江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4787号上诉人（原审原告、反诉被告）：方玉忠，男，1972年12月2日生，汉族，住淮安市涟水县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邹红芳，女，1962年9月20日生，汉族，住无锡市梁溪区。原审第三人：无锡市梁溪区山北街道二泉社区居民委员会，住所地无锡市梁溪区山北街道盛岸路二泉花园**。法定代表人：方明，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：强璐璐，北京德恒（无锡）律师事务所律师。上诉人方玉忠因与被上诉人邹红芳、原审第三人无锡市梁溪区山北街道二泉社区居民委员会（以下简称二泉社居委）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初4195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方玉忠上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉请，并改判其不需要承担违约金。事实和理由：1.其与邹红芳就无锡市梁溪区山北街道二泉社区邹巷X-X号店面房的租赁有二份合同，一份口头协议，口头协议是在第二份合同只履行二年的情况下，邹红芳单方提出将年租金35000元涨至年租金55000元，被其拒绝后，邹红芳招聚家族成员近二十人强行威逼，无奈之下其只能做出让步，最终双方口头约定在重签合同，并延长三年租期的前提下可将租金涨至42000元。其交付租金后，邹红芳拒绝与其依照口头约定签订新合同，故口头协议应为无效，2019年、2020年的租金仍应按原协议约定的35000元结算。2.2018年11月二泉社居委要收回涉案店面的经营权和管理权，所以邹红芳不确定自己有无收租权，不愿按约收租，故当其提出按约交租时邹红芳要求等其续租合同签订后再交。同样，2020年的情况与2019年相仿，当时拆迁方案虽已确定但实施时间未定，故二泉社居委直到2020年1月3日才与邹红芳签定该年度租赁合同，2019年和2020年租金的迟交责任不在其，不能认定其违约。3.2020年3月2日其接到城管方面通知，即日起停业搬迁，至3月11日阻断墙全面砌成，其所租赁的邹巷X-X号店面完全丧失营业功能，至5月11日房屋完全拆除。其在接到城管通知后，即着手寻找新店面，于3月底搬迁完毕并新店开业。一审法院不顾拆迁事实和《城市房屋拆迁管理条例》有关“拆迁范围确定后，任何单位和个人不得将拆迁范围内的房屋出租和它用”的规定，判定其支付划定拆迁范围内的房屋租金或占用费，不合法更不合理。其在接到拆迁通知时即找邹红芳商讨交房和退租之事，但邹红芳和二泉社居委均拒绝商讨，以至其无法交房。故未交钥匙的责任不在其，并且钥匙的交与未交并没有影响拆迁进程，不能因此要求其支付房屋租金以及房屋占用费。4.其与邹红芳的租赁协议约定装修与邹红芳无关。如果装修补偿费已经被邹红芳领取，则应归还给其，若未被领取，应判令二泉社居委直接支付给其。被上诉人邹红芳未作答辩。原审第三人二泉社居委述称，其并非案涉合同的相对方，也未同意过邹红芳转租，对于方玉忠和邹红芳的租赁关系并不清楚，本案的审判结果与其无利害关系。方玉忠向一审法院起诉请求：1、判令邹红芳退还其2020年1月1日起至2020年11月14日的租金30000元；2、判令邹红芳支付其装修补偿款13800元。事实与理由：案涉房屋邹巷村X-X号店面房一间，面积为30平方米系二泉社居委所有，二泉社居委租给邹红芳后，邹红芳转租给其使用，2016年11月14日，其与邹红芳签订协议，约定由其承租上述案涉房屋，年租金35000元，一年一付，先付后用。合同约定如有争议，影响经营的，邹红芳应当退还租金及其装修以及移址期间的业务收入损失。其每年按时支付租金，2020年1月3日支付了2020年全年的租金。后案涉房屋被拆迁，2020年3月11日，房屋现场张贴了拆迁通知，并砌墙，其与邹红芳的租赁合同应当在2020年3月11日终止，2020年3月以后的房租不应支付。