北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终44号上诉人(原审原告)：尚中奇，男，1958年10月9日生，汉族，自由职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：谢宇红，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：衡钰，男，1964年10月4日生，汉族，大连女报社退休职工，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵一鸣，女，1994年9月14日生，汉族，北京国旺律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被上诉人(原审被告)：北京五龙新村开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇焦王庄。法定代表人：张军，总经理。委托诉讼代理人：吴义群，北京市华品律师事务所律师。上诉人尚中奇因与被上诉人衡钰、北京五龙新村开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尚中奇的委托诉讼代理人谢宇红，被上诉人衡钰的委托诉讼代理人高双、邵一鸣，被上诉人北京五龙新村开发有限公司（以下简称五龙公司）的委托诉讼代理人吴义群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚中奇上诉请求：撤销一审判决第二项，改判：1．停止对尚中奇购买的北京市通州区XX一区X号房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行并解除查封措施，停止拍卖。2．确认涉案房屋属于尚中奇所有。3．五龙公司向尚中奇履行涉案房屋的过户手续。事实和理由：尚中奇对一审法院认定其不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件有异议。第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第四项，只要尚中奇有合理客观的理由没有办理过户登记也是符合条件的。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第一百二十七条规定，买受人未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项的条件。《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的指导意见（试行）》（以下简称《执行异议之诉指导意见》）第十六条规定，“第三人对此没有过错”是指案外人（第三人）未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的；在判断案外人是否存在过错时不宜过于严苛。因此“非因买受人自身原因未办理过户登记”的认定条件也包括具有合理客观理由的其他非积极行为。第二，即使尚中奇不能证明其实施了“向房屋登记机构递交过户登记材料，或向五龙公司提出办理过户登记的请求”这一积极行为，基于五龙公司不协助尚中奇办理过户登记这一合理的客观理由，也应认定尚中奇符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。且本案与（2019）最高法民终1467号案在“非因买受人自身原因未办理过户登记”的认定上属于类案，根据法律适用统一性原则，本案符合认定条件。第三，一审已经认定双方合同有效，五龙公司应当按照有效合同的约定在一年内将产权办理到尚中奇名下，是五龙公司恶意违约，没有按照约定将涉案房屋办理到尚中奇名下，导致尚中奇未办理过户，不是尚中奇的原因而未办理过户。在五龙公司不予协助的情况下，尚中奇还实施了“催促五龙公司办理过户登记”这一积极行为。五龙公司经尚中奇多次沟通还不办理过户，尚中奇也曾经打算过起诉，于2010年委托律师办理涉案合同纠纷，要求五龙公司办理过户。后来五龙公司同意协助办理，尚中奇就没有起诉，但最后五龙公司还是没有为尚中奇办理过户。在这之后，尚中奇也多次找五龙公司要求办理过户。且涉案小区其他购房者起诉五龙公司要求办理过户手续的事实，亦表明五龙公司对涉案小区的其他业主也存在不办理过户的情况，涉案小区其他业主的相关判决也说明不是尚中奇单方就可以完成办理过户的。另外，五龙公司无法证明其向尚中奇提供了办理过户所需的材料或其要求提供材料但尚中奇予以拒绝的证据，因此不能证明没有办理过户是因为尚中奇的过错。