江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6106号上诉人（原审被告）：孙倩，女，1988年10月2日生，汉族，住江苏省邳州市。被上诉人（原审原告）：曹琳，男，1999年4月20日生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：周辉，江苏景来律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海燕，江苏景来律师事务所律师实习律师。上诉人孙倩因与被上诉人曹琳定金合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院(2020)苏0382民初3808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙倩上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由曹琳负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。首先，上诉人所有的房屋性质为经济适用房，且涉案的房屋年限并未超过10年，根据《徐州市市区经济适用住房管理办法》第三十条的规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满10年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由市住房保障实施机构按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满10年，购房人上市转让经济适用住房的，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的20%比例向政府交纳土地收益等相关价款。购房人也可以按照规定的标准向政府交纳土地收益等相关价款，取得完全产权后上市转让。上述规定应当在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。定金合同依附于主合同，是为担保债权实现而设定金钱权利义务关系的从合同，也就是说定金产生、变更和消灭都是依赖于主合同的产生、变更和消灭，定金合同是不能独立存在的。本案中，双方当事人并没有签订买卖合同，主合同并未生效，依附主合同的从合同即定金合同不适用双倍返还。即便主合同因当事人行为事实成立，但是该《协议》明显违反上述法规，应属无效，定金合同亦应认定为无效，不再适用定金罚原则。其次，即便适用该原则，上诉人与被上诉人协商已于2020年4月30日将定金返还给了被上诉人，被上诉人也收回了定金，双方之间的定金合同已经事实解除。解除定金协议后，上诉人与被上诉人再次就涉案房屋进行了买卖，并于2020年5月9日欲在宝顺房产签订《买卖合同》，后因尾款、物业费等问题无法达成一致意见，《房屋买卖合同》未签订。由此可以看出，上诉人与被上诉人经协商且已事实上解除了《定金协议》，后期是由于其他原因导致无法签订《房屋买卖合同》，并非上诉人单方违约。曹琳辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人称一审法院认定事实错误，适用法律不当，没有法律依据。根据《徐州市市区经济适用住房管理办法》第二条的规定，该办法仅适用徐州市市区范围内的经济适用住房的交易，邳州市并非徐州市市区，仅是徐州市的辖区范围，该办法并不能在邳州市内适用，上诉人适用《徐州市市区经济适用住房管理办法》属于适用法律错误。并且，只有法律和行政法规中的效力性强制规范才能明确规定合同无效的情形，《徐州市市区经济适用住房管理办法》既非法律又非行政法规，不能作为认定合同有效、无效的依据。二、上诉人所说的主合同无效从合同也无效，该定金合同是从合同应属无效，属于适用法律错误，该定金合同是立约定金合同，完全合法有效。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第115条的规定，该定金合同是立约定金合同。立约定金合同是为了保证主合同的正式订立而订立的合同。本案中的定金合同是上诉人和被上诉人为了保证能够签订正式的房屋买卖合同而订立的立约定金合同，是上诉人不想卖房的原因，才导致主合同未能订立、生效。该合同完全符合立约定金合同的生效要件，因为立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，立约定金的生效是独立的，在主合同之前就成立。所以，主合同是否成立不是立约定金合同是否成立的决定条件。本案的2万元定金属于立约定金，且被上诉人已经实际交付，定金合同成立并生效，作为主合同的房屋买卖合同是否成立或生效对本案的定金是不起决定作用的。所以上诉人主张合同无效则定金合同也无效的意见不能得到支持，其对定金合同片面的理解是对法律的理解错误、适用错误。三、上诉人和被上诉人之间的定金合同并未解除，上诉人应承担违约责任。