辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终295号上诉人(原审被告):孙丽萍，女，1966年5月17日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：李桐，上海申浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：袁雨暄，女，1990年3月5日生，汉族，住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：周鑫，辽宁利金律师事务所律师。上诉人孙丽萍因与被上诉人袁雨暄民间借贷纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初5923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙丽萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人对案涉房屋不享有优先受偿权或发回重审。事实与理由：一、一审法院未追加谢利克为第三人，违反法定程序。2019年4月24日，因上诉人孙丽萍与案外人谢利克经沙河口区法院调解离婚，调解书确认案涉房屋归谢利克一人所有。本案一审开庭后，谢利克称其通过向大连市不动产登记中心调档时发现，被上诉人袁雨暄在办理抵押登记的过程中提供了两份由苏州市中新公证处出具的(2018)江苏证民字第24743号以及(2018)江苏证民字第24742号公证书，内容为“谢利克全权委托孙丽萍办理变更房屋所有人”。谢利克经向苏州市中新公证处核实，该处表示从未出具过以上公证。因此，谢利克认为依据调解书，其是案涉房屋唯一合法的所有权人，要求参加诉讼，但被一审法院驳回。谢利克系有独立请求权的第三人，依法应当成为本案的当事人，一审法院拒绝追加其为第三人违反法定程序。二、一审关于被上诉人对案涉房屋享有优先受偿权的认定事实不清，法律适用错误。1.依据《物权法》106条规定，善意取得以无权处分为前提，一审判决认定被上诉人构成善意取得，相当于认可上诉人是无权处分人。根据《合同法》第五十一条之规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”也就是说，无权处分订立的合同未经权利人追认，该合同没有发生法律效力。上诉人与被上诉人签订《房地产抵押合同》一事谢利克完全不知情，且在谢利克知情后便立即提起了撤销抵押登记的行政诉讼，明确表示对抵押登记行为的拒绝追认，因此《房地产抵押合同》没有产生法律效力。而这显然与一审判决中关于上诉人为案涉房屋的有权处分人以及《房地产抵押合同》有效的认定互相矛盾。2.被上诉人未对案涉房屋进行现场勘查，未尽到合理的审查义务，不符合善意取得的要件。案涉房屋虽然登记在孙丽萍名下，但实际为孙丽萍和谢利克夫妇共同财产，本案借款金额高达百万，但被上诉人于2019年1月与上诉人办理抵押登记时并未勘查房屋现状，如果当时勘查现状，必会发现案涉房屋系孙丽萍与谢利克共有的事实，被上诉人没有尽到必要的审查义务，因此不符合“善意”的条件。3.本案借款金额160万元，而案涉房屋当时的市场价值大约为300万元，借款金额远远低于案涉房屋的实际价值，不符合“合理价格”条件。袁雨暄辩称,不同意上诉人的上诉请求。袁雨暄向一审法院起诉请求：1.判令被告孙丽萍立即返还借款本金1,600,000元及自2019年3月4日按照月利率2%计算支付利息至还清所有款项之日止（暂计7个月为224,000元）；2.确认原告袁雨暄对被告孙丽萍名下沙河口区宏业街68号1单元3层2号的房屋享有优先受偿权；3.被告孙丽萍承担本案诉讼费用、保全费用、诉讼保全责任险保险费12,160元。一审法院认定事实：2019年1月4日，袁雨暄（出借人、乙方）与孙丽萍（借款人、甲方）签订编号为辽大连房借字第××号《借款合同》，双方约定，甲方向乙方借款1,600,000元，月利率为0.5%，月综合费率为1.5%，总计2%/月。