河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13472号上诉人(原审被告）：中国人民解放军中部战区军事运输投送调度中心郑州军事代表室（原系中国人民解放军驻郑州铁路局军事代表办事处），住所地郑州市庆丰街**。法定代表人：刘柯，该单位主任。委托诉讼代理人：郭亚军，军事代表。委托诉讼代理人：宋飞，河南德奇律师事务所律师。上诉人(原审被告)：魏建中，男，汉族，1965年10月27日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李建伟，河南旺斌律师事务所律师。上诉人(原审原告）：郑州永合酒店有限公司，住所地郑州市**华中路**附**，统一社会信用代码91410103317509921Q。法定代表人：许连屯，系该公司经理。委托诉讼代理人：禹奎娟，河南元相律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：马林，男，回族，1965年3月15日出生，住郑州市金水区。上诉人郑州永合酒店有限公司(以下简称永合酒店)与上诉人中国人民解放军中部战区军事运输投送调度中心郑州军事代表室（以下简称军代室）、魏建中、被上诉人马林财产损害赔偿纠纷一案，二七区人民法院于2018年10月15日作出（2018）豫0103民初7177号民事调解书，永合酒店不服，向本院申请再审，本院经审理于2019年5月28日作出（2019）豫01民再131号民事裁定，发回重审。二七区人民法院重审后于2020年9月1日作出（2019）豫0103民初16577号民事判决，军代室、永合酒店、魏建中均不服，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。军代室上诉请求：1、撤销一审判决第一项，发回重审或查明事实依法改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.一审判决上诉人赔偿被上诉人1703817.68元没有事实依据。上诉人与被上诉人之间不存在直接租赁关系，被上诉人仅为次承租人，上诉人不应当承担次承租人的财产损失。被上诉人使用的涉案房屋产权虽属上诉人名下所有，但自2008年起就将涉案房产租赁给了魏建中有偿使用，被上诉人是从魏建中处承租的房产，其身份为次承租人，被上诉人与魏建中签订的《房屋转让租赁合同》和一审提供的房租支付凭证，能够证明该事实。因此上诉人与被上诉人之间不存在直接的法律关系，对被上诉人因提前终止租赁关系产生的损失，应当向转租人即魏建中单独诉讼主张，在魏建中承担损失后，由魏建中与上诉人进行核算抵偿损失，一审直接认定由上诉人赔偿30%损失责任，没有事实和法律依据。2.一审认定被上诉人2018年即将涉案房屋返还上诉人，没有事实依据。上诉人与魏建中、永合酒店签订《军队房地产租赁项目停止协议》后，魏建中、永合酒店均没有按照协议约定期限履行腾退房屋和恢复营区原貌的义务，涉案房产至今仍旧是被上诉人所侵占。一审法院在没有任何事实和证据的情况下，罔顾上诉人提供的现场照片显示仍由被告占据的情况下，错误认定被上诉人已于2018年将涉案房产返还给上诉人，明显存在认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。1.一审认定被上诉人损失范围违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。双方对已形成的附合装饰装修物的处理没有约定的，人民法院应当按照不同情形分别处理。据此，未形成附合的装饰装修应由魏建中或永合酒店自行拆除，该范围内的金额不应作为损失判由上诉人赔偿。2、永合酒店单方委托鉴定内容存在违法不应作为人民法院判决的定案依据。对被上诉人发回一审后单方委托的鉴定，上诉人和魏建中均提出异议。被上诉人的单方鉴定，是将涉案房产全部装修施工造价和其他合同项目费用进行原值鉴定，并且未按各方认可的5年租赁期限全部进行折旧，鉴定结果未对已形成符合装饰装修剩余租期残值损失金额进行确定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十一条规定，被上诉人的损失应当限于剩余租赁期内的装饰装修残值损失，被上诉人单方鉴定的折旧率不是按照租赁期限进行的折旧，作为定案依据存在明显严重错误。一审法院将申请鉴定的责任推给无直接合同关系的上诉人承担，显失公平；同时直接按照不能成立的单方鉴定结果认定赔偿金额，于法无据。