广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终17949号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市凯欣博业科技有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道新桥第一工业区**1F103。法定代表人：聂凯辉，总经理。委托诉讼代理人：夏海军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霖康，广东淳锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市亿利通科技有限公司，住所地深圳市光明区新湖街道新羌社区新陂头工业区****东。法定代表人：李华，总经理。委托诉讼代理人：王潜，广东盟凯律师事务所律师。上诉人深圳市凯欣博业科技有限公司（以下简称凯欣博业公司）因与被上诉人深圳市亿利通科技有限公司（以下简称亿利通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初21330号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。凯欣博业公司上诉请求：1.撤销判决第二、三、五项；2.判决上诉人无须向被上诉人支付90000元装修费损失；3.判决被上诉人向上诉人支付2019年7月1日至7月18日的占有使用费40500元、水电费15445元；4.判令被上诉人向上诉人支付2019年7月18日至9月10日的厂房空置损失90000元；5.判令被上诉人向上诉人支付新租户免租期损失67500元；6.判令被上诉人向上诉人支付重新招租的中介费三笔共计38900元；7.判令上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在与上诉人签订《房屋租赁合同书》至2018年11月期间，一直在寻找租金和用工成本更加低廉的租赁场所以便长期使用，后找到了东莞市桥头镇山河村雅堤南一路99号B栋，便承租整栋，作为其关联东莞市亿宇通科技有限公司注册住所地，经营范围与被上诉人一致。2019年初该栋物业基本装修完毕，被上诉人便筹划将案涉深圳市光明新区租赁场所的机器设备和人员慢慢转移至关联公司东莞市亿宇通科技有限公司所在的东莞市桥头镇租赁场所，至2019年6月全部转移完毕。后于2019年6月28日，被上诉人以2018年12月曾申办环保审批文件未成功，导致其无法继续生产经营为由，向上诉人提出单方解约。其单方解约行为完全是为了自身降低租金和用工成本所作的经营调整，构成根本违约。一审判决在认定被上诉人解约理由不成立的前提下，忽视被上诉人近半年的十余次搬迁中已经将有价值的物品及装饰物拆卸并搬迁完毕，判决上诉人支付被上诉人90000元装修费残值损失明显不尊重事实和法律逻辑。二、被上诉人应该向上诉人支付2019年7月1日至7月18日的占有使用费及7月产生的水电费。上诉人2019年7月6日才收到被上诉人寄出的《解除租赁合同通知书》，且被上诉人不予协商处理解约后续事宜，上诉人于2019年7月18日向被上诉人发岀及在案涉物业大门处张贴《物品处理告知函》，告知其单方退租已构成根本违约，在三日之内自行将遗留在租赁场所未拆卸的天花吊顶装饰拆卸并清空厂房，并支付截止2019年7月18日拖欠的厂房占有使用费、水电费等。因此，2019年7月4日案涉租赁物不在上诉人控制之下，上诉人并不享有占有使用及管理权。三、被上诉人依照约定，应当向上诉人支付2019年7月18日至9月10日的案涉物业有关的空置损失90000元、新租户免租期损失67500元、重新招租的中介费38900元。亿利通公司答辩称，请求驳回上诉人的全部诉讼请求。亿利通公司向一审法院起诉请求：1.判决确认亿利通公司与凯欣博业公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月28日解除；2.判决凯欣博业公司退回亿利通公司交纳的押金202500元及利息10000元（利息从2018年5月19日起暂时按中国人民银行同期同类贷款利率计算至起诉之日，并从起诉之日起按上述利率计算至款项付清之日止）；3.