江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏05民终6927号 上诉人（原审原告、反诉被告）：昆山富康物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北好美家花园**楼**。 法定代表人：邵永华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐昌，江苏六典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姬盼盼，江苏六典律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山市青阳城市管理办事处外滩印象花园小区第二届业主委员会，住所，住所地江苏省昆山外滩印象花园div> 责任人：黄兆红，该业委会主任。 委托诉讼代理人：高莹，江苏传承律师事务所律师。 上诉人昆山富康物业管理有限公司（以下简称富康公司）与上诉人昆山市青阳城市管理办事处外滩印象花园小区第二届业主委员会（以下简称外滩印象花园第二届业委会）物业服务合同纠纷一案，双方均不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初6487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 富康公司上诉请求：1.依法撤销昆山市人民法院(2019)苏0583民初6487号民事判决第一项，改判外滩印象花园第二届业委会向富康公司返还押金200000元及利息(以200000元为基数，自2019年3月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止)；2.依法撤销昆山市人民法院(2019)苏0583民初6487号民事判决第二项，依法改判富康公司不予向外滩印象花园第二届业委会支付停车费40000元、水费1326.84元；3.本案一、二审诉讼费由外滩印象花园第二届业委会承担。事实和理由：一、富康公司要求退还的押金实为投标保证金，这一点从富康公司提交的“外滩印象花园物业管理投标承诺书”中可以看出，即使是履约保证金，富康公司在物业服务期间也并未违约，富康公司退场时小区墙体、道理、照明、消防等设施处物品虽存在损坏的情况，但该情况系富康公司在服务期间，外滩印象小区超过30%以上的业主欠缴、延缴物业费的行为导致的，根据《昆山中星.外滩印象花园物业服务合同》第25条“因30%以上业主迟延交付物业服务费用所致的损害，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责”的约定，因业主严重违反物业服务合同的约定延迟交纳物业费所导致的损害均构成对于富康公司的免责事由，富康公司对此不承担任何责任。富康公司在物业服务合同期间已经按照合同约定履行了应尽的义务，不存在任何违约行为，合同到期后外滩印象花园第二届业委会亦应按物业服务合同约定全额退还富康公司的押金，且富康公司曾向外滩印象花园小区第一届业委会申请退还该押金，业委会委员经审核后亦同意全额退还押金；二、富康公司于2018年7月底退出小区物业管理时已与外滩印象花园第二届业委会及上海采林物业管理有限公司昆山分公司(以下简称采林物业公司)办理交接，并将相关费用结算清，虽然2018年5、6、7月三万元停车费尚未向外滩印象花园第二届业委会直接交付，但其中2018年7月份由于是富康公司免费提供服务，富康公司实际已在准备交接工作，并未向业主收取相关费用，而且物业服务合同中明确约定该停车费是用于停车场等小区设施维修的，欠付的5月、6月的费用富康公司已经用于小区设施改善，不应再向外滩印象花园第二届业委会另行支付费用。关于水费，外滩印象花园第二届业委会未提供证据证明系富康公司服务期间产生的费用，从采林公司在进行电梯保养等过程中与第三方签订的合同时间来看，这些水费是在采林物业进驻后产生的，且富康公司在延期服务的一个月内并未向外滩印象业主收取物业费，也是交由采林物业收取，因此该笔水费应由采林物业公司承担。 外滩印象花园第二届业委会辩称，对于富康公司的上诉理由不认可，无事实与法律依据，要求二审法院改判支持外滩印象花园第二届业委会的请求或者发回重审。 外滩印象花园第二届业委会上诉请求：1.请求依法判令撤销江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初6487号民事判决，依法改判支持外滩印象花园第二届业委会请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费等相关费用由富康公司承担。