四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川34民终87号 上诉人（原审被告）：西昌市海诚旅游开发有限公司，住所地：四川省西昌市长安西路转盘悦城枫丹丽舍**楼**商铺。 法定代表人：赵艳，系公司总经理。 委托诉讼代理人：郭鑫，女，1993年4月出生，汉族，公司员工，住四川省成都市青羊区。代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：赵胜华，男，汉族，1981年8月出生，公司员工，住湖北省仙桃市。代理权限为一般代理。 被上诉人（原审原告）：田桂珍，女，1966年3月出生，蒙古族，居民，住四川省盐源县。 委托诉讼代理人：胡印，四川十君律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人西昌市海诚旅游开发有限公司（以下简称海诚公司）与被上诉人田桂珍合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2020)川3401民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人郭鑫、赵胜华，被上诉人田桂珍及委托诉讼代理人胡印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人海诚公司上诉请求：1.撤销西昌市人民法院作出的（2020）川3401民初2869号《民事判决书》第一项判决，改判上诉人不返还被上诉人定金20000元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：《商品房买卖合同》未能签订的原因在于被上诉人一方，上诉人有权依据《商品房认购协议》不退还被上诉人定金，原审法院判决上诉人退还被上诉人定金没有事实依据，应予撤销。原审法院认为：上诉人擅自在双方签订的《领地海月里选房确认单》上添加了优惠折扣明细，该明细表明被告给原告的购房的优惠及折扣包括了原告买房屋后交桔子酒店同意经营管理第一年的租金，该内容显然对原告不利，故认定双方对于未能最终签字《商品房买卖合同》均不存在违约。上诉人与被上诉人签订了《商品房认购协议》及《领地海月里选房确认单》均已列明了案涉房屋成房号、定金、付款方式、建筑面积、销售单价及总价、成交单价及总价。选房确认单上仅是添加了案涉房屋成交总价的计算公式、房屋成交总价没有改变，并非是对被上诉人不利的内容，该结算公式并未与上诉人签订《商品房买卖合同》，系被上诉人自身原因。因此上诉人有权依据《商品房认购协议》不予退还被上诉人定金。 被上诉人田桂珍辩称：双方签订的选房确认单上的内容，是双方当事人真实意思的表示，对双方当事人均具有约束力，该选房确认单上记载的内容是双方当事人签订房屋买卖合同的重要依据，未经协商，任何一方均不得擅自添加内容，更不得添加对对方不利的内容，若因此造成房屋买卖合同不能签订的责任，应由擅自添加内容方承担责任。被答辩人在本案中，擅自在选房确认单上添加对答辩人不利的内容导致双方不能签订《商品房购房合同》，且被答辩人拒绝改正，存在明显的违约行为，在诉讼中，被答辩人明确表示既不愿退定金，又不愿签订《商品房购房合同》，是明显的霸凌行为，故意利用双方不平等的地位，在签订选房确认单及认购协议时，不给答辩人应得的一份，全部由被答辩人保存，为被答辩人的擅自添加内容创造便利条件，是被答辩人的故意行为，导致不能签订购房合同的责任明显，应认定被答辩人具有违约责任。被答辩人认为选房确认单仅是案涉房屋成交总价计算公式，并非对答辩人不利内容的理由是错误的，虽然购房总价没变，但按照被答辩人的计算公式，答辩人购房租金将减少一年，不符合答辩人购房时本意，也不符合被答辩人购房后可收租金五年的口头承诺。导致双方不能签订购房合同的原因在被答辩人，应驳回被答辩人全部上诉请求。 田桂珍向一审法院起诉请求：一、判决被告双倍返还原告定金4万元；二、判决被告承担本案诉讼费用 一审法院认定的事实：2019年5月20日，原告田桂珍到被告设立的位于航天大道东延线售楼大厅处看房时，售楼部置业顾问给原告介绍，原告所看楼盘（八栋）桔子酒店即将入驻，开发商己与桔子酒店达成合作协议，业主购房后，前5年由开发商集中该幢物业后交桔子酒店统一经营管理，购房业主每年净收租金即可，第一年租金为房屋成交总价的5%，第二年和第三年为6%，第四年和第五年为7%，五年期满后，由业主自主决定是否将房屋继续交桔子酒店经营管理。原告田桂珍认为该房有投资价值，即与被告西昌市海诚旅游开发有限公司签订了《商品房认购协议》及《领地·海月里选房确认单》，在认购协议中双方约定，原告以人民币566000.00元的价格购买了被告西昌市海诚旅游开发有限公司开发的“海月里”小区的商品房一套（8-707）。合同明确了双方的权利义务。合同第二条约定原告应于2019年5月28日前支付首付款286000.00元，剩余房款280000.00元于2019年5月31日前自行办妥银行按揭手续且全部按揭贷款到达被告账户。第五条第一款约定签订本协议时，原告自愿向被告交纳定金20000.00元，作为原告按期与被告签订《商品房买卖合同》的担保。第五条第四款约定：“因乙方（原告）原因不与甲方（被告）签订《商品房买卖合同》的，无权要求甲方返还定金；因甲方原因不与乙方签订《商品房买卖合同》的，甲方应退还定金（不计利息）。”合同签订后，原告按照合同约定支付了定金20000.00元。选房确认单也明确了房屋的房号、定金、付款方式、建筑面积、销售单价及总价、成交单价及总价等内容，且载明置业目的为投资，具体付款情况为：2019年5月20日付定金20000.00元，2019年5月28日付首付266000.00元。