河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17885号上诉人（原审被告）：田海洋，男，汉族，1980年5月22日出生，住河南省叶县。委托诉讼代理人：张敬佩，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李莹，女，汉族，1990年7月18日出生，住河南省。委托诉讼代理人：窦川，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔梦超，河南国银律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李丽，女，汉族，1983年11月22日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：孙刘波，河南金纬律师事务所律师。原审第三人：郑州正言合房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区中州大道****楼**商**。法定代表人：杜缰。上诉人田海洋因与被上诉人李莹、李丽及原审第三人郑州正言合房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田海洋上诉请求：1、依法撤销郑州市管城回族区人民法院作出的(2020)豫0104民初2807号民事判决书第三项、第四项。2、在查清案件事实的基础上依法改判,驳回李莹对田海洋的所有诉讼请求。3、本案一审、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院在田海洋对李丽单方出售涉案房产的行为是否承担合同义务存在事实认定及法律适用错误,侵害了上诉人田海洋的合法权益。一、李丽在其与田海洋分居期间,故意隐瞒田海洋出售涉案房产,其与李莹之间的房屋买卖行为,对田海洋没有法律拘束力。第一、涉案房产系李丽与田海洋在婚后购买,虽仅登记在李丽个人名下,但属于田海洋与李丽的夫妻共同财产,该事实已经在田海洋诉李丽所有权确认纠纷一案中予以认定,案号为(2020)豫0104民初2074号。第二、田海洋作为涉案房产的共有人,对涉案房产享有平等的处分权,本案夫妻共有房产的处分行为属于非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要事项,李丽应当征求田海洋的同意,达成一致意见后,方可对外出售。而在本案中,李丽未经田海洋同意,单方与李莹的房屋买卖行为对田海洋没有任何法律拘束力。第三、一审法院依据意思表示有争议、不明确的微信聊天记录推定田海洋对李丽的房屋出售行为知情,存在事实认定错误。该聊天记录中显示的时间为2019年6月,李丽与田海洋协商将涉案房产对外出租事宜。而李丽单方擅自出售房产的时间为2019年5月19日,又于2019年6月告知田海洋有其他第三方看房,该聊天记录能够进一步说明李丽故意隐瞒田海洋出售房产的事宜,而不能推定田海洋对李丽的出售行为知情。第四、因田海洋并非涉案房屋买卖合同的相对人,田海洋也是李丽在双方分居期间,恶意转移夫妻共有财产行为的受害者。判定田海洋承担合同责任必须有明确的直接证据证明该房屋买卖交易过程中有田海洋的意思表示。根据婚姻法司法解释三理解与适用第178页对判断夫妻一方有权处分(含表见代理)夫妻共同房产的指导意见,田海洋不符合任一情形,一审法院认定田海洋承担李丽的合同违约责任于法无据,侵害了田海洋的合法权益。第五、根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》的规定,夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义所负债务,且不属于家庭日常生活所需,债权人主张夫妻共同债务的,应当提供相应的证据证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示。李莹仅以涉案房产出售发生在夫妻关系存续期间,不能当然作为夫妻共同债务的事实依据,应当提交其从李丽处购买涉案房产时,田海洋与李丽协商一致出售涉案房产的证据。而李莹在一审中未提交任何证据证明,田海洋对李莹不负有任何合同义务。二、李莹并非合同善意相对方,对涉案房屋买卖合同无法履行有直接的过错责任。第一、根据李莹提交的证据显示,2019年5月19日,李丽与李莹签订的房屋买卖合同价款为138万元,房款支付方式为首付款加银行贷款,2019年9月18日,其与李丽签订房屋买卖合同补充协议,合同价款变更为130万元,房款支付方式为全款支付。