江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏05民终10768号 上诉人（原审被告）：李荣华。 委托诉讼代理人：杜尉，江苏恒渊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张秀生。 委托诉讼代理人：周喻，江苏震宇震律师事务所律师。 上诉人李荣华因与被上诉人张秀生房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初11040号 民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李荣华的上诉请求：1.撤销一审判决，改判李荣华无需支付2736800元；2.一审、二审诉讼费用由张秀生承担。事实和理由：一、一审认定李荣华、张秀生于2005年3月15日签订的是售房协议，属于事实认定错误。真实情况是李荣华于2004年底向张秀生借款50万元，张秀生要求李荣华协助办理房屋的借款抵押手续，但该房屋之前在银行办理过贷款，无法再办理抵押手续。张秀生承诺后期合伙办企业时，其将继续投资100万元，为保证出借资金的安全，张秀生要求写抵押协议，等房屋的贷款到期后方便双方办理房屋抵押手续，双方并无真实房屋买卖的合意，最多算抵押协议。二、一审法院未查清2005年12月25日张秀生支付的4000元房款的性质。事实上该4000元款项是张秀生支付的2015年的部分房租金，根据双方签订的售房协议的约定，剩余15万元要等房屋过户后一次性付清，张秀生不可能在没有跟李荣华办理房产过户手续时先付购房款，而且只支付4000元也与常理不符。三、一审法院认为李荣华从未向张秀生主张过权利，属于事实认定错误。张秀生占用房屋是基于房屋租赁合同关系，其以实际占用房屋来主张双方之间成立房屋买卖合同关系是没有法律依据的。李荣华至始至终都未放弃所有权的行使，2007年左右李荣华找人对房屋进行装修，重新申请贷款时，银行客户经理会上门看房并核实现场，张秀生和租户完全是知情的。张秀生占用房屋已近十年，其获得的利益已基本达到甚至超过了李荣华借款的50万元，李荣华出卖房屋给第三人时已通知了张秀生，也明确告知张秀生50万元的债务已经结清，张秀生必须清场离开。朱某,4也积极主张过权利，因案涉房屋早已被划为拆迁范围，故没有采取进一步的措施。四、案涉协议签订时间为2005年3月15日，最晚贷款到期时间为2006年3月14日，本案在2009年3月14日已过诉讼时效。2015年案涉房屋登记至李春名下，李荣华已经明确告知过张秀生，诉讼时效最迟到2018年7月9日已经到期，事实上，张秀生也未举证证明其向李荣华主张房屋过户的证据，其未在规定时间内提起诉讼，早已过诉讼时效。五、一审判决李荣华赔偿张秀生损失依据法律错误，双方对于损失并未约定，张秀生并不存在损失的事实，相反其应向李荣华支付房屋占有期间的租金。退一步讲，即便张秀生存在损失，最多应按照实际付款金额50万元作为依据，或计算50万元的利息损失，并不能以房屋评估价格作为计算损失的依据。 张秀生二审辩称，李荣华的上诉请求不符合事实和法律，请求二审驳回上诉，维持原判。一、李荣华认可双方之间协议是真实存在的，又主张是借款的抵押行为，明显与事实不符，也是不诚信的。二、关于后续款项的支付，双方在协议中明确约定过户后支付剩余款项，但法律上并未否定之前付款的行为。三、李荣华在张秀生占有房屋后从未主张过权利，一审中张秀生提供了一系列证据可以证明，包括所有的实际承租人都能够证实权利人是张秀生，实际承租人根本不认识李荣华。李荣华与第三人朱某,4恶意串通，转移财产，朱某,4也对外宣称房屋买卖事项都是听李荣华的。四、关于诉讼时效，双方协议中没有明确约定过户时间，张秀生因不知道房屋抵押何时到期，每次向李荣华催促，其都讲快了，但是没有给出明确的时间。本案属于不动产纠纷，不适用诉讼时效的规定。五、关于损失，因李荣华的违约造成张秀生的损失，李荣华应当承担责任。张秀生要求房屋差价损失合理有据，应当得到支持。 张秀生向一审法院起诉请求：判令李荣华赔偿张秀生松陵镇老吴同公路边25号房产损失2900700元。审理中，张秀生将其诉讼请求的金额变更为2882800元。 一审法院认定事实：位于松陵镇老吴同公路边**房屋（以下简称“案涉房屋”）原属于李荣华所有。 