江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9902号上诉人：于思华，女，1975年11月28日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘迪。被上诉人：南京金宁电子集团有限公司，住所地南京经济开发区兴建路**。法定代表人：于万林,该公司总经理。委托诉讼代理人：张文林，江苏六朝律师事务所律师。上诉人于思华因与被上诉人南京金宁电子集团有限公司（以下简称金宁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员王路独任审理，并于2020年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人于思华及其委托诉讼代理人刘迪，被上诉人金宁公司的委托诉讼代理人张文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于思华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金宁公司的一审全部诉讼请求，支持于思华的一审反诉请求，或本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由金宁公司承担。事实和理由：一审法院基本事实认定不清、证据不足。一、一审判决认为“至于金宁公司主张于思华逾期交付房租应付违约金，考虑到金宁公司与于思华协商一致将《房屋租赁合同》约定的房租支付方式及时间变更为以助学券折抵房租余款补足的形式……3月金宁公司向区教育局申请停办国营第八九八厂幼儿园，致《房屋租赁合同》已无法继续履行并实现原有合同目的……故本院对金宁公司主张违约金及于思华主张的违约金均不支持”。于思华认为：1.一审判决以“三供一业”政策移交为依据，但“三供一业”政策并无强制的时间限制，金宁公司完全可以在案涉租赁合同履行完毕后再申请注销幼儿园资质，实际上，于思华了解到，金宁公司旗下另一家幼儿园至今仍在经营中，并未移交；2.金宁公司主动将幼儿园的办学资质取消，导致于思华无法继续经营幼儿园，属于金宁公司违约造成租赁合同目的无法实现，金宁公司已构成根本违约。3.此之后一段时间，于思华也因为想要自己申办民办幼儿园资质而要求金宁公司提供一系列房屋证件和材料，但金宁公司均以各种理由搪塞，最终导致于思华申请办幼儿园资质未果。综上，金宁公司构成根本违约，致使主合同无法履行，应当承担违约责任。二、一审判决认为“出具时间最晚的收款收据即金宁公司于2017年10月9日出具的收据中载明的支付期间作为认定依据，即于思华已实际交纳租金至2017年12月31日”。于思华认为，该收据是金宁公司单方书写的，而根据案涉租赁合同第3.3条关于付款方式的约定可知，最后一笔18万元租金应是2017年2月28日至2018年2月28日的房租，如果有助学卷抵扣的情况存在，那么于思华支付的现金房租势必不会是18万整数，由此可见，于思华实际应已支付房租至2018年2月28日。三、根据案涉租赁合同约定,“自应缴纳租金之日起逾期30日乙方仍未付清应缴租金的，甲方有权解除本合同，并停止向乙方供水、电及一切服务，由此造成的甲方不承担任何责任”，于思华在幼儿园资质取消后就已停止办学，同时，金宁公司拒绝提供于思华自行申请办学资质所需的材料，导致案涉房屋一直停用，该状态下，金宁公司应按约定主动要求于思华支付房租并交还案涉房屋，但实际上，金宁公司并未按约主动履行，未能提交任何证据证明曾主动与于思华沟通解除合同或要求于思华退还房屋，且一直在合同是否履行以及资质申请上一直保持暧昧态度，导致于思华认为未实际使用即代表已交还案涉房屋。金宁公司怠于行使合同权利，应当承担相应不利后果，一审法院判另于思华承担所有房租有失公平。四、一审法院认为“就于思华主张的装修折旧费32万元，经释明，于思华未在一审法院指定的时间申请鉴定，而于思华现有举证并不能证明涉案房屋的装修残值，故对于思华的此项诉请，一审法院难以支持，就于思华主张的幼儿园专用设施30万元，并非如装修残值等形成附和的装饰装修物，故一审法院不予支持”。