江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏03民终6272号上诉人（原审被告）：马奎，男，1969年3月13日生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：李东航，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新沂润东物流有限公司，住所地新沂市新安街道新安路**。法定代表人：李少东，该公司董事长。委托诉讼代理人：张智永，江苏宝同德律师事务所律师。上诉人马奎因与被上诉人新沂润东物流有限公司（以下简称润东公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2020）苏0381民初1881号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马奎上诉请求：1.请二审法院依法撤销（2020）苏0381民初1881号民事判决，发回重审或改判驳回原告的起诉。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。具体如下：一、被上诉人作为原告主体不适格，上诉人不是案涉土地所有权人，也不是使用权人，一审法院不应当判决上诉人向其返还土地。（一）一审中已经查明该土地的登记使用人为新沂市热电厂，被上诉人不享有本案所涉土地的所有权、使用权，其向法庭提交的证据不具备推翻行政登记的能力，不能证明该土地属于其所有。（二）双方的租赁合同已经履行完毕，其后上诉人与新沂市唐店街道龙河村村民委员会（以下简称龙河村委会）订立了新的租赁合同。双方之间成立租赁合同关系，上诉人与被上诉人之间已经不存在租赁合同关系，案外人龙河村委会也对本案所涉土地主张所有权。并将该宗土地中的130亩发包给了江苏联同水产有限公司，同时将上诉人所使用的26.9亩发包给上诉人使用，租期十年，年租金3万元。上诉人与龙河村委会成立了租赁合同关系，上诉人与被上诉人之间没有租赁合同关系，原告的主体不适格，人民法院应当依法驳回被上诉人的起诉。二、退一步讲即便被上诉人主体适格，法院也应当判令双方继续签订土地承包合同。（一）租赁合同约定上诉人享有优先承租权。2015年6月1日，双方签订的《场地租赁合同》第九条约定合同期满后，在同等条件下乙方享有优先承租权。现在的情形符合合同约定的上诉人行使优先承租权的条件，双方应当按照合同的约定，将案涉土地承包给被上诉人。（二）上诉人享有优先承租权的条件已经成就。1.被上诉人仍继续出租案涉土地，并与案外人李保尚、张宗林签订了案涉土地的《场地租赁合同》。2.被上诉人在与李保尚、张宗林签订《场地租赁合同》前未告知上诉人将与其他人签订租赁合同，非法剥夺了上诉人的优先承租权。在一审中上诉人抗辩，根据合同约定上诉人享有优先承租权，且上诉人享有优先承租权的条件已经成就，一审法院未对上诉人优先承租权予以支持，而是表述为“租赁期限届满之后的优先承租问题可另行主张”。一审法院不顾上诉人的抗辩而径行判决上诉人返还土地，明明可以同案解决的问题，一审法院却要求当事人另案解决，是认定事实不清、适用法律错误，在给当事人增加诉累的同时也浪费司法资源。三、上诉人如果不继续承租案涉土地，将损失巨大。由于长期的租赁使用案涉土地，上诉人在该土地上形成了一种稳定的生活状态，上诉人在案涉土地上也投入了大量的人力物力，如果双方不再续租，被上诉人也不同意受让上诉人所建的房屋、猪舍，将会给上诉人带来极大的经济损失。而被上诉人也不会因为上诉人的损失获得收益。双方继续履行合同可以避免上诉人的经济损失，被上诉人也可以因此获得租金收益。综上所述，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人润东公司辩称，一审判决是依据事实和法律作出的，应当予以支持，请求依法驳回上诉人诉请。通过一审已经查明，涉案土地是属于被上诉人可以自由处分的，在承包期到期后，被上诉人当然可以收回土地。而优先承租权是被上诉人再另外出租土地的情况下，才可以享有优先承租权，但是涉案土地属于被上诉人收回自用，在这种情况下，上诉人的优先承租权是不存在的。且按照法律规定，上诉人在承包期间建设的房屋等，并没有法律强制性规定被上诉人必须予以承接。所以上诉人强行要求与被上诉人继续签订租赁合同是没有事实和法律依据的，也是违反市场规律的。故请求二审法院依法驳回其诉请。润东公司向一审法院起诉请求：1.马奎将其原租赁的位于新沂市场地等（具体位置以宗地图为准）交还润东公司；2.马奎赔偿相关损失（按照500元每天的标准，自起诉立案之日起计算至实际返还之日止）；3.案件受理费由马奎负担。一审法院认定事实：2019年7月19日，润东公司和案外人李保尚、张松林签订《场地租赁合同》，约定润东公司将位于新沂市东侧原新沂市热电公司下属新沂龙泉制砖公司土地及场地（地（地界边线及面积以新沂市国土局颁发的土地证记载的新沂龙泉制砖公司宗地图为准租给两案外人，主要内容：1.租期三年，自2019年8月1日起至2022年7月31日止；2.租金每年5万元，于每年8月1日前一次性交清；3.用途为停车场及料场；4.场地内现有厂房、变压器及房屋由两案外人保管使用，如有损坏应予赔偿；5.租期内不得转租他方；6.两案外人缴纳合同保证金1万元，合同期满后退回。作为该合同的附件，国有土地使用证载明颁发日期为1994年11月18日，土地使用者为新沂市热电公司，土地坐落于新沂市，总面积204.1亩，136090.5㎡，该证并附《新沂龙泉制砖公司宗地图（隶属市热电公司），还注明该宗地原为破产企业开元化工厂（龙河窑厂）用地，现属市热电公司。一审法院认为，马奎对涉案土地和场地的租赁期限届满之后，应予返还润东公司。诉讼中，马奎未能提供充分证据证明对涉案土地和场地的占有使用系基于合法依据，租赁届满之后的优先承租权问题，可另行主张，故对马奎相关辩解意见不予支持。