陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕05民终1821号 上诉人（原审被告）：魏秀云，女，1970年7月20日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：袁群虎，陕西检学法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：杜天明，陕西检学法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：高新爱，女，1960年9月15日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：焦玉鸽，陕西立腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张荣荣，陕西立腾律师事务所实习律师。 原审被告：陕西凯荣房地产开发有限责任公司。 诉讼代表人：张立家，系陕西凯荣房地产开发有限责任公司股东。 上诉人魏秀云因与被上诉人高新爱、原审被告陕西凯荣开发有限责任公司（简称凯荣公司）执行异议之诉纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初4753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人魏秀云及其委托诉讼代理人袁群虎、杜天明，被上诉人高新爱及其委托诉讼代理人焦玉鸽、张荣荣到庭参加诉讼；原审被告凯荣公司经本院传票传唤，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏秀云上诉请求：1、依法撤销渭南市临渭区人民法院(2019)陕0502民初4753号民事判决，并改判解除对上诉人魏秀云名下位于白水县“泉州湾”商业园2号楼三层商铺面积995.28m的查封执行措施，驳回被上诉人一审诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人魏秀云于2014年11月23日与凯荣公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：GF--2000-0171，合同登记号KR-006，地址位于白水县“泉州湾”商业园2号楼三层商铺，面积995.28㎡。该房屋已于2015年1月15日在白水县住房和城乡建设局登记备案至上诉人魏秀云名下，并在商品房买卖合同封面加盖白水县住房和城乡建设局商品房买卖登记备案专用章。2019年7月16日，白水县房地产管理所在(2019)陕0502执异79号案件中向临渭区人民法院出具书面情况说明,并附有相关证据材料，证明涉案房屋已于2015年1月15日登记备案至上诉人魏秀云名下，并保存有购房合同一份。上诉人魏秀云认为，临渭区人民法院查封涉案房屋的时间是2018年7月19日和2019年1月16日，均晚于登记备案至上诉人魏秀云名下的备案登记时间2015年1月15日。被上诉人高新爱与凯荣公司系民间借贷纠纷，属于普通债务纠纷，被上诉人高新爱一审诉状所辩解理由并不能对抗涉案不动产早已备案登记在上诉人魏秀云名下的客观事实。原审法院认定涉案房屋系凯荣公司名下显然与事实不符。上诉人魏秀云在临渭区人民法院查封前，就已经与凯荣公司签订了合法有效的书面买卖合同，并在白水县住房和城乡建设局登记备案，且已支付全部价款，已合法占有涉案房屋。2019年8月12日上诉人魏秀云与王进荣对涉案房屋的未完成工程部分签订承包合同，总造价为11万元，上诉人按照合同约定向承包人支付了承包费。在施工期间，没有任何单位和个人对涉案房屋的产权提出异议。原审法院判决适用法律错误。《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。该规定并不是要求买受人必须向登记机构申请预告登记，预告登记并非买受人必须履行的法定义务；网签、备案系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业提出的管理性要求，故买受人魏秀云未就涉案房屋申请办理预告登记、网签与造成涉案房屋未办理权属转移登记并无必然联系，因此，上诉人魏秀云在没有预告登记或者未办理涉案房屋权属转移登记过程中并无过错。综上所述，上诉人魏秀云对涉案房屋拥有所有权，有权排除法定优先权人的申请执行。 被上诉人高新爱答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求及事实和理由均不能成立，依法应驳回被答辩人的上诉。