福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终162号 上诉人（原审被告）：朱志辉，男，1993年2月12日出生，汉族，身份证住址福建省福州市鼓楼区，现住福建省福州市。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈**文，男，1942年8月29日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈水锋（系陈**文儿子），住福建省福州市仓山区。 上诉人朱志辉因与被上诉人陈**文房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初1979号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱志辉上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判驳回陈**文诉讼请求。事实和理由：一、不存在剩余购房款29749.87元未支付的情形，一审法院事实认定有误。首先，一审法院认定的购房款中有1万元朱志辉已通过房产中介钟龙海于2017年1月4日支付给陈**文，该笔转账记录在陈**文提供的对账单中也有体现，上有“煤气过户费”的备注。剩余近2万元购房款系陈**文未如实告知案涉房屋买卖时户口情况，朱志辉作为房屋买方有权不予退还的户口保证金。依据朱志辉与陈**文代理人签订的《房屋买卖合同》第十条第二款：甲方同意从交易服务人代管的成交价款中预留人民币壹万元整作为物业及附属设施过户交接保证金，该保证金在物业及附属设施过户交接手续完毕后一个工作日内，由交易服务人代乙方退还甲方。故在案涉房屋物业及附属设施过户交接手续完毕后，房产中介钟龙海将备注为“煤气过户费”的1万元保证金支付给陈**文。第十条第三款规定：甲方同意从成交价款中预留人民币贰万元在乙方处，作为户口保证金。若甲方告知该房屋无户口的，乙方应在领取其名下所有权证后三个工作日内至相关户籍管理部门对甲方告知的户口情况及保证进行确认，否则，甲方有权要求退还户口保证金；若甲方告知该房屋有户口的，乙方应在领取其名下所有权证且甲方通知户口全部迁出后三个工作日内至相关户籍管理部门对甲方告知的户口情况及保证进行确认，否则，甲方有权要求退还户口保证金。经确认，若甲方告知的户口情况及保证内容属实的，则乙方应在确认后一个工作日内向甲方退还户口保证金；若不属实的，则乙方有权不予退还户口保证金或要求甲方支付赔偿金人民币贰万元整。由于在房屋买卖交易时，陈**文向朱志辉承诺案涉房屋没有户口，但朱志辉到相关户籍管理部门查证时发现实际上该房屋内已有户口，且陈**文方拖延了很久才将户口迁出，故朱志辉有权依据上述条款从购房款中扣留2万元户口保证金。上述事实一审法院皆未查明，应发回重审或改判驳回陈**文的诉讼请求。陈**文在房屋买卖时即对案涉房屋户口情况未如实告知，如今又隐瞒购房款中1万元中介已代朱志辉支付和2万元购房款作为户口保证金扣留等事实提起虚假诉讼，严重违背诚信原则，也严重侵害了朱志辉的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条，理应承担相应的法律责任。二、一审法院在送达程序上存在严重错误。在一审中，朱志辉并未收到法院开庭传票及相关法律文书，而在判决书作出后，却突然收到法院电话联系朱志辉前往法院领取判决书，一审法院在有朱志辉联系方式前提下却未在开庭审理阶段向朱志辉确认送达地址，选择公告方式送达开庭传票，明显程序不当，导致朱志辉在一审诉讼中应有权利被视为放弃。三、朱志辉与陈**文代理人签订《房屋买卖合同》的时间是2016年9月20日，而陈**文向一审法院提起诉讼的时间却是2019年12月12日，已经超出了《中华人民共和国民法总则》规定的3年法定期限，对陈**文提出的诉讼请求应予驳回。 陈**文辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、一审法院适用法律正确，程序合法，朱志辉的上诉理由不能成立。（一）钟龙海非本案当事人，其向陈**文打款与朱志辉及本案无关；本案《房屋买卖合同》所涉购房款并未包含煤气过户费，朱志辉称钟龙海支付给陈**文的“煤气过户费”系支付购房款无事实依据。（二）陈**文并不存在违约情形，朱志辉拒绝足额支付购房款无事实依据。