四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终119号 上诉人（原审原告）：乐山市商业银行股份有限公司峨眉山市支行，住所地：四川省峨眉山市绥山镇金顶北路中段**。 负责人：谢星，行长。 委托诉讼代理人：陶俊宏，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高雪，四川高贸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王冠华，男，1989年9月25日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘俊，四川正心律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:王斌,女,1970年10月7日出生,汉族,住四川省成都市高新区。 上诉人乐山市商业银行股份有限公司峨眉山市支行（以下简称乐商行峨眉支行）因与被上诉人王冠华、王斌申请执行人执行异议之诉（一审案由执行异议之诉）一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初2148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因乐商行峨眉支行、王冠华均同意不开庭审理，本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 乐商行峨眉支行上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判对王斌所属的位于海南省儋州市××镇××新区××路××期××＃楼××号房产继续采取强制执行措施；3.一、二审诉讼费由王冠华、王斌负担。事实和理由：一、一审判决对案涉购房款的支付情况未进行严格审查。根据乐商行峨眉支行调取的王松涛、王冠华、王某之间的银行交易流水不难看出，三人之间往来账目交易频繁，且不存在王冠华所述的由王某将款项支付给王松涛，再由王松涛支付至王斌指定收款账户的情况，无法形成完整的支付链。王斌至始未曾出现，无法核对交易及收款情况，故乐商行峨眉支行对案涉购房款是否真实支付存疑，而一审法院仅因王冠华、王松涛等人单方出具的情况说明及部分转账记录就认定案涉购房款已真实支付显然不合理。二、一审法院错误认定案涉房产未办理过户系因王斌暂未办理不动产权证及海南省限购政策的影响，王冠华对此无过错。1.在执行异议听证及一审庭审中，王冠华均表示案涉房产的登记税费等均是由其支付的且该房产已于2019年取得不动产权登记证书，但其从未向法庭出示过该登记证书。王冠华均未证明其已实际取得并占有该不动产权登记证书，故乐商行峨眉支行认为本案房产的交付存在诸多问题。2.根据《关于限制购买多套商品住宅的通知》、《关于做好稳定房地产市场工作的通知》规定，案涉房产的转移登记不受海南限购新政的影响，故王冠华主张其无法办理过户系因受2018年《通知》限制而导致不动产中心无法办理的理由，不能成立。案涉房屋为办理过户实属王冠华自身过错导致的。三、案涉房产在2014年由王斌以514766元（单价6882.82元／㎡）的价格购买，后于2018年以同等价格转让给王冠华，其转让价格明显过低。乐商行峨眉支行通过向各房产销售、中介等了解到，在2018年全国房价上涨的大趋势下，海南的房价也是不断上涨，在2018年时与案涉房产相同或同小区的房产单价均高于10000元／㎡，王冠华、王斌以低于且过分低于市场价格的签订合同转让房产，其行为属于恶意低价转让，损害了乐商行峨眉支行的权益。 王冠华辩称，案涉房屋的买卖关系是合法有效的。王冠华提交的证据能够证明其已将各项款项足额付清，王冠华的父亲王某对房屋进行装修、购买了家具家电，并交纳了各种税费，王冠华的亲属居住在该房屋内。由于海南限购的原因，案涉房屋至今未办理过户。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王斌在答辩期内未提交书面答辩意见。 乐商行峨眉支行向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院（2020）川1181执异24号执行裁定;2.对王斌所属的位于海南省儋州市××镇××新区××路××期××＃楼××号房产继续采取强制执行措施;3.由王冠华、王斌承担诉讼费。 一审法院认定事实：乐商行峨眉支行与长通物流公司、仁信公司乐山分公司、王斌、王蓉、王俐、黄渝蓉、唐俊、范波、张玉美金融借款合同纠纷一案，该院于2019年9月5日作出（2019）川1181民初1228号民事判决：1.