江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终118号上诉人(原审被告)：齐强，男，1985年7月20日生，汉族，住徐州市。上诉人(原审被告)：邱萍，女，1986年11月19日生，汉族，住徐州市。被上诉人(原审原告)：任素素，女，1989年11月18日生，汉族，住徐州市新城区。委托诉讼代理人：王运明，江苏金合律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市淮海西路**。负责人：陈永飙，该分行行长。委托诉讼代理人：范晨，该分行员工。上诉人齐强、邱萍因与被上诉人任素素、中国银行股份有限公司徐州分行（以下简称中国银行徐州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州云龙区人民法院（2019）苏0303民初7363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐强、邱萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院审判程序违法，一审法院没有依据相关规定，在审理过程中，对相关案件进行检索，涉案房产在一审法院审理过程中已被徐州市铜山区人民法院依法查封，已不具备过户条件，任素素要求消除抵押并办理过户已无实际履行意义。齐强、邱萍与任素素因房屋买卖合同纠纷经过多次诉讼，已形成多个判决。根据双方的房屋买卖约定，齐强和邱萍是履行合同的一方，应当依照合同履行抵押权注销手续，但是在该合同中没有标明由任素素代为履行该手续，因此任素素要求自行向银行或第三人办理偿还剩余房款行为。及时银行同意，其也没有法律依据。任素素与齐强、邱萍之间存在二手房买卖合同关系，任素素享有的是债权，涉案房产并没有发生物权转移，因此任素素不享有物权，涉案的抵押权存在的前提是物权，所以任素素不享有抵押权的解除权。从齐强、邱萍的角度来看，任素素向银行直接办理偿还贷款手续，没有事实和法律依据，不论是从追偿权、担保权或者是其他的民间借贷以及侵权等各种法律关系来看，任素素均没有权利代替齐强和邱萍向银行办理偿还手续，如果齐强、邱萍存在违约或者侵权行为，任素素应当通过赔偿的方式进行主张，而不能采用代为履行的方式进行。综上所述，一审法院程序违法，认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院支持上诉，依法裁判。任素素辩称：2017年任素素起诉齐强和邱萍，同时对涉案房屋进行了财产保全，到期后申请续封，任素素按照一审判决将部分房款交付银行并解除抵押之后，完全可以履行过户手续。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中国银行徐州分行述称：请求法院依法判决。任素素向一审法院诉请：判令齐强、邱萍共同办理案涉房屋（碧桂园小区2幢1-901)抵押权注销手续或由任素素代齐强、邱萍向中国银行徐州分行支付剩余房屋贷款，由中国银行徐州分行直接办理案涉房屋抵押权注销手续。一审法院查明：齐强、邱萍系夫妻关系。徐州市碧桂园2幢1单元901室房屋系齐强、邱萍共同所有。2017年1月4日，任素素（买受方、乙方）与邱萍（出卖方、甲方）以及案外人徐州荷满堂营销策划有限公司（居间方、丙方）签订《徐州市存量房买卖协议》，约定甲方自愿将自【共】有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方，乙方已对甲方所要售出的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产，待售房屋坐落于徐州碧桂园2幢1单元901室，建筑面积约为134.98平方米，房屋用途为商品房，《房屋所有权证》编号为06-02-013-0065，《国有土地权使用权证》编号为徐土国用（2014）第18720号；该房屋的成交总价为人民币捌拾捌万元整，当甲方不动产权证办理下来后7个工作日内支付首付款拾柒万陆仟元整，办理完相关银行贷款批准手续贷款金额为柒拾万整。甲、乙双方同意房屋产权过户所产生的税、费由乙方承担；佣金捌仟捌佰元由乙方承担；签订本协议的同时，乙方支付甲方购房定金人民币伍万元整，双方同意由甲方保管，在产权过户时该定金作为购房款；上述房产甲方有抵押贷款，贷款金额为人民币伍拾万元，过户前由甲方偿还；徐州市碧桂园房地产开发有限公司可以办理不动产权证，甲方必须在7个工作日内办理不动产权证，办完不动产权证应积极配合乙方去过户。乙方装修后如甲方违约，甲方将承担乙方所有装修费用、违约金。双方还约定了其他事项。签订合同当日，任素素向邱萍交付定金5万元，任素素便取得房屋钥匙，后任素素对案涉房屋进行装修并居住使用至今。2017年6月22日，任素素（付定金一方）与邱萍（收定金一方）签订《定金协议》一份，上载：“此定金为贰拾伍万元，购碧桂园2号楼1单元901室，衔接之前签订过的合同为主，如收定金人不愿意出售付定金人此房屋实属违约，违约金为伍拾万元整，若付定金人不愿意买收定金人此房屋实属违约，违约金为伍拾万元整。