江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终8138号 上诉人（原审被告）：杨开勇，男，1987年8月25日生，汉族，住四川省荣县。 上诉人（原审被告）：王招存，女，1992年3月14日生，汉族，住江苏省兴化市。 委托诉讼代理人：王志敏，江苏和舟律师事务所律师，代理上述两上诉人。 被上诉人（原审原告）：帅洋琴，女，1985年2月17日生，汉族，住湖北省天门市。 委托诉讼代理人：黄俊杰，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。 原审第三人：苏州二一一房地产营销策划有限公司，住所地江苏省苏州吴中经济开发区城南街道国风华苑****。 法定代表人：张维，该公司经理。 原审第三人：帅洋志，男，1991年10月9日生，汉族，住湖北省天门市。 上诉人杨开勇、王招存因与被上诉人帅洋琴、原审第三人苏州二一一房地产营销策划有限公司（以下简称三二一公司）、帅洋志房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初10861号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨开勇、王招存上诉请求：撤销原审判决第二项并改判杨开勇、王招存无需向帅洋琴支付违约金、不退还定金20万元，或将本案发回重审，诉讼费由帅洋琴承担。事实与理由：1.造成涉案房屋买卖合同未能继续履行的违约责任，不应当全部归责于我方，帅洋琴以及中介方三二一公司均存在过错。首先，合同签订时帅洋琴不具备购房资质，故合同存在瑕疵。其次，我方是因为急需用钱才会卖房，所以各方当事人之间就达成一致意见保证自合同签订后4个月内我方能拿到全部房款。虽然合同就此并未体现，但这是基于诚信和非专业导致的。而帅洋琴和三二一公司利用我方的不专业，仅口头答应我方，但无论如何，相关证据都能体现出我方关心的是当初达成共识的收款期限问题，而非故意单方违约。帅洋琴和三二一公司是通过微信聊天记录的方式制造我方违约的假象，三二一公司一次又一次的问我方去不去办理手续，但却不明确时间和地点，不是正式的通知。再次，帅洋琴签订合同时未缴纳一年社保，其丈夫是失信人员，无法办理房屋贷款，且至今帅洋琴未提供证据证明其具备购房资格的证据。最后，2019年8月25日三二一公司打印的收件单及补充协议能够体现我方已经按照要求提供了办理网签的材料，但因出现政策变化的情况，双方需要重新进行协商，但一审认为我方需要无条件服从，这是有失偏颇的。并且补充协议也明确了原本我方应当拿到房款的日期是2019年8月30日。在双方重新协商过程中，被上诉人私自离开导致双方未达成一致意见，进而导致合同未能继续履行，被上诉人存在过错。综上，被一审将责任全部归责于我方是错误的。 2.即便我方应当承担全部的违约责任，一审判决我方承担违约金40万元以及律师费，也有失公允。一审中，帅洋琴未举证证明其因合同未能履行导致的损失达到40万元，目前涉案房屋也并未有很高的涨幅，我方请求对违约金金额予以调减。 帅洋琴辩称，1.我方已经按照合同约定支付了50万元定金。而上诉人未按约于2019年8月5日向中介方提供相关证件和资料并同时办理网签和资金托管手续，上诉人以“没钱缴纳物业费”、“质疑帅洋琴购房资质”、“要求帅洋琴与中介方向其书面承诺保证其取得房款的时间”等接口制造履约障碍，最终导致合同无法履行，其应承担违约责任。反观我方在合同履行过程中，在履行了相应付款义务的情况下，为上诉人垫付物业费，及时向中介方提供相关材料，在上诉人违约的情况下依旧委托律师发函给予其宽限期，希望其能配合过户，并无任何违约之处。2.关于上诉人所称我方向其承诺其能够在合同签订后4个月内取得全部房款，并不属实。从双方的录音证据及微信聊天记录可以看出，我方从未对其作出过该项承诺，而中介员工张波也只是依照其从业经验对此作出预估而非承诺。3.虽然我方在合同签订时无购房资格，但在合同约定的过户时间2019年8月5日时已具备购房资格，主管部门发送的行政警告书也只是对中介方提供居间服务的管理行为，是针对中介方而非我方，且不影响涉案房屋买卖合同的效力。我方是以自己名义购买房屋，与前夫是否离婚不影响购房资质，事实上我方也已经按照合同约定履行了相应的合同义务，合同履行过程中，中介方也多次明确告知上诉人我方是具备购房资格的，该项内容并不能成为上诉人违约的借口。4.根据贝壳网数据显示，截止2020年6月3日，涉案房屋的增值为218948.26元；我方于2019年4月22日向上诉人支付定金50万元截止一审判决的利息为9万余元；因上诉人违约导致我方至今仍在外租房，租金损失为3.3万元；因房屋未能过户导致我方的小孩未能就读公立小学，对我方造成了极大的困扰，精神损失赔偿5万元。综上，结合违约金的惩罚性特征，一审判决违约金40万元并无不当。此外，合同约定违约方需承担守约方的律师费，我方在本案中支出律师费4.8万元，有相应的委托代理合同为证，一审就此判决也并无不当。 三二一公司、帅洋志未发表答辩意见。 帅洋琴向一审法院起诉请求：解除涉案房屋买卖合同，由杨开勇、王招存向帅洋琴双倍返还定金合计100万元并赔付律师费4.8万元。 