上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10785号上诉人（原审原告）：陈忠杰，男，1990年2月8日生，汉族，户籍所在地福建省周宁县。委托诉讼代理人：金丽，上海宸豪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：康思佳，男，1989年3月13日生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周梦原，上海文飞永律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉星，上海文飞永律师事务所律师。上诉人陈忠杰、上诉人康思佳因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初22152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈忠杰的上诉请求：撤销一审判决第一项，改判康思佳支付租金及占有使用费共计人民币（下同）140,800元（2017年7月4日起至2018年2月15日止，以月租金19,200元计算的租金144,640元，2018年2月16日起至2018年3月20日止，以月租金19,200元计算的房屋占有使用费20,480元，扣除24,400元押金。）事实和理由：康思佳代上海A有限公司（以下简称A公司）承租涉讼房屋，房屋装修之后再转租给上海B有限公司（以下简称B公司）用于汽车销售及服务，2018年2月15日，陈忠杰发函的本意是索要2017年4月24日至2017年10月23日期间及之后的租金，然原审法院遗漏审理该些事实；证人朱某与康思佳有利害关系，其证词不能作为证据使用；顾某的银行账户取款流水不能证明取款用于支付本案租金，原审法院认定康思佳以现金方式支付11万元租金属于认定错误。上诉人康思佳的上诉请求：撤销原审判决第二项。事实和理由：涉讼房屋已登记有其他公司导致其不能办理工商登记，双方多次沟通无法解决，后协商解除合同，并不存在其违约的情形，故其不应承担违约责任。上诉人陈忠杰与上诉人康思佳互不认可对方的上诉请求。陈忠杰向一审法院起诉，请求判令：1、双方租赁关系于2018年2月15日解除；2、康思佳向陈忠杰支付自2017年9月24日起至2018年3月20日期间的租金及使用费（按照每月19,200元的标准计算）；3、康思佳承担自2018年3月21日起至实际支付之日止，以1,408,000元为本金，按照日万分之六点五计算的违约金70,561元；4、康思佳承担陈忠杰实现债权所生产的律师费10,000元；5、本案诉讼费由康思佳负担。陈忠杰明确第三项诉讼请求违约金依据为合同第九条第二款，鉴于违约金数额较高，故自动进行了调整。一审法院认定事实：2016年10月21日，双方签订《房屋租赁协议书》，约定陈忠杰将位于上海市浦东新区XX公路XX号肆间房屋共计160平方米出租给康思佳，租期暂定为5年，自2016年10月24日至2021年10月23日止，第一年和第二年每年租金为230,400元，第三年和第四年每年租金为241,920元，第五年租金为254,020元，押金为19,200元，租赁关系终止后，陈忠杰收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由康思佳承担的费用外，剩余部分无息返还康思佳，租金支付方式为付六押一，每年的10月24日、4月24日前付款。合同第九条约定，在租赁期内，（1）被逾期缴纳本协议约定应由康思佳负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.5%支付陈忠杰滞纳金；（2）双方任何一方违约，违约方应按合同总租金的15%的额度向损失方支付违约金，若支付的违约金不足弥补陈忠杰损失的，违约方还应承担赔偿责任……第十三条约定，康思佳存在下列情形之一的，陈忠杰可书面通知康思佳解除本合同，如给陈忠杰造成损失的，还应赔偿陈忠杰所有损失：1、康思佳未按时交付房屋租金，经陈忠杰催告后7日内仍未交付的；2、康思佳未征得陈忠杰同意改变房屋用途……后陈忠杰将系争房屋交付康思佳。2018年2月15日，陈忠杰向康思佳发送通知函，称双方于2016年10月21日签订《房屋租赁协议书》，“根据租赁合同约定，你应该与2017年10月24日之前支付租金，但是你并没有按照约定履行义务。鉴于你方迟迟不支付租金，我方曾分别于2017年11月23日、至2018年2月12日以多次电话、短信等方式向你催交，你至今还是未支付租金，你的行为因迟延支付租金已明显违反上述各项规定，构成违约”，特此函告根据租赁合同第十三条及合同法第九十三条规定，通知租赁合同自康思佳收到本通知函之时正式解除，合同解除7日内应向陈忠杰支付违约金及未支付的租金，否则陈忠杰将采取法律手段向康思佳追索包括损失费、律师费、保全费等经济损失，合同解除7日内，康思佳应将房屋完好交还陈忠杰等。2018年3月20日，康思佳从系争房屋内搬离。原审另认定，2016年11月7日，康思佳向陈忠杰转账支付24,400元；2017年5月10日，康思佳向陈忠杰转账支付115,200元；2018年4月2日，康思佳向陈忠杰支付46,000元。双方明确陈忠杰已支付的款项中有19,200元为合同约定押金，陈忠杰亦同意该押金从康思佳应承担的款项中予以扣除。原审还认定，陈忠杰为本次诉讼支付律师费10,000元。原审中，康思佳称其于2016年10月28日从银行取现109,900元，凑11万元整后，于当日将该款交付陈忠杰，陈忠杰当日即将房屋交付康思佳，因尚有部分钱款未全部支付，故未让陈忠杰出具收条，2016年11月7日再次向陈忠杰转账支付24,400元，由此即构成首期六个月房租及一个月押金。对此，康思佳向一审法院提交：1、顾某银行账户交易明细清单，其中2016年10月28日当日累计从该账户内提取现金64,900元；2、康思佳银行卡交易明细单，2016年10月28日当日从该账户提取现金45,000元。