湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初11239号原告（反诉被告）：赵剑。被告：武汉双龙堂房地产发展有限公司。被告（反诉原告）：武汉隆盛阳光城房地产开发有限公司。原告赵剑与被告武汉双龙堂房地产发展有限公司（以下简称双龙堂公司）、武汉隆盛阳光城房地产开发有限公司（以下简称隆盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告隆盛公司向本院提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵剑及其委托诉讼代理人张胜、被告双龙堂公司的委托诉讼代理人王杉、毛心仪、被告（反诉原告）隆盛公司的委托诉讼代理人徐宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵剑向本院提出诉讼请求：1.判令解除《武汉市商品房买卖合同》；2.判令隆盛公司向赵剑返还首付款1167336元；3.判令双龙堂公司向赵剑支付违约金11673.36元；4.由双龙堂公司、隆盛公司承担本案全部诉讼费用及律师费。双龙堂公司辩称：我司已于2019年1月28日进入破产程序，2019年3月26日贵院指定北京中伦（武汉）律师事务所担任管理人。1.案涉房屋已于2017年出售给隆盛公司，不属于我司的财产；2.根据买卖合同附件6第1条，我司不是交房义务人，不应承担逾期交房的违约责任；3.赵剑要求我司承担律师费无合同及法律依据。隆盛公司辩称并反诉称：赵剑主张我司承担逾期交房违约责任缺乏事实及法律依据。1.根据协议书的约定，若赵剑未付清涉案商品房所有应付款项，我司有权拒绝办理该商品的交接手续，且不承担任何逾期交付的违约责任，现赵剑仅支付涉案商品房的首付款，仍剩余2720000元购房款未支付，因此，我司有权拒绝办理房屋交接手续；2.赵剑的行为已构成根本违约，无权主张解除合同；3.赵剑所主张的律师费及诉讼费无法律及事实依据；4.涉案商品房买卖合同及附件真实有效，合同具备继续履行条件，为此，隆盛公司向本院提出反诉请求：1.判令赵剑向隆盛公司支付拖欠房屋价款2720000元；2.判令赵剑向隆盛公司支付逾期付款违约金478720元（违约金暂定从2019年12月8日起至2020年11月24止，以2720000元为基准每日万分之五计算，最终计算至实际全额付款之日）；3.判令本案诉讼费由赵剑承担。针对隆盛公司的反诉，赵剑答辩如下：1.涉案房屋的所有权早在2017年就归隆盛公司所有，而非双龙堂公司的财产，故涉案商品房买卖合同因双龙堂公司无权处分而无效，故基于无效合同的补充协议也应无效；2.造成涉案合同无效的责任在双龙堂公司及隆盛公司；3.即便涉案合同真实有效，也系双龙堂公司及隆盛公司违约在先，双龙堂公司未按合同约定办理商品房登记备案手续，导致赵剑无法取得涉案商品房的所有权，赵剑有权单方解除合同及附件。综上，请求驳回隆盛公司的反诉请求。本院查明，坐落于武汉市江汉区香港路武汉中华城央座—阳光城央座**房屋，属双龙堂公司开发建设。隆盛公司通过收购的方式取得该商品房。2019年10月1日，赵剑向隆盛公司认购了阳光城央座B2-605号房屋。同年10月8日，赵剑与隆盛公司、双龙堂公司签订《协议书》，协议约定，就赵剑购买中华城项目B2栋605号房屋订立协议，该商品房系隆盛公司向双龙堂公司收购取得，隆盛公司享有合法的所有权；现赵剑向隆盛公司购买该房。由赵剑与双龙堂公司直接进行合同网签及备案，隆盛公司积极协助；赵剑充分知悉并认可上述销售安排，并基于此与双龙堂公司签订《商品房买卖合同》及其附件；赵剑应按《商品房买卖合同》及本协议附件约定的价款、付款方式及付款时间向隆盛公司支付全部购房款，由双龙堂公司开具发票。协议附件《阳光城、双龙堂及购房人关于商品房买卖的权利义务约定》载明：购房人认真阅读了合同及附件、协议、装修协议，出卖人对限制条款作了说明提示。其中，对价款、付款方式补充约定，贷款方式付款，赵剑应于《商品房买卖合同》签订当日或之前向隆盛公司支付该商品房总价款的30%作为首付款，即11167336元，已付款100000元自动转为首付款。购房人应在签约后3日内办理贷款手续，提供全部资料，按银行要求签订贷款合同及配合办理商品房抵押预告登记，缴纳相关费用，提出正式贷款申请，缴纳服务费。隆盛公司、双龙堂公司给予必要的配合。逾期未能办理完贷款手续的，每逾期一天，应向隆盛公司承担应付未付款项的万分之五的违约金。对房屋交付补充约定，购房人在办理该商品房交接手续前，应当付清全部应付房价款、违约金（如有）、面积差价款、办理完结算手续、偿还代偿的贷款及利息（如有）、提交、签署委托代办产权证、土地证及他项权利登记的各项手续、资料等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费、物业费等相关费用，否则，隆盛公司有权拒绝交付，直至购房人按前述约定履行完毕全部义务，隆盛公司无须承担任何违约责任。双方还约定，如果《商品房买卖合同》及本协议、相关附件无法按照约定期限备案的，各方同意顺延至条件具备或障碍排除后办理备案，与备案相关的后续义务相应顺延；本协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本协议为准。