青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异20号案外人：芦×，男，汉族，1988年3月1日出生，公民身份号码：×××，住青海省湟源县大华镇池汉村**。委托诉讼代理人：芦国花，女，汉族，1984年8月4日出生，公民身份号码：×××,住,住青海省湟源县申中乡韮菜沟村**芦×之姐。申请执行人：李承斌，男，汉族，1971年9月13日出生，公民身份号码：×××，住青海，住青海省西宁市iv>被执行人：青海汇都房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630000074553169G，住所地：青海省西宁市城**朝阳西路****楼****。法定代表人：程道俊，该公司总经理。被执行人：李猛，男，汉族，1969年8月26日出生，公民身份号码：×××，住青海，住青海省西宁市iv>被执行人：程道俊，男，汉族，1974年1月11日出生，公民身份号码：×××，住青海，住青海省西宁市iv>被执行人：白延震，男，汉族，1968年9月28日出生，公民身份号码：×××，住青海，住青海省湟中县iv>在本院执行李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案中，案外人芦×对本院在执行过程中查封被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人芦×称，2018年7月21日案外人与青海汇都房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》，以202000元购买青海汇都房地产开发有限公司位于××县房，分三次交付了全部购房款。同年，对房屋进行装修并入住。请求法院依法解除对该商品房的查封和拍卖。申请执行人李承斌、被执行人青海汇都房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案，本院作出（2016）青01民初197号民事调解书已发生法律效力，调解书确认：被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震偿还李承斌欠款本金4300000元，支付2015年2月1日起至2016年10月11日止的利息2208000元；上述款项于2016年12月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年10月12日起至2016年12月11日止的利息50000元；于2017年2月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年12月12日起至2017年2月11日期间的利息25000元；于2017年4月11日前偿还利息2208000元；如任何一期逾期不付，视为全部款项到期，原告有权申请法院强制执行；案件受理费58536元，减半收取29268元由被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震负担17134元，原告李承斌负担12134元；余29268元退还原告李承斌；保全费5000元由原告李承斌负担。调解协议生效后，因被执行人未履行生效文书确定的给付义务，申请执行人李承斌于2017年1月5日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院查封了被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、146室、156室、166室、176室、186、196室、1106室、1116室、1126室、1136室、1146室、235室、265室、2105室、2115室、232室、2102室、2112室、132室。对上述房屋评估、拍卖程序时，双方当事人达成了执行和解协议。2018年1月2日本院作出（2017）青01执1号之二执行裁定书，裁定终结该案本次执行程序。申请执行人李承斌于2018年7月3日向本院申请恢复执行，在执行过程中，本院于2019年4月23日作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县、1086室、1096室、1106室、1136室、1146室、2065室、2115室、2102室、2112室共计十套房屋。但两次网络司法拍卖及变卖均无人参与竞拍导致拍卖变卖流拍。后因申请执行人李承斌同意以物抵债。2019年11月26日本院作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定书，裁定；一、解除对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县（建筑面积88.66㎡）、1086室（建筑面积88.66㎡）、1096室（建筑面积88.66㎡）、1106室（建筑面积88.66㎡）、1136室（建筑面积88.66㎡）、1146室（建筑面积88.66㎡）、2065室（建筑面积98.57㎡）、2115室（建筑面积98.57㎡）、2102室（建筑面积89.58㎡）室、2112室（建筑面积89.58㎡）共计十套房屋的查封、冻结措施；二、将被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室以变卖流拍价1874917.98元抵偿被执行人欠申请执行人李承斌的等额债务；三、被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室不动产所有权自本裁定送达之日起转移至李承斌名下；四、申请执行人李承斌可持本裁定到相关部门办理产权过户登记手续。另查明，2019年12月9日本院向湟源县不动产登记服务中心及湟源县房产管理所发出（2018）青01执恢108号《协助执行通知书》，再次查封青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室及1076室、1096室十套不动产，查封期限三年(自2019年12月9日起至2022年12月8日)。由于上述以物抵债的部分房屋被案外人占有，本院于2020年5月8日公告告知“案外人（房屋占有人），对于非法占有者必须于2020年5月15日前迁出房屋，若逾期不迁出本院将强制腾退，因此所造成的后果由案外人自己承担。案外人如有异议，可在五日内向本院书面提出执行异议”。案外人芦×遂向本院提出执行异议。再查明，案外人芦×提交其作为认购方与出售方青海汇都房地产开发有限公司于2018年7月21日签订《商品房认购协议》，约定芦×购买位于西宁市××县房，建筑面积88.66平方米，单价每平方米2278.40元，总价款202000元。付款方式为一次性付款。案外人提交的盖有青海汇都房地产开发有限公司财务专用章的收据三张载明其于2018年7月19日交购房款100000元、7月21日两次分别交购房款92000元、10000元，合计202000元。案外人芦×还提交了交纳维修基金、物业费、水电费、暖气费等相关收据，案外人芦×现已装修并入住案涉房屋。异议审查期间，芦×提交《湟源县不动产登记中心房屋产权登记信息查询结果》，证实其名下无不动产登记。本院认为，本案系案外人芦×对执行标的提出的执行异议，根据案外人芦×的异议申请，本案争议焦点为案外人芦×提出的异议理由是否足以排除强制执行。首先，本院查封的青海省××县不动产系被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下登记的不动产。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封青海汇都房地产开发有限公司名下的房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人芦×在2019年12月9日本院查封案涉房产前与青海汇都房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据案外人提交的证据证明其在青海省西宁市××县没有其他用于居住的房屋，且案外人已交清全部购房款202000元，交纳的购房款已达到合同约定总购房款的50%。故案外人芦×提出的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的三个法定情形，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，案外人芦×提出的异议理由成立，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：中止对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县不动产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 司世江二〇二一年一月十九日书记员 马 蓉附：本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。