山东省广饶县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0523民初4965号 原告：蔡秀芬，女，1957年3月30日出生，汉族，现住广饶县。 委托诉讼代理人：卢献亭，山东广胜律师事务所律师。 被告：于少远，男，1981年7月31日出生，汉族，现住广饶县。 被告：张丽芹，女，1980年1月30日出生，汉族，现住广饶县。 二被告共同委托诉讼代理人：呼士广，山东正义之光律师事务所律师。 第三人：广饶县广饶街道家悦房产信息咨询服务中心，住所地：广饶县乐民小区**楼****车库，统一社会信用代码92370523MA3RXAPL5B1-1。 经营者：宋有翠，女，1991年1月13日出生，汉族，现住广饶县。 委托诉讼代理人：范庆章，山东鼎旭律师事务所律师。 原告蔡秀芬诉被告于少远、张丽芹、第三人广饶街道家悦房产信息咨询服务中心（以下简称家悦服务中心）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡秀芬的委托诉讼代理人卢献亭，被告于少远、张丽芹的共同委托诉讼代理人呼士广，第三人家悦服务中心的委托诉讼代理人范庆章当庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡秀芬向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告房款660000元、违约金134000元，合计794000元；2.判决被告支付占用原告资金期间的利息损失（自起诉之日起至款项付清止，以未支付款为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算）；3.依法判决被告承担诉讼费、保全费、律师费、保全担保费等。庭审中，蔡秀芬增加以下请求：要求第三人与被告共同支付违约金134000元、诉讼费12157元、保全费4770元、律师费39700元、保全担保费2000元。 事实与理由：两被告系夫妻关系。2020年10月16日，原告与被告于少远通过第三人签订《二手房居间买卖合同》，约定原告将所有的位于广饶县卖给被告，双方约定房屋总价款为670000元，同时约定了付款时间及付款方式、违约责任及违约方承担解决争议所发生的全部费用等事项。被告支付10000元定金后，对剩余房款不再支付。原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 于少远、张丽芹共同辩称,1.本案是房屋房屋买卖合同纠纷，房屋买卖必然涉及房屋共同共有人对房屋的所有权以及对共同的房产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利和义务。房屋买卖合同是一种民事法律行为，且房屋买卖行为复杂，涉及标的额巨大，因此，法律要求是合同当事人必须符合主体资格，同时房子买卖双方当事人应当表意真实且买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。而现实是原告的共有人张力军和被告于少远的共有人即原告起诉的本案被告张丽芹尚未在《二手房居间买卖合同》上签字（即未签约）的前提下，本案所谓的《二手房居间买卖合同》明显尚未成立，也就是本案诉讼主体不适格，涉案的《二手房居间买卖合同》相对于被告未成立，原告的诉讼请求没有法律依据，依法应当予以驳回。2.假如合同成立，原告依约须于2020年10月16日将房屋钥匙及相关物业单据等手续交付于被告，被告出具书面的接受验房证明。而实际上是原告于2020年11月2日才交给被告钥匙且至今未交付被告相关物业单据等手续，致使被告至今不知道原告及共有人的身份情况、房屋拆迁协议内容以及房屋的产权状况等原告必须告知的事项，事实明确证明了是原告违约在先。3.假如合同成立，被告于2020年11月10日之前向本案第三人账户转入购房款，由第三人代为无息保管，但第三人在其出具的合同中并没有注明指定的银行账户。2020年11月9日下午4时左右，被告到第三人处商议交款事宜，第三人告知被告：关于原告方的房屋手续没有交全，被告先不用交款。至今原告或者第三人也均未告知其指定的银行账户。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，涉及的房屋手续与购房款具有同等的法律地位，均是房屋交易中的必备项。而鉴于原告先前的违约事实结合第三人告知的事项，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，被告未支付房款是依法行使先履行抗辩权，根本不是违约。原告向被告主张违约金根本不能成立。 家悦服务中心述称，原告新增的诉讼请求无事实及法律依据，原、被告与第三人签订的《二手房居间买卖合同》第十条第二项中明确约定第三人提供中介服务的完成标准为乙方与甲方签订《房屋居间买卖合同》，在《二手房居间买卖合同》签订完成后第三人的居间服务已经完成，原、被告之间的款项支付及材料交付等问题系原、被告双方之间的履行，双方之间是否违约，与第三人无关，第三人无须让任何一方承担违约责任。同时，根据第十三条第三项规定，该规定约束的对象为甲乙双方，第三人无须承担诉讼费、律师费等费用。根据合同第十二条第七项，因丙方过错导致合同履行不能，造成原告或被告损失时第三人最高赔偿数额以收取的居间费用为限，但在本案中第三人并无过错。请求法院依法认定案件事实，依法判决。 本案经审理后认定事实如下： 1.2017年10月，广饶县广饶街道西关棚户区改造一（二）项目启动，该棚户区内的十八村、十九村范围内房屋被征收。蔡秀芬与其丈夫张力军均系广饶县广饶街道十九村村民，该夫妇二人在该村的房屋被征收。