浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初11216号 原告：田某，女，1982年6月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：徐俊超，浙江国翔律师事务所律师。 原告：徐某1，男，2005年2月22日出生，汉族，住浙江省东阳市。 法定代理人：田某（系原告徐某1母亲），女，1982年6月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。 两原告共同委托诉讼代理人：周依灵，浙江新东阳律师事务所律师。（2020年12月15日原告田某、徐某1解除与浙江新东阳律师事务所的委托代理关系） 被告：徐华金，男，1965年9月20日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：张宏伟，浙江乌元律师事务所律师。 被告：徐卫华，男，1977年12月14日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告田某、徐某1与被告徐华金、第三人徐卫华确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，本院准予原告田某、徐某1撤回对第三人徐卫华的起诉并依照原告田某、徐某1的申请追加徐卫华为被告参加诉讼，于2020年12月8日公开开庭进行了审理，原告田某及原告田某、徐某1的委托诉讼代理人周依灵，被告徐华金及委托诉讼代理人张宏伟到庭参加诉讼，被告徐卫华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告徐华金申请的证人徐某2、张某到庭作证。本案现已审理终结。 原告田某、徐某1向本院提出诉讼请求：请求确认被告徐华金与被告徐卫华签订的《房屋转让合同》无效。事实和理由：原告田某与徐某1系母子关系，原告田某与被告徐卫华系夫妻关系。2017年，被告徐卫华、徐华金趁原告田某外出之际，私下签订了一份《房屋转让合同》，被告徐卫华将以自家三口人审批的东阳市××镇××村××村的三间屋基转让给被告徐华金。实际上该转让的屋基是原告田某、徐某1与被告徐卫华共同审批所得，为家庭共有使用权。被告徐卫华却在原告田某、徐某1不知情的情况下擅自转让，直到最近原告田某再三追问下才告知屋基已被处分。本案被告徐华金自己已经有房产，却仍诱骗被告徐卫华签订《房屋转让合同》，转让本户唯一的一处宅基地使用权，导致原告田某、徐某1无房可住。两被告之间存在恶意串通损害第三人合法权益的情形，故合同应当认定无效。被告徐华金也并非善意第三人，不适用善意取得的法律规定。综上，请求法院判如所请。 被告徐华金答辩称，第一点，原告诉状所称的事实和理由部分与签订合同时的实际不相符合。房屋转让合同是2017年5月19日签订的，当时原告田某夫妻，被告徐华金夫妻，村干部徐某2、张宝阳等人均在场见证的情况下签订的，并且加盖了东阳市马宅镇雅坑村村民委员会公章。故本案的房屋转让合同应当合法有效。被告徐华金和徐卫华是同一集体经济组织成员，转让合同系当事人双方真实意思表示，合同的履行不会导致宅基地流转到本集体经济组织以外。 第二点，中华人民共和国土地管理法第六十二条仅仅作出了农村村民初始审批宅基地的规定，不能作为认定村民不能转让宅基地的法律依据。我国目前的法律主要是禁止城镇居民购买农村宅基地或农村的房屋，从来没有禁止同一集体经济组织成员之间转让宅基地或者房屋。法律或者行政法规未规定农村房屋或宅基地买卖合同需要相关部门审批或登记后才生效。因此本案合同不存在合同法第五十二条规定的无效情形。应当确认为有效合同。 第三点，从案涉合同订立阶段来看，被告徐华金、徐卫华均是同一集体经济组织成员，被告徐华金可以成为宅基地受让的主体。且该转让合同经过××村村民委员会的盖章认可。双方之间的转让款项已经结清。徐华金受让涉案宅基地后也没有改变土地用途。没有损害集体或公共利益，一户一宅的宅基地审批原则并没有禁止同一集体经济组织成员之间相互购买转让宅基地。故被告徐华金、徐卫华之间签订的房屋转让合同应当确认有效。 第四点，被告徐卫华收取宅基地转让款项并出具收据的行为构成表见代理。根据合同法关于表见代理的规定，被告徐华金有理由相信被告徐卫华具有代理权，具体理由如下：首先，标的物转让价格为262800元，对于农村宅基地价值和农村家庭收入来说，是一笔为数不少的数额，对于如此大金额的交易，原告田某作为被告徐卫华妻子应当或多或少知道该交易的存在，而且当时签订转让合同时原告田某也是在现场的。第二点，从该合同来看，有当时时任村干部予以见证并加盖了村民委员会的公章，且同村村民都知道被告徐卫华将宅基地转让给被告徐华金的事实，原告田某作为出卖人被告徐卫华的妻子，且签订合同当时也在现场，故原告田某对于其丈夫徐卫华转让宅基地一事不可能不知道。第三点，从合同签订时间为2017年5月19日来看，至今已经三年之久，原告田某在知道或者应当知道宅基地转让一事后从来没有提出过任何异议。这也符合表见代理的构成要件。 最后，从合同签订时间到原告田某提起诉讼的时间，已经超过法定诉讼时效。假设涉案房屋转让合同被法院依法确认无效，被告徐华金要求行使同时履行抗辩权。在原告田某和被告徐卫华等人返还地基转让款及折价补偿被告徐华金在涉案宅基地上建造房屋所花费的费用合计2500000元的前提下，被告徐华金愿意将涉案宅基地及该宅基地上的房屋一并返还原告田某等人。 被告徐卫华未作答辩，也未向本院提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告田某、徐某1、被告徐卫华系东阳市马宅镇雅坑村村民。