河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终41号上诉人（原审被告）：河南恒祥实业有限公司，住所地河南省郑州市信息学院路****。法定代表人：白某2，董事长。委托诉讼代理人：李东风，王鑫豪（实习），河南大美圆成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南福晟置业有限公司，住所，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路******div>法定代表人：丁长瑞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田慧峰，陈阳（实习），河南明商律师事务所律师。原审被告：河南省恒祥房地产开发有限责任公司，住所地河，住所地河南省安阳市北关区人民大道西段（尚都时代广场**）v>法定代表人：白某2，董事长。原审被告：白某1，男，汉族，住河南省郑州市金水区。原审被告：白某2，女，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人河南恒祥实业有限公司（以下简称“恒祥实业”）因与被上诉人河南福晟置业有限公司、原审被告河南省恒祥房地产开发有限责任公司（以下简称“恒祥地产”）、白某1、白某2房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初15357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人恒祥实业的委托诉讼代理人李东风，王鑫豪，被上诉人河南福晟置业有限公司的委托诉讼代理人田慧峰，陈阳到庭参见诉讼。原审被告恒祥地产、白某1、白某2田经本院传票传唤，拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。恒祥实业上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由是：1、一审法院认定事实不清。2017年上诉人的全部股权已出资给案外人中诚信托有限公司，上诉人的公章受其监管，对外作出的任何民事法律行为都需经信托公司审批同意，涉案担保合同系白某2未经信托公司审批同意私自以法定代表人身份所签，属越权担保，为无效担保，且被上诉人对上诉人公章被监管事实早已明知，对白某2私自越权以法定代表人身份代上诉人签订担保合同的事实为非善意。2、恒祥地产在主合同中盖章不能直接认定是对白某2私自越权以法定代表人身份代上诉人签订担保事宜的同意。恒祥地产仅为《租赁合同》的相对人，其在主合同上加盖公章的行为仅是对《租赁合同》的主体内容作出的意思表示，并未对其他事宜作出认定。若上诉人为恒祥地产提供担保，则是对公司股东提供的关联担保，恒祥地产作为上诉人的股东，不得参与该事项的表决，故白某2越权代恒祥实业提供担保，亦属无效。河南福晟置业有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分。被上诉人对上诉人恒祥实业对外担保的行为进行了合理审查，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第七条对善意的规定。恒祥实业的担保行为有效。白某2在《租赁合同》担保方一栏签字并明确以恒祥实业的法定代理人的身份代表恒祥实业为恒祥地产提供担保的行为，系职务行为；依据最高人民法院关于《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第七条、第八条规定，被上诉人作为相对人，系善意的，因此上诉人应当承担担保责任。河南福晟置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告恒祥地产向原告支付所欠的租赁费用6070104.42元、违约金1197727元、律师费73000元，以上共计7340831.42元。（此后的违约金以租赁费用为基数，按日万分之六的标准，自2020年8月29日继续计算至实际支付之日）；2、判令被告恒祥实业、白某2、白某1对上述义务承担连带保证责任；3、判令四被告共同承担本案诉讼费用、保全费等原告为实现债权的全部费用。一审法院经审理查明：位于郑州市郑东新区××街××楼××号××套房屋所有权人均为原告。2019年9月17日，原告（甲方、出租方）与被告恒祥地产（乙方、承租方）、被告白某1、恒祥实业、白某2（丙方、担保方）共同签订《租赁合同》，载明，甲方于2014年10月17日已经将有权出租的房屋出租给乙方作为办公用途，乙方同意承租并一直使用房屋至今，租赁房屋坐落于郑州市郑东新区××街××号福晟国际2号楼20层整层，面积按照房产证建筑面积计算，为1191.18平方米。