湖北省当阳市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂0582执异4号案外人：当阳金碧苑置业有限公司，住所地当阳市玉阳办事处环城南路。法定代表人：袁广生，该公司执行董事兼总经理。申请执行人：熊永春，男，1958年2月13日出生，住当阳市。被执行人：付强，男，1973年1月12日出生，住宜昌市西陵区。被执行人：马灵芝，女，1975年10月5日出生，住宜昌市西陵区。在本院执行熊永春与付强、马灵芝民间借贷纠纷一案过程中，案外人当阳金碧苑置业有限公司（以下简称金碧苑公司）于2021年1月11日对本院执行当阳市玉阳办事处环城南路玉泉在水一方小区20栋40套房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。案外人金碧苑公司称，当阳市人民法院在执行湖北省宜昌市中级人民法院（以下简称宜昌中院）（2018）鄂05民终1162号民事判决书时，根据债权人熊永春的申请对案外人金碧苑公司开发的位于当阳市玉阳办事处环城南路玉泉在水一方小区20栋40套房产进行评估和拍卖。法院在两次流拍后，于2020年12月10日发布拍卖公告，定于2020年12月28日10时至2021年2月26日10时止(延时除外)在京东司法拍卖网络平台上进行公开变卖活动。金碧苑公司认为法院的上述执行行为及相关裁定没有事实依据和法律依据，理由如下：一、金碧苑公司与付强签订的《商品房买卖合同》是无效的，付强不能基于无效合同取得争议的40套房产的所有权。金碧苑公司与付强之间是基于民间借贷而形成的债权、债务关系，双方的民间借贷行为产生于2014年3月和6月，借款总额为800万元，其中2014年3月11日借款500万元，约定利率为月息4%，2014年6月25日借款300万元，约定利率为月息4.5%，远远高于最高人民法院的规定，即其中含有非法的部分。2015年3月17日，付强要求将所欠的利息320万元较为本金，又按照月息2%计算利息。双方是基于上述非法的利息总额及本金达成的以房抵偿债务的协议，故该抵偿协议含有非法的成分，为无效合同，付强不能基于无效合同取得案涉40套房产的所有权。二、金碧苑公司未将案涉40套房产实际交付给付强，即付强实际未取得案涉40套房产的物权。虽然金碧苑公司与付强达成抵偿协议书，将案涉的40套房产办理了网签及备案手续，但因双方的交易是在建的商品房，因该商品房未完工，不具备交付条件，故金碧苑公司实际未将上述案涉40套房产交付给付强，即付强未取得上述案涉40套房产的物权。三、抵偿价格明显偏低，损害了金碧苑公司其他债权人的合法权益。2015年5月，当阳市新房交易价格为3500元/平方米到4000元/平方米之间，而双方协商的抵偿价格为均价2586元/平方米，抵偿的价格远远低于当时的市场价格，这不仅损害了金碧苑公司的合法权益，同时也损害了金碧苑公司其他债权人的利益，导致其他债权人可能无法实现债权。四、因付强未能取得上述40套房产的物权，故法院不能对上述房产进行处置。现请求：一、撤销当阳市人民法院作出的（2018）鄂0582执711号执行裁定书；二、撤销对金碧苑公司开发的位于当阳市玉阳办事处环城南路玉泉在水一方小区20栋共40套房产（房号为：20-1-602、20-1-603、20-1-604、20-1-904、20-1-1102、20-1-1103、20-1-1104、20-1-1202、20-1-1203、20-1-1204、20-1-1304、20-1-1401、20-1-1402、20-1-1403、20-1-1404、20-1-1501、20-1-1502、20-1-1503、20-1-1504、20-2-601、20-2-602、20-2-603、20-2-702、20-2-703、20-2-903、20-2-1001、20-2-1002、20-2-1003、20-2-1004、20-2-1101、20-2-1102、20-2-1103、20-2-1201、20-2-1202、20-2-1203、20-2-1204、20-2-1301、20-2-1302、20-2-1303、20-2-1304）的变卖公告，并停止对上述40套房产的执行。