广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初10897号 原告：唐勇，男，1986年6月4日出生，汉族，住贵州省岑巩县。 委托诉讼代理人：马化德，北京市金开（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵金雷，北京市金开（南宁）律师事务所实习律师。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城江南上城****。统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：黄玉仍，董事长。 被告：广西百世富投资开发有限公司，住所地，住所地南宁市大学东路**东盟财经广场**楼****会信用代码91450100MA5MWYQ92R。 法定代表人：韦必军，经理。 两被告共同委托诉讼代理人：陆锡杰，广西经海律师事务所律师。 被告：南宁市江南区沙井街道同乐村3组，住所地南宁市江**，住所地南宁市江**沙井街道同乐村iv style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 负责人：廖康余，组长。 原告唐勇与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司（以下简称鑫瑞宏丰公司）、广西百世富投资开发有限公司（以下简称百世富公司）、南宁市江南区沙井街道同乐村3组房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后,依法适用普通程序于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告唐勇的委托诉讼代理人马化德、赵金雷，被告鑫瑞宏丰公司、百世富公司的共同委托诉讼代理人陆锡杰到庭参加诉讼；被告南宁市江南区沙井街道同乐村3组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告唐勇向本院提出诉讼请求：1.确认原告唐勇与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2017年9月4日签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》无效；2.判令三被告共同返还原告购房款82945元并赔偿经济损失16294.5元，共计99239.50元；3.本案诉讼费等费用由被告负担。事实和理由：被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司与被告南宁市江南区沙井街道同乐村3组合作，在属于被告南宁市江南区沙井街道同乐村3组的土地上建房。在被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司业务员的宣传鼓动下，原告于2017年9月4日与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司签订了一份《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第002号），约定原告以单价2770.61元／㎡购买被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司与被告南宁市江南区沙井街道同乐村3组合作建设的位于南宁市江南区，建筑面积为147.03㎡，总价款为407363元。约定的首付款为162945元。合同约定，被告在2019年12月31日前完成建房任务，并将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告于2017年9月4日即合同签订当日支付了162945元首付款。然而，被告收取原告的房款后，没有依约开工建设房屋，至今房屋没有建成。在原告的多次催问下，被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司告知原告，房屋不可能建成，可以分期退还房款。2020年1月2日，被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司叫业务员与原告签订退款协议，但原告发现与原告签订协议的是被告广西百世富投资开发有限公司。在原告提出异议后，被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司则答复说其与被告广西百世富投资开发有限公司是合作关系，跟被告广西百世富投资开发有限公司签订也一样。为了早日拿回自己的血汗钱，原告不得不在被告提供的协议书上签字，并退回购房合同等材料给被告。原告与被告广西百世富投资开发有限公司签订的退款协议书约定由被告分四期退还原告的购房款，第一期：2020年1月20日支付20000元。第二期：2020年3月1日支付30000元。第三期：2020年4月1日支付50000元。第四期：2020年6月1日支付62945元。协议同时约定，被告逾期未支付将按原合同违约进行赔偿支付。然而，被告没有按协议约定退还购房款，至2020年7月31日，共计才退还80000元，其余款项没有支付，且表明没有钱支付了，随便原告去告。原告与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》因违反法律的强制性规定，是无效的合同。“欧洲科尔马小镇”项目是三被告合作开发建设，应共同退还原告的购房款。同时，由于合同的无效是被告隐瞒土地的性质造成，且在笠订退款协议后，没有按协议约定退还款项，应按协议的约定，根据《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》约定的“乙方（原告）除了可以提出退已交的房款外，甲方（被告）再按乙方（原告）已交的合建房价款总额的10%赔偿给乙方（原告）”赔偿原告的损失。为了维护原告的合法权益和法律的尊严，特具状起诉，请依法判处。 被告鑫瑞宏丰公司、百世富公司共同辩称：被告认为原被告双方签订的合同是合法有效的，双方应当继续履行该合作建房合同，对于原告提出的返还购房款以及支付利息无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。 被告南宁市江南区沙井街道同乐村3组未提交书面答辩意见和证据。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.原告与被告签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》是什么性质的合同？该合同的效力应当如何认定？2.原告要求被告返还购房款及支付利息以及赔偿经济损失是否有事实和法律依据？3.被告南宁市江南区沙井街道同乐村3组是否应当承担责任？如何承担责任？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告南宁市江南区沙井街道同乐村3组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 经审理查明：2017年9月4日，原告与被告鑫瑞宏丰公司签订一份《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第002号），合同约定：被告鑫瑞宏丰公司通过与南宁市江南区沙井街道同乐村3组签订合同获得该组的国有划拨性质土地开发权，期限70年，从2016年11月15日0:00时至2086年11月14日24:00时止。