上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11128号上诉人(原审被告、反诉原告)：覃良，男，1994年6月22日出生，壮族。委托诉讼代理人：王鑫，上海乐邦律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海殷兴实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：苏贵明，执行董事。上诉人覃良因与被上诉人上海殷兴实业发展有限公司(以下简称“殷兴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初3726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。覃良上诉请求：1．依法撤销一审判决第四、五项；2．一审、二审诉讼费由殷兴公司承担。事实和理由：一审适用法律错误，覃良并非主观恶意违约，且一审判决覃良支付殷兴公司租金等费用后，殷兴公司的损失已被实际弥补，覃良不应再支付殷兴公司解约违约金、逾期迁证违约金。首先，覃良并非主观恶意违约。本案中覃良未按期支付租金的原因在于覃良在与殷兴公司洽谈上海市宝山区江杨南路XXX号新杨湾科创产业园区C2-1F-07单元房屋(以下简称“案涉房屋”)合作事宜，合作的内容之一即为殷兴公司为覃良免除租金。2019年9月25日至2019年10月19日，是双方合作的洽谈期，在洽谈合作期间覃良对此合作内容享有期待利益，故未按时支付租金，并非是恶意违约。其次，违约金应以弥补损失为前提，一审判决覃良支付殷兴公司租金等费用后，殷兴公司不存在实际损失，覃良不应再支付殷兴公司违约金。案涉租赁合同第9-2条约定“支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分”、第10-3条约定“若支付的违约金不足抵付一方损失的，甲方还应负责赔偿”、第10-5条约定“若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿”，可以看出，案涉租赁合同约定违约金的主要目的是为了弥补守约方的实际损失。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。本案中覃良未对殷兴公司造成除租金外的其他实际损失，故一审判决覃良支付殷兴公司租金等费用后，覃良不应再支付殷兴公司解约违约金、逾期迁证违约金等。综合上述，恳请支持覃良的上诉请求。殷兴公司辩称，一、覃良在履行租赁合同过程中，严重拖欠房租、物业费、水电费，且均已满足合同解除条件，殷兴公司解除合同合理、合法、有据，覃良理应根据合同约定承担违约责任。经原审查明，覃良房租付至2019年9月4日、物业费付至2019年10月16日、水电费付至2019年8月22日。按租赁合同约定，覃良应当提前十天支付，即房租应在2019年8月25日前支付、物业费应在2019年10月6日前支付，若逾期超过30天的，殷兴公司即获取合同解除权并可追究覃良的违约责任。而覃良实际直至殷兴公司2019年11月8日主张解除合同之日(房租已逾期75天、物业费已逾期33天)仍未支付，其违约行为显而易见，理应承担违约责任。二、双方签订的房屋租赁合同对覃良违约导致合同解除后的违约责任及未及时迁出、注销经营证照的责任均约定明确，现原审法院考虑多方面因素，已对违约责任作出了较大的调整，应属公平合理，应予维持。根据房屋租赁合同第9-2条约定违反合同的一方应向另一方按月租金的贰倍支付违约金，违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿损失。10-6条约定，合同解除后，乙方也就是覃良应当在30日内将营业执照等迁出或注销，否则应按月租标准支付违约金并承担赔偿损失的责任。实际覃良至今未将证照迁出或注销，对殷兴公司影响亦极大。按照合同约定，覃良每月租金为人民币(以下币种均为人民币)36，773.75元，故覃良至少应当向殷兴公司支付解约违约金73，547.50元，并以每月36，776.75元的标准向殷兴公司支付逾期迁证违约金。但，原审法院认为虽殷兴公司的请求符合合同约定，但合同约定的标准较高，故其在考虑了合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素后，根据公平和诚实信用原则，酌情确定了覃良仅需支付解约违约金50，000元，亦仅需按每天50元的标准支付逾期迁证违约金，已经大大降低了覃良的责任，亦属合理。故殷兴公司认为，原审法院的第四项、第五项判决已将各方面因素均考虑周全，请求贵院驳回上诉并维持原判。殷兴公司向一审法院起诉请求：1．确认殷兴公司与覃良就案涉房屋签订的租赁合同于2019年11月8日解除；2．判令覃良支付2019年9月5日至2019年11月8日期间的租金71，676.92元(已扣除装修押金6，773.75元)和2019年10月17日至2019年11月8日期间的物业管理费2，317.25元；3．判令覃良支付拖欠的水电费6，322.34元、推广费480元；4．判令覃良支付2019年2月19日至2019年5月4日及2019年8月5日至2019年9月4日免租期内的租金128，708.13元；5．