营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0804民初253号原告：卢桂荣，女，1963年5月5日出生，汉族，沈阳市人，医生，现住沈阳市铁**。委托诉讼代理人：于千涵，系原告女儿。被告：营口方达房地产开发有限公司，住所地熊岳镇铁东街华御水岸，统一社会信用代码：91210804738772621D。法定代表人：王佩军，总经理。委托诉讼代理人：张希文，辽宁辰州律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙作，辽宁辰州律师事务所实习律师。原告卢桂荣与被告营口方达房地产开发有限公司（以下简称方达房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢桂荣、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告双倍返还原告已缴纳定金人民币壹万元（￥10000.00），共计人民币贰万元（￥20000.00）。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年9月17日，被告对原告针对其所售房地产项目（忆江南温泉小镇）进行营销，使原告对该项目第A5幢1单元3层5号商品房产生购买意向，并于当天与原告签订购房定购书（编号：0000101)，其中，原告为买受人，被告为出卖人。根据购房定购书（编号：0000101)第2条：“签署本《定购书》同时，买受人应向出卖人交付定金10000.00元（大写壹万元整），该定金在买受人与出卖人签订正式《商品房认购书》后冲抵相应金额的房款”。原告于2020年9月17日向被告支付定金人民币10000.00元，被告为原告出具相应金额专用收款收据存根（收据编号：0003173)。原告经他人提醒，于2020年9月25日向被告提出查看项目五证要求。被告却回复该房地产项目《商品房预售许可证》仍未获批。根据中华人民共和国建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度：“开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”被告销售行为违法，因此难以履行与原告签订的购房定购书中约定事项。原告于当日向被告提出双倍返还已支付定金人民币壹万元，共应返还人民币贰万元的请求。随后，在2020年9月25日——2020年10月19日期间，原告出于对被告形象和声誉的维护；出于对被告组织机构复杂，管理制度严格的理解，给与被告近一个月时间进行内部沟通协调。但截至申请诉讼当日，被告仍未对原告的请求给出应有答复。特起诉至法院，恳请法院查清事实，依法判决，以维护原告的合法权益。被告方达房地产辩称，一、原告与被告尚未建立商品房买卖合同关系，而只存在商品房（买卖）预约合同关系。1、双方在2020年9月17日签署《购房订购书》。该合同的主要内容规定：（1）原告订购忆江南温泉小镇A5幢135号商品房，建筑面为41.12平米，价款为176816元；（2）签订本《订购书》时，原告支付定金1万元；（3）原告应在2020年9月27日前，至被告处签署《商品房认购书》及相关合同文件；（4）付款方式以双方签订的《商品房认购书》或《商品房买卖合同》为准；（5）如原告未按期至被告处签订《商品房买卖合同》，定金不予退还。2、《购房订购书》的性质属于商品房交易的预约合同，而不是本约。最高法通过司法解释的方式，对交易的预约合同和本约合同作出规定。一是最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2003〕7号】第5条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”二是最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》【法释〔2012〕8号】第2条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同的，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”按照最高法院最新司法解释的规定，双方签订的诸如：“定（订）购书、预订书、意向书”，只要存在“将来一定期限内订立买卖合同”的条款，即属于预约合同。二、案涉预约合同有效。一是法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同，即预约合同不是商品房预售合同；二是最高法院公报案例-确定的此类案件裁判规则为：未取得预售许可证签订的预约合同有效，当事人应当按约履行，违者将承担相应违约责任——仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案《中华人民共和国最高人民法院公报》2008年第4期（总第138期）。三、原告未依据预约的规定签订本约，即《商品房买卖合同》，构成违约，因而，1万元定金不应予以返还。本院经审理认定事实如下：2020年9月17日，原告卢桂荣（买受人）与被告方达房地产（出卖人）签订《购房定购书》，主要内容为：1、买受人自愿定购出卖人开发的“忆江南温泉小镇”项目第A5幢1单元3层5号商品房，建筑面积约41.12平方米，该房屋的单价为人民币4300元每平方米，总价款176816元。2、签署本《定购书》同时，买受人应向出卖人交付定金10000元，该定金在买受人与出卖人签订证实《商品房认购书》后冲抵相应金额的房款。3、买受人应在签署本《定购书》之日起10日内即2020年9月27日前，至出卖人销售部，按约与出卖人签订正式《商品房认购书》及相关文件并向出卖人要求支付房款。4、买受人付款方式为：已签订的《商品房认购书》或《商品房买卖合同》为准。5、因买受人原因不购房的，买受人已付定金不予退还。如买受人未按本定购书的第3条约定，逾期未与出卖人签订正式《商品房认购书》或未交清房款的，则买受人不再享有任何房款优惠，出卖人无须通知买受人即有权将该房屋另行出售于他人，买受人已交纳的定金不予退还。买受人如日后又提出购买该房屋的，如出卖人此时仍同意将该房屋出售于买受人的，买受人应当另行与出卖人协商、签署相关合同。原告向被告交付10000元购房定金，被告向原告出具收款收据。原告于2020年9月25日联系被告方，要求查看项目五证，被告方告知原告《预售许可证》仍在办理中，原告当即表示不想购买该房屋，并向被告提出返还双倍定金的要求。另查，被告方达房地产在庭审中陈述，《预售许可证》正在办理，还没有下来，正在组织竣工验收，备案。本院认为，原、被告双方签订的《购房定购书》约定了定金条款，符合以交付定金作为订立主合同担保的法律特征，应视为有效。原告已按《购房定购书》的规定交纳了定金，故该《定购书》的效力自其交付定金后即已存在，且对双方均有约束力。被告在与原告签署《购房定购书》时明知无《商品房预售许可证》，却承诺与原告于2020年9月27日前签订正式的商品房买卖合同，自2020年9月27日至一审庭审辩论终结前，被告仍未取得商品房预售许可证，不具备签订正式商品房买卖合同的资格，合同目的无法实现，应属违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，故被告应向原告双倍返还定金。综上，依据《城市房地产管理办法》第四十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告营口方达房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内一次性给付原告卢桂荣20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告营口方达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  田拓二〇二一年一月二十一日法官助理张冲书记员孙旭