事实和理由：一、根据双方签订的承诺书约定，系履约保证金，该履行保证金具有定金性质，现因富康公司违反物业服务合同约定及投标承诺书的内容，构成违约，外滩印象花园第二届业委会有权没收该20万元履约保证金，不应当返还；二、一审法院对事实查明方向错误，没有就富康公司是否违约，该押金退还条件是否成就进行实体查明，对该服务承诺押金的性质也并未作出明确，导致判决结果错误；三、一审法院证据采纳错误，富康公司提供的《物业保证金退还申请书》中签字的第一届业委会落款时间为2018年8月7日，而第二届业委会成立时间为2017年8月12日，第一届业委会之所以被全体业主罢免，是因与涉嫌伙同富康公司侵犯全体业主权益，作为第一届业委会成员在签字时早已知晓自身已经不是第二届业委会成员，且小区辖区的居委会也明确进行公示，第一届业委会所作出的决定均不能代表全体业主，在此种情况下第一届业主委员会实际上已经丧失了审核权，而且在本案中，明显第一届业主委员会与富康公司有很密切的利害关系，该证据不能予以采信；四、根据承接查验报告，富康公司退出小区管理时小区存在严重的设施损坏，理应予以复原，但是富康公司没有进行复原，也即富康公司违反了承诺约定，按照承诺书约定，押金无需退还，但一审法院没有对押金的性质作出明确，一方面认定押金应当予以退还，一方面又认定富康公司存在退出时没有依约定对小区设施进行复原，存在违约行为；五、由于富康公司退场时，理应对所有硬件、绿化、消防设备设施进行修复、复原，但是富康公司却没有履行该义务，对于以上设施的修复花费外滩印象花园第二届业委会已经提供了对应的电梯修理合同及发票、消防设施维修工程合同及发票、监控及增装合约书及发票等，以证明产生的维修费328000元，该维修费用是必然产生的成本，是富康公司应尽的义务没有履行。而且以上修复已经实际完成，如果富康公司对修复金额存在异议，可以申请法院组织现场勘验，否则，法院应当明确以上修复费用的支付主体，而不应当以没有实际支出为由不予支持；六、关于返还的停车费用一审法院计算错误，外滩印象花园第二届业委会主张2016年7月至2018年7月期间的停车费，合同约定为按照每月1万元的标准由富康公司支付给外滩印象花园第二届业委会，但富康公司提供的收据和汇款凭证证明富康公司在该期间内仅支付了56000元，一审法院却得出了富康公司停车费支付至2018年3月的结论；七、篮球场租赁费用系公共收益，按照法律规定其理应归全体业主所有，其合同约定违反法律强制性规定本属于无效，退一步说，如果富康公司主张该租赁费用系用于篮球场日常维护保养也应当就花费的日常维修保养产生的费用予以举证证明，否则该公共收益不应当归属富康公司，一审法院对外滩印象花园第二届业委会提供了全部的合同及发票的维修费用都不予认可，却对富康公司在没有任何证据情况下，仅凭庭审陈述存在篮球日常维护保养费用便予以采纳；八、电费系富康公司管理期间发生的，电费的缴纳周期先用后付为生活常识，所以一审法院仅仅凭借发票时间进行判定，有违生活常识，未进行查明，径直作出判决，明显错误。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当。 富康公司辩称，一、第二届业委会并没有权利提起反诉和上诉，根据《物权法》第七十六条规定，本案反诉以及上诉应由业主共同决定，但第二届业委会并没有提交经过占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意提起反诉和上诉的授权材料；二、第二届业委会在成立的时候，实体上和程序上均是违反法律规定的，没有权利代表外滩印象小区全体业主，而且其任期已经在2020年8月11日届满，所以在第一届业委会全体成员签字同意退还保证金的情况下，第二届业委会拒绝退还是没有事实和法律依据的，具体第二届业委会成立在实体上的违法是因为第二届业委会总共有11个成员，其中过半数的人都存在欠缴物业费的情况，而且是在选举前后都存在欠缴的情况，而且选举时的票数也不符合《苏州市住宅区物业管理条例》第14条第二款的规定；三、富康公司要求退还的押金实为投标保证金，即使是履约保证金，富康公司在物业服务期间也并没有违约，外滩印象小区应该全额退还该笔款项，按照富康公司和第一届业委会的约定，20万保证金只是对物业服务合同投标保证和履行完服务期间也就是两年（从2016年6月30日到2018年的6月29日）而且是不单方面中途退出的保证，这两方面的保证富康公司都已经做到了，20万押金应当退还，即使该20万是履约保证金，按照服务合同的第八部分外滩印象花园物业管理投标承诺书第六条约定，如果业委会不愿意退还20万保证金也应当在物业服务合同约定的服务期限内以富康公司服务质量不达标为由要求富康公司退出小区管理为前提，但是实际上业委会并没有这样做，而且因为第二届业委会投标的原因导致物业服务合同到期后又往后延期了一个月，说明富康公司提供的服务还是很好的，而且物业服务合同期满之后，第一届业委会均在富康公司的物业保证金退还申请书上签字同意退还押金，也表明了符合当初他们和富康公司约定的退还押金的条件；四、关于修复费用，并没有证据能够证明是富康公