江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏07民终3466号 上诉人（原审被告）：吴宝华，男，1968年11月2日生，汉族，居民，住灌南县。 委托诉讼代理人:孙**，灌南县海西律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陆纪兰，女，1930年9月30日生，汉族，居民，住灌南县。 委托诉讼代理人:李冬明，江苏民盈律师事务所律师。 上诉人吴宝华因与被上诉人陆纪兰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2020）苏0724民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴宝华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人使用涉案房屋权利源于2019年11月11日，上诉人与沙某1签定的房屋租赁合同，在该合同中，被上诉人不是相对人，原审法院违反不动产所有权以登记为认定原则，直接认定该房屋为沙某2遗产，认定上诉人与沙某1签订的租赁合同无效没有法律依据。况且，沙某2去世后，上诉人即与沙某1签定该合同，而被上诉人并未告知上诉人房屋的权利归谁，也没有要求上诉人与其签定租赁合同。法院以判决的形式取代行政机关对不动产权的登记，违反法律规定。2、退一步讲即使原审判决认定涉案房屋属于沙某2所有，因为沙某2先于其父亲去世，沙某1也应当享有继承涉案房产的权益，作为继承人之一沙某1与我方签订房屋租赁合同并无不当。因此，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人陆纪兰辩称，1、上诉人无任何法律依据和理由占用涉案房屋。上诉人与沙某2就涉案房屋签订二次房屋租赁合同，租赁期限分别为2009年11月11日至2014年11月11日、2014年11月12日至2019年11月12日，期间，涉新军于2018年1月19日死亡，沙某2父亲沙某3于2018年5月1日死亡，后因上诉人拒付2018年至2019年租金，被上诉人诉至原审法院，原审法院判决上诉人给付租金4万元，上诉人已兑现完毕。现合同已于2019年11月13日到期，上诉人与沙某2的继承人就续租事宜没有达成一致意见，上诉人应当搬离涉案房屋，现上诉人占有房屋对被上诉人构成妨害，原审判决上诉人搬离涉案房屋正确。2、被上诉人是涉案房屋的共有权人之一，可以单独行使涉案合法诉权。沙某2去世后，其对房屋的权利由继承人继承，原审法院查明沙某2现有7个继承人上诉人对此无异议，由于被继承的财产没有分割，所以所有继承人为共有权人，现被上诉人诉求上诉人的行为是一种对共有物权的保存行为，是防止对共有物丧失权利或者限制而行使的保存行为，其主张对共有物进行保护和排除妨害，其他共有人的利益不会因此行为而受损，根据物权法第九十六条之规定及最高人民法院的相关释义，这种保存行为可以单独进行，原审法院受理诉讼并进行实体审理和裁判并无不妥。3、上诉人以与其他共有人沙某1已签定新《租赁合同》辩解合法占有无事实和法律依据。上诉人与沙某2二次签订为期十年的租赁合同，已明知沙某2为原房屋权利人，沙某1仅为共有人之一，而沙某1作为共有人未经其他共有人同意对外出租行为是对共有物的利用行为，根据物权法第九十七条之规定，是一种无效行为，上诉人辩解无事实与法律依据。4、上诉人给付租赁期间届满后房屋占用费合法有据。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现双方已无法就续租达成一致意见，上诉人仍占用房屋，已侵犯了被上诉人的权益，被上诉人请求上诉人按原合同约定租金标准支付逾期搬离的房屋占用使用费的主张应当得到支持。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 陆纪兰向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决吴宝华搬离陆纪兰的位于灌南县李集街公路东边坐东朝西三间门面房房屋；2、吴宝华给付从2019年11月13日起至2019年12月12日占用房屋的费用3333元，且给付从2019年12月13日起至实际搬出之日止按年租金40000元计算的占用房屋的费用。 一审法院经审理查明，沙某2在原李集食品站北边翻建房屋，2009年11月11日至2014年11月11日，沙某2就位于灌南县李集街公路东边坐东朝西三间门面房租赁给被告吴宝华并签订了租房协议。2014年11月12日至2019年11月12日，沙某2与吴宝华签订租赁协议，将上述房屋租赁给吴宝华，租金每年4万元。合同到期后，吴宝华仍居住在该房屋内。 一审法院另查明，2018年1月19日沙某2去世，其父沙某3也于2018年5月1日去世，因沙某2在世时未婚也无子女，沙某2去世时的遗产继承人为陆纪兰和沙某3。沙某3有子女七人。 一审法院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。吴宝华租赁涉案房屋，应当依约给付租金。