海南省文昌市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）琼9005执异129号 海南省文昌市人民法院 执行裁定书 （2020）琼9005执异129号 异议人（案外人）：廖宏宇，男，1987年1月26日出生，汉族，住四川省成都市。 异议人（案外人）：卿露岭，女，1988年6月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 共同委托代理人：裴志宏，男，1982年4月15日出生，汉族，住海南省文昌市。 申请人（原告）：肖健，男，1968年9月11日出生，汉族，广东省广州市从化区人，住该区。 委托代理人：姚舜禹，泰和泰（海口）律师事务所律师。 被申请人（被告）：晋唐集团海南房地产开发有限公司（以下晋唐公司），住所地：海南省文昌市文城镇白金路**。 法定代表人：马二喜。 委托代理人：吴忠富，该公司员工。 在本院执行申请人（原告）肖健与被申请人（被告）晋唐公司商品房销售合同纠纷一案的诉讼保全裁定中，案外人廖宏宇、卿露岭于2020年12月21日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人（案外人）廖宏宇、卿露岭称，异议人系夫妻关系。2019年3月，异议人以更名的方式购买了晋唐公司开发位于文昌市文城镇x号商品房，并于同月付清全款，晋唐公司与异议人签署了落款时间为2017年2月23日的《商品房认购书》。异议人一直要求办理《商品房买卖合同》网签备案，才得知：肖健因与晋唐公司商品房买卖合同纠纷，向法院申请诉讼保全，查封了异议人购买的x号商品房，导致网签备案不能办理。 异议人认为，因该商品房属于认购状态，故在政府主管部门网签系统显示为“未售”，法院作出裁定情有可原。但是，申请人肖健请求查封案外财产，且该查封的商品房系异议人已经购买，导致异议人不能办理网签备案。所以，该保全措施严重侵害了异议人的合法权益，请求法院：依法撤销、变更或补正海南省文昌市人民法院（2020）琼9005民初194号民事裁定书，解除对异议人购买的x号商品房的查封。 申请人（原告）肖健辩称，1.异议人廖宏宇、卿露岭提出执行异议申请程序错误。原告肖健在与被告晋唐公司合同纠纷一案中，对晋唐海湾x房申请了诉前保全。法院依法对该房产进行了查封。目前该案仍处于审理之中，还没有作出生效判决，也没有进入执行阶段。因此，异议人如果对保全查封有异议，只能申请复议。异议人提出执行异议没有任何法律依据，不符合法定程序。 2.异议人廖宏宇、卿露岭尚未取得涉案房屋所有权，其权利无法排除执行。即使认为原告的申请可以参照执行的相关规定处理，异议人对标的房屋也不享有任何权利。物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。异议人仅支付了房款，并未缴纳相关税费，也没有签订《商品房买卖合同》而进行备案登记，标的房屋也没有实际交付。因此，异议人对标的房屋不享有任何权利，无法排除执行。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。异议人与晋唐公司之间没有签订正式的《商品房买卖合同》，而且标的房屋显然不是异议人用于日常生活居住的，两个住址不在本省的异议人也不可能名下没有其他任何房屋。更何况，2019年3月，海南省政府早已实行严格的限购政策，异议人未能证明其具有购买资格。 3.申请人（原告）肖健的保全申请没有侵犯异议人的任何合法权益。异议人对于标的房屋没有任何权利，其所享有的仅仅是基于《商品房认购书》而产生的对晋唐公司的债权。如果异议人认为自己的权利无法实现，那也应该向债务人晋唐公司主张权利，而不是申请解除保全措施。肖健与晋唐公司之间争议标的是金钱给付而非房产，因此不存在晋唐公司所称的“应该查封涉案房源”。民事诉讼法没有规定不能查封与案件没有直接关联的财产，只要查封房产价值不超过请求的范围，就不违反相关法律规定。 综上，异议人的申请请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 被申请人（被告）晋唐公司辩称，一、案件基本事实。 1.异议人购买晋唐海湾x号商品房属实。2019年3月，异议人廖宏宇、卿露岭认购了晋唐x号商品房，并于当月付清房款720578元，晋唐公司向其开具收据，并出具了落款时间为2017年12月23日的《商品房认购书》。 2.原告肖健因与被告晋唐公司商品房买卖合同纠纷一案，申请法院查封了异议人购买的晋唐x号商品房。2020年1月，肖健以要求退还其购买的晋唐x号商品房购房款为由起诉晋唐公司，并申请诉讼保全，查封了晋唐x号商品房[（2020）琼9005民初194号民事裁定书]。晋唐公司以查封房源已出售为由申请复议，提出复议申请，请求将查封房源置换为涉案房源或者其他未售房源。因晋唐海湾全部房源均处于在建工程抵押状态，晋唐公司不能提供符合法院要求的替换房源，不得不撤回复议申请。在该案由海南省第一中级人民法院发回重审期间，晋唐海湾全部办理预售的房源均解除了抵押，且包括本案异议人在内的购房客户强烈要求办理商品房买卖合同网签备案。