江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6983号上诉人（原审被告）：张琴，女，1966年6月2日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司，住所地徐州市泉山区三环西路开元四季新城**会所105。负责人：王艳，该公司经理。委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。上诉人张琴因与被上诉人浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司（以下简称开元物业徐州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2440号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人张琴，被上诉人开元物业徐州分公司的委托诉讼代理人曹倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张琴上诉请求：1、撤销（2020）苏0311民初2440号民事判决书，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对事实物业服务单位查实不明。1、虽然被上诉人与开元四季小区业主委员会2012年12月30日签订的《开元四季社区物业管理服务委托合同》延长至2016年12月30日，但事实证明自2017年1月1日起，物业管理服务费收费单位为浙江开元物业管理股份有限公司徐州城西分公司（以下简称开元物业徐州城西分公司），而非被上诉人，从而证明在开元四季新城一二三期事实物业服务单位为开元物业徐州城西分公司。2、从天眼查网站查证，开元物业徐州城西分公司与被上诉人虽然法定代表人均为王艳，但统一社会信用代码、纳税人识别号、工商注册号、组织机构代码均不同，证实被上诉人与开元物业徐州城西分公司不是同一个法律主体，因此被上诉人无权主张2017年1月至2019年12月间的物业服务费。二、被上诉人自2007至2016年间的公共收益收入、公共能耗费、物业服务管理费节余部分、车位管理费等收入属于全体业主所有，应折抵业主部分物业服务管理费。1、被上诉人自2007至2016年间的公共收益收入与支出未公示和接受业主监督，此项收入应属于全体业主所有；2、《开元四季社区物业管理服务委托合同》第二十条第8款中约定：“每年向全体业主和物业使用人公布一次服务管理费用收支账目情况；自觉接受甲方对物业服务管理费使用情况，物业使用人使用公共物业等乙方取得收益的财务收支情况的监督；”被上诉人一直未公示物业服务管理费的收支、节余和用途；3、《开元四季社区物业管理服务委托合同》第二十二条第三款中约定：“公共能耗费：本合同约定的公共能耗费均已包含在上述物业服务管理费用中，甲方同意乙方实行物业服务费包干制，但由于乙方采取节能措施带来的能耗节余或管理费用超支等均由乙方自行承担。”被上诉人收取的公共能耗费应返还业主。三、一审法院未对张琴所住的开元四季新城天井维修费用从物业费中予以折抵。四、被上诉人在提供物业服务期间，造成小区消防系统瘫痪、水淹车库及车辆等重大损失，应对其应收取的物业服务费进行合同约定价格50%收取，被上诉人不能以缺失的服务进行全额收费。综上，一审法院查明事实不清，被上诉人应按照《开元四季社区物业管理服务委托合同》《关于开元四季一二三期物业管理服务的补充协议》中约定向所有业主、物业使用人公示2007年-2016年12月间的所有公共收益收支及退还节余、退还违规收取公共能耗费、上诉人的财产损失，再将以上费用折抵上诉人应交纳的物业费。开元物业徐州分公司辩称，一、涉案物业服务合同期满后，被上诉人继续为小区提供物业服务，业主接受，形成事实上的物业服务合同关系，物业费应继续按原约定标准支付。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，若物业服务合同期满，业主委员会未明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，应认定双方之间形成事实上的物业服务合同关系。本案中，涉案小区业主未反对被上诉人继续提供物业服务，且接受了物业服务，双方在物业合同期满后已形成事实合同关系。