广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25179号上诉人（原审被告）：广州市中舜商贸有限公司。住所地：广州市黄埔区鱼珠东路**广东鱼珠国际建材市场****。法定代表人：蔡创生，总经理。委托诉讼代理人：夏建如，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：许曼娜，广东盈隆律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所。住。住所地：广州市海珠区前进路万松园**之**/div>法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹，女，该单位职员。委托诉讼代理人：吴仲亨，男，该单位职员。原审被告：蔡楚炎，男，1945年11月20日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区。上诉人广州市中舜商贸有限公司（以下简称中舜公司）因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称物业二所）、原审被告蔡楚炎租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中舜公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.继续履行物业二所与中舜公司签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》；3.物业二所承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、《广州市直管房（非住宅）租赁合同》己成立生效，对物业二所与中舜公司均具有约束力。中舜公司一直严格按照合同约定，履行合同义务。2015年7月31日，物业二所与中舜公司签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定物业二所将坐落在广州市海珠区XX部位的房屋出租给中舜公司作办公、仓库用途，租赁期限自2015年6月1日起至2016年5月31日止，每月租金为l7709.9元。涉案合同已成立生效，双方应依约履行合同项下的义务，不得随意解除合同。涉案合同签订后，中舜公司作为承租人，严格按照合同约定使用涉案房屋，每月向物业二所支付租金，从未有拖欠租金的情况发生。租赁期限届满后，中舜公司继续使用涉案房屋，且继续每月向物业二所支付租金，故原租赁合同继续有效，双方一直合作非常愉快。二、双方继续履行涉案合同，有利于维持现有的经济关系稳定，促进经济发展。一方面，涉案房屋建筑面积为649.01平方米，且交付时为毛坯状态，中舜公司为此花费大量金钱进行装饰装修。另一方面，这些年来中舜公司一直苦心经营店面，面对今年来势汹汹的疫情，在营业额急剧下降的情况下，依然严格履行支付租金的义务。自2015年至今，中舜公司一直租赁涉案房屋进行经营活动，在合同履行期间既没有违反合同的行为，也没有违法经营行为。因此，为避免给双方造成严重的经济损失，维持现有的经济关系的稳定，涉案合同应继续履行。三、如解除涉案合同，将造成国有资产的闲置，不符合经济效益原则。国有资产的闲置也是一种流失。对于涉案房屋，物业二所采取的是对外出租的管理方式。但经过多次公开招租，至今仍未有第三方明确表示租赁意愿。国有资产的处置，应以提高经济效益为目的。如解除涉案合同，涉案房屋无人承租，只会造成国有资产的闲置、流失和浪费，完全不符合对国有资产的处置原则。反之，双方继续履行涉案合同，将有利于盘活闲置资产，对实现国有资产的保值增值具有重要意义。综上所述，中舜公司自租赁涉案房屋以来，一直合法合规经营，并按时向物业二所支付租金，双方多年来合作愉快。涉案合同至今合法有效，双方继续履行存在事实和法律上的可能，有利于避免产生更大的经济损失，有利于实现国有资产的保值增值，有利于社会和谐稳定。四、中舜公司已交清2020年6月至2020年12月的租金，并且在今年疫情的原因下物业二所也没有按照国有物业减免租金的规定减免中舜公司应缴的租金，中舜公司仍按照原约定的租金标准支付租金。五、中舜公司现有100多名员工尚无新的办公地址使用，若物业二所收回涉案房屋且没有留出合适的搬迁时间，会导致公司破产和员工失业。物业二所二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意中舜公司的上诉请求。蔡楚炎二审未在本院确定的时间到庭陈述意见。物业二所于2019年9月16日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除物业二所与中舜公司关于广州市海珠区XX房屋的租赁关系；2.中舜公司、蔡楚炎在判决生效之日起10日内按现状腾空并交付广州市海珠区XX房屋给物业二所；3.中舜公司、蔡楚炎按17709.9元/月向物业二所支付从2020年6月1日起至交付房屋之日止的房屋占有费；4.中舜公司、蔡楚炎按照17709.9元/月向物业二所支付自2019年8月1日起至交付房屋之日止的违约金；5.中舜公司、蔡楚炎承担本案的全部诉讼费。一审法院经审理查明：2006年1月11日，广州市越秀区国土资源和房屋管理局向海珠区国土房管局发出《直管房拆迁接管通知书》，内容为房屋地址为海珠区XX号，产别为经租，接管面积为非住宅144.9050平方米，对应撤管地址为大德路XX号（旧门牌为××之1号），接管日期为2006年1月1日。2013年7月24日，中舜公司出具《法定代表人证明书》，证明蔡楚炎是该公司的法定代表人，任董事长职位。2014年8月19日，广州市工商行政管理局黄埔分局核发中舜公司的《营业执照》记载：法定代表人为蔡楚炎。