湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10724号上诉人（原审原告、反诉被告）：张琦，女，1997年11月28日出生，汉族，住武汉市洪山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓芳，女，1979年11月13日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：朱**祥，湖北正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢银，湖北正苑律师事务所律师。上诉人张琦因与被上诉人李晓芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初3515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。张琦上诉请求：一、撤销一审判决，驳回李晓芳的起诉，告知双方应当向武汉市仲裁委员会申请仲裁；二、本案一、二审诉讼费用由李晓芳承担。事实和理由：一、一审判决违反法定程序。涉案合同是否有效的关键证据是李晓芳出售涉案房屋能否取得其配偶的追认，李晓芳在一审开庭结束后才将追认书提交法院，张琦未看到该证据且未经质证，直接认定了追认书的真实有效性，违反法定程序。二、一审判决认定事实错误。一审判决认定张琦违约存在错误，李晓芳要求张琦父亲转款，收到转款后拒绝写收据，张琦被迫签定合同。双方一直约定办理过户，张琦发现合同中写的更名后，询问李晓芳更名的含义，李晓芳答复更名即为过户，导致张琦重大误解签订了合同。双方合同约定的涉案房屋面积为82.6平方米，实际面积只有80平方米。因李晓芳在过户及房屋面积方面涉嫌欺骗，合同约定与事实不符，张琦才拒绝履行合同，故其不存在违约行为。三、一审判决适用法律错误。涉案合同存在欺诈，根据法律规定，属于可撤销合同，一审判决继续履行适用法律错误，有违公正。四、双方合同明确约定，如果发生争议协商不成时，向武汉仲裁委员会申请仲裁，故人民法院对本案无管辖权，应当驳回李晓芳的反诉，由仲裁机构进行处理。李晓芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张琦向一审法院起诉后，申请撤回起诉。一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条的规定，对李晓芳的反诉诉讼请求继续审理。李晓芳向一审法院反诉请求：1.继续履行《购房协议书》；2.张琦向李晓芳承担20万元的违约责任；3.本案诉讼费由张琦承担。一审法院认定事实：2020年5月21日，张琦（买方，乙方）与李晓芳（卖方，甲方）签订《购房协议书》。协议书约定：甲方出卖的房屋位于板桥村××房，建筑面积82.6平方米，成交价100万元。协议书第三条“房款支付时间及条件”约定：1.本合同签订之日，乙方向甲方支付定金30万元；2.房屋到村委会办理还建房从甲方更名到乙方的手续后，乙方再支付甲方60万元（附加水电5800元）；3.房屋交接之日，乙方再支付甲方最后尾款10万元。协议书第六条约定：乙方逾期不支付全部房款给甲方，视为不履行合同，甲方不解除合同的，由乙方按全部房款的10%向甲方支付违约金。当日，张琦的父亲张军社向李晓芳转账支付30万元。2020年6月2日，李晓芳微信通知张琦于2020年6月8日办理过户。张琦回复：房子过不了户，办不了证，要求退还定金。一审法院另查明，李晓芳与案外人王继权于2000年10月10日登记结婚。案外人王继权现在监狱服刑。2020年7月30日，案外人王继权出具“配偶（共有权人）同意出售证明”。案外人王继权声明同意房屋出售人李晓芳出售案涉房屋并办理案涉房屋出售的相关事宜。一审法院再查明，板桥村城中村改造已取得武汉市建设用地批准书，准予作为国有建设用地。一审法院认为，本案的争议焦点是涉案《购房协议书》是否合法有效。张琦认为案涉房屋系还建房，违反农村集体土地还建房的法律规定，故合同无效。本案中的涉案房屋系板桥村城中村改造后的还建房，土地性质为国有土地，并非农村集体土地，法律并无效力性强制性规定禁止国有土地上还建房的交易，故案涉还建房买卖合同有效，对张琦认为合同无效抗辩意见，一审法院不予支持。案涉合同合法有效，双方均应按照合同的约定继续履行合同，故对李晓芳要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于违约责任。根据案涉合同“房屋到村委会办理还建房从甲方更名到乙方的手续后，乙方再支付甲方60万元”的约定，合同继续履行的条件是要在“村委会办理还建房的更名手续”，即李晓芳有通知和协助张琦办理更名手续的义务，张琦亦有按时到场办理更名手续的义务。