河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终69号上诉人（原审被告）：河南新阳光房地产有限公司，住所郑州市金水区天明路**。法定代表人：周建伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李长军，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晓敏，河南路德律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：河南新阳光控股发展有限公司，住所地郑州市金水区经三路**。法定代表人：周建伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李长军，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晓敏，河南路德律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：凌先杰，男,汉族,1966年4月24日出生,,住河南省淅川县委托诉讼代理人：肖迎华，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦昊，金博大律师事务所律师。被上诉人(原审原告)，崔雪玲，女,汉族,1969年12月28日出生,住河南省淅川县马蹬镇崔湾村****。委托诉讼代理人：肖迎华，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦昊，金博大律师事务所律师。原审被告：河南中宸房地产经纪有限公司，，住所地郑州市金水区北环路**商业网点****-1法定代表人：王秋花，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋泮文，河南强人律师事务所律师。上诉人河南新阳光房地产有限公司(以下简称新阳光公司)、河南新阳光控股发展有限公司(以下简称新阳光控股公司)因与被上诉人凌先杰、崔雪玲、原审被告河南中宸房地产经纪有限公司（以下简称中宸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初17433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。新阳光公司、新阳光控股公司上诉请求：依法撤销郑州市金水区人民法院(2020)豫0105民初17433号民事判决书发回重审或依法改判,驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实与理由:首先,被上诉人主张的撤销合同理由不成立。一、原审判决认定事实错误,本案根本不存在被上诉人“误以为被封电梯系其所购商铺的配套设施”的事实,因为涉案电梯本来就是其所购商铺的公用配套设施。1、涉案电梯规划设计的本来就是商场的公用配套设施。2、虽然在商铺工程施工阶段,涉案电梯仅仅设计一、三层停,但是,上诉人在销售之前,上诉人为了便利二楼商铺的出行,于2015年11月份改造增加了二层电梯厅门,并经验收合格供二层商铺使用(一审二次开庭时补交了证据)。该二层电梯门厅就是为了整个二层的共同使用,属于整个二层的公用配套设施。上诉人有改造电梯的合法手续,在被上诉人购买二层该商铺时,该电梯作为整个二层的公用配套设施已合法存在,一审法院没有对该事实进行认定,属漏认的事实。3、2017年7月1日,上诉人将涉案三站三停电梯设施作为公用设施交付物业公司,物业公司对涉案电梯一直是作为业主公用电梯进行管理使用的。整个二层商铺包括被上诉人在内的四家业主已使用涉案电梯多年。根据以上事实,涉案电梯本来就属于整个二层包括被上诉人在内的四家商铺公用配套设施的基本事实不容否定。因此,本案根本不存在被上诉人“误以为被封电梯系其所购商铺的配套设施”的事实。二、原审判决认定法律关系错误,本案不属于合同纠纷,应当属于侵权责任纠纷。本案的基本事实是,涉案房屋在上诉人完成销售并向被上诉人交付使用以后,因被上诉人与位于涉案电梯二层门厅旁边的相邻业主发生纠纷,该相邻业主单方擅自将通往涉案电梯门厅的公共通道和涉案电梯二层门厅堵塞,导致被上诉人无法使用涉案电梯出入。