福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终385号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建云豹互联信息技术有限公司，住所地福建省福州市台江区工业路**中央第五街**楼**。 法定代表人：陈桂燊，总经理。 委托诉讼代理人：吴建洲，福建福兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州市鼓楼铝合金厂，住所地福，住所地福建省福州市鼓楼区光荣路后县**v> 法定代表人：吴财仁，厂长。 委托诉讼代理人：邹华，福建奥广律师事务所律师。 上诉人福建云豹互联信息技术有限公司（以下简称云豹公司）因与被上诉人福州市鼓楼铝合金厂房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 云豹公司上诉请求:撤销一审判决，改判云豹公司不承担违约金1万元，不承担2020年4月以及之后的占有使用费。事实与理由：云豹公司不存在违约行为。由于2020年年初出现的××疫情，云豹公司出现经营压力，若继续经营下去面临亏损，故于2020年3月17日向福州市鼓楼铝合金厂发出《终止租赁声明》，同时要求减免租金，根本原因是××疫情这一不可抗力。福州市鼓楼铝合金厂在2020年3月22日前将云豹公司二层全部，一层两间收回自用。福州市鼓楼铝合金厂这一行为影响云豹公司正常使用，属于违约，应当承担违约责任。3月22日之后诉争房产已实际在福州市鼓楼铝合金厂的掌控下，云豹公司不应承担房产占用费。 福州市鼓楼铝合金厂辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，应予以维持。一、案涉《租赁合同》合法有效，正因为云豹公司提前解约，不按时支付租金及水电费等，福州市鼓楼铝合金厂曾发《律师函》催促其履行《租赁合同》，且其2020年3月17日向福州市鼓楼铝合金厂发出的《终止租赁声明》明显构成违约，因此，一审法院支持10000元违约金虽明显偏少但并没有错误，应予以维持。二、法律、法规以及相关政策并没有强令福州市鼓楼铝合金厂需要对云豹公司减免租金，福州市鼓楼铝合金厂也有困难，是靠租金收入给全体职工发工资，没有别的收入，但尊重一审法院关于2、3、4月租金和占有使用费按照原约定的50%即6500元支付，之后的占用费按合同约定标准继续计算的判决执行。三、福州市鼓楼铝合金厂系在与云豹公司协商情形下才占用云豹公司楼上4间房间和楼下1间店面的，不构成违约，且一审法院也扣除了相应的占用使用费。此外，2020年9月5日，案涉租赁场地门口电表箱发生了起火事件（有报110、119警），当时是云豹公司法定代表人陈航拿钥匙才开锁进去拉闸以便处理重新接电线事宜的以及福州市鼓楼铝合金厂二审提交的照片可印证前述房屋至今仍处在云豹公司占有、使用状态。 福州市鼓楼铝合金厂向一审法院提出诉讼请求：1．判决确认福州市鼓楼铝合金厂与云豹公司在2016年2月4日签订的《租赁合同》于2020年3月31日已解除；2．判令云豹公司立即支付福州市鼓楼铝合金厂截至2020年3月31日止拖欠的2个月租金26000元、水费1475.49元、电费6439.63元，合计33915.12元；3．判令云豹公司立即搬离福州市鼓楼铝合金厂出租给其的位于福州市鼓楼区××镇××路××号的租赁厂房（面积约380平方米），并支付实际占用费26000元（从2020年4月1日起，占用费按照13000元每月计算，暂计算至2020年6月1日，应当计算至被告实际腾空清场之日为止），以及已产生的水费179.5元、电费1351.29元；4．判令云豹公司支付福州市鼓楼铝合金厂违约金39000元；5．本案诉讼费、公告费等费用由云豹公司负担。 云豹公司向一审法院提出反诉请求：1．判决福州市鼓楼铝合金厂、云豹公司在2016年2月4日签订的《租赁合同》于2020年3月31日已解除；2．判令福州市鼓楼铝合金厂返还押金39000元；3．判令福州市鼓楼铝合金厂支付违约金30000元；4．诉讼费由福州市鼓楼铝合金厂承担。 一审法院认定事实：2016年2月4日，福州市鼓楼铝合金厂和云豹公司签订《租赁合同》一份，约定：1．福州市鼓楼铝合金厂将位于福州市鼓楼区××镇××路××号的厂房（面积约380平方米，以下简称“诉争租赁房产”）出租给云豹公司。2．租赁期限为五年，从2016年4月1日至2021年3月31日止，其中2016年2月4日至3月31日为装修期，免房租。3．月租金为1.3万元，云豹公司于每月1日前支付。4．云豹公司于签订合同同时一次性向福州市××楼××房产的租赁押金3.9万元，待云豹公司将水电、物业费等结清后，福州市鼓楼铝合金厂将押金无息退还给云豹公司。5．未经福州市鼓楼铝合金厂同意，云豹公司不得擅自转让给第三方，或采取联营、合作等任何方式进行转让，否则福州市鼓楼铝合金厂有权单方面终止合同，收回房产，一并没收押金。6．租赁期间，福州市鼓楼铝合金厂如需收回上述房产，必须提前两个月通知云豹公司，退还押金并赔偿3万元作为补偿；云豹公司如需中途退租，应提前两个月通知福州市鼓楼铝合金厂，并赔偿3万元作为补偿。7．如有一方违约，另一方有权终止合同，违约方应赔偿守约方的经济损失。8．租赁期间如遇到国家政策调整或受不可抗力的因素影响，福州市鼓楼铝合金厂有权终止合同，云豹公司应无条件退出，双方互不承担赔偿责任。2020年3月17日，云豹公司向福州市鼓楼铝合金厂发送《终止租赁声明》称，××疫情对其经营造成巨大损失导致每月租赁等费用无法上缴，其已无法承担相关费用，将于2020年3月31日结束经营，同时将租赁厂房给退还福州市鼓楼铝合金厂，请其做好清点和交接工作。2020年4月26日，福州市鼓楼铝合金厂委托律师向云豹公司发送律师催告函。