北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终45号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华联商厦股份有限公司丰台分公司，住所地北京市丰台区城南嘉园益城园**楼。负责人：王斌，负责人。委托诉讼代理人：方文清，女，该公司职员。委托诉讼代理人：韩成兵，男，该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京百思腾教育咨询有限责任公司，，住所地北京市大兴区枣园东里**楼****807法定代表人：郭佳，总经理。委托诉讼代理人：张梦瑾，女，该公司职员。上诉人北京华联商厦股份有限公司丰台分公司（以下简称华联丰台分公司）因与被上诉人北京百思腾教育咨询有限责任公司（以下简称百思腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华联丰台分公司之委托诉讼代理人方文清与韩成兵、被上诉人百思腾公司之委托诉讼代理人张梦瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华联丰台分公司上诉请求：同意一审判决第三项，请求撤销一审判决第一、二、四、五项，依法改判驳回百思腾公司诉讼请求的第2、3、5项，并支持我公司反诉请求的第2、3、4项；我公司同意解除涉案房屋租赁合同，但认为合同解除时间应为本案判决生效之日；本案诉讼费由百思腾公司承担。事实和理由：1.新型冠状病毒肺炎疫情并非必然导致任何合同都可以免责解除，要根据合同期限、合同内容、疫情对合同履行产生的影响程度等多方面因素进行综合判断。双方签署的《房屋租赁合同》租赁期限长达三年，百思腾公司经营的“棒棒堂”专营店于2019年5月开业至今才不到一年。新型冠状病毒肺炎疫情出现后，我公司经营管理的购物中心始终坚持营业，属地政府部门从未禁止百思腾公司开业经营，百思腾公司对承租场地的使用不存在任何障碍，合同具备继续履行的条件。百思腾公司选择停止营业进而单方要求中途提前退租，完全是出于其对为了经营信心不足而做出的经营决策考虑，并非单纯因出现新型冠状病毒肺炎疫情导致合同根本不能履行所致。故其单方解约的行为不应适用不可抗力的原则进行全面免责，该等解约行为应按照合同约定承担违约责任，即我公司有权没收百思腾公司缴纳的履约保证金。一审判决依据不可抗力的原则对百思腾公司单方解约行为予以全部免责的认定错误，且违反公平原则。2.我公司已依约提供了承租场地，充分履行了出租方的合同义务，在新型冠状病毒肺炎疫情未对“金钱给付”行为造成任何履行障碍的情况下，百思腾公司占用我公司场地至今未予以拆除，理应向我公司支付场地占用费。3.根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之规定，一审期间我公司已明确同意为百思腾公司减免2020年2月、3月的租金及营运管理费，但一审法院进一步要求我公司免除百思腾公司场地占用期间的全部费用，一审判决适用法律错误，严重违反公平原则。4.一审判决出具后，我公司已经向百思腾公司发函，要求百思腾公司搬走，但截至本案二审开庭的前一天，涉案租赁标的仍由百思腾公司占用。百思腾公司辩称，同意一审判决，不同意华联丰台分公司的上诉请求及理由。我公司确已收到华联丰台分公司发送的函件，且已经陆续安排搬离，且我公司亦已向华联丰台分公司发出回函，告知其我公司搬离需要合理时间。百思腾公司向一审法院起诉请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁合同》及附件于2020年3月1日解除；2.判令华联丰台分公司一次性返还百思腾公司承租保证金468112.5元、工牌保证金500元；3.判令免除百思腾公司2020年2月至2020年3月的租金及运营管理费共计147159.51元；4.判令华联丰台分公司退还百思腾公司未使用的电费3098元；5.诉讼费、律师费、差旅费由华联丰台分公司承担。华联丰台分公司向一审法院反诉请求：1.要求百思腾公司继续履行双方于2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》，恢复正常营业；2.判令百思腾公司向我公司支付所欠自2020年2月1日至2020年9月30日的租金935148.92元、运营管理费249660元；3.判令百思腾公司向我公司支付自2020年2月1日至2020年9月7日的违约金27350.6元；4.反诉费由百思腾公司承担。