浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4554号 上诉人（原审被告）：蒲丹，女，1991年7月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：石宁辉，浙江理论律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈绍东，浙江理论律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄祝淼，男，1969年8月7日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 上诉人蒲丹因与被上诉人黄祝淼房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初8066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭,经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。上诉人蒲丹及委托诉讼代理人石宁辉、陈绍东，被上诉人黄祝淼到庭应询。本案现已审理终结。 上诉人蒲丹上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或发回重审。事实和理由：一审法院事实认定不清，从而导致错误判决，理由如下：一、双方解除租赁合同后，上诉人并未实际占有使用案涉商铺。2019年11月22日，双方同意解除租赁合同，当日，黄祝淼通过微信联系蒲丹，提议“要不你将重要东西拿走，然后放一个钥匙在隔壁，说明一下，方便客户看房”，蒲丹回复“可以，卖大米的姓刘的有我的钥匙。”由此可见，自当日起，上诉人已将商铺钥匙按照被上诉人的要求放在隔壁，案涉商铺已经处于被上诉人可以随时出租的状态，上诉人已经不再实际占有使用该商铺。二、双方已就租赁合同纠纷达成调解协议，双方两清。2020年3月28日，上诉人与被上诉人就该商铺产生的纠纷进行协商；同时，上诉人叫上宋某等人去拆除空调等物品，并已经联系回收空调的人员。后上诉人与被上诉人经第三方承租人连胜德调解，被上诉人同意就装修补偿款及空调等物品，采取折抵的方式，由被上诉人补偿其3000元的方案，从而解决双方的纠纷。该部分事实，上诉人也在一审中申请证人连某、宋某就双方是否两清的问题出庭作证。当时上诉人与被上诉人就空调等物品以及装修的补偿金额产生争议，证人连某曾表明，若将装修拆除，其也无法承租该房屋；被上诉人也曾向证人连某表明“这样算下来我还有租金、违约金，这些我都不去算她了。”由此可见，被上诉人补偿3000元给上诉人后，双方就租赁合同产生的争议已经两清。除此以外，结合上诉人与被上诉人于2019年11月29日的聊天记录，上诉人曾提出要求被上诉人补偿装修款15000元，以及光就空调就可以折价5000元的事实，由此可见，上诉人同意被上诉人只补贴3000元，双方的意思应当是各种纠纷在被上诉人给上诉人3000元后就两清。且在这么长的时间里，被上诉人一直没有向上诉人主张，如果双方不是两清的意思，那被上诉人为何不在当场就提出，而是要在双方争议解决后的长达几个月的时间之后，才向法院提起诉讼，这显然不符合常理。上诉人有理由怀疑，被上诉人是发现转让协议有瑕疵的情况下，认为有空子可钻，从而向法院提起的恶意诉讼。综上，一审法院事实认定不清，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判或发回重审。 被上诉人黄祝淼辩称，一、本案基本事实：首先，上诉人提前终止租赁合同，给被上诉人造成租金降低的实际损失，构成违约，应承担违约责任，支付违约金；其次，停租后上诉人没有及时腾退租赁物，长期实际控制案涉商铺，应负有支付使用费的义务；第三，以空调为主的物品转让与其它无涉，这一事实可由书证转让协议和相关微信记录证明。二、本案争议事项：1.上诉人实际控制本案商铺的事实问题：通过微信交流，双方同意租赁关系于2019年11月22日解除，上诉人应于2019年11月29日开始即负有返还案涉商铺的义务，而案涉商铺实际腾退在2020年3月28日。2019年11月29日，被上诉人微信联系上诉人问什么时候归还钥匙，上诉人回复过两天。被上诉人提议“要不你将重要东西拿走，然后放一个钥匙在隔壁，说明一下，方便客户看房”，上诉人回复“可以，卖大米的姓刘的有我的钥匙”。