江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初1838号原告：赵乾宇，男，1984年12月15日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。原告：黄伟，女，1984年11月5日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。以上两原告共同委托诉讼代理人：李艳丽，江苏刘洪律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：张亚妮，江苏刘洪律师事务所实习律师。被告：史南，男，1981年9月22日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。被告：高年英，女，1957年1月30日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被告：陈军，男，1988年7月2日生，汉族，住江苏省泗阳县。被告：李响，男，1974年9月6日生，汉族，住江苏省泗阳县。第三人：江辉，男，1982年11月19日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。第三人：黄亮，男，1981年8月20日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈年凤，江苏天玺律师事务所律师。原告赵乾宇、黄伟与被告史南、高年英、陈军、李响，第三人江辉、黄亮确认合同无效纠纷一案,本院于2020年4月22日立案受理后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员朱悦适用普通程序独任，公开开庭进行了审理。原告黄伟及其委托诉讼代理人李艳丽、张亚妮，被告史南的委托诉讼代理人夏为胜（后被告史南撤销了对其的委托授权）、被告陈军、李响，第三人黄亮、江辉到庭参加了第一次庭审；原告赵乾宇及其委托诉讼代理人李艳丽，被告史南及其委托诉讼代理人成子龙，第三人黄亮及其委托诉讼代理人陈年凤到庭参加了第二次庭审，被告高年英、陈军、李响，第三人江辉经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告赵乾宇、黄伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告史南与陈军、李响立即将设立在栖霞区上的抵押权涤除；2、判令被告高年英与被告史南2020年1月20日签订的《房屋买卖合同》无效；3、判令被告高年英与史南立即将栖霞区权利人变更登记为原告；4、判令四被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两原告系夫妻关系。2014年5月21日，两原告向被告高年英、案外人梁某购买坐落于栖霞区房屋（以下简称案涉房屋），总成交价为39万元，因该房屋系拆迁安置房，双方约定在案涉房屋具备上市条件后三十日内办理房屋过户手续。两原告按约付清房款后，2014年7月3日，被告高年英及梁某向两原告交付房屋。2019年4月，两原告起诉高年英、第三人江辉办理房屋产权变更登记，案号为（2019）苏0113民初2355号（以下简称2355号案件）。该案立案后，两原告发现高年英已将案涉房屋抵押给第三人黄亮，故两原告又提起涤除抵押权的诉讼，案号为（2019）苏0113民初4779号（以下简称4779号案件），2355号案件裁定中止审理。后4779号案件判决确认高年英与黄亮应立即涤除抵押权。2355号案件恢复审理后发现，2020年1月20日，高年英委托黄亮以明显低于市场价的74万元成交价，将案涉房屋恶意售与被告史南。同日，案涉房屋变更登记至史南名下。2020年1月22日，被告史南与被告陈军、李响在案涉房屋上分别设立50万元的抵押权，致使原告无法办理案涉房屋产权变更登记。现因四被告之间恶意串通买卖、抵押案涉房屋，严重损害原告利益，故原告诉至本院，请求判如所请。被告史南辩称，两原告与被告高年英、高年英丈夫梁某甲之间的房屋买卖合同系无效合同，因案涉房屋并非拆迁安置房，而是经济适用房，而经济适用房购买5年内是不能上市交易的，两原告与被告高年英之间的合同是在5年内签订的，应属无效，且两原告也没有补交土地出让金。而被告史南向高年英购买案涉房屋支付了土地出让金及房屋价款，案涉房屋已经登记在被告史南名下，史南享有案涉房屋的用益物权，有权将案涉房屋抵押给被告陈军、李响，抵押行为是合法有效的。