江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4091号上诉人（原审原告）：朱伟松，男，1970年11月25日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人:王友祥，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所律师。上诉人（原审原告）：吴蓉伟，男，1975年11月8日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜正，男，1974年9月11日生，汉族，户籍地湖北省石首市，现住江苏省无锡市滨湖区。上诉人朱伟松、吴蓉伟因与被上诉人颜正房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初7554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱伟松、吴蓉伟上诉请求：撤销一审判决依法改判支持其一审诉讼请求；一审和二审诉讼费用由颜正负担。事实和理由：（一）一审认定事实错误。1.一审认定颜正有权转租错误。（1）《商铺租赁合同》第2.6条约定，颜正可以将“二楼那个区域”转租，该区域是指不动产证登记以外的面积。（2）《商铺租赁合同》第4.2条约定，不经出租人书面同意不得转租，即使书面同意转租，也是将新的承租人直接列为承租人与出租人签订新的租赁合同，新的承租人成为合同的当然乙方，也即其他区域如果颜正转租，则次承租人成为“合同的当然乙方”，合同乙方不再是颜正。（3）颜正提供的证据中与南京财今文化传播有限公司（以下简称财今公司）签订的租赁合同、与无锡市滨湖区宋**实验苗苗园（以下简称宋**苗苗园）签订的租赁合同等出租人都是“陶海浪”。颜正以“陶海浪”名义与上述承租人签订租赁合同的行为恰恰是按照《商铺租赁合同》第4.2条约定履行。两名次承租人成了直接承租人、合同的当然乙方，出租人为陶海浪。颜正称他与宋**苗苗园签订合同时所提供的陶海浪的授权委托书中“陶海浪”的签名是他自己冒签，但不管是否冒签，该委托书构成表见代理，宋**苗苗园有理由相信颜正代表陶海浪，也即与宋**苗苗园签订租赁合同的主体就是陶海浪。（4）颜正以自己的名义与江苏育乐童投资发展有限公司（以下简称育乐童公司）、无锡斯蒂姆教育科技有限公司（以下简称斯蒂姆公司）签订的租赁合同系违法违约转租，原房东陶海浪对此不知情，其也是在起诉前后获知。其在一审中一再重申是以颜正与该两家公司签订租赁合同属于违法转租，而要求解除《商铺租赁合同》，但一审未对该理由进行认定。2.一审认定陶海浪此前以及其在竞拍涉案房屋时知晓颜正的转租行为属于事实认定错误。颜正提供的证据不足以证明陶海浪明知颜正转租的情况。其在竞拍时只知道存在租赁，并不知晓有转租。其并未看到江苏同方地产资产评估规划勘测有限公司（以下简称同方公司）的评估报告，且同方公司也无权认定是否存在转租。此外，即使知晓所谓的转租，该转租也是符合《商铺租赁合同》第4.2条约定的转租，并不影响其在竞买后发现颜正违反约定转租而依法行使合同解除权。3.颜正在向执行法院提供《商铺租赁合同》时故意隐去合同第二条第六款、第七款，故意隐瞒转租条款，应承担不利后果。4.“二楼那个区域”属租赁合同约定的2642.47平方米以外的面积，否则无增加租金10万元的必要。从字面意思和合同上下文意思都不应是指颜正所述的整个二楼。该部分是违章改建多出的面积。（二）一审适用法律不当。1.一审判决将符合约定的转租和违法违约转租混为一谈，导致适用法律错误，纵容了违法转租行为。2.其承继了陶海浪在《商铺租赁合同》中约定的权利义务，颜正应向其支付合同约定的保证金。保证金是对出租人利益的保障，是颜正的履约担保，故颜正应另行向其支付保证金。