江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7341号上诉人（原审被告）：徐州市新盛超华置业有限公司，住所地徐州市中山北路**。法定代表人：卢深，该公司董事长。委托诉讼代理人：程训千，江苏彭城律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨承儒，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈昕，男，1976年11月5日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：沙丽亚，女，1981年11月5日生，汉族，住址。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵博涵，江苏光亚律师事务所律师。上诉人徐州市新盛超华置业有限公司（以下简称新盛公司）因与被上诉人陈昕、沙丽亚房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初405号事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人新盛公司的委托诉讼代理人程训千、杨承儒，被上诉人陈昕、沙丽亚的委托诉讼代理人赵博涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新盛公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审判决第6页第11行认定“被告质证提出房屋内的钢材系在买方同意后准备加建隔层的材料”，这一点与事实不符。上诉人在一审庭审时，明确对被上诉人提供的视频的质证观点为：“对该视频的三性均有异议，同时认为即便该视频是涉案房屋拍摄，从房屋的状况证明是符合交付条件的，如果房屋买受人委托上诉人建设隔层，且与上诉人签订委托协议后，上诉人才能为其隔断…”，也就是说一审庭审时，上诉人表述的是必须买受人委托上诉人，上诉人才能为其建设隔断，而非仅仅是买受人同意。故一审法院认定的上诉人的质证观点与事实有差异。二、一审法院认定上诉人的违约期间为2018年7月1日至2020年5月12日有悖常理和客观公正。首先，根据新盛公司举证及对方自认，新盛公司已在2018年7月14日通知对方于2018年7月24日上房，同时根据新盛公司提供的竣工验收备案表等，房屋已具备交付条件，虽实测报告于2018年12月5日取得，但实际上实测报告与2016年取得的预测报告并无任何差异，并不会因此损害被上诉人的利益，也没有给被上诉人造成任何损失。其次，上诉人在已经取得符合合同约定的交付文件，已经再次向被上诉人电话通知，上诉人没有必要违背常理在交付时隐瞒这些文件，更没有理由向其他上房业主出示，而单单不向被上诉人出示。上诉人为资质合格的开发商，对于房屋交付时应当出示相关文件是具有行业认知和常识的，同时由于《商品房买卖合同》约定开发商向买受人交付房屋时出示规定的证明文件的约定，但没有约定开发商需对于买受人出示文件的这一行为要逐户签字确认，或公证或录像。按常理和逻辑如果上诉人不公示和出“示相关证明文件，其他业主也不可能同意接收房屋。根据在2018年12月5日大部分业主已上房的事实，也可以推断上诉人不可能不再次通知，上诉人按照《商品房买卖合同约定》向业主出示相关证明文件这一事实完全可以根据已知的上述事实、通过日常经验法则判断出新盛公司已向被上诉人出示了相关上房文件。依据《民事诉讼法司法解释》第93条第（4）项，对于是否出示上房的证明文件新盛公司是无须举证证明的。故一审法院认定上诉人应承担的逾期违约责任从2018年7月1日至2020年5月12日有违常理和客观。最后，一审法院认定的违约金明显过高，违反公平公正原则。由于君盛广场之前已有王景景等29户业主于2019年1月向鼓楼法院就相同的案由起诉，同为业主的被上诉人不可能不予以关注，从常理上说也不可能不去了解案情，而其不上房的真正原因，并非是实测报告的原因，而是其认为上诉人没有为其建设隔层的原因，但建设隔层并非是上诉人的义务，故对于本案逾期的认定应同王景景上诉徐州市新盛超华置业有限公司的终审判决书(即【2020】苏03民终3321号民事判决书)认定的期限一致才符合公平公正原则。对于被上诉人故意拖延不与上诉人办理房屋交接手续导致逾期期间扩大的部分，不应获得法院支持。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判或发回重审。