陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2020）陕0116民初1394号 原告（反诉被告）闫荣侠。委托代理人郭青、杨磊，系西安市长安区兴隆法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）西安睿智房地产咨询服务有限公司。法定代表人申峤。委托代理人高昂，周悄，系北京大成（西安）律师事务所律师。第三人西安市长安区住房和城乡建设局。负责人吴海军。委托代理人王乔、樊梅，（实习），系陕西云德律师事务所律师。原告（反诉被告）闫荣侠与被告（反诉原告）西安睿智房地产咨询服务有限公司（以下简称西安睿智房地产公司）、第三人西安市长安区住房和城乡建设局（以下简称长安区住建局）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序由审判员田秋玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）闫荣侠委托代理人郭青、杨磊，被告（反诉原告）西安睿智房地产公司委托代理人高昂、周悄，第三人长安区住建局委托代理人王乔、樊梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫荣侠向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告房屋租金199537.8元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年7月15日，原告与第三人长安区住建局下属的西安市城南新天地管理办公室（以下简称新天地办公室）签订了《商铺投资经营合同》。合同约定，自合同签订后原告取得位于西安市长安区XX路XX路XX街XX段XX街XX号商铺40年的经营使用收益权。后原告与被告于2015年7月30日，签订《城南新天地商铺租赁同意函》及《补充协议》，第三人作为监督方在本函件签字盖章，约定原告投资经营的商铺出租给第三人指定的被告统一租赁经营管理，期限为12年。自2015年4月1日至2027年3月31日止。双方约定了6个月的免租期，实际支付租金从2015年9月30日起计算。合同签订后，被告仅支付了一年的租金至2016年9月30日，第二年应交租金到期，被告迟迟不履行合同义务，原告多次向被告讨要，被告均以资金紧张为由推脱不支付，第三人作为监督机关沟通协调未果，原告遂诉至法院，要求诉称内容。被告西安睿智房地产公司辩称，1.被告与第三人签订的《城南新天地商铺租赁合同》中关于本案所涉商铺租赁部分权利义务已由被告概括承受，该合同直接约束被告和原告，系本案房屋租赁关系的主合同；2.城南新天地项目至今未向被告提供相关的土地、规划等建审手续，未取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的《城南新天地商铺租赁合同》、《城南新天地商铺租赁同意函》及《补充协议》均无效；3.因城南新天地项目的主要商业部分“人人乐超市”未能如期开业，导致《城南新天地商铺租赁合同》已失去履行基础，被告的合同目的无法实现，要求被告持续长时间垫付房屋租金，对被告显失公平；4.被告自了解到人人乐超市无法如约入驻后，即与原告就商铺出租事宜积极沟通协调，并向原告作出承诺：在被告无法顺利招商营业的情况下，原告可自行寻找商户承租商铺，以避免双方损失进一步扩大。2016年9月，被告在向原告支付租金前，双方即对解除租赁关系达成口头协议，原告承诺收到租金后与被告签署解除协议，并将商铺自行收回出租使用。但原告收到该笔租金后却拒绝履行口头约定，有违诚实信用原则，其后被告亦未使用该商铺。综上，原、被告之间所签订的租赁合同及补充协议均为无效合同，被告已将租金付至2016年12月31日，并自2016年9月之后并未占有、使用涉案房屋。因人人乐超市违约导致整体商业项目失败，是出租人一方的过错，继续垫付租金对被告不公平，原告诉请无事实和法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人长安区住建局辩称，本案系房屋租赁关系。房屋租赁合同中，承租人有支付房屋租金的义务，原告诉请与第三人无法律关系，第三人并非合同双方主体，也不是保证人，只有监督的义务，第三人与原告无法律上的利害关系，故请求驳回原告对第三人的诉讼请求。被告西安睿智房地产公司向本院提出反诉称，2014年，第三人与西安人人乐超市有限公司签订《房产租赁合同》，约定XX超市XX城XX广场并于2015年上半年开业，基于此，反诉人遂与第三人签订《城南新天地商铺租赁合同》。合同签订后，XX街XX号商铺40年经营收益权益转让给被反诉人，基于此转让行为，反诉人与被反诉人于2015年7月30日签订了《城南新天地商铺租赁同意函》及补充协议，约定被反诉人在其1F131号商铺范围内代替第三人与反诉人继续履行《城南新天地商铺租赁合同》，即将《城南新天地商铺租赁合同》出租方的权利义务概括由被反诉人承受。因反诉人承租城南新天地项目餐饮区经营的基础在于靠人人乐超市的进驻而带来的可观人流量，进而带动整个城南新天地项目的后期发展。然而，XX超市XX城南新天地项目招商带来极大困难，双方的合作基础已不复存在，双方之间的租赁合同现已无继续履行的现实基础，反诉人亦无继续垫付租金的能力，继续履行只会扩大双方的经济损失，故请求依法解除原、被告双方之间的租赁合同关系。 原告闫荣侠对被告西安睿智房地产公司的反诉辩称，反诉人并未向被反诉人口头承诺约定通知，向被反诉人要求解除租赁合同。