元。二、2018年4月20日，馨远公司(出租方、甲方)与张蕾(承租方、乙方)就系争商铺签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于上海市普陀区金沙江路XXX弄XXX号地下一楼A15号档口，甲方作为该房屋的转租人与乙方建立租赁关系，甲方保证对该房屋拥有合法的转租权，保证该房屋转租的真实性；乙方承租甲方房屋经营业态为沙拉轻食，健康餐，备注：业态保护；甲乙双方约定，本合同项下的房屋租赁期为2018年到2026年，按每年5％递增；乙方保证不得将承租的档口转租、分租或第三者合租、设定抵押或担保，如乙方确实无法正常经营下去，在征得甲方书面同意后方可转让；乙方按每3个月为一个付款周期的付款方式支付租金，该房屋租金包含物业费在内为12，000元／月，租金不含发票；月租金递增方式为每年递增5％；乙方应于到期日15天前向甲方支付后3个月的租金，乙方逾期向甲方支付租金的，乙方除需继续向甲方支付尚未支付的当期租金外，乙方还应按每逾期一日承担逾期支付当期租金的千分之五的标准向甲方支付违约金；乙方支付租金采取“先付后用”原则，乙方必须在到期日15天前足额支付下期租金；乙方在签订本合同当日应当向甲方支付合同款项共计132，000元，完成付三押三的全款支付，甲方应于收到乙方支付的定金或合同尾款时，开具收据予乙方；甲乙双方约定，乙方应向甲方交纳房屋租赁保证金36，000元；甲乙双方的租赁关系终止时，甲方应将收取的房屋履约保证金在扣除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方；本合同租赁期内，该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备及其他乙方营业所需费用均由乙方自行承担；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，且甲方有权视情况要求乙方将房屋恢复至甲方交付房屋时的状况或甲方同意的乙方装修的状态，并符合正常的使用损耗；返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；乙方未按约定日期支付保证金或租金，超过7日仍未支付的，甲方可以单方面解除本合同；违反合同擅自提前解除本合同的一方，应向另一方按保证金同等金额支付违约金；如还给对方造成损失的，而其支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿守约方因此造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方主张权利支付的相关费用)；甲乙双方同意在租赁期内，如发生该房屋因不可抗力、地震、战争、政府管理、职能部门行为等导致乙方无法继续经营的，本合同自然终止且双方互不就该等情形引起的后果相互承担违约责任；本合同履行过程中，一旦发生前款所述情形的，一方应将该等情况自发生之日起的五日内告知对方，双方可就相关事项进行协商处理；乙方因装饰、装修或增设附属设施、设备所产生的全部费用均由乙方承担；租赁期间内，因乙方违约导致本合同提前终止的，乙方在该房屋上的所有添附物无权向甲方索赔；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并要求乙方赔偿其相应损失；租赁期间，乙方非因本合同规定的情况中途退租的，乙方应按保证金同等金额向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，甲方可就此向乙方进行追偿；甲乙双方只存在房屋租赁关系，乙方不得以任何理由拖欠交纳其相关费用，如因乙方未按时交纳相关费用，给甲方造成的一切损失及相关责任由乙方全部承担。合同附件一约定：试营业日暂定为2018年5月2日，甲方有权经提前十日书面通知乙方而调整开业日(甲方有两次调整开业时间权力)；乙方应自开业之日起，使用该摊位向公众营业，租赁期间，未经甲方同意乙方不得擅自歇业或停业，乙方擅自歇业或停业的，甲方有权单方面解除合同，并没收乙方应付的所有费用；租赁期自开业起到2025年；本合同一经签订，即刻生效，乙方所付款项概不退还。三、合同签订后，馨远公司按约交付租赁场地，张蕾向馨远公司支付租金等费用122，000元，馨远公司于2018年4月20日出具《收据》予以确认。2018年4月22日，张蕾支付装修款49，000元。张蕾已付清截止2020年2月18日前的租金。四、2020年1月24日，上海市人民政府召开新型冠状病毒感染的肺炎疫情(以下简称“新冠肺炎疫情”)防控工作会议，决定启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。