原告明确自认系被告高年英恶意转让，被告史南没有过错，被告史南系善意取得。被告史南购买案涉房屋低于市场价格是因为史南除支付购房款外还支付了土地转让金和税费二十多万元，现房屋已经过户至史南名下，合同已经履行完毕，应由有过错一方即被告高年英赔偿原告损失。被告高年英辩称，被告高年英不认识被告史南，也从来没见过史南，都是第三人黄亮弄的。黄亮是高年英的远方亲戚，高年英向黄亮借了50万元。关于公证书，高年英并不识字，黄亮让高年英干什么高年英就干什么，高年英并不知晓公证书，也没有看过公证书，一切都不知晓。被告高年英并未同意第三人黄亮出售案涉房屋。被告陈军辩称，其原来在南京做二房东认识的史南，史南原来也是做二房东的。史南称年底做生意需要周转一下，其就特地从老家过来，别的也没多问，史南称名下有房子可以抵押。其借钱给史南，其不会同意解除抵押。其不认识被告李响，双方也没有没有亲属或者朋友关系，借条是被告史南提供的。办理抵押登记手续时被告李响不在场。被告李响辩称，被告史南是二房东，其是从事旧电器收购的，因此双方认识的。史南需要钱，并称有房子可以抵押。借条是史南提供的，其将钱转给史南以后，才给其借条。其也是借钱给史南，后在案涉房屋上设立抵押，其也不同意解除抵押。办理抵押登记手续时没看到被告陈军。第三人黄亮辩称，其有高年英的委托公证书，有权出售案涉房屋。其以68万购买案涉房屋后以68万出售给被告史南，不存在恶意串通。本案始作俑者是被告高年英，其余均为受害人。其出售案涉房屋系为了减损。2020年春节前通过中介公司带被告史南看了案涉房屋类似的户型，实际被告史南也没有看到案涉房屋，双方协商后，认为价格合适，就签订的买卖合同。第三人江辉辩称，不认可第三人黄亮出售案涉房屋的行为。经审理查明，两原告系夫妻关系。第三人江辉系被告高年英儿子，第三人黄亮系被告高年英、江辉亲戚（高年英、江辉及黄亮在本案中陈述该事实，但在4779号案件审理过程中高年英、黄亮均未陈述该事实），梁某甲系被告高年英已故配偶。2012年3月28日，梁某甲作为被拆迁房屋的承租人与拆迁人南京市地下铁道有限责任公司、被拆迁人江苏省机械社工有限公司签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》。2019年4月15日，赵乾宇、黄伟作为原告以经济适用房转让合同纠纷为由将江辉、高年英作为被告、将鞠某作为第三人诉至本院，案号为（2019）苏0113民初2355号。在2355号案件审理过程中，赵乾宇、黄伟发现案涉房屋上有黄亮的抵押，故赵乾宇、黄伟作为原告又以确认合同无效纠纷为由将高年英、黄亮作为被告诉至本院，案号为（2019）苏0113民初4779号。2019年7月26日，就2355号案件本院认为需以4779号案件审理结果为依据遂作出（2019）苏0113民初2355号之一民事裁定书，裁定中止审理。在4779号案件中，本院查明如下事实（该案两原告为本案两原告，该案两被告为本案被告高年英、本案第三人黄亮）：2018年11月27日，两被告及案外人南京亮丽家房产经纪有限公司签订《存量房买卖中介合同》一份，约定：“转让方：梁某甲、高年英（甲方）受让方：黄亮（乙方）中介方：南京亮丽家房产经纪有限公司；根据国家有关法律、法规和本市相关规定，甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项达成一致，订立本合同；标的基本情况及价款：所有权人梁某甲、高年英，房屋坐落某某路XX号某某园XX幢X单元XXXX室……房屋售价陆拾捌万元整（¥680000.00）；甲方委托丙方出售以上房地产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜；乙方委托丙方购买以上房地产，并代办不动产权证、房屋交付等相关事宜……甲方：高年英（签名并捺手印）乙方：黄亮（签名并捺手印）丙方：南京亮丽家房产经纪有限公司（加盖公章）二〇一八年十一月二十七日”。同日，三方达成《补充协议》一份，约定：“根据国家有关法律、法规和本市相关规定，经南京亮丽家房地产有限公司（丙方）居间介绍乙方购买甲方坐落于某某路XX号某某园XX幢X单元XXXX室的房屋，本着平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，就交易事项部分细节订立本补充协议。