辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终85号上诉人（原审被告）：王强，男，1964年2月9日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：初旭，北京大成（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈珊珊，女，1988年10月1日生，汉族，住辽宁省阜新市清河门区。委托诉讼代理人：杨锡文，辽宁中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟进，辽宁中山律师事务所律师。上诉人王强因与被上诉人沈珊珊房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王强上诉请求：依法发回重审或改判驳回沈珊珊一审的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清、证据不足，判决结果显示公平。1.一审引用《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第一百二十一条规定，同时也引用了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》，说明导致沈珊珊解除合同的原因并非完全是王强没有提供符合约定的租赁物导致，那么究竟哪段时间的停业是火灾造成，哪段时间的停业是疫情造成，一审应当查明，沈珊珊对此负有举证责任。从一审提供的大都会公司的几份《通知》可以证明，2019年12月26日至2020年2月3日的停业原因是火灾，2020年2月4日至2020年4月17日的停业原因是疫情。分清停业原因是因为只有火灾造成的停业损失王强才能向案外人追偿，因疫情造成的损失应由沈珊珊承担。由于一审没有分别认定，这将导致应当由沈珊珊自行承担的损失王强无法追回。一审判决王强承担了疫情期间沈珊珊的所有房租损失，同时还要承担沈珊珊因疫情解除租房协议的损失，明显有失公平。2.沈珊珊在返还房屋时没有恢复原状，墙壁因钉挂造成的破损和室内遗弃的物品杂物没有清理，导致王强还要对房屋进行粉刷装修、清扫，应当将押金冲抵相关费用，因此1000元押金不应返还。沈珊珊辩称，不同意王强的上诉请求，服从一审判决。王强在一审时没有主张的权利，不应在二审主张。沈姗姗向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的《商铺租赁协议书》；2.判令被告返还原告剩余商铺租金28,274元，租赁押金1000元。一审法院认定事实：原告和被告于2019年9月3日签订《商铺租赁协议书》，原告承租被告位于大连凯旋商城地下二层Ｂ区商铺，租期从2019年9月11日至2020年9月10日，年租金40,000元，押金1000元。当日，原告支付被告租金40,000元。2019年12月25日，凯旋商城地下一层发生火灾。2019年12月26日，大连市西岗区公安消防大队作出《封闭火灾现场公告》，自2019年12月26日8时30分起对火灾现场予以封闭。同日，大连大都会物业管理有限公司（以下简称大都会公司）向凯旋商城全体业主发出《通知》，内容为：因2019年12月25日部分商铺失火，导致凯旋地下商城无法正常营业，消防部门正在调查失火原因及损失情况，一切以消防部门调查结果为准，望广大业主耐心等待通知，大都会公司也会积极配合消防部门工作并展开各项善后工作，尽快恢复商场营业。2020年1月，大都会公司许可商城业户在商城地上广场露天售货。2020年2月3日，大都会公司对凯旋商城业户发布《通知》称，为响应大连市新型冠状病毒××疫情防控工作要求，避免人员聚集引发交叉感染，疫情期间禁止到商城内取送货物，具体开放理货、清扫店铺内卫生时间，另行通知。因受疫情影响，设备恢复工作暂时无法开展，待2月10日复工后立即开展设备设施恢复工作。2020年2月16日，大都会公司向业户发出《关于延期开业通知》称，为贯彻落实大连市新型冠状病毒××疫情防控指挥部令（第1-5号），避免人员聚集引发交叉感染，经研究决定：大连凯旋商城继续延期营业，开业时间另行通知，待疫情缓解时第一时间进行设施设备修复工作。2020年3月22日，大连市西岗区公安消防大队经调查后，作出西消火认字〔2020〕第0002号《火灾事故认定书》。火灾事故基本情况：2019年12月25日10时13分，大连市消防救援支队指挥中心接到报警，位于大连市西岗区（中冶建设高新工程技术有限责任公司产权区域）刘永军使用的库房发生火灾；火灾造成该建筑、库房及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍，而后蔓延至凯旋商城造成建筑、卖场、店铺、库房、办公室及货物、物品等部分被烧损（毁）、烟熏、水渍；无人员伤亡。起火原因为电缆桥架内电缆故障引燃刘永军的货物等可燃物起火。凯旋商城于2020年4月17日恢复营业。火灾发生后，原告向被告提出退还租金，或减免租金、延长租期，双方未能协商一致。2020年4月17日，原告将商铺腾空，通知被告已起诉要求解除合同，并通知被告取走商铺钥匙。另查，原告货物在救火过程中被水淹受损。一审法院认为，原告和被告的《商铺租赁协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。