另查，2019年12月13日，鼓西街道办事处向福州市鼓楼铝合金厂发出《整改通知书》，要求对后县路5号厂房进行整改。2019年12月27日，福州市鼓楼铝合金厂向云豹公司法定代表人陈航发出《整改通知书》，限期于2020年1月3日前整改到位。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。福州市鼓楼铝合金厂和云豹公司之间签订的本案《租赁合同》，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。云豹公司于2020年3月17日向福州市鼓楼铝合金厂发出《终止租赁声明》，要求于2020年3月31日提前解除合同，福州市鼓楼铝合金厂在律师催告函中明确其当时表示同意，且双方当事人在各自诉请中对此主张一致，故本案《租赁合同》应于2020年3月31日解除。因本案《租赁合同》已经解除，福州市鼓楼铝合金厂主张云豹公司搬离诉争租赁房产，于法有据，一审法院予以支持。关于租金和占有使用费，一审法院认为，因××疫情或者疫情防控措施导致云豹公司没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，一审法院结合本案的实际情况，根据公平原则酌定其2、3、4月租金和占有使用费按照原约定租金的50%即6500元支付，之后的占用使用费可按合同约定标准继续计算。另云豹公司主张福州市鼓楼铝合金厂占用了部分诉争租赁房产，但未提交充分有效证据证明具体占用面积，福州市鼓楼铝合金厂于庭后提交情况说明自认其从2020年3月20日起占用了113平方米的诉争租赁房产，一审法院对此予以确认。故云豹公司应向福州市鼓楼铝合金厂支付的2月和3月房租为6500元＋6500元×19／31＋6500元×12／31×（380-113）／380＝12251.78元。关于占有使用费，云豹公司应支付的4月份占有使用费为6500元×（380-113）／380＝4567.1元，之后占用使用费按照每月13000元×（380-113）／380＝9134.21元标准计算至云豹公司实际搬离之日止。关于水电费，云豹公司对福州市鼓楼铝合金厂诉请中主张的水费1654.99元、电费7790.92元不持异议，故福州市鼓楼铝合金厂的相应诉请，一审法院予以支持。关于双方均主张的违约金问题，云豹公司提出提前解除合同并要求福州市鼓楼铝合金厂做好交接工作，但至今未能将诉争租赁房产全部返还给福州市鼓楼铝合金厂，已经构成违约，福州市鼓楼铝合金厂未提交证据证明其实际损失，一审法院结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌定云豹公司应向福州市鼓楼铝合金厂支付违约金1万元。关于云豹公司主张的押金问题，一审法院认为，根据合同约定，福州市鼓楼铝合金厂在云豹公司结清相关物业、水电费后，应当予以退还押金，故云豹公司的相应反诉诉请，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、确认福州市鼓楼铝合金厂和福建云豹互联信息技术有限公司于2016年2月4日签订的《租赁合同》于2020年3月31日解除；二、福建云豹互联信息技术有限公司于本判决生效之日起十五日内搬离位于福州市鼓楼区××镇××路××号厂房；三、福建云豹互联信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市鼓楼铝合金厂支付水费1654.99元、电费7790.92元，以及2020年2月和3月的租金共计12251.78元，和相应房产占有使用费（其中2020年4月份的占有使用费为4567.1元，之后的占有使用费按照每月9134.21元标准计算至实际搬离之日止）；四、福建云豹互联信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市鼓楼铝合金厂支付违约金10000元；五、福州市鼓楼铝合金厂于本判决生效之日起十五日内向福建云豹互联信息技术有限公司退还押金39000元；六、驳回福州市鼓楼铝合金厂的其他本诉请求；七、驳回福建云豹互联信息技术有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取1154元（预收福州市鼓楼铝合金厂2308元），由福州市鼓楼铝合金厂和福建云豹互联信息技术有限公司各负担577元；反诉受理费减半收取762.5元（预收福建云豹互联信息技术有限公司1525元），由福州市鼓楼铝合金厂负担431元，福建云豹互联信息技术有限公司负担331.5元。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据云豹公司于2020年3月17日向福州市鼓楼铝合金厂发出的《终止租赁声明》的内容，云豹公司明确告知出租人，该公司将于2020年3月31日结束经营,并自认同时将厂房退还出租人，原审法院据此确认本案系争租赁合同已于2020年3月31日解除正确，云豹公司自行解除租赁合同，但未按其承诺腾退房屋，应当支付占有使用费，云豹公司主张福州市鼓楼铝合金厂在2020年3月22日前将本案系争房屋二层全部，一层两间收回自用，但其在本案诉讼过程中提交的证据不能证明其所主张的事实，原审法院据此判令云豹公司应支付自2020年4月起至云豹公司实际搬离之日止的占用使用费的判决正确。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2308元，由福建云豹互联信息技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年一月二十八日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威