天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6708号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，总经理。委托诉讼代理人：李艾膛，女，该公司职员。被上诉人（一审原告）：王艳秋，女，1976年9月23日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：耿丽，天津仁合律师事务所律师。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业公司）因与被上诉人王艳秋商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初7727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉华兴业公司上诉请求：1．改判驳回被上诉人要求支付逾期交房期间已付款利息的诉讼请求或将本案发回重审。2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审判决上诉人因违约产生的违约金额，极大的超出了被上诉人的实际损失。一审法院未查明被上诉人实际损失的情况，不符合合同法的相关规定，且一审法院认为双方签订的补充协议中约定的逾期违约条款系格式条款，应做对上诉人不利的解释，而又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了合同法关于认定违约金与实际损失的相关规定。王艳秋辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回其上诉请求。双方在合同中对房屋交付时间和条件有明确约定，对违约处理方式也有明确约定。补充协议是上诉人提供的格式条款，是无效的。王艳秋向一审法院起诉请求：1．依法判令被告向原告支付已付款利息85828.58元（自2017年11月2日起至2020年5月15日止）。2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2016年4月25日，以王艳秋为乙方、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司为甲方，双方签订了《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，总价款为680969元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2017年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3．见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”王艳秋2019年3月13日办理了入住手续。天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于2020年2月20日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证。（2019）津0119民初4568号案件中查明，嘉华兴业因执行天津市美丽天津一号工程指挥部发布停工指令及政府有关部门的指令，自2016年11月15日至2016年12月31日期间停止施工47天，自2017年8月25日起至2017年9月10日期间停止施工17天，自2017年10月1日至2018年3月8日期间停止施工159天，共计223天。一审法院认为，双方签订了商品买卖合同，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属于合法有效。关于嘉华兴业公司是否存在违约行为。根据合同第三条约定，嘉华兴业公司应于2017年11月1日前将竣工验收合格并取得准许交付使用证的房屋交付王艳秋使用，嘉华兴业公司未能在合同约定时间交付房屋，但本案双方签订合同后因受政府有关部门发布的停工文件的直接影响，嘉华兴业公司累计停止施工223天，该迟延履行属于不可归责于双方的情形造成，该期间应免除嘉华兴业公司相应的逾期交房的违约责任，其交房期限可据此顺延223天，即交房日期应为2018年6月12日，但嘉华兴业公司于2020年2月20日取得交付使用证。嘉华兴业公司未提交证据证明其房屋未取得使用证的情况及后期取得的情形通知王艳秋，且王艳秋作为普通的商品房买受人在支付全部购房款后的合理期限办理入住手续而未主动核实房屋是否取得使用证的情况下存在合理性。故嘉华兴业公司应承担违约责任。嘉华兴业公司逾期交房时间为2018年6月13日至2020年2月20日。关于违约责任如何承担。原告主张被告应根据合同第五条的约定支付已付款利息，被告则认为补充协议第四条已对主合同第五条进行了整体变更，应按照补充协议确定违约责任。一审法院认为，补充协议是被告采用格式条款订立的合同，被告作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请原告注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，被告亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了原告在被告持续违约情况下要求被告承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”该补充协议第四条的约定无效，被告应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。被告应向原告支付已付购房款利息52900.9元（自2018年6月13日至2020年2月20日）一审法院判决：一、由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告王艳秋已付款利息52900.9元，款项直接汇入原告王艳秋在中国农业银行6228××××1674账户；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费973元（已减半，原告已预交），由原告王艳秋负担365元；由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担608元（款项由被告天津市嘉华兴业房地产开发有限公司直接汇入原告王艳秋上述账户）。二审中，双方当事人未提交新证据，对一审查明事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。嘉华兴业公司未按照合同约定将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付被上诉人使用，且不能举证证明被上诉人明知商品房未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》仍然选择办理接收手续，嘉华兴业公司应承担逾期交房的违约责任。关于逾期责任承担的范围，嘉华兴业公司主张按补充协议第四条约定承担，但补充协议第四条约定内容意在变更《天津市商品房买卖合同》第五条规定的全部内容，属于免除其责任并排除对方主要权利的条款，故一审法院认定补充协议第四条内容无效并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1946元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二一年一月五日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……