上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11300号上诉人（原审原告）:上海福鑫精品模型制品厂，住所地上海市奉贤区南桥镇（原江海镇）轿行村。法定代表人：田福明，厂长。委托诉讼代理人：孙永明，上海市华通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:上海锦涛服饰有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇轿行村**。法定代表人：楼雪强，总经理。委托诉讼代理人：叶春，上海春晓律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：上海市奉贤区南桥镇六墩村村民委员会，住，住所地上海市奉贤区南桥镇南庄路**/div>法定代表人：何平，主任。委托诉讼代理人：金铮铮，上海道舍律师事务所律师。上诉人上海福鑫精品模型制品厂（以下简称福鑫模型厂）因与被上诉人上海锦涛服饰有限公司（以下简称锦涛服饰公司）、上海市奉贤区南桥镇六墩村村民委员会（以下简称六墩村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初8738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人福鑫模型厂上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判上诉人与被上诉人上海锦涛服饰有限公司关于本市奉贤区XX村XX号房屋（以下简称涉案房屋）的《上海市房地产买卖合同》无效，判决将该处房屋产权恢复至上诉人名下。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人原系挂靠在上海市奉贤区XX镇XX村名下的企业，实际出资人为田福明等，一审认定上诉人由奉贤区XX合作社出资有误。上诉人从未将公章交由六墩村委会保管，被上诉人也从未发表上诉人公章由六墩村委会保管的意见，一审判决认为上诉人将公章交给六墩村委会保存在村里没有任何依据。2.上诉人对六墩村委会提供的保证书的真实性提出异议，并配合一审法院要求申请鉴定。保证书落款的田福明签字经鉴定不是本人所签，一审法院在未做出任何说明的情况下，以鉴定程序不合法为由不采纳鉴定结论，难以令人信服。涉案房屋交易相关文件，包括上海市房地产登记申请书、上海市房地产买卖合同、收据以及前述保证书上的“田福明”签字及“上海福鑫精品模型制品厂”公章均系假冒，上诉人多次书面申请鉴定，一审法院均不予准许，显然未查明事实。3.一审法院适用法律不当。上诉人已取得涉案房屋的产权证，六墩村委会亦出具“资产确认书”确认涉案房屋所有权归属于上诉人，且上诉人提供了1999年110号《产权转让合同》及相关评估报告等文件予以佐证。一审法院以上诉人未能提交出资购买涉案房屋的有效证据为由，否认上诉人为产权人，违反物权法相关规定；以上诉人法定代表人自述全程未参与涉案房屋登记手续为由，否认上诉人通过法定程序获得物权，则是混淆了法人与其法定代表人的人格。涉案房屋所有权已通过法定程序变更登记到上诉人名下，即使上诉人未支付购房款，六墩村委会仅能向上诉人主张债权，并不影响上诉人获得物权。4.退一步说，根据物权法司法解释相关规定，六墩村委会对上诉人经登记的产权人身份有异议，应先提起确权之诉，确认其作为真实权利人，并承担举证责任证明，而不是由一审法院在六墩村委会未提起确权之诉请，且未提供相应证据证明的情况下，主动确认涉案房屋权属，这一做法加重了上诉人举证责任，于法无据。5.虽涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》的一方当事人写的是上诉人，但合同落款处上诉人的签章均为假冒，该合同实际由二被上诉人签署，且二被上诉人均认为彼此为交易对象。涉案房屋产权登记在上诉人名下，被上诉人锦涛服饰公司从未了解上诉人作为产权人是否同意交易并委托六墩村委会签订合同，盲目的认为六墩村委会即为产权人，未尽合理的谨慎注意义务，故其不具有善意，也不符合表见代理的法律特征。既然涉案房屋属于上诉人，二被上诉人之间的买卖合同当然无效，该合同完全隐瞒了上诉人是产权人的事实，上诉人不知晓也不同意买卖涉案房屋，产权登记应当恢复原状。被上诉人锦涛服饰公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.上诉人对涉案房屋不享有权利，该房屋的实际权利人是六墩村委会，房屋产权登记在上诉人名下仅是因为十几年前因政策原因不能登记在村委会名下。2.