辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终266号上诉人（原审被告）：郭仕福，男，1984年1月8日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：吕吉昌，辽宁新华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：大连德泰物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路**601。法定代表人：卢文通，公司总经理。委托诉讼代理人：王祯龙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李晓春，辽宁米盈律师事务所律师。上诉人郭仕福因与被上诉人大连德泰物业服务有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭仕福上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。主要事实和理由：一、原审法院认定被上诉人与大连北亚房屋开发有限公司签订的《中南大厦物业服务合同》(简称前期物业服务合同)对上诉人具有约束力是错误的。1.在原审庭审时，上诉人始终强调案涉的9套房屋未交付给上诉人，未交付的原因是开发商大连北亚房屋开发有限公司等相关企业及人员涉嫌刑事案件，案涉的9套房屋被沈阳市公安局予以查封。该节事实上诉人已经明确向原审法院进行阐述并提交了案涉房屋被公安机关查封的证据。开发商正是因为清楚知道房屋存在问题，所以始终未移交给上诉人。未移交的房屋是不受前期物业服务合同约束的。2.本案开发商与被上诉人没有书面的移交手续，被上诉人与上诉人也没有移交手续，被上诉人在原审庭审时提供的《钥匙签收单》均为他人签收，且非上诉人授权。上诉人从未接收到案涉房屋的钥匙、质量保证书、房屋使用说明等交付材料。3.(2014)甘民字初第48号民事判决书中，开发商大连北亚房屋开发有限公司辩称自己卖房工作失误，导致“一房两卖”，买卖合同无效。开发商至今依然非法强占上诉人多套房产用于抵债，这些房产和本案9套房屋是同笔现金支付购买的，开发商2016年2017年多次更换本案9套房屋门锁。以上这些事实都可以证明开发商未交房和不想交房。4.原审法院认为，只要开发商与上诉人签订了商品房买卖合同，无论是否交付、何时交付，都应当由上诉人支付物业费，这与辽宁省物业管理条例第四章第四十四条未交付业主的物业，物业费由建设单位全额承担的规定是矛盾的。二、原审法院对被上诉人主张给付物业费的时间起算点认定错误。1.原审法院以2015、2016年收取高寒等租客电费的时间作为交纳物业费的起算点，上诉人和高寒等人并不认识，高寒等人与被上诉人代签收的《钥匙签收单》上诉人并不知情，也从未授权，高寒已提供书面证明，其代签的《钥匙签收单》以及缴纳电费不能作为开发商对上诉人交付的依据。2.被上诉人在原审提供了一份防火责任书，上诉人认为自己有义务保护自己的房产所以配合签字，也为证明上诉人是房屋产权人，但不能证明房屋已经交付，也不能证明房屋系签订防火责任书时交付。三、原审法院以前期物业服务合同无收取物业费时间方面的约定为由，认定被上诉人起诉不超过诉讼时效，实属牵强。被上诉人对其他业主的诉讼都是在拖欠物业费的2年内提起诉讼的，而被上诉人对上诉人却是在2020年提起诉讼，显然已经超过诉讼时效。这同时也说明了，被上诉人知道之前房产并未交付。四、被上诉人原审提供的物业服务合同《中南大厦物业服务合同》的效力期限与辽宁省物业管理条例第四十一条关于合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案的规定相悖，应为无效。因此被上诉人不具有主张2018年2月之后物业费的诉讼主体资格。大连德泰物业服务有限公司不同意上诉人郭仕福的上诉请求，主要答辩意见如下：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.上诉人是涉案房屋产权人及合法占有人，虽未与答辩人签订物业服务合同，但未签订物业服务的原因在于上诉人，答辩人已按约为其提供物业服务，故有权向其收取物业费。上诉人以未签订物业合同为由拒绝缴纳物业费是没有法律依据的。2.上诉人称涉案9套房屋未交付，与其在一审中的自认（一审笔录54页）相矛盾。上诉人在一审庭审中自认开发商已向其交付房屋，只是对时间有异议，但又未提交相应证据证明，且房屋交付本就不是物业公司的义务，上诉人因此拒绝缴纳物业费没有事实及法律依据。3.上诉人称案涉房屋涉嫌刑事案件已被公安机关查封影响其使用不符合客观事实。