江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终3618号上诉人（原审被告）：沈剑，男，1985年8月11日生，××族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：季广全，如皋市皋南法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：南通市崇川区和平桥街道办事处，住所地江苏省南通市崇川区濠锦路**。法定代表人：曹浩，该办事处主任。委托诉讼代理人：孙建兵，江苏泰临律师事务所律师。上诉人沈剑因与被上诉人南通市崇川区和平桥街道办事处（以下简称和平桥街办）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院(2020)苏0602民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈剑上诉请求：一、依法撤销一审判决。二、和平桥街办承担本案的上诉费用。事实与理由：一、和平桥街办不具备诉讼主体资格。沈剑自2008年至2016年就该案涉铁皮棚租赁使用行为均是与南通市崇川区濠扬居委会口头协议的，每年缴纳管理费都是向崇川区濠扬居委会缴纳的，与和平桥街办没有任何涉案行为。二、审法院认定事实有误。1.双方签订的2017年1月1日至2017年12月31日的租房合同系2019年7月2日南通市崇川区濠扬居委会以须与沈剑签订房屋安全防火合同为由，与沈剑人签订的协议。协议签订后也未将协议交给沈剑，直至和平桥街办起诉开庭沈剑后方才知道是欺骗行为，所签协议变为租房协议。沈剑在防火协议签名当时协议上没有和平桥街办的署名盖章。2.一审期间和平桥街办所提供的和平桥街办资产清单也未包括该案涉房产。三、该案涉房产沈剑已对其进行装潢加固，产生相关费用。该案涉铁皮棚系沈剑亲属(其奶奶邵连英)原先利用市场空地搭建的一个铁皮棚，2008年沈剑用退伍费50000多元对其进行装潢改造一直使用至今。2008年至2016年沈剑向南通市崇川区濠阳社区居委会缴纳相关费用(土地使用费用)。2016年经双方协商南通市崇川区濠阳社区居委会答应免除沈剑2017年至2020年相关费用，并答应沈剑在该房屋不使用后补偿贴补沈剑的费用。综上，一审法院认定事实有误，未能查清主体及相关事实草率作出判决。和平桥街办辩称，1.一审法院对本案事实查证明确，沈剑的主张没有事实根据。首先，沈剑罔顾其与和平桥街办签有《房屋租赁合同》的事实，系不诚信的诉讼行为。其次，一审法院对双方租赁合同权利义务的由来及具体约定均已查明，和平桥街办在一审中提交的证据充分，一审法院已据以认定为法律事实。再次，沈剑所列相关费用无证据证明，且其主张的免除费用亦无证据证明。综上，沈剑的上诉请求没有事实根据和法律依据，应依法驳回其上诉请求。和平桥街办向一审法院起诉请求：一、判决沈剑立即腾空并返还南通市崇川区新胜巷铁皮房。二、判决沈剑支付2018年1月1日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费（按9600元/年标准计算）。三、判决沈剑承担不履行合同义务的违约金480元、未按期交付2018年房屋占有使用费应加收的自2019年1月1日起至实际给付之日的违约金、未按期交付2019年房屋占有使用费应加收的自2020年1月1日起至实际给付之日的违约金。四、判决沈剑未按期返还房屋的违约金（自2018年1月1日起计算至实际返还房屋之日）。五、诉讼费用由沈剑承担。一审法院认定事实：2019年7月1日，和平桥街办濠阳社区居委会向沈剑发出催缴通知书载明：“你户自2017年1月1日起租用属和平桥街办资产新胜巷铁皮房，但至今一直未按期交纳房屋，累计欠租金已达28800元。濠阳社区工作人员也曾多次电话联系你本人催交，但你至今仍未能缴纳。现书面通知你户，请你于2019年7月15日前交清所欠房租，逾期不交将视为放弃续租，并承担一切法律后果”。2019年7月2日，和平桥街办和平桥街办（作为出租人、甲方）与沈剑（作为承租人、乙方）补签《房屋租赁合同》（2017年合同），合同第一条约定：1.1.甲方出租房屋坐落于新胜巷铁皮房，建筑面积约18平方米…【若房屋无产权证和合法建设手续，则本条表述为】：1.2.