2018年11月27日前，乙方支付定金壹万元整（¥10000.00）；2019年4月5日前支付购房款肆拾玖万元整（¥490000.00）；甲、乙双方同意，2019年12月31日前，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；乙方领取《房屋所有权证》后办理该房屋国有土地使用权证变更手续；甲、乙双方定于甲方收到以上房款后叁日内正式交付该房屋；甲、乙双方约定尾款壹拾捌万元整（¥180000.00），在房屋交付时，甲、乙双方自行交割；甲方承诺2018年12月31日前办理完该房屋的不动产权证书，并配合乙方做全权委托公证及设押；乙方承诺于2019年12月31日无论过户与否，乙方必须支付甲方所有房款。甲方：高年英（签名并捺手印）乙方：黄亮（签名并捺手印）丙方：南京亮丽家房产经纪有限公司（加盖公章）日期：2018年12月27日”。2019年1月22日，江苏省南京市玄武公证处作出（2019）宁玄证民内字第42号公证书，内容为：“申请人：高年英，被继承人：梁某甲，公证事项：继承房产。查明如下事实：被继承人梁某甲于二〇一四年六月七日死亡在南京市注销户口；被继承人梁某甲死后遗有与其配偶高年英夫妻共有的财产为：坐落于南京市处，建筑面积58.97平方米，有编号为宁房买卖契字第××号的《南京市经济适用住房买卖契约》为凭；被继承人梁某甲与高年英是原配夫妻，共有一个子女，即独生儿子江辉，无养子女，无有扶养关系的继子女，梁某甲的父亲梁某乙于一九九三年三月十七日死亡，母亲梁某丙于二〇〇一年十月十日死亡；被继承人高年英、江辉均称，被继承人无其他继承人，生前无针对上述遗产的遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议，并对此均无异议，截止本公证书出具之日亦无他人向本处提出异议；现申请人高年英表示要求继承被继承人的上述遗产，江辉表示放弃继承被继承人的上述遗产。被继承人的遗产应由其配偶高年英、儿子江辉、父亲梁某乙、母亲梁某丙共同继承，因被继承人的父母均先于其死亡，现江辉表示放弃继承被继承人梁某甲的上述遗产，故被继承人梁某甲的上述遗产应由其配偶高年英一人继承”。2019年3月21日，被告高年英取得案涉房屋的不动产权证。2019年3月26日，被告黄亮通过手机银行转账给被告高年英50万元，案外人江辉将其中1万元返还被告黄亮。当日被告高年英与案外人江辉向被告黄亮出具收条一张，内容为“今收到黄亮购买高年英、江辉位于栖霞区处房屋购房款人民币肆拾玖万元整（¥490000.00元）。收款方式：现金转账。收款人：江辉高年英（签名并捺手印）日期：2019.3.26”。2019年3月26日，两被告签订《借款合同》及《南京市房地产抵押合同》各一份，其中《借款合同》内容为“借款人：高年英（甲方）贷款人：黄亮（乙方）；甲乙双方共同商定，由乙方提供贷款给甲方；本合同项下的甲方向乙方借款的金额为人民币壹佰贰拾万元（¥1200000.00）；借款期限36月，自2019年3月26日起至2022年3月25日止；甲方向乙方支付利息，月利率为3%；为保证本合同项下的借款得到清偿，高年英同意将坐落于栖霞区的房屋［《不动产权证书》苏（2019）宁栖不动产权第××号，建筑面积58.97平方米］抵押给乙方，作为甲方归还借款的担保。房地产抵押合同由高年英与乙方签订。到期一次还本付息，利随本清。甲方：高年英乙方：黄亮2019年3月26日”，《南京市房地产抵押合同》内容为“抵押人（甲方）：高年英抵押权人（乙方）：黄亮甲方抵押担保的主债权数额为壹佰贰拾万元整，1200000.00；债务履行期限为自2019年3月26日起至2022年3月25日止；甲方将《抵押房地产清单》中载明的自有房地产及其附着物、定着物抵押给乙方，作为上述债务人履行债务的担保；甲乙方确认，上述《抵押房地产清单》中载明的房地产总价值为人民币壹佰伍拾万圆整1500000.00；抵押担保的范围为主债务及其利息；抵押物坐落：栖霞区；不动产单元号：320113003014ＧＢ00036Ｆ00210079；房屋用途：住宅；不动产权证：苏（2019）宁栖不动产权第××号；抵押建筑面积58.97”。2019年3月27日，被告黄亮就案涉房屋办理了抵押登记并取得了苏（2019）宁栖不动产证明第0009286号他项权证。2019年4月15日，两原告以经济适用房转让合同纠纷为由将江辉、高年英作为被告并将鞠某作为第三人诉至本院，要求法院判令江辉、高年英将案涉房屋登记至两原告名下并支付违约金。该案案号为（2019）苏0113民初2355号。