湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1002执异2号 案外人：芦军，男，1976年11月13日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 委托代理人：侯恩超、王勋红，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 申请执行人：杨国艳，女，1970年10月1日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托代理人：陈卫民、蔡诗玉，湖南民浩律师事务所律师。 被执行人：黄小平，男，1956年11月24日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 本院在执行申请执行人杨国艳与被执行人黄小平民间借贷纠纷案件过程中，案外人芦军对本案执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 芦军称，异议人与被执行人黄小平于2015年9月30日签订了房屋买卖合同，约定黄小平自愿将坐落于五岭市场北苑ｌ栋107-207、108-208号用于商业用途的房屋以总价1050000元出售给异议人。异议人按合同协议支付了全部购房款，黄小平也按照合同约定将房屋交付给了异议人。异议人授权王丽君管理上述房屋，并一直将此房屋作为商铺出租给其他租客至今。由于黄小平个人不配合的原因，此房屋一直未办理不动产的过户登记，致使上述不动产一直登记在黄小平的名下。后因黄小平与杨国艳产生了债务纠纷，在杨国艳向贵院申请执行后，贵院于2018年9月27日以（2018）湘1002执1317号协助执行通知书，查封了异议人实际所有的登记在黄小平名下的坐落于郴州市××市场××栋××号房屋。此举严重损害了异议人的合法权益，对异议人的财产造成了极大损失，故特向贵院提出执行异议。请求事项：请求中止对登记在黄小平名下的坐落于湖南省郴州市××市场××栋××号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封及其他限制措施。 杨国艳称，异议人提出“与黄小平于2015年9月30日签订了房屋买卖合同，房产包括五岭市场北苑1栋107-207、108-208”，经查，2016年2月3日，黄小平还将该房产在长沙银行股份有限公司郴州分公司抵押进行了贷款。如果2015年9月黄小平变卖了该资产，不可能再用作抵押到银行贷款。房屋交易权属应该以房屋确权登记为准，案件执行两年后提出五年前的买卖合同，理应不予支持。异议人提出异议申请与事实不符、于理不通，敬请贵院驳回其申请。 本院查明，一、本院在执行申请执行人杨国艳与被执行人黄小平民间借贷纠纷案件过程中，于2018年9月10日作出（2018）湘1002执1317号执行裁定，裁定冻结、划拨黄小平的存款1023543.33元，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押其相应价值的财产。2018年9月27日，本院向郴州市不动产登记中心送达协助执行通知及执行裁定，查封了黄小平名下坐落于郴州市××市场××栋××号门面（权证号：××）及108、208号门面（权证号：××），查封期限为三年，自2018年9月27日起至2021年9月26日止。 二、芦军提交证据证明：1、2015年9月30日，黄小平（甲方、出售方）与芦军（乙方、买受方）及郴州七巧对房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：甲方自愿将坐落于郴州市××市场××栋××号房屋（房屋用途为商业）出售给乙方；该房屋抵押情况为抵押给农商银行；甲、乙双方确认该房屋总售价为1050000元，签定合同时乙方支付定金50000元；甲、乙双方约定在2015年10月15日前办理该门面还款手续，还款当天乙方先支付600000元给甲方还清该门面在农商行的贷款；甲方配合乙方到房产管理局办理该门面的抵押登记手续，另乙方拿到委托公证书及契证、房产证、土地证、过户的相关资料时，乙方一次性支付余款400000元给甲方，定金此时自动转为购房款。2、芦进分别于2015年9月30日、10月23日经银行转账向黄小平支付50000元、50000元，合计100000元，芦进出具情况说明称系受芦军指示转给黄小平的用于购买案涉门面的定金。3、2015年11月6日，芦军经银行转账向黄小平支付700000元，黄小平向芦军出具收到购房款80万元的收条，并注明房款总价105万元，已付80万元，欠付25万元。4、2015年11月9日，芦军经银行转账向黄小平支付250000元。5、2016年3月16日，芦军向王丽君出具授权管理委托书，委托王丽君办理案涉门面的出租、订立租赁合同、收取租金及相关事务。6、王丽君与湖南省华盛民康医药零售连锁有限公司就案涉门面签订房屋租赁合同，租赁期自2016年6月16日至2021年6月16日止。 三、杨国艳提交证据证明：2016年2月3日，黄小平办理抵押登记，将案涉五岭市场北苑1栋107、207号门面（权证号：××）及108、208号门面（权证号：××）抵押给长沙银行股份有限公司郴州分行，抵押期限为2016年2月3日至2026年2月3日，债权限额230万元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，黄小平与芦军于2015年9月30日签订的《房屋买卖合同》中列明“该房屋抵押情况为抵押给农商银行”，双方是否通知抵押权人农商银行未知，该买卖合同的效力待定。在上述买卖合同签订后，黄小平仍于2016年2月3日办理抵押登记将案涉门面抵押给长沙银行股份有限公司郴州分行，芦军对案涉门面并未合法占有。因此，芦军对案涉门面并不享有能够排除执行的权利，故本院对其异议请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人芦军的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  罗文林 人民陪审员  李 立 人民陪审员  袁英婷 二〇二一年一月十八日 法官助理陈婷婷 书记员肖隽 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。