根据权利义务对等原则，被上诉人有权收取相应物业费。关于物业费的收费标准，因涉案物业服务合同期限届满，新合同尚未签订，在双方未协商收费标准的情况下，涉案小区业主应按原约定支付物业服务费用。2、因涉案物业服务合同的主体是被上诉人，根据合同相对性原则，被上诉人有权向涉案小区业主收取物业服务费。同时，涉案小区所属的社区出具的情况说明能够证明涉案小区一直由被上诉人提供物业服务。二、上诉人要求被上诉人返还收取的公共能耗费无事实和法律依据。根据涉案物业服务合同第二十二条第三款约定，公共能耗费已包含在物业费中，被上诉人从未单独收取过公共能耗费。关于公共收益收支情况，被上诉人已按照合同约定进行公示，上诉人无权要求用公共收益折抵物业服务费。三、上诉人主张由被上诉人承担其天井维修费并主张按照合同约定价格50%收取物业费的上诉理由无事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，判决合理合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。开元物业徐州分公司向一审法院起诉请求：1、请求张琴支付2012年9月至2019年12月期间所欠的物业费7324.50元，滞纳金4895.85元，共计12220.35元；2、本案受理费由张琴承担。一审法院查明：张琴系徐州市开元四季新城**室房屋的所有权人（业主），该房屋建筑面积为120.6平方米。2012年12月30日，开元物业徐州分公司作为乙方与作为甲方的徐州市开元四季社区业主委员会订立《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》一份。合同约定：乙方提供服务管理的受益人为本物业区城内的全体业主和物业使用人，本物业区域内的全体业主、物业使用人和乙方均应履行本合同并承担相应的责任;开元物业徐州分公司服务管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务管理费；2、公共能耗费；业主和物业使用人房屋专有自用部位、自用设施（备）的维修养护，在当事人提出委托时，乙方与当事人应协商委托事宜并订立书面协议；物业一期服务费（按售房已签证合同执行）：多层物业0.7元/月/平方米；乙方对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。以上物业服务合同签订后，开元物业徐州分公司对被告所在小区进行了物业管理。后双方又签订了补充协议，约定在双方自愿、平等、协商一致的基础上，针对开元四季社区一二三期的物业服务，一致同意将2012年12月30日签定的《开元四季社区物业服务管理委托合同》延长至2016年12月30日。2016年1月至6月，双方作为评估期。评估后，甲乙双方可根据运营情况决定是否调整或继续合作。本协议在履行中发生争议，双方应本着实事求是的原则进行协商解决。协商不成导致无法履行协议的，任何一方可提前一个月书面通知对方要求解除协议。在上述合同签订物业服务管理委托合同前，开元物业徐州分公司对于一期多层按照0.7元/月/平方米收取物业服务费。张琴正常缴纳物业费至2012年9月，此后未再缴纳物业服务费用。开元物业徐州分公司多次向张琴催缴，但张琴仍未缴纳。一审法院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费用；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，开元物业徐州分公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，该物业服务协议对张琴具有法律约束力。开元物业徐州分公司对张琴所属的徐州市开元四季一期小区实施了物业服务后，有权依据合同约定向业主收取物业费，张琴作为该小区一期室的业主应及时交纳物业费。根据开元物业徐州分公司提供的证据，张琴未交纳2012年9月至2019年12月的物业费用为7324.5元，现开元物业徐州分公司请求张琴支付物业服务费7324.50元，予以支持。对于开元物业徐州分公司主张的违约金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，张琴提供的照片显示原告对公共部位的维护存在瑕疵，张琴未能正常缴纳物业费具有一定的客观原因，故开元物业徐州分公司主张的违约金，不予支持。