故五龙公司没有为尚中奇办理过户是尚中奇没有办理过户手续的合理的客观理由。衡钰辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审依法驳回尚中奇的全部上诉请求。事实和理由如下：第一，尚中奇与五龙公司仅存在普通债权债务关系，对涉案房屋不享有所有权和物权期待权。一审认定借款合同实质是以物抵债协议，不是房屋买卖合同，借款合同的目的是消灭双方的金钱债务，不是房屋买卖合同关系，不能体现出双方存在房屋买卖的合意。由于尚中奇与五龙公司没有签订正式的房屋买卖合同，也没有办理房屋权属变更登记，因此不能产生物权变动的效力，尚中奇只享有普通的债权请求权，并不享有所有权和物权期待权，没有形成优先于其他债权的利益，并不能阻却其他有合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。第二，尚中奇对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。尚中奇提到的纪要意见和案例均不适用于本案，其在上诉状中提到的《九民会议纪要》《执行异议之诉指导意见》中与本案相关的条款，都旨在保护签订了房屋买卖合同、具有真实房屋买卖合意，享有物权期待权的买受人，而本案中的借款合同是为了消灭金钱债权的“以物抵债”协议，尚中奇不是享有物权期待权的买受人。另外，尚中奇提到的（2019）最高法民终1467号案与本案的案情不一致，该案中案外人与被执行人签订了正式的商品房买卖合同，双方具有房屋买卖合意，是真正意义上的商品房买卖合同关系，而本案的借款合同并不是商品房买卖合同，仅是债权债务合同，因此不能相提并论。第三，尚中奇因自身原因未能办理过户登记，对此存在过错。尚中奇在涉案房屋内居住多年至今，从未向房屋登记机构提交登记材料或者提出办理过户登记的请求，在明知涉案小区存在多名业主起诉五龙公司要求办理过户的情况下，其也没有起诉要求办理过户登记。另外，尚中奇在签订借款合同时对涉案房屋上有其他债权纠纷是明知的，因此其对该房屋过户问题上存在的客观障碍以及可能会产生法律风险是了解的，这也属于归责于其自身的原因未能办理过户登记。五龙公司辩称，尚中奇和张军之间没有实际履行借款义务，其无权请求确认借款合同有效。涉案房屋未办理产权变更登记，尚中奇不享有对房屋的所有权，无权提出请求确认房屋所有权的主张。尚中奇向一审法院起诉请求：1．请求依法判令停止对涉案房屋的强制执行并解除查封措施，停止拍卖；2．请求依法确认尚中奇与五龙公司签署的《借款合约（合同）》有效；3．请求依法确认涉案房屋属于尚中奇所有；4．请求依法判令五龙公司向尚中奇履行涉案房屋的过户手续。一审法院认定事实：一审审理过程中，尚中奇提供2008年7月18日其作为乙方与作为甲方的五龙公司签订的《借款合约（合同）》，该合同约定，一、从2007年11月份起，甲方公司总计借乙方人民币柒十万元整，因甲方公司总经理和乙方是好朋友，乙方要求甲方总经理以个人名义向他借支，可用于甲方公司的业务开支，乙方只相信甲方总经理。二、甲方（五龙公司）借到总计柒十万元人民币后，其中肆十万元直接由张军女士本人交五龙公司财务。三、其中叁十万元作为退款支付给湖北武汉市检察院。至此，乙方总计借给甲方柒十万元人民币。四、甲方经营上的困难，无力偿还乙方（尚中奇）柒十万元借款，乙方多次催讨无果，后经甲乙双方友好协商，甲方将自己XX一区X号，房屋权属证号为XXXXXXX的建筑面积为176．30平方米的产权房屋转卖给乙方，考虑到利息的原因，甲方以柒拾万元转卖给乙方，就此双方债权，债务清洁。乙方不再计算相关利息的权益。五、甲方郑重承诺，从签订此合约之日起壹年内办理完涉及此房屋的其它债权，债务的纠纷，同时将此房产权办理到乙方名下。六、甲乙双方任何一方违约，均按购房总款柒拾万元计算。双倍赔付对方违约金。《借款合约（合同）》落款处，张军代表甲方签字并盖有五龙公司合同专用章，尚中奇在乙方签字处签字并盖人名章。同时尚中奇提交了2008年3月24日张军出具《收条》，内容“今收到尚中奇先生交来一区X号购房款首付总计人民币肆拾万元正。”以及三张五龙公司收到张军借款40万元的收款收据原件和湖北省武汉市人民检察院出具的《人民检察院扣押物品、文件清单》载明人民币现金30万元，被扣押物品、文件持有人一栏有张军签字。一审庭审过程中，关于借款合同，五龙公司称借款和其没有关联性，其没有收到借款，尚中奇也没有履行借款合同，签字人张军在2018年6月16日作为股东进入五龙公司，张军称借款系个人行为。衡钰认为借款合同可以反映出尚中奇与张军之间的借款关系，不存在五龙公司以物抵债的行为。尚中奇称款项均为现金，章是五龙公司盖的。关于房屋占有情况，尚中奇称涉案房屋系由其本人居住，并提供电费收条、燃气费收据等予以佐证。