一审法院认定事实如下:2019年4月19日，作为甲方的杨开勇（合同出售方栏列明杨开勇、王招存及该两人身份证号码，但合同底部签名只有杨开勇）与作为乙方的帅洋琴（合同买受方栏列明帅洋琴及其身份证号码，合同底部签名为帅洋琴）及作为丙方的第三人二一一房地产营销公司签订“房屋买卖（居间）合同”1份，约定：甲方将其位于苏州市吴中经济开发区房屋出售给乙方；成交价200万元；定金部分，乙方于2019年4月19日支付2万元，2019年4月22日支付48万元；首付款部分：乙方于办理资金托管当日将房款90万元存入政府管理部门指定的资金托管账户。若甲乙双方约定定金进行资金托管，则定金部分由甲方于乙方办理资金托管当日一并存入上述账户；甲乙双方须于2019年8月5日前向丙方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管，如乙方需要办理贷款的，应在办理资金托管手续后七日内提供贷款所需的全部资料，并确保贷款资金在办理资金托管手续九十日内到达资金托管账户；甲乙双方应按本合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料并及时支付各项税费，未按本合同约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金，逾期七日守约方有权选择即日解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金；本合同任何一方违约的，守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费由违约方一并承担；其他约定事宜：乙方支付甲方定金50万元于资金托管当日，甲方退还30万元于乙方做首付款；等等。同日及2019年4月23日，杨开勇、王招存分别向帅洋琴出具定金收条和收条各1份，明确收到帅洋琴定金2万元和48万元。 2019年4月23日，杨开勇、王招存签名向帅洋琴出具“补充协议”1份，该协议明确：“兹城南街道小石城花园二区10幢1905室（房屋合同0004048）杨开勇、王招存收客户帅洋琴购房定金伍拾万圆整，此订金¥500000元，杨开勇退还给帅洋琴30万元（叁拾万元）整，在资金托管当日归还（2019年8月20日前）。”2019年4月24日，帅洋志（帅洋琴之弟）作为权利人，杨开勇、王招存作为义务人，涉诉房屋被设置抵押，抵押金额30万元，债务履行期限2019年4月23日至2020年4月23日。2019年7月29日，帅洋琴为被告代缴涉案房屋物业费1411.20元和公共能耗费504.20元。2019年8月23日，杨开勇、王招存收到帅洋琴的“律师函”1份，该“律师函”明确江苏衡鼎（苏州）律师事务所接受帅洋琴授权，认为杨开勇、王招存拒不配合办理网签手续的行为已经严重违约并对帅洋琴造成重大损失，要求杨开勇、王招存于2019年8月28日前提供合法证件、资料配合办理房屋网签、资金托管手续，并按合同约定积极履行合同义务。2019年12月23日，帅洋琴诉讼来院并提出上述诉请。 另查明： 1、2019年6月10日，帅洋琴与叶胜军登记离婚。 2、2019年8月28日，帅洋琴与江苏衡鼎（苏州）律师事务所签订“委托代理合同”，该合同约定，案件以判决方式结案，代理费4.8万元。 3、2019年9月20日，帅洋琴向一审法院起诉杨开勇、王招存，要求杨开勇、王招存将涉案房屋产权过户至其名下，并偿付按每日1000元为标准、自2019年8月5日起至房屋产权过户之日止的违约金及律师费4.8万元。2019年12月17日，帅洋琴撤诉被一审法院裁定准许。 4、微信聊天记录 （1）帅洋琴与第三人二一一房地产营销公司工作人员张波微信记录摘要： Ⅰ、2019年6月3日11时16分语音记录。张波：“买这房子目的又不是说想着房子挣多少钱呢，你们目的还是为了小孩上学呀，虽然说房子现在涨钱了，但是小孩这个事情也要放在心上，到时候我提醒你提醒我，反正七月份咱就开始查，什么时候能操作，咱就什么时候开始做。哪一方面的话，尽量都给你做快。”帅洋琴：“我是完全，我现在完全没有考虑说什么，涨钱或者是。涨价还是降价，我现在就是赶紧把户口啊户口啊房产证，然后拿到时候，然后小孩顺利上学，其他的都不是什么问题。” Ⅱ、2019年7月26日17时39分聊天记录及语音记录。帅洋琴：“社保12个月已到账。”张波：“好的好的，那个我这边啊，明天周六周日，反正房管局那边也不上班，我现在没有在湖州，我在外面。哥哥我回去的时候我问你那房东要一下相关证件，周一早上就开始送上。这边的话咱也，你这边要加急吗，要快吗，要九月份拿到房产证吗？”帅洋琴：“肯定要快的呀，不是九月份拿到产证是，九月份之前8月31号之前拿到，不是九月份拿到啊，你别搞错啦。”张波：“那肯定的，周一早上之前你们双方的材料，我肯定必须要拿到的，周一早上一。周日晚上我就发给他们了，然后周一早上我再催一下，让他们把这个东西尽快的，加快速度去帮你们做。”张波：“房东夫妻俩昨天晚上到店里找我的。然后呢，房东，他也跟我讲了他的这边的话，也想稍微快一点点，说现在房价都涨这么多，我说你千万不要有想违约的想法，我说即时说你能多卖个23230万啊，我也承认。我，但是到时候你们一个公司（官司）打下来也要也得几年时间，我说你没有必要。