黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1024民初1387号 原告：蒋俊芝，女，1962年8月12日出生，汉族，住东宁市。 委托诉讼代理人：薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞志席，黑龙江正义律师事务所律师。 被告：黑龙江东宁农村商业银行股份有限公司，住东宁市。 法定代表人：王波，职务董事长。 委托诉讼代理人：潘恩东，黑龙江正义律师事务所律师。 第三人：姜彦文，男,1969年2月6日出生，汉族，住绥芬河市。 原告蒋俊芝与被告黑龙江东宁农村商业银行股份有限公司、第三人姜彦文案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理。原告蒋俊芝及其委托诉讼代理人薛久宏、庞志席到庭参加诉讼，被告黑龙江东宁农村商业银行股份有限公司负责人王波未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人潘恩东到庭参加诉讼，第三人姜彦文经各方同意，以视频方式到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋俊芝向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认东宁镇某房屋为原告所有，并判决停止对房屋的执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年7月20日，原告与第三人姜彦文达成案涉房屋的买卖协议，口头约定第三人姜彦文将案涉房屋以70万元价格转让给原告，原告分期向第三人支付购房款，口头协议达成后原告当日向第三人支付购房款10万元，由第三人姜彦贵出具购房收据，同日第三人将案涉房屋交付给原告，自2010年7月20日至今案涉房屋始终由原告占有、使用、收益。原告先后分八次将全部购房款70万元支付给了第三人。全部购房款付清后，2013年10月2日原告与第三人补签了一份书面的房屋买卖合同。第三人将案涉房屋转让给原告以后，在原告不知情的情况下第三人在被告处借款，于2012年10月12日将案涉房屋连同其他房屋抵押给了被告，并签订了最高额抵押担保合同。案涉房屋原告受让在前，第三人抵押在后，第三人在抵押案涉房屋时原告已经支付了大部分购房款，第三人已经不享有案涉房屋的所有权。2017年因第三人没有按时偿还在被告处的借款，被告将第三人诉至法院，东宁市人民法院查封了案涉房屋。为此原告提出了执行异议，2020年9月30日东宁市人民法院以（2020）黑1024执异18号执行裁定书驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定缺乏事实及法律依据。根据全国法院民商事审判工作会议纪要法（2019）254号中127号的相关规定原告诉至法院，请求法院依法公断。 被告黑龙江东宁农村商业银行股份有限公司答辩称，第三人姜彦文多次在我行借款，自2009年9月至2015年10月期间，案涉的两处房屋属于连续借款抵押当中，根据最高院执行异议和复议规定第27条(宣读……），因第三人姜彦文未能偿还借款，为此我行向东宁市人民法院提出实现担保物权申请，法院作出了民事裁定，裁定准许拍卖、变卖，包括本案涉诉在内的两处房屋等15处房产优先偿还我行贷款，原告提出的诉讼请求属于对实现担保物权的民事裁定书的内容主张，与该裁定书的内容有关，不符合最高院民诉法第305条第一款第二项的规定，不属于执行异议之诉范围，且在（2017）黑1024执恢54号之7执行裁定书，已裁定将涉案的两处房屋归我行所有，根据物权法第28条规定，我行依据该裁定书已取得涉案房屋的所有权，综上，原告提出的执行异议之诉依法不能成立，请求贵院驳回原告诉讼请求。 