上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10318号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海振祥物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：祁永祥，董事长。委托诉讼代理人：王太禹，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱佳伟，上海市银星律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海市虹口区新文苑业主委员会，地址上海市虹口区。负责人：蔡中长，主任。委托诉讼代理人：路建伟，男。委托诉讼代理人：刘文庆，上海申京律师事务所律师。上诉人上海振祥物业管理有限公司(以下简称“振祥公司”)因与被上诉人上海市虹口区新文苑业主委员会(以下简称“新文苑业委会”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初7076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。振祥公司上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判新文苑业委会支付电梯维护保养费人民币(以下币种同)237，600元(自2014年8月起至2020年1月31日止，按3600元／月计算)；3．判令新文苑业委会支付亏损补贴360，000元(2015年2月1日起至2020年1月31日止，按6000元／月计算)。事实和理由：首先，一审认定事实不清。因振祥公司每月收取的物业费用过低，无法维持日常运行，新文苑业委会遂承诺将部分公益性收益补贴给振祥公司，故双方在签订正式《物业服务合同》时，对于活动室租金用途、车库机动车停车位收费标准、电梯维修保养费等作出另行约定，且双方也是按照该份合同履行。而一审却依照试用期间的合同来认定双方的权利义务，显然与事实不符。其次，一审适用法律错误，根据法律相关规定，本案所涉费用并非必须经由业主大会决定的事项。因此，对于电梯维护保养费以及公益性收益应当遵从双方约定。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。新文苑业委会辩称，同意一审判决。根据相关法律规定，关于公益性收支分配属于重大事项，需要经过特别程序。而本案振祥公司提供的2015年合同及一系列补充协议不仅未经合法程序，且条款内容加重业委会以及业主的责任，故不应产生相应的法律责任。关于电梯维护保养费，双方在2014年签订的合同中明确约定该部分费用由物业公司自理，而不应由业主承担。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。新文苑业委会向一审法院起诉请求：1．振祥公司返还新文苑业委会停车费、广告收入等公共收益共320，912.13元；2．振祥公司支付新文苑业委会律师费13，000元。振祥公司向一审法院反诉请求：1．判令新文苑业委会支付电梯维护保养费237，600元(自2014年8月起至2020年1月31日止，按3600元／月计算)；2．判令新文苑业委会支付亏损补贴360，000元(2015年2月1日起至2020年1月31日止，按6000元／月计算)；3．判令新文苑业委会支付电梯机修工程款32，169.6元。一审法院认定事实：2014年8月1日，新文苑业委会(甲方)与振祥公司(乙方)签署《物业服务合同》，约定物业名称：新文苑小区，乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列标准：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；(二)公共绿化养护服务，详见附件四；(三)物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；(四)公共秩序的维护服务，详见附件六；(五)物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；(六)物业其他公共事务的管理服务，详见附件八。合同第八条规定，物业管理期间，乙方按包干制收费形式确定物业服务费用，包干制，由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。