山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1137号 上诉人（原审被告）：柯茗兰，女，1978年9月8日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：王民，山东正洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：窦晓冰，山东正洋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司青岛分公司，住所地山东省青岛市市**延吉路****楼**。 法定代表人：马广春，总经理。 委托诉讼代理人：孙炜、郭春雪，公司员工。 上诉人柯茗兰因与被上诉人中海物业管理有限公司青岛分公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初5643号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人柯茗兰上诉请求：1.撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，应依法予以撤销，改判驳回被上诉人诉讼请求。一、被上诉人所谓据以收取物业服务费的依据是其与开发商青岛中海兴业房地产有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，涉案房屋交付已近10年，双方权利义务应当另行签订正式的物业服务合同加以约定，被上诉人所称的物业收费标准对被上诉人没有约束力。二、被上诉人未能按约提供物业服务，违约在先。1、被上诉人没有履行维护公用设施的义务，《前期物业服务委托合同》对物业管理服务质量进行了详细、明确的约定，例如要求物业扫描全能王创建做到房屋外观整洁、无乱搭、乱建、乱挂等现象；设备完好率达95%，设备及机房环境卫生整洁；绿化无大面积枯死、修剪及时；车辆停放有序；24小时值班巡逻管理等等，并且业主和物业使用人对被上诉人的满意率达90%。而实际上，被上诉人入驻小区后，长期只负责收费，却从未尽到其应尽的管理职责，导致小区脏、乱、差，上诉人的车位经常被其他车辆占有。上诉人多次向被上诉人投诉，要求其加强管理，切实保障业主的合法权益，但被上诉人始终未对上诉人的合理诉求给予回应。2、被上诉人并未按照合同约定每半年向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目，未按约制定文明公约等与物业相关的规定。3、被上诉人未按《前期物业服务委托合同》的约定，向业主征求意见。按合同约定，被上诉人应当每年征询业主的意见，满意率应当达到85%，但被上诉人从未向业主征求服务意见，对业主反映的服务过程中提出的问题也未给予回复和处理，已构成违约。4、被上诉人办理的物业服务价格登记证已超过法定时间，无权向上诉人收取物业费。按《物业管理条例》的规定，被上诉人物业服务费服务价格登记证已超过法定时限，被上诉人应当与业主重新约定物业服务费的收取价格并进行收费公示。因被上诉人未与业委会签订新的物业服务合同并对服务价格作出约定，则其继续按照过期的服务价格登记证上确定的价格收取物业费缺乏相应的依据。三、上诉人未缴纳物业费系因被上诉人不履行物业服务管理义务在先，上诉人属于行使自身合法抗辩权。上诉人主张先履行抗辩权，在被上诉人纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因被上诉人不能适当履行物业服务义务，给上诉人生活工作带来诸多不便，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在被上诉人正确履行物业服务义务前，上诉人有权拒绝支付相应的服务费用。综上，上诉人认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业提供的服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础。如果物业公司依法依约提供物业服务，上诉人没有理由拒绝向其交付物业服务费。本案包括前案双方矛盾如此激化，主因是被上诉人未提供合格的物业服务，且在接到上诉人反映情况后，长时间未予理会。如果允许物业公司长期凭借与开发商签订的所谓前期物业服务委托合同，不提供服务和服务低劣也可以理直气壮的收取物业费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司更加变本加厉的不提供服务，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业获取非法利益。如果法院不全面查明事实，简单的支持物业公司的无理要求，是不利于业主及公共利益的保护的，作为弱势群体的业主利益无法得到保护，是十分不公平的，因此，上诉人请求法庭认真查明案件事实，确定上诉人不交纳所谓的物业服务费的真实原因，依法作出相应的判决。 中海物业公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，小区前期物业服务合同现行有效，物业收费标准按该合同约定执行。前期物业服务合同尚在合同期限内且服务事实存在。前期物业服务合同第二十五条约定物业服务期限自本合同签订之日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止。小区至今未成立业主委员会，亦未召开业主大会选聘新的物业公司进驻或签订新的物业服务合同，且自2010年8月至今被答辩人及其他业主一直接受答辩人为小区提供的物业服务。依据《民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对全体业主具有法律约束力”以及《青岛市物业管理条例》第二十二条“尚未成立业主大会的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止，业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用”。因此前期物业服务合同对被答辩人有约束力，且被答辩人应按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准交纳物业服务费。二、答辩人按约履行前期物业服务合同,且依据业主诉求不断整改提升物业服务,小区内大多数业主比较满意。被答辩人一审未提交证据证明答辩人未按约履行前期物业服务合同,不能依据被答辩人个人标准判断答辩人未按约履行。小区自2010年交房至今已有10年，各项设施设备逐渐老化，小区业主对服务的需求也不断提升，答辩人投入大量人力物力对小区进行改造并提升服务水平，致力于为小区全体业主创造更舒适、更和谐的居住环境，且获得各部门机关及业主的认可，现小区业主满意度达到97%。