辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初2670号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行，住所地：沈阳市和平区中华路**，统一社会信用代码：91210102940648034D。负责人：赵晖，系该行行长。委托诉讼代理人：徐建涛，系辽宁鑫利律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍怡纳，系辽宁鑫利律师事务所实习律师。被告：康成立，男，1970年06月25日出生，满族，住辽宁省新民市。被告：沈阳格林华怡房地产开发有限公司，住，住所地：沈阳市于洪区长江北街**一社会信用代码：91210114784591733A。法定代表人：张文财。委托诉讼代理人：陈琳琳，系辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨淇，系辽宁同方律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行与被告康成立、沈阳格林华怡房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行的委托诉讼代理人徐建涛，沈阳格林华怡房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈琳琳、杨雨淇到庭参加诉讼，被告康成立经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行与被告康成立于2016年9月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求法院判令被告康成立偿还原告借款本金123,178.27元、利息2,476.62元、罚息68.42元、违约金600.86，合计126，324.17元（以上本金及利息截止日为2020年1月7日）,并自2020年1月8日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告康成立名下位于辽宁省新民市，建筑面积70.01平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令沈阳格林华怡房地产开发有限公司在对被告康成立应支付的上述款项承担连带保证责任；5.请求法院判令被告康成立赔偿原告律师费6,948元；6.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。(共计：133,272.17元)。被告康成立经合法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。被告沈阳格林华怡房地产开发有限公司辩称，2016年9月6日，建行沈中支行与康成立及答辩人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），康成立从建行沈中支行处贷款14万元人民币，用于购买答辩人开发的位于新民市的房屋，建筑面积70.01平方米。康成立以其购买的上述房屋设立抵押担保，并办理抵押权预告登记手续。案涉房产已于2017年10月9日进行初始登记，已具备办理他项权证的条件。2017年10月9日，答辩人依法为其开发建设的繁荣家园小区办理了初始登记，其中包括康成立所购买的房屋。康成立所购房屋于2017年10月9日便可以办理他项权证，答辩人已通知了建行沈中支行和康成立前往新民市房产部门办理房产证及他项权证。建行沈中支行已为该小区其他借款人办理了房屋权属证书和抵押登记，有新民市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》为证，并且根据新民市不动产登记中心出具的《不动产登记受理凭证》，2018年4月12日，建行沈中支行为新民市胡台新城振兴八街43-1号的2-4-1房屋办理了他项权证，此房屋与康成立所购房屋同一天办理的不动产初始登记，答辩人作为房地产开发公司，其责任只是各证齐全，办理案涉房产的初始登记，然后交由贷款人和借款人进而办理他项权利证。而在办理他项权利证的过程中，答辩人能做的仅是提供初始登记证明，至于建行沈中支行和借款人何时办理他项权证并不受答辩人控制，建行沈中支行作为抵押权预告登记的权利人，在明知可以办理他项权利证之后，一直未积极的敦促康成立办理，更从未联系过答辩人提出任何配合的要求。答辩人的担保实质为阶段性担保，建行沈中支行怠于办理他项权利证，导致抵押权预告登记失效，答辩人不应当承担担保责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款之规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，答辩人承担的仅是阶段性担保责任，阶段性担保的法律属性应为附解除条件的民事法律行为，借款合同中约定的保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交由贷款人之日止，视为保证合同的解除条件。“从字面意思理解，双方当事人对保证期间进行约定，以办妥抵押登记为时间节点，保证期间可以缩短也可以延长。该约定是双方当事人的真实意思表示，但不能与《担保法》的规定相违背。不能无限延长保证期间，也是阶段性担保的应有之义”（引自（公报案例：（2017）最高法民申3474号第3页）。如果建行沈中支行按照正常的进程办理，在2017年10月9日之后即已完全可以办理完他项权利，则答辩人的保证责任即已结束。建行沈中支行在三年多时间内陆续为繁荣家园其他贷款人办理他项权证，唯独在康成立处迟迟都不去办理他项权利，且无合理解释，应视为答辩人的阶段性担保责任的免除条件已经成就。建行沈中支行未在保证期间内要求答辩人承担保证责任，答辩人已免除保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款规定：“有合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”。如上所述，保证期间不能无限延长，在答辩人办妥初始登记并通知建行沈中支行和康成立来取时，答辩人的现行义务已履行，即使再加上合理期限3个月，即在2018年1月底时，保证期间已到期，但直至本案起诉之前，建行沈中支行从未向答辩人主张过保证责任。依据担保法的规定，答辩人作为保证人已免除保证责任。三、即便贵院最终认定答辩人应承担保证责任，应在判决书主文中同时判决答辩人在履行保证责任后有权向康成立进行追偿。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款规定，人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。以及《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。根据法律规定，若贵院最终判令答辩人承担连带保证责任的，应当在判决书中同时判决答辩人在履行完保证责任后，有权向康成立进行追偿。