福建省福鼎市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0982执异4号 异议人：杨琛，男，1987年10月25日出生，汉族，户籍地福建省福清市，现住福建省福州市。 委托诉讼代理人：商世杰，福建秉坚律师事务所律师。 申请执行人：福建福鼎恒兴村镇银行股份有限公司，住所地福建省福鼎市玉龙北路****（鼎融国际广场），统一社会信用代码：9135090055505415X5。 法定代表人：余孝岛，该行董事长。 被执行人：施均雄，男，1962年4月24日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，住福建省福鼎市。 被执行人：高婉如，女，1963年11月13日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，住福建省福鼎市。 在本院执行申请执行人福建福鼎恒兴村镇银行股份有限公司与被执行人高婉如、施均雄金融借款纠纷一案中，异议人杨琛于2021年1月5日向本院提出异议请求依法撤销异议人杨琛于2020年11月16日参与竞拍的关于福鼎市桐城××路××巷××号房产的司法拍卖，依法返还异议人杨琛650000元保证金。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人杨琛称：异议人杨琛通过淘宝网司法拍卖得知福鼎市桐城××路××巷××号房产正在拍卖。异议人杨琛通过司法拍卖界面中的说明及相关附件了解标的物情况后，决定参与竞拍，遂按约缴纳了保证金650000元。后于2020年11月16日上午以8074000元竞拍成功。在预缴剩余购房款期间，异议人杨琛了解到，案涉房屋在2019年5月8日时有进行过“危险房屋鉴定”的检验，并经福建省建筑工程质量检测中心有限公司出具《建筑工程结构检验鉴定报告》，案涉房屋危险性等级被评定为Ｄ级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；......”异议人杨琛认为，无论是本次网络司法拍卖的界面还是其中作为附件的《房地产估价报告》中，均未提及案涉房屋的瑕疵情况，本次拍卖过程中并未对案涉房屋属于危房的情况作出说明并提醒购买人合理注意，存在严重过错。同时，案涉房屋的《建筑工程结构检验鉴定报告》在评估及拍卖之前就已经存在，该房屋状态对房屋价值将产生直接影响，但在评估过程中却未对该因素计算在内，导致该房屋的评估价格存在偏差。因案涉房屋属于危险性最高等级的Ｄ级危房，根本无法使用，异议人杨琛在竞拍时存在重大误解，购买目的无法实现。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定提出异议，请求贵院依法支持上述异议请求。 异议人杨琛在提出异议同时向本院提供以下证据： 1、身份证，拟证明异议人身份主体情况。 2、保证金付款记录、淘宝订单详情、司法拍卖记录（2020年11月15日-2020年11月16日）、福建法院系统短信，拟证明异议人缴纳650000元保证金参与案涉房产的竞拍，异议人以8074000元的价格竞得案涉房产；异议人本次所参与的竞拍页面中，未披露案涉房产属于危房的情况，未对案涉房产存在安全质量问题的瑕疵进行提醒，使竞买人产生重大误解。 3、福建省建筑工程质量检测中心有限公司《建筑工程结构检验鉴定报告》，拟证明案涉房屋危险性等级评定为最严重的D级，承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，购买目的无法实现。 4、福鼎市人民法院（2019）闽0982执异54号《执行裁定书》、司法拍卖记录（2019年11月30日-2019年12月1日），拟证明福鼎市人民法院在（2019）闽0982执异54号执行审查类案件中已经知悉案涉房产属于危房的事实；福鼎市人民法院已认可上述执行审查过程中所提及的危房问题，并在2019年11月30日该次拍卖页面的《拍卖须知》中披露案涉房产可能存在危房，但却未在本次拍卖程序的界面中披露该问题。 5、泉宁朗估字[2020]第Z484号《房地产估价报告》，拟证明本次房地产估价是“在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用”的情况下作出，但该假定情况与客观事实明显不符；本次评估未将房屋危房因素计算在内，导致该房屋的评估价格存在偏差。 本院查明，本院依据（2018）闽0982执1537号执行裁定书于2018年7月24日查封坐落于福鼎市桐城××路××巷××号房地产。本院（2020）闽0982执恢244号之一执行裁定书裁定拍卖被执行人高婉如、施均雄共同共有的坐落于福鼎市桐城××路××巷××号不动产【房屋所有权证号：鼎房字第1××3号、国有土地使用权证：国用（97）字第×××号】，本院提过淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，公告：五、标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证，特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物的实物现状的确认，责任自负。……九、……拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还…… 异议人杨琛缴纳了保证金650000元，于2020年11月16日以最高应价8074000元胜出。 本院认为，异议人杨琛提交的被执行人高婉如、施均雄未通过司法程序、单方委托鉴定机构（检验日期2019年5月8日）对本院于2018年7月24日查封的房地产进行危险房屋鉴定，其建筑工程结构检验鉴定报告，不具合法性，不可以作为本案认定案件事实的依据。且本次司法拍卖“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证，特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物的实物现状的确认，责任自负”。异议人杨琛主张拍卖的财产存在未提及的瑕疵情况且影响评估价格的主张，没有事实和法律依据，不予采信，异议请求不成立。本院网络司法拍卖强制执行措施合法、并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条的规定，裁定如下： 驳回异议人杨琛的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向福建省宁德市中级人民法院申请复议。 审判长  周友泉 审判员  谢维芳 审判员  韩 林 二〇二一年一月十三日 书记员  林琪瑶 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持： （一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （二）买受人不具备法律规定的竞买资格的； （三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的； （四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的； （五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。 官方微信官方微博