广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24758号上诉人（原审原告）：刘德才，男，1965年7月4日出生，汉族，身份证住址湖南省隆回县。委托诉讼代理人：谢文明，广东憬恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁维杰，男，1975年11月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：魏真真，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫金鸿，广东天穗律师事务所实习律师。上诉人刘德才因与被上诉人梁维杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初6950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2020年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人刘德才及委托诉讼代理人谢文明，被上诉人梁维杰委托诉讼代理人魏真真、巫金鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘德才上诉请求：l.撤销一审判决，改判梁维杰赔偿刘德才229000元；2.梁维杰承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院关于双方签署的《房屋租赁合同》的效力认定存在错误，双方签署的合同依法有效。刘德才承租的中新镇××号建筑是属于市政统一规划建房的范围内，并不属于违规建房，且风光路整条街道上面的建筑都是梁维杰所有房屋的类型，都是属于按照市政统一规划建房，且刘德才在一审中也提交了梁维杰提供的《中新村农村建房审批表》，证明涉案房屋是得到市政部门的许可后建设，属于市政规划区内的报建房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋属于农村自建房，梁维杰在建房前已经按照程序向主管部门进行了申请报建，且报建申请表已经得到有关部门的盖章许可，属于经主管部门批准建设的，人民法院应该依法认定涉案租赁合同的有效性。二、刘德才通过政府回复得知，涉案房屋的拆迁并不属于市政府征收项目。属于开发商企业与村民之间的拆迁协议，不属于情势变更征收拆迁的情形，属于梁维杰可以控制和选择的能力范围。梁维杰为了个人私利，违反双方签署的《房屋租赁合同》的行为，是故意违反合同协议的行为，构成根本性违约，应当依法承担合同约定的违约责任222000元及返还押金7000元。三、刘德才在承租涉案房屋时已经明确告知承租目的及使用性质，梁维杰是知晓且配合刘德才办理了相关的营业执照等审批资料。刘德才在承租后，对涉案房屋投资了大额资金进行装修装饰，并置办了大量家具家私，投入的成本较高。因梁维杰的故意违约行为应该依法赔偿损失。四、假使认定合同无效，梁维杰也应当承担合同约定的违约责任，根据《合同法》第九十八条和第五十七条的规定，本案中关于双方签署的《房屋租赁合同》的违约结算条款依法有效，对双方均产生约束力，应该依照该违约条款的约定承担违约责任。五、假使认定双方《房屋租赁合同》无效且违约责任无效，也应该根据《合同法》第五十八条的规定，由梁维杰承担过错责任，本次涉及的房屋拆迁并不属于市政府的征收拆迁，是开发商与村民之间达成的开发协议，梁维杰有完全的自主权，并非必然要违反与刘德才签署的《房屋租赁合同》，因此，梁维杰应该承担全部的过错责任，刘德才在合同的履行过程中并没有任何的过错。刘德才除了大量的装修损失，还造成大量营业损失，因此要求梁维杰赔偿222000元合理有据。另补充，一、刘德才有支付188000元转让费给上一手的承租人，刘德才实际上对上一手的承租人产生的费用进行了补偿，刘德才受到了装修损失，188000元是支付给徐叶春，承租人是与梁维杰签订了租赁合同的，即使合同被认定无效，梁维杰在此过程中存在严重过错，应当承担大部分的过错责任。二、一审判决第五页认定梁维杰确认收到刘德才的押金7000元，在适用法条中认为合同无效取得的财产应当返还，但一审法院没有判决返还7000元的押金。梁维杰辩称：不同意刘德才的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：一、因涉案房屋并无取得产权登记证明和规划报建等相关手续，涉案《房屋租赁合同》应为无效。涉案房屋建造于2010年，且无合法报建手续；其土地性质为宅基地，但该宅基地是中新村村社直接分配予梁维杰，因此梁维杰并未取得宅基地证。而刘德才所提交的《中新村建房审批表》中的最后一页所列的基础放线登记及房屋竣工验收两栏均未完成，实际建成的房屋与《中新村建房审批表》的房屋平面图也不尽相同，因《中新村建房审批表》并未完成所有的审批项目，该审批早已被终止，故该建房审批表未能生效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，《中新村建房审批表》未能说明涉案房屋已办理了合法的规划报建手续，因此梁维杰与刘德才签订的《房屋租赁合同》应为无效，现刘德才根据《房屋租赁合同》的约定要求梁维杰赔偿其损失的诉讼请求显然缺乏事实和法律依据。