广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初5094号原告：梁丽华，女，1978年8月2日出生，汉族，住广东省佛山市三水区***********2*，公民身份号码440************060。委托诉讼代理人：全京京，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛云，广东一粤律师事务所律师。原告：张剑全，男，1975年6月23日出生，汉族，住广东省佛山市三水区***********2*，公民身份号码440************611。委托诉讼代理人：全京京，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛云，广东一粤律师事务所律师。被告：浙江颐景园物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市*******内，统一社会信用代码913***********357R。法定代表人：马玉凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴勇，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张毅，广东华商律师事务所律师。被告：美亚财产保险有限公司广东分公司，住所地广东省广州市越秀区*******之二瑞安广州中心16楼全层，统一社会信用代码91440000X18472233J。负责人：陈静怡，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴勇，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张毅，广东华商律师事务所律师。原告梁丽华、张剑全与被告浙江颐景园物业服务有限公司（以下简称颐景园公司）、美亚财产保险有限公司广东分公司（以下简称美亚财保公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁丽华、原告梁丽华和张剑全的共同委托诉讼代理人全京京及辛云、被告颐景园公司及美亚财保公司共同的委托诉讼代理人张毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁丽华、张剑全向本院提出诉讼请求：1.判令被告颐景园公司履行合同义务，继续维护、疏通、管理位于海畔名苑海茵苑2座2梯位置污水管及污水井；2.判令被告颐景园公司赔偿因违约引起的原告家具和房屋装修损失，共计31487.85元；3.判令被告颐景园公司承担本案的评估费2000元、公证费用800元、公证摄影费用800元，三项合计3600元；4.判令被告颐景园公司向原告支付另行租房所需费用，计一年18000元；5.判令被告美亚财保公司在保险范围内承担责任；6.本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：原告为佛山市三水区******************2座****业主。被告颐景园公司与佛山市三水区海畔名苑第二届业主委员会于2019年**月20日签订《海畔名苑物业管理服务合同书》，服务期限自2020年1月1日至2021年**月31日。合同第四条约定佛山市三水区海畔名苑第二届业主委员会就房屋建筑本体共用设施设备委托颐景园公司管理，该条第2款约定颐景园公司对小区内供排水管道、沟渠、池、井等有提供维修、养护、管理和运行服务的义务。2020年5月3日，邻居打电话通知原告，其房屋往外冒水，原告回家后发现系因阳台的排水管堵塞，导致屋内出现污水倒灌情况，并造成家具受浸、部分墙体因泡水受损。原告随后联系颐景园公司，颐景园公司通知美亚财保公司到涉案房屋做了勘验笔录。本次倒灌造成房屋严重受损导致无法居住，原告及家人需另行租房。案涉房屋在此次事件前、后均出现过倒灌现象，颐景园公司明显未采取有效方式履行合同义务，应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任。