新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)新01执异13号 案外人：支祖军，男，1969年2月9日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 申请执行人：新疆昆仑天晟典当有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路**。 法定代表人：龙关军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胥峰，上海建纬（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被执行人：新疆方宇房地产开发有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**米东大道西侧招商市场********/div> 法定代表人：方树俊，该公司董事长。 在本院执行申请执行人新疆昆仑天晟典当有限责任公司（以下简称昆仑典当公司）与被执行人新疆方宇房地产开发有限公司（以下简称方宇房产公司）、新疆方圆商品混凝土工程有限公司（以下简称方圆混凝土公司）、方树俊、李环借款合同纠纷一案中，案外人支祖军对本院执行方宇房产公司名下位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区、0702、0703、0704、0705、0706以及1幢2单元0701、0702、0703（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人支祖军称，1．请求解除对涉案房屋的查封。事实和理由：2014年1月23日，我与方宇房产公司签订了协议书，约定购买该公司×××小区高层×层九套商品房，建筑面积暂定为985.21平方米，单价为每平米5,000元，总金额为4,926,050元。2014年3月5日，我将4,400,000元房款转至方宇房产公司指定的账户。剩余房款526,050元于2014年5月全部付清。2015年8月1日，我与方宇房产公司签订了正式的《商品房买卖合同》，于2019年6月19日法院查封之前，即实际占有涉案房屋。根据法律规定，我对于涉案房屋享有的物权期待权优先于申请执行人的抵押权，请求法院支持我的异议请求。 申请执行人昆仑典当公司称，我公司不同意案外人支祖军的解封申请，我公司对涉案房屋享有抵押权，并在不动产管理部门办理了抵押登记，且经乌市中级人民法院作出的（2019）新01民初121民事调解书的确认，按照法律规定，我公司享有担保抵押权利，案外人支祖军的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故应当依法予以驳回。 被执行人方宇房产公司未提交书面陈述意见。 本院经审查查明，昆仑典当公司与方宇房产公司、方圆混凝土公司、方树俊、李环借款合同纠纷一案，本院于2019年8月28日作出（2019）新01民初121号民事调解书，该调解书载明：本案审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告新疆方宇房地产开发有限公司、新疆方圆商品混凝土工程有限公司、方树俊、李环共同偿还原告新疆昆仑天晟典当有限责任公司借款本金1,240万元；二、被告新疆方宇房地产开发有限公司、新疆方圆商品混凝土工程有限公司、方树俊、李环共同偿付原告新疆昆仑天晟典当有限责任公司借款利息，该利息总额现约定为930万元（2015年2月1日至2019年3月31日共计50个月按月息1.5%计息），但若各被告连续三个月（具体还款时间见第三条）未能按期足额还款，原告则可按利息总额1,240万元（2015年2月1日至2019年3月31日共计50个月按月息2%计息）以及剩余未归还全部本金向人民法院申请执行；三、上述款项由各被告按照如下期限向原告偿还：2020年1月25日之前偿还本金100万元；2020年2月1日至2020年12月31日，每个月25日前偿还20万元，11个月偿还本金220万元；2021年1月1日至2022年11月30日，每个月25日前偿还25万元，23个月偿还本金575万；2022年12月25日之前偿还剩余1,275万元（含345万元本金及930万元利息）；四、原告新疆昆仑天晟典当有限责任公司有权以被告新疆方宇房地产开发有限公司提供其名下的××区××路街道办事处益民社区××大道西侧招商市××座、212室、215室、216室的房产及乌鲁木齐市××区康乐居综合楼5371.47平方米的在建工程折价或拍卖、变卖该财产所得价款在抵押担保范围内优先受偿；五、如果未按照本调解协议约定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定加倍支付迟延履行期限的债务利息；六、案件受理费303,050元（原告已预交）由本院减半收取151,525元，减半收取部分及案件保全费5,000元均由被告新疆方宇房地产开发有限公司、新疆方圆商品混凝土工程有限公司、方树俊、李环承担，并在2022年12月25日之前连同最后一次给付款款项向原告支付。剩余案件受理费151,525元由本院退回原告新疆昆仑天晟典当有限责任公司。因被执行人方宇房产公司、方圆混凝土公司、方树俊、李环未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人昆仑典当公司向本院申请强制执行。本院于2020年4月9日立案，执行案号为（2020）新01执105号。