后该房屋于2020年5月被拆迁，其因与邹红芳未就终止租赁关系达成一致，其保留案涉房屋的钥匙至2020年5月10日。二泉社居委向邹红芳退还了从2020年1月起的全部租金，并向邹红芳支付了13800元的装修补贴。邹红芳在收到该款项后未向其退还租金和装修补贴。邹红芳辩称：1、方玉忠主张其需退还租金无事实依据，根据双方协议签订的时间，双方租赁时间应从2019年11月14日至2020年11月13日，其在2020年3月10日接到二泉社居委拆迁通知后就第一时间将拆迁情况告知方玉忠，但涉案店面房直至2020年5月11日被二泉社居委强拆前，方玉忠也未腾房和交出钥匙，方玉忠在涉案店面房内仍正常经营使用及居住，且每月仍正常产生水费和电费，理应扣除实际租赁使用及居住的六个月租金。2、方玉忠主张的装修补偿13800元无事实及法律依据，双方在合同中并没有对装修及移址期间业务收入损失作出任何约定，涉案店面房并非方玉忠装修，店面房装修在方玉忠从邹红芳处转租使用时就已经存在，且方玉忠承租后也未对房租进行装修。3、涉案店面房被二泉社居委拆除前后，二泉社居委未与其签订拆迁补偿方案，且其至今尚未拿到村委任何退还的租金款和任何的装修补贴款。即使其收到二泉社居委的装修补偿，也是当地社居委给予当地村民的补贴，理应归其所有,根据合同相对性原则,即便二泉社居委退还给其2020年1月之后的租金,也不影响其与方玉忠之间的合同,其以合同权利人身份向方玉忠要求支付租金或房屋占有使用费,合理合法。综上，请求驳回方玉忠的诉讼请求。邹红芳向一审法院反诉请求：1、判令解除其与方玉忠于2016年11月14日签订的协议，确认解除时间为2020年1月1日；2、判令方玉忠支付其违约金损失2000元；3、判令方玉忠支付拖欠的2019年租金2000元；4、判令方玉忠支付案涉房屋占有使用期间的占有使用费15000元（可在方玉忠支付的3万元中扣除）；5、判令方玉忠向其返还工商营业执照。事实与理由：2016年11月14日，其与方玉忠签订协议一份，约定方玉忠每年从11月20日至11月30日支付下半年租金，逾期交付租金的，将加付违约金1000元，超过一个月，其有权收回房屋。协议签订后，方玉忠就2019年和2020年的租金均逾期支付。2018年二泉社居委通知要求邹巷村包含案涉房屋在内的店面租金全部涨价，案涉房屋租金涨至40000元一年，其与方玉忠协商后，租金由35000元调整为42000元。2018年12月10日方玉忠支付了2019年租金40000元，尚有2000元未予支付，2020年1月3日方玉忠向其支付了2020年租金30000元，尚有12000元未付。方玉忠一直使用案涉房屋至2020年5月10日，2020年5月11日，案涉房屋被二泉社居委统一安排拆除，方玉忠隐匿工商营业执照不予归还给其。二泉社居委一审辩称：其系案涉房屋所有权人，其与邹红芳就案涉房屋订立过租赁合同，后由无锡市梁溪区山北街道新华股份经济合作社（以下简称新华合作社）与邹红芳续签了租赁合同，新华合作社在2020年5月28日更名为无锡市梁溪区山北街道二泉社区股份经济合作社（以下简称二泉合作社），二泉合作社与其系两块牌子，一班人马，案涉房屋的租赁合同虽由二泉合作社与邹红芳订立，但是实际履行人系二泉社居委。2019年、2020年两年案涉房屋的租金是40000元，邹红芳已经支付完毕，因为案涉房屋列入拆迁规划，并于2020年5月11日实际拆除，现承诺将邹红芳所支付的2020年房租40000元全部退还给邹红芳，对于2020年1月以后方玉忠就案涉房屋实际使用期间所产生的房屋占有使用费，其不再向方玉忠主张。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，法院认定如下：方玉忠与邹红芳就2019年、2020年两年期间的案涉房屋租金数额的约定问题。方玉忠主张双方仍然按照协议约定的35000元结算，邹红芳主张双方协商变更租金为按照42000元结算，邹红芳就该主张提供了其与二泉社居委以及新华合作社（后更名为二泉合作社）的两份租赁协议，租期分别是2019年1月1日至2019年12月31日和2020年1月1日至2020年12月31日，租金均为4万元一年，二泉社居委以及方玉忠对上述证据均无异议，方玉忠向法院提交了邹红芳向其出具的收条一份，该收条载明：今收到4万（肆万元整），还有贰仟等签好合同再付给我们。