江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终9361号上诉人（原审原告）：孙金清，男，1968年10月4日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：北京市博儒律师事务所，住所地北京市朝阳区东三环中路**院建外****楼**。负责人：吴峰，该事务所主任。委托诉讼代理人：张利萍，北京市博儒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋丽娇，北京市博儒（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海申浩（南京）律师事务所，住所地江苏省南，住所地江苏省南京市建邺区扬子江大道**涵碧楼金融中心**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：徐肖强，该事务所主任。委托诉讼代理人：谢宁生，上海申浩（南京）律师事务所律师。上诉人孙金清因与被上诉人北京市博儒律师事务所（以下简称博儒律所）、上海申浩（南京）律师事务所（以下简称申浩律所）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法由审判员李斐独任审理。本案现已审理终结。孙金清上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：1、上诉人作为房屋出租人的损失客观存在，并且至今仍然在继续扩大。上诉人一审的诉讼请求是要求被上诉人继续履行合同，以避免损失的继续扩大。该租赁房屋每月租金为44473元，北京市博儒（南京）律师事务所（以下简称博儒南京律所）于2020年5月1日未通知即搬家，5月4日继续搬家后，将部分办公物品留置在租赁房屋中，截止现在房屋仍然保持现状，租赁合同仍然在履行中。合同履行期限截止2021年3月31日，2020年8月1日-2021年3月31日上诉人应当收取44.4730万元租金，上诉人损失客观真实；2、一审法院调减违约金数额不符合法律规定。一审中被上诉人不认为构成违约，所以对违约金的数额没有向法院申请予以调减，根据法律规定违约金数额是依当事人申请进行裁决的，而且上诉人主张的10万元违约金与被上诉人应当进行支付的44.4730万元租金之间是小于30%的，上诉人的主张完全符合合同法关于违约金金额的规定，一审法官的酌定明显违反法律规定；3、申浩律所作为合同的签约主体，在合同中享有了权利，也明确规定了合同义务，其合同义务是直接的，与博儒南京律所的合同义务并行不悖，互相之间不能替代和包含，一审法院故意模糊其合同责任，明显不当。综上，为维护合法权益，上诉人依法提起上诉，请求二审法院查明案件事实，正确适用法律，予以改判。博儒律所辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。博儒南京律所在2020年4月30日向上诉人邮寄函件，要求解除租赁合同，在5月1日、5月4日两次搬离涉案房屋，留给上诉人1个月的时间重新出租。上诉人对于损失部分无权要求赔偿，其理应采取适当措施止损。一审期间，博儒南京律所另案起诉解除合同，涉案合同不适宜强制履行。上诉人主张的10万元违约金条款并不适用于本案，涉案租赁合同明确约定违约金为5万元。涉案租赁合同的解除是因为不可抗力，在此情形下合同约定博儒南京律所具有单方面解除合同的权利。故请求二审法院查明事实后，驳回上诉人的上诉请求。申浩律所辩称：2019年8月27日，三方签订转让协议，申浩律所在租赁合同中的权利义务全部由博儒律所承继，申浩律所已经全面退出租赁合同。故上诉人的上诉请求与申浩律所无关，系其与博儒律所在履约过程中产生的纠纷，上诉人主张申浩律所承担连带清偿责任没有法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。孙金清向一审法院起诉请求：1、确认博儒南京律所于2020年4月30日出具的《房屋租赁退租通知书》无效；2、判决博儒律所向孙金清支付5万元违约金后继续履行《房屋租赁合同》和《转让协议》；3、判决申浩律所对博儒律所上述合同义务在5.3333万元的范围内承担补充清偿责任。一审法院认定事实：2017年6月22日，申浩律所与孙金清签订《房屋租赁合同》一份，约定申浩律所承租孙金清位于南京市鼓楼区1幢8楼西侧区域房屋，租赁期限自2017年8月1日起至2021年3月31日止；承租人应在租赁期限届满至少2个月前以书面方式通知出租人要求续约，并与出租人协商续约的租赁条件；第三年（2019年8月1日-2020年7月31日）半年租金为266837.81元；上述租金为出租人净得价，租金不包含出租人向承租人提供正式房屋租赁发票的税费，该税费由承租人承担；租金每半年支付一次，每期租金应于下个租期开始前提前30天支付完毕；本合同签订之日3日内，承租人应向出租人支付5万元的定金（后转为押金），现作为本合同承租人的租赁保证金，在履行期满后经双方结清有关费用、出租人收回租赁区域后，出租人应当予以无息退还；因不可抗力导致双方或一方不能履行或不能完全履行本协议约定的有关义务时，双方互不承担违约责任；不可抗力影响如持续2个月以上，任一方均有权单方终止合同；因不可抗力致使本合同无法履行，本合同则自然终止，出租人应在合同终止之日起十五日内返还承租人多支付的租金，其它问题按相关法律规定处理；14.1任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均视为违约行为，违约金为5万元；14.3承租人逾期支付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的0.5%向出租人支付逾期违约金；承租人如拖欠租金达30天以上，出租人有权解除合同收回房屋并追究承租人违约责任，承租人应当承担10万元违约金；等等。