新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新22民终30号 上诉人（原审被告）：李磊，男，1981年10月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。委托诉讼代理人：张元翔，新疆新创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何芳，女，1989年9月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。委托诉讼代理人：陈芳，新疆翔瑞律师事务所律师。原审第三人：哈密市中心医院，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区广场北路**。法定代表人：何玉芳，系该医院院长。委托诉讼代理人：徐真，男，哈密市中心医院总务科科长。委托诉讼代理人：陈沐瑶，新疆昆莫律师事务所律师。上诉人李磊因与被上诉人何芳，原审第三人哈密市中心医院（以下简称哈密中心医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初4502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李磊的委托诉讼代理人张元翔，被上诉人何芳及其委托诉讼代理人陈芳，原审第三人哈密中心医院的委托诉讼代理人徐真、陈沐瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李磊上诉请求：请求撤销一审判决，依法驳回何芳的诉讼请求。事实和理由：原审中李磊提供了充足的证据证实案涉房产系李磊购买，并自2007年一直使用至租赁给何芳。哈密中心医院阻止李磊对外出租本身亦严重侵权行为，原审认定哈密中心医院张贴封条的行为系合法行为，并对何芳租赁房产造成了无法使用的后果，系认定事实错误。原审应当调查该租赁物是否具有权属争议，但没有进行调查直接判决解除租赁合同，系错误判决。签订合同前李磊向何芳如实告知了房产现状，不存在刻意隐瞒的情况，哈密中心医院一共张贴两次封条，期间双方对原租赁合同增加条款，即双方继续履行合同进行了确认，第二次张贴封条时李磊报警，警方告知哈密中心医院无权对该房产张贴封条，之后哈密中心医院再没有阻止何芳继续使用该房产，上述事实均系本案中何芳无权单方面解除租赁合同的事实。哈密中心医院本身行为不具备合法造成的后果应当由实际侵权人即哈密中心医院返还租金。何芳辩称，其在签订租赁合同后，没有正常使用案涉租赁房屋。在房屋被贴封条后才知道，李磊与哈密中心医院对涉案房屋存在纠纷和争议。后李磊保证何芳正常使用案涉房屋为前提下我们对租赁合同增加条款，但条款增加以后，何芳也不能正常使用该房屋，何芳租赁房屋的目的不能实现，基于合同当然能够解除，李磊也应该作为合同的相对方，返还租赁费及押金。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。何芳向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除何芳与李磊签订的《房屋租赁合同》；2．判令李磊返还租赁费和押金120000元以及支付利息；3．本案诉讼费，送达费，保全费，保函费等由李磊承担。一审法院认定事实：2020年6月7日，何芳（乙方）与李磊（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“一、房屋基本情况。甲方将位于哈密市地区医院综合楼底商地下室房屋及附属设施出租给乙方使用，建筑面积803平方米。二、房屋的租赁用途。租赁用途：超市，改变用途需甲方书面同意。三、1、房屋租赁期限自2020年6月1日起至2025年8月30日止，共计5年，多2个月为免租期。甲乙双方签署《房屋交割清单》后，且甲方向乙方移交房屋钥匙后视为交付完成。2．租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。四、房屋租金、其他费用及付款方式。1．房屋首年租金：人民币100000元。第二年租金人民币100000元。…2、支付方式：租金每年支付一次。第一年租金于合同签订时付清，以后每年租金提前60日支付。…五、押金。1．为确保房屋及其附属设施之安全、完好，以及租赁期内相关费用能如期结算，乙方同意在合同签订之日交纳3万元保证金。2．甲方应于租赁关系结束，乙方确保房屋及其附属设施之安全、完好，且乙方付清所有应付费用后的30天内将保证金全额无息退还乙方。…七、甲方乙方义务。1．甲方须按合同约定将房屋及附属设施交付乙方使用，乙方有责任维护该设施设备的完好，如因乙方过错造成的损坏，将由乙方负责维修至完好。…九、合同解除。1．经甲乙双方协商一致，可以解除合同。2．因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同解除。3．乙方擅自转让房屋给合同以外的第三方。4．乙方发生严重安全消防等事故。5．不按照约定支付租金达三十日的。6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7．租赁期限内，如甲方出卖房屋，应提前30天通知乙方，乙方在接到通知后30天内决定是否行使优先购买权。如乙方逾期不予付款，那么视为放弃该购买权利。8．乙方没有违反法律法规和本合同约定条款的情况下，甲方在合同期限内无权收回房屋。十一、若双方在执行本合同或与本合同有关的事项时发生争议，应首先友好协商；若协商无效，双方均同意将争议提请哈密市人民法院判决。”何芳作为承租方签字捺印，李磊作为出租方签字捺印。合同签订当日，何芳交付李磊房屋租金100000元，押金20000元，李磊将涉案房屋交付何芳。2020年6月10日，何芳准备装修涉案房屋时，第三人哈密中心医院告知何芳，涉案房屋涉及其与李磊之间纠纷，将租赁房屋贴上封条，致使何芳不能正常使用租赁房屋。何芳遂将上述情况及时通知李磊，请其与第三人哈密中心医院沟通，但经多次协商，何芳仍不能正常使用房屋。