颜正可以基于与陶海浪租赁关系的解除而要求他返还保证金。另经核实，颜正在2019年8月19日出具给光大银行的交费明细中，已主张将25万元保证金折抵为已支付给陶海浪的租金。3.颜正以陶海浪名义与宋**苗苗园签订租赁合同构成一房两租，一为陶海浪出租给颜正，一为陶海浪出租给宋**苗苗园。法院应保护第二份租赁合同的效力，前一租赁已被后一租赁取代。4.一审判决一方面认定了颜正的转租行为，一方面又引用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定认定颜正迟延支付租金无需承担违约责任，前后矛盾。颜正未提供任何证据证明其经营因疫情受到影响。颜正在收到其于2020年6月16日发送的《再次解除的通知函》第二天就支付了租金，说明他并非支付困难，是恶意拖欠租金。按照合同约定，颜正总承租面积2642.47平方米，年租金75万元，而宋**苗苗园承租700平方米，年租金45万元，育乐童公司承租480平方米，年租金30万元，斯蒂姆公司承租250平方米，年租金13.5万元，三承租人共承租1430平方米，年租金共计88.5万元。可见，颜正收取的年租金远远超过他应支付给其的租金。（三）一审违背了“不告不理”的原则，致使其无法另行诉讼。其在一审中明确解除租赁合同的理由为颜正违法违约转租、未交纳25万元保证金，并未以未按约支付租金为由要求解除。一审判决将其于2020年6月16日给颜正发送的《再次解除的通知函》中陈述的内容也在本案中进行认定是否构成解除合同的理由违反了“不告不理”的原则。其在该通知函中明确了如果本案法院的生效文书对其解除合同请求不予支持，那么该函即为解除合同的通知函，解除理由是合同法规定以及租赁合同第七条第三项约定。本案即使要对该理由进行认定，颜正在收到该通知函时租赁合同已解除，其在收到通知后再行支付租金的行为无法改变通知函自送达时已发送解除合同的法律效力。其现在二审中明确颜正未按约支付租金也是违约，构成解除合同的一个事由。（四）一审法院违规为颜正调查取证，程序违法。颜正在一审提供了物业公司的所谓证明，该证明不符合证据形式规定，也没有证人出庭作证，一审法院却上门与物业公司人员制作笔录，颜正违反了法律规定，也剥夺了其对证人进行询问及对证人证言到庭质证的权利。颜正答辩称：1.关于租赁保证金问题，一审已经调查清楚，其在签订租赁合同时已履行了此义务。对于其和光大银行的案件，保证金是否抵扣需要法院裁决，但不管是否抵扣，其只签订了一份租赁合同，只需交纳一次保证金。2.其与陶海浪签署的对账单中载明“另加区域转租或利用起来年增加10万元”，此对账单上已明确在其承租的所有区域内只要是自己可以利用的地方，都有转租和使用的权利。此对账单等同于补充协议，并不是单指二楼区域，房东只需要收取10万元的房屋租金即可。3.针对上诉人称未按约定支付租金问题，答辩如下：（1）其经营的是健身行业，属于小微服务性行业，在疫情期间，为了响应市政府号召，积极配合政府相关部门安排，自2020年1月底开始，健身房停业了三个月左右，一直没有收入来源。（2）按照国家2020年5月11日印发的关于应对疫情的相关指导意见，上诉人应减免或延期收取租金，但上诉人不仅未减免租金，还在其恢复正常营业后多次在健身房门口张贴解除合同、收回房屋的通知，导致多数会员人心惶惶，部分会员已退费，严重影响健身房的正常经营，让其的生存更加难以为继。（3）上诉人在2019年7月就通知其转租的宋**苗苗园等两家单位停止向其支付租金，故从2019年8月开始，其转租的地方就一直未向其支付租金，导致其资金紧张，只能借钱向上诉人支付租金至2020年2月。（4）2020年4月23日一审庭审时，法官询问双方转租单位的租金是否可以等案件结束后再行支付，双方都答应了可以等案件结束后再行支付。至今，其转租的单位因本案未最终结案，依然未向其支付完应付租金。（5）其现应交给上诉人的租金已全部按约履行。