江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0724民初4833号原告：张建，男，1983年5月15日生，汉族，居民，住滨海县。委托代理人：李克才，江苏大视宇律师事务所律师。被告：连云港盛宇置业有限公司（以下简称盛宇置业公司），住所地：灌南县汤沟镇汤沟街（镇政府院内），统一社会信用代码：91320724677618442。法定代表人：吴华明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩启荣，江苏海西律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴卫，该公司员工。第三人：江苏一箭建设工程有限公司（以下简称一箭建设公司），住所地：盐城市滨海县中市中路**，统一社会信用代码：91320922703863427K。法定代表人：贾循国，经理。原告张建与被告盛宇置业公司、第三人一箭建设公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告张建及其委托诉讼代理人李克才、被告盛宇置业公司的委托诉讼代理人韩启荣、吴卫到庭参加诉讼，第三人一箭建设公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建向本院提出诉讼请求：：1、判令被告连云港盛宇置业有限公司向原告交付位于灌南县城“人和之家”小区9号楼1单元302室、9号楼1单元402室、9号楼2单元402室共三套房屋并办理不动产过户登记手续。被告若不能履行上述义务，应向原告支付人民币1276623元及利息（以1276623元为基数,自2014年1月22日起至实际履行完毕之日止，按年利率6%计算)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年被告投资开发堆沟新城商业街项目，由案外人张某中挂靠的第三人江苏一箭建设工程有限公司承包施工建设。2013年9月15日，原告与第三人签订《钢材供货合同》，约定原告向堆沟新城商业街项目工地供应钢材。2014年10月10日，经原告与第三人的项目负责人张某中结算，合计欠原告钢材款190万元。2014年1月，经原告、第三人及被告三方协商，三方共同约定，将第三人（张某中）欠原告的部分钢材款抵算被告开发的“人和之家”小区房屋。2014年1月22日，原告与被告签订《人和之家定购单》三份，约定将“人和之家”小区9号楼1单元302室、9号楼1单元402室、9号楼2单元402室共三套房屋抵算钢材款，价款分别为378231元、373674元、524718元，总价款合计为1276623元，被告向原告出具了三份收款收据，以证明被告收到原告上述房款。至此，原告的钢材款经三方约定转化为购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案原告与被告签订的《人和之家定购单》对当事人的名称和住所、联系方式、房号、位置、建筑面积、房屋用途、总价款、付款方式、违约责任等进行了约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收取了全部购房款，《人和之家定购单》应当认定为商品房买卖合同。据此，被告未履行交付房屋和办证义务，依法应当承担违约责任。综上所述，原告按照约定向被告履行了交付购房款的义务，被告负有向原告交付案涉房屋及办理不动产过户登记义务。被告未履行该义务应承担继续履行，赔偿责任等违约责任。故原告具状法院，请求法院支持其诉求。被告盛宇置业公司辩称，1、原被告之间没有房屋买卖合同关系，原告要求被告交付三套房屋并办理产权手续没有事实及法律依据;2、第三人与原告可能有货物买卖关系，如第三人欠原告材料款，原告可另案主张，与本案无关。本案不应审理第三人与原告买卖合同事宜;3、被告不欠原告材料款，也没有同意过用房屋抵材料款的事实，且被告不欠第三人工程款，既没有所谓三方同意以房抵款的基础，也没有三方签署过以房抵款的协议，原告无权向被告主张权利;4、原告曾向被告订购房屋，双方签署过订购单，但原告既没有交付购房款，也没有提供第三人委托抵款的有关材料，更没有按订购单约定提供足够的材料以及购房款缴款单在七日内到被告订立商品房买卖合同，视为原告放弃权利，且原告现主张权利超过法定诉讼时效期限，其权利不受法律保护;5、原告诉求不明确，应当驳回原告诉求。