江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终11609号 上诉人（原审被告）：李洪卫，男，1971年9月14日出生，汉族，住所地苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：钮海金，苏州市吴江区铜南法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：苏州市吴江区盛泽镇大谢村村民委员会，住所地苏州市吴江区盛泽镇科技路**。 法定代表人：李斌，该村村委会主任。 委托诉讼代理人：李美，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。 上诉人李洪卫因与被上诉人苏州市吴江区盛泽镇大谢村村民委员会（以下简称大谢村村民委）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初5403号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用独任制审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人李洪卫上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.2019年11月6日由60个党员村民代表签字以及大谢村村委会盖章的会议纪要，决定电费返回款小户16%，大户10%，但一审法院没有采纳错误。2.被上诉人提供的承诺书载明18个月租金共计金额115500元尚有争议，证明由于变压器问题等原因，使多家承租户无法正常生产，上诉人也因此停止使用18个月，该18个月的租金应予减免。事实上，大谢村村委会按会议纪要减免了部分承租户的租金。 被上诉人大谢村村委会答辩称：上诉人的上诉理由没有法律依据的，请求驳回上诉，维持原判。 大谢村村委会向一审法院起诉请求：1.判令李洪卫支付租金391300元、电费109205.70元；2.本案诉讼费用由李洪卫承担。 一审法院认定以下事实：自2012年起，李洪卫租赁大谢村村委会厂房，双方未签订书面租赁合同。2018年1月1日，大谢村村委会（出租方）与李洪卫签订（承租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定李洪卫租赁大谢村村委会厂房720平方米，每年每平方90元，辅房240平方米，每年每平方米30元，集宿楼1套，每年2000元，合计总租金74000元；租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。 2012年至2020年期间，李洪卫共支付租金238000元（其中2018年至2020年房租总计222000元已支付完毕）。大谢村村委会给租户均按户安装了分电表的，定期抄电表读数，按0.85元/度向租户收取电费，2012年至2019年期间，李洪卫共支付电费1545000元，尚欠电费109205.70元未付。 2019年4月24日，大谢村村委会委托江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所向李洪卫邮寄律师函一份，要求李洪卫在收到律师函后五日内向大谢村粗委会缴纳租金389300元。李洪卫于2019年4月30日收到该律师函。 庭审中，大谢村村委会陈述：2012年8月，李洪卫向大谢村村委会租赁厂房，口头约定为100元/平方米，共300平方米，年租金30000元，由于是2012年8月搬进去的，故2012年租金按四个月算，为6500元，2013年的租金为30000元；从2014年开始，在300平方米厂房的基础上，李洪卫又多租了720平方米的厂房，合计1020平方米，口头约定仍是100元/平方米，年租金为102000元，根据用户姓名为“李洪伟2”的2014年度用电明细显示，2014年5月31日抄表是8170的读数，本月用电显示为零，认可李洪卫陈述的是从2014年6月开始租用720平方米的厂房，对于2014年的租金请求法院依法认定；2015年至2016年的年租金均为102000元；2017年，李洪卫退租300平方米，仅租赁720平方米，租金按90元/平方米计算（优惠10元/平方米，所有租户都一样），年租金为64800元，后李洪卫一直租赁720平方米的厂房至今；2018年的租金根据合同为74000元，2018年至2020年的租金李洪卫已支付完毕，李洪卫尚结欠2012年至2017年的租金391300元；承诺书是在2019年6月份签的，由于李洪卫平时一直用“李洪伟”的名字，所以签了“李洪伟”，实际上身份证上的名字是李洪卫，村里他开的收据大部分都写了“李洪伟”；承诺书中租金是指2019年以前的租金，签完承诺书后，李洪卫已将2019年、2020年的租金付清。 庭审中，李洪卫陈述：2012年及2013年的租金36500元是对的，2014年租赁的720平方米是从2014年6月份开始的，2015年租金102000元是对的，2017年开始至今一直使用720平方米的厂房；对于因供电不正常所导致的损失另案主张。 以上事实，有大谢村村民委提交的厂房租赁合同、结算凭证、记账凭证、用电明细表、律师函、快递单、物流信息查询网页截图打印件等证据及庭审笔录在卷佐证。 