江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初5242号原告（反诉被告）：常州市常红至信调味品有限公司，住所地常州市新**通江中路**万达广场**楼**，统一社会信用代码91320411053465848N。法定代表人：冯永强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王丽艳，江苏融畅（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：常州市江南华盛轴承有限公司，住所地，住所地常州市新**吕汤路**会信用代码91320411750007746D。法定代表人：夏小丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卞煜波，江苏源博律师事务所律师。原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丽艳和被告法定代表人夏小丽及其委托诉讼代理人卞煜波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还房屋租金110万，退还保证金15万元，并支付自起诉之日起至实际付清之日止资金占用期间的利息（以125万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款利率计算）；2、本案诉讼费用、保全保险费由被告承担。事实与理由：原告因经营需要，于2020年5月，与被告签订了房屋租赁协议，约定由原告承租被告名下的坐落在常州市××路××号，建筑面积约为4350平方米的厂房作为仓库使用。双方约定，被告于厂房装修期间（2020年5月28日至2020年6月16日止）免收租金。租金自2020年6月17日起算，并约定年租金为110万元，并由被告收取原告保证金15万元。2020年1月30日至今，因新冠疫情影响，原告单位很多客户己经停业，导致原告多笔账款无法收回，租赁被告厂房原为了开展新业务，现原告自己经营己经遇到巨大困难，经结算，上半年度原告单位亏损较为严重，原告无力继续承租房屋。如继续承租房屋，则严重影响原告正常经营，经慎重考虑原告决定不再继续承租被告厂房。后经多次协商退租事宜，被告拒不认可，现原告为维护自身利益，诉至贵院，望依法支持原告诉讼请求。被告辩称，双方未解除厂房租赁合同，原告没有法定及约定解除权，故我方无需退还租金、保证金，也无需支付利息。原告要求我方承担保全保险费无相应依据，原告自2020年5月开始租赁被告房屋，不会因疫情影响，完全系自身原因所致。且亏损或无法收回账款非合同解除理由。如法院判决解除，对被告将造成巨大损失，具体损失被告已提起反诉以反诉状为主。鉴于原告提前解约，被告有权要求原告继续履行并承担合同约定的违约责任。被告向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付自2020年6月17日至判决解除之日的租金；2、判令被反诉人支付房屋闲置费55万元；3、判令被反诉人支付房屋恢复原状费用8万元；4、判令被反诉人支付安装变压器损失275233.69元、房屋中介费30000元、2020年5月28日至2020年6月16日租金损失61111元，合计366344.69元；5、诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2020年5月28日，双方签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租被告名下的坐落在常州市××路××号房屋，期限自2020年6月16日至2023年6月15日，并给予2020年5月28日至2020年6月16日止的装修免租期，年租金为110万元，保证金15万元。2020年9月1日，原告起诉表示不再承租案涉房屋，如法院判决解除，则要原告承担自2020年6月17日至判决解除之日的租金及各项损失。由于实际承租期限非常短暂，原告违约要求解除合同，根据《江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的意见》第二十六条规定，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金，最长不超过六个月，故反诉人主张6个月房屋闲置期间的租金55万元。涉案房屋已经装修，反诉人要求恢复原状，先行主张恢复原状暂估费用8万元。鉴于合同系房屋中介居间的结果，反诉人为此支出居间费3万元，反诉人另行租赁又将支出居间费，因原告提前解约行为造成反诉人居间费的损失。另因原告经营需要，反诉人为原告购置了250ＫＶ的变压器一台，价款275233.69元，案涉房屋系重型机械厂房，反诉人购置变压器纯粹是因原告经营需要，否则案涉房屋如租赁给机械行业的企业，应当购置800ＫＶ以上的变压器，因原告违约，导致反诉人产生了变压器的损失。虽合同约定了装修免租期，现承租人仅仅承租了短短数月即违约，对于反诉人来说免租期20天将变成了实际损失，反诉人有权主张。综上，为维护我司合法权益，特诉请贵院，请依法判如所请。