江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9884号上诉人（原审原告）：李静，女，1987年2月8日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：袁和伟，江苏嘉诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：施润娴，女，1991年2月11日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王正伊，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。原审第三人：王义斌，男，1975年11月8日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人李静因与被上诉人施润娴，以及原审第三人王义斌返还原物纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初10131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭审理。上诉人李静的委托诉讼代理人袁和伟，被上诉人施润娴及其委托诉讼代理人王正伊，原审第三人王义斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李静上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由施润娴负担。事实和理由：一、李静与王义斌签订《南京市江宁区房地产买卖契约》是2014年4月3日，李静于2014年4月8日取得涉案房屋产权证，2014年4月9日取得涉案房屋土地使用权证。当时南京市江宁区天印大道1299号康桥公寓6幢407室（以下简称案涉房屋）登记在王义斌名下，权属登记明确，李静有充分的理由相信王义斌对涉案房屋有完整处分权。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，不动产善意取得的构成要件是：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。李静购买涉案房屋已支付了合理对价，且已经过户登记。对于李静受让涉案房屋时是否是善意的判断标准应当是涉案房屋过户登记时，其是否知道王义斌对于涉案房屋无权处分。双方签约以及办理过户登记时，案涉房屋是登记在王义斌名下，并且无《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一）》第十六条规定的情形，因此李静在受让涉案房屋时是善意的。这也在于不动产登记是以国家信用为保障的，如果要求不动产的受让人除了要了解登记薄的状况之外，还要承担额外的审查义务，不但对于受让人不公平，也不利于商品的自由流转。二、一审判决认为李静“应当知道王义斌对于该房屋可能并未享有产权，李静在明知道案涉房屋存在产权争议，且不能正常的交付的情况下，仍然与王义斌进行房屋产权过户，对此具有重大过失，不能适用于善意取得”没有事实和法律依据。首先，依据一审判决认定的证据，2013年7月27日，王义斌与施润娴的代理人签订房地产买卖契约，随即在7月底办理过户登记，王义斌取得房屋所有权。2014年3月，李静及其丈夫刘胤打算在南京买套房子，经人介绍了解到王义斌有套房子打算出售，商谈房屋买卖的过程都是王义斌与刘胤参与的，根据王义斌以及刘胤2014年5月6日在公安机关的陈述，王义斌告知刘胤涉案房屋有点事情，但未告知具体什么事情。后来在实地看房的过程中，刘胤了解到案涉房屋目前有人居住，居住人承诺三日之内搬离。随后，李静与王义斌于2014年4月3日签订《南京市江宁区房地产买卖契约》，李静于2014年4月8日取得涉案房屋产权证，2014年4月9日取得涉案房屋土地使用权证。而后涉案房屋发生纠纷。在此过程中可以明确：1.刘胤与王义斌商谈房屋买卖以及实际看房过程中并不了解涉案房屋产权不明确，王义斌的产权登记证明和居住人承诺搬离的答复，李静丈夫刘胤有足够理由相信涉案房屋的所有权人就是王义斌；2.刘胤及王义斌多次到涉案房屋要求房屋居住人搬离都发生在李静取得涉案房屋所有权之后；3.本案的现有证据无法证明李静明知涉案房屋产权存在争议，一审判决推定李静应当知道涉案房屋存在产权争议没有事实和法律依据。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十五条，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，施润娴无任何证据证明李静不构成善意。同时《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一）》第十六条，不动产善意取得中受让人非善意的认定的几种情形中，司法解释的表述都是“知道”这一明确概念，而不是“应当知道”的推定解释。只有真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，才应当认定受让人具有重大过失。