江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3903号上诉人（原审被告、反诉原告）：邵进军，男，1970年8月1日生，××族，住江苏省大丰市。委托诉讼代理人：王建，北京大成（南通）律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：张美兰，女，1966年3月11日生，××族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：顾倩倩，北京市盈科（南通）律师事务所律师。上诉人邵进军因与被上诉人张美兰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院(2019)苏0602民初5400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵进军上诉请求：撤销原判，改判支持其全部诉讼请求，并由张美兰承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.原审认定事实错误，张美兰违约在先。首先，张美兰严重违约致使其达不到合同目的，其不继续缴纳租金是行使后履行抗辩权。案涉房屋租赁合同第六条第2款明确约定：甲方(张美兰)确保房屋权属无纠纷，并向乙方(邵进军)提供办理《营业执照》《消防许可证》等一切相关证件的所需资料，配合乙方及时办理相关证件，确保项目及时运营。其在办理相关执照时，相关部门要求其提交产权方的租赁合同及允许转租的委托管理协议，但因案涉租赁合同与委托管理协议的期限不符合，其仍不能办理营业执照。因张美兰的原因致使其不能领取相关证照、无法经营宾馆、达不到合同目的，进而产生巨大损失。在张美兰能够配合其办理相关证照之前，其暂不支付租金是行使后履行抗辩权。其次，张美兰擅自转租且显著超过自身租赁期限，即便后面得到出租人的追认，仍存在严重缔约过失。其承租的房屋产权系南通市崇川国有资产运营有限公司(以下简称崇川国资公司)所有。崇川国资公司与南通市崇川区钟秀街道城北村社区居委会(以下简称城北村居委会)签订的房屋租赁合同的租赁期限为2016年7月1日至2019年6月30日，城北村居委会与张美兰签订的房屋租赁合同的租赁期限也为2016年7月1日至2019年6月30日，且上述两份房屋租赁合同均明确禁止转租。在此情况下，张美兰却和其签订了租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日的房屋租赁合同，张美兰明显存在主观过错。最后，其在收到原审诉讼材料后才看到没有日期的两份委托管理协议，说明在起诉前张美兰并不持有该两份委托管理协议。且两份委托管理协议的委托管理期限均为2019年7月1日至2024年6月30日，意味着其在2018年5月1日至2019年6月30日的转租行为无效。2.即便原审认为其存在过错，直接判决其承担全部损失和后果，判令腾空房屋、恢复原状不符合公平原则且造成社会资源的巨大浪费。首先，其在租赁案涉房屋时反复确认是否可以办理营业执照，张美兰均保证可以，且有中介机构的情况说明作证。同时，其特意在案涉租赁合同第六条加入了不能办理营业执照的违约责任。其次，案涉房屋承租时是毛坯且充满建筑垃圾，其为经营宾馆投入装修逾200万元，原审简单粗暴判令腾空房屋、恢复原状，显然造成社会资源巨大浪费。张美兰辩称，1.通过其在原审中提交的证据，原审判决认定出租人及转租人对案涉转租行为进行追认，转租行为有效，案涉房屋租赁合同合法有效。2.案涉租赁合同中仅约定其配合邵进军办理营业执照，该义务实际为协助与配合义务。其并非执照申办人，且其在原审中充分举证证明已提供相关材料协助并配合邵进军申办执照，已履行合同中约定的出租人义务。3.邵进军在原审中已经当庭承认拖欠房租，但抗辩理由为因张美兰原因无法办理营业执照。其已履行配合与协助义务，且据其了解邵进军目前已经办理营业执照，客观上并不存在因其原因导致无法办理营业执照的情况，邵进军以此为由拒付租金，缺乏事实和法律依据。4.案涉租赁合同明确约定承租人无故拖欠房租超过60日，可以要求解除合同。本案因邵进军无故拖欠房租，早已超过60日，符合解除合同的约定条件。原审判令解除双方签订的房屋租赁合同，邵进军腾空房屋、恢复原状，该认定事实清楚，适用法律正确。5.关于邵进军在上诉状中提到的判令房屋腾空、恢复原状，不符合公平原则，且造成社会资源的浪费。其认为本案中其已经充分履行出租人义务，邵进军无故拖欠房租，损害其合法权益，邵进军实际为根本违约方，且邵进军在已经办理营业执照后仍然拒付房租，可以看出邵进军是故意且恶意拖欠房租，损害其合法权益，且正在扩大其损失，应当立即制止邵进军的恶意行为。