贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9768号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州云梦置业有限公司，住所地贵州省清镇市职教城乡愁校区安置房**。法定代表人：彭成孟，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈健，贵州言闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚正，贵州言闻律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶大会，女，1983年2月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：卢安龙，贵州航建律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯进，贵州航建律师事务所律师。原审被告：贵州云梦鲸天地管理有限公司，住所地贵州省清镇市云梦空间小镇安置房**吊层。法定代表人：苏柳青，系该公司执行董事。原审被告：杭州只度网络科技有限公司，，住所地浙江省杭州市江干区丁桥镇临丁路**综合大楼****法定代表人：鲁爽，系该公司执行董事。上诉人贵州云梦置业有限公司（以下简称云梦公司）因与被上诉人陶大会及原审被告贵州云梦鲸天地管理有限公司（以下简称云梦鲸天地公司）、杭州只度网络科技有限公司（以下简称杭州只度公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初2478号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云梦公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一、二、三、四、六项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，判决确认解除涉案合同及退还购房款、维修基金没有事实及法律依据。上诉人并不存在逾期交房的违约情形，云梦鲸天地公司接收涉案商铺的行为并不损害被上诉人的利益，因为免租期内对商铺享有实际权力的是云梦鲸天地公司，即便上诉人存在逾期交房，根据双方签订的合同约定，被上诉人已经丧失合同解除权。且涉案房屋已经五方主体竣工验收，而《消费验收报告》和行政主管部门的《竣工验收报告》只是行政管理问题，并不影响涉案商铺已经竣工验收的事实。二、原判决调整被上诉人主张的利息没有法律依据。三、原审判决上诉人赔偿被上诉人团购款50000元没有事实及法律依据。被上诉人陶大会答辩称，一、云梦公司和云梦鲸天地公司系关联公司，上诉人向云梦鲸天地公司交付房屋的行为是无效的。二、一审法院在涉案房屋进行现场勘查时，项目现场还有人员在施工，该涉案房屋并没有达到交付标准，且补充协议是上诉人云梦公司单方制作，应属无效条款。三、关于利息问题，在合同解除后，上诉人与云梦公司应当将购房款返还，资金占用利息过低，按照合同约定提高资金占用费是合理的。四、因涉案房屋未达到交付条件，被上诉人50000元的团购费是交给云梦公司，故被上诉人有权要求云梦公司退还团购费。原审被告云梦鲸天地公司、杭州只度公司未发表陈述意见。陶大会向一审法院起诉请求：一、确认原告陶大会与被告杭州只度网络科技有限公司签订的《清镇·云梦小镇团购协议书》、与被告贵州云梦置业有限公司签订的《商品房买卖合同》于2020年4月1日依法解除，确认原告陶大会与被告贵州云梦鲸天地管理有限公司（曾用名贵州珊引思商业管理有限公司）签订的《商铺委托经营管理合同》无效；二、判令三被告向原告退还购房款666658元；三、判令三被告向原告退还维修基金3878元；四、三被告赔偿原告团购费5万元；五、判令三被告赔偿原告上述第一项至第四项请求金额的利息（利息以720536元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2019年4月24日计算至2019年8月19日为13857.98元；自2019年8月20日至实际偿还之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利息暂计至2020年6月10日为34941.06元）。以上共计769335.04元；六、本案诉讼费用由三被告承担。云梦公司反诉请求：一、请求人民法院确认被反诉人于2020年4月1日解除与反诉人签订的《商品房买卖合同》无效；二、判令被反诉人继续履行与反诉人签订的《商品房买卖合同》；三、本诉与反诉的案件受理费由被反诉人承担。一审法院认定事实，如下2018年10月27日，杭州只度公司（甲方）与陶大会（乙方）签订《清镇˙云梦小镇团购协议书》，主要约定“甲方为乙方从房开商处争取到以下优惠条件购买清镇云梦小镇在售房源。认购房号Ｃ4-吊1-14。