北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终318号上诉人（原审被告，反诉原告）：北京瑞正源商贸有限公司，住所地北京市通州区颐瑞东里**楼102。负责人：王正，经理。上诉人（原审被告，反诉原告）：北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司，营业场所北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院4号楼-1层B005、B006、B008、B009、B010、C001、C003-C014、C016-C021。负责人：王正，经理。负责人：王正，经理。以上二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘绍昆，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李岑，女，1987年4月18日出生，汉族，无业，住河北省定州市。委托诉讼代理人：侯正，北京市东友律师事务所律师。上诉人北京瑞正源商贸有限公司（以下简称瑞正源公司）、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司（以下简称瑞正源分公司）因与被上诉人李岑租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。瑞正源公司、瑞正源分公司共同上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判，案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：瑞正源公司、瑞正源分公司共同主张，一审认定瑞正源分公司于2019年11月11日取得营业执照与事实不符，瑞正源分公司于2019年8月8日成立取得营业执照，2019年11月11日只是变更登记日期，并不是分公司成立日期；根据《商铺租赁合同》，瑞正源公司只要将商铺出租给李岑，即履行了合同义务，为被上诉人办理营业执照并非《商铺租赁合同》约定的义务，在合同中无约定的情况下，一审认定瑞正源公司方违约，缺乏合同依据；根据《食品经营许可管理办法》，李岑经营大肉，不需要办理许可证，在其他条件具备的情况下，只要有经营场所证明，无论是承租还是自有，均可以办理营业执照，李岑可以自己办理营业执照，只是他自己没有申请而已；一审称“证照的延期取得势必会对合同履行产生影响，影响了商户对涉案场地的使用”缺乏依据，李岑提交的所有证据均不能证明在2020年3月10日停业前由于证照没有取得而影响了经营，承租商铺所在集市停业主要是受到疫情影响，一审在律师的参与下才开始调查消防安全检查合格证一事，之前商户从未就该事项对瑞正源公司提出抗辩或交涉，未取得消防安全检查合格证也从未对李岑营业产生妨碍；李岑拒绝交租金没有依据，《商铺租赁合同》约定了支付租金的期限、金额及违约责任，没有约定李岑在任何情况下可以迟延支付租金，没有任何证据显示李岑进场时间晚于合同约定时间，在2020年3月1日停电前，李岑已经经营6个月，没有任何人阻止其经营，李岑实际占用场地，就应当支付租金；停暖、停电均与瑞正源公司无关，李岑没有按照约定支付第二期租金，在瑞正源公司反复催要的情况下拒绝支付，已经构成根本违约，瑞正源公司方有权解除合同；瑞正源公司没有违约行为，一审认定违约责任不符合法律规定；李岑未提交实际损失的证据，一审判决瑞正源公司支付违约金违反法律规定；双方当事人在一审中均未提出变更租金标准，一审判决酌定按照租金50%的标准支付租金违反不告不理原则；一审存在指定举证期限过短及对于逾期举证责任没有释明等程序不当。李岑辩称，同意一审判决。李岑向一审法院起诉请求判决：1.解除其与瑞正源公司、瑞正源分公司签订的《商铺租赁合同》；2.瑞正源公司、瑞正源分公司退还所支付的房屋租金人民币15000元、押金人民币5000元；3.瑞正源公司、瑞正源分公司支付违约金人民币10000元；4.瑞正源公司、瑞正源分公司赔偿经济损失共计人民币44450元，分别为水池1个及安装费250元、广告牌350元、射灯5个750元、安装灯具费用250元、监控设备1个300元、未用食品袋200元、设备损失展柜冰箱2个8000元、绞肉机1个1000元、电子秤刀具设备350元、因中途停电停业导致货物变质损失18000元，因市场经营管理不善1名员工三个月工资损失15000元；5.