河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0821民初3213号 原告：承德平安物业服务有限公司，住所地承德县下板城镇南环路。 法定代表人：张春玲，经理。 委托诉讼代理人：朱国利，男，1981年出生，汉族，住承德县。 被告：承德县动岚健身俱乐部，住所地承德县下板城镇板城广场鸿利大厦**。 经营者：郭晓玲，女，1969年出生，汉族，个体，住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：王晓春，河北山庄律师事务所律师。 被告：李学春，男，1965年出生，汉族，个体，现住承德县。 被告：郭冬玲，女，1966年出生，汉族，个体，现住承德县。 被告李学春、郭冬玲的委托诉讼代理人：康健，河北山庄（隆化）律师事务所律师。 被告：承德嘉久商贸有限公司，住所地承德县下板城镇中心广场鸿利大厦**。 法定代表人：李丽，经理。 委托诉讼代理人：王向新，河北骥腾律师事务所律师。 原告承德平安物业服务有限公司（以下简称平安物业公司）与被告承德县动岚健身俱乐部（以下简称动岚健身）、李学春、郭冬玲、承德嘉久商贸有限公司（以下简称嘉久公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人原告平安物业公司的委托诉讼代理人朱国利到庭参加诉讼，被告动岚健身的委托诉讼代理人王晓春到庭参加诉讼，被告李学春、郭冬玲的委托诉讼代理人康健到庭参加诉讼，被告嘉久公司的委托诉讼代理人王向新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平安物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判决四被告向原告给付2016年6月1日至2018年9月3日期间鸿利大厦第六层的物业管理费195,310.05元，迟延履行利息暂计24,146.05元（以年物业费86,580.00元为基数，分别自2017年6月1日、2018年6月1日，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，利息14,313.95元；以3.07月物业费22,150.05元为基数，自2018年9月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，利息934.09元；以195,310.05元为基数，按照全国银行间同业拆借中心每月20日9时30分公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日至2020年9月4日，利息8,898.01元，剩余利息至被告实际给付完毕之日止），上述本息和暂计219,456.10元；2．本案全部诉讼费用均由四被告承担。事实和理由：原告为被告嘉久公司所有的鸿利大厦提供物业服务，并于2016年6月1日原告（乙方）与被告嘉久公司（甲方）签订《物业管理合同》，合同第四条第（一）项约定，六层物业费为1443平方米，每平方米5元/月，第（二）项支付方式约定：由甲方代收，每年5月1日前由甲方交给乙方，一次性付清所有费用。2016年6月1日至2018年9月3日期间，被告动岚健身实际占有使用鸿利大厦六层房屋从事经营，系物业使用人，并因房屋租赁合同纠纷与嘉久公司发生诉讼。2019年11月5日，承德县人民法院作出（2018）冀0821民初2173号民事判决书，判决动岚健身于该判决生效10日内给付嘉久公司各项费用704,793.06元，被告李学春、郭冬玲因未尽到后合同义务，且无权收取动岚健身占有使用费用，对上述款项承担连带给付责任。动岚健身不服，向承德市中级人民法院提起上诉，2020年5月12日，承德市中级人民法院作出（2020）冀08民终331号终审判决，驳回上诉，维持原判。因在此案中物业费用无法评估鉴定，故该判决给付费用不包含物业费，致使原告虽然为鸿利大厦提供了物业服务，但是鸿利大厦第六层自2016年6月1日起至2018年9月3日共计27.07个月的物业费却无人给付。