三、被上诉人的损失应当属于不可抗力因素造成，对上诉人应当予以免责。停止有偿服务终止房屋租赁，上诉人执行的是中央军委的军令，应当属于不可预见、不能避免并不能克服的不可抗力的客观情况。四、一审驳回上诉人的反诉请求，程序违法。上诉人一审以财产被占用为由向被上诉人、原审被告提起的反诉，是基于相同或同一法律关系产生的损失，要求同案被上诉人承担赔偿责任提起反诉，符合民事诉讼法的相关规定。一审以反诉系合同纠纷为由不予处理，剥夺当事人的诉权损害军队和国家利益，程序严重违法。综上，请求判如所请。永合酒店辩称：一、原审判决认定的事实清楚，但判决军代室承担30%的赔偿责任过轻，应当承担40%的赔偿责任。军代室对魏建中、马林将承租的房屋转租给上诉人永合酒店使用的事实予以认可，并同意答辩人先使用五年。2017年6月28日军代室出具的证明上也明确2014年9月1日将涉案房屋口头转租给郑州永和酒店，租期是五年，租金每年80万，依照最高院关于审理房屋租赁合同纠纷若干问题解释16条的规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，军代室明知魏建中、马林经营的洗浴中心早已经关门，并将房产转租给答辩人，明知答辩人永合酒店是在实际使用房产，不仅没有提出来任何异议，还进行了追认，因此军代处是本案适格的被告。被答辩人上诉称答辩人是从魏建中处承租房产，其本身是次承租人，一审不应当判决军代室承担赔偿责任的理由是错误的。由于军代室在没有申办出军队对外有偿服务许可证的情况下，允许永和酒店先使用五年，但是在承租使用期内由于军委的通知，又提前终止了五年的口头租赁合同，对答辩人永和酒店的损失存在明显的过错，因此军代处不是不应当承担赔偿责任，而是原审判决军代室承担30%的赔偿责任过轻，应当承担40%的赔偿责任。2018年3月28日，军代室向答辩人永和酒店下发了腾退通知单，要求答辩人2018年3月将酒店内物品腾空清退。答辩人虽然没有在3月31日前清退，但是交还了钥匙归还了房屋。这在2018年9月12日原一审的质证笔录中军代室已经明确认可，2018年4月30日永和酒店已经将房屋返还。二、原审判决适用法律正确。军代室在上诉状中所称应当适用最高院关于审理房屋租赁合同若干问题解释第10条第11条的规定，原审判决中在本院认为部分已经对上述的法律规定进行了充分的阐述。关于提出的单方鉴定问题。答辩人永合酒店认为单方鉴定不违法，在加盟如家酒店时，当时永合酒店已经按照如家酒店的要求对永合酒店的主体装修及其他项目装修进行了鉴定，鉴定的总价值是9810408元，当时并没有产生诉讼鉴定，具有客观性、真实性。第二份鉴定是魏建中军代室达成调解协议后，鉴定价值是5873968.79元。军代室不认可上述两份鉴定，但是在一审开庭时又不向法庭提出重新鉴定，应当承担不利的后果，法庭采信上述的鉴定并不违法。三、关于被答辩人上诉称属于不可抗力要求免责是不能成立的。根据民法总则180条的规定，不可抗力是指不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，本案中并不是不能预见，根据答辩人永合酒店与原审被告马林、魏建中签订的房屋转让租赁合同第七章合同期间终止条款第七条第三款里边的规定，在本合同合同期内如发生拆迁或者甲方原因，造成乙方不能继续经营的，甲方应当赔偿乙方一切实际发生的和可预计的因此而遭受的损失，足以证明拆迁等政策原因是完全可以预见的情形，在合同中已经进行了具体的体现并约定了处理办法，不属于不可抗力，根据2017年6月28日军代室出具的证明明确是根据军队政策体制有偿服务经济损失可通过诉讼解决，恰恰证明了本案不属于不可抗力。中央军委的政策也明确此种情形不属于不可抗力及租赁合同到期的不再续签，未到期的要提前解除合同，需要赔偿的按照法律规定赔偿。因此不继续履行合同是由于政策原因，但是并不是不赔偿，不是所谓的收取房租的，同时又拒绝赔偿承租人，这样既不符合中央军委的政策，也是有悖违反了法律规定。四、原审判决程序适当，被答辩人的反诉请求没有事实和法律依据，不应当受理。2017年11月，答辩人永合酒店在军代室工作人员的监督下门头已经拆除，2018年的3月28日军代室向答辩人下发的腾退通知单，要求于2018年的3月31日前将酒店内的物品腾退清空，答辩人于2018年的4月30日彻底关门并交还房屋。2018年4月30日之后答辩人并没有使用，没有经营，没有收益。