江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终5797号 上诉人（原审被告）：李婵娟，女,1990年8月20日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：孙晓彦，国浩律师（苏州）事务所律师。 委托诉讼代理人：徐心怡，国浩律师（苏州）事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村。 法定代表人：宁林元，社长。 委托诉讼代理人：章敏，江苏旭展律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：顾文蔚，女，1970年9月25日生，住江苏省苏州市。 被上诉人（原审被告）：苏州聚水源农业科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村渭中路。 法定代表人：李婵娟，总经理。 原审第三人：李忠华，男，1978年3月26日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 原审第三人：孙方红，男，1977年10月2日生，汉族，住安徽省凤台县。 原审第三人：王保海，男，1969年10月21日生，汉族，住安徽省亳州市利辛县。 原审第三人：朱广友，男，1971年8月16日生，汉族，住安徽省凤台县。 上诉人李婵娟因与被上诉人苏州市相城区渭塘镇盛泽荡村经济合作社、顾文蔚、苏州聚水源农业科技有限公司及原审第三人李忠华、孙方红、王保海、朱广友房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李婵娟的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，且程序违法。1、被上诉人苏州市相城区经济合作社在一审中诉请我方和顾文蔚支付租金并承担违约责任，原审法院在审理中只针对李婵娟是否应当承担责任进行了分析，对于顾文蔚是否应当承担责任及其责任方式只字未提，属于遗漏诉讼请求。原审审理程序违法，本案应当发回重审。2、苏州聚水源农业科技有限公司由李婵娟和顾文蔚共同发起设立，涉案的租赁土地实际上由苏州聚水源农业科技有限公司经营使用，其实际享有合同权利和履行合同义务，本案应当由苏州聚水源农业科技有限公司承担合同责任。如果不能认定苏州聚水源农业科技有限公司是涉案租赁合同的主体，则顾文蔚作为共同的发起人，其持股比例高达49%，且在公司内担任监事职务，对于土地租赁事宜是明知和同意的，其应当和我方共同承担合同责任。3、被上诉人苏州市相城区经济合作社交付的租赁物面积不符合合同约定，其中涉及其他村民的三个鱼塘出租人一直未能交付。原审法院以我方在苏州市相城区经济合作社起诉苏州卉妍商务服务有限公司的案件中未提及水面面积不符合约定，本案审理中申请鉴定时未申请一并鉴定等理由，对于我方的抗辩理由不予采纳是错误的。本案中未能申请鉴定的原因是鉴定费用过高，超出了我方能够承受的范围。被上诉人苏州市相城区经济合作社作为出租人，未能举证证明其履行了交付租赁物的义务，应当承担不利的诉讼后果。另土地租赁合同中明确约定租赁用途是蔬菜种植，但是涉案的土地存在严重的污染问题，无法实现蔬菜种植的目的。一审中我方申请对土地耕地和水面的成分进行鉴定，同样由于鉴定费用过高，超出我方能够承受的范围而无奈放弃，但是根据我方提交的视频和照片，污染的事实是客观存在的。4、原审判决对于租赁物使用和返还的时间节点，所作的认定与客观事实不符。2014年9月2日至2015年12月31日，除了至今未能交付的三个鱼塘之外，苏州聚水源农业科技有限公司基本能够正常使用租赁物，我方也是在正常支付租金。