江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终11230号 上诉人（原审原告）：徐晓红，女，1977年2月11日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 上诉人（原审原告）：朱晓东，男，1975年11月20日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 被上诉人（原审被告）：苏州中锐华元置业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路**元和大厦**。 法定代表人：刘阳，总经理。 委托诉讼代理人：陆耀华，江苏新天伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏州中锐金汇置业有限公司，住所地江苏省苏，住所地江苏省苏州市广济北路**** 法定代表人：刘阳，总经理。 委托诉讼代理人：陆耀华，江苏新天伦律师事务所律师。 上诉人徐晓红、朱晓东因与被上诉人苏州中锐华元置业有限公司、苏州中锐金汇置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2020）苏0507民初2905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法适用独任制进行了书面审理。本案现已审理终结。 徐晓红、朱晓东的上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人苏州中锐华元置业有限公司、苏州中锐金汇置业有限公司支付逾期办证违约金38954.41元。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。双方在《苏州市商品房买卖合同》中明确约定逾期办证违约金的数额为房屋总价款的1%，该约定是合法有效的。被上诉方逾期办证的行为构成违约，且涉案的小区普遍存在该情况，给众多的购房者较大的损失。原审法院以被上诉方违约行为的程度轻微，且无法确定我方的实际损失为由，对于双方约定的违约金进行调整缺乏依据，损害了我方的合法权益，二审法院应予改判。 苏州中锐华元置业有限公司、苏州中锐金汇置业有限公司辩称：我方仅逾期办证1天，且未造成上诉人徐晓红、朱晓东的实际损失。双方约定的违约金过高，原审法院酌定的违约金金额合法有据。上诉人徐晓红、朱晓东实际取得不动产权证书的时间较《商品房买卖合同》约定的时间延迟了1天，违约情节显著轻微。办证期间徐晓红、朱晓东并不存在出售、抵押房屋的实际需求，因此逾期办证并未给其造成实际损失，其也未能就实际损失进行举证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的相关规定，原审法院酌情认定我公司应当支付的违约金金额是正确的。根据标准无保留意见审计报告，能够证明苏州中锐华元置业有限公司和苏州中锐金汇置业有限公司的财产相互独立，不存在财产混同的情况，苏州中锐金汇置业有限公司不应对苏州中锐华元置业有限公司的对外债务承担连带责任。 徐晓红、朱晓东向一审法院起诉请求：1、判令苏州中锐华元置业有限公司支付其逾期办证违约金54353.04元；2、判令苏州中锐金汇置业有限公司对上述付款义务承担连带清偿责任。本案诉讼费用由原审被告承担。 原审法院经审理查明：2018年3月22日，徐晓红、朱晓东与中锐华元公司签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定徐晓红、朱晓东向中锐华元公司购买相城区纪元路688号琅石名筑15幢103室的商品房，房屋总价为5435304元。合同第十七条约定，中锐华元公司于2018年5月27日前将该商品房交付给徐晓红、朱晓东。合同第二十一条约定:买卖双方在该商品房交付使用后，双方委托第三方(由出卖人指定)依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。买受人委托申请办理、申领不动产证书的，买受人应于房屋交付后十五日内将办理不动产权证书的材料提供给受托方，并办理交接手续。合同第二十二条约定:因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日取得不动产证书的，出卖人继续完成申领不动产权证书，并按本合同第四条约定房屋总价款1%向买受人支付违约金。合同对其他事项亦作了相应的约定。商品房买卖合同签订后，徐晓红、朱晓东按照合同的约定缴纳了相应房款。2018年5月21日，徐晓红、朱晓东与中锐华元公司完成了房屋交付手续，中锐华元公司收取徐晓红、朱晓东产证代办费及工本费现金560元，另收取本案涉屋的契税，并注明代收代缴费用(维修资金、契税)由开发公司代收代缴，最终以政府部门审核为准，多退少补。2019年5月17日，徐晓红、朱晓东取得了坐落于苏州市相城区元和街道纪元路688号琅石名筑15幢103室的不动产权证书。 另查明，中锐华元公司系由中锐金汇公司于2015年9月25日设立的一人有限责任公司。 上述事实，由双方提供的当事人身份信息、工商登记信息、《苏州市商品房买卖合同》、琅石名筑交房收费明细、收据及当事人陈述等佐证，原审法院予以认定。 审理中，中锐华元公司、中锐金汇公司举证其2019年度审计报告各一份，拟证明两家公司的财务独立，不存在公司之间财务财产混同的情况，故中锐金汇公司无需对中锐华元公司的对外债务承担连带责任。经质证，徐晓红、朱晓东认为，由法院依法审核认定。 原审法院认为：徐晓红、朱晓东与苏州中锐华元公司签订的《苏州市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应按约履行。因徐晓红、朱晓东与中锐华元公司于2018年5月21日完成了房屋交付手续，且徐晓红、朱晓东于同日向中锐华元公司支付了产证代办费及工本费、契税，故中锐华元公司应按约于房屋交接后360日即2019年5月16日前为徐晓红、朱晓东取得不动产权属证书。现案涉房屋的不动产权实际于2019年5月17日登记至徐晓红、朱晓东名下，故涉案房屋逾期办证1天。因两原审被告未能举证证明非因其原因造成房屋逾期办证，故中锐华元公司已构成违约。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，徐晓红、朱晓东与中锐华元公司在《苏州市商品房买卖合同》中约定逾期办证的，中锐华元公司应支付相当于房屋总价的1%的违约金即54353.04元，徐永芳据此主张违约金，但未对其实际损失举证证明。中锐华元公司抗辩违约金过高。原审法院认为，中锐华元公司逾期办证1天的违约行为程度轻微，且也无法确定该违约行为造成的徐晓红、朱晓东的实际损失，故《苏州市商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金金额过高，依法应调低违约金。原审法院综合考虑本案实际情况、中锐华元公司的违约程度、违约金的惩罚性功能等因素，酌情认定中锐华元公司支付徐晓红、朱晓东以房屋总价款5435304元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算1天的利息即853.80元作为违约金。 关于中锐金汇公司应否对中锐华元公司的上述债务承担连带清偿责任。原审法院认为，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带清偿责任。中锐金汇公司提交的审计报告不足以证明其中锐华元公司的财产独立于中锐金汇公司的财产，故中锐金汇公司应对中锐华元公司的上述债务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律规定，判决： 一、苏州中锐华元置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付徐晓红、朱晓东违约金人民币853.80元（如采用转账方式支付，请汇入徐晓红、朱晓东指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022022746）。 二、苏州中锐金汇置业有限公司对苏州中锐华元置业有限公司的上述债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币579.5元，由徐晓红、朱晓东负担554.5元，由苏州中锐华元置业有限公司、苏州中锐金汇置业有限公司负担25元（徐晓红、朱晓东预交的诉讼费用，由原审法院退还，原审被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331043544）。 二审查明事实与原审查明的事实一致。 本院认为：双方当事人签订的《苏州市商品房买卖合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中被上诉人苏州中锐华元置业有限公司存在逾期办证的违约行为,依法应当承担违约责任,但是其实际办理产权登记仅逾期1天时间,违约情节显著轻微,且上诉人徐晓红、朱晓东在诉讼中也未能举证证明其因违约行为遭受的实际损失,双方约定的违约金过分高于造成的损失，原审法院综合考虑本案案情,将违约金酌情予以调低并无不当。徐晓红、朱晓东的上诉请求因缺乏事实和法律依据,二审碍难支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1137元，由上诉人徐晓红、朱晓东负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵东 二〇二〇年十二月三十日 书记员  孙贞 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。