江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终64号上诉人（原审被告）：淮安中南世纪城房地产有限公司，住所地江苏省淮安市生态新城枚皋中路。法定代表人：王彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄靖，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：许畅，男，1984年1月31日出生，汉族，住河北省保定市新市区。委托诉讼代理人：张舒颖，江苏群汇知缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵宗宝，江苏群汇知缘律师事务所实习律师。上诉人淮安中南世纪城房地产有限公司（以下除判决主文外均简称中南公司）因与被上诉人许畅商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中南公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审案件诉讼费用由许畅承担。事实和理由：1.许畅系中南公司销售案场管理人员，其利用职务便利以远低于市场的价格与中南公司签订《商品房买卖合同》，该合同未得到中南公司追认，中南公司提交的证据可证明许畅申请涉案房屋价格的报批流程被驳回。2.《商品房买卖合同》未生效，关于房屋交付的期限及违约赔偿责任的有关条款亦无效力，中南公司不应承担逾期交房的违约赔偿责任。另外，涉案房屋在合同约定的交付时间前就已经具备交付条件，未交付系因双方对合同效力存在争议，并非因上诉人造成。许畅答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。许畅向一审法院提出诉讼请求：1.判令中南公司交付中南世纪城二期19号楼206号房屋并协助办理不动产权证；2.判令中南公司赔偿违约金115989元（其中，延迟交房违约金从2018年5月26日计算至2020年9月16日为90703元，延迟办证违约金按照银行贷款利息4.75%*765天*总房款计算）；3.诉讼费用由中南公司承担。一审法院认定的事实：2017年1月18日，许畅与中南公司签订《商品房买卖合同》，约定许畅向中南公司购买中南世纪城二期19幢206室房屋一套，房屋总层数为34层，单价按套内建筑面积计算每平方米5734.65元，总金额386630元。合同签订当日，许畅应当支付首付款86630元，在2017年1月31日前买受人向出卖人支付剩余房款30万元。出卖人应在2018年5月25日前向买受人交付房屋，出卖人逾期交房超过30日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之零点五向买受人支付违约金，违约金总额以买受人已付房款的0.5%为最高限。2017年1月18日，许畅向中南公司支付购房款86630元。2017年4月28日，许畅向中南公司支付购房款3万元，中南公司向许畅开具购房发票。2017年1月23日，涉案房屋办理网签备案手续。2017年9月4日，许畅就涉案房屋在中国银行股份有限公司淮安开发区支行办理抵押贷款27万元，中南公司在《住房贷款合同》保证人处盖章，保证人处并盖有中南公司法定代表人印章。上述贷款于2017年9月11日到达中南公司账户。一审另查明，许畅原系中南公司营销部销售经理，2017年4月28日，许畅办理离职手续并办理工作交接。2017年2月13日，许畅填写中南房地产业集团退房申请表，申请表载明退房原因为由于手续办理时间较迟，需重新定价销售，销售部意见为由于手续办理较迟，按照集团营销条线要求强退重新定价，请领导线上指示，许畅在销售部意见、项目营销部意见处签字同意退房。该申请表同时注明，签署本申请及确认您已放弃该房源的所有权益，该房源即将公开销售，如您仍需购买，请重新办理购房手续。一审审理过程中，中南公司提交涉案小区19幢106室、19幢306室、19幢207室客户签约申报表，19幢106室房屋套内单价为6582.6元，19幢306室合同套内单价为6778元，19幢207室合同套内单价为8866.09元，19幢106室、19幢306室的签约时间为2016年10月1日，19幢207室的签约时间为2017年8月31日，用以证明涉案房屋合同签订时市场价格远远高于本案合同约定的单价。一审审理过程中，中南公司陈述涉案房屋已具备交付、办证条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，一、双方签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行自己的义务；二、许畅支付全部房款后，中南公司理应按照约定于2018年5月25日前向许畅履行交房义务，中南公司至今未交房，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故对许畅要求中南公司履行交房及协助办理不动产登记证书的请求，予以支持；三、关于许畅要求中南公司支付逾期交房及逾期办证违约金问题，因房屋至今尚未交付，故对许畅主张的逾期办证违约金不予支持，许畅要求中南公司支付2018年5月26日至2020年9月16日期间逾期交房违约金90703元的请求，符合合同约定，予以支持；四、关于中南公司抗辩房屋买卖合同系许畅利用职务便利所签，因中南公司并未提供证据予以证明，且中南公司作为房产销售方，理应对印章进行妥善保管，中南公司如因未尽管理义务导致印章被私盖，应承担由此带来的不利后果。另外，许畅虽于2017年2月13日填写了退房申请表，但双方并未就退房的具体事项进行进一步的磋商，在2017年9月4日，许畅就涉案房屋办理抵押贷款时，中南公司亦在《住房贷款合同》保证人处盖章，保证人处并盖有中南公司法定代表人印章，该行为应视为双方以行为变更了退房申请表的内容从而继续履行房屋买卖合同。中南公司提供的客户签约申报表载明的套内单价虽均高于许畅购买的房屋单价，因商品房买卖“一房一价”，故对中南公司的该项抗辩意见，不予采信。一审法院判决：一、淮安中南世纪城房地产有限公司于判决生效后三十日内向许畅交付淮安市中南世纪城二期19幢206室房屋并协助许畅办理上述房屋的不动产登记证书；二、淮安中南世纪城房地产有限公司于判决生效后三十日内向许畅支付逾期交房违约金90703元；三、驳回许畅的其他诉讼请求。案件受理费2620元，由许畅负担553元，由淮安中南世纪城房地产有限公司负担2067元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2017年1月18日许畅与中南公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，合同内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。许畅虽然在2017年2月13日向中南公司申请退房，且经过中南公司内部审批流程，但无证据证明双方就合同解除实施进一步行为，如中南公司退还许畅已付购房款、撤销网签备案等。相反，中南公司在2017年4月28日收取了许畅支付的购房款3万元。特别是在2017年9月4日，许畅就购买案涉房屋申请按揭贷款，中南公司作为保证人在合同上签字，并实际收取了许畅27万元购房贷款。上述证据足以认定双方之间的《商品房买卖合同》已经成立，且许畅已经履行了给付购房款义务。中南公司上诉称该合同未经其追认，与已经查明的事实相悖，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》约定，中南公司应当于2018年5月25日前向许畅交付房屋。在合同已经依法成立且中南公司已经收取许畅全部购房款的情况下，中南公司无正当理由拒绝交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。二审阶段，许畅表示为尽快拿房，除了一审法院已经支持的违约金外，不再向中南公司主张其他逾期交房违约金和逾期办证违约金。综上，本院对一审确定的逾期交房违约金予以确认。综上所述，上诉人中南公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2620元，由上诉人淮安中南世纪城房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  蒋其举二〇二一年一月二十日法官助理  张 登书 记 员  王 倩