何况在2016年3月中央军委已经下发了关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知，军代室执行中央军委的规定，且已经明确表示不再收取2017年年度的房租，军代室提出反诉，纯粹是干扰正常的诉讼，有损人民军队的形象，原审不予受理合理合法。综上，请求二审驳回军代室的上诉请求。魏建中述称：一、应是永合酒店自行承担相应的责任，并非是魏建中和永合酒店共同承担责任。二、腾退房屋和恢复营区原貌，应是永合酒店的责任与义务，与魏建中无关，因为魏建中已将涉案的房产租赁给永合酒店。马林述称：该上诉与我无关。魏建中上诉请求：撤销一审民事判决第二项，改判魏建中不承担任何赔偿责任，或驳回永合酒店的诉请；一、二审诉讼费用由被上诉人永和酒店承担。事实和理由：一、本案存在诉讼主体错误，应依法予以驳回永合酒店的诉讼请求。本案系发回重审的案件，在原（2018）豫0103民初7177号民事调解书中上诉人魏建中系永合酒店的全权代理人，该调解书已被（2019）豫01民再131号民事裁定书撤销发回重审，被上诉人永合酒店增加魏建中为被告变更了诉讼请求，那就是魏建中作为原告一方的代理人，被原告诉讼，存在原告起诉原告的错误，故魏建中不是适格的被告，依法应驳回永合酒店的起诉。二、本案系由不可抗力引起，根据法律的相关规定，上诉人依法可以免责。本案之所以产生纠纷，是由于军代室执行中央军委全面停止有偿服务的通知。2017年6月23日，上诉人魏建中代表永合酒店与军代室签订停止协议书。协议明确军代室因国家政策调整需要终止协议，永合酒店应予配合，因此造成损失另行依法依规协商确定。协商难以确定的双方可报军代室上级机关裁定。对此被上诉人永合酒店是明知的，停止有偿服务是执行中央军委的命令，根据合同法第117条之规定，应属于不可预见、不能避免、并不能克服的不可抗力的客观情况。故此上诉人魏建中认为不应承担赔偿责任，应由军代室与永合酒店协商相关补偿事宜。本案租赁合同纠纷解除是由于被上诉人永合酒店拖欠房租，同时根据中央军委要求停止有偿服务的通知而解除的，上诉人魏建中不应承担损害赔偿责任。军代室与魏建中口头约定房屋租赁期限从2013年11月至2018年10月，年租金为80万，待有偿服务许可证下发后再签订书面合同。这一点永合酒店总经理许连屯是明知的。在原一审中永合酒店举证五年内一共交纳房租286.7万，很明显是永合酒店拖欠军代处租金113.3万元，并非上诉人魏建中拖欠军代室房租，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干规定解释第11条第二、三项之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修、残值损失的不予支持。因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失由双方根据各自的过错承担相应责任。故此上诉人魏建中不应承担损害赔偿责任。应由被上诉人永合酒店承担由于自己违约拖欠房屋租金而应承担的责任。上诉人永合酒店提供的单方鉴定，评估程序不合法，项目缺乏关联性，检材缺乏真实性，不应作为定案的依据，依法应不予采信。永合酒店诉请的损失应当是剩余的租期内已经形成附合的装饰装修残值的损失，而所不应当是所有装饰装修和可独立使用的设备、设施家具电器物品以及宾馆加盟、经营消耗等成本的原值。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释第十条之规定，承租人经出租人同意装修的，租赁期届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物可由承租人自行拆除。双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院应当按照不同情形分别处理，据此未形成附合的装饰装修，应由永合酒店自行拆除。被上诉人永合酒店在2018年10月、11月拆除招牌，正式停业，实际经营涉案房产五年已经届满。根据郑州市室内装饰装修质检站的相关规定，房屋装修装饰已不存在装饰装修的残值。故此上诉人魏建中不应承担房屋残值的损害赔偿责任。2018年5月28日，永合酒店许连屯与上诉人魏建中签订协议，委托上诉人参与协调处理有关军代处赔偿事宜，并约定给付上诉人魏建中赔偿费25%。2018年10月15日，上诉人代理永合酒店与军代室达成协议，2018年10月25日，在永合酒店一再要求下，上诉人为了获取25%的约定赔偿款，与永合酒店委托河南华明工程造价咨询有限公司对如家酒店施工工程的装饰工程造价，其他装修设备设施的价格折旧后的价值进行了鉴定。