江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏02民终4081号 上诉人（原审原告、案外人）:邱叶**，男，1965年6月11日生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：陆敏彪，江苏五洲信友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐涵彧，江苏五洲信友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国工商银行股份有限公司江阴支行，住所地江阴市澄江西路**。 负责人：蒋俊，该支行行长。 委托诉讼代理人：杨双双，江苏晟则律师事务所律师。 第三人（被执行人）：苏州市索兰压缩机有限公司，住，住所地苏州市姑苏区东中市**/div> 法定代表人：谢新忠。 上诉人邱叶**与被上诉人中国工商银行股份有限公司江阴支行（以下简称工行江阴支行）、第三人苏州市索兰压缩机有限公司（以下简称索兰公司）案外人执行异议之诉一案，不服江阴市人民法院（以下简称江阴法院）（2019）苏0281民初15553号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邱叶**上诉请求：1.撤销江阴法院(2019)苏0281民初15553号民事判决书，发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、民间借贷经结算后转换成的不动产以物抵债协议依法属于有效合同。该观点有最高人民法院指导性案例（2018）最高法民申1774号民事判决书予以认定，案涉房屋及土地虽因土地和房屋的原因目前无法办理物权变更登记，但《以房地产抵债协议》已经成立并生效。二、基于有效的《以房地产抵债协议》，且双方已实际完成标的物的交付，并基于该交付行为，上诉人对于案涉房屋、土地等已经成立合法占有的事实。三、案涉不动产被查封之前实际形成房地产交接单、门卫工资支付凭证以及与他人签订的有效租赁合同，依法可认定邱叶**在查封之前已经合法占有该不动产。一审法院判决未能以事实作为判断的依据，错误适用法律规定，应当依法予以撤销或改判。 工行江阴支行辩称：一、《以房地产抵债协议》所涉房地产系集体土地性质的无房产证，不能通过以房抵债的方式受让该集体土地上的房屋；二、现有证据尚不能证明《以房地产抵债协议》合法有效，故上诉人占有涉诉房产并非合法的。请求依法驳回上诉人的上诉请求。 邱叶**向一审法院起诉请求：1、停止执行位于江阴市××工业园××路××号××区内的全部房地产、附着物及装饰装修的执行；2、本案诉讼费由工行江阴支行负担。事实和理由：1、2014年3月14日，他与索兰公司签署案涉房地产转让的以物抵债协议书，索兰公司自愿将案涉资产包括土地使用权、所有地上建筑物、附属的水电设施、室内装修装饰作价人民币760万元转让给他，其中590万元整抵同等金额的借款，余款170万元已依约支付。因政府无土地指标，虽收取全部土地出让款，但未办妥土地证。因此，索兰公司将上述资产占有、使用和收益的权利完全让渡给他。同日，他与上述资产实际使用人签署租赁合同。2015年9月1日，他与索兰公司签署了《房地产交接单》，上述资产移交给他，并由其实际占有。之后，厂区内保安值班人员工资、水电费和其他管理费用由他支付。上述房屋现租赁给他人使用，且该租赁已存在有四年多时间。因此，上述资产早已不是被执行人索兰公司占有、使用和收益的资产。2、根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，其情形符合该条规定，能够排除执行。他早于法院查封三年前就签署了买卖合同，该合同合法有效；他已付清了全部购房款；他在法院查封前已合法占有该不动产；上述不动产不能过户是交易前手遗留问题，不能归责于他。3、即便由于案涉资产无法办理过户登记而确认权利，但他对该财产属合法占有，该权利可以排除执行。综上，请求法院排除对案涉财产的强制执行，维护其合法权益。 工行江阴支行辩称：1、邱叶**与索兰公司签订的以物抵债协议书并非合法有效，该协议书所涉及的房地产系集体土地性质，且无产权证，不能通过以房抵债受让；2、邱叶**提供的证据不能证明其已经按照约定付清全部转让款，现有证据也不能证明邱叶**与索兰公司之间存在真实的债权债务关系。 第三人索兰公司未作答辩。 江阴法院查明：工行江阴支行与江阴顺达包装机械有限公司（以下简称顺达公司）、江阴市海新光伏科技有限公司（以下简称海新公司）、索兰公司、江阴市国新化纤有限公司（以下简称国新公司）、薛培培、谢玲玲、王才英、谢仁兴金融借款合同纠纷一案，该院于2016年10月8日作出（2016）苏0281民初7594号民事判决：顺达公司应归还工行江阴支行借款本息3024394.56元及利息，赔偿律师费损失104931元。对上述债务及本案诉讼费，工行江阴支行对抵押的薛培培、谢玲玲名下位于江阴市××镇××号××室的房屋（澄房他证江阴字第**××4号）及海新公司的ＤＲＦ-85直拉式硅单晶炉10台享有优先受偿权；海新公司、索兰公司、国新公司、王才英、谢仁兴承担相应的连带清偿责任。诉讼费37530元由上述被执行人负担。该判决发生法律效力后，根据工行江阴支行申请，该院于2017年6月13日立案执行，执行案号为（2017）苏0281执3766号。执行中，因被执行人均未自动履行义务，该院于2017年8月4日作出（2017）苏0281执3766号执行裁定，查封被执行人索兰公司的分支机构苏州市索兰压缩机有限公司江阴分公司（以下简称索兰分公司）所有的位于江阴市××镇××工业园××路××号××区内的全部房地产、附着物、办公用品等动产，并在现场张贴了查封公告。该院为拍卖上述查封财产，还于2019年4月2日张贴了执行公告，告知相关权利人，如对上述查封财产享有相应权利，限期向该院申报。