一审法院认定事实：2018年11月13日，华联丰台分公司（甲方，出租人）与百思腾公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》及附件，约定：A乙方承租甲方位于北京市丰台区城南嘉园益城园14号华联购物中心一、二层F1-02/F2-13单位，租用面积513平方米，用于经营棒棒堂品牌；B甲方应于2018年11月16日将租赁房屋交付乙方，并给予乙方81天的装修期；租赁期限为3年，自2019年2月5日至2022年2月4日，起租日为2019年2月5日；C租金计算方法为：固定租金和提成租金中金额较高者：第一年：自2019年2月5日至2020年2月4日，①7元/日/平方米，即每日历月固定租金为109226.25元或②该日历月营业额的12%；第二年：自2020年2月5日至2021年2月4日，①7.5元/日/平方米，即每日历月固定租金为117028.13元；或②该日历月营业额的12%；第三年：自2021年2月5日至2022年2月4日，①8元/日/平方米，即每日历月固定租金为124830元；或②该日历月营业额的12%。乙方需向甲方支付履约保证金，金额相当于三个月租金及营运管理费之和，共计468112.5元；D乙方需向甲方支付装修押金140433.75元及装修管理费12825元。乙方应向甲方支付营运管理费和广告推广费，营运管理费每个日历月31207.5元；E乙方应于每月第一个工作日或之前向甲方支付当月租金。履约保证金用于：①乙方全面履行及遵守在本合同项下其必须履行的一切条文规定的担保；②乙方积极妥善处理消费者投诉及经济赔偿的担保；如乙方违反本合同之规定，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权自主决定：①以保证金抵付乙方任何应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定全部/部分扣收保证金而无须返还乙方；②乙方怠于处理消费者投诉或经济赔偿的，以保证金先行赔付消费者；若出现法律规定的不可抗力事件导致双方未能履行合同项下义务，相互之间无须承担违约、疏忽或附带、间接等责任。受影响一方须就不可抗力事件给予另一方合理书面通知，并采取有效合理的补救措施。双方在本合同项下的义务应在上述不可抗力事件持续期间内中止，任何一方均不得就因上述事件产生的或直接或间接归因于上述事件的任何损害、赔偿或损失，向另一方提出索赔。但如果上述事件持续超过30日，各方应就本合同项下的权利和义务，在诚信原则基础上进行协商，以决定继续履行合同、延迟履行合同或终止履行合同。并对各自的权利义务及合同变更终止进行了约定。同日，双方签订《补充协议》（一），对POS机收银系统的使用进行了约定。合同签订后，华联丰台分公司按照约定向百思腾公司交付了承租的商铺，百思腾公司按照约定向华联丰台分公司交纳了租赁保证金468112.5元、装修押金140433.75元、装修管理费12825元、工牌保证金500元，并按照约定的期限和数额交纳了房屋租金、营运管理费。合同正常履行至2020年1月31日。百思腾公司未按照约定的期限交纳自2020年2月1日至2月29日的房屋租金、营运管理费共147159.51元，及2020年3月1日至3月31日的房屋租金、营运管理费共148235.63元。2020年3月1日，百思腾公司向华联丰台分公司发出《棒棒堂儿童成长乐园公益西桥店撤店申请》，载明：棒棒堂儿童成长乐园公益西桥店自2019年5月25日开业以来，受商城人流影响，会员数量增长缓慢，每月营收入不敷出，财务赤字严重，半年来一直勉强维持。新冠肺炎疫情爆发后，门店收入为零，现储备资金已无法维持，因此申请自2020年3月1日起撤销门店，望请批复。2020年3月27日华联丰台分公司向百思腾公司发出复函，载明：对于贵司于2020年3月1日发出的函件给予回复，之前曾与贵司进行多次沟通以及将我司解约协议电子版发送贵司负责人。因贵司在合同期内提出解约，根据合同条款回复如下：1.我司有权书面通知乙方解除本合同；2.我司有权没收贵司已付的履约保证金，并有权向贵司索要装修期间免除的所有租金和营运管理费；3.贵司应于2020年3月31日17时前向我司交还房屋；4.贵司撤场前妥善处理好会员事宜，并将店内营业执照于2020年5月31日之前注销。请于收到本函件3个工作日内予以回复，若未回复视为认可。百思腾公司于2020年3月27日向华联丰台分公司发出复函，载明：我司于2020年3月6日及同年3月27日分别收到贵司发来解约的条件回函，现一并答复如下：1.不同意贵司两次提出的相关解约条件；2.要求贵司退回全部承租保证金；3.拒绝承担所有已免除的装修期租金及运营管理费；4.拒绝承担2020年2-3月因受疫情影响完全关闭的商铺租金及管理费；5.因疫情原因，我司无法在2020年3月31日前搬离并交还商铺，需要贵司给予合理宽限期限；6.待贵司退还相关费用后我司会妥善处理会员事宜；7.同意于2020年5月31日前将店内营业执照予以注销。2020年4月7日，华联丰台分公司向百思腾公司发出《催促缴费通知》，载明：对于你司于2020年3月27日发出的函件给予回复，关于函件给予的回复及退租撤场的请求，不予同意，我司要求继续履行合同。依照双方签订的合同及附件，你方应支付2020年2月1日至2月29日的房屋租金、营运管理费共计147159.51元，2020年3月1日至3月31日的租金及营运管理费共计148235.63元。