上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10985号上诉人(原审原告)：王婉芬，女，1972年11月11日出生，汉族，户籍地浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：沈胜利(系上诉人丈夫)，户籍地浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：李蜜，上海驷言律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海珠街阁房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘慧明，董事长。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。上诉人王婉芬因与被上诉人上海珠街阁房地产开发有限公司(以下简称“珠街阁公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初15122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王婉芬上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，发回重审或依法改判支持王婉芬的诉讼请求第二项、第三项、第四项。事实和理由：一、涉案《上海市商品房预售合同》补充条款第七条约定，甲方(珠街阁公司)房屋交付乙方(王婉芬)的条件是付清全部房款(包括逾期付款的违约金)，如果乙方没有在约定时间内付清房款，甲方有权推迟交付房屋，甲方无需就推迟事宜通知乙方，但应在收到乙方全部房款后10个工作日发出《入伙通知书》。故根据合同约定，在王婉芬逾期付款后，交房通知义务在珠街阁公司。事实上，同一批次统一交房时间为2017年10月30日，王婉芬于2017年11月24日才支付完毕8万元违约金，支付完毕后，是珠街阁公司工作人员告知王婉芬，交房要专门准备材料，等二期统一交房通知。二、珠街阁公司虽在2017年10月18日向王婉芬发送《交付通知书》，但该通知书的内容为“为所有满足交付条件的客户集中办理交付手续”“请您在付清前述全部款项后再前来办理交付手续”，故该通知书是通知王婉芬不予交付，而不是确定交付时间和地点。珠街阁公司应按照补充条款约定，重新发出《入伙通知书》，该《交付通知书》不发生通知交房的效力。且该《交付通知书》也告知“即使集中交付期前交付房款，也会另行通知办理交付手续，请在指定时间来交房”，更何况王婉芬是在集中交付后支付的违约金。2018年8月18日珠街阁公司才将《房屋交接书》交给王婉芬，故王婉芬认为自房款交付后，2017年12月10日至2018年8月18日都是珠街阁公司逾期交房的期间，珠街阁公司应支付该期间的逾期交房违约金。三、在涉案的上海市青浦区朱家角镇阁游路258弄《中信泰富朱家角新城》129号1层1－3房屋(以下简称“系争房屋”)存在质量问题的情况下，一审法院对王婉芬的损失严重低估。2018年8月17日第一次验房，此后十来份《维修派工单》均证明系争房屋漏水。珠街阁公司无法提供合格的房屋，导致王婉芬无法装修入住，因为一旦装修，如果发生霉变会导致损失越发扩大，故在此期间的损失应由珠街阁公司承担。被上诉人珠街阁公司辩称：一、珠街阁公司不存在延期交房问题。双方合同约定房价款包括违约金，因王婉芬未按约支付购房款，经一审法院主持双方达成调解协议，约定王婉芬于2017年10月10日支付违约金。2017年10月18日珠街阁公司向王婉芬发送了《交付通知书》，已明确告知王婉芬在付清全部房款后就可以随时随地来办理交接手续。二、系争房屋系毛坯房，经司法鉴定，系争房屋的渗漏水问题已是微乎其微，因为只有专业机构用红外线测量仪测量之后才发现房屋曾经有渗漏水，故系争房屋的质量问题并不影响王婉芬正常居住使用系争房屋。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王婉芬向一审法院起诉，请求判令：1．珠街阁公司继续履行合同，修复房屋并交付房屋；2．珠街阁公司支付迟延交房违约金440，891元(按照已付款6，932，263元的日万分之二，自2017年11月1日起计算至2018年8月18日)；3．