案件审理过程中，大谢村村民委另向一审法院提交《承诺书》一份，载明“本人李洪卫(身份证号码：)长期租用苏州市吴江区盛泽镇大谢村工业区3号厂房(厂房660m，辅房220m)，经双方对账，本人确认：截至2019年6月5日，本人还结欠大谢村委会租金共计人民币389300元未付清，大写人民币叁拾捌万玖仟叁佰元。由于当年拆迁过程匆忙，工业区中水电等配套未完善，造成用户受到损失，其中18个月租金共计金额115500元，大写人民币壹拾壹万伍仟伍佰元整，尚有争议，不在此承诺之内。对于另外273800元，大写人民币贰拾柒万叁仟捌佰元整租金，本人承诺按以下期限分期还款：第一期82140元于2019年6月10日前支付；第二期82140元于2019年9月30日前支付；剩余租金109520元于2019年12月31日前付清。本人承诺，如有任何一期没有按期履行，大谢村委会除有权采取停水停电等强制措施外，还有权就全部未到期租金要求本人一次性付清，由此造成的损失由本人承担，并自愿赔偿大谢村委会为催讨租金而产生的包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等损失”。承诺人位置签有“李洪伟”。李洪卫为《承诺书》落款处的“李洪伟”提出鉴定申请，经一审法院释明，李洪卫未提交书面鉴定申请。 李洪卫另认为2016年的租金应当按照720平方米进行计算并提交大谢村村委会于2016年8月4日出具的《证明》一份予以佐证，《证明》载明“本村拆迁户钱忠良与李洪伟属亲戚关系，当时村安排钱忠良北第一排厂房厂房门口6间供使用，而李洪伟安排第二排厂房中间5间供使用，因双方协商调换使用，特此证明”。 大谢村村民委对《证明》中大谢村村民委的印章没有异议，但认为根据证明的内容，即便有调换使用厂房的事实，也无法推论出李洪卫主张的租赁面积减少的事实。 一审法院认为，李洪卫租赁大谢村村民委的无证厂房用于生产经营，双方之间的租赁合同关系无效，但李洪卫仍应当向大谢村村民委支付租赁期间的占有使用费。对于李洪卫支付的租金数额，结合大谢村村民委、李洪卫的陈述及提交的证据，一审法院认定如下：2012年至2013年应付租金36500元，实付租金0元；2014年应付租金72000元[(300+720÷12×7)×100]，实付租金10000元；2015年应付租金102000元，实付租金0元;对于2016年的应付租金，李洪卫所提交的《证明》仅能证明李洪卫与钱忠良有调换租赁厂房的事实，但不能证明该调换租赁厂房的时间，亦不能证明李洪卫租赁面积减少的事实，故一审法院对李洪卫所关于2016年租金的抗辩意见不予采信，认定2016年应付租金为102000元，实付租金0元；2017年应付租金64800元，实付租金6000元；2018年至2020年应付租金222000元，实付租金222000元。对于大谢村村民委主张的电费109205.70元，李洪卫并无异议，一审法院予以认定。综上，一审法院认定李洪卫应当支付大谢村村民委租金361300元、电费109205.70元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：李洪卫于判决生效之日起十日内支付苏州市吴江区盛泽镇大谢村村民委员会租金361300元、电费105205.70元，合计466505.70元。案件受理费减半收取4403元，由苏州市吴江区盛泽镇大谢村村民委员会负担266元，由李洪卫负担4137元。 二审中，李洪卫向本院提交22组生产队队长吴琴加出具的证人证言一份，以证明大谢村设备不全，造成出租户用电不够，且经常跳电，租户的电费发票也一直没能开具，故大谢村生产队队长、村民代表商量后一致同意对租户减免18个月房租、补贴部分电费，并形成会议纪要一份，参与人员在会议纪要上签字予以了确认。 大谢村村民委对证人证言发表质证意见为：该证人证言不属于二审新证据，对真实性、合法性均不认可。 二审中，李洪卫认为如不考虑减免18个月租金及电费补贴因素，则对欠付租金金额361300元、电费105205.7元不持异议。 二审查明其他事实与一审查明事实相一致。 本院认为，大谢村村民委向李洪卫提供的租赁厂房未取得合法建造手续，故双方租赁合同关系无效，但李洪卫占有使用涉案房屋用于生产经营，应向大谢村村民委支付房屋占有使用费。李洪卫对欠付大谢村村民委2012年至2016年的占有使用费361300元及电费105205.7元无异议，但认为根据大谢村生产队长、村民代表达成的会议纪要以及涉案承诺书上载明18个月租金115500元尚有争议的内容，115500元占有使用费大谢村村民委应予减免并补贴部分电费，对此本院认为，会议纪要相关内容是大谢村内部的单方意思表示，不能就此认为大谢村村民委与李洪卫双方就相关减免事项已达成合意。而涉案承诺书虽显示有18个月租金共计115500元尚有争议等内容，但不足以证明大谢村村民委明示放弃向李洪卫主张该115500元占有使用费，故李洪卫的上诉理由依据不足，本院不予采纳。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8806元，由上诉人李洪卫负担。 本判决为终审判决。 审判员  曾雪蓉 二〇二〇年十二月三十日 书记员  朱冰丽 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。