江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4614号上诉人（原审原告、反诉被告）：张桂玲，女，1977年3月23日生，汉族，户籍地江苏省滨海县，现住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：乔钰玲，江苏金锡律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李亚东，男，1977年7月1日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：糜佳，江苏普信律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱红兰，女，1979年10月17日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：糜佳，江苏普信律师事务所律师。原审第三人：无锡鼎丰居业房产咨询服务部，住江苏省无锡市梁溪区人民中路****。经营者：许莉。上诉人张桂玲与上诉人李亚东、朱红兰、原审第三人无锡鼎丰居业房产咨询服务部（以下简称鼎丰居业服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初7448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张桂玲上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、事实认定方面存在问题。1.判决书中第七页“张桂玲在2019年5月9日作出要求解除合同的意思表示，已经构成违约，李亚东、朱红兰无需再继续履行合同”的事实认定不准确。其虽然有解除合同的意思表示，但只是进行了协商，由于其和李亚东、朱红兰全权代理人李亚平两人的亲密姐妹关系，此次协商并不应被认定为是拒绝履行的告知。在对方明确表示拒绝后，其在履行期内也明确表示愿意继续履行合同，且用实际行动在继续履行自己的义务。5月9日其只是将自身情况进行了说明，期待对方理解，而不是根本违约。此时合同仍未解除，李亚东、朱红兰有义务继续履行合同。2.判决书中第七页“显然张桂玲对网签价格为38万元，是明知的，双方对网签价为38元万已达成合意”以及判决书第八页“张桂玲陈述其一直不同意签署阴阳合同，但其在签订《无锡市房屋转让合同》、《无锡市存量房买卖合同网上签约申请书》时均未提出异议”的事实认定错误。其在签订《无锡市存量房买卖合同网上签约申请书》时已经提出疑问，但因为对方说只是走个流程没有实际意义才勉强签字。过后(即当天)，得知要签一个正式的《无锡市存量房买卖合同》时，已明确表示不同意，离开了现场。此事实在一审中2019年11月6日双方第1次质证时，双方均对事实经过做出了详细的陈述。通过双方陈述可以清楚的表明：其签约38万元的网签申请书，只是因为中介游说，但中介把网签合同打印出来让其签字的时候，其因对金额有疑虑，所以就没有签字。一审法院对于双方已认可的事实，不予以确认，却用推定的方式去改变事实，甚至用推定出的与真实情况完全不相符的结果来认定其存在过错，从而认为系其根本违约在先，实在是重大的失误。3.判决书第八页“张桂玲在李亚东方拒绝其解除合同的要求后，为避免承担违约责任，在约定的交房日单方要求变更双方约定的网签价格后继续履行合同，李亚东方拒绝后1个月左右遂以此作为李亚东方违约的理由，要求解除合同并提起诉讼，张桂玲此种行为明显不合理、阻碍了合同的继续履行。”的事实认定有误。其要求卖方按实际交易的价格网签的要求合法合理，该要求本身也应当是合同继续履行的前提条件。在买方拒绝且不履行合同后1个月左右，其发出最后通知，限期履行。一系列操作合理合法，在最后的履行期届满之时，合同已具备了解除条件。其诉至法院确认解除，不能认定为是阻碍了合同的继续履行。4.判决书第八页“签订房价较低的网签备案合同受益方不单单是买方，卖方也可以通过资金监管较少的房款先拿到部分房款”以此认定双方对签订阴阳合同均存在过错缺乏法律依据，法院在此处的判定具有较大的主观判定，缺乏事实和法律依据。