江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5670号上诉人（原审原告）：王志军，男，1970年5月3日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。上诉人（原审原告）：彭全辉，女，1977年1月27日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。上诉人（原审原告）：王梓人，女，2002年4月14日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：杨东汉（受王志军、彭全辉、王梓人共同授权委托），江苏开炫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润新鸿基房地产（无锡）有限公司，住所地江苏省无锡市滨湖区太湖镇锡南路**。法定代表人：陈刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾梦斐，江苏法舟律师事务所律师。上诉人王志军、彭全辉、王梓人与被上诉人华润新鸿基房地产（无锡）有限公司（以下简称华润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省无锡市滨湖区人民法院（以下亦称原审法院）（2020）苏0211民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王志军、彭全辉、王梓人不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销江苏省无锡市滨湖区人民法院于2020年10月27日作出的(2020)苏0211民初1930号民事判决，改判被上诉人立即支付上诉人违约金1056572元。2、依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审法院明明很清楚涉案房屋至今未交房这一客观事实存在却仍然以上诉人主张被上诉人逾期交房这一理由不成立而驳回上诉人诉讼请求，显然没有事实和法律依据，故应当予以纠正并改判支持上诉人的诉讼请求。具体理由如下：一、原审程序违法。1、2020年10月26日，原审法院通知上诉人补交诉讼费，同日通知上诉人更换承办人，但判决书已在2020年10月27日形成，这说明判决结果在原审法院通知上诉人补交诉讼费和通知更换了承办人之前即已经形成，明显违法。2、上诉人本人已经向原审法院提出控告被上诉人证据造假，并且附上了足可以合理怀疑被上诉人提供的邮寄凭证涉嫌造假的相关依据，但原审法院无视该控告信内容，拒绝对控告信所涉及的相关事实进行调查、核实，且还直接将该控告所反应的相关事实直接作为法律事实予以认定，明显违法。3、原审法院在判决书中拒绝表述上诉人代理人在代理词中提出的代理意见和庭审中提出的观点违法。根据最高院制定的《人民法院民事裁判文书制作规范》与《民事诉讼文书样式》的规定，裁判文书应当对当事人的诉辩意见和提供的证据综合表述。但本案中，原审法院并没有对上诉人的诉辩意见进行表述。二、原审法院认定事实有错漏，举证责任分配有错误，被上诉人提交的入住通知书和邮寄凭证根本无法证明被上诉人已经通知上诉人收房这一事实。具体理由如下：1、被上诉人提供的入住通知书和邮寄凭证并不符合双方对涉案房屋的收房通知邮寄送达约定。被上诉人在商品房买卖合同第十一条和补充协议第九条中表示，其将以书面通知的形式通知上诉人前来收房、办理交付手续。而补充协议第18条第2款明确说明，主合同以及补充协议所指的书面通知以挂号邮寄或者特快专递的形式送达。通知发出日期以寄出局邮戳或以特快专递公司签认为准。但被上诉人仅向法庭提交了其自行书写并无收寄人员签收和盖有邮戳的邮寄凭证，不符合双方关于书面通知收房并办理交付手续的相关约定。因此，在被上诉人没有举证证明其已经将入住通知书交付邮局且由邮局收寄成功，则应当继续由被上诉人举证，而不是要上诉人来提供反证证明被上诉人没有邮寄成功。2、被上诉人提供的邮寄凭证，并不能证明入住通知书已经由邮局收寄的事实。众所周知，一封EMS收寄成功，均需要有邮局收寄人员签收、加盖邮戳等行为，邮件送达也会有相应的邮寄路径。但被上诉人提供的邮寄凭证上，既没有邮局收集人员的签收、也没有加盖邮戳，更没有向法庭提供邮寄路径。至少被上诉人应当证明其已经将入住通知书交寄成功，并向法庭提供相应的邮件寄送路径以证明案涉信件有邮寄的事实，而不是由上诉人来反证其没有交寄成功。