江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终7197号上诉人（原审被告)：吴辉，男，1962年3月9日生，汉族，住睢宁县。上诉人（原审被告)：仝爱芹，女，1964年11月8日生，汉族，住睢宁县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：周修旺，江苏先科律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：张军莉，女，1977年10月30日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：卓海雷，江苏晋陵律师事务所律师。上诉人吴辉、仝爱芹因与被上诉人张军莉返还原物纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2020）苏0324民初1444号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人吴辉、仝爱芹的委托诉讼代理人周修旺，被上诉人张军莉的委托诉讼代理人卓海雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴辉、仝爱芹上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张军莉的诉讼请求，诉讼费用由张军莉负担。事实和理由：1.拆迁补偿协议其性质仍然是合同，合同权利主体享有的只能是债的请求权，而不能形成物上请求权。拆迁合同仅仅具有物权变更的效力，而不具有物权的效力。现涉案房产未经登记，张军莉对涉案房产并不享有物权，当然也不应该享有物上请求权。故张军莉无权提起排除妨害诉讼。2.在征收管理部门同意补偿的情况下，将涉案房产先行安置给吴辉、仝爱芹入住使用，而一审法院认定吴辉、仝爱芹无权占有，于法无据。3.案外人提供了2份《证明》，但一审法院未予组织质证，严重剥夺了吴辉、仝爱芹的诉讼权利。张军莉辩称，1.张军莉是通过房屋拆迁补偿安置的方式取得诉争房屋的这种所有权，房屋拆迁补偿安置不同于一般的房屋买卖合同，无需办理不动产登记证书，就可以合法拥有安置房产的所有权。2.2份《证明》所载事项，张军莉于一审庭审中已作陈述，且上述《证明》系根据一审法院要求，为证明张军莉陈述的依据，才申请向有关部门开具。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。吴辉、仝爱芹的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回吴辉、仝爱芹的上诉，维持原判。张军莉向一审法院起诉请求：1.依法判令吴辉、仝爱芹返还非法占用的坐落于睢宁县产，并排除妨碍（将家居等物品搬出），恢复原状（将装修拆除，恢复至毛坯房状态）；2.依法判令吴辉、仝爱芹支付非法占用房屋使用费28800元（按照1200元每月为标准，自2018年3月28日计算至被告返还原物之日止）；3.本案诉讼费用由吴辉、仝爱芹负担。一审法院认定事实：2013年3月23日，张军莉与睢宁县睢城镇城市建设办公室签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定对张军莉所有的576.5㎡房屋进行拆迁。张军莉选择产权调换方式进行补偿安置，睢宁县睢城镇城市建设办公室向张军莉提供了位于睢宁县人民西路安置小区12号楼1B1单元101、201室等6套房产进行安置补偿。后因设计变更，该两处房产变更为门面房，取消了该房号，导致无法向张军莉交付回迁房。后经与睢宁县房屋征收办公室协商，将该两处安置房产变更为睢宁县万宁小区9号楼1单元102室及26号楼2单元1802室房产，其中26号楼2单元1802室房产面积为195.23㎡。2018年3月28日，张军莉办理了上房结算手续，交纳了339106元的差价。2020年5月13日，张军莉交纳了睢宁县产的物业费、装修押金及垃圾押金。吴辉、仝爱芹于2009年11月2日登记结婚，于2017年12月21日协议离婚。2014年10月15日，睢宁县人民政府作出睢房征字2014（006）号房屋征收决定，对包括吴辉房产在内的地块进行征收。因吴辉与房屋征收部门未能达成征收安置补偿协议，睢宁县人民政府于2015年3月27日作出睢政房征补〔2015〕013号关于对吴辉房屋征收补偿决定，决定对吴辉实行房屋产权调换，安置房为期房，产权调换房屋位于金泰名城安置区，安置房为4号楼3201室、3204室和1号楼1807室。2015年4月左右，吴辉、仝爱芹对涉案房屋进行了装修，并居住至今。2017年11月17日，睢宁县房屋征收办公室发现吴辉占用涉案房屋，并向其发出《告知书》，要求其于2017年11月20日前于睢宁县房屋征收办公室联系，出示上房手续及相关房产证明等材料。如不联系、不说明情况，该办公室将于近期向公安部门申请，采取相应法律手段。2018年3月4日，案外人刘旭报警称有人未履行上房手续即入住涉案房屋，经公安机关调查发现系吴辉未有任何手续即入住涉案房屋，涉嫌寻衅滋事罪，并于2018年3月5日立案侦查。