安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终139号上诉人（原审被告）：李昌红，女，1982年7月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。上诉人（原审被告）：赵永福，男，1981年7月5日出生，汉族，户籍地安徽省蒙城县，现住安徽省蚌埠市蚌山区（赵记食府）。被上诉人（原审原告）：尹光华，男，1971年11月21日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市禹会区，经常居住地安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：王栓继，安徽明锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：史军伟，安徽明锐律师事务所律师。上诉人李昌红、赵永福与被上诉人尹光华合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初4119号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。李昌红、赵永福上诉请求：依法撤销（2020）皖0304民初4119号民事判决，依法支持李昌红、赵永福的上诉请求；诉讼费用由尹光华承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，李昌红、赵永福已经按照转让协议约定时间完全履行了义务，不存在违约。尹光华将案涉酒店整体转让给李昌红、赵永福经营，转让的范围包括酒店的经营权、酒店设施和房屋租赁合同。酒店转让协议签订时李昌红、赵永福一直按照酒店转让协议付给尹光华现金或是银行转账共计人民币80万元，尹光华没有履行合约将门面整体合同打包转租给李昌红、赵永福，其违约在先，李昌红、赵永福自然不需要承担违约责任，且李昌红、赵永福拿到营业执照也不能说明尹光华合理适当的履行义务。之前李昌红、赵永福的一系列行为是建立在尹光华正常履行合同的基础上的，现在尹光华违约，之前的约定自然也就不再有效。被上诉人尹光华辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。导致李昌红、赵永福再次转租案涉房屋的原因在于李昌红、赵永福延期交付租金；李昌红、赵永福一审中自认其未交租金，原房东依法行使单方解除权，解除了李昌红、赵永福与原房东的事实租赁合同，李昌红、赵永福对与尹光华的协议内容理解有误，尹光华实际已经将所有权利转让给李昌红、赵永福，尹光华的合同义务已经履行完毕，李昌红、赵永福上诉主张无事实和法律依据。一审法院认定事实：2017年5月12日，尹光华注册成立“蚌埠经济开发区惠洲鱼府”，企业类型为个体工商户，经营者为尹光华，经营场所在安徽省蚌埠市金奥华府小区**楼**，租赁六间门面房（5个房东）经营酒店，租赁期自2017年3月1日起至2023年2月28日止。赵永福与李昌红原系夫妻关系（2020年8月3日在民政部门办理离婚登记）。2017年11月24日，尹光华（甲方）与赵永福（乙方）签订《惠州鱼府酒店转让协议》（以下简称转让协议），该转让协议约定：一、甲方同意将惠洲鱼府酒店以110万元转让给乙方，截止2017年11月24日之前所有收入归甲方、外帐由甲方承担，所有收入、外帐与乙方无关，截止2017年11月24日之后的会员卡储值剩余金额可正常消费，费用由乙方承担；二、付款方式：1、首笔款10万元乙方已于2017年10月份付给甲方；2、第二笔款10万元乙方于2017年11月26日付给甲方；3、第三笔款10万元乙方于2017年12月15日前付给甲方；4、第四笔款10万元乙方于2017年12月30日前付给甲方；5、第五笔款50万元乙方于2018年2月14日前付给甲方（此笔款付清前甲方必须将惠州鱼府酒店坐落的6间门面房合同整体转让给乙方）；6、第六笔款20万元乙方出具借条给甲方另行约定还款时间；三、违约责任：乙方未按时付款或反悔协议约定则承担违约金20万元，甲方未按协议约定将惠州鱼府酒店坐落的6间门面房合同整体转让给乙方，则承担违约金20万元）；该协议上备注“乙方需按房屋出租合同按时交纳租金，如未按约定交纳租金，一切后果由乙方自己承担；如在合同期内房东强制性收回房屋，一切后果由原告甲方负责。”上述协议签订后，尹光华于2017年11月25日将“惠洲鱼府”酒店整体交付赵永福、李昌红经营，当日，赵永福交付尹光华酒店转让款20万元（现金），2017年11月26日，尹光华在赵永福持有的转让协议的背面补写收到该20万元转让款收条一张，赵永福又在尹光华持有的转让协议的背面书写欠“惠洲鱼府”酒店剩余欠款90万元欠条一张，刘风、李昌红作为担保人在该欠条上签名、捺印。2017年12月18日，赵永福将“蚌埠经济开发区惠洲鱼府”更名为“蚌埠经济开发区金奥华府菜根香鱼府”，企业类型为个体工商户，经营者为赵永福，并在市场监督管理部门办理了企业变更登记。2017年12月13日，赵永福通过银行转账的方式支付尹光华酒店转让款20万元；2018年1月13日李昌红转账支付10万元转让款；2018年1月26日、2月7日、2月13日赵永福先后三次分别转账支付给尹光华各10万元转让款，以上现金加转账，赵永福共计支付给尹光华酒店转让款80万，双方对该付款金额均予以认可。庭审中，赵永福自认尹光华将“惠洲鱼府”酒店转让给其经营后，案涉酒店的房屋租金由其分别转账支付给五位房东，租金支付区间自2017年11月底起至2019年5月止，此后，赵永福、李昌红因交不起房租，案涉酒店不再经营，致使酒店房屋被房东收回。一审法院认为，本案争议焦点为：一、案涉酒店转让协议约定第五笔转让款50万元赵永福应于2018年2月14日前付给尹光华，并约定“此笔款付清前尹光华必须将惠州鱼府酒店坐落的6间门面房合同整体转让给赵永福”，赵永福、李昌红能否以此约定行使后履行抗辩权，对拖欠尹光华的酒店转让款30万元不承担给付的责任？