北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终470号上诉人（原审被告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内****。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李长立，男，1958年8月8日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李岩（李长立之子）。上诉人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）因与被上诉人李长立房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初15917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。爱家营公司上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二、三项，改判我公司只应向李长立支付合同内剩余租金30450元并驳回李长立要求我公司支付违约金的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由李长立承担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清，一审中我公司提交了证明疫情期间涉案房屋（三居室）中两间房屋处于空置状态的证据材料，并附有承租人于2020年3月4日退租、我公司退还租金及押金的银行付款凭证，一审法院认定我公司仅提供了2019年12月退租承租人的合同及退租申请，未出示相应付款证据，与事实不符。虽客户退租、房屋空置属于我公司应自行承担的履约风险，但2020年新冠肺炎疫情及疫情防控措施确实明显增加了我公司将涉案房屋对外出租的实际困难，且北京市人民政府网官方网站亦发布了关于疫情防控期间住房租赁服务管理的相关通知，对开展房源推广带看进行了严格限制，上述情形并不属于我公司已预料到的会产生的履约风险，而是属于法律规定的情势变更情形，并且因疫情及疫情防控措施导致影响房屋对外出租属于众所周知的事实，一审判决却以我公司未提供证据证明无法带客进入小区看房为由，不予采纳我公司主张酌减租金的请求，适用法律错误。根据《合同法》第119条规定，李长立负有防止损失扩大的义务。虽我公司提出解除合同未能与李长立达成一致，但李长立于2020年4月7日以我公司违约为由诉至法院要求解除合同，此行为实质上即为双方就合同解除事宜达成一致，我公司于一审第一次开庭前联系李长立要求其收回涉案房屋，但李长立始终不予理睬，导致损失扩大，故针对损失扩大部分李长立无权要求我公司支付租金。2．根据法律规定的情势变更情形，我公司有权变更或解除合同，故不应承担违约金。即使我公司应承担违约金，但本案系因疫情导致合同解除，一审判决未对违约金金额予以调整，判决我公司承担高额违约金明显不公平。李长立辩称，同意一审判决。不同意爱家营公司的上诉请求和理由。爱家营公司称我于2020年4月7日提出解除合同，我不认可，因为我起诉状写明了法院判令之日解除，要求法院判令解除，而不是我提交起诉状的当天解除。爱家营公司所提出的其他事实，一审我已经予以回应并提交了相应的证据。李长立向一审法院起诉请求：1．请求法院判令解除双方签订的《北京相寓资产管理服务合同》；2．判令爱家营公司向李长立支付自2020年3月20日至2020年9月10日的房屋租金60900元（每月10500元按日计算）；3．判令爱家营公司向李长立支付违约金21000元；4．诉讼费爱家营公司承担。一审法院认定事实：2018年8月3日，李长立、爱家营公司签订《北京相寓资产管理服务合同》，约定甲方委托爱家营公司出租管理西城区榆树馆西里1号楼*门*号房屋，用途为居住、分租形式出租，居住人数不得超过7人。服务期自2018年8月6日起至2021年12月8日止，租金标准为10500元/月，以半年付的支付周期支付。双方认可自2018年8月6日开始计算租金收益。合同附件五为付款计划，载明2020年3月20日为第五次付款的日期。庭审中，双方均认可，涉案房屋2020年3月20日前的租金已付清。庭审中，爱家营公司陈述逾期付款的原因为：因实际居住人于2019年12月退租，爱家营公司需要另行寻找新的承租人。但时至跨年，属于租赁淡季，难以找到合适的承租人。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制，导致涉案房屋对外出租困难涉案房屋所在小区因疫情封闭，不允许爱家营公司公司员工进入，故事实上租赁合同已完全无法继续履行。李长立称不认可合同解除，称涉案房屋所在小区在满足北京健康宝无异常等条件后，可以进入小区。法院示明爱家营公司出示小区受疫情影响的具体证据，并依据爱家营公司申请开具调查令。但爱家营公司未能出示小区受疫情影响不能带客看房的证据。法院在庭审过程中，主持双方交接房屋。李长立已经于2020年9月10日收回涉案房屋，法院确认双方租赁合同于2020年9月10日解除。一审法院认为，李长立、爱家营公司之间签订的合同，其符合租赁合同的特征，其性质为房屋租赁合同，该合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。首先，爱家营公司虽称实际居住人于2019年12月退租，但爱家营公司仅出示合同及退租申请，并未出示相应付款证据。李长立亦对该证据的真实性不予认可，故法院对爱家营公司的证据不予采纳。且客户退租、房屋空置属于爱家营公司应自行承受的履约风险，爱家营公司应当自行承担。其次，虽然新冠疫情期间，北京市居民小区均因疫情受到管控，但程度各不相同，爱家营公司应当就其收到的影响出示证据证明。现爱家营公司未能证明其无法带客进入小区看房。法院对其意见不予采纳。故法院认为，爱家营公司逾期支付租金及向李长立单方发送解除通知的理由不成立，其逾期支付租金超过合同约定的期限，构成根本违约，李长立要求解除合同存在事实及法律依据，法院予以支持。李长立要求爱家营公司支付欠付的租金，理由正当，法院对其数额亦不持异议，故法院对其诉讼请求予以支持。李长立要求爱家营公司支付合同约定标准的违约金，理由正当，数额合理，法院予以支持。综上，一审法院判决：一、确认李长立、北京爱家营企业管理有限公司签订的《北京相寓资产管理服务合同》于2020年9月10日解除。二、自判决生效之日起七日内，北京爱家营企业管理有限公司给付李长立合同内剩余租金60900元。三、自判决生效之日起七日内，北京爱家营企业管理有限公司给付李长立违约金21000元。如果北京爱家营企业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案中，爱家营公司与李长立于2018年8月3日签订的《北京相寓资产管理服务合同》合法有效，双方均应依约履行。依据该合同约定，合同期限至2021年12月8日届满，现双方于2020年9月10日办理交接，李长立将涉案房屋收回，一审法院认定该合同于2020年9月10日解除，双方均无异议，本院予以确认。爱家营公司应当向李长立支付房屋占用期间欠付的租金，一审法院对欠付租金数额予以核算，爱家营公司提出上诉称因疫情防控导致其对外出租困难，且李长立未尽到防止损失扩大的义务。对此，本院认为，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。正如一审所言，北京市居民小区因疫情管控程度不同，不能一概而论；一审审理期间，一审法院已经释明爱家营公司就其对外出租受疫情影响的主张提供相应的证据，并依据爱家营公司的申请开具了调查令，但爱家营公司未能完成举证义务，应当自行承担不利后果。至于爱家营公司另行主张李长立未尽到防止损失扩大的义务一节，从双方证据情况看，双方对合同解除事宜始终未能达成一致，在爱家营公司不享有合同解除权的情况下，其提供的现有证据无法证明其该诉讼主张，且一审庭审中李长立亦已配合完成房屋交接，本院对一审法院认定的欠付租金数额予以确认。爱家营公司以合同履行困难为由拒付租金并提出提前解除合同，不符合合同解除条件，一审法院据此判处爱家营公司向李长立支付违约金，符合涉案合同之约定，本院不持异议。综上所述，爱家营公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1847．5元，由北京爱家营企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年一月十三日法官助理 孙春玮书 记 员 韩 铮-2--1-