江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初5925号原告：赵岩，男，1987年8月26日生，汉族，住溧阳市，现住溧阳市。委托诉讼代理人：赵万顺，男，1952年5月5日生，汉族，住址同上。系赵岩的父亲。被告：史易鑫，男，1991年1月24日生，汉族，户籍地溧阳市，现住溧阳市。原告赵岩与被告史易鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法先适用简易程序，后组成合议庭，分别于2020年10月22日、2021年1月13日两次公开开庭进行了审理。原告赵岩及其委托代理人赵万顺、被告史易鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵岩向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿付租金及违约金人民币125974元（计算至9月1日）；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告因开店经营家具用品需要，于2017年6月1日承租了原告坐落于溧阳市平陵东路2号1幢1-1-21的店铺、租赁期限五年。按合同约定：被告本应于2020年4月1日支付2020年的房租金，可经原告多次催要、被告总是推诿拖延、找各种借口搪塞，拒不履行付款义务，直到9月17日、20日去店铺催款，被告说不租了、态度十分恶劣，并且不按合同约定“乙方返回店铺时，店铺内外的装修装潢、设施设备等，不得拆除、破坏，应完好无损、无偿交给甲方所有”。现被告双重违约、不履行合同，给原告带来了极大的经济损失，故根据合同约定：被告违约应偿付原告6个月的房租金，现要求被告支付使用期间应付的房屋租金及违约金，以弥补原告的经济损失。原告为了维护自身的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告史易鑫辩称，一、原、被告双方已协商达成一致解除合同，双方不存在违约情形。2020年7月，原告至被告店铺内双方商议合同事项，经过友好协商，考虑到今年上半年新冠肺炎疫情的影响，双方已达成口头协议，由被告在8月份归还租赁店铺，被告保证金由原告收取用于抵扣剩余房租不予返还，双方已不存在争议，并不存在原告所述被告拒绝履行合同义务的情形。原告在双方协商一致后又以被告违约为由诉至法院，已违反诚实信用原则，应当予以驳回原告的起诉。二、因存在新冠肺炎不可抗力的存在，被告已无法继续履行合同。《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第三条：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。《房屋租赁合同》第十一条规定：如因不可抗力的原因（自然灾害、政府政策、法规、拆迁等情形）导致本合同无法继续履行，或造成租赁房损失的，双方互不承担责任。2020年2月起，受新冠肺炎疫情影响，溧阳市人民群众均在家不予外出，导致被告经营的家具店已无法经营，损失惨重。被告无力继续履行合同，故早已与原告沟通，原告亦考虑被告实际经营状况以及被告租赁房屋房租早已高出市场价格数倍后，同意与被告解除合同，并将店铺租赁给他人使用，原告亦可在被告装修的基础上提高租赁价格。三、即使合同没有解除，被告存在违约情形，原告所诉的违约金亦过高。《房屋租赁合同》第十条：1、所交付的房屋租金、保证金不退；2、乙方违约如剩余不足半年房租金，乙方还应承担应付甲方半年房租的违约金。据此，被告即使存在违约情形，提前交付房屋，半年的房租也仅为85000元，原告所诉的125974违约金过高。在考虑新冠肺炎疫情影响以及原告也得到了房屋装修的剩余使用价值的情况下，请法庭依法调整。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法庭依法驳回。经审理查明，2017年6月1日，甲方（出租方）赵岩与乙方（承租方）史易鑫签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于溧阳市平陵东路2号1幢1-1-21店铺（建筑面积172.27㎡）出租给乙方经营；租赁期限为5年，自2017年6月1日至2022年5月31日止；乙方向甲方交纳定金20000元，如乙方违约、定金不退，甲方违约、则以定金的双倍退还乙方；前二年租金为每年170000元，二年一次性支付，从第三年起每年的租金递增7%一年，租金从2017年6月1日起计算，并提前二个月交付租金；承租期满，乙方返回店铺时，店铺内外装饰装璜、设施设备等所有附属设施乙方不得拆除、破坏，应完好无损、无偿交给甲方所有。违约责任约定：乙方违约，所交付的房屋租金、保证金不退，乙方还应承担应付甲方半年房租的违约金等。