天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终6812号上诉人（一审原告、申请执行人）：关峰，男，1978年7月22日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大**。委托诉讼代理人：高峰，天津共邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓寒，天津共邦律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：蒋立顺，男，1975年4月17日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：赵一卜，天津惠华律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：李新潮，男，1979年11月12日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：张娜，天津拓泽律师事务所律师。上诉人关峰因与被上诉人蒋立顺、李新潮申请执行人执行异议之诉一案，不服天津市武清区人民法院（2020）津0114民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人关峰的委托诉讼代理人高峰，被上诉人蒋立顺的委托诉讼代理人赵一卜，被上诉人李新潮的委托诉讼代理人张娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关峰上诉请求：撤销一审判决，改判准许执行被上诉人李新潮名下坐落于天津市武清开发区××路××道××花园××号的房屋；一、二审诉讼费用由二被上诉人负担。事实和理由：1．李新潮转让涉案房产的行为无效，其仍是涉案房产的所有权人；2．蒋立顺依据售房协议书仅仅取得相应的债权；3．涉案房屋未依法变更登记，蒋立顺自身存在过错；4．蒋立顺的陈述与证人马某的银行交易明细不完全相符，银行交易明细仅反映了证人马某与李新潮之间的部分交易情况，不能排除双方之间存在其他交易的可能。5．二被上诉人对已经支付全部购房款的自认涉及到上诉人的合法权益，因此不能免除蒋立顺的举证责任。蒋立顺辩称，蒋立顺与李新潮签订的售房协议书合法有效，可以排除上诉人的强制执行。涉案房屋未变更登记，蒋立顺并无过错。蒋立顺提供的证据足以形成完整的证据链，证明其对涉案房屋的买卖、占有、使用的真实合法，是房屋的实际所有权人。请求驳回上诉，维持原判。李新潮辩称，李新潮与蒋立顺的房屋买卖行为以及交付行为均发生在上诉人申请保全之前。李新潮已经收到蒋立顺支付的全部购房款。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。应驳回上诉人的上诉。关峰向一审法院起诉请求：1．准许执行李新潮名下坐落于天津市武清开发区××路××道××花园××号的房屋；2．判令本案的诉讼费用由蒋立顺、李新潮承担。一审法院认定事实：李新潮与蒋立顺于2014年8月27日签订售房协议书，双方约定李新潮将其名下所有的坐落于天津市武清区武清开发区泉旺道西侧、广源道南侧尚清湾花园19-1-302号楼房出售给蒋立顺，房产交易价格为1208000元。后蒋立顺分别以委托案外人马某银行转账89.4万元及支付31.4万元现金方式给付李新潮上述房款，李新潮对此予以认可。后李新潮将涉案房屋交付蒋立顺，并由蒋立顺对涉案房屋进行装修且实际占有使用至今。因李新潮未将涉案房屋的贷款还清，致使蒋立顺无法办理过户登记手续。另查明，2016年1月26日，关峰与李新潮因民间借贷纠纷一案，关峰向一审法院提起诉讼，并于当日向一审法院提交诉前财产保全申请。一审法院于2016年1月26日作出（2016）津0114财保8号民事裁定书，查封了涉案房产。同年3月2日，一审法院作出（2016）津0114民初1067号民事调解书，确认由李新潮分期偿还关峰借款160万元。后李新潮未按调解书履行，关峰向一审法院申请执行。在执行过程中，蒋立顺向一审法院就查封的涉案房产提出异议，一审法院于2019年1月10日作出（2018）津0114执异105号执行裁定书，中止对涉案房产的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为是否应继续对涉案房屋的执行。一、关于2014年8月27日李新潮与蒋立顺签订的售房协议书的效力问题。在该协议书中，双方约定房产交易价格为1208000元，并约定定金80万元。同时在该协议上的收条写明“今收到蒋立顺买房定金人民币800000元，大写捌拾万元。收款人李新潮。2014年8月27日。”在审理过程中，李新潮与蒋立顺表示双方未按照该协议的约定履行，双方对该协议的给付房款事项进行了口头变更，从蒋立顺委托马某给付李新潮房款的时间可以看出，给付款项的时间均在2014年。双方在履行该协议过程中，虽未按协议约定给付房款，但双方均未对该给付房款问题提出异议，应视为双方对该协议进行了变更。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”双方签订的售房协议书及对部分事项的变更，均系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定。关于关峰主张的因涉案房屋在签订该协议时存在抵押权，蒋立顺与李新潮签订的合同未通知抵押权人，而不发生法律效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”依据该规定，即便该处分行为无效，不发生物权变动之结果，但并不影响涉案协议本身的效力。综上，应当认定李新潮与蒋立顺签订的售房协议书合法有效。二、蒋立顺占有该房屋的时间问题。