山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终7378号上诉人（原审被告）：韩玉章，男，1958年6月26日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘国臻，山东信力源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马春英，女，1963年2月26日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审原告）：烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心。住所地烟台市芝罘区华茂街**。法定代表人：赵君良，该中心主任。委托诉讼代理人：王红光，山东三和德通律师事务所律师。委托诉讼代理人：于志燕，山东三和德通律师事务所律师。上诉人韩玉章、马春英因与被上诉人烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初2477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。韩玉章上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人继续履行与烟台市通伸房产管理处签订的房屋租赁契约，继续承租并使用烟台市芝罘区房屋；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人作为原告提起诉讼主体不适格。被上诉人提供的两份烟台市机构编制委员会办公室文件系复印件，不具有证明效力，不能证明烟台市房管局将包括通伸房管处在内的10个房管处合并为被上诉人。一审法院以上述文件“应当为公示性文件”要求上诉人查阅核实真伪，属举证责任分配不当。如上述文件确为公示性文件也应由被上诉人提交“公示”过该两份文件的相关证据。因被上诉人未能完成主体适格的举证，故应驳回其起诉。二、涉案房屋是1994年上诉人原单位烟台第二汽车配件厂安排给上诉人韩玉章的保障性福利房，大约2002年单位倒闭，房屋交给烟台市通伸房产管理处管理。上诉人生活困难又没有别的住处，该类保障性住房是为了照顾上诉人生活困难而分配的，出租方没有随意解除合同的权利。即使涉案房屋所在地块面临拆迁，也应当保证上诉人参加房改购买涉案房屋的权利。三、上诉人没有拒交房租，因2013年涉案房屋被列入政府拆迁范围，上诉人再次提出参加房改，相关部门为排除上诉人参加房改购买涉案房屋的权利而一直故意拒收租金，恶意营造上诉人未交房租要求解除合同的事由。四、2002年6、7月份王新兵从涉案青松街18-7号房屋搬出，2004年底第二汽车配件厂领导宋东来将青松街18-7号房屋已完全安排给上诉人和女儿居住使用，上诉人韩玉章使用涉案房屋合情合理。针对韩玉章的上诉，被上诉人烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心辩称，一、上诉人韩玉章认为“涉案房屋是1994年上诉人原单位烟台市第二汽车配件厂安排给上诉人韩玉章的保障性福利房，大约在2002年单位倒闭后，房屋交给烟台市通伸房产管理处管理”，违背事实。一审庭审中，被上诉人已提交了《房屋产权交接书》，证明涉案房屋于1983年建成后，烟台市建设局将涉案房屋的产权交给了烟台市房地产管理局，并不是上诉人所称的烟台市第二汽车配件厂。二、上诉人承租的房屋位于芝罘区白石区片改造项目范围内。征收部门已就涉案房屋向被上诉人送达征收补偿决定书，并以韩玉章为利害关系人送达了征收补偿决定书。2020年6月5日，被上诉人就涉案房屋的补偿安置事宜与烟台市芝罘区住房和建设局签订《白石区片改造项目（G、H地块）住宅房屋产权调换协议》。一审法院判决被上诉人与上诉人解除租赁关系，并非剥夺了韩玉章继续承租公管房的权利，而是让上诉人韩玉章在被上诉人提供的另外一套同等条件的直管公房与产权调换后的房屋进行选择后，继续承租。三、韩玉章与马春英占用原王新兵承租的涉案房屋中的两间没有任何合法依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。马春英上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人使用烟台市芝罘区房屋；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人作为原告提起诉讼主体不适格。