瑞正源公司、瑞正源分公司承担本案全部诉讼费用。瑞正源公司、瑞正源分公司向一审法院提出反诉请求判决：1.确认双方租赁合同解除；2.李岑支付拖欠租金15000元，违约金11250元（15000×5‰×150天），扣除押金5000元还应支付21250元，并支付拖欠的电费500元、卫生费500元；3.反诉费用由李岑承担。一审法院认定事实：2019年8月22日，瑞正源分公司（甲方）与李岑（乙方）签订《商铺租赁合同》约定将坐落于北京市经济技术开发区荣华中路7号院4号楼-1瑞正源百年市集内的店铺租赁给原告经营大肉3号项目使用。租期为1年，免租期为2019年8月25日至2019年9月7日，正式租期为2019年9月8日开始至2020年9月7日止。合同第5条约定，首年租金合计60000元，首次房租支付金额为15000元，租金支付方式为押一付三，押金数额为5000元。租金从租期开始之日起计算，每三个月为一个结算周期，乙方于每个结算周期开始后的前10日内通过银行转账方式向甲方一次性结清本期租金。合同第6条约定，供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、上网费、车位费、室内设备维修费、卫生费、空调费等由乙方承担。合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。租赁期间，如出现因乙方经营所征收的费用，则由乙方自行承担。第10条约定，甲乙任何一方违反合同，均构成违约。除向守约方按下列方式承担违约金外，还应赔偿因其违约行为给守约方造成的损失。在租赁期内如因甲方原因导致合同终止的，甲方应退还乙方剩余租金，向乙方支付相当于两个月租金的违约金。乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，每延期一日还应按逾期金额的5‰向甲方支付违约金。在租赁期内，因乙方原因导致合同终止的，乙方应向甲方支付相当于两个月租金的违约金。第11条约定，乙方未按时交付房租超过30日或有违法行为的，甲方可单方解除合同。甲方存在违约行为，影响乙方对房屋的正常使用，乙方可以单方解除合同，乙方解除合同后，甲方应将押金、剩余租金退还乙方，并有权要求甲方支付贰个月租金作为违约金。合同签订后，李岑如约支付了押金5000元，3个月租金15000元，瑞正源公司、瑞正源分公司如约将店铺交给李岑使用。2019年11月11日，瑞正源分公司取得营业执照。2019年12月11日，瑞正源分公司取得食品经营许可证。2020年1月9日，瑞正源分公司向瑞正源百年市集内的商户发出《通知》载明：2020年1月13日起和本公司签订合同的商户请积极上货正常经营，如签订合同的商户不上货不正常经营，本公司将对其进行管理罚款。该通知正文部分载明了管理罚款标准、商户上货标准、经营标准。2020年1月12日，瑞正源分公司在市场内张贴催交租金通知，载明：按照合同规定租金缴纳时间为2020年1月1日，现已超过缴纳租金期限，瑞正源分公司将于2020年1月15日-18日在瑞正源百年市集临时办公室收取2020年1-3月份摊位租金。务必在限定时间内办理缴费手续，逾期未交费者收取滞纳金并视为合同违约，请相互转告。2020年3月7日，瑞正源分公司在市场内张贴催交租金通知，载明：第一季度租金已于2020年2月25日到期，现已逾期，您需要在2020年3月10日之前一次性缴纳下一季度的租金，如果未在规定时间内缴纳足额租金，瑞正源公司将默认租方单方违约，由此引发的一切后果及损失由租方自行承担。违约商户个人物品限期至2020年3月15日内搬离，过期未办理的物品视为乙方放弃，由甲方自行处理。检查结果为涉案市集现场未营业。2020年3月22日，瑞正源分公司向李岑发出的《解除租赁合同通知书》载明：瑞正源公司曾于2020年1月12日和3月10日在涉案市场内张贴催交租金公告，通知所有欠缴商户及时按照《商铺租赁合同》约定的时间和金额交付相应租金。至2020年3月22日，李岑欠交租金已超过30日，瑞正源公司有权单方解除《商铺租赁合同》。自通知到达之日起涉案租赁合同解除，自收到通知5日内李岑应将欠缴租金补齐并将商铺腾退完毕。逾期未腾退则按照租金标准计算占用费。同日，李岑收到了该通知书。