江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏05民终9754号 上诉人（原审原告）：陈志杰。 委托诉讼代理人:黄海晶，上海市树声(昆山)律师事务所律所。 被上诉人（原审被告）：陆萍。 委托诉讼代理人：沈郁华，江苏惟勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏堤，江苏惟勤律师事务所实习律师。 上诉人陈志杰因与被上诉人陆萍房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初11941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，适用独任制依法进行了审理。本案现已审理终结。 陈志杰上诉请求：1.请求撤销原审判决书第二项，改判陆萍返还房屋租金105479元；2.依法改判由陆萍加倍支付押金5万元；3.依法改判由陆萍赔偿陈志杰全部装修费用共计346089元；4.上诉费用由陆萍承担。事实和理由：1、陆萍先通过诉讼行为根本上表示了其不履行合同的意思表示。在一审庭审笔录中也提到陆萍坚持解除合同，理由是陈志杰没有及时交付租金，但其未能提供相关证据。陈志杰在陆萍提起诉讼的时候已经超前超额完成了租金支付义务。后陆萍撤诉是为了规避败诉的风险。陆萍诉讼要求解除合同的行为已经构成根本违约，陈志杰认为已构成法定解除条件。一审判决认为是陈志杰单方违约解除合同严重颠倒了本案事实。2.陆萍对前案的撤诉并不能抵消其已经发生的违约行为。陆萍提起诉讼要求解除合同的行为可以认定为单方违约的情形，陈志杰依合同行使法定解除权。一审法院认为陈志杰不享有法定解除权属于适用法律错误。3.根据双方租赁合同约定，陈志杰主张双倍返还押金及装修费用。4.双方口头约定降低租金，我方按照约定支付50万元房租，对方并无异议。 陆萍二审辩称：陆萍确实因为陈志杰未按照租赁合同约定支付租金起诉要求解除合同，在该案的庭审过程中，因为陈志杰当庭表态同意按照租赁合同约定的标准支付租金，所以陆萍撤诉，双方之间的租赁合同并没有解除。之后陆萍也有向陈志杰催缴过租金，但是陈志杰未支付租金，且提出解除租赁合同。事实上是因为陈志杰找到了租金更便宜的房屋，所以要求解除租赁合同，陆萍认为本案租赁合同解除的责任是在于陈志杰。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。 陈志杰向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的租赁合同；2、判令陆萍退还剩余的房屋租金7万元，后陈志杰变更该项诉请金额为105479元；3、判令陆萍加倍返还押金5万元，另外并赔偿陈志杰全部装修费用共计346089元；4、判令陆萍支付律师费20000元；5、判令陆萍承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2018年8月7日，双方当事人签订一份房屋租赁合同，陆萍将其所有的位于昆山市租赁给陈志杰使用。租赁期限为五年，自2018年9月22日至2023年8月21日至。年租金为：第一年56.8888万元；第二年56.8888万元；第三年59.7332万元；第四年62.7100万元；第五年65.8558万元。租金支付为先付后用，每半年支付一次，每期租金乙方均应在租赁期前十五天向甲方支付，支付时间及金额分别为：2018年8月10日前支付第一年半年租金28.4444万元；2019年3月6日前支付第一年半年租金28.4444万元；2019年9月6日之前支付第二年半年租金28.4444万元；2020年3月6日之前支付第二年半年租金28.4444万元。双方在合同第七条关于违约事项约定如下：1、双方有任何一方未按本协议履行的，均视为违约，违约方须向非违约方支付违约金，违约金支付按上述3.2条履行，实际损失超过上述押金金额的，违约方应当就超出部分进行补偿，若甲方违约，则还另需赔偿乙方装修费用。7.2、在租赁合同期限届满前，任何一方不得违约或提前解除合同。一方坚持解除租赁合同的，除须提前三个月通知对方外，违约方须向非违约方按7.1支付违约金。合同3.2条约定，租房定金支付：乙方于签订本协议之日，向甲方支付RMB5万元(伍万元整)作为租房定金(如支付定金的一方违约的，接收定金的一方有权不返还订金，如接收定金一方违约，应当双倍返还订金，当租赁房屋正式起算租金之日，此定金转为押金，乙方在租赁期内不准以定金抵作乙方其它应付款项，待甲乙双方合同期限满时，双方均无违约，甲方应在合同期满五日内将此押金(不计息)返还乙方。