上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10968号上诉人(原审原告)：江水英，女，1967年1月23日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审原告)：东方昱，男，1990年9月2日出生，汉族，住上海市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：檀文芳，上海知信律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：陈光，上海知信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：东海，男，1964年5月14日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告)：上海西部企业(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：江蕾，董事长。被上诉人(原审被告)：上海普陀大楼物业有限公司，住所地上海市。法定代表人：吴子杏，总经理。委托诉讼代理人：刘卿，男。原审第三人：彭广英，女，1932年10月7日出生，汉族，住江苏省海门市。上诉人江水英、东方昱因与被上诉人东海、被上诉人上海西部企业(集团)有限公司(以下简称“西部集团”)、被上诉人上海普陀大楼物业有限公司(以下简称“物业公司”)、原审第三人彭广英房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初16092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江水英、东方昱上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求。事实与理由：江水英与东方昱一直生活在一起，江水英仅负责东方昱生活费问题，对家庭其他事宜均不知情。东海私自将上海市岚皋路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)变更为产权房，并归于其一人名下，不可能告知江水英实情。当时东方昱才刚成年，在上大学，对此也不知情。一审法院认定江水英知悉该事实，完全不符合实际情况。东海伪造江水英、东方昱及彭广英的签名，与物业公司签订的《上海市公有住房出售合同》应当无效。被上诉人东海辩称：其变更产权时确实没有告诉家人。同意上诉人意见。被上诉人西部集团未作答辩。被上诉人物业公司辩称：系争房屋原承租人东海办理购房手续时，有义务保证材料真实性，应当对自己提供的材料负责。当时购房手续没问题，《上海市公有住房出售合同》真实有效。请求本院驳回上诉，维持原判。原审第三人述称：彭广英为高龄老人，东海从未将购买系争房屋产权之事告知过彭广英，彭广英毫不知情。请求依法判决。江水英、东方昱向一审法院提起诉讼，请求判令：1．东海与物业公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2、西部集团将系争房屋恢复至原有公有住房状态；3、西部集团将购房款人民币(以下币种均为人民币)13，987元返还江水英、东方昱及东海。一审法院经审理查明事实如下：江水英与东海为夫妻。东方昱系双方婚生之子。东海与彭广英系母子。系争房屋原承租人为东海。2008年11月15日《职工家庭购买公有住房协议书》载明“……房屋承租人或受配人姓名东海，经与本户同住成年人(其中六十周岁以上老年人东云湘、彭广英)协商一致，同意购买上述房屋……落款处六十周岁以上承租人，受配人或同住成年人：东云湘(已去世)、彭广英；承租人或受配人东海；同住成年人：江水英、东方昱”；落款处的签名除东海外，他人的签名均系东海冒签，同时东海自认该协议上的私章均由案外人杨菁私刻所得。2008年12月10日，东海和物业公司签订《上海市公有住房出售合同》。2008年12月23日，在东海付清购房款后，系争房屋的产权登记在其名下。现江水英、东方昱称于2019年6月被案外人起诉后才知东海擅自将系争房屋买为产权房的事情。一审法院另查，2015年2月5日，东海诉杨宝福、支韩冰所有权确认纠纷一案［(2015)普民四(民)初字480号］，东海于2015年2月6日向一审法院提出撤诉申请；2015年2月26日，东海诉杨宝福、徐仁忠、及史雅芳房屋买卖合同纠纷一案［(2015)普民四(民)初字第214号］，一审法院审理后，东海申请撤诉。东海称，系争房屋通过售后公房买卖形式获得产权后，因债权债务关系被案外人胁迫不得已通过房屋买卖形式获取银行贷款39万元，东海个人获得的款项为15万元，由其出借给他人。其每月收入5、6千元，每月归还银行贷款3，500元左右。江水英与东海夫妻关系不是特别好，但因为只有一套房，故一直共同生活。