具体理由如下：一、被答辩人是为了帮助凯荣公司逃避债务，阻却法院执行而恶意提出的执行异议。1、答辩人与凯荣公司民借贷纠纷一案，经历了诉讼保全、复议、一审、二审程序，被答辩人是全程参与的，在二审中还是作为凯荣公司的委托代理人参加诉讼。在整个案件的诉讼过程中，从未提出过其购买涉案房屋的事实。2、一审法院采取保全措施，是凯荣公司的实际控制人、大股东(持股比例98.36％)张立家指定让查封的干净资产，凯荣公司的实际控制人张立家给保全法官做的笔录且亲自带着法官办理的查封手续，房屋是否出售凯荣公司实际控制人明确知晓。3、被答辩人魏秀云与凯荣公司的实际控制人张立家虽没有领取结婚证，但事实上一直以夫妻名义同居生活在一起并且育有一女儿。综上几点理由，答辩人有充足的理由相信，被答辩人提出执行异议，用以阻却人民法院对凯荣公司的强制执行，其主观上是恶意的。二、被答辩人对涉案房屋不享有能够排除强制执行的权利，不能阻却人民法院对涉案房屋的强制执行措施。且不论被答辩人《商品房买卖合同》的合同登记是否真实，从法律性质上讲，预售合同登记并不等于预告登记，预售合同登记不能排除强制执行，涉案房屋的备案行为不能阻却人民法院的执行。被答辩人的商品房预售合同登记，并非是物权的设立、变更、转让，不产生公示的效力，不可对抗第三人。商品房预售合同登记，是一种行政管理措施，其目的是为了有效的规范商品房预售管理机制，使购房者的合法权益能够得到有效的保护，商品房预售合同登记能够有效的限制房地产开发企业的不良行为，但这种效力所及也仅仅限于开发企业，不产生物权的效力，不能对抗第三人。故此，被答辩人依据备案登记，其不享有排除强制执行的权利，不能阻却人民法院对涉案房屋的强制执行措。三、一审法院适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干题的规定》第二十九条针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业的商品房提出的异议，是专指房地产开发企业商品房出售的特殊情形。而涉案房屋系房地产经营者凯荣公司所开发的商品房，故本案一审法院适用第二十九的规定正确。四、涉案房屋在一审保全查封时，房屋并未建造完成，现场处于烂尾停工状态，诉讼保全时答辩人提供了现场照片，一审亦提供了房屋现状的照片，均能够显示房屋的现状。被答辩人认为其已经实际占有涉案房屋与事实不符，且凯荣公司所建该楼盘并未通过综合验收，该房屋不具备交付和入住条件，被答辩人并未实际占有涉案房产。 高新爱向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令继续执行查封白水县泉州湾2号楼3层房屋；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月27日，渭南市临渭区人民法院（简称临渭法院）作出（2018）陕0502民初12号民事判决书，判决被告凯荣公司于本判决生效后十日内偿还原告高新爱借款本金700000元及利息578301.36元，被告凯荣公司不服提出上诉，2018年12月5日，渭南市中级人民法院作出（2018）陕05民终1889号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在该案的审理过程中，原告高新爱于2018年7月12日申请财产保全，临渭法院作出（2018）陕0502民初12号民事裁定书，裁定“查封、冻结凯荣公司价值700000元的财产及银行存款”。2018年7月19日，经询问时任凯荣公司负责人张立家，张立家陈述白水县泉州湾商业园一期二号楼三层没有被查封、抵押、该房屋面积约为1000平方米，临渭法院遂向白水县房地产管理所、白水县不动产登记中心分别发出协助执行通知书，查封凯荣公司名下位于白水县泉州湾商业园一期二号楼（雷公路东段南侧）三层商铺193.5平方米房产（自最南端向北8.6米，自最东端向西22.5米，且不含公摊），期限为三年。白水县房地产管理所、白水县不动产登记中心受理后予以查封。2018年7月20日，张立家提出复议申请，2018年7月24日，临渭法院作出（2018）陕0502民初12号之一民事裁定书，驳回张立家的复议申请。上述判决生效后，因凯荣公司未按该判决履行义务，高新爱申请强制执行。临渭法院于2019年1月10日立案受理并开始执行，2019年1月15日作出（2019）陕0502执148-1号执行裁定书，裁定“查封、扣押或冻结、扣划被执行人凯荣公司价值1310000元的财产或存款。”