江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终8979号 上诉人（原审被告）：陆晓丹,女，1985年11月12日生，汉族，住江苏省常熟市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：信恩家居用品（江苏）有限公司，住所地江苏省常熟市支塘镇思成路**。 法定代表人：陆晓丹，总经理。 委托诉讼代理人：杜黄海，上海君澜律师事务所律师。（代理前述二上诉人） 被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州顺一嘉精密轧辊有限公司，，住所地江苏省常熟市支塘镇思成路** 法定代表人：邹敏，经理。 委托诉讼代理人：任文斌，江苏兰创律师事务所律师。 上诉人陆晓丹、信恩家居用品（江苏）有限公司因与被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初13386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆晓丹、信恩家居用品（江苏）有限公司的上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第七项，改判驳回苏州顺一嘉精密轧辊有限公司的一审诉讼请求，并支持信恩家居用品（江苏）有限公司的一审反诉请求。事实和理由：1、原审法院判决信恩家居用品（江苏）有限公司和陆晓丹共同承担民事责任缺乏法律依据，在诉讼程序和法律适用方面存在明显错误。本案属于房屋租赁合同纠纷，应当适用合同相对性的基本原则。信恩家居用品（江苏）有限公司是涉案房屋的实际使用人，陆晓丹是公司的法定代表人和控股股东，被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司对此是明知的，在公司筹备过程中其还协助办理了营业执照等手续。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。根据前述规定合同相对人仅有权选择发起人或者公司承担合同责任，但是无权要求他们共同承担责任。陆晓丹只是代表公司对外签订房屋租赁合同，并非其个人行为，信恩家居用品（江苏）有限公司一审中也明确表示应当由其自行承担责任，因此原审法院判决信恩家居用品（江苏）有限公司和陆晓丹承担共同责任不当。2、根据双方签订的租赁合同、微信聊天记录、函件、质量鉴定报告等证据，苏州顺一嘉精密轧辊有限公司交付的3282.42平方米厂房从一开始就存在漏雨的情况，且经维修后始终未得到解决，最终造成我公司乳胶床垫、乳胶枕头产生重大经济损失超过一千万元。被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司始终无法交付合格的厂房，且拒绝承担赔偿责任，我公司无奈之下通过微信和发函的方式通知其继续履行合同义务，否则我方有权停止支付租金，并要求其返还已付的租金和保证金。被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司不顾我公司的正当、合理诉求，反而发函要求我方支付2019年9月之后的租金，否则就要解除租赁合同，才导致本案纠纷的发生。苏州顺一嘉精密轧辊有限公司的行为构成根本违约，我公司因此遭受的经济损失远远超过租金的数额，我方暂停支付租金是行使先履行抗辩权的行为，完全是正当、合理、合法的维权行为。3、双方之间的租赁合同已经事实上终止，我公司也已经另行租赁其他厂房，只是由于另一案件审理中需要鉴定，我公司雨淋受损的乳胶床垫、乳胶枕头目前仍然存放在3282.42平方米的厂房中。该情况出现的根本原因还是厂房不合格，因此我公司不应当支付占有使用费。原审法院判决我公司按照正常租金50%的标准支付占有使用费明显是错误的。4、被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司在存在根本违约的情况下，采取强行堵门、锁门和断水断电等行为逼迫我公司搬离涉案的房屋，依法应当赔偿我公司的办公室建设费用、仓库建设费用、倒仓库费用等直接经济损失252265元，原审法院仅酌情支持20000元明显过低，无法弥补我公司的实际损失。5、临时替换的2000平方米厂房是苏州顺一嘉精密轧辊有限公司因交付延期而提出的过渡方案，双方一致明确是无偿使用性质，无需另行支付租金，因此其要求我公司支付租金或者占有使用费缺乏依据。拟再增加租赁的2000平方米厂房，同样存在漏雨等质量问题，且双方未签订书面的租赁合同。