辽宁省辽河中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽74民终19号 上诉人（原审被告）：盘锦市兴隆台区鑫海钻探工程有限公司鑫海电子城，住所地：盘锦市兴隆台区振兴街。 负责人：梁军工，该公司经理。 委托诉讼代理人：田丽颖，辽宁辽河律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵宇，男，1967年1月16日出生，汉族，辽河油田信息工程公司职工，住盘锦市兴隆台区。 原审第三人：江雯，女，1967年12月8日出生，汉族，辽河油田信息工程公司运维中心统计员，住盘锦市兴隆台区。 上诉人盘锦市兴隆台区鑫海钻探工程有限公司鑫海电子城（以下简称鑫海电子城）因与被上诉人赵宇、原审第三人江雯房屋租赁合同纠纷一案，不服辽河人民法院（2020）辽7401民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鑫海电子城的委托诉讼代理人田丽颖，被上诉人赵宇，原审第三人江雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫海电子城上诉请求：1．撤销原判，依法改判驳回赵宇的诉讼请求。2．由赵宇承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1．赵宇不具有主体资格。赵宇据以提出诉讼的依据是《协议书》，但是《协议书》上方的甲方名称为姜文，并非赵宇。本案中第三人姓名为江雯，与《协议书》中所书的姜文二字不同，姓氏也能写错，这没有任何理由。而一审判决仅仅通过一名证人的证言就确定第三人为案涉商铺的实际长权租赁人的事实，明显证据不够充分。2．辽宁省辽河油田中级人民法院（2001）油中经初第17号民事调解书是本案长权的产生源头，而当时由辽宁省辽河油田中级人民法院委托所作的《资产评估报告》理应作为长权的唯一合法依据。本案中，长权是否存在是关键性问题，而能够证明长权真实性的合法依据应该是《资产评估报告》及与其配套的《协议书》。本案中，赵宇只提供了一份名字无法确定的《协议书》，但该《协议书》在评估报告中没有任何体现，赵宇也无法证明《协议书》的真实性。证人赵某1与赵某2系父女关系，赵宇与二人也系亲属关系，因此，从本案当事人及证人之间的利害关系，就不能简单地认定长权的存在。3．得利公司法定代表人赵某2的盖章不能认定为出租人认可了承租人姜文的转租行为。本案中几个时间点非常关键，赵某2在姜文的财产租赁合同上的盖章时间为2002年4月23日，即得利公司将辽油大市场资产交付给辽海集团有限公司之时，该盖章行为应认定为原商铺的所有权人对原其商铺长期租赁行为的确认。资产交接后，辽海集团获得了辽油大市场的所有权，而姜文与鑫海电子城之间的转租行为发生在2002年6月8日，在这个时候，辽海集团才是该商铺的所有权人，赵宇没有提供任何证据证明二人的转租行为得到了辽海集团的确认。所以，姜文与赵宇之间的转租合同是无效的。二、一审适用法律错误。依据《合同法》规定，即便姜文对于辽油大市场享有长租权，期限也仅为二十年。超过二十年的，超过部分无效。也就是说，即便姜文对于辽油大市场案涉的商铺享有长租权，在2019年8月8日后，长租合同因租赁期超过法律保护的20年期限，也应归为无效，即姜文对于案涉商铺已没有长租权。所以鑫海电子城有理由基于租赁合同无效以及赵宇没有长租权拒绝支付租金。 赵宇辩称，赵宇与鑫海电子城的转租合同合法有效，鑫海电子城应当给付租金。 江雯述称，江雯当初是与辽油大市场签订的《财产租赁合同》，与本案无关。 赵宇公司向一审法院起诉请求：1．判令鑫海电子城支付2019年、2020年两年房屋租金合计4万元整，并按《协议书》约定支付相应违约金18,000元。2．解除协议，并恢复原状。3．由鑫海电子城承担诉讼费用。 一审法院认定事实：1999年6月8日至2027年3月8日，辽油大市场与姜文签订《财产租赁合同》，将一楼北侧133-1#商网租赁给姜文，并支付租金12万元。