山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3639号上诉人（原审被告）：山东盟浩置业有限公司，住所地山东省乳山市胜利街**。法定代表人：徐瑞兰，执行董事。委托诉讼代理人：王晶，山东金恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：乳山市旭利房产中介服务部，住，住所地山东省乳山市冯家镇冯家村/div>经营者：王任杰，经理。委托诉讼代理人：常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周继保，男，1974年1月13日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：王昱谊，山东卓世律师事务所律师。上诉人山东盟浩置业有限公司（以下简称盟浩置业公司）、乳山市旭利房产中介服务部（以下简称旭利服务部）因与被上诉人周继保房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省乳山市人民法院(2020)鲁1083民初3233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盟浩置业公司、旭利服务部上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回周继保的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由周继保承担。事实和理由：一审法院对事实认定不清，证据不足，判决错误。一、一审法院认定案涉《房产委托经营管理协议》合法有效错误。1.旭利服务部对案涉《房产委托经营管理协议》不知情，并非其真实意思表示。从该协议形式上看，在落款处仅有旭利服务部合同专用章，没有负责人签字及签订时间。旭利服务部也从未实际履行该协议，与周继保之间没有形成真正的合同权利、义务关系，因此该协议对旭利服务部并非合法有效。2.盟浩置业公司对案涉《房产委托经营管理协议》从不知情，与周继保之间没有形成担保事实，不是其真实意思表示，而且协议中加盖的公章并不是盟浩置业公司的公章。即使公章真实，从协议内容看盟浩置业公司承担什么方式的担保，委托方还是受托方提供担保，均没有明确约定。因此该协议并非盟浩置业公司真实意思表示，不可能合法有效。二、即使案涉《房产委托经营管理协议》真实，该协议也未实际履行，且该协议的内容对旭利服务部、盟浩置业公司来说显失公平，如果继续履行，将给旭利服务部、盟浩置业公司造成极大的损失。1.该协议既然是房屋租赁协议，周继保就应当将案涉房产交付旭利服务部使用，由旭利服务部支付租金，但周继保从未将案涉房产交付给旭利服务部，周继保也未提供证据证实将房产交付给旭利服务部，也就是对于该协议周继保并没有履行交付房产的义务，旭利服务部也就没有支付租金的义务。前三年的租金是从周继保应当支付的房款中予以扣除，并不是旭利服务部支付的，第三年之后的租金因房产没有交付给使用，旭利服务部不需要支付租金。经了解小区物业，案涉房产一直处于闲置状态，无人使用，不存在周继保所诉案涉房产被委托经营的事实。故旭利服务部、盟浩置业公司不需要承担支付租金的义务。2.协议第三条约定的租金明显过高，依据协议约定，租金每年三万多，而根据乳山市银滩的房产市场行情，案涉房产租金不会超过每年3000元，相差十倍。如果按协议约定支付租金，对旭利服务部、盟浩置业公司来说显失公平，将会给旭利服务部、盟浩置业公司造成极大的损失。故请二审法院依法对上述事实进行审查，对被上诉人的诉讼请求不予支持。三、盟浩置业公司虽履行了(2019)鲁1083民初707号民事判决书确定的义务，但并不意味(2019)鲁1083民初707号判决正确，旭利服务部已申请再审。周继保辩称，一审判决认定正确，请求维持一审判决，驳回二上诉人的上诉请求。周继保向一审法院起诉请求：1.旭利服务部按照合同约定支付第三个三年租期的租金共计94215.69元及利息；2.盟浩置业公司对上述租金及利息的支付承担连带责任；3.本案诉讼费由旭利服务部、盟浩置业公司负担。一审法院认定事实：2013年10月19日周继保（委托方、甲方）与旭利服务部（受托方、乙方）、盟浩置业公司（担保方）签订《房产委托经营管理协议》，协议约定，第一条标的：甲方将位于山东省乳山市银滩旅游度假区“山译阅海苑小区”2号楼13层1302号房屋（自有房产）委托给乙方，并由乙方统一经营管理，该房产建筑面积为54.63平方米，总价348947元。