河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终18045号上诉人(原审被告):张丽琴，女，汉族，1979年1月27日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李建华，郑州市铭功路法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告):高云飞,男,汉族,1972年4月13日出生,住河南省新郑市。委托诉讼代理人：迟海媛,河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金伟,河南见地律师事务所律师。上诉人张丽琴因与被上诉人高云飞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初21241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。张丽琴上诉请求：1、依法撤销（2020）豫0105民初21241号民事判决书;2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;3、依法判决被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。二、事实是被上诉人就没诚心买房。被上诉人购买的房子是:新世纪开发商在郑州市法院已经查封的土地上建房,导致多家房子的产权人包括本案上诉人去找新世纪开发商维权闹事(当时闹事扩大化开发商将面临大金额赔偿的风险),开发商代表人王总为了不让上诉人去闹事平民愤,就找到被上诉人购买涉案房屋,双方根本就不认识。1、两笔房款都是刘英华(新世纪公司的职工)支付90万元,2、被上诉人购买房子没从自己账户中出一分钱;3、被上诉人明知是被查封的土地不能过户为何要买?4、被上诉人购买后为何三年内不要求过户?5、被上诉人拿到钥匙后为何2年不入住也不出租?6、被上诉人为何拿到钥匙后不缴纳物业费?通知他缴费为何不接电话?最后联系王总让上诉人通知新世纪开发商的员工缴纳物业费?自称新业主连宝玲(微信莲子)催办过户。三、上诉人于2019年4月在涉案房产无抵押无查封的情况下通知被上诉人办理过户时为何推诿不办理过户?因为被上诉人不过户导致上诉人卖房时不是唯一(卖另外一套房子时),买房时不是首套,导致上诉人购买房子时利息多出百分之二十使损失增加。在给上诉人造成严重经济损失办理抵押后,无法办理过户时被上诉人发出书面通知要求过户,请问被上诉人为何在无抵押能过户时多次电话不接?短信催办过户推诿,回复上诉人称找到委托人了再说,不配合过户,偏偏在抵押后不能过户时要求过户?四、被上诉人自愿承担上诉人又买房多缴纳的税金3万元。被上诉人也承认自己的过错,愿意承担又买房子多缴纳的税金。五、因不过户给上诉人造成严重经济损失,在办理抵押后发出书面通知要求办理过户用心何在?上诉人认为新世纪开发商、被上诉人、刘英华、连宝玲(微信莲子)、庞某某等人在该房子中存在欺诈行为,别有用心,根本不是诚心买房,因为被上诉人的一切行为不符合买房子的正常逻辑思维,被上诉人拖欠两年物业费拒接电话,因为不过户物业公司还是通知上诉人,导致上诉人的损失不断增加,因为对方不交纳物业费无奈才办理出租,因为对方不赔偿损失无奈才办理抵押登记(一直偿还抵押款)。六、被上诉人拒绝办理过户导致上诉人连环损失,环环相扣,给上诉人造成近40万元的损失。因此说被上诉人拒绝过户的一个行为导致上诉人造成四处严重的经济损失。首先:卖房不是唯一将比同小区同规格的少卖9万元损失;其次:买房不是首套得多交百分之二十即22万多元的利息损失;最后:是多出税金3万多元;另外:上诉人缴纳两年物业费的损失。七、支付9万元违约金没有依据。理由(1)是双方签订的合同第七条明确约定,如上诉人把房子卖给第三人应支付房款总额的百分之十违约金,结合本案,上诉人没有把房子卖给第三人。理由(2)2017年缴纳完房款后当天的承诺书(承诺书是在未给上诉人造成任何损失的情况下才生效)注明:如7日没办理过户给被上诉人造成损失了,上诉人承担相应赔偿责任,如引起诉争的,上诉人自愿负担相应的违约金,结合本案并没有给上诉人造成损失,所以给被上诉人9万元违约金没有依据。八、双方签订的二手房买卖合同及承诺书均系格式化霸王条款。因为合同中没有约定被上诉人不配合办理过户需支付违约金,更没约定被上诉人不配合过户给上诉人造成的损失应该赔偿。综上所述,上诉人认为被上诉人买房是别有用心,因为所有的一切行为从土地被查封开始到自称新业主发微信说走法律途径解决都不符合逻辑,明知是土地被查封的房子还要买,哪有缴纳全款房后不要求过户、在卖方通知过户后推诿拒绝办理过户,还说需找个委托人,自称是新业主叫连宝玲(微信莲子),微信要求上诉人办理过户,并自愿承担上诉人多交的税金,否则通过法律解决。全款房购买后房子一直处于闲置,哪有故意等到被抵押后办理过户,因此，一审判决认定事实错误,判决解除合同错误,望查清事实,依法改判。高云飞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、答辩人与上诉人双方签订的《二手房买卖合同》（下称“买卖合同”）是双方真实意思表示、合法有效，答辩人已经按照合同约定全额支付了购房款，上诉人违约不配合办理过户，且将案涉房屋设立抵押登记，导致答辩人无法实现合同目的。