河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0821民初3659号 原告：李俊涛，男，1991年7月27日出生，汉族，住河北省保定市易县，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：潘伟，北京恒略律师事务所律师。 被告：承德富豪房地产开发有限公司，住所地承德县下板城镇朝梁子村（承德县富豪制衣有限公司**） 法定代表人：张玉平，董事长。 委托诉讼代理人：孙佟，河北承天律师事务所律师。 第三人：承德维豪商贸有限公司，住所地承德县下板城镇朝阳路（承德富豪制衣有限公司**） 法定代表人：孔德宇，总经理。 第三人：承德智诚房地产经纪有限责任公司，住所地河北省承德市承德县下板城镇朝阳路北侧富豪国际**楼05商铺。 法定代表人：杨大明，总经理。 第三人：承德尚荣商贸有限公司，住所地河北省承德市承德县下板城镇大兰窝村。 法定代表人：孙海军，总经理。 原告李俊涛与被告承德富豪房地产开发有限公司、第三人承德维豪商贸有限公司、第三人承德智诚房地产经纪有限责任公司、第三人承德尚荣商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李俊涛及委托诉讼代理人潘伟、被告承德富豪房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙佟、第三人承德智诚房地产经纪有限责任公司法定代表人杨大明到庭参加诉讼，被告承德富豪房地产开发有限公司法定代表人张玉平，第三人承德维豪商贸有限公司法定代表人孔德宇、第三人承德尚荣商贸有限公司法定代表人孙海军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李俊涛向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的编号为20180720019的《商品房买卖合同（预售）》无效；2、判令被告归还原告因购买房屋所产生的费用共计745685.87元。其中已支付贷款金额57022.29元，剩余贷款金额278333.42元，已支付其他款项410330.16元（详细可查阅附件明细）；3、判令被告从2018年9月17日至实际给付之日止以745685.87元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分阶段计算利息；4、诉讼费和律师费由被告承担。事实和理由；原告李俊涛于2018年7月在北京智借网络科技有限公司工作，基于被告“京沈高铁高速直达，2018全线开通”、“高铁高速大七环”的售楼宣传，2018年7月20日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，以合同价635434.00元价款购买富豪国际商业广场三期建设项目25幢01单元1701号住宅及富豪国际商业广场1-33号地下室。买房过程中，原告于2018年1月13日和2018年1月20日分两次两笔分别支付购房款2万元、9万元，共计11万元。在被告售楼处通过同一POS机刷卡方式支付，显示收款商户名称均为第三人承德维豪商贸有限公司，法人系孔德宇。现场共开具四张收据，其中第一笔2万元定金，收据加盖了被告的公章；第二笔9万元房款一笔支付，但被现场收款人分为三张收据，2张收据（金额分别为10128.00元、19872.00元）共计3万元加盖了被告的公章；第三张6万元收据加盖了第三人承德智诚房地产经纪有限责任公司的财务章，第三人承德智诚房地产经纪有限责任公司的法定代表人杨大明系被告的售楼处经理。原告公证委托了被告单位员工王立焕“代为到承德县不动产登记中心办理该房屋的预售商品房房屋所有权预告登记和抵押权预告登记手续”、“代为到中国建设银行股份有限公司承德县支行办理该房屋预告登记盖章及签署相关文件等手续”。随后王立焕代原告在中国建设银行股份有限公司承德县支行办理了30万元商业贷款审批手续。被告自2019年8月22日交房至今，其宣传的所谓“2018高铁直达”并未实现，原告“工作在北京，生活在承德，乘高铁上下班”的购房目的化为泡影。至此，原告不得不重新考虑在京购房，与北京首开等多个楼盘沟通看新房，准备办理在京购房手续时却发现只能享受第二套房的购房指标，购房指标的转换，给原告带来了巨大的经济损失。经咨询承德县住建部门与查阅承德县政务公开平台得知本地区购房限购政策后，原告意识到原告籍贯为河北保定，且2013年毕业后一直在北京上班至今，并不符合当地限购政策、不具备承德商品房屋买卖资格。但现状是原告竟顺利通过了住建部网签备案和商业贷款的审批。基于此矛盾点，原告于2020年7月6日早8：40左右前往承德县万荣建材城三楼审批大厅查询，核实到有一份本人毫不知情的在第三人承德尚荣商贸有限公司工作的《在职证明》以及伪造原告本人签名的《承德县购房资格审批表》。众多证据指向上述事实系被告违规操作，属于欺诈行为。此外，被告还有如下违约行为。1）2019年8月22日交房至今，被告在原告支付结清购房款后，没有开具一张购房发票，原告需发票提取北京公积金，因此多次电话沟通索要，但被告均以各种理由推脱。