河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3410号上诉人（原审原告、案外人）：姜长伟，男，汉族，1974年6月24日出生，住址：平顶山市。委托诉讼代理人：谷红，河南中砥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：郝丽，女，汉族，1974年3月6日出生，住址：舞钢市。委托诉讼代理人：屈二军，河南博识律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐彦玲，河南博识律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：潘世民，男，汉族，1973年10月8日出生，住址平顶山湛河区。上诉人姜长伟因与被上诉人郝丽、第三人潘世民案外人执行异议之诉一案，不服河南省舞钢市人民法院（2020）豫0481民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜长伟及其委托诉讼代理人谷红，被上诉人郝丽的委托诉讼代理人屈二军、徐彦玲，原审第三人潘世民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜长伟上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，依法改判立即停止对位于平顶山市矿工中路南××院××楼××单元东户（不动产权证号：0501006790）房屋的强制执行，并解除查封扣押。确认位于平顶山市矿工中路南××院××楼××单元东户（不动产权证号：0501006790）房屋归姜长伟所有。2.一、二审诉讼费用由郝丽承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.一审人民法院否定《购房协议》的性质不妥。一审认定姜长伟与潘世民订立的案涉《购房协议》系基于双方之间民间借贷的抵账行为。该《购房协议》性质上是以物抵债的协议，目的在于消灭姜长伟对潘世民的债权，并非单纯的房屋买卖合同。姜长伟与潘世民之间以物抵债不能体现双方之间买卖合同的真是意思。一审法院认为该《购房协议》并非单纯的房屋买卖合同，姜长伟与潘世民之间以物抵债不能体现双方之间买卖合同的真是意思，否定该购房协议。事实上，姜长伟与潘世民之间存在两个不同的合同，一个是民间借贷合同，另一个是房屋买卖合同，两个合同独立存在。不能因为签订合同的主体相同否定两个合同的独立性，更不能因为合同之间有关联性就把两个性质不同的法律关系混为一谈。姜长伟与潘世民之间存在合法有效房屋买卖合同是不争的事实。2.一审否定姜长伟与潘世民之间已经履行交付房款的金钱义务与事实不符。事实上，姜长伟与潘世民之间民间借贷合同因借款到期潘世民不能向姜长伟归还借款，经过协商双方达成合意，签订房屋买卖合同。一般情况下，如果两个合同主体不同，姜长伟应当把房款交予潘世民，而潘世民也应当把该款项基于民间借贷关系归还姜长伟。但是，由于该案买卖合同、民间借贷合同主体相同，双方在签订房屋买卖协议的瞬间就完成了货币支付的过程，付款过程因为主体特殊被缩短为瞬间，让人误以为没有支付过房款对价一样。姜长伟与潘世民之间已经完成了案涉房屋价款的支付过程。二、姜长伟合法占有案涉房屋。姜长伟基于《购房协议》合法有效的占有案涉房屋，并对案涉房屋进行了装修，在占有期间缴纳着物业费、水费、电费等相关费用。在长达5年的占有期间，姜长伟从来没有被干涉过，左邻右舍都认为案涉房屋系姜长伟所有。三、非因买受人姜长伟自身原因未办理过户手续。一审庭审中，潘世民的委托人证实第三人潘世民患有尿毒症，血液透析。事实上，第三人潘世民患有尿毒症多年。姜长伟与潘世民签订购房协议之后，姜长伟就找到潘世民要求办理过户手续，潘世民表示住院。实践中，房产过户中心要求办理过户手续必须是房产证上登记的所有人本人前来办理过户，导致过户手续办理一拖再拖，在后来第三人潘世民病情越来越重，每周血液透析两次，多时达到三次，随时有生命危险，案涉房屋办理过户手续一事被搁浅。没有给案涉房屋办理过户手续，非因买受人姜长伟自身原因，是第三人潘世民所致，不利后果不能由姜长伟承担。退一步来说，即便姜长伟、郝丽都是债权，但是，姜长伟的合同早于郝丽，况且姜长伟还占有案涉房屋，姜长伟的债权应当优先于郝丽的债权。综上，望二审查明事实，依法支持姜长伟的上诉请求。郝丽辩称，姜长伟在本案中的证据不符合法律关于排除强制执行的规定，上诉理由不能成立，应当驳回上诉。潘世民述称，潘世民与姜长伟的债权是50万元，与郝丽打的借条金额是本息合计84万元金额，都是本息计算后确定的债权，都是真实的。因投资舞钢项目失败，确实无力偿还，目前已进入破产重整程序。潘世民与姜长伟的房屋买卖合同也是真实的，房子是小套，是房改房，当时的房价最多也就22万多元。因身体原因及平顶山湛河区人民法院对案涉房屋进行查封，导致没有及时协助姜长伟办理房产过户手续。