广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21466号上诉人（原审被告）：广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司，住所地广州市越秀区东风东路**。法定代表人：何晃中，职务副总经理。委托诉讼代理人：夏菁，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山大学，住，住所地广州市海珠区新港西路**/div>法定代表人：罗俊，职务校长。委托诉讼代理人：周辉，广东经纶律师事务所律师。上诉人广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司（以下简称“中家医公司”）因与被上诉人中山大学房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人中家医公司的上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回中山大学的全部诉讼请求或发回重审；2.判令中山大学承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实及适用法律错误。一、中山大学非涉案房屋的所有权人，也无房屋原产权人授权，不具备诉请中家医公司腾退房屋的主体资格和身份。原审法院在没有查清房屋所有权人的情况下作出腾退房屋判决不能成立。1.中山大学原审提交证据显示涉案房屋至今仍然登记在原中山医科大学名下。在建设部关于房屋登记办法等规章中均指认房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。中山大学没有提交任何证据证明房屋归其所有，也无授权或由其管理的相关证据证明。法律法规也无规定中山大学因为其国有或合并或其他原因可以不经任何手续地当然取得房屋所有权人的资格。我国法律更是有明确规定城市房屋实行所有权登记公示制度。因此中山大学无权要求中家医公司腾退房屋。2.在中山大学开具给中家医公司的押金收据凭证上，均盖有“中山大学收款专用章”，一直注明“代收押金”，表明其确认无房屋所有权即出租人的主体身份，在中山大学无房屋所有人即实际出租人授权意思表示解除租赁关系的情况下，中山大学不具备要求中家医公司腾退房屋的资格。二、原审判决支持中山大学诉请交还房屋占用的违约金事实认定错误。中山大学先期违约且存在重大主观过错，无权要求中家医公司支付违约金。中家医公司仍保留追究中山大学造成的合同违约或无效，租金错付损失的权利。1.双方租赁合同履约保证金条款5.2条明确约定：如中家医公司在租赁期内无违约、违法行为，且已缴清所有应付租金及其他相关费用，中山大学将在租赁期满或合同终止之日起10个工作日内将保证金无息退还中家医公司。中家医公司在各时段的租赁合同期内都积极完整地履行合同项下的义务，无任何违约违法行为。中山大学也从未指认中家医公司在租赁期内存在任何违法行为。按照合同约定，中山大学应依次履行合同义务将保证金在10日内退还给中家医公司，合同的先后履行顺序决定了谁先违约谁要承担违约责任的问题。中山大学并未按时、按约退还保证金，没有履行其在合同租赁期期满后应先履行的合同义务，故中山大学违约在先，无权追究中家医公司违约责任。2.租赁合同7.22约定：“…中山大学未同意中家医公司继续承租该场地的，中山大学应在租赁期满前一个月书面回复中家医公司…”，而中山大学意欲与中家医公司终止租赁关系，却没有如合同所约告知其不同意中家医公司继续承租该场地。因长久以来中山大学对于中家医公司所交的任何材料，依据其一贯的作风从不给予书面回复。同时也给中家医公司错误的认知，认为是继续租赁关系的。3.中山大学对于租赁合同涉案房屋的延期交付具有重大明显过错。从双方签署的五份租赁合同签署日期可见：全部都是在租赁期满之日后的2018年1月31日对已履行的1至3年不等的租赁合同的补签。结合中山大学未退还保证金终止租赁合同且未在租赁期满前一个月明确书面答复不续签合同的行为，中山大学多年不明确表明拒签合同且事后含糊默认又重新表示接受签约的态度，传达给中家医公司的信息是中山大学同意继续以实际履行后补签合同的方式保持双方这种租赁关系，默许双方租赁合同内容的。中山大学先期违约不仅无权追究中家医公司责任且应承担因此对中家医公司可能造成的误导性信息传递的损害责任。4.