四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川民终1494号 上诉人（原审原告）：刘玉西，女，1995年5月17日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：刘绍光，男，1973年2月13日出生，汉族，住四川省金堂县，系刘玉西之父。 委托诉讼代理人：钟应福，四川元海律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘林秋，女，1996年8月20日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：刘绍光，男，1973年2月13日出生，汉族，住四川省金堂县，系刘林秋之父。 委托诉讼代理人：钟应福，四川元海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省第四建筑有限公司，住所地四川省德阳市嘉陵江西路**。 法定代表人：李兵，董事长。 委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：成都中铁运龙物流有限公司，住，住所地四川省成都市青白江区城厢镇清泉大道一段**/div> 法定代表人：何官燕，执行董事。 委托诉讼代理人：张智，男。 上诉人刘玉西、刘林秋因与被上诉人四川省第四建筑有限公司（以下简称四建司）及原审第三人成都中铁运龙物流有限公司（以下简称中铁公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2019）川01民初4369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘玉西、刘林秋的委托诉讼代理人刘绍光、钟应福，被上诉人四建司的委托诉讼代理人何军，原审第三人中铁公司的委托诉讼代理人张智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘玉西、刘林秋上诉请求：1.撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01民初4369号民事判决；2.依法改判支持刘玉西、刘林秋的一审诉讼请求，即停止对四川省成都市青白江区××道××号××（中益吉城）二期13栋-1-3楼15号房屋对应土地的执行，解除查封；3.本案一、二审诉讼费由四建司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，导致判决不当，应予改判。（一）在人民法院查封之前，刘玉西、刘林秋与中铁公司已签订合法有效的书面买卖合同。刘玉西、刘林秋与中铁公司于2017年5月31日签订了《商品房买卖合同》（现售），并于同年6月2日对案涉房屋进行了备案登记。中铁公司于2017年11月23日将案涉房屋交付给刘玉西、刘林秋，刘玉西、刘林秋对案涉房屋占有至今。而一审法院查封案涉房屋对应土地的时间是2017年12月23日。基于以上事实，在人民法院查封之前，刘玉西、刘林秋与中铁公司就案涉房屋达成了建立买卖合同的意思表示，签订书面合同，并按照相关规定进行了备案登记和交付房屋，并不违反法律、法规的规定，双方之间的合同合法有效。一审法院将刘玉西、刘林秋以中铁公司欠其父亲的工程款用于与购房款进行冲抵的事实，错误认定为签订买卖合同的意思表示，从而否定刘玉西、刘林秋与中铁公司就案涉房屋达成了建立买卖合同的意思表示，实属不当，应予纠正。（二）刘玉西、刘林秋已支付案涉房屋的全部价款。中铁公司作为房地产开发商，所开发的房地产一直对外销售，大量房产滞销，但又长期拖欠刘玉西、刘林秋父亲的工程款。由此，刘玉西、刘林秋及其父亲与中铁公司达成共识，刘玉西、刘林秋按市场价购买中铁公司的案涉房屋，中铁公司用购房款与所欠工程款进行冲抵。事后，刘玉西、刘林秋与中铁公司签订书面买卖合同，并约定应于2017年5月31日前支付全部价款，在均为到期债务进行冲抵后，于同年6月2日对案涉房屋进行了备案登记，中铁公司已于2017年11月23日将案涉房屋交付刘玉西、刘林秋占有至今，刘玉西、刘林秋也足额支付了案涉房屋全部税款及契税、印花税和维修基金。