江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终10017号 上诉人（原审被告）：杨树堂，男，1960年8月7日出生，汉族，住江苏省睢宁县。 上诉人（原审被告）：李玉堂，男，1965年2月2日出生，汉族，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：郭强，江苏金华星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张文兵，男，1975年5月6日出生，汉族，住江苏省。 上诉人杨树堂、李玉堂因与被上诉人张文兵房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2020)苏0508民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 杨树堂上诉请求：请求二审查明事实，驳回张文兵诉讼请求。事实和理由：当时张文兵答应可以随时配合转让。2018年10月底有人要来接手我的宾馆，提出要看一下宾馆证件，我才发现宾馆相应的合同书，特种经营证、消防证都被李玉堂偷去。事后经多次协商讨要，李玉堂就是不给。没有特种经营证与消防证，任何人也不会接手宾馆。2018年11月份有人前来要接手宾馆，说不需要特种经营证与消防证，准备重装修重新办证，我立刻与张文兵协调，出示了我与李玉堂的散伙合同，张文兵百般推脱刁难就是不同意我转让，造成我的严重损失，应由张文兵、李玉堂承担。 李玉堂上诉请求：1.依法撤销(2020)苏0508民初1102号民事判决。2.依法改判驳回对上诉人的诉讼请求。一、张文兵在2018年9月中旬即知道李玉堂已经退出合伙，不再租赁案涉房屋，并且同意李玉堂不再承担承租人的义务，该义务全部由杨树堂承担。至此，李玉堂和张文兵之间的租赁合同关系已经依法解除，李玉堂对张文兵不再承担义务。二、张文兵没有正当理由阻止承租人转让租赁物，给承租人造成了严重的经济振失，该损失应当冲扺房屋租金。而且因为张文兵的阻止行为，致使租赁物无法转让，导致无法腾空租赁物，所以李玉堂和杨树堂均不应对此部分承担违约责任。 张文兵辩称：一、一审法院查明事实清楚、适用法律正确。请求二审法院依法驳回杨树堂的上诉请求。杨树堂从来没有告诉我方有人要转让此宾馆，而且双方的租赁合同上注明如果转让要征得我方的书面同意。请求依法驳回杨树堂的上诉请求。二、李玉堂上诉状没有任何事实和法律依据。1.张文兵从来不知道李玉堂已经退出合伙，李玉堂从来没有通知张文兵。而且本案中租赁合同是李玉堂和杨树堂两人一起和本人所签订，该租赁合同对李玉堂和杨树堂都有法律效力。2.张文兵从来没有阻止李玉堂转让租赁物，只要李玉堂和杨树堂一起将拖欠的租费付给我方，而且合同上注明要征得我方的书面同意。 张文兵向一审法院起诉请求：1.判令张文兵与杨树堂、]李玉堂解除2018年8月15日签订的房屋租赁合同；2.判令杨树堂、李玉堂立即腾房；3.判令杨树堂、李玉堂给付张文兵拖欠的房屋租金112500元及逾期利息；4.判令杨树堂、李玉堂给付张文兵违约金暂计至2020年3月16日为20587.5元(以112500元为基数，按0.3%每日自2020年1月15日起计算至实际支付之日止)；5.本案诉讼费用由杨树堂、李玉堂承担。庭审中，张文兵撤回利息的诉请，明确第一项诉请租赁合同于2020年3月31日解除；第三项诉请为租金和房屋占有使用费（从2020年2月15日计算至房屋实际腾空并返还之日止，基数分段计算：2020年8月15日之前年租金22.5万元，月租金为18750元；2020年8月15日-2022年8月14日为年租金25万元，月租金20833元；2022年8月15日-2023年8月14日为年租金27.5万元，月租金22916元）；第四项诉讼请求判令杨树堂、李玉堂支付违约金69187.5元：自2020年1月16日起计算至2020年8月6日止，以112500元为基数按日0.3%共计69187.5元。 一审法院认定事实：1.2017年9月5日，张文兵（承租人）与苏州市聚创科技小额贷款有限公司（出租人）签订租赁合同，约定张文兵承租苏州市皮市街300号、302号房屋作为经营宾馆、浴室使用，期限为2018年8月15日至2023年8月14日。2018年8月15日至2020年8月15日，每年租金50万元；2020年8月15日至2022年8月15日，每年租金55万元；2022年8月15日至2023年8月14日，年租金60万元。 