江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9880号上诉人（原审被告）：王瑞兰，女，1992年3月10日出生，汉族，住安徽省明光市。被上诉人（原审原告）：韩吉光，男，1979年11月20日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：孙媛，江苏苏韬律师事务所律师。原审被告：南京享居屋商业管理有限公司，住所地在南京市江北新区中山科技园科创大道******。法定代表人：侍满，该公司执行董事。上诉人王瑞兰因与被上诉人韩吉光、原审被告南京享居屋商业管理有限公司（以下简称享居屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初14512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭审理。上诉人王瑞兰，被上诉人韩吉光的委托诉讼代理人孙媛到庭参加诉讼。享居屋公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王瑞兰上诉请求：一、撤销一审第二项裁判，改判王瑞兰不承担连带支付9830.14元的房屋占有使用费。二、诉讼费用全部由韩吉光负担。事实和理由：1.王瑞兰己经向享居屋公司支付了房屋租金，2019年6月15日该公司将房屋出租给王瑞兰，王瑞兰支付了2019年6月16日起至2020年12月15日止的租金及押金共计15400元。王瑞兰于2019年12月6日从案涉房屋中迁出，其系依与享居屋公司的租赁合同合法使用房屋，并支付了房屋租金。双方合同解除，但享居屋公司房屋租金未退还，王瑞兰未迁出房屋合理、合法。2.一审法院判令王瑞兰承担占有使用费错误。王瑞兰己支付至2019年12月15日的租金，其占有该房屋是因享居屋公司违约与韩吉光解除合同，但该公司未解除与王瑞兰之间的合同，所以，韩吉光无权向王瑞兰主张占有使用费，应由享居屋公司承担。王瑞兰再次承担占有使用费，则承担了双倍的房租。享居屋公司明知自己已无经营能力，在收取王瑞兰半年租金及一个月押金的情况下，仅过一个多月就与王瑞兰解除合同携款潜逃，具有明显的欺诈故意。王瑞兰独自打工，不应承担如此高额的债务，并去追要根本不可能追回的损失。韩吉光辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，王瑞兰应支付房屋占有使用费，享居屋公司对此债务承担连带责任。因享居屋公司逾期不支付房租，与韩吉光早已解约，王瑞兰承租权的事实和法律依据均不存在。韩吉光于解约当日通知王瑞兰，要求其搬离，但王瑞兰拒不搬出，造成韩吉光无房居住，相关费用和责任应当由王瑞兰承担。其已经支付给享居屋公司的租金费用，系与享居屋公司之间的纠纷，应向该公司追讨。享居屋公司未发表意见。韩吉光向一审法院起诉请求：1.判令享居屋公司支付2019年7月16日至2019年8月12日期间的租金2348元；2.判令享居屋公司支付违约金10400元；3.判令王瑞兰返还租赁房屋，并支付自2019年8月12日起至实际返还租赁房屋之日止按2600元/月的标准计算的占有使用费；4.判令王瑞兰支付欠付的电费217元、水费181.12元、燃气费81.90元；5.判令享居屋公司对王瑞兰的上述债务承担连带责任；6.判令享居屋公司与王瑞兰负担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2018年11月29日，韩吉光（甲方）与享居屋公司（乙方）签订租赁合同一份，合同约定甲方将坐落于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方，乙方承租案涉房屋的用途为转租及转租管理；房屋租赁期限自2018年12月1日起至2021年1月15日止，甲方应于2018年12月1日前将案涉房屋按约定条件交付给乙方，房屋经甲方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成，甲乙双方约定自交付日期起至2019年1月15日止为双方约定的空置期或装修期，空置期或装修期为45天；空置期内乙方不承担房租，但承担空置期间产生的其他费用（如物业、水电等），第一次房租及其他费用在空置期结束后支付；房屋租金标准为每月2600元，支付方式为季付；双方同时约定，乙方应按约支付房租，因乙方原因逾期超过10个工作日未支付房租构成乙方违约（法定节假日、法定休息日及公司正常假期除外），违约方应向守约方支付违约金10400元。合同签订当日，韩吉光将涉案房屋交付给享居屋公司。2019年6月15日，享居屋公司（甲方）与王瑞兰（乙方）就案涉房屋签订租赁合同，合同约定：租赁期限自2019年6月16日至2020年6月15日，租金为2200元/月，支付方式为半年付。合同签订当日，享居屋公司向王瑞兰出具收款收据一份，载明收到王瑞兰房租加押金共计15400元。