辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽03民终69号上诉人（原审被告）：张丽秋，女，1962年8月20日出生，住辽宁省鞍山市立山区。上诉人（原审被告）：赵雷方，男，1960年1月9日出生，住辽宁省鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司。营业场所：鞍山市立山区鞍千路58-S7。负责人：何丹，该公司经理。上诉人张丽秋、赵雷方因与被上诉人大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称矩合物业鞍山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初4760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张丽秋、赵雷方上诉请求：改判上诉人给付被上诉人2017年9月16日至2020年9月15日期间一半物业费2225元。上诉理由：一、燃放礼花炮炸坏我家玻璃干脆没人管，还说可以理解？二、违章建筑烧烤冒烟。（请问被上诉人，你们要求我们业主不许在外边烧烤，而经营者为啥可以天天在外边烧烤？）请问被上诉人，没有执法权是不履行合同的理由吗？为什么不上报主管部门集中清理呢？难道合同里写的条款只是给我们老百姓规定的吗？你们违约不履行合同却一点责任都没有，请问法院这样的判决合理吗？三、没有及时公布业主共用部位收益及分配情况，依据《前期物业服务合同》第六章，共用部位、共用设施收益及分配中的第十四条和第十五条约定，每半年必须公布一次收益及分配情况，而被上诉人没有按期公布，收益至今没有分配给我们业主，原告己构成违约，既然违约就得承担责任。四、公共卫生质量低劣，消防通廊长期没人清理、打扫（从入住到现在）。消防通道是生命通道，一旦发生火灾和其他事故，是人们逃生的必须通道，被上诉人没有随时进行清理和监督，保持畅通（现在看看都是什么样子了，甚至还在里边养狗）。有一次电梯坏了，我们走消防通道，刚一开门，狗就扑上来狂叫，吓得我们只好走步梯。这样的问题你们解决了吗？开庭之时被上诉人说回去立即整改，直到现在我们也没有看到任何整改措施。请问被上诉人你们在干什么？难道只是收钱吗？我们业主的合法权益哪里去了？你们服务成啥样我们都得如数交钱吗？五、门口没有保安把守，致使社会闲散人员随意进入，张贴小广告等，致使业主人身安全及财产受到损失。上诉人认为原告与被告既然签订了《前期物业服务合同》就得按合同内容的执行，哪一方违约，哪一方就得承担责任，这是天经地义的，上诉人是被动违约不交物业费，是被上诉人违约在先，服务质量太差，出现问题根本得不到解决，当时答应的挺好，之后没有任何整改措施，上诉人觉得特不公平，所以恳请法院重新审理。矩合物业鞍山分公司辩称，服从一审判决。矩合物业鞍山分公司向一审法院起诉请求，一、依法判决张立秋、赵雷方给付拖欠的物业服务费4455元，给付滞纳金4878.23元，以上共计9333.23元；二、张立秋、赵雷方承担全部诉讼费用。一审法院认定事实，张丽秋、赵雷方为鞍山市立山华府二期60栋12层90号房屋业主，该房屋的建筑面积为95.21平方米。2015年4月18日，矩合物业鞍山分公司与张丽秋、赵雷方签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：矩合物业鞍山分公司为立山华府二期提供物业服务，物业服务费标准为每平方米1.3元/月，物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。自合同签订起，矩合物业鞍山分公司对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，张丽秋、赵雷方自2017年9月16日至2020年9月15日止未向矩合物业鞍山分公司交纳过物业费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。矩合物业鞍山分公司与张丽秋、赵雷方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。矩合物业鞍山分公司自业主入住起按合同约定为立山华府二期提供了实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，故该院对张丽秋、赵雷方欠缴物业服务费的事实予以确认，对矩合物业鞍山分公司主张张丽秋、赵雷方给付其自2017年9月16日至2020年9月15日的物业费4455元(95.21平方米×1.3元/平×36个月)的诉讼请求予以支持。关于矩合物业鞍山分公司主张张丽秋、赵雷方支付其滞纳金一节。