江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3610号上诉人（原审原告）：无锡智谷物业管理有限公司南通分公司，住所地南通市港闸区科润路******。法定代表人：宋杰伟，该分公司总经理。委托诉讼代理人：杨兆明，男，该分公司项目经理。委托诉讼代理人：过钰，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南通永元电力工程设计有限公司，住，住所地南通市港闸区科润路******/div>法定代表人：姚伯平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：华鹏，江苏圣圆律师事务所律师。原审第三人：南通万晖科技有限公司，住所地南，住所地南通市港闸区科润路******v>法定代表人：陈国忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈晓铭，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱滟，女，该公司运营主管。上诉人无锡智谷物业管理有限公司南通分公司（以下简称智谷公司）因与被上诉人南通永元电力工程设计有限公司（以下简称永元公司）及原审第三人南通万晖科技有限公司（以下简称万晖公司）物业服务合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0611民初1483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智谷公司上诉请求：撤销原判，依法改判永元公司支付拖欠的物业管理费及滞纳金合计96158.57元，一、二审诉讼费由永元公司承担。事实和理由：1.本案系物业合同纠纷，案涉房屋所在园区尚未成立业主委员会，建设单位负责前期物业管理。万晖公司选聘其为物业服务企业且双方签订《物业服务委托合同》，该合同对永元公司有约束力。永元公司与万晖公司于2016年12月19日签订买卖合同，根据合同约定建设单位与物业买受人已经约定案涉房屋物业管理服务费的计收起始日期，即从2016年12月20日开始计收物业费。一审适用《物业管理条例》第四十一条第二款规定系适用法律错误，适用该条款的前提是物业服务合同没有约定，而本案对物业服务费的计收有约定，双方应当遵从约定。2.一审判决永元公司未实际接收房屋属事实认定错误。万晖公司于2018年3月12日向永元公司邮寄书面房屋交付通知函，永元公司收到该通知后无合法理由拒不受领房屋视为房屋已交付。永元公司认为的房屋质量问题并不影响房屋交付。3.永元公司于2017年1月24日取得案涉房屋所有权，根据《物业管理条例》第六条、第七条规定，永元公司负有按时缴纳物业费义务。永元公司辩称，1.案涉房屋未交付给其，其无需支付任何费用。根据其与万晖公司签订的《商品房买卖合同》第十条约定，出卖人交付房屋时应当有相应的交付条件，万晖公司未提供相应文件。2.2016年12月28日其在验收房屋过程中发现严重的房屋质量问题，并在进户验收表中明确表示暂不收房，万晖公司工作人员签字确认后未对房屋主体结构问题修复并提供检测合格的报告，也未向其交付房屋。因万晖公司的上述行为，根据合同约定，其有权拒收房屋，且至今未入住、使用案涉房屋，有权拒交物业费和滞纳金，相关的费用应当由万晖公司承担。案涉房屋至今仍存在严重质量问题。智谷公司物业管理缺失，其未能享受物业服务，万晖公司无权主张上述费用。3.《商品房买卖合同》关于房屋交付时间的约定不能适用，该合同是万晖公司提供的格式条款，提供格式条款一方免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款应属无效。主合同确认房屋有质量问题的情况下，其有权拒收房屋。万晖公司述称，其同意智谷公司的上诉请求和理由。智谷公司向一审法院起诉请求：判令永元公司支付2019年6月1日至2020年5月31日拖欠的物业费及滞纳金96158.57元。一审法院认定事实：万晖公司以出让方式取得坐落于南通市崇川区永福路北侧、长泰路东侧地块的建设用地使用权，土地使用面积为97887.84平方米，国有土地使用证号为苏通国用（2012）第02×××28号，土地用途为工业用地，建设项目名称为长江智谷科技园。2016年12月19日，永元公司与万晖公司签订《商品房买卖合同》两份，合同约定永元公司向万晖公司购买位于南通市科润路299号长江智谷科技园42幢A室（968.66平方米）、42幢C室（1058.37平方米）房屋两套，交付时间为2016年12月20日前。合同第十八条约定：“出卖人依法选聘的前期物业服务企业为上海新市北企业管理服务有限公司南通分公司，物业服务时间从2014年6月1日至2018年5月31日，物业服务费为3.8元/月/平方米。”2019年5月30日，智谷公司与万晖公司签订《物业服务委托合同》一份，约定自2019年6月1日起，由智谷公司为南通长江智谷科技园一期提供物业服务，物业管理费的标准为3.8元/月/平方米，拖欠物业管理服务费的，滞纳金的收取标准为季度应缴费用的万分之三/日。