贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2701民初841号 原告：黄新，男，壮族，生于1974年8月9日，住贵州省三都三合镇县。 委托诉讼代理人：梁正霞，系贵州贵达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李泽超，系贵州贵达律师事务所律师。 被告：黔南州迎祥房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市。 法定代表人：兰彦秋，女，苗族，1983年8月4日出生，系该公司经理，住址贵州省都匀市。 被告：黔南州亿科房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市。 法定代表人：石建华，男，汉族，1966年10月11日出生，系该公司执行董事，住址成都市高新区。 委托诉讼代理人：韦红权，系贵州义文律师事务所律师。 原告黄新诉被告黔南州迎祥房地产开发有限责任公司（以下简称迎祥公司）、黔南州亿科房地产开发有限公司（以下简称亿科公司）合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁正霞、王强，被告迎祥公司法定代表人兰彦秋，被告亿科公司法定代表人石建华及其委托诉讼代理人韦红权到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄新向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告迎祥公司签订的《户型面积修改定金收取协议》、《房屋预定书》；2、依法判决两被告立即双倍返还原告定金20万元正；3、依法判决本案诉讼费、保全费用由二被告承担。 事实和理由： 1、被告迎祥公司应双倍返还原告购房款。原告于2013年4月15日与被告迎祥公司签订《“匀山水都”户型面积修改定金收取协议》，约定原告向迎祥公司支付1万元户型面积修改定金，迎祥公司收到定金之日起十日内完成户型面积修改方案并报给原告，原告收到修改方案后十日内补交购房诚意金和车位款。原告于签订合同当日向迎祥公司支付了定金1万元。2013年6月7日，原告与迎祥公司签订《房屋预定书》，约定原告向迎祥公司预定房屋一套，原告于2013年6月7日向被告迎祥公司支付了认筹金9万元。原告与被告迎祥公司签订的《“匀山水都”户型面积修改定金收取协议》、《房屋预定书》是两份预定合同，原告依据预定合同向被告迎祥公司支付了定金10万。根据《房屋预定书》的约定，被告迎祥公司应当在开工之日起36个月完成“匀山水都”项目建设，该项目于2014年6月已经开工，但被告迎祥公司资金链断裂，导致“匀山水都”项目停工烂尾，被告迎祥公司至今未完成房屋建设，也没有与原告签订《商品房买卖合同》。被告迎祥公司于2017年9月9日将“匀山水都”项目整体转让给了被告亿科公司，并完成了项目转移登记，被告迎祥公司已经无法履行《房屋预定书》。根据《合同法》第一百一十五条“……给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告要求解除合同，并要求被告迎祥公司双倍返还原告的定金款。 2、被告亿科公司应当双倍返还原告购房款。（1）根据两被告签订的《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》，被告亿科公司承接该项目，并实际约定继受被告迎祥公司与原告等购房人之间的权利义务。根据《合同法》第六十八条“债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于债务人自身的除外”的规定，被告亿科公司已经继受了该项目的权利义务，接受了该项目的主债务（即向购房人退款或交房的债务），被告亿科公司也应当承担因为主债务产生的定金、利息等从债务，故被告亿科公司应当双倍返还原告定金款。（2）两被告签订的《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》关于退还原告等购房人的购房款仅承担本金部分不承担违约金部分，因违反法律规定且损害原告等购房人的利益，应当认定无效。双方约定退款时间为项目竣工验收之后再退还的同时约定承担债务的方式有以亿科公司以房屋抵扣认筹金的方式，该约定因总承担债务以1.8亿元为限将购房人的债权进行了优先权划分，即买受人要房的债权比退购房款的债权优先实现，该约定损害所有要求退还购房款人的利益，应当认定无效。