关于张琴陈述的室内及公共部位存在质量等问题的抗辩。一审法院认为，根据开元物业徐州分公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订的物业服务合同的约定，业主和物业使用人房屋专有自用部位、自用设施（备）的维修养护，在当事人提出委托时，乙方（物业公司）与当事人应协商委托事宜并订立书面协议，据此约定，张琴应就其室内部位的维修与物业公司在协商后订立书面协议，在协议明定范围内要求物业公司承担维修责任。在未有协议约定的情况下，张琴不能将专有部分的维修义务直接归责于原告，并以怠于维修而径行认定开元物业徐州分公司存在过错。对于墙体、天井、地下室等公共部位，根据法律规定，物业业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金，该资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。被告所抗辩的质量问题，部分属于公共区域范围，开元物业徐州分公司作为物业服务企业应当及时发现，并根据具体情况履行维修或者申报维修方案，在属于使用维修基金范围内的，开元物业徐州分公司应根据合同及法律规定及时在其职责范围内积极作为，但张琴不能仅此来认定开元物业徐州分公司存在履约过错，拒交物业服务费用，故对张琴的该项抗辩，不予采纳。需要说明的，对于张琴反映的地下室公共部位渗水漏水问题，一审法院在向张琴送达民事诉状副本等法律文书时，对于张琴反映的该情况进行了勘查，张琴反映的该情况属实，希望开元物业徐州分公司在提供物业服务过程中，积极履行对公共部位的管理及维修义务，对于业主反映的问题，积极作为，不推脱不拖延，以维护小区的公共部位的整洁和美观，为业主提供优质高效的服务，以服务换取业主的理解与支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，遂判决：一、张琴于本判决生效后十日内支付浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司2012年9月至2019年12月的物业服务管理费7324.50元；二、驳回浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费106元，减半收取53元，由张琴负担，张琴负担部分于本判决生效后七日向一审法院交纳。二审中，张琴向本院提交如下证据：1、第一组证据，《关于开元四季一二三期物业管理服务的补充协议》、《开元四季社区物业管理服务委托合同》。拟证明被上诉人在2015年12月28日与开元四季小区业主委员会签订的补充协议，显示其评估期延续至2016年12月底，被上诉人在2016年12月前事实服务。2、第二组证据，《承诺书》、开元物业徐州城西分公司的收费票据、开元物业徐州分公司的收费收据、开元物业徐州云龙谷分公司的收费收据。拟证明开元物业徐州城西分公司在2017年7月16日对徐州市房管局物业科承诺，对徐州市住宅专项维修资金申请使用流程图等资料的真实性、完整性负一切责任，说明不是被上诉人在提供实质性的物业管理服务。收费收据显示开元物业徐州城西分公司的收费起始日期为2017年1月1日，说明被上诉人从2017年1月1日起未提供事实物业服务。3、第三组证据，开元物业徐州城西分公司、开元物业徐州分公司、浙江开元物业管理股份有限公司的工商注册信息。拟证明根据徐州市市场监督管理局及天眼查显示，被上诉人与开元物业徐州城西分公司虽然法定代表人为王艳，统一社会信用代码、纳税人识别号，工商注册号、组织机构代码均不同，不是一个法律主体。4、第四组证据，因天窗和地下室地面漏水造成涉案房屋地板损坏的现场照片，拟证明因被上诉人管理不善及善后处理不到位，造成张琴财产损失，说明其物业服务存在重大问题。5、第五组证据，小区内车辆违停照片、道路破损照片、保洁保安失责照片、业主提示地库排水设施损坏，管家置之不理聊天记录及车辆被淹照片、消防设施瘫痪照片、大吊车违建作业照片。拟证明被上诉人物业管理服务委托合同履约期内服务存在重大问题，在保洁服务、设备维保、安保、道路及绿化方面服务缺失。6、第六组证据，开元四季E12-1-101户（物业经理陈静）阳台改门、搭设花架、栏杆拉院、私挖鱼池的违建照片，拟证明陈静作为被上诉人项目经理，为私拉乱建、毁绿违建、侵占公共资源的行为起了带头作用。