辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初11567号原告：魏光义，男，1969年1月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：胡素春，女，1954年2月10日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张俊杰，系辽宁东拓律师事务所律师。被告：李春艳，女，1973年10月26日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：尚玲欣，系辽宁大宸律师事务所律师。原告魏光义诉被告胡素春、李春艳确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭审理。原告魏光义、被告胡素春的委托诉讼代理人张俊杰、被告李春艳的委托诉讼代理人尚玲欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令二被告签订的房屋买卖协议无效；2、诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与第二被告原系夫妻关系，双方于2016年经皇姑区人民法院调解解除婚姻关系。本案诉称的位于于洪区产取得时间为2005年9月4日，当时购房款系原告父母将房屋动迁款取出交付了该房屋首付款5万元，因二位老人年龄较大，贷款条件不适合，故以第二被告名义进行了贷款，双方解除婚姻关系前，该房屋贷款已全部偿还完毕。双方解除婚姻关系时，没有对该房屋进行析产。2020年3月17日第二被告隐瞒该房屋系夫妻共同财产的相产产权事实，私自与第一被告签订了房屋买卖合同，将房屋出让给第一被告，通过了解双方房屋购买合意是虚假的。理由如下：1、该房屋购买价格明显低于市场价格。2、被告一从未到该房屋进行购房产进行核实房屋有关情况。3、该房屋原告父母从2005年一直居住至今。4、该房屋系原告与第二被告没有析产的夫妻共同财产。通过上述事实，可以看出二被告为达到侵害原告合法权益的目的，进行虚假房屋交易，该过程明显违背房屋买卖交易习惯，系无效买卖，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告胡素春辩称，一、依据不动产权登记证书及原告与李春艳的离婚民事调解书的内容，答辩人有充足的理由相信涉案房屋为李春艳单独所有而非夫妻共同财产，李春艳出卖涉案房屋为有权处分；二、答辩人与李春艳只在签订房屋买卖合同和办理过户登记时见过两次，且涉案房屋系在房屋中介公司公开出售，答辩人也是通过中介公司居间介绍购买的涉案房屋，不存在恶意串通的事实；三、答辩人购买房屋时李春艳自称卖房是为了供在国外留学的孩子读书着急出手，涉案房屋的内部装修简陋陈旧，答辩人买房后要重新装修且买房时正值疫情最严重的时候，二手房成交困难，该房屋的市场价值就是每平方三千余元，答辩人以18万元购买房屋符合该房屋的市场价值；四、答辩人有充分的理由相信涉案房屋系李春艳个人财产，且支付了合理对价，办理了所有权变更登记，无论李春艳是否与他人有纠纷，答辩人均可以善意取得涉案房屋所有权。综上，涉案房屋的房屋买卖合同不存在无效的情形，请求人民法院驳回原告的诉讼请求被告李春艳辩称，一、案涉房屋是答辩人的个人财产，而非原告所称是二人离婚时未析产的共同财产，答辩人有权进行处分。因原告婚内出轨，为过错方，而且是原告起诉离婚，所以双方离婚时达成约定，三套房产均归答辩人所有，含案涉房产，该房屋以后留给孩子。同时，只要原告按月向孩子支付学费和生活费，答辩人就同意原告父母继续在该房屋居住，暂不对该房屋进行处分，再加上该房屋原本登记为答辩人个人所有，所以，离婚诉讼调解书写明双方无其他争议财产。如前所述，答辩人系案涉房产的合法所有权人，依法有权对该房屋进行处分，原告既不是案涉房产的所有权人，也不是利害关系人，无权以该合同损害其合法权益为由主张合同无效。二、答辩人与被告一之间的房屋买卖合意真实，交易真实，买卖合同依法成立并生效，不存在任何导致合同无效的情形。1.答辩人出让案涉房屋有正当理由。答辩人与原告离婚时约定，由原告按月向孩子支付学费与生活费。但自2018年开始，原告就停止向儿子支付学费和生活费，而答辩人自身没有收入来源，就只能通过使用信用卡和向亲戚朋友借款（包括原告及其父母，但他们没有借）的方式继续供孩子在美国读书。2019年底，孩子即将面临毕业、找工作，急需用钱，答辩人迫不得已就挂出了其在离婚时所分得的三套房产，截止目前，两套已成交。2.答辩人与被告一达成房屋买卖的合意真实，交易真实。2019年底，答辩人将案涉房屋挂在房产中介公司（沈阳万威利房产经纪有限公司及芒果不动产）进行销售。