W浙江省衢州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）浙08民特2号 申请人：余宏，男，1970年10月9日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被申请人：衢州悦诚物业管理有限公司，住所地浙江省衢州市柯城区万田乡九华北大道****。 法定代表人：余公进，该公司执行董事。 申请人余宏与被申请人衢州悦诚物业管理有限公司申请撤销仲裁裁决一案，本院于2021年1月18日立案后进行了审查。现已审查终结。 余宏称，请求撤销衢州仲裁委员会（2019）衢仲裁字第32号仲裁裁决。事实与理由:一、申请人与被申请人之间未签订仲裁协议，纠纷不属于仲裁管辖。二、紫荆花苑业主委员会与被申请人签订的物业服务合同约定的仲裁条款无权涉及申请人的权利。三、被申请人成立于2017年3月29日，其于2017年3月1日与紫荆花苑业主委员会签订的物业服务合同时公司尚未成立，该合同存在虚假性，有伪造证据之嫌。四、申请人于2017年8月已经搬离紫荆小区，不存在停车费未交纳的情形，被申请人隐瞒了足以证明申请人未在小区停车的监控视频证据。五、本案在仲裁过程中因一直处于协调状态，仲裁人员未向申请人释明需要提供未在小区内停车使用的证据。综上，衢州仲裁委员会作出的裁决违反了《中华人民共和国仲裁法》的规定，故申请人申请撤销仲裁裁决。 衢州悦诚物业管理有限公司未作答辩。 经审查查明：衢州仲裁委员会于2020年12月22日作出（2019）衢仲裁字第32号仲裁裁决：一、余宏于裁决书送达之日起十日内支付衢州悦诚物业管理有限公司2018年4月1日至2019年4月30日的车位费650元；二、驳回衢州悦诚物业管理有限公司的其他仲裁请求。仲裁受理费137元，处理费300元，合计437元，由衢州悦诚物业管理有限公司承担269元，余宏承担168元，该费用已由衢州悦诚物业管理有限公司预交，余宏在履行给付义务时一并支付给衢州悦诚物业管理有限公司。 2017年3月1日，衢州市紫荆花苑业主委员会（委托甲方，以下简称业委会）因小区清退原一路发物业公司后，基于物业管理的需要，经街道、社区推荐，业主大会授权考察后与申请人衢州悦诚物业管理有限公司（受托乙方）协商签订一份《物业服务合同》。该合同总则明确“经信安街道、紫荆社区推荐，业主代表大会通过，业委会实地考察，授权业委会签订紫荆花苑物业管理服务合同。”第三条明确“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”合同约定委托管理期限为5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止。合同签订后，衢州悦诚物业管理有限公司为了尽快解决原一路发物业公司已撤离小区服务跟不上的问题，即派员进驻小区并对相关物业服务进行了衔接，得到了大部分业主的接受和认可，同时也遭到了部分业主的抵触与排斥。后因衢州悦诚物业管理有限公司在服务中，有关安保、环卫、消防、道闸收费、设备维护等服务未能满足业主需求，导致业主排斥合同效力、抵触物业公司的呼声越来越大。2017年11月18日，小区第四届业主委员会换届后，即聘请律师向衢州悦诚物业管理有限公司发出清退《律师函》并于2017年12月3日又向全体业主发出“请各位业主暂缓缴纳2018年物业费，缴费时间业委会另行通知。另：未交纳2017年物业费的业主，于2017年12月30日前配合物业公司交纳，请各位业主相互转告”的通知。2018年1月16日，业委会又向衢州悦诚物业管理有限公司发出《关于再次告知悦诚物业公司撤出紫荆小区的函》，要求衢州悦诚物业管理有限公司在2018年1月23日前与业委会做好物业移交工作。2018年2月2日，业委会向衢州悦诚物业管理有限公司发出《关于紫荆小区电梯整改的意见书》，要求衢州悦诚物业管理有限公司在15日内尽快完成电梯整改工作，确保小区四台电梯安全运行。2018年4月7日，业委会对道闸收费问题向衢州悦诚物业管理有限公司发出《关于告知悦诚物业公司停止以小区道闸名义乱收费的函》。2018年5月28日，紫荆社区从监督管理角度，针对紫荆花苑小区物业管理存在的问题及业主投诉，就环境卫生、消防及电梯安全问题形成《关于紫荆花苑小区现有问题的报告》督促业委会衢州悦诚物业管理有限公司协调改进。