原告主张交付房屋属于物权主张，原告要求支付1276623元，属于债权主张，其诉求不明确，根据民诉法规定，应当驳回起诉。在2013年，涉案堆沟新城商业街开发主体是江苏恒庆投资有限公司，不是被告，在恒庆公司未履行与政府的投资协议后，根据政府安排我方进场，第三人目前已领取了工程款，但工程款发票没有开具，第三人拒不到我公司结算处理善后事宜，第三人也不认可相关工程款给原告冲抵购房款;6、原告恶意诉讼，应驳回其诉求，原告于2019年就相同的诉讼及事实起诉至灌南法院，灌南法院立案开庭审理，但是原告没有按照法院的要求交纳诉讼费用，被法院裁定按撤诉处理。事实上，很可能是原告明知开庭后对自己不利，将要败诉，而拒不交纳诉讼费用。故原告本次起诉的动机和目的均不合法。综上,驳回原告诉求或起诉。第三人一箭建设公司未到庭答辩，但向本院提交了答辩状，其答辩意见：1、第三人与被告签订的工程合同是后期的装饰工程。前期工程都由福建省来宝建设工程有限公司负责施工，主体工程竣工后我公司才进场施工，我公司只负责装饰部分的施工，其他工程都不是我公司负责施工的。原告的钢材供货合同应和福建省来宝建设工程有限公司有所关联；2、被告与原告签订《购房合同》，并出具了现金收据。对其真实性无异议；3、第三人与被告的工程款还未结清；4、原告提供的钢材供货合同及欠条与第三人均无关联。钢材供货合同是在2013年9月15日签订，并且是个人签订的合同，没有福建省来宝建设工程有限公司盖章，更没有第三人公司盖章‘第三人在2014年6月26日才签订合同，并且只施工装饰部分工程。本案系原告与被告之间的购房合同关系，与第三人无关。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、原告和第三人于2013年9月15日签订的钢材供货合同，证明原告向第三人承建的堆沟工程项目上供应钢材的事实。由原告向涉案工地供应钢材，证明原告与第三人之间建立了钢材买卖合同关系，第三人欠原告的钢材款。而这批钢材用于建设涉案工地。2、欠条一张，形成于2014年1月10日，原告与第三人项目负责人进行结算，第三人尚欠原告190万元。证明原告与第三人之间有钢材款的债权。3、授权委托书一份，第三人及其法定代表人授权项目负责人张某中作为涉案工程全权委托代理人，代为签订工程合同，签订工程款，办理相关事宜等，也就是张某中有权代表第三人与原告签订钢材买卖合同和与被告签订建设工程施工合同，并结算工程款。4、建设工程施工合同，证明第三人承建被告发包的堆沟新城商业街2号楼工程项目的事实，该合同落款时间2014年6月26，约定开工时间2013年9月23日，说明该合同是补签的。工程范围不仅仅是装饰工程，包括土建所有工程。除了门窗、消防之外全部是第三人施工建设。证明，被告欠第三人的工程款至今未能结算完毕。5、不拖欠农民工工资承诺书一份，是由张某中代表第三人向被告出具的承诺书。证明，张某中是第三人的项目负责人和实际施工人。6、人和之家订购单三张,证明原告与被告签订的订购单具有商品房买卖合同的主要条款，具有商品房买卖合同的效力，被告应履行交付房屋和办证的义务，至于订购单上第二条约定（详见书面条款），我们认为也属于格式条款，就如订购单所言也是定金不予返还，也不是整个的购房款全部不返还，如允许这样约定，将导致被告故意制造障碍，侵害他人利益，对购房户及其不公平。总之，此订购单符合最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第五条的规定。被告也应当履行。7、被告出具的收据三张，被告于2014年1月22日分别向原告出具了就9幢1单元302室价格37.8231万元，9幢1单元402室价格37.3674万元，9幢2单元402室，价格52.4718万元，合计127.6623万元。该收据证明被告已经收到原告的购房款，该购房款的来源是第三人对被告享有的工程款债权转让给了原告，同时，将第三人欠原告的材料款债务转让给了被告。他们之间相互抵消，原告即享有对被告的债权。该债权用于支付购房款，就转化为购房款。原告就履行了支付购房款的义务。众所周知,现金收据应认定为收到了现金。8、(2019)苏0724民初4793号民事裁定书，证明原告已经主张了权利，但是因经济困难未交纳诉讼费，被按照撤诉处理。对原告提供的证据，被告质证认为：对证据1，三性均有异议，第三人否认与被告存在土建安装施工事实，也就不存在购买原告钢材的需要，无需购买钢材，该合同甲方没有第三人印章，代表人张某中的身份不明，未得到第三人授权确认，第三人或者张某中是否尚欠原告钢材款没有证据证实，没有得到第三人的认可，请求法庭不予认定该证据。