广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22577号上诉人（原审原告）：佛山市南海区大沥镇沥中村卢合股份合作经济社，住所地：佛山市南海区。负责人：卢灼萱，职务：社长。委托诉讼代理人：梁健津,广东法品律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄键培，男，身份证住址：广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：谢树春。上诉人佛山市南海区大沥镇沥中村卢合股份合作经济社（以下简称卢合经济社）因与被上诉人黄键培、佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司（以下简称茂福公司）执行异议之诉一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人卢合经济社代理人梁健津到庭参加诉讼。被上诉人黄键培经本院传唤，茂福公司经本院公告传唤，无正当理由均未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。卢合经济社上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判在（2017）粤0113执2452号案件中终止执行登记在茂福公司名下、坐落于南海区××镇××路土地【土地使用权证号为佛南府国有（2013）**】；3.改判解除（2017）粤0113执2452号案件对登记在茂福公司名下的、坐落于南海、坐落于南海区××镇××路土地【土地使用权证号为佛南府国有（2013）**】案土地）的查封；4.改判确认卢合经济社享有涉案土地的土地使用权；5.改判茂福公司协助卢合经济社办理将涉案土地的土地使用权过户到卢合经济社名下的变更登记手续；6.改判一审、二审诉讼费由黄键培、茂福公司共同承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。卢合经济社享有涉案土地的使用权，涉案土地应当过户登记至卢合经济社名下。1.《房屋及土地转让协议》明确约定转让标的包括房屋所有权及涉案土地使用权。当时涉案土地及其地上房屋是分开办理登记的，所以茂福公司有义务将涉案土地过户至卢合经济社名下。若按照一审判决，转让协议只约定房屋买卖，而不包括土地，则会出现房屋、土地的权属人不一致的情况，违反房随地走、地随房走的原则。2.根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，涉案土地已随地上房屋一并处分给卢合经济社。3.一审判决对于涉案土地转让的事实认定存在前后矛盾。一审判决在事实查明部分已经认定2014年8月27日卢合经济社与茂福公司签订《房屋及土地转让协议》，约定茂福公司将香基路段自有两幢房屋及土地按现状转让给卢合经济社，但其后在一审本院认为部分认定卢合经济社与茂福公司签订的是房屋买卖合同而非土地使用权转让合同，合同约定的内容是茂福公司将房屋转让给卢合经济社，实际构成前后矛盾。4.卢合经济社支付的转让价款已包含涉案土地使用权转让的对价。鉴于卢合经济社与茂福公司的转让标的包含涉案土地使用权，即使地上房屋灭失，也不能直接认定转让协议无法继续履行。在茂福公司已收齐转让价款的情况下，茂福公司应当继续承担办理涉案土地过户的义务。5.转让协议签订前，涉案土地已建成141.75平方米的房屋以及194平方米的房屋，按照涉案土地原证载面积323.4平方米计算，涉案土地已完成开发投资总额的25%以上，从卢合经济社提交的佛山市南海区大沥镇西区社会管理处与茂福公司于2013年5月30日签订的《香基路扩建工程拆迁补偿协议书》第一条的约定可知，政府曾征收涉案土地地上的一部分房屋，该房屋的建筑面积已达111.6平方米，已超过当时证载土地面积323.4平方米的25%，也可印证涉案土地至少在2013年5月30日的投资额已达25%以上。且，涉案土地未被正式认定为闲置，可以办理转移登记手续。