江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6181号上诉人（原审原告）：徐州市开甲置业有限公司，住所地徐州市云龙区尚仕名邸观象街负**。法定代表人：王建，该公司经理。委托诉讼代理人：赵春祥，北京市君泽君(南京)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尚城国际业主委员会，住所地徐州市淮海西路尚城国际****。负责人：杨兴思，该委员会主任。委托诉讼代理人：王洪军，尚城国际业主委员会业主代表。被上诉人（原审被告）：徐州轩宇物业管理有限公司，住所，住所地徐州市中学街**div>法定代表人：张红艳，该公司总经理。上诉人徐州市开甲置业有限公司（以下简称开甲公司）因与被上诉人尚城国际业主委员会（以下简称尚城业委会）、徐州轩宇物业管理有限公司（以下简称轩宇物业公司）物权保护纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初5359号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人开甲公司的委托诉讼代理人赵春祥、被上诉人尚城业委会的委托诉讼代理人王洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开甲公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审认定事实和适用法律错误，应予纠正。一、一审遗漏对案情影响重大的事实，属于认定事实错误。一审中，上诉人提供大量涉案负一层停车位照片，证明两被上诉人将负一层停车位租赁给商业业主以外的人使用并谋取非法利益，这一重要事实足以证明两被上诉人违反上诉人与被上诉人尚城业委会之间的《移交记录》，这不仅证明了被上诉人尚城业委会的违约行为，也证明了两被上诉人共同损害商业业主利益的违法行为。尚城业委会是否违约，不影响认定被上诉人轩宇物业公司存在违法行为。一审判决书没有对两被上诉人的上述违法行为作出认定，而认定两被上诉人有权占有、管理涉案停车场，属于认定事实错误。二、一审判决书认为“原告应当按照双方之间的合同约定主张违约责任”属于认定事实错误和适用法律错误。两被上诉人是通过签订《尚城国际物业服务合同》、《机动车停车场承包合同》这种形式进行违法行为的，而不仅是尚城业委会违反《移交记录》单方违约行为造成的。上诉人与被上诉人尚城业委会之间的《移交记录》通过2013年12月3日彭城晚报刊登，应推定被上诉人轩宇物业公司在明知该《移交记录》内容情况下仍将负一层停车位租赁给非商业业主使用，上诉人起诉目的就是追究被上诉人轩宇物业公司损害商业业主利益的违法行为。一审判决书要求上诉人按违约责任追究被上诉人尚城业委会，而对上诉人追究轩宇物业公司违法行为的诉求没有作出判决，属于认定事实错误和适用法律错误。本案中，被上诉人轩宇物业公司存在违法行为，上诉人可以直接起诉被上诉人轩宇物业公司和尚城业委会主张权利。三、一审判决认定“其中负二层约150个车位，已出售给住宅业主专用、负一层停车位为全体业主所有”，属于认定事实错误。一审中，上诉人提供照片和报警记录等证据证明了负二层仍有大部分停车位没有售出，上诉人通过安装地锁和立柱进行占有。通过移交记录证明负一层停车位属于商业业主使用。因此，一审判决在“本院对原被告双方列举证据综合认证如下”中认定该事实，属于认定事实错误。四、一审认定“原告开甲公司已将该层部分停车位使用权出售给尚城国际小区业主王洪军等人，根据出售协议中服从物业公司对该层车位的统一管理的约定，尚城国际小区业主在原告处购买负二层停车位的使用权后，应由物业公司统一管理，轩宇物业公司系尚城国际业主大会选聘的物业服务公司，有权管理负二层停车”系认定事实错误和适用法律错误。1、本案于2019年8月16日立案，《尚城国际物业服务合同》已于2019年5月25日期限届满，且至今被上诉人尚城业委会未按合法程序备案处于不合法状态，也没有新的合法的物业管理合同，一审依据期限届满的《尚城国际物业服务合同》认定两被上诉人有权占有、管理涉案停车场，显然系认定事实和适用法律错误。2、涉案负二层停车位数量为166个，售出车位只有89个，尚余77个的产权人是上诉人开甲公司。