2020年3月23日，李岑向瑞正源分公司发出《解除租赁合同通知书》载明：李岑没有违约，瑞正源分公司没有合同解除权，无权主动解除合同，李岑不同意瑞正源分公司提出的解除合同的理由，但由于瑞正源分公司已经提出解除合同的意思表示，表明瑞正源分公司的违约情形将得不到解决，李岑将无法继续正常使用房屋，李岑享有合同解除权。特通知瑞正源分公司，自本通知发出之日起，双方租赁关系解除。瑞正源分公司需于本通知书发出之日起5日内，退还李岑已支付的全部租金、押金并赔偿损失。关于腾退，李岑已无法进入集市，瑞正源分公司需积极办理相应出入手续，并及时通知李岑前往集市，若因瑞正源分公司不能办理相应进出手续导致无法腾退的，腾退期间产生的费用、包括租金、水电费成本、折旧等一切损失均由瑞正源分公司承担。2020年4月30日，瑞正源分公司取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。一审中，双方均同意瑞正源公司、瑞正源分公司为本案适格合同主体，瑞正源公司、瑞正源分公司均有权提起反诉并承担义务。瑞正源公司、瑞正源分公司提交了《北京经济技术开发区建设发展局建设工程消防验收意见书》《联合验收意见通知书》，欲证明位于荣华中路7号的国融国际中心B1层装修改造工程于2019年10月14日、2019年10月16日已完成消防、竣工的联合验收。关于李岑退场时间，双方均认可李岑于2020年3月29日交回承租商铺。关于瑞正源公司、瑞正源分公司主张的电费、卫生费，瑞正源公司、瑞正源分公司称因商户未预交电费导致供电方停电，电费为酌定，卫生费则由各商户均摊。关于各商户是否可以单独取得营业执照及食品经营许可，各商户称无法单独取得前述证照、许可，并称由瑞正源公司、瑞正源分公司取得相应许可后，各商户才可在瑞正源公司、瑞正源分公司的营业执照及食品经营许可范围内经营。瑞正源公司、瑞正源分公司亦承认李岑若从事食品经营，需其双方均具备食品经营许可。为佐证拒交租金的理由，李岑提交了商户代表与任义（音）、王新光（音）等人的录音，欲证明涉案商铺不适租，且瑞正源公司、瑞正源分公司应允不计算租金。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。本案中，双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照约定履行合同义务。本案争议首先应界定违约责任的归属。瑞正源分公司取得营业执照、食品经营许可证、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的时间，均晚于合同订立、开始履行的时间，前述证照的延期取得势必会影响商户对于涉案场地的使用。综合本案证据，瑞正源公司、瑞正源分公司实际参与了涉案商铺的管理，有义务办理或协助办理相关证照。因此，一审法院认定瑞正源公司、瑞正源分公司未在各商户进场前取得前述行政许可直接导致各商户不能如约、充分地使用涉案商铺，构成违约，应承担违约责任。特别是直至合同解除前，涉案场地仍未能取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，各商户在合同履行过程中有理由对合同能否继续履行产生合理怀疑，因此各商户未按约交付租金或占有使用费的行为构成有效抗辩，不能据此认定各商户违约。瑞正源公司、瑞正源分公司提交的《北京经济技术开发区建设发展局建设工程消防验收意见书》《联合验收意见通知书》，仅能证明国融国际中心B1层装修改造工程曾完成消防、竣工验收，不能等同于涉案商铺满足了开业前的消防安全检查条件，故一审法院对瑞正源公司、瑞正源分公司的辩称不予采信。关于合同解除，双方虽基于不同的理由及基础均做出了解除合同的意思表示，但在各商户迟延支付租金不构成违约的情况下，瑞正源公司、瑞正源分公司无合同解除权，其发送的合同解除通知不能达到合同解除的效果。在瑞正源公司、瑞正源分公司违约的情况下，各商户享有合同解除权。现双方均认可涉案合同于2020年3月23日解除，一审法院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方当事人均同意瑞正源公司、瑞正源分公司一并行使合同的权利和义务，一审法院对此不持异议。