广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初11053号原告（反诉被告）：珠海市三好物业管理有限公司。住所：珠海市**************。统一社会信用代码：914************977。法定代表人：陈灵灵，经理。委托诉讼代理人：郑秀琴,广东权晔律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟红春，女，汉族，1971年1月27日出生，住广东省珠海市香洲区********************，身份证号码512************886。委托诉讼代理人：刘武，系被告丈夫。原告（反诉被告，以下以本诉被告统称）珠海市三好物业管理有限公司与被告（反诉原告，以下以本诉原告统称）钟红春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，被告向本院提起反诉，本院经审查后将本诉与反诉合并审理。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑秀琴和被告钟红春的委托诉讼代理人刘武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下本诉诉讼请求：1.被告立即支付自2005年12月-2020年3月所拖欠的物业管理费23487.25元，智能化维护费900元，电梯维修费324.8元，维修费204.5元，公共设施维修费327.9元，电费1987元，公用电3561.5元，合计人民币30790.65元；2.被告支付逾期至付清之日未支付物业费产生的滞纳金（原告仅诉请等额本金）共计人民币23487.25元；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是珠海市香洲区********（三好名苑）10栋3单元***房的业主，房屋套内面积为117.84平方米。根据原告与涉案业主委员会签订的《珠海市三好名苑住宅小区物业服务合同》的约定，原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2005年12月开始被告停止缴纳物管费，截止2020年3月，被告已拖欠168个月的物业管理费，现被告欠缴物管费：23487.25元，智能化维护费900元，电梯维修费324.8元，维修费204.5元，公共设施维修费327.9元，电费1987元，公用电3561.5元，物管费单价2016年1月1日住宅为1.2元/平方米/月，商业区为2.0元/平方米/月，2020年3月1日起物管费单价住宅为1.6元/平方米/月，商业区为3.0元/平方米/月，公摊费用按涉案小区实际产生的费用进行分摊，以上费用合计人民币30790.65元。并自逾期之日起按合同第三章第六条约定，逾期未交纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收滞纳金，滞纳金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算，原告仅诉请等额本金（暂计至2020年3月）产生的23487.25元作为利息。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及先关法律法规的规定，向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：一、针对原告第1项诉讼请求中23487.25元物业费部分的答辩意见：1、原告侵权被告车位权益在先：答辩意见详见反诉状。同时，根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告侵占被告车位使用权不予修正和赔偿损失之前，被告有权暂不支付物业服务费；2、原告日常物业服务工作严重不到位：多年来，从未就物业费和车位问题与被告沟通过，一个电话，一次敲门都没有，为了逃避其责任，原告采取不提供物业服务，不沟通，不理不睬的方式对待被告，对被告提出的水电急修，外墙渗水的要求，三好物业以各种借口拖延不处理、逼迫被告自行维修、对讲门铃坏了多年至今无法使用(见证据)。