湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终396号上诉人（原审被告）：武汉东联地产有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区关东科技园**东湖高新大楼****（Y）。法定代表人：吴代林，该公司总经理。委托诉讼代理人：柯兴汉，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷婷，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛晓征，男，1999年5月16日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：葛刚（葛晓征父亲），1974年12月23日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人武汉东联地产有限公司（以下简称东联地产）因与被上诉人葛晓征房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初2862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。东联地产上诉请求：1.撤销原审判决，依法发回重审或改判驳回葛晓征全部诉讼请求；2.葛晓征承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院武断地认定物业公司以缴纳物业费为交房的前提条件，缺乏证据证明，认定事实错误。葛晓征无任何证据证明东联地产及其物业公司以不缴纳物业费不能办理交房手续为由拒绝为葛晓征办理交房手续，葛晓征系自身原因未按时收房。二、1.一审法院认定物业公司将全额缴纳物业费作为交付房屋的前提条件，属东联地产违约，应承担违约责任，没有事实和法律依据。物业公司虽然受东联地产委托办理交付手续，但其签订物业服务合同后根据约定收取物业费，是物业公司作为物业服务合同主体就物业服务约定与葛晓征进行交涉。而该物业费的收取并非是受东联地产的委托。葛晓征因物业费是否应全额缴纳与物业公司发生争议并据此不收房，系葛晓征自身原因不收房。东联地产在《交付通知书》载明物业费事项仅用于提示业主准备相关费用，而非要求缴纳物业费后才能办理交付手续。2.东联地产已经尽到交房通知义务，葛晓征系因自身原因未在约定时间办理收房手续，按照合同约定，应视为东联地产已按约定交付房屋给葛晓征，东联地产不应承担逾期交房的违约金。三、即使东联地产承担违约金，一审判决金额也过高。新冠疫情影响了最终办理交房手续的时间，该期间葛晓征并未产生实际损失，计算违约金也应当扣减疫情造成影响的76天。葛晓征辩称，1.葛晓征在一审中提供过对方出具的交房手续的流程，证实流程里规定了在收房前必须交纳物业费。葛晓征多次和对方现场交房的人员现场交涉和电话沟通，他们因为物业费的原因不肯交房，在一审时东联地产也认可这个说法。2.东联地产认为他们发放了交房通知就是履行了交房责任，东联地产是委托物业公司交房，物业公司交不交房跟他们没有关系，他们在一审时是这样表述的。3.葛晓征提供了当时到现场办理交房的相关证据，按照东联地产的要求在2019年缴纳了住房维修资金，东联地产对这一事实是认可的。4.在一审调解中东联地产坚持不同意在没有交纳物业费的情况下交房给葛晓征，一审法院也是知道这个情况的。葛晓征向一审法院起诉请求：1.判令东联地产向葛晓征支付从2019年12月31日起至2020年5月20日止的逾期交房违约金，按照136.14元/日的标准计算。2.本案全部诉讼费用由东联地产承担。一审法院认定事实：2017年10月26日，葛晓征与东联地产签订编号为湖170193443的武汉市商品房买卖合同一份，合同约定，葛晓征购买的房屋为E-4幢24层2号方，建筑面积为170.56平方米，单价为13529元/平方米，总金额为2307506元。葛晓征按贷款方式付款，葛晓征应于2017年11月26日前一次性存入商品房首付款697506元，其余价款办理贷款。东联地产应当在2019年12月30日前，将符合条件的商品房交付葛晓征。东联地产如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人（即本案东联地产，以下同）按日向买受人（即本案葛晓征，以下同）支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。合同第十二条约定，商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应当按照出卖人书面通知（包括但不限于通过报刊或其他媒体发布通知的方式）的时间办理收房手续。如买受人未按出卖人书面通知的时间内办理验收交接手续的，视同出卖人已按时交付该房屋给买受人。自交付之日起，该房屋的风险责任同时转移由买受人承担，同时买受人还应缴纳一切相关费用，包括但不限于物业管理及相关管理费用，若对出卖人造成损失的，买受人须赔偿。双方在签订该商品房买卖合同的同时还签订了七份附件。2017年10月26日，双方还签订了一份装修委托合同，该合同约定，葛晓征委托东联地产对该房屋进行装修，东联地产在交付前且无需通知葛晓征的前提下随时安排施工单位进行装修。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》及其附件约定的房屋价款仅为该房屋毛坯房价款，该房屋装修价款由葛晓征另行向东联地产支付，装修总价款为426400元（含增值税），该价格为固定总价，不办理面积退补差手续。葛晓征应于签订《装修委托合同》当日付清全部装修款。合同还约定房屋装修工程交付时间与双方《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交付时间一致，东联地产取得房屋所在楼宇的工程竣工验收备案证明即表明该房屋及其装修工程达到了交付条件且已完成交付，无须就商品房（毛坯）单独组织交付手续。此外，该合同还就其他事项进行了约定。双方签订上述合同及附件后，葛晓征向东联地产足额缴纳了购房款和装修款，东联地产向葛晓征开具了相应的发票。购房款的发票金额为2296548元。装修款的发票金额为426400元。2019年12月22日，东联地产通过EMS向葛晓征邮寄了一份房屋交付通知书，葛晓征于2019年12月23日收到该通知书。该通知书要求葛晓征携带相关资料，并要求葛晓征缴纳维修资金、结算房屋面积差价，结清购房款。