新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新43民终8号 上诉人（原审被告）：余玲，女，1968年9月28日出生，住新疆维吾尔自治区哈巴河县。 被上诉人（原审原告）：哈巴河县农村信用合作联社，住所地新疆维吾尔自治区哈巴河县阿克齐镇人民东路以北原人行楼。 法定代表人：郭庆业，该社理事长。 委托诉讼代理人：王秀勇，新疆兰河律师事务所律师。 上诉人余玲因与被上诉人哈巴河县农村信用合作联社（以下简称信用社）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈巴河县人民法院（2020）新4324民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 余玲上诉请求：撤销一审判决，判令信用社为余玲办理哈巴河县XXXX区冷库土地使用权过户手续。事实和理由：1．一审组成合议庭程序严重违法。一审法院违反《中华人民共和国民事诉讼法》第四十二条第二款发回重审的案件，原审人民法院应当按照第一审程序另行组成合议庭的规定，本案由不服上诉的（2019）新4324民初463号民事裁定案件的审判员担任审判长审理，程序违法；2．双方签订合同中明确约定乙方把贷款全部还完后，甲方负责将渔冷库的相关手续过户给乙方，过户费用由甲方负责。信用社将冷库卖给余玲时知道土地是划拨取得，划拨地转为出让的手续应当由信用社办理，并承担由此产生的所有费用；3．一审采纳哈巴河县不动产登记中心的说明错误。哈巴河县不动产登记中心是哈巴河县自然资源局的内设部门，该土地是否属于拆迁范围不属于不动产登记中心的职权范围，余玲未接到任何部门通知该土地要拆迁。 信用社辩称，案涉冷库信用社出售给余玲时仅为450,000元，经测算土地出让金为532,980元，如果由信用社交纳，不符合签订合同的目的。所谓过户仅仅是包括契税、印花税和个人所得税。案涉土地为划拨取得，信用社已将房屋产权证变更在余玲名下，余玲如需办理不动产权证，应当自行交纳土地出让金。余玲的上诉请求不能成立，应当驳回上诉，维持原判。 余玲向一审法院起诉请求：信用社履行协议义务，为余玲办理冷库土地使用权变更手续。 一审法院认定事实：2006年4月4日，信用社与余玲的前夫张飞签订《渔冷库出售协议书》，约定信用社将抵贷资产渔冷库卖给个体工商户张飞，价格450,000元，张飞支付现金200,000元，剩余250,000元由信用社给张飞贷款，另外信用社再给张飞100,000元贷款作为流动资金，张飞累计在信用社贷款350,000元，并用渔冷库作为抵押；张飞把贷款全部还完后，信用社负责将渔冷库的相关手续过户给张飞，过户的费用由信用社负责。张飞已将渔冷库全款付清，自信用社贷款350,000元亦按时偿还完毕。2016年10月24日，余玲与张飞在哈巴河县人民法院协议离婚，协议共同财产该渔冷库归余玲所有，余玲有权使用、受益、租赁，但未经张飞同意不得擅自变卖。2008年7月17日办理的哈房权证哈巴河县字第XXXX号、XXXX号、XXXX号房屋所有权证登记的房屋所有权人系余玲。2000年3月3日土地使用证登记的土地使用者系水产公司，用途冷库，使用权类型是划拨，土地等级三级，使用权面积8883平方米。2019年6月10日哈巴河县不动产登记中心出具关于哈河县老油库以北13号冷库无法过户的说明，内容为“老油库以北13号冷库在我县拆迁范围内，按照规定，无法办理过户手续”。一审法院认为，国有土地使用证系2000年3月3日办理，双方在2006年4月4日签订《渔冷库出售协议书》时，张飞以渔冷库抵押贷款，双方均知道国有土地使用证的土地使用者系水产公司，土地使用权类型为划拨，且双方于2008年7月17日将房屋所有权证进行了变更，房屋所有权证变更至余玲名下。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。因此划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。划拨土地使用者应当依照《城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第3章、第4章和第5章的规定办理。本案信用社向余玲转让渔冷库，双方在明知土地使用权类型的情况下，亦未申请并经市、县级人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，依照规定签订土地使用权出让合同，故双方签订的协议中信用社负责将渔冷库的相关手续过户给张飞，过户的费用由信用社承担的约定，不包括土地使用权证办理时由信用社缴纳土地出让金，且哈巴河县不动产登记中心出具说明，该土地在哈巴河县拆迁范围内，无法办理过户手续。余玲主张信用社为其办理渔冷库土地使用权变更手续的诉讼请求，证据不足，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第十六条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回余玲的诉讼请求。案件受理费70元，由余玲负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年10月8日哈巴河县人民法院（2019）新4324民初463号裁定驳回余玲的起诉，该案审判员为张小花。2020年3月14日阿勒泰地区中级人民法院（2020）新43民终69号裁定指令哈巴河县人民法院审理。 本案争议焦点：信用社应否为余玲办理哈巴河县XXXX区冷库土地使用权过户手续。一审程序是否违法。 本院认为，一、关于案由的问题。信用社与余玲系房屋买卖合同关系，余玲系依据双方签订的《渔冷库出售协议书》而向信用社主张权利，本案案由应当定为房屋买卖合同纠纷。 二、关于信用社应否为余玲办理哈巴河县XXXX区冷库土地使用权过户手续。首先，《渔冷库出售协议书》第3条约定：张飞将贷款全部还完后，信用社负责将渔冷库的相关手续过户给张飞，过户的费用由信用社负责。根据该条约定，信用社负有办理渔冷库产权变更手续及承担过户费用的义务，而信用社不是办证主体，该约定应当理解为信用社负有协助办证义务。该合同签订后，2008年7月17日，案涉房产房屋所有权证已变更登记为余玲，信用社已履行相应的义务。后因案涉土地使用权类型为划拨，变更国有土地使用权登记需要交纳土地出让金，双方因由谁交纳的问题产生争议，国有土地使用权未办理变更登记。2016年1月1日《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记部门已不再单独办理国有土地使用权登记，余玲主张信用社为其办理案涉冷库土地使用权过户手续，履行不能，不予支持。其次，根据调查，余玲上诉也提出信用社应当承担土地类型由划拨转为出让的费用，这也是导致案涉国有土地使用权证未变更登记的主要原因。对此，本院认为，《渔冷库出售协议书》约定过户费用由信用社承担。一般理解，过户费用指相应的工本费用，不能扩大理解为包括出让金。余玲的该上诉理由不予采纳。三、关于一审程序是否严重违法。本案系指令审理案件，法律并没有规定应当另行组成合议庭审理，一审未更换审判人员继续审理，不违反法律规定，余玲认为一审程序严重违法的上诉理由不予采信。不动产登记中心为自然资源局直属的事业单位，该中心出具的证明有效。根据证明，案涉土地为拆迁范围，无法办理过户手续。余玲主张信用社办理冷库土地使用权变更手续的诉讼请求不予支持。 综上所述，余玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人余玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 胥  彩  霞 审判员 王    琦 审判员 王  淑  云 二〇二一年一月二十七日 书记员 米拉马斯库特 1