北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终898号上诉人（原审原告）：姚耀，女，1981年11月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：刘命胜，男，1978年3月17日出生，住北京市大兴区。上诉人姚耀因与被上诉人刘命胜房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初11905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚耀上诉请求：同意一审判决第一、二项，不同意第三项；刘命胜应付我2020年4月1日至2020年10月25日房屋占有使用费32200元，我响应国家号召，减免刘命胜2个月房租，刘命胜付我2020年4月1日至2020年8月31日房屋占有使用费23000元，即在一审判决第三项基础上加判刘命胜支付2020年5月1日至2020年8月31日共计4个月的房屋占有使用费。事实和理由：租赁合同于2020年3月31日到期，我已起诉刘命胜把房屋恢复原状，尽快归还给我，并支付到期后及交房期间的房屋租金。刘命胜收到我起诉的诉状后，不予理睬。我多次联系刘命胜，刘命胜仍拒不退房，致使我的损失进一步扩大。刘命胜实际退房时间为2020年10月25日，有其在合同上签字的证明。一审判决认定“承租方刘命胜实际占有出租房屋时间截止至2020年4月止”与实际不符。刘命胜辩称，同意一审判决，不同意姚耀的上诉请求。以前是因为疫情，我也不能搬家。2020年5月姚耀就把房屋换锁了，我也进不去。姚耀向一审法院起诉请求：1.判令刘命胜给付姚耀拖欠的2020年1-3月房租13800元、违约金4600元及电费555元；2.租赁合同已于2020年3月31日到期，因刘命胜既不交房又不续租，因此刘命胜应支付到期后房屋空置期间（截至8月）租金损失21467元。以上共计40422元。一审法院认定事实：2018年3月20日，出租方（甲方）姚耀与承租方（乙方）刘命胜、居间人（丙方）北京诚大房产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），第一条约定：（一）房屋坐落于北京市丰台区××家属院新楼5-101（以下简称涉案房屋），建筑面积103.16平方米。第三条约定：（一）房屋租赁期自2018年4月1日至2020年3月31日，共计两年零个月……。第四条约定：（一）租金标准及支付方式：租金每月人民币4600元，租金按季支付，租金总计55200元，支付方式押一付三，各期租金支付日期：3.21,6.21,9.21,12.21.（二）押金人民币4600元，租赁期满或合同解除后房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应当如数返还给乙方。第十条约定：违约责任：……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。租赁合同签订后，出租方姚耀将涉案房屋交付承租人刘命胜使用，刘命胜按照合同约定将2018年4月1日至2019年12月31日房屋租金支付给姚耀，2020年1月1日至2020年3月31日房屋租金尚未支付。且租赁合同签订时，涉案房屋电表显示尚有1111度电。另，经姚耀向刘命胜多次催缴租金未果后，姚耀于2020年5月2日将涉案房屋的门锁进行更换。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，姚耀与刘命胜于2018年3月20日签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据租赁合同约定及查明事实，租赁合同期限自2018年4月1日至2020年3月31日，现合同履行期限已届满，租赁合同自动解除；合同解除后，刘命胜应将涉案房屋返还给姚耀。因刘命胜在合同履行中违反合同约定未按期支付2020年1月1日至2020年3月31日房屋租金，应承担违约责任。现姚耀要求刘命胜给付房屋租金及违约金的诉讼请求，法院予以支持，刘命胜应依合同约定按一个月租金标准支付姚耀违约金，并将此费用与房屋承租押金予以折抵。关于姚耀主张电费的请求，承租人应当按照合同约定以城市居民用电一般标准负担承租期间的电费。关于姚耀主张租赁合同到期后刘命胜占用涉案房屋使用费的请求，经查，刘命胜在租赁合同到期后经催告未按约定时间将涉案房屋返还，应按照合同约定以合同解除后实际占有承租房屋时间按月租金金额支付占用使用费，由于出租方姚耀于2020年5月自行将涉案房屋门锁更换，为此，法院认定承租方刘命胜实际占有出租房屋时间截止至2020年4月止。