江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终9418号上诉人（原审被告）：许伦，男，1990年11月2日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：洪韬，江苏德序律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌沁园，江苏德序律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：高金芳,女，1979年9月6日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：李萍，江苏宾至律师事务所律师。原审被告：薛峰，男，1971年8月28日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人许伦与被上诉人高金芳以及原审被告薛峰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许伦上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人与薛峰的买卖合同无效。薛峰与高金芳之间的原法律基础关系是借贷关系，虽然在2017年1月23日被上诉人与薛峰签订了《拆迁安置房买卖合同》，但该合同并不是薛峰的真实意思表示，薛峰是因为不能按时给付借款利息，在被上诉人要求薛峰一次性偿还借款本息不能的情况下才同意签订该份《拆迁安置房买卖合同》。涉案房屋最低价格约140万元，高金芳与薛峰约定的交易价格明显过低，一审法院不应当认定被上诉人与原审被告薛峰的买卖合同有效。借款70万元的实际转账人是赵江，赵江是否就该款项向薛峰主张，也未在庭上说明。二、即使认定被上诉人与薛峰的买卖合同有效，上诉人因借款而登记设立的抵押权也因善意取得而合法有效。上诉人在向薛峰出借款项前，薛峰与南京市金陵文化科技小额贷款有限公司就有借款抵押的存在，上诉人也正是通过该小贷公司认识薛峰,并出借款项。南京市金陵文化科技小额贷款有限公司作为一家正规的被金融办监管的持牌小额贷款公司在发放贷款时，不论是程序还是实体上均是合规合法的，因此上诉人才愿意与薛峰发生借贷关系，并且上诉人在两次实际出借款项前均亲自上门查看了抵押物，都无其他人在屋内，上诉人己经尽到了必要的审查义务，并且也成功办理了抵押权登记，符合法律规定的善意取得要件。一审法院否定了上诉人为善意第三人，不符合法律规定。设立抵押权的目的就是为了保护上诉人自己的借款债权，自在不动产中心登记设立抵押权时起该抵押权就合法有效。高金芳辩称，涉案房屋薛峰已经出售给高金芳，虽然在办理房产证时房屋登记在薛峰的名下，但是薛峰仅仅是形式上的产权人，实际产权人是高金芳，所以薛峰是属于无权处分。该房屋已经实际交付给高金芳居住占有使用，在许伦设定抵押权的时候，没有尽到谨慎审查的义务，没有了解清楚涉案房屋的权利状态，存在重大过错，不符合善意第三人的构成要件。薛峰辩称，其与高金芳之间原来是借款关系，后来双方签订了房屋买卖合同，薛峰于合同签订后一个月内向高金芳交付了房屋。高金芳向一审法院起诉请求：1、判令许伦、薛峰办理南京市建邺区房屋的抵押权注销手续；2、判令许伦、薛峰协助高金芳办理南京市建邺区房屋的过户手续；3、本案诉讼费、保全费由许伦、薛峰承担。一审法院认定事实：2017年1月23日，薛峰与高金芳签订《拆迁安置房买卖合同》一份，载明薛峰将其位于南京市建邺区的拆迁安置房屋以88万元的价格出售给高金芳，薛峰承诺该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、质押以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由薛峰承担，高金芳不承担任何责任。双方同意以现金方式付款，并已经在2017年1月23日高金芳将首付款83万元支付给薛峰。薛峰负责在房地产产权登记机关规定的期限内将此房房屋产权证、土地证办理完成，并在房屋产权证、土地证及其手续办理完毕后十日内交与高金芳，同时无条件配合高金芳办理房屋产权证、土地证过户手续。后薛峰向高金芳出具《收条》，载明收到高金芳购房首付款83万元。该收条上日期位置为空白。一审庭审中，高金芳代理人对付款情况的陈述为，在签订合同时支付了5万元现金作为定金，2016年4月29日通过高金芳的配偶赵江转账70万元，在薛峰出具收条前分两次向其支付现金计8万元，共计83万元。薛峰与高金芳签订《拆迁安置房买卖合同》附件1第3条载明，“甲方于2016年5月20日和乙方签订的借款合同中，甲方向乙方借款人民币捌拾万元和后来甲方又再次向乙方借款人民币叁万元整，总计甲方向乙方借款人民币捌拾叁万元整用于冲抵此房首付购房款，甲方向乙方借款用于另购房产和房屋装修之用，原2015年5月20日签订的借款合同和抵押合同作废，并且2017年1月10日之前甲方和乙方签订的任何合同无效、作废，一切均已本次甲乙双方签订的拆迁安置房买卖合同为准。”许伦当庭提交2016年5月20日高金芳与薛峰签订的《借款合同》、《房产抵押合同》各一份，借款合同约定，薛峰向高金芳借款80万元，年利率为24%，期限自2016年5月20日至2020年4月20日。抵押合同第三条载明，经市场评估，涉案房产总价值为88万元；第十一条载明，“抵押期满，如债务人不能偿还债务本息，又未与乙方（高金芳）达成延期协议，甲方（薛峰）保证乙方对主合同约定的主债权及利息，以及违约金的利益和有对抵押物的优先受偿权。或甲方将所抵押房产无条件的过户给乙方，并不计抵押期满后所抵押房产的价值如何，过户完成后，乙方一次性补偿给甲方人民币8万元。”