上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10565号上诉人(原审被告)：王励，男，1973年11月23日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审被告)：王希言，男，2014年1月3日出生，汉族，住上海市。法定代理人：王励(王希言之父)，年籍住址详上。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：李星晨，上海市金茂律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王琳，女，1948年1月30日出生，汉族，户籍地上海市。被上诉人(原审原告)：姚君石，男，1943年9月3日出生，汉族，户籍地上海市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：严力，上海市尚实律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴中有，上海市尚实律师事务所律师。原审被告：王孝正，男，1942年12月12日出生，汉族，住上海市。原审被告：厉振仪，女，1946年5月24日出生，汉族，住上海市。上诉人王励、王希言因与被上诉人王琳、姚君石及原审被告王孝正、厉振仪其他所有权纠纷一案，均不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初27108号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王励、王希言共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王琳、姚君石的一审全部诉请。事实和理由：根据(2014)静民一(民)初字第1981号及(2015)沪二中民二(民)终字第484号案民事判决书，王琳、姚君石仅有上海市延安中路XXX弄XXX号房屋(以下简称“延安中路房屋”)内的居住权，但并不意味着对相关人员作出公有住房同住人资格的认定；王琳、姚君石户口(此房分了2本户口簿)虽在，但未曾实际居住，在国内亦无任何居住需要(长期定居国外至今)；故王琳、姚君石对于延安中路房屋并无公有住房同住人资格，无权主张租金收益。又，上诉人同案外人签订的租赁合同约定的租金为每月人民币(币种下同)8，000元，装修由案外人进行且租期为216个月；一审判决核定的租金标准，未充分考虑延安中路房屋的毛坯状态及租赁期限和实际收益情况，造成上诉人巨大的经济压力；况且，管理系争房屋也是需要成本的，包括寻找租户、后期管理维护等；评估机构只是外观查看，并不了解房内情况，即以最大化利益来评估租金价格。关于评估费，租赁合同已经确定租金金额，该项收益明确，评估并非必要，故一审判决由上诉人负担75％评估费用，明显不公，缺乏法律依据。现上诉如请。王琳、姚君石共同辩称，房屋征收中才涉及同住人资格问题，本案是基于居住权，故并不涉及此问题，且一审法官对此已向上诉人释明过了。上诉人将系争房屋对外出租，作为具有居住权的两被上诉人仍是中国公民且在上海他处并无住房，被上诉人自然应当获得出租收益，而且被上诉人也仅是根据实际人口占比(2人／6人)、而非按户(1户／2户)主张权益。上诉人所述的合同租金8，000元明显低于市场价格，评估价格也是远远高于此，一审判决时已经综合考虑毛坯房屋等多种因素而将评估价格下调了25％，故一审判决结果及评估费的分担是公正合理的。现请求驳回上诉、维持原判。王孝正、厉振仪未作答辩。王琳、姚君石向一审法院起诉请求：1、判令王孝正、厉振仪、王励、王希言共同支付王琳、姚君石所收取的自2018年8月30日起至2020年7月31日止的延安中路房屋租金的三分之一，共计210，402元。一审法院认定事实：王琳、姚君石系夫妻关系。王琳与王孝正系兄妹关系。厉振仪与王孝正系夫妻关系，王励系厉振仪与王孝正儿子。王希言与王励系父子关系。王琳与王孝正的母亲狄丙怀(2013年过世)系延安中路房屋承租人。2014年12月24日一审法院做出(2014)静民一(民)初字第1981号民事判决书，确认王琳、姚君石对延安中路房屋享有居住权，并判令王孝正、厉振仪、王励于判决生效之日起十日内向王琳、姚君石交出系争房屋前门及后门钥匙。2015年10月12日本院对上述判决予以维持。王励作为出租人(甲方)同案外人(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，将延安中路房屋出租予案外人居住使用，租赁期限为216个月，自2018年8月30日起至2036年8月29日止，双方约定租金为每月8，000元。