一审庭审中我公司陈述即使需要支付租金或者占有使用费，最多也只能按照200元/平方米/年的标准计算，原审法院认定双方在庭审中一致确认按照210元/平方米/年的标准计算明显是错误的。 苏州顺一嘉精密轧辊有限公司辩称:原审判决认定事实清楚,适用法律正确。我公司作为出租人履行了交付厂房、组织维修和提供替代厂房等义务，对方也进行了大量的货物加工和运输等业务，因此我公司不存在根本违约行为，更不能认定对方的合同目的无法实现。上诉人陆晓丹、信恩家居用品（江苏）有限公司经我方合理催告后仍然拒绝支付租金，我方依法享有租赁合同的解除权。即使涉案的房屋存在漏雨等情形，因我公司积极进行了维修，如对方认为维修效果不佳，其可以自行维修并要求我方承担维修费用。陆晓丹、信恩家居用品（江苏）有限公司无权主张先履行抗辩权和不安抗辩权，因此其无权拒付租金。涉案的3282.42平方米厂房，原审法院按照约定租金50%的标准进行认定，已经对租赁双方的过错和损失进行了划分，适用法律正确。租赁合同终止并非单方原因导致，对方拒绝支付租金也是重要因素，上诉方主张的办公室建设费用、仓库建设费用、倒仓库费用等不应当支持，我公司堵门之后的租金也未得到法院支持。临时替代的2000平方米厂房，在合同约定的厂房交付后即应当返还，陆晓丹、信恩家居用品（江苏）有限公司主张无偿占有和使用缺乏法律依据。拟增加租赁的2000平方米厂房，以及临时替代的2000平方米厂房对方自认并不存在漏雨等质量问题，其拒绝支付租金的理由明显不能成立。请求驳回上诉,维持原判。 苏州顺一嘉精密轧辊有限公司向一审法院起诉请求：1、确认双方于2019年6月23日签订的《厂房租赁合同》已解除，原审被告将租赁标的物（3282.42平方米厂房及1447.85平方米办公楼）恢复原状并返还；2、判令两原审被告立即将占用的另外一栋2000平方米厂房返还并恢复原状；3、判令两原审被告立即支付拖欠的租金、占有使用费、物业管理费合计235429.65元（暂计算至2019年10月21日）；4、判令两原审被告支付自2019年10月22日起至实际返还之日止的占有使用费、物业管理费。本案诉讼费用由信恩家居用品（江苏）有限公司、陆晓丹承担。 信恩家居用品（江苏）有限公司向一审法院反诉请求：1、判令苏州顺一嘉精密轧辊有限公司赔偿损失252265元（其中办公室建设费用10820元、仓库建设费用88168.5元、搬仓相关费用153276元）；2、判令苏州顺一嘉精密轧辊有限公司返还租房保证金15万元，并退还已支付的租金166666.67元。本案反诉费用由苏州顺一嘉精密轧辊有限公司承担。 原审法院经审理查明：位于常熟市的不动产登记的权利人为顺一嘉公司，宗地面积37937平方米，房屋建筑面积19716.05平方米。张艳芳为该公司员工（公司法定代表人的配偶）。2019年6月17日，陆晓丹与张艳芳就拟租赁其中的一栋厂房（3282.42平方米）及部分办公楼事宜进行协商，双方达成初步意向。当日，陆晓丹通过案外人向张艳芳指定的银行卡转账15万元作为定金。2019年6月23日，陆晓丹（承租方、乙方）与张艳芳（出租方、甲方）签订了《厂房租赁合同》，约定甲方将其位于厂区中的一栋单层厂房（3282.42平方米）及半栋办公楼（1447.85平方米）租赁给乙方，租赁期限从2019年8月1日至2020年12月31日止；厂房为240元/平方米/年，办公楼为230元/平方米/年，年租金为1120786.3元，优惠后按年租金100万元计算。对于厂房的交付，甲方于7月25日前向乙方先交付部分，甲方给予乙方35天的装修期，租金从8月1日起算，甲方按现状交付厂房。对于保证金，双方约定乙方向甲方支付15万元的保证金，合同期满无息退还，如有拖欠租金或其他违约行为，该15万元折抵租金或赔偿金。对于租金支付，双方约定在7月25日前先支付8、9月份的租金166666.67元，8月25日前支付10月至12月的租金250000元，12月25日前支付2020年度的租金100万元。对于物业管理，双方约定厂区物业由甲方统一管理，包括公共区域的绿化、卫生、生活垃圾、门卫，乙方每年支付物业费5万元，半年一付。对于维修保养，双方约定租赁期限，乙方对租赁物进行装修需甲方同意，费用乙方自行承担，租赁期满或者合同终止，不可拆除的部分归甲方所有，甲方不给予任何补偿。对于违约责任，双方约定甲方逾期交付厂房或者其他合同约定义务，乙方可单方解除合同并要求甲方承担违约责任；乙方如拖欠租金10天以上，甲方有权单方解除合同、收回厂房并要求乙方承担违约责任。 