江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏02民终4758号 上诉人（原审原告、案外人）：江阴市陆润房地产开发有限公司，住所地江阴市云亭街道长山大道西侧云南路口。 法定代表人：吴春宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：季啸宇，江苏春申律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：周芳，女，1971年12月9日生，汉族，住江阴市。 委托诉讼代理人：陈国彪。 委托诉讼代理人：袁玲，江阴市要塞法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：费国洪，男，1965年5月15日生，汉族，户籍地江阴市，现住江阴市。 上诉人江阴市陆润房地产开发有限公司（以下简称陆润公司）因与被上诉人周芳、原审第三人费国洪案外人执行异议之诉一案，不服江阴市人民法院（以下简称江阴法院）（2020）苏0281民初2766号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陆润公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、由被上诉人承担一审、二审案件诉讼费用。本案中陆润公司与费国洪签订的江阴市××街道××街××号××号××号××号四套商品房（以下简称案涉房屋）买卖合同应属无效，案涉房屋的预售登记应当撤销，陆润公司为案涉房屋的实际所有权人。一审中查明事实部分予以确认，陆润公司与费国洪所签订的买卖合同和房屋买卖合同的真实意思表示并非商品房的买卖，而是为了向银行融资。 被上诉方周芳辩称：原审法院查明事实清楚、判决公正，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实与理由：1.陆润公司与费国洪签订的商品房买卖合同已经发生效力，并进行了备案登记，该登记具有公示效力，对该房产进行的查封系预查封，并无不妥，符合法律规定。陆润公司自认为套取银行贷款而与费国洪订立房屋买卖合同，其虚构房屋买卖事实，套取银行贷款的行为违背了诚实信用的市场交易原则，现案涉房屋已经公示备案登记在费国洪名下，原审法院认为陆润公司对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行是完全正确的。2.根据江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南二第十五条规定，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的房屋采取强制执行措施，案外人与被执行人为套取银行贷款而虚构房屋买卖事实订立买卖合同的，该案外人以其系房屋实际所有权人为由，提起执行异议之诉请求排除对该房屋执行的，不予支持。3.案涉房屋的买卖应该是有效的，合同效力问题与可撤销问题是两个不同的概念，不能混为一谈。 原审第三人费国洪述称：案涉房屋的开发商是其同学，其只是配合贷款套现，实际上其没有交钱。 原告陆润公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令停止对案涉房屋的执行；2.确认案涉房屋属于陆润公司所有；3.判令周芳承担案件诉讼费用。事实和理由：2012年9月6日，陆润公司为了盘活资产，申请银行贷款，以第三人的名义在江阴市不动产登记中心办理了网签手续，将位于江阴市××街道××街××号××号××号××号的案涉房屋登记在第三人名下。2019年6月28日，江阴法院在办理（2019）苏0281民初962号民事判决书执行过程中，依据（2019）苏0281执3707号执行裁定书预查封了第三人费国洪名下的案涉房屋。2020年1月，陆润公司作为案外人提出执行异议并提供相关证据，证明查封房产属于陆润公司所有，并请求排除对上述房产的执行。2020年3月16日，江阴法院以（2020）苏0281执异4号执行裁定书驳回了原告的异议请求。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。根据该规定，物权公示原则为法律规定的基本原则。网上登记备案行为不具有物权变动性质，只是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施。陆润公司与第三人虽然办理了网签，但第三人并非上述房产的实际产权人，第三人未支付过购房款，陆润公司一直占有、使用上述房产，承担上述房产的贷款、物业费等。且根据商品房初始登记证、土地分割登记证的登记单位和使用人还是陆润公司，陆润公司系上述房产的所有权人。 被告周芳一审辩称，一、陆润公司曾提出执行异议，法院裁定驳回了异议请求，法院认为依据商品房买卖合同对登记备案在费国洪名下房产进行的查封系预查封，并无不妥，符合法律规定。陆润公司虽提供证据证明其公司为房产实际所有人，但提供的证据无法证明其享有足以排除法院强制执行的民事权益，陆润公司的异议理由不成立，说明周芳对涉案房屋的执行是合理合法的。二、网签作为一种房屋买卖的缔约，是为了杜绝一房多卖，在网签没有撤销前，还是存在效力的。陆润公司在事实与理由中称：为了盘活资产，向银行申请贷款，以费国洪的名义办理了网签，登记在费国洪的名下。该理由存在恶意骗取贷款的情形，不具有合法性。