2005年3月15日，张秀生与李荣华签订了一份《售房协议》，载明：兹有李荣华同志将老同里路口25号房屋一套转让给张秀生，具体事项如下：一、李老板已将房产证在银行抵押贷款，等贷款结束后，在进行房产证转让过户。二、房子总售价为人民币大写陆拾伍万元整，张秀生已于2004年底预付伍拾万元整，剩下壹拾伍万元整等房产过户后在一次性付清。以上条约经双方认可，即双方签字后生效。 自2004年、2005年左右至今，案涉房屋由张秀生占有使用、并将部分房屋对外出租。 2015年6月24日，李荣华、张雪琴作为（甲方、卖方）与朱某,4、郭丽平作为（乙方、买方）签订了一份《房地产买卖契约》，约定：甲方自愿将坐落在松陵镇老吴同公路边25#房地产出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房地产。甲乙双方约定上述房地产成交价为八十万元，乙方于2015年6月29日前一次性付清给甲方，付款方式为全额托管。上述契约上对于甲方将房地产交付给乙方的时间未作约定。2015年7月10日，案涉房屋登记在朱某,4、郭丽平名下。2015年11月30日，案涉房屋为中信银行股份有限公司吴江支行设置了最高额抵押，金额为43万元，债务履行期限自2015年11月27日至2025年11月27日。案涉房屋在交易时的评估价为1591648.5元。 张秀生提交了其女儿张小琴作为案涉房屋的出租方签订的四份《租房合同》和张秀生作为出租方签订的《房屋租赁合同》一份及《收条》一份，具体内容如下： 1、张小琴作为出租方（甲方）与徐桂兰作为承租方（乙方）签订的《租房合同》两份，一份《租房合同》的签订时间为2016年3月25日，约定张小琴将位于的房屋出租给徐桂兰，租赁期限自2016年3月25日至2017年3月24日，月租金为1625元；该租房合同尾部空白处另写明两行内容，一行为“补充：如果政府需要拆迁房屋，出租方可按天退回房租”。一行为“2017年2月17日，双方同意延长一年（2017年3月25日至2018年3月24日）”。另一份《租房合同》的签订时间为2017年3月25日，约定续租期限从2017年3月25日至2018年3月24日，年租金为20000元。空白处写明“如果政府需要拆迁房屋，出租方可按天退回房租”。两份《租房合同》的第十一条均约定“甲方彩票门头乙方不要动”。 2、张小琴（甲方）与张雷、孙红群（乙方）签订的《租房合同》一份，载明：一、甲方将位于的房屋出租给乙方，租用期限自2017年10月22日至2018年10月21日。2018年4月6日付下一个半年度（2018年4月21日至2018年10月21日）的房租1.5万元。二、本房屋年租金为30000元（包含体福彩两台机），付款方式为半年度一付。乙方在租房时一次性向甲方支付半年租金15000元，另外每月22日乙方向甲方支付体福彩总售价的1%，为了保证合同的履行，乙方向甲方支付押金5000元作为履约押金。……五、在承租期间，只作彩票销售，服从彩票中心管理，体福彩每月终端网络服务费由乙方交付。乙方应保证甲方设备正常运行。……八、乙方必须遵守国家的法律法规及国家相关规定，合法经营。乙方利用承租房屋进行非法经营而造成的一切法律责任和财产损失均由乙方自行负责。店内有体彩机、福彩机、TCL32寸液晶电视、BOE46寸液晶电视、冰箱、空调等，除彩票机之外的物品，甲方只是借乙方使用和保管，如甲方有需要使用，随时可以调回，在乙方使用时有保管的义务，在保管期内有丢失和损坏，乙方要照价赔偿。……补充：1、甲方根据省、市彩票中心的有关管理规定，对乙方所经营的电脑彩票、即开票销售行使管理权。乙方违反管理规定的，甲方有权解除合同。2、福彩的每月电脑彩票佣金由甲方次月22日发放给乙方。3、如房拆迁，甲方将剩余房租退给乙方。4、体彩每月有个终端网络服务费由乙方交付。乙方保证甲方设备正常运行，甲方借乙方两台电视机（TCL32寸液晶电视一台、BOE46寸液晶电视一台），损坏或遗失照价赔偿。如甲方有需要他用，适当的时候将还回电视，谢谢配合！庭审中，原告张秀生陈述称，2005年，其以女儿张小琴的名义申请销售彩票的行政许可及彩票机，后张小琴经营了一段时间，就把这个彩票店盘给其他人了，具体他人如何经营的、转过几手，其不清楚，许可证上还是张小琴的名字。 