江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2119号上诉人（原审被告）：周振余，男，1949年7月25日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：臧辉，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：储翔，男，1989年2月15日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：刘政，江苏大楚律师事务所律师。上诉人周振余因与被上诉人储翔房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初5371号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭于2020年11月4日公开开庭进行了审理。周振余及其委托诉讼代理人臧辉、储翔委托诉讼代理人刘政到庭参加了诉讼。本案现已审理结束。周振余上诉请求：1.请求撤销原判，发回重审或依法改判驳回储翔的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由储翔承担。事实与理由：1.一审认定周振余与储翔于2016年10月13日签署的《宿豫区存量房买卖合同》依法成立并合法有效是错误的，所以导致判决错误。双方签订的涉案存量房买卖合同名为房屋买卖，实为民间借贷，储翔未支付房屋对价，周振余也一直在该房屋居住，未曾交付。2.案外人储某于2016年10月12日第二次转账50万元给周振余并由周振余立即取出交还给储某，是储某刻意制造资金银行流水的虚假给付事实，一审认定此款是由储翔支付的购房款，随即又由周振余用以支付对储某负有的借款利息，明显不当。储翔辩称，1.涉案系房屋租赁合同纠纷，周振余在履行房屋租赁合同过程中拖欠租金未付，存在违约行为，储翔提起诉讼，要求终止合同收回房屋，符合合同的约定及法律的规定。2.本案双方签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，房屋买卖是合法有效的，目前现状也是租赁给周振余使用。3.2019年房价大幅上涨，周振余在储翔提起诉讼要求其搬离涉案房屋时主张买卖合同无效，其就是因为房屋价格上涨，周振余不想继续出售房屋继而想收回涉案房屋。储翔向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令周振余将位于宿豫区的房屋交付给储翔；2.请求判令周振余给付储翔租金暂算3.5万元；3.本案诉讼费由周振余承担。诉讼过程中，储翔将租金请求金额变更为5万元（自2018.1.1-2020.1.1两年租金扣除已付1万元）。一审法院经审理认定事实如下：2016年7月11曰，周振余向储翔的父亲储某借款50万元，借期一个月，并以坐落于宿豫区房屋为该笔借款设定抵押担保。次日，储某向周振余中国工商银行借记卡账户存入人民币50万元。期满后，由于无力偿还借款，周振余和储某协商将抵押的豫苑别墅241号房屋出售给储某，口头约定房屋作价100万元，当年年底前可原价回赎，产权登记在储某儿子即储翔的名下，由储某另向周振余支付购房款50万元，但此款要用以支付周振余对储某负有的借款利息。2016年10月12日，储某再次向周振余账户存入人民币50万元，周振余于当日取出该款后随即交付储某。2016年10月13日，周振余夫妇与储翔夫妇分别作为甲乙双方签订一份《宿豫区存量房买卖合同》。该合同约定：甲方将位于豫苑别墅241号房屋出售乙方；成交价格为1390000元，乙方于2016年10月13曰前付清房款；双方同意于2016年10月13曰前由甲方将房屋正式交付乙方，并积极协助乙方办理房屋转移登记……。合同约定房屋价款为139万元，是为通过房管部门审核之需。2016年10月19日，周振余将上述房屋产权变更登记为储翔夫妇共同共有。之后，房屋仍实际由周振余居住使用至今。其间，周振余未能赎回房屋，其于2018年1月1日和储翔签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方储翔将豫苑别墅241号房屋出租给乙方周振余使用；租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31曰止；租金为人民币每年叁万元，租金按年结算，每年I2月31曰提前半个月交纳；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿……拖欠租金或有关费用达10日的……。此后，周振余向储某支付过租金1万元。2016年5月24日、5月26日、7月7日，周振余因经营宿豫区珠江医院分三次向储某借款380万元，由于未及时偿还，储某已向一审法院起诉并得到判决支持。一审法院认为，合同是平等的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；依法成立的合同，自成立时生效。周振余、储翔系平等的具有完全民事行为能力的自然人，因周振余于借款期满后未及时清偿债务而以房抵债，为明确相应的民事权利义务而签订《宿豫区存量房买卖合同》和《房屋租赁合同》，详尽的表达了双方的意思表示。周振余辩解，合同系储翔父亲储某逼迫其签订并履行，意图通过合法手段实现非法占有其房屋的目的；但其未能提供充分证据证实逼迫事实存在，且其对储某确实负有债务未予清偿；对周振余的辩解主张不予认定。因此，一审法院认定《宿豫区存量房买卖合同》和《房屋租赁合同》依法成立，并合法有效。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定合同权利义务终止的情形。周振余在履行《房屋租赁合同》过程中拖欠租金未付，存在违约行为，储翔主张终止合同、收回房屋，符合合同约定以及法律规定，予以支持。周振余对其未履行的支付租金的合同义务，应承担继续履行的违约责任；故对储翔要求周振余支付租金5万元的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决：周振余于判决生效后十日内将位于宿迁市宿豫区房屋交付储翔，并向储翔支付租金50000元。案件受理费1050元，由周振余负担。