江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4508号上诉人（原审被告）：吴菁，女，1982年8月24日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：钱玉玲，江苏正气浩然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴玲珠，女，1984年2月14日生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审原告）：莫凡，女，1988年8月22日生，汉族，住常州市钟楼区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：周政和，江苏乐天律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：程昊，江苏乐天律师事务所实习律师。上诉人吴菁因与被上诉人吴玲珠、莫凡房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2016)苏0404民初5462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴菁上诉请求:1.依法撤销（2016）苏0404民初5462号民事判决书第一项判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：1.法院认定上诉人出租的房屋质量有问题，被上诉人没有证据提供证明，仅是口头进行陈述。2.对于衣物价值损失11840元，被上诉人并没有真实的证据进行证明。代理人未就损失衣服进行清点和分别核算价值，一审法院未经审核仅是凭上诉人不认可真实性的照片就认定衣服价值为11840元，显属认定事实不清。此外，法院以60%的责任要求上诉人承担损失也没有事实和法律依据。3.对于法院认定的浸水墙面修缮费用、进水门头修缮费用以及玻璃广告维修费用，被上诉人提供的票据均只有收据，无法证明上述费用实际发生。此外，被上诉人也明确表示在2016年1月30日第三人莱蒙物业公司曾经打开消防栓，造成损失，故不应以租赁合同上诉人违约进行索赔。4.开业水果损失并不存在。即便水果因浸水遭受损失，被上诉人也可以进行食用。而一审判决仅凭销售清单就将该损失全部交由上诉人进行承担无法律依据，也不符合事实。5.被上诉人主张的房租及物业费损失也是不存在的。上诉人在一审中已经明确表示即便存在水管冻裂的情况下，也是在过年，因购买人员减少，实际上对被上诉人的影响微乎其微。被上诉人吴玲珠、莫凡二审答辩称：对一审判决没有异议。吴玲珠、莫凡向一审法院起诉请求：1.判令吴菁承担损失263725.5元；2.诉讼费用由吴菁承担。一审法院经审理查明，位于本市××街××号房屋登记所有权人为吴菁及季仁良，建筑面积分21.53平方米、89.09平方米及23.29平方米。2015年10月31日，吴玲珠、莫凡与吴菁签订《房屋租赁合同》一份，吴菁将位于常州市××街××号商铺（总建筑面积约134平方米）出租给吴玲珠、莫凡使用；租赁期限从2015年11月1日起至2019年11月31日止，租金每年14万元。吴玲珠、莫凡租赁该商铺后，于2016年2月2日成立钟楼区南大街希艾服装店，用于经营服装、鞋帽、箱包、饰品、百货零售。涉案商铺位于莱蒙时代商业街一楼，其二楼为通道。2016年1月25日，该通道内消防水管破裂，水沿通道与墙面交界处渗漏至一楼商铺内，致使吴玲珠、莫凡店内售卖的货物浸水、装饰装修受损。同月30日，该通道消防水管再次发生漏水并渗漏至商铺内，致使店内货物及装饰装修再次浸水受损。事情发生后，吴玲珠、莫凡告知吴菁并自行对商铺重新装修，后继续营业。后因就损失赔偿未达成一致，吴玲珠、莫凡遂诉至本院，基于房屋租赁关系要求吴菁承担责任。就其损失，吴玲珠、莫凡向该院递交以下证据：1.维修项目预算书、证明、收据，证明吴玲珠、莫凡在第一次漏水后产生了装修的维修费用43010.5元、门头广告修缮费用5425元，第二次漏水产生玻璃广告海报维修费用2150元；2.服装浸水的照片一组，证明吴玲珠、莫凡店铺的服装两次浸水的事实；3.受损服装的进货单一份，证明第一次浸水的29件服装成本价为20437元，第二次浸水的27件服装成本价为19729元；4.受损的化妆品照片一份，证明2016年1月25日漏水造成化妆品损失的事实，后吴玲珠、莫凡放弃对该部分化妆品损失的主张；5.射灯、沙发的浸水照片一份及淘宝购买沙发记录一份，证明2016年1月30日店内浸水造成射灯、沙发浸水的事实，射灯是4个单价225元计900元，沙发的价格是1708元；6.衣架等浸水照片，证明2016年1月30日漏水中衣架受损的事实，数量为8个单价100元，合计800元；7.销货清单和收款收据，证明吴玲珠、莫凡为2016年1月25日开业，购买水果、甜品台等共花费5726元的事实；8.吴玲珠、莫凡2015年12月、2016年1月营业额记录，证明日营业额在5000元左右。对吴玲珠、莫凡提供的上述证据，吴菁经质证认为：预算书、收据、证明等都是单方的证据，真实性不予认可。提请法庭注意，2016年1月30日浸水后的广告维修费用，是传媒有限公司在2016年2月1日出具的，这份证明很明确得写了公司于2016年1月28日下午接到吴玲珠、莫凡电话，然后费用共计2150元；诉状、漏水清单与漏水证明相互矛盾，第二次漏水时间是2016年1月30日，因此可以推断出漏水证明及其他相关的材料的可信度不高。如果需要吴菁承担损失，应由鉴定机构进行损失认定。