山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3770号上诉人（原审原告）：徐凤波，女，1965年5月16日出生，汉族，住山东省乳山市。委托诉讼代理人：邵旭（系徐凤波之夫），住山东省乳山市。被上诉人（原审被告）：乳山市颐和物业服务有限公司，住所地山东省乳山市银滩旅游度假区颐和花园。法定代表人：杨玉仁，总经理。委托诉讼代理人：黄保学，山东大地人律师事务所律师。上诉人徐凤波因与被上诉人乳山市颐和物业有限服务公司（以下简称颐和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初3146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐凤波上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院审理本案偏离了以确认双方合同效力纠纷为主题的诉讼请求，绕开双方合同约定，判决被上诉人单方涨价行为合理，明显偏离本案诉讼主题。上诉人与被上诉人及其母公司，即涉案房屋开发商乳山颐和房地产有限公司三方于2012年签订前期物业管理服务协议，其中约定物业费每平方米0.5元，开发商口头承诺10年不变，协议第十四条约定有效期至小区业主委员会签订《物业管理委托合同》时止。一审法院仅依据被上诉人2013年单方指定的物业涨价标准，认定合同变更，无法律依据，被上诉人应承担违约责任，退还多收的物业费并承担违约金。二、一审法院适用《中华人民共和国物权法》第七十六条第五、六款，系适用法律错误。该第五款系针对维修基金、第六款系针对改建重建和共同管理的其他附属设施的资金使用，一审法院将该两项资金过半数的使用规则强加进本案合同违约中适用，偏离法律准则。三、以下证据可证明被上诉人擅自违约强行涨价。1.被上诉人2013年6月涨价期间，省物价局于2013年9月29日下达4180文件，责令停止涨价，退还多收的物业费，足以证明被上诉人擅自涨价不合理。2.2014年8月6日，威海市市长回复业主投诉信函，责令被上诉人停止涨价，退还多收物业费的指示也足以证明。3.2013年6月乳价字14号文件下发，其中明确规定，此次物业收费调整用于通过星级考评验收的物业小区，没有通过星级考评验收的小区物业服务费仍执行原标准，根据该文件规定，被上诉人没有经过考评验收，乳山市唯独被上诉人自定四星级，其他小区调整也都在政府指导价之间，高层每平米在0.7元至0.9元之间，被上诉人无视文件规定，擅自定价。4.2013年10月乳山市物价局高局长到小区亲自督办，当天高局长到物业办公室督办按协议收费，退还多收物业费，小区业主排队缴费，第二天小区业主给物价局送了锦旗，一审时也有证人出庭作证。5.2020年9月9日一审开庭，被上诉人吕桂华经理亲自承认没有涨价依据；2019年7月18日，因物业强行收费给业主断水，报警110处理后，物业开了座谈会，多名业主参加，物业经理刘庆之表示以后不会断水断电、强制收费，通过刘经理讲话，完全可以判定被上诉人强制收费的真实性，关于业主提起涨价应有依据时，刘经理称今年已经向发改委申报审批，但至今也未见到发改委批文；以上情况一审时已提交录音证据。6.上诉人没有违反合同约定，2012年收房后就按照合同价格交纳物业费，但一直没有到小区居住，2013年物业电话通知物业费涨价，如果不按时缴费，要交纳违约金，因此只能按涨价后的物业费交纳；入住后，上诉人得知被上诉人没有签订委托合同，也没有政府涨价批文，所以2018年、2019年上诉人按合同交纳的物业费。7.2013年被上诉人擅自涨价期间，在小区居住419户，已联名签字不同意涨价，有签字名单为证，被上诉人胁迫强行收费，以断水、断电、断暖气胁迫，2013年买的房子签订的都是涨价后的协议，除去2013年之后签协议的业主，交费都达不到百分之三十。四、一审法院仅凭乳山市民生服务中心工作人员的答复认定本案事实，不符合法律规定。现在的工作人员不了解当年的详细情况，不知道当年省、市、局已经下达指示，没有书面文字证明材料，没有出庭作证，且上诉人已提供有力证据。五、一审法院适用《中华人民共和国民法总则》第五条错误，该条是针对民事活动而制定的，与合同纠纷无关。六、一审法院适用的《山东省物业管理条例》第六十八条和《山东省物业服务收费管理办法》第七条，与本案无关联；《山东省物业管理办法》第十二条规定过半数需要业主签字；被上诉人违反《山东省物业管理条例释义》中多项规定。