天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0103民初14938号原告：天津隽丰物业管理有限公司，住所地天津市河**贺兰路与鲁山道交口太阳城会所**。统一社会信用代码91120101238834785W法定代表人：谭少鸿，总经理。委托诉讼代理人：赵翊名，天津吉贤律师事务所律师。被告：李苗。原告天津隽丰物业管理有限公司与被告李苗物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津隽丰物业管理有限公司之委托诉讼代理人赵翊名、被告李苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津隽丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2014年1月至2019年5月期间物业服务费30702.1元;2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系被告所有河西区××小区的物业服务公司，被告系该小区业主，被告所有的房屋建筑面积236.17平方米。根据物业管理服务合同，约定每平方米物业费2元，被告每月应缴纳物业费472.34元。原告提供了物业服务，但被告从2014年1月至2019年5月无故拖欠此期间应缴纳的物业费29602.38元，原告向被告催要物业费未果。原告为了维护自身合法权益，诉至法院。原告天津隽丰物业管理有限公司向本院提供证据如下：1.《天津市住宅物业服务合同》，证明原告为案涉房屋提供物业服务及收费标准；2.欣水园小区交接联席会议纪要，证明原告与业委会协商确定2019年5月30日启动交接程序，此前该小区一直由原告进行物业服务，并且原告进驻欣水园小区收取历史欠费；3.天津市不动产登记簿查询证明，证明案涉房屋权利人及房屋面积；4.缴费通知单、EMS快递单复印件，证明原告对被告进行过催收；5.受案通知复印件、诉前调解通知书复印件，证明本案经过诉前调解程序；6.信用等级评级证书复印件，证明信用等级评级情况；7.业主大会证明材料，证明原告按时催收。被告李苗辩称，原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。物业合同签订未召开业主大会，由业委会主任签字盖章且两份合同笔迹明显不同，签字没有日期，不予认可。2019年因没有合同原告在业委会两次发函要求撤出仍恶意滞留，导致新物业公司不能进驻服务，给业主造成极大损失，属于强制服务，此期间的物业费不予认可。小区多处公共用房场地出租、电梯广告费等是全体业主的，收益情况一直没有公示，原告据为己有。原告的服务质量越来越差。高层一楼水晶大堂内部私搭二层，改变房屋结构，给被告所住房屋安全带来极大隐患，出租也导致外来人员增加，园区安全得不到保障。原告服务没有达到一级要求，应当按照二级标准收取物业费。园区消防设施形同虚设，器材缺失严重，灭火器过期报废。原告弄虚作假欺骗管理部门。供水管道更新维护不及时导致2018年夏天连续五天全园停水。小桥木板缺少维护，变形腐烂，导致好几位老人摔伤，原告置之不理。原告的经理、保安殴打业主。物业服务质量差，导致小区房价远低于周边。自2017年开始业主自发维权也说明对物业服务的极大不满，历时两年多最终选聘新的物业公司。原告撤出一年多，至今仍然没有交出物业用房继续获利，侵犯业主利益。被告李苗提供如下证明材料：1.关于再次通知隽丰物业公司交接并撤离欣水园函，证明2019年上半年原告经业委会要求拒绝撤离小区；2.国土资源局文件复印件，证明原告物业服务为二级服务标准；3.原告私自将一楼大堂装修并对外出租的函件，证明原告私自将一楼大堂装修并对外出租；4.光盘1张，证明物业服务不到位，侵害业主利益，暴力催收；5.情况汇报和投诉信函，证明被告提出的物业存在问题在小区具有普遍性，业主曾经集体向有关部门信访。案件审理中，当事人围绕主张提供了证据，本院组织双方进行了举证、质证。本院的认证意见：原告提供的证据1至证据6真实、客观，与本案具有关联性，本院予以采信；证据7需要其他证据予以佐证，本院不予采信。原告的交接和撤场问题应以《欣水园小区物业交接联席会会议纪要》记载的内容为准，对被告提供的证据1不予采信；被告提供的证据2、4不能反映原告物业服务的持续状态，证据3与本案无关，证据5内容的真实性无法确认。结合双方的陈述与采信的证据，本院认定事实如下：被告系房屋的所有权人，房屋建筑面积236.17平方米。原告自欣水园小区交付起为该小区提供物业服务，2012年12月10日原告与天津市欣水园业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，期限自2013年1月1日至2015年12月31日。2015年12月30日，原告与欣水园小区业主大会签订最后一份《天津市住宅物业服务合同》，期限自2016年1月1日至2018年12月31日止。关于物业管理服务费收费标准。物业合同约定物业服务费采取包干制形式收取，其中高层按建筑面积每月每平方米2元（含机电设施运行、维护、管理费）由业主交纳，小高层按建筑面积每月每平方米1.5元（含机电设施运行、维护、管理费）由业主交纳，本案中原告按高层收费标准向被告主张物业服务费。合同期限届满后，原告与欣水园小区业主大会未续订合同。2019年5月21日原告与欣水园业主委员会在欣水园小区物业交接联席会议中达成一致意见，确定2019年5月30日开始启动交接程序，2019年6月5日上午9:00由锋妍物业公司进驻欣水园小区，原告交接完毕撤出小区。被告未支付自2014年1月至2019年5月期间的物业服务费。2016年12月、2019年1月，原告向被告案涉房屋地址寄送物业费催缴函，均被拒收退回。2019年8月2日原告通过天津市河西区诉前联合人民调解委员会申请诉前调解。本院认为，原告与欣水园业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》的合同效力，已有生效判决书认定合法有效。被告作为欣水园小区的业主，理应向原告交纳物业费。物业合同于2018年底终止后，原告以其实际行为向被告提供了物业服务，被告亦享受了原告提供的相关物业服务，虽双方未续订合同，但依法应视为原告和被告之间存在事实上的物业服务合同关系，应参照合同约定的物业服务费标准交纳。考虑到原告在物业服务方面存在一定瑕疵，本着物业服务费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，应适当酌减被告应缴纳的物业服务费，结合该小区实际情况，对于被告未交纳的物业服务费应酌情减免12%。关于被告主张的原告的诉讼请求超过诉讼时效一节，物业服务企业主张业主给付物业费的诉讼时效，从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算,且诉讼时效因原告书面催交、申请诉前调解或起诉而中断。故原告的主张未超过诉讼时效，被告的该抗辩理由不能成立。关于被告主张原告擅自出租经营小区公共部位等问题，与本案不属于同一法律关系，应另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告李苗给付原告天津隽丰物业管理有限公司2014年1月至2019年5月期间物业费27017.85元；二、驳回原告天津隽丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取后为284元，由原告天津隽丰物业管理有限公司负担35元，被告李苗负担249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  陈妍红二〇二一年一月十四日书记员  刘 洋本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。