浙江省缙云县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙1122执异1号 异议人（申请执行人）：浙江缙云联合村镇银行股份有限公司，住所地缙云县五云街道仙都路**。 法定代表人：褚海芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：应碧华，该公司员工。 被执行人：徐莲月，女，1968年3月30日出生，汉族，住缙云县。 案外人：应鸽婉，女，1949年10月16日出生，汉族，住缙云县。 本院在执行申请执行人浙江缙云联合村镇银行股份有限公司（下称村镇银行）与被执行人徐莲月金融借款合同纠纷一案中，申请执行人村镇银行向本院提出执行异议。本院依法进行书面审查，现已审查终结。 申请执行人村镇银行异议称：法院在执行（2019）浙1122执213号金融借款合同纠纷一案过程中，通知我行拟对抵押房产带租拍卖，为此提出异议如下：1.我行起诉徐月莲时间为2018年11月22日，执行时间为2019年1月14日，而应鸽婉申请对租赁权的保护在案件执行19个月后的2020年9月，显然不合常理，且租赁合同的履行条件要以定金或租金的支付为成立条件，而应鸽婉的租赁协议，内容过于简单，明显不符合法定成立条件，以租抵债不合乎证据三性原则；2.应鸽婉提交的租赁协议，从2015年至今已有多年，应鸽婉也应在我行申请执行一年之后才提出保护申请。综上，为保障本行的权益，请求法院对应鸽婉房屋租赁之真实性不予认可，强制腾空房屋并拍卖。 案外人应鸽婉辩称：因厉岳松忽悠走了我所有的××路××号××室房子抵押银行，导致我的退休生活彻底陷入不安和恐惧，贪小便宜赚利息，结果赔进一套房产。现厉岳松已经去世，其夫妇最大的债权人就是我与银行，留下可处置的最大资产就是案涉之房产，目前银行拥有抵押权，我拥有居住权，而且租赁协议签订在抵押之前。今年年初，我曾与银行的领导沟通带租拍卖事宜，在得到银行领导的首肯之后，就将各种能够证明租赁事实的相关证据提交法院，以求银行在实现抵押权的同时保护我的租赁权，现银行对租赁的真实性提出质疑，如果带租拍卖先还清贷款的本息总计约99万元，该房产是否值100万难说，银行为了自身利益致本人的权利于何处，不顾我们老年夫妻今后的生活问题。当时银行给厉岳松发放贷款之前，按程序应到实地拍照、评估，了解房产的租赁情况，在银行贷款经理来我家时，我也跟该经理说清楚这房产目前是我们两个老人居住，经理说没关系，房子还是我们住，他们就拍几张照片，走个程序。从上述情况看，银行明知抵押房产由我们老夫妻居住，但未做任何深入的调查，本来应该严格的审查评估流于形式，按普通空置房产，发放了足额贷款，如果不是故意忽视，就算随便查一下水电缴费情况，也清楚这房子的生活缴费用户名与房产证上户主信息不ー致。现我也愿意为我的错而付出代价，接受对自己房子的所有权换成了租赁权和债权这一事实，现银行在岳松去世了，就想把我踢出房，确保自己利益最大化。如果银行也有过错，其责任也需要自己承担，而不是不分青红皂白，先保全自己利益，把我们置于困境中。为了证明上述事实，我提交这些年来居住在××路××号××室的各种水电、有线电视、电话座机缴费记录、大型家电维修票据，楼上楼下街坊邻居证言等各类证据，证明我从2003年搬进这房子至今一直生活在这处房产里的事实。综上，我请求确认案涉房屋租赁的真实性，维护我与银行的利益。应鸽婉为证明其辩称，向本院提交了《租赁协议》、缙云华数广电网络有限公司关于应鸽婉居住案涉房屋有线电视费用交易记录、中国电信关于赵清芳居住案涉房屋固定电话登记信息、缙云县××排××电力有限公司缙云县供电公司关于应鸽婉历月电费明细、证人朱某、陈苏明等多人联名证明等。 本院查明，2014年9月18日，厉岳松、徐莲月、吕玉琴向应鸽婉出具借条一份，内容为：“今向应鸽婉户借到缙云县××镇××路××号××室户，房产证一本（连车库）价值壹佰贰拾万元，使用三年后，房产证按原户主归还，一切手续齐全。（转户时一切费用均由厉岳松借户负责），特此为证，一式二份，见证人吕某。 2014年9月19日，应鸽婉、赵清芳与厉岳松委托缙云县五云法律服务所办理《房屋转让合同》，该合同约定应鸽婉、赵清芳将所有的坐落缙云县五云镇××路××号××室房产转让给厉岳松所有，该402室房产国有土地使用权证号为“缙国用（2004）第1-1931号”，房产权证为“缙房权证Ａ××4号”，转让价款600000元在合同签订之日起三日内一次性付清，付清房款后，应鸽婉、赵清芳将房屋交于厉岳松。同日，缙云县五云法律服务所出具（2014）缙五见字第211号见证书，证明上述房屋转让合同内容符合法律法规的规定。 2015年11月10日，厉岳松、徐莲月与应鸽婉签订《协议书》一份，内容为厉岳松再次借用应鸽婉所有的××路××号××室房屋，年费3万元，房屋由应鸽婉居住，借款120万元月息利率为1%等。 2015年11月12日与厉岳松签订《租赁协议》一份，内容为：“甲方厉岳松将位于××镇××路××号××室××方应鸽婉使用，包括附属车库，使用期限20年，租金为贰万一年，租金从厉岳松从应鸽婉的借款利息中抵扣，厉岳松在未支付清所欠应鸽婉借款之前，不得单方中止此租赁协议。” 