由于当时上诉人与永合酒店为了让军代室多赔偿，上诉人被迫签了名字，现一审人民法院认可该鉴定显失偏颇。上诉人认为此鉴定系永合酒店的单方鉴定，被上诉人永合酒店以此鉴定为依据，且一审法院认可此鉴定，对上诉人是极其不公正的，因此永合酒店单方委托鉴定机构程序违法，鉴定数据不能体现法律规定的限定范围的残值损失数额，永合酒店应对其装饰装修的有效使用年限承担举证责任，永合酒店装饰装修是以合同签订的12年还是加盟如家快捷酒店的八年来计算残值的，必须由被上诉人永合酒店依法承担举证责任。故此上诉人当庭要求重新鉴定。永合酒店辩称：第一、被答辩人魏建中隐瞒欺骗答辩人永合酒店，利用答辩人永合酒店委托代理人身份便利，达到了让军代室抵消魏建中个人债务的目的，与无权代理人厚业律师事务所的律师张玉振勾结，私自与军代室达成了调解协议，使军代室免除了魏建中个人欠军代处的欠款133.4万元，严重侵犯了军代室的合法权益，这是本案调解书被撤销的主要原因。魏建中以此作为上诉认为不应当承担赔偿责任的理由是不能成立的。第二，被答辩人魏建中上诉称属于不可抗力要求免责是不能成立的。第三，魏建中个人所欠军代处的房租与答辩人永合酒店无关。原审中军代处已经举证，法院也已经查明魏建中拖欠军代室的是2014年9月1日至2016年8月31日的房租，截止到2016年的12月31日还拖欠82万，欠条也是魏建中个人给军代室出具的。答辩人永合酒店一直按时交纳房租，没有任何违约行为。另外2016年的3月中央军委已经下发关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知，军代处执行中央军委的规定，在2016年的年底已经明确表示不再收取2017年年度的房租，但是魏建中隐瞒了该事实，一直还在收取答辩人永合酒店的房租，答辩人永合酒店保留追究魏建中责任的权利。第四，本案中的鉴定客观真实，魏建中也是鉴定的委托人，因此一审法院采信可一审法院裁定合理合法。魏建中不认可上述两份鉴定，又不向法庭提出重新鉴定，应当承担不利的后果，法庭采信上述鉴定并不违法。综上，请求驳回魏建中的上诉请求。马林述称：与我无关。永合酒店上诉请求：一、改判被上诉人马林与魏建中共同赔偿上诉人2271756.90元；二、改判被上诉人军代室赔偿上诉人2271756.90元；三、二审的上诉费由被上诉人和原审被告承担。事实与理由：一、被上诉人马林应当承担连带责任与魏建中共同赔偿上诉人郑州永合酒店有限公司2271756.90元。上诉人马林是房屋转让租赁合同的当事人，不是南海商务的代理人，也不是魏建中的代理人。马林之所以在代理人处签名，是由于房屋转让租赁合同是格式合同，但是南海商务并不存在，在合同最后一页落款处，马林、魏建中也均是在甲方当事人处进行了签名，没有注明是代理人，转让费130万也是全部转让给了马林，因此马林是房屋转让租赁合同的合同主体，是合同约定的出租人，享有合同约定的当事人的权利，承担当事人的义务，应当承担连带责任，与魏建中共同赔偿永合酒店的损失。二、原审判决军代室承担30%的赔偿责任过轻，应当承担40%的赔偿责任。军代室对魏建中、马林将承租的房屋转租给永合酒店适用的事实予以认可，并同意永和酒店使用五年，由于军代室通知提前终止了五年的口头租赁协议，存在明显的过错。因此，原审判决军代室承担30%的赔偿责任过轻，应当承担40%的赔偿责任，即2271756.90元。综上，请求判如所请马林辩称：我也没有给他转让，当时他找到我以后，我是把我这个酒店130万卖给他，我把我的物品卖给他，这个酒店在经营的过程当中给我没有任何关系，我只是前期投入人，我这个洗浴中心酒店要卖掉了，卖掉了我肯定拿回我的投入，最后许连屯给我130万成交，我拿着钱走了人。魏建中述称：我不认可永合酒店的上诉请求。针对永和酒店及魏建中的上诉，军代室辩称：一、军代室与永合酒店不存在直接法律关系，其诉称的损失基于合同相对性原则，应当由转租人魏建中承担，军代室无法定义务直接承担其损失，二上诉人提出的由军代室承担永合酒店损失的上诉请求，应当予以驳回。一审已经查明的事实和永合酒店、魏建中及郑州军代室提交的证据、庭审陈述可以证实，军代室的前身中国人民解放军驻郑州铁路局军事代表办事处是2008年开始将涉案房产租赁给魏建中，约定的每年年租金为80万元；在2013年10月31日，魏建中未经军代室同意，私自将承租的涉案房产中的2-6层及一层大厅、附楼1-4层、后院西边一排一层小房转租给许连屯（永合酒店的法定代表人），并签订了12年租期的转租协议，前5年，每年租金为80万元，许连屯依据该转租协议设立了永合酒店，并以永合酒店名义开设了如家快捷酒店，定期向魏建中转账支付租赁费用，而涉案房产一楼东侧餐馆，魏建中没有转租给许连屯和永合酒店，仍由魏建中自己经营获得收益。