江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终3734号上诉人（原审第三人）：魏万强，男，1966年9月16日出生，住江苏省泗洪县。上诉人（原审第三人）：魏万胜，男，1974年3月20日出生，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审原告）:泗洪县临淮镇人民政府，住所地江苏省泗洪县临淮镇临淮街。负责人：蔡亚，该镇镇长。委托诉讼代理人：李超，江苏品维律师事务所律师。原审被告:杜开才,男,1971年4月30日出生，住江苏省泗洪县。上诉人魏万强、魏万胜因与被上诉人泗洪县临淮镇人民政府（以下简称临淮镇政府）、原审被告杜开才土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初5632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年11月10日组织听证。魏万胜、魏万强和临淮镇政府委托诉讼代理人李超参加了听证。本案现已审理终结。魏万强、魏万胜上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回临淮镇政府的诉讼请求。事实及理由：1.魏万强与杜开才原共同经营“洪湖甲鱼场和友发甲鱼专业合作社”。2008年3月，由杜开才出面与临淮镇政府签订了《土地租赁合同》；2011年杜开才退伙，杜开才与魏万强签订《甲鱼场和甲鱼合作社转让合同》，由魏万强承接了杜开才与临淮镇政府签订的《土地租赁合同》中权利义务。合同到期时，魏万强多次找临淮镇政府续签合同事宜，但临淮镇政府均未明确态度，故意拖延不签。2.魏万强按照《土地租赁合同》约定进行了投资，临淮镇政府现要求解除合同应给予赔偿。当初临淮镇政府交给承租人的仅是一块闲置空地，因为双方在《土地租赁合同》第三条约定“项目计划投资总额200万元人民币；完成投资时间三个月，即2008年5月底前投资到位；投资规模不低于10个标准化温室棚（15M*50M），配套建设换水池一面，约1.5亩”，魏万强便按照上述要求进行了建设，除此外还投资建设约2000平米的砖砌养殖塘口、养殖大棚、十几间房屋等固定资产和相关的配套设施。魏万强委托评估公司对部分资产评估已到198.5万元。上述资产是以养殖为生的魏万强、魏万胜一家全部心血，仅判决解除合同而不赔偿完全有悖公平原则。实际上，从《土地租赁合同》第三条内容来看，临淮镇政府在出租涉案土地时附加了很多投资条件和要求，涉案合同在性质上不是一般的租赁合同，而是项目投资协议。目前，魏万强、魏万胜不仅完成了投资协议约定的内容，更是获得了农业部、江苏省海洋与渔业局、宿迁市农业产业化经营工作领导小组等多部门表彰。现在临淮镇政府要求解除合同，则应当给予补偿。3.临淮镇政府交付的租赁土地面积不符合合同约定。涉案《土地租赁合同》第一条中约定临淮镇政府出租的土地面积为东西100米，南北120米，合计12000平方米。现魏万强、魏万胜实地丈量后才发现，涉案土地东西只有87米，根本没有达到上述合同要求，因此，临淮镇政府应返还多收取的费用。4.临淮镇政府对涉案土地并不享有所有权。涉案土地在2008年时属于徐圩村农用地，到2011年后才改为建设用地，且没有办理合法的用地手续。但临淮镇政府隐瞒上述事实导致至今无法给魏万强、魏万胜办理土地他项权证书，违反了《土地租赁合同》第四条约定。即便现在临淮镇政府对租赁土地享有权利，其应当提供证据证明系合法取得，否则应赔偿魏万强、魏万胜损失。临淮镇政府二审辩称，1.临淮镇政府与杜开才之间存在合法有效的土地租赁合同关系，临淮镇政府与魏万强、魏万胜之间没有租赁关系，临淮镇政府无需承担任何责任。2.临淮镇政府与杜开才合同到期后，双方均未提出异议，合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。对于不定期租赁，临淮镇政府作为出租人可以随时要求解除合同；杜开才合同目的已经实现，相关投资应由杜开才或魏万强、魏万胜自己承担。3.涉案土地租赁合同的双方作为商事主体，通过平等协商订立的合同系双方真实意思的表示。涉案土地的建筑物系承租人为实现租赁目的而自行建造，而承租人也明知上述建筑物及固定设施在租赁期限届满后很难拆回、无法收回残值，承租人也应当将建造费用作为实现租赁目的的必要成本在合同期内分摊完毕，出租人对承租人所支出的建造费用无需补偿或赔偿。4.关于土地面积问题。合同双方是临淮镇政府与杜开才，租赁物是否与合同约定一致应当由杜开才在合理时间内提出，但杜开才在租赁期间内并未提出过面积不符、他项权证未办等异议。