湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂07民终29号上诉人（原审被告）：鄂州市同心房地产开发有限公司，住所地鄂州市武昌大道**。法定代表人：刘伟军，该公司董事长。委托诉讼代理人：余国庆，湖北源规律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帮灿，湖北源规律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周长润，男，1990年10月7日出生，汉族，住鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：熊炼，女，1991年3月13日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，系鄂州市鄂城区燕矶镇百洪村推荐。上诉人鄂州市同心房地产开发有限公司（以下简称同心公司）因与被上诉人周长润商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人同心公司委托诉讼代理人余国庆、陈帮灿，被上诉人周长润委托诉讼代理人熊炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同心公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判我公司支付各项损失共计67860元。事实与理由：一、一审已经举证证明因鄂州市防汛抗旱指挥部的要求，停工158天，因军运会开办的需要停工9天，因新冠××疫情导致鄂州市城区封城62天均属于不可抗力，依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》之约定，不可抗力属于免责条款，人民法院应依照双方合同约定，在计算利息损失时予以扣减。二、依照合同相对性原则，即使同心公司依照《商品房买卖合同（预售）》约定向周长润承担违约金，依法也不应当承担周长润与案外人（按揭银行）解除《按揭合同》由此产生的违约金。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》相关条款的规定，违约金和损失赔偿不能同时主张。但违约金如果过低或过高，也可以要求增加或减少违约金。二者不能并存。四、周长润在此案中的损失应仅为房屋首付款197464元被占用期间的利息损失，且应以同业银行间拆借中心贷款市场报价利率计算，一审法院相应认定不应超出此限。五、同心公司迟延交付房屋，是政府行政不作为因素导致，如将由此导致的后果由同心公司承担，显失公平。周长润辩称，请求人民法院依法驳回同心公司的请求。一、同心公司提供的证据不足以证明停工为不可抗力。首先，告知函是相关部门提前告知的，停工不属于不可预见；防汛抗旱属于常态化举措，也不属于不可预见。其次同心公司可以在2018年4月30日前加紧工作进度完成《告知函》中所涉及的工程，该情况也是可以克服的。同心公司亦未提供相应的证据，证明周长润所购房屋的建设工程属于河道堤防管理范围的涉河涉堤建设工程，该楼盘的地下部分在2018年4月30日之前未完工。周长润提供的微信聊天记录中显示，2019年8月21日，同心公司通知周长润，涉案房屋已具备装修条件，军运会期间涉案房屋、楼盘其实已经完成施工，不存在停工一说。新冠××出现之前，涉案房屋已经达成逾期交房解除合同的条件，疫情与本案并无关联。二、周长润与第三人（按揭银行）的贷款合同是在同心公司的促成下签订的，同心公司为贷款担保人，在商品房预售合同解除后，商品房担保贷款合同的目的已经无法实现致其解除，该违约行为是由同心公司造成的，违约金理应由同心公司承担。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，均无违约金和损失赔偿不能同时主张的规定。且涉案合同为住建部和工商局联合发布的商品房预售示范合同文本，违约责任既然在合同中已有明确约定，且系当事人双方的真实意愿，应以合同约定履行违约责任。四、同心公司将迟延交房归因于政府不作为，但举证期内未提交证据。政府作为合同当事人以外的组织，除不可抗力外，其行为不应对抗已经全面履行义务的周长润。周长润向一审法院起诉请求：一、解除同心公司与周长润于2017年11月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、判令同心公司退还周长润已付全部房款657464元，并支付因提前还款产生的违约金4176.26元；三、判令同心公司支付购房合同违约金65746.40元，支付截至2020年7月7日止全部房款的利息88942.72元（至判决之日利息另行计算）。一审法院认定事实：2017年11月29日，周长润与同心公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定周长润以每平方米6890.94元，总价657464元的价格购买同心水木清华小区16幢1单元12层02号房，该房建筑面积为95.41平方米。合同约定该商品房交付时间为2019年8月31日。合同中第十二条约定了逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。合同签订当天，周长润支付预收房款197464元。2018年2月14日，周长润向中国银行股份有限公司鄂州澜湖支行贷款46万元，用于支付余下房款，该贷款期限为360个月，还款方式为等额本息还款，按月付息。中国银行将该款于2018年5月31日汇入同心公司。因同心公司未按合同约定如期交付上述案涉房屋，2020年4月26日，周长润将退房通知函寄至同心公司，要求解除合同，退还房款并支付利息及逾期违约金。因同心公司未予回复，故诉至该院。一审法院认为，双方签订商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。