江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终10569号 上诉人（原审被告）：张和保，男，1959年5月23日出生，汉族，住常熟市。 被上诉人（原审原告）：常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会，住所地常熟市辛庄镇沈浜村。 法定代表人：陈敏，村主任。 委托诉讼代理人：曹婷，江苏世纪天合律师事务所律师。 上诉人张和保因与被上诉人常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会（以下简称沈浜村委会）租赁合同纠纷一案，不服常熟市人民法院(2020)苏0581民初1034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。 张和保上诉请求：1.撤销常熟市人民法院(2020)苏0581民初1034号的判决，驳回沈浜村委会的一审请求;2.诉讼费由沈浜村委会承担。事实和理由：一、沈浜村委会2009年在明知出租的房屋土地性质是一般农田的情况下，欺骗张和保，强逼张和保投资入场，让张和保造成重大经济损失。二、沈浜村委会明知张和保2005年就有证照齐全合法合规的废品回收场所，2009年无故野蛮取缔张和保并强逼张和保入场。三、沈浜村委会明知出租的土地是一般农田，为何要收取张和保工业或商业用地的出租价格25元/平方年租金。四、沈浜村委会明知出租的土地是一般农田，为何要把原土地承包人纳入享受失地农民待遇。五、张和保经营了十多年的合法合规废品回收站，由于沈浜村委会的失责没有及时变更土地性质。六、一审法院不顾沈浜村委会2009年强逼张和保投资入场的事实依据和土地性质问题，明明是沈浜村委会失责造成的客观现实，为何判决张和保承担责任。 沈浜村委会答辩认为，一审法院查明的事实是清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 沈浜村委会向一审法院起诉请求：1.判令张和保迅即将承租的60平方米房屋、861平方米土地腾空后返还给沈浜村委会。2.判令张和保支付自2020年1月1日起至实际腾空返还之日止的占有使用费按每年27525元的标准计算。3.判令张和保承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年12月30日，沈浜村委会（甲方，出租方）与张和保（乙方，承租方）签订房屋租赁合同1份，约定，甲方将所拥有的位于原沈浜5组的房屋1栋（间），建筑面积60平方米，出租给乙方使用。乙方享有房屋使用权，但不得作为财产抵押。房屋保险由乙方负责。租赁期从2019年1月1日至2019年12月31日，共12个月。乙方有以下情形之一的，甲方可以解除合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与其他人调剂交换的；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、拖欠租金6个月的。租赁合同期满，本合同自行中止。甲乙双方议定年租金为6000元，由乙方在每年12月30日前交纳给甲方，先付后用。甲方收取租金时出具合法的收款凭证。租赁涉及的税费由乙方负担。承租房屋内产生的水电等费用由乙方负担。甲方对租赁房屋及其附属设施应定期检查，及时修缮，防止漏水、淹水，水、电畅通，门窗具全，以保障乙方正常使用。甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。出租房屋修缮费用，经甲乙双方商定，可采取下述办法处理：1、按规定维修范围，由甲方出租并组织施工；2、由乙方在甲方允诺的维修范围内，先行垫支维修费，并组织施工，竣工后，其维修费用凭有效开支凭证在乙方应交纳的房租中扣除；3、由乙方负责维修。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰或改造，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，由甲乙双方议定，合同期满后所有权归甲方。租赁双方的变更1、如甲方按法定程序将房产所有权转移给第三方时，在无其他约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；2、甲方出售房屋，应在三个月前书面通知乙方。本合同期满时，如乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋的，乙方向甲方支付违约金，甲方仍有解除合同的权利。房屋租赁合同还就违约责任、免责条件及争议解决方式等作出了约定。 同日，原沈浜村委会（甲方，出租方）与张和保（乙方，承租方）签订土地租赁合同1份，约定，甲方将所拥有的位于原沈浜5组的集体土地861平方米，出租给乙方做发展私营经济使用。租赁期从2019年1月1日至2019年12月31日，共12个月。乙方有以下情形之一的，甲方可以解除合同，收回房屋：1、擅自将土地转租、分租、转让、转借、联营、入股或与其他人调剂交换的；2、擅自在租赁土地上设立建筑物的；3、利用承租土地进行非法活动，损害公共利益的；4、拖欠租金6个月的。5、改变租赁土地用途的。租赁合同期满，本合同自行中止。甲乙双方议定土地租金为每年每平方米25元，年租金总额21525元，由乙方在每年12月30日前交纳给甲方，合同期内如上级政府出台新的土地租赁价格，乙方同意按照新出台的价格进行调整，甲方收取租金时出具合法的收款凭证。租赁双方的变更1、如甲方按法定程序将土地权属转移给第三方时，在无其他约定的情况下，本合同对新的土地所有者继续有效；2、乙方因生产需要与第三方互换用地时，应事先征得甲方同意后方可进行；3、如乙方需在租赁土地上设立建筑物，应事先经甲方同意，并报经相关职能部门批准后方可实施。土地租赁合同还对违约责任、免责条件及争议解决的方式作出了约定。 上述房屋租赁合同和土地租赁合同签订后，张和保对租赁房屋进行了装修，并在涉案土地上进行了搭建，沈浜村委会对此亦知晓。