六墩村委会持有产证原件和上诉人承诺书，上诉人称其在2003年就获得了涉案房屋的产权，但其在十几年间从未对六墩村委会处分房屋发表异议。锦涛服饰公司在购买涉案房屋前已经租赁了该房屋，也从未见过上诉人。3.签订合同之时，锦涛服饰公司是完全相信村委会代签合同的效力的。如果上诉人坚持自己为涉案房屋的产权人，基于物权法相关规定，锦涛服饰公司符合善意取得的要件。上诉人不能追回房屋，但可以要求无权处分人赔偿损失。根据物权法司法解释相关规定，上诉人主张二被上诉人恶意串通，应由上诉人一方举证。综上所述，上诉人的诉讼请求不能成立。被上诉人六墩村委会辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.上诉人从未履行与六墩村委会之间的《产权转让合同》。涉案房屋全部由六墩村委会出资建造，只是因为政策问题，才登记在上诉人名下，当时政策不允许村委会拥有房产。之前上诉人无力偿还所欠租金，所以把房产证放在村里了。涉案房屋为六墩村委会所有，房产证原件一直放在六墩村委会，上诉人也从未过问，六墩村委会将房屋出售给锦涛服饰公司不需要通知上诉人。2.上诉人主张权利受到侵害，应有权利基础。上诉人从未履行与六墩村委会的《产权转让合同》，故其自始未获得相关权利。上诉人提供的向村里借款的凭证进一步证明其无力支付购房款，未履行合同。福鑫模型厂向一审法院起诉请求：判令福鑫模型厂、锦涛服饰公司签订的关于上海市奉贤区XX镇XX村XX号房屋（原奉贤县XX镇XX村XX号，以下简称涉案房屋）的《上海市房地产买卖合同》无效，判令将涉案房屋产权恢复至福鑫模型厂名下。一审法院认定事实：福鑫模型厂系股份制企业（法人），于1996年8月19日设立，出资人为奉贤县XX合作社（现为奉贤区XX合作社），现福鑫模型厂已被吊销营业执照（未注销）。1999年12月2日，福鑫模型厂法定代表人田福明与XX村签订产权转让合同，受让属于XX村的涉案房屋（即坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX号房屋），转让价格为人民币272,200元（以下币种同）。后房屋产权登记在福鑫模型厂名下。2003年，XX村自称其为涉案房屋的实际产权人，XX村以福鑫模型厂名义与锦涛服饰公司签订《上海市房地产买卖合同》,将涉案房屋出让给锦涛服饰公司，合同约定的转让价格为500,000元。XX村交给锦涛服饰公司（乙方）的《上海市房地产买卖合同》上载明甲方为福鑫模型厂，合同尾部甲方处有“田福明”签字和“上海福鑫精品模具制品厂”印章。合同签订后，双方至奉贤区房地产交易中心办理房地产变更登记，将涉案房屋登记至锦涛服饰公司名下，在办理变更登记时提交给奉贤区房地产交易中心的上海市房地产登记申请书及收据上均有“田福明”签字和“上海福鑫精品模具制品厂”印章。锦涛服饰公司于2003年11月14日至2007年12月28日间陆续支付给XX村及奉贤区南桥镇六墩村村民委员会（后两村合并为奉贤区南桥镇六墩村）转让款共计920,000元。2016年11月1日，福鑫模型厂法定代表人田福明向奉贤公安分局报案，称陈某（原XX村书记）伪造上海福鑫精品模型制品厂公章，假冒田福明签字，将上海福鑫模型制品厂名下奉贤区南桥镇XX村XX号的厂房及土地卖给锦涛服饰公司，陈某等人涉嫌诈骗。2016年12月，奉贤公安分局出具不予立案通知书，认为陈某无犯罪事实。嗣后，福鑫模型厂于2018年4月4日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，案件的主要争议焦点是涉案房屋的实际产权人如何认定，及六墩村委会对涉案房屋是否有权处分。福鑫模型厂认为涉案房屋系其于1999年购买并登记在其名下，故其为涉案房屋的产权人，其将公章及房产证原件交给XX村委会时任书记陈某系其委托六墩村委会代为出租；六墩村委会主张涉案房屋由其出资建造，其为涉案房屋的实际产权人，因当时政策形势不允许登记在村委会名下。根据查明的事实与证据显示，涉案房屋自始由六墩村委会出资建造，对此福鑫模型厂也认可；虽然福鑫模型厂称涉案房屋系其向六墩村委会购买取得，但未能提交出资购买涉案房屋的有效证据，即福鑫模型厂提交的出资凭证从形式上看系其向六墩村委会缴纳土地使用费及租金的凭证。其次，福鑫模型厂又解释购房款以六墩村委会代其出租涉案房屋代为收取的租金抵付，但福鑫模型厂对此未能提供证据佐证，法院难以采信。然根据一审法院依职权向上海市公安局奉贤分局调取的田福明询问笔录，福鑫模型厂法定代表人田福明自述其全程并未参与其与六墩村委会之间的房屋登记手续，仅是收到一份房屋产权证。综上，一审法院认为，不动产物权登记的公信力是指物权法确立的物权的善意取得制度。