1、买卖合同是双方真实意思表示，案涉房屋不具有限制交易、无法交易的相关情形，双方签订的买卖合同合法有效，均应按约履行。根据买卖合同第四条约定“双方同意，本合同签订后根据双方约定的时间共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”；买卖合同第六条约定“卖方应当在买方付完全款后，十日内将该房屋交付买方”；2、答辩人于2017年6月份两次全额支付了购房款90万元，根据买卖合同约定，上诉人应当在收到款项10日内将房屋交付答辩人，且在接到答辩人通知后配合办理房屋权属转移登记手续。3、在答辩人多次催促上诉人交付房屋、配合办理房屋权属转移登记后，上诉人将房屋钥匙交付答辩人，但未经答辩人同意，又将门锁撬开，擅自出租给第三方拒不交房，答辩人通过报警、沟通等多次协商均未能入住房屋。后答辩人于2020年8月3日、2020年8月19日向被上诉人邮寄发送了书面通知，上诉人签收后不予回复，并在半个月后立即将案涉房屋设立了抵押登记，抵押登记权利人为陕西省国际信托股份有限公司，以其实际行为明确表示拒不履行合同、不配合办理过户，导致答辩人的合同目的无法实现。二、上诉人已于2017年6月收到全部购房款90万元，又于2019年将房屋出租取得年租金收益18000元，上诉人所称其经济困难和损失没有合理依据。答辩人已经按照买卖合同的约定，于2017年6月将全部购房款90万元全额支付给了上诉人，上诉人一直持续占有使用该笔款项，且案涉房屋的建筑面积为55.52平方米，一年的物业费金额约360元，案涉房屋出租收益为每月1500元，每年租金收益为18000元，每年的租金收益远远高于物业费的金额。上诉人称其因无法交纳物业费，造成严重经济损失，无奈撬门锁将案涉房屋出租，在已经收到全部购房款的情况下，称因经济困难无奈将案涉房屋设立抵押贷款，均与常理不符，没有合理依据。三、上诉人拒不交房且将案涉房屋设立抵押，答辩人有权解除买卖合同，上诉人对案涉房屋买卖合同的解除存在过错，根据上诉人出具的承诺书以及买卖合同约定，应向答辩人支付违约金。上诉人向答辩人出具的承诺书载明“…本人承诺按照贵我双方所签房屋买卖合同的约定向贵方交付房屋；自本人收到贵方通知后7日内无条件配合贵方办理房屋交易的税费缴纳、立契过户、申领不动产等事宜，如本人未按照上述承诺履行给贵方造成损失的，本人承担相应赔偿责任，如引发诉争的，自愿负担相应的违约金、诉讼费、律师费、执行费、保全费等”，且参照双方签订买卖合同的第七条，因为卖方违约的原因导致解除本合同的，应按已付房价款的10%支付违约金，案涉房屋因上诉人拒不交房且将案涉房屋设立抵押，不配合答辩人办理过户、导致答辩人无法实现目的，答辩人有权解除买卖合同，上诉人对案涉房屋买卖合同的解除存在过错，应当根据上述约定向答辩人支付违约金。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，因上诉人违约拒不交房且将案涉房屋设立抵押，导致答辩人无法实现合同目的，答辩人有权解除买卖合同，上诉人因违约对合同解除存在过错，应当向答辩人支付违约金，恳请二审法院维持原判。高云飞向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告2017年6月5日签订的《二手房买卖合同》。2、判令被告向原告返还购房款900000元，支付违约金90000元，并赔偿原告租金损失19500元（自2019年6月20日起计算至2020年7月20日）。3、本案诉讼费用、律师费、保全费由被告全部承担。一审法院认定事实：1、原告与被告于2017年6月5日签订了《二手房买卖合同》，主要约定：“原告购买被告位于金水区郑花路59号2金水区××2113号楼东12单元5层东户房屋，房屋总价款90万元。买卖合同第四条约定双方同意，本合同签订后根据双方约定的时间共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买卖合同第六条约定卖方应当在买方付完全款后，十日内将该房屋交付给买方”。2、2017年6月5日，原告高云飞向被告张丽琴转账支付40万元，2017年6月10日，原告高云飞向被告张丽琴转账支付50万元。3、同日，被告向原告出具了收条，载明：“今收到高云飞购买郑花路21世纪社区二期三区13栋东12单元5层东户购房款玖拾万元正（￥900000元），房款已全部结清”。4、同日，被告向原告出具了承诺书，载明：“因贵方购买本人所有的位于金水区郑花路21世纪金水区××2113幢东12单元5层东户房屋，现本人已收到全部购房款，为妥善处理后续该房屋过户事宜，本人承诺按照贵我双方所签房屋买卖合同的约定向贵方交付房屋；自本人收到贵方通知后7日内无条件配合贵方办理房屋交易的税费缴纳、立契过户、申领不动产等事宜；如本人未按照上述承诺履行给贵方造成损失的，本人承担相应赔偿责任，如引发诉争的，自愿负担相应的违约金、诉讼费、律师费、执行费、保全费等”，并签字捺手印。5、2019年9月26日，被告将案涉房屋出租，约定租赁期限为2019年10月1日至2020年9月30日，房屋租金为每月1500元，每三个月支付一次。