江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4348号上诉人（原审被告）：丁小兵，男，1979年7月2日出生，××族，住江苏省如皋市。上诉人（原审被告）：陈新连，女，1980年8月5日出生，××族，住江苏省如皋市。被上诉人（原审原告）：江苏保华物业管理有限公司，住所地江苏省南通市崇川路**南通国际贸易中心**。法定代表人：施雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：李富源，上海市金石（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王露露，上海市金石（南通）律师事务所实习律师。上诉人丁小兵、陈新连因与被上诉人江苏保华物业管理有限公司（以下简称保华物业）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初4017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁小兵、陈新连上诉请求：1.撤销原判，改判保华物业减免其物业服务费，并补贴其相应经济损失；2.一、二审诉讼费用由保华物业负担。事实和理由：1.原判认定事实错误，其当庭提交纸质证明均未被采信；2.原判均未对其提出的整改要求进行处理。案涉小区因物业监管不到位，个别业主占用通风井，导致无法通气并存在安全隐患；小区车辆乱停乱放，无人管理；公共部分清洁卫生不到位；未见物业服务合同约定的24小时楼宇管家服务；隔壁业主破坏楼层结构至今未恢复；消防设备不完善；过道灯损坏、下水管被破坏；安全隐患到处都是。保华物业辩称，其不认可丁小兵、陈新连关于其违约在先的陈述，关于丁小兵、陈新连提出的相关问题，其曾提出解决方案，协助丁小兵、陈新连解决问题，但丁小兵、陈新连未采纳。丁小兵、陈新连应当按合同约定缴纳物业费。保华物业向一审法院起诉请求：1、丁小兵、陈新连支付2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费9226.56元；2、丁小兵、陈新连支付2017至2019年度的公共能耗费2006.76元；3、丁小兵、陈新连支付其违约金1123.33元；3、本案诉讼费由丁小兵、陈新连承担。一审法院认定事实：2015年12月31日，保华物业与陈新连签订《南通天空财富大厦前期物业管理服务协议》，约定由保华物业对南通天空财富大厦进行物业服务。物业管理服务内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料的管理。物业服务费用的交纳时间为从物业交付使用之日（以物业交付通知书通知交付的日期为准）起，向物业公司缴纳费用，入住时缴纳一年的物业管理服务费，以后按一年度缴纳，在每年1月10日前缴纳。物业服务费用标准为：前两年LOFT办公3.5元/月·平方米，商业5元/月·平方米；第三年起LOFT办公4元/月·平方米，商业5.5元/月·平方米。如业主违反协议，未能按时足额缴纳物业服务费用的，按应缴物业费用10%的标准向物业公司支付违约金。合同中还约定了双方的权利义务等其他内容。合同订立后，保华物业在该区域内从事物业服务至今。丁小兵、陈新连未缴纳2018年至今的物业服务费。另查明，丁小兵、陈新连系南通市××城××幢××、××室业主，房屋面积共96.11平方米。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，保华物业与陈新连于2015年12月31日签订的《南通天空财富大厦前期物业管理服务协议》，不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效。双方应受合同约束，各自履行合同义务。保华物业提供的证据可以证明保华物业已基本按照合同的约定履行了物业服务的义务。丁小兵、陈新连应按合同约定的标准及时间缴纳相关物业服务费。丁小兵、陈新连辩称保华物业提供的物业服务未达合同标准，但未有相关证据证明，其抗辩理由缺乏依据，一审法院不予采信。保华物业要求陈新连为其所有的南通市××城××幢××、××室房屋，自2018年1月1日起至2019年12月31日止，按照合同约定的LOFT办公4元/月·平方米标准交纳物业费，合法有据，一审法院予以支持。丁小兵系案涉房屋的业主之一并实际使用，其接受了保华物业提供的物业服务，且未对其作为本案诉讼主体提出异议，应与陈新连承担共同给付责任。