被上诉人提供的两份烟台市机构编制委员会办公室文件系复印件，不具有证明效力，不能证明烟台市房管局将包括通伸房管处在内的10个房管处合并为被上诉人。一审法院以上述文件“应当为公示性文件”要求上诉人查阅核实真伪，属举证责任分配不当。如上述文件确为公示性文件也应由被上诉人提交“公示”过该两份文件的相关证据。因被上诉人未能完成主体适格的举证，故应驳回其起诉。二、涉案房屋是1994年韩玉章原单位烟台第二汽车配件厂安排给韩玉章的保障性福利房，大约2002年单位倒闭，房屋交给烟台市通伸房产管理处管理。韩玉章生活困难又没有别的住处，该类保障性住房是为了照顾其生活困难而分配的，出租方没有随意解除合同的权利。即使涉案房屋所在地块面临拆迁，也应当保证其参加房改购买涉案房屋的权利。三、2002年6、7月份王新兵从青松街18-7号房屋搬出后，2004年底第二汽车配件厂领导宋东来将青松街18-7号房屋已完全安排给韩玉章和女儿居住使用。上诉人马春英为了照顾女儿，2019年入住涉案房屋合情合理。针对马春英的上诉，被上诉人烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心辩称，一、上诉人马春英认为“涉案房屋是1994年上诉人原单位烟台市第二汽车配件厂安排给上诉人韩玉章的保障性福利房，大约2002年单位倒闭后，房屋交给烟台市通伸房产管理处管理”，违背事实。一审庭审中，被上诉人已提交了《房屋产权交接书》，证明涉案房屋于1983年建成后，烟台市建设局将涉案房屋的产权交给了烟台市房地产管理局，并不是上诉人所称的烟台市第二汽车配件厂。二、上诉人承租的房屋位于芝罘区白石区片改造项目范围内。征收部门已就涉案房屋向被上诉人送达征收补偿决定书，并以韩玉章为利害关系人送达了征收补偿决定书。2020年6月5日，被上诉人就涉案房屋的补偿安置事宜与烟台市芝罘区住房和建设局签订《白石区片改造项目（G、H地块）住宅房屋产权调换协议》。一审法院判决被上诉人与韩玉章解除租赁关系，并非剥夺了韩玉章继续承租公管房的权利，而是让上诉人在被上诉人提供的另外一套同等条件的直管公房与产权调换后的房屋进行选择后，继续承租。三、被上诉人与韩玉章存在租赁关系，上诉人马春英与韩玉章并非夫妻关系，无权向被上诉人提出提供房屋居住的请求。四、马春英与韩玉章占用原王新兵承租的涉案房屋中的两间没有任何合法依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心向一审法院起诉请求：1.解除原告与韩玉章之间就烟台市芝罘区两间房屋的租赁关系，判令两被告将上述房屋腾退给原告；2.韩玉章支付原告房屋使用费2502.5元（暂计2013年11月起至2020年3月6日止），并自2020年3月7日起至实际返还房屋之日仍按32.2元/月的标准计算房屋使用费。一审法院认定事实，烟台市芝罘区青松街18号至21号楼房共计200间，建筑面积3291.75平方米，由烟台市城市建设局建设，于1983年3月移交给原烟台市房产管理局管理，1989年11月1日登记在原烟台市房产管理局名下，登记的代理人为烟台市通伸房地产管理处（以下简称通伸房管处），登记的产权证号为烟台市房屋产权证字第**。涉案房屋坐落于烟台市芝罘区，属于上述40××83号房产证项下内的房屋，为直管公管，共四间，原由烟台隆兴汽车配件有限公司（原烟台汽车配件厂）承租，分配给本案原告韩玉章和案外人王新兵对面居住。韩玉章与马春英原系夫妻关系，韩玉章与马春英原有一套住房坐落于烟台市芝罘区，因为该房屋拆迁被安置躲迁进涉案房屋内。1998年，韩玉章和马春英回迁至烟台市芝罘区，但未将涉案房屋腾退，两人同时占用了上述两处公管房屋。2002年，通伸房管处将芝罘区青松街18-7号另外2间房屋与案外人王新兵签订了房屋租赁合同。2000年3月6日，被告韩玉章与被告马春英离婚。2004年5月12日，被告马春英代表被告韩玉章与通伸房管处签订租赁合同，约定通伸房管处将芝罘区青松街18-7号中的另外2间房屋出租给被告韩玉章，面积为22.01平方米，租期自2002年1月1日至2004年12月31日。合同签后，双方均按约定履行，韩玉章最后一次于2013年9月10日缴纳了2013年9月至2013年10月期间的房屋租金，此后通伸房管处再未收取该房屋的租金，被告韩玉章称多次要求缴纳被拒收。