山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终39号 上诉人（原审被告）：李然，男，1987年4月11日出生，汉族，户籍地青岛市市**。 委托诉讼代理人：王淑丽，系李然的母亲。 被上诉人（原审原告）：青岛春晖物业有限公司，住所地青岛市李沧区湘潭路街道大枣园社区**。 法定代表人：姜涛，总经理。 委托诉讼代理人：戴荣鹁，系该公司员工。 上诉人李然因与被上诉人青岛春晖物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初3570号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李然上诉请求：请依法将本案发回重审。事实与理由：一审法院采用法律不当，审理事实不清，违法认定事实；质证不公；争论焦点理述不清；判决不公。一审法院采用法律不当，审理事实不清，违法认定事实。物业的选聘，合同的签订，需小区半数以上业主同意，占用小区公用道路与绿地设立车位及收入的车位费分配使用，需小区2/3以上业主同意见，车位费属业主所有。以上内容上诉人在答辩中列举依据为《中华人民共和国物权法》《山东省物业管理条例》中相关条款表述清楚，小区物业管理公司选聘与合同相关内容确定，在业主已入住的小区依物权法仅由业主大会代表业主确定，除此之外，并无其它法律规定，违背这些规定就不合法。2013年鹿某与被上诉人签订物业服务合同后，不公开公示，鹿某已越权行事。合同签订不合法，引起拒交物业费。2013年以后，再也没有召开业主大会。2016年底，上一合同期满，在未召开业主大会的情况下，鹿某私自与被上诉人签五年物业服务合同，且不公示合同，再一次引起业主维权活动，鹿某拒绝对话，多位业主询问业委会其它委员，均称未参与合同签订，业委会多人公布辞职，张贴公示。业主以“请求街道主持召开业主大会，重选聘物业公司重签合同，罢免不作为业委会”的诉求，由128户业主签名，依法请湘潭路街道办事处召开业主大会，足以证明2016年合同签订前未召开业主大会。事后鹿某发出告知信，信中称“本欲召开一次业主大会”也足以证明2013年合同到期后，未召开业主大会。被上诉人举证的合同，用作起诉依据，如何查证其合法有效呢。一审法院在其认定的事实中写道：“。合同落款处加盖了甲方青岛市李沧区南岭风情小区业主委员会印章，法定代表人处鹿某签字”。“以上物业服务收费标准经青岛市李沧区物业管理办公室备案”一审法院对于合同仅以上两项认定的事实，该事实并不清楚。判决书中将物业服务合同备案错误表述成物业服务收费标准经青岛市李沧区物业管理办公室备案。上诉人认为一审判决认定事实不清，整个判决书中，也找不到一处肯定这合同是依法签订的，是成立的，也没有一处审理内容是上诉人“以其并非合同当事人为由提出抗辩”的，依上述法律条款判定依此合同收费合法有据。要求上诉人履行“依法成立的合同”义务不公。上诉人主张涉案合同不成立，事实清楚，理由充足，有法可依，一审法院不支持，也不进行审理。合同一方主体，业主，未参加签订合同，依《合同法》第四十八条，对上诉人不产生约束效力。本案上诉人举证未召开业主大会已是充分证明了，行为人未有任何合法委托。如上所述，是否由业主大会决定选聘企业，和合同中相关重大内容是否违法，是否受托签订，是本案真正的焦点，作为专业的物业服务公司，2013年所签合同第七章第五条明确规定，合同期满后被上诉人若要继续留下来管理小区也要参加小区物业聘选活动，2016年合同签订时，被上诉人未参加物业选聘活动，当然知道未开业主大会，行为人未经代理授权。或者被上诉人也错误地以为非法人组织的负责人跟法人一样，签了就有效，也应担当同样的责任。被上诉人与鹿某在2013年所签合同中，就已越权签约，同时很长一段时间不公开合同，私签分款补充协议至合同到期后才公示；2016年被上诉人明知未召开业主大会签订合同，不公开合同，在合同内容上签入违法条款(车位费法定是属于业主的却签分给被上诉人)，事发后，鹿辞去业委会职务，但拒绝交出业主方的合同原本，也就是说，至今，合同的主体另一方，当事人并没有可用的合同原本，假定合同有效的话，也就无法验证被上诉人所持合同真实性，无法依合同主张自己的权益，故该合同签订，涉嫌违反法律，恶意串通，存在欺诈行为，执行中恶意作为，结果损害业主群体利益，依合同法第五十二条，合同也应是无效的。