广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1259号 上诉人（原审原告、反诉被告）：梧州市日月明投资有限公司，住所地广西梧州市新兴一路**（原工人体育馆）**。统一社会信用代码：91450403685187452U。 法定代表人：李志明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗荣其，广西文威律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁市好士成商贸有限公司，，住所地南宁市青秀区七星一巷**锦绣花园**楼****商铺统一社会信用代码：91450103677701319Q。 法定代表人：谭佑，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司，住所地，住所地广西南宁市西乡塘区安吉大道**综合楼****房会信用代码：91450100MA5L8WKX39。 法定代表人：谭佑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 原审第三人：梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司，住所地广西梧州市新，住所地广西梧州市新兴一路**91450400MA5N8UUQ68。 法定代表人：谭佑，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：覃如军，广西桂吉律师事务所律师。 上诉人梧州市日月明投资有限公司(以下简称“日月明公司”)与上诉人南宁市好士成商贸有限公司(以下简称“好士成公司”)、广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司(以下简称“华丘宏石公司”)以及原审第三人梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司(以下简称“悠悠美食城公司”)租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院于2020年9月4日作出（2019）桂0403民初1354号民事判决。日月明公司、好士成公司、华丘宏石公司均不服，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日受理后，依法组成合议庭并于2021年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人日月明公司的法定代表人李志明及其委托诉讼代理人罗荣其、上诉人好士成公司、华丘宏石公司、原审第三人悠悠美食城公司的共同委托诉讼代理人覃如军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人日月明公司的上诉请求：撤销一审判决第五项，改判被上诉人好士成公司承担恢复房屋原状，被上诉人华丘宏石公司及原审第三人悠悠美食城公司对被上诉人好士成公司承担连带担保责任。事实和理由：根据《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》第四章4.5、第二章2.3的约定，好士成公司擅自违规装修拆建，至今一直未能修复，存在风险隐患，理应恢复原状，一审判决以举证不足不支持上诉人该项请求不当，请求二审法院予以支持。 上诉人好士成公司及华丘宏石公司的上诉请求：1.撤销原判第一、二、三项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.撤销原判第四项，改判上诉人华丘宏石公司不承担连带清偿责任；3.撤销原判第六项，改判被上诉人返还上诉人定金60万元，代为垫付影院租金10万元，退回负一层租金21万元，以上合计91万元；4.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由为：1.本案租赁房屋交付后，出现了采取拉横幅、出告示等否认上诉人的合法租赁权、严重影响合同履行的违背基本诚信的行为。2.原判认定《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》以及补充协议、《房屋租赁合同》的解除时间错误。3.《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》第十章10.2条款对生效条件作了明确约定，该生效的条件并不成就，即使合同生效也是被上诉人违约。4.好士成公司支付了定金60万元、代影院支付租金10万元，共70万元，因合同落空且被上诉人阻碍正常经营，该款应予退回；好士成公司支付了21万元租金，因被上诉人违约，导致合同无法履行，其收取的租金亦应退回；好士成公司在案涉房屋一至四层装修支出的费用360434元，负一层装修损失1529081元，招商损失1432532.34元，因证据上的原因，上诉人不再主张。5.按公司法第十六条、担保法第五条规定，本案担保无效，应根据过错承担相应民事责任，一审判决华丘宏石公司承担连带清偿责任错误。综上，请求二审法院改判。 原审第三人悠悠美食城公司答辩称其不是合同主体，同意华丘宏石公司的上诉意见。 上诉人日月明公司一审的诉讼请求：1.判决被告好士成公司向原告支付场地使用综合管理费及补偿金共250万元，并向原告支付逾期付款的违约金（计至2018年12月31日共50.63万元，从2019年1月1日起按250万元为基数，直至付清时止）；2.判决被告好士成公司支付负一层2019年第二季度及第三季度租金共35万元，并向原告支付逾期付款的违约金，暂计至2019年8月31日共8.162万元，从2019年9月1日起按35万元为基数，直至付清为止；3.