2002年4月23日在辽油大市场资产交接备忘录中写明得利公司交付资产于辽海集团。其中长租房屋合同中87份，复印件5份，需经得利公司法人确认后生效。鑫海电子城出示的姜文《财产租赁合同》复印件有赵某2盖章确认，赵某2时任得利公司法定代表人。2002年6月8日，江文与赵宇签订转让协议，将一楼北侧门口133-1#长权房屋以14万元转让给赵宇，得利公司盖章确认。2002年3月15日，辽宁省辽河油田中级人民法院依法调解辽河石油勘探局与得利公司（2001）油中经初第17号借款合同纠纷。2003年8月4日鑫海电子城与姜文签订《协议书》，赵宇签字确认。双方约定，同意将一楼北侧门口133-1#租给鑫海电子城使用。每年租金贰万元整，并约定每年七月一日为房租付给日，逾期三天后甲方有权要求乙方付超时限违约金，金额为年租金总额的日3%。协议有效期为乙方书面提出终止租赁，并恢复原貌本协议失效。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护。赵宇出具的姜文与辽油大市场《财产租赁合同》原件，最能直接反映合同当事人权利义务关系，与鑫海电子城签订的《协议书》虽写明甲方为姜文，但实际签字人为赵宇，第三人江雯出庭认可与赵宇存在转租行为，且原得利公司法定代表人赵某2对此亦予以确认。故《协议书》对赵宇及鑫海电子城具有法律约束力。关于第三人江雯的身份问题，通过庭审法庭询问，证人田某的证言具有真实性，符合客观事实，与其他证据相佐证，能够证明第三人江雯即本案的姜文。综上，赵宇享有向鑫海电子城主张租金的权利，主体适格。按照合同约定，年租金贰万元，逾期两年未给付，鑫海电子城对此未提供其他反驳意见，予以支持。关于违约金的计算，人民法院依法酌情予以调整至8,000元。关于赵宇主张解除合同，鑫海电子城予以否认。一审法院认为涉案系列房屋租赁行为较为复杂，不适合立即解除合同，其主张不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，判决：一、盘锦市兴隆台区鑫海钻探工程有限公司鑫海电子城于判决生效之日起10日内给付赵宇2019年、2020年租金及违约金共计4.8万元；二、驳回其他诉讼请求。案件受理费625元，由盘锦市兴隆台区鑫海钻探工程有限公司鑫海电子城负担512元，由赵宇负担123元。 本院二审期间，赵宇申请证人赵某2出庭，用以证明“姜文”与辽油大市场签订的《财产租赁合同》，虽然未被包含在《资产评估明细表》中，但该《财产租赁合同》经得利公司确认后真实有效，签订合同的“姜文”确为原审第三人江雯，江雯与赵宇的《转让协议》也经得利公司确认后真实有效。鑫海电子城质证认为，赵某2与本案有利害关系，其证言不具有证明力。本院认为，本案租赁合同的主体为鑫海电子城和赵宇，与得利公司无关，故对赵某2的证言，不予采信。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据合同相对性原则，本案仅审查租赁合同的主体，即赵宇与鑫海电子城之间的租赁合同关系是否合法有效。赵宇依据《协议书》请求鑫海电子城给付租金，虽然《协议书》上方的甲方为姜文，但是下方的甲方签字为赵宇，且鑫海电子城对《协议书》的真实性无异议。根据鑫海电子城的陈述，其自《协议书》签订后至2018年，一直将租金交于赵宇或案外人赵某1（赵宇的亲属）。以上均可证明鑫海电子城与赵宇的《协议书》系双方的真实意思表示，鑫海电子城认可赵宇作为出租方并收取租金。鑫海电子城上诉提出江雯是否拥有长租权、江雯与赵宇的转租行为是否有效等主张，与本案无关。故一审判决鑫海电子城支付赵宇租金正确，应予维持。 综上所述，鑫海电子城的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1250元，由盘锦市兴隆台区鑫海钻探工程有限公司鑫海电子城负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬梅 审判员  赵 进 审判员  张 原 二〇二一年一月二十七日 法官助理夏雪 书记员蔡跃