江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终8468号上诉人（原审原告）：王子荣，男，1965年2月11日生，汉族，住浙江省仙居县。委托诉讼代理人：杨杰，北京市亿嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢家福，男，1957年9月3日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审被告）：南京市栖霞区燕子矶街道祥和雅苑社区居民委员会，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道神农路**祥和雅苑****。法定代表人：王满龙，该社区主任。委托诉讼代理人：周丽萍，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王叶文，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。上诉人王子荣因与被上诉人谢家福、南京市栖霞区燕子矶街道祥和雅苑社区居民委员会（以下简称祥和雅苑社区居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院作出的(2019)苏0113民初1520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王子荣上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费由二被上诉人负担。事实及理由：一审判决认定事实错误。一、1、上诉人承租的房屋于2016年9月27日被南京市栖霞区燕子矶办事处祥和雅苑社区居民委员会组织人员强行拆除，至今上诉人的室内物品也没有归还。2、祥和雅苑社区居委会与征收拆迁部门签订的《拆迁补偿协议》并不代表上诉人所承租的房屋未获得拆迁补偿款，《房屋调查表》中已经将上诉人所承租的房屋面积进行了测量和标注，理应一并予以补偿，但附件中却将涉案房屋面积予以扣除，且是用手写而成的，不符合逻辑，扣除部分也没有被上诉人谢家福的签字认可，被上诉人祥和雅苑社区居委会也并未说明涉案房屋面积扣除的原因，一审判决认定1420220元拆迁补偿款不包括涉案房屋属于认定事实错误。即使该《拆迁补偿协议》中没有包括涉案房屋的补偿，依据该协议也能计算出涉案房屋应当给予的补偿数额，按照《非国有房屋补偿款汇总表》中的计算标准，仅仅经营性房屋营业补偿应当是204.96*1000元=204960元，二被上诉人签订的《搬迁补偿协议》中也有此项补偿存在。二、谢家福、祥和雅苑社区居委会之间签订了《搬迁补偿协议》并非原件，真实性无法核实。作为二被上诉人应当各自持有原件一份，却至今未提交，依法不应当认定其效力。其次，就算该协议真实存在，也不能据此就认定该协议中的补偿款就是被上诉人谢家福最终获得的拆迁安置补偿款，该补偿数额明显过低。三、1、上诉人与被上诉人谢家福在《租赁合同》中明确约定“如在乙方(上诉人)经营期间遇到政府拆迁问题，房款除外，乙方经营的前两年期间内，拆迁赔偿额的装修及设施部分(含转让费和后续装修费)应按2:8分，甲方(被上诉人谢家福)2,乙方8,以后经营期间，拆迁赔偿应按5:5分，甲方5,乙方5”。按照二被上诉人签订的《搬迁补偿协议》，被上诉人谢家福获得房屋搬迁补偿款307440元、房屋经营面积补偿费204960元、附着物补偿费56069元(其中二飞宾馆45833元、速达汽车店10236元)。假设被上诉人最终获得补偿款就是协议约定的补偿款，那么上述的房屋搬迁补偿款及附着物补偿费均应当按照双方约定比例进行分割，一审判决仅仅分割45833元，明显错误。2、关于房屋经营面积补偿费204960元也应当按照《租赁协议》确定的200平方米的面积，上诉人应当获得200000元的房屋经营面积补偿费。