江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9894号上诉人（原审被告）:李正庆，男，1984年10月16日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王媛媛，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦亦翾，江苏东银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张春梅，女，1989年2月14日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：韩凤喜，南京市秦淮法律服务所法律工作者。上诉人李正庆因与被上诉人张春梅房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初9940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李正庆上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人按照房屋实际面积支付租金、物业费和垃圾清运费；2.上诉人不承担违约金；3.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、租金、物业费和垃圾清运费的计算标准应根据房屋实际面积予以调整，上诉人应当按照实际承租房屋面积与合同约定面积的比例支付。上诉人一审中提出案涉房屋的实际面积不足合同中标明的1200平方米，具体面积需调取产权人江宁城建集团的产权信息确认，但一审法院没有重视，亦没有调查确认案涉房屋实际面积。案涉房屋实际面积与合同注明的面积差额有25%左右，一审法院仅根据上诉人承租时在查看房屋后以及履行合同过程中未向被上诉人主张房屋面积存在问题的事实，得出上诉人“认可实际承租房屋的现状”的结论错误。具体应当按照房屋实际面积与合同标注面积的比例78%来计算，即首年租金46.8万，扣除免租期两个月为39万，第二年租金51.48万，垃圾清运费也应当按照每年16848元的标准来计算，扣除李正庆已经支付的保证金10万元后，李正庆实际尚欠付的金额为28164元。二、关于违约金，一审法院认定错误，上诉人不应当承担违约责任。上诉人承租房屋后不久，即听说案外人项武与被上诉人就房屋租赁合同的解除问题发生纠纷，此时上诉人已经支付了当年80%的房租和一整年的物业费、垃圾清运费。上诉人预计到双方合同会被解除、被上诉人会失去出租权限的后果，出于减少损失及维权成本的目的，行使不安抗辩权，没有再支付更多租金，该行为合情合理合法。张春梅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人以出租房屋实际面积计算租金的上诉理由错误。双方签订了两份合同，上诉人经多次实地查看，认可房屋现状无异议，接受承租。在租赁过程中上诉人也没有向被上诉人提出过要进行实际丈量及房屋租金按照房屋实际面积计算问题。直到被上诉人在向上诉人主张支付拖欠的租金时，上诉人才提出狡辩性地以此抗辩。关于物业费和垃圾清运费的计算标准，合同有明确约定。计算标准也得到李正庆的认可，并支付了物业费及垃圾费25900元。二、上诉人应当向被上诉人支付违约金。按照第二份合同约定，上诉人应先付租金后使用。上诉人未按照合同约定的时间向被上诉人支付房屋租金，在2015年3月6日支付租金25万元以后，到8月30日没有支付后半年租金，直至2016年6月30日仍然没有补交租金。按照第二份合同第十条的约定，租赁期间任何一方违反本合同条款内容的，须向对方支付年租金20%的违约（按照违约当年租金计算）。另案中，项武于2015年12月起诉被上诉人是认为被上诉人拖欠房租，并非主张被上诉人因转租房屋给上诉人而违约，该案并不影响上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的继续履行。上诉人主张不安抗辩权没有事实和法律依据。张春梅向一审法院起诉请求：1.判令李正庆支付其房屋租金386667元（实际租金为486667元，扣除保证金100000元，租金期间为2015年3月1日至2016年7月1日）；2.判令李正庆支付其物业费和垃圾清运费7500元（1.5元/平方/月*4月*1250㎡，计算期间为2015年3月1日至2016年7月1日）；3.