江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6550号上诉人（原审原告）：彭浩，男，1990年3月9日生，汉族，个体户，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：刘莉，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏润安置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区和信广场（**商办综合楼）**楼3-1915。法定代表人：朱孝珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯琳琳，女，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：徐州信德商业管理有限公司，住所地徐州市鼓楼区复兴北路**。法定代表人：刘长安，该公司总经理。上诉人彭浩因与被上诉人江苏润安置业有限公司（以下简称“润安公司”）、徐州信德商业管理有限公司（以下简称“信德公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初4114号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后。依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人彭浩上诉请求：一、一审法院认定事实不清，适用证据错误。（一）、各方均认可上诉人提交的在工商登记部门登记备案的《和信广场三期街区商铺租赁协议书》，甲方除了有信德公司盖章外，还有其负责人韩屹恒现场加盖的签章，其有权进行房产出租、办理租赁及工商登记手续，效力当然及于信德公司。（二）、双方的租赁关系未到期，也未依法依约解除。被上诉人在租期内为提高租金，擅自将租赁房产锁门，禁止上诉人进入，甚至直接转租其他公司，明显违反合同约定及法律规定。上诉人也不存在拖欠租金、物业费或自行退场的行为。被上诉人为了提高租金，谎称上诉人自行退场，但未出具撤场协议等证据证实。被上诉人自行提交的认可强制锁门收回房产的照片中，也可以看出涉案房屋室内物品完好，不存在上诉人自行撤场的可能。（三）、涉案房产消防迟迟没有验收通过，不断漏水，导致上诉人一直无法正常经营，这也是被上诉人同意以内部免签方式免除物业费的重要原因。上诉人不存在违约行为，未收到解除函，双方并未就解除协议达成一致，被上诉人应对造成的所有财产损失予以赔偿。即使双方同意解除协议，也应给予合理时间，办理撤场手续。二、上诉人为长期经营使用，投入了大量资金进行装修，但被上诉人在计租第一年即违法解除，转租他人，该损失应由被上诉人承担。上诉人购买的设备、物品，有证据予以印证，法院可组织鉴定以确定损失价值，而不应判令上诉人另诉而增加诉累。上诉人主张的代理费损失，符合双方协议的约定，应予以支持。被上诉人润安公司针对上诉人彭浩的上诉，答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。彭浩是与信德公司签订的房屋租赁合同，根据合同的相对性，权利义务应当由信德公司与彭浩之间进行履约，一审中判决我司承担履约保证金的返还责任，我司不予认可，也不应当承担本案的上诉费。被上诉人信德公司针对上诉人彭浩的上诉，提交书面答辩意见：涉案租赁协议的签订主体为信德公司和彭浩，依据合同相对性原则，相关事宜与润安公司无关。一审时，彭浩认可在2018年12月停止营业并将电脑拉走，电脑拉走就无法经营，亦认可通知消费者闭店，转至其他网络店面娱乐。在合同履行中彭浩存在违约行为，擅自闭店停止营业，产生的责任应由彭浩承担，其还应赔偿给信德公司造成的损失。信德公司有权依约没收保证金，一审法院判令返还保证金错误。