上述事实符合常理和法律规定。一审法院对此未予认定，明显对事实认定错误。（三）在人民法院查封之前，刘玉西、刘林秋已合法占有案涉房屋。一审中，虽刘玉西、刘林秋提交的业主收房确认表未签署日期，但基于与本案合并审理的（2019）川01民初4367号案件的原告王鹏系基于同一工程欠款、同一时间签订合同、同一时间收房等因素，并有其他证据相印证，能够证明在人民法院查封之前，刘玉西、刘林秋已合法占有案涉房屋。（四）案涉房屋未办理产权登记的责任在于中铁公司。一审中，刘玉西、刘林秋已就未办理产权登记系中铁公司的原因作出了如实说明。中铁公司除当庭自认外，还出具《情况说明》予以认可。同时，中铁公司于2017年11月23日才将案涉房屋交付给刘玉西、刘林秋，但一审法院于2017年12月23日将案涉房屋对应土地进行查封，案涉房屋未能办理产权证书。故案涉房屋未办理产权登记的责任在于中铁公司，而非刘玉西、刘林秋，一审判决认定事实确有错误。基于以上四项事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决认定事实确有错误，导致判决不当，应予改判。二、一审判决适用法律错误，应予撤销。如前所述，刘玉西、刘林秋与中铁公司在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同，支付案涉房屋的全部价款，合法占有案涉房屋，且未办理产权登记的责任在于中铁公司。由此，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，而一审判决适用《中华人民共和国物权法》第九条规定明显错误。综上，请求支持刘玉西、刘林秋的上诉请求。 四建司辩称，一、刘玉西、刘林秋与中铁公司签订的房屋买卖合同实际涉及到以工程款抵房款的情形，但从刘玉西、刘林秋提交的相应抵款协议看，主体不同，作为债务人的中铁公司并未参与，其证据并不完整，在此情况下，本案无实际支付房款的转账凭证，不能证明刘玉西、刘林秋已支付了相应的购房款。二、对于房屋的占有问题，刘玉西、刘林秋仅提供了中铁公司出具的证明，而中铁公司是本案的利害关系人，其真实性不应得到采信。三、房屋产权证并不是只有开发商才能办理，作为购房人也可以自行办理，本案没有证据证明刘玉西、刘林秋向房屋登记部门申请办理房屋产权登记，因此，案涉房屋没有办理产权登记的责任在刘玉西、刘林秋一方。基于此，刘玉西、刘林秋对案涉房屋所享有的民事权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不能对抗人民法院的强制执行。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 中铁公司述称，认可刘玉西、刘林秋所主张的事实，中铁公司与刘绍光、王远才之间确实存在工程欠款的事实，中铁公司以案涉房屋抵付工程款，且于2017年11月23日将房屋交付刘玉西、刘林秋。之后，因为四建司对案涉房屋所在的土地进行了查封，导致无法办理房屋产权证。请求二审法院依法判决。 刘玉西、刘林秋向一审法院起诉请求：判令停止对四川省成都市青白江区××道××号××（中益吉城）二期13栋-1-3楼15号房屋对应土地的执行，解除查封。 一审法院认定事实： 2017年5月31日，刘玉西、刘林秋与中铁公司签订《商品房买卖合同》（现售），约定刘玉西、刘林秋向中铁公司购买案涉房屋，总价款为1320975元；刘玉西、刘林秋应当在2017年5月31日前支付全部价款。后刘玉西、刘林秋与中铁公司签订了《（现售）补充协议》，并办理了商品房买卖合同的备案登记，合同备案号为：1004664。 该院在审理四建司与中铁公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据四建司申请，于2017年11月24日作出（2017）川01民初3363号之一民事裁定，裁定对中铁公司的财产在34506003元范围内采取保全措施。2017年12月22日，该院作出（2017）川01执保547号执行裁定，裁定查封中铁公司所有的四川省成都市青白江区××道××号的土地〔权证号：青国用（2015）字第1××5号〕；查封期限三年，自2017年12月22日起至2020年12月21日。