江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终9822号上诉人（原审原告）：江苏苏鹰服务外包有限公司，住所地南京市高淳区漆桥镇河滨路**。法定代表人：谈平原，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐晓露，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泺茜，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京梧桐居公寓管理有限公司，住所地南京市江宁区秣陵街道殷富街****楼。法定代表人：陈美君，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩洋，江苏品迈律师事务所律师。上诉人江苏苏鹰服务外包有限公司（以下简称苏鹰公司）因与被上诉人南京梧桐居公寓管理有限公司（以下简称梧桐居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。苏鹰公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉五万元款项不具有定金性质，一审法院认定上诉人未能提供证据证明该款项性质为预付款与事实不符。讼争50000元款项支付于2018年5月22日，当时双方未就租赁事宜达成任何书面协议，上诉人付款回单的摘要部分载明款项性质为“梧桐居预付款”。直至双方于2018年5月27日签订《员工住宿服务协议》，以书面形式明确定金金额为12000元；双方后续签订第二份《员工住宿服务协议》，并书面约定定金为1500元。因此，合同约定的定金总金额为13500元，与讼争款项也不符。上诉人退租时已付清全部租赁房屋款项，被上诉人没收50000元后，上诉人一直主张该款项不是定金系预付款，要求返还，一审判决认为“原告在收到员工移交的定金收据复印件后并未向被告就款项性质提出异议，在双方结算时亦未就款项性质提出异议，应视为其认可定金的性质”与事实不符。上诉人前员工曾试图要求上诉人在《定金收据》上盖章，遭到上诉人拒绝。两份收据上均无上诉人的印章，恰恰说明上诉人一直不认可讼争50000元系定金；二、《定金收据》为被上诉人单方出具，系被上诉人单方意思表示。上诉人前员工无权代表上诉人确认定金收据。原审判决认定“原、被告分别持有一份内容不同的定金收据，由于原告所持有的系复印件，被告持有的系原件且有原告员工的签名确认，故本院采信被告所持有的定金收据。根据被告持有的定金收据内容，由于原告未能在约定的时间内租满34间公寓，该定金不予返还，故被告有权没收该笔定金”缺乏事实与法律依据。双方签订的房屋租赁合同仅涉及九间房屋，上诉人从未承诺要租赁34间公寓，因未租满34间方就没收定金的说法没有合同依据。涉案《定金收据》性质是被上诉人单方出具的信函，不是合同，其内容不构成上诉人的合同义务，对上诉人不具有约束力。而且上诉人与被上诉人所持《定金收据》的形式、内容都不相同，可以推断被上诉人与上诉人离职员工罗继成恶意串通，才会形成两份不同内容的《定金收据》。罗继成系上诉人普通员工，其无权代表上诉人对讼争款项性质作出确认。原审判决认定被上诉人有权没收该笔定金于法无据；三、原审判决未查明案涉租赁房实际发生的租赁费用、物业费用及网络费用等各项费用，且两份合同均对违约金做了明确约定，而原审判决认定被上诉人没收50000元作为违约对价亦未违反公平原则明显与事实不符；四、一审适用法律错误。据合同法的规定，给付定金的一方仅在不履行约定债务情况下，才无权要求返还定金，本案中，双方均已履行合同义务，并是在合同履行过程中，协商一致，终止了合同履行，不存在给付定金一方不履行约定的债务或违约情况，因此，不应该适用定金罚。其次，被上诉人获得的款项足以弥补其损失，因此无权不予退还涉案50000元。双方在2018年11月23日订立《梧桐居退房协议》，该协议系双方就解除涉案两份住宿协议达成一致意见，根据该协议可知，6间公寓的结算金额从1500元每月，调整为1850元每月，结合合同的履行情况，实际是相当于每间公寓多支付1500元至2000元左右作为补偿，足以弥补被上诉人损失。因此，在按照退房协议约定的方式结算后，被上诉人应当将其他全部款项包括涉案50000元退还上诉人。五、涉案50000元数额超过主合同标的额的20%，依法不应得到支持。