2013年烟台市芝罘区人民政府因白石片区改造项目（G、H地块）对该区片上的房屋实施征收，被告韩玉章承租的房屋位于征收范围内。原告多次通知被告解除租赁关系，腾空房屋，被告韩玉章以未解决房改为由拒绝腾房。2014年，王新兵搬离青松街18-7号，被告韩玉章和被告马春英占用了王新兵租赁的房屋。2019年，被告马春英根据房改政策，购买了芝罘区房产，被告韩玉章书面承诺放弃了参加房改购买该房产的权利。本案诉讼中的2020年6月5日，原告与征收部门就涉案房屋签订产权调换协议，调换房屋为安置区27号楼13层西南户，该套房屋建筑面积为79.56平方米，其中等价调换面积为61.18平方米，原告需要投资18.38平方米。一审庭审中，马春英称，其与韩玉章原来是一个单位，均系原烟台第二汽车配件厂的职工，两人登记结婚后原烟台第二汽车配件厂将毓璜顶西路一套房屋（具体房号想不起来了）分配给二人居住，承租人是韩玉章。之后因为二人经常吵架，韩玉章经常喝酒，马春英就找单位，单位在1994年年底把青松街18-7号内1号房屋分配给了韩玉章居住。1999年毓璜顶西路拆迁，2000年3月，马春英与韩玉章离婚时约定，毓璜顶西路由马春英承租居住。2001年马春英回迁到房屋。2019年马春英根据2003年房改政策按成本价购买了该房。原告表示与被告就涉案的青松街18-7号房屋解除租赁合同后，可提供烟台市芝罘区新兴街6-18号作为周转房，并同意与韩玉章就此房继续签订房屋租赁合同。该房屋与涉案房屋坐落相近，房屋的建筑面积为29.3平方米，超过了被告韩玉章目前租住的青松街18-7号的两间房22.01平方米。对有争议的证据和事实，法院认定如下：原告为证明自己的诉讼主张，还向法院提交了下列证据材料：1.房屋产权交接书一份，证明涉案房屋于1983年建成后，烟台市建设局将涉案房屋的产权交给了烟台市房地产管理局，并不是被告所讲的烟台第二汽车配件厂。被告韩玉章、马春英称对证据真实性无法确认，被告韩玉章认为该证据显示的地址是新石路3段5-10与涉案青松街18-7号房屋无关系。法院认为，结合原告提交的房屋产权证书，可以证明涉案房屋的产权人原为烟台市房地产管理局的事实。2.烟台市房产管理局使用公房收费凭证一份，证明被告最后一次的缴费时间是2013年9月10日，缴纳的是2013年9月-10月两个月的房屋租金（每月缴纳32.2元），自此再未缴纳过。被告韩玉章、马春英均对证据的真实性无异议，但认为自2013年11月之后并非韩玉章拒绝缴纳房租，而是通伸房管处拒收。法院认为，该证据能够证明被告韩玉章就涉案房屋中其承租的两间缴纳房屋租金至2013年10月，之后未缴纳的事实。未缴纳的原因在此不作评述。3.腾空房屋通知书一份，证明2020年3月26日，原告向被告发出了终止租赁关系并腾空房屋的通知书及送达回证，被告拒绝腾房。被告韩玉章、马春英均对证据的真实性不予认可。法院认为，上述证据能够证实原告曾通知被告韩玉章要求终止租赁关系的事实。4.2005年7月7日烟台市房管局会议纪要，证明1996年通伸房管处将坐落于芝罘区青松街18-7号2间房屋安排给两被告躲迁使用，1998年两被告已经回迁至芝罘区房屋，两被告应当将青松街18-7号房屋腾退给原告。被告韩玉章、马春英均对证据的真实性不予认可。法院认为，原告提供的上述证据，结合法院的(2004)芝毓民初字第1937号一案的庭审笔录和民事判决书，可以证明上述会议纪要的真实性，但不能证明韩玉章应将涉案房屋退还。5.被告韩玉章放弃声明，被告韩玉章声明自愿放弃房改购买等所有福利权利，无权继续占用青松街18-7号房屋。被告韩玉章、马春英均对证据的真实性无异议，但只能证明被告韩玉章放弃的是房屋的房改。法院认为，韩玉章放弃声明，只能证明被告韩玉章放弃的是房屋的房改权利，不能证明原告的主张。6.补偿决定书一份及送达回证，用以证明征收部门向原告作出了补偿决定并向两被告送达，两被告均称未收到。法院认为，上述证据可以证明原告的主张。7.烟台市机构编制委员会办公室文件两份（编号为烟编办（2012）72号、烟编办（2013）133号），证明烟台市房管局将包括通伸房管处在内的10个房管处合并组建为烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心即本案原告，证明原告的主体适格。被告韩玉章、马春英均认为原告提交的两份办公室文件为复印件，应当提交原件，复印件不具有证据的证明效力。法院认为，原告提交的上述证据虽系复印件，但被告没有相反证据予以证明系虚假，结合涉案房屋的产权人没有提出异议，故能够证明原告的主张。