浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初4453号 原告（反诉被告）：姚卫光，男，1978年4月15日出生，汉族，住海盐县。 委托诉讼代理人：金燕东，浙江海耘律师事务所律师。 被告（反诉原告）：薛全林，男，1955年3月15日出生，汉族，住海盐县。 委托诉讼代理人：李海明，浙江海兴律师事务所律师。 原告姚卫光与被告薛全林房屋买卖合同纠纷一案，于2020年9月29日向本院起诉，本院依法采用民诉前调方式进行调解、证据交换。后调解不成，本院于2020年12月2日转成正式立案。原告诉请法院依法判令：1、被告协助原告办理涉案房屋的过户手续；2、被告赔偿原告实际损失250766元（其中违约金110000元、损失127766元、预期税费10000元、中介费3000元）；3、被告承担本案诉讼费用。本院立案受理后，依法由审判员谈其竞适用简易程序独任审判，并于同年11月2日公开开庭进行了证据交换，证据交换时，原告委托诉讼代理人金燕东、被告及其委托诉讼代理人李海明到庭参加诉讼；同年12月24日，本案进行了公开开庭审理，原告委托诉讼代理人金燕东、被告及其委托诉讼代理人李海明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年7月25日，原、被告及中介方签订海盐县二手房买卖合同一份，约定原告购买被告坐落于海盐县××街道××路××号××幢××室房产，定金为11万元，总价55万元（己支付45万元）。原、被告另约定：1、一切过户费税由原告承担，包括个人所得税；2、土地证2019年2月29日满5年，满5年半个月内必须过户，任何一方不过户，违约金11万元，装修费另算；3、房价涨跌都按合同价不变；4、国家征收部分差价由被告承担；5、被告同意原告在此期间可让给第三人，被告配合过户、签字等，并由被告银行签字，提供银行卡，被告同意乙方只一次转让给第三方。双方还约定了余款10万元满5年过户时付清。为此，原告支付了中介费3000元。被告2017年时所有的案涉房产系经济适用房的有限产权。国家规定由经济适用房的所有人满5年交纳土地收益等价款后，取得完全产权，才允许上市交易。为保护双方购房款、房产，双方在2017年8月14日设立了不动产抵押登记。2019年2月，被告与中介等去海盐县行政中心办理案涉房屋确权手续，在开具需缴纳土地收益等价款14余万元票据后即借口离开而未办理。之后，原告与中介多次催促被告依合同履行过户手续未果。2020年3月，案外人伍灵萍诉原告案涉房屋买卖合同纠纷一案审结。原告因为无法过户案涉房屋需赔偿案外人伍灵萍127766元。原告认为，被告未按国家关于经济适用房的规定缴纳土地收益等价款后方才取得案涉房屋完全所有权，也就无法按合同约定向原告履行过户手续。双方在签订合同时明确国家征收部分差价由被告承担，被告在原告与中介多次催促仍不履行合同属于被告违约。而被告的违约行为致原告因为无法过户案涉房屋而赔偿案外人伍灵萍的损失127766元也应该由被告承担赔偿责任。双方合同约定违约金为11万元，被告应当承担违约赔偿责任。另外，因为被告的迟延履行行为在继续履行合同产权转移时可能产生的税费损失约10000元也应由被告承担。综上，原被告签订的买卖合同系双方真实意思表示，应当继续履行；被告的违约行为导致合同无法按时履行，所致原告经济损失应当依法由被告赔偿。 被告答辩并反诉称：本案系原告违约，因此应驳回原告的诉讼请求。被告认为本案房产买卖中介违反禁止性规定提供中介服务，原告违反只一次转让的约定，不注销房产抵押权，不支付购房余款，不缴纳过户费用，原告的行为构成违约，造成买卖合同不能履行，买卖合同应当予以解除，故被告提出反诉，请求判令：1、解除原、被告双方于2017年7月25日签订的房产转让契约；2、反诉被告已付定金110000元归反诉原告所有；3、反诉被告注销转让房产的无债权的抵押权；4、反诉被告承担反诉费用。 原告（反诉被告）答辩称：双方签订的合同合法有效，反诉原告违约在先，应承担相应的违约责任；反诉被告不存在违反一次转让事实；反诉原告在支付土地出让金前提下可注销抵押权。