公安机关只是刑事立案和形式查封，并不影响实际使用，涉案9套房屋自交付上诉人后一直由其正常占有使用，到目前为止也在正常使用状态。4.上诉人虽一直称没有和开发商与答辩人办理关于涉案房屋的移交手续，对一审答辩人提供的签收单及电费收据也不予认可，但涉案房屋为上诉人购买并办理了产权，如房屋未经其同意被他人擅自使用，而上诉人长期保持默认，此行为明显不符合常理。5.一审法院判定上诉人承担物业费的依据，不仅是上诉人与开发商签订《商品房买卖合同》，更重要的是上诉人是涉案房屋的产权人及合法占有人。上诉人所称的《辽宁省物业管理条例》中有关建设单位对未交付物业承担物业费的规定，此条例虽未失效，但民法典及相关司法解释已删除相关条款，应按照民法典相关规定审理并认定。二、一审法院判定上诉人应给付物业费的起算时间符合客观情况，且公平合理。1.上诉人与开发商签订了《商品房买卖合同》后，对交付房屋时间有明确的约定，即便如此，答辩人也未将此时间作为计算物业费的时间节点，而是根据每个房屋的具体入住时间作为依据。为此，答辩人提供了每一套房屋具体入室用电的相关凭证，以证明涉案房屋实际使用时间，此计算方式公平合理。2.答辩人提供的防火责任书中上诉人已签字认可，对相关内容予以确认，进一步证明了涉案房屋已经实际交付，并被其合法占有和使用。三、一审法院认定答辩人的起诉未超过时效，有事实及法律依据。答辩人与开发商的前期物业合同，依法对上诉人有约束力，此合同没有规定具体的物业费缴费时间，应视为答辩人可以随时主张权利。此物业服务是连续性的行为，在此过程中从未中断，上诉人的欠费也是持续的。答辩人有权选择是否起诉及起诉的时间，上诉人以答辩人在同时期欠付物业费的业主中对其主张权利时间较晚，来证明诉讼时效已过期，显然没有法律依据。况且在2018年与2019年，答辩人已通过催缴通知函的形式向上诉人多次主张权利，一审中已提交了相关证据予以证明。四、上诉人称物业合同与《辽宁省物业管理条例》相违背不具有法律效力，是对法律理解及适用错误。合同无效的要件是“违反法律、行政法规的强制性规定”，而《辽宁省物业管理条例》系地方法规，并不是“法律、行政法规”，且其第四章四十一条也并非强制性规定而为“管理性规定”，此条关于物业合同3年期限的规定在现实中也并未实际适用，而且与国家法律规定相冲突。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十八条及九百五十条的规定，即便物业合同期限届满，物业公司继续进行物业服务的，仍然可以主张此阶段的物业费，且合同视为不定期合同，可见有关物业公司合同到期后相关权利义务的规定已变更。答辩人的诉请是在物业合同有效期内，故更应支持答辩人物业费的主张。大连德泰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业管理费1,640,875元；2.判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院经审理查明，2009年5月31日，原告（受委托方，乙方）与大连北亚房屋开发有限公司（委托方，甲方）签订《中南大厦物业服务合同》，委托服务的物业范围包括中南大厦整体物业，委托服务期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。物业服务费标准为每月每平方米16元，其中抵押房屋18间（六楼、2、3、5、6、7、8、9、10，七楼、5、6、7、8、9、10、15、16号，八楼13、14号）面积3015.2平方米；五楼整层面积3132.86平方米，总计面积6148.06平方米；以上房屋甲方有出售的权利；并甲方委托乙方出租，租金归甲方所有，物业费归乙方所有，未租售部分甲方不需向乙方缴纳物业费。第二十四条约定，对业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用日千分之三加收滞纳金。本案案涉九套房屋均坐落于大连市甘井子区中华西路28号大连华南国际商城B座A区0A区B2号楼1单元，其中8层8号（以下简称808号）面积160.44平方米、8层15号（以下简称815号）面积392.34平方米、16层1号（以下简称1601号）面积136.74平方米、16层2号（以下简称1602号）面积148.15平方米、16层4号（以下简称1604号）面积173.03平方米、16层5号（以下简称1605号）及16层6号（以下简称1606号）面积均为146.4平方米面积、16层9号（以下简称1609号）及16层10号（以下简称1610号）面积均为160.44平方米。上述九套房屋被告均与大连北亚房屋开发有限公司签订了房屋买卖合同，并且均于2013年11月7日取得了上述九套房屋的房地产权证。