本案背后真相绝非简单的房屋租赁关系，而是中山大学作为曾经的上属机构以隐含的包括房屋租赁条件和品牌招商吸引到社会资本投入，并让中家医公司一方新的投资继任者们承担了一系列中山大学方棘手的患者员工安置问题、配合其拆迁发展规划完成等合作条件后，中山大学开始对中家医公司过河拆桥的清算清退。作为中家医公司承载了两方发展历史过程中的特殊义务，也对中山大学下属企业的改革作出了巨大贡献，在中家医公司一直严格遵守合同及约定按时缴租及各种费用且愿意增加房租的情况下，中山大学仍然故意借口教学安排要求中家医公司腾退房屋，此举也违背原房屋所有人原中山医科大学在支持中家医公司发展时给予的无限期的租赁优惠真实意愿。从此意义上原审法院酌情考虑也不应当支持中山大学请求的占用房屋违约金。三、原审判决支持2020年2月1日至判决发生法律效力之日止的占用费及逾期利息错误。1.为避免纠纷发生，中家医公司已经一次性支付2020年3-7月租金，此后每月仍在继续遵守合同约定按时正常缴纳租金。所以不存在原审法院判决的占用房屋至今未支付的房屋租金占用费及利息。2.国家明确规定因疫情原因国有房屋（包含高校房屋）出租减免部分房屋租金。2020年2月的租金符合国家政策减免条件，应当减免。四、原审判决支持中山大学律师费诉请错误。如前述，中山大学先期违约，原审判决无法支持中山大学主张的律师费诉请。五、原审判决适用法律错误。原审法院既然确认双方自愿签订的租赁合同是双方真实意思表示，双方均应依约全面履行，合同约定租赁期限至2017年12月31日届满。那么在2018年1月31日中山大学仍在补签合同的情况下，中山大学未指认中家医公司租赁期间有任何违约违法的情况下，中山大学应当全面履行合同—先履行义务退还履约保证金，明确终止租赁合同的坚决意向，而不是在中山大学先期违约的情况下反而追究中家医公司各种的违约责任。原审法院未分清楚谁违约事实导致适用法律错误。六、原审法院判决支持违约金标准过高，应当予以减免。原审判决按照每日月租金的3%计算，等于每月给予原房租90%的违约金计算，在缴纳原租金的基础上几乎要翻一倍，远高于银行一年期贷款报价利率或民间借贷利率；同时，参照中山大学主张的评估价格来看，原审判决支持的违约金已经达到中山大学损失的2倍，该违约金标准也过分高于造成的损失，应当损减。此外，从合同履行情况看，中家医公司履约一贯良好，而中山大学未按租赁合同7.22约定及时行使权利收回房屋，甚至拖延数月才发出的退房函，中山大学对于期间的损失扩大应自行承担。综上，请求二审法院查明事实，支持中家医公司的上诉请求。被上诉人中山大学答辩同意原审判决，不同意中家医公司的上诉请求。一、关于中山大学的诉讼主体资格，依据国家政策规定原中山医科大学已被中山大学合并，中山大学对原中山医科大学的资产有处分的权利，只是没有及时办理涉案房屋产权变更登记，且中山大学是涉案租赁合同的相对人，有权提起诉讼。二、关于违约事实，所涉租赁合同期限届满后，中家医公司有义务将房屋腾退，但中家医公司一直占用涉案房屋，违约事实清楚。三、鉴于中家医公司违约，不同意减免2020年2月的使用费。四、关于违约金标准，原审法院根据合同约定作出相应处理，并无不当。中山大学一直按照2014年前的租金标准收取的租金，租金标准本身就比较低。而根据中山大学原审提交的评估报告，对方缴纳的使用费标准远低于实际使用价格，中山大学因对方违约产生的实际损失大于原审判决认定的违约金标准。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中山大学于2020年1月20日向原审法院起诉请求：1.终止中山大学、中家医公司之间关于广州市越秀区东风东路658-664号首层、二层（每层建筑面积743.83平方米）的房产租赁关系，中家医公司腾退相应房产；2.中家医公司向中山大学支付占用中山大学房产的使用费（按评估价首层每月180元/平方米、二层90元/平方米，总计每月200834元计算，自2018年1月1日起至实际腾退之日止，中家医公司已付租金可以相应扣减）及相应利息（每月使用费减去中家医公司已付租金差额的利息从当月15日起计至中家医公司实际腾退房屋之日止，按照中国人民银行年贷款利率计算，2018年为4.75%，2019年为4.35%）；3.中家医公司向中山大学支付迟延终止合同及交还场地的违约金（自2019年1月1日起计至中家医公司实际腾退房产之日止，每日按照合同约定的原月租金额的3%计算）；4.中家医公司承担中山大学律师费用14000元。