上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终373号上诉人(原审被告、反诉原告)：宫磊，男，1990年1月21日出生，汉族，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：邱猛，上海瀚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，上海瀚元律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：余天德，男，1962年10月10日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：马世武，上海源杰律师事务所律师。上诉人宫磊因与被上诉人余天德房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初11886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宫磊上诉请求：将本案发回重审，或撤销一审判决第二、三、四、六项，依法改判：一、判令余天德向宫磊返还剩余租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)8838元；二、判令宫磊向余天德支付违约金1万元；三、判令余天德向宫磊支付房屋装修及设备损失6万元。事实和理由：一、宫磊于2019年9月21日微信通知余天德终止上海市宝山区陆翔路XXX号XXX号楼104商铺(以下简称系争商铺)的租赁关系，并按余天德要求在当日出具了书面退租协议。因余天德故意拖延，宫磊才于2019年11月交付钥匙。因此，宫磊不应承担2019年9月21日后的租金。二、一审已查明，余天德于2019年11月20日就已收回系争商铺，故余天德应尽减损义务，尽快着手寻找租户，而系争商铺直至2020年3月27日才出租给第三方。根据相关法律规定，对于余天德的实际损失，不仅应考虑自宫磊退租至重新出租期间的空置损失，还应考虑余天德的过错以及租赁市场的实际情况。一审法院认定的违约金额，理应予以调整。三、宫磊对系争商铺进行了装饰装修，除空调、厨具等商铺内设备外，还有其他附着在系争商铺之上的装饰装修，非毁损不能分离且分离费用较大。余天德收取了新承租人装修转让费6万元，由此可印证上述装修对于余天德而言，具有利用价值。根据相关法律规定，余天德应在利用价值范围内予以适当补偿。综上，宫磊请求二审法院支持其上诉请求。余天德辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。余天德向一审法院起诉请求：1．解除余天德与宫磊就系争商铺签订的《上海市房屋租赁合同》；2．判令宫磊向余天德支付拖欠租金216，538元(自2019年9月1日起算至2020年3月31日，按每月租金30，934元计)，扣除已付租赁保证金29，461元，还需支付187，077元；3．判令宫磊向余天德支付物业费、水电费共计56，541.2元；4．判令宫磊向余天德支付违约金100，000元。宫磊提起反诉请求：判令余天德向宫磊赔偿房屋装修及设备损失30万元。一审法院经审理认定事实如下：一、余天德是上海市宝山区陆翔路XXX号XXX号楼104商铺的权利人之一。二、2017年1月16日，出租方余天德(甲方)与承租方宫磊(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，乙方承租甲方名下系争商铺；甲方于2017年2月15日前交房，租赁期自2017年4月1日起至2022年3月31日止，2017年1月17日至2017年3月31日此期间是甲方给乙方的装修期；2017年4月1日至2019年3月31日房屋每月租金为29，461元，2019年4月1日至2020年3月31日房屋每月租金为30，934元；付六个月租金，押一个月租金；乙方应于每次7日前向甲方支付下一期租金；保证金29，461元；租赁期间，所发生的水、电等费用由乙方承担；物业费由乙方承担；逾期不支付租金累计超过1个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方支付10万元作为违约金。上述合同签订后，宫磊支付了租赁保证金29，461元。2019年7月16日，宫磊通过微信向余天德表示“余伯伯你好。晚上那个104给我房租29，000元，我转账给你了啊，你查收一下”。余天德回复“余下的呢，104今年是第三年，按合同涨5％，这个百分之五不涨，但要按第一年的5.5元／天计算房租”。审理中，余天德确认租金实际未上涨，仍按29，461元每月计收。宫磊拖欠2019年9月1日起的租金未付。2019年9月21日，宫磊通过微信向余天德表示“余伯伯你好。那个2-104你什么时候有空来处理一下，那个东吉烧烤倒了，老板东西都不要了，跑了”“我现在也不要了，所以你要来处理一下”。余天德回复“你书面字据给我，按合同交接”“书面先写好，微信拍照发给我，我较忙，不能白来”。当日宫磊向余天德发送了退租协议，主要内容为：本人于2017年1月16日承租系争商铺，后长期找不到合适项目，故转租给刘丹，现无能力经营要退掉该商铺。余天德回复“你不用这么啰嗦，就写要求退房，一切按原租赁合同条例执行，签好名，然后清算一下，租金等多退少补”。同年11月期间，宫磊将商铺钥匙交还至中介处，中介将系争商铺重新对外招租。后，宫磊出具书面的提前退租申请，载明起始日期为2017年4月1日至2020年3月21日，因长期经营不善导致亏损，故提前退租。2020年3月27日，余天德将系争商铺出租给新承租方，并收取了新承租方装修及设备转让费6万元。同年4月29日，余天德向物业公司支付了宫磊欠付的水电费40，691.3元及物业费15，849.9元，龙湖物业服务集团有限公司上海分公司出具了专用收据和发票，专用收据上列明了欠付的费用时间和金额。