根据江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）第15条规定：金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的房屋采取强制执行措施，案外人与被执行人为套取银行贷款而虚构房屋买卖事实订立买卖合同的，该案外人以其系房屋实际所有权人为由，提起执行异议之诉，请求排除对该房屋执行的，不予支持。且费国洪并非其公司职员，与陆润公司无利害关系，所谓的费国洪名义办理网签缺乏真实性。三、陆润公司提供空置房物业费清单中涉案房屋面积与房屋初始登记证上相去甚远，周芳有理由怀疑该证据的真实性，由此可见陆润公司提供的缴费证据也存在问题。四、陆润公司提供的山水绿城项目全案代理合同、房屋租赁合同其真实性存在异议，即便是真实的，也属于他们之间的内部协议，不能对抗善意第三人。综上，陆润公司的异议之诉应依法予以驳回。 第三人费国洪一审陈述，案涉房屋是其同学让其出面去银行贷款。其同学叫李予晓，李予晓是负责云亭开发绿城房产项目的，项目是江苏省建筑工程公司开发的，旗下的房产公司就是陆润公司。当时房子卖不出去，由其贷款后可以套现。 江阴法院经审理查明：周芳与费国洪民间借贷纠纷一案，该院于2019年3月18日作出（2019）苏0281民初962号民事判决书，判决：一、费国洪应于本判决发生法律效力之日起10日内向周芳归还借款本金248万元、利息96万元，同时支付借款本金300万元自2016年1月15日起至2017年1月26日止、借款本金268万元自2017年1月27日起至实际给付之日止按年利率24%计算的利息。二、驳回周芳在本案中的其他诉讼请求。上述判决生效后，根据周芳的申请，该院于2019年5月13日立案强制执行，案号为（2019）苏0281执3707号。在该案执行过程中，2019年6月28日该院依据（2019）苏0281执3707号执行裁定书预查封费国洪名下位于江阴市××街××号××号××号××号的案涉房屋。陆润公司针对上述行为提出异议，该院于2020年3月10日作出（2020）苏0281执异4号执行裁定书，驳回陆润公司的异议请求。 该院另查明：澄房销准字第预2011059号澄房商登0000422号、0000423号、0000424号、0000425号《江阴市商品房初始登记证》载明：案涉房屋登记单位为陆润公司。2012年9月6日，陆润公司与费国洪签订《商品房买卖合同》4份，约定陆润公司将案涉房屋出售给费国洪，房屋价款分别为：3198000元、1989225元、1935990元、2765790元，房屋交付期限为2013年8月31日前。上述合同已通过江阴市商品房买卖合同网上备案系统备案。后，费国洪以上述4套房屋作抵押分别与南京银行股份有限公司无锡分行签订4份《个人购房借款合同》借款金额分别为137万元、99万元、96万元、138万元。陆润公司为上述借款提供了担保。陆润公司长期通过虞卫伟、徐烨辰的账户向费国洪南京银行卡转款用于归还案涉房屋的银行贷款。 审理中，陆润公司陈述，虞卫伟原系陆润公司财务，虞卫伟离职后，由其员工徐烨辰负责向费国洪打款。费国洪归还贷款的南京银行卡一直由陆润公司保管。目前，案涉房屋由陆润公司委托第三方进行出租并由陆润公司负责缴纳物业费。 江阴法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋初始登记仍登记在陆润公司名下，网上备案登记并不发生物权变动的效力，故案涉房屋的权属以登记为准，权属清晰、明确，陆润公司无须通过诉讼予以确认。关于陆润公司是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院认为，陆润公司与费国洪订立的房屋买卖合同已经发生效力，并进行了备案登记，该登记亦具有公示效力，人民法院以此采取预查封措施并无不当。陆润公司自称为套取银行贷款而与费国洪订立买卖合同，其虚构房屋买卖事实、套取银行贷款的行为违背了诚实信用的市场交易原则，现案涉房屋已公示备案登记在费国洪名下，故陆润公司对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行。综上所述，陆润公司在该案中的诉讼请求于法无据，该院依法不予支持。该院判决驳回陆润公司的诉讼请求。 本院审理时，双方当事人对梁溪法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本案的争议焦点是案涉房屋能否排除本案的执行。 本院认为，案涉房屋初始登记虽登记在陆润公司名下，但陆润公司是该房屋的开发商，通过房屋销售，取得买房人的购房款是其通过房屋开发获得利益的最终目的。陆润公司与费国洪签订了房屋买卖协议，将涉案房屋出售给费国洪，正说明了陆润公司开发房地产的目的。现陆润公司诉称其与费国洪签订的房屋买卖协议，不是为了出售房屋，而是为了套取银行贷款，并提供了其公司通过费国洪向南京银行贷款的相关证据，费国洪对此也予以承认。但陆润公司与费国洪之间是互有利益的关联方，在本案中因费国洪系被执行人，双方所作的陈述为向银行套取贷款。由于套取银行贷款属于违背了诚实信用的市场交易原则，不属于法律保护的范围，即使存在陆润公司与费国洪之间的房屋买卖行为，也应作出对其不利的事实认定，故陆润公司对案涉房屋的权益不能排除本案执行。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决亦无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费81023元，由上诉人江阴市陆润房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 俞 彤 审判员 刘永刚 审判员 秦小兵 二〇二一年一月二十二日 书记员 王雪婷