吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2240号上诉人（原审原告）：于树红，女，1969年6月14日出生，汉族，万科汇幼儿园园长，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：汤文士，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团吉林置业有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：彭伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙庆辉，北京大成（吉林）律师事务所律师。委托诉讼代理人：安然，北京大成（吉林）律师事务所律师。上诉人于树红因与被上诉人绿地集团吉林置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于树红及其委托诉讼代理人汤文士，被上诉人绿地公司的委托诉讼代理人孙庆辉、安然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于树红向本院提出上诉请求：一、撤销一审民事判决书第三项内容，并依法改判解除于树红与绿地公司就“绿地·中央广场”的案涉房屋（建筑面积51.49平方米）签署的《认购协议书》及案涉房屋（建筑面积为86.5平方米）签署的《认购协议书》，并返还房屋首付款386747元及赔偿利息损失（利息损失至绿地公司实际支付之日，利息损失计算方式从2013年8月29日至2019年8月19日，按同期银行贷款利率计算，2019年8月19日以后至实际支付之日按LPR计算）。二、本案一审及二审诉讼费由绿地公司承担。事实和理由：一、一审法院举证责任分配错误。（一）《认购协议书》为格式文本，应作出对绿地公司不利的解释。《认购协议书》第三条约定“余款签订买卖合同时一次性结清或办理银行按揭手续”，证明剩余房款支付方式最终的决定权在于于树红，该选择权是于树红的权利，而不是其义务。绿地公司作为义务履行方，需要为于树红行使权利提供充足的准备。于树红从始至终做出的选择非常明确，即“剩余房款办理银行按揭贷款”，绿地公司的义务也非常明确，即履行办理按揭贷款的条件。绿地公司无权以自己的违约行为，强迫于树红接受一次性付清剩余房款的合同。一审法院认为《认购协议书》未明确约定剩余房款支付方式，但又确认了《认购协议书》为格式文本。《认购协议书》第三条约定“余款签订买卖合同时一次性结清或办理银行按揭手续”，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，应作出对绿地公司不利的解释。（二）绿地公司控制对己不利证据，应承担不利后果。于树红所持有的《（吉林）收款专用收据》第三联因保管不善已丢失，但该《（吉林）收款专用收据》是由绿地公司保管的第一联（原始联），且是绿地公司提供给于树红的。该联记载内容为绿地公司所写，有按揭贷款字样，并且明确记载按揭贷款的金额。绿地公司在庭审提供的《（吉林）收款专用收据》是第二联为记账联。其控制《（吉林）收款专用收据》第一联及《（吉林）收款专用收据》第二联两份证据，且第一联记载内容对其不利。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条的规定：“控制书证的当事人无正当理由拒不提交书证的，人民法院可以认定对方当事人所主张的书证内容为真实。控制书证的当事人存在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十三条规定情形的，人民法院可以认定对方当事人主张以该书证证明的事实为真实”。一审法院无视上述规定，将该举证责任分配给于树红明显不当，且有失公允，请二审法院予以纠正。（三）根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》第五条：“个人商业贷款必须具备竣工备案手续”的规定。绿地公司仍不具备履行房屋按揭贷款的条件。绿地公司提供的《个人房屋按揭贷款合作协议书》是其为应对本次诉讼临时签署的协议，且没有实际发放贷款的案例。一审庭审后，于树红到房屋管理部门咨询，得知该合同没有在行政部门备案，无法实现房屋按揭贷款的目的。二、一审法院适用法律错误。（一）“自愿、平等”是合同法基本原则，人民法院无权以判决形式强迫于树红订立新的合同。双方签署的《认购协议书》只是意向性合同，如继续履行合同需要双方另行签署《商品房买卖合同》。一审判决判令双方不得解除《认购协议书》的法律后果是“于树红必须与绿地公司签署一次性付款的《商品房买卖合同》”。《认购协议书》第三条约定“余款签订买卖合同时一次性结清或办理银行按揭手续”赋予于树红就剩余房款支付的选择权，一审判决明显剥夺了于树红的权利。一审判决结果违反《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，故该判决具有违法性。因一审法院的判决结果超出司法审判权的范围，且剥夺于树红的民事权利，请求二审法院予以纠正。