上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10632号上诉人（原审原告):张益豪，男,1987年9月30日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：王龙，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鑫平，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱莉芳，女,1958年7月27日出生，汉族，住上海市。被上诉人（原审被告）：储海燕，女,1977年1月14日出生，汉族，住上海市。法定代理人：朱莉芳(系储海燕之母)，1958年7月27日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：刘海震（系储海燕所在社区推荐的公民），男，1958年5月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审被告）：储国庆，男,1957年4月15日出生，汉族，住上海市。上诉人张益豪因与被上诉人朱莉芳、储海燕、储国庆排除妨害纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初2462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张益豪的上诉请求：撤销一审判决，改判三被上诉人将上海市闵行区XX路******房屋腾空后归还上诉人，并支付房屋使用费，按每月人民币（下同）4,000元，自2019年6月18日至实际归还之日止。事实和理由：许某于诉讼中将涉讼房屋转让给上诉人，现上诉人系房屋的合法权益人；三被上诉人对房屋自始不享有权利，其有义务将房屋交给权利人；被上诉人没有居住地，可申请国家救助，与本案无关。被上诉人储海燕辩称，其有XX残疾，受欺诈而将房屋卖给郭某，但没拿到一分钱；上诉人未提交房屋买卖合同，苏某亦未到庭；涉讼房屋取得产证当天房屋即更名，后上诉人XX，其行为明显有违公德，故其认为一审判决正确，要求维持原判。被上诉人朱莉芳、储国庆意见与储海燕一致，均不同意上诉请求。张益豪向一审法院起诉，请求判令：1.朱莉芳、储海燕、储国庆将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋腾空后归还张益豪；2.朱莉芳、储海燕、储国庆支付房屋使用费，按照每月4,000元，自2019年6月18日至实际归还之日止。一审法院认定事实：2011年8月31日，一审法院以（2011）闵民五(民)初字第982号立案受理了储海燕与郭某确认合同无效纠纷一案，该案中储海燕要求确认储海燕与郭某就涉案房屋所签订的房屋买卖合同无效，郭某配合储海燕将涉案房屋的产权恢复登记至储海燕名下，一审法院于2012年10月12日做出一审判决。因郭某不服该判决，提起上诉。经本院审理后，将该案发回一审法院重审，一审法院以（2013）闵民五(民)重字第1号受理后于2013年9月4日做出一审判决，认定储海燕与郭某就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效。因储海燕不服该判决，提起上诉。后经本院审理，于2013年11月22日作出（2013）沪一中民二（民）终字第2930号二审判决，维持了（2013）闵民五(民)重字第1号案的一审判决，该二审判决现已生效。2014年3月4日，一审法院以（2014）闵民五(民)初字第549号立案受理了郭某与储海燕房屋买卖合同纠纷一案，该案中郭某要求储海燕履行《上海市房地产买卖合同》约定之交房义务并支付迟延交房期间的房屋使用费，诉讼中，郭某撤回要求储海燕支付迟延交房期间的房屋使用费之诉讼请求，并表示保留主张使用费的权利，一审法院于2014年5月22日做出一审判决，判决储海燕于该判决生效之日起三十日内将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的房屋腾空后交付郭某。因储海燕不服该判决，提起上诉。2014年6月26日，本院以（2014）沪一中民二（民）终字第1679号立案受理。