河南省开封市禹王台区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0205民初2196号原告：开封市久事物业管理有限公司。统一社会信用代码：91410203067567466D。住所地：开封市顺河区顺城南街**。法定代表人：刘双双，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈忠于，系该公司员工。代理权限为特别授权代理。被告：王永真，女，1971年1月27日生，汉族，，住河南省开封市顺河回族区委托诉讼代理人：王磊明，男，1981年12月16日生，汉族，，住河南省开封县系原告弟弟。代理权限为特别授权代理。原告开封市久事物业管理有限公司（以下简称久事物业公司）诉被告王永真物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告久事物业公司的委托诉讼代理人陈忠于、被告王永真的委托诉讼代理人王磊明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久事物业公司向本院提出诉讼请求：请求依法判决被告向原告支付2016年3月21日起至2021年3月21日止的物业费7540元及违约金7000元，合计14540元。事实和理由：原告诉称，被告为元宏锦江一期3号楼3单元16层1603号房屋业主，，住房面积为9305平方米，物业收费标准为1.35元/平方米/月。原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定由原告为元宏锦江小区提供物业服务，原告在提供物业服务期间，积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告却未依约交纳物业服务费等相关费用，根据《前期物业服务协议》规定，被告拖欠物业服务费7540元，考虑与业主的和谐关系，原告对违约金部分主张7000元，两项请求金额合计14540元。被告王永真辩称，合同具有相对性，原告未与被告签订任何书面合同，原告的诉讼主体不适格；原告是在元宏锦江小区一期交房时同开封苏通物业管理有限公司签订的合同，至今元宏锦江小区一期未成立业委会，也未通过业主大会变更物业服务公司，被告对原告不负有任何债务；原告诉请已过诉讼时效，不应支持。经审理查明，2012年5月7日，开封元宏房地产开发有限公司（甲方，以下简称元宏房地产公司）与开封市苏通物业管理有限公司（乙方，以下简称苏通物业管理公司）签订《元宏锦江前期物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对“元宏锦江小区”一期实行前期物业管理服务。服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业公用设施、设备的维修、养护和管理等。物业服务费用标准为多层住宅0.5元/月/平方米；高层住宅1.35元/月/平方米。前期物业委托管理期限2012年5月7日起至2015年5月7日止，合同期未满，业主大会成立后与所选聘的物业管理公司签订物业服务协议合同生效时，本合同终止。2013年3月21日，苏通物业管理公司（以下简称甲方）与被告王永真（以下简称乙方）签订《元宏锦江前期物业管理服务协议》，该协议显示，乙方所购房屋坐落于3幢3单元1603室，建筑面积93.07平方米。甲方的权利义务包括：为乙方提供入住服务；对房屋共用部位、共用设备设施等进行管理和维护；依据政府有关法规政策和本协议向乙方收取物业管理各项费用。乙方的权利义务包括：根据本协议向甲方交纳物业管理费及其相关费用；乙方回楼时应预交一年的物业服务费，此后，乙方应在物业费到期前10日交纳下年度物业管理费。物业服务费收费标准为高层住宅1.35元/平方米。2014年7月14日，元宏房地产公司（甲方）与久事物业管理公司（乙方）签订《合同变更协议》，该合同显示：2012年5月7日，甲方与苏通物业管理公司签订《元宏锦江前期物业管理委托合同》，因苏通物业管理公司变更名称和法定代表人，现双方就物业合同主体变更达成如下协议：一是因乙方是苏通物业管理公司变更后的公司名称，故物业合同中的所有权利、义务依法由乙方承接；二是甲、乙双方确认乙方承接物业合同约定给苏通物业管理公司的全部权利、义务。另查明，久事物业公司于2013年4月28日成立；苏通物业管理公司于2014年3月29日被注销；至本案开庭审理时，“元宏锦江小区”一期仍未设立业主大会。以上事实有《元宏锦江前期物业管理委托合同》、《元宏锦江前期物业管理服务协议》、《合同变更协议》、营业执照复印件及当事人陈述等在卷为证。本院认为，原告虽称其公司系由苏通物业管理公司变更而来，但其公司的成立时间为2013年4月28日，而苏通物业管理公司的注销时间却为2014年3月29日，故原告诉称，本院不予采信。本案中，在元宏房地产公司与苏通物业管理公司签订的《元宏锦江前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限内，元宏房地产公司又与原告久事物业管理公司签订《合同变更协议》。虽该协议上显示的：“开封市久事物业管理有限公司是开封市苏通物业管理有限公司变更后的公司名称”与事实不符，但从该协议约定的内容来看，协议意欲表示的核心内容为协议当事人共同确认上述《元宏锦江前期物业管理委托合同》中由苏通物业管理公司享有的权利和义务全部由久事物业管理公司承接。因《合同变更协议》系在苏通物业管理公司注销后签订，故应视为元宏房地产公司与久事物业管理公司针对“元宏锦江小区”一期签订了新的前期物业管理委托合同，除该合同的委托管理期限为上述《元宏锦江前期物业管理委托合同》的剩余委托管理期限（自2014年7月14日起至2015年5月7日止）外，其他内容同上述《元宏锦江前期物业管理委托合同》。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。元宏房地产公司与久事物业管理公司签订的合同虽于2015年5月7日到期，但至本案开庭审理时，“元宏锦江小区”一期仍未选聘新的物业服务企业，且久事物业管理公司仍在为小区提供物业管理服务。故，元宏房地产公司与原告签订的前期物业管理委托合同继续有效，原告系本案适格原告。被告关于原告诉讼主体不适格的辩称，本院不予采信。关于原告请求的物业费及违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原告为被告所在的“元宏锦江小区”一期提供物业管理服务，被告理应向原告交纳物业服务费。庭审中，被告称其已将物业服务费用交至2016年3月份，根据被告与苏通物业管理公司签订的《元宏锦江前期物业管理服务协议》，结合原告主张物业服务费的时间，可以认定被告已将物业服务费交至2016年3月20日。因原告未交纳2016年3月21日后的物业服务费，其行为已构成违约，应承担继续履行的违约责任。关于原告诉请是否已过诉讼时效的问题。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。庭审中，原告提供五份针对被告王永真的缴费通知单，上述缴费通知单的落款时间分别为2016年4月10日、2017年4月20日、2018年4月20日、2019年4月10日和2020年4月20日，被告不认可。经审查，原告提供的证据尚不足以证明其公司在上述时间段内向被告催交物业服务费，故本院认定原告主张的2016年3月21日至2018年3月20日的物业服务费已过诉讼时效，原告主张的该时间段内的物业服务费，本院不予支持。据此，本院认定原告可向被告主张2018年3月21日至2021年3月20日的物业服务费。被告与苏通物业管理公司签订的《元宏锦江前期物业管理服务协议》显示被告所购房屋的建筑面积为93.07平方米，原告按93.05平方米主张物业服务费，于法不悖，本院予以照准。据此，被告应向原告支付物业服务费4522.23元（93.05平方米×1.35元/平方米×36个月）。因原、被告未约定一方违约时应向对方支付违约金的标准或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，故原告关于违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告王永真给付原告开封市久事物业管理有限公司2018年3月21日至2021年3月20日的物业服务费4522.23元；二、驳回原告开封市久事物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82元，原告开封市久事物业管理有限公司负担57元，被告王永真负担25元。本判决为终审判决。审 判 员 孙合竹二〇二一年一月七日法官助理孙景坡代书记员 朱亚丽