3、物业合同本身为无效合同：物业服务合同（2020年2月25日签订）签订没有按照法定程序召开业主大会进行授权，也未获得小区专有部分占建筑物总面积过半数，且占人数半数以上的业主追认同意，因此，本次签订的物业合同不具备生效要件，是原告与业委会实操人***串通一气、违规操作、利益输送、损害广大业主权益私自签订的产物（将联合业主另案起诉）。4、要求支付物业管理费的诉讼请求已过诉讼时效：需要重点关注的是，本纠纷已过诉讼时效，原告不能违法延长诉讼时效，被告现向法院正式提出诉讼时效抗辩。被告作为三好物业常务副总经理主持工作自创始之初开始逾十年，当时三好物业老板伍德明亲自批准钟红春、伍杰才两人免缴物业费，请法院调查三好物业法人代表伍杰才当时是否缴纳过物业费就清楚了。原告枉为服务性企业，从未就物业费问题与被告沟通过，一个电话一个敲门都没有，不进行任何调解，狂妄并简单粗暴认为提交法院就自然解决了根本不理你；原告知法犯法伪造催交证据（见证据），妄图蒙骗法庭，在上次与被告劳动争议案中捏造证据串供翻供有目共睹。针对原告第1项诉讼请求中总额7303.34元各种乱摊费用部分的答辩意见：原告违反国家物业管理条例第二十六条规定、违反物业服务合同及相关约定，向业主违法违规分摊各种费用，且原告所主张证据不足并已过诉讼时效：被告提交的仅是2个月期间乱摊费用的部分证据，已经显示乱摊费用达44261元，其管理小区已超十年，乱摊费用之巨难以想象（将联合业主另案起诉）。由于本项答辩以证据答辩为核心，将在庭审质证环节详细答辩。三好名苑作为大型小区有很多创收项目和大量的维修改造工程，原告水电工**与***（业委会实操人、业主群群主）为对此进行有效控制而串谋，由***利用职权便利游说三好物业管理层换掉原物业主任，将水电工**推上物业主任的位置，最终这位没有物业管理主任岗位资格的水电工如愿以偿的当上了三好名苑这一大型小区的物业主任（属无证上岗），成为行业内笑柄，也将被告一手创立的三好物业优秀品牌砸向末流。此外，大型小区仅配一位电工并且还物业主任一肩挑，不仅易滋生腐败而且还严重违反国家电气操作安全规范，***作为广大业主的代理人根本不思维护业主权利把好关，反倒与被告人员勾结串通、合谋向业主乱摊费用（见证据），很多业主反映其向物业公司介绍和安插人员（见证据）、享受物业公司提供的停车车位便利（见证据）、与物业公司串通操控第三方维修改造价格（见证据）等等，更有甚者，其作为业主群群主竟胆大妄为伙同物业公司将数十位反映物业公司问题的业主踢出业主群（见证据），引起业主公愤！三、针对原告第2项23487.25元物业滞纳金诉讼请求的答辩意见：1、原告侵权被告车位权益在先：答辩意见见反诉状；2、原告日常物业服务工作严重不到位：同第一大条第2小条。3、原告履行合同违约严重：持续向业主乱摊费用仅是原告合同违约的冰山一角。由于本项答辩以证据答辩为核心，将在庭审质证环节详细答辩。4、合同双方违约赔偿责任严重不对等，违反了合同法的基本原则：2020年2月25日签订的物业服务合同作为续签合同，本应遵循原物业服务合同的主要核心条款，但原告与业委会实操人***勾结串通，合谋将业主的违约责任金额调高10倍，但却没有约定任何原告服务不到位的违约金，这种免除原告自身责任而单方面强调和加重业主经济违约责任的做法，造成了合同双方违约赔偿额度严重不对等，违反了合同法的基本原则，同时又根据《最高人民法院关于审理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定，请求法院判定物业服务合同滞纳金条款无效。四、原告侵权被告车位权益在先、且履行合同违约严重，请求判令原告承担本案诉讼费。综上所述，被告为维护自身合法权益，根据相关法律法规及实际事实，特向法院提起答辩，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告提出如下反诉诉讼请求：1.被告支付其无理占用原告权属的阳光地带小区地下车位的车位使用费27000元（300元.