二、涉案房屋位于广州市增城区“中新村”，目前正在进行城中村的城市更新改造，现改造项目工作已全面启动，为配合清拆工作，梁维杰已依法通知刘德才限期搬离涉案房屋，给予了刘德才充分的时间处理涉案房屋内的物品，且涉案房屋已依法拆除，双方原本就无继续履行的基础及前提条件，梁维杰依法有权随时要求刘德才搬离涉案房屋。且根据广州市增城区中新镇人民政府及中新村集体签发的《关于广州市增城区中新村全面改造项目候选合作企业的公示》可知，中新镇中新村需要全面改造早已对外公示，公示信息可经公开渠道查询。故此，刘德才的主张缺乏事实和法律依据。三、刘德才在使用涉案房屋的过程中擅自违反约定用于经营，应承担全部过错责任。同时，刘德才还欠付2020年2月份、3月份、4月份的占有使用费以及六月份部分占有使用费，明显违反双方的书面约定，应承担过错责任。根据《房屋租赁合同》第十二条的约定，梁维杰出租房屋予刘德才仅限于其本人使用，其不得对房屋进行经营且不得转租，现刘德才擅自将承租房屋以公寓的方式对外进行经营，显然违反合同的约定，应承担相应的违约责任。四、因《房屋租赁合同》无效，违约金条款不应适用《合同法》第五十七条、九十八条的规定，故梁维杰无须承担违约金责任。首先，根据《合同法》第九十一条的规定可知，无效合同自始没有法律约束力，违约责任条款在合同无效的情况下亦不具有法律约束力；其次，违约责任条款不属于合同中独立存在的有关解决争议方法的条款。违约责任是约定的双方违约后如何解决双方的民事责任承担问题，属于民事责任实体性约定而非程序性约定，不属于合同中有关解决争议方法的条款。因此刘德才根据《合同法》第五十七条、九十八条的规定要求梁维杰承担违约金责任也缺乏法律依据。五、刘德才根据《合同法》第五十八条的规定要求梁维杰承担赔偿责任于法无据。刘德才一审主张的诉求是要求梁维杰根据《房屋租赁合同》约定承担违约金222000元，且该诉求是刘德才在庭审过程中申请变更后的结果，显然其是经过深思熟虑后作出的变更，更何况一审法院并未遗漏刘德才的诉讼请求进行审理。刘德才在二审却主张根据《合同法》第五十八条的规定要求梁维杰承担赔偿责任以及退还押金，但刘德才并未提供其遭受损失以及梁维杰过错的证据，应承担举证不能的不利后果，故其诉讼请求缺乏事实和法律依据。综上，梁维杰认为刘德才未能按合同约定履行义务，早已构成单方严重违约，更何况《房屋租赁合同》应为无效，现刘德才要求梁维杰赔偿其损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据。另补充：第一，关于刘德才提出的188000元的转让费，梁维杰从一审至今从未收到过其所述的转让费的相关证据，若其后期在出示相关证据的，不符合证据规则，法院应当不予采纳。2.梁维杰无法确认其说法的真实性，因梁维杰并非实际收款人，也从未听说过该种情况，梁维杰也从未同意过任何案外人可以收取转让费，更未同意过转租行为，如果有案外人私下收取任何费用，应由收取转让费的实际收款人负责，与梁维杰无关。关于押金返还，因刘德才欠付2020年2月、3月、4月以及6月份部分占有使用费用，所欠费用已超过押金的7000元，所以该7000元应用于弥补梁维杰的损失。刘德才于2020年8月12日向一审法院起诉请求：1.梁维杰继续履行涉案房屋租赁合同；2.本案诉讼费由梁维杰负担。庭审中变更诉讼请求如下：要求梁维杰向刘德才赔偿损失222000元。一审法院经审理查明：2016年10月1日，刘德才（乙方）和梁维杰（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定梁维杰将位于增城区c风光路××、××楼（合计十六个单间）出租给刘德才日常居住使用，租期五年，自2016年10月1日至2021年9月30日止，租金每月3700元，签约时刘德才需向梁维杰支付押金7000元；合同期内，甲方不得随意终止合同，将房屋转租他人，如甲方违约，甲方必须赔付五年租金给乙方，另赔偿乙方经营损失费等内容。2020年6月10日，梁维杰向刘德才发出《关于限期搬离及房屋拆除的通知书》，载明如下内容，梁维杰依据合同约定决定单方终止合同，梁维杰计划在合同终止后拆除该房屋，其已经委托了太原市第一建筑工程集团有限公司拆除涉案房屋，请刘德才于2020年6月12日前将室内物品搬离，否则梁维杰将自行处理该物品。梁维杰将上述通知通过微信及张贴的方式发送给刘德才，刘德才在微信中回复：“你的房子拆了政府有没有钱补偿给我的，人家铺面的营业执照拿去登记了，我也有营业执照的，要拿去拆迁办登记吗”，梁维杰回复“根据我俩的合同办”“请你遵照租约规定，赶快搬走，已经提前一个多月让你按合同搬了”。2020年6月12日，刘德才搬离了涉案房屋。