该相邻业主的封堵行为侵占了业主公用的涉案电梯二层门厅,侵害了被上诉人的出入通行权利,属于典型的侵权行为。因此,被上诉人无法使用涉案电梯,不是因为上诉人销售的房屋及其附属公用设施存在权利瑕疵所造成的后果,而是第三人侵权行为所造成的后果。据此,原审判决认定法律关系错误,本案不属于合同纠纷,应当属于侵权责任纠纷。三、一审判决对重大误解的除斥期间,适用法律错误。《民法总则》第一百五十二条“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权;”。暂且不论原审判决认定的重大误解事实是否客观存在,仅从重大误解的除斥期间方面,原审判决认为本案的重大误解除斥期间应当从2019年10月起算。据此,依照《民法总则》第一百五十二条的规定,原审判决认定重大误解的除斥期间至2020年1月份已经届满。被上诉人在2020年8月18日才提起本案诉讼,显然超出了三个月的除斥期间。一审法院依据《合同法》第五十五条的规定计算重大误解撤销权的除斥期间为一年,显然是适用法律错误。因此,被上诉人起诉已超过三个月的除斥期间,法院应依法驳回被上诉人的诉讼请求。其次,原审判决认定上诉人应当向被上诉人返还的购房款数额错误。根据一审审理过程中,上诉人与被上诉人双方对交易流水证据的质证,双方均认可实际交给上诉人新阳光公司的购房款为3466368元,至今仍有2951004元购房款未付,该笔欠款在新阳光公司应收账款明细账上挂着。虽然购房合同房款和开具的发票一致是6417372元,但开发票是计税的依据,不是证明原告已付款的依据,合同中也没有将发票作为付款依据的约定。一审法院认为上诉人向被上诉人开具了相应金额的发票,并将房屋过户至被上诉人名下至今已经数年,且未提供其向被上诉人追索购房款的证据,进而推定被上诉人已全部支付了购房款,很显然这个逻辑是不成立的。照这个逻辑,社会上许多交易都无法进行。在大量的市场交易中,交易一方都要求先开发票后付款,付款方收到发票后不付款的现象大量存在。据此,不能认为开了发票就是交了款;更不能认为收款方没有向付款方追要欠款,就证明付款方已经完成了支付义务。更何况,在本案中上诉人与被上诉人双方对已经实际收付的房款为3466368元,于2018年12月4日签订的《协议书》中作为基本事实共同确认。据此,即使撤销合同,依据合同所获利益相互返还,新阳光公司返还的购房款应当为被上诉人实际支付的购房款3466368元。因此,一审法院认定被上诉人已全部支付购房款并判令上诉人按照发票金额退还被上诉人购房款是错误的。再次,一审法院审理程序严重违法,导致判决结果错误。《民事诉讼法》第一百五十七条规定:“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件,适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件,当事人双方也可以约定适用简易程序。”但是,本案争议标的巨大;事实不清;权利义务关系不明;案情极为复杂;而且原被告双方事先也没有约定适用简易程序,所以本案不符合简易程序的适用条件,一审法院适用简易程序审理该案属审理程序严重违法。对于如此复杂的案件,一审按照简易程序由法官独任审判,根本无法保证审判质量。正是由于一审程序出现上述严重错误,导致本案无法通过合议庭合议的程序客观公正地作出判决。第四,上诉人和被上诉人双方房屋买卖合同签订后,上诉人已履行完毕四年多。为了维护合同的稳定性,不应当轻易草率地撤销合同。否则,不利于保护交易的稳定和交易秩序。合同撤销后房屋的折旧、被上诉人占用房屋的使用费该怎么计算,相互返还都是要解决的问题。鉴于本案是由第三人被上诉人的邻居封堵电梯和通道引起的诉讼,新阳光公司正在积极想办法解决,要么强拆封堵,排除妨碍,要么给凌先杰、张贵各、史丽萍三家重新开个电梯口,以恢复凌先杰、张贵各、史丽萍三家正常通行。据此,为了维护合同的稳定性,不应当轻易草率地撤销合同。综上所述,一审判决认定事实错误,适用法律错误,审理程序严重违法。新阳光公司、新阳光控股公司当庭补充上诉意见称：东风路办事处社区经多次努力协调，已经让涉案房屋西侧的相邻关系人黄龙和李宇把他们堵塞在公共通道上的墙体拆除，并恢复二层电梯出入门厅的正常使用。黄龙和李宇答应，在十天内他们把这些障碍物全部拆除掉，因为他们拆除完以后还要重新安装自己的房门。