江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终10740号 上诉人（原审第三人）：王强。 被上诉人（原审原告）：查发根。 委托诉讼代理人：陆费红，江苏久顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈铭婧，江苏久顺律师事务所律师。 原审被告：王卿。 委托诉讼代理人：陈登峰，江苏简文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邬星晨，江苏简文律师事务所实习律师。 上诉人王强因与被上诉人查发根、原审被告王卿房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初3247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 王强上诉请求：依法改判。事实和理由：1.查发根和王强没有租赁合同关系，所以不存在王强占据房屋关系。2.王强在2019年4月间曾多次打电话给王卿，要求转让房屋，王卿多次不见面推卸责任，推到查发根身上。在王卿提供查发根的电话后，王强也多次和查发根通话谈饭店转让和赔偿事宜，但查发根始终没有答复，还提出法院查封房屋的理由，但至今并没有法院来查封。3.王卿和王强签合同时口头承诺，先签2年后再续签3年，不承诺这点，也不可能签租赁合同。王卿在查发根未授权的情况下，私自租给王强，谋取差价，在法律上也是不合法行为，从而引起房屋纠纷。4.王强已将房屋钥匙归还，但饭店装修和设备应当由查发根协商后作赔偿。5.王卿和王强的合同在2019年8月4日早已到期，已不存在合同租赁关系。以上事实由证据电话录音(已存至u盘)、材料、发票、饭店装修图片等证据提供法院查实，按法律程序给予重新审理。6.查发根对王强有名誉伤害，要求查发根赔偿装修、设备、灯具等10万元，向王强赔礼道歉并赔偿精神损失12000元。 查发根辩称，查发根在本案一审中提出的要求王强腾退房屋以及支付房屋占有使用费的诉讼请求完全合法，王强无权要求查发根赔礼道歉并赔偿侵害名誉损失。查发根与承租人王卿的房屋租赁合同已于2019年9月30日届满，王强同样无权要求查发根赔偿房屋装修及设备损失。 查发根向一审法院起诉请求：1.判令王卿及王强腾空其占用的查发根位于南门路1477号的房屋，并将该房屋归还查发根；2.判令王卿支付拖欠的租金49722元，并以49722元为基数，支付自起诉之日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息损失；3.判令王卿及王强支付房屋占有使用费92000元（参照年租金184000元的标准，自2019年10月1日起算，暂计至2020年6月30日），并以92000元为基数，支付自起诉之日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息损失；4.判令王卿承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：苏州市盘门路81号105-107室，现为苏州市南门路1477号、1479号，其中南门路1477号房屋所有权人为查发根，南门路1479号房屋所有权人为查寿根，查寿根委托查发根将其所有的南门路1479号出租给王卿。 上述案涉房屋查发根与王卿的租赁关系已成立多年。2014年7月5日，查发根（甲方，出租方）与王卿（乙方，承租方）续签《租房合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于苏州市姑苏区间门面），面积约360平方米，房屋租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止；乙方承诺租赁该房屋作为棋牌室使用，租金为每年159000元，租房保证金为3000元，合同期内第二年开始每年递增5000元，以此类推，租金为每年支付一次，应提前30天支付下一年度租金，租赁期满甲方有权收回出租房屋；租赁期内未经甲方同意，乙方不得转租。 2017年8月4日，王卿（经查发根同意）将苏州市盘门路81号（即一楼两间，二楼一间）房屋，面积200平方米出租给王强，租赁期限自2017年8月5日起至2019年8月4日止，租金每年109000元，每半年支付一次，提前一个月支付，合同同时还约定：合同期内房租每年递增3000元，水电押金2000元。 上述合同签订之后，王卿向查发根支付租金至2019年4月30日止，同时王卿于2019年4月30日将自己使用的案涉房屋其中一楼一间和二楼两间的房屋归还于查发根。 2019年9月30日租赁合同期满后，王卿和王强未将案涉房屋其中一楼两间和二楼一间归还于查发根。 审理中，查发根对王强占有使用部分房屋的租金和占有使用费不愿意评估，愿意参照王卿和王强间约定的年租金109000元标准计算尚未归还房屋部分的租金45417元【（109000元÷12个月）×5个月】和房屋占用使用费(参照年租金109000元标准计算，自2019年10月1日起至实际腾空房屋日止)。 一审法院认为，查发根与王卿签订的租房合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定,双方均应按约履行。合同履行过程中，王卿经查发根同意将案涉房屋其中的一楼两间和二楼一间部分转租给王强使用，王卿已于2019年4月30日向查发根交还了其自己使用部分，即一楼一间和二楼两间，其余部分即一楼两间和二楼一间仍由王强租赁使用，现租赁合同期满，王强无权继续占有使用案涉房屋，故对查发根要求王强腾空案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。王强腾空房屋后，由王卿将王强占有使用房屋归还查发根。 关于租金及逾期付款利息。