海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终5004号   上诉人（原审被告、反诉原告）：海南宜欣商业管理有限公司，住所地：海南省海口市明珠路**宜欣商业广场**，统一社会信用代码：91460000760358929C。   法定代表人：黄楚珍，经理。   委托诉讼代理人：樊伟，海南京园律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓正天，男，汉族，1988年2月12日出生，住广西壮族自治区，身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：车玲，海南瑞来律师事务所律师。   委托诉讼代理人：何荣勋，海南瑞来律师事务所律师。   上诉人海南宜欣商业管理有限公司（以下简称宜欣商业公司）因与被上诉人邓正天房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初5282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   宜欣商业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令宜欣商业公司与邓正天2018年3月23日签订的《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》于2019年1月5日解除；3.判令宜欣商业公司不予返还邓正天履约保证金252479.10元；4.判令邓正天支付宜欣商业公司三个月租金的违约金151483.26元（50494.42元×3个月）；5.判令邓正天支付占用宜欣商业公司经营场地费用420798.5元。判令邓正天支付宜欣商业公司场地恢复费用47676.17元；6.判令邓正天支付宜欣商业公司自2019年1月1日起按照每月1591.60元计算的仓库管理费直到邓正天将租用仓库清空之日止（自2019年1月1日起暂算至2019年5月31日为7973元）。事实与理由：   一、基本事实：2018年3月23日宜欣商业公司与邓正天签订《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》，约定邓正天租赁宜欣商业公司位于海口市明珠路8号负一楼F区D29/30号场地，租赁建筑面积349.08平方米，租金50494.42元/月，物业管理费33665.28元/月。邓正天支付给宜欣商业公司履约保证金为252479元。租赁期间2018年6月1日至2020年5月31日，该场地于2018年4月21日验收交付给邓正天。2018年5月23日宜欣商业公司与邓正天签订《仓库使用协议》，约定邓正天租赁宜欣商业公司仓库实际面积为22.78平方米，每月合计管理费为1594.60元，邓正天在每月25日前支付下月管理费。2018年12月28日宜欣商业公司收到邓正天《解除合同通知书》邓正天解除合同的理由：需要电源接口、花费电缆费、宜欣商业公司不能提供空调设施，致使长期高达28-30度的环境下经营，宜欣商业公司没有提供良好经营环境、没有通过消防安全验收，违反合同法，违反合同第十条第16、19条。邓正天解除合同的要求：要求宜欣商业公司收到解除合同通知后立即解除合同、要求于合同解除之日起5日内宜欣商业公司与邓正天交接、要求宜欣商业公司7日内退还邓正天履约保证金、要求宜欣商业公司7日内支付邓正天3个月的租金作为违约金。2018年12月31日邓正天尚未收到宜欣商业公司关于上述《解除合同通知书》的回复，擅自停业和单方撤离。2019年1月5日宜欣商业公司回复邓正天《函告》并签收，回复内容：经营期间宜欣商业公司行为均符合合同约定，邓正天的通知内容违背事实，邓正天属于违约行为，邓正天以经营不善为由2018年12月31日擅自停业提前终止合同，根据《租赁合同》第十四条第1、2款应支付三个月租金的违约金151483.26元。根据《租赁合同》第十八条第3款应支付一个月租金的违约金84159.70元。根据《租赁合同》第十八条第2款履约保证金已被没收，邓正天应在5日内自行拆除，逾期或不拆除，宜欣商业公司另行追究法律责任及追缴拆除费用。综述，由于邓正天擅自停业提前终止合同，应支付宜欣商业公司租金、管理费、违约金共计237642.96元，依据合同约定履约保证金252479.10元不予退还。