原告向四被告讨要，但四被告之间相互推诿，不愿承担。原告提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。 被告动岚健身辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。一、答辩人并不是《物业管理合同》的相对人，原告无权向答辩人主张物业费。原告提交的《物业管理合同》的签订者为嘉久公司与原告，答辩人并不是该合同的签订者。根据合同相对性原则，该合同的内容无法约束答辩人，原告无权向答辩人主张物业费。二、答辩人在使用嘉久大厦期间并未接受过原告的物业服务，未拖欠原告的物业服务费。答辩人有自己雇佣的保洁人员、工作人员管理整层楼的物业，原告从来没有对答辩人进行过任何服务。在答辩人使用嘉久大厦期间，嘉久公司并没有与原告签过任何合同，即原告提供的《物业管理合同》系嘉久公司为了向答辩人索要费用而与原告串通伪造的。答辩人申请对该合同的形成时间做鉴定，以证实原告与嘉久公司恶意串通损害答辩人权益的事实。答辩人在与嘉久公司房屋租赁合同纠纷一案中，嘉久公司并没有提交该《物业管理合同》，因无参考依据而无法鉴定物业费，截至今天，该《物业管理合同》才出现，充分证实系伪造的虚假合同。三、即使原告与嘉久公司签订的物业管理合同是真实的，原告仍无权向答辩人主张物业服务费用。原告与嘉久公司签订的《物业管理合同》第一条委托服务事项包括：（一）嘉久大厦日常清理以及公共区域清洁人员；（二）嘉久大厦商场内与周边安保、安全及安保人员；（三）嘉久大厦电梯日常维护与监管；（四）嘉久大厦消防设施设备维护。答辩人与嘉久公司房屋租赁合同纠纷一案中，嘉久公司向答辩人索要电梯维保费、电梯检测费、消防图纸检测费，法院已判决由答辩人向嘉久公司给付，且已履行完毕。电梯维保、电梯检测、消防图纸检测均属于《物业管理合同》中约定的服务范畴。即使原告与嘉久公司签订的《物业管理合同》是真实的，答辩人需要支付物业服务费用，答辩人已经将物业服务费给付嘉久公司，即答辩人已经履行了给付义务，原告无权再向答辩人主张该部分费用。答辩人与嘉久公司房屋租赁合同纠纷一案中，嘉久公司向答辩人索要电梯维保费、电梯检测费、消防图纸检测费，也能证实嘉久大厦并没有将物业服务委托给原告，否则嘉久公司在未支付款项的前提下，无权向答辩人主张该部分费用。如果本院支持原告的诉讼请求，答辩人属于重复给付物业服务费，对于答辩人明显不公平。四、原告主张的物业费标准每平方米5元/月，明显过高，没有依据。即使原告与嘉久公司签订的物业管理合同是真实的，每平方米5元/月的收费标准也明显过高，应严格按照《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》的规定，由县级以上价格主管部门制定的收费标准进行收取。综合以上答辩意见，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告李学春、郭冬玲辩称，同意被告动岚健身代理人的答辩意见。1、被告李学春、郭冬玲在租赁使用期间有自己的保洁人员，对所租赁的租赁物进行打扫和保洁，并没有雇佣他人进行物业服务；2、合同具有相对性，合同的主体为嘉久公司和平安物业公司，被告李学春、郭冬玲并非合同的相对人，一般来说因合同发生纠纷，只能向合同相对人主张权利，不能向合同之外的李学春与郭冬玲主张权利；3、并且李学春与郭冬玲不是房屋的实际使用人，原告所诉没有事实及法律依据，应驳回原告的诉讼请求。 被告嘉久公司辩称，一、动岚健身是案涉房屋的占有使用人，李学春、郭冬玲对动岚健身无权占有案涉房屋存在过错，上述三方是应该承担给付被答辩人2016年6月1日至2018年9月3日期间物业管理费的真正主体，答辩人已经履行了与被答辩人合同约定的代收物业费的义务，因此答辩人对上述物业管理费的拖欠不应该承担责任。