北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终722号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市环球橡胶厂，住所地北京市丰台区永外海慧寺**。法定代表人：孙小鹰，厂长。委托诉讼代理人：王颖，北京市尚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超卫，北京市尚元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金苗惠农商贸有限公司，住所地北京市丰台区和义久敬庄通久路南侧********。法定代表人：俞冰清，经理。委托诉讼代理人：黄海波，北京市汉卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱，北京市汉卓律师事务所律师。上诉人北京市环球橡胶厂（以下简称环球橡胶厂）因与被上诉人北京金苗惠农商贸有限公司（以下简称金苗惠农公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初25417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。环球橡胶厂上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金苗惠农公司的一审诉讼请求，支持我厂一审诉讼请求，本案诉讼费由金苗惠农公司承担。事实与理由：1.涉案房屋一层有合法规划手续部分的租赁合同应为有效，一审认定合同全部无效属认定错误。2.一审判决我厂退还金苗惠农公司260万元租金错误。即使租赁合同被认定无效，金苗惠农公司2018年七八月份才停止施工改造，自2018年2月1日起至其停止施工改造期间也应按合同约定的租金标准支付占有使用费。3.金苗惠农公司施工改造未办理施工手续，未取得消防验收，也未完好或恢复原状后交还我厂，不满足合同约定的保证金退还条件。我厂按现状接受租赁资产后，其改造过的消防管道多次出现跑漏水现象，我厂组织抢修花费了人力、物力、财力。故对一审判决退还金苗惠农公司100万元保证金不能认可。4.我厂不存在故意隐瞒“违建”行为，不存在主观恶意，金苗惠农公司对其施工改造行为负有全部或主要责任，施工改造费用及公证费应全部或主要由其承担，一审酌定我厂承担60%责任无依据、显失公平。5.租赁合同约定办公用房不在租赁资产范围内，且金苗惠农公司在《关于北京金苗惠农商贸有限公司办公用房分配方案及相关事宜》中已承诺免费为我厂装修办公室，租赁合同到期或终止时，装饰装修无偿归我厂所有，金苗惠农公司不向我厂要求支付任何费用。金苗惠农公司也实际占有、使用过装修后的办公楼部分。故一审判决我厂承担办公楼115733元装修价值无依据、显失公平。6.我厂反诉请求应得到支持。租赁合同无效或部分无效，不影响《承诺函》的效力，而《承诺函》明确记载金苗惠农公司违反约定进行装修改造行为的违约责任。金苗惠农公司施工改造行为给我厂造成了严重损失，我厂已就此提交多项证据并申请法院鉴定。金苗惠农公司辩称：同意一审判决。不同对方的上诉请求。金苗惠农公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的租赁合同无效；2.环球橡胶厂向金苗惠农公司退还保证金100万元支付利息（利息以100万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年2月1日起计算至实际付清之日止）；3.环球橡胶厂向金苗惠农公司退还租金260万元并支付利息（利息以260万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年2月1日起计算至实际付清之日止）；4.环球橡胶厂向金苗惠农公司赔偿维修改造费1492848.9元及公证费6150元；5.诉讼费用、评估费用由环球橡胶厂负担。环球橡胶厂向一审法院提出反诉请求：1.要求金苗惠农公司向环球橡胶厂支付违约金130万元（按6个月的租金主张）；2.要求金苗惠农公司向环球橡胶厂支付因无法办理消防验收及消防管道不合格造成的损失80万元；3.反诉费用由金苗惠农公司负担。一审法院认定事实：北京市丰台区海慧寺1号（南院）的土地使用者系环球橡胶厂，土地用途为工业用地。