浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1021民初3724号 原告：玉环海西利市场开发有限公司，住所地玉环市玉城街道双港路**。 法定代表人：王明玉，总经理。 委托诉讼代理人：黄正洲，浙江新台州律师事务所律师。 被告：董伯盛，男，1981年3月26日出生，汉族，住玉环市。 被告：张园园，女，1983年4月16日出生，汉族，住玉环市。 共同委托诉讼代理人：孙琦，浙江耀杰律师事务所律师。 原告玉环海西利市场开发有限公司与被告董伯盛、张园园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉环海西利市场开发有限公司的委托诉讼代理人黄正洲、被告董伯盛及被告董伯盛、张园园的共同委托诉讼代理人孙琦到庭参加诉讼。因本案需另一案审理结果为依据，而另一案尚未审结，故依法裁定中止审理，后恢复审理。本案现已审理终结。 原告玉环海西利市场开发有限公司向本院提出诉讼请求（经变更）：1、判决两被告支付原告截止2020年6月30日租金1537667元，并按月息2%赔偿原告利息损失745346.24元（暂计算至2020年8月10日即起诉之日，自2020年8月11日起以全部所欠租金1537667元为基数继续按月息2%赔偿原告利息损失至判决确定履行之日止）；2、判决两被告支付原告物业费118103.88元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月3日，原告与被告董伯盛双方签订一份《市场摊位租赁协议》，该协议约定被告向原告承租位于××路××号××广场××号商位，面积2551.16平方米；物业费2元／平方米／月，年租金为700000元（其中水电费按实另计）；租金支付方式：协议签订后先支付定金329000元（不计息）；进场装修之前签订正式协议，甲乙双方图纸确认后，付清全年房租。未付清房租的，不得进场装修。商户按合同约定的免租期后开始计租。以后续租需提前2个月付清下一年租金。逾期支付房租出租方有权无条件收回租赁物。承租方定金支付后，一个月内不着手装修的其定金没收。其他有关条款详见该协议。 被告与原告签订《市场摊位租赁协议》后，未与原告签订正式协议，故未对租赁期限做出约定；被告自签订《市场摊位租赁协议》后，以为原告代付款项的方式支付了定金329000元，并在当年8月进场装修。《市场摊位租赁协议》中约定总面积，一部分两被告经过装修用作“欧普照明”营业厅，另一部分面积未装修用作仓库，并一直使用至今。 按照2018年元月9日下午，包括被告在内的各承租户共同签署的《会议纪要》约定，被告作为2017年6月入驻的商户，应自2017年8月1日起计付租金和物业费（说明：2017年7月31日前的租金原告自愿免除；2018年1月1日前按《会议纪要》约定再免一个月租金和一个月物业费），即被告应在2017年8月1日支付2017年8月1日至2018年7月31日之间一年的房租641667元（70万元/12个月×11个月）；2018年5月31日前应支付2018年8月1日至2019年7月31日之间一年房租70万元；2019年5月31日前应支付2019年8月1日至2020年6月30日之间9个月的房租525000元（70万元/12个月×9个月）；（说明：因新冠疫情原告对商户统一减免两个月房租）。鉴于案涉房屋及土地已于2020年5月被政府征收且定于2020年8月31日前腾空并由原告交付政府有关部门，故包括被告在内的所有商户房租均计算至2020年6月30日止。 另外，按照《市场摊位租赁协议》及《会议纪要》约定，被告自2017年8月1日起至2020年6月30日止，应支付物业费总额为173478.88元（2551.16平方米×2元/平方米/月×34个月；注：己减免一个月），而同时期被告仅支付物业费55375元，尚欠原告物业费118103.88元。 在被告欠付原告房屋租金期间，原告及租赁房屋因所有人玉环县水暖设备厂对外大量负债且均需按月息2%支付利息，故被告欠付租金期间给原告造成的利息损失也应按月2%计算。