综上，应驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理，本院查明事实如下：2017年7月25日，就涉案房屋，原告姚卫光（乙方）与被告薛全林（甲方）及中介方签订《房产转让契约》一份，约定：甲方自愿将坐落于海盐县××街道××路××号××幢××室房产出让给乙方，双方议定的上述房产成交价总价55万元，付款方式：2017年8月10日前付房款34万元，余款土地证满5年过户贷款付清10万元；双方同意于2017年7月26日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；乙方中途违约，不得向甲方索还定金，甲方中途违约，甲方应在违约之日将定金退还给乙方，另付给乙方违约金11万元。双方备注特别约定：1、一切过户费税由乙方承担，包括个人所得税；2、土地证2019年2月29日满5年，满5年半个月内必须过户，任何一方不过户，违约金11万元，装修另算；3、房价涨跌都按合同价不变；4、甲方国家增收部分差价由甲方承担；5、甲方同意乙方转让给第三方，甲方无条件配合乙方过户、签字，并由甲方银行签字，提供银行卡，甲方同意乙方只一次转让给第三方。该备注系中介负责人顾娟英手写，顾娟英在本院对其所作笔录中解释：特别约定第1项过户费用涉及营业税、契税等由乙方即本案原告承担；第4项甲方国家增收部分差价由甲方承担是因为被告的房子是经济适用房，过户时需交给国家土地出让金之类的，到时候这个钱需本案被告即薛全林来承担；其表示已收到中介费。合同对双方当事人其他权利义务亦进行了约定。2017年7月25日，被告薛全林将涉案房屋房产证、土地证、契证交给中介人员顾娟英。同年7月26日，原告姚卫光向被告薛全林支付定金110000元。同年8月7日，原告姚卫光向被告薛全林支付房款340000元。本院（2020）浙0424民初1222号一案中还查明：同年8月7日，原告姚卫光向被告薛全林出具欠条一份，明确欠房款100000元，待2019年3月1日房屋过户时一次性付清。另原告支付了中介费3000元。 2017年，就涉案房屋，案外人伍灵萍（乙方）与本案原告姚卫光（甲方）、案外人钟忠良（丙方，中介方）签订《海盐县二手房买卖合同》一份，约定：乙方同意购买涉案房屋。房产交易总价为808000元。合同签订之日，乙方向甲方支付定金8000元，于2017年10月25日前支付400000元，于同年12月25日前支付300000元，于2019年3月15日前，乙方通过银行按揭贷款支付甲方余款100000元。房产办理过户时所产生的一切税费均由乙方承担，包括个税、契税、增值税、营业税、工本费、复印费、划拨费、交易服务费、评估费、公证费等等。买卖双方约定过户时间为“2019年3月15日一切过户费用由乙方支付，房子涨或跌价都按合同价，约定交房时间为2017年12月25日交付叁拾万房款同时交付钥匙”。甲方、乙方均应向丙方支付中介佣金为房价的1.5%，支付时间为双方过户签字当天。合同签订后，截至同年12月23日，原告共支付该被告708000元。另，伍灵萍支付了中介费10000元。 2018年5月16日，案外人吴冰佳（乙方）与案外人伍灵萍（甲方）、中介方（丙方）签订《海盐县二手房买卖合同》一份，约定：乙方同意购买甲方座落于海盐县××街道××路××号××幢××室房产，建筑面积为113.65平方米、自行车库面积为13.26平方米（不动产权证号为129578）。房产交易总价为890000元。合同签订之日，乙方向甲方支付定金50000元，于同年6月10日前支付740000元，于同年12月30日前，乙方通过银行按揭贷款支付甲方余款100000元。违约责任：乙方违约，无权要求甲方退返定金，定金归甲方所有，甲方从收到的定金中支付丙方中介费13350元；甲方违约，双倍返还定金给乙方，乙方从收到的违约金中支付丙方中介费13350元；甲乙双方都同意终止本次交易，双方各承担50%支付丙方中介费6675元。甲方应向丙方支付中介佣金13350元，乙方应向丙方支付中介佣金13350元，支付时间为甲乙双方过户签字当天。买卖双方约定过户时间为“房产证满五年过户以证上时间为准”。合同对双方当事人的其他权利义务亦进行了约定。合同签订当日，吴冰佳向伍灵萍支付定金50000元，于同年5月29日支付740000元。伍灵萍已将涉案房屋钥匙交给吴冰佳，吴冰佳装修后入住。 后因产权过户问题，2019年8月13日，吴冰佳以房屋买卖合同纠纷为由，向本院起诉伍灵萍［案号为（2019）浙0424民初4033号］。