辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14939号上诉人（原审被告）：沈阳其乐家物业有限责任公司沈阳分公司，住所地：中国（辽宁）自由贸易试验区沈阳片区。法定代表人：马金静，系公司经理。委托诉讼代理人：徐海忠，系辽宁宝铎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪春艳，女，汉族，住址沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：刘天兵，男，汉，住址沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：沈阳红星美凯龙物业管理有限公司，住所地：沈阳市铁**。法定代表人：安中华，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈桂军，系上海市国茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳红星美凯龙世博家居广场置业有限公司，住所地：沈阳市铁**。法定代表人：张发世，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈桂军，系上海市国茂律师事务所律师。上诉人沈阳其乐家物业有限责任公司沈阳分公司（简称：沈阳其乐家物业）因与被上诉人洪春艳、刘天兵、沈阳红星美凯龙物业管理有限公司（简称：红星美凯龙物业）、沈阳红星美凯龙世博家居广场置业有限公司（简称：红星美凯龙置业）财产损害赔偿纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初14259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。案件现已审理终结。沈阳其乐家物业上诉请求，撤销一审判决，改判被上诉人红星美凯龙物业赔偿原告洪春艳、刘天兵房屋租金损失10,200元、装修损失5895元，共计16095元；被上诉人红星美凯龙置业对上述款项承担连带赔偿责任或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审判决事实认定错误。案涉墙体内消防管道的渗漏实际发生时间是在被上诉人红星美凯龙物业服务红星国际公寓小区期间，延续至上诉人接受该小区的物业管理期间。且红星美凯龙二期工程(含红星国际公寓小区)的消防设施、设备等至今仍由被上诉人红星美凯龙物业管理，没有分割，亦未与业委会及上诉人完成交接工作。二、一审法院适用法律错误。本案是财产损害赔偿纠纷，因为上诉人沈阳其乐家物业未与被上诉人红星美凯龙物业交接消防设施隐蔽工程的管理权，被上诉人洪春艳、刘天兵才将上诉人及被上诉人红星美凯龙物业、红星美凯龙置业诉至法院。一审法院既认定漏水根源是楼体墙内的消防管线渗漏，就应查明确认案涉小区的消防设施、设备的管理者，即本案的侵权人，同时查明确认侵权行为的违法性、与损害事实的因果关系等。但一审法院未查明上述事实，将应当在一个案件中解决的问题，人为的拆分为多个案件，增加诉累。另，一审法院认定的房租损失、装修损失的数额的证据不充分，不足以确定本案实际的损失。上诉人没有案涉小区案涉消防管线的管理权，不是本案的侵权人，不应当承担赔偿责任。案涉消防管线的管理人红星美凯龙物业，其应承担赔偿责任。上诉人恳请二审查明事实，维护上诉人的合法权益。洪春艳、刘天兵辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。红星美凯龙物业辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，案涉争议应由上诉人承担责任。红星美凯龙置业辩称：案涉房屋已验收合格，实际交付，案涉争议系当事人物业服务合同项下的民事争议，与本公司无关。洪春艳、刘天兵向一审法院提出诉讼请求：判令三被告维修漏水消防管道、赔偿原告房租20,400元、装修费5,895元、误工费1,500元；案件受理费由被告承担。事实理由如下：原告从被告红星美凯龙置业处购买沈阳市铁西区33-2号（9-24号）房屋，进行装修后出租给案外人陈延博。由于消防管道漏水，房屋墙壁、地板等被水浸泡，陈延博无法居住，遂解除了与原告签订的租赁合同。