江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6371号上诉人（原审被告）：孙洋，女，1983年9月19日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：翟晓晨，江苏钟鼓楼律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐州美丽家园物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区皇城大厦**。法定代表人：孙**铭，该公司经理。委托诉讼代理人：杨红军，江苏金合律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟，女，1969年9月17日生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人孙洋因与被上诉人徐州美丽家园物业管理有限公司（以下简称美丽家园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初5883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人孙洋的委托诉讼代理人翟晓晨、被上诉人美丽家园物业公司的委托诉讼代理人徐伟、杨红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙洋上诉请求：1、撤销云龙法院（2019）苏0303民初5883号民事判决书，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：首先，双方不存在物业服务合同。被上诉人未能提供与其签订的物业服务合同。其次，关于上诉人拖欠电费问题。被上诉人无供电部门出具的代收电费授权委托书，也无上诉人实际使用电量数据凭证。仅凭被上诉人自制的虚假流水账认定上诉人欠缴电费，缺乏事实依据。最后，被上诉人未提供物业服务。上诉人使用的房屋系地下室，而被上诉人从未对其场所提供任何物业服务。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。美丽家园物业公司辩称，一、上诉人以无书面物业合同不交物业费的上诉理由不能成立。我公司系由徐州市天成物业管理有限公司变更而来，原徐州市天成物业管理有限公司自2004年物业交付时就开始提供管理服务，我公司并非与每位业主都签订物业管理合同。上诉人系租赁经营户，承租的房屋在我公司的物业管理服务范围内，其租赁合同也明确约定上诉人应当及时上缴房租、水电、卫生、物业等费用，上诉人既然承租经营，就应该按规定缴纳物业费。而上诉人自承租后就没有缴纳物业费，因此上诉人以未签物业服务合同而拒不缴纳物业费的上诉主张不能成立。二、原审认定拖欠的电费数额有事实依据，上诉人的上诉理由不能成立。我公司管理的案涉物业1-7层每层的电表户名均为我公司。电费由我公司代收代缴，除电业局的单价外，我公司对公用照明、电梯用电、消防水泵、排污泵等公用物业的电费进行分摊，综合计算后得出应缴电费单价为每度1.05元，给上诉人计算的用电量，也是严格按照上诉人使用的电表读数进行计算。上诉人此前也是一直按此标准向我公司缴纳。现上诉人以无供电公司供电部门出具的用电数，没有代收电费的授权等理由，拒缴电费不成立。三、上诉人称我公司对承租的物业没有提供服务与事实不符。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。美丽家园物业公司向一审法院提出诉讼请求：请求法院判决孙洋支付物业服务费7512元、电费2691元，诉讼费由孙洋负担。一审法院认定事实：2018年3月，甲方（出租方）徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司(以下简称徐州和瑞华公司)和乙方（承租方）孙洋签订《房屋租赁协议》，甲方将本市皇城大厦半地下A01、02室出租给乙方使用，房屋面积115.98平方米。租赁期限自2018年4月16日至2019年4月15日。合同约定，租赁期间，乙方应爱惜房屋内设施，及时上交房租和水、电、卫生、物业费等费用，不得拖欠。孙洋方自述承租房屋后用于经营快餐，最初称“到18年12月中旬就不干停业了”，后又称“2018年10月底11月初实际停业”。另查明，美丽家园物业公司原企业名称是徐州市天成物业管理有限公司，自2004年12月开始为本市皇城大厦提供物业管理服务。孙洋在承租房屋期间，未缴纳物业费，未缴纳2018年12月之后的电费。孙洋在租赁期间欠美丽家园物业公司物业费7401元（2018年4月16日至2019年10月15日）、电费2691元（2018年12月以后）。