2020年4月10日本院作出（2020）新01执105号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人新疆方宇房地产开发有限公司、新疆方圆商品混凝土工程有限公司、方树俊、李环在银行、信用社或其他金融机构账户中的存款25,048,882元（其中执行标的24,956,525元、案件执行费92,357元）；二、冻结、划拨被执行人新疆方宇房地产开发有限公司、新疆方圆商品混凝土工程有限公司、方树俊、李环应负担的迟延履行期间（至实际付款日期止）加倍债务利息及执行中实际支出的费用；三、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人新疆方宇房地产开发有限公司、新疆方圆商品混凝土工程有限公司、方树俊、李环相应价值的财产。 另查，2011年至2014年期间，昆仑典当公司与方宇房产公司签订了数份借款合同，方宇房产公司将其开发的部分房产作为借款抵押，双方于2015年10月16日办理了在建工程抵押登记。在本案起诉时，昆仑典当公司于2019年5月22日向本院申请财产保全，请求保全方宇房产公司、方圆混凝土公司、方树俊、李环价值52,250,000元的银行存款或者同等价值的财产进行冻结、查封、扣押，本院于2019年6月11日作出（2019）新01民初121号民事裁定书，依据该民事裁定书，于2019年6月19日作出（2019）新01执保46号之二协助执行通知书：一、查封被申请人新疆方宇房地产开发有限公司位于乌鲁木齐市××区××××楼（商品房预售许可证号：乌房预许字2015070070），1幢1单元0601、1幢1单元0606、1幢1单元0701、1幢1单元0702、1幢1单元0703、1幢1单元0704、1幢1单元0705、1幢1单元0706、1幢1单元0905、1幢1单元0906、1幢1单元1005、1幢1单元1204、1幢1单元1303、1幢1单元1305、1幢1单元1306、1幢1单元1405、1幢1单元1406、1幢1单元1705、1幢1单元2005、1幢1单元2105、1幢1单元2106、1幢1单元2205、1幢1单元2206、1幢1单元2305、1幢1单元2306、1幢2单元0606、1幢2单元0701、1幢2单元0702、1幢2单元0703、1幢2单元0705、1幢2单元0803、1幢2单元0805、1幢2单元0806、1幢2单元0906、1幢2单元1001、1幢2单元1006、1幢2单元1102、1幢2单元1106、1幢2单元1202、1幢2单元1204、1幢2单元1302、1幢2单元1406、1幢2单元1603、1幢2单元1703、1幢2单元1803、1幢2单元1804、1幢2单元1901、1幢2单元1903、1幢2单元1906、1幢2单元2001、1幢2单元2004、1幢2单元2303共计52套房产；二、上述预售房产查封期限为叁年，自2019年6月19日起至2022年6月18日止。同日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心予以盖章签收。 再查，案外人支祖军为证明其异议请求成立，向法院提交了如下证据：1．支祖军与方宇房产公司于2014年1月23日签订的《协议书》一份，载明内容为，支祖军购买方宇房产公司康乐花苑小区高层商品房七层九套商品房分别为（A1/A2/B1/B2/C/D/E/F/G），建筑面积暂定为985.21平方米，单价为每平方米5,000元，总计金额4,926,050元；2．支祖军与方宇房产公司于2015年8月1日签订的九份《商品房买卖合同》，用以证明其签订书面房屋买卖合同的事实，但上述合同并未办理备案登记；3．银行转账凭据五份。用以证明其于2014年1月17日、1月23日、1月26日，分三次转付给方宇房产公司财务主管李梅的个人账户300万元、于2014年5月15日从其账户中转给方宇房产公司法定代表人方树俊的儿子方辉20万元、以及其妻子颜秀英于2014年1月26日转付李梅100万元的事实；4．收条一份。用以证明方宇房产公司法定代表人方树俊于2014年1月26日收到支祖军40万元的事实；5．收据一份。用以证明方宇房产公司于2014年3月5日向其开具440万元的购房款收据的事实。支祖军称剩余购房款系以方宇房产公司在其处赊账烟酒款而做的抵债；6．收据三份。用以证明其于2019年交纳涉案房屋暖气费、清运垃圾费、装修保证金的事实，支祖军称方宇房产公司系于2019年10月15日将9套房屋交付给他的。 以上事实有（2019）新01民初121号民事调解书、（2020）新01执105号执行裁定书、（2019）新01执保46号之二协助执行通知书、询问笔录等证据存卷为证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”支祖军基于对涉案房屋享有所有权而提出排除人民法院执行的异议，故本案应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 在本案中，支祖军提交的九份《商品房买卖合同》的落款时间均为2015年8月1日，因上述合同并未办理备案登记，且昆仑典当公司不予认可，故本院对支祖军称其于法院查封涉案房屋之前即与方宇房产公司签订书面买卖合同的事实不予确认。而对于是否支付购房款的问题，支祖军提交了向案外人李梅、方辉转账的银行凭据以及方树俊的收条等证据，因与其所提交的购房款收据及《商品房买卖合同》所载金额不符，且无法确定上述付款即为涉案房屋的购房款，故本院不予采信。另，依据支祖军的陈述，方宇房产公司向其交付涉案房屋的时间晚于本院查封涉案房屋的时间。 综上，案外人支祖军提出的执行异议申请不符合能够阻却执行的法定条件，且昆仑典当公司作为抵押权人，已就涉案房屋办理了相应的抵押登记手续，故本院对案外人支祖军的异议请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回支祖军的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 黎 剑 审判员 邓 颖 审判员 陈晓春 二〇二一年一月二十日 书记员 阿热爱