上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10496号上诉人(原审被告)：上海琳鑫石材有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：周光其，总经理。委托诉讼代理人：杨立政，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗曼君，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海勒靖企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：马卫军，执行董事。委托诉讼代理人：张文静，上海乐邦律师事务所律师。上诉人上海琳鑫石材有限公司(以下简称“琳鑫公司”)因与被上诉人上海勒靖企业管理有限公司(以下简称“勒靖公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初16902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。琳鑫公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回勒靖公司一审全部诉请；一、二审诉讼费由勒靖公司承担。事实与理由：“实际开业日”不能机械的通过外在表征确认，而应该结合法律及合同目的综合判断，一审法院对于“实际开业日”存在事实认定错误，应予以纠正。尽管系争的双单路XXX号XXX层1F-5＼6＼7-2号商铺(以下简称“系争商铺”)所在的华东尚格建材家居精品馆于2018年10月1日举行了开业仪式，但直至上诉之日，勒靖公司一直未为系争商铺办理消防安全检查手续，致使琳鑫公司乃至整个商场的经营者都处于随时被消防部门按照《消防法》第十五条责令停产停业的不确定性之中，后来更是直接导致商场停产停业，严重违背了当时双方约定“实际开业日”的本意。因此，勒靖公司无权向琳鑫公司主张支付2018年11月15日至2020年1月13日租金。根据相关司法解释的规定，当房屋处于正常使用的状态时，参照合同约定的租金确定房屋占有使用费自然符合公平原则的要求，符合法律的目的。而在本案中，由于勒靖公司一直未办理消防安全检查，2019年3月8日系争商铺所在商场被消防部门责令停业；勒靖公司作为商场的管理者，未能营造良好的经商环境，致使商场经营业态不佳，争议纠纷不断，以至于系争商铺所在商场并未成功打造成一家专业建材销售综合体，而被随后用于儿童教育培训。在此情况下，考虑到商铺租赁合同所载租金已经包含琳鑫公司对商铺长期稳定、良好经营的预期，一审法院仍机械的要求已经付出大量投资、收益远低于预期的琳鑫公司参照商铺租赁合同租金支付每个月人民币(以下币种均为人民币)10，950元的房屋占有使用费明显有违法律公平原则的要求，请求二审法院予以酬情减少。勒靖公司辩称：不同意琳鑫公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。勒靖公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除勒靖公司与琳鑫公司签订的《嘉定华东尚格建材家居精品馆租赁合同》；2．判令琳鑫公司支付租金(自2018年11月15日计算至2019年6月20日，暂计算至2019年5月14日为65，700元)；3．判令琳鑫公司支付房屋使用费(自2019年6月21日起计算至琳鑫公司实际腾房之日止，占有使用费按每日1，095元计算)；4．判令琳鑫公司支付逾期付款违约金(以65，700元为基数，按每日千分之一的标准，自2018年11月1日起算至实际支付之日止)；5．判令琳鑫公司支付逾期开业违约金5，000元；6．判令琳鑫公司支付免租期租金32，850元；7．判令琳鑫公司支付剩余租期违约金(自合同解除之日计算至2022年2月14日，2020年8月14日前按每月10，950元计算，2020年8月15日至2021年8月14日按每月16，425元计算，自2021年8月15日起按每月21，900元计算)；8．判令琳鑫公司将商铺返还给勒靖公司，并将商铺恢复原状；9．判令琳鑫公司支付律师费4，000元。一审法院经审理查明，认定事实如下：深圳市华宇之星科技有限公司系嘉定区双单路1355-1399(单)号房屋的产权人。