江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初3838号原告：梁庆珍，女，1964年2月13日出生，汉族，徐州华东机械有限公司退休职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张振兴（系原告丈夫），1964年2月23日出生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。被告：荣盛(徐州)房地产开发有限公司，住所地徐州泉山区火花街道办事处西城商贸大厦****。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘逍，女，1990年10月11日出生，汉族，该公司员工，住徐州市云龙湖风景区。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。被告：荣万家生活服务股份有限公司徐州分公司（原廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司），住，住所地徐州泉山区二环西路**荣景盛苑**物业服务中心/div>负责人：刘洪涛，该公司经理。委托诉讼代理人：沈阳，男，1985年6月22日出生，汉族，该公司员工，住江苏省沛县。原告梁庆珍与被告荣盛(徐州)房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）、荣万家生活服务股份有限公司徐州分公司（以下简称荣万家徐州公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法转为普通程序组成合议庭，于2021年1月19日进行了审理。原告梁庆珍及其委托诉讼代理人张振兴，被告荣盛(徐州)房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董振龙，被告荣万家生活服务股份有限公司徐州分公司的委托诉讼代理人沈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁庆珍向本院提出诉讼请求：一、无偿修复房屋墙体下雨渗漏问题；二、无偿修复房屋墙体发霉、装修问题；三、诉讼费用由被告承担。经本院释明，原告进一步明确其诉讼请求为：由被告维修主卧室飘窗那一块渗漏的问题，次卧屋内东墙、北墙墙体发霉、壁纸脱落。事实和理由：2010年12月25日交付住宅，2011年，我的主卧室和次卧室下雨时墙体一直渗漏，造成墙面壁纸发霉、墙面表层脱落，无法住人，房屋存在严重的建设质量问题，被告作为荣景盛苑小区开发商，至今未给处理。廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司作为开发商选聘的物业服务单位及质量保修受理部门，2011年开始至今，我们连续年年向该部门反应，要求处理房屋墙体下雨渗漏、发霉问题，他们曾经派人在外墙刷过防渗涂料，但治标不治本，我们家房屋墙体下雨渗漏、发霉问题一直存在，下雨渗漏造成的墙体发霉问题该公司拖延至今始终没处理，给原告健康精神造成伤害，物业作为开发商受聘的房屋质量保修受理部门，对我们家从2011年开始至今连续年年反映的房屋墙体下雨渗漏、墙体发霉问题，也多次上门拍照登记，拖延至今没给处理，廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司负连带管理责任，荣盛(徐州)房地产开发有限公司负全部维修修复责任。现原告依法诉诸法院，请求依法判决所请。荣盛徐州公司辩称，原告所述2010年10月25日被告1交付住宅情况属实，原告在接收房屋后于2011年3月17日申请对涉案房屋进行装修，装修完毕并经物业公司验收后正常使用，但是对于原告所称墙体渗漏问题，被告当时不知情，如果原告在保修期内，按照正常程序进行了报修，被告会及时通知施工单位进行维修，如果超过了保修期应当由侵权人负责维修并承担损失，所以本案需要查明原告是否报修的相关情况以及墙体漏水的根本原因和具体部位，该部位是属于原告专有的还是属于业主的公共部位，并且该问题是房屋本身的质量问题还是由于其他人侵权行为所导致应查清，被告请求法院查明事实、分清责任，依法公正判决。荣万家徐州公司辩称，被告与原告之间是物业服务合同关系，双方的权利义务仅限于物业服务合同所约定的事项范围内，对超出约定事项范围内的请求被告没有义务履行，也不应承担相应责任，虽然物业公司作为业主报事报修受理部门，但前提是业主主动向物业公司进行报修，原告所说从2011年开始连续年年反映房屋质量问题，经被告查证核实并无相关报修记录。本院经审理认定事实如下：原告梁庆珍系位于徐州市泉山区二环西路以东荣景盛苑**楼**房屋的所有权人。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.照片打印件一组。用以证明窗户处渗漏情况与墙纸毁损情况。荣盛徐州公司认为，原告在2020年7月份才提出这个问题，已经超过了保修期，且照片也没有明确的特征能够证明是原告的房间，涉及到对业主负责，最好进行现场勘查一下。荣万家徐州公司对照片真实性无异议。2.提交优盘存储的房产、物业公司人员的通话录音和部分照片（当庭手机播放了录音），证实主张维修的情况。