江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9941号上诉人（原审被告）：肖爱兵，男，1988年12月5日生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：吕玥，江苏臻宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京四方建设实业有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区建康路**。法定代表人：彭毅敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘中奇，该公司员工。委托诉讼代理人：王可新，江苏致邦律师事务所律师。上诉人肖爱兵因与被上诉人南京四方建设实业有限公司（以下简称四方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初5643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人肖爱兵及其委托诉讼代理人吕玥，被上诉人四方公司的委托诉讼代理人刘中奇、王可新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖爱兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审案件受理费均由被上诉人承担。主要事实与理由：上诉人与被上诉人签订了《鹏欣水游城租赁合同》，关于在履行期间提前解除合同事宜，一审判决错误地认定了合同解除时间及租金、管理费用等各项金额。1、被上诉人对上诉人应支付的租金及管理费用计算错误。被上诉人在计算租金、管理费等费用金额上含糊不清，前后不一。2020年2月23日，被上诉人发给上诉人一份清算单，该清算单上载明清算日期为2020年1月19日，并合计了清算金为12182.2元，然而在解约通知单上又将金额进行了大幅度更改，并以此为据向法院起诉。一审法院以该解约通知单为依据，错误判决上诉人向被上诉人给付租金、管理费等合计18865.31元，依法应予以纠正。2、被上诉人在履行合同过程中逃避自己应尽的义务，未能做到诚实信用。上诉人自签订《鹏欣水游城租赁合同》后，一直通过楼层经理李佳与被上诉人进行沟通交流，向被上诉人发函也是将函件交给李佳。2019年12月，上诉人因撤店事宜跟李佳商量，请李佳约见一位可以谈定这件事的领导，李佳答应约周娟来谈。周娟在2019年12月26日答应上诉人将欠款缴清即可走退店流程，2019年12月31日周娟确认已收到账款，却没有走后续流程。上诉人不了解被上诉人内部管理情况，只能信赖一直与其进行沟通交流的李佳及其推荐的可以定夺此事的领导，也深信该领导的意思表示能够代表被上诉人的意思表示，但是周娟对上诉人做出承诺以后却一再搪塞，拖延时间，并且用各种理由拒绝与上诉人见面，使得上诉人在进行沟通以后却无法有效地推进合同的履行进程。早在2019年7月15日，上诉人即发函至被上诉人处谈及商场店铺施工现象影响客流，被上诉人未予回应。2020年12月5日，因销售业绩不佳，上诉人不得不发函至被上诉人告知撤店时间，无论是微信聊天还是回函中，被上诉人始终处于拖延时间、催要欠款、不予执行退店流程，不肯见面约谈的状态。合同缔结双方是平等的主体，应相互配合促进合同的履行，被上诉人没有及时履行与上诉人的约定，违背了诚实信用的原则。3、《鹏欣水游城租赁合同》乃被上诉人单方拟制，显失公平。上诉人在签订该合同时并不知晓其中全部内容，该合同全篇只约定了上诉人的赔偿金及违约金事项，并未提及被上诉人的赔偿及违约责任。此外该合同对于赔偿金及违约金的约定计算繁琐，名目繁多。我国合同法对于违约金的规定重在弥补未违约方的损失，而不是在给拟制合同一方创造加重对方责任的机会。上诉人在通知对方撤店时间后，原本打算将店铺中道具一并撤走，但是被上诉人以需要安排其他品牌顶场、集团领导要过来视察、年底盘账等为由让上诉人将道具留下，将撤店时间拖到了2020年1月19日，当天即有另一品牌入驻上诉人店铺并使用了上诉人留在店里的道具。到了2020年3月，被上诉人才突然发来解约通知书要求撤除场内道具，当初道具是被上诉人一方主动要求留下，此时上诉人再去撤除道具也会额外增加一笔不小的费用负担。在此情况下，上诉人却要支付远远高于被上诉人损失的赔偿及违约金额，显失公平。