湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10888号上诉人（原审被告）：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地：湖北省武汉市武昌区中北路**复地东湖国际********。法定代表人：金莉，总经理。委托诉讼代理人：夏小芳，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王红梅，女，1979年2月28日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：谈玲，湖北清风源律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐杰恒，湖北清风源律师事务所律师。原审第三人：温元枝，女，1970年11月23日出生，汉族，住武汉市江夏区。原审第三人：罗寸平，男，1949年12月30日出生，汉族，住武汉市汉阳区。原审第三人：周玲玲，女，1981年10月28日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：许峰，湖北言达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴婉君，湖北言达律师事务所律师。原审第三人：石晓冬，男，1972年1月14日出生，汉族，户籍地武汉市汉阳区，现于湖北省武昌监狱服刑。上诉人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）为与被上诉人王红梅，原审第三人温元枝、罗寸平、周玲玲、石晓冬居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉家公司上诉称：一、一审法院认定事实不清，周玲玲行为属于个人行为，不能认定为职务行为，吉家公司的诉讼主体不适格。1.吉家公司从未委托任何员工和个人代为签署任何协议与合同，周玲玲在一审庭审中也承认其是以个人名义与王红梅签署涉案房屋的买卖合同，其签署该协议的行为属于其个人的意思表示，与吉家公司无关。2.周玲玲以涉案房屋的所有人身份与吉家公司签署房屋买卖合同，其实施的该行为属于房地产销售而并非房地产居间，而吉家公司是一家从事房地产中介服务的公司并不具备房地产销售资格，不能对房地产进行销售，周玲玲签署上述合同的行为已超出其本职工作，与其工作内容无关，应当认定为个人行为。3.周玲玲在58同城上发布涉案房屋的端口并非吉家公司的房源发布端口，该端口是周玲玲个人出资购买的，且该房源发布也是以周玲玲个人名义发布的而不是以吉家公司名义发布，一审法院在未核实清房源发布的事实直接认定周玲玲发布涉案房源的行为属于职务行为属于事实认定不清。4.涉案房屋属于不能上市交易的还建房，吉家公司也有明确的规章制度禁止员工居间此类房屋，周玲玲对此明确知晓仍私自销售涉案房屋，其行为明显属于为谋取个人利益而实施的个人行为，而并非为吉家公司工作而进行的职务行为。5.吉家公司未就涉案房屋与王红梅签署过任何合同及协议，也无任何口头约定和承诺，吉家公司与王红梅之间不存在任何权利义务关系，不应当作为本案的被告，也不应当承担任何责任。周玲玲在整个过程中存在极大的恶意，其为谋取个人利益私自与王红梅签署买卖合同并参与后续的交易过程的行为应当认定为其个人行为，属于周玲玲个人与王红梅达成了事实上的居间，与吉家公司无关。王红梅向吉家公司主张居间的违约责任，没有任何事实依据及合同依据。二、本案中周玲玲的诉讼地位不独立，有与王红梅串通的嫌疑，其一审庭审中的陈述不能作为认定案件事实的依据。三、一审法院适用法律错误，裁判错误，对吉家公司造成裁判不公。1.涉案房屋3万元的意向金是王红梅自己要求保管在吉家公司处。吉家公司在知晓周玲玲以个人名义私自参与涉案房屋的买卖后一直与王红梅联系要求将意向金3万元整退还给王红梅，但王红梅基于个人原因一直不愿意接受该笔退款。吉家公司不存在任何故意占用该笔意向金的情形，不应当承担任何利息。2.