7、第七组证据，小区内设置广告牌、饮水机、快递柜、衣物箱的照片、电梯内悬挂的静态、动态广告牌照片。拟证明被上诉人自2007年至2019年间的公共收益收入、公共能耗费、物业服务费结余部分、车位管理费等收入属于全体业主所有，被上诉人应均摊后折抵业主部分物业服务管理费。且被上诉人及开元物业徐州城西分公司应将历年来的公共收益收入与支出公示和接受业主监督。8、接处警工作登记表及水表被拆照片，拟证明物业拆除其水表导致三年无法入住。9、2020年11月24日徐州市泉山区湖滨街道开元长青社区居民委员会出具的证明两份，拟证明开元长青社区声明2020年11月23日的证明作废，且涉案小区收费主体、服务主体均发生变动，故被上诉人诉讼主体不适格。开元物业徐州分公司质证认为，1、对第一组证据无异议，能证明上诉人已认可被上诉人业主委员会签订的物业服务合同，同时能证明被上诉人一直为涉案小区提供服务是合同依据。2、对第二组证据，承诺书与本案无关联性，不予认可。收费收据真实性无异议，但收费收据中有开元四季一期业主的账单，也有阳光美墅小区业主的账单，与本案上诉人无关联性。即使开具收据的单位是开元物业徐州城西分公司，也无法凭该证据证明实际提供服务的是开元物业徐州城西分公司，应以物业服务合同为准。因为被上诉人与开元物业徐州城西分公司均隶属于浙江开元物业管理股份有限公司，系下属分公司，由于总公司管理需要及地方政策要求，要求由城西分公司为涉案小区的业主出具收据。3、对第三组证据无异议，能证明被上诉人与开元物业徐州城西分公司均系浙江开元物业管理股份有限公司的下属分公司，均要接受总公司管理。4、对第四组证据不予认可。本案系物业服务合同纠纷，上诉人主张的财产损失系侵权纠纷，应向侵权人主张权利。5、第五组证据，照片未体现拍摄地点，不符合证据的形式要件，不予认可，该照片与现状不符，不能以此作为被上诉人的物业服务存在重大问题的证据。6、第六组证据，该证据中涉及的建筑物是否属于违建，应由相关执法部门处理，被上诉人没有执法权，无权对违建的建筑物进行处理。7、对第七组证据，该组照片均是对小区内的广告投放进行拍照，但不能证明公共收益收支情况。被上诉人已按照合同约定定期公示。上诉人要求折抵物业费既无法律依据，亦无合同约定。8、对证据8真实性无异议，接处警经过及结果中并未记载是由于拆卸水表还是物业费产生的纠纷。如果认为物业的行为侵犯其个人权益，其可以另行主张。9、该证据的真实性由法庭核实。同一单位出具两份不同的证明，证明内容相互矛盾，故该两份证明不应作为证据使用。开元物业徐州分公司向本院提交如下证据：1、2020年11月23日徐州市泉山区湖滨街道开元长青社区居民委员会出具的《关于浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司为开元四季一期小区服务的证明》，拟证明涉案小区自2013年1月1日至今一直由开元物业徐州分公司提供物业服务，开元物业徐州分公司主体适格。2、2020年10月28日浙江开元物业管理股份有限公司出具的证明一份，拟证明被上诉人与开元物业徐州城西分公司均隶属于浙江开元物业管理股份有限公司。3、开元物业徐州城西分公司的说明，拟证明开元物业徐州分公司于2016年7月起委托开元物业徐州城西分公司代收涉案小区相关费用。4、开元四季一期小区服务人员的员工风采照片、全日制劳动合同书、社保缴费证明，拟证明在开元四季一期小区提供服务的人员，包括项目经理刘奇、经理助理陈静，易梅、阚东海、潘建军、孙振芹、程迎雪、马蓓蓓、褚召秀等人。刘奇、褚召秀、易梅、程迎雪等人均是与被上诉人签订劳动合同，并由被上诉人为员工交纳社保，提供物业服务的是被上诉人，被上诉人主体适格。张琴质证认为，关于居委会提供的证明，形式真实性不清楚，内容不认可；现在起诉是开元物业徐州分公司，与开元物业徐州城西分公司是不同主体，我不认可。被上诉人提供的员工风采照片、全日制劳动合同书、社保缴费证明与本案无关联性。为进一步查明事实，本院于2021年1月11日依职权前往徐州市泉山区湖滨街道开元长青社区居民委员会调查，形成谈话笔录。该社区副书记表示，其是涉案2020年11月23日、24日两份证明的经办人，物业公司向我们出示与业委会的物业协议之后，我们向街道物业科核实，请示同意后出具2020年11月23日的证明，但第二天，有业主找到我们出示了物业费收据，显示为城西分公司，所以我们认为前述证明可能不准确，故于2020年11月24日出具证明交给业主。