1、在2014年12月14日，答辩人作为业主与李学春签订了鸿利大厦租赁合同，2015年4月1日，李学春、郭冬玲夫妇又以其注册公司承德县泰和商城有限公司的名义与答辩人签订了鸿利大厦租赁合同。2016年5月7日，李学春、郭冬玲与答辩人协商解除了该租赁合同。唯独动岚健身以其与承德县泰和商城有限公司签订了租赁合同为由，拒绝与答辩人另行签订租赁合同，但其一直占有使用案涉房屋长达两年多的时间，拒绝腾退。答辩人一直依据与被答辩人的物业合同的第四条，即委托服务费用的约定，为被答辩人代收物业费，鸿利大厦其他物业使用人（承租人）均能够按照其与答辩人签订的租赁合同的约定缴纳物业管理费，从未有人拖欠。只有动岚健身2016年5月7日以后没有与答辩人签订过房屋租赁合同，但是却一直占有案涉房屋长达二年三个月的时间，却没有给付过任何费用。答辩人与动岚健身并没有房屋租赁合同关系，案涉房屋属于被动的被他人侵占，答辩人也深受其害。而且在此期间，动岚健身拖欠了答辩人多项费用，当然也包括答辩人代收的物业费，答辩人向动岚健身多次进行过催讨，但是对方百般推诿，不愿缴纳，答辩人对此已经寻求了法律上的救济。2．答辩人曾房屋租赁合同纠纷作为原告与本案另外三名被告发生诉讼，经过承德县人民法院作出（2018）冀0821民初2173号一审判决、承德市中级人民法院作出（2020）冀08民终331号终审判决，明确动岚健身无权占有使用案涉房屋二年三个月，李学春、郭冬玲作为原承德县泰和商城股东，在其与答辩人签订解除合同协议后，未能将案涉房屋无瑕疵交付，未尽到后合同义务，且在动岚健身实际占有使用案涉房屋期间收取动岚健身缴纳的各项费用，却未向答辩人履行对动岚健身应给付答辩人的租金、健身电费、健身水费、取暖费、空调制冷费、电梯维保费、电梯检测费等多项费用与动岚健身承担连带给付责任。因此，我方认为动岚健身、李学春、郭冬玲才是对案涉房屋在2016年6月1日至2018年9月3日期间缴纳物业费的真正主体，答辩人已经尽到合同约定的代收责任，但是案涉房屋属于被他人强占，答辩人也是受害者，并已通过法律途径寻求救济，对此答辩人不应承担物业费的缴纳责任。二、在答辩人作为原告与动岚健身、李学春、郭冬玲的（2018）冀0821民初2173号房屋租赁合同纠纷一案中，为了减少诉累，浪费司法资源，答辩人曾向法院主张过案涉房屋的物业费，只是因为物业费在当时无法与其他费用一起评估鉴定，答辩人无奈变更诉讼请求后未再主张物业费，所以一审判决动岚健身、李学春、郭冬玲给付答辩人的各项费用中才没有包含物业费。在2019年4月22日承德广泰资产评估事务所出具的资产评估报告书中的第六页第十条评估结论中明确载明，物业管理费因无国家发布参考标准，合同未约定，评估受限，不评估。但是该判决中已明确李学春、郭冬玲对房屋租金、健身电费、健身水费、取暖费、空调制冷费、电梯维保费、电梯检测费等多项费用，与动岚健身承担连带给付责任。虽然该物业费因无法评估，没有在房屋租赁合同纠纷一案中一并审理，但是物业管理费与上述费用具有相同的性质，都属于动岚健身应当给付却没有给付的各项费用中的一部分。既然有生效的民事判决书明确李学春、郭冬玲对其他费用与动岚健身承担连带责任，那么本案当中的物业费也应该由李学春、郭冬玲与动岚健身承担连带给付责任，而不是由答辩人承担，这样才能保证同案同判，符合2020年7月31日《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的指导精神，彰显法律的公平正义。综上所述，答辩人认为动岚健身、李学春、郭冬玲才是承担欠付物业费的真正主体，请求人民法院判决由上述三方主体承担被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年12月份，原告平安物业公司（乙方）与被告嘉久公司（甲方）签订《物业委托合同》一份，合同第一条约定服务事项：（一）嘉久大厦日常清理以及公共区域清洁人员；（二）嘉久大厦商场内与周边安保、安全及安保人员；（三）嘉久大厦电梯日常维护与监管；（四）嘉久大厦消防设施设备维护。