辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终257号上诉人（原审原告）：大连嘉合物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区泉水****。法定代表人：历文艳，该公司经理。委托诉讼代理人：刘接昌，辽宁斐然律师事务所律师。委托诉讼代理人：董舒雅，辽宁斐然律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：杨昭辉，男，1965年9月16日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孙月红（杨昭辉妻子），1967年7月2日生，汉族，住址同上。上诉人大连嘉合物业管理有限公司（以下简称嘉合物业）因与上诉人杨昭辉物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉合物业上诉请求：撤销一审判决第二项，改判杨昭辉承担违约金2968.3元。主要事实和理由：案涉物业服务合同明确约定了逾期交纳物业费的违约金计算方法，合同法第107条也规定一方违约应当承担违约责任。一审未支持违约金主张属于适用法律错误，应予改判。杨昭辉不同意上诉人大连嘉合物业管理有限公司的上诉请求，主要答辩意见如下：1.嘉合物业与上诉人之间未签订过物业合同，即使是业主委员会同嘉合物业签订了合同，作为提供格式条款的合同一方，嘉合物业应当采取合理的方式就自己免责的部分与对方提供的承担责任的部分向我方作出解释和说明。但嘉合物业从未对其提供的格式条款中的关于违约金内容向上诉人进行过说明和提示，故该内容不应该对上诉人产生约束力。2.业主委员会与嘉合物业签订了多份物业合同，其中2009年7月15日合同上签字的业委会成员是8人，2019年合同上签字的业委会成员是6人，2014年9月1日合同上签字的业委会成员是4人，不符合住建部规章关于人数为单数且在5人以上的规定，所以案涉物业合同无效，嘉合物业不能依无效合同要求我方承担违约金。杨昭辉上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。主要事实和理由：1.嘉合物业在2020年7月20日第一次原审法院组织的开庭时没有提交任何曾向上诉人催缴物业费的证据，却在2020年9月16日第二次开庭时拿出了两张由其自行拍摄的照片，证明自己的诉求没有过诉讼时效。事实上这两张照片根本就是嘉合物业特意在第一次开庭后趁上诉人不备到上诉人家门前将所谓的催费单举到上诉人家进户门上方标有自来水及燃气号的位置匆匆拍下照片后作为证据提交给了法院。按常理，任何提示住户注意的单据应当贴于进户门醒目的位置(也就是进户门正中间)才能引起住户的注意，不应该也不可能会是进户门的右最上方。所以嘉合物业的这份证据真实性存在严重的问题，且为孤证，不应被采信。但原审法院却没有查明事实，盲目采信被上诉人的这份证据，属于认定事实不清，适用的关于诉讼时效的法律也是错误的。2.嘉合物业提供的服务存在严重的瑕疵，给业主的生活带来了很多困扰和安全隐患，业主在缴费后却没有能够享受到应有的服务，嘉合物业长期如此，从未认真进行过整改。嘉合物业不同意杨昭辉的上诉请求，主要答辩意见如下：1.对于诉讼时效问题，催缴通知单张贴照片证据的具体拍摄时间在一审中已显示，并非杨昭辉所称的在开庭后我方伪造的证据。杨昭晖在上诉状中确认催缴物业费通知单上方的自来水及燃气号属于案涉房屋，可以证明催缴通知单确实张贴在了案涉房屋门上，嘉和物业已经催告杨昭辉缴纳物业费，一审法院对此事实已查表明。2.嘉和物业已经认真尽到了物业服务的义务，如果个别业主因自己不满意物业服务就拒交物业费，则势必损害按时缴费业主的利益。故杨昭辉所述的物业服务瑕疵不能成为其拒绝缴纳物业费的抗辩理由。嘉合物业向一审法院起诉请求：判令被告支付物业管理费5591元（自2013年10月1日至2020年4月30日，每月70.77元）及违约金4050元。一审法院经审理查明，2007年9月7日，被告与大连运腾房地产开发有限公司（以下简称运腾公司）签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定：被告购买锦泉源四期A区多层住宅，被告需向运腾公司委托的物业管理企业缴纳物业费，高层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元缴纳。2007年6月19日，运腾公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定：运腾公司委托原告对锦泉源四期A区住宅小区提供前期物业管理服务，高层住宅每月每平米0.7元，合同期限自2007年7月31日至2009年7月30日。合同还对其他事宜进行了约定。2009年7月15日，原告与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：原告为大连市甘井子区泉水D1区提供物业服务，物业服务费的收取标准为高层住宅0.7元/月/平方米，按物业接管时间，按季度收费，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之一交纳滞纳金，合同期限为三年，自2009年7月15日至2012年7月14日。2014年9月1日，原告再次与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：原告为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业费标准、交费时间及逾期交费责任同上，合同期限至2019年7月31日。2019年8月1日，原告与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：原告为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业费标准、交费时间同上，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之三交纳滞纳金，该合同期限至2024年7月31日止。