新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新22民终17号 上诉人（原审被告）：新疆正帮达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区八一路科苑城**综合楼****。法定代表人：何志奇，总经理。委托诉讼代理人：姚培军，男，系新疆正帮达房地产开发有限公司经理。委托诉讼代理人：张春明，新疆浩维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张策轮，男，1975年10月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。委托诉讼代理人：姚震，新疆廉正律师事务所律师。上诉人新疆正帮达房地产开发有限公司（下称正帮达公司）因与被上诉人张策轮房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2020）新2201民初1204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人正帮达公司的委托诉讼代理人姚培军、张春明，被上诉人张策轮的委托诉讼代理人姚震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正帮达公司上诉请求：依法撤销原审判决，驳回张策轮要求支付赔偿金和违约金的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对本案争议事实的认定有误，正帮达公司不存在根本性违约的事实，本案涉及的房屋按约定建成交付使用，张策轮没有直接接收，而且张策轮在一审诉求中未主张解除协议，只是主张赔偿金，根据法律规定：“谁主张、谁举证”的原则，张策轮对其损失及正帮达违约的时间、事实承担举证责任，庭审时张策轮并未对其主张进行举证。相反正帮达公司为保护拆迁户的利益并积极履行合同的义务，分别于2017年11月18日（张策轮参加）、2018年4月21日、2018年6月27日、2019年5月25日（张策轮）、2019年8月16日（张策轮）多次召集拆迁户共同商量相关事宜，经拆迁户同意，根据双方签订的《拆迁置换补偿协议书》第三条的规定正帮达公司采取积极措施，根据绝大多数拆迁户的意愿将涉案房屋整体出租，收取的租金支付给拆迁户，正帮达公司的行为不仅没有损害张策轮的利益，而且维护了拆迁户的利益，自己并未从中谋取任何利益，相反张策轮不愿意接受房屋、又不同意整体出租的行为造成房屋整体无法出租，其行为对其他拆迁户的利益造成重大损害。因此正帮达公司根据双方协议书第三条的规定采取的措施合理合法，根本不存在违约行为。二、一审判决认定赔偿金、违约金成立是错误的。至双方诉讼时涉案房屋早已建成，权属一直归张策轮所有，房屋可以交付也不影响张策轮获取利益，正帮达公司不存在没有建成房屋不能交付的根本违约状况，达不到支付赔偿金、违约金的合同约定条件。而且双方签定协议约定的赔偿金、违约金明显过高，违反法律规定，显失公平。张策轮当时是拆迁钉子户，正帮达公司无奈之下答应这条不合理、不公平的条款，而且该数额已经远远大于房屋本身的价值，张策轮购买时房屋价值为2.4万元，签协议时房屋的价值约为15万元，一审法院没有经过专业评估，主观认定涉案房屋存在自然上涨的升值空间，从而判定100万元的赔偿是合理公平的价格，于法无据，明显有失公平，而且截止目前已经建好的房屋使用权仍归张策轮所有，张策轮主张赔偿100万和违约金20万不能成立。三、一审法院适用法律错误。根据《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，正帮达公司在合同履行过程中，既未明确表示不履行合同义务，亦不存在迟延履行致使合同目的无法实现的情形，而且张策轮也未明确表示要求解除协议，从涉案房屋可以出租已经营业的事实中，更能证明只要张策轮接收房屋就可以使用，但是张策轮拒不履行义务，其要求赔偿不具备法定事由，一审判决“变相”解除双方《拆迁置换补偿协议书》，属于超出诉讼请求范围判决，违反法律规定，适用法律错误。同时张策轮在主观上放任、追求所谓损失的扩大，对这部分增加的损失应当由其自己负责。