珠街阁公司赔偿因房屋质量问题不能入住而形成的损失暂计30万元(以每月租金3万元为标准，自2018年8月19日起计算至房屋质量维修完毕之日止)；4．珠街阁公司支付未交付房屋期间的物业费及滞纳金40，653.40元。一审法院认定事实：2017年3月19日，王婉芬作为乙方(买方)与珠街阁公司作为甲方(卖房)签订《上海市商品房预售合同》一份。合同约定，乙方向甲方购买系争房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为185.38平方米，其中套内建筑面积为175.44平方米、公用分摊建筑面积为9.94平方米，另有地下附属面积61.22平方米，系争房屋建筑层高为3.2-3.4米。每平方米建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为37，394.88元，总房价款为6，932，263元。合同第十一条约定，甲方定于2017年10月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定，系争房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付系争房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对系争房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出入伙通知书。合同第十五条约定，系争房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理系争房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理系争房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起系争房屋的风险责任转移由乙方承担。合同第二十三条约定，自系争房屋验收交接之日起，甲方对系争房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。合同第二十七条，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。附件一约定在甲方交付系争房屋前，乙方须付清系争房屋全部楼价款及违约利息(若有)，否则甲方有权不予交付系争房屋，且不承担延期交房的责任。甲方交付系争房屋后，有权追索乙方逾期付款的违约责任。附件五约定系争房屋《前期物业管理服务合同》《使用公约》或有关承诺书中约定自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由甲方和物业买受人按照物业出售合同的约定承担。补充条款一第七条约定甲方按合同第十一条约定日期将系争房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部房价款(包括逾期付款的违约金等，下同)，若乙方未在第十一条约定日期前付清全部房价款，甲方有权推迟交付房屋，房屋交付期限自动变更为乙方付清全部房价款之日起15个工作日内；根据本条约定推迟交付房屋的，甲方无需就推迟交付事宜通知乙方，但应在收到乙方全部房价款后10个工作日内发出《入伙通知书》；根据本条约定推迟交付房屋的，自本合同第十一条约定的交付之日起至实际交付之日期间所产生的物业管理费，由乙方承担；乙方未收到《入伙通知书》的，以合同第十一条约定的交付期限的最后1天为交付时间，以系争房屋所在地为交付地点，乙方应在该日期和地点与甲方办理系争房屋的交接手续。合同还约定了其他事项。合同签订后，由于王婉芬未按约支付购房款，为此，珠街阁公司提起诉讼，请求：1．判令解除双方之间关于购买系争房屋的《上海市商品房预售合同》，并判令王婉芬协助珠街阁公司办理上述房屋的预售合同和预告登记网上备案注销手续；2．判令王婉芬赔偿珠街阁公司693，226.30元。