3、2019年4月9日，张小琴（甲方）与范某,4（乙方）签订的《租房合同》一份，约定张小琴将位于的房屋出租给范某,4使用，续租期限自2019年4月10日至2020年4月9日，年租金为20000年，付款方式为一年一付，由承租方在租房时一次性支付全年租金。第十一条约定“甲方彩票门头乙方不要动”。 4、2009年12月3日，张秀生作为甲方、丁某,4作为乙方签订的《房屋租赁合同》一份，约定张秀生同意将老吴同路25#房屋一楼东边两间门面房出租给丁某,4开小吃店，租金1000元/月，年租金12000元，付款方式为每年6月30日前付6000元，12月30日前付6000元，租期五年自2010年元月至2014年12月30日。《收条》的出具时间为2017年12月26日，载明收到丁某,42018年上半年房租金6000元。 李荣华对上述证据1、2、3所涉的租房合同，认为上面并无张秀生的签字，对于证据4所涉的租房合同和收条系由张秀生自行提供，故对上述4组证据的真实性无法认定，且与本案没有关联性。 庭审中，张秀生申请证人吕某,4、范某,4、丁某,4、苏某,4出庭作证。1、吕某,4陈述称：其曾是张秀生的天地人文体公司的出纳，做了十多年，一直工作至2014年、2015年左右。张秀生向李荣华租赁了案涉房屋，一部分用于办公，一部分用于员工住宿，后来天地人文体公司搬到体育馆就不在那里办公了，员工也不在那里住宿。租赁没多久张秀生就买下了案涉房屋，李荣华签字的收到购房款的收条原件由其放在天地人文体公司的保险箱内保存。其代张秀生向案涉房屋一楼店铺的承租方收取了好几年租金，一楼西面人家租了两间房子开服装店，另一边是开小吃店的，一家一年租金是12000元，租金都是现金支付，半年一收，其开具收据并加盖天地人文体公司的公章；其他的房间是张秀生一家人自住的。其不在天地人文体公司工作后相关的收取租金的收据及购房收条都交接给接手的人了。2、范某,4陈述称：11年前其在张小琴开的位于老吴同路体育彩票店的斜对面摆摊卖菜，因为卖菜需要用水的关系而认识了张小琴，每月向张小琴付10元的水钱，其用了张小琴家六七个月水，其认为张小琴就是案涉房屋的房东，因为当时其问过楼下卖彩票的谁是房东，卖彩票的告诉其是张小琴。后其回家生了孩子，之后又回来吴江上了一年班，此后一直在老吴同路上卖菜，租的是大队的房子，后因该房子系违章建筑不让继续租赁，其于2019年4月向张小琴租赁了案涉房屋一楼的店面卖菜，并签订了租房合同，向张小琴支付了租金，其也住在店里。2019年11月28日，有人送到其租赁店面里一个通某,4，说其占用的是他的房子，要求其搬出。3、丁某,4陈述称：其从2010年开始租赁案涉房屋的一楼门面房，用于经营饭店，一直至今，并曾签过两份租赁合同，五年一签。其经营的饭店没有进行工商注册登记，换过几个牌子，之前叫沙县小吃，现在挂的牌子是淮南牛肉汤。年租金一直都是18000元，由张秀生本人向其收取，租金一年一付，大概在每年8月份支付，张秀生收取租金时并未为其开具收据。张秀生及其妻子、女儿一直在案涉房屋居住至2019年上半年。2019年11月，有一个男子到其店里给了其一份通某,4，其以为对方是诈骗的，就将那份通某,4扔掉了，对方也没有多说什么就离开了。4、苏某,4陈述称：孙红群系其女朋友，张雷系其朋友，孙红群、张雷与张小琴签订了租房合同，三人一起经营彩票店，张雷跟他们一起经营了半年。租金由张小琴收取，其经营的彩票店里有张小琴名字的经营许可证。2019年11月底有个人到其店里向其打听老吴同路25号，后来他看到墙上贴着这个地址，就给了其一张书面通知，具体通知的内容其不记得了。张秀生和他的家人前两个月就不在案涉房子居住了，具体其也不清楚，有时候张秀生他们也回来的。 证人范某,4向本院提交了《通某,4》一份，载明：松陵镇老吴同公路边**房屋占用人：本人为松陵镇老吴同公路边**房产实际产权人，由于历史遗留原因，该房产一直被非法占用。此前，本人多次与相关方沟通并数次上门通知，但你并未实际搬离。由于此房需拆迁改造，我方现正式通知你方：于接到本通某,4之日起15日内主动搬离或及时与本人联系确认搬迁事宜，如你方拒不搬迁或未及时与本人联系确认的，我方将根据《物权法》等相关法律规定行使相应法律权利，依法追究你的违法占用期间的占用费，并赔偿对我方造成的一切经济损失。限你方于2019年11月27日前将房屋内属于你方的一切财物清理搬走，并缴清我方房屋内的一切费用，逾期不清理的，视作你方放弃财物所有权，我方有权将其作为废弃物处理。