湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初6802号原告：金明，男，生于1961年4月8日，汉族，湖北省恩施市人，公务员，住恩施市。原告：周远梅，女，生于1970年2月20日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市，系原告金明之妻。二原告共同委托诉讼代理人：杨世云，湖北施州律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：尹君，女，生于1963年3月13日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托诉讼代理人：赵耀，湖北勇鑫律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：恩施州七厘云健康产业发展有限公司，住所地：恩施市后山湾叶挺路**阳光国际**楼****。统一社会信用代码9142280MA4920M382W。法定代表人：罗明，该公司执行董事。被告：恩施珍情园商贸有限公司，住所地：，住所地：恩施市七里坪核桃坝村信用代码：91422801571509070R。法定代表人：赵永发，该公司经理。委托诉讼代理人：李斌，湖北施南律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告金明、周远梅（简称二原告）与被告尹君、恩施州七厘云健康产业发展有限公司（简称七厘云公司）、恩施珍情园商贸有限公司（简称珍情园公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金明、周远梅及其委托诉讼代理人杨世云、被告尹君的委托诉讼代理人赵耀、被告珍情园公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。被告七厘云公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决二原告与被告珍情园公司于2018年11月16日签订的《岷然苑项目山顶云墅订购协议》合法有效，由被告珍情园公司协助二原告办理该不动产的登记；2.依法判决恩施市人民法院作出的（2018）鄂2801执1593号执行裁定书不予以执行，即不予执行位于恩施市××岷然××楼××—3房屋。3.案件受理费由三被告承担。事实和理由：2018年11月16日，被告珍情园公司（甲方）与二原告签订《岷然苑项目山顶云墅订购协议》（简称案涉协议），约定：乙方订购甲方位于岷然苑一期5-3号别墅，房总价为160万元，房屋建筑面积为266平方米，本协议书签订时乙方支付定金90万元，签订本协议30日内，乙方支付甲方预付款20万元，乙方支付预付款后，甲方在三个工作日内和乙方办理房屋交付。本协议书签订后150日内，双方须签订商品房买卖合同，签订商品房买卖合同时，乙方缴纳的定金、预付款自动转为购房款，在签订商品房买卖合同时付款50万元。本协议书签订后，原告按约将定金、预付款共计110万元支付至珍情园公司指定的银行账户。签订协议当日，珍情园公司将该涉案房屋交付给二原告，并办理了房屋的交付手续。二原告取得房屋后经珍情园公司同意开挖了地下室，修建了到地下室的楼梯和浇灌预制板用作房屋的场坝。另，被告珍情园公司、七厘云公司与被告尹君股权转让纠纷一案，恩施市人民法院作出的（2018）民初1400号民事判决书于2018年3月生效。2019年12月4日，恩施市人民法院作出（2018）鄂2801执1593号执行裁定书。综上所述，二原告与被告珍情园公司签订的案涉协议约定的权利义务清楚，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，被告珍情园公司应当按约定履行义务，协助二原告办理涉案房屋的登记手续，二原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的。为维护自身合法权益，特提起诉讼，恳请贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告尹君辩称，1.根据相关法律规定，在执行程序中能够排除执行的依据有两种，一为生效法律文书，二为合法的商品房买卖房，且该商品房为住宅用房，案涉标的物其性质为商业性质，原告所依据的买卖合同并非生效法律文书；2.诉争标的物所占用土地已经抵押给建行，而原告与被告珍情园公司所签订的房屋买卖合同并未取得抵押权人同意；3.原告在恩施市航空大道××号拥有自有住房一套，所以原告排除执行异议的理由不充分也不合法。被告珍情园公司同意原告的诉讼请求。被告七厘云公司未予答辩。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据（除照片外，均为复印件）：证据一、原告身份证及结婚证。拟证明：原告的身份信息。证据二、（2020）鄂2801执异70号执行裁定书和回执。拟证明：案外人即原告对恩施市人民法院作出的（2018）鄂2801执1593号执行裁定书不服，提出案外人执行异议申请，恩施市人民法院作出了驳回异议人的执行异议申请。证据三、《岷然苑项目山顶云墅订购协议》、收据、个人结算业务申请书、银行转账流水明细交易表。拟证明：二原告购买被告珍情园公司的别墅，总价为160万元，房屋建筑面积为266平方米，原告向被告珍情园公司已支付购房款110万元的事实。证据四、湖北省商品房预售许可证书、建设工程规划许可证审批单、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、不动产登记权证。拟证明：1．被告珍情园公司位于岷然苑一期5-3号别墅具备办理不动产登记权证的各项手续。