关于房屋过户情况，尚中奇称找过五龙公司办理过户手续，未办理过户手续的原因不在自身，但未就此提供证据。衡钰与五龙公司买卖合同纠纷一案，一审法院于2010年5月立案执行。在案件执行过程中，一审法院查封了涉案房屋并依法启动拍卖程序。2019年9月24日，尚中奇向一审法院提出执行异议，理由为“贵院在2010年通执字第03479号案件执行过程中，查封了涉案房屋并准备拍卖，要求涉案房屋内的人员进行腾退。但涉案房屋是异议人于2008年向被执行人购买的，支付了全部购房款且已居住至今，因被执行人的原因未办理过户。故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求中止对涉案房屋的执行。”2019年11月15日，一审法院作出（2019）京0112执异629号执行裁定书，驳回了尚中奇的异议请求。后尚中奇向一审法院提出案外人执行异议之诉。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，尚中奇与五龙公司签订的《借款合约（合同）》内容实质是以物抵债，不同于一般意义上的房屋买卖合同。根据查明的事实，《借款合约（合同）》有五龙公司现在的法定代表人张军的签字和五龙公司的签章，尚中奇同时提供了五龙公司出具的关于张军借款40万元的收款收据原件、张军签字的《人民检察院扣押物品、文件清单》原件以及自己实际占有房屋等证据，虽然五龙公司称未收到借款，但未就尚中奇提供的证据作出合理解释，故对于五龙公司称其未收到借款及借款系张军个人行为的主张，一审法院不予采纳，同时结合2008年通州本地的房屋市场行情及五龙公司的房屋销售价格情况，债权金额与涉案房屋的价款基本相当，故对于尚中奇要求确认《借款合约（合同）》有效的诉讼请求，一审法院予以支持。关于尚中奇要求停止执行的诉讼请求，关键在于尚中奇是否享有买受人的房屋期待权，是否符合排除执行的条件，首先其与五龙公司在涉案房屋被查封前确已签署有效的合同，其次支付了全部价款，再次实际占有了涉案房屋，在此情形下，最后判断的关键在于房屋未办理过户登记尚中奇是否有过错，一审庭审过程中，尚中奇称其向五龙公司要求过办理过户登记，但未就此提供证据予以证明，同时亦未提供证据证明向房屋登记机构递交过过户登记材料，故尚中奇目前的情况不符合未办理过户登记非因自身原因所致的情形，故对于尚中奇要求停止执行涉案房屋等的诉讼请求，一审法院不予支持。在此情形下，对于其要求确认涉案房屋归其所有并办理过户登记的诉讼请求，目前不符合法律规定，故一审法院对此不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：一、确认尚中奇与五龙公司于2008年7月18日签订的《借款合约（合同）》有效；二、驳回尚中奇的其他诉讼请求。本院二审期间，尚中奇提交以下证据：1.（2019）最高法民终1467号民事判决书，作为判案参考，用以证明本案符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。2.尚中奇和北京市鼎业律师事务所签订的委托代理协议书和收据。3.曾任北京市鼎业律师事务所律师的曲某的证人证言。证据2、证据3用以证明五龙公司未依照合同约定在一年内将房屋产权办理到尚中奇名下，尚中奇委托律师准备通过诉讼促使五龙公司履行办理房产证的义务，尚中奇存在催促五龙公司办理过户登记这一积极行为，五龙公司经催促后仍未办理过户手续。4.（2014）通民初字第00994号等五份民事判决书，用以证明五龙公司存在多起因涉案小区购房者起诉而被法院判决协助办理房屋过户手续的案件，五龙公司存在不协助购房者办理过户手续的一贯恶意违约态度，且过户手续需五龙公司协助方能办理，并非购房一方单方即可办理，涉案房屋未办理过户登记并非尚中奇自身原因导致。5.五龙公司资产负债表、印鉴式样、股东签字笔迹情况说明等工商登记资料，用以证明五龙公司收到尚中奇通过张军转交的全部70万元借款，且双方将借款关系转为房屋买卖合同关系，70万元借款转化为涉案房屋的购房款，尚中奇就购房款已经全部支付完毕。五龙公司提交以下证据：2008年7月26日尚中奇向张军借款30万元的借条，用以证明房屋买卖合同、《借款合约（合同）》都是虚假的，合同签订后尚中奇没有支付70万元的借款，没有履行《借款合约（合同）》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于尚中奇提交的证据，衡钰的质证意见是：1.证据1与本案无关，二者不是一件事情，不能相提并论；2.对证据2和证据3的合法性、真实性及关联性都不认可，委托代理协议书上写明的是借款合同纠纷，和办理房屋过户没有关系，证人证言是10年以后出具的，也与本案没有任何关系，不具有证明效力；3.