2018.12.10。法院认为，邹红芳作为承租人，将其承租房屋以低于其承租租金的金额出租给次承租人，不符合常理，且方玉忠出具的收条表明双方就2019年的租金为42000元达成了一致，综上，法院对邹红芳的主张予以采信，对方玉忠的主张不予采信。根据审查确认的证据和当事人的陈述，一审法院认定事实如下：邹巷1-2号房屋所有权人系二泉社居委，二泉社居委将该房屋出租给邹红芳使用，2016年11月14日，邹红芳与方玉忠签订协议一份，约定二泉社区邹巷X-X号店面房一间，总面积30平方米房屋由方玉忠自愿负责经营，经营中所有一切至今债务由乙方（方玉忠）自行负责，与甲方（邹红芳）无关，协议自2017年至2020年暂定4年，房屋租金为35000元一年，先付后经营，经营中的水电气都由乙方（方玉忠）承担。店面房内一切装潢费用根据乙方（方玉忠）所需，由方玉忠承担，与邹红芳无关。方玉忠每年从11月20日至11月30日支付下年房金，延期交付房金，加付违约金1000元。甲方：邹红芳。乙方：方玉忠。2018年7月27日方玉忠以二泉社区邹巷1-2号作为经营场所申领了营业执照。2018年12月10日，邹红芳、方玉忠协商变更租金为42000元一年，方玉忠当日支付了2019年的租金40000元，2020年1月3日，方玉忠支付了2020年的租金30000元。2020年3月案涉房屋涉及拆迁，二泉社居委在案涉房屋处张贴了拆迁公告，方玉忠与邹红芳协商终止租赁合同无果，方玉忠一直使用案涉房屋直至2020年5月10日。2020年5月11日，案涉房屋被拆除。新华合作社在2020年5月28日更名为二泉合作社。诉讼中，二泉合作社于2020年8月21日向法院出具一份情况说明，该情况说明载明：在方玉忠诉邹红芳、第三人二泉社居委一案中，二泉社居委所陈述的与其相关内容均属实，案涉房屋确属二泉社居委所有，其与邹红芳于2020年1月3日签订的房屋租赁协议实际由二泉社居委履行，邹红芳的租金也是交给二泉社居委的。邹红芳与方玉忠对上述情况说明无异议。一审法院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，当事人可以根据合同履行情况要求恢复原状。房屋租赁合同解除以后，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的。当事人一方履行合同不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。2020年1月3日二泉合作社与邹红芳签订的租赁合同亦系双方真实意思表示，合同合法有效。现二泉合作社与二泉社居委均认可该合同的实际权利义务人为二泉社居委，且方玉忠、邹红芳无异议，法院予以认可。根据邹红芳与方玉忠就邹巷X-X号房屋订立的协议所约定的权利义务内容，法院认定系租赁合同法律关系，该协议系当事人的真实意思表示，依法成立，且二泉社居委未表示反对，系合法转租。关于邹红芳要求解除其与方玉忠2016年11月14日订立协议的反诉请求，方玉忠予以认可，并主张应于2020年1月1日解除，法院认定双方签订的协议于2020年1月1日解除。因案涉房屋发生拆迁事宜，二泉社居委主张愿意退还邹红芳已经缴纳的2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金4万元，且不再向方玉忠主张2020年1月以后方玉忠就案涉房屋实际使用期间所产生的房屋占有使用费，因此，邹红芳主张继续向方玉忠按照42000元一年标准收取房屋占有使用费，有违公平原则。且2020年2、3月份恰逢新冠疫情期间，案涉房屋的商业价值无法实现，现酌定邹红芳可以2000元一年的租金标准向方玉忠计收2020年1月1日至同年5月10日期间的房屋占有使用费，且扣除2020年2、3月期间的房屋占有使用费。邹红芳应向方玉忠退还剩余租金22115.92元（7万元-413日*115元每日-5.48元每日*（130日-59日））。关于方玉忠主张邹红芳支付其装修补偿款13800元，未提供相应证据加以证明，且无合同与法律依据，法院不予支持。