辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初2439号原告李艳洁，女，1976年12月6日出生，蒙古族，住喀左县。委托诉讼代理人孔庆利，辽宁晟齐律师事务所律师。被告穆振雷，男，1979年6月13日出生，汉族，住喀左县。委托诉讼代理人侯文祥，辽宁正明律师事务所律师。第三人马文涛，男，1971年11月26日出生，汉族，户籍地凌源市，现羁押于凌源第二监狱。第三人李凤荣，女，1968年12月20日出生，汉族，住凌源市。原告李艳洁诉被告穆振雷、第三人马文涛、李凤荣执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李艳洁及其委托诉讼代理人孔庆利、被告穆振雷及其委托诉讼代理人侯文祥、第三人马文涛到庭参加诉讼。第三人李凤荣经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳洁诉称，原告诉第三人民间借贷纠纷一案，经喀左县人民法院判决第三人在判决生效后20日内偿还原告借款610,000元，并自2016年4月5日起至判决生效之日止按年利率6%向原告支付上述借款利息。现判决已经生效，原告申请执行时，被告提出执行异议，法院裁定中止对喀左县大城子镇建设路所有权证号为123127号楼房的执行。原告对该裁定不服提起诉讼。被告称在2014年3月14日与第三人签订房屋买卖合同，但被告及第三人不存在真实房屋买卖合同，这份合同是以物抵债的协议，而且是在债务履行期没有届满情形下签订的。同时被告对案涉房屋不属于合法占有，2013年4月18日，第三人在喀左县邮储银行借款220,000元，以自有的喀左县大城子镇建设路123127号楼房抵押担保，并在喀左县不动产登记中心（原喀左县房产管理处）登记。在法院查封前，被告与第三人签订的书面买卖合同无效，被告非法占有该不动产，被告提出异议其权利排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院不应支持被告的异议申请。1.请求人民法院继续对喀左县大城子镇健康路所有权证号为123127号楼房的查封、拍卖、执行，楼房价值200,000元。2.被告承担诉讼费。被告穆振雷辩称，一、被告与第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效。第三人欠被告借款与被告签订的《房屋买卖合同》。2015年7月，第三人无力偿还借款，将房屋交付给被告，被告用第三人欠款抵购房款，该房屋买卖行为系双方真实的意思表示。现被告同意替第三人偿还尾欠贷款，抵押权人利益不受损害，合同有效。二、被告取得争议房屋的所有权。被告与第三人签订了《房屋买卖合同》，交付了全部购房款，第三人将房屋交付给被告，被告自2015年7月入住房屋至今，未办理过户手续系因为找不到第三人，无法办理过户手续。综上，原告申请执行房屋损害被告的合法权益，该执行行为应停止，并解除对房屋的保全措施。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人马文涛述称，第三人在2014年与被告签订过房屋买卖协议。当时第三人欠被告200,000元借款，被告让签订的房屋买卖合同。被告什么时候入住的第三人不知道。案涉房屋由原、被告分割。综上，法院依法裁决。经审理查明，2016年3月17日，因原告李艳洁与第三人马文涛、李凤荣、案外人曹振凯民间借贷纠纷一案，原告李艳洁向本院提出诉前财产保全申请，本院依法查封了第三人马文涛、李凤荣所有的房产（包括案涉房屋，即位于喀左县大城子镇建设路的房屋，房屋所有权证号：123127）。2019年5月29日，本院裁定对案涉房屋续行查封。2019年9月23日，本院判决：一、第三人马文涛、李凤荣于判决生效后二十日内偿还原告李艳洁借款610,000元，并自2016年4月5日起至判决生效之日起按年利率6%向原告支付上述借款利息。二、案外人曹振凯对上述借款的200,000元承担连带偿还责任。判决生效后，原告李艳洁向本院申请强制执行，本院于2020年6月30日立案受理。2020年9月1日，被告穆振雷向本院提出执行异议，经本院审查裁定中止对案涉房屋的执行。原告李艳洁不服，向本院提起执行异议之诉。审理期间，被告穆振雷向本院提交了2014年3月14日第三人马文涛、李凤荣向其借款300,000元的借款合同书（未约定借款期限）一份、及其作为乙方于2014年3月14日与作为甲方的第三人马文涛、李凤荣签订的房屋买卖合同一份，约定：“乙方自愿以400,000元的价格购买甲方拥有的坐落在辽宁省喀左县大城子镇建设路的房屋（喀房权证大城子字第**），乙方向甲方一次性支付购房款。”被告穆振雷陈述：“其和第三人马文涛约定，如果第三人马文涛不能按约还款就将案涉房屋售予被告。后期，第三人马文涛偿还了借款100,000元，尚欠200,000元未予偿还。2015年7月，其从第三人李凤荣处获得案涉房屋钥匙，占有使用案涉房屋。”第三人马文涛对其与被告穆振雷之间存在借贷关系未提出异议，否认收到购房款及出卖房屋的事实，同时表示其在出事（2016年4月）之前一直居住于案涉房屋内。2020年7月23日，在执行异议审理期间，被告穆振雷陈述：“其是400,000元全款，现金支付的购房款。2015年7、8月入住，因找不到马文涛经备案更换的门锁”。另查明，第三人马文涛因涉嫌诈骗罪于2016年4月27日被辽宁省鞍山市公安局千山分局大孤山派出所抓获。本院所确认的上述事实，有原告提交的喀左县人民法院（2016）辽1324财保21号民事裁定书、（2016）辽1324民初831号民事裁定书、（2016）辽1324民初831-2号民事裁定书、（2016）辽1324民初831号民事判决书、（2020）辽1324执异18号执行裁定书、执行询问笔录、不动产中心查询的案涉房屋贷款信息表，被告提交的房屋买卖合同、房屋所有权证、借款合同、产品销售安装合同、水电费缴费记录，（2018）辽13刑初41号刑事判决书及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然被告向本院提交了其与第三人签订的《房屋买卖合同》，但庭审时被告陈述该《房屋买卖合同》是在其向第三人出借300,000元借款时签订，如第三人偿还不上借款就将案涉房屋售予被告。但经审查，被告与第三人在借款发生后，并未就案涉房屋达成其他协议，被告亦未按照协议约定向第三人支付购房款，而且双方均认可第三人在300,000元借款后偿还过100,000元借款，由此可以认定双方签订《房屋买卖合同》系为借款提供担保，而非真实的房屋买卖合同关系。其次，关于被告主张其已占有使用案涉房屋，但却未提交其合法占有案涉房屋的相关证据，而且第三人马文涛对其占有案涉房屋并不知晓。另，被告在审理期间主张其是在2015年7月从第三人李凤荣处获得案涉房屋钥匙，但第三人马文涛陈述其在出事（2016年4月）前一直居住于案涉房屋。在执行异议审理期间被告则陈述其是在找不到第三人马文涛后，更换的案涉房屋门锁。对此不同的陈述，被告所作的解释（在获得钥匙后，因家里人口多更换的门锁）亦不足以让合议庭认定其是通过合法的方式占有使用案涉房屋。综上，依据上述法律规定，被告作为案外人就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决如下：准许对位于喀左县大城子镇建设路的房屋（房屋所有权证号：123127）的执行。案件受理费4,300元，由被告穆振雷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  张 建人民陪审员  郭秀春人民陪审员  王 妍二〇二一年一月四日法官助理杜志敏书记员田英杰