陕 西 省 蒲 城 县 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2020）陕0526民初3109号 原告（反诉被告）：李xx，男，1954年7月3日出生，汉族，住陕西省XX城县。委托诉讼代理人：李xx，渭南市经济开发区法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：姚xx，女，1977年4月23日出生，汉族，住陕西省XX城县。 委托诉讼代理人：陈xx，陕西尧山律师事务所律师。原告李xx与被告姚xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，被告姚xx提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人李xx，被告委托诉讼代理人陈xx到庭参加了诉讼。原告李xx，被告姚xx经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告李xx向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2016年7月22日签订的房屋租赁合同有效；2.判令被告支付2020年拖欠原告的租赁费30000元；3.判令被告支付原告2021年的租赁费130000元；4.判令被告支付原告违约金50000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月22日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，原告将自有的位于XX城县迎宾路北段汽拖厂家属院的门面房租给被告使用。租赁期限自2016年7月22日至2021年7月22日；每年租赁期满前一个月，乙方向甲方交付下一年租金；房屋每年租金130000元，于每年6月22日付清当年的租赁费。合同签订后，被告2016年、2018年、2019年均按时足额缴纳了租赁费，2020年，被告因资金不足尚有30000元租金未缴纳。应予2020年6月22日前付清2021年的租金130000元被告亦未交纳。按合同约定，如单方违约，需向对方支付违约金50000元，故被告因其违约行为应向原告支付违约金50000元。被告租赁原告的房屋，双方签有租赁合同，被告应依约履行合同，但被告却违反合同约定，拖欠原告租赁费不予支付，并未经原告同意私自改变房屋用途，其行为侵犯了原告的合法权益，现原告提起诉讼。被告姚xx辩称，2016年原、被告签订房屋租赁合同属实，但原告要求支付拖欠的租赁费30000元及2021年的租赁费130000元、违约金50000元应予驳回。因2020年有疫情发生，原告应给被告方减免租金。2020年6月，被告的公司经营不善，要求解除合同，已经向原告发出解除合同的通知，所以原告不应缴纳下年租金和违约金。                                                                                                          被告姚xx向本院提出反诉请求：1.判令原告立即向被告支付代缴税款27976元，并补开2016年度和2019年度税票；2.依法解除租赁合同；3.反诉费用由原告承担。事实与理由：被告租赁原告房屋用于开办公司，原告也明知被告的租房用途，被告按照合同约定按时缴纳房租，原告出具税票也是租赁合同的附随义务，可在被告索要税票时原告没有出具。被告为解决财务问题无奈自行到税务大厅代开发票，税款也是被告代原告缴纳。后期，原告一直没有出具税票，再加上疫情期间被告要求减少租金，但原告一直没有减少，被告生意亏损，故要求解除租赁合同，但原告却索要房费。现被告要求原告支付代缴税款，出具税票，解除合同，特提起反诉。原告李xx针对被告姚xx的反诉辩称，被告的反诉请求不能成立，无事实依据，依法应予驳回，同时应追究被告虚假陈述的责任。被告要求原告支付其代缴税款27976元并补开2016年度和2019年度的税票根本不成立，被告陈述，其基于合同约定，但该合同中对此并无约定，有中间人作证，每年的130000元是净租金，不含税。被告要求解除合同亦不能成立，在第一次开庭时，被告只是答辩，并要求原告为被告开具税票，未要求解除合同，是法庭释明后，被告才提起反诉。反诉费用由原告承担也不能成立，因被告违约，故不承担该项费用。被告陈述的事实与理由不符合逻辑，有之前的庭审笔录为证。被告陈述其已将房费交到2021年，总房费只欠30000元，其生意亏损与原告无关。被告将原告的房屋内结构改变，没有通知原告，被告称在房屋租赁届满后恢复原状。涉案房屋系2016年租赁，房费一直缴纳到2020年再差30000元，就可以证明当初合同约定的是净租金，不包括税款，税款应由被告承担，综上，请依法驳回被告的反诉请求。本案的争议焦点为：1.原、被告于2016年7月22日订立的房屋租赁合同是否应予解除；2.被告是否应向原告支付房屋租金共计160000元；3.被告是否应向原告支付违约金50000元；4.原告是否应向被告支付代缴税款27976元并补开税票。原告李xx为支持其诉讼请求，提供的证据有：1.“蒲房权证所字第国3503号”房屋所有权证，证明被告承租原告的房屋，房屋所有权人为原告李xx。2.2016年7月22日《租房合同》，财产移交清单9张，证明原、被告对合同的租赁期限、租金、付款时间以及违约责任进行了约定，原告向被告移交了相关财产。3.