为将案涉房屋尽快恢复到可使用状态，原告于2020年6月3日委托佛山合正价格评估有限公司对案涉房屋损失进行评估，并对评估过程进行公证。同时，颐景园公司就案涉房屋向美亚财保公司购买了公共责任险，故美亚财保公司应在保险范围内承担责任。综上，颐景园公司未按物业服务合同提供服务，导致原告财产受到损害。现为维护原告权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，特提起诉讼，请依法判决。被告颐景园公司辩称，一、答辩人已按照《海畔名苑物业管理服务合同书》（以下简称物业服务合同）的约定履行了物业管理义务，答辩人无需承担违约责任。根据物业服务合同第四条第二款、第三款和“附属物的维修、养护管理”附件三第三部分第五条等约定可知，答辩人就海畔名苑小区内的排水管道承担的仅系是维修、养护、管理和运行服务，因管道存在人为因素或使用不当等导致的损坏或阻塞等，答辩人除日常养护外，仅需在出现故障时及时维修即可。答辩人每月按时对小区内的设备、管网等进行保养。答辩人及时发现并处理涉案返水事故，已尽到充分的管理义务。事发当日下午，答辩人员工对小区巡查时，发现海茵苑2座2梯首层架空层有渗水情况，随即前往203房尝试联系原告查看情况，经反复敲门，家中无人，随后答辩人通过原告预留在物业的电话尝试联系，预留联系人为张惠强、电话号码131*****035，但经拨打电话号码为空号。同时原告自2020年1月1日起至此事件发生，均未向答辩人缴纳物业费，且根据原告描述疫情期间其长期未在家中居住，导致管理人开始管理小区时，无法更新原告的联系方式。在多次联系均未成功情况下，答辩人在204房业主配合下，对原告203房间自来水总闸进行关闭，以期减少渗漏。原告现有证据并不能证明本案返水事件与答辩人提供的服务存在关联，也无法证明答辩人提供的服务存在瑕疵，原告应承担举证不能的后果。二、原告提及此前发生的4次返水事件均发生在答辩人与小区业委会签订物业服务合同之前，原告现有证据无法证明本次返水事件中造成的损失与此前4次返水事件并无关联。同时，根据微信聊天记录、物业服务工作总结及三水区住建部门出具的意见书内容，均表明答辩人已按合同约定履行了物业管理义务，原告要求赔偿无事实依据。三、退一步而言，即便答辩人存在违约情形，就损失结果的发生、补救和扩大来看，事故发生后答辩人积极派出人员处理，对管道进行疏通、维护等，答辩人仅需承担次要或者补充责任。原告确认其屋内已多次出现返水情况，即非偶发性，而是经常性的，不排除原告或其他人员因使用不当造成管道阻塞以致返水，前四次返水事件发生后，原告也未排查原因，对此持放任、随意态度。涉案房屋排水系统可能存在设计、装修施工不当的情况，也未引起原告注意，原告存在过错，应承担主要责任。涉案事件发生时，原告长达数月未在家居住、疏于管理，亦未在答辩人处更新联系方式，致使事发后答辩人无法与其联系，故就损失的发生原告应负主要责任，对损失的扩大应负全部责任。四、原告提供的《价格评估报告》中记录的损坏情况与原告签字确认的《勘察记录》并不一致，存在随意扩大损害范围情况，不能以该《价格评估报告》作为损失依据。具体不符情况为：1.勘查记录未记载床垫受损情况，但《价格评估报告》（第72页）“室内家具评估明细表”客房主房均记载床垫的评估价值，并在“室内受损家私清单”（第76也）中记载存在枕头和床垫的损坏。2.勘查记录显示一个衣柜，底部泡水开裂，并未记载衣柜面板及背部存在毁损情况，但《价格评估报告》（第74页）油漆类的维修价格表中却记载“柜体饰面板油漆”“衣柜背防潮处理”及对应估价，该份报告明显将多个与本案返水事件无关列示在内。3.《价格评估报告》“房屋装修项目清单”中载明墙体翻新为191.12平方米，房屋已装修多年，进行墙体翻新时，应根据使用年限进行折旧。4.此事件之前的四次返水对损失金额的影响在《价格评估报告》中无反映。因此，该《价格评估报告》存在扩大损失范围、认定金额不合理情况，依此认定无疑扩大损害赔偿范围，加重答辩人赔偿责任。