江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6385号上诉人（原审被告）：张辉，男，1984年12月7日生，汉族，自由职业，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司，住所地徐州市泉山区三环西路开元四季新城**会所105。负责人：王艳，该公司经理。委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。上诉人张辉因与被上诉人浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司（以下简称开元物业徐州分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初4193号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人张辉，被上诉人开元物业徐州分公司的委托诉讼代理人曹倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张辉上诉请求：1、撤销（2020）苏0311民初4193号民事判决书，依法改判；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对事实物业服务单位查实不明。1、虽然被上诉人与开元四季小区业主委员会2012年12月30日签订的《开元四季社区物业管理服务委托合同》延长至2016年12月30日，但事实证明自2017年1月1日起，物业管理服务费收费单位为浙江开元物业管理股份有限公司徐州城西分公司（以下简称开元物业徐州城西分公司），而非被上诉人，从而证明在开元四季新城一二三期事实物业服务单位为开元物业徐州城西分公司。2、从天眼查网站查证，开元物业徐州城西分公司与被上诉人虽然法定代表人均为王艳，但统一社会信用代码、纳税人识别号、工商注册号、组织机构代码均不同，证实被上诉人与开元物业徐州城西分公司不是同一个法律主体，因此被上诉人无权主张2017年1月至2019年12月间的物业服务费。二、被上诉人自2007至2016年间的公共收益收入、公共能耗费、物业服务管理费节余部分、车位管理费等收入属于全体业主所有，应折抵业主部分物业服务管理费。1、被上诉人自2007至2016年间的公共收益收入与支出未公示和接受业主监督，此项收入应属于全体业主所有；2、《开元四季社区物业管理服务委托合同》第二十条第8款中约定：“每年向全体业主和物业使用人公布一次服务管理费用收支账目情况；自觉接受甲方对物业服务管理费使用情况，物业使用人使用公共物业等乙方取得收益的财务收支情况的监督”被上诉人一直未公示物业服务管理费的收支、节余和用途。3、《开元四季社区物业管理服务委托合同》第二十二条第三款中约定：“公共能耗费：本合同约定的公共能耗费均已包含在上述物业服务管理费用中，甲方同意乙方实行物业服务费包干制，但由于乙方采取节能措施带来的能耗节余或管理费用超支等均由乙方自行承担。”被上诉人收取的公共能耗费应返还业主。三、上诉人所住的涉案房屋漏水，一审法院未对由于物业拖过保修期而造成的重大损失责成物业公司担责或从物业管理服务费中予以折抵。综上，一审法院查明事实不清，被上诉人应先按照《开元四季社区物业管理服务委托合同》、《关于开元四季一二三期物业管理服务的补充协议》中约定向所有业主、物业使用人公示2007年-2016年12月间的所有公共收益收支及退还节余、退还违规收取公共能耗费、上诉人的财产损失，责成物业承担责任或将以上费用折抵上诉人应缴纳的物业服务费。开元物业徐州分公司辩称，一、涉案物业服务合同期满后，被上诉人继续为小区提供物业服务，业主接受，形成事实上的物业服务合同关系，物业费应继续按原约定标准支付。1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，若物业服务合同期满，业主委员会未明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，应认定双方之间形成事实上的物业服务合同关系。本案中，涉案小区业主未反对被上诉人继续提供物业服务，且接受了物业服务，双方在物业合同期满后已形成事实合同关系。根据权利义务对等原则，被上诉人有权收取相应物业费。关于物业费的收费标准，因涉案物业服务合同期限届满，新合同尚未签订，在双方未协商收费标准的情况下，涉案小区业主应按原约定支付物业服务费用。