该案审理过程中，本案原告姚卫光、被告薛全林以被告身份参加案件审理。因吴冰佳申请，本院委托浙江正泰联合资产评估有限公司对涉案房屋在同地段相同面积以2019年8月2日起诉日为重置评估基准日之价格进行评估鉴定，该评估公司的评估结论为995766元。本院经审理后依法判决：解除吴冰佳与伍灵萍于2018年5月16日签订的《海盐县二手房买卖合同》；吴冰佳腾退座落于海盐县××街道××路××号××幢××室房产给伍灵萍；伍灵萍返还吴冰佳购房款790000元、赔偿损失109766元，合计899766元。上述民事判决书已发生法律效力。因伍灵萍未履行生效文书确定的义务，吴冰佳于2020年6月2日向本院申请执行，执行过程中，吴冰佳已腾退涉案房屋。 后同因产权过户问题，2020年4月3日，伍灵萍以房屋买卖合同纠纷为由，向本院起诉本案原告姚卫光［案号为（2020）浙0424民初1222号］。该案审理过程中，本案原告姚卫光、被告薛全林以被告身份参加案件审理。本院经审理后依法判决：解除伍灵萍与姚卫光于2017年10月签订的《海盐县二手房买卖合同》；伍灵萍腾退座落于海盐县××街道××路××号××幢××室房产给姚卫光；姚卫光返还伍灵萍购房款708000元、赔偿损失127766元，合计835766元。上述民事判决书已发生法律效力。因姚卫光未履行生效文书确定的义务，伍灵萍已向本院申请执行。 另查明：涉案房屋目前产权证登记的所有权人为被告薛全林，产权登记时间为2013年9月2日，房屋性质为经济适用房，土地使用权类型为划拨。后本案原、被告为了保护双方房款、房子，双方于2017年8月14日办理了抵押登记，抵押权人为姚卫光，义务人为薛全林，登记权号为浙（2017）海盐县不动产证明第0014813号。 以上事实由原告提供的收条、收款收据、不动产登记证明（复印件）、（2020）浙0424民初1222号民事判决书等、被告提供的（2019）浙0424民初4033号民事判决书等、本院制作的询问笔录及原、被告庭审陈述可以证实。 本院认为，原、被告双方签订的《房产转让契约》系双方真实意思表示，对双方当事人均有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已向被告交付大部分购房款并表示愿意支付被告剩余房款100000元（可将该房款交至法院），因此，被告应依约向原告办理案涉房屋产权过户手续。被告抗辩称原告存在违约情形并反诉请求解除双方之间的合同并没收定金，但根据双方签订的合同，原告将房产转让给第三人并未违反双方之间的约定，综上所述，原告要求过户的主张有事实和法律依据，本院予以支持，对被告要求解除双方之间的合同并没收定金的反诉请求，本院理应驳回。根据双方合同约定，被告未在合同约定的期限内协助办理过户，已构成违约，根据相关法律规定，被告应当承担相应的违约责任。至于原告主张的经济损失，其中包括违约金、另案赔偿给案外人的损失、预期税费及中介费共计25万余元。本院认为，结合被告实际违约的情形、原告赔偿给案外人损失的数额及双方合同关于过户费用承担约定等因素，本院确认被告应赔偿原告损失127766元。关于反诉原告要求反诉被告注销转让房产的无债权的抵押权。如前文所述，本院已驳回反诉原告要求解除合同的诉请，因此，对反诉原告的该诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告薛全林应于本判决生效之日起十日内，协助原告姚卫光办理座落于海盐县××街道××路××号××幢××室房产的过户手续； 二、被告薛全林赔偿原告姚卫光损失127766元；原告姚卫光将剩余房款100000元支付给被告薛全林；以上相应义务，原告姚卫光与被告薛全林于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告其余诉讼请求； 四、驳回反诉原告的全部诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费5904元，由原告姚卫光负担907元、被告薛全林负担4997元；反诉案件受理费1250元，由反诉原告薛全林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  谈其竞 二〇二一年一月二十二日 书记员  马亚军