湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘10民终160号 上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南华广商业有限公司，住所地湖南省资兴市鲤鱼江林海广场旁湘中城市广场。 法定代表人：张美娥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李小平，湖南林邑律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司，住所地湖南省资兴市鲤鱼江湘中城市广场****。 法定代表人：张红萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢春丽，湖南春鸿律师事务所律师。 上诉人湖南华广商业有限公司（以下简称华广商业公司）与上诉人资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司（以下简称民间资金登记中心）租赁合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2020）湘1081民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 华广商业公司上诉请求：判令民间资金登记中心增加赔偿华广商业公司损失150万元，即共赔偿250万元。事实和理由：1.一审判决解除涉案合同，租金计算自2020年10月30日起，则该日起至合同约定的期满尚有109个月，该期间华广商业公司损失预期租金4,163,702.76元，一审仅认定损失100万元，实属太少。2.双方合同约定的违约赔偿金（违约金）已达200万元，至少也要赔偿该200万元的违约金，一审判决仅赔偿100万元，有违合同当事人意思自治的民法原则。3.本案除了400多万元租金损失外，还存在民间资金登记中心将涉案租赁物进行了改造，华广商业公司需要一大笔资金才能恢复原状。 民间资金登记中心辩称，1.华广商业公司提出按照200万元的违约金计算没有事实和法律依据。（1）涉案租赁合同的损失就是所欠租金，根据合同法的相关规定应按照所欠租金的30%计算损失，民间资金登记中心仅欠一个半月的租金，即便按照一审确定的支付租金时间也只有近6个月，因此，民间资金登记中心只需支付65,487.6元（36,382元×6个月×30%）违约金。（2）民间资金登记中心先后两次向华广商业公司发送退租函，要求解除涉案租赁合同，但是华广商业公司未提起确认解除合同效力之诉，故涉案解除合同通知于2020年4月14日发送至华广商业公司，涉案合同于2020年4月15日解除。2.涉案房屋完好无损，不存在损失问题。民间资金登记中心已穷尽所有手段帮助华广商业公司将租赁物业出租，不存在任何过错。 民间资金登记中心上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判民间资金登记中心与华广商业公司解除租赁合同的时间为2020年4月15日，民间资金登记中心应支付租金截止日期为2020年4月15日；3.依法改判华广商业公司的经济损失为民间资金登记中心未支付租金部分的30%；4.依法改判华广商业公司出具增值税发票给民间资金登记中心（从2015年6月2日至2019年5月10日期间的增值税发票，金额为1,602,162元）；5.本案一审、二审的诉讼费由华广商业公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。（1）一审判决认定本案解除租赁合同时间和民间资金登记中心支付租金的截止日的时间均为2020年10月30日，属于认定事实错误。涉案合同已于2020年4月15日解除。（2）一审法院认定“由于华广商业公司要求民间资金登记中心在原双方合同租期内为新的承租人担保未果”的事实错误。事实上是因华广商业公司额外增加水电保证押金和未在约定期限内交付房屋等原因，致使与他人租赁合同最终未签订履行。（3）一审法院认定民间资金登记中心对该商铺进行80%以上的主体改造，地，地面挖下去部分后使**变为**的事实不清.民间资金登记中心对华广商业公司于2020年4月15日之后的经济损失不再承担赔偿责任。民间资金登记中心已经穷尽各种方法替华广商业公司挽回解除租赁合同期间的经济损失，民间资金登记中心再无义务赔偿华广商业公司其他损失。导致租赁物至今未租赁的事实是华广商业公司自身过错所致。3.华广商业公司的经济损失应以民间资金登记中心未支付租金部分的30%进行计算。（1）涉案租赁合同约定违约金200万元明显过高，应当予以调整减少。（2）退一步说，即便以民间资金登记中心提出2020年9月22日为解除租赁合同的时间，那么本案华广商业公司的经济损失计算为36,382元＋6个月×30%=65,487.6元。（3）一审判决民间资金登记中心承担100万元的经济损失与法律公平性相悖。100万元相当于三年零六个月的租金，而法律规定考虑招租期限仅为三个月。4.一审法院对民间资金登记中心要求华广商业公司补开增值税发票的请求，以合同没有约定为由，不予审理错误。 华广商业公司辩称，1.本案起诉前双方没有达成解除合同的一致意见，期间，虽然双方多次协商，但是华广商业公司始终没有同意解除合同。2.民间资金登记中心因违约造成的损失有已使用的租金损失、装修房屋后应当恢复之损失、未到期的9年多的租金损失，但一审判决没有考虑未到期的租金损失不当。 华广商业公司向一审法院起诉请求：1.