四、建好的拆迁户房屋整体出租既是绝大部分拆迁户的意思表示，也是政府相关工作的要求。张策轮辩称，一、一审法院事实认定正确，正帮达公司与其他拆迁户签订的合同及相关的行为与张策轮无关，也不能以此来制约张策轮，其所称的为了拆迁户的共同利益纯属子虚乌有。1．根据双方签订的《拆迁置换补偿协议书》第二条约定“乙方同意由甲方在新建的科苑城农贸市场置换面积为60平方米的商业用房，置换后的商业用房为框架结构，具体位置为：市场一层西门南排第6间，门牌号是114，交房日期为2016年11月30日，在交房的同期由甲方给乙方办理房屋不动产证，期限为2年，并经双方协商一切费用由甲方承担”。根据该条可见双方约定置换一间独立的60平米框架结构的商铺，是独立拥有四面墙壁与门窗的商铺，不是商场里的一个商位。正帮达公司私自改变规划，至今未建设置换补偿协议约定的商铺，更无法办理房屋不动产权证。正帮达公司所称可以交付的商铺实际上就是一个摊位，完全不是双方拆迁置换补偿协议约定的商铺。由此可见其主观上的恶意和过错一直在持续，一审法院给其减轻的部分违约责任没有起到任何作用。2．正帮达公司与其他拆迁户签订的拆迁补偿协议无论是形式上还是内容上，都与其和张策轮签订的拆迁置换补偿协议有着本质不同，正帮达公司不能将对其他拆迁户的行为、手段强加给张策轮，张策轮根本不受这个制约。尤其是正帮达公司强调是为了拆迁户的整体利益，并且称张策轮给其他拆迁户的利益造成重大损害，那些都是不存在的事。二、根据双方合同约定，正帮达公司未能如约交付商铺构成根本违约，应当承担赔偿金与违约金。正帮达公司在与张策轮签订协议后，未按照合同约定建设约定商铺，更不可能将约定商铺置换给张策轮作为拆迁补偿，根据协议第七条的约定，正帮达公司不能将商业用房按照双方约定交付给答辩人的，需按照双方协商确定的100万元给予张策轮现金赔偿，该赔偿款也是双方充分协商确定的金额。现正帮达公司又提出这个价格是因为张策轮当时是钉子户，是在无奈之下答应不合理、不公平的条款。张策轮认为正帮达公司的上诉理由再次伤害了本人自尊和感情，而且在法律上没有任何可支持余地。涉案拆迁的原商铺不管是在当时还是现在，没有增加任何损失。三、一审法院依法判案，维护了公平正义，保护了张策轮的合法权益，并且本案与政府相关工作没有任何关系。另外商户经营都是独立进行的，与本案无任何利益关联，一审判决对其他商户的经营不会产生任何影响。综上所述，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，正帮达公司的上诉理由不能成立。张策轮向一审法院起诉请求：1．依照合同第四条赔偿原告延期交房赔偿金59,800元；2．依照合同第七条支付原告现金赔偿100万元；3．依照合同第七条支付原告违约金20万元；4．依据合同第八条支付诉讼费、律师费。一审法院认定事实：案外人原哈密地区农业技术推广中心于2000年5月取得坐落于新市区××路划拨的国有土地79,190.52平方米和坐落该地八一南路丽园市场南段建筑面积1,283.30平方米房屋所有权。在取得上述权属之前，原告张策轮为购买此处一间建筑面积为30平方米、门牌号为23号的商业用房，与原哈密地区农业技术推广中心签订《市场集资房使用合同书》。2011年3月13日哈密市房地产管理局向原哈密地区农业技术推广中心颁发拆许字（2010）第003号房屋拆迁许可证，拆迁范围：东至哈建小区，西至八一校，南至双合碱业，北至钻石宾馆。2010年3月19日，被告正帮达公司与原哈密地区农业技术推广中心签订《开发建设合同》，约定原哈密地区农业技术推广中心以出让和划拨土地两种形式提供商品房、培训中心大楼、职工集资住宅楼、职工置换户住宅楼建设用地，被告正帮达公司竞拍取得商业用地和依法通过招标方式竞标取得置换培训中心大楼、职工置换住房和职工集资房的建设资格后进行开发建设。于是被告正帮达公司与所有商户签订了不同版本的《拆迁安置补偿协议书》，原告的商业用房处于拆迁范围内。