河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初21689号原告：招商银行股份有限公司郑州分行，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）农业东路96号负责人：史小东，行长。委托代理人：贾志峰，河南文丰律师事务所律师。委托代理人：郭洪魁，河南文丰律师事务所律师。被告：河南皇家美容服务有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）德厚街****。法定代表人：张建辉，执行董事。委托代理人：布安山，河南澄析律师事务所律师。委托代理人：王孟丽，河南澄析律师事务所实习律师。原告招商银行股份有限公司郑州分行（以下简称招商银行）与被告河南皇家美容服务有限公司（以下简称皇家美容公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告招商银行委托代理人郭洪魁、贾志峰,被告皇家美容公司委托代理人布安山、王孟丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招商银行向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠租金51933.6元，违约金236947.05元，滞纳金3791.15元（租金和滞纳金暂计至2020年10月20日，后续按合同约定计至实际清偿之日），以上合计292671.8元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2020年3月24日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于郑州市郑东新区农业东路××楼××大厦××层西侧房屋，租赁面积865.65平方米，租赁期限为3年，自2020年4月1日至2023年3月31日，租金为第一年租金3元/平米，第二年起租金在第一年租金的基础上递增4%，租金缴纳方式为每6个月一个租赁周期缴纳一次。合同同时约定，租赁期间，被告应按期向原告交纳足额的租金，每迟延一天交付，应向原告交纳总金额0.04%的滞纳金。被告中途退租的，原告有权没收被告押金并有权要求被告支付三个月租金以及当期费用（租金、物业费）作为违约金，同时被告需要补足已发生未支付的租金、水费、电费、物业费等费用。合同签订后，原告依约履行了相关义务，但被告却在2020年9月10日突然向原告发出《解除房屋租赁合同通知函》，并于9月18日发出《退回租赁房屋通知函》。原告认为被告单方解除租赁合同、退回租赁房屋没有事实和法律依据，故为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告皇家美容公司辩称，一、原被告签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》已经于2020年9月10日解除，原告要求被告支付拖欠租金、违约金、滞纳金无事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。1、招商银行违反合同义务，导致合同目的无法实现，原告依法已经解除合同。租赁合同第八条第3款约定“甲方（原告）应负责租赁标的空调、消防、通讯、给排水及检修、日常维修、养护的责任，保证乙方（被告）正常安全使用”。根据皇家美容的查验发现，涉案房屋的消防设施不合格，存在消火栓自2018年8月至今未检查更换、烟感器、火灾报警器系统未启动、整个火灾联动系统都未启动等严重影响被告公司正常安全使用的情况。为此，皇家医院多次与招商银行沟通解决均无果，由于消防安全问题直接影响皇家医院及其客户的人身健康安全，消防设施不合格、不安全直接导致合同目的无法实现。为此，皇家美容医院依据《合同法》相关规定，已经于2020年9月10日向原告发出《解除房屋租赁合同通知函》，通知招商银行解除涉案合同，被告皇家美容并于2020年9月18日全部搬离所租赁房屋。2、被告皇家美容不存在拖欠租金的情形，也不存在违约情形，招商银行主张支付房租及违约金、滞纳金，没有事事实和法律依据。皇家美容已按照约定支付了租赁保证金78982.35元，并支付了2020年4月16日至2020年9月30日期间的租金436242.24元，而本案合同已经于2020年9月10日通知解除，皇家美容公司也于2020年9月18日搬离了租赁物。