河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17315号上诉人（原审原告）：梁和平，男，1960年8月25日出生，汉族，住河南省开封市开封县。委托诉讼代理人：杜孟孟，河南国银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：司延国，男，1983年4月14日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：马卫强，河南官渡律师事务所律师。上诉人梁和平因与被上诉人司延国房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2020）豫0122民初7634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月21日公开开庭审理了本案。上诉人梁和平的委托诉讼代理人杜孟孟，被上诉人司延国及其委托诉讼代理人马卫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁和平上诉请求：1、撤销中牟县人民法院于2020年11月23日作出的（2020)豫0122民初7634号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；与一审判决差额为246127.62元；2、本案一审、二审诉讼费，一审保全费、保函费等均由被上诉人承担。事实和理由：一、本案程序严重违法。我国《民事诉讼法》第六十四条第三款规定：“人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。第六十八条规定：“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定：“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”。故证据质证是民事审判的法定程序，法庭对证据的辩论和质证，是审查证据的法定程序，是证据真实性的重要保证，任何没有经过质证的证据都不能作为定案的依据使用。但在本案中，一审法院在判决书审理查明部分表述：2019年年底，案涉房屋被拆迁，街道办事处以每平方米680元标准予以补偿；涉案房屋所附着土地的使用权系司延国及其合伙人沈玉亮从村委处买断。对于该两个问题，在一审庭审过程中，被上诉人并未提供任何的证据予以证明，在庭审后上诉人多次与法院的沟通过程中也未向上诉人告知被上诉人提交了有关证据材料，更未组织双方当事人对有关证据材料进行质证，却直接将该证据作为了定案依据，本案程序显然严重违法。如此判案，还需要开庭吗？二、本案认定事实，适用法律错误。一审庭审中，被上诉人明确表示该涉案房屋未办理规划许可证等各项审批手续，根据《中华人民共和国土地管理法》之规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。本案中，被上诉人系徐庄村村民，却“买断了”占杨村的土地使用权，又在没有办理相关手续的情况下在该土地上建设房屋，并与上诉人签订房屋转让合同，将该房屋转让给上诉人，该合同显然违反法律的强制性规定，应为无效合同。在如此明显的情形下，一审法院却无视事实和法律规定，认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同不存在无效情形，显然是错误的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但在本案中，在被上诉人未提供任何证据予以证明的情况下，一审法院直接认定“原告对房屋没有建设、销售的相关批准手续，小产权房性质是明知的”，不知道一审法院作出该认定的证据是什么？三、一审法院判决保全费全部由上诉人承担是错误的。根据《诉讼费缴纳办法》第六条“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：(一）案件受理费；(二）申请费”；“第十条当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：(二）申请保全措施”；“第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”。即使按照一审法院判决，上诉人的诉讼请求也并未被全部驳回，上诉人更非是无故保全被上诉人财产，一审法院却让上诉人全部承担了保全费。四、一审法院未做到同案同判。为深化司法责任制综合配套改革，健全完善类案检索制度，进一步统一法律适用，最高人民法院印发了《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，该《意见》已于2020年7月31日起试行。在周口市中级人民法院、郑州市中级人民法院、驻马店市中级人民法院、洛阳市中级人民法院等多个法院已作出与本案基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性生效判决的情况下，一审法院却做出了完全相反的判决。