上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11675号上诉人（原审原告）：信荣泰华工程设计（上海）有限公司，住所地上海市黄浦区制造局路****。法定代表人：吕惠民，执行董事。委托诉讼代理人：吴月华，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：张娴，女，1967年10月28日出生，汉族，住江苏省南京市。上诉人信荣泰华工程设计（上海）有限公司（以下简称信荣泰华公司）因与被上诉人张娴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初11462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人信荣泰华公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持信荣泰华公司一审全部诉讼请求。事实和理由：2019年12月4日，信荣泰华公司与张娴就续租事宜达成口头协议，即信荣泰华公司继续承租上海市徐汇区巴黎时韵XX号XX室房屋至2020年6月30日。对此，信荣泰华公司员工在与张娴微信沟通时数次提及，张娴均未否认。此后，张娴违反口头续租协议，要求信荣泰华公司于2019年12月31日前搬离系争房屋，应当依约支付提前终止合同的违约金人民币10,000元，并返还信荣泰华公司押金10,000元、支付逾期返还押金的利息。被上诉人张娴辩称，不同意信荣泰华公司的上诉请求。事实和理由：2019年12月4日，信荣泰华公司员工确实与张娴就续租事宜进行磋商，但张娴明确表示，信荣泰华公司若欲续租，或者与张娴签订书面租赁合同，或者按照此前的租金标准提前支付2020年1月租金，否则不同意续租。因信荣泰华公司既不同意签订书面租赁合同，亦未实际提前支付租金，故双方并未就续租事宜达成合意，张娴有权要求信荣泰华公司于租赁合同到期后搬离系争房屋。请求驳回上诉，维持原判。信荣泰华公司向一审法院起诉请求：1、判令张娴返还信荣泰华公司押金10,000元，并支付利息（按年利率6%的标准，自2020年1月17日起计算至实际返还之日止）；2、张娴支付信荣泰华公司违约金10,000元。一审法院认定事实如下：2017年7月31日，信荣泰华公司（承租方、乙方）与张娴（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市徐汇区巴黎时韵XX号XX室房屋出租给信荣泰华公司居住使用，租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日，月租金5,000元，先付后住，按半年支付，押金壹万元已经在签上期合同时支付。乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后5天内答复。租赁期间，任何一方提出终止，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。违约方支付守约方壹万元违约金。合同另就其他事项作了约定。2013年10月29日，张娴收取信荣泰华公司支付的押金10,000元。至2019年7月，信荣泰华公司付清了2019年7月至12月的租金。2019年12月18日，信荣泰华公司工作人员与张娴联系。张娴表示，1月不能借了，信荣泰华公司搬走后通知张娴，将钥匙放在物业，提供照片，然后退押金。信荣泰华公司询问能否给十天搬房时间，张娴回复需再商量。2019年12月23日，信荣泰华公司又向张娴表示，因系争房屋产权变更未通知信荣泰华公司，12月4日张娴曾口头答应再续租半年，但现又要求信荣泰华公司12月31日搬离，若张娴支付违约金并退还押金，则信荣泰华公司同意12月31日搬离。后双方协商未果，信荣泰华公司未搬离系争房屋，也未向张娴支付租金等。2020年1月10日，信荣泰华公司又向张娴表示，张娴退还押金后信荣泰华公司搬出系争房屋。同日，信荣泰华公司在系争房屋门上书写“此房有纠纷，小心地雷”。2020年1月16日，信荣泰华公司搬离系争房屋，但未与张娴办理交接手续，也未结清水电煤等费用。另，2018年12月5日，系争房屋产权人登记为吴某。一审审理中，张娴提供吴某的委托租房协议，证明其有权出租系争房屋，信荣泰华公司表示对此不清楚。一审法院认为：根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行。本案双方签订的租赁合同于2019年12月31日到期，根据合同约定，租赁期满后，信荣泰华公司要求继续租赁，应提前1个月向张娴提出。