安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖04民终14号 上诉人（原审原告、反诉被告）：寿县房产管理服务中心，住所地安徽省寿县寿春镇寿县行政服务中心**，统一社会信用代码123414224862354823。 法定代表人：江旭东，该中心主任。 委托诉讼代理人：赵宴宾，安徽繁星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵晶晶，安徽繁星律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：鲍继宝，男,1967年7月1日出生，汉族，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。 上诉人寿县房产管理服务中心（以下简称寿县房管中心）与上诉人鲍继宝因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省寿县人民法院（2020）皖0422民初3937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 寿县房管中心上诉请求:撤销一审判决，改判为从2020年8月1日开始每日按占用费583元给付至实际交付之日的房屋占用费。事实和理由：租赁期限届满后鲍继宝无权占有房屋至今，鲍继宝实际从2020年8月1日开始就不再支付租赁费，该事实在一审中鲍继宝代理人是予以认可的，故一审法院漏判从8月1日至9月4日共计35天占用费20405元，请二审法院予以纠正。 鲍继宝针对寿县房管中心上诉未提交答辩意见。 鲍继宝上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，判决鲍继宝不应返还寿县房管中心案涉房屋，即便予以返还，寿县房管中心应当赔付鲍继宝经济损失至少300000元。事实和理由：1.寿县房管中心一审未举证证明案涉房屋已经取得建设工程规划许可，故案涉房屋租赁合同效力有待寿县房管中心进一步举证证明。2.寿县房管中心应当对鲍继宝的经济损失予以赔偿或补偿。如合同无效，鲍继宝主张赔偿损失，应予支持；即使合同有效，寿县房管中心在2020年7月便通过招投标方式将案涉房屋出租给他人，在2020年8月才通知鲍继宝要求返还房屋，由于案涉房屋用于药品零售，重新选址搬离及重新办理相关证件需要时间，寿县房管中心显然未给予合理期限。3.寿县房管中心应当依法追加“寿县寿春古城大药房有限公司”作为本案诉讼参与人，案涉房屋由该法人单位占有、使用和收益，本案处理与其有一定利害关系，应当将其一并列为诉讼参与人。 寿县房管中心针对鲍继宝上诉未提交答辩意见。 寿县房管中心向一审法院起诉请求：1.解除寿县房管中心与鲍继宝之间有关原医药公司大门南侧一层第二至六间门面房的不定期租赁关系；2.鲍继宝立即腾空坐落于寿县寿春镇南大街原医药公司大门南侧一层的第二至六间门面房，将该5间门面房返还给寿县房管中心；3.鲍继宝按原租赁合同约定的租金标准给付寿县房管中心房屋占用费，从2020年8月1日开始计算至返还上述房屋时止。 鲍继宝向一审法院反诉请求：1.确认鲍继宝与寿县房管中心之间的房屋不定期租赁关系有效；2.寿县房管中心顺延上述房屋的租期不少于3个月或减免相应租金；如果寿县房管中心解除双方的租赁合同，应赔偿鲍继宝经济损失30万元（暂定）。 一审法院认定事实：寿县房管中心提供的一份落款日期为2018年12月17日、由寿县房地产管理局公房管理办公室（甲方、出租人）与鲍继宝（乙方、承租人）签订的《房屋租赁合同》记载：甲方将位于寿县的直管公房（具体间数、建筑面积未填写）出租给乙方经营使用，租赁期限为1年，自2019年1月1日至2019年12月31日，月租金17500元，乙方必须在每月15日前交清当月租金。合同书第六条记载：租赁到期后，乙方须将所有装修无偿赠与甲方（空调及其他可独立移动物品乙方可自行带走）。第七条记载：乙方在租赁期间所有房屋租赁区内搭建的建筑物或构筑物在租赁期满后须全部无偿移交给甲方，乙方不得以此为借口向甲方提出任何补偿要求。第九条记载：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方应无条件将房屋交还甲方。如乙方要求续租，则需提前三个月向甲方书面提出，甲方在合同期满前一个月内向乙方书面答复。甲方根据租赁市场行情，确定房屋租金，同等条件下原承租户优先承租，重新签订租赁合同，若不能协商一致，放弃租赁，则应腾空房屋，将房屋返还甲方。 2020年8月4日，寿县房管中心向鲍继宝、王小娟发送了《限期腾空房屋通知书》，通知称：“你户承租我中心商业门面房5间，位于寿春镇南大街原医药公司大门南侧第二至六间，租赁合同于2019年12月31日到期，我中心根据上级有关规定，重新进行公开拍租，你户积极响应并参与拍租，但未取得承租权，现通知你户三十日内自行腾空交出房屋，逾期造成的一切后果及损失概由你户承担。”