综上所述，一审法院无视事实和法律规定，多处认定事实错误，适用法律不当，程序严重违法，应当依法予以改判，恳请贵院在查清事实后作出公平公正的判决。上诉补充意见：一、一审法院判决被上诉人向上诉人给付房屋拆迁补偿款74800元是错误的。首先：上诉人的一审诉讼请求为：确认原被告双方于2016年6月17日签订的房屋买卖合同无效，被告向原告返还购房款27万元及利息；并没有主张补偿款，一审法院判决被告向原告给付房屋拆迁补偿款显然与原告的诉讼请求不相符，属于判非所诉，违反法律程序。其次，一审法院对于680元每平的标准依据的是《中华县广惠街街道办事处关于拨付通循路项目拆迁补偿的请示》，但是该文件并没有经过庭审质证，上诉人至今不知道该文件从何而来，由谁提交，何时入卷，一审法院直接将其作为了判案依据，亦违反法律程序。再其次，该文件为“关于通衢路项目拆迁补偿的请示”，该请示是否得到了回复，是否是最终的补偿方案？该文件中的项目又是否包括本案涉诉房屋？文件中请示的补偿方案有两种，一种是就地置换补偿房屋不再进行货币置换，另一种是进行货币补偿不再进行房屋置换，涉案房屋适用于哪种补偿？一审法院均未审查，在没有证据予以支撑的情况下直接依据被上诉人的说法经行下判，错误。最后，被上诉人一审中陈述该涉案房屋签有拆迁补偿协议，但自始至终没有提交。对于该涉案房屋是否签有拆迁补偿协议，该涉案房屋是否有迁拆补偿款尚不确定，一审法院就仅仅依据被上诉人的陈述而认定“当地基层政府部门对涉案房屋是按照普通农村宅基地上所建房屋进行拆迁补偿的”同时判决被上诉人依照680元/平的标准向上诉人支付补偿款，完全置上诉人的合法权益于不顾。二、关于上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》的效力问题。1、关于违建问题。因上诉人仅仅是房屋买受人而各政府部门不知道上诉人的存在，因此，关于案涉房屋的违建拆除通知等均只向被上诉人发放，而形成了上诉人没有政府部门下发文件来证明该涉案房屋系违章建筑的状态。但在上诉人一审中提交的与被上诉人通话录音中，被上诉人明确表示该涉案房屋为违章建筑，政府没有与其签订补偿协议；另在庭审中表示该涉案房屋没有土地证、宅基地使用证、没有取得建设工程规划许可证、所使用的土地没有经过相关部门的批准，违建的事实如此清楚，一审法院却无视该事实，以“民事诉讼中无法做出评价”而刻意回避了该问题。2、关于该《房屋买卖合同》违反法律强制性规定的问题。即使如一审法院所述，是否属于违章建筑其无权作出认定，本案涉案房屋使用的土地系农村集体土地，我国法律规定集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，而上诉人、被上诉人均非该集体组织成员，故上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为违反法律的强制性规定，显然属于无效行为。对于该问题，贵院有多个同类型的生效判决均认定买卖行为无效（提交相应判决）。既然买卖合同无效，作为出卖方就应退还买受人购房款，一审法院却认为被上诉人的土地使用权行为与原告不存在法律上的利害关系。综上所述，一审法院判决无论是事实认定、还是法律适用、还是审判程序均是错误的，27万元对于部分人来说不是个大数目，但对于一个六十多岁的农村大爷来说，这就是他一辈子的积蓄。恳请贵院查清事实后做出一个公平公正的判决。司延国辩称，一、一审对证据审查全面、认定正确。补偿标准和涉案房屋所占用土地使用权问题，庭审中我均予以陈述，补偿标准是多年来中牟县全县拆迁补偿一直适用的标准，是政府向社会大众公开的信息，是众所周知的事实，也是中牟县人民法院大量生效裁判所确认的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定无需举证证明。案涉房屋所占土地使用权问题，我当庭认可该土地系从占杨村买断，该陈述和上诉人表述的事实是一致的，亦无需举证证明。二、一审对合同的认定有事实根据和法律依据。2014年，我与占杨村达成协议并支付对价后有权占有、使用涉案房屋所占土地，双方约定土地用途为建房，所以我是合法占有、使用该土地的，有权在该土地上建设房屋，并对建设的房屋享有占有、使用、处分和收益权。我向上诉人出售房屋，并未损害国家、集体、第三人权利或社会公共利益。该行为存在违反土地管理法的情形，但违反的是土地使用管理的管理性规定，而非效力性强制规定。案涉房屋系因行政规划道路而被征收、拆除，政府并未认定涉案房屋系违章建筑。一审法院认为违章建筑应由行政部门认定，土地使用权转让行为未对不特定人的权利造成损害，适用“不告不理”原则，均符合法律规定。小产权房是我国现阶段普遍存在的情况，目前我国并无关于小产权房买卖的强制性法律规定。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据该规定，涉案合同应认定为有效。上诉人称其对所购房屋系小产权不知情纯属狡辩，上诉人是完全行为能力人，双方签订合同仅有六个条款，整个合同尚不满一页，与国家备案的标准的商品房买卖合同差别很大，且涉案房屋所在地附近即有商品房售卖，价格五六千元一平方，上诉人称自己认为所购的是商品房，难以自圆其说。