2018年11月8日，紫荆社区致衢州悦诚物业管理有限公司《督办单》要求衢州悦诚物业管理有限公司对政府投入改造的停车位，在没有验收移交业委会之前，将已标号出租收费的停车位清除恢复并将租金退还业主。2019年1月14日，紫荆社区作出《紫荆花苑小区业主大会表决结果公告》，公示了2019年1月10日至2019年1月13日业主大会就（1）依法清退小区现有物业公司；（2）解散现业主委员会及重新改选业委会；（3）重新以公开公平公正方式招聘有资质的物业服务企业等问题进行投票的情况。为此，2019年1月21日，紫荆社区会向紫荆花苑小区全体业主发出《通知》，公示了业主大会赞同清退小区现物业公司（即衢州悦诚物业管理有限公司）的表决结果，并通知衢州悦诚物业管理有限公司尽快做好相关资料移交准备，同时停止所有收费行为。紫荆花苑小区第五届业主大会筹备组为了解决业主拖欠物业费的问题，于2019年2月1日下发《紫荆花苑小区第五届业主大会筹备组关于协助矛盾化解工作的通知》，并向业主提供第三方账户（紫荆社区指定账户），旨在协助解决业委会、物业公司及业主因拖欠和收取物业费的实际问题。该《通知》发布后，小区业主开始停止缴费，部分欠费业主将物业费直接向业委会或紫荆社区指定的账户交纳。2019年3月31日，紫荆花苑第五届业主委员会为执行业主大会决议，致衢州悦诚物业管理有限公司《关于依法清退衢州悦诚物业管理有限公司的告知函》，明确衢州悦诚物业管理有限公司必须在2019年4月15日14：00前退出紫荆花苑小区并移交相关资料。2019年4月13日，业委会再次发《告知函》给衢州悦诚物业管理有限公司，明确了8项应移交的材料清单内容。因衢州悦诚物业管理有限公司不同意解除合同也不同意退出移交而无果。截至2019年4月底，业委会收取32户业主及信安街道账户代收47户业主（注：含余宏已交纳的历年物业费1440元）。衢州悦诚物业管理有限公司于2019年4月27日在余宏户门上张贴了《限期催交物业费的通知》。因与业委会未能及时进行结算，衢州悦诚物业管理有限公司于2019年5月17日向衢州仲裁委员会提出仲裁申请。另查明：1.衢州悦诚物业管理有限公司成立于2017年3月29日，企业类型为有限责任公司（自然人独资），经营期限至2037年3月28日。经营范围包括：物业服务、绿化养护、保洁服务、家政服务等。2017年3月1日签订《物业服务合同》时，衢州悦诚物业管理有限公司企业营业执照尚未依法登记取得，公司尚处于筹备试运行期。2.2019年5月23日，衢州市衢州市柯城区住建局、信安街道、紫荆社区等单位，组织申请人、业委会、衢州市专诚保洁有限公司，就物业公司退出与移交清算问题经协调并达成一致意见，六方代表确认共同签署了《关于紫荆小区物业退出移交问题的会议纪要》。该纪要第1条确定：解除2017年3月1日签订的《物业服务合同》,衢州市专诚保洁有限公司、衢州市悦诚物业管理有限公司于2019年5月24日上午7：30退出紫荆花苑小区（保安、保洁岗位退出，管理人员在5月31日移交后退出），并于2019年5月31日前向业委会移交物业管理用房和有关资料，完成交接手续。第3条确定：“衢州市专诚保洁有限公司、衢州市悦诚物业管理有限公司已经实际提供的物业管理服务的2017年3月至2019年5月期间未收取的部分业主物业费，业委会在本会议纪要签署后配合衢州市专诚保洁有限公司、衢州市悦诚物业管理有限公司进行催收，紫荆社区也予以配合。2019年5月25日前由业委会、信安街道、紫荆社区、衢州市专诚保洁有限公司、衢州市悦诚物业管理有限公司共同张贴物业费催收公告，仍不能收回的，由衢州市专诚保洁有限公司、衢州市悦诚物业管理有限公司继续追收或通过司法途径解决。”第6条明确“紫荆花苑业委会在2019年5月31日前与衢州市专诚保洁有限公司、衢州市悦诚物业管理有限公司就收取的物业费进行结算。”第7条确定“紫荆花苑小区业委会、衢州市专诚保洁有限公司、衢州市悦诚物业管理有限公司必须严格执行本会议纪要，交接期间自觉维护小区秩序，如有违反，自行承担一切后果”等内容。衢州悦诚物业管理有限公司在该《会议纪要》签署后，依约定撤离了紫荆花苑小区，并于2019年6月13日对部分资料与业委会办理了移交接手续。 （2019）衢仲裁字第32号仲裁裁决认为，1.关于《物业服务合同》的合法性及效力问题。该合同总则明确“经信安街道、紫金社区推荐，业主代表大会通过，业委会实地考察，授权业委会签订紫荆花苑物业管理服务合同。”