北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终687号上诉人（原审原告）：李彦，女，1983年1月19日出生，住山西省五寨县。委托诉讼代理人：李志勇（李彦之夫），男，1979年2月13日出生，住广东省深圳市。上诉人（原审被告）：马成农，男，1970年2月4日出生，住北京市朝阳区。上诉人李彦因与上诉人马成农房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初14281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人李彦的委托诉讼代理人李志勇，上诉人马成农到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李彦上诉请求：1.请求明确一审判决书第一条为李彦提交诉状之日即2020年9月28日期间的违约金6万元；2.请求依法判令马成农以72.5万元为基数，自2020年9月29日起至实际将户口迁出之日止按每日万分之五向李彦赔偿违约金；3.请求判令马成农承担一审、二审案件的诉讼费等。事实和理由：双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。合同中就户籍问题明确承诺，同时《补充协议》约定了户口不迁出的违约金，合同签订后，李彦依约履行了合同义务，并于2011年1月19日办理了房屋产权过户，截止到起诉时，涉案房屋内马成农户口一直未迁出。一审法院判决马成农向李彦支付逾期迁出户籍违约金6万元，在一审法院本院认为部分明确此违约金为截止日期2020年9月28日，但判决结果中没有明确违约金截止日期，容易理解错误。合同约定马成农未迁出户口的违约责任有两种，一种是总房款10%，另一种是逾期超过10日起按日计算再行支付全部已付款万分之五的违约金，两种方式可以并用，目的是敦促出卖人履行义务，不能以承担一次性违约金的方式代替合同义务。一审法院判决逾期迁出户口违约金6万元正确，但驳回了李彦要求按日计算违约金的请求属于适用法律错误，应予以纠正并依约确定为每日362.5元。马成农为北京户口，其亲属及子女均未北京户籍，截至今日北京市的户籍政策规定直系亲属、配偶、子女关系均能办理户口投靠，但其在长达九年多的时间一直未积极迁出户口，未积极履行合同义务，主观不愿意迁出户口。为维护李彦合法权益，催促马成农尽快迁出户口，请求法院按照每日362.5元的标准判令其承担自2020年9月29日起至实际迁出户口之日止的违约金。此次诉讼均因马成农未履行合同义务迁出户口造成，李彦无过错，应由马成农承担一、二审诉讼费用。马成农针对李彦的上诉意见答辩称，不同意一审判决，不同意李彦的上诉请求。马成农去派出所跑了很多次，因为政策的原因挪不走户口，并不是故意不挪，现在只能等国家政策来解决。在签订合同时双方有口头约定，当时和对方说的很清楚，马成农新买的房房本3到5年才能下来，李彦也同意了马成农的房本下来之后把户口迁走就可以，但没有想到房本现在没下来，而且政策现在导致马成农迁不出户口。马成农上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判给付李彦补偿款10000元；2.本案案件受理费由李彦承担。事实与理由：双方虽签订《北京市存量房屋买卖合同》，但该合同为链家公司制式合同，对于当时迁出户籍的违约约定马成农提出异议，但当时李彦和中介公司说是统一格式就是这个约定，不会向马成农主张那么高的违约金，当时已说明自己的回迁房很快下来，房本下来后就迁走，李彦也是认可的。李彦是外地户口，用不着过来说不着急才签了合同，所以一直没有提过此事。马成农不是恶意违约，回迁房房产证至今没有下来，导致多次去派出所办理户口迁移未果，派出所表示也不能落到拆迁前的房屋及马成农爱人的户口上，所以因为房产证迟迟不下来，未来也不知道什么时候下来，现在是户口无法迁走的状态。一审法院判决至2020年9月28日违约金6万元，但之后也无法确定何时能迁走，并非本人主观故意造成，马成农不服一审判决，李彦客观上没有任何损失，违约金过高。马成农就此事多次找派出所要求迁户口时，派出所也表示，这种情况并不影响权利人买卖及户口迁入、子女入学的任何权益。李彦并无任何损失。马成农从良心出发同意给付一次性补偿一万元，同时保证房产证下来时第一时间迁走。李彦针对马成农的上诉意见答辩称，不同意一审判决，不同意马成农的上诉请求。第一，双方没有任何口头约定，都是按照房屋买卖合同和补充协议执行。第二，李彦二审提交证据，证明为了改善居住环境，拟签订合同，因涉案房屋有马成农的户口合同最终没有签成。李彦在2020年9月份卖房时才了解到户口没有迁走，对外出售迁户口也是需要押金和日万分之几的违约金，损失是巨大的。李彦向一审法院起诉请求：1.请求判令马成农按照每日362.50元标准向李彦支付自2011年5月1日至2020年9月26日起诉之日的违约金，酌情主张391500元；2.请求判令马成农按照362.0元标准向李彦支付自2020年9月27日至涉案房屋户籍实际迁出之日止的违约金；3.本案诉讼费由马成农承担。一审法院认定事实：2010年6月6日，在北京链家房地产经纪有限公司居间下，李彦作为买受人与马成农作为出卖人签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于顺义区滨河小区甲×室，建筑面积65.9平方米，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为72.5万元。2010年8月1日，马成农（甲方、出卖方）与李彦（乙方、买受方）在北京链家房地产经纪有限公司居间下签订《补充协议》，该协议第五条约定，甲方应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应向乙方支付相当于房屋总价款10％的违约金；逾期超过10日未迁出的，自逾期之日起，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，李彦、马成农双方依约履行，于2011年1月19日办理完房屋所有权转移手续，李彦于当日取得上述房屋产权证书。