四方公司辩称：1、本案纠纷的起因是上诉人拒不履行自己的合同义务，拖欠合同项下的租金、管理费等各项费用，严重违反契约原则。上诉人的店铺在2019年5月开业后，经营业绩不佳，上诉人非但没有研究如何加大宣传力度、提升市场影响力，反而想把应由自己承担的风险转嫁给四方公司，一门心思想要降租撤店，丝毫没有契约意识和诚信意识。2、上诉人的行为构成根本违约，四方公司有权行使合同解除权。3、上诉人认为租赁合同是格式合同，条款不公平，违约金过高，甚至其不用承担违约责任，该理由不成立。4、由于上诉人的单方违约，给四方公司造成大额的经济损失。本合同租赁期限自2019年5月10日至2021年5月9日，因上诉人在2020年1月19日单方撤店，使得店铺从1月开始空置到现在，已经空置10个月，仅店铺空置损失就达到120380元，这是四方公司签约时的可得利益，该损失远远高于合同约定的违约金。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。四方公司向一审法院起诉请求：1、判令肖爱兵支付四方公司租赁合同中的租金、管理费等各项费用合计18865.31元；2、判令肖爱兵承担违约责任，支付四方公司解约赔偿金73568.2元、迟延履行违约金5255.68元；3、判令肖爱兵支付四方公司律师费6639元；4、判令肖爱兵承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2019年5月，四方公司与肖爱兵签订一份《鹏欣水游城租赁合同》，合同约定，肖爱兵租赁四方公司位于南京市，面积88平米，用途为零售，店铺名称为乐潮社，营业范围为创意家居、饰品、礼物等，租赁期限自2019年5月10日至2021年5月9日，并约定月最低保证租金按照4.5元／日／平方米×面积×30.4日计算（12038.4元／月），乙方自本合同签订之日起10日内向甲方支付第一期租金，之后于上期租期届满前第10日支付下期租金（第27条）。管理费为2.5元／日／平方米（6688元／月），保证金为37453元。合同约定，乙方（肖爱兵）租金、管理费、其它费用以及保证金等对甲方所负的债务，超过应付款当日起算1个月仍未付时，甲方（四方公司）发出整改通知七日内未改正的，甲方有权解除合同，并通知乙方承担相关违约及赔偿责任，乙方在收到甲方书面通知后在三个工作日内，未向甲方提出书面异议的，视为乙方接受甲方的解约及索赔要求（第14条）。乙方在本合同履行期间内，可以提出提前解约请求，但是，应在预定解约日的6个月前，以书面形式提出，并向甲方支付相当于3个月租金的违约金（根据过去1年的平均月租金算定，第18条）。乙方应付的租金、管理费、其它费用以及保证金等所欠甲方债务，未及时交付的情况，对未交纳部分，每天加收0.5%的迟延履行违约金（第32条）。因乙方违反本合同第14条的规定，使得甲方解除合同的，乙方应向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额之总和的违约金，作为本合同解约赔偿金（第33条）。若因乙方原因致使甲方提起诉讼或仲裁的，乙方应当承担甲方因追索本合同产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费用等（第44条）。合同签订后，肖爱兵交纳了37453元保证金。2019年9月起至2020年1月，四方公司每月向肖爱兵发送租赁结算单，将每月应缴纳的数额及明细告知肖爱兵。2019年11月13日，四方公司向肖爱兵发送催缴函，告知肖爱兵应付款项合计为81913.61元，并提示肖爱兵合同约定的违约责任及应承担的法律风险。2019年11月19日，肖爱兵向四方公司发函，提出因店铺经营困难，要求降低租金等请求，2019年11月22日，四方公司回函对肖爱兵提出降低租金等请求不予同意。2019年12月5日，肖爱兵向四方公司发出撤店沟通函提出撤柜，并期望合作时间提前至2019年12月31日止。次日，四方公司就肖爱兵提出撤店申请回函肖爱兵，四方公司表示肖爱兵提出解除合同应按双方约定支付73568.2元的违约金，否则双方应按照签订的合同继续履行，直到期满为止。2019年12月底，肖爱兵又支付部分租金，但未能全部结清之前的所有欠款。2020年1月10日，四方公司再次向肖爱兵发函，告知肖爱兵截止2019年12月31日肖爱兵尚欠四方公司各项费用43852.53元及迟延履行违约金7956.56元，以上合计51809.09元，并要求肖爱兵在收到函件后立即支付，如欠款超过一个月，四方公司有权解除合同并要求肖爱兵承担违约责任。