广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25562号上诉人（原审被告）：蔡敏意，女，1964年7月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：范曦文，女，1979年12月25日出生，侗族，住贵州省锦屏县。上诉人蔡敏意因与被上诉人范曦文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡敏意，被上诉人范曦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡敏意上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回范曦文的诉讼请求；2.范曦文退回蔡敏意保证金3000元；3.本案一、二审诉讼费由范曦文承担。事实和理由：一、范曦文重大违约在先。蔡敏意在2019年2月26日承租涉案房屋时明确房屋必须商业用途且有房产证，当时蔡敏意了解到承租涉案房屋所在楼宇的业主有些已拿到房产证，范曦文也承诺一个月内可以取得房产证，蔡敏意因此才承租涉案房屋。蔡敏意承租后每个月均询问范曦文房产证是否办好，范曦文仅称已提交申请，房管局没有办下来。后经蔡敏意多方了解，房管局明确表示去年的申请一个月就可以批出房产证，根本不存在9个多月批出的可能性。一审法院仅调查出证时间证明房产证迟延九个多月出证，但却不认为是范曦文迟延申请办证导致迟延出证，明显属于偏帮行为。范曦文认为其在2019年3月前就申请办理了房产证但没有依据证明，其造成房产证迟延9个月办理，明显属于恶意违约。故一审法院以房产证出证时间确认范曦文并非恶意违约有失公正。二、因疫情影响，蔡敏意承租涉案房屋无法达到承租目的，根据合同法第九十四条第一款，蔡敏意有权解除合同。蔡敏意迟交几天房租就遭范曦文停水停电，在此情况下只能提出退租是合情合理，不存在违约。疫情面前范曦文只顾自身利益，不但不减租还要求准点交租和管理费，不符情理。疫情让蔡敏意无法经营，但范曦文认为涉案房屋容易出租，疫情不影响出租因为此房可办公可居住，一放租就有人承租，但蔡敏意承租只为办公并非居住，从2020年3月7日双方达成解约，蔡敏意将门锁换成范曦文的锁，3月8日蔡敏意交齐费用后要搬走但范曦文串通物管不让蔡敏意搬走，蔡敏意报警警方让范曦文过来处理，蔡敏意已明确要搬走并告知门锁已换回范曦文的门锁其随时可以收房，但范曦文却不让搬走，最后警方称是合同纠纷为由不处理。3月10日，蔡敏意搬东西又被物管发现，再次不让搬走，警方依旧以合同纠纷不予处理。3月31日，范曦文亦不让蔡敏意搬走物品，蔡敏意再次报警，结果这批物品最终丢失。4月11日，范曦文进入涉案房屋后打电话称蔡敏意没有清理垃圾，因蔡敏意还有一万元在房屋内，故再次报警。4月21日，一审法官到涉案房屋要求蔡敏意清理垃圾，3月31日被物管扣下的价值20000元的物品依然不让蔡敏意搬走，到2020年9月30日，物管称该批物品不见了。4月10日前涉案房屋被范曦文出租并成立公司，故范曦文一直串通物管强抢蔡敏意财产，强迫蔡敏意交房租和其他费用。根据双方合同第十三条范曦文早已收回房屋但却以强扣蔡敏意的物品为由让蔡敏意损失加大。综上，请求二审予以改判。范曦文答辩称，根据双方的微信聊天记录显示，蔡敏意一直未明确告知其要何时搬走，在2020年3月30日时物业公司致电告知范曦文蔡敏意要搬走物品，但由于蔡敏意租金及水电费尚未结清，因此范曦文不允许其搬走物品。对于蔡敏意所述的3月8日其想搬走但范曦文阻拦的说法是不存在的，对此不予认可。范曦文之所以提起本案诉讼就是想要蔡敏意尽快搬走，至于租金等费用方面希望可通过诉讼来解决。直至一审法院的工作人员到场进行现场勘查，一审法院组织双方进行物品交接并要求蔡敏意签署放行条及清单，但蔡敏意不同意签署。根据合同第13条以及第11条，如蔡敏意提出提前解除合同的，范曦文是有权没收蔡敏意全部押金的。对于一审判决结果，范曦文服判。2020年3月18日，范曦文向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认范曦文与蔡敏意签订的《房产租赁合同》于2020年3月15日解除；2.