江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终88号上诉人（原审原告）：张丽，女，1970年3月3日出生，汉族，住连云港市灌南县。委托诉讼代理人：杨威，江苏港通陆桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮安大宁百货有限公司,住所地淮安市淮阴区。法定代表人：赵云，该公司经理。委托诉讼代理人：李冬，江苏尚淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏禧润奥丽特置业有限公司，住所地淮安市淮阴区珠江路。法定代表人：芮声福，该公司总经理。委托诉讼代理人：张健，男，该公司员工。上诉人张丽因与被上诉人淮安大宁百货有限公司（以下除判决主文外均简称大宁公司）、江苏禧润奥丽特置业有限公司（以下除判决主文外均简称禧润公司）委托合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初2247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.合同约定物业交付满五年，物业升值不高于30%，上诉人可以要求大宁公司按照购买价的130%收购该商铺。该约定赋予了上诉人在满足物业交付五年情况下拥有绝对的回购请求权，商铺升值多少不妨碍上诉人的回购请求权。2.两被上诉人是关联公司，禧润公司应当承担协助回购义务。3.一审确定的租金数额有误，一方面认定案涉商铺周边市场未形成进而判决降低租金，另一方面又肯定商铺在升值。大宁公司答辩称，根据合同约定，应当是物业交付满五年后，如升值低于30%，上诉人才有权要求回购，故上诉人应当举证证明物业升值的幅度低于30%。禧润公司答辩称，张丽依据与大宁公司签订的合同要求回购商铺，该请求与禧润公司无关；案涉商铺目前已经具备办理产权登记条件，但张丽至今没有办理。张丽向一审法院提出诉讼请求：1.判令大宁公司给付第五年保底租金41051元，第六年至回购商铺之日的实际租金均按20000元/年标准计算，并支付逾期付款违约金（其中41051元自2018年7月16日起至实际给付之日止，20000元自2019年7月16日起至实际支付之日止，按照中国人民银行一年期定期存款利率计算）；2.要求大宁公司以300157元（230890×130%）收购本物业，禧润公司协助办理回购事宜；3.诉讼费由大宁公司负担。一审法院认定的事实：2014年7月26日，张丽与禧润公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张丽购买禧润公司开发的位于淮安市淮阴区东侧环球轻纺博览城商业一期B1区11182号商铺，房屋建筑面积为21.08平方米，房屋总价款为230890元，于2014年7月26日一次性付清。上述买卖合同第八条约定禧润公司应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付张丽。《商品房买卖合同》签订后，张丽向禧润公司缴纳了全部购房款230890元。2014年2月23日，张丽与大宁公司签订《物业委托经营管理合同》一份，其中甲方（委托方）为张丽，乙方（受托方）为大宁公司，合同的主要内容如下所述。第一条约定委托经营标的：甲方将位于淮安市淮阴区环球轻纺博览城项目B1-11182，总面积21.08平方米的商铺委托乙方经营；为使该物业规范运作，该物业采用统一经营管理模式，甲方委托乙方统一招租招商、统一经营管理。第二条的主要内容为：委托经营的期限为签订本合同之日的次月起共计10年，委托经营期满后，乙方享有优先续约权，租金价格另议；委托经营期内，该物业的实际经营及收益情况甲乙双方按合同第三条执行，甲乙双方均不得以任何理由另行讨还租金。第三条规定甲乙双方共同约定租金2014年3月1日起算，第四年保底租金为36946元，第五年保底租金为41051元，第六年至第十年按实际租金结算，49261元以内全归业主，超出部分5/5分成（乙方提留50%用于市场管理、市场推广费用以及后期维护费用等）；物业正式交付五年，该物业升值幅度不超过30%，甲方可要求乙方以130%购买该商铺，甲方购买该商铺时的金额为230890元。第四条约定租金支付时间为根据甲方签订本合同的时间，在委托经营收益当年的7月1日至15日，由乙方一次性支付给甲方。第六条约定违约责任：在委托经营期限内，若乙方拖欠租金，则视为乙方违约，乙方除补足拖欠租金外，另赔偿拖欠当年租金部分按中国人民银行一年期定期存款利息向甲方支付逾期违约金。第七条约定为了保障全体业主的共同利益，甲乙双方同意该物业的交付按如下方式进行：甲方委托乙方办理该物业的交付手续，包括房屋的交接、验收等，同时甲方委托乙方直接与前期物业管理服务企业以甲方的名义签订《前期物业管理服务协议》，并按协议约定行使相关权利和义务，物业费由实际使用方承担。2015年12月20日，大宁公司向禧润公司发出工作联系函，主要内容为：根据我公司与贵公司各位业主签订的商铺托管协议，合同第七条约定业主委托我公司办理房屋交付手续，即各业主已全权委托我公司与贵公司进行交付对接，望贵公司将附件中各位业主的商铺交付我公司进行管理；附件中包含了张丽购买的B1-11182号商铺。2015年12月23日，禧润公司向大宁公司送达工作联系函，主要内容为：我公司已收到贵公司联系函，我公司开发的环球轻纺博览城一期B1区商业项目，目前项目已全面竣工，房屋达到交付标准，具备商家进场装修条件，现通知贵公司于2015年12月31日前，安排工作人员到我公司办理商铺相关交接手续。一审庭审中，两公司一致陈述案涉商铺在2015年12月31日办理了交接手续，由禧润公司交付给大宁公司。对于租期第四年即2017年3月1日至2018年2月28日的租金，大宁公司已经支付给张丽，之后的租金至今未付。