（二）《认购协议书》符合法定解除条件。结合本案事实，至少满足了《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”及“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”两个条件。根据绿地公司自认内容，案涉房屋于2016年在报纸上公告交付。截至于树红起诉之日，绿地公司在长达4年之久没有取得备竣工备案手续，以事实行为宣告自己不具备履行义务的能力，导致于树红订立合同目的无法实现，故于树红主张合同解除并无不当。（三）绿地公司应负有返还已付款及支付利息损失的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，于树红要求绿地公司返还已付款并支付利息损失符合法律规定。综上，一审法院举证责任分配错误，且存在滥用司法权强迫于树红订立合同之嫌，适用法律明显错误，故请求二审法院依法予以纠正。绿地公司辩称，一、于树红主张“一审法院举证责任分配错误”无事实及法律依据。（一）《认购协议书》中第三条的约定，未免除自身责任或加重对方责任，不符合《中华人民共和国合同法》第四十一条所适用的情形，不应作出对绿地公司不利的解释。（二）《认购协议书》约定的付款方式系为后续签订《商品房买卖合同》提供选择，双方对最终付款方式未达成合意，只有在签订正式的《商品房买卖合同》时才能进行明确，一审法院认定事实清楚。（三）于树红主张绿地公司控制对已不利的证据，应承担不利后果，缺乏事实及法律依据，一审法院认定正确。二、于树红已丧失《认购协议书》解除权。2016年案涉房屋交付使用，于树红于2020年行使解除权，解除权早已消灭，其主张不应予以支持。三、《认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，于树红拒绝履行签订《商品房买卖合同》义务，无权主张返还已付款项和利息。（一）绿地公司一审时已举证证明其具备按揭贷款条件。（二）于树红自认2014年接到过绿地公司要求与其签订《商品房买卖合同》的通知，但其拒绝签订。由此可知，于树红无法办理贷款的原因并非绿地公司所致。（三）于树红违反约定不履行《认购协议书》义务，应承担违约后果，其没有法定或约定解除合同事项的情况下，无权主张返还已付款项并支付利息。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。于树红向一审法院起诉请求：1.判令解除双方就“绿地中央广场”案涉房屋（建筑面-1-积51.49平方米）签署的《认购协议书》及案涉房屋（建筑面积为86.5平方米）签署的《认购协议书》；2.确认绿地公司事先拟订并反复使用的《认购协议书》为格式合同，并确认该合同第四条第3款为无效条款；3.判令绿地公司向于树红返还房屋首付款386747元，同时向于树红赔偿利息损失，直至实际返还之日止。一审法院认定事实：2013年8月29日，作为甲方的绿地公司与作为乙方的于树红签订《认购协议书》一份，该协议书中约定，第一条、乙方认购房屋的基本情况：乙方认购甲方开发建设的“绿地·中央广场”位于吉林市昌邑区雾凇中路与理春中街交会处的商业用房，面积为51.49平方米。第二条、计价方式及价款：该商业用房单价为7531.5元／平方米，总金额为387797元。第三条、付款方式和期限：乙方签订本协议时支付部分房屋认购款，待网签《商品房买卖合同》时，此认购款转为首付款，余款于签订《商品房买卖合同》时，依购房者付款方式，一次性结清或者办理相关银行按揭手续。第四条、双方的权利和义务：1.乙方应按甲方发出通知之要求签订《商品房买卖合同》（乙方于签订本协议时已经详细阅读并认可甲方提供的《商品房买卖合同》，对合同条款没有任何异议），自甲方发出通知之日起，逾期三天的，视为乙方放弃购房。2.甲乙双方保证在本协议中所写明的地址、电话等联系方式均真实有效，若有变更应于变更后三日内通知对方。甲方通知乙方的方式包括书面通知和非书面通知两种，其中书面通知形式主要包括信函、公告、传真、电子邮件等（其中公告以在《江城日报》登出7日后即视为乙方已收到）；非书面形式主要包括电话或口头通知等。通知到达乙方提供的地址2日后视为乙方收到该通知。3.本协议签订后，如乙方放弃购买本认购商业，甲方有权另行出售该商业，乙方所付款项不予退还。同日，作为甲方的绿地公司与作为乙方的于树红又签订《认购协议书》一份，该协议书中约定，第一条、乙方认购房屋的基本情况：乙方认购甲方开发建设的“绿地·中央广场”的商业用房，面积为86.5平方米。第二条、计价方式及价款：该商业单价为17675.73元／平方米，总金额为1528950元。第三条付款方式和期限、第四条双方的权利和义务同上。同日，于树红以POS机转账方式分两次向绿地公司交纳部分购房款分别为1747元、385000元，合计386747元。绿地公司于同日向于树红出具两份（吉林）收款专用收据，分别载明：“今收到XXX室于树红客户部分房款77797元”“今收到XXX室于树红客户部分房款308950元”。2014年8月27日，绿地公司取得案涉房屋商品房预售许可证（吉市房预字第XXX号）。