辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初145号原告（执行案外人）：王晶，女，1974年2月9日出生，满族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：邹建华，辽宁巨东律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾效颦，辽宁巨东律师事务所律师。被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区泰安路**。负责人：赵曾政，该行行长。委托诉讼代理人：宋济廷，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莎莎，辽宁开宇律师事务所律师。被告（被执行人）：金辉，女，1977年9月9日出生，汉族，住沈阳市东陵区。原告王晶与被告平安银行股份有限公司沈阳分行（以下简称平安银行）、被告金辉案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晶及其委托诉讼代理人邹建华与被告平安银行的委托诉讼代理人宋济廷到庭参加诉讼。被告金辉经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晶向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于沈阳市浑南区产，确认原告对房产享有所有权；2.依法判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2020年9月10日收到沈阳市和平区人民法院送达的（2020）辽0102执异第861号执行裁定书，该裁定驳回了原告的执行异议。原告认为该裁定缺乏事实与法律依据，理由如下：1.被告平安银行所申请执行的位于沈阳市浑南区产为原告所有，原告拥有足以排除执行的权利。2019年4月初，原告想在世纪新城买个单间，通过中介看了几个单间，最后看中被告金辉出售的单间。2019年4月24日晚，原告通过跃龙房产中介与被告金辉达成合意，原告以29万元的价格购买金辉位于沈阳市浑南区产，原告通过微信给跃龙房产转了1万元定金，中介费支付3000元现金，并由中介出具了定金收条，约定第二天去银行交易。2019年4月25日，原告与被告金辉在跃龙房产中介陪同下到中国邮政储蓄银行沈阳融城营业所，原告在柜台转账24万元，现金交付3万元，被告金辉出具收取房款28万元的收条。同时，被告金辉一并将房屋备案合同、契证、入住通知单、契税完税证明、房屋拆迁协议书、增值税普通发票、拆除通知单全部原件移交给原告。2019年4月28日，该房屋租户冷佳强向原告交付半年租金6900元。因该房屋是回迁房，交易时不能办理房产证。2020年4月28日，世纪新城物业管理处发布通知，D9栋可以办理产权证，原告遂与被告金辉一起去办理产权证，但被告知该房产在2019年8月19日被和平区人民法院查封。2.被告平安银行对属于原告的位于沈阳市浑南区产申请执行没有任何法律依据。原告交易在前查封在后。原告与被告金辉的交易有银行流水、中介、租户、手续原件为证，足以证明其真实性。原告对于该房屋未办理过户没有任何过错，并愿意按照和平法院要求将房屋尾款1万元交付执行，被告平安银行无权对原告的上述财产申请执行。贵院对原告提出的执行异议驳回是完全错误的，该行为损害了原告利益。综上所述，因本案与原判决、裁定无关，原告依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条提起执行异议之诉。被告平安银行辩称，答辩人于2019年7月31日提起对被告金辉金融借款纠纷之诉，并于2019年8月19日申请查封被告金辉名下位于沈阳市浑南区的房产（查封期限3年）。答辩人在查封该房产时，该房产处于预告登记状态，并未取得权属登记证书，且原告购买的房产是尚未取得权属证书的回迁房，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条之规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，原告购买涉案回迁房的行为不受法律保护。不动产登记中心所载明的房主名称为金辉，查封该不动产并不违反法律规定，且合法有效，因此法院不能依据原告的诉讼请求中止对该房产的执行。被告金辉未到庭，未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告王晶提交的第一组证据：被告金辉名下的辽宁省增值税普通发票、中华人民共和国税收完税证明（契税）、房屋拆迁补偿协议书、增量房申报表、已备案商品房买卖合同、入住通知单、房屋拆除通知单，均为原件，拟证明被告金辉有权出售涉案房屋，原告已经尽到审慎注意义务，善意进行交易。被告平安银行对该组证据的真实性没异议，对关联性有异议，认为该房产是未取得权属证书的回迁房，原告王晶与被告金辉的交易行为不受法律保护。本院认为，该房屋虽为回迁房，但被告金辉就该房屋与沈阳浑南置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》已备案，且被告金辉已交纳契税，其未取得权属证书不影响交易行为的合法性，故对该组证据及拟证明事项均予以确认。2.关于原告王晶提交的第二组证据：定金收条、房屋买卖协议书，载明买卖协议签订日期为2019年4月29日，拟证明其在涉案房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。被告平安银行对该组证据的真实性没异议，称查封时间为2019年8月19日，当时房产信息载明登记人为金辉。本院认为，给合原告王晶提交的第一组证据，该组证据足以证明原告王晶与被告金辉签订房屋买卖合同的时间早于查封时间。3.关于原告王晶提交的第三组证据：物业管理服务费专用收据、燃气收款收据、房屋租赁协议、微信账单详情，拟证明其于2019年4月25日交付房款后，该房屋原承租人冷佳强于2019年4月28日向其交付下半年房租6900元，且双方在中介见证下重新签订租赁协议，原告王晶负责交纳采暖费、物业费，承租人冷佳强承担燃气费，即原告王晶在该房屋被查封前已合法占有不动产。庭审中，原告王晶称因为该房屋未办理过户，所以物业费、燃气费收据载明的户主仍为被告金辉。结合原告王晶提交的第一组、第二组证据，本院对该组证据及拟证明事项均予以确认。4.关于原告王晶提交的第四组证据：收条、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭证，证明其已经缴纳绝大多数房款，协议约定总房屋款29万，其按合同支付28万元（其中转账24万元、现金3万元、定金1万元），并约定过户时交尾款1万元。被告平安银行对该组证据的真实性没异议，提出汇款凭单载明的收款人为金海。