江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)苏08执异15号异议人（申请执行人）：利得资本管理有限公司，住所地山东省寿光市。法定代表人：李兴春，该公司总经理。委托诉讼代理人：王荣飞，男，该公司员工。被执行人：无锡宏诺商贸有限公司，住所地江苏省无锡市。法定代表人：李生芹，该公司总经理。被执行人：盱眙五洲国际置业有限公司，住所地江苏省盱眙县五洲国际广场**。法定代表人：赵从友，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。利害关系人：郑州欣卓商贸有限公司，住所地河南省郑州市航空港区。法定代表人：潘博，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：时洪生，北京盈科（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：章月，北京盈科（淮安）律师事务所律师。本院在执行利得资本管理有限公司（以下简称利得公司）与被执行人无锡宏诺商贸有限公司（以下简称宏诺公司）、盱眙五洲国际置业有限公司（以下简称五洲公司）借款合同纠纷一案中，申请执行人利得公司对本院执行行为不服，提出书面异议。本院于2020年6月16日作出(2020）苏08执异26号执行裁定,驳回利得公司的异议请求。利得公司对此不服，向江苏省高级人民法院申请复议，江苏省高级人民法院于2020年12月25日作出（2020）苏执复127号执行裁定：一、撤销淮安市中级人民法院(2020）苏08执异26号执行裁定；二、发回本院重新审查。本院于2021年1月11日立案并依法另行组成合议庭进行审查。在本案审查中，郑州欣卓商贸有限公司（以下简称欣卓公司）申请以利害关系人身份参与本案审查。现已审查终结。利得公司提出异议称，请求法院变更（2018）苏08执412号之一执行通知书中“拟按抵押物（江苏省盱眙县盱城镇东阳路2号五洲国际广场A区1001室房地产）占总租金40%的比例，二层、地下车库及配套设施占60%的比例对租金进行分配。”的内容为“拟按抵押物（江苏省盱眙县盱城镇东阳路2号五洲国际广场A区1001室房地产）占总租金62.5%的比例，二层占37.5%的比例对租金进行分配。”或撤销该通知书按异议人的主张重新作出裁定对租金进行分配。事实和理由：（2018）苏08执412号之一执行通知书载明的租金分配方案损害了异议人的合法权利。理由为:一、关于租金收取的房产范围：五洲公司出租的房产范围为一层、二层房屋，并不包含执行通知书所称地下车库及配套设施部分。《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》（以下简称租赁合同）第1.2条载明被执行人“拟建造并出租给乙方该商业用房的总建筑面积约23650平方米，地上**房屋建筑面积约10570平方米,地上**房屋建筑面积约10980平方米。”根据不动产登记薄信息查询结果显示，地上**，即涉案1001室房产（本案抵押物）的建筑面积为12124.32平方米，A区2001室房产实际建筑面积为12736.29平方米。五洲公司确认租赁合同项下“计租范围是租赁总面积23650平方米”，故租赁合同项下计取租金范围应为地上一层（A区1001室）、地上**（****）。二、关于租金分配比例，应当参照地上一层占62.5%的比例向异议人进行租金分配而非通知书所称的40%。理由如下：1.2011年五洲公司在招商时，被执行人的营销策划方案《盱眙五洲国际广场A地块营销执行案》第38页确认“根据商业价值楼层递减关系，二层商业价值约为一层商业价值的60%。”若一层、二层作为一个整体，则一层占该整体商业价值的62.5%，二层占该整体商业价值的37.5%。2.法院委托的司法评估机构江苏天元房地产评估造价集团有限公司（以下简称天元评估公司）出具的房地产司法评估估计报告第28页显示，地上，地上**（****物）所在区域内位置相近的不同楼层商业房地产租赁市场调研结果是，地上二层的，地上**的租金约为地上**租金的60%一层应，地上**应当占租赁合同项下总租金的62占37.5%。3.商业地产领域，垂直结构商业用房的租金按照以一楼为基准，楼层越高、租金越低的规律递减。一般而言，二层租金是一楼租金的50%-60%。该递减规律是商业地产领域的一般常识。故异议人申请分配租赁合同项下总租金的比例应当是地上一层占应付未付和预付未付总租金的62.5%。具体分配比例同意贵院参考地上一层62.5%、地上二层3、地上**37定。综上，贵院执行通知书错误认定租赁合同项下出租房产的范围，又错误确定分配比例，与市场行情差距巨大，实质损害异议人的合法权利，请求贵院依法裁如所请。被执行人五洲公司答辩称：对贵院（2018）苏08执412号之一执行通知书中确定的租金分配比例无异议。欣卓公司认为：1.利得公司无权申请执行租金。根据上海仲裁委员会（2018）沪仲案字第0770号裁定可得知，五洲公司对利得公司并无还款义务，利得公司仅仅就抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。2.即使利得公司有权申请执行租金，也应该按照资产实际价格分配租金。