在诉讼前，被上诉人一再要求上诉人向邮局去寻找证据，证明邮局已经收寄且已经寄送，经上诉人多次向邮局求证，并将被上诉人提供的邮寄凭证交由邮局查验，邮局表示，这根本就是一封没有交寄的邮件，上诉人将该事实反馈给被上诉人后，被上诉人仍然要求上诉人继续向邮局求证，而不是立即向上诉人发出收房通知。直到一审结果出来，被上诉人才发微信、打电话向上诉人发出口头通知，告知上诉人收房的相关资料全部在物业，你可以来收房了。直到此时，被上诉人仍然还是拒不按照双方约定通知收房，上诉人才知道原来收房资料全部在物业处，自始至终，物业公司和被上诉人都没有将相关实情告知上诉人。3、原审法院在判决书中遗漏了诸多对上诉人有利的事实，尤其本案的关键是入住通知书有没有交寄和涉案房屋至今有没有交付且涉案房屋的相关资料竟然在物业处等相关事实，对还原客观真相有着极为重要的作用，且能直接影响最终法律事实的认定和判决结果。商品房买卖合同明确约定涉案房屋应当在2016年6月12日交付，当法庭询问涉案房屋钥匙有没有交付、书记员将被上诉人说出的钥匙可能没有交付这一事实记录在庭审笔录中时，法庭又要求书记员将该话语删除，且要求被上诉人回去核实该情况并向法庭反馈，但事实上，法庭事后将该事实特意予以忽略，从而将被上诉人至今未交房这一事实在一审判决中不予以认定。针对入住通知书交寄一事，上诉人本人亦向法庭提出控告，控告被上诉人如此明目张胆的证据造假，原审法院竟然无动于衷，既不进行相应调查，也不去核查相关事实，更加不需要被上诉人补充证据证明已经交寄的事实。在这些关键事实的认定上，原审法院明显加重上诉人举证责任，且将无法举证事实分配给了上诉人。三、上诉人现在主张逾期交房的违约责任，并没有违反民法总则、民事诉讼法等法律的相关规定。1、众所周知，民法总则特意将诉讼时效从两年延长到三年，就是考虑到我国国情，且最高院就此明确表示“诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利，该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度。该制度有利于促使权利人及时行使权利，维护交易秩序和安全。任何一种法律制度都需要符合一国的传统，考虑社会百姓的可接受程度，都要具体地、历史地进行分析。中国社会几千年的传统是避诉的，当事人为了亲情和友情，为了社会关系的维持，往往不愿提起诉讼，在婉转表达的权利要求不能实现时，才提起诉讼，因此时间上常常比较晚。因此，只要上诉人在法律允许的时间范围内提起诉讼，即应当是合法行使公民的诉权，法院即应当受理并按照法律规定予以处理，而不能当做是增加了法院的工作量。2、最高院公报2016年第11期案例中亦认为，鉴于商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，属于有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人并未按照其本身所制定的书面通知条款履行其通知义务，应当视为被上诉人并未履行书面通知原告交付房屋义务，从而需要按照合同约定承担相应的违约责任。四、上诉人住在何处并不影响被上诉人至今未交房并需要承担相应违约责任这一客观事实。被上诉人作为一家在房地产领域深耕多年的专业房产开发公司，更加的清楚交房时间、交房手续、购买人是否已经收房，也更加清楚逾期交房的法律后果和涉案商品房买卖合同的相关规定，被上诉人也特别的清楚相关违约事项和违约责任(如：案涉商品房买卖合同第9条明确约定了被上诉人逾期交房的特殊情况，只有在遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30天内告知买受人、建筑物施工工程中遇特殊情况延长工期且出卖人能够提供有证明并在合理期限内告诉买受人、因法律法规以及其他规范性文件或政府原因的变动而未按期进行验收且出卖人在合理期限内告知买受人的等这三种情况下，被上诉人可以据实予以延期而不用承担逾期交房的违约责任)。因此，本案中，上诉人是否采取提醒被上诉人及时交房、上诉人是否采取主动要求被上诉人交房等维权行为，都不构成被上诉人免去支付上诉人逾期交房的违约金的责任，即被上诉人应当按照案涉商品房买卖合同第9条之约定承担逾期交房的违约责任，足额及时支付上诉人违约金。五、原审法院关于逾期交房的认定明显与现行法律法规、司法解释、判例所确认的规则相悖。1、在原审法院以及无锡中院审理的无锡天润福源房地产开发有限公司等多个案件中，均涉及书面通知买房人收房问题，也都以买房人实际收到房地产开发公司寄出的入住通知书等形式的收房告知函后，才视为书面送达。