司没有尽到管理服务义务而导致的损害，该部分费用不应由富康公司承担，根据物业服务合同的附件第15页到17页中的附加条款来看，在富康公司进驻外滩印象小区时的物业环境远远低于富康公司撤场时的物业环境，而且富康公司在退出小区之前，电梯年检以及消防年检均是合格的，并没有需要维修的地方；五、关于2016年7月至2018年7月期间的停车费，业委会换届前的停车费已支付给第一届业委会，换届后因第二届业委会的账户未设立完成，相关费用是在第二届业委会的要求下由富康公司员工宋海龙以现金方式支付的，从富康公司提供的转账凭证和第二届业委会盖章的收据可以看出，富康公司已支付至2018年4月，目前仅剩2018年5、6两个月未支付，第二届业委会认为富康公司未按时足额支付停车费，收据只是显示了支付当月的情况，是不符合常理的，若未足额支付，第二届业委会应及时结算才对，而不是给富康公司开具2017年8、9、10月份的收据，2018年7月由于富康公司免费提供服务，并未向业主收取相关费用，因此无义务向第二届业委会支付停车费，而且物业服务合同中明确约定，该停车费用于停车场等小区设施维修的，欠付的5、6月费用富康公司已用于小区设施改善，不应再向第二届业委会另行支付费用；六、关于篮球场租赁费用，该笔费用富康公司已经用于篮球场的维护和保养，外滩印象小区无权要求富康公司支付；七、水电费从发票上来看显示的是2018年8月和9月份的电费，均是在富康公司撤场之后产生的，所以这两笔电费不应由富康公司承担；八、关于灭火器采购费用，交接查验协议中写的灭火器是2012年的，因为外滩印象小区的灭火器是充填式的，瓶子上面标的是2012年，但里面实际装的灭火填充材料都是在有效期之内的，并非真的过期，如果是真的过期印象小区的消防每一年都不可能是验收通过的。而且如果是真的过期的话，外滩印象小区应该在2018年交接查验以后就立即更换，为何要等到2020年才重新购买灭火器，这是不符合常理的，而且该诉请是二审新增的，应另行起诉。综上，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回上诉。 富康公司向一审法院提出诉讼请求：1、外滩印象花园第二届业委会退还富康公司押金200000元及利息（以200000元为基数，自2018年8月1日期按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止，暂计4955元）；2、本案诉讼费用由外滩印象花园第二届业委会承担。 外滩印象花园第二届业委会向一审法院提出反诉请求：1、富康公司向外滩印象花园第二届业委会支付电梯、消防、智能及工程的维修费用328000元；2、富康公司向外滩印象花园第二届业委会偿还借款21000元；3、富康公司向外滩印象花园第二届业委会返还自2016年7月至2018年7月期间的停车费160000元，自2017年9月1日起至2018年9月1日止的篮球场租赁费15000元；4、富康公司向外滩印象花园第二届业委会支付水费1326.84元、电费35663.38元；5、富康公司向外滩印象花园第二届业委会返还预收业主停车费152304元；6、富康公司向外滩印象花园第二届业委会提供预收业主物业服务费明细；7、本案的受理费由富康公司承担。 一审法院查明事实：2016年4月5日，富康公司参与投标外滩印象花园小区物业服务递交《中星.外滩印象花园物业管理投标函》，其中第八部分外滩印象花园物业管理投标承诺书，载明：富康公司将自愿放置20万元现金于外滩印象花园业主委员会账户中作为物业管理服务承诺押金，如没有按照外滩印象花园物业管理投标承诺书内容进行管理小区，我富康物业管理有限公司将按照外滩印象花园业主委员会要求无条件退出小区，同时20万元物业管理服务承诺押金无需退还昆山富康物业管理有限公司。 2016年6月23日，富康公司（乙方）与外滩印象花园小区第一届业主委员会（甲方）签订《昆山中星.外滩印象花园物业服务合同》，约定甲方委托乙方实行物业服务，期限为二年，自2016年6月30日起至2018年6月29日止。乙方实行物业服务费用包干制，服务报酬在物业服务费中确定提取。物业服务费按月计算。前三个月做好服务工作，第四个月开始收取前三个月物业费，后续物业费收费方式以此类推，业主可一月一缴。物业费的收缴，先服务后收费。物业公用部分（包括公用照明、电梯、中央空调、供暖、绿化、道路、池、井）运行发生费用，已包含物业费内，不再额外向业主收取。篮球场业主凭门禁卡免费、非业主进入收取5元/次，收入每月汇总报备予业主委员会，用作篮球场日常维护保养。合同第25条约定，在管理过程中，因下列事由所致的损坏，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：其中第（七）项为因30%以上业主迟延交付物业服务费用所致的损害。第30条约定，本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。