镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1112民初1914号原告：镇江宝龙置业发展有限公司，住所地镇江市。法定代表人：许健康，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙菽蔓，江苏天哲（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱佳丽，江苏天哲（镇江）律师事务所实习律师。被告：刘强，男,1993年6月15日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：杨孟青，江苏路韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃丹彦，江苏路韬律师事务所律师。原告镇江宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）与被告刘强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝龙公司的委托诉讼代理人孙菽蔓，被告刘强的委托诉讼代理人杨孟青、覃丹彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告、被告签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）于2020年2月25日解除;2.判令被告立即支付原告因将镇江宝龙城市广场第三层编号为L3-009、L3-010的商铺恢复原状产生的拆除费用122195.99元；3.判令被告支付原告租金62694元及迟延付款违约金（以62694元为基数，按每日千分之一，自2019年12月26日起算至2020年11月17日为20626.33元）；4.判令原告不予返还被告履约保证金92700元；5.判令被告支付自2020年4月5日起至2020年9月30日的房屋占用费174739.5元；6.判令被告支付原告违约金51500元；7.判令被告支付公证费2000元；8.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月，原告与被告签订《租赁合同》，约定：由被告承租原告投资建设的镇江宝龙广场第三层编号为L3-009、L3-010的商铺，经营“北疆饭店”餐厅，租期5年；被告应于每个自然季度末月的25日或之前支付下一个自然季度的租金及物业服务费；在签订本合同后5日内支付履约保证金92700元，任何因被告违约导致提前解除本合同的，原告有权在提前解除合同时没收该履约保证金而不予退还；合同解除或终止后，被告应在五日内迁出租赁场所，包括撤出所有人员，搬走可移动物品，结清应付未付的各项费用，并将租赁场所及辅助设施恢复原状后返还给原告；自退还期届满次日起，被告在占用期间需按相当于合同期满前或解除前最后一个月月租金200%的标准支付逾期占用费;任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。合同另对租金标准及支付方式作了具体约定。2020年2月24日，在租赁期内，被告经营的北疆饭店停止营业。2月25日，被告向原告书面申请撤铺，并承诺在2020年4月5日前将可移动物品全部搬空，如有遗留所剩物品与被告无关，由原告处理。被告同时承诺按租赁合同约定原状交铺，并结清所欠租金及物业费。后经原告多次催告，被告仍未结清欠费，也未依约将商铺恢复原状并交还原告。原告为开展正常经营活动，及时清空场地，委托专业公司对商铺进行拆除，所需拆除（恢复毛坯原状）费用为122195.99元。综上，原告诉至法院，并提出以上诉讼请求。被告刘强辩称，1.被告与原告签订的租赁合同依法终止，被告不应承担违约责任，不需要支付违约金，被告租用原告的商铺用于餐饮经营，租赁合同因受新冠疫情及政府防控措施导致被告合同目的不能实现，属于《合同法》、《民法总则》所述的不可抗力，因不可抗力导致合同目的不能实现，当事人可以解除合同，被告因疫情及政府防控措施从2020年1月底开始，商场基本属于停业状态，被告也无法正常经营，原、被告合同实际履行不能，被告便与原告协商解除合同事宜。被告于2020年2月25日正式签署撤场申请书，原告也同意被告撤场的事实，原、被告的租赁合同因不可抗力协商解除，根据租赁合同第14.7条款，双方互不承担责任。2.原告主张的拆除费用、房屋占用费、公证费没有依据。首先双方签订的租赁合同没有约定恢复原状需恢复至毛坯状态，其次租赁合同中约定只要求被告撤出租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内被告所添置的可移动物品，不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归原告所有。被告已及时将可移动物品搬走，将租赁场所返还给原告，同时被告既不存在擅自变更房屋建筑主体和承重结构或者扩建，且被告已将未与租赁场所结构形成附合的装饰装修、扩建材料拆除。最后具体的拆除工作有无完成，具体的拆除费用有无实际支出，支出的具体金额并未提供相关证据证明。所以原告主张的商铺恢复毛坯状态所需的费用没有依据。因租赁合同实际不能履行，被告也向原告多次提出解除合同，并已搬离租赁场所，将租赁场所交还原告，被告未占用原告租赁场所，原告主张的房屋占用费没有事实依据。