因此根据同案同判规则、江苏省高院关于建立类案强制检索报告制度的规定，本案自然也应当以上诉人实际收到被上诉人书面收房通知作为被上诉人已经履行通知收房义务，也只有在收到该书面通知后，买房人才能收房，况且开发商的交房义务除了交钥匙外，还有出示相应的证明文件，签署房屋交接单，交付合格的房屋等等，只有以上行为全部完成，才能视为成功交房。2、本案以判决的形式免除了开发商通知买受方交房的义务，即只要签署了备注交房时间的商品房买卖合同，即视为已经通知了买房人交房时间。至于商品房买卖合同中约定交房流程，开发商也无需遵守，更加不用将入住通知书等资料交付买房人。六、适用法律条文错误。1、本案是因交房逾期导致的违约责任承担问题，但判决引用之规定是最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第12、13条之规定，该规定是关于房屋主体结构不合格等质量问题引起的违约赔偿，该援引条文与涉案纠纷毫无关联。2、判决引用的条文与判决所援引的法律条款不一致。判决引用之规定是最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第12、13条之规定，判决援引之规定却是最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11、13条之规定。综上所述，请支持上诉人的上诉请求。华润公司辩称，一、一审判决程序合法，并无不当，不存在程序性问题，所有的庭审程序均在主审法官、人民陪审员及书记员的参与下进行，并无违反法律的情形，上诉人认为一审判决程序不合法，完全是主观臆断。二、涉案房屋已经具备交付使用条件，上诉人对逾期接收房屋所产生的法律后果负有全部的法律责任。（1）涉案房屋为现房，上诉人在签订合同时涉案房屋已经具备使用条件。（2）根据合同约定，华润公司早已履行了房屋交付的通知义务。华润公司在2016年6月2日已经向上诉人寄发入住通知书，履行了告知义务，上诉人并未办理入住，应当由其自己承担后果。在双方签订的补充协议第九条约定，买受人须按照出卖人书面通知的时间接收房屋，乙方未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往甲方交付房屋现场办理交付房屋的手续。如果买受人在规定期限内未接收房屋的，视为出卖人已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自出卖人书面通知的交付时间起转移至买受人。同时买受人须承担该房屋的物业管理费、能源费等相关费用，出卖人对该房屋的保修责任时间也从即日起计算。因此，至迟于2016年6月12日，华润公司事实上已经向上诉人履行了房屋交付义务。三、上诉人的实际情况明显不可能不知晓涉案房屋满足交付条件。1、上诉人作为房屋买受人，对于房屋交付时间理应十分关注，且上诉人居住在太湖国际相邻社区，具备及时掌握房屋的便利条件。2、购房合同签订于2016年，约定交付时间也是2016年，而上诉人直至2019年11月才向法院起诉，间隔三年之久，显然不符合常理。3、一审开庭时，上诉人自认购买涉案房屋并非自主，而是为女儿购买，不具有居住的迫切性，其主观上也没有及时接收房屋的紧迫性与必要性，是否入住对上诉人并无实际影响。请求驳回上诉，维持原判。王志军、彭全辉、王梓人（以下亦称三原告）向原审法院起诉，请求：1、依法判令华润公司立即暂向其支付违约金810000元整（计算方式：以3343583元为基数，以日万分之二计算自2016年6月13日起计算至实际交付日）；2、依法判令华润公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月12日，三原告与华润公司签订一份商品房买卖合同，就位于××街××栋××号××室房屋达成买卖协议，并约定华润公司应当在2016年6月12日前将该房屋交付三原告使用。在合同第9条约定，如华润公司未能按时交付的，则三原告可以已交付房屋价款的万分之二计算日违约金，直至交付。但截至起诉之日，案涉房屋被告仍然未能交付三原告使用。华润公司辩称：1、案涉房屋已经具备交付使用条件，根据《商品房买卖合同》约定和无锡市建设局（现无锡市住房和城乡建设局）2012年10月25日出具的《关于太湖国际社区C1地块（27-32号房）通过交付使用竣工验收的通知》，该房屋已经通过交付使用竣工验收，符合交付条件；2、华润公司在2016年6月2日已向原告寄发《入住通知书》，通知王志军等至华润公司办理交房事宜。履行了房屋交付的告知义务，但王志军等未办理入住手续，应当由其自己承担不利后果。