江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初230号 原告：王德社，男，1959年11月5日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：吴顺美，女，1953年12月2日出生，汉族，户籍地南京市栖霞区，现住南京市栖霞区。 被告：陈华，男，1978年9月11日出生，汉族，户籍地南京市栖霞区，现住南京市栖霞区。 原告王德社与被告吴顺美、陈华返还原物纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王德社，被告吴顺美、陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王德社向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即迁出南京市栖霞区某某桥南路XX号某某苑XX幢X单元XXX室；2、判决被告支付某某苑XX幢XXX室房屋占有使用费、装修费合计人民币70700元（63800+6904）；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，因被告另案起诉主张案涉房屋装修费，原告就本案第2项诉讼请求在另案中提起反诉，故书面申请撤回本案第2项诉讼请求。事实与理由：原告于2009年9月30日经房产中介公司居间购得被告位于某某苑XX幢XXX室房屋简装后出租、自住，至2017年底2018年初重装。2013年7月在被告知情并配合下经中介公司把该房产权证登记至案外人严某（原告借用名义产权人）名下。2016年12月21日、2017年2月4日，被告以该房办理产权证的手续不真实为由，将南京市国土资源局和南京市住房保障和房产局及严某诉至南京铁路运输法院。经两级法院审理，最终撤销了严某的《购买通知书》和《房屋所有权证》。2018年6月6日，南京市国土资源局对原登记在严某名下的某某苑XX幢XXX室转移登记行为予以撤销。2018年7月6日，被告将某某苑XX幢XXX室的房屋产权证重新登记在自己名下，并于7月12日通过报警强行占房。2018年7月15日，原告发现某某苑XX幢XXX室大门锁芯被换，随后拨打110报警，民警接处警，告知双方维持房屋现状，建议向法院起诉解决纠纷。2018年7月18日，原告诉至法院，2019年4月16日，一审法院判决被告于判决生效之日起十日内协助原告将房屋不动产权转移登记至原告名下。2019年5月9日，被告上诉，2019年10月18日，二审法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。综上，2018年7月，被告通过提起行政诉讼，重新将某某苑XX幢XXX室不动产权证办至自己名下，在房屋未经民事诉讼确权的情况下，强行占有房屋并进行装修入住至今。依据法院生效民事判决，某某苑XX幢XXX室不动产权已通过法院强制执行，变更至原告名下，但被告仍占有房屋不肯返还，其行为损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令被告立即迁出房屋。 被告吴顺美、陈华辩称，不同意向原告返还房屋，对（2018）苏0113民初4139号一审判决、（2019）苏01民终7145号二审判决及（2020）苏民申1736号再审裁定均不服。两被告依据（2016）苏8602行初1621号、（2017）苏01行终1037号判决确定的内容，办理了案涉房屋的不动产权证，并装修入住。即便法院现在判决案涉房屋归原告所有，那么原告也应将装修款198000元支付给两被告。 本院经审理认定事实如下： 被告吴顺美、陈华系母子。2018年7月18日，本院依法受理原告王德社诉被告吴顺美、陈华房屋买卖合同纠纷案件，经审理认为，双方当事人之间签订的《借款协议书》是以抵押借款之名，行房屋买卖合同之实，借款协议实际为经济适用房转让协议，现XXX室房屋登记在吴顺美、陈华名下，且已符合上市交易条件，可以办理不动产权变更登记手续，王德社已履行完其买方义务，诉请要求吴顺美、陈华协助将XXX室房屋的不动产权变更登记至其名下，有事实和法律依据，据此判决：吴顺美、陈华于判决生效之日起十日内协助原告王德社将南京市栖霞区某某南路XX号XX幢X单元XXX室房屋的不动产权转移登记至王德社名下。 吴顺美、陈华不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，南京市中级人民法院经审理认定一审查明的事实正确，关于吴顺美、陈华辩称，王德社通过提供虚假材料办理房产证表明双方之间并非真实的房屋买卖关系，二审法院认为，虽然（2017）苏8602行初243号行政判决书认定了严某取得的《南京市征地拆迁安置房购买通知书》系依据陈华与严某的虚假的结婚证、陈华与陈某虚假的离婚证而办理，并判令撤销了南京市产局向严某发放的《南京市征地拆迁安置房购买通知书》，但本案的其他证据足以认定双方之间是房屋买卖关系，对陈华、吴顺美、陈某向南京市住房保障和房产局提交的申请上的签名是否为本人所签进行鉴定，对本案法律关系的认定并无影响。