江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终7090号 上诉人(原审原告、案外人)：蔡海波，男，1966年8月12日生，汉族，住江苏省新沂市。 委托诉讼代理人：葛一支，江苏沭新律师事务所律师。 被上诉人（申请执行人）：范积坤，男，1965年5月14日生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（被执行人）：新沂市安隆房地产开发有限公司，住所地江苏省新沂市临沭路安隆花苑售楼处。 法定代表人：陈钱洪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐长虹，江苏众耕律师事务所律师。 上诉人蔡海波因与被上诉人范积坤、新沂市安隆房地产开发有限公司（以下简称安隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省新沂市人民法院（以下简称原审法院）作出的（2019）苏0381民初10564号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人蔡海波上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：上诉人于2010与被上诉人安隆公司达成涉案两套房屋的买卖协议，达成协议后，向安隆公司已交购房款13万元，安隆公司将涉案的两套房屋交付上诉人，上诉人占有使用涉案房屋至今。因涉案房屋被浙江省法院查封，无法办理产权变更登记。上诉人认为，原审法院查封涉案两套房屋前，上诉人与安隆公司已达成房屋买卖协议(在庭审中，安隆公司承认与上诉人已签订涉案房屋的订购单)，并交纳部分购房款(对于余下的购房款上诉人也愿意交给执行法院)，且已实际占有使用至今，上诉人对无法办理产权过户无过错，上诉人系涉案两套房屋的实际所有权人，其享有的权益足以排除原审法院的强制执行。原审法院认定上诉人享有的权益并不足以排除强制执行错误。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人安隆公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法判决。 被上诉人范积坤未到庭亦未提交答辩意见。 经审理查明，2017年5月27日，原审法院对徐成吉诉安隆公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）苏0381民初732号民事判决，判令：安隆公司于判决生效之日起十日内向徐成吉支付工程款396.8611万元及利息。安隆公司不服上述判决，向本院提起上诉。经本院调解，安隆公司、徐成吉达成调解协议：一、双方确认安隆公司向徐成吉支付工程款400万元，徐成吉放弃主张利息损失等其他费用；二、本调解书送达后，徐成吉通过向一审法院申请执行的方式实现上述债权。三、一审案件受理费及保全费60510元由徐成吉负担，二审案件受理费36640元减半后收取18320元，由安隆公司负担。2018年11月20日，本院作出（2017）苏03民终4315号民事调解书对上述协议予以确认。 2016年2月4日，原审法院根据徐成吉的申请，作出（2016）苏0381民初732-1号民事裁定：轮候查封安隆公司位于新沂市，3号楼1单元103、1402、1503、1602室，4号楼1单元1403、1502、1702、1804,8号楼1单元1702、1801室房屋，查封期限为三年。 2018年12月4日，徐成吉与范积坤签订《债权转让协议书》一份，约定徐成吉将其对安隆公司400万元的债权转让给范积坤，范积坤同意受让。 根据范积坤的申请，原审法院于2018年12月7日立案强制执行，案号为（2018）苏0381执5230号。在本案执行过程中，原审法院于2019年4月26日作出（2018）苏0381执5230号执行裁定：续行查封被执行人安隆公司位于新沂市，3号楼1单元103、1402、1503、1602室，4号楼1单元1403、1502、1702、1804,8号楼1单元1702、1801室房屋共14套，期限为三年。 案外人蔡海波提出执行异议后，原审法院审查后于2019年10月16日作出（2019）苏0381执异241号执行裁定：驳回蔡海波的异议请求。蔡海波不服该执行裁定，于规定期限内提起本案诉讼。 蔡海波向原审法院提出诉讼请求：1.停止对位于新沂市房屋的执行，解除对上述房屋的查封；2.案件受理费由两被告负担。事实和理由：因徐成吉与安隆公司建设工程施工合同纠纷一案，原审法院根据徐成吉申请查封了位于新沂市房屋（以下简称涉案房屋303、403）。2018年12月4日，徐成吉与范积坤签订《债权转让协议书》，徐成吉将其对安隆公司400万元债权转让给范积坤。根据范积坤的申请，原审法院于2018年12月7日立案强制执行。在执行过程中，原审法院于2019年4月26日作出（2018）苏0381执5230号执行裁定，继续查封涉案房屋303、403。蔡海波提出异议，原审法院审查后作出（2019）苏0381执异241号执行裁定，驳回蔡海波的异议请求。蔡海波认为原审法院的查封是错误的，理由如下：2010年年底，蔡海波与安隆公司达成涉案房屋303、403的买卖协议。达成协议后，已向安隆公司交购房款13万元，安隆公司将涉案的两套房屋交付蔡海波，蔡海波占有使用至今。