上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10748号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海曲链科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：邱俊坤，执行董事。委托诉讼代理人：王华文。被上诉人(原审原告、反诉被告)：无锡建顾减隔震科技有限公司，住所地无锡市。法定代表人：吴昊，总经理。委托诉讼代理人：邹小亮。上诉人上海曲链科技发展有限公司(以下简称“曲链公司”)因与被上诉人无锡建顾减隔震科技有限公司(以下简称“建顾公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初11746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲链公司上诉请求：撤销原审判决主文第一、二、四、五项，改判建顾公司向曲链公司支付逾期付款违约金人民币(以下币种均为人民币)101，900.58元，建顾公司向曲链公司支付解除合同违约金97，029.16元。事实和理由：1．一审判决认定案外人国顺大厦物业管理处对建顾公司使用的上海市杨浦区国顺东路XXX号XXX层XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)张贴封条依据不足。一审中，建顾公司仅仅提供数张照片证明以上事实，曲链公司对该证据的真实性及所主张的事实予以否认，在此情况下，一审法院仍对此节事实予以认定，显然依据不足；2．一审判决认定本案租赁合同解除事由错误。一审审理中，曲链公司提出解除租赁合同的依据是建顾公司长期没有按约履行支付租金的义务，而不是因为曲链公司对建顾公司提出解除合同表示同意；3．一审判决将案外人的违法侵权行为等同于曲链公司的违约行为是错误的。曲链公司未及时向房屋权利人支付租金并非违约行为，曲链公司之前一直正常支付租金，直至2020年2月份全国疫情爆发，曲链公司一直与房屋权利人就租金问题进行协商，所以曲链公司并不存在违约行为，不应当承担违约责任；4．一审法官在行使自由裁量权的过程中缺乏合理性。综上，曲链公司请求二审法院支持其上诉请求。建顾公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1．关于涉案房屋张贴封条的问题，一审中建顾公司已经明确提供了涉案房屋被张贴封条的照片，封条上也记载了日期；2．由于涉案房屋被国顺大厦物业管理中心张贴封条，导致建顾公司无法进入办公，为此，建顾公司多次和曲链公司进行沟通协商，未果后曲链公司和建顾公司就租赁合同的解除事宜已经达成了合意；3．建顾公司确实存在延期支付租金的情况，一审法院也判决建顾公司需要向曲链公司支付相应的违约金，一审判决结果是合法合理的。建顾公司向一审法院起诉，请求判令：1．曲链公司向建顾公司返还多交的房租70，299.42元；2．曲链公司向建顾公司支付违约金116，829.16元；3．本案诉讼费由曲链公司承担。后曲链公司向一审法院提出反诉，请求判令：1．曲链公司与建顾公司之间的房屋租赁合同于2020年8月12日解除；2、建顾公司向曲链公司支付租金和物业费共计133，658.9元、水电费7000元；3、建顾公司支付逾期付款违约金101，900.58元；4、建顾公司支付合同解除违约金97，029.16元；5、反诉诉讼费由建顾公司承担。一审法院认定事实如下：2020年5月8日，经无锡市锡山区市场监督管理局核准，上海建顾减震科技有限公司更名为无锡建顾减隔震科技有限公司。2020年8月6日，取得企业营业执照。2019年6月13日，建顾公司(乙方，以原公司名称上海建顾减震科技有限公司)与曲链公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，租赁面积550平方米的办公用房。租赁期限为23个月，自2019年6月1日至2021年4月30日。租金标准为2.9元每平方米每天，月租金为48，514.58元。租金每一个月结算一次，每期租金乙方应在每个自然月的25日向甲方支付(先付后租)，甲方收款后5个工作日向乙方提供发票。乙方在入驻前向甲方缴纳3个月租金的保证金，作为履约保证金。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及其他相关费用，并按本合同规定履行约定的责任后21个工作日内，甲方无息返还乙方租赁保证金。