江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5076号上诉人（原审被告）：张厚芳，男，1971年1月12日生，汉族，户籍地安徽省凤台县，现住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：陈兆军，江苏兆锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春画，女，1969年6月14日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：施瑜，江苏神阙律师事务所律师。上诉人张厚芳因与被上诉人张春画返还原物纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2020）苏0214民初1265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张厚芳上诉请求：撤销原判，改判驳回张春画的一审诉请。事实和理由：1.根据合同法的规定，六个月以上的租赁合同应当采用书面形式，未采用书面形式的视为不定期租赁合同。本案中，张春画与承租人吴建新于2012年1月2日签订合同后，未再每年签署合同，二者之间的租赁合同已变成不定期租赁合同，吴建新基于该不定期租赁合同合法使用案涉房屋，故吴建新与张厚芳签订的转租合同中约定租期为2019年1月15日至2022年1月15日并未超出张春画与吴建新之间的租期。2.张春画不仅知晓吴建新将案涉房屋转租给张厚芳，还授权吴建新自主确定租金、承租范围、租期等事项，说明张春画也认可吴建新与张厚芳约定的租期。根据张春画丈夫裔玉平发送的微信“你应该3年合同还没到。就按你们规定付就可以了”，也足以说明张春画知晓并同意按吴建新与张厚芳约定的租期履行。在此情形下，张春画无权随意解除合同；即便解除合同，也应在张厚芳三年租期到期后的合理期限内通知解除。张春画与吴建新就案涉房屋北面一层达成新的协议，仅能说明二者之间的租赁合同有关北面房屋的部分解除，不能当然认为南面房屋部分也同时解除。3.张厚芳第一年租赁到期后，与张春画协商重新签署合同，因张春画仅同意按剩余二年租期签署合同，而张厚芳因投资运作项目需要时间，故要求签订五年期合同，最终双方未达成一致意见而未能签订新的合同，但不能以此反推之前张春画同意租期三年的约定无效，张厚芳仍可依据与吴建新之间的合同继续承租案涉房屋。4.由于张厚芳与吴建新之间的三年期合同有效，如张春画要提前收回房屋，只能根据合同相对性向吴建新主张权利，而无权按照物权法的规定要求张厚芳返还房屋。张春画二审辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张春画向一审法院起诉请求：1.判令张厚芳返还无锡市新吴区硕放街道硕放商城115号一层朝南门面及二层房屋；2.判令张厚芳支付占用上述房屋一楼朝南门面及二楼的占有使用费（自2020年1月1日起至实际返还之日止，按每年66400元计算）。一审法院认定事实：张春画为硕放街道硕放商城115号房屋所有权人。2012年1月2日，张春画作为甲方与彭菊香（系吴建新妻子）作为乙方签订租房合同1份，约定：乙方租赁甲方硕放商城115号下面商店面一间，租期为2012年1月1日至2012年12月31日，租金为100000元一次性付清；租赁期满，若乙方有意续约，需提前一个月与甲方商量，租赁根据市场价待定；如有转租意向，需和甲方商量。合同签订后，吴建新实际使用案涉租赁物。后吴建新继续租赁案涉房屋至2019年12月底。2018年12月28日，吴建新与张厚芳签订租房合同1份，约定：现有硕放商城115号门面房及二楼，一并出租于张厚芳，租期为三年，自2019年1月15日至2022年1月15日；如需续租应提前一个月与吴建新商议并交清下一年全部租金，吴建新三年内不可涨价；租金为每年65000元，一次性交清年租金，续租金应在合同到期日前一个月交清下一年租金；在租赁期间，如遇政府拆除部分违建门面房，吴建新需按门面房总平方比例下调房租。2019年12月11日，张春画丈夫裔玉平发送微信给张厚芳：“我刚刚到家！我老婆说总房租前面答应了！你就按你前面的合同办！总价16万元”“你应该3年合同还没到。就按你们规定付就可以了”。张厚芳回复称：“好的”。2019年12月31日，张春画与吴建新签订租房合同1份，约定：吴建新租张春画硕放商城115号一层朝北门面一间，租期为2020年1月1日至2020年12月31日，租金为95000元，先付后用，一次性付清；租赁期满，若吴建新有意续约，需提前一个月与张春画商量，租金根据市场调整。2020年1月13日，张春画至案涉房屋粘贴清场通知书，载明：“张厚芳，请你于2020年1月15日前搬离无锡市新吴区硕放商城115号一层门面房（南）及二楼，逾期未搬离的，视为放弃屋内所有物品所有权，该房屋的所有权人有权任意处置，有权将屋内所有物品清除，因清除产生的所有费用由你方承担。请收到后立即腾房，逾期后果自负！”