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。根据上诉人举证的购房合同和其他证据，以一般人的日常生活经验就不难得出上诉人明知所购房屋是小产权房的事实。双方在《房屋买卖合同》中约定，如遇国家拆迁，赔付多少归上诉人个人所有，我不得从中抽取利益。由此可知，双方在签合同时对该房屋极有可能被政府拆迁有所预料，对拆迁利益是有明确约定的，不论合同效力如何，政府拆迁利益归上诉人所有是双方约定好的，均应按此处理。政府按照全县统一的680元/平方米给予拆迁补偿，并未降低标准。该标准是多年施行的标准，双方在签订合同时均知晓，这也是双方对拆迁补偿利益进行了合同约定的现实基础。买房时对拆迁利益归属进行了约定，拆房时上诉人主动腾房同意让政府拆房，现在上诉人却要求退还全部购房款，有违诚信原则。试想，假设拆迁补偿金额为6800元/平方米，我可否也抛开合同，要求上诉人再返还比购房款多出来的拆迁补偿款呢？三、保全费负担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。从判决结果表面来看，是上诉人部分胜诉。人民法院也可根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额，故一审法院决定上诉人负担保全费有法律依据。实际上本案是不应当发生的诉讼，我自始至终都同意将拆迁补偿款返还给上诉人，只因政府的补偿款一直未下发而未返还。而上诉人不但提起诉讼，还进行毫无必要的保全。该保全行为导致我的经营账户被查封，极大影响我的日常生活和经营活动。根据上述案件情况，法院决定由上诉人负担保全费亦有事实依据。四、关于同案同判。小产权房的认定和处理在法律上尚无统一规定，国家集体土地政策一直在变，变化的方向是集体土地允许进入市场交易，法律也在随之改变，同一时期与本案情况相同的都是这样判决的，上诉人提到的判决与本案情况并不相同。无论合同是否有效，最终的判决结果都是基于当事人之间的真实意思表示，考虑诚信、公平等民事活动基本原则作出的。上诉人抛开双方的合同约定，抛开自愿购买小产权房的事实，抛开其在涉案房屋居住并从事经营活动三年之久的事实，要求我返还全部购房款及利息。一审法院依照双方当事人关于房屋拆迁利益分配的约定做出判决，符合当事人意思自治，符合诚信、公平原则。法律不应当让不诚信之人因其不诚信行为获益。综上，一审法院综合全案证据，认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正。请求贵院驳回上诉人的上诉，维持原判。梁和平向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方于2016年6月17日签订的房屋买卖合同无效，被告向原告返还购房款270000元及利息（利息起止日期自2016年6月17日起至款项付清之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）暂计至2020年9月25日利息为50927.62元，以上共计320927.62元；2、本案诉讼费、保全费、保函费等由被告承担。一审法院认定事实：原告梁和平（买方）、被告司延国（卖方）于2016年6月17日签订《房屋买卖合同》，主要内容：司延国将其位于中牟县占杨村新建小区西侧1单元3楼东户的110平方米左右的房屋以27万元的价格卖于梁和平，协议生效后，本套房屋产权归梁和平个人所有，如遇国家拆迁，赔付多少归梁和平所有，司延国不得从中抽取利益。同日，梁和平向司延国支付购房款27万元，司延国将房屋交给梁和平使用。2019年年底，案涉房屋被拆迁，街道办事处以每平方米680元标准予以补偿。现梁和平以案涉房屋系违章建筑为由，主张合同无效，要求司延国返还购房款，并诉至法院。另查明，涉案房屋所附着土地的使用权系司延国及其合伙人沈玉亮从村委处买断。一审法院认为：1、原告诉请确认双方房屋买卖合同无效基于两点理由：一是房屋为违章建筑；二是违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。分析认为：第一、违章建筑的认定属于相关行政部门依照法律程序作出认定，在民事诉讼程序中无法作出评价。第二、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”，被告的土地使用权转让行为发生在被告与村民委员会之间，未对不特定多数人权利造成损害，与原告不存在法律上的利害关系。根据民事诉讼不告不理原则，本案不应对该行为效力问题进行认定处理。根据本案事实，当地基层政府部门对涉案房屋是按照普通农村宅基地上所建房屋进行拆迁补偿的，没有认定违章建筑及非法占地问题，故本案双方当事人诉争的焦点问题属于小产权房买卖合同的效力问题。“小产权房”系社会大众间的一个通俗概念，没有明确的关于小产权房买卖的强制性法律规定，对于集体土地使用权转让的强制性规定的衍生性理解不宜直接适用于该情形。结合本案，涉案房屋售价明显低于正常商品房市场价格，原告对房屋没有建设、销售的相关批准手续，小产权房性质是明知的，房屋存在被拆迁损失的风险也是明知的，双方对风险、损失的承担有明确的约定。