上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11238号上诉人(原审原告)：上海如宿酒店管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈思林，总经理。委托诉讼代理人：张吟涛，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：程一鸣，上海东炬律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：侯康**，男，1985年10月25日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：张异，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雯姣，上海华勤基信律师事务所律师。上诉人上海如宿酒店管理有限公司(以下简称“如宿公司”)因与被上诉人侯康**居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初15988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。如宿公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持如宿公司一审诉讼请求，或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。如宿公司与侯康**签订的《居间服务协议》系民事主体之间关于商业行为的协议。从商业交易原则及习惯而言，必然符合“拿钱办事，多拿钱多办事”的原则，即侯康**提供的服务内容和质量应当与其收取的对价相当。虽《居间服务协议》未对侯康**的义务进行详细列举，但就远超正常居间服务收费标准的人民币(以下币种均为人民币)1，800，000元的天价酬劳而言，不应当局限于居间协议本身，而应当根据商业交易合理性推断双方交易初衷及居间服务内容。二、一审法院举证责任分配不均。如宿公司一审提供的证据能够证明侯康**存在“事前未尽职调查盲目挑选签约方、事中未与签约对象积极磋商谈判争取利益、事后未积极弥补致使问题无法解决”等过错。在如宿公司进行初步举证后，应当由侯康**举证证明其已经提供的居间服务内容，如市场比价、协商谈判等。然，侯康**未提供任何证据证明其提供了与1，800，000元居间费对应的优质服务内容，且当庭承认其提供的居间服务仅是一般性居间服务内容。法院应当确认侯康**收取的对价存在明显不合理性，根据侯康**实际提供的居间服务内容对居间费进行酌情调整。三、一审法院未认定侯康**的失职行为导致损害委托人利益的情况发生。从协助合同订立方面，侯康**未谨慎审查合同并提出建议，导致如宿公司签订的租赁合同中缺失违约条款以及停车位、消防工程、物业管理等方面的与酒店经营紧密相关的约束性条款。侯康**的失职行为导致如宿公司相关权益受损。综上，如宿公司认为，侯康**收取天价酬劳与其提供服务内容明显不对等，请求法院从诚实信用及公平合理原则出发，判令侯康**退还部分居间费。侯康**辩称，不同意如宿公司上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。如宿公司向一审法院起诉请求：1．判令确认2019年4月30日签订的两份《居间服务协议》无效；2．判令侯康**立即返还给如宿公司居间费1，750，000元；3．判令侯康**承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年3月，上海聚帛实业有限公司(甲方、出租方)、上海嵘沅资产管理有限公司(乙方、管理人)、陈思林(丙方、承租人)三方签订《租赁合同》，合同约定，上海嵘沅资产管理有限公司作为中科意邦建材家居市场管理运营方，负责实施市场的经营与管理。甲乙两方同意在三期(三期C4栋二、三、四层201-244、301-302、401的商铺)出租给丙方使用，丙方作为宾馆酒店的经营。该租赁合同就计租面积、租赁期限及免租期、租金和押金标准及支付方式、经营项目、物业管理、违约责任等合同权利义务进行了约定。2019年11月1日，上海聚帛实业有限公司(甲方、出租方)、上海嵘沅资产管理有限公司(乙方、管理方)、陈思林(丙方、承租方)签订《补充协议》，该协议约定，丙方已租赁位于青浦意邦国际建材品牌中心三期C4栋二、三、四层201-244、301-302、401的商铺，经营上海维也纳国际酒店，现已正式完成工商注册，工商注册名为上海如宿酒店管理有限公司(即如宿公司)，法人为陈思林，即日起由如宿公司取代原合同承租人陈思林签署一切相关文件，并承担相应的法律责任与义务。2019年3月28日，上海涂厨实业有限公司(甲方、出租方)、上海嵘沅资产管理有限公司(乙方、管理人)、查方盛(丙方、承租人)三方签订《租赁合同》，合同约定，上海嵘沅资产管理有限公司作为中科意邦建材家居市场管理运营方，负责实施市场的经营与管理。