北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初27918号原告(反诉被告)：北京鸿毛餐饮有限公司，住所地北京市海淀区上地三街**金隅嘉华大厦**首层。法定代表人：张宝瑞，总经理。委托诉讼代理人：何志刚，男，该公司员工。被告(反诉原告)：周静，女，1971年7月8日出生，汉族，北京恒达通利机电设备安装有限公司职员，户籍地新疆哈密市。委托诉讼代理人：包庆华，北京市闻泽律师事务所律师。原告(反诉被告)北京鸿毛餐饮有限公司（以下简称鸿毛餐饮公司）与被告(反诉原告)周静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鸿毛餐饮公司之委托诉讼代理人何志刚，周静之委托诉讼代理人包庆华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鸿毛餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令自2020年2月15日终止租赁合同；2.请求依法判令周静退还我公司租赁押金29656元、2020年2月15日之后已缴纳的房屋租金177936元，共计207592元；3.由周静承担诉讼相关费用。事实和理由：周静将位于北京市海淀区×××租给我公司用于开设餐厅,双方于2019年5月28日签署《房屋租赁合同》。2020年1月23日，因新冠疫情爆发被迫关店停止营业。2020年2月13日，我公司根据协议第七条第2款致函周静，要求因不可抗力因素自2020年2月15日解除租赁关系，退还押金及2020年2月15日之后已缴纳的房屋租金。2020年2月18日，周静回函不同意解除租赁关系，退还押金及租金。故我公司诉至法院。周静辩称，第一、鸿毛餐饮公司提出终止合同的请求，违反双方约定。鸿毛餐饮公司提出解除合同之后，我在2月18日回复中明确，鉴于疫情特殊情况，政府和国家都提出了可以减免房租进行协商的号召，我同意响应号召，为鸿毛餐饮公司减免租金或延长租期，以分担经济损失，双方需另行协商继续履行合同。鸿毛餐饮公司说员工不能正常上班，没有举出任何证据，包括劳动合同、解除合同、员工手册都没有，只是口头表述不能证明。故我认为鸿毛餐饮公司所述其员工隔离未返不是事实。第二、从餐饮业整体看，大部分餐饮企业通过外卖灵活经营都度过了难关，鸿毛餐饮公司在疫情之初提出解除合同，以疫情为借口，实质是为减少自己的经营损失。鸿毛餐饮公司的证据表明，公司在其他地方还有分店正常营业，本案鸿毛餐饮公司关店是因为经营不善做出的调整，疫情不是根本原因，也不是直接原因。鸿毛餐饮公司于2020年8月17日才搬离房屋，因此其要求退还租金及押金均无依据，请求法院驳回其诉讼请求。我另提起反诉，反诉请求：1.请求判令北京鸿毛餐饮有限公司于2020年2月13日向我发出的解除函无效;2.解除我与北京鸿毛餐饮公司于2019年5月28日签订的《房屋租赁合同》；3.北京鸿毛餐饮有限公司赔偿房屋空置期间租金损失111941元，自2020年8月16日计算至今；4.诉讼费由北京鸿毛餐饮有限公司承担。事实与理由：2019年5月28日，双方签订租赁合同约定租期5年。2020年新冠疫情后，鸿毛餐饮公司以无法返京上班为由请求解除合同，我认为不符合事实，其解除行为无效。鸿毛餐饮公司未按合同约定时间向我支付2020年8月15日以后的租金，并于2020年8月18日腾退涉案房屋，其行为已表示其不再继续履行合同。涉案房屋自2020年8月19日起一直未能顺利出租空置至今，空置损失系鸿毛餐饮公司违约造成，应予赔偿。为维护我的合法利益，故提起反诉。鸿毛餐饮公司针对周静的反诉辩称，第一、我公司各店面疫情之后都与房东做了沟通，有回应的店面都坚持经营，像周静这样消极答复的，都关闭了。疫情期间我公司终止了14家店面。我公司希望继续经营，但是周静消极答复，故我公司只有终止协议。第二、2020年2月15日我公司明确终止合同，但周静阻挠我公司搬离，我公司报警后公安机关建议不要发生冲突，所以没有搬离。我方在2月15日明确解除合同，之后的损失应当周静自行承担，与我公司无关。故我公司不同意周静的反诉请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年5月28日，鸿毛餐饮公司（乙方、承租方）与周静（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市海淀区×××，面积150平方米用于鸿毛饺子饭店。租赁期限自2019年8月16日至2024年8月15日止，共计5年租赁期。租金为押1付6，第1年租金为355875元，平均月租金29656元；第2年租金为383250元，平均月租金31938元；第3年递增10%，年租金为421575元，平均月租金35131元；第4年租金为421575元，平均月租金35131元；第5年递增10%，年租金为463733元，平均月租金38644元。租金支付方式为每半年期付：以现金或转账方式汇到甲方指定账户；签定合同之日付首期租金6个月177936元整；每下一个半年期租金需提前30日支付。