2019年8月27日，孙金清（丙方）与申浩律所（甲方）、博儒南京律所（乙方）共同签订转让协议一份，约定：三方一致同意，丙方将房屋租赁给乙方使用；原甲方与丙方之间所签订的合同，合同的权利义务由乙方全面承继，乙方与丙方建立租赁关系，按照甲方与丙方之间签订的原合同约定继续履行；自2019年9月16日起，甲方按每年8万元计算，补偿乙方所支付的租金，至甲方与丙方合同约定的原租赁期限结束之日止；2019年9月16日之前，依甲方与丙方签订的合同，甲乙双方结清所有相关费用（包含租金、水电费、物业费、空调费、宽带费、电话费），双方债权债务一次性了结，此后所有费用由乙方承担；任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均视为违约，违约金为5万元；如三方在履行本协议中产生纠纷无法协商一致而引发诉讼的，则违约方应承担守约方为维护自身权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等费用等等。2019年9月19日，博儒南京律所向申浩律所主任徐肖强汇款168871.82元，于2020年1月21日向徐肖强汇款224340.66元。申浩律所于2019年8月7日支付给孙金清2019年8月1日-2020年1月31日的房租266837.81元，于2020年2月26日支付给孙金清2020年2月1日-2020年7月31日房租266837.81元。孙金清分别于2019年11月6日、2020年4月23日向申浩律所开具了金额均为266837.81元的江苏增值税专用发票。2020年4月30日，博儒南京律所向孙金清、申浩律所送达房屋租赁退租通知书，主要内容为：我所预付租金至2020年7月31日止；春节以来，受新冠疫情影响，所租办公用房被关闭了空调和新风设施，关闭了职工餐厅，并且至今未开通，业主也未进行整改，严重影响我所正常办公和业务；我所被迫通知你们，本所将终止租赁，并将在2020年6月1日搬离，请贵方做好移交接收工作准备等等。申浩律所就上述通知书回函称：其只承担协议履行期间每年八万租金差价的义务，是否解除或终止合同履行，应由博儒南京律所与孙金清协商解决，其无权表态等等。2020年6月11日，南京南大苏富特物业有限公司发给孙金清《关于业主询问房屋租赁事宜问题的回复函》：关于你询问承租人博儒南京律所房屋租赁使用的有关问题，答复如下，2020年1月23日开始，受疫情影响，园区内暂不开启空调；随着防疫情况变化，空调已于2020年5月25日开启，现在一直正常使用；园区内食堂是建设单位江苏南大苏富特科技股份有限公司的内部食堂，因为疫情影响按要求停止经营，今后是否经营是该公司内部事宜，与大楼使用人无关；博儒南京律所已在2020年5月4日开始搬离现场，但现场未办理交接手续；其物业费交至5月15日，水电费交至3月5日，截止目前，物业水电费已欠费预计8500元左右，现已构成拖欠；请你履行业主义务，尽快向义务人催缴或先行交纳。孙金清并提交2020年5月9日向博儒律所邮寄的要求继续履行房屋租赁合同的通知书，主要内容为：本人在劳动节上班后收到博儒南京律所邮寄的房屋租赁退租通知书，本人于2020年5月7日赶到租赁现场，发现已经大门锁闭、人去楼空；贵所下属博儒南京律所以子虚乌有的理由要求解除租赁合同，在本人不知情下搬离，根本不与我方协商……；房屋依然处于贵所控制之中，双方没有合法交接手续，15日后如仍无解决方案，本人将诉至法院要求贵所承担违约责任后继续履行租赁合同。一审庭审中，孙金清陈述：房屋双方没有交接，博儒律所也没有提出过交接，博儒律所2020年4月30日发函，其是2020年5月6日收到，但2020年5月1日博儒律所就搬走了，到5月4日又回来搬了一次；在此期间，物业公司向其主张物业费，博儒律所交到了5月15日，之后的所有物业费包括公共水电分摊费用都没有缴纳，现场还留置了办公家具；交接不仅仅是钥匙，还包括空调费、水电物业费交接等等；另，如不支持其要求继续履行合同的诉讼请求，则按照房屋租赁合同第14.3条约定，博儒律所应该支付10万元违约金；因如合同继续履行，孙金清的可得利益为350910元，按照30%计算损失，也要达到10.6万元，所以其主张10万元违约金标准不高。博儒律所陈述：博儒南京律所是全部清空了，没有遗留家具；博儒南京律所给孙金清发了退租通知书，也打电话协商过，但孙金清拒绝交接，交接必须要孙金清到场，所以物业在现场也给孙金清打电话；最终是2020年5月1日搬走的，留给孙金清一个月时间寻租，博儒南京律所与孙金清之间的租赁合同履行到2020年5月31日止等等；另，孙金清依据房屋租赁合同14.3条要求承担10万元解除合同的违约金，博儒律所认为是不合理的，该条是承租方拖欠租金达30天以上，出租方有权解除合同并主张违约金，在本案中不应适用该条款。另，博儒南京律所在一审法院另案起诉孙金清、申浩律所，要求确认2019年8月27日博儒南京律所与孙金清、申浩律所签订的《转让协议》于2020年6月1日解除；判令孙金清返还博儒南京律所预缴的2020年6月1日至7月31日的租金88945.9元；判令孙金清向博儒南京律所提供所收2019年9月16日至2020年5月31日租金304266.54元的增值税专用发票。