2017年10月31日，案外人龙胄公司(甲方)与琳鑫公司(乙方)签订上海暖夫家居建材运营管理合同，约定甲方将系争商铺提供给乙方，乙方接受系争商铺用以经营建材销售业态，经营项目玉石、背景墙、石材，服务期限自2017年10月31日起至2022年3月31日，若乙方在交付日满后30天仍未进场装修和办理进场装修手续，则甲方有权提前解除合同，乙方应当在签订合同时向甲方支付保证金3万元等条款。签约后，龙胄公司向琳鑫公司交付系争商铺。琳鑫公司于2017年12月17日支付龙胄公司保证金1万元，装修押金2，000元。嗣后，系争商铺所在的商场未能继续运营。2017年12月20日，深圳市华宇之星科技有限公司、深圳鸿星资产管理有限公司(甲方)与勒靖公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将位于嘉定区双单路XXX-XXX号一层、二层房屋、嘉定区云屏路XXX弄XXX号地下一层01商场出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日起至2032年12月31日止，由于商场内部有之前经营遗留问题需乙方协助处理，导致暂时无法正常经营，双方协商约定，免除2018年1月1日至2019年12月31日期间所需支付租金作为补偿。2018年4月18日，勒靖公司(甲方)与琳鑫公司(乙方)签订商铺租赁合同，第一条约定甲方向乙方出租系争商铺，商铺建筑面积约为360平方米，商铺坐落于嘉定华东国际建材城，乙方承租商铺的用途为商业经营，经营范围为全屋定制、石材、家具；第二条约定租赁期暂定自2018年8月15日至2022年2月14日止，起租日期以实际开业日为准，由于甲方原因造成晚于约定时间则起租日相应顺延，甲方应于2018年4月30日前将商铺交付乙方使用，2018年8月15日至2020年8月14日，月租金10，950元，商铺实行先付后用原则，以每三个月租金为一期支付一次，合同签订当天乙方应支付三个月租金，共计32，850元，此后，乙方应于每一期租金对应的租赁期限起始前15天向甲方支付下一期租金；第三条第一款约定乙方承诺应最晚于2018年7月20日前完成商铺的装饰装修并取得甲方及有关行政部门的验收通过，完成装修、营业执照、消防、卫生等一切与经营有关的行政审批，并正式合法开业经营，第二款约定甲方明确，若乙方能在前述承诺时间内履行完本条第一款所约定的内容，则可免付2018年8月15日至2018年11月14日的租金，作为乙方前期装饰装修的免租期，第三款约定乙方未能在前述承诺时间内履行完本条第一款所约定的内容，则乙方不得享受本条第二款约定的免租金优惠，乙方应承诺时间届满后10日内按合同约定租金标准向甲方支付拟定免租期的租金，乙方未能在前述承诺时间内履行完本条第一款所约定内容的，乙方还应当向甲方支付5，000元违约金；第四条约定合同签订当日，乙方应向甲方支付相当于1个月租金即5，475元作为综合保证金；第七条约定以下情形发生，乙方装修、装饰商铺形成的不宜与房屋正常分离的装修物、添附物无偿归甲方所有，未形成附合的装饰装修物，甲方有权要求乙方拆除，并要求乙方在拆除后应当将商铺恢复原状：(1)合同租赁期限届满，(2)因乙方过错、违约行为致使合同被认定无效、被解除或提前终止的；第八条约定乙方迟延支付租金、综合保证金、滞纳金、违约等任意款项超过十日的，甲方有权单方解除合同；第九条约定乙方逾期支付租金、水电费等任何费用的，应以逾期费用为本金按每日千分之一的标准向甲方支付违约金，任何一方违约，导致合同终止，违约方应以未能履行的剩余租赁期限的总租金的50％作计算方式赔偿守约方的损失，不足3个月租金的按3个月计算，仍有不足的，守约方有权继续向违约方追偿，因乙方违约导致合同被解除的，乙方还应按合同约定的租金标准赔偿甲方给予的免租期间的租金损失，出于市场整体规划和形象需要，乙方应当按合同中的承诺及时开业经营，否则视为乙方违约，每逾期7天乙方需向甲方支付违约金5，000元，任何一方违约，除应当按合同约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方主张权利而支出的费用(包括但不限于诉讼费、律师服务费、差旅费等)，合同在租赁期限内因乙方违约而被解除，乙方应在解除后3日内腾退并向甲方按合同约定返还商铺，在此3日内仍按合同约定租金单价支付使用费，乙方未按合同约定腾退并返还商铺的，每逾期一天，乙方应按合同约定的租金单价三倍向甲方支付房屋的占有使用费。