我说呢，我这边反正尽量，这帮你们做快。”帅洋琴：“是听说他有违约的那个医师（意思）吗，想就是向违约的意思吗？” Ⅲ、2019年7月27日14时20分聊天记录及语音记录。张波：“把身份证号码发给我下”；“还有今天你把身份证，（结婚证、离婚证）户口本发我下”；“我先把社保打出来”。帅洋琴将相关证件图片传给张波。 Ⅳ、2019年7月29日15时10分聊天记录及语音记录。张波：“我这边的人还没有来呢，这边物业费发票还没，物业费也没交，没有的话现在送啥不好送。如果我这两天手里没有你能不能拿个1500吧，就算我借你的吧，要不我就帮他交话费。”帅洋琴：“很无语”；“那我我就真不知道说什么，现在，现在去交，那么今天还可以去送吗，现在都已经下午了”；“那今天还来得及送审吗？”张波：“千把块都没有我也无语的。”帅洋琴：“那今天一天时间又浪费了。”张波：“是浪费了一天”；“直接去物业交，交完发我，我发到公司。”帅洋琴于同日18时01分将物业费发票传给张波。 Ⅴ、2019年8月1日10时01分聊天记录及语音记录。张波：“把定金截屏发我下”；“送审需要”；“已定金为准，新政”。帅洋琴将相关定金凭证发给张波。 Ⅵ、2019年8月6日14时34分后至2019年8月15日8时11分前这一时间段未见聊天记录及语音记录。 Ⅶ、2019年8月15日8时11分聊天记录。帅洋琴：“不知道你们昨天和房东协商的结果怎么样？从可以开始面审的时间至今已经过去十多天了，他一直不配合去办手续，一直在拖时间，又要求我保证在不可能完成的时间内完成整个流程让他拿到钱，我有理由相信他是故意在拖时间，找我去协商他是想给他没有拖时间找个证据，协商的内容根本不成立，再着他的要求是不合理的希望你能明确告知他我没有给他写这份协议的义务，但是他有配合我们去办手续的义务，也请你再以书面的形式告知他，请他配合。”张波：“收到。” Ⅷ、2019年8月17日14时16分聊天记录及语音记录。张波：“还有一点就是8月1日到8月5日，其实我感觉我跟他联系很多。但是那天他拿我手机的，知道吧，然后手机之后我总感觉他把我手机都给删了，一点点。”帅洋琴：“好的，那请千万保留好吧。” Ⅸ、2019年8月20日11时56分聊天记录。帅洋琴：“已经耽搁的时间很多了，不能再耗下去了”；“眼看就九月了。”张波：“是的。”帅洋琴：“你这两天有空的时候还是联系一下他吧，毕竟给他发律师函只是一个警告，解决问题还是本着和平解决的原则。” Ⅹ、2019年8月25日22时49分聊天记录。帅洋琴：“一直要求你们中介和我给她保证9月15号前拿钱如果从8月4号新政出台的时候开始就配合去办，现在已经差不多了，一直拖一直拖，拖到今天，对我造成了很大的损失，我迫于无奈之下只好用法律武器维护自己的利益了，她说的什么不给律师函还可以商量的话是又把责任推到我身上了，都怪我了。”张波：“唉，各种理由，从你昆山房子开始。” Ⅺ、2019年8月26日19时10分聊天记录。张波：“1社保明细，你的社保号忘了。2离婚协议书。3小孩谁抚养要你的话也要提供小孩户口本。”帅洋琴于当日19时19分开始传给张波上述材料。 Ⅻ、2019年8月27日16时39分聊天记录及语音记录。帅洋琴：“所以今天过后不用再协商了，浪费时间，后期如果我有需要你们帮忙的地方，希望你们可以帮我，我保证不会让你们做违背良心的事，只需要说事实证明就可以。”张波：“是的是的，本来就是你的对。” （2）帅洋琴与第三人二一一房地产营销公司工作人员刘江微信记录摘要： Ⅰ、2019年8月17日14时32分聊天记录。（刘江转发被告的通知给帅洋琴后）刘江：“昨天晚上发给我的”；“他，现在已经是违约了。”帅洋琴：“这个肯定不行的，这样写肯定是不行的，首先是不是我，我这边不是夫妻，就我个人。这个这个，他这样写就是故意的，这肯定不行的。” Ⅱ、2019年8月26日19时39分聊天记录。刘江：“今天材料齐了”；“不去是他的事儿。”帅洋琴：“几点钟，到哪里，说清楚点。”刘江：“请带好，身份证，离婚证，离婚协议书，户口本，社保证明”；“具体时间待定，待卖方回复，确定时间”；“明天办手续我通知卖家了。”帅洋琴：“他怎么说？”刘江：“卖家的意思是2019年9月15日他要拿到全部房款。”帅洋琴：“我办不到”；“我无法保证她拿到钱的时间，我只能保证我严格按照合同约定来执行。”刘江：“收到”；“我和卖家说下。”帅洋琴：“我也没有保证拿钱时间的责任和义务，我从来没有跟她承诺过她8月底可以拿钱，请她按事实说话，不然我多告她一条诽谤”；“之前她一直说是张波拍胸脯给她保证她能在8月底拿到房屋全款，现在又变成了我答应他在8月底能拿到房屋全款。”刘江：破涕为笑表情包。 （3）杨开勇与第三人二一一房地产营销公司工作人员张波微信记录摘要： Ⅰ、2019年5月8日11时31分聊天记录及语音记录。张波：“兄弟，你今年的物业费发票，物业费交了没有啊。”杨开勇：“没有交物业费”；“物业费之前跟你说过的，还有停车费，他们交，我们用到什么时候，给他们出到什么时候。”张波：“是的。”杨开勇：“你跟他们讲一下。”张波：“你可以先交到这个月月底，先送审，等你住到搬走剩下的你再补给客户”；“身份证，结婚证，户口本，物业费发票，你先拍我吧！一个一个整理，之前开单子多，都没整理有点乱。”