五、美亚财保公司委托上海谛诚保险公估有限公司出具的《保险公估中期报告》作出的依据系经原告确认的《勘查记录》，且充分考虑前四次返水情况，应当作为定损依据。六、原告对财产损失进行的公证及评估费用与本案定损核赔无关，相关费用应由其自行承担。此前，经双方到场签订的《勘察记录》已经明确了返水事件中造成的财产损失情况，原告另行评估、公证属于重复行为，该行为造成的费用不应由答辩人承担。七、本案返水事件造成的损坏，仅需局部维修即可，所需时间远小于一年，且答辩人多次催促原告尽快进行维修，原告怠于处理导致无法正常居住，责任在于原告。同时，原告并未有提供实际产生18000元租金费用的凭证，亦未证明一年租期的合理性，对其租赁费用的诉请不应支持。另补充：一、根据原告庭前提交的三张图片，其中一张显示的神龛底板的香灰散落情况可知若本次返水事件严重，底板不会有香灰散落，而根据底板高度可推知返水高度不会超过2厘米；另外两张图片可知原告房屋存在多处自上而下的漏水水迹，相关水迹显示部分损失与本案返水事件无关，即并不存在原告所述的如此严重损失；二、关于原告诉请要求被告继续履行维护义务，答辩人提交证据已表明答辩人已经持续不间断对涉案房屋及小区内全部排污管道、污水井、化粪池等设施进行维护保养，对该诉请应酌情驳回。被告美亚财保公司辩称，一、答辩人同意颐景园公司的答辩意见，认为原告诉请没有事实及法律依据，应驳回原告诉请。二、答辩人与颐景园公司签订的《公众责任险》，在颐景园公司不存在违约违约行为时，答辩人无需承担保险责任。本案中，颐景园公司在原告房屋出现返水事件时，既不存在违约性，亦没有任何过错，相反履行了管理义务及维修、协助义务，原告此前家中多次出现返水事件，均未采取任何措施进行规避，对本案返水事件的发生存在过错，故此，原告无权要求颐景园公司承担赔偿责任，也无权要求答辩人承担保险责任。三、退一步讲，即使颐景园公司存在违约行为，也应当根据其违约程度、过错大小来确定责任。同时根据《公众责任保险》合同约定，答辩人在应承担的责任范围内有1000元或10%的免赔额。当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告梁丽华、张剑全在诉讼中提交以下证据：1.房产证，证明原告梁丽华主体适格；2.海畔名苑物业管理服务合同及附件一、二、三、四（复印件），证明被告颐景园公司主体适格，合同第四条约定物业服务范围包括房屋建筑本体共用设施设备，合同附件三评分标准设施设备维护管理第三部分第1、5、6点及第六部分第4点约定，颐景园公司至少应一个月检查一次污水井并及时清掏，目的在于让污水管道保持畅通且能正常运行；合同附件四招标内容说明约定物业公司物业服务范围包括污水管、污水检查井、雨水管、雨水检查井、雨水进水井、化粪池等；3.2020年5月物业服务工作总结（打印件）、勘验记录（复印件），证明海茵2座203室发生房屋倒灌事件时，二被告及原告到场，并对毁损物件及装修进行确认；4.佛山市三水区住房城乡建设和水利局告知书、处理意见书，证明原告曾就本次事件信访要求住建局协调处理；5.海畔名苑业主旧群微信聊天记录（打印件），证明2019年12月30日涉案房屋发生过污水倒灌，但物业公司不采取有效手段修理，才出现本次倒灌事件；6.鉴定报告、公证书，证明原告因本次事件产生损失31487.85元；7.公证保全拍摄费、转账凭证、评估费发票，证明原告进行公证及损失确定产生的费用；8.租屋合约，证明原告因污水倒灌无法在涉案房屋继续居住，原告需另外租房，产生租金损失；9.原告梁丽华与“海畔名苑管家服务B区”微信聊天记录，证明方俊杰是海畔名苑小区B区的管家，2020年1月11日前双方已互相添加成为微信好友，平时双方可通过该微信沟通；10.原告梁丽华与海畔物业客服刘要香的微信聊天记录，证明物业客服刘要香一直与原告沟通2020年5月3日的污水倒灌事宜，并协商保险理赔，但因颐景园公司不肯将具体赔付方案及依据告知原告而协商未果；2020年5月9日颐景园公司原告告知水管已修理好；颐景园公司确认对事发现场进行录像及拍照，并告知原告可先行维修房屋；2020年6月4日原告通知颐景园公司已委托评估机构进行评估，并对现场进行公证，颐景园公司派员到现场；2020年8月16日原告房屋再次发生污水倒灌；11.