涉案土地及地上房屋建筑物完成交接后，因涉案土地的地上建筑物因征收已部分拆除，剩余未拆除部分的地上建筑物已破损至无法使用的状态，且存在安全隐患，卢合经济社才将未拆除部分房屋予以拆除，地上房屋的房产证注销时间发生在转让协议签订且卢合经济社付清全部转让价款之后。根据《城市房地产管理法》第三十九条的规定，只要茂福公司在转让涉案土地时已累计对涉案土地完成开发投资总额的25%以上即符合土地转让条件，不应当单纯以涉案土地现状为空地即直接推断其没有投资开发。通过调取、查看2014年的影像图可知涉案土地在《房屋及土地转让协议》签订之日（即2014年8月27日）时，涉案土地已建成房屋，且已完成开发投资总额的25%以上。因此茂福公司转让涉案土地予卢合经济社符合土地转让条件，涉案土地可过户至卢合经济社名下。二、非因卢合经济社自身原因导致未办理涉案土地的过户登记手续。1.因茂福公司的过错，导致卢合经济社无法及时办理土地过户手续。由于征地原因，涉案土地较土地证证载面积减少，茂福公司在签订转让协议后，应当及时向政府部门申请办理国有土地和房屋的变更登记，上述手续完成后再办理土地转移登记。但，由于茂福公司始终未办理上述变更登记且卢合经济社无法与茂福公司的负责人取得联系，导致卢合经济社无法办理土地的转移登记。2.在卢合经济社办理涉案土地过户时，被相关部门告知因涉案土地位于香基路规划路控范围，办理涉案土地过户的手续与办理正常土地过户手续不同，耗时较长。三、涉案土地依法属于法院不得查封的情形，应判令解除涉案土地的查封以及终止对涉案地块的执行。综上所述，请判如所请。黄键培二审提交一份《情况说明》称：1.黄键培同意一审判决，一审判决查明事实清楚，适用法律正确。本案在一审期间，一审法院向佛山市自然资源局南海分局调查后，该局复函，黄健培已经提出了相应的质证意见，该局复函已经清楚说明涉案房屋及土地的现状以及所存在的问题。2.卢合经济社与茂福公司签订的合同实际上是房屋买卖合同，合同中所约定的事项是将涉案土地上的房屋产权转移至卢合经济社名下，卢合经济社与茂福公司之间并未完成房产的过户手续，《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”且卢合经济社已经拆除了涉案土地上的房屋，同时茂福公司也已经注销了原房产证，现在涉案土地上并不存在房屋，其房屋买卖合同也已经注销了原房产证，现在涉案土地上并不存在房屋，其房屋买卖合同失去了履行的条件，卢合经济社直接要求将涉案土地的土地所有权直接过户给卢合经济社并没有合同依据及法律依据。房屋买卖合同的过户手续与土地使用权的过户手续所需条件是完全不同的。在明知房屋未完成过户手续时，卢合经济社自行将涉案土地上盖的建筑物全部拆除，使得房屋买卖合同失去履行的条件，卢合经济社自身存在过错。3.目前涉案土地仍然登记在茂福公司名下，法院根据不动产登记的记载及法律规定依法查封属于茂福公司名下的财产，合法合规。茂福公司二审未答辩。卢合经济社于2019年4月3日向一审法院起诉请求：1.判令(2017)0113执2452号案件终止执行登记在茂福公司名下的座落于南海区××镇××路土地【土地使用权证号为佛南府国有(2013)0708269号】；2.判令解除(2017)粤0113执2452号案件对登记在茂福公司名下的，座落于南海区××镇××，座落于南海区××镇××路土地【土地使用权证号为佛南府国有(2013)**】的查封享有涉案土地的土地使用权；4.判令茂福公司协助卢合经济社办理将涉案土地的土地使用权过户到卢合经济社名下的变更登记手续；5.判令本案的诉讼费由黄键培、茂福公司共同承担。一审法院认定事实：涉案土地位于佛山市南海区××镇××路，权利人为茂福公司，土地使用权证号为：佛府南国有(2013)0708269号，使用权面积为323.4平方米，取得方式为出让，土地用途为工业用地，权利类型为国有土地使用权。2009年8月26日，佛山市南海区大沥镇党政办公室作出一份《关于香基路扩宽改造工程立项的批复》（沥镇办复【2019】119号），批复同意香基路扩建改造工程立项。