上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10664号上诉人(原审原告)：陈建英，女，1965年3月4日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：祝国东(系陈建英丈夫)，住浙江省温州市。被上诉人(原审被告)：上海易智机电五金市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李刚。被上诉人(原审被告)：上海国际机电五金交易中心有限公司，住所地上海市嘉定区。破产管理人：上海市锦天城律师事务所。破产管理人负责人：张高。委托诉讼代理人：杨正，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人陈建英因与被上诉人上海易智机电五金市场经营管理有限公司(以下简称“易智机电公司”)、上海国际机电五金交易中心有限公司(以下简称“国际机电公司”)委托合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初5214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈建英上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈建英的一审全部诉讼请求。二审审理中，陈建英明确其上诉请求为：撤销一审判决，改判支持陈建英的一审全部诉讼请求，对国际机电公司的不当得利租金及没收押金收入人民币(以下币种均为人民币)206，788.5元返还给陈建英。事实和理由：一、一审法院未查明易智机电公司有无支付三年租金的事实，认定上海国际机电公司五金城三期—精品广场(嘉定区方陆路XXX弄XXX号XXX层XXX室)房屋(以下简称“系争房屋”)总房价已减扣三年的租金收益，导致判决结果错误。《上海市商品房预售合同》(以下简称“《预售合同》”)第二、三条关于房屋价款的约定，可以证明陈建英支付的总价款尚未减扣三年的租金收益。如果系争房屋总房价款不是合同价，则举证责任在易智机电公司和国际机电公司。陈建英是先签订购房协议后，才有权利与易智机电公司签订《委托管理合同》，也可见《预售合同》总房价是没有扣三年租金的。二、陈建英要求易智机电公司支付租金及承担违约责任是合理合法的。一审法院已确认系争房屋已出租及陈建英已于2014年9月23日取得了系争房屋的移交权的事实。但2016年后系争房屋租金被国际机电公司以不当得利收走，说明易智机电公司当时就没有履行合同约定的管理义务，把陈建英应得得租赁权益让给了国际机电公司，其应承担管理赔偿责任。系争房屋的产权直至2019年4月26日才办妥，是由于国际机电公司资产被法院查封导致的，系争房屋的租金国际机电公司是无权收取的。陈建英要求在三年培育期后，按培育期的金额支付租金收益，是合情合理的。陈建英与易智机电公司签订的《委托管理合同》至今未收到解除合同的通知，易智机电公司仍一直在负责国际机电公司开发的五金城三期精品广场的市场管理，逃避履行合同的责任。三、国际机电公司应当对支付陈建英租金收益承担连带责任。易智机电公司是国际机电公司在《预售合同》中就指定该市场专业的经营管理公司，在陈建英签订《预售合同》和《委托管理合同》时，国际机电公司就是为陈建英的租金收益提供担保，陈建英因此才购买系争房屋和委托物业管理。易智机电公司一直处于管理瘫痪，实际上国际机电公司一直负责管理市场物业，才有系争房屋租金直接被国际机电公司收走，国际机电公司应承担连带责任。国际机电公司辩称，不同意陈建英的上诉请求。《委托管理合同》是2014年签订的，整个市场是从2017年才开业的。合同中明确了2014年10月31日至2017年10月30日是市场培育期。因为市场没有开业，没有租金收益，就不可能再额外向业主支付租金。所以，合同中约定了没有开业之前的三年，每年8％的租金收益在总房价中进行一次性抵扣，实际上也已经抵扣掉了。2017年之后是按照实际出租情况，再支付陈建英租金收益。国际机电公司与易智机电公司最早应该有经营关系，易智机电公司更换法人之后，其具体情况国际机电公司并不清楚，与易智机电公司在经济上也没有往来。易智机电公司未辩称。陈建英向一审法院起诉请求：1．易智机电公司向陈建英支付保底租金579，913.56元(每年租金按总房价款的8％计算，自2014年10月31日至2019年3月30日)；2．易智机电公司向陈建英支付逾期支付租金的违约金426，818.61元；3．国际机电公司对易智机电公司的上述两项付款义务承担连带责任。一审法院认定事实如下：2014年6月6日，陈建英、祝驰皓(乙方)与国际机电公司(甲方)签订《预售合同》，约定乙方购买系争房屋，总房价款暂定为1，638，573元；付款方式为一次性付款，乙方于2014年3月13日与甲方签约，并支付购房款1，638，573元。该合同签订前后，陈建英、祝驰皓支付国际机电公司购房款1，638，573元，后又补交了面积补差款3，795.48元，合计支付购房款1，642，368.48元。国际机电公司就全部购房款向陈建英、祝驰皓出具了发票。2014年3月13日，陈建英(甲方、委托方)与易智机电公司(乙方、受托方)签订《委托管理合同》，约定由甲方将系争房屋委托给乙方经营管理。合同第四条约定，甲方委托乙方对外出租该物业的起租日为2014年10月31日至2023年10月30日。其中2014年10月31日至2017年10月30日为市场培育期(此期间租金收益详见第六条第一款)，租赁期限为十年。合同第五条约定，包租期内甲乙双方租金收益9／1分成，甲方得九成，乙方得一成，该收益产生的税费甲乙双方按各自取得的收益各自承担；委托管理期限内该物业商业运营费、物业管理费、水、电、燃气等相关费用由经营户承担。合同第六条约定，委托管理期限内，甲方向乙方收取租金收益的方式为每半年收取一次，计租起始日期：2017年10月31日之日每届满六个月后的30日内将收到的该物业租金收益支付至甲方账户。(计租起始日：2014年10月31日)，前三年按每年8％，购房付款时一次性抵扣房款。合同第八条第四款约定，若发生某段时间内，该物业未能出租，乙方应当努力为该物业招租以避免出现长期的空置状态，在此期间甲方亦应当给予充分谅解，并对招租给予充分配合。