广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25187号上诉人（原审原告）：刘菊珍，女，1957年5月10日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：袁启恩，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨敏，女，1976年2月4日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：唐明，广东岭南律师事务所律师。原审第三人：陈丽冰，女，1949年10月20日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人刘菊珍因与被上诉人杨敏、原审第三人陈丽冰案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘菊珍的委托诉讼代理人袁启恩，被上诉人杨敏的委托诉讼代理人唐明到庭参加诉讼；原审第三人陈丽冰经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘菊珍上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回一审法院重审；2.本案诉讼费由杨敏承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，未充分保障当事人举证权利，程序有误，应予以发回重审。刘菊珍主张是被执行标的物的买受人，并主张已经支付绝大部分购房款，但因银行账户已经注销所以未能提供直接的支付证据。同时刘菊珍向一审法庭申请，要求法庭调取刘菊珍银行账户信息，一审法庭发函至相关银行得到回复为“经查询并没有发现与查询条件相符的存款人资料”，与刘菊珍自行查询情况一致。在经法庭调查依然未能查询到相应证据的情况下，刘菊珍穷尽一切努力寻找到陈丽冰及其儿子黄某，希望能通过陈丽冰及黄某提供相关证据以完成刘菊珍举证。刘菊珍向一审申请给予一定的举证时间，以便刘菊珍通过陈丽冰及黄某的协助补充重要证据。一审在口头同意给予时间的情况下，断然于2020年9月25日作出一审判决，未有给予刘菊珍充分的时间补充举证，剥夺刘菊珍正当的诉讼权利，造成刘菊珍因举证不能而诉讼请求被驳回。现刘菊珍已经成功联系到陈丽冰及其儿子黄某，并已经说服他们提供必要的协助以便刘菊珍能找回重要的证据（支付记录）。由于相关证据仍需等待银行方面查询答复，刘菊珍在查询到并整理后将向二审法庭提交。望二审法庭能正确审查刘菊珍补充的证据并将本案发回重审。二、现刘菊珍通过黄某取得两个关键证据：1.2007年1月5日刘菊珍向许丽娜银行转账20万元，该笔付款记录与2007年1月8日陈丽冰出具的收据相印证，许丽娜是黄某的妻子、陈丽冰的儿媳，同时许丽娜也是广州市泽生投资管理有限公司的财务人员；2.2007年2月27日通过银行转账支付给黎康宇9万元，该笔付款记录与2007年2月27日黄某出具的两张收据相印证，黎康宇时任广州市泽生投资管理有限公司的总经理，是黄某的手下。上述两笔支付记录，正好合理的证明了刘菊珍已经支付房款的事实，否则无法合理的解释在履行房屋买卖合同前后刘菊珍为何与陈丽冰的相关人员发生大额款项的往来。且该款项的往来，也与陈丽冰、黄某所出具的收据相印证。为能证明许丽娜、黎康宇的收款行为与陈丽冰、黄某关于履行涉案房屋买卖合同一事有关，刘菊珍特向法院提交了申请书，希望查询许丽娜、黎康宇于泽生公司的社保购买记录，拟证明许丽娜、黎康宇任职于泽生公司的事实。另一方面，刘菊珍主张涉案房屋约定五年后过户的原因，这是陈丽冰称涉案房屋属于黄某公司的抵债物，属于低价转让给黄某而登记到陈丽冰名下的，所以黄某曾向出卖人承诺取得房屋后五年内不会再次交易过户，以免干扰其他在售房屋的正常市场价格。为此，刘菊珍的代理人也要求法庭出具律师调查令，准许律师调查陈丽冰当时取得涉案房屋的交易手续，拟证明陈丽冰当时是以远低于市场价格取得涉案房屋的产权，从而证明刘菊珍主张的五年后过户的约定是真实的，也具有合理性。综上所述，因为刘菊珍是否已经确实支付了购房款以及房屋未能及时过户的原因属于本案审理的核心争议，将影响刘菊珍的重大权益，因此恳请法庭依法为刘菊珍的代理人开具律师调查令，准许刘菊珍的代理人去调取上述相关事项。被上诉人杨敏答辩称：不同意刘菊珍的上诉请求，一审法院所作出的一审判决在认定事实以及适用法律方面都是正确的，刘菊珍的上诉请求是不能成立的。原审第三人陈丽冰经本院依法传唤未到庭陈述意见。