补充：一、合同约定的违约金过高，应予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定(“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”)，上诉人因逾期交付房屋给被上诉人造成的实际损失应以有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而案涉房屋所属区域，根据徐州市住房保障和房产管理局发布的2018年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价，应为20.45元/建筑平方米/月，每日租金应为39.05元。而根据合同约定，逾期交付违约金为147.8元/日，该标准远高租金标准即被上诉人的实际损失。尽管最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定(当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”)，但鉴于案涉房屋尚未进行装修，且被上诉人并没有证据证明其遭受任何损失。因此，答辩人认为，逾期上房违约金应调整为39.05元/日。二、违约金仅应计算至2018年7月24日。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。具体到本案，案涉房屋在2018年7月20日即取得建筑工程竣工验收，即具备了法定房屋交付条件。但被上诉人在2018年7月24日办理上房时，却以案涉房屋未做隔层、房内脏乱为由拒不上房(详见2020年5月12日开庭笔录第5页最后两行)。而上述理由既无合同约定也无法律规定，被上诉人理应自行承担拒绝上房的一切法律后果。另，尽管案涉房屋在2018年7月24日尚未取得房屋测绘报告，但该条件并不是交付房屋的法定条件。测绘报告仅涉及房款结算，与房屋的使用无关。且被上诉人在庭审中也已确认并不是因为未取得测绘报告而拒绝上房。退一步讲，即使认定被上诉人拒绝上房的理由包含了该情形，因守约方有采取适当措施防止损失的扩大义务，上诉人也不应该承担2018年7月24日之后的违约责任。陈昕、沙丽娅辩称，一、一审法院认定事实清楚，上诉人提出“一审法院认定的上诉人的质证观点与事实有差异”这一上诉理由不能成立。本案中，一审法院已查明上诉人在其宣传册中均印有“5.6米挑高”“买一层得两层”的宣传内容，该点事实上诉人并未否认。虽然一审法院最终认定加盖隔层并非上诉人应负担的义务，被上诉人仍然认为上诉人作为一家大型房地产开发公司，其宣传内容带有着欺骗消费者的色彩。最重要的是，一审法院对于“建设隔层”这一争议焦点已经作出了有利于上诉人的认定，也就是说无论一审法院如何记录上诉人的一审质证意见，都不会引起本案一审判决主文内容的任何变动，故上诉人该上诉理由不能成立。二、一审法院认定的上诉人违约期间正确。首先，被上诉人对于上诉人在2018年7月14日通知被上诉人上房的事实并不否认，但该时间上诉人所承建商品房根本不具备上房条件，其并未取得《房屋测绘报告》，既不符合合同约定的交付条件，同时也违反了法律的明确规定，已经构成严重违约。其次，上诉人在构成违约之后，并未能够及时止损，在其取得相应报告后，拒不履行其通知上房义务，导致被上诉人损失进一步扩大。上诉人作为合同中明显具有优势的一方，却在其过错行为后不思弥补，反而拒绝履行其通知上房的应尽义务，而是主观的去猜测被上诉人可能知晓、或许知晓，可见上诉人对此具有明显过错。且被上诉人没有时间也没有法定或约定义务去了解涉案房屋何时能够办下证来。最后，根据同案同判的规则，在被上诉人之前已有其他受害业主起诉，并由徐州市中院依法做出了终审判决，其认定与本案一审判决完全一致，都认定了上诉人怠于履行其通知义务，故违约期间应当计算至一审开庭之日，这既符合客观事实也符合法律规定。三、关于上诉人上诉称一审法院认定违约金过高的问题。因上诉人既未说明理由，亦未提供相应证据予以证实，且一审法院认定违约金数额符合合同约定，同时不违反法律规定，故上诉人该上诉理由不能成立。四、关于上诉人提出的其他业主的相关案件。被上诉人在此做一个说明:因为上诉人的违约行为，已经给被上诉人造成了重大损失，在此之后，被上诉人既没有义务也没有时间去打探其他业主的案件进展情况，上诉人不能主观性的去猜测其他业主知道了相关信息也意味着本案被上诉人知道了相关信息，而是应当履行合同赋予其的义务。