于思华认为其已提交了相应证据能够具体体现其装修房屋、开办幼儿园的花费，即使其未提出鉴定，一审法院也应依职权对该部分损失进行计算。而幼儿园的专用设施具有特殊性，脱离幼儿园这个特定环境就没有使用价值，一审法院应予以考虑，并支持一定的赔偿。五、根据江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》的通知第8条规定“因疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。……承租人依照本意见第2条的规定主张免除、减轻违约责任或依照第4条的规定主张减免租金、延长租期的般应予支持”。虽然本案并未因疫情引发，但一审法院也应考虑实际情况，对于思华应实际支付的房租进行一定减免。金宁公司辩称，一、根据双方当事人签订的办学资质租赁协议第1条，其提供幼儿园办学资质给于思华的使用年限是2012年9月1日至2015年8月30日，期满后，于思华自行负责申请幼儿园的办学资质和年审，费用也由于思华承担。因此，2015年8月30日后，于思华应自行解决幼儿园的办学资质，金宁公司没有义务再为于思华提供办学资质。于思华将自行申办幼儿园资质不成功的责任归咎于金宁公司，不符常理。二、2015年5月21日，金宁公司书面函告于思华，明确在2015年8月30日办学资质到期后，金宁公司不再提供办学资质。2016年11月1日，金宁公司再次发送律师函给于思华，明确不再提供办学资质，并要收回幼儿园的办学资质。三、南京市栖霞区教育局停办国营第898厂幼儿园合法，且金宁公司已多次函告于思华不再提供国营第八九八厂幼儿园资质，金宁公司与于思华之间仅存房屋租赁关系。于思华关于使用幼儿资质至租赁合同履行完毕的观点缺乏事实根据。四、于思华关于租金已支付至2018年2月28日的主张缺乏证据支持，也与于思华提交的收款凭证记载相悖，金宁个提交的租金支付凭证明确记载，该18万元租金是2015年下半年至2017年末的租金。五、于思华称其未实际使用案涉房屋即代表案涉房屋已交还的观点错误。一审法院第一次开庭结束后，法官询问于思华是否先行与金宁公司交接案涉房屋，于思华直接拒绝；一审法院第二次开庭中，于思华明确承认系因对补偿有分歧，所以没有实际交付房屋；一审法院第三次开庭时，金宁公司提交了2020年6月4日路过案涉房屋时所拍的照片，显示于思华的车辆仍然停放在案涉房屋内，足以证明于思华一直占有并使用着案涉房屋，且拒不交还给金宁公司。六、于思华主张的装修残值损失缺乏证据支持，一审法院明确要求于思华在指定期限内申请鉴定，但于思华放弃了鉴定，不利后果应由于思华自行承担。此外，根据案涉房屋租赁合同第5.2条约定，合同终止时，于思华对案涉房屋内的固定装潢不得拆除，因此，于思华无权要求金宁公司对装修给予任何补偿或赔偿，至于于思华主张的幼儿园专用设施30万元，并非装修残值等形成复合的装饰装修物，于法无据。七、江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于印发新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见通知中第1条第2项、第8项的意见适用于疫情导致承租人无法在约定期间内返还租赁物的情形，该指导意见第1条第4项并无于思华所称的减免租金或延长租期的内容，且上述指导意见不适用于本案。金宁公司于2019年12月5日提起本案诉讼，从诉前调解至开庭审理，金宁公司多次要求于思华交换房屋但遭于思华拒绝，于思华并非因受疫情影响导致迟延交房，而是有意拖延交房。八、一审判决作出后，于思华才同意于2020年8月31日与金宁公司办理房屋交接手续，双方实际于2020年8月31日书面签字完成案涉房屋的交接手续。综上，于思华的上诉请求缺乏事实和法律支持，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求二审法院依法驳回于思华的上诉请求，维持一审判决。