辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终15号上诉人（原审原告）：张某某，男，1962年1月9日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：王凤忠，抚顺市东洲区经纬法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：抚顺恒昇房地产开发有限责任公司，住所地抚顺经济开发区。法定代表人：苏某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙旭，辽宁铭旗纳律师事务所律师。上诉人张某某与被上诉人抚顺恒昇房地产开发有限责任公司（以下简称恒昇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初689号民事判决向本院提起上诉，本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。张某某上诉请求：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2020)辽0404民初689号民事判决书中第三项，改判支持上诉人原审诉请或发回重审。二、被上诉人承担涉案费用。事实和理由：1、诉讼双方二零一零年三月十七日签订的《商品房买卖合同》中第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，办理房地产权属证书，如不能办理按第2款买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。这是一条具有民事欺诈性质的条款，辽宁省所有的《商品房买卖合同》中均为日万分之一，没有全部房价的万分之一。上诉人从购买至今无数次去要求被上诉人办理产权证书，时间已达3000多天，这期间由于被上诉人长期违约上诉人的物权受到严重侵害，这一事实原审未查明。二、原审适用法律错误房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明，因逾期办证上诉人无法对涉案房屋充分享有物权。而合同法若干问题解释（二）第二十九条“对于违约金的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素”以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性，本案被上诉人违约行为持续八年之久，而原审法院无视违约条款的欺诈性和造成上诉人行使物权的严重性的后果，仅判叁拾伍元违约金。严重违反民法中关键的公平原则。而同样是望花区人民法院（2019)辽0404民初1041号和（2019)辽0404民初1114号《民事判决书》，对同样房地产开发商逾期办理房屋产权证的事实，按日万分之一承担违约责任。据此应当说明原审判决应尊重事实，尊重法律，应保持执行的一致性，不应将具有欺诈性质的约定条款作为判案依据。恒昇公司辩称，一审判决正确，应当予以维持，同意一审判决。张某某向一审法院起诉请求：2010年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以350932元购买被告开发的位于抚顺市经济开发区，建筑面积137.04平方米的房屋一处。付款方式为本合同签订后将全部房款交付，房屋交付期限为2011年12月31日，如出卖人逾期交房，按房款日万分之一支付违约金，办理产权登记为房屋交付使用后365日内，如因出卖人责任，买受人不能在规定时间内取得产权证书，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告交付全部购房款，原告于2013年8月入住，随后原告多次找被告要求办理产权证，被告以多种理由未予办理。现原告诉至法院，诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》(合同编号：20093418)有效；二、判令被告立即为原告购买的房屋办理所有权证；三、判令被告支付自2013年1月6日至2020年3月17日的延迟办证违约金；四、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年3月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：20093418)，原告以总价350932元的价格购买被告开发的坐落于抚顺经济开发区，建筑面积137.04平方米的房屋一处。合同约定：“第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人应于本合同签订之日将全部房款350932元支付给出卖人…第八条出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1(该比例应不小于第(1)项中的比率)的违约金…第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金…”。原告于2010年11月3日一次性付清房屋总价款，被告向其开具不动产统一发票。被告于2013年8月向原告出具《入住通知书》，原告接收该房屋后，被告未按合同约定时间为原告办理房屋产权证书。一审法院认定的上述事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、《入住通知书》及双方签字确认的庭审笔录在案佐证，上述证据经庭审质证和审查，一审法院予以采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律，应当认定有效。合同签订后，原告按约定付清全部购房款，但被告未能按照合同约定期限内保证房屋买受人取得房屋产权证书，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于原告要求被告立即为案涉房屋办理房屋所有权证一节，因双方在合同中明确约定被告应当在房屋交付使用后365日内办理产权登记，且案涉房屋已于2013年8月交付，故被告应当为案涉房屋办理房屋所有权证；关于原告要求被告支付自2013年1月6日至2020年3月17日的延迟办证违约金一节，双方在合同中明确约定因被告责任使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金，原告已付房屋总价款为350932元，故被告应向原告支付违约金35.0932元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告张某某与被告抚顺恒昇房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：20093418)有效；二、被告抚顺恒昇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内为原告购买的坐落抚顺经济开发区号(建筑面积137.04平方米)的房屋办理不动产权证书；三、被告抚顺恒昇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内给付原告张某某延迟办理房屋权属证书违约金35.0932元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8156元，由原告张某某承担2422元、被告抚顺恒昇房地产开发有限责任公司承担5734元。本院查明的事实与一审查明的相同。本院认为，依据双方的诉辩主张，本案争议的焦点可归纳为：一审法院认定抚顺恒昇房地产开发有限责任公司给付张某某延迟办理房产证违约金的计算标准是否适当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，办理房地产权属证书，如不能办理按第2款买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。这与逾期办证造成买受人无法取得房屋的物权，并进而基于物权自主行使对房屋的处分权等所产生的权利行使障碍及损失相比较，涉案合同约定的违约金数额较低，既未适当反映逾期办证违约条款的补偿性，也未体现对违约方的惩罚性。对于买受人显失公平，未充分保障合同双方利益的平衡。现抚顺恒昇房地产开发有限责任公司在约定期间内未履行办理权证的合同义务，违约事实存在，其应承担违约责任，按标准支付违约损失。关于涉案违约金数额如何调整的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，对合同当事人约定的违约金进行适当调整，予以增加或减少的，应当综合考虑违约行为导致守约方的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，在尊重合同自由原则的基础上，兼顾对市场经济公平交易的保护。本案中，从涉案商品房买卖合同的履行情况分析，本院酌定由出卖人自逾期办证之日起依中国人民银行同期活期存款利率标准按日支付买受人违约金为适当。据此，本院对一审裁判结果予以调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持辽宁省抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初689号民事判决第一项、第二项及诉讼费用承担部分；二、撤销辽宁省抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初689号民事判决第三项；三、抚顺恒昇房地产开发有限责任公司自本判决发生法律效力之日起十日内给付张某某逾期办理不动产证书违约金（违约金以350,932.00元为基数，自2013年1月6日起至2020年3月17日按中国人民银行同期活期存款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2412元（由张某某预交），由抚顺恒昇房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 梁馨月审判员 黄 霞二〇二一年一月二十八日书记员 张丽娟