经计算，2018年1月1日至2019年12月31日期间，丁小兵、陈新连应缴纳的物业服务费为9226.56元（96.11×4×24）。关于公共能耗费。合同中未约定该费用的收费标准，故应以实际发生的金额由小区业主公摊。保华物业提供的证据可以证明该费用已实际发生，且进行了结算及小区公示。丁小兵、陈新连抗辩不清楚该费用，不构成拒交的理由，一审法院对其抗辩意见不予采信。保华物业主张2017至2019年度丁小兵、陈新连应交纳的公共能耗费为2006.76元，未超出丁小兵、陈新连应负担的金额，一审法院予以支持。关于违约金。合同中已做约定，现丁小兵、陈新连逾期未缴纳相关费用，应按照未付物业服务费的10%向保华物业支付违约金即922.7元（9226.56×10%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、丁小兵、陈新连于判决发生法律效力之日起十日内，一次性给付保华物业关于南通市××城××幢××、××室在2018年1月1日至2019年12月31日期间所欠物业服务费9226.56元；2017至2019年度所欠公共能耗费2006.76元。二、丁小兵、陈新连于判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付保华物业违约金922.7元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币54.5元（已减半），由保华物业负担4.5元，丁小兵、陈新连负担50元。二审中，丁小兵、陈新连提供了如下证据：1.××城停车收费标准照片，证明保华物业违规收费；2.业主缴纳天然气安装费发票，证明保华物业管理不当造成天然气无法正常使用；3.照片两张，证明垃圾、生活污水到处排放，无人管理；4.照片一张，证明保华物业利用公共面积承接广告，费用私自进腰包；5.照片一张，证明案涉小区业主同时维权的决心；6.照片一张，证明每栋楼三楼公共卫生间被业主私自挪用，存在公共用水用电被盗用现象。保华物业经质证认为，证据一的真实性予以认可，但不能达到丁小兵、陈新连的证明目的，不能证明其存在违规收费的情况；证据二的三性均不予认可，燃气管道不能正常使用是由于同小区的业主造成的，并非其导致，其多次配合有关执法部门进行解决，努力履行义务；证据三至六的三性均不予认可，该四组证据仅为照片，均未显示拍摄时间、地点，、地点到丁小兵、陈新连的证明目的。保华物业提供了2018-2020年度关于南通市物业服务企业信用档案的评级和打分明细，证明保华物业的服务符合法律法规和相关部门评级要求。丁小兵、陈新连质证认为，该证据不能证明保华物业在案涉小区服务到位。本院经审查认为，丁小兵、陈新连及保华物业提供的上述证据均不能达到直接证明物业服务质量的目的，本院不予认定。本院经审理查明，一审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，陈新连与保华物业2015年12月31日签订的《南通天空财富大厦前期物业管理服务协议》合法有效,丁小兵、陈新连系夫妻关系,该协议亦对丁小兵发生效力,双方应按协议约定履行自己的义务。在保华物业实际提供物业服务后,丁小兵、陈新连应当按照合同约定的物业费用标准全额支付物业费用。丁小兵、陈新连虽称保华物业存在因监管不到位导致个别业主占用通风井、小区车辆乱停乱放无人管理、清洁卫生不到位、共用部分被占用等物业服务不到位的情况，其有权拒付物业服务费,但未能提供充分证据予以证明,且即使物业服务确实存在瑕疵，也非业主拒付物业服务费的理由，业主可通过主张违约责任，向主管部门投诉、控告等方式主张权利，故对该主张本院不予支持。丁小兵、陈新连虽称保华物业未提供24小时楼宇管家服务，但该服务并非案涉物业服务协议约定的管理内容；其主张隔壁业主破坏墙体时，保华物业承诺其若未能恢复无需其缴纳物业费，亦未能提供证据证明。至于保华物业收取的临时停车费，该费用是看管责任费用，并未包含在物业管理费用范围内，保华物业未在本案中主张，丁晓兵、陈新连对此费用有异议，可通过合法途径解决，亦不得以此抗辩物业服务费。综上所述，丁小兵、陈新连的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109元，由上诉人丁小兵、陈新连负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢 丽审 判 员  郭相领审 判 员  杜太光二〇二一年一月十八日法官助理  朱钰婷书 记 员  夏晨璐