颐和物业公司辩称，一、被上诉人不存在擅自涨价，被上诉人按照政府指导价和法律、法规规定的调价程序和幅度调整物业费，并且取得了上诉人的同意，与上诉人协商一致，按照新的收费标准变更了合同价格，变更合法有效。上诉人购买颐和山水人家小区住宅后，于2012年1月4日与被上诉人签订了前期物业服务合同。签约时的物业费执行的政府指导价是《山东省物价局、山东省建设厅关于印发的通知》【鲁价费发(2004)205号】文件，每平方米仅0.5元，该标准自2004年起实施后已经多年没有调整。随着社会发展，物价逐年上涨，被上诉人的物业服务成本逐年增加，已经很难维持正常服务成本开支。2012年1月1日《山东省住宅物业服务收费管理办法》正式生效实施，各地物业费的政府指导价都面临着调整，因此，基于当时的服务成本增加和政府指导价即将调整的情况，被上诉人与上诉人在物业服务合同中，特别约定物业费是暂定价，不是长期价，也不是固定价，暂定价应当随着政府指导价和服务水平、成本情况的变动调整，也可以双方协商一致调整。被上诉人调价前，以书面短信的形式通知了上诉人，并在公司网站、小区内进行书面公示征求了包括上诉人在内的业主意见，上诉人完全认可被上诉人的调价，自2013年起按照新的收费标准交纳物业费。双方已经就物业服务费变更和调整达成了一致，且正常履行了五年，被上诉人根本不存在违约涨价和口头承诺物业费十年不变的情况。二、被上诉人在服务标准提高、经营成本持续上涨和乳山市政府指导价发生变动的情况下，按照政府指导价的幅度和乳山市政府规定的调价程序上调前期物业服务费，并征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，上调物业费合法有效，调价对上诉人有约束力，不存在擅自上调物业费。2012年被上诉人响应市政府号召，为创建山东省物业优秀住宅小区和提升物业服务标准，所有物业服务工作均按照省级优秀小区和五星级的标准实施，2012年底被上诉人管理的颐和山水人家小区被评定为山东省物业优秀住宅小区，是乳山市唯一的山东省物业优秀住宅小区，成为乳山市物业服务的标杆小区。2013年乳山市物价局出台《关于调整物业服务收费标准的复函》【乳价字2013（14）号】，乳山市物业服务费政府指导价整体上调。在服务成本上升和服务质量提高的情况下，被上诉人根据自身物业服务标准选择四星级收费，按照乳价字2013（14）号文的规定，请示乳山市住建局物管办申请调价和进行考评验收，因乳价字2013（14）号文未规定调价及星级认定程序，乳山市住建局物管办请示乳山市委市政府关于前期物业的调价程序，乳山市政府答复，物业服务费调价和服务标准考评应当由业主决定，应当按照《中华人民共和国物权法》的规定，由占住宅面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意即可执行。被上诉人按照物管办和市政府的要求，于2013年6月1日对山水小区业主收费价格调整到了现行价格标准，预先向业主发送书面短信调价方案征求业主意见，并在小区张贴公示书面调价方案，公开征求业主意见。山水人家小区2013年已办理入住手续1,761户，面积140,916.6平米，收到调价通知、同意且按照调价后的收费价格缴费的1,312户，收费面积105,508.98平米，同意缴费业主户数与住宅面积双超50%。调价程序符合原《中华人民共和国物权法》第七十六条和《山东省住宅物业服务收费管理办法》的规定，调价效力及于上诉人，不存在违法上调物业费的行为。三、上诉人诉状中所述“物价局高局长到小区督办按照协议收费…2014年威海市市长回复信函…”等均不存在，系上诉人编造，政府执法必须由有执法权的机关按照程序执法，而非以回函等的形式执法。一审法官曾向乳山市发改局和住建局物管办核实上调物业费的审批程序，均得到不需要审批和认定的答复，全部执行原物权法的规定。答复情况与一审法院从乳山市民生综合服务中心调取的山水人家物业费问题汇总答复表一致，互相印证。上诉状中对工作人员的异议不成立。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。徐凤波向一审法院起诉请求：1.要求颐和物业公司退还多收的物业费人民币2,507.4元及违约金9,609.6元；2.诉讼费用由颐和物业公司承担。