2013年5月30日茂福公司与佛山市南海区大沥镇西区社会管理处签订《香基路扩建工程拆迁补偿协议书》，约定因香基路扩建工程建设，佛山市南海区大沥镇西区社会管理处征收茂福公司有证土地91.79平方米（地号04011567），拆除地上建筑面积111.6平方米（房产证号为粤房字第**）。2014年8月27日卢合经济社与茂福公司签订《房屋及土地转让协议》，约定茂福公司将香基路段自有两幢房屋及土地按现状转让给卢合经济社，房屋的地址、面积详见如下权属证明：土地使用权证号为佛府南国有(2013)0708269号；房产证号为粤房地权证佛字第**；房屋所有权证证为粤房字第**双方约定的该房屋转让价格为180万元。在签订本合同五天内，卢合经济社支付150万元给茂福公司，剩余30万元购房款在办理房屋过户手续一天内支付。2014年9月3日，卢合经济社向茂福公司支付转让款150万元，茂福公司在2014年8月28日向卢合经济社开具收据。2015年10月20日，卢合经济社向茂福公司支付转让款30万元，茂福公司在2015年10月16日向卢合经济社开具收据。卢合经济社陈述卢合经济社在2015年10月20日付清全部转让款项后，已按照《房屋及土地转让协议》的约定，与茂福公司完成涉案土地的交接。2015年，卢合经济社委托佛山市南海区尚匠工程管理有限公司(实际上是挂靠的黄铭昌施工队施工)拆除位于香基路边的征地剩余房屋。2016年3月之后，卢合经济社委托佛山市南海区尚匠工程管理有限公司拆除卢合综合楼北面的地上房屋，并进行场地围蔽，涉案土地一直由卢合经济社控制和占有。卢合经济社拆除房屋后，茂福公司已经注销了原房产证。涉案土地目前现状是地上房产已拆除，靠近香基路的土地已用作道路，剩余土地由卢合经济社围蔽控制。2016年11月18日，一审法院审理原告黄键培诉颜彦驳、温红梅、谢树春、茂福公司、广州锐硕环保科技有限公司民间借贷一案，作出（2015）穗番法民一初字第1727号《民事判决书》，该《民事判决书》生效后，因颜彦驳、温红梅、谢树春、茂福公司、广州锐硕环保科技有限公司未履行义务，原告黄键培向一审法院申请执行。一审法院以(2017)粵0113执2452号立案执行。在执行过程中，一审法院于2017年6月13日查封涉案土地。2018年5月17日，卢合经济社向一审法院提出执行异议，请求中止(2017)粤0113执2452号案件对涉案土地的执行，并申请解除对涉案土地的查封。一审法院于2019年2月28日作出(2018)粤0113执异275号执行裁定书，裁定驳回案外人卢合经济社提出的异议。卢合经济社于2019年3月20日签收了该执行裁定书后，于2019年4月3日向一审法院提起本案诉讼。卢合经济社在庭审中陈述，由于香基路扩建的规划路宽为24米，当时茂福公司仅同意就香基路路宽18米范围内的土地及建筑物征收签订《香基路扩建工程拆迁补偿协议书》，剩余位于香基路规划路宽24米内的未拆除建筑物未能完成拆迁。为加快推进拆迁工作，大沥镇政府协调卢合经济社与茂福公司协商涉案土地及地上房屋的转让事宜，拟在卢合经济社受让涉案土地后，由卢合经济社将位于香基路路宽24米范内的剩余未拆建筑物拆除，用作道路建设。卢合经济社提供了南海区大沥镇国土城建和水务局出具的一份《关于卢合经济社路控规划问题的答复》及附图，证明香基路扩建的规划路宽为24米，涉案土地位于香基路西侧，并部分用地压占香基路(面积为118.39平方米)。在诉讼中，一审法院为查明案件事实，向佛山市自然资源局南海分局函询如下几个问题：1.卢合经济社在与茂福公司签订《房屋及土地转让协议》后，已将涉案土地上的房屋全部拆除，卢合经济社现要求办理涉案土地的使用权过户手续，该请求是否符合办理土地使用权过户手续的相关规定？2.如一审法院支持卢合经济社的该项诉请，你局是否可以协助办理该土地使用权过户手续？佛山市自然资源局南海分局于2019年12月6日复函认为，经核查影像图，土地现状为空地，涉嫌闲置。根据《城市房地产管理法》第三十九条规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，所以国有土地纯土地转让时，必须提交有资质的会计师事务所出具的会计报告说明已经完成投资总额的25%。若法院司法处置强制执行的，由于地上无建筑物涉嫌闲置，办理转移登记的，须先处置闲置才能办理相关手续。