2．原告购买的岷然苑一期5-3号别墅系商业性质。证据五、领条、会议记录、崌然苑一期业主签到表。拟证明：2018年11月16日，被告珍情园公司将涉案别墅交付给二原告。证据六、工程施工协议复印件、照片八张、微信转帐记录（打印件）。拟证明：被告珍情园公司将别墅交付给原告后，原告对涉案房屋的地下室进行了开挖，修建了到地下室的楼梯和浇灌预制板用作房屋的场坝。对原告提供的证据，被告珍情园公司均无异议；被告尹君对证据一、二、四、五无异议，对证据三的真实性无异议，认为协议约定的房屋为商业性质而非住宅性质，合同无法达到物权转移的目的；对证据六中施工协议的真实性不清楚，照片仅表明原告将该栋别墅作为了临时仓库。被告尹君为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、被告尹君身份证复印件。拟证明：被告尹君身份信息。证据二、（2018）鄂2801民初1400号判决书复印件。拟证明：案涉执行行为合理合法。证据三、房地产权登记信息。拟证明：原告名下还有住房一套。对被告尹君提供的证据，原告、被告珍情园公司对证据一、三无异议；对证据二的真实性无异议，但原告对其关联性有异议，认为判决书与执行异议之诉没有直接关联性；被告珍情园公司则认为，判决书可以证实尹君原为珍情园公司股东，尹君将其股份转让给七厘云公司，珍情园公司承担连带保证责任。因七厘云公司没有按照约定支付股权转让款，人民法院判决珍情园公司承担连带保证责任，导致二原告在本公司购买的房产被查封，人民法院因公司股东之间的纠纷而查封客户在本公司购买的房产无论从法律上还是从情理上都说不过去。被告珍情园公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：2018年5月24日（2018）鄂2801执1593号执行裁定书、2019年12月4日（2018）鄂2801执1593号执行裁定书、2019年12月18日（2018）鄂2801执1593号之二执行裁定书。拟证明：1.因另案中尹君申请执行，恩施市人民法院2018年5月24日查封了被告珍情园公司的餐饮楼一栋。2019年12月4日又查封了被告珍情园公司的六栋房产，这六栋房产中包含了原告购买的五号楼5-3号别墅。2019年12月18日解除了餐饮楼的查封。2.恩施市人民法院的查封行为不符合法律规定。查封餐饮楼是因为尹君的申请而进行，是基于三被告股权转让合同中约定的用餐饮楼做抵押，并由尹君申请对餐饮楼进行的查封，该餐饮楼的价值足以清偿另案中七厘云公司对尹君的负债。人民法院在查封的财产足以清偿债务的情况下又查封案涉房产不符合法律规定，而且也容易产生次生纠纷，不论从法律上还是情理上，恩施市人民法院的查封行为都是不当的行为。对被告珍情园公司提供的证据，二原告及被告尹君均无异议。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将根据证据的关联性、合法性、客观性，并结合当事人的陈述及其他证据综合予以认定。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定案件事实如下：恩施崌然苑一期房地产开发项目为被告珍情园公司开发建设，于2018年12月21日取得建设工程规划许可证，2019年9月17日取得湖北省商品房预售许可证。2018年11月16日，原告金明、周远梅作为乙方与被告珍情园公司（甲方）签订《崌然苑项目山顶云墅订购协议》，约定：乙方订购甲方位于岷然苑一期5-3号别墅，房总价为160万元，房屋建筑面积为266平方米；签订本协议时乙方支付定金90万元，30日内支付预付款20万元；乙方支付预付款后，甲方在三个工作日内和乙方办理房屋交付；签订本协议后150日内，双方须签订商品房买卖合同，同时付款50万元，乙方缴纳的定金、预付款自动转为购房款；双方还对违约责任等其他内容进行了约定。本协议一式二份，双方签字盖章后生效。原告周远梅于案涉协议签订当日即2018年11月16日通过银行转账方式支付购房款90万元，即日，被告珍情园公司将案涉房屋交付于原告。同年12月21日，原告周远梅第二次转账支付购房款20万元。被告珍情园公司分别向原告开具了收据。原告接收案涉房屋后，即对该房屋进行地下室开挖及相关附属设施的修建。2018年11月25日，原告金明与案外人王万全签订《工程施工协议》，2019年1月25日、5月3日共计向王万全付款7600元。尹君与七厘云公司、珍情园公司股权转让纠纷一案，本院于2018年3月15日作出“（2018）鄂2801民初1400号”，《民事判决书》，判决七厘云公司支付尹君股权转让款600万元及月利率20‰的利息，珍情园公司对股权转让款600万元承担连带清偿责任。该判决生效后，七厘云公司、珍情园公司未于判决确定的期限内自觉履行义务，尹君遂于2018年5月8日向本院申请强制执行。2018年5月24日，本院作出“（2018）鄂2801执1593号”《执行裁定书》，裁定：查封被执行人恩施珍情园商贸有限公司位于恩施市××里坪的餐饮楼一栋，查封期间，被执行人不得对该楼进行转让，不得对该楼设定权利负担。2019年12月4日，本院作出“（2018）鄂2801执1593号（应为1593号之一）”《执行裁定书》，裁定：查封被执行人恩施珍情园商贸有限公司在恩施市××里坪崌然苑修建的一号楼、二号楼-2、三号楼、五号楼、六号楼、八号楼房屋。2019年12月18日，本院作出“（2018）鄂2801执1593号之二”《执行裁定书》，裁定：解除（2018）鄂2801执1593号民事裁定书对被执行人恩施珍情园商贸有限公司位于恩施市××里坪崌然苑的餐饮楼的查封。在本案执行拍卖案涉房屋中（2020年6月17日发布拍卖公告），二原告于2020年7月14日向本院提出书面异议，以其为该房屋合法买受人为由，请求停止对案涉房屋的司法拍卖。