上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10754号上诉人(原审原告)：张健，女，1975年10月20日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：秦士平，上海市大众律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：沈步城，男，1954年12月31日出生，汉族，住上海市杨浦区。本案法定代表人：沈犁(沈步城儿子)，男，1985年10月27日出生，汉族，住上海市杨浦区江浦路******。被上诉人(原审被告)：沈犁，男，1985年10月27日出生，汉族，住上海市杨，住上海市杨浦区>委托诉讼代理人：艾卉，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人张健因与被上诉人沈步城、沈犁排除妨害纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张健上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张健的一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定沈步城、沈犁合法占有上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)错误，缺乏证据支持，未对其占有系争房屋的合法性和正当性进行严格审查。1．张健已经合法取得了系争房屋的产权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2．沈步城、沈犁占有使用系争房屋不具有合法性和正当性。被上诉人沈步城、沈犁辩称，同意一审判决，请求予以维持。张健向一审法院起诉，要求判令：1．沈步城、沈犁立即搬离系争房屋；2．沈步城、沈犁支付自2019年5月1日起至实际搬出房屋之日止按每月3，500元标准计算的房屋占用使用费。一审法院认定事实如下：黄某某系沈步城的母亲。沈步城与沈犁系父子关系。系争房屋位于上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号XXX室。2000年3月9日，黄某某作为购房人与出售方上海卫百辛(集团)有限公司及其代理人上海江浦物业管理有限公司签订《上海市公有住房出售合同》一份，约定由黄某某以1999年市政府及其主管部门的规定计算的房屋全部售价16，835元购买系争房屋，房屋实际付款金额为13，468元。2000年3月24日系争房屋经核准登记至黄某某一人名下。2017年1月10日沈步城与案外人张桂珍办理离婚登记。2017年1月16日沈步城的户籍迁入系争房屋，2017年2月8日沈犁的户籍迁入系争房屋，并沈步城、沈犁二人住进系争房屋内。2019年3月6日，张健(买受方、乙方)、黄某某(出卖方、甲方)、上海千锐房地产经纪事务所(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：买受人张健愿意委托居间方上海千锐房地产经纪事务所以下列条件居间购买出卖方的房地产。一、乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金计20万元整。二、买卖房地产的基本情况：住宅，座落杨浦区江浦路******，建筑面积35.49平方米，户型一室一厅一卫，权利人黄某某，房地产权证编号：沪房(地)杨字(2000)第011165号，室内装修情况按现状，附属设施、设备按现状，未设立抵押、租赁。三、买卖条件：房价款220万元整，房价款的支付方式：乙方应在甲、乙双方签订本协议后当日内补足定金至20万元整，由甲方签收后交由丙方暂为保管，待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》后当日内，甲方同意乙方将部分首期房价款计90万元整交丙方暂为保管。丙方并将定金20万元整转为首期房价款(仅适用于丙方实际保管定金之情形)，如此共同构成乙方支付给甲方并暂由丙方(部分)保管的首期房价款计110万元整；待甲乙双方签订买卖合同，且甲方名义之抵押登记已经注销后七个工作日内，甲乙双方亲自赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)。丙方收执收件收据后当日内，乙方应支付给甲方第二期房价款计110万元整。待上述第二期房价款支付至指定账户且上海市杨浦区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和贷款银行为抵押权人的他项权证后七日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点、确认无误后，甲方应将房地产交付乙方。甲方已经支付给该房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金、煤气初装费、有线电视初装费、垃圾清运费(若有)等已包含在房价款内，不需另行结算，但以上各项的更名费由乙方承担，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，不需另行结算，并随该房地产交付同时一并转让乙方。四、丙方在收到意向金后七个工作日内告知乙方业务处理情况。五、如甲方接受本协议第三条所述买卖条件并签订本协议，则乙方同意将意向金作为定金，由丙方转付甲方。甲方同意将收到的定金交丙方保管。待甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》或类似合同后，由甲方从丙方处取回。若甲方将以甲方为权利人的房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意：甲方可以不将收到的定金交由丙方保管，或甲方可以从丙方处取回已经由丙方保管的定金。