河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终756号上诉人(原审被告)：河南仟鹭酒店管理有限责任公司。法定代表人：魏国建，总经理。委托诉讼代理人：黄丽敏，系该公司股东及员工。被上诉人（原审原告）：姚彦涛，男，1958年7月1日出生，蒙古族。委托诉讼代理人：陈小威，河南陆达律师事务所律师。上诉人河南仟鹭酒店管理有限责任公司（以下简称仟鹭公司）因与被上诉人姚彦涛租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初9217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人仟鹭公司的委托诉讼代理人黄丽敏，被上诉人姚彦涛及其委托诉讼代理人陈小威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仟鹭公司不服原审判决，上诉称：请求撤销原判第二项，改判驳回姚彦涛第二项诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。其一审打开电子传票失败，未知开庭时间，故其主观上无过错；因疫情影响，产生不可抗力因素，其公司全力配合并立即停止正常营业，并尽全力抵抗疫情支援武汉。因此上诉人不应该承担姚彦涛第二项房租、物业费，及支付租金的违约金、诉讼费用。故请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。姚彦涛辩称，一审法院通过电子送达系统向当事人送达了开庭传票，我方按时出庭；上诉人单方面通知解约，但并未腾空房屋并向其交付房屋钥匙，上诉人在通知解约后仍继续经营租赁，直至2020年11月30日将房屋内装修破坏以后，通过视频录像的方式向被上诉人微信通知了交房。姚彦涛向一审法院起诉请求：1．依法判令解除原、被告签订的《商品房租赁合同》，并将房屋交付给原告；2．依法判令被告向原告支付欠付租金21000元及物业费2875.6元（租金、物业费分别自2020年2月1日起、2020年4月1日起均暂计至2020年8月31日止，应计至被告实际搬离之日止）；3．依法判令被告向原告支付违约金1680元（按照月利率2％为标准，以首次欠付租金3000元为基数，之后每月依次均较上月上调3000元，自2020年2月1日起暂计至2020年8月31日止，应计至实际清偿之日止）；4．依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房租赁合同》一份，主要约定：1．甲方出租给乙方的房屋位于郑州市管城区河南文化大厦，《商品房买卖合同》编号为1509和1510，登记的所有权人为姚彦涛，建筑面积为88平方米；2．该物业用途为商业公寓及酒店客房；3．甲方预计在2018年3月10日前按约定的装修标准将物业交付乙方，如因装修等原因导致物业迟延交付的，租期相应顺延；交付租赁物业时，甲方负责结清物业交付前产生的所有费用，租赁物业在交付给乙方之前所发生的一切债务，与乙方无关；4．该租赁物业租赁期为70天，自2017年12月19日至2018年3月10日，2018年3月10日至2023年3月10日，月租金3000元，每年一个月免租期，免租期为每年的1月份，年租金33000元整；5．乙方按照三个月为一期向甲方支付租金，乙方于每期前7日内将该期租金全额一次性支付给甲方，如本合同终止前不足一个整月（30天），则按实际租赁天数计算租金；6．甲方承担物业房产税、租赁税、房屋质量问题维修期间的租金及非因租赁经营产生的税费，乙方使用不当或其他非甲方原因导致物业或配套设施、装修、及屋内设施等受损，乙方承担修缮、保养责任，并承担相应费用，租赁期间的物业管理费、公共能源费、水电费、有线电视和网络续期费等由乙方承担，并按月缴纳给物管公司；7．乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为拖欠租金的5％。当日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》一份，约定：1．甲方向乙方交房屋钥匙之日起，乙方承担按时交纳物业费的责任（2017年12月19日交钥匙算起，装修期物业费由乙方全额承担），否则甲方有权利向乙方追偿由此所造成的一切损失；2．乙方自收到钥匙之日起组织装修房子，标准按附件一执行，费用由乙方自理；3．装修期自2017年12月19日至2018年3月10日，装修期80天，2018年3月1日开始向甲方支付租金，每季度支付一次，每次付款于当月7日前付清。合同签订后，被告按照双方约定的装修标准对案涉租赁房屋进行装修，原、被告共同确定原告按照约定的装修标准于2018年3月10日将案涉租赁房屋全部移交给被告，被告每月向原告支付租金至2019年12月。2020年8月3日，原告代理人姚军（甲方）和被告代理人黄丽敏（乙方）签订《解除协议》一份，约定：1．乙方于8月10日前搬离文化大厦1509、1510房屋，甲方8月10日收房；2．乙方承诺8月4日交付2000元，8月30日交付2000元，物业费由乙方承担，时间从2020年4月1日至2020年7月31日；3．若甲乙双方按上述条款履行，则交房以后且8月30日尾款缴纳以后，双方再无任何纠纷，原租赁合同作废，若甲乙双方未按上述约定履行，则本协议无效，原租赁协议有效。