四、上诉人2013年7月19日与案外人徐可签订了《宾馆与相关设施的转让协议》，向徐可支付了转让费23万元。2013年7月23日原告与谢家福签订了《租赁合同》，期限自2013年7月至2018年7月30日止共五年。上诉人之所以支付23万元的转让费，就是基于对涉案房屋及设施的享有五年的使用期限及五年的盈利预期，现在仅仅经营一年就因为政府拆迁不能继续经营，对上诉人来说损失巨大，上诉人的该项主张符合法律规定。五、一审判决认定：“原告并未能举证证明在拆除房屋时房内实际存在的物品及受损情况，且原告基于物权提出的财产损害赔偿与本案也非同一法律关系，故本案不予处理，原告可另行主张。”违背了基本事实。首先，上诉人在诉状中己经明确了涉案房屋于2016年9月27日被南京市栖霞区燕子矶办事处祥和雅苑社区居民委员会组织人员将上诉人经营的南京二飞招待所强行拆除，对于上诉人的主张，二被上诉人并未提出异议。其次，在本案之前，上诉人曾经提起多起诉讼，一审判决中引用了南京铁路运输法院作出(2017)苏8602行初1195号行政裁定书，及南京中院作出(2017)苏01行终1115号行政裁定书。在上述行政案件中，上诉人提交了强拆现场的照片，也可以证明涉案房屋系被上诉人祥和雅苑居委会组织的强拆。在房屋强拆前，被上诉人祥和雅苑社区居委会曾对涉案房屋的设施、物品进行过调查，且有上诉人签字认可。被上诉人祥和雅苑居委会并不是法定的拆迁主体，却擅自进行强拆，明显属于违法行为，对于其因违法行为给上诉人所造成的损失，依法应当予以赔偿。再次，关于是否属于同一法律关系的问题，因本案系强拆所引起的，谢家福、祥和雅苑社区居委会系共同侵权人，完全可以在本案中一并处理。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实错误，依法应当撤销并改判。谢家福辩称，营业房差价补偿主体是房屋，与经营人无关。因为上诉人拒绝搬迁，导致超过规定的拆迁期限，其房屋是零补偿，之后其不断上访，栖霞区政府对其个人进行了补偿。一审判决客观公正，上诉人的上诉理由没有事实依据。祥和雅苑社区居委会辩称，1、其并非涉案房屋拆迁的主体，没有向上诉人或者谢家福支付拆迁补偿款的义务。2、781.08平方米房屋的《拆迁补偿协议》及附件《房屋调查表》与本案无关。因案涉房屋属于违建且逾期搬迁，故其出租给谢家福使用的案涉房屋并没有从拆迁办获得任何补偿。至于其与谢家福之间的搬迁补偿协议及向谢家福支付的568469元与案涉争议无关。3、上诉人主张转让费200000元与本案无关。4、上诉人主张物品损坏赔偿，没有事实及法律依据，且与本案不属于同一法律关系。综上所述，上诉人的上诉请求、事实及理由均不成立，请求二审法院予以驳回。王子荣向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令谢家福、祥和雅苑社区居委会向王子荣支付拆迁安置补偿款659436元（其中：经营性房屋营业补偿款200000元、设备拆除搬迁费50053元、停业补偿费31283元、装修补偿款100000元、损坏物品赔偿款78100元、转让费200000元）；2、由谢家福、祥和雅苑社区居委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年8月8日，本案当事人王子荣曾以租赁合同纠纷为由将谢家福诉至一审法院，要求“1、请求判令解除双方的租赁合同，谢家福返还王子荣押金1万元、租金70194元及利息（自2014年8月22日起至全部付清为止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、谢家福承担本案诉讼费用”，该案案号为（2017）苏0113民初4401号（以下简称4401号）。在4401号案件审理中，谢家福提出反诉，要求“1、请求判令反诉被告支付房屋使用费53427元；2、反诉被告承担本案诉讼费用”。