根据被告提供的2020年6月16日的上述房屋的房产查询结果，上述房屋均被沈阳市公安局查封。在本案审理过程中，原告提供数张专用收款收据作为证据，上述专用收款收据的收款事由均为代收电费。案涉九套房屋首次交纳电费时间、交费期间及交费人分别为：808号房屋为付款单位达诺教育在2016年8月8日交纳2015年12月25日至2016年6月24日期间的电费；815号房屋为付款单位大连市凤之轩文华艺术在2016年1月18日交纳2015年10月25日2015年12月24日期间的电费；1601号和1602号房屋为付款单位为大连市甘井子区博驿外语艺术培训学校在2016年2月2日交纳2015年10月25日至2015年12月24日期间的电费；1604号房屋为毅隆环境工程（大连）有限公司在2016年2月17日交纳了2015年10月25日至2015年12月24日期间的电费；1605号和1606号房屋为付款单位为轩辕空间文化传播有限公司在2016年5月18日交纳2016年2月25日至2016年4月24日的电费；1609号房屋为珠海市港信建筑劳务工程有限公司在2015年11月13日交纳了2015年8月25日至2015年10月24日的电费；1610号房屋为杨晓东在2015年11月12日交纳了2015年8月25日至2015年10月24日期间的电费。815号、1604、1609、1610号原告另提供了钥匙签收单，其中815号房屋系高寒2015年10月29日代郭仕福领取钥匙，1604号房屋系丛敏于2015年10月19日代郭仕福领取钥匙，1609号和1610号房屋系丛敏于2015年9月17日代郭仕福领取钥匙。原告又提供防火责任协议书一份，该协议书系原告与被告及案外人在2018年5月30日就案涉九套房屋的防火责任问题签订的协议书。原告以上述证据拟证明被告接收案涉九套房屋的时间。被告对上述证据均不予认可，并称开发商在2019年9月才将案涉房屋交付给被告，之前房屋并不是由其使用，钥匙签收单上的代收人其并不认识。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与案涉九套房屋的建设单位大连北亚房屋开发有限公司签订了前期物业服务合同，大连北亚房屋开发有限公司委托原告对包括案涉九套房屋在内的中南大厦B座进行前期物业管理，该合同对业主具有约束力，被告的原告未与其签订单独的物业服务合同，其不是合同相对方，物业服务合同对其不发生法律效力的辩解意见于法无据，不予采纳。根据原告提供的案涉九套房屋的交纳电费的收款收据，案涉九套房屋在2015年、2016年不同的时间段均有人进行使用。而在此之前，被告已就案涉九套房屋与开发商签订商品房买卖合同，并且进行了产权登记。被告是案涉九套房屋登记的所有权人，其对案涉房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，同时其作为案涉房屋的业主，也负有支付物业服务费用的义务。原告作为物业服务公司要求作为业主的被告支付物业服务费用，符合法律规定，应予支持。关于被告的开发商在2019年9月才将案涉九套房屋交付给被告，其不应承担之前的物业服务费用的辩解意见，被告与大连北亚房屋开发有限公司签订的商品房买卖合同中对于房屋交付时间有明确的约定，若开发商逾期交房或其他因开发商原因导致其无法正常使用案涉房屋，被告可要求开发商承担逾期交房的违约责任或赔偿损失，若有他人对案涉九套房屋进行占有使用，被告也可向相关人员主张权益，不能以此理由免除其作为业主支付物业服务费用的义务，故对被告的该辩解意见不予采纳。关于被告应支付的物业费金额，原告主张的被告应支付物业费的起始时间均在案涉房屋交付使用之后，但因前期物业服务合同未对支付物业费时间进行约定，故仅支持至法庭辩论终结当月即2020年6月30日前的物业服务费。被告应缴纳808号房屋2015年12月31日至2020年6月30日的物业服务费138,620.16元（16元/月/平方米×160.44平方米×54个月）；815号房屋2015年10月29日至2020年6月30日的物业服务费351,955.14元（16元/月/平方米×392.34平方米×56个月+16元/月/平方米×392.34平方米÷30天/月×2天）；1601号房屋2015年12月2日至2020年6月30日的物业服务费120,258.27元（16元/月/平方米×136.74平方米×54个月+16元/月/平方米×136.74平方米÷30天/月×29天）；1602号房屋2015年12月2日至2020年6月30日的物业服务费130,292.99元（16元/月/平方米×148.15平方米×54个月+16元/月/平方米×148.15平方米÷30天/月×29天）；1604