广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1515号上诉人（原审原告、反诉被告）：李娟，女，1985年4月23日出生，汉族，身份证登记住址湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：肖大伟，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡焕佳，男，1980年4月6日出生，汉族，身份证登记住址广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：刘雪燕，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庄闽章，男，1968年8月14日出生，汉族，身份证登记住址广东省汕头市潮阳区。上诉人李娟因与被上诉人蔡焕佳、庄闽章租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初18598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李娟上诉请求：撤销一审判决第三判项；蔡焕佳、庄闽章承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定事实不清，对租金的计付问题处置不当。李娟因疫情原因在2020年3月提出解除合同并在2020年4月30日提起本案诉讼，蔡焕佳也同意解除合同。事实上，李娟未占有、使用租赁店铺，并且蔡焕佳的代表物业管理人员庄闽章一直控制着该店铺，该店铺处于蔡焕佳、庄闽章两人的实际控制中。一审判决认为李娟未将店铺交还，没有证据证明店铺实际由蔡焕佳掌控及利用，与事实不符。并且，李娟已经缴纳租金、管理费至2020年3月9日，穷尽义务减少业主损失。一审法院对租金的计付问题处置不当，李娟不应承担自2020年3月9日之后的租金。二、涉案店铺一直处于蔡焕佳、庄闽章两人的实际控制中，李娟曾于2020年11月5日到场要求拆除搭建物，但是遭到蔡焕佳、庄闽章的拒绝及阻挠。后双方均报警处理，但李娟无法拆除搭建物清空店铺。综上所述，李娟上诉请求法院依法改判，维护其合法权益。被上诉人蔡焕佳二审辩称：一、涉案租赁合同解除并非基于双方协商一致，而是李娟违约所致。在合同可以继续履行的情况下，李娟单方解除合同，并要求退还已缴纳的租金和租赁保证金，构成违约。李娟违约是诉讼前已发生的客观事实，不以蔡焕佳在诉讼中是否同意为转移。为减少双方损失，减轻诉累，蔡焕佳在一审中被动接受合同解除这一后果。一审法院将解除合同定性为“视为双方协商一致同意解除合同”，并减轻李娟的违约责任，是不恰当的。二、李娟并未向蔡焕佳移交涉案房屋，李娟称该商铺“处于蔡焕佳、庄闽章两人的实际控制中”没有依据。（一）涉案房屋已于2019年12月26日合同签订后移交给李娟，由李娟占有使用。李娟即对物业进行搭建、装修。涉案房屋钥匙一直掌握在李娟的装修师傅罗庆勇手中，李娟并未向蔡焕佳移交商铺。（二）李娟称物业管理人庄闽章是蔡焕佳的代表，并称涉案房屋一直处于蔡焕佳及庄闽章的实际控制中，违背客观事实。1.李娟经物业管理处介绍承租涉案房屋。庄闽章或管理处其他工作人员并非蔡焕佳的代表，双方之间并无特殊关系。2.蔡焕佳及物管人员并未实际控制涉案房屋及阻挠施工。2020年11月5日当天，李娟带着罗庆勇一行人径行开门进入商铺进行拆除施工。李娟并不需要通过蔡焕佳或物业管理处进入现场，其称蔡焕佳及物管人员“实际控制”商铺不属实。蔡焕佳对李娟当日突袭进入商铺“拆除装修”的情况并不清楚，蔡焕佳当日身在外地，后来接到电话后也无法即时赶往现场。李娟称蔡焕佳阻挠其拆除装修，并不属实。从视频中可以看到，物业管理处相关人员一直未进入商铺，不存在阻挠施工的问题；在李娟提供的标为“下午4时18分”的电话录音中，与李娟通话的对方也只是告知其施工的时候去街道城管科报备，并没有阻挠其施工的意思。另外，管理处及其工作人员依物业管理条款进行物业管理，李娟作为房屋的使用人应遵守物业管理规定及按时缴交管理费，两者之间的纠纷与蔡焕佳无关。三、蔡焕佳因李娟的违约遭受很大损失。李娟恶意拖延交还商铺造成损失不断扩大，已严重违反诚实信用原则。（一）蔡焕佳已因李娟的违约及不诚信行为遭受很大损失。涉案房屋2019年12月26日交付给李娟，免租期至2020年2月10日。此免租期是基于长达九年的租期而设置，但因李娟违约，致使合同在第一年即解除，蔡焕佳无过错，却不得不自负免租期的损失。一审法院以疫情影响为由又减免了李娟2个月租金。