陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕01民终15782号 上诉人（原审被告）：西安塞勒尼个人用品商贸有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：王舜升，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭玲，陕西泽城律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵荣荣，陕西泽城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西曼蒂商业运营管理有限公司，住所地：西安曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX室(曼蒂广场)F1005号。法定代表人：卢涛，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李思阳，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙卫东，陕西众致律师事务所律师。上诉人西安塞勒尼个人用品商贸有限公司（以下简称：塞勒尼公司）因与被上诉人陕西曼蒂商业运营管理有限公司（以下简称：曼蒂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初9823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人塞勒尼公司委托诉讼代理人郭玲、赵荣荣，被上诉人曼蒂公司委托诉讼代理人李思阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。塞勒尼公司上诉请求：1.维持一审判决第四项，撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回曼蒂公司一审全部诉讼请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费由曼蒂公司负担。事实及理由：1.一审法院认定曼蒂公司与塞勒尼公司之间存在合法有效的租赁关系证据不足，事实认定错误。首先，涉案《租赁合同》上的塞勒尼公司法定代表人的签字并非其本人所签，《曼蒂广场商铺设施设备交接表》是塞勒尼公司早已离职员工姜某某的签字，并无塞勒尼公司公章。其次，《关于日常规范经营的函件》《关于恢复店铺经营的函件》均是直接向姜某某个人发出的，仅有姜某某的个人签名，并无塞勒尼公司公章。涉案租赁合同的签订时间为2018年5月31日，但姜某某已于2018年5月26日从塞勒尼公司离职，塞勒尼公司未授权姜某某签订涉案租赁合同，对涉案合同也未追认，塞勒尼公司从未实际使用经营过涉案商铺，也未向曼蒂公司支付过租金费用。第三，曼蒂公司并未提供塞勒尼公司向曼蒂公司支付租金的证据，亦未提供曼蒂公司向塞勒尼公司就已付租金开具发票的证据，明显与常理不符。2.一审判决适用法律错误。涉案租赁合同中约定的租赁保证金具有定金的法律特征，履约保证金实际系定金。本案租赁合同既约定了定金性质的租赁保证金，又约定了违约金，曼蒂公司既已收取租赁保证金，则无权主张违约金。3.一审法院判决塞勒尼公司承担租金和物业费，有失公允。首先，一审法院关于租金的起算时间及数额计算错误。曼蒂公司并未提供商铺实际交付时间的证据，也未提供涉案商铺装修竣工时间证明。从曼蒂公司提供的证据显示2019年2月2日涉案商铺才装修竣工结束，才可能达到开业标准，故曼蒂公司要求租金起算时间从2018年7月1起计算错误。曼蒂公司在一审庭审中承认因经营需要对整个商场从2019年7月至9月进行施工，致使承租人无法正常营业，故一审法院判决的租金数额明显与事实不符，计算错误。其次，曼蒂公司未尽到谨慎义务，对本案存在过错，应承担相应责任。第三，曼蒂公司未及时解除租赁合同，不得就扩大的损失要求赔偿。曼蒂公司一审提供的证据《催款函》载明塞勒尼公司已于2019年2月21日单方闭店，3月26日仍未正常经营。可见截止催款函送达之日即2019年3月28日商铺的实际承租人已丧失支付租金及让商铺恢复正常运营的能力，此时曼蒂公司已享有单方解除权，曼蒂公司未及时向实际行为人发出解除租赁合同通知并采取适当措施清场，由此造成的扩大租金损失即2019年3月28日后的租金损失，不得要求承租人承担赔偿责任。