判决凯欣博业公司赔偿亿利通公司装修费、搬迁费等损失633316元；4.判令诉讼费用由凯欣博业公司承担。凯欣博业公司向一审法院反诉请求：1.判决亿利通公司向凯欣博业公司支付2019年7月1日至18日的占有使用费40500元、水电费15445元；2.判令亿利通公司向凯欣博业公司支付2019年7月18日至9月10日的厂房空置损失90000元；3.判令亿利通公司向凯欣博业公司支付新租户免租期损失67500元；4.判令亿利通公司向凯欣博业公司支付重新招租的中介费三笔共计38900元；5.判令本反诉诉讼费由亿利通公司承担。一审法院查明并认为，一、租赁合同关系。亿利通公司提交房屋租赁合同、收款收据、银行转账记录等证据证明亿利通公司与凯欣博业公司存在租赁合同关系。经查，2018年5月18日，亿利通公司委托公司员工陈龙红与凯欣博业公司签订一份《房屋租赁合同》，约定凯欣博业公司将位于深圳市光明新区厂房第壹层出租给亿利通公司兴办企业使用，租期2年，自2018年5月18日至2020年5月17日，每月租金67500元。合同签订时，亿利通公司交纳相当于三个月租金的租赁保证金202500元及首月租金67500元。租金每贰年递增10%。亿利通公司分别于2018年5月11日、5月18日向凯欣博业公司转账50000元、220000元，共计270000元。凯欣博业公司对此予以确认。另查明，凯欣博业公司未提交案涉租赁物的房屋所有权证或建设工程规划许可证。综上，亿利通公司与凯欣博业公司签订的《房屋租赁合同》系双方出于真实意思表示所签订，但是，案涉租赁物未取得所有权证或建设工程规划许可证，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，《房屋租赁合同》应为无效合同，一审法院对亿利通公司请求解除亿利通公司与凯欣博业公司的房屋租赁合同关系不予支持。二、关于押金。因《房屋租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。凯欣博业公司确认已收到亿利通公司交纳的押金202500元，故凯欣博业公司应向亿利通公司返还押金202500元及利息。三、关于亿利通公司损失。亿利通公司主张，亿利通公司承租后对案涉厂房进行了重新装修，安装电线电缆、空调、配电柜及装修等，共花费装修费533316元，因案涉租赁物在深圳市生态保护红线控制线内，不能办理环保批文，案涉租赁物不能作为生产型厂房用途，且案涉租赁物未办理建设规划许可证及房产证，属违法建筑，亿利通公司多次向凯欣博业公司提出退租，凯欣博业公司对此不予理会。亿利通公司无奈之下于2019年6月27日搬离了案涉租赁物，支出搬迁费100000元。经查，亿利通公司与凯欣博业公司签订的《房屋租赁合同》第二十一条约定，如有环保来查，导致厂家无法生产的，凯欣博业公司退还亿利通公司三个月保证金，双方不做赔偿……如有环保来查，如需费用的原、凯欣博业公司双方共同承担，双方费用各50%。一审法院认为，双方在合同中未对办理环保批文进行具体约定，亿利通公司主张案涉租赁物不能作为生产型厂房用途，但未能提交相应证据进行举证，应承担举证不能之不利后果，故一审法院对亿利通公司该主张不予采纳。凯欣博业公司提交三份《房屋租赁合同》证明案涉租赁物分别于2019年8月21日、2019年8月23日、2019年9月10日出租给案外人，故案涉租赁物的装修残值不具备评估条件。根据《最高人民法院》规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。亿利通公司提交的《装修合同》、《空调购销合同》、《供货合同》、《购销合同》等证据中，其中2019年1月18日的《装修合同》（付款金额249214.56元）、2018年6月20日《惠州市佰特电气有限公司报价单》（付款金额8250元）、2018年6月20日深圳市深宏兴五金电器有限公司《供货合同》（付款金额55250元）、2018年7月3日深圳市深宏兴五金电器有限公司《供货合同》（付款金额48872元）可以证明案涉租赁物的装修费用支出，一审法院予以采纳。