即使认定涉案50000元性质为定金，主合同的标的总额是144000元加18000元等于162000元，50000元超过该合同标的20%，依法不应得到支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。梧桐居公司辩称：上诉人与被上诉人之间就租赁34间公寓存在合同关系，涉案定金50000元是在上诉人租赁被上诉人34间公寓的情况下予以缴纳，合同总金额达50余万元。因上诉人违约，并未按照其承诺租赁被上诉人34间公寓，所以被上诉人扣除该定金。且双方在最后结算时，被上诉人也未另行扣除任何其他费用。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。苏鹰公司向一审法院起诉请求：1、判令梧桐居公司返还预付款50000元及相应利息(按LPR标准计算，自起诉时之日起算至法院判决被告实际给付之日止)；2、本案全部诉讼费由梧桐居公司承担。一审法院认定事实：苏鹰公司与梧桐居公司于2018年5月27日签订《员工住宿服务协议》，约定：苏鹰公司租赁梧桐居公司房屋作为员工宿舍，共8间，租赁期自2018年5月27日至2021年5月26日，第一年租金为1500元/月/间，物业费70元/月/间，网络费30元/月/间；苏鹰公司于合同签字盖章后支付12000元定金，房屋验收后5日内支付一年租金144000元以及12000元履约保证金（定金直接转为履约保证金）；租赁期内，苏鹰公司如提前退租的，需提前2个月书面通知梧桐居公司，梧桐居公司不退还履约保证金，另外，苏鹰公司再向梧桐居公司支付一个月的租金作为违约金。2018年6月1日，苏鹰公司通过银行转账向梧桐居公司支付该8间房屋一年期租金共144000元。2018年7月2日，苏鹰公司增加租赁1间房屋，当日与梧桐居公司签订了第二份《员工住宿服务协议》，租金、定金及其他费用的相关标准不变。2018年7月19日，苏鹰公司通过银行转账向梧桐居公司支付该1间房屋一年期租金18000元。2018年11月至12月之间，苏鹰公司承租梧桐居公司的9间房屋陆续退租，其中519、526、528三间于11月退租，其余101、102、517、521、523、533六间于12月退租。2018年11月23日，梧桐居公司与苏鹰公司员工张丽签订《梧桐居退房协议》，载明：现有苏鹰公司承租我司的梧桐居公寓6间房屋未到期需提前退房，经协商，双方一致认可租金由原定大合同中打包总价1500元/月调整为1850元/月进行结算。此后，梧桐居公司分别于2018年11月25日、2018年12月9日、2018年12月24日向苏鹰公司退还剩余房租共四笔，合计60993元（26070元+10151元+18925元+5847元）。一审另查明，2018年5月22日，苏鹰公司通过银行转账向梧桐居公司支付50000元。一审庭审中，苏鹰公司与梧桐居公司双方就9间房屋租赁期间及调整后的租金标准为1850元予以确认。为证明2018年5月22日收取的50000元款项性质，梧桐居公司出示了落款日期为2018年5月22日的《定金收据》原件，载明：今收到江苏苏鹰服务外包有限公司定金50000元，该定金为租梧桐居公寓34间房的定金，该定金有效时间为2018年7月31号之前，如到期还未住满34间该定金不予退还。该份收据落款处加盖了梧桐居公司的公章及苏鹰公司员工罗继成的手写署名。苏鹰公司质证意见为：罗继成曾经参与双方的租赁事宜，但该员工离职时没有向公司移交定金收据，公司也没有盖章确认。苏鹰公司一审庭审举证时提交的租赁合同原件后附有落款日期为2018年5月29日的《定金收据》复印件，载明：今收到江苏苏鹰服务外包有限公司定金50000元，该定金为梧桐居34间房的定金，该定金有效期为2018年9月30日之前，如到期已经住满20间或者超过20间，将退还剩余定金，如到期还未住满20间，剩余定金双方协商解决。苏鹰公司认为，公司没有收据原件，当时罗继成给了公司这份复印件，但公司并不认可是定金，所以没有签字盖章；按照两份租赁协议其共租赁9间房屋，每间定金是1500元，其支付50000元后不可能全部作为定金，因此50000元只可能是预付款，梧桐居公司陈述50000元作为定金抵销不能成立；其根据退房协议已经给了梧桐居公司房租上的补偿，因此梧桐居公司不应再另外没收定金或其预付款来抵销违约金。梧桐居公司认为，50000元为苏鹰公司支付的定金，因苏鹰公司提前退租，根据合同约定苏鹰公司违约，其是将50000元定金作为苏鹰公司违约行为的抵销，且其在房屋结算时未另行扣除苏鹰公司违约金。