湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11917号上诉人（原审被告）：黄雪酶，女，1987年7月24日出生，汉族，住湖南省邵东县，委托诉讼代理人：李运华，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁巧生，男，1975年8月26日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：李泳波，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:黄怀军，男，1969年1月9日出生，汉族，住武汉市江汉区，原审第三人：冷鸥，女，1963年6月17日出生，汉族，住武汉市硚口区。上诉人黄雪酶与被上诉人袁巧生、黄怀军与原审第三人冷鸥物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。黄雪酶上诉请求：1、请求二审法院撤销武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112民初350号民事判决；2、请求二审法院将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人袁巧生在一审的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院“所判非所请”（在袁巧生诉请物权保护的情况下却审理裁决租赁合同的效力）直接违反民事诉讼法和司法解释规定的程序制度。本案基本事实如下：被上诉人袁巧生通过司法拍卖方式竞得本案标的房屋。执行拍卖的黄石市下陆区人民法院在有关该房屋的司法拍卖公告中明确告知标的房屋之上存有一份20年租期的租赁合同。在参与司法拍卖过程中，袁巧生本人也未就此提出过任何质疑或异议。按照买卖不破租赁的规则，袁巧生应该继续执行租赁合同，承认和尊重上诉人黄雪酶通过租赁合同获得的对标的房屋的合法占有和使用权利。然而，袁巧生却基于投机取利的心理，无视法律和合同规定，向法院提起所谓物权保护诉讼，要求黄雪酶（以及与本案标的房屋已经没有任何法律或实际上关联性的黄怀军）腾退房屋并支付所谓实际占有租金。由于黄雪酶是通过租赁合同获得的对标的房屋的占有和使用权利的，基于买卖不破租赁原理，袁巧生提起的物权保护（腾退房屋）诉讼请求显然不能得到法律上的支持。为遂其不法之愿，袁巧生转而在本案庭审过程中攻击（黄雪酶作为当事人一方的）租赁合同，请求法院否定合同效力。这样一来，袁巧生形式上通过起诉状提出的是物权保护（腾退房屋）的诉讼请求，在庭审中的实质性诉讼主张却是诉请法院确认合同无效。依诉讼法原理，当事人请求法院裁判的权利主张或者民事法律关系，即诉讼标的，亦即诉讼的对象。它是双方当事人进行诉讼活动的基础与中心，也是确定法院审判对象的依据一一在司法实践中，通常即根据诉讼标的，来区分民事案件的种类，最高人民法院《民事案件案由规定》就是依据诉讼标的理论制定的。《民事案件案由规定》把“物权保护纠纷”与“确认合同效力纠纷”分开设置为两大案由类型（尚非具体案由名称〉，正是基于“物权保护”类的诉讼请求与“确认合同效力”类的诉讼请求是各自独立的、不同的、不可互相替代的诉讼标的（或对象法律关系）。当事人的诉讼主张是确定法院审判对象的依据，法院的判决是对当事人诉讼主张的最终处理，所以法院的审理不能超出本案当事人诉讼主张的范围。以前，遇到当事人诉讼请求不当时，司法解释规定审判法院有释明和告知当事人可以变更诉讼请求的义务；根据2019年修正后发布的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第53条的规定，现在遇到此类情形，法院已不能主动释明，也没有主动告知的义务，如果当事人坚持原诉讼请求，法院应当驳回其诉讼请求。本案中，袁巧生通过起诉状提出的是物权保护（腾退房屋）诉讼请求，并非确认合同无效纠纷。