上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10499号上诉人(原审原告)：杨伟巍，男，1969年11月4日生，汉族，户籍所在地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：张春生，上海国畅律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：吴金华，男，1954年4月1日生，汉族，户籍所在地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：龚冬兰，上海久光律师事务所律师。上诉人杨伟巍因与被上诉人吴金华宅基地使用权纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初17339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨伟巍上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持杨伟巍的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决遗漏重要当事人，严重违反法定程序。涉案宅基地使用权及地上房屋为杨伟巍一户共同共有。《宅基地转让协议书》签订时，该户在籍人口有杨伟巍、杨伟巍配偶项忠英及其儿子杨阳。涉案宅基地及地上房屋涉及另外两共有人的实体权利，且两共有权人具有独立的请求权。一审开庭前，共有人杨阳以书面形式依法向一审法院提起参加诉讼的请求，但一审法院并未予以审查，不同意共有人作为必要共同诉讼人参与诉讼。二、一审判决认定共有人对涉案宅基地转让知情且无异议系认定事实错误和适用法律错误。涉案宅基地及地上房屋的转让应当经过该户在籍人口的一致同意，但是《宅基地转让协议书》中并没有其他两个共有权人的签字，也没有得到两个共有权人的追认。应当认定杨伟巍转让宅基地及地上房屋的行为为无权处分行为，《宅基地转让协议书》应认定为无效。吴金华主张其他共有权人已经知情并同意，但不能提供证据予以证明，应认定为共有权人不同意转让。三、一审判决错误认定吴金华名下宅基地及其房屋转让他人的事实。一审判决仅依据吴金华提供的村委会证明，在没有提交书面转让材料、没有经过主管部门审批许可、没有履行变更登记的情况下，认定吴金华名下宅基地转让成立，已发生物权转移的效力，系基本事实认定错误。吴金华在拥有原宅基地黄渡镇绿苑五村二区113号别墅的情况下，仍然购置涉案宅基地，违反了“一户一宅”的规定。四、一审判决认定《宅基地转让协议书》是双方当事人真实意思表示显属事实认定错误。涉案宅基地转让的民事法律行为由于欠缺共有权人的一致同意而不成立，无法律效力。五、一审判决以杨伟巍违反诚实守信原则，取消法律强制性规定对合同效力的规范作用，属法律适用错误。吴金华不是涉案宅基地所在集体经济组织安亭镇林家村村民，并且在黄渡镇杨木桥村仍持有宅基地，不符合受让杨伟巍宅基地的资格和条件。本案宅基地转让违反法律强制性规定，应当认定为无效。吴金华辩称，不同意杨伟巍的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、杨伟巍与吴金华就是本案争议的当事人，不存在遗漏当事人的情况。《宅基地转让协议书》是在杨伟巍的丈人家中签订的，杨伟巍的妻子及儿子当时均在场，对宅基地的转让各方均无异议。自2000年3月13日签订协议至杨伟巍向一审法院提起诉讼的20年间，杨伟巍及妻子、儿子从未对协议的签订、履行提出过任何异议。且不动产登记信息上登记的权利人也仅有杨伟巍，不存在其他权利人或共有人。二、吴金华与杨伟巍签订的《宅基地转让协议书》已履行完毕，合法有效。在双方签订完协议后，吴金华履行了全部的付款义务，杨伟巍也按约将上海市嘉定区安亭镇新泾村菖蒲组梅园别墅102号(以下简称“涉案宅基地房屋”)交付给了吴金华，吴金华在涉案宅基地房屋一直居住至今。为与杨伟巍签订《宅基地转让协议书》，吴金华将自己原有的宅基地房屋出售给了案外人，不存在违反“一户一宅”原则的情况。且杨伟巍、吴金华均属于上海市嘉定区安亭镇的农村集体经济组织成员，双方签订的协议系真实意思表示，不违反相关规定。杨伟巍向一审法院起诉请求：1．确认杨伟巍与吴金华签订的《宅基地转让协议书》无效；2．吴金华返还杨伟巍位于上海市嘉定区安亭镇新泾村菖蒲组梅园别墅102号的宅基地使用权；3．吴金华从上述宅基地地上建筑物中迁出。一审法院认定事实如下：杨伟巍系原嘉定区安亭镇林家村村民，吴金华系原嘉定区黄渡镇杨木桥村村民。