合同补充条款约定首期租金应在商场正式开业之日后3个工作日内完成交付，乙方之前交付暖夫家具1号店的保证金，凭相关付款凭证并经甲方确认后可作为抵扣应缴租金，商场开业日暂定为2018年8月15日，如因各种原因导致未达到开业标准，则最多顺延2个月(不超过2个月)，如开业时间超出2个月，市场方愿意承担乙方店铺所有费用。2018年9月5日，勒靖公司发出书面通知，载明勒靖公司为嘉定区双单路XXX号(项目名称华东尚格建材家居精品馆)目前唯一合法的承租及经营方，为妥善解决原承租方龙胄公司遗留的历史问题，曾应龙胄公司的请求同意将该公司此前收取的款项，在勒靖公司与付款方达成租赁一致意见的前提下，用于抵扣以后可收取的租金，相应反馈、核实等工作截止期限至2018年8月31日，自通知发出之日起，勒靖公司不再参与处理龙胄公司此前的经营行为，勒靖公司将依法、依约对嘉定区双单路XXX号内房屋进行处理，于2018年10月1日正式开业。2018年10月1日，系争商铺所在的华东尚格建材家居精品馆开业，并举办了开业仪式。2019年4月17日，勒靖公司书面通知琳鑫公司，应在收到通知后15日内支付2018年11月15日至2019年5月14日的租金65，700元，及综合保证金5，475元，如琳鑫公司未按约定时间支付，则勒靖公司有权单方解除合同并收回商铺。琳鑫公司未予回复。一审法院另查明，2018年8月28日，嘉定区公安消防支队向案外人上海热浪实业有限公司(以下简称“热浪公司”)出具建设工程消防验收意见书，载明你单位建造在嘉定区云屏路XXX号的尚居中心家具生活馆(装修层数：一层、二层局部，装修面积2071平方米，使用功能为商场，所在单体建筑为一类高层民用建筑，建筑层数地上22、地下**，建筑面积地上13513.69平方米、地下27631.82平方米)内装修工程竣工消防验收申请及有关资料收悉。经我支队对所送资料审查及派员于2018年8月21日现场抽查，该建设工程基本符合国家、地方有关消防规范、标准和我支队原审核批文要求，消防验收合格。为确保安全使用，应落实以下措施：一、……。二、…。开业前应申报开业前消防安全检查，经检查合格方可投入使用。2019年4月10日，嘉定区消防支队对勒靖公司出具行政处罚决定书，载明2019年3月8日，勒靖公司位于嘉定区双单路XXX号华东尚格建材存在未经消防安全检查擅自投入使用的情形，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定，决定给予勒靖公司责令停产停业，并处罚款3万元的处罚。一审法院再查明，2019年4月，商场内6家商户以勒靖公司于2018年12月单方收回并拆除商铺为由，诉至法院要求勒靖公司返还保证金、支付违约金、装修损失等，后均以撤诉及调解结案。2019年10月，勒靖公司诉至法院要求与7家商户解除租赁合同，并要求商户支付租金、违约金等，后勒靖公司均撤回起诉。一审法院向上海市嘉定区消防救援支队进行调查，该支队反映嘉定区云屏路XXX号与双单路XXX号属于同一幢建筑，该支队对申请消防验收的申报人不作审查，热浪公司送审的关于云屏路XXX号公共走道内装修建设工程的消防设计图纸及相关资料(装修层数：地下****、二层局部，装修面积3100平方米)，该支队于2017年1月3日出具建设工程消防设计审核意见书。后因地下一层不具备验收条件，该支队于2018年8月28日出具建设工程消防验收意见书，认定一层、二层公共走道内的装修通过消防验收。2019年3月8日，该支队在进行消防检查时发现勒靖公司没有依据消防法的规定进行公众聚集场所开业前消防安全检查，故对勒靖公司进行行政处罚，责令其停业停产，但勒靖公司并未停业，公众聚集场所开业前消防安全检查主要检查商场与之前消防验收时的状况是否发生改变，商场是否对其人员进行了培训，是否制作安全制度等。2019年前商铺进行装修的也需要申报消防验收。一审审理中，勒靖公司陈述2018年其与29家原与龙胄公司签约的商户签订租赁合同，但商户均未向勒靖公司支付租金，现与签约商户已基本解除租赁合同，目前商场的业态已变更为教育培训等项目。琳鑫公司曾提起反诉要求勒靖公司赔偿装修损失100万元等，后撤回反诉。一法院向琳鑫公司释明因双方对解除租赁合同均无异议，故琳鑫公司应及时与勒靖公司办理系争商铺的交接手续，若琳鑫公司不返还系争商铺应承担相应的法律责任。琳鑫公司回复不同意返还系争商铺。