吉家公司从未参与到本案所涉的买卖及居间行为中，没有任何盈利，周玲玲不仅在整个交易过程中存在极大的恶意，同时存在明显的与王红梅串通的嫌疑，一审法院将周玲玲个人行为认定为职务行为，并依据《中华人民共和国合同法》第425条的规定认定吉家公司在居间过程中存在违约，属于适用法律错误。3.武汉市汉阳区人民法院于2019年12月3日作出(2018)鄂0105号刑初1026号刑事判决书已确定了王红梅房款损失由石晓冬负责返还，一审法院就同一损失判决吉家公司继续赔偿，扩大了王红梅的损失范围加重了吉家公司的责任，且本案与该刑事案件属于同一行为导致的后果，不存在不同的法律关系问题，一审法院认定本案与该刑事案件不属于同一法律关系，属于裁判错误，应当予以撤销。4.本案所涉基本事实、争议焦点及法律适用与武汉市汉阳区人民法院作出的（2017）鄂0105民初l699号判决的案件具有极大的相似性，一审法院在审理本案的过程中应当将该案作为参考的依据，但本案的判决结果与该案的判决结果差距甚大，同案不同判，对吉家公司造成裁判不公。综上，请求二审法院：撤销一审判决，依法改判驳回王红梅的全部诉讼请求或将本案发回重审；一二审的诉讼费用由王红梅承担。王红梅答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。周玲玲陈述其系履行职务行为非个人行为，履职行为获得了吉家公司的确认。温元枝、罗寸平、石晓冬未陈述意见。王红梅向一审法院起诉请求：1.判令吉家公司向王红梅赔偿经济损失382998元（包含购房款379998元、见证费3000元）；2.判令吉家公司向王红梅返还购房意向金30000元并支付资金占用期间的利息（按银行同期贷款利率计算，从2014年12月19日起至本息付清时止）。一审法院查明，2014年9月左右，石晓冬联系从事房屋中介业务的温元枝，告知其有拆迁户放弃的房源，要求温元枝帮忙联系买家。温元枝遂与同样从事房屋中介业务的罗寸平联系，告知了武汉市汉阳区1889小区11栋1单元1505室欲出售的信息，罗寸平则与吉家七里晴川分公司的工作人员周玲玲取得联系，将该房源信息提供给了周玲玲。周玲玲在未查看该房源的权属证书、拆迁安置协议、商品房购买协议，也未了解到该房源实际权利人的情况下，即在“58同城”、“搜房网”上以吉家七里晴川分公司名义发布了该房源信息。2014年12月中旬，王红梅在该网站查看到吉家七里晴川分公司发布的上述房源信息，遂按照发布信息所留联系方式与周玲玲取得电话联系，周玲玲遂向王红梅介绍了涉案待售房屋的情况。一周后，王红梅到吉家七里晴川分公司营业店面（当时店面名称为“21世纪翠微店“）与周玲玲当面洽商，在向周玲玲了解了房源情况后，王红梅决定购买该房屋。2014年12月19日，周玲玲将王红梅通知到吉家七里晴川分公司营业店面，并将向其提供涉案房源信息的介绍人罗寸平找来，三人洽商后王红梅遂与周玲玲签署了一份《协议书》，周玲玲为合同甲方，王红梅为合同乙方，合同约定：“一、甲方所有的房屋坐落于武汉市汉阳区1889小区11栋1单元1505室，面积为60.29平方米，现将该房屋以价格人民币420000元出售给乙方…。二、付款方式：本协议签订当日，乙方应支付甲方购房定金人民币30000元，甲乙双方办理仲裁当日，乙方应支付甲方购房款人民币390000元。三、本协议约定房屋系拆迁还建房…。五、甲方在接到上述房屋的钥匙（后），应立即转交给乙方…。七、乙方按总房款的2%共计8400元支付给中介方作为中介服务费。如果不能合同更名，两个月内无法正常办理成功，三方无责，协议解除，房屋定金及中介费退还乙方…。”王红梅与周玲玲均在该协议上签名并捺印。上述《协议书》签订后，王红梅向吉家七里晴川分公司交纳了购房意向金30000元，该分公司向王红梅出具了《收据》，载明：“交款单位：王红梅；人民币30000元；收款方式：现金；收款事由：购1889小区11栋1单元1505室意向金。”2014年12月29日，吉家七里晴川分公司的门店店长周佳和员工周玲玲带着王红梅到武汉市汉阳区翠微路宏阳大厦12楼，在温元枝的介绍下，王红梅与石晓冬委派来的自称陈兵兵的房主签订了一份《协议书》，协议书主要内容为陈兵兵将其位于武汉市汉阳区新五里后堤21附5号房产（拆迁房）中的43平方米赠与王红梅。