另因你方拒不搬离对我方造成的拆迁补偿及相关损失，我方将通过法律途径解决。特此通知！房屋所有权人：朱某,4，2019年11月28日。联系电话：139××××9289. 庭审中，李荣华申请证人朱某,4出庭作证。朱某,4陈述称：其与李荣华是多年的朋友。2015年的一天，李荣华打其电话求助说被讨债的人在茶室围住，其过去了解到系李荣华欠人家的钱说要到那一天还，但还不出来，李荣华让其帮他还债。其向债主写了纸头，承诺一周还80万元，其作担保。一周后其还了对方80万元。后来其和李荣华商量这笔钱如何还其，其知道李荣华的生意情况不太好，李荣华称在老吴同路有一套房子可以抵给其，其就催着他过户，当时这套房子上还有100万元的抵押贷款，其就帮李荣华还了，李荣华和他妻子商量后，就把案涉房屋过户给其。其代李荣华归还的180万元都是银行转账，一部分钱是其自有资金，一部分是其从其经营的公司账上调的，具体需要银行查询。其与李荣华签订的房屋买卖合同价款为80万元，该80万元通过资金托管转到李荣华妻子的银行账户，一到账后对方又还给其。案涉房屋过户之前其过去看过，李荣华说这个房子借给老张住，老张还要使用较长时间，其买下了立即使用的话不太可能，其让李荣华去处理这个事情。后来过户后要落户口，其又去了案涉房屋那里。2019年3月份左右，其过去跟使用案涉房屋开店卖油条大饼的人说这个房子是其的，其要收回，让对方不要再租了。其在2019年11月28日让手下的人给案涉房屋的租户发出通某,4。案涉房屋过户给其后，其向银行办理了80万元的抵押贷款。 2005年4月24日，张秀生、李荣华、翟尧华、郑绍仓签订了天地人炉业公司章程，该章程载明上述四人作为股东出资成立天地人炉业公司，注册资本为100万元，四人分别出资35万元、30万元、18万元、17万元。2005年4月30日，天地人炉业公司经工商登记成立。吴江市兴虹电子有限公司（以下简称“兴虹电子公司”）与天地人炉业公司的四位股东张秀生、李荣华、翟尧华、郑绍仓签订了《合同书》一份，约定兴虹电子公司将松陵镇（八坼）经济开发区新建厂房1100平方米租赁给天地人炉业公司，合同期为二年。2009年8月27日，天地人炉业公司通过股东会决议，决定成立清算小组，对天地人炉业公司成立至今所有的账务进行清算。2009年9月5日，天地人炉业公司以“严重亏损”为由向工商部门申请注销登记。2011年4月2日，天地人炉业公司经工商登记注销。 庭审中，张秀生提交了两份借条复印件：1、李荣华于2004年12月12日出具的借条一份，载明：兹借张秀生现金人民币叁拾壹万元正，归还日期为2005年12月12日。借款人：吴江市兴虹电子有限公司李荣华。并加盖有兴虹电子公司印章。2、李荣华出具的借条一份，载明：兹向张秀生借款人民币现金贰拾万元正¥200000元。借款人：李荣华。同时借款人处加盖有兴虹电子公司的印章。该借条上未写明出具时间。张秀生据此主张李荣华曾向其借了这两笔款项，后来李荣华无钱归还，就提出将案涉房屋卖给其抵债，故售房协议上写预付房款50万元；因双方已签署了售房协议，故其将该两份借条原件给了李荣华。李荣华认为借条系复印件，故不予认可，即便属实，其中31万元的那笔借款也已超过诉讼时效，且该两张借条所涉款项不排除系张秀生、李荣华合伙开设天地人炉业公司时张秀生的出资。 庭审中，张秀生提交了以下证据复印件：1、李荣华于2005年4月28日出具的收条一份，载明：兹收到张秀生现金人民币玖万贰仟叁佰元正¥：92300元。该收条左下角由张秀生注明“付李荣华老板房子欠款”，日期也为2005年4月28日。2、李荣华于2005年12月25日出具的收条一份，载明：兹收到张秀生同里路口房款人民币肆仟元正¥：4000元。3、李荣华于2008年1月26日出具的欠条一份，载明：兹欠张秀生吴江市天地人真空炉业有限公司承包款人民币壹拾玖万伍仟元正（到期日为2008年2月5日）。张秀生主张两份收条系向李荣华支付的购房款，欠条系因李荣华承包天地人炉业公司，还欠张秀生承包费未付；因时间太长，原件找不到了，无法提供。李荣华认为两份收条系复印件，真实性不予认可，即便为真实的，也不能证明收到的是房款，其中92300元的那份收条上，并未写明系房屋买卖款项，应系双方开办天地人炉业公司的往来款项；4000元的那份收条系张秀生向李荣华支付的房屋租金；欠条没有原件，真实性无法认定，即便属实，根据落款时间，天地人炉业公司已因亏损严重暂停经营了，且根据欠条上载明的到期日，已过诉讼时效，应该是双方在合伙结束之后对债权、债务的清算。 