蔡敏意结清所欠2020年3月、4月的房租3200元及滞纳金（以月租金1600元为本金，按照每天1%的标准，从2020年3月2日起计至付清之日止）、2020年3月、4月的水电费249.36元、2020年4月的物业管理费240.8元；3.范曦文没收蔡敏意缴纳的保证金3000元；4.蔡敏意赔偿给范曦文造成的经济损失5200元，包括再次出租所需的中介服务费800元、长租与短租之间的差额1200元、房屋无法再次出租的损失3200元。一审法院经审理查明：2015年9月1日，广州名中达物业管理有限公司（甲方）与范曦文（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方为乙方所购南沙XX筑XX栋XX房提供物业服务，建筑面积为50.17平方米，办公物业每平方米建筑面积收费标准为4.8元/月。2019年2月26日，范曦文（甲方、出租人）与蔡敏意（乙方、承租人）签订《房产租赁合同》，约定甲方将广州市南沙区创景街7号XX房出租给乙方使用，建筑面积约50.1746平方米，用途为商业，租期为5年，自2019年2月28日至2024年2月27日止，甲方应于2019年2月26日将房产交付乙方使用；甲乙双方约定首年月租金为1500元，第二年月租金为1600元，第三年月租金为1680元，第四年月租金为1780元，第五年月租金为1888元；租金按月结算，乙方应于每月第1日前结清本月租金，甲方应出具收据，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠薪金额的百分之一支付滞纳金；乙方应于签订本合同之当天（2019年2月26日）向甲方交付保证金3000元以及首月租金1500元；租赁期满，乙方付清租金及其他并按时迁出时，甲方应及时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权在保证金中扣除相关费用；租赁期间，租金以外的费用（税费、管理费及其他费用）由乙方承担；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方同意，否则按以下方式处理：甲方提前收回房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，没收保证金；因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：拖欠租金或相关费用超过十五天；租金以外费用（税费、管理费及其他费用均由乙方承担）；甲方需及时提供乙方注册办证所需资料。同日，范曦文收取蔡敏意缴交的押金3000元。根据范曦文提交的其与蔡敏意的微信聊天记录显示：（2019年11月9日）蔡：“范小姐：您好！你房屋是真的还没有办好房产证，还是不想让我公司在这里办证呢？从3月到现在都快9个月了，我们还在等你房产证来办证经营，如果实在办不下来你直接跟我们说，大家都是做生意的，租你这房屋我主要是办证经营的从一开始就明确的。请明确告诉我，什么时候拿房产证让我们办证？”范：“我去催催吧，这个是很慢的，他的房子卖完了可能没人跟进这个事。”蔡：“你也知道没有证照在这里是不能经营的，我现在是很难的，不能经营我租这里是没有用的，请你理解。”范：“我催一下吧”；（2019年12月9日）蔡：“范小姐：下月房产证可以提供给我们办执照吗？租你房屋快一年了我们的执照还不能落实，下个月搞不好，过年后又开展不了工作，大家都做生意希望你尽快办好房产证。”（2019年12月30日）范：“蔡姐你好，房产证已出，过几天我去拿了复印给你，请记得按时付房租哦”；（2020年3月7日）蔡：“范小姐：已收到你催交租信息，我跟公司商量了，租你这房屋一年了从一开始我就跟中介和你表明房屋是要办公注册的因有医疗器械业务所以要房屋要有房产证，当时你表示房产证一个月左右能办下来我才租你这房屋的，结果承租后多次追你到2020年1月11日你才将房产证复印件发过来接着就过年和新冠病毒了，我租这房屋到现在为止根本不能达到我们正常办公的要求，但却一分不少地付你的房租，你认为这样对我们公平吗？上个月我们还以为好快能开展工作所以也没有跟你计较就付租金给你了，其实当时就有不少房东主动减免房租了，但我们都没去计较，但现在中大城到现在还在封城几时可以正常办公还是未知数，但最乐观的也要等到4月底但我们却要一分不少地付你租金我们心理不舒服，之前一直不能办执照我们也没有跟你计较，但现在你明知我们不能办公没有收入也不体谅只顾你自己的利益我们觉得这样的合作没有意思，我们打算另找地方，反正这房屋不知什么时候可以正常使用而且两边基建越来越嘈让人无法安静，所以，你跟我算清费用吧！