河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终2760号上诉人（原审第三人）：余沿娟，女，生于1989年10月14日，汉族，住禹州市。委托诉讼代理人：王二江，男，生于1966年1月5日，汉族，住禹州市，系上诉人的公公。被上诉人（原审原告）：朱松花，女，生于1972年1月2日，汉族，住禹州市。委托诉讼代理人：梁军，河南光宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南锦世联实业有限公司，住所地：禹州市颍川办颍川路**。法定代表人：赵国营，该公司经理。委托诉讼代理人：杨冰，河南名人（禹州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐子敬，河南世纪风律师事务所律师。上诉人余沿娟因与被上诉人朱松花、被上诉人河南锦世联实业有限公司（以下简称锦世联公司）房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年11月14日作出（2019）豫1081民初5312号民事判决，第三人余沿娟上诉后，本院于2020年3月13日作出（2019）豫10民终3844号民事裁定，撤销一审法院（2019）豫1081民初5312号民事判决，将该案发回重审。一审法院经重审，作出（2020）豫1081民初1434号民事判决，上诉人余沿娟不服向本院提出上诉。本院受理后组成合议庭依法公开开庭审理了本案。上诉人余沿娟及其委托诉讼代理人王二江，被上诉人朱松花的委托诉讼代理人梁军，被上诉人锦世联公司的委托诉讼代理人徐子敬、杨冰，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人余沿娟上诉请求：1、撤销禹州市人民法院(2020)豫1081民初1434号民事判决。2、改判被上诉人河南锦世联实业有限公司继续履行与上诉人余沿娟签订的《尚品1698认购协议》，解除与被上诉人朱松花签订的《尚品1698认购协议》,将该商品房交付于上诉人余沿娟,上诉人余沿娟和其他业主一样分两年付清房款。事实与理由：判决未支持上诉人继续履行合同适用法律错误。上诉人余沿娟是2017年6月4与被上诉人河南锦世联实业有限公司签订的《尚晶1698认购协议》,认购该公司开发的“尚品1698小区”10号楼东户2单元21层西户房屋一套,合同签订后,上诉人余沿娟按合同约定交付了222000元的首付款。上诉人余沿娟又于2018年12月9日与被上近人河南锦世联实业有限公司签订车位使用权租赁协议,以71000元的价格租赁地下车库C-02号车位一个。而被上诉人河南锦世联实业有限公司在与上诉人余沿娟有效合同未解除前,也从未以任何方式通知交款方式有变,又于2019年4月13日与被上诉人朱松花签订《尚品1698认购协议》一份，将上诉人余沿娟已经认购的该套房屋以拆迁款抵偿的方式抵给朱松花。被上诉人河南锦世联实业有限公司和被上诉人朱松花不属于正常的买卖关系，是债权债务关系。2010年的拆迁补偿款过了10年现在才赔付?充分说明他们10年间一直存在联系，属于恶意串通。他们之间签的合同、票据都是以损害他人利益为前提的,不能视为合法有效的。基于上述事实,首先上诉人余沿娟认购该商品房在2017年6月4日，且已经按照认购协议履行了约定付款义务并为了以后长期停车方便于2018年12月9日购买了小区的车位。被上诉人朱松花认购该房在2019年4月13日，被上诉人河南锦世联实业有限公司明知与上近人己经签订认购协议的情形下，又与被上诉人朱松花恶意串通签订了新的认购协议,是对第三人利益的损害,是法律所不允许的,存在合同法52条规定的情形,即“恶意串通,提害国家集体或者第三人利益”的情形,故被上诉人河南锦世联实业有限公司与被上诉人朱松花恶意串通签订的认购协议是无效的。其次,上近人购买商品房是对房屋物权期待权,而以物抵债的协议首先消灭金钱债务为目的,物的交付仅为以物抵债的实际履行方式,以物抵债协议和真实买卖协议产生的物权期待权有基础的差别。因而,基于以物抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。综上,请求中级人民法院撤销一审判决并改判河南锦世联实业有限公司继续履行与上诉人余沿娟签订的《尚品1698认购协议，上诉人余沿娟交款方式和其他业主—样,先交50%，余下款项公司不收利息，两年交清，将涉案商品房交付余沿娟。