辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终159号上诉人（原审被告）：仇宝礼，男，1947年2月13日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。委托诉讼代理人：吴昌寅，辽宁兴中律师事务所律师.委托诉讼代理人：张馨元，辽宁兴中律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：董淑清，女，1978年7月9日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人仇宝礼因与被上诉人董淑清房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。仇宝礼上诉请求：撤销一审判决，依法改判仇宝礼无需返还租金。事实和理由：原审判决对案涉租金的性质认定及法律适用均有错误，仇宝礼无需向董淑清返还前述款项。首先，董淑清起诉时间是2020年3月8日，仍处于合同正常履行期间内。董淑清的诉讼请求中没有要求解除合同，合同中也没有承租方解除合同的相关条款约定。在未要求解除合同且合同继续有效的情况下，不存在返还租金的义务。其次，合同约定终止返还租金的条件是因市政建设需要拆除或改造案涉商铺。合同已经限定了终止合同的情形，火灾及新冠××疫情不符合合同中约定的终止合同并返还租金的适用条件，原审判决仇宝礼返还租金8856.35元，无合法合理依据。再次，仇宝礼在合同履行过程中并不存在过错，仇宝礼依照合同约定履行了义务，而董淑清自行放弃余下租赁期限，董淑清对自己权利放弃时仇宝礼并没有采取胁迫等其他手段，即该放弃行为是其对权利的处分，应当自行承担因放弃所导致的法律后果，剩余期间的租金仇宝礼并不负有返还的法律义务。董淑清主张的所谓租金中含有已支付的物业费，该物业费收取单位是大都会物业管理有限公司，并不是仇宝礼，因此对于物业费仇宝礼并不具有返还的主体身份条件。董淑清辩称，不同意仇宝礼的上诉请求，服从一审判决。董淑清向一审法院起诉请求：被告退还商铺剩余租金10,668元(2019年12月25日至2020年6月18日)、电费56.35元。一审法院经审理查明：2019年6月9日，原告与被告签订《商铺租赁协议书》，原告承租被告位于大连凯旋商城地下二层Ｂ区商铺，租期从2019年6月18日至2020年6月17日，年租金22,000元，物业费由被告缴纳。当日，原告将租金22,000元支付被告。2019年12月25日，凯旋商城地下一层发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区公安消防大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司(以下简称大都会公司)向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令(第1-5号)，避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知。延期营业期间，我们将密切关注疫情的变化，与各施工厂家保持密切沟通，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作，并持续做好商场设施的消毒和防疫工作。凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。2020年4月14日，原告通知被告，已将商铺腾空，钥匙放在店铺内，要求被告退还租金，剩余预付电费56.35元。后被告表示必须扣除半年物业费，剩余租金可退。一审法院认为，原告和被告的《商铺租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，凯旋商城根据政府疫情防控规定继续停业，并且因疫情导致商城未能及时对因火灾损坏的设备设施予以维修恢复，扩大了火灾造成的影响。关于停业期间的预付租金是否应当返还。自火灾发生后，直至2020年4月17日商城恢复营业，此期间原告承租的商铺不具备使用功能。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”和第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告应当保证案涉商铺在租赁期间能够正常经营使用，即使因案外人的责任发生火灾导致停业，被告也应承担返还相应预付租金的责任。被告应退还原告2019年12月25日至2020年4月16日不能经营期间的租金，计6871元（22,000元÷365天×114天=6871元，取整)。商城虽暂停营业，但不足以导致租赁合同目的无法实现。在商城恢复营业后，原告应继续履行合同并可以与被告协商变更合同，但考虑到火灾对原告正常经营产生明显不利影响，其提出退还租金不属于恶意违约，一审法院予以支持，但原告同时应承担违约责任。双方未对承租方提前解除合同的违约责任作出约定，原告在商城恢复营业前腾空店铺并通知被告接收，被告应遵循诚实信用原则予以接收以防止租金损失扩大，根据双方剩余租期，一审法院酌定原告按30日(2020年4月17日至5月16日)租金数额承担违约责任，剩余2020年5月17日至6月17日期间预付租金1929元(22,000元÷365天×32天，取整)应返还原告。被告辩称应从租金中扣除物业费，但双方合同约定物业费由被告缴纳，属于被告的出租经营成本，要求原告承担不符合合同约定。被告应返还原告以上租金及电费56.35元共计8856.35元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告仇宝礼于判决生效之日起十日内退还原告董淑清8856.35元；二、驳回原告董淑清的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取33元，由原告董淑清负担8元，被告仇宝礼负担25元。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：仇宝礼应否向董淑清返还相应租金；如应返还，则返还的具体金额。双方签订的《商铺租赁协议书》约定租期从2019年6月18日至2020年6月17日。董淑清于2020年3月向一审法院起诉请求退还剩余租金，并于2020年4月14日通知仇宝礼已将商铺腾空，钥匙在店铺内，原审法院于2020年10月9日作出本案一审判决前，案涉合同履行期限已届满，已无必要向董淑清释明其是否请求解除案涉《商铺租赁协议书》。故上诉人关于董淑清未要求解除合同且合同继续有效的情况下，不存在返还租金义务的上诉意见，没有事实与法律依据，本院不予采信。根据已查明的事实，董淑清已向仇宝礼交纳自2019年6月18日至2020年6月17日的租金22,000元。对于2019年12月25日至2020年4月16日租金6871元，该期间案涉店铺在客观上无法经营，其原因前期是火灾，后期既有火灾又受疫情影响，疫情导致火灾造成的不利影响未能及时消除，商城未能及时对因火灾损坏的设备设施予以维修恢复，扩大了火灾造成的影响。凯旋商城于2020年4月17日才恢复营业，故原审判决仇宝礼向董淑清进行返还，并无不当。对于2020年4月17日至6月17日期间租金，在凯旋商城已经恢复营业的情况下，案涉租赁合同具备履行条件，董淑清作为承租人不再继续履行《商铺租赁协议书》，而是通知腾空商铺、交还钥匙即提前终止履行合同，其依法应承担相应的违约责任。综合考虑董淑清的违约事实、剩余租期等因素，一审扣除一个月的商铺空置期损失，即仇宝礼应返还董淑清2020年5月17日至6月17日租金1929元，故仇宝礼应向董淑清返还的租金、电费合计8856.35元（6871元+1929元+56.35元），并无不当。仇宝礼上诉称董淑清主张的租金中含有已支付的物业费，仇宝礼不是物业费的返还主体一节，根据案涉《商铺租赁协议书》约定，物业费由仇宝礼缴纳，本案诉讼标的是董淑清向仇宝礼支付的租金，未体现物业费，故仇宝礼此节上诉理由没有合同与法律依据，原审未予支持，并无不当。综上，仇宝礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由仇宝礼负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年一月二十八日书记员  曲 娇