被告好士成公司依据《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》第6.1条款约定支付违约金150万元给原告；4.判决被告好士成公司恢复房屋原状，即判决被告好士成公司按原告向其提交的《广西梧洲金鹰俱乐部设计施工图册》施工图纸恢复三、四层房屋拆除前的原状，并对第一层的楼梯步级即大门口原面向大街的步级及男、女卫生间各一间共约50平方米及负一层：⑴通向太阳广场负一层的电动门二个；⑵第一层通往负一层的货梯一台；⑶负一层的消防、水电、空调等设施恢复原状或赔偿损失；5.判决被告华丘宏石公司、第三人悠悠美食城公司对被告好士成公司承担连带担保责任；6.本案诉讼费用由被告承担。 上诉人好士成公司一审的反诉请求：1.判决反诉被告日月明公司返还反诉原告定金60万元；2.判决反诉被告日月明公司返还反诉原告代为垫付影院租金10万元；3.判决反诉被告日月明公司赔偿反诉原告一至四层装修款损失360434元；4.判决反诉被告日月明公司退回反诉原告负一层租金21万元；5.判决反诉被告日月明公司赔偿反诉原告招商费损失1432532.34元；6.判决反诉被告日月明公司赔偿反诉原告负一层装修款损失1529081元；7.本案诉讼费用由反诉被告日月明公司承担。 一审法院确认以下法律事实： 日月明公司是梧州市新兴一路68号工人体育馆负一层（产权登记时间2013年11月6日，建筑面积1405.15ｍ2）、一层（产权登记时间2013年11月6日，建筑面积2603.57ｍ2）、二层（产权登记时间2009年9月27日，建筑面积2454.51ｍ2）、三层（产权登记时间2015年11月17日，建筑面积1587.43ｍ2，另有无建设批文建筑面积84.82ｍ2）、四层（产权登记时间2015年11月17日，建筑面积1279.46ｍ2，另有无建设批文建筑面积70.77ｍ2）房屋所有权人。根据梧州市自然资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》记载，2020年4月26日，新兴一路68号工人体育馆一层，建筑面积2603.57ｍ2，产权人梧州市日月明投资有限公司，证书号梧房权证蝶山区字第××号，该不动产有查封，无抵押。经查，一层房屋被梧州市中级人民法院于2014年查封至今。二层房屋是原告于2016年6月起出租给寰亚电影院使用至今。2018年4月25日，日月明公司作为甲方与好士成公司作为乙方、华丘宏石公司作为丙方（担保方）共同签订了《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》，协议约定：……。2.3本协议在履行过程中，乙方所需承担的全部义务及法律责任，丙方都自愿承担连带担保责任。3.1甲方按现状将其工人体育馆的全部物业以及附属场地停车场（目前该停车场土地红线范围存在甲方和原出卖方历史权属争议，以及第一层现处于被法院查封状态，尚待解决，乙方已经充分了解、知晓并且没有异议）租给乙方经营使用，但不包括现有临街商铺。甲方在本合同生效后20日内，配合乙方将此物业腾空，二楼原租给电影院，由于其自身违约，甲方需明确函告电影院，由乙方（或以甲方身份）出面与电影院协商处理，视为甲方已经腾空该层物业交给乙方。3.2租赁期限：暂定18年，自2018年5月1日起至2036年4月30日（如甲方解除一楼法院查封时间推延，则其余顺延）。如在租赁期限内乙方能按时交付场地使用综合管理费，则本协议到期后自动续约5年。……。4.1场地使用综合管理费为每月人民币350000元，包括租金、物业管理费等……双方确认二楼影院的租金，乙方开业后第二个月起由乙方处置，之前的归甲方。4.2场地使用综合管理费的交付办法：本协议签订并生效后70日内为装修免租期，从免租期满之日起，乙方即开始支付给甲方，第一个月按实际天数计算（即35万元30日实际天数支付金额）；此后每月的15日前乙方固定向甲方支付下一个月的承担使用综合管理费的时间，甲方不另行通知。4.3本协议签订之日乙方先支付定金人民币100000元给甲方，乙方须在本协议签订之日起20天内再支付定金人民币200000元给甲方后，主合同即生效，否则甲方有权没收乙方已付的10万元定金。合同生效后乙方才能自费进场进行装修改造，并从次月起，逐月向甲方交付定金［每月人民币150000元］，当乙方交付的定金累计达到人民币1300000元后，定金转为押金（履约保证金）。待本合同期满或因法定、约定的条款提前终止合同，乙方应按现状返还该幢租赁物业给甲方，在乙方缴清全部费用且无任何违约行为的条件下，甲方在十日内全额无息将押金退回乙方。……。4.5装修期内，乙方应提前依法办理各种相关经营证照的手续。并根据具体情况，自行对该物业进行装修改造，但不得破坏或改变其主体结构（装修方案应在装修前交甲方备案，甲方同意后方可动工）。……。如因乙方原因致使该物业的设施出现损坏、灭失或发生故障，或危及房屋基本结构安全的，乙方应负责及时维修，恢复原状，确保安全，并赔偿因此而造成甲方或第三方造成的损失。……。6.1本协议双方约定的违约金为人民币1500000元。如果乙方不按本协议约定履行义务，或在装修期间终止本协议的，属乙方违约，应承担此款违约责任赔偿损失，并且所交押金不予退回。……。10.1按本协议规定的原则订立的补充协议文件，均视为本协议的组成部分。10.2本协议及其附件、补充协议，由双方签字后，甲方解除一层法院查封，并且乙方向甲方付足30万元定金之日（以乙方转账凭据为准），作为合同生效日。……。2018年5月1日，三方合同当事人签订了《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》，协议约定：1.