彭浩向一审法院提出诉讼请求：1、判令润安公司、信德公司赔偿装修、设备等损失共计100万元；2、判令润安公司、信德公司返还租赁保证金5万元；3、判令润安公司、信德公司支付律师费1万元；4、本案诉讼费用由润安公司、信德公司承担。一审法院查明：2016年8月1日，润安公司作为委托人与信德公司作为受托人签订《授权委托书》一份，主要内容为润安公司系和信广场三期地上C、D、E、F栋商铺1-2层的持有者，润安公司授权信德公司直接对外出（转）租委托人所有之商铺、签署商铺租赁合同，并收取租金及相关费用；授权书自签署之日起生效，信德公司与承租商户在委托管理期间基于租赁合同产生的有关租金、费用结算、拖欠款项的催收等事宜，信德公司仍有权在商铺委托经营管理协议终止后继续进行，直至润安公司与信德公司权利实现为止。2016年8月26日，彭浩作为承租方（乙方）与信德公司作为出租方（甲方）签订《和信广场三期街区商铺租赁协议书》一份，约定租赁街区为徐州和信广场三期街区，坐落于江苏省徐州市复兴北路**；乙方自愿向甲方承租F座2层C号商铺为经营场所（以下简称“该物业”），该物业承租面积为958平方米，租赁期限从2017年1月1日至2025年1月1日，共96个月，其中含装修免租期自2017年1月1日至2018年1月1日，该装修免租期内，乙方无须向甲方支付该物业租金，但仍须向甲方或甲方委托之物业管理公司支付管理费；租赁期限内的租金从30.4元/平方米/月至46.7元/平方米/月不等；租赁期内的管理费人民币3元/平方米/月，即每月总额2847元；乙方须按附件规定支付与物业有关之水、电、气、电话等费用，乙方应在收到账单之日起五日内以甲方指定的付款方式支付给甲方或甲方委托之物业管理公司；乙方须在协议签订十日内向甲方缴付金额相当于三个月的租赁保证金，共20000元，在协议有效期内及不论因何种原因终止本协议之三个月内，若乙方无任何违约、没有给甲方造成损失及未发生退、换货、没有任何第三方提出主张、诉讼、赔偿及其他责任的，则甲方于乙方付清所有费用，将商铺按约定交还甲方，且双方结清所有费用并届满上述3个月之要求时起的10个工作日内，不计利息如数退还乙方所缴之租赁保证金；乙方须在协议签订十日内向甲方缴付金额相当于三个月管理费的管理费押金，共20000元，在协议有效期内及不论因何种原因终止本协议之三个月内，若乙方无其他拖欠款且商铺按协议约定交还甲方并届满上述3个月之要求时起10个工作日内，甲方无息退还乙方所缴之管理费押金；在协议有效期内，按先付后用的原则，乙方须于每月5日之前支付该月的租金等费用给甲方、支付该月管理费等费用给甲方或甲方委托之物业管理公司，以上费用以每1个月为1期支付1次；乙方须按协议的规定向甲方支付租赁保证金和管理费押金，协议期满双方不再续约或本协议提前解除，乙方应按照协议约定将该物业交还甲方，乙方应当在付清全部租金、管理费、公用事业费等各项费用之后且甲方对该物业退场验收合格后的10个工作日内，凭甲方开具的收据原件向甲方要求退还租赁保证金和管理费押金；在租赁期内，未经甲方同意乙方不得中断、停止经营，如乙方擅自中断、停止营业时间连续达3天以上，视为乙方严重违约；乙方应按协议规定按时交付租金、管理费、公共事业费及其他费用，逾期超过30天，甲方有权提前终止本协议并收回该物业，没收租赁保证金及管理费押金，并可向乙方追索尚存协议期内的租金损失；在协议履行期间，甲方如有违反本协议规定的行为，经乙方书面通知后不予改正，导致乙方无法继续经营的，乙方有权终止本协议，并要求甲方支付违约金、承担乙方由此产生的一切直接经济损失；甲乙双方在协议履行期间内若有其他违约行为的，应向对方承担违约责任；任何一方若因为对方违约而终止本协议，应当书面通知对方，协议在通知送达对方时终止。后彭浩（乙方）与信德公司（甲方）又签订《互动网络补充协议》一份，双方就上述租赁协议达成补充约定：原合同约定所述租赁保证金金额与沟通实缴金额不符，为保障双方合作现确认租赁保证金为50000元，计租期限结束或者协议撤场时可予以退还；乙方当月租金缴纳为每月5日固定支付甲方，乙方不得延期支付，否则视为违约。