广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21417号上诉人（原审被告）：广州市三驿旅游发展有限公司，住所地：广州市番禺区小谷围大学城博物馆GJ-A。法定代表人：王玉明，职务：总经理。委托诉讼代理人：莫邪，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘国浩，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州大学城投资经营管理有限公司，住所地：广州市番禺区小谷围广州大学城中六路**信息枢纽楼**。法定代表人：张忠，职务：董事长。委托诉讼代理人：苏祖耀，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茜，广东经纶律师事务所律师。上诉人广州市三驿旅游发展有限公司（以下简称“三驿公司”）因与被上诉人广州大学城投资经营管理有限公司（以下简称“大学城公司”）物权保护纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初8472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三驿公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、四、五、六项；二、变更第三项为三驿公司就GJ-53栋支付使用费1477196.08元；三、驳回三驿公司其余诉讼请求；四、本案的全部诉讼费以及评估费均由三驿公司及大学城公司依法承担。事实及理由：一、一审法院认为应当以大学城公司提交的《“岭南印象园”平面布置图》显示的“景区边线”范围来界定三驿公司可以使用的土地范围属于事实认定错误，且错误理解《合作经营合同》第一条第三款。(一)判断本案中三驿公司可以使用的土地范围应基于《广州大学城（原练溪村）仿古民居合作经营合同》（以下简称《合作经营合同》）中的具体约定，再辅以景区平面图进行判断。三驿公司及大学城公司分别提交的《岭南印象园平面布置图》(以下均简称《布置图》)中围蔽虚线范围内的物业及场地是相同的，均指向《合作经营合同》第一条第三款约定的四部分物业（含建筑及土地，即：1.名为“文化旅游区”10560.65平方米的建筑物；2.名为“文化旅游区”围蔽内公共用地部分；3.附图1所确定的公共用地部分；4.停车场范围），故三驿公司依约可经营使用的土地范围是确定的，具体范围即双方分别提交的《布置图》中围蔽虚线范围内的停车场、公共用地等土地范围。双方分别提交的《布置图》的主要区别是三驿公司提交的《布置图》中没有所谓的“景区边线”，而大学城公司提交的《布置图》中沿着图中建筑物划定了一条人字形的“景区边线”。该“景区边线”范围内包括了两部分物业，即1.名为“文化旅游区”围蔽范围内10560.65平方米建筑物；2.人字形围蔽范围内除10560.65平方米建筑的公共用地，前述两部分建筑物及公共用地显然不包含《合作经营合同》第一条第三款明确可由三驿公司使用的第3项“文化旅游区”围蔽外公共部分及第4项停车场部分。由此可见，一审判决以大学城公司提交的《布置图》中人字形的“景区边线”限定三驿公司可使用的土地范围，即认定三驿公司无权使用涉案土地及停车场等公共用地部分，明显剥夺了三驿公司依据《合作经营合同》第一条第三款约定可以使用的第3、4部分，违背了《合作经营合同》的具体约定，属于事实认定错误。(二)一审法院以三驿公司与大学城公司签订有《招商及管理服务合同》而认定三驿公司提交的由双方盖章的《布置图》应属《招商及管理服务合同》中的附图而不是《合作经营合同》的附图，并以大学城公司提交的《布置图》中的“景区边线”范围来认定三驿公司依据《合作经营合同》可以使用的土地范围，缺乏事实依据，也背离了双方于《合作经营合同》中的约定。1.大学城公司提交的《布置图》只有其公司盖章，并非双方盖章确认的图纸。2.如前述，大学城公司提交的《布置图》中“景区边线”与双方签订的《合作经营合同》中第一条约定的用地范围不一致，此外，还与三驿公司可用建筑物存在多个明显矛盾点，故该《布置图》显然不是《合作经营合同》的附图。首先，《合作经营合同》第四条第8款约定的“已出租物业”并非该合同中约定的“文化旅游区10560.65平方米首层建筑物”中部分建筑物，而是双方另行签订的《招商及管理服务合同》第一条所约定的名为“休闲商业区”的面积为16841.82平方米建筑中已出租的4353.97平方米建筑物（包括GJ-9-19栋、GJ-24栋、GJ-25栋、GJ-68栋、GJ-37-38栋、GJ-72栋）。三驿公司提交的《布置图》与《合作经营合同》第四条第8款的约定没有矛盾且相互匹配，而大学城公司提交的《布置图》中所谓的“景区边线”（即大学城公司所称“文化旅游区围蔽范围”）却把《合作经营合同》第四条第8款明确约定在“文化旅游区围蔽范围”内的上述GJ-24栋（886平方米）、GJ-25栋（207.51平方米）、GJ-37-38栋中约300平方米、GJ-72栋（1285.58平方米）、GJ-9-19栋（613.76平方米）等五栋建筑物排除在外。其次，《合作经营合同》第一条第二款约定“文化旅游区”包括怀爱堂、怡燕堂、GJ-54栋、GJ-51-52栋，但大学城公司提交的《布置图》明显将上述四栋建筑排除在《布置图》“景区边线”之外。综上，大学城公司提交的《布置图》是其单方制作的图纸，并非《合作经营合同》的附图。三驿公司依约使用相关停车场及公用部分，不存在超过《合作经营合同》约定范围占用大学城公司土地的问题。二、三驿公司对《合作经营合同》所允许使用的土地范围进行必要的围蔽，并根据岭南印象园景区经营的需要搭建“快乐老家”、珠江剧场等构筑物，均符合《合作经营合同》的约定，不存在超范围擅自占用大学城公司场地进行经营的情况。在三驿公司已依约足额支付各项合作经营费用的情况下，三驿公司无需向大学城公司支付任何土地使用费，一审法院判决三驿公司需向大学城公司支付土地使用费及拆除涉案土地上搭建的构筑物没有法律依据，违反《合作经营合同》中第五条第4、5、9款有关“三驿公司可根据景区经营需要对景区进行围蔽、搭建构筑物”等约定。三、三驿公司就使用GJ9-19、GJ-27房屋已自2011年4月起向大学城公司缴纳租金，一审法院判令三驿公司需要向大学城公司重复缴纳上述两栋物业自2011年12月1日起的房屋使用费缺乏事实与法律依据。1.对于大学城公司要求三驿公司自2011年12月1日起缴纳上述两栋建筑物的租金的主张，三驿公司已在一审中明确辩称无需支付，一审认为三驿公司对此没有提出抗辩意见与事实不符。2.根据三驿公司与大学城公司签订的《招商及管理服务合同》第四条关于“出租率”的约定，三驿公司需保证该合同项下16840平方米（实际面积应为16697.5平方米）的物业的出租率达到特定比例，即2011年4月1日开始招商范围的物业出租率需达到80%，按此计算16697.5平方米的80%为13358平方米。为此，三驿公司通过签订六份《广州大学城博物馆区商铺租赁合同》的方式承租了GJ-42、GJ-47、GJ-55、GJ-57、GJ-62、GJ-66等六栋房屋共计9117.13平方米，租期统一自2011年4月1日起至2020年9月30日。考虑到上述承租房屋面积9117.13平方米加上大学城公司自行出租的物业面积2392平方米（即GJ-37-38、GJ-24、GJ-25、GJ-68栋）仍不足80%招商就绪所要达到的13358平方米出租面积，故三驿公司自2011年4月1日起便按10966平方米的承租面积向大学城公司交租，该10966平方米再加上大学城公司自行出租的2392平方米共计13358平方米，达到了16697.5平方米的80%。因此，三驿公司自2011年4月1日起除了按月支付六份租赁合同项下9117.3平方米物业应缴纳的租金，还额外支付了《招商及管理服务合同》项下其他的1848.87平方米物业的租金。