原告田某与被告徐卫华于2004年9月2日登记结婚。原告徐某1系原告田某与被告徐卫华之子。被告徐华金系东阳市马宅镇雅坑村横岩自然村村民。原告田某、徐某1、被告徐卫华与被告徐华金并非同一集体经济组织成员。 2014年原告田某、徐某1与被告徐卫华以被告徐卫华为申请户主审批获得坐落于东阳市××镇××村××地使用权，被告徐卫华于同年缴纳了三间屋基款66000元。2017年5月19日，被告徐卫华作为房屋转让合同的甲方（出卖方）与作为房屋转让合同的乙方（买受人）的被告徐华金签订房屋转让合同一份。合同第一条约定：转让房屋基本情况：转让房屋位于东阳市××镇××村××村北面后山坞口东磐公路边，新建三间朝南房屋，占地面积108平方米，甲方将房屋所有权及土地使用权永久性转让给乙方，甲方以后无权干涉。雅坑村时任村干部在该份房屋转让合同上作为见证人签名并加盖了东阳市马宅镇雅坑村村民委员会公章。合同中还约定转让价格、付款方式等内容。原告田某、徐某1与被告徐华金在庭审中一致确认房屋转让合同中涉及的三间朝南房屋签订合同时并不存在，实际转让的是位于东阳市××镇××村××村北面后山坞口东磐公路边的三间占地面积108平方米的属于原告田某、徐某1、被告徐卫华共同拥有使用权的宅基地。 在庭审中，经本院当庭对合同被法院确认无效后的法律后果进行释明，原告田某、徐某1明确表示不要求法院对合同无效后的法律后果在本案中一并处理，要求另案主张权利。被告徐华金坚持认为房屋转让合同有效，假设法院依法认定无效，则徐华金主张同时履行抗辩权，在地基转让款和房屋折价补偿款未退还和获赔的情况下，不同意返还宅基地和新建的房屋。 以上事实有原告田某、徐某1提供的房屋转让合同、农村私人建房用地审批表、结婚证、户口本，被告徐华金提供的房屋转让合同、浙江省村级集体经济组织统一收据及原告田某、徐某1与被告徐华金在庭审中的一致陈述在卷佐证。原告田某、徐某1提供的收条、村委会证明，被告徐华金提供的银行卡交易明细清单、证人徐某2、张某的证人证言，因与涉案房屋转让合同的有效与否认定无关，故本院在本案对上述证据不予采纳。 本院认为，虽然本院在本案立案审查阶段根据原告田某、徐某1的诉讼请求涉及的法律关系性质将本案案由确定为房屋买卖合同纠纷，但是本院对本案经实体审理后发现当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致，根据原告田某、徐某1与被告徐华金在庭审中一致确认房屋转让合同中涉及的三间朝南房屋签订合同时并不存在，实际转让的是位于东阳市××镇××村××村北面后山坞口东磐公路边的三间占地面积108平方米的属于原告田某、徐某1、被告徐卫华共有的宅基地使用权的基本事实，以及根据法庭查明的当事人之间的实际存在的法律关系性质，本院将本案案由变更为确认合同无效纠纷。 人民法院在审理合同纠纷案件时，应当依职权审查合同的效力。本案的焦点问题为被告徐华金作为非原告田某、徐某1、被告徐卫华集体经济组织成员向被告徐卫华购买集体所有宅基地的使用权的合同是否有效。对此，本院分析如下：首先，农村的土地，除了法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地、自留山、自留地也属于集体所有。任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。本案所涉的宅基地属雅坑自然村集体所有，原告田某、徐某1、被告徐华金作为雅坑自然村村民依法取得涉案宅基地使用权。依照目前的法律、法规或者政策，均没有规定农村集体所有的宅基地可以出卖给本集体经济组织之外的组织或成员。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。故法院应当认定买受人为非本集体经济组织成员的买卖合同无效。其次，如果允许非本集体经济组织成员通过购买村集体所有的宅基地，必将导致农村土地集体所有制的落空，不利于保护农民利益和农村稳定，影响农村经济社会的可持续发展，认定涉案合同有效必将损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益。最后，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第20条规定“在涉及农村宅基地或者农村集体经营性质建设用地的民事纠纷案件中，在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理”。本案纠纷参照适用该纪要该条规定的情况下，涉案合同亦应认定为无效。 另外，对于合同无效后所产生的相互返还、折价补偿、赔偿损失等法律后果，经本院释明，原告田某、徐某1不要求在本案中一并处理，被告徐华金要求在合同被法院确认无效的情况下行使同时履行抗辩权，故双方当事人可另案主张己方合法权利，本院在该案中对于合同无效后的后果问题不予处理。 综上所述，原告田某、徐某1要求确认被告徐卫华与被告徐华金签订的房屋转让合同无效的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 确认被告徐卫华与被告徐华金于2017年5月19日签订的房屋转让合同无效。 案件受理费5240元，减半收取计2620元，由被告徐华金负担1310元，由被告徐卫华负担1310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 胡金冰 二〇二一年一月三日 代书记员 张 露 代书记员 卢芷怡