湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0923民初1949号原告:丁德安，男，1979年12月23日出生，汉族，云梦县人，住云梦县。委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：柳李西子，湖北睡虎律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。被告:孝感市宇飞房地产开发有限公司。住所地：孝感市卧龙乡316复线南侧。法定代表人：王建发，公司执行董事兼总经理。被告：湖北银行股份有限公司天仙支行。住所地：湖北省孝感市槐荫大道**。负责人：魏文杰，该银行行长。委托诉讼代理人：陈俊，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：万相东，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限为一般授权。第三人:湖北省资产管理有限公司。。住所地：武汉市武昌区洪山路**法定代表人：朱国辉，公司董事长。原告丁德安与孝感市宇飞房地产开发有限公司（以下简称宇飞公司）、湖北银行股份有限公司天仙支行（以下简称天仙支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法追加湖北省资产管理有限公司(以下简称湖北资产公司)作为第三人参加诉讼，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄红、柳李西子及被告天仙支行的委托诉讼代理人万相东到庭参加诉讼，被告宇飞公司、第三人湖北资产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告丁德安向本院提出诉讼请求：1、确认原告丁德安与被告宇飞公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：正业名居2013-154)有效；2、确认被告宇飞公司未按照《商品房买卖合同》的约定期限为丁德安办理不动产登记的行为构成违约，判令被告宇飞公司向原告支付违约金1634.38元。审理过程中丁德安放弃该项诉讼请求。3、判令被告宇飞公司立即将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理案涉的正业名居7幢1单元402号房屋的不动产权属证书。4、确认被告宇飞公司与被告天仙支行、第三人湖北资产公司之间设立的案涉房屋所对应的土地使用权的抵押权已经消灭、房屋所有权抵押无效并要求注消抵押登记。5、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011-2012年，被告宇飞公司办理了《建设用地规划许可证》等相关证照，开始在其所有的登记在宇飞公司云梦分公司名下云国用（2013）第12314-11号（由原地块总证2012第12168号分割而来）记载的土地上进行正业名居7号楼商品房开发建设。被告宇飞公司办理了《湖北省商品房预售许可证》，开始预售商品房。2013年12月6日，原告与被告宇飞公司签订了一份《商品房买卖合同》(合同编号：正业名居2013-154)。合同约定：原告购买被告宇飞公司开发建设的正业名居7幢1单元402号房屋，房屋面积120.85平方米，每平方米2704.8元，总购房款为326875元，交付时间为2013年8月28日前。出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因为出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告以支付首付款和办理按揭贷款方式向被告宇飞公司付清了全部购房款。2013年12月6日，被告宇飞公司收取了原告的代办房产证费15260元，并出具了收款收具。但被告宇飞公司未按合同约定向房产登记机关提供相关资料，至今未能为原告办理不动产登记证书。2014年1月18日，被告宇飞公司与被告天仙支行签订了一份《最高额抵押合同》，将包含正业名居7幢1单元402号房在内的全部房屋所在的云国用（2013）第12314-11号《国有土地使用权证书》记在的土地使用权抵押给天仙支行，抵押期限为2014年1月24日至2017年1月24日。同时，被告宇飞公司还将包含二原告购买的房屋在内的7号楼的全部房屋抵押给被告天仙支行。原告认为，原告与被告宇飞公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应当属于有效合同。原告向被告宇飞公司付清了全部购房款及办证费用之后，被告宇飞公司未按约定履行义务，为原告办理不动产权属证书构成违约应当承担相应的违约责任，同时应当继续履行合同义务向产权登记机关提供相关资料，协助原告办理不动产权属证书。