朱伟松、吴蓉伟向一审法院提出诉讼请求：1.确认颜正与陶海浪签订的《商铺租赁合同》已解除；2.判令颜正立即搬离无锡市万科城市花园一区68-1、68-2号商铺，并交还其。本案审理过程中，朱伟松、吴蓉伟变更诉讼请求为：1.判令解除颜正与陶海浪签订的《商铺租赁合同》；2.判令颜正立即搬离无锡市万科城市花园一区68-1、68-2号商铺，并交还其。事实和理由：2014年颜正与陶海浪签订一份《商铺租赁合同》，租用无锡市万科城市花园一区68-1、68-2号商铺，租赁期限自2014年3月1日起至2024年2月28日。朱伟松、吴蓉伟于2019年2月20日经无锡市梁溪区人民法院司法拍卖拍得案涉房屋所有权。后朱伟松、吴蓉伟发现颜正未经出租人同意，将案涉房屋南楼一层房屋转租给育乐童公司，将案涉房屋东侧二层区域转租给斯蒂姆公司，且经催告未按合同约定交租赁保证金25万元。朱伟松、吴蓉伟在2019年6月28日向颜正发送律师函解除上述《商铺租赁合同》。颜正经催告未交纳合同约定的保证金25万元，亦未搬离。颜正支付租金至2020年2月底，未按约于2020年1月25日支付下一期三个月（3至5月）的租金17.5万元，朱伟松、吴蓉伟遂于2020年6月16日向颜正再次发函要求解除合同并交纳租金，颜正虽在当日支付了20万元租金，但仍属于违反《商铺租赁合同》第七条第3项约定延期交纳租金超过90天，故其有权解除合同，收回房屋。颜正一审辩称：案涉房屋最初所有权人是无锡万科房地产有限公司（以下简称万科公司）。2012年5月，其向万科公司租用案涉房屋，并已按约向万科公司交付25万元租赁保证金。2013年10月陶海浪向万科公司购买案涉房屋后，三方签订主体变更协议将保证金划转陶海浪，故其无需再交。其与陶海浪签订《商铺租赁合同》时，合同第二条第6项即已约定二楼允许转租，只需要加租金10万元。2015年，其代陶海浪签名签订合同，转租案涉房屋南楼一层给财今公司，又于2018年6月转租育乐童公司。2015年其将南楼二层转租宋**苗苗园。上述转租都是陶海浪知道且允许的。2019年2月其将东侧二层区域转租斯蒂姆公司是合同约定允许的。2020年起因疫情影响，其经营的健身俱乐部和转租的教育机构都无法营业，没有收入，所以没有及时交租，但朱伟松、吴蓉伟也是在2020年6月16日才催讨，其收到通知后，当天就支付了，未构成违约，请求驳回诉请。一审经审理查明：无锡市万科城市花园一区68-1、68-2号商铺（现门牌68号）原所有权人系万科公司，颜正于2012年5月15日与万科公司签订《万科城市花园一区68-1、68-2号商铺租赁合同书》租用案涉房屋。陶海浪于2013年10月21日与万科公司签订《万科城市花园一区68-1、68-2号商铺买卖合同》购买该房屋所有权。2014年2月，万科公司、陶海浪、颜正共同签订1份《万科城市花园一区68-1、68-2号商铺租赁合同主体变更协议书》，协议约定：“四、2014年2月11日至2014年4月31日人民币214033元的租金由颜正直接向陶海浪交纳……五、颜正根据原租赁合同已交纳给万科公司的租赁保证金人民币25万元，由万科公司直接扣除作为陶海浪的滞纳金，不再支付给陶海浪，陶海浪需开具人民币25万元的租赁保证金收据给颜正（颜正退还万科公司开具的租赁保证金收据）”。陶海浪与颜正于2014年2月22日签订1份《商铺租赁合同》，约定颜正租用无锡市万科城市花园一区68-1、68-2的商铺，租赁期限自2014年3月1日起至2024年2月28日，第1、2年租金为50万元，以后以上一年的租金为基础，按每2年增加5万元，租金每3个月支付一次，在上一个支付期到期当月的25日支付给陶海浪。合同第二条第6项约定“如乙方把2楼那个区域转租出去后，每年增加10万租金”、第四条出租方与承租方的变更约定“1.如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效……2.