乙方自行承担物管费用，物管费用标准18元每平方米每月，乙方应每个自然月的25日向甲方缴纳物管费，甲方收款后向乙方开具等额的票据。乙方自行承担水、电、气、网络等费用。合同变更、解除或终止：1．双方可以协商变更或终止合同。2．房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同(合同自甲方发出通知之日起算的第三日起解除)，收回出租房屋，乙方交纳的租赁保证金作违约金支付予甲方，如该保证金少于二个月租金标准的，乙方需按二个月的租金标准总额向甲方支付违约金：……乙方应当按其足额支付租金、物业费、水电费等，出现未按期支付情况，累计超过7天的……3．在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或者水电费等，应向甲方支付违约金，每日违约金的计付标准为应缴额的千分之五。若欠交租金或者水电费等超过七天并经甲方书面通知后，乙方仍未支付有关款项的，甲方有权采取停水、停电、阻止货物进出、留置货物等措施，由此造成的一切损失均由乙方承担。若遇乙方欠交租金或者水电费等超过15天，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同自行终止。甲方有权留置乙方租赁屋内的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，并没收乙方支付的租赁保证金……7、合同期内，若甲方由于自身原因无法继续承租该房屋的，应向乙方支付违约金，违约金数额如下：剩余租赁期超过一年(包括一年)的，违约金为该房屋2个月的租金和2个月的物业管理费之总额。剩余租赁期不足一年的，违约金为房屋一个月的租金和一个月物业管理费之总额……。建顾公司向曲链公司支付的所有费用如下：2019年5月17日50，000元；2019年5月31日160，000元；2019年7月19日63，842.9元；2019年7月19日2700元；2019年8月22日48，514.58元、9900元；2019年8月30日4075.2元；2019年9月30日6645元、58，414.58元；2019年11月14日3830.40元、58414.58元；2019年12月12日20，000元；2019年12月18日38，414.58元；2019年12月31日10，000元；2020年1月2日5000元；2020年1月8日10，000元；2020年1月17日58，414元；2020年2月21日30，000元；2020年3月25日30，000元；2020年4月6日20，000元。其中，双方一致认可：2020年1月2日的5000元、2019年11月14日的3830.4元、2019年9月30日的6645元、2019年8月30日的4075.2元、2019年7月19日的2700元为建顾公司向曲链公司支付的水电费。2020年3月24日，北京市岳成律师事务所接受案外人上海首东投资管理有限公司的委托，出具《律师函》并于2020年3月27日将该函张贴于本案涉案房屋房门。该律师函写明，致：上海曲链科技发展有限公司，2018年3月29日，上海首东投资管理有限公司与上海索拉软件开发有限公司签订《首东国顺大厦租赁合同(写字楼)》。2018年10月23日，曲链公司与上海首东投资管理有限公司、上海索拉软件开发有限公司签订《三方协议》，约定上海索拉软件开发有限公司的全部权利义务转移给曲链公司，同日曲链公司与上海首东投资管理有限公司签订《首东国顺大厦租赁合同(写字楼)》。根据合同约定，曲链公司应按两个月一期的方式，于每期前一个自然月的第20日前向首东公司支付租金、物业管理费，同时租赁房屋的电费等其他费用由曲链公司自行承担，但截至律师函出具之日，曲链公司未按时缴纳上述费用。根据合同约定：1．请曲链公司于收到本律师函起3日内向首东公司支付租金、物业管理费、电费、车位租赁费、车位管理费、滞纳金、违约金。2．否则将进一步采取法律措施，由此导致的一切后果由曲链公司自行承担。同日即2020年3月27日，案外人上海首东国顺大厦物业管理中心对建顾公司使用的房屋张贴封条。一审另查明，2020年4月7日，建顾公司向曲链公司出具《租赁合同终止告知函》，写明“贵我两司于2019年6月1日签订的办公室租赁合同，租期两年，自2020年4月7日起终止租赁合同，双方对终止租赁合同无异议”。