苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初8441号原告：苏州天地福田物业管理有限公司，住所地苏州太湖国家旅游度假区长沙岛长沙路**太湖之星。法定代表人：王少明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡书源、该公司员工。委托诉讼代理人：姚明，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被告：赵淳之，男，1956年5月4日出生，汉族，住苏州市姑苏区，系被告谢**丈夫、被告赵一赫父亲，代理被告谢**、赵一赫。被告：谢**，女，1965年3月14日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被告：赵一赫，男，1991年7月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。原告苏州天地福田物业管理有限公司（下称天地福田公司）诉被告赵淳之、谢**、赵一赫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天地福田公司委托诉讼代理人姚明、胡书源，被告赵淳之暨被告谢**、赵一赫共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天地福田公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付其自2014年1月1日至2019年6月22日的物业费53354.8元，滞纳金18255.2元(自2014年1月6日起以每期欠付物业费为基数按日万分之二分段计算至实际给付日止，暂算至2020年12月15日)；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告系位于苏州太湖国家旅游度假区长沙岛太湖之星别墅399幢业主，其系苏州太湖之星开发建设有限公司委托的前期物业服务单位，被告从2014年1月起一直未向其交纳物业费，故其诉至法院。被告赵淳之、谢**、赵一赫共同辩称，其和原告约定，在其房屋空置期间2014年物业费按约定物业费的50%收取，此后按约定物业费的70%收取，其不同意支付滞纳金。本院经审理认定事实如下：位于苏州太湖国家旅游度假区太湖之星**登记为赵一赫、赵淳之、谢**按份共有（共有比例为35%、30%、35%），登记日期为2007年5月10日，登记房屋建筑面积为324.89平方米。2002年1月1日，天地福田公司与开发商即苏州太湖之星开发建设有限公司（下称太湖之星公司）签订了《物业管理委托合同》，该合同记载：合同期限为3年即自2002年1月1日起至2004年12月31日止；公共服务费按物价局批复的试行价每平方米建筑面积1.5元/月收取，一年后根据物业管理等级验收结果，按物价局的正式批文收取。2006年12月5日，天地福田公司出具《物业管理费支付方式确认书》一份，主要内容为：“赵淳之公司/女士/先生：您好！您所认购的太湖之星三期别墅399幢B型已经顺利入伙，作为太湖之星的物业公司，我们将物业管理费的收取额度和期间告之您方，希望得到您的确认。物业管理费从2006年11月30日开始计起，管理费为2.5元/平方/月（别墅建筑面积），收取时间为每个收费期间月初的1-5日，滞纳金为日万分之五，房产面积以苏州市吴中区房管局最终测绘面积为准，您的房产建筑面积为324.89平方。1、您的物业管理额度为：一年总额为9747元，半年总额为4874元；您愿采取a、一年一付（√）b、半年一付（）。2、您可采用的付款方式有：a、在银行开户预存款项，出具委托划款文件，由银行代扣，银行出具对账单（√）；b、您也可到物业管理处直接用现金支付（）。”赵淳之代表三被告在确认书下方业主签名处签名确认。2013年3月14日，太湖之星公司与天地福田公司签订补充协议，约定：太湖之星公司继续委托天地福田公司为案涉小区提供物业管理服务，服务期限直至小区全体业主依法选聘新的物业公司或与天地福田公司重新订立新的物业服务合同为止；物业费标准以天地福田公司与每户业主协商确认为准，同时需向太湖之星公司报备；太湖之星公司与天地福田公司权利义务等内容及仍遵照原前期物业管理委托合同约定履行。被告交纳了涉案房屋截至2013年的物业费。另查明，本院于2019年2月15日受理苏州市吴中区香山街道太湖之星业主委员会（下称太湖之星业委会）诉天地福田公司物业服务合同纠纷一案[案号（2019）苏0506民初1691号]，太湖之星业委会诉请包括判令天地福田公司立即退出苏州市吴中区香山街道太湖之星小区。该案中，太湖之星业委会提供了其于2018年8月23日委托江苏瀛元律师事务所向天地福田公司邮寄的律师函一份，要求天地福田公司立即撤出太湖之星物业服务区域。天地福田公司于2018年8月24日签收。