山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁10民终75号上诉人（原审原告）：威海金桥房地产开发有限公司。住所地山东省乳山市商业街**。法定代表人：丛培山，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：贠鹏，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王德杰，男，1962年7月21日出生，汉族，住山东省乳山市。被上诉人（原审被告）：胡春玲，女，1975年5月4日出生，汉族，住山东省乳山市。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张志文，山东闻远律师事务所律师。原审第三人：丛培山，男，1963年3月27日出生，汉族，住山东省乳山市。上诉人威海金桥房地产开发有限公司（以下简称“金桥公司”）因与被上诉人王德杰、胡春玲及原审第三人丛培山所有权确认纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金桥公司上诉请求：1.请求撤销原判，发回重审或依法改判，支持金桥公司的诉讼请求；2.由王德杰、胡春玲承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、本案认定事实错误。1.金桥公司于2006年9月22日将涉案房产过户至其法定代表人丛培山名下，产权来源为变更，该事实有房屋所有权(变更)登记申请审批书为证，且金桥公司与丛培山均认可该事实，上述事实及证据证实，虽涉案房产过户至丛培山名下，但仍为金桥公司所有。丛培山与王德杰于2008年3月27日签订的房屋买卖合同是虚假的，实际情况是金桥公司为获取银行借款，一方面通过丛培山与王德杰签订该份房屋买卖合同，将乳山市深圳路98-5-163、1××号房产过户至王德杰名下；另一方面由金桥公司与王德杰于2008年1月15日另行签订一份商品房买卖合同，约定金桥公司将乳山市深圳路98-5-163、1××号房产卖给王德杰等内容，并将该份合同提供给中国建设银行乳山支行办理了一笔借款，该笔借款由金桥公司实际使用，且由金桥公司偿还借款本息至全部结清，故一审判决认定丛培山与王德杰签订的房屋买卖合同有效，与事实不符;2.乳山市深圳路98-5-163、1××号房产的房产证由金桥公司持有至今，从未丢失;3.金桥公司或丛培山从未将涉案房产交付给王德杰。金桥公司与刘景山分别于2005年9月17日、2009年2月13日签订了二份商品房预售购销合同，约定金桥公司将涉案房产卖给案外人刘景山，并实际交付，由刘景山占有、使用。上述事实有金桥公司一审提交的证据及(2018)鲁1083民初321号民事判决认定的相关事实为证。故一审认定的丛培山与王德杰签订的房屋买卖合同是真实的不合常理;4.乳山市深圳路98-5-163、1××号房产过户给王德杰后，2010年金桥公司将乳山市深圳路98-5-163号房产出售给了案外人房竹英，收取了346500元购房款，在王德杰的配合下过户至房竹英女儿徐炳芬名下，故丛培山与王德杰2008年3月27日签订的房屋买卖合同不是双方真实意思表示，双方不存在真实的房产买卖关系。二、本案适用法律错误。丛培山与王德杰2008年3月27日签订的房屋买卖合同违反了《民法总则》第一百四十三条的规定，意思表示不真实，且违背公序良俗。依据《民法总则》第一百四十六条的规定，丛培山与王德杰间的房屋买卖合同无效。王德杰辩称，王德杰取得涉案房产的基础是王德杰与丛培山之间签订的买卖合同关系，所以金桥公司主张不动产所有权无事实依据和法律依据。同时，将丛培山列为第三人，也是不适格的诉讼方式，不具有法律效力。本案在实体方面，金桥公司与丛培山之间，丛培山与王德杰之间，金桥公司与胡春玲之间是不同的法律关系，不可合并审理的。按照金桥公司的主张，本案的性质应为撤销之诉，而非确认之诉。王德杰与丛培山之间的买卖合同，不存在合同法规定的无效或者可撤销的情形，王德杰取得的涉案房屋的所有权于法有据，请求二审法院驳回金桥公司对王德杰的上诉请求。