江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10601号上诉人（原审被告）：陶树民，男，1969年2月19日生，汉族，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：朱斌，男，1978年7月22日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：黄勇，江苏斯维斯律师事务所律师。上诉人陶树民因与被上诉人朱斌房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初4116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人陶树民，被上诉人朱斌的委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶树民上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担本案一、二审诉讼费。主要事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决书称“合同补充协议第三条第4款明确约定陶树民应于2019年9月10日前自行办理解押手续，并明确排除买方借给卖方款项用于解押的履行方式”，并据此认定陶树民未按约定自行办理解押手续。但上述补充协议第三条第4款仅仅约定了“甲方约定于2019年9月10日前自行办理解押手续，”并没有明确排除买方支付款项用于解押的履行方式。反而结合双方签署的《房地产买卖中介合同》主合同第三条甲方的义务中明确约定“（甲方）协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应的证件资料”可知，甲方自行办理解押手续并没有排除乙方支付款项用于解押的履行方式，一审法院自行对合同条款的错误理解和推理导致对本案作出了错误的事实认定。二、一审中，上诉人提交了与中介公司工作人员关于本案事实沟通、洽谈的录音证据，证据显示，中介方负责案涉房产买卖的工作人员对其经理明确说明“被上诉人的老婆同意了（由被上诉人支付解押款），被上诉人在旁边听了没说话”。随后一审法院对中介公司进行了调查，中介人员表示“按照合同约定，解押款应由卖方支付，后在合同履行过程中，应卖方要求，买卖双方就解押款的支付问题再次进行协商，但未达成一致意见。”据上诉人了解，法庭调查的中介人员并不是案涉房产买卖的经办人，对本案的案情不清楚，且中介的证言前后不一致，真实性存疑，应当予以排除，不应当作为法院认定事实的依据。三、上诉人的房子在中介挂了两年都没有卖出去，主要原因是上诉人无法自行支付两百多万的解押款，因此，买家支付解押款是这套房屋成交的重要条件，也是基本条件。由此可见，双方最终能达成买卖合意，是因为双方一致同意由买方支付解押款，否则上诉人不可能签订自己明显无法成交的买卖合同，也正是因为买家同意支付解押款办理解押手续，上诉人才同意将案涉房产的交易期延长至五个月，2019年4月签订合同，约定2019年9月办理解押过户手续。但因为上诉人自身文化水平受限，且基于对中介公司专业的信任，导致约定条款没有落实到纸面，留下了漏洞，但结合主合同对这一漏洞是可以填补的，上诉人的主要义务是配合被上诉人提供相应证件，办理相关手续，而非自筹解押款。四、结合二手房买卖交易习惯可知，上诉人针对交易过户手续的义务是提供相应证件资料的协助义务，而非自筹解押资金的义务；且被上诉人应当支付的首付款是有特定用途的款项，即用于支付给上诉人用于办理提前还贷及解除抵押等手续，故被上诉人的付款义务在先，上诉人收到该款后专款专用解除抵押的义务在后，被上诉人的行为构成了违约。五、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，随后与南京卧龙湖置业有限公司签订购房协议，并已交付定金二十万元，后因被上诉人迟迟不履行付款义务，房屋未能按期出售，导致上诉人向南京卧龙湖置业有限公司承担的违约责任达二十万元。同时上诉人还承担着每月一万八千元的贷款也因为房屋不能按期出售而继续支付。因被上诉人怠于履行支付首付款义务，上诉人所遭受的实际损失较大且存在持续增加的现象，因此为防止损失进一步扩大，上诉人在2019年11月30日当面通知被上诉人及中介解除三方签订的《房屋买卖合同》，上诉人在其后对房产的处分与被上诉人无关，上诉人并没有违约行为，不应当向被上诉人双倍返还定金。朱斌辩称：上诉人的上诉请求、事实与理由没有事实与法律依据，请求法院予以驳回。一、法律没有强制规定房屋买卖交易中一定要由买房人来办理房屋的解押事宜，根据谁的房谁解押原则，应由卖房人解押。二、合同法尊重的是意思自治原则，案涉房地产买卖中介合同补充协议第三条第（4）项有两种解押方式，本案中双方约定的是第一种解押方式，即卖房人自行解押。三、关于自行办理解押手续，是由解押人准备好解押资金后去办理解押手续，解押手续全部办完后，涉案房屋上才没有瑕疵，这时房屋才能正常交易，才能进行下一步产权送件手续。合同约定被上诉人于产权送件当日支付首付款2450000元，已表明先后顺序。如果按上诉人所说，由被上诉人来支付解押款的话，那么被上诉人要支付解押款2700000元，再支付首付款2450000元，显然与事实不符。上诉人现将房屋出售给他人，已构成违约，应当双倍返还房屋定金10万元。朱斌向一审法院起诉请求：1、判令陶树民双倍退还朱斌购房定金共计100000元；2、本案诉讼费由陶树民承担。一审法院认定事实：2019年4月2日，陶树民（甲方）与朱斌（乙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将位于南京市江宁区方，房屋面积为174.75平方米，房屋售价为3735000元。