海畔名苑业主群微信聊天记录，证明颐景园公司在2019年9月21日前已入驻涉案小区；2019年12月30日已发生过污水倒灌，颐景园公司表示已派人到现场处理；颐景园公司表示5月3日发生倒灌当天联系过原告，但原告微信、电话均未收到联系；青河业委会在该群以业委立场回应业主质疑；12.原告梁丽华与青河业委的聊天记录，证明青河业委在颐景园公司与原告之间进行沟通，并表示颐景园公司告知“保险公司赔付金额为18000元，且需原告提供18000元发票，并表示无法提供明细单”；13.原告梁丽华与保险公司员工金锋的微信聊天记录，证明颐景园公司确实购买了保险，且在事故发生时已报保险，而鉴定报告已提供给颐景园公司，拒绝提供给原告；14.照片，证明2020年8月16日，同一污水管再次发生倒灌，原告要求下颐景园公司找专业人员处理，发现污水井中有大量油垢及树枝。被告颐景园公司在诉讼中提交以下证据：1.小区供排管道、沟渠、池、井检查维保图片（打印件）、2020年1-8月园区给排水系统月检记录表、管道清理疏通图片（打印件）、工程服务记录单6份，证明被告颐景园公司已按物业服务合同约定，履行对小区每月检查义务；2.张惠强身份证（复印件）、电话沟通记录（打印件），证明本案返水事件发生当天颐景园公司根据该预留电话无法联系原告；3.与原告微信沟通记录（打印件），证明返水事件发生后，被告颐景园公司已积极与原告进行沟通处理；4.发送业委函件，证明截至2020年5月12日，原告所在小区业委会仍未选定化粪池、排污管道等基础设施专业维护清掏单位。业委会工作人员李妃通过书面签收的形式对该事实确认，被告颐景园公司对本案返水事件的处理方式不存在任何违约行为；5.物业客服刘要香与业委会李妃微信聊天记录、微信主页，证明返水事件发生后被告颐景园公司已积极联系业委会处理；6.被告颐景园公司员工黎达锐微信主页（打印件）、黎达锐与业委会李妃微信聊天记录（打印件）、海畔名苑项目化粪池清掏服务合同（打印件），证明被告颐景园公司已于2020年1月12日便将化粪池清掏相关单位合同发送给业委会要求选定清掏单位；7.现场图片三张（打印件），证明本案返水事件导致的水浸高度仅为1-2厘米，墙面上水迹反映原告家中可能多次发生由上而下的漏水事故导致墙体及家具在涉案事件发生前已发霉损毁脱落，本次事故造成影响轻微。被告美亚财保公司在诉讼中提交以下证据：1.公众责任保险合同（打印件），证明被告美亚财保公司的承保范围及根据合同约定有1000元或10%免赔额；2.保险公估中期报告及附件，证明本案返水事件造成的损失范围及金额。本院组织当事人对上述证据进行交换和质证，对当事人无异议的证据，即原告梁丽华、张剑全提交的证据1、2、4，被告颐景园公司提交的证据3本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院意见如下：原告梁丽华、张剑全提交的证据：证据3、5、7、9-13的真实性，二被告无异议，本院确认上述证据真实性，证据6、8系原件，对其真实性，本院采信；证据14，未能有证据佐证照片拍摄时间系在2020年8月16日，对该组证据与本案关联性，本院不予确认。被告颐景园公司提交的证据：证据1中的小区供排管道、沟渠、池、井检查维保图片、管道清理疏通图片均为打印件，无原始载体核对，对其真实性，本院不予采信；证据1中的2020年1-8月园区给排水系统月检记录表、工程服务记录单均系原件，对真实性确认，关联性在本院认为部分阐述；证据2，通话记录为打印件，未提供原始载体核对，对其真实性不予采信，且张惠强虽系原告亲属，但颐景园公司并未提供证据证明所联系的电话即张惠强预留给物业的电话，故对该组证据，本院不予采信；证据4，函件系原件，且原告对其真实性无异议，本院确认该函件真实性；证据5，颐景园公司提交原始载体核对，对其真实性，本院予以采信；证据6，颐景园公司并未提交原始载体核对，对其真实性，本院不予采信；证据7，原告对其真实性无异议，本院确认该证据真实性。被告美亚财保公司提交的证据：证据1，其他当事人对其真实性，合法性无异议，本院确认采信；证据2，系原件，对其真实性，本院予以确认。