我们尽快找房屋搬走。”范：“蔡姐：关于房产证问题,在你租房时就已经讲得很清楚了，并写进了合同，这个问题不作为你不继续租房的理由。另外，这是可住可办公的公寓，不是铺面，而且您一直居住在里面。我的每个月的房贷近4000元，只收您1500元的租金，已经是收得非常少的了，疫情影响了您，也影响了我，银行业并没有给我免房贷，我每个月还是得按时交，也请您换位思考。如果您不想租了，就按合同来办吧，还麻烦您尽快把这几个月的欠交的物业费和水电费去物业交一下，物业催了好几次了，明天不交就要停水电了。另外您打算住到几号请跟我说明清楚，并先请把这段时间的房租先交一下，谢谢。”范：“再说下去就没意义了，麻烦您考虑一下是否还继续租，请明天前尽快把所有费用包括房租付清。不租的话您要告诉我您住到几号，这段时间的费用需要付清楚，您都已经好几个月欠缴物业水电费了，房租也拖了有10天了。”蔡：“不租，但不违约。”范：“您当然违约了，您不租了的话请尽快结清费用，我们约好时间交接一下。”蔡：“这个全国都知道的情况不是你说违约就违约的，否则干嘛有那么多有良心房东会主动免租？这个世界谁都知道什么叫做良心！！！！”蔡：“关键我租你房屋是为了赚钱交房租和养活公司，但现在我不能赚钱不能养活公司也交不了租。”范：“您遇到的问题我也在经历着，我同样也受到疫情的影响，我不是有几栋楼坐着收租过日子，我也要还银行的高额房贷，难道我也可以这样去跟银行说让他不要让我交房贷吗？”蔡：“所以我也没有说你违约呀！我们在天灾面前大家都没有违约，是吗？”蔡：“这不是道德绑架，你看清楚合同法，我现在不存在违约，所以我交的押金你要退！！！！”范：“合同写得很清楚，您这是单方面毁约。我们不必浪费各自时间了，你不租了就请10号前结清费用搬离，如果有异议可以走法律途径。”蔡：“明天我会将管理费水电费结了，但两个月押金你要退给我。”范曦文主张其于2020年3月15日向蔡敏意送达《解除房屋租赁合同通知书》，其载明：因蔡敏意要求提前退租，不再履行租赁合同，且在范曦文多次催缴租金的情况下仍拒绝支付租金已构成严重违约，特告知蔡敏意双方于2019年2月26日签订的《房屋租赁合同》正式解除，并保留向蔡敏意主张拖欠的水电费、物业费等各项费用的权利。但范曦文未提供证据证明其于2020年3月15日向蔡敏意送达上述《解除房屋租赁合同通知书》。2020年4月21日，一审法院组织双方当事人到涉案房屋现场进行勘验，双方对涉案房屋进行了交接，范曦文确认收到涉案房屋的钥匙和门禁卡。一审庭审中，范曦文陈述如下：1.租赁合同签订当天将涉案房屋交付给蔡敏意使用，于2020年4月21日收回涉案房屋；2.蔡敏意于2020年3月1日开始欠缴租金，此前租金虽有迟延但已经缴清；3.涉案房屋每月物业管理费为240.8元；4.关于范曦文诉请的经济损失5200元，系因长短租之间的租金差价损失及蔡敏意未及时向范曦文返还涉案房屋导致范曦文无法及时将涉案房屋进行出租所造成的损失；5.范曦文于2020年6月15日将涉案房屋另行出租；6.疫情期间，蔡敏意申请减免两个月租金，但未能与范曦文就减免租金达成一致意见；7.2020年3月7日，蔡敏意通过微信向范曦文表示不再继续租赁，范曦文表示只要蔡敏意将所欠费用结清，承担违约责任，则同意蔡敏意不租，故范曦文认为涉案租赁合同于2020年3月7日解除。范曦文为证明其主张的水电费金额，提交了涉案房屋2020年3、4月的缴费通知单。2020年3月缴费通知单载明：物管费240.8元(2020年4月1日至2020年4月30日)、电费138元、水费17.3元、污水排污7元、小区路灯电分摊0.63元、四栋电梯分摊5.76元、四栋水泵分摊9.38元、四栋梯灯分摊16.09元，共计434.96元；2020年4月缴费通知单载明：物管费240.8元（2020年5月1日至2020年5月31日）、水费3.5元、电费19.5元、电梯分摊5.7元、污水处理费1.4元、水泵用电8.8元、梯灯分摊费16.1元、路灯照明分摊1.1元，共计296.9元。一审法院依职权向广州市规划和自然资源局调取涉案房屋的不动产登记查册表，其载明：涉案房屋产权人为范曦文，所有权性质为私产，登记时间为2019年12月23日，建筑面积为50.1746平方米。