乙方同意并承诺：在70天免租期届满的下个月开始，逐月返还补偿承租前甲方投入的装修费和清退各原租户补偿金以及日后需升级改造或恢复原状的准备金等各种补偿资金，这些补偿金的交付办法如下：2.第一个月为人民币50000元，此后按每月递增人民币50000元的方式给付（即第二个月10万，第三个月15万，依此类推），达到人民币300000元后，不再递增。从第4年起，该补偿金包括场地使用综合管理费，每月共计人民币650000元，按月递增5%交给甲方，直至合同期满。3.经营期间，乙方若需转租铺位给第三方的，其所签的合同原件必须交一份给甲方存档，否则转租合同无效。……。6.如乙方逾期欠交场地使用综合管理费（或按合同约定的其他应交款项），甲方有权以欠费总额按每天0.2%加收违约金。若欠费逾期超过30日以上且经甲方催收仍不能在指定时间内全额付足给甲方的，本协议包括主合同则自动解除，甲方可按现状无偿收回场地，且押金不予退回，乙方须十日内无条件撤场，并要负责处理场内各经营户的善后工作……。2018年5月26日，日月明公司（甲方）与好士成公司（乙方）签订了《房屋交接书》，载明：1.根据双方于2018年4月25日签订的《租赁合同》规定，甲方已将该物业及其所列之附属设施、设备交付乙方，经乙方验收后确认：甲方的交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准，乙方表示无异议并同意接受。……。3.双方确认，第一个月的租金将从2018年8月1日起开始计算。4.双方同意，关于寰亚影城的场地租金按约定每月10万元（从今年4月份起）我公司决定由乙方代收，逐月转给我公司，若寰亚影城发生拖欠，则由乙方按合同约定依法处理，并依约垫付给甲方。……。2018年5月30日，日月明公司出具《证明》给好士成公司，载明：“我公司与南宁市好士成商贸有限公司于2018年4月25日签订的梧州市工人体育馆承包租赁合同，现已正式生效。根据合同约定，南宁市好士成商贸有限公司有权在合同期内对梧州市物业的使用权、收益权进行招商、销售转让，南宁市好士成商贸有限公司对外招商、销售转让时，应加盖南宁市好士成商贸有限公司公章、财物专用章及财务人员名章”。好士成公司分别于2018年4月25日、5月22日、5月24日支付给原告定金10万元、10万元、10万元合计30万元。2018年6月28日，好士成公司支付给原告定金10万元。2018年7月4日，日月明公司收到好士成公司交付的定金5万元。2018年8月23日，日月明公司收到悠悠美食城公司交付的定金15万元及代电影院垫付2018年6月份租金10万元。好士成公司自2018年5月26日原、被告双方完成房屋交接手续后，随即对涉案房屋三、四层进行部分拆除改造，并对负一层进行装修，装修一直持续到2018年8月份。2018年8月24日，日月明公司向好士成公司发送《催款函》，载明：2018年8月15日前你公司应向我公司交付2018年8月份场地综合管理费、补偿金以及定金共计55万元，应向我公司交付2018年9月份场地综合管理费、补偿金以及定金共计60万元，两个月合计115万元。现上述款项你公司均已逾期支付，现我公司函告你公司，请在三天内将逾期未支付的115万元款项交至合同约定的我公司账户，否则，我公司按照《补充协议》约定加收每日2%违约金，双方签订的合同自行解除。2018年8月25日，好士成公司向日月明公司发出《回复函》，指出日月明公司所属的梧州市原工人体育馆一层仍处于查封状态，二层与原租赁方存在重大利益纠纷，隐瞒了三、四层存在重大隐患，不具备商业运营条件，上述租赁物业根本无法交付运营使用。等等。2018年11月19日，日月明公司向好士成公司发出《催款函》，认为好士成公司没有依约支付2018年10月、11月、12月份场地综合管理费、补偿金以及定金共计210万元。要求好士成公司于三天内将逾期未支付的210万元交至合同约定的日月明公司账户。否则，好士成公司承担违约责任。2018年11月29日，日月明公司向好士成公司（悠悠美食城）发出《通知》，载明：好士成公司拖欠2018年8月份至12月份的重大使用综合管理费和补偿金及定金共325万元，合同已自动解除，日月明公司决定收回场地，通知好士成公司于2018年12月9日前无条件撤场，并负责处理场内各经营户的善后工作。等等。2018年12月9日，日月明公司向好士成公司发出《通知》，提出双方签订的租赁合同已经解除，撤场期限已到，要求好士成公司无条件撤场。并决定今晚对该场地的门加锁，收回场地。2018年12月28日，在有关政府部门的调解下，日月明公司（甲方）与好士成公司（乙方）、华丘宏石公司（丙方、担保方）签订了《房屋租赁合同》，载明：……经三方当事人协商自愿达成如下协议：1.甲方认为甲乙丙三方于2018年4月25日及2018年5月1日签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》及《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》已经自动解除。乙方认为合同尚未解除。乙方是否应付2018年8月至12月份的租金及赔偿损失或甲方是否应承担违约责任及赔偿乙方损失，可以通过协商解决，若无法达成协议，任何一方可向法院起诉。2.乙方在签订本合同之日交回新兴一路68号原工人体育馆第一至四层房屋给甲方。3.乙方租赁甲方所有的坐落××××号原工人体育馆负一层房屋。4.租赁期限18年，从2019年1月1日起至2037年12月31日止。5.每月租金按新兴一路68号原工人体育馆负一层房屋登记面积1405平方米计算，每平方米50元。……。7.租金支付方式第一年按每季度支付一次租金，2019年1月5日前支付第一季度租金，2019年3月31日前支付第二季度租金，2019年6月30日前支付第三季度租金……。11.