辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终4号上诉人（原审被告）：沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司，住所地：抚顺市顺城区。负责人：关杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾雯婷，辽宁民威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏安松,男,1989年3月7日出生，汉族,装修个体经商户，现住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：张丽艳（苏安松妻子）,1987年10月11日出生，汉族,无职业，现抚顺市顺城区室。被上诉人（原审被告）：许雅茹，女，1972年11月12日出生，汉族,新抚区教师进修学校职工，现住抚顺市顺城区。被上诉人（原审被告）：王骁（许雅茹丈夫），1972年5月16日出生，汉族，抚顺市石化公司职工，现住抚顺市顺城区。原审被告：抚顺德创置业有限公司,住所地：抚顺市顺城区。法定代表人：杨洪山，该公司董事长。委托诉讼代理人：马丹宁，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冉强，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。上诉人沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司（以下简称远洋物业公司）因与被上诉人苏安松、张丽艳、许雅茹、王骁、原审被告抚顺德创置业有限公司（以下简称德创公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人远洋物业公司委托诉讼代理人曾雯婷、被上诉人苏安松、张丽艳、许雅茹、原审被告德创公司委托诉讼代理人刘冉强到庭参加诉讼。被上诉人王骁经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。远洋物业公司上诉请求：一、依法撤销（2020)辽0411民初696号民事判决，并依法改判驳回被上诉人苏安松、张丽艳对上诉人的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人苏安松、张丽艳承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以撤销并改判。本案系财产损害赔偿纠纷，属于侵权纠纷，依据侵权责任法及民事诉讼法的相关规定，被上诉人苏安松、张丽艳应当对其主张的损害结果相对应的侵权人、侵权行为及侵权行为与损害结果间的因果关系承担举证责任。原审在被上诉人苏安松、张丽艳未提供任何直接证据的情况下，仅凭被上诉人苏安松、张丽艳的陈述及主观推断即认定“漏水行为应系露台或顶楼外墙体等公共区域漏水导致”，缺少事实依据。另外，如按照原审法院的推定“漏水行为应系露台或顶楼外墙体等公共区域漏水导致”，被上诉人苏安松、张丽艳主张的财产损失即存在由于楼上露台漏水、楼体外墙漏水及露台外墙同时漏水的三种可能。假设被上诉人苏安松、张丽艳的财产损失系楼上露台漏水所致，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”《中华人民共和国物权法》七十条“对建筑物区分所有权业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”之规定，本案所涉及露台应当认定为被上诉人许雅茹、王骁所有，对自己所有的财产管理不当造成他人财产损害的，应当由所有人即被上诉人许雅茹、王骁承担相应赔偿损失、排除妨碍、恢复原状等责任。依据上述规定，上诉人对于涉案露台不具有维修、养护的责任，原审判决上诉人承担相应责任没有事实和法律依据。综上所述，原审在没有事实依据的情况下，错误的适用法律，判决由上诉人承担相应责任，属于认定事实不清、适用法律错误，为维护上诉人的合法权益，请二审法院依法予以撤销并改判。苏安松、张丽艳辩称，认可一审判决，不认可上诉人的上诉请求。许雅茹、王骁辩称，一、上诉人称，“假设被上诉人苏安松、张丽艳的财产损失系楼上露台漏水所致”，此假设无事实依据，并不成立。二、上诉人称，“本案所涉及露台应当认定为被上诉人许雅茹、王骁所有”，无事实依据，并不成立。理由：1、购房时《商品房买卖合同》补充协议（一）中，第一条明确注有“该露台未计入销售面积，由买受人无偿独立使用······其对该露台仅享有使用权，不享有所有权”。2、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“认定为物权法第六章所称的专有部分”需同时满足三个条件：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。