江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11678号上诉人（原审被告）：江苏奥林国际皮业有限公司，住所地南京市鼓楼区虎踞路**。法定代表人：沈坚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任延，江苏君远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏第二师范学院附属小学，住，住所地南京市虎踞路**/div>法定代表人：朱培波，该学校校长。委托诉讼代理人：邱宝军，江苏三省律师事务所律师。委托诉讼代理人：范园，江苏三省律师事务所实习律师。上诉人江苏奥林国际皮业有限公司（以下简称奥林公司）因与被上诉人江苏第二师范学院附属小学（以下简称二师附小）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初9140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人奥林公司的委托诉讼代理人任延，被上诉人二师附小的委托诉讼代理人邱宝军、范园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥林公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足。一审法院既未查明南京市鼓楼区教育局校管办是否更名、也未查明是否确为抗震加固工程。案涉房屋自建设之初即在学校围墙之外，并非是学校校舍，一直用于出租。被上诉人未能举证证明“抗震加固”的合同解除、终止条件成就。一审法院认定《房屋租赁合同》所附的合同终止条件已经成就，没有事实依据。二、一审判决适用法律错误。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。……附解除条件的合同，自条件成就时失效。……当事人为自己的利益不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的相关规定。三、一审法院违反法定程序，本案不应适用简易程序审理。根据法律规定，简易程序只适用于审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。本案不属于适用简易程序的案件，一审法院违反法定程序。二师附小辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。本案房屋租赁合同终止条件已经成就，合同已于2020年7月1日终止。合同终止后，被上诉人要求上诉人腾空案涉房屋，于法有据。二、一审法院适用简易程序审理本案并无不当。本案受理后，一审法院在庭审中向当事人告知了诉讼权利义务以及适用的程序，双方对于法庭适用程序并无异议。三、上诉人恶意提起上诉，拖延时间，浪费司法资源。一审法院在查明案情事实并依法作出判决后，上诉人未能提供新的证据，恶意提起上诉。现上诉人仍占用案涉房屋，对周边群众造成安全隐患，极度不负责任。二师附小向一审法院起诉请求：1.确认二师附小、奥林公司于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月1日起终止；2.判令奥林公司立即腾空并向二师附小返还南京市鼓楼区虎踞路175号沿街一栋四层楼房屋；3.判令奥林公司支付二师附小房屋占有使用费（按照150元/㎡/月，自2020年7月16日起计算至房屋实际返还之日止）；4.由奥林公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：南京市鼓楼区虎踞路175号土地的使用权人是南京市鼓楼区教育局。经南京市规划局核准，南京市鼓楼区教育局于上世纪九十年代在该土地上临虎踞路的一侧建造了一栋四层楼的教学辅助楼。2013年1月1日，江苏教育学院附属小学（出租方，甲方，后更名为江苏第二师范学院附属小学）与奥林公司（承租方，乙方）就该栋教学辅助楼签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将虎踞路175号沿街一栋四层楼（约1224㎡）作为门面房出租给乙方，用于办公司、仓储和产品展示及销售；租期自2013年1月1日开始，至学校抗震加固前三个月终止，以鼓楼区教育局校管办出具的相关通知为准（原2006年签署的为期十年的意向性合同作废，双方均不得基于原合同条款提出任何要求）；2013年的租金为人民币462000元，以后逐年递增一万；付款方式采取按先付后租用的办法，乙方于合同生效之日付给甲方半年租金231000元，以后每半年支付一次租金，不足半年的以租用的月份数结算；乙方应按约按期向甲方交付租金，不得拒交和拖延，否则甲方有权停止乙方用房；租赁期内，乙方所产生的水、电费（含水、电表外损耗费），物业管理费等费用由乙方承担；合同终止前，乙方必须结清水电费及房租等；房屋租赁所发生的税、费，由甲乙双方按政府有关政策、规定承担；等等。2020年4月30日，南京市鼓楼区教育后勤管理中心向二师附小下发《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造项目核准计划通知书》，内容为：二师附小：根据鼓楼区教育局《关于2020年鼓楼教育建设与装备计划的报告》鼓教发（2020）10号文件要求，2020年教育建设装备项目年度计划编排，将你校校舍加固改造项目列入其中，已报请鼓楼区政府批准通过。