因此，皇家美容并不存在拖欠租金的情形，不需要支付拖欠的租金或滞纳金。另外，本案合同解除的原因是招商银行违约在先，而皇家美容不存在任何违约之处，招商银行主张违约金236947.05元明显没有事实和法律依据，并且标准明显过高，不应支持。二、原告招商银行应当退还租赁保证金78982.35元，并应当向皇家美容支付违约金236947.05元。第一，皇家美容已向招商银行交纳了租赁保证金78982.35元，因涉案合同已经解除，并且皇家美容已经实际搬离腾空租赁房屋，根据租赁合同第五条约定，招商银行应当退还该租赁保证金。第二，本案合同解除的原因是由于招商银行违约，根据租赁合同第十一条第6款约定，招商银行应当向皇家美容支付三个月租金的违约金即236947.05元。三、因新冠肺炎疫情影响，根据政策规定，原告招商银行应当为皇家美容减免租金，实行房租“两免三减”政策，退还租金276438.23元。2020年2月11日，中共郑州市委办公厅、××肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》的通知，该通知第16条规定：“减免中小微企业房租。对承租国有企业经营性房产的中小微企业，实行房租“两免三减”政策，减免2个月房租，之后3个月房租减半”。原告招商银行作为国有企业，其拥有的涉案房屋属于国有资产类经营用房，而被告是中小微企业，从事医美服务，因为新冠疫情，严重影响到正常经营，应该按照此规定向被告免收2个月租金，减半收取3个月租金。被告已经向原告支付2020年4月15日至2020年9月30日租金共计436242.24元，按照政策规定原告应减免并退还被告租金276438.23元。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求贵院查清事实，驳回原告诉讼请求，并支持答辩人皇家美容的答辩意见和反诉请求。经审理查明，2020年3月24日，原告招商银行（作为甲方、出租方）与被告皇家美容公司（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经商定就乙方承租甲方位于河南自贸试验区郑州片区（郑东）农业东路96号1号楼豫航大厦11层西侧的房产物业及配套设施事项，达成如下协议，双方恪守履行。豫航大厦11层西侧房屋在本合同项下的计租建筑面积为865.56平方米，含公用分摊面积。使用功能为办公用途。租赁期限为乙方承租的租期为3年，自2020年4月1日至2023年3月31日止。甲方给予乙方第一年租金价格为3元/平方米/天，2020年4月1日至2020年4月15日免租期，2020年4月16日至2021年3月31日租金为3元/平方米/天。租金期间，乙方应按期向甲方交纳足额的租金。每延迟一天交付，应向甲方交纳总金额0.04%的滞纳金；若超过一个月仍未交付的，构成违约，甲方有权单方解除本协议，乙方除应补交所欠租金和滞纳金外，还应承担违约责任。乙方应在签署本协议后十个工作日内一次性向甲方缴清1个月租金做为房屋租赁保证金即78982.35元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。甲方应负责租赁标的空调、消防、通讯、给排水及检修、日常维修、养护的责任，保证乙方正常安全使用。在租赁期内，甲、乙双方不得提前解除合同（除发生不可抗力因素外），否则，甲方提前解除合同的，则甲方返还乙方已经支付的押金，且向乙方支付三个月租赁物业租金（以当期费用为标准）的违约金，同时乙方需要补足已发生未支付的租金、水费、电费、物业费等费用；乙方中途退租的，甲方有权没收乙方押金并有权要求乙方支付三个月租金以及当期费用（租金、物业费）作为违约金同时乙方需要补足已发生未支付的租金、水费、电费、物业费等费用，如上述违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方还应赔偿甲方实际损失的差额部分。甲、乙任何一方违约，违约方应向守约方支付相当于三个月租金的违约赔偿，经双方协商一致，协议能够继续履行的，可以继续履行。否则，本协议自动解除。甲、乙任何一方违约，违约方须向对方支付由此发生的法律费用，包括但不限于如律师费、鉴定费、诉讼费等。2020年3月19日被告向原告转款78982.35元。2020年3月30日被告向原告转款436242.24元。