河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17283号上诉人（原审原告）：郑州永威商业管理有限公司,住所地河南省郑州市郑东新区九如东路****楼**。法定代表人：李玲玲，总经理。委托代理人：杨梦圆，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人：赵子莹，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：孙美灵，女，1977年11月3日出生，汉族，住河南省武陟县。委托代理人：张亚杰，河南天坤律师事务所律师。委托代理人：翟伟伟，河南天坤律师事务所律师。上诉人郑州永威商业管理有限公司（以下简称永威公司）因与上诉人孙美灵房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初17358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月23日公开开庭审理了本案。上诉人永威公司的委托诉讼代理人杨梦圆、赵子莹，上诉人孙美灵及委托诉讼代理人张亚杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。永威公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，改判解除上诉人永威公司与被上诉人签订的两份《房屋租赁合同》，判令被上诉人限期腾空搬离租赁房屋并将附属设施完好的房屋交还上诉人，租金实际计算至搬离并交付房屋之日；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审已经认定被上诉人逾期支付租金构成违约的事实，上诉人依据合同约定解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同，有事实和法律依据。二、解除案涉房屋租赁合同系对上诉人和被上诉人损失最小的方案，一审不考虑案件的特殊性，一味以疫情原因为由不予解除本案房屋租赁合同，损害上诉人的合法权益。孙美灵辩称，永威公司的上诉理由不能成立。孙美灵上诉请求：1.撤销一审民事判决第一条，改判上诉人不拖欠被上诉人永威公司租金，不存在违约，无需赔偿永威公司1万元违约金（上诉金额为89199元）；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案租赁房屋存在重大质量问题，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被上诉人存在违约，上诉人向被上诉人多支付的房屋租金应退还上诉人，一审判决上诉人孙美灵拖欠被上诉人永威公司租金79199元且赔偿永威公司违约金1万元错误。二、上诉人并不存在拖欠被上诉人租金拒不支付的情形，反而多支付了房屋租金，永威公司应将多收取的租金退还上诉人。三、孙美灵在本案无过错，应认定永威公司存在违约，由永威公司向孙美灵承担赔偿责任。四、涉案房屋消防验收未合格，存在消防安全隐患，不应收取上诉人房屋租金。五、孙美灵一审开庭前提交了反诉状，一审判决未予体现。永威公司辩称，一、涉案房屋交付时已经孙美灵验收并签署交接手续，不存在质量问题。孙美灵支付了一年租金也印证该事实。孙美灵以合同签订前2018年12月之前事宜作为本案租赁期不交租金的抗辩理由，无任何依据。二、孙美灵无证据证明向永威公司多支付房屋租金。孙美灵上诉理由与事实不符，其逾期支付租金构成违约，永威公司有权解除合同并主张违约金，一审判令其支付违约金并无不当。三、涉案房屋作为商品房，需经过消防验收才能交付业主使用，且交付后消防设施也移交给小区物业管理。孙美灵一审所称消防管道漏水属于物业管理范围，并非永威公司交付房屋存在质量问题，孙美灵以此拒绝支付租金，无事实和合同依据。永威公司向一审法院起诉请求：1、请求解除原被告于2018年12月24日签订的两份《房屋租赁合同》，并请求被告腾空搬离租赁房屋并将附属设施完好的房屋交还原告;2、判令被告支付原告11#109号商铺租金60051元、11#110号商铺租金47769.39元（两商铺租金暂计算至2020年8月18日，实际计算至被告搬离并向原告交付商铺之日止），违约金36134.4元;3、本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月24日，原告永威公司（作为出租方、甲方）与被告孙美灵（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方依据授权委托租赁将位于郑州市姚桥路66号永威五月花城11#109号商铺出租给乙方使用，房屋建筑面积为223.61平方米，用途为医疗保健、学习文具。