福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7755号 上诉人（原审被告）：时玉宾，男，1972年3月18日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈楚欣，国浩律师（福州）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江凌浩，男，1986年4月13日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：钟太宣，福建耕耘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏华忠，福建耕耘律师事务所律师。 原审第三人：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市湖东路**。 负责人：叶骏，行长。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：钟凯，上海锦天城（福州）事务所律师。 原审第三人：福建众安居资产管理有限公司，住，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌江路**福州金融街万达广场****甲级写字楼****/div> 法定代表人：宋号。 上诉人时玉宾因与被上诉人江凌浩、原审第三人中国民生银行股份有限公司福州分行（以下简称民生银行福州分行）、福建众安居资产管理有限公司（以下简称众安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4807号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 时玉宾上诉请求:撤销一审判决，改判驳回江凌浩的全部诉讼请求。事实和理由：一、江凌浩的一审诉求为“判令时玉宾继续履行双方于2016年8月4日签订的《房地产经纪合同》（编号：×××07）及附件1《补充协议》、附件2《商业按揭贷款交易流程确认函》（前述合同下合称“讼争合同”）”，一审超出请求作出判决，违反《民事诉讼法》第十三条第二款。二、1.一审认定事实错误。根据郭某的证言可知，“申请解押”与“提前还款”是一前一后的独立环节，且正常的解押需7日才能完成，而双方于2016年8月4日签订讼争合同，不可能仅在4个工作日内（即2016年8月5日、8日、9日、10日）完成。一审法院认定时玉宾已依约于2016年8月8日按照原抵押贷款银行规定的申请注销抵押手续的程序申请办理注销抵押手续，不存在任何违约行为；2.江凌浩未按照合同附件2《商业按揭贷款交易流程确认函》的约定于2016年9月1日前将房款首付存入众安居公司指定银行，时玉宾有权行使顺序履行抗辩。在江凌浩不履行主要义务时，于2016年9月26日签订《补充协议》（下称“《补充协议二》”）形成了一致解除合同的意思表示。三、一审认定讼争合同尚未解除且要求各方当事人继续履行合同，系认定事实不清、适用法律错误1.2016年9月26日《补充协议二》中双方同意，众安居公司将监管的房产权属资料交还时玉宾，将监管的定金及购房款交还江凌浩。该约定与讼争《房地产经纪合同》第十八条的约定完全一致，且各方均已实际履行。《补充协议二》签订以来，也印证了众安居公司亦认可《补充协议二》系各方解除讼争合同的意思表示；2.在讼争合同依法有效且无可被撤销的法定情形下，“买房人退还产权证、卖房人退还定金”系讼争合同解除的后果之一，且根据本案原一审、二审及发回重审一审庭审的陈述，也从侧面印证《补充协议二》系各方解除讼争合同的意思表示；4.江凌浩在原一审、二审庭审过程中仅辩称系因工作繁忙，明显不符合常理；5.讼争合同于2016年9月26日经各方协商一致免责解除后，时玉宾无需继续履行合同义务，讼争房屋后续解除原抵押登记等行为均与江凌浩无关，一审法院判令解除现有抵押登记等明显属于认定事实错误、适用法律错误。