杨开勇将相关材料图片传给张波。张波：“物业费交个月底吧，可以吗？迟早要交。”杨开勇：“现在确实有点困难。” Ⅱ、2019年7月28日10时12分至2019年7月29日17时39分聊天记录及语音记录。张波：“物业费发票什么时候给我啊？”杨开勇：“手里没钱。”张波：“那怎么办呢”；“今天早点交哦，早点给我，等明天又耽误时间了。”杨开勇：“真的没有钱呀！”张波：“那没法办理啊”；“你多久没交啊，要多少钱，尼玛。”杨开勇：“1300多。”张波：“就千把块钱？”；“真不能耽误时间了。”杨开勇：“我是真没有呀！我要是有立马付给物业了。”张波：“我给你借个1500啊。”杨开勇：“嗯。”张波：“钱交了，但物业费发票开不出来，要八月份”；“说早让你交你没去，时间又要耽误。” Ⅲ、2019年8月1日18时28分至2019年8月2日11时27分聊天记录。张波：“本来一个月走完程序就比较困难，再耽误几天一个月肯定搞不定。”杨开勇：“你当初答应我肯定一个月可以走完流程的，你跟我老婆说现在要3-4个月，我买一套房子要等7-8个月，你不觉得这个不妥吗？”张波：“你们打听是政策的事吗”；“你老婆昨天也找了我爱我家的人，也清楚现在情况，不是我说怎么样，你们可以先打听最后找我”；“我在给你们想办法。”杨开勇：“你有什么事情跟我老婆联系哦，最近我没时间。”张波：“客户给你的定金截屏发我下。”杨开勇：“这两天没有时间。”张波：“想做希望你配合提供资料，有想法希望冷静谈谈。”杨开勇：“你先确定一下购房人有没有购房资格，我们再好好谈。”张波：“没资质属于她过错”；“有资质你不提供是你过错。”杨开勇：“那肯定的，我的意思是你先确认买家有没有购房资质，有资质再谈买卖房子的事情，不要到最后大家瞎忙活，我比较忙，没有那么多时间去做那么多的无用功，希望理解，谢谢。”张波：“我闲好玩的是吧。” Ⅳ、2019年8月4日21时07分至2019年8月7日15时33分聊天记录。张波：“下班没”；“今天都五号了，我一直催你，你一直忙，现在缺你转账截屏，希望配合。”杨开勇：“这是我老婆微信，你有事跟我老婆说就可以了。”张波：“今天是八月六了，客户催我，但你送审材料还没有提供给我。希望抓紧。其实你已经属于违约了。希望尽早配合。”杨开勇：“你有问题找我老婆吧，我们家里她做主，她已经跟你们店长沟通好了”；“你跟我确认一下买方确定有购房资质，你确定好了打字回复我。”张波：“确定有”；“真耽误了时间，你老婆不愿意跟我多讲，最终拖的是你们自己啊哥哥”；“你让她抓紧联系我们店长吧！抓紧把单子给做了。”杨开勇：“希望您能提供一下苏州大市范围的无房证明！昆山。”张波：“人家自己开公司的，公司法律顾问也看完合同，看完社保，人家是有资质继续购买，不是推50万定金给人家就能完事的，开始我说很多遍人家愿意做快为给小孩上学，但今天算算离开学只有24天，我一直在催你们，而你们总是天天忙，没空。”张波发帅洋琴无房证明图片。 Ⅴ、2019年8月14日13时05分至同日17时51分聊天记录。张波：“今天14号了，时间一天天过去，我明天回老家给小孩报名上学，你早点和老刘沟通下看看什么时候做。”杨开勇：“请将补充协议商议好，时间规划好。”张波：“希望你们配合。”杨开勇：“希望你配合”；“你故意不提”；“耽误我拿钱”；“害的我损失严重。”张波：“天天在催你”；“贷款谁给你保证啊。”杨开勇：“你的买家事情没有说好，答应的事情没有兑现人都跑了。”张波：“客户跟我讲过这事情，买家不愿意签保证什么时候拿钱。”杨开勇：“非常之不配合，答应四个月给钱的，现在人跑了。”张波：“客户没有必要承诺吧！”杨开勇：“当然有必要，不给钱谁卖”；“不承诺拿钱等于空口说白话。”张波：“话不要乱说，怎么叫我带买家跑了。手续买家没必要承诺，其次哪怕买家妥协那也给个合理时间是吧。” Ⅵ、2019年8月20日18时11分聊天记录。张波：“杨哥，今天都八月二十了，咱们假如早点配合面审真的再过段时间交易都结束了，买方律师函听说已经发过去了，但我们作为中间方我们不希望走到那一步。走到那一步不管你们双方谁对谁错，最终双方伤财伤力，真的没有必要。”杨开勇：“不是我不配合面审，我完全配合你们中介还有买方的，但是也麻烦你们也理解一下我们，当初你们中介还有买方答应我们夫妻从签合同开始等买方4个月保证我可以拿到钱的，所以我才跟你们签合同的，你们是想当时说的话不算话了吗？你们为了成交骗我们夫妻跟你们签合同，这合同带有欺骗性质你们中介需要负全责，你们这样子来宽我们天理难容，你们这样做很没有道德观，从跟买家签了合同开始你们就开始跟我们夫妻下套，本来买方没有资质的，你作为中间方也没有告诉我，反而一起来制作买方资质来骗我们，我们大人有大量我们还是说配合你们走流程，时间本来是2019年8月底，跟你们推迟到2019年9月15号，你们一而再再而三的拖延时间就是不跟我们一个靠谱的拿钱时间，也没有一个双方认为可行的折中方案，你让我们处于何地，你作为中间方我希望你也能稍微考虑一下我们的感受，我是卖房子我要拿钱，我不是慈善机构，我只希望你们当时答应我的让我们第四个月能拿到钱的这个承诺能给我们兑现，真心麻烦您们拜托您们了，我是诚心诚意要卖房子的，希望你们中间方能给我一个满意的处理方案。”