吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1980号上诉人（原审被告）：邹玉双，男，1972年10月8日出生，汉族，农民，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：周宇辉，吉林良伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张连金，男，1955年5月7日出生，汉族，农民，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：赵会，前郭尔罗斯蒙古族自治县松江法律服务所法律工作者。上诉人邹玉双因与被上诉人张连金房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院(2020)吉0702民初3969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹玉双及其委托诉讼代理人周宇辉，被上诉人张连金的委托诉讼代理人赵会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹玉双上诉请求：1.依法撤销松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初3969号民事判决，对本案重新审理；2.依法改判驳回张连金的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由张连金承担。事实与理由：原审判决部分事实不清，证据不足。一、张连金出让给邹玉双的土地面积为1200平方米，该面积存在争议。张连金将公共通道面积出让给了邹玉双，该面积存在争议，争议不解决，剩余款项不应支付，合同无法继续履行。原审判决无视该事实，判决继续履行，有损邹玉双的合法权益。二、双方当事人有明确约定，土地争议由张连金负责解决，土地争议解决后方可支付剩余房款。该事实有书证支持，原审判决对该事实认定错误，应依法改判纠正。三、双方当事人之间的合同部分无效，对于公共通道的土地面积约定无效。合同价款理应调整，不应继续支付3万元价款。原审判决事实不清，证据不足，有失公平、公正原则。张连金辩称，一、本案公共通道处的障碍是双方当事人买卖房屋协商以后,房屋交付1年后发生的事情，与张连金无关，邹玉双以此为理由拒不给付房款，于法无据，邹玉双应当向损害其权益的侵权人主张权利，令其停止侵害、消除影响。在此事件中，张连金不是侵权人，所以不影响双方之间房屋买卖协议的效力。二、案外人在公共通道设置障碍的时间是2018年9月份，在此之后，于2019年1月7日、2019年6月30日、2019年7月1日，邹玉双分三次给付张连金房款9万元，在给付过程中提出协议中注意的事项和违约的事实。张连金女儿张丽娜在协议中只是承诺房屋宅基地协助过户登记，并未涉及案外人造成损害由谁承担、由谁协商处理。案外人是否侵权，有关单位尚未定论，邹玉双空口陈述，无凭无据，其理由也不成立。综上，请松原市中级人民法院根据本案的事实，依照诚实信用原则驳回上诉，维持原判。张连金向一审法院起诉请求:判令邹玉双给付房屋欠款30,000元，并自立案之日起至给付之日止按照中国人民银行同期拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息。一审法院认定事实：张连金、邹玉双均为松原市宁江区毛都站镇牙木吐村村民。2018年4月3日，张连金与邹玉双签订房屋买卖协议一份，约定甲方（张连金）自愿将位于某屯，建筑面积96平方米的房屋出售给乙方（邹玉双），价格133,000元。协议签订后，张连金于当月将房屋及院落交付给邹玉双。2018年4月30日，邹玉双给付张连金购房款13,000元。2019年1月7日，邹玉双给付张连金购房款20,000元，由张丽娜为邹玉双出具收据一枚，载明收到房款20,000元，余款拾万元定于2019年贷款来还清，张丽娜负责宅基地相关事宜。2019年6月30日，张连金与邹玉双再次签订房屋买卖协议，约定张连金向邹玉双出售的房屋状况为三间砖房，位于某屯，建筑面积96平方米，使用于宅基地面积为1200平方米，价款133,000元。同日，邹玉双给付张连金购房款50,000元，由张丽娜出具收据一枚。2019年7月1日，邹玉双给付购房款20,000元，张丽娜出具收据一枚，载明收到房款20,000元，余款叁万元整年底还清。庭审中，邹玉双称双方签订2019年6月30日协议的原因系签订第一份协议书时未对宅基地面积进行测量，待实际测量后，另行签订该份协议。邹玉双抗辩案外人张金生于2018年9月在案涉房屋的必经通道上设置约3米宽的障碍导致无法通行，张连金对于设置障碍一事没有异议，认为与欠付购房款无关。