一审诉讼中，张春画陈述：吴建新向其承租案涉房屋后，其知道吴建新将案涉房屋转租给张厚芳，但未曾见过吴建新、张厚芳之间的转租合同；2019年12月份，其丈夫裔玉平向吴建新催要2020年租金时，吴建新表示张厚芳不愿意支付2020年租金，希望房东出面催讨，故产生2020年12月11日裔玉平与张厚芳之间的聊天记录；其与吴建新之间就案涉房屋的租赁关系于2019年12月底到期，后其与吴建新、张厚芳协商案涉房屋承租问题，其与吴建新达成了案涉房屋一楼朝北门面的租房合同；关于现张厚芳实际占有案涉房屋一层朝南门面及二楼部分，因张厚芳要签订五年租期的合同而其未同意，故其与张厚芳未能达成租赁协议。张厚芳陈述：张春画在2019年年底要求将房租涨至16万元，就多出来3万元分担问题，张厚芳和吴建新之间无法达成一致意见；张春画组织三方协商，吴建新提出3万元由吴建新承担，要求其承租的门面独立与张春画另行签订合同；张厚芳提出独立签订合同必须延长两年，而张春画只同意按吴建新转租时的合同期限与张厚芳签订合同，故张春画、张厚芳未能就案涉房屋一楼朝南门面的租赁事宜达成一致意见，张厚芳理解为张厚芳和吴建新之间的合同继续履行。另外，张厚芳表示三方协商发生在前，2019年12月11日裔玉平与其之间的微信聊天记录发生在后，但张厚芳未能提供证据证明时间先后顺序。吴建新到庭陈述：其妻子彭菊香代表其与张春画签订2012年1月2日的租房合同；其与张春画每年在案涉房屋租赁到期前口头协商下一年的租赁事宜，达成口头协议后其支付下一年租金；2018年，其与张厚芳签订转租合同；2019年12月底，其与张春画未能就案涉房屋2020年的租赁事宜达成租赁协议，双方间租赁协议到期；2020年1月份，张春画、张厚芳及其协商案涉房屋后续的租赁事宜，张春画、张厚芳要求其让出案涉房屋一楼朝南门面及二楼，其同意退出，并承租一楼朝北门面；其单独就案涉房屋一楼朝北门面与张春画签订房屋租赁合同，其、张厚芳将双方间转租合同的原件烧毁，即不履行双方间转租合同的意思；张春画、张厚芳因租期原因未能就案涉房屋一楼南门面房及二楼租赁事宜达成一致意见；张厚芳向其支付了转租第一年的租金，后续的租金张厚芳向其表示案涉房屋不属于其，其无权收取。张春画对吴建新的该陈述予以认可。张厚芳认为其与吴建新之间的转租合同并未解除或终止，该转租合同对三方均有约束力。另外，关于张厚芳实际占有案涉房屋一楼朝南门面及二楼的占有使用费，张春画认为一楼朝南门面的占有使用费为65000元每年，张厚芳认为一楼朝南门面的占有使用费为35000元每年，二楼为5000元每年，合计为40000元每年。后张春画对案涉房屋一楼朝南门面及二楼的占有使用费申请司法评估。2020年7月15日，江苏求实土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称求实公司）作出房地产估价报告，确定估价对象硕放商城115号（一层南面及二层全部）于价值时点2020年7月1日，满足各项假设与限制条件下的房地产年租赁市场价值为66400元（其中一层的租赁市场价值为54900元，二层的租赁市场价值为11500元）。张春画对该评估报告无异议。张厚芳对一层的租赁市场价值评估为54900元无异议，对二层的租赁市场价值评估为11500元有异议，认为评估机构系按照经营功能进行评估。针对张厚芳提出的上述问题，求实公司于2020年8月18日作出答复函，称评估报告中已将一层房屋使用功能认定为商业用途，二层房屋使用功能认定为居住用途，且二楼房屋的评估价值选取了周边住宅的租赁案例进行评估，并根据实际状况进行相应修正后得出评估值，是符合实际、客观合理的；关于评估费用，系参照锡房估协[2020]函第01号文及苏价费[2008]158号文，按超额累进计费，并按标准计费的50%下浮收取。一审法院认为：相关司法解释规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，张春画系出租人，吴建新系承租人，张厚芳系次承租人。张春画与吴建新之间关于硕放街道硕放商城115号房屋的租赁合同已于2019年12月底到期，而张厚芳与吴建新签订的转租合同期限超过了张春画与吴建新之间的剩余租赁期限。张春画与吴建新的租赁合同到期后，张厚芳将无法基于其与吴建新之间的转租合同合法占有使用硕放商城115号房屋朝南门面及二楼。关于张厚芳辩称张春画与吴建新之间的租赁合同属于无固定期限合同，张春画同意转租，应当视为认可三年租期的抗辩意见。但吴建新到庭陈述，吴建新与张春画每年在案涉房屋租赁到期前口头协商下一年的租赁事宜，达成口头协议后吴建新支付下一年租金。吴建新同时表示，张春画确实同意其转租给张厚芳，但张春画不清楚转租协议的具体内容。结合吴建新的上述陈述，吴建新与张春画之间每次的口头租赁合同期限为一年，而并非签订无固定期限租赁合同，法院对张厚芳的上述抗辩意见不予采信。另外，张厚芳举证其与裔玉平之间的微信聊天记录，认为该聊天记录表明了张春画认可其与吴建新之间的转租协议。张春画解释称该聊天记录系吴建新要求其向张厚芳催要租金产生，后来在三方协商时其因租期原因未能与张厚芳达成协议。