考察双方签订合同的过程及合同内容，意思表示真实，不存在法定的无效情形，原告诉请确认合同无效理由不成立，不予支持。2、在合同不存在无效情形的情况下，被告应当将房屋拆迁补偿款给付原告，至于目前尚未实际补偿到位，应当由被告向政府部门主张。关于补偿款数额，应当确定为74800元（680元/㎡×110㎡＝74800元）。综上所述，原告请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，退还购房款27万元并支付利息，理由不成立，不予支持。房屋的拆迁补偿款被告应当给付原告，然后由被告向相关政府部门主张权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决：一、被告司延国于判决生效之日起十日内给付原告梁和平房屋拆迁补偿款七万四千八百元；二、驳回原告梁和平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间利息给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6114元，减半收取3057元，由原告梁和平负担2057元，被告司延国负担1000元；保全费2125元，由原告梁和平负担。本院二审期间，上诉人梁和平提交中牟县自然资源和规划局关于梁和平申请政府信息公开的答复书一份。证明：司延国就该涉案房屋没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的事实。司延国质证称，对该答复的真实性没有异议，但是并不能证明司延国房屋为违章建筑，在农村宅基地上自建房屋，大多没有规划许可，但是在拆迁过程中，如果是违章建筑是没有补偿的，而司延国的房屋是有补偿的，说明不是违章建筑。本院经审查认为，对于上诉人梁和平提交证据的真实性予以认定。本院二审查明的事实与一审一致外，另查明，上诉人梁和平表示涉案房屋是否签订补偿协议、补偿方案、请点登记表等均不清楚，且涉案房屋买卖合同系无效合同，不要求一并处理补偿款问题。被上诉人司延国陈述，案涉房屋整栋楼的建筑面积以每平方680元作为拆迁补偿。沈玉亮在村委文件后面签字同意补偿多少平方，多少钱，一共9335.66平方米，每平方米680元。除此之外，没有其他补偿。本院认为，本案二审的争议焦点是，一、2016年6月17日双方签订的房屋买卖合同的效力问题；二、一审判决司延国支付房屋拆迁补偿款74800元有无依据。关于涉案房屋买卖合同的效力问题。梁和平主张涉案房屋未取得建设用地和建设工程规划许可手续，属于违法建筑，应依法认定无效。依照我国城乡规划法的规定，认定涉案房屋是否属于违法建筑是当地规划行政主管部门的职权范围，法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑，该理由不属于合同法第五十二条规定的无效情形。梁和平认为涉案房屋占用的土地为集体土地，依照土地管理法的规定，涉案房屋只能在农村集体组织成员之间转让，而梁和平不具有受让涉案房屋的主体资格，案涉房屋买卖合同应认定无效。双方签订合同时适用的《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有地，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……”《中华人民共和国土地管理法》在2019年8月26日被修订，2020年1月1日修订内容生效，原来的第十条修改为第十一条，但内容并未改变。本案系农村集体土地房屋出卖给非集体成员，案涉房屋买卖合同因违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应当认定为无效。案涉合同虽然无效，但案涉房屋已被拆迁不存在，无法返还。另外结合涉案房屋售价低于正常商品房市场价格，梁和平对于房屋所在的土地是集体土地，司延国不具有房地产开发资质，没有建设、销售的相关批准手续等情况应当明知；且梁和平对于房屋存在拆迁风险明知，双方当事人在合同中明确约定“如遇国家拆迁，赔付多少归梁和平所有，司延国不得从中抽取利益。”在房屋买卖合同已经履行完毕，案涉房屋已被拆迁，无法相互返还房屋与价款，且双方均认可目前尚未实际补偿到位的情况下，梁和平主张合同无效，并要求返还房屋价款，有失诚信。案涉买卖合同虽因买卖集体土地上的房屋违反法律规定而无效，但合同中双方对于如果房屋拆迁，拆迁利益归属的约定是双方的真实意思表示。案涉房屋的拆迁补偿款应当归属于梁和平。梁和平虽并无该项诉讼请求，但按照政府文件以及司延国认可的补偿标准，并同意按该补偿标准向梁和平支付补偿款的事实，一审法院对于补偿标准暂确定为74800元（680元/㎡×110㎡＝74800元），该处理方式有利于梁和平，并无不当，若实际补偿与此不同，双方可另行解决。综上所述，一审判决认定事实清楚、认定合同效力有不当之处，但裁判结果正确，故对梁和平的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4992元，由梁和平负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二一年一月八日书记员  刘 洋