二、尹光华主张的6万元违约金能否支持？关于本案争议焦点一，一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”尹光华将案涉酒店整体转让给赵永福、李昌红经营，转让的范围包括酒店的经营权、酒店设施和房屋租赁合同，转让协议上并备注“赵永福需按房屋出租合同按时交纳租金，如未按约定交纳租金，一切后果由赵永福自己承担。”案涉酒店房屋租赁期限为6年，房东对尹光华整体转让酒店的行为没有提出异议，赵永福作为次承租人承接原房屋租赁合同的权利和义务，并按原租金数额继续向房东交纳租金，交纳租金的时间长达一年半之久，以上行为充分说明，房东对尹光华转让案涉酒店所涉房屋的转租行为是认可的，赵永福与房东之间在事实上建立房屋租赁合同关系，双方仍继续按照原房屋租赁合同的约定享有权利、承担义务，故尹光华对案涉酒店房屋的转租行为应合法、有效，本院予以确认。转让协议约定赵永福应当按时交纳租金，否则一切后果由其承担。在租赁期内，赵永福夫妇因酒店经营不善，没有按时向房东交纳房租，2019年6月，赵永福夫妇不再经营案涉酒店，而此时距原房屋租赁合同租赁期限届满尚有三年九个月之久，赵永福能否将案涉酒店再次转让给他人，与尹光华是否向其交付房屋租赁合同之间没有必然的因果关系，案涉酒店房屋被房东收回是赵永福、李昌红交不起房屋租金所致。转让协议约定案涉酒店转让价格为110万元，尹光华、赵永福应当按照该协议约定的金额结算酒店转让价款，尹光华是否向赵永福交付房屋租赁合同，并不必然导致免除其对剩余30万元债务给付责任的法律后果。现赵永福、李昌红受让的酒店已不再经营，并迁出酒店所租赁的房屋，与房东在事实上已解除房屋租赁合同关系，赵永福再依据转让协议的约定对本案争议标的行使后履行抗辩权已无必要，其辩称对尚欠30万元酒店转让款不承担给付责任的意见，没有合同根据和法律依据，本院不予采纳。案涉债务发生在赵永福、李昌红夫妻关系存续期间，并因为共同生活需要所负，且李昌红作为担保人在转让协议背面欠条上签名，因此，赵永福、李昌红对案涉债务应承担共同还款的责任。关于本案争议焦点二，一审法院认为，合同法解释二第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉酒店前四笔转让款共计40万元，赵永福已按约定金额付清；第五笔转让款50万元应于2018年2月14日前付清，赵永福已付40万元，尚欠10万元未付，第六笔转让款20万元双方对付款时间没有约定。对第五笔尚欠的10万元迟延付款违约金，应以赵永福的该违约行为造成尹光华实际损失为基础计算违约金。案涉转让协议约定赵永福未按时付款应向尹光华支付20万元违约金，现赵永福尚欠30万元转让款，尹光华按照上述约定折算6万元违约金（30万元÷110万元×20万元），有悖上述司法解释的规定精神，属违约金约定过高，应予调整。按照上述司法解释精神，该10万元逾期付款违约金，应当自2018年2月25日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%计算，计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至该10万元付清时止；第六笔20万元转让款双方未约定付款时间，该20万元转让款利息自上次尹光华起诉之次日即2020年4月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该20万元付清时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、赵永福、李昌红应于判决生效之日起十日内共同支付尹光华“惠洲鱼府”酒店转让款30万元及违约金、利息（其中10万元逾期付款违约金，自2018年2月25日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮30%计算，计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至该10万元付清时止；另20万元转让款利息，自2020年4月16日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该20万元付清时止）；二、驳回尹光华的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，尹光华负担795元，赵永福、李昌红5905元。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明事实均无异议，对于双方均无争议的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：李昌红、赵永福是否应当支付尹光华酒店转让款30万元及违约金？根据查明事实，双方当事人签订《惠州鱼府酒店转让协议》约定，李昌红、赵永福需按房屋出租合同按时交纳租金，如未按约定交纳租金，一切后果由李昌红、赵永福自己承担。上述协议签订后，李昌红、赵永福向六位房东交纳租金达一年半之久，房东对尹光华整体转让酒店的行为及李昌红、赵永福支付租金的行为没有提出异议，足以说明租赁合同已实际转让，李昌红、赵永福已实际受让酒店。尹光华已按合同约定履行合同，李昌红、赵永福也应当按照合同约定支付剩余酒店转让款。现李昌红、赵永福未按约履行合同，已构成违约，依合同约定，应当向尹光华支付违约金。李昌红、赵永福的上诉理由缺乏事实依据不能成立，本院不予支持。综上所述，李昌红、赵永福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费6700元，由李昌红、赵永福负担。本判决为终审判决。审判长 庞 玲审判员 胡松涛审判员 穆 莉二〇二一年一月二十九日法官助理沈吉梅书记员徐翔附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定