江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9879号上诉人（原审被告）：朱强，男，1964年9月10日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈勇，江苏斯维斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨德昱，江苏嘉诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐成宏，男，1969年4月24日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：李成敏，江苏什新律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘坤，江苏什新律师事务所实习律师。原审被告：张金侠，女，1970年10月9日出生，汉族，住南京市江宁区。原审被告：李俊，男，1972年10月10日出生，汉族，住南京市江宁区。上诉人朱强因与被上诉人徐成宏，以及原审被告张金侠、李俊房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初3962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月27日公开开庭审理了本案。上诉人朱强的委托诉讼代理人陈勇，被上诉人徐成宏的委托诉讼代理人李成敏、刘坤，原审被告张金侠、李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱强上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回徐成宏一审诉讼请求；3.徐成宏负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。1.涉案房屋是张金侠、李俊公证委托案外人王燕代为办理房屋交易过户登记手续，与买方朱强未曾谋面很正常，委托人应当对其代理人签订的合同承担法律责任。至于未足额收取房款即过户的问题，在现实的房地产交易过程中也很常见,很多房屋因买方需要办理贷款手续，必须过户后才能办理。也有不少买方因为资金紧张，需要过户后一段时间再付清尾款。指责王燕未足额收取房款就过户的行为损害委托人利益且违背房地产中介一般常识，是不正确的苛责，没有法律依据。2.关于67.5万元房款是办理过户时各方为了避税约定填写，实际交易金额为100万元，该做法很多，不能据此认定买卖合同无效。3.关于朱强作为购房人应尽到查勘房屋，审慎注意义务，因其代理人张学林曾两次前往案涉房屋查看，敲门无人回应，故而作罢。根据其经验，江宁上坊一带的拆迁房户型及规格，其都比较熟悉，拆迁房买卖也异常活跃和频繁，没查看房屋状况就过户交易也能接受，不能一概而论。4.转账数额与借款数额相当，只能说明行为的真实性，也说明《借款合同》与《房屋买卖合同》是两个独立的合同，不同的当事人，分别形成两个不同的法律关系，并无充分证据证明《房屋买卖合同》虚假并无效。徐成宏辩称，1.朱强并未在事实与理由部分涉及适用法律错误问题，一审适用法律正确。2.朱强上诉意见在逻辑上无法自洽，不能合理解释合同履行中存在不合常理的问题。3.徐成宏虽不是朱强与张金侠、李俊所签合同的当事人，但徐成宏对于该交易虚假性内心非常确信。朱强等人都跟徐成宏说过，其房屋买卖实际上是借贷。张学林当时提出来让徐成宏代李俊和张金侠偿还借款，还完后就办理过户。4.一审证据已证明案涉房屋买卖合同无效，二审中未看到新的证据。张金侠和李俊均述称，服从一审判决。徐成宏向一审法院起诉请求：1.确认张金侠、李俊与朱强于2017年6月3日签订的《房屋买卖合同》无效；2.张金侠、李俊、朱强协助将南京市江宁区（以下简称案涉房屋）过户至徐成宏名下。一审法院认定事实：张金侠与李俊系夫妻。