2016年6月4日，原告与被告签订《拆迁安置补偿协议书》一份载明：“拆迁人：（以下简称甲方）被拆迁人（以下简称乙方）：张策轮身份证号码：×××第一条被拆迁房基本情况（一）房屋所八一路丽园农副产品批发市场门牌号：23号（二）建筑面积：即30平方米，前后空地面积：30（三）房屋用途：商业用房第二条乙方同意由甲方在新建的科苑城农贸市场置换面积为60平方米的商业用房，置换后的商业用房为框架结构，具体位置为：市场一层西门单排第6间，门牌号是：114，交房日期为：2016年11月30日，在交房的同期，由甲方给乙方办理房屋不动产证，期限为2年，并经双方协商一切费用由甲方承担。第三条乙方置换的房屋在使用期内可自主经营，也可委托甲方代管（场地租赁费按市场当期价双方协商而定），经营期内乙方必须严格服从市场管理委员会以及相关部门的统一管理。第四条甲方承诺，市场改造一年内完成，按期交房时水电暖等配套设施必须齐全且保证安全使用，如不能按期交房，延期时间内每日按50元给予乙方相应的赔偿金。第五条置换的商用房在使用前，甲方同意用产权无争议的4号楼1701号房（面积：219.88平方米）及7#楼地下车库一个作为质押，质押期间无偿使用，甲方交付给乙方的不动产证的同时，乙方无条件退换所质押的楼房及＿＿。第六条本协议一经签订，乙方与原哈密地区农业技术推广中心签订的集资建房协议书将自行终止，并将原集资建房协议书交回哈密地区农业技术推广中心。乙方不得以任何理由就该房屋主张任何本协议约定以外的权利。第七条协议生效后，甲方若违约即不能将建好的市场一楼商业用房按照双方的约定交付给乙方，则甲方按双方协商的100万元（壹佰万元）给予乙方现金赔偿，同时甲方承担20万元（贰拾万元）的违约责任。第八条甲乙双方在履行本协议时发生争议，应友好协商解决，协商不成交房屋所在地人民法院裁决。因此引发的诉讼费、律师费等均由甲方承担。……甲方：正帮达房地产开发有限公司并加盖被告新疆正帮达房地产开发有限公司公章2016年6月4日乙方：张策轮（代签张合荣）2016年6月4日。”后被告未按照约定交付原告商品房，现原告为维护合法权益，诉至原审法院。2019年6月8日，哈密市科苑城综合市场管理有限责任公司与案外人窦宪文签订《综合市场租赁合同》一份。合同主要约定：哈密市科苑城综合市场管理有限责任公司将位于八一路科苑综合市场第一层整体出租给窦宪文，建筑面积共1575平方米。房屋租赁期2020年5月1日起至2032年4月30日止共计144个月。租赁期前六年租金为人民币500,000元。租赁期第七至九年年租金为600,000元，租赁期第十至十二年年租金是650，000-700,000元。一审法院认为，原、被告自愿签订的《拆迁安置补偿协议书》有双方签名及被告公司公章，系双方真实意思表示，并不违法相关法律规定，涉诉《拆迁置换补偿协议书》也不具备法律规定的无效情形，所以系合法有效合同予以确认。本案的争议焦点：一、被告的行为是否构成违约的问题。双方在平等自愿的基础上签订《拆迁安置补偿协议书》，原、被告应当忠实履行合同约定。被告本应按合同约定于2016年11月30日将案涉置换后的框架结构商业用房（具体位置为：市场一层西门单排第6间，门牌号是：114）交付于原告，而是在具体的修建中却并未完全按照协议约定进行修建，至今无法交付给被告协议中所约定的商铺，同时在未经原告本人同意的情况下，被告正帮达公司已将市场**出租给了案外人。自双方签订协议已长达三年，现原告还是无法取得协议约定的单间商铺即市场××排第6间，庭审中明确表示不要求被告交付商铺。对于被告抗辩称其不存在违约行为，未按照约定履行合同是不可抗力因素导致，但庭审中被告并未提供相应证据予以证实，对被告的抗辩意见不予采信。被告的上述行为均已构成违约，依法应当承担违约责任。二、原告主张被告支付各项赔偿金额是否合理合法的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，且根据双方签订的《拆迁安置补偿协议书》，协议明确约定：“新疆正帮达房地产开发有限公司承诺……新疆正帮达房地产开发有限公司若违约即不能将建好的市场一楼商业用房按照双方的约定交付给张策轮，则新疆正帮达房地产开发有限公司按双方协商的100万元（壹佰万元）给予张策轮现金赔偿，同时新疆正帮达房地产开发有限公司承担20万元（贰拾万元）的违约责任。”本案中，原告在合同签订后，丧失了原有的房屋，只能通过《拆迁安置补偿协议书》取得债权性质的权利。