资金监管本身就是合同表明的买方义务，是卖方的一定程度的保险措施，并不能证明卖方获利。而且房屋转让合同最后“补充内容”中明确约定“甲方及卖方于2019年5月20日前拿到出售此房全款”，资金监管的数额大小对卖方来说毫无影响。本案中无论从证据上，还是庭审时的记录来看，其对于阴阳合同的签订一直持否定态度，毫无过错。相反，正因为其的坚持，才没有签订阴阳合同，没有酿成大错。不能让守法者为违法者的错误买单。综上，其认为：造成合同不能继续履行的根本原因在于买方不愿意以真实交易价格缴纳相关税费。从而迟迟不能支付购房款办理过户手续，最终构成根本违约。一年多以后的今天，买方一句“我现在愿意了”就判决合同继续履行，对卖方而言实在是一个不公证的判决。现其请求二审法院对于一审判决予以依法改判或发回重审。李亚东、朱红兰辩称：1.关于张桂玲上诉理由事实认定方面存在问题中的第1点，其认为该事实认定准确。在2019年5月9日张桂玲与李亚东的姐姐李亚平曾当面协商，希望解除购房合同，原因是其父母同意来无锡不需要再出售该房屋，为个人原因，并且表示愿意赔偿损失，但是李亚平未同意，所以，鉴于张桂玲已经在2019年作出明确不再履约的意思表示，已经构成实质性违约，且在之后2019年5月17日张桂玲也没有按照购房协议的约定，向李亚东、朱红兰交付两商铺，而且还要收回其中一间原由李亚平承租的商铺，完全没有交付房屋的意思表示，已经可以视为违约。2.关于张桂玲上诉理由事实认定方面存在问题中的第2点，其认为该事实认定也是正确的。其在一审过程中已经提交了由张桂玲本人签字的《无锡市房屋转让合同》两份以及《无锡市存量房买卖合同》网上申请网上签约申请书两份，都已经明确有38万元作为资金监管，在申请书上也明确网签价格为38万元，且张桂玲都是本人签字确认的，所以，一审法院的事实认定是正确的。3.关于张桂玲上诉理由事实认定方面存在问题中的第3点，其认为一审法院的该事实认定也是正确的。张桂玲在2019年5月份找李亚东一方协商，希望解除合同，之后一直没有出现，没有办理任何交房或者是过户的手续，在2019年6月在新吴区法院提起诉讼，以其违约为由，请求解除合同，所以，一审法院的事实认定也是正确的。4.关于张桂玲上诉理由事实认定方面存在问题中的第4点，其认为法院的这一认定也是正确的。就签订阴阳合同这件事情，受益的不仅仅是买方少交税，其实卖方也可以通过减少资金监管，提前拿到部分购房款，而且张桂玲也确实在购房时一再强调比较急着用钱，这也是其会在购房之前就已经办好了购房贷款的原因，是为了凑足全额房款交付给张桂玲，所以，一审法院的该认定也是没有问题的。综上，一审法院的判决书中，张桂玲所指出的这些有问题的地方，事实都是正确的。请求二审驳回张桂玲的上诉请求。第三人鼎丰居业服务部陈述。对于他们双方的合同其实不打官司的时候，就可以协商变更或者注销网签合同。如果对价格不满意，价格可以变更。因为当时他们双方都是对价格无异议，而且是在网上签约申请书上签字的，这样才会有网签合同的产生。至于他们后来有什么样的问题，要导致变更或者注销，具体其也不是很清楚，因为其不是他们的中介方，其只是帮他们签了一个网签合同，其也没有收中介费，他们中介是爱轩居的中介公司。对于他们上诉的请求，其还是觉得一份网签合同没有签字，这个都可以改的或者注销，必须要双方达成协议，然后其来配合去产监处变更或者注销。于税收问题，是他们自己双方约定上可能是有差异，可能没有约定好。其他同一审的意见。李亚东、朱红兰上诉请求：1.撤销原判，依法改判变更2019年4月22日2份网签备案合同的成交价至86万，张桂玲按变更后的网签备案合同继续履约。2.张桂玲承担本案一审、二审诉讼费、保全费。事实与理由：2020年6月9日一审开庭的时候，本案的法官当庭释明：“根据现有的法院的审理的惯例以及相应的高级法院的规定，网签合同中对于价格规避税收的仅指价格条款无效，并不直接认定网签合同无效。”但是本案的一审判决书却认为网签合同“属于以合法形式掩盖非法目的、违反法律法规强制性规定”，“应属无效”。一审法院自己驳自己的做法实属罕见。其认为法官当庭释明的内容是正确的，对于二手房买卖过程中，出现阴阳合同避税的情况，应认定网签合同中的价格条款无效，但不应“直接认定网签合同无效”，所以，一审判决书认定网签合同“应属无效”，是错误的，二审法院应依法予以改判。