浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初9242号 原告：余姚银亿四明广场新华联百货有限公司。住所地：余姚市兰江街道四明广场**101-501。统一社会信用代码：91330281079213577T。 法定代表人：徐文纪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡本荣，浙江合创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈家俊，浙江合创律师事务所律师。 被告：宁波万为体育文化传播有限公司。住所地：余姚市兰江街道四明广场****。统一社会信用代码：91330281MA2GTMKX0C。 法定代表人：彭昔莲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王建梅，浙江佳兆律师事务所律师。 原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司（以下简称银亿新华联公司）与被告宁波万为体育文化传播有限公司（以下简称万为公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理，原告银亿新华联公司的委托诉讼代理人陈家俊、被告万为公司的法定代表人彭昔莲及其委托诉讼代理人王建梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银亿新华联公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告支付自2020年4月10日至2020年8月9日的租金29541元（已扣除已支付的5000元）及逾期支付租金的违约金4224元（违约金暂从2019年3月20日计算至2020年8月9日共计143天），实际按逾期款项总额的0.1%/日的标准计算至租金清偿日为止；3、判令被告向原告支付违约金53195元，且已缴纳的44273元保证金（租赁保证金34540元和物业保证金9733元）不予退还；4、判令被告向原告支付已享受的租金折扣金额28780元；5、判令被告向原告支付欠缴的物业费12978元、公共能耗费11896元、电费454元，合计25328元，并承担逾期付款的违约金3566元（违约金暂从2020年3月20日计算至2020年8月9日共计143天），实际按逾期款项总额的0.1%/日的标准计算至租金清偿日为止。上述合计144634元。6、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原、被告于2019年9月16日签订《租赁合同》一份，约定原告将位于浙江省余姚市××广场××幢××房屋租赁给被告，租赁期限从2019年10月10日至2022年10月9日。此外，合同对被告需缴纳的租金、物业费等各项费用的支付金额、支付时间、支付方式等均作了明确约定，并约定了双方的权利义务以及需承担的违约责任。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告已违约，拖欠租金、物业费、公共能耗费等各项费用。原告认为《租赁合同》合法有效，现因被告单方违约，拖欠租金、物业费等，原告有权要求被告支付租金及逾期支付租金的违约金，并依据《租赁合同》第二十七条第7款约定要求被告承担违约责任及第五条第5款和第八条第5款要求被告支付已享受的租金折扣和装修免租租金。原告故起诉，请求判如所请。 被告万为公司答辩称：一、原、被告双方的租赁合同已于2020年7月3日解除，被告承租后因中央空调发出严重噪音，该噪音远超国家标准，影响被告经营，多次向原告反映，原告未予解决，原告的行为构成根本违约，被告可解除合同，2020年6月30日，被告向原告邮寄解除通知，于2020年7月3日交付了钥匙，并腾退了房屋，双方的租赁合同已于2020年7月3日解除；二、原告无权要求2020年7月4日以后的租金、物业费等费用；三、因疫情原因导致合同履行不能，2020年1月23日直至同年5月19日才恢复经营，该期间的费用应减半收取；四、2020年5月19日以后，因噪音影响，原告未予解决，故2020年5月19日后的租金、物业费等费用不应当收取；五、租赁合同合法解除，被告无需向原告支付违约金及租金折扣；六、即使原告违约，原告主张的违约金过高，且重复计算，原告已于2020年9月前将涉案房屋出租给他人，也未提供实际损失的证据；七、被告已付的租赁保证金和物业保证金应当予以退还，或在本案中予以抵扣；2020年5月26日，被告支付给原告5751元，应予抵扣；八、被告承租广告位，向原告支付了广告位费8000元，租赁费1000元，押金2000元，该广告已于2020年3月拆除，未承租期间的费用应予以退还。 为证明自己的诉讼主张或抗辩意见，原告银亿新华联公司与被告万为公司均向法院提交了相应的证据。相应证据均经当庭举证、质证，现分别认证如下： 原告银亿新华联公司提交的证据： 1、《租赁合同》1份，拟证明双方存在房屋租赁法律关系及原告主张权利的合同依据。被告对“三性”无异议，本院予以认定； 2、《房产证》及《委托授权书》1组，拟证明原告受案涉房屋的产权人委托，以自己名义向被告主张权利的事实。被告无异议，本院予以认定； 3、通知函及解除租赁合同通知函以及送达依据1组，拟证明原告向被告催讨所欠租金等费用及向被告发送解除合同通知的事实。被告对真实性无异议，但认为解除的时间为2020年7月3日。本院对该组证据的真实性予以认定； 4、照片1组，拟证明涉案房屋出租时的屋顶状况的事实。被告对真实性没有异议，本院对该组证据的真实性予以认定。 被告万为公司提交的证据： 1、快递单截图1组，拟证明被告于2020年6月30日向原告发送解除租赁合同通知书的事实。原告对于该证据的真实性请法庭核实。本院结合微信聊天记录对该证据真实性予以认定； 2、微信聊天记录1组，拟证明原告于2020年6月30日收到被告发送的解除租赁合同通知书，同年7月3日腾退涉案房屋并交付钥匙的事实。