江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏05民终11565号 上诉人（原审原告）：郭明翔。 上诉人（原审原告）：蒋绅莲。 委托诉讼代理人：郭明翔，系蒋绅莲配偶。 被上诉人（原审被告）：昆山华地房地产有限公。 委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋文文，江苏良翰律师事务所律师。 上诉人郭明翔、蒋绅莲因与被上诉人昆山华地房地产有限公司（以下简称华地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初4537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 郭明翔、蒋绅莲的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由华地公司承担。事实和理由：一、案涉房屋广告资料上宣称的是“万科好房，万科设计、营造”，郭明翔、蒋绅莲因知晓万科设计、营造的房子标准高所以才会与华地公司签署购销合同，合同中对于案涉房屋由谁设计和营造没有明确约定，根据购销合同附件四补充协议第15条第一项中的约定，“买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任”。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也规定了此类广告宣传资料作为要约。华地公司广告资料对于双方具有约束力。二、关于广告宣传册是否构成合同的组成部分，一审法院参照了(2019)苏0583民初7313号案件存在错误。本案中郭明翔、蒋绅莲通过昆山市住建局公开资料库查明涉案房屋实际既不是万科设计也不是万科营造，因华地公司存在欺诈行为引发本案诉讼。而(2019)苏0583民初7313号案件是因为楼盘名称宣传时叫“万科·初见”，与实际备案名“云岭公寓”不一致而引发的诉讼。两个案子的诉讼出发点不同，诉讼请求也不同没有可比性和关联性，谈不上用(2019)苏0583民初7313号案件判决作为本案的参考依据。三、在本案中，华地公司称万科公司通过当地的子公司苏州万颂公司入股华地公司，对涉案楼盘的设计、建造等方面均按照万科的要求和制度进行管理。但涉案楼盘的开工时间是2016年4月，万科子公司苏州 万颂的成立时间是2016年8月，涉案房屋的开工时间在万科子公司万颂成立之前，说明涉案房屋的设计、勘察、建造标准和相关单位的筛选都不是万科公司所为，而且苏州万颂公司并不具备房地产开发资质、工程设计资质、建筑业资质和从业条件。四、华地公司在销售案涉房屋时没有将涉案房屋是万科品牌授权的事项事先如实告知郭明翔、蒋绅莲，华地公司故意通过广告虚假宣传使郭明翔、蒋绅莲陷入了错误的判断，误以为 涉案房屋就是由万科设计、营造的。根据《侵害消费者权益行为处罚办法》第六条、第十六条，华地公司这种行为就是欺诈。五、郭明翔、蒋绅莲主张补差价的计算依据是昆山市房产交易中心信息公示系统登记的华城美地南岸每平米7285.71元，华城美地南岸尾盘和涉案楼盘销售有时间上的重叠，土地是同一宗地块同期同价取得，房子的结构、外形完全相同，具备可比性。 华地公司二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。一、郭明翔、蒋绅莲对于案涉楼盘宣传册内容的理解存在错误，且与常理不符。郭明翔、蒋绅莲强调的“万科设计、营造”并非宣传册上的表述，宣传册上的文字是“万科致力于好房子的设计和营造”，此处设计和营造的是好房子的修饰对象，而非万科的修饰对象，故无法从该表述中得出案涉房屋的设计和营造应当由万科公司自行完成。该宣传语主要强调的是万科品牌对于房屋质量、品质的追求，而不是阐述设计和营造的主体是谁完成的问题。而且郭明翔、蒋绅莲对于宣传册的理解与房地产开发现实状况不符。郭明翔、蒋绅莲提出案涉房屋应当由万科公司自己进行设计和营造超出了正常的理解范围。二、案涉楼盘的宣传册是要约邀请，而非要约，不构成合同内容。1.案涉楼盘宣传册最后一页明确载明“该广告为要约邀请，具体权利义务以双方签订的买卖合同约定为准。”