其的诉求(即变更2019年4月22日2份网签备案合同的成交价至86万，要求张桂玲按变更后的网签备案合同继续履约)合理合法，不仅可以纠正避税问题，而且可操作性强。如按一审判决书的做法，对于已经在不动产登记中心备案的网签合同，法院认定无效，不动产登记中心未必会认可法院的判决；如果不动产登记中心不配合，一审判决书的可执行性就绝对成问题了。相反，其的诉求是要求张桂玲配合变更网签备案合同的成交价，并继续履约，这其中不涉及网签合同的存废问题，也不需要不动产登记中心的配合，可操作性更强。张桂玲辩称：首先，其需要明确一点就是李亚东、朱红兰上诉的一个主要目的，是因网签备案合同中约定了税费部分是由其承担，而真实的合同约定房屋成交价172万元是其的到手价，所有的税费都是由李亚东、朱红兰承担，所以，争议的焦点是这个税费到底是由谁来承担的问题。关于合同是否应当解除的问题。首先，作为出卖方其要强调的一点是，网签合同从始至终其并未签署，该合同上其并未有签字。在一审判决书第七页“显然张桂玲对网签价格为38万元是明知的，双方对网签价为38万元，已达成合意”以及一审判决书第八页第五行“张桂玲陈述其一直不同意签署阴阳合同，但其在签订房屋转让合同及无锡市存量房买卖合同网上签约申请书时均未提出异议”一审法院这个事实是认定错误的。其确实签了网签合同的申请书，这个申请书当时签订的时候，其已经提出过异议，但因中介和买方说这只是走个流程，没有实际的意义，为了让李亚东、朱红兰交税，其才勉强签字。但当得知要签订正式的存量房买卖合同，也就是网签备案合同时，其已经明确表示不愿意签，就离开了现场。其上诉所述的事实，在一审第一次庭审也就是2019年11月6日的庭审笔录中，当时法院问“原告为什么没有在网签合同上签字”原告回答“网签申请书中介和李亚平在场，中介说签了申请书就可以交费了，我比较信任他，就签字了”然后被告代理人说“原告在中介签了签约申请书后，中介就把网签合同打印出来原告没有签就走了”，然后原告回答“是的，我看了网签合同的金额有疑虑，所以就没有签字”，通过这一提问及回答的过程，完全可以了解到当时的事实情况是，首先，其是完全不同意签备案合同的，且也没有签字。其次，是对阴阳合同的价格提出了反对，双方闹得不欢而散，导致网签合同没有最终签订。如果说双方都没有签字或者作为合同的一方没有签字，合同就没有生效。所以，判定合同无效或者有效或者合同部分条款无效，根本没有任何意义。李亚东、朱红兰对于这个事实的理解存在重大的问题，他们坚持认为其签了申请书，就代表网签合同本身生效，但合同生效要件一定是双方签字，一份没有双方签字的网签合同，怎么能判定是生效的。双方其实就合同而言并没有达成合意，因为李亚东、朱红兰一开始就没有打算按照实际成交价来交费，作为卖方的其一直是坚持李亚东、朱红兰要按实际成交价来交税，所以，当时网签合同的价格就没有达成一致意见。二审中李亚东、朱红兰的上诉请求也可以看出他的真实想法，他们想要按网签合同来履行，因网签合同关于税费的承担对他们是有利的，网签合同是要求其来承担税费，所以，网签合同就成为李亚东、朱红兰支付172万元的成交价，税费由其来承担。但是最终其肯定要按照原本的双方签订的合同来履行，不可能按照网签备案合同来履行。从市场的正常的交易习惯来看，172万元肯定是卖方的一个到手价，而且正式合同也明确约定172万元是买方到手价，所以，不管怎么样其都不可能按照网签合同上税费承担方式来履行合同。其次，一审法院可能顾及到契约精神，包括当时案涉房屋不存在一些客观上的不能够履行，比如说抵押、查封，这种客观上的阻挠不存在可以履行，就判定可以履行，但其实案涉房屋的履行对于卖方和买方来讲，都会产生重大的损失。对于卖方而言，其在一开始明确表明不同意这个价格来成交，虽然中间有一个不愿意继续履行合同的意思表示，但最终还是同意履行的，最终没有继续履行的根本原因是税费问题，谁来承担这个问题，一直没有得到解决，所以，最后其不可能无休止的等下去，其向李亚东、朱红兰发出通知限期履行，期限届满时可以解除合同，当时其也是通过一个合法的程序解除合同，发解除通知书，其诉至法院是对法律的尊重，希望能够法院认可，解除的流程是合法的。