江西省新余市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣05执异01号案外人：胡云辉，男，1974年5月9日生，汉族，住新余市。申请执行人：漆启旺，男，1950年10月16日生，汉族，住新余。被执行人：郭明礼，男，1944年11月11日生，汉族，住新余市渝水区。被执行人：郭志武，男，1971年1月8日出生，汉族，住新余市渝水区。被执行人：新余市松地贸易有限责任公司，住所地：新余市仙来东大道。法定代表人：郭明礼，该公司总经理。在本院执行申请执行人漆启旺与被执行人郭明礼、郭志武、新余市松地贸易有限责任公司（以下简称松地公司）民间借贷纠纷一案［执行依据：（2012）余民二初字第11号民事判决，执行案号：（2013）余执提字第19号］过程中，案外人胡云辉因不服（2013）余执提字第19-7号执行裁定于2020年5月26日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年6月17日作出（2020）赣05执异17号执行裁定书，以本院已对涉案车库执行终结，胡云辉作为案外人提出异议的时间已超过法定期间，其异议请求不符合受理条件为由，裁定驳回胡云辉的异议请求。胡云辉不服该裁定，向江西省高级人民法院申请复议。2020年10月27日，江西高级人民法院作出（2020）赣执复111号执行裁定书，认定涉案车库的成交执行裁定书尚未送达给买受人，也未办理过户登记手续，涉案执行标的至今尚未执行终结，且本案至今尚未执行完毕，胡云辉提出执行异议未超过异议时效，据此，裁定撤销（2020）赣05执异17号执行裁定，并指令本院对胡云辉的异议请求进行审查。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人胡云辉称：1．由于郭明礼系新余日泽园车库房工程的承建方，新余市日汽实业公司（以下简称日汽公司）便委托郭明礼出售该车库房，并非将房屋赠与给郭明礼，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十条规定，该房屋应当作为日汽公司的财产，而不应视为郭明礼的财产被强制执行；2.2004年12月20日，胡云辉与日汽公司签订了一份《新余市城镇房屋买卖合同书》，该协议约定日汽公司将新余日泽园108号车库（以下简称涉案车库）出售给胡云辉，此后，胡云辉依约支付了部分购房款，并且实际占有涉案车库至今。期间，没有其他人来主张过权利。虽然非因胡云辉个人原因没有办理过户登记，但胡云辉作为合法占有人，对涉案车库的使用享有排他性权利，因此，法院的强制执行行为侵害了胡云辉对涉案车库享有的合法权益。故请求法院判令1．依法撤销（2013）余执提字第19-7号执行裁定书中对涉案车库的裁定；2．解除对涉案车库的查封。漆启旺称：1．涉案车库房屋所有权证上虽然登记的所有人是日汽公司，但实际权利人是郭明礼，因此，胡云辉既不是涉案车库的产权登记人，又不是实际权利人，其无权向法院提出执行异议；2．法院在查封公告中，要求有意见的可以在二个月内提出，但胡云辉没有提出异议，因此，胡云辉的异议已过时效，并且，涉案车库已被法院强制执行完毕，漆启旺亦已领取拍卖涉案车库的所有款项。综上，请求法院依法驳回胡云辉的异议请求。本院查明，漆启旺与郭明礼、郭志武、松地公司民间借贷纠纷一案，本院于2012年4月23日作出（2012）余民二初字第00011号民事判决，主要内容是：一、郭明礼、松地公司、郭志武在本判决生效之日起七日内共同向漆启旺归还借款本金人民币1182500元，并支付利息880000元（暂算至2011年12月31日，其后利息按月息20000元算至付清时为止），两项合计2062500元；二、除上述第一条付款义务外，郭明礼、松地公司在本判决生效之日起七日内另须共同向漆启旺归还借款本金人民币1230000元，并支付利息302500元（暂算至2011年12月31日，其后利息依照借款本金760000元按月利率1分、470000元按月利率1分2厘计算至付清时为止），两项合计1532500元。此外，还对案件受理费的承担作出了判定。该判决发生法律效力后，郭明礼、松地公司、郭志武没有履行给付义务，漆启旺遂向本院申请强制执行。本院于2012年9月25日立案执行，期间指定新余市渝水区人民法院执行，后又于2013年5月2日提级执行，执行案号为（2013）余执提字第19号。在本院执行该案过程中，查明2004年郭明礼承接新余市城北五一路日泽园车库房工程（一楼为车库，二楼为住房）后，邀请王振新合伙承建，后因资金问题王振新于2008年1月26日退出合伙。此后，郭明礼又邀请刘忠华合伙承建该车库房。