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张美兰向一审法院起诉请求：1.判令邵进军向其支付租金306000元及逾期利息（利息以306000元为基数，按照同期银行贷款利率自2019年5月1日起计算至实际支付完毕之日止）。诉讼中，张美兰将诉讼请求变更为：1.判令立即解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令邵进军立即对承租的坐落于××家园6号楼二层三层及一层部分房屋恢复原状并腾空房屋，邵进军在搬出之前结清所有水电费及物业费；3.判令邵进军向其支付2018年欠付租金68000元；4.判令邵进军向其支付2019年起的租金（按每月19833.33元自2019年5月1日起计算至邵进军腾空房屋之日止）；5.判令邵进军向其支付逾期付款违约金（违约金以218166.63元为基数，按年息6%自2019年5月1日起计算至实际支付之日止）；6.本案诉讼费用、保全费由邵进军承担。邵进军向一审法院提起反诉请求：1.判令立即解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令张美兰向其返还房租170000元及保证金30000元；3.判令张美兰赔偿其装修费损失2095490.5元；4.诉讼费用由张美兰承担。一审法院认定事实：2018年2月2日，张美兰作为甲方（出租方）与邵进军作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将南通市崇川区××家园××号楼二层、三层及一层（部分）房屋出租给乙方使用，租赁期从2018年5月1日至2021年4月30日，2018年5月1日之前为免租期，用于乙方装修；合同满三年后，甲方确保乙方续租三年；租房保证金为30000元，前三年年租金为238000元，第四年开始房租每年递增5%；合同签订之日支付定金30000元，作为房屋保证金，2018年3月5日前支付房租120000元，2018年6月30日前支付房租80000元，2018年12月31日前支付房租38000元；第二年、第三年租金均于每年5月1日前一次性支付；租赁期间物业、水电费用由乙方承担；甲乙双方均不得提前终止合同，若需提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知对方，经对方同意后方可解除，甲方提前终止合同的需赔偿乙方所有装饰装修残值，乙方提前终止合同的，租期内租金不予退还，押金应当退还；乙方拖欠房屋租金累积60日以上的，甲方有权单方面终止合同，收回房屋并追究违约责任。上述合同签订当日，邵进军向张美兰支付保证金3万元，之后又陆续向张美兰支付租金合计17万元，具体支付记录为：2018年3月5日支付2万元、2018年3月6日支付2万元、2018年3月7日支付1万元、2018年3月9日支付2万元、2018年3月22日支付2万元、2018年6月22日支付2万元、2018年6月24日支付1万元、2018年6月30日支付2万元、2018年7月10日支付2万元、2018年8月7日支付1万元。张美兰交付房屋后，邵进军于2018年3月18日进场装修。此后，因办理营业执照及消防许可事宜，邵进军的妻子顾红霞多次通过微信与张美兰联系，要求张美兰提供符合办证要求的相关资料。直至起诉之日止，邵进军未能办妥相关证照，剩余租期的租金其也未再支付。另查明，案涉××家园房屋系已经取得建设许可及消防验收的合法建筑，该房屋由崇川国资公司管理，崇川国资公司将其出租给城北村居委会后，城北村居委会又向张美兰转租，出租及转租期限均自2016年7月1日起至2019年6月30日止，所涉出租、转租合同中约定，未经出租人同意，承租人擅自将房屋转租或交予他人使用的，出租人有权收回房屋。上述合同到期后，崇川国资公司与城北村居委会，城北村居委会与张美兰又分别签订了《委托管理约定》，将租赁期间延续至2024年6月30日止，协议中还明确，承租人负责案涉房屋的日常管理、对外招租经营等责任，可以自己的名义与他人另行签订租赁合同，但租赁期间不得超过协议约定的委托经营管理期，在案外人违约时，承租人可以自己的名义追究其违约责任。诉讼中，邵进军对欠付租金的事实予以承认，但其抗辩认为：一、因前手两份租赁合同均明确约定禁止转租，故张美兰无权对外转租案涉房屋，所涉租赁合同应属无效；二、邵进军承租案涉房屋后，张美兰未能配合其办理营业执照及消防验收，导致邵进军无法正常经营，张美兰不履行出租人义务在先，无权要求承租人支付房租。邵进军同时以上述抗辩事由为依据提出反诉请求，主张解除双方间签订的租赁合同，要求张美兰退还全部租金、保证金，并赔偿装修损失。