河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1102号上诉人（原审原告）：马晓波，男，1978年10月30日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：梁学丽（系马晓波妻子），住郑州市。委托诉讼代理人：张静静，河南若讷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郜冬萍，女，1979年12月6日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。委托诉讼代理人：吕新亮，河南嘉泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨非，河南嘉泰律师事务所实习律师。上诉人马晓波因与被上诉人郜冬萍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初15164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。马晓波上诉请求：1.改判一审判决第一项、第三项，依法确认马晓波与郜冬萍于2014年3月30日签订的《协议》有效，《协议》继续履行，如不能继续履行，郜冬萍按照协议约定的经济损失标准向马晓波支付经济损失；2.郜冬萍承担一审、二审的诉讼费等相关费用。事实和理由:一、一审判决认定事实错误。2014年3月30日，马晓波（乙方）与郜冬萍（甲方）签订《协议》一份，主要约定郜冬萍将河南大学职工安置房136平方米的权利及相关权益（包括但不限于房屋所有产权、使用权、物业权、租赁权、转让权、继承权等权益）完全转让给马晓波，马晓波同意受让该权利及权益；签订协议后，不得反悔和违反协议的约定，如反悔或违约，由违约方赔偿对方经济损失，经济损失按照当时该房屋市场行情评估确定。《协议》签订后，2012年12月18日，马晓波交纳案涉房屋房款10万元和车位1万元；2015年7月19日，马晓波交纳房款18.9万元和车位4.5万元；2018年1月21日，马晓波交纳房款18.4万元和车位3.5万元。基于上述事实，马晓波与郜冬萍之间的房屋买卖合同关系成立。原一审案件（案号:（2020）豫0191民初402号），庭审时，郜冬萍自认涉案房屋已经具备交付的条件。判决书认定:我国现行法律、法规没有禁止购房资格转让的明确规定，河南大学的内部规定不属于上述范畴，不是认定合同无效的依据，故该转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有证据证明侵害了河南大学的利益，该《协议》合法有效。该判决认定事实清楚，适用法律正确。后郜冬萍不服，提起上诉，郑州市中级人民法院作出（2020）豫01民终9461号民事裁定书，裁定:撤销该判决，发回重审。后在（2020）豫0191民初15164号案件一审过程中，经法院示明，涉案协议无效，因此导致马晓波变更诉讼请求。但是马晓波与郜冬萍签订涉案《协议》并不属于法律规定的合同无效的情形，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《协议》有效，一审法院认定错误。二、一审判决法律适用错误。（2020）豫0191民初15164号判决书依据“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”确认《协议》无效。该条款系《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，是为制止来源不明、权属不清的房产转让。该规定的性质属行政管理性规定，并非法律效力性规定。一审判决以此作为确认《协议》无效的法律依据，明显适用法律错误。本案涉案房屋房产权属明晰，马晓波与郜冬萍签订《协议》系其双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且不损害他人的合法权益，该《协议》应当合法有效，对当事人双方产生法律约束力，一方违约时，应按照《协议》的约定，赔偿守约方所受到的经济损失。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，马晓波与郜冬萍于2014年3月30日签订的《协议》合法有效，对当事人产生法律约束力，郜冬萍应当按照《协议》约定向马晓波支付经济损失。