天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终431号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中建物业管理有限公司天津分公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园津海湾**楼**。主要负责人：丁东，总监。委托诉讼代理人：孙雪珍，天津冠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔志平，天津冠达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：顾海峰，男，1974年8月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：顾德睿，女，2000年6月15日出生，回族，住天津市滨海新区。上诉人北京中建物业管理有限公司天津分公司因与被上诉人顾海峰、顾德睿物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初20630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。北京中建物业管理有限公司天津分公司上诉请求:撤销一审判决,将本案发回重审或改判顾海峰、顾德睿支付2018年1月1日至2020年3月31日期间物业费15572.79元及违约金3316.43元，合计18889.22元；一、二审诉讼费用由顾海峰、顾德睿承担。事实与理由：北京中建物业管理有限公司天津分公司已按前期物业服务合同约定为天津市滨海新区津海湾小区提供了前期物业服务，一审判决认定北京中建物业管理有限公司天津分公司在提供物业服务方面存在一定瑕疵、判令物业管理服务费按总额的85%交纳，证据不足。顾海峰、顾德睿辩称，不同意北京中建物业管理有限公司天津分公司的上诉请求，请求驳回上诉维持原判。北京中建物业管理有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1.判令顾海峰、顾德睿支付2018年1月1日至2020年3月31日期间物业费15572.79元及违约金3316.43元；2.本案诉讼费由顾海峰、顾德睿承担。顾海峰、顾德睿向一审法院提出反诉请求：1.判令北京中建物业管理有限公司天津分公司支付因未按协议要求履行职责，造成的损失16410元；2.北京中建物业管理有限公司天津分公司尽快协调并解决顾海峰、顾德睿房屋出现的问题，解决完毕再按照协议约定支付物业费；3.反诉费由北京中建物业管理有限公司天津分公司承担。一审法院认定事实：2012年1月11日，天津中建地产有限公司与北京中建物业管理有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定北京中建物业管理有限公司为天津市滨海新区津海湾小区提供物业服务。物业服务期限自2011年12月31日开始至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。物业管理服务费采取包干制形式，多层住宅物业基本服务费按建筑面积2.04元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积0.9元/月/平方米的标准由业主交纳。在一审诉讼过程中，北京中建物业管理有限公司天津分公司主张顾海峰、顾德睿按2.94元/月/平方米的标准交纳多层物业管理服务费。2011年12月1日，北京中建物业管理有限公司授权北京中建物业管理有限公司天津分公司对涉案小区进行物业服务、收取物业费等事宜。合同签订后，北京中建物业管理有限公司天津分公司为该小区提供了物业服务。一审庭审中，北京中建物业管理有限公司天津分公司自认其于2020年3月31日撤场。顾海峰、顾德睿系该小区21-1-302业主（多层），该房屋建筑面积为196.18平方米。北京中建物业管理有限公司天津分公司对于涉案欠缴物业费进行了书面催收。一审法院认为，北京中建物业管理有限公司与开发建设单位签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同合法有效。关于本案本诉部分，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一即是及时交纳物业服务费用。根据顾海峰、顾德睿提供证据及与其同小区、与本案同时期欠缴物业费的其他业主举证证实，北京中建物业管理有限公司天津分公司在物业共用部位、共用设施的日常运行、维修，秩序维护、绿化卫生、与业主进行沟通协调等方面存在较大问题，北京中建物业管理有限公司天津分公司对顾海峰、顾德睿提出的问题进行了辩解。结合双方提交的证据、发表的质证意见及当庭陈述，可以认定北京中建物业管理有限公司天津分公司在提供物业服务方面存在一定瑕疵，一审法院酌情确定该期间顾海峰、顾德睿应交纳物业管理服务费的比例为总额的85%。经核算，顾海峰、顾德睿自2018年1月1日至2020年3月31日止物业管理服务费总额为13237元，北京中建物业管理有限公司天津分公司主张超出的部分，一审法院不予支持。至于北京中建物业管理有限公司天津分公司主张违约金，因顾海峰、顾德睿并非无故欠缴物业费，欠缴原因与北京中建物业管理有限公司天津分公司履行物业合同义务不到位有关，故对于北京中建物业管理有限公司天津分公司上述请求，不予支持。关于本案反诉部分，针对顾海峰、顾德睿第一项诉讼请求，因顾海峰、顾德睿未提交证据证实其损失数额，故对该项主张无法支持。针对顾海峰、顾德睿第二项诉讼请求，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。现北京中建物业管理有限公司天津分公司认可其对顾海峰、顾德睿地下室渗水严重、车位积水方面有沟通协调义务，同时，北京中建物业管理有限公司天津分公司亦认可关于垃圾存储点问题可回去协调，故对顾海峰、顾德睿请求北京中建物业管理有限公司天津分公司继续沟通协调地下室渗水及车位积水问题、协调垃圾点存储问题的诉讼请求予以支持，但顾海峰、顾德睿不能以此拒付全部物业费，本着质价相符的原则，一审法院已扣减了部分物业服务费，故对于顾海峰、顾德睿待北京中建物业管理有限公司天津分公司解决完毕出现的问题后再按照协议约定支付物业费的请求，不予支持。一审法院判决：“一、顾海峰、顾德睿于本判决生效之日起十日内给付北京中建物业管理有限公司天津分公司自2018年1月1日至2020年3月31日止的物业服务费用13237元；二、北京中建物业管理有限公司天津分公司于本判决生效后为顾海峰、顾德睿沟通协调解决地下室渗水及车位积水问题、协调解决垃圾存储点问题；三、驳回北京中建物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求；四、驳回顾海峰、顾德睿其他诉讼请求。如果顾海峰、顾德睿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由顾海峰、顾德睿负担18元，由北京中建物业管理有限公司天津分公司负担7元。反诉案件受理费105.1元，由顾海峰、顾德睿负担。”二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人之间存在物业管理服务关系，均应受前期物业服务合同约束，按照合同约定履行相应义务。北京中建物业管理有限公司天津分公司为小区提供了物业服务，顾海峰、顾德睿应依照合同约定支付物业服务费用。但根据在案证据可以认定，北京中建物业管理有限公司天津分公司提供的物业服务还存在瑕疵，一审法院综合本案情况，对物业费的金额予以酌减并无不当，本院对一审法院判决结果予以维持。北京中建物业管理有限公司天津分公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。综上所述，北京中建物业管理有限公司天津分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京中建物业管理有限公司天津分公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓晓萱审判员  武耀明审判员  解 童二〇二一年一月十四日法官助理徐智超书记员林紫璇附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；