湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初6187号原告：武汉瑞安天地房地产发展有限公司，住所地武汉市江岸区中山大道**武汉天地企业中心****。法定代表人：王立辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：万凯，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱瑞，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。被告：张辰，男，汉族，1996年2月8日出生，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：黄琼，湖北大纲律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐金雯，湖北大纲律师事务所律师。原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安天地公司）与被告张辰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞安天地公司的委托诉讼代理人万凯、朱瑞，被告张辰及其委托诉讼代理人黄琼、徐金雯到庭参加诉讼。经本院院长审批，本案延长审理期限10天。本案现已审理终结。原告瑞安天地公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月5日解除；2、判令被告向原告支付所拖欠的租金、物业管理费、推广费、空调能源费、水电费共计154528.65元（2019年3月12日至5月30日、2019年10月1日至12月5日的租金119820.66元、推广费4622.89元、物业管理费24025.15元、空调能源费1696.86元、2019年8月13日至2019年12月5日的水电费4363.09元）；3、判令被告向原告支付逾期利息36843.98元（按照日息0.1%的标准，以拖欠的各项费用为本金,暂计算至2020年9月10日），直至被告所欠款项实际清偿之日止；4、判令被告向原告支付已经享用的装修期间的房屋使用费共计88975.75元（按第一租赁年度第二阶段的租金标准与第一租赁年度第一阶段己实际支付的租金金额之差额计算)；5、判令被告向原告支付解除合同违约金共计220659.86元（相当于合同解除时月租金六倍金额之款项）；6、判令被告向原告支付逾期返还房屋的房屋占用费15817.91元；7、判令被告向原告支付未主动恢复房屋原状违约金70090元；8、判令被告向原告支付律师费共计24000元；9、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：瑞安天地公司与张辰于2019年3月12日签订《房屋租赁合同》，由瑞安天地公司将坐落于武汉市江岸区永和路8号二层商7A、商9单元的房屋(面积140.18平方米）出租给张辰用作经营“桃屋の猫”品牌咖啡、轻餐使用。租赁期自2019年3月12日起至2021年4月30日止。双方合同详细约定了分阶段计算保底租金和提成租金的计算方式，自第一租赁年度第二阶段起，张辰应付租金为两者中租金较高者。同时还约定了推广费、物管费、空调能源费计算方式。张辰在合同签署同时向瑞安天地公司支付了保证金144681.65元，公用事业费押金共计7009元。同时，合同13.1条约定:若乙方（张辰）拖欠合同应付租金、物管费、空调能源费或推广费等按合同约定应付的费用的，应当按日息0.1%计算支付逾期利息及因追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。合同13.3条约定：瑞安天地公司有权在约定事件发生时，合同随即终止，张辰交付的保证金不予退还，且张辰还应当承担向瑞安天地公司支付合同约定的违约金的责任。上述约定事件包括张辰拖欠租金等费用超过七天、擅自退租等。合同签订后张辰逾期开业，未支付装修期租金且未签补充协议。双方合同履行至2019年8月时，张辰又开始拖欠应付租金、物业管理费、推广费、空调能源费等各项费用。为此，瑞安天地公司于2019年10月31日向张辰寄发了《警告函》一份，就合同应付款项问题进行了催缴，对张辰的违约行为进行了明确告知。张辰收到上述函件后依然未履行合同义务。