河北省唐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀02执异39号 案外人：张立军，女，1979年3月23日出生，汉族，现住唐山市迁西县。 委托诉讼代理人：李宗满，河北李宗满律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马连军，河北李宗满律师事务所实习律师。 申请执行人：华夏银行股份有限公司唐山分行，住所地：唐山市路**友谊路**。 负责人：张晓云，该银行副行长。 委托诉讼代理人：刘丽丽，河北冀信（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵紫媚，河北冀信（唐山）律师事务所实习律师。 被执行人：迁西县华天房地产开发有限责任公司，，住所地：唐山市迁西县城关立新街 法定代表人：王恩印，该公司经理。 被执行人：迁西县金昊矿业有限责任公司，，住所地：唐山市迁西县金厂峪镇榆木岭村 法定代表人：韩志莲，该公司经理。 被执行人：河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司，，住所地：唐山市迁西县三屯营镇至山庄村 法定代表人：王恩印，该公司经理。 被执行人：唐山市兴泰德投资有限公司，，住所地：唐山市迁西县喜峰路西侧 法定代表人：李振东，该公司经理。 被执行人：王新华，男，1973年8月26日出生，汉族，现住唐山市迁西县。 被执行人：张英哲，女，1974年8月1日出生，汉族，现住唐山市迁西县。 在本院执行华夏银行股份有限公司唐山分行与迁西县华天房地产开发有限责任公司、迁西县金昊矿业有限责任公司、河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司、河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司、唐山市兴泰德投资有限公司、王新华、张英哲金融借款合同纠纷一案中，案外人张立军对本案的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张立军称，请求解除唐山市中级人民法院（2019）冀02执保2224号财产保全告知书对案外人所购房屋的保全措施。主要事实和理由：一、案外人于2010年10月20日与迁西县华天房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，约定案外人购买迁西县房屋，房屋总价款174867元（含地下室）。该《商品房买卖合同》已在迁西县建设管理局进行了纸质备案登记。该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。二、案外人于2010年实际受领了迁西县华天房地产开发有限责任公司交付的案涉房屋，在本案查封前已经合法占有该房屋并居住至今。三、案外人于2010年10月22日支付购房款174867元，迁西县华天房地产开发有限责任公司为案外人开具不动产发票一张。张立军已经支付全部价款。四、涉案房屋不能办理产权过户登记，主要是迁西县华天房地产开发有限责任公司未能及时办理工程竣工验收、与承包人存在工程款争议以及税款缴纳等原因所致，期间案外人一致就办理产权过户登记与迁西县华天房地产开发有限责任公司进行交涉，并曾经集体向政府有关部门信访维权，因此，案涉房屋未办理过户登记并非因买受人自身原因。综上，案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对涉案房屋享有的合法权利具有排除执行的法律效力。 华夏银行股份有限公司公司唐山分行提交书面意见称，法院的查封行为合法有效，恳请贵院查清事实，依法裁判。 迁西县华天房地产开发有限责任公司、河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司、迁西县金昊矿业有限责任公司、唐山市兴泰德投资有限公司、王新华、张英哲提交书面意见称，同意张立军的异议主张。 本院查明，本院在审理华夏银行股份有限公司唐山分行与迁西县华天房地产开发有限责任公司、迁西县金昊矿业有限责任公司、河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司、河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司、唐山市兴泰德投资有限公司、王新华、张英哲金融借款合同纠纷一案中，根据华夏银行股份有限公司唐山分行的申请，本院作出（2019）冀02民初457号民事裁定书，裁定查封或冻结迁西县华天房地产开发有限责任公司、迁西县金昊矿业有限责任公司、河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司、河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司、唐山市兴泰德投资有限公司、王新华、张英哲银行存款或相同价值财产及财产权益共计人民币70000000元。本院（2019）冀02执保2224号案件根据上述裁定书，作出（2019）冀02执保2224号协助执行通知书，查封了迁西县华天房地产开发有限责任公司开发的嘉苑华庭部分商品房，案涉房产在所查封的房产之内。张立军对本院执行机构查封涉案房产不服，提出异议。 另查明，2010年10月20日，迁西县华天房地产开发有限责任公司与张立军签订《商品房买卖合同》，约定由张立军购买迁西县华天房地产开发有限责任公司开发的嘉苑华庭1楼1单元1903号房屋，房屋价款为170027元，附属用房价款4840元。同日，张立军支付了上述款项，迁西县华天房地产开发有限责任公司出具了收据并开具了发票。张立军主张在涉案房产查封之前其已经合法占有，并且未办理过户不是由其自身原因所致。在本院审查期间，张立军为证实其主张，提交了唐山市中级人民法院（2019）冀02民初457号民事裁定书、唐山市中级人民法院（2019）冀02执保2224号财产保全告知书、《商品房买卖合同》、购房发票、协议书、承诺书、取暖费发票、缴纳物业费的收据以及迁西县住房和城乡建设局房屋产权交易所向本院出具《关于迁西县相关情况的函》、河北省迁西县人民法院（2018）冀0227民初2848号民事裁定书、建设工程竣工验收备案表等证据。 再查明，2019年12月19日，迁西县住房和城乡建设局房屋产权交易所向本院出具《关于迁西县相关情况的函》，该函显示：“近期，我局产权所工作人员在核查备案合同档案时发现，预查封的部分商品房已于2012年3月之前进行了纸质的商品房买卖合同备案（见附件）。迁西县新建商品房网签系统于2012年3月以后开始使用，之前一直是手签的纸质版合同，查封涉及的部分商品房均是在使用商品房网签系统之前签订备案的，经核实，由于开发企业未及时补录已备案的纸质版合同，导致商品房网签备案系统楼盘表为可售状态。”涉案房屋属于该函附件中所列已完成买卖合同备案明细表中的房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在涉案房产被查封之前，迁西县华天房地产开发有限责任公司与张立军已经签订合法有效的书面买卖合同，并且张立军已经支付全部价款，根据张立军提交的证据能够证实其在查封之前已经合法占有该房产，并且根据现有证据不足以认定未办理过户登记的原因是张立军自身原因所致，故根据上述规定，应认定案外人张立军对案涉房产享有排除强制执行的民事权益，同时根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项：“案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，裁定中止执行。”之规定，应中止本院（2019）冀02执保2224号案件对迁西县房屋的执行。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止本院（2019）冀02执保2224号案件对迁西县房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李 健 审 判 员  吴 凡 审 判 员  刘江静 二〇二一年一月十四日 法官助理  赵晓亮 书 记 员  孙一帆