我方在合同中被特别注明“仅享有使用权，不享有所有权”，非登记成为特定业主所有权的客体，故不能称为“专有部分”。3、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分”：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。我方露台系整栋楼的屋顶，同时包括外墙及承重墙，因此原判认定为共有部分非常准确。三、上诉人称，“对自己所有的财产管理不当造成他人财产损害的，应当由所有人即被上诉人许雅茹、王骁承担相应赔偿损失、排除妨碍、恢复原状等责任”，无事实依据，并不成立。理由：1、根据《商品房买卖合同》补充协议（一）中第四条：“买受人在使用过程中不得擅自封闭该露台，不得破坏该露台的防水层，如因擅自封闭或破坏了防水层等行为而给出卖人或他人造成损害的，由买受人承担全部责任。”我方严格遵守露台使用规定，并未擅自封闭或破坏防水层等人为损坏露台行为，因此如果露台漏水导致楼下受损，不应该由我方承担责任。2、露台漏水原因很多，除人为原因外，还受天气，雨雪侵蚀等自然因素影响，如因此产生漏水，共有部分应该由物业维修。3、露台漏水也有可能存在原有房屋质量问题。2013年底，房屋交付使用。我方于2014年入住，楼下一直无人居住，楼下屋顶何时漏水不能确定。2015年和2016年，因为露台地面粉化和表面脱落，我方向地产报修，地产两次维修仍然粉化严重，2017年我方给露台铺设了地砖。2018年原审原告入住，2019年发现漏水且原来屋顶就有裂痕（微信聊天截屏图片）。以上事实在原审中已经确认，若房屋原有渗漏，属于房屋质量问题，并非因相邻关系造成的损失，不应由我方承担责任。4、远洋城多住户家里漏水找不到原因。我家北卧从搬入到2019年，用了6年时间，楼顶做了7次防水，也没有解决漏水问题。我家北卧屋顶与原审原告楼下屋顶露台结构相同。因此，楼下屋顶漏水并非只有露台防水这一个原因，这些不确定原因与我方无关。综上所述，我方认为：1、楼下屋顶漏水，维权主体和我方无关。我方作为业主，按合同规定缴纳房屋维修基金和物业费，应该享有物业服务的权利，不应该受到楼下漏水困扰。我方没有义务为其他业主寻找漏水原因，也没有义务替物业公司维修公共区域。2、楼下屋顶漏水，房屋质量问题和我方无关。我方入住后，严格按照合同规定使用露台，并未对露台造成任何人为损坏。楼下因无人居住，不能确定漏水时间，露台原来漏水或受自然侵蚀漏水，以及其他造成楼下屋顶漏水的原因，错过保修期，不应该由我方承担责任。我方请求法庭：1、尊重原判，保护我方公民及业主的合法权益，解除我方在本案中的纠缠。2、上诉人远洋物业承担相应责任，停止对本案中原审原告的误导，并对因此而造成邻里间的误解，对我方道歉。3、我方尊重原判关于配合物业维修的判决，但需保证维修后我方使用露台恢复原貌，在不影响我方工作、生活，签订维修时间、工期等协议前提下进行。德创公司述称，一审法院对我公司实际交付房屋超过五年，且已超过五年防水保修期的事实认定清楚正确，认定我公司不承担赔偿及维修责任正确，请求维持原判。苏安松、张丽艳向一审法院起诉请求：一、判令被告限期15天内对许雅茹、王骁房屋楼顶漏水点进行维修，排除对原告生活的妨碍；二、判令被告赔偿原告粉刷墙面费用1000元；三、本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。一审法院认定事实：原告苏安松、张丽艳（二人系夫妻关系）与被告许雅茹、王骁（二人系夫妻关系）系楼上楼下邻居关系，分别居住在抚顺市顺城区某某街x-x号楼x单元xxx号及xxx号（系顶楼）。被告许雅茹、王骁住房系2013年从被告德创公司处购买。原告住房系2018年从案外人处购买，该住房最初购买人系付某。被告德创公司与被告许雅茹、王骁签订《商品房买卖合同》补充协议（一），约定：第一条，买受人所购房屋附有露台。该露台未计入销售面积，由买受人无偿独立使用。买受人知悉并确认，其对该露台仅享有使用权，不享有所有权。第四条，买受人在使用过程中不得擅自封闭该露台，不得破坏该露台的防水层，如因擅自封闭或破坏了防水层等行为而给出卖人或他人造成损害的，由买受人承担全部责任。2013年12月20日，被告德创公司向被告许雅茹、王骁下发远洋地产房屋交付通知书，王骁在业主房屋交接记录业主签名处签字。原告称自2019年8月13日开始，如遇到雨水天气，其住房的南卧室出现漏水情况，造成其南卧室屋内墙面大白受损。另查，原告家南卧室上方系被告许雅茹、王骁家南卧室外面的露台。原告南卧室建筑面积在15平方米之内，其墙面大白因漏水受损。一审法院认为，公民合法的财产权利受法律保护,损害他人财产的,应当恢复原状或者赔偿损失。妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或消除危险。本案中，原告住房漏水部位为南卧室，对应上方为被告许雅茹、王骁住房的室外露台。