山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3744号上诉人（原审原告）：何淑君，女，1977年12月3日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。委托诉讼代理人：叶瑞良（系上诉人之夫），住威海临港经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：威海国亭房地产开发有限公司，住所地威海临港经济技术开发区青威高速西江苏路北。法定代表人：谢彦丽，总经理。委托诉讼代理人：惠宝军，男，系被上诉人职工。委托诉讼代理人：王**，男，系被上诉人职工。上诉人何淑君因与被上诉人威海国亭房地产开发有限公司（以下简称国亭房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初5855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何淑君上诉请求：1.撤销原判，依法改判国亭房地产公司承担逾期办证违约赔偿金45000元；2.国亭房地产公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当改判。一、按照双方签订的《商品房销售合同(预售)》第二十条约定，因国亭房地产公司原因，未能在商品房交付之日起180日内协助买受人取得房屋所有权证书，其应当承担违约责任。首先，该预售合同第二十条第(二)款中约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”，国亭房地产公司偷换概念以“取得综合验收备案证明之日”这一遥遥无期的不确定时间，来损害买房人权益，系“霸王条款”。其次，国亭房地产公司作为格式合同的提供方，在一审庭审中承认该合同系为了重复使用而预先拟定，且不能协商更改。本案争议条款系格式条款，在签订合同时，国亭房地产公司对争议条款没有进行充分说明，导致何淑君对“综合验收之日”顺理成章地理解为交房之日。但“综合验收之日”并没有确切时间，从而使其履行产权报备义务的时间变为无限期，显然是国亭房地产公司利用自身具有专业优势，直接免除其在法定时限内协助办证的责任，加重了何淑君承担无证风险的责任。争议条款中的第2种方式，应当为无效条款。在2017年6月30日交付房屋后，未能在180日内向威海市房产登记部门进行初始登记，导致延期取得产权证长达741天。按相关规定计算，国亭房地产公司应赔偿额为75700元。何淑君在一审中主张45000元，并不高于该标准。二、即使按照《商品房销售合同(预售)》第2种方式及补充条款来处理，国亭房地产公司也没有在取得验收备案90日内，通过《威海晚报》或书面通知买受人办理产权转移手续，明显违反合同约定，不能免除其违约责任。退一步讲，假如不能认定《商品房销售合同(预售)》第二十条第2种方式为无效条款，也应依据《合同法》第四十一条的规定来进行认定。本案中，国亭房地产公司为提供格式条款的一方，何淑君作为不具专业知识的买房人，以常人理解“取得综合验收备案证明之日”最迟应当是《商品房销售合同(预售)》第十一条约定的2017年6月30日。“取得综合验收备案证明之日90日内”应该最晚是2017年10月1日。但国亭房地产公司最终是在没有通过综合验收的前提下，一直到2020年1月11日才通知，明显违背双方合同约定，应当承担逾期办证赔偿责任。依照通常理解，按主合同选择的第2种方式的时限或《补充协议》第六条第1款所列的时间节点，国亭房地产公司应当赔偿何淑君违约金85000元，何淑君自愿降低赔偿额至45000元已属合情合理。国亭房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。何淑君向一审法院起诉请求：1.国亭房地产公司赔偿因逾期协助办证而给何淑君所造成的损失45000元；2.本案诉讼费由国亭房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年4月10日，国亭房地产公司作为出卖人与何淑君作为买受人就坐落昌平路-2-6号-306室房屋签订编号为201700010329的商品房买卖合同（预售）及补充协议，买卖合同约定，建筑面积137.65平方米，总价款660000元，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。该买卖合同第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按第二项方式处理：出卖人在买受人所购房产所在的项目取得综合验收备案证明之日起90日内书面通知买受人办理房屋所有权转移登记，视为出卖人已经履行了为买受人办理房屋所有权证书的义务，出卖人不再承担任何逾期办证的违约责任。