乙方向甲方支付第一个月的租金29656元作为房屋保证金随同首期租金一同支付。合同签订后，周静将房屋交付给鸿毛餐饮公司，鸿毛餐饮公司亦交纳了至2020年8月15日前的房租。2020年2月13日，鸿毛餐饮公司向周静发出《关于终止房屋租赁关系的函》，内容为：“北京鸿毛餐饮有限公司与周静女士于2019年5月28日签订租赁合同，约定业主周静将位于北京市海淀区×××商铺，租赁给我公司用于开设鸿毛饺子餐厅。自武汉新冠肺炎疫情爆发以来，该餐厅一直处于停业状态，且因各地疫情防控要求，餐厅员工无法返回上班。因此，该餐厅已无法履行贵我双方签订的租赁合同。本次疫情性质属于法律上规定的不可抗力，现我方提出以下申请：1、自2020年2月15日终止租赁合同。2、贵方退还我方租赁押金29656.00元、2020年2月15日之后已缴纳的半年房屋租金177936元、共计207592元。”周静于2020年2月18日回函：“收到贵司《关于终止房屋租赁关系的函》，对于贵司要求终止租赁合同的申请，我方（周静）不予同意。贵司与我方签订的《房屋租赁合同》租赁期限为五年，自2019年8月16日至2024年8月15日止。现因新冠肺炎疫情防控需要对贵司正常经营产生影响，但从长期看，疫情将很快结束，只是在很短的时间内对贵司经营产生影响，与贵司五年的租金相比，疫情期间只占全部租期很小的比例，贵司长期使用房屋的合同目的仍能实现。在此情况下，贵司以新冠疫情防控为由要求解除租赁合同、退还房屋押金及部分租金没有事实和法律依据，我方不予同意，我方要求贵方继续履行贵司与我方签订的《房屋租赁合同》…考虑到疫情对贵司经营的影响，我方愿意响应政府号召，依据公平原则，为贵司适当延长租期或减免疫情期间的部分租金，合理分担因疫情防控给贵司造成的经济损失，具体方案由双方另行协商。”2020年2月23日，鸿毛餐饮公司欲自经营场所搬出，未得到周静同意，鸿毛餐饮公司报警。2020年7月20日，周静向鸿毛餐饮公司发送《催款、解除及索赔函》，因鸿毛餐饮公司未于2020年7月15日前将下半年租金191625元交付周静，故通知鸿毛餐饮公司在接到本函后，五日内书面答复，期满拒不回复或作出不付款等其他意思表示，则视为违约，周静就此解除合同的法定权利亦相应成就，并支付违约金，承担经济损失。鸿毛餐饮公司收到后，表示异议。2020年8月17日，鸿毛餐饮公司自租赁场所撤出。双方当日签署交接单。鸿毛餐饮公司要求退还押金及租金未果，鸿毛餐饮公司诉至法院，诉讼中周静提交银行还款记录，营业执照及本人名下银行账户用于公司经营的支出，证明因鸿毛餐饮公司的违约行为导致周静及其公司的经营损失。鸿毛餐饮公司亦不予认可。本院认为，鸿毛餐饮公司与周静签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。合同签订后，双方均履行了合同。后因发生新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，导致鸿毛餐饮公司出现短时间内人员不能返京，店铺不能正常经营等困难；在此情况下，双方应当对合同的履行问题进行充分协商，以合理分担因疫情防控给鸿毛餐饮公司造成的经济损失；但鸿毛餐饮公司称疫情系不可抗力因素导致其合同完全不能履行，未提供证据证明，其于2020年2月15日发函要求解除双方租赁关系，未能得到周静的同意，现其起诉要求确认双方合同于2020年2月15日解除，缺乏法律依据，本院不予支持。后因鸿毛餐饮公司未如约交纳下一期房租，周静提出解除合同，鸿毛餐饮公司于2020年8月17日搬离租赁房屋。双方解除合同后，周静应将鸿毛餐饮公司交纳的房屋押金退还，并且合理分担因疫情给鸿毛餐饮公司造成损失，适当退还鸿毛餐饮公司已交纳的房屋租金，具体数额由本院酌情考虑。因鸿毛餐饮公司在腾退前一直占用周静房屋，在疫情好转后，可以积极拓展思路通过其他方式缓解疫情带来的经营上的亏损，故其要求退还自2020年2月至8月期间的房租，本院不予支持。周静反诉要求确认鸿毛餐饮有限公司于2020年2月13日发出的解除函无效，因本院已就鸿毛餐饮公司的解除行为作出认定，故不再作为单独的诉讼请求予以判决；周静称鸿毛餐饮公司违约，要求鸿毛餐饮公司赔偿自2020年8月腾退房屋以后房屋空置损失，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第一百零七条规定，判决如下：一、确认北京鸿毛餐饮有限公司与周静签订的《房屋租赁合同》于2020年8月17日解除；二、周静于本判决生效后七日内退还北京鸿毛餐饮有限公司房屋租金29656元、押金29656元；三、驳回北京鸿毛餐饮有限公司其他诉讼请求；四、驳回周静全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2206元（北京鸿毛餐饮有限公司已预交），由北京鸿毛餐饮有限公司负担1632元，已交纳；周静负担574元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费1270元，由周静负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇二一年一月二十一日书记员 秦鹏博