江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初3094号原告（反诉被告）：吴俊，男，1966年3月13日生，汉族，常州市人，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：温卓鹏，江苏东鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周彬，江苏东鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴介民，男，1955年5月9日生，汉族，常州市人，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：唐建勇，江苏恒韵律师事务所律师。原告吴俊诉被告吴介民赠与合同纠纷一案，本院受理后，吴介民提出反诉，本院依法由审判员项易君适用简易程序公开合并开庭进行了审理，后由简易程序转为普通程序进行了审理。原告（反诉被告）吴俊及委托诉讼代理人温卓鹏，被告（反诉原告）吴介民的委托诉讼代理人唐建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告吴俊提出以下诉讼请求：1、判令吴介民返还吴俊垫付款84190元及利息（从2015年2月3日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，暂计算至2020年6月，共计人民币27361元）；2、判令本案的诉讼费用由吴介民承担。事实和理由：2010年4月10日吴介民位于常州市武进区××村委荷花坝房屋拆迁，吴介民因系走空户可以安置80㎡房屋一套。当时吴介民明确向吴俊表示愿意将拆迁安置权益赠与吴俊，后吴俊代吴介民签订了武进区西湖街道城乡一体化建设房屋置换协议。2015年2月10日，房屋结算时吴俊缴纳了安置房款84190元，之后一并办理水、电、气等手续。2020年6月上述安置房可以办理权属证书，但吴介民违背了当时的承诺，要求吴俊返还安置房屋。现吴俊为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。本诉被告吴介民辩称，吴介民认为吴俊的诉讼请求依法不能成立，理由是吴俊在诉状中所称的代为签署安置协议行为，是无效的法律行为。根据民法总则第一百七十一条的规定，行为人没有代理权，仍然实施代理行为的，未经被代理人追认的对被代理人不发生效力。据此，吴介民认为吴俊自作主张，在未经授权情况下，以吴介民名义签署安置协议是无效的民事行为，故其不享有任何权利。如其要主张相应款项，应当依照无效民事法律行为的相关规定，向拆迁方主张，与吴介民无关，请求依法驳回吴俊的诉讼请求。反诉原告吴介民提出以下诉讼请求：判令吴俊支付房屋占用使用费78000元（2015年3月至2020年7月）；2、判令吴俊因无权代理行为赔偿吴介民30000元；3、案件受理费由吴俊承担。事实和理由：吴介民和吴俊之父吴泽民系兄弟关系，本案所涉拆迁屋最早属于两人父母所有、后父将房屋分给兄弟两人（属于吴介民部分有一百多平方米），由于吴介民较早离开老家，在常州工作生活，不太过问老房事宜、但仍负起赡养父母的责任。吴俊及其家人未经吴介民同意，将本属于吴介民的房屋翻建，并非法据为己有。2010年4月、吴介民老房所在村组拆迁，吴俊不仅隐瞒了原来老房真相，自己得到了一套别墅，还向吴介民谎称吴介民无安置补贴，恶意侵占吴介民应有的权益。2020年6月，因安置房屋可办理房产证，这才将吴俊隐瞒吴介民获取安置房，并试图占为己有的真相暴露出来。经吴介民了解，安置房已于2015年2月交付，吴俊在吴介民毫不知情的情况下，通过出租谋取非法利益。吴介民认为，1、吴俊及其家人意侵占吴介民在老房上的权益。2、恶意隐瞒事实真相，并在无授权的情况下，擅自以吴介民名义签订安置协议，使吴介民丧失争取补偿权益的机会，使吴介民利益受损。3、恶意侵占吴介民安置房，并谋取非法利益。