江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6756号上诉人（原审被告）：徐州市华辰丽景房产开发有限公司，住所地徐州市矿山路****。法定代表人：许帅，公司总经理。委托诉讼代理人：张晶，该公司员工。委托诉讼代理人：许锡峰，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱欢欢。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。上诉人徐州市华辰丽景房产开发有限公司(以下简称华辰丽景公司)因与被上诉人朱欢欢商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2020）苏0311民初3114号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。华辰丽景公司上诉请求：1、撤销判决书主文第二项中“并赔偿朱欢欢损失160000元”的判决。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在判决双倍返还定金外，再判决赔偿被上诉人损失160000元，无事实和法律依据，应属错误。1、一审法院把近年来房地产市场发展和房价变化态势作为酌定赔偿损失16万元的依据之一，应属错误。上诉人与被上诉人签订的《水榭春天房屋认购书》系预约合同，不具备《商品房销售管理办法》第16条的规定商品房买卖的形式及实质要件。签订认购书并不必然签订《商品房买卖合同》，预约合同违约侵害的仅是信赖利益，而非逾期可得利益。房价变化的损失属于逾期可得利益范围，不属于信赖利益。另外，被上诉人也应预料到预购合同的风险，有义务及时防止损失的扩大，对不及时防止扩大利益损失也不应向上诉人主张。2、判决双倍返还定金已足以弥补被上诉人的损失。信赖利益的保护旨在非违约方因信赖合同的履行而支付的费用得到返还或赔偿。被上诉人仅交付了5万元定金，而无其他实际费用、损失，判决双倍返还10万元，已足以弥补了被上诉人的各种损失、费用，不应再判决赔偿被上诉人其他不存在的损失。3、在判决双倍返还定金的基础上再判决赔偿16万元，有违公平公正，对上诉人也极不公平!2017年6月15日被上诉人仅支付了5万元，在判决双倍返还的基础上，再判决赔偿16万元，相当于朱欢欢2017年6月15日的5万元在三年内升值了4倍有余!对上诉人来说也极为不公!4、原审判决与此前同类案件的生效判决相矛盾，违反同案不同判及江苏省高院《关于建立类案强制检索报告制度的规定》。与本案同一小区、相同情形的另一案件，已生效的徐州市中级人民法院2020年3月15日作出的(2019)苏03民终8339号判决书，撤销了泉山区法院(2019)苏0311民初4944号判决书中关于赔偿其他损失的判决，仅支持双倍返还定金。而本案的原审判决明显违反同案不同判的相关规定。二、一审法院认定上诉人占有善意买受人资金明显、具有欺诈故意、违约主观恶性大等，无事实依据，应属错误。朱欢欢辩称，一审判决双倍定金赔偿后再判决赔偿损失的16万元，是对于上诉人恶意占用买受人资金的惩罚性违约金，具有事实根据和法律依据。上诉人在与案外人已经签订了房屋买卖合同并在房屋登记机关备案登记以后，明知预约合同根本无法履行，却又故意与被上诉人签订预约合同，收取购房定金，且在此后一直以各种理由故意不与上诉人签订正式的购房合同，上诉人通过故意欺诈手段来占用买受人资金的恶意是十分明显的。被上诉人基于对预约合同的信赖，再加上上诉人一再欺骗可以签订正式合同，以各种理由让上诉人再继续等待，以至于被上诉人在较长时间的等待之后，完全丧失了在近似地段以近似价格购买相近条件房屋的机会，对正式订约的合理期待全部落空。