金宁公司向一审法院起诉请求：一、判令解除其与于思华之间的《房屋租赁合同》；二、判令于思华返还位于南京市栖霞区的房屋（即案涉房屋）；三、判令于思华支付自2017年2月28日至实际交付之日止，按月租金12500元计算的租金及违约金37500元；四、于思华承担本案全部诉讼费用。金宁公司后将上述第三项诉讼请求变更为：判令于思华支付自2015年9月至2016年6月期间租金10万元，2018年1月至2018年8月期间的租金8万元以及自2018年9月至实际交付之日止按月租金12500元计算的租金及违约金37500元。于思华反诉要求：一、判令金宁公司支付于思华装修折旧费用32万元、幼儿园专用设施30万元、提前解除租赁合同违约金3万元以及因合同解除造成于思华退还的学费及伙食费46805元、教师遣散费3万元，共计人民币726805元；二、本案全部诉讼费由金宁公司承担。一审法院认定事实：金宁公司原为1966年9月成立的国营金宁无线电器材厂（八九八厂），2001年12月，由中国东方资产管理公司、华融资产管理公司、长城资产管理公司和金宁无线电器材厂共同出资成立。案涉房屋现登记在金宁公司名下。2012年5月28日，金宁公司与于思华签订《房租租赁合同》及《幼儿办学资质租赁协议》各一份，《房屋租赁合同》主要内容为：“出租方（甲方）：金宁公司，承租方（乙方）：于思华；乙方承租房屋地点：南京市栖霞区，建筑面积934.3平方米，租赁用途幼儿园，乙方按此用途使用。租赁期内发生的任何经济、法律问题及安全事故等均由乙方承担责任。在租赁期限内，未经甲方同意，乙方不得将租赁房屋转租给任何第三方或改变租赁用途，否则甲方有权终止本合同，乙方已缴纳的租金、押金将不予退还，并要求乙方赔偿因此给甲方造成的经济损失；租赁期限自2012年9月1日至2020年8月30日止。租赁期限届满，乙方应如期归还承租房屋，若乙方希望在租赁期限届满后续租，须在租赁期限届满前3个月书面通知甲方，在同等的租赁条件下，乙方享有优先权；房屋租金前三年为8.92元／平方米／月，双方确认按100000元／年计付。后三年租金为10.70元／平方米／月，双方确认按120000元／年计付。最后两年租金为13.38元／平方米／月，双方确认按150000元／年计付。押金8000元在本合同签订之时一次性支付。如乙方在租赁期间对租赁房屋的使用没有造成房屋或设施的损坏，没有违反合同有关约定且不欠甲方任何费用，则于租赁期期满后30日内押金本金全额退还，不计利息。如乙方在租赁期间产生未缴纳的费用，甲方有权在收取的押金中予以扣除，不足部分乙方应予接到甲方书面缴款通知3个工作日内补足；租金交纳按先交纳租赁费后使用租赁物原则，在合同期内，双方约定，租金每半年支付一次，乙方于2012年8月30日需交纳5万元，乙方于2013年2月28日需交纳5万元……；若因乙方原因逾期支付合同租金，自逾期之日起7日内，甲方向乙方发出书面催告通知。经甲方催告后15日内仍未支付，则每逾期一日，应按全部应缴租金的万分之五向甲方支付逾期违约金。自应缴纳租金之日起逾期30日乙方仍未付清应缴租金的，甲方有权解除本合同，并停止向乙方供应水、电及提供一切服务，由此造成的甲方不承担任何责任。乙方支付的违约金将不影响本合同项下甲方的任何其他权利；租赁合同终止时，乙方对房屋内固定装潢不得拆除（设备除外），乙方无权要求甲方对装修给予任何形式的补偿或赔偿，同时乙方必须做好垃圾清运工作，并经甲方交验接收；租赁期内，若乙方要求提前终止本合同的，乙方应提前三个月书面通知甲方；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，并无需给予乙方任何经济补偿，乙方则向甲方支付相当于出租房屋三个月租金的违约金（租金标准参照当年的租金标准收取），若该违约金不足以抵付甲方实际经济损失的（包括但不限于甲方将出租房恢复原状的经济损失），乙方还应当补足该部分损失……（6）拖欠租金30日以上的根据本合同项下乙方应付其他费用