江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9898号上诉人（原审被告）：王恒生，男，1988年8月4日生，汉族，住江苏省连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：张福录，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡璐，江苏博事达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵红梅，女，1953年12月28日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：侯松，男，1981年10月4日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：姚亮，江苏宁诚律师事务所律师。原审被告：刘山坡，男，1992年2月3日生，汉族，住江苏省新沂市。上诉人王恒生因与被上诉人赵红梅、侯松、原审被告刘山坡房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初7109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王恒生上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人赵红梅、侯松对王恒生的诉讼请求；本案一、二审案件受理费均由被上诉人赵红梅、侯松承担。主要事实与理由：一、一审判决认定“案外人苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司与李丁于2012年5月1日签订《房屋租赁协议（2)》后，李丁接收上述房屋并已支付截至2016年12月的商铺租金”，明显属于认定事实错误。根据被上诉人一审中提交的李丁支付租金和物业费收据可以看出，李丁仅支付租金至2016年4月30日，且被上诉人在一审中对于李丁仅支付租金至2016年4月30日这一事实也是认可的，被上诉人并未主张李丁支付租金至2016年12月，亦未提供相应证据加以证明。同时，根据（2017)苏0115民初4941号民事判决，李丁在法院另案诉讼中亦陈述：“其在租赁合同到期后即立即停止租赁行为，未继续经营使用涉案房屋，其未实施任何侵权行为”，结合被上诉人提交的《房屋租赁协议（2)》，不难看出，李丁应当是于《房屋租赁协议（2)》约定的租赁期限届满之日即2016年4月30日就停止了租赁行为，李丁停止租赁行为后，《房屋租赁协议（2)》终止，不存在支付商铺租金的问题，且李丁客观上在租赁期限届满后亦未再支付任何费用。二、一审判决认定“原告侯松、赵红梅与案外人湛建于2014年10月6日签订《商铺租赁合同》1份……租期自2014年10月6日起至2016年10月25日止”，明显属于认定事实错误。根据被上诉人提交的其与案外人湛建签订的《商铺租赁合同》，签订时间应为2014年10月11日，租期应为2014年10月6日至2018年10月25日。三、原审法院认为“赵红梅、侯松与王恒生签订的《商铺租赁合同》中超过2016年12月的部分应为无效，其他部分，合法有效”，明显属于适用法律错误。如前所述，李丁自《房屋租赁协议（2)》约定的租赁期限届满之日即2016年4月30日就停止了租赁行为，既未再支付租金，亦未再租赁涉案商铺。而侯松、赵红梅与湛建签订的《商铺租赁合同》（后承租人变更为王恒生）中所约定的租期为2014年10月6日至2018年10月25日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”因此，侯松、赵红梅与湛江签订的《商铺租赁合同》（后承租人变更为王恒生）中超过2016年4月30日的部分应为无效。四、原审法院认为“赵红梅、侯松要求王恒生支付租金（占有使用费）符合相关法律规定，可予支持”、“案涉商铺权益已经生效法律文书确定为托乐嘉小区全体业主共有……王恒生实际占有使用涉案商铺进行营利活动，但拖欠租金（占有使用费）未向任何主体交纳，实不合理。王恒生向赵红梅、侯松实际负担租金（占有使用费）后,损害案涉商铺的实际权益人利益，则另案处理为宜”，明显属于适用法律错误。关于租金，侯松、赵红梅与湛江签订的《商铺租赁合同》中超过2016年4月30日的部分应为无效，同时根据原审中所查明的案件事实“2016年5月1日之后赵红梅、侯松与托乐嘉小区业委会、物业公司未签订租赁合同”，因此，自2016年5月1日起，被上诉人不能依据《商铺租赁合同》向上诉人主张租金，原审法院判决上诉人向被上诉人支付2016年4月30日之后的租金没有任何事实与法律依据，明显属于适用法律错误。