2016年2月4日，厉岳松与村镇银行签订了个人抵押借款合同，约定厉岳松向村镇银行借款700000元，由其妻徐莲月承诺对上述借款本息等自愿承担共同还款责任，由徐莲月、厉岳松所有的坐落缙云县的房屋承担抵押担保责任，其抵押房产的国有土地使用权证号为“缙国用（2014）第0101910102号”，房产权证为“缙房权证Ａ××1号”。后因厉岳松去世，徐莲月未归还上述借款本息，村镇银行于2018年11月22日向本院提起诉讼。2018年12月4日，本院（2018）浙1122民初4424号民事判决书判决：一、徐莲月于判决生效之日归还村镇银行借款本金700000元，利息138882.46元，共计838882.46元，并从2018年10月21日起至款清偿日止按合同约定计付借款本金700000元的利息；二、徐莲月以其坐落缙云县对上述借款本息承担抵押担保责任，村镇银行对该抵押物的折价或拍卖、变更所得价款优先受偿等。该判决生效后，徐莲月未履行上述法律文书确定的义务，本院根据村镇银行的申请于2019年1月14日立案执行，执行案号为（2019）浙1122执213号。在执行过程中，应鸽婉向本院提出保护其租赁权的申请，本院通知村镇银行带租拍卖该抵押房产。 2018年11月19日，应鸽婉向本院起诉，要求徐莲月、吕玉琴支付房屋价款1200000元，支付2014年9月18日起至起诉日止按月1%计算的利息600000元，并按月1%计算至款付清日止；厉立仁、吕玉琴、厉诗盟、陆芳燕在继承厉岳松遗产的范围内对上述款项承担偿还责任。案经审理，本院（2018）浙1122民初4384号民事判决书认定徐莲月与厉岳松原系夫妻关系，二人已离婚。厉立仁、吕玉琴系厉岳松的父母，厉诗盟系厉岳松与徐莲月的儿子，陆芳燕系厉岳松妻子。2014年9月18日，厉岳松、徐莲月向应鸽婉借到缙云县房产作为融资的担保。2015年11月10日，应鸽婉与厉岳松、徐莲月签订《协议书》一份，约定应鸽婉将房产证再借给厉岳松以解决当务之急。后厉岳松、徐莲月将房产抵押至村镇银行壶镇支行、中国银行股份有限公司缙云县支行为借款提供担保，至今未将房产证过户还给应鸽婉。该判决认为，应鸽婉与厉岳松、徐莲月之间并无买卖房屋的合意，故双方之间并非房屋买卖合同关系，厉岳松与徐莲月向应鸽婉借用房屋为融资提供担保，理应按约定归还房屋。现厉岳松与徐莲月将房屋抵押至银行，银行起诉的案件已进入执行程序，造成事实上无法归还，徐莲月应当承担违约责任，并判决徐莲月于本判决生效后十日内支付应鸽婉房屋价款1200000元，支付自2014年9月18日起至2018年11月19日止的利息600000元；并从2018年11月20日起以1200000元为基数按月1%计付利息至款付清日止，厉立仁、吕玉琴、陆芳燕、厉诗盟在继承厉岳松遗产的范围内对上述债务承担偿还责任等。 以上事实，有借条、《房屋转让合同》、（2014）缙五见字第211号见证书、《协议书》、《租赁协议》、有线电视费用交易记录、固定电话登记信息、水电费用明细、（2018）浙1122民初4424号民事判决书、（2019）浙1122执213号案件基本信息、（2018）浙1122民初4384号民事判决书等证实。应鸽婉提交的证人朱某、陈苏明等多人联名证明，其形式不合法，本院不予采信。 本案争议的主要问题有两个，一是厉岳松与应鸽婉之间签订的《租赁协议》是否客观真实；二是带租拍卖案涉房产是否符合法律规定。 关于《租赁协议》真实性问题。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。本案中，《租赁协议》的形式虽然不够规范，内容简单，但租赁物、租赁期限、租金等约定均明确，且案涉房产系借用产生的合同纠纷，在所有权已经转移登记至厉岳松、徐莲月名下，应鸽婉为了避免因出借房屋而带来的财产损失、居住生活等风险，先行与厉岳松、徐莲月约定房产赔偿、租赁事宜等，符合常理，在没有其他证据否定该租赁事实的情况下，理应认定其真实性。 关于带租拍卖是否符合法律规定问题。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，应鸽婉之《租赁协议》签订在房产抵押、法院查封之前，且占有案涉房产至今，根据上述法律规定，执行中应当保护应鸽婉的租赁权，当然，对于该租赁权的保护，并非是停止对标的物的处分，可以采取带租拍卖等方式予以执行，本院拟带租拍卖该标的物，符合法律的规定。 综上，村镇银行要求涤除案涉房产之租赁权，缺乏事实和法律理由，本院不予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回浙江缙云联合村镇银行股份有限公司之异议。 如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 本裁定送达即发生法律效力。 审 判 长 胡建岳 审 判 员 卢建龙 审 判 员 周灵芝 二〇二一年一月十九日 代书记员 杨程宇 附：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国民法典》 第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。