根据本案事实（司法拍卖公告已明确告知房屋租赁合同的存在）和买卖不破租赁原则，袁巧生腾退房屋请求在事实和法律层面显然都得不到支持。而在袁巧生自始至终没有变更诉讼请求的情况下，法院只能就物权保护(腾退房屋）的诉讼请求做审理，不能就租赁合同效力做审理和裁判。否则，有违民事诉讼法规定的处分原则，属超出诉讼标的的裁判。因此，一审法院本应当驳回袁巧生诉讼请求，但实际情况却恰恰相反，一审法院在袁巧生诉请物权保护的情况下却审理、判决房屋租赁合同无效，明显所判非所请，直接违反民事诉讼法和最高人民法院司法解释规定的程序制度。二、一审法院判决存在片面认定事实、曲解法律规则等严重错误被上诉人袁巧生提起的物权保护（腾退房屋）的诉讼请求在事实和法律层面都显然得不到支持，已详上述。退一步说，即使就袁巧生（在违反程序规则的情况下）提出的否定租赁合同效力的诉请来看，也是得不到事实、证据和法律各层面支持的。一审法院却不详审双方提交的证据和申明的事实，偏听偏信袁巧生一方捕风捉影的猜测并，甚至曲解法律规定，支持被上诉人袁巧生的无理主张。首先，袁巧生作为一审原告方既然想要否定租赁合同效力，就应该提出证据以支持其主张。可是，袁巧生提供的证据，分单项来看，每一项都存在缺陷或瑕疵、均无法完全迗到证据所必须满足的“三性”标准：要么是与事实没有关联性、不具有证明力，要么是关联性非常弱、证明力微乎其微。此外，还有欠缺真实性或合法性成疑等诸多问题。以这种单项证据为基础，要形成一个逻辑严密的证据链更是根本不可能的。惟其如此，袁巧生不得已只好一而再、再而三地强调黄雪酶和第三人之间的交易是如何地不符合一般房屋租赁交易的经验或常态，试图通过影响法官的主观认知获取不当利益。一审法院不究袁巧生一方举证不力与不当之责，反而堕入其榖中，认定“黄雪酶承租房屋亦不是善意的，存在与冷鸥、黄怀军串通的嫌疑”，然后据此支持袁巧生提出的腾退房屋的主张（参见（2020）鄂0112民初350号民事判决书第6页）。请问人民法院能以法官认定的“串通嫌疑”作为判决的基础吗？其次，本案中黄雪酶为反驳袁巧生一方的主张提交了全面的证据。其中，有一项证据小有瑕疵（即冷鸥付黄怀军200万元租金的银行流水之摘要因笔误写成“借款”)，但该瑕疵早已在将该房屋抵押给银行（2015年）和黄石市下陆区法院强制执行房屋拍卖程序中得到强力的补正。尤其是下陆区法院拍卖前的标的物审查和网络拍卖公告是具有强大司法公信力的证据，一审法院居然视同无物、不置一词，不但不采信在先的法院判断和公告，反过来听信袁巧生一方捕风捉影的说辞，在事实和证据认定上存在严重错误。再次，本案一审法院在法律适用上不但有错误，甚至是曲解法律去支持被上诉人袁巧生一方的诉讼主张。一审法院否定冷鸥与黄怀军租赁合同有效的关键理由，是认为“虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定了买卖不破租赁的原则，但这一原则适用的前提是承租人与出租人均系善意的”。“买卖不破租赁”有这种所谓的前提吗？完全是于法无据、于理不通的曲解。诸如此类的理解和适用法律的错误，在本案中非徒此一处。综上所述，本案一审法院在证据采信、事实认定、法律适用和程序处理上都存在着明显的错误，为此，特提起上诉，请求二审法院明断。袁巧生辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人租赁合同签订于房屋抵押权设立后，不适用买卖不破租赁原则。黄雪酶、冷鸥等人的租赁明显不符合常理，不构成善意承租人。黄怀军辩称：我认同上诉人的上诉请求。冷鸥述称：我认同上诉人的上诉请求。袁巧生向一审法院起诉请求：判令黄雪酶、黄怀军：1、腾退位于武汉市东西湖区奥林匹克花园12栋6号房产给袁巧生；2、支付实际占有的租金（按6000元/月的标准，自2019年8月27日计算至实际腾退之日，暂计算至2020年2月27日的租金36000元）；3、承担本案诉讼费用。一审法院查明，位于武汉市东西湖区奥林匹克花园****房屋的原所有权人为黄怀军。