湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初674号原告：武汉市创易行汽车销售服务有限公司，住所地：武汉市洪山区仁和路特××号东风风行新能源品牌汽车4S店。法定代表人：余涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭仁高，湖北诺亚律师事务所律师。被告：武汉长江众发汽车销售服务有限公司，住所地：武汉市洪山区和平街和平村仁和路特**。法定代表人：陈威，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨华，该公司员工。第三人：武汉三英投资有限公司，住所地：武汉市新洲区人民政府三店街办事处。法定代表人：董晞玺，该公司总经理。委托诉讼代理人：程冠雄，该公司员工。原告武汉市创易行汽车销售服务有限公司（以下简称创易行公司）与被告武汉长江众发汽车销售服务有限公司（以下简称长江众发公司）、第三人武汉三英投资有限公司（以下简称三英公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序审理，由审判员成婧文担任审判长，与人民陪审员张锐、张欢组成合议庭，于2020年9月10日公开开庭进行审理，原告创易行公司的法定代表人余涛及其委托诉讼代理人彭仁高，被告长江众发公司的委托诉讼代理人杨华，第三人三英公司的委托诉讼代理人程冠雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创易行公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2018年8月13日签订的《房屋租赁合同》，2018年9月6日签订的《房屋租赁合同补充协议》；2.请求判令被告退还原告履约保证金10万元及逾期退还利息损失（以10万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2019年7月31日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部退还完毕之日止的利息）；3.请求判令被告赔偿原告装修损失47万元（具体以评估金额为准）、广告宣传投入损失20万元、开设厂家建店损失60万元、可得利益损失20万元、搬迁费5万元、员工工资开销费用12万元；4.被告承担本案诉讼费、保全费、公告费等费用。事实和理由：2018年8月13日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告是承租人，被告为出租人，承租地方位于洪山区仁和路特一号，面积450平方米，租赁期限从2018年8月13日至2021年8月12日。合同约定原告自行装修、改造和增设附属设施。合同第十一条约定争议解决在租赁建筑物所在地人民法院起诉，原告按合同约定缴纳了10万元保证金。2018年9月6日双方又签了一份《房屋租赁合同补充协议》，在原租赁面积基础上又增加96平方米，租赁期限是2018年8月10日至2021年8月9日。原告租赁该场地是为了从事车辆销售、维修等业务，也为了成立一家新能源品牌汽车4S店。合同签订后，原告找第三方维修，前期先对租赁的场地进行拆迁改造，之后翻新隔断、油漆、水电等基础的施工，售后维修车间的地砖、地基的建造、厂家标识牌、户外招牌的建筑设施的施工，之后原告正常开业营业，按期向被告支付租金，双方履行合同过程中相处比较顺利。双方履行合同到2019年8月份，原告法定代表人与被告负责人联系打算向其支付下一个季度的租金，但被告负责人称他们集团公司调整，他们作为转租人已经和实际出租人即第三人解除了租赁合同，租金暂时不用支付。原告想着自己竟然是无权租赁场地，随时要被赶走，为了证实这个消息，原告多次找被告负责人面谈以及发送函件确认此事实，但被告始终没有一个书面回复来确认该事实。2019年11月份，原告突然收到一份第三人邮寄的《清退催告函》，写明第三人与被告租赁合同在2019年7月31日就解除了，要求原告在2019年11月30日退出租赁场地，这时原告才确认自己是无权占有场地。原告随即向被告核实该事实，被告负责人说他们公司没有办法，公司正在办理清算，清算组已成立，打算注销公司。被告作为转租人公然违反双方合同，在与原告不商量、不沟通的情况下，直接与出租人解除租赁合同，这对与原告签订的租赁合同而言是一个根本违约行为。原告开设此店累计投资及损失几百万元，现无店继续经营但仍需要支付员工工资，原告为了尽可能挽回损失，只能诉至法院。被告长江众发公司辩称：本案诉讼主体不适格，应驳回起诉。依据《中华人民共和国公司法》第一百八十四条第（五）、（七）项，公司清算期间，由清算组负责清理债权、债务，并代表公司参与民事诉讼活动；《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》理解与适用的规定，公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。