湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初5728号原告：孙某，女，1977年9月18日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告：杨某1，女，2004年5月11日出生，汉族，住武汉市武昌区，法定代理人：孙某（系原告杨某1之母），身份信息同上。原告：杨某2，男，2011年8月10日出生，汉族，住武汉市武昌区，法定代理人：孙某（系原告杨某2之母），身份信息同上。被告：尹青，女，1988年1月21日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区，原告孙某、杨某1、杨某2诉被告尹青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员周杰于2020年10月22日公开开庭进行了独任审理。原告杨某1及原告杨某2的法定代理人暨原告孙某，被告尹青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某、杨某1、杨某2向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年6月17日签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告赔偿损失21194.4元（含2018年4月-2019年12月物业费16100.4元，2020年1月-6月物业费5094元）；3、判决被告支付违约金50000元；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。后原告于庭审中将第2项诉讼请求变更为：从2018年4月至2020年10月止，共计24594.4元；并增加诉讼请求：1、要求被告支付从2020年1月至2020年9月止的租金，共计54000元；2、保证金12000元不予退还。事实与理由：被告于2016年租赁原告位于武汉市武昌区友谊大道396号K2-4-2-11、K2-4-2-12的商铺。合同约定每月租金6000元，按季度提前15天支付。四年多来，被告没有一次按时支付租金，都是以各种理由拖欠，经多次催促才交租金。至2019年底，原告发现被告拖欠物业费达一万六千余元。2020年1月3日被告未如约交租，经原告电话联系后其承诺1月10日交，到1月10日仍未交租。之后原告多次联系被告，被告均不接电话。2020年1月14日，原告以短信联系被告将追究违约责任，被告仍置之不理。2020年4月8日，被告电话联系原告，原告告知被告如果要继续承租商铺，则交下季度租金；若不承租则需补交物业费。被告以无钱为理由拒交租金且态度恶劣，此后，原告多次电话联系被告均联系不上。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告尹青辩称，我于2016年租赁原告位于武汉市武昌区友谊大道396号K2-4-2-11、k2-4-2-12的商铺，并一次性向原告支付保证金12000元。合同约定前两年租金6000元/每月，按季度提前15天支付，第三年开始涨租金。我与原告协商达成一致不涨租金，第四年也协商一致不涨租金。由于该商铺在经营过程中不景气，我同原告多次协商达成一致每季度租金分两次或多次支付。2020年1月4日我打电话给原告，协商下一季度租金可否宽限到1月20日交齐，原告同意宽限到1月18日。当天原告再次致电我通知最迟宽限到1月15日。接着1月5日，原告打电话通知我下季度租金最迟宽限到1月10日。2020年1月11日原告强行锁了我的店门并断电，导致我无法经营。实际上合同是2020年1月17日到期，2020年1月13日原告打电话给我，我口头告知从原告锁门的那一天起合同就已经终止了，经营期间欠的物业费从12000元的保证金里去抵扣。原告不同意，说我违约了，保证金是不退的，还让我补齐物业费并交齐下一季度的租金。2020年1月23日武汉因为疫情全程封锁，4月8日我联系原告告知如果保证金不够扣物业费可以把店里的电器变卖抵扣。原告不同意，称只有补齐物业费才肯开门，店面从2020年1月11日由原告锁门至今，并且原告于2020年9月15日在没有征得我同意的情况下擅自将店门打开非法转移了店里的衣服、货物及个人财物若干，还扬言要将所有属于我的物品作废弃物处理。我没有违反合同约定，不应当赔偿原告违约金50000元。2020年1月11日至今，原告强行锁门导致我无法继续经营，并且2020年1月13日我与原告已在电话中口头解除合同，故不存在支付2020年1月11日至2020年6月的物业费。原告无权吞并保证金及租金余额，应当退还保证金及租金余额给我。经审理查明，被继承人杨峰与孙某系夫妻，生前育有一女杨某1、一子杨某2。杨峰于2017年2月11日死亡，其生前享有的坐落于武昌区团结村福星惠誉国际城K2地块4栋2层11室、12室房屋的财产份额由杨某1、杨某2继承。2011年11月20日，杨峰、杨某1与湖北福星惠誉洪山房地产有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》2份，购买福星惠誉国际城K2地块第4幢2层11号、12号房。2016年6月17日，孙某受杨峰委托，作为杨峰（甲方、出租方）的委托代理人与尹青（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于武汉市武昌区友谊大道396号福客茂两套商铺K2-4-2-11,K2-4-2-12的商铺出租给乙方，用于经营服装。乙方接收出租房后装修期为2016年6月18日至2016年7月17日止，装修期间免收房屋租金。商铺租赁期为五年，自2016年7月18日起至2021年7月17日止。该商铺前两年租金为每月人民币6000元。第三年租金在每月6000元的基础上递增5%，即为每月人民币6300元。第四年租金在第三年租金基础上递增8%，即为每月人民币6800元，第五年租金在第四年租金基础上递增10%，即为每月7480元。租金每三个月支付一次，租金到期，乙方于第三个月前15天交纳下一次租金。合同签订时乙方一次性向甲方支付履约保证金人民币12000元。租赁合同期满，经甲方验收无误后，将履约保证金无息退还乙方。乙方若逾期交纳租金等相关费用，每逾期一天应承担万分之五的滞纳金；逾期超过10日的，甲方有权停水停电、封店；逾期超过15日的，甲方不再退还乙方租金余额及保证金，并有权解除本协议，由此造成的一切损失全部由乙方承担。租赁期间使用该商铺所发生的水、电、物业管理费用由乙方承担。