辽宁省锦州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽07执异4号案外人：尚德明，女，1978年5月4日出生，满族，住辽宁省沈阳市浑**。委托诉讼代理人：宋喜章，男，汉族，1957年6月15日出生，住辽宁省锦州市太和区。申请执行人：盛京银行股份有限公司锦州分行，住所地辽宁省锦州市太和区凌云里曼哈顿**43—**。负责人：王连忠，该分行行长。委托诉讼代理人：祖峰、刘晓川，该分行职员。被执行人：锦州宝地建设集团有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区凌南东里宝地城****。法定代表人：李恩明，该公司董事长。委托诉讼代理人：明莉、石胜玉，该公司职员本院在执行（2020）辽07执5号一案中，案外人尚德明于2020年1月14日对查封锦州宝地建设集团有限公司名下位于锦州市太和区黄海大街51号86-16号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人尚德明称，请求辽宁省锦州市中级人民法院立即中止执行，并解除对锦州市太和区黄海××××号房屋的查封。事实与理由：辽宁省锦州市中级人民法院于2020年1月19日查封了锦州市太和区黄海××××号房屋。该房屋事实上已经于2019年4月29日就通过锦州宝地建设集团有限公司出售给了第三人张连文。买卖双方于2019年4月29日即签订《商品房买卖合同》，并已在2019年6月28曰付清了全部房款，然后于2020年3月24日将该房屋出售给了尚德明。直到异议人到锦州市房产地交易中心办理该房屋产权证时才得知此房屋已经于2020年1月就被法院查封。异议申请人认为，第三人张连文在申请执行人于被执行人成诉之前就已经与锦州宝地建设集团有限公司完成了该房屋的买卖交易。现法院在没有通知异议人，没有调查清楚该房屋现状的情况下就查封该房产，影响了异议申请人对房屋产权证办理权利的行使，应当立即解除。综上所述，异议人是对该房屋拥有合法产权的案外人，贵院对异议人的前述房产予以查封，明显错误。请贵院查明事实，立即中止对前述房产的执行，并解除查封，切实维护异议人的合法权益。申请执行人盛京银行股份有限公司锦州分行称，涉案房屋并未过户到案外人名下，法院查封被执行人锦州宝地建设集团有限公司房产正确，应当驳回异议申请。被执行人锦州宝地建设集团有限公司称，我公司因涉案房屋地段售后管理不配套，造成没有能及时配合购房人办理房照。本院查明，申请执行人盛京银行股份有限公司锦州分行与被执行人锦州金垒智能化有限公司、锦州上达置业有限公司、锦州宝地建设集团有限公司、徐国瑞、徐晶、徐雅楠、刘宝顺金融借款合同纠纷一案，申请人于2020年1月7日向本院申请立案执行，本院于2020年1月19日作出（2020）辽07执5号执行裁定书，裁定：一、冻结被执行人锦州金垒智能化有限公司、锦州上达置业有限公司、锦州宝地建设集团有限公司、徐国瑞、徐晶、徐雅楠、刘宝顺名下共计56815751.50元存款或查封、扣押等值财产；二、冻结银行存款的期限一年，查封、扣押动产的期限为二年，查封不动产、冻结其他财产权期限为三年。本院于2020年2月25日向锦州市不动产登记中心下达了协助执行通知书，协助内容：查封登记在被执行人锦州宝地建设集团有限公司、徐国瑞、徐晶、徐雅楠、刘宝顺名下房产共计39套。其中查封财产清单第2页21号为锦州宝地建设集团有限公司名下财产，坐落锦州市太和区黄海××××号，面积165.02平方米为本案房屋。另查明，2020年1月26日，查锦州市不动产登记中心房地产权登记信息记载黄海××××号、面积165.02平方米，抵押登记时间2015年7月14日，注销抵押时间、原因均为空白。再查明，2019年4月29日，第三人张连文与锦州宝地建设集团有限公司签订《商品房买卖合同》购买了涉案房屋。并于同日锦州宝地建设集团有限公司开具了缴纳购房款收据。张连文于2020年3月24日将该房屋出售给了尚德明。锦州宝地建设集团有限公司在张连文原《商品房买卖合同》上更名为尚德明，置换了缴纳购房全款收据887808元，同日办理了入住手续，并注明购房日期为2019年4月29日。锦州宝地建设集团有限公司因涉案房屋地段售后管理不配套，造成案外人没有能及时办理房照，现案外人办理房照，该房屋被法院查封，案外人于2021年1月14日向本院提出异议，申请解除查封。本院认为，本案的焦点是案外人尚德明对查封坐落于锦州市太和区黄海××××号房屋是否享有足以排除执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院亦应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，本院查封案涉房屋的日期为2020年2月25日，第三人张连文于2019年4月29日签订商品房买卖合同，锦州宝地建设集团有限公司对尚德明购买房屋予以追认，系在本院查封之前；第三人在本院查封之前已合法占有案涉房屋；且已支付全部价款；案涉房屋未办理过户登记系非因买受人自身原因。基于以上事实，案外人对本案执行标的享有足以排除执行的权利。关于申请执行人主张虽然案外人与锦州宝地建设集团有限公司存在房屋买卖合同关系，但是并未过户到案外人名下，法院查封锦州宝地建设集团有限公司房产正确一节，因本案系对执行依据所确认的申请执行人金钱债权的执行，执行依据并未确认申请执行人对案涉房屋享有权利。且案外人签订购房合同、缴纳购房、入住以及不能及时办理房照过户的原因等事实，均符合上述法律法规的规定。综上，案外人的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：尚德明的异议申请成立，中止对锦州市太和区黄海大街51号86-16号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  刘艳芬审判员  邸新立审判员  刘志辉二〇二一年一月二十八日法官助理李锦峰书记员崔嵩最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。