双方签订的《昆山市商品房购销合同》附件四补充协议第15条第1款约定，“……出卖人在上述广告和宣传资料中已经明确不构成要约和不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。”2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释三》的规定，宣传册不构成要约，宣传册上载明“万科三好，致力于好房子的设计和营造，好服务的提供和维护……”，该宣传是对万科品牌的宣传，并非对房屋及设施所作的说明和允诺，也不是具体确定的内容，故不够成要约，不属于合同内容。3.(2019)苏0583民初7313号生效判决也对案涉房屋宣传册的性质做了明确，该生效判决认定宣传册不构成要约。三、苏州万科企业有限公司通过控股子公司入股华地公司，案涉楼盘的工程、设计、销售、物业等严格遵守万科制度要求和管理标准。四、经万科集团授权，华地公司有权使用“万科”品牌，并不存在欺诈行为。五、案涉楼盘为2017年销售，华城美地南岸为2013年开发、销售，两楼盘位置不同，价格不具有参考性。六、华地公司不存在违约行为，华地公司向郭明翔、蒋绅莲交付的房屋符合合同约定，案涉房屋办理了产权转移登记手续，郭明翔、蒋绅莲要求华地公司承担差价和利息损失无事实和法律依据。 郭明翔、蒋绅莲向一审法院起诉请求：1.要求华地公司退回郭明翔、蒋绅莲购房差价款369648.87元，(差价款的计算方式：商品房购销合同单价每平方米10348.76元减去昆山市房产交易管理中心华城美地南岸参考平均价格每平方米7285.71元，再乘以商品房购销合同约定住宅建筑面积共120.68平方米)、以及赔偿相应利息损失；(利息计算方式：购房差价款369648.87元为本金，利息按年利率6%计算，计算日期从2017年04月11日起至法院判决生效之日止)暂定算到2020年6月16日；2.本案诉讼费由华地公司承担。 一审法院认定事实：2017年2月19日，郭明翔、蒋绅莲向华地公司支付购房定金20000元，同年3月21日，郭明翔、蒋绅莲与华地公司签订了正式的《昆山市商品房购销合同》，明确约定所购买的商品房暂定名为云岭公寓，房号为4号楼305，住宅单价每平方米10348.76元，总价1248888元等。郭明翔、蒋绅莲支付了相应的购房款，华地公司开具了相应的发票。2018年10月1日，华地公司（甲方）与郭明翔、蒋绅莲（乙方）签订了房屋交接书，明确房屋的总价款为1247957元，乙方已付清全部房价款，甲方已开具发票给乙方；郭明翔在签字处注明：现小区名为“云岭公寓”，与销售时名称“万科初见”不一致，本人保留相关法律诉讼权利。2018年12月，相关部门颁发了涉案房屋不动产权证，登记权利人为郭明翔、蒋绅莲共同共有，房屋现已实际使用。郭明翔、蒋绅莲认为，所购得房屋的产权证坐落没有“万科”字样，房子不是万科所设计和营造的，宣传册是合同的一部分，华地公司没有按照合同履行，应当承担违约责任，是欺诈行为。华地公司认为，宣传册是要约邀请，并不是要约，根据双方签订的购房合同，华地公司有依据合同约定履行，并不存在违约行为；不构成欺诈行为，已有生效判决予以证明。关于在中国大陆商品房开发的现状，开发商的工作及职责范围是拿地，聘请专业的勘察、设计、施工等单位对建筑物进行开发建设，因此所有的住宅楼盘建筑物本身均不是开发商自己实施的，都是专业的单位进行建设开发，本案中涉案楼盘的开发主体是华地公司，但具体的土建建设过程以及设计工作均由专业单位来进行。在本案中，万科通过当地的子公司万颂入股华地公司，对涉案楼盘的工程建造、设计工作、销售工作、物业管理等方面均按照万科的要求和制度进行管理。华地公司在销售涉案楼盘的时候使用了万科的品牌，但该品牌的使用仅是宣传上的一种要约邀请，该品牌的使用不作为商品房买卖合同的交付内容，而在华地公司向郭明翔、蒋绅莲所交付的涉案房屋经过了有关部门的工程验收，质量完全合格，且郭明翔、蒋绅莲也已经办理了涉案房屋的所有权转移登记，因此华地公司的合同义务已经履行完毕，不存在所谓的需要承担违约责任的情况。双方遂起诉讼。 另查明，在（2019）苏0583民初7313号案件中，有另外的购房者起诉华地公司，诉请要求撤销双方之间的购销合同等，虽与本案诉请不同，但事由基本相同。