2020年3月26日，刘菊珍向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.停止对广州海珠区怡海路××号2703房的执行；2.本案诉讼费由杨敏承担。一审法院经审理查明：关于杨敏诉陈丽冰、广州市添泽物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院作出（2015）穗海法民三初字第1035号民事判决书判令：陈丽冰双倍返还杨敏房款1387278元及返还税费21972元等。2016年9月1日，因广州市添泽物业管理有限公司不服提起上诉，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终8916号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。该判决书于2016年11月7日发生法律效力。2016年11月21日，杨敏向一审法院申请强制执行，一审法院以（2016）粤0105执5916号立案执行。因被执行人未履行义务，一审法院于2019年11月30日裁定拍卖被执行人陈丽冰所有的位于广州海珠区怡海路××号2703房。刘菊珍向一审法院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。一审法院以（2020）粤0105执异26号执行裁定驳回了刘菊珍的异议。刘菊珍对上述裁定不服，遂提起本案诉讼。另，据登记日期为2006年5月18日的粤房地证字第**房地产权证显示，海珠区怡海路××号2703房于2006年12月13日注销抵押权人深圳发展银行广州分行东山支行的抵押登记。登记日期为2007年2月7日的粤房房地他证字第**地产他项权证显示，海珠区怡海路××号2703房的权属人陈丽冰，抵押权人刘菊珍，权利价值1468500元。据查册时间为2020年8月24日的广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋建筑面积212.8317平方米，产权人陈丽冰，刘菊珍享有的抵押权登记时间为2012年7月10日，涂销日期为2013年3月28日。刘菊珍为证明其主张，还提交了以下证据：1、刘菊珍（乙方）与陈丽冰（甲方）于2006年11月10日签订的《定购书》，记载：“甲方是广州市海珠区怡海路××号2703房业主陈丽冰，现将该物业卖给乙方（刘菊珍），该物业使用性质为住宅，并收取乙方人民币壹佰万元整作为购房首期。甲方卖给乙方的怡海路××号2703房的建筑面积约为212.83平方米，总房款150万元；付款方式：首期款100万元，须于签署本认购书及收楼时付清；第二期楼款20万元，须于2007年1月15日前付清，陈丽冰收齐第二期楼款后，须办理该物业的他项权利证及全权委托书给刘菊珍；尾期楼款30万元，须于2007年3月31日前付清；定购须知：陈丽冰须于刘菊珍交齐首期楼款之日起五年后为刘菊珍办妥房地产证；该物业由交易所产生的一切税费由甲方按国家规定二手房屋买卖税费交付。乙方签署《定购书》后，在签署《商品房买卖合同》前，如果要求变更认购物业或加、减、改、转名，须征得甲方的同意，并向甲方交付相关手续费人民币叁仟元整。2、收款人陈丽冰签名、出具时间分别为2006年11月10日、2007年1月8日的收款收据，显示陈丽冰收到刘菊珍交来首期款100万元及第二期购房款25万元。黄某签名的、日期为2007年2月27日的收据，显示收到刘菊珍购房款5万元。黄某签名的、日期为2007年4月10日的收据，显示收到刘菊珍交来广州市海珠区怡海路××号2703房尾期房款15万元，备注，余下楼款人民币伍万元整待出具刘菊珍名下的房产证当天付清。3、2007年2月16日，陈丽冰、黄勇向刘菊珍出具的公证授权委托书，载明陈丽冰、黄勇委托刘菊珍作为合法代理人全权代理陈丽冰、黄勇办理涉案物业的卖方交易过户手续、收取售房款项、缴交应缴费用、抵押手续、收取租金等。4、2020年1月13日，广州长建物业海景阁管理处出具的居住证明，记载：刘菊珍、许斌自2006年起居住在怡海路××号海景阁2703房（详细地址：广州市海珠区怡海路××号2703房），并及时缴纳物业管理费。5、登记日期为2007年2月7日的粤房地房地他证字第**产他项权证，显示海珠区怡海路××号2703房的权属人陈丽冰，抵押权人刘菊珍，权利价值1468500元。对于上述证据，杨敏质证表示：对证据1《定购书》真实性、合法性、关联性不认可，该份《定购书》本身并不是房屋买卖合同，假设是真实情况下，也仅是刘菊珍和陈丽冰之间就案涉房屋达成了一个购买意向。在这份《定购书》里面，也明确约定是要双方另行再去签订商品房买卖合同的，所以这份订购书在性质上就不属于法律意义上的房屋买卖合同，它只是一个表达了房屋买卖意向的一份预约合同。