租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方的同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方”。庭审中，朱伟松、吴蓉伟认为合同约定的“2楼那个区域转租出去”指产权证面积以外的二楼区域，颜正认为产权证以外区域即为公共区域，陶海浪无权出租，故应指二楼全部区域。另查明，无锡市梁溪区人民法院于2018年5月16日作出（2018）苏0213执423号执行裁定书，拍卖陶海浪名下的案涉房屋。2018年7月24日，同方公司受无锡市梁溪区人民法院委托对案涉房屋作出《房地产估价报告摘要》（苏同方【2018】锡房合估字第540-3号），该评估报告第7页第四项估价对象实物状况载“估价对象万科城市花园一区68-1、68-2为万科城市花园一区小区内部商业配套用房，现场门牌号68号……现整体出租，开设健身馆。南侧1-2层局部转租开设早教机构”。无锡市梁溪区人民法院于2018年12月27日在网络司法拍卖公告过程中公告了上述《房地产估价报告摘要》（苏同方【2018】锡房合估字第540-3号），另在2019年2月26日的《拍品瑕疵知情意见书》告知“法院网拍辅助人员已当面向本人释明拍品瑕疵，本人对以上拍品瑕疵描述及释明内容完全理解且无歧义慎重考虑，同意接受拍卖结果，并签署成交确认书”。庭审中，朱伟松、吴蓉伟确认竞买前本人已至案涉房屋现场查看过。2019年2月20日，无锡市梁溪区人民法院作出（2018）苏0213执423号之一执行裁定书，裁定朱伟松、吴蓉伟通过网络司法拍卖取得案涉房屋所有权及土地使用权（各占50%份额），后朱伟松、吴蓉伟办理了房产所有权变更登记。2019年6月28日，朱伟松、吴蓉伟委托江苏宏润律师事务所通过EMS中国邮政快递向颜正发送一份《律师函》，要求立即解除合同，该邮件于2019年6月29日签收。朱伟松、吴蓉伟又于2020年6月16日向颜正发送1份《再次解除商铺租赁合同的通知函》，以颜正延迟支付2020年1月25日应付租金达140日为由，要求支付租金或房屋占有使用费，并解除租赁合同关系。颜正收到该通知于2020年6月16日向朱伟松、吴蓉伟支付20万元租金。又查明，2018年6月18日颜正与育乐童公司签订1份《房屋租赁合同》，将案涉房屋南楼一层480平方米区域转租育乐童公司，租赁期限自2018年7月1日起至2024年2月28日止。2019年2月18日颜正又与斯蒂姆公司签订1份《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋东侧二层250平方米区域转租斯蒂姆公司，租赁期限自2019年3月1日起至2024年2月28日止。一审中，颜正向法院提交1份江苏苏南万科物业服务有限公司万科城市花园一区物业服务中心出具的《证明》，证明陶海浪本人于2016年在案涉房屋因漏水向物业申报维修时到场，知道其转租的事实，并无异议。法院就该《证明》向江苏苏南万科物业服务有限公司万科城市花园一区物业服务中心进行调查，该中心对《证明》内容真实性予以确认。上述事实，有《万科城市花园一区68-1、68-2号商铺租赁合同书》、《万科城市花园一区68-1、68-2号商铺租赁合同主体变更协议书》、无锡市梁溪区人民法院执行裁定书及拍卖档案材料、《商铺租赁合同》、对账单、《房屋租赁合同》、调查笔录、质证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据万科城市花园一区物业服务中心出具的证明，可以证实陶海浪于2016年因案涉房屋漏水维修到现场查看，应当知道颜正将案涉房屋南楼一、二层区域转租的事实。