文书内容陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）陕01执异42号案外人：郝建忠，男，1971年2月24日出生，汉族，住陕西省安塞县。委托诉讼代理人：鲁静国，陕西尚德律师事务所律师。申请执行人：陕西诚兴建筑装饰劳务有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区太白南路****楼。法定代表人：王小华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李兰英，陕西瀚沃威律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩斌，陕西瀚沃威律师事务所律师。被执行人：西安乾恒房地产开发有限公司（原名西安晁达房地产开发有限公司），住，住所地西安市碑林区红樱路**翔园新居**/div>法定代表人：樊永胜，该公司执行董事兼总经理。陕西诚兴建筑装饰劳务有限公司（以下简称诚兴公司）与西安乾恒房地产开发有限公司（以下简称乾恒公司）劳务承包合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2016）第1216号裁决书已经发生法律效力。申请执行人诚兴公司向本院申请强制执行，本院已依法立案执行。执行标的为：1.被执行人向申请执行人支付劳务费（含保证金）7046811元；向申请执行人支付拖欠劳务费（含保证金）的银行利息439323元；2.承担仲裁费66795元。执行中，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，本院以（2017）陕01执119号执行裁定书查封了被执行人乾恒公司名下的位于陕西省延安市安塞区郝家洼山水龙庭小区5号楼5-11101的房产，预售许可证号为塞房预售证（2014）004号。现案外人郝建忠向本院递交异议申请，称本院查封的上述房产属其所有，请求解除对案涉房产的查封、拍卖措施，并提供了相应证据。就案外人郝建忠提出的执行异议，因案件事实清楚，权利义务明确，本院依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人郝建忠异议称，安塞山水龙庭住宅小区是由西安晁达房地产开发有限公司（以下简称晁达公司）承建的项目，该项目于2011年经原安塞县真武洞镇政府招商引资，并在西洽会上与郝家洼村委会签订了开发协议以及改造安置协议。协议约定项目独立成立房地产开发有限公司，公司名称为晁达公司。晁达公司返还案外人所在村委会总建筑面积7533.371平方米的房产，并集中在一栋楼返还。晁达公司需在签订协议三年内将返还房屋交付村委会进行村民安置分配。2013年8月15日在原“安塞县国土局关于郝家洼村原集体土地的方案”中对村民安置面积明确为：12189.6平方米（村集体及部分村民个人已分配面积）。2014年12月15日，山水龙庭小区进行了统一业主交房，同时晁达公司与村委会达成一致，并签订了安置协议，将小区**楼整体及**楼部分安置村民。2017年案外人所在村民小组为此又申请安塞区政府棚户区改造资金147万元及安置补偿费200万元对5号楼和6号楼进行了集中改造。以上事实均能明确指向执行法院查封的房屋所有权应归属于案外人，无论晁达公司与申请执行人之间发生何种纠纷，都不能为解决他们之间的纠纷而损害案外人的合法权益。请求解除对案涉房产的查封、拍卖措施。案外人郝建忠为支持其异议请求，向本院提交了以下证据：1.安塞县真武洞镇白坪政村郝家洼村民小组与延安伟丰投资管理有限公司签订的《郝家洼村旧村改造拆迁补偿协议》复印件，签订日期为2011年4月28日；2.安塞县真武洞镇白坪政村郝家洼村民小组与延安伟丰投资管理有限公司签订的《郝家洼村旧村改造拆迁补偿协议的补充协议》复印件，签订日期为2011年5月7日；3.安塞县国土资源局于2013年8月15日作出的《关于郝家洼村原集体土地的收储方案》复印件；4.安塞县土地收购储备中心与安塞县真武洞镇白坪村村民委员会签订的《国有土地收储协议》复印件；5.安塞县真武洞镇白坪政村郝家洼村民小组与晁达公司签订的《安塞县“山水龙庭”小区与郝家洼村民小组安置协议》复印件；6.《郝家洼村村民安置房分配表》复印件。申请执行人诚兴公司称，一、郝建忠不具有提出执行异议的主体资格。案外人与涉案房屋不具有利害关系。涉案房屋系被执行人乾恒公司自行向法院提供可被执行的其自有财产，房屋预售许可证上载明售房单位为晁达公司。答辩人到现场看了涉案房屋情况，房屋与案外人无关。二、案外人称涉案查封房屋系其安置房无事实依据。《郝家洼村民小组安置房分配花名》及《郝家洼村村民安置分配表》均没有郝家洼村民小组或郝家洼村民委员会盖章的确认，且根据安塞区房产管理局商品房预售许可证上载明售房单位为晁达公司。综上，法院根据被执行人晁达公司提供的财产清单，依法进行查封涉案房屋，未违反法律规定，亦未侵犯案外人合法权益。