陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕05民终1956号 上诉人（原审被告）：刘战荣，男，1977年3月6日出生，汉族，农民。 委托诉讼代理人：陈鹏，陕西赛高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾俊峰，陕西赛高律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张乐明，男，1971年6月5日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：薛建文，陕西恒同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫江平，陕西恒同律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：张光明，男，1963年4月15日出生，汉族，农民。 上诉人刘战荣因与被上诉人张乐明、被上诉人张光明物权保护纠纷一案，不服陕西省潼关县人民法院（2020）陕0522民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘战荣及其委托诉讼代理人陈鹏、贾俊峰、被上诉人张乐明的委托诉讼代理人薛建文、闫江平、被上诉人张光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘战荣上诉请求：1、撤销潼关县人民法院(2020)陕0522民初241号民事判决，改判驳回张乐明的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审原告的诉讼请求为“撤销被告张光明与刘战荣于2019年12月27日签订《房屋买卖合同》”，原告没有变更诉讼请求，原审法院却判决《房屋买卖合同》无效，原审法院违反不告不理原则。二、原审判决适用法律不当，认定张光明与刘战荣签订的《房屋买卖合同》无效错误。1、涉案房屋买卖合同是张光明与刘战荣自愿签订的，是当事人的真实意思表示。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人与张光明之间的房屋买卖合同应当认定有效。2、该房屋买卖合同对张光明与上诉人之间存在约束力，张乐明并不是本案房屋物权登记权利人，不能主张撤销本案买卖合同或确认本案买卖合同无效。3、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。根据该条规定，当事人之间房屋买卖合同只要符合《民法总则》、《合同法》所规定的民事行为有效的条件，合同即成立生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(六)项关于“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”的规定是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，即涉案房屋买卖合同并没有违反法律的效力性强制性规定，因此，涉案房屋买卖合同为有效合同。三、上诉人刘战荣取得涉案房屋，构成善意取得。1、购买涉案房屋前，刘战荣多方打听确定该房屋是张光明的，并不知道张光明无权处分。刘战荣通过微信朋友圈知道张光明想卖房的事情后，就托熟人打听房屋情况，张光明在这个小区住了十多年，房子应该就是张光明的。签订合同前，张光明向刘战荣出示了他与韩述德2001年签订的《房屋转让协议》原件，并亲笔书写了房产证、水电过户的《承诺》。因此，刘战荣完全有理由相信张光明有权买卖该房屋。2、刘战荣支付了购房款24.8万元，价格是合理的。3、张光明已经向刘战荣交付了涉案房屋，刘战荣已经在此居住了7个多月，依法取得的该套房屋的所有权。不论张光明是否有权处分涉案房屋，刘战荣通过公开购买，支付了合理的对价，已经住进房屋，依据《物权法》第106条的规定，属于善意取得，并未侵害原告的合法权益，张乐明要求腾让房屋的请求没有事实和法律依据，不应得到支持。四、即使房屋买卖合同无效，一审判决未对刘战荣的购房款作出处理违法。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。而一审判决认定合同无效，仅判决刘战荣交还房屋，却未判决返还刘战荣的购房款或赔偿刘战荣的损失明显违法。 被上诉人张乐明答辩称，一、原审判决认定房屋买卖合同无效未违反不告不理原则。根据《最高人民法关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》42条【撤销权的行使】规定，“撤销权应当由当事人行使，当事人未请求撤销的，人民法院不应当依职权撤销合同。一方主张合同无效，依据的却是可撤销事由，此时人民法院应当全面审查合同是否具有无效事由以及当事人主张的可撤销事由。当事人关于合同无效的事由成立的，人民法院应当认定合同无效。