合同备注如下：“月租金每两年递增3％，乙方承担在租赁期内装修维护及投入款项不得低于人民币150万元……”，截至该案一审法庭辩论终结，延安中路房屋仍处于租赁状态。2019年11月13日，王琳、姚君石就本案系争曾诉至一审法院，后撤回起诉。在该案中，王琳、姚君石申请对延安中路房屋自2018年10月1日至评估报告出具之日期间的租赁价格进行市场评估。一审法院经上海市高级人民法院依法委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(以下简称“同信公司”)为本次房地产估价机构。王琳、姚君石预付评估费28，000元。2020年2月26日，同信公司出具编号为沪TX(2020)SSF00029的房地产估价报告，估价结果为：估价对象在2018年10月1日至2020年2月26日止房屋月租金总价值为RMB460，170元(取整)；2018年度(2018.10.1-2018.12.31)，年度月租金平均标准为26，740元，2019年度(2019.1.1-2019.11.28)，年度月租金平均标准为27，330元，2020年度(2020.1.1-2020.2.26)年度月租金平均标准28，060元。本案中，王琳、姚君石将此报告作为证据提交，王孝正、厉振仪、王励、王希言对此报告不予认可，2020年7月22日本案开庭当日，经王孝正、厉振仪、王励、王希言申请，法院依法通知估价师蒋骏文及方琪出庭，庭中，两估价师就评估报告的出具情况作出如下答复：对于2018年9月1日至2018年9月30日的房屋月租金市场价值，应和2018年10月份的月租金差额在百分之零点五范围内；评估报告中对于房屋月租金的确定，是按照市场价进行评估的，并未将房屋租赁情况考虑在内，同时是按照一般租赁期限确定租金，短期以及超长期租赁的情况，评估过程中并不予以考虑；对于房屋装修情况对租金的影响，评估师是按照一般装修进行评估的。延安中路房屋房龄很老，如果说是没有很好的维护的话，状况会差于一般评估公司所认定的毛坯房，且其每月的租金应当和一般装修的租金相差百分之十五到百分之二十五之间。虽王孝正、厉振仪、王励、王希言对评估报告不予认可，但法院认为同信公司作为具备房地产评估资质的公司，经高院委托所作出的估价报告，估价程序合法，依据充足，办法详尽，且王孝正、厉振仪、王励、王希言没有提供有效证据推翻，故法院对该估价报告予以确认。2020年7月23日，同信公司出具《关于上海市静安区延安中路XXX弄XXX号房屋月租金市场价值估价报告更正说明函》，载明：……现对原报告内以下内容进行更正：原评估结果中“2019年度(2019.1.1-2019.11.28)”为笔误，实际应为“2019年度(2019.1.1-2019.12.31)”，该笔误并未影响评估结果结论。一审庭审过程中，王琳、姚君石将第一项诉讼请求变更为：判令王孝正、厉振仪、王励、王希言共同支付王琳、姚君石所收取的自2018年9月1日起计算至2020年2月26日止的房屋租金共计162，126.83元。并明确租金的计算方式为：(26，740元／月＊99.5％／＊1个月＋26，740元／每月＊3个月＋27，330／每月＊12个月＋28，060／每月＊1个月＋28，060元／月／31天＊26天)＊2／6。王孝正、厉振仪、王励、王希言不同意王琳、姚君石变更后的诉讼请求，对于其所依据的租金标准不予认可，坚持认为评估价格过高。一审法院认为，本案的争议焦点有三，一是王琳、姚君石有无权利主张分配延安中路房屋出租的租金；二是本案的租金计算标准如何确定；三是评估费的负担。一、对于王琳、姚君石主张的租金分配权利，延安中路房屋系居住公房，一审法院已经以生效判决确定王琳、姚君石对延安中路房屋享有居住权。现王励代表王孝正、厉振仪、王励、王希言同案外人签订房屋租赁合同，将延安中路房屋出租进行收益。故王琳、姚君石有权主张租金的分配，对于分配方式，因延安中路房屋现在户人员共有六人，包括王琳、姚君石两人及王孝正、厉振仪、王励、王希言四人，故王琳、姚君石主张以人口数量为标准均等分配，王琳、姚君石主张六分之二的租金，有事实和法律依据，法院依法予以支持；二、对于租金的确定，法院就王琳、姚君石主张的租金计算方式以及租金标准分别进行分析。首先，对于2018年9月1日至2018年9月30日的月租金，王琳、姚君石主张按照2018年10月份的评估价值的0.95％计算；对于2018年10月至12月，2019年全年以及2020年1月份的租金，王琳、姚君石主张全额按照评估价格确定租金；对于2020年2月份共计26天的租金，王琳、姚君石主张以全额评估价格除以31天，确定每日的租金金额后再计算26天的租金数额。