李莹与李丽双方变更合同的行为能够印证李丽与李莹对田海洋的房屋的共有权利是知情的。根据郑州市二手房交易的实际情况,银行接收二手房交易贷款申请时,会对交易双方的征信、共有情况进行核查,对于婚姻存续期间对外出售房产的,配偶必须参与签字确认。因李丽隐瞒田海洋出售房产,客观无法取得田海洋的签字确认,故李丽与李莹变更支付方式,大幅降低房价,以达到侵害田海洋合法权益的非法目的。第二、经一审法院查明,李莹及其丈夫的户籍均不在郑州市,也未在郑州市工作,不具备郑州购房的限购条件,没有相应的购房资格,按照合法合规的房屋买卖流程也无法办理房产过户手续。第三、李丽对外出售涉案房产时,因李丽的诉讼案件,该房产已经被查封,客观上无法办理过户交易,李莹对涉案房产的权属状态、共有情况均未尽到善意的注意义务。三、若涉案房屋买卖合同解除,李莹应当于判决生效后十日内返还交付涉案房屋及钥匙。根据《合同法》第五百六十六条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。涉案房屋买卖合同解除后,李莹应当立即返还涉案房屋,继续占有涉案房屋没有相应的权利基础。一审法院判决李莹在李丽履行第二项债务后返还涉案房屋没有事实及法律依据。合同解除后,合同双方互付义务,李莹要求李丽返还房款的责任已经确认,逾期给付也有相应的违约责任,李莹的义务即使返还房屋,不能既有占有、使用涉案房屋的权益,又主张房款返还。田海洋作为涉案房产的权利人,李莹与李丽的房屋买卖合同纠纷,不能限制田海洋对涉案房产的占有使用权益。综上所述,田海洋并非李丽与李莹房屋买卖合同的相对方,李莹在购买房产时执意与李丽个人进行交易,基于李丽及李莹双方的原因致使涉案房屋买卖合同无法继续履行,无权在其与李丽产生合同纠纷时,仅以存在夫妻关系的事由要求田海洋承担合同解除的法律后果。因此,请求依法撤销一审判决第三项、第四项,驳回李莹对田海洋的所有诉讼请求。李莹辩称，上诉人田海洋应当承担连带责任。最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释第三条有个但书条款，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营，或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案李莹支付的第一笔30万购房款，李丽称基本用于偿还了其之前所欠的信用卡，并提供了还款记录。该房产从李丽购买到出售，李丽在一审提供的月供明细均由其偿还，而李丽又长期没有稳定收入，不可避免地会产生信用卡消费，该消费产生在夫妻关系存续期间。而第二笔购房款50万元系专用于偿还当时房产所欠抵押银行的按揭款，该两笔款项直接用于偿还了李丽和上诉人田海洋夫妻关系存续期间的共同债务，上诉人田海洋应承担连带责任。同时，被上诉人李丽称愿意就卖房款与上诉人田海洋进行分配，但因上诉人田海洋不同意用卖房款偿还夫妻共同债务而无法达成一致意见。另外，上诉人田海洋对被上诉人李丽出售房屋的事情是知晓的。首先，一审的时候都有笔录，房屋为毛坯房，钥匙一直在中介处存放。其次，从签订合同到被上诉人李莹履行完义务，交易周期近半年，至于协议，上诉人称2019年5月19日合同价款约定为138万，是首付加银行贷款，后来又签订了补充协议，变更为全款支付。因为5月19日李莹与李丽签订房屋买卖合同后，李莹作为买受方先行支付了30万元首付款，在焦急的等待中，事情一直没有进展，后中介称因为李丽的征信有问题，无法进行银行流水操作，为了加速买卖的推进，建议李莹与李丽进行协商，全款进行买卖，李丽对外出售涉案房产时，因李丽的诉讼案件该房产已经被查封，李莹购买该房产时，房屋确实可以交易，查封的日期法院都有记录，可以核实。上诉人田海洋所称的李丽的诉讼案件是田海洋直接起诉李丽，是民间借贷纠纷，但仅仅进行了诉前保全，并未实际进入诉讼程序，这是上诉人田海洋为了保证房屋不能进行交易而恶意的起诉。第二，李丽系在与田海洋婚姻关系存续期间与李莹签订的房屋买卖合同，依据物权登记原则，当时涉案房产登记在李丽名下，且物权登记为李丽单独所有。被上诉人李莹作为普通百姓也有理由认为李丽有房屋的处分权，否则房产就不会单独登记在李丽名下。三、换个角度，即使如上诉人田海洋所称，其不知道房屋出售事宜，但当时涉案房屋系夫妻共同财产，被上诉人李丽收取的130万元购房款系涉案房屋的对价，该130万元应为夫妻共同财产，该卖房行为系受益行为而非债务形成。现涉案房屋买卖合同解除，因该合同取得的房款被上诉人李丽应予返还，而上诉人田海洋作为当时涉案房屋出售房款的共有权人，应负有连带返还义务。