望邓正天遵守合同约定，妥善处理停业及解除合同事宜，否则宜欣商业公司将会诉诸于法律程序。   二、上诉理由：1.宜欣商业公司与邓正天签订的上述《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》和《仓库使用协议》系宜欣商业公司与邓正天双方真实意思表示，是在自愿平等协商一致的基础上签订，不违反国家相关法律规定，依据《合同法》“第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”依法成立的合同，受法律保护。2.在上述合同约定的租赁期间，宜欣商业公司与邓正天任何一方均无权单方解除合同。2018年12月28日邓正天单方通知宜欣商业公司，收到《解除合同通知书》立即解除合同，显然，邓正天已违反上述租赁合同的约定和上述法律规定。3.邓正天提出解除合同的理由均不成立，宜欣商业公司均不予认可。邓正天以自己接电缆线作为解除合同的理由，违背合同约定，依据上述《租赁合同》第一条第4款约定，“水、电、燃气、通讯、排水、排污、排烟、消防设施等甲方只提供接口。”即宜欣商业公司只提供电接口，邓正天应自行接入电缆线。邓正天以宜欣商业公司不能提供空调设施的理由，明显违背事实，宜欣商业公司系海口著名大型商场，整个商场空调等设施齐全。邓正天以宜欣商业公司违反合同第十条16项宜欣商业公司保证房产质量安全合格、符合消防、环保要求，第19项宜欣商业公司保证本合同约定的水、电供应，没有任何事实依据。4.邓正天以宜欣商业公司提供中央空调温度在27至30度，没有提供良好经营环境，作为宜欣商业公司违约的理由，完全不能成立。该店生意兴隆，我司多次在该店组织生日聚会，空调温度宜人。宜欣商业公司提出空调温度的问题不成立，并且违背饮料奶油面包加工存储的基本常识，即饮料奶油面包原料和制成品应当采取冷藏存储售贩，而不是依靠商场中央空调存储售贩。5.邓正天上述空调温度的违约理由，同时违反法律规定。依据《国务院办公厅关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知》国办发〔2007〕42号“二、严格执行空调温度控制标准。所有公共建筑内的单位，包括国家机关、社会团体、企事业组织和个体工商户，除医院等特殊单位以及在生产工艺上对温度有特定要求并经批准的用户之外，夏季室内空调温度设置不得低于26摄氏度，冬季室内空调温度设置不得高于20摄氏度。”。6.邓正天以宜欣商业公司商场负一楼消防未通过验收为由解除合同，不能成立。宜欣商业公司的宜欣广场2007年建成，通过了房屋竣工验收和一次消防验收，并取得房产证。二次消防验收是宜欣商业公司与政府的行政管理关系，二次消防验收不影响邓正天与宜欣商业公司之间房屋租赁关系的成立。不影响邓正天的正常经营，也没有任何消防部门制止邓正天正常经营。宜欣商业公司的商场陆续改造中分楼层获得二次消防验收，并在2018年11月6日取得负一楼的二次消防许可证。   三、依据租赁合同约定，邓正天应当承担违约责任。1.宜欣商业公司是经营管理大型商场的商业企业，新入住的邓正天商户在获得免租期后，经营几个月租期未满就擅自停业，严重稀释和损害宜欣商业公司的月租金收入。新入住的邓正天商户擅自停业，直接损害整个商场经营效果和形象。邓正天擅自停业和单方解除合同违约，不同于与正常租赁到期宜欣商业公司提前招商，使得宜欣商业公司的出租期间变为宜欣商业公司的招商期间和给予新商户的免租期间，宜欣商业公司最低损失为3至5个月可得租金和管理费的合同收入。由于邓正天擅自停业，至今不按合同约定及时拆除承租商铺，邓正天占用商铺又产生多个月租金损失。2.2018年12月28日邓正天的《解除合同通知书》违背合同约定，不具备解除合同的法律效力。邓正天于2019年1月5日签收《函告》。宜欣商业公司《函告》邓正天已构成违约，邓正天应支付违约金等及没收履约保证金，并在5日内拆除铺面后，宜欣商业公司才有条件解除合同，否则宜欣商业公司将诉诸于法律程序。故一审判决解除合同时间不应当是2018年12月31日。3.依据2018年3月23日宜欣商业公司与邓正天签订的《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》“第十四条1.本合同执行过程中，甲乙双方不得以任何借口影响正常营运，否则视为违约。