一审法院认为：本案的争议焦点为苏鹰公司于2018年5月22日向梧桐居公司支付的50000元款项是何性质，梧桐居公司是否应予返还。本案中，苏鹰公司否认50000元的款项系定金，但在其提交的证据中附有一份定金收据的复印件，其也认可该定金收据的复印件系员工罗继成移交，但其并不认可该份定金收据，苏鹰公司在收到员工移交的定金收据复印件后并未向梧桐居公司就款项性质提出异议，在双方结算时亦未就款项性质提出异议，应视为其认可定金的性质。此外，苏鹰公司与梧桐居公司分别持有一份内容不同的定金收据，由于苏鹰公司所持有的系复印件，梧桐居公司持有的系原件且有苏鹰公司员工的签名确认，故一审法院采信梧桐居公司所持有的定金收据。根据梧桐居公司持有的定金收据内容，由于苏鹰公司未能在约定的时间内租满34间公寓，该定金不予返还，故梧桐居公司有权没收该笔定金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。苏鹰公司称50000元款项性质为预付款，其提交的两份租赁合同内并无对预付款的约定，苏鹰公司亦未能提供其他证据证明该款项性质为预付款，一审法院对该陈述不予采信，苏鹰公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据。此外，按照苏鹰公司与梧桐居公司双方确定的租金标准（1850元/月/间）和租赁期间，综合《员工住宿服务协议》中已明确规定的物业费和网络费标准（两项合计100元/月/间），经过计算梧桐居公司从苏鹰公司已支付的租金中扣除的款项与实际发生的租赁成本数额相差无几，梧桐居公司并未从苏鹰公司支付的租金中扣除违约金或定金，据此梧桐居公司没收50000元款项作为苏鹰公司违约的对价亦未违反公平原则。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回苏鹰公司的诉讼请求。一审案件受理费525元，由苏鹰公司负担。本院审理期间，上诉人苏鹰公司对一审法院查明的事实没有异议，但认为一审认定的“庭审中，原、被告双方就9间房屋租赁期间及调整后的租金标准为1850元予以确认”并非是指双方对原合同进行变更，而是指双方为了解除该租赁合同而达成新的结算协议。被上诉人梧桐居公司对一审法院查明的事实没有异议。对于双方当事人均无异议的一审查明事实，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，本案二审中的争议焦点为：苏鹰公司主张梧桐居公司返还50000元并支付利息，是否合法有据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，定金罚则系合同履行过程中违约方承担违约责任的一种。梧桐居公司拒绝返还苏鹰公司讼争的50000元，理由是该款项系定金性质，因苏鹰公司构成违约，故其无需退还定金。梧桐居公司上述理由能否成立，首先取决于苏鹰公司是否构成违约。本案中，苏鹰公司作为承租人，虽在合同未到期情况下提前退租，但从双方2018年11月23日签订《梧桐居退房协议》的内容看，苏鹰公司与梧桐居公司就提前解除租赁合同已经形成一致的意思表示，并就合同权利义务终止后合同的清理结算作出了明确约定，应视为双方协商一致解除案涉租赁合同。故即使案涉50000元款项是定金性质，在双方协商一致解除合同，且《梧桐居退房协议》中并未约定梧桐居公司有权拒绝返还该款项的情况下，梧桐居公司主张适用定金罚则没收该款项，缺乏事实和法律依据。因此，苏鹰公司主张梧桐居公司返还该50000元，并自苏鹰公司起诉之日（2020年3月4日）起承担逾期付款利息，具有法律依据，本院依法予以支持。综上所述，上诉人苏鹰公司的上诉请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初496号民事判决；二、南京梧桐居公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向江苏苏鹰服务外包有限公司返还50000元，并自2020年3月4日起支付利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）至实际给付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，二审案件受理费525元，均由南京梧桐居公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  李斐审判员  郑慧二〇二一年一月十五日法官助理李映碧书记员郭旭冬