凌先杰、崔雪玲辩称,一、新阳光公司擅自变更规划设计，封堵了一层临街通往二层商铺的通道，违法建造通往二层商铺电梯，新阳光公司欺诈行为造成答辩人错误认识并签订显失公平的《商品房买卖合同》，原审法院判决撤销涉案合同合法有据，并无不当。根据案涉商铺施工设计图纸显示，案涉商铺临街通道由一层商铺通往二层，为一拖二设计。新阳光公司为实现利益最大化，擅自改变原规划设计，封堵了一层通往二层商铺的临街通道，并违规建造通往二层商铺的电梯，将一二层连体商铺中一层与二层分开销售。答辩人购买二层商铺时，新阳光公司及其委托销售商中宸公司故意隐瞒真实情况，带领答辩人乘坐违规设置的临街电梯前往二楼商铺，答辩人理所当然地认为电梯系二层商铺的配套设施，基于投资目的，答辩人与新阳光公司签订《商品房买卖合同》并购买了涉案商铺。直至2019年10月，因承租人突然退房，答辩人方知原通往所购商铺的电梯被实心墙体阻隔，且从外街无任何通道进入所购商铺，无法实现对外营业目的。答辩人与被答辩人就电梯一事多次沟通协商无果，此后答辩人通过调取商铺施工设计图才知原规划设计中所购商铺一、二层系一拖二复式结构，答辩人所购商铺并无电梯配套设施，亦不具有正常商用功能。新阳光公司采用欺诈手段，致使答辩人在违背真实意思、陷入重大误解的情况下签订显失公平的《商品房买卖合同》，原审法院依据案件事实及法律规定判决撤销涉案合同并无不当，二审法院依法应当维持原审判决。二、本案不属于侵权责任纠纷，业主封堵商铺二层电梯出口行为不构成对答辩人的侵权。根据《中华人民共和国建筑法》规定，建设工程质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，建筑工程不能违背建筑工程设计。新阳光公司擅自变更工程设计，违规封堵由一层前往二层商铺的临街通道，并擅自增设二层电梯，不仅影响了涉案电梯二层门厅相邻业主商铺的使用功能，也直接导致二层商铺不符合安全标准，增加了安全隐患，新阳光公司违规增设电梯出口行为应予以纠正，并应依法按工程设计恢复一层通往二层的临街通道。本案争议的根源系新阳光公司违背建设工程设计擅自封堵二层通道并违规开设二层电梯出口造成，故涉案电梯二层门厅相邻业主封堵二层电梯出口行为不构成对答辩人的侵权，本案不属于侵权责任纠纷。根据《中华人民共和国建筑法》规定，任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉，建设行政主管部门依法应对违法行为予以处罚并纠正其违法行为。二审法院如认定本案系侵权责任纠纷，则等于变相确认新阳光公司违法行为合法化，必将造成法律适用上的错误。三、答辩人知道撤销事由后在法定期间提起诉讼程序，一审法院认定答辩人行使撤销权并未超过法定期限符合案件事实及法律规定。被答辩人在与答辩人签订购房合同前改变原规划设计，私自设立通往二层商铺的电梯对于答辩人而言属于欺诈行为，该欺诈行为直接导致答辩人陷入错误认识，以至于答辩人在违背真实意思情况下签订显失公平的《商品房买卖合同》。故答辩人的撤销权应自答辩人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。本案中答辩人发现被答辩人的欺诈事实后，在第一时间向法院提起诉讼，完全符合法律规定，不存在超过撤销权除斥期间事实。四、被答辩人应向答辩人返还购房款6417372元及利息。2016年3月24日，答辩人与被答辩人新阳光公司签订《商品房买卖合同》，合同约定答辩人购买新阳光公司位于金水区天明路79号2幢2层204号房，用途为商业服务，总价6417372元。依据答辩人与新阳光公司于2018年12月4日签订的《协议书》可知，双方确认答辩人已将6417372元全额支付给新阳光公司，新阳光公司对答辩人不再享有任何权利，且新阳光公司也已向答辩人开具了相应金额的发票，并按照合同约定将涉案商铺登记过户给答辩人。经国家企业信用信息公示系统查询得知，被答辩人新阳光控股公司系新阳光公司的唯一股东，且不能证明公司财产独立于股东自己的财产，故根据《合同法》第一百五十七条及《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，合同撤销后，扣除应付银行贷款后，被答辩人新阳光公司及新阳光控股公司应当连带返还答辩人购房款6417372元，并向答辩人支付利息。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。