长通物流公司于本判决生效后三十日内偿还乐商行峨眉支行借款本金2,995,000元、期内欠息265,389.9元、逾期罚息（逾期罚息自2015年6月8日起至2018年5月25日止，以3,000,000元为基数，按照月利率15.375‰的标准计付；自2018年5月26日起至本金付清之日止，以2,995,000元为基数，按照月利率15.375‰的标准计付），以及复利（复利以借款期限内每月第20日，以及2015年6月7日结欠的期内利息为基数，在借款期限内按月利率10.25‰的标准按月计收，自2015年6月7日之后按月利率15.375‰的标准按月计收至期内欠息付清之日止）；2.长通物流公司在本判决生效后三十日内给付乐商行峨眉支行律师代理费5,000元；3.仁信公司乐山分公司、王斌、王蓉、王俐、唐俊、黄渝蓉、张玉美、范波对本判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任；4.驳回乐商行峨眉支行的其他诉讼请求。判决生效后，因被执行人未履行判决确定的法律义务，乐商行峨眉支行于2020年3月6日向该院申请强制执行。2020年5月13日，该院作出（2020）川1181执248号之一执行裁定：对案涉房产予以查封，期限为三年。2020年7月7日，该院作出（2020）川1181执248号之九执行裁定：拍卖案涉房产。2020年8月11日，王冠华对该院查封、拍卖案涉房产的执行行为提出异议。 另查明，2018年3月20日，王冠华与王斌签订一份《房屋买卖合同》，主要内容为：王冠华以514766元的价格向王斌购买案涉房产；本合同签订后30日内，王冠华将全部购房款交付至王斌指定的梁佳婧银行账户；王斌于收到王冠华全额房款之日起30日内将案涉房产交付王冠华使用；鉴于案涉房产尚未取得房产证，王斌承诺在取得房产证后无条件协助配合王冠华办理过户登记事宜。2018年3月30日，王冠华委托其父王某接收案涉房产。2018年4月10日，王冠华委托王松涛通过银行转账方式将520000元购房款支付至梁佳婧银行账户。2018年8月7日，王冠华委托其父王某向开发商交纳了案涉房产的购房尾款4680元及公共维修基金、产权登记费、燃气初装费、电视初装费7688.2元等费用，通过转账方式向海南中南物业服务有限公司儋州分公司交纳了物业服务费、水费、电费5000元。2018年8月8日，王冠华委托其父王某向税务部门缴纳案涉房产契税，并购买相关家具、家电。2018年12月起，王冠华祖父王启佑在案涉房产中居住生活。2019年10月，王斌取得案涉房产的不动产权证，但因海南省限购政策原因，至今未过户给王冠华。 诉讼中，乐商行峨眉支行申请对王冠华提交的《房屋买卖合同》形成时间（包括笔迹、捺印、纸张）进行鉴定。在该院主持下双方选择四川中典司法鉴定所为鉴定机构。2020年12月4日，四川中典司法鉴定所以缺乏相关鉴定设备条件无法作出鉴定结论为由，作出退案处理。经询问乐商行峨眉支行后，其明确不再委托下一顺序机构进行鉴定。 一审法院认为，根据各方的诉辩主张，本案争议焦点为：王冠华是否享有位于海南省儋州市××镇××新区××路××期××＃楼××号房产足以排除强制执行的民事权益。 本案中，该院于2020年5月13日作出（2020）川1181执248号之一执行裁定书，即对案涉房产予以查封之前，王冠华即已与被执行人王斌签订案涉房产的房屋买卖合同。王冠华提交的银行流水、行程记录、订货单、收据、收房费用明细、完税证明、缴费记录、居住证明等形成完整的证据链，足以证实王斌已将案涉房产实际交付给王冠华，王冠华已实际占有房屋，且王冠华已按合同约定付清了全部购房款。案涉房产未能办理过户登记系因王斌暂未办理不动产权证及海南省限购政策影响，王冠华对此没有过错。乐商行峨眉支行认为王松涛、王冠华、王建波之间转账非真实交易，怀疑是来回转账，案涉《房屋买卖合同》系倒签形成，但乐商行峨眉支行未提交证据予以证明，故对乐商行峨眉支行的上述意见，该院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该院认定王冠华对案涉房产所享有的权利能够排除执行。乐商行峨眉支行请求撤销（2020）川1181执异24号执行裁定，并依法对王斌所属的位于海南省儋州市××镇××新区××路××期××＃楼××号房产继续采取强制措施的诉讼请求于法无据，该院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回乐山市商业银行股份有限公司峨眉山市支行的全部诉讼请求。案件受理费100元，由乐山市商业银行股份有限公司峨眉山市支行负担。 