广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23087号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张文奇，男，汉族，1977年1月22日出生，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：黄晓明，广东平英律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟文虎，广东平英律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州市振达物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区大金钟**柯子岭肉菜市场****。法定代表人：林宝贵，经理。委托诉讼代理人：邓敏，广东保得利律师事务所律师。委托诉讼代理人：周维素，该公司员工。被上诉人（原审被告）：林宝贵，男，汉族，1974年4月4日出生，住福建省福清市。委托诉讼代理人：邓敏，广东保得利律师事务所律师。上诉人张文奇、广州市振达物业管理有限公司（以下简称“振达公司”）、被上诉人林宝贵租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。张文奇上诉请求：1.撤销原审判决第二、三、四、五项，并依法予以改判；2.判令振达公司、林宝贵向张文奇返还保证金21万元；3.判令振达公司、林宝贵向张文奇赔偿经济损失175250元；4.判令本案一审、二审全部诉讼费用由振达公司、林宝贵承担。事实与理由：1.振达公司、林宝贵明知案涉土地的规划用途为农用地的情况下，仍然将案涉土地出租给张文奇用作商业用途，并同意张文奇在涉案土地上倒水泥和建房，已经违反法律禁止性规定，导致涉案《租赁合同》无效，而导致涉案合同无效的原因应全部归责于振达公司、林宝贵。张文奇因在涉案土地上施工涉嫌土地违法行为，被相关政府部门责令停工，恢复土地原状。因此，张文奇在涉案土地上进行施工产生的损失应全部由振达公司、林宝贵承担。2.根据涉案《租赁合同》的约定，自2018年7月1日至2019年1月31日为免租期，不需要支付土地占用使用费。2018年7月，因案涉土地涉嫌违规用地被有关部门责令整改，张文奇获悉后向振达公司、林宝贵反映该情况并表明案涉土地无法用于开办停车场业务，要求将案涉土地交还给振达公司、林宝贵，从而张文奇至今尚无法正常使用涉案土地且原因是振达公司、林宝贵造成，故张文奇无需向振达公司、林宝贵支付土地占用使用费。3.根据评估机构对现场实际测量，案涉土地为5938平方米，但振达公司、林宝贵与张文奇商谈租赁事宜过程中，一直声称案涉土地有10000平方米，而且也是按照10000平方米计算租金，振达公司、林宝贵故意隐瞒案涉土地实际面积，存在欺诈事实，即使张文奇需要支付涉案土地使用费，也应当按照实际测量面积计算使用费。振达公司、林宝贵辩称，保证金已经在一审时予以扣除。赔偿损失部分一审法院已经根据双方过错程度按比例分担。张文奇是用地方，应当先批后建，要求振达公司、林宝贵承担其全部损失没有事实依据。振达公司上诉请求：1.改判一审判决第四项为由张文奇向振达公司支付土地占用费支付570400元；2.一审反诉费和二审上诉费全部由张文奇承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。本案双方并未签订书面的租赁合同，只存在事实上的租赁关系。振达公司从未答应过给予张文奇免租期，因此振达公司才未在张文奇发过来的《租赁合同》上签字盖章，一审法院认定振达公司已经认可涉案《租赁合同》约定的免租期内容没有事实依据，相反，振达公司以自己不在《租赁合同》上签名盖章的行为证明了免租期是没有协商一致的事实。一审法院基于本案土地为农用地为由，认定本案租赁无效，依据《中华人民共和国合同法》的规定，张文奇因占用了振达公司的土地使用权，应当支付占用费，且张文奇因涉案土地转租获得的利益依法应返还给振达公司。张文奇的答辩意见与其上诉意见一致。张文奇向一审法院起诉请求：1、振达公司、林宝贵与张文奇于2018年8月12日签订的《租赁合同》无效；2、振达公司、林宝贵向张文奇退还保证金21万元；3、振达公司、林宝贵赔偿张文奇经济损失175250元；4、本案诉讼费由振达公司、林宝贵承担。