浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初1474号 原告（反诉被告）：玉环海西利市场开发有限公司，住所地玉环市玉城街道双港路**。 法定代表人：王明玉，总经理。 委托诉讼代理人：曾慧苹，浙江漩港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄正洲，浙江新台州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：戴恩林，男，1980年6月1日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：孙琦，浙江耀杰律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下以原告称谓）玉环海西利市场开发有限公司与被告（反诉原告，以下以被告称谓）戴恩林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉环海西利市场开发有限公司的委托诉讼代理人曾慧苹、被告戴恩林及其委托诉讼代理人孙琦到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原、被告均同意继续适用简易程序审理。因本案需另一案审理结果为依据，而另一案尚未审结，故依法裁定中止审理，后恢复审理。本案现已审理终结。 原告玉环海西利市场开发有限公司向本院提出诉讼请求（经变更）：1、要求确认双方的租赁合同已于2019年10月23日终止。同时要求被告退出并归还位于玉环市××路××号××市场××楼，铺位号为329-330的租赁商位；2、要求被告支付未付租金91974元，支付租赁期内迟延支付租金的滞纳金23804.20元，并自2019年10月24日起继续按月利2％计算滞纳金至租金实际支付止。支付合同到期后的商位占用费100801.60元，并继续自2020年4月18日起支付占用费直至归还日止。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年10月24日签订一份“玉环县灯具装饰市场商位租赁合同”，2018年2月6日就合同履行的相关问题达成补充协议。关于租赁物：租赁合同第一条约定了商位的位置系位于××路××号××市场××楼，铺位号为329-330，面积为255平方米。关于租赁期限：租赁合同第二条约定租赁期限为36个月，自2016年10月24日至2019年10月23日止。关于租金的支付：租赁合同第三条第一款约定租金为人民币31.50元／平方米／月，年租金总额为102510元，其中物业费6120元。补充条款中约定物业费每平方米2元，含空调使用费。补充协议第二条约定原告开始计算租金的时间为2017年10月1日，租金为二期支付：第一期租金（2017年10月1日至2018年9月30日一年间租金）计100470元（其中物业费4080元，自2017年5月1日起计算至2017年12月31日止；2018年度全年、2019年度至租赁期满的物业费每年单独在年初1月1日收取）。第二期租金（2018年10月1日至2019年10月23日期满）计86483元，被告应于2018年10月1日前支付。关于滞纳金：租赁合同第三条第二款约定如被告未按照上述日期支付原告租金超过3日以上，被告应支付原告滞纳金，滞纳金的计算方式每日以拖欠金额的1%计算。关于合同终止：补充协议第三条约定如被告在双方未达成新租赁合同时未按租赁合同规定腾退承租商位而强占使用，原告有权向被告收取原租金标准的二倍标准的商位占用使用费。在合同履行过程中，被告未按约履行支付租金的义务。至合同到期之日租金违约未曾支付情况如下：第二期租金86483元；2018年度物业费1530元；2019年度物业费3961元（支付了1020元）。2019年10月23日合同到期至提起诉请之日被告不仅未腾退商位，且一直占有使用至今，期间按协议约定产生的占用费为100801.60元。原告认为被告未按约支付租金及自租赁合同到期后一直占有并未予返还租赁物的行为已严重侵害了原告的合法权益，遂起诉至法院。 被告（反诉原告）戴恩林辩称：1、玉环法院于2019年7月30日发布（2019）浙1021执1778号公告，要求市场内所有的承租户在公告后十日内从房屋内腾空，故自2019年8月1日开始原告对该租赁物就不享有收取租金的权益，其不具有原告主体资格；2、即使原告具备收取租金的权利，根据原、被告双方所签订的补充条款的约定“进场装修前先支付30%租金，余款在市场招满70%左右，并试营业后一次性付清”，原告所出租的市场租户面积未达到70％，合同约定的付款条件未成就，所以原告不能要求被告支付租金；3、被告所承租的三楼不具备消防许可条件，严重违约；4、双方签订租赁合同于2019年10月23日到期，合同终止，原告无权依照原合同条款要求支付双倍占用费。故要求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）戴恩林提出反诉请求：1、要求原告赔偿被告摊位装修款的部分损失计150000元；2、要求原告返还被告多收的租金70329元；3、要求原告偿还被告履约金10000元。事实与理由：被告与原告于2016年10月24日签订一份《玉环县灯具装饰市场商位租赁合同》，由原告将位于玉环市××街道××路××号××市场××楼××号××摊位出租给被告从事经营活动。双方约定的年租金为102510元（包含物业费6120元），同时双方还在补充条款上对租金的支付方式作了约定：进场装修前先支付30%租金，余款在市场招满70%左右，并试营业后一次性付清，同时开始计算租金时间（物业费同步）。