河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17281号上诉人（原审原告）：庞恪玮,男，1978年9月17日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：郭银松，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：詹晓鹏,男，1984年1月14日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：河南三鹏科技发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）中兴路******。法定代表人：詹晓鹏，执行董事。被上诉人（原审被告）：河南省惟民是务企业管理咨询合伙企业（有限合伙），住所，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）中兴路**嘉亿东方大厦****div>执行事务合伙人：詹晓鹏，执行董事。三被上诉人共同委托诉讼代理人：李煜群，河南钟秀律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：厉芳芳，河南钟秀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省建投停车场管理有限公司，住所地河南，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环**楼****>法定代表人：程华伟，执行董事。上诉人庞恪玮因与被上诉人詹晓鹏、河南三鹏科技发展有限公司（以下简称三鹏公司）、河南省惟民是务企业管理咨询合伙企业（以下简称惟民企业）、河南省建投停车场管理有限公司（以下简称建投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初17445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人庞恪玮的委托诉讼代理人郭银松，被上诉人詹晓鹏、三鹏公司、惟民企业的共同委托诉讼代理人李煜群、厉芳芳到庭参加诉讼，建投公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。庞恪玮上诉请求：1.请求改判为被上诉人詹晓鹏向上诉人庞恪玮支付租金54341元、违约金100000元、物业费3866元、电费1486元，以上金额共159693元，比一审判决增加149241元；2.一审保全费用由被上诉人詹晓鹏承担；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院酌定免除被上诉人60日租金没有事实和法律依据，相反，与上级法院的指导意见相违背。请求改判为免除15日租金，最多免除30日租金。被上诉人受疫情影响只有一个月，根据公平原则，双方应合理分担。一审法院免除二个月租金，无依据。二、一审法院主动把上诉人要求的10万元违约金降低为2000元，与法律规定的私法自治原则相冲突。三、一审法院未支持2020年7月11日至7月29日的物业费不公平，与实际不符，无法律依据。四、一审法院按比例计算被申请人应承担的电费违背生活常识。被上诉人2020年7月10日搬家具之所以未被允许，是因为其也存在过错，没有结清物业费用和租金，且被上诉人2020年7月26日才把门禁密码告诉申请人，其7月29日才把家具搬走，才向申请人移交房屋。依据公平原则，双方均有过错，7月11日至7月29日的物业费双方应各担一半。五、一审诉前保全费用1887元，应由被上诉人承担。詹晓鹏、三鹏公司、惟民企业辩称，一、一审判决正确，合情合理合法，应予以维持。一审免除被上诉人的租金，符合法律规定，也符合客观实际，更是照顾双方的实际情况。疫情发生后，被上诉人实际开始上班办公时间是4月份，双方微信聊天中上诉人也认可被上诉人是在4月份来郑开始上班，受疫情影响远远超过60日。因不可抗力导致不能履行合同是免除责任，而不是根据公平原则分担。被上诉人一直要求的是免除两个月租金。上诉人系歪曲理解上级法院关于疫情的指导意见。二、一审法院判决被上诉人承担违约金2000元，是根据实际违约天数做出的合理判决。三、一审关于物业费和电费的判决正确。上诉人提交的物业费、电费证明是6月27日至8月7日的未交费证明，但被上诉人早在6月份就不在租赁地点办公。一审法院根据合同实际解除时间7月10日来认定被上诉人应承担的物业费、电费正确。综上，一审判决免除被上诉人60日的租金，符合法律规定和客观实际，判决被上诉人承担违约金2000元客观正确，一审判决应予维持。河南省建投停车场管理有限公司未到庭答辩。