湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初7227号原告：向绍奎，男，生于1976年5月2日，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，原告：谭向辉，女，生于1979年2月20日，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，二原告共同委托诉讼代理人：周良腾，湖北震邦华广律师事务所律师，特别授权代理。被告：利川市力拓置业发展有限公司，住所地利川市南滨大道**（东城办事处王家湾村**），统一社会信用代码：91422802559727120C。法定代表人：郭程，系该公司总经理，委托诉讼代理人：王治国，湖北丽川律师事务所律师，特别授权代理。原告向绍奎、谭向辉与被告利川市力拓置业发展有限公司（简称力拓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告谭向辉及其与向绍奎的共同委托诉讼代理人周良腾、被告力拓公司的委托诉讼代理人王治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向绍奎、谭向辉向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告立即配合原告办理房产证；3.判令被告从2016年2月18日起，以总房款563069.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金至原告取得房产证之日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，2015年3月6日与被告签订商品房买卖合同，以全款方式购买了其开发的坐落于利川市××大道××南××号房屋一套，建筑面积139.61㎡，单价4033.16元／㎡，合同总价563069元人民币整，合同约定交房日期为2015年7月31日，交房标准为单体竣工验收合格，后因延期交房，双方另行达成补充协议，被告按合同约定以总房款日万分之一的支付标准支付了违约金6133元，并履行完毕。另合同约定，被告应当在商品房综合验收合格后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告须按总房款0.1%支付违约金。履行合同发生争议，向出卖人（被告）所在地人民法院起诉，合同自签订之日起生效。合同签订后，被告按双方补充的交房日期即2015年11月18日，将涉案房屋交付给原告使用，原告按约定向被告缴纳了各种税费及办证款，对涉案房屋装修后入住，且将办证所需的所有材料交给了被告，但因为被告未进行综合验收等原因，导致原告至今无法在法律规定的期限内取得房产证，且原告因为生意资金周转困难无法通过本属于自己的本房产向银行申请抵押贷款，也更无法通过转让合法获利，给原告对该房产的自由处分造成了严重的损失，经协商无果，故引发本诉。综上，原告全款购房，且将所有的办证所需资料及费用交给被告，双方也形成了委托代理关系，被告应该履行代理办证职责，且自身又负有办证义务，理应在法律规定的期限内让原告取得该房屋产权，涉案房产从交房之日至今己近五年时间，因为被告的原因，长达五年的时间内未进行综合验收，违反了相关法律规定，出售未验收合格的房产，且导致原告无法取得房屋权属证书，亦无法对该物权进行合法处分，被告己构成根本违约，应按合同约定支付违约金，且应继续履行合同约定的配合办证义务，为维护原告合法权益，特诉讼至贵院。力拓公司辩称：1.按照商品房买卖合同的约定，被告的义务是在综合验收合格后60日内将应当由被告提交的资料提交到登记机关备案，被告已经履行了这一义务；2.虽然涉案房屋的竣工验收备案证明在2020年4月23日才取得，但是双方在合同中并未约定取得房屋竣工验收备案证明的时间，且责任不在被告；3.原告的不动产权证已于2020年11月30日办理，被告曾通过微信和短信的方式通知原告领取，但原告至今未领取；4.退一万步说，即使法院认定被告违约，也只能按照双方在商品房买卖合同约定的范围内支付违约金，不能按照原告起诉的第三项诉讼请求支付违约金，事实上，被告并不存在违约，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告力拓公司以出让方式取得了利川市东城办事处王家湾村一组编号为P（2010）011号的地块的土地使用权，土地使用证号为利国用（2011）第109号，该土地面积为31366.00㎡，规划用途为商业住宅，经批准获得了建设工程规划许可证，证号为利规建字（2013）第217号，施工许可证号为42280220139298601，商品房预售许可证号为鄂利房预字（2014）008号。二原告系夫妻关系，2015年3月6日与被告签订《商品房买卖合同》，以全款方式购买了被告开发的上述地块南滨大道66号南滨花园5-1-1201号房屋一套，建筑面积139.61㎡，单价4033.16元／㎡，总价款为563069.00元，合同约定，交房日期为2015年7月31日；交房标准为单体竣工验收合格；被告应在商品房综合验收合格后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告须按总房款0.1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告向被告交纳了房屋维修基金9068.00元、办证工本费1000.00元。