辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终226号上诉人（原审被告）：王成都，男，1985年3月21日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：朴晶，辽宁海晏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连铭润物业管理有限公司，住所地辽宁省庄河市城关街道海洋村。法定代表人：寇伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭仁雨，辽宁昌汉律师事务所律师。上诉人王成都因与被上诉人大连铭润物业管理有限公司（以下简称“铭润物业”）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初5588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王成都的委托诉讼代理人朴晶、被上诉人铭润物业的委托诉讼代理人郭仁雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王成都上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判驳回铭润物业关于要求我立即向铭润物业支付2016年12月4日至2019年12月31日的物业管理服务费6395元的诉讼请求；二、诉讼费由铭润物业承担。主要事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误。一、铭润物业于2013年对高层及多层住宅的物业费标准为1.2元/m2/月，一审法院对此未予认定，属认定事实不清。二、铭润物业要求我支付2.5元/平方米标准的物业服务费，不具有收费依据的合法性和程序的合法性、合约性。(一)根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》及《辽宁省物业管理条例》第四十二条的规定，前期物业费应按照住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，实行政府指导价，前述内容作为效力性强制性规定，如有违反当属无效。铭润物业收取2.5元的收费标准是其自定的，价格收取无任何法律依据，且未经过法定程序。如物业服务企业擅自制定属于政府指导价的服务价格，将根据《价格违法行为行政处罚规定》第九条第三款的规定，受到相应的行政处罚。(二)变更物业服务费收费标准未经法定和意定程序。2013年适用案涉小区全体业主的、统一的前期物业服务合同多层和高层住宅物业服务费标准为1.2元，如后期要对此标准进行变更，根据前期物业服务合同的内容和《物权法》第七十六条第七项的规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并经过许可和备案。(三)物业服务收费价格未按照法定方式予以公示即收费，属于依法禁止行为，我有权不支付。《物业服务收费管理办法》第八条和《辽宁省物业管理条例》第五十六条第二款规定：“物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准等有关情况公示。”《大连市关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》大价发[2016]19号规定：“物业(停车)服务企业向业主提供服务并收取费用时，应严格按照规定实行收费公示，未经公示或公示以外的收费项目禁止收费，对不按规定实行收费公示或利用收费公示进行价格欺诈的行为，价格主管部门将依法进行查处。”铭润物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。且一审法院为促进王成都与我公司之间的和谐稳定、缓解双方的矛盾，免去我公司主张王成都承担一定数额违约滞纳金的诉求。因此，一审判决公平公正，请求依法维持原判，驳回王成都的上诉请求。铭润物业向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理服务费6395元，滞纳金3000元，合计9395元；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，被告王成都系庄河市铭润福邸小区7-A-708号房屋业主，建筑面积71.05平方米。2014年12月4日，大连铭润物业管理有限公司（甲方）与王成都（乙方）签订《前期物业服务协议》。协议约定原告的服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、保养和管理；共用设施、设备的维修、保养、运行和管理；小区内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、照明灯、建筑雕塑、导示系统等的保养与管理；附属配套建筑和设施的维修、保养、和管理；公共环境卫生的清洁和管理；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；维护公共秩序；房屋装饰装修管理服务；消防管理服务；电梯的运行和日常维护管理等。乙方应当按照协议约定交纳物业服务费等费用；物业服务费用标准为：高层住宅每月2.5元/m2，物业费起算日以房屋交付通知规定时间为准。首次物业服务费缴纳后，以后每年12月末前十日内预交下一年度物业费。业主逾期交纳的，从逾期之日起每日加收应交金额千分之三的滞纳金。本协议自签订日起生效，至业主大会成立，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同签订之日止。后原告为案涉小区提供了物业管理服务，被告入住时交纳了两年的物业费4263元（71.05平方米×2.5元/月/平方米×24个月），未按期交纳2016年12月4日至2019年12月31日期间物业费6554元[71.05平方米×2.5元/月/平方米×(36个月+27天）]。现原告诉至本院，要求被告交纳物业费6395元及滞纳金，并承担本案诉讼费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王成都与大连铭润物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议对当事人具有约束力。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，被告理应交纳物业费。关于被告辩称原告要求支付每月2.5元/m2标准不具有收费和程序的合法性。案涉小区高层住宅物业费标准为每月2.5元/m2，对于该标准，原告与被告之间的《前期物业服务协议》中已经确定，被告所持有的案涉房屋《前期物业服务协议》，高层住宅物业费标准与原告提供的协议载明一致，说明被告对所居住的房屋收取每月2.5元/m2物业费是知晓的，且被告已按照协议约定的标准交纳了两年的物业费，原告有权依据《前期物业服务协议》约定的收费标准主张其民事权利，被告应依该协议约定的标准向原告交纳物业费。关于物业费收费标准，被告可以通过其小区业主委员会与原告沟通协调，或者提议重新签订物业服务合同等方式变更收费标准。故对被告的该项辩解，不予采纳。关于被告提出物业费收费标准未实行政府指导价、未经审批、公示一节，该事项非违反法律效力性强制性规定，并不影响双方基于形成物业服务合同关系的《前期物业管理服务协议》效力，也并不是被告拒交物业费的理由。但物业公司应依据相关规定及时将应向业主公开的内容依法向业主公开、公示。关于被告所称原告扣押被告房产证，强令要求被告必须以2.5元为标准支付物业服务费，原告应予返还一事，与本案非系同一法律关系，被告在本案中既未提供证据证明，也未提出反诉请求，本案不予处理。关于被告辩称的小区服务不到位问题，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业企业提供的服务。原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，清理乱停乱放、清除堵塞消防通道各种杂物，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。原告应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。被告作为业主，不能因原告个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理，且这种方式没有法律依据。业主也应对物业服务工作给予必要的理解和支持，应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，原告在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进原告重视物业服务质量，免去滞纳金为宜，故对原告该项诉讼请求，不予支持。综上，对原告要求被告给付物业费的诉讼请求，予以支持；对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王成都于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连铭润物业管理有限公司2016年12月4日至2019年12月31日期间物业费6395元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告王成都负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，业主应当按照约定向物业服务单位支付物业费。王成都与铭润物业之间的《前期物业服务协议》约定高层住宅物业费为每月2.5元/m2，该收费标准系双方合意的结果，具有约束力。铭润物业已按约定在诉争期间提供了物业服务，王成都亦应按该标准支付物业费。对于王成都主张每月2.5元/m2的收费标准违反了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》及《辽宁省物业管理条例》第四十二条的规定、当属无效的意见，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定,导致合同无效的是违反法律、行政法规强制性规定。而《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》、《辽宁省物业管理条例》均不属于法律、行政法规，即使违反该规定亦不能导致合同无效。至于王成都主张铭润物业未经法定程序变更、公示收费标准，由于《前期物业服务协议》已经明确约定物业费每月2.5元/m2，且王成都已经按照该标准交纳了两年的物业费，即使铭润物业未按相关规定公示，也并不构成王成都拒交物业费的合法理由。故，王成都前述意见均不能得到支持。一审法院按照每月2.5元/m2计算判决王成都支付物业费于法有据，本院予以确认。综上，王成都的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（王成都已预交），由王成都负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王慧莹审判员 毕春燕二〇二一年一月十九日书记员 连亚妮