综上，吴介民请求依法驳回吴俊的本诉诉讼请求，支持吴介民的反诉诉讼请求。反诉被告吴俊辩称，吴俊于2008年出借给吴介民20000元，吴介民无能力归还。在案涉老房拆迁时，吴介民的拆迁安置权益仅33.12平方米，剩余的50平方米左右面积需自行出资购买，故吴介民将其拆迁安置权益赠与给吴俊。赠与合同的标的不仅有金钱、实物、权益，吴介民现认为吴俊系恶意侵占其的拆迁安置权益，房屋拆迁对任何个人、一个家庭都是极其重要的事务，但从2010年拆迁开始至2020年4月可以办理房产证长达十年的期间，从未向吴俊主张过任何权利，这已经超出了社会普通大众的认知。从吴介民、吴俊双方行为来看，该赠与合同已履行完毕，但吴介民恶意违约，办理了案涉房屋的权属证书，该行为损害了吴俊的合法权益。其应当承担责任，请求驳回吴介民的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：吴介民系吴俊的叔叔，2010年初，吴介民所有的位于常州市武进区××街××村荷花坝的房屋（该房屋有1995年建房用地批准书，但未办理房屋所有权证，建筑面积33.12平方米）列入拆迁范围，由于吴介民不在荷花坝居住。2010年4月10日，西湖街道作为甲方、吴介民作为乙方，双方签订一份武进区西湖街道城乡一体化建设房屋安置协议，协议约定被置换的房屋位于长汀村荷花坝，建筑面面积33.12平方米，甲方以80平方米的房屋一套进行置换，置换地点聚新家园，甲方应付乙方被置换房屋作价款、搬家补助费等补偿费合计26209元。乙方应付甲方置换房屋费用合计144000元。被置换房屋补偿费与甲方提供的置换房屋房款差价，暂按置换房屋基价结算，在置换房屋交付时按规定一次性结清。上述协议乙方处有吴介民签名，由吴俊以吴介民的代理人身份签名。上述武进区西湖街道城乡一体化建设房屋安置协议签订之后，吴介民所有的33.12平方米房屋已被拆除。武进区西湖街道城乡一体化建设房屋安置协议约定的安置房屋具体幢数，采取抓阄方式确定，由吴俊以吴介民名义进行抓阄，抓阄确定的房屋位于蠡新家园26幢乙单元1302室（原为聚新家园）一套，建筑面积85.99平方米。安置房结算清单载明安置房结算价为110299元，防盗门100元，扣除原协议补偿款26209元，还需交纳84190元。2015年2月3日由吴俊支付84190元，并办理蠡新家园26幢乙单元1302室房屋的交付手续，该房屋交付后，由吴俊占有该房屋。另查明，上述拆迁的房屋在拆迁时属于邹区镇，现属于西湖街道。因当时安置房屋是楼梯房，最终安置房是电梯房，需交纳安置房两者之间的差价为24143元。2020年6月10日，吴介民按照西湖街道的交款通知向指定收款账户交纳了24143元。由于蠡新家园26幢乙单元1302室房屋可以办理房屋不动权证，2020年7月6日，吴介民占有使用该房屋，发生更换蠡新家园26幢乙单元1302室房屋门锁费用180元。2020年8月14日，吴介民办理该房屋的不动产权属登记，现该房屋权利人为吴介民。吴介民提供一份通知书和租房合同，证明吴俊2018年6月17日已经将蠡新家园26幢乙单元1302室房屋出租给周娟，周娟又与他人签订租房合同，将蠡新家园26幢乙单元1302室房屋转租给他人，该租房合同约定的租赁期自2019年12月15日起至2020年12月14日，每月租金1250元。周娟租赁蠡新家园26幢乙单元1302室房屋后，在租赁房屋中安装热水器、空调，铺设地板，购买了洗衣机、床，吴介民陈述周娟认为租赁房屋的设施属于其所有，要求吴介民买下来，才能把租赁房屋交付吴介民。吴介民支付给周娟4000元，并提供由周娟出具的收条，收条载明：“今收到吴介民叁仟元整，是将空调、洗衣机、地板热水器、床卖给吴介民的钱。”吴俊提供一份租房合同和解除租房协议，证明吴俊2019年9月31日将蠡新家园26幢乙单元1302室房屋出租给周娟，该租房合同约定的租赁期自2019年9月30日起至2020年9月30日，年租金6000元。2020年6月30日，吴俊、周娟签订解除租房协议，约定吴俊一次性补偿周娟4000元。