辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终44号上诉人（原审被告）：王丽艳，女，1964年1月2日生，汉族，无职业，住海城市。委托诉讼代理人：马洪臣，系辽宁守衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王昕，女，1988年7月29日出生，汉族，开原华夏房地产开发有限公司工作人员，户籍所在地昌图县，现住昌图县。委托诉讼代理人：孙明，昌图县宜宸法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：昌图县建兴房地产开发有限公司。住所地：昌图县昌图镇站前大街**。法定代表人：王德臣，系该公司总经理。上诉人王丽艳因与被上诉人王昕、昌图县建兴房地产开发有限公司（以下简称建兴公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昌图县人民法院2020年8月17日作出的（2020）辽1224民初2232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人王丽艳的委托代理人马洪臣，被上诉人王昕的委托代理人孙明到庭参加诉讼，被上诉人昌图县建兴房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。上诉人王丽艳上诉请求：1、撤销昌图县人民法院作出的（2020）辽1224民初2232号民事判决书，依法改判驳回王昕的诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实错误，应改判驳回王昕的诉讼请求。1、原审认定备案权利人王树民未缴纳购房款亦未办理房屋产权登记过户手续系认定事实错误，事实是王树民缴纳购房款后才能办理备案登记，在登记机关不提供购房收据是不允许办理备案登记，而如王树民不缴纳购房款，出售单位也不可能未收到钱就出具收据，因此原审认定王民未缴纳购房款无事实依据，是认定事实错误。2、原审认定原告通过将全部购房款交付给蒋明抵账的方式支付了全额购房款，之后松山雅居售楼处将该房屋交付给原告居住并使用至今是认定事实错误，因此房屋一直甶王丽艳管理并使用，只是王丽艳于2018年年底离开昌图后此房屋一直闲置，庭审中原告未提出证据证明此房屋由其使用，原审此节认定无事实依据是认定事实错误。3、王昕与建兴公司签订的买卖合同不能对抗王树民购买诉争房屋并办理网签登记的效力。王树民购此房屋支付购房款后并办理网签登记。根据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。并且王昕购买该房屋自认系抹账支付购房款，庭审中未举证证明其债权基础是否成立，故王昕提供的买卖合同应不具效力。4、原审判决王丽艳负有协助并配合房屋产权登记过户手续的义务是认定事实不清，王树民去世后，仍有其他第一顺序法定继承人，原审在未查清此事实的情况下做出此判决结果，侵害了其他的权利人的合法权利。综上请二审法院支持上诉人全部上诉请求。被上诉人王昕辩称，请求驳回上诉，维持原判。谁主张谁举证，上诉人认为自己出资购买该房屋应有收款收据，上诉中采用推论方式是不对的。上诉人混淆合同备案的登记与预售登记的效力。合同备案登记不产生物权效力。本案上诉人的丈夫生前签订的本案合同不能作为其购买凭证，也不是预售登记备案。配合办理手续至的是房地产公司配合办理过会手续，而不是要求王树民的继承人配合，因此原审判决合法，应予维持。昌图县建兴房地产开发有限公司未提交书面答辩意见。原审原告王昕向一审法院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间的商品房买卖合同有效（该房屋价值214,434元）；2、要求撤销松山雅居3号楼017号车库在昌图县不动产登记中心王树民（王丽艳的丈夫）的商品房备案；3、要求被告为原告办理产权备案或办理产权登记；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告建兴公司具有商品房开发建设资质。被告建兴公司于2011年7月18日与通榆县吉顺房地产开发有限责任公司签订挂靠协议1份，约定：通榆县吉顺房地产开发有限责任公司委托甲方开发资质进行“松山雅居”房地产项目进行开发活动，但该“松山雅居”房地产项目由通榆县吉顺房地产开发有限责任公司单独出资、自主经营、自负盈亏，被告建兴公司不参与该项目的开发、建设、经营活动等内容。双方协议签订后，通榆县吉顺房地产开发有限责任公司以被告建兴公司的名义建设“松山雅居”房地产项目并对外销售该小区房屋。松山雅居开发商于2017年7月30日以被告建兴公司的名义与被告王丽艳丈夫王树民签订松山雅居3号楼017号车库的商品房买卖合同（房屋的合同价款230,930元）并到昌图县房产门办理登记备案手续，但此后备案权利人王树民即未缴纳购房款亦未办理房屋产权登记过户手续，后王树民去世；被告王丽艳系王树民妻子。2013年10月20日，原告在“松山雅居”售楼处与被告建兴公司签订房屋买卖合同1份，约定被告“松山雅居”售楼处将松山雅居小区3号楼017号车库出售给原告，因通榆县吉顺房地产开发有限责任公司负责人在建设该小区时曾向债权人蒋明借款，因此原告通过将全部购房款交付给蒋明抵账的方式，支付了全额购房款；松山雅居售楼处也以被告建兴公司的名义给原告出具了该3幢楼017号车库的商品房买卖合同及交付购房款收据，原告所购车库面积32.99平方米，单价每平方米6,500元，总价款214,435元。此后，松山雅居售楼处将该房屋交付给原告居住并使用至今，但被告建兴公司至今未能协助原告办理产权过户登记手续，原告因此诉至本院。一审法院认为，原告与松山雅居小区建设项目的实际开发销售人（以被告建兴公司名义）签订商品房买卖合同后，原告已按合同约定缴纳了购房款，被告松山雅居实际开发销售人也按合同约定向原告交付了标的房屋，依据《商品房买卖合同司法解释》第6条“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”规定，原告已履行交付购房款义务，以被告建兴公司名义售楼的松山雅居售楼处也向原告实际交付房屋并使用至今，故原告与被告建兴公司之间的商品房买卖合同合法有效。