庞恪玮向一审法院起诉请求：1、判令被告詹晓鹏立即支付租金165088元,并支付违约金100000元，共计265088元;2、判令被告詹晓鹏立即支付欠付的物业费6910元,电费1486元;3、判令被告三鹏公司对2020年3月8日前欠付的租金41272元及违约金承担连带赔偿责任；4、判令被告惟民企业对2020年3月9日至2020年6月8日欠付的租金41272元及违约金承担连带赔偿责任；5、判令被告建投停车场对2020年3月9日后欠付的所有租金、违约金、物业费、电费等所有费用承担连带赔偿责任;6、判令被告承担本案全部诉讼费用及保全费用。一审法院认定事实：2019年2月26日，原告（作为出租方、甲方）与被告詹晓鹏（作为承租方、乙方）签订《郑州市写字楼租赁合同》一份，载明：甲方其合法拥有的将坐落于郑州市郑东新区中兴路90号8层806号、807号、808号，总计616.77平方米出租给乙方办公使用，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变其用途，租赁期限共计12个月，自2019年3月9日起至2020年3月8日止；租金为每月41272元，租金支付方式为季付，首次房屋租金共计123816元和房屋押金41272元整，乙方应在2019年2月27日之前一次性支付给甲方，甲方收到房屋租金后给乙方出具收款凭证，以后每期租金应提前15日支付；乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还押金，如乙方结清，甲方须全额退还押金。乙方未按本合同约定时间交付该房屋租金的，每逾期一日，乙方应按月租金的1%向乙方支付违约金，逾期7日，则视为甲方不履行合同等。2020年7月22日，原告委托北京市盈科（郑州）律师事务所向被告詹晓鹏出具律师函，载明：尊敬的詹晓鹏阁下，北京市盈科（郑州）律师事务所接受庞恪玮先生委托，就阁下未能依照租赁合同的约定，按时支付租金，严重拖欠租金事宜，指派郭银松律师发出如下律师函，忘接函后从速研究，慎重对待。请阁下于2020年7月31日前支付所欠付的所有租金及物业费、水电费，并完成房屋归还等，北京市盈科（郑州）律师事务所律郭银松律师。原告称，原告于2020年7月22日委托律师催要租金。被告称，真实性有异议，该证据系原告委托律师所写，而该律师又是本案的出庭律师，不能证明案件的真实情况，而且该律师函书写时间是2020年7月22日，近一步证明被告在2020年7月初已经搬离。原告称，2019年2月26日原告与被告詹晓鹏签订租赁合同，合同约定租金季度支付，每季度123816元。被告詹晓鹏分别在2019年2月26日支付第一季度（2019年3月9日至2019年6月8日）租金123816元及押金41272元。第二季度（2019年6月9日至2019年9月8日）租金被告詹晓鹏分别在2019年6月6日支付6万元、2019年6月17日支付13816元、2019年7月23日支付2万元、2019年7月31日支付3万元，共计123816元。被告第二期逾期支付应当承担逾期支付违约金。第三季度（2019年9月9日至2019年12月8日）被告詹晓鹏在2019年9月11日支付5万元、2019年9月29日支付4万元、2019年11月1日支付33816元，共计123816元，被告第三期逾期支付应当承担逾期支付违约金。第四期（2019年12月9日至2019年3月8日）被告詹晓鹏在2019年12月31日支付5万元、2020年1月21日支付32544元，共计82544元差一个月租金未付。被告第四期逾期支付应当承担逾期支付违约金。第五期（2020年3月9日至2019年6月8日）被告詹晓鹏在2020年4月22日支付41272元、2020年5月27日支付41272元，共计82544元差一个月租金未付。被告第五期逾期支付应当承担逾期支付违约金。第六期（2020年6月9日至2020年8月7日）该期间被告詹晓鹏再未支付任何租金。被告是在2020年7月29日才开始派人进去搬东西，因为物业要求缴纳物业费被告就不再搬了。被告在2020年7月29日，被告的大件办公物品已经全部搬离，大件在之前已经全部搬离。被告称，对原告称的支付金额无异议，对搬离实际时间有异议，实际搬离实际是从2020年6月份开始搬小件办公物品，在2020年7月10号搬离大件办公物品，物业公司及房东不让搬，至今被告的大件办公物品仍留在原告房屋内。原告并称，存在上述情况，大概是2020年7月10日，被告搬东西，物业业不让搬因为欠物业费，物业并通知原告，原告也不让搬，因为被告租金未结清。现在涉案房屋内还有部分小件未搬离，在2020年7月29日原被告共同在现场将大件搬离。被告并称，被告认为原被告合同实际解除时间应该为2020年6月中旬。当时被告主张2月、3月租金因疫情不可抗力应当免除，但原告不予认可，无奈到7月初被告自行搬离时受原告和物业公司阻挠。2020年6月27日至2020年8月7日的物业费为6910元，电费为1486元。原告称，被告应当缴纳。被告称，被告已经搬离，与被告无关。