四、一审法院判决时玉宾应向江凌浩支付违约金、承担保险费系适用法律错误。根据《民法总则》第一百四十条的规定，江凌浩明确放弃追究时玉宾违约责任的情况下，原审法院判决时玉宾应向江凌浩支付违约金、承担保险费系适用法律错误。五、众安居公司涉嫌存在虚假陈述，与江凌浩恶意串通，提起虚假诉讼的行为。诉争合同均由众安居公司拟定及负责，故其对所有事项全部知情，但根据其原一审、二审的庭审陈述，众安居公司至今未向江凌浩收取任何佣金，且若认为案涉合同未解除，在长达两年的时间内，从未催告过江凌浩或时玉宾任意一方继续履行合同，依照无责解除的《补充协议二》又退还双方的履约担保且不收取中介服务佣金的行为，明显不符合常理。按照《房地产买卖经纪合同》第四条第7款，讼争房屋交易所需的公证、见证手续系众安居公司的义务。附件2《商业按揭贷款交易流程确认函》也明确约定，江凌浩交付首付款、办理银行贷款审批的流程在先，时玉宾向原贷款银行办理解押还款及注销手续在后。 江凌浩辩称，时玉宾的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求，维持原判。一、关于时玉宾诉称一审判决判非所请的问题，其认为江凌浩为了行使《物权法》第119条规定的涤除权所需裁判的事项，所以一审判决是正确的。二、关于时玉宾是否按合同约定履行了申请解押的问题，在一审中已经陈述，此处不再赘述。时玉宾没有按照光大银行申请解押的要求履行相关义务，没有将相关款项打进银行。三、关于双方在2016年9月26号签的补充协议，对退回履约定金，还有监管的权证条款做了变更。这仅仅是对双方权证的监管，以及定金的交付条款做了变更，并没有对整个合同的解除作出双方明确的意思表示，同意一审法院的判决理由。四、关于中介公司按揭是否存在虚假陈述的问题。众安居公司是双方委托的经纪公司和交易服务方，最清楚本案的具体的交易情况，没有做虚假陈述，其陈述符合合同的约定和客观事实。 民生银行福州分行述称，与一审的陈述一致，另一审写的借款是400万元，实际借款是450万元。 众安居公司未作陈述。 江凌浩向一审法院起诉请求：1.判令被告时玉宾向原告支付20万元违约金；2.判令被告时玉宾继续履行原、被告于2016年8月4日签订的《房地产经纪合同》（编号×××07）及附件1《补充协议》、附件2《商业按揭贷款交易流程确认函》；3.判令被告时玉宾办理坐落于福州市仓山区××镇××路××号××地块高;地块高层）Ａ-10＃楼××、××单元【闽（2017）福州市不动产权第90××××5号】房屋的解除抵押登记手续并协助原告江凌浩将前述房屋产权转移至原告江凌浩名下；4.判令被告时玉宾在上述房屋产权转移至原告江凌浩名下后立即将该房屋交付给原告；5.判令被告时玉宾承担本案的财产保全申请费5000元、诉讼财产保全责任险保费4160元；6.判令被告依法承担本案的其他诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年8月4日，江凌浩与时玉宾在第三人众安居公司提供的居间服务下，三方签订一份《房地产经纪合同》及附件1《补充协议》、附件2《商业按揭贷款交易流程确认函》，三方约定：时玉宾将坐落于福州市仓山区××镇××路××号××地块高;地块高层）Ａ-10＃楼××单元、××单元以2080000元价格出卖给江凌浩，签订合同时，江凌浩支付定金20000元并交由第三人福建众安居资产管理有限公司保管。补充协议约定，上述房产现抵押于光大银行福州支行（注，指签订合同时），时玉宾须于2016年8月10日前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续，以取得该房产完全所有权。若时玉宾不能严格按照银行解押流程办理，故意拖延手续办理时间，除双方另有约定外按本合同之规定承担违约责任。