该案于2019年11月28日判决驳回了原告的所有诉讼请求。该案现已生效。华地公司认为，法院的生效判决认定华地公司有权使用“万科”品牌销售涉案房屋，华地公司的销售宣传不构成要约等内容。 根据双方提供的证据材料显示，销售宣传册中有关于“万科好房12月初见”“三好万科行业持续领跑者”“万科三好致力于对好房子的设计与营造”等字样，并注明本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准，开发商为华地公司，备案名为华城美地花园。 一审法院认为：本案中，郭明翔、蒋绅莲、华地公司之间形成商品房销售合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。各方主体均应依法遵守诚实信用原则。郭明翔、蒋绅莲认为，所购得房屋的产权证坐落没有“万科”字样，房子不是万科所设计和营造的，宣传册是合同的一部分，华地公司没有按照合同履行，应当承担违约责任，是欺诈行为。对此，一审法院认为，首先根据双方所提供的证据，正式的《昆山市商品房购销合同》中所载明的名称明确为云岭公寓，而非其他名称，此约定系双方的真实意思表示。签约时双方应当明确知晓，作为理性的消费者如果认为这样的约定无法达到自己的购房目的，完全可以不再进行签约购房等事宜。法律不允许事后反悔、否认等有违诚信的行为。 其次，宣传册并非要约，在（2019）苏0583民初7313号案件中亦已明确认定。宣传册中也注明很清楚本广告为要约邀请，且广告宣传中也并未明确涉案楼盘名称为“万科初见”，宣传中所涉万科字样，只是在销售中使用了业经万科品牌授权的万科字样而已；而且，销售宣传册中明确注明：本广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以合同为准，开发商为华地公司，备案名为华城美地花园。 最后，针对“万科三好致力于对好房子的设计与营造”等宣传字样，郭明翔、蒋绅莲据此认为涉案房屋就应当是万科进行设计、建造等，得出这样的结论根本无事实与法律依据，更何况该宣传材料如前所述也仅为要约邀请，并不是合同的组成部分。郭明翔、蒋绅莲也并无证据证明华地公司或其销售承诺过涉案房产系由万科开发、设计、建造等。举证不能的依法应承担相应的法律后果。 另，郭明翔、蒋绅莲要求补差价的计算标准与依据也存在重大逻辑问题，以华城美地南岸参考平均价格每平方米7285.71元（姑且不论该价格本身得出是否合理）作为参照系，显然不具备合理性：一是开发时间不同，华城美地南岸系2013年开发、出售，而涉案楼盘系2017年，故价格上无法参照对比；二是楼盘位置显著不同，二者并无任何可比性。 综上，郭明翔、蒋绅莲在本案中的补差价等诉请主张，无任何事实与法律依据，一审法院无法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回郭明翔、蒋绅莲的全部诉讼请求。案件受理费6844元，减半收取3422元，由郭明翔、蒋绅莲负担。 二审中查明，郭明翔、蒋绅莲与华地公司签订了的《昆山市商品房购销合同》附件四第15条关于广告宣传资料的效力约定如下：买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约和不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。 二审另查明，生效判决（2019）苏0583民初7313号案件中已经查明事实有： 2015年4月28日，华城美地花园云岭公寓（B区）1号住宅、2号、3号住宅、4号住宅、门卫、配电房及后配套工程，开工时间2015年4月28日、竣工时间2017年10月20日，建设单位为昆山华地房地产有限公司，施工单位为振华集团（昆山）建设工程有限公司。 2005年6月22日，国家工商行政管理总局商标局关于认定“万科”商标为驰名商标的批复：根据《商标法》、《商标法实施条例》及《驰名商标认定和保护规定》的有关规定，经审查研究，认定万科企业股份有限公司使用在商标注册用商品和服务国际分类第36类不动产出租、不动产管理服务上的“万科”注册商标为驰名商标。2016年8月9日，万科企业股份有限公司授权华地公司使用万科企业股份有限公司持有的第769104号（万科）注册商标。 