河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17332号上诉人(原审被告)：河南顺捷建筑安装有限公司。法定代表人：刘新江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：穆向明，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长贵，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘朝阳。原审第三人：新郑市金鼎房地产开发有限责任公司。法定代表人：高保童，执行董事兼总经理。上诉人河南顺捷建筑安装有限公司（以下简称顺捷公司）因与被上诉人刘朝阳及原审第三人新郑市金鼎房地产开发有限责任公司（以下简称金鼎公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人顺捷公司的委托诉讼代理人王长贵，被上诉人刘朝阳到庭参加诉讼。原审第三人金鼎公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。顺捷公司上诉请求：1、依法撤销河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初1911号民事判决，改判驳回被上诉人刘朝阳的诉讼请求或依法发回重审。2、本案全部诉讼费用由被上诉人刘朝阳承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，被上诉人刘朝阳未提交足够的证据证明夫妻双方、未成年子女以及购房时上述人员无其他用于居住的用房。但一审法院仅依据新郑市房地产综合管理系统查询结果显示刘朝阳名下现无其他用于居住的房屋的登记信息，未查询也未要求被上诉人刘朝阳提供其配偶及其未成年子女名下房屋状况，即认定被上诉人刘朝阳名下无其他用于居住房屋，属于适用法律错误。二、一审法院未查清被上诉人刘朝阳在案涉房屋被查封前是否签订合法有效的书面买卖合同。三、被上诉人对房产未办理过户登记具有明显过错，应当承担不利后果。仅凭金鼎公司单方出具的情况说明，不足以证明被上诉人自身没有过错，因此被上诉人应当承担相应的不利后果。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。刘朝阳辩称，房子确实是我买的，我也已经入住。金鼎公司未出庭也未提交书面意见。刘朝阳向一审法院起诉请求：1、确认新郑市薛店镇世纪新城21号楼4单元11层西户房产为刘朝阳所有；2、请求停止对新郑市薛店镇世纪新城21号楼4单元11层西户房产的执行程序并解除查封；3、本案的诉讼费由顺捷公司承担。一审法院认定事实：2014年3月5日，金鼎公司（甲方）与常占民（乙方）签订《金鼎?世纪新城房屋预约协议书》，约定：1、甲方将位于金鼎?世纪新城21号楼4单元11层西02户房屋销售给乙方。2、房屋的建筑面积（暂测）约为124.23㎡，单价为4826.72元／㎡，总价款599623元（合同约定面积以房管局实测建筑面积为准，按上述单价据实结算）。3、付款方式：按揭付款：乙方于2014年3月4日交齐首付款180623元，剩余房款419000元采用银行贷款方式支付。4、甲方承诺交房标准：外墙：外墙保温，外墙面砖；内墙：混合砂浆抹面：顶棚：水泥砂浆抹面：地面：水泥砂浆毛地面；门窗：单元对讲门，进户防盗门，内门只留洞口，窗为塑钢窗，双层玻璃；厨房、卫生间：毛墙毛地，上下水接口预留，无洁具；阳台：塑钢全封闭；楼梯间：不锈钢栏杆，地面为花岗岩面，墙面和天棚为白色钢化仿瓷涂料，声光控灯；七层屋顶：采用坡屋面；电梯：品牌电梯；交房时间：2013年6月30日前；交房之日起：水通电明，电路暗线，开关插座到位，普通白炽灯；住宅层高2.9米。5、房屋的维修期按国家有关规定执行。6、甲方派驻专业物业管理公司对金鼎?世纪新城进行物业管理工作，实行全天24小时保安服务，确保小区环境安全。并按规定收取物业管理费用。7、乙方联系方式变更应及时通知甲方，否则，由此产生后果由乙方承担。8、乙方需同时提供本协议及收据，方可与甲方签订正式商品房买卖合同。正式商品房买卖合同的签订日期以甲方电话或短信通知为准，乙方须在接到甲方通知后3日内签订商品房买卖合同、办理按揭手续，否则甲方有权将房屋另行销售，乙方所交甲方的预付款不予退回，本《预约协议书》自动失效……10、本协议一式叁份，甲方贰份，乙方壹份。自签订正式商品房买卖合同之日起，本合同自行失效。金鼎公司向常占民出具收据证明收到常占民交付的首付款180623元。2018年时，常占民将上述房屋转让给刘朝阳。2018年3月9日，刘朝阳的母亲刘彩萍通过新郑市农商银行向常占民的妻子胡新红的银行账户转账200000元。刘朝阳提交常占民出具的情况说明及常占民的身份证复印件，证明双方交易房屋和支付房款的事实。刘朝阳提交河南省农村信用社客户回单、薛佳凡出具的情况说明及身份证复印件，证明其于2018年3月31日委托薛佳凡通过河南农村信用社向金鼎公司工作人员徐静的账户转账20万元的事实。刘朝阳提交收据一份，证明金鼎公司于2018年3月31日出具收据，确认收到刘朝阳支付“世纪新城1#-4-1102房款”20万元。刘朝阳提交河南省农村信用社客户回单、刘彩萍出具的情况说明及身份证复印件，证明其母亲刘彩萍于2018年6月19日通过河南农村信用社向金鼎公司工作人员高亚楠的账户转账219000元的事实。刘朝阳提交收据一份，证明金鼎公司于2018年6月25日出具收据，确认收到刘朝阳支付“世纪新城1#-4-1102房款135.97㎡、426.72元/㎡”219000元。刘朝阳提交其与金鼎公司签订的《金鼎?世纪新城房屋预约协议书》一份，该协议显示：1、甲方将位于金鼎?世纪新城21号楼4单元11层西户房屋销售给乙方。2、房屋的建筑面积为124.23㎡，单价为4826.72元，总价款599623元。