如有一方违约，此押金转换为违约金支付给对方)。 另查明，2019年12月26日，陆萍就其与陈志杰的租赁合同起诉至昆山市人民法院，案号为（2019）苏0583民初21450号，具体诉请为：“1、请求判令解除原被告双方于2018年8月7日签订的房屋租赁合同，后陆萍变更该项诉请双方于2019年12月24日解除房屋(原告向被告发出解除合同通知之日)，被告腾空房屋，将房屋交还原告；2、请求判令被告向原告支付房屋占用费（以年租金568888元为基数，自合同解除之日计算至被告实际将涉案租赁房屋交付原告之日止）；3、请求判令被告向原告支付违约金50000元；4、本案诉讼费由被告承担”。在该次诉讼中，本案陈志杰辩称：“原告从未通知我方要解除合同，也从未与我方洽谈解除合同事宜，我方一直依约履行，并未违约，原告所述我方单方变更租金及支付期限是其向法院隐瞒了事实，原告方所述我方迟延支付租金是捏造事实，原告方从未向我方要求支付拖延的租金，原告方声称我方同意解除合同但又未提供任何证据，原告已经构成了单方违约，我方保留追诉的权利。我方不同意解除合同，我方租金支付至2020年9月20日，我方不仅未违约，而且房租提前预交，这在原告提供的收款收据已经作出证明”。在（2019）苏0583民初21450号诉讼庭审过程中，承办法院询问本案陈志杰和陆萍，内容为：“目前原告所称被告同意解除及被告所称原告同意降价均无直接证据证实，双方是否同意按原合同继续履行？”，本案陈志杰的回答为：“同意按原合同继续履行”；而本案陆萍的回答为：“不同意，基于双方已经有矛盾，我方坚持要求解除合同”。后本案陆萍于2020年4月13日向昆山市人民法院撤回（2019）苏0583民初21450号案件的诉讼，理由为“本案陈志杰在（2019）苏0583民初21450号庭审过程中当庭表示不同意解除合同，同意按照租赁合同约定的租赁标准支付租金，故而本案陆萍申请了撤诉”。 另查明，关于2020年3月22日至2020年9月21日的租金，陈志杰在2019年9月18日支付了20万元。 另查明，双方当事人均认可的聊天内容如下：“陈志杰：你好，明天下午16点，昆山万象汇，商讨合同事宜！陆萍：你好，不好意思，我刚在带孩子没看见信息，我最近比较忙，有什么事情我们可以微信上聊。陈志杰：关于2月份、3月份疫情期间，免租事宜，你们这边有怎么想法！陆萍：这个免租问题我真的无能为力，你刚才发我的那个文件我也看了，私人店面是不包括在内的。我们按照合同约定履行。陈志杰：关于免租期这个问题大家要互相理解都有损失，连万达内部都免租一个月，希望你们在商讨一下至少也给我们免一个月，另外一个问题关于合同租金问题，我想大家可以按照我们之前谈的我想重新签订一份租赁合同。让矛盾纠纷画上一个句号！毕竟大家闹的很不愉快了，如果你们还是之前的想法，大家也就没有合作的必要好聚好散。现在门面多我们也早些谋出路。陆姐，麻烦看到回复一下。很多事情，留着过年不好！陆萍：你们什么意思。陈志杰：陆姐你不要误会了！没别的意思，就是我们之前谈的48万一年+2万押金，一年一付，补下合同，大家心平气和坐下来谈，整个事情经过你我最清楚，都是年轻人，一个事情没头没尾的放这边没有意义是吧！如果你们还是要解除合同，那也谈一下，现在铺子多，我们也早一些搬。陆萍：针对合同是否要改动，我要做主；走或留，你自己决定。陈志杰：陆姐你说的你要做主是怎么意思，我没弄明白？陆萍：就是按照合同履行。陆总，你好。根据我们合同的约定，你应该在2020年3月6日之前支付2020年3月22日至2020年9月21日的租金，但到今天为止，你仍然欠88888元租金没有支付。请你在2020年5月8日前，将88888元租金支付给我，谢谢。陈志杰：本来我们约定房租变更为46万元一年一次性支付+两万押金。现在你们不认这个事情，那我当时一次性多交的钱的利息，是不是应该先退给我，还有两万押金。陆姐，你看抽个时间，大家还是碰个面，把事情大家当面说清楚，你们年前起诉要解除合同，现在又要履行合同，我们也很难做。萍姐，昨天我们也很（和）你姑他们谈了合同的事。我们这边这几天跟其他股东最后确认一下合同履行问题给你个回复。如果不租了大家也好聚好散。省的你们也闹心。陆萍：我姑跟我说过了。陈志杰：好的，谢谢！萍姐，这2天空吗，方便的话出来见一面。我们最后沟通一下合同的问题。萍姐，年前你们起诉要解除合同，赔偿我们损失大家一直都谈不妥。你这两天方便的话出来大家谈一下。从无缘无故起诉我们要解除合同至今，每次约你。你都不露面。你看你啥时候有空都可以。解除租赁合同的律师函已经发送。望查收。我将于六月底搬离结束。