双方约定租赁期限为5年，自计租起始日开始计算。乙方租赁费用标准如下：每两年递增一次，每次递增10%。2014.10.17-2016.10.16，租赁费为75元/月/㎡,每年的租赁费用合计为75×1191.18=89339元/月。2016.10.17-2018.10.16，每年的租赁费为83.25元/月/㎡,租赁费用合计为83.25×1191.18=99166元/月。2018.10.17-2019.10.16，租赁费为91.58元/月/㎡,租赁费用合计为91.58×1191.18=109088元/月。乙方装修如需要报批的，由乙方自行报审并承担全部费用。乙方于2019年9月30日前一次性向甲方支付租赁期限内的全部租赁费用。甲方已经于2014年10月17日将符合合同约定的房屋以房屋现状交付给乙方正常使用至今，双方在2014年10月17日对租赁房屋进行验收，符合合同约定的租赁房屋现状交付条件，并于当日将租赁房屋正式交付乙方，现乙方对此予以确认，2014年10月17日即为租赁房屋正式交付之日。自甲方依约向乙方交付房屋之日起，产生的水电、物业管理费用由乙方承担。乙方逾期缴纳的，应按供应单位的规定承担滞纳金，逾期缴纳水费、电费、物业费达15日的，甲方有权直接解除合同。乙方欠缴租赁费用、或欠缴水电费等乙方应承担的费用，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，乙方必须在5日内撤出租赁房屋，乙方所交租赁费用不再退还，同时甲方有权向乙方追索其他赔偿。因违反本款约定导致合同解除的，乙方还应同时承担逾期滞纳金。若乙方未能按时向甲方交纳租赁费用，每延迟一日，乙方应按拖欠租赁费用总金额的每日万分之六向甲方支付滞纳金。逾期3日的，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方的全部经济损失。该赔偿额不低于合同解除之日所属的租赁年度12个月的租赁费用总额，如不足以弥补甲方所遭受的损失，乙方仍应赔偿。乙方未能按时向甲方交纳租赁费用，甲方有权停水停电，由此产生的损失和责任，由乙方自行承担。如合同提前终止、解除或届满后不再续租的，乙方应于5日内搬迁完毕。乙方无须支付该搬迁期间内的租赁费用给甲方。但乙方应结清应缴纳的水电费用。搬迁超过5日的，按照合同约定的当年度租赁费用标准计算收取房屋使用费至乙方将房屋交付甲方之日止。担保方为乙方在本合同项下的义务承担不可撤销的连带保证责任，担保期限自主债务还款期限届满之日起两年。担保的范围包括但不限于租赁费用、违约金等以及甲方因实现债权所发生的诉讼费、保全费、担保费、差旅费和律师费等所有费用。被告白某2在合同丙方签名处签名并同时书写其个人名字并备注为“恒祥实业法人”。2019年7月30日、8月6日、11月4日、12月23日，经涉案房屋的物业公司开具物品放行单，被告陆续从涉案房屋处拉走部分办公物品。2019年11月25日，被告恒祥实业向郑州方园物业管理有限公司转款25769元，摘要显示系付物业费。2019年12月3日，该物业公司向被告恒祥实业出具河南增值税普通发票5份，载明物业服务费分别为1441元、10000元、10000元、电费为2592元、车位服务费为1736元。诉讼中，被告提交“物业小乔”与被告恒祥地产办公室行政主任赵孟鑫的聊天记录显示，被告恒祥地产于2019年11月25日陆续与涉案房屋的物业交涉搬离房屋的事宜，询问物业，被告能否搬离，物业小乔回复“还得给置业上确认一下，只要他们那边没问题，俺这边都没问题”“置业没有同意搬，物业没有办法给你放行”，12月18日，微信聊天中显示物业没有接到被告可搬离涉案房屋的通知。庭审中，原被告均确认被告未支付过涉案房屋的任何租金。原告称12月31日后涉案房屋有部分已对外出租。另查明，被告恒祥地产系被告恒祥实业的唯一法人股东。以上事实由原告提交的产权证、租赁合同、物业服务合同备案表、营业执照、企业信用信息公示公告、物品放行通知单、发票、光大银行贷记通知，被告提交的企业信用信息公示公告、企业股东及出资信息、微信聊天记录及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，原被告各方共同签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告均应按照上述合同约定履行相应的义务。原告已向被告恒祥地产交付合同约定的房屋，被告恒祥地产应当按照合同约定支付相应的房屋租金。依照合同约定，合同期限内，被告恒祥地产应付租金为5833176元（89339×12×2＋99166×12×2＋109088×12），被告恒祥地产至今未支付。在合同到期后，原告与被告恒祥地产均无续租的意思表示，双方合同因到期而终止，被告恒祥地产应当及时将其物品搬离并将房屋退还给原告，原告对被告恒祥地产的搬离亦应尽到相应的配合义务。