北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终592号上诉人（原审原告）：殷蒙，男，1990年2月27日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人（原审被告）：中铁嘉业（北京）投资有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：范鑫，男，中铁嘉业（北京）投资有限公司法务专员。上诉人殷蒙与上诉人中铁嘉业（北京）投资有限公司（以下简称中铁嘉业公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初28243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷蒙上诉请求：1.撤销一审判决，改判中铁嘉业公司以房屋实际交付为基准日按照双方签署的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）内约定的条款向殷蒙支付违约金及迟延支付产生的利息；2.一、二审诉讼费由中铁嘉业公司承担。事实与理由：1.根据殷蒙与中铁嘉业公司签订的《北京市商品房预售合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第四条第一款、第十八条第三款约定，中铁嘉业公司在与殷蒙签订《预售合同》时已经提前预知存在提前交付房屋可能，因此在双方签订《预售合同》同时签订了《补充协议》，明确在提前交付房屋的情况下双方权利义务起算以实际交付日为基准，故本案中中铁嘉业公司各项违约责任计算应当以实际交付日作为基准日，一审判决对此所做认定错误。2.一审判决认为中铁嘉业公司不应因提前交房而丧失房屋权属转移登记的期限利益缺乏依据。合同法为维护正常交易秩序，并不鼓励损害债权人利益的任何提前履行行为，中铁嘉业公司提前交付行为应当取得殷蒙同意且不应当损害殷蒙的利益，其也不应当通过提前交付获得任何利益。且中铁嘉业公司作为提供格式合同一方，在当事人对于格式条款存在两种以上解释的，应当作出不利于中铁嘉业公司的解释。中铁嘉业公司作为开发商，通过在2016年11月需缴纳燃气费之前提前通知交付房屋，在实际交付时收取了物业费、燃气费、收房费等，实际上回流了资金降低了成本。中铁嘉业公司作为格式合同提供方，应当对其提前交付房屋行为承担相应法律责任和后果。2017年6月30日仅仅是一段区间中时间点，不能作为计算双方违约责任的基准点。中铁嘉业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费由殷蒙承担。事实与理由：未及时完成办理房屋所有权初始登记并非因我公司所致，我公司无过错。殷蒙作为商品房购买者与房屋初始登记不具有任何利害关系，迟延办理房屋初始登记的后果并未给其造成任何损失，其主张的违约金不应被支持。对于殷蒙所主张的违约责任及违约金的认定，应当兼顾合同履行情况、当事人获益以及案件结果可能对后续造成的影响等因素综合考量。我公司交付房屋后，殷蒙已经完全占有、使用房屋，合同目的已经实现，其并未遭受损失，一审判决会导致其他业主向我公司索要违约金，造成不良影响。殷蒙向一审法院起诉请求：1.判令中铁嘉业公司向殷蒙支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金28213.18元、房屋所有权转移登记违约金33540.98元；2.判令中铁嘉业公司承担契税12111.17元从2016年11月12日至2018年6月15日中国人民银行2年利率3.25%利息630元；3.诉讼费由中铁嘉业公司承担。一审法院认定事实：2015年12月18日，殷蒙（买受人）与中铁嘉业公司（出卖人）签订了《预售合同》（住宅类），约定殷蒙购买中铁嘉业公司开发的位于房山区城关街道圣水嘉名小区YF07-007地块19#住宅楼5层1单元-502号房屋一套。该房屋预测建筑面积共87.28平方米，房屋总价款1205861元。合同约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；应当在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。合同签订后，殷蒙向中铁嘉业公司支付了全部购房款1211117元，殷蒙亦向中铁嘉业公司交纳了代缴契税款。中铁嘉业公司于2016年11月5日向殷蒙交付了房屋。涉案房屋所在楼栋于2019年8月21日办理了初始登记，涉案房屋于2019年8月30日办理了房屋权属转移登记。一审法院认为，殷蒙与中铁嘉业公司在自愿基础上签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。中铁嘉业公司未在合同约定期间办理房屋所在楼栋初始登记和房屋权属转移登记，构成违约，应当承担违约责任。对于逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金，合同约定中铁嘉业公司应于2018年12月31日前办理房屋所在楼栋初始登记，而实际于2019年8月21日才办理完毕，且中铁嘉业公司的举证不足以证明其存在免责或减轻责任的情形，故中铁嘉业公司应当按照合同约定的违约金标准向殷蒙支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记的违约金。对于逾期办理房屋权属转移登记违约金问题，合同约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。诉讼中，双方争议所在为推算750日的基准日应为合同约定的交房截止日，还是实际交房日。因本案中铁嘉业公司属于在合同约定的交房期限届满前交房，中铁嘉业公司不应因提前交房行为而丧失办理房屋权属转移登记的期限利益，故应当以合同约定的交房截止日作为推算750日的基准日。经计算，中铁嘉业公司存在逾期办理房屋权属转移登记的违约行为，且其提交的证据不足以证明应当免除或减轻其责任，故中铁嘉业公司应当按照合同约定的违约金标准向殷蒙支付逾期办理房屋权属转移登记违约金。综上，殷蒙要求中铁嘉业公司支付两项违约金的请求，理由正当，法院予以支持，违约金的具体数额法院根据合同约定依法计算确认。殷蒙要求中铁嘉业公司支付契税利息的请求，因缺乏依据，法院不予支持。对于中铁嘉业公司合理的抗辩意见，法院予以采纳；不合理的抗辩意见，法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效之日起十日内向殷蒙支付逾期办理房屋所在楼栋初始登记违约金28213.18元；二、中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效之日起十日内向殷蒙支付逾期办理房屋权属转移登记违约金5086.69元；三、驳回殷蒙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，中铁嘉业公司表示同意一审判决，申请撤回上诉。本院查明的事实与一审无异。本院认为，中铁嘉业公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。本案上诉争议焦点为一审判决确定的违约金是否适当、殷蒙主张利息应否支持。根据查明的事实，双方签订《预售合同》约定中铁嘉业公司应当在2018年12月31日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。中铁嘉业公司实际于2019年8月21日办理初始登记。双方合同亦约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，则自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。现中铁嘉业公司未能按照合同约定时间完成案涉房屋所在楼栋初始登记，亦未能在合同约定的期限内完成房屋权属转移登记，在中铁嘉业公司未举证证明其存在免责或者减轻责任的情况下，一审法院结合本案合同履行情况判令中铁嘉业公司向殷蒙给付违约金并无不当。关于逾期办理房屋权属转移登记期限起算时间，中铁嘉业公司在合同约定的交房期限届满前将房屋移转交付予购房人，一审法院认为其不应当因为提前履行交房义务而丧失合同所约定的期限利益，据此认定以合同约定交房截止日作为起算时间并无明显不当，殷蒙坚持此节上诉本院难以采纳。另，殷蒙所提要求中铁嘉业公司给付迟延支付利息缺乏依据，本院亦不予采纳。另，因中铁嘉业公司在二审期间撤回上诉，本院按照规定对其所应负担的二审案件受理费予以减半收取。综上所述，殷蒙上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2040元，由殷蒙负担1360元（已交纳），由中铁嘉业公司负担680元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  许 英审 判 员  朱 印二〇二一年一月二十七日法官助理  周 珍书 记 员  赵鸿飞