案外人邱叶**提出异议后，该院于2019年10月14日作出（2019）苏0281执异58号执行裁定书，驳回邱叶**的异议申请。 一审另查明，邱叶**向该院提供的以房抵债协议书载明，邱叶**为甲方，索兰公司、索兰分公司、谢新忠、徐凤飞、谢玲玲、海新公司为乙方，双方于2014年3月14日签订以房抵债协议书一份，约定甲乙双方确认乙方共结欠甲方借款本金590万元，乙方作为共同借款人向甲方承担连带清偿责任；乙方自愿并经甲方同意，将乙方拥有的江阴市徐霞客镇璜塘工业园区云海路6号索兰分公司的土地及土地上所有建筑物、附着的水电设施、室内装修装饰一并转让给甲方，转让价格为人民币760万元，其中590万元整抵乙方所欠债务，甲方在合同生效后一个月内付清余款170万元整。房产约5500平方米左右，土地11亩多点，以上房地产没有办理房产证和土地证。乙方声明转让给甲方的房地产是其合法取得并全部付清价款。因当时镇里没有土地指标所以没有办理土地证和房产证。 关于以房抵债协议书所涉760万元，邱叶**提供了相应的银行转账凭证和情况说明。具体内容为，1、2011年10月25日，苏州市振吴商贸公司通过银行转账300万元给谢新忠，摘要附言为往来。苏州市振吴商贸公司于2019年4月7日出具的情况说明为：本司苏州市振吴商贸公司，受邱叶**委托，于2011年3月8日，以本司名义向谢新忠转账支付人民币300万元。本司仅为受托代付方，上述支付的债权债务关系实际形成于邱叶**与谢新忠之间，与本司无涉。2、2011年3月8日，钱琴转账100万元给谢玲玲；2013年10月16日、21日，2014年3月4日、14日及2014年4月1日，钱琴分别转账给谢新忠100万元、100万元、30万元、70万元和100万元。钱琴于2019年4月7日出具的情况说明为：本人钱琴，受邱叶**委托，于2011年3月8日，以本人名义向谢玲玲转账支付人民币100万元。受邱叶**委托，本人又分别于2013年10月16日、21日，以及2014年3月4日、14日和2014年4月1日分别向谢新忠转账支付人民币100万元、100万元、30万元、70万元、100万元，共计400万元。上述本人受邱叶**委托向谢玲玲、谢新忠支付的款项共计人民币500万元。本人仅为受托代付方，上述支付的债权债务关系实际形成于邱叶**与谢玲玲、谢新忠之间，与本人无涉。 2015年9月1日，索兰分公司作为交付人，邱叶**作为接收人，双方签署房地产交接单，载明:今由接收人邱叶**经验收苏州市索兰压缩机有限公司江阴分公司（江阴市徐霞客镇璜塘工业园云海路6号）交付的房地产、水电基本全，房子基本完好，现同意接受。 邱叶**还提供了：房屋租赁合同，主要内容为江阴市徐霞客镇璜塘工业园云海路6号厂房租赁情况；海新公司门卫电费交款收据以及门卫工资收据等。 上述事实，有以房抵债协议书、银行转账凭证、情况说明及当事人陈述等在卷佐证。 江阴法院认为：执行异议之诉的关键是审查提起执行异议的案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，邱叶**主张其基于以房抵债享有的对涉案房地产及附属设施的权益足以排除强制执行。对此，该院认为，首先，关于以房抵债协议所涉转让款，邱叶**主张其中590万元为与乙方所欠债务相抵，余款170万元已依约支付，对此邱叶**应当举证证明。但其提供的与谢新忠之间、钱琴与谢玲玲及谢新忠之间的转账凭证及相关情况说明，不足以证明邱叶**与索兰公司之间存在真实的到期债权债务关系及已向索兰公司支付170万元的事实；其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定，无过错买受人、消费者购房人在一定条件下，即便没有办理过户登记手续，也可以对抗金钱之债的执行，该规定之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特别保护，基本的理念是，请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。综上，邱叶**对该院查封的案涉房地产、附着物及装饰装修不享有能够排除执行的民事权益，对其要求停止执行的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决驳回邱叶**的诉讼请求。 二审审理中，本院前往案涉房屋所在地江阴市徐霞客镇征求了当地政府的意见，政府表示该土地性质目前仍是属于集体。如对其上的房屋进行处置，受让人只要符合在上面办企业的相关要求，因为是老的厂区，没有其他特别的要求。 本院认为，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，邱叶**在案涉房屋、土地查封前与索兰公司签订书面《以房地产抵债协议书》，其提供的银行转账电子回单、情况说明、房地产交接单、门卫工资收据及转帐凭证、房屋租赁合同、土地出让协议及结算凭证等证据，可以证明其在案涉房屋、土地查封前已经合法占有，并已经按照合同约定支付全部价款。虽然案涉房屋、土地未办理过户登记，但根据邱叶**提供的土地出让协议书等材料可以证明，未能办理过户登记，系存在客观因素，并非邱叶**自身的原因。 综上所述，邱叶**的上诉请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销江阴市人民法院（2019）苏0281民初15553号民事判决。 二、不得执行位于江阴市××工业园××路××号××区内的房地产。 一审、二审案件受理费各65000元均由邱叶**负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘永刚 审判员  俞 彤 审判员  秦小兵 二〇二一年一月十三日 书记员  杨钦雅