内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终51号上诉人（原审原告）：包头市维众物业服务有限责任公司。法定代表人：李燕杰。委托诉讼代理人：班彦龙。被上诉人（原审被告）：王建伟，男，1982年7月8日出生，住内蒙古自治区包头市。上诉人包头市维众物业服务有限责任公司（以下简称维众物业公司）因与被上诉人王建伟物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市达尔罕茂明安联合旗人民法院（2020）内0223民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。维众物业公司上诉请求：１。依法撤销内蒙古自治区达茂旗人民法院（2020）内0223民初1043号民事判决书的第二项，并依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2.二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.本案中上诉人享有先履行抗辩权。合同法规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，《物业服务合同》是业主花钱购买服务的合同，是上诉人与被上诉人双方互负债务的合同，该合同中双方明确约定了先后履行的顺序，即先交费，后提供服务。所以被上诉人王建伟负有先履行交纳物业服务费的义务，但被上诉人未按照《物业服务合同》的约定先履行交物业费的义务，其首先构成违约。本案被上诉人在长达四年多的时间长期拖欠，拒绝交费，所以被上诉人没有理由也无权提出物业服务到位不到位的抗辩。我公司即使有服务不到位的情形，也完全是由于业主长期恶意欠费拒交的过错造成的，并不是上诉人的过错。不能将上诉人享有的合法的先履行抗辩权错误的认定为也有违约情形。2.一审判决认定事实错误。上诉人在一审中已向法院提供的第六组证据就是证明上诉人2020年提供物业服务的证据，该组证据中足以证明上诉人2020年一直在提供各小区的物业服务的事实，可一审法院判决说2020年上诉人是否履行合同提供物业服务没有向法庭提供证据，这明显就是认定事实的严重错误。王建伟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。首先，被上诉人并未与上诉人签订物业服务合同，上诉人进入被上诉人所居住的小区提供物业服务并未得到被上诉人的认可，且上诉人在提供物业服务的过程中物业服务质量差，服务不到位。被上诉人不同意支付上诉人违约金的诉讼请求。其次，2020年，上诉人并未按照合同约定提供物业服务，小区内保洁人员已经停止提供保洁服务。2020年3月18日，包头市达茂联合旗百灵庙镇人民政府下发《关于责令包头市维众物业服务有限责任公司退出小区物业服务的通知》，该通知中已经明确指出，因上诉人物业服务质量差，经百灵庙镇政府研究决定，自通知下发之日起责令上诉人退出被上诉人所居住的小区物业管理工作。所以被上诉人不应当向上诉人支付2020年度的物业费。维众公司向一审法院起诉请求：1.要求被告给付拖欠原告2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费501元（139.09㎡×0.3元/㎡×12个月)及违约金。违约金以501元物业费为基数，按照中国人民银行同期贷款的基准年利率4.35%上浮50%，即年利率6.525%(月利率0.54375%)从2017年5月1日至2020年9月30日止为(501×41个月×0.0054375,违约金具体计算的截止日期以实际给付物业服务费之日为准)111.7元，共计612.7元；2.要求被告给付拖欠原告2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费668元(139.09㎡×0.4元/㎡×12个月)及违约金。违约金以668元物业费为基数，按照中国人民银行同期贷款的基准年利率4.35%上浮50%，即年利率6.525%(月利率0.54375%）从2018年5月1日至2020年9月30日止为(668×29个月×0.0054375,违约金具体计算的截止日期以实际给付物业服务费之日为准)105.3元，共计773.3元；3.要求被告给付拖欠原告2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费835元(139.09㎡×0.5元/㎡×12个月)及违约金。违约金以835元物业费为基数，按照中国人民银行同期贷款的基准年利率4.35%上浮50%，即年利率6.525%(月利率0.54375%)从2019年5月1日至2020年9月30日止为(835×17个月×0.0054375,违约金具体计算的截止日期以实际给付物业服务费之日为准)77.2元，共计912.2元；4.要求被告给付拖欠原告2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1002元(139.09㎡×0.6元/㎡×12个月)及违约金。违约金以1002元物业费为基数，按照中国人民银行同期贷款的基准年利率4.35%上浮50%，即年利率6.525%(月利率0.54375%)从2020年5月1日至2020年9月30日止为(1002×5个月×0.0054375,违约金具体计算的截止日期以实际给付物业服务费之日为准)27.2元，共计1029.2元；以上四项合计3327.4元。5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：本案涉及的北辰小区未成立业主委员会。被告王建伟系北辰小区业主。