该租赁合同生效后，被告进场花费78万余元对摊位进行了装修，但原告在市场的三楼一直没有安装空调，后得知该市场的三楼一直没有取得消防使用许可证明，故在消防检查时需经常关闭三楼。为此被告多次要求原告提供三楼的消防许可证明，但一直遭到原告拒绝，双方发生纠纷，后经协调，双方于2018年2月6日达成补充协议书，被告按照协议要求向原告支付了2018年9月30日前的租金，共计人民币100470元。后经了解，原告市场招租的摊位至今一直没有达到摊位面积总额的70%，原告是无权要求被告支付剩余租金，故对原告采取欺诈手段所收取的70329元租金应予返还。原告所提供的经营场所不具备消防许可的使用条件，存在严重违约，给被告造成经济损失应予赔偿。 原告针对被告的反诉辩称：本案不存在欺诈的事实，被告无法举证证明具体损失及因果关系，故要求驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 2016年10月24日，原、被告双方签订《玉环县灯具装饰市场商位租赁合同》，约定原告将位于玉环市××路××号××市场××楼，铺位号为329-330，面积为255平方米的铺位出租给被告；租赁期间自2016年10月24日至2019年10月23日止；租金为31.50元／平方米／月，年租金为102510元，其中物业费6120元；如被告未按照上述日期支付原告租金超过3日以上，被告应支付原告滞纳金，滞纳金的计算方式每日以拖欠金额的1%计算；被告在经营活动过程中必须遵守原告所制定的市场经营管理合同等其他任何条款、附件、补充协议规定的义务，如果被告出现违规，原告有权暂停供水、供电及其他原告应当提供的服务。同时双方还在补充条款上约定：进场装修前先支付30%租金，余款在市场招满70%左右（按照实际面积不含公摊），并试营业后一次性付清，同时开始计算租金时间（物业费同步）。2016年10月24日，被告向原告支付了履约保证金10000元。 原、被告双方在履行合同的过程中因灯具装饰市场第三层未经消防验收等问题发生纠纷，后经协商，于2018年2月6日达成补充协议书，约定租金分二期支付：第一期租金（2017年10月1日至2018年9月30日一年间租金）计100470元（其中物业费4080元，自2017年5月1日起计算至2017年12月31日止；2018年度全年、2019年度至租赁期满的物业费每年单独在年初1月1日收取）。被告已在进场装修前支付35000元，余款65470元应在补充协议书成立同时支付给原告。第二期租金（2018年10月1日至2019年10月23日期满）计86483元，被告应于2018年10月1日前支付。如被告在双方未达成新租赁合同时未按租赁合同规定腾空承租商位而强占使用，原告有权收取原租金标准的二倍标准的商位占用使用费。被告按照协议约定于2018年2月6日向原告支付了65470元，2019年8月25日、9月25日各向原告支付物业费510元。 另查明，案涉商位所在的灯具装饰市场为玉环县水暖设备厂名下房地产。因玉环县水暖设备厂未及时履行生效法律文书确定的义务，本院对其名下财产进行处置，拟拍卖上述位于玉城街道双港路的土地使用权，并于2019年7月30日在灯具装饰市场张贴执行公告，要求租户从房屋中迁出并腾空。后因上述房地产土地性质发生变更等原因无法立即处置，故变更强制执行措施，对灯具装饰市场采取动态查封，租户仍继续使用市场内的商位。另，灯具装饰市场第三层直至法庭辩论终结前，未经消防安全验收。 2020年5月31日，征收人玉环市住房和城乡建设局，征收实施人玉环市城市更新与发展中心、玉城街道办事处与被征收人玉环县水暖设备厂签订《玉环市三合潭工业区三期房地产征收协议书》（以下简称《征收协议》），被征收人同意将其所有的上述灯具装饰市场在内的房地产用于征收。《征收协议》第五条约定“……各项补偿款共计87029405.90元。甲方（征收方）在本协议签订后十五个工作日内向乙方（被征收方）支付补偿款30%计人民币26108821.70元……”，第六条第一款约定“乙方在第一次补偿款后须在一个月内注销《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《不动产登记权证》并将注销证明及时交付甲方，乙方未申请注销产权证的，由甲方提请不动产登记机关根据房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定书给予公告注销登记”。2020年7月15日，本院执行局作出（2019）浙1021执1778号之二执行裁定书，提取被执行人玉环县水暖设备厂在玉环市城市更新与发展中心处的征收补偿款人民币26108821.70元。 案件审理过程中，经本院调解，被告戴恩林已于2020年8月31日腾空租赁商位。 以上事实有玉环县灯具装饰市场商位租赁合同、补充协议书，《征收协议》、建设工程消防验收意见书、行政处罚查询、收据、法院公告、执行裁定书、询问笔录以及原、被告庭审陈述为证。 本院认为，原、被告签订的《玉环县灯具装饰市场商位租赁合同》和《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告在招租时未对案涉商位所在的灯具装饰市场第三层未经消防安全验收的事实进行释明。按照合同法第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期内保持租赁物符合约定的用途。原告将未经消防安全验收的房产交付给被告用于经营，并且直至本案进入诉讼程序仍未通过消防安全验收，原告对此有过错，违约在先。被告在发现案涉商位所在的灯具装饰市场第三层未通过消防安全验收后，虽多次提出质疑，但并没有向原告提出解除租赁合同的请求，且于2018年2月6日双方协商签订了《补充协议书》。