2016年1月1日至2016年6月30日，案涉土地遭受污染导致河水发黑发臭，苏州聚水源农业科技有限公司基本上无法使用租赁物，因此租金应当大幅下调。2016年7月1日至2016年11月25日，由于土地污染和苏州市相城区经济合作社断水、断电和锁门等原因，双方虽然未办理交接手续，但是苏州聚水源农业科技有限公司不再使用涉案土地，该时间段的租金应当再次大幅度下调。2016年11月26日以后，由于苏州市相城区经济合作社起诉苏州卉妍商务服务有限公司的案件中李婵娟多次表示不再使用租赁土地，故苏州市相城区经济合作社明知其可以收回租赁物以防止损失进一步扩大，且其事实上也收回了部分土地并另行出租，因此我方无需再支付租金或者使用费。5、被上诉人苏州市相城区经济合作社未按照合同约定交付租赁物，其违约在先，在租赁合同履行期间又因为土地污染和断水断电等原因导致我方无法使用租赁物，后来被迫搬离，双方当事人对此均存在过错，且出租方过错更大，相互折抵之后我方无需再向其支付任何违约金。原审法院判决我方承担30000元违约金明显不当，二审应予纠正。 苏州市相城区经济合作社辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。李婵娟是本案适格的主体，其以自己的名义与我方签订《农村集体土地租赁合同》，并将租赁的土地用于其开办的苏州聚水源农业科技有限公司的经营，李婵娟是案涉租赁合同的一方当事人。《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条第一款规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中我方选择李婵娟承担《农村集体土地租赁合同》项下的义务及相关违约责任，完全符合法律规定。上诉人李婵娟认为苏州聚水源农业科技有限公司实际享有合同权利，在我方未选择苏州聚水源农业科技有限公司的情况下，苏州聚水源农业科技有限公司无法成为《农村集体土地租赁合同》的合同主体进而承担合同责任。我方已经按照合同约定向上诉人李婵娟交付租赁物，其上诉主张未收到三个鱼塘，该说法与事实不符。我方之前起诉苏州卉妍商务公司租赁合同纠纷案件中，以及本案一审第一次庭审中李婵娟均未提出未收到三个鱼塘的意见，且在使用租赁物过程中也从未提出过关于未收到三个鱼塘的异议。一审中李婵娟曾申请对案涉土地中所包含的耕地及水面是否含有不利于蔬菜种植的成分进行鉴定，李婵娟提供了其父亲绘制的土地示意图，该图中包含三个鱼塘，上述事实均证明其收到三个鱼塘。上诉人李婵娟强调案涉土地存在污染，事实上该污染正是由李婵娟自身造成的。一审中我方提供了大量证据证明李婵娟将案涉土地出租给他人从事生猪规模养殖，生猪的排泄物被随意排放至土地、水体，由于生猪养殖造成污染，当地百姓向村里投诉，经村里交涉，养猪户于2016年4月5日出具保证书承诺2016年4月30日前售卖不低于65%的生猪数量，剩余生猪数量在2016年6月15日之前清空。生猪产生的粪便、泔水剩余必须每日清空，不可乱排放至河里，现有的粪便必须拉走清理干净，保障环境不受污染，保证书及相关污染照片足以证明上诉人李婵娟所称的污染系其自身造成。上诉人李婵娟主张我方在2016年11月17日即向其邮寄《律师函》要求解除租赁合同并于三日内收回土地，李婵娟在2016年11月22日收到该函后并未提出反对意见，其认为我方完全可以按照函告内容在三日后自行收回土地，进而认为我方不应收取2016年11月26日之后的租金。事实上我方在2016年11月17日向李婵娟寄送的《律师函》是解除我方与苏州卉妍商务公司签订的《农村集体土地租赁合同》，该合同在第一次诉讼中已经被认为未实际履行，本案中涉及的是我方和李婵娟个人签订的《农村集体土地租赁合同》，因此2016年11月17日的解除合同的《律师函》对于本案《农村集体土地租赁合同》并不产生影响。