江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10464号上诉人（原审原告）：溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司，住所地南京市溧水区永阳镇天生桥大道以南、致远路以东、秦淮大道以西。负责人：闫建军,该公司经理。委托诉讼代理人：王磊，江苏融鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉堂，江苏融鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王蓉，女，1985年7月6日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：朱冰柯，浙江神美律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴艳红，浙江神美律师事务所律师，。上诉人溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司（以下简称新时代南京分公司）与上诉人王蓉房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江苏省南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2436号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人新时代南京分公司的委托诉讼代理人王磊、上诉人王蓉的委托诉讼代理人朱冰柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新时代南京分公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由王蓉承担。事实和理由：一审法院没有认定王蓉将合同约定的免租期内三个月的租金补足存在错误。双方租赁合同约定了三个月的免租期。同时合同第15.4条约定承租方违约的情况下，出租方有权要求承租方补足免租期内的租金。一审法院己经认定王蓉在合同履行过程中存在单方违约撤铺。因此，王蓉应当按照合同第15.4条的约定，承担违约责任。双方的履约保证金15508元，应当作为王蓉单方退铺的违约金，不应在其欠付的费用中予以抵扣。王蓉应当支付的费用为九个月的租金，加三个月免租期的租金，加七个月综合管理费171514元。关于疫情期间免除的租金和管理费，新时代南京分公司认可一审法院对其减免的认定。王蓉辩称，1.2019年1月28日至2019年4月27日，系新时代南京分公司自愿提出的优惠免租期，事实上也履行完毕，不应进行追究。2.补足免租期租金的条款系新时代公司利用格式合同订立的违约条款，王蓉系因不可抗力导致无法履行合同，不应适用该条款。3.即使适用该条款，一审法院也认为该条款约定的违约责任过重，进行了统一的调整。4.在一审庭审中新时代南京分公司明确至今的尚欠租金为九个月，且一审法院询问双方除了两个月争议之外，是否仅有七个月的租金未付，新时代南京分公司也予以认可，应视为其放弃免租期的主张。5.关于履约保证金的问题，合同中的约定属于违约条款，原审法官认为本案系王蓉违约，对违约责任进行了统一的调整，履约保证金用于抵扣租金并无不当。王蓉上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用均由新时代南京分公司承担。事实和理由：1.原审判决认定新冠疫情并非不可抗力，系法律适用错误，王蓉不应承担任何违约责任。因疫情原因，政府部门采取了相应疫情防控措施，系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力。因为疫情的影响及新时代南京分公司的管理不善，王蓉的根本目的无法实现，连续亏损，无奈才会搬离。为减少双方损失，王蓉提前发函正式通知了新时代南京分公司，王蓉不存在任何违约行为。2.原审认定王蓉应承担免租期的租金，系事实认定不清。免租期系新时代南京分公司自愿给予的优惠，且事实上均已经履行完毕，新时代南京分公司以违约为由追溯，无事实与法律依据。故在一审判决中认定王蓉应承担的6.5个月租金，至少应扣除免租期。3.新时代南京分公司对于王蓉的搬离应承担相应的责任，故租金和综合管理费应在原判酌定扣减的基础上再行扣减。新时代南京分公司在减少新冠疫情对商户产生的不良影响方面毫无作为，其自2020年起再无理由收取综合管理费。4.租赁合同系新时代南京分公司拟定的格式条款，有违公平原则，一审判决确定的租金和综合管理费金额过高。新时代南京分公司辩称，双方合同约定的免租期为三个月，王蓉从2019年7月28日之后未再支付新时代南京分公司租金，已经属于根本违约，且其违约行为发生在疫情发生之前，不能以疫情为由主张免除其违约责任，新时代南京分公司有权按照租赁合同第15.4条的约定，要求其承担支付欠缴的租金、管理费，并承担补足免租期内的租金等违约责任。关于王蓉主张的7月2日的额外享免租期，因为其未按照补充协议的约定支付欠付的租金，故额外的免租也不应享有。王蓉上诉的理由没有事实和法律依据，应当予以驳回。新时代南京分公司向一审法院起诉请求：1.解除双方的租赁合同；2.