上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10629号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海宏历电气有限公司，住所地上海市金山区漕泾镇建国路**。法定代表人：刘毅，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海瑞广工贸有限公司，住所地上海市金山区吕巷镇吕巷中学南。法定代表人：韩俊瑞，总经理。委托诉讼代理人：罗黎明，上海方洛律师事务所律师。上诉人上海宏历电气有限公司（以下简称宏历公司）因与上海瑞广工贸有限公司（以下简称瑞广公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初11201号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏历公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第五项、第七项，改判驳回瑞广公司请求宏历公司支付房屋使用费的诉讼请求，并改判瑞广公司赔偿宏历公司部分建筑及装修损失人民币206,684.29元、停产停业损失107,600元、房屋未到期租金差价损失549,736元。事实与理由：瑞广公司明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证，却隐瞒该事实与宏历公司订立租赁合同，其应赔偿宏历公司因合同无效而产生的全部损失。宏历公司主张的损失均属于信赖利益损失范围，且不超过合同履行利益。对于厂房部分建筑及装修损失，应按照建筑物经济耐用年限40年折旧计算，一审判决以最低固定资产折旧年限20年计算有误。宏历公司另行租赁产生的房租差价损失经评估为549,836元，一审酌定为60,000元没有依据。因瑞广公司未对宏历公司进行赔偿，故宏历公司不同意搬离涉案厂房，也不同意支付占有使用费。瑞广公司辩称：不同意宏历公司的上诉请求，请求维持原判。瑞广公司向一审法院起诉请求：1.确认瑞广公司与宏历公司于2014年1月21日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令宏历公司腾空、搬离上海市金山区XX镇XX村XX号厂房；3.判令宏历公司支付瑞广公司2019年3月1日起至实际腾空、搬离之日止占有使用费（其中2019年3月1日起至2020年2月29日止的占有使用费为110,250元，2020年3月1日起至实际腾空、搬离日止的占有使用费按每日317元的标准计算）。宏历公司向一审法院反诉请求：1.判令瑞广公司赔偿宏历公司装修损失、搬迁损失、房租未到期差价损失、停产利润损失、误工损失、审价费用、评估费用等合计984,753.24元（一审庭审后，宏历公司书面明确瑞广公司应赔偿的各项损失为：评估确定的损失959,951.96元及评估少评部分损失106,934.31元）；2.判令瑞广公司退还保证金（订金）10,000元；3.判令瑞广公司补开实际已支付租金518,400元的增值税专用发票；4.判令瑞广公司在未赔偿宏历公司经济损失前，不得要求宏历公司搬离该厂房。一审法院认定事实：瑞广公司于2008年3月1日从上海市金山区吕巷畜牧场租赁位于上海市金山区吕巷镇原吕巷畜牧南场，位于吕巷中学南，北至XX公司大门出来的路边，南至原交管站大门出来的路边，东至养鸡场中间的路边，西至富巷建筑公司和原交管站的围墙边，占地面积2,371.5平方米的土地，后瑞广公司在该土地上建造厂房使用。2014年1月21日，瑞广公司与宏历公司签订《厂房租赁合同》，约定，瑞广公司将建造的涉案上海市金山区XX镇XX村XX号厂房租赁给宏历公司使用。租赁期限为10年，即自2014年1月21日起至2024年2月28日止，前39天为装修期，装修期内瑞广公司方免收租金，正式起租时间为2014年3月1日。厂房建筑面积1,076平方米/空地面积1,200平方米。年租金为壹拾万元整（大写），前三年无递增，后期每年递增5%。双方签订合同时，宏历公司向瑞广公司支付保证金人民币壹万元整（大写）和六个月租金（2014年3月1日至2014年8月31日）。合约期满宏历公司付清租金及一切费用之后，瑞广公司应将保证金全额退还宏历公司。宏历公司应每6个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付，逾期15天未付租金，瑞广公司有权终止合同……瑞广公司将厂房出租给宏历公司作生产用途使用。