河南省平顶山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫04执异11号案外人：王德强，男，1978年11月21日生，汉族，住河南省平顶山市新华区。案外人：张小娟，女，1977年10月6日生，汉族，住河南省平顶山市卫**。二案外人的共同委托诉讼代理人：焦志广，河南黎民律师事务所律师。二案外人的共同委托诉讼代理人：宁坤，河南黎民律师事务所律师。申请执行人：平顶山卫东农村商业银行股份有限公司，住所地：平顶山市矿工路**院**楼。统一社会信用代码:91410400171768946B。委托诉讼代理人：崔进东，河南首位律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超南，河南首位律师事务所实习律师。被执行人：河南百顺置业有限公司，，住所地：平顶山市矿工路**统一社会信用代码：91410400574956132F。法定代表人：马剑锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱栋，男，河南百顺置业有限公司员工。委托诉讼代理人：宣耀峰，男，河南百顺置业有限公司员工。在本院执行平顶山卫东农村商业银行股份有限公司与河南百利制衣有限公司、平顶山市百顺置业有限公司、河南省中牟置业有限责任公司、陈石头金融借款合同纠纷一案中，案外人王德强、张小娟对本院查封平顶山市卫东区矿工路与诚朴路交叉口西南角瑞星花园1号楼1单元18层1803号房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年1月20日举行了听证。王德强、张小娟的共同委托诉讼代理人宁坤，平顶山卫东农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人崔进东、李超南，河南百顺置业有限公司的委托诉讼代理人朱栋、宣耀峰参加了听证。现已审查终结。王德强、张小娟称，平顶山市中级法院作出的（2020）豫04执145-1号执行裁定书查封的瑞星花园1号楼1单元18层1803号房产为异议人的财产。2017年4月25日，异议人与平顶山市百顺置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，以663281元的价格购买了其开发的瑞星花园1号楼1单元18层1803号房屋，建筑面积130.47平方米。合同签订后，异议人支付了全部购房款，该房屋已经交付完毕，异议人已经实际占有并入住。2020年9月26日，因平顶山卫东农村商业银行股份有限公司与河南百利制衣有限公司、平顶山市百顺置业有限公司等金融借款合同纠纷，平顶山市中级法院依据申请执行人的申请，将异议人合法所有的瑞星花园1号楼1单元18层1803号房屋予以查封，属于执行错误。因异议人提出的理由足以排除强制执行，为了维护异议人的合法权益，特提出异议，请求撤销平顶山市中级人民法院（2020）豫04执145-1号执行裁定，解除对平顶山市卫东区矿工路与诚朴路交叉口西南角瑞星花园1号楼1单元18层1803号房产的查封，停止对该房产的强制执行。平顶山卫东农村商业银行股份有限公司称，买受人对登记在房地产开发公司名下的商品房提出异议，有着严格的要求，具体到本案，在案涉房屋查封之前，房地产开发企业平顶山市百顺置业有限公司即通过在建工程抵押形式向其他金融机构借款，并办理登记，故异议人与平顶山市百顺置业有限公司签订的商品房买卖合同均系无效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.05.05时效性已被修改》第二十九条规定，是为了保证房屋买受人的居住权，但本案中，异议人均未提供证据证明其购买的房屋系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，综上，异议人的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.05.05时效性已被修改》第二十九条的规定，应予驳回。平顶山市百顺置业有限公司称，瑞星花园是原矿山机械厂及周边地区连片改造项目，项目由于拆迁问题分期规划开发，因前期项目完成部分验收后，存在较多历史遗留问题，导致业主未能如期办理房产证等相关事宜。目前，我公司正在积极处理前期遗留问题并组织完善竣工备案各类相关手续，在完成项目竣工备案后，我公司办理项目大证，将尽快为业主办理分户产权证。对本案异议人提出的理由予以认可，支持异议人的请求。本院查明，平顶山卫东农村商业银行股份有限公司与河南百利制衣有限公司、平顶山市百顺置业有限公司、河南省中牟置业有限责任公司、陈石头金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月22日作出（2020）豫04民初17号民事判决书，判决：一、河南百利制衣集团有限公司与本判决发生法律效力之日起十日内偿还平顶山卫东农村商业银行股份有限公司借款本金3400万元并支付利息和逾期利息（截止2020年3月4日之前的利息、逾期利息共计85680元，下余逾期利息自按照月利率8.4%上浮50%即12.6‰的标准从2020年3月5日起计算至实际清偿之日）；二、平顶山市百顺置业有限公司、河南中牟中房置业有限责任公司、陈石头作为保证人对上述借款本金及利息、逾期利息承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后有权向河南百利制衣集团有限公司追偿；三、驳回平顶山卫东农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。因借款人及担保人未履行判决义务，平顶山卫东农村商业银行股份有限公司向本院申请执行，本院于2020年9月26日作出（2020）豫04执145-1号执行裁定，将包含案涉房屋在内的平顶山市百顺置业有限公司开发的瑞星花园部分房屋予以查封。另查明，2017年4月25日，王德强、张小娟与平顶山市百顺置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同载明：买受人王德强，共有人张小娟，购买平顶山市百顺置业有限公司开发的瑞星花园1号楼1单元18层1803号房屋与一套，建筑面积130.47元，总房价663281元整。付款方式：2017年4月20日前支付首付款463281元整，并同时提供公积金贷款资料，剩余房款200000元整由买受人向公积金申请贷款解决。再查明，王德强、张小娟于2017年1月3日向平顶山市百顺置业有限公司支付购房款463281元，平顶山市百顺置业有限公司为王德强开具了相应的购房款收据。剩余20万元购房款通过公积金已经支付给了平顶山市百顺置业有限公司。王德强、张小娟提供2017年8月4日平顶山市五星家园物业公司开具的2017年9月至2018年9月的物业费收据，证明其已经装修入住案涉房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.05.05时效性已被修改》第二十八条、二十九条均规定了房屋购买人排除执行的条件，结合本案，异议人主张按照第二十八条的规定排除执行，并非依据二十九条的规定主张排除执行，因此，本案应当审查异议人是否具备二十八条规定的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.05.05时效性已被修改》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，判断异议人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需就上述规定的四项基本事实予以查明。本案中，王德强、张小娟为证明其主张，提供了《商品房买卖合同》、平顶山市百顺置业有限公司出具的购房款收据、按揭贷款的转账票据、物业管理费等证据。经查，一、现有证据可以证明王德强、张小娟在人民法院查封之前签订了合法有效的书面房屋买卖合同。二、王德强、张小娟提供的物业费收据等证据可以证明其已经合法占有了该不动产；三、王德强、张小娟提供的购房款收据、转账凭据、按揭贷款转账凭据等证明已经支付了全部价款。四、平顶山市百顺置业有限公司出具的说明可以证实王德强、张小娟对未办理过户登记手续没有过错。综上，王德强、张小娟的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.05.05时效性已被修改》第二十八条规定，裁定如下：中止对平顶山市卫东区矿工路与诚朴路交叉口西南角瑞星花园1号楼1单元18层1803号房产的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审??判??长???魏艳丽审??判??员???李刚审??判??员???郭国会二〇二一年一月二十七日书??记??员???柴秋艳附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。