2.在本合同执行过程中，由于一方违反本合同的约定或违反国家有关法规及经营不善造成合同变更、解除或终止本合同。即违约。违约方须向对方支付叁个月租金作为违约金”，邓正天擅自停业，单方撤离，单方立即解除合同、单方无理要求宜欣商业公司支付三个月租金的违约金，导致双方签订的上述《租赁合同》解除，故邓正天构成违约，依据上述《租赁合同》约定，邓正天应当支付宜欣商业公司叁个月租金作为违约金。4.依据上述《租赁合同》“第五条租金、物业管理费支付方式乙方应于每月25-31日期间交清次月应付的租金、物业管理费、水电费，否则视为乙方违约。”“第十八条3、乙方若连续三个月亏损，可提前三个月通知甲方，要求提前解除合同，同时乙方付清解除合同前所有租金、水电费、物管费，并另向甲方支付一个月租金、水电费、物管费且乙方交付的履约保证金不予退还。”依据上述合同约定，邓正天应在2018年12月25日至31日交清次月应付的租金。而本案邓正天在2018年12月28日单方立即解除合同，即合同的租赁期限未届满邓正天提前解除合同。依据上述《租赁合同》约定，邓正天应当支付宜欣商业公司一个月租金、水电费、物管费且邓正天交付的履约保证金不予退还。5.依据上述《租赁合同》“第十八条2、合同终止时，乙方有权将自有可移动的设备拆卸带走，乙方投资的固定设施、设备、装饰装修等固定不能移动的，如甲方不同意接受，乙方应于租期内自行拆除，恢复原状。”邓正天自停业起，未按照合同约定拆除铺面至今已达十八个月，邓正天占用铺面造成宜欣商业公司铺面租金和物业管理费损失，宜欣商业公司主张按照5个月计算为（50494.42+33665.28）×5=420798.5元，依法扩大的损失由邓正天自己承担。6.由于邓正天不按照上述《租赁合同》约定拆除装修，恢复原状，宜欣商业公司主张按照最近发生的拆除后生仔商铺建筑面积128.21元/平米费用计算，邓正天承租商铺拆除费用为47676.17元=（349.08平米+22.78平米）×128.21元/平米，判决后由宜欣商业公司负责拆除和承担拆除费用。7.依据2018年5月23日宜欣商业公司与邓正天签订《仓库使用协议》，约定邓正天租赁宜欣商业公司仓库实际面积22.78平米，约定“3.2每月合计管理费1594.60元”。邓正天自2019年1月起未支付上述仓库使用管理费，宜欣商业公司主张邓正天应按照上述《仓库使用协议》约定支付宜欣商业公司仓库使用管理费，直至邓正天搬走仓库存储物品，清空仓库之日止。   四、依据合同法“第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”一审判决认定事实不清，混肴是非，违背事实，违背解除合同的法律规定，违背商场空调温度的国家规定，违背宜欣商业公司和邓正天租赁合同约定，使得宜欣商业公司合法权益受到严重损害。恳请贵院查明事实，依法裁判。   被上诉人邓正天答辩称，本案宜欣商业公司将未经消防安全验收以及未配备经营所需的电源接口等物业条件的房屋给邓正天，也未提供合格的空调设施导致店内温度畸高，致使邓正天的芝士奶油空泡发酸，导致邓正天无法正常生产经营，宜欣商业公司的诸多违约行为导致邓正天的合同目的无法实现，邓正天依法解除合同并要求宜欣商业公司返还履约保证金有充分的事实和法律依据，一审判决公正合理，应予以维持。具体理由如下：   一、宜欣商业公司存在诸多违法违约行为，致使邓正天合同目的无法实现，邓正天依法向宜欣商业公司发《解除合同通知书》，宜欣商业公司收到后未提出异议，涉案合同已依法解除。1、宜欣商业公司将未经消防验收的房屋租赁给邓正天，违反《消防法》的强制性规定及《租赁合同》的约定。双方于2018年3月23日签订涉案商铺的租赁合同，宜欣商业公司在2018年4月21日才将涉案商铺交付邓正天，交付时商铺杂乱无章，没有电接口等物业条件，邓正天重新装修后，在6月份开始交租金开始营业，不存在宜欣商业公司所说的免租期。商铺位置位于负一层，因负一层并未经消防验收，未取得消防验收安全合格证，但宜欣商业公司恶意隐瞒该事实，邓正天于2018年11月14日、11月16日、11月19日、11月20日通过微信多次要求宜欣商业公司提供消防验收合格的文件以便邓正天办理商铺的消防合格证，宜欣商业公司便以各种理由拖延拒不提供，导致邓正天无法办理商铺的消防合格证，使得邓正天在经营期间面临巨大的消防安全风险以及被消防主管部门的处罚风险，人民的生命财产安全也面临巨大威胁。