原告认可被告于2020年7月3日交付钥匙并腾退房屋，认为被告作为违约方没有合同解除权，是否具有噪音，需要经过专业鉴定机构进行鉴定，被告也未提供该方面的证据。经审核，本院对该组证据的真实性予以认定。 3、视频、录音各1份，拟证明涉案场地存在严重噪音，原告予以认可，同意缓交费用的事实。原告认为是双方的协商过程，不能作为涉案费用支付的依据，应以合同约定为准。经审核，本院对该组证据的真实性予以认定。 4、广告租赁合同、转账凭证1组，拟证明租赁广告位及支付各项费用的事实。原告认可款项均已收到，本院予以认定。 5、浙江省启动重大突发卫生事件一级响应的新闻报道、余姚市教育局发布开学通知1组，拟证明被告因新冠肺炎疫情无法经营的事实。原告认为应以政府发布的时间为准，具体时间由法庭核实。本院对该组证据的真实性予以认定。 根据上述认定的证据及当事人的庭审陈述，本院认定本案的事实与原告所诉称事实相一致，本院予以确认。 又查明，原、被告签订租赁合同后，被告向原告缴纳了合同约定的租赁保证金34540元和物业保证金9733元。被告支付了2019年10月10日至2020年4月9日的租赁费、物业费、能耗费及水、电费。2019年10月19日，被告向原告缴纳了广告位租赁费8000元、广告位租赁保证金1000元、能耗费2000元。2020年6月30日，被告向原告发送解除租赁合同通知书，2020年7月3日，被告腾空涉案房屋并将钥匙移交给原告。2020年6月20日，原告向被告发送催缴通知，要求被告缴纳2020年4月10日至2020年10月9日的租金、物业、能耗费。2020年8月9日，原告向被告发送解除租赁合同通知。 2020年4月10日至2020年7月3日，被告租赁面积为540.74平方米，共计租赁84天，被告尚欠原告租金按0.7元/天/平方米计算为31795元（未予以折扣），物业费按6元/月/平方米计算为9084元，能耗费按5.5元/月/平方米计算为8327元，电费454元，合计49660元；同时，按照合同约定，被告已享受的租金折扣少付的款项为17268元[（138160-103624）半年计算]。2020年5月26日，被告支付给原告5751元。 又查明，因疫情原因，给被告经营造成实际困难。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间就房屋租赁事宜签订有合同，故双方均应按约履行。但经本院查明，被告未按约支付租金且已实际腾退房屋不再经营，故其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。被告认为因涉案房屋噪音严重要求解除租赁合同，其根据合同解释不构成违约的理由，因未向本院提供相关证据予以证明，本院不予采纳；原告主张解除双方之间签订的合同，并由被告补缴所欠租金、物业费、公共能耗费等的诉请，应予支持，但对于合同的解除时间，本院认为，被告于2020年7月3日腾空房屋并移交钥匙，原告收下钥匙，视为原告默认合同的解除，客观上被告已搬离涉案房屋未予以使用，故本院确定双方的租赁合同于2020年7月3日解除。因合同约定被告若有违约行为则其不能享受相应优惠，因此原告主张被告返还租金折扣合法有理，本院亦予以支持。原告还主张对被告预付的保证金不予退还及承担违约金，本院认为，预付保证金从其功能上来讲或填补损失，或兼具惩罚性质，与违约金相似；但本案中原告主张损失已经依法予以支持，而作为违约金计算，则结合被告在本案中违约的性质与程度，本院认为此两项金额相加显然过高，且被告对此亦不予认可，故本院依法予以调整，应按照被告实际欠付金额的30%计算为宜，对超过部分本院依法不予支持。被告向原告缴纳的租赁保证金34540元、物业保证金9733元，该款项属被告所有，现因原告不同意在本案中予以抵扣，被告可另行解决。被告认为因疫情原因导致经营困难，按照合同约定与法律规定不应当承担违约责任。本院认为疫情给被告造成经营困难属实，该情形系不可归责于合同任何一方，该损失应当由合同双方共同分担，根据本案情形结合宁波地区的疫情发生与防控的实际情况，本院酌情认定被告可少付原告20天的租金、物业费、能耗费，现因原告不同意在本案中一并解决，被告可另行解决。对于被告要求退还的广告位租赁费8000元、广告位租赁保证金1000元、能耗费2000元，因被告提起反诉未缴纳反诉费而按撤诉处理，且原告不同意在本案中予以处理，故被告可另行解决。综上，原告的诉讼请求，合理的予以支持，不合理的依法予以驳回；被告的答辩意见，本院亦依法相应予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司与被告宁波万为体育文化传播有限公司于2019年9月16日签订的《租赁合同》于2020年7月3日解除； 二、被告宁波万为体育文化传播有限公司支付原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司租金31795元，物业费9084元，能耗费8327元，电费454元，合计49660元；并向原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司支付违约金按49660元的30%计算为14898元；返还原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司已享受的租金折扣17268元，上述合计81826.1元，扣除被告宁波万为体育文化传播有限公司已经支付的5751元，尚需实际支付76075元； 以上款项在本判决发生法律效力后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 三、驳回原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费3193元，减半收取1596.50元，由原告余姚银亿四明广场新华联百货有限公司负担756.50元，被告宁波万为体育文化传播有限公司负担840元。被告负担的款项于本判决发生法律效力后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 郑学强 二〇二一年一月七日 代书记员 吴敏敏