当事人的合法权益应当受到法律保护，故请求改判（2020）豫0191民初15164号判决第一项、第三项判决结果。郜冬萍辩称，一、一审判决认定郜冬萍与马晓波于2014年3月30日签订的《协议》无效，是依据郑州市中级人民法院于2020年7月出具的意见，故一审认定事实清楚，适用法律正确。一审庭审中，法院已经明示马晓波，根据郑州市中级人民法院于2020年7月出具的意见，涉案签订的《协议》无效，要求马晓波变更诉讼请求，马晓波在一审中已经变更诉请，二审又诉请认定涉案《协议》有效，显然无法律依据。二、涉案《协议》的签订和被认定无效，完全是因马晓波贪图便宜的过错行为导致的，郜冬萍不存在过错，更不存在违约行为，且一审已判决郜冬萍赔偿马晓波利息和其他损失，故应驳回上诉，维持原判。第一，涉案《协议》的签订，完全是马晓波的过错造成的。首先，郜冬萍不认识马晓波，涉案《协议》是马晓波利用其姐夫彭恒礼的职务便利，与郜冬萍签订的，不是郜冬萍的真实意思表示。其次，签订协议时，郜冬萍还担心涉案房屋不能交易，是彭恒礼告诉郜冬萍说学校允许交易，让郜冬萍与其内弟即马晓波签订了《协议》；再次，《协议》约定是无偿转让，足以证明在协议双方根本不认识的情况下，能达成无偿转让的协议，是马晓波利用了其姐夫彭恒礼的职务便利。第二，郜冬萍不存在因房屋涨价而违约的行为。首先，郜冬萍系博士文凭，知道以后调动工作的可能性很大，原本在学校分配福利性购房时就没有购买房屋的想法，担心因购买房屋影响以后的工作调动，是马晓波的姐夫彭恒礼，利用其是郜冬萍直系领导的职务便利，非要把郜冬萍的购房资格给了马晓波，郜冬萍之所以不要任何转让费，完全是为自己的工作调动考虑，也一再向彭恒礼和马晓波表明态度，不能因为马晓波使用郜冬萍的购房资格，影响郜冬萍的任何权益。其次，在2018年学校出具不能转让的文件后，郜冬萍发现，学校文件第五条、第六条约定，房屋不能对外转让，教职工辞职、调离等原因离职的，学校保底回购，根据该约定马晓波购买学校房屋，严重影响了郜冬萍的利益，故郜冬萍及时履行了告知义务，告知马晓波学校不允许交易协议项下的房屋，且如果继续交易，严重影响郜冬萍的相关权益。最后，在郜冬萍履行房屋不能交易的告知义务时，房屋还不具备交付条件，学校向郜冬萍交付房屋钥匙的时间是2019年7月。显然郜冬萍于2018年第一时间知道不能交易的信息后，及时告知马晓波的行为，证明郜冬萍不存在违约行为，协议无效是因违反了法律强制性规定，故马晓波根据协议约定的违约条款要求郜冬萍承担违约责任不能成立。综上，马晓波自签订涉案协议时，明知涉案房屋是学校分给教职工的福利房，房屋不能办理房产证，不能过户到其名下，还利用其姐夫彭恒礼的职务便利，让郜冬萍无偿将涉案房屋转让给马晓波，意在获取低价房屋，故签订涉案无效协议，完全是由马晓波贪图购买低价房屋的过错造成的；协议项下郜冬萍没有向马晓波收取任何费用，协议被认定无效，是因为协议违反法律强制性规定，是学校不允许对外转让，故郜冬萍不存在违约行为，且一审已判决郜冬萍赔偿马晓波利息和其他损失，故应依法驳回马晓波的上诉请求，维持原判。马晓波向一审法院起诉请求：1.依法确认马晓波与郜冬萍之间的《协议》无效；2.判令郜冬萍返还马晓波购房款56.3万元及利息131641.16元（其中11万元自2012年12月18日起，23.4万元自2015年7月19日起，21.9万元自2018年1月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日为102895.77元；剩余利息以56.3万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际返还之日止）；3.判令郜冬萍赔偿马晓波损失1273435元；4.本案诉讼费由郜冬萍承担。一审法院认定事实：郜冬萍为河南大学职工，2014年3月30日，马晓波作为乙方与郜冬萍作为甲方签订《协议》一份，约定甲方将购买河南大学职工安置房的权利及相关权益（包括但不限于房屋所有产权、使用权、物业权、租赁权、转让权、继承权等权益）完全无偿转让给乙方，乙方同意受让该权利及权益等。2012年12月18日，马晓波交纳涉案房屋房款10万元和车位1万元。2015年7月19日，马晓波交纳房款18.9万元和车位4.5万元。2015年1月21日，马晓波交纳房款18.4万元和车位3.5万元。