为此，瑞安天地公司于2019年12月5日再次致函张辰，催告张辰履行合同义务，支付相应拖欠的款项，并将房屋恢复原状后交还给瑞安天地公司。张辰收到上述函件后仍未履行其自身义务，瑞安天地公司便于2019年12月12日在律师的见证下自行收回了租赁房屋。瑞安天地公司认为，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，各方应按照合同约定切实履行合同义务。张辰在瑞安天地公司多次催缴的情况下依然连续数月拒绝支付合同约定的租金、物管费等费用，己经构成实质违约。瑞安天地公司按合同约定通知对方解除合同并收回房屋合法有据。瑞安天地公司为维护自身合法权益，向贵院依法提起诉讼，望贵院受理并依法判如所请。被告张辰辩称，一、张辰不应支付2019年3月12日至5月30日的租金、推广费及装修期间房屋的使用费，理由如下：1.租赁合同补充协议附表六第1、2条，约定了2019年3月12日至5月30日张辰需支付保底租金和提成租金。同时租赁合同的附件租赁概要中又约定了装修期45天，自2019年3月12日至2019年4月25日。该装修期不仅是张辰的装修期，同时也是壹方北馆的装修期。2019年4月10日，张辰收到瑞安天地公司员工的通知，壹方北馆的开业时间从2019年4月26日延期至2019年5月31日，即壹方北馆的装修期延长至2019年5月30日。瑞安天地公司主张张辰支付壹方北馆装修期内的租金，明显显失公平；另外，根据租赁市场的通常交易习惯大都是装修期免租，且瑞安天地公司工作人员在张辰签订合同时明确保证租金是从壹方北馆开业的第一个月开始计算，即从2019年5月31日开始计算；而且壹方北馆没有如期开业，张辰没能营业，又何来的提成租金。2.瑞安天地公司主张2019年3月12日至5月30日装修期间房屋的使用费，系重复计算，不应支付的理由同上。3.如果瑞安天地公司认为张辰拖欠2019年3月12日至2019年5月30日期间的租金，为什么在2019年5月31日壹方北馆正式开业至张辰提出退铺申请的期间内从未向张辰主张该期间的租金及利息，以及根据合同补充条款附表九第4条的约定向张辰追究违约责任；而是在瑞安天地公司发出《租约终止函》之后才突然主张该期间的租金、推广费、物管费、空调能源费及利息，不符合正常的交易习惯。可以看出瑞安天地公司在解约前根本不认为在该期间张辰存在拖欠费用的情形，现在主张明显前后矛盾。二、瑞安天地公司主张张辰支付拖欠的物管费、空调能源费和水电费，主体不适格，应由上海丰诚物业管理有限公司武汉分公司另案起诉。根据租赁合同补充条款的14.8条约定，壹方北馆的物业管理公司为丰诚物业，收取物管费、空调能源费和水电费的主体亦为丰诚物业，虽然租赁合同中有约定相关费用的支付标准及时间等内容，但实际提供物业管理服务和收取相关费用的并非瑞安天地公司，所以瑞安天地公司不是适格的诉讼主体。退一步说，如果瑞安天地公司能提供证据证明其收款的合理性，根据补充条款附表十第6条，2019年3月12日至2019年4月25日，张辰只需支付50%的物管费、空调能源费及相应的增值税，瑞安天地公司主张全额费用违反合同约定；另外，根据租赁合同第5.10条，合同提前终止时，瑞安天地公司应从张辰支付的公用事业费押金中扣除张辰应支付的水电费、滞纳金等费用。张辰已支付公用事业费押金7009元，相关费用可以从中抵扣；且丰诚物业收取了2万元的装修押金，在张辰装修完毕并经过瑞安天地公司和丰诚物业验收合格并未退还给张辰，此款项也可以用以抵扣相关的费用。2019年11月12日，瑞安天地公司切断了张辰店铺的电源，停电后张辰就没有开门营业，此后不应收取空调能源费和水电费等费用。三、双方系协商解除租赁合同，张辰不应支付逾期利息及违约金。根据补充条款5.3条、13.8条，若张辰有未支付的款项，以及未恢复房屋原状的拆除费、违约金，瑞安天地公司可按实际数额从保证金中扣除抵偿，张辰支付的14.4万元保证金足以弥补相应的费用。如果不支持双方系协议解除，请优先从保证金中抵扣相应的费用，并调整瑞安天地公司的逾期利息和违约金的计算标准。四、瑞安天地公司主张的逾期返还房屋的房屋占用费起始时间错误、占用费支付标准过高。根据瑞安天地公司于2019年12月5日向张辰发送的《租约终止函》和《出租方收回房屋的通知函》中的内容，瑞安天地公司提示张辰如未能在2019年12月8日下午16:00前将该房屋按照租赁合同约定恢复原状并经瑞安天地公司验收和书面确认的，每逾期一天，需支付相当于原日租金2倍的房屋占用费。