原告多次找到物业要求维修，但均相互推诿，不予维修。因开发商交付的房屋存在质量问题及物业公司不作为，导致房屋漏水受损且无法出租，给原告造成极大的经济损失，故三被告应当对损害的发生承担连带责任。红星美凯龙物业一审辩称，红星美凯龙物业已于2019年6月结束物业管理合同，撤离物业园区，因此在其后的任何损失除非有证据证明系本公司故意或过失所致外，红星美凯龙物业无义务承担任何责任。沈阳其乐家物业一审辩称，建筑墙体内消防管线漏水发生在红星美凯龙物业管理期间，且消防设施设备的交接工作至今也没有完成，故相关责任应由红星美凯龙物业承担，沈阳其乐家物业无责任。因负责沈阳红星国际公寓小区前期物业的红星美凯龙物业未与沈阳红星国际公寓小区业主委员会达成新的物业服务合同，红星美凯龙物业于2019年6月15日自动撤出物业服务区域，但水电、消防、电梯、监控等各项设施、设备及部分物管房屋、物管范围等事项交接存在多处争议，导致交接工作未能有效进行，园区各项物业服务工作未能正常开展。为保障公寓业主的正常生活及办公，经小区办等上级监管单位协调，在红星国际公寓小区业委会与红星美凯龙物业仍未完成项目整体交接，沈阳其乐家物业在尚未与红星国际公寓小区业委会签订正式物业服务合同的前提下，沈阳其乐家物业于2019年6月15日进驻红星国际公寓项目，提供物业服务。在对4号楼楼内基础设施巡查时，发现8层801号房间与824号房间连接处的外墙、9层靠近24号房间墙体有渗水现象，此系墙体内消防管线渗水，且长时间渗漏现象明显。2019年7月，被告红星美凯龙物业与沈阳其乐家物业公司联系，提出由红星美凯龙物业负责修复消防渗水的问题，由沈阳其乐家物业负责墙体破损的问题。沈阳其乐家物业没有同意。红星国际公寓项目消防设施设备是被告红星美凯龙置业开发的红星美凯龙二期工程的一部分，是与1号楼商场、2号楼茶城连接在一起的，尚未分开，所有权归被告红星美凯龙置业所有，所以应由被告红星美凯龙置业承担连带责任。原告要求的房租损失不是必然损失，赔偿数额过高，没有法律依据。装修费用应按实际支出或鉴定数额计算。误工费没有法律依据。综上，被告其乐家物业公司不应承担赔偿责任。红星美凯龙置业一审辩称，本公司已按合同约定将房屋移交原告。原告入住7年，相关设施已过保修期，没有证据证明消防管道渗水系本公司责任所致。公司有充分证据证明物业设施合格且经过相关验收，原告诉讼请求应依法驳回。一审法院审理查明，原告系沈阳市铁****9-24房屋的所有权人。原告于2011年11月22日从被告红星美凯龙置业购买案涉房屋，房屋于2012年11月实际交付。原告称，于2019年7月末发现客厅北墙漏水，因漏水的部位是隐蔽工程，怀疑是墙壁内消防管道漏水。2020年5月14日，经对原告房屋现场勘查，发现原告房屋紧挨走廊的客厅墙壁有渗水痕迹，房屋原渗漏部位已经不再漏水。原告于2020年8月自行将房屋进行维修，发生费用5,895元。原告称与案外人陈延博签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年12月15日至2019年12月14日，租金为每月1,700元。陈延博已从2016年12月15日开始租赁案涉房屋，原告提供微信转账记录证明陈延博租金支付情况。后因房屋漏水，原告与陈延博签订《解除租房协议》，从2019年9月14日起，解除双方的租房合同。另查明，2019年6月12日，沈阳市红星国际公寓小区业主委员会向红星物业公司发出通知，要求其于2019年6月15日撤离本物业服务区域。被告红星美凯龙物业于2019年6月15日撤离物业服务区域，当日，被告沈阳其乐家物业进驻物业服务，并从该日起收取物业费。2019年6月1日，沈阳市铁西区红星国际公寓小区业主委员会与沈阳其乐家物业签订物业服务合同，合同期限自2019年6月15日起至“招标中标之日”止。上述事实，有当事人陈述，房屋所有权证、商品房买卖合同、房屋租赁合同、解除房租协议、微信转账记录、照片、通知、物业服务合同、专用收款收据等证据，经开庭质证，一审法院予以确认。一审法院认为，沈阳市铁西区红星国际公寓小区业主委员会与沈阳其乐家物业签订的《物业服务合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对红星国际公寓小区全体业主及物业使用人均具有约束力。该物业服务合同期限自2019年6月15日起至“招标中标之日”止。