北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初2752号原告(反诉被告)：周建，男，1983年2月13日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：刘定玉，北京浩云律师事务所律师。被告(反诉原告)：马楠，女，1981年5月18日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张博远，北京张春月律师事务所律师。原告(反诉被告)周建与被告(反诉原告)马楠租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)周建之委托诉讼代理人刘定玉，被告(反诉原告)马楠之委托诉讼代理人张博远到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周建向本院提出诉讼请求：1.请求判令马楠退还周建租房押金15730元;2.请求判令马楠赔偿周建违约金15730元、直接经济损失62148.3元以及周建因处理房屋违章建筑而支出的费用25000元；3.请求判令马楠承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年3月7日，周建与马楠签订《租赁合同》，约定马楠将位于昌平区东关二条14-9号商铺出租给周建，面积70平米，租期三年，自2016年3月13日至2019年3月13日，第一年度的租金为171600元，押金14300元，后来押金增加至15730元。因周建曾经承租过上述房屋，后合同到期后，周建征得马楠同意转租给他人后，周建先是转租给案外人马龙，后来马龙退租，周建又转租给案外人丁海明。后因房屋存在违章建筑问题，丁海明不再承租房屋，双方因租金支付、违约金赔偿等问题诉至北京市昌平区人民法院，北京市昌平区人民法院认定周建和丁海明之间就房屋的租赁合同部分有效、部分无效，并最终判决丁海明仅支付周建自2017年9月13日至2019年1月9日期间的租金128700元，同时判决周建赔偿丁海明装修残值损失50329.3元。周建不服提起上诉至北京市第一中级人民法院，二审维持一审判决。周建前后因为本案租赁合同诉讼事项共支出诉讼费、鉴定费等共计11819元。同时，周建为恢复违章建筑的装修支出装修费用25000余元。周建认为因为马楠提供的房屋存在违章建筑导致周建与丁海明的租赁解除，周建和马楠之间的合同已无法履行，且现已将房屋交接给了马楠，造成合同不能履行及产生诉讼纠纷原因在于马楠未提供合法的出租房屋，故马楠应该退还周建交纳的租房押金，同时赔偿周建相应的违约金和经济损失，对于周建因恢复违章建筑装修支出的费用，也应该由马楠予以赔偿。鉴于周建多次与马楠协商解决问题均遭拒绝，故依据《中华人民共和国合同法》之相关规定，提起本次诉讼，希望法院依法支持周建的全部诉讼请求。马楠辩称，不同意周建的诉讼请求，马楠不存在违约情形。双方签订合同后，周建擅自将房屋转租给丁海明，合同明确约定禁止转租，因此周建已经构成根本违约。从2018年3月开始周建还迟延支付租金亦构成违约。我方收取的押金是14300元不是15730元，根据合同约定，押金不予退还。马楠向本院提出反诉请求：1.判令周建向马楠支付房租欠款185636元；2.判令周建向马楠支付逾期付款利息，自2019年7月4日起至实际付清之日止，按照同期银行贷款利率计算；3.本诉及反诉费用由周建承担。事实与理由：2016年3月7日，马楠与周建签订《租赁合同》，约定将位于北京市昌平区东关二条(14-9)底商总面积70平米的房屋租赁给周建使用。租期为3年，期限自2016年3月13日起至2019年3月13日止。周建截止2019年3月13日共拖欠马楠租金185636元，马楠与周建协商签订《房租偿还协议书》，协议约定周建应于2019年7月3日前付清剩余租金。但周建一直未能按约支付租金，依照《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，诉至法院，望法院判如所请。针对反诉，周建辩称，不同意马楠的反诉请求。1.双方签订的《房租偿还协议书》是附条件的，其中第二项第三条约定，周建与马楠的租金应参照判决减少的租金协商，马楠对于周建将房屋转租给丁海明是知情并同意的。2.周建与丁海明案中经法院判决，丁海明应付周建128700元租金，周建已经按照协议约定向马楠支付了租金，故周建不欠马楠租金。3.本案发生是马楠将带有违章建筑的房屋出租给周建，马楠违约，应支付违约金及损失。房屋已于2019年1月10日交接，当时丁海明与周建交接时让马楠去，马楠说不用去了，他有钥匙。