振达公司向法院提起反诉，请求判令：1、张文奇向振达公司支付2018年7月1日至2019年5月30日期间的土地占有使用费570400元；2、张文奇承担反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：张文奇主张与振达公司签订《租赁合同》，该合同载明：振达公司将位于广州市白云区太和镇南村第十四社辣塘一块土地出租给张文奇使用，面积大约10000平方米左右，租金每月70000元，在每月5日前交纳；租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日止，起租日为2019年2月1日，自2018年7月1日至2019年1月31日为免租期，作为振达公司给张文奇在场地内倒水泥和建房的补助；张文奇须向振达公司交纳租赁保证金210000元，该保证金在合同期满后，张文奇无违约、无拖欠租金、管理费及无损坏振达公司财产时，振达公司应将保证金无息退还给张文奇。该合同乙方（即承租人）落款处有张文奇的签名及捺印，落款日期为2018年8月12日，甲方（即出租人）落款处仅有打印的“广州市振达物业管理有限公司”字样，无公司盖章或个人签名。振达公司对上述合同中关于免租期的内容不予认可，对合同所载的其他内容均无异议，并确认其员工王泽龙曾于2019年3月8日通过微信将上述《租赁合同》的照片发送给张文奇，但表示双方仅就此达成口头约定，因不同意张文奇主张的免租期，故未在上述租赁合同上盖章，亦未保管该合同原件。林宝贵表示在2018年8月左右曾见过张文奇提供的上述《租赁合同》原件，但是没有盖章。2018年7月，振达公司将涉案土地交付给张文奇使用，张文奇遂在该土地上进行施工以作停车场使用。后因张文奇在涉案土地上施工涉嫌土地违法行为，被相关政府部门责令停工，恢复土地原状。2018年8月17日，该地块上建造的设施被行政机关依法强制拆除。2018年7月9日、2018年9月13日、2018年10月11日、2018年11月16日、2018年11月17日，张文奇分别向振达公司支付49600元、50000元、50000元、20000元、30000元，共计199600元。张文奇称该199600元款项均是合同约定的保证金，剩余10400元保证金是通过代振达公司支付卫生费400元及房门费10000元的方式支付的，但未能提供充分证据证实。庭审中，振达公司称张文奇实际使用涉案土地至2019年5月底，其于2019年6月初将涉案土地收回，双方未办理书面交接手续。张文奇则认为双方有约定建设期，全部建设完毕之后才正式交付，但在建设过程中建造的设施已被有关部门拆除，故涉案土地并没有正式向其交付，在有关部门拆除相关设施后其也一直没有使用涉案土地。张文奇称在涉案土地上的设施被有关部门拆除后，其曾要求林宝贵赔偿损失，林宝贵称免租期未到，且有办法帮忙处理好；林宝贵对此不予认可，张文奇亦未提供证据证实其曾明确表示将涉案土地返还给振达公司。振达公司未能提供证据证实其曾明确向张文奇表示不同意免租期及不同意在合同上盖章，亦未能提供证据证实其曾催促张文奇交纳涉案土地的租金及交还涉案土地。对于如双方未就免租期达成一致意见的情况下，为何将涉案土地交付给张文奇使用，林宝贵表示当时是给张文奇临时先用一个月算一个月。振达公司另称2018年7月后，张文奇将涉案土地出租给了案外人广州市亚滴汽车租赁有限公司（以下简称亚滴公司），并提供了租金发票用以佐证；张文奇对租金发票的真实性予以认可，但主张出租给该公司的是另一地块而非涉案土地，并提供了由张文奇担任法定代表人的广州张氏物业投资有限公司（以下简称张氏公司）与亚滴公司签订的租赁合同用以证实，该合同上载明的出租场地为广州市太和镇南村第十五社基围土地，租赁面积为8600平方米。振达公司及林宝贵未能提供证据证实上述租金发票所涉的场地即是本案所涉土地。诉讼中，一审法院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案土地的权属及规划用途情况。该局复函称该地块无登记信息，地块，地块西北角涉及总规限建区分地区控规未覆盖，东侧局部涉及生产防护绿地。一审法院另依法委托广东证诚价格评估有限公司对涉案土地地面整理、集装箱及大门等工程的价格进行评估。该公司出具评估报告书，评定涉案土地地面整理、集装箱及大门等工程的价格所需费用为49746元。张文奇、振达公司及林宝贵对该评估报告书均无异议。张文奇为此垫付评估费6900元。以上事实，有微信聊天记录、银行转账记录、责令整改通知书、租赁合同、复函、评估报告书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，林宝贵并非涉案租赁合同的相对方，张文奇要求林宝贵承担涉案债务于法无据，一审法院对此不予支持。