但没有想到因为法院认为房屋客观上存在继续履行的可能性，就判定这个合同应当继续履行，最终结果两败俱伤。因为作为买方李亚东、朱红兰发现税费确实以86万元为基础去交费，所以他们现在会跟其上诉，要求其来承担税费，税费的承担方式大家都心知肚明，到底是哪一方来承担。所以其认为协议应当解除。解除才是应当的，对双方都比较公正，否则即便是这个合同继续履行，买卖双方都不满意，这是一个失败的判决。第三人鼎丰居业服务部未作陈述。张桂玲向一审法院提出诉讼请求：1.请求立即解除双方于2019年4月22日签订的《房屋转让合同》两份；2.请求李亚东、朱红兰立即支付违约金17.2万元。事实及理由:2019年4月22日，张桂玲与李亚东、朱红兰在爱轩居房产签订了两份《房屋转让合同》，约定李亚东、朱红兰购买张桂玲名下的无锡市××路××号（以下简称162号）和518-15-147号（以下简称147号）两套商铺，每套商铺86万元，于2019年5月20日办理过户手续，过户费用由购买方承担，办理过户时支付全额房款。李亚东、朱红兰已于2019年4月13日支付两套商铺定金共5万元。2019年5月17日开始，张桂玲多次催促中介公司，要求李亚东、朱红兰办理过户手续，但李亚东、朱红兰要求以每套商铺38万元的价格签订网签备案合同从而达到避税的目的，张桂玲坚持以实际交易价格办理相关过户手续，后双方未办理过户手续。网签备案合同因存在以合法形式掩盖非法目的及违反法律法规强制性规定的情形而无效。李亚东、朱红兰没有按约支付购房款并拒绝办理过户手续的行为已经违反了《房屋转让合同》约定，属于根本性违约，故张桂玲要求解除《房屋转让合同》并赔偿相应的违约金。李亚东、朱红兰一审辩称：李亚东的姐姐李亚平原承租了162号，后双方协商购买张桂玲的162号、147号两间商铺。李亚东方在2019年4月13日支付了两套商铺的定金共计5万，4月18日李亚东方办理了贷款，4月22日双方签订2份《房屋转让合同》、2份网签备案合同，网签备案合同上的价格注明是每套38万，张桂玲在上面签字。2份《房屋转让合同》及2份网签备案合同均是买卖双方自主协商依法签订，均有效，买卖双方有义务继续履行。本案中出现阴阳合同不是其造成的，网签备案合同上38万的成交价格是房产中介确定的，不是其提出的，而且张桂玲自己也在网签备案合同申请单上签字，该申请单上已经明确注明的成交价格为38万元，在该案中如果说其有过错，张桂玲的过错和其是一样的。关于网签备案合同和转让合同价格不一致的问题，双方应协商解决，其提议按《合同法》第61条处理而不是主张网签备案合同无效。其同意变更网签备案合同上的房屋价格，有关税费的缴纳因双方约定不明，根据交易习惯通常情况下商业性用房的土地增值税、土地出让金、土地收益金的费用一般由出让方缴纳，网签备案合同亦如此约定，因此双方应按照修改成交价后的网签备案合同继续履约，土地增值税、土地出让金、土地收益金由张桂玲承担，李亚东、朱红兰不存在违约行为。相反，张桂玲在2019年5月9日便提出解除合同，违约方应为张桂玲，5月17日，张桂玲也未按照合同约定，交付房屋，在该种情况下其绝对有暂停履约的理由，因此其之后的行为都不应被理解为违约行为，总而言之在整个交易过程中其无需承担违约责任，对方也不能因此要求解除合同。李亚东、朱红兰向一审法院提出反诉诉讼请求：变更2019年4月22日2份网签备案合同的成交价至86万，并要求张桂玲按变更后的网签备案合同继续履行。事实及理由：网签备案合同的价格是中介公司定的，李亚东、朱红兰从未要求故意写低网签备案合同价格来逃税，张桂玲也在注明38万元价格的网签申请书上签字，当时张桂玲并没有提出异议。张桂玲曾在2019年5月初表示不想卖房了，并愿意赔偿李亚东、朱红兰20多万元，但李亚东、朱红兰不同意，张桂玲才提出不认可38万元的网签价格，因此导致出现阴阳合同的问题并非李亚东、朱红兰的责任，阴阳合同的瑕疵可以通过变更网签备案合同的价格来补正，合同应该继续履行。张桂玲一审辩称，首先，其并未在4月22日网签备案合同上签字，仅在申请书上签字。其次，张桂玲从来没有拒绝配合李亚东、朱红兰或中介公司办理过户手续，双方之所以僵持是因为对方一直要求张桂玲再签署2份房价为38万元的网签备案合同，以达到规避税费的目的，对此，张桂玲是拒绝的。