判令李正庆支付违约金140000元（租金700000元/年*20%）；4.本案诉讼费用由李正庆承担。一审法院认定事实：南京市江宁区新亭西路158号东城福园小区2号门面房（以下简称案涉房屋）产权人为南京江宁城市建设集团有限公司，其将该房屋租赁给案外人项武使用，并同意项武将该房屋予以转租。2012年2月20日，张春梅与项武签订《房屋租赁合同》1份，主要内容为项武将位于南京市江宁区，建筑面积1521.5平方米出租给张春梅，租赁期限为2012年3月1日至2018年12月31日止，其中2012年3月1日至2012年4月30日为2个月的免租装潢期。每年5月1日至次年4月30日为一个租赁年度，租金半年一付，先付后租，第一年租金须于2月20日、10月31日前付清，协议期内第一年、第二年房屋租金均为900000元，第三年房屋租金为980000元，第四年房屋租金为1130000元，第五年房屋租金1200000元，第六年房屋租金1280000元，第七年房屋租金940000，第二、三、四、五、六、七年度的租金金额应在当年年度5月1日、10月31日前交纳。张春梅需于2012年2月20日前将第一年的半年物业管理费及垃圾清运费共计16280元交给项武，剩余租期的物业管理费张春梅自行交给物业公司（物业收费标准：1.2／平米＊月，垃圾清运费：3元／平米）。在租赁期限内，张春梅未支付或者未按约定支付租金超过10日，经项武催告后10日内仍未支付的，项武有权解除合同，收回房屋，并由张春梅赔偿项武由此产生的损失。租赁期限内张春梅未按合同交纳租金的，应按照当年度租金的千分之一每天的标准承担违约责任。张春梅应于合同期满、终止或解除后的10日内搬迁并交还涉案房屋，如逾期不归还，需向项武按照当年年度租金标准支付房屋占有使用费，同时甲方可另收1%当年年度租金标准的赔偿金。一审法院另查明，2015年3月2日，张春梅与李正庆签订《房屋租赁合同》（以下简称合同①）1份，合同①载明主要内容为“张春梅将案涉房屋其中第一层一间半和第二层七大间（套建筑面积约1250平方米左右）出租给李正庆开办网咖，李正庆查看了房屋现状，无异议，接受承租。租赁期限自2015年3月1日至2018年12月31日止，其中2015年3月1日至2015年4月30日，为两个月的免租装潢期。租金及支付方式：李正庆应先付租金后用房，张春梅于签约时收取李正庆10万元作为租赁保证金，租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由李正庆承担的费用，租金，物业维修费，以及李正庆应承担的违约赔偿责任外剩余部分应返还张春梅。每年3月1日至次年2月28日为一个租赁年度，租金半年一付，第1年租金需3月1日、8月30日前付清，租金支付标准第1年房屋租金均为70万元，第2年房屋租金为77万元，第3年房屋租金为847000元，第4年房屋租金为776400元，第二、三、四年度的租金在当年年度的2月1日、8月30日前缴纳。租赁期内物管费及垃圾费1.5元每平方米，李正庆交第1次房租时，一并付给张春梅22500元/年，支付为每年的3月1日前。李正庆有下列情形之一的，张春梅有权终止合同并收回房屋，已收房租不予退还：3.到期未付租金。违约责任：租赁期间任何一方违反本合同条款内容的，需向对方支付年租金20%的违约金（按照违约当年租金计算）”。后双方又签订《房屋租赁合同》（以下简称合同②）1份，合同②载明主要内容为“案涉房屋其中第1层一间半和第2层七大间（建筑面积约1200平方米左右）出租给李正庆开办网咖，李正庆查看了房屋现状，无异议接受承租。租赁期限自2015年3月1日起至2018年12月31日止。租金及支付方式：李正庆先付房租后用房，签约时收取李正庆10万元作为租赁保证金，除抵扣应由李正庆承担的费用，租金，物业维修费，以及李正庆应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。租金支付标准：第1年房屋租金为60万元，第2年房屋租金为66万元，第3年房屋租金为726000元，第4年房屋租金为666000元。第二、三、四年度租金金额应当在当年年度的2月1日和8月30日前缴纳。双方签订合同后，张春梅收到李正庆第1次租金30万元即将该房屋交付给李正庆使用。租赁期内的物管费及垃圾费1.5元每平方米，21600元/年，支付为每年的3月1日前。李正庆有下列情形之一的，张春梅有权终止合同并收回房屋，已收房租不予退还:3.