退一步说，原告明知被告要求解除合同，并已搬离租赁场所的情况，原告应采取相关减少损失的措施，而不是任其损失扩大。原告未履行减损义务，不应就扩大的损失要求被告赔偿。租赁合同并未约定由被告承担相关公证等费用，同时被告已搬离并返还租赁场所，已履行合同解除后的义务，公证费不应由被告承担。3.原被告租赁合同依法终止，原、被告因不可抗力解除合同，现合同实际已终止履行，原告应将履约保证金退还被告，被告同意将履约保证金冲抵未减免的部分租金。4.原告主张被告租金存在偏差，主张延迟付款违约金过高，原告表示疫情期间2020年1月25日至2020年3月31日租金减半，则1月份的租金23175元可以减免2616.53元，2月份租金19978.45元（月租金23175元，实际租用25天），可以减免9989.23元，故2020年1月1日至2020年2月25日租金应为30547.69元。另外原告按每日千分之一主张延迟付款违约金明显高于法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2016年3月24日,原告宝龙公司（甲方）与被告刘强（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：由被告承租原告投资建设的镇江宝龙广场第三层编号为L3-009、L3-010商铺，经营“北疆饭店”，租赁场所面积暂计为515平方米。租赁期限为5个租赁年度，自租赁起始日起算。“租赁年度”指从租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度，租赁起始日为2016年7月1日。五年租金分别为108150元/年、108150元/年、247200元/年、278100元/年、309000元/年，五年租金合计1050600元。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金。乙方应在签订合同生效后5日内向甲方支付92700元作为履约保证金。任何因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置。乙方对甲方交付的租赁场所拆除或添设隔墙及其他墙体的，乙方均应负责恢复原状，除非甲方书面同意乙方不必恢复。乙方在交还租赁场所时应该恢复原状而不予恢复的，甲方有权自行委托别人恢复，所有费用甲方有权向乙方追索。对乙方在租赁场所内的装修或添加构筑物（以下简称“装修物”），甲方有权自行清除，因清除装修物而花费的所有费用乙方应予承担。如有违约情况发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按约退还租赁场所，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并向甲方支付合同解除损失赔偿金，损失赔偿金相当于最后一个租赁年度月租金2倍的金额。该合同还对其他事项进行了约定。2016年4月29日，刘强向宝龙公司支付了保证金92700元。2020年2月25日，北疆饭店工作人员唐鹏向宝龙公司提出撤铺申请“……我店铺销售业绩与预期有很大差距，故我方决定不再继续经营，现正式向镇江宝龙置业发展有限公司提出撤场申请。承诺2020年4月5日前将可移动物品全部搬空，如有遗留所剩物品与我商铺无关，由镇江宝龙置业发展有限公司自行处理，双方再无纠纷。”2020年2月21日、2020年2月24日宝龙公司两次向刘强发出《催款函》，上述两份《催款函》内容基本相同。2020年2月24日的催款函称“截止发函当日，贵方已拖欠2020年1月1日至2020年3月31日租金共计人民币69525元，截止今日共计产生逾期付款违约金21205.13元。”2020年4月9日、2020年6月18日,宝龙公司向刘强发出《关于清场之通知函》、《清铺通知函》，该两份函件内容大致相同，其中《清铺通知函》要求刘强于2020年6月28日前按约定拆铺并按交付时原状态返还商铺。2020年9月4日，镇江公证处应宝龙公司的要求对案涉商铺周边及商铺内的现状进行了证据保全，根据镇江公证处拍摄的视频和照片显示，案涉商铺为非毛坯状态。宝龙公司为此支出公证费2000元。2020年10月26日，宝龙公司与案外人江苏恒冠建筑装饰工程有限公司（以下简称恒冠公司）签订《建设工程施工合同》，约定由恒冠公司按照宝龙公司提供的施工图和招投标文件资料所约定的施工内容和范围进行招商条件改造，合同价款为134843.57元。根据结算清单显示，上述改造工程包括拆除、土建、给排水等工程。其中拆除工程价款为83432.76元（不含税）。至2020年9月30日，案涉商铺改造工程已经完工，案涉商铺已恢复至交铺时的毛坯状态。对于租金的支付，宝龙公司认为刘强的租金已支付至2019年11月，刘强则认为，其租金已交至2019年12月。上述事实由《租赁合同》、撤铺申请、《催款函》、《关于清场之通知函》、《清铺通知函》、《建设工程施工合同》、当事人陈述等在卷证实。本院认为，宝龙公司与刘强签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于原告宝龙公司的各项诉讼请求，本院分述如下：关于合同解除问题。因被告刘强在租赁合同期限届满前提出撤场申请，应视为违约，在刘强违约的情况下，原告宝龙公司有权解除合同。被告刘强辩称系因受新冠疫情及政府防控措施导致被告合同目的不能实现，属不可抗力协商解除。