张波：“时间合同上有，最早八月底你说的，后九月十五还你在说，最早日期我们只尽量给你想办法，买方没有资质你可以告买方，我们中间方欺骗也可以告我们中间方，我们一直在等你们配合，等你们给我们B答案，而你们只有A，让我们保证一个月让你拿钱，第一我们只能给你们协商，第二买方真没必要答应你们什么要求，我中间方我评理，并没有偏向哪一方，一个物业费还是我来处理的吧！明天面审我们周期还都来得及，希望别再拖下去。” （4）王招存与第三人二一一房地产营销公司工作人员刘江微信记录摘要： Ⅰ、2019年8月6日13时45分微信聊天记录。王招存：“连续几天的催促，我希望贵店可以提供买家客户购房资格，还有贷款问题怎么解决，今天已经6号了。我是月底要拿到钱的。”刘江：“买家购房资格没有问题。” Ⅱ、2019年8月8日8时58分至2019年8月11日18时18分微信聊天记录。刘江：“今天几点来呀？”王招存：“不还意思手机出故障了。”刘江：“今天几点来？”王招存：“我明天去找你们。”刘江：“嗯嗯。”王招存：“太晚了，不好意思，要不明天找你们吧。”王招存：“在啊”；“我等下过来。”刘江：“在医院。”王招存：“晚上约什么时间段？”刘江：“明天早上吧”；“明天随便你几点。”王招存：“嗯，9.15号可以确定拿钱吧？”刘江：“正好我来捋协议”；“没问题。”王招存：“那好吧，那跟买家沟通好了没有。”刘江：“我来沟通。” Ⅲ、2019年8月26日19时45分至2019年8月26日23时08分微信聊天记录。刘江：“明天可以面审了”；“有时间吗”；“请带好身份证，结婚证，户口本，房产证及转定金记录的手机，夫妻双方到场。”王招存：“你们答应我们拿钱时间还没有定好啊？”刘江：“我公司没有对你承诺过什么时候拿钱，我现在也只是通知你们可以办理哪一步了！”王招存：“你前两天还说要要来协商拿钱时间的”；“现在是打算说话不算话吗？”刘江：“我是说过协商”；“但是不是我公司对你承诺呢”；“那也得买方同意才行”；王招存：“你们现在是枉顾房东利益合伙坑我们吗？”刘江：“我公司没有偏袒你们任何一方。”王招存：“不是我说，她答应我2019年8月30号拿到全房款的，现在我愿意宽限到9.15号，请麻烦她赶紧筹钱，不要再拖了。”刘江：“收到”；“买家给我打电话了”；“9月15号拿钱他们不能保证”；“他按照合同来。”王招存：“刘江，我是杨开勇，我告知您一下，您有知情权，从最开初你们二一一房产公司就是联合买家一起来骗我们卖家，你们这种行为属于欺诈，我们夫妻找的是德佑地产，不是您什么二一一房产公司，如果我知道您是二一一房产公司，我们夫妻不会找您，现在被您们二一一房产公司把我们骗过去跟一个根本就没有购房资质的买家签了一份无耻搞笑的合同，当时买家让我们等她社保3个月加上办理手续总共四个月我们夫妻可以拿到全部房款，当时你们中介还有我们买卖双方堵在，说了2019.8底可以拿到全部房款的，我们夫妻才跟买家签约的，然而你们8月底是给不了我们全款了，你们中介还有买方违约在先，人在做天在看，您们对您们所做的决定现在办不到口头承诺也是合同，我会让您们付出惨痛的代价，让您们学学什么叫信守承诺，好自为之吧！给自己家人积点德。”刘江：“违约不违约会有法律说了算的，不是你我说了算”；“我现在问你的是，明天可以面审，你们是去呢还是不去，给我一个明确的答复，客户一直在问我！我需要给他回复”；“你说的那些，首先我中介没有承诺你任何东西，8月初你们也不去面审，你当时给我说你不想卖给他们，让我们去给客户做工作，和平解约，我们也去做了，客户不同意！我们能有什么办法？”王招存：“好，你说的好。” 5、录音资料 （1）2019年8月14日第三人二一一房地产营销公司店内对话录音摘要。 Ⅰ、光盘第16分44秒起。杨开勇：“之前昨天，不是昨天，是前天，我给你保证。”王招存：“找遍地球。”杨开勇：“给你多久多久、一个月半个月，他妈贷款全部给你走完，那个钱你拿到手，拍了两次胸口，他妈在在在这边跟我们签合同的4月份4月底，跟我签合同的时候也是一样，我四个月保证你拿到钱，你在吧？我相信你心里有数。”帅洋琴：“我在，我在是在的。”王招存：“他就坐在这里。”杨开勇：“对，他是不是这样说的？”帅洋琴：“但是，就是说，是……”王招存：“还说要不到8月底，8月20几号。”杨开勇：“他说四个月给我拿到钱，是不是这回事？”王招存：“他说8月20几号就搞定了。”帅洋琴：“嗯，因为当时说的，嗯，是这样的。” Ⅱ、光盘第23分40秒起。帅洋琴：“不是，我不是没有明白你的意思，你要解决就是说要我们保证在这个时间之内，你说像你刚才也说了，那是不可能保证的，我怎么保证呢？”杨开勇：“那你没法，不能给我保证？”帅洋琴：“因为银行，是很多事情不是我们所能控制的，我们怎么能保证呢？”杨开勇：“之前他不是拍胸给我们保证的吗？”帅洋琴：“哦哦，那你去找他呀，不是我给你拍胸脯。” （2）2019年8月18日玉兰园门口张波与杨开勇对话录音摘要。 Ⅰ、光盘第0分52秒起。杨开勇：“不是，张波你听我说，那如果说当时你没有答应我说四个月，包括就是我等她那个社保三个月，加上拿钱那个月四个月，如果说你没有说保证我能拿到钱，我今天不会说跟你扯东扯西的，对不对？那如果说那些因素都不确定，那不确定的话，那今天也不会把我的计划都搁置在这儿，对不对？因为当时你说的是三个月等社保，加上一个月能让我拿到钱，跟我保证了过后我才签的这个合同。”