湖南省凤凰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3123民初935号 原告：湘西自治州劲润房地产开发有限公司，住所：湖南省吉首市。 法定代表人：杨某舟，该公司经理。 委托诉讼代理人：向曜坤，古丈县卫权法律服务所法律工作者。 被告：杨某某，男，1977年1月2日出生，苗族，现住湖南省凤凰县。 委托诉讼代理人：彭超，湖南曲星律师事务所律师。 原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司（以下简称劲润公司）与被告杨某某财产损害赔偿纠纷一案，本院曾于2019年12月25日作出（2019）湘3123民初671号民事判决书，劲润公司、杨某某不服提出上诉，湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院于2020年6月10日作出（2020）湘31民终364号民事裁定书，撤销凤凰县人民法院（2019）湘3123民初671号民事判决，发回重审。本院于2020年7月15日立案登记，依法另行组成合议庭于2020年11月11日公开开庭进行了审理，原告劲润公司的委托诉讼代理人向曜坤，被告杨某某及其委托诉讼代理人彭超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告劲润公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付将军楼B栋及B18栋房屋占有使用费共计1，515，979元；2.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。 事实与理由：2010年7月7日，原、被告就凤凰县民俗园B18栋一楼1018、1028、1038、1048、1058、1068、1208、1218、1228、1238以及201-1198签订租赁合同，后又签订补充协议。2010年8月27日，原、被告就凤凰县民俗园将军楼B栋101号及第二层01号两户室签订租赁合同，后又签订补充协议。该两份租赁合同到期后双方未就续租事宜协商一致。2012年10月22日，被告向原告支付将军楼B栋租金10万元，2012年12月29日，被告再支付B18栋租金10万元。此种情形，属于双方对租期的延长，但双方对具体的租赁期限和租金标准未进行明确约定。根据法律规定，双方当事人对约定不明的可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或者交易习惯确定。因此，租期延长部分的租金标准应参照此前签订的租赁合同进行确定，即B18栋每月14，485元，被告缴纳的10万元租金应为近7个月的租金，将军楼B栋每月12，180元，被告缴纳的10万元租金应为近9个月的租金，租赁期限依据法律的相关规定，视为不定期租赁，即B18栋租期应截止于2013年3月17日，将军楼B栋租期应截止于2013年5月26日。此后，从2013年3月18日开始至2018年11月19日止，被告继续在B18栋房屋经营的行为及从2013年5月27日开始至2015年2月12日止，被告继续在将军楼B栋房屋经营的行为，均属于占用行为。被告杨某某占用原租赁房屋的行为，损害了原告对房屋的所有权和使用权，故起诉。 被告杨某某答辩，1、原告诉称与事实不符。2010年原告招商邀请被告入园，并给予被告优惠政策，被告选定民俗园A10-3栋、B18栋和将军楼B栋。2010年8月27日，原、被告就将军楼B栋签订租赁合同，并签订补充协议，约定以租代售，租金可抵扣购房款；2、关于将军楼B栋房屋，2012年12月28日，原告将将军楼B栋房屋出售给案外人张某某，并于2015年2月12日办理了过户手续。原告恶意剥夺了被告的优先购买权，侵犯了被告的合法权益。此后，原告不再是将军楼B栋房屋的所有人，过户之后的场地使用费与其无关。过户之前的场地使用费，原告的起诉已过诉讼时效；3、关于B18栋房屋，原告起诉称被告使用房屋至2018年11月17日与事实不符，2018年10月19日后被告已搬离，且原告起诉已过诉讼时效。B18栋的部分房屋，在被告搬离之前原告已出售，其不具备对涉案房屋出售之后主张场地使用费的主体资格。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交的证据： 1、（2017）湘3123民初194号民事判决书、（2017）湘31民终800号民事判决书、(2018)湘3123执176号结案通知书、（2016）湘民申1133号民事裁定书，欲证明（1）涉案B18栋房屋（11间铺面及二楼201室）的产权属于原告；（2）被告自2010年7月7日至2018年10月19日法院强制执行腾房，一直使用涉案B18栋房屋，其中2012年8月18日至2013年3月18日为不定期租赁，2013年3月18日至2018年10月19日为持续性的占用行为；（3）“以租代售”没有实现，且有效期已过；（4）原告要求被告支付房屋占用费的诉请没有得到法院支持是因为证据不足，即没有对房屋占用费标准进行鉴定评估，现已对此标准作出了评估，出现了新的事实，故本案起诉不属于重复起诉；（5）被告未提出时效抗辩，应视为其对双方债务债权关系的认可，所以诉讼时效重新计算。