江苏省东海县人民法院执 行 裁 定 书（2021)苏0722执异9号异议人（被执行人）:连云港市南茂房地产开发有限公司，住所地连云港市东海县。统一社会信用代码91320700753208041N。法定代表人：朱春元。申请执行人：付加本，男，1971年6月16日生，汉族，住东海县。在本院执行付加本与连云港市南茂房地产开发有限公司（以下简称南茂公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，被执行人南茂公司对本院作出的执行行为不服，提出书面异议，本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，本院受理原告付加本与被告南茂公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2019年8月14日作出(2019)苏0722民初2322号民事判决：被告南茂公司于本判决生效之日起十日内向原告付加本支付拆迁补偿款494.543万元及违约金（按照本金247.2715万元，每日万分之五，从2019年1月1日起计算至实际给付之日止）。根据付加本的申请，本院于2020年1月7日立案执行，执行案号（2020）苏0722执199号。该案诉讼期间，本院于2019年2月22日作出（2019）苏0722财保43号民事裁定书，裁定查封被执行人南茂公司所有的位于东海县牛山街道××中央广场小区××幢如下房产：五单元1401室；七单元2302、2402、2502、2602、1802室；八单元1702、2102、2402室。执行期间，于2020年3月28日作出（2020）苏0722执199号执行裁定书，裁定拍卖上述房产。2020年11月15日，作出（2020）苏0722执199号通知书，告知南茂公司：对中央广场小区1-A幢五单元1401室；七单元2302、2402、2502、2602、1802室；八单元1702、2102、2402室九套房产进行评估、拍卖。因申请执行人不同意议价，本院调取上述房产备案价分别为五单元1401（5550元/m2）；七单元2302（5700元/m2）、2402（5350元/m2）、2502（5300元/m2）、2602（5250元/m2）、1802室（5650元/m2）；八单元1702（5700元/m2）、2102（6980元/m2）、2402（5350元/m2）。经合议庭合议，本院将以备案价作为保留价进行网上拍卖。如有异议，自收到通知之日起10日内提出。被执行人南茂公司据此提出异议。异议人南茂公司提出异议称，一、所拍房源非我公司财产，1、1-A幢五单元1401室，张芳芹于2017年10月28日已购得，并签订认购协议，因其长年在外，未能及时办理有关手续，尽管如此，张芳芹仍拥有所有权，不应该被执行。2、七单元2302、2402、2502室，均于2018年12月5日抵作工程款，抵给钢材供应商张某作钢材货款，张某享有所有权。3、A-7-2602、1802室已售于朱某1（王某），并签订认购协议书，未办理有关手续，房主仍拥有所有权。4、A-8-1702室已售于朱某2，签订了认购协议书，未办理相关手续，房主仍拥有所有权。5、A-8-2102室已售于赵国，签订了认购协议书，因被查封无法办理相关手续。6、A-8-2402室已售于藤陆，未办理有关手续，房主仍拥有所有权。二、网拍价格与现实相距天壤。鉴于东海县房价不断趋升的现状，我中央广场地段商业价值有目共睹。法院拟定的拍价与事实价值相距甚远，或比不上乡镇的房价。我司目前确定的房价也不及县城内其他楼盘价格高，为的是让利百姓，我公司不要求以市价网拍，但对贬值网售提出异议。三、公司现状及努力。经有关单位扶持，为早日竣工交付提供了极大帮助，竣工交付后，销售有望如火如荼，资金回笼有望解决诉案纠纷，目前融资工作进入到最终合同签订阶段。我公司对工作不力造成与拆迁户矛盾纠纷给法院带来的麻烦深表歉意。如法院能体恤关怀雪中送炭，解我公司燃眉之急，我们一定加倍努力。综上所述，法院拟定网拍的住房均非我公司财产，再以低于实际甚远的价格网拍，必将造成各方面矛盾和纠纷。请求根据我公司实际情况，暂缓执行网拍。申请执行人付加本称，一、东海县人民法院（2020）苏0722执异50号、51号裁定，已驳回案外人异议请求，没有提起诉讼，已经发生法律效力，不存在争议，对方再提，属多余之举。二、案涉房屋虽在县城中心地带，但由于涉案公司内部管理混乱，设计不合理，资金链断掉，工程进展缓慢，处于烂尾状态。社会上全是负面新闻，给购房户和拆迁户带来很大困难，怎么跟人家正常交付入住的房屋价格相比。三、涉案公司经济纠纷不断，现处于停工状态，我们广大购房户看不到交付的希望，也没有明确的交付时间。我自从2015年拆迁以来，一家老小在外面租房居住，有时一年搬三次家。自从2018年11月份以来，未收到该公司一分钱，过渡费拖欠不给，给我的生活带来很大困难。综上所述，请求尽快拍卖，以解决申请执行人困难，我不同意暂缓拍卖的要求，希望驳回异议请求。本院另查明，执行过程中，案外人张芳芹对执行1-A幢五单元1401室、张某对执行七单元2302、2402、2502室、朱某2对执行A-8-1702室提出执行异议，本院分别作出裁定驳回案外人的异议请求，案外人均未提起执行异议之诉。执行过程中，执行实施部门向东海县住房和城乡建设局询价，该局提供了涉案房产的备案价格，经合议庭评议，以备案价作为保留价进行网上拍卖。本院认为，异议人南茂公司提出的异议请求为暂缓执行，其异议理由主要涉及二个方面，一是拟定网拍的住房非其公司财产；二是拍卖保留价远低于实际价格。关于异议人提出的“拟定网拍的住房非公司财产”问题。案外人张芳芹、张某、朱某2已就本院裁定拍卖的相关房产提出执行异议，本院分别作出裁定驳回案外人的异议请求，案外人均未提起执行异议之诉。其余房产无案外人提出执行异议请求排除执行。涉案房产系登记在被执行人南茂公司名下的商品房，南茂公司系涉案房产的权利人。本院予以拍卖清偿被执行人债务，符合法律规定。关于拍卖保留价问题。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》的规定，人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式。当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。定向询价不能或者不成，应当通过司法网络询价平台进行网络询价。按照有关规定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或者不成的，应当委托评估机构进行评估。本案执行过程中，在申请执行人不同意议价情况下，本院向东海县住房和城乡建设局询价，该局出具了涉案房产的备案价格，经合议庭评议以此价格作为保留价进行网上拍卖，符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》中规定的确定财产处置参考价方式，程序并无不当。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，网络司法拍卖一拍的起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十,第二十六条规定再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。本案执行中在确定拍卖保留价时已将备案价与实际销售价可能出现的价格差异考虑在内，故一拍的起拍价没有予以降价百分之三十。因此，以备案价作为保留价进行网上拍卖，不损害被执行人利益。关于异议人请求暂缓执行，是否符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十一条规定，在执行中，被执行人向人民法院提供担保，并经申请执行人同意的，人民法院可以决定暂缓执行及暂缓执行的期限。被执行人逾期仍不履行的，人民法院有权执行被执行人的担保财产或者担保人的财产。根据上述规定，被执行人申请暂缓执行的，须提供担保并经申请执行人同意，人民法院才能决定暂缓执行，本案中，被执行人未提供担保，申请执行人明确表示不同意暂缓执行，且本案立案执行至今已满一年，被执行人仍未履行判决义务，故本案不符合暂缓执行的条件。综上，对异议人南茂公司的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人连云港市南茂房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本，向连云港市中级人民法院申请复议。审判长  徐兴彬审判员  严 亮审判员  杨司光二〇二一年一月十二日书记员  高亚威