江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4621号上诉人（原审被告）：陈巧云，女，1964年8月27日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：王政，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王抗，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司江阴分公司（原大连万象美物业管理有限公司江阴分公司），住所地江阴市人民西路**。负责人：郑涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄海，该公司员工。委托诉讼代理人：顾菁，江苏振强律师事务所律师。上诉人陈巧云因与被上诉人大连万象美物业管理有限公司江阴分公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初5746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈巧云向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回物业公司的诉讼请求。事实及理由：1.物业公司未能提供证据证明完全履行物业服务合同约定的义务，具体表现为：第一，没有设置物业服务中心和服务热线；第二，紧急报修半小时内未到现场；第三，没有每年进行一次服务满意率调查；第四，对于物业公共部位公用设施、设备，日常未能尽到有效维护；第五，服务内容不包含绿化养护，物业公司实际也未履行该条约定；第六，从其一审中提交的照片中可以看出业主使用的电梯有垃圾、狗屎，说明物业公司没有尽到清洁卫生义务，导致小区卫生环境较差，也没有对于小区业主饲养宠物的不文明行为进行劝告和管理；第七，中央监控室未实施24小时安全监控并及时记录；第八，物业公司未能在公共区域加强管理，导致公共区域私自放置了游乐设施，地面积水，，地面积水业主还因此摔倒受伤。一审法院在未查明物业公司是否达到服务标准的情况下就认定物业公司履行了相应服务义务，判决不公正。2.根据江阴市人民政府办公室发布的澄政办发（2011）8号文，物业公司要求按照3.5元/平方米交纳物业费标准过高，这个标准也未向业主公示。物业费包含了停车费，但物业公司并没有提供该项服务。3.物业公司在2019年10月29日进行了名称变更，但一审法院未对物业公司的身份信息进行核实，物业公司的主体不适格，应驳回物业公司的起诉。4.物业公司未提供违约金的具体计算方式，不认可违约金金额。5.本案诉讼时效已过。被上诉人物业公司二审辩称：2013年6月5日，双方签订前期物业管理服务协议，约定由陈巧云等业主按照3.5元/平方米标准交纳物业服务费，其主张的物业服务费并不包含停车费。2014年7月1日起，陈巧云无故不予交纳物业服务费，已经构成前期物业管理服务协议第九条第4项规定中的违约行为，理应承担违约责任。经其派人上门提醒、电话提醒及邮寄律师函，陈巧云仍未交纳。其已经提供了2013年至2018年间的日常环境巡检表、秩序员巡逻记录表、安管员(固定岗)值班记录表、电梯消防保洁保安外包服务合同、保洁保安工作记录、日常工作区域维修、改造合同等物业服务记录等证据，证明其按照合同约定及广大业主需求提供并改进工作内容。针对陈巧云提出未尽到合同义务的问题：第一，其设置了物业服务中心、服务热线电话；第二，对于业主报修的问题，其维修人员通常半小时内到达现场，如果方便解决的问题，其维修人员半小时可以解决，但如问题比较复杂或者说不是其责任范围，其维修人员不一定会进行处理；第三，关于满意度调查，每年都会有第三方进行抽样调查，今年的满意度调查结果已经在大堂内公示栏张贴；第四，一审中其已经将电梯、消防的一些日常的维修证据、记录出示，但陈巧云仍以看不清为由拒绝查阅；第五，保结人员每天对公共区域进行正常清洁，电梯里出现狗屎、垃圾很难完全避免，业主发现后及时向其反馈，其肯定会在第一时间处理；第六，中央监控室24小时有人值守，其不清楚陈巧云如何取得的照片，大屏幕上显示监控部分画面黑屏，但是桌面屏幕上监控画面都是正常运行；第七，游乐设施是小区外万达广场上进行的经营活动，跟其无关，也超出了其提供物业服务的范围。综上，请求二审法院驳回陈巧云的上诉请求，维持原判。物业公司向一审法院起诉请求：陈巧云给付2014年7月1日起至2018年12月31日期间的物业费12177.27元，承担逾期付款的违约金6088.64元及本案诉讼费用。一审认定事实如下：2013年6月5日，物业公司与陈巧云签订江阴万达广场公寓楼写字楼前期物业管理服务协议约定，陈巧云就购买的317－819号房屋，就前期物业管理服务达成如下协议：由物业公司提供本物业管理区域内的物业管理服务，向陈巧云和物业使用人收取物业服务费、车辆停泊费以及其他政府部门收取的相关费用。物业管理服务内容包括：1、制订物业管理服务工作计划，并组织实施，管理与物业有关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料等；2、房屋建筑共用部门的日常、养护和管理，共同部门是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、楼梯间、走廊通道、配电箱、水泵房、消防监控室等；3、共同设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理；4、公共区域的养护与管理；5、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁、卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集；6、维护公共、包括门岗服务，物业公共区域内巡查；7、协助公安部门维护本物业管理区域内的公共秩序，保证物业区域内的安全、安宁，但物业服务中心仅是配合协助当地公安机关对本物业管理区域公共区域内进行安全监控和巡视等公共秩序维护工作；8、物业服务企业不承担业主的人身保险责任及财产保管责任；9、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放秩序进行管理，但不承担车辆保管责任。同时物业服务协议中对物业管理服务质量进行了相关约定。关于物业服务费标准，按建筑面积住宅3.5元/平方米计算，自房屋交付之日起开始计收，每12个月为一个结算周期，陈巧云在办理入伙手续时交纳第1年的物业服务费。以后应于每个结算周期到来30日前预付下一个结算周期的物业服务费。