河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终17686号上诉人（原审被告）：郑州煌庭置业有限公司，住所地郑州市中原区中原路西三环西流湖街道办事处**，现经营场所郑州市郑东新区平安大道**正商环湖国际**。法定代表人：刘会蕊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：于鹏昭，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：程伟峰，河南瀛豫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周振军，男，1972年5月12日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：杜孟孟，河南国银律师事务所律师。上诉人郑州煌庭置业有限公司（以下简称煌庭公司）因与被上诉人周振军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初6923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年12月29日公开开庭审理了本案。上诉人煌庭公司的委托诉讼代理人于鹏昭及被上诉人周振军的委托诉讼代理人杜孟孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。煌庭公司上诉请求：1.撤销原判，并依法发回重审；2.本案一、二审诉讼费、保全费、保函费、律师费等全部费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院在程序上存在重大错误，在未能有效送达开庭传票的情况下，缺席审判，并于审判次日出具判决，完全剥夺了煌庭公司依法享有的一审的答辩、反诉等诉讼权利。同一时期，煌庭公司在中原区法院因同一事由，涉及4个诉讼案件，其余3个案件煌庭公司均收到开庭传票并按时参与诉讼并依法提起反诉。唯有本案煌庭公司未收到一审法院的任何诉讼文书(包括但不限于起诉状、传票、举证通知书、判决书等)，而本案中周振军一审的代理律师，同时代理煌庭公司在中原区法院涉诉的另一个案件(此案件煌庭公司已收到相关诉讼文书)。因此，一审法官不存在任何送达障碍，在此情况下，一审法院不仅未穷尽送达手段，而且也未公告送达，便直接缺席开庭，并在开庭次日出具判决，显然，一审诉讼程序存在重大错误。一审判决的送达同样存在严重的程序错误。煌庭公司员工代理人，在中原区法院开庭后，经查询才第一次联系上一审法官。在询问案件何时开庭的时候，被告知案件判决已经出具，直接让煌庭公司员工领取一审判决一份，未签署任何送达地址确认书以及送达回证。综上，一审法院程序已严重违法，造成剥夺了煌庭公司一审的答辩反诉等诉讼权利，影响了实体公正，从而造成判决有失公允，根据民事诉讼法相关规定，应当撤销一审判决，并交由一审人民法院重审。二、一审法院认定事实错误，判决结果显失公平，违反相关法律规定。本案并非常规的房屋买卖纠纷，煌庭公司于2018年与周振军所在单位郑州市土地储备中心达成内部房屋团购协议，双方涉及房屋团购将近100余套。因周振军自身不具备购买团购优惠房屋的条件，周振军要求煌庭公司补偿其所谓未享受优惠购房的损失。煌庭公司于2019年9月30日取得《郑州市商品房预售许可证》，之后，周振军非但不按照《购房意向书》《购房意向书补充协议》《湖溪苑成套商品住宅认购协议书》履行合同，反而要求煌庭公司补偿其所谓未享受优惠购房的损失。煌庭公司最终迫于周振军处于土地管理部门工作的优势地位，以及对其余合法购房户的不利影响，最终被迫同意通过违约金以及利息的方式向周振军支付补偿(此时煌庭公司并不存在任何违约情形)。煌庭公司在事实上被迫形成了对周振军的借款事实(即2019年10月21日周振军的购房款转换为借款)。一审判决违约金明显过高，显失公允。周振军仅分别于2018年4月26日支付30万元、2018年5月30日支付30万元，并于2019年9月5日支付12万元，合计72万元。而煌庭公司已经于2019年12月分两次向周振军支付了30万元，并按约定支付利息(每月1分息)：2019年12月31日支付2.16万元、2020年6月4日支付2.16万元、2020年7月29日支付2.16万元、2020年9月23日支付0.72万元，合计向周振军支付了37.2万元。若再加上一审法院支持的所谓10万元违约金，周振军在本金72万元的基础上，一年左右的时间，周振军已经受益了37.2万元，获益率已达51.7%左右，远超法定民间借贷的最高利率年化15.2%(4倍LPR)，也高于违约金最高法定支持额度。故一审法院认定事实错误，判决结果显失公平，违反相关法律规定。综上所述，望法院全面查明事实，判如诉请。以便煌庭公司能在发回的一审中依法答辩并提起反诉。周振军辩称：一、一审法院送达程序合法。