文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3219号上诉人（原审被告）：杨林军，男，1978年6月14日出生，汉族，浙江省宁海市人，住句容市。委托诉讼代理人：陶永胜，江苏德擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兴安，江苏德擎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永兰，女，1971年4月18日出生，汉族，住句容市天王镇许家边自然村**，现住句容市。被上诉人（原审原告）：舒婷，女，1991年6月14日出生，汉族，住句，住句容市开发区新家园****句容市，系王永兰女儿。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王政，江苏汇瑞律师事务所律师。上诉人杨林军因与上诉人王永兰、舒婷房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2020）苏1183民初3297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨林军上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.杨林军在2020年4月30日就书面通知王永兰于2020年5月10日来办理交还店铺、钥匙等工作，5月12日缴纳了租金，并告知王永兰钥匙在淘淘城办公室张会计处，王永兰未提出异议。王永兰明知杨林军已告知解除合同，并将店铺腾空的情况下，租赁合同目的已经无法实现，仍拒绝接收房屋，任由损失扩大，该损失应由其自行承担。故2020年5月10日至2020年7月17日的租金杨林军不应支付。2.一审判决认定六个月租金作为违约金明显过高。杨林军没有恶意违约，过错程度低，其承租涉案房屋后遭遇一系列影响商业经营活动的事件和事由，王永兰对此也是知晓的。王永兰拒不调整租金价格，是导致合同终止的原因之一，加上新冠疫情的影响，继续执行原合同租金对杨林军有失公平。一审法院依照相关司法解释以最长六个月的房屋闲置期间的租金损失作为赔偿金，未考虑到以上因素，加重了杨林军的负担。一审法院将扩大损失和闲置损失均由杨林军承担，系对同一行为进行重复评价，应予纠正。被上诉人王永兰、舒婷辩称：1.双方签订的两份房屋租赁合同合法有效，杨林军中途单方解除合同，违反合同约定，违背诚信原则。王永兰、舒婷本不同意合同解除，正是为了防止损失扩大，才在一审中及时与杨林军办理了房屋交接手续。在房屋交接前，房屋依然由杨林军占有控制，所以房屋租金应当计算至房屋实际交接之日。2.双方合同约定的违约金是50万元，该约定是双方真实意思表示，对双方有约束力。杨林军违约导致合同不能继续履行，依法应当承担违约责任。一审法院综合考虑本案的实际情况，将违约金调整为六个月的房屋租金符合法律规定，计算标准也不高。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王永兰、舒婷向一审法院起诉请求：1.判令杨林军支付2020年7月17日房屋实际交接前所欠的租金共计16.537万元；2.判令杨林军支付违约金20万元；3.解除双方签订的二份租赁合同；4.判令诉讼费由杨林军负担。一审法院认定事实：2015年7月6日，王永兰与杨林军签订协议书一份，双方约定：王永兰将位于句容市中山公寓门面房两间（24、25号）共二层，出租给杨林军；租期5年，日期从2015年11月1日至2020年10月31日止；房租第一年到第三年每年31万元，第四年32万元，第五年33万元；每年提前一个月付清当年租金（租赁日期：当年的10月1日）；双方有任何一方违约，将赔偿对方伍拾万元的经济损失，杨林军交付保证金3万元，期满后，验收合格后无条件退还。双方还对其他事项进行约定。协议签订后，双方履行协议，杨林军分别于2015年交纳房租31万元及保证金3万元，2016年交纳房租30万元，2017年交纳房租26万元，2018年交纳房租30万元，以上共计130万元。2018年10月15日，王永兰与杨林军签订协议书一份，双方约定：将上述房屋租赁给杨林军使用，租期二年，日期从2020年11月1日至2022年10月31日止；年租金33万元，每年提前一个月付清当年租金，双方任何一方违约将赔偿对方伍拾万元损失。双方还对其他事项进行约定。2020年4月30日，杨林军发合同终止告知书给王永兰，通知其在2020年5月9日关闭店铺，请王永兰在2020年5月10日结算租金交还店铺、钥匙、终止协议等工作。2020年5月12日杨林军交纳租金15万元。王永兰未同意解除合同。