借款发放时间为2019年1月4日，在借款还清之前，甲方需按月向乙方支付借款利息支付时间自2019年1月4日起，约定每月4号为利息支付日期。甲方需要按约定时间向乙方支付利息，直到借款还清之日止。综合费的收取方式为每一个月收取一次，与收取利息日同日收取。乙方在借款发放当日向甲方收取当月的综合费用，以此类推。本合同项下之借款本金、利息、综合费用以及其他应由甲方结清的款项，甲方应按期结清，借款期限为六个月，自2019年1月4日至2019年7月5日，双方对其他权利义务进行了约定。当日，袁雨暄（抵押权人、乙方）与孙丽萍（抵押人、甲方）签订编号为辽大连房抵字第××号《房地产抵押合同》。双方约定，甲方愿意以其合法取得的自有房地产作为抵押物抵押给乙方，作为合同号辽大连房抵字第××号借款合同项下借款的担保。抵押物为孙丽萍名下位于大连市沙河口区房屋，抵押物评估价值为1,600,000元。抵押物担保的范围为主合同项下的借款本金及利息、综合费用、逾期罚息、违约金、损害赔偿金以及乙方依法主张权利过程中发生的评估费、公告费、拍卖费、诉讼费、财产保全费、律师费、公证费、执行费等处分抵押房地产的费用极可能产生的乙方代垫费用和其他费用。本合同有约定，具体数额的按约定。没有约定的，依照相关单位出具给乙方的收款发票额为准。抵押期间自本合同生效之日起至被担保的债权诉讼时效届满之日止。双方对其他权利义务进行了约定。当日，袁雨暄向孙丽萍转账1,600,000元。孙丽萍向宋大民转账支付96,700元。2019年2月3日，孙丽萍向王薇转账32,000元。2019年1月8日，袁雨暄与孙丽萍就抵押房屋办理了抵押登记，袁雨暄取得了不动产登记证明。孙丽萍通过捷弘公司向袁雨暄借款，宋大民、王薇代袁雨暄接收利息。一审法院于2019年9月16日给宋大民、王薇制作调查笔录，王薇为捷弘公司的法定代表人，二人为捷弘公司的股东，二人与袁雨暄认识，宋大民介绍孙丽萍向袁雨暄借款，王薇与宋大民负责款项往来。宋大民于2019年1月4日收到的96,700元中有32,000元为利息，另外32,000元保证金，王薇于2019年2月3日收到的32,000元为利息。2019年10月11日，谢利克向大连市西岗区人民法院提起行政诉讼，将大连市自然资源局、袁雨暄诉至法院，要求撤销孙丽萍为袁雨暄办理的抵押登记。谢利克主张大连市沙河口区房屋为其与孙丽萍夫妻共同财产。孙丽萍在办理抵押登记过程中使用的（2018）江苏证民字第24743号及（2018）江苏证民字第24742号公证书为虚假材料，故应当撤销抵押登记。2019年12月20日，大连市西岗区人民法院作出（2019）辽0203行初181号行政裁定书，认为“原告认为案涉纠纷起因系孙丽萍伪造公证书，将案涉房屋变为孙丽萍单独所有，即原告对被告将案涉房屋登记为孙丽萍单独所有的行为有异议（系前一手交易和登记事项），原告应率先对此提起诉讼才能实质解决其争议，而本案被诉行为是被告作出的抵押登记行为，该行为作出时，房屋为孙丽萍单独所有，原告仅单独对本次登记行为提起诉讼，其不享有起诉权利，更不能解决实质争议。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条第三款规定：‘原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。’因此原告起诉不符合法律规定的条件，应予驳回。”故裁定驳回谢利克的起诉。谢利克不服该判决，上诉至大连市中级人民法院。2020年7月15日，大连市中级人民法院作出（2020）辽02行终314号行政裁定，裁定“驳回上诉，维持原判。”2019年11月29日，谢利克向大连市西岗区人民法院提起行政诉讼，将大连市自然资源局、第三人孙丽萍、袁雨暄诉至法院，要求撤销大连市自然资源局于2019年1月4日作出的不动产证号为201900004135的权属变更登记。大连市西岗区人民法院认为，“案涉房屋存在先后多次登记行为，一审法院在审理中须依法考量是否存在善意第三人、是否应保护善意第三人的合法权益。