关于占有使用费。1、被上诉人的诉讼请求为要求上诉人支付租金，请求权基础为《商铺租赁合同》，属于合同之债；而占有使用费的请求权基础为使用权，属于侵权之债。两者是民法的两大不同领域，有着明显的、不容忽视的区别。原审法院在被上诉人基于合同法律关系诉请要求上诉人支付租金的情况下，却基于侵权法律关系作出支持被上诉人占有使用费的判决，且不论本案被上诉人是否有权向上诉人收取占有使用费，仅从程序上来说，原审法院的判决明显有违人民法院在审理民事案件时不告不理的审理原则。2、被上诉人无权向上诉人收取占有使用费。主张占有使用费的请求权基础为主张者享有涉案商铺的使用权。但是，从本案目前的证据材料来看，被上诉人并不能证明其于2016年4月30日以后仍然享有涉案商铺的使用权。相反，根据（2017)苏01民终9921号民事裁定书查明的案件事实，涉案商铺的所有权归托乐嘉小区全体业主共同共有，2016年4月30日《房屋租赁协议（2)》约定的租期届满后，无论是李丁还是被上诉人，由于不再具有合法、有效的租赁合同关系，均不再享有涉案商铺的使用权，亦无法再通过涉案商铺取得租金或占有使用费。同时，根据上诉人一审中提交的2018年2月5日托乐嘉花园业主委员会出具的《缴费通知》可知，托乐嘉小区业委会己通过公告形式向包括被上诉人在内的、在托乐嘉单身公寓西大厅经营的全体商户主张其合法权利。因此，被上诉人无权向上诉人收取占有使用费。五、原审法院认为现有证据“不能证明双方己就租金标准进行了变更，故王恒生支付租金（占有使用费）的标准仍应按照双方《商铺租赁合同》约定计算”，明显属于适用法律错误。根据上诉人在一审中提交的2016年4月18日赵红梅出具收据所载明的内容：“2016年4月25日至2016年10月25日（半年房租费）27500元”及被上诉人在一审中提交的2016年9月25日赵红梅出具收据所载明的内容：“房租费2016年10月25日至2017年4月25日27500元”可知，被上诉人对于上诉人己经交纳2016年4月25日至2017年4月25日房租的事实是认可的。且自2016年4月25日涉案商铺的承租人从湛建变更为上诉人后，上诉人一直是按照每半年27500元的标准支付的房租，被上诉人收取上诉人交纳的房租并出具收据，未提出任何异议，且被上诉人出具的收据上也明确载明了上诉人所交纳房租对应的租期。因此，本案现有证据完全能够证明双方在实际履行《商铺租赁合同》时，对房租标准进行了变更，仅按照年租金55000元执行，不再按照《商铺租赁合同》约定的“年租金递增5%”执行。六、原审法院认为“赵红梅、侯松主张计算至租期届满之日即2018年10月25日的请求合理”，明显属于适用法律错误。基于2018年2月5日托乐嘉花园业主委员会出具的《缴费通知》和物业公司向上诉人催促收回涉案商铺的情况，上诉人于2018年7月将涉案商铺的钥匙交还给物业公司。如前所述，自2016年5月1日起，被上诉人己不能依据《商铺租赁合同》向上诉人主张租金，且不论被上诉人是否有权向上诉人主张占有使用费，主张租金的举证责任与主张占有使用费的举证责任具有明显区别，出租人主张租金只需要举证证明租赁合同的合法有效及涉案商铺已交付承租人即可，无需对租赁期间内承租人实际占有使用涉案商铺的时间进行举证，而使用权人主张占有使用费则需要举证证明占有使用人实际占有使用涉案商铺的时间，如使用权人不能举证，则将承担举证不能的不利后果，即其主张的占有使用费无法得到支持。鉴于本案自2016年5月1日起己不存在支付租金的问题，因此，即使被上诉人具有主张占有使用费的主体资格，原审法院完全倒置举证责任，将本应由被上诉人承担的举证责任分配给上诉人，明显存在适用法律错误。侯松、赵红梅辩称：1、案外人李丁支付租金到2016年12月属实，一审法院认定在2016年12月之前的合同部分为有效合同，并无任何错误。2、侯松、赵红梅与案外人湛建签订的商铺租赁合同，合同签订日期是2014年10月6日。3、上诉人混淆了两个法律关系，本案是租赁合同纠纷，侯松、赵红梅实际向上诉人交付了租赁物，上诉人也向侯松、赵红梅支付了租金，双方存在租赁法律关系，上诉人应当依照合同约定支付租金和占有使用费。一审法院按照原租赁合同的标准要求上诉人支付占有使用费符合相关司法解释的规定，适用法律并无不当。4、上诉人陈述其于2018年7月将涉案商铺的钥匙交付给物业公司，上诉人就该事实并未举证证明，侯松、赵红梅也没有收到上诉人的钥匙。因此，上诉人抗辩租赁计算到2018年7月没有任何事实依据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。刘山坡未作陈述。