河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初6941号原告：朱付欣，男，汉族，1978年2月20日出生，住禹州市。委托诉讼代理人：雷彦强，河南曜民律师事务所律师。被告：刘建英，女，汉族，1965年2月21日出生，住许昌市魏都区。原告朱付欣诉被告刘建英租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱付欣的委托诉讼代理人雷彦强及被告刘建英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱付欣向本院提出诉讼请求：判决被告退还原告租金50000元以及从2020年10月1日起按照人民银行公布的利率计算到租金退还之日止的利息。本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2020年4月，被告与原告签订租赁合同，约定由原告承租被告的房屋，原告交纳70000元租金后，由于被告的原因，合同无法履行，双方于2020年9月22日签订《房屋退租的协议书》，约定将原告交纳的70000元租金退还原告，原告将房屋退还给被告后，原告多次催要约定的房租，被告至今没有退还。为此，原告依法提起诉讼。被告刘建英辩称：1.原告未按照《房屋场地租赁合同》及《房屋退租的协议书》约定履行其义务，严重违反合同约定，答辩人有权拒绝退还剩余房屋租金。答辩人与原告签订《房屋退租的协议书》后，原告未按照合同第二条约定于2020年10月1日前将房屋清理干净，移走剩余物品，更未将房屋移交答辩人。原告不履行合同约定，已构成严重违约。按照《房屋退租的协议书》第四条约定，答辩人享有顺序履行抗辩权。原告未于2020年10月1日前清理房屋并移交租赁房屋时，答辩人有权拒绝履行退还剩余房租的义务。且原告在租赁期间，对答辩人的房屋、电缆、电脑、摄像头、办公等物品进行严重毁坏。按照《房屋场地租赁合同》6.3条“因乙方使用干部当造成租赁物损坏，乙方应负责维修并回复原样，费用由一方承担，并追究其违约责任”，答辩人要求原告进行房屋维修赔偿，暂扣剩余房租具有正当理由。依据《合同法》第219条规定，原告未正当使用租赁物应赔偿答辩人全部损失。在原告未履行维修及赔偿义务时，答辩人有权拒绝全额退还剩余租金。答辩人提交的微信聊天截图、损失清单、现场照片足以证明，原告于2020年10月1日并未按约定履行清理房屋及移交房屋，以及存在毁坏房屋设施的情况，在原告未对答辩人房屋进行维修及赔偿之前，答辩人有权拒绝退还其剩余房屋租金。根据答辩人提交的原告毁坏财物清单显示，原告租赁合同期间造成原告39100元财物的损坏，应向答辩人承担损害赔偿责任。即使退还剩余租金，也应折抵答辩人损失。2.答辩人于2020年10月12日已经通过微信转账，向原告转账20000元，已经退还其部分房租。3.原告租赁答辩人房屋，用于小区垃圾集散处理。因原告未通过环保部门的验收及环评，不能从事垃圾处理，均系原告自身原因导致合同无法继续履行，与答辩人无关。原告诉状中称，“由于被告的原因，合同无法履行”，没有任何事实根据。综上所述，根据本案相关事实，答辩人享有顺序履行抗辩权。原告未于2020年10月1日前进行清理及移交答辩人，且未对租赁房屋及设施进行维修赔偿之前，答辩人有权拒绝退还原告剩余房租。请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2020年5月1日，原告朱付欣作为承租方与被告刘建英作为出租房签订《房屋场地租赁合同》，合同约定被告刘建英将位于许昌市××路与××路交叉口东北侧区域的仓库、房屋以及附属厂院租赁给原告朱付欣使用，首次租赁期限为三年，自2020年5月1日起至2023年4月30日止，后续逐次续租，首次租赁期内不得上涨房租。首年（2020年5月1日止2021年4月30日）租金为70000元整，首次租金70000元于2020年5月7日前一次性结算（房租租金需用于租赁物的修整），第二年及第三年租金为每年65000元整，租金均采用单次半年支付的形式。2020年9月22日，原、被告双方协商解除房屋租赁合同，并签订房屋退组协议书。协议主要约定：“甲方（出租方）：刘建英乙方（承租方）：朱付欣原乙方承租甲方的房产，首年租金为70000元，租用到期日期为2023年4月30日，现经双方协定，提前终止租赁合同。经双方协商，达成以下退组协议：一、乙方租用该房屋租期提前于2020年9月30日结束，租金支付到2020年7月31日为止。自2020年10月1日起该房屋由甲方收回自行处置，甲乙双方原签订的房屋租赁合同即行废止。二、乙方须于2020年10月1日将该房屋清理移交甲方。三、乙方须在2020年10月1日房屋移交前，将乙方物品及安装设备及时清走，否则甲方有权将乙方遗留的物品当做垃圾清理，由此造成的损失由乙方自行负责。四、甲方承诺在乙方移走物品的当日将乙方已经缴纳的剩余房租52500元转给乙方，如甲方违反未按时支付，甲方将退还乙方已缴纳的一整年房租即人民币柒万元整并追究甲方由此给乙方造成的经济损失。”庭审中，原告朱付欣认可其于2020年10月4日将房屋腾空并交还被告刘建英。被告刘建英对原告朱付欣陈述腾房时间持有异议，认可原告朱付欣于2020年10月12日将房屋腾空并交还，并于当日通过微信转账的方式退还20000元租金。后原告朱付欣多次要求被告刘建英退还房屋租金未果，引起本案纠纷。以上事实有《房屋场地租赁合同》、《房屋退租协议书》、微信聊天记录截图、照片、当事人陈述及庭审笔录等在卷为凭。本院认为：原告朱付欣与被告刘建英签订的房屋场地租赁合同及房屋退租协议书均系双方当事人真实意思表示，合同内容合法，不违反法律、法规的强制性规定，均属有效合同，双方应当按照合同约定履行合同义务。庭审中，原、被告双方对交付房屋时间各执一词，根据原、被告双方提供的微信聊天记录及当事人双方的陈述，本院认定原告朱付欣于2020年10月4日将房屋腾空交付被告刘建英，对被告刘建英辩称原告朱付欣于2020年10月12日将房屋腾空交付的陈述，本院不予采信。关于原告朱付欣要求被告刘建英退还租金的数额问题。根据一般人对涉案房屋退租的协议约定的理解，原告朱付欣应于2020年10月1日将房屋清理完毕交付被告刘建英，被告刘建英当日退还剩余房屋租金52500元。若被告刘建英未按时返还房屋租金，被告刘建英将退还原告朱付欣已交纳的一整年房租即70000元，实质上其中17500元应系双方约定的违约金。考虑到原、被告双方均存在违约行为，对原告朱付欣主张退还房屋租金包含违约金的部分，本院不予支持。因原告朱付欣占用房屋至2020年10月4日，故原告朱付欣应向被告刘建英支付2020年10月2日至2020年10月4日的房屋租金575元(70000元÷365天×3天)。综上，扣除被告刘建英已经退还的房屋租金20000元及原告朱付欣应交纳的房屋租金575元，被告刘建英应向原告朱付欣退还房屋租金为31925元并自2020年10月5日起实际还清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的市场利率计算利息。关于被告刘建英辩称原告朱付欣未正当使用租赁物应赔偿损失的问题，证据不足，本院不予支持，被告刘建英可待证据充足后，另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告刘建英返还原告朱付欣房屋租金31925元，并自2020年10月5日起实际还清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的市场利率支付利息；二、驳回原告朱付欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，因适用简易程序减半收取525元，由原告朱付欣负担190元，由被告刘建英负担335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  吴真真二〇二一年一月十二日书记员  王盈博