江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终10528号上诉人（原审被告）：江苏通嘉商业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区和燕路****第****。法定代表人：朱彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏建设，江苏融悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩浩，女，1975年3月19日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：郭海滨，江苏衡鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张现现，江苏衡鼎律师事务所律师。上诉人江苏通嘉商业管理有限公司（以下简称通嘉公司）因与被上诉人韩浩房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初7583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法由审判员李斐独任审理。本案现已审理终结。通嘉公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与原出租方的房屋租赁合同还没有解除，目前双方还在协商之中，上诉人与被上诉人之间的合同还有继续履行下去的可能性，而且双方均有继续履行合同的意愿；2、导致上诉人延期向被上诉人交付商铺的原因不在于上诉人，而是因为原出租方违约在先，没有提供双方约定的足够容量的电力设施，导致上诉人装修改造延期，由此导致商铺迟延交付给被上诉人；3、上诉人与被上诉人的房屋租赁合同第8-2条明确约定，如甲方（即上诉人）迟延交房，则合同租赁期相应往后顺延，因此该合同相当于给了上诉人一定期限的宽限期，而并没有约定一到时间未交付商铺，就立即无条件解除合同。上诉人也一直在与被上诉人协商，希望能够迟延交付该商铺，希望合同能够继续履行下去。综上，上诉人与被上诉人的商铺租赁合同没有构成解除的充分条件，该合同还有继续履行下去的可能性，今年疫情影响很大，企业经营困难，法院审理案件应该尽量促成双方当事人的合同继续履行，促进市场交易的正常进行，而不是阻碍交易的正常进行，请求二审法院撤销一审法院的判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。韩浩辩称：1、上诉人至今没有交付商铺，双方之间的租赁合同根本没有继续履行的可能，双方也没有协商的可能；2、合同具有相对性，原出租方对上诉人的违约与被上诉人无关，上诉人强调自己违约是因为原出租方违约，但并未提供证据证明，即使上诉人陈述属实，上诉人也应该追究原出租方的责任，严守合同相对性，与对被上诉人承担违约责任无关；3、涉案租赁合同符合法定解除的情形，涉案商铺租赁合同第8-2条的约定并不意味着给上诉人无期限的宽限期。原审法官询问上诉人何时可以交付商铺，上诉人回复不能确定商铺交付时间，由此可见，商铺的交付遥遥无期。租赁合同约定的租期开始时间是2020年8月1日，但通嘉公司至今未向韩浩交付商铺，经过催告后，亦未能交付。该行为已经构成违约，符合法定解除情形，因此，被上诉人要求解除合同具有事实和法律依据；4、疫情虽不可预料，但不是上诉人违约的理由，涉案合同签订时间是2020年6月2日，此时疫情早已发生并得到有效控制。上诉人与被上诉人解除涉案合同，也可以和其他商铺业主签订合同，经营生意，这不仅促进市场正常交易，也有利于疫情之下商业发展。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。韩浩向一审法院起诉请求：1、解除韩浩与通嘉公司于2020年6月2日签订的《商铺租赁合同》；2、通嘉公司退还餐饮食品质量保证金、服务质量保证金、履约保证金计16666元、进场费2万元、管理费1万元、半年租金5万元，以上合计96666元，并支付利息（自2020年8月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、通嘉公司赔偿2020年8月1日至2020年9月18日期间的仓储费、冷冻费损失1200元；4、通嘉公司支付违约金3万元（年租金10万元×30%）；5、通嘉公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：南京市鼓楼区中央北路3号之1-10号房屋的产权人系南京广田投资管理有限公司，该公司将此房产委托给南京城发物业管理有限公司出租。后南京城发物业管理有限公司将房屋出租给南京汇中全物业管理有限公司，南京汇中全物业管理有限公司又将房屋出租给通嘉公司。2020年6月2日，通嘉公司（出租方）与韩浩（承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：通嘉公司将坐落于南京市鼓楼区中央北路3-7号1号铺位（建筑面积16.2平方米）出租给韩浩作餐饮使用，租赁期限自2020年8月1日至2021年7月31日；商铺年租金为10万元，支付方式为半年付，第三年起每年递增8%；签合同时韩浩需交食品质量保证金、服务质量保证金、履约保证金合计16666元、进场费2万元、管理费1万元/年（含物业费、保洁费、洗碗费、垃圾处理费、安保费、公共区域水电费），所有费用提前15天缴纳；水费4.5元/吨，电费1.2元/度（含电损在内）；租赁期间内，任何一方违反本合同约定的，由违约方按照本合同年租金50%支付违约金，造成经济损失的，由违约方赔偿守约方相应损失。