天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初6776号原告：赵宏伟，男，1976年11月10日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：刘凯，男，1987年8月3日出生，汉族，户籍地天津市宝坻区。现羁押于天津市宝坻区看守所。被告：天津国华房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区海滨街道东城路**。法定代表人：刘凯，经理。第三人：周钧田，男，1974年8月12日出生，汉族，住天津市武清区。原告赵宏伟与被告刘凯、天津国华房地产经纪有限公司（以下简称国华公司）房屋买卖及居间合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，经赵宏伟申请，本院依法追加周钧田为第三人参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行审理。原告赵宏伟，被告刘凯到庭参加诉讼。第三人周钧田经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。因需等待刑事案件审理结果，本案依法扣除了部分审限。赵宏伟向本院提出诉讼请求：1.判令刘凯、国华公司立即一次性偿还购房首付款607375元、违约金607375元及利息145770元（以607375+607375=1214750元为基数，按中国人民银行贷款年利率6%计算，自2018年8月10日起直至款项全部付清之日止），合计1360520元；2.本案诉讼费由刘凯承担。事实和理由：2017年1月16日，赵宏伟经人介绍认识周钧田，在周钧田的介绍下认识刘凯。刘凯称其系房产公司的老板，手中有未来城6号楼2单元602的房子正在卖，单价为12500元，首付款为607375元，收到首付款后马上办理过户事宜。当日支付定金20000元。刘凯承诺，未来城6号楼2单元602室的房屋是其所有，购房事宜一定能办成。2017年1月19日，赵宏伟将剩余的全部首付款587375元以现金500000元及刷卡87375元形式支付给国华公司，刘凯开具了313869元、293506元，共计607375元并加盖了国华公司公章的收据，刘凯承诺马上就办理购房手续，很快就能完成，但直至2017年10月28日刘凯仍未能办成购房手续，刘凯仍然承诺购房手续肯定能办成，并在当日，经双方协商，赵宏伟、刘凯、及中介三方签订购房合同，刘凯承诺最迟将在2018年8月30日前将购房款手续全部办完，若未能办完，将支付给赵宏伟购房首付款2倍作为违约赔偿，首付款及违约赔偿款将在2018年8月30日当天全部支付给赵宏伟。2019年11月，周钧田与赵宏伟到刘凯的办公室，已人去楼空，物业说602室早就卖出，遂到派出所报警。2020年5月宝坻检察院通知因证据不足，不构成刑事案件，建议走民事诉讼。但刘凯至今仍未办理购房事宜，也没有将赵宏伟的首付款及违约赔偿金支付给赵宏伟，无奈诉至法院，请求法院依法维护赵宏伟的合法权益。刘凯辩称，国华公司已注销不再经营，债权债务由刘凯承担。已收取购房首付款607375元没有异议，赵宏伟诉请的违约金及利息过高，请法院对此进行判决，赵宏伟所述事实时间点属实。在公安机关及检察院都陈述过这笔钱，检察机关告知律师后告诉本人，对赵宏伟这笔钱没有提起公诉。在举证中提过这笔钱，在刑事判决中没有这笔钱。周钧田提交书面意见，其述称与赵宏伟于2016年通过朋友介绍认识，因赵宏伟有购房需求，到宝坻未来城看中一套房屋，临近高铁，升值空间较大就定了，当时预计大概收入600000元以上；双方钱款未经过自己的手。赵宏伟交纳了全部首付款，刘凯已收到款项。后赵宏伟多次找到周钧田，多次电话催问刘凯，且赵宏伟与周钧田一起多次到宝坻找刘凯解决，听说赵宏伟有500000元房款是借款。他们口头约定并承诺马上办理网签手续，对网签合同的时间和违约责任进行约定，刘凯确实承诺过如在规定的时间没有办理相关手续，按首付款双倍返还赵宏伟，赵宏伟诉请首付款、违约金、利息合理。本院经审理认定事实如下：2017年1月19日，经周钧田居间，赵宏伟与刘凯口头达成购买坐落在宝坻未来城6号楼2门602号房屋的协议，刘凯两次收取赵宏伟购房首付款313869元及293506元，含定金20000元，合计607375元，总房款为1037375元。2017年10月28日，刘凯（甲方、卖方）与赵宏伟（买方、乙方）及中介周钧田（丙方）签订《个人购房合同》。约定经丙方介绍，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行；三方同意剩余款项以银行贷款或甲方先行垫付剩余款项形式将房屋过户给乙方，并约定在房屋过户完成后，乙方以房屋为抵押向银行贷款，将甲方所垫付款项还清；交易税由乙方负担；甲方承诺向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核，保证对出售的房屋拥有独立的产权，与任何人无异议，办理房屋过户等一切手续，并保证在2018年8月30日前房屋过户手续顺利完成，自签订本协议起，保证将该房屋按约定的价格售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人，若违反则至少支付给乙方所交首付款的2倍，并于2018年8月30日前支付完毕；甲方违约，拒绝将房屋出售给乙方或者无论因任何原因导致房屋不能成功过户，应向乙方赔偿因此受到的损失，至少为首付款的2倍，并于2018年1月25日前全部支付完毕，乙方违约，没有向甲方购买房屋，应向甲方赔偿因此受到的损失。乙方违约，房屋过户后乙方未配合甲方向银行贷款用以支付甲方所垫付剩余房款，乙方应赔偿甲方因此受到的损失。协议还约定了其他事项，但该书面协议未约定房屋坐落位置、房号、面积、单价、总房款等。收到房款后，刘凯将购房首付款607375元挪作他用，并未将房屋交付赵宏伟。2020年7月10日，本院作出（2020）津0115刑初84号刑事判决书判决：一、刘凯犯诈骗罪判处有期徒刑十一年，并处罚金人民币十万元。……。二、责令刘凯等人共同退赔被害人张海涛经济损失187765元，孙宇航、李钰璟经济损失645000元、袁璐经济损失700000元。该判决已发生法律效力。诉讼中，赵宏伟提交书面材料，认为因刘凯已在2021年1月21日开庭中默认合同已经解除。本院认为，赵宏伟与刘凯及周钧田签订的房屋买卖合同及居间合同成立有效，双方均应主动履行各自的义务。刘凯以国华公司之名收取购房首付款后，不能履行交付房屋的义务，现因犯罪被追究刑事责任，已不能履行合同并构成违约，故本院依法解除三方签订的《个人购房合同》，合同解除的时间为2021年1月21日。合同解除后，刘凯及国华公司依法返还赵宏伟购房首付款607375元。刘凯主张国华公司已被注销证据不足，本院不予采纳。赵宏伟诉请赔偿违约金607375元过高，刘凯要求降低违约金金额符合有关法律规定，本院酌定刘凯赔偿赵宏伟违约金120000元，超出部分，本院不予支持；赵宏伟诉请购房首付款利息，因合同未约定利息，且已赔偿其违约金，故对赵宏伟此项诉请，本院不予支持。周钧田经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响案件审理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第一款第二项、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、解除赵宏伟与刘凯、周钧田于2017年10月28日订立的《个人购房合同》；二、刘凯与天津国华房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内共同返还给赵宏伟购房款607375元；三、刘凯与天津国华房地产经纪有限公司于本判决生效后十五日内共同赔偿赵宏伟违约金120000元；（上述款项可直接汇入赵宏伟账户，开户行：中国工商银行北京海淀西区天秀支行，账号：6212********）四、驳回赵宏伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17044元，减半收取计8522元，由刘凯负担（于本判决生效后十五日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张志新二〇二一年一月二十六日书记员  吴美军附相关法条：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事赔偿责任仍应当承担保证责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。