2016年11月28日，绿地公司在《江城日报》中发布《绿地公司吉林置业有限公司关于吉林绿地·中央广场入住通知》。绿地公司作为乙方与作为甲方的中国光大银行吉林分行江北支行签订《个人房屋按揭贷款合作协议书》，约定甲方同意为购买坐落于吉林市昌邑区理春中街988号的吉林绿地世纪城V中央广场楼盘的借款人提供个人房屋按揭贷款，贷款合作最高额度为3000万元。一审法院认为，于树红与绿地公司签订的两份《认购协议书》系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于于树红要求解除双方就“绿地中央广场”XXX号房屋（建筑面积51.49平方米）签署的《认购协议书》及XXX号房屋（建筑面积为86.5平方米）签署的《认购协议书》的诉请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”于树红主张其与绿地公司约定其购买案涉房屋的50％购房款需要办理银行按揭贷款，现无法办理贷款，故其要求解除与绿地公司签订的《认购协议书》。因于树红提供的《认购协议书》中并未明确约定购买案涉房屋系一次性付款或是按揭贷款，虽其提供的（吉林）收款专用收据（两份，编号分别为No．XXX、No．XXX）第一联（复印件）中有铅笔书写的贷款金额，但该信息与绿地公司提供的（吉林）收款专用收据（两份，编号分别为No．XXX、No．XXX）第二联中记载的不一致，且应由其保管的（吉林）收款专用收据（两份，编号分别为No．XXX、No．XXX）第三联，庭审中于树红自述已丢失，根据于树红提供的证据，无法认定其与绿地公司就购买案涉房屋的付款方式进行约定的事实，现绿地公司仍保留案涉房屋，故于树红以案涉房屋无法办理按揭贷款为由要求解除《认购协议书》，一审法院不予支持。关于于树红要求确认《认购协议书》为格式合同，并确认该合同第四条第3款为无效条款的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，案涉两份《认购协议书》系由绿地公司拟定，并反复使用，系格式合同，格式合同为案件事实的判断，无需通过判项予以确认。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”该协议书第四条第3款约定的“本协议签订后，如乙方放弃购买本认购商业，甲方有权另行出售该商业，乙方所付款项不予退还”具有免除提供格式条款即绿地公司的责任、加重购房人即于树红责任、排除于树红主要权利的性质，故该条款无效。关于于树红要求绿地公司吉林置业有限公司向其返还房屋首付款386747元及利息的诉请，因于树红与绿地公司的《认购协议书》未解除，于树红请求绿地公司返还其房屋首付款及利息无事实及法律依据，故于树红的该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定作出判决：一、确认于树红与绿地公司签订的坐落于吉林昌邑区雾凇中路与理春中街交会处XXX号、建筑面积为51.49平方米房屋的《认购协议书》中第四条第3款为无效条款；二、确认于树红与绿地公司签订的坐落于吉林昌邑区雾凇中路与瑾春中街交会处、房号为XXX号房、建筑面积为86.5平方米房屋的《认购协议书》中第四条第3款为无效条款；三、驳回于树红的其他诉讼请求。案件受理费11025元，由于树红负担。本院二审期间，于树红围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。于树红向本院提交的证据为（2020）吉0202民初39号民事判决书一份，证明：绿地公司不具备备案手续，不能办理银行按揭贷款，同类案件人民法院已作出了解除合同的裁决。绿地公司质证称，举证的案件与本案不同，没有参考性。该案例中对按揭贷款的方式进行了明确约定，与本案没有关联性。本院调取一审中绿地公司所提交的其与光大银行之间签订的贷款协议原件。于树红对该协议的真实性没有异议，但认为不能证明目前能够发放个人商业贷款。本院经审查认为，于树红提交的证据为人民法院作出的生效判决，能够证明案涉楼盘的相关情况，本院予以采信。本院经审理查明：2013年8月29日，绿地公司与于树红签订《认购协议书》两份，双方约定：于树红认购绿地公司开发建设的位于吉林市昌邑区雾凇中路与理春中街交会处的“绿地·中央广场”XXX号，面积为51.49平方米的商业用房，总价款387797元；认购XXX号，面积为86.5平方米的商业用房，总价款1528950元。于树红签订协议时支付部分房屋认购款，待网签《商品房买卖合同》时，此认购款转为首付款，余款于签订《商品房买卖合同》时，依购房者付款方式，一次性结清或者办理相关银行按揭手续。同日，于树红以POS机转账方式分两次向绿地公司交纳部分购房款分别为1747元、385000元，合计386747元。绿地公司向于树红出具两份（吉林）收款专用收据，分别载明：“今收到XXX室于树红客户部分房款77797元”、“今收到XXX室于树红客户部分房款308950元”。2014年8月27日，绿地公司取得案涉房屋商品房预售许可证（吉市房预字第XXX号）。