中任一项达30日以上的；上述情况导致本合同终止的，甲方有权留置乙方租赁房屋内的财产并在解除合同的书面通知发出之日起60日内，有权申请拍卖留置的财产用于清偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部租金及其他费用，并留置财产拍卖后仍不足以清偿乙方应支付的全部租金及费用的，乙方需补足，甲方享有追债的权利；乙方自合同终止之日起逾期不迁离或不返还租赁房的，应按当年年租金标准向甲方支付双倍租金并按应缴当年租金和费用的千分之五按日向甲方支付逾期交房违约金，甲方有权随时收回租赁房，并有权将租赁房内的物品搬离租赁房，且不负保管责任；生效：甲乙双方在签订本合同的同时，需就乙方租用甲方幼儿园办学资质签订补充协议。补充协议是本合同生效的条件之一，是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等的法律效力”。《幼儿办学资质租赁协议》主要内容为“甲方：金宁公司（八九八厂），乙方：于思华；甲方提供给乙方的幼儿园办学资质使用年限为：2012年9月1日至2015年8月30日，该期间办理年审手续由甲方负责，乙方提供必要条件，年审中发生的全部费用由乙方实际承担。期满后，幼儿园办学资质申请及年审手续由乙方负责，所产生的费用由乙方实际承担；在办学资质租赁期内，幼儿园的日常教学管理、安全管理、办学硬件投资等一切责任均由乙方承担，甲方对此不负任何责任。如在租赁期内，因乙方办学行为所导致纠纷、诉讼，如造成甲方对外承担责任的，该等责任甲方对乙方有追索的权力，乙方应当全部实际承担；在租赁期内将原幼儿园园长余清及愿意保留教师身份的原幼儿园教师关系保留在幼儿园，劳动关系保留在金宁电子，乙方不承担其相关费用”。2012年6月4日，金宁公司向于思华开具了8000元的押金收据，该押金金宁公司至今尚未退还。2018年4月24日，南京市栖霞区教育局下发宁栖教字﹝2018﹞80号《关于“国营第八九八厂幼儿园”停止办学的通知》，内容为“南京金宁电子集团有限公司：贵公司于2018年3月向我局提出停办国营第八九八厂幼儿园，经我局研究决定，同意该园自2018年9月1日停止办园……”。就租金的支付问题，第一次庭审中，金宁公司提交了自制的欠费明细。于思华对该自制的欠费明细不予认可，于思华举证了银行回单（载明2017年9月30日汇款18万元，备注：国营八九八厂幼儿园租金）及收款收据（金宁公司于2017年10月9日出具的18万元收据，收款摘要：收幼儿园租金2016年下半年至2017年末）。于思华陈述：汇款的18万元为房屋租赁合同约定的第9至11期（2016年9月1日至2018年2月28日）的房租，虽然是于思华开设幼儿园，但所有账目都是金宁公司的，双方口头约定所有房租从每一年政府发的补助助学券扣除后剩余款项再结算，此18万元系当时助学券因存在资质停办的问题暂时不扣除，所以于思华缴纳了18万元，故于思华已经缴纳房租至2018年2月28日。金宁公司表示庭后核实。第二次庭审中，金宁公司为反驳于思华提交了金宁公司自行制作的费用清单复印件（2012年9月至2014年8月费用清单及2014年9月至2015年8月费用清单）、收款凭证复印件（金宁公司于2014年9月22日出具，收款摘要：收幼儿园于思华房租2012.9-2014.8），金宁公司陈述：费用清单是其自行制作的，对应其举证的收款凭证存根复印件与费用清单相印证，庭前经其会计查找，结合于思华的举证，其未发现于思华于2015年9月至2016年6月的缴纳凭证，于思华并非每次按照正常约定方式支付租金，都是通过助学券的方式折抵租金。一审法院第一次庭审中于思华举证的18万元是在南京栖霞区教育局的协调下收取，因企业资质到期后区教育局就再也没有汇入金宁公司助学券，后于思华通过自己渠道向南京市栖霞区教育局主张助学券和政府补贴，南京市栖霞区教育局协调下金宁公司提出于思华欠租，于思华主张金宁公司没有给助学券，后经过协调才补交了该期间的房租。