辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终344号上诉人（原审被告）：栾海明。被上诉人（原审原告）：大连华安物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市沙河口区中长东五街****-8-13。法定代表人：王勤忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛美红，该公司员工。委托诉讼代理人：邬大鹏，辽宁金环律师事务所律师。上诉人栾海明因与被上诉人大连华安物业管理有限公司（以下简称华安物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初8841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。栾海明上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回华安物业的诉讼请求；一、二审诉讼费用由华安物业承担。事实和理由：案涉小区因华安物业的干涉无法成立业主委员会。案涉小区内违建严重，消防通道被违建占用。小区内杂草丛生，景观破损严重，卫生状况极差，照明设施不合格，没有监控。小区收支没有公示。车辆乱停，，地下人防私改停车场屋内有多处渗漏的问题，报修多年迟迟没人解决，墙皮长毛脱落，，地板被泡前期物业服务协议和业主手册均要求华安物业24小时内必须上门维修。装修保证金和排渣费未返还，且装修时根本没有让华安物业排渣。华安物业辩称，不同意栾海明的上诉请求。业委会成立是业主自身的权利，也非华安物业的义务。小区对于人防车场使用有合法合规的手续。如果业主认为华安物业在履行物业服务合同过程中存在违法行为，可以向相关的行政机关进行举报和投诉。栾海明以个别问题认为整个物业服务不到位，缺乏合理合法的事实根据。华安物业向一审法院起诉请求：1、栾海明给付所欠物业费人民币17,933元、违约金人民币5,379.9元，以上共计23,312.9元。2、本案诉讼费由栾海明承担。一审判决认定事实：栾海明系大连市甘井子区圣林南园28B-2-202号房屋的业主，案涉房屋系多层住宅，建筑面积115.62平方米。2012年10月29日，栾海明（乙方）的父亲栾振廷代栾海明与案涉房屋开发单位大连广泰房屋开发有限公司（甲方）签订《美树日记前期物业管理服务协议》，约定：甲方有权将大连市甘井子区圣林南园美树日记物业委托物业管理企业实施前期物业管理；多层住宅物业费标准为1.8元/平方米/月，按季度交纳；乙方违反本协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。该协议附件二记载开发建设单位委托华安物业作为物业管理企业，落款处有栾振廷的签字认可。后华安物业进入该小区提供物业服务。截至一审辩论终结前，栾海明未交纳自2013年10月28日至2020年6月30日止的物业费。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。大连广泰房屋开发有限公司与华安物业签订的《美树日记前期物业管理服务协议》是合同双方真实的意思表示，合法有效。业主和物业单位之间是平等主体，华安物业为栾海明所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，栾海明作为该小区业主应按合同的约定交纳物业服务费，然栾海明尚欠2013年10月28日至2020年6月30日的物业费16,670.09元（1.8元/平方米/月×115.62平方米×80个月零3天）未付，理应足额给付华安物业，故对于华安物业该项诉讼请求依法予以支持。对于栾海明抗辩称案涉房屋漏水、外墙保温层开裂一节，属工程质量问题，并非物业企业的管理范畴。对于栾海明抗辩称华安物业应予返还排渣费、改建费一节，与本案并非同一法律关系，栾海明可另行诉讼。对于栾海明辩称华安物业物业服务不到位的意见，一审法院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。栾海明以华安物业提供物业服务不到位为由，拒绝足额支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但是，对于栾海明在本案中提出的各种问题情形，华安物业应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。对于华安物业主张栾海明支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，栾海明系案涉小区业主，华安物业向栾海明提供服务。虽然案涉《美树日记前期物业管理服务协议》对欠交物业费的滞纳金作出了明确的约定，但华安物业在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故对华安物业要求栾海明支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。判决：一、栾海明于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连华安物业管理有限公司物业费人民币16,670.09元（自2013年10月28日至2020年6月30日）。二、驳回大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币191元（大连华安物业管理有限公司已预交，已减半收取），由大连华安物业管理有限公司负担83元，由栾海明负担108元。二审中，栾海明提交了照片，拟证明华安物业的物业存在重大瑕疵。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。华安物业对前述证据的证明事项不予认可。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。案涉小区开发商与被上诉人签订了《美树日记前期物业管理服务协议》，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……，对业主具有约束力”之规定，被上诉人既向案涉小区提供了物业服务，则上诉人作为业主应按前述前期物业服务合同的约定向被上诉人按时、足额缴纳物业费。上诉人对于一审判决认定的欠费期间及房屋面积均无异议，经本院审查，一审判决认定的上诉人应缴物业费金额16,670.09元正确，本院予以确认。关于上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，上诉人在案涉期间内未依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定向被上诉人主张权利，其以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。关于上诉人所述案涉房屋漏水漏雨的问题，上诉人自述入住时即发现此问题，则该问题属房屋自身质量问题，上诉人可向案涉房屋开发商主张权利或申请房屋维修基金予以解决。关于上诉人所述排渣费和装修保证金一节，因上诉人在一审中未就此提出反诉，被上诉人亦不同意在本案中进行抵扣，故本院不予处理，上诉人可另行起诉。综上所述，栾海明上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉。维持原判。二审案件受理费382元，由上诉人栾海明负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王家永二〇二一年一月二十六日书记员 连亚妮