1999年10月19日，北京市丰台区城市规划管理局出具1999-丰规要字-0093号《规划要点通知书》，同意环球橡胶厂在大红门申报的外来人口临时居住点工程，并就规划建地面积、建设控制规模等进行了回复。1999年11月14日，环球橡胶厂取得《建设工程规划许可证附件》，载明：建设位置位于丰台区永外海慧寺1号，建设项目为居住点1#—居住点9#，结构类型为砌体，层数为2层，同时写明了建设规模、高度等。2000年1月，环球橡胶厂取得上述规划工程的《建设工程开工证》，建筑面积为13292平方米。2001年8月15日，环球橡胶厂取得《北京市消防局丰台消防监督处建设工程验收意见书》，载明：你单位轻纺批发市场工程（位于丰台区永外海慧寺**，建筑面积8119平方米，，地上**高度3.3米，耐火等级为二级）现已竣工……经验收，耐火等级、消防水源……等基本符合消防要求。验收结果：此次验收合格。你单位应对建筑消防设施定期进行维修保养，保证完好有效；今后如进行改建、内部装修改造、用途变更等应向消防监督部门申报审批。2017年9月25日，大红门地区功能疏解工作办公室和大红门街道办事处出具《关于北京市环球橡胶厂建设综合便民服务中心请示的批复》，载明：……原则上同意贵厂按照相关规定办理有关手续后，建设综合便民服务中心……此合作项目应符合首都产业发展定位……合同期限应控制在五年以内。2018年2月1日，甲方（出租人）环球橡胶厂与乙方（承租人）金苗惠农公司签订《租赁合同》，约定：甲乙双方经协商一致，就甲方将其相关资产出租给乙方使用等相关事宜达成如下合同。1.1.1甲方保证其在签署本合同时租赁资产所属土地已经取得国有土地使用权证（注：甲方出租给乙方的房屋无房产证，部分房屋可能存在不合规的情况，乙方对此有充分的了解）……1.1.3甲方协助乙方（乙方负责）申请就本合同依法开展经营所需的政府许可，甲方仅为乙方的申请提供相关证明、图纸和其他资料……因甲方资料不全、无法提供或提供资料不符合要求等原因而导致乙方无法办理有关经营及租赁房屋的改造、装修等审批手续的，甲方不负任何责任；同时，乙方同意在审批手续未能办理的情况下继续按照租赁资产现状进行承租。甲方向乙方提供的资料有（除此处列明的材料，甲方无义务提供其他材料）①营业执照复印件……③中华人民共和国土地使用证复印件丰国用（96）字000450号④北京市人民政府办公厅“关于北京市外来人口临时居住点试点建设有关问题的会议纪要”复印件，京政字（1998）第109号文⑤北京市丰台区城市规划管理局规划要点通知书复印件1999-丰规要字-0093⑥建设工程规划许可证附件复印件1999-丰规建字-0091⑦建设工程开工证复印件京建开字（2000）第0013号⑧北京市消防局丰台消防监督处建筑工程验收意见书复印件京消（丰）验收字（2001）第095号……1.2.4……乙方对甲方可提供的与租赁资产有关的现有资料已充分了解，乙方自行办理有关经营及租赁房屋改造、装修等审批手续，并承担相关政策风险……1.2.10乙方确认，在本合同签署前，甲方已全面履行了告知义务，乙方已对该租赁标的进行了实地查看，对租赁资产状况、权属、位置、用途，房产是否具备产权证等信息有充分、客观的了解，并自愿在现状情况下承租租赁资产，并自愿承担全部租赁后果……2.1租赁资产位于北京市丰台区永外海慧寺1号……2.3现有办公楼（附件五第17、18号楼）不在租赁范围内，甲、已双方共同使用……5.2在本合同租赁期限内的租金按以下方式计付：第一年，2018年2月1日到2019年1月31日，租金加税金合计260万元……5.3.2第二年，甲方房屋为现状出租给乙方，房屋改造、维护、装修等由乙方负责，甲方不承担任何相关费用……考虑到公用公程及设备设施主要由乙方使用，具有适用性和满足度等特性，经甲、乙双方友好协商，决定由乙方进行公用工程及市政配套工程的建设……甲乙双方约定，此费用甲方总共出资180万元人民币，若费用不够，超出的费用甲方不再承担，由乙方负责，如费用有结余，乙方应将剩余款项全部返还。此费用分两年从乙方所交甲方的租金中减免（从第二年、第三年乙方付甲方的租金中减免）……6.1乙方应当向甲方交纳人民币100万元作为乙方履行本合同条款的租赁保证金。本合同有效期内，甲方占有租赁保证金不计算利息……8.2甲乙双方均一致同意按现状进行租赁资产的交付……9.1乙方负责租赁资产即北京市丰台区永外海慧寺1号院内整体房屋建筑及公用工程、设备、设施、市政配套工程的使用和管理。使用和管理的内容包括但不限于：承租资产院内及周边所属范围内的消防安全、治安保卫、交通、停车场……10.2乙方在开始对承租资产进行装修前20日内，须向甲方提供装修设计所需的内部装修、园区、设备安装及陈设的设计图和详细说明，供甲方备案。