合同附加条款第20条约定，由于小区每日停车数量业委会不便于统计汇总，按每月1万元标准，每月末最后一日，汇总后转账至业委会账号，费用用作小区设施改善。第17条约定，当物业公司退出本小区管理时，应复原所有硬件、绿化、消防设备设施的完好，如有损坏，从押金中扣除。 2016年6月30日，富康公司向外滩印象花园小区第一届业主委员会交纳了20万元押金。 物业服务合同到期后，外滩印象花园第二届业委会于2018年7月16日对小区物业重新招标开标。2018年8月1日，外滩印象花园第二届业委会（甲方）、富康公司（丙方）与上海采林物业管理有限公司昆山分公司（乙方，以下简称采林物业公司）签订《外滩印象花园物业承接查验协议》，富康公司与采林物业公司对小区相关资料进行了交接，三方共同对小区道路、绿化、消防、电梯等进行查验，发现建筑地面长期磨损掉角；外墙面有龟裂纹、外墙干挂脱落，并有砸碎雨棚安全玻璃，存在安全隐患；公共通道内墙起鼓、脱壳，粉刷层损坏、吊顶脱落；绿化无修剪；道路有断裂、道板砖、窨井盖破损多处；护坡、挡土墙沉降断裂；地下；地下室照明灯多处不亮充电桩不合格；屋顶有开裂、露筋生锈，门禁开关基本失灵；消防报警主机、电话显示故障；水泵房第二路喷淋湿式报警系统测试无法自动启泵；消防喷淋主管道二个压力表坏；消火栓管道欠压，屋顶无水；5号楼1单元屋顶消防水箱无水，排水阀坏；水泵房照明灯缺失，应急灯不亮；3号楼屋顶消防管道断裂；风机房有一组双电源切换故障；地下；地下室疏散指示灯出口灯不亮，应急照明灯损坏或缺失；部分防火门闭门器损坏；墙式消火栓部分箱体损坏、玻璃缺失、标签不齐；墙式消火栓内水带、水枪缺失、远程启动无法启动；所见灭火器全部过期；电梯消防面板损坏；电梯外呼显示板损坏和缺失，部分按钮损坏；轿厢天花板、风扇、检修盖板损坏；井道行程开关及底坑安全回路开关老化；部分电梯抱闸调整不到位，双制动开关损坏严重，存在安全隐患；机房布线较混乱，导线端头线号缺失；电子围栏导线断损、缺失，不能正常使用等问题。 2018年8月6日，富康公司向外滩印象花园第二届业委会移交了住建局调档全部资料，包括工程图纸、办公室固定资产、物业用房、电梯资料、保洁工具等。 2018年8月7日，富康公司向外滩印象花园小区第一届业委会提交《物业保证金退还申请书》，申请退还物业保证金20万元。小区第一届业委会委员蔡克红、田荣进、张元振、徐益明、王素美、张森、刘光才均在申请书上签字，同意退还押金。 另查明，2016年7月20日，邵永华出具借条一份，载明：兹因4号楼2单元前期失火导致电梯损坏，现由富康物业垫资维修，现向业主委员会借款二万一千元用于电梯维修。借条尾部注明：等向前物业公司和责任人要回维修款，归还业主委员会。 2017年8月16日，富康公司与案外人袁某某签订《外滩印象花园篮球场租赁合同》，租赁期限为一年，租金为15000元。 再查明，2017年11月6日，外滩印象花园第二届业委会向富康公司出具收据一张，收到2017年8、9、10月份每月一万元的停车费，共计30000元。2018年3月7日，富康公司向外滩印象花园第二届业委会主任黄兆红个人账户汇款26500元，该笔款项系2018年1、2、3月的停车费。 庭审中，外滩印象花园第二届业委会提交2018年8月21日开具的昆山市水费收款凭证，显示抄表年月为2018年8月13日，系小区消防、垃圾房、物业等公共设施水费合计1326.84元。外滩印象花园第二届业委会提交2018年9月28日电费发票，备注载明户号6622192138，年月201808,201809等，购买方为富康公司，金额为33534.26元。 一审法院认为，富康公司、外滩印象花园第二届业委会之间存在合法有效的物业服务合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。富康公司提交物业管理投标承诺书自愿缴纳服务承诺押金，服务期满后申请退还该押金，业委会委员经审核后亦同意，故富康公司主张返还押金的诉讼请求一审法院予以支持，但双方的服务合同约定当物业公司退出本小区管理时，应复原所有硬件、绿化、消防设备设施的完好，如有损坏，从押金中扣除。根据富康公司退场时与外滩印象花园第二届业委会对相关设施的查验情况看，小区墙体、道理、照明、消防等设施多处物品损坏、缺失、故障，故一审法院酌情从中扣减20%比例，外滩印象花园第二届业委会应返还富康公司保证金200000×（1-20%）=160000元。关于富康公司主张的利息损失，符合法律规定，一审法院予以支持，具体金额以160000元为基数，自起诉之日即2019年3月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。 关于外滩印象花园第二届业委会的反诉主张，外滩印象花园第二届业委会要求富康公司支付电梯、消防、智能及工程维修费，因外滩印象花园第二届业委会未提交证据证明该费用外滩印象花园第二届业委会已实际支出并发生，故一审法院不予支持。