近似地段的房屋价格大幅度上涨，如果还只是判决其只赔偿双倍定金显然难以弥补买受人的损失。而且，上诉人采用这种“一房二卖”、与他人已经签订合同并备案后，再与其他买受人签订预约合同并收取定金，然后又以各种方式欺骗买受人，恶意占用买受人资金的事件并非孤例，这种方式已经形成了上诉人恶意占用资金损害他人利益的套路，如果不被揭穿，或者在揭穿后不对其进行处罚，其有可能还会继续沿用下去，不仅会继续造成对他人和对社会的危害，而且会导致市场交易秩序的混乱，其危害是比较严重的。基于上诉人具有较大主观恶意、其占用他人资金并非孤例、不对此种恶意违约进行惩戒有悖于司法保护良善之人的原则，以及双倍定金不足以补偿买受人损失的事实。综上，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，应予维持。朱欢欢向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方2017年6月15日签订的《水榭春天房屋认购书》；判令华辰丽景公司向朱欢欢双倍返还购房定金100000元，并赔偿朱欢欢损失426552元；2、本案诉讼费用由华辰丽景公司承担。一审法院认定事实：2017年6月15日，朱欢欢与华辰丽景公司签订《水榭春天房屋认购书》，约定朱欢欢认购华辰丽景公司开发的徐州市矿山路22号水榭春天16号楼4单元802室，暂测建筑面积101.56平方米，上述建筑面积最终以政府部门核定的产权记载面积为准。销售单价7800元/平方米，销售总价792168元。乙方于本认购书签署之时支付认购定金50000元。认购房屋交付为毛坯房，具体交付标准、其他内容等以《商品房买卖合同》中所列为准。同日，朱欢欢按照约定向华辰丽景房公司交付认购定金50000元。2018-2019年，朱欢欢多次通过微信与华辰丽景公司的销售人员沙莎联系，询问补缴首付款及签订商品房买卖合同事宜，沙莎均表示等有消息与朱欢欢联系。庭审中，双方均认可目前涉案水榭春天的房屋销售单价达到12000元/平方米。另查明，2016年7月1日，华辰丽景公司已与案外人赵志然、陈兴星就涉案水榭春天16号楼4单元802室房屋签订《商品房买卖合同》并在徐州市房产登记交易中心办理了网签备案登记手续。再查明，华辰丽景公司曾就同一小区的水榭春天17号楼3单元1401室房屋于2015年8月28日与孙树勇签订《商品房买卖合同》，以772000元出售给孙树勇，并办理了网签备案手续。2017年5月17日，华辰丽景公司又与刘雪源、孟抒签订《水榭春天房屋认购书》，约定由刘雪源、孟抒认购上述房屋，房价款847988元。后因华辰丽景公司无法履行与刘雪源、孟抒签订的房屋认购书，刘雪源、孟抒亦将华辰丽景公司另案起诉至法院。一审法院认为，双方签订的《水榭春天房屋认购书》对朱欢欢拟购买华辰丽景公司开发建设的房屋的具体楼号、价款等事项进行了明确约定，并约定将来签署《商品房买卖合同》，具体交付标准、其他内容等以《商品房买卖合同》中所列为准，双方之间成立合法有效的预约合同关系。一方违约，应当向对方承担预约合同的违约责任。本案中，华辰丽景公司在与案外人就涉案房屋签订《商品房买卖合同》并备案登记之后，又与朱欢欢就同一房屋签订认购书收取认购定金，华辰丽景公司因与案外人签订的房屋买卖合同在前，无法继续履行与朱欢欢签订的房屋认购书——签署《商品房买卖合同》并将涉案房屋出卖给朱欢欢，存在严重违约行为，朱欢欢有权要求解除双方签订的《房屋认购书》，对于该项诉请，法院予以支持。朱欢欢认购涉案房屋时交纳的定金属于立约定金，作为双方签订商品房买卖合同的担保，现华辰丽景公司无法履行该约定义务，应当向朱欢欢双倍返还定金100000元（50000元*2）。关于华辰丽景公司应否对朱欢欢进行赔偿及赔偿损失数额如何确定的问题。