广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21346号上诉人（原审原告）：林应胜，男，1958年8月28日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈浩，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文龙，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司广州中山四路支行，住所地：广州市越秀区中山四路**首层自编号120铺。负责人：李俊杰，职务：行长。委托诉讼代理人：俞敏超，该行员工。委托诉讼代理人：陈芳，该行员工。被上诉人（原审被告）：广州市君涛房地产发展有限公司，住，住所地：广州市从化经济开发区高技术产业园工业大道**/div>诉讼代表人：广州市君涛房地产发展有限公司破产管理人，广东金桥百信律师事务所。负责人：董硕。委托诉讼代理人：薛源斌，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东珍奇味集团有限公司，住，住所地：广州市从化经济开发区福从路**/div>诉讼代表人：广东珍奇味集团有限公司破产管理人，广东金桥百信律师事务所。负责人：董硕。委托诉讼代理人：朱梦芊，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方晓涛，男，1969年9月28日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。被上诉人（原审被告）：林碧娥，女，1967年8月22日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。上诉人林应胜因与被上诉人平安银行股份有限公司广州中山四路支行（下简称平安银行中山四路支行）、广州市君涛房地产发展有限公司（下简称君涛公司）、广东珍奇味集团有限公司（下简称珍奇味公司）、方晓涛、林碧娥案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初34570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林应胜上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判撤销(2017)粤0104执2051号执行裁定书，对位于广州市从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭1栋702房（下简称702房）的房屋解除查封并终止执行。事实与理由如下：一、原审法院认定林应胜以702房买卖合同已办理预告登记为由要求排除执行的主张与广州市规划和自然资源局从化区分局所作出的《协助司法查询复函》所载内容相悖，是错误的，该《协助司法查询复函》恰能证明林应胜对702房享有物权。《协助司法查询复函》(穗规划资源协查[2020]313号)的附件《房屋信息查册》清楚记载着“姓名林应胜，占有份额单独所有”等公示信息，该记载应当具有物权登记效力。同时，林应胜提交的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》也显示702房登记在林应胜名下，为林应胜个人的不动产；二、原审法院根据林应胜提交的《个人名下不动产登记结果查询证明》认定林应胜名下在本市已有多套房屋，进而认为林应胜名下有其他用于居住的房屋，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下简称《执复议规定》）第二十九条规定的排除执行条件，是片面和错误的。首先，林应胜于2013年购买的是车位，而非用于居住的房屋。其次，查询证明显示位于上雅君庭的四套房屋均为林应胜向君涛公司购买的同一批房屋，若原审法院不支持林应胜的请求，则该四套房屋最终无法由林应胜取得继而无法用于居住。最后，林应胜系在2017年购买位于广州市海珠区新港西路顺景街的两套房屋，而林应胜购买702房的时间系2015年，林应胜购买702房是用于自住。正是由于得知702房烂尾不知何时才能交楼的现实情况，林应胜才购买顺景街的两套房屋。直至702房被查封时，林应胜名下均无其他房屋。此外，林应胜家庭人口较多，现位于广州市海珠区新港西路顺景街的两套房屋由子女居住，而702房是预备由林应胜自住；三、原审法院认为林应胜依据原审法院查封后的另案生效法律文书请求排除执行不符合《执复议规定》第二十六条的规定，是错误的。林应胜于2015年1月26日购买702房，在原审法院于2016年2月26日查封702房之前，己就702房办理网签登记和交付手续，且林应胜对未办理完善过户登记手续没有过错，故林应胜申请排除执行所依据的事实发生在查封登记之前。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原审法院查封702房侵害了林应胜的合法权益；四、林应胜已于2015年11月25日根据君涛公司出具的《交房通知书》办理了收楼手续。根据《执复议规定》第二十八条的规定，林应胜在702房被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该房屋，己支付全部购房款，且702房未办理过户登记的责任在于君涛公司。