合同第三条第二款：“甲方的义务：协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料”。合同补充协议第三条：“甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金50000元；第4款约定：［√］甲方约定于2019年9月10日前自行办理解押手续，［×］乙方借给甲方／元用于／年／月／日前办理解押手续；甲乙双方约定于2019年9月10日前办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款2450000元；甲乙双方约定乙方办理的贷款由银行直接下款于甲方账户，乙方承诺：所提供的贷款材料均真实有效，甲乙双方承诺于接到通知后的叁个工作日内共同去贷款银行办理贷款相关签字手续。如因不能按时签字影响交易进程，由甲乙双方各自承担相关责任；甲方承诺于银行下款后的二十日内前将房屋内所有户口清空；双方约定于银行下款后的二十日内前办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付给甲方剩余房款15000元；签约当日，乙方支付甲方定金10000元，乙方于2019年4月7日前另支付甲方定金40000元，同时产权人陶树民配合当面于合同上签字，收钱，甲方户口清空当日，乙方支付甲方剩余尾款10000元。”签订协议后，朱斌依约向陶树民支付购房定金50000元，陶树民出具收条确认。后买卖双方因解押事宜发生争议，合同未能继续履行。2020年4月，陶树民将案涉房屋另售他人。一审审理中，朱斌陈述其在购买案涉房屋时明确表示不同意垫付解押款，故合同中明确约定应由卖方自行办理解押手续，合同履行过程中，陶树民就解押款的支付问题再次与其协商，双方未达成一致意见，合同亦未能继续履行，后其得知陶树民已将案涉房屋另售他人，陶树民构成违约，应双倍返还其支付的定金。陶树民则辩称合同中明确约定甲方义务仅为提供证件资料，结合合同约定及二手房交易惯例，买方应及时支付首付款用于提前还贷及办理解押手续，因朱斌怠于履行支付首付款的义务，致使合同无法继续履行，其于2019年11月30日当面通知朱斌及中介解除合同，房屋买卖合同自此解除，朱斌构成根本违约，其有权按照定金罚则没收朱斌支付的50000元定金。另外，在庭审过程中，一审法院依法对案涉房屋交易中介工作人员进行了调查，中介工作人员表示按照合同约定，解押款应由卖方支付，后在合同履行过程中，应卖方要求，买卖双方就解押款的支付问题再次进行协商，但未达成一致意见。朱斌对上述调查质证后认为中介工作人员的陈述基本属实。陶树民质证后认为中介工作人员的陈述与事实不符，买卖双方已就买方先行垫付解押款达成一致意见，但因中介工作人员的不专业导致没有形成书面约定。一审法院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。朱斌与陶树民签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实履行。合同补充协议第三条第4款明确约定陶树民应于2019年9月10日前自行办理解押手续，并明确排除买方借给卖方款项用于解押的履行方式。后虽买卖双方再次就解押款的支付问题进行过协商，但未达成一致意见，双方仍应按照原合同的约定履行。陶树民未按约定自行办理解押手续，且于2020年4月将案涉房屋另售他人，致使朱斌签订合同的目的无法实现，案涉合同已实际解除，陶树民构成根本违约。根据法律规定，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。朱斌向陶树民支付定金50000元，现因陶树民违约造成合同解除，朱斌要求陶树民双倍退还定金计100000元，符合法律规定，一审法院予以支持。陶树民的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：陶树民于判决书发生法律效力之日起十日内双倍退还朱斌定金计100000元。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。以上事实，有房地产买卖中介合同、收条、调查笔录及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。陶树民与朱斌签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于合同履行过程中需办理的解押事宜，案涉补充协议明确载明甲方（陶树民）应于2019年9月10日前自行办理解押手续，并对由乙方向甲方借款用于解押的选项明确划除，陶树民上诉主张一审法院对合同条款错误理解，无事实依据，本院不予采信。根据双方约定，朱斌应于产权送件当日支付首付款2450000元，陶树民上诉主张其解押义务在后，而朱斌支付首付款义务在前，亦与事实相悖。陶树民在合同履行过程中，未能与朱斌就变更合同协商一致，陶树民应按双方约定继续履行。但陶树民不履行其合同义务，又自行将案涉房屋转售他人，明显构成违约且有悖诚信。陶树民作为违约方不享有合同解除权，其所称于2019年11月30日当面通知朱斌及中介解除合同，不能成立。因陶树民的违约行为，致案涉合同无法继续履行，双方权利义务关系终止，陶树民应承担相应的责任。一审法院对朱斌要求陶树民承担双倍返还定金的请求予以支持，依据充分，本院予以维持。综上，陶树民的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由陶树民负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二一年一月十三日书记员  朱亚芳