对外滩印象花园第二届业委会主张要求富康公司返还借款的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，本案中不予理涉，外滩印象花园第二届业委会可另案提起诉讼。关于停车费，根据富康公司提交的收据及转账记录证明富康公司停车费支付至2018年3月，故按照双方约定，富康公司应支付外滩印象花园第二届业委会2018年4月至7月的停车费40000元。关于篮球场租赁费，根据双方服务合同约定，篮球场收入报备业主委员会，用作篮球场日常维护保养，故原告的该项诉讼请求一审法院不予支持。关于外滩印象花园第二届业委会要求支付水费1326.84元，系物业公用部分运行发生费用应由富康公司承担，故对该诉讼请求一审法院予以支持。关于电费，外滩印象花园第二届业委会提交的发票备注中载明为2018年8、9月，富康公司已于2018年7月底退场，故该部分电费是否系富康公司管理期间发生证据不足，一审法院不予支持。关于外滩印象花园第二届业委会主张的预收业主停车费、物业费资料，双方停车费系按月每月月底定额结算，且富康公司称物业费、停车费采用先使用后收费模式，不存在预收情况，外滩印象花园第二届业委会亦未提交富康公司已预收相关费用的证据，故对此诉讼请求一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、外滩印象花园第二届业委会于本判决生效之日起十日内向富康公司返还押金160000元及利息（以160000元为基数，自2019年3月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。二、富康公司于本判决生效之日起十日内向外滩印象花园第二届业委会支付停车费40000元、水费1326.84元。三、驳回外滩印象花园第二届业委会的其他反诉请求。案件受理费4374元，由富康公司负担775元，由外滩印象花园第二届业委会负担3599元。反诉案件受理费5361.47元，由富康公司负担417元，由外滩印象花园第二届业委会负担4944.47元。 本案二审期间，富康公司提交了如下证据：证据1、北京市上德律师事务所的律师函1份；证据2、富康公司开具的物业费收款收据5张以及发票3张；上述证据证明外滩印象小区第二届业委会的成员一共11位，有6位成员李万彬、朱毛毛、潘长胜、姚军阁、沈建龙、郭连超在选举前后均存在长期拖欠物业费的行为，其中李万斌和朱毛毛还成为了副主任，可见第二届业委会的成立程序违法，大多数的成员均是通过暗箱操作才选举成功，无权代表外滩印象小区全体业主发表意见。证据3、昆山兴宏治电子科技有限公司收据两张，证明富康公司在进驻外滩印象小区后投入了大量物力财力，对于小区的电梯监控以及绿化居住环境均进行了改善，与物业服务合同附件中对小区的描述相比，富康公司的服务大大提升了外滩印象小区的物业水平。证据4、外滩印象小区部分业主律师函邮寄清单，证明富康公司已经按照物业服务合同履行了相应的义务即使有不足之处，外滩印象小区超过30%的业主长期拖欠物业费，根据物业服务合同的约定，拖欠物业费导致的损害不应由富康公司承担赔偿责任。 外滩印象花园第二届业委会质证认为：证据1真实性不认可，无法达到其证明目的，且律师函中第一点是要求向上海中星集团申城物业有限公司付清拖欠的物业费，也与富康公司无关；证据2中的收款收据仅为富康公司单方制作，无法证明存在欠缴的行为，第二届业委会的成立已经相关部门对合法性进行过确认并备案，不存在程序违法，发票是富康公司单方开具的，从备注的内容看物业费根本不存在任何欠缴；证据3真实性和证明目的均不认可，仅凭收据无法证明双方之间有效的合同关系，而且也没有富康公司实际支付的凭证，按照正常情况下如果富康公司存在该笔投入，应当有相应的发票合同及对应的付款凭证，仅凭两张收据无法达到其证明目的；证据4不认可，系富康公司单方制作，而且也无法证明最终签收情况以及邮件的送达过程，该份清单中也没有列明发件单位发送律师函的对应内容，该邮寄清单上加盖的章是黑色的，不能证明是原件，也无法证明是邮局盖章。 外滩印象花园第二届业委会提交了如下证据：证据1、付款凭证7份，证明外滩印象花园第二届业委会就电梯维修、消防设施维修、监控维修、电梯整治、装饰维修实际已支付了328000元，与一审外滩印象花园第二届业委会提供的合同及发票均能一一对应，该笔费用的产生均系富康公司未履行其自身义务导致的，另外无论是否支出也均不能免除富康公司的义务，事实上以上费用外滩印象花园第二届业委会已经实际支出并发生；证据2、工作联系函及电费发票，证明富康公司拖欠公共电费35663.38元一直拒不支付，为避免断电，后采林物业公司为其垫付的事实，以上事实经过了小区所在地的昆山高新技术产业开发区青阳街道管理办事处庆丰社区居委会予以确认，社区的确认以及发票均能证明该笔公共电费系在富康公司管理期间发生，也进一步说明富康