因和老人一同居住，故日常生活开销都是老人支付，东方昱开支由江水英负责。江水英、东方昱表示，因夫妻关系不好，从不过问东海的个人事宜，若不是被起诉都不知东海已将系争房屋购买产权并出售的情况。东方昱则称，东海购房时其已年满18岁，但因读书对系争房屋买卖事宜不清楚。彭广英表示，从未在购房协议上签过字，也不知买房事宜。西部集团、物业公司认为，小区物业公司办公室就在系争房屋楼下，租赁房变为产权房后收取的物业管理费和租金是有差异的，何况都是上门收取费用，而江水英、东方昱、东海及彭广英均生活在一起，不可能不知道系争房屋已变为产权房的事实。江水英、东方昱称，东海购房时支付了13，987元。其中，实际付款金额为13，108元，首期维修基金为879元。东海对此无异议。西部集团、物业公司认为，对付款金额不持异议，因维修基金走专门账户，若法院判系争房屋买卖合同无效，维修基金无法全额退。一审法院认为，根据出售公有住房的规定，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。家庭人员在购房时应协商一致，并在职工家庭购买公有住房协议书上签名盖章。根据江水英、东方昱、彭广英的陈述及东海自认可知，东海购房时系争房屋的同住成年人未在《职工家庭购买公有住房协议书》上签名及盖章。但西部集团、物业公司指出，系争房屋成为售后产权房后租金变为物业管理费，两者的金额及发票均不同，且物业公司的办公地点就在系争房屋楼下，工作人员和楼里的居民都很熟悉，各家的房屋状况彼此都知悉，故无法认可江水英、东方昱主张及彭广英的表述。审理中，东海自认因偿还银行贷款家里的生活开销由父母负责，孩子的生活费由江水英负担，结合西部集团、物业公司所述，法院有理由相信东海的家庭成员对系争房屋已是产权房是知悉的，反之则有违常理。东海在2008年12月办理售后公房买卖手续，江水英、东方昱及彭广英即使非第一时间内知晓，但在系争房屋成为产权房的十多年里，亦未对系争房屋的购买事宜及产权状况提出异议以维护自己的权利，去以自己的行为默认了东海成为系争房屋的产权人的核实，故认为系争房屋的《上海市公有住房出售合同》有效。依据前述，江水英、东方昱认为其于2019年6月才知系争房屋售后公房买卖事宜的主张，在未提出其他证据印证的情况下，不予采纳。综上，对江水英、东方昱要求确认系争房屋的《上海市公有住房出售合同》无效的诉讼请求，于法无据，不予支持。同理，江水英、东方昱要求将系争房屋恢复至原公有房屋状态及退还购房款的诉讼请求，一并不予准许。据此判决：一、对江水英、东方昱要求确认上海市岚皋路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效的诉讼请求，不予支持。二、对江水英、东方昱的其余诉讼请求，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方均未提供新证据。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款第四项规定，人民法院认为审理案件需要的证据包括当事人有恶意串通损害他人合法权某可能的。《最高人民法院关于〈新民事诉讼证据规则规定〉理解与适用》第八条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款规定的事实，不适用有关自认的规定。自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。2008年东海提供署有同住成年人江水英、东方昱签名字样的《职工家庭购买公有住房协议书》，与物业公司签订《上海市公有住房出售合同》，并将系争房屋的产权登记在其名下，后又将系争房屋出售给案外人。江水英、东方昱称于2019年6月才知东海擅自将系争房屋买为产权房，并以此为由请求判令《上海市公有住房出售合同》无效。东海表示系争房屋买下产权系擅自处分，但该表示存在损害案外人权某的可能，故本院认为该表示不适用有关自认的规定。东海2008年买下产权后应当缴纳的租金变为物业管理费，两者的金额及发票均不同。作为与东海共同生活居住在系争房屋内的成年人江水英、东方昱，对自己的相关权某负有审慎义务，其理应知晓东海购买产权的事实。然在此后的十多年时间里，两人从未就此提出异议。结合西部集团、物业公司的陈述，一审法院推定家庭成员已知悉东海购买系争房屋产权的事实，并无不妥，本院予以认同。综上，上诉人江水英、东方昱的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费209元，由上诉人江水英、东方昱共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  俞 璐审 判 员  王晓梅二〇二一年一月十五日法官助理  何 倩书 记 员  莫莉菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……