被告系案涉小区高层住宅业主，房屋坐落于甘井子区，房屋面积101.10平方米。被告尚欠2013年10月1日至2020年4月30日的物业费没有交纳。2017年12月15日，原告曾向被告催缴过物业费，并将催缴函张贴在被告入户门外。另查，案涉小区部分楼道内存在大量电线裸露，小区楼道内的墙体喷涂广告等情况。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业委会签订了《泉水D1区物业服务合同》，且自2009年7月15日起实际为案涉小区提供了物业服务，因此，被告作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向原告支付物业费的合同义务。现原告要求被告支付自2013年10月1日至2020年4月30日期间的物业费，被告提出了诉讼时效抗辩，经审查，原告于2017年12月15日曾向被告催缴过物业费，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，该法第一百八十八条将诉讼时效从2年改为3年，在该法施行之前应适用2年诉讼时效，即该法适用时已经超过2年诉讼时效（2015年9月30日前）的部分不予保护，未超过的部分，适用3年诉讼时效。据此，自2015年10月1日至2020年4月30日期间的物业费未超过法定的诉讼时效，被告应支付原告该期间物业费3892.35元（101.1平方米×55个月×0.7元/月/平方米）。至于2013年10月1日至2015年9月30日期间的物业费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，因超过法定诉讼时效，不予保护，对于被告辩称合理的部分，予以采纳。对于被告辩称原告未向业主公布收入的问题，因案涉小区成立了业主委员会，被告可以通过业委会主张权利，也可以向被告提出公开收入的请求，但不能以此拒缴物业费。故对于被告的该项辩驳意见，不予采纳。对于被告辩称的物业服务问题，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以对原告提供的物业服务不满意为由，拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，不能得到支持。但经查明，原告的物业服务的确存在诸多需要改善的地方，望原告能够认真履行物业服务企业的职责，切实解决案涉小区楼道内电线裸露的问题，清除安全隐患，为业主营造安全、整洁、舒适的居住环境，构建和谐的社区环境。关于原告主张的逾期交费违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉物业服务合同对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨昭辉于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连嘉合物业管理有限公司物业服务费人民币3892.35元（2015年10月1日至2020年4月30日期间）。二、驳回原告大连嘉合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告杨昭辉负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，案涉物业服务合同是嘉合物业与案涉小区业主委员会双方的真实意思表示，内容合法，且已履行，当属有效，包括杨昭辉在内的小区业主应当遵照履行。嘉合物业自2007年至今为案涉小区提供物业服务，杨昭辉享受了物业服务，且在入住后按此标准交纳过物业费，表示其对合同条款的接受与遵守，应当继续按约履行义务。现杨昭辉拖欠2013年10月1日以后物业费是不争的事实，嘉合物业要求其给付2015年10月1日以后所欠物业费有合同和法律依据，一审予以支持并无不当。至于杨昭辉提出的物业服务瑕疵问题，因不是拒交物业费的合法理由，本院不予支持。但如果嘉合物业确存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法律规定以及相关行业规范确定的服务义务的情形，杨昭辉可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张。关于杨昭辉提出物业服务合同中业主委员会签字人数不符合“5人以上单数”的规定，合同无效一节，住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第31条规定业主委员会由5至11人单数组成，并未规定物业服务合同应由5人以上单数业委会成员参与签字才生效，且该指导规则不属于法律、行政法律，即使违反该规定亦不能导致合同无效。因此，上诉人此项上诉理由不能成立。关于嘉合物业张贴催收通知单应否被采信，并据此认定案涉时效问题一节，因嘉合物业在一审中已举证证明两张缴费通知单照片形成时间在当年当月，可以排除嘉合物业在诉讼后伪造催缴证据的可能，嘉合物业对其催缴过2013年10月1日至2018年9月30日期间物业费的事实完成了举证义务。杨昭辉对该份证据的形成时间提出异议，但仅为主观怀疑，其未能提举反驳证明，本院对其此项上诉理由不予支持。因此，一审法院采信嘉合物业的催收照片，并据此认定嘉合物业关于2015年10月1日以后的物业费请求未过诉讼时效于法有据，二审予以维持。关于嘉合物业主张的违约金，案涉物业服务合同确对于逾期缴纳物业费的违约金标准作出了明确的约定，但物业服务合同不同于一般的商事合同，业主与物业公司关系的维系直接影响着物业公司服务工作的正常开展和小区秩序的平稳和谐，违约金的收取并不利于业主和物业公司关系的改善，故一审法院未予支持上诉人关于违约金部分的诉请并无不当。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；二上诉人的上诉请求均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（双方各预交100元），各自负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二一年一月二十五日书记员  苏 锐