2020年7月3日，苏州市聚创科技小额贷款有限公司出具的关于减免皮市街300号、302号房屋租金的通知载明：由于受到疫情的严重影响，我司决定减免2020年2月房租，2020年3月、4月房租减半征收，累计减免83333元。 2.2018年8月15日，张文兵（出租人）与杨树堂、李玉堂（承租人）签订房屋租赁合同，约定杨树堂、李玉堂承租上述苏州市皮市街300号房屋作为宾馆使用，期限为2018年8月15日至2023年8月14日。其中合同第二条约定，租金支付方式为每六个月支付一次，每次应提前30天支付下一期租金；任一期逾期，每逾期一日，承租人应按租金的0.3%向出租人支付违约金；2018年8月15日至2020年8月14日每年租金22.5万元，2020年8月15日至2022年8月14日每年租金25万元，2022年8月15日至2023年8月14日年租金27.5万元；租期内，如承租人转租，每期租金应上浮1%；首次支付6个月的租金当日，应一并支付房屋押金142500元，合同期满，双方物业交验完毕，如无任何违约、损坏财物行为，结清相关费用后，出租人应将押金不计息退还承租人。承租人无故拖欠房屋租金一天，出租人可单方终止合同，收回房屋，没收房屋押金并要求承租人按合同总租金的200%支付违约金。支付的违约金不足以弥补出租人损失的，承租人还应赔偿直至弥补全部损失为止。合同签订当日，杨树堂、李玉堂支付租金112500元和押金3万元，租金实际支付至2020年2月14日。2020年2月15日至2020年8月14日的租金112500元按合同约定应在2020年1月15日前付清，但至今未付。涉案房屋目前由杨树堂在经营宾馆。 2020年3月12日，张文兵以顺丰速运方式向杨树堂、李玉堂邮寄一份解除租赁合同的通知，理由为杨树堂、李玉堂应在2020年1月15日支付自2020年2月15日起的半年租金112500元，杨树堂、李玉堂拖欠租金已构成根本违约，要求杨树堂、李玉堂在收到通知之日起三日内付清拖欠的租金及逾期违约金，否则将解除租赁关系。次日，杨树堂、李玉堂收到上述通知。 3.2018年8月31日，杨树堂、袁丽向李玉堂、王淑芹出具欠条一份，载明经退伙结算，杨树堂、袁丽支付李玉堂、王淑芹夫妇转让费105000元。 2019年2月21日，李玉堂、王淑芹就合伙纠纷一案诉至江苏省睢宁县人民法院，诉请判令杨树堂、袁丽支付欠款105000元及利息。同年5月9日，该院支持了李玉堂、王淑芹的诉讼请求。 4.审理中，张文兵陈述：收取杨树堂、李玉堂的押金3万元和苏州市聚创科技小额贷款有限公司同意减免的租金37500元，共计67500元，可从诉请的房屋占有使用费中扣除。杨树堂、李玉堂表示无异议。 关于转租，杨树堂陈述：因生意不好没钱，我从2018年年底就通过微信、电话反复向张文兵提出转租要求，但张文兵一直不同意，导致我亏损严重。李玉堂陈述：没有人通知我要转让，如果有人通知我要转让的，我也是积极配合的。张文兵陈述：杨树堂、李玉堂分开后杨树堂提出转租，我确实不同意。事实上，我很乐意杨树堂去转租，因为杨树堂的钱一直很难拿，当时杨树堂、李玉堂闹矛盾，而租赁合同是我和杨树堂、李玉堂签的，如果他们两个一起找我转，我肯定同意的，但李玉堂不肯，我担心杨树堂把收的转租租金拿走了，李玉堂来找我麻烦。 杨树堂、李玉堂确认于2020年3月28日收到一审法院送达的起诉状副本。 一审法院认为，张文兵与杨树堂、李玉堂就涉案房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，双方均应按约如实履行。本案中，根据租赁合同约定，杨树堂、李玉堂应于2020年1月15日向张文兵支付自2020年2月15日至2020年8月14日期间的租金112500元，杨树堂、李玉堂无故拖欠房屋租金一天，张文兵可单方终止合同，收回房屋，但杨树堂、李玉堂无正当理由拖延至今仍未支付。故张文兵诉请解除租赁合同于法有据。杨树堂、李玉堂于2020年3月28日收到一审法院送达的起诉状副本，张文兵的解除通知已于当日送达杨树堂、李玉堂，送达即生效，故一审法院确认租赁合同于2020年3月28日解除。合同解除后，杨树堂、李玉堂应及时腾空返还涉案房屋。 关于欠付的租金及房屋使用费。因涉案房屋租赁合同已于2020年3月28日解除，故杨树堂、李玉堂应及时腾空返还涉案房屋，其占用至今，应按约支付租金和房屋占有使用费。