被执行人付强、马灵芝向本院提交了答辩状，辩称：付强在2014年3月11日、6月24日向金碧苑公司出借款项共计800万元，约定借款利息为月息2分，借期四个月。付强在2015年5月27日与金碧苑公司法定代表人陈红洁签订《抵偿协议书》，约定金碧苑公司用其开发的玉泉在水一方小区40套房屋抵偿上述债务，并办理了网签手续。金碧苑公司并于2019年7月24日出具了情况说明。上述40套房产先后被当阳市人民法院、宜昌市夷陵区人民法院查封，查封申请人为熊永春、饶运星、李茂丽、吴述兵、杨祖环、雷红均6人，当阳市人民法院在执行过程中有多人申请参与分配。金碧苑公司的请求没有事实依据和法律依据，请求法院驳回，具体理由如下：一、金碧苑公司在债务到期后以40套房产抵偿债务本金和利息具有合法性，应予保护。二、约定的债务利率符合法律规定，抵偿的房产价格符合当时的市场价格。三、上述抵偿协议已经当阳市人民法院（2019）鄂0582执异10号执行裁定书、宜昌中院（2019）鄂05执复30号执行裁定书确认其效力，明确该财产属付强所有。四、上述40套房产为法院查封，申请执行人为熊永春、饶运星、李茂丽、吴述兵、杨祖环、雷红均6人，在法院拍卖阶段魏亚伟、杨玥、熊小帆、佟全丰申请参与分配，申请追加上述人员参与诉讼。本院查明，熊永春与付强、马灵芝民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月12日作出（2017）鄂0582民初1480号民事判决书，判决：一、付强、马灵芝共同偿还熊永春人民币900万元及利息（其中500万元从2014年6月11日至2016年10月7日，400万元从2014年6月17日至2016年10月7日，按年利率24%计算；从2016年10月8日至本院判决偿还日按借款900万元，年利率18%计算；付强、马灵芝已支付给熊永春的3006000元抵扣借款利息）。二、驳回熊永春的其他诉讼请求。付强、马灵芝不服，向宜昌中院提起上诉。宜昌中院经审理，于2018年6月21日作出（2018）鄂05民终1162号民事判决书，判决：一、变更湖北省当阳市人民法院（2017)鄂0582民初1480号民事判决第一项为“付强、马灵芝于本判决生效之日起三日内共同偿还熊永春借款本金人民币860万元及利息（其中从2014年8月至2016年10月付强、马灵芝向熊永春支付下欠利息232.2万元；从2016年10月8日至本息偿还之日按年利率24%计算利息）”；二、维持湖北省当阳市人民法院（2017)鄂0582民初1480号民事判决第二项，即“驳回熊永春的其他诉讼请求”。因付强、马灵芝未履行上述判决所确定的义务，熊永春向本院申请强制执行。本院于2018年10月22日作出（2018）鄂0582执711号执行裁定，查封、拍卖、变卖被执行人付强、马灵芝所有的位于在水一方小区的40套房产（房号：20-1-602、20-1-603、20-1-604、20-1-904、20-1-1102、20-1-1103、20-1-1104、20-1-1202、20-1-1203、20-1-1204、20-1-1304、20-1-1401、20-1-1402、20-1-1403、20-1-1404、20-1-1501、20-1-1502、20-1-1503、20-1-1504、20-2-601、20-2-602、20-2-603、20-2-702、20-2-703、20-2-903、20-2-1001、20-2-1002、20-2-1003、20-2-1004、20-2-1101、20-2-1102、20-2-1103、20-2-1201、20-2-1202、20-2-1203、20-2-1204、20-2-1301、20-2-1302、20-2-1303、20-2-1304）。经本院委托，武汉洪房房地产土地估价有限公司于2019年1月2日出具房地产估价报告，上述40套房产总计价值为1689.91万元。付强对上述评估报告不服，向本院提出执行异议。本院经审查，作出（2019）鄂0582执异10号执行裁定，驳回付强的异议请求。付强、马灵芝不服，向宜昌中院申请复议。宜昌中院审查后，作出（2019）鄂05执复30号执行裁定书，驳回付强、马灵芝的复议申请，维持本院（2019）鄂0582执异10号执行裁定。