安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终30号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王某，女，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 法定代理人：王成钢，男，汉族，住安徽省芜湖市三山区，系王某之父。 法定代理人：李果，女，汉族，住安徽省芜湖市三山区，系王某之母。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王成钢，男，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：李果，女，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 委托诉讼代理人：王成钢，男，汉族，住安徽省芜湖市三山区，系李果配偶。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司,住所地安徽省芜湖市三山区。 负责人:吴爱峰，总经理。 委托诉讼代理人：张**，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：史文娟，该公司工作人员。 上诉人王某、王成钢、李果与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司（以下简称碧桂园公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院（2020）皖0208民初2091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王某、王成钢、李果上诉请求：依法撤销安徽省芜湖市三山区人民法院（2020）皖0208民初2091号民事判决,改判驳回碧桂园公司本诉请求,支持王某、王成钢、李果反诉请求。事实与理由:一审认定事实不清,适用法律和裁判结果错误,应予撤销并改判。一、一审对本案争议的事实未查清。（一）争议电箱何时安装是本案争议焦点,该事实应当查清。1.碧桂园公司主张:争议电箱是房地产开发商在原业主收房前已经规划并安装,但没有举证。依照《证据规定》第二条,碧桂园公司应承担对其不利的后果。王某、王成钢、李果主张:争议电箱是在原业主2010年11月25日购房并与碧桂园公司签订《碧桂园前期物业服务协议》后被安装的。并提供了现场照片,一审也对现场进行了勘验。根据照片和现场状况,按《证据规定》第六十四条,能够判断王某、王成钢、李果的主张成立。2.碧桂园公司于2008年与开发商晋智公司签订《芜湖碧桂园前期物业服务合同》约定:晋智公司于合同生效30日内向碧桂园公司移交设备竣工图、配套设施竣工图等竣工验收资料,以及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。因此,碧桂园公司应当持有争议电箱何时安装的证据,但碧桂园公司不提供。依照《证据规定》第七十五条,可以推定王某、王成钢、李果的主张成立。3.碧桂园公司的工作人员也认为碧桂园公司应当解决电箱问题。综上,双方争议的事实应当查清,也能够查清,但一审未予查清。（二）一审认定原业主已支付部分欠费,依据不足。原业主因碧桂园公司拖延移除电箱自2011年10月起即拒交物业费,碧桂园公司于2020年10月向一审法院起诉原业主时诉称:原业主“自2011年10月开始欠费,截至2020年10月共计欠费109个月”。碧桂园公司在本案中主张原业主交纳了物业费,但其提供的证据载明的交款人并非原业主。王某、王成钢、李果对该证据不予认可。一审在碧桂园公司未作说明的情况下即认定前业主“交纳了自2011年10月到2015年10月期间的物业费”,依据不足。二、王某、王成钢、李果就本诉部分享有先履行抗辩权。因碧桂园公司违反《碧桂园前期物业服务协议》约定,在与原业主签约后尚未装潢入住之前,擅自允许他人在业主花园内安装电箱,损害了业主的合法权益。原业主要求碧桂园公司移除电箱,但碧桂园公司直拖延遂拒交物业费。王某、王成钢、李果购买该房屋后继续要求碧桂园公司移除电箱,但碧桂园公司仍不履行。因此,在碧桂园公司将电箱移除之前,王某、王成钢、李果依据合同法第六十七条的规定,有权拒绝碧桂园公司的履行要求。一审对本诉部分的判决,剥夺了王某、王成钢、李果的法定权利。三、一审认定法律关系错误,判决结果错误。因碧桂园公司违约,王某、王成钢、李果依照合同法第一百二十二条的规定,反诉请求其承担违约责任:移除电箱（排除妨害）、恢复原状。但一审认为王某、王成钢、李果应“向设置电箱的主体部门主张”、碧桂园公司“并非是除电箱的责任主体”,系将合同法律关系认定为侵权法律关系、将违约责任认定为侵权责任,并以争议电箱并非“被上诉人设置或所有”。为由,驳回王某、王成钢、李果的反诉请求,系法律关系认定错误、判决结果错误。 碧桂园公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院判决驳回王某、王成钢、李果的上诉请求，维持原判。 碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.判令王某、王成钢、李果立即支付碧桂园公司物业服务费12484.8元（自2017年8月份至2020年11月份）;2.判令王某、王成钢、李果承担本案诉讼费用。 王某、王成钢、李果向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司立即采取补救措施将案涉电箱从王某、王成钢、李果的专用花园移除并恢复围栏原状；2.本案的反诉费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实：2008年7月22日,芜湖晋智房地产开发有限公司与碧桂园公司的前身广东碧桂园物业管理有限公司芜湖分公司签订了《芜湖碧桂园前期物业服务合同》,约定选聘碧桂园公司对芜湖碧桂园提供前期物业管理服务，并约定计取物业费用的标准。2010年11月25日，碧桂园公司与原业主倪青双方签订了一份《碧桂园前期物业服务协议》，协议约定由碧桂园公司为倪青购买的芜湖碧桂园翠堤春晓589栋01室提供物业服务，倪青应按其购买房屋合同约定建筑面积173.4平方米每月交纳物业服务费,每月应缴纳物业服务费312.12元（按每平方米1.8元交纳）,如若逾期交纳物业服务费的，应承担从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.3%交纳违约金。