甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初1032号原告：张心越，女，1966年4月24日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：张嘉欣，女，1993年11月27日出生，汉族，住兰州市安宁区，系原告张心越侄女。被告：赵华，女，1973年10月1日出生，汉族，户籍所在地兰州市城关区，现住甘肃省。委托诉讼代理人：荔天宏，甘肃雷诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷声，甘肃雷诺律师事务所律师。原告张心越诉被告赵华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，于2019年11月23日以（2019）甘0105民初1807号民事判决书判决，原告张心越不服提起上诉，甘肃省兰州市中级人民法院以（2020）甘01民终279号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。本院于2020年6月2日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张心越及其委托诉讼代理人张嘉欣、被告赵华的委托诉讼代理人荔天宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张心越向本院提出诉讼请求：1、被告赵华支付原告张心越违约金20万元；2、被告赵华承担违约责任并赔偿原告张心越履行利益损失、信赖利益损失99万元；3、被告赵华承担原告张心越实际支付相应赔偿之日止的利息；4、本案全部诉讼费用及其他与该诉讼有关的一切费用由被告赵华承担。事实与理由：赵华系甘肃省农业科学院（以下简称省农科院）的职工，欲转让其单位的集资建房指标，于2014年9月26日与张心越签订了一份购房集资资格转让协议，约定：由张心越以赵华名义按期缴纳房款，缴款收据原件由张心越保管，复印件由赵华留存。合同签订后，张心越依约分四次支付了购房款，分别为：2014年9月26日向农科院交付了购房款15万元；2014年11月18日向赵华转账集资购房资格转让费6.5万元；2017年3月，张心越分五次向赵华提供的省农科院缴纳集资购房款账号转账集资购房款合计20万元；2018年8月24日，因赵华通知省农科院正在收第三批房款，张心越又向赵华账户转账10万元。至此，张心越总计支付购房款51.5万元，已履行了全部付款义务，但在省农科院发放房屋钥匙时，赵华并未通知张心越，却在一个月后即2018年12月7日以微信方式告知张心越其拒绝履行合同，后张心越多次要求其履行协议，赵华均以省农科院不允许转让购房资格为由予以拒绝。赵华的违约行为导致张心越遭受了巨大的经济损失，现原告张心越诉至法院，请求判如所请。本案在发回重审的庭审中，原告张心越将第二项诉讼请求更正为“履行利益损失”。被告赵华辩称，一、根据甘建保[2012]244号甘肃省住房和城乡建设厅关于省农业科学院修建公共租赁住房的批复及甘肃省农业科学院保障性住房集资方案的规定和要求，赵华所在单位建设的涉案房屋性质属于保障性公共租赁住房，房屋所有权属于甘肃省农业科学院，承租人仅限于省农科院兰州片区事业编制符合条件的职工，期限50年且不办理房产证。从双方签订的公租房集资资格转让协议（以下简称转让协议）的内容来看，张心越从一开始就明知涉案房屋为保障性公共租赁住房，赵华签订转让协议时仅取得涉案房屋承租资格，并非所有权人，无权处分涉案房屋的产权，也无权就办理涉案房屋的产权过户手续作出约定，但该协议主要约定的是涉案房屋产权转让过户、房产处置、房产收益等属于所有权范畴的内容。合同法第52条第5款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”物权法第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”民法总则第171条第1款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”据此，张心越与赵华签订的转让协议因对省农科院享有所有权的房屋作出了无权处分，侵犯了省农科院的法定物权，违反了物权法第四条强制性规定，依法应被认定为无效。