综合上述两点，被告亿科公司应当双倍返还原告的定金款。 被告迎祥公司辨称： 1、原告与被告签订《“匀山水都”户型面积修改定金收取协议》并向被告交纳了1万元“面积修改”定金，该定金约定的事项是要求被告修改房屋户型面积，被告已经对户型面积进行了修改，该定金协议明确的义务被告已经履行完毕，故原告之后才会与被告签订《房屋预定书》和交纳认筹金，该1万元定金已经吸收转化为认筹金，故被告不应该承担这1万元双倍返还的责任。 2、1万元定金收据明确注明“此房不要，定金不退”，故被告更不应该承担双倍返还责任。 3、原告与被告签订《房屋预定书》后交纳了认筹金9万元，这些款项均不是定金性质，可以退还本金，但不应双倍返还。 4、迎祥公司因资金链断裂没有能力继续修建“匀山水都”项目，已经整体转让给了亿科公司。根据合同，原告需要继续购房的，亿科公司仍然预留房源；原告需要退款的，退款责任由亿科公司承担。被告无双倍返还义务。 被告亿科公司辩称： 1、《户型面积修改定金收取协议》、《房屋预定书》的合同相对人是原告与迎祥公司，本案的定金与预付款的返还义务应该由迎祥公司负担。理由是：原告与迎祥公司签订上述协议时，亿科公司尚未成立。迎祥公司收取原告的定金与预付款后，用于迎祥公司的独自经营。因此，本案的定金、预付款与亿科公司无关。 2、《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》系亿科公司与迎祥公司之间的合同，与原告没有任何法律关系，原告向亿科公司主张解除与迎祥公司签订的合同及承担违约责任没有事实和法律依据。理由是：《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》中虽然有迎祥公司的买受人作为合同主体的字样，但是并未明确载明迎祥公司的全部买受人，原告及其委托的代理人也未在《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》中签字。依据《合同法》第八条的规定，合同的权利义务只是发生在当事人之间，原告不是《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》的当事人，其与该合同没有权利义务关系。《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》第三条虽然约定亿科公司为迎祥公司无息返还认筹金、拆迁费等限额为1.8亿元，现亿科公司未代为迎祥公司返还。依据《合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向当事人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”的规定，原告只能向迎祥公司主张解除合同及承担违约责任。 3、《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》不是债务转移。理由是：《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》是亿科公司与迎祥公司约定由亿科公司代为履行部分债务，依法属于《合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向当事人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任”的情形。另外，依据《合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，迎祥公司转移其对原告的债务，也应当经过债权人原告的同意，但《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》并无原告同意的证据，故不能认定《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》属于债务转移合同。 4、如果人民法院认为《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》对原告有效，根据该合同第四条第（十四）项的约定“乙方不承担购房业主所交认筹金而产生的利息，不承担因甲方原来约定未按时交房给业主而产生的违约金。利息、违约金由甲方承担”。因此，亿科公司也只能承担返还原告的定金和认筹金本金，不承担双倍返还定金的违约责任。 经审理，本院确认以下事实：2013年4月，被告迎祥公司与黔南州烟草系统、林业系统、黔南师院等单位的职工协商，由上述单位职工组团“团购”其准备开发的“匀山水都”项目商品房。