审理中，沈浜村委会、张和保双方一致确认，双方自2009年开始存在上述房屋及土地的租赁关系，租赁合同每年一签。 另查明，涉案土地地类系农用地。涉案房屋未取得建设工程规划许可证等建房审批手续。2009年10月19日，工商部门向张和保颁发了常熟市辛庄镇华保废品回收站个体工商户营业执照，经营者为张和保，经营场所为常熟市辛庄镇（杨园）沈浜村回收点，经营范围为废旧纸质类回收。 审理中，一审法院根据沈浜村委会的申请，委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司对张和保承租房屋中不可移动的装修及承租土地上搭建物在2020年5月19日市场价值进行评估。该评估公司于2020年7月15日向一审法院发送了退函1份，内容为：“本公司于2020年6月23日接受贵院（2020）苏0581法委鉴字第00296号委托，因原告：常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会；被告：张和保关于租赁合同纠纷一案，需要对张和保承租房屋中不可移动的装修及承租土地上搭建物在2020年5月19日市场价值进行评估。审理法官和我们与承租人张和保进行了沟通，但承租人张和保仍拒不配合评估，先将此案退回，故本司将此委托退回至贵院”。审理中，经一审法院释明，张和保表示，其拒不接受评估，除非给其安排经营场所。 一审法院认为：合同违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效。国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，涉案土地地类为农用地，沈浜村委会为发展私营经济将涉案土地出租张和保用于废品回收，改变了土地用途，故沈浜村委会、张和保之间签订的土地租赁合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建筑工程规划许可证，故沈浜村委会、张和保之间签订的房屋租赁合同亦系无效。退一步讲，即使沈浜村委会、张和保双方签订的房屋和土地租赁合同有效，租赁期限亦已届满。综上，一审法院认为，沈浜村委会要求张和保将承租的60平方米房屋、861平方米土地腾空后返还给沈浜村委会的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对于沈浜村委会要求张和保支付占有使用费的主张，一审法院亦予以支持，但本案中，自2020年1月1日之后，张和保占有使用租赁物的实现条件有所改变，租赁物效用亦客观降低，沈浜村委会获得的利益亦应参照租金标准相应调整。一审法院根据公平原则，确定张和保应支付沈浜村委会自2020年1月1日起至实际腾空返还沈浜村委会之日止的按照年租金27525元的70%的标准计算的占有使用费。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，沈浜村委会将土地用途为农用地的土地出租给张和保用于其他用途，对租赁合同无效存在过错，应对张和保的装饰装修损失及土地上搭建物的现值损失承担赔偿责任。但因张和保不同意在本案中对上述损失进行评估，致使上述价值无法确定，张和保应承担相应的法律后果，故本案对张和保的添附损失不予处理。张和保的相关抗辩，于法无据，本案不予理涉。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十八条之规定，判决如下：一、被告张和保于本判决发生法律效力之日起六十日内将其承租的位于常熟市辛庄镇沈浜村原沈浜5组的房屋及土地腾空后返还给原告常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会。二、被告张和保于本判决发生法律效力之日起六十日内支付原告常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会自2020年1月1日起至实际腾空返还原告之日止按照年租金27525元的70%的标准计算的占有使用费。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或常熟市人民法院）。三、驳回原告常熟市辛庄镇沈浜村村民委员会其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告张和保负担。（原告预交的诉讼费用由被告张和保向其直接支付，一审法院不再退还，由被告张和保在本判决生效之日起六十日内向原告支付）。 二审中，张和保提交涉案场地照片一张。张和保认为，照片说明当时镇政府把七家废品维修放一起的，是经过有关部门审批的，是合理合法的。沈浜村委会现以合同到期为由要收回。不能轻易说租赁合同到期，就不租给我了。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，沈浜村委会与张和保签订的土地房屋租赁合同约定，租赁期从2019年1月1日至2019年12月31日。合同期满后沈浜村委会不同意再行续租，沈浜村委会有权请求张和保搬离。涉案合同虽属无效，但合同履行期内期间张和保承租时并未因合同无效原因造成损失。一审判决张和保限期将涉案房屋及土地腾空后返还给沈浜村委会并无不当。租赁合同到期后，张和保未将涉案房屋及土地腾空，应支付占有使用费，一审参照年租金70%的标准计算的占有使用费并无不当。张和保上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，张和保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人张和保负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄源榕 审判员  杨 兵 审判员  徐 辉 二〇二〇年十二月三十日 书记员  姜 瑛 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。