山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1323民初6319号 原告：山东优佳置业有限公司。 法定代表人：徐厚民，董事长。 委托诉讼代理人：林兴春，山东天达星师事务所，律师。 被告：袁中余，男，汉族，居民，住沂水县（现在临沂监狱服刑）。 被告：任雪，女，汉族，居民，住沂水县（系袁中余之妻）。 原告山东优佳置业有限公司与被告袁中余、任雪商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林兴春到庭参加诉讼，被告袁中余、任雪经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告山东优佳置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法调解或判决解除原、被告双方签订的编号为YS0056902及YS0034289的《商品房买卖合同(预售)》；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月19日，原告与被告签订编号为YS0034289《商品房买卖合同(预售)》及合同附件一份，约定被告购买原告开发的位于北方明珠小区A3号楼2单元601号楼房一套，(含地上车库)；2018年4月20日，原告与被告又签订编号为YS0056902《商品房买卖合同(预售)》及合同附件一份，约定被告购买原告开发的该小区B8号楼2单元101号楼房一套(含储藏室及地下车位)。该两处房产被告分别向银行办理按揭贷款并由原告为其提供担保，该两份预售合同的附件11补充约定第2条约定：如买受人(被告)对银行构成违约(买受人不按时足额归还按揭款项、买受人所购房屋被司法查封等情形)，出卖人(原告)有权解除本《商品房预售合同》。后两被告在偿还按揭贷款过程中，无故违约不支付银行按揭贷款达十八余期，原告已经为其垫付贷款十余万元，在原告向其追偿时被告明确告知原告已无实际继续履行合同的能力。被告的行为已严重违反了合同的约定，致使原告不能实现合同目的，符合解除合同的条件。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告袁中余、任雪未到庭，亦未发表答辩意见。 原告山东优佳置业有限公司围绕自己的诉讼请求，向法院提交以下证据： 1.原告的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书原件各一份。证明原告的主体资格。 2.编号为YS0034289的商品房预售合同及附件复印件一份、个人住房借款合同复印件一份、还款凭证复印件18张。该组证据证明： （1）原告于2016年8月19日与被告签订商品房预售合同及附件一份，由被告购买原告开发的沂水县北方明珠小区A3号楼2单元601号房及车库，同时该合同附件十一第2条明确约定：如买受人对银行构成违约（买受人不按时足额归还按揭款项，买受人所购房屋被司法查封等情形），出卖人有权解除本合同； （2）2016年9月2日被告与中国建设银行沂水支行签订借款合同一份，并由原告提供担保； （3）被告因没有按时偿还银行借款构成违约，截止2020年11月原告已为被告垫付18个月贷款。 3.编号为YS0056902的商品房预售合同及附件复印件一份、个人住房借款合同复印件一份、还款凭证复印件18张。该组证据证明： （1）原告于2018年4月20日与被告签订商品房预售合同及附件一份，由被告购买原告开发的沂水县北方明珠小区B8号楼2单元101号房及储藏室及地下车位各一个，同时该合同附件十一第2条明确约定：如买受人对银行构成违约（买受人不按时足额归还按揭款项，买受人所购房屋被司法查封等情形），出卖人有权解除本合同； （2）2018年5月30日被告与中国农业银行沂水支行签订借款合同一份，并由原告提供担保； （3）被告因没有按时偿还银行借款构成违约，截止2020年10月原告已为被告垫付18个月贷款。 4.由被告任雪发给原告的通知一份。该证据证明被告已明确表示无能力履行合同。 以上证据足以证明，被告已经根本违约，致使原告不能实现合同目的，并给原告造成巨大经济损失，违反双方合同的约定，符合解除合同条件，原告的诉讼请求成立，请求法院依法支持。 被告袁中余、任雪对原告山东优佳置业有限公司提供的证据未进行质证；被告亦未提供证据。 根据原告陈述和经庭审确认的证据，本院认定本案法律事实如下： 2016年8月19日，原告山东优佳置业有限公司与被告袁中余、任雪签订了编号为YS0034289《商品房买卖合同(预售)》及合同附件一份，约定被告购买原告开发的位于北方明珠小区A3号楼2单元601号楼房一套(含地上车库)【建筑面积130.32平方米、地上车库面积50.39平方米】。总价款549093元，首付款165093元，按揭贷款384000元。被告在中国建设银行股份股份有限公司沂水支行按揭贷款期限为240个月（自2016年9月2日-2036年9月2日），由原告作为按揭贷款担保人。