庭审中，两原告为证明其已于2014年5月21日通过案外人鞠某向被告高年英及案外人梁某甲购买了案涉房屋，举证了：1、2014年5月21日《协议书》一份，其中甲方梁某甲、高年英，受益人江辉，乙方鞠某、赵乾宇、黄伟，见证方南京华府房产代理有限公司；2、2014年5月21日案外人梁某甲、江辉向案外人鞠某出具的定金收条一张；2014年6月24日案外人江辉向两原告出具的定金收条一张及江辉向原告赵乾宇出具的收条一张；2014年7月3日江辉向两原告出具的收条一张；2014年12月5日江辉向原告赵乾宇出具的收条一张；3、2014年6月24日原告黄伟转账给江辉15万元的银行凭证一张及2014年7月3日原告黄伟转账给江辉21万元的银行凭证一张；4、案外人鞠某出具的收条2张及《申明》一份。被告高年英质证其年龄大记不清了，其都是按照案外人江辉与梁某甲的要求签字按手指印的。被告黄亮质证其认为《协议书》中两原告的名字是后加的，实际购房人为案外人鞠某；对其余的定金收条、收条及银行凭证等证据真实性无异议。同时，两原告还申请鞠某作为证人出庭作证，鞠某陈述的经过与两原告诉请的事实理由一致。被告黄亮申请两被告的中介南京亮丽家房产经纪有限公司员工李某甲出庭作证，就案涉《借款合同》及《南京市房地产抵押合同》的形成经过，李某甲称：中介要求两被告办理《借款合同》及《南京市房地产抵押合同》是因为案涉房屋当时尚不能过户，被告黄亮担心钱付了房子拿不到，故为了保证被告黄亮50万元购房款的安全，两被告遂以借款的名义办理了抵押。因为被告黄亮担心被告高年英及江辉谎称房产证丢失重新办理房产证二押，就设立了120万元的借款金额用以抵押，由于设押价格要低于房屋价格，所以抵押合同中房屋价格定的150万元。在该案中本院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，就两原告主体问题，两原告基于房屋买卖法律关系在另案中主张该案被告江辉（本案案外人）、高年英（同为本案被告）将案涉房屋过户至两原告名下，在该案审理过程中，两原告发现案涉房屋已设立抵押登记，抵押权人为本案被告黄亮，两原告遂以确认合同无效纠纷为由提起本案诉讼，故两原告作为本案主体适格。就本案而言，基于两被告之间的房屋买卖，被告黄亮出于保证其购房款免于风险的目的，在中介协调下两被告之间签订了虚假的《借款合同》，并于当日就该《借款合同》签订了《南京市房地产抵押合同》，而两被告并无真实的借贷事实，故两被告以虚假的意思表示签订的《借款合同》与《南京市房地产抵押合同》应属无效。被告黄亮据此在案涉房屋设立的抵押应予涤除。被告黄亮抗辩其善意取得案涉房屋，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，被告黄亮可另行主张。2020年1月16日，本院作出（2019）苏0113民初4779号民事判决书，判决：一、确认被告高年英与被告黄亮于2019年3月26日签订的关于南京市栖霞区的《借款合同》和《南京市房地产抵押合同》无效。二、被告高年英、黄亮于本判决生效之日起二十日内将设立在南京市栖霞区的抵押权涤除。黄亮遂即刻涤除了案涉房屋的抵押。后4779号案件双方当事人均未上诉，现已生效。2020年1月20日，黄亮立刻以《委托书》和《公证书》（其中《委托书》内容为：“委托人：高年英，受托人：黄亮，公民身份号码3201211981********；委托人高年英个人拥有坐落于南京市栖霞区（不动产权证书编号：苏（2019）宁栖不动产权第××号，丘权号：856925-11-280，建筑面积：58.97平方米）的房产一处，现委托人欲将上述房产出售，因委托人没有时间亲自办理，特委托黄亮作为其代理人，代为办理如下事宜：1、代为到相关部分开具上述房屋的上市交易确认书及办理相关手续，并签署相关文件，代为签署上述房屋的买卖合同，办理上述房屋所有权的转移登记手续；2、协助买方办理公积金或商业贷款，代为签署贷款的相关文件及贷款合同等相关手续，代为办理相关公证手续；3、代为办理、撤销存量房资金及佣金监管手续，签署相关文件；4、代为办理房屋过户、修改产权证密码、送件、撤件、向房管部门调档、查档、开具此房的同址证明等相关事宜；5、代为缴纳相关税费、手续费，协助买方验收上述房屋，并办理房屋交付峰手续；6、协助买方办理领取新的《不动产权证书》；7、代为办理上述房产的水、电、煤气、电话、有限电视、宽带网络等过户的相关手续；8、办理与出售上述房产有关的其他事宜。委托人黄亮在上述授权范围内所实施的民事法律行为和签署的法律文件，委托人均予以认可。委托期限自二〇一九年三月二十六日起至二〇二一年三月二十五日止。委托人无转委托权。