在此情况下，晋唐公司向法院申请变更保全措施，请求将查封房源由晋唐x号、x号置换为未出售未抵押的晋唐x号商品房，法院以“申请人提供的担保物既无法确认是否与原查封的标的物等价值，也没有证据证明该担保物有利于今后案件的执行”为由，驳回了晋唐公司的申请。 二、晋唐公司的基本态度。 1.肖健请求查封异议人购买的商品房，侵害了异议人的合法权益。肖健申请诉讼保全，本来就应该查封涉案房源，不应该查封案外房源。x号系异议人购买的商品房，法院应当支持异议人的异议申请，将晋唐x号商品房依法解封，以便异议人办理合同网签备案。x号商品房，晋唐公司在该房查封前亦已出售，客户也有网签备案需要，望法院一并解封。 2.如果法院准许撤销（2020）琼9005民初194号民事裁定，解封晋唐x、x号商品房，晋唐公司愿意按法院要求，提供晋唐海x号商品房或其他足额价值的未出售未抵押房源予以置换。 本院查明，异议人（案外人）廖宏宇、卿露岭系夫妻关系。2019年3月，廖宏宇、卿露岭以更名的方式购买了晋唐公司开发的位于文昌市x号晋唐x号商品房，并于同月付清了购房款720578元，晋唐公司与廖宏宇、卿露岭签订了落款时间为2017年2月23日的《商品房认购书》。 2020年1月，廖宏宇接收晋唐x号商品房，现已入住该房。2020年3月，廖宏宇被文昌市委人才发展局认定为文昌市急需紧缺人才，目前正在办理该房合同网签备案的相关手续。 2020年1月7日，本院受理原告肖健与被告晋唐公司商品房销售合同纠纷一案[(2020)琼9005民初194号]。诉讼过程中，本院于2020年1月13日作出(2020)琼9005民初194号民事裁定书，裁定：“查封被申请人晋唐集团海南房地产开发有限公司名下x号楼x、x房，查封价值以1,002,924元为限，期限为三年。” 2020年3月23日，本院作出(2020)琼9005民初194号之一民事裁定书，裁定：“驳回原告肖健的起诉”。海南省第一中级人民法院以该案事实不清为由，于2020年7月8日作出（2020）琼96民终1411号民事裁定书，裁定撤销原审判决，指令本院审理。 本院于2020年9月8日重新立案受理，于2020年12月20日作出(2020)琼9005民初3532号民事判决书，判决：驳回原告肖健的诉讼请求。该案判决尚未发生法律效力。 异议人（案外人）廖宏宇、卿露岭发现本院对晋唐x号商品房采取了查封措施，于2020年12月21日对本院作出的(2020)琼9005民初194号民事裁定书提出书面异议。 上述事实，有异议人（案外人）廖宏宇、卿露岭提供的以下证据予以证明：1.身份证、结婚证；2.（2020）琼9005民初194号民事裁定书；3.海南恒大·晋唐海湾商品房认购书、中国工商银行电子回单、海南全国联销项目收款专用收据；4.文昌市急需紧缺人才认定表；5.商品房交付使用签收单、收楼物品确认书、晋唐海湾前期物业服务协议、收费凭证、照片等证据。 证明本案事实的证据还有：（2020）琼9005民初194号民事起诉状、受理案件通知书、（2020）琼9005民初194号之一民事裁定书、(2020)琼9005民初3532号受理案件通知书、(2020)琼9005民初3532号民事判决书等证据。 上述证据经本院审查，足以认定本案上述查明的事实。 本院认为，本案的争议焦点是案外人廖宏宇、卿露岭对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 在本院查封前，廖宏宇、卿露岭于2019年3月向晋唐公司购买了晋唐x号商品房，并于同月付清了购房款720578元，双方签订了《商品房认购书》；廖宏宇于2020年1月接收该房，廖宏宇现已被文昌市委人才发展局认定为文昌市急需紧缺人才。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人廖宏宇、卿露岭对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，案外人廖宏宇、卿露岭请求中止执行并解除查封的理由成立，程序不违反法律规定，本院予以支持。对申请人（原告）肖健的答辩意见，本院不予采纳。晋唐公司请求解除x号商品房的查封以及将查封房源由晋唐x号、x号置换为未出售未抵押的晋唐海湾产权式酒店1-122号商品房，因本案仅就异议人的异议申请进行审查，关于是否解除x号商品房的查封以及如何置换查封财产，均不属于本案的审查范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被申请人晋唐集团海南房地产开发有限公司名下位于海南省文昌市文城镇海南恒大·晋唐x号楼x号商品房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  于景艳 审判员  李 博 审判员  彭晓志 二〇二一年一月四日 书记员  王 宣 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；异议理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 审核：于景艳撰稿：于景艳校对：王宣印刷：王宣 文昌市人民法院2021年1月4日印制 （共印11份）