一审另查明，大宁公司将淮安市淮阴区环球轻纺博览城一层、二层整体出租给淮安恒兴综合大市场开发有限公司（以下简称恒兴公司），年租金350万元，总面积为1.9万平方米，租期三年，自2017年9月1日至2020年8月31日，租期届满后，双方可协商续租。恒兴公司两年无偿将房屋提供给德欧中心使用，以此引进外资，培育市场。一审法院认为，张丽与大宁公司签订的物业委托经营管理合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人的合法权益，应属合法、有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。张丽已将案涉商铺交由大宁公司经营，大宁公司应按照合同约定向张丽支付租金。对于张丽主张的第五年租金41051元，符合合同约定，依法应予支持。对于张丽主张第六年的租金按2万元的标准计算，张丽称合同中约定第六年至第十年的租金按实际租金计算，49261元以内全归张丽所有，根据第四年、第五年的年租金均在4万元以上，第六年的租金也应不低于4万元，张丽只主张2万元符合合同约定和常理，大宁公司辩称49261元系租金的分成界限，而非每年租金的标准，一审法院认为，根据委托经营管理合同约定，第六年至第十年的租金，49261元以内归张丽所有，超出49261元的部分，张丽与大宁公司五五分成，据此可以认定49261元并非每年的租金标准，而是租金分成的界限，张丽主张按每年2万元计算第六年的租金无事实和法律依据，一审法院不予支持。张丽商铺租期第六年起算时间为2019年3月1日，截止日为2020年2月29日，大宁公司一层、二层实际对外出租每年租金为350万元，总面积为1.9万平方米，每月每平方米的租金为350万元/1.9万平方米/12个月=15.35元，该事实有大宁公司与恒兴公司签订的租赁合同佐证，且经过一审法院多份生效判决的确认。大宁公司提供的一份商铺租金标准，基数为15.35元/平方米/月，张丽商铺处于一楼靠近中厅位置，大宁公司同意按照18.42元/平方米/月（基数15.35×1.2倍）支付租金，张丽对此标准不予认可，但根据一审法院调查，案涉大宁百货周边市场并未形成，实际对外稳定出租情况较少，且根据张丽与大宁公司签订的委托经营管理合同约定，第六年至第十年的租金以实际租金为准，大宁公司提供的出租给恒兴公司的合同能够证明平均租金标准为15.35元/平方米/月，而张丽并未提供任何证据证明实际租金收入达到其主张的2万元/年，故，对于大宁公司认可的案涉商铺按18.42元/平方米/月的标准予以认可。大宁公司应支付给张丽第六年租金21.08×18.42×12=4659.52元。对于张丽主张大宁公司按照中国人民银行一年期定期存款利率支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，也未违反法律规定，依法应予支持。对于张丽主张由大宁公司收购案涉商铺的诉讼请求，根据双方签订的委托经营管理合同第三条约定，物业交付五年，物业升值幅度不高于30%，张丽可以要求大宁公司按照张丽购买商铺价格的130%收购该商铺，但张丽对其主张应承担举证责任，否则将承担举证不能的不利后果，张丽并未提供证据证明案涉商铺现有价值与购买时价值的升值幅度，且案涉商铺在2015年12月31日交付给大宁公司统一经营管理，截止目前并未满五年。故，对张丽的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于张丽主张租期第七年起始日即2020年3月1日至大宁公司回购案涉商铺之日的租金，仍按2万元/年标准支付，一审法院认为回购条件并未成就，回购条件何时能够成就属不确定因素，张丽的该项诉讼请求不明确，故对张丽主张的该部分租金不予理涉，张丽可以另案进行主张。综上，大宁公司应支付张丽租金45710.52元。一审法院判决：一、淮安大宁百货有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性向张丽支付租金45710.52元及违约金（以41051元为基数，自2018年7月16日起算；以4659.52元为基数，自2019年7月16日起算；以上均按中国人民银行一年期定期存款利率计算至实际付款之日止）；二、驳回张丽的其他诉讼请求。案件受理费1326元，由张丽负担383元，由淮安大宁百货有限公司负担943元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张丽与大宁公司签订的《物业委托经营管理合同》第三条第三项约定，物业正式交付五年，该物业升值幅度不高于30%，张丽可要求大宁公司以其购入价的130%购买该物业。根据该约定，在物业交付满五年且物业升值幅度不高于30%的情况下，张丽的回购请求权成立，其可以要求大宁公司回购案涉商铺。但是，张丽作为请求方，应当举证证明其回购请求权已经成立。目前，物业交付已经满五年，但双方对物业升值的幅度存在争议，在此情况下，上诉人应当举证证明案涉商铺的升值幅度未达到30%。经本院释明，上诉人仍坚持其上诉意见，并明确表示不申请对案涉商铺的市场价值进行评估。综上，鉴于上诉人未举证证明其回购请求权已经成就，本院对其要求大宁公司回购案涉商铺的请求不予支持。《物业委托经营管理合同》第三条第一、二项约定，第四年、第五年是保底租金，第六年到第十年按实际租金结算，49261元以内归张丽所有，超出部分由张丽与大宁公司五五分成。根据上述约定，第六年租金应当按照实际出租收益情况进行结算。一审法院根据查明的大宁公司实际出租收益、相关判决查明的事实，并结合大宁公司的陈述，认定的第六年租金标准有充分的事实依据。张丽虽有异议，但所举证据不足以推翻前述认定，应承担举证不能的法律后果。综上所述，张丽的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6032.46元，由上诉人张丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  蒋其举二〇二一年一月二十一日法官助理  张 登书 记 员  王 倩