江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏05民终10003号 上诉人（原审被告）：张杨。 委托诉讼代理人：姚茂春，江苏合鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张贝尔，江苏合鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜福伟。 委托诉讼代理人：沈卫，江苏吴越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴英婕，江苏吴越律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：周珺。 委托诉讼代理人：沈卫，江苏吴越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴英婕，江苏吴越律师事务所实习律师。 上诉人张杨因与被上诉人姜福伟、周珺房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初2585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 张杨上诉请求：撤销原审判决发回重审或依法改判。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误，遗漏主体程序错误。姜福伟、周珺起诉立案时，将苏州德煌房产经纪有限公司列为第三人，但在一审中，并无该公司参与诉讼，一审法院未对此作出处理。本案中，应将苏州德煌房产经纪有限公司列为被告参加诉讼。案涉三方签订的房屋买卖（居间）合同，约定苏州德煌房产经纪有限公司须垫资将案涉房屋上的贷款付清，并涤除抵押。垫资约定，系三方约定。由于苏州德煌房产经纪有限公司未能按约垫资还清贷款，并非本人违约。本人要求继续履行合同，系姜福伟、周珺要求解除合同。根据合同约定，违约金为合同总金额的20%。姜福伟、周珺未能举证证明其损失超过合同约定的违约金。一审以房屋评估价确认损失错误，且评估价远高于市场成交价。 姜福伟、周珺二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序并无不当。本人在一审时将苏州德煌房产经纪有限公司列为第三人，目的主要是为了查明案件事实，没有让第三人承担任何责任。若张杨认为苏州德煌房产经纪有限公司需要承担责任，可以另行向该公司主张。一审中法院委托专业鉴定机构评估本人的实际损失合理。请求驳回上诉，维持原判。 姜福伟、周珺向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人签订的《房屋买卖合同》；2、张杨向姜福伟、周珺返还购房款15万元，赔偿姜福伟、周珺房屋差价损失528200元、利息损失27665.11元、提前还贷违约金17320.26元、中介费12500元；3、张杨赔偿姜福伟、周珺购房款利息损失（以179万元为基数，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月16日计算至2020年7月14日）；4、本案诉讼费由张杨承担。 一审法院认定事实：苏州市吴江区松陵镇庞杨路588号景瑞花园99幢801的房屋和景瑞花园99幢05号车库于2018年4月8日办理不动产登记，登记所有权人为张杨，权证号分别为苏（2018）吴江区不动产权第9024048号、9024049号，登记建筑面积分别为150.43平方米、10.7平方米。同日，景瑞花园99幢801的房屋办理抵押登记，登记他项权利人（抵押权人）为中国银行股份有限公司吴江分行，他项权证号为苏（2018）吴江区不动产证明第9007855号，登记债权数额为110万元。 2019年5月14日，姜福伟、周珺作为购房人（乙方），张杨作为售房人（甲方），与苏州德煌房产经纪有限公司作为居间方（丙方，以下简称德煌公司）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方将其名下位于苏州市吴江区个地下车位转让给乙方，转让价款为2406000元；乙方于2019年5月14日交付购房定金5万元；乙方支付中介服务费25000元，签订合同当天支付一半，过户当天支付一半；甲方需于2019年6月30日前解除该房屋抵押，并注销他项权证；双方必须在2019年5月30日前提供合法证件并进行资金托管；双方任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，中介费由违约方承担；甲方银行贷款由丙方提供垫资110万元，垫资利息甲方承担1万元。 2019年5月14日，姜福伟、周珺向张杨支付定金5万元，并于2019年5月15日向德煌公司支付中介费12500元。2019年7月1日，张杨补交物业服务费3715.66元。2019年7月15日，周珺向张杨转账支付购房款10万元。