3、付款方式：一次性：乙方于2014年3月4日交齐房款599623元整，其余内容与常占民与金鼎公司签订的预约协议书内容一致。刘朝阳庭审中陈述，该预约协议书是其于2018年向金鼎公司支付房款时与金鼎公司补签的合同，因为补签了合同，其才把剩余房款交给金鼎公司，房款系转到了金鼎公司指定的人员的账户，金鼎公司的人说不付房款不给办证；因为房产证办不下来的问题，小区内的其他业主曾找过电视媒体“小莉帮忙”寻求帮助。刘朝阳提交加盖“新郑市金鼎物业管理有限公司办公专用章”的收据一组，证明其已经实际入住涉案诉争房屋，其母亲刘彩萍交纳有水费、电费、物业费。刘朝阳提交新郑市个人房屋权属信息表，证明经查询新郑市房地产综合管理系统，在2020年5月12日，刘朝阳名下无房产信息。刘朝阳提交金鼎公司于2020年6月9日向刘朝阳出具的情况说明，内容为：刘朝阳于2014年3月4日与我公司签订《金鼎·世纪新城房屋预约协议书》，房款购房款已全部结清。因我公司战略调整、人员变动较大，造成交接手续不清，房屋过户手续不齐，一直未能给刘朝阳办理房屋过户手续。顺捷公司与金鼎公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2018年5月4日作出（2018）豫0184财保79号民事裁定，并于当日依据该裁定查封了金鼎公司位于新郑市××店镇世纪大道西侧(预售证号:120035)包含上述涉案房产在内的共计29套房产；于2019年6月29日作出（2018）豫0184民初3193号民事判决，后金鼎公司不服，上诉至郑州市中级人民法院，该院于2019年9月12日作出（2019）豫01民终16144号民事调解书；后金鼎公司未履行调解协议，顺捷公司向本院申请执行，本院于2019年11月12日执行立案。执行过程中，案外人刘朝阳对本院查封上述涉案房产不服，提出书面异议,本院于2020年4月29日作出（2020）豫0184执异50号执行裁定书，裁定驳回刘朝阳的异议请求。刘朝阳不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，就案涉房屋所在的薛，本院同时受理的有三起案外人执行异议之诉，案外人均未与金鼎公司签订正式的商品房买卖合同。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，主要争议焦点在于原告刘朝阳是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，依据刘朝阳提交证据，刘朝阳是在2018年3月时从常占民处购买的案涉房屋，于2018年3月9日支付给常占民房款200000元，后于2018年3月31日支付给金鼎公司房款200000元，于2018年6月19日支付给金鼎公司房款219000元，并与金鼎公司补签了预约合同。因此，刘朝阳购买案涉房屋发生在法院查封之前。刘朝阳与金鼎公司签订的虽为房屋预约协议书，但协议书中已明确了当事人名称和联系电话、商品房基本情况、商品房的单价、面积、总价、付款方式、付款时间、交房时间、交房标准（含装饰、设备标准承诺）、面积差异的处理方式、有关签订正式商品房买卖合同的约定等内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”。刘朝阳与金鼎公司签订了预约协议书中确定了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且金鼎公司作为出卖方按照约定收受购房款，可认定该预约协议为合法有效的商品房买卖合同。此房屋已交付刘朝阳居住，根据新郑市房地产综合管理系统查询结果，刘朝阳名下现无其他用于居住的房屋。刘朝阳在涉案房屋被查封前已支付的房款超过合同约定总价款的百分之五十，且于2018年6月19日时已全额支付合同约定的房屋价款。综上，根据法律规定并结合本案事实，原审法院认为，刘朝阳作为案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对其提起的执行异议，原审法院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，刘朝阳请求确认新郑市薛店镇金鼎?世纪新城21号楼4单元11层西户为其所有，但因该房屋尚未取得产权登记，请求确权的基础暂不存在，原审法院对原告的该项诉请不予支持。因金鼎公司不履行人民法院生效调解书确定的义务，不及时与刘朝阳签订正式商品房买卖合同、办理产权登记，是产生本次诉讼的原因所在，故本案案件受理费由金鼎公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、在顺捷公司与第三人金鼎公司装饰装修合同纠纷一案的执行中，不得执行位于房屋；二、驳回刘朝阳的其他诉讼请求。案件受理费9796元，由第三人金鼎公司负担。此款刘朝阳已预交，第三人应在判决生效之日起十日内支付给刘朝阳。本院二审经审理查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明刘朝阳在2017年9月5日已办理离婚登记。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，双方的争议焦点是刘朝阳对涉案的房屋享有的权益是否能够排除执行。经审查刘朝阳提交的证据，刘朝阳名下无其他用于居住的房屋，在案涉争议房屋被查封前已支付全部购房款并占有使用房屋，因此，原审判决认定刘朝阳对案涉房屋享有的权利可以排除执行是妥当的。综上所述，顺捷公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9796元，由上诉人河南顺捷建筑安装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  徐国庆审判员  钟晓奇二〇二一年一月十三日书记员  刘红玉