山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终63号上诉人（原审被告）：辛志民，男，1982年8月3日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：黄玲娟，女，1983年5月10日出生，汉族，住烟台市芝罘区。系上诉人辛志民妻子。被上诉人（原审原告）：烟台佳安物业管理有限公司。住所地：烟台市芝罘区朝阳街**。法定代表人：王毅贞，经理。委托诉讼代理人：闫化剑，山东嘉翔律师事务所律师。上诉人辛志民因与被上诉人烟台佳安物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初3366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。辛志民上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.被上诉人根据物价局备案价格按照50%减半收取上诉人2016.6.30至2019.6.30应支付的物业费。事实和理由：一、被上诉人在富甲小区服务期间没有履行相关维修保养公共设施、养护绿化环境、管理维护公共设备和公共区域、清洁公共卫生、维护小区安全的义务，保洁服务不达标，经常垃圾成堆；按照物业服务合同约定，物业公司有义务对小区绿化，公共设施进行维修、维护、养护，管理，这也是物业公司最基本的义务。本小区在佳安物业接收期间绿化杂乱不堪，道路到处是裸露的石子，坑洼不平。（有多张照片为证，且有视频证明本小区路面状况）致使常有老人孩子摔倒受伤。被上诉人称道路破烂不堪属于正常损耗，已正常养护，但是却提供不出对道路养护、绿化的记录档案，正常的每日巡查档案更是提供不出。作为业主我们拒交物业费也是无奈之举，房屋渗水长毛，井盖破损不堪造成安全隐患，我们也多次向物业反应过，让物业履行公共维修养护义务，物业都是置之不理。我们业主也明确表示过，只要物业整治养护小区公共设施，让业主有一个舒心的居住环境，我们马上就缴纳物业费，但物业依旧无动于衷。一审显然忽视了物业公司应履行的义务。二、烟台市芝罘区物价局没有佳安物业收取物业费标准的备案（已电话核实），并请求法院核实。被上诉人提供的物价局收费标准备案表有效期间为2014.5.13-2016.5.12，已过了有效期；如果物业公司在此期间没有物价局的备案原件，请求二审法院支持拒交物业费。三、一审法院支持物业提供的照片证明物业在2019.3月贴的催缴通知书也是局部照片，对于我方提供的公共区域破损照片，却说我方提供的照片证据以局部照片为由拒绝，不予采纳，我方表示不解。佳安物业是在解除服务合同后才起诉我方，就是为了让我们提供不了证据，现新的物业公司已将道路全部重新维修，绿化重新整治（若佳安物业期问环境尚可，新的物业也不会大动干戈修公共道路、绿化公共环境）我方已很难再找到大面积的证据照片，只有局部未维修的道路视频为证及其之前拍摄的局部照片为证。请求法院对富甲小区居民实际走访了解当时具体实情。四、一审法院称业主享受了物业的服务，然而佳安物业确是只想收钱，不想提供服务。请佳安物业按照二级物业服务标准，提供日常巡查记录、消防设备、门禁设备、公共健身设施的检修记录、楼道电梯小区路面清拍记录、垃圾箱的清运记录、路面的保养维修记录服务记录档案，证明自己如何服务富甲小区业主。如果佳安物业这样的服务都能全额拿到物业费，岂不足寒了那些干实事的物业的心，更滋长了那些只收钱不服务的物业的胆量。习主席说：不忘初心，牢记使命。佳安物业却只想收钱，全然忘了为富甲小区服务的使命。广大业主多次要求佳安物业公开公布收取的车位费、广告费等收入和这些收入的用途，该物业经理嚣张跋扈，面对广大业主的质询，竟然说业主没有权利知道该收入的用途，其行为令人愤慨。五、佳安物业资质是二级，收费标准应该是0.75元/m，且富甲小区是未完工小区，现在开发商正在小区内东边建新楼房，据有关规定，不能按照全额收取物业费。庭审中，上诉人补充上诉理由：在一审时芝罘区人民法院说我们提供的小区里的照片是局部照片，不能采用。但是佳安物业公司提供的照片采用了，我觉得这是不合理的，我们是局部的，他们的不是局部的吗？我们提供的照片可以看出是不是我们的小区，除了照片还有视频，足以证明我们拍的都是真的，我们没有必要拿别的小区的照片过来混。对于我们房屋漏水长毛的问题因为佳安物业不作为，我们找新的物业，新物业告诉我们已经过了保质期，对于我们业主的房屋问题佳安物业一次都没有进门查看。另外我们交物业费，不是不交，但是要看物业公司付出了多少，按照比例给付。物业出具的资质是二级资质，二级资质的第一个条件就是小区必须是封闭的，该小区在被上诉人服务期间长期属于未封闭状态，而佳安物业又按照二级资质的最高标准收物业费，我们业主觉得这样不合理。我们说物业公司不作为没有证据，但是物业公司作为一个二级资质的物业公司应该有日常的巡查记录、消防设施检查记录。