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于涉案《租赁合同》的效力。振达公司已认可张文奇曾向其交付签好名的《租赁合同》，其如对合同中关于免租期的内容有异议，理应及时向张文奇明确提出，而实际上其既未提供证据证实其曾就此提出过异议，亦未提供证据证实其曾明确表示不同意在合同上盖章，相反，其仍将涉案土地交由张文奇使用，且未有证据证实其在合同约定的免租期内曾要求张文奇交纳租金，这与振达公司所称不同意免租期的主张明显不符，故一审法院对振达公司的抗辩意见不予支持，视为振达公司已认可涉案《租赁合同》约定的内容。然涉案土地大部分并非建设用地，振达公司将其出租给张文奇用作建设用途，已违反法律禁止性规定，故涉案《租赁合同》依法应为无效合同。二、关于保证金返还及损失赔偿事宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现张文奇要求振达公司返还保证金及赔偿损失符合法律规定，一审法院对此予以支持。张文奇以转账方式支付保证金199600元，其要求返还该部分保证金的主张一审法院予以认可。张文奇未能提供充分证据证实其曾代振达公司支付卫生费400元及房门费10000元，且振达公司亦未表示同意该部分代付款项转为涉案的保证金，故其要求返还该部分款项的诉请一审法院不予支持。张文奇在涉案土地上进行施工产生损失49746元，张文奇及振达公司对涉案合同无效均存在过错，一审法院酌定双方各承担50%的损失，则振达公司尚应向张文奇赔偿损失24873元。三、关于2018年7月1日至2019年5月30日期间的土地占有使用费。如前所述，一审法院认定振达公司已认可涉案《租赁合同》约定的内容，则自2018年7月1日至2019年1月31日为免租期，振达公司要求张文奇支付该期间的占有使用费的诉请一审法院不予支持。张文奇在2018年7月已开始在涉案土地上施工，涉案土地必然已经交付，张文奇主张应自相关设施全部建设完毕之后才算正式交付无事实依据，一审法院对此不予认可。相关行政部门在2018年7月已责令停止在涉案土地上施工，要求恢复土地原状，并于2018年8月强制拆除了该地块上建造的设施，涉案合同已无法继续履行，则振达公司理应及时收回涉案土地，张文奇在相关行政部门拆除违建设施后仍然支付保证金给振达公司，说明其仍有继续使用土地的意愿，即使后来决定不再使用涉案土地，最迟亦应在2019年2月1日免租期结束后明确表示交还涉案土地，但双方均未提供证据证实曾主动要求对方办理土地交接事宜，由此导致产生占有使用费损失，双方对此均存在过错，一审法院酌定双方各承担50%的损失，即由张文奇参照合同约定的租金标准的50%向振达公司支付2019年2月1日至2019年5月30日期间的土地占有使用费。经核算，该期间土地占有使用费应为138870.97元（35000元/月×3个月+35000元/月×30天÷31天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、确认张文奇与广州市振达物业管理有限公司之间的涉案《租赁合同》无效；二、自该判决生效之日起三日内，广州市振达物业管理有限公司向张文奇返还保证金199600元；三、自该判决生效之日起三日内，广州市振达物业管理有限公司向张文奇赔偿损失24873元；四、自该判决生效之日起三日内，张文奇向广州市振达物业管理有限公司支付2019年2月1日至2019年5月30日期间的土地占有使用费138870.97元；五、驳回张文奇的其他诉讼请求；六、驳回广州市振达物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费7076元，由张文奇负担2950元，广州市振达物业管理有限公司负担4126元；反诉受理费4752元，由张文奇负担1157元，广州市振达物业管理有限公司负担3595元；评估费6900元，由张文奇与广州市振达物业管理有限公司各负担450元。广州市振达物业管理有限公司负担的上述本诉受理费4126元及张文奇负担的上述反诉受理费1157元均应在该判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。广州市振达物业管理有限公司负担的上述评估费3450元应在该判决生效之日起三日内直接支付给张文奇。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”林宝贵并非涉案租赁合同的相对方，张文奇上诉主张林宝贵承担涉案债务于法无据，本院依法予以驳回。