判令民间资金登记中心支付从2020年4月至2020年8月拖欠的租金共173,250元；2.判令民间资金登记中心支付华广商业公司违约金10,503.22元（按年利率24%的标准暂计算到2020年8月，具体以民间资金登记中心实际支付时间为止）；3.判令民间资金登记中心按照合同约定向华广商业公司支付2020年8月以后的租金；4.本案诉讼费由民间资金登记中心负担。诉讼过程中，华广商业公司变更诉讼请求为：1.判令民间资金登记中心按合同约定向华广商业公司支付迟延的租赁费（租赁费为34,650元/月，从2020年4月1日起计算至合同解除之日止）；2.判令民间资金登记中心依据双方签订的租赁合同约定支付违约金及损失合计4,198,356元；3.解除双方签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》；4.本案诉讼费由民间资金登记中心负担。 民间资金登记中心向一审法院反诉请求：1.依法解除华广商业公司、民间资金登记中心签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》，解除时间从2020年4月1日起计算；2.由华广商业公司在裁判文书生效后三十日内，补开好未及时开好的增值税发票给民间资金登记中心（从2015年6月2日至2019年5月10日期间的增值税发票，开票金额为1,602,156元）；3.本案诉讼费由华广商业公司负担。 一审法院认定事实：2014年6月30日，资兴市湘中地产开发有限公司将其开发的湘中城市广场全权委托给华广商业公司出租与管理，并收取租金及物业管理、设备使用费等。2014年12月12日，华广商业公司与民间资金登记中心签订《资兴湘中城市广场租赁合同》，约定民间资金登记中心承租华广商业公司管理的位于原资兴市鲤鱼江镇林海广场旁湘中城市广场2栋101号商铺（房产证号：湘20**资兴市不动产权第**、建筑面积421平方米）；租赁期15年，自2014年11月30日起至2029年11月29日止；头3年每月租金33,000元，头5个月为免租期，自2014年11月30日起至2015年4月30日止；从2015年5月1日起计付租金，租金每月度交纳1次，每3年为一个租程，第二个租程在原来租赁费用标准上递增5%。违约条款：第3项：双方均不得单方面提前终止合同，否则违约方赔偿守约方2,000,000元；第5项：民间资金登记中心在华广商业公司正常履约时必须保证租满10年，但民间资金登记中心主体解散除外，否则民间资金登记中心单方面提前终止合同，必须向华广商业公司支付提前终止合同后未履行的合同租赁期限的总租金作为惩罚等。双方还约定了有关权利与义务、未尽事宜如何处理以及合同届满、合同解除时如何处理的有关事宜等。合同签订后，华广商业公司依约将商铺租赁给民间资金登记中心，民间资金登记中心在免租期内对该商铺进行了80%以上的主体改造，地，地面挖下去部分后使**变为**造完成后民间资金登记中心正常办公且民间资金登记中心主动交纳租金至2019年12月30日。2020年1月19日民间资金登记中心以《退租函》的形式向华广商业公司提出提前退租，华广商业公司答复过年放假不同意民间资金登记中心退租，等上班后具体面谈。但民间资金登记中心在合同尚未解除时于2020年1月—2月搬离租赁商铺至资兴市东江开发区办公。民间资金登记中心搬离租赁商铺后忘记关灯，华广商业公司发现后拉了总电匣。华广商业公司上班后催促民间资金登记中心支付所欠租赁费，民间资金登记中心支付华广商业公司租赁费至2020年3月30日。从2020年4月份起，双方为民间资金登记中心退租事宜多次协调，互发函件，但没有结果。在此期间民间资金登记中心曾引进新的承租人，但由于华广商业公司要求民间资金登记中心在原双方合同租期内为新的承租人担保未果。2020年6月4日，双方为民间资金登记中心退租事宜到资兴市东江街道人民调解委员会调解，因华广商业公司要求民间资金登记中心赔偿金额巨大调解未成。2020年8月10日，华广商业公司诉至一审法院。另查明，民间资金登记中心租赁期间从未受到华广商业公司及案外人阻挠其正常经营，华广商业公司也未擅自给民间资金登记中心断水、断电。 一审法院认为，华广商业公司受资兴市湘中地产开发有限公司委托将其开发的湘中城市广场全权交予其出租与管理，并收取租金及物业管理、设备使用费等，因此，华广商业公司对出租给民间资金登记中心的位于原资兴市鲤鱼江镇林海广场旁湘中城市广场2栋101号商铺享有出租、管理，并收取租金的权利，华广商业公司具备诉讼主体资格。双方签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现民间资金登记中心由于自身原因未经华广商业公司同意擅自提前退租并搬离租赁场所，其行为属于单方面违约，依法应承担违约责任。根据双方合同约定民间资金登记中心作为违约方未经华广商业公司同意不得提前解除合同，其反诉要求解除双方签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》，依法不予支持；但鉴于民间资金登记中心已搬离租赁场所，合同继续履行已不现实，华广商业公司又变更同意解除合同，依法应予准许，其解除时间以一审法院判决为准；由于民间资金登记中心单方面违约致使合同不能继续履行而提前解除合同，民间资金登记中心依法应承担违约责任，其造成华广商业公司损失如何计算，华广商业公司诉请民间资金登记中心按合同约定向华广商业公司赔偿违约金及损失4,198,356元，其金额巨大过高，依法予以调整；违约条款的约定是对违约方不遵守合同规定、不讲诚信的一种惩罚性措施，因此，对华广商业公司损失应以实际损失为基础，其实际损失的计算应比照民间资金登记中心对该商铺进行了80%以上的主体改造，地，地面挖下去部分后使**变为**恢复至原状及给予招租时间的共同经济损失根据民间资金登记中心单方面违约过错、合同尚有近十年不能履行造成华广商业公司巨大预期收益不能实现等因素综合考虑1,000,000元。