综上,本案一审判决在参考了已经生效的同类案件的中院二审判决的基础上，依法做出了裁判，其认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持原判。补充：上诉人所提出的“合同约定违约金过高，应予调整”的上诉理由不能成立，理由如下:一、上诉人对于《商品房买卖合同司法解释》第十七条条文理解错误。上诉人援引《商品房买卖合同司法解释》第十七条第二款，要求法院以租金标准降低违约金标准，但却忽视了该条开宗明义的“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”这一大前提。本案双方之间业已约定违约金的计算标准，且该标准不违反法律、法规的相关规定，亦经过本案一审及同类案件徐州中院二审的多次审查，应属合法有效的约定。况且，《商品房买卖合同》属于国家管制的必须经过备案的合同，且为制式合同，该类合同中约定的违约金的标准日万分之一、日万分之三、总房价的1%、总房价的3%等各类合同内容，管理部门都予以了备案，这说明日万分之三经过行政法规及业界的统一认可，是统一标准，不应随意调整。二、上诉人系涉案《商品房买卖合同》的制定者，且系《合同》中占据优势地位的一方。上诉人作为一家大型的房地产开发公司，其无论是对风险的防控还是对损失的承担，都非被上诉人能及。双方发生争议时，开发商作为优势一方，明显更具主动地位。且本案中，涉案合同系上诉人制定并统一适用的，双方对合同条款发生争议时，依法应当做出对制定者不利的解释。三、上诉人提出“有相关判例支撑”的理由不能成立。经过被上诉人在“中国裁判文书网”查询，同本案案情一致，最终法院支持按照合同条款执行违约责任的判例比比皆是。上诉人所提交的判例并未经被上诉人质证，且相关一、两份判例不能作为推翻本案合法有效合同条款的依据。另，被上诉人同样提交支持被上诉人理由的判例一份，供法院参考。综上所述，上诉人该上诉理由不能成立，请法院依法驳回其上诉，维持原判决。陈昕、沙丽亚向一审法院起诉请求：1、判令对方支付逾期交房违约金（以492653元为基数，按每日万分之三从2018年7月1日暂计算至2019年10月21日为67394.93元，此后继续计算至交付房屋之日止）；2、本案的诉讼费用由对方承担。一审法院认定事实：2017年9月25日，陈昕、沙丽亚与新盛公司签订商品房买卖合同一份，约定陈昕、沙丽亚购买新盛公司开发的位于徐州市（现名称为：君盛广场）2幢1单元605号房屋，房屋规划用途为办公，预测建筑面积为57.28平方米，其中套内面积39.59平方米，分摊共有面积17.69平方米，层高为5.5米，房屋总价为492653元。商品房买卖合同第九条约定：该商品房交付时该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告。商品房买卖合同第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该房屋，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照商品房买卖合同第十二条处理。商品房买卖合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按全部房价款的日万分之三向买受人支付违约金。双方签订的商品房买卖合同附件中补充约定：除合同及其附件约定的条款外，买受人从任何渠道获得的任何信息和承诺均被视作个人行为，与出卖人无关，出卖人不负有履行义务；出卖人提供的户型、画册、模型、示范间等仅作为买受人选房时的参考。出卖人交付使用的商品房的具体情况以合同附件中的房屋平面图、装修标准和政府批准的规划文件为准；出卖人对本合同项下房产的承诺与保证仅限于本书面合同内约定的内容，除此之外，出卖人未作任何其它承诺与保证。在有关广告和宣传资料、平面模型、沙盘中对房屋开发规划范围及相关设施所做的说明、标志，不构成要约，也不属于交付标准或交易条件，不构成合同内容，对对方无约束力。2018年7月14日，新盛公司向陈昕、沙丽亚邮寄送达交房通知书、房屋交付指引等，通知陈昕、沙丽亚于2018年7月24日办理上房手续，陈昕、沙丽亚已于通知上房日期前收到新盛公司邮寄的邮件，但至今未办理上房手续。陈昕、沙丽亚称其按照通知时间去办理了上房手续，但因新盛公司未能向其提供竣工验收备案表和测绘报告，且房屋未加盖隔层，故陈昕、沙丽亚未办理完上房手续。2018年7月20日，包含涉案房屋在内的君盛广场（不含1#楼商业第四层KTV）工程取得建筑工程竣工验收备案表。