因涉案房屋303、403被浙江法院查封，致无法办理房屋的产权登记，蔡海波在原审法院查封涉案房屋303、403前，蔡海波与安隆公司已达成房屋买卖协议，并交纳部分购房款，且已实际占有使用至今，蔡海波对无法办理产权过户无过错，蔡海波系涉案房屋303、403的实际所有权人，其享有的权益足以排除强制执行。为此，蔡海波提起诉讼，请求法院支持其诉请。 原审法院另查明，蔡海波尚未与安隆公司签订书面买卖合同。涉案房屋303、403现登记在安隆公司名下，现由蔡海波占有使用。2010年11月3日，安隆公司向蔡海波出具收据一张，记载：交款单位蔡海波，收款方式现，人民币肆万元正，收款事由1－403定金。2010年12月21日，安隆公司向蔡海波出具收据一张，记载：交款单位蔡海波，收款方式往来款转，人民币玖万元正，收款事由定金。该款系从工程款中抵扣。以上款项合计13万元，为涉案房屋303、403的定金。2018年4月28日，蔡海波交纳涉案房屋303室水费200元。2019年1月30日，蔡海波缴纳涉案房屋303电费540元，后于同年3月26日缴纳电费905元，5月23日缴纳电费183元，7月30日缴纳电费192元，11月29日缴纳电费218元，2020年1月17日缴纳电费612元，3月27日缴纳电费1374元。2019年7月1日，蔡海波缴纳涉案房屋303、403物业费1600元，2020年5月5日缴纳涉案房屋303、403物业费1644元。2018年，蔡海波购买了涉案房屋303瓷砖、床、桌椅等物品。关于涉案房屋的价格，蔡海波陈述：1.涉案房屋303单价4632.08元/平方米，涉案房屋403单价4339.20元/平方米，面积均为70.02平方米，对应总价款为324338.24元、303830.78元。2.虽然房屋总价款是上述两个数字，但是安隆公司在蔡海波缴纳13万元后，同意蔡海波再缴纳39万元购房款，视为购房款已经缴纳清了；蔡海波占有涉案房屋303、403时，房屋处于查封状态。安隆公司对此不能确认。蔡海波、安隆公司均未提供涉案房屋303、403的订购单。 原审法院再查明，2010年1月9日，浙江省诸暨市人民法院根据浙江广大建设有限公司申请，查封了新沂市安隆花苑住宅小区2号、3号、7号楼全部住宅中尚未销售部分。2011年10月20日，本院根据上海鸿光建筑有限公司申请，作出（2011）徐民初字第18号民事裁定，查封涉案房屋；2013年8月27日，本院续行查封涉案房屋。2014年7月17日，本院根据徐成吉申请，作出（2014）徐民初字第174-1号民事裁定，查封涉案房屋。2016年5月16日，本院作出（2016）苏03执43号执行裁定，解除对安隆公司名下的新沂市安隆花苑小区全部房屋的查封[原(2014)徐民初字第174-1号所查封的全部房产]。原审法院2016年2月4日作出的（2016）苏0381民初732-1号民事裁定对涉案房屋303、403的查封于2016年5月16日生效。2019年4月26日，原审法院作出的（2018）苏0381执5230号执行裁定续行查封涉案房屋303、403。2018年7月16日，原审法院依江苏安达消防工程有限公司申请作出（2018）苏0381民初5773号民事裁定，冻结安隆公司在金融机构的存款300万元或查封同等价值财产。同日，原审法院作出（2018）苏0381民初5773号协助执行通知书，请新沂市房产局协助查封安隆公司所有的位于新沂市等在内的十四套房屋。2018年7月19日，新沂市房管局收到上述文书，送达回证上注明轮候查封。 原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”根据上述规定，蔡海波作为买受人停止对涉案房屋303、403的执行必须满足以上条件，缺一不可。本案中，蔡海波在法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，未支付全部价款，亦未将剩余价款交付执行，故蔡海波对涉案房屋303、403所享有的权利并不足以排除强制执行，原审法院对蔡海波停止执行的诉讼请求不予支持。蔡海波解除查封的请求，不属于本案的审查处理范围，本案不予理涉。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回蔡海波的诉讼请求。 本院查明事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，上诉人主张其已购买涉案房屋303、403，并以此主张排除原审法院对该房屋的执行。但上诉人不能提供充分有效的证据证明其已与安隆公司签订合法有效的房屋买卖合同。双方未签订房屋买卖合同；上诉人以其与安隆公司签订过涉案房屋订购单的事实主张双方房屋买卖合同成立，但其称订购单丢失又未能向法院提供，其应承举证不能的法律后果；另案涉13万元的定金收据亦不足以证明双方已签订合法有效的房屋买卖合同。故上诉人的该主张缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人蔡海波的上诉理由不能成立，应予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2900元，由上诉人蔡海波负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩黎华 审判员  宋宏伟 审判员  孙 燕 二〇二一年一月二十五日 书记员  刘 迪