附件还约定了其他事项。2019年10月8日，赵剑（买卖人）与双龙堂公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：商品房基本情况，武汉市江汉区香港路第B2[幢]/单元6层05房，建筑面积167.37平方米，单价23226元/平方米，总金额3887336元，买受人贷款付款，于2019年10月8日前，一次性存入商品房首付款1167336元，其余价款办理贷款。逾期付款30日内，按日支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；出卖人应于2019年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人。同时约定，赵剑、双龙堂公司、隆盛公司签订的《协议书》作为本合同的一部分进行约定和解释。上述合同及附件签订后，赵剑于2019年10月8日向隆盛公司支付首付款1167336元。此后，赵剑多次要求隆盛公司办理网签手续，隆盛公司均回复公司及房管部门在走流程。2020年5月18日，隆盛公司向赵剑发出《办理网签及贷款手续催告函》，赵剑拒收。2020年8月17日，赵剑向隆盛公司发出《律师函》，通知隆盛公司解除合同。本院认为，原告赵剑与被告隆盛公司、双龙堂公司签订的《协议书》系各方经过充分协商后达成，是买卖双方的真实意思表示，合法有效，各方均应当严格依照合同约定履行各自的义务。该协议约定，武汉市江汉区香港路武汉中华城央座—阳光城央座B2—605号房屋系隆盛公司依法收购双龙堂公司的商品房。赵剑向隆盛公司购买该房屋，向隆盛公司支付购房款，隆盛公司向赵剑负责交房，各方的法律关系明确。本案争议焦点为赵剑单方解除合同的行为是否有效。赵剑主张，其已按合同约定支付首期款，因隆盛公司未配合办理网签备案手续，导致其无法取得涉案商品房的所有权，故赵剑有权单方解除合同。而隆盛公司则主张，因赵剑未在合同约定期限内取得银行按揭贷款，其后亦未向隆盛公司支付该部分剩余购房款，其行为已构成违约，隆盛公司要求赵剑如数补足剩余购房款并承担逾期付款的违约责任。本院认为，《商品房买卖合同》及《协议书》约定，赵剑向隆盛公司支付购房首期款1167336元，剩余款项在签署合同后3个工作日内办理银行按揭贷款。根据市场商品房买卖的交易通常惯例，提出网上登记备案申请以及申请办理合同登记备案手续系隆盛公司的义务，此义务的履行系赵剑取得银行贷款的前提和必备条件。经赵剑多次催促，隆盛公司均以公司走流程、房管局走流程为由拖延办理，致使赵剑无法取得银行贷款，其以银行按揭方式付款的合同权利无法实现，应当认定隆盛公司存在不履行合同附随义务的违约行为，故赵剑有权主张解除合同。合同解除时间为赵剑向隆盛公司邮寄送达《律师函》之日即2020年8月17日。合同解除后，隆盛公司应将已收取的购房款1167336元退还给赵剑并支付资金占用利息。关于赵剑主张的律师费7万元的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。反诉部分。因隆盛公司未履行向房地产管理部门申请办理涉案合同登记备案的合同附随义务，致使赵剑无法取得银行贷款，故隆盛公司要求赵剑支付剩余购房款及逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵剑与被告武汉双龙堂房地产发展有限公司签订的《武汉市商品房现房买卖合同》于2020年8月17日解除；二、被告（反诉原告）武汉隆盛阳光城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵剑退还已付购房款1167336元；三、被告（反诉原告）武汉隆盛阳光城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赵剑支付利息（计算方式：以1167336元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自2019年10月8日起至实际给付之日止）；三、驳回原告（反诉被告）赵剑的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉隆盛阳光城房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8021元（已减半），由原告（反诉被告）赵剑负担368元，被告（反诉原告）武汉隆盛阳光城房地产开发有限公司负担7653[此款原告（反诉被告）赵剑已垫付本院，被告（反诉原告）武汉隆盛阳光城房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）赵剑]。反诉案件受理费16194.88元，由被告（反诉原告）武汉隆盛阳光城房地产开发有限公司负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  凃孝萍二〇二一年一月十一日书记员  张熠琪