甲乙两方同意在三期(三期C5栋G3-23至G3-46，C8栋F3-87至F3-110的商铺)出租给丙方使用，丙方作为酒店式公寓经营。该租赁合同就计租面积、租赁期限及免租期、租金和押金标准及支付方式、经营项目、物业管理、违约责任等合同权利义务进行了约定。同日，三方签订《补充协议》，就排水及排污管、广告位、天井及外墙窗户、800KW用电量、加装电梯及电梯保养、F3-98、F3-99、F3-100三间商铺交付时间等进行了补充约定。2019年11月1日，上海涂厨实业有限公司(甲方、出租方)、上海嵘沅资产管理有限公司(乙方、管理方)、查方盛(丙方、承租方)签订《补充协议》，该协议约定，丙方已租赁位于青浦意邦国际建材品牌中心三期C5栋G3-23至G3-46，C8栋F3-87至F3-110的商铺，经营维也纳国际酒店，现已正式完成工商注册，工商注册名为上海如宿酒店管理有限公司(即如宿公司)，法人为陈思林，即日起由如宿公司取代原合同承租人查方盛签署一切相关文件，并承担相应的法律责任与义务。2019年4月30日，查方盛(甲方)与侯康**(乙方)签订《居间服务协议》，协议约定，甲方要求乙方提供居间服务，为其介绍适宜物业，并促成甲方与业主达成租赁合约的交易。乙方为甲方介绍的物业位于上海市青浦区北青公路XXX号意邦建材市场3区C4栋二，三四楼面积4628平方米，用途为酒店公寓。协议第三条权利义务约定，甲方委托乙方代理事项：代甲方寻找适合之物业，代甲方与业主谈；乙方须真实、准确、完整地向甲方介绍该物业的状况；按照甲方要求，为促进交易提供联络、协助、撮合等服务；与该物业业主商谈交易事宜，协助甲方与业主签订有关合同文件并协助甲方办理相关手续；对甲方因履行本合同而提供的相关资料负有保密义务，不得对外披露。签约成功后10个工作日内甲方应一次性向乙方支付佣金800，000元。2019年4月30日，查方盛(甲方)与侯康**(乙方)签订《居间服务协议》，协议约定，甲方要求乙方提供居间服务，为其介绍适宜物业，并促成甲方与业主达成租赁合约的交易。乙方为甲方介绍的物业位于上海市青浦区北青公路XXX号意邦建材市场3区C5、C8栋三楼面积6816平方米，用途为酒店公寓。协议第三条权利义务约定，甲方委托乙方代理事项：代甲方寻找适合之物业，代甲方与业主谈；乙方须真实、准确、完整地向甲方介绍该物业的状况；按照甲方要求，为促进交易提供联络、协助、撮合等服务；与该物业业主商谈交易事宜，协助甲方与业主签订有关合同文件并协助甲方办理相关手续；对甲方因履行本合同而提供的相关资料负有保密义务，不得对外披露。签约成功后10个工作日内甲方应一次性向乙方支付佣金1，000，000元。2018年12月12日，查方盛向侯康**建设银行尾号6129卡号转账100，000元，摘要为意向金；2019年1月17日，查方盛向侯康**转账680，000元；2019年1月17日，查方盛向侯康**转账8，000元；2019年1月24日，查方盛向侯康**转账12，000元；2019年4月3日，开桂华向侯康**转账1，000，000元。上述金额总计为1，800，000元。2020年5月25日，查方盛出具《情况说明》表示，2019年4月30日，查方盛作为如宿公司与侯康**签订《居间服务协议》，签订协议为租赁如宿公司经营场所之用。后，房屋由如宿公司承租，并作为公司经营场所。查方生同意如宿公司行使以下权利：作为如宿公司起诉侯康**，要求返还居间费1，750，000元，申请执行并领受相应赔偿款等与诉讼相关事宜。如宿公司成立于2019年7月17日，注册资本5，000，000元，股东为开声法、查方盛、开桂华、夏燕、陈慧、陈思林。陈思林系法定代表人。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未能促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，主要有以下两个争议焦点：一、签订的居间协议是否有效；二、侯康**是否尽到了居间义务。关于第一个争议焦点。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定，房地产中介机构应当具有名称、组织机构、固定的服务场所等，设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业；中华人民共和国住房和城乡建设部等制定的《房地产经纪管理办法》第十四条亦有规定，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。但侯康**以个人名义从事居间活动并未违反法律、行政法规关于效力性禁止规定。故如宿公司方与侯康**签订的居间服务协议系双方真实意思表示，合法有效。关于第二个争议焦点。