上诉人在2017年与被上诉人有相同案由的诉讼，被上诉人已举证判决书。当时上诉人同样答辩合同不成立，未获得一审法院支持。上诉人败诉后，并未执行一审法院判决，也不服该判决，是时湘潭路街道开始依法帮助小区业主召开业主大会，选举新业委会，上诉人找到被上诉人的负责人，约定修改合同中的不合法条款，由新一届业委会实施合同追认，形成合法合同，双方有合法合同可依，双方同意对判决书中涉及的费用适当交纳息诉(故未上诉)，并交纳2017年一季度物业费，以期达成约定结果。但一审法院确定不成立的合同有效，让被上诉人既不同意修改合同中的违法条款，认为没有必要追认合同，涉及多年来估算近百万的车位费不知去向，再度引发纠纷。更令人难以置信的是，合同签订行为人鹿某辞职后仍拒绝交出本案2016年合同的原本，加之被上诉人不配合，不能形成追认合同，导致当事人，业主方既无违法签订的合同原本，也无可用的追认合同，依相关国家法律，业主在物业纠纷中能获得法院支持的，仅有依有效合同请求法院判令物业管理公司履行合同以维护自身权益，业主方却连个合同也没有，业委会多数成员也只能选择不交物业费以求合同合法化，上诉人也认为，没有有效的合同，被上诉人不能依不成立的合同，向上诉人主张物业费，被上诉人理所当然没有服务质量标准保证，可以任意采用欺凌业主行为，采取不交费不让回家，将多年收入的车位费不知去向等恶意作为，可停止交纳物业费。业委会成员被攻击后，难以继续召开业主大会，张贴暂停业主大会公示，公示的内容与上诉人所陈述的事实一致。以下是2018年业委会成员签名的公示内容选：“根据国家相关法律，业委会仅是小区业主大会的一个执行机构，没有超越业主大会的功能。小区要改善目前的状况，只有沟通好物业与业主的关系，建立合理的良性循环，合同有效合理，服务依合同能展开，交费及时，车位费等属于小区业主的费用能合理用于维修维护。上届业委会主任，越期签订3+5年的物业服务合同，并未交付原件给本届业委会，同时，每年十多万的车位费，依国家法律应属于本小区全体业主，2017年前，这笔钱去向不明，2017年后，现业委会多次要求至少应按原合同一半交还小区业主，多次沟通春晖物业拒不付出，修订合同未果，业主极其不满，为此业委会部分成员和部分业主以拒交物业费抗议，这显然达不到良性循环的效果。业委会并无执法功能，是否起诉物业公司要回车位费，是否重新订立物业合同，是否重新选择物业公司，都应该是由业主大会来决定，而不是业委会几个人研究决定”以上事实，上诉人已提供相关证明材料，被上诉人或法院认为需要更确切举证，请依法传唤小区业主证明合同签订未经业主大会同意。在这样的合同纠纷案中，上诉人作为业主群体的一员，诉讼一方当事人，没有委托行为人去签合同，形成了不成立合同，屡次成为被告，一审法院总是枉判不成立的合同有效，上诉人必须受其约束；小区物业管理纠纷中，相关国家法律规定业主主张自己权利的方式是，诉请物业公司履行合同，可获得法院支持，业主却连恶意串通侵害业主利益的合同原本都无法得到，没有依法维护自己权益的凭据；业主方在纠纷中让步，交纳物业费，以息诉为上，约定过，并希望将合同中违法处修改后，再由业主大会进行追认，得到合法合同，双方维护自身权利有据，达到良性循环。在案件审理中，上诉人在答辩中，仅仅不同意被上诉人依法不成立的合同约束自己，同意由法院调解，或依青岛市相关收费标准，或依双方曾有过的约定付费。避开被上诉人应承担的举证责任，歪曲上诉人举证内容。被上诉人未能回应提供证据不符合物权法第七十六条规定。上诉人提供的128户业主签名要求召开业主大会来确定物业公司选择与合同内容，以证明原合同未经业主大会同意，一审判决没有认定。上诉人参加诉讼答辩意见在本案判决书第2页讲述得非常清楚，不同意被上诉人以违法签订合同作为收费依据，但可以依其它合法合理方式付费。那么上诉人提供的证据必定是证明原合同不成立，如法院认定进行服务就应付费而进行调解付费，应由被上诉人撤诉同时进行，所提交证据证明了不服务，服务质量差，作调解付费参考。上诉人仅围绕这些答辩意见举证。证据中电话录音里，被上诉人办公室对上诉人称中断交费就不给服务，并且提供了真的没有服务的证据，不服务就不能收费，或少收费；录相证据，被上诉人阻挡上诉人的车辆进入小区的录相，上诉人购房时是有赠车位的，也不让进，导致上诉人，户主李然，不愿常住他自己的房子，只有父母常住在此；质问近百万的车位费不知去向，你即使按合同收费，也得先结清属于业主的钱如果它们能充抵部分物业费，再来收剩下的物业费，依法通过协商减少物业收费是应获得法院支持的。