一审法院于2020年8月20日判决确认上述《转让协议》于2020年6月1日解除；孙金清返还博儒南京律所租金44473元；驳回其他诉讼请求。一审法院认为：合法的房屋租赁合同受法律保护。案涉《房屋租赁合同》及《转让协议》，系各方真实意思表示，合法有效。本案中，博儒南京律所租赁孙金清案涉房屋系用于律所办公使用，虽有因疫情原因致空调系统暂不能使用、食堂关闭等因素影响，但上述因素并非必然导致博儒南京律所不能使用案涉房屋，且依现有证据亦可证明空调系统已于5月下旬启用，故博儒南京律所据此解除案涉《房屋租赁合同》的依据不足。但博儒南京律所已于5月份搬走，案涉房屋租赁合同已实际履行不能，合同目的已无法实现，且一审法院在（2020）苏0106民初4007号案中已判决确认《转让协议》于2020年6月1日解除，故孙金清要求确认博儒律所于2020年4月30日通知解除《转让协议》的行为无效的诉讼请求一审法院不予支持。博儒南京律所单方解除合同应承担相应违约责任，案涉《房屋租赁合同》、《转让协议》均约定，任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均视为违约，违约金为5万元；而《房屋租赁合同》14.3条系约定拖欠租金导致孙金清解除合同的，违约方应承担10万元违约金。故孙金清按该条款约定主张10万元违约金，依据不足，一审法院不予认可，博儒南京律所应承担支付违约金5万元的违约责任。博儒南京律所系博儒律所开办的分所，其相应债务由总所博儒律所负担，符合律师法第十九条的相关规定。另，依《转让协议》约定，申浩律所已非《房屋租赁合同》的承租人，其仅负每年补偿博儒南京律所租金8万元的义务，并未有申浩律所对博儒南京律所的违约行为亦应承担责任的意思表示。故对孙金清主张申浩律所在5.3333万元范围内承担补充清偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国律师法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、博儒律所于判决生效之日起五日内支付孙金清违约金5万元；二、驳回孙金清的其他诉讼请求。如果博儒律所未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元，减半收取525元，由博儒律所负担。本院审理期间，各方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，各方当事人没有提交新的证据。本院认为，本案二审中的争议焦点为：1、博儒南京律所发出的《房屋租赁退租通知书》是否发生解除合同的法律效力，涉案合同是否应继续履行；2、博儒律所是否应承担违约金及具体违约金数额；3、申浩律所是否应就上述违约金承担补充清偿责任。关于争议焦点一，本院认为，博儒南京律所主张解除案涉《房屋租赁合同》及《转让协议》的主要理由，系认为因疫情原因致空调系统暂不能使用、食堂关闭等，影响其正常办公，但现有证据可证明上述因素并非必然导致博儒南京律所不能使用案涉房屋，一审法院认定博儒南京律所据此解除案涉租赁合同的依据不足并无不当，故博儒南京律所发出的《房屋租赁退租通知书》不发生解除合同的法律效力。但是，因博儒南京律所已实际搬离涉案房屋，并另案起诉至一审法院主张确认《转让协议》解除，明确拒绝履行《房屋租赁合同》及《转让协议》，故涉案合同继续履行客观存在困难，根据案件的审理情况，本院确认案涉协议的权利义务关系于2020年7月9日一审开庭时终止，不再继续履行。关于争议焦点二，本院认为，涉案《房屋租赁合同》及《转让协议》终止合同权利义务关系，主要原因系博儒南京律所拒绝履行合同，故博儒南京律所应承担违约责任。根据涉案《房屋租赁合同》及《转让协议》的约定，一审判决博儒南京律所承担支付违约金5万元的违约责任并无不当，本院予以维持。孙金清主张依据《房屋租赁合同》14.3条约定，博儒南京律所应支付10万元违约金，但该条约定的是承租人因拖欠租金30天以上导致解除合同所负违约责任的情形，不适用于本案，故孙金清该主张缺乏合同依据，本院不予支持。博儒南京律所系博儒律所开办的分所，其相应债务由总所博儒律所负担，符合律师法第十九条的相关规定。关于争议焦点三，本院认为，根据《转让协议》的约定，申浩律所已将原《房屋租赁合同》中的权利义务全部转让给博儒南京律所，仅负每年补偿孙金清租金8万元的义务，孙金清主张申浩律所就上述博儒南京律所应支付的违约金承担补充清偿责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人孙金清的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5306号民事判决第一项；二、变更江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初5306号民事判决第二项为：“北京市博儒（南京）律师事务所于2020年4月30日出具的《房屋租赁退租通知书》不发生法律效力”；三、驳回孙金清的其他上诉请求和诉讼请求。一审案件受理费525元，二审案件受理费1050元，均由北京市博儒律师事务所负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二一年一月十三日法官助理李映碧书记员孙雪松