魏建中定期向军代室交纳全部涉案房产的年租金80万元（未交纳的租金出具有租金欠条）。根据上述事实证据和法律规定，永合酒店的身份应当是次承租人，基于合同相对性原则，其租赁导致的财产损失，应当向承租人魏建中主张，二上诉人上诉要求军代室承担永合酒店的损失没有事实证据和法律依据，其上诉请求应当依法予以驳回。二、军代室2017年6月28日出具的证明，不是将涉案房产直接租赁给永合酒店的事后追认，也不是对其要求损失赔偿的承诺，该证明结合各方提交的证据及庭审陈述，应当认定为对魏建中与永合酒店之间转租的事后追认，永合酒店、魏建中上诉要求郑州军代室承担赔偿责任没有事实和法律依据。结合一审永合酒店提供的租金交纳转款凭据、与魏建中签订的转租协议、魏建中向郑州军代室交纳的租金银行转款单据和拖欠租金的欠条等证据，以及庭审笔录各方的陈述意见，能够充分证实，军代室2017年6月28日出具的证明，只能证明是对魏建中与永合酒店转租的事后追认，而不是郑州军代室将涉案房产直接租赁给永合酒店的事后追认，永合酒店、魏建中要求郑州军代室承担永合酒店的损失没有事实依据，应当予以驳回。另外，永合酒店一审以转租人魏建中承担赔偿责任为由追加魏建中为共同被告，永合酒店承认本案涉及转租与军代室并不存在直接的租赁关系。三、终止租赁郑州军代室是执行的中央军委的军令，属于不可抗力事由，依法应当免除郑州军代室的责任。永合酒店向一审法院起诉请求：1．判令三被告共同赔偿原告损失9810408元；2．判令被告魏建中、马林赔偿原告违约金160000元及转让费1300000元；3．三被告承担本案的诉讼费、鉴定费等。一审法院认定事实：被告魏建中自2008年起开始租赁军代处位于华中路17号房屋用于开设郑州市二七区南海浴都洗浴会所（2015年6月16日已注销），租赁期间，根据军产租赁不得开设洗浴中心等娱乐场所的上级规定，2013年军代处通知魏建中将其承租的房屋改变经营方式。2013年10月31日，马林代理魏建中与许连屯签订《房屋转让租赁合同》，约定将位于华中路17号总计使用（建筑）面积约3500平方米的房产及后院转让出租给许连屯使用，范围包括主楼2至6层及一层大厅、附楼1-4层、后院西边一排一层小房；租赁期限为12年，自2013年11月1日起至2026年3月1日止，2013年11月1日至2014年2月29日为装修期；本合同约定的租赁期限届满后，若该房屋产权持有方未收回房屋使用权时，本合同顺延有效；转让费130万元，年租金80万元，租金每6个月支付40万元，租金每5年递增一次，即在原租金基础上每5年递增10万元，从第6年起即2019年为90万元，第2025年为100万元；魏建中保证拥有完全的资格和权利将房产按本合同的约定租赁给许连屯，并在签订合同前符合当地政府部门要求的租赁资格。合同签订后，原告方向魏建中支付了租金，并将承租的房屋用于开设酒店。2014年3月24日，许连屯与和美酒店管理（上海）有限公司签订《如家酒店特许系列合同》，将涉案的承租房屋用于加盟经营如家酒店，合同期限为八年，自2014年5月1日起至2022年4月30日止。上述加盟合同签订后，许连屯对涉案房屋进行了装修，并于2014年11月7日通过核准注册成立了郑州永合酒店有限公司，开始经营如家酒店。2015年3月9日，因和美酒店管理（上海）有限公司的加盟要求，永和酒店委托河南华明工程造价咨询有限公司对酒店的施工工程造价及其他装修、设备、设施的价格进行司法鉴定，该公司于2015年3月30日作出河南华明司鉴［2015］建价鉴字第08号《司法鉴定意见书》，认定：1．按如家-河南郑州店装修工程装饰施工图计算施工工程的工程造价为3079084.28元；2．按如家酒店提供的装修及其他项目合同、发票、收据等，评估其他装修、设备、设施的价值为6731323.74元。以上合计9810408.02元。永合酒店经营过程中，军代处执行中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，2017年6月23日，魏建中代表永合酒店与军代处签订《军队房地产租赁项目停止协议》，主要内容为：1．因国家和军队政策法规重大调整，经双方确认，同意终止合作；2．永合酒店应于2017年6月30日前停止对外有偿服务，落实人走、物搬、房清、门锁的要求，拆除广告标语，恢复部队营区原貌；3．军代处因国家政策调整要求终止协议，永合酒店应予以配合，因此造成的损失，另行依法依规协商确定，协商难以确定的，双方可报请军代处上级机关裁定。