被告荣盛徐州公司的意见为：原告应明确具体通话人员名称，以便被告核实，从照片可以看出外墙属于公共部分，并非业主专有，在超过保修期后对公共部位需要大修应启动维修基金的申请程序，另外录音最好整理一份书面文字，以便核实。荣万家徐州公司认为，从时间上看最早时间是在2018年9月17日，被告也将相关情况反馈给了荣盛徐州公司，荣盛徐州公司答复意见是已经过了质保期，不再承担维修义务。3.住宅质量保证书复印件。证实房屋保修的问题。被告荣盛徐州公司、荣万家徐州公司的意见为：真实性无异议，但其中在住宅质量保修说明中明确载明有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，保修期是以收房通知书上注明的收房日作为起始时间。原告还申请证人王某出庭，证人陈述其与原告系邻居关系，两家都在找这件事，一共有十来户，从2011年开始找物业公司和开发商。荣盛公司最少给维修过两次，一次在2011年，一次在2017年，2017年之后好像也给维修过。这期间不同的人上门来问过，当时物业公司和开发商都答复会尽快修。这中间也在东墙外部刷过漆，可能是涂的防水层，给我家屋子里也弄了，但弄了一半就不给弄了。我给物业反映过，我屋子里在2012年的时候给修过，2017年的时候也给修过，中间好像也去过，但是我记不清了。被告荣万家徐州公司向本院提交以下证据：1.前期物业服务协议。证明原告与被告之间是物业服务合同关系，并非商品房买卖合同关系，双方的权利义务仅限于协议中约定的内容。2.装修验收记录1份、领取资料证明1份、装修许可证1份。证明原告在2010年12月24日办理了上房手续，领取了相关材料，原告在2011年3月17日对房屋进行了装修，2011年9月11日原告装修完毕，经物业公司验收合格。原告梁庆珍对上述证据均没有异议。被告荣盛徐州公司对上述证据三性均无异议，认为能够证明原告收房日期是在2010年12月24日，房屋质量合格，装修以后经验收没有问题，可以正常使用。根据原被告双方的举证质证和庭审中陈述的意见，本院确认以下事实：原告与被告荣盛徐州公司签订商品房买卖合同后，原告于2010年10月24日办理的上房手续，后续于2011年3月开始进行房屋装修，至2011年9月装修完毕。证人王某到庭陈述在2011年开始就有包括原告在内的十几户业主发现有渗水现象后就开始找物业公司及开发商进行反映。期间有不同人员上门询问和看过现场，在2012年和2017年进行过外墙处理等维修，但是目前仍存在相应问题。另，被告荣万家徐州公司陈述在2017年底的时候，物业公司便申请维修基金想用于相关房屋维修，但是直至庭审时，维修基金仍然没有批复下来。小区之前有业主委员会，后来解散了。2021年1月13日，本院至泉山区阿尔卡迪亚荣景盛苑小区进行了现场勘查，原告房屋主卧窗户上侧有渗水之后留有的痕迹，下侧窗台墙面有墙壁发霉的情形，窗户外墙有涂刷过防水材料的痕迹，次卧室东墙壁和北墙壁有发霉部位。阿尔卡迪亚荣景盛苑X栋楼整体外墙不同楼层业主房屋窗户部位留有涂刷过黑色的防水材料的痕迹，外侧墙其他部位也有涂刷过防水材料的痕迹。本院认为，原告与被告荣盛徐州公司建立商品房买卖合同后，被告应按照合同要求向原告交付符合商品质量的产品即商品房。综合本案双方提交的证据，结合证人证言，该房屋在原告办理上房手续，装修入住后发现该房屋主卧室窗户部位有渗水现象及次卧室少许墙面出现墙壁发霉现象。虽被告荣盛徐州公司抗辩该屋面防水工程等已经过了5年的保修期，但综合各方面的证据和证人证言，可以证实原告及其他业主应多次连续向被告荣盛徐州公司和荣万家徐州公司进行反映，且物业公司陈述在该期间也向开发商进行过反馈。综合双方的陈述及本院现场勘查查明的情况，无论是物业公司还是开发商在该期间所进行过的相应维修，都未能解决原告房屋主卧窗户存在渗水的问题。结合原告提交的录音证据及证人证言，截止2017年尚还存在维修的情形，故被告荣盛徐州公司抗辩已过保修期的理由不能成立，本院不予采纳。诚实信用系维护社会经济秩序稳定的重要基础，在市场经济发展过程中，每个公民和企业都应负有自身的责任和义务。综合到本案中原告主张的情况，在原告等相关业主发现房屋渗水情况并及时反映后，无论是由物业公司先行维修还是在物业公司及时转告被告荣盛徐州公司后，被告荣盛徐州公司即应积极履行自己的义务。因此，原告要求被告荣盛徐州公司进行维修的主张，应予以支持，在被告荣盛徐州公司进行维修时，原告根据实际维修情况需要应予以提供相应的便利条件。关于原告提出荣万家徐州公司也应为赔偿主体的诉讼请求，因其提出的是房屋质量违约与赔偿纠纷，而荣万家徐州公司与其存在的是物业服务法律关系，物业公司对于争议房屋的质量瑕疵无担保责任，亦无赔偿义务。故原告在本案中要求荣万家公司承担责任的主张，不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起四十五日内，被告荣盛(徐州)房地产开发有限公司对原告梁庆珍所有的位于徐州市泉山区阿尔卡迪亚荣景盛苑X-X-X室主卧室窗户渗水问题及次卧室东墙、北墙墙体渗水发霉及墙纸脱落问题予以维修完毕。二、驳回原告梁庆珍对被告荣万家生活服务股份有限公司徐州分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由被告荣盛(徐州)房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长  沈九安审判员  李 丹审判员  刘钟薇二〇二一年一月二十日书记员  毛阿楠