江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初2589号原告：朱建忠，男，1970年11月28日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：邵芸，江苏泽群律师事务所律师。被告：杨卫星，男，1972年2月12日生，汉族，住溧阳市。被告：张琴，女，1963年1月26日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：王巧生，溧阳市竹箦法律服务所法律工作者。原告朱建忠诉被告杨卫星、张琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱建忠及其委托诉讼代理人邵芸、被告张琴及其委托诉讼代理人王巧生到庭参加了诉讼，被告杨卫星经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建忠诉称，2019年7月原、被告签订了房产买卖协议，协议约定被告将共同共有的位于溧阳市××花园××幢××号××室××房产以总价80万元的价格出售给原告，并就付款方式、违约责任进行了约定。协议签订后，原告依约向被告支付购房定金50000元，房款227400元（其中房款20万元、用于归还贷款27400元），并对房屋进行了装修，后原告获悉被告杨卫星对外负债，债权人为实现债权查封了案涉房屋，原告也因此向溧阳市人民法院提出案外人执行异议要求对案涉房屋予以解封，溧阳市人民法院于2019年12月24日作出了执行裁定书，驳回了原告的异议请求。综上，原告认为被告的违约行为导致涉案房屋不能顺利过户，合同目的不能实现，故诉至法院要求依法判决如下：1、解除双方之间的房屋买卖合同；2、被告返还购房款227400元；3、被告双倍返还定金100000元；4、被告赔偿装修费198398元；5、诉讼费用由被告承担。被告杨卫星未作答辩。被告张琴辩称，双方之间的买卖合同合法有效，未能履行合同的责任在于原告怠于履行合同义务，没有及时要求张琴协助办理过户登记手续，致使因被告杨卫星因个人债务导致案涉房屋被法院查封而不能过户，张琴没有过错，张琴收到购房款10万元也是在夫妻共同财产中应得的份额，在张琴与杨卫星的离婚协议中也明确进行了约定，因此本案有关返还购房款的责任应由杨卫星承担。根据合同约定付款方式为先付定金5万元、余款2019年7月10日前付10万元，2019年10月1日前付5万元，余款过户当日付清，按照交易习惯，只有付清尚余60万元后才能办理房产过户手续，现原告没有支付余款60万元，不具备过户条件，原告构成违约，应当承担违约责任，并且案涉债务为杨卫星的个人债务，并不影响原告对房屋权利的处分，原告要求解除合同不符合法定条件，现原告没有付清余款，违约在先，因此定金法则不能适用；原告购房目的系炒房，不能及时办理产权过户的责任在原告，房屋在没有过户前原告对房产进行装修没有经过张琴的同意，即使原告装修，被告也有权要求原告拆除，因此装修损失应由原告自行承担，综上，请求依法判决。经审理查明，2019年7月9日，原告与被告杨卫星签订了关于溧阳市XX花园XX区XX室的房产的买卖协议，被告张琴对该协议知情且同意，并在事后进行了补签。协议约定两被告将案涉房屋以800000元的价格出售给原告，定金为50000元；余款2019年7月10日前付100000元，2019年10月1日前付50000元，过户当天付清余款，贷款自交房之日起由原告偿还。被告无条件配合原告过户至第三人名下，被告确认房屋能顺利过户、无查封等。过户时间由原告自定或第三方约定的时间，交房时间为2019年7月30日前（已按约交付原告）。如原告违约，定金不退，被告违约，定金双倍赔给原告。后原告当日交付杨卫星定金50000元、7月15支付张琴100000元、7月23日支付杨卫星10000元，7月26日支付杨卫星40000元，之后又分8次向杨卫星支付了77400元，共计277400元。2019年7月15日杨卫星与张琴协议离婚，离婚协议约定溧阳市XX花园XX区XX室的房产出售后，先将贷款还清，剩余款项双方各自享受一半，对于该事实张琴庭审称并未对原告披露过。另查明，案外人陈肖玮与杨卫星民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月29日立案，陈肖玮于2019年10月30日向本院提出财产保全申请，本院作出（2019）苏0481执保1536号民事裁定书，2019年10月31日查封了被执行人杨卫星所有的位于溧阳市××花园××幢××室房产，上述房产抵押在中国建设银行股份有限公司溧阳支行处，且与张琴共同所有,房屋查封期限为三年。后朱建忠对本院查封XX花园XX区XX幢XX室房产提出书面异议，请求解除对XX花园XX区XX幢XX室房屋的查封，后经审理，本院作出（2019）苏0481执异89号民事裁定书，驳回朱建忠的异议请求。房屋交付后，原告对房屋进行了装修，在本院的组织下，原告将未形成附和的装修及物品进行了清空，对于形成符合的装修的价值，由本院依法委托进行了鉴定，2020年12月17日经江苏鲲鹏土地房地产资产评估咨询有限公司评估，案涉房屋室内装修中不能拆分的附属设施价值90004元，为此原告支出鉴定费2000元。庭审中，原告当庭变更诉请为：1、解除原、被告之间的房屋买卖协议；2、要求被告返还原告已经支付的房款277400元；3、要求被告赔偿装修费用90004元；4、要求被告承担本案诉讼费用。以上事实，有原、被告提交的房屋买卖协议、转账记录、离婚登记审查处理表、（2019）苏0481执异89号民事裁定书、评估报告、发票，本院依法调取的（2019）苏0481执保1536号民事裁定书、（2020）苏0481执991号民事裁定书及原、被告的当庭陈述附卷予以佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示,且内容不违反法律规定,应认定合法、有效,双方均应履行各自权利、义务。对于是否应当解除合同的问题。通过已查明的事实可知案涉房产因被告杨卫星的原因已被我院查封，房产已不具备过户登记的条件，且被告杨卫星至今也未到庭应诉答辩，因案涉房产目前已经无法办理过户登记手续，被告已构成违约，原告的合同目的已无法实现，故应解除案涉《房屋买卖协议》，并由被告依法返还原告已支付的房款277400元。对于是否应当赔偿装修损失的问题。原、被告在2019年7月30日进行房屋交付后，基于房产买卖协议、合同的预期及大众的认知，原告对房屋进行装修并不违反有关规定，且这也是房屋交付后的应有之意，故对此原告不存在过错。合同解除后，房产的所有权依旧是两被告，对于已经形成附和的装修在现有条件下均是有利用价值的，一旦拆除，利用价值极度缩减，甚至仅能成为废物进行处理，如此，不仅徒增经济成本，浪费资源，更不利于生产生活，综合考虑本案实际，上述已经形成符合的装修的所有权归被告所有为宜，被告应按照90004元的价格对原告进行折价补偿。对于被告张琴是否应当共同承担案涉责任的问题。案涉房屋买卖协议系签订于夫妻关系存续期间，即使原、被告后来协议离婚，该事实也未向原告进行过披露。案涉房产系夫妻共同财产，房屋买卖协议由两被告签订，故案涉房产及案涉合同的有关权利义务应由两被告享有和承担，对于两被告的内部责任问题，双方可另行处理。被告杨卫星经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱建忠与被告杨卫星、张琴于2019年7月9日签订的《房屋买卖协议》；二、被告杨卫星、张琴应于本案判决生效之日起10日内返还原告房款277400元及装修折价款90004元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6800元、财产保全费3270元、鉴定费2000元，合计12070元，由被告杨卫星、张琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。（本案履行款账户：户名：溧阳市人民法院，账号：6232********，开户行：中国银行溧阳天目支行。）审 判 长  安 彪人民陪审员  梁红霞人民陪审员  潘 婕二〇二一年一月十五日书 记 员  孙 惠