上述协议签订后，永合酒店并未按约定时间搬出，2018年3月28日，军代处向永合酒店经营的南区如家快捷酒店下发《腾退通知单》，要求于2018年3月31日前将酒店内物品腾空清退。永和酒店于2018年归还了房屋但未按该通知确定的时间搬出。军代处于2017年6月28日出具《证明》，主要内容为：军代处于2014年9月1日，将位于二七区华中路17号院1、3号楼，租给永合酒店，当时口头拟约定租期5年，租金每年80万元，当时因此项租赁项目缺少军队对外有偿服务许可证，上级要求军代处完善手续，军代处在积极申办有偿服务许可证的同时，让永合酒店先行经营，待许可证审批下来后，补签租赁合同，后因许可证一直未能办理，合同也一直未曾签订。现因军队停止有偿服务相关政策规定，军代处需停止此项目对外租赁并收回该房屋，2017年6月23日，军代处同永合酒店签订了《军队房地产租赁项目停止协议》，要求永合酒店于2017年6月30日前停止营业并腾空该栋楼归还军代处，军代处因军队政策规定提前要求项目停止，永合酒店提出的经济损失可通过法律诉讼形式由法院裁决，军代处将配合司法机关处理相关事宜。魏建中认可军代处要求其转变经营方式后与其所续合同的租期是五年，自2013年10月起至2018年8月。原告将涉案房屋的租金交付给魏建中，并未直接向军代处交纳。魏建中曾拖欠2014年9月1日至2016年8月31日的租金155.3334万元，后经军代处与魏建中协商，魏建中于2016年9月30日前先交纳100万元，同时向军代处出具欠条，明确欠款82万元于2016年12月30日缴纳。后魏建中并未按约定交纳剩余的租金。永合酒店在2018年委托魏建中就其经营酒店的装修损失向军代处主张权利，魏建中代理永合酒店与军代处于2018年10月15日达成和解协议，原审法院依据其协议制作了（2018）豫0103民初7177号民事调解书，该调解书已被（2019）豫01民再131号民事裁定撤销。2018年10月25日，永合酒店与魏建中委托河南华明工程造价咨询有限公司对如家酒店施工工程的装修工程造价及其他装修、设备、设施的价格，折旧后的现价值为多少进行鉴定。2018年11月2日，该公司出具了河南华明价鉴［2018］鉴字第033号《郑州永合酒店主体装修及其他装修、设备价值等鉴定意见书》，鉴定意见为：1．按如家-河南郑州店装修工程装饰施工图（2014年1月施工图），计算施工工程的工程造价为3206987.07元；2．按如家酒店提供的装修及其他项目合同、发票、收据等，评估其他装修、设备、设施的价值为6731323.74元；3．按以上项目的价值，折旧后现值为5873968.79元。根据该鉴定意见书的附表，折旧后的现价值部分，其中可拆除且拆除后可能处分或利用的部分包含：房屋空调100台1000**元，房间灯具30622元、地、地毯311333元，海信电视机一批24888.2元，海信电视机一台4**元，格力空调2160元，椅子4125元，洗衣机136元，装订机262元，保管箱520元，投币箱252元，以上共计194576.53元。庭审中，魏建中与军代处均对上述鉴定结论提出异议，但军代处并未向原审法院申请重新鉴定，而是认为该举证责任在永合酒店，应由永合酒店申请重新鉴定。一审法院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。本案中，魏建中从军代处承租涉案房屋后，于2013年10月31日与许连屯签订《房屋转让租赁合同》，将涉案房屋转租给许连屯，租期12年，许连屯据此与和美酒店管理（上海）有限公司签订《如家酒店特许系列合同》，将涉案的承租房屋用于加盟经营如家酒店，合同期限为八年，并注册成立永合酒店。但魏建中认可军代处要求其转变经营方式后与其所续合同的租期是五年，自2013年10份起至2018年8月，魏建中在其与军代处的合同到期后能否续签不确定的情况下，与许连屯签订租赁期限超出其本人承租期的合同，导致许连屯签订了长达8年的加盟合同，且其按12年使用期限进行了装修。而许连屯在未确定魏建中是否有权向其转租房屋12年的情况下仍与魏建中签订长达12年的转租合同，对于永合酒店的损失，双方均存在过错。根据军代处2017年6月28日的证明，军代处对于房屋租赁给永合酒店是事后追认并允许永和酒店租赁5年，且其在出租房屋时没有申办出军队对外有偿服务许可证，此后因军委的通知，而提前终止了与永合酒店的口头租赁协议，对永合酒店的损失，其也存在过错。根据三方的过错程度，原审法院支持永合酒店自行承担30％的责任，魏建中承担40％的责任，军代处承担30％的责任。