内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终1763号上诉人（原审被告）:莫某1,现住内蒙古巴彦淖尔市磴口县。委托诉讼代理人：莫某2。被上诉人（原审原告）:余某,住内蒙古呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古若辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：高某，内蒙古若辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:内蒙古天旗房地产开发有限公司。法定代表人:付某，系公司董事长。上诉人莫某1因与被上诉人余某、内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗公司）执行异议之诉纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市磴口县人民法院（2020）内0822民初1424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人莫某1的委托诉讼代理人莫某2、被上诉人余某的委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼，被上诉人天旗公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莫某1上诉请求：一、请求二审法院依法撤销磴口县人民法院（2020）内0822民初1424民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、认定事实错误。一审判决以天旗公司出具了收款收据,就认定了余某已经按照合同约定支付了全部购房款。一审中余某代理人也明确购房款是银行转账交付的,银行转账凭证由于时间长无法调取。而天旗公司副董事长王立军调查笔录陈述“余某买的商铺是公司抵顶给施工队,施工队又出售给余某”,由此可以明确:余某并未向涉案房屋开发商天旗公司缴纳过购房款。一审判决认定余某缴纳了按照合同约定支付了全部购房款,认定事实错误。一审余某代理人有意回避购房款如何缴纳的真实情况,虚假陈述购房款是通过银行转账缴纳,转账凭证由于时间长无法调取,而一审判决也对于购房款如何缴纳的基本事实未明确的情况下,案件就排除了执行,认定事实不清。余某之所以未向天旗公司缴纳购房款,经上诉人了解到的情况是余某与天旗公司有借贷,《和林山城商品房购销(预售)协议书》是借贷关系的抵押担保合同,不是房屋买卖合同,一审判决认定事实不清。二、原审判决适用法律错误。1、执行异议之诉,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定。案外人要提供证据,达到足以排除执行的标准，案外人举证责任比一般案件要更为严格,这是法律所要求的,不然通过补手续就会轻而易举排除了执行。余某未向天旗公司缴纳购房款,同时余某一审中也不提供证据证明与所执行房屋的关系,一审判决就认定足以排除了执行,适用法律错误。2、一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。而事实情况是余某未向天旗公司缴纳购房款,又不是买受人,所以一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,适用法律错误,同时,余某不是商铺的买受人,其与内蒙古天旗房地产开发有限公司不存在商品房买卖合同法律关系,余某对涉案房屋的期待权不属于普通商品房消费者对所购商品房的物权期待权,不足以排除执行。3、本案诉争房屋所签订《和林山城商品房购销(预售)协议书》是借贷关系的房屋抵押担保。而根据余某与天旗公司签订的《和林山城商品房购销(预售)协议书》第九条“本合同若作有抵押使用,在抵押期内,甲方有权处理乙方房屋所有权,同时甲方为乙方调换与其大体相当的房屋继续抵押”的约定,内蒙古天旗房地产公司都有权利处理房屋所有权,对于今后天旗公司可能也有理由不办理房屋产权手续余某应该也是知晓的,对于未办理产权,而案争房屋现在还登记在天旗公司,余某是有过错的,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,余某有过错,权利不受保护,案争房屋应当继续执行,一审判决也适用法律错误。综上,一审判决认定事实不清,认定事实错误，适用法律错误,余某不足以以案外人身份排除执行,请求二审法院撤销磴口县人民法院(2020)内0822民初1424号民事判决,发回重审或改判驳回原审原告的诉讼请求。余某答辩称，一、一审认定事实清楚，无需改判或发回重审。本案事实情况2012年3月12日答辩人与内蒙古天旗房地产开发有限公司（以下简称“天旗房地产公司”）签订《和林山城商品房购销（预售）协议书》，不论从名称、内容上、行文中，均体现为房屋购销协议性质，且该协议系天旗房地产公司提供的格式条款协议，如果进行解释，应当作出不利于提供格式协议一方的解释。而不动产的抵押是以登记为生效要件，未登记不生效。