合同第四条第（一）项约定委托服务费用：六层1443平米，物业费为每平方米5元／月，第（二）项支付方式约定：由甲方代收，每年5月1日之前由甲方一次性付清所有费用。另查明，2014年12月14日，嘉久公司（出租方、甲方）与李学春（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份。合同约定甲方将坐落于承德县下板城中心广场东侧的鸿利大厦出租给乙方，租赁期限自2014年12月14日至2023年5月22日止。合同签订后，被告李学春于2015年1月22日在承德县工商行政管理局注册登记设立了承德县泰和商城有限公司，该公司股东为李学春和其妻子郭冬玲。2015年4月1日，嘉久公司（出租方、甲方）与案外人承德县泰和商城有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份。约定将坐落于承德县下板城中心广场东侧鸿利大厦出租给承德县泰和商城有限公司，租赁期限自2014年12月14日至2030年5月22日止。承德县动岚健身俱乐部类型为个体工商户，于2015年7月7日在承德县工商行政管理局注册登记设立，营业执照上登记的经营者为郭晓玲。2015年8月15日，承德县泰和商城有限公司（出租方、甲方）与承德县动岚健身俱乐部（承租方、乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将位于河北省承德县（全部面积）出租给乙方动岚健身使用。合同签订后，动岚健身购买了健身器材，对外开展了健身业务。2016年5月7日，嘉久公司（解除合同甲方）、案外人承德县泰和商城有限公司（解除合同乙方）、李学春、郭冬玲（解除合同丙方）签订了解除合同协议书一份，协议约定经甲、乙、丙三方协商一致解除嘉久公司与承德县泰和商城有限公司所签订的租赁合同。解除合同协议签订后，嘉久公司与鸿利大厦内其他商户重新签订了租赁合同。但嘉久公司与动岚健身因租金产生争议，一直未重新签订租赁合同，鸿利大厦第六层一直由动岚健身继续占有使用。在此期间，嘉久公司与李学春、郭冬玲、动岚健身就房屋租赁合同事宜一直未达成一致意见。2018年7月3日，嘉久公司作为原告向本院提起诉讼，经本院委托，承德广泰资产评估所出具了资产评估报告书及回函，其中对租金及电梯维保费、电梯电费、图纸检测费等出具了鉴定意见，其中对物业费管理费，认为针对商业房，物价部门无相关收费标准，合同未约定，无参考标准，评估受限，不评估。后在诉讼过程中，嘉久公司撤回了对物业费的诉讼请求。2018年9月3日，动岚健身将所占房屋钥匙交给嘉久公司。2019年11月5日，本院作出（2018）冀0821民初2173号民事判决书，判决动岚健身于该判决生效10日内给付嘉久公司各项费用704793.06元，被告李学春、郭冬玲对上述款项承担连带给付责任。动岚健身不服，向承德市中级人民法院提起上诉，2020年5月12日，承德市中级人民法院作出（2020）冀08民终331号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现原告平安物业公司诉至本院，要求被告给付物业费及利息合计219456.10元。 认定上述事实的证据有：原告平安物业公司提供的与嘉久公司签订的物业委托合同一份、嘉久公司与动岚健身、李学春、郭冬玲（2018）冀0821民初2173号民事判决书一份、（2020）冀08民终331号民事判决书一份、原告为鸿利大厦服务的证据、异议申请书一份、关于平安物业公司与嘉久公司间物业合同的情况说明一份、工资表、巡查记录、保洁保安考勤表、嘉久公司物业费转账凭证一份、电梯维保项目保养记录一份。被告动岚健身提供工资表2份。被告嘉久公司提供与原告平安物业公司签订的物业服务合同一份、2016年催缴物业费通知书一份、嘉久公司与鸿利大厦其他商户签订的房屋租赁合同两份、证人证言两份、嘉久公司与动岚健身、李学春、郭冬玲因房屋合同纠纷一案产生的民事判决书两份、资产评估报告书一份、证人刘某、王某出庭作证。本院调取了承德广泰资产评估事务所的鉴定意见回函一份。