广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终18979号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨宇刚，男，汉族，1972年7月15日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：董发现，男，汉族，1966年3月27日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：侯喜莲，女，汉族，1966年8月19日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：曹茂华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：叶凌云，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。上诉人杨宇刚因与被上诉人董发现、侯喜莲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初21914号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨宇刚的上诉请求：一、依法撤销原审判决第二项和第四项；二、改判董发现、侯喜莲支付对杨宇刚的资金非法占用费1767元。事实和理由：一、南山法院对“占用”概念认定不清。“占用”概念为占有并使用，杨宇刚在4月30日与董发现、侯喜莲完成房屋交接后，从5月1日到11日期间，既没有占有该房屋，也没有使用该房屋;而董发现、侯喜莲在杨宇刚交房当日己安排多家中介来看房拍照，并从5月1日开始安排中介上网重新出租该房产。董发现、侯喜莲在5月1日到11日期间已接手该房产，并安排多人多次打扫卫生、刷墙等，以便重新出租。在此期间，杨宇刚己交接房屋给董发现、侯喜莲，没有任何占有和使用该房产的行为，不属于“占用”概念，而是董发现、侯喜莲己接手该房产，并安排重新装修和出租，属于占有和使用该房产的行为，属于“占用”概念。南山法院对“占用”事实认定错误。杨宇刚交房当日保留一套房产钥匙己与董发现、侯喜莲沟通确认，并通知董发现、侯喜莲钥匙的用途是更换茶几玻璃和床单，董发现、侯喜莲并没有拒绝或否定，而且杨宇刚进入该房产的行为也是更换茶几和被单，并没有其它行为发生，而且更换后己拍照并告知董发现、侯喜莲。董发现、侯喜莲非法扣押杨宇刚押金在先，而杨宇刚保留钥匙解决董发现、侯喜莲要求修复茶几玻璃、拖把池、补床单的行为在后，杨宇刚保留钥匙和进入房间更换茶几玻璃和床单的动机和行为都是在解决与董发现、侯喜莲的纠纷，而且期间杨宇刚一直在告知董发现、侯喜莲问题解决进度，董发现、侯喜莲并没有反对该解决方案，杨宇刚也没有任何影响董发现、侯喜莲在此期间对房屋进行装修、出租和看房的行为，所以杨宇刚从动机、行为上都不属于占用房屋，在事实上完全不成立，而董发现、侯喜莲从2019年5月1日到2020年5月7日，非法占用杨宇刚押金21000元却是事实。二、杨宇刚租赁董发现、侯喜莲房屋两年的时间，期间会有墙壁的自然损耗和脏污，合同条款中只对“人为损坏”有恢复或赔偿责任，但墙壁不属于“人为损坏”，所以杨宇刚没有义务赔偿董发现、侯喜莲重新粉刷墙壁的费用。董发现、侯喜莲提交的地板、阳台护栏、家具的维修证明，并不能证明是杨宇刚造成了这些损坏，董发现、侯喜莲在出租给杨宇刚之前，该房屋、地板、阳台护栏、家具已经使用了十几年，而且之前也有其他租户使用，董发现、侯喜莲没有任何证据表明地板、护栏和家具的问题是杨宇刚使用期间造成的，所以法院在没有事实证据证明的情况下，不能只依靠董发现、侯喜莲提交的交接照片就认定是杨宇刚使用期间导致的，更不能根据董发现、侯喜莲的维修行为判定董发现、侯喜莲行为和认定事实的合理性。杨宇刚己按照双方都认定的事实更换了床单和茶几玻璃，对于杨宇刚未认定的董发现、侯喜莲赔偿诉求，由于董发现、侯喜莲缺乏合同条款依据和法律所能认定的事实证据，杨宇刚没有理由做任何补偿。