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告梁丽华、张剑全系佛山市三水区************************（以下简称涉案房屋）的共同共有人。2019年12月31日，佛山市三水区海畔名苑第二届业主委员会（甲方）与被告颐景园公司（乙方）就甲方委托乙方进行海畔名苑小区的物业管理签订《海畔名苑物业管理服务合同书（服务类）》，上述合同主要内容包括：（第一部分总则）第二条物业基本情况为：物业类型商住，坐落位置于佛山市三水区********12*海畔名苑小区一二期；（第三条）乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；（第二部分物业服务范围）（第四条）甲方就项目区域内的以下物业服务事项委托乙方管理：......2.房屋建筑本体共用设施设备（包括小区内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备）的维修、养护、管理和运行服务。3.市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）和附属物的维护、养护管理；（第三部分物业服务期限）（第五条合同生效时间）合同有效期自2020年1月1日至2021年12月31日；（第四部分双方权利和义务）（第六条甲方的权利和义务）9.甲方对小区物业管理的公共维护资金和公共收益金的使用有监督权，小区公共维护资金和公共收益金的使用应当经甲方审核、确认、验收、监督；（第七条乙方的权利和义务）6.乙方负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和维修方案，经双方议定后由乙方组织实施；（第六部分小区公共财产的收入与支出）（第十九条乙方提取管理报酬的方式）1.物业服务收费采取酬金制。2.物业服务费由物业管理经营收入和小区公共维护资金组成。其中年物业管理营业收入占物业服务费的85%，小区公共维护资金占物业服务费的15%。4.小区公共设施设备保养维护费用……化粪池清掏等专业维护服务在公共维护资金列支。10.乙方每月10日前支付甲方上一自然月应收物业管理费的15%归属甲方的公共维护资金收入；（第八部分其他事项）（第二十三条）乙方因管理不善造成小区内设备设施质量损坏达不到使用功能或造成重大事故，对住户造成重大经济损失的，由乙方承担相应责任。合同附件三《海畔名苑小区物业服务量化考核评分标准》约定：（第三类目设施设备维修养护管理）5.对共用设施设备定期组织巡查，每月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好，保障排水畅通，做好巡查记录，需要维修，及时报告业委会组织维修或者更新改造；6.各类共用设施设备系统每周检查1次，每两个月保养1次；（第六类目保洁服务）4.公共污水管道每年疏通1次，雨、污水井每日检查1次，并视检查情况及时清掏，化粪池每月检查1次，按时清掏，发现异常及时清掏。合同附件四《海畔名苑小区招标内容说明》内容：（第一条项目概况）2.3公用设施、设备及公共场所（地）情况：2.3.4污水管长5100米、污水检查井72座、雨水管长5100米、雨水检查井72座、雨水进水井360座、化粪池33座。2020年1月11日，微信名为“海畔名苑-管家服务B区”的人员与原告梁丽华互相添加为微信好友，并询问“您好，你是几号房的业主呢？”，梁丽华回复“海茵2座203”，并告知“海皇地下停车场124车位漏水”，“海畔名苑-管家服务B区”回复“收到，我安排工程师傅过去查看”。2020年5月3日下午17时-18时，原告梁丽华、张剑全经由邻居告知其海茵苑2座203房内有水漫出至公共过道。原告遂赶回家中，发现位于阳台位置的整栋楼的公共污水管堵塞导致污水倒灌入屋内，造成屋内积水、家具受浸等情况，原告当即自行进行了污水清理，颐景园公司知道系污水倒灌后，打开首层污水管检修口进行排水，并报保险处理。