新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新28民终1549号 上诉人（原审被告）：巴州中海房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县阿尔夏特路原土管局**。法定代表人：袁善强，该公司经理。委托诉讼代理人：袁中海，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张楠，博湖县本布图镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：何永雄，男，1973年10月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。委托诉讼代理人：陈薇，新疆正通律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：巴州昆仑建设建材有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县和静镇团结西路**。法定代表人：汤树林，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴若溪，新疆诺启律师事务所律师。上诉人巴州中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人何永雄、被上诉人巴州昆仑建设建材有限公司（以下简称昆仑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和静县人民法院（2020）新2827民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月30日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月7日开庭进行了审理。上诉人中海公司的委托诉讼代理人袁中海、张楠，被上诉人何永雄及其委托诉讼代理人陈薇，被上诉人昆仑公司的委托诉讼代理人吴若溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海公司上诉请求：撤销一审判决，改判不履行商品房买卖合同并不协助办理和静县阳光小区4栋3单元601室房屋产权登记手续。事实和理由：1．一审法院认定事实错误。上诉人与何永雄不存在实质商品房买卖合同关系。何永雄没有向上诉人交付过案涉房款152,425元。案涉房屋是基于何永雄对昆仑公司享有债权，上诉人欲购买昆仑公司商砼，通过三方抵账方式取得。2012年2月17日双方签订的《商品房买卖合同》是为了后期办理房屋产权登记形式需要所签。2018年2月1日，昆仑公司依据2012年4月23日与上诉人签订的《商品混凝土购销合同》向法院提起诉讼，昆仑公司否认以案涉房产通过三方抵账抵销152,425元货款的事实，得到一二审法院支持。因三方抵账未实现，上诉人债务152,425元未抵销，故上诉人请求不履行与何永雄签订的商品房买卖合同。2．一审举证责任分配本末倒置。一审法官释明应由第三人举证证明在2012年2月17日前上诉人拖欠货款的事实。但昆仑公司未履行举证义务，也未提供152,425元商砼款收据及对该款的会计核算凭证。根据会计凭证记载信息，该笔款项是昆仑公司承建中海大厦的中扶建设有限责任公司新疆第一分公司之间的业务往来，与上诉人无关。上诉人同时提供的（2018）新28民再21号判决书可以证明，在2012年2月17日前上诉人与昆仑公司无混凝土买卖合同关系，也不欠昆仑公司任何款项。一审要求上诉人承担该举证责任无法律依据。3．被上诉人在没有向上诉人支付合同对价且双方不存在债权债务的情况下，向上诉人主张物权没有依据。请求二审查明事实，支持上诉请求。何永雄辩称，我方与上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，我方已经履行完毕支付义务，上诉人应当履行协助办理产权登记的义务。三方之间的152,425元债权债务消灭。上诉人就同一事实在法庭陈述及法律文书中有三种说法，目的是将2012年2月17日已经履行完毕的房屋抵债事实与商砼买卖债权债务关系混淆，达到少付商砼款的目的。