北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初30416号原告：李俊武，男，1983年10月20日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京鹏基伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区建材城西路****楼**207。法定代表人:张林，经理。委托诉讼代理人：陈良平，男，该公司工作人员。原告李俊武与被告北京鹏基伟业房地产经纪有限公司（以下简称鹏基伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李俊武，被告鹏基伟业公司之委托诉讼代理人陈良平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李俊武向本院提出诉讼请求：1.依法解除我与鹏基伟业公司于2019年3月31日签订的《房屋出租委托代理合同》；2.鹏基伟业公司按照年租金的20%支付我解除合同违约金13200元;3.鹏基伟业公司支付出租期间未缴纳所用的房屋燃气费40元、水费710元、电费112元，共计862元；4.鹏基伟业公司支付我因诉讼导致房屋无法出租的损失费用1100元；5.鹏基伟业公司支付家具家电等损失的费用4500元，包括洗衣机、抽烟机、2个空调、双人床1张；6.本案诉讼费、误工费、精神损失费、律师费等由鹏基伟业公司承担5000元；7.鹏基伟业公司退还我的房屋钥匙1把、电卡1张、小区门禁卡，在没有我同意下不得再进入房屋。事实和理由：我与鹏基伟业公司在2019年3月31日签订房屋租赁合同。我租赁位于北京市海淀区×××的房屋。租赁期限自2019年4月1日至2021年3月31日，期间有30天免租期。2019年第四季度里，鹏基伟业公司将房屋管家变更为陈良平。2020年1月10日，陈良平以房屋出租困难为由协商降低代理出租价格，并达成一致由原来每月租金5800元降为5500元每月，此次所支付房租相比合同约定延后超过5天。2020年2月15日，陈良平给我微信，声称由于疫情原因要我配合减免房租，由于疫情并非是法律规定的不可抗力因素，也不会必然影响合同的履行，所以我拒绝了其不合理请求。在多次沟通未果后，陈良平于2020年2月28日发信息声称带人无法进入小区需要房东配合，而同时小区门卫电话跟我沟通说鹏基伟业公司员工带未完成14天隔离返京人员想进入小区，我与陈良平沟通所带租客不能做此违北北京市疫情期间的规定，但陈良平不予认同仍然要求我配合其实现未完成隔离要求的返京人员看房，严重违反了北京疫情期间的法律法规，也违背了第九条第四款第3条中不能利用房屋从事违法活动的约定。2020年2月28日，鹏基伟业公司某员工电话沟通减免房租，沟通过中表示不能减免房租就不会支付第2季度的房租。2020年3月4日上午10点27分，其公司员工陈良平以微信方式通知，声称由于疫情原因要提前终止合同，并提出退还已付房租的要求，我当时表示其请求不合理属于鹏基伟业公司单方面擅自违约，并要求发送盖有公章印的终止合同或拍照给我，陈良平未正面回应。2020年3月5日，我微信回复陈良平，其作为鹏基伟业公司通知我的微信内容属于单方面违约，因已单方面提前终止合同，需要尽快补齐水电燃气等所欠费用，并归还房屋的钥匙和电卡，然而鹏基伟业公司始终不予终还，并在2020年3月期间仍然安排潜在租客进入房子看房。2020年4月7日鹏基伟业公司仍未如期按照合同约定的4月1日进行房租支付，并超过了合同约定的期限，我在4月7日进行了其房屋出租委托代理违约的事实告知，但时至今日鹏基伟业公司仍未支付房租。经查看房屋，房屋有多处损坏。因鹏基伟业公司违约，故应支付违约金并赔偿我的精神损失。故我诉至本院。鹏基伟业公司辩称，2020年2月，我公司与李俊武协商减免房租，但李俊武不支持。2月20日左右因为疫情，无法带租户进小区，需要联系房东进小区，房东以疫情防控为由不配合，我公司以疫情作为不可抗力原因要求减免房租。2020年3月8日，李俊武收房并收走了钥匙，后来他就不让我公司看房了，李俊武解除合同后应退还房租，但其拒绝退还。