合同签订后，顺一嘉公司先将办公楼部分交付给陆晓丹，陆晓丹进行简单的清洁后搬入使用。因陆晓丹有货物要进来急需厂房堆放，而租赁的厂房顺一嘉公司需整修要7月份才能交付，故双方协议后，顺一嘉公司于6月24日从另外一栋厂房中划出2000平方米给陆晓丹临时使用。7月26左右，顺一嘉公司将合同约定的厂房修整后交付陆晓丹，陆晓丹将该厂房用于堆放乳胶床垫和枕头。8月7日，陆晓丹支付了8、9月份两个月的租金166666元。 另外，7月底，原审被告向顺一嘉公司提出再增加租赁一栋2000平方米厂房事宜，在磋商过程中，原审被告从8月1日起就实际使用该栋厂房用于堆放乳胶产品。租金价格方面，顺一嘉公司要求最低220元/平方米/年，年租金44万元，原审被告最多200元/平方米/年，年租金40万元。为此，双方未能达成一致意见而未能签订合同，但该栋厂房一直由原审被告使用。8月中上旬，顺一嘉公司催促原审被告将2000平方米的临时用房腾退，另外一栋2000平方米的厂房也要求搬离。8月9日左右，台风“利奇马”登陆，台风过后，陆晓丹向顺一嘉公司提出房屋有漏雨情况，顺一嘉公司答应派人维修，实际上也派人进行了维修。此后，又有几场雨，原审被告发现还是存在漏雨的情况，多次向顺一嘉公司提出要求维修，顺一嘉公司也多次派人进行维修。 第二期的租金25万元，按合同约定应在8月25日前支付，顺一嘉公司要原审被告支付该租金，而原审被告提出房屋漏雨导致乳胶床垫浸水产生的损失要求顺一嘉公司赔偿，为此双方开始产生矛盾。9月4日，顺一嘉公司向陆晓丹发函，表示租赁厂房漏雨情况已经进行了维修，对继续存在的漏雨情况会继续维修。对于临时替代的2000平方米厂房要求立即腾空归还，并从9月份开始按230元/平方米/年标准收取使用费。另外一栋新增2000平方米厂房，8月份免费使用，从9月份开始按230元/平方米/年收取使用费。原审被告收到发函后于9月7日向顺一嘉公司发出律师函，要求顺一嘉公司赔偿损失1000多万元，退还已经收取的租金并继续对租赁厂房进行维修。此后，双方数次进行函件往来相互指责。在此期间，原审被告于9月26日将临时替代的2000平方米仓库腾空返还了顺一嘉公司。10月1日，顺一嘉公司向原审被告发出通知书，认为原审被告未能在8月25日前支付租金25万元且已逾期10天，故要求解除合同并返还租赁房屋。另外一栋2000平方米厂房因原审被告未腾空，顺一嘉公司于10月11日将该栋厂房锁上，禁止原审被告使用。 2019年10月10日，信恩公司向原审法院提起诉讼要求顺一嘉公司赔偿损失1000多万元，而顺一嘉公司于10月23日向原审法院提起本案的诉讼。在本案的诉讼期间，经原审法院释明后，顺一嘉公司于11月21日将2000平方米的这栋厂房开锁，原审被告于12月4日将该栋厂房腾空返还了顺一嘉公司。同时原审被告于2020年1月10日将租赁的办公楼腾空并要求交付顺一嘉公司，顺一嘉公司以该办公楼系与3282.42平方米的厂房一起租赁的，要返还就要求一并返还，不同意单独返还办公楼，故不同意办理相关的交接手续。 另查明：2019年6月份，陆晓丹在与张艳芳协商租赁厂房时，已经告知张艳芳系要成立公司。张艳芳也配合提供了租赁合同、不动产登记证等材料以便陆晓丹办理公司成立的手续。2019年7月8日，信恩公司核准成立，法定代表人为陆晓丹。 再查明：在信恩公司起诉顺一嘉公司要求赔偿损失1000多万元的案件中，顺一嘉公司提出将涉案的3282.42平方米厂房进行查封，防止现场的破坏，以便确定损失产生的原因和具体金额。该案审理中经委托鉴定，认为由于弱酸性雨水的存在表现出加速橡胶烃氧化的现象，加剧了黄变的过程。现正对受损的比例和具体的损失金额进行第二次鉴定，鉴定部门已经对现场进行了清点查看。 原审法院认为：发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中的厂房租赁合同虽系由张艳芳与陆晓丹所签订，张艳芳系顺一嘉公司的员工，厂房也为顺一嘉公司所有，其系履行职务行为，相应的权利义务应由顺一嘉公司承担。陆晓丹签订合同租赁厂房的目的系为成立公司使用，对此顺一嘉公司也知晓，后来信恩公司也实际成立，厂房也实际上由信恩公司在实际使用。因此，顺一嘉公司要求陆晓丹和信恩公司共同承担合同责任符合法律规定，应予支持。 双方所签订的租赁合同约定厂房由顺一嘉公司按现状交付，厂房因自然灾害、自然损坏、下雨漏雨给承租人造成的损失，出租人不承担赔偿责任，经承租人通知后应及时负责维修。根据双方的微信记录及往来函件，可以反映出原审被告在发现房屋漏雨后已经通知了顺一嘉公司进行维修，顺一嘉公司也多次派人进行了维修但还是存在漏雨的情况。