新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终57号 上诉人（原审原告）：杨宁，女，1986年2月20日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：王文革，新疆井然律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司），住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放北路**时尚春天**。 法定代表人：周小玲，该公司总经理。 上诉人（原审被告）：周小玲，女，1975年9月14日出生，汉族，乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人杨宁与上诉人乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）（以下简称众智启禾培训中心）、周小玲房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2020）新0102民初6750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨宁及其委托诉讼代理人王文革，周小玲及其作为众智启禾培训中心的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨宁上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、五项；2．判决我方与众智启禾培训中心、周小玲于2019年10月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月30日解除；3．判决众智启禾培训中心、周小玲退还我方租金300,000元；4．判决众智启禾培训中心、周小玲支付我方违约金81,000元。事实与理由：2019年10月26日我看到周小玲发布的信息后，与周小玲商议，租用其房屋教学。2019年10月28日，双方签订《房屋租赁合同》，约定由我租赁涉案房屋进行办学并支付相应费用。同时约定，如我方利用房屋进行非法活动的，对方可以终止合同。合同签订后，我方支付了约定的费用。此后，我了解到该房屋不得拆分出租，也没有办学手续，自己在涉案房屋内进行约定的活动为非法，遂于2019年12月提出解除合同，要求退还租金，遭对方拒绝。我多次与周小玲交涉无果后，向天山区教育局及自治区教育厅提出请求解决问题的诉求。2020年4月3日、2020年4月20日，天山区教育局针对此事向众智启禾培训中心下发了整改通知书和处罚决定书，认定众智启禾培训中心、周小玲将涉案房屋租赁给我从事教学活动违法，我方至今未使用涉案房屋。因众智启禾培训中心、周小玲不能提供我办学需要的条件，属违约行为。双方合同约定，我方利用房屋进行非法活动的，众智启禾培训中心、周小玲可以终止合同。根据公平原则，当我方知道在涉案房屋进行约定的活动为非法时，也有提出终止合同的权利。我于2019年12月已经就退租与众智启禾培训中心、周小玲进行过协商，解除合同的通知到达时，双方签订的《房屋租赁合同》已经解除。众智启禾培训中心、周小玲应返还我所有费用并支付我违约金。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明本案全部事实，撤销一审判决，依法进行改判，以维护我方的合法权益。 众智启禾培训中心、周小玲共同辩称，2020年是因疫情防控不能正常上课，之前调解时我同意杨宁继续使用教室，教育局也同意她继续使用，等租金到期了，我可以给杨宁延期半年的使用期限。现在我同意给她退半年的租金，不是我的原因造成杨宁不能上课的，我不存在违约行为。杨宁去教育局投诉，导致教育局吊销了我公司的办学资质，我方又重新办理资质，她的行为给我方造成了很大的损失。合同约定是2020年11月20日解除，我方认可一审判决认定的合同解除时间。 众智启禾培训中心、周小玲上诉请求：依法撤销一审判决书第二项，改判我方返还房屋租金137,500元。事实和理由：1．法院认定涉案《房屋租赁合同》解除时间为2020年7月16日，双方租金计算应以该期限为依据，即计算至2020年7月16日，杨宁应当承担租金162,500元，我方应仅退还剩余部分为137,500元，一审法院以我方以调解为目的的陈述计算半年的租金150,000元，与事实不符，于法无据。2．一审法院仅以周小玲个人陈述认定退还金额，并非双方共同确认金额，事实认定错误。综上所述，一审法院事实认定不清，从而基于错误的事实，作出错误的判决，请求二审法院依法撤销一审判决并依法改判。 杨宁辩称，众智启禾培训中心、周小玲的上诉意见不能成立。合同签订后，我方于2019年12月提出解除合同，教育局进行了调解，并对众智启禾培训中心、周小玲进行了行政处罚，认定其行为违法。按照《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》，众智启禾培训中心、周小玲应当退还所有费用。