被上诉人朱松花答辩称：我方与河南锦世联实业有限公司签订认购协议合法有效，我是该小区的拆迁安置户，拆迁时是用拆迁补偿款抵偿了大部分房款，房屋已经交付给我，我交付了配套费用，我与河南锦世联实业有限公司的房产买卖合同合法有效，上诉人称我和河南锦世联实业有限公司存在恶意串通不成立，因涉案小区是城中村改造项目，有关手续经政府批准可以边建设边办手续，故项目开发周期长，2019年才抵偿安置。上诉人与河南锦世联实业有限公司的认购协议不具有可履行性，上诉人与河南锦世联实业有限公司签订认购协议，仅支付了22万元的首付款，余款51.8万元要做按揭处理，因该小区城中村改造项目无法办理按揭手续，双方对下余款项无法达成一致意见，上诉人也不同意采取其他方式付款，在第一次开庭时，上诉人当庭说不同意变更付款方式，故上诉人与河南锦世联实业有限公司的买卖合同不具有履行性。上诉人购买车位的行为不能证明是履行合同所为，因在禹州市大部分小区的车位都是空闲的，小区车位销售和租赁都不是与房产买卖捆绑，即小区以外的人也可以购买车位。根据法律和司法实践，存在一房两卖情况，应按照物权优先和履行在先的原则处理，我已经实际交付入住，取得了该房产的产权，并实际履行，上诉人和河南锦世联实业有限公司的合同已经无法履行，上诉人在此次上诉状中明确表示下余款项可以在两年支付，但该承诺为时已晚，仍不具有可履行性。综上，一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。被上诉人河南锦世联实业有限公司答辩称：我方和朱松花之间的协议属于有效协议，不存在恶意串通之说，双方的协议属于拆迁安置补偿协议，朱松花作为拆迁户，虽然其拆扒协议是在2010年签订，但与河南锦世联实业有限公司约定的交付房屋是在该小区的二期，由于上诉人与我方就涉案房屋产生纠纷，涉案房屋处于空置状态，朱松花多次要求急需用房，故在2019年公司将涉案房屋交给了朱松花。因涉案房屋已经交给朱松花，公司与上诉人的协议已经不具有履行性。被上诉人朱松花向一审法院起诉请求：依法确认原告与被告之间的房屋买卖合同有效。上诉人余沿娟向一审法院起诉请求：要求继续履行与被告签订的房屋买卖合同并要求被告按合同约定交付房屋。一审法院经审理查明：2017年6月4日，第三人余沿娟与被告签订《尚品1698认购协议》一份，认购被告开发的“尚品1698小区”10号楼东户2单元21层西户（房号2104）房屋一套，建筑面积185.79平方米。合同约定房屋总价款74万元，付款方式为按揭付款，第三人应于2017年6月4日前首付222000元，剩余房款518000元做银行按揭贷款。合同签订后，第三人按合同约定交付了222000元的首付款。2018年12月9日，第三人余沿娟与被告签订车位使用权租赁协议，以71000元的价格租赁被告地下车库C-02号车位一个。2019年4月13日，原告朱松花与被告达成《尚品1698认购协议》一份，被告将案涉房屋又以755000元的价格卖给朱坡村拆迁户原告朱松花。认购协议约定付款方式为分期付款，2019年4月13日前付清总房款的70%，计528500元；2020年4月13日前付清剩余房款的30%，计226500元。同日，原告以其拆迁款抵偿房款的70%计528500元，并与被告公司达成《尚品1698交房协议》一份，被告将该房屋钥匙交于原告，原告开始对房屋进行装修。在装修过程中，第三人余沿娟发现其所购房屋他人正在装修，遂进行阻止。后因原、被告及第三人就本案纠纷不能达成一致意见，导致本案诉讼，原告要求确认其与被告签订的房屋买卖合同有效，第三人余沿娟要求被告继续履行合同。另查明：被告锦世联公司开发建设的尚品1698小区系禹州市人民政府批准建设的城中村改造项目。根据禹州市人民政府禹政纪［2009］11号会议纪要明确该项目可边完善有关手续，边开工建设。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告锦世联公司开发建设的尚品1698小区，是按照政府的规划进行的城中村改造项目，原告朱松花系涉案城中村改造项目的拆迁安置户。原告朱松花与被告锦世联公司于2019年4月13日签订《认购协议书》，被告锦世联公司于同日向原告朱松花出具收到购房款528500元收款收据，该收款收据左上方备注：“此房款由拆迁补偿款抵”。