上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9739号上诉人(原审原告)：宋梅英，女，1953年6月25日出生，汉族。上诉人(原审原告)：陈志荣，男，1949年3月11日出生，汉族。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：陈骅(系宋梅英、陈志荣之子)，1990年4月16日出生，汉族。被上诉人(原审被告)：管海清，男，1974年5月4日出生，汉族。委托诉讼代理人：汪运琴(系管海清之妻)，1974年6月6日出生，汉族，户籍所在地江西省抚州市。上诉人宋梅英、陈志荣(以下简称“宋梅英方”)因与被上诉人管海清房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初13462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋梅英方上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持宋梅英方一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由管海清承担。事实和理由：一审判决中所认定的基本事实有误。1．一审判决认定“宋梅英方向上海万商二手货交易市场经营管理有限公司(以下简称“万商公司”)承租期限系2014年1月1日至2019年12月31日。期间共计2191日”有误。现宋梅英方能提供新证据(证据一)，证明向万商公司承租上海市黄浦区人民路XXX号万商市场内1一楼1072摊位(以下简称“系争房屋”)承租期限始于2000年12月30日。即承租期限系2000年12月30日至2019年12月31日，期间共计6941日。宋梅英方的承租期限直接关系到对管海清免租时间的计算。2．原审判决认定“管海清用于折算租期为2101日，宋梅英方用于折算租期为2191日，宋梅英方可用于折算之免租期间系152日，管海清经折算后应得免租时间系146日”有误。根据管海清与宋梅英方签订的《协议书》，“市场拆迁时，市场免租金期由合同双方按照租期时间比例予以分享”。原判中提到的折算租期计算方式有误，管海清与宋梅英方应根据各自的折算租期按比例分享万商市场给与的免租时间，2101日与2191日的比例为1：1.043，按此比例分享总免租时间152日，计算后，管海清应得免租时间为74日。3．一审判认定“2014年4月3日，宋梅英方与管海清签订《协议书》一份，约定(1)……(4)协议到期，如管海清续租，则该协议继续生效。”有误。一审判决中只提及了四项约定，根据《协议书》，宋梅英方还与管海清约定了第四项后半段内容，“乙方享受免租期系免市场租金，甲方加价部分，乙方仍应支付给甲方”，即管海清在免租时间内，仍应支付宋梅英方人民币(以下币种均为人民币)980元／月(宋梅英方承租自万商公司租金1620元／月与管海清承租自宋梅英方租金2600元／月的差额)。综上，一审判决认定基本事实错误，侵犯了宋梅英方的合法权益，故请求支持宋梅英方的上诉请求。管海清辩称，不同意宋梅英方的上诉请求，同意一审判决。宋梅英方向一审法院起诉请求：1．确认宋梅英方与管海清就系争房屋所签租赁合同于2020年2月4日予以解除；2．管海清支付摊位使用费(自2020年2月5日起、按原合同租金标准即按每日87元、计至2020年7月19日止)。一审法院认定事实：宋梅英自2014年起向万商公司签约承租位于上海市黄浦区人民路XXX号万商市场内1071及系争房屋，最后一份合同系于2018年12月19日所签《市场经营合同书》，约定租期至2019年12月31日止。2019年12月31日，万商公司与案外人上海万商花鸟鱼虫市场经营管理有限公司(以下简称“万商花鸟公司”)共同发出《市场关闭公告》，称公司经决定于2020年6月1日前正式关闭市场，在公告发出之日前曾与本公司签订租赁合同之经营户，公司给予2020年1月1日至2020年5月31日市场关闭清退过渡期内5个月之免租经营。2020年4月30日，两公司再次发出《关于延期市场关闭的通告》，称因受到新冠肺炎疫情影响，考虑到市场经营者之抛货压力，市场关闭日期予以延期2个月，即关闭市场实际时间为2020年7月31日。