租赁期满或因乙方违约解除合同，乙方按现状将租赁房屋返还给甲方，乙方所装修的费用甲方不予补偿。12.2019年3月30日前乙方可以使用新兴一路68号原工人体育馆第一层房屋招商办公场地，若甲方需要使用此场地的情况下，乙方必须无条件返还此场地给甲方。13.违约责任：（1）若乙方逾期欠租金，甲方有权以欠费总额按每天0.2%加收违约金，若欠费逾期超过30日以上且经甲方催收仍不能在指定时间内全额付足给甲方的，本协议自动解除，甲方可按现状无偿收回场地，乙方须十日内无条件撤场，并要负责处理场地内经营户的善后工作……。14.丙方对乙方应负租金及其他费用，承担连带保证责任，保证期限为2年。……。上述《房屋租赁合同》签订之日起，好士成公司即交回梧州市原工人体育馆第一至四层场地给日月明公司。2019年1月4日，好士成公司向日月明公司支付了负一层2019年第一季度租金21万元。2019年1月17日，好士成公司向日月明公司发送《回函》，载明，双方签署《房屋租赁合同》，按该合同第一条约定，双方对于原合同《梧州市原工人体育馆租赁协议》（下称协议）仍处于纠纷状态，交由法院判决。在法院判决之前《协议》仍然有效，贵公司对于争议楼层只有管理权，不允许对外招租经营使用。且一楼楼梯为我公司投资所拆建，在法院判决未下达之前应保持现状。等等。2019年2月25日，该院立案受理了（2019）桂0403民初398号原告（反诉被告）梧州市日月明投资有限公司与被告（反诉原告）南宁市好士成商贸有限公司、被告广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司以及第三人梧州市悠悠美食城餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案。日月明公司提起诉讼请求为：1.判决确认原、被告于2018年4月25日、2018年5月1日签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》、《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》于2018年11月29日解除；2.判决被告南宁市好士成商贸有限公司向原告支付场地使用综合管理费175万元、补偿金75万元，共250万元；3.判决被告南宁市好士成商贸有限公司恢复房屋原状；4.判决被告南宁市好士成商贸有限公司向原告支付违约金150万元；5.判决被告南宁市好士成商贸有限公司补交租金63150元（暂计至2019年3月份，以后另计）及利息（按月息2%计）；6.判决被告返还原告垫付的税金35000元（暂计至2019年3月份，以后另计）及利息（按月息2%计）；7.判决被告、第三人立即返还租赁场地给原告；8.判决确认原、被告于2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》效力已经解除，判决被告将租赁场所（负一层）返还给原告；9.判决被告广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司对被告南宁市好士成商贸有限公司应履行的义务承担连带责任。该案诉讼过程中，好士成公司向该院提出反诉，其反诉请求为：1.判决解除反诉人与被反诉人梧州市日月明投资有限公司于2018年4月25日、2018年5月1日签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》、《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》；2.判决被反诉人梧州市日月明投资有限公司向反诉人返还租赁押金60万元及利息（利息以60万元为基数按1年期银行贷款基准利率4.75%的4倍计至还清之日止，暂计至2019年6月14日为114343.06元）；3.判决被反诉人梧州市日月明投资有限公司返还支付的租赁金10万元及利息（利息以10万元为基数按1年期银行贷款基准利率4.75%的4倍计至还清之日止，暂计至2019年6月14日为16572.22元）；4.判决被反诉人梧州市日月明投资有限公司向反诉人赔偿经济损失6208500.72元。案经该院审理后，该院于2019年6月25日作出（2019）桂0403民初398号民事裁定：该案移送广西壮族自治区梧州市中级人民法院处理。梧州市中级人民法院立案审理后，于2019年8月2日作出（2019）桂04民初109号民事裁定：该案按梧州市日月明投资有限公司撤回起诉处理，按南宁市好士成商贸有限公司撤回反诉处理。在上述案件诉讼期间，2019年4月20日，日月明公司向好士成公司发出《催款通知函》，要求好士成公司按照《房屋租赁合同》约定支付第二季度租金和税费等。2019年4月25日，日月明公司向好士成公司发出《解除租赁合同通知书》，通知：好士成公司至2019年5月1日不支付第二季度租金及第一季度税费的，则2018年12月28日《房屋租赁合同》自动解除；好士成公司于2019年5月1日前无条件撤场，腾空场地，与日月明公司办理好交接手续。2019年5月1日，日月明公司向好士成公司发出《撤场通知》，通知：1.2018年12月28日《房屋租赁合同》自2019年5月1日零时起自动解除；2.日月明公司决定收回场地，好士成公司必须于2019年5月10日零时前无条件按合同约定办理撤场手续。2019年5月8日，日月明公司向梧州市原工人体育馆负一层的商铺经营者发出《撤场通知》，通知：日月明公司与好士成公司签订的《房屋租赁合同》，因其故意拖欠租金，已于2019年5月1日零时起正式被解除合同。日月明公司将于2019年5月11日收回场地，各位商铺经营者于5月10日前自行撤离。此后，好士成公司没有按照日月明公司的通知要求办理撤场手续。2019年9月4日，日月明公司强行封闭梧州市原工人体育馆负一层大门，收回负一层场地。