辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终111号上诉人（原审被告）：王成铸，男，1967年8月7日出生，汉族，个体业者，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：杨秀芬（王成铸之姐），1962年7月2日出生，汉族，退休，住辽宁省锦州市古塔区。被上诉人（原审原告）：锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地锦州市凌河区菊花里**。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：马卓，该公司职员。上诉人王成铸因与被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2020）辽0703民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王成铸及其委托诉讼代理人杨秀芬、被上诉人锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司的委托诉讼代理人马卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王成铸上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，予以改判，对于被上诉人超过诉讼时效的请求予以驳回；二、请求二审法院判令被上诉人立即修缮上诉人渗水的仓房。事实和理由：1.一审判决认定事实有误。一审判决认定“原告作为物业服务企业履行了物业服务合同约定的义务”从而判令上诉人给付物业费是错误的，也是不符合事实的。上诉人的仓房从2001年开始渗水、漏水，上诉人多次找到被上诉人要求解决，而被上诉人却置之不理，上诉人无奈，采取不交物业费的方式，督促其履行义务。时至今日，将近二十年的时间里，被上诉人没有采取任何积极的行动，只是在一审起诉前，拍了几张漏水照片。这种严重不负责任、怠于履行义务的行为，不应认定履行了物业服务合同约定的义务。一审判决认定“被告提出要求原告对其仓房漏水进行修缮，无事实和法律依据”是错误的。在一审诉讼中，上诉人提交了漏水实况的视频，被上诉人也提供了漏水的照片，对于漏水这个事实双方是认可的、没有异议的。对共用部分和设施，提供物业服务的被上诉人有义务予以维修和修缮，应积极启动维修基金予以维修，这是有法律依据的。一审判决对双方认可的事实予以回避，对漏水部位属于共用设施只字不提，才是真正没有事实和法律依据。2.一审判决适用法律错误。一审查明“2008年11月28日锦州宝地物业服务有限责任公司与世纪花园业主委员会签订物业服务委托合同，其开始成为该小区的物业管理公司，为该小区提供物业服务”。按此认定，被上诉人是2008年才提供物业服务的，一审中，其诉求收取2001年至2008年前的物业服务费，没有收费依据。一审判决判令上诉人给付被上诉人2011年至2009年物业费13993元缺乏依据。在2008年、2011年、2014年、2017年物业合同到期后，被上诉人数次签订物业服务合同，而每个合同期满时，被上诉人没有尽到修缮义务。上诉人拒交物业费从2001开始，至今已19年。根据我国民法总则第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间是三年”，诉讼时效届满，上诉人有权提出不履行之抗辩。对于被上诉人超过诉讼时效的诉求，一审判决予以保护是违反法律规定的。一审判决认定“被告辩称超过诉讼时效一节，因原告的催要而中断”是缺乏事实依据的。庭审中，没有任何证据证明原告催要，而判决书却凭空制造出因“催要而中断诉讼时效”的结论是错误的。本案是物业服务合同纠纷，上诉人与被上诉人双方在合同履行过程中，所发生的权利义务关系都是合同纠纷审理的范围，而一审法院无视合同双方权利义务的内容，只是按照拖欠物业费纠纷来审理，其结果是只保护了被上诉人物业收费权，却剥夺了上诉人的共用设施修缮权。上诉人请求二审法院判令被上诉人修缮仓房，在此前提下，给付未超过诉讼时效的三年物业费。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，故请二审法院撤销原判，予以改判。锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，一审法院判决正确。1.我们到现场查看过上诉人反映的漏水情况，未发现上诉人陈述的正在漏水的情况，我们向一审提交的照片仅证明现场的现状没有认定仓房漏水的情况发生。2.上诉人反映仓房漏水情况,我们多次向上诉人回复,经我们调查、了解，上诉人反映的漏水部位不属于公共部位，与世纪花园小区有明细的区别，是人为的改动。3.根据最高法关于审理物业服务案件具体解释第4、5条规定，法定的允许业主拒交和少交物业费的情形就是物业公司乱收费的情况，法定的业主可以少交，物业公司不存在上述情形，所以业主没有正当的理由拒交物业费。根据最高法的规定，世纪花园小区和业主签订了世纪花园小区物业服务委托合同，条款基本一致，在部分收费标准上有差异，合同双方不变，基本内容不变，合同期限连续多年并持续履行的情况，我们认为应当认定基于相同合同内容的同一性质债务，几份合同之间存在整体性、关联性，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算。锦州宝地物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付拖欠的物业费26366元，2、由被告承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：被告王成铸原系锦州市凌河区菊花里世纪花园7甲-10号业主，2009年被告将7甲10号房屋部分出售，剩余部分形成7甲10甲号房屋，其中7甲-10号住宅面积为138.8平方米，7甲10甲号住宅面积为138.8平方米。