合同第十条违约责任条款约定，1、甲乙双方承诺放弃合同法赋予的任意解除权，任何一方无故提前解约的，应向另一方支付违约金，违约金为租赁期当年的年租金。如果前述违约金不足弥补损失的，则违约方应当承担赔偿责任。2、甲方干涉乙方行使管理权导致乙方以及承租方产生损失的，甲方应当承担赔偿责任。3、乙方无正当理由逾期向甲方交付约定收益的，乙方应按逾期每日向甲方当年收益的万分之五支付违约金。合同另对其他权利义务内容进行了约定。2019年4月26日，系争房屋登记在陈建英及案外人祝驰皓两人名下。2016年12月6日，国际机电公司(出租方、甲方)与汪俊才(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争房屋及上海市嘉定区方陆路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“116室房屋”)出租给乙方经营防水硅胶；两间房屋建筑面积153.09㎡，日租金单价为3.60元，年租金为201，160元；租期为五年，自2017年5月1日至2022年4月30日(合同约定期内每年还需另行签订年租赁合同)；本期租金自2017年5月1日至2018年4月30日，付款方式一年一付；物业管理费7，349元／年，市场管理费3，062元／年等。合同签订当日，汪俊才向国际机电公司支付租金、物业管理费及市场管理费等共计211，571元。2018年2月5日，国际机电公司通过案外人上海赵森实业发展有限公司向陈建英支付租金28，146元。2018年9月18日，国际机电公司与隆藏信息科技(上海)有限公司(以下简称“隆藏公司”)签订《商铺租赁合同》，约定国际机电公司将系争房屋及116室房屋出租给隆藏公司，租期自2018年9月20日至2021年9月19日，年租金100，580元等。合同签订后，隆藏公司向国际机电公司支付租金、物业管理费、市场管理费等共计152，006元。一审法院审理中，陈建英认为《预售合同》约定的房价款系将前三年租金收益(每年按房款的8％)扣除之前的金额，国际机电公司要求其全额支付后由易智机电公司再按每年总房价款的8％退还其3年作为前三年的租金收益。国际机电公司则认为，《预售合同》约定的房价款系已经将前三年的租金收益扣除后的价款。国际机电公司确认将系争房屋出租给汪俊才和隆藏公司并收取租金的事实，否认与易智机电公司存在关联并接受易智机电公司委托出租系争房屋；认为在陈建英没有办理系争房屋的产权证之前，其仍是系争房屋的权利人，故有权出租并收取租金。至于2018年曾向陈建英支付部分租金系理解错误所致。陈建英则认为易智机电公司与国际机电公司主体严重混同，坚持诉请。一审法院认为，陈建英与国际机电公司签订的《预售合同》、与易智机电公司签订的《委托管理合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。针对双方争议：1．陈建英在同易智机电公司签订的《委托管理合同》中已明确载明“前三年按每年8％，购房付款时一次性抵扣房款”，故通常来讲，若《预售合同》上的总房价款系抵扣之前的金额，那陈建英在购房付款时只需支付总房价款的76％即可，其全额支付总房价款的做法与双方约定不符，且其虽称国际机电公司要求其全额支付后再由易智机电公司按每年总房价款的8％退还其3年作为前三年的租金收益，对此国际机电公司予以否认，陈建英亦未对此举证，故对其意见法院难以认同。相较而言，国际机电公司的意见更为合理。2．根据查明的事实，系争房屋由国际机电公司出租并收取租金，现陈建英依据《委托管理合同》要求易智机电公司支付租金及违约金，于法无据，法院难以支持。陈建英认为国际机电公司与易智机电公司主体混同而要求国际机电公司承担连带责任，无事实和法律依据，法院亦不予支持。陈建英若认为国际机电公司出租系争房屋并收取租金的行为侵犯其权利的，可另行主张。易智机电公司经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃相关诉讼权利，依法可予缺席判决。一审法院判决如下：驳回陈建英的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院另查明，2020年11月3日，上海铁路运输法院作出(2020)沪7101破123号民事裁定书，裁定受理申请人蒋霞雯对被申请人国际机电公司的破产清算申请。2020年12月3日，上海铁路运输法院作出(2020)沪7101破123号决定书，指定上海市锦天城律师事务所担任国际机电公司管理人，管理人团队成员为张高(负责人)等。本院认为，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。陈建英在二审审理中，要求对国际机电公司的不当得利租金及没收押金收入206，788.5元返还给陈建英，系新增加的诉讼请求，不属于二审审理范围，本院不予处理。关于双方争议的系争房屋2014年10月31日至2017年10月30日的租金收益是否进行了抵扣。《委托管理合同》中明确约定了“前三年按每年8％，购房付款时一次性抵扣房款”，一审法院根据该合同约定，结合《预售合同》中关于购房付款的相关约定和双方的意见进行了分析，采纳了国际机电公司关于前三年租金收益已进行了抵扣的意见，本院予以认同。一审法院已查明系争房屋并非由易智机电公司出租再收取租金，而是由国际机电公司出租并收取租金，陈建英依据《委托管理合同》要求易智机电公司支付租金及违约金，本院不予支持。易智机电公司与国际机电公司系独立的法人，陈建英没有足够的证据证明两者存在主体混同的情况。《委托管理合同》亦并未涉及到任何国际机电公司应对易智机电公司履行合同义务承担连带责任的约定，国际机电公司也未向陈建英承诺过对易智机电公司不履行合同义务承担责任。陈建英要求国际机电公司对易智机电公司支付租金及违约金承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，陈建英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13，860元，由上诉人陈建英负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  邬海蓉二〇二一年一月二十七日法官助理  万 晶书 记 员  陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……