乙方认购房号所享受的团购优惠交50000元享受房款减免100000元。乙方已确认将会按照开发商规定流程购买房屋，并按照其要求按时完成认购及签署《云梦小镇商品房定购合同》。乙方已知悉并确认本协议仅能享受一次优惠且仅能用于购买上述房号房源。并且乙方保证购房合同的产权人与此协议一致，若由此造成损失由乙方自行承担且自愿放弃团购费用。团购会员须知1、乙方已知需缴纳50000元团购会员服务费才能成为清镇云梦小镇的团购会员，甲方需开具相应收据；……3、乙方在正式签署《云梦小镇商品房定购合同》后，团购会员服务费将不予退还。……5、甲方仅向本公司会员提供购房团购优惠服务，将不对购房者购买团购房源的行为或购买房屋的质量等问题承担任何担保责任。6、乙方已知晓此次活动的全过程，并自愿参加甲方组织的团购活动及缴纳相应的团购会员服务费，且明确知悉该团购会员服务费不属于乙方实际购房款的任何一部分。”。协议签订当日，杭州只度公司收取陶大会交纳的团购费50000元。2019年4月24日，陶大会（买受人）与云梦置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定“陶大会购买云梦公司开发建设的坐落于清镇市云梦空间小镇Ｃ-4＃（4）吊1层14号商品房一套，房号为（4）吊1-1，该套商品房约定建筑面积59.67平方米，套内建筑面积45.6平方米。按照套内建筑面积每平方米14619.69元计算房屋总价款为666658元。付款方式为买受人应当在2019年4月24日前支付全部房价款。预付款666658元。出卖人应当在2019年11月24日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。上水、下水、供电交付时达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及、地点以及应当携带的证件验收交接时，出卖人应当出示满足约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。”。第二十九条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……。同日，原告与被告云梦公司签订了《合同补充协议》，主要约定“买受人在签订合同时交付总价款666658元。买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准；双方确认，出卖人对买受人发出的所有通知均应采用书面形式；买受人以邮寄的方式提出发出通知，应获得第三方特快专递公司提供的送达证明，收件地址为合同文首所列地址，且收件人为［贵州云梦置业有限公司］或买受人在物业服务企业现场或合同文首所列地址，以直接交付方式发出书面通知，应详细填写发出通知的原因和内容交付出卖人或出卖人指定的工作人员，并获得出卖人或出卖人指定工作人员的签收及确认。第九条出卖人交付的房屋具备合同第十一条约定的房屋交付条件的，买受人应当按照出卖人发出的接房通知，在合同约定的交房时间及时办理房屋接收手续，买受人无理拒绝接收房屋的，自合同约定的交房时间起，视为出卖人已完成交付。第十三条第2款买受人可拒绝办理交房手续之正当理由是指1、该商品房不符合本合同第十二条约定的交付条件新建商品房；2、出卖人拒绝出示《清镇市建设工程竣工验收备案证》《新建商品房质量保证书》《新建商品房使用说明书》，或出示不齐全的。”。第十三条第3款买受人按主合同“逾期交房责任”行使解约权的，应于约定期限届满之日起15日内向出卖人发出解除合同的书面通知。如果买受人未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人，则视为买受人放弃解除合同的权利。同日，云梦公司收取陶大会交纳的购房款666658元，代收陶大会交纳的维修基金3878元。同日（2019年4月24日），陶大会（甲方）与贵州珊引思商业管理有限公司（后更名为贵州云梦鲸天地管理有限公司）（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，主要约定“第一条、委托事项甲方委托乙方经营管理位于清镇市，建筑面积共59.67平方米。第二条、委托期限自2019年10月01日起至2029年09月30日止，总计10年。第三条、委托方式及租金1.为便于云梦空间小镇商业街统一招商、统一经营、统一管理，从而实现利益最大化，……为更好地培育市场，双方特别约定自2019年10月01日-2022年9月30日为免租期；第四至第十年（第4年起始时间为2022年10月）的年租金收益按该物业承租户该年实际租金的91分成（甲方占9成，乙方占1成），乙方所得部分属于运营管理费用，相应租金的税费由甲乙双方按相应比例各自承担。若乙方出租该商铺时，年租金未达该商铺买卖合同价的5%时，乙方则按该商铺买卖合同价的5%进行结算。……第四条、甲方的权利及义务……3、甲方可委托乙方对该商铺进行交房验收。