康思佳另申请证人证明其首期11万元现金支付情况。证人顾某到庭陈述称，其系康思佳朋友，2016年上半年因装修房屋向康思佳借款9万多；2016年10月28日，康思佳打电话要钱，其因在上班，故将银行卡及密码告诉康思佳，让其自行至银行取款，康思佳当时取款有6万多元。证人朱某到庭陈述，其系康思佳同事，2016年10月28日，其陪同康思佳在新场一带银行共取款约11万元，后由其陪同在系争房屋所在的3楼房屋内将该11万元交给陈忠杰。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。双方之间租赁协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。现双方对于合同解除及解除时间均无异议，一审法院予以确认。对于陈忠杰主张的康思佳欠付租金、使用费，康思佳主张除转账支付的185,600元外，其另向陈忠杰支付现金11万元。一审法院经审查后认为，首先，双方合同约定康思佳支付租金方式为“付六押一”，如陈忠杰所述在康思佳仅支付24,400元的情况下其即将房屋交付康思佳使用，且长时间对康思佳所欠租金不予催讨，显然不符常理；其次，陈忠杰在其2018年2月15日发给康思佳的通知函中，明确“根据租赁合同约定，你应该与2017年10月24日之前支付租金，但是你并没有按照约定履行义务。鉴于你方迟迟不支付租金，我方曾分别于2017年11月23日、至2018年2月12日以多次电话、短信等方式向你催交，你至今还是未支付租金，你的行为因迟延支付租金已明显违反上述各项规定，构成违约”，该函件中也未催讨之前所欠租金；再次，康思佳提供其取款凭证及相应的证人证言，证明该11万元的支付，该11万元结合康思佳转账支付的24,400元，与双方合同约定的付六押一金额吻合。综上，一审法院有理由相应，康思佳除转账支付陈忠杰租金185,600元之外，另通过现金向陈忠杰支付11万元，该部分款项中包含19,200元押金。康思佳主张其已与陈忠杰就租赁合同事宜处理完毕，但并未提交充足证据，一审法院不予采信。根据一审法院确认康思佳付款情况，康思佳已付清2017年10月23日前租金，康思佳自2017年10月24日至其搬离系争房屋之日，应向陈忠杰支付房屋租金及使用费共计94,106.31元，扣除其已经支付的46,000元以及陈忠杰同意押金抵扣部分，康思佳应再向陈忠杰支付28,906.31元。陈忠杰主张违约金，因康思佳未按合同约定支付租金，已构成违约，陈忠杰已发函解除合同，现陈忠杰依据双方合同要求康思佳承担违约金，并无不当，对于违约金的数额，一审法院根据本案实际情况酌情确认为60,000元。陈忠杰主张律师费，缺乏合同与法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条规定,于二〇二〇年八月十一日判决：一、康思佳于判决生效之日起十日内支付陈忠杰租金、使用费28,906.31元；二、康思佳于判决生效之日起十日内支付陈忠杰违约金60,000元；三、驳回陈忠杰的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,692元，减半收取计3,846元，由陈忠杰负担3,043元，康思佳负担803元。二审中，陈忠杰出示下列证据材料：1、朱某邮件记录及内容，旨在证明涉讼房屋装修后需要时间评估系租金不能及时支付的原因；2、朱某短信聊天记录，旨在证明朱某与其约定2016年10月20日下午1点左右签订租赁合同；3、康思佳短信聊天记录，旨在证明其向康思佳主张租金；4、机票订购信息及消费账单，旨在证明2016年10月28日起至2016年11月9日期间其在厦门。康思佳发表如下质证意见：证据1、2：真实性、合法性无法确认，且与本案无关；证据3：无法核实真实性，即便该证据真实也仅证明双方就租金支付事宜进行过沟通，但与本案争议焦点无关；证据4：真实性、合法性无法确认，且无法证明陈忠杰2016年10月28日不在上海。本院认为，陈忠杰出示之证据1、2、3与本案争议事实无关，证据4不足以证明其主张，故本院均不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，陈忠杰对康思佳以现金方式支付11万元租金持有异议，对此本院认为，其一，合同约定租金支付方式为付六押一，陈忠杰已实际交付房屋；其二，陈忠杰发出的催款函中未提及2017年10月24日前有欠租；其三，原审中证人证言进一步证实了康思佳以现金支付11万元租金。因此，陈忠杰的前述异议显难成立。本院同时认为，康思佳主张双方协商解除合同，其不存在违约，鉴于陈忠杰对此不予认可，且康思佳一、二审中均未能出示有效证据予以证明，故该上诉理由，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人陈忠杰关于撤销一审判决第一项，改判康思佳支付租金及占有使用费共计140,800元（2017年7月4日起至2018年2月15日止，以月租金19,200元计算的租金144,640元，2018年2月16日起至2018年3月20日止，以月租金19,200元计算的房屋占用使用费20,480元，扣除24,400元押金）的上诉请求，康思佳关于撤销原审判决第二项的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院均不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,837元，由上诉人陈忠杰负担2,537元，康思佳负担1,300元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年一月六日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……