五、2020年2月1日，馨远美食小镇管理办公室出具《紧急通知》：结合当前疫情防控工作形式，请企业不早于2月9日24时前复工，2月8日-9日可提前做好消毒准备工作。张蕾于2020年2月11日在系争租赁场地内恢复营业。六、2020年3月12日及同年3月19日，馨远公司先后两次向张蕾发出《催告函》，主要内容为：按《房屋租赁合同》约定，你方应于2020年2月3日前支付2020年2月18日至5月17日的租金和物业管理费及虫控等费用37，950元。考虑本次新型冠状病毒疫情的影响，我司同意免除2020年2月1日至2020年2月9日的租金2790元。我司已于2020年2月10日通过微信工作群通知你方，我司将于2020年2月10日正式复工。同时，我司亦于2020年2月12日取得所在镇政府的复工许可备案，你方已于2020年2月11日正式复工。但你方复工后经我司多次催告至今未按合同约定支付除前述免租之外的剩余租金，我司决定将于2020年3月23日早上8：30采取停电等措施，并保留解除《房屋租赁合同》并追究你方相关违约责任的权利。七、2020年3月22日，张蕾向馨远公司发出《合同解除通知书》，通知馨远公司于2020年3月23日起解除租赁合同并退房。相关说明：因租赁合同履行过程中，出现1．新冠肺炎疫情爆发的不可抗力导致我方无法继续经营，租赁合同目的无法实现；2．贵司在未通知我方的情况下，违反租赁合同中关于业态保护的约定，擅自将我方所承租房屋周边的其他档口，向与我方有竞争关系的其他同业态餐饮企业进行出租。对我方的正常经营造成严重影响，且在本通知书发出之日仍未进行纠正。根据法律规定及租赁合同的约定，我方有权解除与你的租赁合同。我方已于2020年3月22日腾空场地，现通知贵方于2020年3月23日起解除《房屋租赁合同》的同时安排收房并办理相应手续。其他方面：履约保证金36，000元、进场费60，000元、装修费49，000元，请贵方解除时退还，租金根据实际租赁期限结算，其他赔偿事宜双方协商解决或通过法律渠道解决。该通知书于2020年3月27日寄送至馨远公司快递柜。八、2020年3月24日，上海突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整降低为二级。九、关于其他轻食的经营情况，2018年10月“inhouse”入场经营，后来“我的轻食”“零度低卡”陆续入场经营，至张蕾搬离系争商铺时，“零度低卡”仍处于营业状态。张蕾对此未提出异议。一审审理中，馨远公司表示，对张蕾诉请中主张的返还厨房设备，其随时可予拆除搬走，但张蕾当庭撤回该项诉请。馨远公司对张蕾主张的水费、电费金额予以确认。关于合同解除的原因，张蕾提供《业绩报表》，证明2019年1月至3月及2020年同期收入对比，受新冠肺炎疫情影响及馨远公司违反业态保护约定，张蕾的经营业绩大幅减少。馨远公司认为，疫情并未导致合同目的不能实现，张蕾于2月11日复工，实际经营了一个月之后提出解除合同，与业态保护及疫情因素均无关系。张蕾擅自搬离场地的行为系违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。关于合同解除时间，张蕾提供其与馨远公司法定代表人张明国的微信聊天记录及场地交接照片、视频，证明其于2020年3月22日通过微信告知将于次日解除合同。同年3月23日，张蕾与张明国就合同解除一事进行商谈，张明国同意张蕾搬离系争商铺，并安排管理人员张荣祥与其清点水电、场地并收回水电卡。张蕾将租赁场地进行清理打扫后搬离。馨远公司在张蕾搬离后，于4月7日起对外进行招租，张蕾的撤离对馨远公司的招租未造成影响。经质证，馨远公司表示，对上述证据的真实性无法确认，张蕾作为违约方不享有单方解除合同的权利。视频中馨远公司的法定代表人表示，如果张蕾要解除合同，应当经协商后签订解除合同协议书，在双方无法协商一致的情况下，不同意张蕾单方解除合同。张蕾搬离当天，馨远公司未安排人员到场清点水电抄表数。馨远公司经营的美食广场系开放性美食档口，平时有工作人员在场，但并非处理房屋交接事宜，其无权阻止张蕾擅自搬离商铺。馨远公司于2020年3月27日实际收到张蕾的解约函，但其并未同意解除合同。馨远公司将张蕾搬离后的场地列入招租范围系为了减少损失，不代表其认可张蕾完成了场地交接的义务。因张蕾未与其办理房屋交接手续，故合同应于开庭之日即2020年6月12日解除。关于进场费的性质，张蕾认为进场费系多付的租金。馨远公司表示，进场费为配合张蕾经营的相关费用，如对接各种推广、外面平台等，该费用系张蕾一次性支付，馨远公司不予退还。关于合同约定的“业态保护”，张蕾称其经营沙拉轻食，馨远公司承诺在美食广场中不再会有其他同类的商户。然而，在美食广场内实际有过经营轻食的商户，且张蕾离场时，另一家经营轻食的商户仍在经营。对此馨远公司表示，双方合同中所指的业态保护是指在张蕾经营的一排五个档口中，馨远公司不出租给同类经营轻食的商户。关于张蕾主张因业态保护导致合同解除与事实不符，在其发函解除合同前其从未向馨远公司提出异议。