至于出售房屋时2人是否处于分居状态，上诉人田海洋是否同意出售涉案房屋及涉案售房款的实际用途，仅影响夫妻之间债权债务的分割，不能对抗买受人李莹的权利，故田海洋应当承担连带责任。李丽辩称，上诉人上诉理由不成立，依法应予驳回其上诉请求。一、在本次交易中被上诉人李丽不存在上诉人所称的故意隐瞒的情况，交易是与上诉人共同合意的前提下达成的，理应对上诉人产生约束力。首先，被上诉人李丽不存在上诉人谎称的故意隐瞒的情况，恰恰相反二人早就商量将涉案房产出售，根据被上诉人李丽在一审庭审中提交的2018年6月19日的微信聊天记录显示，上诉人早就要求将房子卖出去，双方关于房屋出售进行过多次沟通，而且根据2018年6月19日双方的聊天记录中上诉人称“卖房的钱一人一半，我现在没有能力补偿”等话语可以看出，双方早已在商讨卖房，而且关于将该房屋出售给李莹，被上诉人李丽也在事前对其明确告知，上诉人在当时并未提出异议。产生本案诉争的真实缘由是上诉人不同意事前商量的将涉案房款偿还夫妻共同债务，而要挪作他用所致，因此，上诉人事后因对卖房款的处分产生异议并不影响合同的成立，其上诉所称故意隐瞒不符合事实，该上诉理由不能成立。上诉人一边声称自己对出售房产毫不知情，一边却能实时掌握涉案房产交易流程，在被上诉人李丽与李莹办理完房产转移登记手续并支付房款后，李莹即将取得涉案房产证书时立即对房产进行了查封，该情形不是一句巧合所能解释。因此，一审判决认定涉案房产出售系二人商量下做出的认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、涉案房产的出售是上诉人与被上诉人之间平等协商的结果，上诉人完全知情且同意，变更支付方式及价款也是上诉人的意思表示，不存在大幅降低房价的情况。众所周知，在房屋买卖过程中全款方式交易的总价款始终低于首付加银行贷款的方式，因为，在全款交易中，卖方能够不必等待长时间的银行审批放款流程及可能存在买方无法申请贷款带来的交易风险，因此，上诉人仅以一句二被上诉人签订补充协议认为被上诉人李丽隐瞒出售房产，明显违背案件基本事实，而且补充协议并不存在上诉人所称的所谓大幅降低房价的事实，上诉人也未提交任何证据证明房产的出售明显低于同区域相同类型房产的价格。房屋价款的改变是上诉人称其急着用钱，想尽快把房子低价出售，所以涉案房产价格由原来的138万元首付加银行贷款的方式变更成了130万元的全款。购房人是否享有购房资格并非上诉人决定，而是政府相关部门的权限，被上许人李丽已经协助李莹办理产权过户手续，只待领取产权证书，因此，上诉人上诉理由第二点不符合案件事实。三、被上诉人李丽在交易过程中不存在违约行为，不应承担违约金。被上诉人李丽在整个房屋的交易过程中始终按照合同约定的义务，配合协助办理相关手续，不存在任何违约，更不应承担违约责任。作为交易一方的李丽已经完成了所有义务，交易前上诉人对交易是认可的，至于之后涉案房产被其恶意查封并非被上诉人李丽所能预知，因此被上诉人李丽不应承担违约责任。即使存在违约行为给李莹造成损失也是上诉人导致的，应当由上诉人承担相应的责任。综上，被上诉人李丽已经完全履行了合同义务，在整个过程中上诉人对交易是知情且同意的，其上诉理由不成立，一审认定其承担连带责任认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。因被上诉人李丽在整个交易过程中不存在违约行为也愿意继续履行合同，因此不应判其返还房款及承担违约责任。李莹向一审法院起诉请求：1、判令解除原告李莹与被告李丽、第三人正言合公司签订的登记在被告李丽名下的位于管城××路××院××楼××单元××号（郑州市不动产权第02××07号）房屋买卖合同；2、判令二被告赔偿原告损失共计1584764.4元（返还原告购房款1300000元、原告缴纳的契税18493.72、代缴个人所得税46947.68元、中介佣金19320元、违约金200000元）；3、本案诉讼费、保全费用由二被告承担。一审法院认定事实：2019年5月19日甲方（卖方）李丽，乙方（买方）李莹，居间方（丙方）正言合公司签订《房屋买卖合同》一份，载明：乙方自愿购买甲方拥有位于管城××区紫辰路南××西××楼××单元××号的房屋，房屋所有（共有）权人为李丽，房屋建筑面积为105.43平方米（具体以产权登记为准）；甲方保证该房屋无查封、无权属争议，若有上述情形之一的，由甲方自行解决。