江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4728号 上诉人(原审原告、案外人)：刘兆旭，男，1966年7月7日生，汉族，住江苏省滨海县。 委托诉讼代理人：谭夕忠，江苏强仕律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、申请执行人)：薛峰，男，1974年7月15日生，汉族，住江苏省射阳县。 被上诉人(原审被告、申请执行人)：梅花，女，1979年10月8日生，汉族，住江苏省射阳县。 被上诉人(原审被告、申请执行人)：射阳鑫港房地产开发有限公司，住所地江苏省射阳县黄沙港镇海滨路南侧。 法定代表人：胡文全，该公司总经理。 上诉人刘兆旭因与被上诉人薛峰、梅花、射阳鑫港房地产开发有限公司（以下简称鑫港公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省射阳县人民法院（2019）苏0924民初6398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘兆旭上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院对射阳鑫港房地产开发有限公司用案涉房产抵算欠款的事实不予确认，没有任何事实根据。如果射阳鑫港房地产开发有限公司不差上诉人款项，射阳鑫港房地产开发有限公司不会与上诉人办理有关以房抵债手续，上诉人有证据能够证明该事实。2、案涉房产已经在不动产登记中心办理了网签，是能够起到物权公示效力的。3、案涉房屋的交付时间为2015年5月31日，在射阳鑫港房地产开发有限公司交付房屋后被他人占用的。4、案涉房屋至今没有办理产权证的责任不在上诉人。整个项目至今都没有办理产权证，上诉人对至今没有办理产权证没有任何过错，所以不应承担不利后果。综上，请求上级法院依法支持上诉请求。 薛峰、梅花辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人刘兆旭的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。 刘兆旭向一审法院起诉请求：1.不得对（2016）苏0924执1460号之一执行裁定书及公告鑫港国际商贸中心7号楼102室、201室房屋查封的执行；2.确认鑫港公司开发的鑫港国际商贸中心7号楼102室、201室房屋产权归刘兆旭所有。 一审法院认定事实：薛峰、梅花与鑫港公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年11月4日作出（2015）射黄商初字第00024号民事判决：鑫港公司继续履行合同，并于判决生效后十日内支付薛峰、梅花逾期交房的违约金（自2014年7月30日起至实际交付之日止按已交付房价款1492800元日万分之五计算）。该判决发生法律效力后，根据薛峰、梅花的申请，该院于2016年4月18日立案执行，案号为（2016）苏0924执1460号。在该案执行过程中，2019年6月4日，该院依法作出（2016）苏0924执1460号之一执行裁定书：一、冻结、扣划鑫港公司的银行存款合计505474（自2016年5月11日起至实际交付之日止按已交付房价款1492800元日万分之五另行计算）；二、银行存款不足之数，查封、扣押、冻结鑫港公司相应价值的财产。2019年6月5日，该院向射阳县不动产登记中心送达协助执行通知书，通知射阳县不动产登记中心协助查封位于黄沙港镇射丰路北侧鑫港国际商贸中心7号楼102、201室。案外人刘兆旭提出异议后，该院于2019年9月14日作出（2019）苏0924执异109号执行裁定书，驳回刘兆旭的异议请求。 原告刘兆旭向一审法院提起诉讼的事实与理由为：2015年5月13日，刘兆旭与鑫港公司签订房屋买卖合同并办理备案登记，鑫港公司将其开发的位于射阳县黄沙港镇射丰路北侧的鑫港国际商贸中心7号楼102室、201室房屋销售给刘兆旭，约定销售价格为50万元。协议签订后，刘兆旭依约向鑫港公司交付了全部房款，鑫港公司于合同签订的当日将案涉房屋交付刘兆旭。2019年7月，贵院依据薛峰、梅花的申请，对案涉的7号楼102室、201室房屋采取查封的执行措施，查封的时间在刘兆旭与鑫港公司买卖合同签订、房屋实际交付之后，未办理过户登记并且非刘兆旭自身原因，依据相关法律规定，刘兆旭的物权期待权依法应予以保护，请求法院支持刘兆旭的诉讼请求。 薛峰辩称：刘兆旭原为鑫港公司股东，后其退出公司，鑫港公司差欠刘兆旭股金，用房产抵算股金债务。刘兆旭在滨海县拥有居住用房，刘兆旭从未实际占有案涉房屋，请求法院驳回原告的诉讼请求。 一审法院又查明，张某、邓某与刘兆旭曾均为鑫港公司股东，相互间存在经济往来。