河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初19239号原告（反诉被告）赵涛锋，男，1988年2月18日出生，汉族，住河南省义马市。委托代理人赵伟京，河南天广律师事务所律师。被告（反诉原告）刘玉营，女，1990年1月5日出生，汉族，住河南省台前县。委托代理人焦聪利，河南具匠律师事务所律师。委托代理人陈先顺，河南具匠律师事务所律师。被告河南锦标房地产经纪有限公司，住所地郑州市**长江路北连云路**楼****。法定代表人崔帅兵，执行董事兼总经理。委托代理人张恒坤，男，1990年1月4日出生，汉族，住河南省温县，系公司员工。原告（反诉被告）赵涛锋诉被告（反诉原告）刘玉营、被告河南锦标房地产经纪有限公司（以下简称“锦标公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵伟京,被告刘玉营及其委托代理人焦聪利、陈先顺,被告锦标公司委托代理人张恒坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵涛锋诉称，2020年8月24日，赵涛锋作为甲方，经丙方锦标公司居间，与作为乙方的刘玉营签订《郑州市存量房买卖合同》一份，约定甲方将自己名下位于郑东新区商鼎路6号3号路2单元18层1805号81.16平方米商品房出售给乙方，乙方支付定金，定金总额为90000元，签订合同当日支付10000元。合同签订后，被告支付定金10000元，但该款由锦标公司收取，未交付赵涛锋。2020年9月1日，赵涛锋与刘玉营、锦标公司共同到郑州市不动产登记中心做了产权调查，赵涛锋对该房产产权明晰，但刘玉营未按约支付第二笔定金80000元。赵涛锋多次要求刘玉营、锦标公司履约，但刘玉营、锦标公司明确表示不再履行合同，赵涛锋无奈报警求助，刘玉营在派出所称随便告，锦标公司也拒不交付10000元定金给原告。合同目的已无法实现。合同中第十条明确约定被告违约需向赵涛锋支付总房款1780000元的20%作为违约金。为维护赵涛锋的合法权益，诉至法院,请求判令：1、解除原告与二被告签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、被告刘玉营支付原告违约金356000元；三、被告锦标公司对上述款项承担连带责任。刘玉营辩称，一、刘玉营与赵涛锋签订《郑州市存量房买卖合同》无法继续履行是因赵涛锋行为所致，其无权要求刘玉营支付违约金；二、刘玉营已经按照合同的约定向居间方锦标公司支付了第一笔定金并积极履行合同，不存在任何违约行为，赵涛锋主张没有任何依据。锦标公司辩称，1、锦标公司对起诉状具状人处的笔迹有异议；2、原告称对房产产权明晰，与实际情况不符，产权人对房产不具有完全控制权，且征信存在多次逾期，与其描述不一样；3、原告称被告刘玉营未支付定金8万元，原因是未达到支付条件，无法支付；4、原告称多次通知被告履约，实际是被告锦标公司多次联系不到原告，且在派出所时，被告刘玉营提出多个条件，原告的委托人陈梅态度强硬，且称被告刘玉营见不到赵涛锋本人；5、原告无诚信，且未提供有效资料，使得锦标公司从根本上判定房屋产权存在问题。刘玉营反诉称，2020年8月24日，刘玉营与赵涛锋签订《郑州市存量房买卖合同》，约定赵涛锋提供产权证明手续不真实、不完整、无效，导致刘玉营无法取得房屋所有权的，刘玉营有权要求赵涛锋双倍返还定金或要求赵涛锋支付不超过成交价20%的违约金，同时要求赵涛锋退还刘玉营已支付的其他款项。同时约定刘玉营支付定金，定金总额90000元，签订合同当日支付10000元，产权调查做完支付第二笔定金80000元。合同签订后，刘玉营支付了定金10000元，并支付了居间代理费17800元、贷款服务费2000元。2020年9月1日，刘玉营与赵涛锋及锦标公司共同到郑州市不动产登记中心做产权调查时，赵涛锋拒绝提供作为产权人的证件及相关资料原件，且赵涛锋未如实告知存在征信瑕疵，赵涛锋拒绝签字等异常行为，银行及金融机构告知该房屋产权不清晰，认定赵涛锋对房屋不具备实际控制权，最终因交易风险过高而被金融机构拒绝。因赵涛锋的违约行为将导致刘玉营无法取得房屋所有权，刘玉营于2020年9月22日向赵涛锋寄送了《解除合同告知函》。刘玉营曾与赵涛锋多次协商，仍未能将以上问题解决，现提起反诉，请求判令：1、确认刘玉营与赵涛锋于2020年8月24日签订的《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》解除；2、赵涛锋向刘玉营支付违约金356000元；3、赵涛锋向刘玉营赔偿居间代理费17800元、贷款服务费2000元；4、赵涛锋向刘玉营返还定金10000元；5、反诉诉讼费由赵涛锋承担。赵涛锋辩称，因刘玉营、锦标公司未按合同履行义务，应承担相应违约责任。锦标公司述称，无意见。经审理查明：2020年8月6日，赵涛锋出具委托书载明：“我叫赵涛锋，身份证号，我郑州永威·翡翠城3#-2-1805室住宅，不动产证号0130546号，位于郑州郑东新区××楼××单元××室，现需要出售。因本人工作忙不在郑州，特委托陈梅，身份证号，全权办理终止租赁和销售该房屋的相关事宜！另外，全权办理交通银行的手机号变更、提前还贷申请和结清贷款的各项事宜！”在庭审中查明，“另外，全权办理交通银行的手机号变更、提前还贷申请和结清贷款的各项事宜！”系锦标公司通知解押的时候,经赵涛锋同意后，由陈梅加写。