合同第十五条约定，乙方按照有关规定编制专项维修资金使用方案，经甲方批准后实施，未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金。专项维修资金使用方案经甲方批准后，乙方未按专项维修资金使用方案实施的，所引致甲方的经济损失及相应法律责任，由乙方承担。合同第二十四条第(四)项约定，小区公益性收入分配比例为税后的3：7，物业服务成本30％，其余70％归小区全体业主所有。2016年7月28日，新文苑业委会发出《通告》，内容为与振祥公司的合同将于2016年7月31日到期，经业委会表决达成一致意见：一、新文苑小区与振祥公司在原合同的基础上签订一份《补充协议》，时间延长5个月(从2016年8月1日至2016年12月31日)为续签或终止合同的过渡期。二、在5个月的过渡期内，同意小区9台电梯的维护保养费(400元每月每台)由小区维修基金支付。三、小区停车费等公益性收入分成由原来的3：7调整为5：5，各收益50％。四、小区活动室租赁费继续补贴振祥公司。2016年12月28日，新文苑业委会与振祥公司签署《补充协议》，约定：一、新文苑小区目前正处理司法事宜，振祥公司提出涨物业费达到收支平衡的建议暂时不考虑；二、鉴于目前的情况，原合同在作适当补充后延长6个月(2017年1月1日至2017年6月30日)为续签或终止合同的过渡期；三、过渡期内小区9台电梯的维护保养费不变由小区维修基金支付；四、小区停车费等公益性收入分成不变各50％；五、小区活动室租赁费继续补贴振祥物业公司。随后新文苑小区和振祥公司又分别于2017年6月18日和2017年12月12日、2018年6月22日、2018年12月24日签署了四份内容类似的《补充协议》。2020年1月31日，振祥公司与新文苑业委会签署《移交协议》，第四条资金移交约定：3．电梯急修工程未付款32，169.6元；(这笔费用发生在2019年9月前，要上届业委会确认此费用，此条款仅作为业务移交的依据)第六条争议解决约定：1．电梯急修工程款未付款的支付明细清单希望上届业委会在2020年3月1日前解决(未审核)。为证明起诉已经经过业主表决，新文苑业委会提供了《上海虹口区新文苑小区关于与上海振祥物业管理有限公司就小区公益金纠纷诉诸法律的表决结果公告》，该公告载明全体业主共有投票权157票，共收回144张表决票，其中同意票136票，占建筑总面积86.62％，不同意票0票，弃权票8票，视作多数人意见票13票，占建筑总面积8.28％。根据投票结果，新文苑小区业主大会作出决议：同意新文苑小区与振祥公司就小区公益金的纠纷，通过法律诉讼解决。一审庭审中，双方就公益金收入和支出情况发表了意见。新文苑业委会认为公益金支出不应该包括电梯保养费和对讲机维修费、门禁设备维护、绿化杀虫剂、清洗水箱、屋顶天沟清理垃圾等支出，该类支出属于物业服务合同附件内的服务内容，应由振祥公司自行承担费用。振祥公司认为公益金支出里电梯保养费和对讲机维修费、门禁设备维护、绿化杀虫剂、清洗水箱、屋顶天沟清理垃圾等支出不属于物业服务内容，应从公益收入中列支。关于停车费收入部分，新文苑业委会提出停车费收入与实际不符等主张，振祥公司认为实际收入都已经计算在内。关于丰巢智能柜的收入，新文苑业委会认为应该还有两年的收入未计算进收入。振祥公司认为，该两年的收入，并没有合同依据，新文苑业委会可以自行向深圳丰巢科技有限公司主张。关于窗之景广告的收入，新文苑业委会认为有两年的收入未计算在内，振祥公司认为在振祥公司与上海窗之景广告有限公司的合同期内，只有一年的收入没有收到，振祥公司准备以起诉的方式收取，该收入为未取得收入，不应该计算在收入内。关于“上海瑞誉”广告收入和“上海声画”广告收入，已经分别收取到2020年5月和2020年6月，新文苑业委会认为振祥公司应该将2020年1月份之后的部分返还给新文苑业委会，对此振祥公司予以认可。一审法院认为，本诉部分争议焦点有二，一是关于新文苑业委会与振祥公司签署的一系列《补充协议》效力问题，业委会虽对小区公共事务有一定管理权限，但对于根据法律规定必须经由业主大会决定的事项，并无决定权，《补充协议》中关于公益金收益分成及电梯保养费由公益金收入列支的约定实质上变更了物业服务合同的约定，属于法律规定的有关业主共同管理权利的重大事项，业委会未经业主大会表决同意而作出的决定无效。故双方关于公益金收入分配的比例应该仍按照以前的约定即三七开计算。二是公益金收入和支出的确定问题。