2007年3月10日，日汽公司出具一份证明，证明主要内容为：郭明礼于2006年在日汽公司日泽园内新建一栋房屋，该房系土地置换，所有权归郭明礼所有，该房建筑总面积约800平方米左右，共上下两层，一层为车库约350平方米，二层为住房约450平方米。另日汽公司尚欠郭明礼日泽园5号楼工程建筑款约50万元。此后，郭明礼与刘忠华对上述房产进行了分配，其中将一楼车库115号、111号、108号等房产分配给郭明礼所有。2013年5月12日，本院在新余日泽园车库旁张贴公告，公告主要内容为：依据本院（2013）余执提字第19-2号执行裁定书，现公告查封郭明礼建造的本栋房屋的全部车库和住房（登记在刘忠华名下的除外）。查封期限自2016年5月12日至2019年5月11日止。查封期间，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、损毁、变卖、抵押、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。如对上述财产查封有异议或主张权利，应自本公告张贴之日起六十日内向本院提出。2016年5月13日，本院在新余市房地产交易登记中心查封了由郭明礼建造的包括涉案车库在内的一些房产，查封期限自2016年5月13日至2019年5月12日止。2017年9月20日，本院作出（2013）余执提字第19-7号执行裁定，裁定拍卖郭明礼所有的位于新余市日泽园证号为余房权证城北字第**房产和该房产上面住房八间及楼梯下储物间一间。其中余房房权证城北字第**产为涉案车库及111号和115号车库。2018年5月7日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的包含了涉案车库在内Ｓ0229207-1号三间车库及其他房产。2018年7月30日，淘宝网司法拍卖平台出具成交确认书，其中涉案车库的受让人为陈焰林，拍卖成交价格为57360元。本院于同日作出（2013）余执字第19-8号拍卖成交裁定，将涉案车库确权至买受人陈焰林所有，但因买受人未与本院联系，该执行裁定书至今尚未向买受人陈焰林送达，也未办理过户登记手续。2018年8月，漆启旺已领取该拍卖款项。另查明，2004年12月20日，胡云辉委托其妻子刘春香与日汽公司签订一份《新余市城镇房屋买卖合同》，该合同约定日汽公司将涉案车库出售给胡云辉，建筑面积为24.60平方米，总价款为31980元，日汽公司应于2005年1月25日前交付房屋，胡云辉于交付房屋时支付房屋价款的90%。合同还约定，胡云辉可根据日汽公司指定的建筑商开具的收条付款给建筑商，待所有购房款付清时，由日汽公司到税务部门开具正式发票，换取建筑商开具的收条。同日，胡云辉向王振新支付购买车库款10000元，同时，王振新将涉案车库交付胡云辉使用。此后，胡云辉于2005年3月19日、2006年7月9日共向王振新支付购买车库款10000元。另外，胡云辉除购买涉案车库外，其名下尚有位于新余市住房一套（不动产登记号：Ｓ0212483）。再查明，新余日泽园108号车库（即涉案车库）、111号、115号车库于2010年12月6日办理房屋产权登记手续，房屋所有权证号为：余房权证城北字第**。三间车库总面积为73.65平方米，房屋所有权人为日汽公司。本院认为，本案的争议焦点是：胡云辉对案涉车库是否可以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该规定系对房屋消费者物权期待权的特殊保护。本案中，胡云辉虽在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并且支付购买涉案车库的款项超过合同约定总价款的百分之五十，但其所购房屋系车库，并非用于居住，且其名下尚有其他用于居住的房屋。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形。本院在执行过程中查明虽然涉案车库登记在日汽公司名下，但通过日汽公司的证明及郭明礼与刘忠华的分配协议，可以证实涉案车库的实际权利人为郭明礼，因此，本院对涉案车库进行拍卖处置并无不当，胡云辉主张的权利不能够排除对涉案车库的执行，其异议请求于法无据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十四条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人胡云辉的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  刘维文审判员  熊 乔审判员  刘 杰二〇二一年一月十九日法官助理黄敏芳书记员谢雯