对证据2购房收据真实性、合法性、关联性不确认，因为在2006年这是一笔巨款，刘菊珍也陈述是通过银行转账的方式去完成的支付，既然刘菊珍能够完整地保留所谓的收款收据，但刘菊珍手头一张转账凭证或者是转账的流水记录都没有，这是完全不符合常理的。证据3公证授权委托书，真实性、合法性没有异议，关联性有异议。这份授权书是授权刘菊珍作为案涉房屋的委托人去全权处理或者代办案涉房屋的交易，就说明刘菊珍并不是案涉房屋的购买人，如果刘菊珍是购买人，双方之间就不应该是出具公证授权的委托书，而应该对双方的真实房屋买卖的合同行为进行一个公证，赋予合同的真实效力。公证授权委托书足以证明双方当时并不是一个真实的合法的房屋买卖合同关系。证据4居住证明真实性、合法性、关联性不予确认，首先从形式上，该份居住证明是物业公司出具的，没有出具人以及物业管理负责人的签名，仅是有一枚印章，这不符合民事诉讼法司法解释关于单位出具证明的形式要件，所以它不具有合法性。其次证明里面讲到刘菊珍自2006年就开始居住在涉案物业，但实际上案涉的订购书签订的时间是2006年11月10日，同时订购书里没有明确约定案涉房屋交付时间，物业公司证明的陈述不具有客观性。证据5证真实性、合法性没有异议，关联性有异议，如果刘菊珍与陈丽冰之间存在真实合法有效的房屋买卖合同关系，陈丽冰应当配合刘菊珍把案涉房屋办理过户到刘菊珍名下，而不是设置一份抵押权，设置抵押权本身就说明了双方之间不是真实、合法的买卖合同关系。因为在房屋买卖合同关系当中不可能会出现出售人将案涉房屋抵押给买受人，这个是不符合交易习惯和常理的。为核实刘菊珍的付款情况，一审法院根据刘菊珍的申请查询了刘菊珍提供的3320629980120033168账户的银行流水，但银行回复表示没有发现对应的存款人资料。一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷，审查的焦点是刘菊珍是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，首先，刘菊珍主张其分4次支付了合同约定的大部分购房款145万元，该购房款为大笔资金交易，除陈丽冰及黄某签名的收款收据外，刘菊珍没有提供相应的转账凭证，且经一审法院向银行调查核实亦没有查询到刘菊珍支付房款的银行交易流水情况。刘菊珍未能提供充分证据证明其已实际支付购房款145万元，其对此应承担举证不能的法律后果，一审法院对于其按合同约定支付大部分购房款的主张，不予认可。其次，刘菊珍主张非因自身原因未办理过户登记亦缺乏充分证据予以证实。第一，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。因此，买受人取得房屋所有权是其订立合同的根本目的。本案中刘菊珍与第三人签订的《定购书》明确约定了楼款的支付时间，但仅约定交齐首期楼款之后五年后办妥涉案房屋房地产证，未约定明确具体的过户截止时限，合同的履行对买受人具有不确定性，该约定明显不符合正常的房屋买卖交易习惯，不符合刘菊珍作为买受人的利益；第二，刘菊珍主张陈丽冰声称涉案房屋是添泽物业处置的不良资产，在登记到陈丽冰名下之后5年内不得再次过户，但刘菊珍未能提供证据证明添泽公司与陈丽冰或他人存在关于房屋不能过户的约定，亦没有证据证明《定购书》签订时涉案房屋存在上述主张的5年内不能过户的客观障碍；第三，在2006年12月13日注销了深圳发展银行广州分行东山支行的抵押权登记后，案涉房屋形式上并不存在其他过户障碍，但刘菊珍未办理过户登记，也未与第三人签订正式的房屋买卖合同或将房屋买卖合同在房管部门备案登记，反而以刘菊珍为他项权利人办理了抵押登记，并通过公证授权方式由刘菊珍行使涉案房屋的相关权利，刘菊珍对涉案房屋未办理过户登记存在过错。基于上述理由，刘菊珍关于停止对涉案房屋执行的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回刘菊珍的全部诉讼请求。一审案件受理费18300元，由刘菊珍负担。本院二审期间,刘菊珍提交了以下证据：1.建设银行转账凭证两份，拟证明：①2007年1月5日刘菊珍向许丽娜转账20万元，许丽娜是陈丽冰的儿媳；②2007年2月27日刘菊珍向黎康宇转账9万元，黎康宇是广州市泽生投资管理有限公司的总经理。上述两笔款项为涉案房屋的房款中的一部分；2.广州市泽生投资管理有限公司的工商登记信息，拟证明：黄某是泽生公司的原法定代表人，陈丽冰是泽生公司的股东。