上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终10956号上诉人(原审被告)：邹志新，男，1982年8月25日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。上诉人(原审被告)：朱卫章，女，1976年7月15日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：卫华，江苏东疆律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李晓明，男，1960年3月14日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上诉人邹志新、朱卫章因与被上诉人李晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初21434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹志新、朱卫章共同的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李晓明一审诉请。事实与理由：双方当事人就上海市黄浦区中华路XXX弄XXX号楼205／2室房屋(以下简称“系争房屋”)的租赁协议是在2015年8月12日签订的，邹志新、朱卫章当天即支付120个月的租金人民币(以下币种均为人民币)132，000元及押金10，000元，若没有付清房租，李晓明不可能将系争房屋交予邹志新、朱卫章使用。且李晓明直到2019年7月11日才向法院起诉索要租金，早已超过法定的诉讼时效。一审法院依职权调取了邹志新、朱卫章及案外人王某某2015年平安银行的银行交易明细，查明朱卫章虽在2015年8月12日当天有向李晓明转账120，000元的事实，但是在半个小时内该款项又回到了朱卫章的账户，从形式上看李晓明没有收到该120，000元，朱卫章回忆当时实际情况为朱卫章、李晓明、王某某之间转账400，000元可能是朱卫章配合李晓明贷款而做的流水，朱卫章平安银行的银行卡当时实际是交给李晓明使用的，该120，000元应当与房屋租金无关。后经邹志新查找，最终查询到李晓明2016年4月29日出具的26，000元收条及2015年8月12日邹志新与李晓明工商银行50，000元房租转账记录，邹志新回忆当时其他租金是以系争房屋装修款(约20，000元)及李晓明办公室的装修款(约180，000元)相抵，再加上邹志新、朱卫章代付的前房客毛亮房租退款13，200元，上述费用合计已近超过了应当支付的十年租金。李晓明辩称：不同意上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。李晓明向一审法院提出诉讼请求：1．要求邹志新、朱卫章搬离系争房屋并结清水电煤费用；2．要求邹志新、朱卫章以每月1，800元的标准支付2015年9月12日起至2016年8月11日止的租金；3．要求邹志新、朱卫章以每月2，500元的标准支付2016年8月12日起至实际搬离系争房屋之日的房屋占有使用费(扣除已支付的3，000元)。一审法院对双方有异议的证据认定如下：邹志新、朱卫章提供的2015年8月12日签订的《房屋租赁合同》，证明双方就系争房屋建立20年的房屋租赁关系，李晓明对该份证据真实性提出质疑，为此，经李晓明申请，一审法院委托司法鉴定科学研究院对合同上落款“李晓明”是否为李晓明书写进行笔迹鉴定，司法鉴定科学研究院于2020年7月15日出具司鉴院［2020］技鉴字第393号《司法鉴定意见书》，倾向认为检材《房屋租赁协议》上需检的“李晓明”签名是李晓明所写。李晓明对《司法鉴定意见书》无异议并据此认可《房屋租赁合同》的证据资格和证明力。法院对《房屋租赁合同》予以认可。一审法院经审理查明，认定事实如下：系争房屋为公有居住用房，李晓明系房屋承租人。2015年8月，李晓明委托邹志新、朱卫章处理其与案外人毛某某于系争房屋的解约事宜，为此，邹志新、朱卫章从毛亮处收回系争房屋并向其代为返还预支的租金13，200元，该笔款项经李晓明、邹志新、朱卫章合意用以抵销系争房屋部分租金。2015年8月12日，李晓明(甲方)与邹志新、朱卫章(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2015年8月12日起至2035年8月11日止，每月1，100元。签订合同时，乙方一次性支付给甲方120个月的租金132，000元，同时乙方交纳房屋租赁押金10，000元，租赁期满后，甲方将房屋租赁押金全额退还乙方。合同签订后，李晓明向邹志新、朱卫章交付系争房屋，邹志新、朱卫章向李晓明先后支付两笔共计5，000元作为系争房屋的租金。双方在事实部分的争议焦点为邹志新、朱卫章是否依约足额支付首个十年租金132，000元，李晓明表示邹志新、朱卫章垫付毛亮的13，200元用来抵扣租金并实际收到租金5，000元。邹志新、朱卫章除了李晓明自认的上述18，200元外，还提供李晓明名下尾号为5156的平安银行账号的银行流水，证明朱卫章于2015年8月12日通过其名下尾号8933的平安银行账户两次转账李晓明共计120，000元，已经履行了合同约定的支付首个十年租金的义务。李晓明认可该银行交易明细的真实性，但声称银行卡当时由邹志新、朱卫章持有，120，000元转入其账户后，随即又转给案外人王某某。李晓明、邹志新、朱卫章均称不认识王某某，邹志新、朱卫章表示与王某某从未有过经济上的往来。