湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终461号上诉人（原审原告、反诉被告）：熊壮，男，1992年6月19日出生，汉族，住址武汉市洪山区。委托诉讼代理人：胡权，湖北弘愿律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈瑛，女，1970年7月10日出生，汉族，住址武汉市青山区。委托诉讼代理人：杨庆功，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人熊壮因与上诉人陈瑛房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2020）鄂0103民初7674号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊壮上诉请求：一、撤销原审判决第二项、第三项，改判支持熊壮一审全部诉讼请求。二、一二审诉讼费由陈瑛承担。事实和理由：一、一审法院虽然认为，基于公平原则，疫情期间的租金以租赁各方各承担50%计算，但免租起算日计算错误，导致熊壮多承担了疫情期间的租金，应予纠正。一审法院自3月23日开始起算免租期，忽略了熊壮已经预缴了疫情期间截止3月22日的租金，导致错误判决熊壮多承担40333元，应予以纠正。二、合同法第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。本案中，新冠状疫情已被认定为“不可抗力”，且武汉地区作为疫情首先爆发的地点，波及范围最广，经济影响最为严重，过分苛责一方承担责任，不符合上述规定的精神。另外，疫情期间，熊壮多次通过微信表达了受疫情影响而无法履行合同目的的诉求，已经尽力减少因合同解约对陈瑛的影响，根据合同法117条规定及结合现状，应当全部免除熊壮的责任。即便一审法院认为熊壮须适当承担违约责任，那么，原审判决也并不合理：违约责任的存在在于弥补损失，一个行为导致触犯多个违约条款，不应当分别承担违约责任。陈瑛辩称，一审依据疫情不可抗力，减免租金前提是熊壮正常履行合同，如果是单方面履行合同，我方不同意减免的；熊壮单方解除合同构成了根本性违约，应当承担违约责任。2020年4月29日熊壮在没有经过与陈瑛的协商同意的情况下单方面通过微信发出解除租赁合同通知书，陈瑛认为疫情不可抗力事件不会导致本案租赁合同目的不能实现，因为租赁标的物已经交付给熊壮，并且使用了一年多的时间，疫情封城仅仅是两个月的时间，疫情过后熊壮也可以继续使用租赁标的物，最高司法解释也没有支持单方解除的任何规定。因此熊壮应当承担的违约责任是是两方面，要支付违约金，合同约定是6个月，金额是33万元，而且截止到一审审判的时候这个房屋正好空置了6个月时间，6个月时间的房屋空置导致租金损失，截止到二审开庭，这个房屋空置时间是9个月，那么租金损失是49万5千元，如果这个房屋继续空置到届满时，租金损失是93万5千元。由于熊壮单方违约，向陈瑛支付的违约保证金不应当退还。陈瑛上诉请求：1、撤销原审判决；2、直接改判驳回熊壮的诉讼请求，支持陈瑛的一审反诉请求；3、由熊壮承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审判决没有查明如下事实：熊壮单方解除租赁合同，构成违约，应当承担违约责任。按照双方签订的租赁合同的约定，单方解除租赁合同的，应当支付5个月租金金额的违约金，即330000元；另外，解除合同应提前6个月通知，熊壮没有提前六个月通知，应当承担六个月预告期的租金（损失）330000元。2、截止到2020年4月29日，熊壮拖欠租金金额110000元，应当支付。3、在支付租金的时间上存在逾期的违约行为。按照双方签订的租赁合同的约定，逾期支付租金的，应当承担违约责任，按照合同的约定计算，熊壮应当向陈瑛支付逾期支付租金的的滞纳金622600元。4、熊壮没有支付物业管理费113850元，应当向陈瑛支付。5、关于修复房屋工程费用10000元，再招租中介费用55000元的问题，陈瑛虽然没有相关的直接证据，但是，这两个方面的事实确实存在，如果能够在本案中就这两个问题由当事人双方协商一个方案解决，则可；否则，陈瑛待证据充分后另案再行主张。熊壮辩称，双方合同关系已经解除，并且属于双方协商一致解除，熊壮并非违约方；协商解除系基于疫情期间的规定，结合武汉地区的案例，2020年1月23日至2020年4月8日（76天）期间房租应由双方各自承担50%；合同解除前，熊壮已经在长达两个月的时间内，多次表明意向，且已提前预缴了部分月份租金，足够抵扣3月23日以后租金，对于所谓欠付租金已尽相关提示义务。