2013年1月18日，徐成宏（甲方）与张金侠、李俊（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，约定乙方将位于南京市江宁区拆迁安置房屋（面积约60平方米）及储藏室等相关附属设施出售给甲方；房款30万元，甲方于2013年1月20日前向乙方一次性支付；房屋系期房，具体楼层室号由甲方抽签抓阄，乙方无条件协助甲方抽取房号，且乙方无条件协助办理领取房屋的所有手续及相关证件；乙方领取该房屋所有权证后30日内无条件协助甲方办理上述房屋产权过户手续，过户发生的一切税费等由甲乙双方各承担一半。合同签订后，徐成宏支付了房款，张金侠、李俊将案涉房屋交付徐成宏，徐成宏居住使用至今。2016年，案涉房屋办理初始不动产权登记，登记于张金侠名下，徐成宏随后要求张金侠、李俊办理变更登记手续未果。一审另查明：朱强与案外人张学林于2018年6月8日登记结婚，同年6月21日登记离婚。2017年6月2日，张金侠、李俊与朱强签订《房屋买卖合同》一份，载明：张金侠、李俊将案涉房屋出售给朱强，建筑面积为67.32平方米，房款为100万元，朱强于2017年6月3日支付定金20万元，于2017年6月5日前支付50万元（含定金），余款于2018年7月1日前一次性支付给甲方，当天双方产权过户；房屋暂不过户，张金侠、李俊配合朱强办理全权委托公证手续给王燕，并办理他项权证手续，他项权证金额为80万元；双方办理过户手续时应交纳的税费，双方约定由甲乙双方各自付税；居间费1.5万元，张金侠、李俊支付1万元，朱强支付0.5万元，于过户当天一次性支付给居间方。张学林作为朱强的代理人签字，王燕作为经办人签字，居间方为南京鑫仪房产咨询服务中心。同日，张金侠与张学林签订《借款合同》与《南京市江宁区房地产抵押合同》各一份，《借款合同》载明：张金侠向张学林借款80万元，借款期限自2017年6月2日起至2018年6月1日止；张金侠同意将案涉房屋抵押给张学林；《南京市江宁区房地产抵押合同》载明：张金侠将案涉房屋抵押给张学林，主债权数额为80万元，债务履行期限为自2017年6月2日至2018年6月1日。同日，张金侠、李俊向王燕出具委托书一份，委托王燕代理出售案涉房屋，并办理了公证。同日，李俊先向王燕转账1万元，张学林随后向李俊转账50万元，后李俊向王燕又转账3.25万元。同年9月1日，张学林向李俊转账28.6万元。同年10月16日，张学林向李俊转账9.7万元。后朱强、张学林、王燕与张金侠、李俊失去联系。2018年8月9日，王燕持委托书与朱强办理案涉房屋过户手续，双方向不动产登记部门提交的房屋买卖合同载明：张金侠将案涉房屋出售给朱强，房款为67.5万元。王燕以代理人名义在该合同上签字，经纪机构处加盖南京市江宁区金都房产信息咨询中心印章。同年8月10日，案涉房屋不动产权变更登记于朱强名下。一审再查明：2018年9月左右，朱强至案涉房屋查勘时发现已经出售给徐成宏。2019年3月14日，朱强于案涉房屋门外加装一扇铁门，致徐成宏无法进出，徐成宏报案处理。2019年3月26日，朱强诉至一审法院，要求徐成宏迁出案涉房屋，同年12月6日撤回起诉。一审还查明，徐成宏家庭享有在本市购住房一套的资格。一审审理中，1.朱强陈述：其与张学林婚前已经同居八年，其是委托张学林购买案涉房屋，签订《房屋买卖合同》时其不在场；双方办理离婚登记是为办理案涉房屋变更登记，实际双方仍共同生活；夫妻双方与王燕比较熟悉，王燕推荐购买案涉房屋，其至现场查勘过，但未能进入房屋内，当时张金侠、李俊告知房屋出租了，但其未询问租客信息；2.朱强虽辩称不排除徐成宏与张金侠、李俊恶意串通签订《房屋买卖协议》，损害其权益，但经释明，其不申请对《房屋买卖协议》形成时间进行司法鉴定；3.徐成宏表示愿意承担案涉房屋自朱强名下变更登记至自己名下的税费。一审法院认为，本案争议焦点为徐成宏与张金侠、李俊之间《房屋买卖协议》以及张金侠、李俊与朱强之间《房屋买卖合同》是否有效。根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。从形式上看，通谋虚伪行为一般是伪装行为显于表面，隐藏行为被掩盖，但在特定情形下，伪装行为与隐藏行为同时显于表面。