庭询中，一、因梁维杰称涉案房屋没有进行报批报建手续故涉案租赁合同应无无效合同，刘德才为证明合同有效，提交了2010年12月28日的由梁维杰作为申请人的《中新镇农村建房审批表》复印件到庭，梁维杰庭后提交书面质证意见认为，确认真实性，但其认为涉案房屋与审批表中的房屋平面图不相同，且审批表未完成所有审批项目，该审批也早已终止。二、关于涉案房屋的情况，双方确认涉案房屋共四层（三层半），总面积857.25平方米；梁维杰主张该房屋所在土地性质为宅基地，是中新村直接分配给梁维杰，但梁维杰并无宅基地使用证；现涉案房屋已经由梁维杰按照中新镇政府的旧改要求、配合村社自行拆除；关于拆迁赔偿主要以回迁为主，有部分临迁费赔偿，但金额不多，且赔偿对象为梁维杰而并非租户。三、关于梁维杰主张刘德才欠租的情况，梁维杰提交梁维杰父亲梁钦有的银行流水到庭，为证明刘德才欠交2020年2月、3月及4月份700元租金；刘德才主张是梁维杰的父亲同意其疫情期间的免租。四、双方均确认刘德才支付了7000元押金给梁维杰。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”、第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案中，刘德才未举证证明涉案建筑物已取得建设工程规划许可证或者已按照建设工程规划许可证的规定建设涉案房屋，其提交的审批表亦不足以证明涉案房屋进行了规划报建，且梁维杰确认涉案房屋未办理报批报建手续，故刘德才与梁维杰签订的《房屋租赁合同》应为无效。因合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”之规定，梁维杰作为合同被认定无效的主要过错方，且涉案房屋已经由梁维杰拆除，致双方之间租赁合同关系无法继续，理应赔偿刘德才因此受到的损失。但因合同无效，合同中关于违约责任的约定亦属无效，且刘德才未能够举证证明其受到的损失情况，其所主张的装修损失也并无证据予以证明。因此，刘德才主张要求梁维杰赔偿损失222000元，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年9月27日作出判决如下：驳回刘德才的全部诉讼请求。案件受理费2315元，由刘德才负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，刘德才为证实其损失情况，提交了以下证据：1.案外人徐叶春出具的收据一张，其中载明：“今收到刘德才转让中新镇××号3至4楼，经营权转让费18.80万元；收款人：徐叶春；落款时间为2017年4月1日”；2.中国工商银行厦门杏林支行出具的借记卡账户历史明细清单复印件一份，拟证明刘德才已向案外人徐叶春支付180000元。经本院组织证据交换及质证，梁维杰对上述证据的合法性、真实性、关联性不予认可，并表示上述证据并非新证据；刘德才所述收据是庭前徐叶春临时书写的，但所签署的日期是2017年4月1日，该证据是刘德才为了应付庭审而临时编造的；梁维杰从未同意过案外人徐叶春可以收取任何经营权的转让费，案外人徐叶春与刘德才之间的纠纷与梁维杰无关；无法判断银行借记卡账户历史明细清单中“徐*春”的真实姓名及真实身份，不清楚案外人收取刘德才180000元依据，转账时间与起租时间时隔七个月，不符合常理，刘德才与案外人之间的转账行为与梁维杰无关；刘德才承租时涉案房屋带有装修，刘德才未提交证据证明上一手承租人对房屋内的装修及物品享有权利，且现场搬离时刘德才已签名并记录其搬离的物品，梁维杰并未阻挠其搬离。二审中，刘德才、梁维杰均确认《中新镇农村建房审批表》复印件的真实性，但刘德才表示该复印件系梁维杰提供，其并未持有原件，梁维杰表示向村委申请建房后，因管理宽松未继续办理应办手续及验收，审批表原件未有交给村委留存。二审期间，本院向广州市规划和自然资源局增城区分局发函调查涉案《中新镇农村建房审批表》的真实性，并咨询该《中新镇农村建房审批表》能否证明广州市增城区中新镇××号房屋已办理相关的报建、规划及验收手续。广州市规划和自然资源局增城区分局于2020年12月22日复函称：涉案《中新镇农村建房审批表》不是该局制定或保存，无法核实该表是否属实；根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条，在城乡规划确定的建设用地范围进行工程建设的应当取得建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证。涉案《中新镇农村建房审批表》不能作为该房屋办理规划报建、验收手续的证明。该局已于2020年9月4日函复本院未查询到坐落为“广州市增城区中新镇××号”的不动产权属登记信息和相关报建、验收信息（穗规划资源协查〔2020〕1778号）；该《中新镇农村建房审批表》时间为2010年，适用《增城市新农村规划建设与农村建房管理暂行办法》（增委办发〔2008〕21号）。根据该暂行办法第四十三条第一款及第二款“各镇人民政府、街道办事处受规划、建设、国土等部门的委托，负责本辖区内的农民零星建房的核准、审批、监督和处罚管理工作……农民零星建房的准建条件审核、用地审查、规划审查、建筑审批、现场放线、施工监督、验收审查等管理工作由各镇人民政府、街道办事处负责，各镇人民政府、街道办事处受市城乡规划主管部门委托，核发《乡村建设规划许可证》。”