判决：一、刘命胜于判决生效之日起十日内给付姚耀2020年1月至2020年3月房屋租金13800元；二、刘命胜于判决生效之日起十日内给付姚耀电费555元；三、刘命胜于判决生效之日起十日内给付姚耀2020年4月1日至2020年4月30日房屋占有使用费4600元；四、驳回姚耀的其他诉讼请求。二审中，刘命胜认可2020年10月25日与姚耀在双方租赁合同“退房确认”处签字，并将房屋内刘命胜的物品（桌、椅、电脑、鱼缸等）搬走，“退房确认”处手写记载“冰箱因长虫子，由刘命胜拉走，赔偿800元”。刘命胜表示2020年4月姚耀的起诉书写着让其搬家、腾房，其没有搬的原因是因为北京有疫情、回不来，其当时在山东潍坊，回到北京也得隔离14天；2020年5月的时候，姚耀把房屋换锁了，刘命胜也进不去房屋；直到2020年6月6日刘命胜回到北京，回京后联系了姚耀，刘命胜想继续租，姚耀不租了，双方约定2020年6月12日见面谈，后来改成2020年6月15日下午1点见面；因为北京又出现疫情，其居住的小区2020年6月15日一早就不让出门，没能见面。姚耀认可双方沟通过程，但对刘命胜2020年6月15日未能赴约的原因不予认可，主张2020年6月16日凌晨两点小区才封闭。刘命胜表示2020年6月15日后没有再联系姚耀，因为姚耀已经起诉，等着法院判决，一审判决下来后，其就联系姚耀把物品搬走。双方当事人对一审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。本院另查明，双方租赁合同第二条约定租赁用途为居住，第三条第二款约定，“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。”本院认为，双方租赁合同于2020年3月31日期满，且双方并未就续签租赁合同达成一致意见，故双方租赁合同关系自2020年3月31日终止，承租人刘命胜应及时将房屋返还姚耀，但其没有及时腾退房屋内个人物品，且在2020年4月收到姚耀起诉状（载明要求刘命胜搬家、腾房）之后，以及刘命胜自述的其2020年6月回到北京之后，2020年8月18日一审开庭之后，刘命胜均未及时将租赁房屋返还姚耀，直至2020年10月下旬刘命胜搬离个人物品、双方办理退房确认。虽然刘命胜抗辩其想着继续承租房屋，因为北京疫情未能及时回到北京，回到北京后约定见面协商又因疫情未能成行，2020年5月姚耀换锁后其进不去房屋等，但是，根据查明的事实，刘命胜拖欠姚耀合同期内2020年1月至2020年3月房屋租金未付、过错在先；姚耀亦不同意与刘命胜续租，姚耀在2020年4月起诉要求刘命胜腾房；此外，姚耀根据双方合同约定有权在合同期满后收回房屋，2020年5月2日姚耀换锁之前已经通知刘命胜、没有证据显示刘命胜积极联系姚耀搬离物品，而刘命胜留在涉案房屋的物品涉及桌、椅、电脑、鱼缸等，数量较多，对姚耀换锁后正常使用房屋构成不利影响；综合考虑合同期满之日至刘命胜实际搬离物品的期限、该期间疫情防控的实际情况、合同约定租赁用途为居住等事实，刘命胜所述情节不构成其长时间拒绝履行腾房义务的充分理由，故对于由此给姚耀造成的房屋占用费损失，刘命胜应当予以赔偿，具体数额由本院根据本案情况依法确定。一审判决认定刘命胜实际占有出租房屋时间截至2020年4月，与刘命胜大量个人物品占用涉案房屋直至2020年10月下旬的事实不符，本院予以纠正。综上，姚耀的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初11905号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初11905号民事判决第四项；三、变更北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初11905号民事判决第三项为：刘命胜于本判决生效之日起十日内赔偿姚耀房屋占有使用费损失21071元；四、驳回姚耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费405元，由姚耀负担50元（已交纳），由刘命胜负担355元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费260元，由姚耀负担27元（已交纳），由刘命胜负担233元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二一年一月二十二日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石