最后，交易双方通过签订2份阴阳合同来做低网签价格、缴纳相应较低的税费，这一切最大的受益人是李亚东方，其对此应该是明知的。此外，根据无锡市资金监管的相关规定，房屋买卖合同的双方应将全额购房款资金监管，但双方只约定了资金监管一部分即38万，如果房屋按照正常成交价86万来签订网签备案合同，则必须全款86万都资金监管，因此涉案合同约定的付款方式是违反法律规定的，涉案合同根本无法继续履行。第三人鼎丰居业服务部一审陈述：涉案房屋的居间方并非其，其仅是受爱轩居房产委托为买卖双方签订网签备案合同。签网签备案合同需要有房地产经纪咨询机构备案证书，可能爱轩居房产不具备该资质故委托其办理。网签备案合同是用来房屋过户缴税用的，而且需要买卖双方一同至产监处签字才能产生法律效力。其根据爱轩居房产提供的材料在产监处系统中录入相关信息，该系统会自动生成签约申请书，将申请书打印出来后由买卖双方签字，爱轩居公司将签好字的签约申请书拍照发送给其，还提供了买卖双方签签约申请书的照片。其便将照片上传至产监处的网站，网签备案合同就自动生成了，网签备案合同在没有过户前如果买卖双方有异议，是可以去产监处变更或注销的。逾期超过90日未办理登记手续，交易双方其中一方可以单方申请注销网签备案合同。一审法院认定事实：162号、147号房屋所有权人为张桂玲。2019年4月13日，爱轩居房产出具《定金收条》2份，均载明收到李亚东房屋定金2.5万元，房屋实际成交价为86万元，为净得价，付款方与收款方任何一方不得违约，否则须赔偿对方定金双倍。2019年4月22日，张桂玲（甲方）与李亚东、朱红兰（乙方）签订《无锡市房屋转让合同》2份，约定甲方将无锡市高浪东路518-15-162、518-15-147号房屋出售给乙方，每套面积为41.92平方米，每套房屋价格为86万元，每套房屋定金2.5万元，乙方全款购买，每套房屋资金监管38万元，过户当天支付甲方首付款每套45万元，房屋产权转移登记手续所需缴纳的相关税费，由乙方承担。房屋交接日期为2019年5月17日前。甲方承担中介费。甲乙双方任何一方未按时履约的视为违约，每逾期一日，由违约方向对方支付购房总价款的万分之五违约金。如有任何一方根本性违约，甲方应双倍返还定金或承担合同确定的房款总额的10%作为违约金、乙方违约定金归甲方所有或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金。双方在补充内容中约定甲乙双方须配合中介方办理评估及过户等相关手续，甲方出售此房净得价为86万元，甲方不承担任何过户费用，甲方于2019年5月20日前拿到此房全款。同日，双方就涉案两套房屋签署了《无锡市存量房买卖合同网上签约申请书》，载明每套房屋总价为38万元。后系统自动生成《无锡市存量房买卖合同》，房屋价格为38万元，双方未在该合同上签字。一审另查明，涉案房屋的买卖是由李亚东姐姐李亚平经办，李亚平与张桂玲原系好友关系。2019年5月9日张桂玲与李亚平的录音资料显示，张桂玲表示其父母同意来无锡了，所以就不需要出售涉案房屋了，希望能够与李亚东解除合同，并表示愿意赔偿损失，但李亚平未同意。2019年5月17日，双方未办理涉案房屋交接手续。关于涉案房屋的交付问题，张桂玲在一审法院2020年5月6日的证据交换过程中陈述“没有办（房屋交接手续），一直在纠结备案合同的问题。162号是本来就由被告使用的，我们视为已交付，147号就在162号背面，已经腾空随时可以交付。”张桂玲在一审法院2020年6月9日的庭审笔录中又陈述“虽然在2019年5月17日原告并未向被告实际交付房屋，但根据刚才中介王义峰陈述双方在签订合同后口头约定了先付款再交付，此种约定也是符合交易习惯的，而且在5月17日以前两套涉案商铺其中一套147号被告已经长期使用数年，162号就在147号旁边，原告也随时可以交付，从双方、中介多次电话沟通中不难看出没有任何一个人提起关于交付的问题，足以推定中介陈述的口头约定，也能看出双方对于交付事项均不在意……”。2019年5月17日，张桂玲在电话、微信中要求中介王义峰通知李亚东方办理过户手续，但要求按照实际交易价每套86万元重新签订网签备案合同，王义峰则劝说张桂玲按照38万元签订网签备案合同，5月18日、19日、20日张桂玲再次询问王义峰，李亚东方是否同意重新签订网签备案合同并办理过户，王义峰告知张桂玲，李亚东方不愿意重新签订网签备案合同。