如涉及建筑主体结构的改造装修和改造供水、供电，乙方需提前30日向甲方提供具有相应设计资质的单位的设计图纸，经甲方书面同意后方可施工……17.1在租赁期内因租赁资产的产权纠纷或甲方债务关系导致租赁资产被有关部门查封或强令关闭，并致使乙方不能正常使用租赁资产，甲方应当免除前述不能正常使用期间的租金。乙方有权单方解除本合同……双方另约定了其他权利义务。上述合同签订后，金苗惠农公司向环球橡胶厂支付租金260万元，保证金100万元。2018年1月24日，金苗惠农公司出具承诺函，载明：“……现我司就相关事宜再次承诺如下：1.我司对租赁资产的现状已经有充分、客观的了解……2.我司对贵司能提供办理有关经营及租赁房屋改造、装修等审批手续的材料已经有充分了解，我司自行办理相关审批手续，并自行承担相关机关无法办理、不予办理的风险……”2018年1月30日，环球橡胶厂与金苗惠农公司就租赁场地进行了资产交接，交接房屋建筑面积约14500平方米，并交接了水塔、箱式变电柜、水表等设备设施。2018年3月21日，环球橡胶厂（甲方）与金苗惠农公司（乙方）就办公用房分配等相关事宜达成协议，就办公用房的使用分配进行了约定，同时约定乙方承诺自愿免费为甲方装修办公室。2016年，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局（以下简称丰台城管局）向北京市规划委员会出具《案件协查通知单》，载明：“2016年8月5日9时00分，本行政机关执法人员接领导交办检查发现北京市环球橡胶厂在北京市丰台区永外海慧寺1号有彩钢结构房屋405间，面积14115.9平方米。请协助查明是否属于城镇建设工程、是否属于规划许可事项、是否取得建设工程规划许可证、是否属于尚可采取改正消除对规划实施的影响的。”2016年8月10日，北京市规划委员会出具回函，载明：“经查，位于丰台区永外海慧寺**的彩钢结构房屋405间，未依法取得建设工程规划许可证。”2018年4月9日，环球橡胶厂与金苗惠农公司共同召开第6次联席会议，主持人为环球橡胶厂朱贤德，朱贤德发言称：“……3、施工中注意安全，确保不发生安全责任事故……5、请金苗公司加快办公室装修进度……”环球橡胶厂孙小鹰发言要点：“……2、施工改造方案和市场经营方案请尽快提供，做到互相心中有数。3.施工前要具备审批后的详细图纸……”金苗惠农公司王华峰发言要点：“……4.设计方案和经营方案待区里审批后呈报甲方。5.目前施工进程主要是进行自来水和消防管路改造……”朱贤德在该次会议纪要处签字。2018年4月24日，环球橡胶厂与金苗惠农公司共同召开第8次联席会议，会议由环球橡胶厂的朱贤德主持，朱贤德的发言要点为：“……3、办公室电料已准备齐备，何时开工？何时完成……4、施工工艺提示：电器电路、水管管路等公用工程的施工改造要严格按照相关施工工艺要求实施。5.施工安全提示：请金苗公司检查施工单位的施工资质，为确保施工安全，不具备施工资质的施工队伍不得进场施工；保证总体用电安全……”，金苗惠农公司宋伟发言要点为：“1、目前进场老旧自来水改造施工方7人……2、办公室电路装修改造正在逐步落实中……”环球橡胶厂的孙小鹰、杨新社另就施工情况等进行了发言。经金苗惠农公司申请，一审法院委托北京中源正信资产评估有限公司对北京市海慧寺1号场地消防、给排水、办公楼施工改造、装修工程价值进行了评估，金苗惠农公司支付评估费28000元。评估机构于2019年11月22日出具《资产评估报告》，载明：评估值为1364848元，其中非争议部分223397元，争议部分1141451元。其中非争议部分含1、办公楼装修非争议部分115733元；2.商铺给排水非争议部分107664元。争议部分包含：1.钢板檐沟争议部分66800元（包含新做钢板檐沟、旧檐沟刷漆）；2.厂区消防及给排水改造工程争议部分1074651元（包含雨水波纹管、污水波纹管、污水PVC管、给水管、消火栓钢管、砌铸井及阀门、雨水导流池、路面拆除恢复及挖土方回填等）。关于钢板檐沟的争议问题，环球橡胶厂称双方争议点有二，一是认为部分工程不是金苗惠农公司所做，系原有部分，二是认为金苗惠农公司施工的部分工程质量不合格。关于厂区消防及给排水改造工程的争议，环球橡胶厂称争议点在于认为金苗惠农公司施工的工程质量不合格。一审庭审中，环球橡胶厂认为金苗惠农公司对消防管线的改造导致其无法通过消防验收，故申请其对消防管线等恢复至可以通过消防验收所需的费用进行评估鉴定，但因租赁现场的建筑现状与环球橡胶厂原有房屋通过消防验收时建筑现状不同，且是否能够验收通过系行政部门的行政职责，一审法院未予准许。