广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22419号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐丽娟，女，1987年8月16日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市横峰县。委托诉讼代理人：郭明，广东九剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：马云宁，广东九剑律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：余少淼，女，1981年8月3日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：庄汉有，广东银沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪只，广东银沐律师事务所律师。原审第三人：余美莉，女，1962年10月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。原审第三人：陈海良，男，1970年9月26日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市斗门区。原审第三人：广州市越秀区汉龙房地产信息咨询服务部，住所地：广东省广州市越秀区大南路**首层自编S5A档。经营者：杨素华，女，1936年5月18日出生，汉族，住广东省普宁市。上诉人徐丽娟因与被上诉人余少淼、原审第三人余美莉、陈海良、广州市越秀区汉龙房地产信息咨询服务部租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初33085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐丽娟上诉请求：1.改判确认徐丽娟与余少淼于2018年7月1日及2018年12月30日签订的《场地合作协议》无效，余少淼向徐丽娟返还2018年7月至12月场地租金65450元、2019年1月至3月场地租金36600元及利息（利息以102050元为本金，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，直至款项付清为止）；2.改判徐丽娟无需向余少淼支付2019年4月、5月的租金共10000元；3.本案诉讼费用由余少淼承担。事实和理由：（一）案涉42、44号商铺的产权人陈海良至今未对余少淼无权处分的行为进行追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，徐丽娟与余少淼签订的《场地合作协议》应属无效。一审法院在判决书中已经明确确认余少淼无权出租42、44号商铺，余少淼出租上述商铺的行为属于效力待定。经查实，案涉42、44号商铺的实际产权人为陈海良，余少淼非法占用44号铺并私自改变物业原状，44号铺至今未能移交陈海良，陈海良亦未对余少淼的无权处分行为进行追认，且其已经委托郭*安将42、44号商铺出租给第三方。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条的规定，案涉《场地合作协议》因余少淼未取得商铺的出租权而无效，根据无效的法律后果，余少淼应返还因该合同取得的全部财产，徐丽娟请求返还租金及利息具有法律依据。（二）余少淼隐瞒其未取得案涉商铺处分权的情况，将案涉商铺出租给徐丽娟，严重违反了诚信原则，对本案具有严重过错，应当承担责任。根据《中华人民共和国民法总则》第七条的规定，余少淼隐瞒其未取得出租权限并将42、44号商铺出租给徐丽娟的行为，违反了诚信原则。徐丽娟作为承租人于2019年4月17日收到广东华城房地产开发有限公司发出的要求徐丽娟撤场及告知余少淼是非法占用44号铺的《通知》，徐丽娟已于2019年5月8日撤场。因余少淼属于无权处分商铺，其实际并未向产权人支付租金，且徐丽娟日后可能会被商铺产权人要求支付场地使用费，一审法院判决驳回徐丽娟的诉请，显属不公平。（三）即便一审法院适用公平原则处理本案，亦不能违反法律规定。首先，案涉合同效力待定，案涉商铺的产权人至今未对余少淼的出租行为进行追认，案涉合同应属无效，一审判决与法律规定相悖。其次，徐丽娟已经对案涉商铺进行了大量装修、物品投入，现因余少淼无权处分商铺导致徐丽娟被迫撤场，由此导致的损失，徐丽娟均未向余少淼主张赔偿，且徐丽娟在承租期间受到原业主的多次骚扰，徐丽娟作为承租人承租案涉商铺遭受严重损失。故本案合同无效，法院应严格适用合同无效的相关规定，判决余少淼退还已收取的款项。综上，恳请二审法院判如所请。余少淼二审答辩称，请求法院驳回徐丽娟的全部上诉请求。