金宁公司认为，于思华未交纳2015年9月至2016年6月期间的10万元租金，故在一审法院第二次庭审中变更了诉讼请求。于思华质证认为，签订合同当时，金宁公司的领导说员工工资在于思华处发放，所以用助学券抵扣房租，而助学券都在金宁公司处，后期的18万元也是金宁公司通知于思华交到2018年2月28日，代表于思华前面所有费用都交齐。双方之间房租缴纳账目管理权限都在金宁公司处，金宁公司怎么扣房租什么时候扣都是自主操作，于思华没有异议空间，金宁公司应当提供证据证明其并未缴纳该期间费用。一审法院第三次庭审中，金宁公司举证了收款凭证，用以证明2012年至2015年期间助学券发放明细。金宁公司陈述，2015年以后就没有发过助学券了，不存在抵扣。于思华质证真实性无异议，但无法证明金宁公司未收到助学券。于思华为反驳金宁公司，举证了2016年9月10日转账记录手机截图、2014年9月至2016年8月自制结算清单，用以证明于思华已将2015年9月至2016年6月的房租支付给金宁公司，于思华陈述，具体助学券如何扣抵在结算清单上有体现，最后的所欠的25600元的房租其已由银行转账方式补足。金宁公司质证后认可了于思华交纳了2015年9月至2016年6月的10万元租金，并再次变更诉讼请求。一审中，于思华举证了装修、设施设备及玩具收据和发票、优质幼儿园申报表、幼儿园学费及伙食费退费清单及教师遣散费用收条用以证明其反诉诉请，于思华陈述，装修折旧费及幼儿园专用设施是估算的，退还的学费及伙食费、教师遣散费是实际金额，其中教师遣散费其诉请主张3万元，现确定为2.8万元。金宁公司对于思华举证优质幼儿园申报表的证明目的不认可，对装修凭证的真实性、合法性和关联性均不认可，凭证内容不一定是于思华在案涉房屋内的花费，于思华在外有其他教育培训机构，不排除于思华购买用于其他机构的装修，且凭证中有一部分是在签订案涉房屋租赁合同之前发生。此外，双方约定，租赁合同终止时于思华无权要求金宁公司对装饰给任何补偿，如于思华坚持主张赔偿，应当申请鉴定。金宁公司对于设施设备、玩具凭证、幼儿园学费及伙食费退费清单及教师遣散费用收条同前述质证意见一致。于思华举证了《南京市民办幼儿园办学许可管理办法》，称申办民办幼儿园需要房屋相应的消防许可及安全许可，但案涉房屋不具有消防许可。金宁公司对上述管理办法的真实性没有异议，金宁公司和于思华签订的幼儿园资质租赁协议期限为3年，期满后于思华自行负责，该幼儿园办学资质年审手续金宁公司没有义务在期满后继续提供，金宁公司有权收回幼儿园资质，南京市栖霞区教育局也要求停止办学。金宁公司出租案涉房屋给于思华，并非出租资质给于思华，金宁公司没有任何合同义务提供包括消防在内的手续给于思华办幼儿园，消防和其他资质要求应该由于思华自行解决。金宁公司举证了照片一组，称照片拍摄于2020年6月4日，案涉房屋门紧锁，于思华牌照为苏Ａ×××**车辆仍然停放在内，证明于思华并未将案涉房屋交还金宁公司。于思华对上述照片的真实性不认可，称系金宁公司自行拍摄，拍摄时间可以更改，而车辆是幼儿园日常买菜用车，车辆停放只能证明车辆当时情况，无法证明房屋使用情况，照片拍摄时间为早上9点左右，是上班和开园时间，但照片中没有人，可以证明幼儿园没有人使用。一审中，就于思华反诉诉请的各项内容，一审法院向于思华释明并询问其是否申请司法鉴定，但于思华未在一审法院指定的期间内申请司法鉴定。一审法院认为，本案中，2012年5月28日金宁公司与于思华同时签订了《房屋租赁合同》及《幼儿办学资质租赁协议》，该合同系双方真实意思表示，根据《房屋租赁合同》约定《幼儿办学资质租赁协议》的签订是《房屋租赁合同》生效的条件之一，故《房屋租赁合同》成立且生效。就《幼儿办学资质租赁协议》约定的内容来看，金宁公司并未因所谓“租赁”幼儿园办学资质给于思华收取除《房屋租赁合同》项下房租外的其余费用，且《房屋租赁合同》明确租赁用途为幼儿园办学，故《幼儿办学资质租赁协议》应视为金宁公司与于思华就履行《房屋租赁合同》的补充约定。《幼儿办学资质租赁协议》约定的期限届满后，因《房屋租赁合同》尚在履行期内，金宁公司也实际继续按照《幼儿办学资质租赁协议》约定为于思华提供办学条件，即金宁公司与于思华继续履行了《幼儿办学资质租赁协议》的合同约定。