江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初3421号原告：陈鑫，男，1988年3月31日生，汉族，住徐州经济开发区。委托诉讼代理人：丁浩，江苏彭邦律师事务所律师。被告：徐州市润鑫房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区响山北路**。法定代表人：魏亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉芳，江苏它石律师事务所。原告陈鑫与被告徐州市润鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈鑫委托诉讼代理人丁浩、被告徐州市润鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金134411.55元（以总房款895088元为基准，以每日万分之三为标准，自2016年1月1日计算至2019年6月11日）；二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年5月12日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告将位于徐州市建筑面积114.5平方米房屋出售给原告。原告按照合同将房款全部付清。根据购房合同约定，被告于2015年12月31日将房屋交付原告，并约定被告逾期交付房屋，按已交付购房价款总额每日万分之三赔偿原告违约金。自2016年1月1日起，原告多次找到被告要求尽快上房并支付违约金，被告以种种理由推脱，直至2019年6月11日被告才正式交付房屋。为此，被告应承担逾期交房的违约责任。经协商无果，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：第一，原告没有依据合同约定时间及时付清全部款项。被告向原告延期交房是依法行使《合同法》赋子的“先履行抗辩权”，被告并不构成违约，请求驳回原告的诉讼请求。依据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，原告购房余款620000元，应于2014年6月12日前付清。而原告620000元的余款是于2014年6月16日支付的，延期4天交清购房款项，延期付款违约金为744元，原告至今并且也没有向被告支付该笔违约金。根据合同第七条的约定：“逾期超过30日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。”依据该约定，原告须向被告支付逾期违约金后，合同方能继续履行，即被告方能向原告履行交付房产的义务。依据合同第八条约定：“买受人逾期付款的，除应按合同第七条承相违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项(含逾期付款违约金)为止。”据此，依据该约定，原告的主要义务是“付清全部款项(含逾期付款违约金)”，这是原告向被告主张交房而约定的前提条件，而原告没有依据合同约定付清全部款项。被告有权暂缓向原告交付该商品房。同时，《补充协议》第7条更明确约定原告不付清违约金，被告有权拒绝交房。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后展行顺序的，先履行方未履行的，后履行方有权拒绝其履行要求。先履行方履行债务不符合约定的，后履行方有权拒绝其相应的履行要求。”综上，原告依据合同约定负有先履行“付清全部款项(含逾期付款违约金)”的义务，而原告没有履行，被告有权拒绝履行交付房产。被告向原告延期交房是依法行使《合同法》赋予的“先履行抗辩权”，被告的行为不构成违约，故原告诉讼的理由不能成立，请求驳回原告的诉论请求。第二，退一步讲，即便被告存在延期交房，也不是被告自身原因所致，属于可免责范围。合同法第八条规定，因政策法规变动，政府禁令或电力、热力、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人原因导致工程延期，出卖人可具实延期并不承担违约责任。被告在工程建设过程中，因电力部门的原因引起延期377天，因涉案工程发生过一起“超过一定规模危险性较大的”重大技术问题，导致工程延期43天，因消防法规的修改导致的设计变更造成延期11个月，即330天，依据合同约定被告对此不承担违约责任。第三，合同约定的延期交房每日支付房款万分之三的违约金，该约定过高，请法法庭予以调整。根据相关法律规定，当事人主张违约金过高，请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，作出裁决。被告认为按照同时期同地段的房屋租赁租金计算比较合适。第四，被告在2019年6月11日办理办证手续时，已明确作出对被告延期交房违约责任不再追究的意思表示。因此，原告更加不应当再主张延期交房的违约金。综上所述，原告要求赔付逾期交房违约金没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2014年5月12日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，被告将其开发的金都华府第1幢1单元1501号房屋出售给原告，建筑面积114.50平方米，合同约定总房款895088元。