反诉人与被反诉人解除合同的前提是合同有效，因此与原告主张的合同有效是一致的。根据法律规定，本案合同并未达到不能履行的条件，且至今反诉人依然占有使用涉案商铺，因此租赁关系依然存续，并未达到法定解除条件，不同意解除合同。第三人对被告西安睿智房地产公司的反诉辩称，反诉请求与第三人没有关系。经审理查明， 2014年7月15日，原告（乙方即闫荣侠）与第三人长安区住建局下属的新天地办公室（甲方）签订了《城南新天地商铺投资经营合同》。合同约定，甲方以坐落于西安市长安区XX路与府东一路之间的XX街XX段XX街XX号商铺作为投资条件，乙方投资款为1082189元。投资期限为40年，即从2014年9月30日起至2054年9月29日止。付款方式为乙方一次性付清，即于2014年7月15日支付1082189元。XX城XX街物业（商业）管理公司行使本合同项下甲方对商铺经营管理的权利义务，并自愿遵守甲方或甲方指定的物业（商业）管理公司制定的城南新天地商业街物业管理或商业运营管理的相关规章制度。2015年7月30日，原告（甲方）、被告（乙方）及第三人下属新天地办公室（监督方）签订了《城南新天地商铺租赁同意函》。该函约定，甲方选定投资经营的陕西省西安市长安区XX路XX段XX街XX号商铺，建筑面积合计为86.38平米，同意将此商铺出租给新天地办公室指定的乙方统一租赁经营管理。同日，三方签订了《城南新天地商铺租赁合同函》补充协议，该补充协议约定，甲方（闫荣侠）出租，乙方（西安睿智房地产公司）承租陕西省西安市长安区XX路XX段XX街XX号商铺，建筑面积为86.38平方米。租赁期限为2015年4月1日至2027年3月31日，租赁期限为十二个租约年，免租期为2015年4月1日至2015年9月30日，免租时间为六个月。租金第一至四年，每月每平方米￥：60元×租赁面积（建筑面积）；第五至八年：每月每平方米￥：90元×租赁面积（建筑面积）；第九至十二年：每月每平方米￥：120元×租赁面积（建筑面积），支付时间自免租期结束后按季度支付租金。2014年9月22日，第三方下属XX室XX城南新天地商铺交付通知书，2015年7月30日，第三方下属新天地办公室与原告闫荣侠签订了《城南新天地商铺投资经营合同》补充条款，该补充条款约定，将投资期限改为2015年9月30日至2055年9月29日。合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用，被告于2015年9月29日向原告支付了15548.40元，于2016年1月2日向原告支付了15548.4.元，于2016年3月31日向原告支付了15548.40元，于2016年9月30日向原告支付了31096.80元。房屋租金付至2016年12月31日。期间，因城南新天地项目的主要商业一直未能如期开业而影响后期发展，致被告将涉案商铺租与他人经营至2016年9月，后再未使用。之后原告多次催要租金未果，遂诉至法院，要求诉称内容。庭审中，原告认为第三人长安区住建局系租赁合同保证人，要求承担连带责任。 原、被告、第三人均坚持其诉、辩称意见，调解未果。    上述事实，有《城南新天地商铺投资经营合同》及补充条款、《房屋租赁合同》《城南新天地商铺租赁同意函》及《补充协议》、被告支付房屋租金交易明细及庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，涉案商铺未纳入政府统一规划，没有相应建设审批手续，其性质属于小产权房，原告、被告、第三人对此显系明知，原告闫荣侠与第三人下属的新天地办公室双方签订《城南新天地商铺投资经营合同》，约定原告闫荣侠享有涉案商铺40年经营使用收益权与常理不符，该形式显系规避相关法律法规强制性规定，合同之性质实为房屋买卖合同，属无效合同。原告、被告与第三人下属的新天地办公室经协商在平等自愿的基础上签订了《城南新天地商铺租赁同意函》及《补充协议》，但该二份合同规避相关法律法规强制性规定，亦均属无效合同。租赁合同无效，被告应返还涉案商铺并支付房屋占用使用费。本案中，原、被告双方均明知涉案商铺的性质而签订合同导致合同无效，原、被告双方均有过错，应当各自承担相应的责任。故本院综合考虑涉案商铺周围招商、营销环境变化、商铺实际使用情况、现实基础及原告受损情况、法律公平原则等因素，在法律规定的范围内行使自由裁量权，确定被告承担原告房屋占有使用费119722.68元。原告要求第三人承担连带责任，无事实法律依据，本院不予支持。被告反诉要求解除原、被告之间租赁合同关系，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安睿智房地产咨询服务有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）闫荣侠房屋占有使用费119722.68元。二、驳回原告（反诉被告）闫荣侠其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）西安睿智房地产咨询服务有限公司的诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4291元，由原告闫荣侠承担1597元，由被告西安睿智房地产咨询服务有限公司承担2694元；反诉案件受理费50元，由被告西安睿智房地产咨询服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    田秋玲 二0二一 年  一 月 十五 日书  记  员    杨  青 1