江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏08执异1号案外人：江苏贵宇实业有限公司，统一社会信用代码9132082655588783XG，住所地涟水县工业开发区**。法定代表人:霍晓宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯龙梅，女，该公司会计。申请执行人：陈益红，女，1974年11月29日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被执行人：淮安市同发贸易有限公司，统一社会信用代码91320802691303595M，住所地淮安市健康东路名都花苑综合楼**。法定代表人：杨小飞，该公司总经理。被执行人：涟水县中泽锦华房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320826551189663B，住，住所地涟水县安东北路东侧渠北路北侧。法定代表人:吴长海，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛林，男，该公司副总经理。本院在执行陈益红与淮安市同发贸易有限公司（以下简称同发贸易公司）、涟水县中泽锦华房地产开发有限公司（以下简称中泽锦华公司）民间借贷纠纷一案中，于2020年4月24日裁定将中泽锦华公司开发的位于涟水县近水楼台学子苑小区21幢、26幢、27幢、28幢共计22套房屋交付陈益红抵债，案外人江苏贵宇实业有限公司（以下至裁定主文前简称贵宇公司）对上述房屋中的27幢707室房屋提出异议。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人贵宇公司提出异议称：请求解除对涟水县近水楼台学子苑小区27号楼707室房屋的查封。事实与理由：涟水县近水楼台学子苑小区由中泽锦华公司开发建设，该小区中的27幢707室房屋于2014年6月20日由中泽锦华公司以工程款抵债的形式抵给了该工程中脚手架搭设工王虎。后王虎又将该套房屋抵给异议人贵宇公司，用该套房屋来兑付欠异议人的材料租金。由于该幢楼盘一直处于政府封盘状态，故无法办理相关网签手续。但异议人有王虎本人提供的王虎与中泽锦华公司、涟水县近水楼台置业有限公司（以下简称近水楼台公司）三方签订的《工资（工程款）抵房协议》原件以及王虎与贵宇公司签订的工程款抵房协议书相关凭证为据，且该房屋抵债行为发生在贵院查封之前，不存在恶意串通逃避执行的问题，故申请贵院解除对涟水县近水楼台学子苑小区27幢707室房屋的查封。申请执行人陈益红答辩称：1.执行异议应在执行前或执行过程中提出，现在提出异议已过异议时效，异议人已经不具备提异议的资格。2.他们私下的以房抵债只是一种变通方式，房屋产权没有实质性变动，该抵债行为并不优于我的债权，答辩人对以房抵债协议的真实性不予认可。3.根据执行裁定书，从2020年4月24日起27幢707室房屋的产权已经转移，目前房屋产权登记在陈益红名下，与中泽锦华公司无关。异议人可向开发公司主张权利，与答辩人无关，亦与27幢707室房屋没有关系。被执行人中泽锦华公司述称：贵宇公司的异议理由成立。中泽锦华公司确实将房屋抵给了王虎，异议申请书中提到的抵债情况都是事实。本院查明，陈益红与同发贸易公司、中泽锦华公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年2月10日作出（2014）淮中民初字第0134号民事判决书，判决：一、同发贸易公司于判决生效后15日内一次性偿还陈益红借款本金1213.9万元，利息254.028万元（计算至2012年9月21日），后期利息以本金1213.9万元为基数按照2011年1-3年期贷款利率四倍从2012年9月22日计算至实际还款时止；二、同发贸易公司给付陈益红律师费32万元；三、中泽锦华公司对同发贸易公司提供的抵押担保的名都花苑综合楼103室、201室、203室房屋拍卖以后，不能清偿部分的借款本息承担连带还款责任；四、驳回陈益红其他诉讼请求；五、中泽锦华公司承担还款责任后，有权向同发贸易公司追偿。陈益红、同发贸易公司、中泽锦华公司均不服上述判决，向江苏省高级人民法院（以下简称江苏高院）提起上诉，江苏高院于2015年7月10日作出（2015）苏民终字第00281号民事判决书，判决：一、变更淮安市中级人民法院（2014）淮中民初字第0134号民事判决第一项为：同发贸易公司于本判决生效后15日内一次性偿还陈益红借款本金11051838.34元，利息2398843元（计算至2012年9月21日），后期利息以本金11051838.34元为基数按照2011年1-3年期贷款利率四倍从2012年9月22日计算至实际还款时止；二、维持淮安市中级人民法院（2014）淮中民初字第0134号民事判决第二、三、四、五项。一审案件受理费104070元，由同发贸易公司负担91852元，陈益红负担12488元。保全费5000元，由同发贸易公司负担。二审案件受理费104070元，由同发贸易公司、中泽锦华公司负担91852元，陈益红负担12488元。