赵红梅、侯松向一审法院起诉请求：判令王恒生、刘山坡向赵红梅、侯松支付租金96250元及滞纳金（其中33000元滞纳金自2016年9月25日起、63250元滞纳金自2017年9月25日起均按照月利率2%标准计算至实际支付之日止），王恒生、刘山坡承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案外人苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司（以下简称爱涛物业公司）与李丁于2012年5月1日签订《房屋租赁协议（2）》1份，主要内容为爱涛公司将位于南京市江宁区大厅共同区域物业，总面积320平方米，连同大厅内房屋、场地、设施、设备一并出租给李丁使用，租期四年（2012年5月1日至2016年4月30日）。南京市江宁区托乐嘉花园业主委员会在该协议上盖章。合同签订后，李丁接收上述房屋并已支付截至2016年12月的商铺租金。案外人李丁、李文飞与侯松于2014年9月11日签订《商铺租赁合同》1份，主要内容为李丁、李文飞将位于托乐嘉小区129、130、131商铺租赁给侯松使用，租期自2014年10月26日起至2018年10月25日止。合同签订后，侯松接收相应商铺。侯松、赵红梅与案外人湛建于2014年10月6日签订《商铺租赁合同》1份，主要内容为赵红梅、侯松将位于托乐嘉小区（129、130、131号）—5商铺出租给湛建使用，租期自2014年10月6日起至2016年10月25日止。年租金55000元，年租金递增5%，租金按年计算，每年到期前30天付下年的租金，未如期交付房租，每逾期一天，承担欠付租金总额1%加收滞纳金，累计拖欠租金超过30天的，出租方有权继续追收欠款或收保证金抵欠款，保证金为5500元。合同签订后，王恒生于2016年4月25日从湛建处接收相应房屋进行经营活动（王恒生于2014年10月6日租赁合同承租方处标注“湛建转至王恒生”，并于租赁合同下方签字）。2016年4月18日，赵红梅开具收据1份，载明“收到房租费2016年4月25日至2016年10月25日（半年房租费）27500元”。后刘山坡通过支付宝转账方式分别于2016年9月13日（2617元）、9月25日（27500元）、2017年6月3日（1789元）、7月26日（1657元）、2018年1月14日（1010元）支付侯松款项，赵红梅、侯松认可王恒生、刘山坡已支付租金27500元（2016年10月25日至2017年10月25日期间）。后王恒生、刘山坡未再支付租金（占有使用费）。另查明，2016年12月15日，托乐嘉小区业委会向托乐嘉花园西2大厅各商户出具告知函1份，载明“贵户店面所占西2大厅属于业主共有，业委会目前未授权任何人管理和经营此大厅。现郑重提醒各商户，没有业委会授权的租赁合同是无效的，由此造成的损失由各商户自己承担。如需继续经营的商户，请于3日内向业委会提交申请，最终由业主代表大会决定该大厅用途。未取得业委会授权的商铺请于2016年12月31日前撤离，否则业委会将申请城管拆除，并追究相应的责任和赔偿”。2018年2月1日，南京市中级人民法院（以下简称南京中院）作出（2017）苏01民终9921号民事裁定书，认定案涉一楼大厅系托乐嘉小区全体业主共同共有，该共有部分的使用和收益，权利属于该小区全体业主共同共有。2018年2月5日，托乐嘉小区业委会向托乐嘉花园西大厅全体商户出具的缴费通知1份，载明“根据南京市中级人民法院（2017）苏01民终9921号民事裁定书终审裁定，托乐嘉单身公寓西大厅公共面积属于托乐嘉花园全体业主所有。请在这里经营的全体商户将租金缴至托乐嘉花园业主委员会办公室”。2019年4月，赵红梅、侯松向法院提起诉讼，要求王恒生、刘山坡支付租金（占有使用费）及滞纳金。审理中，法院于2020年6月15日作出（2019）苏0115民初7109号民事裁定，驳回赵红梅、侯松对刘山坡的起诉。关于2016年5月1日之后赵红梅、侯松有无就案涉商铺与托乐嘉小区业委会、物业公司签订书面租赁协议的问题，赵红梅、侯松称其合同相对方为李文飞、李丁，与托乐嘉小区业委会、物业公司未签订租赁合同。本案双方意见分歧较大，致调解未成。一审法院认为，赵红梅、侯松与王恒生签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，因案涉商铺系案外人李丁、李文飞从托乐嘉小区业委会处租赁，李丁、李文飞支付租金至2016年12月，故赵红梅、侯松与王恒生签订的《商铺租赁合同》中超过2016年12月的部分应为无效，其他部分，合法有效，双方应当按照合同约定履行。赵红梅、侯松已经向王恒生提供合同约定的商铺，王恒生实际占有使用了案涉商铺从事营利活动，应当支付租金（占有使用费），故赵红梅、侯松要求王恒生支付租金（占有使用费）符合相关法律规定，可予支持。