辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽02民终67号 上诉人（原审原告）：单伟，男，1967年9月2日生，汉族，住大连市中山区。 委托诉讼代理人：杨文娜，辽宁德道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大连东方科教房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区西山街**。 法定代表人：项行军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张鑫，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：赵利，辽宁骁鹏律师事务所律师。 上诉人单伟与被上诉人大连东方科教房地产开发有限公司（简称东方科教公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初2178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 单伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判东方科教公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，依合同约定向单伟履行交付房屋（大连市西岗区信成街3号第1栋1单元21层17号商品房，建筑面积78.39平方米，以下简称案涉房屋）的义务；3.依法改判东方科教公司向单伟交付全款收据，并协助单伟办理房屋产权登记；4.依法改判东方科教公司向单伟支付自2005年5月22日至实际交房之日止的迟延交房违约金（以总房款337,077元为基数，利率按已交付房价款日万分之一计算）；5.本案一、二审诉讼费由东方科教公司承担。事实与理由：一、一审认定单伟未能完全履行付款义务错误。事实上，单伟已实际支付案涉房屋的首付款，后续贷款也是由单伟偿还。双方于2004年7月15日签订《商品房买卖合同》，单伟从东方科教公司处购买案涉房屋，该商品房建筑面积78.39平方米，总房款337,077元，支付方式为首付款加按揭付款。单伟按照合同约定支付了首付款102,077元，东方科教公司向单伟出具了大连市商品房预收款发票。首付款发票注明预交金额为102,077元，支付方式为现金支付。剩余235,000元系通过工商银行大连甘井子支行按揭款支付，款项已于2004年7月27日一次性划入东方科教公司帐户，后续贷款均是由单伟通过其本人名下的银行卡偿还。发票系首付款的付款凭证，单伟的付款义务已经履行。此外，商品房交易习惯是在付清首付款后再到银行办理按揭贷款。本案中东方科教公司已在房产部门为单伟办理了抵押权登记，由此可以推定单伟已付清首付款，故东方科教公司应向单伟交付房屋。二、经生效判决确认合法有效的《商品房买卖合同》为双务合同，双方之间互负债务，单伟的付款义务已履行，东方科教公司应当立即向单伟交付房屋，并承担逾期交违约金，协助办理过户登记。1.《商品房买卖合同》已经两级法院确定为合法有效的合同。2.单伟有权依据合法有效的《商品房买卖合同》要求东方科教公司交付房屋，并承担逾期付款违约金。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2005年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付买受人使用。因东方科教公司至今未向单伟交付房屋，东方科教公司应向单伟支付自2005年5月21日至实际交房之日止的违约金。3.《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付之日起60日内办理产权登记。据此，东方科教公司应协助单伟办理房屋产权登记。 东方科教公司辩称，不同意单伟的上诉请求。1.双方之间的真实法律关系是委托合同关系，东方科教公司委托单伟以其名义向银行申请按揭贷款，双方之间成立委托合同关系，东方科教公司是委托人，单伟是受托人。单伟在接受委托后，与银行签订了借款协议，并将获取的按揭贷款由银行交付给东方科教公司，东方科教公司按银行办理按揭贷款的要求配合向单伟出具了商品房买卖合同及首付款发票。并在贷款获批后向帐户陆续偿还贷款本息。案涉商品房买卖合同是东方科教公司为了顺利从银行获取按揭贷款而出具了非真实意思表示的合同。即使合同有效，根据法律规定，作为受托人的单伟，也应当将处理委托事务取得的财产交给委托人，案涉房屋的权利人仍应当是东方科教公司，无须向单伟交房。2.单伟所称的首付款及后续贷款由其支付并非事实。关于首付款，东方科教公司在出具首付款发票时，并无资金流转，只是为了配合办理按揭贷款，才向单伟出具的发票。（2018）辽0203民初3171号民事案件庭审笔录中，单伟本人当庭陈述首付款中有一部分来源于本人存款，其余为亲戚所借，其应当提供证据证明首付款来源于此，但在相关案件的审理过程中单伟均未提供。关于后期贷款偿还，单伟在本案及相关案件庭审中均承认非本人偿还，按照单伟的说法，其从2005年因欠银行贷款被起诉后即认为房屋被法院处置，不可能再向贷款帐户还款，或委托他人向贷款帐户还款，以上情况表明实际履行按揭贷款合同的是东方科教公司而不是单伟。