该地块位于南宁市江南区，定强路以西。南宁市规划局审批的用地性质是商业服务业设施用地。原告与被告鑫瑞宏丰公司双方合作建房的物业为“欧洲科尔马小镇”住宅楼房，项目房屋位于****楼**房，建筑面积为147.03平方米。原告自合建房交付之日起享有使用权，即自2020年1月1日起至2086年11月14日止。如该项目所占用的土地得以出让方式变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他税费的情况下，被告鑫瑞宏丰公司应协助原告办理有关变更手续。合建房单价为2770.61元／㎡，总价款为407363元。原告于合同签订之时交付总价款的40%作为首付款，即162945元；于楼房施工至10层主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到被告鑫瑞宏丰公司发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即81473元；于房屋主体框架结构混凝土封顶后，接到被告鑫瑞宏丰公司发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即81473元；于收到被告鑫瑞宏丰公司交房通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即81472元。在原告按期支付款项的情况下，被告鑫瑞宏丰公司在2019年12月31日前完成合建房的建设任务，并将合建房交付原告使用。 原告于合同签订当日向被告鑫瑞宏丰公司支付首付款162945元。 2020年1月2日，被告百世富公司（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，约定：原告与被告百世富公司经平等自愿协商，双方同意解除欧洲科尔马小镇2期1栋1303号房合作建房合同，被告百世富公司同意将合作建房合同已交购房款分期支付给原告，第一期在2020年1月20日支付20000元给原告；第二期在2020年3月1日支付30000元给原告；第三期在2020年4月1日支付50000元给原告；第四期在2020年6月1日支付62945元给原告，如甲方逾期未支付将按原合同违约进行赔偿支付。在《协议书》左下角，有段用手写的备注：甲方如逾期未支付将按原合同违约进行赔偿支付。签订协议当天被告百世富公司将《欧洲科尔马小镇合作建房合同》（合同编号：合建房字（2017）第××号）以及首付款收款收据原件收回。被告百世富公司于2020年1月20日支付原告20000元，于2020年3月1日支付原告30000元，在2020年4月1日支付原告30000元，共计支付80000元，剩余房款82495元被告一直未按期支付。 又查明：被告鑫瑞宏丰公司未向原告交付涉案房屋。 另查明：截至本案法庭辩论终结时，被告未举证证明，涉案项目已取得商品房预售许可证明。 本院认为：原告与被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终目的是要得到一间房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只得到固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得合法的建设手续，被告鑫瑞宏丰公司销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同为无效合同。故原告要求确认与被告鑫瑞宏丰公司签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告鑫瑞宏丰公司收取的合作建房款应当返还给原告。故要求判令被告鑫瑞宏丰公司退还合作建房款82945元，依据充分，本院予以支持。 原告与被告百世富公司于2020年1月2日签订的《协议书》系双方就合同终止履行达成的一致意见，并不违反法律规定，应合法有效。被告百世富公司未按该合同履行义务，应承担相应责任。故原告要求被告百世富公司退还房款并支付相应的利息，合法有据，本院予以支持。利息应以82945元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率自2020年1月2日起计算至两被告实际清偿之日止。原告要求按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计付利息，依据不足，本院不予支持。对于原告要求赔偿的经济损失，因双方在协议书中已约定如逾期未支付按原合同违约进行赔偿，故原告要求被告百世富公司赔偿损失，理据充分，本院予以支持。查原合同中关于违约的约定为如逾期交房超过180天，原告除可以提出退房款外，被告再按已交的合建房价款总额的10%赔偿给原告，故原告要求被告赔偿16294.50元，依据充分，本院予以支持。因《协议书》系原告与被告百世富公司签订，故该合同产生的后果只约束原告与被告百世富公司，因此赔偿原告经济损失的后果只能由被告百世富公司承担。 对于被告鑫瑞宏丰公司与被告百世富公司如何承担责任问题，本院认为，被告百世富公司自愿承担被告鑫瑞宏丰公司与原告签订的合同义务，其行为系自愿加入原告与被告鑫瑞宏丰公司的债，属债务加入，依法应由被告鑫瑞宏丰公司与被告百世富公司对本案合同无效后产生的债务承担连带责任。 本案属房屋买卖合同纠纷，实际的房屋出卖人是被告鑫瑞宏丰公司，收取原告款项的是被告鑫瑞宏丰公司，应由被告鑫瑞宏丰公司向原告承担责任。被告南宁市江南区沙井街道同乐村3组、并非涉讼合同的当事人，原告要求其承担责任，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告唐勇与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2017年9月4日签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第002号）无效； 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司返还原告唐勇合作建房款82945元； 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司支付原告唐勇利息损失（计算标准：以82945元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率，自2020年1月2日起计算至被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司实际清偿之日止）； 四、被告广西百世富投资开发有限公司赔偿原告唐勇损失16294.50元； 五、驳回原告唐勇的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8866元，由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  易 梅 人民陪审员  廖 萍 二〇二一年一月二十日 书 记 员  何 娜 ——