李婵娟没有将物品全部搬离租赁土地和房屋，没有与我方进行返还租赁物的交接，原审判决认定我方至迟应当在第一次开庭(2019年6月26日)后30日内自行收回苏州聚水源农业科技有限公司使用的150.98亩土地，此后不应再收取占有使用费相对合理。请求驳回上诉，维持原判。 顾文蔚辩称：我方对于签订《农村集体土地租赁合同》的事实毫不知情，是李婵娟代签我的名字，我不应当承担责任。 苏州聚水源农业科技有限公司辩称：认可李婵娟的上诉主张。 李忠华二审中未作陈述。 孙方红述称：我们的猪棚面积很大，村里肯定知道的。 王保海述称：我们的猪棚是在村里监督下建造的，现在如果拆除，需要赔偿我方损失。 朱广友述称：承诺书是村里逼迫我们签订的，否则就停水停电。我们没有污染环境，河水污染是旁边的工厂导致的。 苏州市相城区经济合作社向一审法院起诉请求：1、解除其与李婵娟、顾文蔚签订的《农村集体土地租赁合同》。2、聚水源公司立即迁出《农村集体土地租赁合同》所涉的杨家滩土地(具体为土地220.6亩，其中含耕地177亩，水面43.6亩，房屋2353平方米，圈舍10座)。3、李婵娟、顾文蔚向其支付自2015年8月2日起至实际迁出承租房屋止的租金，现暂时计算3年即840000元(2015年至2016年、2016年至2017年、2017年至2018年)。4、李婵娟、顾文蔚向其支付违约金41100元。5、李婵娟、顾文蔚向其支付自合同约定的租金支付之日至实际清偿之日止的利息(按年利率6%计算)，暂时计算至2018年7月2日，即第二年租金利息为49000元，第三年租金利息为32200元，第四年租金利息为15400元，合计：96600元。审理中，苏州市相城区经济合作社明确诉请2变更为请求判令聚水源公司及原审第三人立即迁出《农村集体土地租赁合同》所涉的杨家滩土地(具体为土地220.6亩，其中含耕地177亩、水面43.6亩、房屋2353平方米、圈舍10座)。本案诉讼费用由原审被告承担。 原审法院经审理查明：苏州市相城区经济合作社与李婵娟签订的《农村集体土地租赁合同》一份，渭塘镇经济合作社作为出租方、甲方，李婵娟、顾文蔚作为承租方、乙方，双方约定甲方租赁给乙方的地块位于杨家滩，总面积220.6亩。其中含耕地177亩，水面43.6亩，另有房屋2353㎡，圈舍10座。该土地的位置与四周界限见本合同附图所示，附图需经甲乙双方签字确认。土地用途为蔬菜种植（对新型农业形式有争议的以甲方解释为准，乙方需从事相关争议现代农业形式的必须经甲方书面同意）。乙方不得擅自改变合同约定的土地用途。房屋用途为现有蔬菜种植的配套用房，不得转为工业用房。承租形式为公司承租经营。土地租赁期限为五年，自2014年9月2日至2019年9月1日。租赁金额第一年为￥250000.00元/年，后四年每年租赁金额为￥280000.00元/年，五年共计租金人民币壹佰叁拾柒万元整（小写：￥1370000.00元）。在本合同签订当日，乙方需将第一年租金人民币贰拾伍万元整（小写：￥250000.00元）一次性支付给甲方。第二年租金乙方提前一个月支付给甲方。乙方在租赁期内在租赁区域不能进行规模养殖，养殖的家禽、家畜不能对外销售；不能开设对外经营的餐厅。在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按合同总承租金额的3%支付对方违约金。违约金不足以弥补对方损失的，违约方应补足差额(本款损失包括但不限于实际经济损失、预期收益、维权发生的诉讼解决费用、律师费用等)。双方另约定了其他相关事宜。乙方租赁区域内涉及村民彭阿兴、彭阿二、郑云元的三只鱼塘甲方承诺于2015年2月10日之前清理完毕，交付给乙方使用。合同落款处签约日期为2014年9月2日。