无锡市梁溪区人民法院在拍卖案涉房屋时于2018年12月27日对司法评估鉴定机构的《房地产估价报告摘要》进行了公告，且朱伟松、吴蓉伟到拍卖标的物现场进行了确认并签署《拍品瑕疵知情意见书》向法院确认知道该房屋瑕疵，应当知道案涉房屋南侧1、2层转租开设教育机构的事实，但朱伟松、吴蓉伟提供的证据不足以证明出租人在知道转租事实后六个月内提出异议。根据《商铺租赁合同》合同第二条第6项约定“如乙方把2楼那个区域转租出去后，每年增加10万租金”，根据文意解释，双方约定案涉房屋二层有区域是允许转租的。而朱伟松、吴蓉伟未举证证明颜正将案涉房屋东侧二层区域转租斯蒂姆公司不属于或超出合同约定的二层转租区域范围，故仍应由朱伟松、吴蓉伟就颜正违约转租行为承担举证责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。颜正租用案涉房屋用于开设健身机构，受疫情和防控措施影响导致经营困难，其在2020年6月16日朱伟松、吴蓉伟发送通知后立即履行了支付义务，故对朱伟松、吴蓉伟以颜正延期支付租金超过90天，要求解除合同的诉请，法院不予支持。根据万科公司出具的《万科城市花园一区68-1、68-2号商铺租赁合同主体变更协议书》证明，颜正已按约向万科公司交纳25万元租赁保证金，并划转陶海浪。颜正已履行该项合同义务，故对朱伟松、吴蓉伟以颜正未交纳保证金构成违约的主张，不予支持。综上，对朱伟松、吴蓉伟要求解除《商铺租赁合同》返还案涉房屋的诉请，证据不足，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第八十二条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，判决：驳回朱伟松、吴蓉伟的诉讼请求。本案案件受理费22800元，由朱伟松、吴蓉伟负担。二审对一审已查明的事实予以确认。二审补充查明：1.陶海浪与颜正2014年2月22日签订的《商铺租赁合同》在第五条“乙方职责”第1项中约定“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按实欠租金和费用的3%收取，如拖欠租金15天，视为违约，甲方有权收回房屋”。第七条“违约处理”第3项中约定“乙方未按时支付应付款属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天应向甲方支付所欠款的1%的违约金；超过90天，甲方有权采取措施，收回房屋”。2.2016年5月20日，陶海浪与颜正签署对账单，就租金支付情况进行了对账。该对账单载明“2014年2月11日至2016年2月11日，整2年×50万元=100万元。从2016年2月-2017年租金是65万元/年（两年后开始每2年增加5万元，另加区域转租或利用起来年增加10万元）。2016年4月25日应付完1324999元，收到租金总合计1050000元。按先付租金、后租用，在2016年4月25日就要付完的租金（租期至2016年7月31日），但到至今2016年5月20日还有274999元没有付”。3.2016年11月，无锡市梁溪区人民法院因中国光大银行股份有限公司无锡分行（以下简称光大银行无锡分行）与陶海浪等金融借款合同纠纷一案【（2016）苏0213民初1623号案件】向颜正经营的无锡风云健身有限公司发出协助执行通知书，要求暂停支付给陶海浪名下位于无锡市万科城市花园××号房屋租金，具体以法院通知为准。（2016）苏0213民初1623号案件判决生效后，光大银行无锡分行申请执行，对陶海浪抵押的案涉房屋进行了拍卖。光大银行无锡分行因尚有未执行到位金额9000余万元，于2020年9月向无锡市滨湖区人民法院起诉颜正，要求行使债权人代位权，判令颜正立即支付涉案房屋的租金1051437元及逾期付款利息【（2020）苏0211民初5363号案件】。该案中，光大银行无锡分行提及颜正在2019年8月19日出具给其的缴费明细显示截至2019年2月19日欠付租金56.5万元。