2019年5月28日原告去与被告签订《商品房购房合同》时，发现被告出示的选房确认单上的内容与原告签字时的选房确认单的内容不一致，增加了优惠折扣明细，按照该明细上表述的内容原告认为自己将少收入一年租金，便以被告擅自更改选房确认单及合同内容为由，拒绝与被告签订商品房买卖合同，并于2019年5月30日向消费者协会提起申诉，消协组织双方进行调解无果后，原告遂诉至一审法院，请求根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款之规定，判决被告退还原告缴纳的购房意向金20000.00元整，并赔偿原告40000.00元；诉讼费由被告承担。一审法院审理后认为：2019年5月20日原告田桂珍与被告西昌市海诚旅游开发有限公司签订的《商品房认购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，属有效合同，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，原告履行了支付定金的义务，还应当按照合同约定于2019年5月28日前支付首付款，首付款支付的同时被告应与原告签订《商品房买卖合同》。原告以被告擅自更改选房确认单以及合同内容、存在欺诈为由，拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，但并未提供有效证据证明，应承担举证不能的责任，原告称选房确认单上第一年租金的计算系被告代原告和第三方签订租赁合同，扣除了第一年租金，即第一年的租金不给原告，被告当庭释明选房确认单上第一年租金的计算只是一个折扣的计算方式，最后的成交价就是约定的566000.00元，不是第三方与原告租金的结算，不涉及第三方，原告收房后是否与第三方签订租房协议与被告无关，是原告自主选择。选房确认单和商品房认购协议是同一天经双方协商填写签字后形成的，被告也已将案涉房屋的商品房买卖合同进行公示，不存在原告所述的欺诈行为。且原告依据《消费者权益保护法》主张权利适用法律错误，《消费者权益保护法》调整的是消费者为生活需要购买、使用商品或者接受服务的权益，本案的商品房买卖不适用该法，且该房屋系用于投资。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回了原告田桂珍的全部诉讼请求。原告不服上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。上诉请求为：1、依法撤销四川省西昌市人民法院(2019)川3401民初3658号民事判决；2、判决西昌市海诚旅游开发有限公司双倍返还原告定金40000.00元；3、判决西昌市海诚旅游开发有限公司承担本案一、二审诉讼费用。二审法院审理后认为：原告对一审诉讼请求的事项未再提起上诉，其上诉请求系在第二审程序中新增加的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，经二审法院主持调解未果，在海诚公司针对田桂珍二审中新增加的诉讼请求没有“同意由第二审人民法院一并审理”的明确意见的情况下，田桂珍针对二审程序中新增加的诉讼请求即“判决海诚公司双倍返还原告田桂珍定金40000.00元”依法只能另行起诉。由于一审法院驳回田桂珍的一审诉讼请求即“判决海诚公司退还田桂珍缴纳的购房意向金20000.00元，并赔偿田桂珍40000.00元”后，田桂珍针对一审诉讼请求事项未再提起上诉，因此，对其一审诉讼请求事项二审法院不再审查。按照不告不理的民事诉讼审判原则，人民法院审判的范围应与原告起诉的范围相一致。一审中，田桂珍以海诚公司实施了欺诈行为要求适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定进行处理，一审法院应当围绕田桂珍的前述主张进行审理，但一审判决本院认为部分超出田桂珍主张事项进行审理，并对有关违约责任进行认定系处理不当，对此二审法院予以纠正。但一审判决结果正确，对一审判决结果二审法院予以维持。判决驳回上诉，维持原判。继后，原告向一审法院另行提起诉讼。 一审法院认为：2019年5月20日原告田桂珍与被告西昌市海诚旅游开发有限公司签订的《商品房认购协议》、《领地·海月里选房确认单》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，属有效合同，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。但履行合同过程中，被告在未取得原告同意也未通知原告的情况下，擅自在双方签字的《领地·海月里选房确认单》上添加了优惠折扣明细，而该明细表明，被告给原告购房的优惠及折扣包括了原告购买房屋后交桔子酒店统一经营管理第一年的租金，该内容明显对原告不利。由于该选房确认单上记载的内容是双方当事人签订房屋买卖合同的重要依据，未经协商，任何一方均不得擅自添加内容。被告在双方已经签字的《领地·海月里选房确认单》添加的优惠折扣明细，应视为是被告在《领地·海月里选房确认单》提出的补充条款，2019年5月28日原告去与被告签订《商品房买卖合同》时，原告对此条款不接受，双方对《领地·海月里选房确认单》约定房屋买卖的意思表示未达成一致，因此，双方对于未能最终签订《商品房购房合同》均不存在违约。依照《中华人民共和国合同法》第三条“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入房屋买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，原告田桂珍请求判令被告返还定金的诉讼请求一审法院予以支持。