苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初6350号 原告：任风云，女，1976年12月13日出生，汉族，住河南省汝州市。 委托诉讼代理人：郭朝阳，江苏大昶律师事务所律师。 被告：金军，男，1981年3月12日出生，汉族，住苏江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：於莉，女，1982年1月26日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。系被告配偶。 原告任风云与被告金军居间合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，并于2020年11月9日公开开庭审理。原告任风云及其委托诉讼代理人郭朝阳，被告金军及其委托诉讼代理人於莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任风云向本院提出诉讼请求：1、判令被告金军支付佣金32408元及利息（自2020年1月11日起按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算至被告实际履行之日）；2、本案律师费3000元、诉讼费均由被告承担。事实和理由：本人于2019年7月17日与被告就苏州市姑苏区签订了房屋买卖合同，并与被告确认了居间佣金为33288元。本人2020年1月10日为被告办理完所有房屋过户手续，现在金军以各种理由拒付佣金。为维护我的合法权益，起诉至法院。 被告金军辩称，1、原告提供的中介服务严重不到位。在整个交易过程中极其不负责任，不作为、乱作为，全程忽悠，毫无工作经验。以往答辩人多次交易房产从未发生过中介服务不合格的类似事件，也从未克扣或者以各种理由减免中介费，都是全额支付。2、因为原告服务不到位，导致答辩人遭受了损失，一是向金融机构支付了1.8万加急费，另外还赔偿了出卖方2000元损失。综上，应当驳回原告全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖（居间）合同、佣金确认书、不动产权证、债权转让协议、微信聊天记录、聘请律师费合同、支付凭证、发票、居间确认书及支付凭证、资格证书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月17日，金军（买受人、乙方）与钱宏宝、许永娟（出卖人、甲方）、同家房屋信息咨询服务部（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：所购房屋坐落于苏州市姑苏区；买卖双方授权居间方或其他第三方房产经纪公司办理房屋挂牌、网签、资金托管等产权过户手续，买卖双方须在签订此合同后—日内向居间方提供合法证件和资料，并承诺于2019年9月20日前办理网签和资金托管手续，否则视为违约，违约金方按照合同价格的20%向守约方支付违约金；甲方承诺于款清腾空房屋，同时将该房屋钥匙交给乙方；甲方承诺于过户前办理完毕户口迁移手续；甲方保证腾房交钥匙前该房屋及附属设施费无纠纷、无欠费；乙方承诺目前在苏州大市范围内拥有住宅套数为1套，并承诺购买人信用记录良好无逾期，能提供大于月供2倍的收入证明和工资银行卡流水；买卖双方应于签署本合同之时向各向丙方支付提供居间服务的报酬，佣金支付金额以《佣金确认书》为准；本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的中介费、律师费、诉讼费由违约方一并承担。在合同落款处丙方加盖了姑苏区同家房屋信息咨询服务部的公章，签约代表处有冀永鑫、任风云的签字。 同日，金军在《佣金确认书》中签字确认，经居间推荐，金军已签约完成对下述物业的销售业务，同意并确认按照下述日期及金额支付居间佣金：1、成交物业：苏州市姑苏区；成交金额332.88万元，佣金比例1%，应收佣金33288元，于过户当天结清；若逾期付款，同时将每日按佣金的0.5%追索滞纳金。在落款处，居间方加盖了姑苏区同家房屋信息咨询服务部的公章，签约代表处有冀永鑫、任风云的签字。 2020年1月8日，苏州市玉兰新村XX幢XXX室房屋登记在金军名下，由其单独所有。 2020年3月11日，姑苏区同家房屋信息咨询服务部、冀永鑫（甲方）与任风云（乙方）出具《债权转让协议》一份，载明：截止本协议签订之日，金军结欠甲方佣金33288元，现将《佣金确认书》下对金军的包括但不限于收取佣金的权利无偿转让给乙方，由乙方直接按照本协议向金军主张收取合同约定佣金的权利；本协议签订后，甲方不再基于《佣金确认书》向金军主张收取佣金的权利，乙方不再向甲方主张佣金债权。本协议签订后，由甲方向债务人金军发出债权转让通知。后2020年3月19日，姑苏区同家房屋信息咨询服务部工作人员将上述《债权转让通知》通过微信方式发送给金军，金军确认收到了上述通知。 对于提供中介服务的人员。