浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙1023民初140号 原告：林庆华，男，1979年1月19日出生，汉族，住浙江省天台县。 被告：庞刚强，男，1988年3月22日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：庞勤勇，系庞刚强父亲。 委托诉讼代理人：叶建德，浙江天城律师事务所律师。 原告林庆华与被告庞刚强租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法由本院审判员徐俊琪适用简易程序于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告林庆华，被告庞刚强及其委托诉讼代理人庞勤勇、叶建德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林庆华向本院提出诉讼请求：判令庞刚强支付租金145000元，并从起诉日起以未付租金为基数，按日0.5%的标准支付违约金至付清止。事实与理由：2017年12月30日，双方签订租赁合同一份，林庆华将天台县始丰街道茅导师村综合楼的5－6层2058m2和一楼约130m2出租给庞刚强，用于经营宾馆，租期12年。2018年4月25日至2021年4月24日期间，年租金为580000元，下一年的租金应当在第一年度租期届满提前一个月全部付清，依次类推，如逾期未交付租金，每逾期一日，按租金的0.5%支付违约金，合同还对双方的其他权利义务作了约定。由于疫情，庞刚强应于2020年3月25日前付清的2020年4月至2021年4月的租金580000元，延期到2020年4月24日，支付了435000元，尚欠145000元，林庆华允许庞刚强适当延期。但在2020年12月下旬，林庆华通知其在2020年12月30日付清拖欠的租金时，庞刚强拒绝支付，故诉至法院。 庞刚强辩称，双方已达成一致减免了三个月租金，故庞刚强无须支付剩余三个月租金145000元。2020年4月至2021年4月的租金按房屋租赁协议约定提前一个月（即2020年3月份）支付。受疫情的影响，庞刚强等各租户多次与林庆华在茅导师综合楼三楼（整形美容医院）磋商减免租金事宜。最后，各租户与林庆华谈妥：在不让林庆华亏本，但也别赚取该年度的租金差价的情况下，减免了三个月的租金。林庆华与各租户谈妥后，各租户才开始支付租金。庞刚强按当时所谈支付了9个月租金即435000元。显然，本案双方约定减免三个月租金的约定是明确的。退一万步讲，即使双方当时对疫情期间的租金没有达成减免三个月的约定，林庆华主张全额租金也是不能成立的。2020年新型冠状病毒感染的肺炎疫情系不可抗力，受该疫情的影响，天台县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组于2020年1月26日发出通告，县内酒店、饭店等餐饮企业停止营业，宾馆、民宿等住宿场所停止接收新旅客。庞刚强承租的房屋用于经营宾馆，直到5月份才开始恢复正常经营，期间历时三个多月不能正常经营，损失十分惨重。林庆华作为二房东，其向天台县始丰街道茅导师村整体承租茅导师村综合楼的年租金只有177万元，分租给被告等各租户后收取的租金约260万元，在疫情不抗力期间仍赚取高额利润80余万，显失公平。减免三个月租金后，林庆华仍然略有所余，并无亏损。且疫情发生后，各级法院及政府有关部门对房屋租金问题均出台了减免的指导性意见。例如（1）《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6条第2款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。（2）浙江省高级人民法院《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见》（试行）中关于依法妥善审理有关合同纠纷案件第7条规定，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。 为证明诉称事实，林庆华向本院提交了以下证据： 1.林庆华与庞刚强的《租赁合同》一份，拟证明庞刚强向林庆华承租场地经营宾馆，年租金为58万元的事实； 2.转账记录一份，拟证明2020年4月24日庞刚强已付9个月租金435000元，尚欠145000元的事实。 经庞刚强质证，对证据1、证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，林庆华于2020年3月初已同意减免三个月租金，故庞刚强无须支付剩余租金。 庞刚强向本院提交了以下证据： 1.林庆华与天台县始丰街道茅导师存村民委员会的《租赁合同》一份，拟证明2018年4月25日至2021年4月24日期间，林庆华的年租金成本为177万元，利润为80余万元，即使减免3个月租金仍赚有利润的事实； 2.《天台县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组通告》第3号一份，拟证明由于疫情的不可抗力影响，庞刚强承租的用于经营宾馆的房屋暂停营业一个月的事实。 3.陈龙证人证言一份、安某证人证言一份，拟证明2020年3月庞刚强与林庆华双方协商租金支付时，林庆华同意减免三个月租金的事实。 经林庆华质证，对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，证据1与本案无关，今年若减免3个月租金则没有利润了；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，林庆华从未答应庞刚强及其他租户减免三个月租金，只是同意延期支付。 经审查，本院认为林庆华提交的证据1、证据2能够证明双方存在租赁关系，庞刚强已付9个月租金435000元的事实；庞刚强提交的证据1能够证明林庆华向茅导师村委会承租时的年租金成本为177万元的事实；证据2能够证明庞刚强承租的用于经营宾馆的房屋暂停营业一个月的事实；证据3中，由于二证人身份均为租户，与本案具有利害关系，且二证人均承认林庆华没有直接答应减免3个月租金，故证人证言无法证明林庆华同意减免三个月租金的事实。 经审理查明，2017年12月30日，庞刚强与林庆华签订房屋租赁合同，由庞刚强向林庆华承租天台县始丰街道茅导师村综合楼的5－6层2058m2和一楼约130m2用于经营宾馆。2020年4月25日至2021年4月24日的年租金为580000元，按房屋租赁协议约定，庞刚强应于2020年3月25日前支付租金。受疫情影响，2020年1月26日庞刚强的宾馆暂停营业，2020年2月26日恢复营业。2020年3月初，庞刚强会同其他租户同林庆华租金支付问题，林庆华同意各租户先支付9个月房租，剩余3个月房租延期支付。2020年4月24日，庞刚强支付了435000元即9个月租金。 另查明，天台县始丰街道茅导师村综合楼是由林庆华向天台县始丰街道茅导师村村委会承租，租赁期限为2018年4月25日至2030年4月24日，共12年。房租每3年涨一次，2018年4月25日至2021年4月24日年租金为177万元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庞刚强向林庆华租赁天台县始丰街道茅导师村综合楼用于经营宾馆，双方租赁合同关系事实清楚，证据充分，故庞刚强应当依合同支付租金。庞刚强辩称林庆华已口头同意减免3个月租金，但未提供有效证据予以证明，故本院对其抗辩理由不予采信。2020年上半年，受疫情影响，被告宾馆停业一个月确有损失，但双方对于合同无法履行均无过错，根据公平原则，综合考虑本案实际情况，本院酌情对案涉房屋的剩余租金按合同约定标准减免24000元，故庞刚强应当支付林庆华剩余租金即121000元。关于违约金的问题，林庆华同意各租户延期支付剩余三个月租金，但在延期9个月后向被告催讨剩余租金时，被告仍拒绝支付，故被告确已违约，现林庆华主张自起诉之日起计算违约金，本院予以支持。但合同约定按未付租金的日0.5%支付违约金，过分高于实际造成的损失，故本院酌情将违约金标准调整为以未付租金121000元为基数，自2021年1月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至实际履行完毕之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 限被告庞刚强在本判决生效之日起十日内支付原告林庆华租金人民币121000元及违约金（违约金自2021年1月6日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至实际履行完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取1600元，由被告庞刚强负担1360元，由原告林庆华负担240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 员 徐俊琪 二〇二一年一月二十八日 代书记员 齐璐珊