而结合本案的全部证据，无法证明李静在受让涉案房屋时存在重大过失。三、一审判决适用法律错误。结合李静第一和第二点上诉意见，其在受让涉案房屋时并不知道王义斌可能存在无权处分的情况，属于善意且不存在重大过失，本案现有证据无法证明李静非善意且存在重大过失。一审判决依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》（一）》若干问题的解释第十五条、第十六条、第十七条，推定上诉人“应当知道”属于对法律的扩大解释，不符合法律规定。而且第十七条是针对动产重大过失的认定，不适用于本案。因此一审判决认定事实与法律适用不相符，属适用法律错误。综上所述，一审判决认定李静取得涉案房屋所有权时非善意、存在重大过失系事实认定错误；一审判决认为李静“应当知道王义斌对于该房屋可能并未享有产权，李静在明知道案涉房屋存在产权争议，且不能正常的交付的情况下，仍然与王义斌进行房屋产权过户，对此具有重大过失，不能适用于善意取得”没有事实和法律依据；一审判决适用法律错误。请求法院依法撤销一审判决，依法改判支持李静的诉讼请求。施润娴辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。李静上诉意见没有事实及法律依据，应予驳回。本案实际上是牵涉到类似套路贷套取房屋的方式，在涉案房屋的房产证变更到李静名下之前，其知道涉案房屋存在权属纠纷的问题，在变更之前，王义斌与刘胤也多次去案涉房屋，驱赶施润娴一家，并且知道该房屋不是在王义斌的占有控制之下，居住着真正权利人。在此情况下，李静仍然与王义斌签订房屋买卖合同，行为明显非善意。合同签订后，王义斌并没有交付案涉房屋，其与刘胤继续到案涉房屋，并且采取撬锁等暴力方式驱赶施润娴一家，无论是房屋买卖之前还是买卖过程中，李静明显是非善意的，明显是通过套路贷的方式想获取房屋。王义斌述称：其意见同在公安机关陈述一致。李静向一审法院起诉请求：一、施润娴腾退位于南京市江宁区房屋；二、施润娴支付自2014年5月1日至实际腾退之日期间的使用费（按每月2000元计算）；三、本案诉讼费用由施润娴负担。一审法院认定事实：施润娴原系案涉房屋的所有人。2013年7月27日，案外人吴锦辉作为施润娴的代理人与王义斌签订房地产买卖契约一份，约定施润娴自愿将该房屋出售给王义斌，价款为68万元。双方在契约中还对其他权利、义务进行了约定。合同签订后，上述房屋变更登记至王义斌名下。2014年4月3日，王义斌又与李静签订《南京市江宁区房地产买卖契约》一份，约定王义斌将案涉房屋以110万元价款出售给李静，后李静又以该房屋作为抵押物，与交通银行股份有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》和《南京市江宁区房地产抵押合同》，向银行贷款77万元。2014年4月8日，案涉房屋过户登记至李静名下。2014年3月31日、2014年5月6日，王义斌、李静的丈夫刘胤多次至案涉房屋处，与施润娴的亲属施国将、施国兵等人为案涉房屋权属发生纠纷，并经公安机关处理。2014年5月6日，王义斌在公安机关陈述：2012年6、7月份，其一个朋友李忠问其借钱，他说他有一个朋友施国兵跟他借钱，他说施国兵是为了做生意，手头有点儿紧。李忠问王义斌有没有闲钱，要借60万元，他说一个月给一个点的利息，也就是一个月6000元，后来李忠写了一份欠条给王义斌，写清楚本金和利息，当时是用银行卡转账给李忠的，后来李忠把这60万元借给了施国兵。当时王义斌跟李忠没有约定还款日期，李忠跟施国兵约定在一个月内还钱，施国兵跟李忠借钱施国兵的侄女担保，并将其侄女名下案涉房屋抵押给了王义斌。大概过了7、8个月左右，施国兵一直没还李忠欠款。中途王义斌的银行卡收到大概4万元左右的利息钱。之后王义斌着急了，去找李忠，李忠当时也拿不出钱，他说不行先把抵押的房子过户给王义斌，王义斌同意，后来李忠自己去办过户的事情。2013年7月份左右某天，李忠、王义斌、施国兵和他侄女一起去房产局，当时房子抵押在王义斌名下，他们说如果房子过户给王义斌，先要把房子过户给李忠，之后李忠再过户给王义斌。那天在房产局是办理了解押，并质押给李忠，弄完各自回去了。过了几天后，李忠喊王义斌去房产局，当时就两个人，李忠当时带了全权委托的公证书，房主不到场，持公证书的人可以处理房产。王义斌和李忠把房子过户到王义斌名下。房子之所以要过户，是因为施国兵一直欠钱不还，李忠为了让王义斌安心，先把当时抵押的房子过户给王义斌，当时口头约定，如果施国兵在2013年10月份把欠的钱还给王义斌，王义斌就把房子还给施国兵。2013年10月，施国兵还是没还钱。直到12月施国兵说，2014年过年之前肯定把钱还了，但过年的时候还是没还钱。王义斌跟李忠说，这样老拖不是办法，王义斌就想拿到房子的使用权。但房子虽然已经过户，但一直是施国兵他弟弟施国将居住。其后，王义斌一个朋友刘胤，在某日吃饭时称，他想在江宁落户，想买套房子，王义斌告诉他其手上有一个房子，不过房子还有点矛盾，后来刘胤跟王义斌去看了房子，也同意买了。2014年清明节前几天，该房过户给了刘胤。当时价款是110万元。