另，在本案原审判决后的2020年6月2日，因702房所属楼盘实际具备居住条件，林应胜已于该日收楼入住。被上诉人平安银行中山四路支行答辩称：同意原审判决，请求驳回林应胜的上诉请求。被上诉人君涛公司答辩称：一、广州市规划和自然资源局从化区分局作出的《协助司法查询复函》明确涉案房屋未办理预告登记，登记内容只是网签合同信息。因此，林应胜依据《执复议规定》第三十条的规定主张解封明显缺乏事实依据。且，由于涉及该房屋以及另案三套房屋的四份生效判决对购房款是否由君涛公司实际收取和使用的事实未查明，管理人下一步将会就此申请再审；二、林应胜提交的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，其在本市已有多套房屋，故其依据《执复议规定》第二十九条的规定请求排除执行，明显缺乏事实根据和法律依据；三、林应胜依据所谓的《交房通知书》主张合法占有涉案房屋不属实。首先，《交房通知书》发出的时间是2015年，但林应胜在2018年仍向广州市从化区人民法院起诉要求君涛公司交付房产，广州市从化区人民法院于2018年9月29日作出生效判决要求君涛公司交付房产，林应胜于2020年4月21日申请强制执行，恰恰证明了林应胜从未合法占有涉案房屋。其次，因君涛公司已进入破产程序，林应胜于2020年9月21日向君涛公司管理人申报债权，要求确认截至破产受理之日即2020年7月2日止的延期交楼违约金，再次证明林应胜自认房屋并未交付。因此，林应胜依据《执复议规定》第二十八条的规定请求排除执行，缺乏事实根据和法律依据；四、房屋查封时间为2016年2月26日，林应胜取得另案生效民事判决书的时间是2018年9月29日，故法院查封在前，另案生效判决在后。据此，林应胜依据《执复议规定》第二十六条的规定请求排除执行，亦缺乏事实根据和法律依据。被上诉人珍奇味公司答辩称：珍奇味公司并非房屋的所有权人，也并非买卖合同相对方，对涉案房屋不享有权利，同意原审判决。被上诉人方晓涛、林碧娥经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。林应胜于2019年8月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销广州市越秀区人民法院作出的（2017）粤0104执2051号执行裁定书，终止对广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭1栋702房的执行；2.解除（2017）粤0104执2051号案对广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭1栋702房的查封。原审法院经审理查明，关于平安银行中山四路支行与珍奇味公司、君涛公司、方晓涛、林碧娥金融借款合同纠纷一案，原审法院作出的（2016）粤0104民初1129号民事判决已经发生法律效力，该判决判令：一、珍奇味公司应向平安银行中山四路支行偿还贷款本金1200万元和利息；二、珍奇味公司不履行上述判决时，平安银行中山四路支行有权从拍卖、变卖珍奇味公司提供抵押的广东从化经济开发区福从路15号（厂房六）房产所得价款中优先受偿；君涛公司、方晓涛、林碧娥对上述债务承担连带清偿责任；等。该案审理期间，原审法院于2016年2月2日以（2016）0104民初1129-1号民事裁定书、（2016）0104民初1129-5号协助执行通知书，查封了君涛公司名下包括涉案702房在内的房屋产权。平安银行中山四路支行向原审法院申请强制执行，原审法院以（2017）粤0104执2051号案立案执行。执行期间，原审法院以（2017）0104民初2051号执行裁定书，续封涉案702房。执行过程中，林应胜向原审法院提出执行异议，要求解除对涉案702房的查封。原审法院审查后作出（2019）粤0104执异166号执行裁定，认为：原审法院查封涉案702房的时间为2016年2月26日，林应胜向广州市从化区人民法院起诉要求君涛公司履行交付房屋及支付逾期交房违约金的时间为2018年8月28日，故林应胜以原审法院查封后另案生效的法律文书请求排除执行不予支持；此外，林应胜未能提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，故其请求解除对涉案702房的查封不符合规定，不能排除该案的执行等，遂驳回林应胜的异议请求。林应胜不服上述裁定，提起本案诉讼。本案原审过程中，林应胜主张：其共向君涛公司购买涉案小区的五套房屋；其中涉案702房在被原审法院查封前已与君涛公司签订了买卖合同、办理了预告登记手续；合同签订当日，其向君涛公司的法定代表人支付了五套房屋的购房款，君涛公司向其出具了收款收据；涉案702房已登记在林应胜名下。为予证明，林应胜提交了如下证据：1.编号为201501203364的《广州市商品房买卖合同（预售）》，显示由君涛公司（为甲方、卖方）与林应胜（为乙方、买方）于2015年1月26日签订，约定乙方向甲方购买涉案702房，合同约定建筑面积共83.78平方米，总金额597033元；甲方同意乙方按一次性付款方式支付房款，在2015年2月5日前支付全部房价款；甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用等；2.