案涉商铺所在的凯旋商城发生火灾后，商城整体停业，后又发生新冠××疫情，凯旋商城根据政府疫情防控规定继续停业，并且因疫情导致商城未能及时对因火灾损坏的设备设施予以维修恢复，扩大了火灾造成的影响。原告主张因火灾产生情势变更情形，但根据庭审调查，该主张依据不足，原告以此要求解除合同没有事实依据。在凯旋商城恢复营业后，原告应继续履行合同并可以与被告协商变更合同，但考虑到因救火造成原告的货物受水淹损毁，对原告正常经营产生明显不利影响，其提出解除合同不属于恶意违约，但原告同时应承担违约责任。因合同履行期限已届满而失效，无须判决解除。关于停业期间的预付租金是否应当返还。自火灾发生后，直至2020年4月17日商城恢复营业，此期间原告承租的商铺不具备使用功能。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”被告应当保证案涉商铺在租赁期间能够正常经营使用，即使因案外人的责任发生火灾导致停业，被告也应承担返还相应预付租金的责任。即便将疫情作为不可抗力加以考虑，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”在双方不能协商一致的情况下，一审法院根据上述规定及公平原则，确定被告应退还原告2019年12月25日至2020年4月16日不能经营期间的租金，计40,000元÷365天×114天=12,493元（取整）。被告抗辩称2020年1月商场组织业户在广场售货，但这种露天售货显然达不到室内商铺销售的条件，且不是原告和被告协商认可的替代履行方式，故对被告该抗辩意见不予采纳。关于原告应当承担的违约责任。双方未对承租方提前解除合同的违约责任作出约定，原告腾空店铺并通知被告接收，被告应遵循诚实信用原则予以接收以防止租金损失扩大，根据双方剩余租期，一审法院酌定原告按30日（2020年4月17日至5月16日）租金数额承担违约责任，剩余2020年5月17日至9月10日期间租金12,822元（40,000元÷365天×117天，取整）应返还原告。被告应返还原告以上租金及押金共计26,315元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告王强于判决生效之日起十日内退还原告沈姗姗26,315元；二、驳回原告沈姗姗的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取266元（原告已预交），由原告沈姗姗负担37元，被告王强负担229元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：王强应否向沈姗姗返还相应租金与押金，如应返还，则返还的具体金额。沈姗姗系2020年3月27日向一审法院起诉，并于2020年4月17日将商铺腾空，通知王强已起诉要求解除合同，并通知王强取走商铺钥匙，原审法院于2020年10月10日作出本案一审判决前，案涉合同履行期限已届满，故一审未判决解除合同，并无不妥。根据已查明的事实，沈姗姗已向王强交纳自2019年9月11日至2020年9月10日的租金40,000元、押金1000元。对于2019年12月25日至2020年4月16日租金12,493元，该期间案涉店铺在客观上无法经营，其原因前期是火灾，后期既有火灾又受疫情影响，疫情导致火灾造成的不利影响未能及时消除，商城未能及时对因火灾损坏的设备设施予以维修恢复，扩大了火灾造成的影响。凯旋商城于2020年4月17日才恢复营业，故原审判决王强向沈姗姗进行返还，并无不当。对于2020年4月17日至9月10日期间租金，在凯旋商城已经恢复营业的情况下，案涉租赁合同具备履行条件，沈姗姗作为承租人不再继续履行《商铺租赁协议书》，而是通知解除合同，其依法应承担相应的违约责任。虽然依据相关规定，王强应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿，因恢复营业后的剩余租期尚有4个月零24天，王强称案涉商铺至今未再出租，综合考虑沈姗姗的违约事实、剩余租期等因素，本案宜扣除两个月的商铺空置期损失，即王强应返还沈姗姗2020年6月17日至9月10日租金9425元（40,000元÷365天×86天，取整）。故王强应向沈姗姗返还的租金合计21,918元（12,493+9425）。关于押金一节，王强未举证证明沈姗姗存在破坏案涉房屋原状的行为及相应的修复费用，应承担相应不利法律后果，原审按照现有证据，判决王强向沈姗姗返还押金1000元，并无不当。故王强应向沈姗姗返还的租金、押金合计22,918元。综上所述，王强的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3631号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初3631号民事判决第一项为：王强于本判决生效之日起十日内退还沈姗姗22,918元；三、驳回沈姗姗的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费266元，由沈姗姗负担58元，王强负担208元。二审案件受理费458元，由王强负担359元，沈姗姗负担99元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  任 娲二〇二一年一月十四日书记员  张 丹