江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终163号上诉人（原审被告）：王胤渝，男，2000年9月10日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，江西科技学院学生，住江西省上饶市信州区。被上诉人（原审原告）：支少玮，女，1966年1月7日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。上诉人王胤渝因与被上诉人支少玮房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初3986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人王胤渝上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项及第三项判决，发回重审或改判上诉人承担违约金14,490元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订租赁协议时交付的3,000元系设备转让费而非设备折旧费；二、上诉人前期支付的5,000元保证金应当在最终赔偿结果中予以核减，不应与家具设备问题混淆；三、上诉人于2020年1月起已告知被上诉人无法继续履行合同，提出了终止合同的要求，一审法院认定合同终止时间有误；四、上诉人自愿承担3个月寻租损失，即租金计算至2020年4月。被上诉人支少玮答辩称，一、双方签约时交付的3,000元确为设备折旧费，上诉人承租的店面是经被上诉人精装修的，内有皮沙发、空调柜机、靠椅、工作台等，价值远超过3,000元；二、双方签订的《店面租赁协议书》第4条约定：“合同期满后，乙方在结清水电费、确保店面完好无损后，甲方退还押金。”本案中，上诉人已将店面内设备转卖，无法使店面恢复原状，故被上诉人有权没收押金；三、上诉人从未明确告知被上诉人要解除合同，双方并未达成一致意见，事实上，上诉人于2020年9月才将租赁房屋清场并归还钥匙，故租金应计算至2020年9月。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。支少玮向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《店面租赁协议书》，恢复涉案房屋原状；2.依法判令王胤渝向支少玮支付拖欠的租金33,120元；3.依法判令王胤渝向支少玮支付违约金14,490元；4.依法判令王胤渝承担支少玮为实现债权花费的律师费5,000元；5.本案诉讼费由王胤渝承担。本案审理过程中，支少玮当庭变更第二项诉讼请求为：依法判令王胤渝向支少玮支付拖欠的租金33,120元，租金算至王胤渝将房屋租金交还之日止。一审法院认定事实如下：2019年4月12日，支少玮与王胤渝签订一份《店面租赁协议书》，支少玮将其所有的位于上饶市信州区间店面出租给王胤渝使用，并约定：租期3年，租赁期间为2019年4月12日至2022年4月11日；租金为第一年月租金4600元，第二年开始每年租金在上年基础上递增5%，第一年租金按季支付，第二年租金每半年支付一次；王胤渝支付支少玮押金5000元，合同期满后，王胤渝在结清水电费，确保店面完好无损后，支少玮退还押金；支少玮若违反协议，协议终止，并赔偿王胤渝一切装修费，王胤渝若违反协议，协议终止，并赔偿支少玮剩余合同租金费，因违约产生的诉讼费用（含律师费）由违约方承担；若遇政府需要及不可抗力的原因，该协议自行终止。2019年4月12日，王胤渝通过微信转账方式向支少玮转账3000元，用于支付店面内家具及空调的折旧费，并于同日向支少玮支付第一季度租金13800元及押金5000元，于2019年7月13日向支少玮支付第二季度租金13800元，王胤渝租金支付至2020年1月11日止。2020年1月14日起，王胤渝通过微信聊天、手机短信等方式向支少玮提出解除双方的租赁合同，但双方未达成一致意见。另查明，王胤渝已将租赁店面的拖欠水电费结清，并于2020年9月24日将租赁房屋清场且将房屋钥匙归还支少玮。上述事实有支少玮提交的《店面租赁协议书》、房产证（复印件）、王胤渝提交的身份证、学生证、双方微信聊天记录、手机短信记录、支付宝转账记录、微信聊天记录等证据证明，经双方质证对上述证据真实性均无异议，对真实性一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，支少玮与王胤渝之间签订的《店面租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。