广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25174号上诉人（原审原告）：金发科技股份有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科学城科丰路**。法定代表人：袁志敏，系该司董事长。委托诉讼代理人：麦荣福，系广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭世明，系广东盈隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市德玛特网络科技有限公司，，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：王**然，系该司总经理。委托诉讼代理人：周峰回，系广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠华，系广东普罗米修律师事务所律师。上诉人金发科技股份有限公司（以下简称“金发公司”）因与被上诉人深圳市德玛特网络科技有限公司（以下简称“德玛特公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初8262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金发公司的委托诉讼代理人彭世明，被上诉人德玛特公司的委托诉讼代理人周峰回到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金发公司上诉请求：1.请求一审判决第一、二判项，并改判德玛特公司支付金发公司违约金54999元、房屋占用费57955元；2.本案全部诉讼费用由德玛特公司承担。事实和理由：一、金发公司与德玛特公司双方于2018年5月17日签订的《物业租赁合同》明确约定了违约金的计算方法，本案以该计算方法计算的违约金并未超出德玛特公司签订合同时的预期，本案不存在违约金约定过高的行为，一审法院将违约金调整为17460元无事实依据。二、德玛特公司在已收到金发公司解除合同及要求腾退房屋后，未按通知要求时间腾退房屋，该损失是德玛特公司拒绝腾房造成的实际损失，德玛特公司应承担房屋占用费。三、一审法院认为金发公司没有采取适当措施导致损失扩大的事实是错误的。德玛特公司在2019年5月31日被案涉租赁厂房物业公司拒绝搬离，对该物业保安拒绝其搬离的行为是正当且具有合同依据，根据案涉租赁合同附件四中的物业管理服务协议第4条第8项，若德玛特公司需要搬出大件办公用品或电脑等贵重物品，需到金发公司物业管理部门办理放行手续，否则金发公司安保人员有权拒绝放行，德玛特公司在2019年5月31日突然向保安提出搬离所有物品，但是德玛特公司未按照协议要求申请相关物品放行手续，故园区的安保人员依据相关物业规定及协议拒绝放行，没有任何不正当。德玛特公司没有进行交还手续，而是直接将钥匙放在安保人员办公室，该行为不是合同意义上的交接行为，德玛特公司没有依据合同约定腾空房屋，应承担相应占用费。综上，金发公司请求二审法院依法予以改判。被上诉人德玛特公司答辩称：一、双方的租赁合同解除这一事实在另案（2020）粤01民终13003号已经确定。2019年5月31日，为了减轻金发公司的租赁损失，德玛特公司直接叫“货拉拉”小面包车对办公物品搬迁，由于金发公司的阻拦导致无法搬出，故房屋占用的主要责任在于金发公司，德玛特公司对此没有过错。双方对于合同解除有过多次交流，在金发公司另案出具的微信记录中显示，双方在5月初就合同解除及违约金进行协商，因金发公司要求的违约金过高德玛特公司没有同意才通过法律途径解决。二、一审法院认为违约金过高，酌定支付两个月租金符合惯例，因承租人的行为导致合同无法履行的，一审酌定两个月租金作为违约金合法合理。2020年3月13日，金发公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认2018年5月1日签订的编号为GT-2018036的《物业租赁合同》于2019年7月4日解除；2.德玛特公司向金发公司支付2019年6月1日至2019年7月4日租金10388.7元及滞纳金（其中以9166.5元为本金，按照每日1%的标准计算，自2019年6月5日至实际清偿之日止；以1222.2元为本金，按照每天1%的标准计算，自2019年7月5日起计至实际清偿之日止）；3.