庭审中，李荣华提交了以下证据复印件：1、殷晓燕的建行账户交易明细及进账单，显示2015年1月14日，朱某,4向殷晓燕转账1121000元。李荣华以此证明2015年李荣华将房屋转卖给朱某,4的真实性。2、顾建春出具的证明及顾建春的身份证复印件，该证明的内容为：约2007年李荣华要求改造老吴同路25号房屋北门左右开门两个东西小屋开门1个地面贴地砖变成三个门面，上面浇横梁盖琉璃瓦总共费用5.5万千元由李荣华支付。张秀生对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。 庭审中，张秀生陈述称：李荣华共计欠其100多万元，关于其和李荣华的经济往来及共同投资开厂的情况，其都记了日记。其曾多次找李荣华沟通，要求办理案涉房产的过户手续，李荣华一直敷衍。其在使用案涉房屋期间，村干部让其将房屋外搭建的违章建筑拆掉，让其将一楼改造成门面房，其向城管部门提出申请，当时也没有书面手续，后其将一楼改造成四个门面。 庭审中，李荣华陈述称：因为李荣华与张秀生共同投资开设天地人炉业公司导致张秀生亏损，李荣华心里有愧，且张秀生又一直占有案涉房屋，李荣华又进不了场，故案涉房屋一直由张秀生占有使用。 2019年5月20日，一审法院受理了张秀生诉李荣华房屋买卖合同纠纷一案（案号（2019）苏0509民初6773号），在该案中，张秀生起诉要求李荣华将案涉房屋过户给其。李荣华本人于2019年6月13日向一审法院提交书面答辩状，就房屋买卖协议的经过辩称：“2004年年初张秀生在吴江市体育馆准备成立苏州天地人文体发展有限公司，由于员工较多需要住宿，故向李荣华租用了案涉房屋供职工使用，年租金约35000元。2004年底，李荣华要求张秀生支付第二年房租时，张秀生提出双方成立天地人炉业公司，约定张秀生投资100万元，李荣华投资30万元，李荣华免费提供兴虹电子公司的厂房作为生产基地，公司注册资本100万元，李荣华占股35%，张秀生占股30%，另外两个技术员为干股，分别占18%和17%的资金由张秀生支付，李荣华任总经理，张秀生任董事长，张秀生承诺除前期投入的100万，后续流动资金欠缺由张秀生借入给公司，在这同时张秀生提出将老吴同路25#号房屋以65万的价格转卖给张秀生，并说你可先拿50万元去筹备工厂，由于张秀生的兴虹电子公司刚落成，没有资金和项目，也就在协议上签了字。李荣华支付50万后，陆续又支付了30万元左右作为天地人公司的投资资金，包括张秀生提供的92300元收条，均为成立公司由其购买办公用品结算之款项，张秀生一直拖延后续支付之款项。每次提及资金问题，张秀生以各种理由和借口拖延、拒绝，直至2005年12月25日再次支付4000元作为搪塞（即张秀生提供的收条），足见其做事的风格。由于资金问题，天地人炉业公司在第二年也无法经营下去，拖欠员工工资，技术人员也跑路了，向张秀生多次提出资金问题，均以天地人炉业公司没有效益或其他理由拒绝，最终公司倒闭。为此李荣华经济损失在百万以上。十多年来张秀生一直以售房协议为理由拒付房屋租金，并将房屋占为己有。”在该案审理过程中，李荣华陈述称已将案涉房屋售予他人，张秀生向一审法院申请调取案涉房屋的登记信息，一审法院向其律师开具了调查令，张秀生的律师在不动产登记中心调取到案涉房屋产权的交易、变更信息。2019年7月16日，张秀生向法院申请撤诉，一审法院裁定予以准许。 在本案审理过程中，张秀生申请对案涉房屋的价格进行评估，2020年6月17日，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司受一审法院委托作出房地产估价报告，其中实物状况载明：估价对象所在的吴江区松陵镇老吴同公路边25#为一幢地上二层的混合结构房屋，建成于1999年左右，外墙为涂料粉刷，南北朝向，层高标准，铝合金窗。估价对象建筑面积224.48平方米。……另见估价对象北侧搭建有面积为24.26平方米的砖墙围护，瓦顶房屋；东侧搭建有面积为21.79平方米的砖墙围护，彩钢板顶房屋。结论为：涉案房产（含未登记房屋）在2020年6月5日的评估价值为2900700元（其中未登记房屋的价值为17900元），折单位建筑面积价值12922元/平方米，张秀生为此支付评估费20350元。