关于邹红芳主张方玉忠支付2000元违约金的反诉请求，方玉忠2019年、2020年的租金均未按约按期支付，根据双方订立的协议条款，法院对邹红芳要求方玉忠支付2000元违约金的诉请予以支持，该部分金额可在邹红芳应当返还的剩余租金中予以扣减。关于邹红芳要求方玉忠支付拖欠的租金和房屋占有使用费，已经在本诉中一并处理，不再理涉。关于邹红芳要求方玉忠返还其工商营业执照，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、解除邹红芳与方玉忠之间于2016年11月14日订立的协议。二、邹红芳于判决发生法律效力之日起十日内向方玉忠支付剩余租金22115.92元。三、方玉忠于判决发生法律效力之日起十日内向邹红芳支付违约金2000元。判决第二项、第三项可进行抵扣，抵扣后，邹红芳尚需向方玉忠支付20115.92元。四、驳回方玉忠的其他诉讼请求。五、驳回邹红芳的其他反诉请求。一审案件受理费减半收取计510元（此款已由方玉忠预缴）、反诉费100元（此款已由邹红芳预缴），以上合计610元，由邹红芳负担320元，由方玉忠负担290元。二审中，方玉忠提供二泉社居委于2018年11月19日张贴通知的照片，证明邹红芳当时没有收取租金的权利，邹红芳和二泉合作社重新签订协议后才向其收取房租，邹红芳和社区约定的时间晚于其和邹红芳约定的交房租的时间，故其不存在违约。经质证，二泉社居委对真实性无异议，并认为其张贴通知，是通知需要继续租赁房屋的承租户应当与其签订新的租赁协议，并不清楚案涉房屋2019年1月1日前的具体租赁情况。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。邹红芳与方玉忠于2016年11月14日订立的协议，约定租金为30000元一年，先付后经营。合同履行过程中，双方于2018年12月10日经口头协商变更租金为42000元一年。方玉忠主张该口头协议系受胁迫无奈做出，且以延长三年租期并签订新合同为前提，但方玉忠就其主张未提供充分的证据予以证明，未签订新合同也不会影响双方的权利义务。结合邹红芳2019年、2020年两年向二泉社居委承租案涉房屋的租金是40000元，以及方玉忠支付2019年租金40000元的事实，可以认定邹红芳与方玉忠就2019年起租金为42000元已协商一致，故方玉忠主张口头协议无效，双方仍应按照原协议约定的年租金35000元结算的上诉主张，本院不予支持。方玉忠二审提供的证据虽反映出二泉社居委声明邹巷店面的经营权和管理权自2018年12月1日起归二泉社居委所有，并要求续租的租户重新协商签约，但该通知系针对需要继续租赁房屋的承租人，方玉忠作为向邹红芳承租房屋的次承租人，并非该通知的直接对象。邹红芳与二泉社居委重新签订租赁合同后即与方玉忠协商租金调整事宜，邹红芳当然有权向次承租人方玉忠收取租金。因方玉忠未按变更后的协议约定足额支付2019年、2020年的租金，一审认定方玉忠构成违约并无不当。尽管案涉房屋在2020年发生拆迁事宜，且双方在一审中一致认可租赁关系于2020年1月1日解除，但方玉忠未及时向邹红芳返还房屋，应当承担自2020年1月1日起至同年5月10日房屋被拆除期间的房屋占有使用费。一审根据本案的实际情况，按照公平原则对方玉忠应承担的房屋使用费作出相应调整，合法有据，并无不当。对方玉忠提出租金核算有误的上诉主张，本院不予支持。关于房屋装修款的问题，尽管协议约定店面房内一切装潢费用根据乙方（方玉忠）所需，由方玉忠承担，与邹红芳无关，但方玉忠未提供其承租房屋后进行装修的证据，且二泉社居委亦明确表示未与邹红芳就装修补偿款达成补偿协议，故方玉忠提出其有权获得装修补偿款的上诉主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，方玉忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1020元，由上诉人方玉忠负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  孙 宏审判员  杜伟建二０二一年一月二十九日书记员  李 睿