该《认购协议书》具备房屋买卖合同的主要内容，且被告锦世联公司已收到购房款，故应当定性为房屋买卖合同；该《认购协议书》的签订主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在我国《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应属于有效合同。故对原告朱松花要求确认其与被告锦世联公司签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，该院依法予以支持。对第三人余沿娟要求继续履行合同并要求被告锦世联公司交付房屋的请求。第三人余沿娟虽先于原告朱松花与被告锦世联公司签订合同，但因被告锦世联公司缺少相关手续，导致第三人余沿娟无法按原合同按揭付款，双方难以达成一致；原告朱松花虽晚于与被告锦世联公司签订合同，但原告朱松花已支付购房款并实际占有该房屋。故该院对第三人余沿娟要求继续履行合同并要求被告锦世联公司交付房屋的请求依法不予支持。对被告锦世联公司上述违约责任问题，第三人余沿娟可与被告锦世联公司另行协商或诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告朱松花与被告河南锦世联实业有限公司于2019年4月13日签订的《认购协议书》为有效合同。二、驳回第三人余沿娟的诉讼请求。本案受理费100元，由被告河南锦世联实业有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人余沿娟是2017年6月4与被上诉人河南锦世联实业有限公司签订的《尚品1698认购协议》,认购该公司开发的“尚品1698小区”10号楼东户2单元21层西户房屋一套,合同签订后,上诉人余沿娟按合同约定交付了222000元的首付款。上诉人余沿娟又于2018年12月9日与被上近人河南锦世联实业有限公司签订车位使用权租赁协议,以71000元的价格租赁地下车库C-02号车位一个。而被上诉人河南锦世联实业有限公司在与上诉人余沿娟有效合同未解除前,也从未以任何方式通知交款方式有变,又于2019年4月13日与被上诉人朱松花签订《尚品1698认购协议》一份，将上诉人余沿娟已经认购的该套房屋以拆迁款抵偿的方式抵给朱松花。上诉人余沿娟、被上诉人朱松花与河南锦世联实业有限公司签订的《尚品1698认购协议》均无法律规定的无效的情形，故两份《尚品1698认购协议》均为有效协议。上诉人余沿娟向一审法院起诉请求：要求继续履行与河南锦世联实业有限公司签订的房屋买卖合同并要求河南锦世联实业有限公司按合同约定交付房屋。被上诉人朱松花向一审法院起诉请求：依法确认原告与被告之间的房屋买卖合同有效。故在上诉人余沿娟与河南锦世联实业有限公司签订的认购协议有效，且签订认购协议在先，并交付部分购房款的前提下，上诉人余沿娟作为独立请求权的第三人请求继续履行合同并交付房屋的诉讼请求应予支持。朱松花称涉案房屋已经交付并实际入住，但经合议庭成员现场查看，涉案房屋虽已交付朱松花，但朱松花并未实际入住。朱松花可以依据与河南锦世联实业有限公司签订的《尚品1698认购协议》向河南锦世联实业有限公司主张违约责任。关于河南锦世联实业有限公司与余沿娟的购房款问题，如因余沿娟因涉案房屋手续问题无法办理银行按揭，双方对剩余款项的付款方式可以协商，协商不成依法解决。综上，上诉人余沿娟的上诉理由成立部分予以支持，不能成立部分予以驳回。一审判决不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河南省禹州市人民法院（2020）豫1081民初1434号的第一项；二、撤销河南省禹州市人民法院（2020）豫1081民初1434号的第二项；三、河南锦世联实业有限公司继续履行与余沿娟签订的《尚品1698认购协议》，并将涉案房屋交付余沿娟。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元均由河南锦世联实业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王秋霞审判员  谢新旗审判员  蒋家康二〇二一年一月十一日本书记员  李向阳执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口