请贵院查明事实，依法驳回案外人的异议。本院查明，诚兴公司与乾恒公司劳务承包合同纠纷一案，在执行过程中，本院于2017年1月24日作出（2017）陕01执119号执行裁定书，裁定冻结（划拨）了被执行人晁达公司存款人民币800万元或查封（扣押）其相同价值的其他财产。并于2017年2月14日作出（2017）陕01执119号之一协助执行通知书，载明：一、查封或轮候查封被执行人晁达公司名下位于延安市××县（现××区）郝家洼安塞山水龙庭住宅小区1号楼，预售证号为塞房预售证（2014）001号；位于安塞山水龙庭住宅小区**楼**楼，预售证号为塞房预售证（2014）002号；；位于安塞山水龙庭住宅小区**楼预售证号为塞房预售证（2014）003号；；位于安塞山水龙庭住宅小区**楼**楼预售证号为塞房预售证（2014）004号；位；位于安塞山水龙庭住宅小区**楼**楼**商铺售证号为塞房预售证（2014）005号；位于；位于安塞山水龙庭住宅小区临街商铺证号为塞房预售证（2014）007号的所有房产；查封期限为三年。并于2017年2月7日向延安市安塞区房产管理局发出上述协助执行通知书，要求其协助查封上述房产。同时，本院在查封的财产所在地张贴了（2017）陕01执119号执行公告。另查，2011年4月28日，安塞县真武洞镇人民政府郝家洼村民小组作为甲方与乙方延安伟丰投资管理有限公司签订《郝家洼村民旧房改造拆迁补偿协议》，载明：因郝家洼村旧村改造建设需要，乙方需对属于甲方集体土地进行建设，建设由乙方完全出资修建，在建设本小区返还甲方住房。本项目独立成立房地产开发公司，公司名称为晁达公司。乙方应返还甲方建筑面积约120平方米的单元房，返还总面积为7533.371平方米。2011年5月7日，安塞县真武洞镇白坪政村郝家洼村民小组与延安伟丰投资管理有限公司签订的《郝家洼村旧村改造拆迁补偿协议的补充协议》。2013年8月15日，安塞县国土资源局向该县政府提交《关于郝家洼村员原集体土地收储方案》，载明：根据县城总体规划和县政府的安排部署，拟收储的土地位于城南区郝家洼村，地号，地号AS01-1（36）-124积为17.28亩。土地权属为安塞县真武洞镇白坪政村郝家洼村民小组所有，收储土地用途为开发安置用地。随后安塞县土地收购储备中心作为甲方与乙方安塞县真武洞镇白坪政村郝家洼村村民委员会签订国有土地收储协议，该协议载明：收储面积17.28亩；安置费2498.87万元。安置村民住房建筑面积为12189.87平方米，建安造价成本2050元/平方米，总计2498.87万元；拆迁费及前期费用247.4万元。2014年12月30日，甲方郝家洼村民小组与乙方晁达公司签订《安塞县“山水龙庭”小区与郝家洼村民小组安置协议》，该协议约定：安塞“山水龙庭”小区总共6栋楼，按原协议中约定乙方返还甲方安置房需统一集中安置，安置面积为7533.371平方米。乙方将5号楼整体6682平方米返还甲方，剩余面积851.271平方米分别补给六号楼原拆迁村民所有，最终面积以实际面积为准。乙方现状交付房屋，保证所有房屋设施设备齐全。乙方待甲方将所有安置房分配到户后乙方有义务配合村民办理所有房屋交接的相关手续。2017年12月31日郝家洼村民小组制作村民安置房分配表一份，该分配表载明5号楼的房产及6-2-1402、6-2-1403号房产已分配给相关村民，其中5-11101号房屋的领房人为案外人郝建忠。上述事实有仲裁裁决书、执行裁定书、协助执行通知书、安置协议、土地收储方案、分配表等证据在卷予以佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，依据安塞县土地收购储备中心与安塞县真武洞镇白坪村村民委员会签订的《国有土地收储协议》、安塞县真武洞镇白坪政村郝家洼村民小组与晁达公司签订的《安塞县“山水龙庭”小区与郝家洼村民小组安置协议》、安塞县土地收购储备中心与安塞县真武洞镇郝家洼村签订的《国有土地收储协议》，明确案涉土地的性质及案涉房产属于郝家洼村民的拆迁安置用房，基于拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，以及被拆迁人原房产被拆迁等事实，可以认定案外人在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款，且为保障被拆迁人的居住权，亦应认定案外人对案涉房产合法占有并享有期待权，至于未办理过户非因案外人自身原因所致。故案外人郝建忠所主张的异议申请于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对西安乾恒房地产开发有限公司名下位于陕西省延安市安塞区郝家洼山水龙庭小区5号楼，预售许可证号：塞房预售证（2014）004号，5-11101号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 邓 琳审判员 冯 健审判员 黄金华二〇二一年一月十九日书记员 孙 敏