江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4504号上诉人（原审原告）：吴菁，女，1982年8月24日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：钱玉玲，江苏正气浩然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴玲珠，女，1984年2月14日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）：莫凡，女，1988年8月22日出生，汉族，住常州市钟楼区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吕泓波，江苏乐天律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周政和，江苏乐天律师事务所律师。上诉人吴菁因与被上诉人吴玲珠、莫凡房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市钟楼区人民法院（2017）苏0404民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。吴菁上诉请求：1.依法改判两被上诉人立即向上诉人支付租金14万元以及违约金2.8万元，并支付物业管理费16094.5元，合计184094.5元；2.本案诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。1.一审判决对租赁期限认定错误，判决书第3页认定“租赁期限自2015年11月1日至2019年11月31日止”，应为“租赁期限自2015年11月1日至2019年10月31日止”。2.一审判决书第4页认定被上诉人货物受损原因错误，判决时表达的是“同月30日，致使被告店内货物及装饰再次浸水受损”。而在上诉人与被上诉人因租赁物受损的租赁合同纠纷一案（2016）苏0404民初5462号案件庭审笔录及被上诉人自己所写诉状中，均表示其货物受损在2016年1月30日常州市莱蒙物业服务有限公司擅自开启消防栓至被上诉人再次浸水导致损失。因此，被上诉人自身及第三人也存在过错。3.一审判决认定2017年5月27日寄送函表示因房屋漏水不能实现合同目的，并于2016年10月告知上诉人不再承租不是事实。上诉人当庭要求被上诉人出具函的签收记录，显示门卫签收，而门卫无权代替上诉人进行签收，且无法证明被上诉人举证的函是其当庭出示的函的内容。被上诉人举证的函无法达到其证明目的。4.一审判决第6页倒数第2行表达的应为“2017年6月3日至2017年9月20日”，而非“2017年6月3日至2019年9月20日”。二、一审判决适用法律错误。1.本案上诉人主张的房屋租赁合同纠纷，主张的被上诉人未按合同约定支付房屋租赁费及根据合同应承担的物业费，以及因被上诉人违约而应承担的违约金。至于被上诉人一再声称的因漏水导致其损失应根据责任大小另案处理。一审法院以涉案商铺水管破裂及雨水渗漏为由认定合同目的不能实现是错误的，被上诉人无权单方解除《租赁合同》。被上诉人真正想解除租赁合同的原因是其经营不善，而非商铺原因。2.对于一审法院认定2017年5月27日被上诉人寄出内容不明的函，且在没有上诉人签收的情况下单方认定自2017年5月29日解除租赁合同关系既没有证据支持，也没有法律依据。3.本案自2017年立案以来，光一审庭审时长就足足长达2年，期间上诉人不断催促开庭，但是迟迟不开，上诉人是逼于无奈，未避免扩大损失才在2017年9月20日领取钥匙，在此前一直是不同意与被上诉人解除租赁合同的。因此即便认定合同解除，日期也应在2017年9月20日。4.关于违约金。根据《租赁合同》第三条第二款约定，双方签订合同之日就应支付押金及半年房租，双方于2015年10月31日签订合同，而被上诉人第一次付款就在2015年11月9日，已经构成违约。其次第二笔款支付应于2016年8月1日支付7万，而被上诉人实际支付时间为2015年11月9日，此时既未发生被上诉人所说的“漏水”，又无其他正当理由，一审法院无理由不支持上诉人主张的违约金2.8万元。5.关于物业管理费，根据《租赁合同》第七条第二项中明确表示被上诉人应承担承租期间包括但不限于物业管理费等所有费用，上诉人提供了租赁期间代被上诉人支付的物业管理费16094.5元，应当依据合同支付给上诉人。