由君涛公司开具的收款收据4张（分别载明收到林应胜支付涉案702房房款597033元，涉案702房所在小区的803房房款458768元、1104房房款408052元及505房房款377940元）；3.盖有中国农业银行股份有限公司广州南武支行业务办讫章的交易凭证一张，载明林应胜于2014年10月31日向君涛公司的法定代表人方晓涛支付2420000元，其上并未备注“用途”一栏的信息；4.《广州市商品房买卖合同（预售）》3份（分别载明林应胜向君涛公司所购803房房款458768元、1104房房款408052元及505房房款377940元）以及《上雅君庭楼宇认购书》1份（载明林应胜向君涛公司认购房屋为1106房，但未载明销售价格）；5.落款日期为2015年11月25日的交房通知书，其中载明君涛公司通知林应胜于2015年12月31日前办理涉案702房的收楼手续；6.盖有广州市从化区城市建设档案馆业务专用章的《产权情况表》，其中载明涉案702房面积107.69平方米，权利人为君涛公司，预售情况为已销售未办理预告登记；7.《个人名下房地产登记情况查询证明》，其中显示在广州市行政区域范围内林应胜名下的房地产包括：（1）位于本市海珠区新港路顺景街****及新港路顺景街****（面积分别为79.84489平方米及80.6298平方米）及海珠区新港路顺景街3号之三021号车位；（2）涉案702房；等；8.广州市从化区人民法院于2018年9月19日作出的（2018）粤0117民初3396号、3397、3398、3399号民事判决书。平安银行中山四路支行对上述证据的质证意见为：对于证据1、2、3、4、5因并非其签订或出具，故不发表质证意见由法院审查认定；对证据6、7、8的真实性、合法性无异议，可以证明涉案702房被查封的时间为2016年2月2日，直至2018年9月29日林应胜仍然未收楼，故涉案702房的产权人是君涛公司，法院的查封合法，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，林应胜的诉请没有依据。珍奇味公司表示由法院审查认定。原审法院曾向广州市规划和自然资源局从化区分局发函查询以下问题：广东从化经济开发区高技术产业园工业大道5号上雅君庭1栋702房有无办理预告登记，如有办理预告登记，请出具该房预告登记证明，如无办理预告登记，请释明该房登记字号201501203364的指向。该分局于2020年3月30日作出穗规划资源协查【2020】389号《协助司法查询复函》，内容如下：经核查，从化市经济开发区高技产业园工业大道5号（上君雅庭）1栋702房未办理预告登记（备案登记），《个人名下房地产登记情况查询证明》中的登记字号201501203364为林应胜与广州市君涛房地产发展有限公司在阳光家缘网签订的商品房买卖合同编号。原审法院认为，林应胜以涉案702房买卖合同已经办理了预告登记为由，要求排除执行。但其该主张明显与广州市规划和自然资源局从化区分局所作出的《协助司法查询复函》所载内容相悖。（2019）粤0104执异166号执行裁定书以林应胜没有提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋从而不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行条件为由，驳回了林应胜对涉讼房屋提出的异议请求。本案中，根据林应胜提交的《个人名下房地产登记情况查询证明》显示，其名下在本市已有多套房屋。因此，林应胜请求排除执行缺乏事实和法律依据。其次，原审法院查封涉案702房的时间为2016年2月26日，林应胜向广州市从化区人民法院起诉要求君涛公司履行交付房屋及支付逾期交房违约金的时间为2018年8月28日，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，林应胜以原审法院查封后另案生效的法律文书请求排除执行，亦应不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十九条的规定，判决如下：驳回林应胜的全部诉讼请求。本案受理费9800元，由林应胜负担。经二审审查，原审判决查明事实基本无误，本院予以确认。本院另查明，林应胜在本案原审中提交的《个人名下房地产登记情况查询证明》反映，截止2018年8月10日，林应胜名下登记有下列房产：（1）登记字号为2013登记字8035335，房产地址为海珠区新港西路顺景街3号之三车位021号，建筑面积为9.2868平方米；（2）登记字号为20150120265X，房产地址为从化市经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）2栋303房，建筑面积为89.46平方米；（3）登记字号为201501203089，房产地址为从化市经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）2栋505房，建筑面积为76.27平方米；（4）登记字号为201501203172，房产地址为从化市经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）3栋1104房，建筑面积为76.27平方米；（5）登记字号为201501203364，房产地址为从化市经济开发区高技术产业园工业大道5号（上雅君庭）1栋702房，建筑面积为107.69平方米；（6）登记字号为2017登记字8009027，房产地址为海珠区新港西路顺景街18号1206房，建筑面积为79.8449平方米；（7）登记字号为2017登记字8009032，房产地址为海珠区新港西路顺景街13号206房，建筑面积为80.6298平方米。