自2016年签订协议书，被告至今仍未向原告交付房屋，逾期交房的违约行为仍在持续发生，且原告原有房屋属于商品用房，而此期间房屋价格、租金价格存在自然上涨的经济趋势，原告作为房屋所有人的权益受到严重侵害。根据协议约定，原告可以主张逾期交房的赔偿金或主张不能交房给予现金赔偿100万元并承担20万元的违约责任。庭审中，原告明确表示放弃置换房屋只要求被告按照约定进行赔偿。涉案商品房现已由案外人窦宪文承租经营，且被告亦认可原告不同意将置换的房屋出租给案外人。被告未按期交房且未经原告同意将涉案房屋对外承租的行为亦构成违约，应承担相应的民事法律责任。故对原告要求被告支付现金赔偿100万元和支付违约金20万元的诉求合理予以支持。关于原告要求被告承担律师费的诉求，庭审中原告提供了与新疆廉正律师事务所签订了民事委托代理合同及代理费的额增值税发票，根据原、被告签订的《拆迁置换补偿协议书》第八条：“甲乙双方在履行本协议是发生争议，应友好协商解决，协商不成交房屋所在地人民法院裁决。因此引发的诉讼费、律师费等均由甲方承担”。故原告主张被告承担律师费的诉求合理予以支持。遂判决：一、被告新疆正帮达房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付原告张策轮现金赔偿款1,000,000元；二、被告新疆正帮达房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付原告张策轮违约金200,000元；三、被告新疆正帮达房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内支付原告张策轮律师费40,000元。案件受理费16,138元，减半收取8,069元（已收取8,069元），由被告新疆正帮达房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，双方当事人争议焦点：一、正帮达公司是否构成违约；二、正帮达公司应否按照协议约定支付赔偿金和违约金。一、关于正帮达公司是否构成违约的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：…（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；…。本案中，双方当事人2016年6月4日签订的《拆迁置换补偿协议书》，对拆迁补偿置换房屋的结构、具体位置、交房时间及办理不动产权证书等事项明确约定，正帮达公司交房时间为2016年11月30日，办理房屋不动产证的期限为2年，即2018年11月30日前。正帮达公司至今未向张策轮交付置换房屋及办理不动产产权证书，构成根本违约。正帮达公司称其在无奈的情况下签订合同，未提交证据证实，亦未在2017年6月4日前行使撤销权，故对其此项主张，本院不予支持。正帮达公司称为了维护拆迁户的利益，将置换房屋整体出租给案外人，其未提交证据证实张策轮同意整体出租或双方就置换房屋达成新的协议，故对此主张，本院亦不予支持。二、关于正帮达公司应否按照协议约定支付赔偿金和违约金的问题。双方当事人在签订的协议中明确约定：正帮达公司若违约即不能将建好的市场一楼商业用房按照双方的约定交付给张策轮，则正帮达公司按双方协商的100万元（壹佰万元）给予现金赔偿，同时正帮达公司承担20万元（贰拾万元）的违约责任。从此协议中可以看出，现金赔偿100万元系对被拆迁房屋的价值确定。正帮达公司主张张策轮只是要求赔偿，没有要求解除合同，已经建好的房屋使用权仍归张策轮所有是不公平的。本案中，张策轮明确按照协议要求赔偿同时主张违约金，放弃置换房屋，系其对置换房屋或现金赔偿的实体权利行使选择权，是其对实体权利的处置，应予准许。一审法院对赔偿金及违约金的处理结果，并无不妥，本院予以维持。综上所述，新疆正帮达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,960元，由新疆正帮达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   朱 滢审  判  员   王晓东审  判  员   黑红飚二 〇 二 一 年 一 月 十 八 日法 官 助 理   杜苗苗书  记  员   刘 微