河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17643号上诉人（原审被告）：李小坤，女，汉族，1970年9月11日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：姚坤，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟思宇，河南良承律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘奕奥，女，汉族，1987年5月10日出生，住郑州市惠济区。上诉人李小坤因与被上诉人刘奕奥房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初18787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李小坤及其委托诉讼代理人姚坤、牟思宇，被上诉人刘奕奥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李小坤上诉请求：1．依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2．本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法院错误，判令上诉人承担被上诉人的部分房租、判令上诉人向被上诉支付违约金、未判令被上诉人向上诉人支付2020年1月至2020年5月的房租。没有事实与法律依据；二、一审法院违反法定程序。一审上诉人的反诉请求与原告主张退还房租的诉请系同一法律关系，符合反诉条件。一审不受理上诉人的反诉请求，明显违反法律规定。刘奕奥辩称，一审法院适用法律正确，程序合法，判决公正，上诉人的上诉请求不能成立。刘奕奥向一审法院起诉请求：1、请求判令被告返还2019年8月3日至合同解除时已收取的房屋租金、押金和物业费共计44491元及利息（以44491元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月4日起至实际履行之日止）；2、请求判令被告赔偿原告各项损失共计252900元；3、判令被告向原告承担违约金15000元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月3日，原告与被告签订《租赁契约》一份，主要约定：被告将坐落在海亮时代ONE2号楼126室出租给原告作商业用途使用。房屋建筑面积为42.31平方米，月租金为7140元／月，租赁期限自2018年12月4日至2023年12月3日，共计60个月，租金按半年结算，以转账形式支付给被告，由原告在每半年度的1号前缴付下季度租金。原告向被告缴纳人民币15000元作为房屋押金，原告在租赁期满之日缴清租赁物业费后，被告应将押金退还原告。在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后依约将房屋及设备缴付给原告使用，同时保证屋内附属品、设施能正常运行及使用。被告负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用。被告应及时进行房屋及设备维修，如被告延误维修而使原告的人身、财产遭受损害的，被告应负责赔偿。任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。被告给原告一个月的装修期，自2019年1月4日开始计算房屋租金。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告支付租金至2020年1月3日共计85680元，并支付押金15000元。原告称，合同签订后其于2019年1月4日开始投入使用，2019年8月1日，原告通过微信告知被告涉案房屋出现漏水现象，但被告一直未对涉案房屋进行维修，致使原告所经营的店铺未能正常营业。被告辩称，涉案房屋漏水并不根本导致原告不能营业，因此原告主张返还租金物业费的诉请不能得到支持，且原告在承租期间拖欠房租应向被告支付违约金。根据原、被告微信聊天记录显示：2019年8月1日、8月2日，原告向被告告知涉案房屋二楼是厕所，已经渗水几次，从开始装修楼上漏水到装修好已经三次漏水……；2019年10月1日，原告向被告告知店里漏水，墙面被泡起皮，到现在物业不给解决……；2019年11月6日，原告对房屋进行了施工；2020年1月，原告向被告告知房屋仍存在漏水问题……；2020年2月15日，原告向被告告知去年八月份之前都有漏水，八月份之后开始大面积漏，一直都没办法正常营业，疫情过去房子原告要转出去……；2020年4月29日，被告答复如果原告不做了，就把房子腾出来……被告要求原告将去年该结算的房租结算，原告主张结算前被告先赔偿其损失。