德玛特公司按照9166.5元/月的标准支付自2019年7月5日起至2019年12月11日的占用费47665.8元；4.德玛特公司支付解除合同违约金50415.75元；5、本案诉讼费由德玛特公司承担。一审法院经审理查明：根据广州市房地产档案馆于2019年9月18日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，天河区柯木塱高唐工业区高普路38号自编2栋的登记权属人为金发公司。2018年5月1日，金发公司（出租方，甲方）与德玛特公司（承租方，乙方）签订《物业租赁合同》（合同编号GT-2018036，以下简称《合同》），约定：金发科技创新社区是由甲方的全资子公司广州金发科技孵化器有限公司运营管理的民营科技企业孵化器，是以入园企业为服务对象，为入驻企业提供办公、研发、中试、生产经营场地及共享设施，以及市场营销、技术研发、投融资、创业辅导、科技项目申报等各类服务，以降低创业风险和创业成本，培育成功的科技企业；甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方承租甲方之物业有关事宜，达成如下合同条款：甲方同意将位于广州市天河区柯木塱高唐工业区高普路38号自编2栋401号物业（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方；租赁期限自2018年5月2日至2020年5月1日止；预交合同保证金61595元及水电费押金4850元，均在签订合同5个工作日内向甲方缴纳；租赁期届满、合同解除或合同终止之日，在乙方结清各项费用（含违约金、滞纳金等费用）并变更/迁出注册地址（若在物业地址注册的），且将租赁物业及其设施按约完好地交付给甲方并经甲方审查通过后，则甲方在10个工作日内，将合同保证金及水电费押金一次性、全额无息退还给乙方，如乙方在前述期间未能向甲方结清费用的，乙方同意甲方无需另行通知乙方即可决定将上述保证金、押金冲抵乙方应付甲方之任何费用，相关费用冲抵后如有不足，乙方应自接到甲方通知之日起三日内一次性付清，相关费用冲抵后如有余额，则在乙方已将租赁物业及其设施设备按照合同约定完好地交付给甲方后，甲方将在十个工作日内将余额一次性无息支付予乙方，同时乙方一并将相关收据退还甲方；租金为8730元/月，自本合同生效后的第2年开始，租金每年度复式递增5%，考虑到企业入园装修，实际计租从2018年6月6日起算，物业管理费为3152.5元/月，自本合同生效后的第2年开始，物业管理费每年度复式递增5%；租金及物业管理费以每个自然月为缴（计）费周期，缴费期限为每个月的5号之前，即在每个月的5号前缴清当月（当月的第一日至最后一日）的费用，首月及租期最后一个月的计租天数不足整月的，按当月实际使用天数占当月日历天数的比例计算；双方签署本合同之日起5个工作日内，乙方一次性、全额向甲方缴纳合同保证金、水电费押金、入场装修到计租起始日期间的物业管理费；（第七条第3款）乙方应按时足额地向甲方缴纳各项费用，包括但不限于租金、物业管理费、水电费、空调费及甲乙双方达成的其它合同所约定的各项费用（如有）；乙方违反第七条第3款的，逾期未缴清各项费用的（注：含乙方与广州金发科技孵化器有限公司签订的《基本科技服务协议》约定的科技服务费），甲方将按下列规定对乙方进行违约处理……乙方同意甲方可自主单方决定以保证金、押金冲抵乙方应付甲方之任何费用；除本合同另有约定外，任一方单方提前解除本合同的，应向合同守约方缴纳违约金，该违约金等于本合同剩余租赁期限在双方履约情况下产生的租金的50%；特别约定，乙方明确乙方签订、并严格履行《基本科技服务协议》（服务提供方为甲方的全资子公司广州金发科技孵化器有限公司）是甲方向乙方出租本合同物业的前提条件，如乙方签订《基本科技服务协议》后不严格履约，乙方同意甲方有权单方解除本合同并向乙方主张违约责任等。《合同》附件二为《费用明细表》，载明费用科目合同保证金、水电押金总计66445元，其中合同保证金为两个月（租金＋物管＋科技服务费）61595元，水电费押金为10*计租面积为4850元等。《合同》附件三为《物业管理服务协议》，约定甲方为金发公司，乙方为德玛特公司，甲方将涉案房屋租给乙方使用，甲方向乙方提供的物业管理服务事项包括园区公共环境卫生等；乙方承租甲方物业期间，每月应向甲方缴纳物业管理费6.5元/平方米/月等。