判令覃良支付解约违约金110，321.25元；6．判令覃良支付律师费6000元；7．判令覃良支付逾期迁出或注销营业执照的违约金(以月租金36，773.75元为标准，自2019年12月12日起计算至实际迁出或注销之日止)。一审法院认定事实：2018年10月29日，殷兴公司(甲方)和覃良(乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方出租案涉房屋用于经营酒吧，经营“猫的秘境”品牌。双方约定于2019年1月17日前交付案涉房屋，租赁期限为三年，自2018年10月29日起至2021年10月28日。甲方给予乙方装修免租期自2019年2月19日起至2019年5月4日，2019年5月5日开始计算租金。合同第三条特别约定，若本合同由于乙方的违约行为导致提前解除，则在合同解除时乙方须另行向甲方足额支付上述装修免租期的租金。合同第四条主要约定，租金每月36，773.75元，先付后用，按季度支付，后期租金应于前季度到期前十日内足额向甲方支付；租赁期间，乙方需每季度向甲方支付物业管理费9，067.50元，后续物业管理费用乙方应于到期前十日内足额向甲方支付等。合同第五条主要约定，甲方交付案涉房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金110，321.25元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用案涉房屋所发生的水、电、煤气或天然气(如有)、通讯、设备、物业管理、停车等费用由乙方自行承担；水电费用由甲方统一向乙方收取，电费每度1.70元，水费每吨6.50元，乙方需于收到甲方书面通知后6日内足额向甲方支付等。第七条主要约定，乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态，乙方将租赁房屋内办理的营业执照、食品卫生许可证等经营执照迁出或注销等。第九条主要约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的二倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方因维权所支付的律师费、诉讼费等维权费用)：……(六)一方逾期不支付押金、租金、物业管理费、其他费用累计超过30日等。第十条主要约定，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按月租金的二倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足以赔偿损失的，甲方还应负责赔偿。合同终止、解除后，乙方应在30日内将租赁房屋内办理的营业执照、食品卫生许可证等经营证照全部迁出或注销，以便甲方可顺利将房屋另出租给其他方，若乙方未及时迁出或注销的，乙方需按照本合同约定的月租的100％／天向甲方支付违约金等。2019年1月17日，殷兴公司与覃良签订交房确认单。2019年8月30日，殷兴公司出具免租证明，称考虑到覃良目前经营困难，且积极配合殷兴公司各方面工作，决定给予免租期一个月(使用期限：2019年8月5日至2019年9月4日)。因覃良欠付2019年9月5日之后的租金、水电费和物业费，殷兴公司自2019年8月30日起向覃良数次送达缴费通知，覃良及其员工李坤城在回执单上签名确认。2019年10月23日，殷兴公司向覃良寄发律师函，向后者催讨欠租、物业费等。2019年11月8日，殷兴公司向覃良寄发解除合同通知书，以后者欠付租金构成严重违约为由，通知解除租赁合同，并求偿违约金等。解约函于2019年11月11日送达覃良。一审法院另查明，覃良在案涉房屋地址上注册有公司名称为“猫的秘境(上海)餐饮有限公司”的营业执照，尚未注销或迁出。殷兴公司与覃良在一审中共同确认，覃良支付租金至2019年8月4日，物业费付至2019年10月16日，另交付了房屋押金110，321.25元和装修押金6，773.75元，尚有水电费6，322.34元未支付；殷兴公司于2019年11月16日收回案涉房屋。为证明己方主张，殷兴公司向一审法院提交如下证据：1．推广费用缴费通知回执单，证明其于2019年8月22日向覃良送达该项缴费通知，通知上有“覃良”签名字样。2．聘请律师合同、转账凭证及发票，证明殷兴公司支出律师费用6000元。3．委托书和微信记录，证明覃良委托殷兴公司代办营业执照，覃良支付的16，000元为办证费用，其中2019年2月28日覃良问：“图纸这边怎么样了，办证的钱我这边给你们，你们给我这边一个凭证可以吗？”覃良发表质证意见：1．不认可该通知的真实性，殷兴公司主张的推广费无合同依据；2．不认可该笔费用；3．微信内容的真实性予以认可，但之后殷兴公司未出具凭证。关于16，000元系押金性质，覃良未提供证据予以佐证。为证明己方主张，覃良向一审法院提交如下证据：1．覃良与殷兴公司法定代表人苏贵明之间的微信记录，证明殷兴公司与覃良之间曾洽谈合作事宜，故其未支付租金。其中2019年9月25日覃良说“苏总，明天7-8点有时间吗？