经查，被告该项抗辩与事实不符，新冠疫情及政府防控措施确实对餐饮行业的经营存在一定的影响，但影响的时间较短，被告完全可以通过和原告协商减免租金或延长租期等方式使合同继续履行下去。在被告的撤铺申请书中，被告提出撤铺的理由是“销售业绩与预期有很大差距”并非不可抗力，故对被告的该项抗辩本院不予采纳。原告按出具撤铺申请书的日期作为双方合同解除的日期，本院予以支持。关于案涉商铺恢复毛坯的拆除费用。原、被告签订的《租赁合同》约定“合同解除或终止后……将租赁场所恢复原状并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方……乙方在交还租赁场所时应该恢复原状而不予恢复的，甲方有权自行委托别人恢复，所有费用甲方有权向乙方追索。”按照上述约定，刘强在撤铺时应当将租赁场所恢复原状，在刘强未按约恢复租赁场所的情况下，宝龙公司与案外人恒冠公司签订《建设工程施工合同》，对相关设施进行拆除恢复原状，由此产生的费用应当由刘强承担。但原告宝龙公司主张的费用中，除拆除费用外，还包括了土建及给排水的费用，土建及给排水的费用不应由刘强承担。另原告主张的拆除费用中，地砖凿除的费用540元/㎡(不含税)偏高，本院酌情调整为300元/㎡(不含税)，由此计算出案涉商铺恢复毛坯状态的拆除费用为83543.66元（含税）。关于欠付租金问题。原、被告双方对租金的支付至何时有异议。宝龙公司认为刘强租金支付至2019年11月，刘强则认为其租金已交至2019年12月。按照宝龙公司《催款函》的表述“截止发函当日，贵方已拖欠2020年1月1日至2020年3月21日租金共计69525元，截止今日共计产生逾期付款违约金21205.13元。”即刘强欠付的是2020年1月起的租金，按照《租赁合同》约定的租金标准，2020年1月1日至2020年2月25日刘强共应支付租金2020年1月份租金23175元，2020年2月份租金19978元（23175元÷29天×25天），共计33153元。考虑到疫情原因，原告自愿对2020年1月25日至2020年2月25日的租金减半收取，由此计算出刘强欠付租金的金额为30547.69元。因刘强未按约支付上述租金，应承担相应的违约责任，但原告宝龙公司主张按日利率1‰计算违约金显然过高，本院酌定按照2019年12月全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率的1.5倍计算（4.15%×1.5=6.225%），由此自2019年12月26日起算至2020年11月17日违约金为1727.28元。关于保证金问题。虽然《租赁合同》约定“任何因乙方违约导致甲方提前解除合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还。”但履约保证金的作用是为了防止承租人在合同履行过程中违反合同的约定，对给出租人造成的损失所进行的补偿，以弥补出租人的经济损失。具体到本案，该保证金应优先用于弥补宝龙公司的各项损失，而不是无条件没收。关于原告主张的2020年4月5日起至2020年9月30日的房屋占用费问题。经查，被告于2020年2月25日即提出了撤场申请，并承诺“2020年4月5日前将可移动物品全部搬空，如有遗留所剩物品与我商铺无关，由宝龙公司自行处理”。在此情况下，宝龙公司可于2020年4月6日起接管该商铺，宝龙公司未及时接管，由此造成的房屋占用费不应由刘强承担。关于被告提前解除合同应支付违约金的问题。《租赁合同》约定“如有违约情况发生，导致甲方解除合同的……并向甲方支付合同解除损失赔偿金，损失赔偿金相当于最后一个年度月租金2倍的金额。”该约定不违反法律规定。因刘强提前撤场，属违约，原告主张按照《租赁合同》最后一年的月租金的2倍支付违约金，本院予以支持，由此计算出违约金的数额为51500元（309000元/年÷12个月×2）。关于公证费问题，因公证费并非必然发生，故本院对原告主张的公证费2000元不予支持。综上所述,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江宝龙置业发展有限公司与被告刘强签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2020年2月25日解除；二、被告刘强于本判决生效后十日内给付原告镇江宝龙置业发展有限公司拆除费用、租金、违约金共计74618.63元（已扣除保证金92700元，计算方法：拆除费用83543.66元+租金30547.69元+未付租金违约金1727.28元+提前解除合同违约金51500元-保证金92700元）；三、驳回原告镇江宝龙置业发展有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7592元，减半收取3796元，由原告镇江宝龙置业发展有限公司负担2282元，被告刘强负担1514元（被告刘强负担部分于本判决生效后十五日内缴纳。开户名称：镇江市丹徒区人民法院；开户行：江苏银行股份有限公司镇江丹徒新区支行；开户账号：701801880000428210018115）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 胡正宇二〇二一年一月十一日法官助理 高 倩书 记 员 张 俊附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。