吉林省抚松县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）吉0621执异9号 案外人李国，男，1969年10月10日生，汉族，住抚松县松江河镇。 申请执行人冯金才，男，1965年9月30日生，汉族，住白山市江源区松树镇。 被执行人李江武，男，1972年6月16日生，汉族，住抚松县松江河镇。 本院在执行申请执行人冯金才与被执行人李江武民间借贷纠纷一案过程中，案外人就我院查封位于松江河镇泰和小区X栋X单元1102室，向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行了审查，现已审查终结。 案外人称，2021年1月14日，异议人得知，被异议人李江武与被异议人冯金才民间借贷纠纷一案，贵院依据冯金才申请于2021年1月11日，以（2020）吉0621执恢278号执行裁定，查封了坐落于松江河泰合小区X栋X单元1102室，要求解除查封。2015年12月25日，异议人与被异议人李江武达成松江河泰合小区B5号楼宾馆施工合同，并按约定进行了施工作业，现有施工合同一份，工程量认可书一份。后因被异议人李江武没钱支付异议人工人工资，所以，被异议人李江武将天泰房地产顶账给被异议人李江武位于泰合小区X栋X单元401室和1102室顶账给异议人作为工人工资，并将购楼合同（已备案）和双方签订的顶楼协议及房屋钥匙于2016年8月15日交给异议人，因为楼房手续天泰房地产欠税，无法进行过户手续，所以暂时无法办理过户，甲乙双方协商等公司可以办理房照时，甲方再协助乙方办理过户手续。现在401室已经由异议人李国卖出并使用居住，而且1102室异议人也已经使用并在宅室内存有财物，足可证明该房屋已属异议人李国。异议人李国现因被异议人李江武与其他人有经济纠纷，而查封该房屋损害了异议人李国的利益，被异议人冯金才申请查封该房屋完全是因为被异议人李江武与被异议人冯金才的借贷行为，与异议人无任何关系。现因房屋被查封给异议人带来了严重的经济损失，为维护合法权益。要求解除查封。案外人提交了施工合同、顶账协议、商品房买卖合同各一份。 申请执行人辩称，一、执行裁定是法院执行行为的合法体现，符合法律规定。所裁定执行的房屋查封不能解除。本案中抚松法院（2020）吉0621执恢278号执行裁定，是法院依照法定程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、被答辩人提供的2016年8月18日的顶账协议只是一个债权文书，且双方并未对房屋具体价值进行评估鉴定，异议人李国因未实际交付购房款，双方存在低价抵消或者恶意转移财产以及伪造债权文书的可能性。因此该债权文书是不能作为对抗答辩人的依据。三、异议人李国并不是涉案房屋的所有权人。异议人李国在异议书中称“因为楼房手续天泰房地产欠税，无法进行过户手续，所以暂时无法办理过户”，答辩人认为，物权的变动需要符合物权法规定，该案房屋并未办理过户登记手续，物权并未发生变动。异议人所主张的对该房屋已经使用并在宅室内存有财物，都不能证明异议人是涉案房屋的所有权人，而只是该房屋的占有人，因此，基于其对该房屋的占有是无权主张解除查封的。四、“因买受人自身原因未办理过户登记”，人民法院对异议人的异议请求不应支持。根据《城市房地产管理法》第五十九条规定和《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，如异议人所述，在双方顶账时该房屋是无法办理过户手续的，但依然签署协议，其明了物权未登记变动而产生的法律后果，属买受人自愿承担此种风险。异议人完全可以通过诉讼要求实现合同目的，而其并未提起诉讼，且该房屋过户登记并非房产局原因造成客观不能。五、异议人理由不符合法律规定，人民法院对异议人的异议应予以驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，答辩人认为，1、异议人与被执行人于2016年8月18日签订的顶账协议系双方作出的抵消承诺，不属于房屋买卖合同，不符合法律规定的第一种情形；2、异议人占有该不动产没有合法手续，不符合法律规定第二种情形；3、异议人不能证实案涉房屋经评估鉴定，价值与异议人同被执行人所拖欠债权相符，不符合法律规定的第三种情形；4、未办理产权转移登记手续完全是异议人的过错所致，不符合法律规定的第四种情形；5、异议人的权利不能排除人民法院的执行，因此，人民法院对异议人的异议应驳回。综上，被答辩人的主张缺乏事实和法律依据。假如法院采纳被答辩人的无理请求，不仅会损害答辩人的合法债权，也会浪费司法资源。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十条第一款规定，本案的查封裁定应当继续执行。 被执行人辩称，对异议人的异议没有意见。这个房子顶给异议人了，他当库用。当时我欠他50多万工程款，就用B7栋401和1102顶给他了，互不找钱。 经审查查明，2019年5月10日，我院作出（2019）吉0621民初414号民事判决，主要内容为：被告李江武、李志红、吉林省鸿武建筑安装有限公司于本判决生效后三日内偿还原告冯金才借款本金73578.00元并给付自2016年9月24日起按月利率2分计算的利息，利随本清；二、驳回原告冯金才其他诉讼请求。判决生效后，冯金才申请执行，在执行过程中，经向抚松县不动产登记中心查询，李江武在该中心有备案登记的房屋，位于松江河镇泰和小区******，面积104.12平方米。我院于2021年1月11日，作出（2020）吉0621执恢278号执行裁定，主要内容为：对被执行人李江武所有的位于抚松县松江河镇泰和小区X栋X单元1102室房屋（建筑面积104.12平方米）予以查封，查封期限为三年。同日向不动产登记中心送达了协助执行通知。 另查明，案外人提交的证据：1、2015年12月20日，李江武、吉林省鸿武建筑安装有限公司（甲方）、李国（乙方）签订装饰装修工程施工合同，主要内容为：工程名称B5楼宾馆，工程期限2016年1月15日至2016年3月15日，付款方式，甲方用天泰房地产在松江河站前开发的B7号楼盘住宅及门市房抵顶装修工程款（住宅2700元每平米，门市房5500每平方米）。2、2016年8月15日，李江武（甲方）、李国（乙方）签订顶账协议，主要内容为：乙方于2015年12月至2016年给甲方于泰合小区B5号楼施工，负责水电工程，因甲方没钱支付乙方工程款，经双方协商，用天泰房地产顶给甲方泰合小区B7号楼一单元1102室和一单元401室做为支付乙方的工程款，互不找差价。楼房手续因为天泰房地产欠税无法过户。现将甲方名下401室和1102室（已在抚松房产局备案）房屋买卖合同交给乙方，甲乙双方协商等公司可以办理房照时，甲方协助乙方办理过户手续。3、2016年5月20日，抚松天泰房地产开发有限公司（出卖人）、李江武（买受人）签订商品房买卖合同，主要内容为：买受人购买出卖人开发的站前街泰和小区第B7幢1单元1102号房，面积104.12平方米，每平方米2700.00元，总金额281124.00元。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定，位于抚，位于抚松县松江河镇泰和小区******房屋记在被执行人李江武名下，案外人称该房屋为被执行人李江武欠其工程款抵顶所得，案外人提交的证据，只能证明双方有工程合作，但案外人并没有提供双方工程结算方面的证据，且顶账协议也没有抵顶的具体数额，无法证实该处法院查封的房产，案外人已经付清全部价款，另外，案外人也没有提供其已经合法占有该房产的证据。故，案外人的异议理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下： 驳回李国的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 蔺 巍 审判员 潘维胜 审判员 刘增亮 二〇二一年一月二十八日 书记员 李凤娟