经质证，被告认为（1）2012年8月后被告交的是以租代购的购房款而不是租金；（2）被告不是持续侵权行为；（3）（2017）湘3123民初194号民事判决书第六页已认定是原告怠于行使权力致使被告一直占用以租代售的房屋；（2017）湘31民终800号民事判决书第八页已认定双方未能就涉案门面签订买卖合同，原告未能提供证据证明系因被告原因造成，并认定被告并没有恶意占用涉案房屋的主观过错；以租代售没有实现是原告的原因造成的；（4）原告依据新评估报告提起诉讼，但评估报告不具有合法性；（5）原告起诉已过诉讼时效。本院经审查，对该组证据的真实性予以认定。 2、（2015）凤民字第179号民事判决书、（2016）湘31民终227号民事判决书、（2017）湘3123民初192号民事判决书、（2017）湘31民终805号民事判决书，欲证明（1）将军楼B栋的产权属于原告；（2）被告从2010年8月27日后到2015年2月12日产权过户给张某某，一直使用将军楼B栋房屋，其中2010年8月27日至2012年8月27日为定期租赁，2012年8月28日至2013年5月26日为不定期租赁，2013年5月27日到2015年2月12日止为持续性的占用行为；（3）原告要求被告支付将军楼B栋房屋占用费的诉请没有得到法院支持，是由于证据不足，即没有对房屋占用费标准进行评估鉴定，现已作出了评估鉴定，出现了新的事实，故本案起诉不属于重复起诉；（4）被告在原审中未提出时效抗辩，应视为其对债务的确认，诉讼时效重新计算。经质证，被告认为（1）将军楼B栋2012年12月28日已出售给案外人张某某，并于2015年2月12日办理过户手续，原告不是该房屋的权利人；（2）2012年8月后被告交的是以租代售购房款而不是租金；（3）原告怠于行使权力致使被告一直占用以租代售的房屋；（4）以租代售没有实现是原告的原因造成的；（5）评估报告不具有合法性；（6）原告起诉已过诉讼时效，无重新计算时效的问题。本院经审查，对该组证据的真实性予以认定。 3、（2017）湘3123民初192号和（2017）湘3123民初194号的民事起诉状及开庭笔录，欲证明（1）原告不仅以口头及信函方式主张权利，还于2016年7月19日向法院起诉主张权利，诉讼时效中断；（2）被告作出了附条件的愿意履行给予原告房屋占有使用费义务的意思表达。经质证，被告认为（1）被告从未收到原告任何函件；（2）判决书载明的立案时间2017年2月20日，应以立案时间为准，故原告起诉已过诉讼时效，不存在诉讼时效中断；（3）因原告原因导致以租代售不能实现，被告已明确拒绝支付相关费用。本院经审查，因民事起诉状系原告单方面制作，无法核实其实际向法院起诉的具体时间，故对原告主张已于2016年7月19日向法院起诉的证明目的不予认定，对开庭笔录的真实性依法予以认定。 4、湘天评报字（2019）第022号资产评估报告，欲证明（1）B18栋房屋月房屋占用费标准分别为：2013年14，539元/月、2014年15，677元/月、2015年16，902元/月、2016年18，226元/月、2017年19，654元/月、2018年21，192元/月；（2）将军楼B栋房屋月房屋占用费标准分别为：2013年15，195元/月、2014年16，386元/月、2015年17，669元/月。经质证，被告对该组证据有异议，认为（1）未见过鉴定依据及证据材料；（2）鉴定依据及证据材料亦未征询被告意见，且未经质证不能作为定案证据使用；（3）被告已在2019年11月25日对征求意见稿提出异议，鉴定机构未做出任何答复；（4）正式的评估报告与征求意见稿都是2019年11月6日同一天作出，违反正式报告中第十一页第六点内部审核的规定；（5）评估报告中有评估师进行现场调查，以及向相关部门调查取证的内容，但附件中没有任何体现；（6）评估报告人员吴家鸿从未到现场了解情况，签署评估报告不具有主体资格，不具有合法性；（7）评估报告仅是理论价格，不等于评估对象的可实现价格。本院经审查，该鉴定报告系双方共同选定的鉴定机构出具，鉴定流程亦符合法律规定。被告虽对鉴定报告提出异议，但未向本院申请重新评估，故对该证据依法予以认定。 5、（2019）湘3123财保51号民事裁定书、缴款收据（ＮＯXXXXXXXXX）、缴纳收据（ＮＯXXXXXXXXX）、发票（ＮＯXXXXXX）、发票（ＮＯXXXXXXX）、发票（ＮＯXXXXXXX），欲证明（1）原告预交财产保全申请费5000元、案件受理费5800元、鉴定费30000元；（2）原告已帮被告办好凤凰县××镇××Ａ10-3栋的101、102、103、104、105室共5个门面的不动产权证，被告履行支付我方房屋占用费的义务的条件已成就。