当事人主张合同无效的理由不成而可撤销的事由成立的，因合同无效和可撤销的后果相同，人民法院也可以结合当事人的诉讼请求，直接判决撤销合同。”故此，原审经审理判决合同无效不违反不告不理原则。二、原审认定张光明与刘战荣签订的《房屋买卖合同》无效，适用法律正确。原审在查明张光明对转让房屋不具有转让权且转让房屋不具备转让条件的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第38条的规定，判定张光明与刘战荣签订的《房屋买卖合同》无效。三、上诉人对涉案房屋不构成善意取得。善意取得的前提是受让人取得过程无过错，而本案案涉房屋不具备转让条件、转让人不具有转让资格，受让人在房屋受让中负有重大过错。故而，不适用善意取得。四、刘战荣的购房款与原告的诉讼请求不属同一法律关系，且刘战荣没有提出诉讼主张，原审对此不予处理，并无不妥。 被上诉人张光明称，张乐明欠我的款一直未还，张乐明用涉案房屋抵账13万元，双方之间未订书面协议。 张乐明向一审法院提出诉讼请求：1、撤销被告张光明与刘战荣于2019年12月27日签订《房屋买卖合同》；2、判令被告刘战荣腾让并交还原告潼关县城关镇和平路原交警队城区中队家属院住宅楼西单元二楼西户房屋，以停止侵害，排除妨害；3、本案诉讼费和其他诉讼花费由被告承担。 一审法院认定事实：2000年9月28日，韩述德与原告张乐明签订房屋转让协议，原告受让位于潼关县城关镇和平路原交警队城区中队家属楼住宅楼西单元二楼西户房屋一套。原告无偿将此房屋交由原告的胞兄被告张光明，被告张光明在居住期间，将该房屋以24.8万元的价格出售给了被告刘战荣，并于2019年12月27日签订了房屋买卖合同。被告张光明与韩述德签订的房屋转让协议，均是被告张光明书写的，并且上面甲方和乙方、证明人处的签名均为张光明所签。另查明，该房屋未办理产权登记证。 一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案交易的房屋潼关县城关镇和平路原交警队城区中队家属楼住宅楼西单元二楼西户房屋一套属未依法登记领取权属证书的情形，故该房产不得转让。因此，被告张光明与被告刘战荣签订的房屋买卖协议无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，判决：一、被告张光明与被告刘战荣2019年12月27日签订的房屋买卖合同无效；二、限在本判决生效后十五日内，被告刘战荣腾空并交还原告张乐明潼关县城关镇和平路原交警队城区中队家属楼住宅楼西单元二楼西户房屋一套。案件受理费4900元，由被告张光明负担。 二审中,当事人均未提交新证据。经审理，本院认定案件事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，被上诉人张乐明从他人处购得涉案房产且实际占有，该房产虽然未办理不动产登记，但张乐明属于该房产的合法占有人。被上诉人张光明辩称该房屋属于张乐明给予自己的抵债房产，该主张缺乏相应的证据支持，本院不予采信。张光明对该房产不具有处分权，张光明将该房产卖与刘战荣侵害了张乐明的财产权，故被上诉人张乐明基于合法占有有权要求相关责任人返还该房产。上诉人刘战荣主张其属于善意取得，因张光明与刘战荣就该房产未办理过户登记，故不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得之法定条件。关于刘战荣与张光明之间的房屋买卖合同效力问题，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，张光明虽然对涉案没有处分权，但一审法院认定涉案房屋买卖合同无效，不符合上述司法解释规定。故一审法院认定涉案房屋买卖合同无效属于适用法律错误。关于上诉人刘战荣与被上诉人张光明之间的房屋买卖合同争议与本案物权保护纠纷不属同一法律关系，本案不予处理；当事人可以另案主张合同不能履行的相关权利。 综上所述，一审法院认定涉案房屋买卖合同无效，适用法律错误，上诉人刘战荣的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二百四十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持潼关县人民法院(2020)陕0522民初241号民事判决第二项,即：限在本判决生效后十五日内，被告刘战荣腾空并交还原告张乐明潼关县城关镇和平路原交警队城区中队家属楼住宅楼西单元二楼西户房屋一套； 二、撤销潼关县人民法院(2020)陕0522民初241号民事判决第一项，即：被告张光明与被告刘战荣2019年12月27日签订的房屋买卖合同无效； 三、驳回被上诉人张乐明其他诉讼请求； 四、驳回上诉人刘战荣其他上诉请求。 一、二审案件受理费共计9800元，由上诉人刘战荣负担4000元，由被上诉人张光明负担4900元，由被上诉人张乐明负担900元。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二一年一月十四日 书记员  王梦娇