判令王蓉支付欠付的费用171514元，并以171514元为基数自2020年5月28日起按照每日千分之三计算支付迟延履行金至实际支付之日止；3.判令王蓉返还免租期内的租金，已计算在第二项诉讼请求中；4.判令王蓉按照履约保证金标准赔偿违约金15508元（合同第15.4条约定），并按照第一年度六个月租金的标准赔偿经营损失75492元；5.本案的诉讼费用由王蓉承担。一审法院认定的事实：2017年12月14日，新时代南京分公司（出租方、甲方）与王蓉（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：“第一条计租面积。1.1甲方同意将位于南京市溧水区铺位号为1Ｆ-111，套内面积为96.2平方米的商铺出租给乙方使用。第二条租赁用途。2.1乙方在该物业内经营品牌为熙美诚品，经营类别为零售……租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变该物业的经营范围。第三条租赁期限。租赁期限为叁年，自该物业正式开业之日（甲方确定的开业日）起计算（其中包含叁个月免租期）。4.1.1租金计算方式第一年度，月租金12582元，年租金150984元。4.1.2支付方式租金按叁个月为一个支付期，先支付后使用（如有免租期，自当年度免租期满开始起算；没有免租期，自本物业正式开业之日起开始起算），并按等同于壹个月租金的标准交纳押金。乙方必须在首个支付期开始前15天前付清该租金，并在每个支付期开始7天前全额付清该期的租金，收到上述费用后，甲方开具相应金额的发票给乙方。第五条综合管理费及支付方式。5.1租赁期间的综合管理费支付标准如下，第一年度，月综合管理费2926元，年综合管理费35112元；第二年度，月综合管理费2926元，年综合管理费35112元；第三年，月综合管理费3072元，年综合管理费36864元。5.2支付方式，综合管理费按叁个月为一个支付期，先支付后使用，并按等同于壹个月综合管理费的标准交纳押金。乙方必须在首个支付期开始前15天前付清该期综合管理费，并在每个支付期开始7天前全额付清该期的综合管理费。第六条履约保证金及押金。6.1乙方在签订该合同后5个工作日内先向甲方支付履约保证金，金额为15508元。6.2履约保证金及押金均不计利息。6.4本合同期限届满，或者因解约使得合同终止的情况……将押金及履约保证金不计息退还给乙方。第八条物业的交付。8.6甲方同意自租赁房屋交付日起给予乙方贰个月的免租装修期，供乙方进行装修。乙方无需承担上述期间的租金，但乙方在此期间发生的施工实耗水、电等费用由乙方自行承担。乙方需在贰个月的免租装修期内完成装修并开业，甲方同意自乙方开业之日起给予三个月的免租期，免租期的减免方式为第一个租赁年度免三个月，免租期内乙方免交租金，但期间所产生的综合管理费、能源费等由乙方自行承担。13.21逾期支付租金、综合管理费、水、电、气及其他应付费用，每逾期一天，按所欠费用的3‰支付滞纳金。第十五条合同终止及延期。15.4有下列情形之一，甲方有权选择解除合同，乙方除清缴欠付租金、综合管理费、罚款在内的各种款项，同时应当按照第1年的租金标准补足免租期内的租金（如有），并向甲方支付等额于履约保证金总额的违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，则乙方还应当赔偿甲方所受到的损失，甲方如选择继续履行合同，乙方仍应赔偿损失。15.4.1乙方未能按本合同第四条以及第6.1条的规定，逾期支付租金、综合管理费、水电费、履约保证金、押金达30天以上。16.1.3以特快专递的方式发送的通知应于交予公认的快递服务发送后第3日视为有效送达。16.2乙方：王蓉，地址：南京市秦淮区。”上述《房屋租赁合同》签订后，王蓉向新时代南京分公司交纳履约保证金15508元，押金15508元。2019年1月28日，溧水新时代万彩购物中心开业。2019年7月2日，新时代南京分公司公司员工熊美云通过微信向王蓉发送协议一份，协议载明：“经双方友好协商达成如下协议:1、根据双方签订的合同……甲方给予乙方承租的溧水新时代万彩购物中心1F111商铺另外增加60天的免租期作为对乙方经营支持，乙方承诺不再就本协议签订之日前的经营时期对甲方提出任何主张……2、乙方承诺在本协议签订后3日内按照租赁合同及本协议关于租金及综合管理费约定的相关条款，向甲方一次性补齐自2019年4月28日至2019年7月29日期间综合管理费及2019年4月28日到2019年7月29日租金。逾期不交，则上述第1条中甲方关于免租期的承诺作废，并且甲方有权根据租赁合同相关约定向乙方主张权利。”2020年5月20日，王蓉向新时代南京分公司发出商函一份，载明：“我司于2017年12月14日向贵公司租赁了位于溧水新时代万彩购物中心1F-111号的铺位,为熙美诚品授权直营店。一直以来双方友好互助至今，但因为以下问题我司不得已提出离场申请……我司已无力继续经营,故我司决定店铺最后营业时间是2020年5月25日,预计将于2020年5月31日前撤走店内货品、货柜等，同时我司将派人与贵公司讨论租赁合同解除事项”。2020年5月27日王蓉撤离新时代南京分公司商铺。一审庭审中，经双方确认，王蓉共支付了新时代南京分公司4个月租金及6个月综合管理费，截止2020年5月27日王蓉共欠新时代南京分公司9个月租金及7个月综合管理费。