首先，案涉房屋在朱志辉办理产权时并不存在户口，就双方签订的合同来看，案涉款项29749.87元并未定义成“户口保证金”，依照合同第十条，陈**文需要预留5万元保证金，包括家具交接保证金、物业附属设施保证金、户口保证金、土地证过户保证金。其次，户口保证金应是合同约定的2万元，而非朱志辉所述19749.87元。且根据双方合同第十条第三款，若甲方告知该房屋无户口的，乙方应在领取其名下所有权证后三个工作日内至相关户籍管理部门对甲方告知的户口情况进行确认，否则，甲方有权要求退还户口保证金。时至今日，朱志辉取得产权后并未按照合同要求确认涉案房屋户口情况，陈**文有权要求其退还户口保证金。二、本案未过诉讼时效。诉讼时效的起算日期应从“民事权利受到侵害”之日起计算，因陈**文与朱志辉通过中介促成买卖合同，本质上二人并不认识，朱志辉未足额支付购房款，陈**文多次致电中介要求其足额支付购房款，必然造成诉讼时效中断，且案涉款中可能包括多种类型款项，如家具交接保证金、物业附属设施保证金、户口保证金、土地证过户保证金等，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条，属于履行期限不明确情形，陈**文可随时要求履行。三、一审法院程序合法。一审法院多次对朱志辉地址进行送达，其未予签收，一审法院以公告形式送达，送达合法有效，朱志辉未到庭参加诉讼，一审法院依法可以缺席审理。 陈**文向一审法院起诉请求：朱志辉向陈**文支付剩余购房款29750元。 一审法院认定事实:2016年9月20日，案外人陈水锋以陈**文代理人的身份与朱志辉签订《房屋买卖合同》，合同约定陈**文将福州市仓山区建新镇洪湾北路房屋以l125000元出售给朱志辉。2019年11月29日，陈**文委托律师向朱志辉邮寄律师函，催告朱志辉支付剩余购房款29750元，该邮件未妥投被退回。庭审过程中，陈**文确认仅收到朱志辉支付的购房款1095250.13元。另查明，朱志辉已于2016年取得讼争房屋的不动产权证书，后于2016年12月14日对房屋进行转让。 一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案讼争合同系陈水锋以陈**文代理人身份签订的，陈**文就该合同提起诉讼，证明陈**文对陈水锋代理行为的认可。陈**文已按约将讼争房屋过户至朱志辉名下，但朱志辉未完全履行支付购房款的义务，故朱志辉应向陈**文支付剩余购房款29749.87元。朱志辉经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，判决：一、朱志辉于本判决生效之日起十日内向陈**文支付剩余购房款29749.87元；二、驳回陈**文的其他诉讼请求。案件受理费544元，由朱志辉负担。公告费（凭公告费收据）由朱志辉负担。 二审中，朱志辉提交《中国工商银行电子回单》，陈**文光大银行对账单、《居间服务合同》，证明陈**文将交房押金及配套设施过户押金（煤气过户）于2017年1月4日转给中介公司业务员钟龙海，钟龙海将10000元转给陈**文。陈**文质证称，对证据的真实性无法确认，房子是拆迁房，以前没有煤气，是加装的，陈**文与麦田房产沟通，所以额外打了10000元给陈**文，至于钟龙海怎么和朱志辉说的陈**文不清楚。当时已经备注清楚了，该款项是煤气过户费，不包含在总购房款中。本院经审查认为，《中国工商银行电子回单》有原件核对，陈**文光大银行对账单、《居间服务合同》系陈**文在一审中提供的证据，本院对上述证据的真实性均予以确认。 根据本案现有的证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。另查明，案涉《房屋买卖合同》第四条约定：……（三）户口情况：无户口，未享受外地人购房落户优惠政策。甲方保证在本合同签订后不得将任何户口迁入该房屋并保证在收到除各项保证金金额外的售房款后十个工作日内将户口全部迁出。（四）附属配套设施情况：水、电、管道煤气、有线电视、物业管理。第七条交易流程约定：（一）甲乙双方应在申请办理房屋所有权过户登记前对甲方保证的户口情况进行查询确认。经查甲方所保证户口情况属实的，双方依照本合同约定继续办理交易手续；经查甲方保证的户口情况不实的，本合同后续履行事宜由双方协商解决，协商不成则乙方有权解除《房屋买卖合同》并有权要求甲方支付违约金20000元……；第十条甲方各项保证金约定：……（二）甲方同意从交易服务人代管的成交价款中预留人民币10000元作为物业及附属设施过户交接保证金，该保证金在物业及附属设施过户交接手续完毕后一个工作日内，由交易服务人代乙方退还甲方……（三）甲方同意从成交价款中预留人民币20000元在乙方处，作为户口保证金。