江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终151号上诉人（原审被告）：高建勇，男，1977年11月1日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：孙碧剑，江苏捍华律师事务所律师。委托诉讼代理人：高云云，江苏捍华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：薛银萍，女，1986年8月1日出生，汉族，住涟水县。被上诉人（原审原告）：陈宏，男，1980年10月5日出生，汉族，住涟水县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：马军龙，涟水县经济开发新区法律服务所法律工作者。原审被告：高春林，男，1966年6月5日出生，汉族，住涟水县。原审被告：高留方，女，1968年8月23日出生，汉族，住涟水县。原审被告：涟水县好来屋房产信息咨询有限公司，住所地涟水县襄贲路涟洲花园东大门北50米。法定代表人：高建勇，该公司总经理。上诉人高建勇因与被上诉人陈宏、薛银萍、原审被告高春林、高留方、涟水县好来屋房产信息咨询有限公司（以下除判决主文外简称好来屋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初5042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高建勇上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人支付逾期付款违约金的计算基数为38万元，并调整违约金的计算标准及起算日期。事实与理由：1.被上诉人陈宏、薛银萍与上诉人高建勇在签订《房屋买卖居间代理合同》中约定房屋总价款为49万元，上诉人已经给付了11万元，故本案逾期付款违约金的计算基数应为38万元；2.关于逾期付款违约金的起算日期应以《房屋买卖居间代理合同》中约定的时间即2020年2月29日为起算点，并且因为疫情的原因，上诉人不得营业，故该期限应继续顺延；3.本案逾期付款的原因系疫情导致，而疫情属于不可抗力，因不可抗力的影响，可以全部或部分免除责任，故违约金标准应适当调整。陈宏、薛银萍辩称，1.陈宏、薛银萍是与高留方、高春林签订的房屋买卖合同，双方在合同中约定的合同价款为50万元，案涉房屋过户后被高留方、高春林进行抵押，所欠房款一直未支付给被上诉人陈宏、薛银萍，高留方、高春林应承担违约责任；2.上诉人在一审庭审中陈述其愿意就本案承担连带责任，故上诉人应就高留方、高春林应承担的逾期付款责任承担连带责任；3.陈宏、薛银萍与高留方、高春林在合同中约定了违约金标准，应按照双方约定执行。高留方、高春林未作陈述。好来屋公司未作陈述。陈宏、薛银萍向一审法院提出诉讼请求：1.判令高留方、高春林、高建勇、好来屋公司给付剩余购房款39万元，并承担违约金（按日万分之五，从2019年12月13日起至实际给付之日止）；2.高留方、高春林、高建勇、好来屋公司承担本案诉讼费。一审法院经审理确认以下事实：2019年12月11日，陈宏、薛银萍与高建勇签订了《房屋买卖居间代理合同》，陈宏、薛银萍将位于涟水县房屋卖给高建勇，高建勇向陈宏、薛银萍支付了11万元的首付款。好来屋公司作为合同见证方，为买卖双方提供居间媒介服务，由买方支付佣金，卖方不支付。2019年12月13日，陈宏、薛银萍与高春林、高留方就案涉房屋签订买卖合同，合同约定：房屋总价款为50万元；买卖双方到登记机关办理完成不动产转移登记后，一次性付清余款；逾期付款的违约责任：买受人按日向出卖人支付逾期应付房款万分之五的违约金。同日，陈宏、薛银萍与高春林、高留方将该房产过户至高春林、高留方名下。一审庭审中，陈宏、薛银萍称之所以又和高春林、高留方签订合同，是高建勇说房子过户给高春林、高留方就可以尽快拿到剩余款项。另查明：高建勇在涟水县人民法院审理时，提交书面质证意见，内容：高春林、高留方办理抵押贷款37万元，款项被高建勇占用；高建勇与高春林、高留方之间没有房屋买卖合同，高建勇对高春林、高留方有承诺，如高春林、高留方不能按时付款，由高建勇负责付款及处理相关事务。