合同法规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，在顺一嘉公司怠于履行维修义务时，原审被告可自行维修要求顺一嘉公司承担费用，而不是拒付租金。本案中，顺一嘉公司多次维修厂房而未能修好，原审被告拒付租金，双方都存在违约行为，导致合同履行的僵局，顺一嘉公司因而发函解除合同，符合规定。因此，原审法院确认双方所签订的厂房租赁合同已于2019年10月12日解除。合同解除后，原审被告应将租赁的厂房腾空返还顺一嘉公司。 对于租金及使用费的计算，首先是2000平方米的替代厂房，该部分厂房顺一嘉公司系临时让原审被告免费使用，在合同约定租赁厂房交付原审被告后，原审被告本应将该厂房返还顺一嘉公司，经顺一嘉公司多次催告，原审被告才于2019年9月26日返还。对于该厂房的使用费，顺一嘉公司在告知函中已经明确从9月份开始收取租金，故应从9月1日起计算使用费。对于使用费的计算标准，庭审中一致确定按210元/平方米/年计算，因此该部分厂房的使用费可以计算为28767元（2000平方米×210元/平方米/年÷365天×25天）。 对于新增的2000平方米厂房，原审被告从2019年8月初就已经实际使用，因对租金标准有差距导致未能达成合意，顺一嘉公司在告知函明确从9月1日起计算使用费，故该部分厂房应从9月1日起计算使用费。到10月11日，双方发生矛盾顺一嘉公司将该厂房上锁，导致原审被告未能使用，故使用费只应计算到10月10日。对于使用费的标准，庭审中一致确定按210元/平方米/年计算，因此该部分厂房的使用费可以计算为46027元（2000平方米×210元/平方米/年÷365天×40天）。 对于租赁合同约定的厂房及办公楼，双方约定的租金标准厂房为240元/平方米/年，办公楼为230元/平方米/年。但实际租金进行了优惠，按照优惠后的租金折算厂房为214元/平方米/年，办公楼为205元/平方米/年。对于办公楼，原审被告在2020年1月10日已经腾空，故租金和使用费应从2019年8月1日计算到2020年1月10日，共计131735元（1447.85平方米×205元/平方米/年÷365天×162天）。对于厂房，因为顺一嘉公司交付的厂房存在漏雨问题，导致原审被告不能正常使用，租金应予减少，且在10月份双方起诉后该厂房原审被告也未实际使用，只是为了确定损失的原因及金额，原审被告才未能将厂房里面的物品搬离，期间的租金其实也是原审被告损失的一部分，而该部分的损失原审被告在两案中均未进行主张。综合本案情况，原审法院决定按原租金标准的50%即107元/平方米/年计算。从2019年8月1日计算至2020年7月15日（法庭辩论终结之日）为335823元（3282.42平方米×107元/平方米/年÷365天×349天）。此后还应按照该标准支付使用费至其实际搬离之日。 对于物业费（含绿化、卫生、门卫），双方合同约定按每年5万元计算，半年一付。前几个月，原审被告使用的厂房及办公楼，理应支付物业费用，但从诉讼后，原审被告就几乎没有再使用厂房进行仓储的周转，故原审法院酌情支持3个月的物业费用为12500元。综上，原审被告应支付顺一嘉公司租金、使用费、物业费合计为554852元，扣除其已经支付的316666元，还应支付238186元。 对于信恩家具的反诉请求，原审法院认为其已经实际使用了租赁厂房及办公楼，理应交付租金和使用费，故其要求返还保证金和租金的诉请没有依据，原审法院不予支持。对于其提出的赔偿损失252265元（办公楼装修10820元、仓库建设88168元、仓库倒货153276元），原审法院认为，原审被告租赁厂房后进行了必要的装修装饰、购买了必要的设施等，为使用该厂房花费了一定的费用是事实，合同提前解除必然导致其前期投入的损失，但在搬离时原审被告已经将能够拆除搬离的物品全部搬离，且从其提交的清单看，搬仓库产生的费用及购买仓储设施并非应由顺一嘉公司赔偿的损失，故考虑到导致合同解除的原因及双方的违约情况，原审法院酌情认定顺一嘉公司赔偿原审被告20000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决： 一、双方2019年6月23日所签订的《厂房租赁合同》于2019年10月12日解除。 二、信恩家居用品（江苏）有限公司、陆晓丹在本判决生效之日起三十日内将租赁苏州顺一嘉精密轧辊有限公司位于常熟市.42平方米的厂房腾空返还苏州顺一嘉精密轧辊有限公司。 