2019年7月1日，德玛特公司向一审法院提起诉讼，要求解除《物业租赁合同》，金发公司退还保证金、水电费押金及经营设备等。一审法院以（2019）粤0106民初23848号（以下简称“23848号案”）立案。一审法院在23848号案中查明：2019年5月31日，德玛特公司向金发公司发出《解除物业租赁合同通知书》，内容为因德玛特公司经营管理不善，将于2019年6月1日开始不再运营，所以原与金发公司于2018年5月1日签订的《合同》租赁涉案房屋，经德玛特公司慎重考虑，决定于2019年6月1日起不再租赁，为此特向金发公司发出本通知书，德玛特公司将于2019年5月31日腾空涉案房屋并交付金发公司，请金发公司安排相关人员进行交接。德玛特公司称其于同日将该通知书向金发公司进行送达，故《合同》于2019年6月1日解除，金发公司则确认物管方于同日收到了该通知书，但认为该通知书的发送不发生解除《合同》的效力。23848号案审理过程中，一审法院组织双方当事人进行现场勘察，勘察时金发公司工作人员持钥匙打开涉案房屋大门，现场可见房屋内遗留有大量办公家具及电脑等办公用品，双方对房屋内遗留物品进行清点。其后德玛特公司于2019年12月11日将遗留物品搬离涉案房屋。德玛特公司就涉案房屋2019年5月31日的交接情况提交视频予以证明。视频显示如下内容：1、一穿着白色上衣的女子将涉案房屋大门上锁，后一穿着黑色上衣的女子将钥匙试图交给一穿着花色衬衫的男子，但该男子并未接收该钥匙；2、一车身显示有“货拉拉”字样的小面包车停放在场地内，一身着保安制服的工作人员表示“领导说，你们现在拉了东西是不能走的……那你要找物业的去说……你去物业那里找他们说吧……他就是说你们401的不能让你们拿东西出去”。对该视频，德玛特公司作出如下说明：视频1中锁门的为德玛特公司工作人员，其后穿着黑色上衣的女子（亦为德玛特公司工作人员）在金发公司保安室中当着穿着花色衬衫的男子（金发公司物业管理工作人员）的面将涉案房屋的大门钥匙放置在保安室的办公桌上；视频2则显示金发公司阻止其搬离涉案房屋。金发公司对上述视频的真实性及德玛特公司所述事实经过予以确认，但不确认收到钥匙，且不排除涉案房屋大门有多把钥匙，另表示虽然物管也是金发公司的，但物管部门并没有上报有阻止德玛特公司搬离的情况。2020年1月16日，一审法院作出23848号民事判决：一、确认德玛特公司与金发公司签订的编号为GT-2018036的《物业租赁合同》于2019年5月31日解除；二、金发公司向德玛特公司返还合同保证金61595元及水电费押金4850元。金发公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终13003号民事判决：驳回上诉，维持原判。2020年7月6日，金发公司向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，申请：1、撤回第1项诉讼请求；2、变更第2项诉讼请求为德玛特公司支付2018年5月租金8730元；3、变更第3项诉讼请求为德玛特公司按照每月9166.5元的标准支付2019年6月1日至2019年12月11日的占用费57955元；4、变更第4项诉讼请求为德玛特公司支付金发公司违约金54999元；5、增加诉讼请求为德玛特公司支付电费2190.8元。德玛特公司抗辩称金发公司诉请的违约金过高，要求予以调整；金发公司庭审时主张其实际损失为租金、物业费损失，且房产未对外出租。一审法院认为：关于金发公司的变更诉讼请求申请，其申请第1项为撤回第1项诉讼请求，因金发公司第1项诉讼请求已经23848号案处理，无须继续处理，金发公司申请撤回，予以准许，其余项为变更其诉讼请求，已超过法定期限，不予准许。德玛特公司、金发公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。依据已经生效的民事判决，《合同》已经于2019年5月31日解除，德玛特公司在没有合同解除权的情况下，单方要求解除合同，违反合同约定，现金发公司要求德玛特公司支付解除合同违约金，有事实以及合同依据，予以支持，违约金具体金额依据合同约定应为余下租赁期限租金的50%，德玛特公司提出违约金过高抗辩，在金发公司未充分、合理举证其实际损失，一审法院依据公平原则，酌情调整违约金为17460元。对于金发公司诉请的超出部分，予以驳回。