湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12100号上诉人（原审原告）：湖北千代实业有限公司，住所地武汉市武昌区解放路**。法定代表人：严其红，董事长。委托代理人：万学汉，北京中伦文德（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李玉红，女，1976年4月15日出生，汉族，身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：李冬平，湖北灵均律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱汉东，男，1964年12月17日出生，汉族，身份证住址武汉市江岸区，被上诉人（原审被告）：姜惠娟，女，1963年8月12日出生，汉族，身份证住址武汉市江岸区，原审第三人：武汉市武昌区房地产公司紫阳房管所，住，住所地武汉市武昌区彭刘杨路**/div>法定代表人：王忠，所长。委托诉讼代理人：赵丹，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莹，湖北谦顺律师事务所律师。上诉人湖北千代实业有限公司（以下简称千代公司）因与被上诉人李玉红、朱汉东、姜惠娟，原审第三人武汉市武昌区房地产公司紫阳房管所（以下简称紫阳房管所）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。千代公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持千代公司一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由李玉红、朱汉东、姜惠娟承担。事实与理由：第一、原判认定事实错误，适用法律错误。朱汉东、姜惠娟没有向千代公司交付八卦井59号房屋，也不具备向千代公司实际交付条件，同时，在承租人不配合的情况下，房屋不能办理实际交付的过户手续。李玉红与朱汉东进行房屋买卖，并与千代公司签订《武汉市商品房购销合同》，构成债务加入，新加入的债务人与原债务人对债权人应尽的义务，负有同等责任，即朱汉东、姜惠娟、李玉红都有向千代公司支付501号房屋购房款的义务。第二、朱汉东没有向千代公司履行交房的义务，也不具备履行交房的条件，其没有将房屋交付给千代公司。朱汉东与千代公司签订的《房屋拆迁安置协议》不具备法律效力，房管部门不能据此过户。该房屋的实际承租人是朱邦跃。朱汉东向千代公司索要40190元收据提交的书面说明，只是千代公司同意以房抵债的方式，并不是一手交钱一手交货的即时交易。根据档案记载承租人由“朱邦跃”变更为“周汉云”系“单位调整”而不是通过买卖取得承租权。李玉红辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。千代公司已经收到72200元购房款，且有收据佐证。李玉红与朱汉东、姜惠娟之间签订的合同均已经履行完毕，李玉红就办理房屋产权证起诉多次，千代公司从未表示李玉红未缴纳购房款事实。朱汉东、姜惠娟辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。详细答辩意见同一审的答辩意见。紫阳房管所辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。千代公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令李玉红按双方签订的《武汉市商品房购销合同》，补交所欠购房款40190元，并按同期银行贷款利率支付利息至判决生效之日；2、判令朱汉东对李玉红补交购房款及利息承担连带责任；3、判令李玉红、朱汉东承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明，1995年12月25日武汉市武昌区房地产公司黄鹤楼房管所（以下简称黄鹤楼房管所，现合并至第三人紫阳房管所）住房租约载明：出租人武汉市武昌区房地产公司黄鹤楼房管所，承租人朱帮跃，房屋坐落八卦井59#，计租面积43.69平方米，同户籍共同居住成员：子朱汉东，媳姜惠娟，孙女朱诗卉。1997年千代公司作为拆迁人，与被拆迁人朱汉东签订《房屋拆迁安置协议》，约定，甲方在后长街地段实施拆迁，拆迁人定于97年在黄鹤小区4-3-5-1#安置被拆迁人使用面积为53.02平方米的房屋，双方结算后朱汉东付给千代公司9984.82元，本协议签订后，朱汉东应于97年9月30日搬迁腾房交甲方拆迁。