一审法院在4401号案件中查明如下事实：“2013年7月19日，王子荣与徐可签订《宾馆与相关设施的转让协议》约定，徐可以23万元的价格将南京二飞招待所转让给王子荣，自转让协议签订之日起，王子荣拥有该房屋内所有固定资产的使用权，徐可除了个人生活物品带走外，其他可移动物品均为王子荣所有。2013年7月23日，谢家福与王子荣签订《租赁合同》，约定谢家福提供栖霞区和燕路452号、面积为200平方米的房屋给王子荣，由王子荣进行宾馆经营；王子荣每年向谢家福支付5.9万元作为宾馆年租金，首期房租自2013年8月1日支付；保证金1万元，在租赁合同期满后或转让给第三人，谢家福在15日内不计息返还给王子荣；如在王子荣经营期间遇到政府拆迁，房款除外，王子荣经营的前两年期间内，拆迁赔偿额的装修及设施部分（含转让费和后续装修费）应按2：8分，以后经营期间，拆迁赔偿应按5：5分。合同签订后，王子荣按照合同约定支付谢家福1万元保证金，并支付谢家福房租直至2015年10月31日。王子荣一直使用涉案房屋用于经营宾馆，直至2016年9月。2014年8月21日，经南京市国土资源局批准，南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室对包括涉案房屋在内的地段实施征地房屋拆迁。相关部门在拆迁公告发布后，对包括涉案房屋在内的地段建造围挡，实施拆迁工作。王子荣以涉案房屋自2014年8月被相关部门拆迁时起，谢家福并非涉案房屋的所有权人，不能收取该日之后的房租为由，诉至一审法院，要求谢家福退还租金及押金，谢家福则以王子荣未按约定支付房屋使用费为由，提起反诉，要求王子荣支付房屋占有使用费。庭审中，王子荣举证南京市栖霞区祥和雅苑居委会向二飞宾馆发出的通知一份，拟证明王子荣在9月20日前搬离了涉案房屋，谢家福认可真实性；王子荣陈述拆迁围挡是在2014年底、2015年年初建的，谢家福则表示不清楚。庭审中，一审法院询问谢家福涉案房屋是否有权属证书，其回复批准建房的手续找不到了，在拆迁的时候按照无证房拆迁的，王子荣则表示不清楚。双方一致认可涉案房屋在2016年9月27日被拆迁”。一审法院在4401号案件中认为“王子荣与谢家福签订的租赁合同，因涉案房屋并未取得相关权属证书，违反了相关法律法规的强制性规定，合同应为无效。依据相关法律规定，租赁合同无效，出租人请求承租人按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方在签订租赁合同后，王子荣按照合同约定支付谢家福1万元租房保证金及涉案房屋直至2015年10月31日的房租，并一直使用涉案房屋用于经营宾馆，直至2016年9月27日，故依据上述法律规定，王子荣应支付谢家福自2015年11月1日至2016年9月27日的房屋占有使用费。但考虑到相关部门于2014年8月发布拆迁公告，对包括涉案房屋在内的地段进行拆迁，涉案房屋拆迁确实对王子荣使用涉案房屋产生一定的影响，故综合根据租赁合同中关于房屋占有使用费的约定、拆迁公告发布的时间、王子荣已支付的房屋占有使用费数额、王子荣尚欠房屋占有费的数额以及一审法院查明的其他事实，在扣除1万元的租赁保证金，一审法院酌定王子荣还应支付谢家福房屋占有使用费12648元”。2018年6月8日，一审法院就4401号案件作出民事判决书，判决“一、王子荣于本判决发生法律效力之日起十日内支付谢家福房屋占有使用费12648元；二、驳回王子荣本诉的其他诉讼请求”。后王子荣不服上述民事判决书，上诉至南京市中级人民法院（以下简称南京中院），案号为（2018）苏01民终8146号。南京中院二审期间，双方当事人均未提供新证据。南京中院经审理查明，一审法院查明的事实属实，二审予以确认。