湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10517号上诉人（原审被告、反诉原告）：毛国琴，女，1960年3月21日出生，汉族，住武汉市汉阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司，住所地武汉市汉阳区江堤中路**江欣苑社区。法定代表人：周水祥，总经理。委托诉讼代理人：刘国斌，湖北山河律师事务所律师。原审第三人：上海华燕房盟网络科技股份有限公司，，住所地上海市奉贤区环城东路********法定代表人：胡书芳，董事长。原审第三人：光明房地产集团股份有限公司，住所地中国，住所地中国（上海）自由贸易试验区张杨路******>法定代表人：沈宏泽，董事长。原审第三人：武汉铭吉建筑节能技术有限责任公司，住所地武汉市汉阳，住所地武汉市汉阳区永丰街罗家嘴村**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王玉芳。上诉人毛国琴为与被上诉人湖北交投海陆景汉阳置业开发有限公司（以下简称海陆景汉阳公司），原审第三人上海华燕房盟网络科技股份有限公司（以下简称华燕公司）、光明房地产集团股份有限公司（以下简称光明房地产公司）、武汉铭吉建筑节能技术有限责任公司（以下简称铭吉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初3790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛国琴上诉称：一、原审法院程序违法。依据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第2条：适用普通程序审理的一审民事案件，期限为六个月。原审法院审理历时近15个月，审限严重超期程序违法。二、原审法院认定毛国琴与海陆景汉阳公司签订了《光明上海府邸商品房订购书》属于认定事实错误。原审法院认为毛国琴缴纳了定金，就等于签订了《光明上海府邸商品房订购书》，但毛国琴不仅缴纳了定金，还缴纳了首付款，缴纳了定金就等于签订了《光明上海府邸商品房订购书》，那为什么缴纳了首付款，不等于签订了《商品房买卖合同》，海陆景汉阳公司作为一家专业公司，为什么能保留其他的订购书，唯独遗失了毛国琴的认购书。根据谁主张谁举证的法律规定，原审法院“推定”双方签订《光明上海府邸商品房订购书》具有明显的偏袒性，属于认定事实错误。三、原审法院否认《报告》的真实性，没有任何法律依据。原审法院否认《报告》的真实性的唯一理由就是海陆景汉阳公司和铭吉公司的单方面陈述，但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第90条：单独的当事人陈述不能单独作为认定案件事实的根据。该做法明显与上述法律规定相违背，根据谁主张谁举证的原则，海陆景汉阳公司认为《报告》虚假的，可以通过第三方鉴定机构，对《报告》印章和签字的真伪进行鉴定，即使无法鉴定法院也应向当事人说明，并根据实际情况分配各方举证责任，原审法院未经鉴定，直接采纳海陆景汉阳公司及铭吉公司的陈述，具有一定的偏袒性，也违背了法律条款的规定。四、原审法院适用法律错误。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。原审法院认为本案买卖合同不能如期履行原因是“不可归责于当事人双方的事由”，属于对法律条款的曲解。本案房屋买卖合同未能如期履行的根本原因是双方对《报告》真实性存有异议，如果《报告》真实，海陆景汉阳公司自然要抵扣五十万元，未能即时履行的根本原因就是由海陆景汉阳公司承担，如果《报告》虚假，毛国琴也愿意按原价购买房屋，同时如果是毛国琴恶意提供虚假《报告》的，毛国琴也愿意承担相应的赔偿责任，很明显本案合同不能如期履行的责任可以明确划分的，原审法院跳过责任归属的裁判环节，而直接认定双方都无过错，属于掩耳盗铃，难以让人信服。五、本案不存在合同解除的约定条件或法定条件。毛国琴与海陆景汉阳公司之间只有口头的购房协议，就房屋金额(抵扣前)和具体房号进行了约定，并无书面协议。因此本案不存在法定解除条件，更不存在约定的解除条件(未约定解除合同的条件)，同时房屋仍未出售，在解决《报告》真假问题后，毛国琴愿意一次性支付剩余款项，合同也无解除的必要，原审法院直接判决解除合同，既违反了法律规定，也不符合市场的基本运行规律。六、原审法院审理事实不清。1.《报告》形成的时间为2017年10月6日，2017年10月8日毛国琴向海陆景汉阳公司要求抵扣房款并提交《报告》，海陆景汉阳公司是否同时收取《报告》和定金五万元，该收取定金的行为是否属于海陆景汉阳公司对《报告》真实性的确定。2.2018年4月29日，距缴纳定金近半年后，毛国琴向海陆景汉阳公司缴纳首付款l0万元，海陆景汉阳公司收取首付款的行为是否属于对《报告》真实性的第二次确定。3.