租赁期限共计5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止。出租房屋的租金标准为每平方米75元/月，乙方月租金16771元/月，租金支付方式为季付，乙方应于各支付周期届满前15个工作日内支付下一支付周期租金，首次租金的支付时间为本合同签订后三个工作日内；租金逾期支付的,每逾期一日，乙方须按照逾期交付月租金金额0.5%的标准向甲方支付逾期违约金，且甲方有权通过停水、停电、断网等方式要求乙方支付租金,由此造成的损失由乙方自行承担,且逾期支付内租金超过30日时,甲方并有权解除本合同,届时,乙方并须赔偿由此造成的全部甲方损失,且甲方有权收回房屋。乙方首次支付租金同时需向甲方支付房屋租赁保证金16771元，该保证金不是乙方预付的租金或管理费,仅作为乙方履行本合同约定义务的保证金,若因乙方违反本合同约定应当承担违约责任或给甲方造成经济损失的,则甲方有权从保证金中直接扣除相应数额作为赔偿,同时,乙方应在甲方向其发出扣除通知后10日内补足该项保证金,如乙方未按期补足该项保证金,甲方有权单方解除合同。房屋交付时间为2019年1月1日前，经双方确认后的《房屋交割清单》即认可为房屋工程已具备交付条件。房屋交付时,甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态,保证房屋能够符合合同约定的用途,保证正常的水电供应。乙方发现房屋及其附属设施故障或损坏影响乙方正常使用房屋,应及时通知甲方进行修复。甲方收到乙方通知以后应在10日内进行维修，因房屋维修影响乙方正常使用的,应减少租金或延长租赁期限。否则乙方有权解除合同,并要求甲方支付违约金。租赁期间,甲方对房屋的主体结构、公共设施承担维修义务。因房屋建筑结构、屋顶及墙面防水、高低压配电、给排水系统、消防系统等房屋自身的质量问题,由甲方负责修缮并承担费用,乙方应积极配合,不得阻挠施工,但因乙方不当或不合理使用导致的不在此限。租赁期内,该房屋自然损坏的维修养护由乙方负责。甲方若迟延交付房屋达30日的、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的、不承担约定的维修义务,致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方面解除合同。乙方不按照约定支付房租达30日的、欠缴各项费用累计达10000元的、擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方有权单方面解除合同。乙方逾期支付租金或其他费用的,每逾期一日,须按照欠付款项金额的千分之五的标准向甲方支付逾期违约金，因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的,甲方应承担赔偿责任等。同日，原被告签订《租赁合同免租期补充协议》一份，约定甲方将位于位于郑州市姚桥路66号永威五月花城11#109号商铺出租给乙方使用，甲方给予乙方免租期自2019年4月1日至2019年9月30日，免租期间内乙方使用租赁房屋所产生的租金以外的水电、物业、电话、宽带、有线电视等费用由乙方承担等。被告称，109号房屋的门存在安全问题，但是被告一直在使用，由于门的问题多次无法开门，导致无法正常经营，但是也在维修中。109号商铺是从2017年8月份交钥匙，因存在问题在协商，被告在2018年3月份对109号房屋进行装修，装修期间原告方也在不断的对房屋进行维修，被告属于断断续续的对109号房屋进行使用。2018年12月24日，原告永威公司（作为出租方、甲方）与被告孙美灵（作为承租方、乙方）签订另外一份《房屋租赁合同》，载明：甲方依据授权委托租赁将位于郑州市姚桥路66号永威五月花城11#110号商铺出租给乙方使用，房屋建筑面积为177.88平方米，用途为小吃、食品。租赁期限共计5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止。出租房屋的租金标准为每平方米75元/月，乙方月租金13341元，租金支付方式为季付，乙方应于各支付周期届满前15个工作日内支付下一支付周期租金，首次租金的支付时间为本合同签订后三个工作日内；租金逾期支付的,每逾期一日，乙方须按照逾期交付月租金金额0.5%的标准向甲方支付逾期违约金，且甲方有权通过停水、停电、断网等方式要求乙方支付租金,由此造成的损失由乙方自行承担,且逾期支付内租金超过30日时,甲方并有权解除本合同,届时,乙方并须赔偿由此造成的全部甲方损失,且甲方有权收回房屋。