针对该函，建顾公司表示该函是2020年4月7日离场当天出具给曲链公司的，告知函只写明双方之间的租赁合同终止，并未提到租金，多付的租金还是要还的。曲链公司表示该函是建顾公司出具的，但是曲链公司并不认可，故该函虽是曲链公司提供给法院，但不作为曲链公司的证据。一审庭审中，双方一致认可建顾公司于2020年4月7日离场。一审庭审中，建顾公司针对延迟支付租金陈述称，曲链公司没有按时向建顾公司开具发票，所以建顾公司才延迟支付租金。曲链公司回答法庭询问时称曲链公司没有因建顾公司延迟支付租金而要求解除合同或要求建顾公司搬离。2020年4月7日是建顾公司提出要搬离，曲链公司认为也符合合同解除的条件，所以口头同意解除合同。一审法院认为，建顾公司、曲链公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。2020年4月7日，建顾公司向曲链公司出具租赁合同终止告知函，庭审中曲链公司陈述收到后同意解除合同，法院依法认定涉案租赁合同经双方协商一致于2020年4月7日解除。合同履行过程中，因曲链公司未按时向上家支付租金及物业管理费，导致涉案房屋于2020年3月27日被封，故导致合同解除的违约责任在曲链公司，曲链公司应当承担违约责任，但曲链公司不能继续承租涉案房屋的原因是拖欠上家的租金和物业管理费，而建顾公司亦未如期向曲链公司支付租金和物业管理费，故对于曲链公司不能继续承租涉案房屋建顾公司也有责任，可适当减轻曲链公司应承担的违约责任。建顾公司实际占有涉案房屋至2020年4月7日，但2020年3月27日之后未能正常使用，故3月27日之前的租金和物业管理费应正常支付，3月27日之后至4月7日间的租金和物业管理费法院依法酌情降低标准。建顾公司将已支付的租赁押金计入全部支付的费用中，主张剩余钱款返还，于法于约有据，法院予以支持，具体金额由法院依法认定。曲链公司主张合同解除、解除合同违约金无事实和法律依据，法院难以支持。水电费7000元之主张，建顾公司认可，法院予以支持。建顾公司确有逾期付款之事实，建顾公司认为合同约定逾期付款违约责任标准过高，法院根据建顾公司逾期付款的过错程度依法酌情予以调整。据此，一审法院判决：一、上海曲链科技发展有限公司应于判决生效之日起十日内向无锡建顾减隔震科技有限公司返还多支付的费用70，000元；二、上海曲链科技发展有限公司应于判决生效之日起十日内向无锡建顾减隔震科技有限公司支付违约金50，000元；三、无锡建顾减隔震科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海曲链科技发展有限公司支付水电费7，000元；四、无锡建顾减隔震科技有限公司应于判决生效之日起十日内向上海曲链科技发展有限公司支付逾期付款违约金30，000元；五、驳回上海曲链科技发展有限公司之其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，建顾公司与曲链公司就涉案房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。现建顾公司与曲链公司均认可租赁合同于2020年4月7日解除，故一审判决认定涉案租赁合同经建顾公司与曲链公司协商一致于2020年4月7日解除并无不当。建顾公司作为房屋出租方，理应保持涉案房屋处于适租状态。建顾公司一审中提供了涉案房屋被案外人上海首东国顺大厦物业管理中心张贴封条的照片，以证明涉案房屋无法继续使用，现曲链公司虽上诉主张涉案房屋未被张贴封条，建顾公司完全可以正常使用涉案房屋，但曲链公司并未就此主张提供确凿的证据加以证明，本院对此不予采信。根据已经查明的事实，系因曲链公司未能及时向房屋权利人支付租金等费用，才导致涉案房屋被张贴封条，故曲链公司理应对此承担相应的责任，同时，因建顾公司在租赁合同履行过程中亦存在延期支付租金的情形，一审判决结合本案的实际情况及双方当事人各自的违约情形，酌情所确定曲链公司应返还的租金数额及双方承担的违约金数额尚属合理，本院不再予以调整。综上所述，曲链公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，360元，由上诉人上海曲链科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邬海蓉审 判 员 王晓梅审 判 员 俞 璐二〇二一年一月十二日法官助理 仇祉杰书 记 员 黄琪隽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……