江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11092号上诉人（原审原告）：南京市六合区大泉新型建材厂，住所地南京市六合区竹镇镇光华社区娄庄组。经营者：张山城，男，1983年10月23日生，汉族，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：张克山（系张山城父亲），1957年9月6日生，汉族，住南京市六合区（南京市六合区业兴水泥制品厂）。委托诉讼代理人：王新明，南京市六合区竹镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：南京市六合区竹镇镇光华村村民委员会，住所地南京市六合区竹镇镇老河桥村娄庄组。法定代表人：陈可清，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：孙鸿举，江苏六骏律师事务所律师。上诉人南京市六合区大泉新型建材厂（以下简称大泉建材厂）因与被上诉人南京市六合区竹镇镇光华村村民委员会（以下简称光华村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初4124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人大泉建材厂的委托诉讼代理人张克山、王新明，被上诉人光华村委会的委托诉讼代理人孙鸿举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大泉建材厂上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未按照合同规定在三日内将租赁标的相关的资产清单交付给上诉人并签字盖章确认。上诉人一直在向被上诉人催要相关的资产清单，到目前为止，被上诉人一直未交付给上诉人，被上诉人在称将清单交付给了上诉人，但提供不了任何证据。由于被上诉人故意隐瞒两位老师居住在租赁屋内，在交付租赁的房屋时，未能交付两位老师居住的房屋，导致上诉人在生产时，两位老师进行阻止。上诉人为了缓解矛盾，多次与被上诉人及竹镇镇政府协商，在被上诉人及竹镇镇政府认可的情况下，上诉人与两位老师达成协议，上诉人因此付出了巨额资金。被上诉人己经构成合同违约，应当按照合同约定承担赔偿上诉人损失的责任。二、一审中，上诉人己经提交了充分的证据证明损失的存在，也申请了两位老师出庭作证，上诉人为王桂成建设的房屋还存在，上诉人的损失数额是确定的。三、本案未过诉讼时效。被上诉人每年都向上诉人催要租金，上诉人以被上诉人故意隐瞒两位老师居住，而且未能将两位老师居住的房屋交付给上诉人占有使用为由拒绝支付房租，应当认定为上诉人向被上诉人主张损失赔偿，而被上诉人并没有明确拒绝。直到2019年被上诉人向法院起诉要求支付租金，被上诉人在庭审中才明确表示不认可上诉人的损失。故本案的诉讼时效应从2019年开始起算。四、在上诉人与被上诉人签订的合同时对两位老师居住在标的物内的情形并不知情，并且不论上诉人是否知道两位老师居住在标的物内，被上诉人都应当按照双方合同的约定将所涉及的标的物完整地交付给上诉人。被上诉人应当按照双方合同约定对上诉人的损失进行赔偿。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。光华村委会辩称：一、上诉人在2013年年底就已经先行迁入租赁物，2014年3月1日双方签订了合同，上诉人有充分的时间对租赁物进行调查和了解，上诉人也是在充分了解租赁物实际情况下，才与被上诉人签订了合同。双方之间是先用后租，按现状进行交付，交付的房屋不包含因历史遗留问题租住在其中的人员所占据的房屋。二、租赁物交付之后，上诉人使用至今，被上诉人并无违约行为给上诉人造成停工停产等严重损失。上诉人所主张的损失不是被上诉人造成的。根据上诉人一审中提供的证据，其为相关人员建房是因为相关人员主张噪音无法生活，继而与其造成纠纷，双方之间达成的相关协议，与被上诉人无关。相关协议（实际居住人与上诉人之间的协议）当中约定，居住房屋归上诉人所有，严重损害了被上诉人的合法权益。上诉人主张的为他人建房等支出损失，超出了租赁合同中出租人能够预期的违约行为给上诉人造成损失的范围。对于上诉人主张的损失数额，上诉人亦未提供充足的证据予以证实，被上诉人对于其损失不予认可。三、上诉人的主张赔偿损失的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效。大泉建材厂向一审法院提出诉讼请求：判决光华村委会赔偿大泉建材厂经济损失211125元。一审法院认定事实：王桂成自1973年至1997年任六合区竹镇镇安山小学校长，1994年起居住在该校前排4间小屋内。王永林自1997年至2007年任安山小学校长，居住在该校**东首5间教室内。安山小学于2007年被撤并，二人仍然居住在上述房屋内。大泉建材厂成立于2012年8月7日，经营范围为免烧砖制造、销售，原经营场所为六合区竹镇镇大泉村上郑组，2013年底搬迁至南京市六合区。为此，大泉建材厂、光华村委会于2014年3月1日签订竹镇镇光华社区（村）集体资产租赁合同1份，约定：第一条，甲方（光华村委会）将所拥有的安山小学集体资产通过公开竞标方式有偿租赁给乙方（大泉建材厂）用于生产水泥砖及水泥制品等；第二条，租赁期限暂定10年，即2014年3月1日起至2024年2月28日止；第三条，前五年即自2014年3月1日起至2019年2月28日租金为2.5万元／年，后五年即自2019年3月1日起至2024年2月28日租金为3万元／年；第四条，签订本合同时乙方必须足额支付当年租金，以后每年春节前支付下年租金。