苏州市相城区经济合作社及李婵娟均认可该合同落款处顾文蔚签字为李婵娟代签。2014年7月，苏州市相城区经济合作社将本案所涉租赁物交付给了李婵娟。李婵娟于2014年7月8日转账支付苏州市相城区经济合作社250000元。 苏州市相城区渭塘镇人民政府出具“集体资产证明”一份，明确本案所涉土地系集体资产，由苏州市相城区经济合作社使用或租赁，相关资产产权和使用权归苏州市相城区经济合作社所有。 2015年6月10日，聚水源公司（甲方）与第三人朱广友（乙方）签订《土地租赁协议》一份，双方约定，甲方提供位于农场东南面土地给乙方，土地面积大约10亩地，土地范围：围墙一圈以内，供乙方作为大棚养猪使用。土地租用期限为3年，从2015年6月10日起至2018年6月10日止（以公历为准）。合同到期后乙方不再租赁的，乙方在租赁的土地上建设的房屋及其设施，乙方自己清理恢复租赁时的原状，甲方不承担回收赔偿责任。如果没有恢复原状，影响甲方的再次租赁，乙方要承担相应赔偿。双方另约定了其他相关事宜。第三人朱广友认可于2015年6月10日取得租赁物。 2015年6月30日，聚水源公司（甲方）与孙方红、王保海（乙方）签订《土地租赁协议》一份，双方约定，甲方提供位于农场东面土地给乙方，土地面积大约5亩地，土地范围：围墙往西至水沟一圈，供乙方作为大棚养猪使用。土地租用期限为3年，从2015年6月30日起至2018年6月30日止（以公历为准）。合同到期后乙方不再租赁的，乙方在租赁的土地上建设的房屋及其设施，乙方自己清理恢复租赁时的原状，甲方不承担回收赔偿责任。如果没有恢复原状，影响甲方的再次租赁，乙方要承担相应赔偿。双方另约定了其他相关事宜。第三人孙方红、王保海认可于2015年6月30日取得租赁物。 2015年7月13日，聚水源公司（甲方）与第三人李忠华（乙方）签订《鱼塘租赁协议》一份，约定甲方提供位于农场东面两个鱼塘租赁给乙方，鱼塘总面积大约15亩，鱼塘范围：沿鱼塘水边一圈，供乙方垂钓使用。土地租赁期限为3年，从2015年7月13日起至2018年7月13日止（以公历为准）。合同到期后乙方不再租赁的，乙方在租赁的土地上建设的房屋及其设施，乙方自己清理恢复租赁时的原状，甲方不承担回收赔偿责任。如果没有恢复原状，影响甲方的再次租赁，乙方要承担相应赔偿。双方另约定了其他相关事宜。第三人李忠华认可于2015年7月13日取得租赁物。 2016年4月5日，李婵娟、第三人朱广友、孙方红、王保海向苏州市渭塘镇村民委员会出具保证书一份，承诺在本月（即2016年4月30日）底之前，售卖不低于百分之六十五的生猪数量，剩余生猪数量在2016年6月15日之前清空。如养殖户无法兑现承诺，村委会有权采取相应措施。 2016年10月21日，苏州市相城区经济合作社曾委托江苏旭展律师事务所向苏州卉妍商务服务有限公司邮寄律师函，要求支付租金，另于2016年11月17日再次发函解除土地租赁合同。2018年7月10日，苏州市相城区经济合作社方委托江苏旭展律师事务所向李婵娟、顾文蔚暨聚水源公司邮寄律师函，要求在收到该函后五日内立即支付拖欠的租金及违约金，并解除《农村集体土地租赁合同》。其中邮寄给李婵娟、顾文蔚的律师函均于2018年7月11日由他人代收。 再查，聚水源公司于2014年12月25日经工商核准成立，法定代表人为李婵娟，发起人/股东为李婵娟、顾文蔚。苏州卉妍商务服务有限公司于2012年8月14日设立，于2016年12月13日经股东决定注销。苏州市相城区经济合作社曾诉至原审法院主张苏州卉妍商务服务有限公司未依约支付租金而解除租赁合同、苏州卉妍商务服务有限公司或李婵娟迁出、支付租金及利息，经原审法院审理后认为双方履行的是2014年9月2日苏州市相城区经济合作社与李婵娟（顾文蔚为李婵娟代签）签订的《农村集体土地租赁合同》，驳回了苏州市相城区经济合作社的诉讼请求，苏州市相城区经济合作社上诉后，二审维持了原判决。 