现因合同相对人沙某2去世，沙某2生前财产为遗产，沙某2父亲沙某3后于沙某2去世，沙某3生前享有的沙某2遗产份额扣除原告陆纪兰享有的一半夫妻共有份额后的部分为沙得荣的遗产份额，应由沙某3的继承人继承。沙某3的有七个子女，沙某2已去世，无继承人。陆纪兰对沙某2的涉案遗产享有11/14份额（1/2+1/2×1/2+1/2×1/2×1/7＝11/14）。该遗产在没有分割之前为共有财产。吴宝华明知在未征得其他财产共有人同意的情况下仍与沙某1签订合同，侵犯了陆纪兰的财产权，该租赁合同无效，吴宝华应给付陆纪兰自2019年11月13日至实际搬出之日按每月租金的11/14金额（每月11/14×3333元＝2618.78元）计算的房屋占用费用。现陆纪兰要求吴宝华搬离涉案房屋，一审法院对陆纪兰的该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，一审法院判决：一、吴宝华于判决生效之日起十日内搬离灌南县李集街公路东边坐东朝西三间门面房屋。二、吴宝华给付陆纪兰按月2618.78元自2019年11月13日至实际搬离之日期间计算的房屋占用费。一审案件受理费1766元，减半收取883元，由吴宝华承担，陆纪兰已预交，吴宝华在给付上述费用时给付陆纪兰。 二审中，上诉人提交本院法院（2015）连民终字1474号判决书，证明法院对违法建筑不予认定所有权。证明本案涉案房屋所有权并不能归沙某2所有，原审认定涉案房屋归沙某2所有错误，进而判定被上诉人享有十四分之十一的继承权是错误的，原审判决要求上诉人搬离涉案房屋以及给付占用费是错误的。 被上诉人质证认为：该证据和本案无关联性。该份判决书双方当事人不是本案当事人，我国的审理制度也不存在判例制度。 上诉人申请证人陶某出庭作证称：我住江苏省灌南县李集乡拐圩村一组85号。被上诉人是我婆婆，我丈夫叫沙某1。上诉人是我租房子给他的。涉案房屋我们2003年先盖的，建起来后老人没地方住，我们在2009年盖了另外房屋后租出去给老人和沙某2当生活费，后发生矛盾。 上诉人申请的另一位证人沙某4出庭作证称，被上诉人是我母亲，沙某1是我兄弟。我是老大。房子沙某1拿钱盖，地是我们自家宅基地。盖好以后沙某2住里面给他找对象，他做心脏支架都是我拿的钱，现在人死了。沙某2死了以后，老父亲说房子以后沙某1收回头房子就是沙某1的。老人和沙某2生病的时候，沙某1花了几十万，老人在世时就说房子给沙某1。 被上诉人质证认为：第一位证人与本案被上诉人有利害冲突关系，不仅想通过另外和上诉人签订租赁合同达到占有房屋的目的，且两位证人家平时均不过问老人，老人主要生活来源就是租金，同时其证人证言与一审中的书面证据相冲突，一审中申请书能够证明房屋并不是沙某1建造，同时在原审证据调解协议书中均有两位证人签字，调解协议明确表明沙某2是具有自己的房屋的。且证人证明将自己的房屋交给沙某2用于生活与常某,4，能够将自己的房屋交给兄弟十年用于租赁而现不同意自己的母亲靠租赁房屋生活，显然与常某,4。两位证人的证言与书面证据不一致，效力应当以书面证据为准。 本院经审理查明，原审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。 本案被上诉人陆纪兰一审的诉讼请求是依法判决上诉人吴宝华搬离涉案房屋，判令上诉人给付从2019年11月13日起至2019年12月12日占用房屋的费用，以及从2019年12月13日起至实际搬出之日止按年租金4万元计算占用房屋的费用。本院认为，被上诉人起诉之前，上诉人已与房屋共有权人之一的沙某4签订房屋租赁合同，被上诉人并未要求判决确认上诉人与沙某4签订的合同无效，且上诉人吴宝华与沙某1签订的房屋租赁合同签订不违反法律、行政法规的强制性规定，租金的价格也是合理的，应属于有效。房屋共有权人签订合同在先，并实际收取了上诉人2019年11月11日至2020年11月11日租金，被上诉人作为共有权人之一起诉要求搬离涉案房屋不利于促进房屋租赁市场发展，维护房屋租赁市场交易秩序稳定，被上诉人如因房屋租金收益分配产生纠纷，可在房屋共有权人之间自行协商解决或诉诸法律。被上诉人起诉要求上诉人搬离涉案房屋，实际是要求返还原物，但返还原物需要有确权的依据，被上诉人如欲取得房屋所有权凭证，应当由政府有权部门处理。 综上，被上诉人的诉讼请求，不符合返还原物请求权的要件，原审判决认定基本事实清楚，适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。上诉人的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省灌南县人民法院（2020）苏0724民初947号民事判决； 二、驳回陆纪兰的诉讼请求。 一审案件受理费1766元，减半收取883元，二审案件受理费1766元，均由陆纪兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 晨 审 判 员  王学明 审 判 员  张淑媛 二○二一年元月十一日 法官助理  汤馥宇 书 记 员  武 圣 法律条文附录 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。