江凌浩须于2016年9月1日前将购买上述房产的扣除时玉宾须预留的押金、购房定金、拟贷款金额外的首付款存入第三人众安居公司指定银行连同时玉宾指定担保公司工作人员办理冻结，并申请按揭贷款；签订本合同时，上述房产仍处于抵押状态，时玉宾此次解押还款方式为委托担保公司进行阶段性担保（赎楼解押），双方须配合担保公司办理担保公司指定的委托公证手、借款文件等一切有关手续，若因时玉宾自身原因导致无法办理赎楼解押，则时玉宾同意改为担保公司现金出资解押，若因时玉宾自身原因导致担保公司无法出资办理解押，则由时玉宾自行解决解押问题。江凌浩贷款审批通过且时玉宾原贷款银行抵押注销出证后叁个工作日内，双方至交易所办理产权交易过户手续。双方任何一方违约的，违约方须支付违约金200000元。补充协议还约定，该补充协议之约定如与主合同及其他附件有不一致之处，以该补充协议之约定为准。《商业按揭贷款交易流程确认函》约定，一、按揭评估：签订合同后，第三人众安居公司代江凌浩委托评估事务所对房产进行评估；二、首付款及贷款材料提交：江凌浩须于时玉宾原贷款银行通知还款日前的五个工作日内将办理按揭购房的材料交付给第三人众安居公司，同时将首付款及差额款等转入第三人众安居公司指定银行账户并办理银行按揭贷款签约手续；三、银行贷款审批及解押还款手续：江凌浩按贷款银行的要求条件签署合同及抵押合同；第三人众安居公司在江凌浩贷款审批后二个工作日内携同时玉宾向原贷款银行办理解押还款及注销手续。四、交易收件受理时间：第三人众安居公司在时玉宾取得完全产权后二个工作日内会同买卖双方到房地产交易登记部门办理房产交易收件及抵押手续。六、缴税领证：根据《产权交易登记受理单》核定缴税时间后的二个工作日内，第三人众安居公司通知买卖双方前往房地产交易登记部门领取税单并于当日内缴税，领取印花后交付给江凌浩贷款银行领取新产权证。七、放款结算及土地证办理：待银行取得他项权证后，买卖双方会同第三人众安居公司前往贷款银行办理放款手续，银行放款结束后办理土地证过户手续。八、交接服务手续：第三人众安居公司于贷款银行放款后二个工作日内携同买卖双方至该房产处进行办理房产及附属配套设施的交接及过户手续，江凌浩对家电家具进行验收后，时玉宾将房屋钥匙全部移交给江凌浩。上述相关合同及补充协议签订当天，江凌浩向第三人众安居支付了定金20000元。2016年9月26日，江凌浩、时玉宾及第三人众安居公司又签订一份《补充协议》，约定江凌浩同意第三人众安居公司监管的产权证退还时玉宾；时玉宾同意第三人众安居公司监管的定金退还江凌浩。2018年5月23日，江凌浩向时玉宾在《房地产经纪合同》所留的地址邮寄《关于尽快按照合同约定办理解除抵押权》的催告函，该催告函于次日因地址不详被退回，未被时玉宾实际签收。另查，时玉宾于2016年8月10日之前向讼争房屋原抵押银行光大银行福州支行申请提前还款（解押）。讼争房屋于2017年1月结清贷款。2018年1月30日，时玉宾与案外人时嘉力与第三人民生银行签订《借款合同》。2018年12月1日办理了抵押登记，讼争房屋与闽（2017）福州市不动产权第005××××2号权证项下的房产共同担保同一债权，主债权数额4500000元，抵押权人为第三人民生银行福州分行。再查，诉讼过程中，江凌浩向一审法院申请财产保全并支付担保人中国大地财产保险股份有限公司福建分公司保费4160元。 一审法院认为：江凌浩与时玉宾、第三人众安居公司于2016年8月4日签订的《房地产经纪合同》及附件《补充协议》、《商业按揭贷款交易流程确认函》，系合同各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应依约履约各自义务。江凌浩诉称时玉宾未在2016年8月10日申请办理注销讼争房屋抵押之他项权证的手续，故而构成违约，但时玉宾予以否认。