经原告单方计算，至起诉之日被告应赔偿原告利息损失计算结果如下：1、租金本金312667元（当期应付租金641667元-已付定金329000元）自2017年8月1日至2020年8月10日（计36.3个月）利息总额为226996.24元；2、租金本金70万元自2018年6月1日至2020年8月10日（计26.3个月）利息总额为368200元；3、租金本金525000元自2019年6月1日至2020年8月10日（计14.3个月）利息总额为150150元。 原告认为，两被告租赁原告房屋从事经营活动，理应依约支付租金及管理费，其欠付租金及管理费的行为显属违约，其应承担支付欠付租金、物业费及赔偿原告利息损失的违约责任。故向法院起诉。 被告董伯盛、张园园辩称：1、原告所提供的《市场摊位租赁协议》不是双方真实意思表示，当时签这份协议的真正目的并不是被告要承租2551.16平方米的摊位，而是为了让原告的摊位出租率能够达到70％，以便原告向其它租户收取租金，因为原告在跟其它租赁户签订租赁协议的时候约定了摊位出租率达到70%才能收取租金，在跟被告达成这个协议之前，摊位出租率没有达到70%，所以被告和原告协商搞了这份虚假的租赁协议。2、这份协议也没有发生法律效力，在这个协议中约定就签约的当天要向原告支付定金329000元，如果当天没有支付，协议自行作废。原被告之间的租赁关系是口头约定，年租金为329000元，租赁面积是1099平方，按25元/平方米，算起来年租金是329700元，700元抹掉，所以付给原告329000元，2017年6月3日的《市场摊位租赁协议》是没有履行的，原告要求被告按照2551.16平方米支付租金实际上是虚假诉讼；3、原告主体不适格，2019年7月30日玉环市人民法院发出（2019）浙1021执1778号公告，要求租户在公告十天内迁出房屋，所以从2019年7月31日开始所有租赁合同全部解除，不存在着要求被告再支付租金的权利；4、本案产生的实际租赁关系中，涉案商位所在的海西利市场三楼不具有消防资格，租金不应当按照市场租金计算。故，要求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 原被告双方为确保海西利市场招满70%，于2017年6月3日协商签订《市场摊位租赁协议》，约定由被告承租位于玉环市××路××号××市场××楼，面积为2551.16平方米的铺位，约定定金为329000元，当日未支付定金的，协议自行废止。后原告将其位于玉环市××路××号××市场××楼的铺位出租给被告，双方未签订书面租赁合同。2017年7月14日，被告向原告支付了329000元。后被告陆续支付物业费共计55375元。 2018年1月9日海西利市场召开全体商户会议，经协商形成纪要，约定：……。二、物业管理费每平方2元。2016年入驻的商户物业费从2017年5月1日开始起付。签字后一周内付清。不付清的商户，市场不予提供物业服务；三、房租费2016年入驻的商户，从2017年10月1日开始计租，签字后一周内付清房租；四、2017年入驻的商户，物业费与房租费各免收一个月，2018年之后正常收取……。 另查明，玉环市××路××号××市场××楼除被告以外的六家商户均与原告签订了《玉环县灯具装饰市场商位租赁合同》，约定物业费标准为2元／㎡／月。 复查明，案涉灯具装饰市场为玉环县水暖设备厂名下房地产。因玉环县水暖设备厂未及时履行生效法律文书确定的义务，本院对其名下财产进行处置，拟拍卖上述位于玉城街道双港路的土地使用权，并于2019年7月30日在灯具装饰市场张贴执行公告，要求租户从房屋中迁出并腾空。后因上述房地产土地性质发生变更等原因无法立即处置，故变更强制执行措施，对灯具装饰市场采取动态查封，租户仍继续使用市场内的商位。 2020年5月31日，征收人玉环市住房和城乡建设局，征收实施人玉环市城市更新与发展中心、玉城街道办事处与被征收人玉环县水暖设备厂签订《玉环市三合潭工业区三期房地产征收协议书》（以下简称《征收协议》），被征收人同意将其所有的上述灯具装饰市场在内的房地产用于征收。《征收协议》第五条约定“……各项补偿款共计87029405.90元。甲方（征收方）在本协议签订后十五个工作日内向乙方（被征收方）支付补偿款30%计人民币26108821.70元……”，第六条第一款约定“乙方在第一次补偿款后须在一个月内注销《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《不动产登记权证》并将注销证明及时交付甲方，乙方未申请注销产权证的，由甲方提请不动产登记机关根据房屋征收决定、补偿协议或者补偿决定书给予公告注销登记”。