江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6336号上诉人（原审原告）：马海,住徐州市铜山区。被上诉人（原审被告）：徐州市铁路奎南小区业主委员会，住所地徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区奎南小区内。负责人：宋绍信，该委员会主任。委托诉讼代理人：李苏民，江苏昭鹏律师事务所律师。上诉人马海因与被上诉人徐州市铁路奎南小区业主委员会(以下简称奎南小区业委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初3643号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人马海、被上诉人奎南小区业委会的委托诉讼代理人李苏民到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。上诉人马海上诉请求：1.撤销(2020)苏0311民初3643号民事判决书；2.依法改判。事实和理由：一审法院未对被上诉人是否存在违约行为作出评判。一、既然一审法院已经认定上诉人与被上诉人之间存在着不定期租赁合同关系，被上诉人在没有履行法定通知义务的情况下，擅自与案外人签订了《租赁合同》，侵害了上诉人的合法利益，应当认定被上诉人存在着违约行为。一审法院以被上诉人与案外人签订的《租赁合同》合法有效为由，拒绝对被上诉人是否存在违约行为作出评判，没有任何法律依据。二、一审法院遗漏了诉讼请求事项。上诉人在一审中提出的诉讼请求第2项是“判令被告支付租金损失”，在事实和理由部分已经指出“2019年8月1日，被告未书面通知原告解除不定期租赁合同，擅自与韩彪签订租赁合同，导致原告每月损失租金1916元”。但一审法院对该项诉讼请求既未予评判，也未予判决。三、一审法院程序违法。一审法官明知上诉人已经对(2019)苏03民终3376号案中“撤销韩彪向原告返还涉案房屋的判项”申请再审且省高院已经立案审查的情况下，应依法裁定本案中止审理，而不应匆忙作出判决。四、一审法官忽略了双方关于合同期满后续租事宜的补充条款。补充条款是双方合同有机的组成部分，以及合同签订的背景和真实意愿。原合同打印部分内容为：“合同期满后，乙方如想继续租用须提前30天与甲方商议签订新租赁合同。”合同的打印文字部分是当时的业委会主任陆金贵自己打印好的文本，马海当时不愿意签署，提出了两条意见：1.2018年到期后，如果双方商议不成，业委会不给马海签订新的租赁合同，同时又不能返还马海的物业费损失、装修、改造费用怎么办?在侯山沃社区调解委员会和泰山街道办事处物业科领导的主持调解下，达成协议4年后若协商不成，原车棚租赁合同继续履行。最终，业委会主任陆金贵手签了补充条款“或此合同延续”。这是最真实的背景和双方最终的意愿。一审法官忽略了手写的补充条款的真实意思。否则为何要手签这一补充条款?原租赁合同第2页第(3)条，如有政策变化拆迁等因素导致合同无法履行，手写“其租赁费按实际天数计算，一切补偿所得，如装修和营业性补偿，归乙方(马海)所有”也是马海提出异议后，业委会主任陆金贵手签的补充条款。这两部分手写的补充条款，充分证明了双方就2018年到期后如协商不成，如何处理做出了明确的约定，以及装修、拆迁事宜明确的约定，形成了充分的证据链。迄今为止，业委会收取马海的保证金尚未退换，足以证明业委会一房两租，背信弃义的违约行为。以陆金贵为首的第二届业委会为赖掉物业费、抢占马海的劳动成果，一而再，再而三的违约，希望法院能明断是非，实现起码的诚信，还我公道!综上，一审法院忽视了补充条款是合同有机的组成部分这一关键问题，忽视了原车棚租赁合同不是纯粹的租赁关系这一签订背景和补充条款的真实意愿，剥夺了马海的合法债权，侵占了马海投入的心血和资金，一审法院遗漏了请求事项，程序违法、适用法律错误，应予撤销一审判决并依法改判。请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人奎南小区业委会答辩称：一、上诉人与被上诉人之间的合同因到期而终止，且不存在不定期租赁合同关系，故不涉及被上诉人是否存在违约的问题，一审法院对此无需作出判断，也没有遗漏诉讼请求事项。首先，法院判定一份到期的合同是否转为不定期，需要听取合同双方当事人的意见，必要时可要求双方进行举证质证，然后再予以认定。本案上诉人与韩彪的案件在一、二审过程中，法院仅凭合同的内容和上诉人的一面之词，便认定马海和业委会之间成立不定期租赁合同关系，没有向业委会了解实际情况，剥夺了业委会的知情权和抗辩权，损害了业委会的合法权益，有违公平公正原则。