2019年12月1日，被上诉人称“卖米的刘师傅店门锁着，看能不能放钥匙给其或隔壁”，双方因装修补贴一事未达成一致，上诉人称拆东西要时间，搬东西也要时间，到时候再给钥匙。自此，被上诉人一直未能见到钥匙。2020年3月28日，被上诉人微信联系上诉人是否继续承租案涉店面。上诉人回复不租，疫情原因还没搬走，次日搬走，又表示还要拆灯、空调、搬沙发、收银台、桌子等；后双方约定28日下午进行移交。被上诉人一直没能取得房屋钥匙，直到2020年3月28日，被上诉人明确告知新租客要定租了，在多次请求的基础上严令上诉人腾房，上诉人仍拖延。长达数月的占房使用完全归因于新冠疫情是不合常理的，上诉人完全可以及时退租腾房，规避相应风险。2.物品转让协议与租赁纠纷无关的事实问题：微信聊天记录可以证实，上诉人原想将商铺装修、店内物品等折价15000元，后减至8000元、5000元转让给被上诉人或者以一两万的价格转租给第三人，以减少自己的损失；被上诉人没有答应。直至2020年3月28日，上诉人与被上诉人沟通协商的仅涉及退房和案涉商铺内的物品，并未对房屋占有使用费进行协调。且转让协议、收据亦明确载明，3000元仅是室内空调、灯饰、柜子等物的对价，并非是减让违约金、占有使用费后的对价。事实上只有空调尚有转让价值，其余固定装修如果拆解毫无价值可言，反而另需拆解费和清理费。就上诉人反复强调的空调而言，原价即使算7000元，一年商业使用后，残值以3000元转让，应该不存在明显低于市场价的问题。在上诉人违约、占用涉案商铺近四个月的既成事实上，被上诉人完全可以据此主张34000元的权利，不可能为了3000元的转让物品，而放弃34000元权利主张。上诉人宣称物品转让有利于转租，事实是租金不升反降。被上诉人如何主张权利，只要符合法律或约定，不是上诉人拒绝履行给付义务的借口。三、被上诉人认同一审的事实认定，但不理解一审判决房屋占有使用费减半为12000元，认为这条判决缺乏依据。所以，被上诉人恳请二审法院依法改判，支持被上诉人的一审诉讼请求。 黄祝淼向一审法院起诉请求：1.要求蒲丹支付所欠房屋占有使用费24000元，支付合同违约金10000元，两项合计34000元。2.本案诉讼费由蒲丹承担。 一审法院认定事实：2018年11月17日，黄祝淼（甲方）与蒲丹（乙方）签订《商铺租赁协议书》一份，约定甲方将位于绍兴市柯桥区××路城市之星3-112，建筑面积37平方米的商铺出租给乙方，租期5年，自2018年11月29日起至2023年11月29日止，首年租金72000元，次年开始每年增幅3%。乙方以转账形式支付租金，租金每年支付一次，并必须提前一个月时间，于每年十月二十九日前交至甲方。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营状况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方权利，承担原乙方义务。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金1万元。双方还约定了其他事项。2019年11月22日，黄祝淼微信联系蒲丹，询问2020年度租金的情况，蒲丹回复“房子贴了很久的转让，实在做不下去了，亏了20万……然后我在一家火锅店做店长，赚点生活费……你看看你那边也挂出去吧”，黄祝淼回复“好的，什么时候方便，办一下移交吧”、“你是想停租还是转租出去？”，蒲丹回复“我是真的想转出去，哪怕转个一万两万，因为投资了20万，一分钱没有赚回来，装修也花了好几万……店铺我不租了，房租都交不出来，看能不能转出去”，黄祝淼问什么时候移交？蒲丹回复过两天，把里面清空一下。2019年11月29日，黄祝淼微信联系蒲丹问什么时候把钥匙给其，蒲丹回复过两天。黄祝淼提议“要不你将重要东西拿走，然后放一个钥匙在隔壁，说明一下，方便客户看房”，蒲丹回复“可以，卖大米的姓刘的有我的钥匙”。同时蒲丹提出把店里的空调什么的都留下，当时装修投资了8万元左右，要黄祝淼补贴1.5万元。2019年12月1日，黄祝淼称“卖米的刘师傅店门锁着，看能不能放钥匙给其或隔壁”，双方因装修补贴一事未达成一致，蒲丹称拆东西要时间，搬东西也要时间，到时候钥匙再给黄祝淼。2020年3月28日，黄祝淼微信联系蒲丹是否继续承租案涉店面。蒲丹回复不租，疫情原因还没搬走，次日搬走。黄祝淼表示其他租客要搬进来了，28日必须搬走。蒲丹表示还要拆灯、空调、搬沙发、收银台、桌子等。后双方约定28日下午进行移交。