河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终56号上诉人（原审被告）：郑州华强广场置业有限公司，住所地郑州高新区西三环路****楼****。法定代表人：陆培康，董事长。委托诉讼代理人：谷莉娜，大沧海律师事务所郑州分所律师。被上诉人（原审原告）：郝俊生，男，1983年2月10日出生，汉族，住河南省商水县。委托诉讼代理人：朱书芳，河南通参律师事务所律师。上诉人郑州华强广场置业有限公司因与被上诉人郝俊生房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初12300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人郑州华强广场置业有限公司的委托诉讼代理人谷莉娜，被上诉人郝俊生的委托诉讼代理人朱书芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州华强广场置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审诉讼费及上诉费均由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人因房屋内存在梁诉求上诉人郑州华强广场置业有限公司以房屋单价为基数，按照3平米给付赔偿没有事实和法律依据，原审在此基础上酌定补偿18000元，认定事实不清，应予以纠正。（一）房屋梁、柱为建筑物结构所必需，上诉人与被上诉人在签订购房合同时，已在附件一、房屋平面图中对房屋平面结构进行了展示，平面图对承重柱的位置及面积进行了显著标注，而柱上必然存在梁，被上诉人作为买受人应该预见到建筑物梁和柱的必然存在。（二）案涉房屋设计、施工严格按照建筑行业标准、规范进行，通过了设计、施工审核，并完成了竣工验收，房屋的实测面积未因梁的存在而受到影响。原判决认定梁对被上诉人房屋使用造成影响没有事实依据。（三）被上诉人对房屋内梁的描述不符合实际情况，被上诉人诉请按照3平方米计算补偿没有事实和法律依据。另，上诉人在原审中已对被上诉人房屋梁的长、宽及诉请的损失计算方式提出异议，被上诉人围绕该诉求并未提供客观证据证明其存在损失，也未提供其损失计算的依据，在此基础上，原判决仍判令上诉人按照被上诉人提供的数据为标准赔偿其损失18000元，没有事实依据。（四）本案为系列案之一，被上诉人仅凭个人的主观感受，在未产生实际损失的情况下要求赔偿没有事实和法律依据，而原判决在此基础上酌定畸重的、统一的赔偿标准同样缺乏合法性及合理性。（五）依据现有法律法规，上诉人在房屋销售时已依法进行了充分告知。不能以法律未作规定的事由而加重上诉人的责任，原判决若得以支持将会给建筑及房地产行业带来巨大冲击。梁、柱作为建筑结构所必需无法避免的要出现在房屋结构中，但梁、柱在设计时已经充分考虑购房人对房屋的有效利用，不会对房屋面积、使用产生影响。现有商品房销售管理办法等相关法律规定也均未要求房地产开发企业在销售房屋时对房屋内梁、柱情况进行告知，上诉人已依法履行了告知责任。若原判决得以支持，那么建筑及房地产行业都将被波及，对建筑及房地产行业将造成恶劣影响。综上，应改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。郝俊生称，上诉人提出被上诉人因房屋存在严惩影响空间的大梁，在售房期间没有提前告知、标示出来，属于对不利因素的隐瞒，对购房者的合理权益造成了事实侵害，应维持一审判决。（一）普通购房者对房屋建筑结构是不了解的。（二）室内低空间对使用房屋造成压抑、空间不足、无法有效利用等影响，直接导致室内内有效面积缩水，影响后期居住、装修、租赁。被上诉人故意隐瞒与订阅合同有关的重要事项。郝俊生向一审法院起诉请求：1.判令被告按8352.86元／米按3平方米计算补偿给原告25608.78元；2.被告空调占用室内空间面积赔偿原告8352.86元；3.被告因大梁的存在影响后续的租赁费5000元；4.被告虚假宣传公寓变成办公赔偿原告2万元；5.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月25日，原告和被告签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的位于高新技术产业开发区电厂路46号1号楼12层334房，房款单价为8147.89元，总价为349137元，建筑面积42.85平方米，套内面积27.59平方米，公共部分与公用房屋分摊面积15.26平方米，规划用途为住宅用地、商业服务业。该商品房用途为办公，属于钢混结构，按规划该商品房有0个阳台。合同第八条约定：被告应当在2018年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。在签订合同及补充协议签，出卖人已向买受人明示了《商品房预售合同》等资料。买受人对前述文件、合同等已仔细约定并对条款表达之内容理解完全一致，买受人对房屋及周边环境的状况予以认可。合同信息备案摘要中对房屋主要信息（房号、面积、总价、规划用途）等进行了约定，原、被告双方亦签字盖章确认。被告提交竣工验收备案表、商品房买卖合同、房屋面积测绘报告书显示，案涉房屋平面图显示有承重柱，房屋规划阳台为0个。