被上诉人烟台佳安物业管理有限公司答辩称：一、被上诉人已按前期物业服务协议的约定提供了物业服务，不存在上诉人所说物业服务不达标的情况，物业服务是对整个小区的持续性、整体性、公共性的服务过程，涉案小区近**居民，上诉人不可能达到每一位业主的主观满意，在（2017）鲁06民终4267号案中，承办法官曾到涉案小区实地查看，并不存在上诉人所述绿化、垃圾处理、设施养护等严重瑕疵。假设对上诉人的个别服务中存在瑕疵，也不能构成其拒付物业费的理由，且一审开庭时被上诉人已经放弃要求支付违约金的诉请，已适当减免了上诉人的部分合同义务。二、物业服务定价是在政府指导价范围内的市场化行为，是否向政府物价主管部门备案收费标准，并不影响被上诉人按物业服务合同约定追索物业费。被上诉人向物价局的备案完全系自愿行为，一审中已经举证了备案文件原件。三、涉案小区是建成小区而非未完工小区，上诉人所称“开发商正在小区东面盖新楼”与本小区及其个人房屋无关，涉案房屋早于2010年交付使用，配套设施、道路、绿化均完善成型，两者系分隔开的不同项目，并不对现有房屋有任何影响妨害。一审时上诉人并未主张小区未完工，更无证据证实因“东面盖新楼”导致其房屋配套设施及绿化环境未达到其与开发商之间购房合同约定的标准。该主张不能构成抗辩物业费的理由。四、物业服务费系被上诉人物业服务工作所必须的费用来源，上诉人是自2010年入住房屋起就无理不交物业费，已严重侵害被上诉人及交费业主的合法权益。烟台佳安物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付物业服务费7551.99元（1.3元每月每平方米*81.82平方米*71个月），并支付违约金1321.60元（2013年８月１日至2019年6月30日期间，以当月欠费为基数，按月5‰逐月计算）。诉讼中，原告当庭撤回对违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：一、小区名称、位置：烟台市芝罘区富甲小区。二、业主房产位于富甲小区40-2-501室，面积为81.82平方米。三、原告于2013年8月1日至2019年6月30日为上述小区提供物业服务；原告向被告收取物业费的依据为：原告与涉案小区的开发商城新房地产签订的《前期物业服务合同》及《补充协议》，服务期间自2013年8月1日起至2019年6月30日止。四、涉案小区未成立业主委员会；物业服务的阶段是前期物业服务阶段。五、原告未与被告签订过物业服务协议。六、原告与小区开发建设单位签订过《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》2份、《补充协议》2份，签订日期分别为2013年7月1日、2013年7月26日、2013年12月26日、2018年7月18日、2018年12月21日；提供物业服务期限2013年8月1日至2019年6月30日；提供物业服务期限自2013年8月1日起至2019年6月30日止，物业费标准1.3元/平方米（含电梯运行费），缴纳方式：按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前交纳，逾期按欠缴物业服务费的5‰支付违约金。七、原告起诉要求被告缴纳物业费的期限2013年８月１日起至2019年6月30日。八、被告不缴纳物业费抗辩事由及对应的证据以及原告的质证意见。提交照片打印件一组（被告称该组照片是在原告服务期间所拍摄的）。证明原告没有及时维护公共道路设施、没有绿化小区环境、没有检修楼内照明设施、没有清理楼道，本小区属于未完工小区。原告称，照片本身是打印件，产生时间不确定，而且绝大数是局部细节照片，难以确认与涉案小区有关，而且该细节瞬间的定格无法反映物业服务这一连续性全面性的持续过程，而且该小区有3000多户业主，交房近10年。部分公用设施设备必然会存在正常的损耗等情况，没有照片能够显示被告所述的关于照明设备、未完工小区等注明内容。提交小区道路设施的视频。证明原告应当提供对于公共道路进行维修的证据，新的物业公司接手以后，已将道路小区的绿化环境全部更改，若前期原告尽心尽力的服务小区的公共设施和绿化，新的物业公司怎么会费钱费力的重新修改整顿。原告称，视频资料难以反映其所述的问题是什么，只是对查看登记本产生争议。即使物业服务存在一定的瑕疵，根据最高法院司法解释，也不构成抗辩不交物业费的理由。九、被告拖欠原告2013年8月1日至2019年6月30日期间的物业费总计7551.99元至今尚未缴纳。以上事项中，双方有争议的事项为第八项，其他事项双方无争议。诉讼中，原告因被告自2013年8月1日起至2019年6月30日未交纳物业服务费，为此于2019年3月10日通过在涉案房屋入户门张贴欠缴物业服务费催费通知的方式向被告催缴，并提供了张贴催费通知照片及照片原始载体。被告则称，没有收到该通知，照片只能证明是501，不能证明其房号501。