乙方首次支付租金同时需向甲方支付房屋租赁保证金13341元，该保证金不是乙方预付的租金或管理费,仅作为乙方履行本合同约定义务的保证金,若因乙方违反本合同约定应当承担违约责任或给甲方造成经济损失的,则甲方有权从保证金中直接扣除相应数额作为赔偿,同时,乙方应在甲方向其发出扣除通知后10日内补足该项保证金,如乙方未按期补足该项保证金,甲方有权单方解除合同。房屋交付时间为2019年1月1日前，经双方确认后的《房屋交割清单》即认可为房屋工程已具备交付条件。房屋交付时,甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态,保证房屋能够符合合同约定的用途,保证正常的水电供应。乙方发现房屋及其附属设施故障或损坏影响乙方正常使用房屋,应及时通知甲方进行修复。甲方收到乙方通知以后应在10日内进行维修，因房屋维修影响乙方正常使用的,应减少租金或延长租赁期限。否则乙方有权解除合同,并要求甲方支付违约金。租赁期间,甲方对房屋的主体结构、公共设施承担维修义务。因房屋建筑结构、屋顶及墙面防水、高低压配电、给排水系统、消防系统等房屋自身的质量问题,由甲方负责修缮并承担费用,乙方应积极配合,不得阻挠施工,但因乙方不当或不合理使用导致的不在此限。租赁期内,该房屋自然损坏的维修养护由乙方负责。甲方若迟延交付房屋达30日的、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的、不承担约定的维修义务,致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方面解除合同。乙方不按照约定支付房租达30日的、欠缴各项费用累计达10000元的、擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方有权单方面解除合同。乙方逾期支付租金或其他费用的,每逾期一日,须按照欠付款项金额的千分之五的标准向甲方支付逾期违约金，因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的,甲方应承担赔偿责任等同日，原被告签订《租赁合同免租期补充协议》，约定甲方将位于位于郑州市姚桥路66号永威五月花城11#110号商铺出租给乙方使用，甲方给予乙方免租期自2019年4月1日至2019年9月30日，免租期间内乙方使用租赁房屋所产生的租金以外的水电、物业、电话、宽带、有线电视等费用由乙方承担等。被告称，110房屋因为维修问题一直无法使用，该房屋被告并未进行使用，当时因为房屋质量问题，被告对房屋的装修并未完全完成，该房屋一直处于不断维修状态。110号是2019年1月1日后才开始装修。装修期间房屋不断进行维修，截止目前装修无法进行，房屋属于空置状态。被告向本院提交郑州市姚桥路66号11号楼1层109、110号房屋存在质量问题的照片共68张、光盘一份、被告与原告员工就房屋存在质量问题要求维修的微信聊天记录、工程维修单一份，并称，被告曾向原告公司总部邮寄的《关于五月花城11号楼商铺和13号楼住房情况说明》一份，原告房屋质量存在问题，诸如墙面开裂、墙体脱落严重、门框设计不合理导致门始终关不上等等，导致被告不能正常使用房屋，被告曾多次找原告沟通维修甚至今年年初时曾向原告总部反映问题，原告对房屋质量存在的上述问题均以各种方式表示认可，但却一直未能将房屋维修至正常使用状态，导致被告自承租房屋至今的两三年时间，均未能正常使用该房屋，给被告造成了严重的经济损失，同时因为租赁房屋质量问题，被告四处反映未能得到有效结果，原告的种种态度以及房屋质量、实际的维修成果未能达到预期，使被告一直疲于奔波，给被告造成了极大的精神压力。2.原告出租的房屋存在质量问题，被告就此时与原告多次沟通，原告均未能将房屋维修至正常使用的状态。被告在事先要求原告维修至能正常使用状态但却四处反映无果的情况下，要求原告依照合同约定顺延租期并延迟交付租金的行为，不但符合合同约定，也是被告行使同时抗辩权的有效形式，故被告未如约缴纳租金不应被视为违约行为。原告称，对照片拍摄时间不明，据被告自己填写的时间为2017年、2018年时房屋存在的问题，当时的房屋已经全部给被告进行免除，本案房屋租赁合同是从2019年1月1日起开始的，其中设置了6个月的免租期（4-9月）免租期内正是被告用于装修及原告修复瑕疵的期间，免租期没有收取租金。其中109号商铺被告从18年就已经铺设货架进行经营，也证明了门的问题并不是主体结构问题，并不影响被告的正常经营，且对与该问题原告已经积极维修，被告于2019年3月21日也向原告出具了维修完毕可以正常使用的相关证明。