该合同第六条付款方式及期限中约定：买受人于2014年5月12日向出卖人支付275088元，余款620000元于2014年6月12日前付清。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、（空白）。该合同第八条交付期限中约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意或解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天燃气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期并不承担违约责任；3、买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、（空白）。该合同附件四合同补充协议第二条关于商品房交付的约定第5项约定：经相关部门批准和设计单位同意，出卖人可对小区公共设施进行调整，因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期交房六个月内不承担违约责任。2014年5月12日、6月17日，原告先后向被告支付涉案房屋购房款分别为275088元、620000元。2017年12月26日，涉案房屋所属工程取得建筑工程竣工验收备案表。2019年6月11日，案外人翟娟在被告出具的上房流程表上签字，被告将涉案房屋交付给案外人翟娟；案外人翟娟在该流程表上注明“本人同意上房”等字样，并领取涉案房屋的相关退费现金190元。同日，案外人翟娟在被告出具的一份书面说明上签字，注明代原告签字，该书面说明载有涉案房屋坐落、面积及单价等信息，还载明“因前期我公司给您户电表垫付200元电费需扣除，需补缴200元，待领取后，双方就金都华府1-1-1501室延期交款、延期交房、延期办证事宜不再对双方存在的违约行为进行追究”等。涉案房屋现由原告占有使用。案外人翟娟系原告之母。另查明，2014年8月27日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布建筑设计防火规范，该规范自2015年5月1日实施。2015年1月建筑设计院向被告发送了设计变更通知书，2015年7月28日审图中心审核后恢复施工。被告自认该设计变更通知单所涉楼栋为金都华府工程商办楼，不包含涉案房屋所在的1号楼。又查明，2015年6月3日，被告（甲方）与江苏省电力公司徐州供电公司（乙方）就金都华府工程签订居住区供配电工程服务协议，协议第四条工程期限中约定：1、工程总工期为由甲方施工的供配电设施建筑物、构筑物经验收合格具备开工条件后90个工作日完成，以满足广大业主的用电需求。2、若甲方不能及时办理施工所需各种前置手续，则供配电工程的总工期另行商定。3、若甲方不能按双方约定交纳工程费，则供配电工程的总工期另行商定。2015年12月31日，江苏省电力公司徐州供电公司向被告出具徐州供电公司供电方案答复通知书一份，该通知书中载明“经我公司业务会研究审核，你户要求变更用电方案的答复如下……”。2016年5月29日，江苏省电力公司徐州供电公司向被告出具徐州供电公司供电方案答复通知书一份，被告自认该通知书亦为被告向供电公司提出变更申请后给予的答复。2015年6月26日、2015年10月30日、2016年11月30日，被告分别向电力部门支付新建居住区供配电工程服务费758015.38元、6064123.07元、1893267.03元。被告提供的配电运捡中心送电流程单显示，新建北村工程2017年3月16日验收合格。徐州市住房保障和房产管理局发布了关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知各一份，载明涉案房屋属于第四区域，涉案房屋同地段房屋租赁价格标准分别为：2016年下半年住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月；2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月；2018年上半年为20.24元/平方米/月，2018年下半年为19.5元/平方米/月；2019年上半年为20.75元/平方米/月。在诉讼过程中，原告主张酌定按照同地段、同时期徐州市主城区房屋租赁指导价格的1.3倍计算其2016年1月1日至2019年5月31日期间的损失为114032.75元，作为其主张违约金的依据数额。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于先履行抗辩权。根据法律规定，先履行抗辩权的行使在本质上是对违约的抗辩，发生后履行一方可暂时中止履行自己债务的效力，对抗先履行一方的履行请求，且对自己的逾期履行不承担违约责任，并不导致对方当事人债务的消灭。但对于先履行一方履行不当时，后履行一方可拒绝履行的部分应当与此相当，不得超出必要的限度。