三、杨宇刚与董发现、侯喜莲的房产租赁合同第四条4.3款明确规定:合同期满，乙方如不再续约，在乙方结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用2日内，甲方应将履约保证金退还给乙方(不计利息)。董发现、侯喜莲在杨宇刚从5月1日到7日履行完该条款义务后，董发现、侯喜莲从2019年5月9日(按合同返还归还杨宇刚押金日)到2020年5月7日，一直非法扣押杨宇刚押金，造成杨宇刚在资金使用方面的损失。合同认定在条款规定期间董发现、侯喜莲不需要支付利息，但在杨宇刚己履行完该条款，而董发现、侯喜莲不履行该条款的期间，董发现、侯喜莲是有责任支付杨宇刚利息的，以弥补杨宇刚在此期间由于董发现、侯喜莲占用杨宇刚资金给杨宇刚带来的资金使用损失。董发现、侯喜莲非法占用杨宇刚资金21000元一年，按照年率5.6%和加收罚息50%，董发现、侯喜莲应赔付杨宇刚资金占用费:21000×0.056×1.5=1767元被上诉人董发现、侯喜莲答辩称：杨宇刚并没有按时清洁好房屋，违反了租赁合同的约定，使得房屋无法进行交接，同时，杨宇刚交房应当将所有的钥匙、门禁交还，但是杨宇刚自行保留了一套钥匙和门禁，多次出入涉案房屋，使得董发现、侯喜莲无法对房屋进行实际出租。根据杨宇刚的陈述，杨宇刚在5月11日才最终将损坏的茶几、床罩送回房屋，到此时，董发现、侯喜莲才能够正常将房屋对外出租，这些情况都导致董发现、侯喜莲无法出租房屋，杨宇刚一直在遥控房屋的实际使用。董发现、侯喜莲一直都同意将房屋押金退还给杨宇刚，前提是杨宇刚交接房屋和对房屋的毁坏进行修复，但杨宇刚一直不积极修复，所以才会由董发现、侯喜莲自行修复，这些修复的时间所带来的租金损失都应当由杨宇刚承担。最后请求二审法院维持一审判决。上诉人杨宇刚向一审法院起诉请求：l.董发现、侯喜莲应立即无条件退还押金21000元，并赔偿从5月1日合同届满到9月1日未返还押金的两个月的罚息，按照6个月以内银行年利率5.6%计算，罚息利率标准为加收50%,合计赔偿杨宇刚利息21000×0.056×4×1.5÷12＝588元，以上合计21588元；2.董发现、侯喜莲承担诉讼费用。被上诉人董发现、侯喜莲向一审法院反诉请求：1.判令杨宇刚向董发现、侯喜莲承担从2019年5月1日至5月11日的房屋占有使用费4326元；2.判令杨宇刚向董发现、侯喜莲承担房屋的墙壁、木地板、阳台护栏、家具等的维修费共5870元；3.判令杨宇刚交还董发现、侯喜莲的存折；4.判令杨宇刚承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于深圳市南山区（涉案房产），于2003年12月16日登记至董发现名下，建筑面积92.74平方米。2017年4月14日，董发现（出租方、甲方）与杨宇刚（承租方、乙方）、深圳市世华房地产投资顾问有限公司（居间方，以下简称“世华公司”）签订《房产租赁合同》，侯喜莲系董发现代理人，合同约定：甲方同意将涉案房产及其设备出租给乙方作为住宅使用；建筑面积约为92.74平方米；租赁期一年，自2017年5月1日起至2018年4月30日止；每月租金为10500元，乙方须于每月一日前向甲方支付；签订本合同当日内，乙方应向甲方支付21000元作为履约保证金；合同期满，乙方如不再续约，在乙方结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后2日内，甲方应将履约保证金退还乙方；租赁期间，乙方如对房产设施故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状，或向甲方赔偿经济损失，但正常自然损耗除外；及其他内容。侯喜莲向杨宇刚出具了《收款收据》，载明其收到杨宇刚承租涉案房产押金21000元。2019年4月1日，杨宇刚支付了涉案房产3月、4月管理费520元。2019年5月1日，深水海纳水务集团股份有限公司出具《收款收据》，载明收到涉案房产直饮水服务费。