经质证，被告对该组证据的关联性、证明目的有异议，认为该组证据与本案无关且Ａ10-3栋五间门面产权登记是被告在2019年通过诉讼后，原告才给予办理的。本院经审查，对该组证据的真实性予以认定。 6、《湖南省凤凰县人民法院材料接收单》（2017）湘3123民初192号及194号、《授权委托书》《古丈县卫权所函》《关于凤凰县弘扬物业管理公司的情况说明》、《湖南省非税收入一般缴款书》、《凤凰县人民法院应诉通知书》《凤凰县人民法院举证通知书》《凤凰县人民法院受理通知书》，欲证明（1）材料接收清单均无原告提交及法院接收材料日期，不能界定原告向法院提交起诉状的确切日期，即不能认定原告第一次起诉已过诉讼时效；（2）原告的具状日期为2016年7月19日，向法院补充关于诉讼主体资格的证据日期为2016年7月20日；（3）原告于2017年2月17日交了诉讼费，根据法律规定，交费期为7天，通知交费之前有7天的立案审查期，可依法推定原告在7天前即2017年2月10日前已向法院提交诉状；（4）一审法院向杨某某发出应诉及举证通知书的日期均为2017年2月20日；（5）当时法院立案操作流程为先审查起诉材料，再电话通知交费，办理立案手续；（6）综上，可以证实：原告向法院提交起诉状的日期即提起诉讼的日期，不是原审认定的2017年2月20日；被告提交的用于证明原告第一次起诉已过诉讼时效的证据明显不能证明其抗辩主张。经质证，被告认为（1）起诉材料接收清单无提交材料人签名，不能证明其2016年7月19日已经向法院提交材料；（2）《授权委托书》《古丈县卫权所函》《关于凤凰县弘扬物业管理公司的情况说明》不能证明2016年7月19号和7月20号已经向法院提交材料；（3）《湖南省非税收入一般缴款书》是复印件，看不清楚，不能证明与本案有关，亦不能推定其在2017年2月10日前就已提交诉状；（4）对《凤凰县人民法院应诉通知书》《凤凰县人民法院举证通知书》《凤凰县人民法院受理通知书》的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为这些证据正好证明原告起诉的时间为2017年2月20日，已过诉讼时效。本院经审查，《材料接收单》、《授权委托书》、《古丈县卫权所函》、《关于凤凰县弘扬物业管理公司的情况说明》均系原告单方面材料，《湖南省非税收入一般缴款书》未向本院提交原件，本院无法核实其与本案的关联性，达不到原告的证明目的而不予认定，对其他证据的真实性予以认定。 7、（2018）湘民申2643号民事裁定书、（2018）湘民申2644号民事裁定书，欲证明（1）本案中，被告占用原告房屋的行为属于持续性侵权行为；（2）原告就将军楼B栋房屋占用费以及B18栋房屋占用费的第一次诉讼过程，从2016年7月19日，一直持续到2019年1月31日。经质证，被告对该组证据的证明目的有异议，认为（1）生效文书已查明原告怠于行使权利的事实，被告使用房屋不存在持续性侵权；（2）原告提起诉讼是2017年2月20日而不是2016年7月19日；（3）被告在2018年10月19日已搬离B18栋；（4）将军楼B栋在2015年2月12日已过户给案外人张某某。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。 8、《最高人民法院对外委托鉴定评估、拍卖等工作管理规定》，欲证明本规定只对最高人民法院本院产生约束力，对地方各级人民法院无约束力，不能界定涉案评估报告非法、无效的事实。经质证，被告对该证据的证明目的有异议，认为该规范性文件对法院审判具有指导意义，另案的生效判决中各级法院也多有引用，如湖南省高级人民法院（2017）湘民终234号民事判决书。本院经审查，对该证据的真实性予以认定。 二、被告提交的证据： 1、（2017）湘3123民初192号民事判决书、（2017）湘31民终805号民事判决书、（2017）湘3123民初194号民事判决书、（2017）湘31民终800号民事判决书，欲证明（1）原告对已经发生法律效力的案件重复起诉；（2）原告的诉讼请求超过诉讼时效。经质证，原告对该证据的证明目的有异议，认为提起诉讼的时间不是以立案时间为准，而是以向法院提交诉状的时间为准，不能认定原告起诉已过诉讼时效。本院经审查，对该组证据的真实性予以认定。 2、《凤凰民俗园门面租赁合同》、《补充协议》，欲证明双方关系是以租代售的关系的事实。经质证，原告对该组证据的证明目的有异议。本院经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。 3、《凤凰民俗园规划平面图（二区）》、凤凰县国土资源局出具的《说明》，欲证明涉案将军楼B栋系规划外违章建筑，故被告不敢再向原告支付相关费用的事实。经质证，原告对该组证据的真实性有异议，认为被告在质证的过程中认可2015年原告已给案外人张某某过户办证，说明不存在违章建筑。本院经审查，该组证据因与本案缺乏关联性而不予认定。 