河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫01民终43号 上诉人（原审原告）：郑某1，男，汉族，住河南省郑州市金水区。 委托诉讼代理人：楚昌锣，河南格东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：梁某1，女，汉族，住河南省郑州市。 上诉人郑某1因与被上诉人梁某1房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初15931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人郑某1及其委托诉讼代理人楚昌锣，被上诉人梁某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑某1上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人一审主张的租金16738元、出租损失19965元、违约金18150元；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院未查明本案事实，适用不可抗力属于适用法律错误，依法应当予以改正；2、一审法院认定上诉人于2020年7月9日实际已控制房屋属于事实认定错误；3、一审法院认定本案违约金约定标准过高，属于事实认定错误。 梁某1辩称：1、一审法院适用不可抗力原则，不属于适用法律错误，且适用不可抗力原则更好地平衡了双方利益；2、上诉人实际控制房屋的时间是2020年4月22日；3、被上诉人不存在根本违约情形。请求驳回上诉维持原判。 郑某1向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告解除房屋租赁合同有效；2、被告支付原告违约金18150元并支付原告2020年4月16日至2020年7月9日拖欠的租金16738元；3、被告赔偿原告房屋无法出租的损失19965元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：原告系位于郑州市郑东新区农业东路××楼××号房屋的登记所有权人。 2018年7月5日、7月6日，被告分别向林新芝账户转款2000元、20000元。 2018年7月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于郑州市郑东新区农业路、九如路交汇处宝龙广场B区二层，编号2157租赁建筑面积57.71平方米的房屋出租给乙方。租赁期限三年，自2018年7月17日起至2021年7月17日止。乙方需在每季度末向甲方缴纳下一季度租金。自2018年7月17日至2019年7月17日每月租金5500元；2019年7月17日至2020年7月17日每月租金6050元；2020年7月17日至2021年7月17日，每月租金6655元。乙方应于2018年7月6日支付给甲方相当于一个月租金额的履约保证金5500元。合同因期满、解除或终止，甲方有权要求乙方在五日内迁出，乙方应搬走租赁场所内属于自己所有的可移动物品，将该房产及设施恢复原状并完好地交还甲方。乙方逾期支付租金或其他费用达七日，且未征得甲方书面同意的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并没收乙方的履约保证金。甲方依据上述情形提前解除合同时，应书面通知乙方，甲方可以将通知以邮寄方式送达，通知自乙方签收或拒签之日或公告张贴之日视为送达。若乙方逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，应按欠交金额的0.5%向甲方支付滞纳金，且甲方有权采取停止供水、供电、锁门等措施。 2020年1月16日、1月17日，被告分别向原告转款12000元、6150元。 2020年4月22日，原、被告双方因租金支付事宜发生纠纷。庭审中，被告称发生纠纷当天，原告将房屋门上锁。对此，原告不予认可，称其是在2020年7月9日将房屋门上加的锁，并于当天通过邮政快递向被告邮寄合同解除通知函。通知函载明：2020年4月16日被告应缴纳下一季度租金，经原告催促后被告仍不予理会，被告的违约行为造成合同目的不能继续履行，原告有权解除合同并要求被告承担2个月的违约金。自通知到达被告之日起，双方签订的房屋租赁合同正式解除。2020年7月15日，该邮件被退回。 2020年9月4日，被告找物业后，又找到开锁公司，将其物品从房屋内拉走。 庭审中，原告称合同签订时被告交付有履约保证金5500元，该保证金在原告处，诉请中并未扣除。原、被告双方共同确认，被告已支付租金至2020年4月16日。 