从签订《合同》的前提看，基于辖区信安街道与紫荆社区的共同推荐；从签订合同程序和双方意志看，经业主代表大会商议通过，并授权业委会实地考察后在授权范围内经协商一致签订，双方意思表示真实；从合同内容及双方权利义务约定看，该合同物业服务涵盖了紫荆花苑小区标的范围内全部物业类型，对物业管理服务费、物业不同类型和停车时长短涉及的收费依据、收费标准，以及双方权利义务的约定，物业费外收费依据7：3比例分配，违约责任情形和纠纷处理方式等均作了详尽的约定。该合同符合《物业管理条例》第十五条“业主业委会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；”第三十四条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。”的要求，且内容未违反法律禁止性的规定；从签约时间与合同生效时间看，该合同存在一定的瑕疵。依据《物业管理条例》第三十二条“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”的规定，本会认为衢州悦诚物业管理有限公司虽在2017年3月1日与业委会签订了《物业服务合同》，进驻小区接管物业并提供服务，但在依法取得独立法人资格前，应视为该公司尚处于筹备试运营阶段，该合同真正生效时间应当自申请人依法取得营业执照之日开始。余宏认为衢州悦诚物业管理有限公司签约时未取得营业执照、未进行招投标、未备案，合同应当认定无效的观点，与合同签订所体现的前提、程序、意思表示及内容不符，也无证据证实该合同具有《中华人民共和国合同法》第五十条中的无效情形。《物业管理条例》赋予了业主或业主大会选聘物业服务企业的权利，并没有强制性规定物业合同必须经招投标或备案才生效。况且，余宏自认一直履行了交纳物业费的业主义务，自合同签订以来，也未依据《物业管理条例》第十二条第五款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定行使权利。从实际出发，2019年5月23日会议纪要的达成，该合同已经协议解除，衢州悦诚物业管理有限公司也撤离小区进行了物业移交，再质疑合同效力已经失去了实际意义，且并不能否定衢州悦诚物业管理有限公司自2017年3月起进驻小区接管物业提供服务至2019年5月31日撤离小区期间已提供物业服务的事实，依此有权向未交费业主或业委会结算物业费等权利的行使。2.关于业委会、第三方代为业主收取物业费未及时结算、清算的问题。从《物业服务合同》签订相对主体看，委托方为业委会，受托方为申请人。业委会系业主代表大会的执行机构，代表业主履行职责维护业主权益，业委会的履职行为效力及于全体业主及物业使用人，全体业主和物业使用人对履行合同承担相应的责任。仲裁委员会认为，业主可以选择直接向物业公司交纳物业费，也可以在业委会督促要求下，交纳物业费、停车费及相关的费用，事后由业委会统一与物业公司结算的行为在现实中普遍认可并无不妥，有利于物业公司提供服务，业主履职交费，业委会尽职督促协调管理。业委会自2017年3月与衢州悦诚物业管理有限公司签订《物业服务合同》以来，历届业委会并未否认该合同的效力。在履行过程中，业委会代表业主利益致衢州悦诚物业管理有限公司的相关函件或清退物业公司、停止收缴费的通知等，反映了业主呼声与要求，同样反映了衢州悦诚物业管理有限公司作为物业服务企业提供服务中存在不尽人意的一面，本应通过双方友好协商方式协调处理，有利于促进小区和谐与文明共创。业委会代为业主收取物业费后，本当依据合同及时与衢州悦诚物业管理有限公司进行结算，却因故双方未能结算，多次代表业主以物业服务不到位、收费不合理等为由，要求清退衢州悦诚物业管理有限公司，权利与理由恰当，但一直未能与衢州悦诚物业管理有限公司达成解除或通过法律途径解除或终止合同解决争端，衢州悦诚物业管理有限公司也未善意改进服务获取业主理解，以至矛盾僵持、纠纷延续，物业服务合同也因不能达成变更或依法解除仍具有约束效力，使小区物业管理出现失控、业主利益受损现象，均非业主或余宏的过错所致。信安街道、紫荆社区针对业委会与衢州悦诚物业管理有限公司就物业纠纷和投诉介入的调处，符合《浙江省物业管理条例》第三十八条的规定。2019年2月1日，紫荆花苑第五届业主大会筹备组下发《紫荆花苑小区第五届业主大会筹备组关于协助矛盾化解工作的通知》，并向业主提供第三方（信安街道）账户，要求信安街道作为协调方代为收取物业费的行为，旨在解决业主拖欠物业费与衢州悦诚物业管理有限公司之间的矛盾。