根据最高法院印发的《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的通知第八条、第九条的规定，本案中，一审承办人及书记员多次与煌庭公司的工作人员联系，其均未予接听，在该情况下，按照煌庭公司的工商登记显示的住所地邮寄送达传票等法律文书并无不当。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。首先，煌庭公司所述均与事实不符。1.周振军具有购买团购优惠房屋的条件。否则煌庭公司不会与周振军签订《购房意向书》《购房意向书补充协议》《认购协议书》等，周振军更不会向煌庭公司支付高达60万元的购房款及12万元的车位款。2.煌庭公司的该地块审批手续由区级部门办理，与周振军单位不存在任何利益关系，而周振军作为一个普通职员对于土地的审批也不具有任何决定权，不存在煌庭公司所说的优势地位，更不存在以“优势地位”胁迫煌庭公司的问题。3.煌庭公司所说的“被迫形成借款关系”更是严重与事实不符。在煌庭公司提出解除《认购协议书》之后，周振军及其他同事即提出及时退回购房本金以便于购买其他房屋，是煌庭公司一再推迟退还时间，并提出愿意支付一分息，如果不是突发疫情对房价造成一定的阻力，恐怕一分息远远比不上房价上涨的速度。事实上，直到本案起诉至法院，在诉前调解阶段，煌庭公司还一再提出让周振军将还款时间往后延延，愿意提前支付利息等。而直至本案一审开庭前，煌庭公司还在和周振军协商推迟本金归还时间的问题，自始至终都是煌庭公司不愿意归还购房本金，根本不存在煌庭公司所述的“被迫形成借款关系”，且双方之间也并非是借款关系。其次，违约金系双方明确约定，并不违反法律规定，也不存在显失公平的问题。在周振军与煌庭公司签订的《购房意向书》第四条第一款明确约定，乙方即周振军缴纳的30万元作为定金，煌庭公司违反《购房意向书》约定内容终止销售的，按照30万元的同期银行贷款利率退还乙方本息，并支付30万元的违约赔偿；双方签订的《认购协议书》第四条第一款也明确作出了上述约定。同时，双方约定的团购价为9400元/平方米，而2019年10月份煌庭公司提出解除《认购协议书》时涉案房屋的市场价已升至14000元/平方米，周振军认购房屋面积为137.33平方米，房屋总差价达60余万元，远超过双方约定的30万元违约金（定金）。在此背景下，无论是基于“定金双倍返还”还是“房屋差价而造成的违约损失”，煌庭公司在违约的情况下向周振军支付的30万元均合法有据。煌庭公司为了筹措资金于2018年5月份发起团购，在2019年9月底办理《预售证》具备销售资格后即提出解除《认购协议》，在周振军接受煌庭公司的条件与其签订《补充协议》《谅解协议》后，煌庭公司又一而再的拖延支付违约金、购房本金至今，煌庭公司不顾诚信，一步步引导周振军进入其套路：一边可以使用周振军的购房款用于周转，一边可以将该房屋再次高价出售，以得到更多的资金流。至今距离周振军缴纳购房款已两年有余，煌庭公司还尚未归还购房本金。煌庭公司不顾自己长期占用了周振军的资金，且在房屋涨价的情况下给周振军造成的损失事实，以一分息为标准认为协议显失公平，于情于理于法均不通。一审法院判决煌庭公司向周振军支付的10万元违约金系其未按时归还本金，违反双方签订的《补充协议二》之约定而应支付的违约金，与之前基于其不愿继续履行双方签订的《认购协议》而给周振军造成损失的情况下向周振军支付的违约金（实际是房屋差价损失）不冲突。综上所述，煌庭公司的上诉请求毫无事实和法律依据，请求二审法院查清事实后驳回其上诉请求，维持原判。周振军向一审法院起诉请求：1.依法判决被告向原告返还购房款72万元；2.依法判决被告向原告支付违约金10万元；3.本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月26日，原、被告签订《购房意向书》；2018年7月21日，原、被告签订《认购协议书》，约定：原告认购被告开发的湖溪苑项目2单元9层东户140.03平方米房屋。原告于2018年4月26日当天向被告支付30万元购房款；于2018年5月30日支付给被告30万元购房款；于2019年9月5日向被告支付12万元车位款。2019年9月底，原、被告因购房事宜发生争议，经双方协商分别于2019年10月25日、12月19日达成《谅解协议》、《补充协议》，被告承诺2020年9月24日偿还原告购房费用72万元，如到期不还，原告有权选择要求被告承担违约责任：（1）支付违约金10万元；（2）自逾期之日起按月息2分计息。一审法院认为，原、被告自愿达成关于的《谅解协议》、《补充协议》，不违反法律禁止性规定，对其效力该院予以认定。被告未依法到庭应诉，应承担不力的法律后果，被告未举证证明其履行合同约定，应承担违约责任，故对原告诉讼请求，该院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告郑州煌庭置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周振军购房费用72万元并支付违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6000元（已减半收取）、保全费4620元、保函费1640元，共计12260元，由被告郑州煌庭置业有限公司负担。