即起算时间应从2019年12月9日起算，而非2019年12月6日。原日租金2倍的房屋占用费明显高于瑞安天地公司的实际损失，请求予以适当调整。1.瑞安天地公司以壹方北馆为高端经营消费场所为由，对张辰经营的商铺装修提出严苛的标准和要求，导致张辰各项装修投入高达30万元（通常装修折旧至少5年）。而事实上张辰仅经营了不到一年时间，且持续亏损，完全无法收回装修的投入，装修残值至少有25万元。按照租赁合同纠纷司法解释第十一条第四款之规定，双方协商解除合同时，对租赁期间内装修残值，瑞安天地公司应按照公平原则给予张辰补偿。2.根据补充条款第13.2条的约定，瑞安天地公司提供的拆除店铺装修合同附件显示，瑞安天地公司仅拆除了店铺的附着物、地板和、地板和墙面等装修店铺内安装的空调末端和消防系统的二次设计及安装以及玻璃门和水电基础装修，瑞安天地公司予以保留，可以直接用于下个租户，该设备的相关费用可以适当抵扣相应的欠款。空调末端支出17800元、消防系统的二次设计及安装8000元、玻璃门3万元和水电基础等装修3万元，共计85800元。瑞安天地公司夸大壹方北馆商业前景、未按照承诺推广宣传导致张辰经营商铺巨额亏损。瑞安天地公司在招商过程中，以壹方北馆为高档经营场所、地理位、地理位置优越值等作为宣传手段，过分夸大壹方北馆的商业前景，并承诺在开业之后进行大量商业推广活动进行引流宣传。张辰因相信其所宣传的商业前景和宣传推广承诺，决定入驻壹方北馆，不仅缴纳了高额的租金、推广费、物业费等各项费用，支付16万元押金，更是投入30万元装修以符合壹方北馆高端形象。张辰在签订《租赁合同》时相信瑞安天地公司工作人员说《租赁合同》为格式合同不能修改的解释，因此未将推广经营等内容写入合同，也未能修改合同中大量不公平、不合理条款。开业之后，壹方北馆客流量远低于预期，经营惨淡，实际经营情况与瑞安天地公司工作人员此前承诺内容有出入。期间张辰及其他商户多次要求与瑞安天地公司协商，加大推广力度和调整租金，但瑞安天地公司作为租赁合同强势一方，均以合同未明确约定为由拒绝张辰的合理诉求。张辰开业后已投入共计70余万元（前期投入24万，装修31万，开业之后亏损16万），已背上沉重债务，实在无力支付后续租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月12日，出租方（甲方）瑞安天地公司与承租方（乙方）张辰签订《房屋租赁合同》，其中约定：第一条、甲方将坐落在江岸区永和路8号二层商7A、商9单元房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积140.18㎡出租给乙方使用。第二条、房屋租赁期2019年3月12日起至2021年4月30日止。第三条、房屋月租金详见租赁合同之补充条款，租金按月结算，由乙方在每月第一日前以银行转账方式支付给甲方。第六条、有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。⑤乙方逾期不交付租金累计超过七天的。第七条、违约责任：。4、乙方未按时支付租金的，应如数补交、偿付违约金。6、乙方逾期不归还房屋或中途擅自退租的，乙方应偿付违约金，详见租赁合同之补充条款。《租赁合同之补充条款》中约定：第四条4.1该房屋租金及其核算、支付方式和期限见附表六。4.2本合同约定的该房屋租金、推广费、物业管理费、空调能源费及其他费用均不含增值税，乙方需另外承担增值税，乙方应按本合同约定的期限内支付，否则甲方有权按乙方未按约支付租金而追究其违约责任。第五条、5.1乙方应向甲方支付一笔保证金以及对应的增值税，数额及支付期限详见附表七。5.3本合同有效期内，若乙方未支付或未足额支付任何款项（包括但不限于合同约定乙方应付款项、逾期利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿费、甲方垫付之费用），甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，届时，乙方应在甲方通知的期限内向甲方补足保证金。5.6乙方应按附表八之规定支付推广费、公用事业费押金及前述费用相对应的增值税，按附表十之规定支付物业管理费、空调能源费、超时空调费用（如有）及前述费用相对应的增值税。5.7甲方应当就物业管理费使用制定独立账目管理报表，并可每年按照实际支出合理调整物业管理费，在甲方提前三十天以书面方式通知乙方后，乙方应按照调整后的费用支付并以调整后的物业管理费计算相对应的增值税。