该合同第八条第2项约定：逾期在30日内，买受人按日万分之一支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同之日起15日内按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。 2018年4月20日，原告山东优佳置业有限公司与被告袁中余、任雪又签订了编号为YS0056902《山东省新建商品房买卖合同(预售)》及合同附件一份，约定被告购买原告开发的该小区B8号楼2单元101号楼房一套(含储藏室及地下车位)。建筑面积125.88平方米，仓储面积26.66平方米，车位面积39.36平方米。总价款616696平方米，首付款185696元，按揭贷款431000元。被告在中国农业银行股份有限公司沂水县支行按揭贷款期限为240个月，自2018年5月30日起在每月的20日前偿还；由原告作为该案件贷款的担保人。该合同第八条第2项约定：逾期在30日内，买受人按日万分之一支付违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同之日起15日内按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。 原、被告签订商品房买卖合同（预售）后，被告分别支付首付款165093元、185696元；被告支付按揭贷款本息分别为51200元、9404.84元；合计411393.84元。 另，截止到2020年12月份，原告分别为被告支付逾期还款本息分别为57576.73元、59388.79元，合计116965.52元。被告尚欠按揭贷款分别为302400元、402351.50元，合计704751.50元。 另查明，2019年5月31日，被告任雪给原告出具通知，主要内容为：袁中余与任雪按揭贷款购买的原告处的两处房产，因袁中余被人欺骗，欠下巨额债务，无力偿还按揭贷款的房款；且两处房产被查封。同时查明，袁中余因犯诈骗罪被沂水县人民法院判处有期徒刑九年六个月（自2019年3月24日起至2028年9月23日止）。 以上事实，有原告山东优佳置业有限公司提供的证据及陈述，皆记录在卷。 本院认为，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定；但是法律、司法解释另有规定的除外。因原、被告当事人签订的合同分别于2016年8月19日、2018年4月20日，因此，应当适用当时的法律和司法解释。 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。该法第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告山东优佳置业有限公司与被告袁中余、任雪签订的《商品房买卖合同(预售)》及合同附件、《山东省新建商品房买卖合同(预售)》及附件，合法有效，依法受法律保护。当事人应当依照合同约定，全面履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项规定：在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。被告袁中余、任雪作为买受人，明确表示无法继续履行合同内容。因此，原告有权要求解除合同。同时，因被告经传票传唤未到庭，放弃了质证和辩论的权利，故对原告提交的证据，本院予以认定；对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及合同附件、《山东省新建商品房买卖合同(预售)》及附件的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求采取补救措施，并要求赔偿损失。因原告与被告签订的合同现已部分履行，被告已支付首付款及部分房贷，因此，原告在扣除其代为支付的款项利息及违约金后，尚剩余款项，原告山东优佳置业有限公司应予返还被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关民事法律政策之规定，判决如下： 一、解除原告山东优佳置业有限公司与被告袁中余、任雪签订的编号为YS0034289《商品房买卖合同(预售)》及合同附件和编号为YS0056902《山东省新建商品房买卖合同(预售)》及合同附件； 二、原告山东优佳置业有限公司退还被告袁中余、任雪购房款411393.84元。 三、上述款项于本判决生效后十日年内一次性付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元（已减半），由原告山东优佳置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 朱先胜 二〇二一年一月十二日 法官助理 刘 晓 书 记 员 高安美