一审让上诉人证明被上诉人无权主张物业费，证明不成就判上诉人的诉求就不成立。一审判决书中称：“本案争议的焦点为：原告是否有权向被告主张物业费”小区维权活动，多位业主一方面采用协商付费以息诉，一方面向业主大会选出的第二届业委会建议，将合同中违法的内容修改，征求业主意见，经业主大会追认，成为有效合同，加强物业管理，业主有权依合同要求物业公司进行到位的服务，业委会也在服务到位的基础上依法向业主讨收业务费，澄清车位费归属与管理费的收取，合理合法，做到良性循环，第二届业委会积极协商，无奈被上诉人极不配合，导致业委会成员以未修订，未通过业主认同的合同不成立为由拒交物业费，也未能与被上诉人达成共识，最终集体辞职。作为公民，如果拒绝违法操作，拒绝下流手段，不畏恐吓威胁，要求依法保障自身权益，不认同暗箱操作的凌霸于业主之上的欺压，不认同依违法签订的合同来主张物业费，是应该做的。业主做了，业委会也无奈这样做了。上诉人主张暗箱操作的合同不能作为起诉依据，与是否有权主张物业费分开，不要混为一谈。本案定为合同纠纷，不审理合同是否成立，不理顺合同，不审理实际执行中有没有依法执行应当服务的义务，法院判合同有效，导致被上诉人坚持合同不修订和不取得业主认同追认，还可以拿它来起诉业主，业委会本应依法催收物业费却也只能以不交物业费应对，导致运行经费不足。 被上诉人青岛春晖物业有限公司答辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2、涉案的物业合同经业委会签字盖章，合同合法有效，答辩人履行了管理服务，上诉人应当按照约定支付物业费。3、本案上诉人的其他主张与本案并非同一法律关系，非本案审理范围。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 青岛春晖物业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令李然支付拖欠的物业管理费用7385元，并自逾期之日起，依日0.3%计缴滞纳金，至实际付清之日止；2、案件受理费用由李然承担。事实和理由：李然一直居住在青岛市李沧区户，青岛春晖物业有限公司依据与南岭风情业主委员会签订的《物业服务合同》，为李然提供相应的物业服务。现李然拖欠2017年4月1日至2020年6月30日期间物业服务费没有缴纳，应当依照上述合同内容，缴纳物业服务费并支付违约滞纳金。 李然在一审中辩称，1、青岛春晖物业有限公司不能提交合法有效的合同作为证据，请求驳回青岛春晖物业有限公司起诉。青岛春晖物业有限公司没有提交50%以上业主同意签约的证明，没有业委会会议公示，没有三分之二以上业主同意小区车位建设与收费，违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十六条以及《山东省物业服务条例》第四十条的相关规定。2016年底青岛春晖物业有限公司与原业委会鹿主任个人签订合同，事发后，业主询问业委会，鹿主任避而不见，其他人辞职。上次诉讼中，贵院称在物业办备案就有效，经业主询问物业办，该办主任称备案与法律效力无关。上次判决前，鹿主任已辞职。上次判决后，李然以息诉为上，与青岛春晖物业有限公司原负责人协商，缴纳了一定的服务费，未上诉。至今物业合同未能修订，未能征得业主同意，小区物业服务每况愈下，近百万元车位费不知去向，还常常发生为了收费强行不准业主车辆进入小区的冲突。2、如法院认为青岛春晖物业有限公司提供了服务，李然应缴纳物业服务费，则李然同意青岛春晖物业有限公司撤诉后调解协商，或由法院主持调解，参照青岛市的住宅物业管理服务规范缴纳，或者参考上次双方协商的调解结果。3、由于私签合同对业主损害较大，达不成调解的话，李然当庭提起行政诉讼，请求撤销该合同。4、青岛春晖物业有限公司的物业管理服务存在较多不作为、乱作为现象。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。 