5.8本合同有效期内，乙方应按照政府公用事业单位或甲方（或商场管理公司）出具的合理证明所示的应缴金额向公用事业单位或甲方（或商场管理公司）按期支付该房屋的水、电（包括但不限于中央空调系统用电、照明用电）、燃气（如有）、电话、网络等公用事业费、超时空调费用（如有）及前述费用相对应的增值税。乙方应于每个历月的第一天根据甲方或商场管理公司发出的当月付款通知单支付上个月的公用事业费及对应的增值税。同时乙方应支付因使用该房屋所涉及的所有费用，包括但不限于临时电费、垃圾清运费等（甲方或管理公司可按照实际支出合理调整垃圾清运费，在甲方或管理公司提前三十天以书面方式通知乙方后，乙方应按照调整后的费用支付）。5.9本合同有效期内，甲方有权使用乙方已经缴纳的公用事业费押金，用以垫付乙方应付公用事业费或抵扣乙方拖欠的公用事业费。5.10租赁期结束或本合同提前终止时，甲方从公用事业费押金中扣除乙方根据本合同约定应支付之水电费、滞纳金等费用。第七条、7.1乙方应在本合同终止之日或提前终止之日将该房屋按附表三或交付时双方签署的确认文件（如有）的标准恢复原状（合理磨损除外）并经甲方验收和书面确认后返还给甲方。因将该房屋按合同约定的标准恢复原状而造成的乙方至装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。7.2尽管有7.1的约定，甲方亦有权在本合同终止时向乙方发出书面通知，指示乙方将该房屋内的装修配件或已安装的设备或附属物（不包括归乙方所有的可移动的设备）以良好的可租用状态（合理磨损除外）移交予甲方。移交后，甲方即成为该等物件的所有者。乙方在此确认，甲方该等指示有助于乙方节省恢复该房屋原状的费用，甲方无须为乙方的装修配件、设备或附属物的剩余价值向乙方作出任何赔偿。第九条、9.1.3甲方同意在本合同签署且乙方缴纳应付费用的前提下，不迟于租赁期首日将该房屋交付给乙方。甲、乙双方明确同意，如甲方未能在租赁期首日交付该房屋的，则乙方同意甲方可延期交付，具体交付日以甲方最终通知为准（最后一份通知载明交付日为最终交付日），而该房屋的租赁期及其他相关日期均相应顺延，甲方无须承担其他责任。第十三条、13.1若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、空调能源费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，乙方应向甲方或商场管理公司支付逾期利息（该逾期利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。13.2在乙方拖欠本合同约定的租金、物业管理费、空调能源费、推广费、保证金、公用事业费押金或其他合同约定应付费用的，……在不影响甲方其他权利的前提下，若乙方将任何物品搬离该房屋的，甲方有权予以制止直至乙方付清欠款，若乙方仍不能付清欠款导致本合同终止的，则乙方同意甲方有权以甲方认为合适的方式处置该房屋内所有物品以抵偿欠款（若因此造成任何纠纷的，由乙方承担全部责任），若不足抵偿，甲方保留追偿权。13.3乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法地提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：（1）乙方应按第一租赁年度第二阶段的租金标准向甲方支付第一租赁年度第一阶段内乙方已实际支付的租金金额之差额；（2）向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）总额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失。唯双方均应采取必要措施减低损失，如甲方之损失（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）得以减少，则乙方所需支付之赔偿额亦相应减少。（3）向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用。该等事件为：13.3.1若乙方拖欠租金、物业管理费、空调能源费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他应付费用超过七天。13.3.9乙方擅自退租的。