辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民再5号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：于德安，男，1974年10月7日生，汉族，住普兰店市。委托诉讼代理人：李海风，辽宁声声玉律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：景瑜林，女，1982年9月7日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：徐绍利，辽宁昌信律师事务所律师。原审第三人：大连文景房地产开发有限公司，住所地：辽宁省大连市普兰店区太平街道办事处柳家社区。法定代表人：景克瑞，公司总经理。委托诉讼代理人：邹永建，男，公司员工。再审申请人于德安因与被申请人景瑜林、原审第三人大连文景房地产开发有限公司（以下简称文景公司）案外人执行异议之诉一案，不服本院（2019）辽02民终852号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月22日作出（2020）辽02民申647号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。于德安及其委托诉讼代理人李海风、景瑜林的委托诉讼代理人徐绍利、文景公司的委托诉讼代理人邹永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于德安申请再审，请求撤销本院（2019）辽02民终852号民事判决，依法改判驳回被申请人的诉讼请求，并判令被申请人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院对本案事实认定不清，证据不足。1.景瑜林在一审和二审就支付房款的款项来源所作出的陈述和听证程序中的就支付房款的款项来源陈述相互矛盾，不能证明景瑜林付清所有房款。2.案涉房屋是原审第三人在被申请人未交纳房款的前提下，就将案涉房屋交付给被申请人，该行为明显是违法和违背正常交易习惯的做法。3.在案涉房屋竣工之前，原审第三人就向被申请人交付房屋，是违法交付，不产生被申请人占有使用和控制房屋的法律效果。二、一审法院适用法律错误。案涉房屋仍属于原审第三人文景公司名下的财产，故应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条来审查此案。三、关于案涉房屋买房资金的来源问题，经过申请人多方查证，系景迎春和文景公司共同转移公司资产的行为，即使公安机关最后对景迎春等关联案件未予立案，但不能说明本案景瑜林购房的正当性。四、景瑜林夫妻在普兰店市还有其他的商品房，案涉房屋不是其用于居住的唯一一套住房。根据大连市中级人民法院作出的与本案类似的三个另案，均因不是唯一住房而认定不能产生排除执行的结果，本案的处理结果应当与之同案同判。景瑜林辩称，不同意于德安的再审请求，请求维持本案二审判决。事实和理由：本案应依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条停止对案涉房屋的执行，并确认商品房买卖合同合法有效。根据该条规定，本案景瑜林提供了充足的证据，充分证明其符合上述法律规定不得查封的情形。一、景瑜林与文景公司于查封之前签订了《商品房买卖合同》，合同尾部加盖了备案部门、房产部门的备案专用章，该合同应认定有效。二、景瑜林提交了银行转账记录证明其在合同签订之后，查封之前已经通过转账的方式向文景公司支付全部购房款，文景公司出具了购房发票认可收到全部购房款，应认定景瑜林已经付清购房款。三、景瑜林提交的与物业公司签订的装饰装修协议以及一系列与房屋交接有关的文件，可以证明景瑜林在查封之前已经接到房屋钥匙，实际掌控案涉房屋。四、案涉房屋于2017年9月6日被查封，而于2019年1月16日始才能办理房屋产权登记手续，故案涉房屋在查封前未能办理产权登记不应认定系景瑜林原因导致。五、本案中被申请人的行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，法院应当支持被申请人的请求。六、关于申请人主张的同案同判的问题，大连市中级人民法院作出的景迎春等另案的判决是错误的，应予纠错。文景公司述称，不同意于德安的再审请求，同意二审判决。景瑜林与文景公司签订了《商品房买卖合同》并支付了全额房款。文景公司出具了增值税发票。案涉房屋根据质检站的验收要求已经达到验收条件。景瑜林向一审法院起诉请求：1、判令不得对原告景瑜林购买的位于大连市普兰店区商品房进行执行；2、确认景瑜林与文景公司签订的编号为WHT201602476号《商品房买卖合同》合法有效，并判决该房屋归景瑜林所有；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：于德安与文景公司为建设工程施工合同纠纷一案，于德安于2017年9月6日向大连市普兰店区人民法院申请财产保全，请求查封文景公司的房屋9套，位于大连市普兰店区，房号为447-2-19-2、449-3-21-1、435-1-1-1、425-9、449-3-8-2、449-3-5-2、439-1-12-2、439-2-5-2、425-14。