北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37956号原告：周文波，男，1971年11月5日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：石浩，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京耀辉置业有限公司，住所地北京市朝阳区建国路**院**楼**15。法定代表人：吴邦，董事长。委托诉讼代理人：刘佳，男，1992年1月12日出生，汉族，北京耀辉置业有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：韩晓强，北京市地石律师事务所律师。原告周文波与被告北京耀辉置业有限公司（以下简称耀辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。周文波及其委托诉讼代理人石浩，耀辉公司之委托诉讼代理人刘佳、韩晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周文波向本院提出诉讼请求：判令耀辉公司1．支付逾期交付房屋的违约金352．35万元（暂计至2020年4月30日）；2．返还房屋装修款345．2万元。事实和理由：2010年10月5日，我与耀辉公司签订《xxxx商品房认购合同》，购买xxxx室精装修房屋，精装修每平方米1万元，包括在房屋建筑面积单价内。合同约定房屋总价款2068．0701万元，付款方式为分期付款，双方在签署预售合同时按照房屋总价款90%即1861．2631万元确定成交价，我应支付定金50万元，双方应于2010年10月12日前签署《商品房预售合同》，预售合同签署后定金转为购房款。之后，我如约支付了定金，又按照耀辉公司的要求支付了首付款550万元，并在预售合同上签字。根据耀辉公司在北京市住建委备案且在售楼处公示的预售合同第11条约定，出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房，第13条第2款约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第11条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。我多次催促交房，但因房屋迟迟未竣工，无法交付。2015年，我曾起诉要求继续签订预售合同，经二审调解，双方同意继续履行合同，载明我需支付1261．2631万元购房款。后我实际支付了900万元。至今，耀辉公司仍未能向我交付房屋。2017年7月17日，耀辉公司销售人员又告知我该房屋由原先精装修交房变更为毛坯交房，愿意返还相应装修款，但双方对返还的数额及方式未达成合意。之后，耀辉公司又不认可房屋存在精装修，拒绝向我支付任何差价损失。耀辉公司辩称，周文波未按照认购合同及调解书的约定，支付剩余房款及与我公司签订预售合同，我公司有权行使先履行抗辩权，不交付该房屋。因周文波涉及其他诉讼，导致案涉房屋被法院查封，且经过两次拍卖，不能交付房屋的原因在周文波本人。双方未签署预售合同，也未约定预售时间，周文波主张逾期交房的违约金没有合同或法律依据。且部分违约金的请求已超过诉讼时效。双方未签订预售合同，若案涉房屋承诺装修的，须与我公司签订装修装饰合同。周文波主张装修款没有合同或法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2010年10月5日，周文波（乙方、认购方）与耀辉公司（甲方、卖方）签订《xx商品房认购合同》，认购案涉房屋，建筑面积345．2平方米，房价款总额2068．0701万元、定金50万元，分期付款双方签署认购合同，乙方依照约定交付定金，且选择分期付款的，在签署预售合同时，双方同意按照前述房价款总额的90%确定成交价，价格为1861．2631万元；双方同意乙方应当在签署本认购合同的同日向甲方支付五十万元的定金；乙方应于2010年10月12日前与甲方签订《预售合同》及其附件，乙方所付之定金自双方签署《预售合同》之日起即冲抵购房首付款；乙方应严格遵守本认购合同约定的时限，如违反本认购合同（包括《签约须知》的约定），未能于第3条约定的期限内与甲方协商有关签署《预售合同》事宜，则甲方无需通知乙方，本认购合同自动解除，有权将该认购房屋另行处置，所收定金予以没收。如乙方在本认购合同第3条约定的期限内与甲方进行了协商但未能签署《预售合同》的，则甲方无需通知乙方，本认购合同自动解除，有权将该认购房屋另行处置，所收定金无息退还乙方。如果因甲方原因在2010年10月12日前不与乙方签署《预售合同》，应双倍返还所收乙方定金，本认购合同自动解除。同日，周文波向耀辉公司支付了50万元定金。2010年11月1日的房款分期支付申请单记载：在签署预售合同当天付款9306316元（含定金），余款9306316元，在2011年5月30日前支付5583789元，2011年11月30日前支付3722526元。2011年1月14日，周文波向耀辉公司支付550万元。2014年，周文波起诉至本院，要求确认与耀辉公司已就案涉房屋订立有效的商品房预售合同并要求耀辉公司交付房屋、办理产权登记手续及赔偿损失等。本院作出（2014）朝民初字第xxxx号民事判决，判决驳回了周文波的诉讼请求。周文波不服，提出上诉。后，双方达成调解协议，2015年1月28日的笔录记载耀辉公司称“楼盘现在建设施工当中，从建委验收的角度讲，算是封顶了。除了预售证，其他四证是齐全的。公司现在想做现售，准备卖的大概有200多套。”北京市第三中级人民法院于2015年1月28日作出（2015）三中民终字第xxxx号民事调解书，确认：一、耀辉公司同意继续履行与周文波签订的《xx商品房认购合同》；二、双方一致确认房屋剩余房款为12612631元；三、周文波于本调解协议生效之日起七日内向耀辉公司一次性全额支付上述剩余房款；四、双方就本案无其他争议。