蒲丹称“搬不走的我砸了好了给你清空，给你弄回租过来时的样子……不合适可以起诉我”。2020年3月28日，蒲丹叫上宋某等人准备拆店内空调等物。在该商铺后续租客连胜德等人调解下，黄祝淼和蒲丹就店内物品折价处理事项达成一致意见，出让人蒲丹与受让人黄祝淼签订《转让协议》一份，载明“经协商，租客蒲丹将原店内空调、灯饰、柜子等作价人民币3000元转让给房东黄祝淼”。同日蒲丹出具《收条》一份，载明“今收到房东黄祝淼店内物品转让款三千元整”。 一审法院认为，原、被告间就案涉房屋签订的《商铺租赁协议书》，体现了双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。据此，原、被告应当按照租赁合同的约定，全面履行自己的义务并享有合同权利。根据2019年11月22日黄祝淼、蒲丹的微信聊天记录证实，双方对提前解除《商铺租赁协议书》达成了合意，故该院确认黄祝淼、蒲丹于2019年11月22日解除了《商铺租赁协议书》。我国合同法第九十八条规定，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同约定，若蒲丹在黄祝淼没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为蒲丹违约，蒲丹负责赔偿违约金1万元。故该院对黄祝淼要求蒲丹支付违约金1万元予以支持。合同解除后，承租人负有及时返还租赁物的义务。承租人未及时返还租赁物的，应负有支付使用费的义务，以体现民事活动应遵循的等价有偿原则。根据查明的事实，该院已确认租赁关系于2019年11月22日解除，而蒲丹已支付自2018年11月29日至2019年11月28日的租金，故蒲丹应于2019年11月29日开始即负有返还案涉商铺的义务。而案涉商铺实际腾退在2020年3月28日。据此，该院确认蒲丹应向黄祝淼支付自2019年11月29日起至2020年3月28日止的房屋占有使用费。同时考虑到2020年1月开始，国内爆发了疫情，综合本案实际及当事人利益的平衡，该院酌定蒲丹支付黄祝淼房屋占有使用费12000元。根据微信聊天记录证实，2019年11月，蒲丹原想将商铺装修、店内物品等折价1.5万元转让给黄祝淼或者以一两万的价格转租给第三人，以减少自己的损失。直至到2020年3月28日，蒲丹与黄祝淼沟通协商的仅涉及案涉商铺内的物品，并未对房屋占有使用费进行协调。且转让协议、收据亦明确载明，3000元仅是室内空调、灯饰、柜子等物的对价，并非是减让占有使用费后的对价。故对蒲丹提出双方已经就租赁合同纠纷达成调解协议，由黄祝淼补偿给蒲丹3000元，双方两清，双方不再存有任何纠纷以及给付义务的辩解不予采信。综上所述，该院对黄祝淼的诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告蒲丹应支付给原告黄祝淼房屋占有使用费12000元，限于判决生效后十日内付清；二、被告蒲丹应支付给原告黄祝淼违约金1万元，限于判决生效后十日内付清；三、驳回原告黄祝淼的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人在2019年11月22日达成提前解除《商铺租赁协议书》的合意，虽上诉人主张案涉商铺已处于被上诉人可以随时出租的状态，但通过双方之间的微信往来可以反映，上诉人实际未将案涉商铺恢复原状并交还给被上诉人；其与被上诉人在2020年3月28日前尚就案涉商铺的装修补贴进行协商并达成协议，即在该时间点前上诉人就案涉商铺还未具备腾退并可交付的条件，故一审以双方达成《转让协议》的时间即2020年3月28日作为上诉人实际腾退的时间予以认定，并无不当。 上诉人还提出由被上诉人补偿3000元，系双方已就违约金及案涉商铺的占有使用费进行减让后达成协议，但根据当事人在一审中提供的由双方当事人签字的《转让协议》载明“经协商，租客蒲丹将原店内空调、灯饰、柜子等作价人民币3000元，大写人民币叁仟元整，转让给房东黄祝淼，特此证明”。该协议中并未涉及违约金和占有使用费的相关内容，故一审对上诉人的该部分抗辩意见，不予采信，也无不当。 至于被上诉人在二审答辩时提出要求改判支付其一审诉讼请求，因其未对一审判决提起上诉，故本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费据实调整为350元，由上诉人蒲丹负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二一年一月八日 书记员 余建维