欠租金累计达两个月。违约责任：租赁期内任何一方违反本合同条款内容的需向对方支付年租金20%违约金”。合同②落款时间为2015年3月2日。张春梅将案涉房屋其中第一层一间半和第二层七大间交付李正庆用于开办网咖使用至2016年6月30日。李正庆于2015年3月2日支付张春梅保证金100000元，于2015年3月6日支付250000元，2015年3月17日支付25900元，于2015年4月27日分别支付150000元、30000元。后李正庆与项武就该部分房屋另行签订房屋租赁合同，李正庆自2016年7月1日起继续占有使用该房屋。一审法院又查明，案外人项武曾于2015年12月10日诉至一审法院，要求解除其与张春梅围绕案涉房屋签订的房屋租赁合同并要求张春梅迁出房屋、支付拖欠的房屋租金、占用费、违约金、物业费等。一审法院于2016年2月18日作出（2015）江宁开民初字第2091号民事判决：项武与张春梅签订的《房屋租赁合同》于2015年8月25日解除；张春梅于该判决发生法律效力之日起10日内迁出南京市江宁区新亭西路158号东城福园小区2号门面房，并支付项武房屋租金、违约金及房屋占有使用费（截止至2015年10月31日的房屋租金为1170000元，违约金为631180元，合计1801180元；此后房屋占有使用费按照补充协议约定的租金标准计算至实际迁出之日止）。张春梅不服一审法院判决上诉至本院，本院于2016年6月28日作出（2016）苏01民终3595号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年5月，张春梅向一审法院提起本案诉讼。李正庆对张春梅主张支付租金、物业费和垃圾清运费的期间及张春梅认可的已付款项没有异议，但认为其与张春梅另行签订合同1份，对原合同约定的租金标准进行了变更，另外其实际承租房屋面积未达到合同约定的面积，租金、物业费和垃圾清运费应按照其实际承租面积计算，因项武已起诉张春梅要求解除合同，其为减少损失基于不安抗辩有权暂时不向张春梅支付租金，故不存在违约情形，即使存在违约情形，张春梅也没有什么损失。审理中，双方一致确认事实如下：1.合同实际履行期间为2015年3月1日至2016年6月30日，其中2015年3月1日至2015年4月30日为装潢免租期；2.双方在签订合同时未对承租房屋进行丈量；3.李正庆已向张春梅支付保证金100000元、其他费用455900元。张春梅对李正庆提交的合同②真实性不持异议，但认为签订合同②的目的是为了应对项武和办理案涉房屋的消防手续。关于本案处理方案，双方意见分歧较大，致调解未成。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方关于案涉租金标准存在分歧。一审法院认为双方应按照合同②全面履行，理由为：第一，在案证据无法证明李正庆支付款项系按照哪一份合同履行；第二，合同②内容除房屋租金标准外，对承租房屋面积、物业费及垃圾清运费标准、张春梅有权终止合同并收回房屋所对应的李正庆欠租期限等事项均予以变更；第三，张春梅提出其签订合同②目的系为了应付消防验收和项武的刁难，理由不充分；第四，张春梅系完全民事行为能力人，且根据他案情况，张春梅对转租房屋的事项并不陌生，故其于合同②上签字确认，应承受相应合同约束的法律后果和相应风险。一审法院依法确认，双方之间根据合同②成立房屋租赁合同关系，该合同合法有效，双方应全面诚实履行，故对张春梅要求按照合同①约定的租金标准计算租金的意见，一审法院不予采信。李正庆提出其实际承租房屋并未达到合同②约定的1200平方米，实际承租面积为900平方米，故应按照实际承租房屋面积比例支付租金的抗辩意见。一审法院认为，双方合同约定李正庆已对所承租的房屋进行查看且无异议，同意承租。双方一致确认在签订合同时并未对所承租的房屋进行丈量，且李正庆未提供证据证明其在实际承租期间向张春梅提出所承租房屋面积存在问题，应视为李正庆认可实际承租房屋的现状并同意签订、履行房屋租赁合同，故对李正庆提出的该项抗辩意见，一审法院不予采信。