因部分意向购房人对迎祥公司的初始设计不太满意，要求迎祥公司对户型、面积进行修改，迎祥公司表示同意。双方签订了《户型面积修改定金收取协议》，协议约定：购房人需向迎祥公司交纳1万元“户型面积修改定金”，迎祥公司在10日内对户型设计方案进行修改，迎祥公司未按时完成方案修改的，双倍返还购房人所交定金；迎祥公司提交户型面积修改方案后，购房人需在10日内与迎祥公司签订《房屋预定书》并交纳“购房诚意金”及车位款。购房人未补交“诚意金”的，视为自动弃权，1万元“保证金”不予退还。2013年4月15日，原告与迎祥公司签订上述协议并交纳1万元定金。2013年6月7日，原告与被告迎祥公司签订《房屋预定书》，向被告迎祥公司预订住房一套。双方在《房屋预定书》中第2条约定“原告预定的房型为三室两厅一厨两卫户型，面积约132.61平方米”。第3条约定“原告愿意按团购价每平方米2250元的价格支付认筹款（该房价在任何情况下不变，对于已购车位价格同样不变）”。第5条约定“匀山水都项目的建设周期预计为36个月（36个月是指开工通知之日起到竣工验收合格）”。第6条约定“迎祥公司取得预售许可证后，以特快专递的形式通知原告签订《商品房买卖合同》，原告接到通知后，应于5日内到迎祥公司签订正式《商品房买卖合同》”。第7条约定“如原告未按规定时间与迎祥公司签订合同，视为原告违约，迎祥公司可将原告预定的房屋出售给他人，所收取的定金不予返还，认筹金在一年后返还”。第8条约定“如非双方的原因，双方不能就《商品房买卖合同》内容协商一致，迎祥公司在原告书面明确放弃购买预定房的情况下，应在30日内一次性退还原告交付的定金、认筹金。原告预定的房屋迎祥公司可以另行出售给他人”。第9条约定“如果双方签订了《商品房买卖合同》，原告前期所交的定金、认筹金抵作首期房款”。第11条约定“如果迎祥公司在《商品房买卖合同》签订通知送达前将原告预定的房屋另行卖给他人，应向原告承担双倍返还定金的违约责任，双倍返还定金及所收取的认筹金应在30日内一次性返还。” 签订《房屋预定书》后，原告向被告迎祥公司交纳认筹金9万元，加上之前交纳的1万元户型面积修改定金，两次共计向迎祥公司交纳10万元。 以此方式，被告迎祥公司分别与1300余户购房人签订《房屋预定书》并收取数额不等的认筹金、车位款，总金额约1.8亿余元。 “匀山水都”项目于2014年6月开工建设，在开发过程中由于迎祥公司资金链断裂导致工程停工，不能向购房人履行《房屋预定书》约定的义务。 为盘活项目，化解社会矛盾，在政府引导下，迎祥公司与亿科公司协商将“匀山水都”项目整体转让给亿科公司继续开发，双方于2017年9月9日签订了《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》。因迎祥公司与购房人有利益关联，合同同时将购房人列为丙方，对涉及购房人利益的部分作了明确。合同约定：“匀山水都”在建项目整体转让包干价为1.8亿元。转让后亿科公司为迎祥公司承担返还购房人认筹金、拆迁费、过渡安置费等债务。亿科公司可以房屋抵扣认筹款的方式承担责任，也可按本金无息返还给购房人。支付时间为“匀山水都”项目竣工验收合格之日起30日内。合同明确，亿科公司不承担购房人所交认筹金产生的利息， 不承担迎祥公司对购房人可能产生的其他违约责任。购房人选择继续要房的，在亿科公司取得商品房预售许可证后，需与亿科公司另行签订《商品房买卖合同》。亿科公司不认可迎祥公司与购房人约定的房价标准，房价需按会云桥片区均价优惠8%-10%重新定价。“如购房人对现价提出异议，转让之前迎祥公司定价与转让之后亿科公司定价的价差责任由迎祥公司承担。具体消化办法可由亿科公司在迎祥公司本项目的转让款中扣出”。迎祥公司法定代表人兰彦秋、亿科公司法定代表人石建华在合同上签字盖章。黔南师院秦立文、黔南烟草公司杨培流以“业主代表”名义在合同上签字。 签订合同后，亿科公司完成了项目转移登记，改项目名称为“匀山樾”，并继续投资建设。因部分购房人不接受迎祥公司与亿科公司项目转让和责任承担的方案，向本院提起诉讼。但大部分购房人选择与亿科公司协商解决，截止至今，亿科公司已与646户购房人重新签订了《商品房买卖合同》，清退了241户认筹金约2801万余元。 庭审中，原告等购房人对秦立文、杨培流以“业主代表”名义在“整体转让合同”上签字的行为未予认可。对《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》中亿科公司愿意承担责任的部分认可，对亿科公司不同意承担迎祥公司其他违约责任的内容不予认可，对亿科公司改变定价的内容不予认可。 