故我公司不同意李俊武的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认:2019年3月31日，李俊武（甲方、委托人）与鹏基伟业公司（乙方、租赁代理机构）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定李俊武委托鹏基伟业公司出租位于北京市海淀区×××房屋，出租代理期自2019年4月1日至2021年3月31日，甲方应于2019年4月1日将房屋交付给乙方。租金标准为第一年每月房租5800元；第二年每月房租5900元。甲方领取租金日期为：第一次2019年4月1日、第二次2019年7月1日，第三次2019年10月1日，第四次2020年1月1日。以此类推。出租委托代理期限内，甲方不承担水费、电费、电视收视费、电话费、燃气费、卫生费、上网费。合同约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划拨租金达5日以上无正当理由的。2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3、利用房屋从事违法活动。有上述情形之一的，应按年租金的20%向甲方支付违约金。合同附件注明甲方交付的房屋附属家具有双人床2个、餐桌1个、衣柜2个、写字台2个、冰箱一台、洗衣机一台、空调两部、热水器1台、燃气灶1台、抽油烟机一台。合同签订后，李俊武将房屋交付给鹏基伟业公司。鹏基伟业公司亦交付了房租。2020年1月11日，鹏基伟业公司向李俊武支付至2020年3月31日前的房租16500元。自发生新型冠状病毒感染肺炎疫情后，鹏基伟业公司于2020年2月15日向李俊武微信发出《关于给予租户适当减免租金的倡议书》，提出减免房租，但李俊武表示不同意。2月28日下午15:32，鹏基伟业公司向李俊武发微信表示，因疫情期间小区隔离，致使房屋不能正常出租，长期空置，如李俊武不配合减免疫情期间空置租金，公司将在下一个付款日期，直接减免因疫情空置期间的租金。李俊武表示：“一切按照合同约束来，没有提及的就是你们违约。”鹏基伟业公司提出有合同依据，李俊武要求鹏基伟业公司将合同内容打印并盖章发照片。当日鹏基伟业公司向李俊武要求协调物业不让进门的问题；李俊武表示：“我问过了，只要是在北京过了隔离期的，体温正常，就可以去看房而正常出租。”2020年3月4日上午10：27，鹏基公司公司向李俊武发短信：“尊敬的×××室李俊武先生，因新冠肺炎疫情原因，现毛纺西小区需要配合居委会物业及政府办理出入证才能正常出入，现我司人员无法正常带客户看房导致你的房子无法正常出租，1、现要求您配合办理出入证事宜。2、我公司要求您在疫情期间减免疫情造成的房租无法出租的经济损失；3、如上诉所有问题您不予解决，现因疫情造成不可抗力的原因，我公司向您提出终止合同，需要您退还我们疫情期间的房租和后续房租，甲乙双方互不承担违约责任。”李俊武不予认可，发短信以及当日发微信向鹏基伟业公司表示：“鹏基伟业已经提出违约退租，尽快发过来盖有公司内正式文件或照片，2020年3月5日十二点前不能不发过来，默认鹏基伟业陈良平代表公司提出违约退租生效，房东本人有追偿鹏基伟业违约相关赔偿的权利。”鹏基伟业公司回：“你也别给我发了，有什么问题你法院去起诉吧，现在我们房租已经给您付到2020年3月30日了。我们没有提出任何违约的要求，只是您单方面的不配合任何工作而已。”后李俊武多次向鹏基伟业公司表示：“鹏基伟业已经提出违约退租，尽快发过来盖有公司内正式文件或照片，2020年3月5日十二点前不能不发过来，默认鹏基伟业陈良平代表公司提出违约退租生效，房东本人有追偿鹏基伟业违约相关赔偿的权利。时间已经到，鹏基伟业违约退租已经生效，烦请1、尽快按照合同约定补齐水电燃气相关费用；2、尽快按照合同约定进行年租金20%赔偿（3月剩余几天已付房租，按比例计算作为赔偿一部分）；3、鹏基伟业尽快确定时间和接口人，归还房子钥匙给房东，即刻起鹏基伟业所有人员没有房东书面同意，进入房租一律按照非法进入民宅论处。”后鹏基伟业公司将房屋钥匙给付物业公司，物业公司将钥匙放置房屋外电表箱中，李俊武收回房屋。