2019年9月6日，日月明公司提起本案前述本诉请求，好士成公司则提起本案前述反诉请求。诉讼中，日月明公司和好士成公司均表示已自行解除双方签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》、《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》、《房屋租赁合同》，不需要法院处理解除合同事宜。日月明公司诉请好士成公司对新兴一路68号第三层的外墙、ＫＴＶ包房的间墙、装饰、吊顶、卫生间、空调、灯光、消防、水电设施等和第四层拆除的部分外墙、水电设施恢复原状，并对第一层中的大门口原面向大街的楼梯步级及男、女卫生间各一间共约50平方米，以及负一层：⑴通向太阳广场负一层的电动门二个；⑵第一层通往负一层的货梯一台；⑶负一层的消防、水电、空调等设施恢复原状。好士成公司虽然承认对原告主张的上述房屋设施进行了修改和清理，但不同意原告的恢复原状请求。该院依法向原告释明，其恢复原状请求权不能完全保护自身的物权利益，可以依法转向侵权损害赔偿请求权保护自己的权益，通过要求以金钱赔付为主要内容的具体诉讼请求，以弥补自己的损失。原告遂向该院申请委托司法鉴定机构对上述财产恢复原状所需要的费用进行司法评估。同时，好士成公司向该院申请委托司法鉴定机构对梧州市原工人体育馆第一至四层装修款损失、招商费损失、负一层装修款损失进行司法评估和司法审计。该院依法委托相关司法鉴定中心对上述原告与好士成公司的申请进行司法评估和司法审计期间，日月明公司和好士成公司分别由于自身无法根据鉴定机构的要求提供相关鉴定材料和缴纳司法鉴定费，各自撤回了司法鉴定申请，该院遂终结司法评估和司法审计程序。 一审法院审理认为，本案本诉讼争焦点为：一、原、被告签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》是否生效；二、原告诉请被告好士成公司支付场地使用综合管理费、补偿金以及逾期付款的违约金、支付负一层2019年第二季度及第三季度租金以及逾期付款的违约金、支付违约金150万元、恢复房屋原状是否合法有据；三、原告诉请被告华丘宏石公司、第三人悠悠美食城公司对被告好士成公司承担连带担保责任是否合法有据。 关于本诉第一个讼争焦点问题。对于原、被告签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》，原告主张该协议已生效，并提供相关证据予以证实；被告好士成公司和被告华丘宏石公司则主张该协议属于附生效条件的合同，所约定的两个生效条件没有全部成就，该协议没有生效。对此，该院认为，按照该协议第4.3条款约定，“本协议签订之日乙方先支付定金人民币100000元给甲方，乙方须在本协议签订之日起20天内再支付定金人民币200000元给甲方后，主合同即生效”，被告好士成公司已支付定金30万元，已符合生效条件。在履行该协议及其补充协议期间，好士成公司经交接验收后确认了原告的交付行为完全符合该协议所规定的交付时间、条件及标准，好士成公司已对该协议约定的租赁场地进行了实际占有、使用。此后，原、被告于2018年12月28日签订的《房屋租赁合同》中载明“乙方（注：即好士成公司）认为合同（注：即《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》及《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》）尚未解除”的内容，且好士成公司在2019年1月17日发给原告的《回函》中更加明确了：双方签署《房屋租赁合同》，按该合同第一条约定，双方对于原合同《梧州市原工人体育馆租赁协议》（下称协议）仍处于纠纷状态，交由法院判决，在法院判决之前《协议》仍然有效。以上证据和事实足以证明被告好士成公司是认可《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》已生效的。本案中，好士成公司主张《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》未生效，与事实不符，该院不予采纳。原告的上述主张理据充分，该院予以采纳，故该院确认讼争的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》及其《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》已生效，对协议各方当事人均有法律约束力。原、被告于2018年12月28日自愿签订的《房屋租赁合同》是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，当事人均主张其合法有效，故该院亦予以确认。 关于本诉第二个讼争焦点问题。被告好士成公司没有按照《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》、《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》和《房屋交接书》的约定支付场地使用综合管理费、补偿金，属于违约，应依法依约承担违约责任。原告诉请好士成公司支付2018年8月至12月的场地使用综合管理费175万元、补偿金75万元合计250万元及其逾期付款违约金，合法有据，该院予以支持。但逾期付款违约金按照协议约定的“以欠费总额按每天0.2%加收”偏高，应予调整，调整为以年利率6%的1.3倍计付违约金为宜。故违约金的具体计算为：1.2018年8月份40万元×6%÷365×169天×1.3＝14446元；2018年9月份45万元×6%÷365×138天×1.3＝13271元；2018年10月份50万元×6%÷365×107天×1.3＝11433元；2018年11月份55万元×6%÷365×77天×1.3＝9050元；2018年12月份60万元×6%÷365×46天×1.3＝5895元。