天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终602号上诉人（原审被告）：天津市河北区小红星综合市场，住所地天津市河**建昌道小红星路**增**。主要负责人：吴智建，经理。委托诉讼代理人：崔忠烈，北京中银（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡兰，北京中银（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜丽媛，女，1986年12月8日出生，汉族，个体工商户，住天津市河**。上诉人天津市河北区小红星综合市场因与被上诉人颜丽媛房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初6646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天津市河北区小红星综合市场上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.双方并非单纯的房屋租赁合同关系，而应定性为承包经营合同关系；2.原审法院因认定双方《租赁合同》无效的事实不清导致适用法律错误；3.原判决严重违反法定程序。原判决认定《租赁合同》无效的理由为涉案的小红星路综合市场没有规划审批手续。但是该规划审批是否需要办理及需要谁去办理，都应由案外人天津福津新科技发展有限公司（以下简称福津公司）进行陈述，但原审法院未予准许上诉人申请追加福津公司作为本案第三人的请求，故原审判决的程序违法。颜丽媛辩称，请求驳回上诉，维持原判。颜丽媛向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告退回原告交付的租金和押金共计17900元；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：请求法院判令被告退回原告交付的租金8250元、卫生费245元、押金4000元，共计12495元。一审法院认定事实：原告系个体商户，被告系个人独资企业。原告自2013年开始与被告签订租赁合同，租赁河北区××市场中的摊位用于经营。2019年10月18日双方再次签订《租赁合同》，约定原告租赁被告位于天津市河北区小红星综合市场（注：该市场实际悬挂招牌为“××市场”）售货间（摊位）2号作为经营小百货使用，租期6个月（自2019年11月15日至2020年5月14日止），租赁管理费（租金）6个月13500元，半年卫生费400元。同日，原告向被告交纳租金13500元、卫生费400元。该合同中未约定押金，原告陈述最初租赁摊位时交纳了押金，此后续租押金一直沿用，之前租赁两个摊位，每个摊位押金2000元，共交押金4000元，其中一个摊位到期后未再续租，但押金没有退还，故被告处还有原告押金4000元，对此被告表示认可。原、被告双方均认可××市场于2020年1月29日下午关闭，之后再未营业。另，2020年1月3日天津市河北区城市管理委员会向天津市规划和自然资源局河北分局发出《行政处罚案件协助调查函》，向其询问天津市河北区小红星路的违法建设是否经过行政许可，天津市规划和自然资源局河北分局回函称，查无相关规划审批手续。一审法院认为，原、被告租赁的摊位位于××市场内，因该市场无规划审批手续，故原、被告之间的租赁合同应属无效。根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，但租赁合同无效，一般应参照租金标准支付房屋占有使用费。现原告同意支付实际使用摊位期间的租金和卫生费，一审法院照准。原告自2019年11月15日至2020年1月29日（计2.5个月）实际使用摊位，该期间的使用费（参照租金标准计算，每月2250元）为5625元、卫生费为167元，之后的费用应予退还，故被告应退还原告租金7875元、卫生费233元、押金4000元，共计12096元。关于被告提出应追加天津福津新科技发展有限公司为被告的抗辩意见，诉争租赁合同是原告与被告签订，收取原告租金的也是被告，故被告不得以其与福津公司之间的委托管理协议对抗租户退还租金、押金的请求，被告与福津公司之间如有纠纷，可以另行解决。关于被告提出疫情防控导致市场关闭的抗辩意见，因租赁合同无效，市场关闭的风险不应由承租方承担，故即便是因疫情防控导致市场关闭，亦不能减轻或免除被告的退款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：“一、本判决书生效后五日内，被告天津市河北区小红星综合市场返还原告颜丽媛租金7875元、卫生费233元、押金4000元，共计12096元；二、驳回原告颜丽媛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，由原告颜丽媛负担2元，由被告天津市河北区小红星综合市场负担54元。”二审中，上诉人向本院提交如下证据：证据1《租赁合同》，证明上诉人与被上诉人之间并非是单纯的租赁合同关系，而是形成了“管理者+出租摊位+商户+不特定客户群体”的承包经营合同关系；证据2微信截图及照片，证明上诉人于2020年12月2日下午通过微信群、张贴通知等方式向包括被上诉人在内的各商户发布了于2020年12月8日恢复经营的通知；证据3关于小红星市场恢复开业的报告、交寄邮件收费单、邮件投递查询单，证明上诉人于2020年12月4日向有关部门报告恢复开业，双方签订的《租赁合同》暂时不能履行合同的情形已消失；证据6综合市场现场照片，证明已有部分商户回小红星综合市场开业，双方签订的《租赁合同》未达到“不能实现合同目的”的程度。本院经审查认为，对于上诉人提供的证据1的真实性、合法性、关联性均予以确认，但该证据不能证明双方系承包经营合同关系；对于证据2、3、4、5、6的关联性不予确认，上述证据不能证明本案的待证事实。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人与被上诉人之间法律关系的确定；2.涉诉《租赁合同》的效力认定；3.上诉人是否应向被上诉人退还租金、押金及卫生费；4.一审法院是否违反法定程序。围绕争议焦点，本院阐述如下：首先，关于上诉人与被上诉人之间法律关系的确定问题。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》中明确约定被上诉人租赁河北区××市场中的摊位用于经营，并约定了租赁费的交纳方式和数额，符合租赁合同的法律特征，双方形成租赁合同关系。上诉人主张双方系承包经营合同关系，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。其次，关于涉诉《租赁合同》的效力认定问题。被上诉人租赁的摊位位于××市场内，该市场至今无规划审批手续，依据法律及相关司法解释规定，案涉《租赁合同》应属无效。上诉人对政府相关部门行政行为提出异议，与案涉合同的效力认定并无关联性，故其该项上诉理由不能成立。再次，关于上诉人是否应向被上诉人退还租金、押金及卫生费的问题。因无效合同取得的财产，应当予以返还，但租赁合同无效，一般应参照租金标准支付房屋占有使用费。被上诉人应当支付实际使用摊位期间的租金和卫生费，但对于被上诉人未实际使用期间的剩余租金、卫生费，以及预交的押金部分，上诉人理应退还。一审法院据此所作认定，并无不当，本院予以维持。上诉人主张××市场具备恢复营业条件，双方不属于不能实现合同目的的情形，对此，因双方合同为无效合同，产生应予返还相关财产的法律后果，故上诉人主张继续履行合同缺乏法律依据，本院不予支持。最后，关于一审法院是否违反法定程序的问题。上诉人主张应追加案外人福津公司作为本案第三人参加诉讼，因案涉《租赁合同》的签订方为上诉人与被上诉人，案外人并非合同当事人，亦并非本案必要共同诉讼当事人，一审法院并不存在违反法定程序之处，故对上诉人的该项请求本院亦不予支持。综上所述，天津市河北区小红星综合市场的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108元，由上诉人天津市河北区小红星综合市场负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  苏美玉审判员  刘建奇二〇二一年一月二十七日书记员  王铎臻