公安机关询问当日，王义斌带着刘胤一起去案涉房屋，准备拿回房子的使用权。刘胤当日在公案机关陈述：案涉房屋其决定以其老婆李静名义购买，商量价款是110万元。刘胤看到房产证和土地证是王义斌的名字，王义斌也告诉他这个房子有点事情，但具体事情王义斌不肯讲，仅称里面有人住着不肯走。当时刘胤讲没有什么事情，因为房产证及土地证是王义斌的。大概在2014年3月，王义斌带刘胤一起到案涉房屋，当时里面住着施国将及家人，去的目的就是王义斌让施国将搬家。施国将的哥哥施国兵讲搬家可以，但是需要时间。现房子已经过户在李静名下。首付款34万元钱左右，还在办贷款，贷款审批手续还没有下来。办过手续之后，刘胤和王义斌几乎天天去催促施国将尽快搬家。哪知道买了房子之后，里面还有这个纠纷，所以刘胤就盯着王义斌，让他尽快交房子，也就经常过去找施国将要房子。当天刘胤又和王义斌过去要房子，刘胤把门锁砸掉，施国将报警。2017年1月23日，一审法院作出（2015）江宁淳民初字第1674号民事判决，认定吴锦辉以68万价格出售案涉房屋的行为系超越代理权限的代理行为，另王义斌并未实际支付购房款，其交易行为系用于担保且未实际入住该房屋，王义斌并非善意购房人，遂判决吴锦辉以施润娴名义与王义斌签订的关于案涉房屋的《南京市江宁区房地产买卖契约》对施润娴不发生法律效力。后王义斌上诉至南京市中级人民法院。2017年6月22日，南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终2910号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：（2015）江宁淳民初字第1674号生效民事判决认定，吴锦辉以施润娴名义与王义斌签订的关于案涉房屋的《南京市江宁区房地产买卖契约》对施润娴不发生法律效力，故王义斌将案涉房屋出卖给李静的行为系无权处分行为。本案的争议焦点在于，李静受让案涉房屋时是否系善意取得。一审法院认为，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中，案涉房屋系李静丈夫刘胤以李静的名义购买的，根据王义斌、刘胤在公安机关所作的询问笔录及庭审陈述，在该房屋办理过户登记之前，刘胤就已经知道该房屋存在产权争议，其与王义斌一同前往案涉房屋，欲将实际居住人赶走以便完成房屋交付。在此过程中，王义斌、刘胤等采用了砸锁等非正常方式，并经施国将报警处理，由此可见，即使案涉房屋登记在王义斌名下，刘胤及李静仍应当知道王义斌对于该房屋可能并未享有产权。李静在明知案涉房屋存在产权争议，且不能正常交付情况下，仍与王义斌进行房屋产权过户，对此具有重大过失，不能适用于善意取得，故李静并非案涉房屋产权人，其要求施润娴迁出并支付使用费的诉讼请求没有法律依据，应不予支持。据此，依照原《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条、第十七条之规定，判决：驳回李静全部诉讼请求。本案案件受理费2820元，由李静负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院认定事实与一审判决认定一致，予以确认。本院另查明，李静在二审中陈述，其购买案涉房屋前曾看过房，房屋中一直有人居住，居住的人承诺三日内搬离，但对承诺一节事实无证据证明。施润娴对此否认，并称刘胤看房时未让其进入，双方多次发生冲突报警。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号）第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。第十六条第二款规定，真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。第十七条规定，受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。本案中，生效民事判决已经认定，吴锦辉以施润娴名义与王义斌签订的关于案涉房屋的《南京市江宁区房地产买卖契约》对施润娴不发生法律效力，故施润娴系案涉房屋真实权利人。王义斌将案涉房屋出卖给李静，应考察李静是否存在重大过失，如存在则不应当认定其为善意。现有证据证明，李静受让案涉房屋时，李静丈夫刘胤与王义斌在谈及案涉房屋时，王义斌即告知该房屋“有点事情”，后其看房时，又被多次告知权利瑕疵。由此，根据一般交易习惯，李静对王义斌是否有权行使处分权应有一定认知。另外，刘胤称当时看房时居住者承诺搬离，也无证据证明，且施润娴不予认可。由此应认定，王义斌虽持有登记证明，但并不能顺利行使处分权，李静作为受让人也由此应认定存在重大过失。据此，一审判决不予支持李静相应诉讼请求并无不当，应予维持。综上所述，李静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由李静负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 涂 甫审判员 张卓慧二○二一年一月二十日法官助理刘小琴书记员刘雨晴