张波：“社保是硬性的等人家，因为社保不到期是没有办法交易的。”杨开勇：“嗯，对。”张波：“我即使我就算承认一个月内能搞定，但是现在一个月能搞定吗？杨哥。”杨开勇：“那当时你就不应该跟我保证四个月，加上她社保三个月总共四个月能成交，能让我拿到钱，你当时就不应该那样说，你知道吗？张波。”张波：“当时我也忘记了，这么长时间哈，当时应该是，反正社保三个月是必须等的，这是必须的。”杨开勇：“啊。”张波：“之后呢，一个月基本能搞定的。”杨开勇：“不是基本能搞定，那是当时候你拍了胸脯给我保证的，我想说，这句话什么意思呢？因为当初，我们所有的规划我都跟你讲了，一个萝卜一个坑，我卖房子是为了要钱。”张波：“我当时是说好听话你就配合我，我现在的话我就是办不着这件事了，我张波就是狗屎不值。” Ⅱ、光盘第6分30秒起。杨开勇：“要不是你当时答应我说，等她三个月社保，加上我拿钱的那个月，总共等四个月的话。”张波：“对对对。”杨开勇：“我今天也不会跟你扯的。”张波：“这个我承认，这个我承认。”王招存：“烦的要死···我们为了这个事情。”杨开勇：“叫你不要骂，她没有这个意思。”张波：“我理解的。”杨开勇：“如果说没有答应我们四个月拿钱的话？”张波：“嗯，三个月社保，这个，咱有什么说什么。”杨开勇：“嗯，是。”张波：“三个月社保，一个月呢，在那个时候，一个月我是能搞定的，是真能搞得定的。” Ⅲ、光盘第12分30秒起。张波：“她是26号社保到期，然后呢等她那个社保到7月26号到期，当时框了一下，反正是一个月能搞定的。”王招存：“那就是月底嘛？”张波：“啊，可以这么讲了，但是我当时说是这么说的，7月26号社保到期，然后呢一个月基本能搞定。”王招存：“对啊！”张波：“那时候一个月基本能搞定，就相当于四个月嘛！我当时说是这么说的啊！”杨开勇：“那就是四个月拿到钱啊！啊，对啊，如果说当时不答应我们四个月让我拿到钱，我也不愿意跟她签合同，对不对？你答应我四个月能拿到钱，我才答应跟她签合同的，才跟她签的呀？” 审理中，帅洋琴称，杨开勇、王招存要求其支付的定金金额过高，所以才将定金50万元中的30万元设置抵押，并准备在杨开勇、王招存返还时涤除抵押。后其让第三人帅洋志做抵押权人是因为当时其去银行汇款给杨开勇、王招存，汇款同时办理抵押登记。杨开勇、王招存认可真实性，但认为是不公平条款，应属无效。第三人帅洋志对帅洋琴所称予以认可。另，帅洋琴将要求杨开勇、王招存双倍返还定金合计100万元的诉请变更为要求被告支付违约金40万并退还支付的购房定金50万，合计90万。 以上事实有帅洋琴提供的房屋买卖（居间）合同1份、定金收条和收条及转账凭证各1份、补充协议1份、不动产登记证明1份、律师函1份、委托代理合同和发票及网上银行电子回单各1份、张波与帅洋琴微信记录、刘江与帅洋琴微信记录、物业费收据和缴纳凭证及发票各1份、帅洋琴农业银行流水1份，被告提供的苏州市房屋限购政策1份、行政警示书1份、（2019）苏0506民初8662号开庭笔录及裁定书各1份、张波与杨开勇微信记录、刘江与王招存微信记录、第三人二一一房地产营销公司店内录音资料1份、玉兰园门口张波与杨开勇录音资料1份、帅洋琴结婚证1份、失信被执行人名单1份、委托代理合同1份、律师函和律师合同及发票各1份及双方当事人、第三人二一一房地产营销公司、第三人帅洋志陈述笔录在案佐证。 一审法院认为，双方当事人及第三人二一一房地产营销公司签订的房屋买卖（居间）合同，系三方真实意思表示，未见有违效力性法律规定情形，应认定有效。有效的合同，各方应全面履行。根据该合同约定，双方当事人须于2019年8月5日前向第三人二一一房地产营销公司提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管手续，但杨开勇、王招存以各种借口制造履约障碍，最终导致本案合同无法履行，故杨开勇、王招存应按约承担解约违约责任。 被告称帅洋琴明确承诺四个月支付其售房全款之事，根据双方当事人提交的房屋买卖（居间）合同、微信记录、录音资料等证据，结合双方当事人及第三人二一一房地产营销公司陈述，并依据经验规则，可以认定，该节事实实为第三人二一一房地产营销公司工作人员张波于帅洋琴在场情况下向杨开勇、王招存作出的被告方可四个月内拿到涉案售房全款的最短时间的预估，对帅洋琴不生默认的法律效果。理由是：（1）房屋买卖（居间）合同明确约定了如帅洋琴需要办理贷款的，应在办理资金托管手续后九十日内将贷款支付到资金托管账户，并无出现帅洋琴需在四个月内向被告支付涉案房屋全款的约定；退一步讲，如果真存在帅洋琴需在四个月内向被告支付涉案房屋全款的口头约定并因格式条款不便修改时而导致未写这一情况，但至少也应在该合同的其他约定事项（手写条款）中予以明确，因为这一约定是被告出卖房屋并及时拿到售房全款的核心要求，故在涉案合同中漏签这一约定意思不合常理。（2）在当时苏州房屋市场价格普遍上扬的背景下，张波于2019年5月8日就开始通过微信记录多次要求杨开勇将涉案房屋物业费交清，但杨开勇却先以无钱缴纳为由（杨开勇明知物业费仅1000余元）而拖延不办，接着在帅洋琴于2019年7月29日为被告方垫交物业费后又于2019年8月2日起推诿其没时间、要求张波与其妻即王招存联系而变相拒不提供定金凭证来配合第三人二一一房地产营销公司办理涉案房屋产权过户的初审手续，然后又向张波查问并要求提供帅洋琴购房资格、帅洋琴无房证明及贷款信息这些由第三人二一一房地产营销公司把关、并有违约条款制约帅洋琴、且不需要被告方过分担心的材料进行乱扯和找借口，最终导致2019年8月5日未能如约去办理资金托管手续。