2019年5月20日，在张桂玲与李亚平的电话、微信聊天记录中，张桂玲表示愿意按照房屋总价172万元签订网签备案合同，办理过户手续，李亚平则认为按照原网签备案合同继续履行合同。2019年6月14日张桂玲向王义峰发送微信，内容为：按照合同，其应在5月20日前收到全部房款，但至今买方未交付房款、办理过户手续，其要求王义峰通知买方在2019年6月18日前必须按照合同支付172万元房款并完成房屋交税、过户手续，过时其将终止合同并追究买方的违约责任。2019年6月24日，张桂玲签署了《民事诉状》向无锡市新吴区人民法院提起诉讼，无锡市新吴区人民法院于7月9日立案，8月9日裁定移送一审法院。一审中，中介王义峰到庭陈述“早期我不认识买方李亚东，我和张桂玲有接触过，她咨询过房子。2019年3-4月份她有个商铺要卖，我就简单的介绍卖房流程，她说好姐妹要买，找我办手续……在签合同之前、付定金之后，我有和买家说税费会很高，买家提能不能想办法省税，我们就和他说了一下做低网签价格……在签订网签申请书时卖家有异议的，也有过争论，我们和卖家解释网签申请书只是个形式后卖家签字了，但她没想到后面还有个网签备案合同，她就不肯签字了，我也跟她进行了沟通，她说去税务局了解后得知不能签署。”“只是在申请书出来的时候她签字时有异议，转让合同上写的是资金监管38万……我们当时就想首付高点，网签备案合同写低点，这样卖家拿到的首期房款多点，资金监管是根据网签价格决定的，网签多少价格就要资金监管多少。”（你到底是和谁协商网签价格38万？）“我是和李亚平一个人协商的。”一审还查明，162号房屋自2018年5月18日起由李亚平承租至今。2019年6月5日无锡金泰国际广场管理有限公司（以下简称金泰公司）向李亚平出具《通知》，告知李亚平其承租的162号商铺于2019年5月17日到期，由于该商铺业主不再委托金泰公司管理，要收回147、162号两间商铺，故金泰公司也不再与其续签合同，希望其缴清2019年5月17日至6月8日的租金、物业费，并在2019年6月8日前清空商铺、交还业主。上述事实，有《无锡市房屋转让合同》、《无锡市存量房买卖合同网上签约申请书》、通话录音等证据予以证实，并由当事人陈述等在卷佐证,法院予以确认。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《无锡市房屋转让合同》合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。张桂玲主张李亚东、朱红兰未按照合同约定在2019年5月20日前付清全部房款、办理过户手续构成根本性违约，故要求解除合同的诉讼请求，首先，张桂玲在2019年5月9日作出要求解除合同的意思表示，已经构成违约，李亚东、朱红兰无需再继续履行合同即无需在5月20日前支付全部房款；其次，虽然张桂玲在5月17日左右又表示同意继续履行合同，同时要求与李亚东、朱红兰以真实交易价格重新签订网签备案合同，但《无锡市房屋转让合同》上明确载明资金监管金额为38万元（网签备案合同的购房款即为资金监管的金额），当天双方签署的《无锡市存量房买卖合同网上签约申请书》亦载明网签备案房价为38万元，显然张桂玲对网签价格为38万元是明知的，双方对网签价为38万元已达成合意，且签订房价较低的网签备案合同的受益方不单单是买方，卖方也可以通过资金监管较少的房款从而先拿到部分房款，也就是说双方对签署阴阳合同均存在过错，当然，中介王义峰对阴阳合同的签订也有责任。张桂玲陈述其一直不同意签署阴阳合同，但其在签订《无锡市房屋转让合同》、《无锡市存量房买卖合同网上签约申请书》时均未提出异议，5月9日与李亚平表示希望解除合同的通话中也没有提出异议，直到合同约定的交房日期5月17日将到期才要求与李亚东方重新签订网签备案合同后再办理过户手续，李亚东方拒绝后，6月14日再次告知李亚东方最晚于6月18日前交付所有房款否则将解除合同，6月24日张桂玲遂已准备好起诉材料，向无锡市新吴区人民法院提起诉讼，由此可见，张桂玲在李亚东方拒绝其解除合同的要求后，为避免承担违约责任，在约定的交房日单方要求变更双方约定的网签价格后继续履行合同，李亚东方拒绝后1个月左右遂以此作为李亚东方违约的理由，要求解除合同并提起诉讼，张桂玲此种行为明显不合理、阻碍了合同的继续履行。