13.6租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租金2倍的房屋占用费；如乙方逾期返还该房屋的，则甲方有权自行开启该房屋的门锁、更换门锁并进入该房屋，该房屋内遗留的所有装修、设施和可移动物品（以下称“遗留物”），均视为乙方放弃对遗留物的所有权。甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分遗留物。甲方在上述过程中发生的公证费、律师费或其他费用均由乙方承担。13.8租赁期届满或本合同提前终止，若乙方未按本合同7.1条的约定将该房屋恢复原状，甲方有权将该房屋代为拆除还原，由此产生的拆除还原费用及其他开支等全部费用应由乙方承担；若乙方未按本合同7.1条的约定将该房屋恢复原状，乙方已支付的保证金不予退还，乙方应向甲方支付违约金，违约金按该房屋租赁面积乘以500元/平方米计算，违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。甲方可直接从保证金中抵扣该笔费用，不足的，由乙方另行补足。第十四条14.2乙方联系人张辰，通讯地址武汉市团结大道宏芳苑小区7栋。附表五、1、该房屋租赁期限自2019年3月12日（“起租日”）起至2021年4月30日。2、甲方有权根据实际情况调整商场开业日，经甲方提前30天书面通知乙方后，乙方应在前述通知列明的商场开业日（以下称“通知开业日”）准时开业；自原商场开业日至通知开业日期间，若乙方进行装修工程的，则应根据第一租赁年度第一阶段期间物业管理费、空调能源费标准支付物业管理费、空调能源费及对应的增值税。附表六、1.该房屋保底租金为（不含增值税）：第一租赁年度第一阶段（2019年3月12日起至2019年5月25日），其中2019年3月12日至2019年4月25日，该房屋保底租金为29690.12元；2019年4月26日至2019年5月25日，该房屋保底租金1元/天/平方米；第一租赁年度第二阶段（2019年5月26日起至2020年4月25日），该房屋保底租金为8.06元/天/平方米；第二租赁年度（2020年4月26日起至2021年4月30日），该房屋保底租金为9.05元/天/平方米；每月应付保底租金=保底租金*（1+增值税税率），保底租金按该房屋租赁面积计算收取。租赁期内，乙方应在每个历月的第一天前缴付该月的保底租金以及对应的增值税。附表七、乙方应向甲方支付保证金为144681.65元，即相当于第二租赁年度三个月的租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）、三个月的物业管理费、三个月的空调能源费之总和，以及前述总和费用之相对应的增值税，并可按本合同5.2条调整。乙方应于本合同签署同时向甲方全额支付上述保证金。附表八、1.该房屋的推广费按9.44元/月/平方米（按该房屋租赁面积计算）收取（不含增值税）。推广费将专款专用于商场之推广及宣传活动，甲方有权按年调整，并以调整后的推广费计算相对应的增值税。乙方应于本合同签署时预付一个月的推广费及对应的增值税，并应于2019年4月26日或该房屋开业（包括试营业）之日（以二者中较早者为准）起，于每个历月的第一天支付当月的推广费以及对应的增值税。2.该房屋公用事业费押金按照每平方米租赁面积50元收取，共计7009元，乙方应于签署本合同同时支付上述费用。附表十、1.租赁期内乙方每月应付物业管理费按49.06元/月/平方米（按该房屋租赁面积计算）收取（不含增值税，不含空调能源费），物业管理费可根据本合同第5.7条调整，并以调整后的物业管理费计算相对应的增值税。该物业管理费的收费标准应对商场所有租户适用（调整时同）。2.乙方应于本合同签署时预付一个月的物业管理费以及对应的增值税，并应自该房屋交付日或起租日（以较早者为准）起，于每个历月的第一天向甲方支付当月的物业管理费以及对应的增值税。3.租赁期内乙方每月应付空调能源费按2.83元/月/平方米（按该房屋租赁面积计算）收取（不含增值税），空调能源费可根据本合同第5.7条调整，并以调整后的空调能源费计算相对应的增值税。该空调能源费的收费标准应对商场所有租户适用（调整时同）。4.乙方应于本合同签署时预付一个月的空调能源费以及对应的增值税，并应自该房屋交付日或起租日（以较早者为准）起，于每个历月的第一天向商场管理公司支付当月的空调能源费以及对应的增值税。