福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终344号 上诉人（原审被告）：台江区孝兴洗浴店，住所地福建省福州市台江区新港街道群众东路**元一小区**楼********。 经营者：叶孝兴。 上诉人（原审被告）：叶孝兴，男，1953年7月18日出生，汉族，住福建省闽侯县。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：林皓伦，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何晶晶，女，1971年11月30日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 被上诉人（原审原告）：何磊磊，女，1973年9月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈光泽，北京大成（福州）律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：林耕宇，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人台江区孝兴洗浴店（以下简称孝兴洗浴店）、叶孝兴因与被上诉人何晶晶、何磊磊房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初2812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孝兴洗浴店、叶孝兴上诉请求:1.撤销一审判决；2.依法改判确认孝兴洗浴店、叶孝兴为《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》的相对方并依约免除孝兴洗浴店、叶孝兴装修期间租金138915元；3.依法改判减免孝兴洗浴店、叶孝兴2020年2、3、4月期间因××疫情而导致停工期间的租金；4.依法改判确认双方的租赁关系已于2020年9月7日解除。事实与理由：一、一审忽略叶孝兴与元禧公司无任何关联亦无委托关系的情况下实际经营、支付租金的事实，认定存在错误。2018年9月3日，《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是在叶孝兴、元禧公司的股东以及何晶晶、何磊磊的代理人、律师共同在场下签订的，对于叶孝兴的实际承租事实，何晶晶、何磊磊是明知并认可的，元禧公司的股东何某也对此予以确认。此后叶孝兴一直实际经营洗浴中心且次月起每月按时向何晶晶、何磊磊支付126000元的租金，两人从未有过异议，在2019年元禧公司注销后，叶孝兴成立了孝兴洗浴店并继续履行《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》至2020年9月，按照约定，何晶晶、何磊磊应给予叶孝兴一个月免租期，金额为138915元。二、孝兴洗浴店为娱乐性公共场所，同时具有封闭性和人员密集特殊性，在××疫情下，2020年2—4月均为停业状态，有关部门也未给予复工许可，直到同年4月底，才断断续续开始恢复经营，对此何晶晶、何磊磊是知情的，且叶孝兴也提供证据进行了证明，因此一审认定3月起“案涉房屋仍具备复工复业的条件”的事实存在错误。三、在本案一审结束后，叶孝兴于2020年8月28日委托朋友向何晶晶、何磊磊邮寄了《告知函》，且明确了孝兴洗浴店于2020年9月6日前搬离诉争房屋，何晶晶、何磊磊应及时收房，而《告知函》于次日成功送达并签收，可见孝兴洗浴店停止经营后，是由于何晶晶、何磊磊怠于履行收回房屋的义务，才导致实际交房的迟延，因此相关损失应由何晶晶、何磊磊承担。双方实际的租赁关系于2020年9月7日解除，实际应计算至9月6日，一审对此事实认定错误。 何晶晶、何磊磊辩称，一、叶孝兴并非案涉房屋的实际承租人。叶孝兴主张其为何晶晶、何磊磊与元禧公司间案涉租赁房产的实际经营人，但其在一审中又提供证人何某（元禧公司原股东）的证言证明元禧公司将50万元租赁押金转让给孝兴洗浴店、叶孝兴，叶孝兴的表述前后矛盾，与事实不符，故叶孝兴并非实际承租人。二、根据合同相对性原则，《房屋租赁合同》及补充协议是何晶晶、何磊磊与元禧公司签订的，免租期免除的租金与叶孝兴等无关。（一）元禧公司注销后，叶孝兴擅自占据租赁场地进行经营，何晶晶、何磊磊多次要求与其签订租赁合同，叶孝兴为了达到不涨租金的目的，一直拒绝签订新的租赁合同，考虑到由于租赁场地较大，如果强行要求叶孝兴搬走，若其强硬抵制，对于何晶晶、何磊磊也造成负担，遂暂时同意其进行承租，故叶孝兴与何晶晶、何磊磊之间构成不定期租赁合同法律关系，对元禧公司的免租期约定与其无关。