湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘02民终100号 上诉人（原审被告）：颜华新，男，汉族，1987年3月22日生，住湖南省株洲市天元区。 被上诉人（原审原告）：鄢能文，男，汉族，1972年2月21日生，住湖南省浏阳市。 上诉人颜华新因与被上诉人鄢能文租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2020）湘0202民初2595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 颜华新上诉请求：撤销一审判决第一项，改判按实际使用租赁时间计算租金，维持一审判决第二项。事实和理由：原审判决认定鄢能文断水断电期间租金由颜华新承担，判决明显不当。一审认定颜华新依法享有免租1.5个月的权利，鄢能文要求解除合同于法无据。同时认定，鄢能文断水断电导致颜华新无法营业，即在此期间因鄢能文行为造成无法使用租赁物，无法实现租赁合同目的，却又要求颜华新承担该时间段内的租金。一审法律适用错误，判决明显不当。 鄢能文未答辩。 鄢能文向一审法院起诉请求：1．解除当事人双方签订的两份《房屋租赁合同书》，并返还出租房屋；2．颜华新立即向鄢能文支付租金164582元（从2020年6月1日至2020年12月31日止）；3．颜华新向鄢能文支付违约金2万元；4．颜华新向鄢能文支付租赁房屋中9楼履约保证金5万元、8楼的6万元，共计11万元；5．颜华新立即与物业结清所有的水、电、物业管理等费用。 一审法院认定事实：2015年5月30日、2015年7月7日，颜华新因需经营“爱侣行主题酒店”与鄢能文分别签订《房屋租赁合同书》、《商铺租赁合同书》，2份合同共同约定：鄢能文将位于湖南省株洲市荷塘区××路××号××大厦××楼××楼（建筑面积分别为485.1平方米和540.79平方米）出租给颜华新经营使用；租赁期限分别为：九楼（2015年8月30日至2027年8月29日止）；八楼（2015年7月29日至2027年8月28日止）。九楼租金为每月10670元，第三年起逐年递增5%，八楼租金为每月11897元，第三年起逐年递增5%。乙方（颜华新）未按时足额向甲方（鄢能文）交纳租金的，乙方应按拖欠租金数额5‰／日向甲方支付违约金。乙方超过约定交租期拾日以上未缴纳租金的，甲方有权停水停电，造成的一切后果均由乙方负责。乙方租金逾期交纳超过15日后拖欠连续超过30天、累计超过90天的，甲方有权解除合同，收回合同项下商铺，不给予乙方任何补偿或赔偿，当年度的租金不予退还。双方还在合同中对租金缴纳方式、履约保证金、甲乙双方的权利义务及违约责任等事项作出了约定。合同签订后，颜华新一直如期交纳租金，履行合同中的约定。直至2020年年初疫情暴发后，自2020年1月23日湖南省启动重大公共卫生突发事件一级响应起，至3月30日转为三级响应时，颜华新在租赁楼层进行经营的“爱侣行”主题酒店一直处于停业状态。在此期间，颜华新已于2020年2月3日向鄢能文交纳2020年上半年度（九楼：2020年2月29日-2020年8月29日，八楼：2020年1月29日-2020年7月28日）的房屋租金156745元。随后，颜华新以上半年酒店实际经营时间较短，且酒店处于亏损状态为由，希望鄢能文减免上半年的部分租金，但双方协商未能达成一致意见。2020年7月30日，按照合同约定，颜华新此时应向鄢能文缴纳租赁楼层九楼2020年8月30日-2021年2月28日，八楼2020年7月29日-2021年1月28日的租金。颜华新一直未交纳相关租赁款项。期间，鄢能文多次与颜华新协商租金交纳问题，双方协商未果。鄢能文于2020年8月11日前往颜华新租赁的酒店楼层张贴《告知书》，要求颜华新于2020年8月14日前向鄢能文交纳半年度租金164582元，如未按期交纳鄢能文将按照合同的相关约定计算滞纳金。8月14日期满后，颜华新仍未按约交纳租赁楼层的租金。最终，鄢能文于2020年8月30日将颜华新租赁楼层的水、电关闭，致使颜华新在租赁楼层经营的酒店无法继续运营。 一审法院认为：本案系租赁合同纠纷。一、关于颜华新是否违约及合同能否解除的问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”新冠疫情及其防控措施属于不可抗力。本案中，颜华新租赁涉案房屋系用来进行宾馆经营，属于经营性用房，未按约定的期间支付租金虽构成违约，但系受疫情影响所致；且依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项的规定，“疫情导致合同履行困难的，法院应积极引导当事人继续履行，当事人以此为由请求解除合同的，法院不予支持”。综上，双方签订的租赁合同并不因该违约行为解除，双方租赁关系缔结维持已久，且一直合作良好，应互商互让，共同配合履行完租赁合同。故鄢能文主张的违约金及履约保证金及结清水、电、物业费的诉求，不予支持。 关于本案租金支付问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》的规定，2020年1月底，新冠疫情暴发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，其中就包括颜华新经营的宾馆住宿业，属于政府强制性要求，商户无法经营的情形属于不可抗力，不属于商户责任，3月中旬疫情减轻，虽部分商户逐渐恢复，但鄢能文经营的宾馆主要对象面对短期外来人员，仍属严格管制而无法开业的状态，一直持续至4月中下旬左右，故对该段时间的租金，一审法院酌情减免一个半月的租金即：（74111元+82634元）÷6×1.5=39186.25元。颜华新主张因为鄢能文于2020年8月30日擅自停止了其租赁房屋的水、电，停断水电期间的租金不应支付。一审法院认为，当事人双方已于合同中约定“乙方超过约定交租期拾日以上未缴纳租金的，甲方有权停水停电，造成的一切后果均由乙方负责。”颜华新虽因疫情原因免除了违约责任及部分交租义务，但其客观上未交租金的行为符合合同约定条款情形，鄢能文停断水、电的行为虽有不妥，但并未违反双方约定，对颜华新的这一主张，一审法院不予支持。故颜华新仍需按约定交纳相应期间的租金，即77817元+86765元=164582元。鄢能文应及时恢复颜华新承租房屋的水、电供应。综上，颜华新按双方约定应付的租金减去因疫情减免的租金，颜华新应向鄢能文实际支付的租金为：164582元-39186.25=125395.75元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决：一、颜华新在本判决生效后十五日内向鄢能文支付租金共计人民币125395.75元；二、驳回鄢能文的其他诉讼请求。本案案件受理费5718元，减半收取2859元，保全费2020元，共计4879元，由鄢能文负担2802元，颜华新负担2077元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，合同当事人应当按照合同约定全面履行合同义务，各方亦有权依照合同约定依法行使权利。无论合同双方是否正在协商租金减免等合同履行事宜，除非双方协商一致中止履行义务，或者后履行一方存在《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形，否则双方当事人均应合同约定及时履行义务。因本案中不存在上述情形，颜华新未按照合同约定期限支付租金，鄢能文有权按照合同约定断水断电，且鄢能文在断水断电前多次催告颜华新履行交纳租金的义务，且间隔时间近一个月，并未违反诚实信用原则，颜华新不能以未协商好上半年租金减免事宜而不按合同约定拒交或者缓交下半年租金。故颜华新关于停业系鄢能文造成的上诉主张没有法律依据，该部分停业损失应当由其自身承担，颜华新关于减免停业期间的租金的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，颜华新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5718元，由颜华新负担。 本判决为终审判决。 审判长 羊 敏 审判员 卢飞虎 审判员 曹 阳 二〇二一年一月二十六日 法官助理陈河 书记员贺双平