《场地合作协议》是徐丽娟、余少淼真实意思表示，且不违反相关效力性法律规定，属于合法有效的合同。徐丽娟以《场地合作协议》无效为由诉请余少淼返还租赁期间的租金及履约保证金，缺乏事实及法律依据。余少淼已经向徐丽娟交付场地，徐丽娟也实际使用场地并已支付租金至2019年3月，《场地合作协议》已实际履行，且案涉40号商铺的业主在明知余少淼将案涉场地转租给徐丽娟的情况下，仍协助余少淼办理商铺租赁备案登记，此应视为案涉场地业主以行为的方式同意余少淼的转租行为，故案涉《场地合作协议》合法有效。余美莉二审述称，我方一审未到庭参与诉讼，不清楚此事。陈海良、广州市越秀区汉龙房地产信息咨询服务部二审经本院合法传唤，未到庭参与诉讼。徐丽娟于2019年10月10日向一审法院起诉请求：1.确认徐丽娟与余少淼于2018年7月1日、2018年12月30日签订的《场地合作协议》无效；2.判决余少淼向徐丽娟返还2018年7月至12月的场地租金65450元、2019年1月至3月的租金36600元、履约金24400元、消防水电保证金3000元及利息（利息以129450元为本金，从起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清款项之日止）；3.判决余少淼承担本案诉讼费。余少淼向一审法院反诉请求：1.判决确认徐丽娟、余少淼的《场地合作协议》于2019年5月底解除；2.判决徐丽娟向余少淼支付2019年4月至5月的租金18300元；3.判决徐丽娟支付的履约金24400元由余少淼没收。一审法院认定事实：根据2003登记字61796号、2011登记字1007429号《广州市不动产登记查册表》，**区**路40号首层铺（以下简称：40号房屋）登记在余美莉名下，建筑面积为14.81平方米；**区**路42号（以下简称：42号房屋）登记在陈海良名下，建筑面积14.84平方米。余少淼提交**区**路40号首层铺（以下简称：40号房屋）产权证附图，显示40号、42号、44号房屋为纵向相连商铺。徐丽娟提交2018年4月7日余少淼与案外人高*炳签订的《场地合作协议》，载明余少淼（甲方、出租人）与高*炳（乙方、承租人、备注转徐丽娟）约定甲方出租40号房屋给乙方，未约定租赁面积及用途，租期自2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金11550元。徐丽娟、余少淼均确认徐丽娟自2018年7月起接替高*炳租赁并使用40号房屋；余少淼确认徐丽娟支付了2018年7月租金7700元（含免租期）、2018年8月至12月的租金65450元。2018年12月30日，徐丽娟、余少淼签订《场地合作协议》，载明余少淼（甲方、出租人）与徐丽娟（乙方、承租人）约定甲方出租广州市春晓街32-36号首层部分及40号房屋给乙方，未约定租赁面积及用途，租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日，租金每月12200元。乙方向甲方支付履约金24400元，协议期满后如乙方没有违约行为，甲方将履约金无息退回给乙方。乙方租赁使用场地期间，租金及其他费用不得在履约金中抵减。乙方向甲方缴纳消防、水电保证金3000元，协议期满后如乙方没有违约行为，甲方将消防、水电保证金无息退回给乙方，乙方在使用场地期间，租金及其他费用不得在消防、水电保证金中抵减。乙方须自行以自己名义向工商、税务等有关部门申请办理工商营业执照及税务登记证等政策营业所必须的相关证照。租金按照自然月计收，乙方在租赁期内每月5日前按甲方指定地点缴交当月租金及水、电费用，不得拖欠。如超过规定时间未交，则每天按应交费用总额的2%收取滞纳金；逾期十五天不交清，则视为乙方违约，甲方有权终止本协议，乙方须无条件将承租场地归还甲方，乙方已付的履约金作为违约金不予退还。从甲方发出的清场通知书之日起十天内，如乙方仍不退出场地，甲方有权封管该承租场地并自行处理，由此产生的一切法律和经济责任由乙方负责。乙方在承租该场地时，已知悉并现场考察该场地，乙方确认已全面完整地知悉该场地的产权和租赁情况的资料，并自愿接受该条件约束和规定。若甲方不能取得该位置承租权双方按实际发生租赁日期计算，双方各不负任何违约和赔偿责任。备注：乙方知悉并了解甲方与产权方未能续约情况，在上述期限内，应产权方的任何情况收回或拍卖使用权等令甲方不拥有承租权，甲乙双方各不负任何违约赔偿责任，本协议自然终止，乙方履约金在结算实际使用费后退予乙方。等。余少淼确认徐丽娟支付了履约保证金24400元、水电保证金3000元，2019年1月至3月的租金36600元。徐丽娟自2019年4月起未交租金，徐丽娟提交《通知》，拟证明其于2019年4月17日收到广东华城房产开发有限公司的通知。