熊壮向一审法院起诉请求：一、确认熊壮与陈瑛签订的房屋租赁合同于2020年2月23日解除；二、判令陈瑛向熊壮返还已收取的房屋押金121000元，并支付利息（以121000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，从2020年2月23日计算至全额履行完毕之日止）三、本案诉讼费由陈瑛承担。陈瑛向一审法院反诉请求：一、判令熊壮向陈瑛支付逾期（付）租金（的）滞纳金622600元、单方解除租赁合同的违约金330000元、应提前6个月通知解除合同的预告期租金（损失）330000元；二、判令熊壮向陈瑛支付拖欠的物业管理费113850元、截止到解除合同之日（2020年4月29日）止的拖欠租金110000元、修复房屋工程费用10000元、再招租中介费用55000元；三、本案反诉费由熊壮承担。一审法院认定事实：2018年9月11日，陈瑛作为出租方，熊壮作为承租方签订《房屋租赁合同》，主要有以下约定：第3.1条约定：租期自2018年9月23日至2021年9月22日；第4.1条约定：第一年租金为人民币726000元；第4.2条约定：租金按照“先付后用”原则，每季支付一次租金（注：该条尾部有手写的每月13日下期支付租金字样）；第4.3条约定：承租方应于本合同签订当日向出租方缴纳履约保证金人民币121000元整……本租赁合同解除或终止时，承租方结清房屋租金、水电费、物业管理费、税金、违约金、赔偿金及其他经济损失等……出租方无息退还合同履约保证金；第9.1条约定：双方协商一致，可变更或解除合同，变更或解除合同应采用书面形式；第9.2条约定：双方根据本合同第9条、第10条以及相关法律规定解除合同时，出租方在承租方结清房屋租金、水电费、物业管理费、违约金、税金、赔偿金等，且承租方将房屋交还出租方验收符合合同要求后的15日内退还承租方已经支付但未到期的租金；第10.2.1条约定：承租方未按本合同约定的时间和金额足额支付租金和履约保证金及其他费用（不论欠付的多少，均视为逾期支付）每逾期一日应按当年年租金1%向出租方支付滞纳金（自逾期之日起至欠款结清之日止）；如承租方逾期支付租金的时间累计超过15日的，出租方有权立即解除本合同……承租方还应按照单方违约的条款向出租方支付当年年租金的50%的违约金，并赔偿因逾期支付租金给出租方造成的其他损失；第10.2.3条约定：租赁期内，承租方违反本合同约定和法律有关规定及以自身经营效益不佳或其他原因，单方要求解除合同，应提前6个月通知出租方，同时按合同当年年租金的50%向出租方支付违约金。2019年8月16日，陈瑛与熊壮签订《租赁合同补充协议》，双方约定，从2019年9月23日起每月租金为人民币伍万伍仟元整，租赁期限自2019年9月23日至2021年9月22日。另查明，至2019年12月13日前，熊壮支付了每期租金（支付时间为应支付月份的13号前后不等），2019年12月13日，熊壮向陈瑛支付了2019年12月22日至2020年3月22日期间的租金165000元。此期间，熊壮与陈瑛就案涉房屋租赁事宜进行多次微信沟通。其中，2020年2月23日的微信聊天记录显示，熊壮告知陈瑛，因受“新冠××疫情”的影响，熊壮拟退租，陈瑛表示双方一起面对困难，不退租；2020年3月28日的微信聊天记录中，陈瑛称：“你们大股东也清楚知道，每一次的房租都会有这样或那样的原因缓交迟交，我们俩也没有红过脸，最长的时间差不多过了一个月才补齐租金。我也没有追过你们的违约责任，想着彼此能够长期合作就是伙伴。”2020年4月12日的微信聊天记显示，熊壮再次表示，因为疫情，公司经营不下去了，解散了，愿意承担2020年1月至3月的房租，希望陈瑛能退还押金（履约保证金），陈瑛表示，单方面解除未到期的合同，还没有相关案例，希望熊壮能撑过去；2020年4月22日的微信聊天记录显示，熊壮提出和陈瑛一起将房屋租出去，陈瑛表示，虽然你方没有给付租金，但在合同期内，所以我们一起努力出租房屋，假如在合同到期之前写字楼可以出租出去，可以协商现租价款退付押金（履约保证金）；2020年4月28日下午13点43分左右的微信聊天记录显示，陈瑛通知熊壮，今天可以把钥匙给陈晓东（物业管理人员），陈瑛安排一下卫生打扫，会有人看房，效果也好看一点。熊壮回复，要是跟陈经理说好了，到时就跟他放在前台。陈瑛回复，你给了几把钥匙让他们打个收条，拍个照给我。当日下午14点17分的微信聊天记录显示，熊壮告知陈瑛，钥匙给陈经理了，前台拿钥匙就行。2020年4月29日，熊壮通过微信向陈瑛发送《解除租赁合同通知书》载明以下主要内容：因受疫情的持续影响，熊壮租房用于办公经营的目的已无法实现，熊壮已于2020年2月23日之后多次以微信方式通知陈瑛解除房屋租赁合同，现再次以书面方式郑重致函，熊壮与陈瑛签署的租赁合同于2020年2月23日终止。另陈瑛与陈晓东于2020年4月28日的聊天记录显示，陈晓东通过拍照方式告知陈瑛收到1810钥匙一枚。并告知案涉房有37950元的物业管理费拖欠。