新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新31民终103号上诉人（原审被告、反诉原告）：邹林兴，男，1962年9月5日出生，汉族，江苏省江阴市人，江苏省江阴市月城镇马轩村社区退休干部，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：张洋，新疆驼铃律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉原告）：闫爱香，女，1962年1月2日出生，汉族，河南省舞阳市人，住新疆维吾尔自治区麦盖提县。委托诉讼代理人：王新耀，新疆法衡律师事务所律师。上诉人邹林兴因与被上诉人闫爱香房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人邹林兴上诉请求：1.依法撤销原审判决，请求改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，一审中的证人孙小平的证言能够证实暖气管道及暖气片等均由证人孙小平维修，并明确表示收到上诉人暖气安装费90000元。孙小平等人的证人证言也能够证实在2016年3月涉案房屋暖气不通，暖气片锈蚀严重无法使用，双方签订的合同中约定被上诉人确保涉案房屋暖气正常使用，暖气不通所造成的损失由被上诉人承担。至于合同上的时间涂改问题，证人孙小平及上诉人已向一审法院作充分解释，因书写错误所致。因此该费用应当由被上诉人负担。二、上诉人提供的票据及证人杨明荣的证人证言能够证实上诉人为确保冬天暖气正常使用安装屋外暖气阀门及缴纳2015年暖气费共花费31094.4元，该费用均应当由被上诉人承担。三、上诉人在2018年均向被上诉人支付租金，上诉人拒绝支付租金的时间是在2019年，而被上诉人未确保暖气正常使用已于2015年就已构成违约，被上诉人违约在先，上诉人有权拒绝支付租金，并非一审法院认定的上诉人违约在先，因此被上诉人应当承担50000元违约金。综上所述，一审认定事实不清，判决有误，请二审依法改判。被上诉人闫爱香辩称，一、上诉人的上诉请求无事实与法律依据，首先上诉人所述2016年3月暖气不通，但上诉人交付涉案房屋的时间是2015年的3月，经历了一个采暖季节，况且本案的涉案房屋是集中供暖，供暖前会进行试压试水，并通知用户，因此上诉人如发现管道存在问题，也应在此期间及时的向供暖公司提出，因而上诉人并没有证据证明供暖存在不畅的事实；二、涉案房屋暖气维修在2016年的3月，而且维修的是室内的暖气管道，根据合同第二条、第五条约定，水管暖气维修费由上诉人承担。且更换管道是重大的修缮和增设行为，应提前通知房主。但上诉人直至诉讼为止并未履行该义务，综上，修缮暖气管道的费用不应由被上诉人承担。2015年房屋温度低可以向供热公司要求退赔已交付的暖气费，而不应向房主主张。关于违约金问题，上诉人没有按期支付租赁费存在违约，因此应该承担逾期支付租金的违约金。关于房屋在租赁期间进行出售的问题，被上诉人在出售涉案房屋时，通过电话方式通知上诉人后进行出售，且在房屋出售过程中，评估公司也多次去涉案房屋进行勘验，对此上诉人也知情，被上诉人与上诉人自通话之日起至租赁期届满两年期间，上诉人也未曾对出售房屋提出过异议。根据买卖不破租赁的原则，房屋出售后，被上诉人待租赁合同期届满后才将涉案房屋交付购买人，因此被上诉人不存在违约。综上，上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，应当驳回上诉请求，维持原判。闫爱香向一审法院起诉请求：1．判令被告支付租金75000元，违约金22500元，合计97500元；2．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年3月10日左右，原告与被告协商租房事宜，被告预承租原告位于喀什市××镇房屋，被告提出对房屋进行粉刷、改水、改电等修缮相关设施，因此原告将签订合同的日期延迟了将近3个月让被告完善设施，并免租了租金，将之前的房屋年租金50000元进行了适当下调，第一年30000元，第二年40000元，第五年50000元，双方因此签订为期五年的租赁合同。租期为2015年6月1日至2020年6月1日，被告2015年3月向原告支付了30000元租金，原告给被告出具了收据，原告将租赁房屋交付给了被告，2016年6月1日支付了40000元，2017年6月1日交付了50000元，2018年6月1日交付了25000元。时至今日剩余75000元未予支付，双方在合同约定了逾期支付的违约金50000元，原告按照最高不超过30％计算违约金，违约金为22500元（75000×30％），合计97500元。原告多次索要无果，无奈之下原告诉至法院，请求法院依法判决。邹林兴辩称，2015年5月原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告负责接通暖气管道，确保冬天取暖正常使用，暖气不通造成的损失由原告承担。在2015年11月被告发现房屋的暖气管道及暖气片、室外接口等已全部损坏，被告就与原告联系，原告告知被告自行更换，费用从租赁费中扣除。