江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11540号上诉人（原审被告）：陈镜宇，男，1983年10月28日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。上诉人（原审被告）：牛盼盼，女，1988年8月9日出生，汉族，汉族，住河南省商丘市睢阳区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄李应，上海恒量（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京港粤酒店用品有限公司，统一社会信用代码91320104736069465Ｍ，住所地在南京市秦淮区大明路**。法定代表人：冯堃蘅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王建新。上诉人陈镜宇、牛盼盼因与被上诉人南京港粤酒店用品有限公司（以下简称港粤公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2019)苏0115民初10629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行审理，本案现已审理终结。陈镜宇、牛盼盼上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一审诉讼费计算有误，应当只支付617元的诉讼费用。3.上诉费用由港粤公司承担。事实和理由：1.上诉人从事的是食品加工行业，被上诉人实施的断水断电行为导致上诉人无法正常的经营，上诉人本身无过错，故而一审法院判令上诉人支付占有使用费没有依据。2.一审法院案件受理费收取不当，应当仅收取617元。港粤公司辩称，请求维持原判。港粤公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、陈镜宇、牛盼盼支付2019年2月15日至2019年8月14日占有使用费19125元、2019年8月15日至2020年1月15日占有使用费37500元及保安费1770.83元、2019年12月及2020年1月水电费1200元，合计59595.83元。一审法院认定事实：2017年8月11日，港粤公司（甲方）与陈镜宇、牛盼盼（乙方）签订房屋租赁合同，将位于本区出租给陈镜宇、牛盼盼，面积600平方米，租期三年，自2017年8月15日至2020年8月15日；租金每年9万元，门卫保安费每年4250元，半年付，先付后租，乙方于2017年8月15日支付半年租金及1万元押金，租赁期满后，若乙方无违约行为，甲方不计利息全额返还乙方押金，乙方须在每次支付房租前的前一个月支付下半年的租金，租赁期内的水电费由乙方承担；乙方未按约定期限支付租金达10天的，甲方有权解除合同。合同签订后，港粤公司依约将案涉房屋交付陈镜宇、牛盼盼使用，陈镜宇、牛盼盼按约支付押金1万元及租金至2019年2月14日，但未按约于2019年1月14日支付2019年2月15日至8月14日的租金及门卫保安费47125元，截至2019年4月2日，陈镜宇、牛盼盼仅支付28000元，尚欠19125元未付，之后的租金及门卫保安费亦未支付。港粤公司多次向陈镜宇、牛盼盼发送催款函，要求陈镜宇、牛盼盼支付上述费用，否则将采取停水、停电、封门和停止使用货梯等措施。因陈镜宇、牛盼盼仍未按约支付租金，港粤公司于2019年5月20日向陈镜宇、牛盼盼发送解除租赁合同告知函，要求解除房屋租赁合同、陈镜宇、牛盼盼返还房屋。一审另查明：1、关于断水断电。2019年2月3日，陈镜宇在微信中请求将2019年2月15日至8月15日的房租及保安费付款方式变更为“至2019年2月3日，陈镜宇付至23000元，王建新负责开通水电及货梯，期间不可以再以有尾款未付清为由停承租人陈镜宇的水电及货梯。余下部分行3月31日起按照月度三次付清”，并于当日付至23000元，港粤公司委托代理人王建新微信回复表示同意，但仍在该期间内第一次断水断电（港粤公司陈述约20天，陈镜宇、牛盼盼陈述自2019年1月23日至2月20日）。2019年4月2日，陈镜宇支付房租5000元，港粤公司又于4月底第二次断水断电（港粤公司陈述约12到13天，陈镜宇、牛盼盼陈述自2019年4月27日至5月20日）。之后陈镜宇、牛盼盼未再支付房租，港粤公司又于6月、7月、8月多次断水断电。