第三条包租收益支付方式及时间：本协议包租期十年，前三年的租金按总房款的25%（第一年8%，第二年8%，第三年9%）一次性支付给甲方。后七年每年租金不低于总房款的9%，三年到期后，2016年年底前乙方一次性支付甲方第二个三年的总房款的27%，2019年年底前乙方一次性支付甲方第三个三年的总房款的27%,2022年年底前乙方一次性交给甲方总房款的9%。第四条甲方的权利义务：（5）在委托经营期间内，甲方享有以下赠送期：每年入住30天，最多可以分三次，超过规定天数按照（每天160元/套）的八折交费给乙方，乙方安排甲方入住周继保所购房屋或同等户型的房间，甲方必须服从乙方的安排。第七条委托经营期限：该《房产委托经营管理协议》的生效日期：在开发商通知甲方交房规定的时间内，甲方必须及时办理接房手续，特殊原因可委托乙方办理接房手续，租期以办理完接房手续一个月后正式生效，以十年为期限。逾期不办理交房手续给乙方造成损失应按照甲方违约责任办理。协议落款处委托方周继保签字捺印，受托方加盖旭利服务部合同专用章，并注明本合同担保公司为盟浩置业公司，加盖盟浩置业公司合同专用章。同日，周继保与盟浩置业公司签订山译阅海苑高层认购书，约定周继保购买山译阅海苑小区2号楼1302号房，面积54.63㎡，单价4790.59元/㎡，总价261710元。本次定金已交拾万元。当日，盟浩置业公司出具收取原告100000元定金收据。2013年11月13日，周继保与盟浩置业公司正式签订商品房买卖合同，原告购买盟浩置业公司山译阅海苑小区2幢1单元1302号房屋，合同约定，该房建筑面积为54.63平方米，单价为每平方米4790.59元，总金额261710元。买受人于签订本合同时已付房款100000元整，余款人民币161710元于2013年11月19日前一次性付清。2013年11月11日，周继保向盟浩置业公司账号汇款161710元，盟浩置业公司于2013年11月16日向周继保出具161710元收据。2014年2月6日，周继保向盟浩置业公司公司账户汇款11365元。2015年3月21日，盟浩置业公司向周继保开具262572元购房发票。周继保与盟浩置业公司均认可案涉房屋2014年2月6日办理了交接手续。案涉房屋于2015年9月7日办理权属证书（国有土地使用证号：乳国用（2015）第××号，房屋所有权证号：乳山房权证银滩字第**）。另查明，2019年2月15日，周继保按照《房产委托经营管理协议》约定，将旭利服务部、盟浩置业公司诉至法院，要求支付第二个三年租期的租金，2020年2月12日，乳山市人民法院作出（2019）鲁1083民初707号民事判决书，判决：一、旭利服务部于本判决生效之日起十日内支付周继保租金人民币94215.69元及利息（以94215.69元为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、盟浩置业公司对上述债务承担连带清偿责任；三、盟浩置业公司在承担清偿责任后，有权向旭利服务部追偿。判决作出后，盟浩置业公司与周继保于2020年4月14日签订《执行协议书》一份，就（2019）鲁1083民初707号案件的租赁款项及利息等支付数额、支付方式达成协议，并且盟浩置业公司现已按照协议约定完成给付义务。一审法院认为，本案中旭利服务部、盟浩置业公司认为周继保提交的《房产委托经营管理协议》系不真实的，但未能提供证据加以佐证，且（2019）鲁1083民初707号民事判决书业已生效并执行完结，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第九条第四项规定：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。”故周继保与旭利服务部、盟浩置业公司签订的《房产委托经营管理协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定合法有效。双方当事人均应严格按协议约定享有权利和履行义务。本协议约定房款为348947元，周继保与盟浩置业公司已按协议约定的总房款348947元扣除前三年租金87237元（348947元*25%）的余款261710元签订山译阅海苑高层认购书及商品房买卖合同，且周继保已于2014年2月6日与盟浩置业公司办理交接手续，故房产委托经营管理协议已生效，旭利服务部应当按照协议约定向周继保支付租金。