湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14145号原告（反诉被告）:唐竞明，男，汉族，1977年4月22日出生，户籍地湖南省株洲县。被告（反诉原告）:湖南舜道农贸市场有限公司，湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区红枫大厦（麓山后街）一层108号，统一社会信用代码：91430104MA4Q8PCA8Y。法定代表人：蒋齐仁，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告（反诉被告）唐竞明诉被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司（以下简称“舜道农贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐竞明及被告（反诉原告）舜道农贸公司委托诉讼代理人李娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）唐竞明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方之间的摊店租赁合同及补充协议；2、判令被告向原告返还保证金10000元；3、判令被告向原告返还一次性建设费6000元；4、判令被告向原告返还生物防治费480元；5、判令被告因违约造成的经济损失赔偿原告5000元；6、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告与被告于2019年7月14日签订《租赁合同》，合同对租金、经营范围等进行了约定。由于被告未按时交付租赁物，双方于2019年10月21日签订《摊店租赁补充协议》，约定租赁期限从2019年1月1日起至2021年，约定租赁期限从2019年11月1日起至2021年10月31日，免租期为2019年11月1日起至2019年11月30日止。在经营过程中，由于被告管理不到位，56个摊位中只有10个在经营。2020年6月5日，双方在新民路社区的组织下进行了协调，被告承诺7月1日整改市场，但一直未兑现承诺。并且，由于被告从2020年1月至2020年6月20日一直未缴纳水电费，湖南民睿物业管理有限公司催告被告缴纳水电费和物业管理费，逾期将停水停电。2020年6月20日，被告违法单方解除合同。2020年6月22日，由于被告未缴纳物业费和水电费，物业公司停水停电并关闭市场，导致原告无法继续经营。综上，由于被告违反合同约定，单方解除合同，给原告造成了重大损失，请求人民法院依法判决。被告（反诉原告）舜道农贸公司辩称：一、被告与原告的《租赁合同》已于2020年6月20日解除，原告起诉解除合同已无必要。合同签订后，被告自2019年10月20日将摊店交付原告，农贸市场于2019年11月1日开业，统一开始计租。原告在租赁期间拖欠租金及管理费，被告于2020年6月20日向原告发送了解除合同通知，当日即送达至原告，至此，双方的《租赁合同》即已解除，原告再起诉解除合同已毫无必要。二、原告的诉称不符合事实，原告在租赁期间存在拖欠租金及管理费等违约行为，应当承担相应的违约责任，被告无须退还保证金。三、原告诉请退还建设费及生物防治费无事实和法律依据。关于建设费约定，该费用系被告的装修成本，原告租赁后无需再装修，且该费用系双方共同意思表示，明确约定“一次性收取费用，不退还”。又因原告的违约行为造成合同解除，故其主张退还该费用无事实和法律依据，不应支持。关于生物防治费，该费用已消费，且合同系原告违约而解除，因此，该费用不应退还。四、被告不存在违约情形，也不存在给原告造成任何损失的行为，原告诉请被告赔偿损失无事实和法律依据。综上，原告的诉请于法无据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）舜道农贸公司向本院提出如下反诉求：1、请求判令确认反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》和《摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除；2、请求判令反诉被告补缴免租期租金3800元及欠付的租金2533元；3、请求判令反诉被告向反诉原告支付2020年6月21日至6月28日的摊店占用费1013元（按照月租金3800元标准计算）；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年6月28日签订《租赁合同》，协议约定反诉被告租赁反诉原告位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场××号1个摊店，月租金3800元。2019年10月21日签订《摊店租赁补充协议》，还约定反诉原告给予反诉被告一个月的免租期，免租期自2019年11月1日起至2019年11月30日止。若因反诉被告原因导致合同未满一年解除的，反诉被告需补缴免租期租金。2019年10月20日，反诉原告将摊店交付反诉被告。根据合同约定，反诉被告应于2020年5月15日支付下一期租金、管理费共计24000元，反诉被告迟迟未予支付，反诉原告于2020年6月3日经书面催缴后仍未支付，不得已，反诉原告于2020年6月20日向反诉被告发出解除合同通知，反诉被告收到解除通知后不予理会，直至2020年6月28日才腾退摊店。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉院，请求支持反诉原告之请求。原告（反诉被告）唐竞明辩称，没有收到被告的解除合同通知，合同没有解除。6月份之后我们愿意交租金，但被告公司没有人来收。6月21日至28日水电都停了，店铺没办法再经营，我不应再支付租金。经审理查明，2019年6月28日,原告（反诉被告）唐竞明（乙方）与被告（反诉原告）舜道农贸公司（甲方）签订《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场××号摊店1个，租期自2019年9月1日至2021年8月31日。第一年租金为3800元／月，第二年在上一年的基础上递增10%。双方签订合同时，乙方须先预交六个月租金给甲方，即22800元，以后每次支付租金均为一次性支付六个月租金，即租金均按六个月为一个计租期，在每个计租期结束前15日支付下一计租期租金；甲方给予乙方1个月免租期，免租期自2019年9月1日至2019年9月30日。乙方在签订租赁合同的同时应交付保证金10000元给甲方，租期期满后双方不再续签合同的，甲方于租期期满之日起15日内（节假日顺延）退还保证金，乙方交回收据，保证金不计利息。乙方如有拖欠甲方款项或其它违约行为的，甲方有权直接从保证金中扣除。乙方需缴纳管理费人民币200元／月，合同签订时乙方须一次性预缴七个月管理费合计1400元。以后每次缴纳管理费时与组件同步；乙方应向甲方缴纳一次性建设费为人民币10000元，建设费为一次性收取费用，不退还。乙方需缴纳生物防治费480元／年，在合同签订时，乙方须一次性预缴一年的生物防治费480元，以后每次支付生物防治费均为一次性支付一年。水电费采用ＩＣ卡智能预付式水、电表计量计费，乙方自行缴纳。摊店交付时间为2019年8月25日前，且甲方交付的摊店为已进行基本装修摊店，乙方验收签字确认后即承担租户相应责任。乙方不按时缴纳应交各项费用达一个月以上，且又无法联系到的，甲方有权解除租赁合同。合同签订当日，原告（反诉被告）缴纳了保证金10000元、租金22800元、管理费1400元、生物防治费480元及建设费6000元，被告分别向其开具了收据。