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年3月7日，马楠（出租方）与周建（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于昌平区东关二条(14-9)底商总面积70平米的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用，租赁期为3年，自2016年3月13日起至2019年3月13日止。租金为每年171600元，自第二年度起，租金按照当年实际房租每年递增10%。双方签订合同之日，乙方首付甲方半年租金85800元，押金14300元，自签订合同之日后的租金，于房租到期前一月支付，至合同期满。乙方未经甲方同意将承租财产转租，甲方有权终止合同，租金和押金不退。乙方中途单方解约，须向甲方提前一个月书面申请，否则甲方租金及押金不退。乙方不得以转让的形式租给他人，如若发现甲方有权终止合同，租金和押金不退。合同还约定了其他内容。周建承租涉案房屋后转租给了案外人马龙，租期为2016年3月13日至2019年3月13日，因马龙中途退出，由案外人丁海明接手承租涉案房屋。2016年12月26日，周建（出租方，甲方）与丁海明（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，约定周建将涉案房屋出租给丁海明，租期为3年，即2016年3月13日至2019年3月13日。租金为第一年192000元，自第二年起，租金按照当年实际房租每年递增5%。合同还约定了其他内容。该合同签订后，丁海明对涉案房屋进行了装修，用于经营过桥米线店，丁海明支付租金至2017年9月13日。2017年5月17日，因整治违建，涉案房屋占用走廊的7.02平方米被拆除。拆除后由周建对涉案房屋进行了重整装修，几日后装修结束，房屋继续交由丁海明承租经营。之后，丁海明称因发现场地缩小影响经营，故告知周建要求解除合同，周建不同意。故双方因此产生纠纷。2018年，周建作为原告，以丁海明为被告起诉至本院（案件号为2018京01**民初9329号，以下简称9329号案件），请求解除双方签订的《租赁合同》，丁海明支付租金、占有使用费、违约金以及其他损失。该案审理过程中，丁海明提起反诉，请求解除双方签订的《租赁合同》，周建退还其部分房租并赔偿其房屋闲置期间的损失。2019年5月21日，本院作出（2018）京0114民初9329号民事判决书（以下简称9329号民事判决书），判决：一、周建与丁海明于2016年12月26日签订的《租赁合同》中涉及超出房本面积的租赁部分无效；二、周建与丁海明于2016年12月26日签订的《租赁合同》中有效的部分于2019年1月9日解除；三、丁海明支付周建2017年9月13日至2019年1月9日期间的租金128700元；四、周建支付丁海明房屋装饰装修残值损失50329.3元；五、驳回周建的其他诉讼请求；六、驳回丁海明的其他反诉请求。9329号民事判决书的本院认为部分载明：“对于周建起诉要求丁海明支付合同解除前的租金及占有使用费，本院应予支持。但2017年9月13日至双方诉讼前的租金标准，本院根据租赁面积减少的情况，酌情予以调整降低。诉讼之后考虑到丁海明并未再经营店面，双方未能及时交接房屋系因诉讼评估导致，该期间段本院根据实际情况及当事人过错程度酌情确定应由丁海明负担的部分。对于周建主张过高的部分本院不予支持，对于丁海明要求周建退还房租的反诉请求，本院不予支持。周建另要求丁海明支付房屋闲置期的损失，缺乏依据，本院不予支持”。在9329号案件中，周建负担案件受理费共计2283元、评估费3850元。周建对9329号民事判决书不服，向北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）提起上诉，2019年7月16日，北京一中院作出（2019）京01民终6056号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年1月3日，马楠与周建签署《房租偿还协议书》，载明：“第一项：房租拖欠总额。1.2018年3月14日至2019年3月13日，每月房租17303元。2.2018年7月周建分两次向魏哲支付22000元整。3.剩余未付房租总额185636元。第二项：协商方案。1.2018年1月2日法院确定丁海明方于2019年1月9日下午腾房交钥匙，因周建与马楠合同于2019年3月13日到期，周建再次出租难度增加，双方协商，马楠体谅周建难处，经协商马楠同意帮助周建寻求下一任租客，如马楠在2019年3月13日前找到下任商户，那周建需要给付房租截至日期为下任商户签订合同之日，如马楠处未在2019年3月13日找到下任租客，那周建需要给付房租截止日期为合同终止日期2019年3月13日。2.鉴于周建与次承租人丁海明在转租期限内涉及违章建筑，拆除了一部分面积，从而无法利用原有全部合同约定的面积，可能导致法院判决承租人周建减少收取丁海明违建部分房租费用，双方租金应参照法院判决减少的金额具体协商，从原有合同约定租金中扣除。第三项：房租支付日期。1.