若甲方不能解决的，乙方有权解除合同，丙方有权立即终止居间服务；甲乙双方协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为：人民币（大写）壹佰叁拾捌万圆整，（小写）￥1380000元；乙方应于本合同首次签订时支付定金人民币（大写）叁万圆整（小写）￥30000元；乙方应向丙方支付佣金人民币（大写）壹万玖仟叁佰贰拾圆整（小写）￥19320元，代办费人民币贰仟圆整（小写）￥2000元，在签订本合同时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金；乙方应于2019年5月24日向甲方支付除定金与贷款外的首付款；该房屋有抵押，甲方应在本合同签订后10个工作日内准备齐全资料并向抵押权人申请提前还贷，自行解决偿还该房屋项下的抵押贷款；本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同的约定的时间及期限履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。”合同签订后，原告向第三人公司员工王博松支付中介佣金19320元。2019年5月24日，甲方李丽（卖方）、乙方张思远、李莹（买方）、丙方正言合公司签订《房屋首付款协议》一份，主要约定：关于乙方购买于管城回族区紫辰路南魏庄西街西3号楼2单元7层7××号的房产的过户借款问题，甲乙双方达成如下协议，房产过户前，乙方付给甲方现金人民币300000元用于房款首付款，即过户前此款为甲方欠乙方现金；甲方必须在收到首付款后，按双方签订的买卖合同要求将本房产卖给乙方。否则即为甲方违约，甲方应在归还乙方所借给甲方现金人民币300000元的同时付给乙方违约金为乙方借给甲方现金人民币300000元的50％，并且甲方承担乙方应向丙方支付的中介佣金。而且视甲方自愿将本房产无条件过户给予乙方，并自愿协助乙方通过法律手段处置本房产。合同签订当日，原告让其丈夫张思远向被告李丽账户转账300000元。2019年9月18日，甲方李丽（卖方）、乙方李莹（买方）、丙方正言合公司签订《房屋买卖合同补充协议》一份，载明：关于2019年5月19日甲、乙双方签订的合同编号为：1720096的房屋买卖合同，合同房屋地址为：郑州市管城回族紫辰路南魏庄西街西3号楼2单元7层7××号，经甲、乙、丙三方协商一致，共同订立补充协议如下，以兹各方共同遵守；甲方出售的房屋总价原为人民币壹佰叁拾捌万元整（138万元整），经协商最终成交价调整为壹佰叁拾万元整（130万元整）；乙方于2019年5月24日已经支付首付款叁拾万元整（30万元整），乙方于解押还款当日再向甲方支付伍拾万元整（50万元整）进行解押，在过户当天乙方将剩余尾款支付给甲方。如果因为除乙方以外的原因造成房屋解押和过户不成的，甲方将首付款叁拾万元整（30万元）和解押款伍拾万元整（50万元整）共捌拾万元整（80万元）无条件返还给乙方；甲方在收到乙方解押款伍拾万元整（50万元整）时将房屋钥匙交给乙方，甲方应在7个工作日内积极配合乙方办理过户手续；甲方须保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2019年10月14日，甲方李丽（卖方）、乙方李莹（买方）、丙方正言合公司再次签订《房屋买卖借款协议》一份，主要约定：关于乙方购买于管城回族区紫辰路3号楼2单元7层7××号房产（房产证号：**××**）的过户借款问题，甲乙双方达成如下协议：房产过户前，乙方付给甲方现金人民币500000元用于首付款，即过户前此款为甲方欠乙方现金；甲方必须在本房产网签后，按双方签订的买卖合同要求将本房产卖给乙方。如因甲方原因导致房屋无法过户，即为甲方违约，甲方应在归还乙方所借给甲方现金人民币500000元的同时付给乙方违约金为乙方借给甲方现金人民币500000元的30％，并且甲方承担乙方应向丙方支付的中介佣金。而且视甲方自愿将本房产无条件过户给予乙方，并自愿协助乙方通过法律手段处置本房产；剩余总房款的其余伍拾万在过户当天转给甲方。”合同签订后，原告让其丈夫张思远于2019年10月14日、10月28日向被告李丽账户转账500000元、500000元，上述房款合计1300000元，其中504546.46元被告李丽于2019年10月14日用于提前偿还银行进行解押。李丽结清银行贷款后，原告与李丽办理房屋过户登记手续时，发现交易房屋被法院查封，不能办理过户手续，引起争诉。诉讼过程中，原告认可2019年10月28日被告李丽将涉案房屋及钥匙交付给原告，2019年11月12日被告李丽向原告丈夫张思远转账8000元。庭审中，被告李丽提交2019年6月与被告田海洋聊天记录一份，表明二被告对出卖房屋有过协商。另查明，二被告系夫妻关系，2020年5月9日被告田海洋因所有权确认纠纷向法院起诉李丽，并保全涉案房屋，2020年6月29日法院判决确认涉案房屋为二被告共同共有；二被告认可涉案房屋在银行有抵押贷款，现已结清。