文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终3607号上诉人（原审被告）：江苏晶地置业有限公司，住所地江苏省扬中市新坝镇联盟村。法定代表人：冷青松，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨军，江苏求尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张琦，男，1990年12月10日生，汉族，住江苏省扬中市。委托诉讼代理人：张大生，男，1963年6月29日生，汉族，住江苏省扬中市。系张琦父亲。原审被告：扬中佳美物业服务有限公司，住所地江苏省扬中市三茅街道扬子西路与新民南路交界处。法定代表人：冷松年，该公司执行董事。上诉人江苏晶地置业有限公司（以下简称晶地公司）与被上诉人张琦及原审被告扬中佳美物业服务有限公司（以下简称佳美公司）排除妨害纠纷一案，因不服江苏省扬中市人民法院（2020）苏1182民初2017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。晶地公司上诉请求：1.请求撤销江苏省扬中市人民法院（2020）苏1182民初2017号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由张琦承担。事实和理由：1.现无证据证明案涉房产曾移交给杜建、陈海英，该房屋的初始产权登记证仍在晶地公司，故无法证明杜建、陈海英系案涉房屋所有权人，一审法院裁定查封、拍卖涉案房屋没有事实依据；2.若一审法院确认杜建、陈海英为案涉房屋所有权人，案涉门禁卡应在杜建、陈海英手中，与晶地公司无关；3.晶地公司并未收到一审法院的任何执行文书，包括要求晶地公司提供门禁卡的协助执行通知。一审认定事实和适用法律均存在错误。张琦辩称：一审判决并无不当，请求驳回上诉。佳美公司未作答辩。张琦向一审法院起诉请求：1.判令晶地公司和佳美公司立即向张琦交付扬子西路翡丽中央5幢1002号房屋的电梯门禁，并赔偿损失（以130万元为基数，自2019年3月4日起至实际交付门禁之日止按银行贷款利率标准计付）；2.判令晶地公司和佳美公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：晶地公司系扬中市扬子西路翡丽中央小区的开发商，案外人陈海英原系翡丽中央小区****房产的买受人。2017年11月10日，一审法院立案受理了段永平与杜建、陈海英民间借贷纠纷一案，该案审理中，该院于2017年11月22日作出（2017）苏1182民初3710号民事裁定书，（预）查封了陈海英位于翡丽中央小区5幢1002室的房产。2017年12月20日，该院作出（2017）苏1182民初3710号民事判决书，判决杜建、陈海英偿还段永平借款75万元及利息。该案判决生效后，段永平向本院申请强制执行，执行过程中，一审法院于2018年11月13日依法裁定拍卖陈海英购买的位于翡丽中央小区5幢1002室的房产。2019年1月5日，张琦以最高价127万元竞得。2019年1月16日，一审法院作出（2018）苏1182执1759号执行裁定书，裁定：一、位于扬中市扬子西路翡丽中央小区****房地产所有权归买受人张琦所有，该房产所有权自本裁定送达买受人张琦时起转移；二、买受人张琦可持本裁定书到登记机构办理相关产权登记手续。2019年1月22日，一审法院向扬中市住建局发出（2018）苏1182执1759号协助执行通知书，要求解除对被执行人陈海英位于扬中市产的所有查封。2019年2月5日，税务部门向张琦开具了金额为127万元的商品住房增值税普通发票。同日，张琦缴纳了18142.85元的房屋买卖契税。2019年3月4日，张琦办理了翡丽中央小区5幢1002室房产的不动产权证，该房屋登记为张琦单独所有。翡丽中央小区需要持电梯门禁卡方能入住。本案审理中，张琦陈述其第一次去晶地公司索要门禁是2019年3月5日。2019年9月26日，张琦向晶地公司邮寄了一份《函》，要求晶地公司在收到《函》三日内交付翡丽中央小区5幢1002室房产的门禁。此后，因晶地公司未交付门禁，张琦提起了本案诉讼。本案庭审中，晶地公司陈述翡丽中央小区的门禁制作过程为晶地公司向佳美公司提交所有交付资料，佳美公司按规定制作门禁并交付给业主，门禁由佳美公司制作和保管，在佳美公司客服中心领取。又查明，一审法院于2019年1月10日立案受理了江苏银行股份有限公司扬中支行（以下简称江苏银行）与陈海英、杜建、晶地公司金融借款合同纠纷一案，该案经审查查明：2015年9月10日，陈海英与晶地公司签订商品房买卖合同，购买扬中翡丽中央小区5幢10层1002室商品房。2015年10月13日，陈海英向江苏银行申请贷款80万元，担保方式为住房抵押（扬中翡丽中央小区5幢10层1002室）。同年10月15日，江苏银行作为贷款人、陈海英、杜建作为借款人、晶地公司作为担保人签订个人借款合同。2015年10月15日，陈海英、杜建为上述借款合同与江苏银行签订《抵押担保合同》，抵押物为扬中翡丽中央小区5幢10层1002室商品房。就上述抵押合同约定的房屋，陈海英未办理房屋产权证，亦未办理抵押登记。