文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终9号上诉人（原审被告）：贵阳中渝置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路****商业****。法定代表人：刘长波，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日出生，汉族，住重庆市渝**。被上诉人（原审原告）：钟为义，男，1965年8月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李一，泰和泰（贵阳）律师事务所律师。上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司（以下简称中渝置地）因与被上诉人钟为义商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初4003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年01月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中渝置地上诉请求：1、撤销原判，改判驳回钟为义的诉讼请求或发回重审；2、一审、二审诉讼费由钟为义承担。事实和理由：1、被上诉人认购的房屋尚未建成交付，管道安装属于正常满足上下水需要，施工完毕会进行恢复，被上诉人签订了十份认购协议购买十套房屋，原审仅认定320号房存在质量问题，不影响其他九套房屋认购协议的履行；2、被上诉人以房屋存在质量问题诉请解除认购协议，一审却以上诉人未签订商品房买卖合同判决解除合同违反处分原则与辩论原则，且被上诉人已书面申请延期签订合同，现案涉房屋在上诉人的销售系统中仍登记在被上诉人名下，故上诉人并未违约，被上诉人以房屋质量为由诉请解除合同并无合同依据，被上诉人以及一审法院在没有通过具有专业资质的鉴定机构进行评估的情况下，得出房屋质量问题，没有事实基础,上诉人依据认购协议仅享有要求签订商品房买卖合同的债权请求权，案涉房屋尚未建成交付，上诉人无权主张质量问题，以质量问题主张解除认购协议无法律依据；3、被上诉人收房后，如认为楼上租户或业主侵权，应向实际侵权人主张权利，而非解除合同。钟为义答辩称：1、上诉人所称认购的十套房屋中仅有一套存在质量问题不是事实，十套房屋均遭受不可修复性破坏；2、案涉十套房屋是经过竣工验收取得现房备案证明后遭受不可修复性破坏；3、被上诉人一审提交证据已证明十套房屋购房款共计6,468,741元，被上诉人已支付定金500,000元、购房款2,874,652元，已付购房款占全部应付款比例已达44%，达到签订商品房买卖合同的条件，上诉人未在条件满足后通知被上诉人签订商品房买卖合同；4、上诉人隐瞒房屋遭受破坏的事实，不能与被上诉人签订商品房买卖合同。致使签订认购书的合同目的不能实现；5、上诉人要求被上诉人收房后向楼上租户提起侵权之诉属于推卸责任；6、被上诉人一审起诉时不是以房屋有问题起诉的，是因为房屋质量存在问题才导致上诉人未能在被上诉人支付购房款达到约定比例后与被上诉人如期签订合同，被上诉人提出解除认购书的直接理由，是因为上诉人未能如期通知被上诉人签订合同，间接理由是上诉人明知案涉房屋已经遭受不可修护的损坏，不能与被上诉人签订合同，据销售人员说，物管给楼上业主下了整改通知，退房不仅仅是质量问题，主要是上诉人隐瞒房屋被破坏，商品房买卖合同没有签订，房屋没有实际占有，被上诉人无法向楼上业主主张权利。钟为义向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《贵阳恒大中央公园商品房认购书》（编号0014176、0014177、0014178、0014179、0014524、0014525、0014527、0014528、0014529、0014530）；2、被告退还原告已支付的款项2,874,652元及资金占用费72,533.5元（以2,874,652元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年12月1日起暂计算至2020年4月30日），4月30日之后的资金占用费继续计算至前述款项归还完毕之日止；3、被告向原告双倍返还定金1,000,000元；4、保全保险费、公证费由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月29日，原被告之间签订《贵阳恒大中央公园商品房认购书》（编号：0014176、0014177、0014178、0014179、0014524、0014525、0014527、0014528、0014529、0014530），约定原告向被告中渝置地认购贵阳恒大中央公园楼盘B2-11号楼312-321号商铺。十份认购书皆在第一条约定：“乙方同意在签署本协议时向甲方支付人民币伍万元整（￥50,000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）”，每份认购书处商铺大小、房屋总价、分期付款数额不同外，支付时间约定皆一致，且原被告签署《商品房买卖合同》的时间皆约定2019年11月29日为支付首期款之日。