然房地产权证作为一个单一证据，并不能最终确定实际法律关系（即涉案房屋所有权归属）的真实内容。物权作为一项民事权利，在发生争议时，其内容的确认最终要结合出资情况及当事人对出资的意思表示进行认定。一审法院综合涉案房屋的出资情况及实际管理、控制等情况确认涉案房屋的实际产权人为六墩村委会。现六墩村委会与锦涛服饰公司签订涉案房屋的买卖合同属有权处分。此外，对福鑫模型厂要求对“田福明”签字和“上海福鑫精品模具制品厂”公章进行鉴定的申请，一审法院认为，因鉴定的结果与本案事实认定并无直接关联，法院不予准许。一审法院审理后作出判决：驳回上海福鑫精品模型制品厂的诉讼请求。一审案件受理费13,800元，鉴定费9,500元，合计诉讼费用23,300元，由上海福鑫精品模型制品厂负担。本院二审期间，上诉人福鑫公司提交借款合同书一份，内容是上诉人福鑫公司在2000年1月向乡合作基金会申请借款10万元，并以涉案房屋作为抵押，以此证明被上诉人六墩村委会清楚并认可涉案房屋为上诉人福鑫公司所有。经质证，被上诉人六墩村委会对该份证据真实性不予确认，与证明涉案房屋权利人为上诉人福鑫公司之间并无关联性；并认为，该份证据反而证明上诉人福鑫公司不具有购房能力，并且将涉案房屋抵押存在违法。被上诉人锦涛服饰公司认为其并不清楚此情况，但同意被上诉人六墩村委会的质证意见。对此，本院认为，两被上诉人对上诉人福鑫公司提交的该份证据真实性不予确认，且与上诉人福鑫公司证明涉案房屋权利人为上诉人福鑫公司之间无关联性，故本院对该份证据的证明效力不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本案二审争议焦点在于：上诉人福鑫公司以被上诉人六墩村委会无权以其名义转让涉案房屋以及被上诉人锦涛服饰公司对此明知构成恶意串通等理由主张2003年签署的《上海市房地产买卖合同》无效并要求恢复产权登记于上诉人福鑫公司名下的诉请是否应予支持。本院认为，虽然上诉人福鑫公司提交其与XX村于1999年12月2日签订的《产权转让合同》及基于该份合同取得涉案房屋的产权证，但上诉人福鑫公司在本案审理中并未提交证据证明其履行了合同约定的付款义务以及该份《产权转让合同》得到双方全面履行等事实；上诉人福鑫公司的法定代表人田福明自述其全程未参与涉案房屋的登记手续；上诉人福鑫公司在本案中主张的其在2002年将涉案房屋产权证交给时任XX村村书记陈某保管并委托其管理、出租厂房，但上诉人福鑫公司也未能举证证明XX村及后来的六墩村有向其支付过租金的事实，且被上诉人六墩村委会在本案中否认双方之间存在委托出租关系；此外，被上诉人锦涛服饰公司在本案中确认其是在XX村向其出示涉案房屋的产权证原件、上诉人法定代表人田福明的保证书等材料，以及当时XX村村支书陈某告知其涉案房屋的实际产权人为XX村、上诉人福鑫公司代持涉案房屋产权等情况下签署的《上海市房地产买卖合同》，因此被上诉人锦涛服饰公司认为其有理由相信XX村具有代签买卖合同的权利及该买卖合同的效力，以及被上诉人锦涛公司在购买涉案房屋中已尽到购买人的合理谨慎之注意义务，并支付合理的对价，据此主张其为善意取得，本院予以采信。涉案房屋产权转移登记至被上诉人锦涛服饰公司名下长达十余年，而该转让行为已经涉及到对上诉人福鑫公司的权利侵害之后果，但是上诉人福鑫公司在此期间从未提出异议，显然不符合常理，因此法院也有理由相信涉案房屋产权系上诉人福鑫公司代XX村持有，上诉人福鑫公司只是名义上的权利人。据此，上诉人福鑫公司以六墩村委会无权处分涉案房屋以及被上诉人锦涛服饰公司对此明知的理由主张双方之间存在恶意串通，据此要求认定该份买卖合同无效，依据不足，本院不予采信。至于上诉人福鑫公司称一审法院在本案中对涉案房屋权利归属作出认定已超出本案审理范围，对此，本院认为，基于上诉人福鑫公司是以其与XX村之间的买卖合同关系而获得涉案房屋的所有权，并不涉及权利登记错误的问题，故一审法院在本案审理中对双方是否存在买卖关系是否履行以及房屋所有权归属作出审理认定，并无不妥。上诉人福鑫公司的该项上诉意见，本院不予采纳。退一步讲，即便被上诉人六墩村委会无权处分事实成立，则因被上诉人锦涛服饰公司为善意取得，故而不影响被上诉人锦涛服饰公司已取得的涉案房屋的权利。一审法院所作判决并无不当，本院予以认同。综上所述，福鑫模型厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13,800元，由上诉人上海福鑫精品模型制品厂负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二一年一月十三日书记员  张冰玢附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……