第三人姜彦文辩称，原告当时买的房子的时候不是一次性给我交的款，那时候房屋已经抵押，原告陆续给我付的房款，2013年年末时，绥芬河反贪局局长温永华诬告我，绥芬河公安局把我在海林市的房产全部查封了，查封以后我房子卖不了贷款就还不上，导致在银行贷款逾期了，房子就走拍卖程序了，原告又找到我，我都给她签完字了，原告将最后一笔款又给我哥姜彦贵了，我哥说现在原告把房款都交齐了，具体多少钱不知道，都是我哥经手的。所有房子票据都给原告了。 围绕本案争议焦点：1.本案原告诉讼是否符合民诉法第227条和最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第305条第一款第二项规定？2.如果符合上述规定，原告是否享有本案涉诉房屋的所有权，以阻却本院对涉案房屋的强制执行？ 原告蒋俊芝向法庭出示下列证据： 一、购房收据八张、房屋买卖合同一份。证明：1、2010年8月27日蒋俊芝与姜彦文达成房屋买卖协议，并交付第一笔购房款人民币10万元；2、2013年10月2日蒋俊芝与姜彦文签订书面的房屋买卖协议，协议中约定姜彦文将其所有位于东宁镇世纪小区的商品房世纪小区三号、四号门市转让给蒋俊芝，两个房屋的价款合计为人民币柒拾万元，签订协议后姜彦文需立即配合蒋俊芝到东宁县房地产管理局办理产权过户登记手续；3、两个房屋的转让价款人民币柒拾万元至2013年7月29日蒋俊芝已经分8次向姜彦文全部付清。4、2013年10月2日蒋俊芝与姜彦文在《房屋买卖合同》中，约定“签订协议后甲方需立即配合乙方到东宁县房地产管理局办理产权过户登记手续。”根据上述约定，原告已经向第三人主张办理房屋权属变更登记，因第三人的原因致使房屋未能依照约定办理权属变更登记，所以，案涉房屋未办理权属变更登记在原告名下非原告自身原因；5、蒋俊芝交付购房款及签订房屋买卖合同都是在法院查封之前完成的，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定中一、三、四项的规定。 被告黑龙江东宁农村商业银行股份有限公司质证称，对此组证据真实性有异议。对原告称与第三人姜彦文就涉案房屋达成房屋买卖协议，房屋价款为70万元，分期给付，但从原告提供的证据显示在2010年7月20日双方并未签署书面的房屋买卖协议，有违背通常作为和交易习惯，另2010年8月27日收据10万元，并没有收款人签字，第三人姜彦文是在事后，具姜彦文表述是在2013年在该收据中签署自己的名字，并加注补签字样，从一般的交易习惯，原告应当到房产局查明房屋的状况，是否设有抵押或法院查封情况，也未要求姜彦文提供购买房屋的权利凭证即房照，上述交易行为明显不符合正常做法，所以被告对双方之间所建立房屋买卖以及交易情况真实性存在怀疑。原告本人对房屋买卖以及未能及时办理房屋过户存在重大过错，不符合最高人民法院执行异议和复议第28条规定。 第三人姜彦文质证称，补签的我都认账。原告房款交给我哥姜彦贵名下了，我都认账。 本院认为，对原告提供第一组证据，被告对其真实性有异议，对该组证据待合议庭合议后再予以确认。 二、外网改造收据1张、2013年6月9日供热发票4张及其他供热缴费发票8张、东宁市自来水公司收款票据4张、东宁县电业局电费收据6张。证据来源：东宁滨河热电公司、自来水公司、电业局。证明:1、蒋俊芝举示的供热外网改造费收据、供热费交纳收据、水电费缴纳收据等能够证明原告自2010年起案涉房屋占有并使用至今。2、上述证据能够证明原告在法院查封之前已经实际占有使用案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第二项在人民法院查封之前已合法占有该不动产规定。 被告黑龙江东宁农村商业银行股份有限公司质证称，原告提供的外网改造费收据尚未体现收款日期，也未体现交款人，对原告提供的取暖费票据中103室交款人为牛永刚，后2020年变更为武玉岭；104室交款人为姜彦文，后于2020年变更为武玉琴。