江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3840号上诉人（原审被告）：盱眙县山水名都幼儿园，住所地江苏省盱眙县盱城街道甘泉西路**。法定代表人：陈帮华，该幼儿园负责人。委托诉讼代理人：孙啸，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凯，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：淮安市盱眙城市资产经营有限责任公司，住所地江苏省盱眙县盱城街道十里营大街**。法定代表人：王坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：王炜，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮雪，北京德恒（南京）律师事务所律师。原审第三人：江苏欧瑞公司有限公司，，住所地江苏省盱眙县甘泉西路**（山水名都****）法定代表人：江贤娒，该公司董事长。委托诉讼代理人：江文文（系江贤娒女儿），该公司员工。上诉人盱眙县山水名都幼儿园（以下简称山水幼儿园）因与被上诉人淮安市盱眙城市资产经营有限责任公司（以下简称盱眙城投公司）、原审第三人江苏欧瑞公司有限公司（以下简称欧瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院(2020)苏0830民初2014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山水幼儿园上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审第三人将房屋出售给被上诉人时，未通知上诉人，剥夺了上诉人的优先购买权；2、《补充协议》对被上诉人具有约束力。《补充协议》是上诉人与原审第三人在自愿的基础上签订，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生使用权变动的，不影响租赁合同的效力”规定，上诉人与原审第三人签订的补充协议应对被上诉人具有约束力；3、上诉人依据补充协议履行给付租金义务，不存在违约行为。根据补充协议约定，年租金应为60万元，从2018年起，上诉人招生人数已超出400人，上诉人享有年租金10万元的奖励，每年仅应付50万元租金。2020年因疫情依据政策应减免3个月的租金，2020年上半年上诉人应承担10万元的租金，故上诉人至2020年上半年仅应付110万元，上诉人实付122.5万元，已经超额支付；4、按照（2020）14号市政府办公室的相关政策规定，疫情影响办学的幼儿园应给予3个月的租金减免，但一审判决仅给予2个月的租金减免，违反了14号文规定精神。盱眙城投公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1、上诉人主张优先购买权与我方无关；2、打款凭证反映房租为60万元与事实不符，上诉人在一审提供的所有证据无法证明其在2015至2018年的租金支付情况，根据上诉人在一审的陈述，上诉人未向原审第三人足额支付租金；3、被上诉人对《补充协议》真实性存疑，在我方的通知里也明确告知上诉人继续履行房屋租赁合同，上诉人并未对通知提出异议，并且按照租赁协议价格支付了租金；4、关于10万元红包奖励，是上诉人与原审第三人之间的承诺，上诉人应向原审第三人主张，与被上诉人无关。欧瑞公司陈述，对上诉人所称欧瑞公司没有给予其优先购买权事实不予认可，欧瑞公司在确认山水幼儿园没有购买房屋意愿后才另寻买家；2015年3月18日的《补充协议》是基于双方在承租期内产生矛盾制作，并未实际履行；协议约定的人数达到400人奖励红包10万元，上诉人从未向欧瑞公司提交请求红包奖励的申请。对于上诉人的其他上诉理由没有事实和法律依据，不予认可。