上诉人开甲公司在一审中提供的证据材料接处警工作登记表20190720131754证明两被上诉人侵害了开甲公司对车位的所有权以及占有、使用、收益和管理权，两被上诉人恶意将属于开甲公司未售出的停车位交由他人使用，严重损害了开甲公司的权益。因此，本案开甲公司起诉的宗旨和诉讼请求是要求保护产权人没有售出车位的合法权利，一审判决书对于售车车位的论述与上诉人的请求没有直接关联，不但逻辑错误，且属于认定事实和适用法律错误。五、一审判决书“认定两被告有权占有、管理涉案停车场”，属于认定事实错误。1、被上诉人轩宇物业公司与尚城业委会之间的《尚城国际物业服务合同》、《机动车停车场承包合同》对于负一层停车位和负二层没有售出车位的约定都违反了2018年4月16日尚城国际业主代表大会的通知和《移交记录》。根据《合同法》第52条规定，“(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的”的合同无效。两被上诉人明知2018年4月16日尚城国际业主代表大会的通知和2013年12月18日涉案负一层的移交记录，仍然恶意串通签订损害产权人和全体商业业主和开甲公司的利益的合同，同时，以试图以委托管理的合同形式达到非法占有涉案停车位的目的，因此，以上两合同属于无效或相关条款无效。但一审判决书没有认定《尚城国际物业服务合同》、《机动车停车场承包合同》中有关负一层车位管理条款的无效，而认定轩宇物业公司对于涉案负一层停车场的占有系有权占有，这属于认定事实错误和适用法律错误。2、从内容上看，《尚城国际物业服务合同》已于2019年5月25日期限届满。《机动车停车场承包合同》整个内容上约定被上诉人轩宇物业公司只有对停车位的承包经营管理，即对于商业业主停车行为进行管理，被上诉人轩宇物业公司无权占有停车位，也无权占有停车位的收益，无权将负一层停车位租赁给他人而阻止商业业主使用停车场的行为，无权阻止上诉人对负二层未售出停车位的占有和管理权。3、一审中，上诉人开甲公司已提供大量证据证实被上诉人轩宇物业公司将涉案负一层停车位有偿租赁给商业业主以外的人员使用，证明了两被上诉人对于涉案负一层停车位的管理损害了第三人(商业业主)利益。无论合同签订之前，还是合同履行中，轩宇物业公司既不属于有权占有，也不属于善意占有，而是恶意损害第三人(商业业主)利益。4、至于被上诉人尚城业委会之间移交记录，上诉人开甲公司与被上诉人尚城业委会之间是否另行诉讼与本案并不矛盾，本案上诉人开甲公司要求解决的问题是两被上诉人尚城业委会、轩宇物业公司违反《合同法》和《物权法》规定，恶意串通损害第三人(商业业主)利益。上诉人开甲公司既产权人，也是商业业主，有权提起本案之诉。无论上诉人开甲公司是何种诉由提起诉讼，一审法院应有法定职责和义务审查两被上诉人《尚城国际物业服务合同》、《机动车停车场承包合同》有关涉案负一层停车位和负二层未售出车位的条款效力及两被上诉人是否存在违法行为，在一审中上诉人已提出合同无效观点情况，一审法院对合同效力没有审查，不仅程序违法，且导致认定事实和适用法律错误。六、一审认定被上诉人“轩宇物业公司对于涉案负一层停车场的占有系有权占有，故原告开甲公司无权要求返还该层停车位”，属于认定事实错误和适用法律错误。开甲公司一审诉讼请求中并没有要求返还该层停车位的诉讼请求，一审中，上诉人开甲公司的一审诉讼请求是请求判决两被上诉人停止侵害涉案负一层停车场的所有权以及占有、使用、收益和管理权，并要求判决两被上诉人共同赔偿损失，因此，一审判决书认定事实错误和适用法律错误。被上诉人轩宇物业公司将涉案负一层停车场用于商业业主以外的人，属于违法行为，如果轩宇物业公司对于涉案负一层停车场的占有系有权占有，但做出了违法或违约行为，且坚持其行为的合法性，一审判决书应当对其有无现实的违法行为作出认定，且应对被上诉人轩宇物业公司的违法行为与“被告尚城业委会委托被告轩宇物业公司管理该车位”的关系作出认定。根据《合同法》第52条之“(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的”的规定，在两上诉人都知道和应知负一层车位应为商业业主使用和收益以及负二层仍有大量停车位没有出售给业主的情况下，两被上诉人通过委托管理车位的合同形式损害商业业主利益和开甲公司利益，无论其签订合同的目的还是履行合同的行为都是违法和无效。如果被上诉人轩宇物业公司有权占有涉案车位却又实施非法行为，一审判决书不认定其违法行为却认定其有权占有和管理，要求上诉人另行起诉尚城业委会，这显然是认定事实错误，适用法律错误。