以上事实有原告提交的租赁合同、转账截图、合同解除通知函、快递邮寄详情、不动产权证，被告提交的中国建设银行个人活期账户全部交易明细、微信聊天记录及本案庭审笔录在案佐证。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当履行各自的义务。原告已按照约定向被告交付了房屋，被告应当按照合同约定支付房租。庭审中，原、被告双方共同确认租金支付至2020年4月16日。根据合同约定，被告应于2020年4月16日缴纳下一季度租金。双方在2020年4月22日因租金支付事宜发生纠纷，原告于2020年7月9日在房门上加锁，并向被告发送了解除合同通知书，被告亦主张合同于2020年4月22日实际解除，其已于2020年9月4日搬离房屋，据此，双方的租赁合同无法继续履行，已实际解除。关于解除合同的日期，被告虽主张原告于2020年4月22日将房屋上锁，但其并未提交有效证据予以证明，而据被告陈述在4月22日其并无解除合同的意思表示，仍想继续租赁使用房屋，并已将物业费支付至2020年5月31日，故对于被告主张的合同解除日期本院不予采信。因原告于7月9日将房屋上锁，其以实际行为收回房屋，故对其关于合同于2020年7月9日解除的主张，该院予以采纳。 关于原告主张的租金，自2020年4月17日至2020年7月9日，按合同标准计算为16707.95元（6050×12÷365×84），因在此期间新冠疫情暴发，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施，对房屋的实际使用、交接返还产生影响。故结合本案实际情况，对此期间的租金按照两个月租金的标准予以酌减，故被告现应向原告支付租金4607.95元（16707.95－6050×2），对原告主张超出部分，该院不予支持。对于原告主张的自2020年7月10日起房屋不能出租所造成的损失，因原告已于2020年7月9日在房门上加锁，实际控制房屋，其应当及时通知被告搬离房屋。原告虽于当天邮寄了解除合同通知书，但在原被告双方均留有电话、微信等联系方式的情况下，原告仅以邮寄方式进行通知，而在邮件被退回后未再以其他方式告知被告的行为，明显存在不当，应认定为原告未履行及时通知义务，其自行扩大了房屋的空置损失。考虑到房屋搬离的合理期限，对原告主张的房屋无法出租损失，该院酌定为一个月的租金，即6050元，对原告主张过高部分，该院不予支持。 对于原告主张的违约金，被告未按时交纳租金构成违约，但合同约定的违约金标准过高，该院酌定为6050元，对原告主张超出部分，该院不予支持。 综上，被告现应向原告支付租金4607.95元、违约金6050元、房屋无法出租损失6050元。被告向原告支付有履约保证金5500元，因双方合同已解除，该履约保证金可用于冲抵上述费用，扣除该履约保证金后，被告现应向原告支付租金、违约金、房屋无法出租损失共计11207.95元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告郑某1与被告梁某1签订的租赁合同于2020年7月9日解除；二、被告梁某1于本判决生效后十日内向原告郑某1支付租金、违约金、房屋无法出租损失共计11207.95元；三、驳回原告郑某1的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1171元，减半收取585.5元，由原告郑某1负担465.5元，由被告梁某1负担120元。 本院二审期间，上诉人郑某1提交了如下证据：证据1、房屋贷款还款明细，证明涉案租金系其家唯一经济来源；证据2、照片一组，证明涉案房屋至今无法打开，上诉人未实际控制涉案房屋。本院组织双方当事人对以上证据进行了质证。本院经审查认为，上诉人提交的证据1不是新证据且与本案不具有关联性，对证据2的真实性不予认可，对上诉人提交的证据本院均不予采信。经本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，被上诉人拖欠上诉人租金的期间为2020年4月17日至2020年7月9日，在此期间的新冠疫情对被上诉人的经营活动来讲，属不可抗力，影响到被上诉人对涉案房屋的使用，一审法院结合本案实际情况，按照两个月租金的标准对租金予以酌减，并无不当；上诉人于2020年7月9日在房门上加锁，并向被上诉人发送了解除合同通知书，一审法院据此认定上诉人此时已经实际控制了涉案房屋，于法有据；上诉人与被上诉人约定的违约金标准过高，一审法院酌定违约金为6050元，并无不妥。 综上所述，郑某1的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1171元，由上诉人郑某1负担。 本判决为终审判决。 审判员  耿胜利 二〇二一年一月二十二日 书记员  徐成龙