上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12462号上诉人（原审被告）：陈嘉瑞，男，1988年1月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审被告）：张蓓，女,1987年11月24日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人共同委托诉讼代理人：施耀华，上海具格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张佳琳，女，1991年3月28日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王笛，上海诺维律师事务所律师。原审第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村**，主要营业地上海市静安区南京西路**东方有线大厦**。法定代表人：王拥群，总经理。委托诉讼代理人：李群，女，该公司员工。上诉人陈嘉瑞、张蓓因与被上诉人张佳琳、原审第三人德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初20088号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈嘉瑞、张蓓上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：上诉人已经如实披露涉案房屋阳台是被改装并搭建楼梯，且涉案房屋已经交付四年之久，被上诉人应自行承担违法搭建拆除的风险及费用。一审中，被上诉人未提供支付凭证，一审法院未查清拆除费用是否实际发生，即使实际发生费用，但主要为装修费用，拆除费用仅数千元。一审判决拆除违法搭建费用为人民币35,000元没有事实依据。被上诉人张佳琳辩称：上诉人仅告知阳台有改建，但并未告知被上诉人阳台搭建涉及违法。事实上，上诉人已经收到了行政机关的告知书，但却对被上诉人予以隐瞒，致使被上诉人不得已只能继续履行合同。因行政机关并没有将涉案房屋以违法搭建为由限制过户，故被上诉人才在取得涉案房屋后的2018年证实涉案房屋存在违法搭建，需要拆除重建。被上诉人认为一审酌定的金额偏低，但尊重法院判决未提起上诉。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人德佑公司述称：其在居间的过程中告知过涉案房屋存在改建的事实，但第三人直至交易完成后才知涉案房屋存在违法搭建。请求法院依法判决。张佳琳向一审法院起诉请求：1.判令陈嘉瑞、张蓓赔偿张佳琳拆除位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋违法建筑产生的装修费用160,000元；2.判令陈嘉瑞、张蓓支付拆除违法建筑期间另行租住房屋的租金18,810元。一审诉讼中，张佳琳将上述第1项诉请金额明确为要求陈嘉瑞、张蓓赔偿拆除位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋违法建筑产生的拆除费35,000元、装修费125,000元。同时增加要求判令陈嘉瑞、张蓓支付垃圾清运费2,400元之诉请。一审法院认定事实如下：位于上海市闵行区XX路******房屋的原产权人为陈嘉瑞、张蓓。2016年7月23日，张佳琳（作为买受人，签约乙方）与陈嘉瑞，张蓓（作为卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2881657）1份，约定甲乙双方通过德佑公司的居间介绍，由乙方受让甲方位于闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋，房屋建筑面积为82.53平方米。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为300万元整。该合同附件三约定了具体付款协议。甲、乙双方确认，在2016年10月20之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。该合同附件三还约定了具体交房时间:交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到全部房价款后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。上述合同对双方的其他权利义务亦作出了约定。同日,张佳琳（作为买受方，签约乙方）与陈嘉瑞，张蓓（作为出卖方，签约甲方）订立《协议书》1份，约定在甲、乙双方已签定的该房地产《上海市房地产买卖合同》（合同编号:2881657）中，约定的房价款为300万元整。现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计50万元整，该笔款项乙方分两笔支付给甲方:（1）乙方应于甲乙双方申请产权过户前（含当日）直接支付给甲方部分装修补偿款计45万元整；（2）剩余装修补偿款计5万元整留作交房尾款，待甲乙双方交房当日乙方应直接支付给甲方该笔交房尾款。本协议第1条和第2条所述价格合计350万元整为甲方出售该房地产净到手价格。若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的壹日内将上述装修补偿款计50万元整无息一次性返还给乙方。甲、乙双方其他事项仍依《上海市房地产买卖合同》约定履行。本协议书与《上海市房地产买卖合同》不一致的以本协议书为准。上述合同签订后，张佳琳按约向陈嘉瑞、张蓓付清了购房款,双方于2016年9月12日办理了房屋过户手续，并于同年9月30日双方办理了房屋交接手续。2020年4月20日，张佳琳（作为发包方，签约甲方）与案外人上海XX有限公司（作为承包方，签约乙方，以下简称XX公司）签订《建筑装饰工程施工合同》（以下简称施工合同），约定由甲方将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号楼XX室房屋委托乙方装饰施工，承包范围：室内及阳台；承包方式：包工包料；工期：自2020年4月25日开工，于2020年6月24日竣工。