2000年3月13日，杨伟巍(甲方)与吴金华(乙方)签订《宅基地转让协议书书》一份，双方就甲方宅基地转让给乙方事项作了如下约定：1．甲方愿意把新居(在新泾村)终身转让给乙方，今后一切产权属乙方。2．乙方同意甲方要求意愿出资40，000元作转让费用。3．在甲方旧居一切费款及待遇属甲方所有享受和负担。4．在甲方新居此的一切费款及待遇属乙方所有享受和负担。5．转让费在协议书双方签约时付清30％，半月后付清全部转让费。6．如有违约，甲方不再退回转让费。7．(有)关旧房款到年底付清。2001年2月12日，双方又签订一份《宅基地转让补充协议》，约定：1．至今所有问题到此结束，双方都不能(提)任何问题，如提出问题作无效。2．对以后乙方申办宅基证、房产证问题，甲方应积极配合，甲方不能以任何理由不配合乙方申办。3．在申办宅基证、房产证过程中，一切费用由乙方负担。4．在政策允许情况下，乙方申办宅基证、房产证，甲方积极配合，如不配合，申办费用应由甲方负担。另查明：1．杨伟巍户原宅基地房屋坐落在在上海市嘉定区安亭镇林家村XXX号，经置换获得涉案宅基地房屋后与吴金华签订了《宅基地转让协议书书》。签订协议书时，涉案宅基地房屋尚在建设当中。协议书签订后，吴金华按约向杨伟巍支付了全部费用，包括转让费、旧房的补贴款、新房的购房款。之后涉案宅基地房屋竣工，杨伟巍将房屋交付给了吴金华，吴金华对涉案宅基地房屋进行了装修，并一直居住至今。另，涉案宅基地房屋登记权利人为杨伟巍。2．吴金华户原宅基地房屋坐落在上海市嘉定区黄渡镇杨木桥村XXX号，2003年异地搬迁安置了坐落于上海市嘉定区黄渡镇绿苑五村二区113号别墅。2013年，吴金华将该113号别墅出售给了案外人，并由案外人装修后居住使用至今。2009年，经上海市政府批准，撤销安亭镇、黄渡镇，建立了新的安亭镇。一审法院认为，杨伟巍、吴金华签订的《宅基地转让协议书》是双方当事人真实意思表示，协议书签订后，吴金华履行了全部支付义务，杨伟巍也将涉案宅基地房屋交付给了吴金华，双方权利义务均已履行完毕。之后，吴金华装修房屋后一直居住在内，至今也有近20年的时间。从尊重现状、维护社会关系稳定、诚实守信的角度出发，对杨伟巍要求《宅基地转让协议书》无效的诉请，法院不予支持。吴金华对涉案宅基地房屋可以继续享有占有、居住、使用的权利。吴金华原搬迁安置的宅基地房屋经杨木村民委员会证实已出售他人，并无证据证明吴金华违反“一户一宅”原则。吴金华在涉案宅基地房屋内已居住近20年，杨伟巍称其他涉案宅基地房屋权利人对转让行为并不知情且不予认可，明显不符合常理，法院不予采纳。一审法院判决如下：杨伟巍的诉讼请求，不予支持。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，杨伟巍与吴金华于2000年签订《宅基地转让协议书》后，吴金华即按约向杨伟巍支付了应付费用，杨伟巍亦在涉案宅基地房屋竣工后将房屋交付给了吴金华，双方均已实际履行了协议书的内容。吴金华在装修涉案宅基地房屋后一直居住至今，在杨伟巍与吴金华于2001年签订《宅基地转让补充协议》后至杨伟巍向一审法院起诉前，近20年的时间内，杨伟巍从未就上述协议书的内容及履行提出过异议，也未有他人向吴金华主张涉案宅基地房屋的权利。涉案宅基地房屋登记的权利人仅为杨伟巍一人，没有证据证明杨伟巍与吴金华签订《宅基地转让协议书》时，有恶意串通损害他人利益的事实。现杨伟巍以涉案宅基地房屋为其妻子及儿子三人共有、《宅基地转让协议书》未经共有权人同意为由，主张《宅基地转让协议书》无效，吴金华应当返还涉案宅基地使用权，本院难以采纳。2009年上海市政府撤销安亭镇、黄渡镇，建立新的安亭镇，杨伟巍主张吴金华与其并非同一集体经济组织成员、不符合受让涉案宅基地的资格和条件，本院不予采纳。吴金华已提供相关证据证明其原搬迁安置的宅基地房屋已出售给他人，杨伟巍也未提供证据证明吴金华违反“一户一宅”原则。一审法院从尊重现状、维护社会关系稳定等角度出发，对杨伟巍要求确认《宅基地转让协议书》无效等诉请不予支持，本院予以认同。综上，杨伟巍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币800元，由上诉人杨伟巍负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  俞 璐审 判 员  王晓梅二〇二一年一月二十六日法官助理  万 晶书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……