（二）若叶孝兴欲主张免租期，但根据何晶晶、何磊磊与元禧公司签订的《房屋租赁合同》第二条第2项之约定，从2019年9月1日起，租金应提高为132300元，自2020年9月1日起，租金应提高为138915元，对此约定叶孝兴却并不遵守，更不用说逾期未足额交付租金的违约金等违约责任，其只挑选对自己有利的条款进行主张，明显缺乏事实和法律依据。三、叶孝兴要求因××疫情进行租金减免事宜，但未对3、4月停业期间的状况进行举证，且在3月1日已经开场营业，该减免部分一审法院已经予以减免，叶孝兴无权再要求多余的减免。何晶晶、何磊磊在一审提交了照片证据，证明2020年3月1日叶孝兴已经开门营业，且2020年2月26日，福建省××公共卫生事件就已经由一级响应调整为二级响应，叶孝兴也未对其实际停业进行任何举证，故不能要求进行多余的减免。四、叶孝兴至2020年9月16日才最终离场将案涉房产交付何晶晶、何磊磊，故租金应当计算至9月16日止。 何晶晶、何磊磊向一审法院起诉请求:1.判令二被告立即腾出并归还坐落于福州市台江区××街道××路××号××小区××＃××层××室××室××层××室××室的房产并不得拆除所有装饰装修；2.判令二被告向原告支付截至2020年5月31日非法占用房屋期间的使用费504000元并继续承担使用费至被告完全腾出租赁房屋为止；3.判令二被告承担原告因维权支出的律师费20000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，讼争房屋坐落于福州市台江区××街道××路××号××小区××＃楼××层××室××室××层××室××室，其中3层1室到11室所有权人登记为原告何晶晶，4层1室到11室所有权人登记为原告何磊磊。2018年9月3日，何晶晶（甲方）与福州元禧洗浴有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于福州市台江区××路××号××花园××楼××层××方，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日。乙方以500000元作为合同押金，待租赁期限届满、本合同解除或提前终止，乙方没有违约行为，并结清租赁期内本场所的所有债权债务后，甲方无息退还乙方押金。自2018年9月1日起至2019年8月31日止，月租金为126000元，2019年9月1日至2020年8月31日月租金为132300元……乙方应于每两个月向甲方足额支付一期租金，租金支付日为应付租金月10日，逾期支付乙方应承担违约责任。同日，原告向福州元禧洗浴有限公司开具《收款收据》，确认收取场地押金500000元。合同签订后，叶孝兴自2018年9月起每月向何磊磊汇款126000元至2020年1月。2020年3月14日，原告向被告发出告知函，以被告经多次催告仍拒不与其签订书面租赁合同为由，要求解除合同收回房屋，并支付占用期间的租金。诉讼中被告于2020年8月28日向原告发出告知函，要求原告收房，原告于次日签收。原告提出其于2020年9月19日自物业处收回讼争房屋钥匙。 另查，福州元禧洗浴有限公司于2004年2月成立，2019年5月9日注销工商登记，注销登记前股东为何某、潘某。诉讼中何某到庭作出证人证言：其在福州元禧洗浴有限公司占股40%，福州元禧洗浴有限公司的前身是“万豪公司”，其也是股东之一。万豪公司自2010年起承租讼争房屋，当时支付押金360000元，后因原告想要提前收回房屋，经双方协商将押金增至500000元，款项自万豪公司的其他股东个人账户转出。后租赁合同到期，叶孝兴提出要承租讼争房屋，但原告要求与公司签订租赁合同，遂叶孝兴就以福州元禧洗浴有限公司的名义与原告签订合同，万豪公司支付的押金直接变更为潘某，原告开具收据交潘某保管，之后潘某将收据原件交给其，此次诉讼中由其交给被告叶孝兴，叶孝兴已通过现金方式将押金支付给其。原告对收取押金500000元的事实无异议，但该押金系福州元禧洗浴有限公司支付，应当由该公司的股东或法定代表人向其主张，与叶孝兴无关。现原告以被告拖欠租金构成违约为由诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为，讼争房屋系原告何晶晶、何磊磊所有，原、被告双方虽未订立书面租赁合同，但被告以其自己的名义使用讼争房屋用于经营洗浴中心，并向原告缴纳房屋租金达两年之久，原告对此亦不持异议，双方成立房屋租赁合同关系。根据双方的履约事实，一审法院认定月租金为126000元。被告主张其为借用福州元禧洗浴有限公司名义与原告签订合同，其为实际承租人的事实缺乏证据支持，一审法院不予采信。因双方租赁期限已达六个月以上但未采用书面形式，故本案应为不定期租赁。诉讼中被告已向原告发出收房通知，但未提供证据证明其实际交房时间，现原告自认于2020年9月16日收回讼争房屋钥匙，故一审法院认定双方租赁合同已经解除，被告应向原告支付租金至2020年9月16日。