蒋立顺与李新潮签订涉案房屋的售房协议书的时间为2014年8月27日，通过案外人马某向李新潮转账时间在2014年11月份。根据涉案房屋所在的物业管理处出具的证明，涉案房屋自2014年8月27日后产生的水、物业费均由蒋立顺交纳。结合蒋立顺提供的购水收据，取暖费缴费记录，购电记录，有线电视、水、气的购买卡等相关证据，可以证明蒋立顺于2014年取得涉案房屋的使用权，并在该房屋装修入住，2014年8月27日之后涉案房屋所产生的相关费用由蒋立顺缴纳。蒋立顺合法占有该房屋的时间早于关峰申请查封该房屋的时间。三、关于涉案房屋的房款是否已经全部支付问题。本案房屋大部分价款是蒋立顺通过案外人马某向李新潮转账支付，对此支付房款的方式，虽有特殊性，但李新潮对此支付方式并未提出异议，且认可马某向其转账为蒋立顺支付的房款，并对蒋立顺给付31.4万元现金也表示认可。在关峰与李新潮借贷纠纷一案中，双方之间的借贷关系成立，也是基于李新潮的自认而认定。在现有证据无法证明李新潮与案外人马某是否存在其他债权债务关系的情况下，对李新潮自认收到房屋全部价款的事实，予以认定。四、关于蒋立顺对于涉案房屋未能过户是否存在过错问题。庭审中，蒋立顺表示曾通过中间人催促过李新潮，其本人无法联系上李新潮，且双方没有产生其他纠纷，其本人也实际占有使用涉案房屋，故没有想过进行诉讼解决。本案中，房屋未能过户的原因是李新潮未能及时偿还涉案房屋的银行贷款，李新潮本人也表示，在收到蒋立顺给付的房款后，将房款挪作他用，此后一直未能还清房屋贷款。鉴于蒋立顺的职业，不能以法律人的思维来评判其是否存在过错，其有过催促，但因李新潮无力偿还房屋贷款而导致涉案房屋无法过户，故不能认定蒋立顺本人对涉案房屋未能过户存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，蒋立顺与李新潮签订的售房协议书及该协议的履行均在关峰申请查封涉案房屋之前，且在查封该房屋时蒋立顺已经合法占有该房屋。对于该房屋的价款蒋立顺已经全部支付，李新潮也表示全部收取了涉案房屋的价款。蒋立顺对该房屋未能过户不存在过错。故蒋立顺提出停止对涉案房产的执行，符合法律规定，相应关峰要求继续对涉案房产进行执行之诉请，不予支持。一审法院判决：驳回关峰的诉讼请求。案件受理费80元，由关峰负担。二审中，各方当事人均未向本院提供新的证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，关于是否能够认定蒋立顺具有排除关峰对涉案登记在李新潮名下的房屋的强制执行的权利需要审查以下几个方面：第一、在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同问题。首先，蒋立顺与李新潮于2014年8月27日签订售房协议书，约定涉案房屋价款为1208000元，并且约定定金800000元，李新潮给蒋立顺出具收条，表明收到该定金800000元，但当日蒋立顺并未实际支付该定金，双方对该反常事实并无合理解释。其次，在双方交易涉案房屋时，该房屋存在抵押情形，抵押权人为案外人天津市津房置业担保股份有限公司。蒋立顺作为购房人，对房屋的现况和权利是否存在瑕疵等应具有一定注意义务，因为这会影响到物权的实现，因此其知道或应当知道该房屋存在抵押的情形。李新潮作为房屋登记人，在明知涉案房屋存在抵押的情形下，在未经抵押权人同意同时并未告知蒋立顺的情形下，其转让行为不符合法律规定。基此，对双方签订的售房协议，本院不能认定为合法有效的合同。第二、关于蒋立顺是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。首先，通过蒋立顺提供的银行卡流水明细，可以看出蒋立顺及其配偶林宝双均具有银行转账支付能力，但涉案房款仍通过案外人马某转账给李新潮，行为缺乏必要性、合理性。其次，蒋立顺若干笔转账中的其中一笔50000元的转账，并没有转账到李新潮名下，而是转账到案外人孙万鹏名下，因此，房款数额并不吻合。再次，蒋立顺之妻林宝双与案外人马某之间存在互相转账行为，在蒋立顺之妻林宝双通过案外人马某转账涉案房款后，李新潮存在向案外人马某的转账行为。再有，蒋立顺和李新潮均承认与马某是朋友关系。基于以上四点，蒋立顺主张转账为房款，但不能排除有其他交易的可能。在审查是否支付全部房屋价款的问题上，不能以存在利害关系的双方当事人之间的自认进行确定。因此本院不能确认蒋立顺已经支付给李新潮全部房屋价款。第三、关于是否因买受人自身原因未办理过户登记问题。蒋立顺未提供证据证明其向房屋登记机构递交过户登记材料，或者提出办理过户登记请求等积极行为，亦没有通过诉讼或仲裁等途径向李新潮主张过权利，因此蒋立顺对未能办理过户登记手续缺乏合理客观理由，不能视为其不存在过错。综上所述，蒋立顺并不同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中规定的四个条件，因此其不能对抗对涉案房屋的强制执行。上诉人作为申请执行人，其提出的继续执行的请求，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：一、撤销天津市武清区人民法院（2020）津0114民初69号民事判决；二、准许执行李新潮名下坐落于天津市武清开发区××路××道××花园××号的房屋。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，均由蒋立顺负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二一年一月十五日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的;（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。