该院认为，考虑到张丽秋、赵雷方未按约支付物业管理费系不满矩合物业鞍山分公司的服务质量，并非恶意拖欠，故该院对该项请求不予支持。关于张丽秋、赵雷方辩称周围存在违章建筑经营一节。该院认为，矩合物业鞍山分公司对违法建筑物如何处理没有执法权，物业公司应履行相应职责向相关部门积极反映，努力为业主积极解决问题。现张丽秋、赵雷方以此为由拒绝交纳物业费，显系不妥。故该院对张丽秋、赵雷方该项辩称不予支持。关于张丽秋、赵雷方辩称矩合物业鞍山分公司没有及时公布业主共用部位收益及分配情况一节。该院认为，由于双方所签订的前期物业服务合同约定收费方式为酬金制，矩合物业鞍山分公司作为物业服务企业应当将物业管理的收支情况定期公布，接受全体业主的监督，物业服务企业没有按照约定定期公布的，小区业主应当向业主委员会反映，与物业服务企业沟通要求其及时公布收支情况，保证其对收支情况的知情权，现矩合物业鞍山分公司在庭审中表示已委托审计机构对财政情况进行审计，审计后会公示给全体业主，在此期间业主可以去物业公司查阅账目。张丽秋、赵雷方以此为由不交纳物业费，显系不妥，故该院对张丽秋、赵雷方的该项辩称不予支持。关于张丽秋、赵雷方辩称矩合物业鞍山分公司存在其他服务不到位的情况一节。该院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，矩合物业鞍山分公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令被告完全满意的程度，但未构成重大瑕疵，张丽秋、赵雷方以此拒绝缴纳物业费理由不当，故对张丽秋、赵雷方该项辩称该院不予支持。同时，矩合物业鞍山分公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿、损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、张丽秋、赵雷方于判决发生法律效力后十日内给付大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司自2017年9月16日起至2020年9月15日止的物业服务费4455元；二、驳回大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。案件受理费50元(大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司预交)，减半收取25元，由张丽秋、赵雷方承担。张丽秋、赵雷方未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，被上诉人提交《矩合物业2019年上半年收支情况公示表》，用以证明矩合物业鞍山分公司就小区内公共部位的收益向全体业主公示。上诉人主张其从未在小区公示栏中见过该收支情况表。本院认为该收支情况表不能证明物业公司已经对公共部位收益情况进行了公示，本院对该证据不予采信。综上，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。关于上诉人主张被上诉人矩合物业鞍山分公司服务质量差一节。上诉人认为矩合物业鞍山分公司没有向全体业主公布公共部位收益，并存在不予清理违章建筑、消防通廊无人打扫、保安工作不负责的情况，物业公司未能按照合同履行义务，一审判决上诉人全额支付物业费不公平。本案中，上诉人与矩合物业鞍山分公司签订了《前期物业服务协议》,矩合物业鞍山分公司提供了物业服务,上诉人应按照合同约定支付相应的物业费。虽然矩合物业鞍山分公司的服务未能达到令上诉人满意的程度,但物业服务企业为园区提供的服务属于连续的、动态的，矩合物业鞍山分公司应在服务过程中针对存在的问题不断进行改进,努力达到业主满意的程度，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。现矩合物业鞍山分公司基本履行了《前期物业服务协议》中约定的应履行的义务。物业服务中的瑕疵不能成为业主减半缴纳物业费的正当理由。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定,上诉人张丽秋、赵雷方作为该小区的业主,如对矩合物业鞍山分公司的服务不满意,可以通过成立业主委员会行使权利,更换其他物业公司。上诉人张丽秋、赵雷方要求减半缴纳物业费没有法律依据,对其他已全额交纳物业费的业主亦不公平，故本院对上诉人的该项请求不予支持。综上所述，张丽秋、赵雷方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张丽秋、赵雷方承担。本判决为终审判决。审判长  闫相夷审判员  戴艳丽审判员  马 宁二〇二一年一月二十日法官助理于仁美书记员王天琪