后因三供一业分离移交，国营第八九八厂幼儿园需停办，金宁公司遂向南京市栖霞区教育局申请停办，南京市栖霞区教育局也明确该园自2018年9月1日停止办园，故于思华无法继续就国营第八九八厂幼儿园办学。而于思华欲以案涉房屋作为办学地址申办民办幼儿园，最终未能申办成功，故《房屋租赁合同》的合同目的已无法实现，现金宁公司主张解除《房屋租赁合同》，于思华表示双方对解除该合同并无异议，仅在赔偿上未协商一致，故一审法院对金宁公司主张解除《房屋租赁合同》予以支持。合同解除，于思华应将承租房屋返还金宁公司，于思华抗辩其以将钥匙交于社区的方式进行了返还，但对此未能举证证明，故一审法院对于思华的该项抗辩意见不予支持。就于思华已实际交纳的租金，经金宁公司与于思华多次对账，双方均认可助学券折抵租金及因上述原因于思华应未按照合同约定的日期支付租金，综合全案证据，一审法院认为应以出具时间最晚的收款收据即金宁公司于2017年10月9日出具的收据中载明的支付期间作为认定依据，即于思华已实际交纳租金至2017年12月31日。至于金宁公司主张的租金及房屋占有使用费，考虑到国营第八九八厂幼儿园停止办学的情况、于思华实际使用的情况结合《房屋租赁合同》约定的租金标准，一审法院酌定于思华按照年租金12万元的标准支付自2018年1月1日起至实际交付之日止的租金及房屋占有使用费。至于金宁公司主张于思华逾期支付房租应付违约金，考虑到金宁公司与于思华已协商一致将《房屋租赁合同》约定的房租支付方式及时间变更为以助学券折抵房租余款补足的形式，双方协商后于思华交纳了至2017年12月31日的18万元房租，2018年3月金宁公司向南京市栖霞区教育局申请停办国营第八九八厂幼儿园，致《房屋租赁合同》已无法继续履行并实现原有合同目的，同时于思华又因种种原因未能申办成功新的民办幼儿园，故一审法院对金宁公司主张的违约金及于思华主张的违约金均不予支持。就于思华主张的装修折旧费32万元，经一审法院释明，于思华未在本院指定时间申请鉴定，而于思华现有举证并不能证明案涉房屋的装修残值，故对于思华的此项诉请，一审法院难以支持。就于思华主张的幼儿园专用设施30万元，并非如装修残值等形成附合的装饰装修物，故一审法院不予支持。就于思华主张因合同解除造成其退还的学费、伙食费及教师遣散费，对于思华的此项损失，结合合同履行过程中双方的过错，一审法院酌定为2万元。同时于思华支付的押金8000元，金宁公司尚未退还，并在本案中一并折抵处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款之规定，判决：一、解除金宁公司与于思华于2012年5月28日签订的《房屋租赁合同》；二、于思华于判决生效之日起十日内将位于南京市栖霞区（原国营第八九八厂幼儿园）房屋腾空返还给金宁公司，并按照每年12万元的标准支付自2018年1月1日起至实际返还之日止租金、房屋占有使用费（该费用优先抵扣金宁公司应退的押金8000元）；三、金宁公司于判决生效之日起十日内赔偿于思华人民币2万元；四、驳回金宁公司的其他诉讼请求；五、驳回于思华的其他诉讼请求。一审案件受理费7563元，减半收取3781.5元，由金宁公司负担1781.5元，由于思华负担2000元；反诉案件受理费5534元，由于思华负担5334元，由金宁公司负担200元。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院予以确认。双方当事人一致认可已于2020年8月31日办理完成交房手续。二审中，本院询问双方当事人，双方在同一天签定了《房屋租赁合同》和《幼儿园办学资质租赁协议》两份合同，且在《房屋租赁合同》中约定要将《幼儿园办学资质租赁协议》作为《房屋租赁合同》不可分割的组成部分，与《房屋租赁合同》有同等法律效力，为什么《房屋租赁合同》的期限约定到了2020年8月30日，而《幼儿园办学资质租赁协议》期限只约定到了2015年8月30日。