新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新29民终151号 上诉人（原审被告）：张元金，男，1962年5月26日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。 委托诉讼代理人：袁世东，新疆皓宜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜小奎，男，1990年12月2日出生，汉族，柯坪县应急管理局科员，住新疆维吾尔自治区柯坪县。 上诉人张元金因与被上诉人杜小奎房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区柯坪县人民法院（2020）新2929民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月11日进行调查，充分询问和听取了双方当事人的意见，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张元金上诉请求：1、请求依法撤销柯坪县人民法院（2020）新2929民初388号民事判决书，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案原审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院以张元金无故拖延30天交纳租金为由，解除双方的合同，缺乏事实及法律依据。“新冠”疫情属法律上的不可抗力事件，依据合同法的相关规定，张元金享有法定的抗辩权及免责权。同时，政府为减轻疫情对广大群众的影响，出台了一系列具体的减免租金的优惠政策，张元金多次与杜小奎协商，仅要求减免一个月的租金，杜小奎却不予理会。原审判决书中认定“张元金向杜小奎微信转账2,1542元”这一事实也足以证明张元金在积极主动履行交付租金的义务。2020年7月8日，在柯坪县市场监督管理局的协调下，杜小奎同意减免张元金一个月的租金，2020年7月9日，张元金向杜小奎微信转款2,1542元，杜小奎拒收违背法律原则。综上，张元金没有“无故”拖延交付租金的事实，原审判决终止合同有误。 杜小奎辩称，上诉人张元金违约没有给付房租，超期了2个月，要求依照合同约定解除双方签订的租赁合同。 杜小奎向原审法院起诉请求：1、终止房屋出租合同；2、判令被告支付2020年5月6日至9月6日的房租7832元（1958元×4个月）；3、判令被告支付4个月违约金共12，000元；4、诉讼费用由被告承担。 原审法院认定事实：2018年8月20日杜小奎（甲方）与张元金（乙方）签订了房屋租赁协议，双方约定：将柯坪县民主路**小区**号楼**号、**号门面房，面积134.15平方米租赁给乙方，租赁期限5年，自2018年8月20日起至2023年5月6日，租赁费用23，500元／年，租期不满1年的按一年计算。乙方应于每年5月6日前10天内将本年度租金交清，逾期按3000元／月支付违约金。房屋到期，乙方所用于房屋的装修材料及费用不予退还。乙方无故拖欠房屋租金达30天，甲方可以终止合同，收回房屋使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失。协议还约定了其他事项。 2020年4月张元金找杜小奎协商因疫情减免房租的事情，杜小奎说没有接到通知，让张元金先交纳房租，如果确实有政策，再给其退房租。后杜小奎多次要求张元金交纳房租，张元金要求减免。2020年7月3日杜小奎要求张元金搬走，到2020年7月9日，张元金向杜小奎微信转账21，542元，扣除了1个月房租1958元。杜小奎没有收取，要求张元金搬走。 另查明，柯坪县对在“新冠”疫情期间承租国有资产经营用房的中小微企业和个体工商户有租金减免政策，对承租非国有资产经营用房的中小微企业和个体工商户，鼓励出租人在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。 原审法院认为，杜小奎与张元金签订的房屋租赁协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”本案中房屋租赁协议约定了张元金无故拖欠房屋租金达30天，杜小奎可以终止合同，张元金应在每年5月6日前交纳房租，而其直到7月9日才向杜小奎交纳房租，已超过30天，故对杜小奎要求终止合同的诉请法院予以支持。2020年5月6日至9月6日张元金实际占有使用该房屋，每年房租23，500元，每月房租1958.33元，故对杜小奎要求张元金支付2020年5月6日至9月6日房租7832元（1958元×4个月）的诉请法院予以支持。虽房屋租赁协议中约定了违约金，但综合考虑今年疫情对经济的影响和违约给原告造成的损失，对杜小奎要求张元金支付4个月违约金共12，000元的诉请不予支持。张元金辩解没有违约，但其未按时交纳房租超过30天是事实，与杜小奎协商减免房租不是迟交房租的理由，国家对个人减免房租也没有强制性要求，故对张元金的此项辩解不予采纳。判决：一、终止原告杜小奎与被告张元金于2018年8月20日签订的房屋租赁协议；二、被告张元金于判决生效之日起十五日内支付原告杜小奎2020年5月6日至9月6日的房租7832元；三、驳回原告杜小奎的其他诉讼请求。案件受理费147.5元（已减半收取），由原告杜小奎负担89.25元，由被告张元金负担58.25元，与前款同期给付原告杜小奎。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证：张元金提交政策宣传单一份，用以证明经柯坪县市场监督管理局协调对“新冠”疫情期间杜小奎应向其减免一个月房租，且因房租减免问题双方未协商达成一致故未按期交纳房租。杜小奎对该证据的真实性认可，证明观点不予认可，认为出租的房屋系其个人所有，根据政策可以不减免，且没有人告知其应对承租人进行房租减免。本院对上述证据的真实性予以确认。 本院依法确认原审法院审理查明的事实。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点是合同是否应予以解除以及房屋租金如何确定。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（以下简称《指导意见》二）关于合同案件的审理部分第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第6条规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，张元金已经交纳了房租的2020年2月和尚未交纳房租的2020年8月，因疫情原因无法正常营业，其请求出租人杜小奎减免一个月的房租符合客观事实、公平原则和《指导意见》二的规定，亦不构成双方在租赁合同中约定的无故拖欠房租的情形，原审法院判决终止双方签订的租赁协议有误。对杜小奎起诉的租金数额，因张元金所租赁的房屋在2020年有2个月因疫情无法经营，对此损失结合本案的实际情况，根据公平原则宜扣减1个月租金。综上所述，张元金的上诉请求部分成立。本院依照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理部分第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区柯坪县人民法院（2020）新2929民初388号民事判决； 二、张元金于判决生效后十五日内向杜小奎支付2020年5月6日至9月6日计3个月的房租5874元（扣减一个月）。 三、驳回杜小奎的其他诉讼请求。 如果张元金未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费147.5元（已减半收取），由原告杜小奎负担89.25元，由被告张元金负担58.25元；二审案件受理费50元，共计197.5元，由杜小奎负担99元，由张元金负担98.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪        倩 审 判 员 周    志    军 审 判 员 阿布都沙拉木托合提 二〇二一年一月二十五日 法官助理 陈    亚    楠 书 记 员 刘    素    玲