湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初10445号原告（反诉被告）：熊胜安，男，1959年11月21日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：覃晟，湖北天明律师事务所律师。被告（反诉原告）：熊伟明，男，1956年12月21日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：吴思梦，湖北忠三律师事务所律师。第三人：武汉市崇安房屋征收服务有限公司，住所地武汉市江汉区友谊路舞台天下********。法定代表人：田汉昌，经理。委托诉讼代理人：龚琦，女，1989年10月9日出生，汉族，武汉市崇安房屋征收服务有限公司员工，住武汉市江岸区。原告（反诉被告）熊胜安与被告（反诉原告）熊伟明及第三人武汉市崇安房屋征收服务有限公司（以下简称崇安征收公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）熊胜安及其委托诉讼代理人覃晟、被告（反诉原告）熊伟明及其委托诉讼代理人吴思梦、第三人崇安征收公司委托诉讼代理人龚琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊胜安向本院提出诉讼请求：1.判令熊伟明返还熊胜安2017年12月1日之后的租金66840元；2.判令熊伟明补偿熊胜安装饰装修损失84730元（169460*50%）；3.判令熊伟明补偿附合物损失16780元；4.判令熊伟明补偿搬迁费用1000元；5.判令熊伟明补偿熊胜安停产停业损失133680元。事实与理由：熊胜安与熊伟明于2012年10月21日订立房屋出租协议，约定熊伟明将位于江汉区清芬路俊杰里2号房屋出租给熊胜安经营酒店，租赁期限至2019年12月31日止，承租期满后熊胜安享有优先承租权。2017年12月1日，武汉市江汉区人民政府作出江汉房征决字（2017）第4号房屋征收决定，对江汉区清芬片旧城改建项目范围内的房屋实施征收，其中包括熊胜安承租的房屋。征收决定下达后，熊伟明于2020年6月左右与崇安征收公司订立拆迁安置补偿协议（包含应归属于熊胜安的停产停业损失），并要求熊胜安迁出承租房屋且拒绝支付任何补偿。为此，熊胜安诉至法院，请求判如所请。熊伟明辩称，1.双方间的租赁合同于2019年12月31日因租赁合同期限届满而终止，并未达成新的租赁合同。2.熊胜安并未进行任何装修装饰和改扩建，且案涉房屋为住宅性质，其无权要求熊伟明对装修装饰附和物及停产停业损失进行补偿。熊伟明向本院提出反诉请求：1.确认熊伟明与熊胜安于2012年10月21日签订的《房屋出租协议》于2019年12月31日因履行期限届满而终止；2.判令熊胜安立即向熊伟明清偿合同履行期限内欠缴租金合计42680元；3.判令熊胜安立即从清芬路俊杰里2号房屋中腾退，并将该房屋移交返还给熊伟明；4.判令熊胜安按每月3960元的标准向熊伟明支付自2020年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（截止2020年11月暂计为43560元）；5.判令熊胜安向熊伟明支付垫付水电费1540元；6.判令熊胜安以反诉请求第2、4、5项诉求的欠付租金、房屋占用费、垫付水电费的总金额为基准，自2020年11月10日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付资金占用费，直至熊胜安实际履行支付义务之日止；7.本案全部诉讼费用由熊胜安承担。事实与理由：熊伟明与熊胜安于2012年10月21日就熊胜安承租清芬路俊杰里2号房屋事宜签订的《房屋出租协议》，约定租赁期限至2019年12月31日止，租金标准为每月3960元，按季支付。履行中，熊胜安共欠租金42680元至今未付。且2019年12月31日租赁期届满，《房屋出租协议》终止后，熊胜安至今未腾退房屋，且未支付任何费用，熊伟明已为其垫付水电费1540元。为维护合法权益，熊伟明特提起反诉，请求法院予以支持。熊胜安针对反诉请求辩称，1.虽然租赁合同的期限届满，但熊伟明从未向熊胜安发出过解除合同的意思表示，也未对熊胜安承租事实提出过异议，应视为双方之间继续履行租赁协议；2.合同期限内的租金即2020年1月前的租金系双方协商后确定，案涉房屋被划入拆迁范围后，在2018和2019年两年内，熊胜安均按月支付房租，熊伟明对所交租金数额没有提出异议。在熊伟明提起反诉前9个月内从未催讨过租金，加之案涉房屋周边已经打围，部分区域已经断水断电，已不具备居住条件，实际上是熊伟明对熊胜安租金的减免；3.在本案租赁合同未到期情况下，依照公平原则，熊胜安对被征收房屋享有相应的权利，有权依据租赁合同关系取得相应的征收补偿款项；4.每月电费均由熊胜安支付，且从熊伟明提供的证据可以看出，电表中均有余额，熊伟明主张电费1000余元，没有事实依据。综上，请求驳回熊伟明的反诉请求。崇安征收公司针对本诉和反诉请求述称，案涉房屋是按住宅而非商业性质对被征收人进行安置补偿，请求法院依法裁判。本院查明，位于武汉市江汉区俊杰里**房屋（以下简称案涉房屋）系耿俊耀、汪瑞生、熊伟明等11人共同所有，耿俊耀等人均委托熊伟明办理案涉房屋的出租事宜。