2020年5月8日，原告梁丽华与“海畔物业客服刘要香”互相添加为微信好友，双方就涉案房屋损失赔付及保险定损、理赔问题进行沟通。2020年5月11日，保险评估机构在原告梁丽华、被告颐景园公司的工作人员方俊杰均在场情况下，对案涉房屋进行受损情况的现场勘查，并制作了《公众责任-勘查记录》，记录了屋内客厅、主房、两间客房家私、墙壁等受损情况。2020年6月1日，经微信沟通，最终以原告梁丽华不接受保险公司的16000元的赔偿数额而协商未果。2020年6月4日，经原告梁丽华申请，佛山市三水公证处对其涉案房屋内部及相关设施的现状进行了证据保全，拍摄了照片、视频，为此支出公证费800元、公证保全拍摄费800元。原告梁丽华就涉案管道污水堵塞问题向佛山市三水区住房城乡建设和水利局投诉，经处理，该局于2020年7月8日回复：物业公司得知您家返水后，工程人员立即打开该管道首层检修口，为你解决返水问题，并报保险公司索赔，保险公司最终确定的赔偿金额为16000元。管道堵塞问题非物业公司维护不当造成，物业公司不对此承担责任。您房屋问题居委及小区业委会也进行过协调，但协调不成功。如您认为物业公司应承担所有费用，可通过司法途径解决。原告确认在2020年5月3日涉案污水倒灌事件发生前，涉案房屋已出现过四次同样的污水倒灌事件，但因及时发现未造成严重影响。2020年8月16日，涉案房屋再次因阳台的排污管堵塞，而致污水倒灌入屋。2020年8月31日，经梁丽华委托，佛山合正价格评估有限公司出具佛价评估字（2020）第58号《价格评估报告书》，就涉案房屋内受损家私和装修项目进行价值评估，确定在评估基准日（2020年5月3日）的财产损失价值总额为31488元，其中室内受损家私评估价格为15490.06元、装修项目评估价格为15997.79元。2020年11月5日，上海谛诚保险公估有限公司出具《保险公估中期报告》，就本案返水事件对案涉房屋内财物及装修造成的损失定损为17714.75元。原告提交《租屋合约》一份，显示梁丽华承租锦盈豪园12座103房，租期1年从2020年5月23日至2021年5月22日，每月租金1500元。另查明，被告颐景园公司提交的2020年1月至8月的《园区给排水系统月检记录表》显示：2020年1月5日，对排水管网进行检查，检查情况为“化粪池满、车库出入口其中一台正常外其他坏或无”，2020年2月10日，检查情况为“化粪池满，污水井有油积”，2020年3月27日，检查情况为“化粪池满，污水井积油，海景2座前和海怡3座前堵”，2020年4月1日，检查情况为“排污井积油，大部分化粪池满”，2020年5月29日检查情况为“5月4日对海茵2座03房型疏通出有白色异物”，2020年6月17日，检查情况为“化粪池满”，2020年7月20日检查情况为“正常”，2020年8月26日，检查情况为“8月16日海茵2座03户型管堵，已临时处理，8月17日已安排疏通，疏通出有乳胶类物，并有树枝等”。2020年5月14日，被告颐景园公司向海畔名苑第二届业主委员会送达《关于选聘海畔名苑化粪池及排水、排污管道维护单位的函》，建议业委会及时选定化粪池及排污管道维护单位，并每年对小区排污管道进行检查疏通一次。再查明，2020年1月3日，被告颐景园公司与被告美亚财保公司签订《公众责任保险》，保险单记载：（保险期间）自2020年1月1日零时起至2021年1月1日零时止；（承保项目）1.保险期间，被保险人由于在被保险地点从事业务过程中发生意外事故，造成对第三者身体伤害或财产损害，而依法承担的赔偿金额；2.被保险人赔付给第三者的所有诉讼费用及开支；3.经本公司事先同意所发生的所有诉讼费用及开支。4.不包括上述投保场所内所有电梯、篮球场、游泳池；（赔偿限额）每一次意外事故1000000元，保险期间内累计8000000元。2020年1月8日，双方同意扩展被告保险人地址及经营场所，将佛山市三水区***********海畔名苑纳入。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。