你司应于每月第一个工作日或之前付清各月租金及营运管理费，然而，你司从2020年1月25日起无故拖欠我司上述费用共计295395.14元。经我司多次催缴，你方无正当理由拒不缴纳，已构成重大违约，侵害了我司的合法权益。你方于2020年2月2日在未通知我司及经我司书面同意的前提下无故停止营业，对消费者投诉问题拒不处理，要求你方于2020年4月15日前恢复营业状态。并正式通知你方：于2020年4月15日前向我司缴纳295395.14元，并按照合同约定向我司支付违约金2201.29元，否则我司将按照合同及法律的规定，采取解除合同、没收保证金等措施。百思腾公司主张：2020年3月27日搬离租赁商铺部分办公设施，现现场尚有大型儿童娱乐设施未搬离，原因为华联丰台分公司阻拦其搬离；拒绝将租赁商铺恢复成毛坯房。华联丰台分公司主张：合同应当继续履行，故要求百思腾公司保持营业状态。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。百思腾公司、华联丰台分公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行各自的义务。2020年1月，因突发新冠病毒肺炎疫情，北京市自2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应机制，百思腾公司作为经营儿童室内娱乐及培训的机构，无法营业，没有收入。百思腾公司无力维持并于2020年3月1日向华联丰台分公司提出解除合同，华联丰台分公司于2020年3月5日收悉，双方就合同解除后相关费用的承担无法达成一致，最终华联丰台分公司于2020年4月7日明确表示不同意解除合同，要求继续履行合同。新冠病毒肺炎疫情系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力事件，百思腾公司以此为由要求解除合同，符合法律规定，法院予以支持；故法院确认百思腾公司、华联丰台分公司签订的《房屋租赁合同》及附件于2020年3月5日解除。双方对合同解除均无过错，故均不承担违约责任，华联丰台分公司应当退还百思腾公司承租保证金、工牌保证金及未使用的预交电费。华联丰台分公司应当免除百思腾公司自2020年2月1日至2020年3月5日的租金及营运管理费。百思腾公司主张于2020年3月27日搬离办公设施，法院予以确认；华联丰台分公司认可因要求继续履行合同故阻止百思腾公司搬离其他设备设施，故合同解除后的房屋使用费计算至该日，后期应予一并免除；本案判决生效后，华联丰台分公司应配合百思腾公司搬离租赁场所，百思腾公司应当按照合同约定恢复租赁场所毛坯状态，未自行恢复的，华联丰台分公司可进行恢复，发生的相关费用可向百思腾公司主张，为减少诉累，法院确定在承租保证金中预留5万元，实际发生后多退少补。双方没有就发生诉讼的费用进行约定，且百思腾公司未提交证据，故百思腾公司因诉讼发生的律师费、差旅费应自行承担。故对百思腾公司的诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条第一款、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、北京百思腾教育咨询有限责任公司与北京华联商厦股份有限公司丰台分公司于2018年11月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月5日解除；二、北京华联商厦股份有限公司丰台分公司于判决生效后七日内退还北京百思腾教育咨询有限责任公司承租保证金418112.5元、工牌保证金500元；三、北京华联商厦股份有限公司丰台分公司于判决生效后七日内退还北京百思腾教育咨询有限责任公司预交电费2534.78元；四、驳回北京百思腾教育咨询有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回北京华联商厦股份有限公司丰台分公司的反诉请求。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审庭审中，华联丰台分公司另提供落款时间为2020年12月10日的《关于场地交付告知函》及涉案场地照片（华联丰台分公司主张照片拍摄时间为2021年1月7日），欲证明华联丰台分公司催促百思腾公司搬离涉案场地，但百思腾公司收到函件之后至今仍未搬离。百思腾公司对上述证据质证称真实性均认可，收到华联丰台分公司发送的函件后向华联丰台分公司发送了回函，表示同意搬走，但时间紧张，需要适当延长，并提供《关于场地交付告知函的回函》一份。华联丰台分公司认可回函的真实性，但主张百思腾公司虽说同意搬走，但迄今已一月有余，百思腾公司仍未搬走。百思腾公司另提供其公司工作人员与华联丰台分公司工作人员王宇（音）于2020年8月10日的通话记录，欲证明百思腾公司要求搬离，华联丰台分公司不同意其搬离。