号房屋2015年10月19日至2020年6月30日的物业服务费156,142.27元（16元/月/平方米×173.03平方米×56个月+16元/月/平方米×173.03平方米÷30天/月×12天）；1605号房屋和1606号房屋2016年3月14日至2020年6月30日的物业服务费各120,789.76元（16元/月/平方米×146.4平方米×51个月+16元/月/平方米×146.4平方米÷30天/月×17天）；1609号房屋和1610号房屋2015年9月17日至2020年6月30日的物业服务费各147,519.23元（16元/月/平方米×160.44平方米×57个月+16元/月/平方米×160.44平方米÷30天/月×14天）。综上，至2020年6月30日，案涉9套房屋被告合计应支付物业服务费1,433,886.81元。关于被告的原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，因前期物业服务合同中并未对支付物业费的时间进行约定，故原告有权随时要求被告支付物业费用，对于被告提出的诉讼时效抗辩不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭仕福于判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连德泰物业服务有限公司物业费1,433,886.81元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连德泰物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费9784元（原告已预付，已减半收取），由原告大连德泰物业服务有限公司负担1234元，被告郭仕福负担8550元，被告郭仕福负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明，一审庭审中，被问及九套房屋是否自交付之日起就由郭仕福实际控制及使用时，郭仕福回答：房子交付后因为被公安机关查封，在查封后几年，因为房子长期存放会造成损失，郭仕福陆续对部分房子对外出租。被问及房子被查封时间时，郭仕福回答：2013、2014年左右。被问及房子查封后是否被限制使用时，郭仕福回答：有，有一房两卖情况的，因为有多方主张房屋的使用权，所以公安机关说谁也不能使用。后来事态平息了一段时间，就再次出租了。本院认为，对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权利的自然人、法人或其它组织，为我国物权法第六章所称的业主。本案中，上诉人郭仕福与开发商大连北亚房屋开发有限公司签订了九份商品房买卖合同，于2013年陆续取得房地产权证书，并实际占有、使用着房屋，为案涉九套房屋的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，开发商与被上诉人签订的前期物业服务合同对上诉人有约束力，上诉人以并未与被上诉人订立物业服务合同为由提出的抗辩不能成立。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条的规定，上诉人作为业主应当向提供物业服务的被上诉人交纳物业费，即便上诉人与使用人约定由物业使用人交纳物业费，被上诉人仍有权要求作为业主的上诉人给付物业费。故一审判令上诉人向被上诉人给付所欠物业费并无不当，上诉人以未占用使用房屋、未享受物业服务为由提出抗辩不能成立。如案涉九套房屋存在被他人非法使用、侵害产权人合法权益的情形，上诉人可向责任人另行主张。关于九套房屋物业费起算时间的确定与时效问题。从郭仕福在一审庭审中关于“2013、2014年左右房屋被查封，查封后事态平息了又再次出租”的回答内容可知，房子被司法查封前，郭仕福已将房屋出租，被查封后，暂停出租一段时间，后又再次出租。因郭仕福未能举证证明其于房屋被查封后再次出租的具体时间，而被上诉人在一审中提交的用电缴费收据反而证实了房屋在查封状态下于2015年、2016年分别被出租使用的事实。故一审法院根据电费发生时间起算物业费并无不当，本院予以维持。至于诉讼时效问题，因前期物业服务合同确未约定物业费收缴时间，物业服务与收费又是连续发生的行为，被上诉人有权随时主张，一审未支持上诉人诉讼时效的抗辩于法有据，本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17,705元，由上诉人郭仕福负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年一月二十五日书记员  张 丹