2015年7月31日，物业二所（甲方）与中舜公司（乙方，蔡楚炎在法定代表人处签名）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区XX部位的房屋出租给乙方作办公、仓库用途，建筑面积202:504.1平方米，202-1:144.91平方米；租赁期限从2015年6月1日至2016年5月31日，每月租金为17709.9元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；（第十六条）甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。自甲方交寄7天起，视为已送达。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达。送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；（第二十一条第2点）租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室发出《广州市海珠区人民政府办公室关于印发广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，主要内容为：设立广州市海珠区住房和建设水务局（简称区住建水务局），将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入区住建水务局；主要职责包括负责统筹和规范政府公房管理，负责直管房的产权、租赁和安全等管理工作；负责直管房租赁使用、修缮养护及淘汰重建等工作；负责办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，落实侨房政策和查处违反公房管理规定行为；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与物业二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定：本委托书只适用于广州市海珠区海幢、江南中、滨江、素社、新港、赤岗、江海、南洲、华洲、琶洲、官洲共11条行政范围内；委托物业二所在授权地域管业范围内承担如下事项：1、协同开展直管房产权管理工作；2、直管房租金收缴和租赁管理；4、承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项；在上述委托事项范围内，受托方依照法律、法规和政策规定，通过合法方式代表委托方从事活动的，其法律后果由委托方承担；本委托书的有效期为5年，自2017年1月1日至2021年12月31日止；等。物业二所就其主张还提交了以下证据：1、物业二所于2017年12月11日发给中舜公司的《承租人通知书》及有加盖中舜公司公章的《回函》，载明中舜公司不放弃行使优先承租权；2、物业二所分别于2018年10月16日至2019年8月30日间向中舜公司发出的六份《关于公开招租的通知书》；3、物业二所的代理律师于2019年8月30日向中舜公司发出的《律师函》，主要内容为：我方委托人已于2019年4月11日、2019年7月28日通知贵方腾空搬出租赁物并缴纳房屋占用费，但贵方仍使用租赁物至今；贵方与我方委托人签订的租赁合同自我方委托人的通知2019年4月11日到达贵方时解除，请于接本函之日起七日内与我方委托人主动联系，三十日内腾空搬出租赁物等；该函于2019年9月4日显示由他人代收；4、《广州市财政局关于印发〈广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法〉的通知》（穗财规字【2016】1号），其中第三十三条规定：各行政事业单位应加强国有资产出租、出借管理，严禁出租、出借办公用房，已经出租、出借的办公用房，到期必须收回；代政府管理的公有房产，出租出借国家、省、市另有规定的，从其规定；5、《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》（穗建房管【2018】541号）。中舜公司质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认：该证据未显示物业二所将相关通知送达给我方；对证据3的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认：我方未收到律师函；对证据4-5的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认：与本案不存在关联性。一审诉讼中，物业二所和中舜公司一致确认：双方签订的租赁合同到期后没有再续签合同，中舜公司继续按原合同约定的标准交租至2020年6月。一审法院认为：物业二所与中舜公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。物业二所作为上述合同的当事人，有权行使出租方的权利，且物业二所已举证证明现管理公房租赁的广州市海珠区住房和建设水务局委托物业二所代为管理公房租赁及相关的诉讼事宜，故物业二所有权提起本案诉讼。中舜公司抗辩物业二所不是适格主体的意见，依据不足，一审法院不予采纳。租赁期限届满后，中舜公司继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，物业二所可以随时解除合同。现物业二所要求解除合同并收回涉案房屋的请求，合法有理，一审法院予以支持。但考虑到房屋搬迁需给予一定的期限，结合本案的实际情况，该期限以一个月为宜，物业二所要求中舜公司在判决生效后十日内腾空交还房屋的意见，一审法院不予采纳。合同约定：合同解除时，中舜公司拒不交出承租房屋的，物业二所除要求中舜公司限期迁出和补交占用期的房屋占用费（比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取中舜公司违约金。一审诉讼中，物业二所和中舜公司均确认中舜公司已经向物业二所缴纳租金至2020年6月，故物业二所要求中舜公司按17709.9元/月的标准缴纳2020年7月1日起至交付房屋之日止的房屋占用期租金，符合合同约定，一审法院予以支持。中舜公司逾期搬迁的，除应向物业二所支付房屋占用费外，还需向物业二所支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，一审法院酌情调整每月为占用费的20%计付。