三、信恩家居用品（江苏）有限公司、陆晓丹给付苏州顺一嘉精密轧辊有限公司238186元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入苏州顺一嘉精密轧辊有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院；账号:62×××60；开户银行：中国农业银行常熟方塔支行）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、信恩家居用品（江苏）有限公司、陆晓丹从2020年7月16日起继续按照每年每平方米107元的标准给付苏州顺一嘉精密轧辊有限公司占用3282.42平方米的厂房的使用费至实际腾空返还之日止，于本判决生效之日起三十日内履行。 五、驳回苏州顺一嘉精密轧辊有限公司的其他诉讼请求。 六、苏州顺一嘉精密轧辊有限公司赔偿信恩家居用品（江苏）有限公司20000元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入信恩家居用品（江苏）有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院；账号:62×××65；开户银行：中国农业银行常熟方塔支行）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 七、驳回信恩家居用品（江苏）有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费4831元、保全费1695元，合计6526元，由信恩家居用品（江苏）有限公司、陆晓丹负担；反诉案件受理费减半收取4745元，由信恩家居用品（江苏）有限公司负担4668元，苏州顺一嘉精密轧辊有限公司负担163元（双方同意其预交的诉讼费用由对方向其直接支付，在本判决生效之日起十日内一并支付，原审法院不再退还）。 二审查明事实与原审查明的事实一致。二审审理期间，被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司于2020年12月16日向本院出具情况说明一份，明确其在本案中仅要求陆晓丹个人承担合同责任，不再要求信恩家居用品（江苏）有限公司承担责任。 本院认为：双方当事人签订的《厂房租赁合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人则应当按照约定及时、足额支付租金。本案中被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司虽然交付了厂房、办公楼及替代临时用厂房，但是3282.42平方米的厂房存在漏水问题，且确实造成了承租人一定的财产损失，属于瑕疵履行，但是该种情况仅存在于厂房部分，并不存在根本无法使用的情形，且办公楼和替代临时用厂房并不涉及，故其行为并不构成根本违约。承租人在租赁物需要维修时可以及时要求出租人在合理期限内维修。出租人怠于履行维修义务的，包括其拒绝履行维修义务或者维修效果不佳等情形，承租人也可以自行维修，维修费用由出租人负担。承租人因此遭受财产损失的，还可以向出租人主张违约责任。本案中上诉人陆晓丹、信恩家居用品（江苏）有限公司在仅有部分租赁标的物存在漏雨情况的前提下，违反合同约定拒绝支付全部的租金，亦属于违约行为。涉案的《厂房租赁合同》已经无法继续履行，双方当事人对于合同解除均不持异议，且已经完成了部分租赁标的物的返还和交接工作，故原审法院确认《厂房租赁合同》已经于2019年10月12日解除，同时认定双方对此均负有一定责任应属正确。陆晓丹、信恩家居用品（江苏）有限公司二审主张《厂房租赁合同》是由于出租人根本违约而导致解除，因法律依据不足，本院依法不予采信。被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司已经完成了交付租赁物的义务，且《厂房租赁合同》对于其支付租金的期限和金额有明确的约定，承租人主张自己拒付租金属于行使先履行抗辩权和不安抗辩权的行为，并无事实和法律依据，本院依法予以驳回。被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司根据承租人的要求，将不属于租赁标的物的2000平方米厂房交给承租人临时使用，根据双方微信聊天记录和往来函件的内容，可知该部分厂房在3282.42平方米厂房交付之前系无偿使用，但是陆晓丹、信恩家居用品（江苏）有限公司在3282.42平方米厂房于2019年7月26日实际交付之后继续占有使用该部分临时替代用房，直到2019年9月26日才腾空返还给出租人，原审法院根据当事人诉请，判决承租人承担自2019年9月1日至2019年9月26日期间的占有使用费应属合理。