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，依法受法律保护。原告平安物业公司与被告嘉久公司在自愿的基础上所签订的《物业委托合同》系双方当事人的真实意思表示，本院认定合法有效。因原承德县泰和商城有限公司与嘉久公司间原租赁合同权利义务已终止，动岚健身与嘉久公司在未重新签订租赁合同且就租金等费用未协商一致的情况下，动岚健身无权占有鸿利大厦六层，其作为房屋实际使用者，动岚健身应根据公平原则承担物业管理费用。其中物业费具体向受托人嘉久公司履行或向本案原告平安物业公司直接履行均符合法律规定。2018年7月3日，嘉久公司作为原告向本院提起诉讼时，庭审中已经提交了与平安物业公司签订的《物业委托合同》，亦主张了物业管理费用，因未能评估具体数额而撤回了此项请求。现平安物业公司作为物业管理者以原告身份提起诉讼，符合法律规定，本院予以支持。原告平安物业公司主张2017年12月份签订合同前就一直在鸿利大厦提供物业服务，其既未提供充分有效的证据予以证实，又不符合常理，此主张本院不予采信。关于本案物业费的计算时间，本院以合同签订时间2017年12月份为合同履行开始时间，至动岚健身将钥匙交回时间即2018年9月3日止为结束时间。关于物业费的计算方式，因嘉久公司作为原告在2018年7月3日向本院起诉时，经本院委托，承德广泰资产评估所出具了资产评估报告书及回函，其中对物业费事项，出具了鉴定意见：针对商业房，物价部门无相关收费标准，合同未约定，无参考标准，评估受限，不评估，故嘉久公司撤回了对物业费的起诉，本院（2018）冀0821民初2173号民事判决书亦未对物业费进行审理。因商业物业费的收取，法律规定由市场调节，一般应由双方协商确定，但本案的特殊之处在于嘉久公司与动岚健身因为租金数额产生争议，一直未签订房屋租赁合同，嘉久公司无法控制该房屋，也就无法就物业费用进行协商。本案案涉房屋鸿利大厦六层一直由动岚健身占有使用，应由此物业的实际使用人动岚健身承担物业费，嘉久大厦不应承担案涉房屋鸿利大厦六层的物业费用。本案在庭审过程中，原告平安物业公司虽明确表示对物业费不申请评估鉴定，但此费用确实存在，本院根据公平原则，参照当地商业物业费的市场价格及案涉楼层情况，结合鸿利大厦的其他租户的物业费用情况，且动岚健身已经给付了电梯维保费、电梯电费、图纸检测费等费用，综合考虑，认定动岚健身除以前给付的电梯维保费、电梯电费、图纸检测费等费用以外再承担鸿利大厦六层物业管理费每平方米每月2元，即自2017年12月4日起至2018年9月3日止，合计9个月的物业管理费25,974.00元（1443平方米×2元／月／平方米×9个月），由被告动岚健身承担。原告主张迟延履行利息的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，与本院（2018）冀0821民初2173号租赁合同纠纷一案属不同法律关系，原告平安物业公司要求被告李学春、郭冬玲二人承担给付物业管理费的诉请，既无法律规定又没有当事人的约定，其主张本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第四百六十五条、第九百三十七条、第九百四十四条的规定，判决如下： 一、被告承德县动岚健身俱乐部于本判决生效之日起十日内给付原告承德平安物业服务有限公司自2017年12月4日起至2018年9月3日止的物业管理费合计25,974.00元； 二、被告李学春、郭冬玲、承德嘉久商贸有限公司不承担给付责任； 三、驳回原告承德平安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,591.84元，减半收取2,295.92元，由原告承德平安物业服务有限公司负担2,023.92元，被告承德县动岚健身俱乐部负担272.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  丛培利 二〇二一年一月十二日 书记员  屈楷杰 ——