以上事实，有《前期物业服务协议》、《房产租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知书》、双方之间的微信聊天记录及当事人陈述予以佐证。一审法院认为：范曦文与蔡敏意签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于涉案租赁合同的解除问题。因范曦文现有证据无法证明其于2020年3月15日向蔡敏意送达了《解除房屋租赁合同通知书》，但从双方于2020年3月7日的微信聊天记录来看，双方就涉案租赁合同的解除进行了协商，且于当日达成解除合同的合意，故双方签订的《房产租赁合同》已于2020年3月7日解除。范曦文主张案涉合同于2020年3月15日的诉请，理据不足，一审法院不予支持。关于蔡敏意承担责任的问题。因蔡敏意自2020年3月起未缴纳涉案房屋租金、水电费及物业费，另双方于2020年4月21日就涉案房屋进行交接，而涉案合同约定第二年租金为每月1600元，水电费和管理费均由蔡敏意支付，而每月物业管理费为240.8元，2020年3月和4月缴费通知单载明水电费总计为250.26元，故一审法院认定蔡敏意应当向范曦文支付2020年3月1日至2020年3月7日的租金和2020年3月8日至2020年4月21日期间的占用费合计2720元、2020年4月份物业费168.56元，范曦文主张蔡敏意支付2020年3月和4月水电费249.36元，是其对自身权利的处分，一审法院予以支持。蔡敏意要求解除涉案合同提出的两点理由包括范曦文迟延提交房产证明导致办证迟延和疫情导致经营困难要求减免租金未能协商一致，涉案合同约定范曦文需及时提供蔡敏意注册办证所需资料，但范曦文在涉案合同签订后近九个月时间才提供房产证复印件给范曦文，但蔡敏意系在范曦文提供房产证复印件后继续租赁使用并继续交纳租金后提出解除合同；因疫情原因导致经营困难无法继续租赁，蔡敏意提出解除涉案合同，范曦文亦同意解除涉案合同，案涉合同因疫情导致履行存在困难，范曦文并非恶意迟延履行合同义务和解除合同，范曦文要求蔡敏意支付租金滞纳金及5200元的经济损失的诉请，理据不足，一审法院不予支持。鉴于案涉合同系蔡敏意主动要求解除，根据公平原则，一审法院酌情确定范曦文有权没收一半保证金1500元。蔡敏意经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、蔡敏意应于本判决发生效力之日起十日内向范曦文支付2020年3月1日至2020年3月7日的租金和2020年3月8日至2020年4月21日期间的占用费合计2720元、2020年3月和4月的水电费249.36元以及2020年4月的物业费168.56元；二、范曦文没收蔡敏意交纳的保证金1500元；三、驳回范曦文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费280元，由范曦文负担225元，由蔡敏意负担55元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，蔡敏意提交氢分子免疫学生物科技研究院（广东）有限公司的工商注册信息及2020年4月10日《企业名称自主申报告知书》，拟证明：在2020年4月10日，涉案房屋的地址就已经被范曦文办理了上述公司的工商注册登记，该公司其中一位股东是范曦文，由此可证明范曦文在2020年4月10日之前就已经将涉案房屋另行出租给他人使用。范曦文质证称：审核公司名称是无需提供注册地址的，只要审核该公司名称有无重名。根据双方租赁合同显示，我方是将涉案715号房屋01、02的地址给予蔡敏意注册公司使用，而我方注册的氢分子免疫学生物科技研究院（广东）有限公司使用的注册地址是715号房屋03，因此，蔡敏意的主张不能成立的。范曦文提交了广州市源流商贸有限公司的国家企业信用信息及涉案房屋现场照片，拟证明：蔡敏意在涉案房屋注册了广州市源流商贸有限公司，而该公司的经营范围是百货零售、办公设备耗材零售、润滑油零售、旧货零售等，但蔡敏意实际上在涉案房屋经营的是销售医疗器械，由此可证蔡敏意涉嫌违法经营。蔡敏意质证称：无论我方注册公司后有无用于经营，公司的经营范围是随时可以变更的，我方其后变更经营范围为销售医疗器械即可。