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”宜欣商业公司将未经消防验收的商铺租赁给邓正天使用并隐瞒真相，严重违反消防法的禁止性规定。根据双方签订的《租赁合同》第十条第16项“甲方保证房产质量安全合格，符合消防要求，并取得相关验收许可证。”及第18项“甲方应尽力协助乙方办理...消防申请报批手续。”的约定，宜欣商业公司将未取得消防安全合格的商铺租赁给邓正天，邓正天多次催告宜欣商业公司提供消防合格文件均无果，宜欣商业公司严重违反合同约定。2、宜欣商业公司未按合同约定在涉案租赁商铺内配备经营所需的电源接口等相关物业条件，导致邓正天支付极高的成本从商场办公区外拉电缆，并承担不必要的安全风险，宜欣商业公司构成违约。3、宜欣商业公司未提供合格的空调设施，导致店内温度长期高达28-30摄氏度，致使芝士奶油空泡发酸，邓正天于2018年8月11日、8月19日、8月22日、9月19日反复多次通过微信与宜欣商业公司的两位运营经理报告空调温度畸高的问题，宜欣商业公司承认负一楼空调存在问题（见宜欣商业公司一审证据第24页）并几次都称让技师检修空调，但宜欣商业公司一直未能解决问题，邓正天自费购买多台空调扇均无效果，致使邓正天无法正常生产经营，宜欣商业公司违反《合同》第九条第1项和第十二条第1项的约定，构成违约。宜欣商业公司的上述诸多违约行为，导致邓正天的合同目的无法实现，邓正天依据《合同法》第九十四条、九十六条的规定于2018年12月28日向宜欣商业公司送达《解除合同通知书》，通知宜欣商业公司解除《租赁合同》，宜欣商业公司签收后于2018年12月31日回复《函告》给邓正天，确认于2018年12月28日收到邓正天的《解除合同通知书》，且未对解除合同提出异议。故，一审判决认定涉案《租赁合同》已于2018年12月31日解除正确。   二、涉案合同解除后，宜欣商业公司应当退还邓正天履约保证金，邓正天不存在违约，宜欣商业公司要求邓正天支付违约金无事实和法律依据。邓正天依法向宜欣商业公司送达《解除合同通知书》，宜欣商业公司收到后也未提出异议，至今双方对解除合同均无异议，双方签订的《租赁合同》已依法解除，履约保证金具有保证合同履行的性质，现双方合同已依法解除，邓正天亦不拖欠任何费用，宜欣商业公司还占有履约保证金，没有合同和法律依据，应当立即返还给邓正天。且根据《合同》第十四条第2项的约定，一方违反合同约定，违约方须向守约方支付三个月租金作为违约金。邓正天并不存在任何违约，宜欣商业公司要求邓正天支付三个月租金作为违约金没有事实和法律依据，而宜欣商业公司存在上述的诸多违约行为，按合同约定应向邓正天支付三个月租金作为违约金。   三、涉案合同解除后，宜欣商业公司拒不配合验收交接，并阻挠邓正天撤场，导致产生虚无的经营场地费用、场地恢复费用、仓库管理费用属于宜欣商业公司造成的扩大损失，应由宜欣商业公司承担。邓正天在《解除合同通知书》中明确承诺按合同约定5日内撤场，请宜欣商业公司派人与邓正天交接验收，但宜欣商业公司并未派人交接验收，反而将店面及仓库的门上锁，不让邓正天撤场，邓正天分别于2018年12月31日、2019年1月5日、1月6日、1月7日向宜欣商业公司请求允许撤场、恢复原状，但宜欣商业公司一再拖延阻扰，拒不让邓正天搬离（见邓正天一审补充证据4）。因双方的租赁合同已于2018年12月31日解除，邓正天已离场不再经营，且宜欣商业公司已将店面及仓库上锁，宜欣商业公司还要求邓正天按照合同约定的标准支付经营场地费用和仓库管理费用没有事实依据。关于恢复场地费用，因宜欣商业公司恶意将店面门上锁，邓正天反复多次请求允许撤场及恢复场地均遭到宜欣商业公司拒绝，并导致邓正天的部分食品及原料等毁坏，造成邓正天的损失，宜欣商业公司应对此承担完全的过错责任，且宜欣商业公司至今尚未退还邓正天仓库使用协议的履约保证金4783.8元，邓正天保留追究其返还的权利。因此，宜欣商业公司主张的经营场地费用、场地恢复费用和仓库管理费用均没有事实和法律依据，应予以驳回。   四、有关事实：1、涉案商铺是在2018年6月21日开业，并非宜欣商业公司所称的6月1日开业。2、邓正天并非是突然给宜欣商业公司发解除合同通知书，而是多次的催告宜欣商业公司提供消防合格文件未果，多次报告空调温度畸高，请求维修没有得到解决，在此情况下才依法解除合同。