再查明，林应胜曾于2018年8月28日向广州市从化区人民法院提起（2018）粤0117民初3396号民事诉讼，要求君涛公司支付逾期交楼违约金。广州市从化区人民法院经审理后于2018年9月29日作出（2018）粤0117民初3396号民事判决查明：林应胜作为乙方，君涛公司作为甲方，双方于2015年1月26日签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定林应胜向君涛公司购买涉案702房，房屋总价为597033元。合同签订后，林应胜向君涛公司支付购房款597033元，君涛公司于2015年1月26日出具收据给林应胜。该民事判决已生效。本案二审期间，林应胜向本院提交如下证据：1.《缴纳装修押金、水电押金、物业费收缴》、《缴纳水电费、物业费收缴》，以证明：林应胜已于2020年6月2日入住即实际占有涉案702房，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《执复议规定》第二十九条的规定，林应胜就涉案702房签订合法有效的房屋买卖合同且支付全部价款并实际占有，对未办理过户登记手续亦没有过错，现林应胜及家属已在涉案房屋居住；2.林应胜及家属入住照片，以证明：林应胜及家属自2020年6月2日入住涉案房屋后居住至今。平安银行中山四路支行发表质证意见称：对证据1的真实性不予认可，平安银行中山四路支行未到房屋现场查看，不清楚证据2的照片是否为涉案702房现状，无法确认其真实性。君涛公司发表质证意见称：对证据1的三性无法确认，该两份收据不是由君涛公司出具；证据2大门的照片与君涛公司到现场查看的一致，但君涛公司未进入房屋内，对其他反映房屋内部现状的照片的真实性无法确认。珍奇味公司发表质证意见称：无法确认证据的三性，由法院认定。君涛公司提交《受理执行案件通知》、债权申请报表，以证明：林应胜一直以来均主张交付房屋，故其未合法占有涉案702房。林应胜发表质证意见称：对该证据的真实性、合法性予以认可。对于其关联性，林应胜要求君涛公司赔偿违约金与实际占有房屋不矛盾，因君涛公司至今无法出具符合交楼条件的竣工验收备案表，涉案702房不符合法定和约定的交付条件，但在房屋具备使用条件后，林应胜办理了收楼手续并实际居住。平安银行中山四路支行发表质证意见称：对证据的真实性、合法性予以认可，关联性由法院认定。珍奇味公司发表质证意见称：对证据的三性予以确认。本院认为，本案的争议焦点是林应胜对涉案702房是否享有足以排除原审法院强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，依据（2018）粤0117民初3396号生效民事判决查明的事实，林应胜已于2015年1月26日与君涛公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售），林应胜并已向君涛公司支付全部房款，该事实至今为止并未经法定程序被推翻，前述《广州市商品房买卖合同》（预售）并已在房管部门办理网签手续，由此可认定林应胜在原审法院查封涉案702房之前已签订买卖合同并支付全部价款的事实。虽然林应胜在原审法院查封之前并未实际占有该房屋，但系因该房屋不具备交付条件所致，且林应胜现已办理收楼手续实际入住。另，无证据反映林应胜对该房屋未能办理过户手续具有过错。平安银行中山四路支行基于其对君涛公司的金钱债权申请对涉案702房强制执行，故其债权并未直接指向702房，而林应胜基于买卖合同关系对君涛公司享有的债权直接指向该房屋，故林应胜对该房屋享有的权益可优先于平安银行中山四路支行享有的权益得到保护。据此，林应胜诉请排除原审法院对涉案702房的强制执行合法有据，原审判决对此予以驳回有失妥当，应予纠正。林应胜上诉请求改判停止（2017）粤0104执2051号执行案对涉案702房的强制执行，并解除对该房屋的查封，理由充分，本院予以支持。另，原审法院作出（2017）粤0104执2051号执行裁定查封涉案702房，属于原审法院实施具体执行行为的范畴，该裁定已生效并执行完毕，有关涉案房屋的解封事宜应通过本案生效判决的具体执行来解决，故林应胜上诉请求改判撤销该执行裁定于法无据，应予驳回。综上所述，上诉人林应胜的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款、第三百一十二条第一款第二项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初34570号民事判决；二、停止（2017）粤0104执2051号执行案对从化市经济开发区高技产业园工业大道5号上君雅庭1栋702房的执行，解除对该房屋的查封；三、驳回林应胜的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各9800元，均由广州市君涛房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  郑怀勇审判员  邓 颖二〇二一年一月十三日书记员  王文杰唐颖琪