2019年8月12日，韩吉光（出租方）与享居屋公司（承租方）签订解约书，内容如下：承租方于2018年7月12日承租案涉房屋，应于2019年7月15日付给出租方房租，承租方逾期10个工作日后依旧未能支付，依目前情况承租方存在违约，同时承担相应责任，承租方与出租方之前租房合同解除，双方确认。2019年8月12日，南京市江宁区东山街道人民调解委员会出具人民调解协议书，载明的纠纷简要情况为：2019年8月12日12点48分许，江宁区东山街道桃园路36号1栋302室韩吉光报警称2018年12月1日把自己的房子租给了享居屋公司，享居屋公司把房子又租给了王瑞兰，现其不想租给中介了，并且和中介签了解除租房合同，其要求王瑞兰搬走，王瑞兰说和中介签了合同没有到期不愿意搬，双方发生纠纷要求到东山警务站调解；经调解如下：双方调解未果，建议双方走司法程序法律途径，并告知双方不能有违法行为，否则后果自负。2019年9月，韩吉光诉至一审法院。一审法院依法向享居屋公司送达了诉状副本、证据副本、开庭传票等应诉材料。逾期，享居屋公司未到庭参加诉讼。2020年2月21日，韩吉光提交情况说明，确认王瑞兰已于2019年12月6日从案涉房屋处搬离，其于2019年12月6日收回案涉房屋，剩余水、电、燃气费王瑞兰已与其结清并支付完毕。一审法院认为，当事人协商一致可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，韩吉光与享居屋公司已签订解约书，确认因享居屋公司未支付应于2019年7月15日支付的租金且逾期超过10个工作日，双方就案涉房屋签订的租赁合同解除，享居屋公司承担相应责任。现韩吉光主张享居屋公司支付2019年7月16日至2019年8月12日期间的租金2307.95元以及违约金10400元，具有事实和法律依据，应予支持。韩吉光主张的其他租金与双方约定不符，应不予支持。根据人民调解协议书，韩吉光已在与享居屋公司解除合同当日通知王瑞兰搬离，王瑞兰未搬离，韩吉光主张王瑞兰与享居屋公司连带支付2019年8月13日起至实际搬离之日止的占用使用费，符合法律规定。现韩吉光认可已于2019年12月6日收回涉案房屋，对其主张的占有使用费中的9830.14元应予支持。韩吉光认可房屋已收回，水电和燃气费已结清，对其主张返还房屋以及支付水电、燃气费的诉讼请求，应不予支持。享居屋公司经法院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、南京享居屋商业管理有限公司支付韩吉光租金2307.95元、违约金10400元，合计12707.95元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；二、南京享居屋商业管理有限公司、王瑞兰连带支付韩吉光占有使用费9830.14元，于判决发生法律效力之日起10日内付清；三、驳回韩吉光其他诉讼请求。一审案件受理费376元，由韩吉光负担13元，由南京享居屋商业管理有限公司负担363元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院认定事实与一审判决认定一致，予以确认。二审中，韩吉光称，其于2019年8月12日找到享居屋公司，与该公司签订了解约书，并于当天找到王瑞兰，告知已与享居屋公司解约，要求其搬离，但是其没有搬离，直到一审起诉期间，王瑞兰仍然居住在涉案房屋内。王瑞兰称不认识房东韩吉光。其向享居屋公司承租案涉房屋时，该公司向其出示了与韩吉光的租赁合同。其缴了7个月的房租，但是只住了一个月，韩吉光即找到其称未收到享居屋公司房租，让其搬走，其应找享居屋公司讨要租金。以上事实，有二审笔录在卷为凭。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因此，出租人与承租人之间的租赁合同解除，出租人作为所有权人，可以直接基于《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定向次承租人主张返还租赁物。房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据。就是说，如果房屋租赁关系终止，则承租人占有租赁房屋的合法依据就不存在，所以承租人应当在租赁关系终止时返还租赁房屋。由于转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，次承租人继续主张租赁权利就没有了依据。次承租人返还租赁物而丧失占有的，可以基于转租事实向承租人主张相应的责任。本案中，韩吉光因享居屋公司未及时缴纳房租，与享居屋公司协议解除租赁关系，并通知王瑞兰，王瑞兰作为次承租人应及时腾房。现其未及时履行腾空房屋义务，应支付相应占有使用费。相应损失，其应向享居屋公司另行主张。综上所述，王瑞兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王瑞兰负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 涂 甫审判员 张卓慧二〇二一年一月二十日法官助理刘小琴书记员戴苗