疫情不是蔡焕佳造成的，蔡焕佳对此也无过错，一审判决结果对蔡焕佳而言并不公平。李娟至今仍以种种借口拖延交还商铺，目的在于逼迫蔡焕佳对其声称的“20万元”装修损失进行补偿，造成损失的不断扩大。（二）一、二审期间，蔡焕佳曾多次要求李娟按现状交还涉案房屋，但李娟未予理会，其恶意拖延交还商铺，严重违反诚实信用原则。综上所述，李娟的上诉请求无事实和法律依据，请求予以驳回。被上诉人庄闽章经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。李娟于2020年5月26日向一审法院起诉请求：1.蔡焕佳退还一个月租金43000元；2.蔡焕佳退还租赁保证金106000元；3.庄闽章退还一个月物业管理费10000元；（共计159000元）；4.解除涉案房屋租赁合同；5.本案诉讼费由蔡焕佳负担。蔡焕佳提出反诉，请求判令：1.李娟拆除涉案房屋内加建的阁楼、隔断，并将房屋腾空交还蔡焕佳；2.李娟向蔡焕佳按合同约定标准支付自2020年3月10日起至交还广州市海珠区XX路XX号203之三房物业给蔡焕佳之日止的租金（暂按43000元/月计至2020年6月9日，为129000元）；3.李娟按逾期未付租金金额每日千分之五的标准向蔡焕佳支付自2020年3月6日起至付清应付租金之日止的逾期付款违约金（暂计至2020年6月24日为51815元）；4.李娟赔偿蔡焕佳律师费损失16000元；5.本案诉讼费用由李娟承担。一审法院经审理查明：蔡焕佳提供的产权登记证显示广州市海珠区XX路XX号203房的权利人为林莉菁，建筑面积575.38平方米；还提供林莉菁出具的《同意转租证明》，证实林莉菁同意将上述物业中的自编之三房屋由蔡焕佳转租给李娟作商业用途。2019年12月25日，李娟（乙方、承租方）与蔡焕佳（甲方、出租方）、庄闽章（丙方、物业管理方）签订《房屋租赁合同》，约定：蔡焕佳将广州市海珠区XX路XX号203房出租给李娟，租期是2020年2月10日至2029年2月9日止；第一周年月租金是43000元，后逐年递增，另李娟每月向丙方缴纳物业管理费10000元；本协议生效后，李娟可进场装修，2020年2月9日前为免租期，无需支付租金；租金需按月在每月5日前交纳当月的租金、管理费；另需交纳物业租赁保证金106000元，该保证金在合同正常终止后5个工作日内无息退还李娟；李娟需按照合同约定的用途使用租赁物业，并按经营需要对租赁物业进行适当的装修，但不得进行加建、扩建、改建或其它改变物业主体结构的行为；李娟应于本合同租期届满当日，或于本合同提前终止当日内将该租赁房屋按照本合同终止时的房屋使用现状归还给甲方，且房屋应符合正常使用的状态（正常耗损除外）；本合同履行期间，李娟所进行的装修无需复原，李娟装修所添置的可以分离、且分离后不影响该房屋正常使用功能的设施、设备和资产等，李娟有权自由处置，否则视为李娟放弃租赁物业内所有物品的所有权，甲方有权进行处置；李娟逾期缴纳租金的，甲方有权要求李娟停止使用租赁物业，且每逾期一日，李娟应当按照逾期未支付租金的千分之五按日向甲方支付违约金；李娟逾期支付租金超过30天的，甲方有权提前终止本合同并收回租赁物业；本合同另有约定外，任何一方违反本合同的约定，经守约方合理催告后仍拒不履行义务的，守约方可以选择解除合同，违约方应当承担违约责任，并赔偿因此给守约方造成的损失，损失包括但不限于实际损失、因索赔产生的律师费、诉讼费、保全费等。2019年12月25日，李娟向蔡焕佳、庄闽章支付了押金106000元、2020年2月10日至3月9日的租金、管理费共53000元，同时，接收了承租房屋进行装修（在房屋内搭建了夹层，并间隔了多间独立的房间）。因新型冠状病毒××疫情，李娟没有按约交纳2020年3月10日后的租金。期间，李娟于2020年4月18日向蔡焕佳发微信，表示“因疫情影响，之前政府不允许足浴业开业，目前广州每天有新增，我们资金压力实在太大了，之前你说大力支持我们，但物业大哥这边说不同意，我真是太难了，还没有开业一天就这样结束了！所以在万般无奈十分痛心的情况下，不得不向你提出我们从2020年4月18日开始正式解除租赁合同；具体租金方便的话我们当面再协商沟通一下，对你造成的损失我们也十分遗憾，谢谢你了”。蔡焕佳不同意解除合同，李娟遂提起本案诉讼。另查明，2020年3月3日，广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部发布4号《通告》，其中第六条严格商业服务区防控的主要内容有“……KTV、演出场所、洗浴中心等人员密集区域暂缓开放”。