马奎在涉案土地和场地内的财产和物品应自行取回，建造的房屋应自行处理。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：马奎于判决生效后十日内将其原租赁的位于新沂市东侧原新沂市热电公司下属新沂龙泉制砖公司相应土地及场地（地（地界边线及面积以新沂市国土局颁发的土地证记载的新沂龙泉制砖公司宗地图为准恢复原状后返还润东公司；马奎于判决生效后十日内赔偿润东公司相应损失（按照2.6万元每年的标准，自2020年3月26日计算至实际返还之日止），如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；驳回润东公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由马奎负担（润东公司已预交，马奎于履行付款义务时一并给付润东公司）。二审期间，上诉人马奎围绕上诉请求提交了江苏省土地承包经营权承包合同、龙河村委会的记账凭证、龙河村委会出具的证明、收到条、租赁费发放记录、（2019）苏0381民初7634号民事裁定书等证据。本院依职权自新沂市市场监督管理局调取了企业档案查询资料一组、查看了案涉土地现场、对龙河村委会负责人进行询问并制作了笔录。双方当事人对证据进行了质证。本院二审查明：原新沂市土地管理局于1994年11月颁发新国用（94）字第11161号国有土地使用证，载明的土地使用者为新沂市热电公司，土地座落新沂市，土地用途工业，总面积204.1亩（136090.5㎡），该证附《新沂龙泉制砖公司宗地图（隶属市热电公司），注明该宗地原为破产企业开元化工厂（龙河窑厂）用地，现属市热电公司。2002年8月，江苏省新沂热电有限公司因企业改制申请注销，包括离退休在内的企业所有在册职工由新的投资主体整体接收。2002年8月30日，徐州市新沂工商行政管理局核准江苏省新沂热电有限公司注销。2002年9月4日，徐州市新沂工商行政管理局核准新沂市阳光热电有限公司设立，公司类型为有限责任公司，法定代表人李少东。2007年3月7日，徐州市新沂工商行政管理局核准新沂润东物流有限公司成立，公司类型为有限公司（自然人控股），法定代表人李少东。2012年6月1日、2015年6月1日，润东公司和马奎两次签订《场地租赁合同》，润东公司将案涉土地出租给马奎使用，租期均为三年，马奎在土地上建设了两层楼房。2018年6月1日租赁期限届满后，马奎仍使用案涉土地。2019年7月19日，润东公司和案外人李保尚、张松林签订《场地租赁合同》，约定润东公司将案涉土地出租给两案外人，租期三年。李保尚、张松林起诉要求马奎返还土地、恢复原状，被新沂市人民法院裁定驳回起诉。后润东公司提起本案诉讼。本案审理过程中，润东公司提交新沂市阳光热电有限公司2018年4月13日出具的说明，内容为“新沂热电厂于2008年公司改制后变更为以自然人为股东的新沂市阳光热电有限公司，2010年新沂市阳光热电有限公司被江苏晋煤恒盛有限公司并购，此项资产不在并购范围之内，和其他债权债务一起剥离到阳光热电原股东注册成立的托管公司-新沂润东物流有限公司，因此该土地应变更为新沂润东物流有限公司所有。”提交新沂市阳光热电有限公司2019年12月20日出具的说明，内容为“新沂市阳光热电有限公司自2007年起，自愿将坐落于新沂市唐店龙河村的土地等（具体位置以地图为准）无偿提供给润东物流公司使用，润东公司的大股东就是阳光热电有限公司。可用于建停车场、出租等用途。因提供该场所而产生的一切责任，由我单位承担。”马奎则提交2019年4月24日案外人龙河村委会与江苏联同水产有限公司签订的江苏省农村土地承包经营权承包合同、村委会收取租金的凭证等，以证明政府不允许生产红砖后，涉案土地已返还给龙河村委会，村委会将其中部分土地发包，故涉案土地存在权属争议。同时提交原龙河村负责人朱磊的证明，以证明村里将涉案土地发包给马奎。龙河村委会现任负责人述称，涉案土地最初就是龙河村的土地，开办窑厂时村里拿地入股，但始终没得到分红。后来窑厂被新沂热电厂收购，热电厂又改制成阳光热电公司，阳光热电公司被晋煤恒盛化工公司并购，并购时该土地并不在并购范围内，该土地返还给村里，村里发包出去的，但没有发包给马奎。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记……”第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”本案中，润东公司依据新国用（94）字第11161号国有土地使用证及新沂市阳光热电有限公司出具的证明等要求马奎返还土地、恢复原状、赔偿损失，但新国用（94）字第11161号国有土地使用证登记的土地使用者为新沂市热电公司，新沂市热电公司已不存在，在土地登记未发生变更、而新沂市热电公司、江苏省新沂热电有限公司、新沂市阳光热电有限公司、润东公司明显系不同民事主体的情况下，人民法院无权直接认定润东公司系案涉土地的物权人。从案外人龙河村委会将部分涉案土地对外发包的行为以及村委会负责人的陈述来看，龙河村委会主张涉案土地已返还给村里、村里对外发包，不认可润东公司的权利人身份，故涉案土地存在权属争议。在乡级以上人民政府对涉案土地的权属作出处理前，本案不宜由人民法院通过民事诉讼予以处理，争议当事人可视土地权属争议处理结果决定是否另行诉讼。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销江苏省新沂市人民法院（2020）苏0381民初1881号民事判决；二、驳回新沂润东物流有限公司的起诉。新沂润东物流公司预交的一审案件受理费25元，由一审法院退还；上诉人马奎预交的二审案件受理费50元，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  赵 涛审 判 员  周美来审 判 员  李帅胜二〇二一年一月八日法官助理  王昌奇书 记 员  李思雨