曼蒂公司答辩称：1.一审法院认定本案双方之间存在有效的租赁关系正确。曼蒂公司与塞勒尼公司之间签订有书面租赁合同，租赁合同签订后，曼蒂公司向塞勒尼公司交付商铺，塞勒尼公司也实际使用商铺经营塞勒尼品牌。塞勒尼公司员工姜某某、王某某负责店铺事务对接，塞勒尼公司对此予以认可，塞勒尼公司在《关于退还装修补贴的函》中认可双方之间存在租赁关系的事实，该函件加盖有塞勒尼公司印章。2.一审法院关于塞勒尼公司应支付租金及违约金的认定合法合理。关于租金，涉案租赁合同明确约定租金起算时间为2018年7月1日，约定塞勒尼公司如晚于合同约定的租金起算时间开业应向曼蒂公司补缴装修免租期的租金。关于违约金，曼蒂公司已主动降低租赁合同约定的违约金比例由租赁合同约定的日千分之三降低为日万分之三，将违约金的计算起点由每季度租金应付期限届满日分段计算主动推迟为自最后一笔租金的应付期限届满之日起算。塞勒尼公司并未按约缴纳过租赁保证金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。曼蒂公司向一审法院起诉请求：1.塞勒尼公司向曼蒂公司支付拖欠的租金157000元、物业费46494元、水费78.98元等费用合计203572.98元；2.塞勒尼公司向曼蒂公司支付装修补贴款25万元；3.塞勒尼公司向曼蒂公司支付租金的逾期付款违约金20869.7元（暂计算至2019年12月31日，2020年1月1日至实际给付之日的逾期违约金以203572.98元为基数，按照日万分之三的标准计算）；4.塞勒尼公司向曼蒂公司支付律师费2575.84元；5.本案诉讼费用由塞勒尼公司承担。一审法院查明的事实：2018年5月31日，曼蒂公司（出租人）与塞勒尼公司（承租人）签订《租赁合同》，合同第一条约定：出租人将曼蒂广场一层商铺，出租给承租人使用，租赁面积为123平方米；合同专用条款第2条约定：该商铺仅供承租人经营零售、体验业态塞勒尼品牌商品或服务之用途，经营范围：化妆品体验店。承租人不得擅自变更用途及营业范围。承租人若对其经营的品牌做出任何形式的调整或更换，需提前30日以书面形式征得出租人同意；专用条款第3条约定：该商铺的租赁期限为3年，自双方约定的商铺交付日开始计算，2018年7月1日至2021年6月30日，自2018年7月1日开始起算租金；专用条款第5条约定：装修期自2018年6月1日至2018年6月30日，但承租人应根据《物业服务协议》的约定支付相关费用并保证在2018年7月1日前达到开业标准...；专用条款第6条约定：承租人应以下列两种计收标准计算的金额较高者或固定为其中一种计收标准向出租人支付承租商铺的月租金，在本合同中甲乙双方约定的计收标准为6.1.2及月保底销售额100000元，如月销售达到100000元以上，超出部分让扣5%；专用条款第6.2.1条约定：承租人自本合同约定的计租日起开始承担商铺的租金。双方协商一致按照以下标准支付租金。承租人应于本合同签订之日起7日内向出租人支付三个月的基本租金。计租日后的第一个自然季度末月的25日之前，承租人应向出租人预付第二个自然季度尚未缴纳月份的租金，计租日后的第二个自然季度起，承租人应于每自然季度末月25日之前按照商铺的基本租金标准按季度向出租人预付下个季度的租金。不满一个季度的，则按实际天数计算租金，日租金的计算标准为：日租金=季租金/90。甲方确认上述租金到账后向乙方开具符合税务相关规定发票；专用条款第十条约定：承租人应于本合同签订7个工作日内向出租人支付租赁保证金、首期租金。租赁保证金相当于该商铺一个月的租金即15000元。租赁保证金用以保证承租人如约履行合同，承租人违约之际，出租人有权直接扣除相应金额作为违约金或损害赔偿。如租赁保证金发生金额不足时，承租人应在收到通知后及时补交差额。否则应按照逾期付款向出租人支付相应损失，并依法承担合同违约责任。合同通用条款第5.4条约定：承租人如在租赁期满或本合同提前解除后7日内仍未交还商铺的，出租人有权封闭该商铺，自行或委托第三方将商铺恢复原状，由此发生的费用由承租人承担...；合同通用条款9.4条约定：承租人未能在约定期限内全额缴纳租金及其他各项费用，出租人有权每日按所欠费用的3‰收取违约金...；合同通用条款9.8条约定：如果因承租人未及时履行本合同约定义务而导致出租人采取必要的法律手段时，违约方还应承担守约方为此而支付的包括但不限于律师费、诉讼费、交通费等相关费用；合同附件一免租约定为：本合同有效履行期间，双方明确免租期为2018年6月1日至2018年6月31日。