补充协议约定，出卖人在该房综合验收合格取得备案证明之日起90日内将通过《威海晚报》或书面通知买受人办理房屋产权转移手续，此通知的登报时间或通知发出时间为出卖人通知买受人办理房屋产权转移手续的有效起始时间。上述合同及补充协议签订当日，何淑君向国亭房地产公司付清了合同约定的全部购房款。2020年1月11日，威海久源物业服务有限公司上海大公馆项目管理处通知办理涉案房产的产权证书。2020年1月20日，何淑君作为权利人就涉案房产办理了鲁（2020）威海市不动产权第0005471号不动产权证书。另查明，何淑君曾向国亭房地产公司主张逾期交房违约金并诉至本院，一审法院于2020年7月15日作出的（2020）鲁1002民初1546号民事判决书，认定双方补充协议约定的房屋所属的工程单体竣工验收合格后即可先行交付有效，涉案房屋于2017年6月23日达到交付条件，何淑君未按约定前去接收房屋，对逾期交房违约金不予支持。何淑君对上述判决不服并上诉于本院，本院于2020年9月18日作出（2020）鲁10民终2860号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。双方均认可涉案房产所属的项目目前尚未综合验收合格备案。一审法院认为，何淑君与国亭房地产公司在商品房买卖合同（预售）中约定：“出卖人在买受人所购房产所在的项目取得综合验收备案证明之日起90日内书面通知买受人办理房屋所有权转移登记，视为出卖人已经履行了为买受人办理房屋所有权证书的义务，出卖人不再承担任何逾期办证的违约责任”，该约定系双方对自身权利义务的约定，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，何淑君未能举证证明该约定存在无效情形，应认定该约定合法有效。根据上述合同约定，何淑君放弃追究国亭房地产公司在房屋交付之日起180日内未办理房屋所有权证书的责任，国亭房地产公司在涉案项目综合验收备案后90日内办理产权证书即视为履行合同义务。本案中，涉案项目尚未综合验收，国亭房地产公司现已为何淑君办理房屋产权证书，故国亭房地产公司已经按照合同约定履行了办理房屋产权证书的义务。何淑君主张逾期办证违约金缺乏合同基础，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回何淑君的诉讼请求。案件受理费413元，由何淑君负担。本院二审期间，何淑君围绕上诉请求依法提交了定金协议书一份（复印件），证明案涉房屋预售合同的签订是采取先交定金再签合同的方式，何淑君在签订商品房预售合同时，如果不签字定金就会没收，签订合同时售楼处对免责条款进行虚假说明，对综合验收90日内，不会晚于交房180日后。本院组织国亭房地产公司进行了质证，国亭房地产公司认为：1.何淑君提交的系复印件，其真实性需要庭后核实；2.在签订预售合同之前，签署认购协议并收取定金系行业惯例，也符合双方真实意思表示，同样也符合定金罚则的规定；3.在签署定金合同时，何淑君已对预售合同的内容和各项条款通过销售案场、公示已经知悉，不存在何淑君缴纳定金之后，又强迫其签署何淑君所谓的霸王条款之说。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：国亭房地产公司应否支付何淑君逾期办证违约金。何淑君与国亭房地产公司签订的案涉房屋《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效。该协议第二十条第二款约定，如果买受人未能在房屋交付之日前180日内办理取得所有权证书的，按照该款第二项即在案涉房屋取得综合验收备案证明之日起90日内书面通知买受人办理房屋所有权登记，视为出卖人履行办证义务，出卖人不再追究任何逾期办证违约责任。该条款系双方当事人对房屋登记事项相关权利义务的约定处分，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中，案涉房屋虽未通过综合验收，但何淑君于2020年1月20日办理了案涉房屋所有权登记，可以认定国亭房地产公司已履行了预售合同中约定的办证义务。故，何淑君上诉要求国亭房地产公司支付逾期办证违约金的主张，缺乏合同依据，本院不予采纳。综上所述，何淑君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人何淑君负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二一年一月二十日法官助理俞凯书记员安圆圆