2020年7月15日，本院执行局作出（2019）浙1021执1778号之二执行裁定书，提取被执行人玉环县水暖设备厂在玉环市城市更新与发展中心处的征收补偿款人民币26108821.70元。 案件审理过程中，经本院现场勘察，被告实际承租的商铺面积为1165平方米。 以上事实有玉环县灯具装饰市场商位租赁合同、市场摊位租赁协议、会议纪要、《征收协议》、微信转账、银行对账单、现场勘验笔录、询问笔录以及原、被告庭审陈述为证。 本院认为，原被告双方签订的《市场摊位租赁协议》，关于被告承租原告海西利市场三楼面积2551.16平方米的铺位系双方虚假意思表示，应属无效。被告实际承租海西利市场三楼面积为1165平方米的商铺，但未订立书面租赁合同，属不定期租赁关系。 关于租金、物业费的问题。第一，关于租金及物业费的计算标准。被告实际支付年租金329000元，本院认定租金标准为329000元÷1165㎡÷12月=23.53元/㎡/月。双方就物业费未作约定，本院酌情确定海西利市场三楼各承租商户的物业费，即2元/㎡/月为本案物业费标准。第二，关于租赁期间的确定。根据会议纪要的内容，被告作为2017年入驻的商户，房租费与物业费从2017年11月1日起算。另，按照《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。政府征收行政行为具有发生物权变动的法律效果。按照《征收协议》第八条约定，本协议自双方签字盖章之日起生效。《征收协议》签订时间为2020年5月31日，故《征收协议》生效时间为2020年5月31日，权属变更应自2020年5月31日发生转移。因此，商位租金应计算至2020年5月31日。 经计算，被告应支付的商位租金为849785.95元（23.53元/㎡/月×1165㎡×31个月），扣除已经支付的329000元和原告因疫情主动减免的两个月租金54824.90元，被告尚欠租金465961.05元。被告应支付的物业费为72230元（2元/㎡/月×1165㎡×31个月），扣除已经支付的55375元，被告尚欠物业费16855元。 关于迟延支付租金的利息损失问题。根据《合同法》二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。被告2019年10月31日尚需支付第二年的租金329000元，2020年5月31日尚需支付余下的租金136961.05元，但被告均未支付，显属违约，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息损失。 关于被司法机关查封的问题。被告认为原告在法院查封房屋、张贴执行公告后即失去对房屋的租金收益权。因本院尚未对上述房产进行处置，且采取了有利于当事人和承租人的动态查封措施，现被告没有证据证明案涉商位所在的房产被查封后有被强制清场、腾空等相关情况出现，且实际被告一直占用商位。故被告抗辩原告自2019年8月1日开始不享有租金的收益权，本院不予采纳。 综上，对原告的合理请求予以支持，其他请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、限被告董伯盛、张园园于本判决生效后十日内支付原告玉环海西利市场开发有限公司租金465961.05元、物业费16855元，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付租金利息损失（以329000元为基数，自2019年11月1日起计算至租金实际支付止，以136961.05元为基数，自2020年6月1日起计算至租金实际支付止）； 二、驳回原告玉环海西利市场开发有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26009元（原告已预交），减半收取计人民币13004.50元，由原告玉环海西利市场开发有限公司负担8733元，被告董伯盛、张园园负担4271.50元（此款于本判决生效后七日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  陈 祺 二〇二一年一月二十二日 代理书记员  陈伟娟