该《通知》载明“余少淼：广州市**区**路44号商铺是我司开发建设的物业，……由于你长期非法占有该物业并私自改变了物业的原状，致使该物业和46号铺至今无法办理房产证。现侨港路46号商铺的拆迁户陈慰华就46号铺办理产权证事宜已向海珠区人民法院起诉我司，44号铺因为你非法占有致使我司无法办理房产证和依时移交给拆迁户，44号铺拆迁户拟向法院起诉我司追究经济损失。……督促你收到本通知后停止侵权的非法行为，赔偿我司1998年1月至你停止违法侵权行为止的所有经济损失，并恢复该铺原状……”，并留有余少淼电话。余少淼确认40号、42号房屋打通使用，自其承租时已经打通，但认为44号房屋与本案40、42号房屋并未打通使用，也与本案租赁合同无关。徐丽娟提交广东华城房地产开发有限公司、广州天城房地产实业有限公司出具的《收楼通知书》，载明通知陈海良于2019年5月6日至2019年6月5日期间办理广州市**区**路44号商铺、建筑面积43.615平方米（含专用通道）的收楼手续。徐丽娟提交《授权委托书》、郭*安身份证复印件、《店铺租赁合同》《交换租赁房屋使用权协议》，其中《授权委托书》载明“兹授权郭*安为我方委托代理人，全权办理本人广州市海珠区侨城花园侨港路42、44号商铺与广州市五金公司、广州市天城房地产实业有限公司、广东华城房地产开发有限公司商铺交接、商铺入住、房产证、出租和收取租金的各项事宜。……有效期限：2000年1月10日至2040年12月31日”，授权人处有“陈海良”签名字样，代理人处有“郭*安”签名字样。两份《店铺租赁合同》均显示是郭*安与薛林所签，租赁房屋分别为42号房屋、44号房屋，其中42号房屋的租赁合同载明面积为35.885平方米，租金为每月4000元；44号房屋的租赁合同载明面积为43.615平方米，租金为每月2000元，两份租赁合同的租期均自2019年5月1日起至2024年4月30日止。余少淼提交余美莉身份证复印件、房产证复印件、房屋租赁登记备案证明两份、食品经营许可证、纳税发票、微信付款记录等，拟证明其转租40号房屋取得了余美莉的许可。其中余美莉的身份证、房产证上均标注“仅限于领取工商营业执照使用”。编号为穗租备2017B0501300563号的房屋租赁登记备案证明显示的出租人为余美莉，承租人为余少淼，房屋地址为海珠区侨诚路13号40号50铺（部位：侨港路40号铺（商业）），租赁面积14.81平方米，月租金额2502元，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日；编号为穗租备2019B0501300123号的房屋租赁登记备案证明显示的出租人为余美莉，承租人为徐丽娟，房屋地址为**区**路40号101铺（**区**路**街40号101），租赁面积14.81平方米，租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日，月租金额为2520元。食品经营许可证显示经营者名称为广州市**区奇妙屋饮品店，法定代表人为余少淼，经营场所为广州市**区**路40号铺。诉讼过程中，关于退场时间，徐丽娟主张其于2019年5月8日退场，余少淼称徐丽娟使用商铺至2019年5月底，双方均未举证进行证明。徐丽娟、余少淼均确认徐丽娟支付租金至2019年3月31日；均确认40号房屋、42号房屋仅有一个出入口即40号房屋出入口，42号房屋没有单独出入口；均确认徐丽娟承租场地时已查看过案涉场地的状况。徐丽娟称44号房屋没有独立出入口，余少淼称不清楚。徐丽娟称不清楚同地段其他商铺具体的租金价格，但临街一间30-40平方米的商铺租金为每月6000元。余少淼称40号房屋为临街商铺，其承租期间同地段相似商铺的租赁单价为200元/平方米，44号房屋不是临街商铺，租金略低。经询问，徐丽娟表示若法院认定《场地合作协议》有效，其同意支付2019年4月、5月的租金，但5月租金仅同意计算5月1日至8日。余少淼表示2019年5月租金同意按照6100元计算。一审法院认为，关于徐丽娟、余少淼签订的《场地合作协议》，从余少淼提交的余美莉身份证、40号房屋房产证、房屋租赁登记备案证明，结合庭审双方陈述，可以认定余少淼转租40号房屋给徐丽娟，余美莉是知情并同意的，庭审中余美莉亦未到庭抗辩，故余少淼有权转租40号房屋给徐丽娟。虽然双方签订的协议仅约定出租40号房屋，但徐丽娟、余少淼均确认40号房屋与42号房屋客观上已打通使用，故余少淼不存在单独出租40号房屋的可能性，余少淼并未提交证据证明其具备出租42号房屋的权限或已取得42号房屋产权人即陈海良的同意，故余少淼出租42号房屋的行为属于效力待定行为。至于44号房屋，结合徐丽娟提交的广东华城房产开发有限公司出具的《通知》，参考同地段相似商铺的租金标准，从公平客观的角度出发，可以认定徐丽娟承租的商铺实际包含40、42、44号三间房屋，余少淼抗辩其未出租44号房屋，与事实不符，一审法院不予采信。