原审法院认定事实：据原广州市国土局房管局核发的穗房地证字第××号《广州市房地产证》记载，广州市越秀区东风东路658-664号首层登记所有权人为原中山医科大学，总建筑面积2908.8904平方米，为钢筋混凝土结构16层，用途为商业。原中山医科大学已被中山大学合并。2018年1月31日，中山大学（出租方、甲方）与中家医公司（承租方、乙方）签订合同编号为BGSP20180025的《房地产租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市越秀区东风东路658-664号首层位置的房地产出租给乙方使用，建筑面积1487.66平方米；乙方主要经营类别为医疗门诊；租赁期从2015年1月1日至2017年12月31日；租金每月每平方米72.66元，按本合同约定的建筑面积1487.66平方米计，核定每月的租金合计为108004.12元；租金按月结算，由乙方在每月的第15日前通过银行转账付款方式缴付当月租金给甲方；本合同签订之日起三个工作日内，乙方应通过银行转账方式向甲方交纳324012.36元人民币作为履约保证金，如乙方未在约定时间内足额交纳履约保证金，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同；在租赁期届满或合同解除时，乙方应将该场地交还给甲方；租赁期满如乙方需继续承租该场地，应提前三个月向甲方提出书面申请，甲方同意乙方继续承租的，双方另行签订租赁合同；如乙方未提前三个月向甲方书面申请继续承租该场地，或甲方未同意乙方继续承租的（甲方应在租赁期满前一个月书面回复乙方），乙方应于租赁期满之日起五个工作日内将该场地交还给甲方，每逾期一日，乙方应在按本合同租金标准交纳租金的同时，还须按月租金额的3%向甲方支付违约金至交还租赁场地之日止；逾期一个月以上（含一个月）的，甲方有权自行收回该场地，乙方自行承担由此导致损失；甲乙双方应全面履行合同义务，如有任何违约行为，违约方应赔偿守约方因此所遭受的一切损失，包括但不限于因追讨损失所花费的诉讼费、律师费、差旅费、鉴定费等。之后双方未再续签书面租赁合同。2018年3月16日，中山大学向中家医公司发出《中山大学总务处关于租赁合同期满限期退房的通知》，内容为：双方签订的租赁合同已于2017年12月31日到期，根据中山大学公房调整规划安排，对上述各物业中山大学将另有规划使用安排。现通知中家医公司租赁合同已到期，中山大学不再与中家医公司续签以上各项物业租赁合同，请于2018年6月30日前到中山大学总务处北校园总务办办理租赁用房的退房手续，并结清租金及水电费、物业管理费等。2018年5月30日，中山大学再次向中家医公司发出《中山大学总务处关于租赁合同期满限期退房及停止供应水电的通知》，通知中家医公司在2018年6月30日前退回所有租赁房屋，逾期将于2018年7月1日起停止供应水电。2019年3月22日，中山大学又向中家医公司发出《中山大学总务处关于房屋租赁合同期满限期退房的通知》，内称：双方租赁合同已于2017年12月31日到期，中山大学已在2018年3月16日通知中家医公司不再续签租赁合同并要求限期退房，但中家医公司至今未办理退房。现郑重申明以下三点：一、双方的租赁合同关系已到期终止，请中家医公司于2019年6月30日前到中山大学总务处北校园总务办办理占用中山大学房产的腾退交接手续，并结清实际占用期间的房产使用费及水电费等；二、从2019年1月起，中家医公司勿再向中山大学账户单方转入占用房产的部分使用费；三、中家医公司须于2019年3月29日前书面回复中山大学，明确退房时间并按时腾退占用房产等。上述三份通知，中家医公司确认均已收悉。2018年，中山大学委托广东卓越土地房地产评估咨询有限公司对包含涉案房屋在内的55项房地产以2017年12月1日为价值时点的市场租金价格进行评估。该公司于2018年4月2日出具《房地产估价报告》，评定东风东路656号（自编执信南路75号）首层租金单价为180元/平方米、二层租金单价为90元/平方米，每层评估建筑面积743.83平方米，租金总价为200834元/月。中家医公司对该评估报告不予确认，认为该评估报告是中山大学单方委托评估公司作出的，本案所涉房屋约定租金标准为72.66元/平方米，上述《房地产估价报告》的估价明显过高。