2、案涉房屋系港粤公司及南京中肯酒店设备有限公司（以下简称中肯酒店）从出租人畅义来处承租，2018年12月10日，畅义来向一审法院提起诉讼，要求港粤公司及中肯公司迁出并支付占有使用费至2019年3月31日，一审法院于2019年8月7日作出（2018）苏0115民初20647号民事判决，以案涉房屋未取得建设工程规划许可证为由认定房屋租赁合同无效，判令港粤公司及中肯公司于该判决发生法律效力之日起三十日内迁出并返还房屋、并支付占有使用费至2019年3月31日等。港粤公司及中肯公司不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院于2019年12月10日终审判决驳回上诉、维持原判。2020年1月14日，畅义来又向一审法院提起诉讼，以港粤公司及中肯公司于2020年4月20日才将案涉房屋返还为由要求其支付占有使用费至2020年4月20日。3、陈镜宇、牛盼盼于2020年1月15日将案涉房屋返还港粤公司，截至该日，参照合同约定租金标准计算的占有使用费及保安费为58395.83元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故港粤公司与陈镜宇、牛盼盼签订的房屋租赁合同无效。根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，但考虑到港粤公司多次断水断电造成陈镜宇、牛盼盼无法使用案涉房屋，一审法院根据双方过错程度、断电次数及时间等因素，酌定扣除2个月占有使用费及保安费即15708.33元（94250元/12*2）,故对港粤公司要求陈镜宇、牛盼盼支付占有使用费及保安费32687.5元（58395.83元-15708.33元-10000元，10000元为押金），一审法院依法予以支持，对超出该数额的部分，一审法院不予支持。至于水电费，港粤公司未在一审法院规定得期限内举证予以证明，应承担举证不能的法律后果，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认港粤公司与陈镜宇、牛盼盼于2017年8月11日签订的房屋租赁合同无效；二、陈镜宇、牛盼盼于判决发生法律效力之日起十日内支付港粤公司占有使用费及保安费32687.5元；二、驳回港粤公司的其余诉讼请求。本案应收案件受理费2563元，由港粤公司承担1263元，由陈镜宇、牛盼盼共同承担1300元。本案二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，陈镜宇、牛盼盼向提交了两组证据。第一组证据，照片两张。该组证据用以证明案涉房屋已于2019年8月份被被上诉人上锁。被上诉人质证认为，该组照片拍摄不清晰，不能达到上诉人的证明目的，此外，其并没有将房屋上锁。因该组照片确不清晰，本院无法认定案涉房屋于2019年8月被被上诉人上锁。第二组证据，上诉人的个体工商户营业执照、食品经营许可证。该组证据用以证明上诉人从事的是生产食品相关的行业，被上诉人恶意停电行为会给上诉人的生产经营带来严重影响，会导致合同目的不能实现。被上诉人质证认为，上诉人的确在案涉房屋从事蛋糕经营，但因为自身原因，一直经营的不是很好。该组证据只能证明上诉人从事相关食品经营活动，对上诉人所称因为被上诉人的断水断电行为给上诉人造成了严重影响，仅凭该组证据，本院无法认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，未能提供或提供的证据不足以证明其主张的，应当承担相应的法律后果。本案中，陈镜宇、牛盼盼只能证明港粤公司实施了断电行为，但无法明确港粤公司断电的具体时长。一审法院考虑到断水断电对合同履行的影响并结合相关证据，酌定扣除两个月的占有使用费及保安费15708.33元，并无不当，本院予以维持。陈镜宇、牛盼盼占用案涉房屋直至2020年1月15日搬离，其认为其不应当支付占用期间的占有使用费及保安费，无事实与法律依据，本院不予支持。针对陈镜宇、牛盼盼提出的一审诉讼费判决有误的问题，经本院核算，一审法院诉讼费计算确有错误，本院对此予以纠正。综上所述，陈镜宇、牛盼盼的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1290元，由陈镜宇、牛盼盼负担617元、南京港粤酒店用品有限公司负担673元。二审案件受理费617元，由陈镜宇、牛盼盼负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  汪德全审判员  李任飞二〇二一年一月十一日法官助理李玲玲书记员郭旭冬