南京中院认为“案涉房屋未取得建造手续和权属证书，出租人就该房屋与承租人签订的租赁合同依法应认定为无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，王子荣向谢家福承租案涉房屋，使用至2016年9月30日，其仅支付租金至2015年10月31日，谢家福在一审中提起反诉要求王子荣支付房屋占有使用费，于法有据，应予支持。相关部门虽于2014年8月发布包括案涉房屋在内的地段拆迁公告，但房屋权利人与拆迁部门就具体拆迁安置事宜及拆迁时间尚未签订拆迁协议，王子荣上诉主张谢家福从公告之日起即无权收取房屋占有使用费，于法无据，一审法院不予支持。关于房屋占有使用费数额，一审法院考虑到公告发布后拆迁工作对王子荣使用房屋确产生影响，综合双方租赁合同中租金的约定、拆迁公告发布时间等因素，酌定王子荣在扣除1万元租赁保证金后，另行支付占有使用费12648元，并无不当，一审法院予以维持”。2018年12月10日，南京中院作出（2018）苏01民终8146号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。另查明，2016年10月12日，本案当事人王子荣曾以房屋租赁合同纠纷为由将谢家福、祥和雅苑社区居委会诉至一审法院，要求“1、依法判令谢家福、祥和雅苑社区居委会向原告支付拆迁安置补偿款1534000元。（其中装修补偿款10万元，停产停业补偿120万元，转让费18.4万元，附属设施及搬迁补偿款3万元）；2、本案诉讼费由谢家福、祥和雅苑社区居委会负担”。后王子荣在该案中撤诉。2017年7月24日，本案王子荣以房屋拆迁管理（拆迁）行政补偿为由将区征收办作为被告诉至南京铁路运输法院，2017年11月6日，南京铁路运输法院作出（2017）苏8602行初1195号行政裁定书，认为“公民、法人或者其他组织起诉行政机关要求行政机关与其签订行政协议，不属于行政诉讼法规定的受案范围。若请求为直接要求被告给予补偿安置，则属没有事实依据。而且，根据王子荣的陈述，其为集体土地上房屋的承租人，故其不具备提起本案的原告主体资格”，裁定“驳回王子荣的起诉”。王子荣不服该裁定上诉至南京中院，2018年3月8日，南京中院作出（2017）苏01行终1115号行政裁定书，裁定“驳回上诉，维持原裁定”。2018年10月22日，王子荣又以房屋拆迁管理其他行政管理行为将区征收办诉至南京铁路运输法院，要求“1、依法确认被告不履行法定职责，未对王子荣的申请作出答复的行为违法；2、依法判令被告在法定期限内对王子荣的申请作出答复；3、本案诉讼费由被告负担”，后王子荣在该案中撤诉。再查明，祥和雅苑社区原名吉祥村，后更名为吉祥村社区，2011年10月6日，经栖霞区政府批准撤销吉祥村社区居委会，成立祥和雅苑社区居委会。除上述法院生效裁判文书已认定的事实外，本案庭审中王子荣举证了《室内装饰装修调查表》复印件，王子荣称该调查表系2016年3月16日拆迁办工作人员对王子荣所有的附属设施做的测量和调查，有王子荣的签字确认，王子荣留存了复印件；谢家福质证真实性无异议，当时其本人也在场；祥和雅苑社区居委会质证真实性无异议，可以看出王子荣作为当时的经营主体其房屋装修设施评估价格为45833元，王子荣也签字进行了认可。王子荣举证了2016年9月27日的照片，用以证明祥和雅苑社区居委会在王子荣没有得到拆迁补偿的情况下强行拆除房屋，造成王子荣损失；谢家福质证真实性无异议，祥和雅苑社区居委会系按照拆除违章建筑拆除了王子荣承租房屋；祥和雅苑社区居委会质证真实性不予认可，当日系该社区拆除违章建筑。