关于租金（占有使用费）标准，王恒生提交赵红梅出具的收据上虽然载明“收到房租费2016年4月25日至2016年10月25日（半年房租费）27500元”，但并不能证明双方已就租金标准进行了变更，故王恒生支付租金（占有使用费）的标准仍应按照双方《商铺租赁合同》约定计算。关于租金（占有使用费）支付期间。王恒生认为其已于2018年7月搬走，其将钥匙交给托乐嘉小区物业公司，但未提供证据予以证明，赵红梅、侯松主张计算至租期届满之日即2018年10月25日的请求合理，一审法院确定租金（占有使用费）支付期间为2016年10月25日至2017年10月25日，扣除已支付27500元及保证金5500元，王恒生仍应支付赵红梅、侯松租金（占有使用费）90750元。由于托乐嘉小区业主、业委会、物业公司及承租人曾就涉案商铺权属及租金（占有使用费）收取主体问题发生争议及诉讼，对王恒生依约支付租金（占有使用费）确有影响，故对赵红梅、侯松主张滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。通话录音、刘山坡支付凭证等证据不能直接证实王恒生、刘山坡存在合伙经营关系，案涉租赁合同签订主体为赵红梅、侯松与王恒生，对刘山坡不当然发生约束效力。若王恒生因支付租金（占有使用费）与刘山坡之间发生纠纷，可另案处理。案涉商铺权益已经生效法律文书确定为托乐嘉小区全体业主共有，结合案涉商铺出租及实际承租的历史现状，托乐嘉小区业委会、物业公司均有参与，目前托乐嘉小区业委会尚未换届完成，王恒生实际占有使用案涉商铺进行营利活动，但拖欠租金（占有使用费）未向任何主体交纳，实不合理。王恒生向赵红梅、侯松实际负担租金（占有使用费）后，损害案涉商铺的实际权益人利益，则另案处理为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院作出判决：一、王恒生于判决发生法律效力之日起10日内支付赵红梅、侯松租金（占有使用费）90750元；二、驳回赵红梅、侯松的其他诉讼请求。二审中，就案涉区域的管理使用等情况，赵红梅、侯松提交2017年1月1日协商记录，是托乐嘉小区西二栋全体业主和李文飞的协商记录、2019年1月17日协商记录及2019年1月16日至2025年2月26日租金分配方案。王恒生质证对协商记录的真实性、合法性均不予认可，且对于其中业主的签字无法核实。根据（2017）苏01民终9921号民事裁定书，该区域属于托乐嘉小区西一栋、西二栋、西三栋全体业主共有，该协商记录参与的业主并不对案涉的商铺面积具有完全的共有权。两份协商记录实际上是对全体业主共同共有的财产所取得的收益进行分配，本身就是对全体业主共有权利的一种侵害。另，共有区域原设计是公共走廊，直通单身公寓，现将公共走廊设计成商铺，具有非常大的安全隐患，直接损害了全体业主的利益。也正是因为这个原因，2016年全体业主决定租赁合同到期后将所有的租赁物拆除，恢复原状。经审理查明，侯松、赵红梅与案外人湛建于2014年10月6日签订《商铺租赁合同》1份，租期自2014年10月6日起至2018年10月25日止。除案外人李丁支付租金的情况之外，一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有（2017）苏01民终9921号民事裁定书、（2018）苏01民终8103号民事判决书、（2017）苏0115民初4941号民事判决书、房屋租赁协议、商铺租赁协议、收据、支付宝转账记录、通话录音及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。第二十八条规定，本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。据此，侯松、赵红梅与湛江签订的案涉《商铺租赁合同》（后承租人变更为王恒生）应认定为合法有效，当事人均应当按照合同约定履行。王恒生对其提前交还房屋的陈述，并未提供证据予以证明，本院不予采信，故王恒生应按照《商铺租赁合同》的租赁期限支付相应期间的租金。关于租金的计算标准，侯松、赵红梅的主张符合合同约定，应当予以支持。王恒生关于双方已经协议变更租金标准的意见，依据不足，本院不予支持。对于案涉商铺相关收益所涉托乐嘉小区业主的权益，可由权利人另行主张权利。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。综上，王恒生的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2069元，由王恒生负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  刘 凡审判员  李任飞二○二一年一月十九日书记员  汪海燕