根据双方的过错责任，考虑租赁期内装饰装修残值，一审法院酌定凯欣博业公司应向亿利通公司支付装修费损失90000元。亿利通公司提交的《空调购销合同》，因空调属可拆卸部分，故亿利通公司关于空调款项支出一审法院亦不予支持。亿利通公司当庭提交的《售货合同》、《购销合同》等证据，无法证明与本案的关联性，一审法院不予采纳。关于搬迁费。亿利通公司提交的《吊装合同》日期分别为2018年7月30日、2019年1月29日，而亿利通公司与凯欣博业公司交接案涉租赁物的时间为2019年7月4日，亿利通公司提交的证据无法证明与本案的关联性，故一审法院对亿利通公司主张的搬迁费损失不予支持。四、关于房屋占有使用费、水电费。凯欣博业公司主张，凯欣博业公司于2019年7月6日收到亿利通公司邮寄的《解除租赁合同通知书》后，积极与亿利通公司联系合同解除后续事宜，但亿利通公司不予协商处理，凯欣博业公司于2019年7月18日向亿利通公司发出《物品处理告知函》，要求亿利通公司在三日内将遗留在租赁场所未拆卸的天花吊顶装饰拆卸并清空厂房，并支付截至2019年7月18日拖欠的占有使用费、水电费等。经查，亿利通公司与凯欣博业公司签订的《房屋租赁合同》第九条第6项约定，亿利通公司对租赁厂房、宿舍进行改造装修，应在不损坏主体结构的原则下，经凯欣博业公司书面同意，并报有关部门批准后方可进行。合同到期或中途退租的，亿利通公司必须保证水电供应正常，设施运行良好，固定装修不能拆除（空调、电缆、彩钢板、电箱除外）无偿归凯欣博业公司所有。凯欣博业公司庭审中确认亿利通公司装修经过了凯欣博业公司同意。2019年6月28日，凯欣博业公司向亿利通公司出具收条，确认收到亿利通公司钥匙1把。2019年7月4日，深圳市明鑫泰物业管理有限公司向亿利通公司出具一份《交接单》，确认于2019年7月4日接受亿利通公司卷闸门钥匙1个。一审法院认为，亿利通公司于2019年7月4日向凯欣博业公司交还卷闸门钥匙，案涉租赁物便处于凯欣博业公司的控制之下，双方即完成了案涉租赁物的交接。根据《最高人民法院》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。凯欣博业公司确认亿利通公司房屋占有使用费交至2019年6月，故亿利通公司还应向凯欣博业公司支付2019年7月1日至2019年7月4日房屋占有使用费9000元（67500元/月÷30天×4天）。双方在合同中约定合同到期或中途退租的，固定装修无偿归凯欣博业公司所有，凯欣博业公司主张因亿利通公司未将天花吊顶装饰拆卸应支付房屋占有使用费至2019年7月18日的请求，一审法院不予支持。关于2019年7月份水电费，凯欣博业公司未能提供水电费产生依据，且亿利通公司对凯欣博业公司提交的《收费明细表》不予确认，故一审法院不予支持。五、关于厂房空置损失。凯欣博业公司该项请求于法无据，一审法院不予支持。六、关于新租户免租期损失。凯欣博业公司该项请求于法无据，一审法院不予支持。七、关于中介费。凯欣博业公司提交的《委托协议书》无原件，且凯欣博业公司在该《委托协议书》上未签字盖章，故一审法院对凯欣博业公司请求亿利通公司支付中介费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条、《最高人民法院》第二条、第五条第一款、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、凯欣博业公司于判决生效之日起十日内向亿利通公司退还押金202500元及利息（利息以202500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年5月19日起计至实际清偿之日止）；二、凯欣博业公司于判决生效之日起十日内向亿利通公司支付装修费损失90000元；三、亿利通公司于判决生效之日起十日内向凯欣博业公司支付2019年7月1日至2019年7月4日房屋占有使用费9000元；四、驳回亿利通公司的其他诉讼请求；五、驳回凯欣博业公司的其他反诉请求。一审案件诉讼费6129元，由亿利通公司负担4009元、凯欣博业公司负担2120元。反诉费2542.59元，由亿利通公司负担91元、凯欣博业公司负担2451.59元。