还查明，2020年9月21日，常州市武进区人民法院受理吴介民与常州市武进区西湖街道办事处（以下简称西湖街道）、吴俊房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案（（2020）苏0412民初6712号），吴介民在该案中提出的诉讼请求：1、确认西湖街道、吴俊于2010年4月10日签订的武进区西湖街道城乡一体化建设房屋安置协议无效。常州市武进区人民法院经审理后认为，吴俊以吴介民的名义与西湖街道签订协议，并依照该协议选择了案涉安置房，其签订合同时并未取得吴介民的授权委托，应当认定吴俊为无权代理。但吴介民事后按照安置房结算单的价格向西湖街道交纳了安置房结算差价，实际占有案涉安置房，并办理了案涉安置房的不动产权登记，其与西湖街道均已实际履行了武进区西湖街道城乡一体化建设房屋安置协议的内容，应当视为吴介民已对吴俊的代理行为进行了追认。吴介民以其协议签订当时未经其同意为由，要求认定协议无效，该理由不能成立。2020年11月6日，常州市武进区人民法院作出（2020）苏0412民初6712号民事判决：“驳回吴介民的诉讼请求。”2020年7月18日，吴俊向本院提起诉讼，之后，吴介民提起反诉。吴介民明确其提出的反诉第二项诉讼请求要求吴俊赔偿30000元中包含收房屋时增加的支付开发商24143元，收回房屋时支付给中介的3000元和换锁费用180元。庭审中法庭询问部分内容：“审：被告是否知道拆迁？吴介民代理人：知道的，但是原告陈述因为其户口不在拆迁地，没有安置补偿的内容，所以也没有关注拆迁……审：被告是否知道拆掉旧房安置新房具体安置地点？吴介民代理人：到今年6月，涉及到安置房屋可以办房产证，被告才知道自己有一套安置房。审：之前是否知道？吴介民代理人：不知道。审：有无到现场看过需要拆迁的老房子？吴介民代理人：不清楚。审：庭后两天内以书面形式告知法庭，逾期不告知，由法庭按法律规定认定。吴介民代理人：知道。”庭后吴介民未书面回答法庭询问的问题。上述事实，有武进区西湖街道城乡一体化建设房屋安置协议、安置房屋结算单、交款通知单、现金解款单、结算单、注销存款账户查询记录、民用天然气供用气合同、电费缴费卡、通知书、租房合同、解除租房协议、收条、常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初6712号民事判决书及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，一、吴俊、吴介民之间是否存在代理关系。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。本案中，吴俊在本诉的事实和理由中陈述当时吴介民明确向其表示愿意将拆迁安置权益赠与吴俊，后吴俊代吴介民签订了武进区西湖街道城乡一体化建设房屋置换协议。吴介民在反诉的事实和理由中陈述2020年6月因安置房屋可办理房产证，这才将吴俊隐瞒吴介民获取安置房，并试图占为己有的真相暴露出来。经吴介民了解，安置房已于2015年2月交付，吴俊在吴介民毫不知情的情况下，通过出租谋取非法利益。庭审查明吴俊、吴介民之间无代理的意思表示，如存在代理关系，差额房款84190元应由吴介民自行支付，而非是吴俊支付，况且吴介民也没有要求吴俊代为支付。至于吴俊以吴介民的名义与西湖街道签订协议，结合吴俊在本诉的事实和理由中陈述吴介民明确向其表示愿意将拆迁安置权益赠与吴俊，以及从房屋拆迁开始，签订安置协议、支付安置房屋差额房款84190元、安置房具体幢数的抽签，安置房屋交付和房屋中水、电、天然气开通手续都由吴俊办理，吴介民在明知的情形下却从未过问，一直到安置房屋可以办理房屋不动权证，吴介民才开始占有使用该房屋。故吴俊以吴介民的名义与西湖街道签订协议的行为这是一种表面现象，不能认定为吴俊、吴介民之间存在代理关系，吴俊、吴介民之间实际不存在代理关系。二、吴俊、吴介民之间是否存在赠与关系。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。