该案审理中，经法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、王婉芬支付珠街阁公司剩余房款4，500，000元，此款王婉芬应于2017年10月31日前支付给珠街阁公司；二、王婉芬支付珠街阁公司逾期付款违约金80，000元，此款王婉芬应于2017年10月10日前支付给珠街阁公司；三、若王婉芬未按上述第一项付款义务的，双方签署的《上海市商品房预售合同》(合同编号：XXXXXXXXXXXX)于2017年11月1日解除，王婉芬应于2017年11月15日前协助珠街阁公司办理上述房屋的预售合同和预告登记网上备案注销手续，珠街阁公司在扣除违约金693，226.30元后，将剩余房款于2017年11月25日前退还给王婉芬；四、双方无其他争议；五、案件受理费450元，由王婉芬负担(此款王婉芬已于2017年9月26日支付给了珠街阁公司)。之后，王婉芬于2017年10月18日向珠街阁公司支付上述欠付购房款，并于2017年11月24日向珠街阁公司支付上述逾期付款违约金。2017年8月21日，珠街阁公司取得项目《中信泰富朱家角新城》的《上海市新建住宅使用许可证》。2017年10月18日，珠街阁公司以快递的方式向王婉芬邮寄《交付通知书》，告知“我们将于2017年10月29日9：30-16：00在青浦区阁游路258弄观澜府小区为所有满足交付条件的客户集中办理交付手续。由于您尚未付清房款，根据买卖合同约定，我公司有权拒绝向您交付房屋且不承担任何责任，且因您逾期付款产生的违约金、造成我公司的损失或额外支付的费用(如物业管理费)亦需由您承担。请您在付清前述全部应付款项后再前来办理交付手续”。2018年8月15日，珠街阁公司向王婉芬发出关于办理《朱家角新城观澜府》收楼手续的催告函，告知“您好。阁下购买的青浦区《朱家角新城观澜府》129号已具备了交付条件。我司曾多次通知阁下办理收楼手续，然而，阁下至今未办理上述收楼手续。根据贵我双方签订的《上海市商品房出售合同》第七条约定，现特发此函通知阁下，务必于二〇一八年八月二十五日前，携身份证明及上海市商品房出售合同、房屋全款发票等资料至朱家角新城珠湖路XXX号XXX室办理交房手续(如有延期付款请付清违约金后办理交房手续)。若阁下因故不能如期前来办理交接，我们将根据合同之规定办理，由此产生的责任将由阁下自行承担”。2018年8月17日起，王婉芬曾多次向珠街阁公司提出系争房屋存在渗水等质量问题，并要求珠街阁公司进行维修。之后，珠街阁公司对王婉芬提出的报修项目进行了维修。一审审理中，一审法院根据王婉芬的申请，委托上海市房屋建筑设计院有限公司对系争房屋的质量问题进行检测并出具相关的维修方案。上海市房屋建筑设计院有限公司出具上房院(2020)建鉴字第1053号《鉴定意见书》，意见书内容为：检测鉴定情况，1．地下一层，(1)局部墙体底部存在渗漏点。(2)采光窗的窗框处存在渗漏点。2．一层，(1)局部外墙外包砌块与房屋主体结构之间无可靠连接而产生裂缝，造成墙面真石漆水平向开裂。(2)局部墙体底部存在渗漏点。(3)房屋的两端区域，底层外墙窗台处未设置通长混凝土窗台梁。(4)经24小时蓄水试验，卫生间楼板无渗漏现象。3．二层，(1)局部铝合金窗扇的角部变形，导致窗扇不密闭。(2)卫生间墙体下方设有混凝土翻边，高度200mm。(3)经24小时蓄水试验，卫生间楼板无渗漏现象。4．三层，(1)外墙窗台处饰面砖的填缝不密实，不符合规范要求。(2)外墙露台门设有混凝土门槛的挡水措施，符合规范要求。(3)房屋的两端区域，顶层外墙窗台处未设置通长混凝土窗台梁。(4)经24小时蓄水试验，卫生间楼板无渗漏现象。5．阁楼层，(1)采光窗的窗框处存在渗漏点。(2)屋面其它区域未发现渗漏。6．外立面，(1)房屋北立面的一至二层外墙及采光井处有涂刷防水涂料的维修痕迹。(2)房屋东立面的一至二层外墙有涂刷防水涂料的维修痕迹。(3)房屋南立面的一至二层外墙有涂刷防水涂料的维修痕迹。分析说明，根据国家相关技术规范规程的相关条文要求，对青浦区阁游路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋目前存在的渗漏质量问题进行分析，具体如下：(1)地下室局部墙体底部存在渗漏点，这是由于墙体施工缝处防水层不密实所致，渗水途径如下图所示。该渗漏问题不符合《建筑外墙防水工程技术规程》(JGJ／T235-2011)的第7.1.1条第1点的规定(防水层不得有渗漏现象)。