2019年5月6日，深圳市蔚蓝海岸社区服务中心出具《收款收据局》，载明收到涉案房产2019年3至4月本体、水费、排污费、垃圾处理费共129.01元。2019年5月7日，杨宇刚缴纳燃气费49元。董发现、侯喜莲提交了涉案房产的照片，以证明杨宇刚交还涉案房产时，房屋处于墙壁破损、地板刮花、茶几表面钢化玻璃丢失、床笠丢失、拖把池破损、阳台护栏掉漆等状态，杨宇刚称上述照片是董发现、侯喜莲在清理房屋的相关区域时特意拍摄的照片。董发现、侯喜莲提交了世华公司员工薛平签字的《退房情况说明》，以证明董发现、侯喜莲收房时涉案房产的损坏情况。杨宇刚对上述证据的真实性不予认可。董发现、侯喜莲提交了收款收据及送货单，以证明其为涉案房产支出清洁费520元、墙壁修复人工费2000元、木地板修复费900元、购买油漆1050元、拖把池200元。董发现、侯喜莲提交了其与杨宇刚的微信聊天记录，聊天内容显示：2019年5月1日，杨宇刚：“今天我会送一套门卡和钥匙给小薛，不影响你看房出租，水电煤气明天要与我结清，押金在5月5日退给我。你没有退押金前，房子是不可能出租的”，并发送了四张涉案房产的照片，称“这是墙面需要处理的地方”、“这是拖把池边缘破损情况，不影响使用，可以按照采购价的30%赔偿外观”；5月6日，杨宇刚：“1茶几玻璃5月8日前会搞好。2拖把池价格在200元，边缘破损，我赔你100元。3凳子边缘破损，我赔你50元”；5月7日，杨宇刚：“关于墙面和地板解决方案，1乙方今天会安排人员处理甲方提出的墙面和地板问题，大概需要2-3天时间，其中自然损耗部分与乙方无关，其它明显的部分会进行处理。”；5月11日，杨宇刚“今天我把茶几和床罩送过去，其他事情再进一步处理”；5月28日，杨宇刚“这两天我安排换拖把池，地板补色打蜡，周五你把押金退给我……”。董发现、侯喜莲提交了小区监控查询审批表，以证明杨宇刚于2019年5月6日、5月11日多次出入涉案房产，杨宇刚称其进入涉案房产是为了更换茶几玻璃及床单。庭审中，杨宇刚陈述其于2019年5月1日将一套钥匙和门禁卡交付给中介公司，另一套钥匙及董发现、侯喜莲的存折仍在杨宇刚处；其未对涉案房产内的凳子和护栏进行维修；其于2019年5月11日，通过留有的钥匙，将茶几玻璃和床单送至涉案房产内。一审法院认为：杨宇刚与董发现签订的《房产租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。本案中，《房产租赁合同》已于2018年4月30日到期终止根据董发现、杨宇刚的陈述，双方于合同到期后约定续签一年，故该《房产租赁合同》继续有效。2019年4月30日，涉案合同期限届满，杨宇刚于2019年5月1日交还钥匙及门禁卡一套，并于5月6日、7日缴清水费、排污费、燃气费等各项费用，根据合同约定，董发现应向杨宇刚返还押金21000元。杨宇刚主张按银行利率5.6%的1.5倍支付押金利息，无合同约定，法院不予支持。杨宇刚未归还涉案房产全部钥匙，并于2019年5月11日仍进入涉案房产，故董发现主张2019年5月1日至5月11日的房屋占有使用费，法院予以支持，杨宇刚应支付上述期间房屋占有使用费4187.1元（11800÷31×11）。合同期满，杨宇刚应按合同约定的标准向董发现交还涉案房产，从微信聊天记录来看，涉案房产的墙壁、地板、拖把池、凳子、护栏存在一定程度的损坏，但考虑墙壁、地板等亦存在自然损耗的原因，董发现、侯喜莲提交的收款收据、送货单仅载明清洁费520元、墙壁修复人工费2000元、木地板修复费900元、购买油漆1050元、拖把池200元，故法院结合董发现的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令杨宇刚赔偿董发现涉案房产的墙壁、地板、阳台护栏、家具等维修费损失1000元。杨宇刚于庭审中陈述董发现、侯喜莲的存折在杨宇刚处，故董发现、侯喜莲主张归还存折，法院予以支持。涉案合同相对人系杨宇刚与董发现，侯喜莲仅系董发现代理人，故杨宇刚向侯喜莲主张返还押金、侯喜莲向杨宇刚主张房屋占有使用费和赔偿损失，无合同依据，法院不予支持。