河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终18010号上诉人(原审被告、反诉原告):邵宾，男，汉族，1988年10月13日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘长栓，河南长建律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴承家，河南长建律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告):杨露斌，男，汉族，1986年4月28日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘长栓，河南长建律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴承家，河南长建律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：郑州敦华电子商务有限公司，住所地：郑州市金水区经三路****楼**。法定代表人：杜葆华，董事长。委托诉讼代理人：赵红举，河南明天律师事务所律师。上诉人邵宾、杨露斌因与被上诉人郑州敦华电子商务有限公司（以下简称敦华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初20130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月24日立案后，依法适用独任审理方式对案件进行了审理。本案现已审理终结。邵宾、杨露斌上诉称，一审判决认定事实错误，未查清认定被上诉人将未通过消防合格验收的案涉房屋违法出租的事实，没有审查被上诉人接受河南姿华房地产开发有限公司委托出租房屋违法的事实；一审判决支持被上诉人诉请追加递增租金以及支持双方达成退租合议之后的租金缺乏事实和法律依据；一审判决关于“被告所投资装修、健身器材等系其自身经营所需，已在经营过程中实际产生相关收益”的认定错误，上诉人一审反诉请求的各项损失系被上诉人过错原因导致，赔偿责任应由被上诉人承担；被上诉人违法出租案涉房屋，导致上诉人内部装修无法通过消防验收，无法正常经营，违约责任不应由上诉人承担。故请求二审依法纠正。郑州敦华电子商务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。郑州敦华电子商务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付欠缴的房屋租金1070949元；2、判令被告向原告支付逾期缴纳房屋租金违约金255492元、解除合同违约金319993元,计575486元。逾期缴纳房屋租金违约金暂计算至2020年8月5日，以后违约金以1070949元为基数按日1％计算至被告实际支付租金之日。3、判令被告将郑州超越健身服务有限公司工商登记住所迁出郑州市金水区××、××北、××商业Ｂ（金印阳光城）房屋。4、本案诉讼费用由被告承担。邵宾、杨露斌向一审法院提出反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人双方于2014年9月3日签订的《房屋租赁合同》因违反法律、法规强制性规定无效。2、请求判令被反诉人赔偿因租赁合同无效造成的反诉人装饰装修物现值损失1500000元;判令因被反诉人采取锁门措施造成反诉人健身器材及其它动产物品投资损失31162元(以健身器材其它动产物品投资额1662000元为基数，以全国银行间同业拆借中心利率计算，暂自2020年4月9日开始计算起诉之日，要求继续计算至允许反诉人将健身器材及其它动产物品搬走之日止):判令被反诉人退还反诉人保证金104313元。3、本案本诉及反诉案件受理费及鉴定费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2014年9月3日，原告敦华公司（甲方）与被告邵宾、杨露斌（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：乙方承租位于郑州市金水区××、××北、××商业Ｂ(金印阳光城)房屋作为商铺使用，经营健身服务；房屋建筑面积为2414.64m2（具体面积以产权登记面积为准，产权登记面积为2448.33m2，双方约定自2015年7月1日起按产权登记面积缴纳租金）；租赁期8年，自2014年12月06日起到2022年12月05日止；租金采用先交后用的方式，每三个月为一个租金交纳周期，乙方应于每个租金交纳周期届满15日前预交下一个周期的租金；租金自第二个租赁年度开始递增，在前一年度租金的基础上递增5.5％，自第六个租赁年度开始，在前一年度租金的基础上递增10％；乙方在合同签订之日向甲方缴纳保证金104313元。当乙方发生违约行为或者侵权行为，按照法律规定或合同约定应向甲方支付违约金、拖欠的租金、赔偿金、欠交该合同第六条约定的费用等，乙方同意甲方可以在保证金中扣除，不足部分甲方有权继续追偿；房屋验收时，甲乙双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内向对方主张，否则视为无异议；乙方如逾期支付租金，需按应付金额的日1％向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此受到的损失；任何一方擅自解除合同，应按合同平均年租金总额的20%向对方支付违约金。合同还约定了其他内容。原告提交的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，位于高皇路东××××北的姿华金印阳光城**商业B于2014年9月24日经审查同意备案。2015年4月27日河南姿华房地产开发有限公司取得位于金水区××商业××层的房屋所有权证。2020年5月20日，河南姿华物业管理有限公司向被告邵宾、杨露斌发送《关于催要物业费及电费的通知》载明：我公司系郑州市金水区高皇路东××××北、宏达路南金印阳光城小区的物业服务管理单位。您承租了金印阳光城小区的商业B室，您从2019年11月1日至2020年4月30日拖欠我公司物业费51432元，拖欠2019年10月14日至2020年4月13日期间的电费106950元，合计158382元。期间，我公司通过电话、多次上门催收，多次下达催费单，但您以种种理由拒交。现我公司郑重函告您:请您收到本通知之日起三日内，将拖欠的上述费用158382元支付给我公司;否则，我公司将依法向您追要。庭审中，原告敦华公司陈述称2020年4月8日被告通过微信向原告发送退租申请，原告于2020年5月25日向被告发出解除合同并催要租金的通知。