山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终118号上诉人（原审被告）：李玉民，男，1967年6月8日出生，汉族，住山东省宁津县。上诉人（原审被告）：李成芳，男，1973年2月28日出生，回族，住山东省宁津县城区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李云芳，德州陵城正阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：高守龙，男，1966年10月25日出生，汉族，住山东省宁津县。委托诉讼代理人：刘向龙，宁津司正法律服务所法律工作者。上诉人李玉民、李成芳因与被上诉人高守龙确认合同无效纠纷一案，不服山东省宁津县人民法院（2020）鲁1422民初2081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李玉民、李成芳上诉请求：1.撤销（2020）鲁1422民初2081号民事判决，驳回高守龙的诉讼请求或发回原审法院重审；2.二审诉讼费高守龙负担。事实和理由：一审法院作出（2020）鲁1422民初2081号民事判决是一份照搬照抄法律条款作出的错误判决，并未依据客观实际情况，公正、客观、合理地作出判决。涉案房屋买卖合同是六年半以前签订的，现在高守龙为了得到某些利益，认为该合同违犯了法律的强制性规定，要求认定该买卖合同无效。涉案买卖合同标的物已经灭失（房屋已拆除）。合同判决无效后，既不能恢复原状又不能返还原物，高守龙只能手握一张空纸，其目的绝不是为了一张空纸，为达到某种利益，高守龙会通过其他途径继续围绕着该案进行纠缠，为了社会的稳定，法院应判决驳回其诉讼请求。一、高守龙是该合同的最大受益人。2014年2月高守龙债务缠身，为寻找出路，请中间人刘胜才卖房。当时要卖的房子是北房六间土坯房的一个独院，土顶挂石棉瓦，依房子的状况最多值三万元。中间人就找到了李玉民、李成芳，以三十万元的价格达成了协议，2014年2月14日在买卖合同上签字，高守龙收到了三十万元的现金，高守龙是买卖合同的最大受益人。二、该合同的形成高守龙是最大的过错人，应对此事承担全部责任。高守龙因其债务缠身，为摆脱困境，找中间人卖房子，在签订协议时，他也知道违犯了法律的强制性规定，但他还是签了字，违法作了这桩买卖。2014年2月14日在接受三十万元卖房款时，高守龙知道该款是违法所得，但他还是收下了，并未表示因违法而拒收。李玉民、李成芳购买平房后，对原房屋进行大刀阔斧的改造，扒掉旧平房，盖楼房时高守龙并未前去制止，而是默认配合。该合同从酝酿、签字、付款，直到扒平房盖楼房等一系列活动中，高守龙一直扮演着一个触犯法律也要占便宜的不光彩的角色。高守龙是该合同的过错人，应承担全部责任。三、高守龙在该案的表现不是靠诚实劳动赚钱，而是投机赚钱。高守龙把价值三万元的房子卖了三十万元的天价，但并不知足。房子卖了六年半时间，一声不吭。李玉民、李成芳投资八十余万元盖的一栋两层住宅楼置换了400余平方楼房，高守龙眼红了，以该合同违反法律强制性规定，向法院起诉，要求认定合同无效，还会发笔小财，这一次的算盘打错了。1.李玉民、李成芳的一套两层住宅楼置换了400余平方的住宅楼，新置换的住宅楼是李玉民、李成芳个人花80余万元钱投资新建的二层楼置换来的，与高守龙无任何关系。高守龙应清楚李玉民、李成芳投资280余万元，等了六年半时间换来的成果。这400余平方住宅楼是李玉民、李成芳的个人财产，高守龙打任何主意也不会变成其财产。2.2014年2月14日双方订立的买卖合同，除了对价格进行约定，同时对拆迁获益事宜也进行了约定，该合同约定“以后拆迁由甲方协助办理，受益者为乙方。”这项条款约定的十分清楚、具体、明确，拆迁时这些置换物及其他款项归乙方，即使认定合同无效但该约定仍然有效。从以上看来被上诉人的投机行为要落空，算盘错打了。四、要看到一审判决的错误并由此带来的不良后果，二审判决应纠正其错误，从根本上解决一审判决的后遗症。1.一审判决对高守龙并不是一件好事，其可能围绕一审判决继续纠缠下去，最后把有关单位社会团体搅得焦头烂额，精疲力尽，但高守龙什么也得不到，两手空空。2.增加诉累。涉案房屋买卖是正常的贸易行为，既未损害国家、集体和个人的利益，更没有欺诈行为，完全是双方自愿的贸易行为，并无任何过错。3.对社会危害极大。一审判决如生效后，会引起其它纠纷和官司，一纸判决简单，但要平息这份简单的判决，方方面面会做出许多努力和艰辛，会在很长时间内纠缠判决。高守龙辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高守龙向一审法院起诉请求：1.依法确认高守龙与李玉民、李成芳在2014年2月14日签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费用全部由李玉民、李成芳承担。一审法院认定事实：1.2014年2月14日高守龙与李玉民、李成芳签订协议书一份，协议内容为：高守龙将房屋一处北房六间、东房三间、西房三间、南屋三间、东西宽23.1米，南北长25米，以价格30万元整转让给李玉民、李成芳。拆迁由甲方（高守龙）协助办理，受益者为乙方所有。2.该涉案集体土地使用证注明土地使用者为高守龙，土地所有者为高李村，用途为住宅，使用权类型为划拨。3.协议签订后，李玉民、李成芳对房屋进行了改造。4.涉案房屋已经拆迁。对当事人无异议的事实，一审法院予以确认并附卷佐证。一审法院认为，本案当事人争议的焦点问题是，高守龙与李玉民、李成芳在2014年2月14日签订的房屋买卖协议是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”。根据以上规定，本案买卖合同中的宅基地属于高李村集体所有，宅基地使用权是村集体成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，不允许违法转让，非集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村宅基地属于农民集体所有，对于宅基地的分配和使用严格管理。宅基地是农民的重要财产权利，关系到农民的基本居住条件，非经合法程序，非本经济组织成员无权使用本集体所有的宅基地。本案中，双方当事人买卖涉案房屋的行为导致被告实际占有使用了其户籍所在地村集体所有的宅基地，一定程度上影响了农村土地管理秩序。双方当事人签订的协议书违反了法律和行政法规的强制性规定，属于无效的民事行为。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十条之规定，判决：原告高守龙与被告李玉民、李成芳于2014年2月14日签订的房屋买卖协议无效。案件受理费100元，减半收取50元，由原告高守龙负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是高守龙与李玉民、李成芳于2014年2月14日签订的房屋买卖协议的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”根据以上法律规定,农村宅基地属于农民集体所有,对于宅基地的分配和使用实行严格管理。宅基地是农民的重要财产权利,关系到农民的基本居住条件,非经合法程序,非本经济组织成员无权使用本集体所有的宅基地。本案中,双方当事人买卖涉案房屋的行为导致上诉人李玉民、李成芳实际占有使用了非其户籍所在地村集体所有的宅基地,李玉民、李成芳不是诉争房屋宅基地坐落村村民,不具有取得房屋所占宅基地的条件。因此双方当事人之间的房屋买卖协议违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定,一审认定该房屋买卖协议无效具有事实与法律依据,并无不当。综上所述，李玉民、李成芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李玉民、李成芳负担。本判决为终审判决。审判长  张延军审判员  叶卫国审判员  赵瑞玲二〇二一年一月十八日法官助理齐凤鸣书记员于岩