河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初4167号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******，统一社会信用代码：91411100MA3X4MJW74。法定代表人：谢昊成，总经理。委托代理人：王新桐，该公司经理。被告：谷广超，男，1982年10月3日生，汉族，住漯河市源汇区。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业）与被告谷广超物业服务合同纠纷一案,本院于2020年11月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告广恒物业的委托代理人王新桐、被告谷广超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年10月20日至2020年10月19日的物业管理服务费1688.52元；2、判令被告谷广超按每日0.3%支付自2019年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托原告对七彩都市枫林龙苑小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日—2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年6月10日该小区成立了漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会。2017年10月16日，该业主委员会作为委托方(甲方)与原告(乙方)签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取。业主应自觉按时交纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司交纳违约金。被告系七彩都市枫林小区七彩2号楼3单元305号业主，物业面积为140.71平方米，按约定应该向原告交纳自2018年10月20日至2020年10月19日物业管理费人民币1688.52元，但被告经多次催交后仍拒绝交费。原告认为：合同履行至今，原告按合同约定为被告所在七彩都市枫林(龙苑)小区提供了优质高效的物业管理服务，被告应当按时交纳物业管理费，逾期应交纳违约金。被告谷广超辩称，广恒物业是从2016年由源汇区政府指派来小区托管服务（三个月）；小区自从原告物业入住，小区的各项情况并没有得到托管前的任何改观。对原告自称提供了优质高效的服务不服，原告催交，答辩人并没说不交，只说暂时不交。从2016年开始、2017年两年的物业费在2018年10月20日前答辩人是足额交纳的。因为原告的服务不能令答辩人满意，小区的各项公共设施等有些应由物业公司承担义务，他们并没有完成，所以没交物业费。小区的公共设施、停车位、报栏等产生的费用应由小区业主共有，但是广恒物业从未公开过这部分费用的用途，原告无权处置。广恒物业与龙苑小区的合同是从2017年起，答辩人2016年交的物业费是不是应该退还。庭审中原被告对被告谷广超系七彩都市枫林小区七彩2号楼3单元305号业主，房屋面积140.71平方，自2018年10月20日-2020年10月19日之间的物业费用未交纳。2016年7月21日-2016年10月20日，原告广恒物业应急托管该小区，托管期间不收取物业费用。被告已交纳2016年10月21日-2018年10月20日之间的物业费用，本院予以确认。原被告争议的焦点是原告的物业服务是否达到合同约定的服务标准，收取的公共部分费用应如何处理，原告的物业服务是否有瑕疵。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一、业委会与原告方于2017年10月16日签订的物业管理合同、催交通知。用以证明原告确实在小区服务。证据二、在小区服务的图片7页（34张图片）。用以证明原告服务的工作痕迹。证据三、漯河市住建局2019年漯河市物业服务企业信用等级综合评价结果的通知，原告公司排名到62名（包含A、B级），B级原告排名37，用以证明原告的服务没有问题。被告质证认为，合同上第八页显示本合同共6页，但是提供的有第8页。协议上的章在第8页盖。此协议，到今天被告是第一次看到，对签协议的事情不知情。两份催费通知没见过。小区有序停车是正常服务，并非优质服务。小区有到处乱拉电线，张贴通知是无法解决的，且平时从未见到过，对图片的来源质疑，应该是为了向法庭提供证据才做的。墙体脱落是广恒物业修的，动用维修基金维修了，至于维修基金用到墙体上多少不清楚。清理电动车、杂物被告不确定，当时疫情比较严重的时候，是社区人员进行的消杀，不是原告物业人员；疫情期间被告回小区（初五），也没见物业人员，小区可以随意进入，初六、初七才开始逐渐做防疫工作。原告提供的并非优质服务。原告说他们之所以评分低是因为原始资料的缺失，那么原始资料没有变化，为什么评分又高了？被告不认可这份通知，原告公司提供服务的小区不单单只有七彩都市枫林，被告提供的是他们服务七彩的评定简报。小区业委会的成立、签合同是非法的，用业委会的章签的许多东西小区业主都不知情，物业公司与业委会之间存在经济往来，物业公司在报栏贴出来有票据证明是提供给业委会1万元。所以说被告没有经过业委会向物业公司提任何东西不属实，被告提了并没有用。被告提交证据一、12页照片（21张），用以证明原告并未提供优质高效的服务；小区的公共设施，说明小区占地、经营的收入被原告收走了，但是这部分费用全体业主没有见到。证据二、工作简报一份，用以证明被告所住小区被评为“较差小区”。证据三、2019年4月17日的民事判决书（天眼查），用以证明未签订合同那年的费用未予支持。原告质证认为，关于照片，作为物业公司原告没有执法权，对于占消防通道的车辆，物业贴通知让他挪车，不允许占通道，也给消防大队反映过问题，他们也来过，有的车挪了，有的说人在外地不挪车。关于小区公共收益，物业公共部位的收益和让被告支付物业费是两个法律关系，与本案无关。民事判决书与本案无关。关于工作简报，原告的评分是低，但是扣分低主要是原始资料的分数，上届物业和原告没有任何交接，像原始的图纸等原告都没有，所以分数低。对原被告提交的证据认证如下：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告辩称该业委会在成立过程中存在违反法律、法规的情形，可依照相关程序进行，因该业主委员会已在相关行政部门备案，对原告提交的物业服务合同，本院予以确认。被告提交的照片，原告虽然不认可，但被告所提交的督查情况通报能印证原告服务质量较差，服务不到位，存在问题，对该事实本院予以认定。经审理可确认如下事实：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托，广恒物业对七彩都市枫林（龙苑）小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年10月16日，七彩都市枫林龙苑小区业委会（甲方）与广恒物业（乙方）签订物业管理合同，合同约定：甲方委托乙方对七彩都市枫林(龙苑)小区物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本物业服务合同；物业坐落位置：漯河市源汇区汉江路36号，占地面积4.95万平方米，建筑面积10.9万平方米，物业类型住宅；本合同委托管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止；物业管理服务费：住宅房屋，乙方按业主房屋建筑面积高层每月每平方米1元，多层每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期不交纳物业费的，按0.3%的日息交纳违约金等条款。广恒物业自2016年7月20日入驻七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务。2019年广恒物业向被告催要物业费。在2019年5月份漯河市物业服务质量督查情况通报中，原告服务的七彩都市枫林小区被评为较差小区。本院认为，业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约交纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式交纳物业管理费用。由于物业管理的不可分割性，部分人拖交、欠交物业管理费，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益，将导致已交费业主替未交费业主摊销小区物业服务成本，有碍小区的正常管理与服务。物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告谷广超抗辩的各项事由，部分超出物业服务范围，部分属服务瑕疵，或与本案不属同一法律关系，但广恒物业在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，双方均存在违约行为，对原告诉请被告按每月每平方0.5元计算，本院调整为按每月每平方0.45元计算。被告辩称2016年10月21日至2017年10月20日期间未签订合同，被告不应交纳物业费，因在此期间，广恒物业在该小区提供服务，被告辩称已交纳该期间的物业费予以返还的理由不能成立，本院不予采信。被告谷广超的房屋面积为140.71平方米，自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费为1519.67元（140.71平方米×0.45元/平方米/月×24个月），被告应予交纳。原告广恒物业诉请违约金，因原告管理服务存在瑕疵，对该项诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告谷广超向原告河南广恒物业管理有限公司支付自2018年10月20日至2020年10月19日之间的物业费1519.67元；二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告谷广超负担。本判决为终审判决。审判员  曹玉娥二〇二一年一月十二日书记员  王 菡