截至2020年4月28日，除少量桌椅外，熊壮已将办公物品从案涉房屋中搬出。其中有一间房的落地玻璃破碎散落在地。现案涉房屋仍空置。还查明，2020年10月14日，北京仁人德赛（武汉）律师事务所受家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司委托，向陈瑛、杨汉元发出《关于限期交纳物业服务费的律师函》，通知陈瑛、杨汉元，应分别交纳案涉1810、1811号房屋的物业服务费51598.1元和102819.07元。一审法院认为，熊壮与陈瑛签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。就双方争议焦点，一审法院评析如下：一、关于违约问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，从熊壮、陈瑛履行上述协议的情况看，陈瑛按约定交付了案涉房屋供熊壮租赁使用，熊壮按季支付合同约定的租金，庭审中，虽然双方在租金支付时间是否延迟存在争议，但陈瑛对熊壮每期所支付的租金均予以接收，并未提出异议，且此前通过微信沟通表示不追究对方的违约责任，故可视为，陈瑛对熊壮所支付的租金，即使存在时间上的延迟，也是对该变更时间的认可。故对陈瑛反诉称熊壮2019年12月13日及此前支付租金迟延构成违约的意见，并提出的由熊壮支付622600元逾期支付租金的滞纳金的反诉请求，一审法院不予支持。熊壮于2019年12月13日支付的165000元系支付2019年12月22日至2020年3月22日期间的租金，此期间遇本地区“新冠××疫情”这一不可抗力影响，该影响至2020年4月8日后，熊壮与陈瑛签订房屋租赁合同的根本目的仍可实现，且也仍在合同约定的租赁期内，故自2020年3月23日后，熊壮未向陈瑛支付租金的行为构成违约。二、关于案涉合同及协议能否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，从熊壮与陈瑛签订的《房屋租赁合同》看，双方约定了解除合同的条件和情形，根据我国法律的相关规定，违约方不享有单方解除合同的权利。熊壮虽于2020年2月23日通过微信方式向陈瑛表示解除双方签订的租赁合同，但陈瑛予以拒绝，故对熊壮提出的双方于该日已解除租赁合同的意见，一审法院不予支持。一审法院认为，双方的租赁合同的解除日期为2020年4月29日，主要理由如下：1、2020年4月28日，熊壮在将办公用品腾出案涉房后，按陈瑛的要求将案涉房的钥匙交予物业管理人员，供陈瑛另行出租。2020年4月29日，熊壮即再次微信通知陈瑛解除租赁合同；2、陈瑛在本案的反诉第二项请求明确提出“判令反诉被告熊壮向反诉原告支付拖欠的物业管理费113850元，截止到解除合同之日（2020年4月29日）止的拖欠租金110000元，……”，从上述反诉请求的内容即可看出，陈瑛已自认双方租赁合同的解除日期为2020年4月29日。需说明的是，从双方的协商过程看，该租赁合同的解除系承租人熊壮的根本违约行为导致房屋租赁合同被迫解除。三、关于解除上述协议的法律后果问题。基于以上分析并结合案涉租赁合同约定，租赁合同解除后熊壮已支付的履约保证金121000元，应无息返还，但应结清相关费用及损失。主要有：1、熊壮与陈瑛之间的租赁合同虽于2020年4月29日解除，但熊壮按合同已支付的租金仅到2020年3月22日。2020年3月23日至4月29日期间所欠付的租金仍应支付。因在该履行期间遇前述不可抗力的影响，并结合熊壮在本诉中的诉讼请求、事实和理由及针对反诉的答辩意见，一审法院基于公平原则，酌定2020年3月23日至2020年4月8日期间熊壮应向陈瑛交纳的租金额度为原租赁合同约定金额的50%，即55000元÷30天×17天÷2＝15583.33元，2020年4月9日至2020年4月29日期间熊壮应向陈瑛交纳的租金为55000÷30天×21天＝38500元，故熊壮应向陈瑛交纳的2020年3月23日至2020年4月29日期间的房屋租金为54083.33元，对陈瑛反诉提出的由熊壮支付110000租金的请求，一审法院予以部分支持；2、根据法律规定，违约方应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……。”本案中，案涉租赁合同约定如承租方迟延支付租金超过15天，按本合同年租金的50%向出租方支付违约金，熊壮答辩认为过高，一审法院认为应依上述规定，以熊壮所欠陈瑛的54083.33元租金作为出租方的损失基数，故对陈瑛提出的由熊壮支付违约金330000元的反诉请求，一审法院予以部分支持。案涉合同还约定，如承租方要求解除合同，应提前6个月通知出租方，同时按合同当年年租金的50%向出租方支付违约金。该约定的目的在于防止如租赁合同立即解除后房屋出现的空置风险。