2020年4月3日上诉人返还定金给被上诉人就说明上诉人已经违约在先，即使如此，被上诉人仍于2020年5月9日就涉案房屋与上诉人继续磋商，说明被上诉人仍愿意继续与上诉人进行交易。后因上诉人想占便宜，想又卖了房屋又不交清银行的按揭贷款和物业费等导致又未磋商成功，但这不能证明合同已经解除。并且，根据《合同法》第五十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，合同的解除并不能免除违约责任的承担。因此，上诉人应承担违约责任。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。曹琳向一审法院诉请判令：孙倩返还定金2万元及利息（以2万元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年4月5日起至实际给付之日止）、赔偿损失暂定887.23元（以10万元为本金按邳州农商行的贷款年利率7%计算自合同签订之日起至起诉之日止），剩余利率按年利率7%计算自起诉之日起至实际给付之日止，并承担本案诉讼费用。一审法院查明：2020年4月5日，在经纪方儒房公司组织下，曹琳与孙倩签订《定金合同书》一份，约定曹琳向孙倩预定其位于邳州市房屋事宜达成协议，曹琳支付给孙倩定金2万元，作为双方当事人于2020年4月20日到中介公司签订《房屋买卖合同》的担保。交纳定金后，买方反悔不购买或者未按约定时间签订房屋买卖合同的定金不退；卖方反悔不卖或未按约定时间签订房屋买卖合同需双倍赔偿买房定金。同日，曹琳交付给孙倩2万元定金。收到定金后，孙倩未在约定时间与曹琳签订《房屋买卖合同》，延期后拒绝卖房给曹琳，并退还了曹琳定金2万元。曹琳另支付中介公司中介费2000元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。曹琳与孙倩签订定金合同，曹琳给付孙倩2万元定金作为签订房屋买卖合同的担保。孙倩在收到曹琳支付的2万元定金后，未在约定时间与曹琳签订《房屋买卖合同》，经延期后拒绝，已构成违约，应当承担违约责任。曹琳、孙倩在合同中明确约定以定金作为合同违约责任的担保方式，如孙倩方违约，应当双倍赔偿曹琳定金。现曹琳主张孙倩双倍返还定金，符合法律规定，依法予以支持。关于曹琳主张的返还定金利息及中介费问题，因双方在合同中明确约定了双倍返还定金是卖方反悔不卖或未按约定时间签订房屋买卖合同的违约后果，约定明确，故对曹琳的该主张不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：一、孙倩于判决生效之日起十日内支付曹琳定金2万元。二、驳回曹琳的其他诉讼请求。案件受理费322元，减半收取161元，由孙倩负担150元，由曹琳负担11元。二审期间，孙倩向本院提交了涉案房屋的房屋所有权证和邳州市经济适用住房买卖合同，证明涉案房屋是经济适用房，10年内不得转让。曹琳未提交新证据，对孙倩提交的证据真实性无异议，但认为孙倩在明知其所有的房屋是经济适用房，且10年内不得擅自出售的情况下，还将房屋出售给被上诉人，存在明显的重大过错。本院二审除确认一审法院查明的事实外，另查明：涉案房屋的产权证显示所有权人为孙倩的配偶张明星，登记时间为2013年7月30日，房屋性质为经济适用住房。孙倩提交的邳州市经济适用住房买卖合同，载明出卖人为邳州市经济适用住房发展中心、买受人张明星，签订时间为2011年7月25日，其中第十条约定“乙方（买受人）在取得所购经济适用住房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》满10年后，方可上市出售。”又查明：《邳州市经济适用住房销售管理暂行办法》、《邳州市已购经济适用住房上市交易管理实施细则（试行）》等文件规定已购经济适用住房取得完全产权或上市交易，需满足签订经济适用住房合同满10年等条件。曹琳二审期间陈述和孙倩洽谈本案房屋买卖时，孙倩向其出示了房产证。本院认为：涉案经济适用住房买卖合同及邳州市政府经济适用住房相关文件，均规定取得经济适用住房满10年方可上市交易。上述文件等虽然不属于法律、行政法规，但体现了政府对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。本案经济适用住房取得时间不满10年，孙倩与曹琳签订买卖该房屋的定金合同，且曹琳签订合同时看到了相应房产证，应当知晓房屋性质为经济适用住房。上述行为由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益而无效。综上，曹琳主张按照定金罚则诉请孙倩双倍返还定金，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省邳州市人民法院(2020)苏0382民初3808号民事判决；二、驳回曹琳对孙倩的诉讼请求。一审案件受理费322元减半收取161元，由曹琳负担；二审案件受理费161元，由孙倩负担。本判决为终审判决。审判长  汪佩建审判员  秦国渠审判员  张 洁二〇二一年一月十二日书记员  张 扬