其次，根据《太湖国际二街区商品房买卖合同补充协议》第九条的约定“买方需按照出卖人书面通知的时间接收房屋，乙方未接到书面通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间……”，我们认为至迟于2016年6月12日，被告已经向王志军等履行了房屋交付义务；3、根据王志军等的车位管理费支付情况以及其自身的实际情况能够推定王志军等已经实际接收了案涉房屋。首先，王志军等在购买案涉房屋之后购买了配套的车位并且支付了四年的车位管理费（从2016年6月至2020年5月），可以推定王志军等已经实际接收了案涉房屋，其次商品房买卖与普通的货物买卖有本质区别，其标的物显著，价格颇高而其自身所具有的居住、投资等属性势必会使得买受人对房屋的关注会高于普通货物，所以买受人如今提起诉讼显然是不合常理的并且买受人本身就居住在太湖国际社区，不可能不知道案涉房屋进行交房，况且从2016年至今已四年之久，王志军等自身的怠慢行为无形扩大了损失，应当由其自己承担。一审法院对于双方都无争议的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、购房发票和银行支付凭证予以确认。华润公司为了证明其辩解，提供了1、无锡市建设局锡建开（2012）53号文件，证明2012年10月25日，案涉房屋已经通过交付使用竣工验收，符合房屋交付条件；2、入住通知书及邮寄凭证，证明其已于2016年6月2日向王志军等依约寄出《入住通知书》，通知其收房，已经履行了告知义务；3、商品房买卖合同及补充协议，证明双方签订了合法有效的商品房销售文本，王志军等购买案涉房屋，根据合同约定，案涉房屋于2016年6月12日前向王志军等交付，即便王志军等未接到通知书的，以2016年6月12日作为交付房屋的时间，华润公司已经完成了房屋交付义务；4、无锡太湖国际社区项目相关信息了解确认单，证明王志军等对商品房买卖合同及补充协议的内容已经清楚、了解，对房屋交付时间的约定亦完全知情；5、太湖国际二街区地库车位购置协议和车位使用费支付凭证，证明王志军等购买案涉房屋后购买了配套车位，并已支付车位使用费（2016年6月至2020年5月）。三原告质证认为1、无锡市建设局锡建开（2012）53号文件，真实性无异议，他本身就是现房买卖；2、入住通知书及邮寄凭证，三性均不予认可，而且邮寄凭证上面没有按照被告在合同上所提的加盖邮戳，也没有收寄单位、收寄人员的收寄记录，更加没有送达原告；3、商品房买卖合同及补充协议，真实性无异议；4、无锡太湖国际社区项目相关信息了解确认单和太湖国际二街区地库车位购置协议真实性无法确认，因为从未提到过这个事；5、车位使用费支付凭证，提请法院注意，是2019年12月2日交付的，是双方正在协商过程中所发生的一笔费用。原审法院审理查明：2016年3月12日，甲方华润公司与乙方王志军、彭全辉、王梓人双方签订房屋买卖合同，买受太湖国际二街区29号131-3001，房屋总价为3343583元，合同中约定交房时间为2016年6月12日，合同第九条约定了买受人同意继续履行，自交付期限第二天至实际交付之日止，出卖人按照万分之二每日计算逾期交房违约金，乙方地址是无锡市滨湖区××社区××街区83-502。涉案房屋是现房买卖。双方又签订了关于房屋买卖的补充协议。2016年4月13日，乙方付清了房屋全款。王志军、彭全辉在太湖国际一区83-502另有一套房屋。王志军、彭全辉、王梓人买受了太湖国际二街区第六期地下车库ａ264车位一个。另查明：无锡市建设局锡建开（2012）53号文件，证明2012年10月25日案涉房屋已经通过交付使用竣工验收，符合房屋交付条件。原审法院认为：首先，华润公司举证了入住通知书及邮寄凭证，收信地址即为合同约定的乙方地址，王志军、彭全辉、王梓人不予认可但未提供反证。其次，王志军、彭全辉、王梓人持有的合同上标明了交房时间是2016年6月12日，王志军、彭全辉、王梓人应及时主张。再次，王志军、彭全辉在太湖国际一区83-502另有一套房屋，离涉案房屋距离较近，对周边事物应有所了解。故王志军、彭全辉、王梓人主张华润公司逾期交房的理由不能成立，对王志军、彭全辉、王梓人的诉请，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决：驳回原告王志军、彭全辉、王梓人的诉讼请求。本案经二审审理，补充查明以下事实：一、王志军、彭全辉、王梓人与华润公司于2016年3月16日签订的商品房买卖合同第八条约定，交付期限，出卖人应当在2016年6月12日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房通过交付使用竣工验收。