上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10145号上诉人(原审原告、反诉被告)：涂许勇，男，1991年1月20日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市。委托诉讼代理人：车慧军，上海市百汇律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：李金龙，男，1975年12月6日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：王轶俊，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆未龙，北京盈科(上海)律师事务所律师。上诉人涂许勇因与上诉人李金龙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初14460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。上诉人涂许勇上诉请求：撤销一审判决第五项，改判李金龙支付违约金10，000元。事实和理由：涂许勇延迟支付租金的行为不构成严重违约，李金龙单方解除租赁合同没有法律依据，理应承担违约责任。上诉人李金龙上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判。事实和理由：一、李金龙未提前收回上海市宝山区恒高路XXX号(实际为高境路XXX弄XXX号)一楼1，300平方米房屋以及二楼100平方米房屋(以下简称系争房屋)，一审判决认定事实不清。二、涂许勇早已构成根本违约，李金龙有权行使法定解除权，并要求其承担违约责任，一审判决适用法律错误。三、李金龙系转租人，系争房屋的出租人并未给予李金龙疫情期间的租金减免优惠，李金龙没有义务向涂许勇提供租金减免优惠。涂许勇向一审法院起诉，要求判令：李金龙返还押金498，833元，支付违约金498，833元，返还2020年2月1日至2020年3月31日的租金498，833元，赔偿律师费3万元。李金龙向一审法院提起反诉，要求判令：涂许勇支付2019年8月至2020年3月期间的水电费36，976.94元，赔偿律师费18，000元。一审法院认定事实如下：2019年8月15日，李金龙(甲方)与涂许勇(乙方)签订两份《联营合同》，主要约定，甲方提供系争房屋作为双方联营合作场地；乙方为本商铺经营者，负责超市及相关活动，同时由乙方自行对联营场地进行装修，装修费由乙方负担；甲方负责该场地的水、三箱电源的接入，费用由甲方承担；联营期为2019年10月1日至2024年9月30日；第一年租金分别为2，847，000元(一楼)、146，000元(二楼)，合计2，993，000元；每6个月为一个计支租金周期，支付时间应在该合同期提前1个月时间之前；乙方拖欠租金超过10个工作日，且经甲方催缴无效后甲方有权追究乙方的违约责任。合同第4.1条约定，甲方擅自提前收回系争房屋，或乙方中途擅自退租的，违约方应向守约方支付2个月租金作为违约金。合同第5.3条约定，双方履行本合同发生争议时，应先行协商，协商不成的，任何一方都可以向人民法院提起诉讼，由此而发生的诉讼费、律师费、调查费等费用归违约方承担。上述合同签订后，李金龙按约将系争房屋交付给涂许勇，涂许勇使用系争房屋开办上海市宝山区恒升超市，一楼用作超市(万阖万家超市)，二楼用作办公，并向李金龙支付2019年10月1日至2020年3月31日的租金1，496，500元、押金498，833元。2019年12月22日，涂许勇向李金龙发书面通知，主要内容为，因各种原因，超市天天亏本，我方经商量停止营业。一审审理中，涂许勇表示，当时向李金龙发通知，是要求提前解除租赁合同，但李金龙没有同意，所以合同继续履行。涂许勇原本打算在2020年春节后恢复营业，但又遇上了疫情。2020年3月30日，李金龙通过微信通知涂许勇解除合同，理由是涂许勇未支付房租已严重违约。涂许勇回复房屋面积不足1，300平方米，不符合合同约定，早已造成违约，故要求李金龙将多收面积的租金及押金一并退还。一审审理中，涂许勇向法院提供以下证据：1.2020年3月21日拍摄的视频、2020年3月30日拍摄的照片，其中显示工人正在拆除“万阖万家超市”的招牌，证明系争房屋在当时已经有人在装修；2．装修工程报价清单、商业设备定制清单，证明涂许勇的部分损失，装修花费484，893.88元、设备费用54，800元；3．律师费发票，证明律师费3万元的事实；4．居家隔离承诺书，证明涂许勇于2020年2月27日返沪，至2020年3月12日隔离结束。李金龙表示，对证据1视频的真实性不认可，拍摄地点并非系争房屋，该装修情况与本案无关；对证据2不予认可；对证据3的真实性认可、关联性不认可；对证据4的真实性予以认可，但居家隔离不会导致其金钱债务的履行不能，在家中也能完成支付。一审审理中，李金龙向法院提供以下证据：1．系争房屋水表、电表的照片，以及2019年8月至2020年3月的水费缴费通知单、2019年8月至2020年1月电费发票，证明2019年8月至2020年3月涂许勇用水3，246.76元，2019年8月至2020年1月涂许勇用电21，869.64元；2．律师费发票，证明律师费18，000元的事实。