鉴于上诉人在本案一审答辩状中认可2012年三方达成抵账协议时对昆仑公司负有债务，故我方及昆仑公司已经无需举证。一审判决举证责任分配正确。在昆仑公司与上诉人买卖合同纠纷判决生效前，上诉人对于何永雄2012年2月17日通过抵账方式支付全部房款的事实是认可的。只因在该案中扣除款项未果，就试图否定已经履行完毕的三方抵账事实，与客观事实不符。在（2019）新28民终620号生效判决中，已经确定三方抵账事实发生在昆仑公司与上诉人对账前。上诉人认可抵账时房款已付，昆仑公司也认可通过抵房，我方对其债权已经消灭。显然我方已经履行了付款义务，至于上诉人与昆仑公司另案债权债务与本案无关。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。昆仑公司辩称，三方对抵账协议均认可，该抵账行为在2012年2月17日就生效并已经履行完毕。从时间节点上看，三方抵账行为发生在2012年2月17日。三方是对2011年度结算依据为基础进行，与2012年底的混凝土买卖合同没有关系。上诉人抗辩说三方抵账是在2012年买卖合同基础上产生与事实不符。第一，上诉人在一审答辩中自认案涉房屋抵债是基于上诉人对我方负有合同义务的基础上产生，对此我方无需举证；第二上诉人抗辩2012年2月17日抵账行为是基于2012年4月23日混凝土买卖合同发生违背常理且不符合交易习惯。上诉人在（2019）新28民终620号案件中说辞与本案中说辞前后不一致，存在矛盾，显然有意混淆视听，歪曲事实。本案折抵的房款152,425元，其中102,425元是用2011年阳光小区使用我方混凝土下欠货款102,425元折抵，剩余5万元用上诉人开发的中海大厦欠混凝土货款5万元折抵。所以三方抵账协议中我方全部抵扣完毕，从抵房款的数额即152,425元与阳光小区使用商砼款的数额172,425元的吻合，也能看出这不是一个巧合。综上，请求驳回上诉，维持原判。何永雄向一审法院起诉请求：1．判令被告继续履行《商品房买卖合同》并为原告办理房屋产权登记手续；2．判令被告向原告支付违约金及损失79,870元。一审法院认定事实：⒈2012年2月17日，原告何永雄与被告中海公司签订一份《商品房买卖合同》，约定何永雄购买中海公司开发的的位××县房屋一套，房屋价款为152，425元，付款方式为一次性付款。当日，何永雄向中海公司交纳了入住费和天然气接口费共计10,615元，中海公司向何永雄交付了该房屋。⒉2013年1月，何永雄与张福远达成口头协议，张福远购买何永雄取得的××园，房屋转让价款130，000元。2013年6月，张福远入住该房屋，并交纳物业管理、水费、电费等相关费用至今，并陆续向何永雄支付房款。2014年4月2日，在张福远向何永雄付清了剩余房款后，双方签订了《房屋转让协议书》。⒊2012年4月23日，中海公司和昆仑公司签订《商品混凝土购销合同》。2013年3月4日，中海公司和昆仑公司经对账后，对账单显示中海公司尚欠昆仑公司混凝土款507，030元。后中海公司偿还了200，000元，尚欠307，030元未付。昆仑公司诉至法院，要求中海公司偿还拖欠的货款及违约金。法院经审理认定，对中海公司辩称拖欠的商砼款已通过房屋抵账方式支付的意见，以未提供抵账凭证予以证实为由未予采纳，并作出中海公司支付昆仑公司货款307，030元及违约金的判决。中海公司对一审判决不服提出上诉后，二审经审理认为，中海公司所述剩余欠款已通过房屋抵账的方式支付的意见未提供足够的证据予以证实。何永雄所述房屋抵账的事实发生在中海公司与昆仑公司签订的《商品混凝土购销合同》履行及对账之前，中海公司亦不能证实折抵的款项与该案的欠款具有关联性，故作出驳回上诉，维持原判的终审判决。上述事实，由原告何永雄出示的《商品房买卖合同》、《收据》、（2019）新28民终620号《民事判决书》，被告中海公司出示的（2018）新2827民初1162号《民事判决书》、证人张福远出示的《房屋转让协议书》等证据及各方当事人的当庭陈述予以证实，事实清楚，足以认定。一审法院认为，本案的案件审理焦点是：⒈中海公司所称的2012年2月17日的三方抵账是否约定了以涉案房屋抵账的内容，该内容是否系2012年4月23日中海公司和昆仑公司签订《商品混凝土购销合同》中货款的折抵款项。⒉在何永雄已将涉案房屋转让给房屋买受人张福远的情形下，何永雄还是否有权作为涉案房屋权利人提起诉讼并主张权利，要求中海公司为其办理涉案房屋产权登记手续。