在瑞正源公司、瑞正源分公司违约的情况下，李岑要求瑞正源公司、瑞正源分公司按照合同约定支付两个月租金总计10000元的违约金并返还押金5000元，这一诉讼请求有合同依据且不超出一审法院核算的范围，一审法院对此予以支持。就李岑主张的返还租金一节，虽瑞正源公司、瑞正源分公司迟延取得相关证照，但李岑仍在相关证照取得之前对涉案商铺进行了利用并开展了经营行为，应当支付一定的租金。结合李岑对涉案商铺的利用程度及不能充分利用的原因，一审法院酌定李岑在合同解除前按照约定租金50％的标准支付租金。瑞正源公司、瑞正源分公司主张的租金实质上包括了合同解除前的租金及合同解除后的房屋占有使用费两部分。合同解除后，李岑占有商铺的权利基础已丧失，故应当支付占有使用费用至实际腾退之日。关于占有使用费的标准，一审法院参照租金标准予以确定。就双方主张的租金及占有使用费用，一审法院就李岑已支付租金抵扣后一并核算并予以判决。李岑虽主张瑞正源分公司员工曾就免除相应租金的行为进行了承诺，但其提交的录音中仅能证明双方就相应租金进行过协商，不足以证明已达成合意，故一审法院对其抗辩意见不予采信。关于李岑主张的各项损失，因并未提交相应票据证明实际损失数额，且在相当长的一段租赁期限内，其设备、存货等有充足的时间可自行处理或另行使用，而违约金亦为弥补损失之用，因此，一审法院对李岑主张的损失不予支持。关于瑞正源公司、瑞正源分公司主张的违约金，因李岑不存在违约行为，故一审法院对该项反诉请求不予支持。关于瑞正源公司、瑞正源分公司主张的电费、卫生费，其提交的证据不足以佐证相应费用的具体标准及数额，故一审法院均不予支持。综上，一审法院于2020年10月判决：一、确认李岑与北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司签订的《商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；二、北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司于判决生效后七日内返还李岑押金5000元；三、北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司于本判决生效后七日内支付李岑违约金10000元；四、李岑于判决生效后七日内支付北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司租金及房屋占有使用费2258.06元；五、驳回李岑的其他诉讼请求；六、驳回北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司的其他反诉请求。如果未判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，瑞正源公司、瑞正源分公司补充提交中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于深化消防执法改革的意见》。的通知，主张以此证明本案不应依据相关消防法律认定瑞正源公司、瑞正源分公司的违约责任。李岑不认可瑞正源公司、瑞正源分公司的证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据一审法院查明的事实，涉案租赁场地在签订合同时，甚至直至涉案租赁合同解除，一直未取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。该种情形势必会对涉案租赁合同的履行产生影响，导致承租人不能按照约定充分使用涉案商铺，故可以认定瑞正源公司、瑞正源分公司在涉案合同履行中已存在违约行为，一审法院判决瑞正源公司、瑞正源分公司承担相应违约责任并退还押金，并无不当。鉴于李岑已使用涉案商铺并开展了经营行为，一审法院综合考虑涉案合同履行的实际情况，酌定按照约定进场周期计算至合同解除时的50%标准支付租金，亦属合理。综上，瑞正源公司、瑞正源分公司的上诉，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1662元，由北京瑞正源商贸有限公司、北京瑞正源商贸有限公司荣华中路分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  张玉贤审 判 员  耿燕军二〇二一年一月十三日法官助理  方浩然书 记 员  王远征