合同附件二物业服务协议第2.1条约定：根据双方协商一致，物业费用及其他费用由承租人直接支付给出租人，物业费标准为35元/月/平方米，计费面积与租赁面积一致，为123平方米；第2.2条约定：承租人应付物业费等相关费用期限自2018年6月1日开始起算......。曼蒂公司称上述合同签订后，塞勒尼公司共计向其支付了租金80000元，物业费25830元，塞勒尼公司对上述合同上加盖的公司公章真实性认可，但否认与曼蒂公司之间存在租赁合同关系。再查，曼蒂公司就合同签订之后的履行情况向一审法院提交了如下证据：1.塞勒尼公司工作人员姜某某签字确认的《曼蒂广场商铺设备交接表》用以佐证曼蒂公司依约向塞勒尼公司交付了涉案商铺；2.曼蒂公司向塞勒尼公司送达的《关于日常经营规范的函件》，由塞勒尼公司工作人员姜某某签字确认；3.《关于恢复店铺经营的函件》用以佐证因塞勒尼公司2019年2月21日自行闭店，要求塞勒尼公司在接到通知后3日内保证正常经营；4.催款函，用以佐证因塞勒尼公司逾期支付租金、物业费等费用曼蒂公司向其催款的事实；5.《解除租赁合同通知书》及快递单据，证明曼蒂公司因塞勒尼公司逾期付款的违约行为于2019年10月12日向塞勒尼公司注册地邮寄送达了解除合同通知书。塞勒尼公司对曼蒂公司提供以上证据辩称，姜某某曾经是塞勒尼公司的员工，上述证据中未加盖塞勒尼公司公章的证据塞勒尼公司均不认可，塞勒尼公司认可《解除租赁合同通知书》及快递单的真实性，但辩称该通知塞勒尼公司已做拒收处理。另曼蒂公司称合同解除后其已于2019年10月24日将涉案商铺作了清铺处理。再查，曼蒂公司向一审法院提交了委托代理合同、律师费付款记录及律师费发票用以佐证为涉案诉讼支出律师费2575.84元。一审法院认为，塞勒尼公司虽不认可与曼蒂公司之间存在租赁合同关系，但涉案租赁合同上承租人处加盖有塞勒尼公司公章，加之涉案合同履行过程中曼蒂公司向塞勒尼公司发送的相关函件几乎均由塞勒尼公司员工姜某某签字确认，进一步佐证了曼蒂公司、塞勒尼公司之间的租赁合同关系存在且合同已实际履行。综上，曼蒂公司、塞勒尼公司应系租赁合同关系，双方均应依约履行各自的权利义务。曼蒂公司主张塞勒尼公司支付欠付租金一节，因塞勒尼公司未依约向曼蒂公司支付租金，曼蒂公司于2019年10月12日向塞勒尼公司邮寄送达解除租赁合同通知书与塞勒尼公司解除合同，符合合同约定，依法予以确认，双方合同应已自2019年10月12日解除。扣除合同约定的免租期后，塞勒尼公司应向曼蒂公司支付2018年7月1日至2019年10月12日期间的租金231000元【（15000元/月×15个月）＋（15000元/月÷30天×12天）】，扣除曼蒂公司自认塞勒尼公司已经支付的租金80000元后，塞勒尼公司仍应向曼蒂公司支付租金151000元。曼蒂公司主张塞勒尼公司支付物业费及水费一节，合同附件二约定物业费由塞勒尼公司直接支付给曼蒂公司，物业费交付期限自2018年6月1日起算，故物业费应自2018年6月1日起计算至2019年10月24日实际将房屋清空之日止，依照合同附件二物业费的计算标准计算为72324元【（35元/月/平方米×123平方米×16个月）+（35元/月/平方米×123平方米÷30天×24天）】，扣除曼蒂公司自认塞勒尼公司已经支付的物业费25830元后，塞勒尼公司仍应向曼蒂公司支付物业费46494元。曼蒂公司主张的水费因无证据佐证，依法不予支持。曼蒂公司主张的逾期付款违约金一节，合同约定的违约金计算标准虽为欠款金额的日3‰，但因曼蒂公司未提供证据证明塞勒尼公司的逾期付款行为给其造成的实际损失，结合合同实际履行情况，违约金应酌情降低，曼蒂公司主动主张将违约金标准降低为日万分之三，依法予以支持。曼蒂公司主张欠付租金违约金自最后一笔租金的应付期限届满之日即（2019年9月25日）起算，符合合同约定，依法应予支持。曼蒂公司主张欠付物业费违约金自最后一笔物业费的应付期限届满之日即（2019年10月15日）起算，亦符合合同约定，依法应予支持。曼蒂公司主张的律师费2575.84元一节，曼蒂公司提供的委托代理合同、律师费付款记录及律师费发票足以证明该项费用已实际产生，依照合同约定违约方应承担律师费，故曼蒂公司的该项诉请符合合同约定，依法应予支持。曼蒂公司主张塞勒尼公司支付装修补贴25万元一节因与本案不属同一法律关系，依法不予处理。综上所述，一审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安塞勒尼个人用品商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陕西曼蒂商业运营管理有限公司支付租金151000元，物业费46494元以上共计197494元。