关于永合酒店的财产损害损失，其在起诉状中明确系其装修损失，永合酒店加盟如家酒店品牌后，其按和美酒店管理（上海）有限公司的要求，对其装修进行了鉴定，总价值为9810408.02元，该次鉴定系加盟要求，并非为本案诉讼而单方进行的鉴定，故应具有客观性。但永合酒店系经营几年后才提前停止经营，故其损失应按折旧后的价值核定。永合酒店在2018年10月25日与魏建中委托河南华明工程造价咨询有限公司对如家酒店施工工程的装修工程造价及其他装修、设备、设施的价格，折旧后的现价值为多少进行鉴定，虽然魏建中及军代处对该份鉴定意见书均有异议，但该次鉴定时间是在永合酒店原一审诉讼案件调解结案之后，且明确显示委托人包含魏建中，魏建中此前也确实代表永合酒店与军代处处理租赁的事务，军代处虽认为系永合酒店单方鉴定，但永合酒店已对其装修等损失折旧后的价值完成了举证义务，军代处又明确不向原审法院申请重新鉴定，原审法院对永合酒店委托的鉴定予以确认。鉴定意见书确定折旧后现值为5873968.79元，其中可拆除且拆除后可能处分或利用的部分共计194576.53元，现房屋已交回军代处，该部分未拆走不能归责于魏建中与军代处，该部分费用应从永和酒店的损失中扣除，剩余5679392.26元应为永合酒店的装修、设备等的损失，原审法院支持魏建中承担40％的赔偿责任，赔偿永合酒店2271756.90元，军代处承担30％的赔偿责任，赔偿永合酒店1703817.68元。永合酒店要求马林承担赔偿责任于法无据，原审法院不予支持。永和酒店要求魏建中赔偿违约金及转让费，系合同纠纷，与本案财产损害赔偿纠纷不是同一法律关系，本案不予处理。军代处提出的反诉请求，亦系合同纠纷，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、第一百七十七条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中国人民解放军驻郑州铁路局军事代表办事处于判决生效之日起十日内赔偿原告郑州永合酒店有限公司1703817.68元；二、被告魏建中于判决生效之日起十日内赔偿原告郑州永合酒店有限公司2271756.90元；三、驳回原告郑州永合酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89422元，由原告郑州永合酒店有限公司负担56811元，被告中国人民解放军驻郑州铁路局军事代表办事处负担13976元，魏建中负担18635元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审另查明如下事实：二审审理中，上诉人魏建中申请对案涉房产的装修装饰残值及未形成附和的设施设备家具电器残值进行鉴定，本院依法委托河南中企资产评估事务所进行了评估鉴定。2020年12月7日，河南中企资产评估事务所作出了河南中企评报字（2020）第B059号资产评估报告，评估结论为：经评定估算，在公开市场前提下，于评估基准日2018年4月30日，郑州市二七区华中路17号房产装修装饰的残值评估总价值2483996元，未形成附和的设施设备家具电器残值评估价值为160155元。2013年10月31日，马林、魏建中与许连屯签订《房屋转让租赁合同》，在该合同首部，马林在出租方甲方代理人处签名捺指印确认，许连屯在承租方乙方代理人处签名捺指印确认；在该合同尾部，马林、魏建中在甲方处签名捺指印确认，许连屯在乙方处签名捺指印确认。合同签订后，许连屯将转让款130万元支付给马林，将房租支付给魏建中。马林在一审二审庭审中陈述称，其和魏建中等人共同投资三、四百万元开设南海浴都洗浴会所，该洗浴会所是酒店式公寓，其只是投资人没有经营，《房屋转让租赁合同》第一页的签名其记不住估计不是其签的，合同最后一页是其自己签名的，签完协议后，其收到了130万元转让费，但认为该130万元是当时自己投入的设备费用。本院查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。关于永合酒店的具体损失问题。魏建中、军代室上诉称一审不应依据永合酒店单方鉴定来认定损失的理由正当，本院二审审理中根据魏建中的申请对案涉房产的装修装饰残值及未形成附和的设施设备家具电器残值进行了鉴定，经评定估算，在公开市场前提下，于评估基准日2018年4月30日，郑州市二七区华中路17号房产装修装饰的残值评估总价值2483996元，未形成附和的设施设备家具电器残值评估价值为160155元。关于马林应否与魏建中共同承担赔偿责任问题。