一审法院认为，首先，双方在签订房屋认购书时已对朱欢欢拟购买房屋的楼号、价款等作出约定，买卖标的物已经特定化，基于该预约合同，朱欢欢对双方订立正式商品房买卖合同产生合理期待，期待利益特定具体，从而放弃了在近似地段以近似价格购买相近条件房屋的机会。而华辰丽景公司的恶意违约行为，直接导致朱欢欢对正式订约产生的合理期待落空，购买相似房屋的机会损失即为朱欢欢的信赖利益损失。距朱欢欢认购涉案房屋已逾三年，近似地段相近条件的房屋价格大幅上涨，仅要求华辰丽景公司双倍返还定金显然不足以对朱欢欢的损失进行弥补，不足部分仍应由华辰丽景公司赔偿。其次，根据法院查明的事实，本案并非孤例，可见华辰丽景公司是在预先充分评估违反预约合同应承担的法律后果的情况下，多次将已与他人签订商品房买卖合同的房屋作为标的物，利用签订预约合同的形式，又与包括朱欢欢在内的多名买受人签订房屋认购书，其占用善意买受人资金的意图明显，具有欺诈故意，违约主观恶性大，且此种行为已初现扰乱市场交易秩序的后果。若本案裁判依从华辰丽景公司的“意愿”仅依据定金罚则要求其双倍返还定金，不仅不足以弥补朱欢欢的损失、有悖于司法保护良善之人的原则，也无法达到对恶意违约行为进行必要惩戒的效果，进而纵容此类不法行为继续发生。故对于朱欢欢要求华辰丽景公司赔偿损失的主张，法院予以支持。最后，双方签订预约合同的目的是约束双方签订商品房买卖合同，朱欢欢不能将预约合同等同于本约合同，仅凭预约合同即确信买卖合同实际履行，因此朱欢欢主张的涉案房屋现行销售价格与双方签订认购书时约定的价格之差价应为在双方签订商品房买卖合同的前提下华辰丽景公司违约给朱欢欢造成的损失，而华辰丽景房公司违反预约合同给朱欢欢造成的信赖利益损失不应超过违反本约造成的可得利益损失范围，朱欢欢以上述差价作为损失赔偿标准的主张，法院不予采纳。考量徐州市近年来房地产市场发展和房价变化态势、朱欢欢的履约情况及华辰丽景公司的违约过错程度等综合因素，法院酌定华辰丽景公司除向朱欢欢双倍返还定金100000元外，还应赔偿朱欢欢损失160000元。综上，遂判决：一、解除朱欢欢与于华辰丽景公司2017年6月15日签订的《水榭春天房屋认购书》；二、华辰丽景公司于判决生效之日起十日内向朱欢欢双倍返还定金100000元，并赔偿朱欢欢损失160000元；三、驳回朱欢欢的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案当事人之间签订的预约合同合法有效，合同当事人应当全面履行合同义务。因华辰丽景公司一方不履行预约合同约定的订立本约合同的义务，朱欢欢可以请求华辰丽景公司承担预约合同的违约责任。从一审判决结果来看，一审法院并未采纳朱欢欢有关以本约合同可得利益作为本案损失的主张，但认定华辰丽景公司的行为给朱欢欢造成的损失仅适用定金罚则不足以弥补，在双倍返还定金的基础上判决增加160000元的损失赔偿。华辰丽景公司上诉主张，预约合同的损失应以信赖利益为限，本案适用定金罚则可以弥补朱欢欢的损失。本院认为，从本案查明的事实来看，华辰丽景公司在预约合同的履行过程中未体现善意，未积极消除案涉房屋的权利瑕疵以促成本约合同的订立，且在朱欢欢多次催问能否订立本约合同时不作明确否定表示，致使朱欢欢轻信能够订立本约合同，取得本约合同的利益。此外，自预约合同签订之日至一审判决作出期间，案涉房屋价格涨幅较大，华辰丽景公司的违约行为给朱欢欢造成了重大的利益损失。因此，一审判决结果并无不当，本院予以维持。综上，华辰丽景公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9066元，由上诉人徐州市华辰丽景房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  王素芳审判员  汤孙宁二〇二一年一月二十五日书记员  苗 鑫