上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11571号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海禾坪味餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李建华，执行董事。委托诉讼代理人：周忆，上海市长江律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁蓓珺，上海市长江律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：杨瑾碧，女，1977年1月6日出生，汉族，住上海杨浦区松潘路**。被上诉人(原审原告、反诉被告)：王智明，男，1964年12月1日出生，汉族，住，住上海长宁区古北路******/div>上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐梦雅，上海瀛泰律师事务所律师。上诉人上海禾坪味餐饮管理有限公司(以下简称禾坪味公司)因与被上诉人杨瑾碧、王智明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初12797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人禾坪味公司上诉请求：撤销一审判决第四、五、七项，发回重审或依法改判杨瑾碧、王智明向禾坪味公司返还押金5万元，依法驳回杨瑾碧、王智明要求禾坪味公司支付违约金的诉讼请求，并依法支持禾坪味公司的反诉请求。事实和理由：一、一审判决查明事实不清，双方租赁合同中约定杨瑾碧、王智明应保证该房屋及水、电、通讯设施处于可正常使用和安全状态，并在设备发生损坏时有义务进行修缮。损坏电梯临近上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，是禾坪味公司所经营餐厅客源的主要使用工具，且系争房屋在地图上的标注及实际规划即为万达金街，停止使用损坏电梯，禾坪味公司经营餐厅的客人必须选择从商场内部电梯或远处电梯绕行到达餐厅，是禾坪味公司经营过程中客流量减少的直接原因。一审判决既已认定电梯损坏事实，又否认电梯损坏对禾坪味公司经营造成的影响，明显与事实不符。二、一审判决适用法律错误，本案中杨瑾碧、王智明没有实际损失，一审法院直接根据合同约定判决没收保证金并要求禾坪味公司支付违约金，禾坪味公司承担的违约责任总金额过高，可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被上诉人杨瑾碧、王智明辩称，同意一审判决，请求予以维持。杨瑾碧、王智明向一审法院起诉，要求判令：1．解除杨瑾碧、王智明与禾坪味公司就系争房屋签订的《租赁合同》；2．禾坪味公司迁出系争房屋，并将该房屋返还给杨瑾碧、王智明；3．禾坪味公司按照每月25，000元标准支付杨瑾碧、王智明自2019年10月1日起至实际返还系争房屋之日止的租金及使用费；4．禾坪味公司按照欠付租金的日万分之二为标准支付杨瑾碧、王智明至实际付清之日止的逾期支付租金违约金，其中一笔75，000元为基数，自2019年9月26日起算，一笔以75，000元为基数，自2019年12月26日起算，一笔以25，000元为基数，自2020年3月26日起算。禾坪味公司向一审法院提起反诉，要求：杨瑾碧、王智明赔偿禾坪味公司损失354，227.59元。一审法院认定事实如下：系争房屋权利人系王智明、杨瑾碧。2017年8月30日，杨瑾碧、王智明(甲方)与禾坪味公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，免租期自2017年9月1日至2017年10月31日，租期自2017年11月1日至2022年10月31日，首年租金30万元，每三个月支付一次房租，乙方每次房租到期日前7天支付给甲方，其中2019年11月1日至2020年10月31日租金为25，000元每月，2020年11月1日至2021年10月31日每月租金26，500元，2021年11月1日至2022年10月31日每月租金28，000元；乙方同意支付给甲方50，000元保证金，甲方应于租赁关系终止时，乙方付清该房屋的租金及结清相关款项，并按照本合同第十一条的约定注销该新公司或迁出该新公司的注册地(若有)，同时迁出注册在该商铺内的营业执照、卫生许可证后五日内，将保证金全额无息退还乙方。合同第5.2条约定，乙方在租赁期间的煤气安装开通费(具体金额以实际发票为准)由乙方先行承担，但甲乙双方协商确认，若乙方租赁期未满五年的，租赁期每满一年按煤气安装开通费的20％予以扣除，剩余部分在解除租赁关系时由甲方返还给乙方，该煤气户头应过户至甲方；若乙方租赁期满五年或五年以上的，该煤气安装开通费由乙方自行承担，租赁关系解除后，该煤气户口应过户至甲方，乙方不得私自拆除，否则乙方赔偿甲方相应的经济损失。合同第6.4条约定，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有，甲方无需支付任何补偿款。合同第7.1条约定，租赁期间，甲方确保水、电、通讯等设备处于正常的可使用和安全状态及本合同的约定条件，如因质量原因、自然损耗而受到损坏时，甲方有在乙方发出通知后三天内修缮的义务，逾期不修复的，乙方有权代为维修，费用由甲方承担。合同第8.2条约定，逾期支付租金的，每逾期一天，则应按日向甲方支付未付租金的万分之二作为违约金。合同第9.2条约定，乙方如有下列情况之一的，甲方有权单方面终止并解除合同，收回房屋并没收全部保证金，若保证金不足以补偿甲方实际损失的，则乙方还应赔偿甲方的实际损失：……6、若乙方未按第三条约定时间内支付租金，则甲方给予乙方五天的宽限日期，若仍未支付的甲方可以采取断水、断电措施，若下期租金开始前还未支付则视为乙方违约，甲方有权终止租赁合同，没收乙方保证金。合同签订后禾坪味公司支付杨瑾碧、王智明押金5万元。禾坪味公司已支付租金至2019年9月底。