王子荣举证了南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室与原南京市栖霞区人民政府燕子矶办事处吉祥村社区居民委员会之间的《拆迁补偿协议》（载明：房屋、建筑物、设备坐落于栖霞区，房屋建筑面积782.08平方米，拆迁货币补偿款总额为1420220元，其中房屋拆迁补偿款625664元、附着物补偿费466120元、设备拆除搬迁费50053元、停业补偿费31283元、其他补偿247100元，签订时间2014年11月6日）、《房屋调查表》（被调查人：吉祥村村部，房屋平面图中就标号①的房屋面积190.5㎡备注“其中126.1㎡的房屋为谢家福所有”，在房屋基本情况及房屋面积计算中将该126.1扣除，后得出782.08㎡）、《南京市征地房屋拆迁非住宅房屋补偿款汇总表》、《南京市征地房屋拆迁其他补偿款测算表》，用以证明王子荣主张的各项诉请金额，王子荣认为在《房屋调查表》的房屋平面示意图中虽然在标号①的房屋面积190.5㎡备注“其中126.1㎡的房屋为谢家福所有”，但王子荣实际使用的面积系标号①的房屋面积190.5㎡全部及标号②的房屋面积151.2㎡；谢家福质证该《拆迁补偿协议》并非其所签，其当时将承租的面积统一给祥和雅苑社区居委会处理，由祥和雅苑社区居委会处理完毕后再与其核实。案涉房屋原来为吉祥村的汽车修理厂，汽修厂倒闭后，房屋所有权属于吉祥村。后面为2楼，前面是小平房。祥和雅苑社区居委会（原吉祥村委会）对外出租，谢家福因系吉祥村人，经过公证后，其可以承租。谢家福承租的为小平房，因为小平房楼层比较高，所以谢家福就在中间隔了一层，变成2层。面积大约100多平米。《房屋调查表》中左上标识2层混平那块是谢家福承租祥和雅苑社区居委会的小平房，具体面积不清楚；祥和雅苑社区居委会质证《拆迁补偿协议》真实性无异议，附件是不完整的，对附件真实性不予认可，对《房屋调查表》中126.1㎡属于谢家福所有不认可。《拆迁补偿协议》签订时系2014年11月6日，根据王子荣提供的《室内装饰装修调查表》时间在2016年3月16日。《拆迁补偿协议》中写明在2014年年底之前对相关面积核算完毕，并形成2014年11月6日《拆迁补偿协议》的金额，但是通过王子荣举证的《室内装饰装修调查表》可以看出2016年区征收办才对案涉王子荣承租面积进行调查。祥和雅苑社区居委会认为王子荣举证的该组证据中所涉面积并非案涉房屋所在的和燕路452号面积。《房屋调查表》中已经扣减了126.1㎡房屋，即使该附件是真实的，《拆迁补偿协议》中的782.08平方米也不包含126.1㎡面积。为此，王子荣陈述：“我听别人说，我租赁的房屋下面是谢家福租赁的，上面是谢家福自己盖的。后面是一个正式的两层楼”，谢家福陈述：“当时我租赁房屋后面还连着一个正式的两层楼，前面是个假两层，是我隔的，外面看还是一层楼。王子荣租的是假两层的部分面积和后面正式两层楼中的一楼。假两层的部分面积由案外人承租，原开设汽修店，后开设麻将档。谢家福除上述房屋面积外未自祥和雅苑社区居委会承租其他房屋”，王子荣反驳：“正式的两层我全部承租”。谢家福举证2000年3月27日南京市栖霞区公证处的《公证书》一份（内容为“兹证明南京市栖霞区燕子矶镇吉祥村民委员会的代表人崇宝芝与谢家福于2000年3月13日自愿签订了前面的《房屋租赁合同》，双方的签名、盖章均属实”，前附《房屋租赁合同》主要内容为：南京市栖霞区燕子矶镇吉祥村民委员会将所属吉祥汽配门市部六间房产面积140平方米，前三间是石棉瓦结构、后三间是砖瓦结构，租赁给谢家福，租期10年），用以证明谢家福自祥和雅苑社区居委会处承租房屋，其中部分面积出租给王子荣，谢家福陈述上述租期届满后又续签了合同；王子荣质证真实性无异议，谢家福转租王子荣的行为合法有效，法院生效裁判文书认定王子荣与谢家福之间的合同无效，是因为谢家福在该案中未提交此份证据；祥和雅苑社区居委会质证真实性无异议，可以看出产权人为祥和雅苑社区居委会，谢家福、祥和雅苑社区居委会之间是租赁关系。谢家福举证了2014年9月29日燕子矶新城吉祥村、胜利村危旧房城中村改造项目指挥部《通知》复印件一份（载明：在动迁30天期内即2014年10月12日至2014年11月10日签约的给予全额补偿，在31天至45天期内即2014年11月11日至2014年11月25日签约的给予50%补偿，超过45天动迁工作期之后不含第45天仍没有签约的企业房屋一律实施零补偿），用以证明王子荣没有按时拆迁，导致征收拆迁部门对谢家福零补偿。