委托人：高年英二〇一九年三月二十六日”；其中公证书内容为：“申请人：高年英，女，一九五七年一月三十日出生，公证事项:委托，兹证明高年英于二〇一九年三月二十六日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果中华人民共和国江苏省南京市石城公证处”）代表高年英作为卖方甲方与作为买方乙方的史南签订《南京市存量房买卖合同》，约定：“甲方自愿将坐落于南京市栖霞区房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋及其相应的国有建设用地使用权具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋建筑面积58.97平方米；房屋抵押情况：此处空白；双方经协商一致，同意上述房屋转让价款为人民币748919元，2020年1月20日将购房款748919元双方自行给付”。当日，案涉房屋权利人即变更登记为史南。2020年1月21日，史南、李响、陈军即至不动产登记中心申请抵押登记并填写不动产登记申请表。2020年1月22日，陈军作为抵押权人在案涉房屋上设立了50万元的一般抵押；李响作为抵押人在案涉房屋上设立了50万元的一般抵押。2020年4月17日，赵乾宇、黄伟在本院2355号案件中以案涉房屋权利人变更为史南，赵乾宇、黄伟在2355号案件中要求高年英、江辉配合办理案涉房屋过户的诉请已无法实现为由向本院申请撤诉，本院在2355号案件中准许赵乾宇、黄伟撤诉。2020年4月22日，赵乾宇、黄伟遂至本院提起本案诉讼。庭审中，两原告向本院申请调取被告史南、陈军、李响的案涉款项流水信息，本院调取史南名下中国招商银行尾号5441账号、陈军名下中国招商银行尾号3489账号流水信息后，查明如下：1、就史南与黄亮之间，除案涉2020年1月20日史南转账给黄亮22万元，2020年3月3日史南转账给黄亮4.3万元、38.7万元外，史南与黄亮之间自2019年3月17日起，尤其是自2019年7月15日开始每月存在史南转账给黄亮的转账记录，部分备注为工资；2、就史南与陈军之间，除案涉2020年1月21日陈军转账给史南20万、17万、13万外，双方在2019年7月2日至2020年12月24日间存在多笔大额往来转账；3、就陈军与黄亮之间，双方在2020年1月30日至2020年12月27日存在多笔往来转账。另，两原告为证明其已于2014年5月21日通过案外人鞠某向被告高年英及案外人梁某甲购买了案涉房屋，再次举证了在4779号案件中已举证的证据，如下：1、《协议书》，载明：“甲方：梁某甲高年英受益人：江辉乙方：鞠某赵乾宇黄伟见证方：南京华府房产代理有限公司；甲方将拟出售房屋的房屋权属状况等全部情况、资料均告知乙方，甲方愿意将此房出售给乙方；乙方也详细了解该房全部情况，并自愿买受该房屋，具体办理甲方名下的两证（产权证、土地证）时间待办证条件成熟时，甲方保证按协议约定时间办理甲方名下的两证，办好二证后交与乙方，并如期把该房屋产权过户给乙方。该房屋具体状况如下：毛坯房，房屋坐落于南京市栖霞区，面积约58.97平方米，房屋用途为住宅。……甲、乙双方约定房屋的总成交价为：人民币叁拾玖万元整（¥390000.00）。乙方具体付款方式如下：乙方于2014年5月21日付给甲方购房定金人民币贰万元整；在甲方可以交房给乙方的情况下，乙方于2014年6月30日前以现金方式支付给甲方购房款人民币叁拾柒万元整……经甲、乙双方协商，对本协议未尽事宜达成补充协议如下：（补充协议和上述条款具有同等效力）……甲方：梁某甲（签字并捺手印）高年英（签字并捺手印）乙方：鞠某赵乾宇（签字并捺手印）黄伟（签字并捺手印）见证方：南京华府房产代理有限公司（加盖公章）受益人：江辉褚亚亚2014.5.21。补充协议该房产证办理完毕后，如产权人有意外状况，不能办理产权及土地证的过户情况下，需配偶继承公证，所产生的公证费用及国家征收的税费及相关费用，甲方自行承担，与乙方无关。鞠某赵乾宇（签字并捺手印）江辉”；2、鞠某出具的《申明》，载明：“现有国荣置业鞠某及华府置业购得南京市栖霞区，面积为58.97㎡。经鞠某和赵乾宇、黄伟夫妻友好协商，以肆拾叁万伍仟元的价格转让给赵乾宇、黄伟夫妻。原房主梁某甲及江辉净得房款叁拾玖万元整。房款由赵乾宇、黄伟支付，该房产权归赵乾宇、黄伟所有。与国荣置业及华府置业等无关。特此申明。受让人：赵乾宇黄伟申明人：鞠某2014年6月24日”；3、《收条》，载明“今收到鞠某同志购买位于某某路XX号某某园XX幢X单元XXXX室的房产的购房定金人民币贰万元整（¥20000）。此条见证人：华府房产经纪有限公司钱晶收款人：梁某甲江辉（签字并捺手印）日期：2014.5.21”，“今收到黄伟、赵乾宇同志购买位于栖霞某某路XX号某某园XX幢X单元XXXX室的房产的购房定金人民币壹拾伍万元整（¥150000元）。