对于上述各区间的房屋租金计算方式，法院认为符合事实和法律，且王孝正、厉振仪、王励、王希言予以认可，法院依法予以确认。其次，对于延安中路房屋的租金数额，王琳、姚君石所主张的依据为同信公司出具的市场价值估价报告中载明的月租金数额。对于评估价格，王孝正、厉振仪、王励、王希言不予认可，其认为房屋实际出租金额系8，000元，应以此为标准计算。法院认为，虽然王孝正、厉振仪、王励、王希言同案外人签订的租赁合同载明的租金数额为每月8，000元，但综合评估报告来看，该价格确实不合理地严重低于市场价格，且王孝正、厉振仪、王励、王希言没有提供充足的证据证明其房屋实际出租价格，故对于王孝正、厉振仪、王励、王希言的租金计算标准的主张，法院不予认可。对于同信公司出具的租金评估价格，法院考虑到评估价格确定的考量因素、延安中路房屋出租时的房屋状况以及租赁合同对租赁期限等内容的约定，认为以评估价格的百分之七十五确定延安中路房屋的月租金为宜。综上所述，对于延安中路房屋王琳、姚君石所应当分配所得的租金，法院计算如下：对于2018年9月1日至2018年9月30日的王琳、姚君石应分得租金计算方法为：26，740元／月＊99.5％＊75％＊1个月＊2／6；对于2018年10月至2018年12月的王琳、姚君石应分得租金计算方法为26，740元／月＊75％＊3个月＊2／6；对于2019年全年的租金计算方法为：27，330元／月＊75％＊12个月＊2／6；对于2020年1月份租金的计算方法为：28，060元／月＊75％＊1个月＊2／6；对于2020年2月份租金计算方法为：28，060元／月＊75％／31天＊26天＊2／6，综上，王孝正、厉振仪、王励、王希言应支付王琳、姚君石自2018年9月1日至2020年2月26日的延安中路房屋租金收益总计121，595.12元。对于评估费，综合王琳、姚君石申请评估原因，延安中路房屋市场评估价格同当事人双方各自主张价格之间的偏差大小，以及讼争双方对评估程序启动的过错大小，法院认为应由王琳、姚君石承担评估费的百分之二十五，即7，000元，王孝正、厉振仪、王励、王希言承担评估费的百分之七十五，即21，000元。据此判决：王孝正、厉振仪、王励、王希言应于判决生效之日起十日内支付王琳、姚君石延安中路房屋2018年9月1日起至2020年2月26日止的出租收益共计121，595.12元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院依据本案证据所认定的法律事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；否则，由负有举证证明责任的当事人自负不利后果。本案中，基于讼争各方的举证结果及相关庭审自认陈述，结合生效的相关联民事判决书的内容和判决结果以及涉案的房地产估价报告，一审经综合审查判断后认定，王琳、姚君石有权主张分配系争租金且可得租金收益金额经核定为121，595.12元，另评估费由讼争双方按25％和75％比例分担，一审据此作出相应判决，经核，与法不悖，并无不当，一审判决就上述三项争议焦点问题(王琳和姚君石是否有权提出本案索款主张、系争租金计算标准的确定以及评估费的负担)，所作分析逻辑清晰、说理详实有据，本院均予认可。王励、王希言上诉主张一审判决结果错误，鉴于王励等人系全屋出租、事前也未征询王琳、姚君石意见及达成合意，现在二审中又未提供新的事实及新的证据可予直接有效地佐证自己的抗辩主张，亦无其他合理有据的事由可予全面否定王琳、姚君石的二审陈述意见，故王励、王希言的上述主张缺乏充分依据，本院对此不予采信。王励、王希言还以本案为涉外民事案件为由上诉提出一审判决适用法律错误、审理程序存在瑕疵，对此，王琳、姚君石均以中国公民身份直接提起本案诉讼，王孝正、厉振仪、王励、王希言在一审中亦未提出准据法异议，故一审判决程序无误、适用法律正确，王励、王希言该项上诉主张，理由不成立，本院对此无法采信。至于王励、王希言提及的系争房屋存在空置、损耗、维护、管理等成本，王励一方可另行与王琳、姚君石协商解决方案或凭据另行主张权利。综上所述，王励、王希言的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，639.60元，由王励、王希言共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红卫审 判 员 赵 静审 判 员 汤佳岭二〇二一年一月二十六日法官助理 仲 鸣书 记 员 胡佳捷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……