辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终70号上诉人（原审被告）：弘福园业主委员会，住所地抚顺市望花区建设街道弘福园小区。负责人：蔡永梅，该业主委员会副主任。委托诉讼代理人：孔凡科，辽宁圣法律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雅君，该业主委员会委员。被上诉人（原审原告）：抚顺市弘升物业管理有限公司，住所地抚顺市顺城区葛布路**。法定代表人：吉瑞杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李秀英，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘丽，该公司工作人员。上诉人弘福园业主委员会因与被上诉人弘升物业管理有限公司（以下简称弘升物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。弘福园业主委员会上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决第一项，第二项判决内容。二、请求二审法院依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。三、上诉费用及一审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间没有物业服务合同，一审法院却认定存在这种合同是错误的，2007年5月23日，抚顺市房产物业管理中心授权吉瑞杰，以被上诉人的名义管理上诉人小区，不符合《物业管理条例》第21条之规定，双方当事人之间不存在合同关系。二、被上诉人擅自撤园，造成上诉人小区人身危险和财产损失，一审法院对此事实未予认定，是错误的。被上诉人于2019年8月20日接到上诉人通知后，于2019年8月22日擅自撤园，而且对小区内照明线路全部损坏，小区夜间漆黑一片，老人及孩子无法在小区内活动。当晚业主发现后于19点左右报警，建设派出所出警。而且更为严重的是，被上诉人将小区监控设施全部拆走，造成小区内部分业主轿车被划伤，由于被上诉人擅自拆走监控设施，至今无法破案。被上诉人擅自撤园不但违反上诉人通知的要求，而且也违反了《物业管理条例》第38条之规定。值得注意的是，被上诉人置擅自撤园事实于不顾，竟在一审中谎称，上诉人纠结社会上一些不法分子，故意组织阻挠被上诉人正常的物业服务活动，迫使被上诉人撤离该园区。上诉人对此予以反驳，被上诉人擅自撤园的事实以及造成的损失，是有大量证据证明的，是不容否认的。三、上诉人解除与被上诉人之间的事实物业服务关系是合法的，应当受到法律的保护。上诉人于2019年8月5日召开业主大会，并在7天之前在小区每个单元门上贴有通知书，因到场人数不够过半，又以通知方式继续公示10天，通知主要内容：“如果有想继续留用弘升物业的业主，请到本溪社区登记，如果业主没有到本溪社区反映情况进行登记，则视为不再继续留用弘升物业”，上诉人认为这种做法并没有违反《物业管理条例》第14条之规定，而且过半数的业主，没有到社区反映情况，进行登记，长达一年之久,视为全体业主超过法定条件，同意不继续留用被上诉人提供物业服务。况且，一审判决后，上诉人对此问题又以书面形式征求大多数业主的意见，大多数业主不仅不同意被上诉人提供物业服务，而且对被上诉人擅自撤园的行为予以证实。四、一审法院第一项，第二项判决错误，适用法律错误，上诉人请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。因为上诉人与被上诉人之间仅存在一种事实物业服务关系，上诉人要求解除这种关系而不是合同，一审判决解除双方当事人之间物业服务合同是错误的，第二项判决内容继续履行这种不存在的物业服务合同，同样也是错误的，上诉人与被上诉人之间根本不存在物业服务合同，怎么履行？如何履行？综上所述，一审判决认定主要事实错误，从而导致适用法律错误。上诉人根据本案事实以及法律规定，特向二审法院上诉，请求二审依法支持上诉人的上诉请求！弘升物业辩称，上诉人陈述不属实，双方签署了合同，我公司从2006年进入弘福园小区已经服务十余年，园区物业费一直停留在0.5元，园区成立业主委员会后与我公司谈物业费的问题，我公司已经将方案交给业主委员会，我公司收取物业费时，上诉人煽动业主不交物业费，至今还欠我公司30多万元的物业费。弘福园小区共有业主280户，召开业主大会只有28户业主到场，不能代表所有业主，业主委员会成立违法，原来的成员已经辞退，现在的业主委员会成员没有公示。弘升物业向一审法院起诉请求：我公司从2007年6月26日开始为弘福园小区的业主提供物业服务,得到广大弘福园业主的认可。多年来,弘福园小区没有成立业主委员会。该业主委员会于2019年7月22日成立后,在2019年8月5日违法召集28户业主开会,通过了27人同意的表决决议:解除与我公司的物业服务合同。全园区业主为280户，对未到会的广大业主，被告采取所谓的“公示”征求意见的违法方式进行。在采取违法解除与我公司的物业服务合同后,被告纠集社会上一些不法分子,故意阻挠我公司的正常的物业服务活动,严重干扰我公司正常的经营活动,迫使我公司不得不于2019年8月末撤出该园区。