朱汉东陈述已将八卦井59#房屋交给千代公司。1997年10月6日，朱汉东在《房屋验收交接单》签收，载明：房屋位置黄鹤小区4栋3单元501室。黄鹤楼房管所《经管房屋租金收支明细账》载明：1998年6月18日，单位调整，户名由朱邦跃变更为周汉云。2012年11月7日，周汉云取得武昌区八卦井59号2层4号房屋的所有权证，原因房改售房，房屋所有权证号昌2012011783。2018年2月23日上述房屋因不动产关联查询注销，注销原因为拆迁。2001年6月12日，卖房者朱汉东（甲方）与买房者李玉红（乙方）签订《协议书》，约定，甲方将其所有的位于武昌区黄鹤楼小区4栋3单元501号房出售给乙方，该套房屋总售价114000元，签订本协议时，乙方先付3万元给甲方以作购房定金，待甲方于2001年7月12日将该套房屋交给乙方，并协助乙方签订该套房屋的《武汉市商品房购销合同》时，乙方当日向甲方一次付清房款114000元（定金全数返回）。乙方在获得该房屋《武汉市商品房购销合同》和开发商出具的购房收据后，自行办理该房屋权属手续，并承担所有费用。待双方完全遵守、执行完毕第一条后，本协议自然终止。2001年6月28日，朱汉东、李玉红共同出具《收条和说明》，载明：今李玉红小姐向朱汉东先生付清购房款及装修款共计币114000元（该房屋坐落在武昌黄鹤楼小区4栋3单元501号，原产权属于朱汉东先生所有，建筑面积72.2平方米，其中房款72200元，装修款41800元），同时也收到朱汉东先生返回的购房定金3万元，双方于2001年6月12日签订的购房协议自然终止。为方便李玉红小姐办理房屋权属手续，朱汉东先生已协助为其办理完该套房屋《武汉市商品房购销合同》和房款收据（该房屋相关手续及费用由李玉红小姐承担）。至此，双方有关该套房屋交易的义务及责任自然了结，互不承担法律责任（注：有关水、电费、有线电视、电话等费用均已结清）。双方对李玉红已付款114000元不持异议。千代公司陈述，在朱汉东与李玉红签订购房协议后，千代公司应二人的要求，为李玉红办理了更名手续，重新与李玉红签订商品房购销合同并出具付款人为李玉红的收据。即倒签了标注时间为2000年8月7日的《商品房购销合同》，该合同约定：乙方（李玉红）向甲方（千代公司）购买商品房建筑面积共72.2平方米，系4栋3单元501号房，售价1000元，总金额72200元，于2000年8月7日前支付32010元，于2000年9月10日前支付40190元。千代公司一审当庭提交账务账簿，2001年12月30日记账凭证记载：摘要“购房款（朱汉东过户）”，明细科目李玉红，贷方金额72200元，借方金额现金2万元，支付朱汉东拆迁补偿52200元。其后附开票日期为2000年8月7日的0582738号收据第三联记账联，载明：今收到购房款32010元（未注明购房人，另用黑色笔注明“实收现金2万元，97.12交超面积款12100元”）。收据后附有朱汉东出具的落款时间为2001年6月28日的说明，载明：朱汉东于2000年8月7日所交房款币32010元现转入李玉红名下，特此说明。账务账簿中开票日期为2000年9月10日的0582739号收据第三联记账联，载明：今收到李玉红购房款40190元。千代公司的财务账簿中附有朱汉东出具的落款时间为2000年11月17日《关于收据之说明》，载明：由于湖北千代实业公司对朱汉东原八卦井59号一套使用面积40平方米进行货币补偿（该套房屋被千代公司收回），共计币40190元，特开N0：0582739收据壹张，以资说明。千代公司一审当庭提交的武汉市收款收据存根联（全本）中，0582737号收据存根注明的开票日期为2000年11月13日，0582738号收据存根注明的开票日期为2000年8月7日，且收款人标注为李玉红，0582739收据存根注明的开票日期为2000年9月10日，0582740收据存根注明的开票日期为2000年12月20日。一审审理中查明，2011年1月27日，李玉红曾向一审法院提出诉讼，要求判令撤销其与被告朱汉东及被告千代公司的商品房购销合同及协议；判令被告朱汉东返还购房款；判令两被告赔偿损失及承担诉讼费用。该案审理过程中一审法院追加姜惠娟为共同被告，追加武汉市武昌区房地产公司、黄鹤楼房管所为第三人参加诉讼。从该案证据可以确定，千代公司原名称为湖北朱世慧实业有限公司，朱汉东与姜惠娟系夫妻关系。黄鹤楼房管所于2011年5月6日出具情况说明一份，内容为：现有武昌区黄鹤楼小区4号楼三单元5楼1号房属我单位管辖的直管公房，该房由朱汉东承租使用。