青岛春晖物业有限公司提交：证据1、2016年12月4日签订的南岭风情小区物业服务合同一份、物业服务合同备案表一份，证明青岛春晖物业有限公司与李然所在小区业主委员会签订物业服务合同，双方就该小区物业服务的各项权利义务进行了约定，且已对该合同进行了备案；证据2、业主登记表，证明李然系涉案房屋的业主，该房屋的建筑面积为189.36平方米；证据3、（2017）鲁0213民初901号民事判决书一份，证明青岛春晖物业有限公司曾起诉李然要求支付物业服务费，法院支持了青岛春晖物业有限公司的请求；证据4、物业派工单一宗，因数量较多所以每月选择一张作为代表向法院提交以及照片一宗，证实青岛春晖物业有限公司为涉案小区提供物业服务。 李然对物业服务合同的真实性和效力均不认可，理由同答辩意见；对备案表的真实性不能确定，且备案只是行政管理行为，并不是构成对合同效力的确认；对业主登记表、民事判决书的真实性均无异议；派工单未经业主签字确认，系物业单方面提供的证据，物业在提供服务的时候都会有人拍照，如果物业真心为业主服务不需要做表面文章，业主的口碑是最重要的，小区内蚊虫很多，物业公司打药的工作比较敷衍，达不到灭虫的效果。 李然提交：1、小区内物业服务状况的视频、照片、录音光盘一份，证实小区绿化无人维护、杂草丛生已经无法看到原始灌木，卫生长期无人打扫，楼体内的灯损坏后修理效果不佳，小区内栏杆常年锈蚀无人维护，业委会主任号召小区业主自发组织喷洒农药，购买车位的车主无法正常进入小区，物业没有将收取的车位费进行公示。李然向物业公司反映问题，青岛春晖物业有限公司以李然没缴纳物业费为由拒绝为李然服务。录音中物业工作人员也承认楼道卫生是一周打扫两次，李然家的卫生一直没有打扫，根据三级的服务标准应当每日清洁一次而且绿化服务也达不到三级的标准。物业应当对楼道公共照明每月巡视一次，李然二楼的灯已经损坏四五年了没有进行维修。2、业委会公示的合同补充条款以及业主的声明，证实业主对合同补充的部分条款有异议；业委会成员的辞职信公示照片，证实合同签订后业委会成员集体辞职；业主联名的申请，要求罢免业委会召开业主大会成立新的业委会，签订新的物业服务合同；12315市长微信号截屏照片，证实向公开电话反映我小区业委会的问题；小区内环境照片一宗，证实小区环境脏乱差以及公共设施无人维修、绿化无人维护；业委会关于车位费收支情况的说明，证实小区内车位费收费去向不明。 青岛春晖物业有限公司对上述证据1的真实性不予认可，不能显示拍摄的时间地点，内容亦不清楚，该证据不能作为李然不缴纳物业费的依据；对证据2的真实性有异议，且该组证据与本案无关。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，原审法院认定事实如下： 1、2016年12月4日，甲方（南岭风情小区业主委员会）与乙方（青岛春晖物业有限公司）签订《物业服务合同》，约定甲方将岭南风情小区委托于乙方实行物业管理，委托管理期限五年，自2016年12月1日零时起至2021年11月30日零时止，物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有的建筑面积每月每平米**1元向青岛春晖物业有限公司交纳，每半年交纳一次，每次交纳费用时间为1-15日，乙方有权要求甲方催促未按时缴费的业主补交物业费，并由业主按千分之三交纳违约金。合同落款处加盖甲方青岛市李沧区南岭风情小区业主委员会印章，法定代表人处鹿某签字，乙方加盖青岛春晖物业有限公司印章，法定代表人处姜涛签字。 以上物业服务收费标准经青岛市李沧区物业管理办公室备案。 2、李然系李沧区文昌路317号南岭风情A区9号楼3单元301户房屋业主，房屋面积为189.36平方米。李然未缴纳2017年4月1日至2020年6月30日期间的物业费。 原审法院认为，法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案的争议焦点为：青岛春晖物业有限公司是否有权向李然主张物业费。青岛春晖物业有限公司提交物业服务合同证明在涉案小区提供物业服务合理合法，李然主张合同无效，但其提供的证据均不能证明该合同构成法律规定的合同无效的情形，对李然关于物业服务合同无效的主张，原审法院不予支持；青岛春晖物业有限公司提供派工单、照片证明实际履行了物业管理服务，李然对证据不认可，但未提交相反证据证明涉案小区不存在物业服务或者物业服务由青岛春晖物业有限公司之外的主体提供。综上，青岛春晖物业有限公司依据物业服务合同，实际履行了李然房屋所在小区物业管理服务义务，有权向李然主张物业费。 