二、1、张心越为购得电梯房以便日后养老，经他人介绍主动找到赵华商讨出售集资房资格事宜，一开始赵华考虑到房屋性质及单位政策等因素未予同意，但在其反复劝说及误导后勉强予以同意，张心越立即起草了转让协议，赵华未予改动，遂双方签订了转让协议，因此张心越是签订转让协议的主导方，赵华只是消极配合；2、从第一次接触洽谈时，赵华就向赵心越告知涉案房屋性质并表达了单位可能会禁止转让或转租，张心越举例让赵华放心，后张心越在起草转让协议时就明确涉案房屋为省农科院集资公租房，亦明确将建设单位的政策原因作为双方不可控的、允许单方终止协议的情形，由此可见，张心越明知涉案房屋不可转让，却主动起草协议并多次给赵华做工作，坚持签订协议，最终使赵华陷入交易安全的错误认识；3、转让协议履行过程中，省农科院于2017年3月30日印发甘农科院发（2017）32号关于严禁转租、出售保障性住房等有关问题的通知，赵华第一时间就告知了张心越，省农科院领导还就涉案房屋转让一事于2018年5月约谈了赵华，赵华先后两次通知张心越终止转让协议，但张心越坚决要求继续执行，并在赵华不知情的情况下将集资款打入了农科院集资款专用账户，因此张心越造成的损害后果应由其自行承担，与赵华无关。4、基于转让协议无效、及时纠正错误及解决矛盾的目的，赵华已于2019年3月4日主动向张心越退还了所有集资款和转让费，因此，赵华态度积极，不存在过错。5、张心越不能理性的、冷静的与赵华协议解决，是导致矛盾进一步恶化直至诉至法院的直接原因。三、张心越根据转让协议约定的违约金、集资款利息并赔偿信赖利益损失因转让协议无效而丧失了请求权的基础，不应予以支持。导致转让协议无效的全部过错在于张心越，赵华无需承担任何过错赔偿责任，张心越的损失应由其自行承担，请求依法驳回张心越的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，经本院依法审查予以确认，认定事实如下：2014年9月26日，赵华与张心越签订了一份名称为公租房集资资格转让协议，约定：赵华将其单位省农科院集资公租房资格在省农科院有关部门允许的前提下自愿以6.5万元转让给张心越，赵华同时将该集资公租房的所有权转让给张心越，张心越同时获得该集资公租房的所有权。张心越向赵华支付上述款项后，购房一切相关事宜（购房款单价、楼层、户型选择、交房时间等）均按省农科院相关规定执行。张心越按期以赵华名义缴纳房款，缴款收据原件交由张心越保管，复印件交由赵华留存。赵华保证在张心越付清全部房款后转让与该房产有关的一切合同、文书资料、钥匙等凭证，并负责协助张心越办理该不动产转让的公证或者房产证的过户手续，所产生的费用由张心越全部承担。并约定，双方不得以任何本方原因提出毁约，除双方不可控原因外（如各级管理和建设单位政策原因、自然灾害原因、重大突发事件以及其他不可预见的原因），如有单方毁约行为，应承担相应毁约责任，并赔付另一方所有房款及毁约金20万元。协议达成后，赵华与张心越分别在甲方与乙方之处签名并捺指印。协议签订后，张心越分别以赵华名义向省农科院交纳房款45万元，具体如下：1、2014年9月26日转账支付14.4万元及现金支付6000元合计15万元交纳首批房款；2、2017年3月29日以转账支付20万元；3、2018年8月24日向赵华招行尾号为9930的账户缴款10万元。另，双方均认可张心越向赵华于2014年11月18日支付资格转让费6.5万元。2018年12月7日，赵华向张心越以微信方式提出双方签订的转让协议无法律效力，表达了不再履行的意思表示，并于2019年3月4日向张心越退还了全部房款及资格转让费合计51.5万元。另查明，2016年3月18日，赵华与省农科院签订了一份房屋租赁协议，约定：因赵华具备省农科院公共租赁住房租住条件，经本人申请、省农科院职工住房分配工作领导小组同意，由赵华承租位于兰州市安宁区省农科院（农科院新村）20号楼1403室建筑面积127.70㎡房屋一套。并约定：赵华承租的房屋，产权归省农科院所有，只限赵华本人、配偶及直系亲属居住使用，严禁转租、出售，不得改变为经营等其他用途使用。