北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初20674号原告：北京芮铭咨询有限公司，住所地北京市海淀区广源闸******701-740。法定代表人：李宝艳，总经理。被告：北京融科阳光房地产开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街**。法定代表人：付宇鹏，董事长。委托书诉讼代理人：王立伟，男，1982年12月30日出生，汉族，系该公司员工。原告北京芮铭咨询有限公司（以下简称原告）与被告北京融科阳光房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李宝艳，被告的委托诉讼代理人王立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求依法判决被告向原告支付所交契税款427838．91元、维修基金45376元、物业费40729元、已付房款14501297元的利息共计3828886．43元（利息期间自2014年12月27日至2019年3月27日）；2．请求依法判令被告支付合同解除违约金2852000元；3．请求依法判决本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告已收回房屋并注销编号为Y1654905的《北京市商品房预售合同》，被告故意拖延房产证办理，自2015年1月18日办理完交房后直至2017年5月22日仍未办理原告所购房屋的产权证，导致案外人南洋银行在原告一直履行贷款合同时于2017年5月22日向被告发出《全额履行担保责任通知函》，被告作为担保人未履行担保责任，对南洋银行《全额履行担保责任通知函》未行使抗辩权，被告于2017年6月1日向原告发出《商品房预售合同解除函》并向法院提起诉讼，在此期间原告一直在履行与南洋银行的贷款合同，直至2017年12月11日原告向南洋银行还款83132．58元后公司账户余额仍有183557．17元时，被告主动在2017年12月25日偿还芮铭公司剩余贷款5003499．56元，终止《北京市商品房预售合同》，被告以不正当方式单方终止房屋买卖合同，谋取不法利益。综上所述，原告诉至法院，望依法裁判。被告辩称，首先，被告不同意原告的第一项诉讼请求，理由在于涉案商品房买卖合同系因本案原告违约情形致使解除，而本案原告已与被告达成执行和解协议，就诉请款项的返还达成一致，并完成履约，因此原告的诉求不能成立；被告不同意原告的第二项诉讼请求，原告的事实和理由并无法反映被告存在解除涉案商品房买卖合同的违约行为，合同没有约定2850000元的款项，原告提起本案诉讼的商品房预售合同已由人民法院生效的2018京03民终9518号民事判决书予以确认，原告的诉请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，根据一事不再理原则，因此应当驳回其起诉。另被告向法庭补充事实，根据2019京03民终13837号民事判决书显示，原告因违反与银行约定的自身义务而造成银行宣布贷款期间到期，并与原告解除贷款合同，具体原因系被告怠于履行办理涉案房屋抵押登记的相应义务，实际上原告当时已被列入工商系统的异常名录，且原告的法定代表人及股东于2016年6月被采取了刑事措施，导致产权代办公司以及贷款银行包括被告无法与原告取得联系，办理房屋产权及抵押登记，2019京03民终13837号民事判决书同时明确，在通州法院审理的2017京01**民初16483号案件过程中，法院多次联系原告，原告表示拒绝调解、和解，且南洋银行要求原告提供补充担保被原告拒绝，由此导致银行宣布贷款期限提前到期，因此原告起诉没有事实依据和法律根据，恳请法院依法驳回其起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）（合同编号：Y1654905）及《补充协议》，主要约定：该商品房坐落为：通州区宋庄镇居住及托幼项目用地xx住宅楼x层xxx。其预测建筑面积为452．89平方米，单价每平方米32382．59元，总价款1426万元。