江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4104号上诉人（原审原告）：戴树文，男，1969年5月21日生，××族，住江苏省姜堰市。委托诉讼代理人：彭明星，江苏路启律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：姚桂英，女，1962年6月12日生，××族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：茅燕花，江苏东晋律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：启东市俊润新型建材有限公司，住所地江苏省启东市江苏省吕四港镇东皇山村**。法定代表人：朱美兰，该公司董事长。被上诉人(原审被告)：朱美兰，女，1960年6月30日生，××族，住江苏省启东市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘秀，江苏商和律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐李康，北京德恒（苏州）律师事务所律师。上诉人戴树文因与被上诉人姚桂英、启东市俊润新型建材有限公司（以下简称俊润公司）、朱美兰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院(2020)苏0681民初3936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴树文上诉请求：发回重审，或依法改判支持其诉讼请求。事实与理由：1.原审未查清姚桂英与朱美兰、俊润公司之间就案涉房屋产权变更的原因究竟是买卖还是投资入股，未查清产权变更形式。根据案涉房屋不动产登记证书、俊润公司的工商登记信息，足以说明姚桂英与朱美兰之间系房屋买卖、姚桂英与俊润公司之间系投资入股，案涉房屋存在两种交易形式，原审主观臆断认定为房产过户即是买卖。2.原审未查清姚桂英、朱美兰、俊润公司之间就案涉房屋的交易价格、房屋交付、税费等买卖交易的基本事实。在不确定交易价格的情况下，如何保障其行使优先购买权？3.原审认定其未有购买案涉房屋的意思表示，以此认定无法继续享有优先购买权，显属错误。案涉房屋并非通过司法拍卖交易，而被上诉人之间在交易过程中并未通知或告知其任何房屋转让事宜，更未告知房屋交易的价格、付款条件等，其无法行使优先购买权。姚桂英辩称，1.戴树文自2018年10月起就欠付了案涉房屋的租金，按照双方订立的经营场所租赁协议书的约定，该行为视为戴树文违约，出租方有权终止协议，戴树文应当承担违约责任。2019年农历四月底，戴树文通知其到派出所，并在派出所口头通知其不租案涉房屋。此期间，戴树文一直在打包在涉案房屋内的物品。然后隔了两三天，戴树文通知法院查封了案涉房屋，并向法院交了案涉房屋的钥匙。其和法院联系后才知道戴树文的上述行为。故戴树文是通过口头通知以及行为实际上解除了案涉合同。2.案涉房屋的买卖时间是在2019年年底，此时案涉房屋的租赁合同早已解除，戴树文也就不再享有优先购买权。其是买卖房屋也好，投资入股也罢，均与戴树文无关，戴树文无权主张案涉房屋上的任何权利。综上，戴树文的上诉没有事实和法律依据。请求法院依法裁决。俊润公司、朱美兰辩称，1.原审就戴树文一审的诉讼请求相关的事实已经查清。原审判决适用法律正确，事实清楚。2.就戴树文和姚桂英之间的租赁合同，因为其不是合同当事人，合同履行情况其不发表意见。但是就案涉房屋优先购买权以及后续其从姚桂英手上购买房屋，其认为戴树文并不享有优先购买权。(1)优先购买权是一个优先缔约的请求权，戴树文作为承租人，在知道案涉房屋马上要卖掉之后，作为承租人可以向出卖人表示要买案涉房屋，行使优先购买权。但本案存在特殊情况，不是姚桂英要卖房屋。而是法院在执行程序中根据案外人，也就是债权人的申请拍卖案涉，法院代替姚桂英通知了戴树文，法院以公告的形式通知戴树文，作为承租人需要腾房，有什么权利可向法院反映。此是2017年到2018年的时候，而在本案起诉之前，戴树文从来也没有提出过要购买案涉房屋，故优先购买权已经丧失。(2)根据法院执行调查，从2018年10月份之后戴树文没有交租金。且戴树文把案涉房屋腾空并将钥匙交给了执行法官。(3)戴树文就装修损失已和姚桂英的老公施某达成协议。故戴树文实际以行为解除案涉租赁合同。而其和姚桂英发生买卖合同关系在此之后，即法院执行时将案涉房屋上面的事情全处理完了之后，其才在法院执行局达成协议，由其代偿款项，然后获得案涉房屋的所有权。所以说其买房子的时候已经不存在承租人的说法，那就更没有优先购买权的说法。戴树文向一审法院起诉请求：1.确认2017年6月18日《经营场所租赁协议书》对姚桂英、俊润公司、朱美兰有效；2.依法判令姚桂英、俊润公司、朱美兰赔偿侵害其优先购买权导致的损失200万元；3.本案诉讼费由姚桂英、俊润公司、朱美兰承担。一审法院认定事实：2017年6月18日，戴树文作为承租方（乙方）与姚桂英丈夫施某作为出租方（甲方）签订《经营场所租赁协议书》一份，约定甲方将位于吕四××新村××号楼A区1-6层、B区3层及附属房2层的经营场所（启东吕四港镇千山商务宾馆、启东吕四港镇山山足浴休闲会所)及所有设施设备，按现状出租给乙方经营使用，租赁期限10年，自2017年10月1日起至2027年9月30日，每年租金55万元，乙方经营五年后适当递增；乙方租赁后对本经营场所进行全面装修，所有设施设备进行维护保养，租赁期满后乙方不得拆除任何设施设备，按到期时现状完整交还甲方。协议签订后，戴树文给付了第一年租金，并进入案涉房屋进行经营。