2020年1月18日，肖爱兵在该催缴函上签字确认。2020年1月19日，肖爱兵单方撤店。2020年3月6日，四方公司向肖爱兵邮寄解约通知书，告知肖爱兵如下：1、自2020年1月19日起正式解除双方签订的《鹏欣水游城租赁合同》；2、肖爱兵收到本函件后七日内撤除场内道具并恢复原状，否则残留物品视为抛弃物，四方公司有权对之进行任意处分；3、截止2020年1月19日，肖爱兵欠四方公司租金、管理费等共计18865.31元；4、另外根据合同约定，肖爱兵应承担的违约金为73568.2元，合计欠款计92433.51元。根据四方公司提供的证据，肖爱兵于2020年3月8日签收邮件。2020年5月7日，四方公司再次邮寄解约通知书，根据四方公司提供的证据肖爱兵系拒收。后肖爱兵仍未交纳以上费用，故四方公司诉至法院要求处理，为此诉讼，四方公司委托律师并支付了6639元律师代理费用。一审审理中，经一审法院主持调解，双方均同意用保证金冲抵违约金后肖爱兵再支付四方公司26000元，但肖爱兵要求26000元要用货品冲抵，四方公司对此不予认可，致双方调解无果。一审法院认为，四方公司、肖爱兵双方签订的《鹏欣水游城租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行权利承担义务，合同履行期间，肖爱兵未按约给付租金及相关费用并单方提出解除合同，显属违约，故其应当按合同约定支付未给付的租金等费用并承担违约责任。合同解除后，肖爱兵尚欠四方公司租金管理费等合计18865.31元应当给付。根据合同约定，因乙方原因解除合同的，乙方应向甲方支付相当于3个月的租金以及相当于保证金数额之总和的违约金，作为本合同解约赔偿金（保证金37453元+三个月的租金36115元）。因肖爱兵已缴纳保证金37453元在冲抵解约赔偿金后，肖爱兵还应当给付四方公司解约赔偿金36115元、迟延履行违约金5255.68元，合计42754元。一审法院考虑到肖爱兵的违约情况及双方调解意见，酌定肖爱兵再支付四方公司15000元。四方公司支付的律师费6639元系因肖爱兵原因引起诉讼产生的费用，根据合同约定应由肖爱兵负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、肖爱兵于判决生效之日起十日内给付南京四方建设实业有限公司租金、管理费等合计18865.31元；二、肖爱兵于判决生效之日起十日内给付南京四方建设实业有限公司解约赔偿金、迟延履行违约金合计15000元；三、肖爱兵于判决生效之日起十日内给付南京四方建设实业有限公司律师费6639元。案件受理费1193.5元，保全费1070元，合计2263.5元由肖爱兵负担。二审中，肖爱兵提交以下证据：1、2019年7月15日函件一份，拟证明上诉人向被上诉人反映关于租金、施工作业等问题。2、2019年10月21日函件一份，拟证明上诉人向被上诉人反映关于电费、灯具设施等问题。3、2019年12月5日撤店函一份，拟证明上诉人向被上诉人发出关于撤店的通知。4、2019年5月至2019年12月销售额表格，拟证明上诉人自与被上诉人签订合同以来经营亏损严重，合同目的已无法实现，亏损的很大原因是被上诉人未解决上诉人关于施工、灯具设施等问题而产生的困扰。5、2019年12月至2020年2月微信聊天记录一组，拟证明上诉人一直在与被上诉人就经营事项进行积极沟通。上诉人因被上诉人的推诿不得不将撤店时间延续到了2020年1月10日。被上诉人在2019年12月26日答应上诉人将欠款交清即可走退店流程，但在确认收到账款后，却没有走后续流程，同时被上诉人还要求上诉人将道具留下以供被上诉人使用。6、2020年2月23日解约合意书与清算单，拟证明被上诉人向上诉人发出解约合意书以及清算数据，但却未就使用上诉人的道具问题进行相应扣减。7、2020年照片一组，拟证明被上诉人商场处于持续的翻修和装璜之中，此翻修与装璜持续影响上诉人店铺经营，同时也证明商场本身的状态就属于翻修与装璜之中，如因店铺未租赁出去而产生损失，不能归责于上诉人撤店的行为。四方公司质证意见如下：1、对证据1的证明目的有异议。如肖爱兵所称的问题存在，一定对许多店铺营业都有影响，但其它店铺未就此要求降租，可见即便存在轻微的施工影响，也不可能严重影响店铺营业。肖爱兵所称问题不在本案欠缴租金、管理费的争议期间，本案欠缴租金管理费等费用争议期间是2019年9月至2020年1月。2、对证据2的证明目的有异议。肖爱兵提出的电费异议不在本案欠缴租金、管理费的争议期间，所谓的电费有异议的月份，该电费都已结清，说明肖爱兵没有异议。