鉴于查发根、王卿间的租房协议至2019年9月30日期满，双方对王卿自2019年5月1日起至合同期满期间结欠的租金要求参照王卿与王强间约定的年租金109000元标准计算没有异议，故一审法院支持查发根该主张，由王卿向其支付上述租金的请求，即45417元【（109000元÷12个月）×5个月】。关于逾期付款利息，查发根主张以45417元为基数，自起诉之日（即2020年7月7日）起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息损失并无不当，一审法院亦予以支持。 关于房屋占有使用费及逾期付款利息。案涉房屋在合同期满后，王卿作为承租人虽将其自己使用部分归还了查发根，但剩余部分未能及时归还，且王强继续占有使用至今，查发根要求王卿支付房屋占有使用的诉请，于法有据，一审法院予以支持。故查发根要求参照王卿与王强间约定的年租金109000元标准，由王卿向其支付自2019年10月1日至实际腾让房屋之日止的房屋使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。关于逾期付款利息，因王卿在合同期满后未及时将案涉房屋交还于查发根，给查发根造成的损失仅为房屋占有期间的使用费，且双方对房屋占用使用费支付的时间未作约定，故查发根要求王卿支付房屋占用使用费利息的请求，一审法院不予支持。对于查发根同时要求王强向其支付房屋占有使用费及逾期支付租金利息的主张，因查发根基于租赁合同向王卿主张，其再行基于物权向王强主张，突破了本案的请求权基础，故一审法院对此不予支持。至于王卿与王强之间就上述费用的负担，一审法院不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》第十八条之规定，一审法院判决：一、王强于判决生效后十日内将苏州市盘门路81号（现为南门路1477号、1479号）其中一楼两间和二楼一间的房屋（面积200平方米）腾空，王卿在王强履行上述腾房义务后立即将房产归还查发根。二、王卿于判决生效后十日内向查发根支付租金45417元及逾期付款利息（以45417元为基数，自2020年7月7日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、王卿于判决生效后十日内向查发根支付房屋占有使用费（参照年租金109000元标准，自2019年10月1日起至实际交付房屋之日止）。案件受理费3134元，减半收取1567元，由王卿负担，于判决生效之日起十日内直接向查发根履行。 二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。 二审中，王强提交如下证据：1.沈宗林与查发根妻子的通话录音，证明王强的合同到期后，查发根和沈宗林电话协商答应沈宗林可以做到法院查封时止。2.沈宗林与王卿的聊天记录，证明沈宗林向王卿交水电费至2019年11月。3.王强与沈宗林签订的补充协议及双方的电话录音，证明双方约定从2017年8月15日开始，双方每人各经营饭店一年，从2018年8月16日开始，由沈宗林无时间限制经营饭店至饭店转让。 查发根质证认为，对证据1沈宗林和查发根妻子的通话录音真实性认可，但查发根妻子并未答应王强可以继续承租房屋至查封时止，而是一直强调查发根不是必须将南门路1477号房屋继续对外出租。无论涉案房屋是否存在可能查封的情形，还是无视王强的转让要求，均表明查发根在原房屋租赁合同届满后不会继续出租的意思。对证据2，查发根没有收到过沈宗林付的水电费。对证据3中王强和沈宗林之间的关系与查发根无关，查发根作为所有权人在与王卿的合同到期之后可以不继续出租。 王卿质证认为，关于证据1，如查发根同意沈宗林继续租用房屋，说明查发根和王强已经达成了新的租赁合同关系，王卿与查发根之间租赁合同到期之后的占用费用就不应该由王卿再支付。证据2真实性认可，涉案房屋处的水费电费均是由王卿哥哥先行垫付，然后再由王强或者沈宗林向王卿哥哥支付。对证据3不知情，真实性也无法确定，与王卿无关。 本院认为，查发根将房屋出租给王卿，约定租期至2019年9月30日止。王卿将房屋出租给王强，约定租期至2019年8月4日止。查发根起诉要求王卿及王强腾空房屋，支付占有使用费等。一审法院判决王强腾空房屋，王卿支付占有使用费。王卿未对此提出上诉。王强上诉主张王卿转租行为不合法，王卿向王强口头承诺续签3年合同，王强合同到期后与王卿已不存合同关系；查发根已与沈宗林电话协商让沈宗林做到法院查封时止，查发根和王强没有租赁合同关系；查发根应向王强赔偿装修、设备款、精神损失及赔礼道歉。本院就此认为，本案审理的是查发根与王卿之间的租赁合同关系。王强与王卿的租赁合同到期后，王强未将房屋返还给王卿。王强所提交的查发根妻子与沈宗林的录音中，沈宗林一直表示其要将房屋转让出去，没有提出其要自行继续使用房屋。查发根妻子说其与他人存在纠纷，假如法院不来查封，合同是不签，可以一直做下去。沈宗林说“关键是人家要找你们（房东）签的”。后双方未就沈宗林转让店面以及查发根与受让人签订合同的问题达成一致。因此录音内容不足以证明查发根与沈宗林之间已就租金标准、租赁对象达成了合意，王强主张在其与王卿租赁合同到期后，沈宗林与查发根之间已成立新的租赁合同关系没有依据，一审认定由王卿向查发根支付占有使用费并无不当。王强与王卿之间的关系由双方另行处理。王强确认其与查发根之间没有租赁合同关系，其要求查发根赔偿损失也不属于本案审理范围，本案不予理涉。 综上所述，王强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3134元，由上诉人王强负担。 本判决为终审判决。 审判员  沈维佳 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  王冰雅 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。