金军陈述，实际上是两家中介，签订协议的时候没有把任风云所在的中介公司写进来，只有任风云签字没有盖章。我已经支付了任风云8**元，我认为是任风云个人及其所在东来公司为我提供服务。任风云陈述，我在东来房产公司上班，是该公司员工。公司没有在上面盖章是因为当时合同是在同家店里面签的，用的是同家的合同内容，所以就在落款处写了我的名字。实际上是我在向金军提供中介服务。 庭审中，原、被告双方提供了房屋交易过程中的微信聊天记录，2019年7月开始，双方针对涉案交易相关情况进行了沟通，包括贷款所需收入流水、离婚贷款政策、网签新老政策等。 2019年7月24日，任风云：金总好，公司流水有多少；金军：我打工的，固定流水每月13000元，每月房子租金流水2700元；任风云：贷款多少与房租没关系，不可能把房租钱加上去；金军：租金也算流水的，你不知道，有租赁合同，房子租金流水、产证，之前就搞过；任风云：呵呵，没做过，又学了一招。 2019年9月6日，金军：我是按老政策，这转账记录也要的，别忘记了；任风云：不会的，房东昨晚把材料发给我了，所以我们这边也尽快。 2019年9月11日，金军：是不是网签前要面审？任风云：不要。新政策。早确认了；金军：其他中介我都确认过，按老政策；任风云：谁做找谁呀；金军：哎，反正我们按老政策；任风云：你那边拿到钱，立马面审；金军：审核通过就可以面审，和钱没关系。 2019年9月23日，金军：你们材料是不是又没提交？又漏了啥；任风云：怎么可能；金军：面审后2-3天就可以资金托管，后来你们那漏的材料又不知道提交上去的，你找的那人太不靠，也不能怎么说他；任风云：提也没用，房东收款凭证又不对，单子多，忙；金军：后来面审后不是最近的吗；任风云：我的弟呀，新政策不要面审。 另查明，金军于2019年9月17日完成其名下一套房屋全部交易流程，完成该房屋交易后，其名下为一套全款房屋。任风云陈述，在该日期之前，金军是不能享受五成贷款及税费政策，因此不能办理网签及资金托管手续。金军名下房屋出售后拿到房管局的托管资金后，房管局还要做一个归档程序，才能刷新其名下房屋套数，才能进行贷款、报税，所以本次交易中的面审时间要等到9月17日之后；金军陈述，我是苏州户籍，可以购买三套房屋。即便我名下有两套房屋，仍然有资格购买涉案房屋。在面审的时候，只要确认我是有购房资格就可以。面审到资金托管期间还有一段时间，在做资金托管的时候，只要确定我名下只有一套房，就可以按照第二套房屋的政策贷款和交税。所以面审和资金托管是不冲突的，可以先面审，在资金托管之前只要更新一下我的名下信息就可以了。任风云没有把我的资料提交上去，导致面审的时候因为缺材料所以没有审核通过，没有办法办理资金托管。第一次资金托管没有办成，后来是又约了房东再去了一次。 关于房屋贷款的事宜。任风云陈述，签合同时候没有说谁负责贷款，实际上是我来弄的。金军陈述，当时是任风云找的办贷款的人。资金托管办好后，去金融机构办贷款的时候，机构说我们离婚时间太短了，不能做贷款。我提前一周就已经把材料给了任风云，让她去确认，但是她过来两三周才确认建行可以。因为再不办理贷款，无法及时放贷的话，房东就要追究我的违约责任了。我可以另外重新找金融机构，但是已经来不及了。只能继续在建行办理，并支付了加急费18000元。 还查明，2019年9月27日，任风云手写《协议》一份，内容为：在房东不追究资金托管逾期违约责任的情况下，买方与买方中介承诺于2020年1月15日前放贷，逾期每天以1500元赔偿违约责任，1500元由买方及买方中介各负责50%。但房东必须在2019年9月30日之前配合完成资金托管手续此协议才生效。贷款期间如遇国家政策原因影响放贷，不承担违约责任。该协议落款买方中介处由任风云签字，买方处无人签字。 金军提供由师银环于2019年9月30日出具的收条一份，载明：收到金军建行贷款服务费18000元。任风云对支出该笔服务费的真实性无异议，但是认为系因金军与其配偶离婚时间太短，自身收入流水不足导致银行审核不容易通过导致的，并非是加急费。金军认为，该笔费用是因为交易时间不足导致的加急费。师银环是任风云推荐的人，而且价格是远远超过市场价，我查询过一般是在1万元-1.1万之间。 庭审中，金军提供了其于2019年交易苏州市西塘新村、吴中区郭巷街道通达路房产按照约定支付中介费的《房地产经纪佣金确认书》及支付凭证，证明其诚实守信支付了中介费，本案中未能支付中介费系因中介提供服务不符合约定。任风云认为上述证据与本案无关，不予认可。金军认为任风云在提供中介服务过程中存在以下过错：1、签订房屋买卖合同时，未明确我需要办理贷款，导致后续出卖方误解为一次性付款；房屋产权方为夫妻二人，未通知双方到场签字，导致后续一直争论合同是否有效；在我一人购买的情况下，要求我妻子以个人账户转账给出让方定金5万元；2、对交易流程不清楚：对新老政策区别及流程不清楚，是我个人坚持下才能按照老政策，但是耽误了很多时间；对于个人收入中的租金作为流水，任风云不清楚；我将材料早就给了任风云，但她向工作人员提交的资料不全；在办理银行贷款过程中，任风云一直拖延，导致房东要追究我的违约责任，同时因为银行贷款要求我额外支付金融机构服务费18000元，对于放款时间也没有及时跟进；因为交易流程的拖延，最后我赔偿了房东2000元。 