双方针对拟增加租赁的2000平方米厂房虽然未能签订正式的租赁合同，但是承租人自2019年8月初就已经实际占有使用，因被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司在告知函中明确将从2019年9月1日起计算使用费，故其主张承租人支付自该时间开始实际使用期间的占有使用费应属正当、合理。原审法院按照210元/平方米/年的标准计算占有使用费的数额，因该部分厂房与3282.42平方米的厂房在同一厂区内，占有使用费的计算标准也未超出合同约定的租金标准，故应属合理，二审依法不作调整。原审法院在确定《厂房租赁合同》中约定的厂房、办公楼的租金和占有使用费时，已经综合考虑了双方当事人均存在违约行为和对于合同解除都负有责任的因素，判决被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司赔偿承租人20000元也未超出合理范围，故二审依法予以维持。 发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。案涉的《厂房租赁合同》由陆晓丹作为发起人和被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司签订,且上诉人信恩家居用品（江苏）有限公司在成立后对《厂房租赁合同》予以确认,故被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司对此享有选择权,可以选择一方承担合同责任,但是不能要求发起人和公司共同承担民事责任。本案二审中经释明,被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司明确表示由上诉人陆晓丹承担合同责任,符合法律规定,本院依法予以准许,并对原审判决的相关内容进行变更。陆晓丹、信恩家居用品（江苏）有限公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持，对其他不合理的上诉请求则依法予以驳回。 综上，原审判决认定事实清楚，但是部分适用法律不当，导致判决结果错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初13386号民事判决主文的第一项、第五项、第六项、第七项； 二、变更江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初13386号民事判决主文的第二项为：“陆晓丹在本判决生效之日起三十日内将租赁苏州顺一嘉精密轧辊有限公司位于常熟市.42平方米的厂房腾空返还苏州顺一嘉精密轧辊有限公司。” 三、变更江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初13386号民事判决主文的第三项为：“陆晓丹给付苏州顺一嘉精密轧辊有限公司238186元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入苏州顺一嘉精密轧辊有限公司指定账号；或汇入常熟市人民法院，户名：常熟市人民法院；账号:62×××60；开户银行：中国农业银行常熟方塔支行）。” 四、变更江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初13386号民事判决主文的第四项为：“陆晓丹从2020年7月16日起继续按照每年每平方米107元的标准给付苏州顺一嘉精密轧辊有限公司占用3282.42平方米的厂房的使用费至实际腾空返还之日止，于本判决生效之日起三十日内履行。” 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费4831元、保全费1695元，合计6526元，由陆晓丹负担4894元，由苏州顺一嘉精密轧辊有限公司负担1632元；反诉案件受理费减半收取4745元，由陆晓丹负担4668元，苏州顺一嘉精密轧辊有限公司负担163元。二审案件受理费9576元，由上诉人陆晓丹、信恩家居用品（江苏）有限公司负担7182元，由被上诉人苏州顺一嘉精密轧辊有限公司负担2394元。 本判决为终审判决。 审判长  祁锋 审判员  赵东 审判员  周红 二〇二〇年十二月十八日 书记员  孙贞 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。