余宏根据通知缴纳物业费的行为应当视为业主履行缴费的义务，且该行为在《会议纪要》协议中已经明确结算主体，衢州悦诚物业管理有限公司并无异议。调解中，信安街道也明确同意将根据《会议纪要》积极协助业委会将已代收的47户业主交物业费与衢州悦诚物业管理有限公司结算，应当确认余宏已经履行了业主交费义务。3.关于《会议纪要》的法律效力问题。案件受理后，2019年5月23日衢州悦诚物业管理有限公司与业委会达成并签署了《会议纪要》。该会议纪要具有详尽的协议内容，既确定了2017年3月1日签订的《物业服务合同》的解除、清退移交时间，同时也明确了业委会与衢州市专诚保洁有限公司、衢州悦诚物业管理有限公司移交退出的时间，小高楼水电费结算、已收和未收物业费结算主体等作了特别约定。其中第6条约定“紫荆花苑小区业委会在2019年5月31日前与衢州市专诚保洁有限公司、衢州市悦诚物业有限公司就收取的物业费进行结算。”可以理解为衢州悦诚物业管理有限公司已经对“收取的物业费”结算主体、方式达成了一致意愿，体现了衢州悦诚物业管理有限公司与业委会解决物业纠纷的共同本意，意思表示真实自愿，内容合法有效。该会议纪要由衢州市柯城区住建局、信安街道、紫荆社区等单位组织进行协调，符合《浙江省物业管理条例》第四条、第三十八条“街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议”之规定，体现了物业主管部门监督管理职能与协助物业主管部门对辖区物业管理指导和监督的职能，符合国务院《物业管理条例》第四十八条规定。余宏抗辩已交物业费理由成立，衢州悦诚物业管理有限公司应当依据《会议纪要》约定与业委会结算相关物业费等事项。委员会对会议纪要效力予以确认，对余宏抗辩已交2017年3月至2019年12月物业费的事实予以确认，衢州悦诚物业管理有限公司应当依据《会议纪要》与业委会就余宏已交纳的物业费1440元中衢州悦诚物业管理有限公司主张的2017年3月至2019年4月期间的物业费1040元进行结算。对余宏抗辩2018年4月至2019年4月期间未在小区居住，不存在停车费650元的理由，因余宏未提交相应车位已移交或不应收费的证据，故委员会不予以支持。衢州仲裁委员会认为，业委会经业主大会授权，于2017年3月1日与衢州悦诚物业管理有限公司签订《物业服务合同》，双方意思表示真实，内容合法，应认定有效。衢州悦诚物业管理有限公司依据物业服务合同及会议纪要向小区业主收取或追索欠交的物业服务费、停车费等，符合合同及协议约定。余宏作为该小区业主应依据住宅标准交纳物业费，余宏不能提供不在小区居住或已交停车费的有效证据，应当认定欠费事实成立，故衢州仲裁委员会对衢州悦诚物业管理有限公司合理的诉请予以支持。 本院认为，根据《物业管理条例》第十二条第四款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的效力及于全体业主。本案中，业委会与被申请人签订的《物业服务合同》中关于争议解决方式的约定应适用于衢州市紫荆花苑的全体业主，申请人余宏认为其没有与被申请人之间签订过仲裁协议、业委会与被申请人约定的仲裁条款无权涉及申请人的理由不能成立。其次，关于申请人余宏认为《物业服务合同》虚假、有伪造之嫌的主张，被申请人在签订《物业服务合同》时虽尚不具备独立法人资格，但在合同成立后即取得了法人资格，并提供了相应的物业服务，故对申请人的该项主张本院不予支持。第三，关于申请人主张的被申请人隐瞒了足以证明申请人未在小区停车的监控视频证据。在本案仲裁争议的处理过程中，申请人对被申请人要求其支付停车费的请求提出抗辩，对于该抗辩，申请人应提供相应的证据予以证实。申请人要求被申请人对未发生的事实予以举证，亦违背常理。最后，关于申请人主张仲裁人员未向其释明需要提供相应证据的主张，因该情形不属于《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的人民法院应当裁定撤销仲裁裁决的情形，对该主张本院亦不予支持。综上，申请人申请撤销仲裁裁决的理由不能成立，本院对其撤销仲裁裁决的申请不予支持。 依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条规定，裁定如下： 驳回余宏的申请。 申请费400元，由余宏负担。 审 判 长  吴 昱 审 判 员  何小丽 审 判 员  郑日知 二〇二一年一月二十八日 法官助理  郑 星 书 记 员  毛慧超