公司存在违约情形；证据3、昆山高新技术产业开发区青阳街道管理办事处庆丰社区居居民委员会出具的关于外滩印象花园第一届业主委员会解散的通告，证明小区所属的居委会发出通告，第一届业主委员会已于2017年5月31日解散，撤销第一届业主委员会全体委员资格，从2017年5月31日起无权以业主委员会名义发布实施相关决定，据此通告，富康公司提交的落款为2018年8月7日物业保证金退款申请书中第一届业委会成员签字已无业委会委员资格，以上人员作出的同意退还押金，也属于无效的决定，一审法院认定以上成员为业委会委员，并认为审核同意的结论系错误，另外由于富康公司在服务期间没有按照招标承诺书管理小区，退还时没有复原所有设备设施完好，20万元的保证金不符合退还的条件，故不应退还；证据4、关于外滩印象花园电梯年检信访事项的答复意见书、会议纪要、协调会，证明富康公司在管理服务期间不履行自身义务，对小区电梯不进行年检，导致小区电梯年检过期，电梯停运、超运置小区全体业主安全于不顾，严重违反招标承诺，后系经过业主信访，昆山市市场监督管理局责令富康公司才年检得以解决但是该事实已经构成了违约，并不能因为后续修复了，就认为没有违约，电梯的损坏部分直到退出管理后也未能得到复原；证据5、关于小区电梯和消防系统维护问题的回复函，灭火器订购单、发票、付款凭证，证明富康公司管理期间对于小区的电梯和消防系统一直不进行维修和整改，经过第二届业委会督促也未得到解决，其中也提及了灭火器过期问题，承接查验报告也确认了该事实，为此业委会支付了105450元用于购买灭火器，该费用也应当由富康公司承担；证据6、外滩业主联名请愿书，证明富康公司未能履行其物业服务义务构成违约，遭到了全体业主联名要求其处理相关事项并要求走法律程序。 富康公司质证认为：证据1真实性不认可，不排除是第二届业委会为了不退押金故意制造的转账流水，即使是真实的，这些付款凭证上的付款人均是案外人采林物业，与本案没有关联性，而且不能证明富康公司服务不好，因为电梯、消防、监控都是易耗品，在富康和外滩印象物业服务合同约定的服务期间内，这些都是检验合格的，如果这些费用真的存在，也是采林物业为了博得外滩印象业主的好感，顺利进驻外滩印象而自愿投入的费用，不应由富康公司承担，而且根据第二届业委会2018年6月19日的招标文件第三节第三条第七款，投标人应交保证金20万，而且要投资不低于30万，用于改善小区环境，在富康公司进驻外滩印象时，也应投标文件的要求，投入了不少于25万的设施维修改善费用；证据2中的工作联系函真实性不认可，联系函的出具时间是2020年的5月19日，是后补的文件，并没有富康公司的签章，其中签字的人员梁某某也根本不清楚这两笔电费具体是什么电费，对于两张电子发票真实性认可，但电费发票上标明了是2018年8月和2018年9月的电费，并不是在富康的物业服务合同期限内，而且其中一张发票的抬头购买方是上海中星集团，与富康公司无关，2018年7月富康只是代下一家公司提供物业服务，并没有收取物业费，也无需承担公共电费；证据3不排除是业委会为了达到自己的目的而重新制作的，富康公司此前并未收到该解散通知，而且第二届业委会参加选举时无故欠缴物业费，实体和程序上均违法，没有资格代表全体业主，且第一届业委会的备案期间是2015年12月13日到2018年12月12日，仍然有资格代表全体业主，第一届业委会是和富康公司签订物业服务服务合同的亲历者，他们非常清楚签订合同时的双方真实意思表示，也就是说服务期满保证金就应予退还，所以富康公司期满后第一届业委会都签字愿意退还押金，也能反推出富康公司的服务质量是可以的；证据4中的答复意见书真实性认可，因为当时个别电梯出现问题，需要动用维修基金大修，因为当时电梯的主要部件钢丝绳等损坏了，是属于一个正常的损耗，但是富康公司向第二届业委会申请动用维修基金之后，第二届业委会为了更换物业公司，和自己关系好的采林物业签订物业服务合同，迟迟不予回复，故意拖延才导致了业主投诉的，恰恰证明了富康公司在撤场时电梯全部是检验合格的，会议纪要和维修协调会真实性不认可，并没有富康公司人员的签字盖章，是第二届业委会单方面制作的。当时确实有开会，但是具体的内容与此不符，会议内容是富康公司申请动用维修基金，但是第二届业委会不同意，才不得不请第三方介入进行协调，而且电梯并没有停运，是业委会违反物业服务合同的约定，不愿意承担应由其承担的电梯大修的费用，经过第三方协调，富康公司先行垫付了相关费用，电梯才通过年检，垫付的费用业委会至今都没有偿还，协调会最后一句维修费用日后再请有关部门评估费用的分摊情况，说明该费用本不应由富康公司承担；证据5中的回复函真实性不认可，富康公司并没有收到过该回复函，而是富康公司在申请动用维修基金后一直没有收到业委会回复，一直到电梯年检过期了才明确拒绝动用维修基金，灭火器订购单、发票和付款凭证真实性认可，显示的日期是2020年3月和4月份，恰恰证明了富康公司在退出外滩印象花园小区时所签的承接查验记录的不准确性，承接查验记录中明确载明所见灭火器全部过期，2012年2月份产品，若此查验记录为真实的，外滩印象小区应在发现该情况后立即更换灭火器，而从该组证据中可以看出知道2020年外滩印象小区才重新购买灭火器，明显不符合常理，说明当时的承接查验记录只是对小区环境的记录，并非对富康公司服务质量的一个记录，而且费用是由第二届业委会主任黄兆红个人支付的，由此也可证明第二届业委会的形式程序违法；证据6真实性无法确认，而且富康公司并没有收到该情愿书，上面请愿人处都是由第二届业委会牵头的，不排除是业委会为了达到自己的证明目的后补的。 