江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终11612号 上诉人（原审被告）：林清。 委托诉讼代理人：王蕴琦，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：兰云。 委托诉讼代理人：陈洵，江苏信贤律师事务所律师。 上诉人林清因与被上诉人兰云房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初7680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 林清上诉请求：撤销一审判决第二、三项并依法改判；一、二审诉讼费由兰云承担。事实和理由：一、疫情期间因为大环境因素导致各商户经营出现严重因难，地方各级政府积极号召广大商铺及房屋出租方能够给予承租人租金减免优惠。林清在疫情的影响下确实不能经营，法院亦应当考虑该情形对房屋租金作适当调整以响应国家及地方政策需要，更深刻的彰显法律的公平属性。二、一审法院判决林清赔偿兰云损失13650元(扣除押金4750元，还需支付8900元)有失公允，具体理由如下：1.兰云的诉请为判令林清补偿兰云两个月租金并确认兰云无须退还押金，一审法院酌定补偿兰云3个月租金，明显超出兰云的诉请范围。2.在合同期满前林清因疫情生意不好向兰云提出过转租的请求，但是双方就该问题一直未谈拢。故在合同满后林清就没有搬走。2020年6月24日兰云将门锁更换，实际占有控制涉案房屋，因此最晚从2020年6月25日林清已经不能继续占有使用涉案房屋，也因为兰云更换门锁的行为导致林清无法实施将房屋恢复原状的行为，过错不在林清。一审法院判令林清赔偿兰云3个月房屋租金损失没有事实及法律依据。 兰云辩称，一、林清自2019年9月1日开始拖欠租金，并非因疫情导致经营困难。法律没有规定自然人出租人必须减免租金。疫情期间每月有水电费发生，林清的朋友有在使用房屋。二、兰云一审第四项诉请为林清赔偿因未恢复原状导致无法出租的租金损失9100元，一审判决赔偿3个月租金未超出诉请。合同到期后林清拒不交还钥匙，兰云作为房屋所有权人有权换锁收回房屋。换锁后林清仍可以将房屋恢复原状，其未恢复导致损失持续发生。 兰云向一审法院起诉请求：1、判决林清将位于苏州市吴江区奥林清华东区83幢1316-1317房恢复原状；2、判决林清支付租金31950元；3、判决林清补偿兰云二个月租金9100元，并确认兰云无须退还押金；4、林清赔偿因未恢复原状导致兰云无法出租的租金损失9100元（按照每月租金4550元的标准，自2020年6月15日起暂计至2020年8月14日，要求计算至实际恢复原状之日止）；5、本案诉讼费、保全费由林清承担。 一审法院认定事实：2018年6月14日，兰云（甲方）与林清（乙方）签订《奥林清华房屋租赁合同》一份。甲乙双方经友好协商，就房屋出租事宜达成协议如下：一、租赁房屋地址及用途：房屋位于苏州市吴江区，用于养生保健。二、租赁房屋内附属设施，具体包括，大客厅内4灯具和一排筒灯，射灯一排，柜式大空调一台。两南室，各一台壁挂空调，各一个地柜，各储衣柜一个，各一副窗帘。两东室办公桌椅柜若干。卫生间有洗手池、座便器、沐浴房、热水器、浴霸、镜子等。厨房间有水槽、抽油烟机、吊柜、橱柜等。三、租赁期限、租金及支付方式、其他费用的约定：1、租赁期限：自2018年6月14日起至2020年6月14日止，共二年。2、房屋租金：每月租金4750元整，押金4750元整。3、支付方式：付三押一。每次提前15天交付租金。第一次支付时间为2018年6月14日；第二次支付时间为2018年9月1日；第三次支付时间为2018年12月1日；第四次支付时间2019年3月1日……四、双方权利及义务：1、乙方按时交纳水、电费。2、租用期内，甲方必须确保乙方的正常使用，不得将乙方租用的房屋转租给第三人。3、租赁期满前三个月，无论乙方继续使用还是不用，都应提前三个月告知甲方，并重新协商签订租房条款的有关事宜，否则甲方不退押金，乙方支付甲方二个月租金补偿甲方，租赁期间，如乙方因特殊情况不再租用，双方协商违约事宜。4、乙方入住应保持房间环境整洁并做好防火防盗工作，如发生事故，乙方应当付全部责任。5、乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜室内设施，若使用期间损坏的将给予甲方相应赔偿。