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。涉案的《商铺定金协议》《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方应当按照约定行使权利、承担义务。现就本案本反诉双方争议焦点一并评述如下：一、涉案《商铺定金协议》《房屋租赁合同》的解除是否系不可抗力原因所致。虽然此次新冠肺炎疫情的发生，属于不可预见、不可避免和不能克服的不可抗力，但该不可抗力因素是否导致双方的租赁合同目的无法实现，需要结合本案的实际情况具体分析。本案中，张蕾认为因疫情爆发，经营业绩大幅减少，但现阶段各行各业均已复工复产，系争商铺所在的馨远美食广场也已于2020年2月10日恢复经营，张蕾也于次日恢复营业，故本次疫情并未达到导致张蕾合同目的不能实现的程度，其仍可使用系争商铺经营餐饮，不符合“因不可抗力不能实现合同目的”的规定。另，合同中对于具体如何实施“业态保护”未做出明确约定，自2018年5月18日至今，馨远美食广场曾引进过其他经营轻食的商户在张蕾档口之外的区域经营，期间张蕾也从未就此向馨远公司提出异议，因此，法院对张蕾认为馨远公司违反“业态保护”约定的主张合同解除难以支持。二、关于合同的解除。依照法律规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，基于前述分析，疫情尚不能导致合同无法履行。张蕾逾期支付租金的行为构成违约，即使其提前解除合同系出于疫情影响，但并不能完全免除违约责任。关于合同解除时间，根据张蕾提供的证据，其于2020年3月22日通过微信方式告知馨远公司的法定代表人合同于次日解除后，于3月23日实际搬离系争商铺。虽然搬离当日馨远公司工作人员在场，但当时馨远公司并未同意解除合同，且直到张蕾就本案提起诉讼时，仍有厨房设备滞留在系争租赁商铺内，并在诉讼中要求馨远公司返还厨房设备。上述情况说明，张蕾在3月23日并未完全彻底地交付租赁场地，故张蕾主张合同自3月23日解除的意见不能成立。考虑到馨远公司于4月7日对外进行招租的情况，馨远公司应知晓双方已无通过沟通协商方式继续履行合同之可能性，合同目的已无法实现，因此合同事实上应于2020年4月7日解除。三、《房屋租赁合同》解除后的责任承担。依据以上评述意见，本案当事人的租赁合同的履行因疫情因素影响，故结合合同履行情况、违约程度等因素，酌情部分免除当事人的责任。关于馨远公司主张的租金，张蕾应支付自2020年2月18日起至合同解除之日期间的租金。考虑到疫情期间张蕾经营的轻食店受居家隔离令的影响顾客减少，但馨远公司对此亦无过错，扣除馨远公司已免除张蕾2020年2月1日至9日租金2790元后，本案中张蕾表示愿意向馨远公司支付2020年2月18日起至同年3月23日止租金、物业管理费、虫控费，于法不悖，法院予以准许。至于2020年3月24日至同年4月7日期间的租金，考虑到张蕾人员及主要物品均已搬离，未营业及疫情影响等因素，酌情确定上述期间的租金按1180元计付，物业管理费、虫控费可不予支付。馨远公司在张蕾已于2020年3月23日实际搬离系争商铺的情况下，应及时收回房屋，以避免损失扩大。至于馨远公司主张的其余租金，鉴于馨远公司于2020年4月7日将系争商铺对外进行招租，该行为说明馨远公司已确认双方合同自该日起已经解除，馨远公司主张2020年4月8日至同年6月17日止的租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。关于违约金，因张蕾擅自解除合同系违约行为，考虑本案实际情况及疫情影响，酌情免除张蕾的部分违约责任，张蕾应向馨远公司支付擅自解除合同的违约金24，000元。针对馨远公司主张的逾期付款违约金，考虑到张蕾不能支付租金的原因系疫情影响营业，法院对馨远公司该项反诉诉讼请求不予支持。租赁合同约定，租赁期间张蕾擅自歇业或停业的，馨远公司有权单方面解除合同，没收张蕾已付的所有费用。鉴于合同未就擅自停业违约金作出明确约定，且疫情及相应防控措施导致张蕾的营业收入明显减少，其停业不排除不可抗力因素所致，对于馨远公司要求张蕾支付擅自停业违约金的诉讼请求，法院不予支持。租赁合同约定租赁关系终止时，馨远公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由张蕾承担的费用外，剩余部分无息返还，故法院对张蕾要求馨远公司返还房屋租赁保证金36，000元的诉讼请求予以支持。四、关于其他费用。合同约定，因张蕾违约导致本合同提前终止的，张蕾在该房屋上的所有添附物无权向馨远公司索赔。智亨公司向张蕾出具了装修费的收据，张蕾要求馨远公司返还该笔费用没有依据，故法院对张蕾要求馨远公司返还装修费49，000元的诉讼请求不予支持。关于进场费的性质，合同中并未对此作出具体约定。