2012年10月21日，熊伟明（甲方）与熊胜安（乙方）签订《房屋出租协议书》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租期从2015年1月1日至2019年12月31日止共五年，租金为季付；2015年1月1日至2017年12月31日每月租金为3960元，后两年租金根据物价变化双方协商确定，乙方如有拖欠房屋租金，甲方有权收回房屋，终止协议；承租期满，乙方有优先承租权；承租期间，乙方负责缴纳水电费、物业费等相关费用，甲方不能中途收回房屋，乙方也不能中途转租；甲方除国家政策拆迁及本协议第一款之外，才能终止合同，否则甲方需赔偿乙方装修费用的60%，承租期内如果乙方违约终止合同，所有装修及配套设备不得拆除。合同签订后，熊胜安将案涉房屋用于旅馆经营。2017年12月1日，武汉市江汉区人民政府作出江汉房征决字[2017]第4号《房屋征收决定书》，对清芬片旧城改建项目范围内的房屋实施国有土地上的房屋征收（案涉房屋位于征收范围内）。2018年3月20日，征收服务公司对征收区域部分路段实施打围管理，但熊胜安的旅馆仍在持续经营。2020年7月，熊伟明及案涉房屋共有人到征收指挥部签订了征收补偿计算表。崇安征收公司证实“被征收人未在被征收房屋地址办理有效工商营业执照，故不能获得住宅改商业的经营补助，更谈不上停产停业损失的补偿”。同年9月2日，征收公司将案涉房屋的水电表拆除，熊胜安从他处接电后仍占有该房屋。合同履行中，2015年1月至2017年6月，熊胜安按月租金3600元的标准按季支付。2017年7月至2018年3月，熊胜安按月租金3960元的标准按季支付。2018年4月至8月，因征收公司将征收区域外围打围，熊胜安按月租金3000元的标准按月支付。2018年9月至2019年11月，因征收区域内部打围，熊胜安按月租金2400元的标准按月支付。2019年12月至今，因征收工作接近尾声，外来人员限制通行，熊胜安未支付租金，也未腾退租赁房屋。对于熊胜安在合同履行期间缴纳的租金标准和缴纳时间，熊伟明均未提出异议，也未就租金差额部分主张权利。另查明，征收公司于2020年9月2日拆除案涉房屋的水电表并结算水电费时，熊伟明向征收公司缴纳了水电费1540元。案涉房屋登记在耿俊耀名下的电表中，预存的电费余额尚有795.26元。本院认为，熊胜安与熊伟明签订的《房屋出租协议书》合法有效，双方应按协议约定全面履行义务。合同履行中，尽管武汉市江汉区人民政府于2017年12月1日作出了包括案涉房屋在内的征收决定，征收公司也对征收区域采取了打围措施，但熊胜安一直在经营且向熊伟明缴纳租金。从租金支付的金额、时间、方式以及租赁双方的微信对话来看，结合无证据表明熊伟明对租金提出异议的事实，本院认定租金缴纳的标准、方式及2019年12月不缴租金是双方协商一致的结果。因此，租赁期限届满后，双方未续签合同，本院确认双方合同于2019年12月31日终止。对于熊胜安的本诉请求。如前所述，熊胜安在2017年12月1日征收决定之后所缴纳的租金，系双方协商调整确定后的自愿行为，其主张返还租金的诉请，于法无据，本院不予支持。合同约定“甲方（熊伟明）除国家政策拆迁及本协议第一款之外，才能终止合同，否则甲方需赔偿乙方（熊胜安）装修费用的60%，承租期内如果乙方违约终止合同，所有装修及配套设备不得拆除”，案涉房屋已由政府决定征收，且合同在征收的情形下双方协商已实际履行完毕。因此，熊胜安要求熊伟明补偿装饰装修、停产停业损失及搬迁费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于熊伟明的反诉请求。合同终止后，熊胜安应将租赁房屋交付给熊伟明，熊伟明反诉主张熊胜安腾退房屋，于法有据，本院予以支持。熊伟明垫付了水电费1540元，熊胜安预缴的电费尚有余额795.26元，扣减后熊胜安还应向熊伟明支付水电费744.74元（1540-795.26）。如前所述，合同履行期间租金的缴纳系双方协商一致的结果，合同终止后，案涉房屋也因征收致熊胜安无法经营，故熊伟明的其他反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（七）项、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下:一、确认原告（反诉被告）熊胜安与被告（反诉原告）熊伟明签订的《房屋出租协议书》于2019年12月31日终止；二、原告（反诉被告）熊胜安于本判决生效之日起十日内腾退武汉市江汉区俊杰里2号房屋交给被告（反诉原告）熊伟明管理；三、原告（反诉被告）熊胜安于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）熊伟明支付垫付的水电费744.74元；四、驳回原告（反诉被告）熊胜安的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）熊伟明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费2923元，由原告（反诉被告）熊胜安负担（已付）。案件反诉费997元，由原告（反诉被告）熊胜安负担8元，被告（反诉原告）熊伟明负担989元（此款熊伟明已预付，熊胜安于本判决生效之日起十日内给付熊伟明）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余文庆二〇二一年一月十日法官助理杨静书记员杨静