水费票据体现交款人为武玉琴，电费票据只体现门牌号，并未体现交款人，上述事实不能确定涉案房屋由原告占有使用并交纳相关费用，并不能体现原告是涉案房屋的产权人。 第三人姜彦文质证称，对原告提供的这些交费票据没有意见，交完第一笔钱之后原告就入住了，具体时间我记不清了，都是我哥经手办的。 本院认为，对原告提供的该组证据被告有异议，对该组证据将结合其他证据待合议庭合议后再予以确认。 三、（2015）东商担特字第13号民事裁定书1份、最高额抵押担保合同1份。证据来源：东宁市人民法院、东宁市不动产登记中心。证明：1、2013年11月4日第三人姜彦文以需要周转资金为由，向被告贷款500万元，借款期限为一年，并以其位于东宁某商品楼提供抵押担保，其中包括原告所有的两处案涉房产；2、第三人与被告签订的《最高额抵押担保合同》第四条抵押人承诺中第1项抵押人对抵押物拥有充分的、无争议的所有权或处分权和第2项抵押物依法可以流通或转让；3、第三人与被告签订《最高额抵押担保合同》时，案涉房屋已经归原告所有，原告是案涉房屋真实的所有权人，第三人系无权处分；4、根据《中华人民共和国商业银行法》第三十五条和《银行业监督管理办法》第二十一条的相关规定，被告作为商事主体在向第三人发放贷款时，应当严格审查抵押财产的所有权归属，第三人提供抵押物时，被告应该到现场实地考察抵押物的现实情况，这也不会给被告徒增抵押成本，相反如果进行实地考察更加能够保证被告实现抵押权，而被告未按照《最高额抵押担保合同》中对第三人是否真正拥有案涉房屋的所有权、所有权是否有争议进行实地考察，被告存在重大过失；5、根据以上事实第三人在无权处分案涉房产的请款下与被告签订《最高额抵押担保合同》，被告未尽严格审查义务，客观上存在重大过失，不符合法律规定的善意取得要件，不能依据不动产抵押权善意取得制度获得案涉房产的抵押权。 被告黑龙江东宁农村商业银行股份有限公司质证称，对原告提供的民事裁定书形式要件无异议，对证明问题有异议，通过该裁定书能够确定涉案房屋已经实体审判作出有效裁定，该裁定的内容已经发生法律效力，原告所提出的主张是对该执行依据民事裁定书所提出，不符合民诉法第305条规定，本案不属于执行异议之诉的范围。对于原告所提出的其他证明内容，因第三人姜彦文多次在原告处借款，并以案涉房屋对借款连续抵押担保，并将涉案房屋权利的凭证交付给被告，双方共同到不动产登记中心办理的抵押登记，作为被告对于抵押担保物的审查已经做到了相应的注意，其主观并无过错，而原告作为购房人未尽到严格的审查义务，在未与真正的权利人签署书面房屋买卖协议，且未到相关部门查阅房屋相关权利人及房屋状态下，与非房屋权利人姜彦贵进行交易，原告本身存在重大过错。 第三人姜彦文质证称，对裁定书没有意见，对最高额抵押担保合同真实性也没有意见，但是抵押的时候原告已经入住了。 本院认为，原告提供的该组证据，被告及第三人对真实性均没有异议，对原告提供该组证据本院予以采信。 四、东宁县字某房产档案。证据来源：东宁市不动产登记中心。证明：1、案涉房屋办理抵押登记的时间是2012年10月18日；2、案涉房屋最初被牡丹江市人民法院查封的时间是2014年4月25日。3、案涉房屋被法院查封前蒋俊芝已经交付全部购房款，并已经实际占有使用；4、蒋俊芝不能办理产权登记的原因是案涉房屋被第三人抵押和被人民法院查封。 被告黑龙江东宁农村商业银行股份有限公司质证称，对该组证据形式要件及原告要证明的第1、2问题无异议，对其证明的3、4问题有异议，除该房产档案体现的是2012年10月18日外，涉案两处房屋早在此前多年之前就以设定抵押担保，并多次在我行贷款抵押，稍后我行将涉案房屋于2009年至2012年期间在我行借款抵押的事实向法庭出示证据。对于原告所主张的已交付全部房款事实不认可，对于未办理产权登记的原因主要过错在原告，原告没有详细审查涉案房屋在购买时的状态，导致其无法办理过户登记，而非是因牡丹江市人民法院查封所导致的不能办理过户。 