一审庭审中，吴玲珠、莫凡陈述系因涉案商铺的房屋结构性问题导致一直漏水，除了两次消防管道破裂导致的漏水外，平时只要下雨就漏水，无法营业；店内经营的衣物均为新衣服，发票中标注有“浸”字样的就是受损的衣物，因浸水无法销售已全部作废；维修项目于2016年2月底结束，除了向装修公司法定代表人姜鄂平转账15000元外，其他费用均是用现金支付；2016年1月25日，本定于该日举办正式的开业仪式；沙发和衣架是木质的，因浸水会发霉所以更换了新的，原来的放家里了，铁衣架则做了除锈处理，继续使用；射灯更换记录没有；房租、物业费等损失均主张2016年1月25日之后的一个月。吴菁不认可系房屋结构性问题导致漏水，对平时漏水表示不清楚，其认为两次漏水均系消防管道破裂导致，漏水原因是因为房屋楼上水渗下来，并不是租赁房屋内部渗水造成的；对吴玲珠、莫凡主张的损失则认为是单方面证据，不予认可。另查明，涉案商铺物业管理费为每月每平方米4.8元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人双方就涉案商铺签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定情形，合法有效，双方应按照该合同约定全面履行各自的权利义务。吴菁作为出租人应当按照约定将租赁物交付给吴玲珠、莫凡，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现涉案商铺因水管破裂及雨水渗漏，致吴玲珠、莫凡装修及放置于店内的货物浸水受损，吴菁作为出租人，因所提供的租赁物存在瑕疵，应对此承担相应的赔偿责任。关于损失，依据吴玲珠、莫凡所提供的证据及吴菁答辩意见，该院确认吴玲珠、莫凡在本案中损失如下：1.衣服损失，吴玲珠、莫凡已提交衣服受损的照片，该院现场勘查时亦发现堆放的受损衣服，可认定衣服在该浸水事故中受损之事实。现依据进货发票经该院核实确认其受损衣服价值为11840元。其余衣服损失，因进货单均系韩文且吴菁不予认可，经该院要求后吴玲珠、莫凡也未提供相应的中文翻译文本，故该院不予采信。该院核对的受损衣服价值11840元，因该衣服仅系浸水，无其他损害，尚有残值，现吴玲珠、莫凡已自行将该衣服处置，故该院酌情认定吴菁对衣服的损失承担60%的责任即7104元。2.浸水墙面修缮费用43010.5元，吴玲珠、莫凡已提交了受损墙面照片、常州市御玲珑装饰工程有限公司出具的维修项目预算书、收款收据及向该公司法定代表人姜鄂平的部分款项银行转账记录，可以印证墙面受损、维修及款项支付的事实，在吴菁无相反证据予以推翻的情况下，该院对此予以确认。3.进水门头修缮费用5425元及玻璃广告海报维修费用2150元，上述费用由常州市东度传媒有限公司出具的两份证明、收据等证明，亦可与受损照片相印证，该院予以确认。4.开业延误水果损失1226元，吴玲珠、莫凡已提供了永旺精品水果销售清单，该院予以确认，对其主张的定制甜品台45**元，因无证据提供，该院不予支持。5.房租及物业损失12292元，吴玲珠、莫凡主张装修期间一个月的房租及物业损失，双方合同约定年租金14万元，每月租金为11666.67元，涉案商铺面积合计133.91平方米，物业管理费每月每平方米4.8元，每月物业管理费642.7，租金及物业管理费每月合计12309.37元，未超出诉请范围，对上述该主张，该院予以支持。以上损失合计71207.5元，应由吴菁承担。关于吴玲珠、莫凡主张的其他损失，化妆品损失，其已在庭审中表示放弃，该院不予理涉；射灯损失，因其无射灯更换的相应记录，该院不予支持；中岛铁衣架生锈折旧及皮沙发费用，一审庭审中，吴玲珠、莫凡称衣架已除锈继续使用，但未提供除锈费用的相关证据，皮沙发其亦在家继续使用，故对吴玲珠、莫凡主张的该损失，该院不予支持；营业损失，吴玲珠、莫凡仅有自己单方面制作的营业额记录，无其他证据相辅证，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款规定，该院遂判决：一、吴菁于判决生效之日起十五日内赔偿吴玲珠、莫凡财产损失71207.5元；二、驳回吴玲珠、莫凡的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5503元（吴玲珠、莫凡已预交），由吴玲珠、莫凡负担4103元，吴菁负担1400元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应按合同约定全面履行各自义务。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，吴菁与吴玲珠、莫凡签订的《房屋租赁合同》合法有效，吴菁作为出租人负有租赁物的瑕疵担保义务，应向吴玲珠、莫凡交付质量合格、能够正常使用的租赁物。现吴菁交付的房屋因漏水导致吴玲珠、莫凡财产损失，自应承担相应的违约责任。关于吴玲珠、莫凡所主张衣物损失，因吴玲珠、莫凡在一审中提供了进货发票，且经一审法院现场勘查确实存在受损衣物，故其该部分损失实际存在。基于受损衣物已被处理，一审法院依据进货发票酌定吴菁承担进货总价60%的赔偿责任并无不当。关于吴玲珠、莫凡所主张的维修费用以及开业水果损失，因其均提供了相应的收据、付款凭证证明款项的实际发生，一审法院据此判令吴菁承担的赔偿责任，符合法律规定。综上，吴菁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5503元，由上诉人吴菁负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  卢文忠审 判 员  罗希夷二〇二一年一月二十日法官助理  骆云辉书 记 员  杨 青