该补充协议应视为被告就案涉商位所在房产的实际现状情况予以认可，在明知租赁的房产未通过消防安全验收的情况下，同意继续履行合同。被告此时实际接受了原租赁合同及补充协议书的约定内容，且被告实际上也按照补充协议书的内容向原告支付了第一期租金。现合同期限已过，双方的租赁合同已经终止，原告请求判令确认合同终止的诉讼请求具备事实和法律依据，本院予以支持。现双方确认被告已腾空商位，本院对原告要求被告腾空案涉商位的诉讼请求不再审理。 关于被司法机关查封的问题。被告认为原告在法院查封房屋、张贴执行公告后即失去对房屋的租金收益权。因本院尚未对上述房产进行处置，且采取了有利于当事人和承租人的动态查封措施，现被告没有证据证明案涉商位所在的房产被查封后有被强制清场、腾空等相关情况出现，且实际被告一直占用商位。故被告抗辩原告自2019年8月1日开始不享有租金的收益权，本院不予采纳。 关于租金、滞纳金的问题。被告抗辩市场未招满70%，原告无权要求被告支付租金。原、被告双方于2016年10月24日在补充条款上约定：“进场装修前先支付30%租金，余款在市场招满70%左右（按照实际面积不含公摊），并试营业后一次性付清……”，该条款约定的是附条件的付款义务。后双方在2018年2月6日就租金金额、支付方式等达成补充协议，被告于当日按约支付了第一期租金，被告实际上放弃了对于付款条件未成就的抗辩，现又以此拒绝支付租金已构成违约，应当按约支付2018年10月1日至2019年10月23日的租金以及迟延支付租金的滞纳金。 关于租赁物占有使用费的问题。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，原告有权要求被告支付逾期腾房的占有使用费。第一，关于商位占有使用费的计算标准。补充协议书约定按原租金的二倍计算，被告认为约定过高，且因原告曾采取断电措施，实际无法正常使用。本院认为，关于逾期腾房占有使用费的约定有违约金的性质，原告并无保障逾期腾房期间房屋正常使用的义务。违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，同时要防止以意思自治为由放任当事人约定过高的违约金。原告未提供证据证实被告逾期腾房所造成的损失，故本院对原告主张的商位占有使用费予以调整，结合本案商位实际情况，酌情调整占有使用费按原租金的1.3倍计算。第二，关于占有使用费的计算期间。原告主张应计算至实际腾房之日止。本院认为，按照《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。按照《征收协议》第八条约定，本协议自双方签字盖章之日起生效。《征收协议》签订时间为2020年5月31日，故《征收协议》生效时间为2020年5月31日，权属变更应自2020年5月31日发生转移，商位占有使用费应计算至2020年5月31日。第三，按照补充协议书的内容，2017年10月1日至2019年10月23日的租金（不含物业费）总额为182873元，租金标准为28.53元/平方米/月，物业费2元/平方米/月，按照租金的1.3倍计算自2019年10月24日算至2020年5月31日可得占有使用费为74555.79元。 关于被告的反诉请求部分。1、关于赔偿经济损失，被告认为原告提供的租赁房屋未经消防安全验收，严重违约，要求赔偿其经济损失。现被告主张的损失即部分装修款系其经营支出，且该损失与租赁房屋未经消防验收的关联性也缺乏足够证据，本院不予支持。2、关于返还租金，被告以存在欺诈为由，要求原告返还已收取的租金，但被告未举证证明原告存在欺诈行为，本院不予支持。3、关于偿还履约保证金，被告未按约履行付款义务，不符合双方关于归还履约保证金的约定条件，本院不予支持。 综上所述，原告的合理请求予以支持，其他请求予以驳回；被告的反诉请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释【2009】5号）第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）玉环海西利市场开发有限公司与被告（反诉原告）戴恩林签订的《玉环县灯具装饰市场商位租赁合同》于2019年10月23日终止； 二、由被告（反诉原告）戴恩林于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）玉环海西利市场开发有限公司租金86483元、物业费5491元、滞纳金23804.20元，并继续按照月利率2%支付滞纳金自2019年10月24日起至租金实际支付止； 三、由被告（反诉原告）戴恩林于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）玉环海西利市场开发有限公司房屋占有使用费74555.79元； 四、驳回原告（反诉被告）玉环海西利市场开发有限公司的其余诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）戴恩林的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4549元（原告已预交），减半收取计人民币2274.50元，由原告（反诉被告）玉环海西利市场开发有限公司负担221元，被告戴恩林（反诉原告）负担2053.50元。反诉案件受理费2377元（被告已预交），减半收取计人民币1188.50元，由被告戴恩林（反诉原告）负担（此款于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  陈 祺 二〇二一年一月二十二日 代理书记员  陈伟娟