王红梅与陈兵兵在该《协议书》上签名并捺印，王红梅还按要求办理了“律师见证”，并交纳了“律师见证费”3000元，该费用由石晓冬派来的人员收取后交给了石晓冬，温元枝则应王红梅的要求以其个人名义向王红梅出具了《收条》，写明收到王红梅见证费3000元。上述事实有王红梅与周玲玲签署的《协议书》、吉家七里晴川分公司向王红梅出具的《收据》、温元枝向王红梅出具的《收条》、王红梅与陈兵兵签订的《协议书》以及武汉市公安局汉阳区分局洲头街派出所对温元枝、周玲玲、罗寸平、王红梅的讯问、询问笔录予以证明，王红梅与吉家公司对上述证据的真实性均无异议。2015年1月7日，周佳、周玲玲陪同王红梅与温元枝等人来到中国工商银行股份有限公司武汉鹦鹉洲支行，由温元枝提供了户名为石晓冬的购房款汇入账号，王红梅遂当场向该银行账户转账379998元。就上述银行账号是由温元枝直接向王红梅提供还是通过周玲玲、周佳转交的事实双方当事人存在争议。王红梅陈述称，购房款汇入账号系由周佳、周玲玲向其提供，自己是按周佳、周玲玲的指示进行的银行转款。而吉家公司则陈述称，购房款的汇入账号系由温元枝直接向王红梅提供，其工作人员未指示王红梅进行转款。经庭审调查，该争议事实未能查明。购房款汇出后，温元枝当即取回一份《收据》并交付周玲玲，由周玲玲转交王红梅。该《收据》载明：“交款单位：王红梅；人民币379998元；收款事由：暂收房款。”武汉风行晨升征收服务有限公司在该《收据》上加盖财务专用章。支付房款后，该房屋一直未能实际交付。2015年11月10日，王红梅向武汉市公安局汉阳区分局洲头街派出所报案。2015年11月26日，该所向王红梅出具《立案回执》。经武汉市公安局汉阳区分局洲头街派出所立案侦查，查明涉案的武汉市汉阳区1889小区11栋1单元1505室房屋的所有权人为案外人董景，董景未委托任何人出售该房屋。现涉案房款的实际收取人石晓冬构成诈骗罪，被法院以（2018）鄂0105刑初1026号刑事判决书，判处有期徒刑十四年，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币30000元，并责令其向王红梅退赔人民币382998元。该判决已经发生法律效力。上述事实有武汉市公安局汉阳区分局洲头街派出所对温元枝的讯问笔录、对董景的询问笔录以及王红梅转账汇款的《电子支付凭证》、武汉风行晨升征收服务有限公司出具的《收据》、公安机关出具的《立案回执》、法院（2018）鄂0105刑初1026号刑事判决书等证据证明，王红梅与吉家公司对上述证据的真实性均无异议。一审法院另查明，吉家公司七里晴川分公司已于2020年7月6日注销登记。一审法院认为，吉家七里晴川分公司在网上公开发布了涉案房源信息，王红梅根据上述发布的信息与吉家七里晴川分公司的工作人员周玲玲就房屋购买及居间服务事宜进行了洽商，双方就涉案房屋的交易步骤、中介费的收取标准等事宜达成一致，吉家七里晴川分公司向王红梅收取了意向金，吉家七里晴川分公司的工作人员周玲玲、周佳代表公司向王红梅介绍了涉案房屋的“出卖方”并提供了具体的媒介服务，居间合同事实上已经开始履行，故应认定王红梅与吉家七里晴川分公司之间的居间合同关系成立。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。”吉家七里晴川分公司作为居间人，为王红梅提供真实购房信息是其居间业务的必备内容，和应尽职责。而作为委托人的王红梅是有理由完全信赖其提供之信息并据此而行为的。因此吉家七里晴川分公司提供的信息必须真实可靠。从居间人在交易活动中所起的中介作用来看，吉家七里晴川分公司作为专门从事房屋中介业务的公司，理应具有相应的能力和从业条件，王红梅正是由于自身能力不足，才委托吉家七里晴川分公司从事居间活动，其对居间人提供的信息存在很大程度的依赖。因此，依据诚实信用原则，吉家七里晴川分公司虽不负有积极的调查义务，但应根据房屋买卖中介行业的特点，将对订约有直接影响的重大事项如实报告王红梅。吉家七里晴川分公司作为从事房屋买卖、租赁等房地产中介服务的公司，应当意识到房屋性质及实际房屋所有权人等是订立房屋买卖合同的重要事项，这也是吉家七里晴川分公司作为居间人应当知道并有能力进行形式审查的信息，即吉家七里晴川分公司应当要求涉案房屋的出卖人提供相关房屋的权属证明或拆迁安置协议、安置房购买协议，并将查验后获得的信息如实报告给委托人即王红梅。