⒊被告中海公司是否应当承担违约责任并赔偿原告何永雄的损失。首先，本案庭审过程中，虽然何永雄、中海公司及昆仑公司都认可三方确实达成过口头的抵账约定，但对于相互抵账约定的具体内容，何永雄、中海公司及昆仑公司的陈述并不一致。何永雄与中海公司认为是以房抵账，昆仑公司认为是拖欠款项的互相抵账。但从三方履行抵账约定的实际过程看，何永雄从中海公司收到了涉案房屋并签订了《商品房买卖合同》，昆仑公司认可收到了中海公司的商砼款152，425元，说明中海公司既履行了代昆仑公司向何永雄偿还债务的约定，也履行了向昆仑公司清偿债务的约定。以上抵偿约定的形成及履行均应发生在2012年2月17日之前。如果中海公司认可已经依照抵账约定履行了拖欠昆仑公司债务的给付义务，那么三方达成的抵账约定才算全部履行完毕。该抵账行为基于双方约定只可能抵账了2012年2月17日之前中海公司拖欠昆仑公司的债务，而不可能用于抵账2012年2月17日之后中海公司拖欠昆仑公司的账务。其次，关于中海公司辩称抵账约定中的拖欠昆仑公司的债务是指2012年4月23日双方签订的《商品混凝土购销合同》中的应付货款提前抵账的意见，明显与三方抵账约定形成的时间及《商品混凝土购销合同》签订履行的时间不能相互印证，也不符合常理。抵账约定在前，并以交付抵账房屋的形式履行完毕；购销合同签订履行在后，货款的支付或拖欠尚未形成。在中海公司不能提供书面抵账协议及其他充分证据的情形下，法院对中海公司的上述意见不予采信。至于中海公司所称2012年之前与昆仑公司不存在商品买卖关系，也不存在拖欠昆仑公司债务的意见，并没有提供充分的证据证实。中海公司以一份另案的《民事判决书》中认定其不承担连带还款责任的内容作为其与昆仑公司在2012年前没有买卖合同关系的依据，不具有证明其主张及事实的证明力。法院对中海公司的上述意见不予采信。第三，关于涉案《商品房买卖合同》和《房屋转让协议书》的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中何永雄出示的《商品房买卖合同》证实，其从中海公司购买（以抵账形式获得）了涉案房屋后，又以130，000元的价格将涉案房屋转让给了张福远，张福远向何永雄支付了全部价款并居住使用至今已七年。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与、或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。何永雄将合法取得的房屋再出售给张福远的行为并不违反相关房屋买卖法律规定。依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故涉案房屋的《商品房买卖合同》和《房屋转让协议书》均有效成立，但涉案房屋的所有权或物权因未依法办理登记手续而未发生生效和转移的法律后果，即何永雄系涉案房屋的第一顺位房屋买受人，张福远系涉案房屋的第二顺位房屋买受人。张福远虽已实际取得该房屋，但依据《不动产登记管理条例》的相关规定，其不能以个人名义直接申请办理涉案房屋的产权登记手续。故在本案中，何永雄有权选择作为涉案房屋的权利人提出诉讼主张，要求被告中海公司依照《商品房买卖合同》的约定履行协助办理房屋产权登记手续的法律义务。第四，涉案房屋系何永雄通过抵账约定而取得。何永雄取得房屋不久就将该房屋转让并交付给了张福远，说明何永雄除了主张办理房屋产权登记手续的权利外，实际上不再享有对涉案房屋的实际处分权和其他物权，中海公司不再对何永雄转让房屋后未及时办理房屋产权登记手续而承担违约责任或赔偿损失。综上所述，原告何永雄要求被告中海公司履行《商品房买卖合同》，并协助办理房屋产权登记手续的请求，证据确实充分，法院予以支持；原告何永雄要求被告中海公司支付违约金及损失的请求，证据不足，法院不予支持。据此，判决：一、被告巴州中海房地产开发有限公司履行与原告何永雄签订的《商品房买卖合同》，协助原告何永雄办理和静县和静镇阳光花园小区4栋3单元601室的房屋产权登记手续。上述房屋的产权登记手续应当在判决生效之日起三十日内协助登记完毕；二、驳回原告何永雄的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确定。