江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终9084号 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄辉。 上诉人（原审被告、反诉原告）：钟萍。 委托诉讼代理人:叶宗林，上海市震旦律师事务所律师。 委托诉讼代理人:林子云，上海市震旦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：盛晓峰。 原审第三人：苏州定帆房地产经纪有限公司昆山绿地世纪雅苑分公司。 上诉人黄辉、钟萍因与被上诉人盛晓峰、原审第三人苏州定帆房地产经纪有限公司昆山绿地世纪雅苑分公司（以下简称定帆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初2806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄辉、钟萍上诉请求：1.撤销原判，改判驳回盛晓峰一审全部诉请；2.一、二审案件受理费由盛晓峰负担。事实和理由：1.一审判决认定盛晓峰不符合购房条件，合同无法履行，是错误的。涉案房屋在昆山市，应适用昆山市房屋限购政策，2020年7月3日昆山市人民政府发布《昆山市人才安居实施办法（试行）》，于当日开始实施，一审判决2020年7月23日作出，应适用上述昆山市房屋限购政策。2.盛晓峰现已缴纳社保满两年，符合购房条件，合同具备继续履行的条件，应当继续履行。3.本案合同不能继续履行的过错不在黄辉、钟萍，现由黄辉、钟萍承担因房价下跌及再次售房的巨额损失，对其不公平。4.盛晓峰违约解除合同，却无偿占有使用涉案房屋，连水电费、物业费也未支付，极不合理。 盛晓峰辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.《昆山市人才安居实施办法(试行)》不应作为本案参考依据，该办法颁布于一审法庭辩论终结后，在双方房屋买卖合同履行过程中该办法并未出台，盛晓峰也不满足其中的不限购条件。2.盛晓峰现虽社保缴满二年，但黄辉、钟萍已将涉案房屋换锁并出租他人，且双方在协商继续履行合同期间，黄辉、钟萍不愿按原合同精神继续履行，一再要求盛晓峰支付合同约定以外的费用。双方已明显不具备继续履行合同的条件。故鉴于上述情形，盛晓峰主张双方解除合同符合事实情况及具备法律依据。 定帆公司二审中未做答辩。 盛晓峰向一审法院起诉请求：1.解除盛晓峰与黄辉、钟萍于2018年9月4日签订的《买卖居间合同》及2018年9月10日签订的补充协议；2.黄辉、钟萍立即返还盛晓峰所支付的购房款80万元；3.若黄辉、钟萍到期不履行上述义务，依法确定盛晓峰有权以黄辉、钟萍位于昆山市房屋折价或以拍卖、变卖上述房屋的价款优先受偿；价款不足部分由黄辉、钟萍继续清偿；4.本案诉讼费由黄辉、钟萍承担。 黄辉、钟萍向一审法院反诉请求：1.盛晓峰支付居住房屋期间的租赁费，拖欠的物业及水电费，拒绝交房导致黄辉、钟萍请人换锁费用合计2.3918万；2.盛晓峰支付黄辉、钟萍目前每月在倒贴的银行利息，合计0.192万；3.黄辉、钟萍分批返还首付款，时间宽限给5-6个月；4.再次出售房屋和原合同价格差由盛晓峰承担；5.反诉诉讼费由盛晓峰承担。后黄辉、钟萍明确反诉诉请为：要求盛晓峰承担租赁费23368元（租赁费1500元，2018年9月12日至2019年10月底）；要求盛晓峰支付2018年1月到2019年10月的物业费2618元（我已将2018年1月至8月的物业费转交给了盛晓峰，让盛晓峰交给物业，但盛晓峰没有交）；要求盛晓峰支付水电费150元和开锁费用150元。 一审法院认定事实：2018年9月4日，盛晓峰（买方，乙方）与黄辉、钟萍（卖方，甲方）签订《买卖居间合同》，约定黄辉、钟萍将其名下的位于昆山市(以下简称“涉案房屋”，建筑面积69.91平方米，房屋总价119万元。合同的主要内容为：第2.3条付款方式约定，2018年9月4日前，乙方应当支付卖方2万元，于2018年9月15日前，乙方应当支付甲方78万元，余款以银行贷款的方式支付。第2.6条约定，甲方应于2018年9月15日前将房地产交付给乙方。2018年9月10日，盛晓峰（乙方）与黄辉、钟萍（甲方）签订《房屋买卖补充协议》，主要内容为：一、黄辉、钟萍将其名下的位于昆山市出售给盛晓峰的总价款为甲方净到手价119万元；二、乙方于2018年9月4日支付甲方购买定金人民币2万元整，于2018年9月15日前支付甲方购房款人民币78万元整，乙方向银行申请贷款人民币叁拾玖万元整该，笔款项有银行直接划入甲方指定账户，若乙方贷款仍不足本合同约定的总价款，则在过户当日乙方现金补足；三、甲、乙双方共同友好协商甲方愿意配合乙方社保缴满一年以后在做网签及过户手续即(2019年10月30号前)；四、甲方同意乙方在乙方于2018年9月15日前支付购房款时配合乙方去房产交易中心做抵押手续；……六、甲、乙双方约定双方的违约金额为人民币叁拾万元整，在交易期间如果甲方违约除退还乙方所支付的全部购房款及定金以外还需要赔偿乙方违约金人民币叁拾万元整，如果乙方对该房屋进行了装修甲方还需要另外赔偿乙方装修损失(具体金额以发票为准)；如果乙方在交易期间违约甲方扣除乙方违约金人民币叁拾万元整以后无息退还乙方所支付的全部购房款和定金，如果乙方对该房屋进行了装修则无条件送给甲方。