庭审时，郜冬萍称学校于2019年7月交付的涉案房屋钥匙,认可双方签订的协议系无效，郜冬萍同意退还马晓波所交购房款56.3万元。马晓波于2020年1月7日因与郜冬萍的涉案纠纷诉至法院。一审法院认为，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。本案中，马晓波、郜冬萍双方于2014年3月30日签订案涉《协议》，该协议约定郜冬萍将河南大学职工安置房136平方米的权利及相关权益转让给马晓波，因涉案房屋所涉土地的性质并非商用土地，且双方对于房屋及所涉土地性质是明知的，故双方签订的涉案协议为无效协议。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案协议无效后，郜冬萍应当返还马晓波所交纳的购房款56.3万元及相应的利息（其中11万元自2012年12月18日起，23.4万元自2015年7月19日起，21.9万元自2018年1月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日为102895.77元；剩余利息以56.3万元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际返还之日止）。关于马晓波主张的损失1273435元，该院认为，双方对协议归于无效均有过错，应当各自承担相应的责任，考虑到涉案房屋款项均为马晓波交纳，未能取得房屋，郜冬萍于2019年7月领取到涉案房屋钥匙，双方发生纠纷马晓波于2020年1月7日诉至法院，故郜冬萍应当另支付马晓波自2019年7月至2020年1月7日期间的损失，该院酌定为2万元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告马晓波与被告郜冬萍于2014年3月30日签订的《协议》无效;二、被告郜冬萍于本判决生效后十日内返还原告马晓波房款56.3万元及利息102895.77元，并支付以56.3万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际返还之日止的利息；三、被告郜冬萍于本判决生效后十日内支付原告马晓波损失2万元；四、驳回原告马晓波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22513元，由原告马晓波负担12813元，被告郜冬萍负担9700元。二审中，马晓波提交河南大学住房校内交易流转协议书三份（复印件），该三份流转协议书上面清楚明白的标明有房屋是可以流转并且有类似房屋的价值。马晓波拟以该证据证明案涉房屋现在的实际价值，如果本案中协议无法继续履行，郜冬萍赔偿马晓波的损失应当参考该三份协议中所确定了房屋价值来计算损失。针对马晓波提交的证据，郜冬萍经质证认为，对该三份河南大学住房校内交易流转协议书的真实性、关联性及证明目的有异议。一、该协议书系复印件，真实性无法核实。二、马晓波未提交其他证据证明该协议书的双方当事人系河南大学校内职工，其文件的真实性、内容的真实性无法确认。三、该协议书约定的房产价格是否合理无法确认，马晓波也没有提交三份房屋交易的银行转账凭证。三份房屋交易是否存在，郜冬萍无法确认。四、仅凭马晓波提交的三份协议书不能证明房屋的价值。针对马晓波提交的证据，本院经审查认为，由于马晓波提交的证据系复印件，且郜冬萍对该证据的真实性不予认可，因此，本院对该证据的真实性不予认定。本院查明的事实与一审查明相同。本院认为，涉案房屋所涉土地系大学教育用地，其性质并非商用土地，郜冬萍无法取得案涉房屋所有权，即不存在向马晓波转让案涉房屋的可能，对此，马晓波及郜冬萍均应当是明知的。一审认定案涉《协议》无效，并无不当。综合案涉房屋房款交付时间、房屋的实际建成交付时间、双方的过错，以及郜冬萍在转让过程中并未收取对价的事实，一审判决郜冬萍退还马晓波已交付的购房款，并针对各笔房款分别按照中国人民银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算相应利息，同时酌定2万元损失，并无不当。综上，马晓波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12813元，由马晓波负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 张晶晶审判员 黄智勇二〇二一年一月二十九日书记员 王云霞