2020年7月17日，睢宁县睢城街道办事处向一审法院出具书面《证明》一份，证明原睢宁县睢城镇人民政府行政建制取消后，睢城镇城市建设办公室的职能由该街道承继，该街道认可睢宁县房屋征收办公室与张军莉变更房屋拆迁补偿安置协议的行为，睢宁县产属于张军莉的拆迁安置房。同日，睢宁县房屋征收办公室也向一审法院出具书面《证明》一份，证明张军莉持有的房屋拆迁补偿安置协议书中的改动及其办公室的印章真实有效，睢宁县产，属于张军的拆迁安置房。另查明，根据中国房价行情网统计，睢宁县近5年住宅房屋平均租金标准为14.39元/㎡。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。所谓房屋拆迁，通俗讲就是指拆迁人将被拆迁人原有的房屋拆除，并对被拆迁人进行重新安置，或对其损失进行补偿的法律行为。至于拆迁补偿方式，被拆迁人有权选择货币补偿或者选择产权调换。而产权调换就是指拆迁人用其新建或购买的房屋与被拆迁人进行产权交换，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算差价。产权调换后，被拆迁人失去对原有房屋的产权，同时拥有调换后的房屋产权。所以房屋拆迁补偿安置不同于一般的房屋买卖合同，其无需办理不动产登记证书，即可以合法拥有安置房产的所有权。即使该补偿安置房屋被另行出售给他人，被拆迁人也可以基于拆迁安置补偿合同关系，对补偿安置房屋享有优先权，更何况无权占有者。本案张军莉通过产权调换的方式获取涉案房产，并已经补交了上房差价及物业费等费用，虽然尚未取得权属登记证书，但并不影响其依法取得诉争房产的合法权利，且基于回迁安置房的特殊性质，张军莉对该房产也享有优先权。现该房产被吴辉、仝爱芹无故占有使用，张军莉有权请求排除妨害，其要求吴辉、仝爱芹从诉争房产中搬出，有事实和法律依据，依法予以支持。吴辉的房产虽然也被征收，但政府已经对其进行了安置补偿，安置房屋位于金泰名城安置区，并不在万宁小区，其未能提供有效证据证明其占有使用该房屋的合法权利基础，应当属于无权占有。其占用涉案房产期间对该房产进行了装修，亦无法律依据，依法应当予以拆除并将房屋恢复原状。吴辉、仝爱芹自2015年4月起即开始占用涉案房产，依法应当支付占用期间的使用费，但张军莉于2018年3月28日才补交上房差价、办理上房手续，故其主张自2018年3月28日起支付占用费，有事实和法律依据，予以支持。涉案房产建筑面积为195.23㎡，按照睢宁县近5年住宅房屋平均租金标准14.39元/㎡计算，每月租金数额应为2809.36元，现张军莉自愿按照1200元/月主张，标准合理，予以支持。综上所述，遂判决：一、吴辉、仝爱芹于判决发生法律效力之日起三十日内，将睢宁县产装修拆除并恢复原状后，将该房产返还给张军莉；二、吴辉、仝爱芹于判决发生法律效力之日起三十日内，支付张军莉占有使用费（自2018年3月28日起，按照1200元/月的标准，支付至实际搬离之日）。二审中，当事人未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于吴辉、仝爱芹是否系合法占有、使用诉争房产的问题。拆迁补偿安置是以产权调换作为补偿方式的以房换房的互易合同，被拆迁人是以牺牲原房屋居住权为代价来满足社会公共利益的需要，故对被拆迁人依据拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予保护。本案中，张军莉与睢宁县睢城镇城市建设办公室签订《房屋拆迁补偿安置协议》不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行了约定，还对协议的标的物即安置房的具体位置也作了明确、特别的约定，且张军莉亦提交了诉争房产的《上房结算凭证》、徐州恒信天骄物业管理有限公司睢宁分公司开具的物业费、公耗费、装修押金、垃圾押金等《收据》，能够确认张军莉系涉案诉争房产特定的拆迁安置对象。相反，吴辉、仝爱芹虽然主张，涉案诉争房产系征收管理部门先行安置给其所使用，但上述主张仅系吴辉、仝爱芹单方陈述性意见，其并未提供相关证据予以证实。据此，涉案诉争房产是否进行权属登记，并不能够成为非权利人吴辉、仝爱芹占有、使用的法定事由。综上所述，一审法院判定张军莉有权请求排除妨害，支持张军莉请求吴辉、仝爱芹从诉争房产中搬出的诉请，符合案情实际，本院依法予以确认。至于房产征收管理部门出具的《证明》未予质证的问题。上述《证明》系因涉及政府机构调整和职能整合，一审法院为落实相关情况而要求张军莉于庭后提供，虽然未予质证，但并不影响本案实体处理。综上，上诉人吴辉、仝爱芹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由上诉人吴辉、仝爱芹负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜演文审 判 员 赵东平审 判 员 周东海二〇二一年一月十五日法官助理 嵇海勇书 记 员 薛淑淑