颜正在该明细中将保证金25万元也进行了列明。该案法院审理后认为，涉案到期债权目前为冻结状态，执行法院尚未向颜正送达履行到期债务通知，颜正亦未在执行程序中提出异议，故光大银行无锡分行基于对到期债权的执行而提起的债权人代位权诉讼基础不存在，其应在涉案到期债权执行过程中，对于颜正提出的异议部分提起代位权诉讼，最终裁定驳回了光大银行无锡分行的起诉。4.关于朱伟松、吴蓉伟取得涉案房屋所有权后，颜正的租金支付情况，双方一致确认，按照双方合同约定2019年度年租金为70万元，颜正分别于2019年6月4日支付30万元、6月25日支付10万元、8月26日支付15万元、11月18日支付15万元；2020年度租金为75万元，颜正分别于2020年6月16日支付20万元、8月14日支付20万元、10月14日支付20万元、11月23日支付15万元。朱伟松、吴蓉伟表示，根据合同约定，颜正应分别在2019年2月25日前和5月25日前各支付17.5万元，但颜正这两期均存在逾期支付，另颜正应分别在2020年2月25日前、5月25日前、8月25日前各支付18.75万元，但颜正该三期租金支付逾期，上述逾期的时间均超过了双方租赁合同第5.1条约定的可以解除合同的天数即15天。颜正对上述应付租金时间及金额并无异议，但表示：朱伟松、吴蓉伟在2019年2月20日取得房屋产权后，并未与其联系，其也不清楚承租房屋拍卖情况，直到2019年6月3日，朱伟松、吴蓉伟才向其发律师函，催收房屋租金，其在收到后及时支付了租金。2020年度的租金是因为其经营的健身房配合疫情防控，停业了3个月左右，且转租的宋**苗苗园、育乐童公司自2019年11月开始拒绝向其交付房租，直至一审结束后才支付了部分租金，最终导致了其未正常交付租金。5.关于本案目前所提及的转租情况，除一审查明载明的2018年6月18日和2019年2月18日的转租外，还存在以下租赁情况：2015年5月5日，颜正以陶海浪委托代理人的名义与宋**苗苗园园签订《房屋租赁合同》，将万科城市花园一期68-2南楼二层的房屋出租给宋**苗苗园，出租的建筑面积为700平方米（拓展建筑面积100平方米），租赁期限2015年6月1日至2024年3月1日。该合同中出租方列明为陶海浪，同时在合同中约定了“根据甲方的全权委托书，乙方同意将租金、保证金支付给甲方的合法代理和全权委托人颜正。”2015年12月4日，颜正以陶海浪委托代理人的名义与财今公司签订《房屋租赁合同》，将万科城市花园一期68-2南楼一层的房屋出租给财今公司，出租的建筑面积为480平方米，租赁期限2016年1月1日至2024年3月1日。该合同中出租方列明为陶海浪，同时在合同中约定了“根据甲方的全权委托书，乙方同意将租金、保证金支付给甲方的合法代理和全权委托人颜正”。后该部分区域在2018年由颜正租赁给育乐童公司，具体的合同即一审所查明的2018年6月18日的《房屋租赁合同》。一审中法院对育乐童公司的法定代表人刘献忠进行了调查，刘献忠表示：宋**苗苗园是育乐童公司全资举办的教育机构，属于民办非企业。在2015年租赁时，因租赁可能要对房屋结构进行调整，要找产权人明确事项，所以要求和大房东也就是陶海浪签合同，当时签合同时陶海浪并未出面，是颜正持着陶海浪的委托书出面办理的，在颜正出具了委托书后，其认为他完全有权利代表陶海浪与其来签订合同的，至于颜正与陶海浪之间是否存在租赁，他是否是二房东，其并未进行审查。2018年育乐童公司的租赁是延续之前的租赁，原来有个公司租赁了该区域，因经营不善提前撤场，当时那个公司是和颜正签的合同，于是其就继续和颜正签合同。两份合同签署后，租金都是正常交给颜正的。颜正在一审中明确当时提供给宋**苗苗园的委托书是宋**苗苗园的负责人来其经营的风云健身房洽谈租赁时，其现场制作的，是其代陶海浪签字捺印的，宋**苗苗园也是知道的。租给宋**苗苗园以及财今公司都是其在转租，而不是陶海浪出租给他们。