根据一审法院的要求，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司就案涉房屋（不含未登记房屋）在2019年8月5日的价值作出补充鉴定，确定在该价值时间的价值为2912600元。 另查明，2020年6月19日，一审法院出具执行裁定书，决定拍卖朱某,4、郭丽平名下的案涉房屋，案涉房屋现由一审法院在淘宝网进行司法拍卖，拍卖公告显示开拍时间为2020年8月3日，起拍价为3185000元，系被执行人自主定价。 在本案审理中，张秀生明确，因李荣华的原因导致案涉房屋无法过户，故张秀生要解除双方之间的买卖合同；张秀生自愿以价值较低的2020年6月5日的评估价值作为主张的依据，且放弃主张其中无证房产部分的价值17900元，要求李荣华返还已支付房款596300元、赔偿房屋涨价导致的差价损失2286500元（2882800-596300），两者相加就是2882800元。 以上事实，有张秀生提交的售房协议、借条、收条、欠条、租房合同、出庭证人的证言、通某,4，李荣华提交的天地人炉业公司的工商信息、银行交易明细、进账单、证明、身份证复印件，出庭证人的证言，一审法院委托评估价格作出的评估报告、鉴定机构的回复函，一审法院调取的执行裁定书、拍卖公告，以及张秀生、李荣华的当庭陈述等证据予以证实。 本案的争议焦点为：一、张秀生与李荣华之间的房屋买卖合同是否有效？ 一审法院认为，张秀生与李荣华之间的房屋买卖合同有效，理由如下： 首先，张秀生与李荣华于2005年3月15日签订了《售房协议》，此后案涉房屋一直由张秀生占有使用，并由张秀生对外出租，如果双方不存在房屋买卖关系，十余年来案涉房屋一直由张秀生使用、收益，而李荣华从未过问或向张秀生主张权利，显然有违常理。 其次，虽然张秀生、李荣华之间存在共同出资经营后又亏损的事实，但仅此并不足以否认双方签订的《售房协议》的效力。 再次，李荣华又于2015年6月24日与朱某,4、郭丽平签订房屋买卖契约，将案涉房屋出售给朱某,4、郭丽平，但未约定房屋的交付时间，有违常理；2015年7月10日，案涉房屋即登记在朱某,4、郭丽平名下，但朱某,4、郭丽平作为案涉房屋的产权人，长期未对房屋行使占有、使用权利，直到本案诉讼后于2019年11月底才向租户发送通某,4，显然不符合常理。据此，亦可以进一步佐证张秀生与李荣华之间房屋买卖合同的真实性。 最后，张秀生、李荣华在《售房协议》上约定了张秀生已于2004年底预付50万元购房款，张秀生又提交了李荣华出具的两份借条复印件，金额分别为31万元、20万元，并对此作出了说明，而李荣华在本案所涉纠纷第一次诉讼时所提交的书面答辩状中也确认了双方存在房屋买卖的合意以及张秀生已支付50万元购房款的事实，即便张秀生、李荣华存在共同投资设立天地人炉业公司的事实及对投资款存在争议，根据李荣华所提交的证据，张秀生支付给李荣华的50万元并不能认为是张秀生在履行对天地人炉业公司的出资义务。 故综上，一审法院认为，张秀生与李荣华之间签订的《售房协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效。 二、关于本案是否超过诉讼时效。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。诉讼时效制度的目的是敦促权利人及时行使权利，且诉讼时效包括中断、中止等情形。权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断。但对于诉讼时效中断的举证，不应对权利人过于严苛。请求房屋过户的权利属于债权请求权应适用诉讼时效制度，抑或属于物权请求权而不适用诉讼时效制度，在审判实践中存在争议。本案中，张秀生、李荣华之间的房屋买卖合同于2005年3月15日签订，张秀生自2004年、2005年即开始占有使用案涉房屋至今，考虑到张秀生与李荣华之间曾经系朋友关系及商业合作关系，张秀生所称的曾多次找李荣华沟通，要求办理案涉房产的过户手续，而李荣华未予协助办理，具有可信性。2019年5月20日，张秀生向一审法院起诉李荣华，要求李荣华将案涉房屋过户给张秀生，在该案审理过程中，张秀生才知悉案涉房屋已登记在他人名下，此时，张秀生才知悉其权利受到侵害，诉讼时效应自此时开始计算，张秀生又于2019年8月5日向一审法院提起本案诉讼，要求李荣华赔偿损失，故本案并未超过诉讼时效。 