现将项目建设相关情况通知如下：你校校舍加固改造项目，经局长（工委）办公会研究，并报请区政府批准，同意2020年8月起组织实施，工期一年，竣工时间为2021年8月，核准金额人民币贰仟万元，主要用于校舍抗震加固改造、校园环境改造，费用由市教育局专项和区级财政承担。请学校根据核准项目和经费抓紧配合做好项目的立项、发包、搬迁等工作，确保工程按期完成。2020年5月19日，二师附小向奥林公司发送《终止房屋租赁合同通知书》，主要内容为：2020年4月30日鼓楼区教育局发布《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造项目核准计划通知书》，该通知书于5月中旬正式下发至我校，我校于第一时间2020年5月14日即用短信通知了贵公司的法定代表人沈（坚）总，现再次依法通知贵司如下：贵司与我校于2013年签订的房屋租赁合同将于2020年6月30日24时终止，请贵司最迟于2020年7月15日前搬出虎踞路175号沿街一栋四层租赁房屋，与我校做好交接，且于合同终止前结清水电费、物业费等相关费用；贵司如在2020年7月15日前不能腾空租赁房屋，则本校有权任意处置贵司遗留的任何物品，并不负赔偿责任，且本校自7月16日起根据市场平均租金（每月150元/平方米）标准，按照1224平方米的面积按日计征贵司的房屋使用费；《房屋租赁合同》所约定的租金远远低于市场租金水平，所约定的租金支付方式采取先付款后租用的办法，事实上贵司多年先租后付，根据合同约定我校早已有权解除该租赁合同，即使根据合同第2条的约定，我校亦有权即刻终止租赁合同，但我校却将合同终止期限推后至一个半月后的6月底；在不影响校舍加固工程工期的情况下，我校已尽一切可能为贵司行方便，给予充分的准备时间，期待友好解决问题，望贵司亦能诚意对待；望贵司于2020年7月15日前搬出虎踞路175号沿街一栋四层租赁房屋，将房屋完好地交付我校，否则我校将通过必要的法律途径予以解决。奥林公司于2020年5月19日收到《终止房屋租赁合同通知书》。2020年7月14日，二师附小委托江苏致邦律师事务所向奥林公司发送《律师函》一份，主要内容为：因二师附小校舍加固改造项目将于2020年8月动工，我校遂于第一时间即2020年5月中旬用短信和书面形式分别通知贵公司，后又进行了催告，贵司接到我校多次通知后却毫无遵守合同约定的意思表示，至今仍在营业，拒绝按合同履行自己的义务，特郑重向贵方致函如下：依据《中华人民共和国合同法》第91条第七款的规定，《房屋租赁合同》已于2020年6月30日终止；请贵司于2020年7月15日前速搬离租赁房屋，并及时与我校联系，交付房屋钥匙、结清费用，做好交接工作，否则我校有权通过法律途径追究贵司的合同违约责任。奥林公司于2020年7月14日收到《律师函》。一审法院另查明，2020年7月7日，南京市鼓楼区发展和改革委员会下发《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造工程可行性研究报告的批复》，内容为：南京市鼓楼区教育局：为改善学校办学条件，消除安全隐患，依据2020年鼓楼教育建设与装备项目计划（鼓教发（2020）10号），同意你单位实施江苏第二师范学院附属小学加固改造工程；该项目位于南京市鼓楼区虎踞路175号，江苏第二师范学院附属小学校园内，占地面积约4120.7平方米，项目具体占地面积及四至边界由规划资源部门核定；主要建设内容及规模：该项目拟对主教学楼和东教学楼进行整体加固改造，拆除教学楼西侧延伸楼梯及1楼房间；对东教学楼、行政楼、科技楼、辅助平房进行出新改造；对金鹏大厦进行出新改造，1楼设置学校大门，2-4楼改造为专用教室；对学校食堂、厕所、活动场地、绿化进行改造提升；同步实施水电管线及消防等附属工程；等等。2020年9月1日，南京市鼓楼区教育局出具《证明》一份，内容为：南京市鼓楼区虎踞路175号土地及地上建筑为我局教育类用地，划拨给江苏教育学院附属小学（江苏第二师范学院附属小学的前称）作为校舍使用。该土地及地上建筑物使用权、收益权均归江苏第二师范学院附属小学所有。一审法院还查明，奥林公司向二师附小支付了案涉房屋截至2020年6月30日的租金。2020年7月10日，奥林公司通过银行转账的方式向二师附小支付266000元，相应的银行电子回单的交易附言记载为“2020年7月至2020年12月房租”。2020年7月14日，二师附小将266000元原路退回至奥林公司银行账户，相应的银行进账单上备注“租赁合同已终止，房租退回”。另，案涉房屋现仍由奥林公司占有、使用。一审中，二师附小、奥林公司双方一致确认双方对2006年签署的为期十年的意向性合同已经结算完毕。奥林公司主张：案涉《房屋租赁合同》所约定的合同终止条件即“学校抗震加固前三个月终止”并未成就，理由是根据《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造工程可行性研究报告的批复》记载的内容，对案涉房屋进行的是出新改造，并非抗震加固；根据合同约定，应由鼓楼区教育局校管办出具通知，而《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造项目核准计划通知书》是南京市鼓楼区教育后勤管理中心出具的。