本院对上述证据认定如下：富康公司的证据1、2与本案争议关联性不足，证据3、4不足以达到其证明目的，本院均不予认定。外滩印象花园第二届业委会的证据1已出示原件且能与其一审提交的电梯修理合同及发票、消防设施维修工程合同及发票、外滩印象花园监控及增装合约书及发票、装饰装修合同及发票相互印证，本院对真实性予以认定；证据2中的电费发票备注中载明为2018年8、9月，而富康公司已于2018年7月底退场，仅凭居委会盖章的工作联系函不足以证明电费系富康公司服务期间发生，本院对其证明目的不予采纳；证据3仅凭居委会盖章的通告，不足以证明外滩印象花园小区第一届业委会已于2017年5月31日解散，本院对其该证明目的不予采纳；证据4中的答复意见书富康公司对真实性认可，本院对真实性予以认定，证据4中的其他证据系外滩印象花园第二届业委会单方制作，且富康公司对真实性不予认可，本院不予认定；证据5中的关于小区电梯和消防系统维护问题的回复函系外滩印象花园第二届业委会单方制作，且富康公司对真实性不予认可，本院不予认定，灭火器订购单、发票、付款凭证均发生于2020年，距富康公司退场已逾1年，关联性不足，本院亦不予认定；证据6不足以证明富康公司未能履行物业服务义务，本院对其证明目的不予采纳。 二审查明，外滩印象花园物业管理投标承诺书载明：“我富康物业管理有限公司如本次有幸竞标为外滩印象花园小区全体业主服务，我们将尽职尽责为全体业主服务，做好一切物业相关工作，为全体业主创造一个安心、舒心、放心的生活环境。同时承诺做到以下几点：1.全心全意配合外滩印象花园业主委员会一切工作，做好小区所有的各项物业管理工作。2.一律按照外滩印象花园物业管理计划书的各项条款进行管理小区。3.在管理小区日常事务中，不与业主发生任何肢体冲突，不故意破坏业主以及小区公共财物，不使用强制性、非法性手段来解决小区内所有问题。4.进入小区管理后，前三个月不作催缴物业费工作，从第四个月开始收取半年所有物业费。(根据江苏省物业管理条例及苏州市物业管理收费办法)5.我公司承诺在今后的物业管理中，常规物业管理工作一律不实行外包(不包含电梯、消防等智能化维保)，一律由我们昆山富康物业管理有限公司亲自提供服务。6.我们将自愿放置20万元现金于外滩印象花园业主委员会账户中作为物业管理服务承诺押金，如没有按照外滩印象花园物业管理投标承诺书内容进行管理小区，我富康物业管理有限公司将按照外滩印象花园业主委员会要求无条件退出小区，同时20万元物业管理服务承诺押金无需退还昆山富康物业管理有限公司。7.外滩印象花园常规服务一律不实行外包(不包含电梯、消防等智能化维保)一律由我们昆山富康物业管理有限公司提供服务。” 外滩印象花园小区第二届业委会的备案时期为2017年8月12日，任期三年。 采林物业公司与太仓博胜电梯有限公司签订《电梯修理合同》一份，合同中载明的工程名称为“昆山外滩印象花园电梯维修”、金额为96000元，采林物业公司于2018年8月17日、2019年1月17日分别向太仓博胜电梯有限公司支付了50000元、46000元，太仓博胜电梯有限公司开具了96000元的增值税专用发票；采林物业公司与太仓市金盾消防工程有限公司昆山大将分公司签订《消防设施维修工程合同》，合同中载明的工程名称为“消防设施维修工程”、工程地点为“外滩印象花园小区”、金额为68000元，采林物业公司于2018年8月20日、2019年1月17日分别向太仓市金盾消防工程有限公司昆山大将分公司支付了34000元、53233元，其中53233元的银行业务回单附言中载明“消防维保东城6500、绿中海7083、外滩5650维修费34000”，太仓市金盾消防工程有限公司昆山大将分公司开具了68000元的增值税专用发票；采林物业公司与昆山市玉山镇源展电脑办公设备经营部签订《外滩印象花园监控检修及增装合约书》，合同中载明的工程地点为“外滩印象花园”、金额为118000元，采林物业公司于2018年9月3日、2018年11月5日分别向昆山市玉山镇源展电脑办公设备经营部支付了59000元、59000元，昆山市玉山镇源展电脑办公设备经营部开具了118000元的增值税专用发票；采林物业公司（甲方）、外滩印象花园第二届业委会（乙方）与昆山开发区万隆装饰工程服务部（丙方）签订《装饰装修合约》一份，合同中载明的工程地点为“庆丰路555#外滩印象花园”、工程范围为“24部电梯轿箱内部整改装饰”、金额为46000元、甲方应分摊支付给丙方总计25000元、乙方应分摊支付给丙方总计21000元，采林物业公司于2018年9月4日向昆山开发区万隆装潢工程服务部支付了25000元，昆山开发区万隆装潢工程服务部开具了25000元的增值税专用发票。 