若甲方告知该房屋无户口的，乙方应在领取其名下所有权证后三个工作日内至相关户籍管理部门对甲方告知的户口情况及保证进行确认，否则，甲方有权要求退还户口保证金；若甲方告知该房屋有户口的，乙方应在领取其名下所有权证且甲方通知户口全部迁出后三个工作日内至相关户籍管理部门对甲方告知的户口情况及保证进行确认，否则，甲方有权要求退还户口保证金。经确认，若甲方告知的户口情况及保证内容属实的，则乙方应在确认后一个工作日内向甲方退还户口保证金；若不属实的，则乙方有权不予退还户口保证金或要求甲方支付赔偿金人民币20000元。另查明，陈**文于2016年10月17日将案涉房屋内的户口迁出，于2016年10月25日收到除保证金之外的购房款1035000元。朱志辉确认其于2016年10月22日领取案涉房屋产权证。 本院认为，关于陈**文是否另外收到案涉《房屋买卖合同》约定的10000元款项的问题。陈**文主张其共收到了购房款1095250.13元，此外未收到其他购房款；朱志辉确认陈**文收到的上述购房款中的1095000元系购房款，250.13元系利息，除此之外，朱志辉于2017年1月4日将物业押金（煤气过户）费用转账给钟龙海，钟龙海已将该10000元款项转给陈**文，故陈**文共收到的购房款为1105000元。本院认为，在案证据显示，钟龙海在《居间服务合同》丙方即居间方签约代表处签字，《房屋买卖合同》第十条第（二）项约定10000元物业及附属设施过户交接保证金在物业及附属设施过户交接完毕后一个工作日，由交易服务人代乙方（朱志辉）退还甲方（陈**文），且《房屋买卖合同》第四条第（四）项约定的附属配套设施包含了管道煤气，再结合朱志辉于2017年1月4日将10000元转账给钟龙海，钟龙海在当天即将该款项转账给了陈**文，并备注“煤气过户费”，综合以上情况分析，可以认定除了陈**文确认收到的1095000元购房款外，陈**文于2017年1月4日另收到10000元物业及附属设施过户交接保证金，共收到购房款1105000元。陈**文主张该10000元是其单独与钟龙海要求的加装煤气的费用，不在总的购房款中，但钟龙海作为中介服务方，并不具有向陈**文支付购房款或案涉房屋款项的义务，且陈**文亦未提供证据证明其与朱志辉就加装煤气需另行支付10000元达成了合意。故陈**文上述主张不能成立，不予支持。 关于户口保证金的问题。根据案涉《房屋买卖合同》第四条第（三）项、第十条第（三）项的约定，虽然合同约定了该房屋的户口情况为无户口，但从上述约定的具体内容分析，双方关于陈**文承担户口情况不实不能收取户口保证金的约定，主要是约定陈**文在朱志辉取得案涉房屋产权证后或陈**文收到除各项保证金外的售房款后要保证该房屋内无户口，否则朱志辉可以扣留该20000元户口保证金。但从本案已查明的事实来看，陈**文在2016年10月17日即将户口迁出，早于其收到除保证金之外的购房款的时间，也早于朱志辉领取案涉房屋产权证的时间，故朱志辉主张其有权不予返还该户口保证金，缺乏依据，不予支持。朱志辉应当向陈**文返还户口保证金20000元。 关于一审法院送达程序是否存在错误的问题。经核实，一审法院已经分别按照陈**文起诉状提供的朱志辉的地址、案涉《房屋买卖合同》购买房屋地址、案涉《房屋买卖合同》约定的朱志辉的送达地址、朱志辉的户籍地址等向朱志辉送达开庭传票，均未送达成功。一审法院采用公告的方式对本案进行送达，程序上并无不当。 另，朱志辉在一审中并未提出诉讼时效抗辩，其在二审中主张陈**文本案诉请超过诉讼时效，不予支持。 综上所述，朱志辉的上诉请求有理部分，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初1979号民事判决； 二、朱志辉应于本判决生效之日起十日内向陈**文支付剩余购房款20000元； 三、驳回陈**文一审其他诉讼请求； 四、驳回朱志辉其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费544元，由陈**文负担181元，由朱志辉负担363元；二审案件受理费544元，由陈**文负担181元，由朱志辉负担363元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二一年一月十九日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