因此，被上诉人轩宇物业公司无权占有涉案应为商业业主使用和收益的负一层车位以及负二层没有出售给业主的属于上诉人的停车位。被上诉人轩宇物业公司与尚城业委会之间的《尚城国际物业服务合同》、《机动车停车场承包合同》属于恶意串通损害了第三人商业业主利益和以合法形式掩盖非法目的，属于无效合同或相关条款无效，轩宇物业公司无权通过无效合同占有涉案停车位，也无权占有涉案停车位收益。无论上诉人通过哪种诉由进行起诉，一审判决书都应当认定两被上诉人的违法行为，而不应认定两被上诉人有权占有、管理涉案停车位。尚城业委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。一、两被上诉人对上诉人不存在侵权行为。涉案停车场所有权依然登记在上诉人的名下，涉案停车场占有、使用、收益的权益已于2013年12月18日移交给被上诉人所有。被上诉人尚城业委会有权将涉案停车场委托给轩宇物业公司经营管理。涉案负二层停车场车位依据出售协议约定，交由轩宇物业公司管理。所以被上诉人尚城业委会和轩宇物业公司不存在侵权行为。对于上诉人所说的地下负二层87个车位不管是否出售给业主，这个车位的所有权仍然属于上诉人，上诉人作为一个业主也应该服从业主委员会和轩宇物业公司的管理，两被上诉人并没有妨碍上诉人使用上述87个停车位。另外上诉人在2018年的时候已经将涉上述87个停车位的出售协议递给轩宇物业公司，要求轩宇物业公司将上述87个车位的收益给深圳科技某个公司。该出售协议已经交由徐州市税务管理局保管。因为我们要求上诉人给我们开具发票的时候，徐州市税务管理局要求将所有业主的出售协议、复印件全部交给徐州税务局。所以说上诉人所说的被上诉人非法占有87个车位的事实不成立。二、涉案停车场自2013年被被上诉人占有使用，根据《中华人民共和国物权法》第245条第二款的规定，上诉人应当自被上诉人侵占行为发生之日起一年内行使请求权。本案中上诉人的请求权消灭，请求权是一种除斥期间。轩宇物业公司未到庭亦未提供书面答辩意见。开甲公司向一审法院起诉请求：1、判令尚城业委会、轩宇物业公司停止侵害开甲公司位于徐州市淮海西路尚城国际小区负一层及负二层停车场的所有权以及占有、使用、收益和管理权；2、判令尚城业委会、轩宇物业公司共同赔偿损失613284元（损失暂计至2019年8月15日，后按每月41166元赔偿至停止侵害之日止）；3、本案诉讼费用由尚城业委会、轩宇物业公司承担。一审法院认定事实，涉案尚城国际商住楼地下一层、二层停车场系由开甲公司开发建设。2010年，开甲公司向相关部门就涉案地下停车场申请办理了产权证，并取得房屋所有权证。2013年10月28日，尚城业委会选定的徐州宏阳物业管理有限公司向泉山区物业科、和平街道办事处物业科做出备案说明一份，主要说明：2013年5月22日，尚城国际业主代表选聘弘扬物业，经宏阳物业与业委会协商后，同意宏阳物业管理公司只管理四层以上居民楼部分，1-3层物业暂由开发商自行管理。2013年12月2日，开甲公司在彭城晚报上发布公告，内容为：尚城国际负一层停车位作为尚城国际商业配套，属于全体商业业主所有，其收益全部服务于全体商业业主。2013年12月18日，开甲公司（移交方）与尚城业委会（接收方）之间就涉案负一层停车位制定移交记录，载明：尚城国际负一层停车位作为尚城国际商业配套，属于全体商业业主所有，现移交方将该停车位所有权和收益权移交给接收方，接收方应将该停车位提供给全体商业业主使用，所获收益也全部用于全体商业业主。2017年5月28日，尚城业委会、轩宇物业公司之间签订《机动车停车场承包合同》，约定：管理范围为徐州市尚城国际范围内全部停车位（含地上及地下一、二层）；本合同约定经营管理服务的承包期限为五年；轩宇物业公司承诺在本年内完成地下负一层地面改造及其相关的配套设施，陆续完成地上地下停车场设施的添加和更新换代工作。2018年4月16日，尚城国际业主代表大会发出通告，内容为：经业主代表大会2018年4月15日无记名投票，决定自2018年5月25日起聘请轩宇物业公司为尚城国际居民小区唯一的物业管理公司，对整个居民小区（不含商业部分）实行统一管理；并授权业主委员会负责与轩宇物业公司签订物业管理服务合同。2018年5月13日，尚城业委会、轩宇物业公司之间签订《尚城国际物业服务合同》一份，约定：地下：地下负**和负**为大型停车场和设备房负二层约150各车位，已出售给住宅业主专用，负一层停车位为全体业主所有，作为商业经营计业主的停车场；管理范围为本物业管理区域内（除商业部分外）的整个尚城国际居民小区；合同期限自2018年5月25日至2019年5月25日。