此条见证方：南京华府房产经纪有限公司胡婉莹收款人：江辉（签字并捺手印）日期：2014.6.24”，“今收赵乾宇装修、物业、公摊费，共计1379江辉2014.6.24”，“今收到赵乾宇、黄伟同志购买位于某某路XX号某某园XX幢X单元XXXX室的房产的购房款人民币贰拾壹万元整（¥210000）。此条收款人：江辉（签字并捺手印）日期：2014.7.3”，“今收到赵乾宇购房尾款5000元，另计1379元，共计6379元，计币陆仟叁佰柒拾玖元整。收款人：鞠某2014.7.3日”，“今收到黄伟、赵乾宇购房款（某某路某某园XXXX号转化款伍万元整）收到人：华府房产国荣置业鞠某2014年.7.3日”，两原告称：实际支付43.5万元，房款是39万元，两原告帮高年英和江辉垫付了1万元中介费，支付给高年英、江辉的是38万元，房款全部支付完毕。被告史南质证称：《协议书》买方是三个人名字，主体不适格，经济适用房5年内签订的合同应当属于无效。被告史南为证明其已经支付购房款，举证了1、《存量房买卖中介合同》，载明：“所有权人高年英,共有人无，房屋坐落栖霞区，不动产单元号320113003014ＧＢ00036Ｆ00210079，丘权号856925-ＩＩ-280，不动产权证号（房屋产权证号）宁栖不动产权第××号，建筑面积58.97㎡，房屋来源买受，房屋售价陆拾捌万元整（¥:680000元），其他情况该房屋成价总为房主净得价。甲方委托丙方出售以上房地产，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜，乙方委托丙方购买以上房地产，并代办不动产权证、房屋交付等相关事宜。乙方于2020年1月9日支付甲方购房定金叁万元整；乙方于2020年1月20日支付甲方购房款贰拾贰万元整，并于当天将该房屋过户至乙方名下；乙方于2020年3月3日支付甲方购房尾款肆拾叁万元整甲方：高年英代黄亮乙方：史南丙方：南京阁馨房产经济有限公司二〇二〇年一月九日”。被告史南称：当时房屋价格定的是68万元，《南京市存量房买卖合同》上的748919元是市场评估价。2、收条及转账截图，载明“今本人高年英收到史南购买本人位于栖霞区购房定金叁万元整，现金支付收款人：高年英代收黄亮2020年1月9日”；“收条今收到史南购买高年英位于栖霞区处房屋土地出让金贰拾壹万玖仟陆佰零肆元整（219604.28），以现金支付。收款人黄亮2020年1月18日”；“购房款今收到史南购买高年英位于栖霞区处房屋购房款贰拾贰万元整220000元，收款方式银行转账。收款人：高年英代收黄亮2020年1月20日”；“购房款今收到史南购买高年英位于栖霞区处房屋购房款肆拾叁万元整430000元，收款方式银行转账。收款人：高年英代收黄亮2020年3月3日”。2020年1月20日，史南尾号为5441中国建设银行账户转账给黄亮22万元；2020年3月3日，史南尾号为5441中国建设银行账户转账给黄亮4.3万元、38.7万元。两原告质证称：中介合同不予认可。收条和转账截图真实性不认可，均系被告高年英、史南、第三人黄亮串通所致，收款流向可以看出史南款项均打给黄亮，并非打给高年英。公证书委托事项中并没有代收款项，史南向黄亮支付款项无法视为支付购房款。根据合同看交易总价为68万元，远远低于市场价，房屋抵押合同中房屋价值自认为140万元，该68万元低于房产局内部评估价74万元，无论史南是否支付该款项，68万元并非市场交易价。被告高年英质证称：上述证据均未见过，不清楚。第三人黄亮质证称：真实性无异议，款项均是黄亮代收的。第三人江辉质证称：上述证据均未见过，不清楚。两原告为证明被告史南应当涤除陈军、李响在案涉房屋设立的抵押权，举证了不动产登记申请表、借款合同（载明：史南向陈军借款50万元，借款期限36月，自2020年1月21日至2023年1月21日，月利率为0.3%，为保证本合同项下的借款得到清偿，史南同意将案涉房屋抵给陈军2020年1月21日；史南向李响借款50万元，借款期限36月，自2020年1月21日至2023年1月21日，月利率为0.3%，为保证本合同项下的借款得到清偿，史南同意将案涉房屋抵给李响2020年1月21日）、抵押合同（载明史南与陈军，史南与李响确认案涉房屋总价值为壹佰肆拾万元整）。两原告称：2020年1月21日，史南与陈军、李响办理抵押权登记，同日签订借款合同及房屋抵押合同，申请表备注一栏填写的总价140万元，印证了之前买卖合同中的68万元低于市场价，均在史南领取房产证后第二天设立。以上证据均存在大量涂改，系史南和黄亮、高年英恶意串通，恶意设立抵押权，躲避将房屋过户给两原告。