一审法院认为，新时代南京分公司与王蓉之间签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约行使权利和履行义务。双方均认可王蓉于2020年5月27日搬离，并终止合同的履行。因王蓉搬离并自行解除合同没有法律依据，且不符合双方约定，在无解除权又未与新时代南京分公司协商解除的情况下擅自搬离，终止合同履行，不能视为合同的解除。一审庭审中双方确认王蓉于2020年5月27日搬离，终止合同履行，故一审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月27日解除。王蓉未按合同约定按期足额支付租金及综合管理费，且在未与新时代南京分公司达成协商一致的情况下自行撤场，单方解除合同，其行为已构成违约，应依照合同约定承担相应的违约责任。故新时代南京分公司诉请要求王蓉支付租金和综合管理费，符合双方合同约定，合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取补救措施，并要求赔偿损失。对新时代南京分公司诉请要求王蓉支付欠付9个月租金113238元，7个月综合管理费20482元，合计133720元，王蓉辩称因新冠疫情期间对商铺经营造成巨大影响，应依据租赁合同第十五条第15.3款规定无需承担任何法律责任的抗辩,一审法院认为,王蓉承租期间确遇疫情,经营困难,故一审法院对2020年1月27日至2020年5月27日期间的租金及综合管理费酌情减免二个半月，王蓉应支付租金81783元及综合管理费13167元。根据合同约定，合同解除后，扣除有关费用后新时代南京分公司将押金及履约保证金不计息退还王蓉。故王蓉交纳的押金及履约保证金合计31016元应从欠付的租金、综合管理费中进行扣除，经扣减后，王蓉仍需向新时代南京分公司支付63934元。关于欠付款项的滞纳金问题，双方约定每天的滞纳金为欠付租金、综合管理费等费用的3‰，该违约金标准过高，一审法院酌定调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（即以63934元为基数，自2020年5月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。综上所述，新时代南京分公司请求确认解除其与王蓉于2017年12月14日签订的案涉房屋租赁合同，王蓉应给付租金、综合管理费63934元、违约金15508元，合计79442元，及以63934元为基数，自2020年5月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期付款违约金，一审法院予以支持；其他诉讼请求没有事实、法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、确认新时代南京分公司与王蓉于2017年12月14日签订的案涉房屋租赁合同于2020年5月27日解除；二、王蓉于判决生效之日起十五日内向新时代南京分公司偿付79442元，并承担以63934元为基数，自2020年5月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止的逾期付款违约金；三、驳回新时代南京分公司的其他诉讼请求。本院审理期间，双方当事人对一审查明事实没有异议，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，关于欠付租金数额的问题。一审中双方当事人均确认截止2020年5月27日王蓉共欠付9个月租金及7个月综合管理费，一审法院根据双方确认的内容，并考虑新冠疫情的影响，判令王蓉支付欠付租金、综合管理费63934元，处理并无不当，对于王蓉要求调整欠付租金及综合管理费数额的上诉请求，本院不予支持。关于合同解除原因的问题。虽然王蓉作为承租人租赁案涉房屋经营期间受到新冠疫情影响，但该情形并不足以导致其合同目的根本无法实现，一审法院认为王蓉无权以此为由解除合同并无不当。对于王蓉认为其解除合同不构成违约的上诉理由，本院不予采纳。关于王蓉应承担何种违约责任的问题。双方合同中约定的违约责任为补足免租期内租金并支付等额于履约保证金的违约金。考虑到新时代南京公司实际损失、新冠疫情对合同履行造成的客观影响，本院对于一审法院判令王蓉承担违约金15508元，并以欠付租金、综合管理费金额为基数按照LPR利率支付逾期付款违约金的处理结果予以维持。对于新时代南京分公司主张履约保证金15508元，应当作为王蓉单方退铺的违约金，不应予以扣除的观点，本院认为，双方合同中约定王蓉应承担等额于履约保证金的违约金，并未约定新时代南京分公司有权在扣留履约保证金的基础上，另行主张等额于履约保证金的违约金，一审法院认定新时代南京分公司应当退还履约保证金，并抵扣王蓉应支付的相应金额，处理并无不当。综上所述，上诉人新时代南京分公司和上诉人王蓉的上诉请求均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10490元，由溧阳新时代商业管理有限公司南京分公司负担4196元，由王蓉负担6294元。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二一年一月十二日法官助理李映碧书记员戴苗