辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终181号上诉人（原审被告）：郭晓晖，男，1971年7月31日生，汉族，现住大连市旅顺口区。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园**。法定代表人：王娜，该公司副总经理。委托诉讼代理人：董飞，女，该公司员工。上诉人郭晓晖因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭晓晖上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判；二、被上诉人返还给上诉人11,434.75元，即2014年6月至2018年6月违法乱收的物业费。事实和理由：1.物业费定价2.1元/平方米不符合法律规定，没有实行政府指导价，没有由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，也没有定期公布。2.被上诉人购房后，开发商与被上诉人签订的前期物业服务合同理应失效，不能约束上诉人。3.被上诉人违约不履行服务职责，上诉人有权行使同时履行抗辩权，拒交物业费。4.一审适用法律错误。亿达物业服务集团有限公司不同意上诉人郭晓晖的上诉请求，同意一审判决。亿达物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付所欠物业服务费4287元；2.判令被告支付逾期交费违约金1000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：大连亿达物业管理有限公司与大连亿鸿房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由大连亿达物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务。合同期限自2012年5月20日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。《前期物业服务合同》第五条约定：本物业管理区域内物业服务收费采取包干制的方式，物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为2.1元/月/平方米，第十一条约定：物业费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳物业服务费。逾期未交纳的，业主或物业使用人需承担违约责任。第三十条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未按时足额交纳物业服务等费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。2014年6月1日，被告签署《商品房钥匙接收确认单》，接收了案涉房屋。自2018年7月2日起至2019年12月31日止，被告未按照合同约定交纳物业费。另查，2016年10月17日，经大连高新技术产业园区市场监督管理局核准，大连亿达物业管理有限公司名称变更为亿达物业管理有限公司。2018年6月27日，经大连高新技术产业园区市场监督管理局核准，亿达物业管理有限公司名称变更为亿达物业服务集团有限公司。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。”本案中，大连亿达物业管理有限公司与大连亿鸿房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告郭晓晖有约束力。在《前期物业服务合同》并未解除，案涉小区并未更换前期物业服务企业，原告仍为案涉小区提供物业服务的情况下，被告应当按照双方的约定依约交纳物业费。被告关于前期物业合同已经超三年，物业公司无权利向其收取物业费的抗辩理由，不予采纳。自2018年7月2日起至2019年12月31日止，被告应向原告交纳物业服务费4281元（2.1元/月/平方米×17.97个月×113.44平方米），故原告诉讼请求中合理的部分，予以支持。关于原告主张的违约金问题，虽然案涉《前期物业服务合同》中明确约定了违约金条款，但立足于督促物业提供者不断提高服务质量的角度，为化解物业与业主之间的矛盾，对于原告提出的违约金请求，本次诉讼不予支持。关于被告辩称原、被告间存在债权债务关系，原告欠其1710元一节，因其辩称的欠款关系与本案物业服务合同纠纷不属于同一个法律关系，故不属于本案审理范围，被告可另行主张权利。关于被告辩称依据同时履行抗辩权原则，其拒绝交纳物业费的理由，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，《前期物业服务合同》约定物业费用按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳物业服务费。据此，被告并不享有上述法律规定中的同时履行抗辩权。关于被告陈述原告未履行合同约定义务的情况，首先，小区现状照片可以反映照片拍摄当时的情况，但并不能反映案涉小区物业管理的客观全貌；其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。故被告以上述答辩意见作为其不交纳、少交纳物业费的理由，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭晓晖自判决生效之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司自2018年7月2日起至2019年12月31日止的物业服务费4281元；二、驳回亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取后为25元，由被告郭晓晖负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人是案涉小区开发商选定的物业服务单位，其与开发商签订的前期物业服务合同对小区业主有约束力。上诉人关于前期物业服务合同对其无效的主张没有法律依据，不能成立。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约定标准缴纳物业费。故一审法院支持被上诉人主张，判令上诉人给付拖欠物业费并无不当，本院予以维持。上诉人的几项上诉理由均不能成立。第一，关于物业合同定价与公示问题，合同行为系双方当事人意思自治范畴，只要不违反法律、行政法规的强制性规定即为有效，司法不宜干预。本案中，被上诉人与开发商签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，内容合法，当属有效。合同约定的每月2.1元/平方米的物业费标准系双方合意的结果，上诉人作为业主受该合同的约束，理应按此标准支付物业费。上诉人已实际缴纳了四年的物业费，视为对该标准的已知与认可，其关于该标准违反行政管理规定且未向业主公示的主张不能成为其拒交物业费的合法理由。第二，上诉人主张被上诉人不履行物业服务职责，其有权行使同时履行抗辩权一节，物业服务企业的服务范围包括房屋管理、公共设施的维修、保洁、绿化等多个方面，服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务企业一旦接受开发商或业主委员会的委托，便需在合同期内提供持续的物业服务，难以因个别业主的不满或拒绝接受而停止服务，其所服务的公共区域也很难被限定由特定对象或排除特定对象来享受。正是基于物业服务具有上述整体性、持续性和不可分割性的特点，业主个人的同时履行抗辩权不能在物业服务合同纠纷中使用。物业服务中的个别瑕疵不能影响物业服务企业在整个物业管理范围内对公共设施实施管理的合同目的的实现，单个业主以其对物业服务的不满主张同时履行抗辩权拒绝交纳物业费，明显有悖于诚实信用原则和公平原则。因此，上诉人的此项上诉理由不能得到支持。但被上诉人如确存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人可另行诉请被上诉人履行义务、采取补救措施或者赔偿损失；如被上诉人不履行物业服务职责给上诉人造成了损失，上诉人也可另行主张。上诉人的第二项上诉请求为其在二审中提出的反诉请求，因双方对此未能达成调解协议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，本院对此不予审理，上诉人可另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭晓晖负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年一月二十日书记员  李 波