周振余在二审提供三份证据：证据1.江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初2326号民事判决书、江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初2327号民事判决书、江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初2328号民事判决书，三份判决书均载明：自2016年5月24日起至2016年12月14日，周振余通过珠江医院及医院会计席娟的账户向储某账户汇款20笔共计88.5万元，其中2016年5月24日汇款6万元、2016年7月25日汇款4万元、2016年8月9日汇款25000元系偿还另外50万元借款的利息，与本案借款无关，其余汇款76万元系偿还起诉的三笔380万元借款的利息。证明到2016年10月12日为止，周振余对储某的380万元借款利息已全部清偿，不欠付利息，根本不存在再用50万元归还380万元借款利息。证据2.珠江医院还储某借款明细，证明到2016年10月12日为止，周振余对储某的380万元借款利息已全部清偿，无利息欠付。证据3.西楚产业网发布的豫苑别墅二手房发售的截图和宿豫区人民法院拍卖的豫苑别墅相同房屋的截图，证明涉案房屋在2016年的市场价每平方米7100元左右，房屋面积为278平方米，总价格应当在200万元左右。证据4.宿豫区珠江医院清算组出具的情况说明，主要内容是珠江医院2016年5月24日至9月29日6笔转账给储某银行业务回单记录。证据5.宿豫区珠江医院会计席娟通过手机银行自2016年7月25日至9月12日7笔转账给储某的转账记录。证据4、证据5证明周振余在2016年5月24日至10月12日之间偿还储文权利息的部分情况，到2016年10月12日周振余实际是不欠付储某380万元的利息，所以储某主张第二笔50万是偿还储某之前的利息是不成立的。储翔质证意见：对证据1三份判决书的真实性无异议，但不是新证据，且是储某与珠江医院及周振余之间的民间借贷，与本案无关联性；证据2借款明细是复印件，且是单方制作的，与本案无关联性；证据3是复印件，对真实性有异议，但是可以看出当时的参考价是在133.07万元，与涉案的房屋价格差异不大。该房产信息网发布的房产信息，不是真实的成交价格，与本案没有关联性。证据4、证据5真实性没有异议，但是与本案没有关联性。储翔在二审中未提出新的证据。本院认证意见：周振余提供的证据1、证据4、证据5与本案均有关联性，本院综合分析后再予以认定。证据2系周振余单方制作，对方亦不予认可，本院不予认定。证据3系网络截屏复印件，对方不予认可，本院不予采信。二审本案的争议焦点为：周振余与案外人储某之间对涉案房屋的买卖是否是其真实意思表示，双方是否已经实际履行了房屋买卖合同，房屋所有权是否已经发生了转移。本院认为，本案中，周振余与储翔之间的合同应是名为房屋买卖合同，实为民间借贷，双方并未就房屋买卖达成一致的意思表示。主要理由是：1.双方未达成买卖该房屋的合意。周振余于2016年7月12日向储某借款50万元，双方约定是以涉案房屋作为抵押担保，后到期后，双方协商100万出售但是年底前可原价回赎，实质上就是周振余继续用房屋为其向储某借款提供的担保，储某在一审经承办法官电话核实和二审在庭审均陈述在办理过户时约定，若在年底前将钱还清，则再将房屋过户给周振余，进一步证实房屋过户登记并非履行买卖合同。双方对于涉案买卖合同上约定的139万元，均认可是为了过户需要而调整为139万，并不是双方当事人口头约定的100万元。双方并未就该房屋买卖达成一致的真实意思表示。2.房屋款项未交付。2016年10月12日储某向周振余账户存入50万元，后当日周振余将该款取出交付给储某。现储某主张其向周振余支付50万元系交付涉案房屋的剩余房款50万元，而周振余向其交付的45万元系偿还周振余欠储某另外380万元的利息。而周振余主张该50万元转账又取出现金交付系储某刻意制造出的银行流水，并不是交付房屋尾款也不是偿还欠付利息。本院认为，周振余对于另案生效判决所载明的380万元借款截止到2016年10月12日止按照月息2%计算利息也仅是283400元左右，即使按照周振余陈述的双方实际履行5%来计算的话也是708500元左右，而证据4和证据5储某认可收到的利息就已达42万元，再根据证据1生效判决认定周振余已经偿还76万元利息，在截止2016年10月12日周振余对案外的380万元借款已经基本付清利息，故储某主张该50万元系周振余偿还其欠380万元利息不是事实，本院对其该抗辩意见不予采信。第一笔50万系借款，第二笔储某支付给周振余的50万元由于周振余已经付清380万利息款，对周振余当天通过现金方式返还给储某，储某对此未能给予合理解释，故第二笔也不应当认定为购房款。故从双方约定的房款100万元看，储翔也没有完成款项支付。3.房屋买卖合同没有实际履行。双方在签订合同后，由于双方并未形成买卖房屋的真实意思表示，故储某并未支付购房款，合同签订后房屋也未交付，周振余也一直居住在涉案房屋内，这也符合双方签订该房屋买卖合同系为周振余向储某借款提供担保的真实目的。双方后虽又签订租赁合同，但并不能改变双方当事人之间虚假房屋买卖的事实。综上，双方签订的涉案合同并非双方真实意思表示，其实质是为周振余与储某之间借款提供担保，且双方没有实际履行该房屋买卖合同，房屋所有权也没有发生转移。综上，由于本案系租赁合同纠纷，储翔诉求周振余交付涉案房屋，并要求周振余支付租金，而本案双方房屋买卖合同并未成立，储翔并未取得该房屋所有权，故储翔诉求周振余交付房屋和支付租金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，周振余的上诉理由成立，本院予以支持。由于二审出现新证据，案件事实发生变化，故对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民法典》第四百七十一条、第四百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初5371号民事判决；二、驳回储翔的诉讼请求。一审案件受理费1050元，二审案件受理费1050元，合计2100元均由储翔负担。本判决为终审判决。审判长  孙权审判员  沈阳审判员  朱海二〇二一年一月八日书记员  陈莹