湖南省汝城县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1026执异5号 案外人：何满芬，女，汉族，1976年6月18日出生，住湖南省汝城县。 申请执行人：湖南汝城农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省汝城县卢阳镇卢阳大道**。 法定代表人：何桂峰，男，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何淑娜，女，湖南水正兰律师事务所律师。 被执行人：湖南钱塘置业有限公司，住，住所地：湖南省汝城县卢阳镇锦堂村赖家**/div> 法定代表人：王耀华，男，系该公司董事长。 在本院执行申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司与被执行人湖南钱塘置业有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人何满芬于2021年1月11日对执行湖南钱塘置业有限公司位于汝城县郴义路以南、九龙××道××小区××栋的房号为1-03（建筑面积243.74㎡）、1-04（建筑面积117.01㎡）、1-09（建筑面积119.3㎡）、1-10（建筑面积166.6㎡）的双层商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审查终结。 案外人何满芬称：2015年6月29日，案外人何满芬与湖南钱塘置业有限公司签订《商品房买卖合同》，并经汝城县房产管理局备案，2018年2月湖南钱塘置业有限公司交付了以上商铺给案外人何满芬使用至今。申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司与被执行人湖南钱塘置业有限公司因金融借款合同纠纷向法院申请财产保全，法院作出（2018）湘1026民初1310号之一民事裁定书，查封了以上商铺，在法院执行中，案外人何满芬才知悉以上情况。本案案涉房屋已经由案外人何满芬购买，支付了相应对价，商品房买卖合同经房屋主管部门备案，并且交付案外人何满芬使用至今2年多，该商铺属案外人何满芬的财产，请法院解除对该房产的查封并中止对该房产的执行。 申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司称：一、申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司与被执行人湖南钱塘置业有限公司办理预告抵押登记在先，案外人买卖房屋在后，其买卖行为无效。2014年12月29日，湖南钱塘置业有限公司为了向申请执行人借款用于开发“尚品尚城”楼盘，自愿用其商铺一、二层共九间房产提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记（汝房预低字2014第518号）。申请执行人于2015年1月7日履行了支付借款800万元的义务。抵押预告登记期限为2014年12月29日至2017年12月29日，而案外人与湖南钱塘置业有限公司的买卖行为发生在2015年6月29日。《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”所以，案外人与湖南钱塘置业有限公司的买卖行为无效。二、案外人主观上存在重大过错。案外人购买商铺时，未查询涉案商铺是否已经设立抵押登记或预告登记，是否存在纠纷，出卖人是否有处分权。异议申请书上未说明确切的备案日期，备案登记表也只显示部分内容，备案日期不明确，无法确定存在真实的买卖交易，是否真实进行了备案登记，何时备案的。案外人刻意避开备案日期的事实，掩盖事实是为了掩盖案外人的过错。三、根据案外人提供的备案登记表，案外人尚欠房款2262085元，即案外人尚未付清购房款项，买卖行为尚未完成，案外人未取得标的房屋的物权，不发生物权转移。案外人不具有完整的排他权利，不符合法律规定的案外人异议的法定条件。四、对异议标的房地产未办理正式的不动产登记证书（抵押），是因为湖南钱塘置业有限公司开发的房地产项目证照手续不齐全，尚不具备办理抵押登记的条件，但预告登记并未注销，未失效。五、案外人提出异议的依据是汝城县人民法院（2018）湘1026民初1310之一号民事裁定书，该裁定书是财产保全裁定书，案外人无权对财产保全行为提出执行异议。请驳回案外人的异议申请。 本院查明：2018年5月31日王耀华与湖南汝城农村商业银行股份有限公司签订了《个人借款合同》（合同编号-37500-2018-00000470），王耀华向湖南汝城农村商业银行股份有限公司借款800万元，借款期限12个月。同日，湖南汝城农村商业银行股份有限公司与湖南钱塘置业有限公司签订《最高额抵押合同》（合同编号2-37500-2018-00000152），将湖南钱塘置业有限公司位于汝城县郴义路以南、九龙××道××小区××商铺（建设面积1272.04㎡）抵押给湖南汝城农村商业银行股份有限公司。湖南汝城农村商业银行股份有限公司于2018年9月13日起诉至法院，要求王耀华、湖南钱塘置业有限公司履行《个人借款合同》（合同编号-37500-2018-00000470）和《最高额抵押合同》（合同编号2-37500-2018-00000152）。经本院调解，申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司与被执行人湖南钱塘置业有限公司、王耀华达成如下协议：“一、由王耀华在2019年5月31日前向湖南汝城农村商业银行股份有限公司偿还借款本金7990000元及利息（自2018年6月1日起至本金清偿之日止，以本金7990000元为基数，按照合同约定的利率计算）；二、湖南钱塘置业有限公司自愿对王耀华所欠湖南汝城农村商业银行股份有限公司的上述债务承担连带清偿的保证责任”【详见（2018）湘1026民初1310号民事调解书】。2018年12月13日本院依申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司申请，对被执行人湖南钱塘置业有限公司位于汝城县郴义路以南、九龙××道××小区××栋的房号为1-03（建筑面积243.74㎡）、1-04（建筑面积117.01㎡）、1-09（建筑面积119.3㎡）、1-10（建筑面积166.6㎡）的双层商铺依法予以查封（财产保全）。因被执行人逾期未履行调解协议，2020年10月9日申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司向法院申请执行。 另查明，2015年6月29日，案外人何满芬与湖南钱塘置业有限公司签订《商品房买卖合同》，湖南钱塘置业有限公司将位于汝城县郴义路以南、九龙××道××小区××栋的房号为1-03（建筑面积243.74㎡）、1-04（建筑面积117.01㎡）、1-09（建筑面积119.3㎡）、1-10（建筑面积166.6㎡）的双层商铺出售给案外人何满芬，房价为4524170元，并在汝城县房产管理局进行了预售备案登记。2015年7月9日案外人何满芬交房款400万元。2018年3月7日湖南钱塘置业有限公司与案外人何满芬签订商品房交房确认书。经本院释明后，何满芬仍未将房价余款按本院要求交付执行。 本院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。本案中，案外人何满芬与湖南钱塘置业有限公司2015年6月29日签订《商品房买卖合同》，2018年3月7日湖南钱塘置业有限公司向案外人何满芬交付房屋，签订合同和交付房屋行为虽均发生在法院查封之前，但案外人何满芬只交付部分房款，且未将房价余款按本院要求交付执行，亦尚未办理房产过户登记，其异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不足以排除执行。申请执行人湖南汝城农村商业银行股份有限公司根据（2018）湘1026民初1310号民事调解书对湖南钱塘置业有限公司所确定的义务申请执行，具有合法依据。故对案外人何满芬提出的执行异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人何满芬的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄工友 审判员  李雄飞 审判员  邓启章 二〇二一年一月二十六日 书记员  朱承娟 本案适用的法律条文附后 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。