北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终35号上诉人（原审被告）：吴秀荣，女，1954年3月2日出生，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：董本冬，男，1976年11月23日出生，住北京市通州区。上诉人（原审被告）：董本亮，男，1979年7月5日出生，住北京市通州区。三上诉人之共同委托诉讼代理人：王本思，北京市华泰律师事务所律师。三上诉人之共同委托诉讼代理人：张春利，北京市华泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：董兴刚，男，1956年5月8日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王**峰，河北冀隆律师事务所律师。上诉人吴秀荣、上诉人董本冬、上诉人董本亮因与被上诉人董兴刚农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初20934号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴秀荣、董本冬、董本亮上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.确认董兴刚与董兴田于1993年3月14日签订的《房屋买卖字》无效；3.判令董兴刚承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、一审法院对于案涉事实存在认定事实错误或认定事实不清，案涉房屋买卖合同依法未成立成效。1.案涉房屋买卖合同是否是董兴田所签署之事实不清。董兴田不识字、不会写字，此前需要签名的地方均使用人名章，但在涉案合同上是手写签名，且签名为“兴田”而非董兴田，无法认定该合同是董兴田签订，一审法院认定事实无证据。2.案涉房屋买卖合同是否为董兴田真实意思表示之事实不清。董兴田不识字，即使合同是董兴田所签，其亦不能理解合同中文字的含义。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，涉案合同依法未成立生效。二、即使案涉房屋买卖合同依法成立，亦应当认定为无效，一审法院认定合同有效属适用法律错误。1.依据合同签订时的法律规定，案涉房屋买卖合同应认定为无效。首先，涉案房屋及宅基地是董兴田及吴秀荣、董本冬、董本亮共有的财产，董兴田签订合同属于擅自处分共有财产的情形，根据相关法律规定，涉案合同依法应属无效。2.一审法院认定案涉房屋买卖合同有效，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，涉案房屋及宅基地的买卖未经相关机关的批准，宅基地使用人仍是董兴田，若认定房屋买卖合同有效，则会形成董兴刚在事实上取得两处宅基地的客观事实，违反禁止性规定。三、一审法院以“董兴刚自购买涉案房屋后居住至今且已翻建，被告方多年未提任何异议，本院对房屋买卖的事实予以确认”进而认定案涉房屋买卖合同有效，属于认定事实错误、适用法律错误。1.混淆了客观事实与法律行为的区别。首先，在认定涉案合同交易对象是董兴田与吴秀荣、董本冬、董本亮共有的情况下，房屋买卖属于客观事实，但该事实系依据合同进行，即使吴秀荣、董本冬、董本亮多年未提出异议，也应依据相关法律规定认定买卖行为的合法性。其次，董兴刚和董兴田是兄弟关系，其应知董兴田出售房屋应取得其他共有人的同意，或应在合同签订后寻求其他共有人对合同的追认。故房屋翻建、吴秀荣、董本冬、董本亮是否提出异议均不属于追认行为。2.一审法院上述认定是以默示行为认定房屋买卖合同有效，违反了民法总则第一百四十条之规定，属于适用法律错误。本案中因吴秀荣、董本冬、董本亮不是房屋买卖合同的当事人，董兴田处分的是共有财产，应获得共有人的追认。一审法院以吴秀荣、董本冬、董本亮多年来未提异议推定吴秀荣、董本冬、董本亮以默示行为作出了出售涉案房屋的意思表示，但并无其他证据证实。综上，一审法院判决事实认定错误、适用法律错误，请求二审法院支持吴秀荣、董本冬、董本亮的全部上诉请求。董兴刚答辩称：同意一审判决，不同意吴秀荣、董本冬、董本亮的全部上诉请求。第一，涉案房屋已经买卖多年，《房屋买卖字》是双方本人签字，是真实的意思表示。董兴刚在涉案房屋已经居住多年，而且进行了翻建，董兴刚与董兴田是亲兄弟关系，所以家庭成员也都知道买卖的事实，所以不存在无权处分的情节。即便是无权处分，《房屋买卖字》也应当是有效的，吴秀荣、董本冬、董本亮也应当找无权处分人主张权利。第二，吴秀荣、董本冬、董本亮所述适用法律错误，认为一审法院适用法律正确。董兴刚向一审法院起诉请求：请求法院依法判令双方1993年3月14日签订的《房屋买卖字》有效。一审法院认定事实：董兴刚系通州区漷县镇西鲁村农业户口。董兴田于1953年3月28日出生，2002年12月7日因病去世注销户口，其父母均先于其去世。董兴田与吴秀荣系夫妻关系，两人生育子女为董本亮、董本冬。涉案房屋坐落于北京市通州区漷县镇西鲁村×号，《集体土地建设用地使用证》编号为通集建（草03）字第×号，登记在董兴田名下。1993年3月14日，董兴刚与董兴田签订《房屋买卖字》，内容为“经协商双方同意，董兴田愿将自己的房屋五间、三间小棚、一间猪圈、全部卖给董兴刚。房屋院墙长短以房产所有证为准，房屋价钱折合人民币肆仟陆佰元整。现金当面全部兑现。卖主董兴田至九四年三月底全部搬清。”另一审庭审中董兴刚称涉案房屋已经翻建。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人均具有约束力。本案董兴刚提交了董兴刚与董兴田签订的《房屋买卖字》，董兴刚自购买涉案房屋后居住至今且已经翻建，吴秀荣、董本冬、董本亮方多年未提出任何异议，一审法院对房屋买卖的事实予以确认。董兴刚与董兴田签订的《房屋买卖字》系双方的真实意思表示，在签订合同时董兴刚系涉案院落所在村集体经济组织成员，合同内容不违反我国法律、法规的强制性规定且无其他导致契约无效的情形，该《房屋买卖字》应属合法有效。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条之规定，判决：确认董兴刚与董兴田于1993年3月14日签订的《房屋买卖字》有效。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为：本案董兴刚提交了董兴刚与董兴田签订的《房屋买卖字》，吴秀荣、董本冬、董本亮虽对董兴田的签字提出异议，但其经一审法院释明未就签名的真实性申请鉴定，其虽辩称董兴田不会写字，但结合本案董兴刚自购买涉案房屋后居住至今且已经翻建的相关事实，吴秀荣、董本冬、董本亮方亦认可房屋自1993年即处于董兴刚的使用之下，其多年对此亦未提出任何异议与常理不符。综合以上情形，一审法院对房屋买卖的事实予以确认并无不当。董兴刚自签订合同至今系涉案院落所在村集体经济组织成员，其内容亦不违反我国法律、法规的强制性规定，现有证据亦不足以证明存在法律规定的其他导致契约无效的情形。关于吴秀荣、董本冬、董本亮上诉主张涉案房屋买卖合同未经共有权人同意而无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故本院对其相应上诉意见不予采信。关于吴秀荣、董本冬、董本亮上诉主张涉案房屋买卖合同因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定而无效一节，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条相应规定系为保障农村村民实现户有所居，限制农村村民重复申请、多占宅基地，禁止出卖、出租、赠与住宅后再次申请宅基地的行为，应属管理性强制规定，吴秀荣、董本冬、董本亮在上诉意见中主张涉案协议因违反上述法律规定而无效，依据不足，且现有证据亦不足以证明董兴刚名下存在两处宅基地的情形成立，本院不予采信。综上所述，吴秀荣、董本冬、董本亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由吴秀荣、董本冬、董本亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  石 煜审 判 员  曹 炜审 判 员  蒋 巍二〇二一年一月十八日法官助理  常 欣书 记 员  刘怡然