鉴于44号房屋的产权人尚未明确，余少淼亦无提交证据证明其出租44号房屋得到产权人的同意或授权，故余少淼出租44号房屋的行为同样属于效力待定行为。考虑到徐丽娟已实际使用40、42、44号房屋进行经营行为，且徐丽娟承租商铺时已对商铺状态进行了确认，徐丽娟作为承租人同样具备对场地产权的审查义务，故为维护交易的稳定性，从公平原则出发，一审法院对徐丽娟要求确认《场地合作协议》无效，并要求余少淼返还2018年7月至2019年3月的租金并要求计算利息的诉请不予支持。关于余少淼反诉要求徐丽娟支付2019年4月、5月的租金问题。双方均未对徐丽娟交场时间进行举证，但均确认徐丽娟已交回场地，故一审法院确认双方的《场地合作协议》已实际解除。综合考虑余少淼在出租场地问题上存在的过错程度及徐丽娟实际使用商铺进行营利，从公平原则出发，一审法院酌定2019年4月、5月的租金以10000元计收为宜。考虑到双方的合同关系已实际解除，且徐丽娟并未存在违约的主观意图，故徐丽娟主张退回履约保证金24400元、水电保证金3000元有理，一审法院予以支持，但徐丽娟主张计算利息缺乏事实依据，一审法院不予支持，余少淼要求反诉没收履约保证金，同样缺乏事实依据，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第二百二十四条之规定，于2020年7月3日判决如下：一、确认徐丽娟与余少淼签订的《场地合作协议》已实际解除；二、徐丽娟在判决生效之日起10日内向余少淼支付2019年4月、5月的租金共10000元；三、余少淼在判决生效之日起10日内向徐丽娟退回履约保证金24400元、水电保证金3000元；四、驳回徐丽娟的其他诉讼请求；五、驳回余少淼的其他反诉请求。一审案件诉讼费3323元（含本诉受理费2889元，反诉费434元），由徐丽娟负担诉讼费（含本诉受理费2277元、反诉费332元），由余少淼负担诉讼费（含本诉受理费612元、反诉费102元）均由徐丽娟负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，徐丽娟与余少淼因签订及履行案涉《场地合作协议》所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、徐丽娟与余少淼所签订的《场地合作协议》是否应认定为无效；二、徐丽娟主张返还已支付的场地租金及利息是否可予支持；三、徐丽娟是否应当向余少淼支付2019年4、5月的租金。关于双方签订的《场地合作协议》效力认定问题。本案中，徐丽娟是以余少淼未获得案涉42号、44号商铺产权人陈海良的同意擅自出租场地给徐丽娟、构成无权处分为由，主张双方达成的房屋租赁合同关系无效。就此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条所规定“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的条款内容，仅指无权处分人对物的处分行为是否可发生物权变动效力处于待定状态，并非直接否定双方所设立的债权债务关系合同效力的依据。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”由此，对于转租合同效力的认定取决于出租人是否在法定期限内就合同效力提出异议，而本案中，并无证据证实案涉商铺产权人已明确就徐丽娟与余少淼之间的房屋租赁合同效力提出异议，故徐丽娟作为承租方主张确认双方签订的《场地合作协议》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于徐丽娟主张返还已付的场地租金及利息问题，因本案中并无证据推翻徐丽娟与余少淼所签订的《场地合作协议》合同效力，且徐丽娟客观上已占有使用租赁场地，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第五条规定，即便房屋租赁合同无效，承租人也应参照租金标准支付房屋占有使用费。故徐丽娟仅以合同无效为由要求退还已付租金并支付利息，理据不足，本院亦不予支持。关于徐丽娟是否应当向余少淼支付2019年4、5月的租金问题。徐丽娟已确认其实际于2019年5月交回场地，则自应承担实际占有使用场地期间的租金。一审法院已根据出租场地所存在的问题对租金金额作出调整，符合双方合同履行情况亦不违背公平合理原则，本院对此予以维持。至于徐丽娟所称商铺装修损失等，其并未在本案中提出相应主张，本院对此不作审查，但其以此为由拒付租金，理由不成立，本院不予支持。综上所述，徐丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2617元，由上诉人徐丽娟负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年一月二十八日法官助理杨希书记员叶小琳