2019年8月9日，被告已经公告申请清算注销，债权、债务清理，参与民事诉讼活动等事宜全部交由清算组处理。结合上述规定，企业清算期间，由清算组代表公司诉讼，故被告的诉讼主体不适格。原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》因无实际履行可能性，已于2019年7月31日解除合同。因被告与第三人签订的《房屋租赁合同》于2019年7月31日解除，原租赁合同已终止，转租合同也就丧失了基础。被告提前解除《房屋租赁合同》是基于上级集团作出的清算退出战略安排，是被告无法预见、不能避免且不能克服的。虽然不属于法定的不可抗力事项，但对于被告而言，集团做出的清算退出要求如同不可抗力事件的效力一样，必须遵循，在提前解除房屋租赁合同上，被告并无主观故意和过失。退还履约保证金10万元不符合事实及合同约定。2018年8月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告交还全部租赁物并付清所承担的所有款项后，被告无息全额退还履约保证金10万元。《房屋租赁合同》对履约保证金作出明确约定，返还应具备两个条件：一个是原告交还租赁物并付清所有款项，另一个是退还不需要支付利息。原告提出返还保证金并支付利息与合同约定不符。原告在《房屋租赁合同》具备解除条件时，仍占有房屋，且未支付租金，因原告事实违约行为导致退还履约保证金的条件不充分。对原告诉请的赔偿范围及金额不认同。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告和被告双方中一方不按合同履行自己的各项义务，使对方造成损失的，应承担违约责任，在实际损失范围内赔偿。原告提出的装修损失、租赁房屋搬迁费、广告宣传投入损失、厂家建店损失、可得利益损失、员工工资开销费用等应结合合同提前解除实际情况据实赔偿。关于广告宣传损失，原告自2018年8月营业至2019年12月，广告宣传费用发生在开业前，且产生了广告效益，积累了顾客资源，原告已从广告宣传投入获益。2019年解除合同并未给原告2018年开业宣传产生影响，原告主张的广告宣传损失无事实和法律依据。关于厂家建店损失、可得利益损失，实属原告无事实和法律依据的不合理主张。首先，厂家建店返利是厂家给汽车销售4S店就返还款问题达成合意后形成的行业补贴，我方不作为建店返利协议的相对方，与我方不存在直接法律关系，我方对该损失不认可。其次，可得利益损失如何计算、如何构成，原告并未阐明。如果可得利益损失是指原告的经营获利，原告的经营受到影响是我方提前解除合同造成的还是疫情造成的尚不可知，原告该项利益诉求来源依据不明确。同时，可得利益损失并不是实际损失，与合同约定相违背。关于员工工资开销费用，这属于原告经营管理内部开销，与本案争议无直接联系，原告的主张无法律依据。被告正处于清算退出阶段，已全面由清算组接管，本案适格的被告应为清算组。原告提出要求被告赔付的装修损失、租赁房屋搬迁费、广告宣传投入损失、厂家建店损失、可得利益损失、员工工资开销费用等诉请无合理依据，请求人民法院予以驳回。第三人三英公司述称：2012年3月12日，我公司与被告签订《租赁合同》，约定由被告承租我公司位于武汉市洪山区和平村仁和路（工业路）附近95m×75.1m的土地，用于新建上海大众品牌汽车4S经销店。2018年8月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，又于2018年9月6日签订《房屋租赁合同补充协议》时，被告并未向我公司备案告知。2019年7月31日，我公司与被告协商一致，自2019年7月31日起解除双方《租赁合同》，被告做好房屋结构、房屋电路、水路、消防、隐蔽工程等必须交代的交接工作。2019年11月7日，我公司分别向被告及原告送达《清退催告函》，要求在2019年11月20日之前清退完毕，但原告与被告至今均未清退。本案系原告与被告之间房屋租赁合同履行过程中发生的争议，原告提出的诉讼请求并未要求我公司承担任何义务，本案处理与我公司无关，我公司对本案的处理不发表意见。因原被告至今没有事实腾退，直接影响我公司承租方元泽汽车集团进场装修并使用租赁房屋，已经对我公司及承租方利益造成严重损害。在本案裁判作出之日起的合理期间内原被告仍然没有实施清退，或承租方元泽汽车集团对我公司主张权利的，我公司将另案提起诉讼，以维护自身合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《东风风行形象店建设通知函》、《新能源汽车网点建设要求及政策支持标准》、《关于2018年11月形象店申请、验收结果的通报》，拟证明被告违约导致原告无法在原经营场所继续经营而无法享受后期建店返利支持，造成建店损失60万元。被告辩称原告提交的上述证据与本案无关。本院经审查认为，原告提交的上述证据均系案外人东风柳州汽车有限公司乘用车销售公司发送给原告的涉及建店返利相关事宜的函件，本院无法核实真实性，且即便上述函件系真实的，仅凭函件也无法证明被告的行为对原告获得返利造成了何影响，案外人向原告返利是如何具体实施的，以及原告所称的建店损失60万元是如何确定的。