另查明，自案涉认购协议签订后至2018年期间，绿地公司开发的案涉楼盘，不能办理按揭贷款。2020年6月15日，绿地公司与吉林光大银行吉林分行江北支行签订合作贷款协议书，约定由吉林光大银行吉林分行江北支行对绿地公司开发的“绿地世纪城V中央广场”楼盘提供个人房屋按揭贷款业务。本院查明的其他案件事实与原审相同。本院认为，一、关于本案的认购协议是否应当解除的问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。本案中，根据于树红所提供的证据，能够证实其系要求以贷款的方式购买案涉商铺，而绿地公司在签订认购协议之后长时间不能办理按揭贷款业务，应认为双方未就于树红采用贷款方式购买案涉房屋达成一致意见。于树红所提交绿地公司的收款专用收据第一联虽为复印件，但绿地公司未能提供原件否认其真实性，故本院无法排除双方曾就以贷款方式支付余款进行过磋商。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同受法律保护。依法成立的合同仅对当事人有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”本案中，双方签订的认购协议以及相关磋商的结果，仅对双方具有约束力。于树红未在约定的时间签订商品房买卖合同，绿地集团亦未将案涉房屋另行出售，双方对签订商品房买卖合同的条件没有磋商一致，均处于消极等待状态，导致双方多年来一直没有订立商品房买卖合同。现于树红明确表示不再购买案涉房屋，绿地公司此前虽拥有要求于树红继续履行或解除协议另行出售房屋的权利，但怠于行使，该认购协议因此陷入僵局。双方签订认购协议的目的系签订正式的商品房买卖合同，而签订合同应当遵循平等、自愿的原则，不适于强制履行。在本案的认购协议陷入僵局的情况下，为实现当事人之间利益关系的平衡，应当允许当事人解除合同。考虑本案实际情况，结合诚实信用原则，于树红要求不再购买案涉房屋，解除双方认购协议，应予准许。故一审法院驳回于树红的该项诉讼请求不当，本院予以纠正。二、关于双方是否存在违约行为的问题。认购协议的违约行为，主要体现在因当事人的原因未能签订后续的正式买卖合同。本案中，双方最终未能签订商品房买卖合同的原因系双方一直未就于树红采用贷款方式购买案涉房屋达成一致意见。认购协议中明确约定购买方式为贷款或一次性付款，故于树红对房屋的购买方式具有选择权，但认购协议未对绿地公司办理银行按揭贷款的情况进行约定。于树红虽主张绿地公司具有办理按揭贷款义务，但未提供证据证实绿地公司对案涉房屋能够办理贷款以及具体办理期限进行了承诺。综合以上情况，应认定双方对于未签订商品房买卖合同均不存在违约行为。三、关于已付认购款的返还问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合本案，于树红在签订认购协议时，向绿地公司支付了两套案涉房屋的认购款共计386747元，绿地公司并未将案涉房屋实际交付给于树红占有使用，在认购协议解除后，绿地公司应当返还于树红所交纳的认购款。此外，本案中于树红所提供证据不足以证实绿地公司存在违约行为，且于树红此前多年未主张解除认购协议，故于树红主张绿地公司赔偿资金占用期间的利息损失的主张不应支持。四、关于双方签订的认购协议书第四条第3款的效力问题。对于格式条款的效力，法院应进行主动审查。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款应为无效。本案中，双方签订的认购协议书，是绿地公司针对其所开发的楼盘统一使用的制式合同。案涉两份协议书第四条第3款约定为“本协议签订后，如乙方放弃购买本认购商业，甲方有权另行出售该商业，乙方所付款项不予退还”，此项约定内容，是对认购人单方放弃购买案涉房屋应承担的违约责任进行的约定，并未对认购人所付款项作具体的强制性要求。该条款不属于不合理地免除或者减轻绿地公司责任，加重于树红责任，排除于树红主要权利的情形，应当认定为有效条款。一审法院认为双方签订的认购协议中第四条第3款为无效条款不妥，本院予以纠正。综上所述，于树红的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十六条、第五百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初1511号民事判决；二、解除于树红与绿地集团吉林置业有限公司签订的关于认购“绿地·中央广场”XXX号房屋、XXX号房屋的《认购协议书》；三、绿地集团吉林置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还于树红购房款386747元；四、驳回于树红其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11025元由绿地集团吉林置业有限公司负担，二审案件受理费9291元，由绿地集团吉林置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  郝振翔审判员  张艺凡二〇二一年一月十二日书记员  周双媛