四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1322民初10号 原告：李秀琼，女，生于1956年12月6日，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：乐宪，男，生于1955年1月15日，汉族，住成都市武侯区，系原告李秀琼的丈夫。 被告：李发强（又名李华明），男，生于1971年11月25日，汉族，住四川省营山县。 原告李秀琼与被告李发强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日适用先调程序立案受理，于2020年11月17日由本院审判员廖万军组织双方诉前调解。原告李秀琼及委托诉讼代理人乐宪，被告李发强到庭参加调解。因双方分歧较大，调解未成。本案于2021年1月4日转为简易程序继续审理，现已审理终结。 原告李秀琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年9月12日至2020年11月12日期间的租金及利息共计15000元。如果2020年11月12日被告未做好交房的准备，造成原告无法接房，被告应继续承担租金及利息至接房为止；2.判令被告支付原告违约赔偿金54000元；3.判令被告恢复楼梯口位置和尺寸，否则赔偿改造费1000元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃第3项诉讼请求。事实与理由：原被告于2017年9月11日签订《租房合同》，原告将位于营山县××街××号××号两个门市出租给被告经营家电业务，租期为5年（2017年9月12日至2022年9月11日），前三年每年8万元租金，第四年在第三年的基础上递增10%，第五年在第四年的基础上递增10%。按照约定，被告应当在2020年8月20日前支付第四年的租金。但被告一直拒付该租金，单方面毁约。同时，被告为了存取货物方便，将木楼位置移位，扩大楼梯口。双方协商未果，原告为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。 被告李发强答辩称，被告已经于2020年4月6日通过手机短信形式通知原告解除租赁合同且双方达成解除合同合意，被告不负有支付2020年9月12日至今租金的义务。原楼梯口尺寸改动是经原告同意后进行的，不存在赔偿。因此，应当驳回原告的诉讼请求。同时，原告应当退还其交纳的房屋租金3000元，并退还新冠疫情期间三个月房屋租金20100元。 原告李秀琼围绕诉讼请求依法提交了原被告的身份证复印件、结婚证、租赁合同等证据。被告李发强围绕答辩意见提交了手机短信、瓷砖修复清单、收款收据等证据。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月11日，原告李秀琼作为甲方，被告李发强作为乙方，双方签订《租房合同》，该合同约定：一、甲方愿将营山外西街176、178号两门市出租给乙方作营业使用，租期5年（从2017年9月12日-2022年9月11日止），租金为前三年每年捌万元，第四年在第三年的基础上递增10%，第五年在第四年的基础上递增10%。签约时一次性付清当年捌万元房租。以后每年的8月20日前付清下年房租，每延迟壹天按3%计息。二、为确保诚信，乙方需交押金叁仟元，若乙方无欠费和对该租房无损坏，押金全额退还；三、违约责任：该合同由双方协商自愿达成，愿共同遵守，不管违反了哪条，违约方需向守约方支付壹年房屋租金的2倍作为赔偿。合同还约定了其他事项。随后，被告向原告支付了押金3000元，分期向原告付清了前三年的房租。2020年4月6日，被告与原告因解除租赁合同事宜发生分歧甚至争吵。被告李发强与原告的儿子乐锦波短信联系，乐锦波在短信中表示2020年9月11日第三年租期到期后，若被告不续租，双方则不执行第四、五年的合同，且不向被告主张损失。被告遂修补好墙面，并于2020年9月25日，通过短信方式通知原告接收房屋，被原告拒绝。随后，原告便诉来本院。 庭审中，原告李秀琼陈述，其子乐锦波并非租赁合同的相对方，其意见不能代表原告本人的意见。若被告坚持解除租房合同，则应当承担违约金，且房屋租金应当计算至接房时。本院当庭与乐锦波电话核实，其称由于担心其父母即原告李秀琼及乐宪在与被告交涉过程中受到伤害，才向被告发送了该条短信。被告辩称已经另行租赁了房屋，且已经于2020年9月12日解除了租房合同。本院向被告释明，要求原告退还房屋押金和三个月房租，需在三个工作日内提交反诉状。期限届满后，被告未向本院提交反诉状。 另，原被告均同意以2020年11月17日在本院组织调解时陈述的事实、发表的意见和提交的证据作为本案判决的依据，故本案转为简易程序继续审理后，未再开庭审理。 本院认为，原告李秀琼与被告李发强于2017年9月11日签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告李发强因自身经营问题解除合同，既不符合《租房合同》约定的解除情形，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。李发强辩称与原告李秀琼之子乐锦波达成了解除合同合意。经查，李秀琼才系租赁合同相对方，李发强也是向李秀琼支付的租金，且李发强没有证据证明李秀琼之子乐锦波关于同意解除合同的意思表示系受李秀琼的委托，故本院认为被告未与原告达成解除合意。虽然被告李发强无合同解除权，但原告在2020年10月13日向本院提起诉讼，主张计算至2020年11月12日的租金，且原告也未提供证据证明截止该日，案涉门市尚不具备还房的条件，故本院认定从2020年11月12日起，解除双方于2017年9月11日签订的《租房合同》。被告李发强应支付原告李秀琼20**年9月12日至2020年11月12日期间的房屋租金（88000元÷365天×62天）14948元。合同解除后，为防止损失的扩大，原告应当及时收回房屋，另寻出租，原被告之间的纠纷是否了结，不是无法收房的法定理由。因被告违约，原告必然遭受租金及利息损失。但原被告关于逾期支付租金按照每天3%计息和违约按照年租金的2倍赔偿的约定过高。本院以被告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告李发强赔偿原告李秀琼损失15000元。被告要求原告退还其交纳的房屋租金3000元、减免三个月房屋租金20100元，未依法提起反诉，本案不予处理，被告可以另案起诉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李秀琼与被告李发强于2017年9月11日签订的《租房合同》； 二、被告李发强于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李秀琼房屋租金14948元； 三、被告李发强于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李秀琼损失15000元； 四、驳回原告李秀琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费780元，由被告李发强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 廖万军 二〇二一年一月五日 法官助理 方 鹏 书 记 员 王小军