江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏12民终2621号 上诉人（原审原告、案外人）：丁思明，男，汉族。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘桂兰，女，汉族。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：钱晔，女，汉族。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：黄卫东，男，汉族。 原审被告（被执行人）：周佃春，女，汉族。 原审被告（被执行人）：黄韬，男，汉族。 原审被告（被执行人）：刘静，女，汉族。 原审被告（被执行人）：连云港昊云房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320723660071795W，住所地连云港市灌云县伊山镇南京东路**（原伊新路）。 法定代表人：黄卫东，该公司董事长。 上诉人丁思明与被上诉人刘桂兰、钱晔及原审被告黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司（以下简称昊云公司）案外人执行异议之诉一案，江苏省泰州市姜堰区人民法院（以下简称姜堰法院）作出（2020）苏1204民初2929号民事判决，上诉人丁思明对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理完毕。 丁思明向原审法院提出诉讼称：丁思明于2016年4月12日与昊云公司订立商品房认购协议书，购买其开发的灌云县昊云商务大厦××号房屋并于同日交付定金80000元，同年5月付40000元，6月付清余款48000元，并早已实际占有使用该房屋，至今已四年之久。至2020年5月13日其发现自己购买的房屋被姜堰法院裁定拍卖，案号为（2016）苏1204执2981号之十八，于是丁思明在2020年6月依法向该院书面提出执行异议，该院于2020年6月17日作出（2020）苏1204执异55号执行裁定书，驳回了丁思明的异议申请。丁思明所购房屋有书面房屋买卖协议，且已支付全额购房款，早已实际占有、装修入住多年并缴纳物业管理费及水电费，依法享有该房屋的所有权。未办理产权是因昊云公司原因所致。故提起诉讼，请求：1.依法停止对灌云县昊云商务大厦××号房屋的强制执行并请求确认该涉案房屋系丁思明所有；2.本案诉讼费用由对方承担。 刘桂兰、钱晔辩称，1.丁思明虽与昊云公司签订了认购协议，但该协议明确约定了必须签订商品房买卖合同，且案涉房屋昊云公司已与许某签订编号为××的商品房买卖合同并登记领取了编号为××号的不动产产权证。2.丁思明提供的水电费发票部分是由物业公司开具的，根据姜堰法院审理的类案调查查明物业费等收据是事后补收，倒签时间补开收据。正式的水费票据是在2017年9月份以后才发生，也是在灌云法院查封之后。因此在法院查封之前，丁思明没有合法占有房屋。3.案涉房屋××号的价款支付是虚假的。2016年4月丁思明支付8万元，其中4万元承兑，4万元是POS机刷卡，同年5月的4万元收据没有载明付款方式，同年6月份的4.8万元POS机刷卡。所有付款没有转账，与提交的银行账单不能对应，不能证明全额支付了房款。4.案涉房屋系商铺性质，自签订认购协议后至今既未签订商品房买卖合同，也没有要求昊云公司办理产权证，且明知他人办理了不动产产权证无动于衷。故不能办理产权证是丁思明自身原因所致。综上，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条和第二十九条之规定，丁思明的诉讼请求应予驳回。 姜堰法院经审理查明，2016年11月9日，姜堰法院对刘桂兰、钱晔诉黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司民间借贷纠纷一案作出（2016）苏1204民初5614号民事调解书：一、黄卫东、黄韬所欠刘桂兰、钱晔借款本息7700000元，由黄卫东、周佃春、黄韬、刘静于2016年11月30日、2017年1月26日、2017年6月30日、2017年12月30日、2018年6月30日、2018年12月30日、2019年6月30日前各支付刘桂兰、钱晔1000000元，于2019年12月30日前支付刘桂兰、钱晔700000元，双方纠纷就此了结；若黄卫东、周佃春、黄韬、刘静不按期足额履行，刘桂兰、钱晔可按8000000元申请法院强制执行，但申请执行时应扣除已履行部分；二、连云港昊云房地产开发有限公司对黄卫东、周佃春、黄韬、刘静的上述还款承担连带清偿责任；三、案件受理费97121元，依法减半收取48560.50元，财产保全费5000元，合计53560.50元，由黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、昊云公司负担。 2016年9月26日，姜堰法院根据刘桂兰、钱晔的申请，作出（2016）苏1204民初5614号民事裁定书：冻结黄卫东、周佃春、黄韬、刘静、连云港昊云房地产开发有限公司银行存款12880000元或查封其等额财产。 根据刘桂兰、钱晔的申请，姜堰法院于2016年12月1日立案强制执行，案号为（2016）苏1204执2981号。本案执行中，姜堰法院于2020年5月14日作出（2016）苏1204执2981号之十八执行裁定书：拍卖被执行人连云港昊云房地产开发有限公司名下坐落于灌云县××号房屋。 案外人丁思明对本案执行标的提出异议后，姜堰法院于2020年6日17日作出（2020）苏1204执异55号执行裁定，驳回丁思明的异议请求。丁思明不服该裁定，向姜堰法院提起执行异议之诉。 另查明，1.2016年4月12日，甲方（销售方）昊云公司与乙方（认购方）丁思明签订商品房认购协议书，载明：乙方预定甲方建设开发的位于灌云县伊山南路9号昊云明日之星商务大厦项目××号房屋，该房屋暂测建筑面积42.37平方；房屋原价为建筑面积每平方米5138元，总价217697元实际成交价为建筑面积每平方米3965.06元，总价168000元；认购有效期5日；协议签订时乙方支付定金80000元，乙方须在上述房屋保留期限内，携本协议到甲方售楼处与甲方协商签订《商品房买卖合同》有关事宜，上述定金在甲、乙方签订《商品房买卖合同》时由甲方抵作该房屋的购房价款；乙方选择一次性付款的付款方式，在与甲方签订《商品房买卖合同》后向甲方支付购房款；等等。