华联丰台分公司称王宇已将聊天记录清空，记不清是否有该通话过程。百思腾公司还提交了其公司工作人员李梦与华联丰台分公司工作人员宋康青于2020年3月26日的微信聊天记录截屏，证明2020年1月27日华联丰台分公司在其大门上张贴停止营业告知书，并在其经营的一层户门加锁，导致其物品不能搬出。华联丰台分公司对上述证据质证称真实性、关联性、合法性均不认可，后在确认了该微信记录中的一方主体确为宋康青后，对真实性认可，但称不能证明百思腾公司不能搬东西的证明目的，并称该告知书并非其公司张贴，告知书上未加盖其公司公章，停业时间亦有涂改。百思腾公司主张其曾就停业问题向华联丰台分公司进一步核实沟通，但未能提供相关证据。经询，百思腾公司主张其承租涉案场地的目的系经营儿童游乐场和教育培训，场地内设有教室，华联丰台分公司对百思腾公司主张的场地用途及布置予以认可。另，双方一致确认百思腾公司承租的涉案场地分为两层，一层设有户门，二层从商场进入后，亦可进入一层。本院认为，本案中，百思腾公司与华联丰台分公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。现合同履行期间，新冠病毒肺炎疫情爆发，2020年1月24日，北京市宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，百思腾公司经营儿童游乐场和教育培训，受疫情影响较大。百思腾公司于2020年3月1日向华联丰台分公司提出解除合同，华联丰台分公司于2020年3月5日收悉并回函，称双方已经进行多轮沟通并将解约协议电子版发送百思腾公司，后双方因合同解除的后果未能达成一致导致纠纷发生，并致诉。从双方沟通过程可见，双方对于解除合同本身最初并无异议，但对解除后责任承担存在分歧，百思腾公司在疫情导致其无法通过营业获取收入的情况下提出解除合同，一审法院认定涉案合同于2020年3月5日解除，本院不持异议。华联丰台分公司要求百思腾公司承担合同解除的违约责任，没收百思腾公司已经支付的保证金，并要求百思腾公司支付逾期支付租金的违约金，在华联丰台分公司未能就百思腾公司提出解除合同存在疫情以外的其他主观恶意的情况下，一审法院对其诉讼主张未予支持，本院亦不持异议。对于本案涉及的2020年2月1日至2020年9月30日的租金及运营管理费的承担问题，疫情因素不可归责于双方，但双方均应对疫情影响作出理性认知和判断，对疫情所致损失，双方应当合理分担，并应采取一定措施防止损失进一步扩大。从本案现有证据看，百思腾公司于2020年3月27日已将部分办公设施搬离，因华联丰台分公司不同意其继续搬出，导致了双方损失的进一步扩大。同时，百思腾公司虽主张华联丰台分公司张贴禁止营业的告知书，但其提供的现有证据尚不充分，不足以证明华联丰台分公司存在强制其停止营业的情形。一审法院对2020年2月1日至2020年9月30日的租金及运营管理费均予以免除，造成合同解除的后果均由华联丰台分公司承担，有失公平，本院予以调整，酌定百思腾公司应向华联丰台分公司支付房屋租金及运营管理费240000元。至于一审法院为减少诉累，确定在承租保证金中预留5万元作为涉案场地恢复原状的费用，百思腾公司并未提出上诉，本院对此不持异议，双方可待相关费用实际发生后，多退少补。综上所述，华联丰台分公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13966号民事判决第一、二、三项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初13966号民事判决第四、五项；三、北京百思腾教育咨询有限责任公司于本判决生效后七日内支付北京华联商厦股份有限公司丰台分公司租金、运营管理费共计240000元；四、驳回北京百思腾教育咨询有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回北京华联商厦股份有限公司丰台分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9989元，由北京百思腾教育咨询有限责任公司负担3296元（已交纳），由北京华联商厦股份有限公司丰台分公司负担6693元（于本判决生效之日起七日内给付北京百思腾教育咨询有限责任公司）。反诉案件受理费7855元，由北京百思腾教育咨询有限责任公司负担1555元（于本判决生效之日起七日内给付北京华联商厦股份有限公司丰台分公司），由北京华联商厦股份有限公司丰台分公司负担6300元（已交纳）。二审案件受理费19477元，由北京百思腾教育咨询有限责任公司负担2866元（于本判决生效之日起七日内给付北京华联商厦股份有限公司丰台分公司），由北京华联商厦股份有限公司丰台分公司负担16611元（已交纳7618元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二一年一月二十五日法官助理 孙春玮书 记 员 张晓鸥