何永雄在二审中向本院递交撤回上诉申请书，本院予以准许。本院认为，根据上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩意见，经双方当事人同意，本案二审争议焦点为：1．上诉人中海公司应否向被上诉人何永雄履行商品房买卖合同义务；2．一审举证责任分配是否适当。针对上述争议焦点，本院分别评判如下：针对焦点一，关于上诉人中海公司应否向被上诉人何永雄履行商品房买卖合同义务的问题。本案各方当事人对2017年2月17日达成三方抵账协议的事实均无异议，本院予以确认。中海公司对2012年2月17日签订的商品房买卖合同的真实性无异议，仅以未收到房款、三方抵账协议未履行作为抗辩。关于中海公司主张三方协议未履行，其主要理由是2017年2月17日其与昆仑公司不存在债权债务。双方抵账抵的是2012年4月23日签订的混凝土购销合同中的债务，但该债务在另案生效判决中扣减，故主张三方抵账协议未履行，本院对上诉人的该主张不予采信。具体理由如下：第一、中海公司主张2012年2月17日与昆仑公司经理协商以房抵账，后面拿商砼的时候扣除，也就是说抵销的是尚未发生的债务，对此其未提交任何证据证实，且该主张违背一般交易习惯，本院无法采信。第二、中海公司主张抵销的是三方抵账后的债务即2012年4月23日签订的混凝土购销合同中的债务，但在2013年3月4日双方对账单中未将该152,425元扣除，该主张本院不予采纳。第三、中海公司与何永雄签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应认定为合法有效。合同中约定付款方式及期限为一次性付款。结合三方2017年2月17日达成抵账协议的事实，可以确认三方抵账协议已经履行完毕。一审判令中海公司继续履行合同并协助办理不动产权登记手续，并无不当。上诉人辩称未收到案涉房款，故不履行合同义务的上诉请求，不能成立，本院不予支持。针对焦点二，关于一审举证责任分配是否适当的问题。关于中海公司上诉称“一审举证责任分配本末倒置，应由昆仑公司举证证明在2012年2月17日前上诉人拖欠货款的事实”。本院认为，对于2012年2月17日中海公司对昆仑公司是否存在债务的举证责任问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称民诉法解释）第九十一条的规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，昆仑公司主张2012年2月17日三方达成抵账协议且该抵账协议已经履行完毕。对此昆仑公司已经提交2012年2月17日两份收据可以证实抵销草原阳光小区（袁中海）商砼款102,425元、及中附建设中海大厦商砼款5万元。结合本案在案证据《商品房买卖合同》载明的“房款一次性支付”及中海公司于当日将房屋交付何永雄等查明的事实，可以确定2012年2月17日三方达成的房抵债协议且已经履行完毕的事实。故昆仑公司不再负有举证义务。关于中海公司辩称该两笔欠款与其无关，其并非债务人，但其对于中海公司与昆仑公司无债务关系为何达成以房抵债协议？何永雄未付房款为何签订商品房买卖合同并载明房款一次性付清？为何于当日交付房屋，未作出合理解释。根据民诉法解释第一百零八条的规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张的事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。综上，中海公司认为昆仑公司仍应对2012年2月17日前债务关系负有举证义务的上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人在一审提交的（2018）新28民再21号判决书，该判决内容与本案无关联性，一审法院不予采信并无不当。综上所述，中海公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,345.8元，由上诉人巴州中海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   邓晓辉审  判  员   吕 晨审  判  员   沙仁娜二 〇 二 一 年 一 月 二 十 八 日书  记  员   陈文涛