二审另查明，2018年3月7日富康公司向外滩印象花园第二届业委会主任黄兆红个人账户汇款26500元的转账记录并未标注系2018年1、2、3月的停车费，一审法院认定该笔款项系2018年1、2、3月的停车费有误，本院予以纠正。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，首先，关于双方上诉争议的20万元押金，根据外滩印象花园物业管理投标承诺书载明的内容，富康公司承诺无需退还该20万元押金的情形是富康公司没有按照外滩印象花园物业管理投标承诺书内容进行管理小区，现有证据不足以证明富康公司未按照外滩印象花园物业管理投标承诺书的内容管理小区，故外滩印象花园第二届业委会的其又权没收该押金的上诉意见缺乏事实依据，本院不予采纳；物业服务合同中虽约定当物业公司退出本小区管理时，应复原所有硬件、绿化、消防设备设施的完好，如有损坏，从押金中扣除，但现有证据并不能证明采林物业公司与案外公司签订的合同中所涉关于电梯修理、消防设施维修、监控检修及增装、电梯轿箱内部整改装饰的工程均系富康公司提供物业服务期间损坏，故根据富康公司退场时与外滩印象花园第二届业委会对相关设施的查验情况，一审法院酌情从押金中扣减20%比例并无不当，本院予以维持。其次，关于双方上诉争议的停车费，根据物业服务合同的约定，停车费系每月月底按每月1万元标准定额结算，即停车费每月采用先使用后结算模式，根据外滩印象花园第二届业委会向富康公司出具的收据显示，其已收到2017年8、9、10月份每月一万元的停车费，且亦无证据显示其在出具该收据时向富康公司提出过欠缴之前停车费的异议，故本院对外滩印象花园第二届业委会关于富康公司应向其支付2016年7月起算的停车费的上诉意见不予采纳；富康公司提供物业服务至2018年7月，故2017年11月至2018年7月其应支付的停车费应为9万元，现其仅在2018年3月7日支付了26500元，故仍应向外滩印象花园第二届业委会支付停车费63500元，本院对富康公司关于其不应再支付停车费的上诉意见亦不予采纳。第三，富康公司上诉主张水费1326.84元无证据证明是其在服务期间产生，本院认为富康公司于2018年7月底退场，而昆山市水费收款凭证显示抄表年月为2018年8月13日，故一审法院认为全部应由富康公司承担确有不当，本院结合水费的抄表时间和富康公司的退场时间，酌情确定富康公司承担水费1000元。第四，根据物业服务合同约定，篮球场收入报备业主委员会，用作篮球场日常维护保养，故外滩印象花园第二届业委会要求富康公司向其支付篮球场租赁费用缺乏依据，一审法院对其该项诉讼请求不予支持并无不当；富康公司已于2018年7月底退场，电费发票备注中载明为2018年8、9月，故现有证据不足证明以该部分电费系富康公司管理期间发生，本院对外滩印象花园第二届业委会关于篮球场租赁费、电费的上诉意见均不予采纳。 综上所述，富康公司、外滩印象花园第二届业委会的上诉请求均部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初6487号民事判决第一项； 二、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初6487号民事判决第二、三项； 三、昆山富康物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向昆山市青阳城市管理办事处外滩印象花园小区第二届业主委员会支付停车费63500元、水费1000元； 四、驳回昆山富康物业管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回昆山市青阳城市管理办事处外滩印象花园小区第二届业主委员会的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4374元，由昆山富康物业管理有限公司负担775元，由昆山市青阳城市管理办事处外滩印象花园小区第二届业主委员会负担3599元。一审反诉案件受理费5361.47元，由昆山富康物业管理有限公司负担707元，由昆山市青阳城市管理办事处外滩印象花园小区第二届业主委员会负担4654.47元。二审案件受理费19470.94元，由昆山富康物业管理有限公司负担10115.47元，由昆山市青阳城市管理办事处外滩印象花园小区第二届业主委员会负担9355.47元。 本判决为终审判决。 审判长  浦智华 审判员  孙晓蕾 审判员  管 丰 二〇二〇年十月二十七日 书记员  姚 懿