一审法院判决：一、董发现于本判决生效之日起十日内向杨宇刚返还押金21000元；二、杨宇刚于本判决生效之日起十日内向董发现支付2019年5月1日至5月11日期间的房屋占有使用费4187.1元；三、杨宇刚于本判决生效之日起十日内向董发现、侯喜莲返还存折；四、杨宇刚于判决生效之日起十日内向董发现赔偿墙壁、地板、阳台护栏、家具等维修费损失1000元；五、驳回杨宇刚的其他诉讼请求；六、驳回董发现、侯喜莲的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费169.85元，杨宇刚已预交，由杨宇刚负担4.63元，董发现负担165.22元；反诉案件受理费28.2元，董发现、侯喜莲已预交，由董发现、侯喜莲负担13.85元，杨宇刚负担14.35元。二审中，上诉人杨宇刚提交了一份证据，系六张照片（打印件），用于证明交接房屋当日杨宇刚有清洁房屋，已经将房屋打扫干净了。被上诉人董发现、侯喜莲质证称：该证据系打印件，不属二审新证据，对其真实性不予认可，对其合法性、关联性也不予认可。关于房屋是否清洁，2019年5月1日房屋中介薛平曾经作出过一份情况说明，可以证明房屋并没有进行清洁，非常脏乱，家具有各种损坏。对此，本院认为，因上述照片系打印件，看不出拍摄时间及地点，被上诉人对其真实性、合法性及关联性均不予认可，固本院不予确认。经二审查明，原审法院查明事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，上诉人杨宇刚与被上诉人董发现签订的《房产租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方争议的焦点问题是：涉案房屋是否符合合同约定的交还标准及何时交还。关于涉案房屋是否符合合同约定的交还标准及何时交还的问题。《房产租赁合同》约定的租赁期至2018年4月30日，并对期满交还房屋的标准进行了约定。从一审查明的微信聊天记录来看，涉案房屋的墙壁、地板、拖把池、凳子、护栏均存在一定程度的损坏，但考虑墙壁、地板等亦存在自然损耗的原因，一审中董发现、侯喜莲提交的收款收据、送货单仅载明清洁费520元、墙壁修复人工费2000元、木地板修复费900元、购买油漆1050元、拖把池200元，故一审法院结合董发现的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令杨宇刚赔偿董发现涉案房产的墙壁、地板、阳台护栏、家具等维修费损失1000元并无不当。杨宇刚也认可其于2019年5月11日，通过自己留有的钥匙，将茶几玻璃和床单送至涉案房产内。该陈述也印证了杨宇刚也认为其交还给董发现的房屋不符合合同约定的标准而在自行进行弥补。从董发现、侯喜莲一审提交的小区监控查询审批表来看，杨宇刚于2019年5月6日、5月11日曾多次出入过涉案房产。杨宇刚虽称其于2019年5月1日交还了一套钥匙及门禁卡，但并未归还涉案房产全部钥匙，之后仍于2019年5月6日、5月11日多次出入涉案房产，未完成全部的交还房屋行为。故董发现主张涉案房屋占有使用费应计算至2019年5月11日，一审法院对此予以支持并无不当，杨宇刚主张不应支付2019年5月1日至5月11日期间房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。本案中杨宇刚还主张董发现应按银行年利率5.6%的1.5倍向其支付押金利息。杨宇刚的该项主张，无合同约定，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上，上诉人杨宇刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人杨宇刚负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二一年一月十二日书记员 谢心宇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。