文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1985号上诉人（原审被告）：重庆御碧物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园三街****，统一社会信用代码91500107304886808E。法定代表人：杜康伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭兵，重庆乐扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹均，男，1972年2月20日出生，汉族，居民，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：邓作奎，重庆市北碚区偏岩法律服务所法律工作者。上诉人重庆御碧物业管理有限公司（以下简称御碧物业公司）与被上诉人曹均房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院（2020）渝0156民初2297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。御碧物业公司上诉请求：撤销原判，改判驳回曹均的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定的事实不清，适用法律错误。1.新冠疫情对御碧物业公司与曹均租赁合同的履行具有重大影响，继续履行对御碧物业公司明显不公平，不能实现合同目的。御碧物业公司依据重庆市高级人民法院《关于审理涉新型冠状病毒肺炎疫情民事案件若干问题的解答》规定解除合同具有法律依据。御碧物业公司租赁曹均的房屋开展旅游景区的住宿业务，但在今年2月新冠疫情暴发以来，全国响应疫情防控措施的号召，御碧物业公司也被迫停业，3月逐步允许复工到5月份以来仙女山旅游市场未有恢复迹象，御碧物业公司经营困难，考虑到双方之间的合同仅有不到三个月时间，继续履行对御碧物业公司不公平，遂在2020年5月8日向各承租人发出了解除租赁合同的书面通知。2.御碧物业公司解除合同的行为也具有合同上的依据。案涉合同第十条合同解除载明：“凡因发生严重自然灾害、战争，租赁物业因社会公共利益或城市建设需要被依法征用，或其他不能预见的，其发生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用书面方式通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免责。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算”。御碧物业公司遭受的新冠疫情的影响属于不可抗力，是众所周知的情形，因此根据上述条款，解除并终止最后三个月的租赁合同对于双方才是最佳选择，对合同双方才公平。3.御碧物业公司要求免除2月至5月8日的部分租金并无不当。曹均辩称，请求驳回御碧物业公司的上诉，维持原判。御碧物业公司与曹均之间的租赁合同合法有效；御碧物业公司在没有征得曹均同意的情况下单方向曹均发出解除合同的函件没有法律依据，不产生法律效力；曹均的房屋是私有财产并非国有财产。曹均向一审法院起诉请求：御碧物业公司支付曹均房屋租金13,545元及违约金69,567.12元。一审法院认定事实：曹均（出租人，甲方）与御碧物业公司（承租人，乙方）于2017年6月签订了两份内容一致的《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），分别约定曹均将位于重庆市武隆区仙女山街道宏泰路X号XX幢X-XX、X-XX的房屋租赁给御碧物业公司用于酒店经营，并就租赁期间、租金标准、租金支付方式、权利和义务、违约责任等进行了约定。御碧物业公司接受房屋后委托重庆途家置业顾问有限公司进行经营。《合同》第三条租赁期限载明：“房屋租赁期限为自2017年6月9日起至2020年7月31日止”。《合同》第五条租金及支付方式载明：“1.本合同期内，乙方向甲方支付的租金标准1,505元/月（大写：壹仟伍佰零伍元整），即：18,060元/年（大写：壹万捌仟零陆拾元整）；租赁期内，该租金为固定的，未经双方协商一致，不得调整……2.支付方式：甲方指定下述银行账户作为本合同租金的收取账户，由乙方将租金打入该银行账户，各期租金支付日期：每季度末的前10日内……”。《合同》第十条合同解除载明：“1.凡因发生严重自然灾害、战争，租赁物业因社会公共利益或城市建设需要被依法征用，或其他不能预见的，其发生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用书面方式通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免责。因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算。2.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋：2.1不正当理由不按照约定支付租金达90日的，2.2擅自拆改动或破坏房屋主体结构的……”。《合同》第十一条违约责任载明：“1.乙方有第十条第二款第1项约定情形的，每日按应付租金的0.03%向甲方支付违约金……3.租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按本合同约定的总租金金额的60%向甲方支付租金，并赔偿给甲方所造成的全部损失”。《合同》签订后，曹均按约将房屋交付御碧物业公司使用，御碧物业公司按约足额向曹均支付租金至2020年1月。