江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4489号上诉人（原审被告、反诉原告）:邱士宝，男，1983年2月5日出生，汉族，户籍地江苏省常州市武进区，现住江苏省常州市武进区。上诉人（原审被告、反诉原告）:梁凤，女，1978年2月12日出生，汉族，户籍地江苏省常州市武进区，现住江苏省常州市武进区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：狄花，江苏品川律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：张静，江苏品川律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：王志军，男，1984年12月6日出生，汉族，户籍地江西省上饶市鄱阳县，现住江苏省常州市武进区。上诉人（原审原告、反诉被告）：李玲，女，1989年11月9日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：汤云，江苏臻儒律师事务所律师。上诉人邱士宝、梁凤与上诉人王志军、李玲房屋买卖合同一案，双方均不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。邱士宝、梁凤上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持邱士宝、梁凤的一审反诉请求，或将本案发回重审。后邱士宝、梁凤增加上诉请求：1.依法判令王志军、李玲承担二审律师费5000元；2.依法判令二审诉讼费用由王志军、李玲承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，未查明案件事实，针对争议焦点责任划分不明。1.双方于2019年12月2日自愿签署《存量房买卖合同》，合同合法有效，双方应当依约遵守，但2019年12月5日王志军、李玲通过中介转告我方，因其资金问题不愿意再履行购房合同，同时表示已支付的2万元定金可不予退还，双方解除合同。王志军、李玲于12月6日约我方见面就解除购房合同一事商议，双方当日并未就解除事宜达成一致意见。从我方提供的当天录音证据可以证明王志军、李玲系因自身经济原因，压力过大，无法再履行合同。2.关于房屋何时满两年的问题。王志军、李玲一审当庭认可，我方于签订合同当日已提供了房产证的银行盖章复印件、购房合同、销售发票原件、契税发票原件、维修资金发票原件等相关房屋材料，并于签订合同次日即2019年12月3日立即前往银行将房产证的原件取回交至中介处，而且双方签订的购房合同载明的产证的字号为2018年度。在我方提供全部房产信息的情况下，应该由王志军和中介方予以审核，而且中介是专业的。我方对政策不是很了解，仅仅知道有两年的说法，但是从何时起算并不明确，所以双方对于两年未到均是明知的，而且在合同中有补充约定，至于何时到两年，并未明确约定，需根据具体政策。因此，王志军、李玲诚信有失，已经构成根本性违约。二、一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十三条进行判决，适用法律错误。1.第四十二条是对缔约过失责任的规定，案涉《存量房买卖合同（居间）》及其补充合同在各方签字或盖章后即生效，王志军、李玲违背诚实信用原则的违约行为并不是发生在合同订立阶段，而是发生在合同生效后的合同履行阶段，所以该行为应当适用违约责任，而不是缔约过失责任。2.第四十三条是有关商业秘密的规定，本案系房屋买卖合同纠纷，未涉及到任何商业秘密，一审判决适用该条法律毫无依据。综上所述，一审法院判决认定事实不清，责任划分不明，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王志军、李玲辩称：针对邱士宝、梁凤的一审反诉，一审法院判决正确，一审判决双方解除的理由应该是不安抗辩权导致的法定解除。王志军、李玲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由邱士宝、梁凤承担。事实和理由：邱士宝、梁凤在订立案涉合同时只有房产证的部分复印件（其自称房产证在银行），导致订立的合同无法履行（不符合2年交易的政策规定）。待我方得知因不满2年无法过户和无法办理房产的抵押手续的情况后，我方发函给邱士宝、梁凤，邱士宝、梁凤坚持要求继续履行原合同并要求我方承担违约责任。我方解除合同的依据是不安抗辩权，其诉讼请求应得到支持。一审法院以不以实现合同目的为由解除合同系适用法律错误，因为本案只要邱士宝、梁凤同意我方延期7个月付款就能继续履行合同，但邱士宝、梁凤不同意。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法公正判决。邱士宝、梁凤辩称：案涉买卖合同约定了双方的权利义务，对于房屋尚未满2年，需满2年后办理手续，也进行了明确约定，该购房合同合法有效，双方应当予以遵守，后王志军、李玲以资金问题不愿意再履行合同，提出解约，并表示2万元订金可不予退还，其未按合同履行付款义务，构成根本违约，并最终以起诉的方式要求解除合同。