江西省吉水县人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣0822执异1号异议人（案外人）：欧阳玉兰，女，汉族，48岁，吉安市青原区人，住吉水县，身份证号码3624221972********。异议人（案外人、）：欧阳昌金，男，汉族，43岁，吉安市青原区人，住青原区，身份证号码3624221977********。异议人（案外人）：谢小玲，女，汉族，50岁，吉水县人，住吉水县，身份证号码3624221970********。异议人（案外人）：胡梅花，女，汉族，42岁，吉州区人，住吉水县，身份证号码3624011978********。申请保全人：李三海，男，1965年9月11日生，汉族，住吉水县附******，身份证号码3624221965********。被保全人：蔡致光，男，1970年7月15日生，汉族，吉水县人，住吉水县，身份证号码3624221970********。在审理申请李三海与蔡致光民间借贷纠纷一案中，本院依据李三海的申请依法查封了蔡致光名下的坐落于吉水县工业厂房【证号00048954】及土地【吉国用（2015）第167号】。现异议人（案外人）欧阳玉兰、欧阳昌金、谢小玲、胡梅花提出书面异议，要求本院解除上述房产及土地的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人（案外人）欧阳玉兰、欧阳昌金、谢小玲、胡梅花称，大概是2012年开始，异议人欧阳昌金与蔡致光及梁敏琪在吉水城西工业园电镀集控区兴建标准厂房，后因资金不足，便先后邀请胡梅花、欧阳玉兰、谢小玲参与合伙出资建房。期间，梁敏琪退出了合伙建房。到2015年4月，厂房全面完工。当月27日，厂房出租给了郭志辉，当时系由蔡致光代表五合伙人与郭志辉签订租赁合同。后租金全部转账支付到异议人欧阳玉兰个人账户中。至2019年1月27日，厂房改租给李运毅，当时是由异议人欧阳玉兰代替蔡致光作为出租方在租赁合同上签名。2015年8月26日四异议人与蔡致光签订《吉水县电镀集控区标准厂房（3#）股权协议书》，明确约定了各人的出资额和股份比例，其中蔡致光股份比例为32.8%，在五合伙人中，股份占比最大。异议人欧阳昌金、谢小玲、欧阳玉兰及胡梅花的股份比例依次为10%、17.2%、15%、25%。同年，蔡致光曾提出要大家凑钱给他去为厂房办证，当时他提出为了避免麻烦，就办在他一个人名下。对此，四异议人不放心，便没有同意。不料，大概到了2017年，异议人突然听说蔡致光已经为厂房办了证并且将厂房抵押给银行贷了款。异议人便要求他拿证出来，但他一直没拿。到2019年2月，因为收的租金有结余了（此前收的租金都用于归还合伙建房债务或者其他合伙开支），四异议人便按股份比例加以分配。由于蔡致光不拿证出来，所以分配到他名下的租金就扣了下来，暂时不给他。当时异议人跟他言明，拿证出来就给他租金。之后由于他拒不拿证出来，因而异议人也一直没将租金给他。2020年5、6月份，蔡致光用厂房抵押的贷款逾期无力偿还，便找到异议人，提出要转让他的股份。后经协商，于2020年7月27日签订《补充协议》，约定蔡致光将他的房地产份额32.8%转让给谢小玲17.8%，转让给胡梅花15%，转让价款共计1312000元。全部转让款加上大约10万元应分给他的租金，再加上蔡致光本人凑了12万多，总共150多万交给银行，终于还清了银行全部贷款及利息。还清本息当天，异议人与蔡致光就到银行和不动产登记中心解除了抵押登记。之后，异议人就开始着手办理厂房过户手续，积极准备相关资料。因为蔡致光平时在外地，有时回来一次又说要去了解相关税收政策，加上过户手续比较烦琐等原因，直到2020年12月3日才将所有资料准备好，并按要求拍了照。当时不动产登记窗口工作人员告知异议人欧阳玉兰和蔡致光，只需对厂房定个位就可以了。期间，异议人和蔡致光遇到李三海的弟弟，李三海的弟弟问蔡致光办什么事，蔡致光说厂房过户，李三海的弟弟就说蔡致光是在转移财产。当时异议人欧阳玉兰无意中听到他们的对话，因为不知道蔡致光借了李三海的钱，更不清楚李三海已经起诉了蔡致光等情况，所以当时并没将这事放在心上。