后因谢家福到区政府反映，经区政府协调才以其与祥和雅苑社区居委会签订《搬迁补偿协议》的形式给予了补偿；王子荣质证拆迁时间是2014年10月12日启动，根据该《通知》动迁时间，可见王子荣举证的祥和雅苑社区居委会与征收拆迁部门签订的《拆迁补偿协议》就是案涉房屋的拆迁协议；祥和雅苑社区居委会质证真实性无异议，因为超过45天未签约，征收拆迁部门对其零补偿。后房屋拆除，社区虽然是产权人，也没有获得任何补偿款。谢家福举证了谢家福、祥和雅苑社区居委会之间签订的《搬迁补偿协议》复印件，主要内容为“甲方：燕子矶办事处祥和雅苑社区居委会，乙方：谢家福；根据燕子矶新城吉祥村、胜利村（和燕路沿线）危旧房城中村改造需要，需对乙方的建筑物及附着物实施整体搬迁和环境整治。经甲乙双方友好协商，现就有关补偿事宜协商如下；一、乙方房屋、建筑物、设备坐落于和燕路454-1号，房屋建筑面积计204.96平方米，其中砖混结构204.96平方米，位于本次搬迁范围之内。二、乙方必须于2016年12月31日将房屋、设备搬空，交由甲方拆除。三、乙方搬迁货币补偿款总额为668469元，其中：1、房屋搬迁补偿款为：204.96平方米×1500元=307440元；2、房屋经营面积补偿费：204.96平方米×1000元=204960元；3、附着物补偿费：56069元，其中二飞宾馆45833元、速达汽车店10236元；4、其他补偿款：100000元，其中胃癌补助30000元、清理承租户和协助化解矛盾补助70000元……”；王子荣质证该《搬迁补偿协议》并非原件，真实性无法核实；祥和雅苑社区居委会质证真实性无异议，上述款项已经分两次足额支付给谢家福，支付凭证在燕子矶街道财政所，王子荣承租面积附属物补偿费只有45833元，该《搬迁补偿协议》与拆迁无关，是祥和雅苑社区居委会基于拆除违建及谢家福本人的情况给谢家福的补偿。谢家福举证了南京市人民检察院宁检民（行）监[2019]32010000398号不支持监督申请决定书，用以证明王子荣不服另案南京中院作出的（2018）苏01民终8146号民事判决，向南京市人民检察院申请监督，南京市人民检察院认为“原审判决维持王子荣支付房屋占有使用费并无不当”、“王子荣主张相关部门早于2014年11月6日已经支付谢家福拆迁安置补偿费用，且涉案房屋属于相关居民委员会并应该取得了相关权属证书，并提交搬迁补偿协议及经公证于2000年3月份签订的房屋租赁合同各一份予以证明。根据该搬迁补偿协议载明，协议签订日期为2016年12月25日，故不能证明相关部门早于2014年11月6日已经支付谢家福拆迁安置补偿费用；根据该房屋租赁合同载明，谢家福租赁的房屋面积为140平方米，而案涉房屋为200平方米，故不能证明涉案房屋系租赁房屋，更不能证明该房屋应该取得相关权属证书”，故南京市人民检察院于2019年12月6日作出决定不支持王子荣的监督申请；王子荣质证真实性无异议，但与本案无关。祥和雅苑社区居委会举证2017年4月17日《关于燕子矶街道谢家福信访事项的会办纪要》复印件一份，主要内容为“2000年，谢家福租用燕子矶街道祥和雅苑社区（原吉祥村社区）和燕路454-1号房屋及门前一块空地经营使用。谢家福因经营需要在门前空地上自建房屋204.96平方米。2014年，燕子矶街道吉祥村、胜利村（和燕路沿线）危旧房屋城中村改造项目启动，谢家福经营的二飞宾馆在拆迁范围内。因谢家福在拆迁过程中身患癌晚期住院手术等原因，在45天的拆迁期间内未与区征收办达成拆迁补偿协议。会议议定对谢家福204.96平方米房屋按区征收办征收评估价568469元进行补偿。考虑到谢家福身体原因以及其家庭困难等实际情况，给予谢家福大病救助、困难补助费100000元”；王子荣质证真实性不认可，与本案无关联，拆迁办已经向祥和雅苑社区居委会支付拆迁补偿费用，是否支付给谢家福不清楚；谢家福质证真实性无异议，此款与王子荣无关，因征收拆迁部门对其零补偿，此款表面上是拆迁款，实际是区政府给予其的补偿，与拆迁无关。