毛国琴转账的10万元是否为单方行为(如果未经海陆景汉阳公司许可，那海陆景汉阳公司为什么不将十万元退还，或者通过电话短信的方式要求毛国琴收回十万元首付款，反而向毛国琴出具收据，并注明是首付款)。4.海陆景汉阳公司何时向毛国琴告知《报告》内容为虚假，正常情况确定印章或字迹的真假需要几个工作日，为何直至2018年6月11日，且两次收款后才向毛国琴出具《情况说明》。5.《报告》到底是真的还是假的，如果是真的，是否应该抵扣，海陆景汉阳公司恶意拒绝履行义务的行为，是否应该赔偿，如果是假的，海陆景汉阳公司为何不及时向毛国琴进行说明。在上述问题均未解决的情况下，判决结果实在让人难以信服。综上，原审法院程序违法，认定事实错误，适用法律错误，审理事实不清。请求二审法院发回重审，一二审诉讼费由海陆景汉阳公司负担。海陆景汉阳公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。华燕公司、光明房地产公司、铭吉公司未陈述意见。海陆景汉阳公司向一审法院起诉请求：1.判令解除海陆景汉阳公司、毛国琴签订的《商品房定购书》；2.判令毛国琴支付的人民币50000元定金不予退还；3.判令毛国琴因违约赔偿海陆景汉阳公司经济损失人民币100699.45元【以人民币1462061元（房款人民币1214986元＋装修款人民币247075元）为基数按照同期贷款年基准利率4.35%的标准向海陆景汉阳公司支付赔偿损失，自2017年10月15日至所有款项付清之日，暂计算至2019年5月14日，合计19个月，1462061元×4.35%×1/12×19＝100699.45元】；4.判决毛国琴承担本案的全部诉讼费用。毛国琴向一审法院提出反诉请求：1.判令海陆景汉阳公司与毛国琴按照2017年10月8日的标准签订《光明·上海府邸商品房买卖合同》，并向毛国琴交付7号楼2单元41层4103室，购房款为564986元；2、判令海陆景汉阳公司承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院查明，海陆景汉阳公司于2016年取得汉阳区四明路与梅子北三街交叉口以北新建居住项目（B5地块）的《建设工程规划许可证》，华燕公司系该项目的销售代理方。海陆景汉阳公司在庭审中向法院提交一份2017年10月8日签署的《商品房定购书》，出卖方为海陆景汉阳公司，买受人为毛国琴，内容为：项目地点位于武汉市汉阳区江城大道与四新北路交汇处；认购楼号为光明·上海府邸项目7号楼2单元41层4103室，建筑面积为98.83平方米，认购房屋单价为人民币12293.70元/平方米，总价为人民币1214986元；毛国琴于本认购书签署当日支付认购定金人民币50000元整；买受人签订本认购书之日起7日内到光明·上海府邸营销中心签署《武汉市商品房买卖合同》并付清首期购房款等内容。海陆景汉阳公司称因与毛国琴签订的原《商品房定购书》遗失，该份定购书系补开，内容、时间与原定购书一致，毛国琴对此不予认可。2017年10月8日，海陆景汉阳公司向毛国琴出具《收款收据》一张，内容为：“今收到毛国琴交来光明·上海府邸7-2-4103定金伍万元整”。后毛国琴持一张《借条》及一张《报告》要求在签订《商品房买卖合同》时抵扣人民币500000元房款。《借条》内容为：“今借毛细娴人民币玖拾伍万元整，借款人王忠铭。2016年11月8日”，《报告》内容为：“光明房地产集团股份有限公司:本公司承包的上海府邸二期内保温工程,由于公司发展需要购买上海府邸二期商品房一套，业主为：毛国琴房号7栋1-803号，部分房款（即伍拾万元）在合同第二次支付工程进度时抵扣，请贵公司领导大力支持及办理为感”，时间为2017年10月6日。2018年4月29日，毛国琴向海陆景汉阳公司支付人民币100000元，海陆景汉阳公司向毛国琴出具《收款收据》一张，内容为：“今收到毛国琴交来光明·上海府邸7-2-4103首付款壹拾万元整”。2018年6月11日，海陆景汉阳公司出具《情况说明》一份，内容为：“经光明地产集团股份有限公司及其下属光明·上海府邸项目开发公司海陆景汉阳公司双方核实，此前一份盖有光明房地产集团股份有限公司公章和沈宏泽先生签字的工程抵款报告系属伪造。伪造文件附后。存疑有二：一是我项目所开发所有住宅楼均为外保温，并不是报告中的内保温；二是我项目保温工程合作公司为上海华桓建筑装饰工程有限公司和上海利杰建筑装饰有限公司，与报告中的涉及的公司没有任何合作关系。对此，我司将保留追究当事人伪造法人签名及私刻公章责任的权利，并第一时间通报公安机关。以上情况特此说明”。2019年4月12日，华燕公司出具《情况说明》一份，内容为：“客户毛国琴于2017年10月8日在光明·上海府邸营销中心（湖北省武汉市汉阳区江城大道与四新北路交汇处），同海陆景汉阳公司签订了《商品房定购书》，认购光明·上海府邸7号楼2单元4103室，并于认购书签署当日支付定金人民币五万元整，我司作为光明·上海府邸项目的销售代理公司，全程参与了毛国琴的定房流程，当事销售员王依飞（目前离职），当事销售经理文冬（目前离职），均知晓此事并已报备我司，我司对此特别予以说明”。