8.烟台市芝罘区住房和建设局与原告签订的白石区片改造项目GH地块住宅房屋产权调换协议一份，证明涉案房屋被征收以后征收人为原告调换了位于项目安置区27号楼13层西南户、建筑面积为79.56平方米的房屋一套，其中等价调换面积为61.18平方米，原告需要投资18.38平方米。被告韩玉章、马春英均称对调换协议真实性无法确认，认为原告提交的是调换协议的第一联、第三联、第四联，这三联应该由烟台市住房和城乡建设局保管，不应该出现在原告的手中，原告应当持有第二联，故两被告认为上述证据的真实性无法确认。即便产权调换协议是真实的，但没有征得房屋承租人韩玉章的意见，侵犯了韩玉章的合法权益，应当认定为无效。上述证据能够证明涉案房屋已被征收，征收单位已与原告签订了产权调换协议，新安置的住房位于安置区27号楼13层西南户的事实。一审法院认为，（一）关于原告诉讼主体资格问题。烟台市机构编制委员会办公室文件两份（编号为烟编办（2012）72号、烟编办（2013）133号），载明烟台市房管局将包括烟台市通伸房管处在内的10个房管处合并组建为烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心即本案原告，可以证明烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心作为本案原告的主体适格。被告虽主张系复印件，但上述文件应当为公示性文件，被告可到相关部门申请查阅，以便核实真伪，现被告没有相反的证据否定，法院对被告这一抗辩主张，不予支持。（二）涉案房屋坐落于烟台市芝罘区，共有四间，其中两间由韩玉章承租居住，另外两间原由案外人王新兵承租，王新兵搬走后，其承租的两间由两被告占用至今的事实清楚。（三）涉案房屋为直管公房，用于解决没有住房、生活困难居民的住房问题，具有保障性。韩玉章于2004年与通伸房管处签订房屋租赁合同期限届满后，虽未续签合同，但其一直居住在涉案的青松街18-7号房屋内，并一直缴纳租金至2013年10月，之后由于涉案房屋被列入征收范围没有缴纳。原告在没有提供证据证明韩玉章已有其他住房的情况下，作为出租方不能随意解除双方的租赁关系。但应当指出的是，芝罘区白石区片改造项目早已为该片区的居民众所周知，两被告对此也早已知晓。涉案房屋属于该区片征收范围内，拆迁部门已就涉案房屋向原告送达了征收补偿决定书，并以韩玉章系利害关系人为由也将征收补偿决定书向韩玉章送达。在此情况下，韩玉章作为承租人继续承租涉案房屋中两间房屋的条件已丧失，其应积极支持政府的旧城改造活动，将涉案房屋交付征收部门予以拆除。现原告以涉案房屋已被依法作为征收对象为由，请求解除与韩玉章就涉案房屋的租赁关系，判令韩玉章腾退房屋并按照租赁合同约定的标准支付自2013年11月起至腾退之日止的房屋占用使用费，于法有据，法院依法予以支持。韩玉章以通伸房管处拒绝其根据房改政策购买承租的涉案房屋为由，不同意解除租赁关系，也不同意腾退房屋，于法相悖，于理不合，法院依法不予支持。韩玉章是否享有根据房改政策购买涉案公有住房的权利，不在本案处理的范畴。（四）两被告占用原王新兵承租的涉案房屋中的两间没有合法依据，理应腾还给原告。原告请求判令两被告从该两间房屋中腾出，理由正当，法院依法予以支持。（五）需要强调的是，解除原告与韩玉章就涉案房屋的租赁关系，并不意味着就剥夺了韩玉章继续承租公有住房的权利，韩玉章从涉案房屋腾出的前提条件是原告为其提供其他不低于涉案房屋居住条件的房屋居住。庭审中，原告表示可提供烟台市芝罘区新兴街6-18号房屋作为周转房，并同意与韩玉章就此房签订房屋租赁合同。该房屋与涉案房屋坐落相近，房屋的建筑面积为29.30平方米，超过了韩玉章目前租住的青松街18-7号两间房22.01平方米。另外，原告已就涉案房屋的拆迁与拆迁部门签订了房屋征收产权调换协议，即拆迁部门用该区片安置房中27号楼13层西南户、建筑面积为79.56平方米的房产与涉案房产进行调换。法院认为，如果韩玉章同意，其可选择上述两套房产中的一套进行搬迁，并有权与原告签订新的房屋租赁合同，继续建立公有房屋租赁关系。原告不同意就涉案房屋进行产权调换取得的27号楼13层西南户与韩玉章签订公有住房租赁合同，于情于理不合，其有义务将此房提供给韩玉章进行承租。