第三人姜彦文质证称，对这组证据形式要件无异议，对牡丹江法院查封没有异议，是延续贷款，2002年涉案房屋就办理的抵押，偿还完又贷款。 本院认为，被告对原告提供的该组证据形式要件无异议，该组证据能够记载涉案房屋在不动产登记档案记载情况，对该组证据本院予以采信。对所证明的问题待结合其他证据佐证后再予以确认。 五、证人姜彦坤出庭作证。证明：2013年10月2日原告与第三人在签订书面的房屋买卖协议以前，蒋俊芝就占有使用案涉房屋，具体时间应当是在2010年7月20日交付的第一笔购房款的时候，姜彦文将案涉房屋交付给蒋俊芝占有和使用，蒋俊芝是案涉房屋的所有权人。 被告黑龙江东宁农村商业银行股份有限公司质证称，对证人所证明的问题有异议，原告在未与姜彦文签订书面房屋买卖合同的情况下，多次向姜彦贵进行付款，同时在未看到所购房屋产权证照，也未查明房屋现有产权状态，与姜彦贵进行交易，不符合通常做法和交易习惯，证人证实每笔付款均在场参与其中，也不符合通常做法和客观实际，在上述情况下，证人拟证实原告购买涉案房屋款项的事实不足以让人信服和采信，所以我方对证人出庭作证所要证明的房屋买卖的事实真实性有异议。 第三人姜彦文质证称，对证人证言没有意见。 本院认为，对该证人证言被告有意见，对该证人证言将结合其他证据佐证后，待合议庭后再予以确认。 被告黑龙江东宁农村商业银行股份有限公司向法庭出示下列证据： 一、第一部分是2009年个人借款合同、最高额抵押担保合同、借款凭证、抵押物清单、他项权利证各1份。第二部分是2012年个人借款合同、最高额抵押担保合同、借款凭证、抵押物清单各1份、他项权利证2份。证明：2009年9月22日，第三人向被告借款300万元，借款期限为自2009年9月22日起至2012年9月21日止。第三人以涉案两套房屋对上述借款进行抵押担保，于2009年9月28日办理抵押登记。2012年10月12日，第三人向被告借款500万元，借款期限自2012年10月12日起至2015年10月12日止。第三人以涉案两套房屋对上述借款进行抵押担保，于2012年10月18日办理抵押登记，上述两组证据能够证实自2009年9月至2015年10月期间，案涉的两处房屋始终处于连续借款抵押之中。依据《最高院执行异议和复议规定》第27条规定......，对案外人提出的排除执行异议不予支持。 原告蒋俊芝质证称，被告举示证据真实性没有意见，对证明问题有异议，2009年9月22日第三人与被告签订最高额抵押担保合同中约定的贷款金额300万元，他项权利证中记载的房产为13处，包括案涉房产，此合同截止日期为2012年9月21日，那么在2012年10月12日第三人再次向被告约定的最高额抵押担保合同的金额为500万元，其中房产增至为15处，包括案涉房产，两份最高额抵押合同的性质不是顺延的性质，而是单独进行审贷分离的审批流程，两份合同的中间的间隔日期为20天，根据商业银行法的规定，商业银行贷款应对借款人的借款用途、偿还能力进行严格审查，应当实行审贷分离审批的制度，根据此规定，商业银行在审批贷款中应当尽到严格审查义务而不是注意义务，如果被告在贷款额度增至500万元，抵押财产增至15项，应当到15处房产的现状进行实地考察，如果进行实地考察，就不会发生现在的抵押权不能实现，被告在审查过程中存在重大过失，根据以上两个合同签订节点进一步证明，第三人在第一份最高额抵押担保合同2012年9月21日止时就应该把案涉房产过户给原告，当时原告已经合法占有使用案涉房产，具有物权期待权，第三人未向原告过户，属于无权处分。 第三人姜彦文质证称，对贷款没有意见。 本院认为，对被告提供该组证据，原告及第三人对证据形式要件均没有异议，本院予以采信。 二、（2015）东商担特字第13号民事裁定书1份。证明：被告已就案涉的两处房屋提出实现担保物权申请，东宁市人民法院据此作出了民事裁定书，裁定准许拍卖、变卖案涉的两处房屋优先偿还被告借款本金及利息等，案涉的两处房屋的他项权利证号为4654、4655。