对证据2，三性均有异议，首先真实性无法确认，张某中没有到庭无法确认是否是张某中所写。该欠条不反映第三人欠原告钢材款，现第三人否认与被告之间有土建施工事实，否认向原告购买钢材，也就不存在第三人欠原告钢材款的事实。如原告认为张某中欠其钢材款，可以另行向张某中主张，无权以此向被告主张权利。且，该欠条落款时间为2014年10月10日。原告举证的订购单和收据时间为2014年1月，进一步证明原告没有经第三人和张某中认可在这之前以房抵款的事实。原告没有提交第三人的授权书，或者同意以工程款抵购房款的凭证，无权凭该欠条向被告主张。且，该欠条出具后，张某中或者第三人是否归还原告190万元钢材款也不清楚，如支持原告的主张，则原告将获得100多万元的非法利益，导致被告和第三人的100多万元的利益受损。请求法庭对该证据不予认定。对证据3,真实性不认可，原告没有提供该证据原件，且，第三人否认与被告之间的土建工程施工关系。也否认向原告购买钢材。从证据3的内容看也不能认定张某中有权采购钢材，有权将100多万元的工程款处分给原告。另，该委托书落款时间为2014年6月26日，原告所举证的认购书和收条形成于2014年1月，这能充分说明认购书和欠条形成时张某中没有得到授权。不可能与原告及被告就100多万元工程款债权转让达成一致意见。请求对该证据不予认定。对证据4,真实性无异议，但不支持原告的证明目的，在2013年9月，堆沟新城开发商是江苏恒庆投资公司，第三人在答辩状中明确表示与被告没有土建安装施工事实，仅有装修装饰合同关系，故被告与第三人之间的工程范围，工程款如何结算没有确定，双方按规定进行核实结算。该证据与本案没有关联性。对证据5，质证意见同证据3，该证据与本案无关。对证据6，订购单的真实性无异议，其上的我方印章没有异议，原告在2014年1月22日在我处签署三份订购单，按订购单约定，原告应当在7日内携带本单及身份证和签约应付款，到被告处签订商品房买卖合同，逾期视为原告自动放弃权利，被告不作另行催告，本单自动作废。后原告没有缴纳购房应付款，也没有到被告处订立商品房买卖合同，依法视为原告放弃权利。该单右上方“钢材”两字非我方人员所写，我方不认可，且第三人答辩中也不认可，故不反映被告同意第三人以钢材款抵购房款的事实。现第三人也不同意钢材款抵购房款。故该单因原告未付款导致订购单已经无效。不能作为原告主张物权的依据。对证据7，收据真实性无异议，对原告证明目的有异议，该收据仅证明我方开出缴款收据，但原告没有按照要求实际交付购房款，虽然收款事由冲抵堆沟新城1、2号工程款，但当初原告称第三人同意并表明能在7日内提供第三人同意冲抵相应款项的凭证以及相应工程款发票。但是原告后来没有提供第三人同意冲抵1、2号楼工程款的书面材料，也没有提供张某中同意抵款并经第三人认可的材料，应当视为原告没有支付购房款，况且原告没有提供与第三人钢材款结算以及抵款的资料，不能认定为被告同意以房抵款，关键是第三人在4793号案件中以及本案中均答辩否认同意工程款给原告抵充购房款的情况。故请求不予认定该证据。对证据8,真实性无异议，达不到原告的证明目的，原告不是因为经济困难没有交诉讼费，而是在开庭后感觉自己没有胜诉可能而拒不缴纳诉讼费，因为4793号案件原告从起诉到开庭经历了几个月，且原告当时委托了两个律师，不可能因为诉讼费缴纳困难而在开庭后拒不交费，该证据能反证原告有不当诉讼的目的。请求法庭查明原告现在有无缴纳诉讼费，如未缴纳则本案可暂缓审理或者按撤诉处理。被告为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：1、第三人在2019年12月28日提交给灌南法院的4793号案件中的答辩状。证明第三人否认与被告有土建工程关系，否认欠原告钢材款，也不同意其可能享有的工程款债权由原告用于冲抵购房款。第三人还认为原告和被告之间是纯粹的购房合同关系。鉴于原告未交纳购房款，其诉讼主张均不能成立。2、4793号案件庭审笔录一份，证明，2019年12月31日上午，灌南法院审理了原告诉被告的案件，庭审中原告明确认可与第三人没有结算钢材款，没有交付钢材给张某中的送货单等证据，没有三方一致同意债权转让的书面材料。故原告不能仅凭收据达到其购房款已经缴纳的目的。在此庭审笔录中原告称2014年1月以后也就是取得了购房款收据之后，多次找张某中要钢材款。