大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初3528号原告：赵瑞彬，女，1974年1月1日出生，汉族，个体工商户，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：韩建华，大连市旅顺口区中心法律服务所法律工作者。被告：赵东伟，男，1962年11月5日出生，汉族，个体工商户，现住大连市西岗区。委托诉讼代理人：王**，辽宁芳鑫律师事务所律师。第三人：大连圣杰房地产开发有限公司。住所地大连市旅顺口区龙头街道盐场新村盐场园**。法定代表人：陈阳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马辉，女，1977年7月6日出生，汉族，该公司法务，住大连市甘井子区。第三人：王之卫，男，1971年1月29日出生，汉族，个体工商户，现住大连市。原告赵瑞彬与被告赵东伟、第三人大连圣杰房地产开发有限公司、第三人王之卫案外人执行异议一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵瑞彬及其委托诉讼代理人韩建华、被告赵东伟的委托诉讼代理人王**、第三人大连圣杰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马辉、第三人王之卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与第三人大连圣杰房地产开发有限公司签订的“慧谷阳光”房屋认购书有效，原告为大连市旅顺口区学城路******房屋的实际权利人；2、请求立即停止对位于大连市旅顺口区房屋强制执行，并解除查封；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年9月17口，第三人王之卫、大连圣杰房地产开发有限公司签订了《抵房协议》。大连圣杰房地产开发有限公司将开发建设的房屋位于大连市旅顺口区.44平方米）抵顶给王之卫，抵顶欠王之卫外墙保温工程款，抵顶债务总价619，348元。2016年5月25日，原告与第三人王之卫、大连圣杰房地产开发有限公司签订《房屋转让协议证明》，王之卫将该抵顶债务的房屋转让给原告，转让价格双方协商。第三人大连圣杰房地产开发有限公司认为只要双方认可同意转让，待与王之卫之间约定的抵房协议中的条款办理齐备后，按照一手房的手续办理网签合同和发票。该证明书由三方签字确认。2016年5月25日当天，原告与第三人大连圣杰房地产开发有限公司签订《“慧谷阳光”房屋认购书》一份，认购书写明：甲方（出卖人）：大连圣杰房地产开发有限公司，乙方（认购人）赵瑞彬。由原告认位于大连市旅顺口区号房屋（面积92.44方米)，认购价格619，348元。原告于2016年5月25日将房屋转让款32万元交付给第三人王之卫。原告2017年年初入住该房屋至今，并交纳物业服务费、水费、电费。原告认为，原告签订的《房屋转让协议证明》、《“慧谷阳光”房屋认购书》真实合法有效，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制规定。原告缴纳全部购房款，第三人已经将房屋交付给原告居住使用，原告已经取得房屋所有权，没有办理房屋登记手续只是物权没有设立，第三人大连圣杰房地产开发有限公司有义务为原告办理房屋登记手续。原告取得该房屋是在被告申请法院查封之前，依据《最高院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条的规定，原告在购买该房屋中没有任何过错，人民法院不得查封、扣押冻结。原告向大连市旅顺口区人民法院提出执行标的异议，也完全符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的情形，原告提出的执行标的异议应当成立，人民法院应当依法停止执行，解除对该房屋的查封。请法院以事实为根据，以法律为准绳，依法判决维护原告的合法权益。被告赵东伟辩称：1、原告与第三人之间没有签订合法有效的商品房买卖合同，也未办理备案登记，原告也未向第三人圣杰公司支付房屋对价款。原告诉称第三人王之卫通过抵债方式从第三人圣杰公司得到案涉房屋，双方虽签订抵房协议，王之卫又将该房屋转让给原告，原告又与第三人圣杰公司签《房屋认购书》。被告认为案涉虽然系抵债房屋，但王之卫与圣杰公司未签订书面商品房买卖合同，按照法律规定应将案涉房屋办理第三人王之卫名下，在王之卫合法取得房屋所有权后才有权转让给原告。