4、2019年11月6日的资产评估报告（征求意见稿），欲证明（1）2019年11月18日被告收到资产评估报告（征求意见稿），于11月25日回复“因未见任何附件及证据资料，导致被告无法发表意见”；（2）评估报告程序违法。征求意见稿与正式报告均为2019年11月6日作出，未履行征求当事人意见的程序，剥夺被告陈述、辩解等合法权益，也违法了正式报告中第11页第（六）点应该有内部审核的评估规定，不具有合法性。经质证，原告对该证据的证明目的有异议，认为（1）评估程序是合法的，因为评估机构是由共同选定认可，且由法院委托评估的鉴定材料亦未规定要进行质证；（2）评估机构符合相关法律规定具有鉴定资质，而且评估机构在出报告前也征求过双方意见，但被告未提出异议，庭审后被告亦未申请重新鉴定。本院经审查，该证据因达不到被告的证明目的而不予认定。 5、民俗园民族工艺品区安置和管理实施办法及照片，欲证明2016年到2017年当时民俗园不景气内部门面关闭的情况，说明评估机构的评估结果值得考证的事实。经质证，原告对该组证据的真实性和关联性有异议。本院经审查，因该组证据达不到被告的证明目的而不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、1、2010年7月7日，原、被告签订两份《凤凰县民俗园门面租赁合同》，约定：原告将其所有的位于凤凰县××镇××栋××号××号××号××号××号××号××号××号房屋出租给被告，月租金9913元，租赁期限2年，租期自2010年8月18日起计算。另外原告还将其所有的Ｂ18栋1228号、1238号、1058号、1068号房屋出租给被告，月租金4572元，租赁期限2年，租期自2010年8月18日起计算，租期第13个月至合同到期日止为租金优惠期，承租方免交租金。同日，原、被告就凤凰民俗园Ｂ区18栋一楼1018、1028、1038、1048、1058、1068、1198、1208、1218、1228、1238共11间铺面和二楼201签订了《补充协议》，双方约定在合同期内被告购买该房屋，原告同意被告所交租金抵扣房款，并对11间铺面和二楼201的建筑面积、单价、总价予以明确。2010年7月20日，被告向原告支付Ｂ18栋1018-1028号、1038-1048号、201-1198号、1208-1218号门面租金共89217元。2、2010年8月27日，原、被告签订《门面租赁合同》，约定：原告将其所有的将军楼Ｂ栋出租给被告，月租金12180元，租赁期限2年，租期自2010年8月27日起计算，租期第13个月至合同到期日止为租金优惠期，承租方免交租金。同日，双方签订《补充协议》，约定：原告按9个月租金标准总价款为146160元租给被告经营使用，被告在合同期内购买广场茶楼，原告同意被告所交租金抵扣房款。 二、1、合同到期后，原、被告未续签合同，被告于2012年10月22日支付了原告将军楼B栋租金10万元，2012年12月29日支付了原告B18栋租金10万元。后被告未再向原告支付租金。2、2017年2月20日，法院立案受理了原告起诉被告腾出并返还房屋一案，原告同时要求被告支付房屋占有使用费。对于B18栋房屋，2017年7月7日，本院依法作出（2017）湘3123民初194号民事判决书，判决：被告杨某某腾出并返还原告劲润公司所有的B18栋茶楼、B18-1栋1028、1038、1048、1058、1068、1208、1218、1228、1238号门面，并驳回了原告的其他诉讼请求。因在审理过程中，原告未提供同类地段同类房屋的租赁市场价格的相关证据，亦未就该房屋的占有使用费申请评估，本院未支持原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，后原告向湘西土家族苗族自治州中级人民法院提起上诉，2018年4月19日，湘西中院作出（2017）湘31民终800号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。对于将军楼B栋房屋，2017年7月7日，本院依法作出（2017）湘3123民初192号民事判决书，判决：驳回原告劲润公司的诉讼请求。原告劲润公司不服该判决，向湘西中院提起上诉，湘西中院判决驳回上诉，维持原判。 三、2012年12月28日，案外人张某某与原告签订《商品房买卖合同》，约定：张某某购买原告位于凤凰县××镇××（将军楼Ｂ栋）101号及第2层01号两户室。2015年2月12日，原告到凤凰县房地产业管理局办理了房产过户登记，张某某取得了凤凰县××镇××（将军楼Ｂ栋）101号及第2层01号两户室房屋的所有权。因被告杨某某一直占有使用该房屋，2015年3月23日，张某某将原、被告诉至本院。2015年12月10日，本院依法作出（2015）凤民初字第179号民事判决书，判决：被告将凤凰县××镇××（将军楼Ｂ栋）101号、第2层01号的房屋腾出并返还给张某某，并按每日541.33元赔偿张某某收益损失（2015年2月12日至搬出之日），最高赔偿数额不超过240000元。