案涉房屋所在土地在前述查封范围内。 因刘玉西、刘林秋提出书面异议，该院于2019年6月24日作出（2018）川01执异1295号执行裁定，裁定驳回刘玉西、刘林秋的异议请求。刘玉西、刘林秋不服裁定，提起本案诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点是该院应否执行案涉房屋。 关于刘玉西、刘林秋是否享有案涉房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”刘玉西、刘林秋虽主张与中铁公司签订了关于案涉房屋的《商品房买卖合同》（现售）、《（现售）补充协议》，并办理了商品房买卖合同的备案登记，但因并未按照《商品房买卖合同》（现售）、《（现售）补充协议》的约定取得案涉房屋的过户登记，其依据《商品房买卖合同》（现售）、《（现售）补充协议》仅享有债权请求权。刘玉西、刘林秋关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求于法无据，应不予支持。 关于该院应否执行案涉房屋所在土地的问题。首先，刘玉西、刘林秋提交的《商品房买卖合同》（现售）、《（现售）补充协议》及合同备案信息具有真实性、合法性，能够证明刘玉西、刘林秋与中铁公司于2017年5月31日签订《商品房买卖合同》（现售）、《（现售）补充协议》，后办理了合同备案登记的事实。但刘玉西、刘林秋主张案涉房屋的购房款从中铁公司欠付刘玉西、刘林秋父亲的工程款中抵扣，并未提供抵扣工程款的相应证据佐证，《商品房买卖合同》（现售）、《（现售）补充协议》是刘玉西、刘林秋与中铁公司基于建立买卖合同的意思表示签订，还是基于双方之间的其它债权债务关系而签订，无法确定，因此，《商品房买卖合同》（现售）、《（现售）补充协议》及合同备案信息不能证明刘玉西、刘林秋与中铁公司在案涉房屋所在土地被查封前，关于案涉房屋建立了合法有效买卖合同法律关系的事实。其次，刘玉西、刘林秋提交的证据不能证明在案涉房屋所在土地被查封前，占有了案涉房屋。再次，刘玉西、刘林秋与中铁公司于2017年5月31日签订《商品房买卖合同》（现售）、《（现售）补充协议》后，迟至2017年12月22日即该院作出（2017）川01执保547号执行裁定，裁定查封案涉房屋所在土地之日，仍未按照《商品房买卖合同》（现售）、《（现售）补充协议》的约定取得案涉房屋的权属登记。刘玉西、刘林秋主张因中铁公司的原因导致未能取得案涉房屋的权属登记，不能提供相应证据证明。 综上，刘玉西、刘林秋不能提供证据证明在案涉房屋所在土地被查封前，与中铁公司关于案涉房屋建立了合法有效的买卖合同法律关系、占有案涉房屋；也不能提供证据证明非因自身原因导致未能在案涉房屋所在土地被查封之前取得案涉房屋的权属登记，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应当承担举证不能的法律后果。故对刘玉西、刘林秋关于不得执行案涉房屋所在土地的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百零七条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回刘玉西、刘林秋的诉讼请求。一审案件受理费16689元，由刘玉西、刘林秋负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘玉西、刘林秋提交了下列证据： 第一组证据：1.刘绍光、刘玉西户口簿及金堂县高板街道风林村村民委员会于2020年4月28日出具的《证明》；王远才、王鹏户口簿；2.2014年8月28日，中铁公司向四川省安创消防工程有限公司（以下简称安创消防公司）发出的《中标通知书》；3.2014年9月10日，中铁公司与安创消防公司签订的《物联网世纪产业园（中益吉城）二期项目消防、通风及防排烟工程施工合同》；4.2014年12月19日，安创消防公司与王远才签订的《消防工程合作管理协议》；5.2017年4月16日，安创消防公司与王远才签订的《协议》；6.2017年5月31日，中铁公司向刘玉西、刘林秋和另案当事人王鹏分别出具的收取房款的《收据》；7.2017年7月27日，刘绍光代安创消防公司缴纳税款的电子税票。