对原告提交的上述证据，本院不予采信。2、原告提交的武汉色彩七加一文化传媒有限公司、武汉趣生活文化传播有限公司、武汉名印时代科技有限公司、武汉千禾创艺文化传媒有限公司、武汉奥山商业管理有限公司湖北增值税专用发票、武汉国际汽车博览会参展合同及湖南增值税专用发票、北汽新能源集采付款通知书及天津增值税专用发票、软件授权使用协议及北京增值税专用发票、付款回单,拟证明原告投放广告宣传费用，由于被告违约导致无法产生广告效益，被告应赔偿广告损失。被告辩称原告的广告宣传发生在开业前，已产生效益，原告要求的相关损失无事实和法律依据。本院经审查发现，原告提交的上述增值税专用发票、合同及付款回单等，均系原告正常经营期间的开业典礼执行费用、物料制作费、广告宣传活动费、车展活动参展费、展位费等。虽然系被告的原因导致原告无法在案涉场地继续经营，但双方签订案涉《房屋租赁合同》及补充协议后原告已正常经营了一年多时间，在此期间无论是原告因开业投入的宣传费、参加车展支付的费用、日常的广告宣传费均应产生了相应的效益，原告支出的上述费用不能视为其损失。对于原告提交的上述证据，本院不予采信。3、原告提交的招商银行工资发放付款回单，拟证明被告与第三人解除《租赁合同》后，原告无法正常营业，但仍需向员工发放工资，该部分费用应由被告赔偿。被告辩称员工工资属于原告经营管理内部开销，与本案争议无直接关系。本院经审查认为，原告提交的付款回单上关于“工资”的备注均系打款时自行输入的，仅凭付款回单本院无法核实原告向员工发放工资的具体情况，且其向员工发放的工资也不能等同于被告对其造成的损失。对于原告提交的上述证据，本院不予采信。4、原告提交的湖北省增值税专用发票及付款凭证，拟证明2019年12月、2020年1月、2020年4月、5月原告使用救援车搬运租赁场地的部分物件，支付拖车费和劳务费9022元，该部分费用应由被告承担。本院经审查认为，原告提交的发票及付款凭证注明的均为救援车服务费用，只能证明原告使用过救援车辆，具体的用途本院无法核实，不能证明系搬迁案涉房屋物品的费用，原告要求被告承担该部分费用的依据不充分。对原告提交的上述证据，本院不予采信。5、原告向本院申请，本院依法委托专业鉴定机构进行评估后出具的《评估报告书》。被告辩称因原告一直在经营，且到2020年1月才腾退，故《评估报告书》确定评估基准日为2019年7月31日不合理、装修成新率不合理。本院经审查认为，各方当事人对被告与第三人于2019年7月31日解除双方《租赁合同》的事实均无异议，即自当日起案涉《租赁合同》终止履行，被告与第三人之之间的权利义务终止，被告不再享有租赁权及转租权，不再拥有占有、使用案涉房屋的合法依据，此后原告是否继续占用案涉房屋已与被告无关。鉴定机构以2019年7月31日作为评估基准日，并以此为依据计算装修成新率并无不当。对《评估报告书》，本院予以采信。本院经审查认定事实如下：2012年3月12日，被告与第三人签订《租赁合同》一份，约定第三人（甲方）将位于武汉市洪山区和平街和平村仁和路附近的一块土地出租给被告（乙方）使用，用途为新建1家上海大众品牌汽车4S经销店。租赁期限为12年，自2012年8月1日起至2024年7月31日止。本合同中乙方所出资新建的整个地面附着物，在合同履行4年后（即2016年8月1日后）所有产权归甲方所有。该合同对双方的其他权利义务也进行了约定。2018年8月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方）。甲方出租给乙方的建筑物坐落洪山区仁和路特一号，可用面积450平方米。甲方同意乙方自行装修、改造和增设附属设施。甲方于2018年8月11日前向乙方交付该建筑物。建筑物租赁期自2018年8月13日起至2021年8月12日止。该建筑物第一年租金29.25万元，第二年租金37.8万元，第三年租金40.5万元。乙方租金采用每季度或半年度支付。甲、乙双方签订合同之日起，乙方应向甲方支付该建筑物租赁履约保证金10万元。合同到期后，乙方向甲方交还全部租赁物并付清所承担的所有款项后，甲方无息全额退还乙方保证金。租赁期间，非本合同规定的情况甲、乙双方均不得擅自解除本合同，否则违约方将承担相应全部责任，并赔偿由此造成的一切损失。该合同对双方的其他权利义务也进行了约定。合同签订后，被告依约将案涉房屋交付给原告经营使用，原告亦依约向被告支付了租金及10万元履约保证金等。2018年9月6日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：增加租赁面积96平方米。除本协议明确所作修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。此后，双方继续履行案涉《房屋租赁合同》及补充协议。2019年7月2日，被告召开股东会，决定解散公司并成立清算组。2019年7月31日，被告与第三人协商一致，解除了双方签订的《租赁合同》。2019年11月7日，第三人向原告发出《清退催告函》一份，称其与被告已解除双方的《租赁合同》，在清退交接过程中发现被告非法转租租赁场地的车间给原告，要求原告于2019年11月30日之前将无权占有的场地返还。