江苏省淮安市淮安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）苏0803执异7号 案外人：朱国华，男，1948年9月9日，汉族，住扬中市。 申请执行人:江苏金祥建设工程有限公司,住所地常州市金坛区。 法定代表人：杨国祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐国美，该公司员工。 被执行人:淮安禾元置业有限公司,住所地淮安市淮安区。 法定代表人：陈学怀，该公司总经理。 被执行人:陈学怀，男，1952年4月29日生，汉族，住扬中市。 二被执行人共同委托诉讼代理人：陈敏，女，1980年12月19日出生，汉族，居民身份证号码3211241980********，住扬中市三茅镇新扬村**。 本院在执行江苏金祥建设工程有限公司（以下简称金祥公司）与淮安禾元置业有限公司（以下简称禾元公司）、陈学怀建设工程施工合同纠纷一案中，案外人朱国华向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 经审查查明，金祥公司（原审原告）与禾元公司、陈学怀（原审被告）建设工程施工合同纠纷一案，2017年9月8日，本院作出（2016）苏0803民初6675号民事判决：一、被告淮安禾元置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告江苏金祥建设工程有限公司所欠工程款5171835.3元及逾期利息（从2016年9月26日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。二、被告陈学怀对被告淮安禾元置业有限公司的上述债务承担连带清偿责任。三、原告江苏金祥建设工程有限公司对平桥隆安花苑1-4#楼折价或以拍卖、变卖所得的价款在上述工程价款范围内享有优先受偿权。四、驳回原告江苏金祥建设工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费67800元，保全费5000元，鉴定费144700元，由原告江苏金祥建设工程有限公司负担92147元，由被告淮安禾元置业有限公司、陈学怀负担125353元。被告禾元公司不服该判决，向淮安市中级人民法院提出上诉，经审理后，该院于2017年12月29日作出（2017）苏08民终3151号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。 该判决书生效后，因被执行人禾元公司、陈学怀未按照（2016）苏0803民初6675号民事判决所确定的义务履行，金祥公司向本院申请强制执行，本院于2018年1月9日立案执行，案号为（2018）苏0803执71号。2018年7月6日本院作出（2018）苏0803执71号执行裁定：（2016）苏0803民初6675号民事判决书终结执行。经金祥公司申请，本院于2019年3月21日立案恢复执行，案号为（2019）苏0803执恢127号。2019年7月4日本院作出（2019）苏0803执恢127号之三执行裁定：查封被执行人禾元公司位于平桥××楼××室、××、××、××、××、××、××室房屋。查封期限三年。2020年3月20日本院作出（2019苏08**执恢127号之六执行裁定：（2016）苏0803民初6675号民事判决书终结执行。 因禾元公司不服淮安市中级人民法院（2017）苏08民终3151号民事判决，向江苏省高级人民法院申请再审，经再审审理，江苏省高级人民法院于2020年6月18日作出（2019）苏民再340号民事判决：一、撤销江苏省淮安市中级人民法院（2017）苏08民终3151号民事判决；二、维持江苏省淮安市淮安区人民法院（2016）苏0803民初6675号民事判决第二项、第三项、第四项；三、变更江苏省淮安市淮安区人民法院（2016）苏0803民初6675号民事判决第一项为：淮安市禾元置业有限公司于判决生效后十日内给付江苏金祥建设工程有限公司工程款4678335.3元及逾期利息（从2016年9月26日起至实际给付支付止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费67800元，保全费5000元，鉴定费144700元，由金祥公司负担95923元，禾元公司负担121577元。二审案件受理费48003元，由金祥公司负担3776元，禾元公司负担44227元。 2020年7月3日，经金祥公司申请，本院立案执行，案号为（2020）苏0803执1123号。在执行过程中，本院于2020年8月20日发出了查封公告，查封金祥公司名下位于淮安区平桥镇××楼××室的房屋。 案外人朱国华向本院提出异议称，请求立即中止对异议人房产（位于淮安区平桥镇××＃××室）的执行，包括强制进行评估和拍卖等。事实与理由：异议人朱国华于2016年3月16日与被执行人淮安禾元置业有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定被执行人将其位于淮安××＃××室的房屋出售给异议人，合计面积129.02平米，异议人向其支付房款人民币354800元。异议人已经全额支付该套房屋的房款。被执行人也于2016年4月将上述房产交付给异议人。由于江苏金祥建设工程有限公司未通过淮安区质检部门的相关验收标准，所以房屋一直未能进行备案登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三条已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，异议人在贵院查封此房产之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，付清全部房款并合法占有，贵院在执行淮安禾元置业有限公司的房产时将异议人的房产也列入被执行范围予以执行，明显错误。 申请执行人金祥公司辩称：一、异议人与被执行人淮安禾元置业有限公司之间的合同不能作为涉案房产属于被答辩人的依据。异议人主张其与被执行人存在房屋买卖关系，因涉案房屋未通过质检，导致没有备案登记，不是事实。虽然涉案房屋未能办理产权证书，但是签订房屋买卖合同时可以在不动产登记部门办理登记备案，而至今异议人就涉案房屋未能办理登记备案手续。根据《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，涉案房屋没有登记在异议人名下，且异议人也未在不动产登记中心办理登记备案手续，因此该合同不能作为产权属于异议人的依据，涉案房屋并非异议人所有。二、异议人并未实际占有房屋，不能以此取得房屋所有权。其所述在交付房款后取得房屋，而在法院查封时涉案房屋并未存在任何入住的痕迹，因此异议人所述实际占有房屋不是事实，其不能以此取得房屋所有权。综上，异议人与被执行人签订房屋买卖合同时未办理备案手续，也并未实际占有房屋，其并非涉案房屋的所有人，驳回异议人的申请。 被执行人江苏禾元置业有限公司未作答辩。 被执行人陈学怀未作答辩。 另查明，禾元公司（出卖人）与朱国华（买受人）于2016年3月16日签订编号为CF-2000-0171《商品房买卖合同》一份，该合同主要内容为：朱国华（买受人）购买禾元公司开发的淮安市淮安区平桥镇隆安花苑3号楼1单元301室的房屋，总金额为354800元，2016年3月16日，禾元公司开具了一张收据给案外人，注明收款方式为现金。 本院认为，本案的争议焦点为：案外人对本院查封的位于淮安区平桥镇××楼××室的房屋所有权的主张能否阻却本院的执行。《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，异议人朱国华对登记在被执行人禾元公司名下的平桥镇隆安花苑3号楼301室的房屋提出执行异议，虽然其与禾元公司签订了《商品房买卖合同》，但并没有进行合同备案。其次，朱国华提供的汇款证明，其于2016年2月6日、2月7日从银行提取的款项并不能证明是购房款,且异议人提供的是收款收据，并未提供购买商品房专用发票。第三，朱国华不能提供其拥有涉案房产物权的相应证据材料以及占有涉案房产的相关证据，上述房屋仍在被执行人禾元公司名下。故本院对被执行人禾元公司的财产予以执行并无不当，异议人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的情形，其要求阻却本院的执行行为无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人朱国华的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾金年 审判员  杨明辉 审判员  赵志群 二〇二一年一月二十五日 书记员  张 会 附页――裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。