……合同第十五条“本协议各方约定的其他事项”中手写约定：“1．甲乙双方经协商一致认定此房屋的房价为人民币贰佰贰拾万元整为甲方的到手价格，此次所产生的税费及中介费由乙方支付。2．甲方明确告知乙方该房屋内实际居住两人，且有两个户口无法迁出，乙方已知晓上述情况，并愿意承担一切后果”。另，合同底部还约定：“根据本协议第五条之约定，甲方在此确认已收到丙方转付的定金计人民币壹拾万元整。甲方同时委托丙方代为保管该项定金。”2019年3月19日，张健作为买受人(乙方)与卖售人黄某某(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定甲方将名下座落于上海市杨浦区江浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积35.49平方米)，以2，200，000元的价格转让给乙方张健。合同第四条约定，甲方于2019年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2019年4月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以杨浦区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同第七条约定，上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。合同第九条约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款日止。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括上述房地产交接及房地产权利转移)，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款的日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20％。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三付款协议中约定，乙方于2019年3月19日前向甲方支付首期房款计110万元整，其中包含乙方已支付定金计20万元，在向房地产交易中心申请办理转让过户手续之当日，乙方向甲方支付第二期房款计110万元。2019年3月20日，上海市杨浦区不动产登记事务中心受理了系争房屋的产权变更登记申请。2019年3月27日，系争房屋经核准登记至张健名下，权证号为：沪(2019)杨字不动产权第006079号。2019年5月8日，张健到系争房屋处要求沈步城、沈犁搬离，沈步城、沈犁方才获悉系争房屋被出售，双方为此发生多次纠纷并报警。一审另查明，2019年2月27日张健向千锐房地产经纪事务所员工江健名下中国建设银行账户转账30，000元，于2019年3月1日向该账户转账52，000元，于2019年3月4日向该账户转账2，000元、于2019年3月5日分两笔向该账户各转账20，000元和100，000元。2019年3月6日张健向黄某某名下中国工商银行账户转账500，000元，于2019年3月7日又向该账户转账400，000元，于2019年3月20日分五笔向该账户转账200，000元、200，000元、200，000元、200，000元、195，000元。一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，沈步城、沈犁于2017年将户籍迁入系争房屋，并自2017年2月起居住在系争房屋内，可以推定该二人占有、使用系争房屋至今具有合法依据。现张健与案外人黄某某签订了系争房屋的房地产买卖合同，根据双方的合同约定，张健对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然张健于2019年3月27日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此，张健应依据其与案外人黄某某签订的房地产买卖合同之约定，基于债权请求权向合同相对方主张权利。一审法院判决：驳回张健的全部诉讼请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据本案已查明的事实，张健与案外人黄某某签订房地产买卖合同后，虽通过办理产权过户手续完成了对系争房屋的权利交付，但黄某某并未将系争房屋实际交付于张健，即双方并未完成对系争房屋的实物交付，故张健并未取得对系争房屋的占有、使用权。就此，张健应依据房地产买卖合同约定向合同相对方黄某某主张权利。现张健越过房地产买卖合同中约定的房屋交付环节，直接以房屋完全产权人的身份向沈步城、沈犁主张排除妨害，要求两人搬离系争房屋并支付占有使用费缺乏法律依据，本院无法支持。本案中，沈步城、沈犁早于2017年初就将户籍迁入系争房屋并入住至今，客观上不存在张健取得对系争房屋占有、使用权后两人无故侵占系争房屋的情形。此外，涉案居间协议中手写约定，黄某某明确告知张健该房屋内实际居住两人，且有两个户口无法迁出，张健已知晓上述情况，并愿意承担一切后果。在此情形下张健仍购买系争房屋，应视为其认可了房屋权利瑕疵的现状。综上所述，上诉人张健的上诉请求缺乏依据，本院无法支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人张健负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王晓梅审 判 员 邬海蓉二〇二一年一月二十六日法官助理 高 勇书 记 员 胡佳捷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……