江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9103号上诉人（原审被告）：南京市百货有限公司，住所地南京市玄武区网巾市**。法定代表人：张明军，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙翌，江苏中湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市房产经营有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路**。法定代表人：赵峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：解丽，该公司员工。委托诉讼代理人：赵速，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人南京市百货有限公司（以下简称百货有限公司）因与被上诉人南京市房产经营有限公司（以下简称房产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初13408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百货有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院查明的事实有遗漏，有关双方租赁关系的历史渊源未查明。上诉人是南京市百货公司经国有体制改革后成立的企业，企业改制不光涉及南京市百货公司的资产还包括该公司的职工。在企业改制之前，南京市百货公司系全民所有制企业，使用涉案太平南路330号一层的房屋己数十年之久。企业改制之后，南京市百货公司的资产及职工并转由上诉人管理。上诉人与被上诉人之间成立的租赁关系存在该历史渊源，双方之间的租赁关系与普通的企业之间的房屋租赁关系不一致，该事实一审法院未予查明。二、一审法院判决解除涉案租赁关系损害国家和社会公共利益。上诉人接管改制后的南京市百货公司，对接管资产的管理及职工的待遇均由上诉人承担，上诉人接管并运营该国有资产系根据国有体制改制形成，一审法院判决解除租赁关系实际是对国有体制改革制度的破坏。解除租赁关系不仅与改制制度不符，而且会导致改制后的职工待遇受损，进而损害了国家利益和社会公共利益。三、继续履行合同有利于国有资产保值、增值，不会导致国有资产流失；本案在法庭审理之外，双方就房屋租赁关系的延续以及租金后续的增长率协商一致，然而在一审开庭前两日，被上诉人毅然推翻此前的协商成果，坚持要求不再履行租赁关系，导致双方意见未能达成一致。双方续签租赁合同并协商按合理的增长率调整租金，有利于国有资产的保值、增值，不存在国有资产流失的情况。四、一审法院判决上诉人承担53602元的违约金明显过高，远超被上诉人的实际损失。上诉人在合同到期后继续使用涉案房屋,是基于双方长期的合作基础，上诉人作为改制企业有义务运营涉案房屋获取收益，以承担改制企业老职工的待遇。上诉人获悉本案诉讼中所述逾期付款的情况后，立即支付了欠付的房租并一直按期支付后续租金，被上诉人接受了上诉人交付的后续租金且未予退还，故双方在租赁期届满后形成的是不定期的租赁关系，上诉人有权继续使用涉案房屋。另外，本案一审审理过程中双方一直处于不断调解的状态且调解方案逐渐明朗，故上诉人使用涉案房屋不存在一审法院认为的主观恶意。被上诉人主张的违约金明显高于其实际损失，一审法院未予调减有悖公平原则。2020年，受新冠肺炎疫情的影响，党中央明确出台相关减负政策，本案诉争房产系国家所有，应当依法核减相应租金。上诉人己免去租户两个月的租金，被上诉人本应依法减免上诉人的租金，但在被上诉人未主动减免租金的基础上，若如一审法院所判而增加企业负担，便与国家的党政方针相违背，故其判决的违约金数额确属不当。房产经营公司辩称：一审查明事实清楚，双方都应该遵循租赁合同以及合同法的相关规定。从双方的约定来看，本案的基本事实是上诉人在承租被上诉人经营管理的公房期间有拖欠房租至今的根本性违约。根据合同法的规定，上诉人需承担相应的违约责任。被上诉人也有权依据双方的租赁合同的约定以及合同法规定的合同解除权，解除与上诉人的租赁合同关系，并且要求上诉人承担相应的违约责任。上诉人认为解除双方的租赁关系，损害国家和社会公共利益，无事实根据。上诉人前身是国有企业，虽然进行了改制，但是改制并不是逃避承担合同责任的理由。上诉人认为在租赁关系当中可以违约而不需要承担责任，如果守约方是解除租赁关系反而是损害了国家和社会公共利益。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。