被告就找到了案外人孙小平安装暖气，安装暖气及2015年暖气费共计121094.4元。2018年被告将房屋出售给案外人司伟、苏健峰并办理产权登记，原告也未将此事告知被告，根据双方签订的租赁合同，原告将房屋出售给他人，应当承担违约责任。根据上述意见，被告邹林兴向本院提起反诉，反诉请求：1．依法判令被反诉人向反诉人支付损失121094.4元，违约金50000元，共计：171094.4元；2．依法判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。闫爱香对邹林兴的诉讼请求辩称，反诉被告不存在违约，在2018年转让房屋时，已经通知反诉原告，反诉原告2018年已经知晓转让事实，直到租赁合同2020年6月到期也未曾提出异议，且购买人也未对其租赁权造成实质影响。反诉原告主张2015年交付时产生的相关费用，应该在债权发生时，及时告知反诉被告需要支付费用的物品清单和费用，而不是在时隔五年后主张。所以反诉原告的诉讼请求，既无事实依据，也无法律依据。一审法院认定事实：1.2015年闫爱香与邹林兴签订了房屋租赁合同，合同中约定闫爱香将喀什市夏马勒巴格镇7村1组492号和493号房屋租给邹林兴，同时约定由闫爱香负责接通暖气管道，确保冬天取暖正常使用（费用由闫爱香承担），暖气不通所造成的损失由闫爱香承担。由邹林兴负责房屋的各类修缮（房屋内粉刷、门、窗、水、电等费用由邹林兴负担）。房屋的租赁期间为5年，期限自2015年6月1日起至2020年6月1日止，第一年的房屋租金为30000元，第二年租金为40000元，第三年、第四年、第五年的房屋租金为50000元。双方在合同中约定在五年承包期内闫爱香不得将房屋转租或出售，否则视为违约。双方对违约金进行了确定，即若违约赔偿违约金50000元。2.房屋租赁合同签订后，闫爱香将房屋交付给邹林兴使用。因邹林兴承租后，发现房屋暖气无法正常使用，故于2016年3月找到案外人孙小平对房屋进行了暖气的管道更换、维修。3.邹林兴承租房屋后，已付清2015年至2018年的房租，2018年12月1日至2020年6月1日的房租因邹林兴认为该租赁费应当与其更换暖气管道的费用进行抵扣，故未向闫爱香支付。4.2018年闫爱香将房屋出卖给案外人司伟、苏建峰，两人各占50％，按份共有该房屋。5.2020年6月1日邹林兴将承租房屋返还闫爱香。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、邹林兴因更换、维修暖气管道产生的费用是多少，该费用是否应当由闫爱香负担；二、闫爱香、邹林兴是否存在违约行为，违约金如何负担。关于第一个争议焦点：一、邹林兴因更换、维修暖气管道产生的费用是多少，该费用是否应当由闫爱香负担。在本案中，虽然邹林兴提出其发现暖气无法正常使用后，找到案外人孙小平并签订了暖气按照协议，并因更换、维护暖气管道以及缴纳2015年暖气费、暖气建设费共计支出121094.4元，首先，在邹林兴为证实其因更换、维修暖气管道支出了9万元（包含人工、材料费）而提交的暖气安装协议及收条中，书面的协议、收条上的时间均受过涂改，由2015年3月20日被改为2016年3月20日。结合案外人孙小平出庭作证提供的证言，案外人孙小平称其虽然收到邹林兴给付的款项9万元，但并不记得曾经向邹林兴提供过收条，因此现有证据不足以证实邹林兴依据收条提出的实际支付了更换、维护暖气管道费用9万元的观点。同时结合案外人孙小平其作出的实际于2016年3月至5月开工，以包工包料的形式共更换、修理了20个房间的管道，并更换了所有20个房间的暖气包、小阀门和一个主阀门。其中暖气包花费将近3万元，小阀门花费将近1万元，更换管子花费大概7000元的陈述。可以看出，即使2015年6月1日邹林兴实际承租该房屋，暖气的更换、维修也是在邹林兴实际承租最少7个月后，且在修理花费中并非完全是接通暖气管道的费用。因此，基于暖气安装协议及收条中书面的协议受过涂改、出具收条的案外人不认可其曾经出具过收条、实际支出的费用不明且无法证实为闫爱香方的应付费用、邹林兴怠于行使对租赁物的审查等因素，法院综合认定后对邹林兴提出要求闫爱香负担换、维修暖气管道产生的费用的意见不予采纳。其次关于邹林兴暖气费、暖气建设费的主张，根据双方签订的房租租赁合同中由邹林兴负责房屋的各类修缮，房屋内粉刷、门、窗、水、电等费用由邹林兴负担的约定，因此法院认为暖气费、暖气建设费等属于修缮、租赁物维护所属的费用应当由邹林兴负担。故对于邹林兴主张的要求闫爱香被向其支付损失121094.4元的请求不予支持。关于第二个争议焦点：二、闫爱香、邹林兴是否存在违约行为，违约金如何负担。在本案中，双方对违约金进行了确定，即若违约赔偿违约金50000元。邹林兴作为承租人，负有足额给付租金的义务。但直至租赁房屋实际归还，双方均认可租金并没有实际足额付清。虽邹林兴提出了因更换、维护暖气管道以及缴纳2015年暖气费、暖气建设费共计支出121094.4元的意见，但法院已在前文中对该意见进行了分析和阐述，故应当认定邹林兴违约。同时，基于双方在合同中关于五年承包期内闫爱香不得将房屋转租或出售的约定，而2018年闫爱香存在将房屋出卖给案外人司伟、苏建峰两人的事实，因此应当认定闫爱香违约。