届时将房屋交还给你”。 另查明，根据陈志杰提供的律师函，2020年5月17日，陈志杰发函给陆萍，通知如下：一、解除双方之间的租赁合同。二、我方基于对陆萍诉讼解除合同行为的信赖，改变了原有经营计划，我方将于六月底完成清场工作，并将房屋交还，在这期间也会积极配合你方新的租客入场等事宜。三、依据合同约定，你方应当加倍返还押金，并赔偿我方全部装修费用。四、陆萍女士需在六月底之前向我方开具已缴纳的房屋租金发票。该律师函邮寄凭证显示“拒收”。 再查明，2020年7月6日，双方当事人签署交铺协议，陈志杰将商铺交付给陆萍。 上述事实由房屋租赁合同、民事起诉状、庭审笔录、撤诉裁定书、律师函、银行流水、交铺协议、微信聊天记录及一审法院庭审笔予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人之间签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，双方当事人均应依照合同履行。现陈志杰方主张解除合同，关于合同的解除，合同法第九十三条及九十四条规定了合同约定解除和法定解除的情形，本案是否适用满足上述法律规定，一审法院根据当事人提供的证据及庭审陈述，认定如下：首先，双方当事人之间不管是陆萍曾起诉陈志杰要求解除合同而陈志杰坚持要求履行合同，还是后期本案陈志杰主张解除合同而陆萍未做出同意解除的意思表示，双方之间并不满足合同约定解除的法律规定。其次，关于陆萍是否存在违约而陈志杰基于法定解除条件解除双方之间租赁合同，一审法院认为，第一、本案陆萍曾就与陈志杰的租赁关系向昆山市人民法院主张解除合同，但后期撤回起诉，故事实上双方当事人之间的租赁关系并未解除；第二、陈志杰曾称陆萍同意降低租金，且陈志杰按照降低后的标准支付，但并未提供充分证据证明，故陈志杰现仅以陆萍曾起诉其解除合同就认定陆萍违约理由不充分。综上，一审法院认为，双方当事人之间的租赁关系的解除并不满足约定解除还是法定解除的条件，而是陈志杰单方面解除合同。根据双方房屋交接的时间，一审法院确认，双方之间合同解除的时间为2020年7月6日。合同解除后，陈志杰返还房屋，陆萍返还剩余租金。经核算，剩余的房屋租金为37235元【20万元-（2020年3月22日至2020年7月6日的租金16.2765万元）】。 关于陈志杰主张的返还押金问题5万元的诉请，陈志杰提前单方面解除合同，构成违约，故对陈志杰的该项诉请不予支持。 关于陈志杰赔偿装修损失的主张，《最高人民法院》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。结合案件事实，本案中，陈志杰单方面解除合同，构成违约，故对其装修损失不予支持。 关于陈志杰律师费的主张，在合同履行过程中，陈志杰单方面解除合同，构成违约，故对陈志杰的该项主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决如下：一、陈志杰与陆萍之间的房屋租赁合同于2020年7月6日解除。二、陆萍在本判决生效之日起十日返还陈志杰剩余租金37235元。三、驳回陈志杰其他诉讼请求。案件受理费25088元，减半收取12544元，由陈志杰负担11813元，陆萍负担731元。 二审对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为,在前案昆山市人民法院（2019）苏0583民初21450号案件中，陆萍提出诉讼主张要求解除案涉房屋租赁合同，陈志杰未予同意。后陆萍以陈志杰同意按照租赁合同约定支付租金为由申请撤诉，昆山市人民法院于2020年4月13日作出裁定准许。在前案中，双方当事人之间的房屋租赁关系并未解除，陆萍提出解除租赁合同的意向，并未实际影响陈志杰使用租赁物。2020年5月17日，陈志杰在陆萍撤诉后提出解除租赁合同无正当理由。后陈志杰向陆萍交还房屋。案涉租赁合同系因陈志杰违约导致提前解除，陈志杰要求陆萍加倍返还押金并赔偿装修费用没有法律依据。陈志杰主张与陆萍口头约定降低租金，并无证据予以证实，本院难以采信。 综上所述，陈志杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8265元，由陈志杰负担（本院退还陈志杰多交二审案件受理费16823元）。 本判决为终审判决。 审判员  黄学辉 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  毛莉莉 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。