关于李然对小区的绿化、消杀、管理、卫生等服务方面存在问题的抗辩意见，原审法院认为因物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一，即使李然主张的上述问题存在，业主亦可要求物业服务企业采取相应措施，履行维修、养护、管理、维护等义务。个别业主如以物业服务存在一般瑕疵为由抗辩拒交物业费，造成物业管理企业运营经费不足，服务质量下降，最终损害的是其他正常缴纳物业服务费的业主的利益。本案中李然提交的证据不足以证明青岛春晖物业有限公司在提供物业服务过程中构成严重瑕疵的情形，故对李然以物业服务不达标为由拒交物业管理服务费的意见，原审法院不予采纳。综上，青岛春晖物业有限公司要求李然支付2017年4月1日至2020年6月30日期间拖欠的物业费7385元（189.36平方米×39个月×1元），合法有据，原审法院予以支持。 关于青岛春晖物业有限公司主张的滞纳金，即违约金。青岛春晖物业有限公司作为物业服务企业，应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。通过李然提出辩论意见及提供的照片可以看出，青岛春晖物业有限公司的物业管理服务水平和方式确有可以提升和创新的空间，故青岛春晖物业有限公司主张李然支付其逾期支付物业费滞纳金（违约金）的诉讼请求，原审法院不予支持。 综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李然于判决生效之日起十日内支付青岛春晖物业有限公司物业服务费7385元；二、驳回青岛春晖物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由李然负担。 二审中，上诉人提交证据一、新旧业委会的交接说明，证明新业委会没有拿到合同原件。证明合同是私签的，业主对物业合同并不知情。证据二、业委会发布的召开业主大会的通知、业主大会暂停公示，证明合同是私签，并没有经业主的同意。被上诉人质证意见：业主和业委会的情况物业公司不清楚，与本案无关。2016年的合同是与业委会签订的，且进行了备案，一审中已提交了备案证明。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：上诉人李然是否应向被上诉人青岛春晖物业有限公司交纳2017年4月1日至2020年6月30日期间的物业费。通过审理查明的事实，2013年、2016年，南岭风情小区业主委员会分别与青岛春晖物业有限公司签订《物业服务合同》，约定甲方将岭南风情小区委托于乙方实行物业管理。合同签订后，青岛春晖物业有限公司依约为涉案小区提供了物业服务。李然主张鹿某个人与青岛春晖物业有限公司签订的物业服务合同，应为无效合同，青岛春晖物业有限公司主张物业费没有依据。本院认为，青岛春晖物业有限公司自2013年开始为小区提供物业服务，至2020年6月30日止实际已为小区提供了物业服务，上诉人李然作为小区的业主应当缴纳物业服务费。另，上诉人李然主张青岛春晖物业有限公司提供的物业服务不到位应当减交物业费。本院认为，在日常服务中青岛春晖物业有限公司多少存在服务不到位的地方，但上诉人李然主张的物业服务问题，不能构成青岛春晖物业有限公司根本违约，一审根据本案的实际情况，对于上诉人欠交的物业服务费的违约金不予支持，已做出处理。上诉人主张对物业服务费进行减免，没有事实和法律依据,本院不予支持。上诉人李然主张青岛春晖物业有限公司收取的车位费与本案系不同的法律关系，在本案中不予审理。 物业服务企业所提供的物业服务具有持续服务性、服务面广、服务事项繁杂的特点，针对于每个业主服务与物业企业的服务是点和面的关系，物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。业主应及时履行自己的应尽义务，若物业服务费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，青岛春晖物业有限公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 综上，上诉人李然的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李然负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇二一年一月二十七日 书记员  韩 平 书记员  方高海