2011年7月14日，倪青签署了《收楼通知书》和《芜湖碧桂园业主入住登记表》，确认与开发商办理了所购房屋交接手续并入住该小区。根据碧桂园公司提供的证据，原业主倪青交纳了自2011年10月到2015年2月期间的物业费。2017年8月8日，王成钢与原业主倪青签订了房屋买卖合同，并从倪青手中购得位于芜湖碧桂园翠堤春晓589栋01室房屋，同时以其女王某名义办理了房屋不动产权证。然王某、王成钢、李果自2017年8月份开始就欠缴物业费，碧桂园公司为追讨王某、王成钢、李果自2017年8月至2020年11月期间的物业服务费12484.8元，遂向该院提起诉讼。本案在审理过程中，碧桂园公司主动撤回要求王某、王成钢、李果支付逾期付款违约金的请求，该院对此予以准许。另查明,广东碧桂园物业管理有限公司芜湖分公司于2012年12月17日变更为广东碧桂园物业服务有限公司芜湖分公司，后又于2015年12月21日变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司芜湖分公司，于2019年7月1日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司芜湖分公司，该公司又于2020年7月13日变更为原告碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司。王某的法定监护人为王成钢与李果。又查明，案涉房屋东南角设置的电箱为公共设施，在王某从原业主倪青手中购买该房屋前已经设置。据王某、王成钢、李果在庭审中称该电箱是房地产开发商在原业主收房前已经规划并安装，而碧桂园公司称该电箱是在原业主倪青收房后安装的，据说是龙湖供电所安装设置的。 一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，由业主支付物业费的合同。王某从案外人即原业主倪青手中购得该案涉房屋后，与碧桂园公司虽然没有签订物业服务合同，但碧桂园公司已为其居住房屋提供了维修养护、环境卫生等物业服务，双方已形成了事实上物业服务合同关系。碧桂园公司以王某、王成钢、李果所购房屋实际建筑面积并参照该小区同类房屋收费标准及原房业主所签协议计取物业费的请求，并不违反相关法律强制性规定，王某、王成钢、李果从2017年8月份购买该房屋后至2020年11月份未交纳物业费，其行为应属违约，故对碧桂园公司要求王某、王成钢、李果交纳物业费12484.8元（40个月＊312.12元／每月）的请求，符合法律规定，该院予以支持，案涉芜湖碧桂园翠堤春晓589栋01室房屋不动产所有权虽然登记在王某的名下，但王某尚未成年且不满八周岁，属无民事行为能力人，其民事法律行为应由其法定监护人王成钢及李果代理，其所承担的民事责任应由其法定监护人王成钢及李果代为承担或给付。 针对王某、王成钢、李果提出的判令碧桂园公司立即采取补救措施将案涉电箱从王某、王成钢、李果的专用花园移除并恢复围栏原状的反诉请求。该院认为，案涉房屋围栏东南角设置的电箱为公共设施，通过庭审调查双方均认可该电箱在王某从原业主倪青处购得该房屋前已经安装，至于安装电箱的时间是在原业主收房前还是收房后，双方存在争议，但王某、王成钢、李果在购买原业主房屋前是明知该围栏东南角电箱已安装设置的事实。案涉电箱不论是房屋开发商设置，还是供电部门或其他部门设置，但无证据显示该电箱系碧桂园公司设置的，其所有权人也并非是碧桂园公司，如果王某、王成钢、李果认为该电箱设置对其生活及围栏设置有所影响，其可以向设置电箱的主体部门主张及反映，碧桂园公司也可以代王某、王成钢、李果向有关部门反映，但其并非是移除电箱的责任主体，且王某、王成钢、李果也未向该院提交其他相关证据以证明案涉电箱系碧桂园公司设置或所有的事实予以佐证，故对王某、王成钢、李果要求将案涉电箱移除并恢复原状的反诉请求，该院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王成钢、李果于本判决生效后十日内共同给付碧桂园生活服务集团股份有限公司芜湖分公司物业服务费12484.8元。二、驳回王某、王成钢、李果的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取56元，由王成钢、李果负担。反诉案件受理费减半收取40元，由王某、王成钢、李果负担。 二审期间，双方当事人并未向本院提交新证据。 经查阅原审卷宗和询问当事人，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，碧桂园公司为王某提供物业服务即有权收取相应费用，王某作为业主享受了碧桂园公司提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务。王某、王成钢、李果未能按期缴纳物业费，应承担继续履行义务，支付所拖欠物业费。王某、王成钢、李果并未提交证据证明碧桂园公司提供的物业服务存在重大违约以及达到了应少交或拒交物业服务费的程度。且在一审庭审中，碧桂园公司主动撤回要求王某、王成钢、李果支付逾期付款违约金的请求，系对自身权益的处分，亦是根据本案实际情况对业主和物业公司之间权益作出的合理平衡。关于王某、王成钢、李果主张的碧桂园公司擅自允许他人在业主花园内安装电箱，损害业主合法权益，碧桂园公司一直拖延，遂拒交物业费的上诉意见，该主张与本案不属同一法律关系，本案不予处理，王某、王成钢、李果可另行依法主张权利，王某、王成钢、李果以此为由主张减免物业费没有依据，本院不予支持。根据王某、王成钢、李果上诉意见，王某、王成钢、李果在购买案涉房屋时对案涉房屋围栏东南角电箱已经安装的事实是明知的，至于该电箱安装的具体时间，并不影响本案基本事实的认定。 综上所述，王某、王成钢、李果的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费112元，由上诉人王某、王成钢、李果负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二一年一月二十二日 法官助理汪平 书记员黄静 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；