三、李荣华需要赔偿张秀生的损失金额。 一审法院认为，张秀生、李荣华之间的房屋买卖合同依法成立并生效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。因案涉房屋已登记在他人名下，且现在由法院进行拍卖，故双方签订的房屋买卖合同已实际无法履行，张秀生以起诉的方式要求李荣华赔偿损失，包含了要求解除房屋买卖合同的意思，且在审理中进一步明确表示解除双方的房屋买卖合同，故一审法确认双方的房屋买卖合同解除，解除时间为起诉状副本送达之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对张秀生已支付的购房款，其中50万元根据本案证据可以予以确认，对于张秀生主张的另外支付的购房款92300元及4000元，虽张秀生提供的均系收条复印件，但李荣华在前次诉讼中确认了两份收条的真实性即款项由李荣华收取，但对于款项的用途有异议，一审法院认为，92300元的收条上的款项未写明系购房款，且张秀生、李荣华之间另有共同出资关系，故对该笔92300元，一审法院不能认定系张秀生向李荣华支付的购房款；对于4000元的收条上写明系房款，故一审法院对此予以确认，故一审法院确认张秀生已支付购房款504000元，应由李荣华返还。关于张秀生主张的其他损失，因造成合同解除的原因在于李荣华将案涉房屋出售他人，且该房屋现由法院拍卖，致使案涉房屋所有权不能转移，而作为买受人的张秀生对合同解除并无过错，故李荣华应承担赔偿张秀生相应损失的责任。因房屋价格上涨而产生的差价，应作为损失由李荣华赔偿，该损失应为合同签订时与主张合同解除时的价格差，为2232800元（2882800-650000）。综上，李荣华共应支付张秀生2736800元（504000+2232800）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：李荣华支付张秀生2736800元，于判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费30006元、保全费5000元，共计35006元，由张秀生负担1312元，由李荣华负担33694元。鉴定费20350元，由李荣华负担，并于判决生效之日起十日内直接支付给张秀生。 二审另查明，张秀生提供的《售房协议》，上半部分是复写纸复写部分，下半部分为圆珠笔手写部分，其中“兹有李荣华同志将老同里路口25号房屋一套转让给张秀生，具体事项如下：一、李老板已将房产证在银行抵押贷款，等贷款结束后，在进行房产证转让过户。二、房子总售价为人民币大写陆拾伍万元整，张秀生已于2004年底预付伍拾万元整，剩下”为复写纸复写部分，“壹拾伍万元整等房产过户后在一次性付清。以上条约经双方认可，即双方签字后生效。”为圆珠笔书写部分。落款处张秀生、李荣华的签字、落款时间均为复写纸复写。 二审再查明，案号为（2019）苏0509民初6773号的原告张秀生与被告李荣华房屋买卖合同纠纷案件一案中，李荣华在答辩中称“我们认为房屋买卖并不是真实的买卖，而是一个抵押，……由于被告没有相应的抵押物给原告，所以原告直接写了一份售房协议，约定借款形式，内容并非实际，而是原告书写完毕后让被告签字。……” 二审中，李荣华与张秀生对于借款50万元没有争议。 二审对一审查明其他事实予以确认。 二审中，当事人均未提供新的证据。 二审中，关于《售房协议》形成的过程，张秀生陈述，该协议是张秀生、李荣华一起签字形成的，当时写协议的时候，复写纸只垫到了上面的一半，写完后双方发现下面一半没有复写到，所以就针对下面没有复写的部分重新写了一遍，协议的上半部分对于房屋的总价款明确约定，也可印证后面书面部分的内容。张秀生陈述其只保留了复写纸复写的一份。 李荣华二审中陈述，《售房协议》是自己写的，但具体内容当时是怎样约定的记不清楚了，当事人也没有仔细看，签订的时候双方关系比较好，有这样一张纸，但是担保的意思。李荣华代理人陈述，《售房协议》上的签字认可，因为复写纸上只有前面两行，对于后面手写部分当时签订时是没有的，系后面添加上去的。 本院认为，张秀生与李荣华之间签订的《售房协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。