过了几天，异议人欧阳玉兰邀请不动产登记中心的工作人员去厂里定位，却被告知法院已于12月4日查封了厂房，办不了过户手续了。异议人当即打电话追问蔡致光到底怎么回事。这时他才将相关情况告知异议人。之后蔡致光约李三海前来协商解决此事。蔡致光向李三海解释说厂房不是他的了，与他无关，要求李三海去法院撤销保全申请。李三海当时表示他要跟他的律师和家人商量一下，给他一个星期时间考虑。一个星期后，李三海表示他会去申请撤销保全。然而，就在前日（21日），他又说他已经申请了几项保全，不可以针对异议人的厂房单独撤销，说要么异议人自己递交材料去法院解决。迫于无奈，为维护自身合法权益，异议人只好依照最高院《关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条和民诉法第二百二十七条之规定，向贵院具此申请。异议人认为，本案所涉厂房及土地系异议人与蔡致光合伙购买和建设，蔡致光只占有其中32.8%的份额。蔡致光未经异议人同意擅自将该房地产权属登记在其名下。今年上半年，蔡致光因为欠银行贷款逾期无力归还，在转让他份额给异议人谢小玲和胡梅花的情况下，才还清了贷款，异议人受让完全出于善意。同时，两异议人受让蔡致光的房地产份额，支付了相应的合理的对价。因此，两受让人受让蔡致光的房地产份额是合法有效的。也因此本案所涉整个房地产已经成为四异议人按份共有的不动产，与蔡致光已无实质上的关系，异议人的合法财产理应受到法律保护。为此，请求贵院查明相关事实，依法作出决定支持异议人的申请事项为感。为支持其诉求，异议人向本院提交建设《厂房租赁协议》、农行银行卡交易明细清单、网上银行电子回单、微信转账记录、《吉水县电镀集控区标准厂房（3#）股权协议书》、《补充协议》、贷款本金利息收回凭证等。申请保全人李三海辩称，异议人的异议没有事实依据，请求依法予以驳回。理由如下：一、答辩人李三海与被保全人蔡致光存在事实的民间借贷关系，法院依法查封其名下的财产合法有效。答辩人与蔡致光之间自2012年起存在多笔借款，答辩人已提交了蔡致光出具的相关的借条及转账记录予以证明。法院依据答辩人的申请查封了登记在被保全人蔡致光名下的财产有合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力”。坐落于吉水县工业厂房（证号00048954）及土地【吉国用（2015）第167号】均登记在被保全人蔡致光名下，依法归蔡致光所有，法院依申请保全其名下财产合法有效。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定“对案外人的异议，人民法院应当按照以下标准判断其是否系权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”。法院在案外人提出执行异议审理过程中，应依据该法律规定，判断案外人是否系权利人。而本案的事实很清楚，被查封的厂房和土地均不动产登记簿上均在被保全人蔡致光名下，故与案外人无关，其提出的异议申请依法应予以驳回。三、案外人认为厂房系其与蔡致光共同出资建设，系蔡致光擅自登记在自己名下的意见与事实不符，不应采信。何况，如果案外人认为登记错误，应先向不动产登记管理局主张。案外人提交的证据材料案外人对其不予认可，而且根据厂房租赁协议也可看出，出租方均为蔡致光，也就可以看出厂房的实际权利人即为本案的被保全人。而案外人收取租金的行为不能当然证明其与被查封的厂房有实际利害关系，也可能案外人欧阳玉兰与蔡致光存在其他债权债务关系，并不能成为其阻确法院保全的理由。至于股权协议书，无法确定其真实性，且协议书上所载出资金额及所占比例是否为真实均持异议；而补充协议所谓转让股份与代还银行借款之事不相符，不予认可。就算谢小玲代蔡致光归还银行借款，双方之间仅存在债权债务关系，其可通过债权之诉另行主张。被保全人李三海述陈，房产及土地确实已经转给了欧阳玉兰、欧阳昌金、谢小玲、胡梅花。本院查明，2015年8月26日，欧阳玉兰、欧阳昌金、谢小玲、胡梅花、蔡致光签订《吉水县电镀集控区标准厂房（3#）股权协议书》，该协议书明确约定：“该厂房有以下股东共同出资筹建，各股东按出资比例享有该厂房权益。