三、本案一审判决时间长达2年多之久，上诉人原本不愿意提前解除《租赁合同》，但由于案件超期审理，为避免损失扩大，上诉人才不得不领取钥匙，减少损失。但是上诉人根据《租赁合同》要求被上诉人依法支付拖欠租金、违约金、物业管理费等的合法请求，应当得到支持。请求贵院依法改判依法改判两被上诉人立即向上诉人支付租金14万元以及违约金2.8万元，并支付物业管理费16094.5元，合计184094.5元。二审中，上诉人补充上诉意见称，一审程序违法。1.吴菁起诉要求两被上诉人支付租金是2017年4月7日，而案件判决日期是2019年10月21日，虽然吴菁在2017年的9月21日从钟楼法院审判员的书记员手中拿走涉案商铺的钥匙，但是吴菁在一审庭审中是明确表示未收到莫凡等寄出的要求解除通知书，且明确表示不同意解除租赁合同。但是在一审程序未经鉴定的情况下常达两年半，且在吴菁拿走钥匙之时，莫凡等已搬出商铺，上诉人认为即便认定合同解除也应当以2017年9月21日计算为宜。2.根据莫凡在一审诉讼中的答辩，其表示其寄出了要求解除的通知书，但是根据其一审作为原告的案件在诉讼请求中其只要求上诉人赔偿损失，并未主张解除合同，且上诉人认为被上诉人解除合同的理由不成立，因此，上诉人请求贵院依法改判，支持上诉人的诉请。吴玲珠、莫凡辩称，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求贵院依法判决驳回上诉维持原判。双方之间合同解除的根本原因正如一审判决书中所述，是由于上诉人提供的租赁房屋存在严重的漏水情况，导致被上诉人无法开展正常的经营活动，根本无法达到被上诉人签订这份租赁合同想要实现的合同目的。关于上诉人提出的其本人并未收到解除合同通知函的问题，首先需要明确，被上诉人在寄送该份函件时已经提供了上诉人的正确地址和电话号码，如上诉人确实未收到该份EMS快递，门卫肯定会主动联系上诉人前来领取，如果长时间无人认领，按照常理该快递会被退回，而不是记载为已妥投。围绕该份函件的寄送情况，被上诉人在一审中已经提交了快递面单，邮寄信息查询等一系列完整的材料，而上诉人在一审中未能举出任何证据，结合上述情况，可以说明上诉人已经收到该份函件且知晓被上诉人要求解除合同的主张。关于上诉人提到的违约金问题，我方认为被上诉人并不存在违约的情况。无论是2015年还是2016年，上诉人并没有就房租进行过催要，在这种情况下，即使被上诉人晚了一到两周的时间付款，也应当视为双方对付款期限的调整，已经达成补充的约定。2017年6月以后，上诉人已经将案涉房屋重新租给了新的承租人，并且在2017年9月20日上诉人已经将钥匙门卡从法院拿回，双方已经完成了房屋交付的相关手续，之后的房租没有理由再由被上诉人承担。吴菁向一审法院起诉请求：1.请求判令吴玲珠、莫凡立即向本人支付租金14万元以及违约金2.8万元，合计16.8万元；2.支付物业管理费16094.5元；3.诉讼费用由吴玲珠、莫凡承担。一审法院认定事实：位于本市××街××号房屋登记所有权人为吴菁及季仁良，建筑面积分21.53平方米、89.09平方米及23.29平方米。2015年10月31日，双方签订《房屋租赁合同》一份，吴菁将位于常州市××街××号商铺（总建筑面积约134平方米）出租给吴玲珠、莫凡使用；租赁期限从2015年11月1日起至2019年11月31日止，租金每年14万元；租金支付方式为双方自签订租赁合同之日起，吴玲珠、莫凡向吴菁支付押金及半年的房租，第二年和第三年的房租提前一个月一次性交纳。合同第七条第2款约定吴玲珠、莫凡应按期支付租金及各项其他费用，承租期间所发生的水、电、暖气、通讯、设备、光缆电视收视费、物业管理、装修保证金等所有费用由吴玲珠、莫凡承担。第十条违约责任约定租赁期限内任何一方违约，由违约方承担违约赔偿责任，违约金为年租金的20%。吴玲珠、莫凡租赁该商铺后，向吴菁缴纳押金1万元，2017年1月31日前的租金已支付完毕。2016年2月2日，吴玲珠、莫凡成立钟楼区南大街希艾服装店，在涉案商铺处经营服装、鞋帽、箱包、饰品、百货零售。涉案商铺位于莱蒙时代商业街一楼，其二楼为通道。2016年1月25日，该通道内消防水管破裂，水沿通道与墙面交界处渗漏至一楼商铺内，致使吴玲珠、莫凡店内售卖的货物浸水、装饰装修受损。同月30日，该通道消防水管再次发生漏水并渗漏至商铺内，致使吴玲珠、莫凡店内货物及装饰装修再次浸水受损。事情发生后，吴玲珠、莫凡告知吴菁并自行对商铺重新装修，后继续营业。2016年10月之后，吴玲珠、莫凡向吴菁提出转租，并约租客商谈转租事宜，但均未达成一致。