根据认购书第一条、第二条的约定，涉案认购书的交易信息附表如下：                          定金（合同签订之日付清，即2019年11月29日付清）              首期款（2019年11月29日前付清，同日签订商品房买卖合同，不含定金）              二期款（2020年2月23日前付清）              三期款（2020年5月23日前付清）              四期款（2020年8月23日前付清）              五期款（2020年11月23日前付清）                  312号商铺（认购书编号0014176），总房价763,978元              50,000元              26,398元              114,597元              114,597元              114,597元              343,789元                  313号商铺（认购书编号0014525），总房价585,968元              50,000元              8,597元              87,895元              87,895元              87,895元              263,686元                  314号商铺（认购书编号0014529），总房价648,130元              50,000元              14,813元              97,220元              97,220元              97,220元              291,657元                  315号商铺（认购书编号0014524），总房价648,130元              50,000元              14,813元              97,220元              97,220元              97,220元              291,657元                  316号商铺（认购书编号0014179），总房价648,130元              50,000元              14,813元              97,220元              97,220元              97,220元              291,657元                  317号商铺（认购书编号0014178），总房价648,130元              50,000元              14,813元              97,220元              97,220元              97,220元              291,657元                  318号商铺（认购书编号0014527），总房价648,130元              50,000元              14,813元              97,220元              97,220元              97,220元              291,657元                  319号商铺（认购书编号0014177），总房价648,130元              50,000元              14,813元              97,220元              97,220元              97,220元              291,657元                  320号商铺（认购书编号0014530），总房价575,932元              50,000元              7,593元              86,390元              86,390元              86,390元              259,109元                  321号商铺（认购书编号0014528），总房价654,083元              50,000元              15,408元              98,112元              98,112元              98,112元              294,339元      认购书签订后，原告钟为义在认购书签订当日即2019年11于29日向被告支付了定金500,000元及购房款2,874,652元，被告向原告出具收据，同时原告钟为义还向被告出具《关于按时交款的承诺书》，载明“本人知悉目前无法签订《商品房买卖合同》，并同意延后签订。本人承诺在未签订《商品房买卖合同》之前严格按照认购书的约定如期足额交纳购房首付款及剩余房款，并自贵公司催签约通知发出之日起3日内（收件地址及电话以本人认购书中预留信息为准，如因信息错误所导致的后果由本全部承担；邮件如非本人签收，亦视同为本人授权认可代收），到销售中心签署《商品房买卖合同》，否则贵司可按《商品房认购书》的相关约定解除双方合同关系”。双方并未签署《商品房买卖合同》。其后原告发现涉案房屋天花板及墙壁多处被破坏性开设空洞，精简为违规布置的下水管大面积占用，且320号房屋顶部有约1.5米×1.5米的下沉式新建混凝土浇筑板用于楼上电梯基坑，房屋规划及设计结构遭受不可修复性改变和破坏，严重影响原告对房屋的正常使用，遂诉至一审法院引起本案。另，被告提交的《商品房现房备案证明》显示涉案房屋在签订认购书前已经取得现房备案证明，可以出售，故涉案房屋在原被告双方签订认购书时满足签订《商品房买卖合同》的条件。原告对部分证据进行公证支付了公证费1,000元，为诉讼保全购买保全保险支付了保全保险费5,958元。一审法院认为，《贵阳恒大中央公园商品房认购书》（编号：0014176、0014177、00141788、0014179、0014524、0014525、0014526、0014527、0014528、0014529、0014530）系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。