在马林、魏建中与许连屯签订的《房屋转让租赁合同》首部，马林在出租方甲方代理人处签名捺指印确认，许连屯亦在代理人处签名捺指印确认，但在合同尾部，马林、魏建中均在甲方处签名捺指印确认，许连屯在合同签订后将130万元转让费支付给了马林；庭审中马林自认其和魏建中等人共同投资三、四百万元开设南海浴都洗浴会所，《房屋转让租赁合同》最后一页的签名是其自己所签，签完协议后，其收到了130万元转让费，但认为这130万元是当时自己投入的设备费用。综合上述情况，一审认定马林系魏建中代理人存在不当之处，永合酒店上诉称马林系该《房屋转让租赁合同》的签约主体，享有合同约定当事人的权利，应当与魏建中共同承担赔偿责任的理由正当，本院予以支持。关于军代室应否承担赔偿责任问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，魏建中自2008起租赁案涉房产用于开设南海浴都洗浴会所，2013年10月31日，魏建中与马林于就案涉房屋与许连屯签订《房屋转让租赁合同》，将案涉房产转租给许连屯用于开设案涉酒店，永合酒店系案涉房产次承租人；永合酒店提交的军代室出具的证明显示军代室认可于2014年9月1日口头约定将案涉房屋租给永合酒店，但军代室庭审中辩称案涉房产自2008年租赁给魏建中，至2017年6月23日签订停止协议，没有与永合酒店进行实际接触，也没有收取永合酒店租赁费，一直认为案涉酒店是魏建中投资经营；魏建中于2016年9月30日向军代室出具的欠条，魏建中向军代室支付租金的转款凭证，军代室与永合酒店签订《军队房地产租赁项目停止协议》中乙方永合酒店处签名是魏建中，军代室提交的《关于南区租赁项目租金收缴事》中显示军代室与案涉房产承租方法人代表魏建中约谈，永合酒店亦书面委托魏建中处理案涉酒店赔偿诉讼事宜，上述证据可以证明军代室一直与魏建中商谈案涉房产租赁、停偿、赔偿事宜；永合酒店在一审中自认系案涉房产次承租人，对军代室出具的证明亦认为系军代室对魏建中、马林将涉案房产转租给永合酒店的认可，并非认为永合酒店与军代室直接产生租赁关系；综合上述事实，不能得出军代室于2017年6月28日出具的证明系事后追认与永合酒店直接产生租赁关系，故一审认定军代室对于房屋租赁给永合酒店系事后追认存在不当之处，军代室上诉称永合酒店系案涉房产次承租人，永合酒店与军代室之间无直接的法律关系不应承担酒店损失的理由正当，本院予以支持。关于永合酒店损失如何赔偿问题。本案中，魏建中、马林在魏建中与军代室合同到期后能否续签不确定的情况下，与许连屯签订租赁期限超出其承租期的合同，导致许连屯按12年使用期限对案涉房产进行了装修，魏建中、马林对本案的发生存在主要过错，应共同承担永合酒店损失70%的赔偿责任；许连屯在签订合同时未尽到谨慎注意义务，在未确定魏建中、马林是否有权向其转租房屋12年的情况下仍与魏建中签订长达12年的转租合同，亦存在一定过错，故永合酒店应自担30%的责任；军代室与永合酒店无直接的法律关系，对本案的发生不存在过错，不应承担赔偿责任。鉴于永和酒店可以自行将未形成附和的设施设备家具电器拆除搬离，故魏建中、马林应共同赔偿永合酒店损失1738797.2元（2483996元×70%）。魏建中上诉称不应承担永合酒店损失的依据不足，本院不予支持。关于一审程序是否违法问题。军代室在一审中提起反诉，请求永合酒店、魏建中支付拖欠房租和违约占用房屋使用费等，鉴于军代室所提反诉请求与本案并非同一法律关系，一审不予处理并无不当，军代室上诉称一审程序违法的依据不足，本院不予支持。综上所述，郑州永合酒店有限公司、中国人民解放军驻郑州铁路局军事代表办事处、魏建中的部分上诉请求成立，对该部分上诉请求予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十六条、第一百七十七条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初16577号民事判决；二、魏建中、马林于判决生效之日起十日内赔偿郑州永合酒店有限公司损失1738797.2元；三、驳回郑州永合酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费89422元，由郑州永合酒店有限公司负担77189元，魏建中、马林负担12233元。二审案件受理费69081元，由马林负担20449元，魏建中负担19115元，郑州永合酒店有限公司负担29517元。本判决为终审判决。审判长  贾建新审判员  刘泽军审判员  邵晓斐二〇二一年一月七日书记员  米 彦