一审法院认为，王子荣与祥和雅苑社区居委会既无合同关系，王子荣也非其承租房屋的建造方，王子荣承租房屋早已被拆除，现无法查明王子荣承租房屋的实际面积及坐落，而王子荣举证的祥和雅苑社区居委会与征收拆迁部门签订的《拆迁补偿协议》及其附件中，只有附件《房屋调查表》中载有谢家福126.1平方米房屋面积的字样，且该126.1平方米最后在《房屋调查表》的房屋总面积中予以扣除，即祥和雅苑社区居委会据以《拆迁补偿协议》享有的拆迁款1420220元与《房屋调查表》中载明的谢家福的126.1平方米房屋面积无关。综上，王子荣以祥和雅苑社区居委会与征收拆迁部门签订的《拆迁补偿协议》作为其拆迁补偿依据，一审法院不予支持。通过祥和雅苑社区居委会举证的会议纪要内容来看，谢家福因经营需要在门前空地上自建了房屋204.96平方米，谢家福虽然在45天拆迁期内未与征收拆迁部门区征收办达成拆迁补偿协议，但有关部门仍决定按照区征收办的评估价给予谢家福上述204.96平方米的补偿568469元及10万元的大病救助、困难补助费。故谢家福、祥和雅苑社区居委会之间签订了《搬迁补偿协议》，该协议约定谢家福因204.96平方米房屋拆迁，获得房屋搬迁补偿款307440元、房屋经营面积补偿费204960元、附着物补偿费56069元（其中二飞宾馆45833元、速达汽车店10236元），合计568469元，另获得其他补偿款：10万元（其中胃癌补助3万元、清理承租户和协助化解矛盾补助7万元），上述共计合计668469元。谢家福、祥和雅苑社区居委会均认可谢家福已领取了该668469元。可见，虽然谢家福未与征收拆迁部门签订拆迁补偿协议，但因被拆迁的204.96平方米房屋，谢家福还是按照征收拆迁部门区征收办对被拆迁房屋的评估价获得了568469元拆迁补偿款。故一审法院对谢家福、祥和雅苑社区居委会所称该款系区政府以发放拆迁补偿款的形式给予谢家福的其他补偿之说法不予采信。同时，可见获得拆迁款的该204.96平方米房屋包括了王子荣承租部分及案外人速达汽车店承租部分。谢家福出租给王子荣的房屋，因未取得建造手续和权属证书，谢家福就该房屋与王子荣签订的《租赁合同》依法应认定为无效，另案生效裁判文书也认定了上述事实。王子荣与谢家福签订的《租赁合同》虽属无效，但其约定的合同内容确是双方当事人订立合同时的真实意思表示。王子荣与谢家福在《租赁合同》中明确约定“如在乙方（王子荣）经营期间遇到政府拆迁问题，房款除外，乙方经营的前两年期间内，拆迁赔偿额的装修及设施部分（含转让费和后续装修费）应按2：8分，甲方（谢家福）2，乙方8，以后经营期间，拆迁赔偿应按5：5分，甲方5，乙方5”，在王子荣的承租期内南京市国土资源局于2014年8月21日公布了宁征拆字[2014]017号《南京市征地房屋拆迁方案批准通知书》，故谢家福实际获得拆迁补偿款568469元中第三项附属物补偿款中二飞宾馆的附属物补偿款45833元，王子荣应享有80%即36666.4元，且该45833元也与王子荣所称2016年3月16日征收拆迁部门上门对其经营房屋进行评估而形成的《室内装修调查表》中评估总价45833元一致。就王子荣主张的其他各项拆迁补偿款，一审法院不予支持。就王子荣主张谢家福、祥和雅苑社区居委会支付转让费20万元，于法无据，一审法院不予支持。就王子荣主张谢家福、祥和雅苑社区居委会支付损坏物品赔偿款78100元，因本案双方的举证，仅能证明祥和雅苑社区居委会对王子荣承租房屋进行了拆除，王子荣并未能举证证明在拆除房屋时房内实际存在的物品及受损情况，且王子荣基于物权提出的财产损害赔偿与本案也非同一法律关系，故本案不予处理，王子荣可另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决:一、谢家福于判决书生效之日起十日内支付给王子荣拆迁补偿款36666.4元。