月×90个月=27000元），以及车位收益占用补偿金27000元；2.被告支付原告三好名苑住房因外墙渗水（被告怠于维修）而产生的防水和室内装修维修费2300元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告自2002年11月开始在原告处任职常务副总经理，至2013年2月中级法院判定解除合同为止，该劳动争议案判原告败诉。被告是三好物业的创始人之一，在被告主持三好物业期间，将三好物业管理品牌塑造成与华发物业、仁恒物业等比肩的地位。2.2012年3月原告逼迫被告自行辞职以逃避劳动补偿金，原告在得知被告已上诉劳动仲裁，愤而将被告权属的阳光地带小区地下车位的进出卡吊销并霸占车位权益（谎称该车位是送给被告的现在收回，实际是为被告以当年的年终分红抵扣而来的），其后，原告不断的将该车位交由他人或原告法人代表***停车（见多项证据），更有甚者，2014年当时的物业主任骆红伟在原告的授意下竟将车位又卖给阳光地带小区另一住户，被告得知消息后拿着车位合同找到该住户说明情况后，该住户才去找原告退回款项。在原告霸占车位期间，被告多次找原告要求停止占用车位行为并办理车位进出卡手续（有证据），但原告均置之不理，当时被告已明确告诉了原告，不退回车位就不交三好名苑的物业管理费，以车位费来抵扣物业管理费。这样直至2019年11月被告得知金路物业入股三好物业，三好物业原股东退出日常经营管理，小区也更换了物业管理班子，被告这才凭借车位合同收回了车位，至此，原告占用被告车位的时间为2012年3月至2019年10月（共90个月）。因此，被告要求原告支付其无理占用被告权属的阳光地带小区地下车位的车位使用费27000元（300元.月x90个月=27000元）、以及车位收益占用补偿金27000元。3.2013年8月被告三好名苑住房因外墙渗水，导致室内装修发霉损坏（见证据），通知三好物业来维修但其一直拖延不来维修，正恰逢雨季无法再拖，只能自己找人维修。经查建筑公共部分的维修属物业维修范围，因此，要求原告支付被告三好名苑住房外墙渗水(三好物业怠于维修)而产生的防水和装修维修费2300元。综上所述，被告为维护自身合法权益，根据相关法律法规及实际事实，特向法院提起反诉，支持被告的反诉诉讼请求。原告对反诉辩称：一、原告非反诉被告适格主体，且被答辩所述事项与本案无关联性，不属于同一法律关系。本案中，根据被告人所提供《阳光地带地下车库固定车位使用协议书》可知，该协议的甲乙双方为珠海市房地产开发有限公司（下称：房产公司）与钟红春。而原告珠海市三好物业管理有限公司仅是对案涉小区进行管理，并非该协议的相对人。根据合同的相对性原则，珠海市三好房地产开发有限公司作为协议相对方，其车位使用权的争议与本案无关，被告的诉讼请求应向房产公司主张，原告并非协议相对方，作为反诉被告主体不适格，不应列为本案反诉被告。除此之外，被告主张的住房外墙渗水属于房屋质量问题，被告应基于其与建设单位之间的法律关系向建设单位主张权利，物业公司与被告之间系物业服务合同关系，属不同的法律关系。外墙渗水问题属于建设单位导致房屋质量存在瑕疵，被告以此为由拒绝缴纳物业费，没有法律依据。原告非建设单位，作为反诉被告主体不适格。二、被告所主张事实主观臆断强烈，缺乏事实和法律依据。1.被告所提供的证据二至证据五，与本案无关联性。被告所提供的证据二至证据五主要是为了主张其车位使用权与住房外墙渗水维修补偿，根据合同的相对性，被告应向和合同相对人主张车位使用权。对于房屋外墙渗水，属于房屋质量问题。房屋墙面维修应属于专业专项维护，根据《珠海市三好名苑住宅小区物业服务管理合同》附件一《三好物业服务量化标准》其外墙并不属于物业维修范围，同时被告从未向原告反映房屋外墙存在涉水的问题。对于房屋质量存在问题，被告应向建设单位主张，本诉中原告基于对于案涉小区依法依约实施规范的物业管理而向被告主张物业管理费及相关费用，被告所提交的证据与本案不存在关联性，被告此抗辩拒缴物业费不合法，也不合理。2.被告所主张原告伪造催缴证据仅为被告的主观臆想。根据被告所提供的有声视频可知，该视频的拍摄时间为2020年9月10日，但本案于2020年7月10日在广东法院诉讼服务网中已预约立案，并于7月23日立案。