新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3986号 上诉人（原审被告）：孔小刚，男，1958年9月12日出生，汉族，新疆第九汽车运输公司职工医院退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：魏丽，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵菊英，女，1962年7月27日出生，汉族，新疆第九汽车运输公司退休职工,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：华翾，新疆安隆律师事务所律师。 上诉人孔小刚因与被上诉人赵菊英房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初7645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭于2020年12月1日公开开庭进行了审理。上诉人孔小刚及委托诉讼代理人魏丽，被上诉人赵菊英的委托诉讼代理人华翾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔小刚上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回赵菊英的诉讼请求。事实和理由：一审法院对涉案房产性质认定不清，涉案房产系遗产，我无权单独处分。首先，涉案房产系我父母在九运司依法享有的公房补偿安置取得，原拆迁公房与补偿安置房具有同一性。公房并非人人都可以获得，只有符合一定的工龄、薪资、单位干部等标准后，单位才能分配，且公房拆迁补偿安置的对象是九运司职工，安置补偿协议签订的主体应是公房的实际居住人及使用人。本案中拆迁平房作为公房，是基于我父母是单位退休老职工，父亲是干部等原因而分给其父母的福利住房。我在2001年离开了九运司，并与单位签订了《终止、解除劳动合同书》，已不是九运司的职工，且其从未在拆迁平房中居住，不符合公房拆迁补偿安置的条件。其之所以能签订补偿安置协议并获得补偿安置房屋，是由于该补偿安置房是基于拆迁平房而给我父母的福利待遇，在我父母去世后，我取得该房屋的产权系基于继承关系取得的遗产。因此，我哥哥孔泉生对该房屋享有权利。拆迁安置补偿协议以及将拆迁补偿事宜交给我处理，并不意味着我哥哥孔泉生放弃共有的权利，且孔泉生已经通过起诉的方式表明其对涉案房产未放弃权利，（2019）新0104民初7645号生效判决认为孔泉生对涉案房款享有按份共有，证明孔泉生对涉案房产享有共有权，故我对涉案房屋无权单独处分。赵菊英不构成善意取得。赵菊英与我的母亲刘希芬是邻居，对我家庭人口构成、涉案房屋的实际居住人应是明知的，但其在未告知并经过我哥哥孔泉生及其他兄弟姐妹签字同意的情况下，与我私自签订买卖合同的行为，不构成善意。并且转让的不动产未依照法律规定予以登记。善意取得的必须要取得所有权，即动产交付，不动产登记，法律对此没有例外规定。但本案中涉案房产未进行变更登记，未完成物权变动，赵菊英未取得涉案房屋所有权，便不符合善意取得构成要件。我与赵菊英虽然签订了《房屋转让合同》，但赵菊英尚未取得该房屋的物权，赵菊英要求我办理过户手续的请求权是基于合同形成的债权请求权。而孔泉生对涉案房产享有的是按份共有的物权，赵菊英对（2019）新0104民初7645号判决中该事实的认定亦未提任何异议。所以赵菊英的债权权利无法对抗孔泉生的物权权利，否则违背了我国物权法原理和物权法的规定，直接构成对孔泉生合法物权的侵犯。我并未拒绝和拖延办理房产证，不存在违约行为，不应当承担违约金，且一审判决违约金数额明显过高，违反公平原则。首先，赵菊英未给我合理期限办理过户手续。我从未明确拒绝和拖延办理涉案房屋的产权过户，我是2019年4月9日从九运司取得房产证，并未表示对产证过户表示拒绝。而赵菊英于2019年4月26日就向法院起诉主张办理产权过户和主张违约金。