中间人李某某与张忠文的通话录音，证明合同中约定的租金130000元是净租金，不包含代开税票，当时说代开税票是180000元。4.证人李某某证言，证明证人是合同中间人，且被告在租赁房屋期间私自改变房屋结构，而根据合同约定，如果拆除房屋结构需要与原告协商，被告存在违约行为。5.中国建设银行卡交易明细，证明被告在2019年7月22日至2020年7月21日仅支付租金100000元，下欠租金30000元。被告姚xx提供的证据有：1.收条及转账记录，证明被告缴纳租金的事实。2.完税证明两张，证明被告代原告缴纳个人所得税、房产税的事实。  3.短信截屏三组，王xx、武xx、刘x的书面证言，证明疫情期间生意不好，原、被告双方协商解除合同的事实。为查明案件事实，本院要求被告姚xx提供了其中国邮政储蓄银行、XX城县XX城XX社账户交易流水，并于2020年9月8日、2020年11月3日与被告姚xx进行了谈话。经开庭审查，原告提供的证据1、2，被告姚xx对真实性无异议，本院予以确认。原告提供的证据3，无其他证据印证通话对方身份，本院不予确认。原告提供的证据4，被告姚xx在2020年11月3日的谈话认可其承租房屋期间，拆除了二楼的吧台及三楼的一堵墙面，对被告自认部分，本院予以确认。原告提供的证据5，与被告提供的证据1，中国邮政储蓄银行、XX城县XX城XX社的账户流水及2020年9月8日被告姚xx的谈话能够相互印证，可以证明被告姚xx在2019年7月22日至2020年7月21日间，仅支付当年房屋租金100000元。被告提供的证据2，系有权机关出具，本院予以确认。被告提供的证据3中的短信截屏，原告李xx对2020年6月21日的截屏表示无异议，并表示收到过该信息，其他截屏中显示的电话号码与原告在立案时提供的电话号码亦能够相互印证，本院予以确认。被告提供的证据3中王xx、武xx、刘x的书面证言，因相关人员未到庭接受询问，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月22日，原告李xx（甲方）与被告姚xx（乙方）签订《租房合同》。该合同约定：“甲方将汽拖厂家属院房屋及所有相关设备、物品出租给乙方使用；租赁期限自2016年7月22日至2021年7月22日，每年租赁期满前1个月，乙方向甲方交付下一年的租赁费用；房屋每年租金为130000元，每年6月22日付清当年的租赁费用；甲方盘点的固定资产明细表，乙方确认后，不得随意损坏，如有损坏，应照价赔偿，且乙方不得随意损坏房屋设施，乙方不损坏甲方房屋主体的情况下如需改造须向甲方协商同意后解决；在租赁期间，如乙方擅自终止合同，多交租金乙方放弃；如单方违约，需向对方交付违约金五万元整”。签订合同时，案外人张xx作为见证人在合同后签字。合同签订后，被告姚xx将该房屋用于经营XX城县盛隆典当有限公司，并按照约定每年向原告交纳130000元租金至2019年7月21日，又分别于2019年7月5日、2020年1月19日向原告转账80000元和20000元用于支付2019年7月21日后的租金。后被告与原告协商降低租金未果，于2020年6月21日向原告发送短信要求解除合同，短信内容为：“xx叔，你好：我是租你（汽拖厂家属院）房的姚xx，因当前市场皮软及疫情，公司生意下滑，实在负担不起高房费，现告知您，不再租赁您的房，请您来接房，相关关于租房的事宜，咱们协商解决，我全力配合。请谅解！姚xx 2020年6月21日”。原告收到该信息后，要求被告支付租金，但未与被告协商收回房屋。另查明，被告姚xx在承租房屋期间，以原告李xx名义缴纳房产税、个人所得税共计27976元。审理中，关于被告是否改动涉案房屋结构的问题，被告姚xx自认其在承租房屋期间拆除了房屋二楼的吧台及三楼的一堵墙面，并主张改动房屋征得过原告同意，但对此被告不能提供证据证明；关于被告从涉案房屋搬离的时间，被告姚xx陈述，其于2020年5月21日从涉案房屋中搬出。原告李xx陈述，其系在2020年8月初得知原告已经搬出涉案房屋。关于原告李xx与被告姚xx签订的《租房合同》是否应予解除的问题，本院认为，原、被告于2016月7月22日签订的《租房合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，能够在当事人之间产生法律效力。在该合同的履行过程中，被告向原告发出解除合同的通知，双方现对合同是否应予解除发生争议。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法［2019］254号）第四十八条明确：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除”。本案中，原、被告签订的《租房合同》约定的租赁期限为五年即2016年7月22日至2021年7月22日，双方当事人按照合同约定已经履行至2020年6月21日被告向原告发出解除合同通知时。除2019年7月22日至2020年6月21日被告仅支付房租100000元外，2016年7月22日至2019年7月21日被告均足额支付了房屋租金。被告承租原告的房屋用于公司经营，在2020年初疫情背景下，与原告协商降低租金未果，要求解除合同。从原、被告之间的《租房合同》履行情况、剩余期限、及被告与原告协商降低租金行为来看，被告并不存在通过不履行合同获取不正当利益，恶意损害原告权益的行为，故被告并不存在恶意违约情形；原、被告之间争议的基础法律关系为房屋租赁合同。根据租赁合同的性质，承租人负有支付租金的义务，但实际履行该义务还应考虑承租人通过继续对租赁物进行使用、收益是否能够公平分配当事人之间的权利、义务，平衡当事人之间的利益与风险。