以上事实有原告提交的《郑州市写字楼租赁合同》一份、随心查查到的被告2019年2月及6月付款记录、随心查查到的被告2019年7月至2020年1月付款记录、随心查查到的被告2020年4月、5月付款记录、律师函、物业公司缴费通知、政府文件复印件1份、原告律师与被告詹晓鹏聊天记录截图五张、收据复印件三张；被告提交的郑州市写字楼租赁合同、收条及银行转账凭证、物业费转账凭证及发票、微信聊天记录、物业交割清单附件及聊天记录及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原告与被告詹晓鹏签订的《郑州市写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同履行合同义务。该合同约定租赁期限共计12个月，自2019年3月9日起至2020年3月8日止，该合同到期后，被告詹晓鹏仍占有使用原告房屋，本院认定，原告与被告詹晓鹏形成不定期租赁合同法律关系，且本院根据原被告向本院提交的证据及庭审陈述认定，原告与被告詹晓鹏之间的租赁合同法律关系于2020年7月10日解除。2019年3月9日到2020年7月10日，共计490天。2020年年初，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，本院根据本地防疫情况等酌定免除被告60日租金。490天扣除60日后尚余430天，按年租金495264元计算，应付租金为583462元。庭审中原告称，被告2019年2月26日支付租金123816元及押金41272元、2019年6月6日支付6万元、2019年6月17日支付13816元、2019年7月23日支付2万元、2019年7月31日支付3万元、2019年9月11日支付5万元、2019年9月29日支付4万元、2019年11月1日支付33816元、2019年12月31日支付5万元、2020年1月21日支付32544元、2020年4月22日支付41272元、2020年5月27日支付41272元，共计577808元。被告称，对支付的数额也无异议。应付租金583462扣除已付租金、押金577808元后尚余5654元，被告詹晓鹏应当支付，本院并根据本案的具体情况酌定被告詹晓鹏向原告支付违约金2000元。原告诉请判令被告詹晓鹏立即支付欠付的物业费6910元,电费1486元。2020年6月27日至2020年8月7日的物业费为6910元，电费为1486元。原告称，被告应当缴纳。被告称，被告已经搬离，与被告无关。本院认为，原告与被告詹晓鹏之间的租赁合同法律关系于2020年7月10日解除，被告詹晓鹏应当向原告支付自2020年6月27日至2020年7月10日之间的物业费、电费，本院根据上述期限等酌定被告詹晓鹏向原告支付物业费2303元、电费495元。原告诉请判令被告三鹏公司、惟民企业、建投公司承担责任，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告詹晓鹏于本判决生效之日起十日内向原告庞恪玮支付租金5654元、违约金2000元、物业费2303元、电费495元；二、驳回原告庞恪玮的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5402元，减半收取2701元，由原告庞恪玮公司负担2670元，被告詹晓鹏负担31元。本院二审期间，当事人围绕上述请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，2020年1月25日河南省已启动重大突发公共卫生事件一级响应，采取了相应的疫情防控措施。新冠肺炎疫情的发生宜认定为属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。关于本案所涉免租期，综合考虑新冠肺炎疫情对营商环境的影响，根据郑州市当地的防疫情况，一审法院酌定免除被上诉人詹晓鹏60日的租金，有事实和法律依据。关于违约金，考虑本案具体情况，一审法院酌定支持违约金2000元并无不当。上诉人庞恪玮该项上诉理由不能成立，不予采纳。关于物业费、电费的计算及承担，根据一审在卷证据及庭审陈述，被上诉人于2020年6月开始搬离小件办公物品，2020年7月10日被上诉人搬离大件物品时，上诉人未予准许。一审法院认定上诉人庞恪玮与被上诉人詹晓鹏之间的房屋租赁合同于2020年7月10日解除，被上诉人詹晓鹏应支付物业费、电费至2020年7月10日，处理正确。上诉人庞恪玮主张2020年7月10日之后产生的物业费、电费的上诉理由，不予采纳，一审法院对物业费、电费的处理正确。关于上诉人庞恪玮主张的诉前保全费用，并未提交相关票据，应承担举证不力的后果，其该项上诉理由不予采纳。综上所述，庞恪玮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3285元，由上诉人庞恪玮负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二一年一月五日书记员  李丰汝