因此，建议本院向中新镇人民政府进一步核实。本院遂向广州市增城区中新镇人民政府发出《协助调查函》。广州市增城区中新镇人民政府于2021年1月4日函复称涉案《中新镇农村建房审批表》与该镇现存资料内容基本一致；另根据备案资料显示，梁维杰申请地块原无上盖建筑物，对方亦未提供相关门牌资料，该镇备案后，未接收到申请人相关放线申请、验收申请。二审庭审中，刘德才表示其上诉主张的229000元包括其向上一手承租人支付的转让费188000元、押金7000元以及预期利润损失，其中转让费188000元是其向上一手承租人购买了涉案物业16个房间内原有的床铺、桌椅、空调，其中空调、电视已搬离，但因梁维杰和拆迁公司强行拆除，导致床上用品、桌椅及电视柜等全部损坏。经本院组织调解，刘德才与梁维杰无法就退还押金7000元的问题达成调解协议，梁维杰亦不同意在二审阶段对押金7000元进行直接处理。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同的效力；2.刘德才诉请梁维杰赔偿其损失222000元、退还押金7000元能否得到支持。关于争议焦点一。广州市规划和自然资源局增城区分局复函称未查询到坐落为“广州市增城区中新镇××号”的不动产权属登记信息和相关报建、验收信息，且复函涉案《中新镇农村建房审批表》不能作为该房屋办理规划报建、验收手续的证明。同时，广州市增城区中新镇人民政府复函称梁维杰申请地块原无上盖建筑物，对方亦未提供相关门牌资料，该镇备案后，未接收到申请人相关放线申请、验收申请。根据行政机关的上述答复意见，单凭涉案《中新镇农村建房审批表》不能证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者已按照建设工程规划许可证的规定建设房屋。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款及第二条认定涉案《房屋租赁合同》无效并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。如上所述，涉案《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。《房屋租赁合同》中的违约金条款是双方对违约行为发生后民事责任承担问题的约定，不属于合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，故刘德才依据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定主张违约金条款有效，属于对法律条款的理解错误，本院不予采纳其主张。因涉案《房屋租赁合同》无效，合同中约定的违约责任条款自始对双方不具有法律约束力。刘德才主张梁维杰应依约承担违约责任缺乏法律依据，本院不予支持。在合同无效的情况下，合同双方应当依法按照各自的过错程度承担相应的损失赔偿责任。刘德才主张其损失包括转让费188000元，对此本院分析如下：首先，对于该转让费刘德才在一审期间并未提交证据证实，刘德才虽然二审中提交了收据及借记卡账户历史明细清单，但收据上的落款日期为2017年4月1日，借记卡账户历史明细清单中关于180000元的转账日期是2017年4月2日，上述证据并非在一审判决后产生的新证据，故本院对其上述证据依法不予采纳；其次，经审查上述证据的内容，无法认定刘德才受让的经营权的具体指向，即无法认定是否包括刘德才主张的相关物品，即使转让的经营权包括相关物品，从刘德才提供的证据无法认定案外人对相关物品享有合法处分权；再次，刘德才主张上述物品因梁维杰和拆迁公司强行拆除而受损，但对强行拆除的事实以及物品因此受损的情况刘德才未能提交充分有效的证据证实，应对此承担举证不能的不利后果，本院对其该项主张难以采信。综上，刘德才提交的证据无法证实其实际损失情况，一审法院以证据不足为由驳回刘德才要求梁维杰赔偿损失的诉请并无不当，本院予以维持。对于押金7000元，刘德才在一审阶段并未主张梁维杰退还该押金7000元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”由于双方无法就退还押金7000元的问题达成调解，且梁维杰不同意在二审阶段处理退还押金的问题，故刘德才有关退还押金7000元的诉请应另行起诉，本案二审不作处理。对于预期利润损失，刘德才未提交证据证明，且预期利润损失并非因合同无效已实际产生的损失，不属于合同无效情况下应赔偿的损失范围，故本院对其该项主张不予支持。综上所述，刘德才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4630元，由刘德才负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年一月二十八日法官助理熊盈颖林臻灏