一审法院认定事实：徐凤波系乳山市颐和山水人家小区33-1-403业主。2012年1月4日，山东颐和房地产有限公司（甲方）、颐和物业公司（乙方）和徐凤波（丙方）签订前期物业管理服务协议。协议约定房屋坐落于33-1-403，建筑面积为59.07㎡。协议第一条甲方的权利义务中约定甲方依法选聘乙方对乳山滨海新区颐和山水人家小区进行前期物业管理。乙方的权利义务中约定乙方依据本协议收费标准向丙方收取物业管理服务费用。丙方的权利义务中约定丙方依据本协议向乙方交纳物业管理服务费用，向甲方交纳维修资金。第四条约定物业管理服务费用（不包括房屋共有部位、共有设施设备维修、更新、改造的费用）按下列标准收取。一、丙方交纳前期物业服务费用时间每年1月1日。二、住宅按照建筑面积每月每平方米暂定0.5元。四、丙方拥有的房屋不论使用与否，都需支付物业管理费。第七条约定乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，丙方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金。丙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求丙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。第十四条约定本协议自签订之日起生效，有效期至小区业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》时止。2012年12月31日，颐和物业公司管理的颐和山水人家小区被山东省住房和城乡建设厅评为山东省物业管理优秀小区。2013年2月9日、2013年2月20日、2013年5月26日，颐和物业公司多次在乳山颐和房地产有限公司网站、小区宣传栏张贴公示，公示内容为颐和物业公司选择四星级服务标准提供服务，并将物业费调整如下：自2013年6月1日起，多层住宅0.7元月/平方米，12层以下小高层住宅1.2元月/平方米，高层住宅1.5元月/平方米，沿街商铺1.2元月/平方米，按房屋确权面积收取物业费，原收费标准同时作废。2013年11月30日，颐和物业公司张贴公示，公示内容为山水人家小区物业费收取截止2013年11月28日已收费面积84,458.84平方米，占总面积168,776.94平方米的50.04%，已收费833户，占总户数1,761户的50.14%，目前面积、户数均已收费过半。案外人宫本志多次向民生服务热线反映颐和山水人家小区物业私自上涨物业费，未经过有关部门审批也未得到小区半数以上业主同意，乳山市民生综合服务中心要求相关部门进行答复，发改局回复称颐和山水人家小区是2013年调整的物业费，没有政策要求价格主管部门审批。住建局回复称小区上调物业费不是由部门审批决定，而是由前期物业服务合同约定或者征求业主意见决定，物业公司自2013年2月在小区张贴关于调整物业费的通知至2013年10月26日，时间长达8个月，且该小区物业费事实收费率已过半数，符合事实过半数。2013年乳山市物价局发布关于调整物业服务收费标准的复函【乳价字2013（14）号】中规定乳山市普通住宅前期物业服务按星级收费指导标准，公共性物业服务收费标准（元/平方米/月）：一星级0.34、二星级0.46、三星级0.57、四星级0.75、五星级0.92，电梯运行维护收费标准（三种方法选用一种：1、按面积收取，每建筑面积平方米每月基准价格为0.35元。2、按次收取，每次基准价格为0.11元。3、按户收取，每户每月基准价格为41元），各物业服务企业根据实际情况，可在政府指导价的基础上上浮20%，下浮不限。鉴于《乳山市物业服务规范》于2012年7月24日发布实施，星级服务管理处于推行阶段，此次物业服务收费标准调整只适用于通过星级考评验收的物业小区，没通过星级考评验收的小区住宅物业服务收费仍执行原标准。此次按星级调整的物业服务收费标准，自2013年6月1日起执行，试用期一年。2016年9月2日，乳山市物价局、乳山市房管局发布《关于将星级物业服务收费标准转为正式标准等有关事项的通知》，通知中载明乳山市普通住宅前期物业收费标准继续执行《关于调整物业服务收费标准的复函》【乳价字2013（14）号】中规定的标准。颐和物业公司电梯费按面积收取，建筑面积每平方米每月基准价格为0.35元。