江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11274号上诉人（原审被告）：殷志婉，女，1983年6月6日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：李云，江苏李云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市众盟商业管理有限公司，住所地南京市秦淮区洪武路**负**。法定代表人：王善军,该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：姚金星，江苏钟山明镜律师事务所律师。上诉人殷志婉因与被上诉人南京市众盟商业管理有限公司（以下简称众盟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初5267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。殷志婉上诉请求：1.撤销原判，依法改判被上诉人支付上诉人56850.83元。2.被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定上诉人承担全部的违约责任系认定事实错误，最终导致上诉人需承担违约金，该判决结果有误。1.导致合同解除的根本原因系被上诉人在《补充协议》达成后，未按照《补充协议》的约定履行，相反是要求上诉人缴纳房租，上诉人迫于无奈才解除合同，不应当承担违约责任。2.合同中约定的年租金30%的违约金，责任过重。按照惯例，单方提出解除合同的违约金是一个月的房租，本案即便认定上诉人承担违约，上诉人承担的违约金金额也不应当超过一个月的租金。众盟公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。众盟公司向一审法院起诉请求：1.判令确认殷志婉于2020年5月9日解除合同的行为无效；2.判令殷志婉向众盟公司支付自2020年4月26日至2020年10月25日的租赁的租金70625元；3.判令殷志婉向众盟公司支付拖欠的水电费2755.5元、物业费1600元；4.判令殷志婉向众盟公司支付违约金64500元；5.判令由殷志婉承担本案诉讼费、保全费、保全担保费用。殷志婉反诉请求：确认租赁合同于2020年5月17日解除，众盟公司退还一个半月租金26875元、保证金35833元、两个月的物业费1600元。一审法院认定事实：案涉商铺系众盟公司从案外人南京香港城购物中心有限责任公司处承租。2019年9月27日，众盟公司（甲方）与殷志婉（乙方）签订《南京香港城租赁合同》，约定：甲方将案涉商铺出租给乙方使用，租赁期三年，自2019年10月26日至2022年10月25日；房屋租金为第一二年度分别为215000元/年，第三年度租金为在21.5万元/年基础上浮5%；免租装修期为2019年9月26日至2019年10月25日；租金每半年支付一次，先付后用，本合同签订当日乙方一次性向甲方交纳上半年的租金人民币107500元，以后每半年租金在租赁期开始前10日内支付；保证金35833元，如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权按约定标准扣除相应金额的保证金来抵偿乙方欠缴之任何款项(包括租金和应由乙方承担的其他费用)以及应赔偿甲方的违约金或损失，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追偿；乙方按每月每平方米8元的物业管理费，向甲方缴纳物业管理费；租赁期间，甲方向乙方提供自来水、动力照明电，并安装独立的水、电表，乙方每月按照实际的使用量，统一标准的水电费单价，按时足额交纳水、电费；租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方支付当年租金总额的30%作为违约金。合同签订后，众盟公司依约定向殷志婉交付了租赁店铺，殷志婉支付保证金35833元并缴纳租金、物业费至2020年4月25日。2020年1月25日，江苏省人民政府启动突发公共卫生事件一级响应。2020年3月9日，案涉商铺开始营业。2020年4月11日，众盟公司与殷志婉签订《补充协议》，约定：疫情期间（共六个月），减免一个半月房租、2个月物业费，原合同2020年4月26日房租到期，顺延至2020年6月11日到期，在原有的租金基础上减少到15000元/月，先付后用，提前10日交租金，即2020年6月1日交15000元，每月付；物业费在下次期满后直接在应缴金额上减2个月物业费。2020年4月21日，众盟公司向殷志婉催缴下期租金，殷志婉于2020年4月26日支付10000元。