3、邓正天离场的时间为2018年12月31日，是2018年12月28日解除合同送达宜欣商业公司后，邓正天3天后才停止营业撤场，并非宜欣商业公司所称的2018年12月27日停业。4、关于电源接口，是在商场办公室外面，离店铺200米的位置，与合同约定不符。5、邓正天主张的制作奶油制品的过程需要22度左右的温度，而不是没有把奶油冷藏处理，宜欣商业公司混淆了概念。6、涉案商铺至今没有拆除及恢复原状，是由于宜欣商业公司上锁、阻挠，故宜欣商业公司现称商铺已经拆除，并要求邓正天支付恢复场地费用没有事实依据。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求二审法院驳回宜欣商业公司的上诉，维持原判。   邓正天向一审法院起诉请求：1.确认邓正天、宜欣商业公司双方2018年3月23日签订的《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》已于2018年12月21日解除；2.判令宜欣商业公司退还邓正天履约保证金252479.10元；3.判令宜欣商业公司向邓正天支付违约金151483.26元。   宜欣商业公司向一审法院反诉请求：1.确认解除宜欣商业公司与邓正天签订的《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》；2.判令宜欣商业公司无需向邓正天返还履约保证金；3.判令邓正天向宜欣商业公司支付违约金15143.26元；4.判令邓正天向宜欣商业公司支付占用经营场地费用（从2019年1月1日起暂计算至2019年5月31日，计算至宜欣商业公司将经营场地恢复原状为止）420798.5元；5.判令邓正天向宜欣商业公司支付场地恢复费用47676.17元；6.判令邓正天向宜欣商业公司支付仓库管理费（2019年1月1日暂计算至2019年5月31日，直至邓正天将仓库清空为止）7973元；7.本案的诉讼费由邓正天承担。以上金额合计为627930.93元。   一审法院认定事实：邓正天、宜欣商业公司于2018年3月23日签订一份《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》，约定：宜欣商业公司将位于海口市明珠路8号宜欣城负一楼F区D29|30号场地建筑面积为349.08平方米、实际面积为168.32平方米租赁给邓正天；经营萃茶师店面，经营的业种为饮品、欧包；租赁期为24个月（即2018年6月1日至2020年5月31日）；邓正天不得擅自变更经营业种，每月租金50494.42元，管理费每月33665.28元，租金物业管理费自第二个租赁年度起，以上一年度租金、管理费为基数每年递增10%；租赁合同第二十二条补充事项第二款，租赁期限届满或本合同提前解除（不论是单方解除还是双方协商解除）的，邓正天应于5日内撤出商铺，双方共同对商铺进行验收交接，邓正天交还的商铺应当恢复原状（即《商铺交付验收确认书》中所确定的状态）；合同还约定了双方的权利义务及违约责任。合同签订后，宜欣商业公司依约将海口市明珠路8号宜欣城负一楼F区D29/30号由邓正天进行经营，邓正天也依约向宜欣商业公司缴纳252479.10元履约保证金，邓正天在经营过程中常因宜欣商业公司商场空调温度达不到其经营要求，双方曾以微信的方式进行协商、沟通，邓正天于2018年12月27日给宜欣商业公司发出“解除合同通知书”，宜欣商业公司于同年12月28日收到未予以答复。   一审法院认为，一、因邓正天的本诉与宜欣商业公司的反诉均对双方签订的《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》内容及时间没有异议，邓正天于2018年12月28日发出解除《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》的通知，宜欣商业公司2018年12月31日发出《函告》，视为同意解除租赁合同书，即双方已于2018年12月31日解除《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》。二、关于邓正天诉请退还履约保证金252479.10元，宜欣商业公司反诉要求无须支付的问题。