宏历公司应保持厂房原貌，不得随意拆改建建筑物、设施、设备。如需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施。……瑞广公司保证承租房屋物业为合法物业，若瑞广公司给宏历公司造成经济损失应由瑞广公司赔偿，若宏历公司给瑞广公司造成经济损失则由宏历公司赔偿损失给瑞广公司。……合同还对其他事项作了约定。后宏历公司对该厂房进行了投资、装修。2018年8月1日、2018年8月9日，金山区吕巷镇人民政府先后作出告知书，告知宏历公司所租厂房为违法搭建，并限期清空并拆除。2019年4月29日，金山区吕巷人民政府下发了责令限期拆除违法建筑决定书，限期1日内拆除违法建筑。2019年6月13日、2019年6月19日，金山区吕巷镇人民政府下发了责令限期拆除违法建筑决定书文书送达通告。2019年7月2日，金山区吕巷镇人民政府下发了责令限期拆除违法建筑公告。一审审理中，宏历公司申请对承租的涉案XX镇XX村XX号厂房的部分建筑、厂房装修损失、水电安装损失及拆迁的设备搬迁和安装费用、合同未到期搬迁厂房的房租差价损失、搬迁期间的停产停业损失、误工损失等经济损失进行司法鉴定。一审法院依法分别委托上海联合工程监理造价咨询有限公司（以下简称联合公司）及上海申威资产评估有限公司（以下简称申威公司）进行司法鉴定。联合公司出具部分建筑及装修现值造价鉴定意见书。鉴定结论意见为：对申请方主张的被审价厂房（XX镇XX村XX号厂房）的部分建筑及装修现值进行造价鉴定，经鉴定，该标的物部分建筑及装修原值鉴定造价为239,633.96元，该标的物按固定资产计算折旧，厂房年限为20年，至2019年9月份该标的物申请人已使用66个月，故该标的物部分建筑及装修现值鉴定造价为239,633.96X（240-66）/240=173,734.62元。另，联合公司出具了被审价厂房（XX镇XX村XX号厂房）的部分建筑及装修现值造价鉴定意见书有关意见的补充说明。针对申请人即宏历公司对造价鉴定意见书的疑问进一步补充说明，意见如下：“一、关于二楼木制门框少评估的争议。申请人认为：二楼木制门框少评估8套，200元/套，合计应增加1,600元。我司认为：本鉴定意见书鉴定内容根据现场勘察数据进行计取，申请人上述主张的内容已包含在本鉴定意见书成品套装PVC门内，不应单独计取。二、关于折旧年限的争议。申请人认为：根据砖木结构房屋的经济耐用年限标准，砖木结构，非生产用房40年，所以应按40年折旧。我司认为：在本鉴定意见书鉴定结论中，该标的物按固定资产计算折旧，厂房年限为20年，至2019年9月份该标的物申请人已使用66个月，故该标的物部分建筑及装修现值鉴定造价为239,633.96X（240-66）/240=173,734.62元。我司按申请方的意见，按40年折旧计算该项费用为239,633.96X（480-66）/480=206,684.29元，现将此部分列为争议，若法院裁定认可申请方意见，则在鉴定金额173,734.62元的基础上增加32,949.67元，提请法院依法裁定。”申威公司出具资产评估报告书，评估结论为：“经成本法、市场法评估，在假设条件成立的前提下，上海市高级人民法院委托的上海市金山区人民法院受理的（2019）沪0116民初11201号一案所涉标的物在评估基准日2020年6月24日的市场价值为720,318元，大写：人民币柒拾贰万零叁佰壹拾捌元整。评估结论详细情况见资产评估明细表。资产评估结果汇总表：1、可搬迁资产—设备、存货等：评估价值（原值38,630元、净值38,630元）；2、不可搬迁资产—水管、电线等：评估价值（原值24,252元、净值24,252元）；3、厂房搬迁—停产损失：评估价值（原值107,600元、净值107,600元）；4、厂房搬迁—房租差价损失：评估价值（原值549,836元、净值549,836元），合计评估价值（原值720,318元、净值720,318元）。”一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中的出租厂房已被人民政府明确认定为违法建筑并限期拆除，故瑞广公司与宏历公司于2014年1月21日所签订的《厂房租赁合同》应为无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。