6.2019年3月12日至2019年4月25日，乙方应支付50%的物业管理费、50%空调能源费及相应的增值税，并按照《租户装修手册》缴纳因装修发生的相关费用，若乙方在此期间开业（或试营业）的，除按第一租赁年度第一阶段的付费标准支付租金外，另需按自开业（或试营业）之日起按第一租赁年度第二阶段的付费标准支付租金、100%物业管理费、100%空调能源费、100%推广费及其他相关费用（如有）以及前述费用之相对应的增值税。租赁概要中约定装修期45天（2019年3月12日至2019年4月25日）。案涉房屋所在的壹方北馆开业时间为2019年5月31日。张辰于2019年3月12日向瑞安天地公司支付保证金144681.65元、公用事业费押金7009元，预付一个月租金、物业管理费、推广费。经确认，张辰2019年3月12日至4月25日的物业管理费，2019年6月至9月的租金、物业管理费、推广费、空调能源费已结清。瑞安天地公司同意以公用事业费押金抵偿应付款项，保证金不予退还。瑞安天地公司提交的《收费通知单》显示：9月水电费1781.94元、10月水电费1201.36元、11月水电费1301.45元、12月水电费78.34元。2019年12月5日，瑞安天地公司向张辰邮寄《租约终止及房屋返还等事宜》及欠款清单，催收截至2019年12月5日的各项应付费用及逾期利息,并要求张辰于2019年12月8日下午16:00前将房屋按照租赁合同约定恢复原状并经验收和书面确认后返还给瑞安天地公司。瑞安天地公司主张租赁合同于2019年12月5日解除。张辰主张瑞安天地公司于2019年11月12日断电，认为租赁合同于2019年11月12日解除，又主张与瑞安天地公司协商解除租赁合同。张辰为证明瑞安天地公司于2019年11月12日断电，提交猫咖员工微信群的聊天记录。张辰为证明双方协商解除合同，提交2019年11月29日、11月30日的聊天记录。瑞安天地公司对猫咖员工微信群聊天记录的真实性及证明目的均不予认可;对2019年11月29日、11月30日聊天记录真实性无异议，对证明目的不予认可。2019年12月9日，瑞安天地公司向张辰邮寄《出租方收回房屋的通知函》，其中载明：“我司将于2019年12月12日上午9:00后自行开启该房屋的门锁、更换门锁并进入该房屋，该房屋内遗留的所有装修、设施和可移动物品（以下称“遗留物”）均视为阁下放弃对遗留物的所有权。我司有权按照我司认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分遗留物。我司在上述过程中发生的公证费、律师费或其他费用均由阁下承担。”另查明，2020年8月，瑞安天地公司与武汉市嘉信装饰设计工程有限公司就案涉房屋签订《拆除工程协议书》，瑞安天地公司支付工程款18331.77元。因办理本案出租房屋腾退见证事宜，瑞安天地公司与湖北炽升律师事务所签订《专项非诉讼法律事务服务协议书》，瑞安天地公司支出律师见证服务费4000元。因本案纠纷，瑞安天地公司与上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，瑞安天地公司支出律师费20000元。本院认为，瑞安天地公司和张辰签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同之补充条款》依法成立并合法有效，对双方具有约束力。张辰自2019年10月起未向瑞安天地公司支付应付费用，瑞安天地公司有权依据合同行使解除权，瑞安天地公司于2019年12月5日向张辰邮寄《租约终止及房屋返还等事宜》发生合同解除的法律效力。瑞安天地公司要求确认租赁合同于2019年12月5日解除，本院予以支持。张辰提交的证据没有单方解除的意思表示，也没有双方一致解除的意思表示，张辰主张双方的租赁关系于2019年11月12日解除，或于2019年11月29日、11月30日协议解除，本院不予采纳。依据租赁合同之补充条款第五条、第十三条约定，瑞安天地公司有权向张辰催收物业管理费、水电费、空调能源费。瑞安天地公司要求张辰支付上述费用及相应的增值税，本院予以支持。对于瑞安天地公司主张的各项费用及违约责任，本院认定如下：1、依据租赁合同之补充条款附表十第6条的约定，张辰在开业前无需支付租金和推广费，案涉房屋所在的壹方北馆于2019年5月31日开业，瑞安天地公司要求张辰支付2019年3月12日至2019年5月30日的租金、推广费及相应的增值税，本院不予支持。