辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终263号上诉人（原审被告）：韩晓丽，女，1969年5月19日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连嘉合物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市甘井子区泉水****。法定代表人：历文艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘接昌，辽宁斐然律师事务所律师。委托诉讼代理人：董舒雅，辽宁斐然律师事务所律师。上诉人韩晓丽因与被上诉人大连嘉合物业管理有限公司（以下简称嘉合物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩晓丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。主要理由为，1.被上诉人未尽到合同约定的义务，所以按照权利和义务对等原则，被上诉人不应享有合同权利，对此，上诉人在一审已提供了充分证据加以证实。2.被上诉人私自修改了上诉人相关房屋下水设施，直接导致上诉人的房屋被下水淹泡，产生大量财产损失。一审判决认为上诉人应另案起诉，上诉人不予认可。嘉合物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，上诉人所谓的污水淹泡系上诉人自行修改下水管道所致，与被上诉人无关。嘉合物业向法院提出诉讼请求：韩晓丽支付物业管理费9,387元（自2017年8月10日至2020年4月30日，每月284.47元）及违约金2524元（按照年利率24%，计算到2020年7月23日）。一审法院经审理查明，2010年8月21日，嘉合物业与大连运腾房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：大连运腾房地产开发有限公司委托嘉合物业对锦泉源四期F区住宅小区提供前期物业管理服务。2014年9月1日，嘉合物业再次与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：嘉合物业为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业费标准公建1元/月/平方米、收费时间按物业接管时间，按季度收费，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日按千分之一交纳滞纳金，合同期限自2014年8月1日至2019年7月31日。2019年8月1日，嘉合物业与泉水D1区业主委员会签订《大连市泉水D1区物业服务合同》，约定：嘉合物业为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业费标准、交费时间同上，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之三交纳滞纳金，该合同期限自2019年8月1日至2024年7月31日。韩晓丽系案涉小区业主，房屋坐落于甘井子区，房屋面积284.47平方米。韩晓丽认可其尚欠2017年8月10日至2020年4月30日的物业费没有交纳。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，嘉合物业与案涉小区业委会签订了《泉水D1区物业服务合同》，且自2010年9月1日起实际为案涉小区提供了物业服务，因此，韩晓丽作为案涉区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向嘉合物业支付物业费的合同义务。韩晓丽现拖欠自2017年8月10日至2020年4月30日期间的物业费9302元（284.47平方米×32个月×1元/月/平方米+284.47平方米×1元/月/平方米÷30天×21天），借故拖欠无理，故对嘉合物业主张的合理部分予以支持。关于韩晓丽辩称的下水管道断裂导致正门外墙边冒脏水、房屋被淹一节，一审法院认为，嘉合物业依据物业服务合同的约定履行对公共设施的维修义务，如在维修过程中给韩晓丽房屋造成了损失，属于侵权纠纷，与本案并非同一法律关系，韩晓丽可另行主张权利，不应依此拒交物业服务费，故韩晓丽的此节辩称意见，于法无据，不予支持。关于韩晓丽辩称的泉水D1区业主委员会无权代表泉水D4区业主与嘉合物业签订物业服务合同，嘉合物业无权收取泉水D4区物业服务费一节。一审法院庭后与社区工作人员核实，泉水D1区和泉水D4区成立的业主委员会名称为泉水D1区业主委员会，该业委会负责泉水D1区和D4区的工作，故泉水D1区业主委员会与嘉合物业签订的《泉水D1区物业服务合同》合法有效，韩晓丽受其约束，拒绝支付物业费于法无据，不予支持。关于韩晓丽辩称的物业服务不到位、小区无保安、门外方砖步道系自行铺垫、房屋漏雨发霉等问题，一审法院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。韩晓丽以对嘉合物业提供的物业服务不满意为由，拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，不能得到支持。关于嘉合物业主张的逾期交费违约金一节，一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，韩晓丽系案涉小区业主，嘉合物业仍继续向韩晓丽提供服务。虽然案涉物业服务合同对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但嘉合物业在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故一审法院对嘉合物业要求韩晓丽支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、韩晓丽于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连嘉合物业管理有限公司物业服务费人民币9302元（2017年8月10日至2020年4月30日）。二、驳回大连嘉合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币49元，由嘉合物业负担11元，韩晓丽负担38元，韩晓丽负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，上诉人提交三张录音光盘，拟证明被上诉人工作人员曾在通话中认可上诉人房屋被污水淹泡系由于被上诉人将管道接错导致。本院经审查认为，该组证据所要证明的事项与被上诉人诉请并非同一法律关系，与本案事实无关，本院不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，被上诉人与小区业主委员会签订的案涉物业服务合同对上诉人具有约束力。被上诉人已向案涉小区提供了物业服务，则上诉人作为业主应按前述物业服务合同的约定向被上诉人按时、足额支付物业费。上诉人对于一审判决认定的欠费期间、房屋面积均无异议，故本院对一审判决认定的所欠物业费金额予以确认。本案二审的争议焦点为，上诉人是否有权以其主张的经济损失折抵部分物业费。上诉人主张其未按期支付物业费的主要原因系被上诉人将其房屋下水管道接错导致污水横流，并给其造成重大经济损失。本院认为，上诉人主张抵销的事实与被上诉人诉请并非同一法律关系，被上诉人依据其与小区业主委员会签订的物业服务合同向上诉人主张履行支付物业费的合同义务，而上诉人主张被上诉人向其赔偿因管道维修错误而给其造成的经济损失，但该损失的产生是否系因被上诉人原因造成的，以及损失的具体金额，上诉人并未在一审提出反诉，故，该节事实亦不属于一审法院的审理范围。根据我国二审终审的原则，本院对上诉人此节主张亦不予审理。综上所述，上诉人韩晓丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由韩晓丽负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二一年一月二十九日书记员  苏 锐