大连市普兰店区人民法院于2017年9月6日作出（2017）辽0214民初4453号民事裁定书，裁定查封了上述9套房屋。案外人即本案原告景瑜林对其中的449-3-5-2号房屋提出执行异议，大连市普兰店区人民法院作出（2018）辽0214执异55号执行裁定书，驳回案外人景瑜林的执行异议。案外人景瑜林对（2018）辽0214执异55号执行裁定书不服，在法定期限内提起本案诉讼。2016年6月15日，原告景瑜林与第三人文景公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为WHT201602476号。合同约定买受人即原告景瑜林购买第三人文景公司开发的文景.清华园第18幢3单元8层2号（此处有误，应更正为文景.清华园第18幢3单元5层2号）、行政街号为大连市普兰店区449号3单元8层2号（此处有误，应更正为文景.清华园第18幢3单元5层2号）住宅房屋**，建筑面积为143.68平方米，单价为每平方米5230元，房屋总价款为751447元；付款方式为一次性付款751447元。另查，根据普兰店区房屋登记信息记录中的商品房合同备案信息显示，在原告名下登记三套房屋，分别是：合同编号为WHT201602476号，坐落于普兰店区久寿街********即本案所涉房屋，备案时间显示“无”；合同编号为WHT201306589号，坐落，坐落于大连市普兰店区房屋**房屋同时办理了预购商品房抵押登记，合同备案时间2013年12月2日；合同编号为201306588号，坐落，坐落于普兰店市理了预购商品房抵押登记，合同备案时间2013年12月2日。经大连市普兰店区人民法院与普兰店区不动产登记中心工作人员核实，备案时间显示为“无”，应为办理了网签，但并未到登记中心办理现场确认，另经大连市普兰店区人民法院核实案涉房屋尚未竣工验收。一审法院判决如下：驳回原告景瑜林的诉讼请求。景瑜林不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。本院二审补充查明：2018年12月21日，案涉房屋所在的大连市普兰店区449号楼竣工。自2019年1月16日始，普兰店区久寿街449号楼已有其他房屋办理了产权登记手续。一审查明的“经大连市普兰店区人民法院与普兰店区不动产登记中心工作人员核实，备案时间显示为‘无’，应为办理了网签，但并未到登记中心办理现场确认，另经大连市普兰店区人民法院核实案涉房屋尚未竣工验收”无据证实，本院不予确认。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。本院二审还查明：2016年9月15日，景瑜林向文景公司交纳案涉房屋维修基金2873元。2016年10月21日、2016年10月24日，景瑜林分别向文景公司转账350000元、401447元，合计751447元。2016年10月10日，景瑜林与大连文景物业管理有限公司签订《装饰装修管理服务协议》。同日，景瑜林还签署了与案涉房屋交接有关的《文景·清华园房屋验收交付书》、《文景·清华园房屋验收交接单》、《文景·清华园物品发放明细表》、《防火责任协议书》、《业主情况登记表》等一系列文件。2016年10月22日，文景公司向景瑜林开具751447元的房地产开发住宅发票，其中备注栏载明“结算款普兰店市太平办事处庙山社区文景清华园18-3-5-2”。本院二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于景瑜林要求依据《查封、扣押、冻结规定》第十七条停止对案涉房屋的执行一节，本院认为，《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故景瑜林要求停止对案涉房屋的执行，需提供相应的证据，证明其符合上述法律规定不得查封的情形。首先，景瑜林与文景公司于查封之前签订了《商品房买卖合同》，约定将文景公司案涉房屋出卖给景瑜林。该份合同尾部加盖了备案部门、房产部门的合同备案专用章。本案并无证据证实该合同存在无效情形，故案涉《商品房买卖合同》应当认定有效。一审法院虽在理由论述中认定该合同合法有效，但在裁判主文中对景瑜林要求确认该合同合法有效的诉讼请求未予支持，应属不当，本院予以纠正。其次，景瑜林提交了中国工商银行流水记录证明其在查封之前已经通过银行汇款方式向文景公司支付全部购房款。该汇款金额与合同约定的购房款数额一致，文景公司亦向景瑜林出具了房地产开发住宅发票，认可收到全部购房款。至于景瑜林在执行异议的听证程序中曾提交了2014年8月26日的借款收款收据，用以证明景迎春向文景公司缴纳的预付款81万元中包含了其替景瑜林缴纳的预付款。但景瑜林在本案一审中已经提交了中国工商银行流水证明其支付房款的情况，景瑜林提到的涉及案涉房款的两笔款项350000元、401447元的汇款日期均是在出具上述借款收据时间的两年后，同时也是在景瑜林与文景公司签订《商品房买卖合同》之后，足以推翻景瑜林在执行听证程序中有关案涉房屋的陈述。至于于德安提到文景公司在景瑜林向其支付第二笔款项401447元前就已出具房地产住宅全款发票一节，景瑜林支付第二笔款项的时间为2016年10月24日，文景公司开具房地产住宅全款发票的时间为2016年10月22日，二者间隔仅两天时间。