该组证据拟证明：购买案涉房屋前，刘玉西、刘林秋之父刘绍光以及另案当事人王鹏之父王远才与中铁公司之间债权的形成及以购房款冲抵后，双方之间的债权债务全部结清；刘玉西、刘林秋已就案涉房屋购房款全部交清。 第二组证据：1.2017年7月5日，王远才、刘绍光通过李维成向中铁公司支付“中益二期”抵房税金、水电费的记账凭证、转账凭证；2.2017年7月5日，中铁公司向刘玉西、刘林秋以及另案当事人王鹏分别出具的收取登记费、手续费的《收据》，收取维修基金、契税、印花税的《收据》。该组证据拟证明：刘玉西、刘林秋已按合同约定履行全部义务，未办理房屋产权登记并不是刘玉西、刘林秋自身的原因造成。 第三组证据：2017年5月31日，刘玉西、刘林秋以及另案当事人王鹏分别与成都中益吉城五金机电市场经营管理有限公司（以下简称中益吉城管理公司）签订的《中益吉城五金机电大市场〔物联网世纪产业园（中益吉城）〕二期前期物业管理服务协议》；2020年10月26日，中益吉城管理公司出具的《证明》；2017年7月5日，中益吉城管理公司向刘玉西、刘林秋和另案当事人王鹏分别出具的收取水电费的《收据》。该组证据拟证明：中铁公司已于2017年11月23日将案涉房屋交付刘玉西、刘林秋，刘玉西、刘林秋已在查封之前对案涉房屋合法占有。 四建司质证意见：刘玉西、刘林秋提交的证据均不属于二审新证据；除对第一组证据之证据1的真实性无异议外，对其余证据的真实性均无法确认；第一组证据之证据4本身就是一份挂靠协议，基于挂靠协议产生的债权的合法性存疑，并没有相关裁判文书予以确认，故对其债权真实性有异议；第二组、第三组证据并不能达到刘玉西、刘林秋的证明目的。 中铁公司质证意见：对第一组证据之证据1至证据3的真实性、合法性、关联性均无异议；对第一组证据之证据4至证据5，因不涉及中铁公司，不发表质证意见；对第一组证据之证据6至证据7、第二组证据、第三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 本院认证意见：刘玉西、刘林秋提交的证据虽然形成于一审庭审终结前，但其提交该部分证据是为了补强证明其支付案涉房屋购房款及相关款项的事实，证据证明的内容与本案争议关键事实的认定具有关联性，应当作为二审新证据。对第一组证据之证据1，因各方当事人对其真实性均无异议，且证据证明的内容与本案争议事实的认定具有关联性，本院予以采信；对第一组证据之证据2、证据3、证据6、证据7，虽然四建司对其真实性不予认可，但作为相关合同相对方以及票据开具人的中铁公司对该部分证据均予以认可，其真实性能够确认，且证据证明的内容与本案争议事实的认定具有关联性，本院予以采信；对第一组证据之证据4、证据5，虽然四建司对其真实性不予认可，但刘玉西、刘林秋已提交证据原件进行质证，且该部分证据载明的内容能够相互印证，亦与中铁公司认可刘玉西、刘林秋以工程款冲抵购房款的事实能够相互印证，故其真实性能够确认，证据证明的内容与本案争议事实的认定具有关联性，本院予以采信。对第二组、第三组证据，虽然四建司对该部分证据的真实性不予认可，但刘玉西、刘林秋已提交证据原件进行质证，且中铁公司对于收款事实予以确认，故该部分证据的真实性能够确认，且证据证明的内容与本案争议事实的认定具有关联性，本院予以采信。对于证据的证明力，本院将结合全案事实予以综合评判。 中铁公司提交了下列证据： 证据1.2020年11月13日，中铁公司出具的《情况说明》； 证据2.2017年5月24日，中铁公司之《成都中铁运龙物流有限公司工程款冲抵购房款审批表》； 证据3.2017年5月23日，安创消防公司给中铁公司出具的《委托书》两份； 证据4.四川省成都市中级人民法院（2019）川01民终8041号民事判决书及生效证明； 证据5.2019年8月12日，四川省成都市青白江区人民法院（2019）川0113执1775号受理案件通知书。 