周建因和丁海明合同纠纷，丁海明一直未给付2017年9月14日至2019年3月13日租金，期间周建给付马楠2017年9月14日至2018年3月13日租金及2018年7月给付22000元，后周建方资金周转困难，一直未予给付剩余款项。2.周建和马楠双方协商，周建承诺于2019年7月3日前付清剩余租金，期间未付清租金周建按银行定期利息给予马楠补偿。3.如若2019年7月3日周建未能付清款项，马楠可持此合同去法院诉讼周建，申请强制执行。”另查一，本案审理过程中，周建称其承租涉案房屋时用于经营饰品店，不需要营业执照。转租给丁海明后改成了米线店，需要办理营业执照，故马楠对转租事宜是知情的。马楠认可涉案房屋的使用情况，但表示对转租事宜并不知情。另查二，周建另称由于丁海明没有全额支付其租金，故其亦无需再支付马楠租金。上述事实，有《租赁合同》、9329号民事判决书、（2019）京01民终6056号民事判决书、《房租偿还协议书》以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，周建与马楠于2016年3月7日签订的《租赁合同》中约定承租房屋面积为70平方米，但实际该面积中有部分属于违建，并未在房屋所有权证登记范围内，系未按照建设工程规划许可证的规定建设的部分房屋，现该7.02平方米违建已被拆除，故需指出《租赁合同》中涉及超出房本面积的租赁部分应为无效。对于未超出房本面积的租赁部分，因可以与违建部分进行区分，且违建后期已实际拆除，故该部分仍应为有效，当事人均应按约履行。关于周建请求退还押金15730元一节，马楠主张由于周建未经其同意擅自对外转租，因此不同意退还其押金。但周建主张马楠对其转租事宜是知情的，并配合丁海明办理米线店的营业执照而无任何异议。对此，本院根据查明的事实对周建的主张予以采信，并确认马楠应在双方的合同到期终止后将押金退还给周建。关于押金数额，马楠主张为14300元，周建主张的数额未有有效证据证明，故本院认定马楠应退还周建押金14300元，对周建的过高请求不予支持。关于周建请求马楠赔偿违约金15730元一节，周建主张提出该项请求的依据是马楠提供的房屋存在违章建筑，根据公平原则要求马楠支付违约金。由于双方合同中未有关于该项事宜的任何约定，且周建的该项主张亦未有法律的规定，故本院对周建的该项诉讼请求不予支持。关于周建请求马楠赔偿直接经济损失62148.3元一节，周建主张该项损失系9329号案件中，周建向丁海明支付的费用以及周建负担的一审、二审诉讼费用和鉴定费用。由于9329号案件中，周建向丁海明支付的费用系丁海明对涉案房屋进行装修的残值损失，该案处理的系周建与丁海明之间的房屋租赁合同关系产生的纠纷，根据合同相对性的原则，该费用与马楠和周建之间的合同关系没有直接的关联，且马楠在收回房屋后亦已将周建和丁海明所做的装修全部拆除，周建因为诉讼产生的相关费用亦与马楠无关，故对于周建的该项诉讼请求，本院不予支持。关于周建请求马楠赔偿因处理涉案房屋违章建筑而支出的费用25000元一节，周建对其主张未提交明确有效的证据予以证明，本院对其该项请求不予支持。关于马楠反诉请求周建支付所欠租金185636元一节，根据双方签订的《房屋偿还协议书》，周建认可尚欠马楠租金185636元，但实际支付租金的数额应当参照9329号案件判决减少的金额具体协商。本案庭审中，周建和马楠就该减少金额无法达成一致意见，故本院结合本案事实和证据情况、9329号民事判决书的判决内容等予以综合考量，确定周建应当支付马楠租金90000元。对于马楠的过高请求，本院不予支持。关于马楠反诉请求周建支付逾期支付租金利息一节，双方在《房屋偿还协议书》中约定周建应于2019年7月3日前付清剩余租金，但周建未按约支付，故应当按照约定支付利息。对于马楠的该项请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、马楠于本判决生效后十日内退还周建押金14300元。二、周建于本判决生效后十日内支付马楠租金90000元。三、周建于本判决生效后十日内支付马楠逾期支付租金的利息，以90000元为基数，自二○一九年七月四日起至二○一九年八月十九日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自二○一九年八月二十日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。四、驳回周建的其他诉讼请求。五、驳回马楠的其他反诉请求。本诉案件受理费2672元，由周建负担2500元，已交纳；由马楠负担172元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费2006元，由马楠负担1006元，已交纳；由周建负担1000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李 笑二〇二一年一月七日书记员 扈艳杰