环球橡胶厂表示暂不在本案中主张将现场消防管线恢复至原有状态的费用。另，金苗惠农公司未实际在涉案租赁场地经营。环球橡胶厂认可2019年7、8月份，城管到施工现场告知涉案场地房屋存在违建情况，双方均认可之后未再进行施工，直至房屋交接。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，环球橡胶厂租赁给金苗惠农公司的房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，双方签订的《租房合同》应属无效，故法院对金苗惠农公司要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。合同无效后，金苗惠农公司应向环球橡胶厂返还所租赁的房屋。环球橡胶厂作为出租人，将未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给金苗惠农公司使用，存在过错。金苗惠农作为承租人，具有审查房屋是否具备合法手续的义务，其在明知环球橡胶厂出租的房屋存在部分不合规的情况下进行承租，亦存在过错。关于双方的过错比例，法院考虑租赁物交接时双方对租赁现场的确认情况及相关部门对涉案房屋认定为违法建筑的具体情况，酌定金苗惠农公司承担40%的责任，环球橡胶厂承担60%的责任。就金苗惠农公司主张的退还保证金100万元，因涉案租赁合同无效，金苗惠农公司的该项诉讼请求并无不当，法院予以支持。关于金苗惠农公司主张的退还租金260万元的诉讼请求，因金苗惠农公司未实际在涉案场地内经营，故法院对金苗惠农公司的该项诉讼请求予以支持。关于金苗惠农公司主张的装修损失及公证费用，就装修费用数额来说，根据金苗惠农公司提供的证据，法院认定评估结果中所评估事项均由金苗惠农公司施工进行，该费用中办公楼装修非争议部分115733元，因装修价值由环球橡胶厂继续使用，故该部分费用由环球橡胶厂承担，其余部分由金苗惠农公司和环球橡胶厂按照过错比例承担，环球橡胶厂应向金苗惠农公司退还装修改造费用865202元，公证费由环球橡胶厂按照过错比例承担3690元。关于环球橡胶厂的反诉请求，环球橡胶厂所要求的违约金，因双方签订的租赁合同无效，无效的合同自始无效，不存在违约的情况，故环球橡胶厂的该项诉讼请求无合同及法律依据，法院不予支持。关于环球橡胶厂主张的因无法办理消防验收及因消防管道不合格等造成的损失80万的诉讼请求，无相应的依据，法院不予支持。关于环球橡胶厂所陈述的各项损失，其可另行主张。判决：一、确认北京金苗惠农商贸有限公司与北京市环球橡胶厂于2018年2月1日签订的《租赁合同》无效；二、北京市环球橡胶厂于判决生效之日起十日内向北京金苗惠农商贸有限公司退还保证金1000000元；三、北京市环球橡胶厂于判决生效之日起十日内向北京金苗惠农商贸有限公司退还租金2600000元；四、北京市环球橡胶厂于判决生效之日起十日内向北京金苗惠农商贸有限公司装修改造费用865202元以及公证费3690元；五、驳回北京金苗惠农商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京市环球橡胶厂的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，环球橡胶厂租赁给金苗惠农公司的房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，一审法院认定双方签订的《租房合同》无效，并结合实际履行情况及双方过错程度等本案具体因素，判令环球橡胶厂退还金苗惠农公司保证金、租金并承担相应装修改造费和公证费，并无不当。结合合同无效的认定以及环球橡胶厂就其反诉主张所提交的证据情况，一审法院判决驳回环球橡胶厂的反诉请求，亦无不妥。环球橡胶厂上诉坚持对本案的异议，因事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，环球橡胶厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23435元，由北京市环球橡胶厂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  胡珊珊二〇二一年一月二十六日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静