本案应当驳回众智启禾培训中心、周小玲的上诉请求，判决其退还我方所有费用。 杨宁向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令众智启禾培训中心、周小玲退还租金300,000元、租赁保证金50,000元、教育风险押金50,000元，共400,000元；3判令众智启禾培训中心、周小玲支付违约金81,000元。 一审法院认定事实：2019年10月28日，杨宁为合同乙方，众智启禾培训中心为合同的甲方及周小玲共同签订《房屋租赁合同》。该合同约定：“第一条：甲方将坐落在乌市××区，使用面积200平方米，出租给乙方作中小学文化课使用。第二条：甲方从2020年1月1日起将房屋交付乙方使用至2020年12月31日收回。第三条：甲乙双方议定年租金300,000元……。第四条：乙方须预交5万元租赁保证金，5万元教育风险押金待租赁期满后，如房屋无任何损害，甲方将此保证金不计息退回给乙方……。第十条：乙方在使用租赁房屋过程中，若擅自变动房屋建筑主体和承重，甲方有权解除合同。第十二条：乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1．擅自将房屋转租、分租、转借、联营；2．利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3．拖欠租金；4．不按合同约定的用途使用房屋”上述合同签订后，众智启禾培训中心、周小玲将共计200平方米的三间教室交付给了杨宁，杨宁亦按合同约定将300,000元房屋租金、50,000元租赁保证金、50,000元教育风险押金交付给了众智启禾培训中心、周小玲。合同履行过程中，因就租赁场地的实际用途发生争议，乌鲁木齐市天山区教育局出具的《乌鲁木齐市天山区教育局行政处罚决定书》写明：“当事人：乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）。经查：当事人于2019年10月28日违规违法将乌鲁木齐市众智启禾教育培训有限公司200平方米非法场地租赁进行非法办学活动，进多次与当事人、杨宁进行协调，要求当事人退还非法租赁费用于杨宁……责令停止招生，吊销办学许可证”因众智启禾培训中心、周小玲未退还杨宁相应的费用，故杨宁于2020年7月13日向一审法院提起诉讼，一审法院于2020年7月16日以邮寄送达方式向众智启禾培训中心、周小玲送达了杨宁的起诉状。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》是其真实意思的表示，依法应确认有效。双方在合同中约定了解除的条款，但约定解除仅限于众智启禾培训中心、周小玲行使，并没有约定由杨宁行使合同的解除权，故在合同履行过程中，众智启禾培训中心、周小玲并无违约行为，故对杨宁要求众智启禾培训中心、周小玲支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持；同理，对众智启禾培训中心、周小玲辩称其无违约行为的意见，一审法院予以采信。现因杨宁并未实际使用租赁房屋，其合同目的不能实现，虽然众智启禾培训中心、周小玲不同意解除合同，但众智启禾培训中心、周小玲作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故依据公平原则，解除双方签订的《房屋租赁合同》。依据法律规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，杨宁向一审法院提起诉讼后，一审法院依法给众智启禾培训中心、周小玲送达了起诉状等诉讼文书，众智启禾培训中心、周小玲于2020年7月16日收到起诉状，起诉状中明确写明了要求解除合同，一审法院以该收到起诉状的时间作为其通知到达时间，故对杨宁要求解除合同的时间界定至2020年7月16日。案件审理过程中，众智启禾培训中心、周小玲表示同意退还杨宁1**,000元的房屋租金及50,000元的租赁保证金，上述众智启禾培训中心、周小玲意思自治符合法律规定。综上，双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；对杨宁要求众智启禾培训中心、周小玲退还租金及租赁保证金的诉讼请求，一审法院在150,000元及50,000元的范围内予以支持。同理，对众智启禾培训中心、周小玲辩称不同意解除合同的意见，一审法院不予采信。因双方在合同中约定“5万元教育风险押金待租赁期满后，如房屋无任何损害，甲方将此保证金不计息退回给乙方……”，现双方签订的合同被判令解除，众智启禾培训中心、周小玲也未提供证据证明租赁房屋有所损害，故其应当退还杨宁所交的教育风险押金。