审理中，李婵娟提出对案涉土地所包含的耕地面积及案涉土地中所包含的耕地及水面是否含有不利于蔬菜种植的成分进行鉴定，后又撤回鉴定申请。李婵娟另申请就中亿丰公司占用相城区杨家滩本案涉案土地实际面积进行测绘，李婵娟为此垫付测绘费10000元。经江苏正成测绘技术有限公司测绘，地块一、地块二部分为案外人中亿丰公司占用，其中地块二面积3564.74平方米，双方均无异议。地块一苏州市相城区经济合作社指定范围测绘面积为22846.79平方米，李婵娟指定范围测绘面积为23349.08平方米。李婵娟与苏州市相城区经济合作社有异议部分面积为502.29平方米。针对有异议部分，苏州市相城区经济合作社主张，河内是没有租赁给原审被告的，以河岸线为界。我方按照之前的航拍图进行测绘的。提供航拍图1份，证明没有填平河道时候航拍图的情况。李婵娟认为，双方均认可是以河岸线为界划分的，但现在无法看出原先的河岸线位置。对苏州市相城区经济合作社提供的航拍图，这张图原审被告不予认可。双方在承租案涉土地的时候，进入土地的道路，是从渭中路拐进小路进去的，而这张图上显示的路却是从主干道直接拐入的这条路。在苏州市相城区经济合作社承租土地的时候并没有体现。因此苏州市相城区经济合作社承租土地的时候并没有这个图上的这条路，因此不确定他这个航拍图是什么时间做出来的，且与实际不符。苏州市相城区经济合作社与李婵娟均认可被案外人中亿丰公司占用部分未转租给任何第三人。苏州市相城区经济合作社认可，案外人是在18年的8月初占用了测绘上的地块一，然后大约是18年11月的时候开始占用地块二。苏州市相城区经济合作社为此提供其与中亿丰公司签订的《集体流转土地租赁合同》复印件一份。李婵娟认为起算时间我方不知情，在案外人占用的地块所搭建的工程牌上显示开工时间是在2018年的7月1日。李婵娟为此提供现场指示牌照片一份。 以上事实，由苏州市相城区经济合作社提供的《农村集体土地租赁合同》、苏州银行补充专用凭证复印件、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证复印件、集体资产证明、保证书、（2016）苏0507民初5833号民事判决书、律师函、邮寄凭证、《集体流转土地租赁合同》、航拍图、李婵娟提供的照片、测绘费发票、原审法院调取的（2018）苏05民终2876号民事判决书、律师函、邮寄凭证及当事人陈述附卷佐证，足以认定。 另案中，苏州市相城区经济合作社在2017年11月13日的庭审中主张其与苏州卉妍商务服务有限公司的租赁合同已解除，并明确据其所知，在租赁场地上面还有一户养鱼户，两户养猪户没有迁出。李婵娟在该次庭审中认为苏州市相城区经济合作社与李婵娟、顾文蔚签订的合同已经解除。另明确事实上，无论是李婵娟，还是聚水源公司，均在2016年6月之后便未使用案涉土地，案涉土地也没有我方的东西，只有一些不可搬离的添附物，案涉土地属于苏州市相城区经济合作社实际控制下。17年上半年该租赁物处仍悬挂聚水源公司的牌子。在本案审理中，第一次庭审，李婵娟认可在庭后三日内未予答复即视为放弃在租赁物内的全部物品、设施。双方均认可未办理返还交接手续。第三人朱广友陈述，从2015年6月10日承租后仅经营到2016年4月，我方是被苏州市相城区经济合作社强制搬离了，断水、断电后，不再经营，但有遗留猪棚在现场。生活区域也还在现场。第三人孙方红、王保海、李忠华陈述与朱广友情况一致。苏州市相城区经济合作社认可确实有设施在现场没有搬离，曾经有采取过断水、断电的措施，经营时间大致应该是这样的，具体的不清楚。 原审法院认为：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。