于思华回复，当时金宁公司的领导说如果到期后继续按照上面的约定顺延，只是口头答应其的。金宁公司回复，当时其仅是出租案涉房屋给于思华，幼儿园办学资质是给于思华免费使用3年，于思华当时也同意使用期满后自己重新申办，其在办学资质使用期满前后多次发函给于思华，要求收回幼儿园办学资质。本院询问于思华，金宁公司是否于2015年5月和2016年11月函告其在《幼儿园办学资质租赁协议》到期后不再提供办学资质。于思华回复，金宁公司给其发函了，其也回函表示有领导说过其可以继续使用。其曾于2018年向政府部门申请过办学资质，但办理工商登记需要载明使用用途的房产证，其让金宁公司向其出示申请幼儿园资质需要的房屋安全鉴定书、房屋用途、消防许可证，金宁公司均无法提供，此外，金宁公司给其的房产证上记载的地址和实际地址不一样，造成其无法申请办园资质。而教育部门对幼儿园资质申办的规定明确需以公司为主体，根据《南京市民办幼儿园办学许可管理办法》的规定，申办幼儿园需要公安消防部门提供消防安全意见，建设房地产部门提供房屋安全意见。金宁公司陈述，《幼儿园办学资质租赁协议》系其应于思华的要求签订的，于思华要在3年内申请办学资质。原国营第八九八厂幼儿园的办学资质就登记在案涉房屋内，于思华所称的无法申请幼儿园办学资质的原因是否属实，其不清楚。申办幼儿园应由申办人自行申请消防安全验收，而非由金宁公司提供消防安全验收。本院询问于思华，在签订案涉《房屋租赁合同》时，是否向金宁公司了解过案涉房屋的相应情况。于思华回复，金宁公司什么都没有说，合同是金宁公司做的，其当时也没有去了解案涉房屋的用途。本院询问于思华，其主张金宁公司赔偿30万元的幼儿园专用设施包括哪些。于思华回复，不是硬装设施，是幼儿园的玩具、钢琴，还有外面的一些装饰品，孩子的桌椅，滑梯、电视、空调等。本院询问于思华，其在2020年8月31日还房时是否将上述设施带走。于思华回复，当时法院要求必须全部处理，其已找人全部处理，只有房屋和不能拆除的装修还给金宁公司了。本院询问于思华，其还要求金宁公司支付其退还的学费和伙食费，但相应学费和伙食费应该系其先期预收之后没有使用而退还的，为什么要金宁公司赔偿。于思华回复，如果不是幼儿园闭园的话，其平时是不退伙食费的。孩子不在这里上学，其要进行分流，所以造成了各种各样的退费。其退还的学费和伙食费虽然是从学生家长那里预收而没有实际使用的，但其已将学生交的4月份之前的学费全部退掉了，有的家长可能难沟通，所以其还要多退钱。本院询问于思华，其主张实际交纳房租至2018年2月28日的依据是什么。于思华回复，根据《房屋租赁合同》第3.3条约定的房租，虽然收据由金宁公司手写为交纳到2017年下半年，但收据是其转款后半个月才出具，其没看，也没有提出来，是因为其当时认为公司应该不会出错。本院询问双方当事人，于思华何时在案涉房屋停办幼儿园。于思华回复，2018年4月份开始停办幼儿园，并开始逐步分流学员和老师，在6月底停止办学。金宁公司则称，2018年9月份之前，于思华一直在开园。2018年9月于思华还在联系申办资质问题，其已将相应聊天记录提交一审法院。本院另查明，双方当事人签订的《房屋租赁合同》第5.2条约定，租赁物业的装修费用由于思华承担。租赁合同终止时，于思华对房屋内固定装潢不得拆除（设备除外），于思华物权要求金宁公司对装修给予任何形式的补偿或赔偿，同时于思华必须做好垃圾清运工作，并经金宁公司交接验收。以上事实，有合同以及本院庭审笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、于思华应否向金宁公司支付2018年1月1日起至房屋实际返还之日止的租金和占有使用费；二、于思华关于要求金宁公司赔偿装修损失32万元、幼儿园专用设施30万元、提前解约违约金3万元以及承担退还的学费、伙食费和教师遣散费的主张能否成立。对于争议焦点一，本院认为，双方当事人在本案二审中一致认可，于思华与金宁公司实际于2020年8月31日办理了案涉房屋的交接手续，本院据此确认，于思华实际于2020年8月31日履行完毕向金宁公司返还案涉房屋的义务。