现在项目很有可能盘活，等回款了，就把欠账还了，或把房子赎回来。姜长伟向一审法院起诉请求：1.立即停止对位于平顶山市矿工中路南××院××楼××单元东户（不动产权证号：0501006790）房屋的强制执行，并解除扣押查封；2.确认位于平顶山市矿工中路南××院××楼××单元东户（不动产权证号：0501006790）房屋归姜长伟所有，并判令第三人潘世民为姜长伟办理过户手续；3.本案诉讼费用由郝丽承担。一审法院认定事实：潘世民作为借款人向姜长伟出具《借款条》一张，该《借款条》记载：“今借到姜长伟现金伍拾万元整（500000），用于舞钢工地使用，使用期两个月内归还”，落款时间为2015年1月20日。因上述《借款条》中的款项，潘世民未按时向姜长伟清偿，双方签订《购房协议》，协议约定：“兹有潘世民私有住房一套，位于新华区矿工××院××单元××楼**。经双方自愿平等协商卖给姜长伟，全价50万元（伍拾万整）（含家具所有）。该房屋全产权属潘世民所有，一次性全款卖给姜长伟所有产权”。潘世民作为出售方、姜长伟作为购买方、张蓝振作为见证方均在上述《购房协议》中签字确认，落款时间为2015年3月28日。在本案庭审中，姜长伟称其与潘世民认识的时间比较早，具体怎么认识的想不起来了，上述《借款条》中的借款500000元为现金交付，双方未约定因该笔借款获利。姜长伟提交的由潘世民签字确认的《证人证言》中显示潘世民与姜长伟于2015年3月18日签订房屋买卖协议，房屋于该日交付给姜长伟。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，本案的主要争议焦点在于姜长伟是否就本案所涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行应同时符合四个条件：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，根据查明事实，姜长伟与潘世民订立案涉《购房协议》系基于双方之间民间借贷的抵账行为，该《购房协议》的性质实质上是以物抵债协议，目的在于消灭姜长伟对潘世民的债权，并非单纯的房屋买卖合同。姜长伟与潘世民签订《购房协议》后，并未实际履行交付房款的金钱义务，其与潘世民之间的以物抵债协议不能体现双方之间买卖房屋的真实意思表示，只是潘世民作为债务人履行债务的一种变通形式，不必然引起房屋权属的变动，在未完成房屋权属登记的变更手续之前，以物抵债协议并不形成优于其他债权的利益。本案中，姜长伟虽提交案涉房屋的水电物业等生活缴费票据，但其未就案涉房屋未办理过户登记非自身原因举示证据加以证明，姜长伟在本案审理过程中所提交的证据就案涉《购房协议》的签订时间亦存在不一致，且姜长伟未就其与潘世民之间债权债务关系的发生经过作出合理解释说明。故综合本案情况，不能认定姜长伟依据其与潘世民之间的以物抵债协议而产生物权期待权或物权本身，姜长伟的执行异议主张不能同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上述《购房协议》的订立不能阻却郝丽基于生效法律文书申请强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回姜长伟的诉讼请求。案件受理费5050元，由姜长伟负担。二审中，姜长伟提交如下证据：1.平顶山第二人民医院住院病历，案号：16121592，潘世民有高血压病史16年、糖尿病史15年，入院日期2016年12月15日，证明潘世民自认因病无钱，没有及时为姜长伟办理案涉房屋过户的过错责任在于潘世民自己；2.不动产产权情况表一份，证明案涉房屋被湛河区法院首次查封时间是2016年1月12日-2018年1月11日2015年12月31日，非因潘世明的原因导致案涉房屋不能办理能过户手续；3.舞钢市人民法院（2015）舞民初字1595号民事调解书调解笔录，证明郝丽没有明确说出出借资金的具体数额，也没有出具出借款项的支付凭证，仅有潘世民自愿还款84万元，一审不予查明就调解结案；4.舞钢市人民法院（2015）舞民初字1595号民事调解书所涉借条：2015年4月22日今有潘世民向郝丽借款计人民币柒*陆千零佰零拾元整，上述欠款约定于2015年4月30日前还清。逾期不还，价款人应每日承担违约金大写（捌佰元），且本纠纷由舞钢市人民法院管辖。证明与调解笔录郝丽自称2014年1月21日取得现金，取后当天在工商银行存到潘世民卡上了不相符，不具备真实性。5.叶县九龙街道办事处杨庄村委会出具的证明，证明姜长伟在本村投资23万元兴建村部、文化大院房屋五间，并对大院240平方的基础设施进行了亮化、绿化等投资建设，以证明姜长伟具有出借案涉借款的能力。同时为该村捐款20000元；6.姜长伟荣誉证书两份，证明姜长伟系新华区优秀政协委员，优秀志愿者，不会因为50万元就造假损害自己的名誉；7.李亚辉证人证言一份，证明其到姜长伟办公室看到姜长伟给潘世民现金，并替姜长伟去找潘世民办理房屋过户手续，但因潘世民外出、××等原因没有办成；8.照片4张，证明姜长伟一家实际占有居住案涉房产。