三、为证明己方主张，宫磊向法院提供了中介经办人陈嘉洛于2020年6月21日出具的情况说明，内容为：宫磊承租后自行装修，于2019年11月将该商铺钥匙交至我方工作人员陈嘉洛，宫磊表示自己已将该房屋退租给余天德，因此将该商铺钥匙交还至我方，余天德于2019年11月告知我方工作人员陈嘉洛将该商铺重新对外招租。2020年3月27日，余天德成功将该商铺出租给第三方，继续使用了上家的装饰装修，向新承租方收取了装修转让费6万元。陈嘉洛另到庭陈述称，大概于2019年11月20日左右收到商铺钥匙，具体哪一方让出租的记不清楚了，陈嘉洛收到商铺钥匙后有和余天德联系过，因为不想商铺空关着，还是要出租出去的。后在2020年3月左右找到新承租方，因新承租方希望有书面的退租材料，故让宫磊写了退租申请。宫磊对此表示，大概在2019年11月中旬交还钥匙，2020年3月找到新客户了，中介说客户要看，余天德说2019年9月的没有了，宫磊就再写了一份。余天德则表示，因宫磊的下家退租，委托中介重新招租是宫磊委托的，不是余天德委托的，但余天德是同意的，不代表宫磊已将商铺移交给了余天德。宫磊另向法院提供了龙湖物业服务集团有限公司上海分公司出具的情况说明及装修图纸，情况说明内容为：宫磊承租后自行装修，主要装修内容有隔层钢结构、消防改造验收、水电线路装修、地板、瓷砖、吊顶、隔墙；主要添置设施设备有厨房设备、操作台、传菜机、冰柜、空调。对此，余天德表示，装修图纸与余天德无关，情况说明真实性无异议，但余天德要求宫磊搬走，宫磊没有搬走，余天德认为宫磊不要了。一审法院认为，余天德与宫磊签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。合同履行中，宫磊未按约支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任。现余天德要求解除涉案租赁合同，宫磊也已交还店铺钥匙，系争店铺实际已由他人承租，故对该项诉请，法院予以准许。对本诉部分。关于租金。宫磊承租系争商铺，理应按约支付租金。宫磊认可未付2019年9月1日起的租金，法院予以确认。宫磊虽于2019年9月21日通过微信向余天德提出退租，但实际于2019年11月20日左右才将商铺钥匙交还至中介，宫磊在交还商铺前仍占有系争商铺，理应支付上述期间的租金。对之后的租金，法院认为，宫磊已明确提出退租，且交还了商铺钥匙，中介在收到钥匙后也已联系余天德，余天德同意后重新对外招租。因此，余天德已明确知晓宫磊退租的意思表示，且对中介收取钥匙并重新招租的行为不持异议，可视为收回系争商铺，故余天德主张之后的租金，依据不足，法院不予准许。至于租金标准，余天德认可实际未上涨租金，故对宫磊关于双方经协商一致每月租金仍为29，461元的主张，法院予以采信。综上，法院结合商铺交还时间、违约方的过错及守约方减损义务等，酌定宫磊向余天德支付租金共计78，500元，扣除已付租赁保证金29，461元，还应支付49，039元。对超出部分的主张，不予准许。关于物业费、水电费。宫磊对收据上相关费用的金额予以认可，法院予以确认。同理上文所述，余天德主张的商铺交还之前的物业费、水电费，法院予以准许，因此，认定宫磊向余天德支付物业费、水电费共计49，476.4元。对超出部分的主张，不予准许。关于违约金。根据约定，逾期不支付租金累计超过1个月的，违约方应向另一方支付10万元作为违约金。法院根据本案实际情况，结合合同实际履行、违约方过错程度、守约方实际损失及租赁市场行情等因素，依据诚实信用、公平合理原则，酌定宫磊向余天德支付违约金88，000元。关于反诉部分。法院认为，宫磊逾付租金，已构成违约，又因经营亏损提前退租，固定添附等当视为宫磊作为选择解约一方自担的后果，即解约止损成本。尤其是，宫磊于2019年9月提出退租，后于2019年11月实际交还钥匙，系争商铺有一段时间处于空置状态，宫磊也并未将相关设施、设备等物品拆除或搬离，当视为放弃对上述添附或添置的相关权益，现宫磊再向余天德主张装修及设备损失，于法无据，法院不予准许。一审法院作出判决：一、解除余天德与宫磊就上海市宝山区陆翔路XXX号XXX号楼104商铺签订的《上海市房屋租赁合同》；二、宫磊于判决生效之日起十日内，向余天德支付欠付的租金共计49，039元(已抵扣保证金29，461元)；三、宫磊于判决生效之日起十日内，向余天德支付欠付的水费、电费及物业费共计49，476.4元；四、宫磊于判决生效之日起十日内，向余天德支付违约金88，000元；五、驳回余天德的其余诉讼请求；六、驳回宫磊的全部反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，宫磊申请陈嘉洛出庭作证。陈嘉洛陈述，双方曾商谈过退租一事，余天德没有明确表态是否同意或拒绝接受房屋。宫磊对证人证言无异议，余天德不予认可。本院认为，本案争议焦点为合同解除后果的处理问题。宫磊称是因余天德不配合才导致其于2019年11月交还钥匙，但对此未提供相应证据加以证明，其申请的证人也不能证明该事实主张，故此，本院难以采信。关于违约金额问题，一审法院根据本案实际情况，在合同约定的违约金额上予以酌情减免，该数额合法合理。宫磊有关于此的上诉意见，本院不予支持。至于余天德应否对房屋装修及附属设备作适当补偿之上诉主张，本院注意到双方在协议商谈退租事宜时，宫磊已作出放弃的意思表示。现宫磊再以前述装修及附属设备具有利用价值为由主张补偿，有违诚信，本院对此不予采纳。综上所述，宫磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，007.07元，由上诉人宫磊负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  成 皿审 判 员  徐 江二〇二一年一月二十二日法官助理  黄一鹤书 记 员  董佳欣附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……