本院二审期间，周振军未向本院提交新证据。煌庭公司向本院提交以下证据：第一组证据：《购房意向书》《补充协议》《湖溪苑成套商品住宅认购协议书》《补充协议》《谅解协议》《补充协议二》《郑州市商品房预售许可证》，拟证明：1.煌庭公司已经于2019年9月30日具备履行《购房意向书》《补充协议》《湖溪苑成套商品住宅认购协议书》的能力，无任何违约事项，无需向周振军退款；2.双方应继续履行协议，即使解除合同，煌庭公司无任何违约之处，本金应予以退还，并按照实际占用时间支付合法合理的利息，不应支付所谓的违约金30万元；3.《补充协议》《谅解协议》《补充协议二》均为煌庭公司迫于周振军职务优势被迫签订，应为无效予以撤销。第二组证据：向周振军支付款项的电子回单，拟证明：1.煌庭公司已经向周振军支付37.2万元款项。2.周振军获益率达51.7%，远超法定民间借贷最高利率年化15.2%（4倍LPR），也高于违约金最高法院支持额度。一审法院判决显失公平。周振军质证认为：对第一组证据真实性认可，证明目的不予认可。1.《购房意向书》《认购协议书》第四条第一款均明确约定30万元为定金，另有30万元违约金的约定。因此该证据恰能证明煌庭公司之前向周振军支付的30万元无论是基于违约金还是定金双倍返还均合法有据。2.该三份协议系双方真实意思表示，合法有效，不存在无效或可撤销情形。3.周振军认可煌庭公司已经具备了房屋预售许可证，但就是因为其具备了出售条件，认为该涉案房屋可以卖更高的价格，才要求与周振军解除双方签订的《购房意向书》及《认购协议书》等。对第二组证据的真实性认可，证明目的不认可。1.该37.2万元中，30万元为煌庭公司向周振军支付的违约金，该违约金的支付是基于煌庭公司不愿意继续履行双方签订的《购房意向书》和《认购协议书》。7.2万元为其违约后仍不返还本金的资金占用利息，该款项均合法有据，且不是本金。2.周振军于2018年4月26日向煌庭公司支付30万元购房款，2018年5月30日又向煌庭公司支付购房款30万元，2019年9月5日向煌庭公司支付车位款12万元。其中60万元支付至今已近三年时间，而非煌庭公司所述的一年左右。3.本案不是民间借贷，不适用煌庭公司所述的四倍LPR的规定。另本案中因煌庭公司违约不愿继续履行双方签订的《购房意向书》和《认购协议书》等，而给周振军造成了60万余元的损失，远超过双方约定的30万元，因此不存在违约金过高的情形。本院对煌庭公司二审中提交证据的真实性予以确认。本院经审理查明：2018年4月26日，煌庭公司与周振军签订《购房意向书》，2018年5月30日，双方签订《补充协议》，2018年7月22日，双方签订《湖溪苑成套商品住宅认购协议书》，2019年10月25日，双方签订《补充协议》及《谅解协议》，2019年12月19日，双方签订《补充协议（二）》。煌庭公司依据《补充协议（二）》，分别向周振军支付下列款项：2019年12月19日15万元，2019年12月24日15万元，2019年12月31日21600元，2020年6月4日21600元（附言注明系第二季度利息），2020年7月29日21600元（附言注明系2020年5月24日至2020年8月23日利息），2020年9月23日7200元（附言注明系2020年8月25日至2020年9月24日利息）。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，一审法院以煌庭公司工商登记住所地为送达地址，以法院专递方式向煌庭公司邮寄送达起诉状副本、传票等，因原址查无此单位，导致诉讼文书被退回。二审中，煌庭公司称其经营场所变更，但其工商登记住所地未予变更。依照最高人民法院《关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的相关规定，一审法院的送达程序并无不当。煌庭公司参与诉讼的与本案案情相同的另案一审裁判结果，与本案一审裁判标准一致。煌庭公司上诉称一审未按程序向该公司送达法律文书，主张一审程序违法，影响实体公正，其该项主张与事实不符，对其该项主张本院不予支持。煌庭公司收取周振军购房款及车位款后，因购房事宜发生争议，经双方协商，签订《补充协议》《谅解协议》及《补充协议（二）》。煌庭公司虽按《补充协议（二）》的约定支付了30万元违约金，并支付了相应的利息，但煌庭公司未按《补充协议（二）》约定的期限向周振军退还本金，构成违约，应当承担相应的违约责任。周振军根据《补充协议（二）》关于违约责任的约定，主张煌庭公司支付违约金10万元，一审法院予以支持并无不当。煌庭公司上诉称违约金过高的主张，理由不足，对其该项上诉主张本院不予支持。综上所述，郑州煌庭置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12000元，由郑州煌庭置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二一年一月十二日书记员  李志琳