逾期视为违约，则甲方可以终止合同；第五条，自本合同生效之日起3日内，甲方将与租赁标的相关的资产清单等资料编制《资产交割单》移交乙方，由乙方核验查收并签字盖章确认。甲方对其提供的上述资料的完整性、真实性及所提供表册与对应的租赁标的一致性负责，并承担因隐瞒、虚报所引起的一切法律责任。乙方在生产经营过程中可能会产生的噪音、扬尘等问题，甲方应积极配合乙方与当地村民协调；第八条，甲方未按约定交割租赁标的的，乙方除有权解除本合同及要求甲方赔偿损失外，还有权要求甲方就乙方已支付的租金按照同期银行贷款利率标准向乙方支付违约金……。此后，大泉建材厂以光华村委会隐瞒两位老师居住事实及周边村民多次阻止生产等为由拒绝支付租金。2014年6月，经协商，由大泉建材厂出资为王桂成在该村王庄组新建主房3间、辅房3间。王桂成于2014年10月迁出安山小学，入住新建房屋。2018年6月28日，经协商，王永林收到张克山给付的装潢补偿款3万元后，迁出安山小学。2019年4月4日，光华村委会曾向一审法院起诉，要求大泉建材厂支付2014年3月1日至2020年2月28日租金155000元。2019年4月30日，一审法院作出（2019）苏0116民初2847号民事调解书，确认：大泉建材厂欠光华村委会租金155000元，于2019年7月20日前支付3万元，2019年10月20日前支付125000元。后大泉建材厂未履行上述义务，光华村委会于2020年2月5日向一审法院申请强制执行。2020年7月23日，大泉建材厂向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，大泉建材厂、光华村委会之间的租赁合同，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。本案当事人主要争议焦点为光华村委会未将两位老师居住使用的房屋交付给大泉建材厂是否构成违约。如构成违约，则应审查光华村委会应当承担的民事责任及诉讼时效，否则不涉及。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方租赁合同约定“第一条，甲方（光华村委会）将所拥有的安山小学集体资产通过公开竞标方式有偿租赁给乙方（大泉建材厂）用于生产水泥砖及水泥制品等”“第五条，自本合同生效之日起3日内，甲方将与租赁标的相关的资产清单等资料编制《资产交割单》移交乙方，由乙方核验查收并签字盖章确认”“甲方对其提供的上述资料的完整性、真实性及所提供表册与对应的租赁标的一致性负责，并承担因隐瞒、虚报所引起的一切法律责任”。大泉建材厂作为免烧砖制造的专门组织，应当对其生产场地及环境要求更为关切和了解。大泉建材厂自2013年底就搬至安山小学，此前两位老师长期居住使用安山小学部分房屋。大泉建材厂于2014年3月1日签订上述租赁合同时应当知道安山小学房屋使用状况，但未提出异议，应当视为对相关房屋现状的接受认可。后双方未办理资产交接手续，大泉建材厂继续占有使用相关房屋及场地。且大泉建材厂支付给两位老师的迁出费用未经光华村委会协商确认，其提交的证据亦注明迁出原因是由于噪音问题。故对于大泉建材厂要求光华村委会赔偿经济损失211125元的诉讼请求，事实依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：驳回南京市六合区大泉新型建材厂的诉讼请求。案件受理费4467元，减半收取计2233.5元，由南京市六合区大泉新型建材厂负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。被上诉人对一审查明“大泉建材厂以光华村委会隐瞒两位老师居住事实及周边村民多次阻止生产等为由拒绝支付租金”有异议，认为该事实无证据证明。双方当事人对一审判决查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。另查明，一审中上诉人提交2014年6月20日其和王桂成签订的《协议书》一份，载明：兹有南京市六合区大泉新型建材厂因国家用地需要，经政府安排搬迁至竹镇××××小学。安山小学院内原有住户王桂成校长，年迈体弱，无法忍受生产过程产生的噪音。经双方协议甲方为乙方建造住房叁间、厨房、卫生间叁间……本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人是否应该赔偿上诉人的相关损失。首先，上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定被上诉人将拥有的安山小学集体资产租赁给上诉人，虽然被上诉人未能提交其编制的《资产交割单》以证明租赁标的具体情况，但上诉人理应在签订租赁合同前查看租赁物的情况，也理应知晓相关房屋有老师居住的情况，其在和被上诉人签订租赁合同时未提出异议，表明其认可租赁物当时的状况。其次，上诉人称其和王桂成达成为王桂成另行建房的协议、和王永林协商给付装潢补偿款3万元均得到了被上诉人认可，但未提交证据证明。且从上诉人一审提交的其2014年6月20日和王桂成签订的《协议书》来看，该协议书的签订系因“安山小学院内原有住户王桂成校长，年迈体弱，无法忍受生产过程产生的噪音”。综上，上诉人主张被上诉人赔偿相关损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人大泉建材厂的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4467元，由上诉人南京市六合区大泉新型建材厂负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二一年一月二十八日法官助理崔鸣书记员朱亚芳