履约保证金是为保证合同履行的性质，双方合同已解除，截止至起诉之日邓正天没有欠付租金及水电费、物业费，宜欣商业公司再占有该款，没有合同及法律依据，邓正天诉请要求返还履约保证金，于法有据，应予支持，宜欣商业公司的反诉没有依据，不予采信。三、邓正天诉请要求宜欣商业公司支付违约金151483.26元，宜欣商业公司亦反诉要求邓正天支付同样数额的违约金的问题。首先，邓正天租赁宜欣商业公司的场地系经营萃茶师店面，经营的业种为饮品、欧包，对室内温度有一定要求，但租赁合同中并未明确约定宜欣商业公司应提供室内温度的具体度数。其次，宜欣商业公司出租的场地提供中央空调，邓正天经营的明珠路8号宜欣城负一楼F区D29/30号也在中央空调调控的范围内，宜欣商业公司提供正常的中央空调，并未违约合同约定，邓正天要求宜欣商业公司支付违约金及宜欣商业公司反诉要求邓正天支付违约金，均没有事实依据，应予以驳回。再者，宜欣商业公司2018年3月23日将涉案房屋出租给邓正天但该房屋于2018年11月16日才取得消防安全合格证，且宜欣商业公司中央空调温度多次出现问题不适宜邓正天经营，现宜欣商业公司仅以邓正天违反约定解除合同为由要求支付违约金，不予支持。四、关于宜欣商业公司反诉要求邓正天支付经营场地费用420798.5元、恢复费用47676.17元、仓库管理费7973元是否应支持的问题，首先，双方的租赁合同已于2018年12月31日解除，合同解除后，邓正天仅有部分经营物品存放在该场地，现宜欣商业公司反诉要求按租赁合同标准支付经营场地费用，没有事实依据；要求支付恢复场地费用及仓库管理费，依双方约定应于合同解除后5日内搬出商铺并恢复原状，但至今涉案商铺仍未恢复原状，依据邓正天与宜欣商业公司员工的聊天记录、照片可知宜欣商业公司未积极配合邓正天的搬离工作，邓正天、宜欣商业公司双方因商铺未能恢复原状、物品未能及时搬离造成的损失，各自承担50%的责任；宜欣商业公司要求依据之前拆场的平均单价来支付恢复场地费用47676.17元、每月支付仓库管理费1594.6元，符合合同约定，根据双方的责任承担比例，邓正天应支付宜欣商业公司恢复场地费用23838.085元、每月支付仓库管理费797.3元。   综上，邓正天、宜欣商业公司诉请要求确认解除《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》，应予以照准；邓正天要求宜欣商业公司退还履约保证金252479.10元，应予以支持，要求支付违约金，于法无据，应予以驳回；宜欣商业公司反诉要求支付违约金、要求邓正天支付经营场地费用，没有法律依据，一审法院不予支持；要求支付恢复场地费、仓库管理费，有事实和法律依据，一审法院予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十条规定，一审法院判决：1.确认邓正天与宜欣商业公司于2018年12月31日已解除《海南宜欣城A-F区餐饮租赁合同书》；2.限宜欣商业公司于本判决发生法律效力之日起20日内退还履约保证金252479.10元给邓正天；3.限邓正天于本判决发生法律效力之日起20日内支付场地恢复费用23838.085元、仓库管理费（暂计至2019年5月31日为3986.5元，自2019年6月1日至实际将仓库清空之日止，按照每月797.3元计算）给宜欣商业公司；4.驳回邓正天的其他诉讼请求；5.驳回宜欣商业公司其他的反诉请求。本案本诉受理费7359.44元，由宜欣商业公司负担4599.72元，由邓正天负担2759.72元；反诉案件受理费5039.65元，由邓正天负担223.31元，宜欣商业公司负担4816.34元。   二审中，上诉人宜欣商业公司提交五份证据，证据1《国务院办公厅关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知国办发〔2007〕42号》，证明：法律规定公共建筑的夏季空调温度不得低于26度，宜欣城中央空调温度按照上述国家规定设计，邓正天以宜欣商业公司中央空调温度在27至30度之间构成违约的理由不能成立。证据2《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证明：宜欣商业公司于2018年11月6日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，而邓正天于2018年12月28日以宜欣商业公司没有通过消防验收合格解除合同的理由不能成立。