对此，一审法院认为，根据《补充协议》的约定，时玉宾应在“2016年8月10日前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续，以取得房产完全所有权”，而根据证人郭某的证言，除了申请之外，还需将解押款汇入抵押银行并填写解押申请表后才能向房管局申请注销抵押，因此，时玉宾在2016年8月10日前不仅要向银行申请办理注销抵押，同时还应向抵押银行汇入相应的解押款，而根据证人郭某的证言，讼争房屋直至2017年1月才解押，时玉宾的行为已构成了违约；此外，根据补充协议的约定，江凌浩与时玉宾应在江凌浩贷款审批通过且时玉宾原贷款银行抵押注销出证后叁个工作日内，至交易所办理产权交易过户手续，然时玉宾在讼争房屋结清在光大银行福州支行的贷款并在光大银行解除讼争房屋抵押登记后至2018年2月1日之前，在讼争房屋具备办理过户至江凌浩名下条件的情况下，始终未配合江凌浩至房屋交易部门办理房屋过户手续，其行为已构成违约。综上所述，时玉宾应按照补充协议的约定，向江凌浩支付违约金200000元。时玉宾辩称，讼争合同已于2016年9月26日解除，故无需承担违约责任，对此，一审法院认为，合同的解除涉及合同各方权利义务的终止，故对合同的解除，应当有明确的约定。在2016年9月26日双方签订补充协议时，并未明确约定要解除讼争房的《房地产经纪合同》，补充协议中约定的退还产权证及定金内容并不代表合同的解除，因此，对时玉宾的该项辩解意见，一审法院不予采信。讼争房屋虽于2017年1月解除了光大银行福州支行的抵押登记，但在2018年2月1日，讼争房屋又办理了以第三人民生银行福州分行为抵押权人的抵押登记，故影响讼争合同继续履行的条件仍旧存在，双方仍应依《商业按揭贷款交易流程确认函》的约定，继续办理讼争房屋的解除抵押手续。诉讼过程中，江凌浩表示愿意行使涤除权，以消灭设定在讼争房屋上的抵押权，符合法律规定，一审法院予以准许。江凌浩行使涤除权所支付的款项为时玉宾与民生银行福州分行签订的借款合同及抵押合同所指向的4500000元及利息以及实现该债权所产生的各项费用，该款项可抵扣其应支付的购房款；若有超出购房款的部分，江凌浩可另行向时玉宾追偿；如仍有不足的，江凌浩仍应继续依约支付剩余部分的购房款。根据《商业按揭贷款交易流程确认函》约定的履行程序，讼争房屋在解除抵押后，时玉宾应会同江凌浩前往房地产登记部门办理房产交易收件受理即过户手续以及以江凌浩为抵押义务人的抵押手续。在房屋过户完毕且双方结清购房款后，时主宾应将讼争房屋交付江凌浩。此外，江凌浩为诉讼保全支出的保险费4160元系合理、必要的费用，时玉宾应当予以支付。第三人众安居公司经传票传唤未到庭，一审法院予以依法判决。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第二百四十条的规定，判决：一、原告江凌浩于本判决生效之日起十日内偿还福州市仓山区××镇××路××号××地块高;地块高层）Ａ-10＃楼××、××单元【闽（2017）福州市不动产权第90××××5号】、鼓楼区××街道××中路××侧、××南路××侧恒力博纳广场（南区）1＃楼7层02办公【闽（2017）福州市不动产权第005××××2号】房屋抵押担保的主债权本息（具体数额以上述房屋担保的主债权合同约定的计算方式为准）；二、第三人中国民生银行股份有限公司福州分行在江凌浩代为偿还上述房屋担保的主债权本息且收到本息偿还完毕的书面告知后十日内解除设定在福州市仓山区××镇××路××号××地块高;地块高层）Ａ-10＃楼××、××单元【闽（2017）福州市不动产权第90××××5号】、福飞南路东侧恒力博纳广场（南区）1＃楼7层02办公【闽（2017）福州市不动产权第005××××2号】房屋的抵押权登记；三、被告时玉宾于中国民生银行股份有限公司福州分行解除上述房屋的抵押权登记后二日内配合原告江凌浩办理福州市仓山区××镇××路××号××地块高;地块高层）Ａ-10＃楼××、××单元房屋权属转移登记至江凌浩名下的手续；四、被告时玉宾于福州市仓山区××镇××路××号××地块高;地块高层）Ａ-10＃楼××、××单元房屋转移至江凌浩名下且与江凌浩结清购房款后二日内将福州市仓山区××镇××路××号××地块高;地块高层）Ａ-10＃楼××、××单元房屋交付江凌浩；五、被告时玉宾于本判决生效之日起十日内向江凌浩支付违约金200000元、保险费4160元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23440元，财产保全费5000元，合计28440元，由时玉宾负担。 