对于物业二所超出一审法院支持部分的诉讼请求，一审法院予以驳回。蔡楚炎作为中舜公司的原法定代表人与物业二所签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是其履行职务行为，并非其个人行为，物业二所以蔡楚炎在租赁合同上签名为由要求蔡楚炎与中舜公司共同承担交付房屋、支付占用费及违约金的义务，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年9月14日作出一审判决：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与广州市中舜商贸有限公司关于广州市海珠区XX房屋的租赁关系；二、广州市中舜商贸有限公司在本判决生效之日起30日内按现状腾空交付广州市海珠区XX房屋给广州市海珠区房屋安全和物业二所；三、广州市中舜商贸有限公司在本判决生效之日起向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2020年7月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用期租金（其中，从2020年7月1日至本判决生效之日止的租金在本判决生效之日起10日内付清，之后的房屋使用费在每月月底前付清，每月均为17709.9元）；四、广州市中舜商贸有限公司逾期履行本判决第二项主文确定的内容时，需在每月的月底前向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付违约金（每月按17709.9元的20%计）；五、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费1571元，由广州市海珠区房屋安全和物业二所负担629元，由广州市中舜商贸有限公司负担942元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，中舜公司提交了两份材料，材料一是2020年6月至2020年12月的网上银行电子回单，拟证明中舜公司已向物业二所支付租金至2020年12月；材料二是社会保险费分险种申报汇总表截图和网上银行电子回单，拟证明中舜公司的员工有92人之多，如解除中舜公司与物业二所的租赁合同，会导致较多员工失业，甚至造成社会不稳定。对此，物业二所认为：对于材料一，物业二所确认中舜公司已将租金转账至物业二所收取租金的账户，但物业二所进行了挂账处理，并未实际入账；对于材料二，物业二所认为与本案的处理无关。关于中舜公司缴纳租金的情况。中舜公司表示其按照合同约定在每月20日前向物业二所转账支付租金，从本案起诉至现今的租金都没有中断过。物业二所对中舜公司的转账无异议，但表示从2019年10月开始，物业二所收到中舜公司向物业二所转账支付的租金后均作原路退回处理，但中舜公司随后又继续支付；2019年10月发生了三次上述收款退款的往来记录，因此物业二所对中舜公司后续转账的租金均作挂账处理。关于涉案房屋公开招租的情况。物业二所表示：涉案房屋共进行了六次公开招租，时间分别为2018年10月、2019年2月、2019年4月、2019年7月、2019年8月、2020年3月。六次公开招租均未能成功招租，原因是涉案房屋面积较大，第一次招租租金数额高至104619元/月，六次公开招租流拍后涉案房屋的租金已降至40534元/月；六次公开招租过程中，物业二所均有书面通知中舜公司参与公开招租，但中舜公司并未实际参与公开竞租。对此，中舜公司表示：中舜公司曾有一、两次报名参加涉案房屋的公开招租，但并未投标，原因是涉案房屋的现实条件与竞租的租金价格不相符，竞租租金价格过高，中舜公司无法承受；即便涉案房屋六次流拍后，租金接近第一次公开招租评估价格的50%，中舜公司仍无法接受该租金价格。中舜公司还表示，若涉案房屋公开招租成功且并非中舜公司中标，中舜公司同意搬离涉案房屋；若涉案房屋公开招租未果，中舜公司要求继续使用涉案房屋，继续向物业二所支付租金，减少双方的损失。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：中舜公司主张继续履行涉案租赁合同能否支持。中舜公司与物业二所于2015年7月31日所签《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定租赁期限为2015年6月1日至2016年5月31日；租赁期届满或者合同因故解除时，双方未续订合同而物业二所要求收回房屋，中舜公司拒不交出承租房屋的，物业二所除要求中舜公司限期迁出和补缴占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取中舜公司违约金。案件事实表明，涉案租赁合同期限届满后，物业二所和中舜公司并未续签租赁合同，中舜公司按照原租赁合同约定的租金标准继续向物业二所转账支付租金。涉案租赁合同约定的租赁期限届满后，物业二所与中舜公司的实际履行行为已构成不定期租赁关系，一审法院据此认定物业二所可随时解除合同，支持物业二所要求解除合同、收回房屋并收取房屋占用期租金的主张，于法有据，本院予以维持。因涉案租赁合同约定的逾期搬迁违约金标准过高，一审法院酌定每月违约金计付标准为占用费的20%，并给予中舜公司一个月的搬迁时间，所作处理，并无不当。中舜公司上诉主张物业二所将涉案房屋多次公开招租均未果，要求继续履行双方2015年7月31日所签租赁合同，缺乏合同依据。鉴于中舜公司已依涉案租赁合同约定的租金标准向物业二所转账支付2020年7月至2020年12月的租金，该笔费用可在一审判决第三项的处理中予以扣减。综上所述，中舜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1571元，由广州市中舜商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年一月四日书记员  吴敏玲李美琦