信德公司认可，收到了彭浩支付的租赁保证金50000元。彭浩在接收案涉房屋后对其进行了装修，并购买了沙发、空调等办公用品用于经营。信德公司提供了2018年10月5日《催收租金暨解除租赁合同告知函》及2018年12月13日《解除合同通知书》复印件各一份，用以证明彭浩一直拖欠租赁费用，并在2018年10月份之后，未经许可擅自停业；但彭浩对此不予认可，并称未收到上述告知函及通知书。案件审理过程中，彭浩与信德公司均主张双方签订的《和信广场三期街区商铺租赁协议书》已解除，但对于该协议解除的时间双方存在争议。另查明，现案涉房屋已有部分出租给案外人使用，剩余部分处于闲置状态。彭浩因本案诉讼与江苏红杉树律师事务所签订委托代理合同一份，并已向其支付代理费10000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定，全面履行各自的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应该提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，彭浩与信德公司签订的《和信广场三期街区商铺租赁协议书》内容不违反法律规定，合法有效，故双方均应按照该合同的约定全面履行各自的义务。关于彭浩请求判令润安公司、信德公司赔偿装修、设备等损失共计100万元诉请，一审法院认为，彭浩主张润安公司、信德公司擅自解除合同、将租赁物业内所有设备装潢砸毁，存在违约行为，应赔偿相应损失，但对于彭浩实际产生损失的数额，其仅提供了购买物品的记录、装修合同等，彭浩未能提供充分证据证明毁损物品及装修的现值，即给彭浩造成损失的具体数额，而彭浩要求按照装修的价格及购置物品的价格进行赔偿，事实及法律依据不足，故彭浩要求赔偿损失的诉请，不予支持，但彭浩可待证据充分后另行主张权利。关于彭浩请求判令润安公司、信德公司返还租赁保证金5万元的诉请，法院认为，根据彭浩与信德公司签订的《和信广场三期街区商铺租赁协议书》的约定，“在协议有效期内及不论因何种原因终止协议之三个月内，若乙方无任何违约、没有给甲方造成损失及未发生退、换货、没有任何第三方提出主张、诉讼、赔偿及其他责任的，则甲方于乙方付清所有费用，将商铺按约定交还甲方，且双方结清所有费用并届满上述3个月之要求时起的10个工作日内，不计利息如数退还乙方所缴之租赁保证金”；且根据彭浩与信德公司签订的《互动网络补充协议》约定，“双方确认租赁保证金为50000元，计租期限结束或者协议撤场时可予以退还”。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方签订的《和信广场三期街区商铺租赁协议书》已解除，彭浩亦将案涉房屋返还，并由润安公司、信德公司将其出租给了案外人，因此，根据双方协议的约定及法律规定，润安公司应将租赁保证金返还给彭浩。故，彭浩请求判令润安公司返还租赁保证金5万元的诉请，具有事实和法律依据，法院予以支持。对于信德公司抗辩，因彭浩存在拖欠租金、管理费及擅自停止经营的违约行为，租赁保证金不应返还的问题，一审法院认为，信德公司虽抗辩彭浩存在拖欠租金、管理费及擅自停止经营的行为，但彭浩对此不予认可，润安公司、信德公司对此未能提供相应证据证明；且润安公司、信德公司亦未能提供证据证明彭浩存在其他违约行为给其造成了损失及损失的数额，故对于信德公司的该抗辩，法院不予采信。关于彭浩请求判令润安公司、信德公司支付律师费1万元的诉请，法院认为，因双方并未约定产生纠纷律师费的支付情况，故对于彭浩的该诉请，不予支持。对于信德公司是否应当承担责任的问题，一审法院认为，润安公司作为委托人与信德公司作为受托人签订了《授权委托书》，授权信德公司直接对外出（转）租委托人所有之商铺、签署商铺租赁合同，并收取租金及相关费用，故润安公司、信德公司之间就案涉房屋存在委托合同关系，根据相关法律规定，彭浩与信德公司签订的《和信广场三期街区商铺租赁协议书》的权利义务，应由润安公司承担。