海畔名苑小区第二届业主委员会与被告颐景园公司于2019年12月31日签订《海畔名苑物业管理服务合同书（服务类）》，该合同对作为该小区的业主之一的海畔名苑海茵苑2座203房的共同共有人即原告梁丽华、张剑全和颐景园公司均具有约束力，双方均应依约履行。原告主张颐景园公司怠于履行涉案污水管、污水井的维护、疏通、管理义务，导致发生污水倒灌入屋内，产生原告家具、装修等损失，应予赔偿。被告颐景园公司则辩称其已履行合同约定按月对小区内设备、管网的保养，对因人为因素或使用不当导致的管道阻塞，仅需在出现故障时进行修理即可，且涉案2020年5月3日返水事件发生后及时通过预留电话联系原告，并关闭自来水总闸、打开首层检修口、报保险公司理赔，已尽到管理义务，不应承担违约赔偿责任。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点在于被告颐景园公司是否怠于履行涉案污水管维护、疏通、管理的义务，应否对涉案返水事件造成的原告损失承违约担赔偿责任。第一，关于颐景园公司是否怠于履行物业服务管理义务，应否承担违约责任的问题。首先，2020年5月3日涉案房屋内有水溢出至公共走廊后，颐景园公司作为涉案小区的物业服务管理人，应当第一时间通知业主，但在2020年1月11日颐景园公司人员已与原告梁丽华互相添加为微信好友，并明确知悉梁丽华为海茵2座203房业主的前提下，颐景园公司以预留电话打不通或未更新为由称联系不上原告，明显存在一定推诿。况且，颐景园公司亦有工作人员在海畔名苑小区业主微信群中，其也可以在业主群内发布相关信息，尽可能让原告尽快知晓。第二，合同附件第三类目设施设备维修养护管理第5点约定颐景园公司应“对共用设施设备定期组织巡查，每月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好，保障排水畅通，做好巡查记录，需要维修，及时报告业委会组织维修或者更新改造”。颐景园公司提交检查维保图片、2020年1-8月园区给排水系统月检记录表、管道清理疏通图片、工程服务记录单等拟证明其已履行好每月1次的巡查和出现管道堵塞时的及时疏通义务。对此，检查维保图片仅为打印件，真实性无法确认，退一步讲，即便系真实的，所呈现出的检查具体位置不明确，并不能直接指向涉案2座2梯的排污管或排污井，也无法全面反映小区内5100米污水管长、72座污水检查井、33座化粪池的运行状况；园区排水系统月检记录表系颐景园公司的单方记录，对于排水管网的记载内容侧重在“化粪池”、“污水井”，相较于“排水管网的应检查内容即化粪池、隔油池、排水挂网、室外明沟、屋面天沟、垃圾房排水等”，记录过于简单，且结合工程服务记录单，2020年6月份相关管道的疏通或化粪池的清理在月检记录表中也未有体现，故对颐景园公司的园区排水系统月检记录表，本院不予采信；虽然工程服务记录单均系原件，但所反映的均系涉案事件发生之后的相关管道疏通、化粪池清理记录，据此，被告颐景园公司提交的证据并不足以证明其对涉案污水管、污水井在事件发生前履行好了日常的维护、管理义务。综上，被告颐景园公司在涉案的2020年5月3日事件发生前未能做好定期的巡查、维护管理工作，在事件发生后亦未能及时通知原告，在物业服务管理上存在一定程度的违约。但也不能否认被告颐景园公司在事件发生后作出的积极努力，包括即时报保险处理，并与梁丽华就损失赔偿保持协调沟通，也表示能在原告清理好家内物品后提供一次全屋消毒清洁服务，但最终因赔偿数额原告不予接受而赔付未果。至于原告要求被告颐景园公司继续履行合同义务，维护、疏通、管理涉案污水管及污水井的诉请，该诉请中关于维护、疏通、管理的具体形式如次数、方式等均不明确，对不明确的诉请，本院不予支持。其次，原告作为产权人负有对涉案房屋管理和维护义务，涉案房屋系业主自住封闭的独立专有空间，只有业主或使用人才能及时发现房屋内的积水问题，而颐景园公司作为物业管理公司难以及时进入涉案房屋内部发现、解决问题。本案原告因新冠疫情未在房屋内居住，房屋长期空置，涉案返水事件也是由邻居发现的，并且在此之前已发生过四次类似的返水，原告更应加强对房屋内该位置的留意，返水事件所导致损失的扩大与原告疏于管理、未能及时发现亦有关，故原告对该损失的产生亦负有相应责任。