现租赁期限已届满，杜开才已经实际经营收益。故魏万强、魏万胜的该项理由不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告杜开才二审未到庭应诉及答辩。临淮镇政府向一审法院起诉请求：1.解除临淮镇政府与杜开才于2008年3月13日签订的《土地租赁合同》；2.杜开才、魏万强、魏万胜将租赁土地返还给临淮镇政府；3.本案诉讼费由杜开才承担。一审法院认定的事实：2008年3月13日，临淮镇政府与杜开才签订了《土地租赁合同》，约定临淮镇政府将泗洪县临淮镇存量土地敬老院北侧空闲地出租给杜开才用于养殖甲鱼，土地租赁期限10年，租金40000元。2011年，杜开才将上述土地、甲鱼塘转租给魏万强。2013年，魏万强又将上述土地、甲鱼塘转租给魏万胜。现涉案土地、甲鱼塘由魏万强、魏万胜实际占有和使用。土地租赁合同到期后，临淮镇政府要求杜开才、魏万强、魏万胜返还土地未果，双方因而成讼。一审法院认为，临淮镇政府与杜开才的土地租赁合同合法有效。双方均应按约全面履行各自义务。虽然涉案土地租赁合同存在杜开才与魏万强、魏万胜之间的两次转租情形，但临淮镇政府明知上述转租事实而多年没有提出异议，应视为对转租行为的认可，故承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。涉案的土地租赁合同期限为10年，租赁期间届满后，魏万强、魏万胜继续使用涉案土地，出租人没有提出异议，故原租赁协议继续有效，租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同，故临淮镇政府在本案中要求解除与杜开才之间的土地租赁合同并主张杜开才及魏万强、魏万胜返还租赁的土地，符合法律规定，予以准许。对于魏万强、魏万胜主张的临淮镇政府应补偿其租赁土地上甲鱼塘的固定资产。对此，一审法院认为，临淮镇政府与杜开才之间的土地租赁合同未约定合同到期后出租方对承租方的固定资产予以补偿，魏万强、魏万胜与临淮镇政府之间亦无相关约定，故魏万强、魏万胜要求临淮镇政府对其土地上的固定资产予以补偿，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：杜开才、魏万强、魏万胜将位于泗洪县临淮镇102县道北侧（泗洪县万强家庭农场）土地返还泗洪县临淮镇人民政府，于判决生效后60日内履行完毕。案件受理费800元，由杜开才、魏万强、魏万胜负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对此予以确认。二审另查明：涉案土地系属于泗洪县临淮镇徐圩居民委员会集体所有，该居委会2007年委托临淮镇政府统一对外出租。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，临淮镇政府与杜开才2008年3月13日签订土地租赁合同，约定租赁期限为10年，临淮镇政府提起本案诉讼时租赁期限已经届满，故其要求承租人杜开才、转租人魏万强、魏万胜返还涉案土地应予支持。关于魏万强、魏万胜主张的临淮镇政府应对其固定资产进行补偿或赔偿问题，本院认为，虽然临淮镇政府在与杜开才的《土地租赁合同》约定杜开才应在涉案土地上建设温室棚、换水池等，但并未约定在租赁合同到期后，临淮镇政府应当对所建温室棚、换水池等予以补偿或赔偿。魏万强、魏万胜在未经过出租人临淮镇政府同意的情况下又在涉案土地上建设了多间房屋，在租赁合同到期的情况下，要求临淮镇政府对其补偿亦无合同或法律依据，故其对该项请求，一审法院未予支持并无不当。关于魏万强、魏万胜主张的实际租赁的土地面积与约定不符故应返还部分租金的问题，临淮镇政府予以否认，魏万强、魏万胜也未举证证明其主张，实际上，魏万强、魏万胜一直使用租赁物直至租赁期限届满，期间从未向临淮镇政府或杜开才主张涉案土地实际租赁面积与约定不符，故对魏万强、魏万胜该项主张，本院不予支持。关于魏万强、魏万胜主张的临淮镇政府未协助其办理土地他项权利证书给其造成的损失问题，本案中临淮镇政府与杜开才签订有书面合同，与魏万胜、魏万强并无书面租赁合同，魏万胜、魏万强要求临淮镇政府协助其办理土地他项权利证书，无合同和法律依据。且魏万胜、魏万强已经实际使用租赁物至租赁期限届满，未办理土地他项权利证书并未对其占有、使用涉案租赁物造成不利影响，故对其该项主张，本院亦不予支持。综上所述，魏万胜、魏万强的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人魏万强、魏万胜负担。本判决为终审判决。审 判 长 程黎明审 判 员 覃卫东审 判 员 孙 权二〇二一年一月二十二日法官助理 段 娜书 记 员 郑露露