首先，商业用房租金应当按照各楼层产权实际交易价值的比例在各产权人之间进行分配，而不应该按照资产评估价值来进行分配；其次，根据《中华人民共和国民法典》规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。3.江苏省高级人民法院认定收取的租金范围有错误，应该包含了地下车库等相关附属设施。本院经审查查明，利得公司与宏诺公司、五洲公司借款合同纠纷一案，上海仲裁委员会仲裁期间，利得公司申请财产保全，本院于2018年4月16日查封盱城镇东阳路2号五洲国际广场A区1001室房地产（本案抵押物）。2018年11月2日,上海仲裁委员会作出（2018）沪仲案字第0770号仲裁裁决书，该裁决书的主文为：一、宏诺公司应于裁决作出之日起十五日内向利得公司偿还借款本金人民币5000万元。二、宏诺公司应于裁决作出之日起十五日内向利得公司支付借款利息，利息计算方式为：以借款本金人民币5000万元为基数，每日按0.03%计算，自2017年8月23日起至实际支付之日止。三、利得公司在宏诺公司未依上述第一项、第二项裁决事项履行还款义务的前提下，有权就抵押物（盱城镇东阳路2号五洲国际广场A区1001室房屋及国有土地使用权）拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项所对应的人民币5000万元及相应利息的抵押担保范围内优先受偿。四、本案律师费人民币125000元、保全费人民币5000元、仲裁费人民币375185元（已由利得公司预缴），由宏诺公司承担。宏诺公司应于裁决作出之日起十五日内向利得公司支付上述款项505185元。五、同意利得公司撤回舒策完、舒策城、无锡五洲投资有限公司、五洲公司对上述全部债务承担共同还款责任的仲裁申请。因宏诺公司未履行仲裁裁决书确定的义务，利得公司向本院申请执行，本院于2018年12月11日立案执行，案号为（2018）苏08执412号。2019年2月28日，本院作出（2018）苏08执412号协助执行通知书，要求盱眙润云商业有限公司（以下简称润云公司）协助执行以下事项：冻结五洲公司在你公司的全部租金（限额50505185元）。利得公司向本院申请，请求本院依法提取润云公司应当向五洲公司支付的2019年度租金及2020年度预付租金。2020年4月2日，本院作出（2018）苏08执412号协助执行通知书及执行裁定书，要求润云公司协助执行以下事项：一、提取五洲公司在润云公司2019年应付未付租金220299.92元及2020年预付未付租金3327072.01元，合计3547371.93元至本院账户，该款已提取至本院账户。另江苏省高级人民法院在（2020）苏执复127号案件中查明，该3547371.93元系润云公司销售收入2.5%中的70%，即3547371.93元仅为商业用房一层和二层的租金，不包含地下车库及地面广场等物业管理费。后本院向天元评估公司发出司法评估委托书，委托天元评估公司对被执行人的位于盱眙县盱城镇东阳路2号五洲国际广场A区1001室12124.32平方米商业房地产的价格进行评估。2020年5月13日，天元评估公司向本院出具苏天元房评报字（2019）第HUA0003号《房地产司法评估估价报告》，该报告显示：评估的12124.32平方米房屋及合理土地使用权面积的房地产价值为6349万元。同日，天元评估公司淮安分公司向本院出具回复函，对评估方式作出补充内容，对位于盱眙县盱城镇东阳路2号五洲国际广场A区1001室《房地产司法评估估价报告》结论未做修改。2020年5月28日，本院作出（2018）苏08执412号之一执行通知书，该通知书载明：本院经研究，拟按照抵押物（盱城镇东阳路2号五洲国际广场A区1001室）占总租金40%的比例，二层、地下车库及、地下车库及配套设施占60%的比例对租金进行分配>2020年5月28日，本院作出（2018）苏08执412号执行裁定书，裁定拍卖被执行人五洲公司所有的位于盱眙县盱城镇东阳路2号五洲国际广场A区1001室房地产。另查明，2013年5月27日，盱眙五洲国际商业运营有限公司（甲方）与润云公司（乙方）签订《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》，该合同约定：甲方拟建造并出租给乙方该商业用房的总建筑面积约23650平方米，地上一层建，地上**建筑面积约10570平方米，地上**建筑面积约10980平方米的建筑面积约为2000平方米，另外约9900平方米为机动车停车场（乙方专用并负责管理），地下二层约，地下**约为25610平方米同使用，由甲方负责管理）。该商业用房的租赁期为20年，从对外营业日起计算。待租赁合同期满后，再自动顺延租期20年。该商业用房（含附属场地、设施）的年租金，按乙方该年度不含增值税的商品销售收入的2.5%计付。