李婵娟以自己名义与苏州市相城区经济合作社签订《农村集体土地租赁合同》，并将取得的租赁物用于聚水源公司的经营性用房。现苏州市相城区经济合作社主张李婵娟承担支付租金的合同义务，要求聚水源公司承担返还租赁物的义务可予支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。李婵娟虽抗辩土地租赁面积及土地不符合耕地要求，但已撤回鉴定申请，故应认定苏州市相城区经济合作社依约交付了土地。至于李婵娟抗辩水面面积，在苏州市相城区经济合作社起诉苏州卉妍商务服务有限公司时，李婵娟的抗辩意见从未提及水面面积不符合约定，在本案第一次庭审中也未提及，甚至在申请就耕地面积及土地是否含有有毒有害物质时仍未就此一并申请鉴定，故原审法院对李婵娟该抗辩不予采纳。综上，应认定苏州市相城区经济合作社已依约交付了租赁物。根据合同约定，第二年租金乙方应提前一个月支付给甲方。现李婵娟未依约支付租金，苏州市相城区经济合作社有权解除与李婵娟签订的《农村集体土地租赁合同》。因苏州市相城区经济合作社于2016年11月17日邮寄的律师函发送对象为苏州卉妍商务服务有限公司，故应以苏州市相城区经济合作社于2018年7月10日邮寄，李婵娟于2018年7月11日签收的《律师函》作为苏州市相城区经济合作社行使解除权的依据。现苏州市相城区经济合作社在本案中诉请解除合同，且李婵娟对此无异议，原审法院对此予以确认。关于苏州市相城区经济合作社要求原审被告聚水源公司返还租赁物。根据上述查明的转租事实，朱广友承租了农场东南面土地，面积大约10亩地，孙方红、王保海承租东面土地，面积大约5亩，李忠华承租了东面两个鱼塘，总面积大约15亩，上述租赁物应由上述次承租人返还。除转租部分，其余租赁物为李婵娟用于聚水源公司的经营。根据测绘报告及李婵娟举证的现场公示图，可认定中亿丰公司于2018年7月1日即占用部分本案所涉租赁物。考虑租赁物情况，原审法院采纳苏州市相城区经济合作社主张的以树木边界作为争议部分边界的主张，即中亿丰公司实际占用面积为26411.53平方米，约为39.62亩。上述面积应视为苏州市相城区经济合作社已实际收回。原审被告聚水源公司应返还面积为150.98亩（220.6亩-10亩-5亩-15亩-39.62亩）。另案中，李婵娟2017年11月13日开庭时明确在2016年6月之后便未使用案涉土地，只有一些不可搬离的添附物，苏州市相城区经济合作社表示在租赁场地上面还有一户养鱼户，两户养猪户没有迁出。在本案审理中2019年6月26日第一次开庭时李婵娟再次明确其已搬离，认可对租赁物内其所有的相关物品设施如在庭后三日内未予答复即视为放弃。原审法院认为，李婵娟虽多次强调已搬离，但亦认可租赁物内有遗留物品设施，且未与苏州市相城区经济合作社办理交接手续。故在此期间仍应支付租金及使用费。另考虑李婵娟多次向苏州市相城区经济合作社明确已搬离且不再使用租赁物情况（除第三人使用部分），苏州市相城区经济合作社应可自行收回部分租赁物以避免损失扩大。实际上，苏州市相城区经济合作社已自行收回部分用于出租给中亿丰公司。原审法院酌情认定考虑苏州市相城区经济合作社应至迟于本案第一次开庭后30日内自行收回原审被告聚水源公司自行使用部分的150.98亩（含土地、水面、圈舍、房屋等），此后不应再收取聚水源公司自用部分的使用费。根据李婵娟、各第三人到庭陈述及苏州市相城区经济合作社提供的部分第三人出具的承诺书，截止2016年6月，聚水源公司应能正常使用租赁物，截止2016年4月各第三人应能正常使用租赁物。故应计算租金226987元（280000元/12个月×8个月+280000元/12个月/220.6亩×190.6亩×2个月）。苏州市相城区经济合作社虽主张在租赁合同中约定不得进行规模养殖，而实际上各第三人于2015年6、7月即取得租赁物经营，至村委会要求搬离时已接近一年，应推定苏州市相城区经济合作社已知晓并同意各次承租人在此经营。