后因海陆景汉阳公司与毛国琴就购房款抵扣事项一直协商未果，双方并未签订《商品房买卖合同》，诉争房屋亦未出售，故海陆景汉阳公司起诉来院。一审法院认为，海陆景汉阳公司主张与毛国琴签订了《商品房定购书》,毛国琴不予认可，但毛国琴于2017年10月8日向海陆景汉阳公司交纳定金，海陆景汉阳公司亦出具定金收据，结合海陆景汉阳公司提交的其他购房人资料，双方已达成房屋购买与销售的合意，可推定双方之间存在真实有效的定购关系，故法院对海陆景汉阳公司与毛国琴签订的《商品房定购书》的真实性予以认定。一审法院认为，海陆景汉阳公司与毛国琴之间签订的《商品房定购书》本为预约合同，但其明确约定了房屋的具体坐落、价格、付款方式、签约时间及地点等主要事项，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，毛国琴在支付定金人民币50000元后，又支付了部分首付款人民币100000元，海陆景汉阳公司亦认可该款项为购房首付款并出具收据，双方之间形成了商品房买卖关系。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的…因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，现双方就另一部分房款的支付方式没能达成一致意见，系导致《商品房买卖合同》未能正式订立的主要原因，系不可归责于双方当事人的事由，因双方不能就房屋尾款的支付方式达成一致，现海陆景汉阳公司要求解除双方之间签订的《商品房定购书》，法院予以支持。买卖关系解除后，海陆景汉阳公司应当将定金人民币50000元及首付款人民币100000元返还给毛国琴。海陆景汉阳公司在2018年6月11日出具的《情况说明》中陈述对毛国琴提交的《报告》有异议，在双方不能就另一部分房款的支付方式达成一致的情况下，理应及时将收取毛国琴的款项予以退还，但至今仍占用，故海陆景汉阳公司应将占用毛国琴资金的利息赔偿给毛国琴，起算时间定为2018年6月12日。海陆景汉阳公司主张毛国琴未按照定购书的约定签订《商品房买卖合同》的行为构成违约，不返还定金并要求毛国琴赔偿违约损失的诉讼请求，法院不予支持。铭吉公司的实际控制人王忠铭已通过书面陈述表明2017年10月6日的《报告》系其伪造，光明房地产公司亦不认可该《报告》的真实性，故法院对毛国琴要求以此《报告》抵扣房款500000元的主张不予支持。毛国琴要求双方按照2017年10月8日的标准签订《光明·上海府邸商品房买卖合同》并向其交付7号楼2单元41层4103室的反诉请求，法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除海陆景汉阳公司与毛国琴签订的《商品房定购书》；二、海陆景汉阳公司于判决生效之日起十日内向毛国琴返还定金人民币50000元和购房首付款人民币100000元，利息以本金人民币150000元为基数、自2018年6月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回海陆景汉阳公司的其他诉讼请求；四、驳回毛国琴的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3314元由海陆景汉阳公司承担（此款海陆景汉阳公司已交纳），一审反诉受理费1657元由毛国琴承担（此款毛国琴已交纳）。二审期间，各方当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，毛国琴于2017年10月8日向海陆景汉阳公司交纳定金，海陆景汉阳公司亦出具定金收据，双方之间的定购合同关系已成立。定购合同为预约合同，双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，即本约合同。未能签订《商品房买卖合同》的原因系双方就房款的支付方式未能达成一致。毛国琴要求依据其所持诉争《报告》中的约定冲抵房款500000元，海陆景汉阳公司表示不予认可，且该《报告》并未有海陆景汉阳公司的签字和盖章。故在双方未达成一致的情况下，原审法院认定未能签订《商品房买卖合同》系不可归责于毛国琴、海陆景汉阳公司双方的原因并无不当。从毛国琴在一审的辩称以及反诉请求可以看出，毛国琴仍主张按照诉争《报告》冲抵500000元房款，并无另行全额支付房款的意思表示。故原审法院判决解除毛国琴、海陆景汉阳公司间的定购关系符合法律规定。毛国琴的上诉理由均缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。综上所述，毛国琴的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取4971元，由毛国琴负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二一年一月十五日书记员 陈喜兰