2013年9月29日，山东省物价局在齐鲁民生网上对业主反映物业收费问题进行回复（问题编号4180），回复内容为根据《乳山市物业服务规范》规定，因没经过物业主管部门组织的考评验收，该小区不能算是正式确认为四星级，乳山市物价局已书面责令物业企业停止涨物业费行为。鉴于部分业主对物业服务星级评定有异议，现乳山市物业主管部门正在组织对山水人家小区的物业服务等级进行评定，待新评定等级结果公布后，按新定等级收费，过去已多收部分限期退还业主。2014年8月6日，乳山市政府在市长信箱就山水人家小区业主反映的问题进行回复称物业公司承诺联系业主，通过汇款账户将多收取的物业费退还。案件审理过程中，经询问乳山市发改局价格科工作人员，其表示在2013年的时候各部门并没有相关政策规定物业费如何上涨，物业公司上涨物业费也不需要价格主管部门的审批、备案。经询问乳山市物管办工作人员，其表示实行几星级物业服务是由物业企业自行选择的，不需要相关部门进行认定。在2013年乳山市只规定了星级服务标准，并没有对星级进行考评验收的相关规定。除物权法外，乳山市并没有相关政策规定物业费上涨的程序。颐和物业公司提交颐和山水人家小区收费统计表，该表显示2013年至2018年，按调价之后交费的户数及按调价后交费的面积均已过总交房户数及总交房面积半数。徐凤波2013年至2017年已按涨价后的数额交纳物业费。庭审过程中，徐凤波申请证人刘某、吴某、张某、冯某、薛某出庭作证，证实颐和物业公司涨价不合理，物价局高局长亲自督办此事，要求按协议收费，退还多收费用。一审法院认为，本案争议的焦点问题是颐和物业公司上涨物业费是否符合规定。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述规定物业公司上涨物业费应当由业主共同决定，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据颐和物业公司提交的物业费收费表显示，收费率已过半，说明颐和物业公司上涨物业费的行为已经大部分业主同意，符合“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”两个条件。其次，物业收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务费实行政府指导价。实行政府指导价的，由价格主管部门会同物业主管部门根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况，制定相应的基准价及浮动幅度。颐和物业公司选择四星级服务标准，根据乳山市物价局发布的物业服务收费标准，颐和物业公司收取的物业费数额未超过政府指导价。再次，虽然徐凤波与颐和物业公司协议中约定物业费数额，但是在2013年颐和物业公司上调物业费后，徐凤波已按照上调后的价格交纳物业费，视为徐凤波同意对物业费的价格进行调整，双方已就协议中约定的物业费价格进行了变更，因此徐凤波应按照变更后的价格交纳物业费。关于徐凤波主张颐和物业公司没经过物业主管部门组织的考评验收，不属于四星级物业，上涨物业费没有经过相关部门的备案、审批，根据乳山市民生综合服务中心针对业主反映的问题的答复及庭前调查了解，实行星级服务由物业企业自主选择，在2013年乳山市只规定了星级服务标准，并没有对星级进行考评验收的相关规定，并且在2013年调整的物业费没有政策要求价格主管部门备案审批。因此，颐和物业公司上调物业费并无不妥，故对徐凤波起诉要求颐和物业公司返还多收取的物业费及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条，《山东省物业管理条例》第六十八条、《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条规定，判决：驳回徐凤波要求颐和物业公司退还多收取的物业费及违约金的诉讼请求。案件受理费减半收取51元，由徐凤波负担。本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据1.2013年不同意涨价的419户在小区居住的业主签名表，证明业主不同意涨价；证据2.被上诉人以强制断水、断电、断暖气等手段强制收费的材料，证明小区物业强制断水断电；证据3.2020年在小区居住的业主关于物业公司涨价造假的签名，证明被上诉人所称物业服务是四星级收费，不符合实际；证据4.