二、驳回王子荣对南京市栖霞区燕子矶街道祥和雅苑社区居民委员会的全部诉讼请求。三、驳回王子荣的其他诉讼请求。案件受理费10344.36元，由王子荣负担9500元，由谢家福负担844.36元。二审中，各方当事人均未提交新证据。各方对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人谢家福出租给上诉人王子荣的案涉房屋，因未取得建造手续和权属证书，双方签订的《租赁合同》依法应为无效。上诉人王子荣主张案涉房屋的搬迁补偿款及附着物补偿费应当按照双方约定比例进行分配，房屋经营面积补偿费204960元也应按照《租赁协议》确定的200平方米的面积，其应当获得200000元，一审判决仅仅分割45833元错误。本院认为，首先，谢家福并未与征收部门签订拆迁补偿协议，其取得568469元补偿款是基于案涉房屋由其承租扩建的事实以及其与祥和雅苑社区居委会之间签订《搬迁补偿协议》，由祥和雅苑社区居委会参照区征收办对被拆迁房屋的评估价对其进行补偿，且被搬迁的204.96平方米房屋包括了王子荣承租部分及案外人速达汽车店承租部分。其次，上诉人王子荣与被上诉人谢家福在《租赁合同》中约定：“如在乙方（王子荣）经营期间遇到政府拆迁问题，房款除外，乙方经营的前两年期间内，拆迁赔偿额的装修及设施部分（含转让费和后续装修费）应按2：8分，甲方（谢家福）2，乙方8，以后经营期间，拆迁赔偿应按5：5分，甲方5，乙方5”，故双方约定进行分配的应是除房屋补偿外的装修及设施部分，而非全部补偿款。因此，在案涉房屋已被拆除，王子荣非案涉房屋的建造方，且在无法查明王子荣承租房屋的实际面积及坐落的情况下，一审法院参照双方的合同约定，依据谢家福实际获得补偿款中附属物补偿款项下二飞宾馆的附属物补偿款45833元，判令谢家福支付给王子荣补偿款36666.4元并无不当。上诉人王子荣虽主张谢家福、祥和雅苑社区居委会之间签订了《搬迁补偿协议》并非原件，依法不应当认定其效力，就算该协议真实存在，该补偿数额明显过低。但一审法院系根据祥和雅苑社区居委会提交的《关于燕子矶街道谢家福信访事项的会办纪要》并结合二被上诉人关于《搬迁补偿协议》已实际履行的陈述作出认定，上诉人并未提交证据反驳被上诉人的主张，故本院对该项上诉主张不予支持。上诉人王子荣虽主张一审认定祥和雅苑社区居委会获取的1420220元拆迁补偿款不包括涉案房屋错误。但其举证的祥和雅苑社区居委会与征收拆迁部门签订的《拆迁补偿协议》及其附件中，只有附件《房屋调查表》中载有谢家福126.1平方米房屋面积的字样，该126.1平方米在《房屋调查表》的房屋总面积中予以扣除，且王子荣与祥和雅苑社区居委会之间并无合同关系，故一审法院认定祥和雅苑社区居委会依据《拆迁补偿协议》享有的拆迁款1420220元与《房屋调查表》中载明的谢家福的126.1平方米房屋面积无关并无不当，上诉人王子荣以祥和雅苑社区居委会与征收拆迁部门签订的《拆迁补偿协议》作为其拆迁补偿依据的上诉主张，没有事实依据，本院不予支持。上诉人王子荣主张谢家福、祥和雅苑社区居委会应支付转让费20万元，没有法律依据，本院不予支持。如其认为案涉租赁协议因房屋被拆除而无法继续履行导致其产生其他损失，其可另行主张。王子荣主张谢家福、祥和雅苑社区居委会支付损坏物品赔偿款78100元，因王子荣基于物权提出的财产损害赔偿与本案并非同一法律关系，本案不予理涉，王子荣可另行提出主张。综上所述，上诉人王子荣的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10028元，由上诉人王子荣负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  郑慧审判员  李斐二〇二一年一月二十一日法官助理闫宇虹书记员孙雪松