110商铺也在2019年3月21日出具过相应证明，卫生间并不存在漏水的情形。据原告代理人了解110号商铺一直没有进行经营，被告曾告知是因为相关的食品销售加盟没有通过，被告也不知到是进行何种经营，导致一直闲置。原告有通话记录证明曾劝阻被告解除110号商铺的租赁合同，以减少损失，但是被告不予解除，因此扩大的损失应当有其自行承担。关于聊天记录同上。工程维修单不显示任何人的签字，具体的现场状况维修情况不明，原告不予认可。关于情况说明系被告单方出具的，也是在描述2017年2018年存在的问题，但本案是2019年签订的租赁合同，2017年、2018年均未收取任何租金。原告向本院提交了五月花城11-109、11-110房屋交割单2张，该交割单商户确认签字栏显示：孙美灵，2018年12月8日。11-109交割单下方载有手写情况说明显示：五月花城11-109、11-110商铺在交付过程中各发现一处水痕（卫生间门口顶），因现场已干排查至今尚未发现具体原因，疑似楼上租户（或业主）使用不当所致，此项问题在后续使用过程中若再次发生，维修部承诺在接到通知后第一时间到达现场排查原因，费用与损失经证明后由责任方承担，被告孙美灵在下方签字。原告称，本案租赁合同签订之前，原被告双方到商铺内部进行查验核实了所有问题，相关问题均已在交割时进行了列明。该问题均已在2019年3月21日维修及更换完毕。此时也在被告的免租期内，并没对被告的使用造成影响。被告称，关于交割清单真实性没有异议，对证明目的有异议，该交割单本身和租赁合同就形成了矛盾事实，就是说原告方从2017年到本次交割，交付个被告的房屋一直无法正常使用，维修时间长达两年多，尤其是在109房屋的情况说明中发现商铺交付过程中的水痕（漏水），截止到交割清单上没有排查出具体原因。原告承诺在发生新情况，继续维修，这也说明了原告向被告交付租赁物是不能保证被告正常使用的租赁物，而且由于漏水等原因，无法彻底修缮，是租赁物处于完好可正常使用状态。原告主合同义务一直未能适格的履行。2020年7月13日，原告委托上海锦天城律师事务所向被告孙美灵出具律师函，载明：致孙美灵女士，鉴于您于2018年12月24日予出租方永威公司签订《房屋租赁合同》2份。经核实截止2020年7月8日，您欠交109号商铺租金54641元、欠交110号商铺租金43465.84元。根据《房屋租赁合同》约定请您自收到本律师函之日起五日内立刻向永威公司交付欠付租金及违约金，否则自贵方收到本函之日，您和永威公司所签订的两份《房屋租赁合同》立即解除且永威公司有权收回租赁房屋，合同解除后您不但应向永威公司付清所欠租金及违约金等。该律师函2020年7月15日通过EMS单号1186640058925邮寄，邮寄记录显示2020年7月16日未妥投，备注（拒收）；2020年7月17日显示退回妥投，郑州市。庭审中原告称，本案的租赁合同是2018年12月24日签订的，租赁期限是从2019年1月1日到2023年12月23日共计5年，因为2020年新冠疫情，原告免除了被告租赁的两商铺的4月份租金，2019年4月1日至2019年9月30日是免租期。被告从2019年10月1日到2020年3月31日的租金已经支付。被告从5月份开始到现在再未支付任何租金。原告诉请租金是从2020年5月1日起计算。目前被告还未搬离涉案房屋，也未对涉案房屋进行停水停电锁门，仅是催要租金。关于租金计算，109号房的租金为每月16771元，从2020年5月1日计算暂计算至2020年8月18日，16771/30*具体天数=60051元；110号房的租金为每月13341元，从2020年5月1日计算暂计算至2020年8月18日，13341/30*具体天数=47769.39元。违约金计算按照2020年涉案两套商铺房屋年租金的10%计算，具体详见租赁合同13.2条约定计算为36134.4元。庭审中被告称，对原告称的已支付租金的时间述说无异议。并且被告自承租房屋后一直按合同约定支付租金，但因原告未提供适格的房屋导致被告无法正常使用，被告曾多次与原告物业人员、高层管理人员联系，并明确告知原告若商铺质量问题未能解决，租金暂时不交，待问题彻底解决再行协商租金事宜，至今房屋质量问题未进行解决。关于租金及违约金应当按照合同约定计算，计算方式的适用是建立在原告方提供适格租赁物的前提下并且双方未对租金支付、计算进行调整的前提下，本案案涉房屋由于原告方长期未能按照合同约定提供能正常适用的房屋，维修期限长达近三年，而相关的维修问题至今未解决，被告曾多次向原告方的工作人员、公司高层多次沟通，并且被告提供的证据显示，双方就租金问题达成了新的合意，问题要从新协商，不能在使用原来合同约定的计算方式及标准。