辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终29号上诉人（原审被告）：昌图特驱置业有限公司，住所地辽宁省昌图县昌图镇西街******。法定代表人：王德武，该公司经理。委托诉讼代理人：杨丽娟，辽宁继衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王法伟，男，1971年10月26日生，汉族，户籍所在地沈阳市于洪区，现住辽宁省昌图县。被上诉人（原审原告）：那朝晖，女，1972年8月2日生，满族，户籍所在地辽宁省昌图县，现住辽宁省昌图县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵乐，辽宁六合律师事务所昌图分所律师。上诉人昌图特驱置业有限公司（以下简称置业公司）因与被上诉人王法伟、那朝晖房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省昌图县人民法院（2020）辽1224民初3618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。置业公司的上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或改判。事实和理由：（一）2016年6月19日，置业公司与王法伟、那朝晖签订一份预售商品房买卖合同，约定2017年8月31日交付房屋。置业公司于2017年9月8日通知王法伟、那朝晖接收房屋，二人以种种理由不予接收，致使交付日期迟延，迟延交房不是置业公司的原因。就算置业公司迟延交付房屋，也仅仅迟延8天，按26.469元每日计算应为211.75元(8天×264.69元)，其余天数应属于王法伟、那朝晖自行扩大损失，该损失1694.01元（72天×26.469元-211.75元）应由其自行承担。并且，迟延8天交房应由城市建设管理部门承担责任，不能让置业公司承担逾期交付责任。（二）关于房屋面积问题，合同中约定面积是88.23平方米，王法伟、那朝晖认为房屋面积少2.3531平方米，房屋面积少是根据昌图县宏盛房屋测绘中心测绘计算所得，并不是通过昌图县人民法院委托且经过公平摇号到有关房屋测绘机构进行实地测绘所得，所以昌图县宏盛房屋测绘中心的测绘结果不能作为面积小的依据。综上，一审判决事实不清，证据不足，适用法律不当，请求支持置业公司的上诉请求。王法伟、那朝晖辩称，双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，本案应以合同约定作为判决的依据。（一）关于交付房屋时间问题。根据商品房买卖合同第九条、第十条、第十一条的约定，房屋只有在取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的情况下，才具备了交付条件，但置业公司并未举证证明房屋具备了上述交付条件，王法伟、那朝晖拒收房屋具有法律依据，迟延交付房屋的责任应由置业公司承担。（二）关于房屋面积差异问题。首先，王法伟、那朝晖向原审法院提交的房屋测绘表复印件系置业公司交房时提供的，置业公司对该份房屋测绘表不认可，应当向法院提交其持有的房屋测绘表；另外，案涉房屋所在小区已经可以办理房权证了，因本案存在纠纷，置业公司一直没有向王法伟、那朝晖交付办理房权证的手续。其次，昌图县宏盛房屋测绘中心是昌图县唯一一家负责测绘的国有企业，置业公司的整个楼盘都是由昌图县宏盛房屋测绘中心进行测绘，王法伟、那朝晖对测绘结果没有异议。再次，王法伟、那朝晖向原审法院提交的维修基金收据能够证明面积少的主张，维修基金的收取具有法定性，面积和价格都是确定的，置业公司交纳维修基金后将收据交付王法伟、那朝晖。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，置业公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王法伟、那朝晖向一审法院起诉请求：1.判令置业公司给付购房面积差异款项22059.3元；因置业公司逾期交付房屋违约金1905.76元；因面积差异导致利息损失2480元。以上款项合计26445.06元；2.由置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王法伟、那朝晖与置业公司于2016年9月19日签订《商品房买卖合同（预售）》，2016年9月21日办理了商品房预告登记。房屋位于昌图县（滨湖希望城8号楼）1-5-1。购买房屋建筑面积88.23平方米，房屋单价为每平方米3000元，总价款264690元，王法伟、那朝晖依约向置业公司支付首付款64690元，余款200000元通过公积金贷款方式给付，王法伟、那朝晖自2016年10月27日开始偿还贷款。合同第九条约定商品房交付条件是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及该商品房已取得房屋测绘报告，合同第12条约定如果置业公司未按照约定时间将该商品房交付王法伟、那朝晖，置业公司应自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向王法伟、那朝晖支付全部房价款万分之一的违约金。