不安抗辩权的行使必须符合法定条件，如果一方没有确切证据证明对方履行能力明显降低，有不能限时给付的危险，不能行使不安抗辩权。王志军、李玲向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年12月2日签定的《存量房买卖合同》；2.邱士宝、梁凤退还王志军、李玲2万元；3.邱士宝、梁凤赔偿王志军、李玲违约金50万元；4.本案诉讼费用由邱士宝、梁凤承担。邱士宝、梁凤一审反诉称：1.解除双方于2019年12月2日签订的《存量房买卖合同（居间）》；2.判决王志军、李玲支付迟延付款违约金（按逾期一日，支付房屋总价款万分之三计算）；3.判决邱士宝、梁凤无需返还2万元定金并要求王志军、李玲支付邱士宝、梁凤违约金503000元；4.王志军、李玲承担律师费6000元；5.王志军、李玲承担本案诉讼费用及反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月2日，王志军、李玲与邱士宝、梁凤经常州市渠道房地产代理有限公司居间介绍，协商一致，签订了《存量房买卖合同（居间）》，邱士宝、梁凤将其所有的位于武进区××镇××花园××幢××号房屋（2017年9月21日购买）出售给王志军、李玲，售价503万元。合同约定：王志军、李玲应于2019年12月2日向邱士宝、梁凤支付定金2万元,同年12月6日支付定金8万元,2020年1月24日支付定金40万元，2020年2月28日支付193万元，余款310万元由王志军、李玲于2月28日前以申请贷款方式支付；邱士宝、梁凤应于贷款发放之日起七日内与王志军、李玲共同向不动产登记机构申请办理不动产权属转移登记手续，并于办理产权转移登记过户当日将房屋交付给王志军、李玲。王志军、李玲于2019年12月2日向邱士宝、梁凤支付定金2万元。双方陈述一致：同意解除2019年12月2日签订的《存量房买卖合同（居间）》。本案一审的争议焦点：王志军、李玲，邱士宝、梁凤哪一方违约。针对争议焦点，王志军、李玲陈述并举证：申请证人刘某（中介）出庭作证、提交2019年12月2日签订合同现场视频及部分文字稿，证明邱士宝、梁凤曾与中介承诺案涉房屋将于2019年12月22日满两年。针对争议焦点，邱士宝、梁凤陈述并举证：1.提交中介收件单，证明邱士宝、梁凤于2019年12月2日签订合同当天将加盖银行印章的案涉房屋房产证复印件交付中介，明确载明产权证号为（2018）ｘｘ号。邱士宝、梁凤并未承诺中介案涉房屋将于2019年12月22日满两年，按照房产证日期应于2020年7月3日满两年。2.提交刘某（中介）与邱士宝、梁凤的微信聊天记录及2019年12月6日王志军、李玲与邱士宝、梁凤在中介处商量解决方案的文字稿，证明王志军、李玲因资金问题要违约。王志军、李玲对邱士宝、梁凤提交的证据真实性予以认可，只能说明王志军、李玲有解除合同的想法，对邱士宝、梁凤想证明王志军、李玲违约的证明目的不予认可。一审法院认为，房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金，可予支持。本案中，案涉房屋于2018年7月3日领取的房产证，王志军、李玲与邱士宝、梁凤签订买卖合同时，按照常州市的住房限购政策，尚未满两年，不能办理房屋所有权变更登记。另一方面，邱士宝、梁凤的诉请为违约金，并非请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，故诉请不予支持。王志军、李玲与邱士宝、梁凤签订案涉房屋买卖合同的目的均无法实现，各自承担相应的责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十三条之规定，判决：一、解除王志军、李玲与邱士宝、梁凤于2019年12月2日签订的《存量房买卖合同（居间）》；二、邱士宝、梁凤于判决生效之日起十日内返还王志军、李玲定金2万元；三、驳回王志军、李玲和邱士宝、梁凤的其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取4500元，由王志军、李玲负担；反诉案件受理费减半收取4500元，由邱士宝、梁凤负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。经查阅一审卷宗，询问双方当事人，本院查明：2019年12月2日，双方签订的《存量房买卖合同（居间）》第八条违约责任中“转移登记责任”约定，甲方（王志军、李玲）或乙方（邱士宝、梁凤）未按合同约定时间办理不动产权属转移登记手续的，每逾期一日，违约方应按房屋总价款的万分之3向守约方支付迟延履行违约金。逾期超过30日的，违约方仍未履行的，则守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付本合同约定的房屋总价款10%的违约金，如造成守约方其他损失的，违约方应当另行依法承担赔偿责任。