前述额外支付的租金具体对应于三驿公司使用的GJ-21-22栋的564.2平方米、GJ-53栋临街商铺91.64平方米、GJ-9-19栋的613.76平方米以及GJ-27栋一楼全部579.27平方米（二楼为毛坯房且三驿公司未使用故无需交租）。一审法院认为三驿公司未能举证证明其与大学城公司就交纳上述GJ-27、GJ-9-19栋物业达成一致意见显然与事实不符。3.三驿公司与大学城公司就《招商及管理服务合同》未履行完毕的事项主要涉及岭南印象园的物业管理权的移交问题，并不涉及任何未结租金问题。一审法院认为《招商及管理服务合同》的履行情况未经双方结清，无法明确三驿公司是否超过所签订的六份租赁合同承租面积支付了GJ-27、GJ-9-19栋物业的租金则属于事实认定错误。一审法院据此要求三驿公司另案起诉解决多交租金问题不符合诉讼效率原则。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法﹝2019﹞254号）第43条规定，抵销权可以通知、提出抗辩或反诉的方式行使，故一审法院即便不愿查明三驿公司已交纳GJ-27栋一楼及GJ-9-19栋租金的事实，也应将三驿公司超过六份租赁合同交纳的租金与大学城公司主张应付的该两栋物业使用费作抵销处理，以明确三驿公司无需缴纳该两栋物业使用费。总之，在三驿公司已支付了上述GJ-27栋一楼及GJ-9-19栋物业租金且从未占用GJ-27栋二楼物业的前提下，一审法院判令三驿公司支付该两栋物业的占有使用费属于误判。四、三驿公司从未占用GJ-72栋物业，无需支付使用费，一审对此判决错误。1.GJ-72栋房屋属于《招商及管理服务合同》项下由三驿公司负责出租的物业。在三驿公司保证招商部分物业出租率达到80%的前提下，该栋物业可以空置。事实上，该栋物业一直是空置的毛坯房，三驿公司并无占用行为，无需支付使用费。2.三驿公司对于GJ-72栋实施管理并于2015年8月3日移交大学城公司符合双方约定，并非占用。该房屋属于《招商及管理服务合同》第一条第1款所列已出租建筑面积范围，即该物业属于三驿公司根据《招商及管理服务合同》第七条应当进行物业管理的物业范围。一审法院判令三驿公司就GJ-72栋向大学城公司支付物业使用费没有事实及法律依据。五、关于GJ-53栋，三驿公司一直以来只使用了其中的1151.72平方米，因此有关于GJ-53栋的使用费应该按照三驿公司实际使用的面积1151.72平方米计算。一审法院判令三驿公司以GJ-53栋物业的全部面积3893．6平方米向大学城公司支付占有使用费与事实不符，属于错判。三驿公司于2015年7月22日移交GJ-53栋物业中的大部分面积，同时保留了其中的1151.72平方米使用至2016年5月11日，三驿公司同意支付该部分实际使用面积的使用费。对于该1151.72平方米之外的GJ-53栋其余面积，在2015年7月22日移交前，三驿公司是根据《招商及管理服务合同》第七条以及与大学城公司签订的《项目移交书》的相关约定进行物业管理，并非占用。故三驿公司仅应对实际使用面积1151.72平方米支付使用费，按此面积及使用时间，三驿公司应支付1477196.08元，一审判令支付4371613.8元有误。六、三驿公司已将涉案场地和建筑物于2020年10月14日移交给大学城公司，无需再向大学城公司移交。因2020年10月1日至14日期间的经营是按政府要求而为之，故如果法院认定三驿公司需支付土地使用费或物业使用费，应计至2020年9月30日截止。综上所述，三驿公司对于涉案的岭南印象园范围内公共用地的围蔽、搭建物无需拆除，就所使用的涉案土地、GJ-27、GJ-9-19栋以及未使用的GJ-72栋房无需支付任何使用费，且三驿公司对于所使用的GJ-53栋中的1151．72平方米所需支付的占有使用费也仅为1477196.08元，请求二审法院查明事实后改判支持三驿公司全部上诉请求。被上诉人大学城公司二审答辩称：一、一审法院认定大学城公司提供的平面图更符合双方《合作经营合同》的约定是正确的，三驿公司第一项上诉理由不成立。1.《合作经营合同》第一条第一款明确约定三驿公司经营范围是“文化旅游区部分”，其只能对该区域“采取围蔽，建立封闭景区”。《合作经营合同》第一条第二款进一步明确“文化旅游区”包括的具体建筑物共10560.65平方米。2.双方在2008年5月27日同一天签署了《合作经营合同》和《招商及管理服务合同》。大学城公司提交的附图1《平面图》为彩色，有红色实线标注的“景区边线”，橙色标注的合作合同建筑、红色标注的招商合同建筑、绿色标注的招商合同建筑、灰色标注的文物建筑，使建筑物与《合作经营合同》和《招商及管理服务合同》相对应。上述两合同内容能证明三驿公司仅能对“景区边线”范围的“文化旅游区”实施围蔽。从《招商及管理服务合同》前言、第三条第2项、第七条等约定可见，大学城公司是将《合作经营合同》约定范围外的区域交给三驿公司实施物业管理，并非同意三驿公司对该些区域实施围蔽用于收费经营。3.大学城公司提供的附图1被三驿公司作为《租赁合同》的附图提交给房管部门备案，证明该图得到三驿公司的认可。4.根据三驿公司2011年12月27日的回函内容可知，《合作经营合同》约定的可实施围蔽的是“文化旅游区”，而非三驿公司提供的附图的红色虚线整个区域范围。5.大学城公司在2016年9月补充提交了与三驿公司签署的六份《租赁合同》，附图1亦是该六份合同的附件，双方均盖章确认，再次证明大学城公司提供的附图1是《合作经营合同》的附图。6.大学城公司2009年后不断发函要求三驿公司退还超出经营范围的物业和土地。仅根据双方2015年7月18日签订的《备忘录》，三驿公司就交还了26074.908平方米的土地，由此反证三驿公司超范围占用土地的事实。7.大学城公司一审提交了证据15，即三驿公司出具的《岭南·印象—开发大学城博物馆项目详细方案》（以下简称详细方案），其中关于“文化旅游板块”描述内容与《合作经营合同》、附图1完全吻合，可以印证能围蔽范围就是大学城公司提供的附图1“景区边线”为界的范围。8.《合作经营合同》中约定三驿公司需支付10560.65平方米的费用，计费标准远低于《招商及管理服务合同》约定出租的最低标准每平方米20元，不可能还可以无偿使用范围外的十多万平方米土地。二、三驿公司第二项上诉理由不成立。根据《合作经营合同》第五条第4项、第5项及第九条约定，三驿公司可以进行装修、装饰或增加附属设施等行为均限定在其可实施围蔽的文化旅游区范围内，故三驿公司称其“对《合作经营合同》所允许使用的土地范围进行必要的围蔽并搭建‘快乐老家’、珠江剧场等构筑物符合《合作经营合同》中的上述各项约定”的说法不能成立。三、三驿公司称其已自2011年4月起向大学城公司支付其使用GJ-27、GJ-9-19房屋的租金没有事实依据。三驿公司实际使用物业面积为13823平方米，即由六份租赁合同对应面积9117.13平方米，以及三驿公司占用GJ-20、GJ-21-22、GJ-23、GJ-27、GJ-50、GJ-53栋物业合计面积2806.53平方米，其他承租人退租的GJ-9-19栋和GJ-72栋合计面积1899.34平方米三部分组成。其中后两部分面积均未签署合同，三驿公司仅就其中10966平方米支付租金，其余2857平方米既未签约亦未支付占用费。《招商及管理服务合同》中约定的招商年出租率是指三驿公司负责对外招商的出租率，但三驿公司对其不招商而自用的部分亦应支付费用，双方并未约定三驿公司只须按其招商总面积80%支付租金。四、GJ-72栋房屋一直由三驿公司实际控制占用，并非空置，一审对此查明事实清楚。根据大学城公司2012年4月10日向三驿公司发出的《通知》内容可知，三驿公司实际占用GJ-53、GJ-72栋物业，从未向大学城公司支付租金或使用费，且直至2015年8月3日才交还GJ-72栋物业钥匙。五、一审法院关于GJ-53栋事实审查清楚。三驿公司分别于2015年7月22日、2016年5月11日才移交GJ-53栋给大学城公司，其理应向大学城公司支付移交前的占有使用费。六、三驿公司已于2020年10月14日将整个涉案场地及建筑物移交给大学城公司。