其次，业委会在合同到期后，不同意按原合同续签，要求上调房租价格，马海不同意上调价格，且在合同到期后未向业委会支付房租，亦未实际占有使用涉案房屋，马海以其行为表示不再续签合同，这意味着原合同到期终止，不存在不定期租赁合同关系。二、一审法院程序不存在违法情形。首先，一审案件的审理无需参照上诉人再审的结果来进行判决。其次，江苏省高级人民法院认为马海与业委会之间租赁合同引发的相关问题，由马海与业委会之间另行解决，不影响韩彪对涉案房屋的占有使用，由此可见两个案件是完全独立的，一审审理过程中无需因此中止审理。三、涉案合同签订的背景和真实意愿。上诉人与被上诉人之间，因为物业交接问题发生纠纷迟迟不能解决，被上诉人为了能够尽快平稳交接，维护业主的利益，无奈妥协签订涉案合同，约定八间房屋一年租金为15000元，租期四年，根据约定每房每月平均才一百多元，已做出巨大让步，且这样的让步一定程度上已经损害了业主的利益，但为了能够平稳交接。维护业主更大的利益，暂时的利益受损是可以接受的。被上诉人从未想过要让这样有损业主利益的合同延续，但为了能够平等交接给双方留有余地，便约定合同期满后，乙方即本案上诉人如想继续租用，须提前30天与甲方即本案被上诉人签商议签订新租赁合同，被上诉人根本没有延续此合同的意思。被上诉人作为广大业主的代表，应该维护业主的利益。没有权利一直损害业主的利益，因此从合同签订的背景、目的及合同出现的问题，能够反映出被上诉人没有此合同延续的想法。关于合同的延续，这个是手写的，虽然说是盖的业委会的章，但是我们通过了解，合同后面有其他人的签字，但找他们了解核实情况的时候，他们称在他们签字的时候是没有“合同延续”这几个字的事。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。马海一审诉请：1.判令被告继续履行双方于2015年6月9日签订的《奎南铁路小区车棚租赁合同》；2.判令被告支付原告租金损失（按每月1916元计算、自2019年8月1日起计算至被告实际履行合同之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年6月9日，经徐州市泉山区泰山街道侯山沃社区人民调解委员会调解，马海、奎南小区业委会就铁路奎南小区物业交接矛盾纠纷自愿达成调解协议。协议内容为“关于铁路奎南小区物业公司2015年2月撤出后，业主委员会与原物业项目负责人马海物业交接矛盾纠纷的调解。经调解，自愿达成如下协议：1.铁路奎南小区西北角超市的租赁问题。业委会与马海签订租赁合同，期限为四年，租金每年15000元，另马海向业委会支付4000元作为履约保证金，具体事宜按双方签订的租赁合同……2.马海自签订合同之日起向业委会进行小区的物业交接，退出小区……”同日，原告马海与被告奎南小区业委会签订《奎南铁路小区车棚租赁合同》。双方主要约定：1.被告将位于该小区西北角、科技城东路与周庄南路交汇处、建筑面积约150平方米的8间房屋出租给原告使用。租赁期限四年，自2015年起至2018年底，“合同期满后，原告如想继续租用须提前30天与被告商议签订新租赁合同或此合同延续”。2.年租金15000元，一年一付。原告以2015年上半年服务费用抵销2015年租金，于合同签订之日预付2016年租金，并另行支付4000元履约保证金。3.合同期限届满，双方不再继续签订合同的，合同即告终止。2016年下半年，原告马海与案外人韩彪签订《租房协议》，将涉案房屋转租与韩彪。双方约定租赁期限自2016年11月1日起至2018年10月31日止，年租金38000元。2019年1月1日，在《奎南铁路小区车棚租赁合同》约定租期届满后，马海欲按原有条款续签合同、交纳租金，奎南小区业委会则欲提高租金数额，双方协商未果而未续签合同。此后至今，马海未向奎南小区业委会交纳租金。2019年1月11日，马海将韩彪诉至一审法院，请求判令韩彪返还涉案房屋并承担其他民事责任。韩彪应诉后则提起反诉。一审法院审理该案后认为，马海依据《奎南铁路小区车棚租赁合同》获得涉案房屋租赁权，该合同约定租期届满后可协商签订新合同或此合同延续，故在双方未明确解除或终止该合同的情形下，仍应认定该合同继续履行，转化为不定期租赁，原告继续享有涉案房屋的租赁使用权。该合同并无禁止马海转租的约定，故马海享有在该合同履行期间转租他人的权利。马海与韩彪签订的《租房协议》于2018年10月31日届满，此后双方未能续订协议，马海要求韩彪返还涉案房屋有合同依据，应予支持。2019年3月14日，一审法院作出（2019）苏0311民初420号民事判决，判令韩彪向马海返还涉案房屋。韩彪不服该判决提起上诉。2019年8月1日，奎南小区业委会与韩彪签订《奎南铁路小区车棚租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租与韩彪使用，年租金30000元。