王之卫在未取得房产证且未进行备案登记的情况下，直接将案涉房屋转让给原告，原告与第三人圣杰公司直接签订《房屋认购协议》，属于违法的规避纳税行为。且房屋认购协议书签订后也未签订合法有效的商品房买卖合同及进行备案登记，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能认定在法院查封前双方已有合法有效书面合同；2、原告并未依法向第三人圣杰公司缴纳相关房款。原告在本次诉讼中仅有提供王之卫出具的收条一份以证明原告已缴纳房款，但未提供实际支付的凭证，32万元数额较大，正常应当转账支付，即使是现金支付也应当提供32万元取现凭证。若不能提供不能证明房款实际交付。即使是向王之卫缴纳房款不能据此直接认定系代表圣杰公司收取房款的行为。综上所述，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告只有存在规定中的四种情形下，才能排除法院执行。现原告无合法有效的书面合同，也无交款凭证，故法院应当驳回其诉讼请求。第三人大连圣杰房地产开发有限公司答辩称：同意原告诉讼请求，案涉房屋我公司已于2015年9月17日以抵债方式转让给第三人王之卫，当时房屋就一并交付给王之卫，所有权已转移，2016年王之卫将案涉房屋转卖给原告，且该交易在我公司处办理，原告起诉事实我公司表示认可，原告已使用案涉房屋，未办理产权原因是我方原因，这就是签订了预购合同而未签订买卖合同的原因。第三人王之卫答辩称：案涉房屋是2015年圣杰公司抵顶给我的，2016年的时候卖给原告，因圣杰公司原因未办理产权证，原告已经将全部购房款交给了我。2019年时才可以办理房产证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月15日，大连育明金属门窗工程有限公司更名为大连新盛金属门窗工程有限公司，王之卫为该公司的法定代表人，也是该公司的控股股东。2014年6月5日大连新盛金属门窗工程有限公司更名为大连康吉慧实业有限公司。2020年4月30日，该公司法定代表人由王之卫变更为盛小龙。2011年9月21日，大连圣杰房地产开发有限公司与大连育明金属门窗工程有限公司签署《慧谷阳光合同书》，双方约定由大连育明金属门窗工程有限公司承包大连圣杰公司开发的工程项目外墙保温工程。2013年12月20日工程竣工。2015年9月17日，大连圣杰房地产开发有限公司（甲方）与大连康吉慧实业有限公司（乙方）签订了《抵房协议》。其内容为甲方与乙方存在债务关系，经双方协商，乙方同意甲方用房产抵顶。甲方用大连市旅顺口区学诚路109号楼四单元13层2号房产抵顶所欠乙方债务619348元。协议第四条约定，协议签订后，双方应据此向对方出具发票、合同、协议等文件，相应债务抵消。此后，大连圣杰房地产开发有限公司将房屋交给第三人王之卫。2016年3月14日，大连圣杰房地产开发有限公司出具确认书一份。内容为：大连康吉慧实业有限公司：我公司与你公司曾于2015年9月17日签订了一份抵房协议，现确认你公司已根据该协议第三条约定履行了补齐房款义务。双方再无债权债务纠纷，我公司同意你公司在处理抵债房产时给予配合。2016年5月25日，原告与第三人王之卫达成协议，以32万元购买该房屋，原告付清购房款。第三人王之卫出具收条一份，收条内容为：今收到赵瑞彬购房款人民币320000元（叁拾贰万元整）。第三人王之卫将房屋交给原告，原告于2017年装修居住至今。同日，甲方王之卫与乙方赵瑞彬同大连圣杰房地产开发有限公司签署一份房屋转让协议证明。其内容为：根据中华人民共和国合同法及有关法律法规，甲乙双方经过协商，一致同意把从大连圣杰房地产开发有限公司取得的抵债房慧谷阳光小区学诚路109-1302号（面积92.44平方米）转让给乙方，转让价格双方协商。大连圣杰房地产开发有限公司认为只要双方认可、同意转让，待与甲方约定的抵房协议中的条款办理齐备后，按照一手房的手续办理网签合同及发票，此证明开具后甲方对此抵债房无处分权。2016年5月25日，甲方大连圣杰房地产开发有限公司与乙方赵瑞彬签订了“慧谷阳光”房屋认购书。确定乙方认购学诚路109-1302号房屋，建筑面积92.44平方米。2017年6月13日至2020年7月2日由原告交纳了“慧谷阳光”1-4-1302号（学诚路109-1302号）房屋的水费。2017年6月至2020年8月，由原告交纳了学诚路109-1302号房屋交纳了电费、取暖费。