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。依据23848号案查明的事实，德玛特公司已经于2019年5月31日将钥匙交回物业，并欲将设备搬离涉案房屋，以事实行为解除合同。在此情况下，金发公司迟迟未开展交接涉案房屋的手续。现金发公司称其2019年12月11日才收回涉案物业，一审法院不予采信，金发公司要求德玛特公司支付2019年5月31日之后的租金、占用费以及滞纳金没有事实以及法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、德玛特公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向金发公司支付解除合同违约金17460元。二、驳回金发公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费2842元，由金发公司负担2602元，由德玛特公司负担240元。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院二审予以确认。二审中,金发公司确认：其上诉请求以一审原诉讼请求为准，对于一审法院没有采纳其在一审庭审后变更诉讼请求的申请没有异议，其保留再诉的权利。对于保安人员阻碍德玛特公司搬离物品的原因，金发公司称：系因为德玛特公司没有办理放行条，办理放行条是不需要金发公司同意的；德玛特公司则称：其向物业公司申请，但没有业主的同意无法办理放行条。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案《物业租赁合同》解除违约责任的认定，以及金发公司要求德玛特公司支付2019年6月1日至12月11日期间的租金或占用费的主张应否得到支持。根据本院（2020）粤01民终13003号生效判决的认定，涉案《物业租赁合同》已于2019年5月31日解除，德玛特公司单方要求解除合同构成违约，应承担违约责任。双方合同约定“任一方单方提前解除本合同的，应向合同守约方缴纳违约金，该违约金等于本合同剩余租赁期限在双方履约情况下产生的租金的50%”，本案德玛特公司抗辩该约定的违约金过高，要求调整。鉴于双方合同约定的租赁期限于2020年5月1日届满，本案并无证据显示金发公司实际损失的情况下，一审法院综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度，结合租赁合同的交易惯例，将该违约金标准调整为17460元即二个月租金标准，并无明显不当，本院予以维持。关于金发公司要求德玛特公司支付2019年6月1日至12月11日期间的租金或占用费问题。从本案德玛特公司提交的视频显示，2019年5月31日，德玛特公司搬离场地时，受到了保安人员的阻碍，当天德玛特公司当着金发公司工作人员的面将钥匙放置在保安室的办公桌上。对于保安人员阻碍金发公司搬离物品的原因，二审中，金发公司称系因为德玛特公司没有办理放行条，办理放行条是不需要金发公司同意的；德玛特公司则称其向物业公司申请，但没有业主的同意无法办理放行条。本院认为，从常理分析，涉案租赁房屋位于具有物业安保的工业区内，一般情况下，在承租人搬离场地时，物业公司出具放行条前应征询业主的意见，取得业主的同意。本案德玛特公司已准备了货车搬离物品，其没有理由不向物业公司申请办理放行条。故本院合理采信德玛特公司的陈述，德玛特公司当天无法搬离物品系受到金发公司的阻碍。而且，金发公司也明知德玛特公司已将钥匙放置在保安室。在此情况下，金发公司应及时收回房屋防止损失的进一步扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，一审法院不予采信金发公司称的2019年12月11日才收回涉案物业的主张，并不予支持金发公司要求德玛特公司支付2019年6月1日至12月11日期间的租金或占用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，金发公司的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2602元，由上诉人金发科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年一月二十五日书记员  张 旭