太湖之星业委会还提供了苏州市吴中区住房和城乡建设局于2018年9月14日作出的关于《关于认定太湖之星业主大会自治投票的请示函》的工作答复函一份，内容为对太湖之星业委会的答复，载有：“一、基本情况……2、2018年5月13日至19日，你委在度假区住建局、渔帆社区的指导下就有关“自治模式及方案”进行了表决。……二、指导意见。根据上述2018年5月25日形成的表决结果，我局进一步提出如下指导意见：1、请你委在属地街道及社区的指导下严格依照表决的自治方案及相关法规规定进行小区自治管理，维护广大业主的合法权益。2、请你委在与原物业公司（苏州天地福田物业管理有限公司）交接过程中严格办理相关交接事宜且坚决杜绝出现强制交接、暴力交接等情形。3、请你委对广大业主就自治方案进一步做好有关解释说明工作，承担起小区自治管理的相关责任。”天地福田公司确认收到上述律师函，亦对上述工作答复函的真实性没有异议。该案中，太湖之星业委会与天地福田公司一致确认，天地福田公司已于2019年6月23日撤出涉案小区。审理中，为证明其抗辩，被告向本院提供了399#物业费情况报告复印件一份，载有：“399#业主赵淳之因10年装修时6万元大理石被盗原因，拖欠2010.1-2013.12年度物业费27292元（空置房七折），经庭外调解业主同意4年五折给予交付，即2010.1-2013.12年度物业费19497元给予交付。律师意见：因业主留有厂家、送货等相关证据，如追究物业公司也需负部分责任且周期较长，建议实行4年5折处理方案。请领导批复！客服部：王璟日期：2013年5月23日双方约定：2014年也按5折处理。通过上述5年的处理，大理石一事业主取得谅解。承诺从2015年1月起按正常标准按时缴纳物业管理费。”下方业主签名为赵淳之，日期为2014年1月9日，还手写有“经请示张总同意此方法。周中庆2014.1.9”的内容。经质证，原告表示，因上述证据系复印件，且未加盖其公章，故其对真实性无法确认，即使其曾给予被告优惠也不代表其放弃了按双方约定标准收取物业费的权利。以上事实，有原告提供的不动产登记查询记录、物业管理费支付方式确认书、民事判决书及本院（2019）苏0506民初1691号案件材料庭审笔录等附卷佐证。本院认为，根据原告天地福田公司与开发商签订的《物业管理委托合同》及补充协议，被告方签署的《物业管理费支付方式确认书》，可认定原、被告之间形成物业服务合同关系。原告为涉案小区提供了物业服务，被告方作为业主应支付相应物业费。根据《物业管理费支付方式确认书》，管理费为人民币2.5元/平方/月，一年一付，收取时间为每个收费期间月初的1-5日。被告方仅交纳了涉案房屋截至2013年的物业费，故原告有权主张2014年1月1日后的物业费。至于被告方应向原告支付截止何时的物业费。根据法律规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，物业服务企业拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。因涉案小区实行自治管理，太湖之星业委会于2018年8月23日向天地福田公司邮寄了律师函，要求天地福田公司立即撤出太湖之星物业服务区域；苏州市吴中区住房和城乡建设局亦于2018年9月14日作出工作答复函，要求太湖之星业委会严格依照表决的自治方案及相关法规规定进行小区自治管理。故被告方依法应向原告支付截止2018年9月30日的物业费，原告主张此后物业费，本院不予支持，经核算，本案物业费应为46296.83元。关于滞纳金，《物业管理费支付方式确认书》载明滞纳金为日万分之五。被告未按期支付上述物业费，现原告主张按日万分之二主张滞纳金，合法有据，本院予以支持。因付款期限为一年一付，每个收费期间月初1-5日支付，结合原告的主张，故本院自每个收费期间第一个月的6日起按日万分之二计算相应期间物业费的滞纳金，经核算，截至2018年9月30日滞纳金为9493.54元，此后滞纳金以46296.83元为基数按照每日万分之二计算至实际给付日止。被告方的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：被告赵淳之、谢**、赵一赫于本判决生效之日起十日内共同给付原告苏州天地福田物业管理有限公司物业费人民币46296.83元及相应滞纳金（截至2018年9月30日为9493.54元，此后以46296.83元为基数按每日万分之二计算至实际给付之日止)。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币795元，由原告负担132元，被告赵淳之、谢**、赵一赫共同负担663元。三被告负担部分原告已预交，三被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告，本院不再另行退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  钱建平二〇二一年一月十九日书记员  丰雨竑