2017年5月27日，吴玲珠、莫凡向吴菁户籍地常州市钟楼区××广场××幢××室邮寄《函》一份，告知：……商铺在承租期间发生水管破裂，导致店内货物进水，店内物品和装修受损严重，事发后你方拒不履行租赁物的维修义务，导致租赁房屋持续漏水，我方无法使用该房屋进行正常的经营活动，导致不能实现合同目的。我方已于2016年10月份明确告知你方不再进行承租，现再次书面告知你方解除双方的房屋租赁合同。并且承租房内物品已清空，请你方对租赁房屋另行处置。该函件于同月29日被签收，签收人显示为门卫。2017年6月2日，吴玲珠、莫凡当庭提出要将涉案商铺钥匙、电能卡、非接触式ＩＣ卡表用户卡归还吴菁，吴菁表示不同意吴玲珠、莫凡的该种解除合同方式，其承担违约责任并将房屋修缮完好后才接受，并请求法庭保管。该商铺钥匙及卡于同日暂存于法院。2017年9月20日，吴菁委托诉讼代理人钱玉玲向法院出具收条，领取上述钥匙十七把及门卡两张。一审庭审中，吴玲珠、莫凡陈述系因涉案商铺的房屋结构性问题导致一直漏水，除了两次消防管道破裂导致的漏水外，平时只要下雨就漏水，无法营业。吴菁不认可系房屋结构性问题导致漏水，对平时漏水表示不清楚，其认为两次漏水均系消防管道破裂导致，漏水原因是因为房屋楼上水渗下来，并不是租赁房屋内部渗水造成的。吴菁向涉案商铺物业公司常州市莱蒙物业服务有限公司缴纳物业管理费13496.7元（含税）和服务费669.7元（含税），吴菁确认该费用系2016年1月至2017年9月的物业费和服务费（增值税普通发票№58619046）。同日，吴菁另缴纳物业管理费1928.10元（含税），其明确该费用系2017年10月至2017年12月的物业费（增值税普通发票№58619047）。涉案商铺物业管理费收费标准为每平方米每月4.8元。吴菁陈述常州市莱蒙物业服务有限公司另向业主收取其他物业公共设施服务费669.7元，服务费虽按年预交，但实际是按月计算。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方就涉案商铺签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定情形，合法有效，双方应按照该合同约定全面履行各自的权利义务。吴菁作为出租人应当按照约定将租赁物交付给吴玲珠、莫凡，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现涉案商铺因水管破裂及雨水渗漏，并致吴玲珠、莫凡装修及放置于店内的货物浸水受损，影响了其正常经营，因吴菁所提供的租赁物并不符合约定的用途，致使吴玲珠、莫凡租赁涉案商铺之合同目的不能实现，吴玲珠、莫凡可据此解除双方签订的《租赁合同》。2017年5月27日，吴玲珠、莫凡向吴菁户籍地址发出解除函，该邮件于同月29日由门卫签收，应视为双方租赁合同由此解除。但双方并未就涉案商铺办理房屋交接手续，房屋交接之前的房屋租金吴玲珠、莫凡仍应支付。2017年6月2日，吴玲珠、莫凡将商铺钥匙及门卡等交由法庭保管，该日之前的房屋租金吴玲珠、莫凡应按合同约定标准支付。同年9月20日，吴菁委托诉讼代理人从法庭将该钥匙及门卡领取，从该日起，应视为吴菁已接受该房屋，之后的租金不应再向吴玲珠、莫凡主张。至于2017年6月3日至2019年9月20日期间的租金，因双方未妥善办理交接手续，对此均有过错，应各半承担。租赁合同约定租金为每年14万元，吴玲珠、莫凡租金已支付至2017年1月31日，故2017年2月1日至6月2日（4个月又2天）的租金为47433.79元（四舍五入计算至小数点后两位，以下同），2017年6月3日至9月20日（3个月又18天）的租金各承担50%后为20952.05元，合计68385.84元，应由吴玲珠、莫凡向吴菁支付。关于物业管理费，双方在租赁合同中约定该费用由吴玲珠、莫凡承担，涉案商铺每月每平方米物业管理费为4.8元，商铺总面积为133.91平方米，按照吴菁提供的物业管理费增值税发票，该商铺的每月物业管理费为642.7元，法院以此为标准及前述租金承担方式核算来吴玲珠、莫凡应承担的2016年1月1日至2017年9月20日的物业管理费。其中2016年1月1日至2017年6月2日期间（17个月又2天）的物业管理费为12968.75元，2017年6月3日至9月20日期间（3个月又18天）的物业管理费各承担50%后为1156.86元，合计14125.61元。以上租金及物业管理费合计82511.45元，应由吴玲珠、莫凡支付。