并且排污管堵塞污水倒灌入屋仅系后果，致使该后果产生的真正原因并未能明确，涉案房屋积水已清理，管道亦进行了相关疏通，也缺乏相应的客观条件去确定当时返水产生的原因。原告陈述“海畔名苑小区已建成13年，原告系在2008年入住”、“从2018年尾开始，半年就发生一次，事件之前已出现过三四次排污管堵塞致污水倒灌”，根据原告的上述陈述及排污管疏通中发现相关异物的事实，通过常理推断，亦不排除管道堵塞系其他住户投入异物或小区排污管网使用时限过长需维修更新等原因导致。综合上述情况，结合本案案情并基于公平原则，本院酌定认定原告梁丽华、张剑全与被告颐景园公司应对涉案房屋返水产生的损失各承担50%的责任。第二，关于损失赔偿的金额问题。原告为确定其受损家具及装修的损失状况，于2020年6月4月进行了受损状况的证据保全公证，并委托具备价格评估机构资质的佛山合正价格评估有限公司出具《价格评估报告书》，颐景园公司认为通过公证照片中的神龛图片反映涉案返水事件造成的积水深度不大，且存在部分自上而下的水迹等，可推断损害并不严重，应剔除《价格评估报告书》床垫损失及衣柜面板背部防潮处理、墙体翻新等费用，且应考虑折旧及前四次返水影响。对此，通过查看返水事件发生一个月后进行的公证视频及照片，在房屋粗略进行了积水清理后，还是可以通过部分凳脚、钢琴桌脚、现场纸箱遗留的水迹的高度，以及大部分墙体自下而上形成的浸泡、发霉痕迹，尤其系钢琴桌脚、部分衣柜底部严重开裂状况，推知此次返水事件积水深度较高，且积水时间较长。颐景园公司所举的神龛落灰图片来自于公证留存图片，系在返水事件发生后一个月才拍摄的，可能系再次风干后的状况，并不能据此来推断事件发生当时积水的高度。结合公证视频、照片所反映的情况，原告主张的各项损害均实际发生，评估报告中所列各项目均为修复损害所必须，且该评估报告为专业评估机构出具，经实地查验，亦附有评估现场照片，故本院采信该鉴定报告结论，认定损失金额共计31488元。至于因公证、评估产生的费用3600元，系原告确认其损失的必要、合理费用，本院予以确认采信。此外，对于原告的租房损失，涉案房屋经返水事件后，墙体、衣柜、屋内家具等均出现发霉状况，必然影响家庭的正常居住使用，原告另外租房存在合理、必要性，对该损失，本院综合原告提交的租房合约，考虑本地房屋租金水平及合理的房屋修复时间，确定该租房损失为5000元。被告颐景园公司应对上述确定的损失数额，并按50%比例向原告予以赔偿，原告超出部分的主张，本院不予支持。第三，本案系物业服务合同纠纷，原告与美亚财保公司之间并不存在物业服务合同关系，原告诉请美亚财保公司在保险范围内承担责任，系基于颐景园公司与美亚财保公司之间的公众保险责任关系，该诉请属于保险合同纠纷案件审理范围，与本案物业服务合同纠纷分属两个不同的法律关系，不同的法律关系不宜在同一案件中一并处理，故对原告该诉求本案不予审查，原告可另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告浙江颐景园物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁丽华、张剑全赔偿家具和房屋装修损失15744元；二、被告浙江颐景园物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁丽华、张剑全支付评估费损失1000元、公证费损失400元、公证摄影费用损失400元，合计1800元；三、被告浙江颐景园物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁丽华、张剑全支付租房损失2500元；四、驳回原告梁丽华、张剑全的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取即564元（原告梁丽华、张剑全已预交），由原告梁丽华、张剑全负担351元，被告浙江颐景园物业服务有限公司负担213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 周绪阳二〇二一年一月十一日法官助理 卢晓婷书 记 员 张俊彦