河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终238号上诉人（原审原告）：张春英，女，1963年7月1日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：李博博，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦芳芳，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南鼎天置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区薛岗社区**楼******。法定代表人：崔俊芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐瑞聪，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓松，天津高地律师事务所律师。上诉人张春英因与被上诉人河南鼎天置业有限公司（以下简称鼎天置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初20265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月11日公开开庭审理了本案。上诉人张春英的委托诉讼代理人李博博，被上诉人鼎天置业的委托诉讼代理人徐瑞聪、李晓松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春英上诉请求：1.依法改判原判第一项为鼎天置业支付张春英逾期交房违约金40997.1元(1653109元×0.1%×248天)；(异议标的额：27606.92元)；2.本案一、二审诉讼费用由鼎天置业承担。事实与理由：一、一审判决认定张春英逾期支付剩余购房款1150000元，并支持鼎天置业主张交房顺延83天是错误的，属于事实认定及法律适用错误。首先，根据《商品房买卖合同》约定，剩余购房款支付采用的是银行按揭贷款的方式，并非张春英直接支付，张春英在配合提交资料且征信没问题的情况下，贷款是否支付逾期发放并非张春英能决定；其次，根据《商品房买卖合同》附件四的约定，本案商业贷款系鼎天置业指定的第三方银行，贷款发放时间不仅基于鼎天置业确定贷款银行，更基于张春英与鼎天置业提交资料的时间；再次，张春英交付首付款后，完全按照鼎天置业的指示办理贷款事宜，征信均无任何问题，更无拖延办理贷款的问题；最后，由于本案按揭贷款系鼎天置业指定银行，如果鼎天置业主张系张春英自身原因导致贷款逾期，应由其承担举证责任，否则其应承担不利后果。一审判决认定张春英承担举证不能责任系事实认定及法律适用错误。二、涉案房屋因一直不具备合同约定的房屋交付条件，一审法院以2020年8月9日张春英办理涉案房屋入伙手续之日为交房日期属于事实认定错误。首先，根据商品房买卖合同第八条、第十一条约定，本案涉案房屋一直没有取得竣工备案手续，且在2020年8月9日并没有提交质量保证书和住宅使用说明书，房屋不符合交付条件，不能视为已经交房。其次，鼎天置业提交的《鼎天东尚入伙手续办理流转单》并没有张春英签字，张春英对此证据也不予认可；《房屋验收表》恰恰说明了涉案房屋存在诸多问题，也没有张春英签字，不能证明张春英认可涉案房屋，更不能认定2020年8月9日为交房日期。最后，本案同时审理的类似案件还有19起，其余案件在一审判决中均认定业主申请装修之日为交房之日。退一步讲，张春英于2020年11月1日申请装修，根据同案同判的原则，也应当认定2020年11月1日为房屋交付日期。综上，由于涉案房屋剩余贷款系鼎天置业指定银行，在其没有证据证明系张春英导致贷款逾期的情况下，一审判决支持鼎天置业主张交房顺延83天是错误的；涉案房屋因一直不具备合同约定的房屋交付条件，一审认定2020年8月9日为房屋交付之日也是错误的，违反了法律规定及合同约定，属于认定事实和法律适用错误。请求依法改判。鼎天置业辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，张春英的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、张春英逾期支付购房款83天，按涉诉合同约定应当顺延交房日期，一审判决认定交房顺延83天正确。涉诉《商品房买卖合同》约定的支付剩余购房款的时间为2019年8月1日，而张春英实际支付时间为2019年10月23日，已逾期付款83天。根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，交付日期按付款逾期天数相应顺延，因此一审判决认定交房日期顺延83天正确。在本案中，对于办理贷款的银行，张春英既可选择鼎天置业指定银行，亦可自行选择贷款银行进行办理。在张春英自愿选择鼎天置业指定银行的情况下，对于付款时间的约定张春英是明确知晓的，张春英作为完全民事行为能力人，应在签署合同时就对合同的履行作出判断，而付款义务亦是张春英应承担的主要义务，在张春英未按约定付款时，即应当承担相应违约责任。对于逾期支付购房款的原因，应由张春英举证证明非其自身原因导致，否则不应免除其违约责任。二、张春英已于2020年8月9日办理了房屋验收及入伙手续，并领取了房屋钥匙，一审判决认定以2020年8月9日为房屋交付日期正确。根据入伙手续办理流转单“物业签约组已签约”和“钥匙组已领取”的签章以及钥匙领取表中张春英的签字，表明张春英已于2020年8月9日领取质量保证书、住宅使用说明书和房屋钥匙，因此涉诉房屋实际已于2020年8月9日由张春英占有，应视为已经交付。