这一过程可以清晰地反映出杨开勇从简单的设置涉案房屋产权过户的初审手续障碍到试图寻找帅洋琴履约不能借口的动机及心理嬗变过程，而不是一开始就向帅洋琴和张波提出涉案合同遗漏了帅洋琴需四个月支付售房全款约定并需要修正一事，即被告方本来就未对张波宣称的四个月拿到售房全款这一预估性质的意思产生理解性歧义，而是为了不卖涉案房屋又不愿承担违约责任、故意找了张波宣称的四个月拿到房屋全款这一极易混淆的事实作为托词进行混淆。（3）帅洋琴为自己小孩上学催促张波在2019年8月31日前办好涉案房屋产权过户手续是基于张波表态四个月能办好过户手续的这一预估下进行的一种积极配合争取行为，不代表其已同意四个月向被告方支付售房全款、放弃因贷款时间不确定而导致可能付款延期的风险保底保障。（4）2019年8月14日起被告方录音行为，一则是被告方为了取得张波在签订涉案合同时曾经宣称过被告方四个月能拿到售房全款这一节事实的证据，二则是通过设定这一问题来反复追问帅洋琴，期待帅洋琴出错并认可张波宣称的被告方四个月能拿到售房全款即是帅洋琴承诺意思的意图。（5）被告方要求帅洋琴签订保证四个月能让被告方拿到售房全款的这一节事实，则是利用帅洋琴不敢承诺的心态，达到拖延履约并制造帅洋琴不愿履约的借口。 根据房屋买卖（居间）合同约定，双方当事人应按合同约定积极配合办理网签等相关手续，逾期七日守约方有权选择解除合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。本案杨开勇、王招存寻找多种借口拖延不办网签手续已超过七日，帅洋琴据此要求解除合同，一审法院予以支持；帅洋琴要求被告承担按房价20%计付违约金，根据目前房价涨幅、帅洋琴受损情况及杨开勇、王招存违约的主观恶意程度，决定予以全额支持。 帅洋琴请求杨开勇、王招存返还定金50万元，其返还金额应予支持，但性质应是定金20万元和借款30万元，理由是：虽然双方当事人一致确认帅洋琴交付被告的50万元为定金，但根据约定，杨开勇、王招存需将其中的30万元返还帅洋琴，并由帅洋琴作为购房首付款部分存入资金托管账户，即以返还“定金”30万元为条件的约定从根本上否定了定金的实践性属性，不能成立定金，双方当事人关于该30万元的相关意思实质是基于涉案房屋买卖背景下的一种短期无偿借用关系；帅洋琴收回这30万元并作为预付款存入资金托管账户，在未发生房屋不动产转移登记之前，其所有权归属帅洋琴的性质未发生改变，只是自愿受限而已，不能认为定金已转变为杨开勇、王招存的预付款而使定金失去保证功能。 帅洋琴之弟即第三人帅洋志取得对杨开勇、王招存关于30万元在涉案房屋上的抵押权，根据相关事实，帅洋琴与杨开勇、王招存及第三人二一一房地产营销公司的陈述，可以认定，该做法实为帅洋琴为降低支付杨开勇、王招存定金金额过高所带来风险的一种做法；而第三人帅洋志作为登记的抵押权人，实是代位帅洋琴操作，是一种权利代持，其目的是为了保证交付30万元和办理抵押手续同时进行以避免出现风险。即该抵押权人应由第三人帅洋志更正为帅洋琴，抵押合同有效。但为防止累讼，便于本案操作，决定在杨开勇、王招存归还帅洋琴借款30万元的同时，由第三人帅洋志直接办理解除抵押权手续。 至于帅洋琴要求杨开勇、王招存偿付律师费4.8万元，符合合同约定，应支持。杨开勇、王招存所称帅洋琴在本案诉讼前已诉讼1次且二审及执行程序尚未发生而不必要承担的观点，因帅洋琴与江苏衡鼎（苏州）律师事务所的委托代理合同属按一事打包收费性质，故杨开勇、王招存观点并无道理，不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除帅洋琴与杨开勇、王招存于2019年4月19日签订的“房屋买卖（居间）合同”。二、杨开勇、王招存返还帅洋琴定金20万元，偿付违约金40万元、律师费4.8万元，于判决生效后十日内履行。三、杨开勇、王招存返还帅洋琴借款30万元，于判决生效后十日内履行。上述借款返还同时，第三人帅洋志办理解除苏州市吴中经济开发区房屋上的抵押权手续，杨开勇、王招存予以协助。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元,财产保全费5000元，合计27800元，由杨开勇、王招存负担。 二审查明事实与一审查明事实相一致。 二审中，杨开勇、王招存提供如下证据：1.和解协议及录音证据各一份，显示内容为杨开勇、王招存与三二一公司就居间方在履行居间义务过程中存在的失误行为向杨开勇、王招存支付补偿款61200元，该份证据证明三二一公司与帅洋琴恶意串通，涉案合同未能履行的原因不在于杨开勇、王招存。2.电话录音、现场录音光盘以及相应的文字稿各一份，证明帅洋琴无法向银行贷款，其不可能完成房款的支付义务；还证明中介方认可我方应当在4个月内收到全部房款，且材料未能送审的原因在于帅洋琴一份。 帅洋琴经质证认为：1.