中宸公司述称，一、答辩人中宸公司作为代理销售方收取被上诉人款项后，一部分以被上诉人所交房款交付给上诉人，另一部分作为上诉人给付中宸公司的佣金，该行为与上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同的履行直接相关，该事实有中宸公司在原审提供的上诉人开具的收据（中宸公司持有）、中宸公司副经理宋宏伟银行流水凭证（卡号为62×××94)及中宸公司法定代表人的银行流水等证据予以证明，被上诉人在原审也认可中宸公司所提供的购房款收据中的款项系中宸公司交付，中宸公司持有该收据，上诉人为被上诉人开具的发票中已经涵盖该收据中的款项。上述事实涉及被上诉人如何交付房款以及交付多少房款均系案件基本事实，原判决认为非本案实质内容，不予处理，显然是错误的，也是对案件客观公正处理极其不负责任的。二、本案被上诉人商铺通道问题系相邻方侵权所造成的，应当通过与相邻方协商或者诉讼解决，在本案案涉房屋销售过程中并不存在欺诈行为，被上诉人也不存在重大误解的情况，被上诉人诉请撤销合同没有事实根据和法律依据，原判决认为被上诉人存在重大误解缺乏事实根据。三、本案作为房屋买卖合同纠纷案件，房款显然系基本事实，原判决并未查清本案房款如何交付、交付的数额等事实，仅以上诉人开具了购房发票推定被上诉人已经足额交付了房款，系主观臆断，也过于武断和草率，并不符合民事诉讼证据规定第十条第（四）“已知事实和日常生活经验法则推定出的另一事实推定事实的规定”的规定，因为先开具发票而后交付款项的情况屡见不鲜比，如办证时或者办证后交付余款等。四、原判决适用法律错误：根据民九会议纪要第一条第2项“民法总则与合同法的关系与适用”，关于欺诈、胁迫及重大误解等属于合同法总则的内容，合同法总则的规定与民法总则规定不一致的，根据新法优于旧法的原则，适用民法总则规定，原判决却错误地适用合同法第54条及第55条规定的一年除斥期间显然属于适用法律错误。民法总则第152条第一款第（一）项的规定即重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权，撤销权消灭，因此，本案被上诉人的撤销权已经消灭。综上所述：原判决认定案件基本事实不清，适用法律错误，判决结果错误，请二审依法改判或者发回重审，以维护答辩人的合法权益，维护司法公正。凌先杰、崔雪玲向一审法院起诉请求：1、判令撤销原告与被告新阳光公司间签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告新阳光公司、中宸公司返还原告购房款6793653元，并支付资金占用期间的利息874380元（以6793653元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年12月4日暂计算至2019年8月19日），共计7668033元。并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月19日计算至实际清偿之日期间的利息；3、判令被告河南新阳光控股发展有限公司承担连带清偿责任；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2016年3月24日，原告凌先杰（××）与被告河南新阳光房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号16002358512），约定原告购买被告开发的位于金水区天明路79号2幢2层204号房，该商品房的用途为商业服务，建筑面积270.81平方米，该商品房单价为每平方23696.95元，总金额为陆佰肆拾壹万柒仟叁佰柒拾贰元整。双方约定付款方式为其他方式。约定金额3217372元，付款方式现金，约定付款时间2016年3月24日，缴纳比例50.14％；约定金额3200000，在总价不变的情况下，剩余3200000元于2016年12月4日已结清，付款方式由按揭改一次性。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同约定完成；前期物业管理已经落实的商品房交付××使用。原告提交的《合同信息备案摘要》显示，××凌先杰，共有情况共同共有，共有人崔雪玲，房屋坐落金水区天明路79号2号楼2层204，建筑面积270.81㎡，总价6417372元，签订日期2016-3-24。