新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新42民终77号 上诉人（原审被告）：乌苏市福升华房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌苏市物流园区南二路北侧友好路延伸段西侧福升华建材城****。 法定代表人：徐华强，该公司经理。 委托诉讼代理人：沈永浩，男，该公司办公室主任，住乌苏市。 委托诉讼代理人：周登明，新疆雪峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐锋，男，1986年8月18日出生，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 委托诉讼代理人：武晓玲，乌苏市南苑法律服务所法律工作者。 原审被告：张睿明，男，1990年2月21日出生，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 原审被告：刘邦，男，1988年2月29日出生，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 上诉人乌苏市福升华房地产开发有限公司（以下简称福升华公司）因与被上诉人徐锋、原审被告张睿明、刘邦房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院（2019）新4202民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭于2021年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人福升华公司的委托诉讼代理人沈永浩、周登明、被上诉人徐锋的委托诉讼代理人武晓玲、原审被告张睿明到庭参加诉讼，原审被告刘邦经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福升华公司上诉请求：撤销原判，改判福升华公司不承担赔偿责任及违约金。事实与理由：1.徐锋承租的商铺附近的房屋均已经办理了营业执照且在正常营业，徐锋也没有提交证据证实是福升华公司的原因未能协助办理营业执照等相关手续；2.对装修及拆除工程工资9000元、材料费35841元，徐锋并未提交足以令人采信的证据，只是一些送货单，不应当采信，应当委托具备相关资质的司法鉴定机构鉴定才能确定。张睿明、刘邦转让时，已对房屋进行了装修，徐锋只是做了一些改造，实际上他并没有进行真正的装修；3.徐锋没有按合同的约定给福升华公司交纳房租，福升华公司可以行使先履行抗辩权，所以损失和违约金都不应当承担。 徐锋辩称，1.导致双方的合同无法履行的原因是福升华公司不协助徐锋办理营业执照，福升华公司也一直没有竣工验收报告，案涉商铺附近的房屋办理了营业执照，也不能证明徐锋就可以办理营业执照；2.对于装修及拆除工程工资及材料费用，是实际产生的，案涉商铺面积208.68平方米，有送货单、正规发票及装修人员出庭证言证实，应当采信；3.一审确定的6000元违约金数额符合法律规定。徐锋与福升华公司签订了租赁合同，却不协助办理营业执照，致使无法实现合同目的，是根本违约，应当承担违约金。 张睿明陈述，当时我将商铺转给徐锋，我要求支付装修补偿款，我也按照徐锋的要求，去工商局将原先办理的营业执照及相关手续注销了，他和福升华公司重新签订的合同。至于签订合同后为什么没有履行，我不清楚，他也没有跟我讲过。 刘邦未到庭也未提交陈述意见。 徐锋向一审法院起诉请求：1.判令原告与第一被告解除商铺租赁合同；2.判令三被告退还原告房租费30000元；3.判令三被告赔偿原告经济损失52256.9元（物业费6446.4元，垃圾费513元，水费100元，电费200元，清雪费156.5元，装修费35841元，人工费9000元）；4.判令第一被告退还原告装修保证金2500元，并承担违约金20000元。 一审法院认定的事实：2016年7月22日福升华公司作为甲方，刘邦作为乙方，签订商铺租赁合同约定：“甲方将自己开发建设的坐落于乌苏市××区，面积208.68平米商铺租赁给乙方。租期为三年一个周期，即自2016年6月1日至2019年5月30日止，租金合计60000元，于2016年7月21日前付清。”