江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初3500号原告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市建国西路卡迪亚国际酒店盛景国际写字楼**。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘逍，该公司法务。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。被告：赵永刚，男，1972年5月8日生，汉族，户籍地徐州市泉山区，现住徐州市铜山区。原告荣盛（徐州）房地产开发有限公司(以下简称荣盛公司)与被告赵永刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用简易程序于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告荣盛公司的委托诉讼代理人董振龙、被告赵永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣盛公司向本院提出诉讼请求为：一、判令解除双方于2015年4月7日签订的《荣盛商业广场房屋租赁合同》，并判令被告立即交还租赁房屋（解除时间点是原告于2020年8月9日向被告发送解除通知的日期，依据合同第15.2条约定）；二、判令被告支付自2019年4月1日起至合同解除之日期间的租金，暂计937615.31元【其中，2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金为681516元合同上有明确约定的数据；2020年4月1日至2020年8月6日期间的租金为127天*736037/365=256099.31元，与（2019）苏0302民初2700号判决的最后日期是2019年3月31日止相衔接】；三、判令被告按照年利率24%的标准支付延期付款违约金暂计292900.72元（其中以681516元为基数，自2019年3月1日计算至2020年8月6日为238076.26元；以256099.31元为基数，自2020年3月1日计算至2020年8月6日为26975.79元；均按照年利率24%计算，以上两项共计292900.72元，最终应当计算至实际付清之日止）；四、判令被告补交免租期间的租金584290元（依据合同11.8条款2017年4月1日至2018年3月31日租金）；五、判令被告支付解除合同违约金50000元（依据合同15.2条款第6项）；六、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月7日，原、被告双方签订了《荣盛商业广场房屋租赁合同》，约定由被告承租原告名下位于徐州市房屋，租赁期间自2015年1月1日起至2027年3月31日止。合同签订后，原告已按照合同约定向被告交付该房屋。但被告始终没有按照合同约定向原告交纳房屋租金。根据原被告双方签订的《荣盛商业广场房屋租赁合同》第11.5条约定“乙方迟延缴纳本合同项下履约保证金、租赁费及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付1000元/天的迟延履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”、第11.8条约定“如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内，按第一个计租年的租赁费标准和物业费标准补交免租期的全部租赁费及物业费”以及第15.2条之规定，特向本院提起诉讼，请求依法支持原告的合理诉求。被告赵永刚辩称：第一，不同意解除合同；第二，同意补交应该补缴的租金，会和原告协商分期补交，并请求适当考虑减免疫情期间的相关租金；第三，不认可支付违约金和免租期的全部租赁费及物业费等，因原告搬家了，被告去交钱时联系不到原告，未交钱的原因不是被告造成的，直到起诉的时候，原告的法务才联系被告，不是被告的原因导致的租金拖延；第四，被告在2019年底的时候被限制人身自由，致被告无法履行给付租金义务；第五，原告也存在违约行为，原告出租给被告涉案房屋的时候，承诺给被告车位，但一直没有交付给被告，合同的第6.7条有约定两个车位，，地面的停车位也没有给被告使用都是用围栏拦住了，而且房屋漏水至今。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2015年4月7日，原、被告签订了《荣盛商业广场房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于徐州市房屋出租于被告赵永刚作为邻里服务中心使用，租期自2015年1月1日起至2027年3月31日止，租金为房屋地上建筑面积每月每平方米租金36元，该房屋每月租金为48690元，年租金为584290元，以后每年年租金递增8%，具体如下：“租赁时间2015.1.1-2017.3.31，租金免租；租赁时间2017.4.1-2018.3.31，租金584290元，租金支付时间2017.3.1日前支付；租赁时间2018.4.1-2019.3.31，租金631033元，租金支付时间2018.3.1日前支付；租赁时间2019.4.1-2020.3.31，租金681516元，租金支付时间2019.3.1日前支付；租赁时间2020.4.1-2021.3.31，租金736037元，租金支付时间2020.3.1日前支付”……合同违约责任第11.5条约定“乙方（即被告）延迟缴纳本合同项下履约保证金、租赁费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方（即原告）支付1000元/天的延迟履行违约金”……第11.8条约定“双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租修期，如乙方原因导致本合同提前终止，则乙方应在本合同终止后7日内按第一个计租年的租赁费标准和物业费标准补交免租期的全部租赁费及物业费。”第15.2条约定“有下列情形之一的，一方可以书面通知另一方解除本合同；本合同自通知送达当日正式解除。违约一方，应向守约方支付5万元违约金……（6）乙方（被告）延迟缴纳本合同项下履约保证金、租赁费及其他费用的，延迟超过30日”……双方还约定了其他条款。另查明，2019年4月12日，原告向本院提出诉讼请求为：1、判令被告向原告支付欠缴的租金1215323元（2017年4月1日至2018年3月31日期间584290元、2018年4月1日至2019年3月31日期间631033元）、补交免租期间的租金730520元（2015年1月11日至2017年3月31日）以及违约金（暂计算从2017年3月1日起至2019年3月27日计算为363953.72元，并应计算至实际付清之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费用。