第五条、乙方的权利及义务1.乙方拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，但本协议另有约定的除外。乙方有权对该商铺按云梦空间小镇的总体规划进行统一经营和管理。2.出租受托经营商铺并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约等相关事宜。3.向承租方收取该商铺的租金及其他相关费用。”。2019年8月9日，云梦置业公司取得云梦空间小镇Ｃ区《建筑工程施工许可证》，合同工期为2019年5月20日至2020年6月17日。2019年1月25日，云梦置业公司取得其开发建设的坐落于清镇市云梦空间小镇（ＡＢＣ区）Ｃ-1—Ｃ-6栋商品房预售许可证。2019年11月15日，云梦置业公司取得云梦空间小镇项目Ｃ4＃栋《建筑工程竣工验收报告》。2019年11月18日，云梦置业公司向云梦鲸天地公司发函，告知其开发建设的云梦空间小镇商业Ｃ区516套商铺已具备移交条件，要求云梦鲸天地公司在接函后5个工作日内组织接收商铺。2019年11月20日，云梦置业与云梦鲸天地公司签署《云梦空间小镇商业Ｃ区房屋移交清单》，云梦鲸天地公司接收了包含原告陶大会购买的Ｃ-4＃幢（4）吊1层14号商铺在内的516间商铺。2020年3月31日，陶大会向云梦置业公司发出《解除合同通知书》，该通知书于2020年4月1日送达云梦置业公司。2020年6月3日，陶大会在与云梦置业公司工作人员李林的微信聊天记录中，云梦置业公司工作人员李林称“在群里和你说了，关于交房事宜，我们也想快点办理手续，但是因为去年建筑公司的原因，我们中途更换了建筑公司，而耽搁了时间，所以整体延误了一段时间。我们争取年底前办理好交房相关的手续”。2020年7月8日，云梦置业公司办理了云梦空间小镇（ＡＢＣ区）Ｃ-4＃幢（4）吊1层14号商铺的预告登记，权利人为陶大会。2020年9月1日，经一审法院组织双方现场勘察，云梦空间小镇Ｃ区有部分楼栋的外墙支架尚未拆除，Ｃ-4＃幢（4）吊1层14号商铺门口路面尚有挖掘机正在施工，Ｃ-4＃幢（4）吊1层14号商铺水电未通。案件审理过程中，陶大会申请对《云梦空间小镇商业Ｃ区房屋移交清单》中贵州云梦置业有限公司与贵州珊引思商业管理有限公司加盖的公司印章的形成时间进行鉴定。一审法院经审查认为，《云梦空间小镇商业Ｃ区房屋移交清单》不是本案关键证据，该证据上公司印章的形成时间是否为载明的2019年11月20日，不影响一审法院对于本案基本事实及法律适用的综合判断，为减少当事人诉累，对陶大会该项鉴定申请不予准许。另查明，云梦鲸天地公司成立于2018年1月17日，曾用名贵州珊引思商业管理有限公司。至2020年7月15日，云梦置业公司位于清镇市的云梦空间小镇尚未取得《消防验收报告》和《竣工验收报告》。一审法院认为，陶大会与云梦鲸天地公司签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，陶大会未向一审法院提供证据证明陶大会与云梦鲸天地公司签订的《商铺委托经营管理合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，因此，陶大会与云梦鲸天地公司签订的《商铺委托经营管理合同》为有效合同。陶大会与云梦置业公司签订的《合同补充协议》第十三条第3款属于排除买受人主要权利内容的条款，应为无效条款。案涉C-4#幢（4）吊1层14号房虽然于2019年11月15日取得了竣工验收报告，但至今仍在施工，客观上仍不具备交房条件。因此，云梦鲸天地公司根据《商铺委托经营管理合同》代陶大会进行的收房行为无效。云梦置业公司工作人员在2020年6月3日与陶大会的微信聊天中亦自认尚未交房，因此，云梦置业公司存在逾期90日以上交房的行为。陶大会以《商品房买卖合同》约定的交房时间2019年11月24日为起算时间，在云梦置业公司逾期超过90日未交付房屋后，于2020年4月1日将解除合同通知书送达至云梦置业公司时，双方的《商品房买卖合同》解除。对于云梦置业公司要求确认陶大会的解除通知无效的诉请不予支持。因云梦置业公司的逾期交房行为导致合同解除，云梦置业公司应当退还陶大会购房款666658元、代收的维修基金3878元，赔偿陶大会团购费损失50000元。违约金，陶大会与云梦置业公司的《商品房买卖合同》，约定的是按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。陶大会认为违约金标准过低，向一审法院诉请按照中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，一审法院予以调整。杭州只度公司与陶大会签订的《清镇˙云梦小镇团购协议书》系有效合同，且已履行完毕，杭州只度公司不承担还款义务。