胡春玲辩称，胡春玲不应当作为本案的当事人，其是基于与王德杰之间的离婚事由取得涉案房产的所有权，系善意取得，请求二审法院驳回金桥公司对胡春玲的上诉请求。丛培山未予述辩。金桥公司向一审法院起诉请求：1.确认登记在胡春玲名下的坐落于乳山市产归金桥公司所有；2.王德杰、胡春玲协助办理乳山市产的所有权变更登记手续；3.由王德杰、胡春玲共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房产是位于乳山市门市房，2006年9月19日涉案房产初始登记在金桥公司前身乳山市金桥房地产开发有限公司名下，2006年9月22日过户到金桥公司法人代表丛培山名下。2008年3月28日该房产产权变更登记到王德杰名下，房产证编号为乳房权证城区字第**，土地证编号为乳国用（2008）第2087号。2017年1月16日该房产产权变更登记到与王德杰已离婚的胡春玲名下。对应以上事实，涉案房产产权登记档案中对应的房屋买卖合同分别是：产权由乳山市金桥房地产开发有限公司变更到丛培山名下的档案中没有相关房屋买卖合同；产权登记人由丛培山变更为王德杰时，依据的是丛培山作为出卖人与王德杰作为买受人于2008年3月27日签订了一份商品房买卖合同，约定丛培山以329760元的价款转让给王德杰；产权登记人由王德杰变更为胡春玲时，王德杰作为出卖人与胡春玲作为买受人于2017年1月13日签订了一份房屋买卖合同。金桥公司与王德杰就涉案房产曾签订一份标注时间为2008年1月15日的商品房买卖合同，该合同中金桥公司是卖方，王德杰是买方。依据该份合同及个人住房借款合同等，王德杰从乳山建行按揭贷款并将贷到的款项交由金桥公司使用，相关贷款本金、利息一直由金桥公司向银行偿还，直至全部付清。王德杰对其曾就涉案房产分别与金桥公司和丛培山各签订了一份商品房买卖合同没有异议，但称其与丛培山签订的房屋买卖合同是真实的买卖合同，其取得相应房屋产权也是基于该份合同，辩称其支付对价的方式是以金桥公司欠王德杰的工程款抵顶，即丛培山作为金桥公司的法人代表，将涉案房产以顶账的方式给了王德杰，称2009年2月6日王德杰收取金桥公司370000元工程款的收据上注明的“贸易城工程款已清”就是指以涉案房等抵顶了欠王德杰的工程款，即王德杰主张该收据为其已支付房款的凭证，主张以房抵款并由王德杰贷款给金桥公司使用是金桥公司、王德杰之间的交易习惯，并主张2008年1月15日与金桥公司所签订的商品房买卖合同仅仅是为了向乳山建行办理贷款用，称该合同实际签订时间在其与丛培山签订的房屋买卖合同之后，该合同注明的时间不是真实时间，主张相应的商品房买卖合同也不是真实合同，当时金桥公司已不是产权人。金桥公司与丛培山则主张，涉案房产自始至终是金桥公司的房产，房产登记由金桥公司变更为丛培山继而变更为王德杰，都是为了能顺利的以涉案房产办理按揭贷款给金桥公司用，并不存在真实的房产转让关系。金桥公司对上述370000元的收据真实性无异议，但对王德杰所陈述的待证事实有异议，认为该收据与涉案房产没有任何关系，仅是证实金桥公司向王德杰付清了所欠王德杰的全部工程款。王德杰与胡春玲同时还提交了其双方之间的离婚协议和离婚证，拟证实二人离婚后，债权债务由王德杰承受，王德杰给付胡春玲400000元款项和补偿款，后王德杰便用其名下的涉案房产即位于乳山市作价400000元抵顶给胡春玲，同时证实胡春玲是基于离婚后财产分割而取得涉案房产的产权，其行为符合善意取得的法律规定。金桥公司以该离婚协议与民政部门存的离婚档案中财产处理内容不一致为由，对该协议不予认可。一审法院认为，涉案房产于2006年9月22日即登记在丛培山名下，2008年金桥公司及其法人代表丛培山就涉案房产分别与王德杰签订过商品房买卖合同。从金桥公司与王德杰签订的商品房买卖合同标注的时间可以看出，当时涉案房产产权登记并不在金桥公司名下，而是在丛培山名下。从查询的房管档案中可看出，王德杰是基于与丛培山2008年3月27日签订的商品房买卖合同，取得了涉案房产的产权，合同中约定价款也并不存在明显低于市场价情况。纵然金桥公司与其法人代表丛培山陈述一致，称丛培山、王德杰取得涉案房产产权并非基于真正的交易而产生的产权变更，但不能就此否认涉案房产已被当时登记的产权人丛培山以出卖方式转让给王德杰并依法定程序办理了产权人为王德杰的房产变更登记的事实。