吴玲珠、莫凡已支付的押金10000元，双方均同意法院在本案中一并处理，因非吴玲珠、莫凡违约导致合同解除，可予以抵扣。抵扣后，吴玲珠、莫凡还应向吴菁支付租金及物业管理费72511.45元。关于吴菁主张的违约金，鉴于系因其所提供的租赁物不符合约定用途所致合同解除，故对其的该主张，法院不予支持。关于吴菁主张的服务费，该费用仅在编号为№58619046增值税普通发票有所体现，而在其同时交纳的2017年10月至12月的物业管理费编号为№58619047的增值税普通发票并无该费用，其并无证据证明该服务费的收取与涉案商铺具有关联性且应由吴玲珠、莫凡承担，故对该主张，法院不予支持。至于吴玲珠、莫凡主张的装修等损失，鉴于其未提起反诉，法院不予理涉。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、吴玲珠、莫凡于判决生效之日起十日向吴菁支付房屋租金及物业管理费72511.45元；二、驳回吴菁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3360元（吴菁已预交），由吴菁负担1854元，吴玲珠、莫凡负担1506元。二审中，上诉人吴菁未向本院提交新证据。二审中，被上诉人吴玲珠、莫凡向本院提交一份吴玲珠与案涉租赁房屋目前的租户萌叔照相馆工作人员的微信聊天记录打印件一份，该微信聊天记录形成时间为2019年9月29日并陈述称一审案件审理过程中，一审法官问到了该处房屋目前具体的租赁情况，被上诉人遂与新租客进行了微信沟通，可以看到对方的回复明确表示该处房屋在2017年6月即由上诉人重新出租。在以上事实情况的基础上，上诉人要求被上诉人承担自此以后的房屋租金明显是既不合理也不合法的，被上诉人本着双方友好妥善解决因该处房屋租赁引发的一系列矛盾并未对一审判决提起上诉，也希望上诉人能够本着实事求是的态度，和平地处理此次纠纷。上诉人吴菁经质证认为，被上诉人所提交的证据的真实性不予认可，因为我们无法确认微信的主体是谁。被上诉人所提交的证据与证明目的自相矛盾，因为证据中明确说明的是前年6月，而前年是18年。对于我们拿走钥匙应该是在法院的案件卷宗里有时间，应该是17年9月21日，以上诉人取走钥匙的时间为准，从提交证据的语气来看应该不是莱蒙店。二审审理中，经查阅一审卷宗查明，2015年10月31日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定的租赁期限为从2015年11月1日起至2019年10月31日止。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，2015年10月31日双方当事人签订房屋租赁合同后，被上诉人交纳房屋押金及第一期租金后，对房屋进行装修并开展经营活动，但自2016年1月25日起，因案涉房屋周边的水管破裂，导致被上诉人租赁房屋损失，无法开展正常经营活动，双方当事人曾就损失赔偿问题进行协商未果，在此情况下，上诉人应当赔偿被上诉人的相关损失，被上诉人应按期缴纳租金，因无法确定上述双方互负义务的先后履行时间，上诉人亦未赔偿被上诉人的损失，被上诉人不按期缴纳租金具有正当理由，并不违反合同义务。因案涉租赁房屋周边水管漏水，多次影响被上诉人正常经营，一审法院据此认定上诉人提供的租赁房屋无法实现被上诉人租赁房屋的合同目的并无不当，被上诉人可以据此行使合同解除权。在双方并未在合同约定文件送达地址、上诉人亦未提供其他送达地址的情况下，被上诉人向上诉人身份证登记的住所地寄送解除合同通知以此行使权利并无不当，上诉人拒绝解除合同并不影响被上诉人的权利行使，一审法院据此认定双方租赁合同解除符合相关法律规定。对于被上诉人交付房屋的时间及应当承担的房屋租金、物业管理费用，被上诉人在一审审理中当庭交付了房屋钥匙及门卡，上诉人拒绝领受，由此造成的扩大损失应当由上诉人自行承担。因被上诉人在本案中并不存为违约行为，一审判决被上诉人不承担违约责任符合相关法律规定。至于上诉人认为对被上诉人的损失，案外人物业服务公司亦应承担责任，应由上诉人依照物业服务合同向案外人主张，本案不予理涉。综上，上诉人吴菁的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3360元，由上诉人吴菁负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  卢文忠二〇二一年一月六日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