于思华依据与金宁公司签订的《房屋租赁合同》占有使用案涉房屋，双方当事人在本案一审期间对于解除合同均不持异议，一审法院判决确认案涉《房屋租赁合同》解除，有相应事实和法律依据。合同解除后，于思华应及时将案涉房屋返还给金宁公司，否则，于思华除应向金宁公司支付欠付租金外，还应向金宁公司支付返还案涉房屋前的占有使用费。于思华认为其未实际使用案涉房屋即代表其已交还案涉房屋的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立。于思华实际于2020年8月31日与金宁公司办理案涉房屋交还手续，并清空了其放置于案涉房屋内的物品，其应向金宁公司支付2020年8月31日前的欠付租金及占有使用费。于思华上诉认为，其已实际交纳案涉房屋租金至2018年2月28日，但其此项主张与金宁公司出具租金收据中的记载不符，于思华在金宁公司出具相应收据时对相应租期的记载并未提出异议，在本案中亦不能提交充分证据证明其实际已支付案涉房屋租金至2020年2月28日，其仅凭合同中关于2015年8月30日至2018年2月28日期间的6期租金、每期约定为6万元的内容，主张其已实际支付租金至2018年2月28日，缺乏充分依据。综上，一审法院判令于思华向金宁公司支付2018年1月1日至案涉房屋实际交还金宁公司之日止的租金及占有使用费，并无不当。对于争议焦点二，首先，对于于思华要求金宁公司支付提前解约违约金3万元的上诉请求，本院认为，根据双方当事人在《房屋租赁合同》的约定，于思华按先交纳租金后使用租赁物的原则，每半年支付一次租金，自应交租金之日起逾期30日于思华仍未付清租金的，金宁公司有权解除合同。如前所述，现有证据证明于思华仅向金宁公司支付租金至2017年底，在此情况下，金宁公司有权解除案涉合同。于思华主张金宁公司提前解除合同构成违约，并据此要求金宁公司支付提前解约违约金的主张，不能成立。其次，对于于思华要求金宁公司赔偿其装修损失32万元的上诉请求，本院认为，根据双方当事人约定，案涉租赁期限至2020年8月30日届满，租赁合同终止时，于思华对案涉房屋内固定装潢不得拆除，金宁公司无须对相应装修给予补偿。本案中，一审法院于2020年8月17日判决确认双方间《房屋租赁合同》解除时，双方约定的租赁期限已近届满，而于思华实际在2020年8月31日将案涉房屋返还给金宁公司，其交还房屋时双方约定的租期已届满，在此情况下，于思华要求金宁公司赔偿其装修损失，缺乏充分依据。其次，对于于思华要求金宁公司赔偿幼儿园专用设施30万元的上诉请求，本院认为，二审期间，于思华自称已在交还案涉房屋时自行处理了相应专用设施，其亦无证据证明金宁公司对相应专用设施造成损坏，故其要求金宁公司赔偿其专用设施损失的主张，亦不能成立。再次，对于于思华要求金宁公司赔偿其退还的学费、伙食费的上诉主张，本院认为，相应学费和伙食费系于思华预收而未实际使用的钱款，按理应予退还，并非其损失，于思华要求金宁公司赔偿上述费用的主张，仍不能成立。最后，对于于思华要求金宁公司赔偿其教师遣散费的主张，本院认为，根据双方约定，于思华租用案涉房屋系用于开办幼儿园，在金宁公司申请停办原国营八九八厂幼儿园后，于思华应自行申请相应办学资质，而金宁公司亦应履行相应协助配合义务。但根据于思华在本案一审中提交的微信聊天记录，于思华在要求金宁公司提供案涉房屋的相应资料时，金宁公司未能适当履行相应配合义务，因此，金宁公司应就此承担责任。金宁公司申请停办原国营八九八厂幼儿园后，于思华无法在案涉房屋申办幼儿园，导致于思华遣散教师而产生费用损失，金宁公司对此应承担相应赔偿责任。综合上述情况，一审法院根据案涉合同的履行情况、于思华的实际损失并基于于思华的诉讼请求，综合酌定金宁公司赔偿于思华2万元损失，并无不当，本院予以维持。综上，于思华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10868元，由上诉人于思华负担。本判决为终审判决。审判员  王路二〇二一年一月十九日法官助理高礼慧书记员刘东