后，周文波在2015年2月9日向耀辉公司支付600万元，在4月24日支付300万元。2017年11月8日，周文波签署《还款计划承诺函》，记载截止2017年11月7日尚拖欠购房款3612631元，承诺于2017年11月14日前一次性付清，如本人逾期支付购房款，应按照全部购房款的20%支付违约金。周文波称系在耀辉公司欺骗的情况下签订的，当时耀辉公司称需要先签承诺书，再签退装修款的协议，但之后又说未审核通过。另查，2017年6月，黑龙江省xxxx中级人民法院因周x与周文波民间借贷纠纷作出裁定，裁定查封周文波案涉房屋。2017年11月，黑龙江省xxxx中级人民法院作出裁定，裁定查封周文波在耀辉公司购房款1500万元。2017年10月，黑龙江省xxxx区人民法院作出裁定，裁定查封周文波案涉房屋。2018年1月，黑龙江省xxxx区人民法院作出裁定，裁定查封周文波案涉房屋。庭审中，周文波称案涉项目长期停工，耀辉公司故意不与其签订预售合同，其已于2010年10月12日前在空白的预售合同上签字，交给了耀辉公司，预售合同约定的交房时间是2011年6月30日，交房后开始装修，到2011年年底装修完成，进行装修交付验收，但后来耀辉公司告知预售许可证过期了，不能签订预售合同了，当时看房时称按照样板间精装修交付房屋，装修款包含在房屋总价内，后耀辉公司擅自改变交房标准，改为毛坯房交付，其在2013年曾两次向耀辉公司发出告知函要求交房。就此，周文波提交案外5人与耀辉公司签订的预售合同、补充协议、网页广告截图、新闻报道网页截图、短信（为2017年7月17日和9月11日的短信，记载精装修补偿款按7000元/平米应补偿2416400元）、宣传册、告知函等予以佐证，并申请耀辉公司前员工俞xx出庭作证。耀辉公司认可案外5人预售合同、补充协议等真实性，认可短信的真实性，不认可证明目的，称其公司并未与周文波签订精装修补充协议，称短信只是一个洽商的过程，周文波最终在2017年11月8日出具还款计划承诺函，双方达成最终意见；不认可网页广告截图、新闻报道网页截图、宣传册、告知函、证人证言的真实性。耀辉公司称双方没有约定交房时间，也没有说过交房后装修到2011年年底，也没有在10月12日前签订预售合同，是因为周文波房款不够，无法支付剩余房款，在调解之后，周文波分三次支付的部分房款，至今仍有300余万元未支付，只有在周文波支付完毕房款后，其公司才能与周文波签订预售合同；调解书只约定了房款支付时间，未约定交房时间，说明周文波支付房款的义务在先；案涉房屋因周文波的债务问题，在2017年就被法院查封，贴上封条，其公司也无法交付。后，案涉房屋被黑龙江省xxxx中级人民法院在2020年9月20日执行交付周x。耀辉公司称向周x交付的为毛坯房，周x向其公司支付了房款3612631元。周文波称周x系代其支付的房款。周文波提交房价走势截图，以证明案涉房屋精装修每平米2万元。耀辉公司不予认可。另，耀辉公司曾起诉至本院，要求周文波按照《还款计划承诺函》支付违约金3722526元。本院作出（2019）京0105民初xxxx号民事判决，判决周文波支付耀辉公司违约金二百三十万元。周文波不服，提出上诉。北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终xxxx号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。周文波主张已在预售合同上签字交回耀辉公司，耀辉公司不予认可，周文波提交的证据不足以证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。即使如周文波所述，其已签字，但无证据证明耀辉公司已经盖章签字确认，也不能证明双方已经就预售合同事宜达成一致意见。在2015年1月28日的（2015）三中民终字第xxxx号案件中，双方调解确认继续履行《xx商品房认购合同》、房屋剩余房款为12612631元、周文波于调解协议生效之日起七日内向耀辉公司一次性全额支付上述剩余房款，并未约定具体的交房时间及相应的违约责任，但约定了周文波支付剩余房款的时间，但周文波之后仅支付了900万元，尚有3612631元未支付。故，在双方签订的《xx商品房认购合同》无具体交房期限的约定，在双方达成的调解协议中也未对交房期限进行约定的情况下，周文波以案外人与耀辉公司签订的预售合同的约定而主张逾期交付房屋的违约金，无合同约定和法律规定的依据，本院不予支持。案涉房屋在2020年9月20日因周文波与案外人的纠纷，被法院执行交付给案外人，耀辉公司认可案外人补足了剩余房款。至此，可以视为周文波已按相关约定，履行了支付房款的义务。根据周文波提交的证据可以认定双方曾就装修折抵问题进行过沟通协商，虽周文波与耀辉公司并未最终签署预售合同等，但根据周文波提交的多份案外人与耀辉公司签署的相关合同，可以认定案涉房屋确属于精装修交付，房屋总价款包括精装修费用的考虑，基于同一项目应做同一考量的要求，耀辉最终交付的房屋为毛坯房，应当相应向周文波返还装修补偿款。具体数额，本院根据案涉项目其他房屋的装修标准，参照周文波与耀辉公司短信中记载的装修费用予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京耀辉置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告周文波装修款二百四十一万六千四百元；二、驳回原告周文波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63175元，由原告周文波负担37044（已交纳），由被告北京耀辉置业有限公司负担26131元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  肖**林审判员  孙 赫审判员  尹 航二〇二一年一月二十日书记员  王新宇