后御碧物业公司在未与曹均协商一致的情况下减半支付了2020年2月、3月、4月的租金，又于2020年5月9日向曹均发出《解除租赁合同通知书》，载明：“敬致曹均业主：从2019年12月新冠病毒疫情暴发以来，在全国乃至全世界的共同努力下，虽然国际疫情越加严重，国内疫情还没有完全解除，但国内疫情已经得到有效控制，介于这次疫情特别重大影响，以及结合本项目酒店的实际情况，我司商请希望给予疫情期间减免租金，即从2020年2月1日至2020年4月30日，此期间租金减半，恳请理解为感。鉴于双方之间的房屋租赁合同将于2020年7月30日到期，而疫情影响本租赁项目尚不知何时结束，为避免双方不必要之损失，本公司无奈告知从2020年5月8日起正式解除双方于2017年6月签订的《合同》，并请您在2020年5月15日前，来我司办理解除《合同》及房屋交接手续……”曹均于2020年5月10日收到《解除租赁合同通知书》。一审法院认为，双方于2017年6月签订的《合同》，是双方当事人在自愿的基础上达成的协议，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定和社会公序良俗，依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。双方签订房屋租赁合同后，曹均已按约将房屋交付御碧物业公司使用，御碧物业公司也应按合同约定履行支付租金的义务。根据合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同；约定的解除条件成就时，解除权人也可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的的，合同一方也可以解除合同。本案中，双方当事人对合同的解除尚未协商一致。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平、其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六项第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，虽双方约定因不可抗力导致不能履行合同可解除合同，新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，但疫情及对应管控措施只是暂时导致御碧物业公司履行合同困难，双方可以通过协商对合同价款数额、履行期限等进行变更，尚未达到致使不能实现合同目的的解除条件。一审法院在审理过程中，依法调解未果。另根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”和第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，本案中，御碧物业公司负担的是金钱债务，不存在履行不能，且并非法律规定的除外情形。综上，御碧物业公司不享有约定和法定解除权，《房屋租赁合同》未因此而解除，故御碧物业公司应当继续按合同约定支付租金。御碧物业公司租赁房屋的目的是用于酒店经营，且租赁房屋位于武隆区仙女山街道，是国家AAAAA级风景区所在地，酒店经营与旅游业息息相关，鉴于疫情及管控措施对经济社会产生的影响，当事人应秉持诚实信用和公平原则共担风险、共渡难关。故一审法院对2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，酌情按合同约定数额的50%予以支持；对2020年5月1日至2020年7月31日的租金，御碧物业公司应当按照合同约定全额支付。御碧物业公司已于2020年5月实际支付了2020年2月1日至2020年4月30日期间50%的租金，无需再支付该期间剩余的租金；但应按约支付2020年5月1日至2020年7月31日的租金9,030元（1,505元/月×3月×2）。关于违约金的问题。御碧物业公司未与曹均协商一致，在不符合法定和约定解除条件的情况下发出《解除租赁合同通知书》通知曹均于2020年5月8日起正式解除合同并不再支付之后的租金的行为，系违反合同约定。合同约定的租赁期限已于2020年7月31日届满，御碧物业公司违约情节比较轻微，结合双方履行合同的实际情况和疫情及管控措施带来的影响，应允许御碧物业公司适当延期支付租金，一审法院对曹均违约金的诉求不予支持。综上，对曹均的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：一、重庆御碧物业管理有限公司于判决生效之日起五日内支付曹均租金9,030元；二、驳回曹均的其余诉讼请求。如果重庆御碧物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,877.8元，减半收取938.9元，由曹均负担836.89元，重庆御碧物业管理有限公司负担102.01元。二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：御碧物业公司发出的《解除租赁合同通知书》是否解除了《合同》，一审免除御碧物业公司的租金是否过低的问题。关于御碧物业公司发出的《解除租赁合同通知书》是否解除了《合同》的问题。只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。一审法院对于御碧物业公司不享有法定或者约定解除权进行了详细的阐述，本院不再赘述，因此御碧物业公司发出的解除合同通知书，并不发生合同解除的效果，双方应在合同期内继续履约。关于御碧物业公司提出的一审免除2月1日至4月30日期间50%租金过低的问题。御碧物业公司在其《解除租赁合同通知书》中表明，请求曹均对其2020年2月1日至2020年4月30日期间产生的租金减半。因此，一审法院的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，御碧物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆御碧物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二一年一月七日法官助理 尚 豪书 记 员 余婷婷