杨敏质证称：对证据1中2007年1月5日转账凭证的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该转账凭证与本案无关，因收款人并非是本案第三人陈丽冰，且该转账凭证也无备注载明是用于支付涉案房屋的房款。再者，该转账凭证与2007年1月8日陈丽冰所出具收据的金额也不一致。所以，该转账凭证与涉案房屋的购房款无关；对2007年2月27日转账凭证的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该款项的收款人并非陈丽冰，也无备注载明是用于支付涉案房屋的房款。该转账金额9万元，与黄某出具收款收据的金额25万元不一致。因此，该两份转账凭证与本案无关，也不能证明该两张转账凭证就是涉案房屋的购房款。对于证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据与本案无关。刘菊珍并向本院申请出具律师调查令，向广州市人力资源和社会保障局调取许丽娜、黎康宇的社保缴费记录；向房管部门调取陈丽冰取得涉案房屋产权的过户档案材料，核实涉案房屋的购买价格。杨敏称：许丽娜、黎康宇与本案无关，故没有调查其社保缴费记录的必要。对于刘菊珍申请向房管部门调取陈丽冰取得涉案房屋产权的过户档案材料以核实陈丽冰当时购买的价格，该申请事项与本案执行异议之诉无关。本案是因为陈丽冰和黄某引发的一系列纠纷，而陈丽冰和黄某为拖延法院执行其二人名下财产，希望二审法院尽快对本案作出处理。二审中，刘菊珍称：由于其银行账户已经注销，故银行无法出具其银行账户的相关交易流水，除了上述两笔款项共29万元房款外，其余的100多万元房款转账给谁其不记得，也无法核实。二审庭后，刘菊珍向本院提交《证人出庭作证申请及传唤第三人陈丽冰到庭应诉申请》，申请证人黄某出庭作证；传唤陈丽冰到庭应诉。各方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案为案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，审查的关键是刘菊珍对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照该规定，应符合上述四个条件且其权利能够排除执行的，才能得到支持。本案中，关于刘菊珍是否已按合同约定支付购房款的问题。刘菊珍主张其分4次支付了合同约定的大部分购房款145万元，一审中，刘菊珍除提交陈丽冰及黄某签名的收款收据外，并无提供相应的转账凭证予以佐证。经一审法院向银行调查核实亦无法查询到刘菊珍支付房款的银行交易流水情况。二审中，刘菊珍提交了两份银行转账凭证，拟证明刘菊珍向陈丽冰的儿媳许丽娜转账20万元及向案外人黎康宇转账9万元，上述两笔款系涉案房屋房款，但是，上述两笔款项的转账时间、数额与收款收据均不吻合，无法证明该款项29万元系涉案房屋房款。另外，刘菊珍也无法举证证明其他房款的支付情况。因此，刘菊珍对此应承担举证不能的法律后果。其次，关于是否因刘菊珍自身的原因未办理过户登记手续的问题。一审法院从《定购书》对过户期限仅约定交齐首期楼款之后五年后办妥涉案房屋房地产证，未约定明确具体的过户截止时限，合同的履行对买受人具有不确定性，该约定明显不符合正常的房屋买卖交易习惯，不符合刘菊珍作为买受人的利益，以及涉案房屋在2006年12月13日注销了深圳发展银行广州分行东山支行的抵押权登记后，形式上并不存在其他过户障碍，但刘菊珍未办理过户登记，也未与第三人签订正式的房屋买卖合同或将房屋买卖合同在房管部门备案登记，反而以刘菊珍为他项权利人办理了抵押登记等方面，认定刘菊珍对未能办理过户登记存在过错，该论述清晰，理据充分，本院均予以确认。至于刘菊珍申请本院出具律师调查令，申请调查许丽娜、黎康宇的社保缴费情况，以及调查陈丽冰取得产权的档案材料，均与待证事实无关，本院不予接纳。刘菊珍二审庭后申请证人黄某出庭作证，以及传唤陈丽冰到庭问题，因刘菊珍对于其支付房款的情况无法陈述清楚，且刘菊珍也表示其无法提供银行账户的明细证明支付房款的情况，故即使陈丽冰、黄某陈述承认已收取了房款，也缺乏证据佐证，并不足以采信。因此，刘菊珍该申请对待证事实无必要，本院不予接纳。综上，刘菊珍诉请停止对涉案房屋执行的诉讼请求，不符合法律规定，一审对其主张不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘菊珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元,由上诉人刘菊珍负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年一月二十六日书记员  张 旭彭诗敏