浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）浙0602执异3号案外人陶旭凯，男，1995年4月16日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。申请人邵观芳，男，1965年6月11日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：杨箫箫、来酰龙。被申请人绍兴嘉舟房地产开发有限公司,住所地绍兴市越城区二环北路**（装饰商城）**办公区**。法定代表人:马加峰。第三人浙江圣大建设集团有限公司，住所地杭州市，住所地杭州市萧山区萧绍东路**法定代表人陈萧耿。诉讼代表人郝雪涛。委托诉讼代理人（特别授权代理）：刑振宇、傅艳红，浙江星韵律师事务所律师。在本院执行申请人邵观芳与被申请人绍兴嘉舟房地产开发有限公司（以下简称嘉舟公司）、第三人浙江圣大建设集团有限公司（以下简称圣大公司）执行保全一案中，案外人陶旭凯提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陶旭凯称，贵院在审理原告邵观芳诉被告嘉舟公司、第三人圣大公司建筑工程施工合同纠纷一案中，于2020年8月5日将案外人所有的位于绍兴市越城区御河湾花园9幢一单元2701室、权证号××的房产（以下简称涉案房产）查封，查封文号为（2020）浙0602民初6042号。案外人与嘉舟公司于2017年6月16日签订了《商品房买卖合同》（合同号：201706167264211550），购买涉案房产，并于同日办理了商品房合同备案证明（备案编号：120517205200700002454）。案外人已支付了全部购房款项，取得相应发票（发票代码：08859559），但因个人原因，案外人无法及时办理相应的变更登记。为维护案外人个人合法财产所有权，特提出执行异议，请求贵院依法解除对案外人所有的涉案房产的查封。申请人邵观芳称，首先，案外人提供的支付房款凭证早于合同签订时间，因此申请人对真实性有异议。其次，涉案房产现仍登记于被申请人嘉舟公司名下，案外人并未进行预告登记，也未提供已经去行政管理部门进行备案的证明。案外人提交的契税联系单等证据都是被申请人单方面制作的，真实性无法核实。第三，案外人提供的证据也不足以证明其在涉案房产被法院查封前已实际占有使用该房产的事实。第四，涉案房产早就可以办理过户登记，案外人系由于自身原因一直没有去办理登记。综上，案外人的执行异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求驳回对案外人的执行异议。第三人圣大公司称，同意申请人的意见。本院查明：原告邵观芳与被告嘉舟公司、第三人圣大公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年7月31日以（2020）浙0602民初6042号案件立案受理。诉讼中，根据原告方申请，本院于2020年8月5日诉讼保全首轮查封了被告嘉舟公司名下位于绍兴市越城区御河湾花园9幢一单元2701室、权证号××的房产［对应执行保全案号为（2020）浙0602执保1058号］。此后，案外人陶旭凯向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。案外人陶旭凯为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、甲方（卖方）为嘉舟公司、乙方（买方）为案外人、落款日期为2017年6月16日、编号为201706167264211550的《浙江省商品房买卖合同》1份，合同主要内容为：案外人向嘉舟公司购买御河湾花园9幢一单元002701号现售商品房，该商品房用途为住宅；建筑面积共140.99平方米，总价款为1432000元；买受人于2017年6月16日前一次性付款。2、由嘉舟公司于2017年6月16日出具的关于案外人购买涉案房产的商品房合同备案证明1份，其中记载该商品房的备案日期为2017年6月16日，备案编号为120517205200700002454。3、转让方（甲方）为嘉舟公司、受让方（乙方）为案外人、落款日期为2017年6月27日的《地下车位转让协议书》1份，其中记载乙方向甲方购买位于御河湾花园C176号地下车位，总价款为128000元，于本协议签订当日一次性付款。4、客户名称为洪长根、账号为6214********的中国建设银行个人活期账户交易明细单1张，其中记载该账户于2017年6月14日向嘉舟公司转账汇款156万元，附言为“房款”。洪长根另在该明细单复印件上签字捺印并书写“情况属实”。5、案外人于2021年1月13日出具的关于洪长根代其支付涉案房产购房款的《情况说明》1份，洪长根于同日在该《情况说明》空白处手写“上述情况属实若有虚假，本人愿意承担全部责任”，并签字捺印。6、洪长根签字捺印的身份证复印件1张。7、开票日期为2017年6月15日、购买方为案外人、销售方为嘉舟公司的《浙江省增值税发票》1张，其中记载货物名称为御河湾花园9幢1单元2701室，面积为140.99平方米、价税合计金额为1432000元，备注为“换产权发票”。8、嘉舟公司于2017年6月15日开具的《契税纳税联系单》1份，其中记载纳税人为陶旭凯、发票号为08859559号、房屋坐落为御河湾花园9幢1单元2701室、面积为140.99平方米、房款为1432000元。9、涉案房产的房屋所有权证1本，其中记载的所有权人为嘉舟公司、规划用途为住宅。10、开票日期分别为2020年1月1日，12月18日，购买方均为案外人，销售方均为浙江开元物业管理股份有限公司绍兴市分公司（以下简称开元物业公司），销售货物均为物业管理费、车位清洁照明费，金额均为3560.79元，备注分别为“9-2701140.99C17620190617-20200616”、“9-2701140.99C17620200617-20210616”的浙江省增值税电子普通发票各1张。11、落款日期均为2017年6月16日的《交房通知书》、《御河湾花园交房须知》复印件各1份。12、开票日期分别为2019年12月29日、2020年12月18日，缴款人均为案外人，款项内容均为能耗费，收款单位均为开元物业公司的开元物业统一收款收据收据联2张。13、打印日期为2017年8月18日的自来水业务受理回执单1张。14、用户名为案外人、装表地址为涉案房产、起始时间为2017年1月至2021年1月的用水清单1张及对应的支付水费的支付宝账单截图1张。15、签订日期为2017年8月18日的《电费预付结算协议》及《居民生活供用电合同》各1份。16、《收楼确认书》、《区域防火责任书》复印件各1份。17、涉案房产现场照片1组。18、《绍兴市新建商品房住宅质量保证书》1份。19、被查询人为案外人、查询日期为2021年1月12日的绍兴市越城区不动产登记查询证明1份，其中显示查询结果为“无登记记录”。本院认为：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。本案系案外人对本院保全裁定实施过程中查封涉案房产的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产所提出的书面异议，故依法应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查处理。本案中，案外人陶旭凯系对登记于被执行的房地产开发企业嘉舟公司名下的商品房提出异议，案外人提供的证据相互印证可以证明其在本院查封涉案房产之前已作为买受人与被申请人嘉舟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已按照合同约定支付全部购房款，所购商品房系住宅房产且案外人在本行政区域内名下无其他用于居住的房屋的事实。案外人的执行异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定情形，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：中止对绍兴嘉舟房地产开发有限公司名下坐落绍兴市越城区御河湾花园9幢一单元2701室、权证号××的房产的执行，并解除对该房产的查封。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  俞文新二〇二一年一月十九日书 记 员  俞聪聪本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。