原告在本诉中所提交的催缴证据为此前物业对被告的催缴信息。同时，原告在立案后亦多次积极联系被告进行调解。但被告不仅不予理睬，甚至将物业公司积极主张己方合法权益臆断为伪造证据。视频中，三好物业工作人员上门在立案受理后依旧上门张贴催缴单仅能证明原告积极主张及维护自身的合法权益，所谓伪造催缴物业费证据仅为被告的主观臆断，与事实不符。同时，视频中工作人员表示每月均张贴催缴单的事实，被告一直不予正面的回应，与被告在答辩状中主张的原告从未就物业费问题与被告沟通的事实自相矛盾。3.原告现在依法依约管理案涉小区。珠海市三好房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，合同期限由2009年10月1日起至涉案小区成立业主委员会依法选聘物业企业进驻之日止，涉案小区业主委员会成立后，物业公司又于2015年12月26日以及2020年2月25日与业主委员会合法签订物业服务合同。原告一直依据物业服务合同为涉案小区提供物业服务至今。被告所提交的证据8至证据9中的聊天记录仅能证明部分业主与***间存在矛盾。案涉小区业主共975户，被告所提交的聊天记录多为今年的微信聊天记录，所谓的业主群聊天记录原告认为该证据只能证明少部分业主对业委会人员存在不满情绪。根据《物业服务合同》可知，业主委员会主任为唐萍萍，并非***，所谓的业委会实操人亦为被告的主观臆断，提交聊天记录过于片面，无切实的证据证明物业公司在小区管理中存在瑕疵。对于公摊费用，根据2020年2月25日的《物业服务合同》第五章第十三条第一款规定：“本小区末设置专项维修资金。本小区物业共用部位、共用设备、设施的维修、更新、改造所需费用采用一事一筹的方法办理。”对于案涉小区内公共设施的维修，被告所提交的公摊通知仅能证明物业公司按规范对公共设施的维修项目及维修金额依约进行公示，不能证明物业公司存在乱收费的现象。原告与业主委员会所签订的《物业管理合同》为合法有效的物业服务管理合同，同时原告亦依法依约为案涉小区提供了完善的物业服务。综上所述，原告认为被告所提交的证据与其主张的事实与本案无关联性，被告以此拒缴物业费无任何事实依据，为维护原告的合法权益，请求法院驳回被告的反诉请求，支持原告的本诉请求。原告提交如下证据：1.物业资质证书；2.前期物业服务合同；3.三好名苑物业服务合同及合同附件；4.收费通知单；5.房产信息；6.公摊维修费电费票据。被告提交如下证据：1.车位合同；2.原告营业执照及原法定代表人使用车辆占用被告车位的照片；3.原物业合同与续签物业合同违约条款对比；4.因外墙渗水导致室内装修发霉损坏的照片；5.原告伪造催交物业费涨价的照片；6.原告伪造催交物业费涨价的光盘；7.聊天记录；8.聊天记录；9.照片及聊天记录；10.聊天记录；11.聊天记录；12.聊天记录；13.聊天记录。本院查明，被告为位于珠海市香洲区********（三好名苑）10栋3单元***房的所有权人，2011年6月被告为涉案房产办理产权登记手续，房屋建筑面积117.84平方米。原告主张其从三好名苑小区竣工验收（2003年10月）就进驻小区提供物业服务。2009年10月1日珠海市三好房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《珠海市物业服务合同》，合同约定，1、乙方为三好名苑小区提供物业管理服务，乙方在本合同生效后的2009年10月1日开始实施物业服务工作；2、住宅按建筑面积每月每平方米壹元贰角收取，商场按建筑面积每月每平方米贰元收取；每次收取物业服务费的时间为每月8日；3、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金；4.物业合同期限为2009年10月1日起至该小区成立业主委员会依法选聘物业企业进驻之日止。2015年12月26日珠海市香洲三好名苑业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《珠海市三好名苑住宅小区物业服务合同》，合同约定，1.甲方委托乙方为三好名苑小区提供物业管理服务；2.