上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11684号上诉人(原审被告)：上海偲琼企业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：周小勇，总经理。委托诉讼代理人：陈**之，上海瑞富律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海中原物业顾问有限公司，实际经营地上海市浦东新区国耀路XXX号C座18层。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：姚莹莹，女。上诉人上海偲琼企业管理有限公司(以下简称偲琼公司)因与被上诉人上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)中介合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初20390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人偲琼公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中原公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1．在中原公司带案外人龚某某(意向买方)看房之前，偲琼公司并未委托中原公司居间销售房屋，双方之间连居间协议、委托协议等都未签订过，中原公司带看房屋并未得到偲琼公司授权。2．《佣金确认书》约定佣金数额“以成交金额为准”。上海市宝山区蕰川路XXX号XXX室物业(以下简称系争房屋)并未成交，本案支付佣金的前提条件不成立。一审法院酌定偲琼公司应支付33，000元佣金与双方约定不符，系随意判定，扩大自由裁量权。3．中原公司在居间过程中有过错。房屋买卖是大宗商品交易，从带看、确认到签署合同之间应给予买卖双方相应的冷静思考期。中原公司为了达到收取佣金的目的，在买受人初次看房认可时就让双方签署《房屋买卖合同》，剥夺买卖双方的再思考、反悔权利。本案买方龚某某正是如此，签约后很快反悔。偲琼公司认为，并非居间人只要提供了服务就有权利收取相应的佣金，仍应围绕案件事实、各方约定进行裁判。被上诉人中原公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。中原公司向一审法院起诉，要求判令：偲琼公司支付佣金113，256元及逾期违约金(以113，256元为基数，按日万分之五的标准，自2019年9月17日起算至实际支付之日止)。一审法院认定事实如下：1．系争房屋的权利人杨立伟委托偲琼公司处理上述房屋出售事宜。偲琼公司至中原公司处挂牌出售系争房屋。2019年9月16日，出售方杨立伟(甲方)与买受方龚某某(乙方)签订《房屋买卖合同》，主要内容为甲乙双方通过中原公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的系争房屋，总房价款1，132，560元；签订本合同后当日内，乙方支付甲方定金10万元；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后7个工作日内支付全额房价款1，132，560元。合同第十四条约定，《房屋买卖合同》成立，即表明居间方中原公司居间成功，甲乙双方应于居间方居间成功同时支付居间方佣金。上述《房屋买卖合同》甲方落款处由杨立伟签字、偲琼公司盖章确认。同时，中原公司与偲琼公司签订《佣金确认书》，约定，佣金支付人(甲方)偲琼公司，佣金收受人(乙方)中原公司，甲方应向乙方支付佣金数额为113，256元，同时约定，甲方应按照支付时间向乙方支付佣金，若未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金数额每天万分之五计算)。该份《佣金确认书》中约定的佣金数额113，256元旁边空白处手写有“已成交金额为准”。2．一审审理中，中原公司表示，龚某某曾提出不再购买系争房屋，要求返还定金，中原公司与偲琼公司沟通，当时偲琼公司表示不同意，后来系争房屋买卖合同解除，但具体解除方式中原公司不清楚。3．为证明己方主张，偲琼公司提供了下列证据：证据1、告知函，证明偲琼公司于2019年10月10日发函要求买方前来签约但未果；证据2、和解协议书，证明事后买方向崇明区人民法院起诉要求解除协议并退还定金，后在法庭主持下双方达成和解；证据3、支付业务回单，证明杨立伟向买方退还了10万元定金；证据4、撤诉申请书，证明买方收款后向法院申请撤诉；证据5、民事裁定书，证明法院裁定准许买方撤诉。中原公司发表质证意见如下：对证据1、证据2、证据4，真实性无法确认，中原公司未参与；对证据3，真实性无异议，但对关联性有异议；对证据5，真实性无异议。一审法院认为，中原公司与偲琼公司虽然未签订书面的居间合同，但根据中原公司与偲琼公司之间签署的《佣金确认书》，偲琼公司、杨立伟与买受方签订的《房屋买卖合同》，可以认定中原公司与偲琼公司之间的居间合同关系成立且有效。根据已查明的事实，系争房屋买卖合同明确约定了当事人姓名、标的、总房价款及付款方式、期限等内容，可以认定房屋买卖合同成立。根据相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中原公司与偲琼公司签署的《佣金确认书》对佣金数额做了约定，故中原公司向偲琼公司主张佣金，于法有据，法院予以准许。鉴于涉案交易最终未完成，法院认为，居间公司提供的居间服务不仅包括促成买卖双方签约，还应包括办理相关买卖手续，如协调交付房款、过户、交房等一系列工作，故法院根据本案实际情况，依据公平合理原则，综合考虑合同实际履行情况、当事人过错程度等因素，酌定由偲琼公司向中原公司支付佣金33，000元。偲琼公司抗辩认为买受方事后未履行房屋买卖合同，涉案交易未实际成交，偲琼公司不应支付佣金的意见，法院不予采纳。至于逾期付款违约金，《佣金确认书》中未明确约定佣金支付时间，故中原公司主张该项违约金，无相应依据，法院不予准许。一审法院判决：一、上海偲琼企业管理有限公司于判决生效之日起十日内，向上海中原物业顾问有限公司支付佣金33，000元；二、驳回上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，经中原公司居间服务，偲琼公司、杨立伟与买受人签订的《房屋买卖合同》合法有效，其中约定合同成立即表明中原公司居间成功，买卖双方应于居间成功时支付佣金。再结合偲琼公司与中原公司所签《佣金确认书》，双方已对佣金数额作出明确约定，据此中原公司主张偲琼公司支付报酬有事实依据，应予支持。然涉案《房屋买卖合同》并未履行完毕，中原公司未能提供后续居间服务，一审法院综合考虑合同实际履行情况等因素酌情确定的佣金数额尚属公平合理，可予维持。针对偲琼公司有关《佣金确认书》约定佣金数额“以成交金额为准”，因系争房屋未成交，故佣金支付条件未成就的上诉意见，本院认为，《佣金确认书》并未明确此处的“成交金额”为《房屋买卖合同》约定的房屋价款还是实际成交价款，鉴于合同约定不明且当事人对其理解产生争议，根据法律规定，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。本案中，《房屋买卖合同》约定合同成立即表明居间成功，偲琼公司应于居间成功时支付佣金，该约定与法律规定的标准相一致，偲琼公司应遵照履行。再结合《房屋买卖合同》约定的房屋成交价及《佣金确认书》所明确的佣金数额，可以认定“已(以)成交金额为准”中的“成交金额”应为《房屋买卖合同》所约定的房屋价款，而非实际成交价款。客观上，中原公司居间买卖双方缔约后，其并非该合同当事人，合同履行情况亦不以其意志为转移，若以该合同成功履行为标准确定居间费用的支付不仅与法律规定的“合同成立”标准不符，对居间人也难谓公平。综上所述，上诉人偲琼公司的上诉意见缺乏依据，本院难以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，564元，由上诉人上海偲琼企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王晓梅审 判 员 邬海蓉二〇二一年一月八日法官助理 高 勇书 记 员 张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……