综上所述，原告要求被告承担连带保证责任的诉讼请求缺少事实和法律依据，恳请法院采纳答辩人的答辩意见，依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明的案件事实及理由如下：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2016年9月6日，原告与被告康成立、被告沈阳格林华怡房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》[编号：210470008-2012-20160600540]；2.贷款本金：本金14万元；3.贷款期限：2016年9月6日至2031年9月6日；4.合同执行利率：（1）合同约定贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮0%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；5.逾期利率标准：在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；6.还款方式：选取委托扣款方式。委托扣款方式下，借款人最迟应在每期约定还款日的前一日柜面营业终了前将当期应还款项足额存入指定委托扣款账户内。借款人的还款方法为：等额本息还款方法；7.欠款情况：截至2020年1月7日，被告康成立尚欠原告本金123,178.27元、利息2,476.62元、罚息68.42元；二、抵押合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2016年9月6日，原告与被告康成立、被告沈阳格林华怡房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》[编号：210470008-2012-20160600540]，在合同中约定了抵押条款（合同第十三条、第三十七条），以被告所购买的房产进行了抵押；2.担保范围：抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金，利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其它款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；3.抵押物：抵押物具体位置辽宁省新民市，建筑面积70.01平方米；4.抵押登记手续：2016年11月23日，经新民市房产交易管理所办理预告抵押登记手续，编号为：新房押字（2016）第11-23-7号；三、保证合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2016年9月6日，原告与被告康成立、被告沈阳格林华怡房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》[编号：210470008-2012-20160600540]，在合同中约定了保证条款；2.担保范围：保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金，利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其它款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；3.保证责任方式：连带保证责任；4.保证期间：保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他项权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。四、其他情况：原告委托辽宁鑫利律师事务所处理本次诉讼，支出律师费6948元。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人住房贷款（信用卡）申请表、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、个人类贷款诉讼清收委托代理协议、诉讼清收明细表、律师费发票等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告康成立、沈阳格林华怡房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告康成立未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告康成立未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳格林华怡房地产开发有限公司承担连带保证责任的主张。因抵押房产尚未办理抵押登记，原告有权要求被告沈阳格林华怡房地产开发有限公司对该笔借款本息的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金。双方已约定，如借款人逾期还款，贷款人计收逾期利息及复利。因逾期利息及复利已具有惩罚性，且在数额上亦高于原告损失，故原告另行主张违约金，已超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，对原告该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行与被告康成立、被告沈阳格林华怡房地产开发有限公司于2016年9月6日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告康成立于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行借款本金115843.97元，利息2424.33元，罚息32.47元（以上本金、利息、罚息的计算截止至2020年9月18日），并自2020年9月19日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行利息、罚息至本判决实际偿还之日止；三、被告沈阳格林华怡房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告康成立应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告康成立追偿；四、被告康成立、沈阳格林华怡房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行律师费6948元；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2965元，保全费1186元，由被告康成立、沈阳格林华怡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李学佳人民陪审员  宁 丽人民陪审员  赵 丹二〇二〇年十一月二十六日法官助理金婉书记员宋娇娇本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。