该事实也能印证原告是因为要钢材款未果的情况下转而向被告主张权利的事实，也能间接印证当时原告取得订购单和收据的前提是其答应在7天内要么交钱，要么提供第三人和张某中授权或者认可以工程款抵购房款的凭证。其没有提供应当视为其没有交纳购房款。对被告提供的证据，原告质证认为：对证据1，第一点内容不认可，应当以被告与第三人签订的建设工程施工合同约定的施工内容为准，而不是第三人单方陈述的装饰工程，对答辩状第二点内容予以认可，对第三点也认可。对证据2，合法性认可，但是对笔录内容，因为被告所指不具体，不能证明被告的目的，对被告的证明目的不予认可。第三人为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：1、建设工程施工安全隐患整改通知书，证明前期是福建省来宝建设工程有限公司承建。2、建设工程合同一份，证明我公司只负责承建装饰工程。对第三人提供的证据，原告质证认为：对证据1，真实性无异议，证明张某中是代表施工单位在整改通知书上签字，证明张某中是涉案工程实际施工人和代表人。对证据2，真实性无异议，证明第三人所施工的除了门窗和消防工程以外的全部工程。证据1上反映前期是可能福建省来宝建设工程有限公司施工，后期转移给了被告，被告对来宝公司的权利义务进行了概括受让，也就是该工程的施工主体进行了变更，变更为被告，被告应当对该工程的权利义务进行享有和承担，这不影响被告应承担涉案工程应当履行的支付钢材款的义务。对第三人提供的证据，被告质证认为：对第三人证据形式真实性无异议，同意第三人的证明目的，也就是第三人不欠原告钢材款，第三人不同意将与被告的可能存在的债权转让给原告。第三人答辩称，与被告没有土建安装合同关系，该观点证明原告所称的第三人欠原告钢材款是不存在的，第三人或者张某东与原告之间应当核实钢材的数量、价格、已付款及尚欠款的情况。根据我核实，我方工程款已经全部付清。第三人答辩否认了钢材款抵购房款的事实，认为原告持有购房款现金收据，但是原告没有交付购房款现金。故原告的主张不成立。本院对原、被告及第三人提供的证据的真实性予以认可，但对其需证明的内容及关联性，结合庭审予以综合认定。本院经审理认定事实如下：2013年9月15日,原告张建(乙方）与张某中（甲方）于2013年9月15日签订《钢材供应合同》，约定乙方向甲方供应灌南县堆沟镇堆沟商城甲方工程所需钢材，总量3000吨，按西本网另加70元/吨，乙方每批钢材到场后，甲方付乙方60%货款，其余货款主体封顶后，必须五天内结清。被告盛宇置业公司与第三人一箭建设公司于2014年6月26日签订了建筑工程施工合同，约定由被告承建位于工程。同日第三人一箭建设公司出具授权委托书，委托张某中为公司办理堆沟新城商业街2#楼的全权委托代表人，代理签订工程合同、工程结算及领取工程款等所有相关事宜。原告张建（乙方）和被告盛宇置业公司（甲方）于2014年1月24日签订“人和之家”小区订购单三份，订购单分别载明：9幢1单元302室，建筑面积91.14㎡，单价4150元/㎡，总价378231元，备注：按肆仟零伍拾元整￥4050（329117）吴华明（签名）;9幢2单元402室，建筑面积127.98㎡，单价4100元/㎡，总价524718元，备注：按肆仟元整出售￥4000（511920）吴华明（签名）；9幢1单元402室，建筑面积91.14㎡，单价4100元/㎡，总价373674元，备注：按肆仟元整￥4000（364640)吴华明（签名）；三张订购单均还载明特别约定：1、本单表示其订购（人和之家）房屋订购单，未经甲方同意，乙方不得将房屋转售他人，并定金不予退还；2、乙方在签订该订购单之日起7日内，携本单、产权证人身份证及签约应付款与甲方签订（商某,4；3、若乙方未能在规定期限内履行上诉第二条，则视为自动放弃，甲方不另作催告，本单作废，乙方定金不予退还，甲方有权将该房屋另售他人；另外该三份订购单右上角均写下“钢材”字样。2014年1月28日被告盛宇置业公司向原告出具编号为0912421、0912422、0912423收据三份，分别载明:人和之家9幢2单元402室，建筑面积127.98㎡，单价4000元/㎡，￥511920元，堆沟新城1＃、2＃工程款；9幢1单元302室，建筑面积91.14㎡，单价4050元/㎡，￥329117元，堆沟新城1＃、2＃工程款；9幢1单元402室建筑面积91.14㎡，单价4000元/㎡，￥364640元，堆沟新城1＃、2＃工程款。原告实际也并未按收据载明的金额交纳过现金，三份订购单也未实际履行，订购单约定的房屋已出售给他人。