原审又认定，2014年8月30日，案外人许某（作为买受人，签约乙方）与案外人郭某（作为卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方受让甲方自有的涉案房屋；房地产转让价款共计2,000,000元，签订买卖合同当日支付600,000元整，剩余房款以银行贷款方式支付，贷款不足部分过户当日以现金方式补足；甲方于2014年9月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；甲、乙双方确认，在2014年12月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。原审还认定，2014年9月11日，本院作出（2014）沪一中民二（民）终字第1679号二审判决，维持了（2014）闵民五(民)初字第549号案的一审判决，该二审判决现已生效。2014年10月27日，一审法院向储海燕发出（2014）闵执字第9353号执行通知书一份，通知储海燕由于其未在（2014）闵民五(民)初字第549号判决确定的履行期限内履行义务，郭某已向一审法院提出执行申请，一审法院予以立案，并责令其于2014年11月3日前按生效判决的要求自动履行法律规定的义务。原审再认定，2015年1月14日，涉案房屋产权登记至案外人许某名下。2018年11月28日，案外人许某（作为卖售人，签约甲方）与案外人苏某（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方受让甲方自有的涉案房屋；房地产转让价款共计2,000,000元；甲、乙双方确认，在2018年12月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按合同约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意参照补充条款（一）内容处理；该合同补充条款（一）未约定内容；该合同附件三付款协议约定：1、乙方于过户当日一次性支付甲方房价款共计2,000,000元；2、交房：甲方于过户当日交房给乙方；3、还贷：甲方应在双方至房地产交易中心办理不动产受理登记手续前办理完成还贷手续，并取得办理注销抵押登记所需的材料。2018年12月29日，涉案房屋产权登记至张益豪名下。原审另认定，2019年1月10日，一审法院以（2019）沪0112民初2149号立案受理了许某与储海燕、朱莉芳、储国庆排除妨害纠纷一案，该案中许某要求储海燕、朱莉芳、储国庆将涉案房屋腾空后归还许某，并支付房屋使用费。一审法院经审理认为：“物权的取得可以分为原始取得和继受取得，继受取得的方式有买卖、赠与、继承等，通过买卖、赠与等转移物权的法律行为取得物权，此不仅要有作为债权行为的买卖合同、赠与合同，而且要完成物的交付，才能实现由债权向物权的转变。在买卖合同中，物的交付包括两部分内容，一是权利的交付，二是房屋的交付。本案中，张益豪虽通过与案外人郭某签订买卖合同受让了涉案房屋，但从张益豪庭审中的陈述来看，其在买卖涉案房屋时已知晓涉案房屋的实际情况，其对可能面临的交易风险是明知的，且张益豪亦陈述郭某并没有向其实际交付过涉案房屋，故张益豪自始并未取得涉案房屋的占有使用权。张益豪系与郭某存在买卖合同关系，故张益豪对涉案房屋的权利应通过其与郭某所签订的房屋买卖合同的履行来实现，且根据合同的相对性原则，在张益豪与郭某买卖合同有效的前提下，张益豪应依据其与郭某所签订的房屋买卖合同之约定向合同的相对方即房屋出卖人郭某主张权利。现张益豪在郭某未向其交付房屋，其自始未实际取得涉案房屋占有、使用权的情况下，越过合同的相对方，越过房屋买卖合同中约定的交付环节，直接向与其并无合同关系的房屋实际占有人主张排除妨害，提出要求朱莉芳、储海燕、储国庆支付房屋使用费，缺乏事实和合同依据，一审法院难以支持。”一审法院遂于2019年3月29日做出一审判决，判决驳回许某的诉讼请求。因许某不服该判决，提起上诉。因许某不予缴纳上付费用，后经本院审理于2019年8月19日作出（2019）沪01民终8779号民事裁定书，裁定该案按上诉人许某自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日发生法律效力。2019年4月22日，一审法院以（2019）沪0112民初16125号立案受理了张益豪与储海燕、朱莉芳、储国庆排除妨害纠纷一案。后因张益豪未按期预交案件受理费，一审法院遂于2019年5月13日裁定该案按张益豪撤回起诉处理。原审又认定，2019年6月10日，张益豪至涉案房屋张贴通知书，要求朱莉芳、储海燕、储国庆搬离涉案房屋。朱莉芳于当日报警。原审中，张益豪就购房过程作如下陈述：其和朋友刘某、许某一起吃饭，许某说到了房屋闹心，买来之后搬不进去，就说里面有人居住，许某想出手卖出房屋。