另查明，2014年3月20日，姚桂英及案外人薛锦兰作为借款人向启东珠江银行借款500万元，姚桂英、施某作为抵押人以吕四港镇××新村××号楼A区三层A室、××新村××号楼A区四层A室、××新村××号楼B区××-××室房屋为上述债务提供抵押担保，并于2014年3月24日办理了抵押登记。后因姚桂英、薛锦兰未能按约归还借款，启东珠江银行向一审法院提起金融借款合同纠纷之诉。2017年3月30日，一审法院作出（2017）苏0681民初1170号民事判决书，判决姚桂英、薛锦兰归还启东珠江银行借款本息，并判决启东珠江银行对抵押房屋享有优先受偿权。2017年9月20日，启东珠江银行向一审法院申请对姚桂英、施某名下坐落于启东市汇龙镇××新村××号楼A区三层、A区四层、B区××-××室房屋进行评估拍卖。2017年10月16日，一审法院作出（2017）苏0681执1954号公告，责令被执行人姚桂英、施某等人在2017年11月20日前自觉从位于吕四港镇××新村××号楼A区三层A室、××新村××号楼A区四层A室、××新村××号楼B区××-××室房屋内迁出，并告知承租人法院拟对案涉房屋进行拍卖变卖，承租人可提异议。2018年1月1日，戴树文向一审法院提出执行异议。2019年4月22日，施某因病死亡，戴树文向一审法院执行局交还案涉房屋钥匙。2019年10月，朱美兰与姚桂英达成协议，由朱美兰代其归还执行债务后案涉房屋所有权转移至朱美兰、俊润公司名下。后朱美兰代姚桂英、施某归还了执行债务，一审法院因姚桂英等人债务履行完毕而终结执行案件，没有拍卖涉案房屋。2019年11月29日，案涉房屋变更登记至朱美兰、俊润公司名下。一审法院认为，本案争议点为：一、案涉《经营场所租赁协议书》对姚桂英、俊润公司、朱美兰是否有效；二、戴树文要求姚桂英、俊润公司、朱美兰赔偿因侵害其优先购买权所造成的损失200万元有无依据？对于争议焦点一，戴树文于2017年6月18日与施某签订的《经营场所租赁协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效。案涉《经营场所租赁协议书》虽系施某与戴树文签订，但案涉租赁房屋系施某与姚桂英夫妻共同财产，在施某去世后该合同对姚桂英亦应具有约束力。根据一审法院（2017）苏0681执1954号执行案卷内容及到庭当事人的庭审陈述，可以证明在案涉房屋的强制执行过程中，戴树文作为承租人未明确表示出资购买案涉房屋的意向且向法院交还了案涉房屋钥匙，并不再继续支付房屋租金，应视为以自己的行为解除案涉《经营场所租赁协议书》，不再继续承租案涉房屋，但解除案涉租赁协议的主要原因是因姚桂英欠债而被人民法院查封并责令腾空案涉房屋，故出租方系违约方。俊润公司、朱美兰在该租赁合同解除后与姚桂英达成购房协议，以代偿执行债务的方式取得案涉房屋所有权，故戴树文与施某签订的《经营场所租赁协议书》对俊润公司、朱美兰不具有约束力。对于争议焦点二，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人主张优先购买权应满足以下要件：（1）在租赁合同的存续期间内；（2）承租人在同等条件下购买，其提出的价格、付款期限和方式等条件与其他购买人等同；（3）在一定期限内行使。本案中，戴树文作为承租人对案涉租赁房屋享有优先购买权，但在案涉房屋作为抵押财产进行强制执行程序后，法院准备对案涉房屋进行拍卖并通知戴树文腾房，在此过程中戴树文未有购买案涉房屋的意思表示，且以自己的行为解除案涉租赁合同的履行，对案涉房屋不再享有承租人权利，故也无法继续享有优先购买的权利。姚桂英、俊润公司、朱美兰在戴树文不享有案涉房屋承租权时达成案涉房屋的转让协议，未损害戴树文的优先购买权，故戴树文基于优先购买权要求姚桂英、俊润公司、朱美兰赔偿相应损失依据不足，对该项诉请法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事合同法》第二百二十九条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、戴树文与施某于2017年6月18日签订的《经营场所租赁协议书》对姚桂英具有约束力；二、驳回戴树文的其他诉讼请求。案件受理费减半收取11400元，由戴树文负担5700元，姚桂英负担5700元；保全费5000元，由戴树文负担2500元，姚桂英负担2500元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审查，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点是姚桂英、俊润公司、朱美兰有无侵害戴树文的优先购买权。承租人的优先购买权是法律赋予的，承租人在知晓该权利可以行使时，应当采取积极作为的意思表示，方能约束行为相对人。本案中，一方面，戴树文在履行案涉租赁合同过程中，未按合同约定履行支付租金的义务，其行使优先购买权的资格存在瑕疵。另一方面，戴树文知晓法院对案涉房屋采取执行措施后，并未向相对人以及执行法院表示要行使优先购买权。相反，其在与相对人协商过程中明确表示不购买案涉房屋，并以腾空案涉房屋、交付钥匙的行为表明其不再继续履行案涉租赁合同中的义务。故应当认定戴树文已经以其实际行为放弃行使优先购买权权利，原审因此认定姚桂英、俊润公司、朱美兰达成的案涉房屋转让协议未损害戴树文的优先购买权，并无不当。基于上述焦点的分析，戴树文已不享有案涉房屋的优先购买权，故对于姚桂英、俊润公司、朱美兰采取何种方式，以及如何变更案涉房屋产权，已无审查必要。综上所述，戴树文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人戴树文负担。本判决为终审判决。审判长 吴 风审判员 王建勋审判员 谭松平二〇二一年一月十二日书记员 何梦玲