2018年5月10日，本案被告诉本案原告商品房预售合同纠纷一案本院受理后，经审理本院作出（2017）京0112民初16483号民事判决书，该民事判决书判决主文如下：一、确认北京融科阳光房地产开发有限公司与北京芮铭咨询有限公司于二○一四年十月二十七日签订的《商品房预售合同》（合同编号：Y1654905）及补充协议于二○一七年十二月十一日解除；二、北京芮铭咨询有限公司协助北京融科阳光房地产开发有限公司办理位于北京市通州区宋庄镇居住及托幼项目用地xx住宅楼x层xxx号房屋的网上签约及预售登记的注销手续（联机备案编号：14301591），于本判决生效之日起十日内执行清；三、北京芮铭咨询有限公司将位于北京市通州区宋庄镇居住及托幼项目用地xx住宅楼x层xxx号房屋腾退返还给北京融科阳光房地产开发有限公司，于本判决生效之日起十五日内执行清；四、北京芮铭咨询有限公司赔偿北京融科阳光房地产开发有限公司违约金二百八十五万二千元，于本判决生效之日起十日内执行清；五、驳回北京融科阳光房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案原告对（2017）京0112民初16483号民事判决书提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终9518号民事判决书并判决“驳回上诉，维持原判”。后本案原告就该案提起再审，北京市高级人民法院出具（2018）京民申4713号民事裁定书裁定“驳回北京芮铭咨询有限公司的再审申请”。根据（2017）京0112民初16483号民事判决书查明事实，2014年12月9日，本案原告（借款人）、保证人一刘富、保证人二李宝艳与南洋商业银行（中国）有限公司北京分行（以下简称南洋银行，贷款人）签订一份《房屋抵押贷款合同》，主要约定：贷款金额：713万元，抵押物地址：北京市通州区宋庄镇居住及托幼项目用地xx住宅楼x层xxx，贷款期限：120月，自2014年12月9日起至2024年12月9日止。还款方式、周期及期数：贷款金额将按10年分120期按月等额摊还贷款本金。还款日：若贷款按月还款，首个还款日为贷款人在本合同项下发放贷款之日后的下一个公历月中与其数字上相对应之日。其后的各还款日为每个公历月中与贷款人在本合同项下发放贷款之日数字上相对应之日。合同还约定了其他内容。本案被告为本案原告就上述贷款与南洋银行签署了《不可撤销保证书》并向南洋银行保证：如借款人未能按贷款合同之规定或贵行之要求而偿还贷款本息及一切有关费用…，本保证人愿意为借款人承担还本付息责任，并保证在接获贵行书面通知14天内，无条件地将借款人所欠款项全数归还贵行。保证人的保证为连带责任保证。保证人在此承诺：若《贷款合同》项下的债权同时存在物的担保的，不以贷款人行使担保物权作为其履行保证责任的前提，贷款人可不必行使担保物权而直接要求保证人连带归还《贷款合同》项下的全部债务。本保证人在贵行书面要求下，将无条件及不可撤销地悉数清还借款人所应付之一切款项。本案被告在保证人处加盖了公章及签字确认。后本案原告未按期偿还南洋银行贷款，2017年5月22日，南洋银行向本案被告发出《全额履行担保责任通知函》，就本案被告对本案原告所欠贷款本息承担全额支付责任的通知，且为最后通知，截止到2017年5月15日，本案原告尚欠南洋银行贷款本金共计为5406916．57元。因本案原告出现贷款合同中约定的违约事项，南洋银行向本案原告发出全额提前还款通知函，但本案原告未在规定时间偿还贷款合同项下全部贷款本息，故南洋银行要求本案被告承担保证责任。2017年12月20日，南洋银行向本案被告发出了《履行担保责任通知书》，通知声明将于2017年12月25日从本案被告在该行的账户中全额扣划本案原告尚欠的贷款本息合计是5003499．56元，该笔款项为截至2017年12月25日，借款人即本案原告尚欠的贷款本息合计的金额。而根据南洋银行于2017年12月25日出具的还款账单显示该行从本案被告的账户中已转出共计5003499．56元，并注明上述款项已全数收讫。上述事实被（2018）京03民终9518号民事判决书予以确认。另查，2019年3月27日，原告（乙方）与被告（甲方）达成《和解协议书》，该协议书主要内容如下：1．鉴于甲乙双方于2014年10月27日签订有《北京市商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》）及补充协议，约定由乙方购买甲方开发的位于北京市通州区宋庄镇居住及托幼项目用地xx住宅楼x层xxx号房屋，乙方以首付款加按揭贷款的形式支付该房屋购房款共计14261297元。后经（2017）京0112民初16483号、（2018）京03民终9518号民事判决书判决涉案《商品房预售合同》解除，为解决判决书执行问题，经甲乙双方友好协商，达成本协议，以兹双方遵守执行；2．