2）买受人未能在交房（交房时间2019年8月22日）后90个工作日内取得房屋所有权证书，根据商品房买卖合同第二十条规定之（2），出卖人应当承担相应的违约责任。总起来说，被告的行为主要构成欺诈，根据《中华人民共和国合同法》第54条提起诉讼，请求法院依法撤销原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告承德富豪房地产开发有限公司辩称，一、原告所诉与事实不符，我公司不存在欺诈原告购房的行为。原告在我公司订购楼房系其真实意思表示，双方签订的《商品房买卖合同》真实合法有效。2018年1月13日，经美信公司介绍，原告认购我公司楼房，并与我公司签订了《房屋订购书》，明确约定原告在我公司订购25幢1单元1701号房屋一套，面积103.98平米，房屋价款615562.00元，2018年1月13日，原告向我公司交纳定金20000.00元，2018年1月20日，原告购买1-33地下室一间，面积11.04平米，价款19872.00元。同日，原告向美信公司交纳9万元，其中6万元团购服务费，另外3万元是通过美信公司向我公司交纳的房款。2018年7月11日，承德县房地产交易管理所对原告购房资格进行审批，同意原告购买涉案楼房。在此期间，我公司收到了孔德宇代替原告支付的房屋首付款285434.00元。2018年7月20日，原告持《商品房买卖合同》及《承德县购房资格审批表》到承德县公证处办理委托公证。同日，根据双方的约定，原告又与我公司签订了正式的《商品房买卖合同》。其中，原告的付款方式采取银行按揭贷款方式，房屋首付款为315562.00元，贷款300000.00元。随后，经原告的公证委托，王立焕为原告代为办理了预告登记及贷款等相应手续。2019年8月22日，我公司将涉案房屋交付原告，同日原告与物业公司签订了《物业管理合同》、《装修协议》等。原告作为完全民事行为能力人，必然会对生活中认购楼房这一重大事项给以充分谨慎的重视、办理。而原告在购买涉案楼房中，经过了楼房的订购、定金的缴纳、楼房资格审查、楼房的网签、《商品房买卖合同》的正式签订、楼房的交付等一系列购房过程，均有原告本人在相关文件上签字确认，期间更是经历数个月之久，足以证实原告在公司购买楼房系其本人的真实意思表示，原告和我公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，且该合同已经实际履行完毕，我公司不存在任何欺诈原告购房的行为。二、原告要求撤销双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已超过法定时效。根据《中华人民共和国民法典》第152条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权”。本案中，无论是2018年7月20日原告在《承德县购房资格审批表》签字确认知晓限购政策时，还是在2019年8月22日原告接收房屋时，距今均超过一年，故原告的撤销权已经消灭，因此原告无权主张撤销双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。三、我公司未收到原告所主张的6万元团购服务费和公共维修基金、物业费、垃圾清运费、太阳能费、公证费等，上述费用与我公司无关，我公司没有返还的义务。经我公司了解，2018年1月20日，美信公司在我公司代销楼房过程中，原告自愿向该公司缴纳了团购服务费6万元。当日，原告在美信公司处一共缴纳人民币9万元，其中6万元的团购服务费，由美信公司直接收取，并由其合作的智诚公司出具了团购服务费收据。同时，美信公司将另外的3万元房款交至我公司，我公司向美信公司的销售人员出具了原告的房款10128.00元及地下室19872.00元的收据两张，此两张收据由美信公司交付至原告。原告缴纳的团购服务费系与案外人美信公司之间产生的费用，我公司根本没有收到这笔费用，显然与我公司无关，我公司没有返还该费用的义务。另外，原告主张的公共维修基金、物业费、垃圾清运费、太阳能费、公证费等一系列费用均是原告为购买房屋所产生的必要支出，上述款项也未交纳到我公司，原告要求我公司返还，毫无事实及法律依据。综上，恳请法院依法查明事实，作出公正判决，依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人承德智诚房地产经纪有限责任公司辩称，原告从来承德办理房屋的一切事宜都是跟美信公司办理的，我们只是和美信公司有合作关系，代美信开收据，业务也是原告委托美信公司办理的，与我公司没有关系。 第三人承德维豪商贸有限公司辩称，原告所诉主体不适格，本案系房屋买卖合同纠纷，我公司不是买卖房屋的任何一方，本案与我公司无任何关系。原告因购买被告承德富豪房地产开发有限公司开发的富豪国际广场三期25号楼1单元1701号房屋，向我公司法定代表人孔德宇借款285434.00元，孔德宇将上述款项代原告支付给了被告承德富豪房地产开发有限公司作为原告购买楼房的首付款，原告与孔德宇个人签订了借款协议，后原告分四期偿清了上述借款。此借款并非与我公司签订的借款协议，而是孔德宇个人，且此款已经偿还完毕，本案与我公司无关，恳请法院依法查明事实，作出公正判决。 