2018年11月5日，徐州市鼓楼区牌楼街道办事处出具的《信访事项答复处理意见书》，该意见书中有以下内容：经调查，若按业主要求，开发商先行建造隔层，则无法通过竣工验收。区住建局、新盛公司、办事处多次召开调度会研究处理方案，决定协调新盛公司先办理上房手续再建隔层。截止目前，涉案LOFT结构商品房共240户，已建隔层160户。另查明，新盛公司于《商品房买卖合同》签订前即取得包含涉案房屋在内的房屋面积预测报告，该预测报告每一页均加盖印章，印章内容为“此房为预售面积，竣工后，须向徐州市房地产测绘队申请面积复核方可生效”。2018年7月30日，新盛公司委托徐州市宏伟测绘制图公司对君盛广场工程进行竣工测绘，2018年12月5日，徐州市宏伟测绘制图公司出具了君盛广场1#、2#、3#号楼的房屋面积测算报告。还查明，新盛公司的宣传册中显示有“5.6米挑高”“买一层得两层”“一层变两层”等内容。在2020年5月12日的庭审中，新盛公司当庭提供了2018年12月5日徐州市宏伟测绘制图公司制作的君盛广场1#、2#、3#号楼房屋面积测算报告并告知陈昕、沙丽亚涉案房屋具备上房条件，陈昕、沙丽亚进行了质证。该报告显示涉案商品房套内面积39.59平方米，公摊面积17.705平方米，建筑总面积57.30平方米。根据陈昕、沙丽亚提供视频，其认为其购买的涉案房屋存有建筑垃圾及大型钢材，不具备上房条件；新盛公司质证提出房屋内的钢材系在买方同意后准备加建隔层的材料，视频中并无建筑垃圾。一审法院认为：陈昕、沙丽亚与新盛公司之间的商品房买卖合同，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一、关于新盛公司是否违约问题。双方当事人签订的商品房买卖合同第九条约定，涉案商品房交付时应当符合两个条件，即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告。本案中，2018年7月14日，新盛公司认为涉案商品房已经竣工验收合格，具备交付使用条件，通知陈昕、沙丽亚办理涉案商品房交接手续。陈昕、沙丽亚认为涉案商品房不符合合同约定的房屋交付条件，拒绝办理房屋交接手续。根据查明事实，在新盛公司通知陈昕、沙丽亚办理房屋交接手续时，涉案商品房尚未取得房屋实际面积的房屋测绘报告，不符合双方合同约定的已取得房屋测绘报告的条件，买受人根据合同约定，有权拒绝办理房屋交接手续。根据双方签订的合同第十一条约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，因出卖人未根据双方合同约定的期限和房屋交付条件交付涉案商品房，构成违约，应当依法承担相应的违约责任。二、关于建设隔层是否为新盛公司应承担的涉案商品房买卖合同约定的合同义务。陈昕、沙丽亚主张涉案商品房交付条件还包括应当加建好隔层。根据查明事实，首先，双方签订的商品房买卖合同并未约定由卖方在房屋交付时加建隔层。其次，虽然涉案商品房销售的宣传广告等宣传资料曾提到“买一层得两层”的内容，但并未明确约定交付的房屋为加建隔层的房屋。第三，商品房销售时的宣传广告内容等系要约邀请，并未明确到合同内容中，陈昕、沙丽亚也不能证明新盛公司承诺过交付的为加建隔层的房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有在符合法定条件的情况下，才能视为要约，构成合同内容。只有在出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作为的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，商品房的销售广告和宣传资料作为要约邀请才应当视为要约。综上，陈昕、沙丽亚没有充分证据证明新盛公司曾对交付涉案房屋时加建隔层作出承诺，故不能认定加建隔层为出卖人应负担的合同义务。三、关于涉案商品房逾期交付的期间及逾期交房违约金的认定。陈昕、沙丽亚主张逾期交房违约金计算至新盛公司实际交付涉案房屋之日。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条关于交付手续的约定“在该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人不得以未收到交付通知书为由，要求出卖人承担逾期交付的违约责任。”新盛公司在2018年7月14日通知陈昕、沙丽亚办理房屋交接手续，因房屋不具备合同约定的房屋实际测绘报告，不符合交付条件，陈昕、沙丽亚有权拒绝接收房屋。