原审诉讼过程中，双方均确认中家医公司已按照108004.12元/月的标准向中山大学支付了涉案房屋截止至2020年1月31日止的房屋占用费，中家医公司确认租赁范围实为东风东路658-664号首层及二层，每层各约743.83平方米。中家医公司称，因新冠病毒××疫情的影响，中山大学同意免收2020年2月及3月的占用费。中山大学对此予以否认，称中家医公司迟延腾退房屋在先，该校关于因新冠病毒××疫情影响而免租两个月的政策不适用于有违约行为的中家医公司。为证明本案并非单纯的房屋租赁合同纠纷，而是中山大学、中家医公司关于投资原属于中山大学企业的合作纠纷，中家医公司向原审法院提交如下证据复印件：1.1999年3月5日企业设立资料（其中包含原中山医科大学总务处于1999年出具的《证明》，载明该校同意将位于东风东路××号××及××楼，面积共1200平方米的地方出租给“中山医科大学医学整形美容中心”使用）；2.2000年1月11日股东会特别决议、股东转让出资合同书、验资事项说明；3.2009年9月28日转让股份的工商登记资料；4.验资事项说明、注册资本变更前后对照表；5.2013年6月25日转让股份的工商登记资料；6.2010年5月5日股东会决议；7.2016年6月30日工商登记档案。中山大学对上述证据真实性、合法性均无异议，但认为上述资料中没有任何资料是关于涉案房屋的，证据1只是证明中山大学同意出租房屋给中家医公司，但是中山大学、中家医公司之间的租赁关系还是应当以合同为准。此外，中山大学因与中家医公司之间的租赁合同纠纷共提起五案诉讼，为此与广东经纶律师事务所签订法律服务合同并支付一审律师费40000元。诉讼过程中，中山大学明确其关于律师费的诉讼请求变更为8000元（按五案平均计算）。原审法院认为，中山大学、中家医公司自愿签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。该合同约定租赁期限至2017年12月31日届满，之后双方未续签书面租赁合同，中山大学也多次通知中家医公司不再续约，要求中家医公司交还租赁房屋，故双方的租赁合同关系已于2017年12月31日因租赁期满而终止，无须再行判决终止。自中山大学2018年3月16日通知中家医公司搬迁至今已逾两年，中山大学要求判令中家医公司交还房屋合法合理，予以支持。中家医公司答辩所提及的合作经营、股权转让等与本案并非同一法律关系，中家医公司也未能提交基于以上相关事由中山大学曾承诺中家医公司可以继续承租涉案房屋的证据，故对其上述答辩，不予采纳。双方签订的《房地产租赁合同》约定，“乙方应于租赁期满之日起五个工作日内将该场地交还给甲方，每逾期一日，乙方应在按本合同租金标准交纳租金的同时，还须按月租金额的3%向甲方支付违约金至交还租赁场地之日止”。即双方已对中家医公司在租赁期满后迟延交还房屋的情况下房屋占用费的标准及违约金数额作出了约定，该约定对双方有约束力。因此，占用费及违约金均应按此约定标准计算，中山大学主张按照其单方委托评估得出的200834元/月计付占用费及差额部分的利息依据不足，不予支持。由于中家医公司在新冠病毒××疫情发生前早已存在逾期腾房的违约行为，中山大学不同意中家医公司减免2020年2、3月份占用费合理，即中家医公司目前尚有2020年2月1日至今的占用费未向中山大学支付，中山大学主张按照同期银行贷款利率（现已调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付利息于法有据，但因上述利息系中山大学基于中家医公司的迟延付款行为而产生的损失，与是否交还房屋不具有直接关联性，故应计至中家医公司向中山大学支付应付占用费之日止。关于中山大学主张的律师费，双方租赁合同约定“甲乙双方应全面履行合同义务，如有任何违约行为，违约方应赔偿守约方因此所遭受的一切损失，包括但不限于因追讨损失所花费的诉讼费、律师费、差旅费、鉴定费等”，中山大学主张的律师费数额也没有超出司法行政管理部门规定的律师服务收费标准，故对中山大学该项诉讼请求，亦予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，于2020年8月28日作出判决如下：一、中家医公司在本判决发生法律效力之日起三个月内，将广州市越秀区东风东路658-664号首层、二层（建筑面积约1487.66平方米）腾空交还中山大学。