河北省唐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀02执异35号 案外人：董国良，男，1959年10月1日出生，汉族，住河北省迁西县。 委托诉讼代理人：李宗满，河北李宗满律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马连军，河北李宗满律师事务所实习律师。 申请执行人：华夏银行股份有限公司唐山分行，住所地：唐山市路**友谊路**。 负责人：张晓云,该银行行长。 委托诉讼代理人：刘丽丽，河北冀信（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵紫媚，河北冀信（唐山）律师事务所实习律师。 被执行人：河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司，，住所地迁西县三屯营镇至山庄村 法定代表人：王恩印，该公司经理。 被执行人：迁西县金昊矿业有限责任公司，，住所地迁西县金厂峪镇榆木岭村 法定代表人：韩志莲，该公司经理。 被执行人：迁西县华天房地产开发有限责任公司，，住所地迁西县立新街 法定代表人：王恩印，该公司经理。 被执行人：唐山市兴泰德投资有限公司，，住所地迁西县喜峰路西侧 法定代表人：李振东，该公司经理。 被执行人：王新华，男，1973年8月26日出生，汉族，住迁西县。 被执行人：张英哲，女，1974年8月1日出生，汉族，住迁西县。 在本院执行华夏银行股份有限公司唐山分行与河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司、迁西县金昊矿业有限责任公司、迁西县华天房地产开发有限责任公司、唐山市兴泰德投资有限公司、王新华、张英哲金融借款合同纠纷一案中，案外人董国良对本案的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人董国良称，请求解除河北省唐山市中级人民法院（2019）冀02执保2224号财产保全告知书对案外人所购房屋的保全措施。事实与理由：河北省唐山市中级人民法院审理申请人华夏银行股份有限公司唐山分行与被申请人迁西县华天房地产开发有限责任公司等金融借款合同纠纷一案中，根据华夏银行股份有限公司唐山分行的申请，查封了迁西县华天房地产开发有限责任公司名下、位于迁西县嘉苑华庭小区的包括案涉房屋在内的房产若干套。现在案外人提出异议申请，恳请法院裁定解除对案涉房屋的保全措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对照上述规定，第一，案外人于2009年7月1日与被申请人迁西县华天房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，约定案外人购买迁西县房屋，房屋总价款251486元（含地下室）该《商品房买卖合同》已在迁西县建设管理局进行了纸质备案登记。该合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效。第二，案外人于2010年12月实际受领了被申请人迁西县华天房地产开发有限责任公司交付的案涉房屋，远在本案查封前已经合法占有该房屋并居住至今。第三，案外人于2009年7月3日支付购房款91486元，2009年8月11日以银行贷款方式支付尾款160000元，两次合计251486元，被申请人为案外人开具销售不动产发票两张。因此，案外人董国良已经支付全部合同价款。第四，嘉苑华庭小区2010年即已将房屋交付购房人，至今已达10年，之所以迟迟不能办理产权过户登记，主要是被申请人迁西县华天房地产开发有限责任公司未能及时办理工程竣工验收、与承包人存在工程款争议以及税款缴纳等原因所致，期间案外人一直就办理产权过户登记事宜与被申请人进行交涉，并曾经集体向政府有关部门信访维权。因此，案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其对案涉房屋享有的合法权利具有排除执行的法律效力。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，案外人特提起执行异议，请人民法院依法裁决。 申请执行人华夏银行股份有限公司唐山分行提交书面意见称，法院的查封行为合法有效，恳请贵院查清事实，依法裁判。 被执行人河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司、迁西县金昊矿业有限责任公司、迁西县华天房地产开发有限责任公司、唐山市兴泰德投资有限公司、王新华、张英哲提交书面意见称，同意案外人的异议主张，请法院裁决。 