云梦鲸天地公司代陶大会收房的行为无效没有损害陶大会的权利，双方在合同中对此亦无责任约定，因此，云梦鲸天地公司不承担连带赔偿的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）陶大会与被告（反诉原告）贵州云梦置业有限公司签订的《商品房买卖合同》已于2020年4月1日解除；二、限被告（反诉原告）贵州云梦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）陶大会已付购房款666658元及利息（利息以66658元为基数，从2019年4月24日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清为止）；三、限被告（反诉原告）贵州云梦置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还代收原告（反诉被告）陶大会的维修基金3878元；四、限被告（反诉原告）贵州云梦置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）陶大会团购款50000元；五、驳回原告（反诉被告）陶大会的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）贵州云梦置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5233元，案件保全费514元，反诉案件受理费100元，共计5847元，由被告贵州云梦置业有限公司负担。本院二审期间，被上诉人提交两组新证据：一、贵阳市住房和城乡建设局于2020年8月4日作出的（2020）第56号-告《政府信息告知书》，拟证明上诉人涉案项目截止至2020年8月4日未取得《建设工程消防验收意见书》，仍不具备房屋交付条件。二、清镇市住房和城乡建设局于2020年9月29日作出的《停止违法行为通知书》，拟证明上诉人涉案项目未经消防验收，擅自投入使用，被清镇市住房和城乡建设局责令停止违反行为，据此可见，上诉人向云梦鲸天地公司的交房行为是无效的，涉案房屋尚不具备交房条件。上诉人针对被上诉人提交的新证据，质证称：该证据系复印件且未盖章，对其真实性不能确认，达不到证明目的。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人陶大会系以云梦置业公司逾期交房超过90日达到《商品房买卖合同》第十三条约定的解除权行使条件为由提起本案诉讼。但是，首先，因陶大会于2019年4月24日与云梦鲸天地公司签订《商铺委托经营管理协议》，将案涉商铺的查验、接收权及出租经营权授权委托给云梦鲸天地公司行使。而云梦鲸天地公司已于2019年11月20日与云梦置业公司签署《云梦空间小镇商业C区房屋移交清单》，接收了案涉商铺，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，云梦鲸天地公司接收案涉商铺的行为当然对上诉人陶大会具有法律效力，应视为陶大会已实际接收案涉商铺。尽管陶大会在一审中申请对《云梦空间小镇商业C区房屋移交清单》上加盖的公司印章形成时间进行鉴定，但本院认为加盖的公司印章形成时间不影响云梦鲸天地公司的收房行为，故一审法院认定云梦鲸天地公司的收房无效不当，本院予以纠正。其次，虽然此时涉案商铺尚未完全达到合同约定的交付条件，但上诉人陶大会已通过代理人云梦鲸天地公司的代理收房行为取得了案涉商铺的占有、使用权，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为云梦置业公司已于2019年11月20日完成了本案商铺的交付，因此，云梦置业公司本案中并不存在逾期交房的违约行为，陶大会不享有合同约定的解除权，故陶大会于2020年3月31日向云梦置业公司发出的《解除合同通知书》不产生合同解除的法律效果，一审法院确认陶大会与云梦置业公司签订的《商品房买卖合同》已于2020年4月1日解除不当，本院予以纠正。最后，虽然上诉人陶大会主张云梦鲸天地公司与云梦置业公司之间存在恶意串通接收房屋，但依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”的规定，因上诉人并未能提交足以证明双方之间存在恶意串通行为的证据材料，故本院对其该项主张亦不予采信。综上，因云梦置业公司本案中并不存在逾期交房的违约行为，陶大会不享有合同解除权，故本院对陶大会诉请确认双方合同解除、返还购房款、赔偿团购费等诉讼请求，均不予支持。综上所述，上诉人贵州云梦置业有限公司的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初2478号民事判决；二、驳回陶大会全部诉讼请求。一审案件受理费5233元、案件保全费514元、反诉案件受理费100元，共计5847元；二审案件受理费11694元；一、二审案件诉讼费共计17541元，由被上诉人陶大会负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  陈跃霄二〇二一年一月十九日书记员  彭永耀