根据本案查明事实及市场交易惯例，张蕾支付的进场费目的是在租期内可以正常使用系争商铺，该项费用所支付的对价为馨远公司在租期内为张蕾提供的硬件、环境及进驻美食广场的经营权等。考虑到本案租赁合同的履行时间，张蕾提前退出商铺具有一定客观原因，馨远公司收取的进场费应当部分予以返还给张蕾，故法院酌情确定馨远公司应向张蕾返还进场费45，000元。馨远公司辩称张蕾已通过内部转让铺位经营权的方式从他人处取得该笔进场费，但其并未提供证据证明上述主张，法院对此不予采纳。鉴于张蕾当庭撤回要求馨远公司向其返还厨房灶台灭火器、不锈钢排烟油烟烟罩、光解复合一体机、排油烟专用风机、镀锌风管、防火阀、风管吊架及风机净化器吊架(以上单位均为一套)的诉讼请求，于法不悖，法院对此予以准许。由于馨远公司对张蕾主张的水费、电费金额予以确认，法院确定馨远公司应向张蕾退还剩余电费688元、水费762元。至于馨远公司主张的免租期损失，因免租期系馨远公司给予承租人的合理装修期间，上述主张缺乏事实及法律依据，故法院对此不予支持。一审法院判决：一、张蕾与上海馨远餐饮管理有限公司就上海市金沙江路XXX弄XXX号负一楼A15档口签订的《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除；二、上海馨远餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还张蕾履约保证金36，000元；三、上海馨远餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还张蕾进场费45，000元；四、上海馨远餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还张蕾剩余电费688元、水费762元；五、对张蕾的其余诉讼请求不予支持；六、准予张蕾于判决生效之日起十日内支付上海馨远餐饮管理有限公司自2020年2月18日起至2020年3月23日止的租金、物业管理费、虫控费，按12，650元／月的标准计付(扣除2020年2月1日至9日的租金2790元)；七、张蕾于判决生效之日起十日内支付上海馨远餐饮管理有限公司自2020年3月24日起至2020年4月7日止的租金1180元；八、张蕾应于判决生效之日起十日内支付上海馨远餐饮管理有限公司解约违约金24，000元；九、对上海馨远餐饮管理有限公司的其余诉讼请求均不予支持。二审中，双方当事人没有提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，馨远公司与张蕾就系争商铺所签租赁合同合法有效，双方均应按约履行。经查，张蕾仅付清截止于2020年2月18日前的租金。2020年2月10日起，系争商铺所在的馨远美食广场即开始恢复经营，张蕾本人自2020年2月11日亦开始复工营业。并且馨远公司已经按照相关规定对张蕾在疫情期间的租金进行相应减免。因此，并不存在租赁合同的目的完全不能实现之情形，故张蕾欠付租金及提前解除合同并搬离商铺之行为当属违约。二审中双方确认，张蕾曾于2020年3月23日当面告知馨远公司管理人员解除合同并腾空商铺内所有可移动设备，仅剩下不可拆卸的排烟设备及环保油烟设备等。对此，本院认为虽馨远公司并未对解除合同及搬离行为予以认可，但其在2020年4月7日对商铺进行招租宣传的行为，足以表明其对系争商铺已能够完全控制并处分的意思表示。一审法院认定2020年4月7日作为合同解除之日并无不当，本院予以认同。至于馨远公司有关张蕾遗留部分设备仍占有使用系争商铺，故合同并未解除之上诉理由，本院认为，馨远公司作为餐饮管理公司，其转租的商铺用途为经营餐饮，张蕾遗留的排烟设备及环保油烟设备属有利添附，对其后续出租经营餐饮无不利影响，此点从其对外招租一节事实可予印证。故对其上诉观点，本院不予采纳。关于馨远公司所提擅自停业违约金与解约违约金等上诉请求，本院认为就本案而言，解约违约金与擅自停业违约金本质上均系合同对违约行为所造成损失进行赔偿的预先设置，在功能上并无不同。故一审法院在支持解约违约金的基础上，对擅自停业违约金不予支持的相关处理，并无不当。考虑到受新冠肺炎疫情影响，系争商铺经营受损，一审法院对张蕾应支付的租金、解约违约金以及馨远公司应予返还进场费的金额予以适当调整，合法合理，本院予以认同。综上所述，馨远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，730.48元，由上诉人上海馨远餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 姚 跃审 判 员 徐 江二〇二一年一月十四日法官助理 黄一鹤书 记 员 董佳欣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……