被告称，皇家美容按约支付78982.35元房屋租赁保证金，并向招商银行支付了2020年4月16日至2020年9月30日的房租共计436242.24元，2020年4月15日之前是免租期，2020年4月16日开始计算租期。原告对此无异议。2020年9月10日，被告皇家美容公司向原告出具《解除房屋租赁合同通知函》，载明：致招商银行股份有限公司郑州分行，本公司与贵行2020年3月24日签订《房屋租赁合同》一份，2020年3月27日签订《房屋租赁合同补充协议》一份，双方约定本公司承租贵行位于河南自贸试验区郑州片区（郑东）农业东路96号1号楼豫航大厦11层西侧的房屋（包括物业及其他配套设施），建筑面积共865.56平方米，租赁期限为3年，自合同签订以来，双方合作融洽。近日，本公司发现承租房屋的消防设施不合格，存在如下严重的消防安全问题，已经影响到本公司的正常安全使用，1、消防栓自2018年8月份至今，未检查更换；2、烟感器、火灾报警器系统未启动；3、整个火灾联动系统都未启动。鉴于贵行未尽到合同约定的义务，已经构成严重违约，现本公司正式通知贵行，一、解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，我公司将在2020年9月30日之前搬出并退回租赁房屋，请贵行及时接收房屋，并办理交接手续事宜，否则视为我公司完成交接事宜，租赁房屋及所有设施、备丢失、毁损等一切风险由贵行承担。二、贵行应于2020年10月31日前退还我公司租赁保证金（押金）78982.35元。三、根据合同约定，贵行作为违约方应当承担违约责任，向我公司支付相当于三个月租金的违约赔偿。希望贵行及时与我公司接洽，做好退回租赁房屋的相关工作。特此通知。河南皇家美容服务有限公司，2020年9月10日。2020年9月18日，被告皇家美容公司向原告出具《退回租赁房屋通知函》，载明：致招商银行股份有限公司郑州分行，我公司已于2020年9月10日向贵行发送了《解除房屋租赁合同通知函》，鉴于贵行未联系我公司处理退租事宜，现我公司通知贵行如下：我公司已经于2020年9月18日全部搬出所租赁房屋，并清空房屋，现退回租赁房屋，请贵行收到本通知三日内接受房屋，并办理交接手续事宜，否则视为我公司完成交接事宜，租赁房屋及所有设施设备丢失、毁损等一切风险损失由贵行承担。希望贵行尽快与我公司接洽，做好接收租赁房屋的相关工作。特此函告。河南皇家美容服务有限公司，2020年9月18日。被告并向本院提交皇家美容自行拍摄的租赁房屋消防设施设备状态的视频一份，并称，被告皇家美容通过自行拍摄视频取证，证明招商银行的房屋存在消火栓自2018年8月至今未检查更换、烟感器、火灾报警器系统未启动、整个火灾联动系统都未启动等严重违约的情形，严重影响皇家美容的正常安全使用，导致租赁合同目的无法实现，皇家美容有权解除房屋租赁合同并主张违约金236947.05元并要求退还保证金。因招商银行消防设施不合格，皇家美容为维护自己的合法权益，于2020年9月10日和9月18日，发出《解除房屋租赁合同通知函》和《退回租赁房屋通知函》，解除合同通知和退回房屋通知已经送达招商银行，房屋租赁合同已经解除。原告称，视频拍摄系单方制作，单方解说，没有原告及第三方在场，真实性不认可，从视频可看出，被告只是怀疑态度，没有影响到对房屋的正常使用。不存在消防设施不合格等情形影响被告正常使用，从被告自己拍的视频来看，房屋在正常使用。被告说的是没有巡检记录，不存在消防设施不合格，不存在未检出更换烟感器。火灾报警器系统的情形。并提交物业公司出具的2019年2020年的消防设施巡检记录表各一份，证明消防设施正常维护。原告向本院提交（2020）文丰律函0226号律师函一份、邮寄单及签收凭证一份，并称，原告明确告知被告不认可被告单方解除行为，要求被告按照租赁合同约定继续履行，如被告拒绝继续履行，则原告将依法追究其违约责任。被告称，原告在收到被告发送的解除通知函后并没有在3个月内起诉要求确认解除通知无效，该律师函并不具有否认被告方解除合同通知函的效力。庭审中原告称，合同签订后，被告支付了78982.35元房屋租赁保证金及租金436242.24元，租金已经交付至2020年9月30日。之后的租金被告截止目前没有支付，后被告在没有通知原告的情况下，自行搬离了本案的租赁房屋，搬离后被告给原告发送了退回租赁房屋通知函，原告于2020年9月21日收到了该函件。本案的租赁房屋于2020年12月已经另行出租。