二、被告西安塞勒尼个人用品商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陕西曼蒂商业运营管理有限公司支付违约金（1、以151000元为基数，以日万分之三为标准，自2019年9月25日起计算至实际给付之日止；2、以46494元为基数，以日万分之三为标准，自2019年10月15日起计算至实际给付之日止）。三、被告西安塞勒尼个人用品商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陕西曼蒂商业运营管理有限公司支付律师费2575.84元。四、驳回原告其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8455元，由曼蒂公司承担4000元，由塞勒尼公司承担4455元。因曼蒂公司已预交，塞勒尼公司应在履行付款义务时将上述款项一并支付给曼蒂公司。二审中，双方均未提供新证据，双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于本案双方之间是否存在租赁合同关系一节，本案中，塞勒尼公司承认姜某某系其公司工作人员，塞勒尼公司辩称姜某某2018年5月26日已离职，涉案租赁合同系姜某某个人行为。但经审查，加盖有塞勒尼公司公章的涉案租赁合同2018年5月31日签订，涉案的租赁合同首部及尾部的承租人信息处加盖有塞勒尼公司公章，塞勒尼公司承认涉案租赁合同所加盖的其公司印章的真实性。姜某某在2018年6月24日的《三方装修协议》上签字，《三方装修协议》亦加盖有塞勒尼公司印章，塞勒尼公司在2019年5月30日向曼蒂公司出具的《关于退还装修补贴的函》中对双方之间存在租赁关系予以认可，该函件加盖有塞勒尼公司印章。塞勒尼公司虽对《三方装修协议》《关于退还装修补贴的函》上其公司的公章真实性不予认可，但并未申请鉴定。塞勒尼公司并未提供确实有效证据证明涉案合同的签订及履行系姜某某的个人行为。曼蒂公司一审中并未承认因经营需要对整个商场从2019年7月至9月进行施工致承租人无法正常营业之情形。根据本案证据及查明的事实，一审法院认定曼蒂公司与塞勒尼公司之间存在合法有效的租赁合同关系，并无不妥。关于欠付的租金一节，根据涉案租赁合同第一部分专用条款第3款、第5款明确约定租金的起算时间为2018年7月1日，并约定塞勒尼公司如晚于合同约定的租金起算时间开业应向曼蒂公司补缴装修免租期的租金。故塞勒尼公司是否在约定时间内完成装修或何时完成装修，并不影响租金起算时间。根据涉案合同约定及履行情况，一审法院认定的欠付租金数额并无不当。塞勒尼公司关于租金起算时间及租金数额有误的上诉主张，不能成立。关于违约金一节，本案系因塞勒尼公司逾期支付租金、物业费等违约行为导致合同解除。塞勒尼公司并未提供证据证明其公司已按约交纳租赁保证金。曼蒂公司本案中已自愿降低租赁合同约定的违约金比例由租赁合同约定的日千分之三降低为日万分之三，将违约金的计算起点由每季度租金应付期限届满日分段计算自愿推迟为自最后一笔租金的应付期限届满之日起算。一审法院根据合同约定并结合曼蒂公司本案诉请，对违约金部分裁判适度、合理。关于物业费一节,涉案租赁合同第三部分附件，明确约定本合同所有附件及补充协议皆为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。依据涉案租赁合同附件二《物业服务协议》第2.1和2,2条之约定，一审法院计算的物业费符合合同约定。塞勒尼公司关于不应支付物业费的上诉主张，本院不予支持。关于律师费一节，涉案租赁合同第二部分通用条款第9.8条对违约方应承担守约方为此而支付的包括律师费在内的费用有明确约定。一审法院依照涉案合同约定对曼蒂公司诉请的律师费予以支持，亦无不当。综上所述，上诉人塞勒尼公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判处正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人西安塞勒尼个人用品商贸有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  李 雪 晴审 判 员  姬   钊审 判 员  蒋   瑜 二〇二一年一月十三日  书 记 员  潘 丽 娜1