故本案并非上诉人所称民间借贷的抵押。其次，本案天旗房地产公司已向答辩人出具了收款收据，从行为上已经认可答辩人支付了全部购房款。且在2014年5月20日，答辩人向天旗房地产公司交纳了卡表费、物业费、垃圾清运费，天旗房地产公司也出具了相关收据。综上，一审法院以协议书及相关收据认定答辩人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益事实清楚。二、一审判决适用法律正确，答辩人满足全部法律要件。（一）答辩人满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的全部要件，依法享有排除强制执行的民事权利。1、在法院查封之前，双方已签订有效的书面合同。2012年3月12日，答辩人与天旗房地产公司签订《和林山城商品房购销（预售）协议书》，协议中约定答辩人购买位于××县商铺一套，商铺面积144.04m'，3600元/mf，房屋总价款518544元。该《和林山城商品房购销（预售）协议书》中答辩人与天旗房地产公司已实际建立买卖合同关系，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议规定》”）第二十八条第一项的规定。2、在法院查封之前，答辩人已实际合法占有涉案不动产。根据答辩人提供的证据可知，案涉房屋建成后，天旗房地产公司即向答辩人交付房屋。在使用过程中答辩人向天旗房地产公司交纳了卡表费、物业费、垃圾清运费，天旗房地产公司也出具了相关收据，亦可证明答辩人至今一直在实际占有、使用涉案房屋，本案符合《执行异议规定》第二十八条第二项的规定。3、答辩人已支付全部价款。天旗房地产公司已向答辩人出具收款收据，收到房屋总价款518544元，答辩人已经付清购房款。本案符合《执行异议规定》第二十八条第三项的规定。4、非因答辩人自身原因未办理过户登记。如前所述，案涉商铺未办理产权过户登记系因天旗房地产公司未交纳销售不动产税等开发手续不全所致，致使答辩人所购房产无法办理房产证，该原因并非上诉人所致，故本案亦符合《执行异议规定》第二十八条第四项的规定。综上，答辩人符合《执行异议规定》第二十八条规定的全部条件，依法享有排除上诉人强制执行的民事权利，一审法院认定事实清楚，依法应予维持。（二）答辩人提起诉讼符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条的规定。答辩人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中答辩人为证明对案涉标的物享有排除执行的权益，提交了以下证据：《和林山城商品房购销（预售）协议书》及卡表费、物业费、垃圾清运费收据，以上证据形成完整的证据链，可以证实答辩人和天旗房地产公司之间存在真实合法的商铺买卖合同关系。在法院执行过程中，磴口县人民法院对涉案标的物采取查封措施，涉案标的物的所有权使用权虽未办理过户登记，但并非答辩人自身原因造成，因天旗房地产公司明确表示因该公司资金链断裂、公司无固定办公场所、未交税、缴费等原因一直未配合答辩人办理过户登记手续，即答辩人对于未办理不动产过户登记手续没有过错，属于无过错的不动产受让人，故答辩人对涉案标的物享有物权期待权，可以排除人民法院对涉案标的物的强制执行。上诉人缺乏法律依据，应该予以驳回。综上，一审法院认定答辩人对涉案标的物具有排除执行的权益符合法律规定，上诉人莫某1的上诉请求和理由不能成立，应当依法予以驳回。余某一审诉讼请求：1.停止执行（2017)内0822执328号执行裁定书查封的位于呼和浩特市××县商铺；2.由莫某1、天旗公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明的事实：莫某1诉天旗公司民间借贷纠纷一案，磴口县人民法院于2016年12月18日作出（2016）内0822民初1802号民事判决书,判决天旗公司于判决生效后十日内偿还莫某1借款本金144300元及利息,返还莫某1房款875元。判决生效后，莫某1依据该生效判决向本院申请强制执行。2019年4月19日，本院执行部门作出（2017）内0822执328号执行裁定书，查封了天旗公司所有的位于呼和浩特市××县，包括案涉6号商铺。2020年6月3日，余某以案外人身份向本院提出执行异议，本院经审理，于2020年6月17日作出（2020）内0822执异12号执行裁定书，裁定驳回异议人余某的异议请求。2020年7月1日，余某向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2012年3月12日,余某与天旗公司签订了《和林山城商品房购销(预售)协议书》,约定余某购买天旗公司开发的位于呼和浩特市××县商铺一套，建筑面积144.04m,建筑层数2层,单价3600元/m,总价款518544元。合同签订后，余某向天旗公司交付购房款518544元,天旗公司出具了收款收据。2014年5月20日，余某向天旗公司交纳了卡表费、物业费、垃圾清运费,天旗公司出具了相关收据。之后，余某一直占有使用该房屋至今。再查明，案涉商铺所在的B2号楼在销售前已经取得商品房预销售许可证。