镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1112民初2016号原告：江苏弘毅锅炉有限公司，住所地江苏省镇江市。法定代表人：高文权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李卫，江苏汇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲海青，江苏汇典律师事务所律师。被告：江苏广泰石化能源装备科技有限公司，住所地江苏省张家港市。法定代表人：沈俊君，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡振中，该公司职员。委托诉讼代理人：胡世娟，该公司职员。被告：徐建中，男，1987年2月8日生，汉族，住上海市。原告江苏弘毅锅炉有限公司（以下简称弘毅公司）与被告江苏广泰石化能源装备科技有限公司（以下简称广泰公司）、徐建中租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告弘毅公司委托诉讼代理人李卫，被告广泰公司委托诉讼代理人蔡振中、胡世娟到庭参加诉讼，被告徐建中经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘毅公司向本院提出诉讼请求：1.判令广泰公司恢复拆除未经原告同意的改造，并恢复租赁厂房原状；2.判令广泰公司拆除租赁空地上的构筑物；3.判令广泰公司恢复租赁厂房LOGO墙原状；4.判令广泰公司拆除租赁房屋五楼墙立面竖立的“广泰智造”广告牌；5.判令广泰公司排除妨碍，畅通被堵的公共区域和过道；6.判令广泰公司赔偿原告经济损失20万元；7.判令广泰公司将东侧大门钥匙交还原告；8.判令被告徐建中对被告广泰公司上述义务承担连带责任；9.本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告进一步明确诉讼请求：第1项诉讼请求为判令被告广泰公司拆除案涉厂房门卫室隔断，将食堂地面恢复承租时的毛坯状态，将食堂东侧墙面恢复原状，将厂房开的两个门恢复原状，将车间内通气口墙壁恢复原状；第2项诉讼请求为判令被告广泰公司拆除照片12中的构筑物，即厂区内的铁丝网；第5项诉讼请求为判令广泰公司拆除电梯井的挡板及二、三楼之间的玻璃隔断并畅通厂房南面的消防通道；第7项诉讼请求为判令被告广泰公司将东侧大门交由原告管理。事实与理由：原告与被告广泰公司、徐建中于2020年1月13日签订了《租房协议》，将部分厂房办公楼场地出租给被告广泰公司使用，原告为出租人，被告广泰公司为承租人，被告徐建中为连带责任保证人。协议的第3.3条约定“乙方改造厂房和装修办公室等方案，须提交甲方认可后方可实施。”但签订协议后，被告广泰公司未经原告同意，擅自改造，该行为已经违反了《租房协议》的约定，系违约行为。另外，被告广泰公司还存在如下其他违约行为：1.未经出租人同意在空地上构建构筑物；2.未经出租人同意，拆除了LOGO墙，换成广泰公司的厂名；3.未经出租人同意，在租赁房屋五楼墙立面竖立了“广泰智造”的广告牌；4.堵塞公共区域和过道；5.东侧大门钥匙未交还原告。被告广泰公司的行为，致使原告的房屋、场地无法如期对外出租，造成原告经济损失20万元。故原告诉至法院，并提出以上诉讼请求。被告广泰公司辩称：1.厂房的变动属于正常装修使用范围，并且装修是双方有过沟通的；2.关于空地上的构筑物，广泰公司拉网是因为其出租了部分场地，为避免广泰公司与出租使用方两家公司员工串岗，方便管理而安装的，拉网并未损害标的物，应当是合同合理范围内的，铁丝网中间开设了一个门，不影响通行，如原告需要，广泰公司可以提供一把钥匙给其使用；3.关于厂房LOGO及广告牌，被告是完全合理的使用，只是把原公司的LOGO及广告牌改成了现公司LOGO及广告牌，属于合理使用范围；4.关于排除妨碍，公共区域和过道全部都是畅通的，广泰公司可以提供相应照片和视频予以证明，现在只保留了租赁的二楼办公室和三楼之间的玻璃隔断，该隔断设立的目的是为了排除安全隐患，因为原告出租的办公区域是毛坯房，楼梯间三层往上护栏不健全，人员上去容易发生安全事故，楼梯的电梯间没有装电梯，也存在安全隐患，若原告排除了该位置的安全隐患，广泰公司则可以拆除隔断；5.关于赔偿经济损失的问题，协议中并未约定，并且原告的主张没有事实和法律依据；6.关于交还钥匙，广泰公司租赁范围已经占到出租范围的80%以上，应当有控制权，且双方曾就两个大门钥匙和安保人员进行过交接，有一些签字和发放安保人员工资的记录，虽然双方未签订过相关协议，但事实上可以认定原告已经承认广泰公司对大门进行管理；7.广泰公司完全有能力承担所有责任，原告要求徐建中承担连带责任不合理。