本院审理该案后认为，经奎南小区业委会负责人到庭确认，奎南小区业委会与韩彪签订的租赁合同真实有效并已实际履行。在该租赁合同未届满前，韩彪合法占有使用涉案房屋，无需向马海返还。但在2019年8月1日前，马海、奎南小区业委会之间的租赁合同并未解除，马海仍基于不定期租赁合同关系，依法享有涉案房屋的占有、使用和收益的权利，韩彪未按照其与马海之间约定的时间返还房屋，应承担相应违约责任。马海、奎南小区业委会之间租赁合同的解除问题并非该案审理范围，不予理涉。2019年12月30日，本院作出（2019）苏03民终3376号民事判决，撤销（2019）苏0311民初420号民事判决关于韩彪向马海返还涉案房屋的判项。在本案庭审中，一审法院告知马海，（2019）苏03民终3376号民事判决已确认韩彪合法使用涉案房屋，故马海、奎南小区业委会之间的租赁合同事实上无继续履行的可能，马海是否变更诉讼请求。马海则主张，奎南小区业委会在韩彪承租期间应将租金差价支付给马海，韩彪的租期届满后，涉案房屋应交由马海承租，并仍按马海、奎南小区业委会签订的《奎南铁路小区车棚租赁合同》条款履行。一审法院认为：原告马海与被告奎南小区业委会签订的《奎南铁路小区车棚租赁合同》既约定“合同期满后，原告如想继续租用须提前30天与被告商议签订新租赁合同或此合同延续”，也约定合同期限届满，双方不再继续签订合同的，合同即告终止。原被告于固定租期届满后，因是否调整租金数额存有争议，故而未能继续签订书面合同。（2019）苏0311民初420号民事判决及（2019）苏03民终3376号民事判决认定，马海、奎南小区业委会在固定租期届满后形成不定期租赁合同关系。马海以此为依据，并以奎南小区业委会未依法行使解除权为由，起诉请求继续履行合同。但经（2019）苏03民终3376号民事判决确认，奎南小区业委会与韩彪签订的租赁合同合法有效，韩彪合法使用涉案房屋。故无论马海、奎南小区业委会之间租赁合同关系的效力状态如何确定、奎南小区业委会是否存在违约解除行为，马海、奎南小区业委会之间的租赁合同在事实上已无继续履行的可能。马海经一审法院释明仍坚持要求继续履行合同的诉讼请求，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，一审法院判决：驳回原告马海的诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：双方之间的房屋租赁合同是否继续履行。二审期间双方当事人均无新证据提供，一审查明事实二审予以确认。关于双方之间的房屋租赁合同是否继续履行问题。上诉人马海主张双方于2015年6月9日签订的《奎南铁路小区车棚租赁合同》，虽于2018年12月31日合同到期，但根据合同第二条约定“合同期满后，乙方（马海）如想继续租用须提前30天与甲方（奎南小区业委会）商议签订新租赁合同或此合同延续”。双方未能签订新的租赁合同，则双方原合同继续履行。对此，本院认为：第一，合同是双方当事人的真实意思表示。合同当事人的地位平等，一方当事人不得将自己的意志强加给另一方。根据双方合同约定，原合同到期后，如果上诉人要继续租赁涉案房屋，需与被上诉人协商，被上诉人同意后，双方可以另行签订新的合同或者原合同继续履行。事实上，原合同到期后，上诉人未能与被上诉人就继续租赁涉案房屋事宜达成一致意见，被上诉人作为涉案房屋的所有权人，在双方就租金数额未能达成一致意见的情况下，明确表明双方合同因履行期满终止，但上诉人仍诉请双方按照原合同继续履行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第二，本院作出的（2019）苏03民终3376号民事判决系针对上诉人与案外人韩彪之间的租赁合同纠纷，本案被上诉人并非该案当事人，且该判决载明，对于上诉人与被上诉人之间的租赁合同解除问题不予理涉，并依据案外人韩彪与被上诉人在本案租赁合同到期后另行签订了租赁合同，且涉案房屋由案外人韩彪实际占有使用的事实，判决案外人韩彪无须向上诉人返还涉案房屋。故，上诉人以该判决主张上诉人与被上诉人之间的合同到期后，双方合同继续履行，不能成立。综上，上诉人的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费231元，由上诉人马海负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  苏 团审 判 员  孟 娟二〇二一年一月十一日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