庭审中被告称，被告于2020年9月8日开始着手搬离本案的租赁房屋，于2020年9月18日全部搬离，搬离时电话曾通知了原告办公室主任李宜光，并且每次搬东西时物业都给开具相关的放车条，物业也是原告的物业，所以原告对被告搬离的事实是知情的；租金确实支付到2020年9月30日。在案件审理过程中，被告向本院提交民事反诉状，反诉请求为：1.依法确认反诉人河南皇家美容服务有限公司与被反诉人招商银行股份有限公司郑州分行于2020年3月24日签订的《房屋租赁合同》和2020年3月27日签订的《房屋租赁合同补充协议》已经于2020年9月10日解除；2.判令被反诉人招商银行股份有限公司郑州分行返还反诉人河南皇家美容服务有限公司租赁保证金78982.35元；3.判令被反诉人招商银行股份有限公司郑州分行支付违约金236947.5元；4.判令被反诉人招商银行股份有限公司郑州分行减免并退还租金276438.23元（因新冠肺炎疫情实行房租两免三减政策）；5.本诉及反诉案件受理费由被反诉人承担。本院根据本案的具体情况不予准许。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》一份、补充协议一份、解除房屋租赁合同通知函一份、退回租赁房屋通知函一份、（2020）文丰律函0226号律师函一份、邮寄单及签收凭证一份，被告提交的《房屋租赁合同》一份、《房屋租赁合同补充协议》一份、租赁保证金收据一份、中国银行国内支付业务付款回单一份、增值税普通发票一份、中国银行国内支付业务付款回单一份、皇家美容自行拍摄的租赁房屋消防设施设备状态的视频一份、2020年9月10日向招商银行发出的《解除房屋租赁合同通知函》一份、2020年9月18日向招商银行发出的《退回租赁房屋通知函》一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,原被告均应按照合同履行自己的义务。被告称，被告于2020年9月8日开始着手搬离本案的租赁房屋，于2020年9月18日全部搬离，并向原告发出《解除房屋租赁合同通知函》、《退回租赁房屋通知函》，明确表示不再履行合同，本院确认，原被告签订的上述合同已于2020年9月18日解除。但被告称，招商银行的房屋存在消火栓自2018年8月至今未检查更换、烟感器、火灾报警器系统未启动、整个火灾联动系统都未启动等严重违约的情形，严重影响皇家美容的正常安全使用，导致租赁合同目的无法实现，被告所举证据并不能证明其上述所述，且原告不予认可，本院对被告上述陈述不予采信，并认定，被告的上述行为属于《房屋租赁合同》约定的中途退租情形。《房屋租赁合同》约定，乙方中途退租的，甲方有权没收乙方押金并有权要求乙方支付三个月租金以及当期费用（租金、物业费）作为违约金同时乙方需要补足已发生未支付的租金、水费、电费、物业费等费用，如上述违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方还应赔偿甲方实际损失的差额部分。三个月本院酌定按91天计算，因被告于2020年9月18日全部搬离，但其租金已支付至2020年9月30日，2020年9月19日至2020年9月30日共计12天，91天扣除12天后尚余79天，以865.56平方米按3元/平方米/天计算，违约金共计205137.72元。原告诉请判令被告向原告支付违约金236947.05元，本院予以支持205137.72元。原告诉请判令被告支付拖欠租金及滞纳金，因被告已足额支付租金，本院不再支持。关于被告辩称，因新冠肺炎疫情影响，根据政策规定，原告招商银行应当为皇家美容减免租金，实行房租“两免三减”政策，退还租金276438.23元。本院认为，涉案合同自2020年4月15日起算，故对被告该项辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告河南皇家美容服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司郑州分行支付违约金205137.72元；二、驳回原告招商银行股份有限公司郑州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5690元，减半收取2845元，由原告招商银行股份有限公司郑州分行负担656元，由被告河南皇家美容服务有限公司负担2189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二一年一月十四日书记员 李泽宇