2018年12月20日，杨瑾碧、王智明(甲方)与禾坪味公司(乙方)签订《补充协议》，约定甲方同意免除乙方2018年10月18日至2018年12月31日期间的租金，乙方应自2019年1月1日起支付该商铺的租金，先付后租，该租金每个季度支付一次，于每季度末月25日前支付下一季度的租金(自2018年12月25日应付2019年第一季度的租金，以此类推)，其他权利义务仍应按照《租赁合同》遵照执行。另，禾坪味公司支付燃气安装费用98，000元。现煤气户头登记在禾坪味公司名下。到达系争房屋除自动扶梯外，还可通过直梯、楼梯到达。一审审理中，禾坪味公司表示若法院判决合同解除，则杨瑾碧、王智明应按照合同约定返还燃气安装费用49，000元，并赔偿其装修残值。关于押金，杨瑾碧、王智明表示根据合同第9.6条约定押金不予退还；禾坪味公司表示若合同解除，押金应予退还。一审审理中，杨瑾碧、王智明表示自愿扣除2020年2月期间的租金25，000元，并将主张的2020年1月至2020年3月期间逾期支付租金违约金的基数调整为50，000元。另，杨瑾碧、王智明表示燃气户名变更问题本案中不要求处理。一审法院认为，杨瑾碧、王智明与禾坪味公司签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，禾坪味公司自2019年10月起未再支付租金构成根本违约，杨瑾碧、王智明要求解除双方之间的租赁合同符合法律规定，法院予以准许。合同解除后，禾坪味公司应将系争房屋返还给杨瑾碧、王智明。杨瑾碧、王智明按照每月25，000元主张自2019年10月起的租金，并同意扣减一个月的租金25，000元符合法律规定，法院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，根据合同第8.2条约定，禾坪味未按约定时间支付租金，杨瑾碧、王智明有权主张逾期付款违约金。就逾期支付租金的违约金杨瑾碧、王智明的主张符合法律规定，法院予以支持。关于电梯损坏问题，法院认为，系争房屋除设置自动扶梯外，还设置有直梯、楼梯。自动扶梯虽存在停运情况，但可以通过直梯、楼梯前往系争房屋，故自动扶梯的停运对其使用系争房屋不会造成影响，禾坪味公司以自动扶梯停运拒付租金，并要求杨瑾碧、王智明赔偿其损失的主张法院难以采纳。另，因禾坪味公司违约，故对其提出若合同解除杨瑾碧、王智明应赔偿其装修损失的意见，法院不予采纳。关于押金，根据合同第9.2条约定，杨瑾碧、王智明要求没收押金5万元符合合同约定，法院予以支持。关于煤气安装开通费用，根据合同第5.2条约定及禾坪味公司的使用系争房屋时间，法院确定杨瑾碧、王智明返还禾坪味公司煤气安装开通费39，200元。一审法院判决：一、解除杨瑾碧、王智明与上海禾坪味餐饮管理有限公司就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《租赁合同》及《补充协议》；二、上海禾坪味餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内，按照每月25，000元标准支付杨瑾碧、王智明自2019年10月1日至实际返还上述房屋之日的租金及占有使用费(扣除1个月租金2，5，000元)；三、上海禾坪味餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内，将上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋返还给杨瑾碧、王智明；四、上海禾坪味餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内，按照欠付金额的日万分之二标准支付杨瑾碧、王智明至判决生效之日止的逾期支付租金的违约金，一笔以75，000元为基数自2019年9月26日起算；一笔以5万元为基数自2019年12月26日起算，一笔以25，000元为基数，自2020年3月26日起算；五、杨瑾碧、王智明收取的押金5万元不予返还；六、杨瑾碧、王智明于判决生效之日起十日内，返还上海禾坪味餐饮管理有限公司煤气安装开通费39，200元；七、驳回上海禾坪味餐饮管理有限公司的反诉请求。本院经审理查明，禾坪味公司于2020年10月31日寄送《房屋交接通知函》，称已经腾空房屋，要求杨瑾碧、王智明接收房屋。杨瑾碧、王智明表示其于2020年11月9日收到该函件，确认于该通知函所确定的三日内为视为收回房屋的日期，自2020年11月13日起不再向禾坪味公司主张房屋使用费。本院审理中，禾坪味公司表示其在通知杨瑾碧、王智明接收房屋时已经放弃系争房屋内的属于禾坪味公司的物品。以上事实，有《房屋交接通知函》《情况说明》及双方当事人陈述为证。本院经审理查明，一审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，双方所签订的《租赁合同》《补充协议》并未对电梯的运行状况作出特别约定，但系争房屋开设在商场内，电梯的运行状态对通行会有一定的影响，然正如一审法院分析，通往系争房屋还有直梯、楼梯，并不会根本性的影响禾坪味公司的经营，禾坪味公司不能以此为由拒付租金。禾坪味公司承租系争房屋，应按约支付租金，但其逾期支付2019年9月以后的租金，已构成根本违约，且符合合同约定的解除标准。一审法院判令解除合同，并认定系禾坪味公司违约所致，符合法律规定，本院予以认同。关于一审法院所判的违约责任，均有合同依据，禾坪味公司上诉主张该违约金过高，但并未提供证据予以证明，应承担举证不能的责任。禾坪味公司在一审法院判决后通知杨瑾碧、王智明接收房屋，但同时又主张赔偿损失，杨瑾碧、王智明未按照通知载明的时间接收房屋具有相对合理的理由，现杨瑾碧、王智明自愿确认以2020年11月12日为实际收房日，自2020年11月13日起不再向禾坪味公司主张房屋使用费，亦属让渡一定的利益，双方利益较为均衡。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，050元，由上诉人上海禾坪味餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  王晓梅审 判 员  邬海蓉二〇二一年一月十九日法官助理  高 勇书 记 员  高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……