以上2018年8月份至12月份合计为54095元。2.从2019年1月1日起的逾期付款违约金，以250万元为基数，按照年利率6%的1.3倍计至本案判决规定的履行期限之日止。经原告多次发送催款通知函，好士成公司没有按照《房屋租赁合同》的约定支付负一层2019年4月至8月的租金，显属违约，原告诉请好士成公司支付负一层2019年4月至8月租金35万元即逾期付款违约金，合法有据，该院予以支持。但逾期付款违约金按照合同约定的“以欠费总额按每天0.2%加收”偏高，应予调整，调整为以年利率6%的1.3倍计付违约金为宜。故违约金的具体计算为：1.从2019年4月1日起至8月31日止21万元×6%÷365×153×1.3＝6866元；从2019年7月1日起至8月31日止14万元×6%÷365×62×1.3＝1855元。以上2019年4月1日起至8月31日止合计为8721元。2.从2019年9月1日起的逾期付款违约金，以35万元为基数，按照年利率6%的1.3倍计至本案判决规定的履行期限之日止。原告诉请好士成公司按照《广西梧洲金鹰俱乐部设计施工图册》恢复讼争房屋第三、四层拆除前的原状，并对第一层的楼梯步级即大门口原面向大街的步级及男、女卫生间各一间共约50平方米及负一层：⑴通向太阳广场负一层的电动门二个；⑵第一层通往负一层的货梯一台；⑶负一层的消防、水电、空调等设施恢复原状或赔偿损失，尽管好士成公司在装修期间拆除了讼争房屋第三层的外墙、KTV包房的间墙、装饰、水电设施等和第四层的部分外墙、水电设施，但好士成公司拆除相关建筑设施是履行《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》有关装修的约定内容，原告诉请好士成公司恢复上述房屋设施等原状，但上述主张的房屋结构、设施已改变和灭失，双方对需要恢复原状的财产的品种、数量、面积范围、价值等具体要素没有取得一致确认，原告提供的参考依据《广西梧洲金鹰俱乐部设计施工图册》只是距离好士成公司拆除时多年以前的旧施工图纸，并不能证实与好士成公司拆除相关房屋设施时的原状一致，且按照双方签订的场地租赁补充协议第1条约定，原告请求被告支付的补偿金就包含了日后需升级改造或恢复原状的性质，原告的此项恢复原状诉请缺乏充足依据。此外，经该院依法释明后，原告曾变更此项诉请为请求好士成公司赔偿恢复原状所需的费用损失，并申请对恢复原状所需的费用进行司法鉴定，但由于其提供的鉴定资料不符合鉴定机构的要求和未按照规定缴纳司法鉴定费，导致其司法鉴定申请被终结，原告请求被告赔偿恢复原状所需的费用损失亦缺乏充足依据。故原告应负举证不足的不利后果，该院对其此项诉请不予支持。根据合同法规定，当事人约定的违约金依法应以违约造成的实际损失作为保护限度。综合本案好士成公司违约造成原告的各项损失情况，原告诉请好士成公司支付违约金150万元，符合《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》约定，于法有据，该院予以支持。 关于本诉第三个讼争焦点问题。被告华丘宏石公司是涉案《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》及其《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》以及《房屋租赁合同》的担保方（丙方），签订于2018年4月25日的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》约定：“2.3本协议在履行过程中，乙方（注：即好士成公司）所需承担的全部义务及法律责任，丙方都自愿承担连带担保责任。”，签订于2018年12月28日的《房屋租赁合同》约定：“14.丙方对乙方应负租金及其他费用，承担连带保证责任，保证期限为2年。”依照担保法第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。好士成公司主张主合同履行期限届满时间是2018年8月25日，日月明公司于2019年2月25日向一审法院提起（2019）桂0403民初398号案件诉讼，向华丘宏石公司主张保证责任权利。案经一审法院审理后依法作出民事裁定，该案移送梧州市中级人民法院处理。梧州市中级人民法院于2019年8月2日作出(2019)桂04民初109号民事裁定后，原告遂于2019年9月6日提起本案诉讼。故好士成公司、华丘宏石公司主张原告请求华丘宏石公司承担保证责任已过保证期限的理由不成立，该院不予采纳。日月明公司诉请华丘宏石公司对好士成公司的债务承担连带责任合法有据，该院予以支持。但原告以第三人悠悠美食城公司是被告的关联公司为由请求其承担连带责任，缺乏事实依据和法律依据，该院不予支持。 本案反诉讼争焦点为：反诉原告好士成公司诉请反诉被告日月明公司返还定金、代为垫付影院租金、负一层租金以及赔偿一至四层装修款损失、招商费损失、负一层装修款损失是否合法有据。 好士成公司主张《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》未生效，与事实和法律不符，且主张日月明公司违约的主要理由是日月明公司出租的涉案房屋一层被法院查封、二层电影院没有解除租赁合同以及三、四层不符合消防条件等，其理由不符合双方签订的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》、《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》以及《房屋租赁合同》的约定，同时，好士成公司已在《房屋交接书》确认日月明公司的交付行为完全符合协议约定，故该院对好士成公司的上述主张不予采纳。