北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终80号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中润置家房地产经纪有限公司（反诉原告），住所地北京市海淀区上地三街******C912。法定代表人：田清华，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，该公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：巴丽香，女，1947年12月25日出生，满族，住北京市海淀区。上诉人北京中润置家房地产经纪有限公司（以下简称中润置家公司）因与被上诉人巴丽香委托合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初9729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张静独任审理，本案现已审理终结。中润置家公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项、第三项；本案诉讼费及上诉费均由被上诉人承担。事实与理由：2018年9月上诉人与被上诉人代理人王某签署了《北京市房屋出租委托代理合同》，上诉人承租了位于北京市海淀区西北旺镇友谊嘉园二期某号楼某单元某室的房屋，租期自2018年9月11日至2021年9月10日，租金为第一年6600元，第二年6800元。2019年9月被上诉人因上诉人延迟支付租金将上诉人诉至北京市海淀区人民法院，双方就租金支付、合同解除问题一直处于诉争之中。2020年4月30日上述诉争由北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终216号终审判决。由于双方诉争一直未予解决，双方就是否解除合同尚存争议，因此上诉人未支付被上诉人2019年12月11日至2020年3月10日的房租。被上诉人于2019年12月又向北京市海淀区人民法院提出本案诉讼，本案判决于2020年9月23日作出，但是上诉人于2020年8月份将房租支付至了2020年9月10日。上诉人认为在本案中双方关于解除合同、房租支付等尚有争议的时候，被上诉人又将上诉人起诉至北京市海淀区人民法院。上诉人认为在贵院作出的（2020）京01民终216号终审判决中上诉人已经承担了月租金标准200%的违约金，上诉人在双方诉争未解决的情况下未支付房租并不属于合同约定的违约情形，因此北京市海淀区人民法院判决上诉人再次承担违约金显失公平。违约金数额过高，请求法院予以下调。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。被上诉人辩称，同意一审判决。巴丽香向一审法院提出诉讼请求：1．判令中润置家公司支付我（2019年12月11日－2020年3月10日）租金20400元；2．判令中润置家公司赔偿我违约金6800元*200%﹦13600元；3．本案诉讼费用由中润置家公司负担。事实与理由：2018年9月11日，双方签订了一份为期三年的《北京市房屋出租委托代理合同》，我按照合同约定的期限将位于北京市海淀区西北旺镇友谊家园（二期）某号楼某单元某室房屋委托中润置家公司出租，中润置家公司将该房屋出租给承租方，并由其收取房屋租金，本合同第4条第2款约定，乙方（中润置家公司）将各期租金划入我账户，日期、金额及支付方式见附件三约定，第二年合同期：租金为每月6800元，自2019年12月11日起至2020年3月15日应支付房屋租金20400元，但是中润置家公司至今未履行约定，根据本合同第9条第5款第1项和第10条第3款的约定，中润置家公司应承担违约金13600元（6800元/月*200%月），我认为，中润置家公司不按照合同的约定履行应尽的义务，其行为损害了我的合法权益，特诉至法院。中润置家公司辩称，不同意巴丽香的诉讼请求。现在因为疫情影响，对外出租的租金明显下降，我公司与巴丽香的租金也应有所下调。违约金不同意支付，如果巴丽香不同意下调租金到正常市场价格，我公司要求解除合同。根据补充协议第七条不可抗力条款政府政策变化和市场价格大幅度下滑双方可以解除合同互不承担违约责任，故提起反诉，反诉请求：解除我公司与友谊嘉园中里某号楼某单元某室房主巴丽香签订的房屋委托代理合同。巴丽香针对中润置家公司反诉辩称，中润置家公司的反诉请求和事实理由不成立，第一，我的诉求是依据双方签订的委托合同的约定，中润置家公司应该支付给我自2019年12月11日-2020年3月10日三个月的房屋租金和违约金；第二，按照合同约定，中润置家公司现在尚欠我自2020年3月12日-2020年6月10日和2020年6月11日-2020年9月10日共计两个季度的房屋租金，应承担相应违约责任；第三，中润置家公司仍然租用我房屋，收取承租人房屋租金，如果中润置家公司不希望我通过诉讼方式索要租金，希望中润置家公司按照合同约定将2020年3月11日-2020年9月10日之间的房屋租金支付给我，我的诉求于法有据，理由充分，事实清楚，应予以支持，请求驳回中润置家公司的反诉请求。反诉请求与本案没有关联性，请求法庭对中润置家公司的反诉给予驳回。一审法院经审理认定事实如下：2018年9月，王某（巴丽香之夫）代表巴丽香（甲方）与中润置家公司（乙方）签订北京市房屋出租委托代理合同及补充协议、附件等，合同第一条约定租赁房屋坐落于北京市海淀区西北旺镇友谊家园二期某号楼某单元某室，建筑面积82平方米，房屋居室为三室二厅，第三条约定出租委托代理期限自2018年9月11日至2021年9月10日，第四条约定乙方将各期租金划入甲方账户的日期、金额及支付方式见附件三，合同第九条、第十条约定，乙方迟延划付房屋租金5日的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，出租委托代理期限内，甲乙任何一方单方要求提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金，补充协议第七条不可抗力条款：政府政策变化、房屋严重损毁、市场价格大幅度下滑等，如遇不可抗力事由双方可以解除合同互不承担违约责任，附件三约定房屋出租委托代理期限与租金、佣金及管理服务费支付方式（季付），出租委托代理期限自2018年9月11日至2021年9月10日，第一年度合同期限自2018年9月11日至2019年9月10日，第二年度合同期限自2019年9月11日至2020年9月10日，第三年度合同期限自2020年9月11日至2021年9月10日，第一年合同期租金为人民币每月6600元，第二年合同期租金为人民币每月6800元，2019年9月11日支付20400元，2019年12月11日支付20400元……。