(2)一层局部墙体底部存在渗漏点，这是由于墙体和楼板交界处防水层不密实所致，渗水途径如下图所示。该渗漏问题不符合《建筑外墙防水工程技术规程》(JGJ／T235-2011)的第7.1.1条第1点的规定(防水层不得有渗漏现象)。(3)地下室及阁楼层的采光窗框处存在渗漏点，这是由于窗框和墙体或屋面板之间防水层不密实所致，渗水途径如下图所示。该渗漏问题不符合《建筑外墙防水工程技术规程》(JGJ／T235-2011)的第7.1.1条第1点的规定(防水层不得有渗漏现象)。(4)房屋外墙因涂刷防水涂料，造成墙面出现色差。(5)另外，系争房屋的外墙、门窗的防水构造及其它问题的具体情况分析和规范要求比对结果详见表5.1。修复方案，针对青浦区阁游路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋目前存在的渗漏质量问题及产生原因，按照国家及上海市规范标准出具相关修复方案，具体如表6.1所示。1．存在的质量问题：局部外墙外包砌块与房屋主体结构之间无可靠连接而产生裂缝，造成墙面真石漆水平向开裂。修复建议：在砌块与混凝土主体结构之间做可靠连接加固(如：植筋)，最后修复墙面装饰层。2．存在的质量问题：局部区域外墙(地下室混凝土墙)存在渗漏点。修复建议：铲除渗水范围内的墙面涂料至结构层，并将结构层的积尘等处理干净；在渗水范围内对墙体进行布孔灌浆：布孔间距根据渗漏程度布置，孔径应大于灌浆嘴30mm-40mm，孔深50mm-60mm，灌浆嘴采用快凝水泥胶浆稳固于孔中；进行压力灌浆：灌浆压力应大于地下水压0.05MPa-0.1MPa，待邻近灌浆孔见浆后，立即关闭其孔，仍持续压浆，灌到不再进浆时立即关闭注浆嘴阀门，停止压浆，逐个进行至完毕后拔除灌浆嘴，用水泥胶浆将孔眼堵塞平整；灌浆堵漏材料可采用水溶性聚氨酯防水注浆液或其它有效防渗材料；“灌浆堵漏”后，可在室内增设水泥砂浆防水层(具体做法可参考《地下建筑防水构造》02J301，第33、34页)，并恢复墙面原有装饰层。3．存在的质量问题：局部区域外墙(一层填充墙)存在渗漏点。修复建议：铲除渗水范围内的墙面饰面层至结构层，并将结构层的积尘等处理干净；对填充墙与楼板之间的缝隙采用压力灌浆的方式进行填实，然后恢复墙面装饰层。4．存在的质量问题：房屋的两端区域，底层及顶层外墙的窗台处未设置通长混凝土窗台梁。修复建议：拆装整樘窗及外装饰线条、窗台板，拆除窗内外至楼层高度范围内、窗洞两侧各0.5m装饰层至基层，铺设钢丝网片，外墙内侧采用混合砂浆找平(新、旧交接面增设300mm宽耐碱玻纤网格布)，安装窗，外墙基层外找平层-聚合物水泥砂浆防水层-铺贴面砖(面砖采用同色、同规格尺寸、避免色差)，确保墙面不渗漏后，安装外墙装饰线条(带滴水线)；窗周边内墙面处涂料及腻子拆除打毛，重新批腻子；内墙涂料一底二涂，并将相邻墙面用砂纸轻微打磨后，采用同色涂料统刷二度。5．存在的质量问题：局部铝合金窗扇的角部变形，导致窗扇不密闭。维修建议：建议对窗扇进行整形或调换。6．存在的质量问题：采光窗的窗框与墙体之间存在渗漏。修复建议：建议可先清除门窗框与墙体之间的填充物，然后重新采用软性填充物进行填实，再用密封膏嵌填墙体与窗框边的缝隙，最后，恢复因渗漏维修而受损的墙面装修。7．存在的质量问题：外墙窗台处饰面砖的填缝不密实。维修建议：建议采用水泥砂浆对饰面砖缝进行嵌填密实。8．存在的质量问题：外墙面因涂刷防水涂料而形成色差。维修建议：建议清洗墙面，并对墙面及面砖的缝隙采用防水砂浆嵌填密实。鉴定意见：(1)青浦区阁游路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋目前仍存在局部渗漏，渗漏点为地下室、一层局部墙体底部，以及地下室、阁楼层的采光窗框处。针对系争房屋存在的渗漏质量问题，结合国家及上海市的技术规范规程的相关条文进行综合分析。经分析，这些渗漏问题都是由施工质量缺陷所造成。(2)针对上述质量问题，建议对青浦区阁游路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋按第六点所列修复方案进行维修(供法院参考)。针对维修工程，需委托具有专业资质的单位予以实施。(3)上述房屋渗漏质量问题的修复期限为：施工期21天，养护期9天；合计为一个月。