如乙方根据使用需要可以在甲方同意的情况下稍加改动，如乙方不再使用，应按照甲方要求恢复原状，并打扫干净。兰云自认2018年6月14日至2019年9月13日期间的租金已经付清，并经双方协商，自2019年9月14日起月租金变更为4550元，现林清尚结欠兰云租金31950元。 另查明，位于苏州市吴江区奥林清华****-1316【不动产权证号：苏（2018）苏州市吴江区不动产权第9043189号】及苏州市吴江区奥林清华东区83幢-1317【不动产权证号：苏（2018）苏州市吴江区不动产权第9043285号】的两套房屋，权利人系兰云。 再查明，2020年6月27日，兰云向林清发送微信消息称：“房子租期已经过了好长时间了，你啥时候来照合同要求将房屋内你装修的拆除并恢复原状”。2020年9月3日，一审法院工作人员在涉案房屋内进行现场勘验笔录时，兰云自认其于2020年6月24日更换门锁。 以上事实由兰云提供的房屋租赁合同、不动产权证、微信聊天记录，一审法院制作的勘验笔录，当事人的庭审陈述等予以佐证。 一审法院认为，兰云与林清之间签订的《奥林清华房屋租赁合同》依法成立并有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。林清未按期向兰云支付房屋租金，显属违约。林清依约应当向兰云支付剩余房租租金31950元。且双方约定的租赁期限自2018年6月14日起至2020年6月14日止。现租赁期间已过，林清应按照双方约定将涉案房屋恢复原状。另外，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。林清未按时支付房屋租金，并且租期届满后未将房屋恢复原状，一审法院酌情认定林清赔偿兰云3个月房屋租金损失13650元，扣除林清已付的押金4750元，还应赔偿兰云损失8900元。至于兰云主张要求的因林清未将涉案房屋恢复原状导致兰云无法出租的租金损失（自2020年6月15日起计算至实际恢复原状之日止），因兰云于2020年6月24日自行将涉案房屋门锁更换，涉案房屋已不在林清实际占有使用下，且该诉讼请求与上一诉讼请求重复，故一审法院不予支持。双方综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、林清于判决生效之日起十日内将坐落于苏州市吴江区奥林清华东区83幢-1316【不动产权证号：苏（2018）苏州市吴江区不动产权第9043189号】及苏州市吴江区奥林清华东区83幢-1317【不动产权证号：苏（2018）苏州市吴江区不动产权第9043285号】的两套房屋恢复原状。二、林清于判决生效之日起十日内支付兰云房屋租金31950元。三、林清于判决生效之日起十日内赔偿兰云损失8900元。四、驳回兰云的其他诉讼请求。案件受理费减半收取413元、保全费438元，合计851元，由林清负担。 二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，关于林清应付的租金金额。林清在2019年9月1日即发生拖欠租金的情况。林清未证明系因疫情导致其没有营业收入且继续按照原合同支付租金对其明显不公平，而且林清也认可疫情期间其朋友有使用涉案房屋。一审法院判决林清支付租金31950元有合同依据，本院予以维持。 关于林清应赔偿的租金损失。按照租赁合同约定，租期至2020年6月14日止，林清交还房屋时应将房屋恢复原状。林清未主动交还房屋并将房屋恢复原状，兰云于2020年6月24日更换门锁。林清未证明其此后有要求兰云配合开门以使林清采取恢复原状的措施，其认为因兰云锁门导致其未能恢复原状的理由不能成立。因林清未恢复原状对兰云出租、使用房屋造成影响，一审法院认定林清应承担3个月房租损失在合理范围。兰云在一审中提出要求林清补偿两个月租金、确认兰云无须退还押金以及赔偿因未恢复原状导致的租金损失，计算至实际恢复原状之日止。一审法院按照3个月租金损失标准、扣除押金后判决林清赔偿兰云损失8900元未超出兰云诉讼请求范围。 综上所述，林清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费820元，由上诉人林清负担。 本判决为终审判决。 审判员  沈维佳 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  王冰雅 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。