陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕05民终1823号 上诉人（原审被告）：渭南市临渭区阳光百富家俱有限公司（简称百富公司）。 法定代表人：祝家宏，经理。 被上诉人（原审原告）：渭南市亨通物业管理有限责任公司（简称亨通物业）。 法定代表人：王来运，经理。 委托诉讼代理人：张立祥，陕西新仓律师事务所律师。 上诉人百富公司因与被上诉人亨通物业租赁合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初6402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人百富公司法定代表人祝家宏、被上诉人亨通物业委托诉讼代理人张立祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百富公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判给付被上诉人租金共计140593.6元、驳回被上诉人请求的违约金96561元；2、一、二审诉讼费应由被上诉人承担。理由如下：一、被上诉人已被31户业主解除了委托租赁合同关系，该31户业主的租赁费上诉人已交付给业主，被上诉人无权要求上诉人支付下一年度合同的商铺租金。被上诉人是代为出租人，和业主签订有“商铺委托租赁协议”，由于被上诉人在履行合同中不尽职，商户反响强烈，加之被上诉人胡乱收费，卫生服务不到位，电梯不予维护等问题，造成承租人怨声载道。2019年度，诸多业主均表示不再委托被上诉人收取租金，要解除委托关系，并有20多户业主在2019年10月28日将书面的解除委托通知送达给被上诉人。截止一审法院庭审当日，全体34业主，已有31户声明解除与被上诉人的商铺委托租赁协议，并直接和上诉人签订了租赁合同，收取了上诉人的租赁费。所以，上诉人不向被上诉人交纳租金是正确行使不安抗辩权。一审判决让上诉人再向被上诉人交付租金是错误的，这部分合同履行已不必要。二、一审判决让上诉人承担违约责任是不正确的。如前所述，被上诉人由于商业信誉丧失而被业主解除了委托租赁合同，解除合同的通知于2019年10月28日送达给被上诉人。上诉人拒付租金是行使不安抗辩权，不应认定为违约行为。一审判决上诉人承担96561.00元违约金于法无据，对于上诉人已付的323606.4元的业主租赁费的行为视而不见，判决以全部的租金为依据计算违约金前提依据错误，被上诉人并没有产生损失，而合同中约定的违约条款为日3%的滞纳金，明显由于畸高而无效。但一审法院不顾被上诉人已被业主解约的情形，按被上诉人的请求，以合同标的的20%直接计算违约金是不合情理，也不符合法律规定的。三、被上诉人滥用权利，将公用通道计算在出租房屋之内，强行收取租金(计92.4平米，每平米10元，多收11088.00元)，一审虽查明了该事实，但在判决中却对此予以支持，没有从其诉请的租金中扣除，是明显的不公，是错误的判决，应当予以改正。 被上诉人亨通物业答辩称，上诉人所称解除通知一事，答辩人并不知情，截至现在答辩人未收到任何一位业主解除委托租赁协议通知，所以委托租赁协议仍然有效。上诉人与答辩人之间的商铺租赁协议明确约定按日支付3%违约金，答辩人主张的违约金在协议约定范围之内。答辩人收取租金是按照合同约定的租金单价、每间房屋租赁面积以及公摊部分面积计算而来，不存在多余收取租金问题。 亨通物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付商铺2019年10月1日至2020年9月30日、2019年11月1日至2020年10月30日的租金共475288元；2、判令被告支付原告支付违约金96561元；3、诉讼费由被告承担。 经审理查明：2017年12月17日，出租人（甲方）原告亨通物业与承租人（乙方）被告百富公司签订了一份经营商铺租赁协议书，商铺位于宣化路百富商城壹号楼68间商铺（含2个通道），经营面积为2908.16平方米（含公用摊销面积）。租赁期为6年，自2017年10月1日至2023年9月30日止。协议第四条租金与综合管理费的计算和支付：（1）、该商铺每月租金为10元/平方米，先付后用。（2）、乙方采取的付款方式为年付，………，即甲方首次租赁期计算自2017年10月1日至2018年9月30日。（4）、乙方必须每12个月为一个付款周期，每次必须提前15天支付，先付后用，逾期视为违约处理。若乙方违约，必须承担每天3%的滞纳金。协议还对定金与责任保证金、违约责任、争议解决进行了约定。同时双方又签订了物业服务合同。同日，出租人（甲方）原告亨通物业与承租人（乙方）被告百富公司又签订了一份经营商铺租赁协议书，商铺位于宣化路百富商城壹号楼34间商铺，经营面积为1202.47平方米（含公用摊销面积）。租赁期、租金与综合管理费的计算和支付、定金与责任保证金、违约责任、争议解决同上份协议。其中有374.7平方米每月租金为6元计算。协议签订后，被告百富公司根据这两份协议对2017年10月1日至2019年9月30日、2017年11月1日至2019年10月30日期间的商铺租金已向原告亨通物业履行，因被告百富公司未按协议约定履行2019年10月1日至2020年9月30日、2019年11月1日至2020年10月30日期间的商铺租金支付义务，故原告亨通物业提起诉讼。 另查：原告亨通物业根据与被告百富公司签订的经营商铺租赁协议书，将收取的2017年10月1日至2019年9月30日、2017年11月1日至2019年10月30日租金已向商铺租赁明细表中102间商铺的房主转交。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间签订的经营商铺租赁协议书合法有效，对原、被告均具有法律约束力。根据原告、被告签订的经营商铺租赁协议书，被告应按协议向原告支付2019年10月1日至2020年9月30日租金为348979.2元（2908.16m2×12月×10元/m2），2019年11月1日至2020年10月30日租金为126310.8元（827.77m2×12月×10元/m2＋374.7m2×12月×6元/m2），故对原告主张被告支付租金475288元的诉请予以支持。原告主张的违约金96561元，虽协议中对违约金有约定，但该违约金的约定明显过高，现原告主张的违约金未超出法律规定，故对此主张予以支持。被告根据其与部分房主签订的商铺租赁合同、收条等，辩称已向部分房主支付了租金，对已支付的租金在本案应予扣减，对此根据合同的相对性，被告应按协议约定向原告支付租金，其未按协议约定时间向原告支付租金系属违约，现被告在双方对协议内容未作变更的情况下，且在明知原告就应支付的租金已起诉其之后，双方对此存在纠纷，还向部分房主直接支付租金更是违反了双方协议的约定，对此造成的损失由其自负，故对其辩称不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：被告渭南市临渭区阳光百富家俱有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告渭南市亨通物业管理有限责任公司支付租金475288元、违约金96561元，共计571849元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9518元，由被告渭南市临渭区阳光百富家俱有限公司承担。 二审中，当事人均没有提交新证据。经审理，本院认定案件事实与一审判决认定事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的两份经营商铺租赁协议书合法有效，双方应当依约全面履行协议。在租赁协议履行过程中，上诉人拖欠租金数额事实清楚，且上诉人构成违约，应承担违约责任。上诉人主张涉案租赁房屋业主与被上诉人已经解除委托租赁协议，该主张没有事实依据；即使部分业主存在解除委托租赁协议的意思表示，但未形成解除委托租赁协议的法律后果。上诉人与被上诉人的租赁协议并未出现不能继续履行之情形，故上诉人拒绝支付租赁的抗辩理由不能成立，本院不予支持。被上诉人主张的违约金低于商铺租赁协议约定每天3%滞纳金，一审法院确认本案违约金数额并无不当。上诉人向涉案房屋业主支付租金并不能免除上诉人的合同义务。 综上所述，百富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7769元，由上诉人渭南市临渭区阳光百富家俱有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二一年一月九日 （院印） 书记员  王梦娇