2018年4月30日，刘邦以个人原因无法经营为由，向福升华公司递交退房申请，申请退租福升华国际建材城2号21号房。2018年5月29日，原告徐锋与被告张睿明、刘邦口头协商，张睿明、刘邦将其承租的案涉商铺转租给原告徐锋，约定由原告徐锋承担2018年的租金20000元，并向张睿明、刘邦支付装修费用10000元，合计30000元。后刘邦将与福升华公司签订的商铺租赁合同承租人变更为徐锋。徐锋与福升华公司签订了商铺租赁合同，合同约定：“甲方将自己开发建设的坐落于乌苏市××区，面积208.68平米商铺租赁给乙方。租期为三年一个周期，即自2016年6月1日至2019年5月30日止。租金合计60000元，于2016年7月21日前付清。另乙方在租赁期所产生的所有费用即税金均由乙方承担。”2018年5月29日，原告徐锋以刘邦名义向乌苏市福升华新捷物业服务有限公司交纳2016年的清雪费156.50元、垃圾费313元、2017年的物业费4550.40元、2018年1月至5月的物业费1896元，共计6915.90元。2018年6月2日，原告徐锋向乌苏市福升华新捷物业服务有限公司交纳房屋设施设备保证金2500元、水费100元、电费200元、装修垃圾清理费200元，合计3000元。另查明，1.张睿明与刘邦系合伙人；2.庭审中，原告徐锋称向被告张睿明支付租金30000元，并提交微信转账的图片，证明在2018年5月29日向被告张睿明微信转账15000元（7000元+4000元+4000元），在2018年8月10日微信转账2000元，共计17000元。对此，被告张睿明称收到原告徐锋15000元的事实无异议，对2018年8月10日的转账2000元称与本案无关，是其个人从原告徐锋处借款2000元，但被告张睿明未提交借款2000元的相关证据；3.2018年7月25日，原告徐锋为装修案涉商铺支出装修及拆除工程工资9000元，支出材料费35841元，合计44841元；4.福升华公司承建的福升华乌苏国际建材城2号楼已竣工验收。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告徐锋与福升华公司签订的商铺租赁合同，因被告福升华公司未能协助办理相关手续，原告无法进行经营，导致该租赁合同无法履行，庭审中，被告福升华公司也同意解除该合同，故对于原告主张解除其与福升华公司签订商铺租赁合同的诉讼请求，该院予以支持。本案中，张睿明、刘邦合伙承租案涉商铺的事实，被告张睿明、刘邦均无异议，该院予以确认。对于原告主张由三被告退还租金30000元的问题，原告为租赁案涉商铺向被告张睿明支付租金的事实，被告张睿明予以认可，对于所交纳的租金金额，原告称向张睿明支付30000元，被告张睿明仅认可收取20000元，对于剩余租金原告称以现金方式支付，因其未提供证据加以证明，且被告张睿明不予认可，故确认原告已付租金为20000元。因张睿明、刘邦系合伙人，故原告主张的租金20000元应由被告张睿明、刘邦负责退还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持……。”对于原告主张由三被告赔偿其因装修产生的损失44841元的问题，案涉商铺租赁合同第七条第1项约定“乙方自签订合同后一个月内，即进行进店装修、经营。”原告租赁商铺用途为“装修、建材”，根据经营的范围进行装修是必然的，且其主张的装修费有增值税发票以及装修材料送货单能够相互印证，被告福升华公司虽提出异议，但未提出鉴定申请。现装修材料无法拆除，或拆除将造成租赁房屋受损，因此，对其主张的装修损失44841元，因福升华公司未履行协助办理相关手续的义务，是租赁合同无法履行主要原因，故该项损失应由出租人福升华公司赔偿。对于原告主张为租赁案涉商铺交纳物业费用6915.90元（2016年的清雪费156.50元、垃圾费313元、2017年的物业费4550.40元、2018年1月至5月的物业费1896元），是被告张睿明、刘邦租赁期间应付费用，由原告徐锋代二被告交纳的事实，二被告亦无异议，故该项费用6915.90元应由张睿明、刘邦负责向原告退还。对于原告主张的装修保证金2500元，是向乌苏市福升华新捷物业服务有限公司交纳，原告应向乌苏市福升华新捷物业服务公司另行主张。