当事人对赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，吴介民居住在常州市，明知其房屋需要被拆迁，吴介民所有的位于常州市武进区××街××村荷花坝房屋的建筑面积只有33.12平方米，取得安置房的建筑面积肯定会大于原所有房屋的建筑面积，必须要支付安置房差额房款。从实际情况反映，是吴俊支付了安置房差额房款84190元，之后由吴俊办理安置房具体幢数的抽签，办理安置房蠡新家园26幢乙单元1302室房屋的交付手续，并该房屋交付后，也是由吴俊占有该房屋，吴介民也没有过问，直至2020年6月安置房屋可以办理房屋不动权证，吴介民才占有使用蠡新家园26幢乙单元1302室房屋，并办理该房屋的不动产权属登记。从以上这一系列行为的表象，只能证明吴介民将其所有的位于常州市武进区××街××村荷花坝房屋的拆迁安置权益赠与吴俊的行为没有全部履行完毕。因吴俊、吴介民之间最终没有形成书面的赠与合同，故吴俊、吴介民之间赠与合同不成立。三、吴俊的本诉诉讼请求、吴介民的反诉诉讼请求是否能得到支持。因合同不成立而取得财产的，应当返还。在合同不成立后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。本案中，2015年2月10日安置房屋结算时，吴俊缴纳安置房差额房款84190元，占到安置房总价的76%左右，现吴介民收回安置房屋，又办理安置房屋的不动产权证。2020年6月时该安置房屋的价值与2015年2月10日时房屋的价值相比，已有大幅度的提高。现吴俊要求吴介民返还垫付款84190元及利息（从2015年2月3日起至实际付清之日止），故吴介民返还吴俊84190元及利息（自2020年7月22日起至付清款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。鉴于吴俊、吴介民之间赠与合同不成立，在吴介民收回房屋之前是由吴俊占有该房屋，现吴介民收回该房屋，故吴俊不需要再返还吴介民该房屋。因吴俊已缴纳安置房差额房款84190元，占到安置房总价的76%左右，根据诚实信用原则，考虑吴俊缴纳安置房差额房款84190元后该房屋增值的因素，在当事人之间合理分配，吴介民要求吴俊支付房屋占用使用费78000元的诉讼请求，本院不予支持。吴介民要求吴俊赔偿30000元中包含收房屋时增加的支付开发商24143元，因该房屋已经属于吴介民所有。吴介民支付周娟4000元，是吴介民已取得周娟财产的对价，发生的换锁费用180元也是吴介民自行支出，均应由吴介民自行承担。吴介民要求吴俊赔偿30000元无事实和法律依据。综上，吴介民对本诉提出的辩称合理部分，本院予以采纳，不合理部分，本院不予采纳。吴俊提出的本诉诉讼请求合理部分，本院予以支持。吴俊对反诉提出的辩称合理，本院予以采纳。吴介民提出的反诉诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十三条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零九条之规定，判决如下：一、吴介民于本判决发生法律效力之日起十日内返还吴俊84190元及利息（自2020年7月22日起至付清款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回吴介民的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费2532元，反诉案件受理费1230元，合计3762元。由吴俊负担621元，吴介民负担3141元（本诉案件受理费2532元已由吴俊交纳，反诉案件受理费1230元已由吴介民交纳，吴介民于本判决发生法律效力之日起十日内支付给吴俊1911元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  项易君人民陪审员  李驰白人民陪审员  吴晓娟二〇二一年一月十九日书 记 员  周媛媛