琳鑫公司未能提供相应证据证明其向龙胄公司支付的保证金已与勒靖公司进行确认。一审法院认为，勒靖公司与琳鑫公司签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。一审审理中，勒靖公司与琳鑫公司对于终止履行合同均无异议，但对于解除合同的原因及违约责任的承担均有争议。故对勒靖公司主张解除租赁合同的诉请法院予以支持。鉴于琳鑫公司于2020年1月13日表示同意解除合同，故商铺租赁合同于2020年1月13日解除。合同解除后，琳鑫公司应将系争商铺返还给勒靖公司。关于双方争议的合同不能继续履行的原因，虽然商场一层、二层公共走道内的装修于2018年8月通过消防验收，勒靖公司亦于同年10月1日举办了商场开业仪式，但勒靖公司开业前未取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，故商场的开业存在一定瑕疵；且勒靖公司作为商场的管理者，未能对商铺经营者营造良好的经商环境，致使商场经营业态不佳。而琳鑫公司基于已向商场的前运营方龙胄公司支付了保证金，在未与勒靖公司进行核实、确认的前提下，亦未向勒靖公司支付综合保证金及租金。故法院认为双方对于租赁合同的终止履行均具有过错，勒靖公司与琳鑫公司应当各自承担相应的责任。勒靖公司主张琳鑫公司支付逾期付款违约金、逾期开业违约金、免租期租金、剩余租期违约金、商铺恢复原状及律师费的诉请，因无事实和法律依据，法院均不予支持。关于勒靖公司主张的租金及使用费，因商场已实际开业，琳鑫公司亦使用了系争商铺，且经法院释明后琳鑫公司不同意返还系争商铺，故琳鑫公司应支付相应的租金及房屋使用费。琳鑫公司应支付2018年11月15日至2020年1月13日期间的租金152，940元。至于房屋使用费可参照租金标准支付，故琳鑫公司应按月租金10，950元标准，支付勒靖公司自2020年1月14日起至实际返还商铺之日止的房屋使用费。一审法院据此判决：一、上海勒靖企业管理有限公司与上海琳鑫石材有限公司签订的商铺租赁合同于2020年1月13日解除；二、上海琳鑫石材有限公司应于判决生效后十日内携其财产从上海市嘉定区双单路XXX号XXX层1F-5＼6＼7-2号商铺内搬离，并将上述商铺返还给上海勒靖企业管理有限公司；三、上海琳鑫石材有限公司应于判决生效后十日内支付上海勒靖企业管理有限公司2018年11月15日至2020年1月13日期间的租金152，940元；四、上海琳鑫石材有限公司应于判决生效后十日内支付上海勒靖企业管理有限公司房屋使用费(按月租金10，950元标准，自2020年1月14日起支付至实际返还商铺之日止)。五、驳回上海勒靖企业管理有限公司的其余诉讼请求。二审中，琳鑫公司提交其与勒靖公司客服电话录音记录，称勒靖公司以未交租金为由拒绝为其电费卡充值，以停止供电的方式威胁、逼迫租户，构成违约，故无权主张租金。勒靖公司表示相关证据不符合法律规定的新证据标准，且对其真实性、关联性不予认可。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同效力及解除责任的认定，并无不妥，本院予以认同。琳鑫公司主张因未符合“实际开业日”标准而起租期应当顺延的主张，依据不足，本院不予采纳。需要指出的是，客观上琳鑫公司若认为因勒靖公司原因导致其不能正常营业，则应及时提出相应诉求、终止合同并追索损失赔偿，现琳鑫公司在长期占用系争商铺的情况下，却以勒靖公司未履行合同义务为由拒绝支付租金，显然有违诚信。现琳鑫公司在一审中作出了同意解除合同的意思表示，但经法院释明后却不同意返还系争商铺，其继续占用系争商铺的行为缺乏合同及法律依据，一审法院鉴此将合同租金标准判定为房屋使用费标准，并无不妥。二审中，琳鑫公司表示保留向勒靖公司索赔的权利，故在缺乏相应扣减依据及标准的情况下，法院对合同期内的租金标准不作调整，琳鑫公司可依据其损失向勒靖公司另行主张。综上所述，一审判决并无明显不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，450元，由上诉人上海琳鑫石材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二一年一月二十七日法官助理  朱丹丹书 记 员  张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……