综上，广泰公司系因经营需要对租赁厂房做了合理的改造，事实上对房东未造成损害，同时承诺退租时恢复原状，目前厂房南面的设备可以移走或改造，保证道路畅通，东侧大门可以提供钥匙给原告，由双方共同管理。被告徐建中未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2020年1月13日，甲方弘毅公司、乙方广泰公司、丙方徐建中三方签订《租房协议》一份，约定弘毅公司将部分厂房办公楼场地出租给广泰公司使用，徐建中作为保证人承担广泰公司不能履行条款时的全部责任。协议内容包括：1.4.传达室20平方米，可给乙丙两方免费使用；1.5.租赁期为自2020年1月1日起72个月；3.2.乙方改造厂房和装修办公室等方案，须提交甲方认可后方可实施；3.5.同意乙、丙双方转租给第三方企业，但需符合园区的产业定位，如果因此造成甲方的损失由乙、丙双方承担相应责任；3.6.甲方可随时进入厂区，以确保乙方合法合规生产。合同还对租赁场地、付款、违约等其他事项进行了约定。同日，甲方弘毅公司、乙方广泰公司、丙方徐建中及丁方江苏威孚智造科技有限公司达成《租房备忘录》，除面积、租金、税价等内容外，备忘录还载明：办公楼三、四、五层若出租，乙方必须保证一、二层的公共区域及过道畅通无阻,厂区内硬化地面禁止非甲方同意堆放货物。庭审中，弘毅公司提交16张照片，拟证明广泰公司未经其允许擅自改造，存在私自构建构筑物、更换LOGO及广告牌、堵塞公共区域及过道、未交还东侧大门钥匙等违约行为，并据此要求广泰公司赔偿经济损失20万元，被告徐建中对此承担连带责任。广泰公司则提交了公司员工与原告公司员工裴莹的微信聊天记录（复印件）、钥匙交接表（复印件）、门卫工资收条（复印件）等证据，拟证明原告认可东侧大门由广泰公司管理，就厂区东侧大门双方已经正式交接，期间门卫工资亦由广泰公司发放。另外，广泰公司还提交了与裴莹沟通关于LOGO、字牌更换的微信聊天、《设备购买协议》（复印件）、银行付款凭证（复印件）等证据，拟证明广泰公司已通过购买原告设备作为条件，换取原告同意安装LOGO及字牌。上述事实由《租房协议》、《租房备忘录》、照片、微信聊天记录、钥匙交接表、工资收条、《设备购买协议》、银行付款凭证、当事人陈述等在卷证实，本院予以确认。本院认为，案涉各方当事人签订的《租房协议》、《租房备忘录》，缔约各方意思表示真实，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。《租房协议》虽约定，改造厂房和装修办公室等方案，须提交甲方认可后方可实施，但当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据双方约定房屋出租用途及所出租房屋的现状，可推知承租人必然要进行装修才能达到租赁目的。在承租期间内，承租人在合理范围内根据自身生产经营需求对租赁场所进行小范围的改动,属于必要的装饰装修，出租人不能以承租人未经其同意进行装饰装修作为抗辩理由。本案中，结合实际情况，案涉广泰公司增设门卫隔断、改造食堂、加装护墙板、增设门及通风口、空地拉防护网等改造行为均属于经营、管理及安全所需的必要装饰装修，未减损被租赁物的价值，广泰公司亦承诺租赁期满恢复原状，因此对原告提出的恢复原状的主张，本院不予支持。关于拆除LOGO及广告牌的问题，被告广泰公司抗辩系通过购买原告设备作为条件，换取原告同意安装，并提供了相应的证据加以证明，原告未能在规定期间内提交证据予以反驳，故本院对原告该项主张不予支持。关于交还东侧大门钥匙的问题，广泰公司作为承租人应当拥有对大门的管理权，现广泰公司同意交付一把钥匙给原告，由双方共同管理，不违反法律规定，本院予以认可。关于公共区域和过道加设隔断的问题，系广泰公司出于安全需要进行的改造，原告提交的证据不足以证明广泰公司的改造行为影响了正常通行，故本院对原告该项诉讼请求不予支持，广泰公司自愿移走厂房南面的排风设备，以保障通道畅通，本院予以认可。综上，原告各项排除妨碍的主张没有相应的事实和法律依据，原告据此要求广泰公司承担20万元的赔偿，并要求徐建中承担连带责任的主张，亦不符合合同及法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江苏广泰石化能源装备科技有限公司于本判决生效后十日内向原告江苏弘毅锅炉有限公司交付公司东侧大门钥匙一把；二、被告江苏广泰石化能源装备科技有限公司于本判决生效之日起十日内将厂房南面设备移除，保证道路畅通；三、驳回原告江苏弘毅锅炉有限公司其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告江苏弘毅锅炉有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 胡正宇二〇二一年一月八日法官助理 高 倩书 记 员 张 俊附法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。