二、中家医公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向中山大学支付广州市越秀区东风东路658-664号首层、二层房屋2020年2月1日起至本判决发生法律效力之日止的占用费（按照108004.12元/月的标准计算）及逾期付款利息[每月占用费的利息自当月16日起计至实际支付占用费之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计付]；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的房屋占用费，由中家医公司按照108004.12元/月的标准逐月支付给中山大学。三、中家医公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向中山大学支付2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的违约金（每日按照108004.12元×3%=3240.12元计付）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的违约金，由中家医公司按照3240.12元/日的标准逐月支付给中山大学。四、中家医公司在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向中山大学支付因本案诉讼而支出的律师费8000元。五、驳回中山大学的其他诉讼请求。一审案件受理费33104元，由中山大学负担22339元、中家医公司负担10765元。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，中家医公司表示已按原租赁合同约定的租金标准于2020年7月28日一次性缴纳了房屋2020年3-7月的租金，此后逐月支付租金至2020年12月，2020年2月的租金应予免除。中山大学确认收到中家医公司自行转账支付的上述费用，不同意免除2020年2月的占用费。二审中，中家医公司提交以下证据：1.代收押金收据、支付凭证，拟证明中山大学知晓其不具备房屋产权人身份、且未按照合同约定在合同终止或解除之日十天内将履约保证金退还给其，存在先违约的事实。2.原中山医科大学出具的同意租赁经营场地证明书、房屋使用证明书及家庭医生杂志承包经营协议书，共同拟证明其与房屋产权人有极深的历史渊源，中山大学如承继原房屋产权人权利应当尊重历史成因，妥当协商安排，不应当也不具有随便要求其腾退房屋的资格。3.中山大学于2016年11月22日出具的退房通知及显示签署日期为2018年2月1日的租赁合同尾页，拟证明中山大学曾发函通知其退房，但又补签合同认可租赁关系，一直没有按约退还履约保证金、未以行动表示终止合同意愿的事实，中山大学对造成其违约金损失具有重大过错。4.其向中山大学出具的多份房屋续租申请报告，拟证明其已提前且多次向中山大学书面申请继续承租房屋的事实。5.疫情期间房屋租赁减免房租租金申请的文件及国家减免租金文件，拟证明2020年2月疫情期间减免租金合法，应当得到支持的来源和政策依据。6.涉案租赁房屋相邻租赁物现状，拟证明中山大学出租的相邻商铺都被出租给不同公司进行经营的事实、中山大学无故终止双方的租赁合同，造成其重大损失。7.房屋内部图，拟证明其投资装修的营业场所面临街铺，且地下室现状也无法用于中山大学所称的教学目的，中山大学实际上故意刁难，无故终止租赁合同，阻挠其无法再营业的事实。中山大学质证称：证据1形成于一审诉讼之前，不存在无法提供的正当事由，不属于新证据。房屋租赁合同最早于2014年6月签订，中家医公司提交的2010-2012年的支付凭证与本案无关。鉴于该些费用是对方单方转入且双方并无合同关系，财务不能按照正常的账户来入账，只能写代收，并非是代原中山医科大学收取。证据2-7不属于新证据，证明的内容与本案无直接联系，中山大学是依据2017年12月31日到期的租赁合同向中家医公司主张权利，合同的历史渊源与本案无关。中山大学与中家医公司事实上并无任何关系。二审中，中山大学提交其向中家医公司发出的限期退房通知、催缴场地使用费函、会议签到表、以及中家医公司向中山大学出具的续租业务用房申请、复函等证据五份，拟共同证明中家医公司在合同期满后一直没有腾退房屋给中山大学，在中家医公司强占房屋的情况下，该问题多年没有解决才诉至法院。中家医公司质证认为上述证据均不属于新证据，该证据不能证明其公司存在先期违约的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。