盱眙城投公司一审诉讼请求：1、判令解除山水幼儿园承租盱眙城投公司所有房屋（不动产权证号：苏（2018）盱眙县不动产权第0001581号）的《房屋租赁合同》，山水幼儿园立即搬离所租赁房屋；2、山水幼儿园向盱眙城投公司支付拖欠的租金110万元及逾期付款违约金423666.66元（自逾期付款之日起分段计算至2020年6月22日，按月利率2%计算），诉讼中变更为山水幼儿园向盱眙城投公司支付拖欠至2020年7月15日的租金110万元及逾期付款违约金439000元（自逾期付款之日起，以拖欠的租金数额为基数，按照月利率2%的标准分段计算至2020年7月15日）；3、山水幼儿园按照每月2630.14元的标准支付房屋使用费并以应支付的房屋使用费为基数，按照月利率2%的标准支付逾期交房违约金（均自2020年7月16日起计算至山水幼儿园实际腾空并返还租赁房屋之日止）；4、诉讼费用由山水幼儿园承担。一审法院经审理确认以下事实，欧瑞公司是山水幼儿园房屋的建设方。2012年7月16日，欧瑞公司将位于盱眙县，建筑面积4459平方米房屋租赁给蔡兆开办山水幼儿园，双方签订房屋租赁合同（出租方简称甲方、承租方简称乙方），约定租期十年，即自2012年7月16日至2022年7月16日。合同第3.1条，第一年度租金60万元，第二年度租金70万元，第三年起（包括第三年）每年租金80万元。缴款方式：首年租金，应于本合同签订三日内付20万元，同年9月10日付租金20万元，2013年3月1日再付20万元。以后每年租金分二次提前预缴半年租金，即每年9月10日前提前预缴当年度的一半租金，次年3月1日提前预缴当年度的剩余的一半租金。合同第9.3条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋已收租金不予退还，并有权要求乙方承担违约责任。1、未按本协议约定的期限缴纳租金的；2、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；3、因违法被相关部门依法取消经营资格的…。合同第10.2条约定：乙方逾期支付租金的或乙方有其他违约行为，在甲方通知的期限内仍未履行的，从逾期之日起，每日按当年租金总额的2‰支付逾期违约金给甲方；第10.3条约定：租赁期满或合同解除，乙方逾期归还房屋的，从逾期之日起，除按当年租金总额×（1+20％）÷365标准支付占有承租房屋期间的使用费之外，每日还应按当年租金总额的2‰支付逾期违约金给甲方。合同还对双方权利和义务、房屋装饰装修等内容进行了约定。上述合同签订后，欧瑞公司将租赁房屋交付蔡兆君开办山水幼儿园。2014年9月12日，欧瑞公司起诉蔡兆君、苗其平及第三人陈帮华主张上述租赁合同租金，法院经审理于2015年2月27日作出（2014）盱民初字第2092号民事判决，判令蔡兆君、苗其平与第三人陈帮华于判决发生法律效力之日起20日内给付欧瑞公司租金85.20万元及违约金。该判决生效后，欧瑞公司因山水幼儿园的房产之前抵押贷款到期，急需承租方山水幼儿园同意办理再抵押贷款事宜，而山水幼儿园也要协商履行已生效法律文书确定的法定义务，山水幼儿园的股东苗其平与欧瑞公司于2015年3月18日签订补充协议：1、2015年3月之前房租结清；2、2015年3月以后每年房租60万元打到江文文账户，账号62×××99，19号之前协议有效，老账10万元明天一次性结清；在山水幼儿园人数达400名，欧瑞公司每年奖励红包10万元；3、同意山水幼儿园内部结构改造；4、欧瑞公司贷款（1500万元），山水幼儿园无条件签字支持。补充协议签订后，山水幼儿园按协议给付了2015年3月前的租金，并配合欧瑞公司办理银行贷款1500万元。之后，山水幼儿园于2015年10月30日给付欧瑞公司租金5万元，2015年11月30日给付租金30万元，2016年3月15日给付租金25万元，2016年9月12日给付租金5万元，2016年9月12日给付租金30万元，2017年3月15日给付租金30万元。上述补充协议签订后，山水幼儿园没有向欧瑞公司申领过红包，欧瑞公司也没有向山水幼儿园发过红包，双方也未就剩余租金进行结算。