我之后找赵菊英办理产权过户，但赵菊英表示不和我谈，要通过法院处理。赵菊英并未给我合理期限办理房产过户手续，即起诉要求我支付违约金系明显违背常理。其次，我取得房产证后，我的哥哥孔泉生得知涉案房屋被转让事宜，于是向人民法院起诉要求分割涉案房屋的产权，该诉并非我提出，在法院主持下经调解涉案房产被确认为我与孔泉生共有。该案虽然是双方调解确认，但该诉讼的提出并非我的意思表示，也不是为了通过产权分割阻碍赵菊英获取房产。关于违约金数额，一审判决严重违反公平原则。赵菊英在我收到房产证后就起诉，且赵菊英并未因此受到任何损失，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金数额进行认定作出裁决。赵菊英未举证证明其存在实际损失的情况下，判决我承担109,050元的违约金，是房产转让价款的50%，明显违反了公平原则。综上，请求二审法院依法查明事实，支持我的诉讼请求。 赵菊英辩称，孔小刚的上诉请求没有事实及法律依据，遗产是公民死亡时留下的合法财产，本案涉案房屋不属于遗产范畴，2005年其母亲去世时房产已经被九运司收回，涉案房屋是孔小刚重新申请的房屋。孔小刚是该房唯一所有权人，所以我方是合法取得。请求法庭驳回上诉，维持原判。 赵菊英向一审法院起诉请求：1．判令孔小刚协助将乌鲁木齐市XXX的不动产权登记过户至赵菊英名下；2．判令孔小刚支付违约金109,050元。 一审法院认定事实：2011年12月2日，赵菊英（乙方）与孔小刚（甲方）签订《房屋转让合同》，约定：经甲乙双方协商，现甲方将自己位于××路及地下室一次性转让给乙方，房屋面积70.42平米。乙方在签订本合同时一次性支付给甲方购买此房屋的房款为贰拾壹万捌仟壹佰元整。乙方办理该房屋的过户手续时，过户费由乙方承担，甲方必须协助乙方办理过户手续，如不能办理过户手续，甲方将购房款贰拾壹万捌仟壹佰元整及银行同等利息一次性归还给乙方。此房屋乙方入住后的一切费用由乙方承担，乙方入住前的一切费用由甲方承担。此合同自甲乙双方签字后任何一方不得违约，如违约，违约方必须按总房款的200％赔偿给对方。合同签订后，赵菊英向孔小刚支付总房款218,100元，孔小刚将房屋交付赵菊英使用至今。该房不动产权登记日期为2017年10月31日，权利人为孔小刚，共有情况：单独所有，坐落：乌鲁木齐市新市区迎宾北二路127号九运司职工安置房1栋4层1单元402室，房产证号为乌鲁木齐市不动产权第XXXX号。2019年5月28日，案外人孔泉生因继承纠纷将孔小刚诉至一审法院，要求确认案涉房屋归孔泉生与孔小刚按份共有，各占50％产权。一审法院作出（2019）新0104民初5916号民事调解书，确认位于乌鲁木齐市××区房屋归孔泉生与孔小刚共有，双方各占50％的产权。孔小刚与孔泉生的父亲孔繁堃（已于1997年7月去世）、母亲刘希芬（已于2005年3月15日去世）婚后共生育五个子女，即孔祥魏、孔晓琴、孔泉生、孔小刚和孔小丰（已于2006年2月28日去世）。孔小刚及其父母孔繁堃与刘希芬均系新疆第九汽车运输公司退休职工。孔小刚自1998年随母亲一直居住在坐落于乌鲁木齐市××区号公房。2010年11月10日，孔小刚（乙方）与新疆万财投资有限公司（甲方）签订《拆迁补偿安置协议书》一份，主要内容为：根据《乌鲁木齐市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定精神，新疆万财投资有限公司对位于乌鲁木齐市××区原九运司管辖区域的危旧房进行拆迁改造。现经甲乙双方协商达成如下协议，1．乙方同意甲方拆除乙方居住在乌鲁木齐市××区公房。2．乙方同意甲方在原九运司管辖区域的安置区内（具体位置以规划部门划定的建筑红线为准）给乙方安置一套建筑面积约为70㎡的住宅（以实际面积为准）。3．乙方同意按800元／㎡标准购买所安置的楼房。4．在本协议签订之日起，由乙方自行搬迁，搬迁费发放基本标准为：300元／户。5．由乙方自行过渡，在过渡期间甲方按《实施方案》中每月800元／户给乙方发放过渡费。