涂许勇表示，对上述证据的真实性无异议。一审法院认为，李金龙与涂许勇签订的两份《联营合同》约定涂许勇负责超市的经营，并向李金龙支付租金，双方间的关系更加符合《合同法》第二百一十二条规定的租赁合同的法律特征，应当认定为房屋租赁合同关系。该两份合同系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。根据合同约定，租金半年一付，并提前一个月支付。涂许勇一直未支付2020年4月1日至2020年9月30日的半年租金，已构成违约，李金龙在催讨不着的情况下，有权解除租赁合同。但是，根据2020年3月30日拍摄的照片，当时“万阖万家超市”的招牌正被拆除，根据当事人的陈述，李金龙于2020年3月底收回了系争房屋。也就是说，在涂许勇逾期支付租金刚满一个月的情况下，李金龙已经提前收回系争房屋，考虑到当时正是疫情期间，李金龙的行为并不合情理，造成涂许勇装修等投资损失，应对此承担一定的责任。综上，法院认为涂许勇逾期支付租金违约在先，李金龙并非擅自提前收回系争房屋，涂许勇向李金龙主张违约金、律师费的请求，法院不予支持。虽然涂许勇未按合同约定支付租金，但在李金龙自行收回房屋的情况下，涂许勇并不存在合同第4.1条约定的中途擅自退租的情形，李金龙认为涂许勇应按照合同第4.1条约定支付违约金的意见，法院不予采纳。李金龙自己收回房屋，双方合同已事实上解除，涂许勇要求李金龙返还押金的请求，法院予以支持。关于减免租金的问题。根据涂许勇向法院提供的《居家隔离承诺书》，可以证明其于2020年2月27日返沪以及居家隔离14天的事实。涂许勇因新冠疫情的影响而推迟返沪并居家隔离，属于遭遇不可抗力，必然影响超市经营，有权要求减免部分租金。法院根据案件的相关事实以及疫情的实际情况，酌情确定涂许勇减半支付2020年2月1日至2020年3月31日的租金即249，416.50元。该部分租金已由涂许勇支付给李金龙，应予返还。关于反诉部分。李金龙提供证据证明2019年8月至2020年3月水费3，246.76元，2019年8月至2020年1月电费21，869.64元，涂许勇对此没有异议，李金龙关于该部分水电费的请求，法院予以支持。因涂许勇系违约方，李金龙关于律师费的请求，符合合同约定，法院予以支持。一审法院判决：一、李金龙于判决生效之日起十日内，向涂许勇返还押金498，833元；二、李金龙于判决生效之日起十日内，向涂许勇返还租金249，416.50元；三、涂许勇于判决生效之日起十日内，向李金龙支付2019年8月至2020年3月水费3，246.76元、2019年8月至2020年1月电费21，869.64元；四、涂许勇于判决生效之日起十日内，向李金龙赔偿律师费18，000元；五、驳回涂许勇的其余诉讼请求；六、驳回李金龙的其余反诉请求。本院审理中，涂许勇申请撤回上诉。二审中，李金龙提供上海振骁商业管理有限公司与上海壹佰米网络科技有限公司签订的《房屋租赁合同》、李金龙与上海老盛昌餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，用以证明其在收回系争房屋后因疫情原因导致房屋长时间空关，且租金明显下降，造成严重损失。涂许勇不认可上述合同的真实性，且认为即使有签署日期为2020年10月的租赁合同，也不能证明此前未另行租赁。本院认定如下：对于李金龙二审期间提供的新证据，本院不予采信。理由：李金龙仅提供上述两份合同，并未提供相应支付凭证等证据，证据的完整性尚不足够，且其中一份合同的出租人并非李金龙，与本案缺乏关联性。本院经审理查明，一审法院审理期间李金龙陈述，2020年3月底，涂许勇搬出系争房屋，李金龙收回房屋，之后租赁与涂许勇无关。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，依照双方签订的《联营合同》约定，涂许勇应于2020年3月1日前支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金，但该应交费期间，正值疫情，对于超市的经营具有较为严重的影响，租赁双方应进行合理的协商及容让。然而本案中，李金龙已在3月底收回系争房屋，而2020年3月的租金，涂许勇已经足额支付，而在此期间，双方均未对李金龙收回房屋有异议，应视为双方协议解除了《联营合同》。关于李金龙收回系争房屋的时间，其在一审审理期间已经作出了自认，其在二审审理期间作出相反陈述，不符合法律规定的可以撤销自认的情形，就该上诉理由，本院不予采信。本院认同一审法院关于案涉争议不适用合同第4.1条的约定的认定，相关理由不再赘述。因疫情系不可抗力，关于一审法院酌情减免的部分租金的金额尚属合理，本院予以认同。涂许勇在本院审理期间撤回上诉，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。综上所述，李金龙的上诉请求缺乏事实及法律依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11，307元，由上诉人李金龙负担11，282元，涂许勇负担25元。本判决为终审判决。审 判 员 王晓梅二〇二一年一月十四日法官助理 高 勇书 记 员 任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……