本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是，江凌浩与时玉宾、第三人众安居公司于2016年8月4日签订的《房地产经纪合同》及附件《补充协议》、《商业按揭贷款交易流程确认函》是否已于2016年9月26日解除。2016年9月26日，江凌浩、时玉宾及第三人众安居公司签订一份《补充协议》，约定江凌浩同意第三人众安居公司监管的产权证退还时玉宾；时玉宾同意第三人众安居公司监管的定金退还江凌浩，在此之后，三方再无联系，直至2018年5月23日，江凌浩向时玉宾邮寄《关于尽快按照合同约定办理解除抵押权》的催告函。《房地产经纪合同》第十八条约定，因不可抗力或国家政策的改变因素导致本合同无法履行的，甲、乙、丙三方免责。在三方具结后，丙方将监管的房产权属资料交还甲方。将监管的定金及购房款交还乙方，交易过程中产生的费用由甲、乙双方各自承担。因此，在江凌浩同意第三人众安居公司监管的产权证退还时玉宾及时玉宾同意第三人众安居公司监管的定金退还江凌浩的情况下，双方在长达近两年的时间内，均未联系对方或催告对方继续履行合同，交易服务方众安居公司未催告江凌浩或时玉宾任意一方继续履行合同，且未对交易过程中产生的费用进行催讨，因此，本院有理由相信，江凌浩与时玉宾已于2016年9月26日达成了解除《房地产经纪合同》及附件《补充协议》、《商业按揭贷款交易流程确认函》的合意，关于江凌浩要求时玉宾继续履行《房地产经纪合同》及附件《补充协议》、《商业按揭贷款交易流程确认函》并交付讼争房屋、进行过户的请求，本院不予支持。 关于时玉宾是否在本案中存在违约行为，本院认为，《补充协议》约定，时玉宾应在“2016年8月10日前办理申请注销该房产抵押之他项权的手续，以取得该房产完全所有权”，本院认为，赎楼解押应当是在赎楼解押业务获得批准、且该房屋抵押权人告知可还款后将解除抵押权所需的款项转入银行还贷账户,且根据《房地产经纪合同》约定，签订本合同时，上述房产仍处于抵押状态，时玉宾此次解押还款方式为委托担保公司进行阶段性担保（赎楼解押），双方须配合担保公司办理担保公司指定的委托公证、借款文件等一切有关手续，若因时玉宾自身原因导致无法办理赎楼解押，则时玉宾同意改为担保公司现金出资解押，若因时玉宾自身原因导致担保公司无法出资办理解押，则由时玉宾自行解决解押问题。因此，一审法院认为时玉宾在2016年8月10日前不仅要向银行申请办理注销抵押，同时还应向抵押银行汇入相应的解押款，系加重了时玉宾的责任。时玉宾已于2016年8月10日之前向讼争房屋原抵押银行光大银行福州支行申请提前还款（解押），讼争房屋于2017年1月结清贷款。因此，本院认为，时玉宾在赎楼解押中的行为不构成违约，一审法院判决时玉宾应承担违约责任并承担江凌浩为诉讼保全支出的保险费4160元，本院依法予以纠正。 综上所述，时玉宾的上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下: 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4807号民事判决; 二、驳回江凌浩的诉讼请求。 一审案件受理费23440元，财产保全费5000元，合计28440元；二审案件受理费23440元均由江凌浩负担。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年一月二十日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超