以上事实有原被告签订的《房屋租赁合同》2份、《租赁合同免租期补充协议》2份、商铺租赁缴费详单2份、律师函、EMS邮寄回执一份、109号、110号房屋交割清单、2019年3月21日维修记录单照片打印件3张、109号、110号维修明细确认单照片打印件2张；被告提交的《房屋租赁合同》两份、郑州市姚桥路66号11号楼1层109、110号房屋存在质量问题的照片共68张、光盘一份及开庭笔录在案佐证。一审法院认为，原被告签订的两份《房屋租赁合同》、《租赁合同免租期补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按照合同履行合同义务。原告已按《房屋租赁合同》约定将涉案租赁房屋交付被告使用，被告应当按照《房屋租赁合同》支付租金。庭审中原告称，被告已将租金支付至2020年3月31日，被告对此无异议。2020年4月1日至2020年8月18日，共计140天，2020年年初，××感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，系不可抗力，本院根据本地防疫情况等酌定免除被告60日租金。140天扣除60日后尚余80天，按201252元/年计算109号商铺租金、160092元/年计算110号商铺租金，109号商铺应付租金为44110元、110号商铺应付租金为35089元，以上共计79199元，被告孙美灵应当支付。原告诉请判令被告支付原告11#109号商铺租金60051元、11#110号商铺租金47769.39元，本院予以部分支持，并根据本案的具体情况酌定被告向原告支付违约金1万元。被告辩称，被告未支付租金系房屋存在质量问题所致，根据合同约定，房屋质量存在问题，原告应当依照合同约定予以及时维修，同时应当减少租金或合同租赁期限自动顺延。《房屋租赁合同》约定：交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的、不承担约定的维修义务,致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方面解除合同。被告如认为房屋存在质量问题，其可要求解除合同，但其未要求解除合同，原告诉请解除合同，被告又不同意解除，故对被告该项辩称本院不予支持。原告诉请判令解除原被告于2018年12月24日签订的两份《房屋租赁合同》，并请求被告腾空搬离租赁房屋并将附属设施完好的房屋交还原告。鉴于目前疫情常态化情形，为维护租赁市场的稳定，结合被告庭审意见，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙美灵于本判决生效之日起十日内向原告郑州永威商业管理有限公司支付租金79199元、违约金1万元；二、驳回郑州永威商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3179元，减半收取1589.5元，由原告郑州永威商业管理有限公司负担574.5元，被告孙美灵负担1015元。本院二审期间，当事人围绕上述请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审法院查明的事实。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人永威公司依照涉案《房屋租赁合同》约定向孙美灵交付房屋，孙美灵应按约支付租金。孙美灵欠付租金，构成违约，一审法院据实认定孙美灵欠付租金数额，并根据本案实际情况酌定孙美灵向永威公司支付违约金1万元，有事实和法律依据，依法应予维持，孙美灵上诉称其多支付租金的上诉理由不能成立。孙美灵称房屋存在质量问题，其提交的证据不足以证明房屋无法使用，其亦未与上诉人永威公司解除合同，并实际占有房屋，应按约支付租金。孙美灵的其他上诉理由亦不能成立，不予采纳。关于永威公司上诉称应解除合同的上诉理由，鉴于疫情对生产经营的影响，孙美灵二审亦表示愿意交纳房屋租金，为维护租赁市场稳定，一审法院未予支持其主张解除合同的诉讼请求并无不当，永威公司该项上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人郑州永威商业管理有限公司和上诉人孙美灵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3179元，由上诉人郑州永威商业管理有限公司负担1940元，上诉人孙美灵负担1239元。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二一年一月二十二日书记员  李丰汝