一审法院认为，原告李莹与被告李丽、郑州正言合房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应属有效，各方当事人应该按合同约定履行相应义务。原告按照合同约定已向被告支付全部购房款1300000元后，现因二被告之间的诉讼造成涉案房屋被查封，导致房屋无法办理过户手续，合同目的无法实现，故原告要求解除合同符合法律规定，该院予以支持。关于返还购房款问题，房屋买卖合同签订后，原告按合同约定向被告李丽支付了1300000元购房款，由于被告李丽无法履行合同义务，原告要求返还购房款，该院支持。关于返还金额问题，因被告李丽已向原告支付过8000元，故被告李丽应返还原告购房款1292000元。关于原告要求返还契税、代缴个人所得税，该税费原告可另行依照相关法律法规处理，故原告该项诉讼请求，该院不予支持。关于原告要求返还佣金问题，根据合同约定如被告李丽违约，承担原告应向第三人支付的中介佣金，故原告要求被告李丽支付中介佣金19320元，该院予以支持。关于违约金问题，被告李丽未按照约定履行合同义务，构成违约，原告要求被告李丽支付违约金，该院予以支持。原告主张过高，该院酌定调整为违约金以300000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算；以992000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告田海洋与被告李丽系夫妻关系，涉案房屋属于夫妻共有财产，被告李丽将涉案部分购房款偿还银行贷款系用于夫妻共同生活，且根据被告李丽提交的微信聊天记录显示，二被告有协商房屋买卖事宜的情形，故被告田海洋应承担连带责任。在二被告向原告履行完毕上述款项后，原告应将涉案房屋及钥匙立即返还给二被告。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告李莹与被告李丽、第三人郑州正言合房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖合同；二、被告李丽于本判决生效之日起十日内返还原告李莹购房款1292000元、中介佣金19320元及违约金（违约金以300000元为基数，自2019年5月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年10月28日；以500000元为基数，自2019年10月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年10月28日；以1292000元为基数，自2019年10月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、被告田海洋对上述债务承担连带清偿责任；四、原告李莹在被告田海洋、李丽履行完毕上述债务后立即返还被告田海洋、李丽涉案房屋及钥匙；五、驳回原告李莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19163元，保全费5000元，由原告李莹负担3516元，由被告田海洋、李丽负担20647元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，被上诉人李莹与被上诉人李丽、原审第三人郑州正言合房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应该按合同约定履行相应义务。李莹已按照合同约定向李丽支付了购房款130万元，但因田海洋与李丽之间的诉讼造成涉案房屋被查封，导致房屋无法办理过户手续，合同目的无法实现，故李莹要求解除合同符合法律规定，原审法院予以支持并无不当。合同解除后，李丽应将收取的购房款返还给李莹。李丽未按照约定履行合同义务，构成违约，其应支付相应的违约金。由于上诉人田海洋与李丽系夫妻关系，涉案房屋属于夫妻共有财产，李丽将收取的部分购房款偿还银行贷款等系用于夫妻共同生活，且根据李丽提交的微信聊天记录显示，田海洋与李丽有协商房屋买卖事宜的情形，同时，从2019年5月19日签订合同到2019年10月14日提前偿还银行贷款进行解押及2019年10月28日将涉案房屋及钥匙交付给李莹，长达五个月的时间，田海洋也未对涉案房屋提出任何要求，故原审判决田海洋承担连带清偿责任亦无不妥。综上所述，田海洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15647元，由田海洋负担。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二一年一月五日法官助理张彦超书记员娄杨杨