原告提出的诉讼请求属于对实现担保物权的民事裁定书的内容主张，与该裁定书的内容有关，不符合最高院民诉法第305条第一款第二项的规定，不属于执行异议之诉范围。 原告蒋俊芝质证称，对形式要件无异议，对证明问题有异议。民事裁定书涉案4654、4655为原告所有，属于执行异议之诉范围。 第三人将彦文质证称，当时对法律不太懂就签字了，能不能跟被告商量商量，等我有钱慢慢还被告银行，把原告房子给原告。卷宗里的签字都是我自己写的，没有意见。 本院认为，对被告提供的该组证据形式要件原告及第三人均无异议，该证据系本院作出的已经发生法律效力的民事裁定书，对该证据本院予以采信。 三、2018年12月份东宁市人民法院作出的（2017）黑1024执恢54号之七号执行裁定书1份。证明：案涉的两处房屋已裁定归被告所有，根据物权法第28条规定.....，被告依据该裁定书已取得案涉两处房屋的所有权。 原告蒋俊芝质证称，对形式要件无异议，对证明问有异议，法院的判决书、执行裁定书作出之时，房产信息并未实际登记在被告名下，只有不动产登记机构将案涉房屋实际登记到被告名下，才完成不动产登记公示效果，所以被告并未实际取得案涉房屋的所有权。 第三人将彦文质证称，对执行裁定书没有意见，知道执行裁定书的内容。 本院认为，对被告提供的该组证据形式要件原告及第三人均无异议，对该证据本院予以采信。 第三人姜彦文未提交书面证据。 根据原告举证及法庭调查，本院认定事实如下： 2015年4月21日，本院依法受理了被告黑龙江东宁农村商业银行股份有限公司与第三人姜彦文实现担保物权案件，经审理于2015年4月23日作出了(2015)东商担特字第13号民事裁定书，确认双方签订的借款合同及最高额抵押合同合法有效，第三人姜彦文对抵押房屋享有物权，且双方对包括本案涉诉两处房屋[产权证号分别为在内的15处房屋到房屋产权主管部门办理了抵押登记，因此，准予拍卖、变卖15处抵押房屋。案件进入执行程序后，本院对案涉房屋进行了查封、拍卖、变卖，并于2018年11月19日作出了（2017）黑1024执恢54号之七执行裁定书，裁定将案涉两处房屋交付给黑龙江东宁农村商业银行有限公司。2020年9月25日，本院立案受理了案外人蒋俊芝就案涉两处房屋提出的执行异议，经审查，于2020年9月30日作出了（2020）黑1024执异18号执行裁定书，驳回案外人蒋俊芝的异议请求。蒋俊芝遂提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案蒋俊芝提起的案外人执行异议之诉，请求确认案涉两处房屋权属归其所有，不符合法律规定程序。理由是，本案案涉两处房屋，已经本院实现担保物权特别程序审理，确定该两处房屋产权所有人为第三人姜彦文，（2015）东商担特字第13号民事裁定书已经发生法律效力。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款第（二）项规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关。根据该项规定，原告蒋俊芝提起的案外人执行异议之诉请求，与本案作出的（2015）东商担特字第13号民事裁定有关。因此，不符合案外人提起执行异议之诉准入条件。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，第一百九十四条第（三）项第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款第（二）项规定，裁定如下： 驳回原告蒋俊芝的起诉。 案件受理费7300元予以退回。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  张宗平 人民陪审员  宋清贞 人民陪审员  杜 欢 二〇二一年一月五日 书 记 员  王 静