原告针对被告反诉辩称，双方合同已经于2020年7月10日解除。原告认为因被告原因导致被告厂房不符合原告方使用条件，我方才无奈解除合同。我方愿意支付2020年6月16日-2020年7月10日的租金，其他费用均不认可。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、2020年5月28日原被告双方签订的厂房租赁合同原件一份，合同约定厂房租金为110万元/年，保证金15万元，租赁时间从2020年6月16日计算。又约定原告可根据自己的经营特点进行装修，同时约定租赁期如原告提前退租违约，应赔偿被告三个月租金。唯一不退还租金及保证金的情形是原告擅自转租。二、银行交易明细两张，原告于签订合同当日支付125万元，履行付款义务。三、退租告知函及送达信息共八张，证明2020年7月9日原告通过顺丰向被告寄送退租告知函，明确告知因被告无法按照承诺提供原告经营必要设施，具体系在厂区内搭建彩钢棚，原告在投入装修的情况下无奈只能选择不再承租厂房，希望被告能够及时交接厂房并退还相应租金，因之前原告已与被告协商此事，该快件显示被告拒收。2020年7月13日原告通过邮政挂号信向被告寄送退租告知函，被告再次拒收。最终原告只能于2020年7月16日将退租告知函贴在被告厂门口，原告履行了通知义务，双方合同于2020年7月10日解除。四、被告与中介张伟的微信聊天截图两张，证明2020年7月7日中介告知被告因无法搭建问题原告无法使用厂房，并询问是否可以转租，但被告并未回复。中介又于2020年7月24日明确告知解除租赁合同的原因，并希望协商。被告明确回复协商不成按合同执行。被告为证明其抗辩及反诉主张，向本院提供如下证据：一、屠清松与夏小丽微信聊天记录，证明被告按照原告要求安装了变压器给予原告使用。二、银行交易明细，证明被告与原告签订厂房租赁合同后向原告推荐的中介支付中介费3万元。三、受电工程技术总服务合同，证明被告向常州通安能源管理有限公司购置250Kv变压器，该变压器价款系275233.69元，完全系因原告原因进行购置。被告厂房系重型机械厂房，正常安装需500KV以上，而根据原告的企业情况，只需要250KV，因此因安装该变压器原告又提前解约，该变压器已变成实际损失。客户明细上证明被告已向通安公司按约支付了15万元的价款。被告对原告提供的证据质证认为，对厂房租赁合同真实性予以认可。但合同并未约定被告需要帮助原告搭建彩钢棚，合同明确约定装修均由原告自行操作，被告仅有配合义务，且合同并无约定原告可因此解除合同。对明细清单真实性予以认可，对退租告知函及送达真实性不予认可，被告未收到原告所提供的告知函，我方不清楚原告系寄到何处的。对微信聊天记录真实性不予认可，按照法律规定提供电子证据应当提供原始载体，或提供公证材料。原告对被告提供的证据质证认为，对证据一聊天记录真实性无异议，但聊天记录的内容并不能证明反诉人的反诉请求，仅是夏小丽与屠清松之间对于厂房的施工情况的讨论。对证据二系夏小丽与中介之间的，我方不清楚。对证据三服务合同是被告与第三方之间的，我方不清楚。但从合同约定可见合同总价系27万余元，合同并无落款时间，而银行明细付款时间为2020年9月9日，且付款金额系15万元，与合同总价不一致。且合同约定的结算方式是送电完成后被告向第三方支付款项。说明原告并未使用该电箱，事实系原告装修尚未完成，未实际使用厂房，且装修时使用的电都是从其他地方临时借用。我方认为供水供电等是厂房使用基础，并非由被告为原告定作，且该变压器可继续使用，并未产生实际损失，而租赁合同中仅约定原告需支付因使用产生的水电等费用，可见水电是本应由被告方提供的。根据双方提交的证据和庭审陈述，本院认定以下事实：2020年5月28日，原、被告双方经中介撮合签订《厂房租赁合同》，约定由原告承租被告名下的坐落于常州市××路××号房屋，面积4350平方米，期限自2020年6月16日至2023年6月15日，并给予2020年5月28日至2020年6月16日止的装修免租期，年租金为110万元，一年一付，保证金15万元；期间由原告提供门卫、保洁等厂区物业管理，原告另需装修或者增设附属设施和设备的应事先征得被告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则应由被告报请有关部门批准后方可进行；原告租赁期间不得将厂房转租，如果擅自中途转租转让，则被告不再退还租金和保证金；厂房租赁期间，如被告提前终止合同而违约，应赔偿原告三个月租金，如原告提前退租而违约，应赔偿被告三个月租金；原告在合同执行期间如自行购买厂房退租，在不造成被告损失前提下，双方协商解决。合同签订后，原告于当日向被告付款125万元，被告将厂房交于原告使用，原告开始对厂房进行部分装修。2020年7月9日原告通过顺丰快递向被告寄送《退租告知函》一份，以被告无法按照承诺提供原告经营必要设施，经慎重考虑决定不再承租厂房，希望被告能够及时交接厂房并退还相应租金。该快件显示被告拒收。2020年7月13日原告通过邮政挂号信向被告寄送《退租告知函》一份，被告再次拒收。原告于2020年7月16日将《退租告知函》贴在承租厂房门口，并于2020年9月1日向本院提起诉讼。