本案中各方当事人对‘袁雨暄是否构成善意第三人’意见不一致，原告应对第三人孙丽萍与袁雨暄之间的民事法律关系，请求司法确认，该结果影响本案审理。现原告既不认可袁雨暄为善意第三人，亦不认可通过起诉确认案涉民事合同效力。在基础法律关系不明晰、不确定的情况下，一审法院无法对被诉行政行为应予撤销或确认，无法继续进行审理。”该院于2020年6月8日作出（2020）辽0203行初第23号行政裁定，裁定如下：驳回原告谢利克的起诉。谢利克不服该判决，上诉至大连市中级人民法院，该案尚未审结。袁雨暄为办理诉讼财产保全，购买财产保全险，花费12,160元。袁雨暄与辽宁利金律师事务所签订《委托律师代理合同》，支付律师费60,000元。一审法院认为：袁雨暄与孙丽萍就借款的相关事宜达成一致，双方签订的《借款合同》、《房地产抵押合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。就袁雨暄出借的借款本金，2019年1月4日，袁雨暄向孙丽萍转账支付1,600,000元。当日，孙丽萍向宋大民支付96,700元。虽然袁雨暄仅认可宋大民收取的96,700元中的32,000元款系代其收取，但结合宋大民、蒋蒋（微信名）与孙丽萍的微信聊天记录可以看出，宋大民及其工作人员始终就袁雨暄的借款向孙丽萍进行追索，宋大民收取孙丽萍的款项应视为代袁雨暄收取。依据《中华人民共和国合同法》第二百条规定，借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。孙丽萍在收到借款当天就向出借人给付利息及其他费用，应属提前支付利息，且双方在《借款合同》中并未约定有保证金，故该96,700元应从借款本金中予以扣除，袁雨暄实际出借本金应为1,503,300元（1,600,000元-96,700元）。依据《借款合同》的约定，孙丽萍应支付利息、综合费用，利率标准合计为月2%，故2019年2月3日孙丽萍应向袁雨暄还款30,066元，孙丽萍实际还款32,000元，差额1934元应冲抵本金，故截止2019年2月3日孙丽萍尚欠袁雨暄本金1,501,366元。现借款期限已届满，袁雨暄要求孙丽萍偿还借款的请求合理，一审法院予以支持。关于袁雨暄要求孙丽萍支付利息的请求，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。双方在借款合同中约定的利息及综合费用的总和不超过年利率24%，不违反法律规定，一审法院予以支持。孙丽萍的利息仅支付至2019年2月3日，故袁雨暄要求孙丽萍自2019年3月4日起支付利息的请求合理，一审法院予以支持。关于法律适用问题，最高人民法院于2020年8月20日颁布新修订了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，修订后的司法解释对于民间借贷纠纷的利率上限进行了调整，袁雨暄于2019年7月10日向一审法院递交起诉状，故本案不适用修订后的司法解释，仍应按照原司法解释规定的利率标准进行审理。关于袁雨暄要求孙丽萍支付财产保全保险费和律师费的请求，依据《房地产抵押合同》第三条的约定，抵押物担保范围包含主合同项下的借款本金及利息、综合费用、逾期罚息、违约金、损害赔偿金以及乙方依法主张权利过程中发生的评估费、公告费、拍卖费、诉讼费，财产保全费、律师服务费、公证费、执行费用等处分抵押房地产的费用及可能产生的乙方代垫费用和其他费用。袁雨暄已实际支付财产保全险保费12,160元、律师费60,000元，该费用属于袁雨暄实现债权所支付的合理费用，其要求由孙丽萍承担合理，一审法院予以支持。关于袁雨暄要求对孙丽萍名下位于大连市沙河口区房屋享有优先受偿权的请求，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本案中，案涉房屋登记在孙丽萍名下，并登记为单独所有。案涉房屋登记为孙丽萍个人所有的时间早于抵押权登记的时间。