2020年7月18日，何芳将解除合同通知书邮寄李磊，2020年7月20日，该邮寄文件被退回。后何芳向李磊主张返还租金及押金，李磊拒不支付，引起诉讼。一审法院另查，何芳向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院作出（2020）新2201财保258号民事裁定书，冻结被申请人李磊名下价值人民币120000元财产及账户资金。何芳支出保全申请费1120元及诉讼财产保全责任保险费500元。一审法院认为，本案的争议焦点是李磊是否应当返还何芳租金及押金。何芳与李磊签订的《房屋租赁合同》内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属合法有效，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中，何芳租赁涉案房屋目的是使用涉案房屋，经营超市。何芳与李磊签订房屋租赁合同后，第三人哈密中心医院主张相应权利，于李磊交付何芳涉案房屋第三天即2020年6月10日，被第三人哈密中心医院告知不能使用、收益，致使何芳租赁涉案房屋的合同目的并未实现，亦未产生收益。以上事实，足以证明涉案房屋至迟于2020年6月10日，何芳已李磊知无法使用、收益涉案房屋，其签订租赁合同目的无法实现，该租赁合同无法履行，应予解除，对何芳主张双方签订的租赁合同予以解除的主张，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。何芳与李磊签订的租赁合同解除后，考虑双方合同履行情况，何芳未能正常使用涉案房屋，因此，李磊应将何芳交纳的租赁费120000元及押金20000元予以退还。对何芳该项主张，一审法院予以支持。对何芳主张李磊承担利息的诉讼请求，考虑到何芳在签订租赁合同前未详细了解涉案房屋相关情况，自身存在一定责任，对何芳该项主张，一审法院不予支持。对何芳主张第三人哈密中心医院承担责任的诉讼请求，因何芳与第三人之间不存在合同关系，对何芳该项诉讼请求，一审法院不予支持。遂判决：一、何芳与李磊签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、李磊退还何芳租金100000元及押金20000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回何芳的其他诉讼请求。二审中，何芳提供房屋登记证明，证实涉案房屋的所有权人为哈密地区医院正阳房地产开发公司，并不是李磊所有的事实，经李磊质证，认为该登记证明标明整个综合楼的房产和土地权属，并不是案涉房产的单独产权证明，案涉房屋买卖合同已成立并生效，以上证据的真实性认可，关联性均不认可。第三人哈密中心医院提供2020年4月2日，同年6月21日的会议记录证明，证实哈密中心医院向商品房业主通知，所有欠房款的业主必须各自的欠付房款交付完毕，如逾期未交，医院保留收回房屋权利的事实，经李磊质证，认为参会人是李磊父亲不能确认签字的真实性，但证据与本案的关联性予以认可，因为该证据恰恰证实，案涉房产的实际所有人李磊的事实，所以李磊应有对外进行出租和经营收益的权利。本院对以上证据结合本案的其它证据综合评议，证据证明的问题与本案的关联性，予以采纳。一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2020年6月7日，何芳与李磊签订《房屋租赁合同》，约定李磊将位于哈密中心医院综合楼底商地下室房屋及附属设施出租给何芳使用，合同签订当日，何芳交付李磊房屋租金100000元及押金20000元，李磊将案涉房屋交付何芳。2020年6月10日，何芳准备装修案涉房屋时，第三人哈密中心医院告知何芳，案涉房屋涉及其与李磊之间有纠纷，将租赁房屋张贴封条，致使何芳不能正常使用租赁房屋的事实，本院予以确认。本案的争议焦点问题是，解除何芳与李磊房屋租赁合同是否正确以及李磊应否退还何芳租金100000元及押金20000元。关于解除房屋租赁合同问题，《中华人民共和国民法典》第七百二十四条【承租人解除合同的法定情形】有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（二）租赁物权属有争议；本案中，何芳与李磊签订《房屋租赁合同》后，哈密中心医院案涉房屋共张贴两次封条，李磊也未能妥善处理其与哈密中心医院之间的房屋争议事宜，导致何芳无法正常使用租赁房屋，且哈密中心医院在二审中明确表示，哈密中心医院与李磊之间存在有关案涉房屋款争议，李磊还不是该房屋的所有权人，并无权对外租赁该房屋。李磊提出案涉房屋系其购买，哈密中心医院张贴封条后，李磊报警，之后哈密中心医院再没有阻止何芳继续使用该房屋，因此，何芳无权单方解除租赁合同的上诉理由，与一、二审查明的事实不符，何方也不认可，李磊对此上诉理由，本院不予采纳。李磊提出哈密中心医院阻止李磊对外出租房屋本身亦严重侵权行为的主张，与本案不属于同一个法律关系，李磊对哈密中心医院阻止李磊对外出租房屋有异议，可另行主张。一审法院根据本案的事实，结合案涉房屋的实际情况，判决何芳与李磊签订的《房屋租赁合同》予以解除，符合法律规定。关于李磊应否退还何芳租金100000元及押金20000元的问题。何芳因哈密中心医院与李磊之间存在有关案涉房屋款争议原因致使租赁房屋无法使用，并解除合同，对此李磊应当承担一定的法律责任，一审认定李磊退还何芳租金100000元及押金20000元并无不当。故李磊的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人李磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由李磊负担。本判决为终审判决。审  判  长   阿仙古丽买买提审  判  员   杰恩斯拜克别克孜达审  判  员   吐尔逊阿衣阿不都热衣木二 〇 二 一 年 一 月 二 十 二 日法 官 助 理   阿丽亚铁木尔书  记  员   赵春美