江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民再3号再审申请人（原审被告）：朱庭才，男，1968年7月22日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：朱文鑫，江苏禾顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛胜续，江苏禾顺律师事务所实习律师。被申请人（原审原告）：邓小琴，女，1967年12月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昭苏县。委托诉讼代理人：吕林涛，江苏泛华律师事务所律师。再审申请人朱庭才与被申请人邓小琴房屋租赁合同纠纷一案，南京市江宁区人民法院于2020年2月27日作出（2019）苏0115民初9521号民事判决。朱庭才不服，向本院申请再审，本院于2020年12月28日作出（2020）苏01民申275号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，申请人朱庭才委托诉讼‍‌‌‍‍‍‍‌‌‍‌‌‍‌‌‌‍‌代理人朱文鑫、葛胜续，被申请人邓小琴委托诉讼代理人吕林涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱庭才申请再审称，1.请求贵院依法撤销原审法院作出的（2019）苏0115民初9521号民事判决。2.依法改判申请人无需支付给被申请人租金42963元。3.一审和再审诉讼费用由被申请人承担。事实理由如下：申请人与被申请人于2016年8月12日签订《房屋租赁协议》，约定租期五年，至2021年8月12日止。其后申请人于2019年4月10日通过微信聊天方式向被申请人告知其经营的餐饮店己经关闭，员工宿舍也不需要继续租下去，通知被申请人办理交房事宜，被申请人业已明确知晓，双方并于2019年4月16日办理交房相关事宜。而原审法院在没有查清这一事实的基础上，判令申请人承担2019年4月2日至2020年1月18日的租金，事实不清，证据不足。根据被申请人邓小琴起诉的诉讼请求可以看出，其是以2019年5月21日作为合同解除的时间节点，之后计算的是实际占有房屋的占有使用费。但是原审法院超越了邓小琴的诉讼请求，作出了认定解除时间为2020年1月18日的判决，没有事实和法律依据。邓小琴提交意见称，1.申请人在本案中并没有提供任何证据证明双方已经就提前解除房屋租赁合同达成一致，并办理交接手续。从本案的相关事实看，申请人恶意毁损租赁房屋内的设施设备，拖欠租赁房屋的物业费、水电燃气费，不符合双方协商一致解除租赁合同的外在表现。申请人单方提出解除租赁合同，实际上是构成违约，理应承担相应的违约责任。2.申请人作为违约方，并不享有房屋租赁合同的解除权。从本案相关事实看，申请人只是在恶意毁损房屋后通知了被申请人，并告知不再租赁房屋便搬离，显然不能够认定案涉租赁合同已经解除。3.被申请人于2019年5月向原审法院提起诉讼要求解除租赁合同，在诉讼期间，由于申请人下落不明，原审法院无法通过邮寄等方式进行送达，故采用公告送达的方式。在本案未送达以前，案涉租赁合同实际上仍在履行期内，申请人作为承租人，理应按照合同的约定支付房屋租金。如果被申请人当时将房屋另行出租显然不合适，也不排除申请人就此反而向被申请人主张相关权利的可能。因此，原审法院认定合同的解除时间为公告送达日期并且计算相应的租金，并无不当，本案应当予以维持。邓小琴向原审法院的诉讼请求为,1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令南京市江宁区雨润甘霖餐饮店（以下简称雨润餐饮店）支付从2019年4月2日至恢复原状、符合返还之日止，按4500元/月标准计算的租金损失；3.判令雨润餐饮店支付违约金9000元；4.判令雨润餐饮店赔偿邓小琴装修损失60000元；5.本案诉讼费用由雨润餐饮店承担。原审法院认定的事实，2016年8月12日，邓晓斌代理邓小琴（甲方）与雨润餐饮店（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将文化名园凌波阁301室房屋出租给乙方使用，租期自当日起至2021年8月11日止；租金每月4500元，半年一付，乙方应提前30天支付下一期租金；乙方交纳押金4500元，作为房屋装潢附属设施，家电及乙方应承担有关费用的担保；乙方如逾期支付租金，每逾期一天，须按月租金的5%支付滞纳金；乙方逾期支付租金累计10天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金。合同签订后，邓小琴将房屋交给雨润餐饮店使用，但雨润餐饮店自2019年2月13日起未交纳租金。朱庭才至今未与邓小琴办理房屋返还交接手续，未返还房屋钥匙及小区门禁卡，经邓小琴上门查看，房屋现无人居住，部分设施已损坏。