一审法院认为，孙洋租赁涉案房屋从事经营活动，根据涉案租赁合同约定承租人应当支付租赁期间的物业费、水电费等费用，不得拖欠。美丽家园物业公司自2004年12月开始实际为皇城大厦提供物业服务，孙洋承租房屋在该物业服务区域内。可见，孙洋在租赁期间负有向美丽家园物业公司支付物业费、电费的义务。美丽家园物业公司提供的证据足以形成完整且彼此印证的证据链条，足以证实孙洋欠物业费和电费的具体金额。孙洋应当支付美丽家园物业公司2018年4月16日至2019年10月15日的物业费7401元（3.5元/月/平方*115.98平方/30*547天）、电费2691元（1.05元/度*2563度）。此外，孙洋提供的视频资料可以反映，房屋内存在局部积水现象，但单从视频中无法证实积水原因等全面情况，如因此造成承租人租赁期间的损失，承租人可以主张损害赔偿的权利。因孙洋已经就该租赁纠纷提起诉讼，有关租赁纠纷中的问题，可在该案件中依法处理。综上，依照《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，遂判决：一、孙洋于本判决生效之日起七日内，给付徐州美丽家园物业管理有限公司物业费7401元、电费2691元。二、驳回徐州美丽家园物业管理有限公司其他诉讼请求。二审中，孙洋向本院提供企业信息工商登记两份，显示徐州和瑞华物业资产经营管理有限公司与美丽家园物业公司是两个独立的主体，拟证明美丽家园物业公司主体不适格。美丽家园物业公司质证认为，对真实性无异议，虽然孙洋是与徐州和瑞华物业资产管理有限公司签订的租赁合同，但其合同中明确约定由房屋实际使用人即孙洋缴纳物业费，而不应为房屋出租人，故孙洋的观点不成立。二审中，孙洋申请证人华某,4出庭，拟证明地下室不用缴纳物业费。华某,4到庭主要陈述：我和孙洋是邻居，当时孙洋租房我帮助租赁的。我以前在皇城大厦干过保安，皇城大厦的负一层没有收过物业费。物业公司没说不要缴纳，但是地下室有漏水，物业公司就不收物业费了，收物业费都不够维修费。孙洋租赁地下室时候有五方的垃圾一车运走了。车是我给找的，工人也是我找的。地。地下室不收物业费是历史形成的有文件。如果不漏水应当缴纳物业费，但是涉案地下室漏水严重，也没有人维修，所以不应当缴纳物业费。孙洋质证认为认可证人陈述。美丽家园物业公司质证认为，不认可证人证言，证人与孙洋是邻居，给孙洋干过装修，双方存在利害关系。证人所证明的负一层不收物业费错误，美丽家园物业公司一审中已经提供租赁负一层的咖啡馆以及其他的物业所交的物业费的证据。孙洋在租赁的负一层开办快餐店放置蒸饭机器，一直到现在，并自制卷帘门，将涉案的负一层一直封闭，拒绝缴纳给出租方，其应当缴纳物业费。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于上诉人应否支付物业费的问题。首先，根据查明的事实，2004年12月开始由徐州天成物业服务管理有限公司为本市皇城大厦提供物业管理服务。后徐州市天成物业管理有限公司变更登记为美丽家园物业公司。案涉房屋系徐州和瑞华公司出租给孙洋，徐州和瑞华公司与孙洋于2018年签订租赁合同，合同明确约定，租赁期间承租方应及时上交水、电、物业费等费用，不得拖欠。其次，《国务院物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”孙洋承租的涉案房屋位于物业服务范围内，并用于经营餐饮，徐州和瑞华公司与孙洋签订的房屋租赁合同中明确约定由孙洋承担承租房屋的物业服务费，应从其约定。再次，孙洋主张其承租的房屋不用缴纳物业费，美丽家园物业公司不予认可，孙洋亦未提供充分证据予以证明。因此，一审认定孙洋应向美丽家园物业公司履行交纳物业费的义务，有事实和法律依据，本院予以确认。二、关于孙洋应否向美丽家园物业公司支付电费问题。根据孙洋与徐州和瑞华公司签订的租赁协议约定，租赁人承担租赁期间的电费，此约定并未违反相关法律法规，合法有效，且孙洋已向美丽家园物业公司交付电费至2018年11月。一审中，美丽家园物业公司提交涉案房屋的电费交纳收据、皇城大厦电费单价组成说明、其他业主电费交纳收据，拟证明收取孙洋的电费与其他业主相一致，就代缴费用进行了说明，孙洋质证认为没什么意见。结合孙洋仅缴纳电费至2018年11月的事实，一审认定孙洋应向美丽家园物业公司支付欠付的电费，并无不当。综上所述，孙洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙洋负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 宋正喜审判员 黄 政二〇二一年一月二十日书记员 任汪磊