6.朱伟松、吴蓉伟在取得案涉房屋后向颜正发函情况：（1）2019年6月3日，朱伟松、吴蓉伟委托律师事务所向颜正发出律师函，要求颜正在收到律师函后3日内将房屋保证金25万元及自2019年2月20日至今应付的30万元租金支付至朱伟松银行卡上。（2）2019年6月28日，朱伟松、吴蓉伟委托律师所向颜正发出律师函，以颜正未经出租人同意违法违约转租以及未按约支付租赁保证金为由，通知解除租赁合同。（3）2020年6月6日，朱伟松、吴蓉伟向颜正发出《再次解除商铺租赁合同的通知函》，认为颜正应在2020年1月25日支付下期租金，但迄今未支付，迟延租金达140天之久，按照《商铺租赁合同》第七条第三项约定，未按时支付租金超过90天，有权收回房屋。如果（2019）苏0211民初7544号案的生效法律文书对其解除合同的请求不予支持，那么本函即为其解除《商铺租赁合同》的通知函，解除理由是合同法规定以及《商铺租赁合同》第七条第三项约定。以上事实，有《商铺租赁合同》、对账单、协助执行通知书、民事裁定书、租金支付明细、《房屋租赁合同》、谈话笔录、律师函、通知函及当事人陈述等相关证据在一审和二审卷宗中予以佐证。本案主要争议焦点为，案涉的《商铺租赁合同》现是否应予解除。本案目前朱伟松、吴蓉伟主张解除合同的理由为颜正未按约支付租赁保证金、违法违约转租以及逾期支付租金。对上述三个解除合同的理由，本院认为：1.关于未按约支付租赁保证金。根据目前已查明事实可以反映颜正在最早向万科公司租赁涉案房屋时已交纳25万元租赁保证金，后在租赁合同的出租方变更为陶海浪后，陶海浪已确认收到了该25万元租赁保证金。朱伟松、吴蓉伟在拍得案涉房屋后，只是承接了原房屋所有权人陶海浪在案涉租赁合同中的权利，在陶海浪已收取了25万元租赁保证金且目前也并无证据证明该保证金已被折抵租金不复存在的情形下，朱伟松、吴蓉伟无权要求颜正另行支付租赁保证金。因此，朱伟松、吴蓉伟以颜正未按约向其支付租赁保证金为由要求解除租赁合同，明显依据不足，本院不予支持。2.关于违法违约转租。经审查，涉案《商铺租赁合同》涉及转租的条款有2.6条“如乙方把2楼那个区域转租出去后，每年增加10万租金”、第4.2条“租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须征得甲方的同意，付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的当然乙方”，可见，合同并未明确约定禁止转租。后颜正将部分房屋转租给宋**苗苗园、财今公司、育乐童公司、斯蒂姆公司。根据万科城市花园一区物业服务中心的证明可以反映，陶海浪于2016年因涉案房屋漏水维修到过现场查看，且从2016年5月陶海浪与颜正的对账单中也提及转租增加10万元租金的情况，故陶海浪应当已知晓案涉房屋南楼一、二层区域转租的情况。该房屋在拍卖时，无锡市梁溪区人民法院在2018年12月27日对《房地产估价报告摘要》进行了公告，朱伟松、吴蓉伟也到拍卖标的物确认过现场，故一审认定其二人也应当知道转租的情况并无不当。目前并无证据证明出租人在知道上述转租情况后，在六个月内提出异议，故对出租人以上述转租未经同意要求解除合同，本院不予支持。对于2019年2月18日颜正将房屋东侧二层250平方米转租给斯蒂姆公司的情况，双方现对该区域是否属于合同约定可转租的“2楼那个区域”有争议，考虑合同中对2楼可直接转租区域的约定范围语意含糊，而陶海浪实际也早已知晓颜正对外转租却未提异议的情况下，对出租人仅以该250平方米的转租未经同意，要求解除合同，本院不予以支持。因此，朱伟松、吴蓉伟以违法违约转租为由要求解除与颜正的《商铺租赁合同》也不能成立。虽然颜正在实际对外转租中有部分转租系以房屋所有权人陶海浪的名义对外出租给第三方，但从颜正自己的后续租金支付情况来看，其自己并无要退出该部分区域租赁的意思表示，仍是按照合同约定的租金在向陶海浪支付，双方在2016年5月的对账时也是按照合同约定的租金标准在计算。