2015年6月1日、2016年6月2日，被告河南新阳光房地产有限公司（甲方）与被告河南中宸房地产经纪有限公司（乙方）签订《天伦锦城策划及销售代理合同》两份，约定代理销售期限为：2015年6月1日至2016年6月1日、2016年6月2日至2019年6月30日，代理权限及事项为在代理期限内，甲方委托乙方独家代理销售该房屋；乙方必须在甲方制定的销售平均底价或者之上对外代理销售。2、2016年3月17日，河南中宸房地产经纪有限公司郑州第三分公司出具的《收据》显示，今收到凌先杰人民币伍万元整，系付2#商铺204定金，该收据上加盖河南中宸房地产经纪有限公司郑州第三分公司财务专用章。2016年3月24日，河南中宸房地产经纪有限公司郑州第三分公司出具的《收据》显示，今收到凌先杰人民币柒拾贰万陆仟贰佰捌拾壹元整，系付2#204商铺款，该收据上加盖河南中宸房地产经纪有限公司郑州第三分公司财务专用章。原告提交的中国农业银行业务凭证显示，2016年3月24日，原告凌先杰6228450978041579577消费金额726281元，对方账号为83×××18。2016年3月24日，原告凌先杰、崔雪玲（甲方、债权出让方）与案外人张旭（乙方、债权受让方）签订《债权转让协议》，约定，双方转让债权标的价格为￥3210000，大写叁佰贰拾壹万元整。原告提交的2016年3月31日发票两张，显示付款方名称凌先杰、崔雪玲，收款方名称新阳光公司，金额为2000000元、1217372元，共计3127372元。原告提交的2016年12月29日发票四张，显示购买方凌先杰，销售方新阳光公司，货物名称房地产开发商业用房，金额为200000元、1000000元、1000000元、1000000元，共计3200000元。商户名称为河南新阳光房地产有限公司的银联商务显示：2016年9月18日、2016年9月18日、2016年12月4日、2016年12月4日，原告凌先杰向其支付50万元、150万元、60万元、60万元，共计320万元。2016年3月25日，被告河南新阳光房地产有限公司收到卡号（62×××94）转账284380元。2016年3月25日，被告河南新阳光房地产有限公司向原告出具的《收款收据》两份载明，兹收到凌先杰、崔雪玲交来维修基金（2#-204）、产权登记费（2#-204）壹万柒仟陆佰零贰元、肆佰壹拾元整。原告提交的不动产权证书显示，豫（2017）郑州市不动产权第0099762号房屋，坐落于金水区天明路****楼****，不动产单元号410105010021GB00009F00020026，房屋建筑面积为270.81㎡，权利人为凌先杰、崔雪玲共同共有。3、2018年10月12日，因案涉房屋租金等问题，原告凌先杰向公安机关报案，公安机关对张旭的询问笔录载明“2015年下半年通过我的一个同事冯湘认识朱艳星，朱艳星当时在天伦锦城做房产销售代理。他让我帮忙找客户卖房子，一平方六七百元钱。我就帮他找客户。大概2015年底，南阳的马群阁主动找到我，说他那边有客户凌先杰想买商铺。马群阁还说他欠凌先杰321万，将来让马群阁把321万的债权转让给我，由我对凌先杰购买的商铺总款项承担321万元还款金额。我也同意。马群阁介绍三、四个客户要买商铺，他都是欠人家钱。我都一样做了债权转让，由我来对客户的购房款进行担保还款”“这个债权转让协议是怎么回事”“这个债权转让协议就是我和凌先杰签订的债权转让。凌先杰把对马群阁享有的321万的债权转让给我”“这个债权转让协议上面有没有约定，购房人凌先杰的商铺购房款由你来进行担保”“没有写到书面的协议里面。当时签订协议时是凌先杰去开发商新阳光公司签订商品房买卖合同的当天，我和凌先杰、马群阁、朱艳星当时都在场。我们口头上说的就有。我对凌先杰购买的商铺承担321万的担保还款，也就是由我向马群阁追偿。”“为什么应该你交的321万元首付款，而由凌先杰缴纳了726281的购房款”“这个应该是凌先杰缴纳的契税和维修基金，契税应该是256595元，维修基金应该是15750元，总共274145元”“加上凌先杰之前缴纳的5万元定金，凌先杰多交了502136元”“多交这些钱是什么钱”“我自己给凌先杰加的房价，一平加了1850元”“凌先杰一共交了多少钱”“390多万”“你应该交多少钱”“由我向马群阁追缴，总共321万”，等。公安机关对河南中宸房地产经纪有限公司朱艳星的询问笔录载明，“……2016年3月17日，马群阁、张旭就带着几个人到公司交了定金，一个商铺伍万元定金……2016年3月24日，张旭和204商铺的实际购买人凌先杰到售楼部准备交房款。