以上证据拟证明：中铁公司与安创消防公司关于《物流网世纪产业园（中益吉城）二期项目消防、通风及防排烟工程施工合同》项下欠付的工程款，已用中铁公司开发的物联网世纪产业园（中益吉城）项目A11-113号、A13-115号商铺及二期地下室B651、B652、B653、B700、B701、B702号车位的房款予以清偿，工程款已经全部结清；因中铁公司办公楼于2017年6月12日被四川华圣达实业有限公司非法侵占至今，安创消防公司出具的相关凭证、资料均在办公楼内无法获取。 刘玉西、刘林秋质证意见：对中铁公司提交证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据内容客观反映了本案的基本事实。对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据证明中铁公司接受了安创消防公司出具《委托书》的内容，以刘玉西、刘林秋的购房款冲抵了其父亲刘绍光应收的工程款。对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，另案当事人王鹏之父王远才与安创消防公司签订《协议》就工程款冲抵购房款达成一致意见后，安创消防公司向中铁公司出具该《委托书》，委托中铁公司办理，证明安创消防公司就与中铁公司之间的债权债务了结提出要求，结合刘玉西、刘林秋及另案当事人王鹏提交的购房合同、房款收据、电子税票等证据，能够证明双方之间的债权债务已经了结。对证据4、证据5的真实性、合法性、关联性均无异议。 四建司质证意见：对中铁公司提交证据1，因中铁公司是本案当事人，其说明不属于证据，仅作为当事人的陈述，对其陈述所述内容不予认可。对证据2、证据3的真实性不予认可，本案没有真实的款项支付关系，对以房抵款的事实及法律后果均不予认可。对证据4、证据5的真实性、合法性予以认可，但对其关联性不予认可。 本院认证意见：对中铁公司提交的证据1，因系其所作的陈述，不能单独作为认定案件事实的证据，本院将结合全案事实予以综合评判。对证据2、证据3，虽然四建司对其真实性不予认可，但该证据与刘玉西、刘林秋提交的第二组证据能够相互印证，其真实性能够确认，且证据证明的内容与本案争议事实的认定具有关联性，本院予以采信，其证明力本院将结合全案事实予以综合评判。对证据4、证据5，因各方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认，但证据证明的内容与本案不具有关联性，本院不予采信。 各方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。 根据二审采信的证据及当事人的陈述，本院另认定下列事实： 一、2014年8月28日，中铁公司向安创消防公司发出的《中标通知书》载明：中铁公司接受安创消防公司总报价9585026元，并确认安创消防公司成为物联网世纪产业园（中益吉城）二期消防工程的中标人。 2014年9月10日，中铁公司与安创消防公司签订《物联网世纪产业园（中益吉城）二期项目消防、通风及排烟工程施工合同》，约定工程名称为物联网世纪产业园（中益吉城）二期项目消防、通风及排烟工程；工程总工期为242天；暂定合同总价为9585026元。 二、2014年12月19日，安创消防公司与王远才签订《消防工程合作管理协议》，约定王远才承包物联网世纪产业园（中益吉城）二期消防工程；王远才施工期间以安创消防公司项目经理名义自主经营、独立核算、自负盈亏；王远才必须无条件执行安创消防公司与建设方签订的施工协议条款及本工程相关其他协议；工程施工合作期间，王远才实行大包干施工，包质量、包工期、包安全、包材料采购、包人员与施工组织；工程总价暂定9585026元（安创消防公司与中铁公司的施工合同的全部内容）；本工程王远才向安创消防公司交纳总价1%的管理费，每次建设方拨款到账交纳当期管理费，管理费按每次拨款到账金额的1%收取；王远才全额包干缴纳本项目所涉及的一切税和费。 