2017年1月1日，原告维众物业公司与达茂联合旗百灵庙镇水塔街居民委员会签订《物业服务合同》，约定达茂联合旗百灵庙镇水塔街居民委员会代表全体业主将北辰小区委托原告维众物业公司进行物业管理服务，并约定了双方的权利义务，约定物业服务费标准按住宅建筑面积每月、每平方米0.8元，物业服务期限从2017年1月1日起至2027年1月1日。还约定业主或物业使用人于每年4月1日至4月20日间一次性交纳全年的物业服务费，业主逾期未按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。原告在北辰小区进行的物业服务项目包括：物业共用部位的维护和管理、物业公共设施设备的正常运行和日常维护、物业公共区域的清洁卫生服务、公共绿化养护服务、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理等。但原告在进行物业服务过程中，有物业服务不到位的情况。另查明，被告王建伟位于××旗东户的房屋建筑面积为139.09㎡。被告王建伟应交纳2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费501元。2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费668元；2019年1月1日至2019年12月31日物业服务费835元。共计2004元被告至今未交。一审法院认为，物业管理服务行为具有明显的公共性，涉及诸多主体和群体利益，关乎公共利益。针对本案的争议焦点，被告是否应当交纳物业服务费问题，原告维众物业公司与达茂联合旗百灵庙镇水塔街居民委员会签订的《物业服务合同》，一审法院此前判决已经认定该合同有效对被告具有约束力。原告依据《物业服务合同》为北辰小区提供了物业服务，双方之间已形成了物业服务合同关系，故被告王建伟应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，即应当每年4月1日至4月20日间一次性交纳全年的物业服务费。物业服务费收取标准如何确定及违约金如何支付的问题，根据物业服务合同约定的价格、原告提供的物业服务水平、参照本地区物业收费标准、达茂联合旗人民政府（2016）2号《达茂联合旗人民政府2016年第2次常务会议纪要》通过引进扶持物业管理企业及相关补贴费用的意见及《百灵庙镇2016年环卫物业统筹管理工作汇报》扶持补贴标准：按照百灵庙镇辖区范围内每月、每平米0.6元物业管理费收取标准计算，2016年启动对物业公司进行扶持性补贴模式，即物业公司入驻第一年按照每月、每平米0.3元标准补贴；第二年按照每月、每平米0.2元标准补贴；第三年按照每月、每平米0.1元标准补贴等因素综合考量，一审法院认可原告要求被告支付2017年，2018年，2019年三年的物业费即2004元。2020年物业费原告是否履行合同提供服务没有向法庭提供证据，不予支持。原告在履行物业服务过程中，存在物业服务不到位，即存在违约的情形，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，《包头市物业管理条例》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决一、被告王建伟支付原告包头市维众物业服务有限责任公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共2004元，此款于判决生效时即付；二、驳回原告包头市维众物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告王建伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人王建伟提交了《关于责令包头市维众物业服务有限责任公司退出小区物业服务的通知》和《关于包头市维众物业服务有限责任公司合同备案解除的函》，以上证据欲证明，上诉人因在2016年-2019年提供物业服务期间存在物业服务不到位的情况，所以2020年由百灵庙镇政府出面，责令上诉人退出被上诉人所在的小区。上诉人对以上证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可。上诉人质证称，其已经就上述文件提起了行政复议及行政诉讼。本院对以上证据予以采信。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院二审予以确认。本院认为，首先，上诉人维众物业公司2016年-2019年期间在被上诉人王建伟所居住的北辰小区提供物业服务，依据现有的证据显示，上诉人在履行物业合同过程中亦存在物业服务瑕疵的问题，故上诉人维众物业要求被上诉人王建伟支付违约金的上诉请求，本院不予支持。其次，2020年3月18日，包头市达茂联合旗百灵庙镇人民政府下发《关于责令包头市维众物业服务有限责任公司退出小区物业服务的通知》，该通知中已经明确指出，因上诉人物业服务质量差，经百灵庙镇政府研究决定，自通知下发之日起责令上诉人退出被上诉人所居住的小区物业管理工作。且上诉人在庭审中亦自认，2020年5月份之后，上诉人已经不再雇佣保洁人员为北辰小区提供保洁服务，该小区的大部分业主拒绝上诉人继续提供物业服务。所以上诉人要求被上诉人支付2020年度物业费的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人包头市维众物业服务有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人包头市维众物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 贺 静审判员 李 梅审判员 高阿韬 二〇二一年一月十九日法官助理 王 婷书记员 张慧敏附：本裁判文书所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。