该判决撤销了一审法院作出的（2019）新0104民初5916号民事调解书。孔泉生不服该判决提出上诉，本院作出（2020）新01民终1705号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案赵菊英与孔小刚签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。孔小刚辩称合同无效的意见，一审法院不予采信。孔小刚又辩称案涉房屋为孔小刚与孔泉生共有，孔小刚无权处分，孔泉生与孔小刚因继承纠纷达成的确认案涉房屋为双方按份共有，双方各占50％产权的（2019）新0104民初5916号民事调解书已经生效判决予以撤销，案涉房屋登记在孔小刚名下，孔小刚享有处分权。对孔小刚的该辩解意见，一审法院亦不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。赵菊英已经履行了给付房款义务，孔小刚也向赵菊英交付了房屋，且2017年10月31日该房不动产权登记在孔小刚名下，现赵菊英诉请协助办理该房屋不动产权过户于法有据，一审法院予以支持。赵菊英主张孔小刚支付违约金109,050元，合同约定“此合同自甲乙双方签字后任何一方不得违约，如违约，违约方必须按总房款的200％赔偿给对方”，孔小刚拒绝协助赵菊英办理过户手续构成恶意违约，赵菊英按总房款的50％即109,050元主张孔小刚承担违约金的请求于法有据，一审法院予以支持。赵菊英撤回要求孔小刚协助将地下室不动产权登记至其名下的请求，不违反法律规定，一审法院予以准许。判决：一、孔小刚于判决生效后十日内协助赵菊英将位于乌鲁木齐市××区不动产权过户登记至赵菊英名下；二、孔小刚于判决生效后十日内支付赵菊英违约金109，050元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵菊英出示下列证据：1．新疆万财投资有限公司证明一份，用于证明孔小刚母亲2005年3月去世，孔小刚重新要求九运司给其分配住房，涉案房屋是基于孔小刚申请重新分配的与其母亲无关；2．办公厅回复函，九运司文件、实施方案，用于证明孔小刚作为下岗职工符合分配住房条件；3．孔小刚户口本复印件，用于证明2006年孔小刚母亲去世后才将户口落入XXX平房，孔小刚的上诉内容与一审自述自相矛盾；4.2010年11月8日九运司房屋收回表，用于证明回收的平房所有权人是孔小刚；5．九运职工家属住房登记表，用于证明平房所有权人为孔小刚；6．九运司房产证，用于证明孔小刚居住的4-5-1的平房是国有资产。孔小刚质证认为：1．对新疆万财投资有限公司证明的真实性、合法性、关联性均不认可，此套房屋办理拆迁补偿协议是孔小刚以代理人进行签订的拆迁安置补偿协议，应该是全体家庭成员共有，公房拆迁是新疆第九运输公司实施拆迁，新疆万财投资有限公司也不是公房所有人和管理人；2．第二份证据系复印件，真实性、合法性、关联性均不认可；3．九运司房屋拆迁表，对真实性认可，关联性不认可，孔小刚作为家庭代理人进行签字；4．对九运司房产证的真实性、合法性、关联性均不认可，是万财公司单方出具的，这是公房，没见过这个房产证；5．对户口本的真实性认可，确实是迁入过；6．对平房登记表的真实性、合法性、关联性均不认可，复印件没办法认可，而且没办法核实。本院对上述证据认定如下：本案中的涉案房屋系孔小刚与新疆万财投资有限公司签订《拆迁补偿安置协议书》后取得，新疆万财投资有限公司出具的证明等材料能够证实孔小刚的身份情况及取得涉案房屋的事实经过，本院对赵菊英从新疆万财投资有限公司调取的相关证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对上述证据予以采信；对于户口本、房产证、登记表等证据可以证实涉案房屋的基本情况及孔小刚的身份信息，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：赵菊英主张孔小刚办理涉案房屋的不动产权变更登记及赔偿违约金是否能够成立。