2019年3月1日至今涉案厂房仍由宏历公司占用，且未支付相应的占有费，故瑞广公司要求宏历公司自2019年3月1日起至2020年2月29日支付厂房占有使用费110,250元以及自2020年3月1日起至实际搬离日止按每日317元标准计算占有使用费的诉请，并未超过双方在合同中所约定的租赁费，符合相关规定，予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现瑞广公司要求宏历公司腾空、搬离涉案厂房的诉请，于法有据，予以支持。宏历公司在返还瑞广公司出租物时应将已构成附合的装饰装修物一并返还，如宏历公司损坏已构成附合的装饰装修物，瑞广公司可另行主张权利，要求宏历公司承担相应的赔偿责任。瑞广公司作为出租方，明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证仍出租给宏历公司使用，对租赁合同无效造成宏历公司的损失应承担主要责任。在签约时瑞广公司虽表示出租房屋系合法物业，但宏历公司作为承租方，仍应对涉案厂房的状况具有审慎的注意义务，但其疏于注意而与瑞广公司签订租赁协议，应承担次要责任。故酌定瑞广公司承担租赁合同无效造成宏历公司损失70%的赔偿责任。本案的另一争议焦点在于租赁合同无效造成宏历公司的损失范围。合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿。目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态。信赖利益不包括、亦不应超过合同履行利益，即合同履行后可以获得的利益。据此，赔偿范围通常包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失。根据相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。出租人未明示同意装饰装修的，结合房屋类型、合同约定的租赁用途及合同实际履行情况来认定出租人对承租人装饰装修的意见。出租人根据房屋租赁合同关于租赁用途的约定可以预见承租人装修行为的，或出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修，但在合理期限内未提出异议，又或在合理期限内提出异议后继续履行合同的，一般可认定出租人对承租人的装饰装修不持异议。瑞广公司诉讼中虽对大车间的装饰装修持有异议，但未有证据证明其在合理的期限内提出过异议，故视为瑞广公司对宏历公司该部分的装饰装修不持异议。现瑞广公司对已形成附合的装饰装修（即包括联合公司出具部分建筑及装修现值造价鉴定意见书内所载明内容以及申威公司出具资产评估报告书内第二项不可搬迁资产—水管、电线等）明确表示因涉案厂房系违章建筑，已被责令限期拆除，不同意利用，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。宏历公司租赁涉案厂房系开办工厂，因此在涉案厂房中进行装饰装修，搭建办公楼层较为合理。联合公司按照20年的年限计算折旧，并无不当。因此，一审法院确定宏历公司的部分建筑及装修现值损失为173,734.62元。另，对于不可搬迁资产（水管、电线）结合评估报告确定损失为24,252元。搬迁费系房屋实际经营、使用人因搬离房屋所产生的设备迁移损失，依其性质，宏历公司有权要求赔偿，具体金额一审法院结合评估报告确定为38,630元。对于宏历公司主张的停产停业损失，瑞广公司、宏历公司因合同无效所承担的责任为缔约过失责任，损失赔偿范围通常仅包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失，而不包括承租人的经营损失、员工遣散等间接损失。因此，一审法院对宏历公司反诉主张的停产损失（含停产停业损失、员工的误工损失）难以支持。对于宏历公司主张的房租差价损失等信赖利益损失，因瑞广公司对此有异议，认为涉案厂房租赁时的单价是低于市场价的，且认为房租差价损失亦系属于间接损失。一审法院认为，由于涉案厂房租赁合同无效，宏历公司势必需另行租房，产生一定的房租费损失或订约机会信赖损失，故一审法院综合当事人过错程度、另行租房差价及成本、合同剩余租期等因素酌情确定损失为60,000元。综上，租赁合同无效造成宏历公司的损失为296,616.62元，由瑞广公司承担70%即207,631.63元。