合同签订后，巴丽香将房屋交付给中润置家公司代理出租，双方按约定履行，2019年9月11日，中润置家公司未按约定期限向巴丽香支付租金，巴丽香诉至一审法院，要求中润置家公司支付2019年9月11日-2019年12月10日房屋租金20400元及违约金40800元，一审法院经审理作出（2019）京0108民初61583号民事判决书，判决中润置家公司支付巴丽香2019年9月11日-2019年12月10日租金20400元及违约金13600元，中润置家公司不服判决提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终216号民事判决书，判决驳回上诉维持原判。2019年12月11日，中润置家公司未按约定期限向巴丽香支付租金，巴丽香诉至一审法院。一审庭审中，中润置家公司提交巴丽香房屋租赁合同3份，合同显示房屋出租给三方，月租金合计6200元，证明租金下调，巴丽香对此认为合同不是巴丽香本人签字，是中润置家公司出租出去的，房子原来是两居室，中润置家公司已将房子改成三居室出租；中润置家公司提交租赁合同2份，证明同地段面积差不多的房屋租金已经下降，巴丽香对此认为与本案无关。一审法院认为，关于本诉，法院生效判决已经认定双方房屋出租委托代理合同及补充协议、附件等合法有效，双方均应依约履行，现中润置家公司再次未按合同约定向巴丽香交纳房屋租金，其应依约承担相应的违约责任，同时还应继续履行合同交纳房屋租金，故巴丽香要求中润置家公司支付2019年12月11日至2020年3月10日房屋租金20400元及违约金13600元理由正当，证据充分，一审法院予以支持，关于中润置家公司有关疫情影响的抗辩，因2019年12月11日还未发生疫情，故其该抗辩一审法院不予采信。关于反诉，从两个方面予以论证，一、疫情影响解除，根据中润置家公司的主张及提交的证据，不属于合同目的不能实现，至多属于履行困难，故其主张受疫情影响解除合同，一审法院不予支持；二、合同约定解除，中润置家公司主张依据补充协议第七条不可抗力条款政府政策变化和市场价格大幅度下滑，首先，政府政策没有变化，其次，根据中润置家公司提交的证据，结合现在房屋租赁市场的形势，受疫情影响，房屋租赁市场价格有少许下滑，但并未出现市场价格大幅度下滑情况，故其主张按合同约定解除合同，一审法院不予支持。一审判决：一、北京中润置家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向巴丽香支付2019年12月11日至2020年3月10日房屋租金二万零四百元；二、北京中润置家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向巴丽香支付违约金一万三千六百元；三、驳回北京中润置家房地产经纪有限公司反诉请求。本院二审期间，巴丽香提交其夫王某的中国银行交易流水明细清单，内容为中润置家公司于2020年7月14日向王某账户转入40800元，证明中润置家公司已向巴丽香支付2019年9月11日至2020年3月10日的房屋租金。中润置家公司对该证据的真实性及证明目的均予认可。本院确认中润置家公司已向巴丽香支付2019年9月11日至2020年3月10日的房屋租金40800元。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院经审查认为，中润置家公司与巴丽香签订的房屋出租委托代理合同及补充协议、附件等系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，中润置家公司未按合同约定向巴丽香交纳房屋租金，故中润置家公司应向巴丽香交纳房屋租金，并承担相应的违约责任。一审判决作出后，中润置家公司已向巴丽香支付2019年12月11日至2020年3月10日的房屋租金20400元。对于本案的违约金数额，考虑到双方前案即一审法院（2019）京0108民初61583号民事判决已对中润置家公司在2019年9月11日至2019年12月10日期间未依约支付房租20400元而判决中润置家公司支付违约金13600元，本案中润置家公司未于2019年12月11日支付房租，巴丽香于2019年12月18日提起本案诉讼，中润置家公司提出违约金数额过高，巴丽香未就因中润置家公司违约造成其的实际损失提交证据，故本案仍判决中润置家公司支付违约金13600元显系过高，就该违约金数额本院予以酌减，结合通常房屋租赁市场中违约金数额的行业惯例，本院酌减本案违约金数额为合同所订房屋一个月的租金即6800元。此外，一审法院在本案中未予准许中润置家公司依约解除合同，并无不当，本院予以维持。对中润置家公司所提的上诉理由，本院酌予采纳。综上，对中润置家公司的上诉理由中的合理部分，本院予以采信，对其相应上诉请求予以支持，其余部分予以驳回。一审判决的处理结果部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初9729号民事判决第三项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初9729号第一、二项；三、北京中润置家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向巴丽香支付违约金6800元；四、驳回巴丽香的其他诉讼请求。二审案件受理费140元，由北京中润置家房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  张 静二〇二一年一月十九日法官助理  慕林芳书 记 员  房依彤