大学城公司同意三驿公司有关使用费应计至2020年9月30日的主张，并不再主张2020年10月1日至10月14日期间的使用费。综上，一审查明事实清楚，适用法律及判决正确。三驿公司的上诉请求没有依据。三驿公司长期侵占大学城公司大量土地和物业，本案诉讼从2014年起至今仍未结束，法院没有判决应支付使用费利息已属不公，请二审查明事实，驳回三驿公司全部诉请。2014年3月18日，大学城公司向一审法院起诉请求三驿公司停止侵权，立即拆除擅自搭建物并支付侵占土地、房屋的使用费等。一审法院于2017年3月15日作出（2014）穗番法民三初字第276号民事判决。双方当事人不服均上诉至本院。本院于2017年9月6日作出（2017）粤01民终11050号民事裁定书，以一审法院未查明具体占用面积及占用时间，现场需重新勘验测量确认等为由，裁定撤销前述一审判决，发回一审法院重审。一审法院遂于2017年10月12日重新立本案审理，大学城公司明确其诉讼请求如下：1.三驿公司立即停止侵权行为，拆除其超出《合作经营合同》约定景区边线、围蔽在广州大学城民俗博物村周围的障碍物；2.三驿公司立即停止侵权行为，立即拆除其擅自搭建的超出《合作经营合同》约定景区边线范围的建筑物、构筑物和设施，主要包含：景区正门，“快乐老家”区域，珠江剧场区域，岭南剧场区域，鱼乐无穷和童趣大帆船区域（即撒欢区），旋转木马和丛林小火车区域，童趣鱼池区域，景区北门；3.三驿公司向大学城公司支付侵占土地使用费，侵占面积为71252.9平方米，从三驿公司占有使用之日即2010年10月1日起计至其停止侵占且将侵占土地退还给大学城公司之日止，确定2010年土地月租金为0.36元/平方米；2011年土地月租金为0.40元/平方米；2012年土地月租金为0.40元/平方米；2013年土地月租金为0.40元/平方米；2014年土地月租金为0.57元/平方米；2015年后按照前面四年年平均上浮率14.583%（依据鉴定结论进行计算）上调土地月租金价格；4.三驿公司向大学城公司支付占用临时停车场土地使用费，面积约为7175.6平方米，从三驿公司占有使用之日即2010年10月1日起计至其停止占有且归还之日止，费用标准按照评估价格鉴定结论2010年临时停车场月租金为3元/平方米；2011年临时停车场月租金为3元/平方米；2012年临时停车场月租金为3.15元/平方米；2013年临时停车场月租金为3.3元/平方米；2014年临时停车场月租金为3.30元/平方米；2015年后每年按照年平均上浮率7.5%上调临时停车场的月租金价格；5.三驿公司向大学城公司支付侵占房屋使用费，侵占房屋是GJ9-19栋面积为613.76平方米；GJ-27栋面积为897.69平方米；GJ-53栋为面积为3893.6平方米、GJ-72栋面积为1285.58平方米，合计面积为6690.63平方米，按照价格鉴定结论从2011年12月1日起计算至其停止侵占且返还之日止，2011年非居住用途房屋月租金为22元/平方米，居住用途房屋月租金13元/平方米；2012年非居住用途房屋月租金为23元/平方米，居住用途房屋月租金17元/平方米；2013年非居住用途房屋月租金为23元/平方米，居住用途房屋月租金17元/平方米；2014年非居住用途房屋月租金为35元/平方米，居住用途房屋月租金17元/平方米；2015年后非居住用途房屋即办公或展览用途房屋每年按照年平均上浮率14.77%，居住用途房屋月租金按照年平均上浮率7.69%（GJ9-19栋、GJ-27栋、GJ-72栋为办公或展览用途，GJ-53栋为居住用途）；6.三驿公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2004年2月2日，广州市城市规划局核发了位于番禺区新××镇小谷围岛的用地项目名称为图书展览用地（C34）的《建设用地规划许可证》（穗规地证[2004]43号），用地单位为广州市土地开发中心，用地面积为165419平方米，附加说明中注明该用地项目为广州地区高校新校区民俗博物村，另外，附件《规划设计条件》中还载明用地位置位于番禺小谷围岛规划中心区地段（DSW02地块）。2004年2月9日，广州市发展计划委员会发出《关于广州大学城民俗博物村项目立项的复函》（穗计社[2004]9号），同意广州大学城民俗博物村项目立项，并拟建于大学城中心区南端的会展和文化共享区，总建筑面积约9万平方米，主要建筑设施包括具有民俗博物功能的民俗博物馆，具有商业文化、娱乐消费、休闲旅游等功能的文化中心，以及青年旅馆、宾馆、客运码头和城市广场等，该项目总投资的资金来源由大学城公司自筹解决。2004年8月12日，广州市城市规划局向广州市土地开发中心出具《关于申请变更建设用地单位名称的复函》（穗规函[2004]2919号），同意将穗规地证[2004]43号《建设用地规划许可证》用地单位名称由“广州市土地开发中心”变更为“广州大学城投资经营管理有限公司”，该《建设用地规划许可证》其他规划要求不变。2008年5月27日，大学城公司作为甲方与三驿公司作为乙方签订《合作经营合同》，约定甲方将原练溪村仿古民居的部分物业交由乙方经营，由乙方凭其专业优势，策划、开发利用原练溪村仿古民居。广州大学城博物馆（原练溪村仿古民居）第一期工程项目分为三个区域，分别为文化旅游区、休闲商业区和度假酒店区，乙方经营的范围为文化旅游区部分，乙方将对该区域采取围蔽，建立封闭景区，乙方自负费用，按景区需要进行布置、管理、自主经营、自负盈亏，并向游客收取门票，文化旅游区的具体范围详见附图1。文化旅游区面积为10560.65平方米（最终按实际测量面积为准），包括以下建筑：GJ-28-29栋，面积564.89平方米；文物建筑1（GJ-32栋），面积3204.17平方米；文物建筑2（GJ-71栋），面积3871.78平方米；戏台；民居之一；民居之二；民居之三；民居之四；怀爱堂；怡燕堂；GJ-60栋，面积333.80平方米；GJ-62栋（部分），面积80平方米；GJ-66栋（部分），面积379.5平方米；GJ-57栋（部分），面积215.84平方米；GJ-55栋（部分），面积230.81平方米；GJ-42栋（部分），面积671.3平方米；GJ-47栋（部分），面积486.40平方米；GJ-54栋，面积303.80平方米；GJ-51-52栋，面积218.36平方米。文化旅游区围蔽后，区内包括以上标明建筑物、围蔽内的公共部分、附图1所确定的公共部分及停车场范围，均为乙方可使用的范围，本合同项下所约定物业，即指以上乙方可使用范围。乙方经营的主要范围是文化旅游产业，未经甲方书面同意，乙方不得变更经营内容及项目定位，如乙方擅自变更上述经营内容及项目定位，甲方有权解除本合同。自本合同签订之日起15天内甲方须按现状交付本合同约定的物业给乙方，乙方应按时接管该物业，经营期从文化旅游区开业计算，期限为12年。甲方已知会乙方，甲方对本合同项下物业的所有权证明仍在办理当中，但甲方保证交给乙方的相关建筑和公共区域，拥有完全的处置权，有权将相关物业交给乙方经营，并且不会有第三方对乙方就上述区域的布置、经营进行干涉。因甲方在与乙方签订本合同前，有部分在文化旅游区围蔽范围之内物业已出租，甲方应出面协调好乙方与这些承租人的关系，负责与以上物业的承租方协调，使其配合乙方，不影响景区经营。本合同经营范围所列建筑物（除景区内的部分祠堂），经甲乙双方认可后，乙方对其拥有完全使用权。对文化旅游区进行围蔽、对该区域内物业进行装修装饰等工程由乙方负责，费用也由乙方承担，围蔽及装修、装饰工程须于本合同签订之日起4个月内完成，围蔽工程及装修、装饰工程的方案应在施工开始前报甲方审核并获得甲方书面批准，乙方严格按经甲方批准的方案进行施工。乙方保证经营的景区按照原有方案的内容，或与原有方案内容相似的内容、风格去建设、布置景区。乙方在经营期间增加的附属设施、装饰物和建构筑物在经营过程中可以根据经营情况和景区需要进行调整、改动、拆除、搬迁。