住宅按建筑面积1.2元/月.平方米向业主或物业使用人收取物业服务费；3.业主或物业使用人应于每月1-10天前向乙方缴纳物业服务费；4.业主或非业主使用人逾期未缴纳物业服务费的，乙方从欠费次月开始计收滞纳金，滞纳金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算；4.服务期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止。2020年2月25日珠海市香洲区三好名苑第二届业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《珠海市三好名苑住宅小区物业服务合同》，合同约定，1.甲方委托乙方为珠海市三好名苑小区提供物业管理服务；2.服务期限五年，自2020年3月1日起至2025年2月28日止，合同期满乙方具有优先续约的权利；3.住宅按建筑面积1.6元/月.平方米收取物业服务费，业主或物业使用人应于每月1-10天前向乙方缴纳物业服务费；4.逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的千分之五计算。原告主张被告自2005年12月至2020年3月期间未交纳物业服务费23487.25元、智能化维护费900元、电梯维修费324.8元、维修费204.5元、公共设施维修费327.9元、电费1987元、公用电3561.5元。被告认可其在原告主张的欠费期间没有交纳物业服务费，但因被告曾经是原告的常务副经理，三好房产的老板伍德明曾经同意被告免交物业服务费。被告对原告诉讼请求提出诉讼时效抗辩，且被告从未收到原告有关催收费用的通知。原告至今仍为三好名苑小区提供物业管理服务。另查明，2005年9月17日被告（乙方）与珠海市三好房地产开发有限公司（甲方）签订《阳光地带地下车库固定车位使用协议书》约定，乙方为阳光地带第8栋1单元***号房的业主，甲方有偿提供乙方使用车位一个；甲方收到乙方全部使用费后，于2005年12月31日前将车位交给乙方使用等。被告称珠海市三好房地产开发有限公司为被告提供阳光地带小区车位一个，但原告却吊销了被告的进出卡并霸占车位权益，甚至将车位卖给阳光地带小区的另一业主，被告在2019年11月才将车位收回。被告主张原告侵犯被告的车位权益，要求原告支付车位使用费27000元并赔偿车位收益补偿金27000元。被告还主张其在三好名苑的住房因外墙涉水而产生防水和室内装修维修费2300元，但被告并未提交证据证明该费用已实际支出。原告于2020年7月23日向本院提起本案诉讼。本院认为，原告与珠海市三好房地产开发有限公司签订的《珠海市物业服务合同》、原告与珠海市三好名苑小区业主委员会签订的《珠海市三好名苑住宅小区物业服务合同》、原告与珠海市香洲区三好名苑第二届业主委员会签订的《珠海市三好名苑住宅小区物业服务合同》，三份合同内容均合法成立，合同约定不违反法律行政法规的强制性规定，签约各方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。上述前期物业服务合同和业主委员会与原告签订的物业服务合同均对三好名苑小区的业主具有约束力，被告作为涉案房屋的业主，应当按照上述三份合同约定的缴费标准履行交纳物业服务费的义务。被告主张三好房产公司的老板曾答应给被告免交物业服务费，但被告对此主张并未提交证据予以证明，本院对此抗辩意见不予采纳。被告提出诉讼时效抗辩，原告在本案提交收费通知单用以证明其曾对被告进行催收构成诉讼时效中断。但原告并未提交证据证明其已将上述收费通知单送达给被告，而被告不认可曾经收到原告的催收信息或催收通知单，则原告提交的收费通知单不足以证明其曾对被告的欠费行为进行有效催收，不能构成诉讼时效的中断，被告的诉讼时效抗辩成立。原告于2020年7月23日向本院提起诉讼，则2017年7月之前的欠费均已超过三年的诉讼时效，本院对原告主张的2005年12月至2017年6月期间的各项欠费不予支持，被告应当向原告交纳2017年7月至2020年3月期间的物业服务费。