天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终482号上诉人（原审被告）：郭海燕，女，1982年11月29日出生，汉族，住天津市津**。委托诉讼代理人：刘志军（系郭海燕之夫），住天津市津**。被上诉人（原审原告）：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，住所地天津海河工业区聚兴道**7098。主要负责人：张振学，总经理。委托诉讼代理人：许静，女，该公司职工。委托诉讼代理人：许道龙，男。上诉人郭海燕因与被上诉人西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称天地源公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初7662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郭海燕上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:1.上诉人于2016年12月15日经小区保安同意将车辆停放至4号楼监控杆处，后车胎被物业公司人员扎坏，被上诉人工作人员承诺上诉人免交三年物业费并对上诉人进行言语威胁；2.被上诉人主张的部分物业费超过诉讼时效；3.被上诉人物业服务不合格，未向上诉人及其他业主公示物业服务相关信息。天地源公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。天地源公司向一审法院起诉请求：1、被告郭海燕交纳2017年8月1日至2020年8月31日的物业管理服务费7,846元及违约金3,000元，共计10,846元；2、诉讼费由被告郭海燕承担。一审法院认定事实：2013年4月25日，天地源公司与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：“天地源公司为尚智园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅2.24元每月每平方米，高层住宅2.24元每月每平方米，中高层住宅2.21元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.64元/高层0.41元/中高层0.60元的标准由业主交纳。业主于每月5日前交纳。甲方或者业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日比例交纳违约金”。郭海燕系津**北闸口镇尚智园4-1-1403房屋的产权人，其房屋建筑面积为89.47平方米，郭海燕未交纳2017年8月1日至2020年8月31日的物业费，天地源公司曾向郭海燕催缴物业费无果，涉案房屋属于高层住宅。另查明，天地源公司在涉案小区的物业服务虽稍存在瑕疵，但基本能够完成合同义务，在2017年、2018年天津市国土资源和房屋管理局物业管理商品住宅小区物业服务等级化考评结果中，经考评为：一级优秀。此后，相关部门未再组织进行考评。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、郭海燕所有的房屋为高层住宅，合同约定其价格为：“高层住宅，基础物业服务费每月每平方米2.24元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.41元”，故本案天地源公司以每月每平方米2.37元向郭海燕主张2017年8月1日至2020年8月31日的物业费，符合并低于合同约定。2、郭海燕抗辩的房屋开裂问题，应系郭海燕与案外人之间的买卖合同纠纷，与本案不具有关联性，郭海燕可另行主张权利。郭海燕抗辩的物业公司职工扎胎的侵权行为，一方面，其财物损失已经得到赔偿，另一方面，该事件系2016年12月发生与本次诉讼主张的欠费期间无关，另外，违反社会治安管理的行为可以通过公安机关等法律途径解决，而其所述的许诺减免今后物业费未向法庭提交证据予以证实。3、根据郭海燕反映的门禁系统、停车管理等问题，虽不能据此认定物业公司存在侵权责任，但可以窥视物业公司在物业管理中确存在一定的瑕疵，因物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支付全部物业费的主张，一审法院不予支持。综合考虑物业服务等级考评结果、天地源公司优惠主张（原价应为2.65元/月/平方米，现主张2.37元/月/平方米）及存在的服务瑕疵后，一审法院酌情支持95%的物业费，经一审法院核算，89.47平方米＊2.37元/月/平方米＊37个月＊95%=7,453.34元。另，天地源公司主张的逾期违约金，《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第（六）项明确约定“甲方或者业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日交纳违约金”，郭海燕长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，一审法院本应予以支持，但鉴于郭海燕对物业费的交纳存在一定的误解、天地源公司也有未完全尽到义务的地方，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就滞纳金事项，一审法院不再予以支持。一审法院需要指出：天地源公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但天地源公司仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：“一、郭海燕于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2017年8月1日至2020年8月31日的物业管理费（含机电费）计7,453.34元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告郭海燕未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费35.50元，由西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担10.50元，由被告郭海燕承担25元。”二审中，当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明事实，被上诉人与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，被上诉人依约进行物业服务，上诉人应当按照《天津市住宅前期物业服务合同》约定支付物业服务费。上诉人主张因其车辆曾被被上诉人工作人员扎胎，被上诉人工作人员曾承诺上诉人免交三年物业费，对此被上诉人予以否认，上诉人就被上诉人曾承诺上诉人免交三年物业费的主张未提供证据予以证实，本院无法支持。如上诉人认为被上诉人对其造成损失其可另行主张权利。关于上诉人二审期间提出被上诉人部分物业费超过诉讼时效的主张，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。上诉人在本案一审期间并未提出诉讼时效抗辩，二审期间并非基于新证据提出时效抗辩，依照上述司法解释的规定，本院对上诉人提出时效抗辩不予支持。上诉人关于其他被上诉人存在物业服务瑕疵的主张，一审法院已经依据双方陈述及相关证据认定上诉人按照95%比例给付物业服务费，并不支付逾期付款违约金的处理结果并无不当，本院予以维持。被上诉人作为涉案小区的物业管理企业，应当积极履行物业服务各项职责并与业主主动进行沟通，为营造良好的小区环境发挥应有作用。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭海燕负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇二〇二一年一月二十二日书记员  辛 璐