二、双方于同日签订的商品房买卖合同补充协议第九条约定，对主合同第十一条（交接）的补充约定，4、出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知买受人办理交付手续，买受人须按照出卖人书面通知的时间接收房屋，乙方未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往甲方交付房屋现场办理交付房屋的手续。如果买受人在规定期限内未接收房屋的，视为出卖人已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自出卖人书面通知的交付时间起转移至买受人。同时买受人须承担该房屋的物业管理费、能源费等相关费用，出卖人对该房屋的保修责任时间也从即日起计算。第十八条其他相关约定，2、主合同及补充协议所指的书面通知以挂号邮寄或者特快专递的形式送达。接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达；通知发出日期以寄出局邮戳或以快递公司签认为准。三、王志军、彭全辉、王梓人于2016年3月5日在华融公司《无锡太湖国际社区项目相关信息了解确认单》上签字，该确认单载明：已仔细阅读并清楚了解销售大厅公示的包括但不限于《认购协议书》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等，清楚了解签署的所有文件，包括但不限于上述文件，签约双方将按照相关文件的规定条款履行义务。以上内容了解并无异议。四、王志军与华润公司于2016年5月31日签订了太湖国际二街区地库车位购置协议，王志军购买了该区域A264号车位一个，该协议书上明确标明王志军为太湖国际二街区131单元3001室的（准）业主。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方当事人自愿签订商品房买卖合同，均应按照相关合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。涉案商品房在双方签订合同时已经通过竣工验收可以交付使用，根据合同约定的交付房屋时间为2016年6月12日，华融公司应当在此日期之前书面通知买受人王志军、彭全辉、王梓人接收房屋。华融公司提出其已于2016年6月2日向王志军等寄发了《入住通知书》，但其提交的邮政特快专递存根联上，没有寄出局邮戳，亦未提供快递公司签认的证明材料，与双方合同约定不符。本院认为该证明材料因与双方合同约定不符，故仅凭该材料不能证明华润公司已书面通知王志军等接收房屋。但根据双方当事人签署的补充协议第九条，买受人未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往华润公司交付房屋现场办理交付房屋的手续。如果买受人在规定期限内未接收房屋的，视为出卖人已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自出卖人书面通知的交付时间起转移至买受人。按照上述约定，如王志军等人确未接到华润公司的收房通知，则应当于合同约定的交付时间即2016年6月12日前往华润公司办理相关手续。按照日常生活经验，作为购房消费者，对于所购买的商品房交付时间通常一定会予以高度的关注，不可能在未接到收房通知的情况下对收房事宜不闻不问，直至三年之久方主张权利。本案的涉案房屋系现房，自签订购房合同至约定交付房屋仅三个月较短时间，王志军等人不仅在××街××住房，且其更于合同约定的交付时间前12天，又与华润公司签订协议，以涉案房屋业主的名义，在涉案房屋所在街区购置了地下停车位。以上事实充分表明，作为购房人的王志军等人不存在无法前往华润公司现场办理收房的障碍，而是王志军等人因不需要立即入住该房屋等自身原因，怠于行使接收房屋等相关权利。鉴于合同相关权利义务具有公平、对等的特性，王志军怠于行使合同权利并不能自然免除其相关合同义务。因此，本案涉案房屋的交付时间，应当按照双方合同约定的交付时间即2016年6月12日确定。现王志军等人主张华润公司逾期交房，应当向其支付违约金的上诉请求，没有事实及法律依据。此外，本院审查认为，一审法院在审理程序及适用法律等方面均并无不当，王志军等人提出的其他上诉理由，均与事实及法律规定不符，本院依法均不予采纳。综上，上诉人王志军、彭全辉、王梓人的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14309元，由上诉人王志军、彭全辉、王梓人共同负担。本判决为终审判决。审判长  秦小兵审判员  刘永刚审判员  俞 彤二〇二一年一月十三日书记员  杨钦雅