为此，一审法院依职权调取王某某尾号为8901的平安银行、朱卫章尾号为8933的平安银行以及邹志新尾号为3272的平安银行账户2015年银行交易明细，显示2015年8月12日朱卫章名下账户中400，000元分七笔转入李晓明账户，随即李晓明账户中的该笔400，000元分七笔汇入王某某账户，接下来王某某账户中该400，000元分七笔又再次回到朱卫章账户，上述一系列转账行为在半个钟头内完成。对该组证据，邹志新、朱卫章当庭表示无法给出质证意见。此外，该组证据显示2015年内的其他时间段，邹志新、朱卫章与王某某均存在资金往来行为。朱卫章虽有转账120，000元给李晓明的行为，但随即在半个钟头内该笔款项再次通过李晓明、王某某账户转入朱卫章自己账户，从形式上看李晓明并未实际取得120，000元。从数额上看，朱卫章当日同一时间段共转账李晓明400，000元，对另280，000元是何性质出于何目的转账以及该400，000元最终汇入朱卫章账户，邹志新、朱卫章均未能作出合理解释。此前，邹志新、朱卫章一再否认与王某某存在资金往来，显属不实陈述。一审法院认为仅凭上述转账凭证无法证明邹志新、朱卫章向李晓明支付120，000元租金的事实。一审法院经审理后认为，涉案《房屋租赁合同》对双方均具有法律约束力，故双方当事人应当恪守合同约定内容履行相关义务。李晓明已经依约向邹志新、朱卫章交付系争房屋，邹志新、朱卫章庭审中一再辩称已经按约支付租金和保证金，但根据已查明的事实，合同签订至今近四年，邹志新、朱卫章尚未全部履行支付首个十年租金的义务，明显构成违约，李晓明于2020年9月22日当庭要求解除《房屋租赁合同》，符合法律规定，法院予以支持。合同解除后，邹志新、朱卫章应当向李晓明返还系争房屋并结清合同期内拖欠的租金，支付继续占有房屋产生的使用费。一审法院据此判决：一、李晓明与邹志新、朱卫章于2015年8月12日签订的《房屋租赁协议》于2020年9月22日解除；二、邹志新、朱卫章应于判决生效之日起十日内搬离并向李晓明返还上海市黄浦区中华路XXX弄XXX号楼205／2室房屋；三、邹志新、朱卫章以每月1，100元的标准支付李晓明房屋租金49，283元；四、邹志新、朱卫章以每月1，100元的标准支付李晓明自2020年9月23日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，邹志新、朱卫章称一审之后又找到两项新的证据：1．日期为2016年4月29日李晓明签名的收条，内容为“今收到中华路XXX弄XXX号205室房租26，000元贰万陆千元整”。邹志新、朱卫章称上述金额以现金方式支付，来源为平时做生意的流动资金。李晓明确认收条系其本人签名，但否认收到上述金额的租金。2．邹志新于2015年8月12日向李晓明工商银行账户转账50，000元的转账记录。李晓明确认该账户开户人系其本人，但称当时银行卡在邹志新、朱卫章手里，该50，000元也是当日马上转走，故其实际并未收到。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案合同的效力所作认定，及对邹志新、朱卫章关于其已经按约支付租金和保证金的抗辩未予采信，并无不妥，本院予以认同。根据一审查明的事实，邹志新、朱卫章与李晓明均存在资金往来，且总金额远超过涉案合同的应付租金，可以推定三人之间存在处房屋租金支付以外的资金往来关系。而根据邹志新、朱卫章的自述还存在其他费用抵扣租金的情况，在此情况下从常理而言邹志新、朱卫章应当与李晓明就10年租金的支付完毕进行书面结算，或至少要求李晓明书面确认收到全额租金，但在本案在案证据中显然并无上述相关书证。此外，邹志新、朱卫章在本案一、二审中始终未能就涉案应付租金的支付方式、支付时间作出明确表述并提交相应依据，且就相关银行转账记录中实际作为租金支付具体明细的陈述存在前后矛盾。因此，在李晓明予以否认的情况下，二审中邹志新、朱卫章提交的50，000元银行转账同样难以被认定为涉案租金的支付。至于收条涉及的26，400元金额，因收条系李晓明本人签名且内容指向明确，李晓明虽否认收到上述款项但未能提交相应依据并作出合理说明，故应当承担签署收条的法律后果。需要指出的是，上述26，400元虽可被计入邹志新、朱卫章已付租金总额，但并不导致一审关于其未按约支付租金构成违约的认定，故本院鉴于二审出现的新证据仅对邹志新、朱卫章应付租金金额予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初21434号民事判决第一、二项；二、撤销上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初21434号民事判决第三、四项；三、邹志新、朱卫章应于本判决生效之日起十日内以每月1，100元的标准向李晓明支付房屋租金22，883元；四、邹志新、朱卫章应于本判决生效之日起十日内以每月1，100元的标准向李晓明支付自2020年9月23日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费。二审案件受理费人民币454.58元，由上诉人邹志新、朱卫章共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  张常青审 判 员  姚 跃二〇二一年一月二十七日法官助理  朱丹丹书 记 员  李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……