山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0402民初598号 原告：高伟，女，1966年7月18日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。 被告：枣庄东湖置业有限公司，住所地：枣庄市市中区振兴路**。 法定代表人：王荣柯，董事长。 原告高伟与被告枣庄东湖置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高伟到庭参加诉讼,被告枣庄东湖置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告高伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金38347.30元（自2016年6月17日至2019年12月31日止，按房屋总价款534085元为基数，按每天万分之一计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015月9月16日，原告与被告签订编号为YS0063918的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的湖西景苑B15号楼1单元2601室房产，房屋代码为366625，价款为534085元。合同第十九条约定，出卖人应当在商品房交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同生效后，原告依约支付了全部购房款，被告于2016年3月17日将所购房屋交付原告，但未按约定将登记所需材料交登记机关备案，致使原告迟迟未能办理房屋所有权登记、取得产权证，已构成违约，应当承担违约责任。为此，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，请求人民法院依法公正审判。 被告枣庄东湖置业有限公司提交书面答辩状辩称，1、被答辩人的诉请不能成立，不应支持。涉案房屋登记所需备案材料，答辩人已于2019年12月31日报送枣庄市不动产管理中心，并已取得不动产权证书，我公司于2020年1月18日通知住户申领不动产权证书并缴纳维修基金，按照商品房买卖合同的约定，答辩人已经履行完毕合同约定的义务，不应再承担违约责任；按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》第十一条、第十二条的规定，住宅业主没有足额交存首期维修资金的，产权登记部门不予受理产权登记申请。因此，对因被答辩人不履行先履行义务导致其不能取得不动产权证书的责任应由其自行承担。同时，被答辩人的不履行先履行义务的行为阻却了答辩人所应承担的法律责任，答辩人不应支付违约金；2、被答辩人的诉请不符合合同约定，没有事实依据。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，只有因出卖人的原因致使买受人不能办理权属证书的，出卖人才应承担违约责任，客观事实是被答辩人开发建设的涉案房产，于2011年开工，于2015年竣工，期间，国家于2014年颁布了新的建筑设计消防标准，答辩人的房产因不符合新的建筑设计消防标准，而不能通过验收，答辩人只好按照新标准重新设计和施工，以致备案时间拖延。因此，涉案房产不能备案登记，是因为国家标准的变更，对此答辩人是不能预见且不能抗拒的，应参照不可抗力的规定及情势变更原则，免除答辩人的违约责任；3、即使答辩人违约责任成立，因被答辩人主张的违约金过高，依法也不应支持。房屋的用途为居住，有无权属登记不影响房屋功能和使用，没有造成被答辩人的损失，根据合同法解释二的规定，违约金以不超过实际损失的30%为宜。鉴于被答辩人并没有实际损失，如果对被答辩人主张的违约金予以支持，其总额最高不应超过购房价款的银行贷款利息的30%为宜，请人民法院根据合同法解释二的规定，酌情调低违约金的数额；4、被答辩人诉讼请求中超过诉讼时效的部分，依法不应支持，且由此产生的枉诉费用应由被答辩人自行承担。此外，关于产权押金的问题，被答辩人已经通过公告等方式通知各位业主退还，该项诉请缺乏事实依据。综上所述，因被答辩人未履行先履行义务在先，阻却了答辩人所应承担的法律责任，且涉案房产未能及时备案的原因是国家强制性消防设计标准的变更，并非答辩人的原因，现涉案房产已经完成备案及初始登记，被答辩人的诉请失去事实依据，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求提交如下证据：1、编号为“YS0063918”的《商品房买卖合同》一份；2、销售不动产统一发票一份；3、房屋交接单一份；4、山东省住宅专项维修资金专用票据一份。被告为支持其答辩意见，庭前向本院提交如下证据：1、不动产权证书一份；2、山东省住宅专项维修资金管理办法鲁建发（2015）2号一份。原告对被告提交证据的真实性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月16日，原告高伟（买受人）与被告枣庄东湖置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的坐落于枣庄市市中区房屋。合同第十九条关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。……买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付全部购房款534085元，被告于2016年3月17日将涉案房屋交付给原告。被告于2019年12月31日就涉案房屋取得了编号为鲁（2019）枣庄市不动产权第1013411号的不动产权证书。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告是否存在违约行为的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，被告应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在约定期限内履行该备案义务。被告的行为构成违约，应属违约行为。 关于被告是否应承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告在约定期限内未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。 关于违约金的计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”原、被告约定的违约金计算标准和基数，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。案涉房屋的交付时间为2016年3月17日，被告应在交付后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案，因此被告的违约行为自其后90日起延续，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院予以支持。原告于2021年1月18日向本院提起诉讼，故违约金应从2018年1月18日开始计算，上述《商品房买卖合同》约定被告在将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后即视为其履行完义务，被告于2019年12月31日取得了编号为鲁（2019）枣庄市不动产权第1013411号的不动产权证书，因此本院确认违约金计算至被告履行完毕上述义务之日即2019年12月31日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告枣庄东湖置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告高伟违约金38080.3元（以534085元为基数，自2018年1月18日起至2019年12月31日止，按日万分之一的标准计算）； 二、驳回原告高伟的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费758元，减半收取计379元，由被告枣庄东湖置业有限公司负担376元，由原告高伟负担3元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  朱永辉 二〇二一年一月二十八日 书记员  马宏悦