被告宇飞公司和被告天仙支行在明知案涉的云国用（2013）第12314-11号《国有土地使用权证书》记载的土地已经用于正业名居7号楼房屋的开发建设的情况下，仍然签署了《最高额抵押合同》，将该地块的土地使用权及房屋所有权（7号楼房产总证）抵押给被告天仙支行，致使原告等全部购房人不能办理不动产权证，二被告的行为侵害了原告及全部购房人的合法权益。原告及其他购房人购买房屋的目的是取得完整的房屋产权，属于物权的交付期待权。被告宇飞公司在合法取得了《湖北省商品房预售许可证》，获得了向社会销售案涉房屋及房屋所在土地的权力。案涉房屋的开发建设和房屋销售在先，二被告设置土地抵押权和房屋抵押权在后，按照房地一致原则，作为抵押财产的功能已经丧失。同时，二被告设置土地使用权抵押和房屋抵押的行为给原告购买房屋获取案涉房屋的不动产权益设置了障碍，直接侵害了原告的合法权益。根据“九民会议纪要”第126条的精神，原告等购房户已经支付了全部的购房款，从优先保护处于弱势地位的房屋买受人的角度，应当认定被告宇飞公司与被告天仙支行设立的案涉的房屋对应土地使用权的抵押权已经消灭，房屋抵押权无效，并应当注销抵押登记，从而保证原告及其他购房人能够顺利办理不动产登记证书，以维护原告及全体购房人的合法权益。被告宇飞公司及第三人湖北资产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未提交书面答辩意见和相关证据。被告天仙支行辩称:一、天仙支行不是本案适格被告。本案是房屋买卖合同纠纷，根据合同相对性，原告只能向合同的相对方主张合同的相对权利；案涉房屋已依法办理了不动产抵押登记手续，已经产生了物权公示效力。抵押权登记是有权登记机关的具体行政行为，原告否定登记机关的具体行政行为，应当属于行政诉讼范畴；天仙支行对被告宇飞公司享有的与案涉房屋和土地使用权相关的债权已于2018年9月3日依法转让给第三人湖北资产公司，其抵押权相关从权利也应该由第三人湖北资产公司享有。因而原告将天仙支行列为被告系诉讼主体错误。二、本案有两种法律关系，即原告和被告宇飞公司的买卖合同关系、被告宇飞公司与天仙支行的抵押合同关系，原告将两个诉讼标的揉在一起起诉，不符合必要共同诉讼的法律规定。三、天仙支行与被告宇飞公司签订最高额抵押合同及办理抵押登记手续均是依据被告宇飞公司的申请，在设立抵押权时亦符合抵押登记部门的相关规定，抵押权设立整个过程中被告宇飞公司一直是案涉土地使用权人和房屋所有权人，被告宇飞公司也没有在签订案涉抵押合同时向天仙支行告知房屋已经出售的事宜。天仙支行不存在过错；原告虽然支付了全部购房款，并实际占有房屋，但因未办理过户，亦未办理备案登记，原告只享有对被告宇飞公司的债权；原告与被告宇飞公司案涉房屋买卖合同虽然有效且在抵押之前，但不动产物权采取登记生效主义。天仙支行作为善意的第三人，享有的抵押权系担保物权，应当优先于原告的债权。综上，应该驳回原告的诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。结合当事人陈述及审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2011-2012年，被告宇飞公司办理了《建设用地规划许可证》等相关证照，开始在其所有的登记在宇飞公司云梦分公司名下云国用（2013）第12314-11号（由原地块总证2012第12168号分割而来）《国有土地使用权证书》记载的土地上进行正业名居7号楼商品房开发建设。被告宇飞公司办理了《湖北省商品房预售许可证》，开始预售商品房。2013年12月6日，原告与被告宇飞公司签订了一份《商品房买卖合同》(合同编号：正业名居2013-154)。合同约定：原告购买被告宇飞公司开发建设的正业名居7幢1单元402号房屋，房屋面积120.85平方米，每平方米2704.8元，总购房款为326875元，交付时间为2013年8月28日前。出卖人应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因为出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告以支付首付款和办理按揭贷款方式向被告宇飞公司付清了全部购房款。2013年12月6日，被告宇飞公司收取了原告的代办房产证费15260元，并出具了收款收具。随后原告对房屋进行装修并入住至今。但被告宇飞公司未按合同约定向房产登记机关提供相关资料，至今未能为二原告办理不动产登记证书。2014年1月18日，被告宇飞公司与被告天仙支行签订了一份《最高额抵押合同》，将包含正业名居7幢1单元402号房在内的7号楼全部房屋及该房屋所在的云国用（2013）第12314-11号以及（2013）第12314-7号、（2013）第12314-8号《国有土地使用权证书》记载的土地使用权抵押给天仙支行，并办理了抵押登记手续。