证据4是判例，每个案件具体事实不同，不能进行类推；4.证据5的资产负债表与本案不具有关联性，对证明目的不予认可，无法确认上面的签名是否为张军本人的签字，五龙公司是否收到款项以及五龙公司和尚中奇的内部约定，以五龙公司的意见为准。五龙公司的质证意见是：1.证据1与本案无关；2.证据2的委托代理协议书和收据与本案没有关联性，五龙公司没有收到过北京市鼎业律师事务所的任何函件或主张要求；3.证据3的真实性无法确认，不能确定是谁作出的；4.证据4与本案没有关联性；5.证据5与本案没有关联性，证明目的不能成立，收据不能代表五龙公司实际收到款项，扣押清单是强制行为而非主动退款行为。对于五龙公司提交的证据，尚中奇的质证意见是：不认可其真实性，该借条上的名字不是尚中奇签的；即使借条是真实的，也与本案无关，这是尚中奇和张军个人之间的借款。衡钰的质证意见是：认可其真实性，能够证明尚中奇和张军之间有借款往来，进而证明尚中奇和张军之间还有其他经济往来。本院认为，尚中奇提交的上述证据无法证明尚中奇向五龙公司提出过办理涉案房屋过户登记的要求，与本案待证事实之间不具有关联性，本院不予采信。五龙公司提交的上述证据系尚中奇与张军个人之间的借贷往来，与本案待证事实不具有关联系，本院不予采信。二审庭审中，尚中奇申请证人曲某出庭，证明尚中奇曾委托律师催促五龙公司依约办理涉案房屋的过户登记。经询问，曲某表示其在北京市鼎业律师事务所执业期间，受托担任尚中奇与五龙公司借款合同纠纷一案的代理人，主要委托事项是让五龙公司依约办理涉案房屋的产权证。协议签署后，曲某做了一些必要的前期准备工作，几天后尚中奇单方与其解除了代理协议，理由是尚中奇与五龙公司已经和解，达成了解决方案。在代理过程中，曲某不曾向五龙公司发函或进行磋商要求五龙公司办理过户登记。因委托代理协议书签署几天后即解除，尚中奇仅向北京市鼎业律师事务所支付了1000元办案经费。另经审理查明，涉案房屋系商品房，尚中奇除涉案房屋外在北京市还有一套用于居住的房屋，地址为北京市丰台区XX家园X园**XXXX，该房屋登记在尚中奇名下，已办理房屋产权证。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据现有证据及一审查明的事实，可以认定尚中奇与五龙公司签订的《借款合约（合同）》真实有效，且尚中奇已全额履行了70万元借款。对于尚中奇是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因二审庭审中尚中奇表示涉案房屋系商品房，且其名下还有另一套位于北京市丰台区的住房，故其不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件。而尚中奇能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定主张其享有排除强制执行的权益，关键在于其是否系非因自身原因未办理过户登记。从尚中奇提交的证据来看，尚中奇无法证明自己做出过要求五龙公司办理涉案房屋过户登记的积极行为。虽然尚中奇曾委托律师曲某代理其与五龙公司借款合同纠纷的诉讼事宜，但曲某表示其没有向五龙公司发出过办理过户登记的请求，五龙公司亦表示其未曾收到过尚中奇关于办理过户登记的请求，且尚中奇随后解除了委托代理协议书，并未起诉要求五龙公司办理过户登记。现尚中奇提供的证据无法证明自己向五龙公司提出过办理过户登记的主张，且其未像涉案小区的其他业主一样起诉要求办理过户登记，其自身对于未办理过户登记存在一定过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四项的条件。故对于尚中奇要求停止对涉案房屋强制执行并解除查封措施、停止拍卖的上诉请求，本院不予支持。尚中奇与五龙公司签订的具有以房抵债性质的《借款合约（合同）》有效，但涉案房屋尚未过户登记至尚中奇名下，不发生物权变动的效力，故尚中奇要求确认涉案房屋属于其所有的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因一审法院已经查封涉案房屋并依法启动拍卖程序，且尚中奇不享有排除强制执行的权利，对其要求停止执行、解除查封，并由五龙公司为其办理过户的诉讼请求，不应支持。综上所述，尚中奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由尚中奇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈晓东审 判 员  付 辉审 判 员  周 易二〇二一年一月十八日法官助理  徐 晨法官助理  雷 悦