天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民初1334号原告：王佳佳，女，1988年6月21日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：陈武钟，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍秀，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津银行股份有限公司第六中心支行，住所地天津市南开区东马路**。主要负责人：张跃刚，行长。委托诉讼代理人：李建强，天津建嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张广馨，天津建嘉律师事务所律师。被告：天津泰宇房地产投资有限公司，住所地天津市南开区花苑产业园区泰宇大厦**。诉讼代表人:天津市亚星清算事务有限公司，天津泰宇房地产投资有限公司管理人。委托诉讼代理人：张瑞雪，天津同汇律师事务所律师。原告王佳佳与被告天津银行股份有限公司第六中心支行（以下简称天津银行第六中心支行）、天津泰宇房地产投资有限公司（以下简称泰宇公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王佳佳的委托诉讼代理人陈武钟、鲍秀，被告天津银行的委托诉讼代理人李建强、张广馨，被告泰宇公司的委托诉讼代理人张瑞雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王佳佳向本院提出诉讼请求：1.确认天津市河西区，1-1-704室两套房产的所有权人为王佳佳;2.判决天津银行第六中心支行不得执行天津市河西区，1-1-704室两套房产；3.本案诉讼费用由天津银行第六中心支行承担。事实和理由：2014年12月16日，天津银行股份有限公司红桥支行（现更名为天津银行第六中心支行）与天津市安吉特商贸有限公司、天津泰宇房地产投资有限公司金融借款纠纷一案，天津市第一中级人民法院审理后出具了（2014）一中民三初字第197号民事调解书。调解书主文确认：截止2014年12月10日，天津市安吉特商贸有限公司尚欠天津银行股份有限公司红桥支行银行承兑汇票垫款本金28704647.30元；……;天津银行股份有限公司红桥支行对天津泰宇房地产投资有限公司提供的坐落在天津市河西区××路××道交口东北侧海汇名邸的抵押房产享有抵押权并优先受偿……。调解书生效后，天津银行第六中心支行申请法院强制执行案涉抵押房产。2018年9月14日，王佳佳对天津银行第六中心支行的执行标的提出书面异议。天津市第一中级人民法院于2018年10月19日作出（2018）津01执异80号执行异议裁定：驳回王佳佳的异议。事实是，2009年12月31日，王佳佳与泰宇公司签订《房屋买卖协议》，购买了泰宇公司坐落在天津市河西区，1-1-704两套房产，总价款500万元整。2010年1月5日，王佳佳依照泰宇公司的指令，将500万元房款汇入泰宇公司的账户。2010年1月1日，王佳佳与泰宇公司办理了房屋入住手续，王佳佳开始装修房屋。2011年初，王佳佳搬入两套房屋居住至今。现王佳佳全额出资购买的房屋被泰宇公司擅自抵押给天津银行第六中心支行，其抵押行为侵犯了王佳佳的合法房屋的财产权利。天津银行第六中心支行在明知抵押物已经出售而不去现场实地考察房屋居住和买卖的情况下，在2013年8月13日才签订所谓“借款合同”，并对房屋进行的抵押担保，天津银行第六中心支行与泰宇公司存在明显的串通侵犯王佳佳合法财产权利的行为，其行为应为无效行为。天津银行第六中心支行辩称，不同意原告的诉讼请求。理由为：1.涉诉房产的所有权人为泰宇公司。2.天津银行第六中心支行享有涉诉房产的抵押权，有权申请法院执行该房产。3.王佳佳并非涉诉房产的实际购买人或本案起诉人，应驳回起诉。原告的现有证据无法有效证明涉诉房产为王佳佳购买，反而证明是吴玉萍购买的。王佳佳一直居住在国外，无法购买涉诉房产及提起本案诉讼，无法在数次的民事案件中委托代理人。4.王佳佳对涉诉房产享有的权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，不能排除强制执行。王佳佳不属于九民会议纪要第125条规定的商品房消费者，涉诉房产非王佳佳为居住而购买，保护其生存的前提并不存在。涉诉房产交易为现房交易而非预售取得，购房价款的支付明显证据不足。5.涉诉房产在2013年办理抵押之时曾进行了评估，评估人员也去现场进行了勘查，银行已尽到了最大限度的注意义务。泰宇公司辩称，不发表意见，服从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2014年12月16日，天津银行股份有限公司红桥支行（现更名为：天津银行第六中心支行）与案外人天津市安吉特商贸有限公司、泰宇公司金融借款纠纷一案，天津市第一中级人民法院经审理后出具了（2014）一中民三初字第197号民事调解书。调解书主文：一、诉讼当事人共同确认，截止2014年12月10日，天津市安吉特商贸有限公司尚欠天津银行股份有限公司红桥支行银行承兑汇票垫款本金28704647.30元，自2014年8月8日至2014年12月10日按《银行承兑汇票承兑协议》约定标准计收的违约金1794040.46元，天津市安吉特商贸有限公司于2014年12月31日前全部偿还上述垫款本息；……;四、天津银行股份有限公司红桥支行对天津泰宇房地产投资有限公司提供的坐落于天津市河西区××路××道交口东北侧海汇名邸的抵押房产享有抵押权并优先受偿；天津市安吉特商贸有限公司履行完毕本调解书所有给付事项后三日内，天津银行股份有限公司红桥支行向法院申请解封，并于法院执行解封程序当日办理撤销抵押手续；……。该调解书生效后，天津市安吉特商贸有限公司、泰宇公司未履行还款义务，天津银行股份有限公司红桥支行向本院申请执行。