山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁10民终3717号上诉人（原审原告）：常乃全，男，1951年7月24日出生，汉族，住乳山市。上诉人（原审原告）：张秀芹，女，1949年7月4日出生，汉族，住乳山市。二上诉人共同委托诉讼代理人：王亚东，山东时中律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：范振男，山东时中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海市环翠区金蚂蚁民间资本管理有限公司，住所地威海市环翠区文化东路**。法定代表人：陶俊好，董事长。委托诉讼代理人：刘永康，山东星望律师事务所律师。原审第三人：隋卓双，男，1955年3月8日出生，汉族，住威海市环翠区。上诉人常乃全、张秀芹因与被上诉人威海市环翠区金蚂蚁民间资本管理有限公司（以下简称金蚂蚁公司）及原审第三人隋卓双案外人执行异议之诉一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初4324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常乃全、张秀芹上诉请求：撤销原判，依法改判并支持常乃全、张秀芹的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，本案中常乃全、张秀芹自2012年居住在案涉房屋中，2015年10月1月签订了《房屋租赁协议》，而该房屋系2016年5月3日才被法院查封。应认定一审过程中，金蚂蚁公司已经认可了该《房屋租赁协议》的真实性，其虽辩称存疑，但没有提供支持其主张的证据。其次，《房屋租赁协议》虽约定租赁期限30年，超过法律规定最高租赁期限20年，但常乃全、张秀芹实际占有使用房屋刚超过5年，根据合同法的规定租赁协议仍在有效范围内。且虽双方约定租金仅为10万元，但租金价格是否与市场价格相匹配与租金支付情况均是合同履行问题，不能以合同履行问题来否认双方基础法律关系。一审法院一再强调隋卓双与常腾、马玲玲的银行账户往来，本案审查的不是双方租金纠纷，而是《房屋租赁协议》是否合法有效。因此不能以租金支付问题来否认房屋租赁这一法律关系。常乃全、张秀芹与隋卓双系亲属关系，约定的租金价格低于市场价本就在情理范围之内，且金蚂蚁公司出具的10万元租金收条，也与《房屋租赁协议》中约定的房屋租赁关系相印证。更何况马玲玲于2015年12月12日向张秀霞转账10万元的事实，足以说明常乃全支付了租金，至于一审法院主张马玲玲、常腾与张秀霞之间有多笔银行往来，隋卓双也在庭审中作出了合理解释，也不能否认10万元租金己付的事实。因此，《房屋租赁协议》合法有效且实际履行，双方确系房屋租赁法律关系。再次，2015年常乃全、张秀芹基于租赁关系从第三人处取得案涉房屋占有使用的权利，应为有权占有，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的立法本意，就是保护合法承租人对不动产的使用权。本案为案外人执行异议之诉，而非普通家事纠纷，一审法院在认定事实及说理部分，没有引用任何法律规定，仅是凭借臆测“不符常理”，就否定了商事法律关系不能令人信服。最后，一审中常乃全、张秀芹提供了足够多的证据证实在法院查封案涉房屋前，就己经实际占有使用该房屋。一审法院对该事实也未予以否认。综上所述，一审判决应予撤销并依法改判。金蚂蚁公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。隋卓双述称，我的妻子是应常腾的要求收取10万元的房租，常乃全、张秀芹是自2012年开始在案涉房屋居住，2015年开始缴纳房租，金蚂蚁公司对证据存疑，应当提出证据证明。隋卓双与常腾、马玲玲都有经营项目，相互之间为充分利用资金，经常拆借转账，出现相同金额转账也属正常，一审法院不应强行关联，且出租人是否收到房租不影响租赁关系的成立。案涉房屋出租属亲属间相互扶助，低于正常市场价格是正常的，双方签订的租赁协议系真实意思表示，且常乃全夫妇在2012年就已经在案涉房屋居住，一审法院认定事实不清，判决缺乏法律依据。常乃全、张秀芹向一审法院起诉请求：1.依法撤销(2020)鲁1002执异55号执行裁定书；2.依法判令停止对威海市环翠区建设街119号403号房屋的拍卖、变卖等执行措施；3.诉讼费用依法分担。一审法院认定事实：常乃全、张秀芹系夫妻关系，其二人育有一子常腾，常腾配偶为马玲玲。隋卓双与张秀霞（张秀芹姐姐）系夫妻关系，案涉房屋登记在隋卓双名下，张秀霞为共有人，隋卓双自述案涉房屋系其夫妻二人名下唯一房产。2016年4月28日，金蚂蚁公司以民间借贷纠纷为由将威海正德水产科技有限公司、威海正源海洋科技有限公司、曲明、隋卓双、曲波诉至法院，诉讼中，依金蚂蚁公司申请，一审法院于2016年5月3日作出(2016)鲁1002民初2525-1号民事裁定书，并据此于同日查封了案涉房屋。