2019年1月16日临渭法院查封被执行人凯荣公司名下位于白水县“泉州湾”商业园2号楼三层商铺，面积995.28平方米。2019年6月25日，异议人魏秀云以其已于2014年11月23日与凯荣公司签订《商品房买卖合同》且该房屋已于2015年1月15日在白水县住房和城乡建设局备案登记至魏秀云名下为由提出书面执行异议，要求解除对白水县“泉州湾”2号楼三层的查封措施。2019年7月17日，临渭法院作出（2019）陕0502执异79号执行裁定书，裁定：“一、中止本院依据（2018）陕0502民初12号民事裁定书所采取的对被申请人凯荣公司名下位于白水县泉州湾商业园一期二号楼（雷公路东段南侧）三层商铺193.5平方米房产（自最南端向北8.6米，自最东端向西22.5米，且不含公摊）的查封保全措施；二、中止本院依据（2019）陕0502执148-1号执行裁定书所采取的对被执行人凯荣公司名下位于白水县泉州湾商业园2号楼三层商铺面积995.28平方米的查封执行措施。”原告高新爱不服，于2019年8月8日提出执行异议之诉，请求继续执行查封白水县泉州湾2号楼3层房屋。 一审法院认为，本案争议的焦点问题是被告魏秀云对涉案查封房产是否享有能够排除执行的权利、商品房预售备案登记能否阻却法院对涉案标的物的强制执行。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”魏秀云提供的商品房买卖合同，加盖的印章为白水县住房和城乡建设局商品房买卖合同登记备案专用章，根据前述法律规定，魏秀云办理的备案登记不属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记的情形，该房屋至今也仍未办理产权转移登记。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋……”。魏秀云与凯荣公司之间的商品房买卖系其与凯荣公司之间有债权债务关系，凯荣公司无力偿还债务后，用在建的涉案房屋抵顶债务，该房屋是在建商铺并非用于居住，且本院在查封涉案房屋时凯荣公司股东张立家陈述该房屋没有被查封、抵押、也没有提及房屋已出售给魏秀云，被告魏秀云对涉案标的物所享有的权利不符合上述法律规定能够排除异议的情形，原告高新爱请求继续执行查封白水县泉州湾2号楼3层房屋应予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：准许执行本院依据（2019）陕0502执148-1号执行裁定书查封的白水县泉州湾商业园2号楼三层面积为995.28平方米的商铺。案件受理费100元，由被告魏秀云、凯荣公司承担。 二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理，本院认定案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为魏秀云针对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，涉案房产属于房地产开发商凯荣公司建设，凯荣公司是该房产的原始权利人。其次，上诉人魏秀云主张其通过购买方式取得该房产，其应当承担相应的举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院对上诉人魏秀云提供的2014年11月23日的《商品房买卖合同》不予否认，但其主张已经支付全额购房款的事实证据不足；虽然购房款收据载明交款3248236元，收款方式：抵账。但对于抵账所涉债务，上诉人并不能提供其与凯荣公司形成债务的相关银行流水付款或者其他交易凭据，上诉人所提供的证据不能形成完整的证据链，以证明在买卖涉案房产之前上诉人魏秀云与凯荣公司存在真实债务关系。故上诉人魏秀云提供的收款收据不能证明其实际支付全部购房款。上诉人主张在2014年12月30日涉案房屋已经交付并提供交房协议一份。该交付协议约定，以现状交房，业主完成剩余工程。由此说明，涉案工程并未完工，属于在建工程；即使存在交付事实，亦属书面形式交付；在法院查封之前，上诉人对涉案房屋并未实际控制或者使用支配，故上诉人对涉案房屋不构成合法占有。 综上所述，上诉人魏秀云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽然存在瑕疵，但判决结果正确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人魏秀云负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二一年一月七日 （院印） 书记员  王梦娇