2017年10月19日，张力军与广饶县住房和城乡规划建设局签订《房屋征收补偿协议书》一份，蔡秀芬在该协议委托代理人处签字，协议约定按照以房置换的方式进行安置，安置地点在广饶县地块。后在该安置地点建成金隅花苑小区。2020年10月8日，蔡秀芬、张力军夫妇接到通知，被告知在2020年10月13日上午抓阄确定选房顺序，在2020年10月14日及15日上午对130型楼房进行选房，在2020年10月16日及17日上午对100型楼房进行选房。蔡秀芬、张力军夫妇于2020年10月16日选定100型楼房，该楼房为广饶县，即涉案房屋。 2.2020年10月16日，蔡秀芬（甲方）与于少远（乙方）、第三人家悦服务中心（丙方）签订《二手房居间买卖合同》，约定：甲方将广饶县楼房一套即涉案房屋出售给乙方，房屋总价款为670000元，相关今后的办理过户税费等费用由乙方负担；并约定合同签订之日由乙方支付定金10000元，于2020年11月10日之前由乙方将房款660000元付至丙方账户；乙方于合同签订之日支付丙方服务费6700元。 3.上述合同签订后，于少远于合同签订当日通过微信转账方式向家悦服务中心工作人员支付定金10000元及服务费6700元。 2020年11月2日，蔡秀芬将涉案房屋交付给于少远，于少远对涉案房屋部分房间涂刷了乳胶漆。后于少远未在2020年11月10日之前将剩余房款660000元付至家悦服务中心账户。 另查明，被告于少远、张丽芹系夫妻关系。 上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的广饶县街道西关片区棚户区改造一（二）项目广饶街道十八村十九村房屋征收补偿协议书1份、分房通知书1份、广饶县城镇建设房屋征收验收合格证1份、原告与张力军的结婚证1份、张力军出具的委托蔡秀芬全权处理涉案房屋的证明1份、张力军的身份证复印件1份、户口本1份、通知1份、《二手房居间买卖合同》1份、定金收到条1份、保全担保费发票1张、律师代理费发票1张、《委托代理合同》1份、律师服务收费标准文件1份、视频光盘1张，被告提交的视频光盘及书面通话材料各1份、微信转账截图1份，本院对张力军的调查笔录等证据在案佐证为凭，足以认定。 本院认为，一、关于原告主体问题。本案中，根据原告蔡秀芬提交的结婚证等证据及通过本院对张力军的调查笔录证实张力军明确表示其同意由其妻子蔡秀芬独立行使合同权利，故本案中原告主体适格，二被告关于原告主体不适格的抗辩理由不能成立。 二、原告的诉讼请求是否合理问题。 1.本案中，于少远于庭审中陈述其同意支付涉案房款660000元，应视为其同意继续履行合同，于少远、张丽芹虽系夫妻关系，但根据合同相对性原则，张丽芹并非合同一方当事人，原告要求张丽芹支付房款没有合同依据，故应由于少远向蔡秀芬支付剩余房款660000元，张丽芹在本案中不应承担合同责任。 2.关于违约金问题。本案中，蔡秀芬与于少远作为具有完全民事行为能力人，且作为广饶县本地人，其均应知道购买回迁安置房与购买商品房在房屋的交接、今后的产权证的办理等诸多方面存在差异，蔡秀芬亦应按照合同约定及时向于少远提供相应涉案房屋的相关材料以便完成涉案房屋的顺利交接。原告在本案中已向被告于少远交付了涉案房屋，履行了主要合同义务，且于少远已对涉案房屋部分区域涂刷了乳胶漆，进行了占有使用，双方虽就剩余房款的交付均通过第三人进行过交涉，但被告于少远未按照合同约定在2020年11月10日之前将房款660000元付至家悦服务中心账户，其行为已构成违约，其虽主张行使先履行抗辩权，但证据不足，其抗辩理由不能成立。涉案合同虽然约定了按照房屋成交价的20%支付违约金，被告于少远于庭审中主张如其抗辩理由不成立，请求法院依法调整违约金，纵观本案实际案情，于少远向原告支付的违约金应当以原告的实际损失为依据，原告主张的违约金以其下列实际损失予以确定，即剩余房款660000元自应付之日至实际付清之日期间的利息损失及原告提起本案诉讼的相关费用，包括律师费、诉讼费用、保全担保费用等合理费用，本院对原告主张的违约金134000元不予支持。 三、家悦服务中心是否应与被告于少远、张丽芹共同支付违约金134000元、诉讼费12157元、保全费4770元、律师费39700元、保全担保费2000元问题。 庭审中，原告蔡秀芬未提交相关证据证实家悦服务中心存在涉案合同约定的违约情形，故原告的该项诉讼请求证据不足，本院不予支持，第三人家悦服务中心无须承担民事责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告于少远于本判决生效后十日内向原告蔡秀芬支付房款660000元，并支付相应利息（以660000元为基数，自2020年11月16日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的2020年11月份贷款市场报价利率3.85%计付）； 二、被告于少远于本判决生效后十日内向原告蔡秀芬支付律师代理费支出39700元、保全担保费2000元； 三、驳回原告蔡秀芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12157元，减半收取6078.50元，由原告蔡秀芬负担974.50元，被告于少远负担5104元；财产保全费4770元，由被告于少远负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  常兴泉 二〇二一年一月二十五日 书记员  常银萍 附判决书所适用法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。