另查明，被告经中介签订合同向中介支付中介费3万元。被告与常州通安能源管理有限公司签订《新建250KVA箱变受电工程（AB）技术总服务合同》一份，由常州通安能源管理有限公司为被告承建购置250KVA箱变项目，项目总价275233.69元。本案在审理过程中，本院于2020年9月18日组织原、被告双方进行调解，调解中，经本院释明，被告拒绝接收厂房。2020年11月27日，被告向本院出具《情况说明》一份，同意解除双方之间的《厂房租赁合同》，要求原告承担被告的各项损失；考虑到原告恢复原状可能对案涉房屋造成损坏或达不到预期，被告同意不再要求原告履行恢复原状之义务，由被告自行恢复原状。2020年12月15日，经本院组织，原、被告双方履行了涉案房屋的交接手续。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同依法成立，并合法有效，对双方均具有法律拘束力。根据合同约定，如被告提前终止合同而违约，应赔偿原告三个月租金，如原告提前退租而违约，应赔偿被告三个月租金，即合同赋予了双方主动违约的权利，但必须承担违约责任。双方合同中虽然约定了违约数额，但根据合同法的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求增加。本案中，原告起初主张解除合同的《退租告知函》原因为“被告无法按照承诺提供原告经营必要设施”，并不是行使主动违约解除合同之权利，故该《退租告知函》即使有效送达被告，也不构成合同的当然解除。原告向本院递交起诉状时方才行使主动违约解除合同之权利，考虑到送达、答辩期间，本院依法认定本院第一次组织双方调解之日（2020年9月18日）为原告明确要求提前退租之日，原告实际租赁时间为95天。因原告要求提前退租的理由不符合法定解除合同的条件，本院依法认定原告系根据合同约定行使主动违约解除权。由于被告在调解当日拒绝接收涉案房屋，直到2020年12月15日方才正式接收涉案房屋，导致损失的扩大，故该期间（88天）的房屋租金损失由双方各半承担。考虑到被告接收房屋后另行出租客观上需要一定的时间，该时间按双方合同约定为三个月，该期间的房屋闲置损失应当由违约方承担。被告主张的恢复原状费用，因被告主动承诺不需要原告履行该义务，该费用系被告自愿放弃。被告主张的免租期(19天)损失和中介费损失，本院依法按实际计算租金的期限(含合同约定的三个月)与合同承租期的比例20.91324%计算认定。被告主张的变压器损失，因变压器系涉案房屋必须配套的设施，应当由被告提供，并且后续出租中仍可使用，客观上不存在损失，故被告该主张，本院不予支持。原告支付的保证金和租金扣除上述被告损失后的多余部分应当由被告予以返还。由于原告违约解除合同，故其要求被告承担资金合理占用期间利息及诉讼保全保险费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告常州市常红至信调味品有限公司与被告常州市江南华盛轴承有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年9月18日解除。二、原告常州市常红至信调味品有限公司应支付被告常州市江南华盛轴承有限公司租金286301元，并赔偿被告常州市江南华盛轴承有限公司各项损失476614元，合计762915元；与原告常州市常红至信调味品有限公司已经支付租金和定金125万元相抵，由被告常州市江南华盛轴承有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告常州市常红至信调味品有限公司剩余租金和定金487085元。三、驳回原告常州市常红至信调味品有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告常州市江南华盛轴承有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16050元，诉讼保全费5000元，反诉案件受理费8025元，合计29075元，由原告常州市常红至信调味品有限公司负担15204元，由被告常州市江南华盛轴承有限公司负担13871元（该款原告预交21050元，被告预交8025元，由被告于本判决生效之日起十日内将5846元直接支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱志道人民陪审员  李亚芬人民陪审员  贡山凌二〇二一年一月十五日书 记 员  吕 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款、当事人一方依照本法九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。双方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第二款、约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条、当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。