2020年8月24日，赵涛锋作为甲方与刘玉营作为乙方签订《郑州市存量房买卖合同》，约定甲方所售房屋坐落于郑东新区××楼××单元××号，该房屋所在楼栋建筑总层20层，该房屋所在楼层18层，产权证明所在建筑面积共81.6平方米；该房屋所有权证/不动产权证证号为0130546，土地使用权证号4875-4101-03;该房屋已设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押登记日期为2012年11月12日，甲方应于2020年9月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年9月24日前办理完毕注销抵押登记手续；甲方解押所需资金的来源为乙方的第一笔购房款，并于甲方实际还款当日且还款前支付；甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；经甲方和乙方协商一致，该房屋成交总价格为1780000元；定金总额为90000元，乙方于签订本合同当天向甲方支付定金10000元；乙方于产调做完当天向甲方支付第二笔定金80000元；甲方有以下情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，1、甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权……，甲方若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付不超过房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项；乙方有下列情形之一的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，1、提供的证件等购房所需的资料不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的……3、合同签署后拒绝购买该房屋的……，乙方若出现上述根本违约情形之一的，甲方有权没收乙方支付的定金或要求乙方支付不超过房屋总成交价20%的违约金。陈梅代赵涛锋在甲方和代理人处签字并捺印，刘玉营在乙方处签字。2020年8月24日，赵涛锋作为甲方、刘玉营作为乙方、锦标公司作为丙方签订《居间服务合同》，约定甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供居间服务；甲、乙双方同意应向丙方支付的居间代理费为17800元，乙方承担，并应于本合同签订当日一次性向丙方足额支付；甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并按照本合同约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；甲乙双方中任何一方拖延或拒绝配合办理交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。陈梅代赵涛锋在甲方和代理人处签字并捺印，刘玉营在乙方处签字，锦标公司在丙方处加盖公章。2020年8月24日，赵涛锋作为甲方、刘玉营作为乙方签订《房屋交易保障服务合同》，约定:丙方的收费标准为固定收费，贷款服务费共计2000元，其中甲方承担0元，乙方承担1000元；过户服务费2000元，其中甲方承担0元，乙方承担1000元；费用承担方应于签订本合同当日一次性向丙方足额支付；甲、乙双方应遵守本合同的约定以及贷款机构、税务、产权登记机关等政府部门的相关规定，积极办理相关的各项手续，并及时向丙方提交所需的全部资料，包括但不限于身份及户籍证明、房屋权属证明等，且甲乙双方保证所提交的上述全部材料合法、真实、有效；在本合同履行过程中，丙方以工作疏忽，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿，甲乙双方中任何一方拖延或拒绝配合办理交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任。陈梅代赵涛锋在甲方和代理人处签字并捺印，刘玉营在乙方处签字，锦标公司在丙方处加盖公章。合同签订后，刘玉营向锦标公司支付定金1000元、佣金17800元、权证代办1000元、金融代收1000元，锦标公司并出具两份收据确认收到上述款项。涉案房屋不动产权证书显示，涉案房屋权利人为赵涛锋，共有情况为单独所有，不动产权证号为豫（2019）郑州市不动产权第0130546号；不动产登记资料查询结果证明显示，涉案房屋于2019年4月17日正式登记抵押，权利人为交通银行股份有限公司河南省分行，抵押金额为51万元。2020年9月22日，刘玉营向赵涛锋邮寄解除合同告知函，该告知函显示：关于陈梅以你名义与刘玉营于2020年8月24日就位于郑东新区××楼××单元1805的房屋交易事宜签订的编号为HN0371-JB202001-082401的合同一事，现函告如下，经多次催要，自称系你代理人的陈梅至今拒绝提供你和你配偶作为产权人的证件及相关资料原件；陈梅自称系你的代理人，但无法提供完整有效的授权委托书原件；在业务进展过程中，你方未如实告知征信瑕疵，且发生产权人受陈梅强迫拒绝签字等异常行为，导致银行及金融机构判定该房屋产权不清晰，认定产权人对房屋不具备实际控制权，最终因交易风险过高而被金融机构拒绝。