解除协议签订后，原、被告双方并未履行。2020年12月1日，被告将案涉租赁房屋退还原告。因原、被告对租金支付、物业管理费缴纳等存在分歧且协商未果，引起争讼。案涉租赁房屋2020年4月1日至2020年11月30日欠缴物业费4600.96元。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房租赁合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违背国家法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告依约将案涉租赁房屋交付被告后，被告应当按照合同约定及时足额向原告支付租金并交纳物业费，其未按时足额支付的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，鉴于被告在诉讼期间于2020年12月1日已将案涉租赁房屋退还原告，双方签订的《商品房租赁合同》及补充协议已无法继续履行，原告请求解除双方签订的《商品房租赁合同》及补充协议，理由正当，原审法院予以支持，但原告仍要求被告将案涉租赁房屋交付原告，原审法院不予支持。关于租金，被告缴纳租金至2019年12月，2020年1月为免租期，且2020年1月下旬开始，全国均遭受新冠肺炎疫情的影响，导致生产生活无法正常进行，根据公平原则，原、被告双方对疫情造成的损失应合理分担，综合考虑疫情存续的期间和原告同意根据实际情况适当减免被告租金，原审法院酌定原告应当免除被告两个月的租金，故被告应当向原告支付2020年4月1日至2020年11月30日（被告于2020年12月1日实际退房）的租金24000元。关于物业费，被告于2020年12月1日将案涉租赁房屋退还原告，对此前租赁期间的物业费依照合同约定应当由被告承担，由于被告已离开租赁场地，物业费的收缴变由原告负担，故被告应当向原告支付2020年4月1日至2020年11月30日欠缴的物业费4600.96元。关于逾期支付租金的违约金，合同约定每天违约金的标准为拖欠租金的5％，原告自愿调整至按月利率2％计付，综合考虑租金支付期限的约定、原告因此遭受的损失，兼顾合同的履行情况和被告违约的过错程度，原审法院酌定被告按照月利率1％的标准向原告支付违约金，原告请求超出部分，原审法院不予支持。被告缺席，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条、第一百四十四条之规定，判决：解除姚彦涛和河南仟鹭酒店管理有限责任公司于2017年12月19日签订《商品房租赁合同》及补充协议；河南仟鹭酒店管理有限责任公司于判决生效之日起十日内支付姚彦涛租金24000元、物业费4600.96元，并支付逾期支付租金的违约金（违约金分别以9000元为基数，自2020年4月8日至实际清偿之日，以9000元为基数，自2020年7月8日至实际清偿之日，以6000元为基数，自2020年10月8日至实际清偿之日，均按月利率1％的标准计付）；驳回姚彦涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费539元，减半收取270元，反诉费181元，由河南仟鹭酒店管理有限责任公司负担。本院经审理查明的事实与一审一致外，另查明：被上诉人姚彦涛认可已收取了上诉人仟鹭公司支付的2000元。本院认为，经过本案查明的事实，姚彦涛与仟鹭公司存在合法有效的租赁合同关系。仟鹭公司租用姚彦涛的案涉房屋，应足额向姚彦涛支付相关租金及物业费。仟鹭公司缴纳租金至2019年12月，现仟鹭公司已于2020年12月1日将房屋退还给姚彦涛，双方的租赁协议已解除，故仟鹭公司应支付在此期间的租金及物业费。原审法院综合考虑新冠肺炎疫情的影响及公平原则酌定姚彦涛减免两个月租金，即自2020年4月1日起至实际退房之日止计算案涉租金及物业费并无不当，本院予以支持。关于违约金，原审法院根据合同的履行期间及仟鹭公司的违约情况酌定仟鹭公司按照月利率1%的标准支付违约金并无不当，本院予以维持。对于由于疫情影响的不可抗力因素，原审法院已酌定减免了租金，仟鹭公司成其不应支付房屋租金、物业费的主张无相应依据，本院不予采纳。二审中，被上诉人姚彦涛认可收到上诉人仟鹭公司支付的2000元，该款项应从租金中予以扣除，故本院对一审认定的数额予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初9217号民事判决第一项、第三项；二、变更河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初9217号民事判决第二项为：河南仟鹭酒店管理有限责任公司于判决生效之日起十日内支付姚彦涛租金22000元、物业费4600.96元，并支付逾期支付租金的违约金（违约金分别以9000元为基数，自2020年4月8日至实际清偿之日，以9000元为基数，自2020年7月8日至实际清偿之日，以4000元为基数，自2020年10月8日至实际清偿之日，均按月利率1％的标准计付）。一审案件受理费539元，减半收取270元，反诉费181元，二审案件受理费539元，共计990元，由上诉人河南仟鹭酒店管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判员 李 黎二〇二一年一月二十八日书记员 候李爽