王胤渝从2020年1月12日起，就未按时支付租金，违反协议约定，应承担违约责任。现支少玮要求解除《店面租赁协议书》，王胤渝亦同意，故对支少玮要求解除双方签订的《店面租赁协议书》的诉讼请求，一审法院予以支持。关于王胤渝在2019年4月12日微信转账支少玮3,000元的性质，支少玮主张其将店面交付王胤渝使用时，店面中的家具及空调给其使用，该3,000元系王胤渝支付的家具及空调折旧费，而王胤渝主张该3,000元为设备转让费，系支少玮将家具及空调转让给其的费用。而根据交易习惯及常理，房东将家具及电器交给租客使用，基本不存在房东将家具及电器转让给租客，故一审法院采信支少玮的主张，认为该3,000元为折旧费更合理，根据合同约定的租赁期限及实际租赁时间，王胤渝实际需要支付1,416元家具及空调折旧费，剩余的1,594元折抵王胤渝所欠租金。关于5,000元押金问题，支少玮要求王胤渝将涉案房屋恢复原状，但王胤渝已将店面中的家具及空调转卖且已明确说明无法恢复原状，而双方对于该家具及空调的实际价值也无证据证明亦无法达成合意，因此，王胤渝交给支少玮的5,000元押金一审法院暂不予处理，待双方有新证据后，可另行主张。关于王胤渝拖欠租金问题，王胤渝从租赁的第四季度起就未按时支付租金，称其于2020年1月14日就已明确告知支少玮无法继续履行合同，且后因新冠疫情，属于合同约定的不可抗力，符合合同约定的协议终止情形，协议自行终止，租金也不应继续计算；一审法院认为，王胤渝虽在拖欠第四季度租金后就向支少玮表示要解除协议，但支少玮并未同意，双方对协议解除并未达成合意，协议并未当然解除，且若作为违约方，任由王胤渝解除合同也不符合民事法律中应遵循的公平原则及诚实信用原则。2020年1月、2月、3月，由于受新冠疫情的影响，本市的疫情防控措施并不属于不可抗力原因，并不导致协议终止，但疫情确实对承租人的经营情况造成了影响，因此，对于2020年1月、2月、3月的租金，一审法院酌定予以适当减少，减半计算；综上，王胤渝应支付租金至其清场并将钥匙交还支少玮为止，即2020年1月12日至2020年9月24日期间的租金32,982元扣减1,594元的家具及空调折旧费后为31,388元。关于违约金，支少玮要求王胤渝支付违约金14,490元，王胤渝认为违约金主张过高，一审法院适当调整支少玮寻租期间的损失，违约金酌定为两个月的租金即9,660元。关于律师费，支少玮要求王胤渝支付其为实现债权花费的律师费5,000元，但实际支少玮并未聘请律师，对该项诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告支少玮与被告王胤渝签订的《店面租赁协议书》；二、被告王胤渝于本判决生效之日起十日内支付原告支少玮租金31,388元；三、被告王胤渝于本判决生效之日起十日内支付原告支少玮违约金9,660元；四、驳回原告支少玮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,322元，减半收取计661元，由被告王胤渝负担543元，由原告支少玮负担118元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人王胤渝于2019年4月12日通过微信向被上诉人支少玮转账的3,000元性质，因双方对此无明确书面约定，一审法院根据日常交易习惯认定为折旧费并无不妥，本院予以维持。关于5,000元的押金问题，因王胤渝已将支少玮交付的空调家具转卖，无法使店铺恢复原状，故5,000元押金不予退还。关于租金及违约金的问题，王胤渝提出在租赁合同到期之前提前解除合同，因其并不享有合同解除权，故而应当与支少玮协商一致方能解除合同，但双方就解除合同一事直至2020年9月24日才达成一致意见，清场店铺及交接钥匙，故一审法院认定2020年9月24日当天合同解除并无不妥，对于租金及违约金的计算也无不妥，本院均予以维持。综上所述，上诉人王胤渝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费463元，由上诉人王胤渝负担。本判决为终审判决。审判长  李少琴审判员  杜依霖审判员  周富华二〇二一年一月十九日书记员  刘雅琦