现原告诉来本院，要求被告办理产权过户手续或向原告支付1276623元及利息（以1276623为基数，自2014年1月22日起至实际履行完毕之日止，按年利率6%计算）。另查明，本案原告曾于2019年10月31日向本院提起过诉讼，因其未按时缴纳案件受理费，本院于2020年1月21日裁定按原告撤回起诉处理。庭审中，原告主张张某中欠其和陈海浪等钢材款190万元，张某中于2014年10月10日出具欠条，原告还主张其与第三人一箭建设公司、被告盛宇置业公司三方达成口头协议，三方同意第三人一箭建设公司对盛宇置业公司享有的债权转让归其享有，以房折抵。被告辩称其不欠第三人工程款，也没有同意过用房屋抵工程款，三方也未签署过以房抵款的协议，原告无权向被告主张权利。第三人一箭建设公司未到庭参加诉讼，但向本院提交答辩状称，第三人一箭建设公司与被告盛宇置业公司签订合同的时间是2014年6月6日，前期工程都是由福建省来宝建设工程有限公司负责施工，我公司只负责装饰部分的施工，原告提供的钢材供货合同于2013年9月15日签订，并且是与张某中个人签订的合同，没有第三人一箭建设公司盖章，且第三人一箭建设公司与2014年6月26日才与张某中签订授权委托书，全权委托张某中办理堆沟新城2#楼工程的相关事宜，原告提供的钢材供货合同应与福建省来宝建设工程有限公司有关，与第三人一箭建设公司无关。原告提供的证据不足以证实其上述主张，本院不予采信。关于被告抗辩已超过诉讼时效，原告主张案涉的三套商品房已出售给原告，其主张的系物权请求权，不适用诉讼时效的规定，原告提供的证据不足以证实原告对案涉的房屋已取得拥有所有权，其主张的实质上系债权。原告主张一直向被告要求办理房屋过户手续，被告予以否认，原告未能提供证据予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张与被告及第三人达成欠钢材款债权转让协议后，对被告享有债权，以房折抵，但第三人否认与原告存在关系，并辩称被告欠第三人工程款未结清，被告则抗辩不欠第三人工程款，原告对自己的该主张未能提供充分的证据予以证实，故本院不予支持。被告向原告出具订购单及收据，因订购单的特别约定，原告需在约定的期限内持相关证件与被告签订商品房买卖合同，否则视为放弃，本单作废，被告有权将约定的房屋另售他人。原告并未按约定履行相关手续，其虽主张找被告签字办理有关手续，但均未能提供证据予以证实，故本院对原告的该主张亦不予支持。订购单及收据载明的日期均为2014年1月，至起诉之日已近六年，原告未能提供证据证明未超过时效的法定事由及其他事实证据，故对被告的关于时效的抗辩，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条，第八十条，第八十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告张建的诉讼请求。案件受理费16290元，减半收取8145元，由原告张建负担（原告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费16290元。审判员  姚志刚二〇二一年一月二十六日书记员  吴家瑞法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让；(二）按照当事人约定不得转让；(三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债权人。未经通知，该转让对债权人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。（二）、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以真名当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（三）、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。（四）、《最高人民法院关于适用解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人递交上诉状时，由上诉人从一审法院承办法官处领取《上诉费缴纳通知书》，上诉人自递交上诉状之日起七日内按通知书指定的账户交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。