2020年5月9日，殷志婉向众盟公司发函，要求解除租赁合同，互不追究责任，并要求众盟公司退还其所缴纳的保证金35833元，其将于2020年5月16日前撤离商铺，希望众盟公司准时来交接工作。2020年5月16日，殷志婉搬离案涉商铺。2020年6月8日，众盟公司向殷志婉回函称，殷志婉要求解除租赁合同没有事实和法律依据，也不符合双方合同的约定，众盟公司不同意您单方面提出的解除租赁合同的要求；殷志婉应当严格遵守双方协议约定，恪守契约精神，继续履行双方合同，并按照约定支付相关房屋租金、水电费、物业费等费用，否则将追究殷志婉的违约责任。2020年6月30日，众盟公司提起本案诉讼，一审审理中，殷志婉提起反诉。一审案件审理过程中，众盟公司主张殷志婉欠付水电费2755.5元，殷志婉对此认可并同意支付，一审法院予以确认。一审法院认为，案涉商铺租赁合同及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。众盟公司签订《补充协议》后向殷志婉催收租金，殷志婉支付部分款项后于2020年5月16日撤离案涉商铺，单方面提出解除合同。疫情系不可抗力，对案涉商铺租赁合同的履行存在较大影响，但不一定导致合同不能履行，故殷志婉单方要求解除合同属违约行为，众盟公司回函不同意解除合同，因此殷志婉于2020年5月9日发函要求解除租赁合同的行为不发生解除租赁合同的法律效力。考虑到殷志婉已搬离案涉商铺，案涉商铺租赁合同不宜强制继续履行，因此，一审法院依法确认双方租赁合同于2020年5月17日实际解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、赔偿损失。本案中，殷志婉同意支付众盟公司水电费2755.5元，一审法院予以确认。殷志婉已于2020年5月16日撤场，未再使用案涉商铺，因此，关于众盟公司主张的租金、物业费，对于2020年4月26日至5月16日期间，殷志婉应付租金12541.67元（107500元/6/30*21），扣除已付10000元，尚欠2541.67元，物业费560元（800元/30*21），对于此后的租金、物业费，一审法院不予支持。一审法院认为，殷志婉违约解除租赁合同，应当按合同约定支付违约金64500元。关于众盟公司主张保全担保费用，一审法院认为，保全担保费用并非必需发生的费用，因此一审法院亦不予支持。关于殷志婉要求众盟公司返还租金、物业费的诉讼请求，一审法院认为，《补充协议》系以双方履行案涉商铺租赁合同为前提对房租、物业费标准进行的调整，现殷志婉未继续承租使用案涉房屋，其以《补充协议》约定的费用标准要求众盟公司返还租金、物业费，缺乏事实和法律依据，但是，因疫情对租赁合同的履行确有影响，一审法院酌定减免殷志婉2月全部租金及3月50%的租金计26875元，众盟公司应当予以退还。合同解除后，众盟公司应当向殷志婉返还保证金35833元，但殷志婉对众盟公司尚有费用未付，须进行扣减。综上，殷志婉还应向众盟公司支付费用7649.17元（2541.67+560+64500+2755.5-26875-35833）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决一、确认众盟公司与殷志婉于2019年9月27日签订的《南京香港城租赁合同》于2020年5月17日解除；二、殷志婉于判决发生法律效力之日起十日内给付众盟公司7649.17元；三、驳回众盟公司的其他诉讼请求；四、殷志婉的其他诉讼请求。本诉案件受理费3090元，减半收取为1545元，由众盟公司负担700元，殷志婉负担845元；反诉案件受理费700元，众盟公司负担390元，殷志婉负担310元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。案涉《补充协议》是双方当事人基于当时的客观情况对原有租赁合同在租金的金额、支付方式及物业费的支付上做出的相应调整，系双方真实意思表示，应属合法有效。双方当事人应当按照补充协议的约定，履行自己的合同义务。殷志婉主张众盟公司未按照协议约定时间提前向其要求租金，构成违约，且该行为导致合同根本目的不能实现。殷志婉搬离房屋行为不构成违约，不应当承担违约责任。对此本院认为，要求殷志婉提前支付租金并不必然导致补充协议不能继续履行以及合同目的不能实现，殷志婉对此可通过与众盟公司协商或向法院起诉等方式主张权利，其于2020年5月17日搬离案涉房屋并要求解除合同，确系违约。根据合同约定，一方违约的，应当向另一方支付当年租金总额的30%作为违约金，故一审法院判决殷志婉向众盟公司支付64500元并不不当，本院予以维持。综上，殷志婉的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1412.5元，由殷志婉负担。审判员  王劲松二Ｏ二一年一月八日法官助理李玲玲书记员刘东