单伟在其中的作用仅仅是受东方科教公司委托与银行签订了按揭贷款合同，合同的还款义务均由东方科教公司承担。3.单伟的诉讼请求因超过诉讼时效应予以驳回。即使案涉商品房买卖合同被认定为有效，单伟也应当于合同约定的房屋交付时间即2005年5月31日前向东方科教公司主张交付并办理产权登记。而单伟于2020年才向东方科教公司主张显然已经超过诉讼时效，同时也可以看出，其并非真正的购房人。上述商品房买卖并非一项真正的交易，其目的是通过虚假诉讼企图侵占东方科教公司的财产。 单伟向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，依合同约定向原告履行交付房屋（大连市西岗区信成街3号第1栋1单元21层17号商品房，建筑面积78.39平方米）的义务；2.判决被告向原告交付全款收据，并协助原告办理房屋产权登记；3.判决被告向原告支付自2005年5月22日至实际交付房屋的迟延交付房屋违约金（以总房款337,077元为基数，利率按已交付房款日万分之一计算）。 一审法院认定事实：原告和被告于2004年7月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大连市西岗区信诚街3号东方国际大厦01区1号楼1-21-17号房屋，总价款337,077元，首付款102,077元，银行按揭贷款235,000元，房屋交付期限为2005年5月31日前，逾期交付房屋按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。当日，被告开具102,077元首付款发票。 2004年7月16日，原告和中国工商银行大连甘井子支行签订《个人购房借款合同》，原告以案涉房屋为抵押物，贷款235,000元用于购买案涉房屋，贷款期限自2004年7月27日起至2024年7月27日止。工行甘井子支行于2004年7月27日发放235,000元贷款。 案涉房屋于2004年7月22日办理商品房合同备案登记，2004年7月27日办理抵押登记。被告至今未向原告交付房屋。 原告于2019年3月向一审法院提起诉讼，要求确认其与被告签订的《商品房买卖合同》有效。一审法院作出（2019）辽0203民初1502号民事判决，确认该合同有效。被告不服一审判决，提出上诉。辽宁省大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终8679号民事判决，驳回上诉，维持原判。 另查，在2004年8月至2015年12月期间，原告的银行贷款本息由被告代为偿还。2016年1月原告更换还款账户，自行偿还贷款本息。 2018年7月，案外人杨丽在一审法院起诉大连东方科教房地产开发有限公司、单伟、案外人大连天威房地产开发有限公司，要求确认案涉房屋所有权归其所有。在该案审理中，杨丽主张其已购买并善意取得案涉房屋且已装修入住，单伟承认在2005年至2015年期间不知道案涉房屋登记在其名下，期间没有向银行偿还贷款。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的诉讼后果。原告要求被告继续履行合同义务，被告主张双方签订的《商品房买卖合同》无效，关于合同效力的争议，辽宁省大连市中级人民法院及一审法院此前已对该争议作出生效判决，确认合同有效，被告在本案中再次提出合同效力问题，一审法院不予审查，对本案原告诉讼请求的处理，以合同有效为前提。 原告要求被告交付房屋，但是合同约定原告履行付款义务在先。原告主张已支付购房款，但其未能提交实际支付首付款102,077元的证据，仅凭发票无法证实其主张，此外，原告在2015年12月前的银行购房贷款实际由被告偿还，等同于原告未支付相应期间的购房款，原告未能完全履行付款义务，无权要求被告交付房屋。同理，原告要求被告交付收据、办理房屋权属登记及支付逾期交房违约金等诉讼请求，亦缺乏事实依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回原告单伟的诉讼请求。案件受理费4508元，由原告单伟负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，单伟主张双方系商品房买卖合同法律关系，并诉讼请求东方科教公司交付案涉房屋等，但东方科教公司主张单伟未实际支付购房款，其系委托单伟办理按揭贷款。鉴于双方对此争议较大，故本案需严格审查单伟的付款情况。按照谁主张、谁举证的证据规则，单伟作为原审原告需提供充分证据证明双方签订《商品房买卖合同》时，其目的系为了购买案涉房屋，且实际支付了首付款，并偿还银行按揭贷款。但单伟关于首付款仅提供了东方科教公司开具的发票，未能提供支付首付款来源的必要证据。虽然按揭贷款系以单伟的名义办理，但双方均确认2005年至2015年的按揭贷款实际上是东方科教公司负责还款，2016年1月系单伟更换还款账户后才由其偿还贷款。上述事实表明本案不同于普通的商品房购买及还款流程，原审认定单伟未支付相应的购房款，并判决驳回单伟的原审诉讼请求，并无不当。 综上所述，单伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4508元，由上诉人单伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾春雨 审判员  张 钱 审判员  刘 畅 二〇二一年一月二十六日 书记员  王如琪