四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终18号 上诉人（原审原告、案外人）：胡世容，女，汉族，1964年7月2日出生，户籍地四川省沐川县，现住四川省沐川县。 委托诉讼代理人：潘凌波，四川嘉州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢立新，四川嘉州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：沐川县农村信用合作联社，住所地四川省沐川县沐溪镇交通街**。 法定代表人：张棚，理事长。 委托诉讼代理人：朱虹，四川智凯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：孟萍，女，汉族，1973年10月27日出生，住四川省沐川县。 原审第三人：沐川县安宁物业管理有限公司，住，住所地四川省沐川县沐溪镇永济街凌鹰小区/div> 法定代表人：雷光强，执行董事。 上诉人胡世容因与被上诉人沐川县农村信用合作联社（以下简称沐川信用社）、孟萍、原审第三人沐川县安宁物业管理有限公司（以下简称安宁物业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省沐川县人民法院（2020）川1129民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月13日组织各方当事人进行询问调查后不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡世容上诉请求：1.依法撤销四川省沐川县人民法院（2020）川1129民初686号民事判决，改判不得执行位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢营业用房（沐房权证2005字第0××7号）；2.诉讼费由沐川信用社、孟萍承担。事实和理由：1.本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，应当产生阻却执行的法律效力。案涉房屋系胡世容通过买卖合同合法取得，在人民法院查封前已经与安宁物业公司签订了合法有效的书面买卖合同，而安宁物业公司与房主杨波签订了合法有效的房屋转让协议并支付了对价，也实际控制占有案涉房屋，胡世容有理由相信该房屋就是安宁物业公司取得了所有权。该房屋胡世容早在2007年年初就已经支付完购房款，亦在2006年8月就交付给胡世容占有使用至今，且杨波及安宁物业公司从未表示过异议，即在人民法院查封前胡世容已经合法占有该房屋达14年之久。案涉房屋未办理过户也并非胡世容自身原因，而是卖方原因。胡世容在购买房屋后一直找安宁物业公司法定代表人雷光强办理过户，为了解决过户问题在原本约定免费装修的条件下让步答应补偿安宁物业公司装修款2.8万元，并先行支付了1万元。后因雷光强入狱服刑，客观上不能履行办理过户。2.沐川信用社与杨波签订《个人借款合同》约定借款期限从2005年8月11日至2006年8月10日。2014年6月9日沐川信用社在向杨波发出催收通知书后应在2016年6月8日前向杨波及其继承人主张权利，2016年6月8日主债务已过诉讼时效，沐川信用社未行使抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，该房屋上的抵押权已经消灭。人民法院对抵押权消灭的事实，应当主动审查。孟萍及杨波的其他继承人在明知案涉抵押房屋已经出售给他人并收取了对价后，仍然同意继续抵押并公开拍卖涉案房屋等于违法处分他人的财产，其同意继续抵押的意思表示是虚假的，试图达到以他人财产来偿还自身债务的目的，具有违法性。在抵押权已经消灭的客观事实下，沐川信用社对执行标的不享有担保物权，本案执行实质上属于金钱债务，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的情形，沐川信用社对执行标的不享有对抗案外人的法律效力。3.案涉房屋系胡世容及其家人唯一一套住房，胡世容及配偶在此居住已达14年，且收入低微，已经无力再购买住房，该房屋是胡世容一家人赖以生存的必需生活资料。虽然不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的字面意思，但该条的立法精神在于保护房屋消费者的期待权，赋予消费者对买受房屋以排除执行的效力。胡世容以多年的收入购得一安身立命之所，法律应保护其对房屋的物权期待权在顺位上的优先性。 沐川信用社辩称，1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的前提系金钱债权的执行，不属于第二十七条规定的但书情形。本案中,沐川信用社申请的是对享有优先受偿权的担保物权的执行，不属于金钱债权执行的范畴，不应适用该条规定。同时，沐川信用社抵押在前，胡世容买卖在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，抵押设立在前，买卖在后的，买受人不能对抗抵押权人的优先受偿权。2.即使《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系第二十七条的但书情形，但胡世容并不符合第二十八条规定的情形，其权利并不能排除执行。对于买受人因自身原因未办理过户，应当结合个案综合考量，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。本案中，胡世容在买房时未尽到合理的注意义务，忽略了该房产上设定有抵押，导致其无法办理过户登记。胡世容自2006年买房至今均未有证据显示其向登记机构递交过户手续或向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为。综上，胡世容提出人民法院不得执行标的物且其对执行标的物享有所有权没有事实及法律依据，应予驳回。 孟萍辩称，1.案涉房屋的产权明确，登记的所有权人是杨波。2.杨波未与胡世容签订过任何房屋买卖协议，该执行案件与胡世容无任何关系，本身无资格提出异议。3.杨波与安宁物业公司签订的《房屋转让协议书》已经明确了双方的权利义务，雷光强没有履行相应的义务，房屋产权未作更改，雷光强不能作为房屋产权人与任何人买卖案涉房屋，胡世容与雷光强签订的《房地产买卖契约》是无效合同，胡世容对此有异议可以另案起诉，要求雷光强补偿其损失，或者要求人民法院拍卖房屋。 安宁物业公司未发表陈述意见。 胡世容向一审法院提出诉讼请求：1.不得执行位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢营业用房（房权证号：沐房权证2005字第0××7号）。2.诉讼费由沐川信用社、孟萍承担。 一审法院认定事实：杨波（孟萍之夫，已故）与沐川信用社于2005年8月11日签订《个人借款合同》，约定杨波向沐川信用社借款150000元，借期一年，杨波以其所有的位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢营业用房（房权证沐房监证字第0××7号，建筑面积257.88㎡，即案涉房屋）作抵押担保，并办理了抵押登记。