从熊壮与陈瑛此前协商过程看，熊壮有协助陈瑛另行出租案涉房屋的行为，结合案涉房屋从2020年4月29日起至今空置及案涉租赁合同约定按季支付租金的实际情况，一审法院酌定案涉房屋的空置损失为2个月的租金，即110000元。该损失应由熊壮承担。对陈瑛提出的由熊壮赔偿解除合同的预告期租金（损失）330000元的反诉请求，一审法院予以部分支持。上述两项应由熊壮承担的费用与应由陈瑛返还熊壮履约保证金121000元相抵后，尚有43083.33元应由熊壮向陈瑛支付。另陈瑛反诉提出的修复房屋费用、再招租中介费用等因无证据证明，对该反诉请求，一审法院不予支持；对陈瑛提出的由熊壮支付物业管理费的反诉请求，因仅有通知缴纳物业费的律师函，该费用并未实际产生，本案不予处理。待实际发生后，陈瑛可另行主张。综上，鉴于双方履约的实际情况，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合考量合同履行程度、当事人过错、不可抗力、预期利益等因素，作出以上评判分析，据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审判决如下：一、熊壮与陈瑛于2018年9月11日签订的《房屋租赁合同》及于2019年8月16日签订的《租赁合同补充协议》于2020年4月29日解除；二、熊壮于本判决生效之日起十日内向陈瑛支付43083.33元；三、驳回熊壮的诉讼请求；四、驳回陈瑛的其他反诉请求。一审案件本诉受理费2754元，由熊壮负担（已缴纳）；反诉受理费9472元，由熊壮负担877元（于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）、陈瑛负担8595元（已缴纳）。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。双方均未对一审查明事实提出异议，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，熊壮与陈瑛签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》系基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同、协议的内容履行各自义务。陈瑛将案涉房屋交付熊壮租赁使用，熊壮在承租前期一直按照合同、协议约定的金额向陈瑛交付租金。2019年12月13日，熊壮向陈瑛支付了2019年12月22日至2020年3月22日期间的租金165000元。此期间虽时值“新冠××疫情”，但并未导致双方合同目的无法实现，熊壮自2020年3月23日后未向陈瑛支付租金构成违约。二审期间，双方均认可一审法院租赁合同解除时间为2020年4月29日，本院对该解除时间予以确认。熊壮与陈瑛2020年4月12日的微信聊天记，明确表示愿意承担2020年1月至3月的房租，同时，一审法院基于公平原则酌定2020年3月23日至2020年4月8日租金，于法、于情均依据充分，合理行使自由裁量权，不存在判决熊壮多承担责任问题。熊壮的上诉请求及理由，均不能成立，本院不予支持。一审庭审中，双方对于租金是否属于按期支付产生争议，但据一审查明事实，陈瑛对熊壮每期付租金均予以接收，并未提出异议，且结合双方微信聊天内容，陈瑛表示不追究对方的违约责任，故对陈瑛一审反诉称熊壮2019年12月13日及此前迟延支付租金构成违约并提出由熊壮支付622600元逾期支付租金的滞纳金的反诉请求，一审法院不予支持，本院认为，一审处理并无不当。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”新冠××疫情及其防控措施属于不可抗力，一审法院从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，依据公平原则酌情减免承租人部分租金，并认定案涉房屋的2个月空置损失应由熊壮承担。综合考虑了双方合同的履行情况、当事人的过错程度、新冠疫情的影响等因素，对于一审法院在合理范围内的自由裁量无明确禁止性的规定，本院予以尊重。陈瑛虽然上诉主张熊壮支付物业管理费，但并未提供陈瑛实际支付物业管理费的证据，待陈瑛具备实际承担物业管理费证据后，陈瑛可另行主张该权利。陈瑛的其他上诉请求，一审均进行了详尽的分析，本院不再另行赘述，陈瑛上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不能予以支持。综上所述，上诉人熊壮、上诉人陈瑛的上诉请求及理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2754元，由熊壮负担；二审案件受理费9472元，由陈瑛负担。本判决为终审判决。审判长 鲍 刚审判员 黄 浩审判员 易齐立二〇二一年一月三十日法官助理李健伟书记员汤佳倩