河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终117号 上诉人（原审被告）：封俊领，女，1989年1月12日出生，汉族，现住河北省衡水市武邑县。 委托诉讼代理人：刘站红，衡水市桃城区公正苑法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：于兰国，男，1947年12月17日出生，汉族，现住河北省衡水市武邑县。 委托诉讼代理人：于兰会，男，1960年9月6日出生，汉族，现住河北省衡水市武邑县，系被上诉人于兰国弟弟。 上诉人封俊领因与被上诉人于兰国房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省武邑县人民法院（2020）冀1122民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人委托诉讼代理人刘站红、被上诉人委托诉讼代理人于兰会到庭（互联网法庭）参加诉讼。本案现已审理终结。 封俊领上诉请求：1.判令依法撤销武邑县人民法院（2020）冀1122民初1495号民事判决中第一项判决。2.依法改判，判令依法驳回被上诉人的一审诉讼请求。3.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。 事实与理由：一审法院认定事实错误，一审判决没有事实及法律依据。一审法院认定2016年12月份上诉人与被上诉人就涉案房产的买卖与租赁无关，以上诉人未交付剩余房款，该房屋未办理过户手续为由，认为租赁协议继续有效的认定是错误的。首先上诉人与被上诉人在2016年12月以前系房屋租赁法律关系，自2016年12月双方签订房屋买卖合同以后，法律关系即从租赁转为买卖法律关系，上诉人依据买卖合同的约定，向被上诉人支付了6万6千元的定金，被上诉人已经收取，后因被上诉人不能提供过户所用的土地使用证和房产证，导致剩余房款不能及时支付，所以自双方订立房屋买卖合同之后，双方的租赁关系应自然解除，至于房屋是否过户，是买卖合同履行的情况，不影响买卖合同的成立，买卖合同订立后，租赁合同自然解除，所以不再受租赁法律关系的规范，在买卖合同订立后，双方没有约定租金的数额或者支付情况，故一审法院认定租赁合同的效力一直处于持续状态，买卖合同成立后，继续支付租赁的认定是错误的，二审法院应予纠正。综上所述，一审法院认定事实错误应支持我方的上诉请求，驳回被上诉人的一审诉讼请求。 被上诉人于兰国答辩称：上诉人说的买卖合同，写着约定期限，是2017年5月1日之前，一直到三年半之后一直没有交钱，违背合同了。当时2017年4月28日我们商量交付事宜，当时早就办了证了，4月28日的时候商量30号交付，当时我拿着证，因为需要凑10万元尾款，我不同意，合同说一次性付清，上诉人觉得有风险，就一直不交钱，一直到现在没有交。 于兰国向一审法院起诉请求：判令被告立即支付拖欠房屋租赁费68800元。 一审法院认定事实：2013年3月20日原告于兰国与被告封俊领签订《房屋租赁协议》，约定“甲方：房主于兰国乙方：用房封俊领双方在平等自愿的基础上协议如下：一、甲方在市场南街门店租给乙方使用。押金壹千元，退房时如数退还乙方。提前一个月交下次房费。二、乙方在用房期间有义务爱护房屋及内外设施，退房时保持或回复原貌。三、租房期间水电费乙方自负。此协议一式两份，具有同等法律效力，此协议自双方签字之日起生效。甲方：于兰国签字日期：2013.3.20日乙方：封俊领签字日期：2013.3.20号”。原、被告双方分别在协议上签字。双方口头约定租金每年一交。被告已向原告支付自2013年3月20日至2017年3月20日的房屋租金，2013年3月20日至2016年3月20日每年支付的年租金为11000元，2016年3月20日至2017年3月20日支付的年租金为12000元。 2016年12月原告于兰国的委托代理人于兰会与被告封俊领的丈夫付元通签订《房屋出售协议》，约定“甲方：出售方于兰会乙方：购买方付元通双方在平等志愿的基础上，协议如下：一、甲方在富达市场南街门店售于乙方。售价陆拾陆万陆仟。二、乙方付清房款时，甲方搬离，将房产证、土地使用证、房门钥匙交于乙方，从此该房所有权归乙方所有……五、协议成立后，乙方交陆万陆仟做为定金，全款付清之前，甲方如果终止出售，那么在退还乙方定金的基础上另付陆万陆仟元做为违约金给乙方，如果乙方终止购买决定，之前所交定金自动转化为违约金，不预退还。