一审法院另查明：2014年4月3日，宋梅英方与管海清签订《协议书》一份，约定(1)宋梅英方将系争房屋出租予管海清用作经营，租期自2014年4月5日至2015年4月4日止，月租金为2800元，付三押一；(2)市场遇拆迁时，市场给予之拆迁补偿均由宋梅英方全部享受，管海清无任何理由要求享受；(3)市场拆迁时，市场免租金期由合同双方按照租期时间比例予以分享；(4)协议到期，如管海清续租，则该协议继续生效。签约后，租赁双方履行各自合同义务，宋梅英方交付系争房屋，管海清缴纳押金2800元并实际付租至2020年1月4日止。2020年1月10日，宋梅英向管海清发出《解除租赁合同告知书》，称系争房屋约定租期至2015年4月4日止，之后双方系属不定期租赁，宋梅英方对于不定期租赁依法可随时解除合同，现要求于2020年2月4日解除与管海清就系争房屋所签协议，管海清最迟应于解约日腾空并返还系争房屋。2020年7月20日，管海清将系争房屋返还予宋梅英方。一审法院再查明：2020年1月4日，宋梅英方微信告知管海清称按照摊位租期进行折算，管海清可享免租期仅为1个月，即租期至2020年2月3日到期。一审法院认为，本案所涉2014年4月3日《协议书》系签约双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约双方均应恪守协议约定之义务。至于双方当事人之间转租行为，虽未经万商公司予以书面确认，但万商公司对于该项转租行为并未在合理期限内提出异议，故依法应当视为万商公司对上述转租行为已予认可。《协议书》约定租期期限至2015年4月4日止，但约定期限届满后，管海清继续承租使用系争房屋，宋梅英方对此并无异议且继续收取租金，鉴此，宋梅英方与管海清在原协议租期届满后实际建立不定期租赁关系。法律规定，对于不定期租赁，租赁双方均享有随时解约之权利。现管海清实际付租至2020年1月4日止，宋梅英致函通知于2020年2月4日解约于法无悖，一审法院依法予以支持。对于管海清所涉2020年1月5日至2020年7月19日期间租金及房屋使用费，应当考量下列因素(1)管海清所缴押金2800元可先行冲抵2020年1月5日至2020年2月4日期间租金2800元；(2)2020年2月5日至2020年7月19日期间房屋使用费可用管海清可得免租期进行冲抵结算。依据宋梅英方庭审陈述，宋梅英方认为管海清经折算可得免租期为1个月，故针对管海清实际付租所计租赁时点另行加计上述1个月免租期，宋梅英方遂认为付租截止时点再后延1个月免租期时间即2020年2月4日应为解约日期。基于宋梅英方上述陈述内容，管海清实际用于折算免租期比例之租赁期间应系2014年4月5日至2020年1月4日期间共计2101日，而宋梅英方向万商公司承租期限系2014年1月1日至2019年12月31日期间共计2，191日；(3)万商公司最初给予宋梅英方免租时段系2020年1月1日至2020年5月31日期间共计152日，之后万商公司因疫情影响又补充给予宋梅英方2个月免租期间，鉴于疫情严重期间限制人员流动，管海清虽非万商公司之直接承租人，但鉴于人员流动受限，管海清在受限期间无法有效处理抛货事宜，立足于公平合理原则，管海清依法应当完全享有所延长之2个月免租期间；(4)依据前述内容，管海清用于折算租期为2101日，宋梅英方用于折算租期为2，191日，宋梅英方可用于折算之免租期间系152日，管海清经折算后应得免租时间系146日；(5)综上，对于2020年1月5日至2020年7月19日期间租金及房屋使用费，其中1个月费用可由押金抵充，2个月费用可由疫情补充免租时段2个月抵消，剩余时段费用可由管海清租赁期间折算所得免租时间予以冲抵完毕，就此，管海清无须向宋梅英方支付房屋使用费。判决：一、宋梅英、陈志荣与管海清于2014年4月3日就上海市黄浦区人民路XXX号1072号摊位所签《协议书》于2020年2月4日予以解除；二、驳回宋梅英、陈志荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审中宋梅英方称其自2014年起连续向万商公司承租系争房屋，二审中宋梅英方称其自2000年12月30日即连续向万商公司承租系争房屋，但其提供的证据不够确实充分，无法证明连续承租之事实。一审法院所作处理，并无不当。宋梅英方的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币210元，由上诉人宋梅英、陈志荣共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二一年一月七日法官助理 朱 敏书 记 员 姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……