各股东出资比例如下：蔡致光出资金额646420元，所占比例32.8%；欧阳昌金（欧阳头喜）出资金额196387元，所占比例10%；谢小玲出资金额334274元，所占比例17.2%；欧阳玉兰出资金额296960元，所占比例15%；胡梅花出资金额490347元，所占比例25%。并注明为了办证方便，该厂房手续委托蔡致光同志办理，证件办好后交到欧阳玉兰保管。如果该厂房要出租、抵押、转让、出售，先要告知所有股东，并且要三分之二以上股东同意，方可执行。同等条件下股东享有优先受让权。”2020年7月27日，欧阳玉兰、欧阳昌金、谢小玲、胡梅花、蔡致光等人签订了《补充协议》，该协议约定：“电镀集控区3#厂房办证时为了省事只写了蔡致光一个人的名字，实际上蔡致光持有厂房的股份为32.8%。经所有股东决定同意蔡致光将他3#厂房股份32.8%股份转让给谢小玲和胡梅花，转让价格为4万元一点，合计金额为壹佰叁拾壹万贰仟元整（1312000元），现拟定以下协议：1．一是过户费用（由）转让方和转受方各承担一半，转受方按接受比例分摊。2．转受方按照约定支付现款到转让方指定的银行还款账户，不足部分由转让方负责，与转受方无关。（签协议时确定好指定账户）3．受让方在签订协议后一个星期内按约定价款转入指定账户，指定账户收到约定价款一个月内将吉水县电镀集控区3#过户给吉安市杰麦尔田电子有限公司……所有股东签字：蔡致光、胡梅花、谢小玲、欧阳玉兰、欧阳昌金”。2020年12月1日，李三海向本院申请财产保全，要求立即冻结被保全人蔡致光的银行存款530万元或查封、扣押相当于530万元的财产并提供的财产线索。2020年12月2日，本院作出（2020）赣0822财保460民事裁定书，裁定查封、冻结被保全人蔡致光银行存款人民币530万元或查封其他等价值财产。2020年12月4日，本院依法查封了蔡致光名下的坐落于吉水县工业厂房【证号00048954】及土地【吉国用（2015）第167号】。另查明，2015年12月1日，蔡致光以上述房产为抵押物向吉安农村商业银行股份有限公司贷款1500000元。2020年7月31日，谢小玲向吉安农村商业银行股份有限公司支付1417366.1元以清偿蔡致光所欠的银行贷款。该厂房位于坐落于吉水县工业厂房【证号00048954】及土地【吉国用（2015）第167号】。欧阳玉兰等人在办理厂房产权变更手续时发现该厂房已于2020年12月4日被我院查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条及第二十八条的规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行。如果在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且非因自身原因未办理过户登记，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，坐落于吉水县工业厂房【证号00048954】及土地【吉国用（2015）第**】虽然仅登记在蔡致光名下，但该厂房与土地实际系蔡致光与异议人共同所有，异议人占该厂房和土地67.2%的份额。在我院查封上述厂房和土地之前，蔡致光已经其名下的32.8%的份额以1312000元的价格转让给了异议人谢小玲和胡梅花，且异议人谢小玲已向吉安农村商业银行股份有限公司支付1417366.1元以清偿蔡致光的银行贷款，后因被我院查封而无法办理过户登记手续。综上所述，异议人解除对被保全人蔡致光名下的坐落于吉水县工业厂房【证号00048954】及土地【吉国用（2015）第167号】的查封，符合法律规定，应予以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十四条、第二十八条，裁定如下：解除对被保全人蔡致光名下的坐落于吉水县工业厂房【证号00048954】及土地【吉国用（2015）第167号】的查封。异议人、当事人如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  邹训标审判员  熊 毅审判员  刘忠瑜二〇二一年一月十一日书记员  周 龙