根据认购书的约定，原被告双方应当于2019年11月29日原告支付首期购房款时签订《商品房买卖合同》，原告依约支付了购房款，且按照《承诺书》的约定超额支付了约定期间应付的金额，而被告在涉案房屋可以签订《商品房买卖合同》的前提下依然迟迟没有通知原告签订《商品房买卖合同》，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，原告诉请解除与被告签订的认购书一审法院予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，因被告违约导致认购书被解除，原告诉请被告双倍返还定金1,000,000元一审法院予以支持。关于被告称定金已经转入房款的意见，一审法院认为，根据认购书的约定，定金在原被告双方签订《商品房买卖合同》时转为房款，此约定系附成就条件的约定，故定金转为房款的条件并未成就，被告称定金已转入房款的意见一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告诉请被告返还购房款2,874,652元一审法院予以支持。关于资金占用费的诉请，认购书中并无资金占用费的约定，且所谓的资金占用费从原告的诉请角度来看系违约金的一种，双倍返还定金已经足以弥补原告的损失，该诉请一审法院不予支持。关于保全保险费与公证费的诉请，认购书并无约定，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告钟为义与被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司于2019年11月29日签订的《贵阳恒大中央公园商品房认购书》（编号：0014176、0014177、00141788、0014179、0014524、0014525、0014526、0014527、0014528、0014529、0014530）；二、被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司在本判决生效后七日内，退还原告钟为义已支付的购房款2,874,652元，并双倍返还定金1,000,000元，合计3,874,652元；三、驳回原告钟为义的其余诉讼请求。案件受理费19,288元(原告预交)，保全费5,000，合计24,288元，由原告钟为义负担838元，由被告贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担23,450元。二审中，上诉人提交其销售人员黄坤与被上诉人的微信聊天记录，拟证明被上诉人在订立认购书时知晓案涉房屋存在质量问题，以及上诉人通知了被上诉人签订合同的事实；上诉人提交敦促签约通知书和快递记录，拟证明上诉人已经两次催告被上诉人签约的事实。被上诉人质证称，聊天记录的时间是在被上诉人已支付相应购房款之后，被上诉人是支付了相应购房款以后才发现的房屋存在质量问题，当时被上诉人催促上诉人签订合同，销售人员告知草签合同，但并不是正规的商品房买卖合同，不能网签不能备案，该证据恰好证明了被上诉人支付相应款项后上诉人才与被上诉人沟通质量问题；关于上诉人邮寄敦促签约通知书的问题，认购书上的地址是上诉人打印上去的，不是被上诉人的住址，也不是被上诉人的工作单位地址，被上诉人从未在该地址居住过，上诉人是在被上诉人诉至法院以后才邮寄的敦促签约书。被上诉人二审未提交新证据。经查，上诉人二审提交的被上诉人与上诉人的销售人员的聊天记录并不足以证明其主张的被上诉人在签订认购协议时即知晓案涉房屋存在相应质量问题或房屋被损坏的情况，相反，根据该微信聊天记录，表明被上诉人在发现案涉房屋存在其本案主张的相关问题后向上诉人主张过相应权利，并要求草签合同。另经本院询问，上诉人认可320号房电梯井占用部分空间问题至今仍未完成整改。上诉人二审提交的敦促签约通知书的时间为2020年11月，此时被上诉人已诉至一审法院，且一审法院已作出一审判决，故该证据不能证明上诉人在合理期间履行了通知签约的义务。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，本案二审争议焦点为：双方当事人签订的十份认购协议是否应当解除以及上诉人是否应当向被上诉人承担双倍返还定金的违约责任。上诉人本案提交的证据并不足以证明被上诉人在签订认购协议时已知晓认购的房屋存在相应质量问题或已被案外人损坏的情况，上诉人亦未提交证据证明其与被上诉人签订认购协议时向其披露了房屋存在的相应问题，根据二审中上诉人提交的被上诉人与上诉人销售人员的聊天记录，被上诉人在发现相关问题后曾要求上诉人采取补救措施，但上诉人至今仍未完成整改。上诉人主张被上诉人认购的房屋尚未建成交付，但依据上诉人提交的现房备案证明，案涉房屋在签订认购协议前即已竣工验收，达到现房销售的条件，不存在上诉人所称房屋尚未建成的情况。上诉人亦未提交证据证明被上诉人主张的天花板多处被打穿进行管道安装属于案涉房屋的设计范围以及系满足楼上楼下上下水正常需要而进行，房屋管道铺装问题应符合设计规定，上诉人对此并未提交证据证明，故本院对上诉人的该项上诉主张不予采信。双方签订的认购书虽为预约合同，但依据诚信原则，上诉人对其拟出售的房屋仍具有质量保证义务，上诉人认购的房屋系新建房屋，在被上诉人未主动披露房屋存在的问题的情况下，被上诉人发现其认购的房屋存在相应问题有权拒绝签订商品房买卖合同，有权要求解除认购协议，上诉人主张房屋未交付被上诉人即不能主张质量责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因双方仅签订了商品房预约合同，故相应问题无需达到无法修复、无法整改的程度。依据认购书的约定，定金于签订商品房买卖合同时才转为购房款，双方尚未签订商品房买卖合同，故相关款项仍属定金性质，上诉人本案提交的证据不足以证明被上诉人对未能订立本约合同存在过错，导致本案认购协议被解除系上诉人单方的原因导致，一审判决上诉人双倍返还定金符合法律规定，故本院予以维持。综上所述，上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用19,288元，由上诉人贵阳中渝置地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  符黎音审判员  邓禹雨二〇二一年一月十九日书记员  帅艳芷