三、2017年4月16日，安创消防公司与王远才签订《协议》，载明安创消防公司于2014年9月与中铁公司签订了《物联网世纪产业园（中益吉城）二期项目消防、通风及排烟工程施工合同》，合同总金额9585026元，结算总金额为10758930.24元，已付工程款7931837.25元，未付工程款2827092.99元；王远才为安创消防公司该项目施工负责人，现因合作方无法向安创消防公司直接支付相关工程款，经王远才协调，采取由合作方将其开发的房屋抵扣工程款的方案，因涉及相关法律和税收规定，双方签订本协议：一、安创消防公司为中铁公司物联网世纪产业园（中益吉城）二期消防、通风及防排烟工程的分包方，该项目由王远才施工完成，王远才为安创消防公司该项目的负责人。二、因合作方未直接支付相关款项，而是采取由合作方以其开发房屋抵扣工程款，该房屋所有权转移至王远才或其指定人名下〔抵扣房源物联网世纪产业园（中益吉城）项目A13-115号商铺及地下室B700、B701、B702，购房人刘玉西、刘林秋，金额1405442元；抵扣房源物联网世纪产业园（中益吉城）项目A11-113号商铺及地下室B651、B652、B653，购房人王鹏，金额1330032元〕。……四、安创消防公司与王远才签订本协议后，向合作方提供相关文件，配合王远才以及王远才指定人取得抵款房屋。五、本协议签订后，安创消防公司配合王远才完成与合作方的协议签订，并且出具相关发票，安创消防公司与合作方的协议、工程分包合同，王远才以及王远才指定人与合作方签订的购房合同作为本协议的构成部分。 四、2017年5月23日，安创消防公司向中铁公司出具《委托书》，载明：兹有我公司施工的物联网世纪产业园（中益吉城）二期消防工程应收工程款，现由于我司人员（刘玉西、刘林秋）欲购买贵司物联网世纪产业园（中益吉城）项目A13-115号商铺及二期地下室B700、B701、B702号车位，特委托贵司将以上购房款中1405442元冲抵我公司应收工程款，剩余款项由刘玉西、刘林秋一次性现金支付。按照合同约定，我公司向贵公司开具足额有效发票且此笔委托付款费用从下笔付款中直接扣除。 同日，安创消防公司向中铁公司出具《委托书》，载明：兹有我公司施工的物联网世纪产业园（中益吉城）二期消防工程应收工程款，现由于我司人员（王鹏）欲购买贵司物联网世纪产业园（中益吉城）项目A11-113号商铺及二期地下室B651、B652、B653号车位，特委托贵司将以上购房款中1330032元冲抵我公司应收工程款，剩余款项由王鹏一次性现金支付。按照合同约定，我公司向贵公司开具足额有效发票且此笔委托付款费用从下笔付款中直接扣除。 2017年5月24日，中铁公司《成都中铁运龙物流有限公司工程款冲抵购房款审批表》载明：冲抵单位为安创消防公司；房号为A11-113号商铺及B651、B652、B653号车位，A13-115号商铺及B700、B701、B702号车位；冲抵金额为2735474元。中铁公司工程部、财务部、项目负责人分别签字“抵房金额在结算范围内，请公司领导审批”“同意办理”。 五、王远才系另案当事人王鹏之父。刘绍光系刘玉西、刘林秋之父。王远才认可其与刘绍光是案涉物联网世纪产业园（中益吉城）二期消防工程的实际施工人。 六、2017年5月31日，中铁公司向刘玉西、刘林秋开具《收据》载明：收到刘玉西、刘林秋A13-115房款1320975元（含定金264195元）。同日，刘玉西、刘林秋与中益吉城管理公司签订《中益吉城五金机电大市场〔物联网世纪产业园（中益吉城）二期〕前期物业管理服务协议》。 同日，中铁公司向另案当事人王鹏开具《收据》载明：收到王鹏A11-113房款1250097元（含定金250019元）。同日，王鹏与中益吉城管理公司签订《中益吉城五金机电大市场〔物联网世纪产业园（中益吉城）二期〕前期物业管理服务协议》。 七、2017年7月5日，王远才、刘绍光通过李维成银行账户向中铁公司支付“中益二期抵房税金、水电费”92273.06元。 同日，中铁公司向刘玉西、刘林秋开具《收据》两份，分别载明：收到刘玉西、刘林秋A13-115登记费、手续费等3885.44元；收到刘玉西、刘林秋A13-115维修基金、契税、印花税等42826.01元。同日，刘玉西、刘林秋交纳案涉房屋水电费600元（中益吉城管理公司未在收据上加盖公章）。 同日，中铁公司向另案当事人王鹏开具《收据》两份，分别载明：收到王鹏A11-113登记费、手续费等3698.24元；收到王鹏A11-113维修基金、契税、印花税等40663.37元。