首先是公益金收入，关于停车费收入，新文苑业委会虽然提出收入和实际不符，但未提供证据予以证明，按照振祥公司提供的收支情况表进行确定，不再变更。关于丰巢智能柜两年的收入差距，根据双方的陈述和证据，振祥公司并无义务向深圳市丰巢科技有限公司主张，新文苑业委会可以自行向深圳市丰巢科技有限公司主张。关于窗之景广告收入，根据振祥公司和上海窗之景广告有限公司的合同，尚有一年的广告收入未收取，该收入应该由振祥公司收取后按照三七开的比例分给新文苑业委会七成，振祥公司表示将以诉讼的方式进行催讨，考虑到该部分收入尚未确定，故本案不做处理。2020年1月份的公益金收入，双方均认可振祥公司已经收取了2020年度的部分停车费3300元，将参考双方的分成比例和期间因素进行分配。关于上海瑞誉广告收入和上海声画广告收入，因为振祥公司已经分别收取到2020年5月和2020年6月，其中2020年1月份以后的部分应该全额退还给新文苑业委会。其次是公益金支出。关于电梯保养费和对讲机维修费、门禁设备维护、绿化杀虫剂、清洗水箱、屋顶天沟清理垃圾等支出是否应在公益金支出中列支，根据双方的物业服务合同及附件，以上项目均属于物业服务的范围，属于振祥公司应自行承担的范围，不应在公共收益中列支。故关于新文苑业委会扣除电梯保养费和对讲机维修费、门禁设备维护、绿化杀虫剂、清洗水箱、屋顶天沟清理垃圾等支出项目的主张，予以支持。关于新文苑业委会律师费部分诉请，因无合同依据和法律依据，不予支持。本案反诉部分，一是关于电梯维护保养费，不予支持，理由同上。二是关于亏损补贴，振祥公司主张以《补充协议》中说明的振祥公司目前仍处于亏损状态(6000元／月)为依据，不予支持，首先是双方并无约定该亏损由新文苑小区承担，且即使有此约定，业委会是否有权利作出该种表示，其效力也值得推敲。三是关于电梯急修工程款，该部分振祥公司未提供证据证明该项支出实际发生，也未证明该项目支出取得了新文苑业委会的同意，其与新文苑业委会交接的《移交协议》中也仅表明需要上届业委会确认此费用，故对此主张不予支持。据此，判决：一、上海振祥物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海市虹口区新文苑业主委员会公益性收入286，911.49元；二、驳回上海市虹口区新文苑业主委员会的其余诉讼请求；三、驳回上海振祥物业管理有限公司的反诉请求。本院二审期间，当事人均未提供新的证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的法律事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于振祥公司与新文苑业委会签订的一系列《补充协议》是否有效。业主大会作为全体业主的自治组织，全体业主通过业主大会对物业管理区域内的重大事项行使决策权。业主委员会则根据业主大会的授权、管理规约以及法律、法规的相关规定履行职责。本案争议的补充协议虽由新文苑业委会与振祥公司签订，但补充协议内容不仅涉及对公益金收入的分配，还涉及维修基金的使用等重大事项。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的相关规定，建筑区划内重大事项的决定必须经过法定程序，而补充协议是否遵循议事规则是考量补充协议是否对全体业主生效的关键。根据在案证据及双方当事人陈述，现有证据不足以证明补充协议中对于维修基金的使用、公益金收入分配等重大事项，经过法定会议形式和会议程序。故补充协议因违反议事规则，不能产生相应的法律后果。关于振祥公司提出应以2015年签署的《物业服务合同》确定双方权利义务一节，本院认为，新文苑业委会有权代表业主与选定的物业服务公司签订物业服务合同，然其中涉及免除物业服务企业责任、加重业主责任的条款未经法定会议形式和会议程序，且其中关于亏损补贴等内容亦未实际履行过，振祥公司据此主张亏损补贴，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人振祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9776元，由上诉人上海振祥物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 俊审 判 员  管勤莺审 判 员  赵 静二〇二一年一月十五日法官助理  罗 曼书 记 员  李照枫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……