为此，王婉芬预付检测费28，000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王婉芬与珠街阁公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行各自的义务。珠街阁公司按约已经向王婉芬发出了交付通知书，由于王婉芬逾期支付房价款，已构成违约，按约珠街阁公司有权推迟交付房屋。王婉芬支付全部房价款后，在明知交付时间、交付地点的情况下，根据预售合同补充条款的约定，王婉芬有义务主动与珠街阁公司联系，以便及时办理房屋的交接手续。系争房屋具备交房条件，而王婉芬未能提供证据证明其要求过珠街阁公司交付系争房屋并遭拒绝，且王婉芬又怠于行使权利，导致系争房屋未及时办理交接手续，由此产生的损失应由王婉芬自负。故王婉芬向珠街阁公司主张逾期交房违约金，不予支持。关于王婉芬要求珠街阁公司修缮修理系争房屋，上海市房屋建筑设计院有限公司出具的《鉴定意见书》为有资质机构作出且鉴定人员到庭接受当事人询问，一审法院确认系争房屋的修复方案以《鉴定意见书》为准，双方合同中约定珠街阁公司交付系争房屋有其他工程质量问题的，珠街阁公司承担免费修复义务，故珠街阁公司应按《鉴定意见书》中载明的修复方案进行修复。关于王婉芬主张的房屋空置损失，珠街阁公司交付的房屋应符合合同约定，王婉芬所购的房屋的可使用性是房屋的基本也是主要功能。王婉芬就房屋质量问题多次向珠街阁公司提出维修要求，珠街阁公司确实也对相关报修项目进行了维修。一审法院根据案件的具体情形，考虑到房屋质量问题及鉴定机构的意见，酌定房屋空置损失以每月4，000元标准计算2个月。关于王婉芬主张的未交付房屋期间的物业费及滞纳金，因缺乏事实和法律依据，故一审法院不予支持。一审法院判决：一、上海珠街阁房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内按上海市房屋建筑设计院有限公司出具的上房院(2020)建鉴字第1053号《鉴定意见书》中列明的修复方案对王婉芬购买的位于上海市青浦区朱家角镇阁游路XXX弄XXX号房屋存在的质量问题予以修复；二、上海珠街阁房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿王婉芬房屋空置损失费8，000元；三、驳回王婉芬的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王婉芬与珠街阁公司就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。现王婉芬上诉主张珠街阁公司延迟交房构成违约，但根据本案查明的事实，王婉芬未按合同约定支付房价款，已构成违约，珠街阁公司根据合同约定有权推迟交付房屋。根据合同补充条款的约定，即使王婉芬未收到《入伙通知书》，在明知交付时间、交付地点的情况下，其有义务主动联系珠街阁公司以办理房屋交接手续，现无证据证明王婉芬曾要求珠街阁公司交付房屋但遭拒，故王婉芬对系争房屋未能及时办理交接手续负有责任，由此产生的损失应由其自行承担，王婉芬上诉要求珠街阁公司支付逾期交房违约金以及房屋未交付期间的物业费、滞纳金，理由不能成立，本院不予支持。关于房屋空置损失，经查，珠街阁公司交付的房屋存在质量问题，虽曾进行维修，但未完全修复，房屋的质量问题对王婉芬居住使用系争房屋造成影响。一审根据本案实际情况，结合《鉴定意见书》，酌情确定珠街阁公司赔偿王婉芬8，000元，金额尚属合理。王婉芬上诉要求珠街阁公司按每月3万元的标准赔偿2018年8月19日至房屋维修完毕期间的全部房屋空置损失，依据尚不充分，本院难以支持。综上，王婉芬的上诉请求，理由缺乏依据，本院不予支持。一审所作判决并无不不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11，615.40元，由上诉人王婉芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 俞 璐审 判 员 王 珍二〇二一年一月十九日法官助理 夏 兰书 记 员 吉 灵附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……