本案中，从形式上看，张金侠、李俊与朱强及案外人张学林之间，既存在房屋买卖合同关系，又存在借款合同关系及从属的抵押合同关系，且借款合同关系及从属的借款合同关系是为了将案涉房屋抵押以防再次转让，但各方履行合同的外在行为与意思表示之间存在相悖之处，具体如下：其一，张金侠、李俊与朱强之间的《房屋买卖合同》约定房款为100万元，但是办理过户所签房屋买卖合同约定的房款仅有67.5万元，两者相差巨大，有悖于常理；其二，作为购房人，朱强并没有实际查勘案涉房屋的真实权利状况，未尽谨慎的审查义务，并且在未要求交付房屋的情况下支付房款，直至张金侠、李俊失联才强行阻挠徐成宏进出案涉屋，不符合常理；其三，作为代理人，案外人王燕本身又是专业的房产交易中介人员，在未足额收取房款的情况下即将案涉房屋过户给朱强，损害被委托人即张金侠、李俊的利益，违背房地产中介的一般常识；其四，张金侠、李俊与朱强之间的《房屋买卖合同》约定以借款80万元对案涉房屋办理抵押，但是从付款数额来看，张学林实际向李俊转账数额与该借款数额相当。综上分析，张金侠、李俊与朱强的内心意思与外部行为并不一致，双方实际上合作完成了通谋虚伪行为，虚假的房屋买卖合同关系表示浮于表面，真实的借款合同关系被隐藏。因此，张金侠、李俊与朱强之间表面上的房屋买卖合同关系无效。至于被隐藏的借款合同关系，相关当事人可另行主张权利。朱强辩称其与张金侠、李俊之间的房屋买卖合同关系合法有效，缺乏依据，依法应不予采纳。徐成宏与张金侠、李俊之间签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此，张金侠、李俊、朱强应协助徐成宏，将案涉房屋不动产权变更登记至徐成宏名下，变更登记的税费由徐成宏承担。朱强未提供证据证明涉案《房屋买卖协议》形成于涉案《房屋买卖合同》后，故对于朱强辩称不排除徐成宏与张金侠、李俊恶意串通签订《房屋买卖协议》，损害其权益的意见，依法亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张金侠、李俊与朱强于2017年6月3日签订的《房屋买卖合同》无效；二、张金侠、李俊、朱强于判决发生法律效力之日起十日内将南京市江宁区不动产的不动产权变更登记至徐成宏名下，变更登记的税费由徐成宏负担。本案应收案件受理费减半收取2940元，由张金侠、李俊、朱强负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院认定事实与一审判决认定一致，予以确认。本院另查明，发生朱强锁住案涉房屋事件后，徐成宏报警。徐成宏接受公安机关询问称：2012年年底左右，其通过朋友汤振东介绍认识张金侠，谈及购买其拆迁安置房，并约定可以办理房产证时再办理过户手续。2017年4月左右，张金侠称可以办理房产证，要另付20万，徐成宏最终答应再付8万元。同年12月，徐成宏打电话给张金侠，但其不再接电话。2018年9月，一个张姓女子（朱强前妻张学林）持案涉房屋产权证找其称该房屋已办理了过户。后至2018年年底，徐成宏联系到张金侠，张金侠称案涉房屋已抵押给张学林，等还完借款就交房产证。张金侠接受公安机关询问称：其经朋友阿东介绍向徐成宏出卖拆迁房屋。选到房子后通知徐成宏接收，其住了进去。房产证办好后，经联系徐成宏和中间人阿东，要求徐成宏补10万元过户费，徐成宏只同意给8万元，并提出等其儿子从美国回来后办理过户。因张金侠缺钱，就找有亲戚关系的中介王燕办理抵押，抵押给张学林，当时说好是抵押，借到约90万元，用于在澳门放债给参赌人员，后都亏了。关于跟朱强办理过户手续的过程，因其不识字，都是王燕带着办理，让签什么字就签什么字。当时因担心无法办理抵押，并未告诉王燕房子已经卖给徐成宏。张学林接受公安机关询问称：2017年6月，其通过中介王燕购买案涉房屋。买房前其曾经到现场看过，敲门没人。张金侠和李俊说房子是出租的。2018年8月办理过户，张金侠和李俊不在场，是王燕作为代理人办理。其与朱强是离婚状态，是为取得购房资格。过户办完后，其去看房子，发现有人住，并得知房子已经出售。王燕接受公安机关询问称：2017年大概上半年，张金侠问有没有钱借，并让帮忙想想办法。王燕建议卖掉一套房，并联系了张学林。张学林看没看房其不知道，反正王燕没带看过。张学林答应购买并支付部分款项后，2018年7月后张金侠就无法联系了，故王燕给朱强办理了过户手续。王燕因为业务问题需要垫资，跟张学林借钱比较多。