2018年1月8日，欧瑞公司将山水幼儿园房屋出售给盱眙城投公司，双方签订《山水名都幼儿园资产转让协议》，协议对转让标的、价款及税费、交接及过户登记、付款方式、违约责任等进行约定，协议签订后，双方按协议约定履行了各自义务，盱眙城投公司对涉案房屋办理不动产权证，性质为出让/市场化商品房，单独所有，土地面积为5500平方米，建筑面积为4457.54平方米，用途为科教用地（幼儿园）。2018年6月29日，盱眙城投公司及受托方盱眙县住房和城乡建设局（以下简称盱眙住建局）、欧瑞公司一起向山水幼儿园送达《关于向淮安市盱眙城市资产经营有限责任公司履行租赁合同义务的通知》，明确山水幼儿园房屋资产转让情况且尊重买卖不破租赁原则，授权盱眙住建局管理事项，并附山水幼儿园不动产权证复印件，山水幼儿园法定代表人陈帮华于2018年7月4日签收该通知。2018年7月6日，山水幼儿园根据上述通知向盱眙住建局账号汇款交纳租金30万元，2019年9月17日汇款20万元，2020年6月19日汇款15万元，2019年12月30日汇款25万元。盱眙城投公司提起本案诉讼后，山水幼儿园于2020年6月24日向盱眙住建局账号分别汇款12.50万元、10万元，2018年7月6日汇款10万元，计122.50万元。一审诉讼中，山水幼儿园因新冠疫情影响要求盱眙城投公司减免租金3个月，盱眙城投公司对此有异议，提交并依据盱眙县财政局关于应对疫情减免中小微企业租赁全县行政事业单位房产租金的实施办法、盱政发（2020）4号关于应对疫情影响支持全县企业发展的十二条意见，同意减免租金两个月。一审庭审中，盱眙城投公司未就其解除山水幼儿园租赁合同之后，对幼儿园教学规划及师生安置提交相应方案，经法院释明，仍坚持本案诉讼请求。山水幼儿园未就其享有奖励事宜与盱眙城投公司商谈，也未就2015年3月18日与欧瑞公司签订补充协议向盱眙城投公司申报、沟通适用问题，也未就2018年1月18日之后年租金为50万元事实进行举证。一审法院认为，本案争议焦点是涉案租赁合同是否符合解除条件，《补充协议》是否适用，尚欠租金金额及违约金计算。关于第一焦点问题，山水幼儿园的股东蔡秀华与欧瑞公司于2012年7月16日签订承租赁盱眙县房屋用于开办山水幼儿园合同合法有效，合同对权利义务进行了约定，双方均应遵守。其中合同第3.1条约定，第一年度租金60万元，第二年度租金70万元，第三年起（包括第三年）每年租金80万元；第9.31条约定：未按本协议约定的期限缴纳租金的，出租方有权解除本合同，收回房屋…。2018年1月8日，欧瑞公司将山水幼儿园房屋出售给盱眙城投公司，双方签订《山水名都幼儿园资产转让协议》，盱眙城投公司取得了山水幼儿园房屋所有权，并将资产转让协议内容书面通知山水幼儿园，山水幼儿园应按原合同约定向盱眙城投公司履行租金给付义务；如果逾期不交租金，则承担违约责任，盱眙城投公司可解除该合同。涉案房屋是小区配套设施，建设用途是创办幼儿园，目前山水幼儿园有幼儿数百人，也涉及目前教学规划及师生安置工作，但盱眙城投公司庭审中未提交教育部门认可的租赁合同终止后备选方案，经法律释明，盱眙城投公司仍坚持解除合同的诉讼请求。一审法院认为，盱眙城投公司该项请求虽是租赁合同纠纷，但处理结果不当易引发社会稳定的问题，在盱眙城投公司目前没有合法、合理、可行性方案提前下，不宜解除租赁合同，故盱眙城投公司该项请求，不予支持。关于山水幼儿园股东苗其平与欧瑞公司于2015年3月18日签订《补充协议》是否适用于盱眙城投公司，年租金80万元是否发生变化问题。山水幼儿园庭审中陈述该补充协议是房屋租赁合同补充，应当具有同等法律效力，欧瑞公司认为该补充协议是双方在履行房屋租赁合同过程中产生矛盾和欧瑞公司急需办理抵押贷款妥协的结果，且实际未履行的协议，盱眙城投公司辩称对该补充协议不知情、不生效。一审法院认为，该补充协议不适用盱眙城投公司，年租金80万元没有变化。