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，案涉厂房没有取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证，系违法建设的房屋，一审认定亿利通公司与凯欣博业公司2018年5月18日签署的房屋租赁合同无效正确。一审据此判决凯欣博业公司返还亿利通公司交纳的押金202500元，双方无异议，本院予以认可。对于双方争议的因合同无效产生的损失如何承担问题，本院分析认定如下：首先，关于亿利通公司的装修费损失，本院认为，房屋租赁合同第二十一条约定，“如有环保来查导致厂家无法生产的，甲方（凯欣博业公司）退还乙方（亿利通公司）3个月保证金，双方不作赔偿…”从此项约定来看，双方在签订合同时对案涉厂房不能通过环保检查已有充分考虑，并对因此无法继续生产所致损失作出了约定，由此可以推定亿利通公司在签署合同时对案涉厂房的状况是清楚的，其主张2018年12月份才了解到案涉厂房不能办理环保批文，本院不予采信。亿利通公司明知环保原因可能导致无法继续生产且损失需自行承担，仍支出大额费用进行装修，其对由此产生的装修费损失应自行承担。一审判决凯欣博业公司向亿利通公司支付装修费90000元明显不公，本院予以改判。其次，关于案涉厂房2019年7月1日至7月18日的占有使用费和水电费损失，本院认为，亿利通公司2019年6月28日向凯欣博业公司交付钥匙1把，2019年7月4日向深圳市明鑫泰物业管理有限公司交付卷闸门钥匙1个，故亿利通公司至迟于2019年7月4日已经将案涉厂房全部交与凯欣博业公司，故一审按照亿利通公司实际使用案涉厂房的时间计算占有使用费无不当之处，2019年7月1日至7月4日的水电费损失凯欣博业公司未举证证明，一审不予支持正确，本院予以维持。凯欣博业公司在亿利通公司搬离后又通知亿利通公司拆卸天花吊顶和清空厂房，并要求以通知时间作为占有使用费计算结点，本院不予采纳，凯欣博业公司要求亿利通公司支付2019年7月4日以后的占有使用费和水电费，本院不予支持。再次，关于凯欣博业公司上诉主张的2019年7月18日至9月10日案涉厂房空置损失、重新招租中介费损失、新租户免租期损失等，本院认为，案涉房屋租赁合同已被认定无效，凯欣博业公司要求亿利通公司承担违约责任依据不足。而且，重新招租中介费和新租户免租期租金并非因屋租赁合同无效必然导致的损失，亿利通公司对此没有过错，无须赔偿。至于厂房空置的损失，因凯欣博业公司对案涉厂房违法建设导致租赁合同无效存在主要过错，其主张的厂房空置损失与亿利通公司装修费损失大体相当，亿利通公司已自行承担装修费损失，厂房空置损失亦应由凯欣博业公司自行承担为宜。故凯欣博业公司的此项上诉主张，本院不予支持。综上，凯欣博业公司的部分上诉理由，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初21330号民事判决第一项和第三项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初21330号民事判决第二项、第四项和第五项；三、驳回被上诉人深圳市亿利通科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人深圳市凯欣博业科技有限公司的其他反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费6129元，由上诉人深圳市凯欣博业科技有限公司负担1467元，被上诉人深圳市亿利通科技有限公司负担4662元；反诉费2542.59元，由上诉人深圳市凯欣博业科技有限公司负担2451.9元，被上诉人深圳市亿利通科技有限公司负担90.69元；二审案件受理费5716.68元，由上诉人深圳市凯欣博业科技有限公司负担4213.68元，被上诉人深圳市亿利通科技有限公司负担1503元，并由被上诉人深圳市亿利通科技有限公司迳付1503元给上诉人深圳市凯欣博业科技有限公司。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二一年一月四日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。