证据3《建设工程消防验收意见书海公消验字（2017）第0039号》，证明：宜欣商业公司于2017年3月21日取得《关于宜欣广场扩建工程及装修工程消防验收合格的意见》，该意见是宜欣城改造和装修工程消防合格的文件。邓正天以宜欣商业公司消防验收不合格作为解除合同的理由不能成立。证据4《宜欣广场房产证（海口市海房字HK1211**）》，证明：宜欣商业公司早在2007年建成宜欣商业广场，通过建设工程竣工验收（含消防验收）后，取得宜欣商业广场的房产证。整个房产包括负一楼涉案商铺的位置是已经消防验收合格了，后面陆续取得的是包括宜欣商业公司改造以后的消防验收，改造以后再做二次消防还需要再办验收，这些验收都是宜欣商业公司和政府的关系，对邓正天的经营以及宜欣数百户的经营没有产生任何的实质上影响。证据5《邓正天商铺现场经营照片》，证明：邓正天一直正常经营，所谓宜欣商业公司消防验收不合格根本不是邓正天无法经营的理由。被上诉人邓正天质证称，对宜欣商业公司提交的证据1的真实性没有异议，关联性和证明内容不予认可，该证据与本案无关，并且国务院发布的是通知，不具有法律强制性质。且该通知中对夏季、冬季温度的调控根本不适用于热带地区的海南，且宜欣商业公司提供的空调温度长期在28-30摄氏度，这比通知中要求的温度还高得多。对证据2的三性没有异议，对证明内容有异议，该证据恰好证明了宜欣商业公司在2018年3月23日签订合同时到邓正天开业经营半年多期间并未取得消防验收合格证，而事实上在2018年11月6日宜欣商业公司取得消防验收合格证后又因防火门问题被下整改通知，消防验收合格证被有关部门收回，这也是邓正天在2018年11月14日、11月16日、11月19日、11月20日多次催告宜欣商业公司提供消防验收文件，而宜欣商业公司无法提供的原因，也是邓正天解除合同的原因之一。对证据3的真实性无异议，关联性和证明内容有异议，该消防验收合格意见仅为宜欣广场一至四楼，该意见中明确写明了不包括涉案商铺所在的负一楼，不能证明涉案商铺已经消防验收合格，因此与本案无关。对证据4三性没有异议，对证明内容有异议，房产证不能证明涉案商铺的消防验收合格，应以实际的消防合格证书为准，关于改造扩建需要重新办理消防验收的问题，也恰好说明了宜欣商业公司在2018年11月6日才取得地下一层的消防合格证，与其陈述房产证能够代表消防合格的陈述是矛盾的。对证据5的真实性没有异议，对证明内容有异议，该证据恰好证明了邓正天生意兴隆，不存在宜欣商业公司主张的邓正天是因经营亏损才解除的涉案合同，且该照片不能证明空调温度是否适宜的问题，邓正天一审提交的证据已足以证实宜欣商业公司提供的空调温度长期在28-30摄氏度。   本院经审查认为，对宜欣商业公司提交的五份证据，邓正天对真实性没有异议，只是对证明内容、关联性有异议。对证据1为国务院文件，不能证明宜欣商业公司提供空调温度适宜；对证据2、3为一至四层的相关消防验收情况与涉案房屋没有关联性；对证据4为房产证，不能证明涉案房屋的消防验收合格；对证据5相片不能证明宜欣商业公司提供空调温度适宜，故宜欣商业公司的五份证据不作为定案依据。邓正天没有提交新证据。   本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。   本院认为，本案争议的焦点是，1.涉案合同解除的时间；2.宜欣商业公司是否应向邓正天返还履约保证金；3.邓正天是否应向宜欣商业公司支付违约金；4.邓正天是否应向宜欣商业公司支付经营场地费用、场地恢复费用及按月支付仓库管理费。双方对一审判决驳回邓正天要求宜欣商业公司支付违约金151483.26元诉讼请求没有意见，本院予以维持。   一、关于涉案合同解除的时间问题。宜欣商业公司主张涉案合同的解除时间为2019年1月5日。理由是邓正天的解除合同通知不具备解除合同的法律效力；邓正天已构成违约，宜欣商业公司才有条件解除合同，解除时间应以邓正天收到其回函时即2019年1月5日解除。邓正天辩称，一审判决认定涉案《租赁合同》已于2018年12月31日解除正确。本院认为，邓正天于2018年12月28日发出解除涉案合同的通知，宜欣商业公司2018年12月31日发出《函告》载明邓正天需在5天内（2018年12月31日至2019年1月4日）自行拆除并恢复原状，视为同意解除涉案合同。一审判决确认双方已于2018年12月31日解除涉案合同正确，宜欣商业公司的该项上诉主张无事实根据。   