在一审法院庭审时，高建勇的特别授权代理人未提异议。一审法院认为，陈宏、薛银萍将案涉房屋与高建勇签订房屋买卖合同后，又与高春林、高留方签订房屋买卖合同，将房屋总价款增加至50万元，并办理了产权过户给高春林、高留方，可以认定陈宏、薛银萍与高春林、高留方形成了房屋买卖关系，高春林、高留方应承担支付房款的责任，由于陈宏、薛银萍已得到首付款11万元，故高春林、高留方应给付剩余购房款39万元。关于陈宏、薛银萍主张的逾期付款违约金，有合同依据，根据陈宏、薛银萍与高春林、高留方的合同约定“买卖双方到登记机关办理完成不动产转移登记后，一次性付清余款”，故违约金起算时点为2019年12月14日。虽然高建勇提出违约金标准过高，请求降低，但考虑违约金兼具惩罚性功能，高春林、高留方在房屋抵押贷款下来后，没有及时给付剩余房款给陈宏、薛银萍，一审法院确定对双方合同约定的违约金不予调整。高建勇承诺对高春林、高留方不能付款由其负责付款，故高建勇应对高春林、高留方承担连带责任。对陈宏、薛银萍主张好来屋公司也应承担共同付款责任，由于好来屋公司仅是合同的见证方，陈宏、薛银萍的请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。高春林、高留方经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了自己的抗辩权利。综上，一审法院判决：一、高春林、高留方于判决生效后十日内给付薛银萍、陈宏购房款39万元及逾期付款违约金（以39万元为基数，从2019年12月14日至实际给付之日止，按日万分之五计算）；二、高建勇对高春林、高留方上述付款承担连带责任；三、驳回薛银萍、陈宏其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8470元，减半收取4235元，由高春林、高留方、高建勇共同负担。二审双方当事人未提供新证据。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，被上诉人陈宏、薛银萍在与上诉人高建勇签订《房屋买卖居间代理合同》后，又与高留方、高春林签订了房屋买卖合同，涉案房屋最终过户给高留方、高春林，可见双方实际履行的是被上诉人陈宏、薛银萍与高留方、高春林之间的房屋买卖合同，故双方权利义务应当按照被上诉人陈宏、薛银萍与高留方、高春林签订的房屋买卖合同进行确定。上诉人主张应以其与被上诉人陈宏、薛银萍签订的《房屋买卖居间代理合同》中所约定的房屋价款总额及付款时间为准，无事实和法律依据，本院不予支持。同时，一审中上诉人高建勇明确承诺其对原审被告高留方、高春林不能付款的部分由其负责付款，可见其担保的为高留方、高春林的付款义务而非其自身的付款义务。因陈宏、薛银萍与高留方、高春林在合同中约定房屋总价款为50万元，约定房款结清时间为自买卖双方到登记机关办理完成不动产转移登记后，一次性付清余款，并约定逾期付款违约金为买受人按日向出卖人支付逾期应付房款万分之五的违约金。因被上诉人陈宏、薛银萍已经收到房款11万元，故高留方、高春林应给付剩余房款39万元并承担相应的逾期付款违约金。上诉人高建勇应对本案所欠房款及逾期付款违约金承担连带责任。上诉人高建勇主张违约金过高应予以调整，但上诉人并未举证证明被上诉人损失过分高于约定的违约金标准，且高留方、高春林在案涉房屋抵押贷款发放后，仍未将剩余房款给付陈宏、薛银萍，系故意违约，故一审法院对违约金标准不予调整并无不当，本院予以认可。同时，上诉人主张因疫情导致逾期付款，对此并未提供证据予以证明，本院不予支持。综上所述，上诉人高建勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高建勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  蒋其举审 判 员  王 纯二〇二一年一月二十一日法官助理  缪 珵书 记 员  张 琦