被告还通知证人陈某（亦是涉案小区业主）出庭作证，证人证实在原告为小区服务期间对道路设施、小区绿化没有作为；对业主反应的房屋设施的维修没有登记修复；没有及时清理垃圾导致垃圾经常在小区存放半天以上；涉案小区非封闭小区，有些围挡已经破损，经常有偷盗情况发生；经常发生停水，为难业主的行为。同时证人提供照片打印件一组，证明小区环境和道路设施极差，原告没有尽到物业服务的义务。原告认为对证人证言不应采信，因证人也是本案原告起诉案外人陈浩飞物业合同纠纷案件中案外人陈浩飞的家属，同住40号楼1单元302号，与本案代理人相互作证，有利害关系。被告则对证人证言没有异议。一审法院认为，（一）富甲小区建设单位城新房地产与原告签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容明确具体，均应认定合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力，原、被告均应恪守履行。（二）原告为富甲小区提供前期物业服务，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；被告接受了原告提供的物业服务，有义务向原告缴纳物业服务费用。本案被告以原告不作为为由拒绝缴纳物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告作为业主，如果认为原告没有完全履行物业服务合同约定的全部义务，可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非直接拒付物业费，且原告的行为亦不构成根本违约，故被告应交纳其欠交的物业服务费。（三）证人与被告均系同一小区业主，与被告有利害关系，其证言一审法院不予采纳。（四）本案中，被告欠付2013年8月1日至2019年6月30日的物业费，但提出诉讼时效的抗辩。为此，原告提交催缴通知照片，可以证实原告在2019年3月份向被告主张过权利，一审法院仅能依法支持2016年３月１日至2019年6月30日期间的物业费，2016年3月之前的物业费主张已超过诉讼时效期间，一审法院依法不予支持；被告应支付2016年３月1日至2019年6月30日的物业服务费（含电梯运行费）4254.64元（1.3元/月/平方米×81.82平方米，共40个月）。原告过高主张之部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，一审法院于2020年6月30日判决：一、限被告辛志民于判决生效之日起10日内向原告烟台佳安物业管理有限公司支付物业服务费（含电梯运行费）4254.64元；二、驳回原告烟台佳安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告辛志民负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，物业服务合同具有整体性特点，物业服务质量应当由全体业主集体进行评价，业主动辄以不满意物业服务质量为由拒绝交纳物业费，会造成物业服务经费不足，进一步导致物业服务质量恶化，形成恶性循环，进而损害全体业主的利益。富甲小区建设单位城新房地产与上诉人签订的《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同补充协议》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有合法性、有效性，双方均应按上述协议履行，上诉人已按照上述协议约定提供了物业费服务，被上诉人作为业主也接受了物业服务，应当按照协议约定支付物业费。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，但其一审中提交的证据不足以证实被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，不足以构成根本违约，在物业服务质量仅存在一般瑕疵的情况下，业主可以通过建议或投诉的方式促进物业服务加以改进，或要求物业公司承担违约责任，而非拒交物业费，据此，上诉人拒付物业费无事实和法律依据，一审法院判决上诉人支付被上诉人2016年３月1日至2019年6月30日所欠物业服务费（含电梯运行费）4254.64元，并无不当。上诉人与被上诉人签订的涉案物业服务合同对物业费的收费标准进行了约定，双方均应按合同约定履行，上诉人关于被上诉人应根据物价局备案价格按照50%减半收取物业费、被上诉人收取物业费的标准应为0.75元/m2、被上诉人不应全额收取物业费等主张，均未能提供证据或事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，辛志民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辛志民负担。本判决为终审判决。审判长  杨忠霞审判员  尹鹏亮审判员  王天松二〇二一年一月二十日书记员  王亚男