辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终223号上诉人（原审被告）：姜涛，男，1987年12月2日出生，汉族，住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：朴晶，辽宁海晏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连铭润物业管理有限公司。住所地：辽宁省庄河市城关街道海洋村。法定代表人：寇伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭仁雨，辽宁昌汉律师事务所律师。上诉人姜涛因与被上诉人大连铭润物业管理有限公司（以下简称铭润物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283民初5577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。姜涛上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人关于要求上诉人立即支付2016年12月5日至2019年12月31日期间的物业管理服务费6918元的诉讼请求；二、本案诉讼费由被上诉人承担。主要理由为，1.被上诉人于2013年对案涉小区高层及多层住宅的物业费收费标准为1.2元/m2/月，被上诉人要求上诉人按照2.5元/m2/月标准支付物业服务费，不具有收费依据的合法性和程序的合法性、合约性。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》及《辽宁省物业管理条例》第四十二条的规定，前期物业费应按照住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，实行政府指导价，前述内容作为效力性强制性规定，如有违反当属无效。被上诉人按照2.5元/m2/月的标准收费是其自定的，价格收取无任何法律依据，且未经过法定程序。如物业服务企业擅自制定属于政府指导价的服务价格，将根据《价格违法行为行政处罚规定》第九条第三款的规定，受到相应的行政处罚。如后期要对1.2元/m2/月的收费标准进行变更，根据前期物业服务合同的内容和我国物权法第七十六条第七项的规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并经过许可和备案。且案涉物业服务收费价格未按照法定方式予以公示即收费，属于法律禁止行为，上诉人有权不支付。铭润物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。且一审法院为促进上诉人与被上诉人之间的和谐稳定、缓解双方的矛盾，未支持被上诉人所主张的滞纳金的诉求。因此，一审判决公平公正，请求依法维持原判。铭润物业向一审法院起诉请求：一、姜涛立即支付2016年12月5日至2019年12月31日期间物业管理服务费6918元，滞纳金3000元，合计9918元；二、本案诉讼费用由姜涛承担。一审法院认定事实，姜涛系庄河市铭润福邸小区7号楼A座807号房屋业主，建筑面积76.87平方米。2014年12月4日，铭润物业（甲方）与姜涛（乙方）签订《前期物业服务协议》。协议约定，铭润福邸小区由铭润物业提供物业服务，服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、保养和管理；共用设施、设备的维修、保养、运行和管理；小区内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、照明灯、建筑雕塑、导示系统等保养与管理；附属配套建筑和设施的维修、保养和管理；公共环境卫生的清洁和管理；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；维护公共秩序；房屋装饰装修管理服务；消防管理服务；电梯的运行和日常维护管理等。乙方应当依据协议交纳物业管理服务费用及其它费用；物业管理服务费高层住宅按每月每平方米2.5元收取，物业费起算日以房屋交付通知规定时间为准。首次物业服务费缴纳后，以后每年12月末前十日内预交下一年度物业费。业主逾期交纳的，从逾期之日起按日3‰交纳滞纳金。本协议自签订之日起生效，至业主大会成立，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务合同签订之日止。后铭润物业为案涉小区提供了物业管理服务，姜涛在入住时按2.5元/月/平方米缴纳了两年的物业费4612元，2016年12月5日至2019年12月31日物业费7088.89元［76.87平方米×2.5元/月/平方米×（36个月+27天）］未交纳。现铭润物业诉至法院，要求姜涛交纳诉请物业费6918元及违约金，并承担本案诉讼费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。铭润物业、姜涛之间签订的《前期物业服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。铭润物业已对姜涛居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，姜涛理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。关于姜涛辩称物业收费标准及前期物业服务合同价格应统一，多层、高层均应按1.2元/月/平方米收取物业费问题，前期物业管理服务协议是铭润物业、姜涛在自愿的基础上签订的，内容合法有效，对当事人具有约束力，合同约定物业费收取标准为2.5元/月/平方米，且姜涛已经按该标准缴纳了两年的物业费，姜涛应依该协议约定的物业费收费标准向铭润物业缴纳物业管理服务费。关于物业费收费标准，铭润物业服务期间收费标准与前期物业服务合同约定的一致，该收费标准不违反相关法律、法规、部门规章规定，现姜涛要求降低收费标准没有法律依据。姜涛可以通过其小区业主委员会与铭润物业沟通协调，或者提议重新签订物业服务合同等方式变更收费标准。故对姜涛的该项辩解，不予采纳。关于姜涛提出物业费收费标准未实行政府指导价、未经审批、公示一节,该事项非违反法律效力性强制性规定,并不影响双方基于形成物业服务合同关系的《前期物业服务协议》效力，并不是姜涛拒缴物业费理由。但物业公司应依据相关规定及时将应向业主公开的内容依法向业主公开、公示。关于姜涛辩称的服务价格与服务不相适应，未达到约定的服务标准问题，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业企业提供的服务。铭润物业在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，清理乱停乱放、清除堵塞消防通道各种杂物，对小区内私占公摊面积的违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。铭润物业应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。姜涛作为业主，不能因铭润物业个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理，且这种方式没有法律依据。业主也应对物业服务工作给予必要的理解和支持，应及时交纳物业费用,遇到问题与物业公司积极沟通,形成物业与业主良性互动的局面,共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。对铭润物业要求姜涛承担滞纳金的诉讼请求，铭润物业在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进铭润物业重视物业服务质量，免去滞纳金为宜，故对铭润物业该项诉讼请求，不予支持。综上，对铭润物业合理的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、姜涛于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连铭润物业管理有限公司2016年12月5日至2019年12月31日期间物业管理费6918元；二、驳回大连铭润物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由姜涛负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，业主应当按照约定向物业公司支付物业费。上诉人与被上诉人之间签订的《前期物业服务协议》明确约定，高层住宅物业费为每月2.5元/m2，该收费标准系双方当事人合意的结果，对双方均具有约束力。被上诉人已按约定在讼争期间为上诉人提供了物业服务，上诉人亦应按该标准支付物业费。对于上诉人主张每月2.5元/m2的收费标准违反了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》及《辽宁省物业管理条例》第四十二条的规定、当属无效的意见，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定,导致合同无效的应是违反法律、行政法规强制性效力性规定。而上述通知和条例均不属于法律、行政法规，即使违反上述规定亦不能导致合同无效。至于上诉人主张被上诉人未经法定程序变更、公示收费标准，由于案涉《前期物业服务协议》已经明确约定物业费标准为每月2.5元/m2，且上诉人已经按照该标准交纳了两年的物业费，因此，不存在上诉人所主张的被上诉人在合同期内擅自提高物业费收费标准的事实。且即使被上诉人未在签订上述《前期物业服务协议》后，将合同约定的价格进行公示，也不构成上诉人拒交物业费的合法理由。故，上诉人的上诉主张不能得到支持。一审法院按照每月2.5元/m2的标准判令上诉人支付讼争期间物业费，符合合同约定和法律规定，本院予以维持。综上，姜涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姜涛负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 毕春燕审判员 王慧莹二〇二一年一月十九日书记员 连亚妮