1994年湖北朱世慧实业有限公司拆除我所直管公房49栋147户，建筑面积4896.57平方米，均被安置于黄鹤楼小区片。1998年湖北朱世慧实业有限公司将拆迁安置人员名单移交我所进行公房管理，其中包括朱汉东户。1999年我所办理了该套房屋的产权证及土地证，房屋产权证号为市9917214。2011年6月16日，一审法院作出（2011）武区民初字第672号民事裁定书，裁定准许李玉红撤回起诉。2013年6月9日，李玉红再次向一审法院提出诉讼，要求判令解除其与被告千代公司及被告朱汉东的房屋买卖合同；判令两被告连带返还购房款114000元及利息；判令两被告连带赔偿装修款31405元及承担诉讼费用。2013年9月9日，一审法院作出（2013）鄂民昌民初字第03781号民事裁定书，裁定准许李玉红撤回起诉。2013年10月13日，李玉红第三次向一审法院提出诉讼，要求判令被告千代公司继续履行商品房购销合同，协助李玉红办理房产两证并提供相关资料；判令被告承担诉讼费用。一审审理过程中一审法院追加武汉市武昌区房地产公司、黄鹤楼房管所、武汉市住房保障和房屋管理局、朱汉东为第三人参加诉讼。2014年4月10日黄鹤楼房管所出具情况说明一份，内容为：1993年千代公司对武昌区后长街进行拆迁的时候，朱帮跃住的公房（八卦井59号）本不在拆迁范围内，但千代公司却与朱帮跃的儿子朱汉东达成以该公房置换（还建）商品房的协议。他们双方并没有直接签订房屋买卖合同或房屋置换合同，而是套用了房屋拆迁安置协议，约定朱汉东将八卦井59号公房交给千代公司，千代公司将黄鹤楼小区4栋3单元501号（还建）商品房交给朱汉东。其后，千代公司在编制公房拆迁安置清单（台账）过程中又出现工作失误，将该拆迁安置协议与其他真实的公房拆迁安置协议混在一起，将黄鹤楼小区4栋3单元501号房作为还建的公房一并向房管所移交，并登记在市房管局名下，导致该房后来的买主李玉红不能完成房屋过户登记。该房并不是我房管所管理的公房，其房屋的初始登记人应该是千代公司。2014年5月20日，一审法院作出（2013）鄂民昌民初字第05396号民事裁定书，裁定准许李玉红撤回起诉。2014年9月29日，千代公司作为原告，起诉武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市武昌区房地产公司、黄鹤楼房管所，将李玉红、朱汉东列为第三人，诉讼请求：确认千代公司对武昌区黄鹤小区4-3-501号（即李玉红所购房屋）、4-1-303号、3-3-303号三套房屋享有所有权。2014年11月4日，一审法院作出（2014）鄂武昌民初字第04850号民事裁定书，裁定准许千代公司撤回起诉。从以上四案的庭审笔录及证据可以确认以下事实：朱汉东以朱邦跃承租的黄鹤楼房管所的八卦井59号公房，与千代公司置换商品房，李玉红与千代公司签订《商品房购销合同》的基础是朱汉东与千代公司的换房协议（拆迁补偿合同），朱汉东承认收到李玉红支付的房款72200元和装修款41800元，李玉红未直接向千代公司支付房款，朱汉东向千代公司支付房屋的差价款32010元，以公房折抵的房款为40190元。2019年6月10日，李玉红取得武昌区黄鹤楼街黄鹤楼小区4栋3单元5层1室房屋的不动产权证，证号：鄂（2019）武汉市武昌不动产权第0019934。2019年9月3日，千代公司向一审法院递交起诉状，以李玉红、朱汉东为被告，诉讼请求：1、判令解除并终止原告与被告李玉红签订的《武汉市商品房购销合同》，由被告李玉红返还武汉市武昌区黄鹤楼小区4-3-501号房屋；2、判令被告朱汉东配合被告李玉红返还501房；3、判令两被告承担全部诉讼费用。经一审法院释明，千代公司变更诉讼请求，重新向一审法院递交起诉状，请求判如所请。一审审理过程中，朱汉东和朱邦跃向一审法院出具《说明》，载明：约1997年前后，我将我父亲（朱邦跃）为承租人的八卦井59号2楼4号房产交于湖北千代实业有限公司，后期该房产如何处理我不清楚，我和我父亲均未出面办理任何过户手续。第三人提交的1998年6月18日八卦井59号周汉云租约记载，其工作单位为武昌区鼎盛厨具经营部，周汉云表示，租约是中介公司代办的，自己的工作单位应为武汉市友谊公司。周汉云办理购买直管公房手续填表时，填写的工作单位也是武汉市友谊公司，周汉云表示，自己未见过朱汉东和朱邦耀，不是从他们二人处购买的房屋，自己也没有去过房管所，是在中介公司看房交款后由中介公司全权办理的手续，看房是邻居提供的钥匙，因为八卦井59号房屋已拆迁，原有的购房资料没有保存。