考虑2016年4月后，次承租人使用租赁物受限，但实际仍未返还租赁物，故原审法院酌情支持按380.8元/亩/年（280000元/年/220.6亩×30%）自2016年5月1日起以第三人李忠华、孙方红、王保海、朱广友各自承租面积为基数计算至上述各第三人实际返还之日止的租金及使用费。苏州市相城区经济合作社亦认可曾采取断水、断电等措施，且聚水源公司自2016年7月起亦不能正常使用租赁物，考虑在此期间双方过错及租赁物使用情况，原审法院酌情认定李婵娟应按30%承担2016年7月1日至2018年6月30日的租金145160.96元【（220.6亩-5亩-15亩-10亩）×380.8元/亩/年】×2年。另应承担自2018年7月1日起至2019年7月26日的租金及使用费共计61517.7元【（220.6亩-5亩-15亩-10亩-39.62亩）×380.8元/亩/年】×1.07年。李婵娟未支付租金仍构成违约，因双方已约定违约金，现苏州市相城区经济合作社未举证证实实际损失高于违约金，故考虑双方过错程度原审法院酌情认定李婵娟应承担违约金30000元，对苏州市相城区经济合作社主张李婵娟承担逾期付款利息的请求不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条及相关法律规定，判决： 一、苏州市相城区经济合作社与李婵娟于2014年7月2日签订的《农村集体土地租赁合同》解除。 二、李忠华应于本判决生效之日起30日内自位于苏州市相城区杨家滩东面两个鱼塘（总面积大约15亩）中迁出，并将鱼塘返还苏州市相城区经济合作社。 三、孙方红、王保海应于本判决生效之日起30日内自位于苏州市相城区杨家滩农场东面土地（大约5亩）中迁出，并将土地返还苏州市相城区经济合作社。 四、朱广友应于本判决生效之日起30日内自位于苏州市相城区杨家滩农场东南面土地（大约10亩）中迁出，并将土地返还苏州市相城区经济合作社。 五、李婵娟于本判决生效之日起十日内支付苏州市相城区经济合作社租金及使用费433665.66元及自2016年5月1日起以李忠华、孙方红、王保海、朱广友各自承租面积为基数按380.8元/亩/年计算至上述各原审第三人实际返还之日止的租金及使用费（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022017270）。 六、李婵娟应于本判决生效之日起十日内支付苏州市相城区经济合作社违约金30000元。 七、驳回苏州市相城区经济合作社的其他诉讼请求。 本案案件受理费为人民币13575元，测绘费10000元，合计23575元，由苏州市相城区经济合作社负担15320元，由李婵娟负担8255元（苏州市相城区经济合作社预交的诉讼费用，由原审法院退还。原审被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号：32250199743600001331036549）。 上诉人李婵娟在二审中提供的证据材料有:证据1、经营性用房证明一份,证实苏州市相城区经济合作社知道涉案的土地是用于苏州聚水源农业科技有限公司的生产经营；证据2、苏州聚水源农业科技有限公司的信用报告一份，证明李婵娟和顾文蔚都是公司的发起股东;证据3、收据和银行流水，证明顾文蔚履行了出资义务，《农村集体土地租赁合同》是顾文蔚授权后由李婵娟代为签订的，并非是伪造签名；证据4、水源污染照片和短信截图各一份，证明租赁土地存在污染的问题，村里的领导承诺安装污水处理设备；证据5、土地现状的视频，证明涉案的土地在2017年5月份已经收回并被用于填埋垃圾和堆放淤泥等。