2、开元物业徐州城西分公司系浙江开元物业管理股份有限公司为业务发展及财务管理需要而设立，其与被上诉人均为下属分公司。因涉案物业服务合同的主体是被上诉人，根据合同相对性原则，被上诉人有权向涉案小区业主收取物业服务费。二、上诉人要求被上诉人返还收取的公共能耗费无事实和法律依据。根据涉案物业服务合同第二十二条第三款约定，公共能耗费已包含在物业费中，被上诉人从未单独收取过公共能耗费。关于公共收益收支情况，被上诉人已按照合同约定进行公示，上诉人无权要求用公共收益折抵物业服务费。三、上诉人主张由被上诉人承担其房屋漏水的责任无事实和法律依据，上诉人的房屋漏水是房屋质量问题，其应向房屋出卖人主张权利，属房屋买卖合同纠纷，本案是物业服务合同纠纷，上诉人要求在本案中一并审理无事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，判决合理合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。开元物业徐州分公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决张辉支付2016年1月1日-2020年6月30日的物业管理费4718.98元，滞纳金1763.12元，共计6482.10元；2、由张辉承担本案的诉讼费用。一审法院查明：张辉系徐州市开元四季新城二期E5#-5-602室的业主，该房屋建筑面积为124.89平方米，开元物业徐州分公司为徐州市开元四季新城二期提供物业管理服务。2012年12月30日，开元物业徐州分公司作为乙方与作为甲方的徐州市开元四季社区业主委员会订立《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》一份，合同约定：乙方提供服务管理的受益人为本物业区域内的全体业主和物业使用人，本物业区域内的全体业主、物业使用人和乙方均应履行本合同并承担相应的责任；开元物业徐州分公司服务管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业服务管理费；2、公共能耗费；业主和物业使用人房屋专有自用部位、自用设施（备）的维修养护，在当事人提出委托时，乙方与当事人应协商委托事宜并订立书面协议；物业二期服务费（按售房已签证合同执行）：多层物业0.7元/月/平方米；业主或物业使用人逾期交纳物业服务管理费的，从逾期之日起，每逾期一日按应缴纳物业服务费的万分之五支付滞纳金。以上物业服务合同签订后，开元物业徐州分公司对张辉所在小区进行了物业管理。后双方又签订了补充协议，约定在双方自愿、平等、协商一致的基础上，针对开元四季社区一二三期的物业服务，一致同意将2012年12月30日签定的《开元四季社区物业服务管理委托合同》延长至2016年12月30日。2016年1月至6月，双方作为评估期。评估后，甲乙双方可根据运营情况决定是否调整或继续合作。本协议在履行中发生争议，双方应本着实事求是的原则进行协商解决。协商不成导致无法履行协议的，任何一方可提前一个月书面通知对方要求解除协议。开元物业徐州分公司向张辉提供物业管理服务后，因张辉未按上述物业管理服务合同的约定交纳2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费，开元物业徐州分公司催缴无果，遂诉至一审法院。一审法院认为，开元物业徐州分公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，该物业服务协议对张辉具有法律约束力。开元物业徐州分公司对张辉所属的徐州市开元四季二期小区实施了物业服务后，有权依据合同约定向业主收取物业费，张辉作为该小区二期的业主应及时交纳物业费。张辉欠付开元物业徐州分公司2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费为4720.84元（124.89平方米×0.7元/平方米/月×54个月），现开元物业徐州分公司向张辉主张4718.98元物业费未超出张辉欠缴数额，予以支持。