在执行过程中，本院于2018年7月24日作出（2017）津01执恢57号之一执行裁定，主文为：变更天津银行第六中心支行为本案的申请执行人。2018年7月25日作出公告，对已被查封的泰宇公司所有坐落于天津市河西区××路××道××室，1-1-704及1-2-703号等五套房产，决定进行处置。对此，王佳佳提出异议。经查，王佳佳与泰宇公司于2009年12月31日签订的《协议书》约定：“经双方协商王佳佳购买泰宇公司开发建设的海汇名邸1-1-703（房屋面积90.79平方米）、1-1-704（房屋面积116.34平方米）房屋两套，……；此两套房屋虽为两个独立产权，但双方共同认可作为一个整体销售单元对该房屋进行销售，若王佳佳另行买卖不得单独拆分买卖，不得拆分退房，王佳佳使用该房屋不得拆分使用……;两套房屋总价人民币500万元整。”另约定：“本协议签订后王佳佳于2009年12月31日前将如上房款一次性支付泰宇公司指定银行账户；泰宇公司为王佳佳于2009年12月31日办理提前入住手续，并于入住之日起缴纳物业费等相关费用；2010年6月30日后泰宇公司与王佳佳签署《天津市商品房买卖合同》，并为王佳佳办理此房屋的相关产权手续。”2010年1月5日，案外人天津市河东区富海商务信息咨询服务中心将500万元款项汇入天津泰宇集团有限公司的账户，汇款凭证上载明用途为“往来款”。同日，该中心出具《证明》，内容为：天津市河东区富海商务信息咨询服务中心于2010年1月5日由银行划转给天津泰宇集团有限公司人民币500万元，该500万元用于王佳佳购房专用款，此款500万元所有权归王佳佳所有。同日，天津泰宇集团有限公司为王佳佳出具500万元购房款的收据。泰宇公司在与王佳佳签订协议的同时，将案涉两套房产交付给王佳佳占有。2010年1月1日，王佳佳向小区物业缴纳了案涉两套房产的物业费用。此后，王佳佳开始对房屋进行装修。王佳佳于2010年8月1日缴纳了案涉房屋的供热采暖费。另查，泰宇公司以案涉房产为天津银行第六中心支行提供抵押的时间为2013年8月13日。而此前案涉房产的抵押权人为齐鲁银行天津分行，2010年1月26日，齐鲁银行将抵押权注销。此后，案涉房产曾接续办理过房屋抵押、注销手续，但泰宇公司一直未与王佳佳签订正式的《天津市商品房买卖合同》并办理相应的房产过户手续。2018年11月19日，泰宇公司为王佳佳出具《王佳佳购买的房屋产权证未办理的过程及原因》一份，载明：2009年12月31日，天津泰宇房地产投资有限公司与王佳佳签订了天津市河西区××路××道交口东北侧海汇名邸1-1-703、1-1-704房屋买卖《协议书》。王佳佳按照泰宇公司指令，在2010年1月5日将500万元房屋全款汇入天津泰宇集团有限公司，泰宇公司及泰宇集团出具了500万元的购房全款收据，但至今始终没开正式购房发票及办理房屋产权证。2010年1月1日，王佳佳办理了入住海汇名邸1-1-703、1-1-704两套房屋手续，并实际入住至今。泰宇公司因将上述两套房屋抵押给其他银行，无法将房屋产权变更手续办理。2010年7月30日，王佳佳取得天津市东丽区万新公寓7号楼1-404-406号房屋所有权证书。经查，王佳佳已于2014年3月14日取得加拿大国籍，吴玉萍庭审中称王佳佳自高中起即在加拿大生活，已在加拿大结婚并育有二子。2018年12月4日，天津市南开区人民法院作出（2018）津0104破63号民事裁定书，裁定受理申请人泰宇公司的破产清算申请。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为王佳佳对涉诉房屋是否享有所有权，其享有的权利是否足以排除抵押权的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1、2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，应予以支持。但此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，应严格适用条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先权的基本原则。结合本案，王佳佳虽于2009年12月31日与泰宇公司签订购房协议，但王佳佳对涉诉房屋享有的权利无法排除本案抵押权的执行。理由为：首先，王佳佳购买的为海汇名邸1-1-703、1-1-704室两套房屋，同时，在购买本案两套房屋后，又取得天津市东丽区万新公寓7号楼1-404-406号房屋所有权证书，从所购房屋套数及面积上看，不符合买受人名下无其他住房的条件。其次，从房款的支付上看，王佳佳购买的两套房屋价款恰为500万元整，款项流向为自天津市河东区富海商务信息咨询服务中心打入天津泰宇集团有限公司账户，打款和收款的主体均非购房协议双方，款项注明“往来款”，存在瑕疵。再次，王佳佳自购房后，虽接收涉诉房屋并进行装修，但长期在国外居住生活，并已取得加拿大国籍，在国外结婚并育子。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能认定涉诉房屋是王佳佳赖以生存的唯一住房，现涉诉房屋未能过户，王佳佳对涉诉房屋享有的权利并不能排除天津银行第六中心支行基于抵押权而申请的执行，其要求本院停止执行涉诉房屋的诉请欠缺依据，本院不予支持。因王佳佳购买涉诉房屋未进行不动产登记，且房屋上存在抵押权未涤除，王佳佳要求确认其对涉诉房屋享有所有权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回王佳佳的诉讼请求。案件受理费46800元，由原告王佳佳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  姚 琦审 判 员  张 莹人民陪审员  刘国起二〇二一年一月八日书 记 员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条：人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。