3、对证据3的证明目的有异议。四方公司已书面进行回复，不是肖爱兵提出书面撤店就构成合同解除。租赁合同第18条，明确规定提前解除合同的程序，乙方要在合同解除日前6个月前书面提出，并且乙方支付相当于3个月租金的违约金，双方签订解约合意书。4、对证据4的证明目的有异议。该店铺亏损表格是肖爱兵单方制作，不符合证据要件；店铺亏损原因是多方面的，但是肖爱兵自负盈亏，与四方公司无关;也不是肖爱兵亏损，四方公司就必须降租或者必须同意提前解约。5、对证据5的证明目的有异议。该微信聊天记录虽然真实但是不完整，肖爱兵截取了自己的谈话和对自己有利的内容，把四方公司要求其承担违约金、支付租金管理费等欠款、按合同办事的记录删去了。肖爱兵在2019年12月支付了74904元，仅仅是支付了2019年9月、10月、11月、12月合计4个月的租金和管理费(12038.4+6688)×4=74905.6元，仍欠1.6元。收到74904元账款不等于缴清欠款，其它2019年9月至2020年1月当月发生的电费、电话费、水费、促销费等费用并未结清，2020年1月的租金管理费也未付(应在2019年11月预交)。对于肖爱兵提出撤店，四方公司并未搪塞推诿，日常都是营运人员李佳在对接事项，副总平时工作较忙，也抽空约肖爱兵商谈，但最终肖爱兵一直提出用货架来抵扣欠款，导致双方未达成合意，最终未进行退店流程。所谓走流程，也没有免除肖爱兵的违约责任，走审批流程可能同意也可能不同意，四方公司从来没有书面认可免除肖爱兵的违约责任。租赁合同第47.1条约定，任何通告通讯函件等，必须以书面形式为准，四方公司不认可微信聊天内容是租赁合同的一部分。6、对证据6的证明目的有异议。四方公司虽然发解约合意书、预估清算单给肖爱兵，但是肖爱兵一直提出用货架来抵扣欠款，四方公司不予同意，所以双方最终没有签订解约合意书。四方公司发出的是《预估清算单》，不是最终清算单，而是违约金+欠缴金额－保证金=应付款项，所谓的应付款项1.2万余元并不是最终实际欠缴金额，而清算单中的欠缴金额也有计算错误，将清算单中的各项欠款明细相加总额是1.4万余元。肖爱兵认为四方公司认可其欠款1.2万余元，是不成立的。清算单中是肖爱兵支付违约金后仍然要支付的款项。7、对证据7的证明目的有异议。照片拍摄于2020年9月24日，在本纠纷一审判决书送达之后，与本案没有关联性，不具证明力，且拍摄的地点是2楼，本案店铺在4楼。本院对肖爱兵提交证据的证明目的均不予认定。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，四方公司一审中提交租赁结算单，拟证明2019年9月至2020年1月期间肖爱兵店铺发生的费用明细，肖爱兵质证对计算方式无异议。四方公司二审中提交其依据前述租赁结算单制作的乐潮社结算单明细，载明总计金额18865.31元。以上事实，有《鹏欣水游城租赁合同》、租赁结算单、催缴函、撤店沟通函等证据以及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。四方公司、肖爱兵双方签订的《鹏欣水游城租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行各自义务。肖爱兵上诉主张该合同显失公平，依据不足，本院不予采信。在合同履行期间，肖爱兵未按约给付租金及相关费用，已经构成违约。肖爱兵未与四方公司就合同变更或解除达成一致意见，肖爱兵作为违约方，不享有合同解除权，其单方提出解除合同，不发生解除合同的效力。根据四方公司发出的解约通知，案涉《鹏欣水游城租赁合同》应于2020年1月19日解除。肖爱兵上诉对合同解除时间所提异议，理由不能成立。关于肖爱兵应付的租金及管理费等费用，四方公司的主张依据充分，肖爱兵一审中对租赁结算单亦无异议，肖爱兵的上诉意见与其一审意见相悖，本院不予采信。肖爱兵违约单方撤店后，以其遗留物品冲抵相关费用的意见，缺乏依据，本院不予支持。案涉纠纷因肖爱兵违约及单方撤店导致，肖爱兵主张四方公司未尽合同义务及有违诚信，无事实依据；肖爱兵将其经营状况归责于四方公司亦缺乏依据，本院均不予支持。一审法院对违约责任认定亦无不当，本院予以维持。综上所述，肖爱兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费813元，由肖爱兵负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二○二一年一月十三日书记员  郭旭冬