违约责任中约定，物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主陈巧云有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给陈巧云造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。陈巧云不按本协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，物业公司有权要求其补充，并从逾期之日起每日向物业公司支付应付未付款金额的万元之五作为违约金。陈巧云3**单元819室的建筑面积为64.43平方米，属写字楼，故每月物业服务费为225.51元。陈巧云入伙后，于2013年6月5日交纳了第1年的物业服务费1638元，但在第1年度期满前30日内，陈巧云未能交纳物业服务费，2014年7月1日起至2018年12月31日止，陈巧云结欠4.5年的物业服务费12177.27元。物业公司多次催要，但陈巧云以物业公司未提供有效服务及财产被盗等理由拒付。2015年8月25日，陈巧云因室内财产被盗，向公安机关报警，经查看监控，因监控未能正常运转未能反映317单元819室人员进出情况。江阴市物价局于2011年4月27日对物业公司的收费标准进行了批复，对于其中商铺、写字楼物业服务收费，由物业公司与业主协商确定。产权属全体业主的地下停车位停车费为200元/月，产权属于房产开发公司的地下停车位停车费为300元/月，地下车位管，地下车位管理费50元/月，地面车位按最高不超过100/月标准收取委员会后再正式核定收费标准。一审法院认为：2015年8月25日，陈巧云的317单元918室被盗，相关部位的监控设施未能发挥应有的作用，物业公司未尽到应有义务。物业公司在庭审中表示，在盗窃金额确定的基础上，物业公司按责任可以赔偿，但并不涉及物业服务费的交纳。对此，法院予以采纳。对于停车费的问题，物业公司已作解释，停车位系开发商所有，因此，物业公司对停车位的收费，并没有决定权。对于陈巧云认为物业公司在提供物业服务过程中，未尽到相应的其他服务义务，因物业公司提供的服务具有即时性，对于其存在的不足，作为业主陈巧云有权及时向物业公司提出，以便物业公司改正。经物业服务企业催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。物业公司与陈巧云之间于2013年6月5日签订了江阴万达广场公寓楼、写字楼前期物业管理服务协议属有效协议，对双方均有约束力，根据物业公司提供的2013年至2018年期间的物业服务的原始记录，可以认定物业公司履行了相应的服务义务。陈巧云在交纳第1年的物业服务费后，未交纳预付2014年7月1日至2018年12月31日间的物业服务费，违反合同约定，陈巧云应当承担给付责任，并应承担逾期付款的违约金。即使物业公司公司在履行物业服务过程中存在一定的瑕疵，业主可以要求物业公司整改，但不是拒缴物业服务费的法定理由或合同理由。故物业公司的诉讼请求，法院依法予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款规定，作出判决：陈巧云应于判决发生法律效力之日起十日内给付物业公司2014年7月1日至2018年12月31日止的物业服务费12177.27元，并承担上述款项自2014年7月1日至2019年12月31日止的违约金6088.64元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费290元，减半收取145元，物业公司承担17元，陈巧云负担128元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。二审中，陈巧云提供了一组证据：1.送货单一份，证明物业公司在物业管理过程中未尽到保护业主财产的义务，其房屋防盗门被砸导致财物被盗，其更换防盗门还花费1600元。2.照片一组，显示物业公司的安全监控并未全部开启，仅有小部分可以使用，业主财产无法得到保障，证明物业公司未尽到前期物业服务合同第三条第五款第六项的安全监控义务。3.照片一张，显示公共区域消防安全出口指示牌掉落，证明物业公司没有尽到设备维护的合同义务。对此，物业公司质证称，送货单与本案无关，陈巧云房屋遭遇盗窃也与其无关，照片并不能证明其未履行合同约定的物业管理服务义务。物业公司提供了工商准予变更登记通知书，证明其经过合法程序变更了公司名称。陈巧云对于该通知书内容予以认可。以上事实，由送货单、照片、准予变更登记通知书及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：首先，双方签订的前期物业管理服务协议中已经约定了物业服务费“按建筑面积住宅3.5元/平方米计算”，该合同并未违反相关规定，对双方均具有约束力，物业公司应当按约提供物业服务，业主也应按约交纳物业费。一审中，物业公司提供的证据能够证明其已经履行了合同义务。陈巧云对此不予认可，但提供的证据不足以支持其主张。物业公司还提供了欠付物业服务费12177.27元的计算方式，陈巧云认为还包含了停车费400元/月，物业公司予以否认，陈巧云也未提供相应证据。合同载明“协助公安部门维护本物业管理区域内的公共秩序，保证物业区域内的安全、安宁，但物业服务中心仅是配合协助当地公安机关对本物业管理区域公共区域内进行安全监控和巡视等公共秩序维护工作”，由此可见，物业公司提供的监控、巡视等保安服务主要是物业管理区域内公共场所内的安全保障义务，不等同于对每个业主的个人人身、财产安全承担绝对的安全保障义务。陈巧云的损失系案外人侵权所致，与物业公司提供的物业服务无直接关系，如陈巧云认为物业公司对该部分损失存在过错可另案起诉。陈巧云认为物业公司未履行合同义务，但陈巧云主张的事项均无事实依据。其次，物业公司对公司名称进行了变更，工商部门对于该变更也进行了核准，陈巧云以此为由认为物业公司的主体不适格，没有法律依据。第三，前期物业管理服务协议载明了违约金计算依据即从逾期之日起以未付款项金额的万分之五计算每日违约金，故按此标准计算自2014年7月1日至2018年12月31日止的违约金6088.64元有合同依据，本院予以确认。最后，陈巧云一审中并未提出诉讼时效方面的抗辩意见，本院对于陈巧云的该上诉主张不予支持。综上，陈巧云的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费290元，由上诉人陈巧云负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡利娜审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇二一年一月二十日法官助理 周喆菁书 记 员 徐冬晖