同日，大学城公司作为甲方与三驿公司作为乙方就广州大学城（原练溪村）仿古民居项目签订《招商及管理服务合同》，约定鉴于双方已于2008年5月27日签订了《合作经营合同》，为了更好地开发利用该区域，甲方同意将该仿古民居已交由乙方开发旅游项目之外的部分现有物业委托乙方对外进行招商及提供管理服务；甲方委托乙方对仿古民居内定位为“休闲商业区”的物业进行招租、招商工作，委托招租的具体物业包括：已出租建筑面积4353.97平方米，未出租建筑面积12487.85平方米（最后以实际测量的面积为准），包括以下建筑：GJ20栋，面积39平方米，GJ-21-22栋，面积564.2平方米，GJ-25栋，面积207.51平方米，GJ-27栋，面积897.69平方米，GJ-42栋（部分），面积1661.19平方米，GJ-47栋（部分），面积1521.8平方米，GJ-50栋，面积1696.89平方米，GJ-55栋（部分），面积1699.23平方米，GJ-57栋（部分），面积997.35平方米，GJ-62栋（部分），面积1630.8平方米，GJ-66栋（部分），面积1606.76平方米，GJ-53栋（临街商铺），面积91.64平方米；上述休闲商业区的总面积为16841.82平方米，休闲商业区的范围详见合同附件一；甲方委托乙方的服务期限为6年，从2009年4月1日起计算；该部分物业以及附图中虚线内的所有公共区域的物业管理交由乙方，乙方收取物业管理费，但物业管理费的具体收费标准需得到甲方的书面同意方可执行；已由甲方出租的部分（建筑面积4353.97平方米），甲方委托乙方具体管理，按时代收租金、物业管理费及水费、电费，但乙方无权擅自增设“原租赁合同”未涉及的权利义务；甲方委托乙方对休闲商业区、文化旅游区、度假酒店区及周边约10万平方米的公共用地（物业管理的范围详见附图）内的保安、保洁、绿化、公共设备设施的维护等进行物业管理；如果双方签署的《广州大学城（原练溪村）仿古民居合作经营合同》被提前解除（除不可抗力和国际法律禁止外），该合同也同时失效终止。2008年8月13日，三驿公司向大学城公司提交书面《报告》，告知景区将在2008年10月1日开园，但在博物馆开发过程中发现以下问题：1.博物馆大门入口，靠新造码头以东绿地，现仅有草地，没有园林景观；2.博物馆大门入口现有停车位仅可停100台车以内，完全无法满足将来的景区节假日停车以及商业休闲区的停车需求。三驿公司请求大学城公司与番禺市政园林局协调，将大学城公司的用地红线中靠新造码头东侧的绿化以外70米的范围划归大学城公司养护，三驿公司按照硬地绿化的要求，投入资金将该部分绿地改造成有园林景观的生态停车场。2008年7月22日，大学城公司向广州市番禺市政园林管理局发出《关于明确大学城博物馆绿化范围的函》，载明：因2007年大学城指挥部办公室向贵局移交大学城绿化养护范围时，为了方便管理，将我公司所属大学城博物馆项目用地红线范围内，靠新造码头东侧的绿化一并移交给了贵局，导致我公司博物馆项目的绿化养护范围与贵局大学城绿化外环西路大学城博物馆段有重叠。请贵局向外环西路博物馆段外环路人行道外侧和博物馆后山以东（含新造渡口）的绿化养护具体负责单位明确上述事宜，以便我公司加快大学城博物馆的开发工作。2008年8月22日，大学城公司再次向广州市番禺市政园林管理局发出《关于申请临时养护绿化用地的函》，载明：博物馆东入口、靠新造码头以东属于我司红线范围的绿地面积偏小（见附图红线框定部分）并缺乏园林景观，将会影响项目的整体开发，同时现有停车场车位有限，也无法满足将来开业的需要，为此，我司特向贵局申请把靠我司红线东侧长度大概为70米的绿地，临时划由我司养护、使用，我司将按照绿化要求将其建设成具有园林景观特色的绿化地，同时取其一部分兼作临时停车场使用。2008年8月28日，广州市番禺市政园林管理局发出《对大学城公司关于申请临时养护绿化用地的函的复函》，载明：同意将位于贵司用地红线东侧长度约为70米的市政公共绿化地块提供给贵司作为大学城博物馆景观和临时停车场使用；该公共绿化地块只能临时提供给贵司使用，如有征地或政府另有用途，贵司必须无条件交回，不得用任何形式进行经营性活动。一审庭审中，三驿公司确认停车场交付给其后由其管理使用并对外收费。2009年4月20日，大学城公司向三驿公司发出《关于规范经营范围的函》，称三驿公司在经营大学城博物馆部分建筑物的过程中，已超出了与其签署的《合作经营合同》规定的合作范围，要求三驿公司尽快退回上述合同约定的范围内经营。2011年5月30日，大学城公司与三驿公司就大学城博物馆区栋号GJ-66-B、GJ-57-B、GJ-55-B、GJ-42-B、GJ-62-B、GJ-47-B分别签订租赁合同，约定上述商铺租赁期限自2011年4月1日至2015年3月31日，租赁期满，合同顺延至2020年9月30日。2011年12月27日，三驿公司向大学城公司回函，回函内容包括以下几点：1.双方于2008年签订了《合作经营合同》和《招商及管理服务合同》，将现在的大学城博物馆的区域划分为两块，分别进行景区开发和招商管理，但在实际过程中发现，如果不将整体围蔽，进行统一管理和规划，景区是无法生存的，更加无从谈及招商事宜；2.三驿公司未经大学城公司书面批准许可开展的景区建设项目包括岭南剧场、景区大门售票处及珠江剧场，现立即将施工图纸上报大学城公司，三驿公司将根据检查结果及时整改，整改完成后，希望可以得到大学城公司的书面批复同意以上三个构筑物的搭建；3.GJ-53栋现在为三驿公司作为办公区域使用，三驿公司将于春节后着手争取用最短的时间完成搬迁事宜。2012年2月8日，三驿公司向大学城公司发出《2012年第一季度简报》，告知：2011年岭南印象园评定国家AAAA级旅游景区的工作已基本完成并通过省检，上报国家旅游局；开始筹备办公室和宿舍的搬迁，园区员工320人左右，在园区住宿的保安部、工程部员工约50人，希望可以使用72栋作为员工宿舍。2012年4月10日，大学城公司向三驿公司发出《通知》，明确园区内建筑不具备住宿的条件，要求三驿公司尽快完成GJ-53、GJ-72栋内住宿人员的搬迁工作。2012年4月13日，三驿公司函复大学城公司，告知：三驿公司是岭南印象园区域的物业管理方，签订了安全协议，需负责整个园区24小时的安全，为了不影响园区外观，岭南印象园本身的围蔽是用植物进行的围蔽，植物的中间加装了1米的铁丝网；园区内多次出现安全问题，需要在园区安排安保人员住宿，希望GJ-72栋的租赁问题可以尽快落实，为重新装修员工宿舍争取时间，否则GJ-53栋无法搬迁。2013年1月14日，大学城公司再次向三驿公司发出《通知》，要求三驿公司尽快在2013年1月31日前将GJ-53栋交还给大学城公司。2013年11月25日，大学城公司委托广东经纶律师事务所向三驿公司发出《关于敦促停止侵权、恢复原状、支付侵占使用费的律师函》，要求三驿公司立即将扩大围蔽范围的围墙拆除，将围蔽范围缩回至合同约定范围，拆除擅自搭建的建构筑物、设施，并将擅自占有使用的物业（包括土地）恢复原状交还给大学城公司，对擅自占用部分物业支付占有使用费。2014年3月18日，大学城公司以三驿公司违反《合作经营合同》约定为由诉至一审法院，要求三驿公司拆除超出合同约定边线范围的建筑物、构筑物和设施，并支付相应使用费。2015年1月15日，大学城公司向三驿公司发送《关于归还GJ-53栋的函》，认为GJ-53栋楼不属于《合作经营合同》、《招商及管理服务合同》约定范围物业，三驿公司无权使用，要求三驿公司腾空房屋归还大学城公司。2015年4月16日，大学城公司向广州市番禺城市管理综合执法局提交《关于广州大学城博物馆（现又名：岭南印象园）违章建筑问题的报告》，认为三驿公司未经大学城公司允许，违反城市建设管理规定擅自加建、扩建诸多建筑物，请求城管对三驿公司上述违法行为进行依法处置。2015年5月7日，该局回复《关于广州大学城博物馆工程建设问题的复函》，认为三驿公司加建的景区正门、景区北门、童趣鱼池、园林小品等多处建（构）筑物均属于免于申领《建设工程规划许可证》的范围，此外，游乐设备属于设备而非建（构）筑物，无需申领《建设工程规划许可证》；因上述加建、扩建部分均无需申领《建设该工程规划许可证》，不属于违法建设，且未违反广州市城市容貌规范，我局无权对其进行查处。