目前房屋尚未返还，被告欠缴2018年12月6日-2020年6月5日期间的房租共计1070949元（其中，2018年12月6日-2019年12月5日期间欠付租金206169元，自2019年8月21日计算违约金；2019年12月6日-2020年3月5日期间欠付租金432390元，自2019年11月21日计算违约金；2020年3月6日-2020年6月5日期间欠付租金432390元，自2020年2月21日计算违约金）。被告辩称案涉房屋未经消防验收，租赁合同无效。2019年8、9月份消防部门告知我方没有消防手续不能进行经营。2019年12月31日原告同意被告退租，对于我方的损失双方经协商未协商成，2020年4月份原告让被告补交了退租申请。租金交至2019年11月5日。一审法院认为，依法成立的合同对当事人双方发生法律效力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告按约交付房屋，被告自合同签订后实际占有、使用案涉房屋，并交纳部分租金。依照合同约定租金标准，原告主张被告拖欠2018年12月6日-2020年6月5日期间剩余房租1070949元，符合合同约定，本院予以支持。合同中约定有违约责任条款，对于逾期支付租金，原告主张按照应付金额的日1％计算，该标准已超过法定上限，依照相关法律规定，应当按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍计算。关于原告主张的擅自解除合同违约金问题，根据庭审查明事实，被告提出退租后双方经协商解除租赁合同，不符合擅自解除合同条件，原告主张被告支付违约金，本院不予支持。原告另主张被告将郑州超越健身服务有限公司工商登记住所迁出郑州市金水区××、××北、××商业Ｂ（金印阳光城）房屋，该项诉求依法不属于民事案件受理范围，故本院不予处理。被告辩称案涉房屋未经消防验收，租赁合同应属无效，反诉请求原告赔偿其相关损失，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。且被告所投资装修、健身器材等系其自身经营所需，已在经营过程中实际产生相关收益。关于被告主张退还保证金诉求，河南姿华物业管理有限公司向被告邵宾、杨露斌发送的《关于催要物业费及电费的通知》，中明确记载拖欠物业费、电费情况，原告辩称该保证金应从该拖欠的物业费、电费中予以扣除，符合合同约定，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告邵宾、杨露斌于本判决生效后十日内向原告郑州敦华电子商务有限公司支付租金1070949元；二、被告邵宾、杨露斌于本判决生效后十日内向原告郑州敦华电子商务有限公司支付逾期支付租金违约金（以租金206169元为基数，自2019年8月21日起至实际支付租金之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍计算；以租金432390元为基数，自2019年11月21日起至实际支付租金之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍计算；以租金432390元为基数，自2020年2月21日起至实际支付租金之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、驳回原告郑州敦华电子商务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告邵宾、杨露斌的反诉请求。案件受理费减半收取9809元，由被告邵宾、杨露斌负担6759元，原告郑州敦华电子商务有限公司负担3050元；反诉受理费9759元，由被告邵宾、杨露斌负担。本院二审期间，当事人提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，本案争议焦点为案涉《房屋租赁合同》是否为有效合同，以及上诉人欠付案涉房屋租金的金额。一、关于案涉《房屋租赁合同》的效力问题1、关于本案的诉讼主体问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。无论是《中华人民共和国合同法》或是《中华人民共和国民法典》之合同编均允许转租的规定可以印证出租人并不一定是房屋所有权人。出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以及使用收益。本案中，上诉人邵宾、杨露斌自2014年9月3日与被上诉人敦华公司签订案涉《房屋租赁合同》后即开始占有、使用案涉房屋。在上诉人与被上诉人的租赁活动中，上诉人作为承租人，被上诉人作为出租人，其双方之间的租赁合同关系已经案涉《房屋租赁合同》予以确认，案外人河南姿华房地产开发有限公司与被上诉人之间的关系，不影响被上诉人作为出租人向作为承租人的上诉人追讨欠付租金，故被上诉人向上诉人起诉的主体适格。2、关于双方争议的消防责任问题。被上诉人提交的建设工程竣工验收消防备案表显示的备案时间为2016年5月4日。案涉租赁合同第10.4条乙方义务约定“有义务自行办理二次装修、二次消防审批、营业申报及相关验收手续等”。本案案涉房屋的用途是开设健身房，健身房是人员密集的社会公共场所，其建设人、出租人、承租人均应尽力保障该场所的消防安全。本案中，虽然上诉人主张因案涉房屋消防验收不合格导致案涉租赁合同无效，但其一审提交的在卷证据并不足以认定案涉房屋消防验收不合格系因上诉人敦华公司的原因导致，上诉人亦不能证明其经营不下去的原因为案涉房屋的消防验收不合格。现上诉人仅仅以消防验收问题为由主张案涉租赁合同无效，无事实及法律依据，本院依法不予认可。综上所述，上诉人认为案涉房屋租赁合同因违反强制性法律规定而无效的理由不能成立，案涉租赁合同应认定为有效。二、关于上诉人欠付案涉房屋租金的金额问题1、关于案涉房屋租金是否递增的问题。案涉《房屋租赁合同》第五条租金及缴纳方式约定“租金自第二个租赁年度开始递增，在前一年度租金的基础上递增5.5％，自第六个租赁年度开始，在前一年度租金的基础上递增10％”。上诉人主张其与敦华公司已经达成不再按照原合同递增租金的合意，但其并未提交充分、有效的证据予以证明，且敦华公司对此予以否认，故本院对上诉人的该上诉理由，依法不予认可。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，因上诉人长期拖欠租金造成被上诉人损失，致使合同解除，上诉人应承担违约责任，故上诉人主张的装修损失无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人邵宾、杨露斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19618元，由上诉人邵宾、杨露斌负担。本判决为终审判决。审判员 周 蕾二〇二一年一月十五日书记员 袁玉梅