由于好士成公司存在违约，好士成公司反诉请求日月明公司返还定金于法无据，该院不予支持。好士成公司代垫付电影院租金10万元给日月明公司是履行《房屋交接书》第4条约定的义务，其反诉请求日月明公司返还，于法无据，该院不予支持。好士成公司已租赁使用负一层场地，且存在违约，其反诉请求日月明公司返还租金21万元，于法无据，该院不予支持。好士成公司存在违约，其反诉请求日月明公司赔偿负一层至四层的装修款损失以及招商费损失，于法无据，且其请求赔偿的损失数额缺乏充足的事实依据，其虽然申请司法评估和司法审计，但因自身原因撤销申请，应负举证不足的不利后果，故该院对此项反诉请求亦不予支持。 此外，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）以及第三人的其他主张均缺乏充足依据，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告南宁市好士成商贸有限公司应于本案判决生效后十日内偿付拖欠的场地使用综合管理费及补偿金共250万元以及逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算为：1.2018年8月份至12月份合计为54095元；2.从2019年1月1日起，以250万元为基数，按照年利率6%的1.3倍计至本案判决规定的履行期限之日止）给原告梧州市日月明投资有限公司；二、被告南宁市好士成商贸有限公司应于本案判决生效后十日内偿付拖欠的梧州市新兴一路68号原工人体育馆负一层2019年4月1日至2019年8月31日期间的租金共35万元以及逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算为：1.从2019年4月1日起至8月31日止期间合计为8721元；2.从2019年9月1日起，以35万元为基数，按照年利率6%的1.3倍计至本案判决规定的履行期限之日止）给原告梧州市日月明投资有限公司；三、被告南宁市好士成商贸有限公司应于本案判决生效后十日内偿付违约金150万元给原告梧州市日月明投资有限公司；四、被告广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司应对上述判决第一、二、三项规定被告南宁市好士成商贸有限公司应付款项承担连带清偿责任；五、驳回原告梧州市日月明投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告南宁市好士成商贸有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费46303元，由原告梧州市日月明投资有限公司负担4924元，被告南宁市好士成商贸有限公司负担41379元，被告广西华丘宏石机械设备制造股份有限公司对被告南宁市好士成商贸有限公司应负担的案件受理费负连带清偿责任；反诉案件受理费40656元，减半收取计20328元，由反诉原告南宁市好士成商贸有限公司负担。 在二审庭审中，日月明公司提交工程施工合同及发票各一份，拟证明被上诉人恢复原台阶原状费用为7.3万元，已经支付工程款2.8万元的事实。好士成公司、华丘宏石公司、悠悠美食城公司质证称对证据的真实性无异议，称这是二审期间发生的费用，与本案无关，且对方请求恢复原状，费用应由其自行负担。鉴于上述证据反映的事实发生于一审判决之后，但与本案有一定关联，本院作为处理的参考。由于各方当事人均未能举出足够证据否定一审法院确认的事实，故本院对一审法院确认的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1.本案租赁合同的效力及违约问题；2.日月明公司应否退还定金、租金给好士成公司；3.华丘宏石公司应否承担连带清偿责任；4.好士成公司应否承担恢复租赁物原状的责任。 关于本案租赁合同的效力及违约问题，好士成公司、华丘宏石公司上诉称本案的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》未生效，按本案的事实，2018年4月25日当事人签订《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》后，2018年5月1日签订《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》，2018年5月26日，日月明公司与好士成公司签订了《房屋交接书》，对租赁房屋进行交付，好士成公司交接后进场装修，并分别于2018年4月25日、5月22日、5月24日支付定金各10万元共30万元，2018年6月28日，好士成公司交定金10万元，2018年7月4日交定金5万元。2018年8月23日，悠悠美食城公司交付定金15万元及代垫电影院2018年6月份租金10万元。基于以上事实，好士成公司、华丘宏石公司称《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》未生效的主张与事实不符，本院不予采纳。由于好士成公司没有依照《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》、《梧州市原工人体育馆场地租赁补充协议》、《房屋交接书》的约定支付场地使用综合费、补偿金，构成违约，一审法院认定好士成公司应承担违约责任并无不当。 关于日月明公司应否退还定金、租金给好士成公司的问题，好士成公司提出，其支付了定金60万元、代影院垫付租金10万元，因合同目的落空及日月明公司违约，日月明公司收取上述70万元没有依据，应予退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，本院对好士成公司的该项主张不予采纳。