2006年3月22日，杨波与安宁物业公司签订《房屋转让协议书》，约定杨波将位于沐川县××镇××街××号××号××楼住宅包括一处屋顶平台（总建筑面积约400㎡）出售给安宁物业公司，房屋成交价为330000元。 2006年4月17日，安宁物业公司与胡世容签订《房地产买卖契约》，约定安宁物业公司将位于××镇××街××号××层的房屋（建筑面积约120㎡）出售给胡世容，房屋总价为90000元，安宁物业公司承担房屋室内装修工程。 2015年1月，杨波意外去世。因杨波及其继承人未按期归还沐川信用社借款本息，沐川信用社于2018年10月12日诉至一审法院，要求孟萍归还借款本息并承担抵押担保责任，抵押物为案涉房屋。一审法院作出（2018）川1129民初1166号民事判决，判决：杨波欠沐川信用社借款本金100000元及利息、复利，孟萍以其夫妻共同财产位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢营业用房（建筑面积257.88㎡，即案涉房屋）为前述借款本金及利息、复利承担抵押担保责任。 上述判决生效后，沐川信用社于2020年5月13日向一审法院申请强制执行，要求强制执行孟萍以案涉房屋用于归还杨波在沐川信用社处的借款本金100000元及利息。2020年5月26日，一审法院作出（2020）川1129执258号之二民事裁定书，裁定：查封孟萍所有的位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢××房××，查封期限为三年。案件执行过程中，一审法院查明案涉房屋已被案外人刘小菊、胡世容占有使用，安宁物业公司出售给胡世容的位于××镇××街××号××层的房屋实际是案涉房屋的一部分。 一审法院认为，（2018）川1129民初1166号民事判决确认：杨波欠沐川信用社借款本金10万元及利息、复利；孟萍以其夫妻共同财产位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢营业用房（建筑面积257.88㎡，即案涉房屋）为前述借款本金及利息、复利承担抵押担保责任。沐川信用社在判决发生法律效力后申请强制执行，一审法院依法查封孟萍名下的位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢营业用房（证件编号：沐房权证2005字第0××7号），沐川县房地产管理局对查封予以登记公示，符合法律规定。根据物权法定的原则，物权的设立、变更、转让和消灭，均由法律规定，不允许依当事人的意思自愿创设。物权的公示，是法律为透明物权关系而采取的强制措施，主要目的是向公众提供了解物权的归属以及物上所存在的其他支配权利。本案对执行标的查封于2020年5月26日即产生公示效力。 案外人对执行标的提出执行异议及执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。依据物权法的有关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭、自记载于不动产登记簿时发生效力。胡世容虽与安宁物业公司就涉案房屋签订了书面买卖合同，但安宁物业公司就涉案房屋尚未取得所有权登记，与胡世容交易的情形不能记载于不动产登记簿，故胡世容未取得涉案房屋的物权。胡世容作为买受人，因为自身的疏忽，在知悉涉案房屋登记的所有权人系杨波，安宁物业公司未取得产权的情况下，仍然继续购买该涉案房屋，也没有对所购房屋上是否存在他项权利进行查验，其在签订购房合同时没有履行合理的注意义务而最终导致案涉房屋无法办理过户登记，胡世容对房屋未办理过户登记存在过错，其不利后果应自行承担。孟萍及沐川信用社提供的沐房监字第0008387房权证中明确记载案涉房屋系孟萍的已故丈夫杨波所有，胡世容主张其享有权利不符合《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄却有错误的外，以不动产登记薄为准。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定，胡世容对涉案房屋不享有所有权，胡世容提出不得执行位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢营业用房（房权证号：沐房权证2005字第0××7号），其异议请求的理由不能成立，一审法院依法不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回胡世容的诉讼请求。本案案件受理费100元，由胡世容负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：胡世容对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，当事人诉争的位于沐川县××镇××街××花园××市场××幢营业用房一直登记在杨波名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，设立物权必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。杨波与安宁物业公司就案涉房屋签订《房屋转让协议书》后，双方并未办理不动产物权转让的登记手续，故不发生物权变动的法律效果，案涉房屋的所有权人仍为杨波。虽然胡世容与安宁物业公司就案涉房屋签订了《房地产买卖契约》，但安宁物业公司并未取得案涉房屋的所有权，胡世容向安宁物业公司支付购房款并占有案涉房屋的行为，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，胡世容对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。根据胡世容的陈述，其购买案涉房屋前对房屋的登记所有权人系杨波的事实是知悉的。在安宁物业公司尚未取得案涉房屋所有权，自己未查验案涉房屋是否存在他项权利的情况下，胡世容仍然与安宁物业公司签订《房地产买卖契约》并交付购房款，属于自冒风险的行为，应当自行承担相应的法律后果。 此外，已经发生法律效力的（2018）川1129民初1166号民事判决已判定：杨波欠沐川信用社借款本金100,000元及利息、复利，孟萍以其夫妻共同财产即案涉房屋为前述借款本金及利息、复利承担抵押担保责任。如果胡世容认为该生效判决有错误，案涉房屋上设立的抵押权已经消灭，沐川信用社对案涉房屋不享有担保物权，可以依照相关法律规定申请再审，本案对此不予处理。 综上所述，胡世容的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人胡世容负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 童红兵 审 判 员 唐海珍 审 判 员 孙秀竹 二〇二一年一月二十七日 法官助理 符文曦 书 记 员 雷 雨