甲方已明确告知乙方上述房屋未申领房屋所有权证。甲方有权出租该房屋，并保证在租赁期间不会因任何第三人对该房屋主张权利而导致租赁合同无法履行。【若1.1条出租房屋的建筑面积中含有部分无产权证和合法建设手续的建筑面积，则本条表述为：1.2.甲方已明确告知乙方在上述房屋建筑中包含未申领房屋所有权证的建筑面积18平方米。甲方保证对该部分房屋拥有完整的管理权和出租权，并保证在租赁期间不会因任何第三人对该房屋主张权利而导致租赁合同无法履行…】1.3.乙方已经充分了解上述房屋的状况，对租赁该房屋进行经营的风险已有充分预见，并承诺：在任何情况下，不得主张合同无效，并以此为由要求甲方承担合同无效的任何不利后果（包括但不限于返还租金、赔偿损失等）。第三条租赁期限约定：3.1.租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止…第四条租金及支付方式：4.1.该房屋年租金为人民币9600元（大写：玖仟陆佰元）。租赁期间，除本合同约定之外，甲方不得以任何理由单方面调整租金。4.2.根据先付后用原则，乙方每年度支付一次租金。乙方在2017年12月31日之前支付。4.3.甲方收取乙方租金应向乙方开具收款凭证…第十条租赁期满：…10.2.乙方若需在租赁期满后继续租赁，则须提前叁个月（90日）书面向甲方提出，经甲方同意，重新签订租赁合同。乙方在租赁期内无违约行为，且接受甲方对租金进行合理调整的，享有同等条件下的优先承租权…第十三条违约责任约定：13.1.租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或者以自己的行为表示不履行义务时，需向对方偿付年度租金的5%作为违约金。13.2.乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的千分之五向乙方加收违约金。13.3.租赁期满或因乙方原因解除合同，乙方不按期向甲方返还房屋的，每逾期一日，应当按照合同约定日租金标准（计算方式为年租金/365日）的三倍向甲方支付违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应当继续赔偿，直至弥补甲方全部损失为止。此外，合同还就维修养护责任、装修、争议解决等事项进行了约定。合同签订后，沈剑于2019年7月向和平桥街办支付9600元，和平桥街办开具发票并备注新胜巷铁皮房2017年度房租。2019年12月16日，和平桥街办委托江苏泰临律师事务所孙建兵律师向沈剑发出律师函，载明：“…双方就南通市崇川区新胜巷铁皮房的房屋租赁合同期限为2017年1月1日至2017年12月31日。在合同期限届满前后，和平桥街办多次通知你方交房，并给予你方充分的准备时间，而你方未予配合，且私自转租房屋，同时亦未支付自2018年1月1日至今的房屋占有使用费…本函所涉事项即为催告你方在接函之日起十日内履行交房之义务，并支付2018年1月1日至你方正式搬离之日应交付的房屋占有使用费，否则，和平桥街办可通过法律途径追究你方相关法律责任（主张你方搬离、损失赔偿及违约等责任），维护其合法权益”。另查明，案涉房屋未取得公安编号，亦未领取规划许可及临时建筑许可。再查明，案涉房屋的店铺招牌为“黑水刺青”，北紧靠人民中路62号楼，位于**楼的最西边的南边（62号楼的西边是南通文慈眼科医院视光部的店面），现仍由沈剑占有使用。诉讼中和平桥街办沈剑对于案涉房屋的历史流转情况存在争议。沈剑陈述：2009年开始其从案外人邵连英手上接受时，地上全是泥，上面是一个铁皮，两边有几块砖木堆砌，后来沈剑进行改造加固并铺了地板。2011年5月24日与和平桥街办签订合同，经办人为吴强（濠阳居委会主任），当时与吴强口头协商案涉房屋租金三年一交。2011年以前及其后2013、2014、2015年房租都交给了吴强。和平桥街办则主张，经查案涉房屋于1995年已存在，当时国有资产运营有限公司所属的城西房地产管理所将案涉房屋出租给惠民坊居委会，但该房屋没有相关规划手续和报批、报建手续。之后的流转情况并不清楚。经与吴强核实，其已经退休，对于九年前的情况并不清楚，经其回忆，该房屋当时由邵连英承租，至于邵连英之后如何处理，其并不清楚。一审法院认为，据本案查明事实可以确认，和平桥街办沈剑双方就案涉租赁房屋存在租赁合同法律关系。