2017年3月30日，省农科院以甘农科院发[2017]32号关于严禁转租、出售保障性住房等有关问题的通知，内容为：省农科院15-20号住宅楼为保障性公共租赁住房，产权归省农科院所有，只限职工本人、配偶及直系亲属居住使用，严禁转租、出售，不得改变为经营等其他用途使用，如有上述行为，其院将解除租赁协议、收回房屋，并扣除租金总额的5%作为违约金。还规定：院房产管理部门将对保障性住房使用情况进行定期或不定期监督检查，如发现违反有关规定或协议约定的情形，将按规定进行处理，因此造成的后果由当事人自行承担。上述事实，有原告张心越举证的公租房集资资格转让协议、省农科院收款收据2份、个人存取款凭证、银行卡存款凭条、省农科院甘农科院发[2012]62号关于印发《甘肃省农业科学院保障性住房集资方案》的通知、房屋租赁协议、2018年12月7日聊天记录、被告赵华举证的公租房集资资格转让协议、房屋租赁协议、省农科院甘农科院发[2012]62号关于印发《甘肃省农业科学院保障性住房集资方案》的通知、省农科院甘农科院发[2017]32号关于严禁转租、出售保障性住房等有关问题的通知、中国农业银行银行卡交易明细清单以及本院开庭笔录等在卷佐证，上述证据，经各方当事人质证、本院认证后认为，以上证据真实合法，与本案有关联性，可以作为本案证据使用。双方举证的其余证据，本院将结合认定的事实及证据予以综合认定。本院认为，张心越与赵华签订的名称为公租房集资资格转让协议，涉及省农科院集资公租房资格，同时还涉及该集资公租房的所有权，该转让协议约定，在省农科院有关部门允许的前提下，赵华自愿将该集资资格转让给张心越。对此，双方当事人均未针对签订协议时经省农科院有关部门是否允许予以举证证明，签订合同后双方亦未取得省农科院事后追认，因此，未经所有权人省农科院的许可，赵华转让涉案房屋的资格及所有权的行为，属于无权处分行为。双方举证的赵华与省农科院于2016年3月18日签订的房屋租赁协议以及赵华举证的省农科院以甘农科院发[2017]32号关于严禁转租、出售保障性住房等有关问题的通知，均表明涉案房屋产权归省农科院所有，并表明该房屋的性质为保障性公共租赁住房，严禁转租、出售。由此可见，赵华处分省农科院的财产，未经权利人省农科院的许可，在双方转让协议履行过程中，赵华本人亦未取得涉案房屋的处分权，因此，双方签订的公租房集资资格转让协议无效。《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现赵华已于2019年3月4日向张心越返还了购房款45万元及集资资格转让费6.5万元，张心越提出的违约金20万元及履行利益损失99万元因双方签订的转让协议无效而丧失了合同依据，本院不予支持。关于张心越提出要求赵华赔偿其利息损失的问题，经本院审查认为，以双方当事人具有的知识层次、工作阅历及生活经验，在签订的转让协议时实际已知悉涉案房屋的性质、权属及是否能够上市交易，因此对导致该转让协议无效双方均有过错，本院考虑到赵华陆续占有张心越资金持续时间较长，从公平角度出发，对于张心越要求赵华赔偿利息损失的请求，本院予以支持。经本院按照同期年基准贷款利率以付款时间分段计算至款项退回之日2019年3月6日，经核算利息为55524元，应由赵华支付给张心越。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第四条之规定，判决如下：一、原告张心越与被告赵华于2014年9月26日签订的名称为公租房集资资格转让协议无效；二、被告赵华于本判决生效后十五日内支付原告张心越占用资金期间的利息损失55524元；三、驳回原告张心越的其他诉讼请求。原告张心越预交的案件受理费16320元、诉前保全费5000元、财产保全保险费750元，合计22070元，原告张心越承担11035元，被告赵华承担11035元，并于本判决生效后十五日内与上述判决第二项确定的金额一并支付给原告张心越。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行判决书的，权利方应当在2年内向本院申请执行。逾期申请的视为放弃执行。审 判 员  景化冰人民陪审员  俞福潮人民陪审员  任国庆二〇二一年元月八日法官 助理  王 棣书 记 员  许 森