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条之规定，结合本案的实际情况，一审法院于2020年9月28日判决：一、解除原告烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心与被告韩玉章就烟台市芝罘区房屋其中两间的租赁关系；二、限被告韩玉章和被告马春英于判决生效之日起10日内将坐落于烟台市芝罘区房屋腾空并返还给原告烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心。腾迁周转房屋由原告烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心提供，可由原告与被告韩玉章具体协商确定，协商不成，则在本案判决理由中所涉的两套房屋中确定；三、限被告韩玉章于判决生效之日起10日内支付给原告烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心房屋使用费2502.50元（自2013年11月至2020年3月按每月32.20元计算），并自2020年4月1日起至实际腾退返还房屋之日止，仍按32.2元/月的标准计付房屋使用费给原告。案件受理费50元，由被告韩玉章和被告马春英共同负担。本院审理中，韩玉章提供其与原烟台第二汽车配件厂总务科宋东来的谈话录像，证明涉案房屋系宋东来分配给韩玉章的。经质证，烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心对该证据有异议，称涉案房屋的产权归烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心，原烟台第二汽车配件厂没有权利分配涉案房屋，且该录像也无法证明谈话人员身份。烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心提供盖有中共烟台市委机构编制委员会办公室印章的烟编办（2012）72号、烟编办（2013）133号两份文件复印件，证明其作为本案原告主体适格。经质证，韩玉章对该证据有异议，称该文件出具的部门是烟台市机构编制委员会办公室，但加盖的公章是中共烟台市委机构编制委员会办公室，这两个部门不一样，该证据没有效力。马春英对该证据也不予认可。二审中，马春英称其与韩玉章结婚后，原烟台第二汽车配件厂将毓璜顶西路一套房屋分配给二人居住，承租人是马春英，不是韩玉章，一审庭审中关于承租人的陈述错误。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心的主体资格问题。根据烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心一审和二审中提交的证据，可以证明其作为本案当事人的主体适格。韩玉章、马春英主张烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心主体不适格，理由不成立，本院不予采纳。涉案房屋于1983年建成后，烟台市城市建设局将涉案房屋的产权交给烟台市房产管理局。由于韩玉章、马春英并未举证证明原烟台第二汽车配件厂取得涉案房屋的产权，故其主张原烟台第二汽车配件厂将涉案房屋作为保障性福利房安排给韩玉章居住，证据不足，一审法院未予采信，并无不当。韩玉章未交纳2013年11月后的房屋使用费是事实。烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心与韩玉章解除房屋租赁关系的事实依据是涉案房屋已被依法作为征收对象，烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心并非系随意解除合同。韩玉章、马春英主张2004年年底，原烟台第二汽车配件厂的领导宋东来将烟台市芝罘区房屋完全安排给韩玉章和女儿居住使用。但韩玉章、马春英在上诉状中亦载明原烟台第二汽车配件厂大约在2002年倒闭。韩玉章二审中提供其与宋东来的谈话录像，据此证明涉案房屋系宋东来分配给韩玉章的。烟台市住房城乡建设局房产经营与物业服务中心不予认可。且宋东来并不具备个人分配涉案房产的权利。故本院对韩玉章的该上诉主张不予支持。在韩玉章的相关权利可以得到较好保障的情况下，一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩玉章、马春英负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  刘海波审判员  张莉莉二〇二一年一月十三日书记员  赵广娜