江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终10133号 上诉人(原审原告)：昆山方麟房产投资咨询有限公司，住所地江苏省昆山周市镇新纬路**黄金海岸花园****房。 法定代表人：钱红妹，该公司经理。 委托诉讼代理人:刘炎卉,江苏孚佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人:龚信,江苏孚佑律师事务所律师 被上诉人(原审被告)：周宇锋，男，1987年9月11日出生，汉族，住江苏省昆山市。 被上诉人(原审被告)：邓晓文，女，1986年10月9日出生，汉族,住广东省佛山市三水区。 委托诉讼代理人：黄某，江苏万拓律师事务所律师。 上诉人昆山方麟房产投资咨询有限公司（以下简称方麟房产公司）因与被上诉人周宇锋、邓晓文居间合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初12836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 方麟房产公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判；周宇锋、邓晓文承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、本案居间对象系案涉房屋，不包含车位，现车位已售出，佣金支付条件已成就，对方应按约足额支付佣金。一审扩大居间对象、加重我方居间义务，属认定事实错误。《房屋买卖(居间)合同》及《佣金确认书》中均明确居间对象系房屋并不包含车位，我方已促成房屋买卖双方签订合同，后续也配合双方办理送审、网签及过户手续，居间义务已完成，约定的佣金支付条件即两个车位卖出也已成就，故对方应按约支付全部佣金。二、周宇锋、邓晓文出售车位的价格由其自行决定，我方仅提供售楼处车位价格供其参考，一审认定我方故意隐瞒或提供虚假信息损害对方利益，将所谓损失判定由我方承担，缺乏事实及法律依据。是否选择将车位与房屋一同出卖还是分开单独出售以及定价均系由对方决定，我方仅提供市场行情以供参考，一审将车位低价出售的损失归咎于我方是错误的。我方也一直在为对方寻找车位意向买方，但对方从未表明其欲自行出售车位及愿意降价出售，其自行降价出售系故意使佣金支付条件不成就，应视为该条件已成就，对方仍应全额支付佣金。三、一审未就对方实际出售车位的合同及收款凭证进行质证就胡乱判决。 周宇锋、邓晓文二审答辩称：一审法院认定事实清楚、证据确凿充分，请求二审驳回方麟房产公司的上诉，一审、二审诉讼费用由方麟房产公司承担。 方麟房产公司向一审提出诉讼请求：1.判令周宇锋、邓晓文向方麟房产公司支付佣金38000元和逾期违约金152元(计算方式：以38000元基础，按日万分之一标准从2018年6月14日起计算至实际支付之日止，暂计至2020年6月22日)；2、判令周宇锋、邓晓文支付方麟房产公司律师费损失8000元；3、判令由周宇锋、邓晓文承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2019年7月15日，在方麟房产公司的居间下，周宇锋、邓晓文与案外人签订房屋买卖（居间）合同，周宇锋、邓晓文将其所有的位于昆山市出卖给第三人。合同约定的价格为380万元，出卖标的物只有房屋，不包含车位。 一审另查明，2019年7月15日，邓晓文与方麟房产公司签订佣金确认书，内容为：“经乙方居间推荐，甲方确认乙方已经促成甲方与第三人的《房屋买卖(居间)合同》(合同编号：0000178)成立，居间义务已经完成，故同意就促成合同成立应支付的佣金金额约定如下：一、成交物业：苏州市昆山市。二、《房屋买卖(居间)合同》编号：0000178。三、应收佣金：人民币38000元(大写叁万捌仟元），甲方应于过户前支付乙方。乙方收款指定账户信息：四、特别提示：(一)乙方可协助甲方办理该房屋的网签、资金托管、贷款、权证过户等相关手续，具体收费标准参照2008年9月1日施行的《江苏省物价局、建设厅关于放开部分房地产中介服务收费的通知》(二)居间人的义务在于向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。