本人正式通知你，即日起解除2020年8月24日就位于郑东新区××楼××单元1805的房屋交易事宜签订的编号为HN0371-JB202001-082401的交易合同，退还我方之前已付费用。赵涛锋于2020年9月23日签收该告知函。2020年9月22日，锦标公司向赵涛锋发送告知函，该函显示：现就你方于2020年8月24日与刘玉营签订的编号为HN0371-JB202001-082401的《郑州市存量房交易合同》中关于坐落在郑东新区××院××楼××单元××房产的交易事项，对你方作出如下告知，自签约之日起，你方的以下行为，1、产权人信息提供不完整，产权人电话无法接通，签约资料真实性无法判定；2、产权人赵涛锋至今未向乙方及无法提供真实有效的授权委托书及房产证原件等资料；3、产权人赵涛锋隐瞒了个人征信情况，房屋产权调查当天你方在银行拒不签字的行为，包含银行及金融公司等多方认定你方对上述合同中的房屋出售事宜不具备完全决策权，导致垫资解押有未知风险，严重影响了上述合同的履行；5、你方其他不积极配合上述合同约定流程的相关行为；6、我司受刘玉营委托多次联系产权人赵涛锋协调合同条款，均无法进行有效沟通，上述合同签订后，自问题发生之日起已逾期十五个工作日，至今协商无果。根据上述合同中的权利义务条款及相关法律文件，你方的行为已经严重影响了上述合同的主体执行，我司现通知你方即日起解除上述合同，请你方于5个工作日将合同原件等资料寄回我司或交还签约经纪人，我司将退还刘玉营已付定金等相关费用，且保留追究你方违约行为导致的损失及相关责任的权利。2020年9月23日，锦标公司经纪人将告知函通过微信发送给陈梅。被告锦标公司于2020年11月16日出具的情况说明显示，……2020年9月1日，公司员工带领赵涛锋等人在中信银行打印了征信报告，赵涛锋的征信报告显示有多次逾期，与之前承诺的没有逾期描述不一致，且在产权调查中第三方垫资公司也查到涉案房屋有涉诉案件，赵涛锋和陈梅不配合办理垫资解押相关手续，借故一走了之，当天产权调查没有继续，此后再也没见过赵涛锋……。2020年11月25日询问笔录中,赵涛锋称其委托案外人陈梅办理房屋交易手续,对陈梅的签字予以认可,因前期银行人员称其征信没有问题,故对征信情况不知情，2020年9月1日，产权调查当天，因需要做房屋解押,赵涛锋感觉产权调查没法继续执行,故离开。以上案件事实由委托书、郑州市存量房买卖合同、居间服务合同、房屋交易保障服务合同、收据、房屋不动产权证书、不动产登记资料查询结果证明、告知函及开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，赵涛锋与刘玉营及锦标公司共同签订《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。各方当事人应当根据合同内容履行相应的权利和义务。关于产权调查问题，首先,根据《房屋交易保障服务合同》第三条可知,各方均有义务积极配合办理产权调查;其次,又根据询问笔录中原告赵涛锋的陈述可知，产权调查当天，因需要做房屋解押,赵涛锋感觉产权调查没法继续执行,故离开。综上，涉案房屋没有于2020年9月1日完成产权调查。因产权调查没有完成，涉案房屋无法继续进行交易，现合同无法继续履行，赵涛锋要求解除合同，刘玉营要求确认合同解除，本院予以支持。关于刘玉营主张返还定金1000元、贷款服务费2000元、居间代理费17800元，定金系锦标公司监管，现合同解除，锦标公司应退还。锦标公司作为中介方，为买卖双方提供服务，促成合同目的实现，从而获取利益。由于合同已无法继续履行，买卖双方未完成交易，锦标公司也未向刘玉营提供贷款服务，故贷款服务费、居间代理费应退还给刘玉营。关于违约责任问题，赵涛锋诉称系刘玉营不支付第二笔定金8万元，存在违约行为，但根据《郑州市存量房买卖合同》第五条可知，第二笔付款条件为产权调查做完当天，而实际上，2020年9月1日，产权调查并没有完成，故赵涛锋诉称刘玉营违约与事实不符，不予支持；刘玉营反诉称，因赵涛锋产权调查当天的行为，导致金融机构告知涉案房屋产权不清晰，应承担无法交易的违约责任，但根据《郑州市存量房买卖合同》第十条，其提供的证据不足以证明赵涛锋存在上述约定的违约行为，从而导致产权调查未完成，故刘玉营反诉违约金没有依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赵涛锋与被告（反诉原告）刘玉营、被告河南锦标房地产经纪有限公司于2020年8月24日签订的《郑州市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；二、被告河南锦标房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）刘玉营退还定金1000元，贷款服务费2000元、居间代理费17800元；三、驳回原告（反诉被告）赵涛锋的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘玉营的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6640元，减半收取3320元，由原告（反诉被告）赵涛锋负担；反诉案件受理费3594元，由被告（反诉原告）刘玉营负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二一年一月十二日书记员  胡文雪