据原告提交的物品放行单及被告恒祥地产提交的微信聊天记录显示，在合同到期日前，被告恒祥地产已在陆续搬离，在恒祥地产于2019年11月25日支付完毕欠付的物业费、电费、车位费后，因原告不同意被告恒祥地产搬离，物业公司不予放行，导致被告恒祥地产无法实际搬离，故对于合同到期后的房屋占有使用费应计算至2019年11月25日，为141814.40元（109088÷30×39天）。对于2019年11月26日后的房屋占有使用费用系原告自行扩大的损失，对该部分损失应由其自行负担。故，被告恒祥地产现应向原告支付租金5833176元、房屋占有使用费141814.40元，共计5974990.4元。对原告主张的房屋租赁费用超出部分，该院不予支持。关于原告主张的违约金1197727元，合同约定被告恒祥地产应于2019年9月30日前一次性向原告支付租赁费用。未能按时缴纳租金的，每延迟一日，被告恒祥地产应按拖欠租赁费用总金额的每日万分之六向原告支付滞纳金。原告未按照合同约定支付租金构成违约，因合同约定违约金标准过高，从我国合同法关于违约金的规定看，违约金兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。综合考虑被告恒祥地产的违约时间、违约程度及本案合同实际履行情况等因素，该院酌定被告恒祥地产支付原告597500元作为违约金，该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告恒祥地产违约行为的适当惩罚。对原告主张过高部分该院不予支持。关于原告主张的律师费，租赁合同中对此并未约定，原告也未提交相应的转款凭证证明其实际支出了该费用，且本院已部分支持原告的违约金诉求，故对其主张的律师费，本院不予支持。关于被告白某2、白某1的责任承担问题，被告白某2、白某1均在租赁合同担保人处签字盖章，自愿对合同项下的义务承担不可撤销的连带保证责任，原告在保证期间内主张权利，故被告白某1、白某2应当对被告恒祥地产的上述债务承担连带清偿责任。关于被告恒祥实业是否承担担保责任的问题，租赁合同中明确列明被告恒祥实业系担保人，为被告恒祥地产提供担保，而恒祥地产系被告恒祥实业的唯一股东，合同上虽未加盖恒祥实业的公司印章，但被告白某2作为被告恒祥实业的法定代表人在租赁合同的担保人处签名确认，表明被告白某2代表公司签字提供担保，是经过了股东的同意，不构成越权代表，被告恒祥实业的担保依法成立。现原告在保证期间内向被告恒祥实业主张权利，故对原告要求被告恒祥实业承担连带责任的诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南省恒祥房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告河南福晟置业有限公司支付房屋租赁费用5974990.4元及违约金597500元；二、被告白某1、白某2、河南恒祥实业有限公司对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告河南福晟置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63186元，减半收取31593元，保全费5000元，共计36593元，由原告河南福晟置业有限公司负担3830元，由被告河南省恒祥房地产开发有限责任公司、白某1、白某2、河南恒祥实业有限公司共同负担32763元。本院二审期间，被上诉人河南福晟置业有限公司提供了三张照片，证明上诉人恒祥实业实际使用了涉案房屋。本院组织双方对以上证据进行了质证。本院经审查认为，以上证据不是新证据且与本案不具有关联性，本院不予采信。经本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，涉案的《租赁合同》在合同的首部明确列明了上诉人恒祥实业系担保人，在合同的尾部由上诉人恒祥实业的法定代表人白某2签名且在签名后备注“恒祥实业法人”，因此，该《租赁合同》上虽未加盖恒祥实业的公司印章，但足以证明白某2代表恒祥实业签字提供担保，是经过了股东的同意,白某2代表恒祥实业签字系职务行为，系恒祥实业真实意思表示。上诉人主张白某2系超越权限代表恒祥实业担保的上诉理由，但依据《最高人民法院关于有关担保制度的解释》第七条规定,上诉人没有证据证明被上诉人在签订合同时知道或应当知道白某2超越权限,被上诉人作为相对人系善意的，不构成越权，一审法院判决恒祥实业对本案的债务承担连带责任的诉讼请求，有事实和法律依据。综上所述，河南恒祥实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63186元，由上诉人河南恒祥实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  耿胜利二〇二一年一月二十二日书记员  徐成龙