2020年1月10日，原告腾退了案涉房屋。另查明，原告向被告支付租金至2019年8月12日，此后未向被告支付费用。本案审理过程中，原告向本院提交了装修损失及设备搬迁费损失鉴定申请，本院依法启动鉴定评估程序，委托专业鉴定机构对原告申请事项进行了评估。2020年7月31日，广州天信保险公估有限公司湖北分公司出具《评估报告书》，评估结论为：涉案房屋（武汉市洪山区仁和路特××号）的设备物品搬迁费用为20200元，房屋装修损失为290028.24元。原告垫付评估费24000元。以上事实有原、被告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，原告提交的付款回单、《解除合同通知书》、《清退催告函》、《评估报告书》、评估费发票，被告提交的记账凭证、资金结算凭证、公告、通知书、《租赁合同》等证据及证据交换笔录、庭审笔录在案证实。本院认为，虽然被告辩称其已依法成立清算组，本案适格主体应为清算组，而不是被告公司，但是根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十条：“公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行”之规定，被告并未注销登记，是本案的适格主体。被告从第三人处承租土地后，将土地上所有权归第三人所有的房屋出租给原告，其为承租人，原告为次承租人。虽然第三人称被告系未经其同意向原告转租，但案涉《租赁合同》明确约定被告承租土地是新建上海大众品牌4S店，而原告经营的是东风品牌4S店，第三人是应当知道被告转租的，且其未在法律规定的期限内提出异议，案涉《租赁合同》也未约定被告不得转租，原、被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议在《租赁合同》终止履行前应属有效，自2019年7月31日被告与第三人解除《租赁合同》之日起属无效。故原告要求解除案涉《房屋租赁合同》及补充协议已无必要，本院不予支持。案涉《房屋租赁合同》及补充协议超出《租赁合同》租赁期限的部分无效，系被告提前解除《租赁合同》所致，其行为使得原告在案涉房屋处经营三年的合同目的无法实现，因此对原告造成的损失被告应当赔偿。原告在承租案涉房屋时进行了装修，提前腾退造成了其一定的装修损失。《评估报告书》已确定装修损失为290028.24元，故原告要求被告赔偿装修损失60万元，本院在290028.24元范围内予以支持，超出部分不予支持。原告要求被告退还履约保证金10万元及利息，被告辩称原告自2019年8月13日未支付租金，故不应退还保证金，但自2019年8月1日起被告已无收取租金或房屋占用费的合法依据，被告的抗辩理由不能成立。案涉《房屋租赁合同》约定了保证金无息退还，故原告要求保证金10万元，本院予以支持。原告要求被告支付逾期退还保证金的利息，本院不予支持，原告要求被告赔偿广告宣传投入损失、开设厂家建店损失、销售损失、售后维修损失、可得利益损失、员工公司开销费用，但未提交确实充分的证据证明上述费用系其实际损失，本院不予支持。原告要求被告赔偿搬迁费用5万元，被告辩称即使案涉《房屋租赁合同》及补充协议到期终止，原告也需要搬迁，故不存在搬迁损失，但因被告的原因导致原告在经营仅一年左右即需要在短时间内寻找新的经营地点及搬迁，必然对原告造成了一定的损失，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。《评估报告书》认定的搬迁损失为20200元，原告另提交了数份增值税专用发票及付款凭证拟证明除了《评估报告书》确定的搬迁损失，尚有9022元的搬迁损失，但仅凭上述发票及付款凭证，本院无法确认该9022元确系原告搬迁损失。故对原告主张的搬迁损失，本院在20200元范围内予以支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告武汉长江众发汽车销售服务有限公司向原告武汉市创易行汽车销售服务有限公司退还履约保证金100000元；二、被告武汉长江众发汽车销售服务有限公司向原告武汉市创易行汽车销售服务有限公司支付装修损失290028.24元；三、被告武汉长江众发汽车销售服务有限公司向原告武汉市创易行汽车销售服务有限公司支付搬迁费用20200元；四、驳回原告武汉市创易行汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。本判决指定的给付期间为判决生效之日起十日内，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20460元，评估费24000元，合计44460元，由原告武汉市创易行汽车销售服务有限公司负担13000元，由被告武汉长江众发汽车销售服务有限公司负担31460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  成婧文人民陪审员  张 锐人民陪审员  张 欢二〇二一年一月十一日书 记 员  刘诗婷