山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0281执异2号异议人（案外人）霍中祥，男，1978年7月23日生，汉族，住江苏省连云港市。委托代理人刘慧，山东天航（胶州）律师事务所律师。申请执行人王瑞珍，女，1951年1月13日生，汉族，住山东省胶州市。委托代理人滕建军，男，1976年2月5日生，汉族，住山东省胶州市。被执行人李红，女，汉族，住山东省胶州市。被执行人王子全，男，汉族，住山东省胶州市。本院在执行申请执行人王瑞珍与被执行人李红、王子全民间借贷纠纷一案中，异议人霍中祥向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人霍中祥之委托代理人刘慧、申请执行人王瑞珍之委托代理人滕建军、被执行人李红、王子全到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人霍中祥称，申请执行人王瑞珍与被执行人李红、王子全民间借贷纠纷一案已进入执行程序，案号为（2019）鲁0281执3149号，法院拟对被执行人王子全名下涉案不动产进行评估拍卖，作为涉案房产的承租人，根据合同法第二百二十九条、第二百三十条、城市房屋租赁管理办法第十一条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第三十一条的规定，异议人提出以下异议请求：1、依法确认异议人对XXX室房屋在2017年7月25日至2037年7月24日期间享有租赁权，异议人愿意将房屋租金支付给王子全、李红的债权人。2、确认异议人在租赁期间不向拍卖买受人交付涉案房屋。3、在上述不动产拍卖公告上公示异议人的租赁情况。4、确认该房屋内的空调及日用设施为异议人所有。申请执行人王瑞珍提交听证意见一份，作为书面答辩意见。被执行人李红、王子全辩称，异议人确实租赁了涉案房屋，异议人异议申请书中所述均为事实。听证中，异议人霍中祥提交了以下证据：1、欠条复印件一份，证明：李红欠款的事实。2、房屋租赁合同复印件一份，证明：自2017年7月25日，异议人租赁了李红名下的涉案房屋，租金支付方式是以证据一中的欠款抵扣。3、霍中祥与李红的微信聊天记录截图打印件一份，证明：2017年7月24日，霍中祥曾经与李红确认过房屋的设施准备情况。4、2017年2月-2020年10月电费缴费明细一份，证明：房屋的电费使用情况以及有人居住用电的事实。5、抄表流水一览表一份，证明：自2017年5月份至2020年10月份，房屋的用水情况以及有人居住的事实。6、霍中祥微信缴费的记录6页，证明：霍中祥实际缴纳水电费的部分记录。对异议人提交的上述证据，经质证，申请执行人表示：对异议人提交的房屋租赁合同、欠条的真实性均不予认可，从抄表流水一览表可以看出来，房屋中流水量变动很小，不能证明异议人在房屋中正常居住，另涉案房屋在2017年以前已经抵押给管英，被执行人李红无权将涉案房屋以租抵债租赁给异议人。被执行人李红、王子全表示：均无异议，涉案房屋确实租赁给霍中祥，霍中祥在涉案房屋中每月居住三五天，经常不在房屋中，房屋中的空调、日用设施都是霍中祥的。在2017年之前，涉案房屋也一直处于租赁状态。2020年11月14日晚上8时40分，居委会给我打过电话，询问霍中祥的人口普查信息。被执行人李红、王子全提交房屋租赁合同2份、房屋抵押借款合同复印件1份、房屋产权证复印件1份，证明：自2008年，被执行人自滕建军处购买涉案房屋后，就将涉案房屋对外出租，其中2014年4月份将房屋租赁给许志超、2015年8月将房屋租赁给赵保军。2011年1月15日，我们与崔桂见（管英之丈夫）签订房屋抵押借款合同，将房屋抵押给崔桂见，借款期限5年，到期借款未偿还，又将福华园房屋抵押给了崔桂见，涉案房屋上的抵押也未解押。经质证，申请执行人表示：被执行人自滕建军处购买涉案房屋后，就用于出租，然后将房屋抵押给他人贷款，不停的借钱。被执行人还购买了其他房屋，也是这样。异议人表示：对证据的真实性无异议，但对房屋所有权证中载明的抵押信息，涉案房屋抵押期间在异议人租赁涉案房屋时已经到期。而且，依据目前的情况，不清楚涉案房屋是否还有其他的抵押登记，但房屋是否抵押不影响霍中祥租赁该房屋。对于李红与霍中祥之间的欠款是如何发生的，经询问，被执行人表示：霍中祥是江苏一家药材厂胶州地区的经理，我们自霍中祥处赊货，给医院送货，到2017年5月份欠了霍中祥三到五年的货款200100元。因被执行人没有偿还货款，所以双方协商霍中祥租赁被执行人的涉案房屋，以抵偿货款。异议人表示：欠款的具体数额以欠条为准。异议人与被执行人之间有业务往来，到2017年5月份经结算、协商，约定以房租抵偿欠款。本院查明，原告王瑞珍与被告李红、王子全民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院于2018年4月12日查封王子全所有的位于胶州市的房产一处。