陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021）陕01执异9号案外人：杜再选，男，汉族，1956年8月14日出生，住西安市碑林区。申请执行人:中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地陕西省西安市高新区博文路唐南大厦****。负责人：王立民，该公司副总经理。委托诉讼代理人：白景科，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁珏洁，陕西锦园律师事务所律师。被执行人：西安中登房地产开发有限公司，住所地，住所地西安市未央大道**中登大厦**iv>法定代表人：宋玉庆。被执行人：陕西中登实业（集团）有限公司，住所地西安泾河工，住所地西安泾河工业园泾渭一路iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李红梅。被执行人：西安中登油气田化学有限公司，住所地西安市未央，住所地西安市未央大道**中登大厦**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：宋玉庆。被执行人：宋玉庆，男，1960年11月20日出生，住上海市黄浦区。被执行人：宋宽，男，1988年9月2日出生，住上海市黄浦区。被执行人：徐秀英，女，1965年6月6日出生，住上海市黄浦区。在本院执行中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司(原名中国长城资产管理公司西安办事处，以下简称长城资产分公司)与西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）、陕西中登实业（集团）有限公司、西安中登油气田化学有限公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英借款保证合同纠纷一案中，案外人杜再选以本院（2016）陕01执666号之二公告、（2016）陕01执666号之三十一执行裁定查封的被执行人中登公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”项目（土地使用证号：西经国用〔2009出〕第**；地号：WY12-45-1）；地号幢1层B区185号、1层B区186号、1层B区200号、1层B区201号、1层B区202号、1层B区203号、1层B区204号、1层B区221号、1层B区222号、1层B区223号、1层B区224号、1层B区225号商铺属其所有为由对本院查封行为提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杜再选称，其与中登公司于2014年7月22日签订《商品房买卖协议》，购买位于西安市经济技术开发区××路“中登文景时代”项目1层B区185号、1层B区186号、1层B区200号、1层B区201号、1层B区202号、1层B区203号、1层B区204号、1层B区221号、1层B区222号、1层B区223号、1层B区224号、1层B区225号商铺并支付全款，案外人已经履行了商品房买卖协议的全部义务。中登公司因自身原因导致上述商品房未能向案外人交付，也未能办理产权登记。请求法院依法保护案外人的合法权益，解除对案涉商铺的查封。申请执行人长城资产分公司辩称，法院执行行为合法有据，案外人主张房产实为被执行人中登公司所有，请求法院驳回案外人的执行异议请求。本院查明，长城资产分公司与中登公司、陕西中登实业（集团）有限公司、西安中登油气田化学有限公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英借款保证合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处于2014年12月5日作出的（2014）陕证经字第008329号具有强制执行效力的债权文书公证书、于2016年3月23日作出的（2014）陕证经字第008329号（补）具有强制执行效力的债权文书公证书以及于2016年4月1日作出的（2016）陕证执字第098号执行证书已经发生法律效力。本案执行过程中，本院于2017年1月22日作出（2016）陕01执666号之三十一执行裁定书，裁定：一、查封或轮候查封被执行人中登公司名下设置抵押权的位于西安市经济技术开发区××路“中登文景时代”项目土地使用权【土地使用证号：西经国用（2009出）第01号；地号：WY12-45-1】；地号上建筑物和在建工程【以市房在抵字2014050007号的清单为准】；二、查封或轮候查封被执行人中登公司名下位于西安市经济技术开发区××路“中登文景时代”项目一期一幢10101号（建筑面积4694.15平方米）、10102号（建筑面积55.43平方米）、10103号（建筑面积82平方米）、10104号（建筑面积111.76平方米）、10105号（建筑面积45.97平方米）、10106号（建筑面积59.8平方米）、10107号（建筑面积131.91平方米）、10108号（建筑面积151.39平方米）、10109号（建筑面积8.96平方米）、10110号（建筑面积18.78平方米）、10111号（建筑面积7.94平方米）、10112号（建筑面积12.8平方米）、10113号（建筑面积171.43平方米）、10114号（建筑面积5.18平方米）、10115号（建筑面积5.18平方米）、10116号（建筑面积73平方米）、10117号（建筑面积168.18平方米）、10201号（建筑面积7056.89平方米）、10301号（建筑面积7372.09平方米）、10401号（建筑面积6653.17平方米）、10501号（建筑面积5813.59平方米）和地下车库二层（每层9457平方米，共18914平方米）。三、查封期限为三年。另据本院调查，本院作出的（2016）陕01执666号之三十一执行裁定书查封的被执行人中登公司名下位于西安市经济技术开发区××路“中登文景时代”项目一期一幢房屋（房号包括10101号、10102号、10103号、10104号、10105号、10106号、10107号、10108号、10109号、10110号、10111号、10112号、10113号、10114号、10115号、10116号、10117号、10201号、10301号、10401号、10501号）至今仍未办理商品房预售许可证。案外人杜再选所主张的“中登文景时代”一期一幢1层B区185号、1层B区186号、1层B区200号、1层B区201号、1层B区202号、1层B区203号、1层B区204号、1层B区221号、1层B区222号、1层B区223号、1层B区224号、1层B区225号商铺为虚拟产权式商铺，位于******，无法明确具体查封房号。本案审查过程中，杜再选提交了与被执行人中登公司签订的《商品房买卖协议》、《委托经营合同》、收款收据等证据。上述事实有公证书、执行裁定书等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，已查实案涉房产所在的“中登文景时代”项目一期一幢房屋至今未办理商品房预售许可证，未取得公开销售的资格，案外人杜再选提交的与被执行人中登公司签订的《商品房买卖协议》与国家强制性法律规定不符，在执行异议审查阶段无法认定其合法有效性，故其主张在签订合同并交纳购房款后即享有涉案房产所有权的理由亦于法无据。综上，本院执行行为并无不当，案外人杜再选提出的执行异议申请无事实及法律依据，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人杜再选提出的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 童 超审判员 黄金华审判员 苟卫民二〇二一年一月十一日书记员 郑银萍