华地公司的股东深圳市华地投资股份有限公司（持股90%）、苏州万颂企业管理咨询有限公司（持股10%），苏州万颂企业管理咨询有限公司由苏州万科企业有限公司持股99%，深圳市华地投资股份有限公司将股权出质给苏州苏南万科房地产有限公司，而苏州苏南万科房地产有限公司名称于2018年7月9日变更登记为苏州万科企业有限公司。 以上事实由（2019）苏0583民初7313号判决书予以佐证。 二审对一审查明其他事实予以确认。 二审中，郭明翔、蒋绅莲向本院提交了如下证据：1.《江苏高院首例判决“楼书”成为商品房买卖合同内容的案件》复印件一份，证明案涉广告宣传册及楼书为要约，构成合同的组成部分，对于双方均有约束力。2.安徽万科企业有限公司、广州万科企业有限公司工商登记信息复印件各一份，证明万科公司具备房屋设计和开发的经营范围。 华地公司针对上述证据质证如下：上述两份证据均不属于二审新证据。对于证据1真实性不予认可，从材料看无法看出证据来源，对于郭明翔、蒋绅莲的证明目的不予认可。从证据内容看，楼书构成要约是因为开发商的承诺包括水景、大堂、会所等，这些是小区的具体公共设施，但本案中宣传册现场的是万科致力于好房子的设计和营造，这是万科品牌对于房屋质量和品质的追求，并不属于具体承诺，所以不构成要约，双方当事人不受其约束。对于证据2的真实性认可，但安徽万科公司具有设计资质，广州万科公司具有房地产开发资质，但都与本案无关。在中国房地产开发的模式是开发商负责拿地，聘请专业的设计、勘查单位进行设计、勘查，该开发模式也被大众所周知。 二审中，郭明翔、蒋绅莲明确其要求华地公司承担差价损失是因为华地公司的存在违约行为，违约行为具体是指宣传册上承诺案涉房屋是万科设计和营造，但实际上案涉房屋在设计和营造方面与万科没有关系。 本院认为，华地公司与郭明翔、蒋绅莲签订的《昆山市商品房购销合同》依法成立并生效，双方应按照合同约定履行各自义务。郭明翔、蒋绅莲主张华地公司在案涉房屋的宣传广告中使用了“万科三好致力于对好房子的设计与营造”等字样，但实际案涉房屋并非万科设计和营造，故华地公司构成违约，应当承担差价损失的违约责任。对此本院认为，首先，生效判决（2019）苏0583民初7313号案件中对于案涉宣传广告不属于要约已经做出明确认定。其次，案涉房屋的宣传广告中明确此广告为要约邀请，双方签订的正式合同附件四第15条中也约定“出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约和不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束”。郭明翔、蒋绅莲认为宣传广告属于要约不符合双方合同约定。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案中，案涉房屋宣传广告中“万科三好致力于对好房子的设计与营造”等字样并非属于出卖人对于房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，郭明翔、蒋绅莲对于华地公司在销售时承诺过案涉房屋由万科公司开发、设计、建造并无证据加以证明，故郭明翔、蒋绅莲主张宣传广告属于要约于法无据。综上，华地公司的广告宣传不构成合同组成部分，故郭明翔、蒋绅莲要求华地公司承担差价损失的违约责任本院不予支持。 另外，郭明翔、蒋绅莲主张案涉房屋的宣传广告中使用了“万科三好致力于对好房子的设计与营造”等字样可以得出案涉房屋应当由万科公司设计和营造的结论，该结论得出与宣传广告所表达的意思明显不一致，故即便宣传广告构成要约，郭明翔、蒋绅莲以案涉房屋并非万科公司设计和营造为由主张华地公司承担违约责任理由也不成立，本院对于郭明翔、蒋绅莲主张的差价损失不予支持。 综上所述，郭明翔、蒋绅莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6844元，由上诉人郭明翔、蒋绅莲负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 王稚群 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 柳 璐 书 记 员 陈 莉