故彭浩请求判令信德公司共同承担责任的诉请，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、江苏润安置业有限公司于判决生效后十日内一次性向彭浩返还租赁保证金50000元；二、驳回彭浩的其他诉讼请求。二审期间，上诉人彭浩提交证据材料：商铺租赁合同书一份以及商品房买卖合同六份，系一审判决后上诉人代理人到市工商局调取。证明：一、被上诉人为了提高租金标准，强制锁门与非法解除租赁合同之后，立即于2018年12月26日与学之舟培训机构签订正式租赁合同，将上诉人仍在租赁期间的314.34平方米的房产出租，说明早在强制锁门之前，被上诉人与新承租人就已经进行洽谈协商，故其在同意上诉人更新电脑后，以根本不存在的理由和霸王格式条款暴力锁门并要求解除合同是有预谋的，存在不当的目的。二、学之舟承租的价格为60元每平方米每月，而上诉人的租金价格为30元每平方米每月，完全能够证实被上诉人种种违约行为暴力违法解除合同，是为了达到租金加倍的目的，应赔偿给上诉人造成的损失。三、上诉人正常租赁期间也就是2017年10月23日，润安公司将已出租的254号商铺出卖给了实际控制人滕道亮，并隐瞒事实，在合同中载明的是房屋未出租，明显与事实不符，且出售情况被上诉人从未向上诉人告知。彭浩作为承租人，有权对该房产出售情况进行了解。另外五份商品房买卖合同，分别是商铺255、256、257、258、259，均是在2019年1月11日与学之舟签完租赁合同之后一个月才签订，完全是润安公司为了逃避自身责任，完成与学之舟所签订的租赁合同的要求，办理相关的公司设立产权证明等，出售给滕道亮，从而完成租金翻倍的不法目的。被上诉人润安公司发表质证意见:上诉人的证据在一审时可以举证，但并未提供，是否采用请法庭认定。对商品房买卖合同的真实性无异议，但对其证明目的有异议。上诉人与信德公司签订的租赁协议约定，在本协议租赁期间内该物业出售给第三方，乙方也就是上诉人再次确认放弃优先购买权，本协议对购得该协议新业主仍然有效，所有适用于上诉人及被上诉人信德公司之间的条款，也适用于新业主与上诉人。一审时，信德公司已明确表示，上诉人存在违反租赁协议书的情形，导致合同的解除。那么后续的相应的租赁情况，应当是新的业主自己的行为，与润安公司无关。对其提供的信德公司与上诉人之间的租赁协议以及滕道亮与师文凡之间的协议，真实性无法确定。因润安公司并不是二协议的合同相对方，无法判定合同的具体情况，不予认可。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、润安公司、信德公司是否存在违法解除租赁合同的情形；2、彭浩所主张的各项损失100万元应否得到支持。本院认为，彭浩与信德公司签订的《和信广场三期街区商铺租赁协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，彭浩应当缴纳租金及物业费，但其并未提供充分的证据证明其足额缴纳了物业费用，其一审中提供的微信聊天记录亦不能证明信德公司免除了其缴纳物业费的义务。故，信德公司向彭浩发出解除通知，并收回房屋，并无不当，本院予以确认。在此情况下，彭浩应积极与信德公司联系清点其房内物品并办理物品交接，彭浩主张信德公司毁损其房内物品，在其无法证明信德公司确实存在毁损行为且无法明确被毁损物品现值的情况下，应由彭浩承担举证不能的法律后果。彭浩在二审中的举证不能证明信德公司存在恶意违约的故意，本院对其提出的鉴定申请，亦不予支持。综上所述，上诉人彭浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14340元，由上诉人彭浩负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年一月二十五日书记员  侯梦池