天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终5415号上诉人（一审被告）：陈鹍，男，1982年6月16日出生，汉族，住天津市西青区。被上诉人（一审原告）：陈艳，女，1962年9月8日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：范宏明，天津悦德律师事务所律师。一审第三人：天津市红桥区缪丝美发造型店，住所地天津市红桥区风采里底商6-9门**-2。经营者：许文斌，男，1989年4月12日出生，汉族，住天津市红桥区。一审第三人：天津红桥区丁字沽思泊湖牛肉面店，住所，住所地天津市红桥区风采里底商6-9-102增3div>经营者：王亮，男，1990年5月30日出生，汉族，住天津市红桥区。一审第三人：天津红桥区沐沐烟酒商行，住所，住所地天津市红桥区丁字沽街道风采里底商6-9门-102增4div>经营者：张艳艳，女，1991年7月29日出生，汉族，住天津市宝坻区。上诉人陈鹍因与被上诉人陈艳、天津市红桥区缪丝美发造型店（以下简称美发店）、天津红桥区丁字沽思泊湖牛肉面店（以下简称牛肉面店）、天津红桥区沐沐烟酒商行（以下简称烟酒商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初3079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈鹍上诉请求：1.撤销一审判决，改判双方房屋租赁合同继续履行，被上诉人向上诉人支付欠款11万元，判决被上诉人向上诉人支付律师费1.5万元；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，依据不足。事实上，王亮将2019年7月4日至2020年7月24日的房租25万元交付给上诉人后，上诉人出于疫情期间王亮经营损失考虑，并经被上诉人同意，减免王亮房租6.5万元。考虑到上诉人无固定职业，承租被上诉人房屋年租金为36万元，上诉人向第三人王亮及许文斌转租房屋年租金同样为36万元，因此，上诉人减免王亮房租的行为，已经造成了上诉人经营的重大损失。2.被上诉人在将房屋出租给上诉人时，同时出租给案外人刘涛.该租赁合同与上诉人、被上诉人签署的《房屋租赁合同》相矛盾，为尽快取得涉案房屋，化解被上诉人与刘涛的矛盾，被上诉人代上诉人向刘涛支付了违约金、装修补偿款等款项11万元。对于该笔款项，被上诉人曾口头承诺从上诉人的房租中进行减免。3.被上诉人应给付上诉人律师费损失1.5万元。陈艳辩称，不同意上诉人的上诉请求，请依法予以驳回。上诉人将房屋转租，没有实际经营，不应当被认定为经营者。上诉人欠付租金，被上诉人依法解除与其租赁关系有合同依据。美发店、牛肉面店、烟酒商行未作答辩。陈艳向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的房屋租赁合同;2.依法判令被告及第三人腾退坐落于天津市红桥区丁字沽风采里底商6-9门-102号的房屋并交还原告;3.依法判令被告支付2019年11月1日至合同解除之日的租金截止到2020年7月3日为220500元、违约金31500元,及合同解除后至实际腾房之日止的房屋使用费;4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：涉诉房屋坐落于天津市红桥区丁字沽风采里底商6-9门-102，建筑面积241.11平方米，产权人为原告。2017年3月16日，原告陈艳（甲方）与被告陈鹍（乙方）订立书面《房屋租赁合同》，约定将涉诉房屋租给陈鹍，租期三年（2017年5月1日至2020年4月30日），第一年租金35万元，第二年租金35万元，第三年租金36万元，支付方式半年付押一。另载明：“承租方不按照约定支付租金超过五日的，出租方有权单方解除合同并收回房屋，承租方应向出租方支付相当于一个月租金的违约金”。2017年5月10日,双方签订《补充协议》，约定续约租期2020年4月30日至2022年6月30日，年租金36万元，每年递增5%。截至2020年4月30日陈鹍欠陈艳157500元租金未付，该日期后租金陈鹍亦未支付。2018年4月16日陈艳向陈鹍出具委托书，载明“兹有天津市红桥区丁字沽风采里底商6-9门-102一处。现租给陈鹍使用，租期为5年（2017年5月1日至2022年6月30日止）在此期间若办理有关租房事宜，由陈鹍全权负责办理。”2018年12月13日，陈鹍与第三人美发店的经营者许文斌签订《房屋租赁合同》，陈鹍将涉诉房屋中的85平方米左右转租给许文斌，用于经营美发店，租期至2022年4月20日，租金每年11万元，许文斌已将租金向陈鹍交付至2021年4月20日。2019年7月4日陈鹍与第三人牛肉面店的经营者王亮签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋剩余面积181平方米左右转租给王亮，用于经营牛肉面店，租期至2022年7月24日，租金每年25万元，王亮已将租金向陈鹍交付至2020年7月24日。2019年8月31日，王亮与第三人烟酒商行的经营者张艳艳签订《房屋租赁合同》，王亮将其承租房屋内的21.5平方米左右转租给张艳艳，用于经营烟酒商行，租期至2021年8月31日，租金每年8.5万元，张艳艳已将租金向王亮交付至2020年8月31日。陈鹍收取许文斌及王亮租金后未向陈艳交付。陈艳曾于2020年4月27日以微信方式通知陈鹍，告知双方于同年5月1日解除合同。2020年4月30日陈艳起诉陈鹍，要求解除双方的租赁关系，陈鹍表示要求继续履行合同，陈艳撤回起诉。后陈鹍仍未支付其所拖欠的租金。案件审理过程中，依陈艳申请，一审法院轮候查封了陈鹍名下坐落天津市西青区××房屋，查封了陈鹍名下号牌号码津ＲＥ××**车辆，冻结了陈鹍名下中国建设银行账号62********_1、4367××××56_1。