关于中山大学的诉讼主体资格认定。中山大学原审依据租赁合同关系提起的本案诉讼，根据合同相对性原则，中山大学作为合同出租方，其原告的诉讼主体资格清晰无异议。至于中山大学是否为房屋的登记产权人，不影响中山大学本案的主体资格认定。中家医公司上诉主张中山大学并非房屋登记产权人、也没有原登记产权人的授权，其原告主体资格不适格，理由不成立，本院不予采纳。关于违约责任认定。根据双方签订的《房地产租赁合同》，双方的租赁期限至2017年12月31日届满，此后双方未再续签租赁合同，中山大学也于2018年3月、5月及2019年3月多次书面催告中家医公司腾退房屋，故双方的租赁合同关系已于2017年12月31日期满终止。中家医公司至今尚未腾退房屋给中山大学，原审判决认定中家医公司构成违约，并支持中山大学收回房屋的诉讼请求，合同依据充分，本院予以确认。至于中家医公司上诉主张中山大学未及时退还保证金违约在先的问题，《房地产租赁合同》约定，中家医公司应于租赁期满之日起五个工作日内将该场地交还给中山大学，结合上述合同关于履约保证金条款约定“如中家医公司在租赁期内无违约、违法行为，且已缴清所有应付租金及其他相关费用，中山大学将在租赁期满或合同终止之日起10个工作日内将保证金无息退还中家医公司”，中家医公司须交还房屋并缴清所有相关费用后，中山大学才退回的保证金。现中家医公司主张中山大学违约在先并据此拒付违约金，理由不成立，本院不予采纳。关于迟延交还房屋的违约金标准认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《房地产租赁合同》虽明确约定中家医公司应按月租金额每日3%的标准向中山大学支付迟延交还房屋的违约金，但本案诉讼中，中山大学提交的评估报告是其单方委托作出的评估，中家医公司对此不予确认，故该证据不足以证明中山大学因对方违约造成的实际损失。二审中，虽中山大学称其在原租赁合同履行过程中实际给予了中家医公司较为优惠的租金待遇，但违约金标准客观畸高，故结合本案的实际情况，本院酌情调整该违约金标准为月租金额的每日1.5%。中家医公司上诉主张该违约金标准过高，应予调减，理由成立，本院予以接纳。关于中家医公司上诉主张的2020年2月份房屋占用费减免及中山大学原审主张的律师费损失赔偿，原审判决处理适当且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。中家医公司该项上诉理由不成立，本院不予采纳。对于原审判决第二项迟延交还房屋期间的占用费标准及迟延付款的利息计算，中家医公司上诉对此未提出异议，本院予以维持。中家医公司在本案诉讼期间实际已付的占用费无需重复履行。审查原审认定事实清楚，但违约金部分处理有误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6585号民事判决第一、二、四项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6585号民事判决第五项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6585号民事判决第三项为：广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向中山大学支付2019年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的违约金（每日按照108004.12元×1.5%=1620.06元计付）；自本判决发生法律效力之次日起至交还房屋之日止的违约金，由广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司按照1620.06元/日的标准逐月支付给中山大学。四、驳回中山大学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33104元，由中山大学负担27722元，由广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司负担5382元。二审案件受理费10765元，由广州中家医家庭医生整形美容医院有限公司负担2543元，由中山大学负担8222元。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二一年一月八日书记员  曾美玲