后因被告（反诉原告）未能及时交付摊店，双方于2019年10月21日签订《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》，将原租赁合同的部分条款进行变更，变更后租期为2019年11月1日至2021年10月31日，免租期自2019年11月1日起至2019年11月30日止，若因乙方原因导致合同未满一年解除的，乙方需补缴免租期租金。摊店交付时间为2019年11月1日前。同日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付了涉案摊店，原告（反诉被告）亦签署了交收确认书。因被告未交纳新一计租期的租金，2020年6月8日，被告（反诉原告）公司员工（微信名“红叶”）通过微信向原告（反诉被告）送达《催缴通知单》，要求其尽快缴纳欠付的租金、管理费合计24000元。同年6月20日，被告（反诉原告）再次通过上述微信方式向原告（反诉被告）送达《解除合同通知书》，以原告（反诉被告）未缴纳拖欠费用为由通知其解除租赁合同。同日，案外人湖南民睿物业管理有限公司向被告（反诉原告）发出《告知函》，要求其于2020年6月22日中午12点前缴清欠付的1月至6月的物业管理费及水电费共计24096元，逾期将停止提供物业服务（包括供水供电）。6月22日涉案市场即被停水停电，导致整个市场停止经营。上述事实，有当事人当庭陈述，原告（反诉被告）提交并经庭审质证的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》、摊店交收确认书、收据、《告知函》，被告（反诉原告）提交并经庭审质证的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》、摊店交收确认书、收据、催缴通知单、解除合同通知书、微信聊天记录截图等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）唐竞明和被告（反诉原告）舜道农贸公司签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》及《租赁补充协议》均系双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案中，被告（反诉原告）按约将摊店交付给原告（反诉被告），原告（反诉被告）未按合同约定支付租金及管理费的行为构成违约，被告（反诉原告）有权要求解除合同，且由于被告（反诉原告）舜道农贸公司拖欠案外人湖南民睿物业管理有限公司物业管理费及水电费，该物业公司对整个市场停水断电，涉案农贸市场停止经营，租赁合同已无法继续履行，故本院确认双方签订的涉案租赁合同及补充协议于2020年6月20日解除。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还保证金10000元的诉请，涉案农贸市场最终停止运营虽系被告（反诉原告）拖欠案外人湖南民睿物业管理有限公司物业管理费及水电费所致，但原告（反诉被告）未依约按时履行支付租金及管理费的义务，亦存在过错，双方签订的涉案租赁合同及补充协议已被确认解除，对于原告（反诉被告）缴纳的保证金，本院结合案件实际情况，综合考虑双方当事人的过错程度，酌定被告（反诉原告）向原告（反诉被告）退还保证金6500元。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还一次性建设费6000元，被告（反诉原告）辩称该费用系其装修市场的成本费用。本院认为被告（反诉原告）收取该费用虽系合同约定，但涉案租赁物为摊店，被告（反诉原告）并未提供相关证据证明其对原告所租摊位进行了何种装修，且原告（反诉被告）作为承租户租赁被告（反诉原告）出租的摊位已缴纳了相应的租赁费用，被告（反诉原告）收取的上述一次性建设费用明显过高。在租赁合同已经解除的情况下，本院根据合同的实际履行情况，酌定被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）一次性建设费用4500元。原告（反诉被告）诉请被告（反诉原告）返还生物防治费480元并赔偿损失5000元，但未提交证据证明其实际损失。原告（反诉被告）的上述诉请，理据不足，本院不予支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付欠付的租金及摊店占用费的问题，原告（反诉被告）实际缴纳的租金截止日期为2020年5月31日，双方签订的涉案租赁合同及补充协议已于2020年6月20日解除，故对2020年6月1日至6月20日期间的租金，原告（反诉被告）理应予以支付。本院根据双方约定的租金标准进行计算，原告（反诉被告）因向被告（反诉原告）支付上述期间的租金2533元（3800元/月/30×20天）。被告（反诉原告）无充分证据证明原告（反诉被告）于6月28日才腾退摊店，故对其要求原告（反诉被告）承担后续摊店占用费的主张，本院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付免租期的租金3800元，但涉案农贸市场因被告（反诉原告）拖欠物业公司物业管理费及水电费而停止运营，被告（反诉原告）对涉案租赁合同的解除存在过错。被告（反诉原告）的该项诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）唐竞明和被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司于2019年7月14日签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场租赁合同》及2019年10月21日签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》于2020年6月20日解除；二、限被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）唐竞明保证金6500元；三、限被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司在本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）唐竞明一次性建设费4500元；四、限原告（反诉被告）唐竞明于本判决生效之日起三日内支付被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司支付租金2533元；五、驳回原告（反诉被告）唐竞明的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司的其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取169元、反诉案件受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）唐竞明负担69元，由被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司负担125元。本案本诉案件受理费减半收取169元，由原告（反诉被告）唐竞明负担69元，被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司负担100元；反诉案件受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）湖南舜道农贸市场有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李天红二〇二一年一月十二日法官助理陈佳辉书记员丁烁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。