对于原告主张的违约金20000元，因案涉商铺租赁合同第六条第5项明确约定“甲方按照工商、税务等主管部门的要求，有义务协助乙方办理相关事宜”，福升华公司未履行协助义务，应承担相应的违约责任，鉴于本案原告租赁商铺的期限为一年，因此违约金酌定为6000元。判决：一、解除原告徐锋与被告乌苏市福升华房地产开发有限公司签订的就乌苏市福升华国际建材城2-221号商铺租赁合同；二、被告张睿明、刘邦返还原告徐锋租金20000元、物业费用6915.90元，合计26915.90元于本判决生效后十五日内付清；三、被告乌苏市福升华房地产开发有限公司赔偿原告徐锋损失44841元，违约金6000元，合计50841元于判决生效后十五日内付清；四、驳回原告徐锋其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人围绕焦点向法庭提交了新的证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。福升华公司向法庭提交了新证据1.竣工验收备案表、施工单位竣工验收意见、建设单位竣工验收意见、勘察单位验收意见、单位工程地质勘察质量检验检测报告、设计单位验收意见、单位工程设计文件质量检查报告、竣工验收方案，证明在2017年8月竣工验收已经完成了，有竣工验收报告。徐锋质证，真实性没有异议，关联性和证明的问题不认可，主要是福升华公司未能协助徐锋办理相关手续，才使合同无法履行。张睿明质证，三性认可。证据2，照片三张，证明徐锋改装部分店面，没有产生那么多的装修费，最多不超过3000元。徐锋质证，真实性不认可，这上面显示不出来是谁装修的。张睿明质证，真实性认可，徐锋就改动了一楼瓷砖的部分。徐锋提交了新证据，照片五张，证明徐锋对店铺进行装修的事实。福升华公司、张睿明质证，真实性认可，证明的问题和关联性均不认可，是徐锋租赁前已经装修的。 认证，对于福升华公司提交的新证据1，徐锋、张睿明认可真实性，予以采信；新证据2，照片本身无法证实装修费用，因此不予采信；对徐锋提交的新证据，照片无法证实装修费用，不予采信。 张睿明、刘邦未向法庭提交新证据。 二审经庭审查明的事实与一审认定事实的一致，本院予以确认。 本案的争议焦点是：福升华公司是否应当承担徐锋的各项损失及违约金？ 本院认为，本案中，福升华公司上诉主张由于徐锋未支付租金，福升华公司享有先履行抗辩权才不协助办理营业执照等手续的。在徐锋一审提交的五段录音资料中，可以看出对于徐锋要求福升华公司协助办理营业执照，福升华公司的工作人员均答复提供不了手续，办不了营业执照，也均未提出让徐锋交房租的事情；虽然二审中张睿明陈述其收取徐锋支付的2万元是装修补偿款，d但张睿明一审认可徐锋给其支付了2万元房租，根据法庭禁止反言原则，且一审判决张睿明、刘邦返还徐锋2万元房租，张睿明、刘邦均未提出上诉，应当认定一审庭审中张睿明的陈述真实，即刘邦与福升华公司签订租赁合同后，按照合同的约定一次性支付了三年的房租6万元，2018年5月，张睿明、刘邦将案涉商铺转让给徐锋时，徐锋需向张睿明、刘邦支付房租2万元，没有义务向福升华公司支付房租，因此可以认定案涉租赁合同无法履行的原因是福升华公司不协助徐锋办理营业执照，致使徐锋无法营业，而不是徐锋未支付房租的原因。福升华公司上诉主张徐锋提交的装修损失证据送货单、发票、证人证言不足以证实装修损失，福升华公司不应当承担装修损失的问题，徐锋对案涉商铺进行了装修、存在装修损失提交了以上证据，完成了基本举证义务，福升华公司认为这些证据不真实或者不足以证实装修损失，应当提出反驳证据，但福升华公司并未提出反驳证据，因此一审对徐锋的装修损失确认正确。福升华公司上诉主张不应当承担违约金的问题，由于福升华公司不协助徐锋办理营业执照，造成徐锋无法实现租赁商铺的合同目的，应当承担违约责任，一审酌定6000元无不妥，应当予以维持。刘邦经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。 综上所述，福升华公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1071元，由上诉人乌苏市福升华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  范 淑 桂 审 判 员  张 艳 梅 审 判 员  马 桂 兰 二〇二一年一月二十二日 法官助理  杜 慧 杰 书 记 员  阿丽娜尔