在本居间合同中，居间人已经促成合同成立，居间人的义务至此全部完成，委托人应当按照约定支付全部约定佣金报酬，该佣金报酬不包含乙方协助甲方办理上述网签、资金托管、贷款、权证过户等服务。(三)鉴于甲方系通过乙方成交上述物业，故若甲方委托乙方办理上述权证过户、贷款等服务的，乙方免收本上述权证代理费(包括网签、资金托管、权证过户)和贷款代办服务费(由乙方代收而需向第三方支付的贷款评估费等相关费用除外)，该项协助义务是乙方提供的免费增值服务。(四)本合同因甲乙双方中任何一方违约或双方合意而解除的，嗣后交易双方或其近亲属、代理人、承办人等有关联的人再行达成买卖交易的，视为居间方居间成功，甲乙双方仍应按照转让总价款的2%向居间方支付居间报酬。(五)本合同因甲乙双方中任何一方违约不再交易或双方合意而解除的，违约方或合意解除元，本条款独立发生法律效力。双方应向居间方赔偿预期利益损失人民币(六)甲乙双方均保证由签署本合同及履行本合同的权利，若因任何一方原因导致本合同效力瑕疵或无法履行的，该方签署人承诺自愿承担定金罚则的法律责任，并向居间方赔偿预期元。本条款独立发生效力。利益损失人民币(七)逾期支付佣金的则每白按照应付款项的万分之五计算逾期违约金。(八)凡向乙方缴纳任何款项，应向乙方索取盖有乙方财务章之专用收据，其余形式乙方一律不子认可，并与乙方无关。五、甲方同意电子送达并确认甲方的户籍所在地或工商登记注册地为乙方致函或人民法院送达相关法律文书的送达地址。邮寄送达的，寄出次日即视为送达。六、本确认书一式两份，自甲乙双方签字或盖章生效，甲乙双方各执一份。七、其他约定事项：佣金在两个车位（N77、N78）卖出以后，再结清”。 一审另查明，根据双方均认可的微信聊天记录，2019年7月14日的内容为：“原：因为你原来跟我讲400万到手，我报价410，后来你说要410，我就调整到415万。我这个人也不喜欢抛高价格的，比较实在。所以我就房子挂了386万元，车位另卖29万元。被：你也知道毛坯都卖多少钱了，我全屋电器加装修你这么挂九十都不值钱。原：那你们是什么意思呢？被：我也是因为相信你才跟你说了底价的你一下子就挂这么低。被：我知道啊，所有我全力以赴推荐啊我推荐的这几个客户都是比较成熟的客户。”。2019年7月15日的内容为：“被：还有车位卖出的价格是？原：按市场价。被：昨天你说的29两个。原：14万到14.5万被：ok手势。原：目前售楼处挂牌价呢是十四万五，他呢是可以就是说零首付，全部按银行做按揭的可以，那么就是市场上有卖的话，就是小区业主之间买卖的话，我上个上两个月有一个小区业主买的如果是业主之前买卖的话，就是十三万五啊，十四万五十四万啊都有，这个的话可以自己协商。”。 一审再查明，2020年6月14日，N77、N78两个车位由周宇锋、邓晓文自己卖出，两个总价格为258000元。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，双方之间签订的居间合同是双方当事人真实意思表示，依法成立有效。现方麟房产公司认为涉案房产交易完毕，并满足约定的付款条件，要求周宇锋、邓晓文支付中介费。该院根据当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。结合案件事实，本案中，方麟房产公司先是承诺周宇锋、邓晓文“车位另卖29万”，后又在房屋出卖之后称“我说的是和售楼处一样，信息有误”。该院认为，方麟房产公司作为专业的中介机构，应该给委托方准确客观的信息，使得客户能够根据其信息做出正确的判断，但本案中，方麟房产公司并未给客户提供完全正确的信息，并且在客户签订房屋买卖合同之后才告诉客户车位价格有误，有误导客户并急于促成交易之嫌。其次，在后续的车位买卖过程中，虽然方麟房产公司进行了推销，但始终未达成交易，最终周宇锋、邓晓文不得不低价成交。综上，该院认为，方麟房产公司履行合同有瑕疵，损害了委托人的利益，鉴于行业诚信及公平原则，该院对周宇锋、邓晓文出卖两车位低于售楼处价格的款项从其应付的佣金予以扣除。