由于我方在涉案房屋无法经营，因此该公司的工商登记已经注销了。我方与范曦文签订租赁合同时已经明确了范曦文必须持有涉案房屋的房产证，房产证上证载的房屋性质必须是商业性质，因此并非是范曦文所述的只需要持有商品房买卖合同即可。对于现场照片，该照片恰好证明涉案房屋内的物品仅剩垃圾等废品，不能证明我方在3月8日后仍有使用涉案房屋。且在一审法院工作人员到场进行现场勘查时，我方已经将照片中显示的垃圾等废品扔进了垃圾桶。双方在3月8日已经达成一致意见解除合同，根据合同中的约定，如双方解除合同我方迟迟未将物品搬离的，范曦文有权清理我方的物品，但范曦文在本案中却以涉案房屋内还有我方物品为由要求我方支付3月8日之后的租金。由于范曦文以及物业公司多次阻拦我方搬走物品，导致物品遗失，对于物品遗失的损失需由范曦文对我方进行赔偿。二审庭询中，对于一审判决范曦文有权没收一半保证金1500元的问题，范曦文表示，另一半保证金1500元可用于冲抵蔡敏意所欠的费用。蔡敏意并申请法院向房管部门调取涉案房屋房产的办理情况，包括房产证的申请时间、核发时间，拟证明范曦文存在恶意违约；向广州市南沙区公安局金洲派出所调取2020年3月8日、3月10日、3月31日、4月11日、4月21日的报警、出警情况，拟证明其搬离涉案房屋时受到范曦文及物业公司的阻拦。范曦文称：该调取事项与本案无关。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定”。本案双方纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：蔡敏意应否承担涉案租赁合同解除的违约责任，以及应否向范曦文支付2020年3月8日至4月21日期间的租金、占用费。从本案查明的事实及双方聊天记录内容看，涉案房屋于2019年12月23日办理了产权登记，2019年12月30日，范曦文将房产证已办理的信息通知了蔡敏意，蔡敏意也承认2020年1月11日收到范曦文所发送的房产证复印件。故在此情况下，以涉案房屋地址办理公司注册登记已不存在障碍。但是，蔡敏意却于2020年3月7日又以疫情导致经营困难为由提出解除合同。双方约定的合同租赁期限5年，至2024年2月27日才届满。众所周知，自2020年2月24日9时起，广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，相关行业已经逐步复工复产，故双方合同并非完全无法继续履行。因此，一审法院认为解除合同的违约责任在蔡敏意，并无不当。鉴于疫情属于不可抗力的客观情况，确实导致相关行业经营困难，鉴于此，一审法院酌定蔡敏意需承担的违约责任为被没收一半保证金即1500元，并无不妥。关于蔡敏意应否向范曦文支付2020年3月8日至4月21日期间占用费的问题。蔡敏意主张其于2020年3月8日搬离涉案房屋时受到了范曦文及物业公司的阻拦，故其无须支付该日之后的占用费。从双方陈述看，当天因能否以押金抵扣蔡敏意欠付的物业管理费、水电费发生争执，之后，蔡敏意报警处理。如上所述，蔡敏意对合同解除应当承担违约责任，故当时范曦文不同意蔡敏意所主张的以押金抵扣欠费，并无不妥，蔡敏意以此为由认为范曦文阻拦其搬离涉案房屋，故而无须支付3月8日之后的占用费，缺乏充分依据。另外，经一审法院2020年4月21日组织双方当事人到涉案房屋现场勘验，双方才对涉案房屋进行了交接。综上，蔡敏意实际占用了涉案房屋，应支付相应的对价，一审法院判处蔡敏意应向范曦文支付2020年3月8日至4月21日期间占用费，并无不当。本案已判处范曦文有权没收一半保证金1500元，对于另一半保证金1500元，范曦文二审表示可抵扣蔡敏意的欠款，系其自行处分其权利，且有利于减少当事人的诉累，本院予以准许，该款1500元可用于抵扣一审判决第一项蔡敏意应付的款项。至于蔡敏意二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信；蔡敏意申请法院调查取证，因无调查的必要，本院不予接纳。综上所述，蔡敏意的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人蔡敏意负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年一月二十五日书记员  张 旭彭诗敏