2018年9月4日，盛晓峰支付黄辉、钟萍定金2万元；2018年9月10日，盛晓峰支付黄辉、钟萍78万元。2018年9月10日，盛晓峰和黄辉、钟萍在涉案房屋上设置了17万元的抵押权，盛晓峰为抵押权人，黄辉、钟萍为抵押人。2018年9月，盛晓峰开始在昆山市缴纳社保，盛晓峰提供的参保证明上显示，其已缴纳至2019年10月。此外，涉案房屋交易未办理网签备案手续。一审中，黄辉、钟萍同意解除买卖居间合同和房屋买卖补充协议，但是要求盛晓峰赔偿其损失。黄辉、钟萍陈述，现涉案房屋未再另行出售。 一审另查明，2016年10月3日，苏州市人民政府发布《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，其中规定，非本市户籍居民家庭申请购买第**住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。2019年7月24日，苏州市人民政府发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，其中规定，非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。 一审再查明，2018年9月10日，黄辉、钟萍转账给盛晓峰952元作为2018年1月至8月的物业费，要求盛晓峰转交给物业；2018年9月至2019年10月，涉案房屋由盛晓峰占有，盛晓峰从涉案房屋搬离后，盛晓峰未将2018年1月至2019年10月的物业费2618元交给涉案房屋所在的物业公司。庭审中，盛晓峰愿意向黄辉、钟萍支付其居住期间的物业费2618元和水费150元。此外，盛晓峰不同意支付黄辉、钟萍所称的开锁费150元。 最后查明，黄辉、钟萍提供中国农业银行个人借款凭证和2013年至2014年的个人贷款还款清单，证明黄辉、钟萍一直在为涉案房屋归还银行贷款。盛晓峰认为该证据与本案无关。第三人定帆公司认为该证据不清楚。黄辉、钟萍提供微信记录，证明2019年7月，我已经将苏州购房新政策事情告知盛晓峰和中介，为了和盛晓峰和第三人协商如何解决。盛晓峰对该证据真实性认可，但是对黄辉、钟萍证明目的不认可。第三人定帆公司对该证据真实性认可，证明不了黄辉、钟萍无法履行合同。 上述事实有买卖居间合同、房屋买卖补充协议、收条、不动产登记证明（抵押权）、个人借款凭证和个人贷款还款清单、微信记录、转账记录、接警记录、《市政府印发关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》、《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，以及一审法院庭审笔录和质证笔录予以证实。 一审法院认为，关于盛晓峰要求解除盛晓峰与黄辉、钟萍于2018年9月4日签订的《买卖居间合同》及2018年9月10日签订的补充协议的诉请，根据2019年7月24日苏州市政府颁布的《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》，盛晓峰并非本市户籍，不符合在苏州购房的条件，加之盛晓峰和黄辉、钟萍的房屋买卖交易未办理网签，该房屋买卖交易无法继续进行，现黄辉、钟萍亦同意解除，故一审法院对盛晓峰的此项诉请予以支持。关于盛晓峰要求黄辉、钟萍返还房款80万元的诉请，根据《合同法》第九十七条的规定，黄辉、钟萍应当归还盛晓峰购房款80万元，由此，一审法院对盛晓峰的此项诉请予以支持。关于盛晓峰的第三项诉请，因盛晓峰在涉案房屋上设置了17万元的抵押权，并进行了不动产权利登记，盛晓峰有权就涉案房屋折价或以拍卖、变卖所得房屋价款中的17万元部分优先受偿。 关于黄辉、钟萍反诉中要求盛晓峰支付租赁费、拖欠的物业、水电费和换锁的费用，一审法院分析如下：第一部分租赁费，双方签订的买卖居间合同中第2.6条约定，黄辉、钟萍于2018年9月15日前将房地产交付给盛晓峰，盛晓峰在房屋交易过程中基于合同约定占有了涉案房屋，虽涉案房屋买卖交易无法继续进行，但由于合同及补充协议中并未约定在房屋买卖交易无法进行的情况下买方需支付卖方租赁费，故一审法院认为黄辉、钟萍的此项诉请于法无据，一审法院不予支持。第二部分物业费和水电费，黄辉、钟萍主张该部分费用为2768元，盛晓峰同意支付，一审法院予以支持。