本案诉讼中，蔡焕佳表示如李娟坚决要求解除合同，其也同意解除，但李娟要拆除已搭建的间隔物。一审法院认为：李娟与蔡焕佳、庄闽章签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当严格遵守履行。关于合同的解除和租金的计付问题。双方签订合同约定租赁期限自2020年2月10日起至2029年2月9日止。现李娟表示受到新冠疫情影响，涉案店铺（用作沐足店经营）无法按期完成装修改造，而且，其在春节回到湖北黄冈老家，直至2020年3月20日才被允许出鄂并回到广州，但又需隔离14天，确实无法继续履行合同，故于2020年3月18日提出解除合同。蔡焕佳辩称2020年3月全国疫情已放缓，各行各业亦有序复工，承租方完全可以继续履行合同。对此，新冠××疫情是从2020年1月中下旬开始爆发，涉案店铺此时正处在装修改造阶段，确实会造成工期的延误；后来，广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部于2020年3月3日发布的4号《通告》，也要求洗浴中心等人员密集区域暂缓开放，但并未禁止装修，故李娟完全可以将延误的装修工期补充完成，并在之后放开经营限制时及时调整开业时间。也就是说，涉案合同李娟是可以继续履行下去的，其于2020年3月提出解除合同并随后提起诉讼要求解约，并不符合合同约定。但是，基于蔡焕佳现也同意解除合同，可视为双方协商一致同意解除合同。合同解除后，蔡焕佳反诉要求李娟拆除搭建物后将租赁物予以交还，有理，可予支持。至于租金，虽然李娟早已提出解约，但其并未将租赁物交还，现也没有证据证明租赁物已清空并实际由蔡焕佳掌控及利用。因此，蔡焕佳要求李娟负担并计付直至交还店铺之日止的租金，可予采纳。但是，考虑到新冠××疫情的影响，可以给予李娟2个月的租金减免期。李娟已交纳了计至2020年3月9日的租金，故其应将2020年5月9日起至实际交还店铺之日止的租金（每月43000元）计付给蔡焕佳。李娟要求退还已交租金和物业管理费的请求，应予驳回。关于蔡焕佳反诉要求计付逾期缴纳租金的违约金及要求赔偿律师费损失的问题。虽然李娟并未按照合同约定的时间支付租金，但其是由于受到新冠××疫情影响所致，李娟在2020年3月18日已提出解约，在双方协商解决未果的情况下，又于2020年4月30日提起本案诉讼，即双方在新冠××疫情缓解阶段，正就是否及如何履行合同产生争议，故李娟暂缓支付租金的行为，不能视为违约，蔡焕佳要求计付逾期支付租金的违约金，一审法院不予支持。蔡焕佳要求赔偿律师费16000元，理据不足，一审法院不予采纳。由于涉案合同的租期是至2029年2月9日才届满，而本案合同履行中所受疫情影响的时间并不长，合同尚余较长时间可履行，但李娟却提前解除合同，客观上会给蔡焕佳造成一定的经济损失，因此，可酌情由蔡焕佳没收一半已收的保证金106000元，即蔡焕佳应将保证金53000元退还给李娟。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，一审法院于2020年10月28日判决如下：一、解除原告李娟与被告蔡焕佳、庄闽章签订的《房屋租赁合同》。二、原告李娟在本判决生效之日起10日内搬出广州市海珠区XX路XX号203房房屋，并将上述房屋腾空（包括拆除搭建的间隔物，并将拆除物品完全清空）交还给被告蔡焕佳。三、原告李娟在本判决生效后支付从2020年5月9日起至李娟搬出并腾空交还房屋之日止的租金给被告蔡焕佳（每月租金以43000元计；其中，在本判决发生法律效力之日前已发生的租金，在本判决生效之日起10日内支付；在本判决发生法律效力之后的，在每个月的5日前支付）。四、被告蔡焕佳在本判决生效之日起10日内向原告李娟退还保证金53000元。五、驳回原告的其他诉讼请求。六、驳回被告蔡焕佳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3480元，由李娟负担2320元，由蔡焕佳负担1160元。反诉受理费2168元，由李娟负担1421元，由蔡焕佳负担747元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另查明，一、李娟向本院提交：1.报警回执，证明涉案房屋一直处于业主蔡焕佳及物业管理人庄闽章的实际控制中，李娟曾到店铺要求拆除搭建物，但是遭到拒绝及阻挠，无法进行，后双方均报警处理，但李娟仍无法拆除搭建物清空商铺。2.视频、录音，证明内容同证据1，录音是李娟与蔡焕佳的电话录音，录于2020年11月5日，视频拍摄于2020年11月5日。