同日，王鹏交纳案涉房屋水电费600元（中益吉城管理公司未在收据上加盖公章）。 经计算，刘玉西、刘林秋及王鹏持有的《收据》各三份载明的金额共计92273.06元，与2017年7月5日，王远才、刘绍光通过李维成银行账户向中铁公司支付“中益吉城二期抵房税金、水电费”92273.06元完全吻合。 八、2017年7月7日，中铁公司就其与刘玉西、刘林秋签订的案涉房屋买卖合同办理了备案登记。 同日，中铁公司就其与王鹏签订的物联网世纪产业园（中益吉城）项目A11-113号房屋买卖合同亦办理了备案登记。 九、2017年7月27日，刘玉西、刘林秋之父刘绍光代安创消防公司缴纳了增值税、企业所得税、城市维护建设税、教育附加费等共计371850.21元。 十、刘玉西、刘林秋在一审中提交了《中益吉城·五金机电大市场业主收房确认表》一份，该收房确认表未签署日期。诉讼中，刘玉西、刘林秋称因遗漏未签署日期，但其与王鹏均于2017年11月23日办理了房屋接收手续。中铁公司亦认可于2017年11月23日将案涉房屋交付刘玉西、刘林秋。 另案当事人王鹏之父王远才于2017年11月23日签署《中益吉城·五金机电大市场业主收房确认表》，办理了物联网世纪产业园（中益吉城）项目A11-113号房屋之接收手续。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为，案涉房屋对应土地使用权是否应停止执行。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，刘玉西、刘林秋上诉主张其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，并据此请求停止对案涉房屋对应土地的执行。对于其主张，人民法院应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，根据刘玉西、刘林秋在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与中铁公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未能办理过户登记等予以认定。 首先，关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。根据本案查明的事实能够认定，安创消防公司与中铁公司就案涉房屋所在项目的消防工程签订了施工合同，该工程竣工结算后，因中铁公司欠付安创消防公司工程应收款，双方于2017年5月24日最终达成了以物联网世纪产业园（中益吉城）项目A11-113号商铺及B651、B652、B653号车位，A13-115号商铺及B700、B701、B702号车位冲抵欠款2735474元的合意。另案当事人王鹏之父王远才及本案当事人刘玉西、刘林秋之父刘绍光系该项目的实际施工人。安创消防公司与王远才签订的《协议》中明确约定抵款房屋分别转移至本案当事人刘玉西、刘林秋以及另案当事人王鹏名下，安创消防公司在向中铁公司出具的工程款抵房款《委托书》中亦明确载明应收工程款分别冲抵本案当事人刘玉西、刘林秋及另案当事人王鹏各自的购房款。2017年5月31日，刘玉西、刘林秋与中铁公司签订《商品房买卖合同》（现售）及补充协议，并于2017年7月7日办理了备案登记。刘玉西、刘林秋与中铁公司签订房屋买卖合同约定刘玉西、刘林秋购买的案涉房屋与前述中铁公司与安创消防公司达成的以应收款冲抵购房款合意中约定的房屋一致。因此，刘玉西、刘林秋与中铁公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是在中铁公司与安创消防公司结算确认下欠工程款金额后，重新协商中铁公司以欠付的工程款冲抵案涉房屋的购房款，虽然以房抵债的主体是安创消防公司，但本案中刘玉西、刘林秋提供的证据能够证明其父刘绍光及另案当事人王鹏之父王远才应为实际权利人。刘玉西、刘林秋与中铁公司之间的房屋买卖合同虽与通常的房屋买卖方式有异，但双方之间就此建立的商品房买卖关系并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因此，刘玉西、刘林秋提交的现有证据能够证明其在案涉房屋查封之前已与中铁公司签订合法有效的房屋买卖合同。 