被上诉人苏州市相城区经济合作社的质证意见为：对于证据1的真实性无异议，关联性有异议，我方只认可李婵娟是合同相对方；对于证据2的真实性无异议，但是与我方无关；对于证据3的真实性和关联性不予认可；对于证据4、证据5均不予认可，一审中已经提交过，不属于二审新证据。被上诉人顾文蔚的质证意见为：不清楚，我也没有参与公司的具体经营。原审第三人李忠华、孙方红、王保海、朱广友的质证意见为：不清楚。本院认为上诉人李婵娟提供的证据1、证据2、证据3虽然属实，但是并不能达到其证明目的；证据4、证据5一审中已经提交，不属于二审新证据，故不再重复认定。其他各方当事人二审中未提供新证据。 二审查明事实与原审查明的事实一致。 本院认为：双方当事人签订的《农村集体土地租赁合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 本案一审中苏州市相城区经济合作社虽然起诉要求李婵娟和顾文蔚共同承担民事责任，但是经审理查明《农村集体土地租赁合同》中顾文蔚的名字并非其本人所签，而是由李婵娟代签，现有证据无法证明李婵娟签订《农村集体土地租赁合同》时得到了顾文蔚的同意或者授权，顾文蔚并非租赁合同的相对方，故原审法院未判决顾文蔚承担民事责任，并在判决主文的第七项中驳回了苏州市相城区经济合作社的其他诉讼请求，因此并不存在遗漏当事人诉请的情况。李婵娟二审主张原审审理程序违法，并无事实和法律依据，本院依法不予支持。 发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。案涉的《农村集体土地租赁合同》由李婵娟作为发起人和被上诉人苏州市相城区经济合作社签订,被上诉人苏州市相城区经济合作社在本案诉讼中行使选择权,明确表示由上诉人李婵娟承担合同责任,符合法律规定,本院依法予以准许。李婵娟二审主张应当由被上诉人苏州聚水源农业科技有限公司承担合同责任，法律依据不足，二审同样予以驳回。 案涉《农村集体土地租赁合同》签订之后，被上诉人苏州市相城区经济合作社作为出租人履行了交付租赁物的义务，上诉人李婵娟予以接收，并按照约定支付了第一年度的租金250000元。上诉人李婵娟主张出租人至今未将其中的三个鱼塘交付给自己，但是其在合同履行期间从未提出过异议，现有证据也无法证明双方曾就此进行过协商和交涉，故原审法院对于李婵娟的相关抗辩理由未予采信具有合理性。上诉人李婵娟另主张涉案租赁土地存在严重污染无法实现租赁目的，但是其在一审中放弃鉴定,未能完成举证义务，且其将涉案土地转租给原审第三人李忠华、孙方红、王保海、朱广友从事生猪养殖，本身也存在污染土壤和水体的较大可能性，原审法院根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，判决其承担不利的诉讼后果符合法律规定。上诉人李婵娟存在未按时支付租金和违法转租等行为，对于导致《农村集体土地租赁合同》解除负有一定责任。原审法院在确定租金的支付标准和期限、合同解除后占有使用费的支付标准和期限，以及李婵娟应当承担的违约金数额时，已经合理考量了当事人的责任和过错、部分土地已经提前收回、出租人亦应当合理止损等因素，相关处理认定并无明显不当，二审依法不作调整。李婵娟的各项上诉主张因缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13577元，由上诉人李婵娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  祁锋 审判员  赵东 审判员  周红 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  孙贞 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。