我出去和凌先杰还有几个购房人说了，商铺有一年的免租期，合同单价就是合同上的金额，凌先杰购买的204商铺单价是2.3万元左右，具体张旭给凌先杰说的价格是多少我没有问。我的意思他们今天交的就是房款。之后凌先杰交了72万多元钱，是刷卡交的，卡绑定的是我的浦发银行卡。交完之后，公司员工李彤开具收据，收据上写明的是房款。因为客户到公司交钱要么是定金，要么是房款。之前204商铺已经交过定金了，李彤直接开具的就是204商铺款。当天新阳光公司还和凌先杰签订了商品房购房合同。我给张旭说钱回头转到宋红伟的卡上，让宋红伟直接拿着卡去财务交款，我安排宋红伟交房款，交了凌先杰26万元的房款和5万元的定金”“你们还有多少钱没有交”“凌先杰刚开始交了5万元定金，第二次交房款交了726281，除去交给新阳光公司的31万元，还有466281元没有交”“凌先杰这个商铺款项是否付完”“没有付完”“应该有谁来付”“因为是张旭担保的，我只对准张旭”等。4、2018年12月4日，原告凌先杰、崔雪玲（甲方）与被告新阳光公司（乙方）签订《协议书》，约定，甲方购买乙方开发的商品房（合同号16002358512），经双方核对，乙方实际收到甲方购房款￥3466368.00元。剩余合同款乙方不直接向甲方主张，由乙方找房屋销售代理商（河南中宸房地产顾问有限公司）解决。关于房租问题，双方商定，自2017年1月1日起到2018年2月28日止的房屋实际租金，共265393.80元，由乙方于本协议签订之日起3日内支付到甲方银行账户。甲方收到上述款项后，双方再无纠纷。甲方应当主动向公安机关及其他部门撤回对乙方及乙方公司销售负责人的控告。2019年10月份，原告发现案涉商铺的电梯出口被实心墙体阻隔，不能通往商铺，并被告知以后不能再使用电梯，后原告起诉至该院。一审法院认为，《合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。本案中，原告自2016年3月购买商铺至2019年10月电梯被封之前一直使用电梯进出二楼商铺，原告误以为被封电梯系其所购商铺的配套建筑，现因电梯被封，原告购买的二楼商铺必须经过小区内的消防通道才能进出，严重削弱了原告购买商铺的投资功能。原告与被告河南新阳光房地产有限公司签订的房屋买卖合同存在重大误解。故原告要求撤销与被告河南新阳光房地产有限公司间签订的《商品房买卖合同》的诉请该院予以支持。关于被告陈述原告撤销权已丧失的答辩意见，被告在二楼开设的电梯出口一直使用至2019年10月，原告至此方知其购买商铺没有电梯，故除斥期间应自2019年10月起算，被告答辩意见该院不予采信。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。结合本案，合同撤销后，被告应向原告返还购房款及资金占用期间的利息，原告应协助被告将位于金水区天明路79号2号楼2层204商铺产权变更登记至被告河南新阳光房地产有限公司名下。关于购房款，根据合同约定案涉房款共计6417372元，被告辩称原告未支付完毕，但其向原告开具了相应金额的发票，并将房屋过户至原告名下至今已经数年，且未提供其向原告追索购房款的证据。故原告主张已经全部支付购房款的意见成立，被告的答辩意见不成立，该院不予采信。原告向被告河南新阳光房地产有限公司支付的购房款、房屋维修专项基金17602元等应向原告返还。关于利息，应以退还金额为基数，自2016年12月4日起按照年利率3.85％计算至实际清偿之日止，原告诉请过高部分该院不予支持。被告河南新阳光控股发展有限公司作为被告河南新阳光房地产有限公司的唯一股东，未提交证据证明其财产独立于被告河南新阳光房地产有限公司，故应对被告河南新阳光房地产有限公司上述债务承担连带责任。