二、关于宜欣商业公司是否应向邓正天返还履约保证金问题。宜欣商业公司上诉主张其不应向邓正天返还履约保证金。理由是合同约定，合同的租赁期限未届满邓正天提前解除合同，应当支付宜欣商业公司一个月租金、水电费、物管费且邓正天交付的履约保证金不予退还。邓正天辩称，涉案合同已依法解除，邓正天亦不拖欠任何费用，宜欣商业公司应返还履约保证金。本院认为，涉案合同约定，邓正天因经营亏损提前解除涉案合同，履约保证金不予退还。因邓正天提出解除合同并非是经营亏损，而是宜欣商业公司提供涉案房屋未经消防验收合格且提供中央空调温度不适宜经营，邓正天没有欠付租金及水电费、物管费，宜欣商业公司应返还履约保证金给邓正天。一审判决宜欣商业公司向邓正天返还履约保证金于法有据。故宜欣商业公司的该上诉主张也不成立。   三、关于邓正天是否应向宜欣商业公司支付违约金问题。宜欣商业公司上诉主张邓正天应向其支付违约金。理由是邓正天擅自停业撤离，单方解除合同，导致涉案合同解除，故邓正天构成违约，邓正天应当支付其三个月租金作为违约金。邓正天辩称，其不存在任何违约，不应向宜欣商业公司支付三个月租金作为违约金。本院认为，双方合同约定一方违反合同约定造成合同变更、解除或终止的即为违约，违约方需向对方支付三个租金作为违约金。本案中，合同约定邓正天租赁涉案房屋系经营萃茶师店面，经营的业种为饮品、欧包，不得擅自变更经营业种。而经营的业种为饮品、欧包对室内温度有一定要求。在涉案房屋中央空调温度多次出现问题经沟通未果致使邓正天不能正常经营，导致合同目的无法实施，邓正天提出解除合同符合法律的规定。且宜欣商业公司将涉案房屋出租给邓正天时该房屋并未取得消防安全合格证，直到2018年11月16日才取得。宜欣商业公司以邓正天违反约定解除合同为由要求邓正天支付违约金无事实和法律依据，一审判决驳回宜欣商业公司的该项诉求正确。宜欣商业公司的该项上诉主张于法无据。   四、关于邓正天是否应向宜欣商业公司支付经营场地费用、场地恢复费用及按月支付仓库管理费问题。宜欣商业公司上诉主张邓正天应向其支付经营场地费用420798.5元、场地恢复费用47676.17元及按月支付仓库管理费。理由是邓正天自停业起，未依约定拆除铺面，邓正天占用铺面造成其铺面租金和物业管理费损失，应向其支付5个月的经营场地费用420798.5元[（50494.42+33665.28）×5]；因邓正天不依约拆除装修，恢复原状，邓正天应按照128.21元/平米计算拆除费用为47676.17元[（349.08平米+22.78平米）×128.21元/平米]由其负责拆除。因邓正天自2019年1月起未支付仓库使用管理费，邓正天应依约向其支付仓库使用管理费，直至清空仓库之日止。邓正天辩称，因涉案合同已于2018年12月31日解除，其已离场不再经营，且宜欣商业公司已将店面及仓库上锁，宜欣商业公司要求其按合同约定租金标准支付经营场地费用和仓库管理费用没有事实依据。至于恢复场地费用，因宜欣商业公司恶意将店面门上锁，其多次请求撤场及恢复场地均遭到拒绝，导致邓正天的部分食品及原料等毁坏，造成邓正天的损失，宜欣商业公司应对此承担过错责任。本院认为，关于经营场地费用。合同解除后，邓正天已搬离涉案房屋不再经营，仅有部分经营物品存放在该场地，宜欣商业公司可将该部分物品放在仓库封存以防止损失。宜欣商业公司要求按租赁合同标准支付经营场地费用没有事实依据。关于恢复场地费用和仓库管理费。双方约定合同解除后5日内搬出商铺并恢复原状。根据邓正天提供的其与宜欣商业公司员工《聊天记录》《照片》可知，宜欣商业公司未积极配合邓正天的搬离工作，至此涉案商铺至今未恢复原状，对此双方均有过错，一审判决双方因商铺未能恢复原状、物品未能及时搬离造成的损失各自承担50%责任合理。宜欣商业公司的该上诉主张无事实根据。   综上所述，宜欣商业公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费10079.30元，由海南宜欣商业管理有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 李玉民   审判员 袁 蓉   审判员 符玉梅      二〇二一年一月二十五日   书记员 柯小莉   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。