结合双方一致确认的李正庆已支付款项的事实，以及另案生效文书中已确认张春梅承担法律责任的情况，对张春梅要求李正庆应支付租金（占有使用费）、物业费及垃圾清运费合计192900元{应付租金（占有使用费）720000元【500000元（2015年5月1日至2016年2月29日期间，600000元÷12个月×10个月）+220000元（2016年3月1日至2016年6月30日期间，660000元÷12个月×4个月）】，应付物业及垃圾清运费28800元【21600元（2015年3月1日至2016年2月29日期间）+7200元（2016年3月1日至2016年6月30日期间，21600元÷12个月×4个月）】，扣除李正庆已支付保证金100000元、其他费用455900元}的诉讼请求，一审法院予以支持，对张春梅主张超过部分，一审法院不予支持。关于李正庆是否存在违约情形。李正庆称因项武已就解除与张春梅之间房屋租赁合同事项向法院提起诉讼，故其有行使不安抗辩权的正当理由。一审法院认为，项武提起诉讼的时间为2015年12月，即使按照双方合同②约定，李正庆在该日期前亦未如期足额支付相应租金，存在违约情形，结合李正庆正常持续使用承租房屋经营网咖及与项武继续签订房屋租赁合同的事实、已生效文书确认张春梅向项武支付房屋占有使用费的事实，李正庆理应支付相应租金（房屋占有使用费）但至今仍未支付，其行使不安抗辩权的理由不充分，故对其该项抗辩意见，一审法院不予采信。关于违约金数额的计算。根据法律规定，一审法院综合考虑张春梅主张及实际损失、双方合同约定及履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后认为，张春梅按照合同约定标准主张违约金120000元（违约当年租金标准600000元*20%）的诉讼请求合理，一审法院予以支持，对张春梅主张超出部分，一审法院不予支持，对李正庆关于违约金计算的抗辩意见，一审法院不予采信。综上，李正庆应支付张春梅租金（占有使用费）、物业费及垃圾清运费192900元，违约金120000元，合计312900元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、李正庆于判决发生法律效力之日起10日内支付张春梅租金（占有使用费）192900元、物业费及垃圾清运费28800元、违约金120000元，合计312900元；二、驳回张春梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9235元，由张春梅负担3825元，由李正庆负担5410元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人应当按照约定支付租金。本案中，张春梅与李正庆签订的房屋租赁合同约定，案涉房屋其中第1层一间半和第2层七大间（建筑面积约1200平方米左右）出租给李正庆开办网咖，李正庆查看了房屋现状，无异议接受承租。从上述约定可以看出，李正庆在签约时已对所承租的房屋进行查看且无异议。合同上租赁标的后面的括号内“建筑面积约1200平方米左右”仅是租赁物的大约面积情况的说明，合同并无以租赁物丈量后的实际面积作为计算租金及相应费用的条款。李正庆在签订合同时也并未提出所承租房屋面积存在问题或要求对租赁物的面积进行丈量。李正庆亦未提供证据证明张春梅提供的租赁物在合同履行中存在不符合合同约定的情形。因此，一审法院认定李正庆认可实际承租房屋的现状并同意签订、履行房屋租赁合同，故对李正庆提出的该项抗辩意见不予采纳，并无不当。此外，李正庆二审中主张案涉房屋实际面积与合同注明的面积差额25%，缺乏事实依据，本院不予采信。双方签订的房屋租赁合同对于租金、物业费和垃圾清运费的计算标准均有明确约定，李正庆关于租金、物业费和垃圾清运费的计算标准应根据其主张的房屋实际面积予以调整的上诉意见，本院不予采纳。关于李正庆是否应承担违约责任问题。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，虽然案外人项武于2015年12月提起诉讼，但李正庆在此前即存在未按期足额支付租金的违约情形，且李正庆正常持续使用承租房屋经营网咖。在张春梅向李正庆主张欠付的租金的情况下，李正庆仅以听说项武与张春梅就房屋租赁合同的解除问题发生纠纷，主张行使不安抗辩权，不符合行使不安抗辩权的法律规定，一审法院不予采信，并无不当。李正庆以此上述理由上诉主张不承担违约责任，本院不予支持。综上所述，李正庆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5571元，由上诉人李正庆负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二一年一月二十五日法官助理徐琨玉书记员戴苗