涉诉项目虽于2020年8月19日才办理完毕竣工验收合格手续，主要系因新型冠状病毒肺炎疫情的不可抗力影响，涉诉房屋实际已于2019年12月底具备交房条件，业主2020年8月9日签署的“房屋验收表”中描述的墙面两处空鼓和一个窗户有缝的质量问题不是主体结构的重大质量问题，虽房屋质量存在轻微瑕疵但不影响张春英正常居住使用，并不影响房屋交付，张春英提前收房的行为应视为双方对涉案房屋的交付条件进行了变更，因此一审法院以2020年8月9日为房屋交付日期正确。三、一审判决金额足以弥补张春英的全部损失。根据一审法院的认定，鼎天置业逾期交房时间仅为81天，根据《商品房买卖合同》第九条的约定：出卖人逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。因此，按照一审法院认定的逾期交房81天计算，对于鼎天置业应支付的违约金应按日万分之0.5的标准计算，而非一审法院采用的日万分之一的标准，因此鼎天置业应支付的逾期交房违约金应为6695.09元，一审法院判决由鼎天置业支付13390.18元已远远超过鼎天置业应付金额，该金额足以弥补张春英的全部损失，因此应驳回张春英的诉讼请求。四、张春英逾期支付购房款应承担违约责任，如法院认定应予以改判，则鼎天置业支付的违约金应在4772.5元的范围内抵销。根据一审判决认定事实，张春英逾期付款长达83天，根据涉诉的《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，张春英应支付的逾期付款违约金为4772.5元。五、即使法院认定应予以改判，张春英主张的违约金亦过高。在本案中，鼎天置业逾期交房系因受到政府停工政策、新冠肺炎疫情的影响，鼎天置业对此并无过错，且涉诉房屋已于2020年8月9日由张春英占有，未对其造成经济损失。因此违约金应予以下调，违约金的大小应以张春英因鼎天置业违约所致损失大小为标准，最高不得超过造成的损失30%。张春英向一审法院起诉请求：1.被告支付原告逾期交房违约金58685元（以已交付房价款1653109元为基数，按照日0.1‰，暂计算至2020年9月20日），并以已交付房价款1653109元为基数，按照日0.1‰支付原告自2020年9月21日起至实际交房之日止的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月1日，原、被告双方签订合同编号为D190××××****的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑东新区××、××路东××单元××房屋××套，房款为1653109元；付款方式及期限：约定金额：503109元；付款方式：现金，约定付款时间：2019-07-01，交纳比例：30.43%；约定金额：1150000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019-08-01，交纳比例：69.57%。交付期限：被告应于2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；如因城市规划、市政工程、环保督查、雾霾预警、扬尘治理、恶劣天气、政府重大活动等影响工期的，在受影响范围内，交房日期相应顺延；出卖人逾期交房的违约责任：被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房买卖合同附件四第八条第三款约定买受人逾期支付房款、维修基金等费用，出卖人有权延期交房，不配合提交办理产权证的相关资料，不予协助办理产权证。附件四第三条第五款规定非因双方原因，导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议；协商不成的，参照本合同第二十一条处理。上述合同签订后，原告于2019年10月23日向被告支付了1150000元购房款，2020年8月28日被告向原告开具名称为购房款金额为1653109元的发票。2019年9月23日，被告发送房屋延期交付告知函，载明整个施工期间，受大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，按照要求停止相关工程作业，致使项目工期受到一定影响，鼎天东尚房屋将延期交付。被告提交多份环境污染防治、扬尘治理的文件，拟证明被告延期交房是受环境治理影响。另查明，2020年8月9日原告办理了涉案房屋的入伙手续，签收房屋验收表。以上事实由《商品房买卖合同》及附件、上海浦东发展银行业务凭证电子回单、河南增值税普通发票、延期交房告知函、鼎天东尚入伙手续办理流转单、房屋验收表及本案庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告主张被告支付逾期交房违约金58685元（以已交付房价款1653109元为基数，按照日0.1‰，暂计算至2020年9月20日），并以已交付房价款1653109元为基数，按照0.1‰支付原告自2020年9月21日起至实际交房之日止的违约金，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告未按约将竣工验收合格的房屋于2019年9月30日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。但鉴于原告应于2019年8月1日实际于2019年10月23日向被告支付了1150000元剩余购房款，被告主张交房顺延83天，该院予以支持，原告主张根据附件四，第三条第五款的规定不应由原告承担违约责任，但原告并未举证逾期支付剩余购房款非因双方原因，故对该主张该院不予支持。原告于2020年8月9日办理了涉案房屋的入伙手续，签收房屋验收表，故以办理涉案房屋的入伙手续之日认定为房屋交付日期。关于被告逾期交房的天数，鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素；又因2020年初受新冠肺炎疫情影响，房地产企业因不能预见的因素无法正常施工，相关手续无法办理，根据合同约定及履行情况、被告违约程度、预期利益以及上述情形等对交房周期的影响，考虑双方对迟延交房情形的约定，该院酌情扣减150天。