按合同约定置业公司应当在2017年8月31日交付使用，置业公司于2017年9月8日通知王法伟、那朝晖接房，因置业公司没有出示建设工程竣工验收备案证明文件，王法伟、那朝晖拒绝接收房屋，王法伟、那朝晖于2017年11月10日接收房屋。合同第十三条约定实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。后经昌图县宏盛房屋测绘中心测量该房屋建筑面积实际为83.23平方米，房屋实际面积小于合同约定面积，误差比是5.667%。故王法伟、那朝晖诉至本院。一审法院认为，王法伟、那朝晖与置业公司于2016年9月19日签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案误差比是5.667%，置业公司应返还王法伟、那朝晖面积误差比在3%以内（含3%）房价款7940.7元及利息（自2016年10月27日按照年利率4.35%至给付之日止）、双倍返还王法伟、那朝晖面积误差比超过3%房价款14118.6元。置业公司逾期交房构成违约，故依据合同约定及承诺，置业公司应向王法伟、那朝晖支付违约金，故对王法伟、那朝晖要求置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、昌图特驱置业有限公司返还王法伟、那朝晖面积误差比在3%以内（含3%）房价款7940.7元及利息（自2016年10月27日按照年利率4.35%至给付之日止），此款于判决生效后立即给付；二、昌图特驱置业有限公司双倍返还王法伟、那朝晖面积误差比超过3%房价款14118.6元，此款于判决生效后立即给付；三、昌图特驱置业有限公司给付王法伟、那朝晖逾期交房违约金1852.83元（2017年9月1日至2017年11月10日，按日利率万分之一计算），此款于判决生效后立即给付。案件受理费231元，由昌图特驱置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2017年10月31日，王法伟出具房屋验收确认表，该表中其他一栏载明“要（弱电图、称重墙图），卫生间下水道有东西，实测面积图”；2017年11月10日，王法伟出具书面材料，载明“弱电图、承重墙图、卫生将下水道有东西、实测面积图以上问题已解决”。本院认为，本案的争议焦点为：（一）置业公司迟延交付房屋的期限；（二）案涉房屋的约定面积与实际面积是否存在误差。关于第一个争议焦点，即置业公司迟延交付房屋的期限的问题。根据王法伟、那朝晖与置业公司签订的商品房买卖合同及钥匙领取签收表等证据，能够认定双方当事人约定的交房时间为2017年8月31日、实际交房时间为2017年11月10日等事实，原审法院据此认定置业公司迟延交付房屋的期限及相应的违约金，具有事实依据。置业公司上诉主张其于2017年9月8日通知接收房屋、迟延交房的责任不应由其承担及迟延交房系城市建设管理部门不能及时验收的结果，置业公司就其主张并未提供充分有效的证据加以证实，置业公司应承担举证不能的不利后果，本院对置业公司的该项主张不予支持。关于第二个争议焦点，即案涉房屋的约定面积与实际面积是否存在误差的问题。王法伟、那朝晖为证明其诉请向一审法院提交了昌图县宏盛房屋测绘中心于2016年9月8日出具的户室面积信息表复印件、房屋分层分户平面图复印件及辽宁省住宅专项维修资金专用收据等证据，置业公司对上述证据虽有异议，但并未提供相反的证据加以证明，原审法院据此认定案涉房屋的约定面积与实际面积的误差比，并进而确定置业公司应向王法伟、那朝晖返还的房屋价款及应承担违约金的数额，并无不当。关于置业公司主张其为了少交维修资金，在辽宁省住宅专项维修资金专用收据上少写了面积一节。经本院询问，置业公司对其该项辩解不能做出合理的解释，亦无相应证据予以佐证，故本院对其该项主张不予支持。关于置业公司主张本案未经司法鉴定，不能认定房屋的实际面积一节。经本院询问，置业公司对昌图县宏盛房屋测绘中心在案涉房屋交房前已经出具了测绘结果的事实不持异议，结合王法伟于2017年10月31日出具的房屋验收确认表、于2017年11月10日出具的书面材料的内容，王法伟、那朝晖主张昌图县宏盛房屋测绘中心于2016年9月8日出具的户室面积信息表复印件、房屋分层分户平面图复印件系置业公司所提供的事实，具有高度盖然性，原审法院将上述证据作为认定事实的依据，并无不当。因此，王法伟、那朝晖所提交的证据真实有效，能够证明案涉房屋的实际面积，且在置业公司未能提供相反的证据加以反驳的情况下，本院对置业公司的该项上诉主张不予支持。综上所述，置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费462元，由昌图特驱置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 聂 威审判员 应 琦审判员 裴好生二〇二一年一月二十六日法官助理彭云龙书记员黄博超