对于开元物业徐州分公司主张的滞纳金，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，张辉提供的照片显示开元物业徐州分公司对公共部位的维护存在瑕疵，张辉未能正常缴纳物业费具有一定的客观原因，故开元物业徐州分公司主张的滞纳金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：一、张辉于本判决发生法律效力之日起十日内向浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司支付2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费4718.98元；二、驳回浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由张辉负担，于本判决生效后七日内交纳至一审法院。二审中，张辉向本院提交如下证据：1、第一组证据，《关于开元四季一二三期物业管理服务的补充协议》、《开元四季社区物业管理服务委托合同》。拟证明被上诉人在2015年12月28日与开元四季小区业主委员会签订的补充协议，显示其评估期延续至2016年12月底，被上诉人在2016年12月前事实服务。2、第二组证据，《承诺书》、开元物业徐州城西分公司的收费票据、开元物业徐州分公司的收费收据、开元物业徐州云龙谷分公司的收费收据。拟证明开元物业徐州城西分公司在2017年7月16日对徐州市房管局物业科承诺，对徐州市住宅专项维修资金申请使用流程图等资料的真实性、完整性负一切责任，说明不是被上诉人在提供实质性的物业管理服务。收费收据显示开元物业徐州城西分公司的收费起始日期为2017年1月1日，说明被上诉人从2017年1月1日起未提供事实物业服务。3、第三组证据，开元物业徐州城西分公司、开元物业徐州分公司、浙江开元物业管理股份有限公司的工商注册信息。拟证明根据徐州市市场监督管理局及天眼查显示，被上诉人与开元物业徐州城西分公司虽然法定代表人为王艳，统一社会信用代码、纳税人识别号，工商注册号、组织机构代码均不同，不是一个法律主体。综合第一、二、三组证据，证明一审判决张辉向被上诉人支付2017年1月至2020年6月底间的物业费错误。4、第四组证据，因外墙漏水造成房屋内地板损坏的现场照片，拟证明因被上诉人管理不善及善后处理不到位，造成张辉财产损失，被上诉人的物业服务存在重大问题。5、第五组证据，小区内车辆违停照片、道路破损照片、保洁保安失责照片、业主提示地库排水设施损坏，管家置之不理聊天记录及车辆被淹照片、消防设施瘫痪照片、大吊车违建作业照片、业主违建拓院后发布的售房信息截图、业主毁绿照片。拟证明被上诉人物业管理服务委托合同履约期内服务存在重大问题，在保洁服务、设备维保、安保、道路及绿化方面服务缺失。6、第六组证据，开元四季E12-1-101户（物业经理陈静）阳台改门、搭设花架、栏杆拉院、私挖鱼池的违建照片，拟证明陈静作为被上诉人项目经理，为私拉乱建、毁绿违建、侵占公共资源的行为起了带头作用。7、第七组证据，小区内设置广告牌、饮水机、快递柜、衣物箱的照片、电梯内悬挂的静态、动态广告牌照片。拟证明被上诉人自2007年至2019年间的公共收益收入、公共能耗费、物业服务费结余部分、车位管理费等收入属于全体业主所有，被上诉人应均摊后折抵业主部分物业服务管理费。且被上诉人及开元物业徐州城西分公司应将历年来的公共收益收入与支出公示和接受业主监督。开元物业徐州分公司质证认为，1、对第一组证据无异议，能证明上诉人已认可被上诉人业主委员会签订的物业服务合同，同时能证明被上诉人一直为涉案小区提供服务是合同依据。2、对第二组证据，承诺书与本案无关联性，不予认可。收费收据真实性无异议，但收费收据中有开元四季一期业主的账单，也有阳光美墅小区业主的账单，与本案上诉人无关联性。即使开具收据的单位是开元物业徐州城西分公司，也无法凭该证据证明实际提供服务的是开元物业徐州城西分公司，应以物业服务合同为准。因为被上诉人与开元物业徐州城西分公司均隶属于浙江开元物业管理股份有限公司，系下属分公司，由于总公司管理需要及地方政策要求，要求由城西分公司为涉案小区的业主出具收据。3、对第三组证据无异议，能证明被上诉人与开元物业徐州城西分公司均系浙江开元物业管理股份有限公司的下属分公司，均要接受总公司管理。4、对第四组证据不予认可。本案系物业服务合同纠纷，上诉人主张的财产损失系侵权纠纷，应向侵权人主张权利。5、第五组证据，照片未体现拍摄地点，不符合证据的形式要件，不予认可，该照片与现状不符，不能以此作为被上诉人的物业服务存在重大问题的证据。6、第六组证据，该证据中涉及的建筑物是否属于违建，应由相关执法部门处理，被上诉人没有执法权，无权对违建的建筑物进行处理。7、对第七组证据，该组照片均是对小区内的广告投放进行拍照，但不能证明公共收益收支情况。被上诉人已按照合同约定定期公示。