因协议约定2019年底前旭利服务部一次性支付周继保第三个三年的租金即总房款的27%，现周继保起诉要求被告支付第三个三年的租金94215.69元，理由正当，予以支持。针对旭利服务部辩称结合现在市场行情案涉房产租金价格过高，且案涉房产并未实际交付使用的辩论理由，不予支持。针对盟浩置业公司主张房屋委托经营管理协议中加盖的合同专用章与其现持有的合同专用章不一致，且协议书并未涉及担保方应承担何种担保责任的约定，担保责任不明，其不应承担担保责任的辩论意见，在（2019）鲁1083民初707号案件中经审理查明法院认定盟浩置业公司作为担保方在房屋委托经营管理协议中加盖印章，应当承担相应的担保责任。且在该判决书送达后，盟浩置业公司已按照判决书内容履行了连带清偿责任，视为认可其在房产委托经营管理协议中作为担保方，应对旭利服务部的债务承担连带清偿责任。现周继保要求盟浩置业公司对旭利服务部所负债务承担连带清偿责任的诉讼请求，依法予以支持。盟浩置业公司承担清偿责任后，依法享有追偿权。旭利服务部未按约定时间支付租金，现周继保要求其自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息的诉讼请求，理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告乳山市旭利房产中介服务部于判决生效之日起十日内支付原告周继保租金人民币94215.69元及利息（利息以94215.69元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告山东盟浩置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、被告山东盟浩置业有限公司在承担清偿责任后，有权向被告乳山市旭利房产中介服务部追偿。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1078元（原告已预交1078元），由被告乳山市旭利房产中介服务部、山东盟浩置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明，(2019)鲁1083民初707号民事判决生效后，旭利服务部向山东省高级人民法院提交再审申请，山东省高级人民法院尚未受理该申请。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉《房产委托经营管理协议》是否有效，周继保要求二上诉人按照该协议约定支付第三个三年租期租金是否有事实及法律依据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”。生效(2019)鲁1083民初707号民事判决认定，周继保与旭利服务部、盟浩置业公司签订的《房产委托经营管理协议》合法有效，且已实际履行第一个三年租期的租金，判决支持周继保要求旭利服务部支付第二个三年租期的租金94215.69元及利息、盟浩置业公司承担连带清偿责任的诉讼请求。盟浩置业公司参与该案诉讼，在(2019)鲁1083民初707号民事判决作出后，盟浩置业公司并未提起上诉，且及时履行了该判决项下给付义务，亦未提出再审申请。在周继保提起本案诉讼，要求按《房产委托经营管理协议》约定履行第三个三年租期租金时，盟浩置业公司再主张《房产委托经营管理协议》中加盖印章不真实，认为协议无效，理由不当；且即便加盖印章不真实，盟浩置业公司也以实际履行方式追认案涉《房产委托经营管理协议》，现盟浩置业公司主张协议无效，本院依法不予支持。旭利服务部并未否认案涉《房产委托经营管理协议》中印章的真实性，其仅以协议无代表签字和签订时间否认该协议真实性，无事实及法律依据，本院不予支持。旭利服务部作为独立商事主体，租期内的租金变动系其订立合同时能够预见的范围，且旭利服务部系从事房产中介的专业组织，不存在周继保利用其处于危困状态、缺乏判断能力而签订合同的情形，旭利服务部主张协议显失公平依据不足，本院依法不予支持。综上所述，山东盟浩置业有限公司、乳山市旭利房产中介服务部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2156元，由上诉人山东盟浩置业有限公司、乳山市旭利房产中介服务部负担。本判决为终审判决。审判长  于永忠审判员  马树芳审判员  于 晶二〇二一年一月七日法官助理刘颖霞书记员刘亚萍