第三人烟酒商行的经营者张艳艳经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审理。一审法院认为，原、被告订立的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自的权利义务。陈鹍未依约支付租金已超过五日，陈艳可以单方解除合同、收回房屋并主张违约金。关于合同解除的时间，第一次诉讼中陈鹍要求继续履行合同，陈艳撤回起诉，说明双方合同继续履行，但陈鹍仍未支付租金，在本次诉讼的起诉状副本送达陈鹍时即2020年7月24日应为合同解除日。陈鹍作为合同的相对方，三第三人作为房屋实际使用人理应在合同解除后，将涉诉房屋返还原告。另，陈鹍应支付合同解除之前的租金241500元及合同解除之后至实际腾交房屋之日的占有使用费，根据等价有偿的原则，原告按原租金为标准主张占有使用费公平合理，一审法院予以支持。关于违约金数额，根据双方约定为一个月租金，2020年年租金为36万元，故违约金数额应为30000元。陈鹍虽承租涉诉房屋但并不实际经营，且次承租人按期向陈鹍交付了租金，不存在陈鹍所述疫情期间承租人经营困难、营业收入减少的情形，故本案不适用最高人民法院关于疫情期间房屋租赁合同案件的相关规定，对陈鹍所述本案不应解除合同的抗辩意见，一审法院不予支持。陈艳虽向陈鹍出具过委托书，但委托书并未载明具体的委托事项，委托书签订后，陈鹍仍以其自己名义，而非以陈艳委托代理人身份与许文斌、王亮签订合同，收取租金后未转交陈艳，且庭审中陈鹍自认其与许文斌、王亮系转租关系，减免租金等重大事项应有明确委托才具有效力，陈鹍称陈艳同意将第三人租期延长三个月，但未提交证据予以证实，一审法院不予采信。第三人烟酒商行的经营者张艳艳经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院判决：一、原告陈艳与被告陈鹍之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年7月24日解除；二、判决生效之日起三十日内，被告陈鹍及第三人天津市红桥区缪丝美发造型店、天津红桥区丁字沽思泊湖牛肉面店、天津红桥区沐沐烟酒商行将坐落天津市红桥区丁字沽风采里底商6-9门-102号房屋腾交原告陈艳;三、判决生效之日起三十日内，被告陈鹍一次性支付原告陈艳截至2020年7月24日的房屋租金241500元；四、判决生效之日起三十日内，被告陈鹍一次性支付原告陈艳2020年7月25日至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费（36万元/年）；五、判决生效之日起三十日内，被告陈鹍一次性支付原告陈艳违约金3万元；六、驳回原告陈艳的其他诉讼请求。案件受理费5080元，减半收取计2540元,由被告陈鹍负担，保全费1795元,由被告陈鹍负担。二审中，上诉人提交与王亮、许文斌的合同以及11万元的收据，证明被上诉人解除合同给上诉人造成了实际损失，11万元应从租金中扣减。上诉人另提交王亮的视频光盘、营业执照、身份证以及书面证言，用以证明上诉人通过顺延租期的方式给王亮减免了三个月的租金65000元。经质证，被上诉人对上述证据均不予认可，认为上诉人与其他人签订的合同及收据与被上诉人无关。王亮一审并未提到租金减免问题，且未到庭接受询问，不认可证明目的。本院另查明，王亮一审庭审笔录中陈述：“原、被告沟通内容我不知道，我被被告告知原告同意顺延租期，后原告在与我电话沟通说这个事是被告提出来的，其同意。”本院认为，上诉人提交的王亮的视频光盘、营业执照、身份证、书面证言及一审庭审笔录，能够相互印证，证明上诉人曾因疫情原因减免王亮三个月房租的事实。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定承租方不按照约定时间支付租金超过五日的，出租方有权单方解除合同并收回房屋，该约定系当事人真实意思表示。现上诉人拖欠被上诉人租金已远超约定期限，被上诉人享有合同约定解除权，有权解除双方的租赁合同，上诉人及实际承租人应将房屋返还被上诉人。关于应付租金问题，二审期间，上诉人提交新的证据，能够证明上诉人实际给王亮减免三个月的租金。因受新冠肺炎疫情影响，国家实施疫情防控政策，房屋的实际经营受到影响，本着风险和损失共担原则，上诉人给付被上诉人的租金亦应予以部分减免。因上诉人仅主张将王亮承租部分减免，故本院酌定减免上诉人两个月的部分租金41667元，上诉人应给付被上诉人截止2020年7月24日的房屋租金199833元。因本案二审期间新的证据，本院予以改判。关于上诉人主张租金应扣减向案外人支付的11万元，现有证据不能证明该款项应由被上诉人承担，本院不予支持。对上诉人主张的律师费，欠缺依据，本院不予支持。综上所述，陈鹍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初3079号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销天津市红桥区人民法院（2020）津0106民初3079号民事判决第三、六项；三、判决生效之日起三十日内，陈鹍一次性支付陈艳截至2020年7月24日的房屋租金199833元。四、驳回上诉人陈鹍其他上诉请求；五、驳回被上诉人陈艳一审其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2540元，由陈鹍负担2320元，由陈艳负担220元，保全费1795元，由陈鹍负担。二审案件受理费5372.5元，由陈鹍负担4845.5元，由陈艳负担527元。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二一年一月十八日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……