对此，原告王晶称金海是被告金辉的亲哥哥，被告金辉要求将款项汇入金海账户。庭审中，沈阳高新区跃权房产中介服务中心的经营者杜存华作为证人出庭作证，称王晶与金辉通过该中介进行的房产关易，王晶前述所称属实。故本院对该组证据及拟证明事项均予以确认。5.关于原告王晶提交的第五组证据：通知、住宅专项维修基金，证明涉案房屋2020年4月28日才开始办理产权证，即未办理过户手续非原告自身原因。鉴于被告平安银行对该组证据的真实性没异议，本院予以确认。根据原告王晶与被告平安银行的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于沈阳市浑**（旧址：沈阳市东陵区沈营路****）系回迁房，被拆迁人即被告金辉与沈阳浑南置业发展有限公司就该房屋于2016年11月2日签订《商品房买卖合同》（已备案），沈阳浑南置业发展有限公司向被告金辉发出的入住通知单载明项目名称为世纪新城，办理入住时间为2014年10月30日。被告金辉于2017年8月2日向税务机关交纳契税。2019年4月24日，原告王晶（买房人/乙方）与被告金辉（卖房人/甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定乙方购房甲方的前述房产，成交金额29万元，分三次付款，约定事项一栏载明：1.双方签订协议时，乙方先付定金1万元整，在3日内再付27万元整，余款1万元配合买方过户时付齐；2.办理甲方的房证、维修基金，甲方承担，过户的全部费用由乙方承担；3.因暂时没有不动产证，乙方不能过户，甲方保证无产权纠纷、无抵押，乙方付清28万元后，房屋所有权归王晶所有。如因甲方原因，买方拿不到乙方自己名下的房产证，甲方应赔偿乙方双倍购房款，甲方无条件积极配合乙方办理与房屋有关的事宜，直至更名到买方名下为止；4.6月1日房租归乙方，水、电、气、物业由甲方结清。在协议的落款处，原告王晶与被告金辉均签名捺印予以确认。协议签订后，原告王晶于2019年4月25日给付被告金辉房款28万元。因该房屋已出租给冷佳强，原告王晶作为出租方与租用方冷佳强签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限自2019年5月30日至2020年5月30日，租金6900元/半年。2019年4月28日，冷佳强将半年租金6900元支付给原告王晶。2020年4月28日，世纪新城物业管理处发出通知，载明世纪新城D9#可以办理产权证，业主自5月6日起持备案合同、维修资金缴款单、契税完税发票、物业费缴费收据到物业登记排号。原告王晶于2020年5月3日交纳维修资金1572元。在办理权属证书过程中，原告王晶被告知该房屋已被查封。平安银行因其与金辉金融借款合同纠纷一案，于2019年7月31日向本院起诉。诉讼期间，应平安银行的申请，本院于2019年8月19日查封了金辉名下的涉案房产。本院于2019年12月2日作出（2019）辽0102民初15818号民事判决，判决主文如下：“一、解除原告平安银行股份有限公司沈阳分行与被告金辉于2018年7月24日签订的《个人信用贷款合同》；二、被告金辉于本判决生效后十日内一次性偿还原告平安银行股份有限公司沈阳分行借款本金213835.04元、利息、罚息9985.15元、复利246.12元（截止至2019年6月26日）；并自2019年6月27日起按《个人信用贷款合同》约定的计息办法给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、被告金辉于本判决生效后十日内一次性给付原告平安银行股份有限公司沈阳分行律师费2000元。”该判决生效后，因金辉未履行生效判决确认的义务，平安银行向本院申请强制执行，执行案号（2020）辽0102执5863号。王晶作为案外人提出执行异议，本院作出（2020）辽0102执异861号执行裁定，驳回了案外人王晶的异议请求。王晶对该裁定不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告金辉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告王晶提供的证据及其与被告平安银行的当庭陈述，对本案事实予以认定。本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点：原告（执行案外人）王晶对涉案房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行。首先，被告金辉就该房屋与沈阳浑南置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》已备案至被告金辉名下，且被告金辉已向税务机关交纳契税，其有权出售涉案房屋。原告王晶从被告金辉处购买该房屋，双方签有书面买卖协议，原告王晶依约支付房款28万元给被告金辉，被告金辉已向原告王晶交付涉案房屋，原告王晶亦实际使用至今，故原告王晶与被告金辉之间存在真实、合法、有效的房屋买卖关系。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告王晶在涉案房屋被查封之前已与被告金辉签订合法有效的书面买卖合同，并依约支付购房款28万元，已实际占有该房屋，虽未办理产权登记，但非原告王晶的原因所致。且被告平安银行未有证据证明原告王晶对此存在过错，亦未能证明其在申请财产保全过程中对涉案房屋使用状态已尽合理、必要的审慎义务。据此，原告王晶对登记在被告金辉名下的位于沈阳市浑南区屋提出不予执行，符合上述法律规定的情形，其享有的权利能够排除执行。原告王晶的该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。最后，不动产物权的变动不以登记为生效要件。本案中，原告王晶与被告金辉就涉案房产签有合法有效的买卖合同，原告王晶依约支付购房款，被告金辉亦实际交付该房产，尽管未办理产权过户手续，该房屋的所有权也转移归原告王晶。故对原告王晶主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、不得执行沈阳市浑南区屋；二、位于沈阳市浑南区、位于沈阳市浑**屋归原告王晶所有iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>案件受理费5650元，由被告平安银行股份有限公司沈阳分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2020）辽0102执异861号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  严冬云人民陪审员  马 欣人民陪审员  吕文杰二〇二一年一月二十五日法官助理齐曼彤书记员关宇婷本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。