案涉商铺至今未办理过户登记是因天旗公司未缴纳销售不动产税等相关开发手续不全所致。一审法院认为，本案的争议焦点为余某是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，余某与天旗公司于2012年3月12日签订的《和林山城商品房购销(预售)协议书》，证明双方在案涉商铺被查封之前已经签订了书面房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，天旗公司出具的收款收据，证明余某已经按照合同约定支付了全部购房款。第三，天旗公司于2014年5月20日出具的卡表费、物业费、垃圾清运费收据，证明其已将案涉商铺交付给余某，余某已经实际控制并合法占有该商铺。第四，案涉商铺未办理产权过户登记系因天旗公司未缴纳销售不动产税等开发手续不全所致，余某自身并无过错。因此，余某对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行案涉商铺的诉讼请求，有事实根据和法律依据，应予支持。莫某1对余某提供的商品房购销协议和付款凭证的真实性虽不认可，认为双方不存在真实的房屋买卖关系，是名为购销、实为民间借贷的抵押，但对此未提供相应的证据证明，对其抗辩意见不予采纳。本案余某虽仅提供了收款收据，未提供取款或转账的交易记录，在证明力上略有不足，但其提供的卡表费、物业费、垃圾清运费收据，对上述不足具有补强作用，在莫某1不能提供有效证据否定余某现有证据的情况下，依据余某现有证据可以认定其主张的事实。天旗公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：不得执行呼和浩特市和林格尔县城关镇昭君道南侧山城小区B2号楼6号商铺。案件受理费100元，由莫某1、内蒙古天旗房地产开发有限公司负担。二审中当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织各方进行了质证，对有争议的证据和事实认定如下：证据一：1、内蒙古天旗房地产开发有限公司收款收据一张；2、余某父亲余吉祥中国银行明珠支行2012年1月1日至2012年6月1日银行流水一份；3、中国银行呼和浩特中山支行汇兑支付往账凭证、结算业务申请书；4、中国银行呼和浩特锡林南路支行汇兑支付往账凭证、结算业务申请书。意在证明：1、内蒙古天旗房地产公司向余某出具收款收据一张，上面记载收款518544元。2、余某父亲余吉祥向内蒙古天旗房地产公司工作人员周维明账户（62297600902********）于2012年3月15日打款20万元，2012年3月19日打款318544元，以上款项合计518544元。综上，余某已支付全部价款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。证据二：证人白某出庭作证，其和余某是同事，和余某一起在天旗房地产公司购买的房子，通过银行汇款，一起办理交付房屋手续。莫某1质证意见：对证据一的真实性认可，对举证意图不认可。该证据明确付款人是余吉祥，收款人是周维明，和余某所缴纳购房款没有联系。对证据二证人所述余某或者余吉祥打款的过程都是自己的判断，对该证人证言不认可。二审经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案中，首先，余某与天旗公司在案涉商铺被查封之前的2012年3月12日已经签订了《和林山城商品房购销(预售)协议书》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，余某通过父亲余吉祥的银行卡将购房款缴纳给天旗公司相关人员，天旗公司出具了收款收据，余某已经按照合同约定支付了全部购房款。第三，天旗公司于2014年5月20日出具的卡表费、物业费、垃圾清运费收据，可证实已将案涉商铺交付给余某，余某已经实际控制并合法占有该商铺。第四，案涉商铺未办理产权过户登记系天旗公司未缴纳销售不动产税等开发手续不全所致，余某自身并无过错。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，余某对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行案涉商铺的诉讼请求，应予支持。上诉人莫某1上诉称，余某不是商铺的买受人,本案诉争房屋所签订《和林山城商品房购销(预售)协议书》是借贷关系的房屋抵押担保，其与内蒙古天旗房地产开发有限公司不存在商品房买卖合同法律关系,但莫某1不能提供相应的证据证明其上诉主张，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对其上诉理由不予支持。综上所述，莫某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人莫某1负担。本判决为终审判决审判长 蔡 勇审判员 霍淑珍审判员 李智平二○二一年一月十一日书记员 何 叶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；