虽然新盛公司于2018年12月5日取得涉案房屋测绘报告，涉案房屋具备了合同约定的交付条件，但新盛公司应当再行通知陈昕、沙丽亚上房，不能仅以取得房屋测绘报告即视为新盛公司履行了再次通知义务。根据双方当事人在本案中的诉讼行为，在2020年5月12日庭审中，新盛公司向陈昕、沙丽亚举证了2018年12月5日的房屋测绘报告，并告知陈昕、沙丽亚房屋具备上房条件。新盛公司在庭审中所做的陈述可以视为新盛公司履行了合同约定的通知义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案商品房买卖合同是双务合同，双方当事人应当按照合同约定，遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。同时，在合同相对方违约的情况下，守约方亦应当采取适当措施防止损失的扩大。在2020年5月12日陈昕、沙丽亚知道涉案房屋符合合同约定交付条件的情况下，应及时与新盛公司办理房屋交接手续。陈昕、沙丽亚在此之后，未采取适当措施实施房屋交接等行为，致使逾期期间扩大，陈昕、沙丽亚就该扩大期间的损失要求赔偿，不应予以支持。因此，对涉案商品房逾期交付的期间，应当认定为自2018年7月1日起计算至2020年5月12日。根据涉案商品房买卖合同第十二条的约定，逾期期间产生的违约金，应当按买受人支付的全部房价款492653元的每日万分之三计算681天，共计100649.01元。综上，遂判决：徐州市新盛超华置业有限公司于判决生效后十日内一次性向陈昕、沙丽亚支付逾期交付房屋违约金100649.01元。一审案件受理费2310元，由徐州市新盛超华置业有限公司负担。二审中，上诉人提供2018年下半年徐州主城区房屋租赁指导价发布一份，证明本案地段办公用房每平方月租金20.45元，换算成本案日租金39.05元，按合同约定147.8元，要求调整违约金。被上诉人质证认为，不认可。1、上诉人作为一家大型房地产开发企业在商品房销售合同中为优势一方，且为合同的制定者。其制定的违约金标准如发生争议应当作出不利于上诉人的解释。2、上诉人提交的书面材料没有任何主管机关的印章。3、上诉人与被上诉人之间的约定不违反法律和司法解释的规定，该上诉理由不能成立。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，针对上诉人的第一点上诉意见即隔层问题。因被上诉人一审起诉上诉人主张逾期交房违约金的依据是上诉人交付的房屋不具备合同约定的交付条件，且一审就涉案房屋建设隔层问题作出了有利于上诉人的认定，故上诉人就此提出的上诉没有法律意义，对本案裁判结果没有影响，本院不予采信。针对上诉人第二点上诉意见即逾期上房期间的认定问题。双方签订的商品房买卖合同第九条约定：该商品房交付时该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告。商品房买卖合同第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该房屋，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收。上诉人于2018年7月14日通知被上诉人上房，但其未取得合同约定的房屋测绘报告，依合同约定买受人有权拒绝接收。上诉人虽于2018年12月5日取得房屋测绘报告，但上诉人并未及时通知被上诉人上房，至2020年5月12日一审庭审时上诉人才拿出房屋测绘报告并告知被上诉人涉案房屋具备上房条件。故一审依此时间节点结合合同约定确定本案逾期上房期间符合本案事实，并无不当。上诉人就此提出的上诉没有事实依据，本院不予采信。针对上诉人上诉第三点意见即逾期上房违约金调低的问题。双方签订的商品房买卖合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按全部房价款的日万分之三向买受人支付违约金。双方合同约定的逾期上房违约金的计算方式不违反法律规定，日万分之三亦不属于过高，且涉案小区发生的其他同类生效案件均以此标准计算逾期上房违约金。故上诉人就此提出的上诉没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人徐州市新盛超华置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2340元；由徐州市新盛超华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汪佩建审判员  张 洁二〇二一年一月十二日书记员  陈斯雅