一审法院认为，本案的争议焦点为：李玉红是否向千代公司支付购房款；朱汉东是否将八卦井59号房屋交给千代公司。千代公司认为，李玉红虽持有千代公司开具的收据，但千代公司经认真查证，发现朱汉东、姜惠娟都没有实际履行《武汉市商品房购销合同》中购房人交付房款的义务，即朱汉东未将八卦井59号房屋交给千代公司，李玉红也未另行支付此部分购房款，故请求判令李玉红按双方签订的《武汉市商品房购销合同》，补交所欠购房款40190元并支付利息；2、判令朱汉东对李玉红补交购房款及利息承担连带责任。对此，李玉红辩称已支付全部购房款，朱汉东辩称已将八卦井59号房屋交给千代公司，紫阳房管所述称，因机构合并，当时的过户资料已无从查找，一审法院经查询并向八卦井59号房屋的新承租人了解，其表示当时的购房资料因房屋拆迁搬家已未保留，但可以确定不是从朱汉东或其父亲朱邦耀处购得。一审法院认为，从各方当事人在历次诉讼中提交的证据和陈述以及一审法院在本案中的调查情况，均无证据证明朱汉东未将八卦井59号房屋交付千代公司，而千代公司提交的财务凭证可见，摘要“购房款（朱汉东过户）”，明细科目李玉红，贷方金额72200元，可以证明千代公司对于将购房人由朱汉东过户为李玉红是认可的，且购房款为72200元。0582738号收据载明：今收到购房款32010元（实收现金2万元，97.12交超面积款12100元），且收据后附有朱汉东出具的说明，可以证明朱汉东已交房款32010元，该款转为李玉红的购房款。0582739号收据载明：今收到李玉红购房款40190元，且收据后附有朱汉东出具的说明，载明该套房屋被千代公司收回。从千代公司所作的财务账目以及将朱汉东出具的说明装订在账务账簿中的行为，结合千代公司将黄鹤小区4栋3单元501室交付给朱汉东的行为，可以推定朱汉东已将八卦井59号房屋交给千代公司。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，一审法院对千代公司的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回湖北千代实业有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费805元，由湖北千代实业有限公司自行负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为千代公司与李玉红签订的《商品房购销合同》是否履行完毕。根据已查明的事实，李玉红与千代公司签订《商品房购销合同》是基于朱汉东与千代公司签订《拆迁安置协议》取得涉案房屋后将涉案房屋转卖给李玉红。李玉红购买涉案房屋系向朱汉东支付购房款而未直接向千代公司支付房款，李玉红已实际向朱汉东支付完购房款。现双方争议在于朱汉东是否向千代公司支付完购房款，即朱汉东是否将八卦井59号房屋交给千代公司用于抵扣房款。现朱汉东认为已将该房屋移交千代公司，而千代公司认为其一直误认为朱汉东已交付房屋而实际并未交付房屋。根据千代公司与朱汉东签订的《房屋拆迁安置协议》约定，千代公司向朱汉东提供拆迁安置房，朱汉东应于1997年9月30日搬迁腾房交千代公司拆迁，1997年10月6日，朱汉东签收涉案房屋，此时千代公司应已接收朱汉东八卦井59号房屋，如未接收则不会将安置房分配给朱汉东。并且在千代公司提交的账务账簿中有千代公司向李玉红出具的购房款收据，并附有朱汉东出具的落款时间为2000年11月17日《关于收据之说明》，载明：“由于湖北千代实业公司对朱汉东原八卦井59号一套使用面积40平方米进行货币补偿（该套），共计币40190元，特开N0：0582739收据壹张，以资说明”。上述说明明确载明了“房屋被千代公司收回”。现千代公司以黄鹤楼房管所《经管房屋租金收支明细账》上载明：1998年6月18日，单位调整，户名由朱邦跃变更为周汉云证明朱汉东未交付房屋，但该内容不足以证明八卦井59号房屋由朱汉东出卖给周汉云而未交付给千代公司。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，一审法院认定千代公司与李玉红签订的《商品房购销合同》已履行完毕正确。综上所述，千代公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费805元，由湖北千代实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张海鹏审判员  张 红二〇二一年一月十二日书记员  余文婷