2019年3月14日，一审法院就该案作出（2019）苏1182民初391号民事判决书，认为“因抵押物未办理抵押登记，抵押权未设立，而江苏银行对此并不存在过错，晶地公司保证担保的保证期间尚未届满，故江苏银行要求晶地公司对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，依法应予支持”，判决：一、陈海英、杜建偿还江苏银行借款本金755266.59元及利息；二、晶地公司对上述债务承担连带清偿责任。一审判决作出后，晶地公司不服，上诉至本院。本院经审理于2019年8月15日作出（2019）苏11民终1832号民事判决，认为“虽然晶地公司提供证据证明其已经通知陈海英办理房产证，但已查明陈海英并未办理房产证及抵押权证。借款人陈海英未能办妥借款抵押登记手续，贷款人江苏银行亦因此未领取《房屋他项权利证书》等凭证，故担保人晶地公司对陈海英、杜建借款的保证期间并未超过，晶地公司应按合同约定的担保责任承担本案清偿债务的连带责任”，判决“驳回上诉，维持原判”。生效判决作出后，一审法院就申请执行人江苏银行与被执行人陈海英、杜建、晶地公司金融借款合同纠纷一案于2019年11月18日作出（2019）苏1182执2795号执行裁定书，裁定：划拨被执行人晶地公司银行存款人民币820468元（其中法院执行费10320元、案款810148元）。还查明，晶地公司不服一审法院（2019）苏1182民初391号民事判决书和本院（2019）苏11民终1832号民事判决书，认为该公司不应承担保证责任，这也是晶地公司认为一审法院拍卖翡丽中央小区5幢1002室房产不合法、不肯向张琦交付门禁的原因。一审法院认为，张琦通过司法拍卖程序竞得翡丽中央小区5幢1002室房产并依法办理了不动产权证，其系该房产的合法所有权人，有权行使对该房产的所有权。根据已查明的事实，案涉房产系一户一梯式，业主需持电梯门禁卡方能进入室内，但张琦至今未能领取电梯门禁卡。而根据晶地公司的陈述，电梯门禁卡虽系佳美公司制作和保管，但佳美公司最终是根据晶地公司提供的材料和指示进行操作，而晶地公司本身就是翡丽中央小区的开发商，因此，向张琦发放门禁卡的实际义务人为晶地公司而非佳美公司，故张琦作为案涉房产的所有权人有权要求晶地公司向其交付案涉房产的电梯门禁卡。本案中，晶地公司对张琦取得该房产的合法性有异议，对此，根据本院就江苏银行与陈海英、杜建、晶地公司金融借款合同纠纷一案作出的终审判决，就案涉房产，江苏银行与陈海英等虽签订了《抵押担保合同》，但并未办理借款抵押登记手续。因此，一审法院拍卖该房产并无不妥，晶地公司关于张琦取得案涉房屋所有权手续不合法的抗辩不能成立。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求其他民事责任。本案中，一方面，张琦作为案涉房产的所有权人，因晶地公司拒绝向其交付电梯门禁卡，致使其至今未能进入案涉房产，其对案涉房产占有、使用、收益和处分的权利受到了损害；另一方面，晶地公司明知张琦系案涉房产的所有权人，在张琦已通过书面函件的方式提出办理电梯门禁卡要求的情况下，因对法院拍卖案涉房产的行为不服，拒不向张琦交付电梯门禁卡，主观故意明显，且其拒不交付门禁卡的行为与张琦不能有效行使案涉房屋所有权的后果存在直接因果关系。因此，晶地公司应向张琦承担损害赔偿责任。佳美公司并非向张琦交付电梯门禁卡的义务人，其无需向张琦承担损害赔偿责任。在具体赔偿范围方面，张琦要求以130万元为基数，自2019年3月4日起至实际交付门禁之日止按银行贷款利率标准赔偿损失，考虑到本案的实际情况，张琦即使第一时间取得门禁，也要装修且待装修后一段时间方能居住使用，故该赔偿应以1288142.85元（房款127万元+契税18142.85元）为基数，赔偿起算时间点应从2019年9月26日张琦发函催告次日起计算，利率标准应为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。据此，一审法院判决：一、江苏晶地置业有限公司应于判决生效之日起十日内向张琦交付扬中市扬子西路翡丽中央5幢1002号商品房的电梯门禁卡；二、江苏晶地置业有限公司限于判决生效之日起十日内赔偿张琦损失（以1288142.85元为基数，自2019年9月27日起至实际赔付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；三、驳回张琦的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张琦通过司法拍卖程序竞得案涉房屋，并支付了拍卖价款，办理了产权变更，领取了产权证书。张琦取得案涉房屋的途径合法，程序正当，且已办理登记，因此张琦系案涉房屋的合法所有权人，有权行使对该房产的所有权。晶地公司作为案涉房屋所属的翡丽中央小区的开发商，张琦作为案涉房屋的业主，晶地公司应将房屋所属门禁卡交付张琦，以实现张琦的房屋所有权。若晶地公司认为一审法院在审理相关民间借贷纠纷以及执行程序中确实存在错误，可以寻求其他途径进行救济，本案不予理涉。综上所述，上诉人江苏晶地置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人江苏晶地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 敏审 判 员  徐 达审 判 员  葛荣贵二〇二一年一月二十二日法官助理  李宏敏书 记 员  戴葩妍