许伦主张，第十一条约定的内容违反法律规定。2019年1月10日，薛峰与许伦签订《借款合同》一份，载明薛峰向许伦借款150万元，借款期限自2019年1月10日起至2020年1月9日，并约定以涉案房屋作为借款担保；同日，薛峰与许伦签订《南京市房地产抵押合同》一份，薛峰将涉案房屋抵押给许伦，抵押担保的主债权数额为150万元，抵押担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用及律师费、评估费等。许伦陈述，2018年1月薛峰向其借款，到期后未还，于2019年1月再次签订借款协议，涉案房屋先后进行了两次抵押；合同约定借款金额为150万元，实际借款90万元，本金尚未归还，利息支付至2019年8月。已向南京市栖霞区法院起诉薛峰，目前案件中止审理。一审法院另查明，涉案房屋已于2017年6月26日登记在薛峰名下，并于2019年1月11日设定了抵押权，抵押权人为许伦，担保的债权金额为150万元，抵押事由为薛峰向许伦借款150万元。还查明，高金芳提交的2016年4月29日赵江向薛峰付款70万的银行汇款凭证中，附言栏载明为借款。本案争议焦点为：1、高金芳与薛峰之间是借款关系还是房屋买卖关系；2、薛峰与许伦之间的房屋抵押合同是否合法有效。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据已查明的事实，高金芳与薛峰在2016年5月20日签订借款合同并已实际履行，在该合同到期之前，双方于2017年1月23日又签订了《拆迁安置房买卖合同》，通过合同附件1第3条载明的内容可以认定，高金芳与薛峰提前终止了借款合同，对薛峰所欠借款金额进行了确认，并在达成房屋买卖合意的基础上，将欠款转为履行房屋买卖合同的购房款，上述行为不违反法律规定，故《拆迁安置房买卖合同》应认定合法有效。薛峰于2017年1月23日将涉案房屋出售给高金芳，于2017年6月26日将涉案房屋的产权登记在自己名下，在此后近两年的时间里，薛峰未按合同约定将房屋产权证交与高金芳。2019年1月10日，薛峰与许伦签订《借款合同》、《房地产抵押合同》，约定借款150万元，并于次日办理了抵押登记，但许伦应当事前对抵押财产的权属、占有、使用及其他权利负担等状况尽到必要的注意义务，而不仅仅限于由抵押人单方作出承诺。客观上，许伦在办理借款及抵押前，完全能够知悉涉案房屋的实际使用情况，避免抵押无效的情况发生。据此，许伦与薛峰签订抵押合同不符合善意取得的要件，不应认定许伦为善意第三人，双方签订的抵押合同应认定无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、确认薛峰、许伦于2019年1月10日签订的《南京市房地产抵押合同》无效，薛峰、许伦于本判决生效之日起十日内，共同办理南京市建邺区不动产抵押登记的注销手续。二、薛峰在南京市建邺区不动产抵押登记注销后十日内，配合高金芳办理该房屋产权过户手续。三、驳回高金芳的其他诉讼请求。本案受理费80元、保全费5000元，合计5080元，由薛峰、许伦承担（许伦、薛峰应负担的前述费用，高金芳同意由许伦、薛峰在本判决生效之日起十日内向其直接支付，一审法院不再退回）。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，高金芳与薛峰于2017年1月23日签订的《拆迁安置房买卖合同》，薛峰在一个月内向高金芳交付涉案房屋。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为，高金芳与薛峰于2017年1月23日签订的《拆迁安置房买卖合同》系双方的真实意思表示且不违反法规的效力性禁止性规定，合法有效。双方提前终止了之前的借款合同，在确认薛峰借款的基础上将欠款转为购房款，该行为不违反法律规定。薛峰于2017年1月23日将涉案房屋出售给高金芳，高金芳支付大部分房款后并占有使用房屋。虽然涉案房屋于2017年6月26日登记在薛峰名下，但薛峰并非实际权利人，薛峰无权将案涉房屋对外进行抵押，薛峰与许伦签订房地产抵押合同的行为构成无权处分，无权处分不影响合同的效力，薛峰与许伦签订的房地产抵押合同没有法律规定的无效情形，应当认定为有效。许伦在办理抵押手续前，应当对抵押财产的权属、占有、使用及其他权利负担等状况尽调查之责，许伦没有证据证明其察看过涉案房屋的占有、使用状况，未尽到必要的审慎义务，其与薛峰签订抵押合同不符合善意取得的要件，不应认定许伦为善意第三人，许伦不能取得抵押权，故一审法院判决薛峰、许伦共同办理涉案不动产抵押登记的注销手续，有事实与法律依据，抵押登记注销后，薛峰应当配合高金芳办理房屋产权过户手续。综上，上诉人的上诉请求不能成立，但一审法院认定许伦与薛峰签订的抵押合同无效，没有法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初1922号民事判决第二项、第三项；二、变更南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初1922号民事判决第一项为：薛峰、许伦于本判决生效之日起十日内，共同办理南京市建邺区不动产抵押登记的注销手续。一审案件受理费80元、保全费5000元，合计5080元，由薛峰、许伦负担；二审案件受理费80元，由许伦负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  钮丽娜审判员  白文虎二〇二一年一月十八日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