针对上述证据，郝丽质证意见如下：1.对证据1的真实性无异议，但合法性不认可，姜长伟不能证明是以合法方式取得原审第三人的住院记录，××即使属实也没有严重到不能办理过户手续；2.证据2没有查询单位的印章，三性不予认可；3.证据3、4，真实性无异议，合法性有异议，姜长伟应当通过合法途径向舞钢法院调取相关资料并加盖印章。此外，考虑与原审第三人之间的民间借贷真实有效，代理人有印象开庭调解时提交了借据和相应的银行明细，而且姜长伟如果对生效的调解书有异议，应当依法通过相关途径主张权利，仅凭这些证据不能推翻法律执行的相关依据。4.证据5村委会的证明没有出具日期，也没有经办人和单位负责人签字确认，不符合《民诉法》和最高法院相关案例要求的单位出具证明的相关规范，对其证明效力不予认可。而且，该证据与本案无关联性。5.证人应当出庭接受法庭质证，仅提供身份证不能证实相关的证明目的。6.证据8，真实性不予认可，因为没有原始拍照的手机予以核对。针对上述证据，本院认为，姜长伟二审提交的证据1.、2、3、4、5、6、8证据符合证据规则规定，本院予以采信。对证据7、因不符合证据规则规定要求，本院不予采信。二审期间，本院对姜长伟对案涉房产的居住情况及一审正卷第25-26页的四张收据对票据的出具人魏寅民（系案涉房屋小区物业公司的负责人）进行核实，其认可上述四张收据为其本人出具，并证明姜长伟自2015年5月份在该小区居住。经质证，双方对此均无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下事实：1.2015年12月30日，平顶山市湛河区人民法院作出（2015）湛执字第522号协助执行通知书，对案涉房屋进行查封，查封期限二年。2.潘世民患有高血压病史16年、糖尿病史15年，于2016年12月15日在平顶山市第二人民医院住院治疗。3.姜长伟于2015年5月1日起已在案涉房屋居住至今，并缴纳物业管理费。本院认为，本案二审争议焦点:姜长伟对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。对此，本院评析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行应符合四个条件，以物抵债的行为并不包含在上述规定中，即以物抵债的受让人原则上不能排除人民法院的强制执行。但如果案外人系物之出卖人的债权人，在其债权已届清满期后与出卖人达成合意，将两者之间的借款法律关系转化为不动产买卖合同关系，此时，案外人所处的法律地位与第二十八条规定的买受人不存在本质区别，宜参照第二十八条规定进行审查。本案中，根据潘世民的陈述，结合本案借款凭证及案涉房屋买卖合同，能够确认姜长伟与潘世民之间存在真实的民间借贷关系。借款到期后，由于潘世民没有按约定偿还款项，双方达成合意并签订房屋买卖合同，潘世民将案涉房屋“以房抵债”给姜长伟，且抵偿的债权远高于案涉房屋当时的市场价，双方借贷关系消灭，潘世民将案涉房屋的房产证及房屋钥匙交付给姜长伟并居住至今，舞钢市人民法院于2019年4月11日将案涉房屋予以查封。上述事实符合第二十八规定的前三个条件，即：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。关于姜长伟对案涉房屋未办理过户登记是否存在过错的问题。2015年3月28日姜长伟与潘世民签订购房协议并将房屋交付姜长伟后，姜长伟于2015年5月1日占有居住至今。期间，双方也进行办理案涉房产过户事宜，但由于湛河区人民法院将案涉房屋于2015年12月30日起予以查封二年、潘世民患病、住院及2019年4月11日舞钢市人民法院将案涉房屋再行查封至今，导致案涉房产至今没有办理过户手续，故案涉房屋没有办理过户登记非因买受人姜长伟自身原因造成。基于上述，姜长伟提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，对案涉房产享有民事权益，能够排除人民法院的强制执行。综上所述，姜长伟的上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实不清，处理结果不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省舞钢市人民法院（2020）豫0481民初726号民事判决；二、解除对位于平顶山市新华区矿工路南37号院3单元3楼东户的执行查封；三、确认姜长伟对位于平顶山市新华区矿工路南37号院3单元3楼东户房产享有所有权。本判决生效后，舞钢市人民法院作出的（2016）豫0481执651号之二执行裁定书自动失效。一审案件受理费5050元，由郝丽负担；二审案件受理费5050元，由郝丽负担。本判决为终审判决。审判长  陈亚超审判员  张新兰审判员  李华亮二〇二一年一月二十三日法官助理王一丁书记员陈杭附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。