信荣泰华公司虽曾向张娴提出过继续租赁房屋，但要求口头续约，不同意签订书面租赁合同，且未再向张娴支付2020年起的租金，故信荣泰华公司的行为表示其未与张娴就续租房屋达成一致。系争房屋产权人的变更，不影响租赁合同的效力。现双方的租赁合同已经到期，信荣泰华公司应当及时搬离房屋，并与张娴结清相应费用。信荣泰华公司直至2020年1月16日才搬离系争房屋，且未与张娴结清相应费用，信荣泰华公司要求张娴返还押金的条件尚未成就，故其无权要求张娴返还押金。信荣泰华公司要求张娴承担违约责任并支付利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，于二〇二〇年七月十日作出判决：驳回信荣泰华工程设计（上海）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计150元，由信荣泰华工程设计（上海）有限公司负担。二审中，双方当事人并未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2019年12月20日、2019年12月23日、2020年1月10日，信荣泰华公司员工与张娴微信沟通搬离期限、违约金支付、押金返还事宜时，提及2019年12月4日张娴曾口头同意续租半年。张娴仅回复需要与吴某、物业公司沟通。二审审理中，信荣泰华公司表示，因系争房屋产权人于2018年12月5日变更登记为吴某，故其要求向吴某支付系争房屋2020年的租金，但吴某不同意收取，张娴亦未要求信荣泰华公司支付系争房屋2020年的租金。另就押金返还时间，信荣泰华公司称，应为双方办理系争房屋交接手续的同时；张娴称，应在信荣泰华公司搬离系争房屋后根据情况予以确定。本院认为，2017年7月31日，上诉人信荣泰华公司与被上诉人张娴就系争房屋签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反强制性法律规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系应属合法有效。本案二审争议焦点为，双方是否于2019年12月4日达成口头续租协议，以及本案中张娴是否应当全额返还押金。信荣泰华公司主张双方已达成口头续租协议，但始终未提交有效证据，且张娴予以否认，其该项主张依据显然不足；信荣泰华公司另主张，张娴从未否认口头续租协议，故可证明该口头续租协议真实存在。据查明事实，信荣泰华公司虽多次在微信聊天中向张娴提及口头续租协议，但微信聊天的内容及目的均系要求延期搬离，或者要求张娴支付违约金、返还押金，而非要求继续履行口头续租协议。在此情况下，张娴仅回复需要与系争房屋产权人吴某及物业公司沟通，依法不能视为其认可双方曾达成口头续租协议，双方履行行为亦非曾达成口头续租协议之依据。因此，信荣泰华公司主张双方于2019年12月4日达成口头续租协议依据不足，本院不予采信。双方于2017年7月31日签订《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日，故张娴要求信荣泰华公司于2019年12月31日搬离系争房屋，符合合同约定。信荣泰华公司以张娴违约为由，要求其支付10,000元违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于押金返还，《房屋租赁合同》并未约定押金返还时间，但约定信荣泰华公司于租赁结束时须交清欠付的水电费等由其使用而产生的费用，结合押金担保合同结算的一般功能以及房屋租赁的一般交易流程，应当认为，本案《房屋租赁合同》项下10,000元押金，应当在信荣泰华公司返还系争房屋、双方进行结算后，根据结算情况确定需要退还押金的金额。本案中，信荣泰华公司虽于2020年1月16日搬离系争房屋，但双方未办理交接手续，未对信荣泰华公司逾期搬离系争房屋所产生的占有利益返还、信荣泰华公司尚未支付的水电费等费用以及其他可能产生的费用予以结算，张娴是否仍需返还押金以及返还押金的具体金额尚不明确，原判据此驳回信荣泰华公司要求张娴返还10,000元押金、支付利息的诉讼请求，依据充分，应予维持，双方就此应另行主张、处理。综上，信荣泰华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由信荣泰华工程设计（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年一月六日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……