本院于2019年10月9日作出（2019）苏0302民初2700号民事判决，现已发生法律效力，该案认定了原告依约交付了房屋、被告如约交纳10万保证金、一直未交付租金等事实，并作出如下判决：一、被告赵永刚于该判决书生效后十日内支付原告荣盛（徐州）房地产开发有限公司租金1215323元（2017年4月1日至2018年3月31日期间584290元、2018年4月1日至2019年3月31日期间631033元），违约金363953.72元；二、驳回原告荣盛（徐州）房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25280元、公告费600元，合计人民币25880元（原告荣盛公司已预付），由被告赵永刚承担。因双方分歧较大，致本案调解未果。本院认为，原、被告双方签订的《荣盛商业广场房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，该合同对原、被告双方有法律约束力。关于合同解除及房屋返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据上该规定，在发生了约定的解除合同的条件以后，只有约定享有解除权的一方当事人根据自己的情况，作出解除合同的意思表示，合同的权利义务才得以终止。本案中，原、被告双方在合同中约定，乙方（被告）延迟缴纳合同项下履约保证金、租赁费及其他费用的，延迟超过30日，原告可以书面通知解除合同，自通知送达当日正式解除，且被告在2020年8月9日前未交纳2019年4月1日至2020年3月31日期间的租赁费681516元等费用，故原告有权解除合同，且原告向被告送达了解除合同通知书，被告于2020年8月9日收到该通知书，故依据双方约定，双方合同于2020年8月9日解除。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案的租赁合同解除，被告作为承租人应当返还租赁物。故原告请求被告返还涉案房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金。本案中，双方在合同中约定，被告于2019年3月1日前支付2019年4月1日-2020年3月31日期间的租金681516元，于2020年3月1日前支付租金支付2020年4月1日-2021年3月31日期间的租金736037元，故原告请求被告支付自2019年4月1日起至2020年8月6日期间的租金为937615.31元（其中于2019年3月1日前支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金为681516元，于2020年3月1日前支付2020年4月1日至2020年8月6日期间的租金256099.31元），符合双方合同约定，且不违反法律规定，但考虑到新型冠状病毒××疫情影响，结合本地区疫情防控的实际情况，本院依法酌定扣减2个月租金，故被告应支付上述期间租金为824029.31元（937615.31元-681516元/12月*2月）。关于延期付款违约金。本案中，双方在合同中约定，被告延迟缴纳合同项下租赁费等费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付1000元/天的延迟履行违约金，而且还约定，违约一方，应向守约方支付5万元违约金。被告辩称，该违约金约定过高。本院经审查认为，该违约金约定的标准过高，而且原告主张的解除合同违约金5万元与延迟履行违约金系同一违约情形，故应合并计算，本院依法予以酌减。依据相关法律规定，本院调整为按同期相关利率的1.95倍分段计算，即以681516元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率1.95倍，自2019年4月1日起计算至2019年8月19日止；及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍，自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止；另计算以567930元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍，自2020年4月1日起计算至实际履行完毕之日止。关于补交免租期间的租金。本案中，双方在合同中约定，如因被告原因导致本合同提前终止，则被告应在本合同终止后7日内按第一个计租年的租赁费标准和物业费标准补交免租期的全部租赁费及物业费。本案合同的解除，因被告延迟履行交纳租金所致，故原告请求判令被告补交免租期间的租金584290元，有事实和法律依据，本院予以支持。对于被告辩称原告存在未按合同交付车位等违约行为，因被告提供充分证据予以证明，故对于被告该辩称，本院不予支持。被告可以另行提起诉讼，主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、原告荣盛（徐州）房地产开发有限公司与被告赵永刚于2015年4月7日签订的《荣盛商业广场房屋租赁合同》于2020年8月9日解除；二、被告赵永刚于本判决书生效后十日内返还原告荣盛（徐州）房地产开发有限公司名下位于徐州市房屋；三、被告赵永刚于本判决书生效后十日内支付原告荣盛（徐州）房地产开发有限公司自2019年4月1日起至2020年8月6日期间的租金为824029.31元，并支付相关延期付款违约金（以681516元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率1.95倍，自2019年4月1日起计算至2019年8月19日止；及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍，自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止；另计算以567930元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍，自2020年4月1日起计算至实际履行完毕之日止）；四、被告赵永刚于本判决书生效后十日内支付原告荣盛（徐州）房地产开发有限公司免租期间的租金584290元；五、驳回原告荣盛（徐州）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70182元（原告荣盛（徐州）房地产开发有限公司已预付）减半收取35091元，由被告赵永刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  朱恒胜二〇二一年一月十一日书记员  孙 莉