2019年7月23日，姜福伟、周珺作为乙方，张杨作为甲方，苏州市吴江区房产交易中心作为丙方签订《存量房交易资金托管协议》一份，确认乙方将购房款164万元存入资金托管账户（账号32×××55）。同日，周珺向该资金托管账户汇款1040000元。2019年7月26日，姜福伟、周珺与中国建设银行苏州城中支行签署个人住房借款合同一份，向该行申请购房贷款60万元。该行于2019年9月16日向姜福伟、周珺发放购房贷款60万元并汇入资金托管账户。 购房贷款发放后，周珺联系德煌公司工作人员费浩，询问办理过户事宜，费浩于2019年10月7日告知周珺“你们明天找律师发一下律师函，房东不配合，我电话过去就说没空”。2019年12月起，姜福伟、周珺，德煌公司工作人员，与张杨母亲之间陆续通过微信、短信沟通合同事宜和过户事宜，但均未达成一致意见。2020年6月29日，姜福伟、周珺向中国建设银行苏州城中支行提前清偿购房贷款，累计支付利息27665.11元，并向该行支付提前还贷违约金17320.26元。 本案审理期间，姜福伟、周珺申请对景瑞花园99幢801的房屋、景瑞花园99幢05号车库及车位的市值予以评估鉴定，经双方选定，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所评估涉案标的物市值并出具苏明（吴江）房地估字（2020）第0723-06号估价报告，评定上述标的物的市值为2934200元。姜福伟、周珺支付评估咨询费2万元。 以上事实，由姜福伟、周珺提交的房屋买卖（居间）合同、支付宝转账截屏、中行业务回单、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、碧桂园通用统一收据、个人贷款还款凭证、个人贷款对账单、中介费收据、房地产估价报告、评估费发票各一份，建行交易明细二份，周珺与德煌公司工作人员费浩的微信聊天截屏一组；张杨提交的微信聊天截屏、短信往来截屏；一审法院调取的不动产登记信息以及双方的当庭陈述等证据予以证实。 一审法院认为：双方当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应遵守并切实履行合同义务。依照合同约定，张杨应于2019年6月30日前解除该房屋抵押并注销他项权证，但张杨未履行该项义务，已构成违约，致使涉案房屋无法办理不动产权变更登记，房屋买卖合同目的无法实现，姜福伟、周珺有权解除该合同。姜福伟、周珺要求解除合同的变更诉请申请已于2020年7月1日送达张杨，故该合同已于该日解除。合同解除后，张杨从姜福伟、周珺处取得的购房款15万元应予退还。依照合同约定，中介费由违约方承担，因张杨违约致使涉案合同解除，姜福伟、周珺因涉案交易支付的中介费12500元系张杨违约造成的损失，应由张杨赔偿。姜福伟、周珺主张的房屋差价损失、贷款利息损失均系张杨违约造成的实际损失，一审法院予以支持。姜福伟、周珺在主张上述各项损失的情形下，另行主张的提前还贷违约金、购房款利息，已过分高于其实际损失，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、姜福伟、周珺与张杨签订的《房屋买卖合同》于2020年7月1日解除。二、张杨应于本判决生效之日起十日内向周珺、姜福伟返还购房款15万元，并向姜福伟、周珺赔偿房屋差价损失、利息损失、中介费损失合计568365.11元。三、驳回周珺、姜福伟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取13024元，保全费2920元、评估费2万元，由张杨负担。 二审中，双方当事人未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审法院一致。 本院认为，张杨与姜福伟、周珺自愿签订案涉房屋买卖合同，不违反法律法规强制性规定，一审法院认定合法有效正确。房屋买卖合同当事人为张杨与姜福伟、周珺，姜福伟、周珺在一审庭审中，对于一审法院通知参加诉讼的当事人并无异议，系姜福伟、周珺对自身诉讼权利的处分，一审法院审理程序并无不当。为履行房屋买卖合同，解除房屋抵押注销他项权证系房屋出售方张杨的义务。张杨认为应由苏州德煌房产经纪有限公司垫资，系张杨与苏州德煌房产经纪有限公司之间的纠纷，不影响张杨应向姜福伟、周珺承担的前述合同义务。张杨未履行前述义务，导致案涉房屋买卖合同不能继续履行，张杨构成根本违约，一审法院认定姜福伟、周珺有权解除合同正确。经双方当事人共同选定，一审法院委托江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所评估涉案标的物市值，以差价作为认定姜福伟、周珺损失的依据合理。 综上所述，张杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26048元，由张杨负担。 本判决为终审判决。 审判员  黄学辉 二〇二〇年十二月三十日 书记员  毛莉莉 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。