2015年4月29日，广州市土地开发中心向大学城公司发出《广州市土地开发中心关于加强用地管理工作的函》，明确根据穗规函[2004]2919号文，市规划局同意将《建设用地规划许可证》（穗规地证[2003]43号）用地单位名称由“广州市土地开发中心”变更为大学城公司，要求大学城公司认真履行用地管理责任，确保国有土地资产不被侵占。2015年7月18日，大学城公司、三驿公司与广州新中轴建设有限公司签订《备忘录》，确认：1.三驿公司同意于2015年7月18日将GJ-50栋、GJ-53栋两栋物业移交大学城公司（除已使用的GJ-50栋临街160平方米和GJ-53栋临街84平方米），鉴于原住人员三驿公司准备搬至GJ-72栋，三驿公司需对GJ-72栋进行装修，装修和人员搬离需要时间，预计在2015年10月8日前清场完毕；2.大学城公司同意将GJ-72栋从2015年8月1日起租赁予三驿公司，租赁单价以法院委托评估的2014年评估价格（每平方米35元/月）为基础每年上浮3%计算，每月租金在当月5日前付清，租赁期从2015年8月1日起至2020年9月30日（双方应另签订合同）；3.三驿公司希望将剩余的将近2100平方米的建筑明确签署租赁合同，主要是GJ-9-19、GJ-20、GJ-21-22、GJ-27、GJ-53临街，大学城公司表示租赁事宜可进一步协商；4.大学城公司与三驿公司的诉讼案件尽量争取调解解决；5.附图上红线标识地块，三驿公司同意可以移交给大学城公司，其他地块双方尚没有达成一致意见。2015年7月22日，大学城公司与三驿公司签订《移交确认书》，确认移交内容：1.50栋1696.89平方米，除临街169.26平方米外，全部移交给甲方；2.53栋3893.6平方米（不包括临街商铺），除附图中标注的1-31号房间外，剩余部分全部移交给大学城公司。在该确认书中，大学城公司于2015年7月22日备注的手写内容：GJ-50和GJ-53中的8个房间已完成移交，其余水电及配电房等设备房未交接。2016年5月11日备注的手写内容：GJ-53栋内钥匙、配电房及水电表移交，截止至2016年5月11日，GJ50、53栋全部移交完毕。GJ-72栋移交汇总表显示，该栋楼于2015年8月3日移交给大学城公司。GJ-50、53移交汇总表显示，50栋、53栋大部分房间于2015年7月22日移交给大学城公司，小卖部（门口位置）于2016年5月11日移交给大学城公司，53栋于2016年5月11日移交给大学城公司。双方确认53栋于2015年7月22日后三驿公司留用的房屋使用面积为1151.72平方米。2019年8月12日，大学城公司向三驿公司发出《关于开发北门的通知》，要求三驿公司将岭南印象园北门所有围蔽的道闸门打开，开放规划调整后的市政道路，保持畅通状态，积极配合广东华盛投资集团有限公司自由进出DSW0201地块施工，三驿公司应于2019年8月19日前完成开放通行的相关工作。三驿公司同时提交了照片、规划图等证据，认为其已按照通知要求拆除北门予以开放，并交还了部分土地。大学城公司则认为，上述道路原本就是公共道路，现三驿公司只是将道路退让出来，本次诉讼没有计算在测绘面积内，且北门大门已拆除，但仍留用了北门的小门。本次诉讼中，双方均同意继续适用（2014）穗番法民三初字第276号案件共同委托广东有色工程勘察设计院对大学城公司主张被侵占的土地面积测绘的结果，接受因此而导致与客观事实不符的轻微误差。广东有色工程勘察设计院于2014年9月28日作出测绘图，显示：由1.三驿公司占用的临时停车场测绘面积为7175.6平方米；2.J5-J43区域土地的测绘面积为71252.9平方米；3.三驿公司占用的房屋为：（1）GJ9-19栋，面积为613.76平方米，非居住使用；（2）GJ-27栋，面积为897.69平方米，非居住使用；（3）GJ-53栋，面积为3893.6平方米，居住使用；（4）GJ-72栋，面积为1285.58平方米，非居住使用。关于双方于2015年7月18日签订的《备忘录》所涉及的移交红线标识地块的面积，双方共同委托广州市城市规划勘测设计研究院进行测绘，经测绘该部分面积为26074.908平方米。对于(2014)穗番法民三初字第276号案件已经委托广东高迪评估咨询有限公司出具的评估报告，大学城公司同意继续适用，但三驿公司认为该评估报告已超过一年的有效期，继续适用不合适。大学城公司遂向一审法院提交《涉案土地及房屋占有使用费鉴定申请书》，申请事项：1.围蔽用地71253平方米，自2010年10月1日起计算至2015年7月18日的占有使用费；围蔽用地45178.092平方米（扣除三驿公司于2015年7月18日移交的26074.908平方米），自2015年7月19日起计算至实际移交之日的占有使用费。2.三驿公司停车场范围用地（7175.6平方米），自2010年10月1日起至移交之日止的占有使用费。3.三驿公司占用房屋GJ9-19栋（面积613.76平方米）、GJ-27栋（面积897.69平方米）、GJ-53栋（面积3893.6平方米）、GJ-72栋（面积1285.58平方米），自2011年12月1日起计算至实际交还之日的占有使用费，GJ-72栋的占有使用费计至2015年8月3日移交之日，GJ-53栋的占有使用费计至2016年5月11日，GJ9-19栋和GJ-27栋至今未交付。三驿公司于庭审中自认，GJ9-19栋物业为整栋使用，GJ-27栋物业只使用首层、二楼未使用，GJ-53栋基于大学城公司的许可使用，GJ72栋未使用。一审法院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司对大学城公司上述申请进行评估。该司于2019年8月2日出具穗安价（估）字[2019]PF211号《价格评估结论书》，评估结论为：1.围蔽用地（71253平方米），自2010年10月1日起计算至2015年7月18日的占有使用费市场价值1904886.52元；围蔽用地（45178.092平方米），自2015年7月19日起计算至2019年3月31日的占有使用费1185970.69元，2019年1月至2019年3月的月租金单价为0.69元/平方米。2.三驿公司停车场范围用地（7175.6平方米），自2010年10月1日起至2019年3月31日的占有使用费的市场价值2789012.21元，2019年1月至2019年3月的月租金单价为4.54元/平方米。3.三驿公司占用房屋GJ9-19栋（面积613.76平方米），自2011年12月1日至2019年3月31日的占有使用费的市场价值1466886.4元，2019年1月至2019年3月的月租金单价为38.4元/平方米；GJ-27栋（面积897.69平方米），自2011年12月1日至2019年3月31日的占有使用费的市场价值2145479.1元，2019年1月1日至2019年3月31日的月租金单价为38.4元/平方米；GJ-53栋（面积3893.6平方米），自2011年12月1日至2016年5月11日的占有使用费的市场价值4993931.36元，其中2015年1月1日至2015年12月31日的月租金单价为23.2元/平方米，2016年1月1日至2016年5月11日的月租金单价为24元/平方米；GJ-72栋（面积1285.58平方米），自2011年12月1日起至2015年8月3日的占有使用费的市场价值1353458.62元。大学城公司对上述《价格评估结论书》质证认为，真实性、合法性、关联性无异议。三驿公司认为GJ-53栋的租金评估价格超过原一审评估价格的60%以上，应以原一审评估价格为准，其余无异议。一审法院另查明，2015年4月21日，大学城公司因与三驿公司签订的《招商及管理服务合同》到期，但三驿公司未在合理期限内移交相关物业及管理权而向一审法院提起诉讼[案号：（2015）穗番法民二初字第427号]。