此定金若双方约定去房管局过户邱萍应将定金返还于任素素打首付款，若不返还实属违约”。2017年9月1日任素素向该院提起诉讼，请求判令齐强、邱萍继续履行房屋买卖合同，将房屋（碧桂园小区2幢1-901）过户至任素素名下。该院于2018年6月14日作出（2017）苏0303民初4819号民事判决书，以任素素占有的房屋尚未办理过户手续不符合善意取得条件为由，判决驳回任素素的诉讼请求。任素素不服该判决提起上诉，本院于2019年7月9日作出（2018）苏03民终5069号民事判决书，判决：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初4819号民事判决；二、邱萍、齐强继续履行与任素素于2017年1月4日签订的《徐州市存量房买卖协议》；待徐州碧桂园2幢1单元901室的房屋产权过户条件成就时，邱萍、齐强应积极协助任素素将该房屋不动产权过户至任素素名下。在上述一、二审中齐强、邱萍均认可案涉房屋已经可以办理房产证，但其并未办理。2019年7月18日任素素向该院申请强制执行[（2019）苏0303执1857号]，该案于2019年11月29日终结执行。齐强向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2020年4月20日立案，于2020年7月30日作出（2020）苏民申1528号民事裁定书，裁定驳回齐强的再审申请。一审法院另查明，为支付案涉房屋购房款，2015年10月9日齐强向中国银行徐州分行按揭贷款51万元。截至2020年9月14日尚有贷款423159.82元未到期。任素素提交的其中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单显示截至2020年9月14日账号余额为1128645.03元。一审法院认为：任素素与邱萍签订的《徐州市存量房买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法，该院对该合同效力依法予以确认，合同双方均应按约履行各自义务。关联案件（2018）苏03民终5069号民事判决书和（2020）苏民申1528号民事裁定书均确认上述协议对齐强亦具有约束力。案涉房屋早已可以办理不动产权证，但齐强、邱萍违反双方约定怠于办理，致使案涉房屋产权尚未登记在其名下，但任素素已给付定金30万元且已实际装修使用案涉房屋并承诺愿以全款给付剩余房款，故上述协议应继续履行。涤除房屋抵押权是办理房屋过户手续的必备前提，但齐强、邱萍在合同约定的办理不动产权证日期前不予办理不动产权证亦不向中国银行徐州分行还清贷款、涤除房屋抵押权，对办理过户不配合，不愿继续履行合同义务。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。鉴于齐强、邱萍怠于消灭抵押权，任素素主张涤除抵押权，愿意承担由此产生的借款本金、利息、违约金等费用，符合法律规定,中国银行徐州分行亦表示配合，该院予以支持。任素素应向齐强、邱萍给付的剩余购房款与代付贷款之间的差额由任素素给付齐强、邱萍。综上，遂判决：一、判决生效之日起十日内，任素素向中国银行股份有限公司徐州分行支付徐州碧桂园2幢1单元901室抵押担保的借款剩余本金、利息及提前还款的其他费用（具体金额以还款当日第三人贷款系统中显示金额为准）；二、前述第一项判决履行完毕之日起十日内，中国银行股份有限公司徐州分行办理徐州碧桂园2幢1单元901室抵押权注销手续，任素素、邱萍、齐强予以配合；三、前述第一项判决履行完毕之日起十日内，任素素向邱萍支付徐州碧桂园2幢1单元901室剩余购房款（58万元减去代还贷款）。案件受理费80元，由邱萍负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”已经发生法律效力的（2018）苏03民终5069号民事判决书确认双方当事人签订《徐州市存量房买卖协议》有效，并判令齐强、邱萍在条件成就时将涉案房屋过户至任素素名下。在本案中，涤除涉案房屋抵押权是办理房屋过户手续的必备前提，而齐强、邱萍怠于涤除涉案房屋的抵押权，致使涉案房屋无法过户至任素素名下，任素素主张代齐强、邱萍清偿对中国银行徐州分行的债务以此涤除抵押权，并愿意承担由此产生的费用，符合上述法律规定,同时作为涉案房屋的抵押权人中国银行徐州分行亦表示愿意配合，一审法院支持任素素的上述诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以维持。齐强、邱萍以任素素不是《徐州市存量房买卖协议》的买受人为由主张任素素不能向中国银行徐州分行支付贷款余额无事实及法律依据，本院不予支持。齐强、邱萍主张一审法院审判程序违法，但是并未明确一审法院有哪些具体违法情形，而且亦未提交相关证据予以证明，故对于其该项主张，本院不予支持。综上，齐强、邱萍的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由齐强、邱萍负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汪佩建审判员  张 洁二〇二一年一月二十一日书记员  彭 璐