王德杰在取得房屋产权后确曾以涉案房产按揭贷款并由金桥公司使用该笔贷款继而出资偿还着贷款本息，但不能就此否认丛培山与王德杰之间签订的买卖合同及房产过户的真实性。至于王德杰向丛培山付款与否，是合同履行问题，并不影响该合同的效力；丛培山从金桥公司取得产权不论是基于何种事由，因房产登记于丛培山名下后一年多才产生的有王德杰参与的后手交易，从相关合同主体、现有合同内容、证据等情况分析，不存在导致丛培山与王德杰之间就涉案房产买卖合同无效情形或可撤销情形。综上所述，一审法院认定丛培山与王德杰于2008年3月27日签订的商品房买卖合同是真实合法有效的，且涉案房产已基于该合同由丛培山过户到王德杰名下，继而王德杰再次将涉案房产处分，一审法院确认在王德杰将房产转给胡春玲时，王德杰是涉案房产合法的产权人。金桥公司主张涉案房产的所有权并要求王德杰、胡春玲协助办理产权过户，没有事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条等规定，判决：一、驳回威海金桥房地产开发有限公司要求判令登记在胡春玲名下的坐落于乳山市产归原告威海金桥房地产开发有限公司所有的诉讼请求；二、驳回威海金桥房地产开发有限公司要求王德杰、胡春玲协助办理乳山市产的所有权变更登记手续的诉讼请求。案件受理费6246元，诉讼保全费2169元，均由威海金桥房地产开发有限公司负担。本院二审期间，金桥公司提交房屋买卖合同、不动产登记信息及收据两份，拟证实王德杰名下乳山市深圳路98-5-163号房产为金桥公司所有，在王德杰的配合下，金桥公司将该房产出售给徐炳芬并办理过户。王德杰、胡春玲对证据的真实性无异议，但认为乳山市深圳路98-5-163号房产原登记在王德杰的名下，后金桥公司用丛培山之妻陈燕霞名下的位于威海万福山庄的一处房产与该房屋置换后由金桥公司将98-5-163号房产出卖给了徐炳芬，陈燕霞名下的万福山庄的房屋由王德杰对外出售并收取了购房款，金桥公司主张的事实与本案所争议的案涉房产并无关联性。本院经审查认为，上述证据系乳山市深圳路98-5-163号房产的登记及流转情况，与本案争议标的乳山市并无关联，与待证事实缺乏关联性。关于案涉房产的取得，王德杰主张其系从事建筑行业，与金桥公司有业务往来，金桥公司将2005年至2006年欠付王德杰的工程款抵顶了163、1××号两套房产，并由王德杰向金桥公司出具了收款收据，但由于金桥公司法定代表人丛培山系其同学和好友，故将163、1××号两套房产提供抵押贷款由金桥公司使用并偿还。本院二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，金桥公司主张涉案房屋系以王德杰名义办理按揭贷款而登记到王德杰名下，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，而王德杰主张因其与丛培山系多年同学和好友，基于信任将丛培山已抵顶给王德杰的1××号房产抵押借款用于金桥公司的资金周转，已查明的事实为金桥公司将案涉房产过户至其法人代表丛培山名下，后该房产变更登记到王德杰名下，现金桥公司主张丛培山名下与王德杰所签订的买卖合同并非真实的买卖合同关系，未提供证据证实丛培山与王德杰之间就涉案房产买卖合同存在无效或可撤销的事由，亦无证据证实涉案房产变更登记存在不符合法定程序的情形，应承担举证不能的法律后果。且从合同的履行看，双方对案涉房屋购房款是否实际支付亦存有争议，但双方在办理产权登记手续时未作出明确约定，金桥公司主张的按揭贷款归金桥公司使用并由金桥公司偿还的事实，不足以否认双方间的买卖合同的真实性及产权变更登记的公示效力。在王德杰就房款支付以及房屋管理使用情况作出合理解释的情况下，一审法院判决驳回金桥公司要求确认案涉房屋归其所有并协助办理过户手续的诉讼请求并无不当。综上所述，金桥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6246元，由上诉人威海金桥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 慧审判员 董光成审判员 郑华章二〇二一年一月二十五日法官助理江小梅书记员刘珍琪