我公司认为,被告上述行为,严重违反法律规定,在没有充分地保证广大业主的知情权、参与权、表决权的前提下,任由到会的极少数的业主凭个人喜好,违法行使大多数业主的民主权利,请求人民法院依法维护原告的合法权益。诉讼请求:1、请求依法确认被告解除原告与弘福园小区的物业服务合同的决议无效;2、继续履行合同,归还原告的经营权。3、赔偿原告因被告非法解除与原告的物业承包合同所造成的经济损失37800元及商业信誉损失10000元,共计47800元;4、被告承担案件受理费。一审法院认定事实：2007年5月23日，抚顺市房产物业管理中心授权吉瑞杰担任原告抚顺市弘升物业管理有限公司法定代表人，由原告弘升物业管理弘福园小区物业。此后，弘福园小区物业事务一直由原告弘升物业管理。2019年7月22日，经抚顺市望花区住房和城乡建设局核准弘福园小区成立业主委员会。2019年8月5日，被告弘福园业主委员会召开第一次业主大会，大会内容为是否继续聘用原告弘升物业为弘福园小区服务进行表决。弘福园小区共有业主280户，当日到会28户，其中27户不同意继续聘用原告弘升物业进行物业管理，1户同意留用。之后，被告弘福园业主委员会在弘福园小区每个单元门和小区出入口发布通知并公示，内容为：“通知如果想继续留用弘升物业的业主，请到本溪社区进行登记，如果没有，则视为业主同意不继续留用弘升物业。截止到2019年8月14日”落款时间错写成2018年8月7日。2019年8月20日，被告弘福园业主委员会通知原告弘升物业不再聘用其进行物业管理，要求原告弘升物业在3个月内不得擅自撤离小区。2019年8月24日，原告弘升物业致全体业主公开信，对被告弘福园业主委员会不再聘用其进行物业管理提出质疑。同月27日，原告弘升物业撤离园区。现原告弘升物业以诉称理由诉至本院。一审法院认为，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。对于选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。本案中，被告弘福园业主委员会召开业主大会会议,不仅没有15日以前通知全体业主，而且在决定选聘和解聘弘升物业进行物业服务时，采用集体讨论的形式仅有全体业主的10%左右的少数业主参加，对其他业主仅发布通知公示，并未采用书面征求意见，显然业主大会会议决定不符合法律规定，不能代表全体业主意志，业主大会会议决定无效。因此，被告弘福园业主委员会在未经全体业主授权情况下解除与原告弘升物业的物业服务合同行为无效，原告弘升物业与弘福园业主的物业服务合同应当继续履行。对原告弘升物业要求被告弘福园业主委员会因非法解除与其的物业服务合同所造成的经济损失37800元及商业信誉损失10000元的赔偿问题,因原告弘升物业未提交合法有效证据，一审法院无法考虑。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十二条，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条之规定，判决：一、被告弘福园业主委员会解除与原告抚顺市弘升物业管理有限公司物业服务合同无效；二、原告抚顺市弘升物业管理有限公司继续履行与弘福园业主物业服务合同；三、驳回原告抚顺市弘升物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费995元，由被告弘福园业主委员会负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实给予确认。本院认为，本案的争议焦点为弘福园业主委员会解除与弘升物业之间的物业服务合同是否有效；2007年5月23日，抚顺市房产物业管理中心授权吉瑞杰担任弘升公司法定代表人，并与杰瑞杰签订了物业小区委托管理协议书，将案涉弘福园小区委托由弘升物业管理。事实上，弘升物业也一直实际管理该小区至双方产生争议。可以认定双方间存在物业服务合同。2019年7月22日，经抚顺市望花区住房和城乡建设局核准弘福园小区成立业主委员会后于2019年8月5日召开业主大会表决是否继续聘用弘升物业，通知方式为大会7天之前在小区每个单元门上贴通知书，弘福园小区共有业主280户，当日到会28户。因到会人数不足，弘福园业主委员会又对其他业主发布通知公示以征求意见。《中华人民共和国物业管理条例》规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案，弘福园业主委员会召开业主大会只有28户到会，其没有按照上述规定采用书面征求意见形式征求其他业主意见，而是在单元门上张贴通知进行公示，明显不符合上诉法规有关业主大会解聘物业服务企业的规定。一审法院认定弘福园业主委员会解除与弘升物业服务合同无效并继续履行该物业服务合同并无不当。关于弘福园业主委员会主张因弘升物业擅自撤园，造成小区人身危险和财产损失的赔偿请求，因其在一审时对此未提出反诉，故本院不予审理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人弘福园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 王 昱审判员 李雪慧审判员 黄 霞二〇二一年一月二十五日法官助理陈凤书记员刘娟