李彦于2020年9月28日向一审法院提交诉状。一审经查，涉案房屋内存有马成农的户籍至今未迁出。马成农表示其并非恶意不迁出，当时卖房时与李彦口头协议，其购买的新房房本需要3至5年下来后才能迁出户籍，但现在新房本一直未下来，故其户籍目前无法迁出，何时能迁出亦不确定。一审庭审中，一审法院询问马成农户籍未迁出是否给李彦造成损失，李彦表示因马成农户籍未迁出影响涉案房屋的交易价格，贬损四五十万元。马成农表示李彦主张的违约金过高，当时口头协商就是户籍迁不走，违约金也就二三万元。李彦不认可与马成农有口头协议。马成农也未提交相关证据。一审法院认为，李彦与马成农签署的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订的《补充协议》第五条的约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。马成农虽称与李彦就户籍迁出时间另达成口头协议，李彦不认可，马成农亦未提交相关证据，故一审法院对马成农所持主张不予采信。关于李彦主张马成农因未迁出户籍承担违约责任的请求，李彦于2011年1月19日取得房屋所有权证，按照双方合同约定，马成农应于2011年4月20日前办理原有户口迁出手续，现马成农的户籍至今仍未迁出涉案房屋，已构成违约，应当向李彦承担违约责任。虽马成农称其户籍未自涉案房屋迁出并非恶意，但该理由不属于合同违约责任的免责事由，马成农不能因此而免除违约责任。关于违约金的具体数额，根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损害为目的，依规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。本案中，由于买受人取得房屋所有权，出卖人取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的，而马成农已依约履行将房屋过户并交付给李彦之主要合同义务，李彦的主要合同目的已获实现。李彦未能充分举证证明马成农的违约行为给其造成经济损失。同时，马成农亦于庭审中明确提出违约金过高。综上，一审法院考虑合同的实际履行情况、当事人的过错程度、李彦的损失举证情况及预期利益等因素，认为李彦主张的违约金诉求明显过高。同时考虑到涉案房屋内户籍实际迁出时点尚不能确定，本案根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判令马成农支付至李彦提交诉状之日即2020年9月28日期间的违约金6万元。后续马成农未履行完毕将涉案房屋内户籍迁出义务，会存在给李彦造成损失的可能，李彦可另行主张要求马成农赔偿损失。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马成农于判决生效之日起七日内向李彦支付逾期迁出户籍违约金6万元；二、驳回李彦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，李彦提交网签合同签约邀请和微信截图打印件、证网签合同签约首付款担保支付确认函与微信截图打印件、网签合同关于核实户籍情况的证明，用以证明李彦在2020年9月份卖房才知道马成农的户口没有从涉案房屋迁出，而且其未迁出户口的情形影响李彦对外出售房屋，如对外出售房屋则要对买受人支付违约金。马成农发表质证意见称对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，上述证据仅是李彦与买方的协议，并非法律规定，其在出售房屋前应查询马成农户口是否在涉案房屋上。二审中，马成农提交派出所情况说明一份，用以证明其户口未迁出系因政策原因，并非恶意，且马成农的户口不迁出不影响李彦出卖房屋和孩子上学。李彦发表质证意见称对证据的真实性无异议，但不能代替马成农的合同义务，李彦因此承受巨大损失的可能性。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：李彦与马成农签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据已经查明的事实，李彦于2011年1月19日取得房屋产权证，按照双方合同约定，马成农应于2011年4月20日前办理原有户口迁出手续，但其户籍至今未迁出涉案房屋，根据双方合同约定内容已经构成违约，一审法院在此情形下判决马成农向李彦支付相应违约金并无不当。综合考虑双方合同的实际履行情况、当事人的过错程度、李彦的损失举证情况及预期利益等因素，结合合同约定内容，一审法院酌情确定马成农支付至李彦提交诉状之日即2020年9月28日期间的违约金6万元亦无不当，本院予以维持。关于李彦上诉主张2020年9月28日后的逾期迁出户口违约金，考虑到截止本案一审辩论终结时涉案房屋内户口尚未迁出，何时迁出亦无法确定，依据公平原则，一审法院仅就李彦主张的截止到法庭辩论终结之日的违约金进行判决，处理原则正确，酌定数额亦无不当。后续马成农未履行完毕将涉案房屋内户籍迁出义务，会存在给李彦造成损失的可能，李彦可另行主张要求马成农赔偿损失，故本院在此情形下对李彦相应上诉请求在本案中暂不予支持。马成农在上诉意见中主张其系因政策原因无法迁出户口，并非恶意一节，其主张理由内容不属于合同违约责任的免责事由，马成农不能因此而免除违约责任，且一审法院已经考虑到马成农主观过错程度及李彦实际损失证明情况对相应期间违约金进行酌定，本院在此情形下对马成农相应上诉意见不予采信。马成农在上诉意见中称与李彦就户籍迁出时间另达成口头协议，在李彦对此不予认可的情形下，马成农亦未提交相关证据予以证明，故本院对其相应上诉意见亦不予采信。综上所述，李彦、马成农的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7323元，由李彦负担6273元（已交纳），由马成农负担1050元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  石 煜二〇二一年一月十九日法官助理  常 欣书 记 员  刘怡然