孙丽萍在办理抵押登记时是否需要使用案涉的公证书，应由房屋产权登记部门进行要求，与袁雨暄是否享有抵押权无关。虽然孙丽萍出具的两份《公证书》经查为虚假，但孙丽萍并无证据证明该两份《公证书》系袁雨暄伪造，亦无证据证明袁雨暄在办理抵押登记时对此是知晓的或与孙丽萍存在恶意串通的行为。孙丽萍与谢利克于2019年4月24日在一审法院调解离婚，双方进行夫妻共同财产分配时将案涉房屋分配给谢利克，但双方离婚的事实发生于袁雨暄与孙丽萍借款及办理房屋抵押登记之后。袁雨暄在与孙丽萍签订抵押合同时，已尽到了必要的形式审查义务，无重大过失，故应认定袁雨暄为善意，袁雨暄依法对抵押物享有优先受偿权。关于孙丽萍要求追加谢利克为第三人的主张，谢利克已向大连市西岗区人民法院提起两次行政诉讼，就案涉房屋抵押权登记和产权登记进行确认，本案就案涉房屋抵押权、产权登记的事实通过现有证据已能查清，且认定袁雨暄享有的抵押权构成善意取得，故无追加谢利克为第三人的必要，谢利克与孙丽萍就案涉房屋的纠纷属于其二人之间的纠纷，应另案解决，故对孙丽萍的该项请求不予准许。一审法院判决：一、被告孙丽萍偿还原告袁雨暄借款本金1,501,366元，并以该金额为基数，自2019年3月4日起按年利率24%支付逾期还款利息至款项实际付清之日止；二、被告孙丽萍给付原告袁雨暄财产保全保险保费12,160元；三、被告孙丽萍给付原告袁雨暄律师费60,000元；四、原告袁雨暄对被告孙丽萍提供的抵押物大连市沙河口区房屋享有优先受偿权；五、驳回原告袁雨暄的其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项，于判决生效之日起十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费21,543元、保全费5000元（原告均已预付），由原告负担2331元，由被告负担24,212元，给付时间同上。本院对一审判决查明事实予以确认。本院认为，综合双方当事人诉辩主张，本案争议焦点为被上诉人对案涉房屋是否享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。上诉人主张被上诉人未勘查房屋现状，若勘查房屋现状必会发现房屋为上诉人与谢利克共有，故被上诉人不构成善意。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房屋登记在上诉人名下，并登记为单独所有。上诉人在其单独所有的房屋上设定抵押权，以担保欠付被上诉人的借款。被上诉人依据房屋产权登记确定房屋所有权人并无不当，故对上诉人该项上诉主张，本院不予采信。上诉人主张本案借款金额160万元，而案涉房屋当时市场价值约300万元，借款金额远低于房屋实际价值，不符合“合理价格”条件一节，本院认为，被上诉人通过对案涉房屋优先受偿的范围即为抵押合同约定的抵押物担保的范围，在案涉房屋上设定抵押权更未贬损房屋价值，故对上诉人该项上诉主张，本院亦不予采信。据此，一审判决认定被上诉人在与上诉人签订抵押合同时，已尽到了必要的形式审查义务，无重大过失，被上诉人为善意，依法对抵押物享有优先受偿权，有充分的事实及法律依据，本院予以维持。至于上诉人主张应追加谢利克为本案第三人参加诉讼一节，本院认为，系上诉人办理过户手续将房屋登记至其个人名下，并在房屋上设定了抵押权，上诉人为证明其主张，在本案中已提交了证据。本案依据现有证据已查明被上诉人构成善意取得，享有房屋抵押权。且谢利克已向大连市西岗区人民法院提起两次行政诉讼，请求撤销案涉房屋抵押权登记和产权登记，故一审判决对上诉人追加谢利克为本案第三人参加诉讼的申请不予准许，并无不当。综上所述，孙丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19,212元（上诉人孙丽萍预交），由上诉人孙丽萍负担。本判决为终审判决。审判长  陈姝丽审判员  张萍萍审判员  王良家二〇二一年一月二十五日书记员  张 宁