广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28982号上诉人（原审被告）：深圳市皕宇酒店管理有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道木棉湾社区大芬艺术大厦116。法定代表人：徐翠玉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：朱兰，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇敏，北京市地平线（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨新，男，1983年8月1日出生，汉族，身份证住址湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：阳贻峰，广东瑞霆律师事务所律师。原审第三人：深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙），主要经营场所深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路与南湖路交汇处北侧深华商业大厦办公2107。执行事务合伙人：深圳盛冠联博投资合伙企业(有限公司)，（委派代表：杨介进）。委托诉讼代理人：王宁，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市皕宇酒店管理有限公司（以下简称皕宇酒店公司）因与被上诉人杨新、原审第三人深圳嘉联天恒投资合伙企业（以下简称嘉联合伙企业）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初7828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。上诉人皕宇酒店公司上诉请求：1、撤销一审民事判决书，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、本案系委托经营合同纠纷，并非租赁合同纠纷，一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人及第三人一致确认的关于本案的关键证据《LOM0乐摩都会物业委托经营管理合同》（以下简称“委托经营合同”）清楚表明，涉案物业系由被上诉人委托其他单位装修后才交给上诉人经营管理，上诉人与被上诉人双方并非只是物业租赁关系，本案应按照证据认定为委托经营合同纠纷，不应认定为租赁纠纷。二、被上诉人并未在免租期内将物业完工交付上诉人经营使用。被上诉人委托的装修单位深圳市邦搏天盛装饰有限公司并未在约定时间2017年10月31日前将涉案物业装修完毕交付上诉人，延期直到2018年2月，才将物业装修完工，上诉人于2018年3-5月期间中请办妥消防等相关证照，于2018年6月方才得以开始经营使用，因此，一审判决上诉人承担2017年11月至2018年5月期间的租金，显然是不公平的。上诉人只应该承担2018年6月1日至2019年1月31日期间共计8个月的租金合计人民币61122.67元。三、被上诉人因未付清房款应无权收取2019年2月1日之前的委托经营租金。被上诉人与上诉人之间委托经营合同第一条约定“本协议必须与甲方与深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙）签订并生效的《房地严买卖合同》同时使用方为有效”。因此，被上诉人第三人之间的《房地产买卖合同》的履行与本案密切相关。根据第三人提供的证据，被上诉人在履行《房地产买卖合同》的过程中，应最迟在2017年10月30日前向第三人付清剩余的房款105万元，但被上诉人直到2019年2月2日才向第三人交清该笔房款，因此对于被上诉人交清房款前，上诉人因履行委托经营合同应付的租金，应支付给原业主第三人方才符合三方之间两份合同同时履行的约定。被上诉人应无权收取付清房款之前的委托经营费用。综上所述，请二审法院查明事实，依法撤销一审判决，予以改判驳回被上诉人的不法请求。被上诉人杨新答辩称，一、本案为房屋租赁合同纠纷，非委托经营合同纠纷。二、关于涉案物业装修及交付的问题。三、租金应当支付给谁的问题，租金应当支付给被上诉人。综上所述，本案一审判决认定事实清楚，法律适用恰当，依法应予维持。请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。原审第三人嘉联合伙企业陈述，同意上诉人皕宇酒店公司上诉意见。杨新向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠的2017年11月1日起至2019年5月1日期间的租金137526元（人民币，下同）；2、被告承担全部诉讼费用。后被告申请变更第一项诉请为被告支付2017年11月1日至2017年1月31日期间租金117471元，法院予以准许。一审法院查明：一、涉案房产的位置：位于深圳市龙岗区。二、涉案房产的产权情况：粤（2017）深圳市不动产权第××号不动产权证书载原告为权利人，于2017年8月17日购买，登记日期为2017年10月13日。三、租赁合同签订时间：原告作为甲方（委托方）、被告作为乙方（受托方）于2017年3月5日签订《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》。四、合同约定的月租金标准：2017年3月5日至2017年10月31日期间为免租期；每季度租金22921元，第一次递增在委托经营期限满1年（即12个月）后的次月开始按比例递增，以后以此类推，第一年递增4%，第2年递增4.5%，第三年递增5%。五、合同约定租赁合同履行期限：3年，2017年10月20日至2020年10月30日为固定返租年限。六、被告拖欠租金期间：被告已支付2019年2-4月租金25787元。被告未支付2017年11月1日至2019年1月31日期间租金117471元（22921元×4个季度+25787元）。七、其他需要说明的事项：1、第三人作为卖方、原告作为买方于2017年3月5日签订涉案房产的《房地产买卖合同》。该合同第六条约定“房产按现状交付，且买方同意统一委托给卖方指定的第三方深圳市皕宇酒店管理有限公司经营管理，双方签订《委托经营管理合同》之日起视为卖方完成该房产交付，甲乙双方不再另行办理交接手续”。第三人和原告于2017年3月5日签署《交楼确认书》，确认第三人于该日向原告交付涉案房产。2、兴业银行深圳分行于2017年7月21日向第三人出具原告购买涉案房产的《二手房按揭贷款承诺书》，贷款金额为105万元。该款项于2019年2月2日支付至第三人银行账户。