盱眙五洲国际商业运营有限公司（甲方）、润云公司（乙方）、五洲公司（丙方）签订三方补充协议，该协议载明：甲、乙、丙三方就2013年5月27日甲乙双方签订的《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》中约定的租金及支付方式事宜，订立本补充协议：一、甲方建造并出租给乙方该商业用房的总建筑面积约23650平方米，其中地下一层建筑面积约为2000平方米为办公室、库存使用，地上一层建，地上**建筑面积约10570平方米，地上**建筑面积约10980平方米约9900平方米为机动车停车场供乙方使用和管理，地下二层约，地下**约为25610平方米为机动车停车场同使用，由甲方负责管理）地面广场内）地面广场内非机动车停车场以及免费班车的停车场面积约3000平方米付甲方的租金与物业管理费的总金额按乙方该年度不含增值税的商品销售收入的2.5%计付，以审计报告所示乙方上年度商品销售收入的金额为准。支付的总金额含商业用房的租金及汽车停车场，地面广场及，地面广场及超市外部环境设施的物业管理费，其中金额占比为：商业用房的租金占总金额70%，汽车停车场及地面广场、设施、设备等物业管理费占总金额的30%。三、甲方委托丙方开具房屋租赁发票给乙方，乙方届时按约定日期即时结付房屋租金给丙方，甲方开具场地使用、设施、设备维护等物业管理费发票给乙方，乙方届时按约定日期即时结付物业管理费给甲方。另乙方将支付的200万元款项中，现甲方委托丙方开具租金收据140万元给乙方，乙方直接支付140万元给丙方，甲方开具物业管理费收据60万元给乙方，乙方直接支付60万元给甲方。四、除上述条款外，其余均按原合同条款执行。五、本协议经签字盖章后生效。2013年，盱眙五洲国际商业运营有限公司（甲方）、无锡五洲国际商业运营有限公司盱眙分公司（乙方）、五洲公司（丙方）、润云公司（丁方）签订四方协议。该协议载明：鉴于甲、乙、丙三方系关联企业，甲、乙、丙、丁四方协商一致，达成以下协议：丙方作为《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》中的土地与建成后的商业用房的产权人，对甲方与丁方所签订的《租赁合同》的全部内容及本协议的约定无任何异议，同时丙方出具书面委托书给甲方作为本协议的附件。再查明，2020年9月24日，五洲公司将盱眙县盱城镇东阳路2号五洲国际广场A区2001室（即案涉商业用房第二层）转让给欣卓公司。欣卓公司于2021年1月14日以本院对案涉商业用房的租金分配与其有利害关系，向本院申请追加其为利害关系人参加诉讼。另外，本案审理中，利得公司为证明其主张提供如下证据：1.2020年5月13日，天元评估公司向本院出具的《房地产司法评估估价报告》，该报告在第五部分估价测算过程中估价对象2019年4月3日至2019年12月31日租金收益测算（1）估价对象2016-2018年租金收益状况中注明，本次评估设定2001室租金为1001室租金的60%。2.五洲公司2011年的《盱眙五洲国际广场A地块营销执行案》中显示：根据商业价值楼层递减关系，二层商业价值约为一层商业价值的60%，三层价值约为二层的60%。五洲公司对《房地产司法评估估价报告》的真实性无异议，但是认为案涉商业系整体出租给润云公司，并未区分一层二层。认为《盱眙五洲国际广场A地块营销执行案》与本案无关。本院认为,本院于2020年4月2日裁定提取五洲公司在润云公司租金3547371.93元，系润云公司销售收入2.5%中的70%，即该租金仅仅是商业用房部分的租金，并不包含地下车库及附属设施部分租金，因此本院（2018）苏08执412号之一执行通知书，在分配该3547371.93元时，对地下车库及配套设施预留相应的租金，与实际不符合。本院现在提取的3547371.93元租金系案涉商业用房的租金，该商业用房包含一层及二层，故本案的争议焦点实质为即该3547371.93元租金在案涉商业用房的一层与二层之间如何分配。首先，一般情况下，楼层是商业地产租金差异最明显的因素，即在垂直结构商业房产租金，以地面一层为基础，楼层越高、租金价格越低的规律来递减；其次，天元评估公司2020年在对案涉商业用房一层市场价值进行评估的时候，通过对估价对象所在区域内位置相近的不同楼层商业房地产租赁市场的调查了解，有自动扶梯的二层租金约为一层的60%，故评估设定案涉商业用房的二层租金为一层租金的60%；再次，五洲公司在2011年的《盱眙五洲国际广场A地块营销执行案》中注明根据商业价值楼层递减关系，二层商业价值约为一层商业价值的60%。根据以上理由，结合润云公司在承租案涉商业用房后的实际经营状况，本院酌情认定案涉商业用房的一层占商业用房部分的租金60%，二层占商业用房部分的租金40%进行分配。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：变更（2018）苏08执412号之一执行通知书中“拟按抵押物（江苏省盱眙县盱城镇东阳路2号五洲国际广场A区1001室房地产）占总租金40%的比例，二层、地下车库及、地下车库及配套设施占60%的比例对租金进行分配”为“拟按抵押物县盱城镇东阳路2号五洲国际广场A区1001室房地产）占总租金60%的比例，二层（江苏省盱眙县盱城镇东阳路2号五洲国际广场A区2001室房地产）占40%的比例对租金进行分配”。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向本院提交申请复议书，并按对方当事人的人数提出副本,向江苏省高级人民法院申请复议。审 判 长 黄春丽审 判 员 孙志丹审 判 员 王 纯二〇二一年一月二十六日法官助理 王学波书 记 员 王 霄