张桂玲提交王义峰的证人证言以证明签订阴阳合同系李亚东方的要求，因王义峰在居间买卖涉案房屋之前便与张桂玲认识，且中介费由张桂玲支付，与张桂玲存在利益关系，故王义峰的证人证言法院不予采纳；然后，按照《无锡市房屋转让合同》，张桂玲应在5月17日前交付房屋，但是张桂玲未按约履行，关于未按时交付房屋的理由，张桂玲在庭审中陈述前后不一。综上，双方对于合同未按约履行均存在过错，均无需承担违约责任，故张桂玲主张李亚东方构成根本性违约要求解除合同的诉讼请求法院不予支持。关于《无锡市存量房买卖合同》，双方并未在该合同上签字，即使《无锡市存量房买卖合同》因买卖双方签署《无锡市存量房买卖合同网上签约申请书》而自动生效，因该合同的房价与真实交易价不同，存在避税的情形，属于以合法形式掩盖非法目的、违反法律法规强制性规定，《无锡市存量房买卖合同》应属无效，故李亚东、朱红兰要求变更《无锡市存量房买卖合同》房价后继续履行该合同的反诉诉讼请求法院不予支持。又因李亚东方在庭审时表示如果《无锡市存量房买卖合同》无效，其同意继续履行《无锡市房屋转让合同》，故买卖双方应继续履行《无锡市房屋转让合同》。现涉案房屋剩余价款167万元已经交至法院保管款账户，在双方办理房屋过户时，该款项即可以交付给张桂玲。另外，根据涉案合同，房屋过户时产生的税费等费用均应由买方李亚东方承担，172万元系张桂玲出售两套房屋净得的房款。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决:一、张桂玲与李亚东、朱红兰继续履行《无锡市房屋转让合同》，于判决发生法律效力后15日内办理无锡市高浪东路518-15-162号、518-15-147号房屋过户手续，过户所产生的税费等费用由李亚东、朱红兰承担，办理过户手续的同时，李亚东、朱红兰向张桂玲交付剩余购房款167万元。二、驳回张桂玲的本诉诉讼请求。三、驳回李亚东、朱红兰的其他反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费20280元，由张桂玲负担，反诉案件受理费10140元、保全费5000元，共15140元，由李亚东、朱红兰负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、张桂玲与李亚东、朱红兰签订的《无锡市房屋转让合同》是否应解除。二、本案是否能判决双方变更《无锡市存量房买卖合同》房价后继续履行该合同。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，张桂玲与李亚东、朱红兰签订的《无锡市房屋转让合同》系双方真实意思的表示，且内容并不违反法律规定，应认定为合法有效。虽然李亚东、朱红兰在合同的履行过程中存在违约行为，但李亚东、朱红兰并未表示拒绝购房，且李亚东、朱红兰的违约行为并不致使张桂玲不能实现合同目的。本着鼓励交易的原则，本院对上诉人张桂玲上诉请求解除合同，不予支持。同时，双方在履行合同过程中均有违约情形，故一审法院认定无需支付违约金，并无不当，故本院对张桂玲上诉请求李亚东、朱红兰支付违约金，不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，张桂玲与李亚东、朱红兰签订了《无锡市房屋转让合同》，但双方并未在《无锡市存量房买卖合同》上签字，故该合同并未成立，法院也不能判决双方签订《无锡市存量房买卖合同》并履行该合同。因此，李亚东、朱红兰要求变更《无锡市存量房买卖合同》房价后继续履行该合同的上诉请求，本院不予支持。双方可另行协商后签订《无锡市存量房买卖合同》。综上所述，张桂玲与李亚东、朱红兰的上诉请求，均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20280元，由张桂玲负担10140元，由李亚东、朱红兰负担10140元。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二一年一月十八日书记员  徐冬晖