本院审理查明：乐商行峨眉支行与峨眉山市长通物流有限公司、成都市仁信融资担保有限责任公司乐山分公司、王斌、王蓉、王俐、黄渝蓉、唐俊、范波、张玉美金融借款合同纠纷一案，一审法院于2019年9月5日作出（2019）川1181民初1228号民事判决：一、峨眉山市长通物流有限公司于本判决生效后三十日内偿还乐商行峨眉支行借款本金2995000元、期内欠息265389.9元、逾期罚息（逾期罚息自2015年6月8日起至2018年5月25日止，以3000000元为基数，按照月利率15.375‰的标准计付；自2018年5月26日起至本金付清之日止，以2995000元为基数，按照月利率15.375‰的标准计付），以及复利（复利以借款期限内每月第20日，以及2015年6月7日结欠的期内利息为基数，在借款期限内按月利率10.25‰的标准按月计收，自2015年6月7日之后按月利率15.375‰的标准按月计收至期内欠息付清之日止）；二、峨眉山市长通物流有限公司在本判决生效后三十日内给付乐商行峨眉支行律师代理费5000元；三、成都市仁信融资担保有限责任公司乐山分公司、王斌、王蓉、王俐、唐俊、黄渝蓉、张玉美、范波对本判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回乐商行峨眉支行的其他诉讼请求。该判决生效后，乐商行峨眉支行于2020年3月6日向一审法院申请强制执行。2020年5月13日，一审法院作出（2020）川1181执248号之一执行裁定：对被执行人王斌所有的位于海南省儋州市××镇××新区××路××期××＃楼××号房产（不动产证书号20200001145）予以查封，期限为三年。2020年7月7日，一审法院作出（2020）川1181执248号之九执行裁定：拍卖案涉房产。2020年8月11日，王冠华对一审法院查封、拍卖案涉房产的执行行为提出异议。一审法院于2020年8月25日作出（2020）川1181执异24号执行裁定：一、撤销（2020）川1181执248号之一执行裁定书、（2020）川1181执248号之九执行裁定书；二、中止对海南省儋州市××镇××新区××路××期××＃楼××号房产的执行。 另查明：2014年3月24日，王斌、儋州中南房地产开发有限公司（以下简称儋州中南房开司）在儋州市签订《儋州市商品房买卖合同》（合同编号ＤＺＬ000008064），主要约定：1.王斌购买儋州中南房开司开发的位于海南省儋州市××镇××新区××路××期××＃楼××号商品房；2.房款总价514766元，一次性付款；3.儋州中南房开司应当于2015年12月1日前交付该商品房，交房条件为该商品房经验收合格；4.儋州中南房开司应当自房屋交付之日起730日内为王斌办理房屋权属证书，在王斌取得该商品房权属证书后，儋州中南房开司应当于180日内向土地登记机关申请，为王斌办理土地使用权证;5.王斌应当在房屋交付日前向儋州中南房开司缴纳相关税款，并委托儋州中南房开司代缴。 2018年3月20日，王冠华、王斌在成都市天府新区签订《房屋买卖合同》，主要内容为：1.王斌以514,766元价格将前述《商品房买卖合同》涉及的商品房出售给王冠华；2.本合同签订后30日内，王冠华将全部购房款交付至王斌指定的梁佳婧银行账户；3.王斌于收到王冠华全额房款之日起30日内将案涉商品房交付王冠华使用，并应在交房当日将物业费、水电气费、光纤宽带等费用结清；4.鉴于王斌尚未取得房产证，王斌承诺在取得房产证后无条件协助配合王冠华办理过户登记事宜；5.王斌在本合同签订后将《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同摘要》、房款收据及发票等相关资料交付给王冠华保管；6.王斌应积极办理房屋产权证书以保证及时取得房屋产权证，并在取得后将房屋产权证书交付给王冠华保管。 2018年4月30日，王冠华的姑姑王松涛通过银行转账代王冠华向王斌指定的收款人梁佳婧支付52万元。2018年8月7日，王斌的父亲王某与儋州中南房开司办理了案涉商品房交接手续，通过银行ＰＯＳ机支付了房屋补差款4680元、公共维修基金4528.2元、产权登记费80元、燃气初装费2800元、电视初装费280元，共计12368.2元。同日，王某通过银行ＰＯＳ机向儋州中南物业管理有限公司支付了物业服务费（2016年6月至2018年12月）、水费、电费，共计5000元。2018年8月8日，王冠华的父亲王某通过银行ＰＯＳ机向税务部门缴纳契税5192.23元，并购买相关家具、家电。2018年12月起，王冠华的爷爷、王某的父亲王启佑入住案涉商品房。前述发票、收款收据和《儋州市商品房买卖合同》等原件由王某持有，前述金额与王某提交的银行交易流水记载的内容相吻合。 2020年1月14日，儋州市自然资源和规划局就案涉商品房制发琼（2020）儋州市不动产权第0××5号《不动产权证书》，载明：权利人为王斌。