第三人承德尚荣商贸有限公司未到庭，未向本院提交书面答辩状，亦未向本院提交相关证据。 本院经审理认定事实如下：2018年1月13日，原告李俊涛与被告承德富豪房地产开发有限公司签订了《房屋定购书》，原告定购了被告开发的富豪国际广场三期25幢01单元1701号住宅及地下室，房屋总价615562.00元，地下室总价19872.00元，签订定购书当日原告交纳了定金20000.00元。2018年1月20日，原告与被告签订了《富豪国际商业广场地下室认购协议书》，原告定购了被告开发的地下室一个，并于当日交纳地下室款19872.00元。2018年7月11日承德县房地产交易管理所对原告的购房资格进行了审核，原告具备购房资格。2018年7月20日，原告与王立焕签订了《委托书》，原告委托王立焕代为到承德县不动产登记中心办理涉案房屋的预售商品房房屋所有权预告登记和抵押权预告登记手续、代为到中国建设银行股份有限公司承德县支行办理涉案房屋预告登记盖章及签署相关文件等手续，并于2018年7月23日对上述委托行为进行了公证。现涉案房屋已通过网签备案和商业贷款的审批。2018年7月20日原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20180720019），以合同价615562.00元购买了富豪国际商业广场三期25幢01单元1701号住宅，首付款315562.00元，现涉案房屋的首付款原告已交纳完毕，2018年7月24日，原告与中国建设银行股份有限公司承德县支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，贷款300000.00元，原告现已偿还贷款28期，合计偿还金额61299.05元。《商品房买卖合同（预售）》约定被告于2019年6月30日前交房，原告同意给予被告60天的交房延展期，被告于2019年8月22日将房屋交付给原告，交房当日，原告与承德永诚盛邦物业服务有限公司签订了《物业管理服务合同》、《机动车辆管理》（协议）、《装修协议》、《安全防火责任协议书》，交房当日原告交纳了涉案房屋的物业费、公共维修基金及建筑垃圾清运费。现原告以被告构成欺诈为由，请求判令编号为20180720019的《商品房买卖合同（预售）》无效，返还因购买房屋所产生的费用共计745685.87元及利息。 认定上述事实的证据有：《房屋定购书》、《富豪国际商业广场地下室认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《物业管理服务合同》、《机动车辆管理》（协议）、《装修协议》、《安全防火责任协议书》、原告交纳首付款、物业费、公共维修基金、建筑垃圾清运费的收据、委托书及公证书、《承德县购房资格审批表》及当事人陈述。 本院认为，从该案查明事实看，原告自2018年1月13日向被告定购涉案房屋至2018年7月20日与被告签订正式的《商品房买卖合同（预售）》，中间经过半年时间，且原告交纳了全部首付款，办理了商业贷款并已偿还贷款28期，接收了涉案房屋，交纳了涉案房屋的物业费、公共维修基金及建筑垃圾清运费，办理了房屋的网签备案，所以原告购买涉案房屋应是原告真实意思表示且合同已实际履行。原告称被告售楼宣传的“京沈高铁高速直达2018年全线开通高铁高速大七环”属欺诈，但本院无法认定该宣传为被告的售楼宣传，退一步说，即使该宣传为被告的售楼宣传，该宣传的性质也只是一种要约邀请，不构成要约，所以本院无法认定被告构成欺诈。原告称对《就职证明》不知情，但原告未能向本院提供相应证据，本院无法认定原告不知情。原告称《承德县购房资格审批表》中的签字不是本人所签，对《承德县购房资格审批表》的真实性不予认可，但《承德县购房资格审批表》系经过公证的，且在审批表中原告表示“知悉承德县的住房限购政策，并承诺自愿遵守限购政策，全面如实填报已购住房需要的材料的真实性，如有虚假及不实申报愿承担法律及经济责任”，但原告未能向本院举证证明《承德县购房资格审批表》中的签字不是其本人所签或不是其委托的王立焕代其所签，且该审批表能证明原告知悉承德县的住房限购政策，通过该审批表，也不能认定被告在销售给原告涉案房屋过程中存在欺诈。原告为完全民事行为能力人，具备完全民事行为能力，原、被告于2018年7月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》是原、被告双方的真实意思表示，且不违反有关法律及行政法规的强制性规定，原告亦不能举证证明其与被告所签《商品房买卖合同（预售）》存在《中华人民共和国合同法》五十二条规定的无效之情形，所以，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，原告不能提供证据证明自己的主张，本院对原告的诉讼请求应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李俊涛的诉讼请求。 案件受理费减半收取5628.43元，由原告李俊涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  刘书兰 二〇二一年一月十八日 书记员  高杨微