答辩人是否按约履行合同，应依据大多数业主的反馈意见及小区现场的管理情况，而非凭借被答辩人个人标准判断。三、被答辩人应按约履行缴纳物业服务费的义务,不应仅享受物业服务的权利而不履行相应义务，对其他已缴费的业主不公平。且被答辩人拒绝缴纳物业费并非正确理性的反映诉求的方式，被答辩人可通过与答辩人沟通的方式反映其诉求，对小区的服务进行提升和改善。被答辩人一直拒绝与答辩人沟通、反映问题，自其房屋收房后便拒绝交纳物业服务费，答辩人多次沟通无效后无奈采取诉讼方式进行追缴，但被答辩人始终借故拖延，判决生效后仍拒绝履行交纳义务。希望被答辩人可以与答辩人沟通、反映问题，答辩人将据此不断提升自身的服务水平。综上所述，被答辩人诉状所列的各项理由均不成立，呈请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 中海物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.柯茗兰支付物业服务相关费用12369元、违约金341.6元（从逾期之日起每日按应交费用的同期银行贷款利率4.75%/年计算，暂计算至2020年4月13日）；2.本案诉讼费用由柯茗兰承担。中海物业公司明确诉讼请求第1项的物业服务相关费用12369元是按照每月每平方米3.3元，房屋建筑面积249.87平方米，自2019年1月-2020年3月共15个月计算得出；违约金是自逾期之日即2019年1月11日起按照同期银行贷款利率4.75%计算至2020年4月13日为384.5元。 原审法院认定事实如下： 1.2009年4月15日，中海物业公司与柯茗兰所在的中海银海一号小区的开发商青岛中海兴业房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：青岛中海兴业房地产有限公司委托中海物业公司为位于青岛市市南区的中海?银海一号小区提供物业管理服务；商业用房公共性服务费标准为每月3.3元每平方米；物业服务费用按季度缴纳，业主应在每季度第一个月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交费用千分之三加收违约金；委托管理期限自2009年4月15日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止。中海物业公司于上述合同约定的期间在中海银海一号小区提供物业服务。 2.中海物业公司曾就柯茗兰欠付涉案物业自2016年4月至2018年12月期间的物业服务费向原审法院起诉，原审法院于2019年10月28日作出（2019）鲁0202民初3858号民事判决书，判令柯茗兰支付该期间的物业费，该判决书已经生效。 3.柯茗兰系青岛市市南区中海?银海一号x-xx号的业主，房屋建筑面积为249.87平方米。 4.自2019年1月至2020年3月（共计15个月）涉案商业用房公共性服务费为12369元（3.3元/平方米×249.87平方米×15个月）。 5.中海物业公司提交律师催告函及邮寄回单各两份，证明中海物业公司于2019年及2020年向柯茗兰发送律师函进行催缴。经质证，柯茗兰称未收到。经查明，中海物业公司提交的邮寄回单一份载明退回原因为“收件人拒收”，一份载明退回原因为“原写地址不详、电话非本人”。 原审法院认为，中海物业公司与柯茗兰所在的中海?银海一号小区的开发商青岛中海兴业房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，中海物业公司与柯茗兰均应按照合同约定的内容完全、及时地履行合同义务。中海物业公司依合同约定为中海?银海一号小区提供了相关的物业服务，履行了自己的合同义务，柯茗兰作为涉案物业业主应依据合同约定及时交纳相关物业费用，柯茗兰若对物业服务公司不满意，应当通过正当途径提出，依法进行维权，而不应以拒绝交纳物业费的形式维护自身权益。故柯茗兰违约欠交2019年1月至2020年3月期间商业用房公共性服务费12369元，中海物业公司有权要求其支付。对于柯茗兰主张房屋空置减免物业费的要求，原审法院认为，柯茗兰未能举证证明房屋存在空置情形，亦未能证明其与中海物业公司就该物业费收费标准另有约定，故对于柯茗兰该抗辩意见，原审法院不予支持。本案中，柯茗兰未按约缴纳有关费用，已构成违约，应承担相应的违约责任，但原审法院综合本案案件事实和柯茗兰未按约缴纳的主观恶意，认为中海物业公司的服务有进一步改善、提高的必要，故对中海物业公司要求交纳违约金的主张，原审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、柯茗兰于判决生效之日起十日内支付中海物业公司中海物业管理有限公司青岛分公司2019年1月至2020年3月期间商业用房公共性服务费12369元；二、驳回中海物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费59元，由柯茗兰承担。 二审中，中海物业公司陈述：涉案小区物业费按期缴纳率达到95.8%以上。自2012年起我们就通过诉讼的方式向柯茗兰主张物业费。 柯茗兰陈述：柯茗兰在2010年在该小区购买7套房屋。 二审中，双方均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，柯茗兰应否缴纳物业费的问题。本案中，中海物业公司与涉案小区开发商签订了《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，中海物业公司与柯茗兰之间成立物业服务合同关系，双方应当按合同的约定履行各自的义务。中海物业公司已履行了合同义务，且小区大部分业主已交纳物业费。柯茗兰主张中海物业公司服务中存在的问题，应当降低收费标准。对此，本院认为，柯茗兰所提供的证据不足以证明中海物业公司在物业服务过程中不履行主要合同义务，本院对柯茗兰的该主张不予采纳。物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，中海物业作为物业服务企业应加强与业主沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。柯茗兰作为业主应及时履行自己的应尽义务，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或成立业主委员会集中民意，也可以向相关主管部门反映，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。 综上，上诉人柯茗兰的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费118元，由上诉人柯茗兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二一年一月二十一日 书记员  翟国媛