其听闻后，因其有买房需求，过了几天其和许某达成了买卖涉案房屋的合意。许某称，房屋里面有人住搬不进去，说之前打过官司，给其出示了法院的判决书，其也找律师朋友看过判决书，其也做了自己的风险评估，问了律师及房产的朋友，因为判决书胜诉，所以还是想买下房屋。其户口不是上海的，名下已经有一套上海的房屋，想再买一套供父母居住，苏某是其朋友，找上海本地人结婚，其就可以买下房屋了。其知道房屋不能交付、不能住人的情况，许某当时和其说过。其和许某是朋友，没有向许某主张过权利，里面的人确实也搬不走，许某与其协商将房屋出卖给其。一审法院认为：根据查明的事实可知，案外人许某从案外人郭某处受让了涉案房屋登记为房屋权利人后，因无法实际取得对房屋的占有、使用、收益之权利，遂对朱莉芳、储海燕、储国庆提起排除妨害诉讼，即（2019）沪0112民初2149号案件。现本案的事实与（2019）沪0112民初2149号案件的事实基本相同，争议焦点亦相同，即买受人在受让房屋时，明知涉案房屋无法交付，存在交易风险，出卖人亦从未合法占有过涉案房屋的情况下，买受人是否可以径直向房屋实际占有人行使排除妨害请求权。现本案的裁判观点亦同（2019）沪0112民初2149号案件的裁判观点一致，因相关裁判观点在本案事实查明部分已有记载，在此不再赘述。故对于张益豪的全部诉讼请求，一审法院均不予支持。至于张益豪提及本案与（2019）沪0112民初2149号案件存在事实上的不同之处在于，（2019）沪0112民初2149号案件诉讼中，涉案房屋权利人已登记为张益豪，故（2019）沪0112民初2149号案件许某非物权人，其诉讼请求不能得到法院支持属正常，但一审法院注意到，（2019）沪0112民初2149号案件中，法院的裁判观点与该案中许某是否为该时房屋的权利人并无关联，质言之，许某是否为该时房屋的权利人均不会影响案件裁判观点及裁判结果，该案的核心观点是认为出卖人在自始未取得房屋占有使用权，未向买受人交付过房屋，而买受人又明知上述事实的情况下，买受人在登记为房屋权利人后，不得越过合同的相对方，越过房屋买卖合同中约定的交付环节，直接向与其并无合同关系的房屋实际占有人主张排除妨害。故张益豪提出的两案在事实上的差异不能改变两案在裁判观点和裁判结果上的一致性。一审法院审理后，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定,于二〇二〇年七月二十四日判决：驳回张益豪的诉讼请求。一审案件受理费人民币700元，由张益豪负担。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、XX证，旨在证明上诉人与苏某于2019年1月7日XX；2：浦发银行交易流水等，旨在证明其还贷情况。被上诉人发表如下质证意见：证据1：上诉人与苏某结婚登记日为2018年12月26日，上诉人系以假结婚套购房屋；证据2：上诉人贷款比例达到90%，明显不符合国家住房贷款政策，且其提供的银行资金往来与本案无关。本院认为，上诉人出示之证据1具有证据效力；证据2不足以证明其主张，本院不予确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，张益豪主张朱莉芳、储海燕、储国庆腾空并归还房屋，然储海燕一方对此不予认可。对此本院评述如下：其一，张益豪明知涉讼房屋有人居住，出卖方许某并未实际占有房屋，故其系在明知房屋交付风险的情形下购买涉讼房屋；其二，张益豪为购买涉讼房屋，通过与本地人结婚取得购房资格，进而将房屋登记于自己名下；其三，张益豪一、二审中未能出示充分、有效证据证明其已实际足额支付购房款。综合前述情形，本院认为，现张益豪向非合同相对方的储海燕一方主张归还房屋，依据不足，本院难以支持。综上所述，上诉人张益豪关于撤销一审判决，改判朱莉芳、储海燕、储国庆将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋腾空后归还张益豪，并支付房屋使用费，按每月4,000元，自2019年6月18日至实际归还之日止的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币700元，由上诉人张益豪负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年一月八日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……