2017年11月2日，一审法院作出(2016)鲁1002民初2525号民事判决书，判令威海正德水产科技有限公司偿还金蚂蚁公司借款3000000元、律师费172400元并支付借款利息(截止到2014年11月20日尚欠利息8500元；以3000000元为基数，自2014年11月21日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算)；威海正源海洋科技有限公司、曲明、隋卓双、曲波对上述债务承担连带责任，其承担责任后有权向威海正德水产科技有限公司追偿；驳回金蚂蚁公司其他诉讼请求。因威海正德水产科技有限公司、威海正源海洋科技有限公司、曲明、隋卓双、曲波未按期履行还款义务，金蚂蚁公司向本院申请执行。2020年4月20日，一审法院发布通知，拟对案涉房屋进行拍卖，常乃全、张秀芹向一审法院提出异议，主张其二人系案涉房屋承租人，请求保证其二人之租赁权。一审法院于2020年6月22日作出（2020）鲁1002执异55号执行裁定书，驳回常乃全、张秀芹的异议请求。其二人不服该执行裁定书，故提起本案诉讼。一审法院认为，对于常乃全、张秀芹主张的第一项诉讼请求，请求依法撤销(2020)鲁1002执异55号执行裁定书，因该请求并非执行异议之诉的审查范围，故一审法院不予审查。但因其基于承租权在执行过程中提出异议，要求法院保障其承租权，其该异议被执行裁定书驳回后其提起本案诉讼，故一审法院对于其承租权再行分析如下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，常乃全、张秀芹提供房屋租赁协议、收款收据，以证实其二人与隋卓双签订了合法有效的租赁合同并通过其儿媳马玲玲转账支付了租金，但根据房屋租赁协议的内容，租期超过法律规定的期限，约定的租金标准亦明显不符合常理，且马玲玲于2015年12月12日向张秀霞转款10万元后，张秀霞又于同月18日向常腾转款10万元，另根据一审法院调取张秀霞账户明细，张秀霞与马玲玲、常腾存在多笔款项往来，隋卓双自述系亲属间对于资金的充分利用，故上述转款不足以证实常乃全、张秀芹已实际支付了房屋租金。且根据隋卓双自述，案涉房屋是其与配偶张秀霞名下唯一住房，在此前提下，将唯一住房无偿或以明显低于市场价值的价格出租交付其他亲属租住亦不符合常理，隋卓双自述案涉房屋的交付使用系亲属之间的相互帮助，其与常乃全、张秀芹签订租赁合同的原因系为使其二人居住安心，则双方虽签订租赁协议，但双方本意并非形成租赁合同关系，实质系亲属间的相互扶助。一审法院认为，法律倡导家庭成员之间的互助，此系中华民族的传统美德，但家庭成员之间的互助不能侵害第三人的合法权益，否则就违背了法律设定的初衷。综上，依据现有证据无法认定常乃全、张秀芹系案涉房屋承租人。对于常乃全、张秀芹主张的第二项诉讼请求，其二人要求判令停止对案涉房屋的拍卖、变卖等执行措施，因其二人并不符合法律规定能够排除执行的条件，故对该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回常乃全、张秀芹的诉讼请求。案件受理费2300元，由常乃全、张秀芹负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：常乃全、张秀芹对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。常乃全、张秀芹上诉主张在案涉房屋查封前已签订《房屋租赁协议》，且实际居住使用多年，租金已经付清，足以排除申请人的强制执行。本案中，虽然该《房屋租赁协议》签订落款时间是2015年10月1日，但该协议约定的30年租金明显低于市场同地段、同面积房屋的正常租赁价格，通过审查张秀霞、常腾、马玲玲12月份互相转账流水及隋卓双关于亲属间资金拆借的自述，在上述转账凭证缺乏租金支付用途说明的情况下，无法达到10万元租金已实际支付的高度盖然性。该案涉房屋系隋卓双夫妇名下唯一房产，在2014年隋卓双已对金蚂蚁公司负有保证债务的情形下，仍然以低于市场价格租给常乃全、张秀芹长达30年，不符合建立正常租赁法律关系的交易常理，显属逃避债务的行为，不能对抗金蚂蚁公司的债权执行。且常乃全、张秀芹及隋卓双亦均不在案涉房屋内居住，现未对案涉房屋实际占有使用。故，常乃全、张秀芹的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，常乃全、张秀芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人常乃全、张秀芹负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二一年一月十二日法官助理俞凯书记员安圆圆