在该案中，一审法院查明以下事实：广州大学城民俗博物村由广州大学城建设指挥部办公室负责开发建设，大学城公司是广州大学城建设指挥部办公室下属的国有独资有限责任公司，广州大学城建设指挥部办公室指令大学城公司负责办理此项目立项等前期工作及筹措资金建设广州大学城民俗博物馆项目，广州市土地开发中心出具的《广州市土地开发中心关于加强用地管理工作的函》确认大学城公司是《建设用地规划许可证》（穗规地证[2004]43号）所载明地块的用地单位。2015年10月12日，一审法院对该案作出判决，确认自2015年4月1日起三驿公司不再享有《招商及管理服务合同》约定的广州大学城博物馆（原练溪村仿古民居）休闲商业区物业的招租、招商及代收租金的权利，并要求三驿公司按《招商及管理服务合同》及交接清单向大学城公司交回广州大学城博物馆（原练溪村仿古民居）休闲商业区、文化旅游区、度假酒店区及周边约10万平方米的公共用地内的保安、保洁、绿化、公共设备设施等的物业管理权及GJ-21-22栋、GJ-37-38栋、GJ-53临街商铺建筑。后三驿公司因不服该判决上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2016年7月26日作出终审判决，驳回三驿公司上诉，维持原判。三驿公司提供了自制《招商合同缴费明细表》，该表载明三驿公司根据双方的《招商及管理服务合同》的约定统计的应出租面积、自行出租面积、应支付租金、超额缴纳租金等内容，并认为超额部分租金就是用以支付的上述大学城公司主张侵权物业的租金。大学城公司对此不予认可，同时认为三驿公司明确是基于《招商及管理服务合同》支付的租金，如果存在多支付租金，应当另案主张，不同意在本案中处理。关于大学城公司的主体资格问题。三驿公司认为广州大学城博物馆（原练溪村仿古民居）文化旅游区所在土地的使用权人及地上建筑物的权属人均非大学城公司，大学城公司参与建设涉讼项目并不代表大学城公司对涉讼土地及房屋拥有权属，即使土地由大学城公司开发，大学城公司也无权代替广州市政府起诉。《建设用地规划许可证》（穗规地证[2004]43号）在2004年2月2日至2012年2月27日期间包含DSW0201、DSW0202、DSW0203、DSW0204四地块，但根据其提交的广州市人民政府于2012年2月28日作出的《广州大学城中心区DSW01规划管理单元（酒店地块）控制性详细规划更改通告附图》，DSW0201地块变更为旅馆业用地，DSW0203地块变更为交通设施用地，DSW0204地块变更为游憩集会广场用地，《建设用地规划许可证》项下土地现仅仅包含DSW0202地块，故临时停车场和J5-J43区域中的36017.4平方米土地使用权人应是广州市人民政府。大学城公司确认没有取得涉讼土地的使用权证，但大学城公司认为自2004年起广州市人民政府便一直将涉讼土地交由大学城公司经营管理，并在此过程中核发了《建设用地规划许可证》，该证至今未被其他证件取代，后期广州市土地开发中心亦向大学城公司发文要求大学城公司行使土地经营管理权，再次明确大学城公司对涉讼土地拥有实际上的控制权、支配权及经营管理权。关于三驿公司可围蔽的旅游文化区内面积问题。大学城公司提交《“岭南印象园”平面布置图》，主张图内“景区边线”内的招商建筑及文物建筑面积即为《合作经营合同》所约定的三驿公司可经营的总面积10560.65平方米。大学城公司认为根据《合作经营合同》的约定，三驿公司可使用经营围蔽的面积仅为广州博物馆原练溪村仿古民居文化旅游区部分，面积10560.65平方米，双方另签订的《招商及管理服务合同》约定的相关物业及10多万的公共用地并不在《合作经营合同》的经营范围内，但三驿公司实际围蔽及经营的范围远远超过了合同约定的范围，亦将《招商及管理服务合同》中约定的面积围蔽起来经营，该行为违反了合同约定，应当承担侵权责任；大学城公司提交的经备案登记的《租赁合同》附图是作为《合作经营合同》的附图，也反复在区内建筑物租赁合同中作为附图出现，故三驿公司对该附图是予以确认的。三驿公司则提供双方共同盖章确认的《岭南印象园平面布置图》，该图纸并未标注“景区边线”，仅显示“用地红线”，且“用地红线”内面积与大学城公司提交的《“岭南印象园”平面布置图》中显示的“用地红线”内面积基本一致。三驿公司主张“用地红线”内为实际约定的景区范围，其在经营期间根据经营情况和景区需要增添附属设施、装饰物和构筑物无须取得大学城公司审核和同意。大学城公司质证认为该份图纸用途不明确，并非《合作经营合同》所附图纸。三驿公司于2008年5月5日自制的《岭南印象园开发大学城博物馆项目详细方案》显示，三驿公司最初的方案就是将文化旅游区与休闲商业区合并管理。而三驿公司也自认2008年已将景区围蔽，最初的围蔽状态与现在的围蔽状况一致。2012年3月6日，岭南印象园被全国旅游景区质量等级评定委员会评定为国家AAAA级景区。一审法院认为，大学城公司与三驿公司于2008年5月27日签订的《合作经营合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应遵照履行。本案争议焦点之一，大学城公司是否有权提起本案诉讼。广州市城市规划局于2004年2月2日核发了番禺区新××镇小谷围岛的用地项目名称为图书展览用地（C34）的《建设用地规划许可证》（穗规地证[2004]43号），用地单位为广州市土地开发中心，并注明该用地项目为广州地区高校新校区民俗博物村；后广州市发展计划委员会于2004年2月9日发出《关于广州大学城民俗博物村项目立项的复函》（穗计社[2004]9号），同意广州大学城民俗博物村项目立项，该项目总投资的资金来源由大学城公司自筹解决；2004年8月12日，广州市城市规划局向广州市土地开发中心出具《关于申请变更建设用地单位名称的复函》（穗规函[2004]2919号），同意将穗规地证[2004]43号《建设用地规划许可证》用地单位名称由“广州市土地开发中心”变更为大学城公司，故大学城公司有权对穗规地证[2004]43号《建设用地规划许可证》所载明的土地进行管理使用。现双方就使用涉诉地块出现纠纷，大学城公司有权提起诉讼。本案争议焦点之二，大学城公司与三驿公司在《合作经营合同》中约定的经营范围如何认定。《合作经营合同》约定，三驿公司可经营的范围为广州大学城博物馆（原练溪村仿古民居）第一期工程项目文化旅游区部分，文化旅游区面积为10560.65平方米（最终按实际测量面积为准），包括以下建筑：GJ-28-29栋，面积564.89平方米；文物建筑1（GJ-32栋），面积3204.17平方米；文物建筑2（GJ-71栋），面积3871.78平方米；戏台；民居之一；民居之二；民居之三；民居之四；怀爱堂；怡燕堂；GJ-60栋，面积333.80平方米；GJ-62栋（部分），面积80平方米；GJ-66栋（部分），面积379.5平方米；GJ-57栋（部分），面积215.84平方米；GJ-55栋（部分），面积230.81平方米；GJ-42栋（部分），面积671.3平方米；GJ-47栋（部分），面积486.40平方米；GJ-54栋，面积303.80平方米；GJ-51-52栋，面积218.36平方米，文化旅游区围蔽后，区内包括以上标明建筑物、围蔽内的公共部分、附图1所确定的公共部分及停车场范围，均为三驿公司可使用的范围。对于三驿公司可围蔽的文化旅游区面积，大学城公司与三驿公司分别提交了《“岭南印象园”平面布置图》，两份平面图“用地红线”内范围基本一致。对于应采信哪一方提供的平面布置图，一审法院分析如下。1.根据《合作经营合同》载明的内容，广州大学城博物馆第一期工程项目分为三个区域，分别为文化旅游区、休闲商业区、度假酒店区，三驿公司经营的范围为文化旅游区，由三驿公司对该区域采取围蔽，建立封闭景区，文化旅游区面积为10560.65平方米。大学城公司提供的平面图“景区边线”内范围标注为10560.65平方米，而三驿公司提供的平面图“用地红线”范围面积接近10万平方米，明显不符合《合作经营合同》的约定。2.