本院于2019年3月18日作出（2018）鲁0281民初3827号民事判决书，判决如下：“一、被告李红、王子全于本判决生效之日起十日内偿还原告王瑞珍借款本金3439720元及2018年4月3日前利息1104061元（411600元+692461元），以上共计4543781元；二、被告李红、王子全于本判决生效之日起十日内支付原告王瑞珍以2726000元为基数自2018年4月4日起至借款实际付清之日止按照月利率2%计算的利息；三、被告李红、王子全于本判决生效之日起十日内支付原告王瑞珍以761400元为基数自2018年4月3日起至借款实际付清之日止按照年利率6%计算的利息；四、驳回原告王瑞珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43150元，保全费5000元，共计48150元，由被告李红、王子全负担。”后被告李红、王子全不服本院作出的上述判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民终6358号民事判决书，判决如下：“驳回上诉，维持原判。”履行期限届满后，被告李红、王子全均未履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2019）鲁0281执3149号。另查明，2017年5月14日，李红出具欠条一份，载明：“欠条，今欠霍中祥货款贰拾万零壹佰元整（￥200100元），李红，2017年5月14号。”2017年7月25日，李红（甲方）与霍中祥（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲乙双方经友好协商，甲方愿将位于胶州市租赁给乙方使用，经双方查看，房屋内设施完整。乙方愿租该房屋，并有义务保护房屋设备及水、电、管道设施。现为双方利益的均衡保证，特协议条款如下：1、租赁期限：自2017年7月25日起，（备注：因甲方借乙方款项，现无力偿还，用房屋租金抵扣偿还乙方的借款），直到还清乙方的所有借款为止。2、租金：此房年租金为7500人民币，自2017年7月25日起到2037年7月24日止。3、水、电、物业费由乙方主动向有关部门交纳，并通知甲方。4、其他事项。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，第一，异议人虽提交房屋租赁合同、欠条、水电费缴费明细等证据，拟证明其与被执行人李红在法院查封前就涉案房屋签订房屋租赁合同，并以欠款折抵租金，对涉案房屋占有使用，被执行人李红、王子全对异议人的上述主张均予以认可。但被执行人对异议人主张的自认，不能免除异议人的举证责任，异议人与被执行人均未提交证据对欠款的实际发生予以佐证，异议人所提交的水电费缴费明细、微信聊天记录、付款账单，也不能证明微信“不忘初心霍中祥”即为异议人霍中祥使用、水电费即霍中祥实际支付、霍中祥已在法院查封前对涉案房屋占有使用。故，对异议人的上述主张，本院不予采信。对异议人确认其在2017年7月25日至2037年7月24日期间对涉案房屋享有租赁权、在涉案房屋拍卖公告上公示其租赁情况的异议请求，本院不予支持。第二异议人与被执行人李红之间应为债权债务关系而非房屋租赁关系。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。而在本案中，即使异议人确实在法院查封前与被执行人签订《房屋租赁合同》，并占有使用涉案房屋，但异议人与被执行人在《房屋租赁合同》中约定“用房屋租金抵扣偿还乙方的借款”，异议人霍中祥同意以XXX室房屋的使用权折抵被执行人李红所欠的欠款。《房屋租赁合同》实质系债务人李红以房屋抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定。此外，根据合同的相对性原则，异议人与被执行人之间签订的《房屋租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。异议人主张租赁期间不向拍卖买受人交付涉案房屋，于法无据，本院不予支持。第三本院查封的是王子全所有的位于胶州市××西户的房产一处，并未对房屋内的家具、电器、日用设施等进行查封，异议人也并未提交证据对房屋内的空调及日用设施归其所有予以证明，本院在执行异议程序中无法确认空调及日用设施的所有权。如异议人与被执行人因空调、日用设施发生纠纷，可向法院另行提起诉讼。对异议人确认涉案房屋内的空调及日用设施归其所有的异议请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回异议人霍中祥的执行异议申请。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。审判长  顾辉明审判员  张兆全审判员  李松光二〇二一年一月十三日书记员  邱晓晓