张美兰对邵进军在本诉部分的抗辩及反诉部分的主张皆未予认可。根据双方的诉辩意见以及各自的本诉、反诉主张，当事人除前述已经确认的证据外，还分别向一审法院提交了如下证据。其中，张美兰向一审法院提供：1、城北村居委会出具的情况说明，其中载明××家园××号楼的房屋性质为商业，由城北村居委会出租给张美兰使用，并同意张美兰将该房屋对外转租，证明张美兰有权对案涉房屋进行转租。2、南通市规划局政府信息公开申请表、建设工程规划许可证附页、消防工程主要设施、设备交接单、南通市公安消防支队的建设工程消防验收意见书、平面图，证明张美兰为了配合邵进军办理营业执照和消防许可证，曾于2018年4月17日向南通市规划局申请公开案涉房屋规划用途，并取得了相关材料。3、政府信息公开申请答复书【通自然资依复（2019）465号】、南通市行政审批局政府信息公开申请答复书【通行审依复（2019）120号】，证明张美兰曾分别于2019年9月26日和10月14日向南通市自然资源和规划局和南通市行政审批局调取邵进军办理营业执照和消防许可所需要的相关房屋资料，其已履行了配合义务。4、南通市崇川区钟秀街道出具的住所（经营场所）权属证明，该证明由张美兰向钟秀街道申请开具，用于邵进军办理营业执照和消防许可，证明张美兰已经尽了配合义务。邵进军对上述证据的三性均无异议，但认为不能达到张美兰的证明目的。邵进军提出，其未能办领营业执照是因为案涉《房屋租赁合同》不符合行政机关办证要求，一是崇川国资公司、城北村居委会以及张美兰签订的租赁合同中均约定禁止转租，故张美兰应提供房屋产权人的有效委托管理协议；二是张美兰提供《委托管理协议》确定的托管期间与租赁合同中约定的租期不一致，故张美兰应与产权人重新签订合同。因此上述证据不能认定张美兰已经履行了配合邵进军办理证照的义务。邵进军向一审法院提供了如下证据：1、崇川区兴兰中介服务社出具的情况说明，证明张美兰出租案涉房屋时，曾承诺配合邵进军办理营业执照、消防许可等证件，确保项目能及时运营。2、视频及录音资料，所涉视频及录音由邵进军在南通市行政审批中心办理营业执照时拍摄录制，视频及录音显示，行政审批中心工作人员提出邵进军提交了办理营业执照的房屋租赁合同及委托管理协议不符合办证要求，证明张美兰未履行配合办证义务。3、××家园××幢××号宾馆装饰报价单，证明其就案涉房屋的装修花费了超过200万元。张美兰对上述证据的真实性以及证明力均未认可，其中情况说明属于证人证言，证人未出庭作证其证言不具有证明力；录音录像的拍摄未经工作人员允许，证据效力有瑕疵；报价单真实性无法确认，所涉装修款项是否实际发生也不能明确。一审法院认为，张美兰与邵进军就案涉××家园房屋的出租使用签订《房屋租赁合同》，实际是在崇川国资公司与城北村居委会之间的租赁关系，以及城北村居委会与张美兰之间的转租关系的基础上再次进行的转租，其前手两份租赁合同中虽均约定不得擅自转租，但张美兰将所涉房屋转租邵进军使用后，出租人崇川国资公司及转租人城北村居委会均未提出异议；且前手合同到期后，所涉当事人在续订租赁关系并签订《委托管理协议》时，出租人、转租人已在协议中明确同意（次）承租人对租赁房屋予以转租管理，城北村居委会还另行出具了同意转租情况说明，上述材料应视为出租人及转租人对案涉转租行为的追认，故张美兰与邵进军签订的《房屋租赁合同》应合法有效。本案中，张美兰作为出租人已经按约交付了房屋，邵进军作为承租人，亦当恪守诚信原则，履行支付房租的义务。根据双方合同约定，首年度房租238000元应于2018年12月31日前完成支付，现邵进军除支付房租17万元及保证金3万元外，剩余租金未能按时给付。关于该情形，邵进军虽以张美兰未履行出租人义务为由进行抗辩，但一方面，张美兰并非证照申办人，其作为出租人，仅在承租人申领证照过程中负有一定的协助与配合义务，庭审中，张美兰已经举证证明其曾向相关单位申请了各类材料用于协助邵进军的办证事宜，可以认定其已经履行了出租人义务；另一方面，办理营业执照以及消防验收等属于行政管理事项，受具体主管部门程序及要求的制约，承租人申办过程中虽可要求出租人予以一定的协助与配合，但该协助与配合不应超过出租人的基本义务范围与能力范畴，更不能苛求出租人对承租人办理证照的结果承担任何责任。邵进军办理营业执照过程中，工商部门对所涉房屋租赁合同提出的审查要求不影响房屋租赁合同本身的效力，邵进军要求张美兰重新签订合同已经超过了张美兰的义务范围。因此，邵进军的抗辩理由不能成立，其无故拖欠房租，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。本诉部分，张美兰因邵进军拖欠房租超过60日，要求解除合同，符合双方约定，法院予以准许。合同解除后，邵进军应将案涉房屋腾空、恢复原状后交还张美兰，结清欠付至合同解除之日止的租金，并按租金标准承担自合同解除之次日起至房屋交还之日止的占有使用费。