邮递单显示该通知书于2020年8月5日送达。鲍继宝的诉讼代理人认可已收到该通知。 一审开庭审理时，双方确认：上述2018年12月17日由寿县房地产管理局公房管理办公室与鲍继宝签订的《房屋租赁合同》的租赁物即为前述《限期腾空房屋通知书》中所称的5间房屋。该5间房屋原为“寿州大药房”的经营用房，现为“古城大药房”的经营用房。鲍继宝的诉讼代理人陈述：寿县寿春古城大药房有限公司的法定代表人登记的是徐侠，因为徐侠有执业药师资格，公司实际出资人及控制人是鲍继宝、王小娟夫妇。上述5间房屋由寿县寿春古城大药房有限公司使用，用于经营药品零售业务。 一审另查明：因机构改革，原寿县房地产管理局公房管理办公室职能全部由寿县房管中心行使。 一审认为，当事人双方签订的2019年度房屋租赁合同系当事人真实的意思表示，合法有效。该租赁合同期限届满后，当事人双方未签订书面租赁合同，鲍继宝继续使用承租的房屋，寿县房管中心未表示异议并收取其租金至2020年7月底（包括因疫情免租的3个月租金），双方均认为形成了不定期租赁关系，对此予以确认。不定期租赁合同的双方当事人均可随时解除合同，但要给对方一定的合理期限。寿县房管中心于2020年8月4日向鲍继宝夫妇发送《限期腾空房屋通知书》，要求鲍继宝三十日内自行腾空交出房屋，可视为寿县房管中心通知鲍继宝，不定期租赁合同于2020年9月4日解除。鲍继宝未按通知要求交还租赁物，应从2020年9月5日开始按原约定的租金标准支付房屋占用费。鲍继宝要求寿县房管中心赔偿其经济损失及装潢损失，不符合合同约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、鲍继宝于本判决生效之日起三十日内将有关座落于寿县寿春镇南大街原医药公司大门南侧一层的第二至六间门面房五间（即店招为“古城大药房”的营业房五间）返还给寿县房产管理服务中心；并按日占用费583元（17500元÷30日）标准，从2020年9月5日开始给付至实际交还房屋之日的房屋占用费；二、驳回寿县房产管理服务中心的其他诉讼请求；三、驳回鲍继宝的反诉请求。本诉案件受理费238元，减半收取计119元，由鲍继宝负担。反诉案件受理费2900元，由鲍继宝负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳本案二审争议焦点为：一、本案是否遗漏必要诉讼参加人；二、鲍继宝应否返还案涉房屋，其主张赔偿应否支持；三、一审认定鲍继宝应支付房屋占用费金额是否正确。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，负有举证证明责任。本案为房屋租赁合同纠纷，案涉房屋的实际使用人不是本案合同当事人，与本案不具有法律上的利害关系，不属于必要诉讼参加人，故鲍继宝主张应当追加“寿县寿春古城大药房有限公司”作为本案诉讼参与人无事实和法律依据，不予支持。寿县房管中心一审所举寿县财政局和寿县人民政府国有资产监督管理委员会相关文件，能够体现案涉房屋属于国有资产，鲍继宝以寿县房管中心未提交建设工程规划许可为由质疑案涉房屋合法性，认为案涉房屋租赁合同效力有待进一步查清，无事实和法律依据。双方房屋租赁合同到期后，未重新签订新的合同，鲍继宝仍继续使用该房屋，寿县房管中心未提出异议，视为双方按原合同约定形成新的不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的双方当事人均可随时解除合同，但要给对方一定的合理期限。案涉房屋寿县房管中心进行挂牌招租，鲍继宝参与了拍租但未取得承租权，应当知道下一步需要返还房屋，按鲍继宝上诉陈述，寿县房管中心2020年7月份通过招投标方式将案涉房屋出租给他人，此时鲍继宝即应当进行退房准备，寿县房管中心要求鲍继宝2020年9月4日前腾空房屋，已经给予合理期限，故鲍继宝主张不应返还房屋或赔偿300000元经济损失的前提下返还房屋，无事实和法律依据，不予支持。按照寿县房管中心向鲍继宝送达的限期腾空房屋通知书内容，一审认定双方不定期租赁合同于2020年9月4日解除，符合法律规定，故2020年8月1日至2020年9月4日期间费用属于房屋租金性质，而非房屋占用费，故一审对此主张未予支持并无不当，寿县房管中心对此上诉理由，不予支持。 综上所述，寿县房管中心及鲍继宝的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3778元，由寿县房产管理服务中心负担310元，鲍继宝负担3468元。 本判决为终审判决。 审判长  张晨 审判员  魏宁 审判员  陈燕 二〇二一年一月二十日 法官助理李长梅 书记员夏艺桐