《房产分户图》中载明：建成年份2016年。嗣后，该《不动产权证书》由王某持有。 王某在二审中陈述：其妹王松涛经济条件比较好，系王冠华的姑姑，基于情义，王松涛全额资助王冠华买房，该房由其父母居住养老；办理房屋交接手续、装修房屋、购买家具家电等主要是王某完成；其于2020年5、6月份拿到《不动产权证书》，准备找王斌办理过户手续时，发现案涉商品房被一审法院查封。 再查明：2017年4月14日，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行印发《关于限制购买多套商品住宅的通知》（琼建房〔2017〕96号），主要规定：1.在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）的非本省户籍居民出售新建商品住宅；2.禁止商品住宅预购人将购买的未竣工的预售商品住宅再行转让；3.本通知自印发之日起施行。《解读》第八条规定：“如何认定限制转让的新建商品住宅？答：2017年4月14日前交易合同已网签备案的新建商品住宅不在限制转让范围内。” 2018年8月30日，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅等部门联合印发《关于做好稳定房地产市场工作的通知》（琼建房〔2018〕81号），其中规定：“本通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。”《》规定：“《通知》印发前已购买的住房，不受新政策影响，按省住建厅等单位《关于限制购买多套商品住宅的通知》（琼建房〔2017〕96号）及市县政府有关住房限制转让规定执行。” 以上事实有执行裁定书、儋州市商品房买卖合同、房屋买卖合同、不动产权证书、发票、收款收据、银行卡交易明细、情况说明、证人王某的证言、《关于限制购买多套商品住宅的通知》、《关于做好稳定房地产市场工作的通知》和询问笔录等予以证明。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”规定，二审围绕当事人上诉争议的问题进行审查，对于当事人未提出上诉部分，不予审查。根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于： 一、关于王冠华、王斌于2018年3月20日就案涉商品房是否存在真实的房屋买卖合同关系的认定。 明辨房屋买卖合同的真伪，应从合同约定、房款支付、房屋交付和占有使用等情况予以综合认定。本案中，结合王冠华在一审中提交的银行流水、行程记录、订货单、收据、收房费用明细、完税证明、缴费记录、居住证明等证据，和其父亲王某在二审中提交的发票、收款收据、儋州市商品房买卖合同、不动产权证书等证据原件，以及王某的证人证言，前述证据形成了完整的证据链，相互印证，能够认定案涉《房屋买卖合同》系王冠华、王斌签订，购房款系王冠华的姑姑王松涛代为支付，办理房屋交接手续、装修房屋、购买家具家电由王冠华的父亲王某代为履行。一审判决认定王冠华、王斌于2018年3月20日就案涉商品房存在真实的房屋买卖合同关系正确。 二、关于王冠华就案涉商品房是否享有足以排除强制执行的民事权益的认定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，根据前述焦点一的分析，能够认定王冠华就案涉商品房在一审法院于2020年5月13日采取查封措施前，与王斌签订了合法有效的书面买卖合同，支付了房款，与开发商办理了交房手续并进行了装修。根据《房屋买卖合同》中“鉴于王斌尚未取得房产证，王斌承诺在取得房产证后无条件协助配合王冠华办理过户登记事宜”约定，并结合儋州市自然资源和规划局于2020年1月14日制发《不动产权证书》、王冠华于2020年5月前后持有《不动产权证书》、一审法院于2020年5月13日查封案涉商品房等事实，反映出王斌、王冠华就案涉商品房未办理转移登记系非因王冠华自身原因所致。根据前述规定，本院认定王冠华就案涉商品房享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，乐商行峨眉支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由乐山市商业银行股份有限公司峨眉山市支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 全 审 判 员  周文勤 审 判 员  刘一铭 二〇二一年一月二十六日 法官助理  吴 君 书 记 员  张 瑞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。