同日，双方签订《补充协议》一份，双方约定，甲方（邱士宝、梁凤）与乙方（王志军、李玲）签订的《存量房买卖合同（居间）》第三条第二款“甲、乙双方应当在合同备案之日起×日内办理存量房交易资金第三方监管等相关手续”变更为“甲、乙双方约定于2020年2月28日（含）前办理资金监管手续，且遇节假日顺延至节后第1个工作日。”协议“其他约定”部分为手写，载明了房屋价格的具体组成，注明“甲乙双方协商一致，满2年后办手续”。2019年12月3日案涉中介公司向邱士宝、梁凤出具《收件单》一份，载明收到案涉房屋的房产证／不动产证，证号为“苏20**常州市不动产权第xx号和第xx-1号”，收件人为“刘某”。上述房产证的颁证日期为2018年7月3日，王志军、李玲认为双方签订合同时，邱士宝、梁凤确实提供了房产证的复印件，但仅提供了显示“苏20**常州市不动产权第xx号”的一页，并不知道房产证的颁证日期。一审中，刘某作为证人到庭陈述：1.双方的房屋买卖合同是2019年12月2日签订，双方约定的资金监管日期为2020年2月28日。当天，邱士宝一方提供了银行盖章的房产证复印件和发票复印件，并说房屋2019年12月底满2年。2.有关限制买卖的情况是2019年12月7日发现的，当天就通知了双方。《过户交接单》上的“到2019.12.23才满2年”是我们区域经理现写的，意思是到2019年12月23日才可以办理过户，办理资金监管。3.房屋满2年才能上市的政策是看房产证的日期，往后推算满2年。双方签订房屋买卖合同后又签订了补充协议，是因为当时签订房屋买卖合同时看契税发票不满2年，后来和房东（邱士宝）确认过说满2年的。4.2019年12月5日、6日我曾发微信给房东（邱士宝），告知王志军、李玲因经济问题、压力过大要解除合同，愿意放弃2万元定金并给予补偿，但双方未协商成功，房东要求按合同约定赔偿10%的违约金。本院认为，本案二审双方对案涉《存量房买卖合同（居间）》的解除无异议，争议的焦点是双方是否存在违约以及违约责任如何承担的问题。第一，根据2017年4月施行的常州市房地产市场调控政策，新购买商品住房（包括二手住房）的，取得产权证后满2年方可上市交易。案涉房屋于2018年7月3日取得不动产权证，根据上述政策，该房屋于2020年7月4日起可上市交易，2019年12月2日邱士宝、梁凤与王志军、李玲签订合同时，房屋仍在限售期内。第二，双方在房屋买卖合同及补充协议中明确约定，王志军、李玲于2020年2月28日前向银行申请贷款，双方于2020年2月28日前办理资金监管手续。上已述及，案涉房屋于2020年7月4日起方可上市交易，故2020年2月28日前双方无法办理资金监管手续，合同无法按期履行。邱士宝、梁凤作为房屋的所有权人，对房屋的颁证时间、是否满足出售条件应当明确知晓，并应如实披露。现因房屋“限售”原因导致合同无法按期履行而解除，邱士宝、梁凤应承担相应的违约责任，不能因其抗辩不了解“限售”政策而免责。第三，王志军、李玲作为买受人，对案涉房屋的有关情况应尽到审查义务，对房屋的相关政策应有所了解。在签订合同时，邱士宝、梁凤提供了案涉房屋的房产证复印件，王志军、李玲认可仅看到了载明房产证号的一页，而未看到载明房产证颁发日期的一页。同时王志军、李玲还主张邱士宝、梁凤曾承诺房屋于2019年12月22日满2年。即便如王志军、李玲陈述，其所看到的一页房产证复印件上明确载明房产证编号为“苏20**”，稍加留意就能发现到2019年12月22日不可能满2年。由此可见，王志军、李玲未尽到基本的审查义务，对案涉合同不能按期履行也应承担违约责任。另，根据案涉中介刘某与邱士宝、梁凤聊天记录以及刘某的证人证言，王志军、李玲于2019年12月5日、6日曾以经济问题、还款压力过大为由，向邱士宝、梁凤提出解除合同。综合以上三点，本案邱士宝、梁凤与王志军、李玲均应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。鉴于邱士宝、梁凤与王志军、李玲的过错程度相当，违约责任为同种责任，依性质可以抵销，双方在各自负担的违约责任抵销后，一审判决解除合同、返还定金后，分别判决驳回王志军、李玲和邱士宝、梁凤要求对方承担违约的诉讼请求并无不可，本院予以维持。另外，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十三条的规定确有不当，应适用第九十四条、第一百二十条的规定，对此予以纠正。综上所述，邱士宝、梁凤和王志军、李玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审查明事实有遗漏，对部分事实未作认定，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由邱士宝、梁凤和王志军、李玲各半负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 莹审 判 员  卢文忠审 判 员  袁海燕二〇二一年一月二十日法官助理  骆云辉书 记 员  吴 洋