李俊接受公安机关询问称：王燕跟其姐夫有亲戚关系。办理抵押时，其找王燕告知其房子情况，王燕称，只是抵押，不是过户卖房子。整个流程其不清楚，王燕让怎么搞就怎么搞。其觉得王燕是熟人，不可能欺骗。其还给王燕2万元好处费。朱强接受公安机关询问称：买房子主要是张学林办理的，过户到朱强名下。购房款是其和张学林一起出的。张学林在二审庭审中到庭称，其支付首付款后，因没有资格办理过户，跟中介协商用什么办法保障资金安全，中介说设立一个抵押就行了，所以就设了抵押。为抵押有基础关系，故签订借款合同。签借款合同时，张金侠已经办好案涉房屋房产证，因为没有购房资格所以未直接办理过户。签完合同后，其去案涉房屋看过，敲多次门没有人。案涉房屋当时比市场价格便宜了20万左右，其就想贪点小便宜。其就住在案涉房产的旁边，对周围的小区环境都知道。前前后后张学林打给李俊接近90万，共分三次打的。2017年6月份打了一笔50万，9月1日打了28.6万元，10月16日打了9.7万元。之后还有零星的微信转账。之所以零星转账，是因为都是家门口的人，对方一直向别人借钱。其一共打给对方接近90万，中途对方还向其借款。张金侠对此反驳称，案涉房屋是150万，张学林借给其50万，怎么可能把房子卖给她。李俊反驳称，有零有整的28.6万元和9.7万元都是扣掉利息的借款，且都出具了借条。张学林否认收到借条。以上事实，有公安机关询问笔录、二审笔录等证据在卷为凭。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”本院认为，朱强上诉称其与张金侠、李俊之间《房屋买卖合同》合法有效的依据不充分，理由是：1.朱强与张金侠、李俊之间签订《房屋买卖合同》，并取得案涉房屋的产权证，但经手人主要为朱强前妻张学林，张学林与朱强均认可以朱强名义购买案涉房屋，张学林具体操作，故张学林相应陈述具有证明效力。2.《房屋买卖合同》签订同时，张金侠与张学林又签订《借款合同》，并就案涉房屋设定抵押，故同一时间内作出不同的意思表示。在各执异议情况下，对于交易中真实的意思表示，应由朱强和张学林承担举证责任。3.张学林和朱强称，其实际意图是签订《房屋买卖合同》，签订《借款合同》，同时打款，又办理抵押是为了保障购房款安全。之所以未及时办理过户是因为购房资格受限。但朱强和张学林系2018年6月结婚又于当月离婚，而签订《房屋买卖合同》、支付50万元所谓房款均发生于2017年，与是否有购房资格无直接关联。4.张学林支付所谓房屋买卖款项进度并未按照《房屋买卖合同》约定进行，相反，其支付款项相对零散，与一般支付购房款行为不符；5.根据购买二手房一般流程，大都先由中介带看，后再签订购房合同、支付款项，并实际交付房屋。本案中，王燕作为中介称并未带看案涉房屋，张学林、朱强作为购买方虽然称曾敲门去看房，但无人应答，其后再也未曾进去过案涉房屋，不符合购买二手房的一般认知。张学林等虽称其对该房房型等比较了解，但在甚至未能看房情况下即支付大额款项并不合理。张学林作为比较了解二手房操作人员，也应该对是否存在“一房二卖”等行为尽到审慎注意义务，否则就过错产生的后果应承担相应责任。承上所述，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。本案中，徐成宏与张金侠、李俊签订《房屋买卖协议》在先，并各自实际履行了交付义务。朱强与张金侠、李俊签订《房屋买卖合同》在后，且对该合同的真实意思举证不充分。根据对现有证据的分析，徐成宏应认定为案涉房屋的真实权利人。现有不动产登记记载与真实权利状态不符，应予变更。一审判决据此作出的相应判决并无不当，应予维持。由于本案纠纷系张金侠、李俊处理案涉房屋权利不当所致，故一、二审诉讼费均应由其负担为宜。综上所述，朱强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，除诉讼费负担部分外，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2940元，二审案件受理费5880元，均由张金侠、李俊负担。本判决为终审判决。审判员  夏雷二〇二一年一月二十日法官助理刘小琴书记员刘雨晴