山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终27号上诉人（原审被告）：张某，男，1984年10月18日生，汉族，住高平市。公民身份证号码：×××。被上诉人（原审原告）：元某，男，1969年12月24日生，汉族，河南省林州市人，现住高平市。公民身份证号码：×××。上诉人张某因与被上诉人元某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省高平市人民法院（2020）晋0581民初3114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人张某、被上诉人元某到庭参加询问。本案现已审理终结。张某的上诉请求：1、撤销原判；2、改判上诉人不支付被上诉人30000元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，证据不足。被上诉人与案外人签订的《修房协议书》因在宅基地私建单元楼房，违反法律规定，属无效合同。被上诉人没有证据证实其系房屋所有权人，不具有对该房屋的处分权，且《修房协议书》中甲方之间对该房屋的产权有争议，严重影响上诉人居住生活，因此该房屋产权不明，上诉人不应支付剩余房款；2、一审认定的违约金低于实际损失。被上诉人违反合同约定，未能处理周围树木，造成上诉人处理周围树木及垃圾困难，且房屋顶部存在漏水情况，对家中家具造成一定损坏。一审认定的违约金过低，不足以弥补上诉人的损失。元某辩称：1、本案诉争的是房屋买卖合同，上诉人上诉主张《修房协议》系无效合同与本案不属同一法律关系，没有关联性；2、上诉人对其主张的违约金仅提供房屋漏水的照片，但房屋因何漏水及漏水造成的损失是多少，上诉人均未提供证据证实，一审酌情认定5000元没有证据，但被上诉人尊重一审判决。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。元某向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告给付原告欠款35000元，并从2018年6月1日起至还清欠款之日止，按同期银行贷款利率支付利息损失（计2000元）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月10日，案外人何建新、张胜屯（被告张某之父）、唐满堂...等（甲方）与原告元某（乙方）签订《修房协议书》一份，约定：“甲方何建新、张胜屯、唐满堂...共有旧房院一座，共有四户居住，日久年深已成危房，甲方于2016年12月10号四家住户共同协商一致，改修一座为集体单元楼房，该楼房为集资房，经商定该楼房为四层单元房型，在此期间，乙方也参与协商事宜，甲方同意乙方负责修建。一、对于旧房屋的住户原有的旧房屋土地证，在修建单元房后由乙方持有、保管，该楼房有外来户住入，甲方与邻居和睦相处。二、本单元楼房具体操作如下：1.乙方负责承包修建为集资楼房，根据甲方四户合理要求分配的原则，单元楼房有甲方、东户（一、二、三、四层和西户二层）共计五套房，乙方有西户（一、三、四层）共三套房。2.楼房修建甲方为集资方式支付乙方贰拾柒万元，剩余资金由乙方自行施工，负责完成。3.甲方要求每户建筑面积不少于115平方米，乙方负责水、电、暖、主管铺设，外门窗、进户防盗门、玻璃安装等（不包括灯线开关及地暖设施），此建筑为毛墙毛地。......”之后，原告进行了施工，现上述工程已完工。为购买上述工程四楼西户房屋，2017年6月1日，原告（甲方）、被告（乙方）签订合同一份，约定：“第一条房屋基本情况：2.该单元楼建筑为半框架砖混结构，为毛墙毛地楼房已安好门窗玻璃，上下水主管及进户门，室内其他甲方不再提供，该单元四楼西户（四层），乙方所买房屋建筑面积为125平方米。第二条房屋价格，付款约定：1.房屋价款总计：85000元；2.付款方式：签订本合同时付45000元，2018年6月1日前乙方必须将剩余房款付清。甲方收款时要给乙方出具收款收据。......第六条：该楼附近的树木由甲方处理干净，不影响环境卫生。本楼房的院和楼道都属于公共设施。”合同签订后，原告将四楼西户房屋交付被告。被告仅支付50000元购房款，剩余35000元经原告催要，被告未予付款。另查明，四楼西户房屋房顶存在部分区域漏水，屋外树木未处理。一审法院认为，原、被告自愿签订房屋买卖协议，现原告已将涉案房屋交付被告，履行了合同义务，被告也应依约向原告支付房屋价款85000元。被告仅支付50000元，剩余房款35000元，被告应继续向原告支付。被告要求原告赔偿其因房屋漏水造成的损失20000元，但无具体的赔偿依据，考虑到涉案房屋顶部的确存在部分区域漏水，可酌情扣除部分房款；另，原告未按约定将房屋附近的树木处理干净，构成违约，也可酌情扣除部分房款；鉴于原告存在违约情形，对原告关于利息的主张不予支持；综合前述因素，被告应向原告支付房屋价款30000元。被告辩称其不欠原告购房款，而是因房屋修建事宜欠付原告35000元，但其庭审中又称买房子后欠下原告35000元，其陈述前后矛盾；本院令其提供原告向其开具的收据以便查明事实，但被告表示收据丢失；综合前述因素，对被告的辩解，不予采信。被告要求原告赔偿其153900元，除房屋漏水造成损失20000元的主张与本案系同一法律关系，可一并处理外；其余部分，均系案外人何建新、张胜屯等与原告签订《修房协议书》而产生的农村建房施工合同法律关系，原告并非该《修房协议书》的合同主体，无权就修房协议要求原告赔偿各项费用；另，原告要求被告赔偿精神损失费8000元，于法无据，不予支持。综上所述，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告张某于本判决生效之日起三日内支付原告元某房屋价款30000元；二、驳回原告元某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计362.5元，由被告张某负担。二审中，双方均未提供新证据。对于一审认定的事实，上诉人对“原告进行了施工，现上述工程已完工”有异议，认为对方并未完工，对其他事实无异议。被上诉人对一审认定的事实无异议。本院认为，上诉人二审中明确承认案涉房屋已经交付使用，且其已经搬入该房屋居住，故上诉人所提异议没有事实依据，本院不予采纳。经二审查明的事实与一审一致。针对上诉人的上诉请求和理由，本院论证如下：（一）关于《修房协议书》的效力是否影响上诉人支付剩余房款的问题。上诉人认为，《修房协议书》系无效合同，且该协议中的甲方（案外人）之间对该房屋的产权存在争议，故上诉人不应继续向被上诉人支付剩余房款。本院认为，《修房协议书》系被上诉人与案外人签订的合同，上诉人并非该协议的当事人，故上诉人无权就该协议的效力问题主张权利。至于该协议中的甲方是否对该房屋的产权存在争议，并不影响上诉人支付剩余房款的行为。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。（二）关于一审认定的违约金是否恰当的问题。上诉人认为，一审认定的违约金不足以弥补上诉人的实际损失，违约金过低。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释［2020］20号）第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，上诉人在一、二审中均未就被上诉人违约给自己造成的实际损失提供相应证据，故一审酌情认定5000元违约金并无不当。上诉人的该上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元（上诉人已预交），由上诉人张某负担。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二一年一月二十五日书记员 任雅茹