为相关联的云梦县正业电器有限公司借款提供担保，最高担保限额为4200万元，抵押期限为2014年1月24日至2017年1月24日。2018年9月3日，被告天仙支行与第三人湖北资产公司签订了不良资产转让协议，将上述《最高额抵押合同》项下的全部债权借款本金29945879.38元、利息1726770.77元及相关从权利全部转让给第三人湖北资产公司。本院认为，原告丁德安与宇飞公司签订的《商品房买卖合同》(合同编号：正业名居2013-154)不违反法律规定，是双方真实意思的表现，应该确认有效,该合同中的房屋交付时间虽有笔误，但不影响合同其他条款的效力；原告庭审中主动放弃要求被告宇飞公司承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定，应当准许;原告要求判令被告宇飞公司立即将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理案涉的正业名居7幢1单元402号房屋的不动产权属证书符合合同约定，应该予以支持。被告天仙支行虽将《最高额抵押合同》项下的全部债权及相关从权利全部转让给第三人湖北资产公司，但相关抵押权未办理变更登记，原告将被告天仙支行作为被告要求判令其注销抵押登记，属于民事诉讼范畴，被告天仙支行认为其不是本案适格被告本院不予支持。原告的第四项诉讼请求是：确认被告宇飞公司与被告天仙支行、第三人湖北资产公司之间设立的案涉房屋所对应的土地使用权的抵押权已经消灭、房屋所有权抵押无效并要求注消抵押登记。亦是本案的争议焦点，对本案争议焦点具体阐述如下：被告宇飞公司与被告天仙支行2014年1月18日签订的《最高额抵押合同》是双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。二原告购买商品房支付了全部对价，随后进行了装修并入住，属于消费者购房人。因涉案商品房及其所对应土地使用权上设立的抵押权未注销，导致原告所购的商品房无法办理转移登记，从而无法取得完整的房屋权属。对购房人的权利与抵押权人的权利发生冲突的问题，应从现有的法律规定及价值取向等进行判断。首先，《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的消费者的权利与银行抵押权冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。最高人民法院的这一批复也体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。其次，从维护交易安全角度考量，“维护交易安全”是商法的基本原则，对于原告等购房者而言，基于信赖开发商已经取得商品房预售证后购买商品房，是能够在支付房屋对价后取得完整的房屋产权，如果在支付了全部购房款或者大部分购房的情况下，还不能取得没有抵押权负担的商品房，购房者对于交易安全的信赖会受到严重损害，订立合同时的目的无法得到实现。再者，从价值取向上考量，原告购买房屋的目的是取得完整的房屋产权，属于物权的交付期待权，且房屋价值巨大，很多购房户可能是用一辈子的积蓄去购买房屋，房屋产权是否能完整取得，对原告等购房户影响巨大，事关购房户的居住权、生存权，相对于抵押债权更要优先保护；且在风险控制成本及条件上，抵押权人要优于购房户，抵押权人完全可以要求开发商提前清偿债务或提供其他担保，也可以要求对开发商出售商品房所得的资金进行监管。如果购房者已经支付对价，还将抵押权的负担转移给购房人，显然违反公平原则。综上分析，本案作为抵押的房屋和土地抵押权的抵押功能已经丧失，第三人湖北资产公司只能通过其他途径现从天仙支行转让的债权，不能再主张案涉房屋及房屋所对应的土地使用权的抵押权。因而原告要求确认被告宇飞公司与天仙支行之间、第三人湖北资产公司之间设立的案涉房屋所对应的土地使用权上设立的抵押权消灭，并要求注销其所购买的房屋及其房屋所对应土地使用权上设立的抵押权的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告丁德安与被告孝感市宇飞房地产开发有限公司签订的正业名居2013-154号《商品房买卖合同》有效。二、原告丁德安购买的正业名居7幢1单元402号房屋及房屋所对应的土地使用权上设立的抵押权消灭。限被告孝感市宇飞房地产开发有限公司、湖北银行股份有限公司天仙支行及第三人湖北省资产管理有限公司于本判决生效后十日内注销在该房屋及房屋所对应土地使用权上设立的抵押权。三、限被告孝感市宇飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助原告丁德安办理正业名居7幢1单元402号房屋的不动产权属证书。案件受理费100元，由被告孝感市宇飞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈志勇人民陪审员  熊 鹰人民陪审员  许少华二〇二一年一月二十日书 记 员  汤 芳