《合作经营合同》中对可使用建筑物约定的非常明确，比如GJ-32栋、GJ-60栋等是整栋交由三驿公司使用，而GJ-42栋、47栋、55栋、62栋、66栋等建筑物均是部分交由大学城公司使用，经比对，大学城公司提交的平面图中“景区边线”内的招商建筑可使用范围与《合作经营合同》的约定较为吻合，而三驿公司提交的平面图未对此进行标识，按照三驿公司平面图的红线范围，园区内所有的建筑物均在合作经营范围内，明显与双方约定不符。3.双方提供的往来函件反映，大学城公司最早于2009年就发函要求三驿公司退出合作经营范围。双方于2015年7月18日签订的《备忘录》也显示，三驿公司向大学城公司交还了26074.908平方米的地块，仅是该交还部分面积，就已经远超过双方在《合作经营合同》中约定的文化旅游区的使用面积。4.大学城公司与三驿公司同时还签订了《招商及管理服务合同》，该合同约定了三驿公司可以对休闲商业区的物业进行招租、招商工作，委托招租的物业有部分刚好是《合作经营合同》未约定的建筑物剩余部分，与大学城公司提供的平面图“景区边线”外的建筑物情形相吻合。另外，在该服务合同中，大学城公司委托三驿公司对休闲商业区、文化旅游区、度假酒店区及周边约10万平方米的用地内的保安、保洁、绿化、公共设备设施的维护进行物业管理，三驿公司提供的平面图实际上与《招商及管理服务合同》约定的物业管理范围较为接近。综上，大学城公司提供的平面图载明的内容更符合双方《合作经营合同》的约定，三驿公司提供的平面图虽盖有双方公章，但鉴于双方存在其他合同关系，该平面图适用其他用途的可能性更大，故一审法院依法采信大学城公司提供的平面图，确认该平面图“景区边线”内的范围为《合作经营合同》约定的使用范围。关于大学城公司主张的要求三驿公司拆除超出《合作经营合同》约定景区边线、围蔽在广州大学城民俗博物村周围的障碍物及拆除擅自搭建的建筑物、构筑物和设施的诉讼请求问题。双方签订的《招商及管理服务合同》约定了三驿公司物业管理的范围为休闲商业区、文化旅游区、度假酒店区及周边约10万平方米的用地内的保安、保洁、绿化、公共设备设施，三驿公司在2011年12月27日对大学城公司的回函中也告知需要将景区开发和招商管理整体围蔽，进行统一管理和规划，否则景区无法生存，也无从谈及招商事宜。在其后双方往来函件中，三驿公司也告知了围蔽园区的事实及原因。但《招商及管理服务合同》并无约定三驿公司可以将招商管理区域围蔽。因此，不论是基于哪一份合同，三驿公司均无权围蔽景区范围外的区域，故三驿公司应当拆除该围蔽物。三驿公司实施围蔽后在超出《合作经营合同》约定的范围外搭建了“快乐老家”区域、珠江剧场区域等等建构筑物及设施，将整个围蔽的范围作为经营旅游区，既超出了《合作经营合同》约定的经营范围，也不符合《招商及管理服务合同》约定的招商及管理的约定，三驿公司占用涉诉土地的行为构成侵权。大学城公司要求三驿公司拆除上述建构筑物及设施，合法有据，一审法院予以支持。现双方均确认三驿公司已拆除景区北门的大门，但根据照片显示，仍留用了小门，故根据大学城公司的诉请及一审法院查明的事实，三驿公司还应拆除的建构筑物及设施区域为：景区正门、“快乐老家”区域、珠江剧场区域、岭南剧场区域、鱼乐无穷和童趣大帆船区域（撒欢区）、旋转木马区域、丛林小火车区域、童趣鱼池区域、景区北门（小门）。关于大学城公司主张的各项占用使用费问题。1.超出《合作经营合同》范围的土地使用权部分。三驿公司超出《合作经营合同》约定的范围经营，应为此支付相应的占有使用费。从大学城公司于2009年4月20日就发函要求三驿公司退出《合作经营合同》约定的经营范围可知，三驿公司至少于该日之前就已经占用了合同外的用地，三驿公司自认签订合同后就将整个景区围蔽经营，与现行围蔽状态一致，也印证了三驿公司在大学城公司发函之前已围蔽景区的事实。三驿公司围蔽景区后，客观上造成所围蔽区域成为岭南印象园的组成部分，三驿公司实际亦将围蔽范围整体作为对外旅游的区域经营，故即便部分建构筑物、设施的建立时间要晚于围蔽的时间，但不影响三驿公司应向大学城公司支付整体围蔽范围的费用。因此，大学城公司主张自2010年10月1日起要求三驿公司支付占有使用费，一审法院予以支持。广东有色工程勘察设计院的测量结果显示，除去临时停车场及建筑物占地面积部分，超过大学城公司主张的《合作经营合同》约定范围的土地面积为71252.9平方米，三驿公司于2015年7月18日交还了26074.908平方米，则71252.9平方米的土地占用使用费应自2010年10月1日计算至2015年7月18日。剩余部分45177.992平方米，三驿公司主张于2019年8月应大学城公司要求已交还部分土地，但大学城公司不予确认，三驿公司也未提供充分证据证明其主张，三驿公司应承担举证不能的责任，故应按照45177.992平方米计算土地占用使用费自2015年7月19日至实际交还之日。2.停车场范围用地。该停车场由三驿公司向大学城公司申请，再由大学城公司向广州市番禺市政园林管理局申请，广州市番禺市政园林管理局同意将停车场交由大学城公司作临时停车场之用，并于2008年8月28日的复函明确，该停车场不得用作任何形式的经营活动。大学城公司获批后将停车场交付给三驿公司使用，即该停车场实际经双方协商同意由三驿公司使用，三驿公司无需为此支付费用。至于三驿公司在使用停车场的过程中收取费用是否合规合法，应由相关部门进行处理。大学城公司无权向三驿公司主张占有使用费。3.关于大学城公司主张的三驿公司占用GJ9-19栋（面积613.76平方米）、GJ-27栋（面积897.69平方米）、GJ-53栋（面积3893.6平方米）、GJ-72栋（面积1285.58平方米）的费用。根据三驿公司的自认，及三驿公司向大学城公司交还部分物业的移交表，可以确认三驿公司使用了上述大学城公司主张的全部物业。GJ9-19栋物业，三驿公司自认整栋使用，对于使用时间，三驿公司未提出抗辩意见，故对于大学城公司主张自2011年12月1日起的占有使用费，一审法院予以支持。GJ-27栋物业，三驿公司未对使用时间提出抗辩，但认为使用的面积仅为一楼，三驿公司未提供证据证明其将二楼交还给大学城公司，故对三驿公司关于使用面积的抗辩一审法院不予采信，大学城公司请求自2011年12月1日起按照897.69平方米计算该栋物业的占有使用费，一审法院予以支持。GJ-53栋物业，三驿公司于2011年12月27日发出的回函，证明三驿公司在该日之前使用GJ-53栋物业用作办公区域，大学城公司主张自2011年12月1日起计算使用费，未超出三驿公司实际使用日范围，一审法院对此予以支持。GJ-72栋物业，三驿公司抗辩该物业为毛坯房，从未使用，但从双方来往函件可知，三驿公司一直表示要退出GJ-53栋搬迁至GJ-72栋，实际上，三驿公司于2015年8月3日才将GJ-72栋物业钥匙交还大学城公司，双方办理了交接手续，对物业一楼、二楼的墙面、天花、地面等进行验收，也就是说，即便三驿公司未能正式使用GJ-72栋物业，但该物业实际一直在三驿公司管控中，而该物业又不属于合作经营范围，也不属于招商建筑物范围，故三驿公司应当承担相应费用，大学城公司请求自2011年12月1日计算占有使用费，一审法院予以支持。双方确认GJ-72栋物业于2015年8月3日交还，故该栋物业占有使用费应计算至2015年8月3日。GJ-53栋物业分两次交接，第一次为2015年7月22日，第二次为2016年5月11日。双方确认第一次交接后，三驿公司实际使用的房屋面积为1151.72平方米，故GJ-53栋物业应按照上述交还时间及实际使用面积分开计算占有使用费。GJ9-19栋、GJ-27栋物业至今未交还，占有使用费应计算至实际交还之日。关于具体支付的占有使用费。本次诉讼中，三驿公司主张广东高迪评估咨询有限公司做出的评估报告已过一年有效期，故不同意继续适用，大学城公司遂重新向一审法院提出评估申请。一审法院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司进行评估，虽然评估单价中GJ-53栋物业的租金单价高于原评估报告，但其余物业的单价均低于原评估单价。本次评估因三驿公司不同意适用原评估报告而导致，且原评估报告已过一年有效期，三驿公司现主张按照原评估报告GJ-53栋的单价计算该物业的占有使用费，缺乏依据。