6、2020年8月3日，原告向被告发出关于要求张丽琴移交房屋并配合办理过户登记手续的通知书；2020年8月19日，原告向被告发出解除合同通知书；7、2020年9月9日，被告将案涉房屋设立抵押登记，权利人为陕西省国际信托股份有限公司，抵押金额50万元。一审法院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示、依法成立、合法有效，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已将全部购房款支付至被告，案涉房屋至今仍由被告占有、使用、出租，享有收益，且被告已于2020年9月将案涉房屋设立抵押登记，导致原告无法实现合同目的，原告诉请要求解除双方签订的《二手房买卖合同》，于法有据，该院予以支持。买卖合同解除后，被告应向原告返还全部购房款900000元。因本案导致案涉房屋无法过户的原因在于被告将案涉房屋设立抵押登记，被告虽辩称案涉房屋不过户的原因在于原告，但被告在原告向其发出书面通知后，亦未配合办理房屋过户，并将案涉房屋设立抵押登记，以实际行为表明其不继续履行合同，对导致本案合同的解除存在过错，参照原被告双方签订的二手房买卖合同中关于合同解除后的违约金约定条款，被告应当向原告支付原告已付房价款900000元的10％违约金即90000元，原告该诉请于法有据，该院予以支持。原告诉请要求被告赔偿租金损失19500元与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告高云飞与被告张丽琴双方于2017年6月5日签订的《二手房买卖合同》；二、被告张丽琴于本判决书生效之日起十日内向原告高云飞返还购房款900000元、支付违约金90000元；三、驳回原告高云飞的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6988元，保全费用5000元，共计11988元，由被告张丽琴负担。本院二审期间，张丽琴提交如下证据：一、郑州市不动产中心发给金水区分中心的交办函一份，证明上诉人购买的21世纪社区该套涉案房屋，当时因为土地被查封。二、执行异议书一份，证明上诉人和其同伙一个叫徐龙的人，因为土地查封导致房屋无法买卖和抵押找开发商去闹事。三、郑州市不动产中心条登记资料查询结果证明三份，第一份证明在2019年10月，该房产无查封、无抵押，第二份是2020年12月11日，证明该房产于2020年9月9日抵押登记，第三份是该房产于2019年12月6日正式办理抵押登记。三份证据证明房产是在2019年12月设立抵押登记的。高云飞质证称，对郑州市不动产登记中心交办事项函真实性没有异议，关联性有异议。该交办函的印发时间是在2016年11月17日，本案双方签订买卖合同的时间是在2017年6月5日，双方签订买卖合同时，买卖合同明确约定第二条，该房屋抵押情况为未设定抵押，第五条，卖方保证该房屋没有产权和债权债务纠纷，因政府政策和开发商的原因造成该房屋不能办理产权登记除外，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。从上述合同签订能够看出该房屋在签订买卖合同时不存在限制交易和无法交易的情形。对执行异议书真实性没有异议，但是对其合法性和关联性都有异议。该证据也是在2016年11月30日提起，在双方签订买卖合同之前与本案没有关联关系。对三份不动产登记资料查询结果证明真实性没有异议，该证据可以证明上诉人在被上诉人高云飞要求办理过户，并且发送书面通知以后，上诉人没有配合办理过户手续，并且在半个月后就是在2020年9月9日将房屋设立了抵押登记，导致本案被上诉人无法办理房屋过户手续，无法实现合同目的。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，被上诉人高云飞与上诉人张丽琴签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。高云飞已按约将全部购房款支付至张丽琴，但案涉房屋至今仍由张丽琴占有、出租，享有收益，且张丽琴已于2020年9月将案涉房屋设立抵押登记，致使高云飞无法实现合同目的，所以，高云飞要求解除双方签订的《二手房买卖合同》，于法有据，原审法院予以支持并无不当。买卖合同解除后，张丽琴应向高云飞返还全部购房款90万元。由于导致无法过户的原因在于张丽琴将案涉房屋设立抵押登记，且在高云飞向其发出书面通知后，亦未配合办理房屋过户，因此，张丽琴对导致本案合同的解除存在过错，虽然张丽琴并未将涉案房屋出卖给第三人，但将房屋设立抵押登记，同样导致高云飞不能取得房屋所有权证，故原审参照双方签订的二手房买卖合同中关于合同解除后的违约金条款，从而认定张丽琴应当向高云飞支付已付房价款90万元的10％违约金即9万元亦无不当。上诉人张丽琴称是因被上诉人推诿不办理过户，导致其受到损失才将房屋设立抵押，但若存在上诉人所称的情况，上诉人张丽琴可通过正当途径进行解决，而不应擅自将涉案房屋设立抵押登记。二审中上诉人提交的证据，不能证明其上诉理由成立，本院不予采信。综上所述，张丽琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13976元，由张丽琴负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年一月五日法官助理张彦超书记员娄杨杨