黄怀军曾为黄石华彩钢板有限公司（以下简称华彩公司）向中国邮政储蓄银行股份有限公司黄石市分行（以下简称邮储银行黄石分行）的贷款提供最高额抵押担保，并签订抵押合同，将涉案房屋抵押给邮储银行黄石分行。涉案房屋于2015年7月29日办理抵押权登记。因华彩公司未如期偿还贷款，邮储银行黄石分行向黄石市下陆区人民法院起诉。该院作出（2017）鄂0204民初313号民事判决。华彩公司不服上述判决，上诉至湖北省黄石市中级人民法院，该院后作出（2017）鄂02民终1149号民事调解书，调解协议内容之一为华彩公司、贺小晚未按期履行债务，邮储银行黄石支行则对涉案房屋和另一抵押物的拍卖或变卖款项在华彩公司债务范围内享有优先受偿权。因华彩公司未能履行调解协议内容，邮储银行黄石分行向黄石市下陆区人民法院申请强制执行，该院于2019年7月2日作出（2019）鄂0204执360号执行裁定：拍卖涉案房屋。袁巧生参与司法拍卖，并最终通过拍卖购买了涉案房屋。黄石市下陆区人民法院作出（2019）鄂0204执360号之一执行裁定：一、被执行人黄怀军名下位于武汉市东西湖区奥林匹克花园12栋6号（不动产权证号：武房权证东字第**）房产的所有权归买受人袁巧生所有。上述房产所有权自本裁定送达买受人袁巧生时起转移；二、买受人袁巧生可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。涉案房屋目前的登记所有权人为袁巧生。另查明，2014年1月20日，黄怀军与冷鸥签订《房屋租赁合同》，约定黄怀军将涉案房屋出租给冷鸥，租赁期限20年，自2014年1月22日至2034年1月21日，租金每年120000元，无价格浮动，且无押金约定，租金支付方式为合同签订之日起一年内支付20年的全部租金2400000元，双方同意冷鸥在签订合同之日起一周内支付400000元，余款一年内付清，租赁期限内不允许转租，如需转租需经过黄怀军同意。同日，黄怀军向冷鸥出具收条，证明其收到冷鸥涉案房屋的租金第一笔款项400000元，但未提供该笔款项的转账记录。2014年8月27日，黄怀军再次向冷鸥出具收条，证明其收到冷鸥支付的20年租金余款2000000元，并提供了冷鸥向贺小晚（黄怀军配偶）的银行转账记录，但该笔转账记录中记载的摘要为“借款”。冷鸥在承租涉案房屋期间未占有使用涉案房屋。2017年5月22日，黄怀军与冷鸥签订补充协议，约定黄怀军同意冷鸥转租涉案房屋。2017年6月1日，冷鸥与黄雪酶签订房屋租赁协议，约定冷鸥将涉案房屋转租给黄雪酶，租赁期限自2017年6月1日至2033年12月31日，租金为1000000元，自协议签订之日起三年内一次性付清。2019年9月12日，冷鸥出具收条，证明黄雪酶向其支付涉案房屋的全部租金1000000元，并提供银行转账记录。另，黄雪酶的银行交易记录中显示，2019年9月12日，黄雪酶除向冷鸥转账上述1000000元外，还向冷鸥转账49333元。2019年9月30日，冷鸥向黄雪酶转账1500000元。该借款的摘要记载为“借款”。现涉案房屋由黄雪酶实际占有。同时，涉案房屋在黄石市下陆区人民法院司法拍卖过程中，黄雪酶参与了竞买，并于2019年8月10日交纳了保证金200000元，但未竞买成功。黄石市下陆区人民法院后将保证金退还给黄雪酶。袁巧生现诉至法院，要求如诉称。一审法院认为，虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定了买卖不破租赁的原则，但这一原则适用的前提是承租人与出租人均系善意的。就本案而言，黄怀军为涉案房屋的原所有权人，其虽然在涉案房屋设立抵押前已将房屋出租给冷鸥，但该房屋租赁合同的时间长达20年，租金亦在20年期间不存在浮动，20年的租金一次性支付，上述行为均与正常交易习惯不符。同时，冷鸥虽主张实际履行了租赁合同，向黄怀军支付了全部租金，但第一笔400000元仅提供收条，未提供银行交易明细，第二笔2000000元虽提供银行交易明细，但该笔交易的摘要为借款，不能证明履行的是租赁合同，冷鸥亦未实际占有使用涉案房屋，故黄怀军提供的证据不能证明其将涉案房屋出租给冷鸥系善意的。