关于民间资金登记中心反诉要求华广商业公司补开增值税发票，因合同没有约定，不予审理，以双方协商解决或找有关职能部门处理为妥。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、解除原告湖南华广商业有限公司与被告资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司于2014年12月12日签订的《资兴湘中城市广场租赁合同》；二、被告资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司在判决生效后十日内支付原告湖南华广商业有限公司2020年4月1日至2020年10月30日的租金共计242,550元（34,650元/月×7月）；三、被告资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司于判决生效后十日内赔偿原告湖南华广商业有限公司经济损失1,000,000元；四、驳回原告湖南华广商业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司的反诉请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39,868元，由原告湖南华广商业有限公司负担23,368元，由被告资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司负担16,500元，案件反诉受理费80元，由被告资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司负担。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：一、涉案合同解除时间如何认定，一审判决认定民间资金登记中心应支付华广商业公司2020年4月1日至2020年10月30日的租金242,550元是否正确；二、本案损失如何确定。 关于焦点一。涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定合法有效正确。涉案租赁合同约定双方均不得单方提前终止合同。涉案租赁合同签订后，华广商业公司按照约定已将租赁物业交与民间资金登记中心，民间资金登记中心履行租赁合同后在不具备合同约定终止的情况下，向华广商业公司发送退租函要求提前解除租赁合同，并搬离了租赁物业，实质是明确表示拒绝履行合同，华广商业公司的行为已构成根本违约。在双方就解除租赁合同协商未果的情况下，华广商业公司以诉讼的方式行使解除权，故一审判决认定合同的解除时间以一审判决时间为准，并无不当。民间资金登记中心履行支付租赁费义务至2020年3月30日，截止2020年10月30日一审判决时，民间资金登记中心尚欠华广商业公司7个月租金，一审判决民间资金登记中心应支付华广商业公司7个月租金242,550元（34,650元/月×7个月）并无不当。民间资金登记中心关于合同解除时间应以其于2020年4月14日向华广商业公司发出退租函的时间为准的主张于法无据，本院不予支持。 关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，民间资金登记中心违约解除涉案租赁合同给华广商业公司造成损失，应当承担赔偿责任。双方虽然在合同约定了200万元违约金，但是民间资金登记中心主张该约定的违约金过于高于造成的损失，请求人民法院予以减少。从本案已查明的事实可知，涉案租赁物业系商铺，华广商业公司系以出租该房屋收取租金的方式取得相应的收入，而涉案租赁合同解除，华广商业公司仍需重新对外招租，存在其寻租期间无法取得租金收入的客观实际，而该期间华广商业公司应得租金收入即属其因合同解除所遭受的租金损失范畴。同时考虑到涉案租赁物已被改造恢复原状的损失。一审法院在综合考虑双方当事人履行合同情况，民间资金登记中心单方违约过错以及合同尚有近十年不能履行造成华广商业公司巨大预期收益不能实现等因素的基础上，酌定违约金或损失100万元，符合本案实际情况，本院予以维持。对于民间资金登记中心要求华广商业公司补开增值税发票问题，一审以合同没有约定为由，没有支持该诉请并无不当。 综上所述，华广商业公司、民间资金登记中心的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人湖南华广商业有限公司预交的二审案件受理费18,300元，由上诉人湖南华广商业有限公司负担。上诉人资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司预交的二审案件受理费15,983元，由上诉人资兴市经济开发区民间资金登记服务中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 孟晋忠 二〇二一年一月二十八日 法官助理 曹 晰 书 记 员 魏小兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。