智谷公司于2019年6月1日起开始为南通长江智谷科技园一期提供物业服务。一审另查明，2016年12月28日，永元公司验收涉案房屋时，发现涉案房屋存在地面下沉、顶部裂缝、顶棚出现龟裂、渗水痕迹，窗户出现渗漏情况，故永元公司当日未收房，并要求万晖公司整改相关问题。永元公司至今未实际接收房屋。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳”的规定，买受人承担物业服务费用的时间起算点为买受人接收房屋之时。本案中，永元公司以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，而万晖公司认为其已经将房屋质量问题进行整改，符合交付条件，永元公司恶意拒收，房屋应当视为已经交付。因《物业管理条例》规定的房屋交付属于事实行为，房屋是否交付应当以客观事实为依据，至于房屋是否符合交付条件而永元公司恶意拒收，属于永元公司与万晖公司之间的房屋买卖合同纠纷，在本案中一审法院对该问题不予评价。因永元公司客观上没有接收房屋，智谷公司主张要求永元公司支付物业费及滞纳金的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条规定，判决：驳回智谷公司的诉讼请求。案件受理费2204元，减半收取计1102元，由智谷公司负担。二审中，智谷公司向本院提交以下证据：1.万晖公司运营主管钱滟与永元公司法定代表人姚伯平通话录音，以证明永元公司已于2018年3月13日收到万晖公司邮寄的关于房屋交付一事的通知函。2.科润路299号42幢A室、C室不动产登记查询信息，以证明永元公司已于2017年1月24日取得案涉房屋的所有权，应当按时缴纳物业费。永元公司经质证认为，通话录音不是新证据，且该录音形成于2018年3月12日，真实性无法确认；不动产登记信息的真实性予以确认，但不能证明案涉房屋已交付。本院经审查认为，通话录音形成的时间、地点、人物难、地点，故对该份证据本院不予采信；不动产登记信息的真实性予以认可，对关联性的认定，本院将在本院认为部分予以阐述。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，永元公司于2017年1月24日取得科润路299号42幢A室、C室房屋的不动产所有权，永元公司工商登记信息企业地址为南通市港闸区科润路299号42幢A室。再查明，智谷公司在二审审理中向本院出具书面申请，表示自愿放弃物业滞纳金的主张，仅主张物业费92432.57元。本院认为，关于智谷公司与永元公司物业服务合同关系的问题，首先、根据永元公司一审中提供的《商品房买卖合同》、智谷公司一审中提供的《物业服务委托合同》，可以证明智谷公司系建设单位万晖公司依法选聘的物业服务企业，为南通长江智谷科技园一期提供物业服务。其次、永元公司于2017年1月24日取得科润路299号42幢A室、C室房屋的不动产所有权，且其工商登记信息的经营地址为科润路299号42幢A室，表明永元公司已实际接收并使用案涉房屋。永元公司虽以房屋质量问题为由拒收房屋，并主张房屋未交付，但房屋是否存在质量问题是其与万晖公司之间的商品房买卖合同纠纷，与案涉物业服务合同纠纷并无关联。再次、根据智谷公司一审中提供的《物业服务委托合同》、访客车辆登记表、绿化养护服务合同、保洁服务外包合同、物业服务照片等证据，智谷公司在案涉园区实际提供物业服务。综上，永元公司与智谷公司之间存在物业服务合同关系。关于物业管理费及滞纳金的问题，根据《商品房买卖合同》、《物业服务委托合同》的约定，物业管理费的收取标准为3.8元/月/平方米，故此，永元公司应当向智谷公司支付自2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业管理费92432.57元（3.8元/㎡/月×968.66㎡×12个月+3.8元/㎡/月×1058.37㎡×12个月）。关于滞纳金，智谷公司在二审审理中自愿放弃滞纳金，此系其对自身诉讼权利及实体权利的处分，本院对此予以认可。故此，一审法院驳回智谷公司的诉讼请求，明显不当，本院予以纠正。综上所述，智谷公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0611民初1483号民事判决；二、南通永元电力工程设计有限公司于本判决生效后十日内支付无锡智谷物业管理有限公司南通分公司2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业管理费92432.57元；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2204元，减半收取1102元，二审案件受理费2204元，均由南通永元电力工程设计有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾晓威审 判 员 高 雁审 判 员 刘彩霞二〇二一年一月十八日法官助理 苏 露书 记 员 翟羽佳