案涉租赁房屋未取得合法的审批手续，属违法建筑，根据法律规定，所涉协议均应认定无效。合同无效的法律后果为因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现沈剑仍占有使用案涉房屋，故和平桥街办主张沈剑立即腾空返还该房屋，于法有据，本院予以支持。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。具体到本案，沈剑实际占有使用案涉房屋至今，却未支付自2018年起至今的租金（占有使用费），和平桥街办主张要求沈剑支付2018年1月1日至实际返还房屋之日按9600元/年标准计算的房屋占有使用费，有事实和法律依据，法院亦予以支持。关于和平桥街办主张相关违约金的问题。法院认为,因涉案房屋租赁合同无效,合同中约定的违约责任则自始无效。和平桥街办根据违约条款主张违约金,于法无据,法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、沈剑于判决生效之日起三十日内向和平桥街办腾空交还南通市崇川区新胜巷铁皮房（案涉房屋的店铺招牌为“黑水刺青”，北紧靠人民中路62号楼，，位于**楼最西边的南边。二、沈剑于判决生效之日起三十日内给付和平桥街办自2018年1月1日至实际返还房屋之日止按照9600元/年租金标准计算的房屋占有使用费。三、驳回和平桥街办的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2235元，由和平桥街办负担1787元，沈剑负担448元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实正确，本院对此予以确认。本院认为，关于和平桥街办是否具备原告诉讼主体资格问题。一审中，沈剑陈述：“黑水刺青”是其在2008年建造的，在建造“黑水刺青”之前所在位置的情况就是几块木头、彩钢瓦，里面经营一些生活日常用品，相当于菜市场摊位性质。案涉房屋是我奶奶邵连英建造的，我是从邵连英手上接过来的。同时还陈述：其接过来以后没有给街道和社区相关的费用。此外，沈剑还陈述：其于2009年从邵连英（系沈剑父亲的干娘）接手的。根据沈剑的上述陈述内容，结合邵连英与和平桥街办2008年12月26日签订的《房屋租赁合同》、2019年7月2日沈剑与和平桥街办补充签订的《房屋租赁合同》，可以认定案涉房屋均标注为“新胜巷铁皮房”，和平桥街道均系租赁合同的相对方，故根据合同相对性原则，和平桥街办有权以原告身份提起本案诉讼。沈剑的该上诉理由不能成立，本院不予采信。关于一审认定事实是否有误问题。沈剑上诉时认可2019年7月2日其在《房屋租赁合同》上签名的事实，但主张当时的协议内容仅为防火协议而非租房协议。本院认为，沈剑对该主张并未提供证据证明，故应当依法承担举证不能的法律后果。此其一；其二，沈剑在该《房屋租赁合同》上签名的行为表明其应当对由此引起的法律后果承担相应民事责任；其三，即使和平桥街道当时未在协议上签名，而沈剑提前在协议上签名的行为也已表明其将接受由此带来的不利后果。除非沈剑能够举示证据证明和平桥街道构成故意犯罪，导致案涉诉讼不属于人民法院受理民事诉讼范围以外的情形。至于沈剑提出的所谓一审认定事实有误，其实质是对一审判决理由部分有异议，而在争议焦点1中已作分析，案涉房屋标注为“新胜巷铁皮房”，亦即现在店铺招牌为“黑水刺青”所在的位置，该事实正确无误。故不存在沈剑上诉主张的一审法院认定事实有误问题。关于沈剑提出的其已对案涉房产进行装潢加固，产生相关费用，和平桥街道有无答应其不使用该房屋后是否应予补偿问题。本院认为，首先，沈剑使用的“加固”一词，本身表明其使用原有铁皮房的事实存在，否则不存在所谓加固问题（“加固”表明是在原有基础上进行）。其次，对于沈剑主张的对案涉房屋进行装饰装潢、加固费用以及所谓的补偿等待证事实，沈剑未能举证。故依法应由其承担相应不利后果。再次，一审中沈剑亦未就主张的上述相关费用提起反诉，要求和平桥街道给付。故本院对沈剑的该部分上诉主张依法不予支持。综上所述，沈剑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2235元，由上诉人沈剑负担。本判决为终审判决。审判长  谭松平审判员  王建勋审判员  吴 风二〇二一年一月二十六日书记员  周玮丹