以上事实有卢合经济社提供的上述证据及一审法院的庭审笔录予以证实。一审法院认为：案外人执行异议之诉，是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。本案争议焦点为，卢合经济社对诉争的房产是否享有足以排除强制执行的权益，即卢合经济社主张的要求确认卢合经济社享有涉案土地的土地使用权，以及协助卢合经济社办理土地使用权过户登记手续的诉讼请求是否能够得以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十六条又规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据卢合经济社提供的《不动产登记信息查询结果》和佛山市自然资源局南海分局的复函内容显示，涉案土地的权属人仍为茂福公司。卢合经济社认为其与茂福公司在人民法院查封之前已签订《房屋及土地转让协议》，卢合经济社付清全部转让款项后，已完成涉案土地的交接，实际控制和占有涉案土地，且涉案土地未办理过户登记非因卢合经济社自身原因所导致，卢合经济社在此过程中不存在过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”卢合经济社提交的证据能够证明其确与茂福公司签订了《房屋及土地转让协议》，且已付清全部转让款，卢合经济社也实际控制和占有了涉案土地，但是卢合经济社与茂福公司签订合同时涉案土地上盖有建筑物，且建筑物登记了房屋产权证，卢合经济社与茂福公司签订的合同是房屋买卖合同而非土地使用权转让合同，合同约定的内容是茂福公司将房屋转让给卢合经济社，因此，卢合经济社应当在履行过程中要求茂福公司将房屋产权过户到卢合经济社名下。但从合同实际履行情况来看，经卢合经济社自认，卢合经济社在与茂福公司交接后，并未与茂福公司完成房屋产权过户手续，而且卢合经济社已将位于香基路路宽24米范内的剩余未拆建筑物拆除，茂福公司也已经注销了原房产证。在房屋已拆除的现实情况下，卢合经济社与茂福公司签订的《房屋及土地转让协议》已经失去了继续履行的条件，茂福公司也不能将房屋产权过户到卢合经济社名下。而卢合经济社主张将涉案土地使用权过户至卢合经济社名下，首先，上文已述，卢合经济社与茂福公司签订合同并非土地使用权转让合同，卢合经济社要求涉案土地使用权过户没有合同依据；其次，房屋转让合同的履行过户条件与土地使用权过户条件不同，佛山市自然资源局南海分局的复函内容中也列明了相关法律规定，同时提出，“所以国有土地纯土地转让时，必须提交有资质的会计师事务所出具的会计报告说明已经完成投资总额的25%”。涉案土地现状是空地，也不符合土地使用权转让过户的条件。必须指出，卢合经济社在没有完成房屋产权过户手续前，将地上建筑物拆除，致使合同失去了履行条件，卢合经济社对此也存在过错。因此，卢合经济社要求确认卢合经济社享有涉案土地的土地使用权，以及协助办理土地使用权过户登记手续的诉讼请求，由于没有事实和法律依据，一审法院不予支持。涉案土地的权属人仍登记为茂福公司，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。涉案土地属被执行人茂福公司的财产，一审法院执行案件中查封该土地符合上述法律规定，在执行程序上并无不当。卢合经济社对诉争的土地不享有足以排除强制执行的权益，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”的规定，卢合经济社起诉要求停止对涉案土地的执行并解除查封，该诉讼请求没有法律依据，一审法院予以驳回。黄键培、佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年3月30日作出判决：驳回原告佛山市南海区大沥镇沥中村卢合股份合作经济社的诉讼请求。