经核算，周宇锋、邓晓文支付方麟房产公司佣金金额为16000元。 关于逾期违约金及律师费，该院认为，方麟房产公司未客观诚实的履行自己的义务，因此造成的损失由方麟房产公司自行承担，对方麟房产公司的该项诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决：一、周宇锋、邓晓文在判决生效之日起十日内支付方麟房产公司居间费用16000元。二、驳回方麟房产公司其他诉讼请求。案件受理费954元，减半收取477元，由方麟房产公司负担377元，周宇锋、邓晓文负担100元。 二审中，周宇锋、邓晓文提交了其与车位买方张大龙之间的《车位使用权转让协议书》两份及微信聊天记录，用以证明车位的实际出卖情况。 方麟房产公司质证认为：真实性由法院认定，其并未参与车位出售事宜。 二审认定的事实与一审认定的事实一致。 二审另查明：邓晓文与钱红妹2019年7月15日微信沟通反映，钱：我搞错了，售楼处车位买14万/个……同年7月17日，邓：那怎么办。钱：我们是不是也调整到14万一个，比售楼处高应该不好卖。邓：但是你答应了我老公2个算29，他又该生气了。钱：我说的是和售楼处一样，信息有误。邓:那算下来还是我们的房子卖亏了。钱：亏应该不会，就是少赚点了。邓：但是当初也是你答应车位卖回29万的……同年9月2日，邓：我们这样卖，是不是不能做贷款？钱：不能。邓：那肯定难买，以后也难卖，当初就不应该分开卖，应该连车位一起卖……同年9月4日，邓：那原来就说好都卖出去才给的。钱：那原来都说好的，先付我中介费，我免费给你卖车位，可是后来你老公提出了那样了。所以你刚刚提出来那个我考虑了一下，我可以接受，但是我需要卖掉一个车位，以后先把佣金拿到，后面我还是会帮你卖，……邓：但是你说你帮我拆开房子和车位来卖，车位还算错价格，是不是导致我有损失？钱：对啦，这个部分我承认啦，是因为当时我的信息有误，提供给你的信息确实也有误，但是最终这个房子这个价格能不能卖或者最后能不能接受，毕竟还是你们自己拿主意对不对，因为当时本来还有个客户，他可以接受400，但是他要按揭，但是你觉得还是这个客户一次性付款更爽快一点，所以你没有选择，……邓：那当然，但是我也告诉你我的底价了，我也是对你完全坦诚的，也是基于对你的信任…… 本院认为：方麟房产公司与周宇锋、邓晓文之间成立房屋居间合同关系，房屋交易已实际完成，双方争议在于周宇锋、邓晓文应支付的佣金金额。邓晓文出具的《佣金确认书》反映，佣金为38000元，同时注明佣金在两个车位卖出以后再结清，可见佣金的支付与车位的出卖有关联性。双方微信聊天记录反映，方麟房产公司在居间出售房屋时对车位单独出卖的参考价格提供的信息有误，影响到了周宇锋及邓晓文就房屋与车位是否一起卖及房屋定价的决策，之后方麟房产公司未能为周宇锋及邓晓文售出车位，周宇锋及邓晓文自行出售车位的价格也低于方麟房产公司提供的价格，就周宇锋及邓晓文由此发生的损失方麟房产公司存在一定过错，一审据此酌情减少了部分佣金，并无不当。方麟房产公司上诉就佣金减少提出的异议本院不予支持。 综上所述，方麟公司的上诉请求均不能成立，一审法院实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费954元，由上诉人昆山方麟房产投资咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 管 丰 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 汤烨雯 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买费经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 六、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 七、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。