关于涉案房屋腾退，乙方确认涉案房屋内无其所有物品，乙方将于2019年3月29日前将涉案房屋收房时取得的钥匙、电梯使用说明书及合格证、北京市业主一卡通、购房款发票交至北京市通州区人民法院执行庭；3．关于购房款的退还，双方确认甲方应退乙方金额为6347117．44元；4．双方依据本和解协议书履行完毕，双方就（2017）京0112民初16483号、（2018）京03民终9518号民事判决书的判决履行完毕；5．本协议一式七份，甲乙双方各执三份，交北京市通州区人民法院备案一份。原被告双方在该《和解协议书》落款处盖章确认。再查，在本案原告诉南洋银行抵押合同纠纷一案中，本案原告请求南洋银行赔偿其经济损失13793371．41元等，2019年6月30日北京市朝阳区人民法院作出（2019）京0105民初20567号民事判决书，该判决书判决主文为“驳回北京芮铭咨询有限公司的全部诉讼请求”，主要理由如下：首先本案原告对涉案房屋抵押权不能有效设立负有一定责任；其次本案原告未能及时消除涉案贷款的违约风险，南洋银行为防范信贷风险而宣布贷款提前到期的行为符合合同约定及法律规定；最后，2017年5月17日南洋银行向本案被告发送《全额履行担保责任通知函》，本案被告于2017年12月25日向南洋银行履行了保证付款责任，在长达七个月的时间里，本案原告并未就贷款提前到期一事向南洋银行提出异议，本案原告怠于行使其异议及诉讼抗辩的权利，导致相应损失的发生，该损失应由本案原告自行负担，南洋银行对此不存在过错。后本案原告提起上诉，北京市第三中级人民法院作出2019京03民终13837号民事判决书并判决“驳回上诉，维持原判”。后本案原告提起再审，北京市高级人民法院作出（2020）京民申727号民事裁定书并裁定“驳回北京芮铭咨询有限公司的再审申请”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告请求被告向其支付原告所交契税款427838．91元、维修基金45376元、物业费40729元、已付房款14501297元等款项所产生的利息，但原被告双方签订了《和解协议书》，该和解协议明确载明“双方确认甲方（本案被告）应退乙方（本案原告）金额为6347117．44元”，即被告应当向原告退还的金额已经明确确定，并且原被告双方通过《和解协议书》已经就案涉《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1654905）的争议解决方案达成一致，原被告双方对案涉《北京市商品房预售合同》争议涉及的房屋腾退、房款退还金额也达成合意，且系原告的违约行为导致的合同解除，并非被告违约所致，故原告向被告主张支付契税款、维修基金、物业费、已付房款等款项产生的利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告请求被告向其支付合同解除违约金2852000元的诉求，原告主张被告故意拖延房产证办理，但并未向本院提供被告存在故意拖延办理房产证的证据。原告主张被告未履行担保责任并认为被告对南洋银行《全额履行担保责任通知函》未行使抗辩权，根据本院查明的事实，原告对涉案房屋抵押权不能有效设立负有责任，同时在无法设立涉案房屋抵押权的同时，原告未能及时消除涉案贷款的违约风险，故而南洋银行为防范信贷风险而宣布贷款提前到期的行为符合法律规定，因原告未按期偿还南洋银行贷款，南洋银行于2017年5月22日向被告发出《全额履行担保责任通知函》，通知声明将于2017年12月25日从被告在该行的账户中全额扣划原告尚欠的贷款本息合计是5003499．56元，该笔款项截至2017年12月25日，后南洋银行扣划了从被告处扣划了5003499．56元，自2017年5月22日至2017年12月25日长达七个月的时间里，原告并未就贷款提前到期一事向南洋银行提出异议，也未积极履行抗辩权，更为积极解决贷款提前到期一事，原告主张被告没有履行担保责任缺乏证据支持，故原告主张被告支付其违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回北京芮铭咨询有限公司的全部诉讼请求。案件受理费29284元，由北京芮铭咨询有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇二一年一月二十六日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