2018年6月25日，大连市中级人民法院作出了（2018）辽02民终4325号民事裁定书，查封了被执行人大连圣杰房地产开发有限公司名下位于大连市旅顺口区等九处房屋，其中包含案涉学诚路109号13-2号房屋。被告依据生效的判决向本院申请对上述已查封房屋强制执行。2020年5月，该小区物业公司通知业主办理房屋所有权登记，原告办理房屋所有权登记时得知该房屋已被查封，故向本院提出执行异议，本院作出（2020）辽0212执异32号执行裁定，驳回原告的异议请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。大连康吉慧实业有限公司与第三人大连圣杰房地产开发有限公司因工程款事宜，双方达成抵房协议，以大连圣杰房地产开发有限公司开发的位于大连市旅顺口区的房屋抵押工程款，并已实际交付房屋。大连圣杰房地产开发有限公司有义务办理该房屋所有权转移登记，该工程款才能清偿完毕。根据该抵房协议，大连康吉慧实业有限公司享有债权（即大连圣杰房地产开发有限公司的给付行为，交付房屋并办理所有权转移登记）。第三人王之卫作为大连康吉慧实业有限公司的控股股东及法定代表人，将该债权出售给原告系有权处分。原告已占有该房屋居住至今，系合法占有，且大连圣杰房地产开发有限公司已知晓此事，并与原告签订了房屋认购书。大连圣杰房地产开发有限公司有义务协助原告办理该房屋所有权转移登记。但因该房屋当时不具备办理所有权转移登记的条件，故不能办理登记，责任不在原告。故原告的请求本院应予支持。关于认购书的效力。原告受让该债权后，与大连圣杰房地产开发有限公司签订“慧谷阳光”房屋认购书，该认购书是对债权转让协议的补充，进一步明确大连圣杰房地产开发有限公司有办理所有权转移登记的义务，是双方真实意思的表示，不违反法律的规定，该认购书有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告赵瑞彬与第三人签订的“慧谷阳光”房屋认购书有效；二、不得执行位于大连市旅顺口区房屋；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8050元，由被告赵东伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宋永国人民陪审员  王 敏人民陪审员  刘焕恩二〇二一年一月二十日书 记 员  王玉笛附1：本案证据目录一、原告提交证据及证明事项如下：1、抵房协议，证明2015年9月17日圣杰公司与王之卫之间的抵房协议，圣杰公司将案涉房屋抵顶给王之卫，地方协议已经履行；2、房屋转让证明书、房屋认购书、收条，证明第三人王之卫与原告、圣杰公司签订协议，王之卫将案涉房屋转让给原告，圣杰公司同意并约定按照一手房手续为原告办理网签合同及发票。圣杰公司将案涉房屋卖给原告，认购价格619348元。王之卫收到原告购房款32万元。上述证据均为2016年5月25日；3、缴费明细、说明、视频（当庭播放），证明2017年6月至2020年7月原告缴纳水费明细，2017年10月至2020年8月缴纳电费明细，2017年至2020年缴纳供暖费。说明案涉房屋小区物业2016年5月至2020年12月由原告缴纳物业费；4、前期物业服务协议，证明2015年9月28日王之卫与物业公司签订协议。2016年5月26日原告和物业公司依据协议已经实际交付给原告。二、第三人大连圣杰房地产开发有限公司提交证据及证明事项如下：1、慧谷阳光合同书、营业执照、企业信息卡、通知单、地方协议、收据、借据、确认书，证明我公司与王之卫所在单位大连育明金属门窗工程有限公司，王之卫当时是法定代表人。现该公司更名为大连康吉慧实业有限公司。签订了一份慧谷阳关工程外墙保温工程实施合同。双方确认，该工程竣工结算金额4414980元。截止到抵顶案涉房屋前，我公司已付款3829430元。经核算尚欠585550元，差额33798元算王之卫向我公司借款。双方外墙保温工程合同履行完毕，债权债务消灭。2016年3月14日第三人所在公司已履行完毕地方协议中义务。至此，案涉房屋权属归第三人所在公司；2、房屋转让协议，证明王之卫将案涉房屋转卖给原告，我公司同意给予后续房屋产权办理的配合。三、被告及第三人王之卫未提交证据附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八十条【债权转让的通知义务】债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条【从权利的转移】债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。