（2019）鄂05执复30号执行裁定书同时载明，“本院同时查明，2019年7月24日，当阳金碧苑置业有限公司向法院出具情况说明，称：与付强于2015年5月28日网签‘玉泉在水一方’20#楼40套住宅商品房买卖合同，面积3910平方米，当阳金碧苑置业有限公司作为向付强借款800万元本金的抵押物，网签至付强名下。现公司与付强共同商量，一致同意以该40套住宅作为以物抵偿欠付付强的所有本金和利息，至此公司与付强的所有债务全部清偿，付强不得再向公司主张任何权利。并且经执行法院调查，该20#楼其他房屋已有出售并交付的情形，案涉房产已具备处置条件。”“本院认为，……复议申请人称评估房产系预售登记房屋，并不是实际取得的财产，不得评估与拍卖的理由，因该房屋已网签登记在被执行人付强名下，评估中已有对应产籍，且案涉房屋的开发商当阳金碧苑置业有限公司向法院出具情况说明，确认房屋已作价抵偿给付强，同时该房产已具备出售条件，故复议申请人称涉案委托评估的房屋尚未实际取得不应进行处置的理由，本院不予采信。”本院在执行过程中，对案涉40套房屋进行过两次拍卖，均流拍。本院于2020年12月10日发布变卖公告，于2020年12月28日10时至2021年2月26日10时在京东司法拍卖网络平台上对上述房产公开变卖。金碧苑公司不服，向本院提出异议。本院认为，关于金碧苑公司称未将案涉40套房产实际交付给付强，即付强实际未取得案涉40套房产的物权、法院不能对上述房产进行处置的异议理由，（2019）鄂05执复30号执行裁定书对此已进行详细阐述，在此不再赘述。关于金碧苑公司称金碧苑公司与付强签订的《商品房买卖合同》无效、约定利息过高、房产抵偿价格过低的问题，该公司并未提交充分证据证明其主张，对上述理由本院不予采纳，故对金碧苑公司提出的撤销（2018）鄂0582执711号执行裁定及变卖公告的异议请求，本院不予支持。关于金碧苑公司提出的停止执行案涉40套房产的异议请求，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条第一款规定：“案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。”按照上述规定，在本案执行裁定生效前，不得对案涉房产进行处分。关于付强、马灵芝请求追加饶运星、李茂丽、吴述兵、杨祖环、雷红均、魏亚伟、杨玥、熊小帆、佟全丰参加诉讼的问题，本院认为，本案审查所适用程序为执行程序规范，并非诉讼程序，且本案所涉执行依据为（2018）鄂05民终1162号民事判决书，申请执行人为原告熊永春，上列九人并非（2018）鄂05民终1162号民事诉讼案件当事人，本案需解决的问题在于案涉房产能否被执行的问题，而不是案涉房产在执行过程中何人可参与分配的问题，故对于付强、马灵芝的上述请求，不予准许。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条第一款规定，裁定如下：一、本裁定生效前，不得对当阳市玉阳办事处环城南路玉泉在水一方小区20栋40套房产（房号：20-1-602、20-1-603、20-1-604、20-1-904、20-1-1102、20-1-1103、20-1-1104、20-1-1202、20-1-1203、20-1-1204、20-1-1304、20-1-1401、20-1-1402、20-1-1403、20-1-1404、20-1-1501、20-1-1502、20-1-1503、20-1-1504、20-2-601、20-2-602、20-2-603、20-2-702、20-2-703、20-2-903、20-2-1001、20-2-1002、20-2-1003、20-2-1004、20-2-1101、20-2-1102、20-2-1103、20-2-1201、20-2-1202、20-2-1203、20-2-1204、20-2-1301、20-2-1302、20-2-1303、20-2-1304）进行处分。二、驳回当阳金碧苑置业有限公司的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向当阳市人民法院提起诉讼。审判长  冯建伟审判员  马宝华审判员  饶 舒二〇二一年一月二十五日书记员  狄 筱