北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1124号上诉人（原审原告、反诉被告）：程宁，男，1956年7月17日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：何鎏，北京奥肯律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：耿成玉，女，1982年2月6日出生，汉族，助学帮教育科技有限公司经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：丘国威，上海喜睦律师事务所律师。上诉人程宁与上诉人耿成玉因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初13315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程宁上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持程宁一审诉讼请求第二、三、四项，驳回耿成玉一审全部反诉请求，并由耿成玉承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：1.耿成玉于合同解除后3日就将房屋重新出租，并最迟于2020年5月9日已将程宁物品清理掉，自此程宁不再实际占有使用该房屋，故无需支付2020年5月3日至2020年6月7日期间占有使用费，且其应将2020年5月4日至2020年6月10日剩余租期内程宁已支付租金予以退还。2.自2014年11月13日起双方就将租金标准变更为每半年9万元，且耿成玉自2014年11月至2019年11月五年期间收款十余次从未对该租金标准提出过任何异议，足见其对该标准认可。3.2016年11月14日和2019年11月10日，程宁分别误向耿成玉多转账9万元、1万元，故其应返还该两笔误转款项共10万元。耿成玉上诉请求：撤销一审判决第二项，改判程宁支付租金和房屋占用费69977元，并由其承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一审对收取押金的事实认定错误。耿成玉未收到押金5万元，无需从尚欠租金及占有使用费69977元中抵扣。没有任何证据证明程宁直接将押金付给案外人费亚玲，不能排除其双方之间有其他资金往来。耿成玉也没有收到过费亚玲的押金。程宁向一审法院起诉请求：1.依法判令耿成玉立即返还程宁押金50000元；2.判令耿成玉立即返还程宁20**年5月3日至2020年6月10日的租金19000元；3.判令耿成玉返还程宁多支付的租金100000元；4.判令耿成玉支付逾期返还上述款项的利息，以169000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.20%计算，自2020年6月8日起计算至实际给付之日止；5.判令耿成玉承担本案全部诉讼费用。耿成玉向一审法院提出反诉请求：1.确认程宁与耿成玉2014年5月21日签订的租赁合同于2020年6月8日解除；2.程宁支付耿成玉尚欠的房租款70600元；3.程宁支付提前解除租赁合同的3个月租金55504元；4.程宁承担本案的反诉费。一审法院认定事实：耿成玉为北京市大兴区兴华大街（二段）19号院20号楼1层106房屋（以下简称106房屋）的所有权人。就本案涉及的合同中，有将租赁地址写为107房屋的情形，耿成玉称107房屋就是其取得房屋所有权证的106房屋，写为107系笔误。程宁亦认可107房屋就是所有权证载明的106房屋。就106房屋的租赁事宜，耿成玉（出租方、甲方）与案外人费亚玲（承租方、乙方）签订商铺租赁合同，约定：租期5年，自2013年12月10日起至2018年12月10日止；本合同一经签署，乙方即应交纳相当于第一年3个月的租金作为押金，总计为50000元整，乙方在租期结束前必须交纳乙方交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，甲方应在10天内无息全额退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；租赁期间，乙方如将房产使用权转移给第三方，须经甲方同意，乙方须提前一个月书面通知甲方，房产使用权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。2014年5月18日，费亚玲（甲方）与程宁（乙方）签订足疗店转让合同。约定：甲方以法院离婚判决书及和店面出租人（耿成玉）所签订的租赁合同为证，证明位于107房屋店面，“花间堂”足疗店为甲方出资装修并租用；甲方同意将试营业中的“花间堂”足疗店，以总价560000元转让给乙方；本合同签定之前，甲方须同店面出租人耿成玉签订终止租赁合同，由乙方同耿成玉重新签订该店面的租赁合同；足疗店转让费共计560000元整，由乙方分两笔付给甲方，第一笔110000元，在本合同签订当天，由乙方汇到甲方农行账号上，第二笔450000元在乙方同店面所有人耿成玉签定店面租赁合同后一天之内汇到甲方农行账号上；本合同签定当天，甲方须将“花间堂”店铺钥匙及管理权交付给乙方，当乙方按合同付清全部转让费当天，为此转让全部完成；本合同须在签定后由店面出租方耿成玉作为证明人签字，以表明同意甲乙双方的店面转让。耿成玉在合同下方签字，落款日期为2014年6月15日。2014年5月18日，程宁向费亚玲账户转账110000元；2014年5月26日，程宁向费亚玲账户转账500000元。2014年5月21日，耿成玉（出租方、甲方）与程宁（承租方、乙方）就涉案房屋的租赁事宜签订北京市商铺租赁合同。合同约定：租赁用途为开店；租赁期自2014年6月11日至2022年6月10日，共计8年；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应在保持装修后状态返还房屋，结清各自应当承担的费用；本合同一经签署，乙方即应交纳50000元作为押金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应在十天内无息返还给乙方；第一年第二年租金为200000元整，第三年起，每年按当年租金的基础上百分之三递增；合同执行期内除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；第七条合同解除约定有：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；第九条违约责任约定有：（一）乙方无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金百分之三加收滞纳金，如乙方提前终止合同，乙方需提前三个月通知甲方，甲方扣乙方3个月租金。