辽阳市文圣区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1003民初186号原告：马荣杰，男，汉族，1982年4月20日出生，现住辽宁省辽阳市文圣区。原告：刘岩，女，汉族，1986年12月16日出生，现住辽宁省辽阳市文圣区。被告：辽阳红美置业有限公司，住所地辽阳市文圣区衍水大街**，统一社会信用代码：91211000580734739P。法定代表人：于建洪，该公司总经理。委托代理人：史艳军，系辽宁文正律师事务所律师。委托代理人：王金芳，系辽宁文正律师事务所律师。原告马荣杰、刘岩诉被告辽阳红美置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员王元春独任公开开庭进行了审理。原告马荣杰、刘岩、被告辽阳红美置业有限公司（以下简称红美公司）委托代理人史艳军、王金芳到庭参加诉讼，现已审理终结。原告马荣杰、刘岩诉称：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2013年7月5日与被告签署了《商品房买卖合同》，合同编号为HMS1-0763，原告购买被告开发的红美国际五金大市场的商品房具体位置位于：辽阳市文圣区太子河道东，衍水大街第8号6N304建筑面积37.34平方米，房屋总价格161407元，（大写壹拾陆万壹仟叁佰零柒元整），合同中对原告、被告之间的权力义务进行了详细的规定。对原告、被告之间的权利义务进了详细的规定。原告于2013年7月12日签订合同当日，原告二次性向被告交付了购房款81407元。剩80000元由贷款人上海浦发银行交付。原告依据合同中的规定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条规定，该商品房应于2013年12月18日前验收合格并交付使用。但是由于被告没有依照《红美国际商贸城商品房买卖合同》约定日期验收合格，导致至今2020年11月22日，原告不能合法入住经营。被告的行为严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第九条第十四条款约定，甲方应支付乙方违约金，违约金自合同约定甲方应付商品房交付之日起至实际商品房交房之日止，违约金自2013年12月18日到现在2020年11月22日违约金为47310元整。2013年12月19日至实际交房日损失按合同约定违约金日万分之一另行支付，原告多次向被告提出按合同支付违约金，并尽快将商铺交付使用，都遭到拒绝，无奈之下，原告只得用法律武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》向贵院提起诉讼，请求法院判令：一、被告赔偿商品房违期交房违约金47310元，此金额为合同约定交房日2013年12月18日起至2020年11月22日，2020年11月22日至实际交付日期损失按合同约定违约金日万分之一另行支付；二、本案诉讼费在内的一切费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告马荣杰、刘岩提供如下证据材料：证1、商品房买卖合同，证明2013年7月12日原、被告就涉案房屋签订了商品房买卖合同，具体约定了房屋价款、交房日期、违约责任等；证2、个人购房担保借款合同，证明原告于2015年2月13日与上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行签订了借款合同，向该公司贷款8万元；证3、收款2张、发票1张、借据1张，证明2013年7月6日交纳购房定价2万元、2013年7月12日交纳购房款61407元，2015年2月16日上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行向被告支付马荣杰贷款8万元；证4、委托经营管理合同，证明原告与辽阳红美企业管理服务有限公司于2013年7月12日签订了委托经营管理合同，双方约定了管理期限及权力义务；证5、前期物业服务合同，证明原告与辽阳红美企业管理服务有限公司于2013年7月12日签订了前期物业服务合同，双方约定了权力义务。被告辽阳红美置业有限公司答辩：1、原告的诉请第1项没有说明以什么基数计算出了违约金。2、因原告与辽阳红美企业管理有限公司签订了委托经营管理协议，自2016年12月18日我公司才能交付给原告，故自该日起才能向我公司要违约金。被告红美公司未向法庭提供证据。被告红美公司对原告马荣杰、刘岩提供的证据均没有异议。经审理查明，2013年7月12日，原告马荣杰、刘岩与被告辽阳红美置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为HMS1-0763，原告购买被告开发的红美国际建材五金大市场的第6N幢3层04号建筑面积37.34平方米房屋，房屋总价款161407元，原告付款方式为贷款，原告于2013年7月12日签订合同当日，分二次性向被告交付了购房款81407元，剩80000元由贷款人上海浦东发展银行股份有限公司辽阳支行交付，购房款已全部支付给被告辽阳红美置业有限公司。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人（被告）应当在2013年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。但被告红美公司至今未将原告马荣杰、刘岩所购的房屋经验收合格并交付其使用。按照该合同第九条1、（2）约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。另查，原告马荣杰、刘岩购买上述房屋的同时，与辽阳红美企业管理服务有限公司签订了《委托经营管理合同》和《前期物业服务合同》。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、个人购房担保借款合同、委托经营管理合同、前期物业服务合同及原、被告当庭陈述证据在卷证明。本院认为，原告马荣杰、刘岩与被告红美公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同成立并合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。被告红美公司未在约定的期限2013年12月18日前将经验收合格的商品房交付原告马荣杰、刘岩使用，构成违约，应当承担违约责任。按照原、被告签订的商品房买卖合同第九条1、（2）的约定，被告红美公司如逾期交房超过180天后，原告马荣杰、刘岩未要求解除合同，被告红美公司应继续履行合同，自2013年12月19日起至实际交付之日止，按原告马荣杰、刘岩已交付房价款承担日万分之一的违约金，故原告的诉讼请求正当，本院予以支持。关于被告红美公司以逾期交房对托管期间的原告马荣杰、刘岩不会产生影响而不承担违约责任之抗辩，原告马荣杰、刘岩与辽阳红美企业管理有限公司是委托经营管理合同关系，而与被告红美公司则是房屋买卖合同关系，属于两个法律关系且涉及不同主体，故该抗辩不当，本院不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条（第一款），第一百零七条、第一百一十四条（第一款）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(第一款)之规定，判决如下：被告辽阳红美置业有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告马荣杰、刘岩自2013年12月19日起至实际交付房屋之日止的违约金，违约金按照已交付房价款161407元的日万分之一计算。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费990元，法院减半收取495元，由被告辽阳红美置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本共7份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  王元春二〇二一年一月二十二日法官助理李爽书记员曾欢本案所依据的法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条（第一款）依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条（第一款）当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（第一款）当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。