江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初4006号原告：张智鹏，男，1993年7月1日生，汉族，私企业主，住徐州市鼓楼区。被告：徐州恒茂物业管理有限公司，住所地徐州市凤凰山庄**-02。法定代表人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：田变，女，1983年3月23日生，汉族，该公司职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：陈慧敏，江苏竭能律师事务所律师。原告张智鹏与被告徐州恒茂物业管理有限公司（以下简称恒茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告张智鹏及被告恒茂物业公司委托诉讼代理人田变、陈慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张智鹏向本院提出诉讼请求：1、被告赔付原告精神损失费、误工费等（退还全年的物业费1933元）；2、被告维修排污管道，并且要承担维修过程中的损失（因为维修就要把我的花园破坏了）；3、诉讼费用被告承担。事实和理由：本人于2015年在徐州市鼓楼区天悦华景二期第9幢购买带院洋房一套，被告于2020年接管本小区。而原告作为业主，在物业变更时，并未有知情权和自主选择权，被告仅以业委会委托为由入驻此小区，且未向原告提供物业合同。被告拒绝向原告提供物业合同，拒绝出示任何物业条款，仅开收据，原告索要物业合同，被告表示已和业委会签订，具体找业委会索要，但拒不提供任何业委会成员任何联系方式。2020年6月份，原告北花园公共排污管破裂，大量粪水侵入原告花园，原告多次联系被告处理，被告在原告的催促下，仅委派一水电工拿少许水泥与填缝剂堵住排污口，后粪水又多次渗出，被告均推诿拒绝处理。原告认为，整栋楼的排污下水管道是基础的公共设施，属于物业公司日常管理养护的责任与义务，排污管道破裂物业公司仅用水泥堵塞，不彻底维修管道，导致多次粪水侵入原告花园，给原告生活造成了严重损害和精神伤害。在原告多次催促下不予解决，属于违反物业合同行为，法院应判决被告彻底维修公共排污管道，由于此管道是深入地下，在维修中势必造成原告铺设花园地面损毁，被告应承担维修过程中给原告造成的损失，与几个月以来原告私家花园被粪水侵入多次的精神损失费。由于物业接管半年以来，小区长期处于实际无安保状态下，且对原告造成的损失和精神损失，加此次诉讼误工费，合计应减免当年物业费全额总计1933元。被告恒茂物业公司辩称：1、被告与天悦华景业主委员会签订物业服务合同，被告按约定进行服务，原告要求支付精神损失费、误工费等的赔偿金额无事实和法律依据；2、原告第三项诉讼请求不明确，没有要维修下水道的具体位置，并且被告在天悦华景小区期间按照合同约定对下水道进行日常维护，原告要求彻底维修所指程度如何无法确定，如果是中修、大修、更新、改造已超出被告在物业服务合同中的义务。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告提供的照片，可以证明原告花园曾经污水外漏情况；原告提供的收据，可以证明原告缴纳物业费1933元；原告提供的告居民书及通知，可以证明被告撤场等情况；被告提供的物业服务合同、发票，可以证明原、被告之间存在物业服务合同关系；被告提供的工作记录及维修照片，可以证明原告多次向被告反映漏水情况，被告多次进行处理等情况，应作为定案的依据；原告提供的网络报道打印件及被告提供的违法搭建照片、公示及照片打印件、监控拍摄画面照片、文明养狗照片打印件、铜沛派出所通知、日常服务照片，与本案争议焦点无关联性，不能作为定案的依据。本院经审理认定事实如下：原告张智鹏系天悦华景二期9幢洋房3-101室业主。2018年10月，恒茂物业公司（甲方）与徐州市天悦华景业主委员会（乙方）签订徐州天悦华景小区物业服务合同一份，主要约定，乙方代表本物业业主大会签订本合同，本物业业主和非业主使用人均应遵守本合同，甲方为本物业业主大会选聘提供物业管理服务的企业。甲方负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：公共部位的上下水管道、落水管、排污管道、化肥池、沟渠、道路、共用照明、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等。住宅0.7元／月·平方米，业主自房屋交付之日起，首交一年的物业服务费用；此后按每半年预缴纳，即业主或物业使用人应在上一服务期满前30日履行交纳义务。本合同期限自2018年11月1日至2020年11月1日。被告客服工作记录显示：2020年4月14日，9幢洋房3-101室报修反映，院子里都是大粪，已去处理；2020年4月20日，9幢洋房3-101室报修反映，外墙管子漏水，已处理；2020年4月23日，9幢洋房3-101室报修屋顶漏水，已处理；2020年4月29日，9幢洋房3-101室报修反映太阳能漏水，晚上冒大粪，太阳能漏水已处理；2020年5月3日，9幢洋房3-101室报修反映，昨晚院里排水管又滴臭水了，已告诉赖工，明天处理，5月4日照片显示了修复情况。2020年10月30日，恒茂物业公司天悦华景管理处张贴通知一份，主要内容为，我司与天悦华景小区业主委员会签订的物业服务合同将于2020年11月1日合同到期自动终止，自2020年11月1日24时起我管理处将停止天悦华景小区的物业服务。2020年11月1日，植物园社区居委会张贴告居民书一份，天悦华景全体居民：因恒茂物业服务合同到期及天悦华景业主委员会宣布解散等因素，为保障小区业主的正常生活不受影响，铜沛街道办事处物业科联合植物园社区现将相关事项通知如下：1、邀请协调就近优质物业为该小区做过渡服务两个月。2、在过渡期内由社区做选聘工作（公开招标、选聘、签约）；3、选聘期及选聘方式另行通知。广大业主如有建议或意见请于本公告张贴之日起10个工作日内，向社区居委会提出宝贵意见，以便更好的为居民服务。本院认为，根据相关法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告作为小区业主，虽然未直接与被告签订物业服务合同，但被告恒茂物业公司已与天悦华景小区业主委员会签订了物业服务合同，该合同不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对全体业主具有约束力。关于减免当年物业费1933元。原告要求减免物业费的理由是小区实际无安保对原告造成的损失、精神损失和误工费。本案中，物业服务合同签订后，被告恒茂物业公司已为小区进行物业服务，原告已按约交纳物业服务费用。原告诉称被告服务不到位、日常监控问题、造成其损失等，并无充分证据证明，原告以此为由要求被告退还已缴纳的物业费，并无事实及法律依据。故原告要求被告退还物业费的诉请，本院不予支持。关于维修管道及赔偿损失。本案中，涉案物业合同约定，被告具有维修、养护和管理公共部位的上下水管道、落水管、排污管道等义务。根据双方陈述及物业公司相关工作记录，原告曾经向被告反映过漏污水问题，被告通过胶水涂抹、化肥池引流等方式进行过维修，已履行相关管理服务义务。漏污水的原因可能是多方面的，原告仅提供曾经的漏污水照片，并未提供证据证明漏污水是何原因导致，而发生漏污水时并不能当然地认定系物业公司未履行管理义务所致。排污管道系隐蔽工程，在无相关证据证明漏水原因的情况下，原告直接要求被告开凿地面、更换管道，显然不当。对于赔偿损失，原告诉请的是将来在维修过程中对花园破坏产生的损失，但该损失并未实际产生，原告要求赔偿，无事实及法律依据。故原告要求被告维修管道及赔偿损失的诉请，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：驳回原告张智鹏的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张智鹏负担。本判决为终审判决。审判员  王峰二〇二一年一月四日书记员  张辉