理由如下：该补充协议是山水幼儿园与欧瑞公司履行房屋租赁合同过程中产生了矛盾，欧瑞公司起诉并持有要求给付租金85.20万元及违约金的生效法律文书，山水幼儿园如果不履行给付拖欠租金，欧瑞公司则可能申请执行，山水幼儿园财务状况更加困难；同时欧瑞公司因出租山水幼儿园房屋抵押贷款已到期，急需办理新贷款还旧债务，而办理贷款用山水幼儿园房屋抵押需承租人山水幼儿园盖章同意，双方各有所需情况下签订了《补充协议》，欧瑞公司同意对山水幼儿园到期租金减免部分、暂缓给付，年租金降为60万元，符合条件红包奖励10万元，山水幼儿园配合欧瑞公司银行贷款…但之后山水幼儿园从没有向欧瑞公司申请红包提交相关书面材料，欧瑞公司未发红包给幼儿园，山水幼儿园与欧瑞公司后期租金未进行结算；其次，2018年1月8日，欧瑞公司将山水幼儿园房屋出售给盱眙城投公司并书面通知山水幼儿园，欧瑞公司、山水幼儿园均没有向盱眙城投公司告知2015年3月18日双方签订补充协议事宜，因此，山水幼儿园要求盱眙城投公司按补充协议内容以年租金50万元给付承租涉案房屋，没有事实基础，不予支持。至于山水幼儿园以招录幼儿人数达400以上，每年发10万元红包奖励，山水幼儿园应按约定向相对方提交相应材料供核查，对方核查后符合约定要求发红包奖励，与租金交付没有直接关联，山水幼儿园更不能以此为由直接从账务中扣减。综上，欧瑞公司与山水幼儿园签订补充协议是特定情况下各自所需妥协结果，是利益交换，不是正常市场调整房屋租金，山水幼儿园庭审中以《补充协议》为由要求盱眙城投公司按年租金50万元计取涉案房屋租金，没有事实根据，不予支持。山水幼儿园如果认为租金过高，可与盱眙城投公司商谈，达成新的协议。山水幼儿园应及时给付涉案房屋租金义务，其拒不履行应承担本案民事责任。关于疫情期间租金减免问题。山水幼儿园应当根据政策向房屋出租人管理方提出书面申请，申请减免租金期限、金额及理由，山水幼儿园没有按规定申请，承担相应责任。盱眙城投公司作为国有公司，应当遵守国家法律法规和政策，对符合规定的应当减免租金及时给予回应。山水幼儿园在诉讼过程中向盱眙城投公司提交房租减免的申请报告，要求减免三个月租金，但没有提交幼儿园实际运营等材料，考虑盱眙城投公司质证意见，酌情减免2个月租金即13.33万元。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。自2018年1月18日至2020年7月17日两年半租金为200万元，山水幼儿园已分期给付122.50万元，尚欠租金77.50万元，扣除疫情减免房屋租金2个月租金13.3333万元，山水幼儿园尚欠盱眙城投公司租金641667元。盱眙城投公司按年利率24%计算违约金，超过法律保护范围，超出部分不予保护，山水幼儿园尚欠盱眙城投公司租金641667元，其中2019年9月10日欠40万元，该款项违约金自2019年9月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际清偿之日；2020年3月1日欠241667元，该款项违约金自2020年3月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际清偿之日。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出判决：一、山水幼儿园于判决生效后10日内给付盱眙城投公司租金64.17万元及违约金（其中40万元违约金，自2019年9月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际清偿之日；241667元违约金，自2020年3月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际清偿之日）；二、驳回盱眙城投公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18513元，由盱眙城投公司负担8513元，山水幼儿园负担10000元。本院审理中，山水幼儿园就优先购买权上诉理由明确表示不再主张。