本案中，被告姚xx与原告李xx协商降低房租未果，而发出解除合同通知，且被告已经搬出涉案房屋，原告亦表示其在2020年8月初便知晓被告搬出了涉案房屋，现距原、被告之间的房屋租赁合同最终的届满期限仅半年，房屋空置至今，如强制被告搬回并继续占有、使用房屋则会造成被告的投入与收益明显不平衡，故继续履行合同对其亦显失公平；在合同的履行过程中，双方当事人都要照顾对方的合理期待，任何一方都必须尊重另一方的利益。在形成合同僵局的情形下，如果违约方能够以替代的履行方式，能够保障守约方履行利益的实现，而且对守约方因合同解除而遭受的损失进行赔偿，则能够保障守约方的利益，但在此情形下，守约方坚持继续履行合同，可以认定守约方已经违反了诚信原则。本案中，原告于2020年6月21日收到被告要求解除合同的通知，被告拒绝履行合同义务已经构成违约，但涉诉合同已就违约金进行了约定，该违约金具有赔偿损失的属性，被告通过向原告支付欠付的租金及违约金，能够对原告的损失进行赔偿，现原告坚持继续履行合同，并要求被告将租金支付至合同履行期限届满，其行为违反了诚信原则。综上，被告姚xx要求解除房屋租赁合同的请求，应予支持。关于被告是否应向原告支付房屋租金共计160000元的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。《中华人民共和国合同法》第一百一十九规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”。本案中，被告姚xx已于2020年6月21日向原告发出解除合同的通知，被告拒绝履行合同义务，作为违约一方当事人，并不享有法定解除合同的权利，故该通知不能产生解除合同的法律效力，但原告在收到通知后，亦应采取适当措施避免损失的扩大，原告在合理期限内收回房屋并不影响其要求被告承担违约责任，但原告在明知被告要求交回房屋并搬离的情况下仍然要求被告继续履行合同并支付租金，而不收回并利用房屋，显然进一步扩大了因被告违约造成的损失。结合被告姚xx发出解除合同通知的时间及原告李xx负有的防止损失扩大的义务，本院将被告支付租金的终止时间确定为2020年7月21日。根据查明事实，被告在2019年7月22至2020年7月21日，仅向原告李xx支付租金100000元，根据合同约定的租金数额，被告仍应向原告支付下余租金30000元。对原告李xx要求被告姚xx继续支付2020年7月22日至2021年7月21日的租金130000元的诉请，依法应予驳回。被告姚xx辩称其已足额支付房屋租金，与查明事实不符，对其该辩称意见，本院不予采信。关于被告是否应向原告支付违约金50000元的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，被告姚xx在合同约定的租赁期限届满前明确拒绝履行合同义务，并自认在承租房屋期间拆除房屋设施，其行为违反合同约定，依据法律规定及原、被告签订的《租房合同》约定，应向原告支付违约金50000元。被告姚xx主张，其拆除房屋设施事先征得了原告同意，但未能提供证据证明，依法应承担举证不能的法律后果，对其该辩称意见，本院不予采信。                                                                                                                                                                                                                                       关于原告是否应向被告支付代缴税款27976元并补开税票的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”。本案中，原告基于租赁合同法律关系提起诉讼，被告认为原告出具税票属租赁合同的附随义务，要求被告向原告支付代缴的个人所得税、房产税并补开税票。根据查明的案件事实，原、被告在《租房合同》中并未就由谁缴纳个人所得税、房产税进行约定，被告姚亚银该反诉请求与本诉不属同一法律关系亦不基于相同事实，本案不作处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条第二款之规定判决如下：一、原告（反诉被告）李xx与被告（反诉原告）姚xx于2016年7月22日签订的《租房合同》有效，予以解除。二、由被告（反诉原告）姚xx于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）李xx支付租金30000元、违约金50000元，共计80000元。三、驳回原告（反诉被告）李xx的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）姚xx的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4450元，反诉受理费250元，共计4700元。由原告李xx负担2820元，被告姚xx负担1880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。   审  判  长   范寅峰人民陪审员     屈双成人民陪审员     简鹏举  二〇二一年一月十三日  书 记 员   王  淼 1