房产经营公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除百货有限公司、房产经营公司之间签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》；2、判令百货有限公司返还其承租使用的太平南路330号一层公有房屋（建筑面积705.3平方米）；3、判令百货有限公司支付房产经营公司拖欠的太平南路330号公房房租费515180.3元、违约金53602.8元，以上合计568783.1元；4、百货有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于南京市（建筑面积为705.3平方米，规划用途为商业）系登记在南京市公房管理中心名下，并由房产经营公司负责对外经营管理。2018年6月7日，房产经营公司（甲方）、百货有限公司（乙方）双方签订一份《南京市直管非住宅公房租赁合同》，合同约定，甲方受房屋所有权人南京市公房管理中心委托，负责市属直管公房经营管理。甲方将坐落于本市，建筑面积为705.3平方米的房屋出租给乙方。租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，甲方将租赁房屋出租给乙方作商业用途使用，租金为每月26801.40元，支付方式为按月支付，由乙方于每月15日前缴付给甲方，甲方应向乙方出具租金收缴凭证。租赁期间，房屋租赁税费按国家规定由甲乙双方各自承担，水、电、物业管理等费用由乙方支付。乙方如擅自将房屋全部或部分转租、转借的，或逾期不支付租金，欠缴总额累计超过六个月的，甲方有权解除合同，收回房屋。租赁期间，乙方未按合同规定缴付租金，每逾期一日，应向甲方支付欠缴租金总额3‰的违约金，除以上违约情形外，甲乙双方任何一方违反本合同其余约定的，违约方应当向对方支付二个月房租作为违约金，该违约金低于造成损失的，受损害方可以要求违约方予以增加或请求人民法院予以增加。合同补充条款约定，甲方认可乙方已转租的行为，本合同签订时，须将转租情况及租赁合同报甲方备案。本合同租赁期内，乙方可根据经营需要向甲方提出书面转租申请，经甲方同意后，乙方应将相关合同向甲方备案。经甲方书面同意乙方转租的房屋，乙方与次承租人的事关房屋租赁纠纷与甲方无关，应由乙方自行处理，如就此给甲方带来包括但不限于的租金、房屋占用期间、追索权益等损失均由乙方承担连带责任。合同落款处甲方有房产经营公司加盖公章，乙方有百货有限公司加盖公章，房屋所有权人一栏有南京市公房管理中心加盖公章。合同签订后，房产经营公司交纳租金至2018年5月21日，之后截止房产经营公司2019年12月5日起诉时，百货有限公司拖欠租金已超过六个月。故房产经营公司诉至一审法院要求解除租赁合同，房产经营公司起诉后，百货有限公司在诉讼期间支付本案房租至2020年5月31日，房产经营公司认为合同已于2019年12月31日到期，之后系不定期租赁合同，现通过司法判决解除。现房产经营公司只主张解除合同并要求百货有限公司返还房屋，因百货有限公司已缴纳租金至2020年5月，故房产经营公司对之后的费用暂不主张，但要求百货有限公司支付违约金，因合同约定的每日按欠缴租金总额3‰计算的标准过高，故房产经营公司主张百货有限公司给付二个月房租即53602.8元作为违约金。对于违约金，百货有限公司认为过高应当调整为按欠付期间的利息损失上浮1.3-1.5倍，且双方之间有多年合作关系，按惯例均是隔四年或两年续签合同，故百货有限公司认为合同应当在2019年到期后顺延四年至2013年。因百货有限公司承租涉案房屋后有转租行为，审理中，一审法院要求房产经营公司、百货有限公司双方提供百货有限公司与次承租人签订的租赁合同。房产经营公司称其未持有百货有限公司与次承租人的合同，故无法提供。百货有限公司认为合同涉及商业秘密，故不能提供。后一审法院责令百货有限公司提供，百货有限公司提供了其与南京友谊华联（集团）有限责任公司网巾市分公司（以下简称华联网巾市分公司）于2020年1月1日签订的租赁合同，该合同租赁期限20年，面积3659.5平方米（包含涉案房屋的面积），百货有限公司称其转租给华联网巾市分公司未告知房产经营公司，据百货有限公司向集团了解，华联网巾市分公司承租后又租赁给一家酒店管理公司，酒店管理公司承租后又租赁给目前的实际承租户。基于百货有限公司以上陈述，一审法院至租赁现场进行勘察，目前在涉案的租赁场地上经营的商铺不少于七家。由于涉及到租赁场地太平南路330号一层房屋实际使用人问题，经一审法院释明，房产经营公司同意主张解除合同，但由于实际使用人较多，且涉及实际承租户合同也未收集完备，目前无法明确追加实际使用人参加诉讼，故涉及到租赁场地迁出问题暂无法处理，房产经营公司对此表示可以另行主张。一审法院认为，房产经营公司、百货有限公司双方签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行自己的权利义务。