于德安无据证明景瑜林先后于2016年10月21日、2016年10月24日向文景公司支付款项350000元、401447元系二者之间其他性质的往来款项，其仅以文景公司在实际收到景瑜林第二笔房款的前两日为景瑜林出具房地产住宅全款发票为由，否定两笔款项是案涉购房款，依据不足，本院不予采纳。故景瑜林提交的证据可以证明已付清购房款。再次，景瑜林提交了与物业公司签订装饰装修协议等一系列与房屋交接有关的文件，可以证明景瑜林在查封之前已经接到案涉房屋的钥匙，实际掌控了案涉房屋。至于案涉房屋是否被实际居住使用，并非判断“实际占有该财产”的唯一标准。最后，案涉房屋于2017年9月6日查封，而房屋所在的普兰店区久寿街449号楼于2018年12月21日竣工，自2019年1月16日始才有其他房屋办理产权登记手续。故案涉房屋在查封前未能办理产权登记不应认定系因景瑜林原因导致。综上所述，案涉房屋虽未能办理产权登记，但景瑜林在法院查封前已支付购房款并实际占用案涉房屋。依据上述规定，景瑜林要求停止对案涉房屋的执行，本院予以支持。关于景瑜林要求确认案涉房屋归其所有的请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。景瑜林尚未取得案涉房屋的产权登记证书，在文景公司协助景瑜林办理完毕案涉房屋的产权登记手续之前，景瑜林要求确认案涉房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。本院二审判决如下：一、撤销大连市普兰店区人民法院（2018）辽0214民初1911号民事判决；二、确认景瑜林与大连文景房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为WHT201602476号）有效；三、停止执行大连市普兰店区人民法院（2017）辽0214民初4453号民事裁定书中位于大连市普兰店区房屋；四、驳回景瑜林其他诉讼请求。本院再审期间，各方当事人均未提交新的证据，对二审判决认定的事实，本院再审予以确认。本院再审认为，本案系案外人执行异议之诉，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执异规定》）进行处理。因案涉房屋系登记在文景公司名下的商品房，故应当适用《执异规定》第二十九条规定进行处理。该条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据以上司法解释规定，景瑜林以案涉房屋买受人身份对登记在文景公司名下的商品房提出异议，应依照上述司法解释规定对其提出的异议进行审查，即景瑜林对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权益，必须符合上述司法解释规定的全部情形，才能产生排除执行的结果。根据本案原审已查明的事实，景瑜林与文景公司于2016年6月15日签订购买案涉房屋的《商品房买卖合同》，早于原审法院对案涉房屋的裁定查封日期（2017年9月6日），故符合《执异规定》第二十九条规定的情形（一）。但本案系执行异议之诉，景瑜林请求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。关于景瑜林支付案涉房屋购房款的金额及方式，此系本案原审及再审的争议焦点问题。景瑜林曾在（2018）辽0214执异55号执行异议听证会中陈述，景迎春向文景公司交付了81万元预付款，其中包括替景瑜林交纳的案涉款项，文景公司向景迎春出具专用收款收据。该收据收款事由栏中记载为“借款”。景瑜林在本案原审中关于案涉房屋购买的过程已经发生了变化，主张系通过转账的方式支付房款，对于前后陈述矛盾的问题，景瑜林再审中解释称其在（2018）辽0214执异55号执行异议听证会时拿错证据导致。景瑜林关于其交纳购房款一节事实的陈述，前后发生变化，其对购房款项的交付的陈述发生变化的原因仅称“拿错证据”，虽有违常理，但本院对其已支付购房款的事实予以确认。根据上述事实，景瑜林的付款行为符合《执异规定》第二十九条规定的情形（三）。景瑜林虽与文景公司签订《商品房买卖合同》且已全额支付购房款，但因景瑜林在他处另有住房，故案涉房屋并非其用于居住的唯一住房。《执异规定》第二十九条明确规定：所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。景瑜林已有住房一节事实，不符合《执异规定》第二十九条规定的情形（二）。因景瑜林不符合《执异规定》第二十九条规定的全部情形，故其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的实体权益，不能产生排除执行的结果。因景瑜林尚未取得案涉房屋的产权登记证书，故其要求确认案涉房屋归其所有于法无据，本院二审对此认定并无不当，本院再审予以维持。综上所述，于德安的再审请求有事实和法律依据，本院予以支持。本院二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）辽02民终852号民事判决；二、维持大连市普兰店区人民法院（2018）辽0214民初1911号民事判决。二审案件受理费150元，由被申请人景瑜林负担。本判决为终审判决。审判长 陈 杰审判员 赵述云审判员 祝 贺二〇二一年一月二十九日书记员 陈彩虹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。