福建省连江县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽0122民申5号 再审申请人（一审原告）：林光，男，1961年1月17日出生，汉族，住福建省连江县。 再审被申请人（一审被告）：福州敦煌物业管理有限公司，住福建省福州市鼓楼区五凤街道凤仪社区软件大道**水木菁华**楼架空层。 法定代表人：林远姑，职务：董事。 委托诉讼代理人：潘琳，男。 再审申请人林光因与被申请人福州敦煌物业管理有限公司（以下简称敦煌公司）不当得利纠纷一案，不服本院(2020)闽0122民初478号民事判决书，于2020年10月26日向本院申请再审，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 林光申请再审称，1、原判决认定的基本事实缺乏证据证明的；原审认定敦煌公司于2016年7月1日入驻华庆花园B区从事物业服务至今，是缺乏证据证明的。敦煌公司提供的物业费发票复印件与本案申请人请求返还物业费无关；连江法院凭社区所谓的“证明”，就能认定敦煌公司于2016年7月1日入驻华庆花园B区从事物业服务至今的事实，《物业管理条例》规定的“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”，就没有法律上的意义；且上述《物业服务合同》已被福州市中级人民法院判为无效。小区业主是否同意物业公司进行物业服务并进行收费，只有物业公司与业主大会或经授权的业委会签订的《物业服务合同》才能作为进行物业服务的证据，否则服务无效；缺乏从事物业服务的《物业服务合同》，物业公司与业主之间就没有权利义务之说，就没有两者的债权和债务关系的产生；社区在《物业服务合同》被判无效且已生效多时后于2019年6月18日开具的“证明”，违反了法律规定，违反了福州市中级人民法院的判决，“证明”不能作为证明敦煌公司在小区服务至今的证据使用，林光不予认可。另外，敦煌公司与业委会签订的《物业服务合同》被判为无效后，（即2020年1月31日之后），敦煌公司与业委会再也没有签订过新的《物业服务合同》，敦煌公司庭审中也没有提供新的《物业服务合同》给连江法院及林光，作为敦煌公司在外滩1号（既华庆花园B区）服务的依据，所以，连江法院认定敦煌公司“服务至今”缺乏证据证明的。 2、原判决适用法律确有错误的； 本案是属于合同无效后，敦煌公司不当得利纠纷案，应该适用《合同法》及《民法总则》等法律判决；《物业服务合同》判为无效，敦煌公司没有提供无效合同下可以向业主收取物业费的相关的法律依据。林光根据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”；根据《民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”；第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”；第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失：各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”；根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”；根据《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，……，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”等法律之规定，敦煌公司向林光收取了2016年7月至2018年12月之间计3204.9元的物业费是违法的，林光向法院主张向敦煌公司索回被收取的物业服务费符合法律规定。而连江法院却错误运用法律，以《物业服务合同》合法有效的情况下，套用《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用，……”之规定，枉法判决林光在敦煌公司提供物业服务期间依法负有按时交纳物业服务费的义务，去认定实现了其交纳物业费的目的，这是连江法院运用法律确有错误。最后，连江法院又反法律而行之，把敦煌公司在无效合同下收取申请人的物业费，说成“敦煌公司收取林光2016年7月1日至2018年12月止的物业管理费共计3205元，具有法律根据，并非不当得利。”原判决适用法律确有错误的。 综上述，林光诉敦煌公司不当得利一案，连江法院原判决认定的基本事实缺乏证据证明的、原判决适用法律确有错误，应改判或重审。 敦煌公司提交意见称，一、(2020)闽0122民初478号民事判决书系由连江法院判决为终审判决书。 二、敦煌公司确实在2016年7月ｌ日至今仍在服务于华庆花园Ｂ区业主。根据《物业管理条例》第三十七条规定：物业服务事项应当包括下列主要内容：（一）物业共用部位和共用设施设备的使用、管理和维护以及车位（库）、电梯、变配电房、发电机房、消防设施的日常安全管理；（二）绿化养护；（三）环卫保洁、垃圾分类等公共卫生维护；（四）公共秩序维护；（五）安全防范；（六）车辆停放管理；（七）物业装饰装修管理；（八）为业主接收邮件、快递提供便利；（九）物业及其附属设施设备维修、更新、改造、检测、检验和养护费用的账务管理；（十）物业档案资料保管。而敦煌公司在服务期间内已经提供了法定相关服务，并得到当地相关部门赞同和绝大部份业主的认可。滨江社区是在××乡××区居民委员会，华庆花园Ｂ区是在滨江社区管辖之下的小区，滨江社区根据事实依据开具的证明是有效的。根据《福州市物业管理若干管理规定》第六条第四点规定：村（居）民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督，依法协调处理物业管理纠纷。 三、根据《物业管理条例》第四十八条业主应当按照物业服务合 同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用 人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。林光作为华庆花园B区业主之一，理应交纳物业服务费。 综上所述，敦煌公司确实在2016年7月1日至今仍在服务于连江县华庆花园Ｂ区××号××，而作为华庆花园Ｂ区的业主之一的5＃504单元的林光确实已经享受到敦煌公司的物业服务，理应尽业主义务，向敦煌公司交纳被服务期间的物业服务费。而林光明知享受了物业服务又想不付费的行为和思想应受到谴责。因此，恳请依法驳回林光的诉求。 本院经审查认为，一、关于原审认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。林光认为原审判决仅凭连江县江南乡滨江社区居民委员会出具的证明就认定敦煌物业公司于2016年7月1日起即入驻华庆花园B区从事物业服务，证据不足。 但连江法院在（2018）闽0122民初834号民事判决已确认该事实，福州市中级人民法院做出(2018)闽01民终5973号民事判决对一审法院查明的事实也予以确认。敦煌公司提交的连江县江南乡滨江社区居民委员会出具的证明与上述生效法律文书确认的事实一致，故原审判决认定敦煌物业公司于2016年7月1日起即入驻华庆花园B区从事物业服务，并无不当。 二、关于原审判决适用的法律是否正确的问题。虽《物业服务合同》及《外滩1号物业管理补充协议》、《补充协议》于2018年9月30日经福州市中级人民法院做出(2018)闽01民终5973号民事判决确认无效，但在物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。因此，原审判决认定敦煌公司收取林光2016年7月1日至2018年12月止的物业管理费共计3205元，具有法律根据，并非不当得利并无不妥。 综上所述,林光的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下: 驳回林光的再审申请。 审判长 林 青 审判员 张婉琴 审判员 林清秀 二〇二一年一月七日 书记员 林丽华 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。