二师附小则主张：校区加固改造工程包含抗震加固，南京市鼓楼区教育局校管办已更名为南京市鼓楼区教育后勤管理中心。二师附小主张其主张的房屋占有使用费计算标准150元/㎡/月是根据周围房屋租赁价格估算出来，但就其主张未提供相应证据证明。奥林公司认为二师附小主张的房屋占有使用费计算标准过高，如奥林公司需支付房屋占有使用费的话，只能参照合同约定的租金标准进行计算。一审法院认为，二师附小、奥林公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。该合同系附终止条件的合同，二师附小、奥林公司在合同中明确约定该合同的终止条件为“至学校抗震加固前三个月终止”。南京市鼓楼区教育后勤管理中心已于2020年4月30日下发《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造项目核准计划通知书》，通知二师附小其校舍加固改造项目自2020年8月起实施，该通知书上明确说明校舍加固改造项目包含校舍抗震加固改造，故一审法院认定《房屋租赁合同》所附的合同终止条件已经成就。奥林公司以所进行的项目系出新改造，而非抗震加固，以及通知书出具主体并非南京市鼓楼区教育局校管办为由，主张《房屋租赁合同》所附的合同终止条件未成就，依据不足，一审法院对其意见不予采纳。二师附小接到南京市鼓楼区教育后勤管理中心下发的前述通知书后，于2020年5月19日向奥林公司送达了《终止房屋租赁合同通知书》，通知奥林公司《房屋租赁合同》于2020年6月30日终止，并于2020年7月14日向奥林公司送达了《律师函》，声明《房屋租赁合同》已于2020年6月30日终止。现二师附小主张确认《房屋租赁合同》于2020年7月1日终止，其该项诉讼请求具有事实与合同依据，一审法院予以支持。二师附小在前述通知书与律师函中明确要求奥林公司于2020年7月15日之前腾空并交还案涉房屋，但奥林公司至今未履行交房义务。对二师附小主张奥林公司腾空并交还案涉房屋以及支付2020年7月16日之后的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费的计算标准，二师附小主张按照150元/㎡/月计算，但就其主张的费用标准未提供证据加以证明，一审法院确定奥林公司按照《房屋租赁合同》所约定的租金标准即532000元/年向二师附小支付房屋占有使用费，对二师附小主张的超出部分的费用不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，一审判决：一、确认江苏第二师范学院附属小学与江苏奥林国际皮业有限公司于2013年1月1日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月1日终止；二、江苏奥林国际皮业有限公司于判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区虎踞路175号沿街一栋四层楼（约1224㎡）房屋腾空并交还江苏第二师范学院附属小学；三、江苏奥林国际皮业有限公司于判决生效之日起十日内按532000元/年的标准向江苏第二师范学院附属小学支付自2020年7月16日起计算至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回江苏第二师范学院附属小学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6808元，减半收取3404元，由江苏第二师范学院附属小学负担1966元，江苏奥林国际皮业有限公司负担1438元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》约定，租期自2013年1月1日开始，至学校抗震加固前三个月终止。2020年4月30日，南京市鼓楼区教育后勤管理中心向二师附小下发《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造项目核准计划通知书》，通知二师附小其校舍加固改造项目自2020年8月起实施，该通知书上明确说明校舍加固改造项目包含校舍抗震加固改造，且该学校加固改造的事实已由南京市鼓楼区发展和改革委员会2020年7月7日下发的《关于江苏第二师范学院附属小学加固改造工程可行性研究报告的批复》予以进一步证明，故一审法院认定《房屋租赁合同》所附的合同终止条件成就，并无不当。南京市鼓楼区教育局校管办是否更名，案涉房屋建设位置以及是否属于学校校舍，均不影响双方当事人合同约定的“学校抗震加固”这一事实的认定，故奥林公司以上述理由上诉主张合同解除、终止的条件未成就，本院不予采信。奥林公司的其他上诉意见，因缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，奥林公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2876元，由上诉人江苏奥林国际皮业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二一年一月二十五日法官助理徐琨玉书记员郭旭冬