如宿公司认为出租方与如宿公司方签订的相关租赁合同中双方权利义务并不平等，但如宿公司方作为理性商事主体，在签订相关租赁合同时意味对出租方及合同内容的认可，不同出租单位因房屋区域、楼层、用途而单价不同，如宿公司以侯康**未为如宿公司争取到较低租赁单价等优惠条件主张侯康**未尽到居间义务，对此观点，一审法院不予认可。如宿公司未举证侯康**作为居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的事实；根据如宿公司提供的现有证据，亦无法证明侯康**在居间过程中存在重大过错或瑕疵。如宿公司认为侯康**负有安保协调、停车位落实、中庭建造、相邻业主沟通、消防工程、物业管理等事宜协调义务、侯康**未履行相关义务的情况下应返还居间费的意见，在侯康**予以否认相关义务的情况下，亦无合同明确约定，如宿公司未能提供证据证明该事实主张，相应举证不能的不利后果由如宿公司承担。如宿公司认为签订租赁合同后侯康**未能协调租赁双方的分歧、侯康**对出租方的合同履行有异议，但该意见同样不足以构成侯康**返还居间费的理由。《居间服务协议》约定，签约成功后10个工作日内如宿公司应一次性向侯康**支付佣金。如宿公司已经向侯康**支付了全部佣金，说明如宿公司也认可侯康**完成了居间服务。故，对如宿公司的全部诉讼请求，一审法院难以支持。一审法院判决：驳回上海如宿酒店管理有限公司的全部诉讼请求。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审中，如宿公司提供如下证据：1．应诉通知书及诉状，2．《房屋委托管理协议》及房地产权证。证明：1．侯康**未披露涉案房屋产权人中存在众多小业主；2．小业主委托管理期限至2025年止，超出如宿公司的承租期；3．小业主起诉要求如宿公司腾退涉案房屋，造成如宿公司无法正常经营的风险。侯康**发表如下意见：真实性无异议，不能实现如宿公司的证明目的：1．侯康**已向如宿公司披露小业主的情况，且如宿公司在办理工商注册及租赁登记等手续时，需要提供相关材料，如宿公司必然知情；2．小业主起诉的案件目前处于审判阶段，并未影响如宿公司对涉案房屋的使用，从案件的实际情况来看，小业主已经与如宿公司等相关当事人达成和解；3．《房屋委托管理协议》约定委托管理期限可以顺延十年，目前并不影响如宿公司的使用，且本案涉及多重转租关系，根据合同相对性，如果小业主不顺延委托管理期限，如宿公司可以向出租方主张违约责任。以上事实有当事人提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录、当事人提供的书面质证意见佐证证实。本院认为，如宿公司与侯康**签订《居间服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方均应恪守履行。本案二审争议焦点在于侯康**是否应当退还部分居间费。首先，如宿公司上诉主张侯康**未提供与1，800，000元居间费对应的服务内容。对此，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据现已查明的事实和当事人审理中的陈述，侯康**已积极促成如宿公司方与案外人签订租赁合同，且该租赁合同正在履行过程中，如宿公司也向侯康**支付了《居间服务协议》项下的全部佣金。由此可见，侯康**已经完成居间义务，如宿公司对此亦予以认可。如宿公司上诉主张侯康**提供的居间服务应包含提供关于涉案房屋权属情况的书面报告、通过谈判取得涉案房屋最优租金条件等。然，如宿公司主张的服务内容在双方签订的《居间服务协议》中并无相应体现，如宿公司亦未提供证据证明双方就上述居间服务内容达成一致。据此，对如宿公司该上诉主张，本院实难采纳。其次，如宿公司上诉还主张侯康**提供的居间服务存在瑕疵，导致其权益受损。对此，本院认为，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。如宿公司租赁房屋用于酒店经营，理应就房屋的权属情况和经营条件进行审慎核实，如宿公司与案外人签订租赁合同意味着认可涉案房屋符合其经营要求。如宿公司在未提供证据证明侯康**故意隐瞒事实或提供虚假事实的情况下，仅以其不知晓涉案房屋权属情况为由，主张侯康**提供的居间服务存在瑕疵，缺乏事实依据。此外，如宿公司虽主张其利益受损，但纵观如宿公司提供的证据，尚不足以证明其因侯康**提供的居间服务存在瑕疵而遭受实际损失。故对如宿公司该上诉主张，本院亦难以采纳。综上所述，如宿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20，550元，由上诉人上海如宿酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 刘海邑审 判 员 徐 庆二〇二一年一月十九日法官助理 沈 宸书 记 员 高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……