江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终5446号上诉人（原审被告）：无锡市恒达星湖湾房产有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘街道锦旺路。法定代表人：张根荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋菁菁，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏佳，男，1995年3月12日出生，汉族，户籍所在地江苏省兴化市，住上海市松江区。被上诉人（原审被告）：无锡星湖投资有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东北塘芙蓉五路。法定代表人：丁国英。上诉人无锡市恒达星湖湾房产有限公司（以下简称恒达公司）因与被上诉人魏佳、无锡星湖投资有限公司（以下简称星湖公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2020)苏0205民初4351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒达公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判其无需支付剩余违约金。事实和理由：魏佳在一审过程中并未提供任何证据证明因其逾期交房而存在任何损失，因此，案涉房屋买卖合同约定的违约金显然高于所造成的损失，法院应予调整。故除其已支付的违约金外，不应另行支付其他违约金。魏佳答辩称，驳回上诉，维持原判。星湖公司均未作答辩。魏佳向一审法院起诉请求：1.判令恒达公司、星湖投资公司连带赔偿魏佳延迟交房违约金21706.6元(违约金以房款648000元为本数，按照日万分之一利率标准，自2018年7月1日计算至实际交房之日止，暂计算至2020年7月31日，总计49377.6元，目前已收到27671元，未收到为21706.6元)；2.判令恒达公司、星湖投资公司连带赔偿魏佳未如期交付房屋附属设施违约金5334元(该违约金应自2018年7月1日计算至实际交付之日，暂计算至2020年7月31日，计5334元)。一审法院认定事实：一、2016年12月19日，出卖人恒达公司与买受人魏佳签订商品房买卖合同（预售）（合同备案号201612190014），约定魏佳购买恒达公司开发的位于无锡市锡山区××街道××路××路××幢××单元××号房屋，房屋总价为648000元。该合同第六条约定：房屋总金额中包含装修款0元。合同第十条约定：商品房相关设施设备交付条件，房屋“交付时”，对于房屋供水、排水系统、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等七项附属设施应达到相应的交付条件，未达到相应条件的，应当采取补救措施，并按照1元／天／项向买受人支付违约金。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条、补充协议第七条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他事项。合同签订后，魏佳支付了195000元首付款，向银行贷款支付了453000元按揭款，共计付清了648000元房款。二、2018年6月30日恒达公司未将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付给魏佳。2020年7月24日，无锡市锡山区住房和城乡建设局向恒达公司发出关于花海花园三期18号房通过交付使用竣工验收的通知，花海花园三期18号房及地下车库18号部分建设项目已全面竣工，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。恒达公司于2020年7月24日制作了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，向魏佳通过EMS邮寄了房屋交付通知书，要求魏佳在2020年7月27日办理交付手续。魏佳收到了房屋交付通知书，以房屋是毛坯没有精装修为由拒绝收房。三、魏佳认可已收到恒达公司已支付的违约金27671元。魏佳与恒达公司一致同意继续履行商品房买卖合同（预售）。四、上海力鼎会计师事务所出具的恒达公司2016年起至2018年的年度财务报表审计报告认定，恒达公司的财务报表在所有重大方面按照《企业会计准则》的规定编制，公允反映了其财务状况以及年度经营成果和现金流量。上述事实，有商品房买卖合同、发票、借款凭证、住宅使用说明书、住宅质量保证书、无锡市锡山区住房和城乡建设局文件、房屋交付通知书及EMS查询单、付款回单、收条、恒达公司财务报表审计报告及法院庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，原告魏佳与被告恒达公司签订的商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。我国《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”恒达公司未按期于2018年6月30日交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应当按合同约定向魏佳支付延迟交房违约金。本案中双方当事人的主要争议在于：一、恒达公司应承担的逾期交房违约金应计算至何时为止？二、恒达公司是否要承担房屋附属设施未交付的违约金？三、星湖投资公司是否要承担连带民事责任？关于第一个争议焦点：合同约定交房日期为2018年6月30日前，现逾期时间超过180日，魏佳请求以房款648000元为基数按每日万分之一为标准自2018年6月30日起计算违约金，符合双方合同的约定，法院予以采纳。但是违约金应计算至房屋符合交付使用条件、恒达公司通知魏佳的收房日为止，不能以买受人实际收房日为准。现恒达公司已将商品房建设完工，通过政府部门的竣工验收达到交付使用条件，因魏佳拒绝收房而未实际交房。魏佳以房屋是毛坯没有精装修为由拒绝收房，因合同约定房款总价648000元中不包含装修款，故魏佳拒绝收房的理由不成立，2020年7月27日以后不应再计算逾期交房违约金。自2018年6月30日起至2020年7月27日止期间共计758天，以648000元为基数按每日万分之一计算逾期交房违约金为49118.40元，扣除恒达公司已付27671元，恒达公司还应支付21447.40元。关于第二个争议焦点：双方合同对于此项内容的约定中，均载明“交付时”，从合同约定的内容来看，该条款是对于交付时相关设备设施的交付条件的约定，旨在保障房屋交付但相关设施设备不具备条件情况下购房人的权利，从实际情况来看，因附属设施的交付依附于主体建筑即商品房的交付，商品房未交付情况下附属设施亦未实际交付，延迟交房违约金必然涵盖了未按期交付房屋附属设施的实际情况，该商品房交付的违约金约定相对于该商品房附属设施交付的违约金约定较高，故本案中不再适用附属设施未交付的违约金约定，法院对魏佳另主张延迟交付房屋附属设施违约金的诉讼请求不予支持。关于第三个争议焦点：《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上述法律规定要求一人有限责任公司的股东将公司财产与个人财务严格分离，且股东应就其个人财产是否与公司财产相分离负举证责任。本案中，恒达公司提供了恒达公司的相关审计报告，恒达公司具有独立的财务制度，按《中华人民共和国公司法》第六十二条之规定编制财务会计报告，相关财务报表亦符合会计准则的规定。从本案目前现有的证据材料可以看出，公司财产独立于股东财产，故魏佳要求星湖投资公司承担连带民事责任的意见，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、恒达公司应于判决生效后3日内向魏佳支付逾期交房的违约金21447.40元；二驳回魏佳的其他诉讼请求。案件受理费476元，减半收取计238元，诉讼财产保全申请费290元，合计诉讼费528元，由魏佳负担109元，恒达公司负担419元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为：魏佳与恒达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己义务。恒达公司未按期于2018年6月30日交付符合合同约定的房屋，已构成违约。根据现有事实，一审法院认定违约金应计算至2020年7月27日并无不当。恒达公司上诉称除其已支付的违约金外，不应另行支付其他违约金的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，恒达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费476元，由上诉人恒达公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二一年一月五日书记员 查玉婷