原告与被告河南中宸房地产经纪有限公司关于资金来往的纠纷非本案纠纷的实质内容，本案不予处理，双方可另案处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销原告凌先杰与被告河南新阳光房地产有限公司于2016年3月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16002358512）；二、被告河南新阳光房地产有限公司于本判决生效后二十日内向原告崔雪玲、凌先杰返还购房款6417372元、房屋维修专项基金17602元及利息（以6417372元为基数，按照年利率3.85％计算，自2016年12月4日至实际清偿之日止）；三、被告河南新阳光控股发展有限公司对被告河南新阳光房地产有限公司上述第二项债务承担连带清偿责任；四、原告崔雪玲、凌先杰在收到上述款项后二十日内协助被告将位于金水区天明路79号2号楼2层204商铺（豫20**郑州市不动产权第0099762号）产权变更登记至被告河南新阳光房地产有限公司名下；五、驳回原告崔雪玲、凌先杰的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取32738元，由原告崔雪玲、凌先杰负担5340元，被告河南新阳光房地产有限公司、河南新阳光控股发展有限公司负担27398元。二审中，新阳光公司、新阳光控股公司提交了如下证据：第一组证据：施工图纸（复印件）、2017年7月1日电梯交接签收单。证明：2013年5月13日，新阳光公司按照设计图纸要求与华升富士达电梯有限公司签订了包括涉案电梯的电梯采购合同（3号梯，3层/2站）并按施工图纸完成电梯安装，经郑州市质量技术监督局检验合格，于2014年2月10日向新阳光公司发放电梯使用登记证、2014年12月18日电梯制造商郑州分公司将涉案电梯移交新阳光公司使用。2017年7月1日，新阳光公司将经国家法定检验监督检测机构，河南省特种设备安全检测研究院监督检验合格的涉案电梯3层3站移交物业公司管理使用。在电梯交接签收单第四条明确涉案电梯为2号楼商铺货梯，由物业公司负责管理维护。第二组证据：前期物业服务协议（原件）。证明：涉案电梯在物业公司已经通过协议内容约定的方式，明确告知业主房屋共用设施设备包括电梯，物业费按照每平米6元的标准向业主统一收取。相邻业主之间负有为他人通行提供便利的义务。综合以上证据，涉案电梯2层厅门于2015年10月28日已经实施改造增加，改造增加完成后，2016年4月1日验收合格，作为二层业主共用设施已经合法投入使用，因此，在2016年3月24日原被告双方签订商品房买卖合同时2层电梯厅门作为共用设施已经合法存在，原告有权正常使用涉案电梯，被告不存在原告所诉称的欺诈事实，原告也不存在重大误解的情形。第三组证据：关于收取房款财务记账凭证四份（复印件）。证明：实际收到购房款数额3466368元以及本案被上诉人仍然拖欠上诉人新阳光公司购房款2951004元，原审判决以上诉人未提供向被上诉人追索剩余购房款的证据为由，认为被上诉人主张已经支付购房款的意见成立，完全错误。上诉人有没有追索剩余购房款不能成为认定被上诉人已经支付全部购房款的理由。第四组证据：告知函一份（原件）。证明：通向涉案电梯的通道被二层西侧邻居封堵后，涉案房屋所在的社区经多次协调，相邻人已经同意将崔雪玲、凌先杰、张贵各、史丽萍三家业主通往该二层公共电梯门厅出入口的公共通道堵塞墙体全部拆除，进一步说明此案是相邻权纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷，上诉人交付的房屋不存在电梯使用权的权利瑕疵。凌先杰、崔雪玲质证称，对上诉人提供的电梯剖面布置图及相关的参数，被上诉人没有异议，本案系撤销权纠纷一案，而非产品质量纠纷。被上诉人对电梯产品本身质量没有异议，相反，被上诉人提供的第一组证据，充分证明了案涉电梯在二层没有出口，上诉人也提供证据证明了在2013年5月采购合同，只有一、三层的出口设施及相关的资料，被上诉人提供的是2013年5月份电梯的设计图纸，所以不可能有二层的电梯出口设施，这个图纸与上诉人采购合同与案涉房屋规划设计是一致的，二层没有电梯出口。对前期物业服务协议真实性没有异议，对上诉人证明目的有异议。上诉人隐瞒了规划设计二层没有电梯的事实，证实上诉人的隐瞒构成了欺诈，造成了被上诉人错误认识，签订了显失公平的合同，也造成了商铺无法实现投资经营功能造成被上诉人巨大的损失，引发本案的诉讼。上诉人坚持声称电梯系合法投入使用，但是根据图纸显示，该部电梯属于违章建筑，大大提高了被上诉人商铺贬值的风险。对第三组证据对记账凭证真实性、合法性以及证明目的均有异议。被上诉人已经按照合同约定按时足额缴纳购房款，其中包括首付款、银行贷款以及债权转让的债权三部分构成合同约定的价款。而上诉人向被上诉人出具发票以及协助被上诉人办理房产证，同时并未向被上诉人主张过所谓的剩余房款，被上诉人在一审庭审过程中提交的证据已经形成完整的证据链用以证明被上诉人履行了合同约定的房屋价款。