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。陈华、吴顺美与王德社签订的《借款协议书》名为借款，实为房屋买卖。该房屋买卖不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，王德社已支付完毕《借款协议书》约定的款项，吴顺美、陈华应当协助将案涉房屋不动产权转移登记至王德社名下。据此判决驳回上诉，维持原判。 上述一审、二审判决生效后，王德社依据生效判决，通过本院强制执行，于2019年12月12日将案涉房屋的不动产权变更登记至其名下。因吴顺美、陈华拒不迁出案涉房屋，故王德社提起本案诉讼。 审理中，因江苏省高级人民法院受理吴顺美、陈华提出的再审申请，本院依法对本案中止审理。2020年11月2日，江苏省高级人民法院作出（2020）苏民申1736号民事裁定书，认为首先从《借款协议书》的约定来看，并未约定借款期限，而只约定了用案涉房屋作为抵押物的抵押期限，不符合通常民间借贷的约定。《借款协议书》有大量的条款约定房屋过户、交付、户口迁入、装修等事项，并约定领取产权证、土地证费用由见证方承担，结合该协议见证方出庭作证的证言，《借款协议书》更加符合房屋买卖合同的特征。虽然案涉房屋性质为拆迁安置房，但五年内进行房屋交易仍存在一定的风险，故双方签订《借款协议书》根本目的系为规避案涉房屋五年内交易的相关风险。其次，从款项的支付来看，除在《借款协议书》签订当日吴顺美、陈华出具的借条载明“本人今借王德社38万元”，其余的条据均表明系购房款，陈华出具的《俱结书》也载明关于案涉房屋所有手续、钱款、房屋交接清楚，以后互不相关。从房屋占有使用情况看，吴顺美、陈华2009年就已经将案涉房屋交给王德社居住使用，直至吴顺美、陈华办理房产证后通过报警的方式重新占有了案涉房屋。综上，一二审认定《借款协议书》名为借款，实为房屋买卖，并无不当。吴顺美、陈华主张其和陈某的三份申请上的签字系王德社伪造，亦因缺乏证据证明而不能成立。退一步说，即使系王德社伪造签名而过户，亦不能推翻一二审依据本案全部事实综合认定双方之间系房屋买卖的法律关系，一二审未予鉴定亦无不当。综上，裁定驳回吴顺美、陈华的再审申请。 庭审中，被告吴顺美、陈华主张依据生效的行政判决，于2018年7月6日办理案涉房屋的不动产权证，并通过报警方式重新占有案涉房屋，后对案涉房屋进行装饰装修，为此支付装修费，故不同意迁出案涉房屋。 另查明，吴顺美、陈华已另案起诉王德社主张支付装修费198000元，王德社已就房屋占有使用费及装修费合计70700元在另案中提起反诉。 以上事实，有当事人陈述，原告提交的不动产权证、（2018）苏0113民初4139号、（2019）苏01民终7145号民事判决书、（2020）苏民申1736号民事裁定书、（2017）苏8602行初243号、（2017）苏01行终1037号、（2016）苏8602行初1621号行政判决书、不动产登记资料查询结果证明等证据及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百三十六条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百四十条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告王德社基于买卖取得案涉房屋，并已办理案涉房屋不动产权登记，取得案涉房屋不动产权，被告吴顺美、陈华作为出卖人，已无权继续占有使用案涉房屋，依据上述法律规定，王德社主张吴顺美、陈华立即迁出案涉房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于吴顺美、陈华辩称基于生效的行政判决书有权占有案涉房屋，且已对案涉房屋进行装饰装修，在王德社支付装修费前不同意迁出房屋的意见，对此本院认为，根据既生效判决认定的事实，吴顺美、陈华已将案涉房屋卖与王德社，且已结清房款、交付房屋，虽然并未办理不动产权变更登记，但此时案涉房屋的实际权利人应为王德社，吴顺美、陈华虽基于生效行政判决书办理了案涉房屋的不动产权证，但不能据此认定吴顺美、陈华有权占有使用案涉房屋，其辩称在王德社支付装修费前不予迁出的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、二百三十六条、第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告吴顺美、陈华于本判决生效之日起十五日内迁出南京市栖霞区某某南路XX号XX幢X单元XXX室房屋。 案件受理费1050元，减半收取525元，由原告王德社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 睿 二〇二一年一月四日 法官助理  王国庆 书 记 员  卜 艳