蔡焕佳质证称：对报警回执的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可，蔡焕佳事后了解是因为李娟拆除铺内装修，导致隔壁银行投诉，才会去报警；对于视频及录音的问题，蔡焕佳当天并不在场，对相关情况不清楚，其真实性、合法性由法院认定，对其证明内容不予认可。本院经审查认为，李娟二审所举证据虽为二审期间产生的证据，但并不能证明李娟所主张的其于2020年11月5日提出拆除装修清空商铺遭到蔡焕佳阻挠的事实，而录音却恰恰反映了李娟在2020年11月5日之后仍向蔡焕佳电话了解如何进行拆除装修施工备案手续的问题。二、蔡焕佳向本院提交：1.对李娟所提交部分视频的分析，拟证明李娟并未向蔡焕佳移交涉案房屋；2.部分手机通话记录、信息及电子邮箱截图，拟证明一审期间蔡焕佳代理人曾多次与李娟的代理人沟通，要求按现状交接商铺，但一直被拖延、推脱；3、《关于移交租赁房屋的函》及邮件妥投证明，函件的原件已经邮寄给李娟，拟证明蔡焕佳在收到李娟的上诉状之后仍有发函要求李娟交场，但李娟并未作回复。李娟质证称：对蔡焕佳提供的证据1，该证据恰好可以证明李娟在2020年11月5日按照一审判决要求拆除装修好的建筑物，腾空房屋交付给蔡焕佳，但蔡焕佳授意物业进行阻挠；对证据2的真实性没有异议，但证明内容有异议，双方确实对物业移交有进行沟通，但一审法院尚未出具判决，李娟担心拆除装修后会存在法律风险，所以想等到一审作出判决后按照判决内容行事；对证据3，李娟没有收到过该份函件，且按照函件的内容，蔡焕佳也在2020年11月20日表达同意按照店铺现状接收房屋，李娟认为涉案房屋实际是在蔡焕佳控制之下。本院经审查认为，蔡焕佳二审所举证据1为其对李娟证据的分析和质证意见，而对于证据2、3结合李娟的质证意见，可以证明双方确实对场地移交进行了沟通，并不存在蔡焕佳阻挠或拒绝李娟拆除装修移交场地的事实。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为李娟应否向蔡焕佳支付2020年5月9日之后的租金。对此，本院认定如下：李娟上诉称因疫情影响，其未占有使用涉案房屋，涉案房屋一直处于蔡焕佳、庄闽章控制之中，其不应向蔡焕佳支付2020年3月9日之后的租金。一、因本案系租赁合同纠纷，蔡焕佳在签订租赁合同之后，已依约于2019年12月25日将涉案房屋钥匙交给李娟，李娟实际接收房屋进行装修，搭建夹层并间隔了多间独立的房间。李娟作为承租人，理应承担的主要合同义务是向蔡焕佳支付租金。虽受疫情影响，李娟在2020年3月份才从湖北回到广州，此前无法继续装修、占有使用涉案房屋，但2020年2月底，国内疫情防控已经取得巨大成效，各行各业复工复产，涉案租赁合同期限至2029年2月9日届满，疫情并不导致涉案租赁合同无法履行、李娟合同目的无法实现的情形。因此，李娟以不可抗力为由主张解除合同不能成立。鉴于蔡焕佳为减少损失在一审中同意解除合同，一审法院据此判决解除合同，双方亦无异议。但是，在涉案租赁合同已经具备履行基础的情况下，李娟单方提前解除合同，构成违约，蔡焕佳虽表示同意解除合同，但并非不主张李娟承担相应的违约责任。一审法院基于疫情影响和合同实际履行情况，酌情减免李娟应承担的违约责任，仅没收其一半保证金，并无不妥，双方亦未提起上诉，本院予以维持。同时，一审法院除认可双方约定的1个月免租之外，又基于疫情影响等减免李娟2个月租金，已充分保障了李娟的合法权益，亦体现了疫情之下风险共担、共渡难关的原则。二、李娟未能向法院提供充分证据证明其已经将商铺钥匙交还给蔡焕佳以及蔡焕佳、庄闽章阻挠其交还商铺或拒绝接收商铺等事实，理应承担举证不能的法律后果。双方实际在二审期间即2021年1月19日当庭签订了《物业移交协议》对商铺进行了交接。结合一审法院认定减免李娟2个月租金的事实，李娟理应向蔡焕佳支付2020年5月9日至2021年1月19日期间的租金。综上，李娟的上诉事由不能成立，应予驳回。另外，基于双方二审期间对涉案房屋进行交接，一审判决第三判项内容可确定为李娟应在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向蔡焕佳支付2020年5月9日起至2021年1月19日李娟腾空交还涉案房屋之日止的租金；同时一审判决第二判项可不再执行。综上所述，李娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5170元，由上诉人李娟负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  李 娜审判员  黄春成二〇二一年一月二十七日书记员  黄晶晶纪惠敏