原告提交的2018年12月8日其与河南维舍建筑工程设计有限公司的《装饰施工合同》显示，由河南维舍建筑工程设计有限公司对海亮时代ONE2-1号楼126门面房进行装修，工程款为131976.07元。庭审中原告称因2019年8月起房屋楼上厕所漏水导致房屋二楼房屋吊顶脱落，一楼收银区、产品区发霉起皮，一楼美甲区正常经营，二楼美容区没有经营，2019年10月后一直没有经营，后原告于2020年5月1日搬离房屋，被告应赔偿原告装修损失、产品损失等共计252900元；被告称房屋漏水系因海亮物业原因，房屋上方是公共卫生间，房屋损失维修是海亮物业在负责，被告不应承担该损失，原告拖欠2020年1月至5月的租金及2019年11月至2020年5月的物业费，被告主张反诉并要求支付该费用及违约金。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告承租被告房屋用于经营，被告作为出租方，应保证所提供的房屋符合正常经营的相关标准。根据原、被告双方微信聊天记录显示，原告在签订租赁合同对房屋进行装修后，涉案房屋多次出现漏水情况，自2019年8月起，涉案房屋部分区域无法按约定使用。庭审中原告陈述自原告已缴纳房租至2020年1月3日，2019年8月1日至2020年1月3日期间，涉案房屋虽出现漏水现象，但在此期间，原告仍实际占有并使用该房屋，其亦应负担部分租金。根据原、被告双方陈述及查明情况，原告自2019年8月起多次向被告告知房屋漏水情况，被告作为出租人，应对房屋存在的问题及状况进行修缮解决，被告在原告向其告知房屋漏水情况后，未及时采取有效措施，故对于2019年8月3日至2020年1月3日期间的房租，该院酌定由原告负担30％，由被告负担70％。故被告应向原告退还房屋租金即25140元（85680元÷365天×153天×70％）。原告主张超出部分，该院不予支持。对于2020年1月4日至原告搬离房屋期间的租金，被告在审理过程中主张反诉并要求原告支付欠付房租，该主张与原告主张退还房租的诉请系基于同一事实，故该院在本次诉讼中一并处理，对于被告的反诉请求不再受理。因房屋漏水问题依然存在，且因新冠疫情影响原告未正常经营，故对于该期间内的房屋租金，该院酌定原告无需再向被告支付。原告于2020年5月1日搬离涉案房屋，原、被告双方房屋租赁合同已解除，被告应返还原告房屋押金15000元。对于原告主张的违约金，原、被告双方均陈述房屋因系因楼上漏水导致，被告作为出租人虽未及时尽到房屋维修义务，但其对于双方租赁合同无法继续履行并未有违约的主观故意，对于原告主张的违约金，该院酌定由被告支付5000元。原告主张被告向其退还物业费931元的诉请，依据不足，该院不予支持。对于原告主张的装修损失，其提交的证据不足以证明该类损失的实际数额，且未通过鉴定程序对现有实际损失进行明确，故对该项诉请该院不予支持，原告可在搜集相关证据后另行主张权利。原告主张被告赔偿其工资、产品损失等依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李小坤于本判决生效后十日内返还原告刘奕奥房屋租金25140元、退还房屋押金15000元、支付违约金5000元，以上共计45140元；二、驳回原告刘奕奥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2993元，由原告刘奕奥负担2561元，由被告李小坤负担432元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。本案中，根据一审查明事实，案涉《租赁契约》于2018年12月3日签订后，被上诉人缴纳房租至2020年1月3日，2019年8月1日至2020年1月3日期间，被上诉人虽仍实际占有并使用该房屋，但根据在卷证据微信聊天记录显示，自2019年8月起，涉案房屋即出现漏水现象，双方就漏水问题进行多次沟通后，上诉人作为出租人并未及时尽到房屋维修义务，导致部分区域无法按约定使用，一审法院根据在卷证据及具体案情，判令上诉人返还被上诉人该期间部分租金，并酌定违约金5000元，并无不当，本院予以确认。关于2020年1月4日至被上诉人搬离案涉房屋期间的租金问题，在卷证据显示，案涉房屋漏水问题直至被上诉人搬离时仍未彻底解决，加之疫情影响，自2020年1月4日起被上诉人未再进行正常经营。综合本案案情，结合现有在卷证据，一审法院酌定被上诉人不再支付该期间租金，并无不当，本院予以确认。上诉人该项上诉理由，依据不足，本院不予采信。关于反诉问题，上诉人一审反诉请求被上诉人支付2020年1月4日至被上诉人搬离案涉房屋期间的租金，该反诉请求与被上诉人在一审中的诉请系基于同一事实，一审法院予以一并处理并无不当。上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费929元，由上诉人李小坤负担。本判决为终审判决。审判员  刘文琳二〇二一年一月二十九日书记员  曹 恒