瑞安天地公司依据合同约定要求张辰支付2019年3月12日至4月25日期间50%的空调能源费，以及其他各项应付费用合计111415.4元，本院予以支持。2、案涉合同解除后，张辰没有继续占有案涉房屋的合法依据，张辰未按期腾退并返还房屋，瑞安天地公司要求张辰支付自合同解除次日即2019年12月6日至2019年12月12日的房屋占用费，本院予以支持。瑞安天地公司按照原日租金2倍的标准计算房屋占用费，张辰认为标准过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌定按原日租金标准计算，张辰应向瑞安天地公司支付房屋占用费7908.96元。3、依据合同13.3条约定，张辰未按期支付相关费用导致合同解除应当承担违约责任，瑞安天地公司要求张辰支付装修期房屋使用费和合同解除违约金，张辰认为标准过高。因瑞安天地公司在壹方北馆开业前不存在实际的租赁收益损失，张辰在装修期间亦未使用案涉房屋用于经营，瑞安天地公司要求张辰支付装修期房屋使用费，本院不予支持。对于瑞安天地公司主张的合同解除违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院综合考虑当事人的过错程度、当事人的主体身份，以及瑞安天地公司如采取适当措施进行替代交易可防止损失扩大等因素，酌定张辰向瑞安天地公司支付合同解除违约金150000元。4、依据合同13.8条约定，张辰腾退房屋时应按照合同约定的标准将房屋恢复原状，现张辰离开租赁房屋后，未按照合同约定的标准将房屋恢复原状应当承担违约责任。瑞安天地公司主张违约金70090元，张辰认为标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金不得过分高于造成的损失。瑞安天地公司因拆除还原房屋支出拆除还原费18331.77元、律师见证服务费4000元。本院酌定张辰向瑞安天地公司支付违约金30000元。5、瑞安天地公司为本案纠纷支出律师费20000元，瑞安天地公司要求张辰支付该费用损失，符合合同约定，本院予以支持。依据租赁合同5.3、5.9约定，若乙方未支付或未足额支付任何款项，甲方可从保证金、公用事业费押金中扣除抵偿。瑞安天地公司未予抵偿，并以拖欠费用超过7天，不予退还保证金，有失公允。在合同对迟延支付的违约责任作出约定的情况下，瑞安天地公司以逾期付款为由主张保证金不予退还，过分高于其损失，本院不予支持。张辰主张以保证金、公用事业费押金抵扣应付费用，本院予以支持。张辰要求以设施设备抵扣应付费用，瑞安天地公司不予认可，本院不予支持。张辰违约导致合同解除，案涉房屋已拆除还原，张辰要求以装饰装修残值抵扣应付费用，本院不予支持。张辰要求以支付给上海丰诚物业管理有限公司武汉分公司的装修押金、施工押金抵扣应付费用，没有合同依据，本院不予支持。扣除保证金144681.65元、公用事业费押金7009元，张辰的应付费用、房屋占用费已结清。张辰还应向瑞安天地公司支付违约金147633.71元、律师费损失20000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，瑞安天地公司未采取适当措施防止损失扩大，对于张辰已支付费用的逾期利息，以及保证金、公用事业费押金范围内已结清费用的逾期利息，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司与被告张辰签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同之补充条款》于2019年12月5日解除；二、被告张辰于本判决生效之日起十日内向原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司支付违约金147633.71元；三、被告张辰于本判决生效之日起十日内向原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司支付律师费损失20000元；四、驳回原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10092元，减半收取计5046元，由原告武汉瑞安天地房地产发展有限公司负担3702元，被告张辰负担1344元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 易 鸣二〇二一年一月十九日书记员 胡舒铭