本院查明，华夏银行股份有限公司唐山分行与河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司、迁西县金昊矿业有限责任公司、迁西县华天房地产开发有限责任公司、唐山市兴泰德投资有限公司、王新华、张英哲金融借款合同纠纷一案，华夏银行股份有限公司唐山分行申请对河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司、迁西县金昊矿业有限责任公司、迁西县华天房地产开发有限责任公司、唐山市兴泰德投资有限公司、王新华、张英哲进行财产保全，本院于2019年7月24日作出（2019）冀02民初457号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司、迁西县金昊矿业有限责任公司、迁西县华天房地产开发有限责任公司、唐山市兴泰德投资有限公司、王新华、张英哲银行存款或相同价值财产及财产权益共计人民币70000000元。在财产保全的过程中，本院向迁西县住建局房屋产权交易所送达了（2019）冀02执保2224号协助执行通知书，查封迁西县华天房地产开发有限责任公司名下嘉苑华庭小区房屋所有权，房号如下：1号楼地下室／底商：-1层15、47、48、50、51、64、108、115，-2层22、35、38。2号楼地下室／底商：-1层26、34。3号楼地下室／底商：-1层2、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40，-2层62。1号楼1-1-2001、1-1-1903、1-1-1801、1-1-27、1-1-28、1-1-29、1-1-30、1-1-31、1-1-32、1-1-17、1-1-18、1-1-19、1-1-20、1-1-21、1-1-22、1-1-9、1-1-10、1-2-1802、1-2-1602、1-2-1302、3-2-1004、1-2-1102、1-2-1001、1-2-1002、1-2-901、1-2-902、1-3-1703。2号楼2-2-101、2-3-1801、2-3-1001、2-4-1601、2-4-1401、2-4-1402。3号楼3-1-402、3-2-1001、3-2-703、3-2-604、3-2-504、3-2-201、3-3-1004、3-3-802。1号楼地下室／底商：1层1、3、4，-1层20，1-3层11-12。（其中包括案外人所主张的房产）查封期限三年，自2019年8月21日至2022年8月20日止。案外人董国良对执行机构查封迁西县不服，向本院提出执行异议。 在执行异议审查期间，案外人董国良为证明其主张向本院提交商品房买卖合同、销售不动产发票、住房公积金借款合同、房屋他项权利注销证明、协议书、交房手续确认单、收据、契税及维修基金收据、物业费收据、（2018）冀0227民初2848号民事裁定书、河北省建设工程竣工验收备案表、河北省建设工程竣工验收备案证明书、迁西县嘉苑华庭部分已查封商品房相关情况的函等证据。上述证据证实，2009年7月1日，董国良与迁西县华天房地产开发有限责任公司就购买迁西县签订了商品房买卖合同，该合同迁西县住房和城乡建设局房屋产权交易所出函证明于2012年3月前进行了纸质的商品房买卖合同备案登记。董国良以首付款加银行按揭贷款的方式支付了全部房款251486元（含地下室）。涉案房屋于2010年12月29日交付给董国良。董国良占有使用该房屋至今。申请执行人华夏银行股份有限公司唐山分行、被执行人河北迁西景忠山旅游发展有限责任公司、迁西县金昊矿业有限责任公司、迁西县华天房地产开发有限责任公司、唐山市兴泰德投资有限公司、王新华、张英哲提交了书面意见。 本院认为，本院在诉讼中采取的财产保全措施，在本院查封之前，案外人董国良与迁西县华天房地产开发有限责任公司就购买迁西县签订了书面的商品房买卖合同，交纳了全部购房款并合法占有该房产。因迁西县华天房地产开发有限责任公司的原因未取得产权登记。因此，案外人董国良请求中止对案涉房产查封的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形暨案外人主张对案涉房产享有排除强制执行的权益，必须同时符合以下情形：在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同、在法院查封之前合法占有该不动产、已支付全部价款或者将剩余价款按法院要求交付执行、非因买受人原因未办理过户登记。综上，董国良所提异议成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止本院（2019）冀02执保2224号案件对迁西县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 吴利民 审 判 员 于 芳 审 判 员 赵阳利 二〇二一年一月十三日 法官助理 徐福志 书 记 员 李 岩