2020年6月4日，王永兰、舒婷向一审法院起诉，要求判令杨林军继续履行合同至2022年10月31日，并支付拖欠租金9万元。一审中，杨林军于2020年7月17日交钥匙给王永兰，王永兰接收房屋。王永兰、舒婷遂变更诉讼请求为：1.判令杨林军支付2020年7月17日房屋实际交接前所欠的租金共计16.537万元；2.判令杨林军支付违约金20万元；3.解除双方签订的二份租赁合同；4.判令诉讼费由杨林军负担。另查明，王永兰系舒婷母亲，涉案房屋所有权人为舒婷（产权证号分别为：句房权证华阳镇字第**、01××68号、01××69号、01××70号）。一审中，杨林军提交通话录音二份，分别为2019年10月16日、11月25日其与王永兰之间通话，其中2019年10月16日通话内容：“杨：那么多年你对我也挺好的，每年都给我结少租金。王永兰：嗯，讲得过去啊！”王永兰对该录音无异议，但认为该二段录音中其没有同意减免租金，仅是双方商谈过程。一审法院认为：一、王永兰与杨林军签订二份协议均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效。合法有效的协议应当全面履行。杨林军于2020年4月30日告知王永兰终止合同，且并未完全支付当年度租金，该行为系其单方行为，王永兰未同意，且杨林军要求终止合同无法定事由。故杨林军已构成违约。二、涉案二份租赁协议，因杨林军违约导致王永兰不能实现合同目的，且审理中杨林军已将房屋及钥匙交付给王永兰。故王永兰、舒婷要求解除二份租赁协议的请求，一审法院予以支持。三、关于租金，2019年11月1日至2020年10月31日期间租金，杨林军已交至2020年5月12日。故2020年5月13日至2020年7月17日交还房屋期间租金杨林军应当支付给王永兰、舒婷，按年租金33万元标准计算租金为904.11元/天×65天计58767.15元。扣除保证金3万元尚应支付28767.15元。关于以往租金是否属减免，根据杨林军提交录音中王永兰意思表示属减免，故不应计算。杨林军辩称，以往未足额交纳的租金属减免的意见，一审法院予以采纳。四、杨林军已违约，根据双方协议约定“双方有任何一方违约，将赔偿对方伍拾万元的经济损失”。王永兰、舒婷主张赔偿20万元经济损失，杨林军认为过高应当调整。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本案双方违约金数额约定过高，应予调整。杨林军辩称，违约金约定过高要求调整的意见，一审法院予以采纳。根据杨林军违约情形及王永兰、舒婷预期利益减少情形，确定违约金为6个月租金，即年租金33万元50%计16.5万元。杨林军辩称，涉案承租房屋非王永兰、舒婷所有，因其未提供证据证明，一审法院不予采信。一审法院判决：一、解除王永兰与杨林军于2015年7月6日、2018年10月15日签订的协议书；二、杨林军于本判决生效后十日内给付王永兰、舒婷租金28767.15元；三、杨林军于本判决生效后十日内给付王永兰、舒婷违约金165000元；四、驳回王永兰、舒婷的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨林军虽于2020年5月向王永兰发合同终止告知书，但双方就解除合同并未达成一致意见。杨林军无法定或约定事由，要求提前终止涉案租赁合同，构成违约。杨林军也未能提供充分、有效证据证明其2020年5月9日就已搬离涉案房屋并与出租人进行房屋交接的事实。2020年7月17日，杨林军将钥匙交还王永兰，王永兰接收房屋，故一审法院认定杨林军实际于2020年7月17日将涉案房屋返还王永兰，并无不当，本院予以支持。2020年5月12日，杨林军支付王永兰15万元租金，其此前租金虽未足额缴纳，但结合一审中相关录音证据，一审法院认定双方在2020年5月12日前的租金已经结清，亦无不当。然而，杨林军2020年5月13日至2020年7月17日实际返还房屋之日前的租金依法应当予以支付，杨林军主张该期间的租金属于王永兰拒绝接收房屋的扩大损失，应由王永兰、舒婷自行承担，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，杨林军作为违约方，依法应当承担相应的违约责任。结合涉案合同的剩余租期、承租人的过错程度，以及双方合同履行中出租人已多次减免相关租金等综合案情，一审法院酌定杨林军应当按照6个月租金标准支付违约金，并无不当。杨林军主张该违约金标准仍然过高，依据不足，本院不予支持。综上所述，杨林军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4175元，由上诉人杨林军负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年一月八日书记员 柳婷婷