其次，关于案涉房屋的价款是否得已全部支付的问题。本案中，刘玉西、刘林秋主张以工程款抵顶的方式支付了全部工程款。对此，根据刘玉西、刘林秋提供的中铁公司与安创消防公司签订的《物联网世纪产业园（中益吉城）二期项目消防、通风及排烟工程施工合同》、安创消防公司与王远才签订的《消防工程合作管理协议》及《协议》、安创消防公司向中铁公司提交的《委托书》、中铁公司之《成都中铁运龙物流有限公司工程款冲抵购房款审批表》以及刘绍光2017年7月27日代安创消防公司缴纳增值税等税费的电子税票等证据，能够证明安创消防公司与中铁公司之间存在真实的债权债务关系，另案当事人王鹏之父王远才及本案当事人刘玉西、刘林秋之父刘绍光是该工程款的实际权利人，以工程款冲抵购房款是双方的真实意思表示。再结合中铁公司向刘玉西、刘林秋出具的收取案涉房屋购房款及维修基金、契税、印花税、登记费、手续费的《收据》以及刘玉西、刘林秋之父刘绍光以及另案当事人王鹏之父王远才通过案外人向中铁公司转账支付“中益二期抵房税金、水电费”等证据，能够证明刘玉西、刘林秋以安创消防公司工程款抵顶的方式支付了案涉房屋的全部价款。因此，刘玉西、刘林秋提供的本案现有证据能够证明其在案涉房屋查封之前已支付全部购房款。 再次，关于刘玉西、刘林秋在案涉房屋所在土地被查封前是否已合法占有案涉房屋的问题。本案中，刘玉西、刘林秋主张其于2017年11月23日已实际接收房屋并占有至今，为此提交了其于2017年7月5日预交水电费的《收据》及《中益吉城·五金机电大市场业主收房确认表》等证据。虽然刘玉西、刘林秋提交的业主收房确认表没有签署时间，但结合中铁公司的陈述，另案当事人王鹏基于同一工程款项下抵债房屋办理业主交接房屋的时间为2017年11月23日，刘玉西、刘林秋所购房屋为现房并于2017年7月5日通过转账方式预交水电费的事实综合分析，能够认定刘玉西、刘林秋主张案涉房屋于2017年11月23日已实际交付占有的事实具有高度可能性，应予确认。 最后，关于案涉房屋是否因买受人自身原因未办理产权登记的问题。根据本案查明的事实，刘玉西、刘林秋在房屋买卖合同签订后，于2017年7月5日将办理房屋产权登记的登记费、契税、印花税等交纳给中铁公司，至案涉房屋对应的土地被查封之日2017年12月22日，时间尚不足半年，本案也没有证据证明刘玉西、刘林秋存在怠于行使权利的情形，且中铁公司亦陈述因案涉房屋所在的土地被查封，导致至今不能办理房屋产权证，因此，综合本案现有证据分析，应当认为，案涉房屋未办理过户登记并非因买受人刘玉西、刘林秋自身原因所致。 综上，刘玉西、刘林秋对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，足以排除人民法院的强制执行，案涉房屋对应土地亦应一并排除执行，故刘玉西、刘林秋上诉请求停止对案涉房屋对应土地的执行，依据充分，应予以支持。并且，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款关于“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”之规定，案涉执行异议裁定自然失效。另外，对于刘玉西、刘林秋提出的解除对案涉房屋对应土地查封的上诉请求，因该诉讼请求不属于执行异议之诉案件的审理范围，本案不予审理。 综上所述，刘玉西、刘林秋的上诉请求成立，予以支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2019）川01民初4369号民事判决； 二、停止对刘玉西、刘林秋购买的位于四川省成都市青白江区××道××号××（中益吉城）二期13栋-1-3楼15号房屋对应土地的执行；四川省成都市中级人民法院（2018）川01执异1295号执行裁定于本判决生效时自动失效。 本案一审、二审案件受理费各16689元，均由四川省第四建筑有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周述蓉 审判员  徐堂富 审判员  朱文京 二〇二一年一月五日 书记员  易 跃