上诉人要求折抵物业费既无法律依据，亦无合同约定。开元物业徐州分公司向本院提交如下证据：1、浙江开元物业管理股份有限公司2020年10月28日出具的证明，拟证明被上诉人与开元物业徐州城西分公司均是浙江开元物业股份有限公司的下属分公司。2、物业公共收益收支情况公示表，拟证明被上诉人按照合同约定进行公示。3、开元四季二期小区服务人员的员工风采照片、全日制劳动合同书、社保缴费证明，拟证明在开元四季二期小区提供服务的人员包括朱某、杜某、刘某、石某、满某、陈某等人，相关人员与被上诉人签订劳动合同，缴纳社保，系被上诉人员工，提供物业服务的是被上诉人，被上诉人主体适格。张辉质证认为，1、对证明不予认可，开元物业徐州分公司与开元物业徐州城西分公司是两个不同的主体，收费单位为开元物业徐州城西分公司，根据谁收费、谁服务的常识，可以确定被上诉人物业服务合同期满后，提供物业服务的是开元物业徐州城西分公司，被上诉人主张合同期外的物业费，主体不适格。2、公示表没有见到过。3、员工风采照和五名交社保的员工资料，仅是被上诉人公司内部行为，与本案无关联性，且一个园区五名工作人员与客观服务需要不符，恰恰说明其未提供事实服务。二审对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、针对2017年1月至2020年6月30日的物业费，开元物业徐州分公司作为原告主体是否适格的问题。2012年12月30日，开元物业徐州分公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》，物业服务合同签订后，开元物业徐州分公司对张辉所在小区进行了物业管理。后双方又签订了补充协议，约定针对开元四季社区一二三期的物业服务，一致同意将上述合同期期限延长至2016年12月30日。补充协议到期后，双方虽未再签订物业服务合同，但业主未作出续聘或者另聘物业服务人的决定，开元物业徐州分公司继续为徐州市开元四季新城二期提供物业服务，实际支出了成本，徐州市开元四季新城二期小区业主接受了服务，原物业服务合同继续有效。张辉所在房屋属于徐州市开元四季新城二期，在物业服务范围内，其应当支付相应的物业服务费用。一审法院判决张辉按照合同约定0.7元/平方米•月向开元物业徐州分公司缴纳自2017年1月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费，并无不当。张辉上诉主张因2017年之后开具物业费收费票据的是开元物业徐州城西分公司，证明提供物业服务的单位是开元物业徐州城西分公司，但开元物业徐州城西分公司表示其是接受开元物业徐州分公司委托代收相关费用，结合开元物业徐州分公司进驻涉案小区的物业服务合同、其提供的服务员工资料等证据，仅以物业费收费票据确认物业服务主体是开元物业徐州城西分公司，依据不足，本院不予支持。二、张辉上诉主张其居住的房屋漏水，由于被上诉人拖过保修期而造成重大损失，应从物业费中抵扣。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但张辉以被上诉人拖过保修期对其造成重大损失为由，主张对物业费予以扣减没有法律依据，案涉物业服务合同中对此亦无约定，本院对其要求扣减物业费的主张不予支持。三、关于张辉主张公共收益、公共能耗费等收入折抵物业费，应否支持的问题。关于公共能耗费，涉案物业服务合同约定实行物业服务费包干制，张辉未举证证明物业公司对其另行收取公共能耗费，其要求抵扣物业费不予支持。关于小区公共收益，小区公共收益的使用、处分涉及全体业主的权益，具体如何分配收益，应当由业主共同决定，张辉要求在本案中用公共收益抵销其物业费，本院不予支持。需要指出的是，物业服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，否则损害了其他正常交费业主的利益，亦不利于物业整体管理，对于物业公司在合同履行中的一般瑕疵，不属于业主拒绝支付物业费的事由。同时，开元物业徐州分公司作为物业服务的提供者，应当积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为徐州市开元四季新城二期提供更好的物业服务。综上，张辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张辉负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 黄 政审判员 宋正喜二〇二一年一月二十一日书记员 李思璇