合同签订后，被告将案涉房屋进行了重新装璜（之前原告租赁给工商银行和伊味儿副食商店，被告接手前房屋内也没有装璜，一片狼藉），经营期间双方均无纠纷。2020年7月，因受疫情等其他影响，被告未按合同约定于2020年4月交纳2020年度的房租，原告的委托代理人赵万顺到被告处商谈租赁及租赁费问题，被告同意原告在租赁房屋的门面处张贴转租广告。2020年8月17日，赵万顺与被告微信聊天记录中，被告告之赵万顺已将租赁房屋内的东西搬迁，双方再约定交房时间和租金计算进行协议。赵万顺要求被告将打通的墙壁砌好。据被告陈述：其在8月15日晚已将租赁店内大部分商品搬离，尚余部分饰品未搬。因双方未租金支付及违约责任承担产生争议，原、被告双方在租赁房屋的门上分别进行了锁门行动，各执一把钥匙。根据原、被告分别提供的2020年9月1日所拍摄的照片显示：案涉房屋的二处门把分别被二把锁锁住，大门玻璃张贴了“店面出租（无转让费）××××（电话号码）”。在第一次庭审后，本院即要求被告搬离尚余物品，立即交付房屋，双方已实际履行结束。根据原、被告提供的照片，被告在撤店时撬掉了大门边的部分地板，散落于地上。以上事实有原、被告提供的书证及双方的庭审陈述附卷佐证。本院认为，原、被告双方签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方对前二年租赁期内合同的履行及租金已支付完毕均无异议。2020年2月起因新冠肺炎疫情的发生，宜认定属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，对原、被告正常履行合同及被告在租赁期间因疫情影响客流减少等原因造成被告营业收益受到影响，可依据公平原则酌情调整租金。关于租金的计算，原告起诉主张自第三年起按年租金194633元计算。其中，房租自2020年6月1日起至9月1日3个月房租计算为48658元；违约金计算为194633元÷12个月×6个月=97316元。扣除被告交纳的20000元押金后，原告主张125974元。对该请求本院认为，本案发生纠纷时尚在租赁期内，原、被告双方曾于2020年7月对解除租赁进行过协商，原告也要求被告出具违约解除申请，遭被告拒绝。后原、被告在微信聊天中，被告于2020年8月17日告之原告“月星店搬掉了”，原告仅要求被告将与他人打通的门用砖头水泥堵牢。后双方于9月1日均在案涉租赁房屋上各自加了一把锁，原告也于同期张贴了店面出租的公告。以上行为均能客观反映原、被告对于解除房屋租赁已达成合意，但双方做法过激。基于此，原告诉请要求被告支付房租的时间点应确定为2020年6月1日至9月1日期间，租金计算为194633元÷12个月×3个月=48658元，同时基于原告在起诉时租金计算中扣除了被告交纳的20000元押金，扣除疫情期间应减免租金以一个月计算16219元，为12439元。至于原告主张要求被告承担违约金97316元，根据本案查明的情况，合同解除双方已达成合意，被告并没有根本违约的情形，仅延迟支付部分租金，原告主张要求按合同约定的违约金过分高于造成的损失，本院应予调整为：以被告应支付的租金12439元为本金，自2020年4月1日起至履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算。另，被告不能因与原告存在纠纷而将完整的地板拆除部分以泄不满，该行为是错误的，故本院要求被告在判决生效后五日内对拆除的地板进行重新维修，恢复原状。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条的规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告史易鑫应于本判决生效之日起五日内支付原告赵岩租金人民币12439元，并支付以12439元为本金、自2020年4月1日起至履行完毕之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算的违约金。三、被告史易鑫应于本判决生效之日起五日内对拆除的地板进行重新维修，恢复原状。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2820元，由原告赵岩负担1820元，被告史易鑫负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费2820元。在递交上诉状副本7日内凭判决书可到常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费，也可采取银行汇款方式预交，收款人为江苏省常州市中级人民法院，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  陈东新人民陪审员  朱志勤人民陪审员  吴晓东二〇二一年一月十九日书 记 员  李文琴