被告杨某某不服该判决，向湘西中院提起上诉，后湘西中院判决驳回上诉，维持原判。 四、因本院于2017年7月7日依法作出的（2017）湘3123民初194号民事判决书生效后，被告杨某某一直未腾出并返还原告所有的B18栋茶楼、B18-1栋1028、1038、1048、1058、1068、1208、1218、1228、1238号门面，原告向本院依法申请执行。因被告自动履行，于2018年10月19日，本院依法作出（2018）湘3123执176号执行案件结案通知书，通知本案执行完毕。 五、1、经原告申请评估，双方当事人认可选定评估机构，本院于2019年8月26日依法委托湖南天平正大资产评估有限公司对原告劲润公司在凤凰县××栋××楼××栋房屋2013-2018年同时期、同地段及同类房屋的月租金标准（房屋占有使用费标准）进行能评估。2019年11月6日，湖南天平正大资产评估有限公司作出湘天评报字（2019）第022号《资产评估报告》，评估意见为：（1）Ｂ18栋涉案房屋月租金标准（房屋占用费标准）：2013年至2018年期间第一、二层合计分别为14593元／月、15677元／月、16902元／月、18226元／月、19654元／月、21192元／月。（2）将军楼Ｂ栋涉案房屋月租金标准（房屋占用费标准）：2013年至2015年期间第一、二层合计分别为15195元／月、16386元／月、17669元／月。2、原告申请评估交纳评估鉴定费30000元，已交纳财产保全费5000元。 本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 一、本案中，原告系案涉B18栋房屋的所有权人，租赁到期后，被告在2013年3月18日至2018年10月19日期间内继续占有使用房屋的行为已构成对原告物权的侵害，应承担相应民事责任。经评估，B18栋房屋从2013年3月18日至2018年10月19日房屋占有使用费共计1,186,808.6元【2013年度3月13天共计6,300元（13天×14,539元/月÷30天）、4月-12月共计130,851元（9个月×14,539元/月）；2014年度共计188,124元（12个月×15,677元/月）；2015年度共计202,824元（12个月×16,902元/月）；2016年度共计218,712元（12个月×18,226元/月）；2017年度共计235,848元（12个月×19,654元/月）；2018年度1月-9月共计190,728元（9个月×21,192元/月）、10月（19天×21,192元/月÷30天）。上述六项合计1,186,808.6元】。故被告杨某某应就其持续占用原告所有的B18栋房屋支付房屋占有使用费1,186,808.6元；被告称原告就B18栋房屋要求其支付房屋占用费的诉请已过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。 2、2015年2月12日，原告已将该将军楼B栋房屋转让给案外人张某某并办理过户登记，故被告对原告所有的将军楼B栋房屋占用至2015年2月12日已终止。现原告劲润公司没有充分证据证实其在法定的诉讼时效内向被告主张了权利（要求杨某某支付其房屋占有使用费），被告称原告就将军楼B栋房屋要求其支付房屋占有使用费的诉请已过诉讼时效的抗辩理由，本院予以采纳。故原告要求被告支付将军楼B栋房屋占有使用费的诉请，本院依法不予支持。 3、原告劲润公司申请评估交纳评估鉴定费30,000元、已交纳财产保全费5,000元，系原告因被告的侵权行为而支出的合理费用，故本院对原告要求被告承担鉴定费、保全费的诉请依法予以支持。 综上所述，本院对原告的部分诉求依法予以支持，据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨某某于本判决生效后30日内支付原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司B18栋房屋占有使用费共计1,186,808.6元； 二、驳回原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18，444元。由原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司承担2，963元，被告杨某某承担15，481元。保全费5，000元，由被告杨某某承担。鉴定评估费30，000元，由被告杨某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  熊明文 审 判 员  杨会君 人民陪审员  龙胜友 二〇二一年一月十五日 法官助理杨亚辉 书记员龙冬辉 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。