经计算截至2020年8月9日的违约金为13390.18元（1653109元×0.1‰×81），故对原告该项诉讼请求，该院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告河南鼎天置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张春英逾期交房违约金13390.18元；二、驳回原告张春英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1267元，减半收取633.5元，由原告张春英负担489元，被告河南鼎天置业有限公司负担144.5元。本院二审期间，张春英向本院提交以下证据：证据1：2020年11月1日河南鼎天物业服务有限公司《收据》一份；证据2：《施工许可证》一份；证据3：《防火责任书》一份。证据1-3证明目的：张春英购买房屋在2020年11月1日申请装修，根据同案同判原则，即使认定交付房屋，日期也应当认定为2020年11月1日，不应认定为8月9日。证据4：河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初4243号民事判决书；证据5：河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初4244号民事判决书。证据4-5证据目的：根据同案同判原则，依据合同附件四关于按揭贷款付款的补充约定，贷款银行系鼎天置业指定银行，鼎天置业未举证因张春英原因导致贷款逾期，应由鼎天置业承担不利后果。证据6：郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初20263号民事判决书；证据7：郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初20271号民事判决书。证据6-7证明目的：张春英同批起诉的一共20个案件，在一审也由同一法官审理。其他案件认定交房的时间均系申请装修之日，根据同案同判原则，本案交房日期也认定为2020年11月1日。证据8：张春英的女儿张颖与浦发银行工作人员的微信聊天记录截图。证明目的：鼎天置业的贷款已在2019年8月初审批通过，放款时间晚并非张春英原因所致，不应由张春英承担不利后果。鼎天置业质证认为：对证据1-3真实性予以认可，证明目的不予认可。涉诉房屋已于2020年8月9日由张春英实际占有，鼎天置业已实际转移交付，因此应以该日为交付日。对证据4-7真实性予以认可，证明目的不予认可，与本案没有关联性。对证据8聊天记录的真实性和证明目的不予认可。张春英提交的是微信聊天记录的截图，并未提供原始载体，对聊天内容的完整性和聊天主体均无法认证。且根据聊天记录显示2019年7月4日张春英还未提交完毕贷款手续，违反了涉诉合同补充协议第三条第二款的约定，反而印证了张春英存在逾期付款的违约情形，应该由张春英承担违约责任。鼎天置业提交钥匙领取表一份，拟证明张春英已于2020年8月9日领取房屋钥匙，涉诉房屋已于该日实际转移占有并交付。张春英质证认为：对于该钥匙领取表的真实性无异议，对于鼎天置业的证明目的有异议。2020年8月9日张春英虽然领取了房屋钥匙，但是领取钥匙的目的是为了验收房屋是否合格。根据一审查明的事实，案涉房屋竣工验收备案合格的时间是2020年11月2日。张春英领取钥匙后，因房屋存在诸多问题，且该钥匙领取表中并没有张春英已经验收的相应证据，其他业主如果验收完之后会在备注栏中签收“验”字且打对勾，但是张春英并没有在备注栏中签署任何已经验收的字样，故该钥匙领取表并不能认定涉案房屋已经交付。根据当事人举证及质证情况，本院对张春英提交的证据1-7及鼎天置业提交证据的真实性均予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，鼎天置业与张春英签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条关于按揭贷款付款的补充约定第2项约定：买受人同意出卖人指定银行，买受人应按贷款银行的要求于2019年7月4日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。鼎天置业主张张春英存在逾期支付购房款的情况，主张有权顺延交房。依据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条关于按揭贷款付款的补充约定，贷款银行系鼎天置业指定银行，鼎天置业并未举证证明系因张春英自身原因导致的贷款逾期，一审法院支持鼎天置业顺延83天交房的主张不当，本院予以纠正。张春英于2020年8月9日领取了案涉房屋的钥匙，其女儿当天签署了《房屋验收表》，一审法院确定该日期为房屋交付日期并无不当。张春英上诉主张以其申请装修的2020年11月1日为房屋交付日期，理由不足，本院不予支持。综上所述，张春英的部分上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初20265号民事判决；二、河南鼎天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张春英支付逾期交房违约金27111元；三、驳回张春英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1267元，减半收取为633.5元，由张春英负担395元，由河南鼎天置业有限公司负担238.5元。二审案件受理费490元，由张春英负担347元，由河南鼎天置业有限公司负担143元。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二一年一月十五日书记员  李志琳