对于宏历公司要求瑞广公司开具已支付租金费的增值税发票的诉请，一审法院认为，因瑞广公司与宏历公司在租赁合同中未约定相应的开具发票义务，且开具增值税发票属于行政管理范畴，一审法院对宏历公司的该项诉请不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于二〇二〇年八月十四日判决：一、确认上海瑞广工贸有限公司与上海宏历电气有限公司于2014年1月21日签订的《厂房租赁合同》无效；二、上海宏历电气有限公司应于判决生效之日起十日内腾空、搬离上海市金山区XX镇XX村XX号厂房，并将该房屋返还给上海瑞广工贸有限公司；三、上海宏历电气有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海瑞广工贸有限公司自2019年3月1日起至2020年2月29日止的房屋占有使用费110,250元；四、上海宏历电气有限公司应于判决生效之日起十日内按每日317元的标准支付上海瑞广工贸有限公司自2020年3月1日起至实际搬离上海市金山区XX镇XX村XX号房屋之日止的房屋占有使用费；五、上海瑞广工贸有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海宏历电气有限公司损失207,631.63元；六、上海瑞广工贸有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海宏历电气有限公司保证金10,000元；七、驳回上海宏历电气有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取525元，由上海瑞广工贸有限公司负担368元，上海宏历电气有限公司负担157元。反诉案件受理费减半收取6,874元，由上海瑞广工贸有限公司负担4,812元，上海宏历电气有限公司负担2,062元。审价费14,179元、评估费10,000元等合计24,179元（上海宏历电气有限公司已预付），由上海瑞广工贸有限公司负担16,925元、上海宏历电气有限公司负担7,254元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，宏历公司确认，由于近期政府部门未持续要求停产停业、清空、拆除涉案厂房，故宏历公司法定代表人与员工等人仍然居住于涉案厂房至今，并有生产活动。本院认为，本案二审争议焦点有三：一是，宏历公司是否应当支付瑞广公司涉案厂房2019年3月以后至实际返还之日止的占有使用费；二是，对于本案租赁合同无效，宏历公司是否存在过错并应自行承担部分损失；三是，宏历公司主张的添附物价值、停产停业、租金差价等损失的认定。由于涉案厂房的建设未取得建设工程规划许可证，瑞广公司与宏历公司订立的《厂房租赁合同》应属无效。合同无效后，宏历公司应当及时返还房屋，并折价支付实际占有使用房屋期间的使用费。宏历公司于二审中确认涉案厂房至今仍由其占有、使用，在并无证据证明该房屋的正常使用实际受到政府执法等因素明显影响的情况下，瑞广公司要求宏历公司参照合同约定的租金标准支付占有使用费，于法有据。宏历公司以瑞广公司未向其支付赔偿金为由，拒绝返还房屋、支付占有使用费，缺乏依据。因合同无效导致的损失，双方当事人都有过错的，应当各自承担相应的责任。宏历公司作为承租方，在订立租赁合同时对标的房屋合法性负有审慎的注意义务。在宏历公司未能提供充分证据证明其已履行该义务的情况下，一审法院认定其对于合同无效应承担次要责任，并自行承担30%的损失，于法有据。在租赁合同无效的情况下，当事人承担的责任性质为缔约过失责任，即使当事人权益恢复至合同订立之前状态，赔偿范围不应包括合同履行后可以获得的利益，故宏历公司主张瑞广公司赔偿停产损失、租金差价，于法无据。关于宏历公司扩建及装修部分的损失赔偿问题，首先，宏历公司系基于10年租赁期限进行楼层搭建及装修，该部分损失的认定应考虑房屋实际使用状况，不宜直接按照固定资产的折旧年限计算现值；其次，认定扩建损失分担所依据的当事人过错，与双方对于合同无效的过错不应简单等同，宏历公司对于扩建部分无法取得合法建设手续应属明知，其对于违法扩建行为至少应当承担与瑞广公司同等的责任。结合上述因素，一审认定瑞广公司应向宏历公司赔偿的部分建筑及装修现值亦已经高于宏历公司依法可主张的数额。考虑到瑞广公司未针对一审判决的租金差价损失、部分建筑及装修现值损失提出上诉，应视为其予以服从，本院予以确认。综上，宏历公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,924元，由上海宏历电气有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二一年一月十一日书记员  黄 白附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……