同发贸易公司、中泽锦华公司预交的二审案件受理费52035元，还应负担39817元，于判决生效之日起10日内交纳。陈益红预交的二审案件受理费10158元，还应负担2330元，于判决生效之日起10日内交纳。因同发贸易公司、中泽锦华公司未履行上述判决确定的义务，陈益红申请强制执行，本院于2015年8月6日立案，案号为（2015）淮中执字第00354号。同年9月29日，本院作出（2015）淮中执字第00354号民事裁定书，裁定查封中泽锦华公司开发的涟水县近水楼台学子苑小区35套房屋，其中包括案涉的27幢707室房屋。同日，本院向涟水县住建局送达民事裁定书、协助执行通知书，要求该局协助查封上述房屋，查封期限为三年，自2015年9月29日起至2018年9月28日止。该案部分执行后，本院于2016年3月21日作出（2015）淮中执字第00354号执行裁定书，裁定江苏高院（2015）苏民终字第00281号民事判决书本次执行程序终结。后陈益红申请恢复执行，本院于2016年8月17日立案，案号为（2016）苏08执恢42号。因陈益红撤回执行申请，本院于2018年8月8日作出（2016）苏08执恢42号执行裁定书，裁定江苏高院（2015）苏民终字第00281号民事判决书未履行部分终结执行。2019年3月20日，本院作出（2015）淮中执字第00354号民事裁定书和协助执行通知书，续查封中泽锦华公司位于涟水县近水楼台学子苑小区34套房地产，其中包括案涉的27幢707室房屋，查封期限为三年，自2019年3月20日起至2022年3月19日止。上述文书已依法送达不动产登记部门。后陈益红再次申请恢复执行，本院于2019年5月6日立案，案号为（2019）苏08执恢28号。根据陈益红的申请，本院委托评估机构对被执行人中泽锦华公司位于涟水县近水楼台学子苑小区32套在建工程房地产进行评估，其中包括案涉的27幢707室房屋。2020年3月9日，本院裁定拍卖上述32套房屋。经第一次公开拍卖，其中包括27幢707室房屋在内的22套房屋流拍，流拍价为409.54万元。因申请执行人陈益红同意以第一次拍卖的流拍价接受抵债，本院于2020年4月24日作出（2019）苏08执恢28号之十一执行裁定书，裁定：一、被执行人中泽锦华公司名下位于涟水县安东北路东侧、漪河路北侧的近水楼台学子苑小区21幢302室等共计22套房产（明细附后）作价409.54万元，交付申请执行人陈益红抵债。上述房产产权自本裁定送达申请执行人时起转移；二、申请执行人陈益红可持本裁定书到房地产管理机构办理相关产权过户登记手续，产权过户相关费用由房产接受人自行承担。该裁定书于2020年4月29日送达申请执行人陈益红。该裁定书所附抵债房产明细中包括案涉的27幢707室房屋，该房屋建筑面积为127.20平方米，抵债作价18.9万元。2020年5月13日，陈益红向本院提交申请书，称被执行人暂时没有可供执行的财产，现申请撤销执行申请，如发现被执行人有新的可供执行财产线索时，再申请执行。同日，本院作出（2019）苏08执恢28号之十二执行裁定书，裁定江苏高院（2015）苏民终字第00281号民事判决书终结执行。该裁定书于2020年5月14日送达陈益红。另查明，2014年5月16日，中泽锦华公司（甲方）、王虎（乙方）和近水楼台公司（丙方）签订《工资（工程款）抵房协议》，该协议主要内容为：乙方与丙方于2013年12月1日签订的27号楼外架工程施工合同（协议）（以下简称原合同）中规定，乙方的工资（工程款）以丙方的商品住宅相抵，现通过甲、乙、丙三方协商确定，原合同中的丙方抵房责任改由甲方承担。房屋抵售的形式（方法）按本协议规定执行，原合同中工资（工程款）抵房的相关条款失效。一、27号楼7层707室房屋，建筑面积约125.33平方米，单价每平方米3200元，小计40.1万元。二、其它约定：1.以上建筑面积以甲方工程部计算的面积为依据，工程结算时的建筑面积以房产测绘部门的测绘面积为准。2.房号顺序是按由东向西排列的。3.房价（高层）1-8层按每平方米3200元，9-17层按每平方米3280元计算，本协议确定的房价为乙方与丙方核算的最终价格，不受甲方、丙方开盘及本协议签生效后房价浮动的影响；房价包括的费用项目按《商品房买卖合同》规范文本执行。4.甲方必须协助乙方为所抵房屋办理房产销售、银行信贷（按揭）等相关手续。5.房屋所抵价款与乙方原合同价款差额部分约17万元，以现金找补。6.本协议生效后，乙方即可对所抵房号进行预定、预售、洽谈等工作，房屋定金、首付等款项由甲乙双方做账后，归乙方使用，甲方不得截留。银行按揭贷款到甲方账户后，甲方应按原合同工程进度与付款比例及时从监管账户拨给乙方，甲方不得额外截留。7.当工程进度满足房产销售许可条件后，甲方保证在60天内办理好房屋销售许可手续，以方便乙方房屋销售工作。8.本协议所确定给乙方的房号，甲方在未取得乙方同意的情况下，不得随意变动所定房号，如甲方未取得乙方同意变动房号，视为甲方违约，甲方违约后按每套房补贴给乙方2万元损失费用。三、本协议双方签字后即生效，本协议可视为原合同的补充合同。本协议条款相关约定与原合同内容相抵触部分，以本协议约定为准。再查明，2012年8月8日，贵宇公司（出租方、甲方）与王虎（承租方、乙方）签订《钢管脚手架租赁合同》，该协议主要内容为：一、租赁物品所用工程及地址：1.