2015年2月11日，刘兆旭将其从张某、邓某手中转来的鑫港公司的股权转让他人，其退出鑫港公司股东身份。2015年5月13日，鑫港公司与刘兆旭协商，将鑫港公司开发的鑫港国际商贸中心7号楼102室、201室房屋抵算给刘兆旭50万元，双方就此签订了购房合同，并办理了网签，鑫港公司同时向刘兆旭出具了收到“刘兆旭现金50万元，购7#楼102、201室房款”的收据，但刘兆旭未给付现金。合同签订当日，鑫港公司向刘兆旭提供《商铺交房结算明细单》，该单载明商铺楼号、房号、单价、办证收费项目等内容。 一审另查明，2016年6月16日，刘兆旭诉杨某、江苏新大地建设工程有限公司排除妨害一案，该院于2017年2月16日作出（2016）苏0924民初4276号民事判决。江苏新大地建设工程有限公司不服一审判决，向盐城市中级人民法院提起上诉。盐城市中级人民法院于2017年11月20日以事实不清为由，作出（2017）苏09民终2022号民事裁定：撤销该院的（2016）苏0924民初4276号民事判决；发回本院重审。在重审过程中，2018年7月19日刘兆旭撤回诉讼。鑫港公司作为原告于2018年8月14日提起对被告杨某排除妨害纠纷一案的诉讼，该院于2018年12月19日作出判决，判令杨某从鑫港公司开发的案涉房屋中搬出。该判决发生法律效力后，鑫港公司申请强制执行，立案号（2019）苏0924执770号。2019年7月，该院在执行过程中将案涉房屋交付给鑫港公司。 一审法院认为：案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,对该执行标的物不得执行。本案中，刘兆旭陈述的鑫港公司差欠其欠款50万元，鑫港公司用案涉房产抵算欠款的事实，因刘兆旭未能提供证据证实其欠款事实，该院对刘兆旭是否付清房款的事实，因证据不足不予确认。即使刘兆旭陈述的鑫港公司与刘兆旭通过签订房屋买卖合同的方式，达到最终抵偿鑫港公司金钱债务的目的，现因案涉房产仅办理了网签，并不具有物权公示的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定了在特殊情况下，对尚未办理过户登记手续的房屋买受人应当予以特殊保护的情形，因案涉房屋未经峻工验收，法定交房条件并未成就，且案涉房屋由本院在执行（2019）苏0924执770号案件中，于2019年7月交付鑫港公司，由此可见，刘兆旭对案涉房屋并未实际占有，仅凭交房结算明细单不能证明案涉房屋在签订购房合同时即由鑫港公司交付刘兆旭。综上，刘兆旭提出的其已付清房款，并在法院查封前，鑫港公司已向其交付房屋，未办理产权登记并非其自身原因，刘兆旭因此对执行标的享有的物权期待权应受法律保护，该权利足以排除强制执行的诉讼请求没有事实和法律依据，该院依法应予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第二款；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二、三项；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:驳回原告刘兆旭的诉讼请求。案件受理费18235元，由原告刘兆旭负担。 一审法院查明的事实有相应证据证实，本院予以确认。 本案的争议焦点为上诉人刘兆旭对于案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋的性质系商业用房，并非商品房消费者向房地产开发企业购买的商品房，因此，本案应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审理。案涉房屋截止法院查封之时并未经竣工验收，法定交房条件并未成就。关于鑫港公司诉杨某排除妨害纠纷一案，一审法院判令杨某从鑫港公司开发的案涉房屋中搬出，该院在执行过程中将案涉房屋交付给鑫港公司。上述事实表明，上诉人刘兆旭对案涉房屋并未实际占有，其仅凭交房结算明细单不能证明案涉房屋在签订购房合同时即由鑫港公司交付刘兆旭。故上诉人刘兆旭并未在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，刘兆旭对于案涉房屋并不享有足以排除法院强制执行的民事权益，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。 综上所述，刘兆旭的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18235元，由上诉人刘兆旭负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯殿明 审判员  李汉林 审判员  史宏春 二〇二一年一月十五日 书记员  李 淼