2015年11月18日，被告才将涉案房屋交付给原告使用，为此，被告因逾期交房与原告达成了《逾期交房违约责任承担协议》，被告向原告支付了违约金6133.00元。2016年2月24日，原告向被告付清了购房款563069.00元，并向税务机关交纳了契税8446.04元。2018年3月30日，被告向产权登记机关提交了办理权属登记的资料备案。2019年2月16日，因原告提交的结婚证无身份证号码等信息，办证机构无法办理登记，原告重新向被告补充提交该资料给产权登记机关。2020年4月22日，被告向利川市住房和城乡建设局报送涉案商品房竣工验收资料请求验收。2020年11月5日，利川市自然资源和规划局向被告颁发了涉案5号楼的《不动产权证书》。2020年11月20日，原告起诉来院，提出前述请求。2020年11月30日，利川市自然资源和规划局才向原告颁发涉案房屋的《不动产权证书》，但原告至今未领取。上述事实，有经质证的《商品房买卖合同书》、《逾期交房违约责任承担协议》、《销售不动产统一网络发票》、《税收完税证明》、公共维修基金及工本费收据、《不动产登记受理凭证》、原告送交备案登记材料及照片、《竣工验收备案表》、《不动产权证书》及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，且双方对此均无异议，本院予以确认。本案被告已于2020年11月30日为原告办理了《不动产权证书》，故原告要求判令被告继续履行《商品房买卖合同》、立即配合原告办理房产证的请求已履行完毕，该请求本院不予支持。本案争议焦点为：1、被告是否存在逾期办证。2、被告逾期办证违约责任如何承担。本院针对前述焦点分析评判如下：根据有关房屋权属登记的法律规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记，须开发商就其所开发的房地产完成初始登记，并将办理权属转移登记需由开发商提供的资料交由房地产管理部门备案，买受人也必须付清购房款及向相关部门缴纳应负担的税费，购房人方能取得所购商品房的不动产权证书。本案《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记”约定，被告应当在商品房综合验收合格后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告须按总房款0.1%向买受人支付违约金。本案中，被告于2015年11月18日向原告交付房屋，嗣后，被告于2018年3月30日向产权登记机关提交办理权属登记的资料备案，2020年4月22日才向利川市住房和城乡建设局报送涉案商品房竣工验收资料请求验收，2020年11月5日取得涉案5号楼的《不动产权证书》，2020年11月30日，利川市自然资源和规划局才向原告颁发涉案房屋的《不动产权证书》。被告从2015年11月18日交房之日起至2020年4月22日才向利川市住房和城乡建设局报送涉案商品房竣工验收资料请求验收，时间长达五年之久，致使涉案商品房不能竣工验收合格的责任在被告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告于2015年11月18日交付房屋给原告使用，原告应当于90日内取得不动产权证书。双方虽然在《商品房买卖合同》第十五条有“被告应当在商品房综合验收合格后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，……。”的约定，但被告在向原告交房后长达五年之久才向房地产管理部门提交验收资料请求验收，该行为有违常理，致使原告长时间不能取得不动产权证书，其行为应视为违约，故原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，于法有据，本院依法支持，且被告应当按照涉案合同的约定，按已付总房款的0.1%向原告支付违约金，即563069.00×0.1%=563.07元。原告要求被告从2016年2月18日起，以总房款563069.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金至取得产权证之日止的问题。因双方在《商品房买卖合同》中有关于逾期办证违约金计算标准的明确约定，且原告未向本院提交因逾期办证是否造成了损失、多大损失的相关证据，据此，原告该请求，本院依法不予支持。被告关于自己不应承担逾期办证责任的抗辩，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告利川市力拓置业发展有限公司于本判决生效之日起15日内向原告向绍奎、谭向辉支付逾期办证违约金563.07元。原告向绍奎、谭向辉自行到被告处领取《不动产权证书》。二、驳回原告向绍奎、谭向辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80.00元，减半收取40.00元，由被告利川市力拓置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑兴才二〇二一年一月二十日书记员  向 倩