被告沈阳其乐家物业于2019年6月15日开始为红星国际公寓小区即原告所在小区进行物业服务。原告于2019年7月末发现客厅北墙出现渗漏。被告沈阳其乐家物业与被告红星美凯龙物业于2019年8月22日共同至原告房屋进行了查看，双方均推测是墙体内消防管道漏水造成原告房屋墙壁渗漏。在原告房屋发现漏水时,被告沈阳其乐家物业已经进驻案涉小区，提供物业服务并收取物业费用，因此应承担相应的物业管理责任，对漏水部位进行维修。现因被告沈阳其乐家物业并未采取相应措施对原告房屋漏水的部位进行维修，导致原告的损失，存在过错，应承担赔偿责任。被告沈阳其乐家物业抗辩主张因被告红星物业公司未与其进行物业设施、设备的交接，导致其无法提供维修服务。如因被告红星美凯龙置业怠于与被告其乐家物业公司进行交接导致被告其乐家物业公司无法提供相应的物业服务，造成损失，可由被告沈阳其乐家物业另行主张权利。因原告房屋漏水部位已不再渗漏，对原告主张维修漏水部位的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告赔偿房租损失，因房屋漏水确实导致原告房屋无法出租，产生损失。结合漏水的时间、程度等情况，本院酌定被告其乐家物业公司赔偿原告6个月的房屋租金损失10,200元（1,700元×6个月）。原告对漏水部位自行维修，发生费用5,895元，应由被告沈阳其乐家物业予以赔偿。原告主张被告赔偿误工费的诉讼请求，因未提供充分证据证明，本院不予支持。关于原告主张被告红星美凯龙物业赔偿的诉讼请求，因该物业公司已于2019年6月15日撤出案涉小区，漏水之时，其已不再负担该小区的物业服务，且无证据证明漏水原因是该物业公司提供物业服务时造成的，故原告主张被告红星美凯龙物业进行赔偿，无法律依据，对该项诉请，本院不予支持。关于原告主张被告红星美凯龙置业赔偿的诉讼请求，因原告房屋已过质保期，主张房屋出卖人承担赔偿责任无法律依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条的规定，判决如下：一、被告沈阳其乐家物业有限责任公司沈阳分公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告洪春艳、刘天兵房屋租金损失10,200元；二、被告沈阳其乐家物业有限责任公司沈阳分公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告洪春艳、刘天兵装修损失5,895元；三、驳回原告洪春艳、刘天兵的其他诉讼请求。案件受理费495元，由被告沈阳其乐家物业有限责任公司沈阳分公司承担。本院二审期间中，各方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院采信、确认的证据及事实，再予采信、确认。本院认为：上诉人沈阳其乐家物业在被上诉人红星美凯龙物业撤离物业园区之际，进入相关区域提供服务，客观上形成了物业服务合同法律关系，故其应依法承担小区物业服务的风险责任。在其履行服务合同期间，发生本案漏水事件，上诉人应承担物业服务人的合同责任，履行园区建筑及设施的维修、维护义务。即使存在其他因素影响上诉人正常的物业服务，物业服务责任仍应由其先行承担，故一审法院判决确认上诉人对案涉房屋楼体漏水承担先行维修、维护的责任并无不当，故上诉人应对被上诉人洪春艳、刘天兵因自行维修管线所发生的费用及因不能正常使用房屋而发生的预期利益损失承担赔偿责任。经对被上诉人所述的墙体维修事实及案涉房屋出租活动审核，再次确认被上诉人相关损失客观存在，一审法院确认的赔偿数额亦属合理范围，相关判项应予维护。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。上诉人请求变更一审判决因事实、法律依据不足，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费495元，由上诉人沈阳其乐家物业有限责任公司沈阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 刚审判员 邹明宇审判员 王 勇二〇二一年一月四日书记员 孙代宇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。