本案诉讼过程中，因部分购房人向本院另案起诉要求确认迎祥公司与亿科公司签订的《“匀山水都”商住小在建项目整体转让合同》无效，并申请中止审理本案。本院经审查认为本案应以该案的审理结果作为依据，遂于2019年4月23日裁定本案中止诉讼。2020年7月23日，黔南州中级人民法院对该案作出终审判决，驳回了原告要求确认整体转让合同无效的诉讼请求。本院遂于2020年8月20日裁定对本案恢复审理。 另查明，在本案中止诉讼期间，被告亿科公司已于2019年9月26日代被告迎祥公司退还原告黄新交纳的定金和认筹金本金10万元。 上述事实，有《户型面积修改定金收取协议》、《房屋预定书》、收款收据、《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》、一、二审判决书、75案证据统计表、重新签订合同户数统计表、退款户数统计表、退款申请书、退款票据等证据证实，并经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为：1、原告与被告迎祥公司签订的《户型面积修改定金收取协议》属于定金担保协议，《房屋预定书》属于预约合同。被告迎祥公司在取得商品房预售许可证之前，与原告签订《房屋预定书》并收取原告认筹金，违反《商品房销售管理办法》第二十二条第一款“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。”的管理性规定，行为违规。但因合同内容未违反法律强制性规定，合同依然有效。合同期间，被告迎祥公司将项目整体转让他人，以自己的行为表明不再履行合同，合同目的已无法实现，原告请求解除合同，依法应予准许。2、原告在签订《户型面积修改定金收取协议》时交纳的1万元定金，具有明显的定金属性，该定金在双方签订《房屋预定书》后，已经完成《户型面积修改定金收取协议》的定金担保作用并转为《房屋预定书》预约合同的定金。根据双方签订的《房屋预定书》第7、8、9、11条表述的本意，双方对定金、认筹金均作了明确区分。原告交纳的9万元认筹金应属于预约合同的预付购房款，该款不具有定金性质，不适用双倍返还的定金法则。3、被告迎祥公司因自身原因造成项目停工并整体转让，已实际不能履行预约合同约定的义务，构成违约，应比照《房屋预定书》第11条的约定承担违约责任。对原告交纳的1万元定金应双倍返还，对原告交纳的9万元认筹金应原额返还。原告要求按全款双倍返还的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。4、被告迎祥公司违约，应按约定在30日内双倍返还原告的定金，原额退还原告的认筹金、车位款。但被告迎祥公司怠于履行返还义务，应承担怠于履行期间的债务利息，计息利率应分段计算。5、被告迎祥公司与被告亿科公司签订的《“匀山水都”商住小区在建项目整体转让合同》，已经生效判决确认有效。该合同中亿科公司同意为迎祥公司承担无息返还购房人认筹金、车位款本金的责任的约定，对亿科公司具有约束力，鉴于亿科公司在诉讼中已经代迎祥公司清退了原告所交全部款项，该《在建项目整体转让合同》中约定的代偿责任已经履行完毕，原告仍要求被告亿科公司承担责任的诉讼请求本院不予支持。其余违约责任应由迎祥公司自行承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下： 一、原告黄新请求解除与被告黔南州迎祥房地产开发有限责任公司签订的《房屋预定书》，予以准许； 二、被告黔南州迎祥房地产开发有限责任公司返还原告黄新定金1万元，限于本判决生效后10日内给付； 三、被告黔南州迎祥房地产开发有限责任公司应赔付原告黄新怠于退款期间的利息损失。以9万元为计息本金，从2017年10月9日起计至2019年9月26日收到亿科公司退款之日止。2017年10月9日至2019年8月19日期间的利率按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至2020年9月26日期间的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 四、驳回原告黄新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元，由原告黄新承担1075元，被告迎祥公司承担1075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  陈林东 二〇二〇年八月二十一日 法官助理李汀 书记员杨贵林