本案中，李晓芳已通知张琦办理更名，但张琦并未按照李晓芳的通知到场办理更名手续，其不配合办理更名手续的直接后果导致李晓芳不能依约收取第二笔房款，故张琦不配合办理更名的行为违反了合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。但案涉合同仅约定张琦不支付剩余房款的违约责任为“按全部房款的10%支付违约金”，未对本案中李晓芳的违约行为所应承担的违约责任进行约定。故一审法院综合考量合同双方在合同履行中的具体情况、合同仍需继续履行等情形，酌情认定张琦应向李晓芳支付违约金5000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、张琦与李晓芳继续履行双方于2020年5月21日签订的《购房协议书》；二、张琦于判决生效之日起五日内向李晓芳支付违约金5000元；三、驳回李晓芳其他反诉请求。一审反诉案件受理费减半收取5900元，由张琦负担5199元，李晓芳负担701元。二审期间，李晓芳向本院申请调查令，申请调取涉案房屋相关的国有建设用地批准书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，本院依法发出调查令。后李晓芳调取了武规（洪）地【2019】**建设用地规划许可证、武土批准书【2017】第**、289号武汉市建设用地批准书，拟证明涉案房屋所在土地为国有土地，使用性质为居住用地。经质证，张琦对上述调取证据的真实性无异议，认可涉案房屋所属土地为国有土地。另，李晓芳提交了洪山街板桥村委会《还建房不动产证清册登记工作的重要通知》，拟证明涉案房屋正在进行不动产登记造册。经质证，张琦对真实性无异议，但认为其在一审期间向村里询问过，得到的答复是当时不能过户，能否过户要根据政策，且登记需在不动产登记机构办理。本院认为，李晓芳申请调查令调取的证据能够达到其证明目的，本院予以采信。《还建房不动产证清册登记工作的重要通知》仅能证明板桥村委会已启动还建房办证清册登记工作，无法证明涉案房屋可以办理不动产登记。双方未提交其他证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理……”的规定，本案应围绕张琦的上诉请求及理由进行审理。关于张琦上诉认为本案应由仲裁机关进行仲裁，人民法院无管辖权，应当裁定驳回李晓芳起诉的问题。本案由张琦提起本诉，后李晓芳提起反诉，一审法院于2020年6月29日进行证据交换，并于2020年7月27日公开开庭进行了审理，后张琦于2020年8月14日撤回本诉。一审法院在开庭审理期间，双方均未对人民法院审理本案提出异议。根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”之规定，张琦在二审中以存在仲裁条款为由提出管辖异议，无事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案《购房协议书》的效力问题。涉案房屋取得了建设用地规划许可证，所属土地性质为国有土地，根据现有法律、法规的相关规定，不属于禁止交易的对象。在签订《购房协议书》时，张琦和李晓芳均为完全民事行为能力人，协议书内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案《购房协议书》合法有效，双方均应按约定享有权利、履行义务。关于张琦是否构成违约问题。张琦上诉认为李晓芳构成欺诈，涉案房屋无法办理过户且面积与约定不符，其在此情况下拒绝履行合同不构成违约。根据查明的事实，涉案《购房协议书》约定“第三条房款支付时间及条件……2.房屋到村委会办理还建房从甲方更名到乙方的手续后，乙方再支付甲方60万元……”“第七条甲方按乙方的要求，在政策或法律允许时，将房屋过户或物权登记到乙方或乙方指定的任何第三方名下……”。根据上述条款的文义，双方在签订合同时，对于付款条件及不动产过户登记作出了明确约定，即李晓芳将涉案房屋在村委会更名后，张琦应支付相应款项，在政策或法律允许时，再办理房屋过户或者登记手续。对于房屋面积，涉案房屋属现房交易，张琦父亲查看过房屋，现该房屋并未经过测绘部门测绘以确定面积，李晓芳亦同意在房屋测绘确认面积后进行多退少补。故根据现有证据，张琦无权拒绝或者推迟继续履行合同，其行为已构成违约，一审判决并无不当，本院予以维持。张琦的其他上诉理由，因无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，张琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由张琦负担。本判决为终审判决。审判员  申光伟二〇二一年一月十四日法官助理胡海洲书记员胡海洲