因闫爱香、邹林兴均未按照合同约定履行，双方均存在违约行为，若将违约责任归责于一方并由一方负担违约金则显失公平，故法院对闫爱香、邹林兴两方提出违约金的主张均不予以支持。因邹林兴欠付闫爱香2018年12月1日至2020年6月1日的租赁费共计75000元（2018年12月1日至2019年12月1日租赁费50000元，2019年12月2日至2020年6月1日闫爱香主张按照6个月主张租赁费计25000元）未予支付，故法院对闫爱香要求邹林兴支付租赁费共计75000元主张的主张予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告（反诉原告）邹林兴于判决生效之日起五日向原告（反诉被告）闫爱香支付租金75000元；驳回原告（反诉被告）闫爱香的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）邹林兴的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1118.75元，反诉案件受理费1860.94元，合计2979.69元，由闫爱香负担235.6元，由邹林兴负担2744.09元。宣判后，邹林兴不服该判决提出上诉。本院二审期间，上诉人邹林兴围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人邹林兴提交证据：收据4张，证明由于房内没有暖气，上诉人邹林兴于2015年11月20日、21日退还承租人租金。经质证，被上诉人闫爱香对该组证据的三性不予认可。由于该收据并非是原件，本院对该组证据的三性不予认定。被上诉人闫爱香未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2015年9月18日上诉人邹林兴向喀什华兴供热有限责任公司缴纳了住宅管网建设费9792元。本院认为，本案争议焦点为：1.上诉人邹林兴应否向被上诉人闫爱香支付租金75000元；2.上诉人邹林兴要求被上诉人闫爱香承担暖气安装费及2015年暖气费共计121094.4元，有何依据；3.双方是否存在违约责任，违约金如何负担。针对争议焦点一，上诉人邹林兴与被上诉人闫爱香经协商一致，签订了《房租租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定、社会公共利益，为有效合同。双方应当按照合同约定各自履行相应的义务，被上诉人闫爱香按照合同约定向上诉人邹林兴提供租赁物房屋，上诉人邹林兴理应按约足额支付租金。一审判决上诉人邹林兴向被上诉人闫爱香支付租金75000元并无不当，本院予以支持。针对焦点二：双方签订的《房屋租赁合同》第一款约定，由甲方（闫爱香）负责接通暖气管道，确保冬天取暖正常使用（费用由甲方承担）。暖气不通所造成的损失由甲方负责承担；第二条约定由乙方（邹林兴）负责房屋的各类修缮（包括：房屋内粉刷、门、窗、水、电等，费用由乙方承担）。上诉人邹林兴于2015年9月18日向喀什华兴供热有限责任公司缴纳了住宅管网建设费9792元，供热管网建设费用包括暖气管道安装费、管道保温材料费等相关费用，按照合同第一条的约定，该管网建设费9792元应当由被上诉人闫爱香承担。至于上诉人邹林兴主张被上诉人闫爱香支付2015年暖气费9302元及暖气安装费的上诉请求，因暖气费为上诉人邹林兴承租过程中产生的必要费用，且其未将该费用交付被上诉人闫爱香，因此上诉人邹林兴要求被上诉人闫爱香退还该费用于法无据，本院不予支持。针对上诉人邹林兴主张的其他暖气安装费，鉴于暖气安装协议及收条被涂改，出具收条的案外人孙小平在一审中表示不认可其曾经出具过收条的事实，对实际支出的费用不明，本院对暖气安装协议及收条、证人证言均不予采信。且上诉人邹林兴维修暖气等相关事宜未曾告知被上诉人闫爱香，亦未受被上诉人闫爱香的追认，因此上诉人邹林兴主张被上诉人闫爱香支付上述费用的上诉请求本院不予支持。针对争议焦点三：一审根据双方履行合同的情况，认定双方均存在违约行为，根据公平原则，驳回双方提出违约金的主张准确无误，本院予以维持。综上所述，邹林兴的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初1850号民事判决第一项（即邹林兴于本判决生效之日起五日向闫爱香支付租金75000元）、第二项（驳回闫爱香的其他诉讼请求）、第三项（即驳回邹林兴的诉讼请求）。二、被上诉人闫爱香于本判决生效之日起五日内向上诉人邹林兴支付供暖管网建设费9792元。一审案件受理费1118.75元（闫爱香预付），反诉案件受理费1860.94元（邹林兴预付），合计2979.69元，由闫爱香负担364.65元，由邹林兴负担2615.04元。二审案件受理费3721.89元，由闫爱香负担212.89元，由邹林兴负担3509元。邹林兴多交的1269.53元由本院予以退还。本判决为终审判决。  审  判  长   努尔阿里亚·阿布都热西提审  判  员   艾 克 拜 尔 江·阿布来提审  判  员   尼 亚 孜 艾 力·吾 不 力  二  〇二一年 一月二  十  八日 书  记  员   先木西卡门 · 阿布都吾甫