对于被告辩称，原告存在逾期支付购房款的违约行为，被告享有先履行抗辩权且可以延期履行交付房屋义务，本院认为，第一，原告实际支付了涉案房屋的全部购房款，已履行了合同的主要义务，针对原告存在逾期支付购房款的行为，本案暂不予理涉，被告可另行解决；第二，即使被告享有先履行抗辩权，被告延期交付房屋与原告的逾期支付房屋余款严重不相当，也超出必要的限度，故对于被告该辩称，本院不予以支持。按照双方约定，被告应于2015年12月31日前将取得竣工验收备案条件的房屋交付给原告，实际上，涉案房屋所属工程直至2017年12月26日才取得建筑工程竣工验收备案表。庭审中，被告亦未举证证明在取得上述竣工验收备案表后其通知原告于何时上房。实际上，被告直至2019年6月11日才将涉案房屋交付给原告。故被告未能在约定期限向原告交付房屋，其行为构成违约，应当向原告承担逾期交房违约责任。关于本案是否存在非被告原因导致工程延期被告可据实延期交房的情形。本院认为，第一，关于被告主张的电力因素。被告所举的两份徐州供电公司供电方案答复通知书均为依被告申请变更而给予的答复，被告虽主张该变更申请均为其依据供电公司的反馈而作出，原告对此不予认可，被告亦未能提供证据证明其在约定的交房期限届满前90个工作日即已将供配电设施建筑物、构筑物验收合格，也未能提供证据证明其已及时办理施工所需各种前置手续并按照约定向供电公司交纳工程费，故被告未提供证据证明其主张的电力因素为“非被告原因”。第二，关于被告主张的施工中发生超过一定规模危险性较大的重大技术问题。庭审中，被告提供的专家论证报告等均系复印件，原告不予认可，被告亦未提供其他证据予以证明，本院不予采信。第三，关于被告主张的消防法规修改的问题。双方合同签订时间为2014年5月12日，而住房和城乡建设部等于2014年8月27日发布了建筑设计防火规范，2015年5月1日实施。2015年1月建筑设计院向被告发送了设计变更通知书，2015年7月28日审图中心审核后恢复施工。庭审中，被告提供的设计变更通知单虽不包含涉案房屋所在的楼栋，但因涉案房屋所在楼栋与设计变更通知单所涉楼栋系同一工程，故涉案整体工程均将受到上述设计变更的影响。因双方合同签订于建筑设计防火规范发布之前，被告也在得知建筑设计防火规范变更之后及时申请变更设计方案，故被告主张因该消防政策法规变动引起的工程延期被告可延期交房，有事实和法律依据，本院予以支持。结合涉案合同附件四合同补充协议第二条关于商品房交付的约定第5项约定，被告因此可据实延期交房的天数为6个月。关于逾期交房违约金标准是否应予调减。原告主张按照合同约定的每日万分之三计算，被告提出违约金标准过高。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，作出裁决，违约金不得超过造成损失的30%。本案中，被告提出违约金标准过高，而原告未能举证证明其所受损失的具体金额；而且，双方当事人在买卖合同中约定涉案房屋的用途为住宅，非商业用房，故本院酌定参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市主城区房屋租赁指导价的1.3倍计算。故被告应向原告支付逾期交房违约金的期间为：自2016年7月1日起至2019年6月11日止。本院计算违约金如下：（17.75元+18.45元+19.45元+20.24元+19.5元）/平方米/月×6个月×114.5平方米×1.3倍+20.75元/平方米/月×5月×114.5平方米×1.3倍+20.75元/平方米/月÷30天×11天×114.5平方米×1.3倍=100635.95元+1132.50元=101768.45元。关于案外人的代理行为。本院认为，依照法律规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示；沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中，对于被告辩称案外人翟娟在相关上房流程表及被告出具的书面说明签字，视为原告放弃主张逾期上房违约金的权利，本院认为，第一，被告未提供充分证据证明案外人翟娟有原告的明确的授权；第二，被告在办理上房手续时，未严格审查案外人翟娟的代理权限，亦未要求提供相关授权委托材料；第三，被告要求案外人翟娟在相关书面的“说明”材料上签字，未对原告权利的放弃作出特别说明，且事后未得到原告的认可；故，该说明中关于放弃对“违约行为进行追究”条款，对原告没有法律效力。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院》第一条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐州市润鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈鑫支付逾期交房违约金101768.45元元；二、驳回原告陈鑫的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2988元（原告陈鑫已预交）减半收取1494元，由原告陈鑫负担360元，由被告徐州市润鑫房地产开发有限公司负担1134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  朱恒胜二〇二一年一月十一日书记员  孙 莉