另双方当事人一致认可欧瑞公司与盱眙城投公司租金享有的分界点为2018年1月。本院经审理查明事实与一审判决一致，本院予以确认。本院认为，当事人在合同履行期间，经协商一致，可以变更合同内容。2015年3月18日，欧瑞公司与山水幼儿园签订《补充协议》，对该协议真实性各方当事人均未提出异议，本院予以确认。该协议的签订系在双方互利互惠基础上形成，属于商务行为，且不损失国家、集体和他人利益。诉讼中，欧瑞公司及盱眙城投公司虽对该协议不予认可，但均未提供证据证明存在恶意串通或受胁迫等无效情形，且《补充协议》签订后，欧瑞公司和山水幼儿园已经按照《补充协议》约定的租金标准实际履行，故《补充协议》应认定有效。2018年1月，租赁房屋由盱眙城投公司购买，但根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，涉案房屋在承租期内发生产权变更，不影响《补充协议》对盱眙城投公司的法律约束力。至于盱眙城投公司与欧瑞公司发生房屋买卖关系期间，是否知晓《补充协议》客观存在的事实，不影响《补充协议》的效力。尽管盱眙城投公司在取得涉案房屋产权后的首期半年租金，山水幼儿园给付了40万元的租金，超出了《补充协议》约定的半年租金标准存疑，但该超额支付并非是持续且稳定的状态，故仅以该疑点尚不能得出《补充协议》已经终止的唯一结论，在给付租金行为与书证发生矛盾时，无充分证据证明书证变更的前提下，书证的效力应予认定；其次，《补充协议》并没有设置有效期或履行对象的限制范围，故在产权主体发生变更后，仍对新的买受人具有法律约束力。根据《补充协议》的约定，山水幼儿园应缴纳的租金为60万元/年，当事人一致认可从2018年1月作为欧瑞公司与盱眙城投公司享有租金的分界点，从2018年1月至2020年上半年，山水幼儿园应支付租金总金额为150万元，2020年上半年，因疫情对山水幼儿园经营确造成一定影响，山水幼儿园主张减免3个月租金请求，因其未提供实际运营损失超出2个月的证据，一审法院酌定减免2个月，符合事实和法律规定，2个月租金计10万元，山水幼儿园应付租金140万元，其实际支付租金122.5万元，欠付租金17.5万元，该款山水幼儿园应予支付。另根据《补充协议》“幼儿园人数达400名，欧瑞公司每年奖励红包10万元”的约定，诉讼中虽然山水幼儿园主张其每年生源均超出400名，符合享有10万元/年奖励条件，因山水幼儿园从未向盱眙城投公司申报确认，而是自行在付款中扣减，属于操作不当行为，但不应认定主观故意违约，故从违约金责任规定的立法本意理解，山水幼儿园可不承担违约责任。至于山水幼儿园后期是否享有满足生源的奖励款，双方可另行处理。综上，根据买卖不破租赁原则，在盱眙城投公司取得涉案房屋权属前，山水幼儿园与原房屋产权人签订的《补充协议》，对盱眙城投公司具有约束力，双方应按照《补充协议》履行。诉讼中，山水幼儿园放弃优先购买权的上诉主张，系其自由处分诉权，本院予以准许。根据查明的事实，山水幼儿园欠付租金17.5万元，应予给付。一审判决认定事实正确，但法律适用不当，应予纠正。山水幼儿园上诉理由部分成立，本院予以采纳。依据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盱眙县人民法院(2020)苏0830民初2014号民事判决；二、盱眙县山水名都幼儿园于本判决生效后10日内给付淮安市盱眙城市资产经营有限责任公司截止2020年上半年前的租金17.5万元；三、驳回淮安市盱眙城市资产经营有限责任公司一审其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18513元（盱眙城市资产经营有限责任公司已预交），上诉案件受理费18513元（盱眙县山水名都幼儿园已预交），合计37026元,由盱眙县山水名都幼儿园负担11108元，盱眙城市资产经营有限责任公司负担25918元。本判决为终审判决。审判长  江东新审判员  陶 锐审判员  刘玉娟二〇二一年一月二十六日书记员  余宛蓉