本案中，孔小刚上诉认为涉案房屋系其父母留下的遗产，孔小刚的胞兄孔泉生对涉案房产依法享有共有份额，孔泉生去世后其继承人对涉案房屋享有权利，应当作为第三人参加诉讼。赵菊英抗辩认为涉案房屋系孔小刚从新疆万财投资有限公司拆迁安置补偿取得，并非孔小刚的父母留下的遗产，其胞兄孔泉生对涉案房屋不享有份额，孔泉生的继承人与本案并无关联性，无权参加本案诉讼。对此本院分析如下：通过庭审调查及当事人陈述证实，孔小刚取得涉案房屋系基于与新疆万财投资有限公司签订拆迁安置补偿协议，孔小刚并未举证证实涉案房屋系其父母留下的遗产，且本院作出的（2020）新01民终1705号生效裁判文书已撤销了孔小刚与孔泉生之间关于涉案房屋权属份额的民事调解书，涉案房屋的不动产权证书中载明的所有权人为孔小刚，孔泉生并非涉案房屋的共有人，二审审理过程中，孔泉生的继承人并未到庭申请参加诉讼，孔小刚在二审中申请孔泉生的继承人参加本案诉讼不符合法律规定，孔泉生的继承人也不属于必须参加诉讼的当事人。赵菊英与孔小刚签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务，赵菊英已按照合同约定支付了全部购房款并且占有使用涉案房屋多年，现涉案房屋的不动产权属已登记在孔小刚名下，赵菊英按照合同约定主张孔小刚办理不动产变更登记符合合同约定，孔小刚的上诉理由不能成立，本院不予采信。关于赵菊英主张孔小刚赔偿违约金的问题，双方合同中约定“违约方必须按总房款的200％赔偿给对方”，但合同中并未约定办理涉案房屋不动产变更登记的期限，以及逾期办理应当承担的违约金数额如何计算，赵菊英在一审诉讼中主张孔小刚按照总房款的50%支付违约金，孔小刚在庭审中抗辩认为并未给赵菊英造成实际损失，同时认为赵菊英主张的违约金数额过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉案房屋于2017年10月31日进行了不动产权登记，孔小刚于2019年4月9日从案外人处收到涉案房屋的不动产权证书，赵菊英自述2019年4月26日向人民法院提起诉讼，从本案诉讼过程反映，孔小刚一直抗辩认为涉案房屋系与案外人共有，拒绝协助赵菊英办理涉案房屋的不动产权变更登记，从孔小刚的上述行为及抗辩理由可以反映出其拒绝履行合同中约定的协助过户义务，孔小刚存在违约行为，应当承担违约责任。本案庭审中，赵菊英并未举证证实孔小刚的违约行为给其造成的实际损失，其主张孔小刚按照涉案房屋总房价的50%赔偿违约金，应当视为违约金数额过分高于实际损失，结合涉案房屋的交易价格、进行不动产权登记的时间、赵菊英延期取得不动产权证书的时间、孔小刚的过错程度等诸多因素，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准，本院对赵菊英主张的违约金数额按照涉案房屋总价的20%进行调减，即孔小刚向赵菊英支付违约金43,620元。 综上所述，孔小刚的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初7645号民事判决第一项，即孔小刚于判决生效后十日内协助赵菊英将位于乌鲁木齐市××区不动产权过户登记至赵菊英名下； 二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初7645号民事判决第二项为孔小刚于判决生效后十日内支付赵菊英违约金43,620元。 如孔小刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。 本案一审案件受理费1,240.50元（赵菊英已预交），由赵菊英负担744.3元，孔小刚负担496.2元；二审案件受理费2,481元，孔小刚负担992.4元，赵菊英负担1,488.6元。 本判决为终审判决。 审判长 冯宁 审判员姚雷 审判员瞿佩茹 二〇二一年一月二十八日 书记员 李玉涛