上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初24225号原告：上海绿安物业管理发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张耀，职务董事长。委托诉讼代理人：颜敏芳，女。被告：陈静，女，1971年7月8日出生，汉族，住上海市长宁区。原告上海绿安物业管理发展有限公司与被告陈静物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月7日受理后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告上海绿安物业管理发展有限公司的委托代理人颜敏芳、被告陈静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海绿安物业管理发展有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付上海市长宁区协和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)自2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费人民币(下同)4,530元。事实与理由：原告于2017年3月与上海市长宁区协和苑小区(以下简称协和苑小区)业主大会签订了为期一年的《物业服务合同》,合同约定：物业服务费分等收费标准1元/月/平方米,依据国务院颁布的《物业管理条例》和2004年8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过、2010年12月23日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订、2011年4月1日起执行的《上海市住宅物业管理规定》,被告陈静作为上海市长宁区协和路******面积151平方米房屋产权所有人,应按《物业服务合同》第七条约定：每月以1元/平方米在享受原告提供的物业服务同时,应履行向原告支付物业管理费151元/月的义务。而被告至今共拖欠原告2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费4,530元。经原告催促仍不予缴纳，原告发出了催款通知单。根据《中华人民共和国合同法》第60条规定：当事人应按照约定全面履行自己的义务及第108条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者补偿损失等违约责任。因此被告应及时缴纳上述物业管理费欠费。另被告的行为严重侵害了广大业主的利益,也破坏了物业企业的正常经营。原告严厉谴责这种不道德并与目前和谐社会不协调的行为。据此,原告具状向本院起诉,要求判如所请。被告陈静辩称，涉案房屋所在9号楼前彩色地砖松动，车子经过发出噪音严重影响业主日常生活，一直反映了15年物业未解决；2009年下雨漏水，涉案房屋主卧室墙面发霉报修没人来修理，被告自行找人涂料，靠近楼道的厕所漏水，一下雨就漏水，报修仅上门查看，未解决问题；2017年3月签订物业服务合同，2018年底合同期满，诉请超过诉讼时效，2017年3月以前的物业管理费已过时效；原告服务极差，小区铁栅栏被盗，树木、绿化杂草丛生，树木高达十几米不修剪，小区盗窃案频发，被告零几年电瓶车电瓶失窃过一次；物业管理服务达不到合同约定的标准，不应收取相应物业费；原告提供的情况说明不属实，事实上合同到期后原告未提供物业服务；原告管理期间从未与业主沟通，小区项目未公示，账目不公开，导致小区内大多数业主不缴纳物业费等。故被告不同意原告的诉讼请求。针对被告所提答辩意见，原告补充陈述如下：涉案房屋所在9号楼门前地砖通道是公共设施，维修需动用维修基金，因2016年开始小区业委会改选，2019年才改选成功，期间无法动用维修基金；被告家中漏水报修，原告向该楼业主征询几次，不同意动用维修基金，故无法维修；关于诉讼时效，原告于2019年4月24日邮寄过催缴通知单，诉讼时效应中断；铁栅栏2001年左右因维修拆除，失窃问题不认可需被告举证；树木检修需动用维修基金，原告无法完成；杂草原告有清理，如认为存在瑕疵需被告举证；居委会情况说明属实，原告实际一直提供物业服务直至撤出；物业公司交接时需经过专业审计，审计不通过后续物业公司无法进驻小区，原告相关账目都通过审计等。本院经审理认定事实如下，原告系涉案房屋所在小区的物业服务单位。原告与协和苑小区业主大会订立《物业服务合同》，合同约定：由原告为涉案房屋所在协和苑小区提供物业管理服务，合同期为二年，自2015年4月1日起至2017年3月31日止，物业管理费为每月每平方米1元等。合同期满后，原告与协和苑业主大会续签《物业服务合同》一份，约定：由原告继续为协和苑小区提供物业管理服务，合同期为一年，自2017年4月1日起至2018年3月31日止，物业管理费为每月每平方米1元等。合同期届满后，原告并未续签物业服务合同，但因协和苑小区直到2019年4月才成立新一届业委会，而由原告为该小区提供事实物业服务直至2019年6月30日。涉案房屋业主为被告及案外人吕1、吕2，涉案房屋建筑面积151.03平方米。被告未支付自2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业管理费。上述事实，有上海市不动产登记簿信息、《物业服务合同》、情况说明、照片等证据以及原、被告的陈述为证，且证据经庭审审核，本院予以确认。审理中，因双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原告与涉案房屋所在小区业主大会所签《物业服务合同》合法有效，对作为该小区业主的被告具有约束力，原告按照物业服务合同履行了服务义务，被告则应当履行支付物业管理费之义务。前述物业合同期满后，原告虽未续签新的物业服务合同，但根据居委会及业委会出具的情况说明，因业委会改选等特殊情况原告为协和苑小区提供事实物业管理服务直至2019年6月30日止，现原告参照原合同标准主张相关物业管理费的，亦无不当。对于被告所提诉讼时效之抗辩意见，被告认为2017年3月以前的物业管理费已过诉讼时效，原告则提出其于2019年4月24日通过挂号信方式向被告发送过催缴通知单，故诉讼时效应于2019年4月24日中断。但对于该挂号信，被告表示未收到，原告亦未能在本院判决之前提供有效送达之证据，故本院对原告所提诉讼时效中断的意见不予采信，被告所提时效抗辩成立。根据庭审中被告的自认并结合诉讼时效三年的现行法律规定，本院对2017年4月1日起的物业管理费予以支持。对于被告所提其他抗辩意见，主要包括原告提供服务存在重大瑕疵等，首先彩色地砖问题属于道路维护涉及公共维修基金的使用，因遭遇小区业委会改选等客观因素难以获准，并不可简单归因于原告服务瑕疵所致；涉案房屋漏水情况可能涉及房屋质量问题，房屋质量问题之修缮并非原告的管理服务义务，且修缮亦涉及到公共维修基金的使用，亦不可简单归因于原告的服务瑕疵所致；至于被告所提小区铁栅栏被盗、绿化维护不佳、小区盗窃案频发被告零几年电瓶车电瓶失窃过一次等抗辩理由，因其提供的情况证明和情况说明；前者签名的八人未能出庭质证，真实性无法确认，后者仅能证明协和苑2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务状况，而不能证明原告物业管理服务的情况；纵然原告物业管理服务中存在瑕疵，也不足以构成拒付物业管理费的抗辩，故亦不能成立。故本院对于被告所提的其余抗辩意见不予采信。综上所述，被告应当支付原告自2017年4月1日起至2019年6月30日止的物业管理费4,077元(151元/月*27个月)。依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈静应于本判决生效之日起十日内给付原告上海绿安物业管理发展有限公司所管理的上海市长宁区协和路XXX弄XXX号XXX室房屋自2017年4月1日起至2019年6月30日止的物业管理费人民币4,077元；二、驳回原告上海绿安物业管理发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。因本案适用小额诉讼程序审理，案件受理费人民币10元，由被告陈静负担。本判决为终审判决。审判员  张艨二〇二一年一月十五日书记员  刘沁附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。