淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初8634号原告：深圳市特发服务股份有限公司淮安分公司，住所地淮安市清江浦区金域华府**楼物业用房**。法定代表人：王大军，该公司总经理。委托诉讼代理人：李东芳，该公司员工。被告：岳磊，男，汉族，1981年12月16日出生，住淮安市清江浦区。原告深圳市特发服务股份有限公司淮安分公司（以下简称特发公司）与被告岳磊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告特发公司的委托诉讼代理人李东芳，被告岳磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告特发公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年8月18日至2020年6月30日期间的物业服务费6856元，滞纳金759元，合计7615元并承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月18日，被告购买淮安东祺置业有限公司开发的金域华府小区7栋2803室房屋。同日，被告办理了房屋交接手续并于签订了《承诺书》，《承诺书》中被告明确承诺同意遵守业主《临时管理公约》、《前期物业管理协议》及《物业使用须知》等内容。被告收房后，按时缴纳了2016年8月18日至2017年8月17日的物业服务费，2017年8月18日至2020年6月30日的物业费被告却以没钱为由拒绝缴纳，原告多次催要无果后诉至法院。被告岳磊辩称，根据2016年2月6日国务院修订的物业管理条例第44条规定，物业服务企业接受委托代收前款费用（物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视）不得向业主收取手续费等额外费用。根据国家发改委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格2003第1864号文件《物业服务收费管理办法》）第十七条同样作上述规定。该管理办法第十一条规定关于物业服务成本或者服务支出构成中第二款中明确规定物业共用部分、共同设施设备的日常运行、维护费包括在物业服务成本内，根据以上规定所收取的包含了每平方米0.3元每月的代收代缴费用，属于违法收取，被告认为根据法律规定有权拒绝缴纳物业费。原告围绕诉讼请求依法提交：1、与深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司的交接明细，该明细中载明被告岳磊尚欠2017年8月17日至12月19日的物业费812.58元；2、物价局备案标准；3、每月代收代缴的水电费发票。经质证，被告岳磊对此不予认可，称交接明细中所欠物业服务费已经超过诉讼时效；物价局备案表中载明备案标准为物业公共服务费1.26元／平方米／月，0.3元／平方米／月的代收代缴费用系违法收取；水电费发票与本案无关。本院经审查后认为，原告举证能够证明被告拖欠物业费的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：被告岳磊与深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司签订《物业服务协议》，约定：协议期限为自协议签订之日起至业主委员会成立后代表全体业主与其他物业公司签订新的物业管理合同生效时止。2017年12月18日，淮安市金域华府小区的开发商淮安东祺置业有限公司与深圳市特发物业管理有限公司淮安分公司签订《前期物业服务委托合同》，约定：淮安东祺置业有限公司将金域华府委托深圳市特发物业管理有限公司淮安分公司进行前期物业服务，高层住宅物业服务费为1.26元/月/平方米，以上物业公共服务费包括《江苏省物业服务费收费管理办法》苏价规[2013]4号规定的内容，其中包含电梯、二次供水等设备的年检费、维护费等。代收代缴费用：（1）高层住宅：0.3元/月/平方米；其中：a、公共用水水费0.005元/月/平方米；b、公共照明电费：0.02元/月/平方米；c、电梯电费0.18元/月/平方米；d、智能化系统电费：0.03元/月/平方米；e、水泵电费：0.04元/月/平方米；f、消防系统电费：0.005元/月/平方米；g、走道灯电费：0.02元/月/平方米。2017年，深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司与深圳市特发物业管理有限公司淮安分公司、淮安东祺置业有限公司签订债权转让协议，约定：深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司于2017年12月1日与淮安东祺置业有限公司签署金域华府前期物业服务委托合同之解除协议，2017年12月24日起深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司全面撤场，金域华府小区部分业主自拿房之日起至2017年12月20日，尚有物业管理费未缴纳，现经三方协商一致，上述物业管理费债权转让给深圳市特发物业管理有限公司淮安分公司。2017年12月20日，原告将协议内容予以公告。因原告多次催要物业服务费未果，故诉至本院。本院认为：依法成立的合同受法律保护。业主委员会成立前房地产开发企业有权代表业主与物业服务单位签订前期物业服务合同。本案中，被告岳磊与深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司签订的物业服务协议，原告深圳市特发服务股份有限公司淮安分公司与淮安市金域华府小区的开发商淮安东祺置业有限公司签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。该期间的物业费涉及到债权转让，由深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司与淮安东祺置业有限公司、本案原告签订债权转让协议，约定深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司将其在管理期内应收取的至2017年12月20日的物业费的债权转让给原告，本案原告取得债权的形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，故原告有权对2017年8月17日至12月19日期间的物业服务费行使请求权。被告虽抗辩该期间物业服务费已经超过诉讼时效，但深圳市福田物业发展有限公司淮安分公司于2017年12月24日撤场，故应当从2017年12月25日起计算诉讼时效，本案的立案时间为2020年11月11日，故原告起诉时并未超过诉讼时效，原告仍有权收取该期间的物业服务费。本案被告系该小区7号楼2803室业主（面积为127.77平方米），依照合同约定，高层住宅物业服务费为1.26元/月/平方米，代收代缴费用为0.3元/月/平方米。被告虽抗辩0.3元/月/平方米的代收代缴费用属于违法收取，但是原告与东祺置业签订的前期物业服务委托合同中对物业服务费和代收代缴费用已作出了明确说明，原告收取代收代缴费用后亦向水电部门实际缴纳了该费用，故对被告的抗辩本院不予采纳。被告接受物业服务后，应当向物业服务单位支付相应物业费用。本院考虑到原告在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，对滞纳金不予支持，并酌情对被告拖欠的物业服务费予以适当减免，酌定被告的物业服务费为6580元。根据最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案的法律事实发生在《民法典》实施前，故仍然适用当时的法律、司法解释。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条，判决如下：一、被告岳磊于本判决生效后五日内一次性给付原告深圳市特发服务股份有限公司淮安分公司2017年8月18日至2020年6月30日期间的物业服务费（含代收代缴费用）6580元。二、驳回原告深圳市特发服务股份有限公司淮安分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告深圳市特发服务股份有限公司淮安分公司负担2元，由被告岳磊负担23元。本判决为终审判决。本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 员 王炳连二〇二一年一月十八日法官助理 李 思书 记 员 高春花附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均年工资的百分之三十以下的，实行一审终审。最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。