收房时补交物业费收据，证明被上诉人多收业主滞纳金；证据5.物业费收据，载有政府定价后多退少补的内容，证明政府定价后多退少补；证据6.乳山市发展和改革局向乳山市鹏达物业服务有限公司发出的告知书，证明其他小区的不合理收费已经开始退还；证据7.乳山市鹏达物业公司返还业主物业费的公告，证明其他小区已经执行政府指令退还物业费；证据8.2018年乳山市山水人家物业涨价意见17本，证明被上诉人涨价不合理，没有通过业主签字，业主不同意涨价，被上诉人违反《山东省物业收费管理办法》第十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百一十五条、第二百三十八条、第二百八十七条、第四百八十五条、第五百零二条、第五百一十三条、第五百七十七条、第五百七十八条、第九百四十条的规定。被上诉人质证称，对证据1的真实性和合法性不予认可。不能证实签字的人是业主，或是业主本人签字，从签字内容来看系近期刚刚签订，明显系伪造，且该组证据的实质是证人证言，如果有业主不同意可以出庭作证，如不到庭，该证据不具备合法性；证据2系复印件，不具备真实性，系上诉人伪造，被上诉人从未使用过断水、断电等违法手段；对证据3真实性不予认可，系复印件且无当事人签字，不具备合法性；证据4与本案没有关联性，系第三方交纳物业费的收据，也没有上诉人所称政府定价后多退少补的内容，其中孙丽娟的说明系复印件，不具备真实性和合法性，该证据的性质是证人证言，应当由孙丽娟出庭作证才能有效；证据5与本案不具有关联性，系他人交纳物业费收据；证据6的真实性需核实，如果属实，恰好可以证明被上诉人调整物业费符合法律规定的程序和幅度；对证据7的真实性不予认可，如果属实，也可以证实被上诉人的调价符合法律规定，所有乳山市不符合法律规定上调物业费的物业公司，都会被依法责令退费；证据8不是新证据，系复印件且明显有伪造的痕迹，不具备真实性，上诉人也没有说明合法来源，第一页虽然是涨价意见封面，但后面内容全部是颐和山水人家小区成立业委会征求意见书，且不能证实签字的是业主，或是业主本人所签，不具有真实性，不能证实上诉人的证明目的。本院经审查认为，上诉人提交的证据均系一审立案之前形成，不属于新证据；被上诉人对证据1、2、3、8不予认可，上诉人也未提交其他证据予以佐证，证据4、5、6、7系案外业主及其他物业公司相关材料，与本案不具有关联性，故对上述证据，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是被上诉人按上涨后的物业费数额向上诉人收取物业费，是否有事实和法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定，“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外”。本案中，上诉人与被上诉人签订的前期物业管理服务协议已明确约定每月每平方米物业费暂定0.5元，之后被上诉人于2013年上涨物业费，上诉人在上诉状中自认被上诉人电话通知其按照上涨后的价格交纳物业费，上诉人亦按上涨后的价格交纳了2013年至2017年的物业费，可以认定双方已达成变更物业费的合意，并已按照涨价后的物业费履行合同，上诉人主张被上诉人未经同意擅自涨价，缺乏事实依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人上涨物业费未经过半数业主同意，且上涨物业费的程序不符合规定，但其提交的证据不足以推翻被上诉人提交证据所证明的事实，一审法院根据审查认定的证据，结合当时的政策及主管部门的答复，依照《中华人民共和国物权法》中对于业主共同决定事项的表决要求，认定被上诉人上涨物业费未违反相关规定，并无不当。上诉人要求被上诉人返还物业费并支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，徐凤波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102元，由上诉人徐凤波负担。本判决为终审判决。审判长  苏丽杰审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二一年一月二十七日法官助理李斐书记员邹乔