乙方所建工程名称为新港物流园配套；2.租赁物用于施工详细地址为华宇科技后面。……三、租赁期限，租金的收费标准及时结算方式：租赁期限自2012年8月8日至2013年8月8日止，收费标准钢管脚手架每天每米0.01元，扣件每天每只0.007元，扣件重量0.88千克。还管期限：不低于起租日期四个月，如提前还管按起租日后四个月结算。乙方如需开票，开票费用由乙方承担。2014年6月20日，贵宇公司与王虎签订《协议书》，约定：乙方王虎同意将自己承建的涟水县近水楼台小区的脚手架工程所取得的工程款房屋27号楼7层707室给付给甲方贵宇公司，并以此房来抵冲乙方王虎欠甲方贵宇公司材料租赁费用40万元，此房屋面积为125.33平方米。并将乙方王虎与中泽锦华公司在2014年5月16日所签订的《工资（工程款）抵房协议》原件一并交与甲方贵宇公司，乙方王虎承诺协助甲方贵宇公司办理所抵房屋的一切相关手续。上述抵债房屋为住宅，中泽锦华公司于2014年6月19日领取预售许可证，至本异议案审查时尚未办理竣工验收手续，双方亦未办理网签合同。2019年6月2日，贵宇公司与王虎签订《对账协议》，称自2012年8月18日至2019年6月1日止，王虎累计应付贵宇公司租金872547.73元，累计已付租金845903.88元，尚欠租金26643.85元，以上数据经双方对账确认。付款明细表显示2014年6月20日王虎以涟水县近水楼台学子苑小区27号楼707室房屋抵款40万元。本院认为，本案争议焦点为：1.案外人贵宇公司所提异议有无超过法定期限；2.如贵宇公司所提异议符合案件受理条件，其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。关于案外人贵宇公司所提异议有无超过法定期限问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案中，案涉的27幢707室房屋因拍卖流拍，本院于2020年4月24日裁定将该套房屋作价后交付申请执行人陈益红抵债，但由于案涉房屋尚未竣工验收，依法不具备交付和过户的条件，本院尚未向不动产登记部门送达办理过户登记的协助过户通知书，故本院对案涉房屋并未执行终结。另外，虽然本院于2020年5月13日裁定终结该案执行程序，但由于江苏高院的二审判决内容并未执行完毕，且本院终结执行的原因系陈益红撤销执行申请，陈益红依法仍享有申请恢复执行的权利，故江苏高院二审判决的执行程序实质上并未终结。在此情况下，案外人贵宇公司有权对案涉房屋提出异议，其所提异议并未超过法定期限。申请执行人陈益红对此问题的答辩意见于法无据，本院不予采纳。关于案外人贵宇公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因异议人为企业法人，且案涉房屋系房地产开发企业中泽锦华公司抵给王虎，王虎又抵给异议人，故异议人非商品房消费者，审查贵宇公司异议请求是否成立应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项规定：商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。建设部制定的《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”本案中，中泽锦华公司于2014年6月19日取得案涉房屋《预售许可证》，而中泽锦华公司却于2014年5月16日将案涉房屋抵给王虎，该抵债行为违反了法律强制性规定，应认定无效。其次，因案涉房屋未经验收，不具备交付条件，异议人贵宇公司至今未实际占有案涉房屋。第三，案涉房屋于2015年9月29日被本案查封，虽然异议人向本院提供了中泽锦华公司与王虎以及王虎与异议人签订的两份以房抵债协议，且抵债日期在本院查封案涉房屋之前，异议人与王虎就抵债房屋的款项进行了结算，但因被执行人中泽锦华公司并不欠王虎款项，异议人和被执行人中泽锦华公司未向本院提供中泽锦华公司与原债务人近水楼台公司就案涉的27幢707室房屋房款如何结算的材料，也未提供中泽锦华公司收到王虎购房款的书面材料，不能证明王虎向被执行人中泽锦华公司支付了案涉房屋的全部价款。第四，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。本案中，即使王虎向中泽锦华公司支付了案涉房屋全部房款，因案涉房屋未办理竣工验收手续，尚不具备交付条件，王虎并未办理案涉房屋的权属登记手续，其并未取得案涉房屋的物权。在此情况下，王虎将未取得权属证书的房屋又转让给异议人贵宇公司，不符合上述法律规定，异议人对案涉房屋未能过户到其名下存在明显过错。综上所述，案外人贵宇公司所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定精神，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回案外人江苏贵宇实业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  董国华审判员  蒋其举审判员  王 纯二〇二一年一月十四日书记员  程 莹