2008年11月28日，锦州宝地物业服务有限责任公司与锦州市世纪花园业主委员会签订世纪花园小区物业服务委托合同，其开始成为该小区的物业管理公司，为该小区提供物业服务。合同约定，2008年8月1日至2008年9月30日按照建筑面积0.5元/平方米的标准收取物业服务费，2008年10月1日起按照建筑面积0.6元/平方米的标准收取物业服务费。于2011年7月10日，2014年8月20日双方签订两份补充条款，将上述物业服务委托合同有效期延长至2017年7月31日。后，双方再次签订世纪花园小区物业服务委托合同约定合同有效期为2017年8月1日至2020年7月31日。另查明，2012年3月12日，双方签订补充条款，约定自2012年4月1日起按建筑面积0.7元/平方米/月的标准收取物业服务费。2012年8月16日，锦价发（2012）157号文件批复同意世纪花园小区业主委员会的意见，该小区物业服务为建筑面积每平方米每月0.7元。2015年5月29日，辽宁省物价局文件辽价发（2015）31号文件，开放非保障性住房物业的服务价格。锦州宝地物业服务有限责任公司与锦州市世纪花园业主委员会签订《世纪花园物业服务委托合同》补充合同，约定自2016年7月1日起，物业服务费按照0.8元/平方米/月收取。2001年7月至2009年9月期间7甲10号房屋业主累计拖欠物业费13993元，7甲10甲房屋业主从2009年10月至2020年3月期间累计拖欠物业费12373元，以上合计26366元。原告多次向被告催要，被告未给付。再查明，2020年6月8日，锦州宝地物业服务有限责任公司更名为锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司，即本案原告。一审法院认为，原告与锦州市世纪花园业主委员会签订的世纪花园小区物业服务委托合同及补充条款，真实有效且不违法法律规定，予以确认。原告诉求被告给付拖欠的物业服务费一节，原告作为物业服务企业履行了物业服务合同约定的义务，对小区进行了物业管理服务，被告亦应按约履行足额交纳物业服务费的义务。关于被告辩称原告的诉讼请求超过诉讼时效一节，因原告的催要而中断，故对该辩解不予支持；关于被告提出要求原告对其仓房漏水进行修缮及要求原告赔偿损失的辩解，无事实及法律依据，对该辩解不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告王成铸于本判决生效后七日内给付拖欠原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务费共26366元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费459元，减半收取即230元，由被告王成铸负担。二审中，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实。另查明，2000年7月25日，锦州宝地物业管理有限责任公司与锦州市世纪花园业主管理委员会签订《世纪花园物业管理委托合同》，合同期限为2000年7月25日至2005年7月25日。2005年8月4日，锦州宝地物业管理有限责任公司与锦州市世纪花园业主管理委员会签订《世纪花园物业管理委托合同》，合同期限为2005年8月1日至2008年7月31日。物业服务费标准为0.5元/平方米。上述事实，有一审卷宗所载《世纪花园物业管理委托合同》为凭，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，上诉人主张小区主管道长期漏水，造成上诉人仓房渗水，而被上诉人未修缮上诉人的仓房，被上诉人辩称是第三方业主私改线路造成漏水。本院认为，如按照上诉人的主张，则被上诉人履行物业合同存在瑕疵，但不属于合同法中的根本违约，被上诉人应启用维修基金进行修缮。如按照被上诉人的主张，则应协助上诉人向第三方主张权利。然无论哪种情形均不构成上诉人拒绝缴纳物业费的正当理由，不符合法律关于业主可以少交或不交物业费的情形，因物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，上诉人无正当理由拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。因此，对上诉人的该项上诉理由本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人收取2001年至2008年前的物业服务费没有依据的上诉理由。经本院查明，2000年7月25日，锦州宝地物业管理有限责任公司与锦州市世纪花园业主管理委员会签订《世纪花园物业管理委托合同》，合同期限为2000年7月25日至2005年7月25日，到期后双方又续签了物业管理委托合同。原审庭审中上诉人陈述其仓房漏水的时间为2001年，被上诉人曾去看过，且上诉人与被上诉人一直沟通到至今，因此可以认定被上诉人从2001年开始已经为上诉人提供物业服务。关于诉讼时效的问题。被上诉人主张采取每年不定期客服人员上门及打电话的方式进行催要，符合常理，上诉人亦在原审庭审中陈述“一直也没有正式有人告诉我欠多少钱，因为我要赔偿没有人答复，所以我一直没有缴纳”，故原审法院根据双方陈述的事实以被上诉人催要为由认定发生诉讼时效中断的法律后果并无不当。综上所述，王成铸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费459元，由上诉人王成铸负担。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二一年一月二十七日法官助理文涛书记员张采琳