另查明，任风云在苏州市房地产经纪与信用管理平台中考试合格证明中显示发证时间为2019年10月9日。 还查明，2020年11月8日，任风云与江苏大昶律师事务所签订《聘请律师合同》一份，约定代理费3000元，并开具了相应金额的律师费发票。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。 关于任风云诉讼主体资格问题。根据原被告双方陈述，对房屋买卖双方由各自中介负责，任风云并非同家房屋信息咨询服务部的中介人员双方均系明知。金军也认可系由任风云为其提供居间服务，且在房屋买卖合同及佣金确认书中，任风云均在落款处签字。根据《民法典》第九百二十五条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。金军在佣金确认书上签字时，即知晓中介公司、任风云之间的关系，故该中介合同直接约束金军、任风云，同家房屋信息咨询服务部与任风云之间的债权转让，实际上也是对任风云以其自己名义主张中介费的认可。故任风云系本案适格的原告，有权提起诉讼。 任风云促成了房屋买卖合同的成立，并协助办理了贷款、过户等手续，涉案房屋亦已登记至买受人金军名下，金军理应支付相应的报酬。关于应当支付的报酬金额。本院认为，根据合同约定及各方在微信沟通内容、任风云在承诺书上签字等，可以查明任风云作为居间方提供的服务内容包括提供交易信息、促成合同交易、配合办理房屋交易手续，包括提供资料、办理网签、资金托管以及贷款等一系列事项。同时，其作为提供居间服务一方，不仅要配合完成所有流程，还应当基于委托方的信任提供一整套专业的意见和服务，答疑解惑。从任风云取得从业资格时间以及微信沟通情况来看，在任风云提供居间服务过程中才通过了职业资格考试，存在对部分交易政策不熟悉的情况，但经过各方沟通后仍按照原政策条件完成了本次交易。关于金军所支付的服务费18000元。从任风云手写协议的时间及该笔费用收取时间来看，在9月27日任风云认可存在资金托管逾期的情况，其后金军在9月30日支付了18000元服务费，故金军主张该费用系加急费的意见，应予采纳；对于金军主张的违约金2000元。任风云庭审中表示没有见到凭证不予认可，且与本案无关。根据双方之间的微信聊天记录，可以证明房东对交易过程中因金军方未能按照约定履行提出过异议，故存在金军向房东支付违约金的可能性。但不能因此认为金军所支付的服务费及违约金责任均系任风云原因造成。原被告均有多次进行房屋交易的经验，应当知晓面临购房政策变动的可能、银行放贷政策的调整等各种不可预期的因素。而本次交易过程中恰巧遇到购房新老政策变动、金军购房资格变动、房贷政策调整及年底放款等各种因素，导致原被告双方发生本案纠纷。任风云作为提供居间服务方，在交易一始就知晓金军情况，应当对此做好充分准备，并及时了解政策变动，跟进交易信息。金军作为购买方，为了符合交易政策，也采取了离婚、出卖房屋等行为，可能会影响贷款政策。据此，本院对原告主张的佣金酌情调整为26630元，扣除金军已经支付的880元，金军还应支付25750元。 关于任风云主张的利息损失。根据《佣金确认书》约定，佣金应当在过户当天结清。若逾期付款，将每日按佣金的0.5%追索滞纳金。任风云自愿将利息损失计算方式调整为按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率，自2020年1月11日起至实际履行之日，符合相关法律规定，本院依法予以支持。 关于任风云主张的律师费3000元。根据《房屋买卖（居间）合同》约定，合同中任何一方违约，应当支付守约方律师费损失。根据本案争议标的以及原被告双方过错程度，律师费本院酌情支持2500元。 依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第九百二十五条、第九百六十一条、第九百六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条的规定，判决如下： 一、被告金军于本判决生效之日起十日支付原告任风云居间服务费25750元及相应利息损失（以25750元为本金，自2020年1月11日起，按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算至被告实际履行之日）。 二、被告金军于本判决生效之日起十日支付原告任风云律师费损失2500元。 三、驳回原告任风云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费686元，减半收取343元，由原告任风云负担90元，由被告金军负担253元。被告金军负担部分于本判决生效后十日内支付原告。 本判决为终审判决。 审判员  茹艳爽 二〇二一年一月十一日 书记员  冯 涵