现张文兵均按合同约定的租金标准予以计算，符合法律规定，一审法院予以支持。经核算，2020年2月15日至2020年3月31日期间的租金为26875元。房屋占有使用费应自2020年3月29日起按合同约定的租金标准计算至实际腾退返还之日止，计算到2020年8月14日共计85625元，同时应扣除房屋押金3万元和因疫情减免的租金两个月租金37500元，尚需支付18125元；2020年8月15日-2022年8月14日按年租金25万元的标准计算，2022年8月15日至实际腾退返还之日止按年租金27.5万元计算。 关于逾期支付租金的违约金。张文兵主张为69187.5元（以2020年2月15日-2020年8月14日期间的租金112500元为基数，按每日0.3%自2020年1月16日起计算至2020年8月6日止），杨树堂、李玉堂均认为计算标准过高，请求予以调整。一审法院认为，虽合同约定每逾期一日，按每日0.3%计算应付租金的违约金，但张文兵亦认可除垫付租金的占有利息损失外并无其他实际损失，故一审法院在支持张文兵主张逾期付款违约金计算基数和计算期间的基础上，调整违约金的计算标准，按年利率11.7%予以计算，同时违约金的计算基数应扣除押金3万元和减免的租金37500元，按45000元（112500－30000－37500）计算，经核算违约金为2968.88元。 另，因租赁合同的出租人是张文兵，承租人是杨树堂、李玉堂，李玉堂虽在租期内与杨树堂解除合伙经营关系，但并未变更与张文兵之间的租赁关系，仅系两承租人内部关系的变更，故杨树堂、李玉堂均应按租赁合同的约定向原告履行合同义务。杨树堂、李玉堂之间的争议可另案处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、确认原告张文兵与被告杨树堂、李玉堂就苏州市皮市街300号房屋签订的租赁合同于2020年3月28日解除。二、被告杨树堂和李玉堂于本判决生效之日起十日内腾空搬离苏州市皮市街300号房屋。三、被告杨树堂和李玉堂于本判决生效之日起十日内支付原告张文兵房屋租金26875元及2020年8月14日之前的房屋占有使用费18125元，2020年8月15日-2022年8月14日期间的房屋占有使用费按年租金25万元计算，自2022年8月15日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费按年租金27.5万元计算。四、被告杨树堂和李玉堂于本判决生效之日起十日内支付原告张文兵逾期付款违约金2968.88元。（以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号）。案件受理费2962元，适用简易程序减半收取1481元，其中原告张文兵负担177元，两被告杨树堂、李玉堂共同负担1304元；保全费1220元，由两被告杨树堂、李玉堂共同负担。两被告应于本判决生效之日起十五日内直接向原告张文兵履行。 二审中，李玉堂提交与张文兵的微信聊天证据截图复印件14张，以证明张文兵在2018年8月底至9月初就已经明知李玉堂已经退出合伙，并且在后续的聊天过程当中，多次确认知道了这一事实。另外在一审判决之后，李玉堂与张文兵曾经达成了一个调解意见，这一点在聊天记录当中也有体现。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案合同合法有效，当事人应按约履行。涉案租赁合同由杨树堂、李玉堂共同承租，李玉堂虽在租期内与杨树堂解除合伙经营关系。但根据合同对性原则，承租人内部关系的变更，不影响杨树堂、李玉堂均应按租赁合同的约定向张文兵履行合同义务。张文兵并无必须同意承租主体变更、转租的合同义务。在承租人李玉堂、杨树堂与出租人张文兵未就承租人主体变更、转租达成协商一致情况下，杨树堂、李玉堂认为张文兵违约，拒绝支付租金的理由不能成立。 杨树堂、李玉堂之间合伙争议，属于杨树堂、李玉堂之间另案处理范围。 综上所述，杨树堂、李玉堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5924元，由上诉人杨树堂、李玉堂各负担2962元。 本判决为终审判决。 审判员  杨兵 二〇二〇年十二月三十日 书记员  姜瑛 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。