合同附加：每半年交一次房租，交租时间每年的5月11日和11月11日。合同签订后，程宁开始在涉案房屋经营。程宁向耿成玉付租金情况如下：2014年5月28日付100000元、2014年11月13日付90000元、2015年5月11日付90000元、2015年11月11日付90000元、2016年5月10日付90000元、2016年11月14日付2笔90000元、2017年5月27日付90000元、2017年10月30日付90000元、2018年5月10日付90000元、2018年11月10日分两笔共付90000元、2019年5月11日付45000元、2019年5月12日付45000元、2019年11月10日付100000元。共计交纳租金1190000元。程宁称因经营后发现涉案房屋地点较偏、经营效果不好，耿成玉同意给程宁每年减租20000元，并因地点不好，也没有递增计算租金了，因双方之前合作愉快，均为口头约定，未签书面协议；并称其于交纳租金过程中，因重复操作，于2016年11月14日多转90000元，2019年11月10日因误将90000元付成了100000元，故共计多支付100000元，要求耿成玉返还。耿成玉不认可双方有约定减租的情况，称程宁尚欠其租金70600元。就涉案合同的解除，双方均主张系对方先提出解除合同，但均未提交证据相佐证。程宁于2020年5月3日邮寄送达给耿成玉。程宁主张涉案合同于2020年5月3日解除，称因程宁未在北京，无法立即拉走物品，房屋内程宁的物品被耿成玉清理掉了。耿成玉主张合同于2020年6月8日解除，称其于该日看到程宁起诉了才跟其他人新签订租赁合同，并于该日将程宁的物品清理了。耿成玉提交的租赁合同显示，其于2020年6月7日与案外人就106房屋的租赁事宜签订商铺租赁合同。程宁称其替耿成玉将50000元押金退还给费亚玲，故要求耿成玉退还其50000元押金。耿成玉不予认可，称其未收到费亚玲的押金，合同也没有约定由耿成玉指使程宁支付给费亚玲，不排除程宁与费亚玲之间存在其他经济往来。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。程宁与耿成玉之间签订了北京市商铺租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。关于合同解除问题。双方均认可合同已经解除，但就合同解除的时间和解除原因双方存在争议。双方均主张系对方先提出解除合同，但均未提交证据相佐证，故法院认定合同为协商一致解除。就合同的解除日期，结合相关证据材料及双方陈述，法院将解除日期确认为程宁将涉案房屋钥匙交付给耿成玉的日期，即2020年5月3日解除。因合同解除后，程宁未将物品搬离，由耿成玉将程宁的物品进行了清理，耿成玉称其于2020年6月8日将物品清理了，但未提交证据材料予以证明，结合耿成玉提交的2020年6月7日其与案外人新签订的租赁合同，法院酌情确认为程宁的物品占有使用涉案房屋至2020年6月7日。关于租金及利息问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，程宁主张双方口头约定每年减20000元租金，且租金不再递增，但未提交证据予以证明，对其该主张，法院不予采纳。涉案合同于2020年5月3日解除，耿成玉于2020年6月7日清理程宁物品，程宁应支付租金至2020年5月3日，并支付2020年5月4日至2020年6月7日期间的占有使用费。结合双方合同约定及租金实际交纳情况，经计算，程宁欠付耿成玉租金及占有使用费69977元。对程宁要求耿成玉退还其2020年5月3日至2020年6月10日的租金19000元及返还其多支付的租金100000元的诉讼请求，法院均不予支持。对程宁主张的利息，法院亦不予支持。就程宁主张的押金，程宁与耿成玉的合同中约定了50000元押金，耿成玉与费亚玲的合同中亦约定了50000元押金，并结合程宁向费亚玲支付转让费时，多支付了50000元的客观情况，程宁关于其将50000元押金直接替耿成玉给付给了费亚玲的主张符合客观常理，法院予以采纳。故耿成玉应退还程宁押金50000元，考虑到程宁尚欠付耿成玉租金及占有使用费69977元，押金应先抵扣其尚欠的租金。针对耿成玉的反诉请求。依据上述认定，对耿成玉要求确认其与程宁于2014年5月21日签订的租赁合同于2020年6月8日解除的诉讼请求，法院不予支持；对耿成玉要求程宁支付其尚欠租金及占有使用费中的合理部分69977元，法院予以确认。对耿成玉主张的超出部分的租金，法院不予支持。用押金抵扣前述租金及占有使用费后，程宁应支付耿成玉租金及占有使用费19977元；对耿成玉要求程宁支付提前解除租赁合同的3个月租金55504元的诉讼请求，依据双方合同约定，其未提交证据证明系程宁提前终止合同，对其该项诉讼请求，法院不予支持。判决：一、确认程宁与耿成玉于2014年5月21日签订的《北京市商铺租赁合同》于2020年5月3日解除；二、程宁于判决生效之日起十日内给付耿成玉2014年6月11日至2020年6月7日期间欠付的租金及占有使用费19977元；三、驳回程宁的其他诉讼请求；四、驳回耿成玉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方合同约定第一年第二年租金为200000元整，第三年起每年按当年租金的基础上百分之三递增。虽程宁主张双方口头约定每年减20000元租金且租金不再递增，但未能就此提交充分证据。一审法院根据双方合同约定、实际履行情况及解除情况等本案具体因素，对诉争欠付租金的认定并无不当。关于押金，程宁与耿成玉的合同及耿成玉与费亚玲的合同均约定了50000元押金，结合程宁向费亚玲支付转让费时多支付了50000元的客观情况，一审法院采信程宁的主张，认定耿成玉应退还程宁押金50000元，并无不当。关于占有使用费，耿成玉就其主张的物品清理日期所依据的微信记录及程宁就其主张的物品清理日期所作的陈述，均无法达到高度盖然性的证明标准。一审法院结合耿成玉提交的2020年6月7日其与案外人新签订的租赁合同，酌情确认程宁的物品占有使用涉案房屋至2020年6月7日，并无不当。综合全案审理情况，一审法院对本案所做处理适当。程宁、耿成玉上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院均不予支持。综上所述，程宁、耿成玉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2680元，由程宁、耿成玉各负担1340元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  胡珊珊二〇二一年一月二十六日法官助理  郭子枫书 记 员  曹 静