雨润餐饮店经营者为朱庭才，后更名为南京市江宁区鳗都餐饮店，现该店已注销。原审审理中，邓小琴撤回要求赔偿装修损失的诉讼请求。因朱庭才下落不明，法院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，逾期，朱庭才未到庭参加诉讼。上述公告视为送达日期为2020年1月18日。原审法院认为，邓小琴与雨润餐饮店之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。雨润餐饮店现已注销，相应法律责任应由经营者朱庭才承担。朱庭才未按约交纳租金，存在违约行为，邓小琴有权解除合同，并要求朱庭才赔偿损失。邓小琴以提起民事诉讼方式要求解除合同，因朱庭才下落不明，法院采取公告方式进行送达，视为送达日期为2020年1月18日，故解除通知于当日到达朱庭才，法院确认租赁合同于当日解除。合同解除前，朱庭才应按约支付租金。现房屋空置，朱庭才并未使用房屋，故其不应再支付占有使用费，但据邓小琴陈述，朱庭才造成屋内设施损坏，邓小琴可另行向朱庭才主张相应损失。邓小琴主张的租金标准符合合同约定，法院予以支持，朱庭才应支付2019年4月2日至2020年1月18日间的租金42963（4500×29/30+4500×8+4500×18/31）元。朱庭才逾期支付租金导致合同解除，按约应承担违约金，对邓小琴主张的违约金法院予以支持。朱庭才经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。原审法院于2020年2月27日作出（2019）苏0115民初9521号民事判决：一、邓小琴与南京市江宁区雨润甘霖餐饮店签订的《房屋租赁合同》于2020年1月18日解除。二、朱庭才于判决发生法律效力之日起10日内支付邓小琴租金42963元，违约金9000元，合计51963元。三、驳回邓小琴的其他诉讼请求。案件受理费2910元，财产保全费1270元，公告费560元，合计4740元，由邓小琴负担378元，由朱庭才负担4362元。本院再审中朱庭才为了证明其主张，向本院提交下列证据：1.徐某与案外人邓晓斌的聊天记录。徐某是租赁合同的经办人，房屋租赁事宜一直都是徐某与邓晓斌联系。2.徐某与何某的聊天记录。何某是徐某的助手。以上两份聊天记录，证明申请人已经向被申请人支付了2019年2月12日至2019年4月11日的租金，也已经告知被申请人案涉房屋不再租赁。3.案涉房屋的水费、电费发票。证明为了与邓晓斌办理案涉房屋交接手续，何某将案涉房屋的水费、电费进行了结算，于2019年4月11日进行了缴纳。4.证人徐某、何某出庭作证。证明何某于2019年4月12日与案外人邓晓斌见面并协商退房事宜；徐某于2019年4月16日与案外人邓晓斌办理交接手续，将案涉房屋钥匙、门禁卡归还给案外人邓晓斌；2019年4月11日案涉房屋的水费、电费等费用都已结清。针对朱庭才提交的证据，邓小琴提交意见称，1.关于微信聊天记录经向案外人邓晓斌核实，由于手机损坏，原有的聊天记录无法恢复，无法确认上述微信聊天记录的真实性。据案外人邓晓斌回忆，双方并未就提前解除租赁合同及相关违约责任进行商谈，只是申请人单方提出不再租赁，且未返还案涉房屋钥匙及门禁卡。2.申请人曾于2019年1月10日支付二个月房屋租金9630元。3.案涉房屋由于申请人的恶意破坏，完全无法继续使用。因原审中申请人下落不明无法送达，故原审法院将公告送达日期2020年1月18日认定为本案合同解除的日期。4.证人陈述已与案外人邓晓斌提前解除租赁合同达成一致的情况不属实，申请人也未结清水费、电费、煤气费及物业费。邓小琴提交一份证据，即案涉房屋所在物业公司2021年1月12日发出的催缴通知单。证明案涉房屋自2019年5月1日到2020年8月31日间的物业费6459.52元至今尚未支付。朱庭才质证称，证据的真实性、合法性请法庭核实，该证据与本案没有关联性，因为不论是根据被申请人在原审中的诉讼请求，还是申请人的申请请求事项，均不包含物业费。而且从这份催缴通知单可以看出，截止至2019年4月30日之前的物业费都已经结清，也印证了在本案再审申请审查期间申请人所陈述的水费、电费、物业费于2019年4月之前已经结清的事实。本案审理期间，案涉《房屋租赁合同》甲方邓小琴的代理人邓晓斌到庭接受了法庭询问。邓晓斌称，其与邓小琴是亲戚，因邓小琴在外地，案涉房屋一直由其代邓小琴打理，案涉《房屋租赁合同》也是其代邓小琴与承租方雨润餐饮店的徐某签订。2019年4月之前徐某说过不再租赁案涉房屋，其也与徐某的下属及徐某本人在案涉房屋中谈过不再租赁房屋一事。因案涉房屋租赁期间有损坏，双方未就损坏赔偿问题谈拢，徐某当即离开，但未交还房屋钥匙和门禁卡。