上述合同签订后，轩宇物业公司即进驻尚城国际小区进行物业管理。针对涉案车库，轩宇物业设置了入口道闸和收费标牌等设施进行了管理、收费等。后开甲公司在停车场安装立柱，阻止涉案停车场的使用。2019年7月20日，尚城国际小区业主冯卫东报警。经公安经管调解无果。开甲公司遂以其享有涉案停车场所有权，尚城业委会、轩宇物业公司侵犯其物权为由，起诉至一审法院。另查，尚城国际小区业主王洪军不服徐州市住房保障和房产管理局做出的尚城国际小区地下二层产权登记行为，于2016年6月17日向徐州铁路运输法院提起行政诉讼。徐州铁路运输法院以王洪军不能证明其与被诉行政行为具有法律上的利害关系，驳回王洪军的起诉。后徐州市中级人民法院做出（2017）苏03行终166号行政裁定书，认定涉案负二层为不设防工程，开甲公司缴纳了异地建设费用，车库由开甲公司出资建设不属于业主共有部分，故驳回了王洪军的上诉。一审法院认为，基于合同等关系产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，应当按照约定处理。本案中，涉案地下负一层、负二层车库所有权虽然均登记在开甲公司名下，但对于负一层车库，根据开甲公司与尚城业委会之间的移交记录显示，开甲公司已将负一层停车位所有权和收益权移交给尚城业委会，同时约定尚城业委会应将该层停车场提供给全体商业业主使用，所获收益也全部用于全体商业业主。根据该移交记录，开甲公司已将涉案负一层停车场的所有权和收益权移交给尚城业委会，后尚城业委会委托轩宇物业公司管理该车位，轩宇物业公司对涉案负一层停车场的占有系有权占有，故开甲公司无权要求返还该层停车位。对开甲公司认为该层停车场应当服务于全体商业业主，系其与尚城业委会之间就负一层停车场移交使用的约定，开甲公司应当按照双方之间的合同约定主张违约责任。对于涉案负二层停车位，开甲公司已将该层部分停车位使用权出售给尚城国际小区业主王洪军等人，根据出售协议中“服从物业管理公司对该层车位的统一管理”的约定，尚城国际小区业主在开甲公司处购买负二层停车位的使用权后，应由物业公司统一管理，轩宇物业公司系尚城国际业主大会选聘的物业服务公司，有权管理负二层停车位。综上，一审法院认定尚城业委会、轩宇物业公司有权占有、管理涉案停车场，本院对开甲公司的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，判决驳回徐州市开甲置业有限公司的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，尚城国际小区地下负一层停车位所有权虽然登记在开甲公司名下，但根据开甲公司与尚城业委会之间的移交记录及开甲公司自行登报内容显示，尚城国际小区负一层停车位系尚城国际商业配套，属于全体商业业主所有，开甲公司已将该停车位所有权和收益权移交，开甲公司已不再享有涉案负一层停车位的所有权及收益权。轩宇物业公司基于与尚城业委会之间的委托合同对涉案负一层停车位进行管理，系有权占有，即便存在违反上述移交记录约定的情形，其权利主体亦非开甲公司，而应系尚城国际小区全体商业业主，故开甲公司无权单独对该负一层停车位主张权利。对于涉案负二层停车位，所有权人系开甲公司，开甲公司有权通过出售、附赠或者出租等方式对上述停车位进行处理。开甲公司已将该层部分停车位使用权出售给尚城国际小区业主，根据出售协议中“服从物业管理公司对该层车位的统一管理”的约定，尚城国际小区业主在开甲公司处购买负二层停车位的使用权后，应由物业公司统一管理，轩宇物业公司系尚城国际业主大会选聘的物业服务公司，有权管理负二层停车位。对于剩余尚未处置的停车位，开甲公司虽有权占有、使用、收益，但其行使权利亦应符合管理规范，同时开甲公司并未提供充分的证据证明尚城业委会、轩宇物业公司对其存在直接的侵权行为，故对其要求排除妨害及赔偿损失的诉请，本院不予支持。综上，开甲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9933元，由上诉人徐州市开甲置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周东海审判员  杜演文审判员  赵东平二〇二一年一月十一日书记员  刘执柱