经审查，本院于2020年8月31日作出“（2020）鄂2801执异70号”《执行裁定书》，以二原告名下尚有其他用于居住的房屋而认为案涉房屋不能够排除执行，从而裁定驳回二原告的执行异议申请。原告2020年9月4日签收后，因不服该裁定而于2020年9月15日向本院提起异议之诉。另查明，位于恩施市航空大道××室系二原告自恩施州国税局购买的房改房，建筑面积为100.68㎡，不动产权证号为：鄂（2018）恩施市不动产权第0008159号。本院认为，被告珍情园公司开发建设崌然苑并以商品房予以出售，虽其于销售后取得商品房预售许可证书，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原告与被告珍情园公司订立的案涉协议合法有效。双方订立的前述案涉协议虽名为订购协议，属预约合同性质，但该协议对当事人名称或者姓名、商品房基本状况（包括建筑面积）、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任及其他事项进行了明确约定，且原告已经按约支付了当期房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，以及“双方于该协议上签字盖章后生效”之约定，该订购协议即为商品房买卖合同，且合法有效，双方均应当诚实、完全履行案涉协议。案涉房屋在交易时未被人民法院查封，尚不存在履行障碍。在人民法院查封案涉房屋之前，房屋已经交付，且已由原告占有、使用。后因人民法院查封而致被告珍情园公司未能履行过户登记义务，亦致未能满足协议约定的原告支付购房尾款的条件，即未能办理过户登记非因买受人即原告原因。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案所涉情形能够排除执行。因案涉房屋为商品房，该情形应否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该条及第二十八条规定的立法意图系防止被执行人与案外人通谋逃避执行。通过庭审查明，一是在案涉协议订立时案涉房屋未被查封；二是在案涉协议签订前，另案执行中已对另一不动产即餐饮楼进行了查封，能够保障执行；况且该餐饮楼为另案股权转让合同约定的担保物；三是在案涉房屋查封前，原告已经按约支付了购房款90万元，占总房款的56.25%，加上第二期购房款20万元，占总房款比例达68.75%。前述事实，可以说明原告与被告珍情园公司之间没有恶意串通规避执行的行为。再者，对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同约定义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，此为买受人物权期待权，具有排除执行的物权效力，无论是商品房还是二手房，均是不动产。如果将非买受人的原因而未登记的不动产，不加区分一律准许强制执行，将会危及社会稳定和交易安全。由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人就应当享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告珍情园公司应协助原告办理案涉房屋的不动产权属登记手续。关于被告尹君的抗辩理由，1.案涉房屋为住宅用房，其性质为商业性质，原告所依据的买卖合同并非生效法律文书。案涉房屋功能虽登记为“商业”，但并不影响买卖合同效力。加之，案涉房屋为别墅，明显属于居住用途，且案涉合同已被认定为有效。2.案涉标的物土地已经抵押给建行，而原告与被告珍情园公司签订房屋买卖合同未取得抵押权人同意。一是被告尹君未为该主张提供证据。二是即使案涉土地设有抵押权，亦不能对抗原告的物权期待权。因为在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即抵押权和其他债权亦不得对抗买受人。3.原告另有住房一套，不能排除执行。理由已有前述，对于排除强制执行亦可适用第二十八条，执行异议申请人是否另有住房亦非不能排除强制执行的必要条件。故，被告尹君的前述各项抗辩意见均不能成立，本院不予采纳。本案立案案由为执行异议之诉，本院根据审理查明情况，将案由相应变更为案外人执行异议之诉。被告七厘云公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对诉讼权利的放弃，不影响人民法院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告金明、周远梅与被告恩施珍情园商贸有限公司于2018年11月16日签订的《岷然苑项目山顶云墅订购协议》合法有效。二、被告恩施珍情园商贸有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告金明、周远梅办理案涉房屋的不动产权登记。三、不予执行恩施市人民法院“（2018）鄂2801执1593号”（应为1593号之一）《执行裁定书》中对被告恩施珍情园商贸有限公司修建的岷然苑项目别墅五号楼的查封。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。案件受理费100元，由被告尹君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知。违反本条规定的，本案申请后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  粟敦燕审判员  尹学友审判员  谭远双二〇二一年一月二十六日书记员  刘 枚