2020年3月17日，沈阳万威利房产经纪有限公司工作人员宋骐通知答辩人，被告一的儿子在看房以后有意为被告一购买该房屋，答辩人到场后经与被告一协商，达成买卖合意，以18万的价格成交，并于当日签订了买卖合同。该合同是双方真实的意思表示，合法有效，且答辩人与被告一均已按照该合同的约定履行了相应的义务，答辩人已收到除3000元尾款之外的全部购房款。答辩人与被告一的交易全程均由宋骐联系、沟通、协助办理，二人仅在签订合同及办理过户登记时见过两次面，不存在虚假交易、损害原告合法权益以及其他导致合同无效的情形。三、案涉房屋成交价正当合理，并非如原告所称明显低于市场价。因案涉房屋内部装修、陈设老旧，故答辩人首次在沈阳万威利房产经纪有限公司挂出的价格为20.55万元。农历新年后，因受疫情影响，房产交易市场不景气，再加上疫情期间小区封闭管理，看房不便，答辩人向房产中介公司表示，因为自己急需用钱，如果能尽快成交，价格可以再商量。最后，在宋骐的沟通协调下，答辩人与被告一在2020年3月17日经协商一致以18万元的价格成交。该价格符合成交时疫情严重影响下的房产交易行情及社会条件，正当合理，而原告以同小区当前时期、装修、陈设等各方面条件均优于案涉房屋且不是急售的房屋价格作比较，明显不合理，不具有任何参考性。综上所述，原告所述内容均与事实不符，请贵院在查明事实的基础上，依法作出公正的裁判，以维护答辩人的合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交证据，根据当事人陈述和经庭审质证及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告胡素春与李春艳在2020年3月17日签订房屋买卖合同，约定李春艳将座落在沈阳市于洪区房屋出售给原告，房屋所有权证书号：90154519，建筑面积50.73平方米，成交价格为180000元。甲（李春艳）、乙（胡春素）双方商定于2020年3月24日前一周到房产交易部门办理查档手续，待查明该房屋不存在司法查封等影响交易的情形。同时甲方收到定金后3个工作日后内一周去房产交易部门办理更名过户手续。在乙方新契税证明下发当日，乙方付给甲方第一笔购房款人民币167000元。同时甲乙双方须将第一笔购房款全部存入房产局办理资金监管手续。在乙方新房证下发后3个工作日内，甲方给该房屋清除所有陈欠，将该房屋交付给乙方使用。甲方交房当日，乙方付给甲方购房款人民币3000元整。胡素春依约共计给付李春艳177000元。并于2020年4月1日取得房屋所有权证。现房屋未交付胡素春使用。另查明，李春艳与原告魏光义原系夫妻关系，于2016年11月9日在沈阳市皇姑区人民法院经（2016）辽0105民初6690号民事调解书，李春艳与魏光义达成调解协议，内容为;一、李春艳与魏光义自愿离婚；二、双方个人物品归各人；三、坐落于沈阳市皇姑区（所有权人为魏光义，建筑面积50.14平方米）住房及坐落于沈阳市皇姑区（所有权为李春艳，建筑面积为34.05平方米）住房均归李春艳所有，魏光义住房自行解决。四、双方无其他纠纷。再查明，李春艳将座落在沈阳市于洪区房屋转让给胡素春的转让价格为180000元，平均每平方米价格约3590元。通过对比同一地段同一小区中介机构公示的二手房交易价格，平均价格为3000余元至5000余元不等。本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”在本案中，原告主张座落在沈阳市于洪区房屋系未经分割的原夫妻共同财产，被告李春艳转让座落在沈阳市于洪区房屋系无权处分行为，应属无效。本院认为，原告不能举证证明被告李春艳与胡素春系在恶意串通的情况下转移房产所有权，双方签订的房屋买卖合同时，房屋所有权登记在李春艳名下，在胡素春按约定支付对价后，房屋所有权人已变更登记为胡素春。李春艳将座落在沈阳市于洪区房屋转让给胡素春的转让价格为180000元，平均每平方米价格约3590元。通过对比同一地段同一小区中介机构公示的二手房交易价格，平均价格为3000余元至5000余元不等，不应认定为转让价款明显低于市场价格。故胡素春购买该房产的情形符合善意取得的条件，原告要求确认二被告签订的房屋买卖合同无效无法律依据，本院对于原告的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告魏光义的诉讼请求。案件受理费减半收取3050元，由原告魏光义承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内交纳上诉费，逾期不交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员 赵 岩二〇二〇年十二月十一日书记员 黄凌艳