鉴于××疫情期间，政府部门对××疫情采取“非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭”等防控措施，对于实施防控措施期间的商业经营活动确实造成了影响，该原因不可归责于出租人或承租人，故一审法院基于公平原则，酌定被告可在原租金126000元的基础上适当免交2020年2月期间的部分租金63000元。但在防控措施解除之后，案涉房屋仍具备复工复业的条件，被告提出减免2020年3月至2020年9月期间的房租依据不足，一审法院不予支持，一审法院确认被告应向原告支付自2020年2月1日至2020年9月16日拖欠的租金共计882000元。另因合同具有相对性，二被告均非《房屋租赁合同》的主体，故《房屋租赁合同》条款对二被告均不发生法律效力，被告据此要求一个月装修免租期及原告提出的律师费主张、不予拆除装修主张均缺乏合同依据，一审法院不予支持。就被告提出的租赁押金抵扣租金的问题，一审法院认为，原告就讼争房屋收取福州元禧洗浴有限公司租赁押金500000元是不争的事实，现福州元禧洗浴有限公司将租赁押金的收据原件交由被告叶孝兴收执，且该公司的股东何某亦出庭证明其公司确将该500000元押金转让给被告叶孝兴，可以认定叶孝兴与福州元禧洗浴有限公司达成债权转让的合意。被告于庭审时当庭出示债权凭证原件，且原告未向原债权人偿还债务，可以认定该债权转让行为已通知债务人，被告以此债权要求抵扣拖欠的租金于法有据，一审法院予以支持。综上，二被告应向二原告支付拖欠的租金共计382000元（882000元-500000元）。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告台江区孝兴洗浴店、叶孝兴应于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告何晶晶、何磊磊自2020年2月1日至2020年9月16日期间的租金382000元；二、驳回原告何晶晶、何磊磊的其他诉讼请求。若未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88404元，减半收取44202元，由原告何晶晶、何磊磊共同负担20000元，被告台江区孝兴洗浴店、叶孝兴负担24202元。 本院二审期间，叶孝兴、孝兴洗浴店向本院提交证据1：《收款收据》、证据2：福州元一物业管理有限公司水、电、物业等费用结算单，拟共同证明：孝兴洗浴店于2020年9月6日停止营业，并在2020年9月7日向诉争房屋处的物业管理单位即福州元一物业管理有限公司结算了电、水、温泉、电梯、地下冷水、地下冷水以及物业管理费后就搬离了诉争房屋物业管理有限公司出具了明细对账单以及收款收据。何晶晶、何磊磊质证认为，对两份证据的真实性没有异议，对证明对象有异议，只能证明叶孝兴到2020年9月7日跟物业间的水电费结算，此后没有马上离开租赁场所，而是留下工人进行拆卸装修，导致无法收回租赁厂房。本院认为，何晶晶、何磊磊对叶孝兴、孝兴洗浴店提供证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案中，虽然2018年9月3日，何晶晶与福州元禧洗浴有限公司签订的一份《房屋租赁合同补充协议》，约定2020年9月1日至2020年10月1日的租金，但叶孝兴、孝兴洗浴店并非该《补充协议》的相对人，该《补充协议》的相对人为何晶晶与福州元禧洗浴有限公司，叶孝兴、孝兴洗浴店据此要求一个月装修免租期，于法无据，本院不予支持。本案中,当事人承租的房屋用于洗浴中心,××疫情的发生,系双方均不可预见的情形。考虑疫情影响经营,依照《最高人民法院印发》关于合同案件的审理的相关规定,一审法院已酌情认定免除2020年2月疫情期间的租金，并无不当，叶孝兴、孝兴洗浴店提出减免2020年3月至2020年5月期间的租金，本院不予支持。诉讼中叶孝兴、孝兴洗浴店虽然向何晶晶、何磊磊发出收房通知，通知孝兴洗浴店将于2020年9月6日前搬离诉争房屋，但叶孝兴、孝兴洗浴店未提供证据证明其实际交房时间或具体搬离时间，现何晶晶、何磊磊仅自认于2020年9月16日收回讼争房屋钥匙，故一审法院认定双方租赁合同已经解除的时间为2020年9月16日，并无不当，其主张何晶晶、何磊磊怠于履行收回房屋的义务，并无证据支持，本院对其主张不予采信。 综上所述，台江区孝兴洗浴店、叶孝兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费88404元，由台江区孝兴洗浴店、叶孝兴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年一月二十八日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超