三驿公司未能提供证据反驳本次评估的结论，故对于广州市安衡价格事务所有限公司的评估结论一审法院予以采信。根据广州市安衡价格事务所有限公司评估结论，三驿公司应支付的费用：1.超出《合作经营合同》范围的土地使用权部分的占有使用费，其中71253平方米自2010年10月1日计算至2015年7月18日为1904886.52元；交还部分场地后，剩余45178.092平方米自2015年7月19日暂计算至2019年3月31日为1185970.69元，上述合共3090857.21元，其后占有使用费按照月租金单价0.69元/平方米的标准计算至实际交还之日。2.GJ-72栋物业，自2011年12月1日至2015年8月3日的占有使用费为1353458.62元。GJ9-19栋物业（613.76平方米）自2011年12月1日至2019年3月31日（暂计）的占用使用费为1466886.4元，GJ-27栋物业（897.69平方米）自2011年12月1日至2019年3月31日（暂计）的占有使用费为2145479.1元。GJ9-19栋、GJ-27栋物业自2019年4月1日后的占有使用费，以38.4元每月每平方米的标准计算至实际交还之日。GJ-53栋物业，三驿公司应支付自2011年12月1日至2015年7月22日的占有使用费4109556.64元（3503461.28元+606095.36元），2015年7月22日交还部分房屋后，大学城公司实际亦可以使用物业的公共部分，现双方确认三驿公司于2015年7月22日后使用的房屋面积为1151.72平方米，故应以该面积作为三驿公司计付使用费的基础，该部分面积自2015年7月23日至2016年5月11日期间的占有使用费为261730.22元（141356.91元+120373.31元），合共4371613.8元。三驿公司主张其依据双方签订的《招商及管理服务合同》，按照应出租面积、自行出租面积、应支付租金等约定实际支付了超出合同约定范围的租金，并认为超额部分租金就是用以支付上述大学城公司主张侵权物业的租金。但大学城公司对此不予认可，三驿公司提供的证据也不能证明双方就上述物业的使用已经达成一致协议，且《招商及管理服务合同》的履行情况未经双方结清，无法明确是否存在超额支付租金及各部分租金的数额，故本案对此不予审查。三驿公司如认为已超出合同约定支付了租金，可另案提起诉讼解决。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2020年6月30日作出如下判决：一、广州市三驿旅游发展有限公司应当于本判决发生法律效力之日起三十日内拆除景区围蔽物、景区正门、“快乐老家”区域、珠江剧场区域、岭南剧场区域、鱼乐无穷和童趣大帆船区域（撒欢区）、旋转木马区域、丛林小火车区域、童趣鱼池区域、景区北门（小门）等；二、广州市三驿旅游发展有限公司应当于本判决发生法律效力之日起三十日内向广州大学城投资经营管理有限公司支付土地使用费（计算至2019年3月31日为3090857.21元，自2019年4月1日起，按照0.69元每月每平方米的标准，计算45178.092平方米土地的占有使用费至实际交还之日）；三、广州市三驿旅游发展有限公司应当于本判决发生法律效力之日起日三十日内向广州大学城投资经营管理有限公司支付GJ-53栋的房屋占有使用费4371613.8元、GJ-72栋的房屋使用费1353458.62元；四、广州市三驿旅游发展有限公司应当于本判决发生法律效力之日起三十日内向广州大学城投资经营管理有限公司支付GJ-19栋房屋（613.76平方米）的占有使用费（自2011年12月1日至2019年3月31日的占用使用费为1466886.4元，自2019年4月1日起，以38.4元每月每平方米的标准计算至实际交还之日）；五、广州市三驿旅游发展有限公司应当于本判决发生法律效力之日起三十日内向广州大学城投资经营管理有限公司支付GJ-27栋房屋（897.69平方米）的占有使用费（自2011年12月1日至2019年3月31日的占用使用费为2145479.1元，自2019年4月1日起，以38.4元每月每平方米的标准计算至实际交还之日）；六、驳回广州大学城投资经营管理有限公司其余诉讼请求。一审案件诉讼费119713元，由广州大学城投资经营管理有限公司承担25782元，广州市三驿旅游发展有限公司承担93931元；评估费83000元，由广州大学城投资经营管理有限公司承担17875元，由广州市三驿旅游发展有限公司承担65125元；财产保全费5000元，由广州市三驿旅游发展有限公司承担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均确认双方已于2020年10月14日移交了涉案场地及建筑物。经本院释明及询问，大学城公司明确表示因其已于2020年10月14日实际收回场地，此后不存在侵占事实，故请求撤销其第一项、第二项诉讼请求，及一审判决第一项。三驿公司对此表示确认并同意。二审中，大学城公司未提交新证据，三驿公司向本院提交了双方于2020年10月14日签订的《广州大学城岭南印象园项目移交书》及附件3《构筑物及其他附属设施明细表》的复印件，拟证明：1.三驿公司已完成涉案场地及物业移交，不再承担任何物业及场地移交义务；2.大学城公司要求三驿公司保留并移交涉案景区围蔽物、景区正门、快乐老家区域等一切建构筑物，故三驿公司无需拆除本案中任何建筑构筑物；3.大学城公司对于三驿公司将岭南印象园整体围蔽经营一直都是认可的，其以三驿公司无权将涉案土地围蔽经营为由要求三驿公司支付土地使用费违背了双方就涉案场地进行围蔽管理并作为景区经营的初衷，故大学城公司要求三驿公司支付涉案土地使用费缺乏事实依据。经本院组织质证，大学城公司表示确认上述证据的真实性，但认为双方是经协商一致同意不拆除相关构筑物，三驿公司亦同意无偿移交给大学城公司自行处理，这与此前三驿公司侵权和超范围经营无关；该证据不能证明三驿公司没有侵权；三驿公司围蔽范围远超出合作经营合同约定范围，构成侵权，应支付相应费用。经本院主持调解，三驿公司与大学城公司未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本院对各方当事人均未提出上诉的一审相关判项均不予审查。针对三驿公司的上诉，二审争议焦点问题为三驿公司是否存在侵占行为，是否应支付相应占有使用费。对此，一审法院根据双方当事人的诉辩主张和举证进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。虽然三驿公司在二审中提交了双方于2020年10月14日签订的《广州大学城岭南印象园项目移交书》及附件3《构筑物及其他附属设施明细表》，但从该证据内容并结合前案生效判决看，该证据仅能反映双方就项目移交等事宜达成协商一致意见，并不足以证明大学城公司认可三驿公司的案涉围蔽行为不构成侵占。经本院组织质证，大学城公司亦否认上述证据能证明三驿公司没有侵权。故此，三驿公司现有证据均不足以证明其上诉主张，亦不能推翻一审相关认定，其上诉缺乏理据，本院不予支持。虽然双方当事人均确认涉案场地及构筑物已于2020年10月14日移交完毕，且均认为相关占有使用费应计至2020年9月30日止，大学城公司因此向本院表示要求撤销一审判决第一项，但考虑到上述场地及构筑物移交事实发生在一审法院于2020年6月30日作出判决之后，而如前述，一审法院所作判决并无明显不当，故在三驿公司的上诉请求因欠缺理据而未获得本院支持的情况下，本院对一审判决作维持处理。必须明确指出的是，根据上述实际情况，一审判决第一项无需执行，一审判决第二项、第四项、第五项中的占有使用费的截止时间“实际交还之日”应为“2020年9月30日”。综上所述，三驿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费78930元，由上诉人广州市三驿旅游发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年一月十八日书记员 李逸丹