被告史南质证称：真实性无异议，证明目的不予认可，史南享有案涉房屋的产权，有权将案涉房屋抵押给其他人，与本案无关联性，原告提起诉讼的前提是与被告高年英之间的买卖契约有效，两原告才是适格的主体，如双方之间的合同是无效的，原告就不是适格主体；借款是真实发生的。被告陈军质证称：都有转账记录的，抵押合同是其写的，因为不懂，还有房产局工作人员画圈教其写，所以有涂改。被告李响质证称：借款都是真实发生的，其也不懂，当时工作人员告知其哪里错了就指出来让其改正。被告高年英、第三人黄亮、江辉均表示不知情。被告陈军为证明其与史南之间的借款是真实有效的，举证了借条和转账记录截图，载明：“因家庭生活及生意资金周转需要，今借到陈军以银行转账方式出借的人民币伍拾万元整，借期到2023年1月21日，月利率1%，利息自实际借款之日起支付至还本付息之日止。借款人：史南借款日期：2020年1月21日”，2020年1月21日，陈军中国建设银行尾号3489账户转账给史南中国建设银行尾号5441账户20万元；陈军中国建设银行尾号3489账户转账给史南交通银行账户17万元；陈军中国建设银行尾号3489账户转账给史南招商银行账户13万元。两原告质证称：三性不予认可，借条内容和借款合同内容不一致，利率是不一致的，原告怀疑被告陈军的款项来源，可能存在伪造流水，其应当提供近一年的流水记录。被告史南质证称：三性予以认可，确实是史南书写的。被告李响质证称：与其无关，陈军与其没有亲属、朋友关系，陈军与史南之间的借款其不知晓。被告高年英、第三人黄亮、江辉均表示不清楚。被告李响为证明其与史南之间的借款是真实有效的，举证了借条和转账记录截图，载明：“因家庭生活及生意资金周转需要，今借到李响以银行转账方式出借的人民币伍拾万元整，借期到2023年1月21日，月利率1%，利息自实际借款之日起支付至还本付息之日止。借款人：史南借款日期：2020年1月21日”，2020年3月10日，李响转账给史南中国建设银行尾号5441账号50万元。两原告质证称：同陈军质证意见，被告李响陈述不实，被告陈军和被告李响的借条格式一样，利率的错误都是一样的，被告李响的转账时间在2020年3月10日，并非借条落成之日，是虚构的。被告史南质证称：借条真实性无异议，打款日期与借条日期不符，等史南本人到庭陈述。经本庭释明，被告史南于第二次庭审到庭陈述称：其从事二房东工作，其并不认识高年英但认识黄亮。其因给父母买房，遂在丁家庄××××房，有一次中介带其看房子其认识了黄亮，黄亮称有一套丁家庄房子出售，其与黄亮约好当天晚上去看案涉房屋。当时天太黑没看清楚，第二天其又去看了，房子是毛坯房，没有人居住。其认为案涉房屋适合父母居住，价格也合适，就联系黄亮买房。因为中介费报价比较贵要2.4%，黄亮称可以找合适的中介代办，就去找中介签订了购房合同。黄亮称是自己的亲戚委托黄亮卖房子，其就将68万交给了黄亮，黄亮称因案涉房屋是经济适用房，有个土地出让金是23万元，所以其将土地出让金另外交给了黄亮，在房产局也交了7万多的税。其当时看到公证书，写的案涉房屋全部委托黄亮办理，其才购买案涉房屋的。后其被起诉才知晓，其曾和父母在案涉房屋住了一晚上，被原告告知案涉房屋一房二卖。其本人做生意缺少资金，因房子已经登记在其名下，为缓解资金压力，其用案涉房屋做了抵押。其原先就认识陈军、李响，其缺少资金就找陈军、李响借款。办理抵押登记手续时陈军、李响都在场，李响的钱是抵押时转账给其的，陈军的钱是借款隔几天分几次打给其的。上述事实有双方当事人的举证、陈述、（2019）苏0113民初2355号卷宗材料、（2019）苏0113民初4779号民事判决书及卷宗材料及本院的庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案中，首先，就高年英与史南之间的房屋买卖合同效力而言，黄亮代高年英与史南之间签订了两份房屋买卖合同，一份系2020年1月9日签订的《存量房买卖中介合同》，另一份系2020年1月20日签订的《南京市存量房买卖合同》。对此，黄亮与史南陈述房屋的真实成交价为2020年1月9日《存量房买卖中介合同》的68万元，因该成交价低于市场价无法在房产交易部门办理过户登记，故又形成了2020年1月20日的《南京市存量房买卖合同》，故高年英与史南之间就房屋买卖合同存在两份意思表示不一的合同。对高年英、江辉反驳其未授权黄亮向史南出售案涉房屋，因高年英、江辉未能举证反驳高年英授权黄亮的《委托书》、《公证书》，故本院对高年英、江辉的反驳不予采信。