但吉家七里晴川分公司在没有核实涉案房源真实性的情况下即在互联网上发布了该房源信息并进而开展了推介房源、介绍房屋出卖人、促成买卖合同达成等一系列居间活动，而事实上涉案房屋的所有权人并未委托他人出售该房屋也无意出售该房屋，致使他人获取了王红梅的信任，导致购房款被骗，故吉家七里晴川分公司应当承担相应赔偿责任，吉家七里晴川分公司系吉家公司设立的分公司，现已注销登记，其以自己名义从事民事活动，所产生的民事责任应由吉家公司承担。王红梅主张其所付购房款是按照吉家七里晴川分公司工作人员提供的银行账户及付款指示进行的支付，但其不能举证证明该事实的成立，故认定王红梅未尽到买受人的谨慎注意义务，王红梅自身也应承担部分责任。涉案房款的实际收款人石晓冬因构成诈骗罪已被法院判刑，并责令其向王红梅退赔人民币382998元，涉案款项虽已移交执行，但石晓冬诈骗款项已被挥霍，目前无财产可供执行。综合上述情况，法院酌定吉家公司按照60%的比例向王红梅赔偿经济损失，包括被骗的购房款379998元及虚假见证的费用3000元。石晓冬刑事诈骗案与本案居间合同纠纷不属同一法律关系，不能以刑事判决的赔偿经济损失而取代吉家公司因提供虚假信息所应承担的赔偿责任，故吉家公司的答辩意见法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第二十五条、第六十条第二款、第一百零七条、第四百二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、吉家公司向王红梅赔偿经济损失229798.8元，于判决生效之日起十日内付清；二、吉家公司向王红梅返还意向金30000元，并以此为基数从2014年12月19日起至该款给付之日止按照银行同期同类贷款基准利率计算，向王红梅赔偿资金占用期间的利息损失，于判决生效之日起十日内；三、驳回王红梅的其他诉讼请求。一审案件受理费7494元，由王红梅负担2998元，吉家公司负担4496元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，各方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，经当事人陈述，周玲玲在“58同城”、“搜房网”上发布房源消息的端口系吉家公司统一为员工采购，用途亦系让员工发布房源信息，吉家公司认为案涉房屋的信息是周玲玲以个人名义发布与事实不符，原审法院认定周玲玲在“58同城”、“搜房网”上以吉家七里晴川分公司名义发布了案涉房源信息并无不当。周玲玲是吉家七里晴川分公司的工作人员，周玲玲与王红梅签订的协议书中载明“乙方按总房款的2%共计8400元支付给中介方作为中介服务费。如果不能合同更名，两个月内无法正常办理成功，三方无责，协议解除，房屋定金及中介费退还乙方…。”等内容，且王红梅向吉家七里晴川分公司交纳了购房意向金30000元，该分公司向王红梅出具了《收据》。故周玲玲签订协议的身份系代表的中介方，吉家公司认为周玲玲系以售房人身份签订的协议缺乏事实依据。通过上述事实，王红梅完全有理由相信是吉家七里晴川分公司为王红梅的此次购房行为提供居间服务。吉家公司认为周玲玲并非履行职务行为的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现涉案房款的实际收款人石晓冬因构成诈骗罪已被法院判刑，但诈骗款项已被挥霍，目前无财产可供执行，王红梅的损失可认定为382998元。故在王红梅与吉家公司都存在过错的情况下，原审法院对王红梅的损失由王红梅与吉家公司分担的处理符合法律规定。吉家公司认为刑事判决书已确定了王红梅房款损失由石晓冬负责返还，同一损失不应再判决吉家公司继续赔偿的上诉理由于法无据，本院亦不予采纳。综上所述，吉家公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取7494元，由武汉吉家房地产经纪服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二一年一月十九日书记员 陈喜兰