对垫付的影院租金10万元，双方是按《房屋交接书》第4条的约定履行各自义务。对21万元租金，好士成公司已根据《房屋租赁合同》的约定租赁并实际使用负一层场地，理应支付相应租金，故其请求返还该21万元租金，于法无据，因此，一审法院不支持好士成公司要求退还垫付的影院租金10万元及负一层第一季度租金21万元并无不当。 关于华丘宏石公司应否承担连带清偿责任的问题，华丘宏石公司上诉称依据公司法第十六条规定，本案没有证据证明华丘宏石公司提供担保经过董事会（股东大会）的决议批准，因此担保行为无效，只能根据各方过错承担相应的民事责任，而非连带清偿责任。由于公司法第十六条只是管理性规定，不是效力性规定，不能对抗善意的第三人，因此，按照2018年4月25日的《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》及2018年12月28日的《房屋租赁合同》的约定，华丘宏石公司理应依照合同约定承担连带清偿责任。 关于好士成公司应否承担恢复租赁物原状的责任问题，本案好士成公司签订租赁合同后依据《梧州市原工人体育馆场地租赁协议》关于装修的约定，拆除了讼争房屋第三层的外墙、KTV包房的间墙、装饰、水电设施等和第四层的部分外墙、水电设施，经过装修后原房屋结构、设施已改变和灭失，双方对需要恢复原状的财产的品种、数量、面积范围、价值等具体要素没有取得一致确认，一审法院以日月明公司提供的参考依据《广西梧洲金鹰俱乐部设计施工图册》不能证实与好士成公司拆除相关房屋设施时的原状一致、且日月明公司请求好士成公司支付的补偿金就包含了日后需升级改造或恢复原状的性质为由认定日月明公司恢复原状诉请缺乏充足依据并无不当。此外，经一审法院依法释明后，日月明公司曾变更此项诉请为请求好士成公司赔偿恢复原状所需的费用损失，并申请对恢复原状所需的费用进行司法鉴定，但由于其提供的鉴定资料不符合鉴定机构的要求和未按照规定缴纳司法鉴定费，导致其司法鉴定申请被终结，因此，一审法院认定日月明公司请求好士成公司赔偿恢复原状所需的费用损缺乏充足依据符合法律规定。 综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，但判决主文第一项、第二项对利率期限的表述有误，本院依法予以变更。日月明公司、好士成公司、华丘宏石公司的上诉均理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初1354号民事判决主文的第三项、第四项、第五项、第六项； 二、变更广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初1354号民事判决主文的第一项“被告南宁市好士成商贸有限公司应于本案判决生效后十日内偿付拖欠的场地使用综合管理费及补偿金共250万元以及逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算为：1.2018年8月份至12月份合计为54095元；2.从2019年1月1日起，以250万元为基数，按照年利率6%的1.3倍计至本案判决规定的履行期限之日止）给原告梧州市日月明投资有限公司”为：上诉人南宁市好士成商贸有限公司应于本案判决生效后十日内偿付拖欠的场地使用综合管理费及补偿金共250万元以及逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算为：1.2018年8月份至12月份合计为54095元；2.从2019年1月1日起，以250万元为基数，按照年利率6%的1.3倍计至还清时止）给上诉人梧州市日月明投资有限公司； 三、变更广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2019）桂0403民初1354号民事判决主文的第二项“被告南宁市好士成商贸有限公司应于本案判决生效后十日内偿付拖欠的梧州市新兴一路68号原工人体育馆负一层2019年4月1日至2019年8月31日期间的租金共35万元以及逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算为：1.从2019年4月1日起至8月31日止期间合计为8721元；2.从2019年9月1日起，以35万元为基数，按照年利率6%的1.3倍计至本案判决规定的履行期限之日止）给原告梧州市日月明投资有限公司”为：上诉人南宁市好士成商贸有限公司应于本案判决生效后十日内偿付拖欠的梧州市新兴一路68号原工人体育馆负一层2019年4月1日至2019年8月31日期间的租金共35万元以及逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算为：1.从2019年4月1日起至8月31日止期间合计为8721元；2.从2019年9月1日起，以35万元为基数，按照年利率6%的1.3倍计至还清时止）给上诉人梧州市日月明投资有限公司。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费按照一审判决处理；二审案件受理费，梧州市日月明投资有限公司预交的上诉案件受理费100元，由由梧州市日月明投资有限公司负担，南宁市好士成商贸有限公司预交的上诉案件受理费40656元，由南宁市好士成商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  林 远 审 判 员  刘创祥 二〇二一年一月十四日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  苏 琳 书 记 员  周静兰