对和解协议真实性不予认可，即便属实，和解协议中未体现居间方存在何种失误，该失误能否影响合同履行无法判断，且我方对此也不知情，该协议不能约束我方。相关签订和解协议的录音中也没有明确协议的具体内容，更无法证明中介方与我方恶意串通。2.电话录音、现场录音证据的真实性不予认可，无法确定对话人员的身份，我方能否向银行贷款并不是录音中通话人员能够决定。涉案合同是帅洋琴个人签订，与其前夫无关，并且合同中亦有明确约定如果购房人因资质征信、银行政策变动原因导致贷款不能办理的，可以一次性补齐房款，所以我方是否具备贷款资质并非上诉人可以不履约的借口。同时，相关录音的内容并不能证明上诉人的证明目的，上诉人断章取义，且帅洋琴并不在通话现场，帅洋琴未作出过4个月取得房款的承诺。 三二一公司、帅洋志未发表质证意见。上述事实由杨开勇、王招存提供的和解协议、录音光盘及文字稿、二审庭审笔录予以证实。 本院认为,杨开勇、王招存、帅洋琴以及三二一公司签订的涉案《房屋买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，合法有效。合同签订后，各方当事人应当按照合同约定积极履行各自的合同义务。合同约定房屋买受人帅洋琴应在2019年4月22日前支付定金共计50万元，帅洋琴已按约支付，各方当事人对此无异议，本院予以确认。合同约定“甲乙双方须于2019年8月5日前向丙方提供合法证件和资料并同时办理网签、资金托管”、“甲乙双方应按本合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料并及时支付各项税费，未按本合同约定办理的视为违约”，但事实上买卖双方未能办理网签、资金托管，合同因此也未能继续履行。买卖双方对于网签、资金托管的原因及责任归属存有争议，本院就此分析如下： 首先，根据中介方陈述，合同签订后政府出台新政，本案所涉合同签订在新政出台之前，需要由定金收取方即杨开勇、王招存一方提供收取定金的证明，同时还需要配合面审，此外还需要提供物业费缴付凭证，但根据当事人提交的微信聊天记录及通话记录，帅洋琴及中介方工作人员多次与杨开勇、王招存一方进行沟通，要求杨开勇、王招存配合提供材料，杨开勇拒不提供收取定金的证明，且表示无钱支付物业费，亦不愿意配合面审。 其次，杨开勇、王招存拒不配合的理由是1.帅洋琴未能实现其保证杨开勇、王招存4个月内收到全部房款的承诺；2.帅洋琴无购房资质；3.无贷款资质；4.中介方与帅洋琴恶意串通。本院就此认为，涉案合同并未约定卖房人在4个月内收到房屋全款，现亦无证据证明帅洋琴向杨开勇、王招存作出该项承诺。中介方工作人员就此也作出了解释，称其只是基于从业经验作出的预估，并非承诺。即便是中介方承诺，亦不能约束帅洋琴；关于购房资质问题，虽合同后签订时帅洋琴社保缴纳期限不足，但在合同约定的过户日期前该障碍已经不存在，即合同履行不存在障碍，帅洋琴并不因此构成违约；3.关于贷款资质，杨开勇、王招存称帅洋琴不具备贷款资质，银行贷款不能发放，但无充分证据证明，且即便帅洋琴无法贷款，其亦可通过其他途径支付剩余款项，事实上杨开勇、王招存在一审中也并未提及其不配合面审的原因是帅洋琴不能贷款。4.杨开勇、王招存称帅洋琴与中介方恶意串通，但其提供的通话记录、和解协议等证据不足以证明其该项陈述。综上，杨开勇、王招存拒不配合面审，不愿意继续履行的理由均不成立。 再次，帅洋琴已经按约支付了定金，不存在违约行为。在合同履行过程中，帅洋琴多次与中介方沟通并催促对方履约，且在杨开勇表示无力支付物业费的情况下愿意垫付，帅洋琴的行为表明其是善意、积极履行合同的。 综上分析，本院认为房屋买卖合同自签订至履行完毕涉及当事人提供材料、网签、资金托管、过户等流程，需要买卖双方的积极配合，本案所涉证据显示杨开勇、王招存主观上不愿意按约履行其合同义务，无正当理由拒绝提供材料、配合网签及资金托管，构成违约，帅洋琴并无违约行为，其按照合同约定享有解除权，合同解除后其有权向杨开勇、王招存主张违约责任，杨开勇、王招存已收取的房款应予返还。 关于违约责任。帅洋琴主张杨开勇、王招存支付违约金40万元，并支付律师费4.8万元。合同约定的违约金标准为合同价款的20%即40万元。杨开勇、王招存认为过高，则应当提供违约金过高的证据。综合房屋上涨、帅洋琴已付款被占用期间的利息给帅洋琴带来的损失、当事人违约的恶意程度以及违约金兼具补损和惩罚的特征，一审判决杨开勇、王招存支付违约金40万元，并无不当。此外，合同约定违约方需承担守约方为主张权利而支出的律师费，帅洋琴提供了委托诉讼代理合同，结合本案诉讼标的额，其主张律师费4.8万元在合理范围内，应予支持。 综上，杨开勇、王招存上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10280元，由上诉人杨开勇、王招存负担。杨开勇、王招存多缴纳的二审案件受理费12520元，本院予以退还。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨恩乾 审 判 员 徐 辉 审 判 员 杨 兵 二〇二〇年十二月二十日 法官助理 赵 俊 书 记 员 杨舒静 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。