同时还要求按照《物业服务费收费管理办法》的规定及《前期物业服务合同》的约定，物业服务费自交付通知的下月1日起计收。本期交付的商品房，物业服务费统一自2020年1月1日计收，物业费标准为3.5元/平方米/月。本次预收一年物业服务费，后期物业服务费将根据合同规定收取。房屋交付时间为2019年12月27日至12月30日。2019年12月24日，东联地产还在长江日报上发布公告，告知购买联投驿园一期（E1、E2、E3、E4）的业主，联投驿园一期已达到交付使用条件。东联地产定于2019年12月27日至12月30日集中办理交房手续，请各位业主按照《房屋交付通知书》的要求携带相关资料按时前往联投驿园办理房屋交付手续。在东联地产指定的上述交付时间，葛晓征前往东联地产处接收房屋，并于2019年12月27日缴纳了12392元的住房专项维修资金。但葛晓征并未成功接收房屋，主要原因系葛晓征与东联地产委托交付房屋的物业公司就物业费的收费问题发生争议。后葛晓征多次要求物业公司将房屋交付给葛晓征，但物业公司主张，若葛晓征不提前缴纳全额的物业费，则不交付房屋给葛晓征。2020年5月20日，东联地产委托交付房屋的物业公司将涉案房屋交付给葛晓征，葛晓征向物业公司全额缴纳了物业费。葛晓征在物业公司提供的交付资料/物品交接记录签收单上签字予以了确认。还查明，东联地产除向葛晓征邮寄交付通知书以及登报刊登交房公告外，未办理其他房屋交付工作。东联地产将涉案房屋的交付工作委托给物业公司后未再参与房屋交付事宜。另查明，涉案房屋所在的联投驿园一期E地块E4#楼于2018年12月29日办理竣工验收备案。一审法院认为：葛晓征与东联地产签订的商品房买卖合同、装修合同及附件均是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规禁止性规定，商品房买卖合同、装修合同及附件合法、有效。葛晓征已经按照商品房买卖合同、装修合同及附件的约定及时、足额向东联地产支付了全部购房款和装修款，东联地产的主要合同义务是向葛晓征准时交付房屋。商品房买卖合同约定，买受人应当按照出卖人书面通知的时间办理收房手续。如买受人未按出卖人书面通知的时间办理验收交接手续的，视同出卖人已按时交付该房屋给买受人。此外，该合同还约定，出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本案中，葛晓征按照东联地产通知的时间前往指定地点接收房屋，但东联地产将交付房屋的义务委托物业公司履行，而物业公司将全额缴纳物业费作为交付房屋的前提条件，物业公司作为东联地产的受托人，代为履行交付房屋的义务，但其在交付房屋的过程中明显违反了商品房买卖合同的约定，其行为属于违约，东联地产应当承担相应的违约责任。东联地产作为交付房屋的义务人，认为其发送交付通知书即已履行交付义务，明显未全面履行自己的义务。葛晓征在未能正常接收房屋后多次联系物业公司要求交付房屋，但物业公司以葛晓征未全额交纳物业费为由拒绝交付，东联地产作为交付义务人从未主动联系葛晓征接收房屋或就交付事宜进行协商。东联地产对逾期交付房屋给葛晓征造成的损失应当承担违约责任。因双方在商品房买卖合同中明确约定，若逾期交房，则出卖人按日向买受人支付已交付购房款的万分之0.5的违约金。东联地产应于2019年12月30日向葛晓征交付房屋，但实际是于2020年5月20日才交付房屋。葛晓征要求以购房款为基数，按日万分之0.5的标准，计算2019年12月31日至2020年5月20日期间的违约金，该院予以支持。经核算，违约金金额为16305元（2296548元×0.005%×142天）。葛晓征要求计算违约金时，将装修款作为基数，没有充分的事实依据和法律依据，该院不予支持。东联地产主张因疫情属于不可抗力，疫情期间不应计算违约金，但东联地产是在迟延履行后才发生不可抗力，不能因疫情原因免除东联地产的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、东联地产于判决生效之日起十日内向葛晓征支付逾期交房违约金16305元；二、驳回葛晓征的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理208元，减半收取104元，由东联地产负担。二审中，当事人没有提交新的证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为东联地产就案涉房屋未能按期交付是否构成违约以及违约金数额是否过高。关于东联地产是否构成违约问题。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定严格履行各自的义务。葛晓征已经全面履行其缴纳购房款的义务，东联地产应按期向葛晓征交付房屋。东联地产将交房事宜委托物业公司履行，故物业公司作为受托人，其处理委托事项的行为后果应由委托人东联地产承担。由于东联地产向葛晓征发出的《房屋交付通知书》中列明买受人办理收房时应准备费用包括物业服务费，而葛晓征按通知规定的时间收房时因与物业公司就物业费缴纳问题发生争议，故一审法院关于上述争议导致葛晓征未能完成收房的认定，并无不当。由于物业服务费的缴纳不是本案商品房买卖合同约定的交房条件，故物业公司因物业费问题未及时向葛晓征交付房屋，应认定为东联地产违约。东联地产主张葛晓征因自身原因拒绝收房，没有提交证据证实，亦与常理相悖，本院不予采信。关于违约金数额问题。东联地产主张因受新冠疫情影响导致其最终迟延交房，且葛晓征在疫情期间没有损失，应扣除疫情期间的违约金。因东联地产的违约行为发生时尚未出现疫情，其违约行为并非疫情导致，故该公司应当承担支付违约金的责任。该公司迟延交付房屋的行为造成葛晓征占有、使用案涉房屋的利益受损，故该公司主张葛晓征在疫情期间没有损失，本院不予采纳。葛晓征与东联地产在合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方法，一审法院认定违约金从逾期交房之日（2019年12月31日）按照已交购房款的万分之0.5计算至实际交付之日（2020年5月20日）有合同依据，应予维持。综上，东联地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费204元，由武汉东联地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  胡铭俊二〇二一年一月二十二日法官助理庄敏书记员黄雪纯