虽然松山雅居小区建设项目的实际开发销售人于2017年7月30日将本案诉争房屋备案至被告王丽艳丈夫王树民名下，但被告王丽艳除了商品房买卖合同外，其并不能提供购房款交付的证据及其他取得合法备案原因的证据，而争议房屋在备案至王树民名下多年后至今亦未办理产权登记手续且售楼处也未向被告王丽艳实际交付房屋，故该备案行为不能否认原告与建兴公司商品房销售合同的效力，被告建兴公司及松山雅居小区建设项目的实际开发销售人及被告王丽艳均负有协助原告办理该争议房屋产权登记过户手续的义务。王树民与建兴公司办理房屋产权登记备案的行为并非民法调整的范围，故对原告要求撤销松山雅居3号楼017号车库在昌图县不动产登记中心商品房备案的诉讼请求，依法不予支持。原告以向松山雅居小区建设项目的实际开发销售人债权人抵账的方式交付购楼款已得到松山雅居小区建设项目的实际开发销售人的认可，该购楼款交付行为合法有效。被告王丽艳虽辩称争议房屋为其丈夫所购买，但并不能提供其实际购买的相应证据，对房屋多年未实际交付也未提出过异议，故对二被告的辩解理由，依法均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、原告王昕与被告昌图县建兴房地产开发有限公司签订的关于昌图县松山雅居小区3幢017号车库的商品房买卖合同合法有效。二、被告昌图县建兴房地产开发有限公司、王丽艳负有协助并配合原告王昕办理昌图县松山雅居小区3幢017号车库房屋产权登记过户手续的义务。三、驳回原告王昕此外的其他诉讼请求。如果二被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费2,258元，由二被告共同负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王丽艳提交了如下证据：1、证人张某出庭证言“涉案车库是开发商刘凤平和爱人崔灵善在我父亲张铁千处借款，然后将包括涉案车库的很多车库、住宅顶给张铁千，张铁千欠王树民30来万，张铁千把涉案车库顶给了王树民。王树民与崔灵善不是合作关系，王树民是张铁千的司机。我提交的说明书和崔灵善写的明细是开发商顶给我家的来源，因张铁千欠王树民钱，所以涉案车库顶给王树民。”，用以证明被上诉人所说房屋居住时间及该房屋属于上诉人夫妇财产的取得方式。上诉人对证人证言无异议。被上诉人王昕质证称，证人说的是他父亲所为，证人只是传来证据，应结合其他书证来确认，原审中上诉人只字未提王树民与张铁千之间顶账的事。证人提供的说明书真实性无异议，但恰恰证明合同备案不是预售登记。已经说明了房屋和证人没有关系。本案原告最有权威证明房屋卖给谁是通榆县吉顺房地产公司。吉顺房地产有手续。王树民生前证明财产与他没关系，崔灵善的明细无法确认是崔灵善写的。2、（2015）昌民一初字第0051号民事裁定书，证明王树民向石峰借款给张铁千，但因张铁千刑事案件在审理中而该案驳回起诉。及该案被上诉人在一审中提出的多年来一直没有追要车库的原因在此，认为是公安机关刑事扣押。被上诉人王昕质证称：真实性无异议，证明目的有异议，裁定证明不了王树民与张铁千之间有债权债务关系。本院认为，对于张某的证人证言系其对张铁千实施行为证明，应有其他证据予以佐证，其所提供的王树民说明书及崔灵善书写的明细均不能证明王树明顶账及实际占有涉案标的的事实，故对其证明目的不予采纳。证据2、（2015）昌民一初字第0051号民事裁定书，该裁定书所载明的事实，不能证明王树民向石峰借款给张铁千的事实。故对其证明目的不予采纳。经审理查明，松山雅居开发商于2013年7月30日以被告建兴公司的名义与被告王丽艳丈夫王树民签订松山雅居3号楼017号车库的商品房买卖合同（房屋的合同价款230,930元）并于2013年8月1日在昌图县房地产管理部门办理合同登记备案手续。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，本案被上诉人王昕与建兴公司签订商品房买卖合同，不违反法律规定，应为合法有效。其以抵账方式履行了交付房款的义务，松山雅居售楼处以建兴公司名义出具了收款收据，系对其已付款的认可。并且该涉案标的已由松山雅居售楼处向其交付，并使用至今。故其请求建兴公司履行合同义务，协助办理产权过户手续原审予以支持并无不当。对于上诉人提出涉案房屋其丈夫王树民已经与建兴公司签订《商品房买卖合同》并已经在房产部门进行登记备案，被上诉人的买卖合同不能对抗其网签登记效力的主张，虽王树民也签订了《商品房买卖合同》，并办理了合同备案登记，但其自认交款方式为顶账，其亦未能提交收款收据，确认其抵账交款的行为已经最后完成。其主张涉案标的一直由其管理使用，亦并未提交证据证明，而被上诉人提交的进户手续及物业费收据，可证明其一直占有的事实，故上诉人实际占有的主张不能支持。上诉人办理的备案登记亦非不动产预告登记，不具有当事人因合同而取得的债权具有优先和对抗效力。本案因涉案标的建兴公司分别与上诉人及被上诉人签订了《商品房买卖合同》，按照审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位的处理原则，在上诉人与被上诉人均未办理所有权变更登记的情况下，应以合法占有而优先予以保护。因此原审判决被上诉人协助履行合同义务并无不当。对于上诉人提出漏列其他法定继承人，侵害其他权利人权利一节，因本案系被上诉人提起的诉讼，请求其承担义务，故不存在损害其他权利人权利的情形。综上所述，上诉人王丽艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人王丽艳预交的二审案件受理费4,516元，由上诉人王丽艳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 贾春红审判员 李雪莹二〇二一年一月二十七日法院助理郑紫书记员 于 浩