关于冷鸥将涉案房屋转租给黄雪酶的行为，双方于2017年6月1日签订房屋租赁合同，此时，涉案房屋上已设立了抵押，黄雪酶作为承租人，理应对涉案房屋的情况进行尽职调查，但黄雪酶未履行调查义务，其与冷鸥约定的租赁期限亦不符合常理，约定的租金远低于冷鸥承租房屋时的租金，这更加与正常交易习惯不符。同时，黄雪酶支付租金的时间甚至晚于涉案房屋被拍卖的时间，而在其向冷鸥转账支付1000000元后不久，冷鸥又将款项转回黄雪酶，上述行为均表明黄雪酶承租房屋亦不是善意的，存在与冷鸥、黄怀军串通的嫌疑。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，黄雪酶的租赁关系发生在邮储银行黄石支行在涉案房屋上设立的抵押权之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。而袁巧生对涉案房屋享有的所有权来源于邮储银行黄石支行抵押权的实现，故袁巧生对涉案房屋享有的所有权可以对抗黄雪酶在先设立的抵押权，对袁巧生主张黄雪酶腾退涉案房屋的请求该院予以支持。关于支付占用费的请求。因黄雪酶无权占有涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十二条的规定，对袁巧生主张黄雪酶支付无权占有期间房屋使用费的请求该院予以支持。参照涉案房屋同地段市场租赁价格，该院酌情认定涉案房屋的租赁价格为5000元/月，黄雪酶应按照此标准支付自2019年8月27日起至房屋实际腾退之日止的占用费。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百九十条、第二百四十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：一、黄雪酶于本判决生效之日起十日内向袁巧生腾退位于武汉市东西湖区奥林匹克花园12栋6号房屋[不动产权证号：鄂（2019）武汉市东西湖不动产权第0059914号]；二、黄雪酶于本判决生效之日起按照5000元/月的标准向袁巧生支付自2019年8月27日起至实际腾退之日止的房屋占用费；三、驳回袁巧生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12344元（已减半收取，袁巧生已预缴），由黄雪酶负担，并在支付上述款项时一并向袁巧生支付。二审中，黄雪酶提交其资金流水一份，证明其与冷鸥在支付房屋租金前后的资金往来。袁巧生认为该份证据不属于二审新证据，其已在一审中调取过该份流水，转账摘要写明借款，且该份流水恰恰证明黄雪酶与冷鸥之间存在多笔大额资金往来，不能认定100万元转账为交纳房租，该付款时间发生在司法拍卖后，可以印证黄雪酶并非善意承租人的事实。黄雪酶的该份证据与本案待证事实无关联性，本院不予采信。本院认为，黄怀军虽然在涉案房屋设立抵押前已将房屋出租给冷鸥，但现有证据不足以证明双方已实际履行租赁合同。涉案房屋于2015年7月29日办理抵押权登记，黄怀军于2017年5月22日才与冷鸥签订补充协议同意冷鸥转租涉案房屋，冷鸥于2017年6月1日与黄雪酶签订房屋租赁协议。根据原《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”冷鸥与黄雪酶的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。袁巧生对涉案房屋享有的所有权来源于邮储银行黄石支行抵押权的实现，一审法院判决支持袁巧生的主张于法有据。本案是物权保护纠纷，袁巧生是基于物权的行使受到妨害而主张黄雪酶腾退房屋，一审法院对黄雪酶的租赁关系进行处理未超出袁巧生的诉请范围。综上所述，黄雪酶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24688元，由黄雪酶负担。本判决为终审判决。审判员  曹芳二〇二一年一月十八日法官助理吴倩书记员夏姣