原告称每逢雨水天气，其卧室会遭受漏水情况。对此，可以排除被告许雅茹、王骁住房内漏水导致。因被告许雅茹、王骁住房系顶楼，故漏水行为应系露台或者顶楼外墙体等公共区域漏水导致。原、被告住房均已实际交付超过5年，已超过5年防水保修期，故原告要求被告德创公司作为开发公司承担赔偿及维修责任，无法律依据，本院不予支持。被告远洋物业公司作为该小区的物业管理单位,公共区域理应在其服务范围内,即便露台系无偿独立给顶楼住户使用的空间,也不能因此免除其养护、维修的义务。故被告远洋物业公司应依法承担因公共区域漏水导致原告的损失以及维修义务。维修时，被告许雅茹、王骁应予以配合。被告远洋物业公司辩称，被告许雅茹、王骁私自在露台铺砖导致破坏了防水层，故不同意承担赔偿责任。对此，被告远洋物业公司没有证据证明被告许雅茹、王骁铺砖的行为破坏了防水层，故对其该辩称意见不予采信。关于原告南卧室大白受损数额，双方当事人均同意以市场询价的方式确定，故本院依法酌情确认其损失数额为600元。综上，根据《民法通则》第八十三条、第一百一十七条之规定，判决：一、被告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司于本判决生效后立即赔偿原告苏安松、张丽艳经济损失600元。二、被告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司于本判决生效15日内对原告苏安松、张丽艳名下位于顺城区某某街x-x号楼x单元xxx号住房的漏水点进行维修，使其不再漏水,被告许雅茹、王骁应予配合，维修费用由被告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司承担。案件受理费500元，减半收取250元，由被告沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院组织各方当事人前往涉案现场进行了实地查勘。本院认为，本案争议的焦点问题是：案涉漏水原因及因漏水造成苏安松、张丽艳遭受损失，远洋物业公司应否承担赔偿责任。根据本案查明的事实，苏安松、张丽艳家中漏水部位系南卧室顶部，该部分对应的上方即为许雅茹、王骁住房（顶楼）的室外露台。根据上述漏水部位的对应点并结合苏安松、张丽艳陈述的每逢下雨或春天化雪时就出现漏水情况的事实，一审排除苏安松、张丽艳房屋漏水系许雅茹、王骁住房内漏水导致的这一认定并无不当。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一、二款的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。根据本条规定，在判断某一房屋或者特定空间是否构成专有部分时，需同时具备上述三个条件。本案未有证据证明涉案露台属于经过行政主管部门批准规划专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台的情形，根据涉案《商品房买卖合同》补充协议（一）的约定，涉案露台未计入销售面积，买受人即许雅茹、王骁对露台仅享有使用权。故涉案露台未能够登记成为特定业主所有权的客体，因此不能简单理解为屋顶露台是许雅茹、王骁专有部分。关于漏水原因的问题，各方当事人各执一词，亦未申请对漏水原因等问题进行鉴定，结合一审现场查勘的情况，本院亦到现场作了进一步复查，涉案露台地面铺设了地砖，露台设有排水口和管道，属于小区公用设施雨水排放系统的组成部分，应当由物业公司负责管理和维护。故基于以下几点综合考量，即1、漏水受损对应部位在露台公共区域，虽然去露台必经许雅茹、王骁的房屋，确实会造成物业公司管理和维护不便，但是不能因此就疏于管理和维护；2、许雅茹、王骁于2017年在公共区域铺设地砖，苏安松、张丽艳陈述漏水最早发生在2019年8月，且下雨、化雪即出现楼上漏水情况，远洋物业公司未提供证据证明许雅茹、王骁破坏了露台防水层即对苏安松、张丽艳财产受损存在使用或管理不当造成的过错；3、一审审理中，远洋物业公司自认，如果露台漏水是自有渗漏，由其向相关部门启动资金维修。故在漏水原因不明的情况下，根据民事诉讼高度盖然性的证据规则，可以推定远洋物业公司疏于履行对作为公共区域的露台特别是露台内公用设施雨水收集排放系统的管理和维护，致使因露台防水层不能有效防止雨雪水渗漏造成苏安松、张丽艳遭受损失，故本院对一审判决关于远洋物业公司承担公共区域部分损害赔偿责任并对漏水点进行维修的确认予以维持。远洋物业公司对一审认定的赔偿数额未提出异议，本院予以确认。综上，远洋物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳远洋基业物业管理有限公司抚顺分公司负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  李依桐审判员  张庆敏二〇二一年一月二十二日书记员  王 琪