周长润依合同约定交付同心公司购房款，同心公司未按合同约定将商品房及时交付周长润，同心公司逾期交房，构成违约，应当承担违约责任。周长润提出解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》退还已付全部房款，计算给付利息并支付合同违约金的诉讼请求，在合同中亦有明确约定，不违反法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第二百零七条、第一百三十三条、第一百三十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、周长润与鄂州市同心房地产开发有限公司于2017年11月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》于本判决生效之日起解除。二、鄂州市同心房地产开发有限公司退还周长润已付房款657464元，并支付因提前还款产生的损失（违约金）4176.26元。三、鄂州市同心房地产开发有限公司支付截至2020年7月7日止全部房款的利息88942.72元（后期利息以未支付房款为基数，按照年利率6%计算至实际付清之日止）及购房合同违约金65746.40元。本院二审期间，周长润提交通话录音证据一份，证明涉案房屋在签订合同时已经封顶，不存在停工的情况。同心公司对该组证据的质证意见是不能达到证明目的，反而证明同心公司施工过程中存在受防汛和武汉军运会影响的情况。本院认证认为，仅凭通话录音无法确认通话人的身份，无法核实通话内容的真实性，对该证据本院不予采信。本院二审期间，同心公司没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、同心公司主张扣减不可抗力期间利息损失应否支持；二、一审法院对周长润同时主张违约金和房款利息予以支持是否适当；三、一审法院认定同心公司负担周长润提前还款的损失是否适当。一、关于同心公司主张扣减不可抗力期间利息损失应否支持的问题。对于同心公司主张涉案房屋因鄂州市政府防汛的要求停工158天，属于不可抗力的上诉理由。首先，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”鄂州滨于长江中游南岸，每年都有较长汛期，此为众所周知的事实。且同心公司自认2017年、2018年均收到了政府发出的防汛告知函，因防汛而停工并非不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，故政府因防汛要求同心公司停工的行政行为不属不可抗力。其次，同心公司所提交的鄂州市防汛抗旱指挥部城区分部《告知函》载明“对在建的涉河、涉堤建设项目（堤外至长江中心线、堤内距堤内平台禁脚500m）桩基及钻孔必须在4月30日前完成，4月30日后必须停止施工。开挖的基坑及地下工程，4月30日前必须完成底板浇筑和土方回填；4月30日前未完成的基坑开挖及地下工程，必须停止施工，并将基坑回填恢复原貌，在10月15日后再行施工，对在河道范围内的影响行洪的所有涉河建设项目必须停止施工。”同心公司未说明涉案房屋工程进度，未说明涉案房屋基坑开挖及地下工程等项目施工是否正值2018年汛期前后，故《告知函》所载内容是否影响涉案房屋工程进度无从谈起。对于同心公司主张武汉军运会和鄂州市政府采取相应疫情防控措施属于不可抗力的上诉理由。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》约定交房时间是2019年8月31日，早于武汉军运会和鄂州市政府采取相应疫情防控措施的期间。同心公司迟延履行后发生的不可抗力，依法不能免除责任。综上所述，同心公司关于扣减不可抗力期间利息损失的上诉理由不能成立，一审法院判令自周长润付款之日至同心公司实际返还房款之日起的利息损失，并无不当，本院予以维持。二、关于一审法院对周长润同时主张违约金和房款利息予以支持是否适当的问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款第二项载明：“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。”，该约定强调资金占用利息损失的补偿性同时突出违约金的惩罚性，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，合法有效。一审法院对周长润主张违约金和房款利息予以支持，并按照双方约定以周长润已付房款按年息6%计算利息，并无不当，本院予以维持。三、关于一审法院认定同心公司负担周长润提前还款的损失是否适当的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”周长润办理按揭贷款的目的是为了解决其购房资金不足的问题，其所贷得款项均支付给同心公司作为购房款，银行在与周长润签订按揭贷款合同时要求周长润将涉案房屋作为担保物为贷款合同提供担保，即买卖合同的标的物与贷款合同的担保物具有了同一性，买卖合同与贷款合同之间具有紧密联系。周长润提前还款，系因同心公司违约后周长润为防止损失扩大采取的适当措施，并无不当。周长润为此支付的提前还款违约金，系因周长润为防止损失扩大而支出的合理费用，一审法院判令由违约方同心公司负担，并无不当，本院予以维持。另，同心公司主张存在政府行政不作为行为导致迟延交付房屋，但未提供任何证据予以证实，对其该主张不予支持。综上所述，同心公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2674元，由鄂州市同心房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘岳鹏审判员吴**军审判员郭玥彤二〇二一年一月二十六日法官助理李思书记员尹瑞