一审法院遂判决：一、杨宁与乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）、周小玲于2019年10月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月16日解除；乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）、周小玲退还杨宁房屋租金150,000元；乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）、周小玲返还杨宁租赁保证金50,000元；乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）、周小玲返还杨宁教育风险押金50,000元；驳回杨宁要求乌鲁木齐市众智启禾教育培训中心（有限公司）、周小玲支付违约金81,000元的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨宁提供其与周小玲的微信聊天记录截图打印件13页，证明其向周小玲表示退租的请求，及双方对涉案租赁房屋进行交接的事实，以证明合同的解除时间最迟也在2020年4月4日。众智启禾培训中心、周小玲对该证据真实性认可，证明问题不认可。因该微信聊天记录确为双方当事人为本案合同事宜进行的协商，周小玲对真实性也无异议，本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认。 二审庭审中，双方认可在合同约定的履行期间开始之前，杨宁曾使用过众智启禾培训中心、周小玲提供的教室教学，直至二审开庭，杨宁的教学设备仍安装在众智启禾培训中心、周小玲提供的教室中。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1．涉案《房屋租赁合同》的解除时间该如何认定；2．众智启禾培训中心、周小玲应当返还杨宁的租金数额如何确定及是否应当向杨宁承担违约责任。 一、关于《房屋租赁合同》的解除时间如何认定的问题。杨宁与众智启禾培训中心、周小玲于2019年10月28日签订的《房屋租赁合同》为双方自愿达成，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属合法有效。双方均应按照合同约定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”该条法律规定是指享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，本案中杨宁并无解除权，其单方提出的退租请求并不必然导致合同解除的法律后果，一审法院以合同无法继续履行为由，结合涉案合同的性质，为避免损失扩大，认定《房屋租赁合同》以一审法院向众智启禾培训中心、周小玲送达起诉状的时间即2020年7月16日解除并无不当，众智启禾培训中心、周小玲对此亦不持异议，故杨宁提出合同解除的时间应以其向众智启禾培训中心、周小玲主张解除合同时间为准的上诉请求缺乏事实依据，本院对杨宁的该项上诉请求，不予支持。 二、关于众智启禾培训中心、周小玲应当返还的租金数额及是否应当承担违约金的问题。杨宁上诉认为其与众智启禾培训中心、周小玲的租赁行为因违反《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》的相关规定，并且因乌鲁木齐市天山区教育局对众智启禾培训中心作出了行政处罚，认为众智启禾培训中心、周小玲应当向其退还全部租金，本院认为，《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》属于行政法规，用于规范教育主管部门对民办教育局机构进行组织、管理过程中所产生的行政关系。本案涉案租赁合同并未违反法律法规的强制性效力性规定，在本案《房屋租赁合同》合法有效的前提下，作为房屋承租人的杨宁亦应当按照合同约定履行义务。杨宁主张众智启禾培训中心、周小玲应当向其退还全部租金300,000元没有事实及法律依据，对其该项上诉请求本院不予支持。众智启禾培训中心、周小玲在一审的法庭调查过程中同意返还杨宁的租金数额是150,000元。该行为属于当事人自认，体现自认人的真实意志，对自认人具有约束力，除具有法定情形或理由而可以撤销外，其效力维持始终。一审法院现以众智启禾培训中心、周小玲的自认金额判决返还杨宁的租金数额为150,000元并无不当，对此，本院予以维持。本案中，众智启禾培训中心、周小玲并无违约行为，故杨宁在不能证明众智启禾培训中心、周小玲存在违约行为的情况下向其主张赔偿违约金81,000元的请求无事实依据，对于杨宁的该项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，杨宁、众智启禾培训中心、周小玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,877.5元（杨宁预交4,765元，众智启禾培训中心、周小玲预交112.5元），由杨宁与众智启禾培训中心、周小玲各自负担。 本判决为终审判决。 审判长 曾 敏 审判员 马恒雯 审判员 王 辉 二〇二一年一月二十二日 书记员 朱立伟