第三部分为换锁费，黄辉、钟萍称盛晓峰不愿将退还涉案房屋而将房屋换锁，但并未提供证据证明，盛晓峰也不认可，一审法院不予支持。关于黄辉、钟萍要求盛晓峰支付其归还涉案房屋银行贷款的利息的诉请，双方的签订买卖居间合同及补充协议中并未约定，此项诉请亦于法无据，一审法院不予支持。关于黄辉、钟萍要求分期返还购房款的诉请，盛晓峰不同意，一审法院不予支持。关于黄辉、钟萍主张盛晓峰支付涉案房屋再行出售的房屋差价，现涉案房屋未再另行出售，且双方签订的买卖居间合同和房屋买卖补充协议中未就此情况进行约定，一审法院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、盛晓峰与黄辉、钟萍于2018年9月4日签订的《买卖居间合同》及盛晓峰与黄辉、钟萍于2018年9月10日签订的《房屋买卖补充协议》解除；二、黄辉、钟萍返还盛晓峰购房款800000元；三、盛晓峰有权就位于昆山市折价或以拍卖、变卖所得房屋价款中的17万元部分优先受偿；四、盛晓峰支付黄辉、钟萍物业费和水费2768元；五、上述第二项付款义务和第四项付款义务合并，黄辉、钟萍须于判决书生效之日起十日内支付盛晓峰797232元；六、驳回黄辉、钟萍的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费15510元，由黄辉、钟萍负担；一审反诉案件受理费446元，由盛晓峰负担46元，由黄辉、钟萍负担400元。 二审中，盛晓峰提交其与黄辉、钟萍的微信聊天记录，证明一审判决后双方的沟通情况。黄辉、钟萍及定帆公司均未对该证据发表质证意见。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，盛晓峰与黄辉、钟萍签订的《买卖居间合同》及补充协议均为双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。 双方在签订合同时均知晓盛晓峰暂不具备昆山购房资格，故约定在盛晓峰社保缴满一年后再办理网签及过户手续。但苏州市人民政府2019年7月24日发布《市政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》规定，非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。盛晓峰并非本市户籍，截至一审判决时也不符合在昆山购房的条件，加之盛晓峰和黄辉、钟萍的房屋买卖交易未办理网签，且双方在2019年7月24日限购政策发布后经过沟通，黄辉、钟萍已将涉案房屋收回另行出租，故涉案《买卖居间合同》及补充协议在一审诉讼时无法继续进行，一审判决认定涉案《买卖居间合同》及补充协议解除，于法有据。黄辉、钟萍主张根据2020年7月3日颁布的《昆山市人才安居实施办法（试行）》，盛晓峰具备在昆山购房的资格，但黄辉、钟萍并未举证证明盛晓峰满足该《昆山市人才安居实施办法（试行）》规定的条件，本院对其主张不予采信。黄辉、钟萍还主张盛晓峰在本案二审时已满足社保缴纳两年的条件，具备购房资格，涉案《买卖居间合同》及补充协议有继续履行的条件，但一审法院已依法判决合同解除，且合同主要条款的履行已无法按照原《买卖居间合同》及补充协议约定的方式和时间节点进行，在此情况下，本院对于黄辉、钟萍的主张不予支持。 《买卖居间合同》及补充协议解除后，黄辉、钟萍应当归还盛晓峰购房款80万元。扣除盛晓峰应支付黄辉、钟萍的物业费和水费2768元后，黄辉、钟萍还应支付盛晓峰797232元。因盛晓峰在涉案房屋上设置了17万元的抵押权并进行了不动产权利登记，盛晓峰有权就涉案房屋折价或以拍卖、变卖所得房屋价款中的17万元部分优先受偿。 黄辉、钟萍上诉主张盛晓峰应支付占有使用房屋期间的租金。本院认为，盛晓峰在房屋交易过程中系基于合同约定占有涉案房屋，盛晓峰使用涉案房屋应支付黄辉、钟萍的占有使用费与黄辉、钟萍占用涉案房款应支付盛晓峰的利息损失可互相折抵，故对于黄辉、钟萍主张的占有使用费，本院不予支持。黄辉、钟萍还上诉主张其承担房价下跌和再行出售房屋的损失不合理。但目前涉案房屋未再另行出售，双方合同中也未就此情况进行约定，对该主张本院不予支持。 综上所述，黄辉、钟萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15510元，由上诉人黄辉、钟萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 沈维佳 审 判 员 曾雪蓉 审 判 员 卞干国 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 孟 桢 书 记 员 王文君 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。