就上述欠付租金部分，张美兰还要求邵进军承担逾期付款违约金，主张以218166.63元为基数，按年息6%自2019年5月1日起计算至实际支付之日止，其中计算基数及起算日期均不超过实际逾期数额及期限，法院照准；至于利率标准，因双方合同中未有相关约定，故法院判令按照同期贷款利率予以计收。关于张美兰就水电费、物业费等费用的主张，因其无法明确具体费用金额，也未提供相应凭证，法院不予支持。反诉部分，邵进军要求张美兰退还租金17万元及押金3万元，并承担其装修费用。因双方签订的房屋租赁合同并无效力缺陷，张美兰也按约交付了案涉房屋并由邵进军占用至今，故邵进军支付的租金部分，无权要求出租人退还；合同解除后，押金应予退还，张美兰对押金的退还不持异议，但要求押金先行抵扣邵进军欠付的租金，法院予以准许；关于装修费用，案涉合同的解除系因邵进军迟延支付租金而起，根据双方合同约定，因承租人违约行为导致合同提前解除的，出租人不承担装修费损失，故邵进军的该项反诉请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决：一、解除张美兰与邵进军于2018年2月2日签订的《房屋租赁合同》；二、邵进军将其承租的南通市崇川区××家园××号楼二层、三层及一层（部分）房屋腾空、恢复原状后交还张美兰；三、邵进军向张美兰支付自2018年5月1日至2019年4月30日期间的剩余房租38000元（已扣除押金30000元）；四、邵进军按19833.33元/月的标准向张美兰支付自2019年5月1日至房屋实际交还之日止的租金及占用费；五、邵进军向张美兰承担欠付租金部分的逾期付款违约金（违约金以218166.63元为基数，自2019年5月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际交还房屋之日止）；六、驳回张美兰的其他本诉请求；七、驳回邵进军的其他反诉请求；上述二至五项判决义务，由邵进军自判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费5991元、保全费2070元，合计8061元，由邵进军负担；反诉部分案件受理费12581元，由张美兰负担275元，邵进军负担12306元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，邵进军在一审判决后领取了营业执照。本院认为，关于邵进军是否享有后履行抗辩权，即双方在案涉合同履行过程中张美兰是否存在违约在先的问题。当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。本案中，根据双方合同约定，张美兰的合同主要义务是按约交付案涉房屋，确保案涉房屋权属无纠纷，并向邵进军提供办理《营业执照》《消防许可证》等一切相关证件的所需资料，配合邵进军及时办理相关证件，确保项目及时运营。邵进军虽上诉主张因张美兰的原因致使其未能领取相关证照、无法经营宾馆、达不到合同目的，张美兰存在违约行为。但根据查明事实，张美兰已向相关单位申请各类材料用于协助邵进军办证。同时合同约定对于办证，张美兰系协助而非证照的申办人。更何况办理营业执照系行政管理事项，受具体行政行为的制约，邵进军亦未能举证证明其未及时领取相关证照是因张美兰所致，且与邵进军一审宣判后领取营业执照的事实相矛盾。故本院对邵进军的上诉主张不予支持，原审认定邵进军无故拖欠房租，已构成违约，并无不当。至于张美兰是否存在缔约过失的问题。缔约过失是指合同不成立、无效、被撤销或不被追认，当事人一方因此受有损失，对方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失。本案中，张美兰虽在与邵进军签订案涉合同时，违反了与前手关于转租和租赁期限的约定，但该无权处分行为已被前手追认，且该行为并未给案涉合同的履行带来障碍，并不能成为邵进军不按约支付租金的理由。本院对邵进军该主张亦不予支持。关于原审判由邵进军腾空房屋、恢复原状是否恰当的问题。根据案涉合同对违约责任的约定，邵进军拖欠房屋租金累计60日以上，张美兰有权单方面终止合同，收回房屋。该约定合法有效，而邵进军拖欠房屋租金已远超60日以上，已构成违约。况且，邵进军对案涉房屋装修之后已进行使用并收益。原审根据邵进军的违约行为按照合同约定判由邵进军腾空房屋、恢复原状，亦无不当。综上所述，邵进军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18572元，由上诉人邵进军负担。本判决为终审判决。审判长 吴 风审判员 王建勋审判员 谭松平二〇二一年一月二十二日书记员 何梦玲