另查明：案涉房屋所在项目分别于2014年12月12日、2016年3月18日、2013年6月21日、2016年6月17日取得了建设工程规划许可证、施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证。上述文件内容中多处显示案涉房屋用途为办公，被告销售案涉房屋过程中将上述文件在销售现场进行了公示。案涉房屋已竣工验收备案，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告在合同约定的交付时间前向原告通知并实际交付了案涉房屋。一审法院认为，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，由各方当事人签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对各方均具有法律约束力。原告诉请被告赔偿因大梁存在造成损失25608.78元，经审查，原、被告双方签订《商品房买卖合同》中有明确的房屋平面图，对承重柱位置及面积虽有显著标记，但被告并未作出特殊提示，且根据案涉房屋实际情况，原告所购买房屋面积较小，承重梁的存在确实对原告房屋使用造成一定影响，且承重柱在案涉建筑中只存在于个别房屋，被告在出售房屋时应当尽到提醒义务，故原告诉请被告赔偿损失25608.78元，原审法院酌定为18000元。对原告诉请的空调占用房内空间面积赔偿费，经查明，《商品房买卖合同》中明确约定案涉房屋按规划该有0个阳台，被告辩称案涉房屋的空调位置按照设计图纸进行建设，外观设计经过规划局的审核批准，且实测报告显示该部分面积并未计算在原告的房屋面积内。根据被告提交的实测报告显示空调机位及飘窗位置并不在原告房屋面积内，故对该项诉请，原审法院不予支持。对原告诉请的大梁的存在影响后续的租赁费赔偿5000元，本案中已经判令被告因大梁存在赔偿原告损失，故原告后续租赁费损失的诉讼请求，原审法院不予支持。关于本案是否已过诉讼时效，应以合同第八条约定的交付时间（2018年12月15日）为起始时间，截止原告起诉之日，尚在三年诉讼时效之内，对被告诉讼时效的辩称，原审法院不予支持。原告诉请被告虚假宣传公寓变办公赔偿原告2万元，经审查，原审法院认为，被告关于案涉房屋的销售广告和宣传资料应视为要约邀请，而非要约；原告对于案涉房屋属于非住宅的用途是知道或者是应当知道，其在此情况下与被告所签订的房屋买卖合同属于其真实的意思表示，房屋买卖合同对原告发生法律效力；若仅凭房屋中的装潢、设施布局等就认定案涉房屋为住宅，有失常理，故原告由此认定被告虚假宣传并基于此提出赔偿损失的诉讼请求依据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告郑州华强广场置业有限公司赔偿原告郝俊生大梁存在导致损失18000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告郝俊生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1287元，减半收取643元，由原告郝俊生负担400元，被告郑州华强广场置业有限公司负担243元。本院二审期间，上诉人提交（2020）豫民申7785号民事裁定书一份。证明目的：原判决赔偿金额存在依据不足应予纠正的情形。被上诉人进行质证的意见：全按18000元标准赔偿确实有失公允，被上诉人房间的梁最多最大。被上诉人提交办公建筑设计规范（JGJ67-2006）一份。证明目的：三类办公建筑的净高不应低于2.5米，案涉房屋净高为2.18米。上诉人进行质证的意见：该设计规范已非现行最新规范。根据现行办公建筑设计规范，上诉人提交的房屋符合层高要求，实测面积也符合合同约定。建筑设计规范所指的建筑净高，是指结构净高而非局部的层高。上诉人交付的房屋结构净高2.9米，不存在交付房屋不符合层高要求的情形。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，案涉房屋内凸出的承重梁确实不尽合理地挤占了被上诉人房屋的内部空间，给被上诉人使用房屋造成一定的影响，且仅有部分房屋存在此情况，上诉人在出售房屋时应当提醒被上诉人注意此情况而没有尽到提醒责任，被上诉人因此受有损失，可以要求上诉人予以相应的赔偿。被上诉人起诉请求上诉人赔偿损失的数额为25608.78元，考虑到上诉人没有尽到提醒责任，根据案涉房屋的合同单价和凸出的承重梁影响被上诉人使用的对应面积大小，原审法院酌定上诉人赔偿被上诉人损失18000元，数额适当。上诉人提出的上诉理由不足以反驳案涉房屋内部空间凸出的承重梁给被上诉人使用房屋造成影响的事实，且没有证据证明其已尽到提醒责任。因此，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，郑州华强广场置业有限公司的上诉请求，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人郑州华强广场置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  董忠智二〇二一年一月二十七日书记员  李明玉