3、《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》约定，“第一条本协议必须与甲方与深圳嘉联天恒投资合伙企业（有限合伙）签订并生效的《房地产买卖合同》同时使用方为有效。第六条本协议期间，甲方同意由乙方将该物业以乙方的名义对第三人转租、分租或乙方自己经营使用，物业的使用权、收益权、管理权归乙方所有，对外出租或经营所得归乙方所有。第七条自本协议签订之日起，甲方全权委托乙方代为办理该物业与装修单位的物业交付相关手续，装修单位在免租期内将该物业完工交付乙方之日起，视同甲方将该物业交付乙方使用。第九条委托经营期间，甲方取得租金应支付的租赁税费由乙方代为承担，其中包括房屋租赁房产税、营业税、城建税、房屋租赁管理费、教育附加费，其他税收及费用由甲方自行承担。乙方自主经营管理物业，并承担经营风险。甲方不参与物业经营管理，不承担经营风险。委托经营期内，物业由乙方统一管理，并负责物业的经营、保安、消防、卫生、水电、物业管理、商用基本电费和物业维修费，相应承担上述各项的有关费用。”4、原告认为本案案由为房屋租赁合同纠纷，被告和第三人认为本案案由为委托合同纠纷。5、第三人起诉原告房屋买卖合同纠纷，案号为（2019）粤0307民初12396号，截至本案判决之日尚未开庭审理。一审法院认为，原告与被告之间的《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》主要内容是约定原告将涉案房屋交付给被告使用，被告按期支付费用，合同期满后将涉案房屋交还原告，符合房屋租赁合同的一般特征，应当界定为房屋租赁合同，本案案由为房屋租赁合同纠纷。涉案房产已办理产权登记，《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》是双方真实意思表示，合法有效。《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》约定须与原告、第三人之间的《房地产买卖合同》同时使用方为有效，《房地产买卖合同》已实际履行，《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》并无效力瑕疵，法院对被告和第三人的相关抗辩不予采纳。涉案房产于2017年10月13日登记至原告名下，第三人和被告之间并未签订房屋租赁合同，被告、第三人抗辩原告付清购房款之前的租金由第三人收取，于法无据，法院不予采纳。根据被告提交的酒店开业照片，被告统一使用包括涉案房产在内的多间房屋，统一安排装修事宜。被告所述装修单位在免租期结束后才交付房屋、被告办理证照直至2018年6月正式营业，并非原告过错，被告以此为由不支付2018年6月之前租金的观点不能成立。被告应支付原告2017年11月1日至2019年1月31日期间租金117471元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：被告深圳市皕宇酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告杨新20**年11月1日至2019年1月31日期间租金人民币117471元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2650元，因适用简易程序减半收取为人民币1325元（原告已预交1525元），由被告深圳市皕宇酒店管理有限公司承担。本院二审审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：一、双方同意诉讼费由败诉方径付胜诉方。二、上诉人确认除了涉案房屋，涉案大楼的其他房屋除了业主自用的以外，也是像被上诉人一样委托上诉人向装修公司接收过来经营管理，但其只是代被上诉人办理物业的相关手续，催促装修公司的权利属于被上诉人。因为有些业主意见不统一，才导致装修不下来。本院认为，涉案《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》的主要内容符合房屋租赁合同的一般特征，一审界定本案为房屋租赁合同纠纷并无不当。上诉人主张涉案案由应当为委托合同纠纷依据不足，应不予支持。上诉人以被上诉人直至2019年2月2日才向原审第三人嘉联合伙企业付清涉案物业的购房款为由，主张被上诉人无权收取2019年2月1日之前的租金。但涉案《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》的签订主体为上诉人与被上诉人，涉案物业亦于2017年10月13日登记至被上诉人名下，被上诉人有权依据上述委托经营管理合同向上诉人主张收取租金，上诉人主张被上诉人未向第三人付清房款之前的租金应当由第三人收取，没有法律和合同依据，本院不予支持。上诉人还主张被上诉人未在免租期内交付装修完毕的涉案物业，2018年6月上诉人正式营业之前的租金其无需支付被上诉人。本院认为，首先，根据《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》的规定，该合同的免租期至2017年10月31日期满，即上诉人应当自2017年11月1日起开始支付涉案物业的租金。其次，虽然《LOMO乐摩都会物业委托经营管理合同》第七条约定装修单位在免租期内将该物业完工交付上诉人之日起，视同被上诉人将该物业交付上诉人使用。但该条款并未约定装修应当由被上诉人负责，且该经营管理合同第七条还约定被上诉人全权委托上诉人代为办理涉案物业与装修单位的物业交付相关手续。该经营管理合同第十三条亦约定被上诉人同意上诉人根据经营需要可以对物业进行装修。而且上诉人系第三人在涉案房屋买卖合同中指定的委托经营管理的公司，上诉人亦确认除了本案物业之外，涉案物业所在大楼的其他房屋亦存在委托上诉人经营管理的情形。因此并无充分证据证明涉案物业的装修系被上诉人负责。一审判决认定系由上诉人统一使用包括涉案房产在内的多间房屋，统一安排装修事宜，具有高度的盖然性。上诉人称装修单位在免租期结束后才交付房屋、其2018年6月才办理完证照正式营业，但并未提交其与装修单位的交接手续以证明其主张，且上述情形并非被上诉人过错导致。故上诉人主张其无需在正式营业之前支付租金，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人皕宇酒店公司上诉理由均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2650元，由上诉人深圳市皕宇酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 陈  俊  松审判员 李  东  慧二〇二一年一月十三日书记员 赖汉贞(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。