我们详细方案的事”，苏回复“好的”；2019年10月8日覃良发送合作协议电子文档给苏贵明，苏后发回修订稿合作协议文档，并称“资金上其没有办法解决，支持除了房子其他不会有”；2019年10月15日覃良再发送合作协议电子稿给苏，后者于次日将修改稿回覃良，覃良于10月19日称合同不签了。2．装修施工合同，证明其投入案涉房屋装修费用371，719元。殷兴公司发表质证意见：1．真实性予以认可，但双方未签订合作协议，殷兴公司从未承诺可以缓交租金、物业费等费用。2．对于装修合同不予认可，无法确定其装修投入。一审中，覃良向法院申请对案涉房屋装修添附残值进行审价。本院通过上海市高级人民法院委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行鉴定。后因覃良未缴纳鉴定费用，鉴定单位退回了鉴定委托。法院向覃良释明，其应承担举证不能的法律后果。关于损失，殷兴公司表示除在案证据外，无其他证据可以证明。一审法院认为，殷兴公司与覃良就案涉房屋签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。覃良称其与殷兴公司洽谈合作事宜故未支付后期租费，并提供微信记录予以佐证，但微信记录只能证明双方确有协商经过，无法证明双方曾有可以缓交欠费的约定或者殷兴公司单方表示过类似的允诺，故对于覃良的上述抗辩意见，法院不予采纳。根据已查明的事实，覃良未支付2019年9月5日之后的租金及相关物业、水电费用，已构成违约，殷兴公司诉请解约，符合合同约定，可予准许。解约函于2019年11月11日送达覃良，双方的租赁合同应于该日解除。覃良应向殷兴公司支付2019年9月5日至2019年11月8日的租金78，585(36，773.75×12月÷365天×65天)、2019年10月17日至2019年11月8日的物业费2，285.5元(9，067.5×4季÷365天×23天)和水电费6，322.34元，殷兴公司的相关诉请，法院予以支持。殷兴公司要求覃良支付2019年2月19日至2019年5月4日免租期内的租金90，675元(36，773.75×12月÷365天×75天)，有合同依据，亦应支持。2019年8月5日至2019年9月4日期间的免租期租金，系殷兴公司的主动让利，双方无解约后需返还该段期间租金的约定，故对于殷兴公司要求覃良支付该段期间租金的请求，法院不予准许。殷兴公司另主张的推广费和律师费，无合同依据，法院不予支持。关于解约违约金和逾期迁证违约金，殷兴公司的请求虽符合合同约定，但合同约定的标准较高，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定覃良支付解约违约金50，000元，并按每日50元的标准向殷兴公司支付自2019年12月12日起至营业执照注销或迁出之日止的逾期迁证违约金。关于反诉请求，覃良要求返还房屋押金110，321.25元和装修押金6，773.75元，可予支持。因覃良在本案中系单方违约，其要求殷兴公司支付解约违约金，并赔偿装修残值损失和律师费用，于法无据，不予支持。覃良另请求返还16，000元营业执照押金，其应就所支付的16，000元系押金性质承担举证责任，但覃良未提供证据予以证明。而根据殷兴公司提供的微信记录，覃良在微信中明确该笔费用系“办证的钱”，故殷兴公司关于16，000元系办证费用不应予以返还的主张，应予采纳。覃良的相关反诉请求，法院不予支持。据此判决：一、上海殷兴实业发展有限公司与覃良就上海市宝山区江杨南路XXX号新杨湾科创产业园区C2-1F-07室房屋签订的租赁合同于2019年11月11日解除；二、覃良于判决生效之日起十日内向上海殷兴实业发展有限公司支付租金78，585元、物业费2，285.50元和水电费6，322.34元；三、覃良于判决生效之日起十日内向上海殷兴实业发展有限公司支付免租期内的租金90，675元；四、覃良于判决生效之日起十日内向上海殷兴实业发展有限公司支付解约违约金50，000元；五、覃良于判决生效之日起十日内按每日50元为标准向上海殷兴实业发展有限公司支付逾期迁证违约金(自2019年12月12日起计算至覃良注册登记的营业执照注销或者迁出之日止)；六、上海殷兴实业发展有限公司于判决生效之日起十日内向覃良返还房屋押金110，321.25元和装修押金6，773.75元；七、驳回上海殷兴实业发展有限公司的其余诉讼请求；八、覃良的其余反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，殷兴公司与覃良就案涉房屋签订的租约系双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应恪守履行。签约后，覃良在租期内未按约支付租金等费用，构成违约，应承担相应责任。一审法院对殷兴公司按约主张解约的请求予以支持并无不当，对其余事宜所作的处理亦无不当。覃良的上诉请求，缺乏依据和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1050元，由上诉人覃良负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年一月七日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……