对告知函真实性没有异议，但该告知函不具有合法性，不能作为本案证据采信。告知函本质它属于证人证言，但相关人员张振刚并没有到庭接受法庭的质证，程序不合法。另外告知函的内容与事实不符，与相关的法律规定相冲突。本案的纠纷至2019年到现在已经一年多，经过原被告双方相关的设计部门多次协商均得不到解决。到目前仍然得不到解决，同时纠纷的根源在于上诉人欺诈违规，双方的争议的焦点也并非二楼的通道何时恢复，怎么恢复的问题，而是撤销权的问题，所以该告知函依法不能作为本案证据使用。中宸公司质证称，对上诉人提交的证据一、证据二没有异议。对记账凭证，我方认为应当以银行交款凭据和银行流水为准。对证据四没有异议。凌先杰、崔雪玲提交郑州市自然资源和规划局回复截图打印件一份。关于电梯改造是否需要规划审批，对这专业的问题，我们向主管部门郑州市自然资源和规划局进行了咨询并留言，郑州市自然资源和规划局在该网站新建查阅栏目，对我们的咨询予以了回复，明确擅自改变设计在原有的楼层未经规划设计审批的情况下开口，属于改变规划与审批不符行为，相关部门建议我们向城市管理执法部门投诉，并且明确根据相关的法律法规，属于违法建设，由县级以上人民政府规划主管部门责令停止建设，消除影响限期改正并予以相应的处罚。新阳光公司、新阳光控股公司质证称，该答复内容不具有既定的法律效力。因为该答复内容是工作人员在值班过程中根据自己的理解，对所提问题作出的答复，不属于具有行政法律约束力的行政行为。因此该答复不能作为认定本案所涉电梯改造行为是否违法的定案依据。在没有行政机关对该电梯改造行为进行正式的立案调查，并作出相应的行政行为之前，任何其他部门和个人均无权对涉案电梯改造行为的合法性作出否定的结论。中宸公司质证称,被上诉人提供的该份证据不具有证明效力。郑州市自然资源和规划局值班人员的意见仅仅是咨询意见，不具有法律效力，不能作为定案依据。本院经审查认为，对新阳光公司、新阳光控股公司提交的证据的真实性予以确认，对第三组证据证明目的中实际收到购房款数额3466368元予以采信；对第一、二组证据，该二组证据无法证明其在二楼进行电梯门厅建设符合施工设计图，故对其证明目的不予采信。第四组证据与本案争议不具有关联性，故对其证明目的不予采信。对崔雪玲、凌先杰提交的证据的真实性予以确认，对其证明目的予以采信。二审经审理查明的事实除同原审相一致外，另查明，案涉房屋施工设计图并未设计在案涉房屋二楼留有电梯门厅开口，新阳光公司未提交证据证明其进行了施工设计图的变更，并经有关部门批准。本院认为，案涉房屋施工设计图并未设计在案涉房屋二楼留有电梯门厅开口，新阳光公司亦未提交证据证明其进行了施工设计图的变更，并经有关部门批准，新阳光公司私自开口并销售案涉房屋时，未将该情况如实告知购房人，且因施工设计图未设计电梯开口，导致新阳光公司私自开口直接进入案外人产权范围，而非公共走道部分，案外人封堵电梯开口后，导致购房人无法使用案涉房屋，合同根本目的不能实现，一审法院认定案涉房屋买卖合同应当撤销，并无不当。关于崔雪玲、凌先杰实际支付的购房款问题，崔雪玲、凌先杰称其向中宸公司支付了部分购房款，但因中宸公司不具有收取购房款的合法依据，崔雪玲、凌先杰在未见到新阳光公司对中宸公司授权的情况下，擅自将购房款支付给中宸公司，除新阳光公司认可的款项外，不应视为崔雪玲、凌先杰已付购房款，对此部分款项，与本案不是同一法律关系，崔雪玲、凌先杰可另行主张权利。关于崔雪玲、凌先杰主张的以其享有的债权抵偿部分购房款的问题，崔雪玲、凌先杰虽未提交其与新阳光公司达成了合意的书面证据，但双方签订的房屋买卖合同约定了签订房屋买卖合同当天支付了全部首付款，新阳光公司亦出具了全额购房款发票，且新阳光公司至今未向崔雪玲、凌先杰主张权利，房屋也已办理了产权证，一审法院综合案件情况，运用逻辑推理和日常生活经验，认定双方达成以崔雪玲、凌先杰享有的债权抵偿部分购房款的事实的存在具有高度可能性，从而确定崔雪玲、凌先杰已经全额支付购房款，并无不当。综上所述，新阳光公司、新阳光控股公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65476元，由河南新阳光房地产有限公司、河南新阳光控股发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年一月十二日法官助理张彦超书记员娄杨杨