结合各方陈述，张春画、张厚芳、吴建新在进行三方协商时，张春画与吴建新就案涉房屋一楼朝北门面单独签订合同，张春画、张厚芳就案涉房屋一楼朝南门面及二楼的承租因租期原因未能达成一致意见。张春画、张厚芳因租期原因就承租事宜未能达成一致后，张厚芳未能举证证明张春画同意按照转租协议的约定将案涉房屋一楼朝南门面及二楼出租给张厚芳，反而在本案诉讼过程中，张厚芳一开始表示其现实际占有的房屋使用费应当为40000元每年，在评估机构作出评估报告后，变更陈述为张春画同意按原转租合同履行，仍为三年，金额仍为65000元一年。张厚芳的上述陈述进一步佐证了张厚芳、张春画未就案涉房屋一楼朝南门面及二楼的承租事宜达成一致意见。再结合吴建新表示三方协商发生在2020年1月份、张厚芳未支付案涉房屋2020年的费用及2020年1月份张春画向张厚芳发出清场通知书等情节，法院认为张厚芳举证微信截图不足以证明张春画、张厚芳之间就案涉房屋的继续租赁达成合意。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。在张春画、吴建新之间关于案涉房屋的租赁合同于2019年12月底到期后，张厚芳占有案涉房屋一楼朝南门面及二楼已经构成无权占有。现张春画要求张厚芳将其实际占有的案涉房屋一楼朝南门面及二楼返还张春画，于法有据，法院予以支持。张春画要求张厚芳支付占有使用费（自2020年1月1日起至实际返还之日止，按66400元每年计算），结合本案具体情形及评估报告的内容，该主张亦属合理，法院予以支持。关于张厚芳对案涉房屋二层的租赁市场价值评估为11500元有异议，认为评估机构按照经营功能进行评估，且认为评估费用过高的意见，评估机构在回函中已作出合理答复，故对张厚芳的上述意见，法院不予采信。关于张厚芳认为占有使用费的起算点应自2020年张春画发出清偿通知日起算的意见，因张春画、吴建新之间租赁合同于2019年12月到期，到期后，张厚芳无法基于其与吴建新的转租合同合法占有案涉租赁物，张春画主张自2020年1月1日起计算占有使用费合理，对张厚芳的该抗辩意见，法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，作出判决：一、张厚芳于判决发生法律效力之日起十日内将其实际占有的硕放街道硕放商城115号房屋一楼朝南门面及二楼返还张春画；二、张厚芳于判决发生法律效力之日起十日内支付张春画上述房屋一楼朝南门面及二楼的占有使用费（自2020年1月1日起至实际返还之日止，按每年66400元计算）。二审中，双方均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，张厚芳陈述：张厚芳与吴建新之间的合同原件找不到了；2020年1月份张厚芳与张春画协商时，张春画的意思是由张厚芳与张春画直接签订租赁合同，张厚芳要求在原来合同三年租期的基础上再延续二年，张春画说回去考虑，但张春画在没有给张厚芳答复的情况下过了两天就来收房，张厚芳认为应仍然按照与吴建新之间的合同来履行。本院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。本案中，虽张春画与吴建新仅签订了为期一年的租赁合同，但双方均确认此后系每年在租赁到期前口头协商下一年的租赁事宜，达成口头协议后由吴建新支付下一年的租金，故据此可以认定双方虽未签订书面合同，但对租赁期限的约定是明确的，双方之间的租赁合同不应认定为不定期租赁合同，本院对张厚芳的相关上诉意见不予采纳。因张春画与吴建新未能就2020年的租赁事宜达成一致意见，故张春画与吴建新之间的租赁合同于2019年12月底到期终止。承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。本案中，吴建新将案涉房屋南面部分转租给张厚芳，约定的租期为2019年1月15日至2022年1月15日，因该转租期限超过吴建新承租期限，故超过期限部分的约定对张春画不发生法律效力，张厚芳以该租赁合同为依据要求继续承租案涉房屋，在张春画不同意的情况下，不应得到支持。张春画同意转租房屋不代表认可吴建新与张厚芳之间的所有租赁条款，况且一审中张春画、吴建新均明确表示张春画不知晓吴建新与张厚芳之间的具体约定，故张厚芳上诉称张春画认可吴建新与张厚芳约定的租期，没有事实依据，本院不予采信。张春画与吴建新之间的合同到期后，张春画与张厚芳协商单独签订租赁合同事宜，因双方未能就租期达成一致意见，故租赁合同未能签订。据此，在张厚芳的转租期限超过吴建新的承租期限而张厚芳又未能与张春画就租赁事宜协商一致的情况下，张厚芳并无合法事由继续使用案涉房屋。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故张春画要求张厚芳返还案涉房屋、支付占有使用费的诉请，于法有据，应予支持。综上所述，张厚芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费985元，由上诉人张厚芳负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年一月二十五日书记员  曹 蕾