本院再审查明，2016年8月12日，邓晓斌代理邓小琴（甲方）与雨润餐饮店（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将文化名园凌波阁301室房屋出租给乙方使用，租期自当日起至2021年8月11日止；租金每月4500元，半年一付，乙方应提前30天支付下一期租金；乙方交纳押金4500元，作为房屋装潢附属设施，家电及乙方应承担有关费用的担保；租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则甲方全额退还该押金，否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还乙方；乙方如逾期支付租金，每逾期一天，须按月租金的5%支付滞纳金；乙方逾期支付租金累计10天以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金；合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金。合同签订后，邓小琴将案涉房屋交给雨润餐饮店使用。雨润餐饮店欲提前解除房屋租赁合同，与邓晓斌在案涉房屋中于2019年4月12日和16日两次商谈未果。双方确认，案涉房屋租金缴纳至2019年4月10日，电费缴至2019年3月31日，水费缴至2019年4月4日，物业费缴至2019年4月，邓小琴收取的4500元押金未退还。2019年4月12日双方至案涉房屋商谈时，雨润餐饮店已搬离案涉房屋。另查明，2019年5月15日，邓小琴向原审法院提起本案诉讼。又查明，原审审理期间，于2020年2月27日对案涉房屋进行了勘验，经勘验，发现案涉房屋内墙皮浸水脱落，卫生间台盆、浴霸损坏，卫生间门、房间门损坏，客厅灯损坏，地板浸水翘起，沙发损坏，茶几、餐桌椅没有了。再查明，雨润餐饮店经营者为朱庭才，后更名为南京市江宁区鳗都餐饮店，现该店已注销。本院审理期间，申请人朱庭才认可其提前解除房屋租赁合同存在违约，愿意按合同约定支付违约金，但要求用邓小琴收取的4500元房屋押金予以抵扣。邓小琴认为，案涉房屋在使用中有损坏，按照合同约定房屋押金应予扣除，故不同意抵扣。以上事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、缴费发票、工商登记信息表、照片等证据证实。本院再审认为，邓小琴与雨润餐饮店之间的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。雨润餐饮店现已注销，相应法律责任应由经营者朱庭才承担。根据再审查明的事实，2019年4月16日，雨润餐饮店向邓小琴提出提前解除房屋租赁合同，并结清了此前的相关费用，搬离案涉房屋，但其提供的证据无法证明当天双方已达成提前解除合同的合意。2019年5月15日，邓小琴向原审法院提起诉讼，要求解除与雨润餐饮店的房屋租赁合同。至此，双方达成提前解除房屋租赁合同的合意。原审法院以向朱庭才公告送达日期2020年1月18日作为案涉房屋租赁合同的解除日，系事实认定错误，应当予以纠正。朱庭才应按约支付房屋租赁合同解除之前的租金。经双方确认，案涉房屋租金支付至2019年4月10日，故朱庭才应支付2019年4月11日至2019年5月15日期间的租金5226（4500+4500×5/31）元。因案涉房屋租赁合同提前解除系雨润餐饮店违约造成，故朱庭才应按合同约定承担违约金。关于朱庭才提出的房屋押金抵扣其欠付费用的问题，按照双方合同约定，因雨润餐饮店的使用造成了案涉房屋或设施损坏，邓小琴有权在押金中扣除相应费用。根据原审勘验情况，雨润餐饮店使用案涉房屋时已造成房屋及设施损坏，邓小琴依约有权扣除朱庭才交付的押金。故申请人朱庭才的该项主张，本院不予支持。综上，再审申请人朱庭才的再审请求部分成立，本院再审予以支持。本案因有新证据，原审认定事实有误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初9521号民事判决第三项；二、变更南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初9521号民事判决第一项为：邓小琴与南京市江宁区雨润甘霖餐饮店签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；三、变更南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初9521号民事判决第二项为：朱庭才于本判决发生法律效力之日起十日内支付邓小琴租金5226元，违约金9000元，合计14226元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2910元，财产保全费1270元，公告费560元，合计4740元，由邓小琴负担4486元，由朱庭才负担254元；再审案件受理费2910元，由邓小琴负担2754元，朱庭才负担156元。本判决为终审判决。审判长  夏绪敏审判员  邹小戈审判员  张 倩二〇二一年一月二十八日书记员  李 好