而就两份合同的效力而言，通过2355号案件与4779号案件的审理进程来看，第一、高年英尤其是黄亮作为4779号案件的被告，明知原告在该案的诉请，却在案件审理过程中即2020年1月9日黄亮代高年英与史南签订《存量房买卖中介合同》，在4779号案件于2020年1月16日判决后，高年英尤其是黄亮在败诉后即刻涤除案涉房屋抵押，且在4779号案件中高年英与黄亮均拒向本院如实陈述二人的亲戚关系，并迅速于2020年1月20日与史南为达到房地产交易部门的要求签订了新的《南京市存量房买卖合同》并于当日完成案涉房屋的过户登记，同时高年英抗辩其对黄亮代高年英向史南出售案涉房屋不知情，高年英未能举证证明，本院不予采信，故高年英、黄亮存在与史南恶意串通损害原告合法权益的主观故意及事实。第二，史南陈述其因欲给父母购置房屋而认识出售案涉房屋的黄亮，但根据本院调取的银行流水显示史南早在2019年3月17日即与黄亮之间发生过转账往来，并且在2019年8月15日史南给黄亮转账并备注工资，可见史南早已认识黄亮，此与史南庭审中陈述不符。同时，史南与黄亮关于购买案涉房屋时是否进入案涉房屋内看房的说法不一，且明显不符合正常的房地产市场交易习惯，综上史南亦存在与高年英、黄亮恶意串通损害原告合法权益的事实。因高年英、黄亮、史南恶意串通损害原告合法权益，故《存量房买卖中介合同》、《南京市存量房买卖合同》均属无效。其次，就史南与陈军、李响之间的借款合同和抵押合同而言，被告史南于2020年1月20日将案涉房屋登记至自己名下，2020年1月21日史南与陈军、李响签订借款合同和抵押合同，并申请抵押登记，2020年1月22日案涉房屋上就陈军、李响的债权各自设立50万元的抵押登记。综合全案证据，结合银行流水，李响在2020年3月10日才将50万元转账至史南名下，虽然陈军确于2020年1月21日分三笔合计50万元转账给史南，但陈军、李响与史南在不动产登记中心留存的借款合同与借条月利率均不一致，且借条均系借款人史南提供，不符合借款的一般形式，陈军、李响关于抵押办理时的陈述与史南不一致，史南就陈军、李响交付出借款的陈述与陈军、李响的陈述及银行流水也不相符，故本院认定史南与陈军、李响之间的借款合同和抵押合同同样系因前述情况引发的恶意串通，应属无效。再次，就两原告与高年英、案外人梁某甲、江辉、鞠某之间的《协议书》而言，因案涉房屋系拆迁安置房，并非史南抗辩的针对低收入、特困人群申购的经济适用房，且《协议书》也系各方当事人真实意思表示，并未违反国家强制性法律规定，故该《协议书》成立且生效。就该《协议书》内容来看，结合鞠某出具的《申明》，购房人已变更为原告，且后续款项也系原告支付，鞠某在4779号案件中作为证人出庭陈述证明确将案涉房屋转让给两原告。两原告共计支付购房款38万元及1379元装修、物业公摊费。案涉房屋也早已交付给原告占有使用。因《协议书》上明确载明房屋总成交价为39万元，鞠某出具的《申明》也称“原房主梁某甲及江辉净得房款叁拾玖万元，房款由赵乾宇、黄亮支付”，虽然原告称39万房款包括已支付的38万元及中介费1万元，但《协议书》中并未有关于中介费的约定，且原告也未举证证明上述陈述，故余款1万元原告仍应支付。综上，原告主张确认高年英与史南于2020年1月20日签订的《南京市存量房买卖合同》无效，本院予以支持，同时2020年1月9日高年英与史南签订的《存量房买卖中介合同》亦无效。无效的民事法律行为自始没有法律约束力，因史南与陈军、李响之间的借款合同、抵押合同均无效，故原告主张史南、陈军、李响涤除案涉房屋的抵押权，本院予以支持。同时，故史南应当将案涉房屋转移登记至高年英名下，转移登记产生的税费由高年英负担。高年英应将案涉房屋转移登记至两原告名下，因《协议书》约定办理房产过户手续所产生的全部费用由两原告承担，故因上述转移登记产生的税费由两原告负担，两原告应在办理转移登记之日支付高年英余款1万元。据此，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认被告高年英与被告史南于2020年1月20日签订的《南京市存量房买卖合同》无效。二、被告史南、陈军、李响于本判决生效之日起十日内将设立在南京市栖霞区的抵押权涤除。三、被告高年英、被告史南于本判决生效之日起二十日内将南京市栖霞区转移登记至被告高年英名下（此次转移登记产生的税费由被告高年英负担）。被告高年英于上述转移登记完成之日起二十日内将上述房屋转移登记在原告赵乾宇、黄伟名下（此次转移登记产生的税费由原告赵乾宇、黄伟负担，原告赵乾宇、黄伟于此次办理转移登记当日支付被告高年英剩余购房款1万元）。案件受理费11200元、保全费4220元，由被告高年英、史南、陈军、李响共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱悦二〇二一年一月二十日法官助理熊江燕书记员沈易茜