本案中，李荣华对于张秀生提供的《售房协议》真实性不认可，并主张双方之间并非真实的房屋买卖而是抵押关系。对此本院认为，在（2019）苏0509民初6773号案件中，李荣华的答辩意见中确认其签过《售房协议》，在本案审理中也确认《售房协议》上的签字是自己所签，李荣华作为完全民事行为能力人，其本身也从事商业活动多年，对于所签订的书面合同应有起码的审慎义务，其主张对于签订的文件内容记不清楚或没有仔细看，明显与常理不符，也与其在（2019）苏0509民初6773号案件中的陈述不一致，故对于李荣华陈述其对签订的文件内容记不清楚或没有仔细看，本院不予采信。另外，《售房协议》虽有复写部分和手写部分，但复写部分与手写部分上下文能够相互印证，即便根据复写部分内容，双方对于房屋过户、房屋价款及前期款项支付均已经明确约定，本院对于《售房协议》内容予以确认。李荣华上诉主张双方之间并非真实的房屋买卖，而是抵押，该主张与售房协议内容明显不一致，李荣华对于其主张的抵押关系并未提供任何证据加以证明，故对于其该上诉主张本院不予采信。李荣华上诉主张张秀生占有案涉房屋是基于双方之间的租赁合同关系，无论李荣华还是第三人朱某,4均对案涉房屋主张过权利，对此本院认为，张秀生、李荣华自2005年签订《售房协议》以后，案涉房屋一直由张秀生使用并对外出租收取收益，李荣华对于其将案涉房屋出租给张秀生使用、期间其向张秀生主张过权利均未能提供充足的证据加以证明，故对于其主张本院不予采信。李荣华将案涉房屋于2015年出售给第三人朱某,4，双方在买卖合同中对于房屋交付时间并未明确，自2015年朱某,4取得案涉房屋所有权后，朱某,4也并未实际行使所有权人占有、使用案涉房屋的权利，直至本案诉讼后朱某,4才向实际承租户发送通某,4，上述情况明显与正常的房屋买卖交易不符，李荣华以案涉房屋处于拆迁规划范围内为由主张第三人朱某,4未采取强制措施依据不充分，本院不予采信。 关于张秀生已经支付的购房款，根据售房协议的约定，张秀生已于2004年底预付50万元，张秀生、李荣华对于该50万元系借款均无异议，故本院依法确认张秀生以借款抵扣房款50万元。关于张秀生主张其另外支付的购房款4000元，张秀生提供了收条复印件，李荣华另案中确认收条的真实性，也明确该4000元其已经实际收取，但认为该4000元系张秀生支付的案涉房屋的租金，对此本院认为，收条上明确载明为房款，李荣华主张系租金但对于其与李荣华之间系租赁合同关系并未提供充足的证据加以证明，且其主张与收条上写明的款项用途明显不一致，故本院对于该4000元系张秀生支付的购房款予以确认。因此，本院确认张秀生已经支付案涉房屋购房款共计504000元。 张秀生与李荣华之间的《售房协议》因李荣华已经将案涉房屋另售他人导致合同无法继续履行，李荣华系完全过错方，作为守约方张秀生有权解除合同并要求李荣华返还购房款、赔偿其差价损失。一审参考案涉房屋的评估价值确定房屋差价损失合理有据，本院予以维持。李荣华上诉认为其不应当赔偿张秀生的差价损失理由均不成立，本院不予支持。 关于李荣华在本案中主张张秀生主张权利已超过诉讼时效的问题。本院认为，根据《售房协议》约定，李荣华将案涉房屋房产证在银行办理抵押贷款，等贷款结束后，再进行房产证转让过户。李荣华并未提供证据证明其对于贷款抵押到期日期明确告知过张秀生，故李荣华要求以案涉房屋贷款抵押到期的日期2006年3月14日作为诉讼时效起算时间缺乏事实依据，本院不予支持。2019年5月20日，张秀生在另案起诉要求李荣华协助办理案涉房屋过户的诉讼中方知案涉房屋已经被另售并登记至他人名下，此时张秀生才知道权利受到侵害，一审以此时作为诉讼时效起算时间点符合法律规定，本院予以支持。李荣华上诉主张其在2015年将案涉房屋出售给第三人朱某,4时已经通知张秀生，但对此并未提供任何证据证明，李荣华上诉主张以其将案涉房屋另售时间作为诉讼时效起算时间点缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，李荣华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28694元，由李荣华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王稚群 审 判 员 郑 雄 审 判 员 黄学辉 二〇二〇年十二月十一日 法官助理 柳 璐 书 记 员 陈 莉