依丁思明提交的昊云明日之星收据合同签订当日交定金8万元，同年5月30日交4万元，同年6月交4.8万元。2016年7月15日，昊云公司开具增值税普通发票，载明购买方名称丁思明，购房款，××号房屋，数量42.37，价税合计167999.59元。 2.生效的江苏省灌云县人民法院（2018）苏0723民初214号民事判决书和江苏省连云港市中级人民法院（2020）苏07民终40号民事判决书均载明“昊云公司与许某于2015年4月12日签订了案涉坐落于灌云县伊山镇伊山中路西侧灌云县商务大厦第××号等商铺十七份《商品买卖合同书》…，合同编号分别为……××……寄涉十七份《商品房买卖合同书》载明：……5、××号商铺面积42.37平方米，单价1966.91元，总价款87505元；6、……许某与张某于2017年7月27日办理了上述商品房产权登记。” 3.灌云县不动产登记中心2020年7月14日不动产权属信息查询证明载明，案涉房屋××号；权证号为苏（2017）灌云县不动产权第××号；权利性质：出让/市场化商品房；土地使期限：2047-04-01止；不动产用途：商服用地/商业、金融、信息；权利其它状况：持证人许某；竣工时间：2015年5月18日；等等。 姜堰法院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依生效的江苏省灌云县人民法院和江苏省连云港市中级人民法院民事判决书及灌云县不动产登记中心提供的查询信息，案涉房屋性质为商铺，不动产用途：商服用地/商业、金融、信息；昊云公司与许某于2015年4月12日签订了编号为××号的《商品房买卖合同》，许某与张某于2017年7月27日办理了案涉房屋不动产产权登记，因此，案涉房屋在未依法撤销登记前为许某和张某共同共有，非昊云公司所有。丁思明依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，提起执行异议之诉要求排除强制执行，因案涉房地产非登记在昊云公司名下，不具有适用该规定的前置条件。其次，生效的江苏省灌云县人民法院（2018）苏0723第214号民事判决书依刘桂兰、钱晔的撤销权起诉，判决撤销昊云公司与许某于2015年4月12日签订的灌云县商务大厦××号房商品房买卖合同（合同编号为××）。该生效判决不具有当然回复登记至昊云公司的效力。再次，生效判决撤销昊云公司与许某签订的《商品房买卖合同》，即使案涉房屋回复到原有状态，因案涉房屋性质为商铺，具有投资属性，不属于消费者生存权保护的范畴，不能参照适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。即使如丁思明所称案涉房屋系商住两用房，丁思明与昊云公司仅签订了房屋认购协议书，并未依约定签订合法有效的书面合同即商品房买卖合同。且丁思明未举证证明其妻及其子女名下无其他用于居住的房屋。已支付房屋的价款虽有昊云公司的收据，但其现金支付不能形成支付证据证明链，故丁思明的主张仍不能满足最高人民法院巜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定的条件。况且，昊云公司明知已与许某签订房屋买卖合同，仍与丁思明签订商品房认购协议，丁思明在协议后未依法主张权利，则不能排除恶意串通损害他人权益的嫌疑。综上，丁思明就本案案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。遂判决：驳回丁思明的诉讼请求。案件受理费3660元，由丁思明负担。 上诉人丁思明不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、上诉人购房的目的是自住使用，且在购房后在其中生活多年，实际居住生活行为本身就说明了非商用性质；2、本案房屋买卖双方虽未签订房屋买卖合同，但房屋认购协议书的内容具有商品房买卖合同的基本条款；3、上诉人夫妻及其子女名下无居住房屋，购房款也已通过转账等合法形式予以支付；4、上诉人也多次向昊云公司主张权利，但未果。请求撤销原判决，支持上诉人的一审诉讼请求。 被上诉人刘桂兰、钱晔答辩认为，1、昊云公司与上诉人并没有签订合法有效的商品房买卖合同，昊云公司是与许某签订的商品房买卖合同，且许某领取了不动产权证，所以上诉人所提交的认购协议书不具备真实性，且一房两卖，属于恶意串通；2、上诉人所提交的付款依据也不真实，4万元的承兑汇票没有任何的复印件或开票人，4万元和4.8万元都是POS机刷卡消费，没有一笔是转帐，而开发商的收据上载明的都是转帐；3、原审认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，依法应予维持。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。昊云公司与许某于2015年4月12日就案涉房屋签订了编号为201504120014的《商品房买卖合同》，许某与张某并于2017年7月27日办理了案涉房屋不动产产权登记，到目前为止，案涉房屋仍登记在许某和张某名下。2016年4月12日昊云公司与丁思明签订商品房认购协议书，明显晚于昊云公司与许某于2015年4月12日就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，且属于一房两卖，也无法办理产权登记。上诉人在签订商品房认购协议书，长达三年左右的时间内，未能积极主动的主张自己的权利，原审据此认为不能排除双方恶意串通可能损害他人权益的嫌疑，并认定上诉人就本案案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。上诉人的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律及所作判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费3660元，由上诉人丁思明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二一年一月六日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青