江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终5421号上诉人（原审被告）：无锡市恒达星湖湾房产有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘街道锦旺路。法定代表人：张根荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋菁菁，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩静，男，1981年8月27日出生，汉族，住苏州市。被上诉人（原审原告）：李菲，女，1982年12月30日出生，满族，住苏州市。被上诉人（原审被告）：无锡星湖投资有限公司，住所地无锡市锡山区东北塘芙蓉五路。法定代表人：丁国英。上诉人无锡市恒达星湖湾房产有限公司（以下简称恒达公司）因与被上诉人韩静、李菲、无锡星湖投资有限公司（以下简称星湖公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2020)苏0205民初4356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒达公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判其无需支付剩余违约金。事实和理由：韩静、李菲在一审过程中并未提供任何证据证明因其逾期交房而存在任何损失，因此，案涉房屋买卖合同约定的违约金显然高于所造成的损失，法院应予调整。故除其已支付的违约金外，不应另行支付其他违约金。韩静答辩称，请求驳回上诉，维持原判。李菲、星湖公司均未作答辩。韩静、李菲向一审法院起诉请求：1.判令恒达公司、星湖投资公司连带赔偿韩静、李菲延迟交房违约金26904元(违约金以房款57万元为基数，按照日万分之一利率标准，自2018年7月1日计算至实际交房之日止，暂计算至2019年10月15日，总计26904元)；2.本案诉讼费由恒达公司、星湖投资公司承担。一审法院认定事实：一、2016年8月27日，出卖人恒达公司与买受人韩静、李菲签订商品房买卖合同（预售）（合同备案号201608270229），约定韩静、李菲购买恒达公司开发的位于无锡市锡山区××街道××路××路××幢××单元××号房屋，房屋总价为57万元。该合同第六条约定：房屋总金额中包含装修款0元。合同第十条约定：商品房相关设施设备交付条件，房屋“交付时”，对于房屋供水、排水系统、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等七项附属设施应达到相应的交付条件，未达到相应条件的，应当采取补救措施，并按照1元／天／项向买受人支付违约金。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；合同第十二条、补充协议第七条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他事项。合同签订后，韩静、李菲支付了171000元首付款，向银行贷款支付了399000元按揭款，共计付清了57万元房款。2020年7月14日恒达公司开具房款发票金额为569918元。二、2017年12月31日恒达公司未将符合合同约定交付条件的案涉房屋交付给韩静、李菲。2019年9月29日，无锡市锡山区住房和城乡建设局向恒达公司发出关于花海家园三期15号房通过交付使用竣工验收的通知，花海家园三期15号房及地下车库15号部分建设项目已全面竣工，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。恒达公司于2019年10月1日向韩静、李菲通过EMS邮寄了房屋交付通知书，要求韩静、李菲在2019年10月23日办理交付手续。韩静、李菲以房屋存在质量问题需要维修为由拒绝收房。三、韩静、李菲认可已收到恒达公司转账支付的违约金10317元。2020年8月27日，韩静（同时韩静受李菲的委托）与恒达公司签署交房结算单，确认恒达公司应付韩静、李菲自2017年12月31日起至2019年10月14日止的逾期交房违约金37164元，恒达公司已转账支付10317元，恒达公司应退房款差价82元、应支付逾期取得房屋所有权证书违约金171元，韩静、李菲应支付物业维修基金6280.20元、契税5427.79元抵扣违约金，韩静、李菲应支付恒达公司代办产权证费500元抵扣违约金，结算金额为恒达公司应付韩静、李菲14892.01元。四、上海力鼎会计师事务所出具的恒达公司2016年起至2019年的年度财务报表审计报告认定，恒达公司的财务报表在所有重大方面按照《企业会计准则》的规定编制，公允反映了其财务状况以及年度经营成果和现金流量。上述事实，有商品房买卖合同、发票、无锡市锡山区住房和城乡建设局文件、房屋交付通知书及EMS查询单、付款回单、收条、恒达公司财务报表审计报告及法院庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，原告韩静、李菲与被告恒达公司签订的商品房买卖合同（预售）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。我国《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”恒达公司未按期于2017年12月31日交付符合合同约定的房屋，已构成违约，应当按合同约定向韩静、李菲支付延迟交房违约金。本案中双方当事人的主要争议在于：一、恒达公司应承担的逾期交房违约金应计算至何时为止？二、星湖投资公司是否要承担连带民事责任？关于第一个争议焦点：合同约定交房日期为2017年12月31日前，现逾期时间超过180日，恒达公司应向韩静、李菲支付逾期交房违约金按每日万分之一计算。现恒达公司已将商品房建设完工，通过政府部门的竣工验收达到交付使用条件，因韩静、李菲拒绝收房而未实际交房。韩静、李菲以房屋存在质量问题需要维修为由拒绝收房，因韩静、李菲已填报修单，恒达公司承诺若填写保修单会负责维修，恒达公司应承担的责任是维修责任，故韩静、李菲拒绝收房的理由不成立，2019年10月14日以后不应再计算逾期交房违约金。双方已经对逾期交房违约金进行结算，扣除抵扣项，按交房结算单计算，恒达公司还应支付逾期交房违约金14892.01元。关于第二个争议焦点：《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。上述法律规定要求一人有限责任公司的股东将公司财产与个人财务严格分离，且股东应就其个人财产是否与公司财产相分离负举证责任。本案中，恒达公司提供了恒达公司的相关审计报告，恒达公司具有独立的财务制度，按《中华人民共和国公司法》第六十二条之规定编制财务会计报告，相关财务报表亦符合会计准则的规定。从本案目前现有的证据材料可以看出，公司财产独立于股东财产，故韩静、李菲要求星湖投资公司承担连带民事责任的意见，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、恒达公司应于判决生效后3日内向韩静、李菲支付逾期交房的违约金14892.01元；二、驳回韩静、李菲的其他诉讼请求。案件受理费472元，减半收取计236元，诉讼财产保全申请费320元，合计诉讼费556元，由韩静、李菲负担248元，恒达公司负担308元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为：韩静、李菲与恒达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己义务。恒达公司未按期于2017年12月31日前交付符合合同约定的房屋，已构成违约。根据现有事实，一审法院认定违约金应计算至2019年10月14日并无不当。恒达公司上诉称除其已支付的违约金外，不应另行支付其他违约金的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，恒达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费472元，由上诉人恒达公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二一年一月五日书记员 查玉婷