一审案件受理费100元，由原告佛山市南海区大沥镇沥中村卢合股份合作经济社负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，卢合经济社向本院提交佛山市自然资源局南海分局关于向社会公众征求《佛山市南海区国有建设用地履约管理办法（征求公众意见稿）》；《佛山市南海区闲置土地处置实施细则（征求公众意见稿》意见的公告，该公告附件：《佛山市南海区闲置土地处置实施细则》。该实施细则第五条第二款规定，如果宗地在2009年12月31日前，动工开发建设用地面积超过应动工开发建设用地面积1/3的，因客观原因或者拆旧建新需要已拆除的土地是不进行闲置土地认定的。从涉案的房产证登记情况可以反映，涉案土地在涉案转让协议签订前，实际上已经建成了基地面积超过1/3的房屋，因此不存在南海区自然资源局在该回复函里面陈述的涉嫌闲置的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对卢合经济社的上诉请求与黄键培的答辩意见，分析如下：本案当事人二审争议的焦点为：卢合经济社是否对涉案土地享有合法的权益足以阻却执行及茂福公司是否应当配合卢合经济社办理征收之后的土地使用权过户手续。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据一审查明事实可知，一审法院于2017年6月13日查封涉案土地，而在此之前，2014年8月27日，卢合经济社与茂福公司已签订《房屋及土地转让协议》，此后，2014年9月3日、2015年10月20日，卢合经济社分两次向茂福公司支付了共180万元转让款，茂福公司均开具了收据。根据卢合经济社提交的施工合同显示，在卢合经济社履行付款期间，卢合经济社委托佛山市南海区尚匠工程管理有限公司拆除卢合综合楼北面的地上房屋，并进行场地围蔽，由此可见，卢合经济社已实际接收了转让房屋及土地。而在卢合经济社折除房屋后，虽然茂福公司注销了原房产证，但该注销行为并非卢合经济社所为，该社对注销原房产证而导致未办理过户手续并无过错。另，卢合经济社主张其购买茂福公司房屋及土地是为了配合香基路的扩宽工程，从卢合经济社提交的佛山市南海区大沥镇党政办公室《关于香基路扩宽改造工程立项的批复》；佛山市南海区大沥镇西区社会管理处与茂福公司签订的《香基路扩建工程拆迁补偿协议书》；南海区大沥镇国土城建和水务局（规划）向卢合经济社出具的《关于卢合经济社路控规划问题的答复》；卢合经济社开会讨论购买涉案土地形成的决议等来看，可形成完整的证据链，本院予以采信。综上，卢合经济社对涉案土地使用权所享有的权益足以阻却执行，其要求不得执行涉案土地使用权于法有据，应予支持。而卢合经济社要求茂福公司协助办理该土地使用权的转移登记手续合理合法，亦应予支持。因卢合经济社自认涉案土地使用权部分被征收，故应办理剔除征收面积后的土地使用权登记手续。至于卢合经济社要求确认涉案土地归其所有的诉求，因土地使用权办理转移登记手续后即具有物权归属公示效力，故本院可不予判处。综上所述，卢合经济社的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2015年5月5日施行）第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、不得执行坐落于佛山市南海区大沥镇香基路土地【土地使用权证号为佛府南国有（2013）0708269号】；二、本判决送达之日起十日内，佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司协助佛山市南海区大沥镇沥中村卢合股份合作经济社办理佛山市南海区大沥镇香基路土地【土地使用权证号为佛府南国有（2013）0708269号】的转移登记手续；三、驳回佛山市南海区大沥镇沥中村卢合股份合作经济社的其他诉讼请求。一审案件受理费21000元，由佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司负担；二审案件受理费21000元，由佛山市南海区大沥茂福贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年一月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