李俊武于2020年4月7日向鹏基伟业公司发出解除合同通知书并要求赔偿损失，提出：“1、少双人床一个，原价450元；2、油烟机无法工作，原价520元；3、次卧空调漏水，原价1200元；4、洗衣机无法漂洗等损坏，原价620元；5、电费少144-33=111元；6、煤气欠费28个字；7、水费欠费704元；8、私自换大门锁，并损坏木门锁260元；9、违约金为20%年租金约13200元；10、其他若干损坏另计（橱柜、、地板等，通知单快递费15元。”诉讼中，鹏基伟业公司认可尚欠水费710元、煤气费40元、电费112元；同意偿还双人床一张。对于李俊武提出的其他事项鹏基伟业公司并不认可。对于收房时间，李俊武表示于2020年4月1日收回房屋，鹏基伟业公司称于2020年3月8日收回房屋，但未提供充分证据证明。本院认为，李俊武与鹏基伟业公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，双方均履行了合同。后因发生新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，导致鹏基伟业公司对外租赁业务出现困难，并就减免房租与李俊武协商，但双方就此未能达成一致。后鹏基伟业公司就小区出入问题与李俊武产生争议，李俊武要求鹏基伟业公司遵守防控要求即可进入小区是正确的，但鹏基伟业公司称疫情系不可抗力并提出终止合同，因鹏基伟业公司未提供证据证明由于受疫情或疫情防控措施直接影响导致合同不能履行，故其于2020年2月27日所发微信第3点提出的解除双方合同缺乏法律依据，且其请求并未能得到李俊武的同意。虽然李俊武在此后向鹏基伟业公司发微信称违约退租已生效，以及要求鹏基伟业公司承担相关责任，但从双方微信往来可看出双方就解除合同一事并未达成一致。后鹏基伟业公司将钥匙委托物业公司放置至电表箱内，李俊武收回房屋。李俊武于2020年4月7日向鹏基伟业公司发出正式解除合同通知，并提出赔偿物品及违约金的请求。现双方对于收房时间各执一词。对此本院认为，鹏基伟业公司就其称于3月8日交付房屋钥匙，并未提供证据证明；其与李俊武就解除合同尚未达成一致的情况下即提前交回房屋，且并不立即主张退还房租的权利，与常理不符；李俊武称在4月1日收到房屋后，并于4月7日在微信中发出解除合同通知并要求赔偿租金、物品损失等，其陈述更有说明力，本院对其主张的收房时间予以确认。故本院由此确认双方合同已于2020年4月1日解除。李俊武主张由鹏基伟业公司支付逾期付款的违约金，因本案确因疫情的原因致鹏基伟业公司经营困难，非主观原因导致，故对于李俊武主张违约金一项不予支持。因李俊武已于4月1日收回房屋，其要求鹏基伟业公司支付至4月7日前的房租，缺乏依据，本院不予支持。鹏基伟业公司在经营期间尚欠的费用应予补交；双人床一张应予以返还。李俊武主张油烟机无法工作、次卧空调漏水以及洗衣机无法漂洗、家具损坏等，因未提供证据证明，故其主张本院不予支持。李俊武要求赔偿精神损失、误工损失亦缺乏法律依据，本院不予支持。李俊武称鹏基伟业公司尚欠钥匙、电卡、门禁卡没有返还，因交接时其并未提出，且合同附件并未约定上述物品及数量，故其提出赔偿，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第一百零七条规定，判决如下：一、确认李俊武与北京鹏基伟业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年4月1日解除；二、北京鹏基伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付李俊武燃气费40元、水费710元、电费112元；三、北京鹏基伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还李俊武双人床一张，如不能退还，则赔偿450元；四、驳回李俊武其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209元（李俊武已预交），由李俊武负担159元，已交纳；北京鹏基伟业房地产经纪有限公司负担50元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇二一年一月二十一日书记员 秦鹏博