河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初334号原告（反诉被告）：李书臣，男，1960年1月12日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：柯连友，河南振蓼律师事务所律师。原告（反诉被告）：李军岭，男，1954年7月7日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：柯连友，河南振蓼律师事务所律师。被告（反诉原告）：廖金寿，男，1975年3月23日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：张**，河南松杉律师事务所律师。委托诉讼代理人：付宗炜，河南松杉律师事务所实习律师。原告李书臣、李军岭与被告廖金寿房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告李军岭及原告李书臣、李军岭委托诉讼代理人柯连友，被告廖金寿委托诉讼代理人张**、付宗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李书臣、李军岭向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2020年11月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告赔偿原告违约金10400元。事实及理由：2019年1月1日,原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告经营的位于郑州市中原区××单元××层西户的门面房。2019年11月28日，双方又续签了租赁合同，约定被告未经原告书面同意不得拆改变动房屋结构、不得将房屋转租他人使用，否则应按租金总价的10%向原告支付违约金，同时原告有权解除合同并收回房屋。2020年11月10日，原告在向被告收取2021年租金时，发现被告擅自改动房屋结构并对外转租，原告立即要求被告改正，否则原告将收回房屋并要求其承担违约责任，但被告至今未予以改正，故提起诉讼。被告廖金寿辩称：1.被告自2003年5月9日租赁涉案房屋的时候，该房屋的构造就是两扇卷门，后被告为了经营方便，将其中一个门改为窗户，现被告将其恢复至两扇门的状态，不存在原告所称的擅自改动房屋结构，为了经营方便仅在室内加装石膏板木龙骨将房屋隔开，未对房屋主体有任何损坏，且被告在恢复房门构造及搭建隔断前，通过5次电话与原告协商，原告均表示此事双方不需要见面，被告在不动房屋主体结构的基础上，可以进行装修，直接改动即可，故被告不存在违反合同之说；2.被告不存在私自转租的行为，被告在2020年之前一直在涉案房屋从事美发经营业务，2020年由于疫情影响，生意不好，故将房屋室内用隔板隔为两间，一间继续用以经营美发业务，一间经营饮料销售业务，被告为此办理了经营许可证，被告增加的营业项目为自营，未转租他人，退一步说即使被告转租，被告亦不违约，被告于2020年4月2日向原告提出转租事宜，原告对此知情并且同意，原告称2020年11月10日才得知转租之事不属实。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。被告廖金寿向本院提出反诉请求：判令原告李书臣、李军岭返还被告2020年三个月租金共计26000元及2021年6月至12月多收的房租60667元。事实和理由：被告自2017年租赁原告房屋至今。2020年，被告因疫情入不敷出，将案涉房屋用隔板隔开，用以从事饮料销售经营。2020年4月2日，被告与原告进行5次电话协商，内容一直围绕对门窗的装修以及室内隔断、另加营业项目之事，原告均表示此事不需要见面直接更改即可。另2020年，由于疫情影响，被告生意不好，给被告造成了巨大的经济压力，被告所经营的美发业务符合国家发展改革委发改投资规（2020）734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（以下简称指导意见）中房租租金减免的相关规定，被告曾向原告提出减免房租，但原告强行收取被告整年房租，故提起反诉。原告李书臣、李军岭针对反诉辩称：被告系自愿向原告交纳租金，被告虽然于2020年4月2日通过电话与原告沟通，但仅仅是改动一个玻璃橱窗，而不是擅自将玻璃墙体拆除，改变房屋结构，重新设置独立的门，被告的行为已违反合同约定，原告有权终止合同收回房屋。2020年受疫情影响，国家只是鼓励将国有房屋直接租赁给服务业和小微企业个体户，没有强制出租方必须减租，且原告与被告签订合同的时候，租金已经少收了。综上被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回被告的反诉请求。根据原、被告提交的证据及各自陈述，本院查明以下事实：1.郑州市市郊农村信用合作联社（以下简称市郊联社）系位于郑州市中原区××单元××层涉案租赁房屋的所有权人。2018年5月，市郊联社与原告李书臣、李军岭签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给原告使用，租赁期限共36个月，自2018年6月1日至2021年5月31日。2.原、被告就涉案房屋曾签订数份《房屋租赁合同》。2020年11月10日，原、被告就涉案房屋再次续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限一年，自2021年1月1日至2021年12月31日；年租金104000元，租赁期间，被告未经原告书面同意，转租、转借承租房屋，拆改变动房屋结构，原告有权终止合同，收回房屋，扣除收取的租赁押金，同时被告应按照合同总租金的10%支付违约金。被告业已按约向原告支付2021年度的年租金104000元。被告租赁案涉房屋用于开办“郑州市中原老萍萍美发厅”。原、被告均认可，双方在最初签订租赁合同时，涉案房屋的基本构造为开设一扇玻璃门，一面玻璃落地窗。现被告将玻璃落地窗改建为一扇玻璃门，加装石膏板木龙骨隔断将房屋间隔为两个开间，形成每个开间都有一扇可以进出的玻璃门，其中一间被告继续从事美发经营，另一间被告称其于2020年11月27日办理营业执照（郑州市中原区正权食品店）用于饮料销售。3.被告在与原告签订数份《房屋租赁合同》之前，已与他人签订协议书，自2003年5月9日租赁涉房屋从事美发经营，被告陈述当时涉案房屋的构造设置的就是对外开设两扇门，租赁期间，系其将其中一扇门改建为玻璃落地窗，现只是将玻璃落地窗重新恢复至一扇玻璃门，并提交录像视频予以证明。本院认为，被告将涉案租赁房屋的玻璃落地窗改建为可以进出涉案房屋的玻璃门，在房屋室内加装石膏板木龙骨的隔断间隔房屋，不属于拆改变动房屋结构，并未对涉案房屋的主体结构造成影响，被告在改建玻璃门前于2020年4月数次与原告沟通，原告同意被告在不影响房屋主体结构的基础上将玻璃落地窗打开进行改建，且被告亦告知原告欲将房屋对外出租一部分，原告未表示反对，故本院认为被告的行为未违反合同约定，原告以被告擅自改动房屋结构并对外转租构成违约，原告有权依据合同约定终止双方的租赁合同收回房屋的主张不成立，从而对原告要求解除双方签订的房屋租赁合同及要求被告赔偿违约金10400元的诉讼请求不予支持。原告与市郊联社签订的《房屋租赁合同》中约定原告承租涉案房屋的租赁期限届满时间为2021年5月31日，本院考虑到原告是否能继续从市郊联社取得此时间之后的承租权尚不确定，现为待定状态，故本院对被告现要求原告退还2021年6月至12月房租60667元的反诉请求暂不予支持。被告已向原告支付完毕2020年度涉案房屋整年租金，其虽称原告系强行收取，但并未提交证据予以证明，且《指导意见》亦未强制对房屋租金予以减免，只是提出房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业，故本院对被告要求原告退还2020年3个月租金26000元的反诉请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、驳回原告李书臣、李军岭的诉讼请求；二、驳回被告廖金寿的反诉请求。本诉案件受理费30元，由原告李书臣、李军岭负担，反诉案件受理费983元，由被告廖金寿负担。本判决为终审判决。审判员  史艺娜二〇二一年一月二十日书记员  李康康