六、付款方式：2017年五一之前一次性付清”。于兰会、付元通分别在协议上签字捺印。2016年12月13日于兰会出具收条一张，载明“收条今收到定金陆万陆仟元正于兰会2016年12月13日下午。”于兰会在名字上捺印。2017年3月6日武邑县不动产登记局出具《遗失声明》一份，证明涉案门店的土地证及房产证不慎丢失，特此登报声明作废。至今被告封俊领的丈夫未给付原告剩余购房款，涉案门店未办理过户手续。 2017年3月20日后至今被告一直未给付原告房屋租金。2018年10月22日原告将涨租金的告知书张贴在涉案门店门外，写明每月租金1600元，原、被告之间关于涨租金一直未达成一致意见。因被告一直未给付原告租金，酿成诉讼。 另查明，被告封俊领与付元通系夫妻关系。 一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故对于原告要求被告支付租金的诉讼请求本院依法予以支持。 关于租金数额的问题，原告于2018年10月22日将涨租金的告知书张贴在涉案门店门外，但被告一直未明示同意涨租金，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，关于涨租金问题双方未协商一致，未达成变更租金的合意，涨租金只是原告的单方意思表示，因此本院对原告要求被告按照每月1600元支付房租的诉讼请求不予支持。被告应按照2016年3月20日至2017年3月20日期间被告向原告支付年租金12000元（月租金为12000÷12=1000（元/月））的租金数额为标准向原告支付自2017年3月21日起至2020年10月20日止43个月的租金，即43000元。 关于被告辩称涉案门店其于2016年12月已经向原告购买，双方之间的租赁合同自签订买卖合同后已经解除，被告无需继续向原告支付租金的问题，因原告与被告丈夫就涉案房屋签订买卖合同后，被告丈夫仅向原告支付定金，未交付剩余房款，至今涉案房屋未办理过户手续，涉案房屋所有权仍为原告所有，被告一直占有、使用涉案房屋至今，应向原告交纳房屋租金，被告的抗辩本院不予采纳。关于原告与被告丈夫之间签订的房屋买卖合同，如何履行的问题与本案不具有关联性，不属于本案的审理范围，可另案处理。 遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，判决：一、被告封俊领于本判决生效之日起三日内向原告于兰国偿付自2017年3月21日起至2020年10月20日止43个月的房屋租金43000元。二、驳回原告于兰国的其他诉讼请求。案件受理费减半收取760元，由原告于兰国负担285元，由被告封俊领负担475元。 本院二审查明与一审查明事实一致。 本院认为，根据双方当事人的诉、辩意见，并征求双方当事人的同意，本院将双方当事人二审争议焦点问题归纳为：案涉《房屋出售协议》签订后，于兰国与封俊领之间的《房屋租赁协议》是否解除，封俊领应否向于兰国支付占用案涉房屋期间的租赁费。对以上争议问题，本院作如下分析认定。 首先，《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定当事人协商一致，可以变更合同。本案中，在于兰会与付元通签订的《房屋出售协议》中，双方并未约定本出售协议订立后，关于案涉房屋的《房屋租赁协议》即解除，亦未约定本出售协议签订后付元通即享有案涉房屋的使用权；其次，于兰会与付元通签订的《房屋出售协议》第二条约定“乙方付清房款时，甲方搬离，将房产证、土地使用证、房门钥匙交于乙方，从此该房所有权归乙方所有。”按照该条约定，付元通在全部支付购房款后，才享有案涉房屋的所有权（当然还必须依法履行产权过户登记手续）。根据以上理由，在付元通未能付清房款的情况下，付元通夫妇依据《房屋出售协议》对案涉房屋既不能取得所有权，也不能取得使用权。在《房屋出售协议》签订后，付元通夫妇对案涉房屋的占有和使用的权利仍然是基于《房屋租赁协议》取得，付元通夫妇仍应向房屋出租人支付相关租赁费用。上诉人主张《房屋出售协议》签订后，《房屋租赁协议》自然解除，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人封俊领的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费875元，由上诉人封俊领负担。 本判决为终审判决。 审判长  张天杲 审判员  贾志英 审判员  刘 畅 二〇二一年一月二十一日 书记员  刘 珍