因2019年1月至2020年2月期间原告与三好名苑小区业主委员会之间并未签订物业服务合同，但原告在该期间实际为三好名苑小区提供了物业服务，存在事实管理，原告主张依据2015年12月26日签订的《珠海市三好名苑住宅小区物业服务合同》约定的物业服务费标准收取2019年1月至2020年2月期间的物业服务费，有事实依据，可以予以支持。故被告应当向原告支付2017年7月至2020年3月的物业服务费4713.3元（141.4×32+188.5）。依据物业服务合同约定，被告未按期交纳物业服务费，原告有权要求被告支付滞纳金。但2019年1月至2020年2月期间原告对三好名苑小区进行事实管理却未签订物业服务合同，其主张该期间的滞纳金无合同依据，本院不予支持。依据两份《珠海市三好名苑住宅小区物业服务合同》的约定，被告应于每月10日前交纳当月物业服务费，但被告在合同期限内未按期交纳物业服务费，应当向原告支付2017年7月至2018年12月以及2020年3月拖欠的物业服务费的滞纳金。两份《珠海市三好名苑住宅小区物业服务合同》中对滞纳金的计算标准约定不一致，原告自愿将滞纳金标准调整为按照每日万分之五计算，本院予以支持。则被告还应向原告支付2017年7月至2018年12月期间以及2020年3月拖欠的物业服务费的滞纳金（截至2020年3月31日止）共计937.75元。2020年4月1日之后的滞纳金以物业服务费本金4713.3元为基数、按照每日万分之五的标准计算至实际付清之日止（以本金4713.3元为限）。对于智能化维护费、电梯维修费、维修费、公共设施维修费、电费、公用电六项费用，原告签订的三份合同中均未约定收取上述费用，且原告没有提交其支出智能化维护费、电梯维修费、维修费、公共设施维修费的票据以证明其实际发生上述费用。原告虽提交三张电费票据复印件，但并未提交原件予以核对，本院对该电费票据不予采纳。故在合同未进行约定，且原告未提交证据证明上述费用已实际支出、收费标准和收费依据的情况下，原告要求被告支付智能化维护费、电梯维修费、维修费、公共设施维修费、电费、公用电六项费用无事实和合同依据，本院不予支持。对于被告反诉主张的车位使用费和车位收益补偿金，被告主张的车位不属于三好名苑小区，与本案诉争的物业服务费并非同一小区。被告主张其依据侵权向原告提起反诉主张，但本案为物业服务合同纠纷并非侵权纠纷，被告主张侵权与本案并非同一法律关系。被告提交的《阳光地带地下车库固定车位使用协议书》也并非原告与被告签订的，被告提交的聊天记录不足以证明原告将被告车位收回并造成被告损失的事实，故被告要求原告支付车位使用费和车位收益补偿金，理由不成立，本院不予支持。对于被告主张的防水和室内装修维修费，因被告并未提交证据证明其实际支出装修维修费用，也未提交证据证明其住房需要进行装修维修是由于外墙渗水造成，被告要求原告承担因外墙渗水而产生的防水和室内装修维修费，证据不足，无事实依据，本院亦不予支持。综上所述，被告应当向原告支付物业服务费4713.3元及其滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条规定，判决如下：一、被告钟红春于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市三好物业管理有限公司支付物业服务费人民币4713.3元及滞纳金（计至2020年3月31日的滞纳金为人民币937.75元，之后的违约金以物业服务费人民币4713.3元为基数、按照每日万分之五的标准计算至实际付清之日止；滞纳金以本金人民币4713.3元为限）；二、驳回原告珠海市三好物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告钟红春的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币1156元，由原告负担人民币1036元，由被告负担人民币120元；案件反诉受理费人民币532.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  林 雯人民陪审员  林秀梅人民陪审员  伍海枚二〇二〇年十二月三十日书 记 员  陈丽婷