但要求被告双倍返还定金的请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。被告在辩解中称：“本次诉讼系重复起诉，应裁定驳回起诉”。但一审法院查明的事实表明，原告田桂珍之前的诉讼，其诉讼请求是：请求根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款之规定，判决被告退还原告缴纳的购房意向金20000.00元整，并赔偿原告40000.00元；而本次诉讼，其诉讼请求是：请求判决被告双倍返还原告定金4万元；依据的是《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，两次诉讼的诉讼请求不相同，适用的法律依据也是不相同的。前次诉讼请求一审法院判决驳回是因为原告依据《消费者权益保护法》主张权利适用法律错误。并且二审法院在判决中认定：“田桂芳针对二审程序中新增加的诉讼请求即：判决海诚公司双倍返还原告田桂珍定金40000.00元，依法只能另行起诉。由于一审法院驳回田桂珍的一审诉讼请求即‘判决海诚公司退还田桂珍缴纳的购房意向金20000.00元，并赔偿田桂珍40000.00元’后，田桂珍针对一审诉讼请求事项未再提起上诉，因此，对其一审诉讼请求事项本院不再审查。按照不告不理的民事诉讼审判原则，人民法院审判的范围应与原告起诉的范围相一致。一审中，田桂珍以海诚公司实施了欺诈行为要求适用《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定进行处理，一审法院应当围绕田桂珍的前述主张进行审理，但一审判决本院认为部分超出田桂珍主张事项进行审理，并对有关违约责任进行认定系处理不当，对此本院予以纠正。”根据该认定结论，原告的本次诉讼不属于重复起诉。被告的辩解理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，原告田桂珍请求判令被告返还定金20000.00元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。其余请求不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第八条，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条的规定判决一、限被告西昌市海诚旅游开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告田桂珍定金20000.00元；二、驳回原告田桂珍的其他诉讼请求。案件受理费800.00元，由原告负担400.00元，由被告负担400.00元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交《物业委托经营管理》一份，证明业主购买的商品房是第三方业主签订了合同的，根据合同8.4条规定，每一年都反了租金给业主的。被上诉人质证：这是一个复印件，合同的签订是2019年11月1日签订的，原来诉讼过程这份合同是存在的，上诉人都没有提交，所以不属于新证据，与本案没有关联性。该证据并不能直接证明类似合同的业主是否真实收到五年租金，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实依法予以确认。另查明：上诉人在确认单优惠折扣明细栏处添加数字计算公式并括号写明“第一年租金”的内容。 本院认为,本案的争议焦点是：未签订商品房买卖合同的原因在上诉方还是在被上诉方，被上诉方支付的定金是否应当予以退还？上诉人对其单方在确认单优惠折扣明细栏处添加内容无异议，其认为仅是添加案涉房屋成交总价折扣的计算公式，房屋成交总价没有改变，并非对被上诉人不利。本院认为，认购协议和确认单是双方达成合议后签署，为商品房买卖的预约合同，理应由双方共同持有，但根据本案查明的事实，案涉认购协议和确认单在签署当天便由上诉人收回，二审庭审中经询问，上诉人并不能清楚解释只由其持有的具体原因。按照交易习惯，由当事人双方达成合意形成的合同应当是由当事人双方共同持有，而本案只由上诉人持有认购协议和确认单与常理不符。本案被上诉人购买案涉房屋是为投资，目的之一是为取得上诉人所说的前五年租金净收益，而双方在签订认购协议和确认单后上诉人单方收回认购协议和确认单，然后上诉人又在确认单上添加内容，该种销售手段明显对购买人不利，虽然二审庭审中上诉人辩称添加内容只是其销售顾问给公司汇报方式，属内部信息不对外公示，但是该确认单只由上诉人持有，并不能排除双方产生争议后上诉人用作对其有利的证据，且在二审庭审中上诉人并不能解释清楚其在确认单处添加内容的含义以及是否会对被上诉人的租金产生影响，按照本案的实际情况，上诉人单方持有被上诉人已经签字的认购协议和确认单，然后在确认单上添加内容，若被上诉人不按照认购协议和添加内容后的确认单签订购房合同，那么被上诉人所交订金不予退还，且按照添加计算公式及“第一年租金”内容的确认单签订购房合同，若上诉人解释添加的内容为扣减被上诉人第一年租金，那么势必对被上诉人可得利益产生损害，因此，上诉人的此种销售手段对购房者不利，违背诚实信用原则，本院对此予以否定性评价，故，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人西昌市海诚旅游开发有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800.00元由上诉人西昌市海诚旅游开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘志涛 审判员  杨发蓉 审判员  郑 坚 二〇二一年一月二十五日 书记员  沈晓林