关于双方是否有关于免租期约定的问题，其关键在于张文奇所提交的《租赁合同》是否是双方当事人意思表达一致的结果。首先，虽然张文奇未能提供振达公司在《租赁合同》上盖章确认的合同原件，但振达公司认可张文奇曾向其交付签好名的该《租赁合同》。其次，振达公司将涉案土地交付给张文奇且收取了张文奇陆续缴纳的保证金，其未能提供证据证实其曾就免租期提出过异议。再次，振达公司未能提供证据证明其在免租期向张文奇主张过租金或要求交还土地。以上事实足以可见振达公司此前已经以实际行动对该份《租赁合同》内容作出承诺且在依照该《租赁合同》履行权利义务，故一审法院认定振达公司已经认可《租赁合同》上载明的免租期的内容并无不当，本院予以维持。振达公司上诉称双方无免租期约定并请求张文奇支付免租期内的土地占有使用费的理由不成立，本院对此不予支持。关于保证金返还的问题。正如一审法院所述，涉案《租赁合同》因违反了法律禁止性规定应属无效。因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张文奇未能提供充分证据证实其曾代振达公司支付卫生费400元及房门费10000元，且振达公司亦未表示同意该部分代付款项转为涉案的保证金，故一审法院驳回张文奇要求返还该部分款项的诉请并无不当，张文奇上诉主张振达公司应向其返还210000元而非199600元缺乏依据支持，本院依法予以驳回。关于损失的问题。根据双方的意见，本案双方的损失主要体现在张文奇的投入损失及振达公司的土地占有使用费损失。首先，相关行政部门在2018年7月责令张文奇停止在涉案土地上施工后，并于2018年8月强制拆除了该地块上建造的设施，合同目的已经无法实现，张文奇最迟本应在免租期结束后明确表示交还土地，振达公司亦应该及时收回涉案土地，但双方均未提供证据证实曾主动要求对方办理土地交接事宜，故双方对免租期后的土地占有使用费损失的产生均存在过错，一审法院参照涉案《租赁合同》约定的租金标准来计算免租期后的土地占有使用费并酌定双方应各承担50%的土地占有使用费损失的比例并无不当。其次，因涉案《租赁合同》并非以土地面积乘以单价的计价方式确定租金价格，故张文奇以涉案土地不足10000平方米为由主张应按实测土地面积减少土地占有使用费缺乏合理依据，本院不予支持。最后，虽然张文奇及振达公司对涉案合同无效均存在过错，但是涉案构筑物被强拆系由于张文奇未就其施工建设行为进行合法报建导致，且根据双方关于免租期的约定，设立该免租期的目的在于补助张文奇在场地内倒水泥和建房的投入，故张文奇在涉案土地上进行施工产生的实际损失应由其自行承担。一审法院酌定双方各承担该损失的50%不当，但鉴于振达公司并未对一审法院所确定的该损失方面的判项内容提起上诉，故本院对该判项不予撤销。但基于公平原则及损失填平原则，本院将一审法院判令振达公司向张文奇赔偿的损失24873元在计算涉案土地占有使用费时予以考量。张文奇上诉称应由振达公司承担全部损失赔偿责任的理由缺乏合理依据，本院不予支持。经计算，张文奇应支付的土地占有使用费应为163743.97元（35000元/月×3个月+35000元/月×30天÷31天+24873元）。振达公司主张张文奇应向其支付570400元土地占有使用费依据不足，本院对超出163743.97元部分的诉请依法予以驳回。张文奇主张其未正常使用涉案土地故无需支付涉案土地占有使用费理据不足，本院依法予以驳回。综上所述，上诉人张文奇、振达公司的上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32429号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初32429号民事判决第四、六项；三、自该判决生效之日起三日内，张文奇向广州市振达物业管理有限公司支付土地占有使用费163743.97元；四、驳回广州市振达物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费7076元，由张文奇负担3410元，广州市振达物业管理有限公司负担3666元；反诉受理费4752元，由张文奇负担1157元，广州市振达物业管理有限公司负担3595元；评估费6900元，由张文奇负担。二审案件受理费13568元，由上诉人张文奇负担5795元，由振达公司负担7773元。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇二一年一月二十六日法官助理何美婷书记员吴嘉茵