合同还详细约定了其他相关事宜。合同签订后，韩浩分别向通嘉公司支付食品质量保证金、服务质量保证金、履约保证金合计16666元、进场费2万元、管理费1万元、半年租金5万元，并开始店铺（鸡排）的开业准备工作。2020年7月8日，韩浩向上海麦食餐饮管理有限公司付款33071元，购买了炸鸡特供核心物料及设备。后经韩浩多次催促，通嘉公司至今未交付店铺，亦未退还已收取的费用。一审审理中，韩浩陈述：店铺系鸡排加盟，进的货包括鸡腿、鸡翅之类的食材，大概有60箱，现存放在镇江的冷库中，每天会产生仓储费和冷冻费，费用标准为700-800元/月；进货时就和通嘉公司的工作人员确定7月底交房，但其迟迟未能交付；现在正另寻店铺经营，但尚未找到；鸡排店有预期利益，正常经营的话肯定会有盈利，合同不能履行导致损失，故主动降低违约金标准，请求通嘉公司按年租金的30%支付违约金3万元。一审法院认为：案涉《商铺租赁合同》系韩浩与通嘉公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同法第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，租赁合同约定的租期开始时间为2020年8月1日，但通嘉公司至今未向韩浩交付商铺，经催告后亦未能交付，该行为已构成违约。现韩浩要求解除《商铺租赁合同》具有事实和法律依据，一审法院予以支持。通嘉公司签收本案诉状副本的时间为2020年8月26日，故租赁合同应自该日起解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现韩浩要求通嘉公司退还餐饮食品质量保证金、服务质量保证金、履约保证金、进场费、管理费、半年租金合计96666元，并自2020年8月1日起支付利息，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于仓储费、冷冻费损失。韩浩提交的《物料炸鸡特工核心物料表》、《炸鸡特工设备销售清单》及付款凭证能够证明其为店铺开业从上海麦食餐饮管理有限公司进货的事实，鉴于货物确需冷冻储藏，通嘉公司未交付店铺致其不能及时销售出去，结合进货数量，韩浩主张一个半月的仓储费、冷冻费1200元，尚属合理，一审法院予以支持。关于违约金。违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，通嘉公司未交付店铺对韩浩造成的损失主要体现在资金占用损失、冷冻费损失、另找店铺所支付的成本及店铺正常经营情况下可能产生的利润等。现一审法院已支持韩浩的利息损失、冷冻费损失，其再主张违约金3万元明显过高，综合租赁合同的履行情况、通嘉公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定通嘉公司再向韩浩支付违约金5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认韩浩与通嘉公司于2020年6月2日签订的《商铺租赁合同》于2020年8月26日起解除；二、通嘉公司于判决生效之日起十日内退还韩浩餐饮食品质量保证金、服务质量保证金、履约保证金、进场费、管理费、半年租金合计96666元，并支付利息（自2020年8月1日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、通嘉公司于判决生效之日起十日内赔偿韩浩仓储费、冷冻费损失1200元；四、通嘉公司于判决生效之日起十日内支付韩浩违约金5000元；五、驳回韩浩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2861元，减半收取1430.5元，财产保全费1320元，合计2750.5元，由韩浩负担279.5元，通嘉公司负担2471元。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，本案二审中的争议焦点为：韩浩是否有权解除案涉《商铺租赁合同》。通嘉公司与韩浩签订《商铺租赁合同》，其作为出租人，主要合同义务即为提供适租的房屋，但根据查明的事实，通嘉公司未能按照案涉《商铺租赁合同》的约定交付涉案商铺，经韩浩催告后亦未能交付，已构成根本违约，一审法院据此认定韩浩享有法定解除权，得以解除案涉《商铺租赁合同》并无不当。通嘉公司上诉主张其不能提供适租商铺的原因系由于原出租方违约，其自身并无过错，对此本院认为，违约责任属于无过错责任，通嘉公司是否有过错，并不能影响其违约责任的承担，且一审法院已综合考虑租赁合同的履行情况、通嘉公司的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌减相应违约金数额，故对通嘉公司的该主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人通嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2861元，由上诉人江苏通嘉商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二一年一月二十日法官助理李映碧书记员郭旭冬