合同价款为16万元整。同年4、5月，张佳琳分别向上海XX有限公司支付拆除违法建筑并重新装修的工程款合计16万元。张佳琳认为，陈嘉瑞、张蓓隐瞒真相,向张佳琳交付的涉案房屋存在重大瑕疵,已构成违约,应当对张佳琳造成的经济损失进行赔偿，遂成讼。一审法院另认定，2016年8月19日，闵行区七宝镇拆违和环境综合整治工作领导小组办公室向24/601户发送《七宝镇拆违和环境综合整治催告书》1份，载明：你（户）在XX路XX弄XX号XX室露台部位擅自搭建的违法建筑，根据闵住拆（2016）1号《关于深入推进住宅小区拆违整治工作的指导意见》的精神，2016年7月30日已向你（户）发出《七宝镇拆违和环境综合整治告知书》，要求你（户）主动签约自行拆除违法搭建或申请镇有关部门的拆违法搭建，但你（户）至今未签约。现要求你（户）自收到本催告书之日起3日内，主动至小区居委会签约自拆或助拆，逾期不签约后，将根据七宝镇住宅小区拆违和环境综合整治工作领导小组办公室实际强制拆除。2018年5月，上海市闵行区七宝镇城市管理行政执法中队出具《违法搭建法律后果告知单》1份，载明：经查，你（单位）已在XX路XX弄XX号XX室擅自搭建了建筑物（构筑物）。违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，请你（单位）在收到本告知单之日起十日内，自行拆除该处违法建筑物（构筑物）。如不拆除，将对附有该处违法建筑的房屋在房地产登记簿上予以记载，并不予办理房地产转让、抵押等登记。你（单位）如有异议，根据《上海市城市管理行政执法条例》第二十四条等规定，可以在收到本告知单之日起十日内向本单位进行陈述或者申辩。2018年5月12日，上海市闵行区七宝镇人民政府向张佳琳出具闵七府附违认字（2018）第070106号《附有违法建筑的不动产认定书》1份，载明：根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，你所有的坐落于XX路XX弄XX号XX室的不动产，现被认定为附有违法建筑的不动产。根据《上海市房地产登记条例》第二十条、第二十一条的相关规定，该不动产将由不动产登记事务机构在不动产登记簿上予以记载。如需办理该不动产的转移和抵押登记的，应向不动产登记事务机构同时提交本单位出具的已完成整改的证明文件。一审庭审中，陈嘉瑞、张蓓表示，即便陈嘉瑞、张蓓需要承担张佳琳的相关损失，也仅仅应该在房屋违法建筑拆除的部分进行承担。一审法院认为，涉案《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，系签约当事人的真实意思表示，与法不悖，应属有效。本案中，张佳琳在德佑公司实地带看房屋过程中，仅从陈嘉瑞、张蓓及德佑公司处得知涉案房屋阳台是被改装过并搭建了一个楼梯的事实。但陈嘉瑞、张蓓在与张佳琳缔约时未将系争房屋已存在违法搭建及可能存在的拆除风险等情况如实告知并披露给张佳琳，未尽到一个作为出卖人的告知义务，存在一定的过错。但张佳琳在得知涉案房屋阳台是被改装过并搭建了一个楼梯的情况下，也没有向有关部门进一步核实该改装搭建情况是否属于违法搭建，放任了涉案房屋可能存在违法搭建瑕疵后果的发生。因此，造成涉案房屋违法搭建被拆除所造成的经济损失双方都存在一定的过错。考虑到张佳琳在入住涉案房屋后将近四年欲对外出售该房屋才拆除了上述违法搭建以及张佳琳在向上海XX有限公司支付的16万元费用中包含了35,000元的拆除违法搭建费用和125,000元的重新装修费用等因素。一审法院酌情由陈嘉瑞、张蓓赔偿张佳琳因拆除涉案违法搭建而产生的经济损失35,000元。对张佳琳要求陈嘉瑞、张蓓支付拆除违法建筑期间另行租住房屋的租金18,810元及要求陈嘉瑞、张蓓支付垃圾清运费2,400元之诉请，一审法院均不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，于二〇二〇年九月十一日作出判决：一、陈嘉瑞、张蓓于判决生效之日起十日内支付张佳琳拆除违法搭建产生的经济损失35,000元。二、驳回张佳琳的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,962.10元，由张佳琳负担1,583.13元，陈嘉瑞、张蓓负担378.97元。二审中，被上诉人提供其向XX公司付款的转账凭证，证明其实际已经支付了164,000元。上诉人对证据的真实性无异议，但认为与合同约定的付款时间不完全一致。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，被上诉人与XX公司签订的施工合同约定，合同签订后支付48,000元，施工过半支付64,000元，施工结束验收合格支付40,000元，尾款8,000元一年后支付。2020年5月12日，被上诉人向XX公司支付“装修款第一笔”48,000元，2020年6月8日支付“装修款第二笔”100,000元，2020年7月18日支付16,000元。本院认为，本案争议焦点在于被上诉人购买上诉人出售的涉案房屋存在质量瑕疵的责任归属及责任承担。在案事实显示，涉案房屋阳台系存在改装及搭建，一审第三人也确认并不清楚改装及搭建涉及违法搭建。一审基于上诉人未如实告知涉案房屋存在违法搭建、被上诉人明知涉案房屋存在改建却未进一步核实均存在过错为由，确定整改违法搭建的费用由双方承担，本院认为有理有据，予以支持。上诉人认为其已经如实告知相应事实，没有事实依据，本院难以支持。鉴于被上诉人在相关行政执法单位的催促下已经拆除违法搭建，一审考虑拆除的责任分担、拆除和重新装修实际发生的费用、违法搭建的拆除时点等情节，酌定由上诉人支付被上诉人35,000元，并无不当，本院予以维持。上诉人认为拆除违法搭建的费用仅为数千元，既与XX公司的装修明细不符，也与涉案房屋阳台拆除以及重建楼梯恢复原状的施工流程不符，本院难以准许。综上，陈嘉瑞、张蓓的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由陈嘉瑞、张蓓负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二一年一月四日书记员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……