关于证明中载明物业收费、服务主体变动的依据的问题，其表示依据是收费的票据，没有其他的依据，从我们的级别无法核实准确。前后两个证明以新出的证明为准。出具第一份证明后第二天，我们就跟物业公司打电话联系撤回。经组织质证，张琴认为，收费主体改变，服务主体也改变。收费主体有物业收费票据可以证明，服务主体改变有社区提供的证明，故收费主体和服务主体一致。由于物业收费、服务主体有变动，因此被上诉人诉讼主体不适格。开元物业徐州分公司认为，对谈话笔录真实性无异议，可以确认社区经办人对涉案小区的服务单位无法核实确认，该社区出具的证明无法作为认定服务主体的依据。而且其出具第二份证明，仅仅是依据收费票据并未结合事实情况而做出，故证明内容与事实不符。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、关于开元物业徐州分公司作为本案原告主体是否适格的问题。2012年12月30日，开元物业徐州分公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》，物业服务合同签订后，开元物业徐州分公司对何媛媛所在小区进行了物业管理。后双方又签订了补充协议，约定针对开元四季社区一二三期的物业服务，一致同意将上述合同期限延长至2016年12月30日。补充协议到期后，双方虽未再签订物业服务合同，但业主未作出续聘或者另聘物业服务人的决定，开元物业徐州分公司继续为徐州市开元四季新城一期提供物业服务，实际支出了成本，徐州市开元四季新城一期小区业主接受了服务，原物业服务合同继续有效。张琴所在房屋属于徐州市开元四季新城一期，在物业服务范围内，其应当支付相应的物业服务费用。一审法院判决张琴按照合同约定0.7元/平方米•月，向开元物业徐州分公司缴纳自2012年9月起至2019年12月期间所欠物业费，并无不当。张琴上诉主张因2017年之后开具物业费收费票据的是开元物业徐州城西分公司，证明提供物业服务的单位是开元物业徐州城西分公司，但开元物业徐州城西分公司表示其是接受开元物业徐州分公司委托代收相关费用，且经核实2020年11月24日的社区证明认为物业服务主体有变动仅以收费票据为依据，没有其他依据，双方各自提供的社区证明内容相互矛盾，本院均不予采信。结合开元物业徐州分公司进驻涉案小区的物业服务合同、其提供的服务员工资料等证据，一审认定开元物业徐州分公司提供物业服务，并无不当，仅以物业费收费票据确认物业服务主体是开元物业徐州城西分公司，依据不足，本院不予支持。二、关于张琴主张公共收益、公共能耗费等收入折抵物业费，应否支持的问题。关于公共能耗费，涉案物业服务合同约定实行物业服务费包干制，张琴未举证证明物业公司对其另行收取公共能耗费，其要求抵扣物业费不予支持。关于小区公共收益，小区公共收益的使用、处分涉及全体业主的权益，具体如何分配收益，应当由业主共同决定，张琴要求在本案中用公共收益抵销其物业费，本院不予支持。三、关于张琴主张物业费应按50%的比例收取，应否支持的问题。本院认为，物业服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，亦不利于物业整体管理，同时，开元物业徐州分公司作为物业服务的提供者，应当积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为徐州市开元四季新城一期提供更好的物业服务。一审法院已根据具体案情未予支持2012年9月以来欠付物业费的违约金，其要求按50%的比例计算物业费依据不足，本院对其该项上诉主张不予支持。四、关于张琴主张天井维修费用从物业费中折抵的问题。对于属于公共区域范围的质量问题，开元物业徐州分公司应当及时发现，根据具体情况进行维修或申报，按照合同及法律规定及时作为。但张琴主张天井维修费用直接抵扣物业费缺乏法律依据，案涉物业服务合同中对此亦无约定，本院对其要求用天井维修费用折抵物业费的主张不予支持。综上，张琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张琴负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 黄 政审判员 宋正喜二〇二一年一月二十五日书记员 任汪磊