上述事实有双方当事人陈述、房屋买卖协议书两份及房屋四至图、收据三枚、证明材料等在卷为凭，予以证实。一审法院认为，张连金与邹玉双同为毛都站镇牙木吐村村民，在平等自愿的基础上签订房屋买卖协议，不违反法律法规的相关规定，双方之间房屋买卖关系依法成立，买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。张连金履行了交付案涉房屋及院落的义务，邹玉双应当给付房款。案外人在公共道路设置障碍的时间为2018年9月。邹玉双抗辩张连金的女儿出具收据承诺由其负责宅基地相关事宜，该项承诺的时间系2019年1月7日，庭审中双方对于“宅基地相关事宜”的具体内容陈述不一，结合邹玉双在该枚收据出具后，先后两次履行义务，给付购房款共计70,000元的事实，能够认定“宅基地相关事宜”并非邹玉双抗辩的案外人设置障碍一事。双方签订房屋买卖协议及交接房屋之时，设置障碍一事尚未发生，邹玉双以此抗辩留置购房款30,000元于法无据，不予支持。邹玉双抗辩的案外人设置障碍影响通行一事，可另案向案外人主张权利。邹玉双抗辩宅基地的实际面积少于协议约定的1200平方米，因邹玉双自认在签订第二份房屋买卖协议时对宅基地的面积进行了测量，且其未提交相应证据予以证实，故对其该项抗辩不予采信。张连金主张邹玉双给付剩余购房款30,000元的请求，符合双方约定及法律规定，予以支持。张连金主张自起诉之日起至给付之日止给付利息的请求，符合法律规定，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决：邹玉双于本判决生效后立即给付张连金房款30,000元，并自2020年5月18日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付利息。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由邹玉双负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，张连金与邹玉双于2018年4月3日和2019年6月30日签订《房屋买卖协议书》，约定张连金以133,000元的价格将案涉房屋出售给邹玉双，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。关于邹玉双提出合同中关于公共通道面积部分约定无效。张连金与邹玉双于2019年6月30日签订《房屋买卖协议书》约定：“房屋坐落于牙木吐王豆房，建筑面积96平方米，使用于宅基地面积为1200平方米。”合同中并无公共通道的相关约定，且邹玉双自认争议通道由其一家通行，其亦未能提供充分证据证实该土地系公共通道，故对邹玉双提出合同部分无效的抗辩，本院不予支持。张连金与邹玉双之间形成房屋买卖合同法律关系，合同双方均应按照约定行使合同权利、履行合同义务。张连金已于2018年4月3日签订《房屋买卖协议书》后向邹玉双交付案涉房屋及院落，邹玉双应按照合同约定向张连金给付购房款。关于邹玉双以合同约定的宅基地面积包含公共通道为由，主张其不应给付剩余购房款。依前所述，邹玉双未能证实争议通道系公共通道，其与张连金于2019年6月30日签订《房屋买卖协议书》时已对宅基地面积进行实地测量，邹玉双对宅基地四至和面积并无异议，且张连金已将案涉房屋及院落交付邹玉双使用。故邹玉双提出的该抗辩，本院不予支持。关于邹玉双提出其与张连金约定土地争议由张连金负责解决，解决后才能给付剩余购房款。邹玉双与张连金于2018年4月3日签订《房屋买卖协议书》，以及案涉房屋和院落交付时，张金生并未在通道上设置障碍。张连金女儿张丽娜于2019年1月7日出具收据载明“张丽娜负责宅基地相关事议（宜）”，并未明确系张金生设置障碍一事，双方当事人亦未明确约定张金生设置障碍一事解决后才能给付剩余购房款。此后，邹玉双两次给付张连金购房款共计70,000元，且张丽娜于2019年7月1日出具20,000元购房款的收据载明“余款叁万元整年底还清”，对于剩余购房款30,000元的给付，双方当事人未约定以解决张金生设置障碍一事为前提。故对邹玉双提出的该抗辩，本院不予支持。张连金要求邹玉双给付剩余购房款30,000元以及利息的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，邹玉双的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由邹玉双负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二一年一月十八日书记员  陶学文