第十二条“违约责任”约定，乙方有下列情况之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并由乙方向甲方支付人民币50000元整的违约金，履约保证金应退还给乙方：1、乙方未征得甲方同意，擅自改变租赁用途；2、乙方利用租赁房屋从事违法犯罪活动的；3、乙方未征得甲方同意，擅自转租的。合同还对双方其他权利和义务进行约定。合同签订后，尹青向孙某交付保证金12000元并支付租金。尹青与孙某之间的短信记录显示，2017年起，尹青存在数次逾期支付租金的行为，对于尹青迟延支付的租金，孙某已经收取。2019年12月，孙某最后一次收取尹青支付的租金，2020年1月14日，孙某向尹青发送消息称“小尹，你欠下季度租金18000元，2018年4月到2020年1月物业费16383元，请3天内交清欠款，否则视同终止合同，并追究违约责任。”后因双方协商不成，原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，当事人关于锁门时间的陈述如下：孙某称其于2020年1月10日对案涉房屋采取锁门停电措施，目的是为了催促尹青向其交纳房租，其于2020年2月离开武汉，疫情期间一直是锁门的，但到4月底回武汉就开门了。尹青称案涉商铺自2020年1月11日起一直锁门至今。关于物业费：孙某诉请尹青向其赔偿损失，具体为2018年4月至2020年10月的物业费24594.4元。尹青认可其差欠2018年4月至2020年1月10日期间的物业费共计16100元。另查明，尹青提交录音资料及短信截图，拟证明原被告协商2020年1月17日至2020年4月17日租金交付事宜未达成一致，已于2020年1月13日口头解除合同，原告擅自撬门，非法转移被告的衣服、货物及个人财物。孙某、杨某1、杨某2对上述证据不予认可。证人李某出庭作证：我经常在销品茂逛街，知道我姐姐开店在这附近，我也会经常去看一下，但是在2020年1月份至9月份期间，期间我姐姐的店铺一直是锁门状态，而且门上贴着本店出租，我还发照片给我姐姐了。2020年6月份，我看到店铺招租，还给房东打过电话，咨询租房事宜，还问有无纠纷，房东说没有纠纷，房东还说已经与前租户解除合同，店铺内的东西随时可以搬走。孙某、杨某1、杨某2的质证意见为证人作为想租房的人，我肯定说房屋没有纠纷。对方以这种方式套话，作为询问出租事宜的人，我肯定说没有纠纷，以方便房屋出租。证人的陈述与我们的事宜无关，证人不能证明我们之间没有纠纷。而且证人提供的照片不能证明房屋一直锁门。以上事实有《武汉市商品房买卖合同》2份、死亡户口注销证明、《公证书》、《商铺租赁合同》、《收据》、短信聊天记录截图、录音资料、证人证言以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，杨峰委托孙某与尹青签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同履行义务。杨峰去世后孙某、杨某1、杨某2作为案涉房屋的共有人有权向尹青主张权利。关于《商铺租赁合同》是否解除以及何时解除的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，承租人负有按照约定的期限支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同解除包括协议解除、约定解除、法定解除三种情形。本案中，虽然尹青存在逾期支付租金的行为，但未造成订立合同目的不能实现的后果，且孙某已经接受尹青迟延支付的租金，尹青的违约行为未给孙某、杨某1、杨某2的实质利益造成巨大损害，不构成根本违约。根据双方当事人提交的证据及当庭陈述，孙某与尹青并未就解除合同达成一致，孙某未举证证明其对案涉房屋采取锁门停电措施时约定的解除合同条件已经成就，其单方面锁门停电的行为致使尹青占有案涉房屋并使用、收益的合同目的不能实现，构成根本违约，尹青依法享有合同解除权。解除合同需要履行法定的通知程序，尹青辩称合同已于2020年1月13日口头解除，但其提交的证据为案外人许开雄与孙某之间的通话录音，不足以证明其向孙某作出了解除合同的意思表示，结合尹青在2020年4月11日与孙某的通话录音中确认不续租的事实，本院对尹青的抗辩意见不予采信，合同自解除通知到达孙某即2020年4月11日解除。关于尹青应承担的民事责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。孙某诉请尹青支付2020年4月11日后的租金及物业费缺乏法律依据，本院不予支持。合同解除前对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行义务，考虑到因孙某的违约行为导致尹青20**年1月10日起无法使用案涉房屋进行收益，对于其主张尹青向其支付2020年1月至9月期间的租金以及2020年1月至10月期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。尹青虽在租赁期内存在逾期支付租金的行为，但不构成合同第十二条“违约责任”约定应当承担违约责任的情形，且孙某已经接受尹青逾期支付的租金，孙某诉请尹青支付违约金50000元缺乏合同和法律依据，本院不予支持。因尹青逾期支付租金的行为给孙某造成了损失，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定尹青向孙某赔偿损失1000元。按照合同的约定，尹青应承担租赁期内的物业费，孙某未举证证明尹青欠付物业费的具体数额，尹青自认其差欠2018年4月至2020年1月期间的物业费16100元，本院予以认定，尹青应向孙某支付物业费16100元。合同解除后，孙某无理由继续占有履约保证金12000元，该款抵减尹青应支付的物业费16100元及赔偿损失额1000元后，尹青还应向孙某支付5100元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、杨峰与被告尹青20**年6月17日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月11日解除；二、被告尹青于本判决生效之日起三日内向原告孙某、杨某1、杨某2支付5100元；三、驳回原告孙某、杨某1、杨某2的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1580元，由被告尹青负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周杰二〇二一年一月十四日法官助理邵文娉书记员严橄玲