根据合同约定，百货有限公司逾期不支付租金，欠缴总额累计超过六个月的，房产经营公司有权解除合同，收回房屋。在租赁期间，百货有限公司拖欠房租累计超过六个月，在租赁期限届满后，双方未签订书面租赁合同，百货有限公司继续交纳租金至2020年5月31日，房产经营公司也予以收取，故双方在租赁期限届满后形成不定期的租赁关系，因双方系不定期租赁关系，故房产经营公司可随时提出解除合同，房产经营公司现要求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持。因百货有限公司在租赁期间拖欠房租累计超过六个月，故房产经营公司要求百货有限公司按法律规定赔偿房产经营公司两个月的租金损失53602.8元符合合同约定，百货有限公司虽要求降低违约金标准，一审法院认为，百货有限公司在合同履行期间，逾期交纳租金超过一年之久，且在诉讼过程中百货有限公司为了继续承租房屋消极配合提供其与次承租人的租赁合同，其主观上阻碍房产经营公司维权意图明显，故对于其违约行为应承担的违约责任，在无重大失衡的情况下，一审法院对百货有限公司要求调低违约金标准的请求不予支持。合同解除后，百货有限公司本应腾空并迁出租赁房屋并将租赁房屋返还给房产经营公司，但根据现场勘察，涉案租赁房屋实际使用人较多，且涉及实际承租户合同也未收集完备，目前无法明确追加实际使用人参加诉讼，故涉及到租赁场地迁出问题暂无法处理，房产经营公司可以另行主张。对于百货有限公司辩称双方合同顺延两年或四年的意见，因无合同依据，且房产经营公司也不认可，故对百货有限公司该辩称意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除南京市房产经营有限公司、南京市百货有限公司双方于2018年6月7日签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》；二、南京市百货有限公司于判决生效后十日内支付南京市房产经营有限公司违约金53602.8元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9488元，由百货有限公司负担。二审中，百货有限公司提交证据：南京市百货公司国有产权出让说明书一份，该证据来源于南京市档案馆。证明上诉人是原南京市百货公司改制而来，根据当时改制的文件，对于南京市百货公司的情况介绍中载明，转改制当时的南京市百货公司以职工托管安置工作为重点，注重存量资产的保全与规范处置，不再从事商品经营活动。因此当时改制的时候转让资产，同时的目的是为了安置老职工。在改制资产的处理中，对于市管公房的处置包括了涉案太平南路330号的房产，因此，上诉人认为与被上诉人之间的房屋租赁合同关系的存续，有利于维护企业老职工的利益。如果擅自解除租赁合同，可能损害到老职工的利益，进而影响了社会公共利益。房产经营公司质证称，对该证据的真实性不持异议，对其证明目的有异议。该份证据仅能说明涉案房产在上诉人改制前就已承租。故这份证据不能证明所谓改制前就承租的房产，改制以后就应该永远可以违约不交租金继续承租下去，该证据不能达到上诉人的证明目的。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，合同成立后，各方当事人均应按约履行。本案中，涉案《南京市直管非住宅公房租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的权利义务。承租方按约支付租金，系合同基本义务。本案双方当事人在合同履行过程中，上诉人长期拖欠租金，该行为明显构成违约，应当承担违约责任。双方合同中明确约定，上诉人逾期交纳租金，以欠缴租金总额3‰的标准计算违约金。被上诉人在诉讼中自行降低了违约金数额，已减轻上诉人负担，一审法院审查后，对被上诉人主张的违约金金额予以支持，并无不当。上诉人上诉主张，一审法院判决的违约金明显过高，远超被上诉人实际损失的上诉理由，本院不予采信。根据本案查明的事实，双方在签订合同期限届满后，上诉人继续使用涉案房屋，亦已向被上诉人支付了租金，被上诉人予以接收，故双方形成不定期租赁关系。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被上诉人提出解除合同，处分自己的权利，不违反法律规定，一审法院判决涉案合同解除，具有事实和法律依据。上诉人认为涉案合同解除损害国家、社会公共利益，但其提供的证据尚不足以证明该主张，故本院对上诉人该上诉理由不予采信。综上，百货有限公司的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140元，由南京市百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  白文虎审判员  张旭东二〇二一年一月十三日法官助理焦玲书记员陈晓君