目前也无证据证明陶海浪直接向第三方主张过租金。因此，从陶海浪、颜正的角度来看，是由颜正与第三方存在租赁关系，并非是陶海浪直接与第三方形成租赁关系。朱伟松、吴蓉伟取得涉案房屋所有权后，只是承接了陶海浪的权利，其现在所做的相关意思表示不能改变陶海浪此前已通过行为反映出的意思表示。涉及可选择以“表见代理”主张的相关权利方应为第三方，对朱伟松、吴蓉伟以此来主张其和第三方直接形成租赁关系，与颜正的租赁关系已被取代，本院不予采纳。3.关于逾期支付租金。根据双方确认的租金应付及实付情况，颜正在2019年前两期以及2020年前三期的租金支付上存在逾期情况。关于2019年的租金逾期支付情况，应付租金时间系2019年2月25日和5月25日，而案涉租赁房屋刚好在2019年2月所有权人发生变更，且前期该租金还存在被法院通知暂停支付的情况，目前也无证据证明颜正在此时已知晓所有权人变更，租金应向新所有权人支付。朱伟松、吴蓉伟于2019年6月3日向颜正发出律师函催收租金后，颜正立即按照要求支付了30万元租金。朱伟松、吴蓉伟在此后发出的解除通知函以及再次解除通知函中也均未提及以2019年期间的租金逾期支付为由要求解除合同。因此，对朱伟松、吴蓉伟现以2019年的前两期租金支付逾期达到合同约定的解除条件，要求解除合同，本院不予采纳。关于2020年的租金逾期支付情况，应付租金时间为2020年2月25日、5月25日和8月25日，每期18.75万元，颜正实际在2020年6月16日支付20万元、8月14日支付20万元、10月14日支付20万元。除第一期租金逾期支付时间超过90天外，其他逾期时间均未超过90天。因第一期的租金支付期间刚好处于新冠疫情防控期间，而颜正租赁案涉房屋用于开设健身机构，疫情防控会对其营业收入产生重大影响，故结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，对朱伟松、吴蓉伟以此为由要求解除合同，本院不予支持。对于朱伟松、吴蓉伟在二审中又提出依据《商铺租赁合同》第5.1条的约定，逾期支付租金超过15天，其即有权收回房屋，经审查，该条款约定是在“乙方职责”部分的约定，而双方在“违约责任”部分的约定第7.3条明确为逾期超过90天，出租人有权收回房屋，朱伟松、吴蓉伟在向颜正发出的《再次解除商铺租赁合同的通知函》中援引的也是合同7.3条的约定，故对朱伟松、吴蓉伟现又以租金支付逾期超过15天为由，解除合同，本院不予采纳。关于朱伟松、吴蓉伟上诉提及的一审违背“不告不理”原则，经审查，朱伟松、吴蓉伟虽最早向颜正发出解除通知时以及一审起诉时是以颜正违法违约转租以及未按约交付租赁保证金为由要求解除合同，但在一审审理中，其向颜正再次发出的解除合同通知函中已明确提及了以颜正延期支付租金要求解除合同，双方对该解除合同的事由情况也向一审法院进行了披露。因本案当事人的诉请即是要求解除租赁合同，一审法院对该解除事由一并予以审查认定并无不当。关于朱伟松、吴蓉伟上诉提及的一审法院违规为颜正调查取证问题，经审查，一审法院至万科城市花园一区物业服务中心调查只是对颜正在审理中提供的该中心出具的一份《证明》的真实性进行核实，在朱伟松、吴蓉伟对该份《证明》的真实性持有异议的情况下，一审法院依职权核实该份证据的真实性亦无不当。综上，朱伟松、吴蓉伟的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审法院所作判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人朱伟松、吴蓉伟负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二一年一月十三日书记员  蒋 懿