江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初5991号原告：徐婷婷，女，1981年6月13日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：葛金刚，男，1977年1月20日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，系原告丈夫。被告：南京艾源酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320113MA1NC3CK3M，住所地江苏省栖霞区南京市仙林街道仙林大道**尚东花园**商业**。法定代表人：王文婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王保祥，男，1963年10月2日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。原告徐婷婷与被告南京艾源酒店管理有限公司（以下简称艾源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告徐婷婷，被告艾源公司的委托诉讼代理人王保祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐婷婷向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签署的《公寓租赁合同》；2、判令被告将位于南京市栖霞区房屋返还给原告并归位已拆卸的“美的”牌电热水器及抽油烟机，承担上述期间产生的水电费及物业费；3.判令被告支付2020年4月1日至房屋实际返还之日止的租金（月租金标准参照合同约定），另承担以14680元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止，按照日千分之五标准计算的滞纳金；4.判令被告返还装修费30855元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月30日，原、被告签署《公寓租赁合同》（以下简称租赁合同），双方约定由被告承租原告名下位于南京市万达茂房屋，租期自2018年9月30日至2028年9月30日，并一次性收取原告房屋装修费30855元，双方另对违约责任进行了约定。因双方签署了10年的租赁合同，原告同意支付30885元装修款，但被告未按约定支付房租，故原告不应向其支付装修费用。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告艾源公司辩称，1.不同意解除合同，因为疫情影响经营才逾期支付租金；2.如果原告坚持解除合同同意返还房屋，但油烟机和热水器已经被装修人员拿走，无法返还。同意承担实际使用房屋期间产生的物业费、水电费；3.被告已预付前期租金，原告应当免除3个月的租金，且不应当承担滞纳金；4.收取的装修费用已经实际用于房屋装修，不应当返还。经审理查明：2016年7月1日，原告与南京万达茂投资有限公司（以下简称万达茂公司）签署《万达茂商业中心商品房预售合同》，由原告购买工程编号为南京市栖霞区仙林大道万达茂商业中心A-XX幢XXXX室房屋（公安门牌为南京市栖霞区仙林大道XXX号X幢XXXX室，以下简称案涉房屋），面积为28.05平方米，房屋总价为503314元，精装修交付。2018年9月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签署租赁合同一份，双方约定：甲方将案涉房屋出租给乙方用于经营长短租公寓、酒店运营；租期自2018年10月1日至2028年9月30日。甲方同意在2018年10月1日前将公寓按现状移交给乙方，自乙方进场装修日至2018年12月31日为免租装修期；双方约定公寓租金1-3年为总房款的5%，4-5年为总房款的5.5%，6-7年为总房款的6%。8-9年为总房款的6.5%，第10年为总房款的7%。2019年1月1日至2019年9月30日，全年租金为18874元。2019年10月1日至2020年9月30日，全年租金为25166元。2020年10月1日至2021年9月30日，全年租金为25166元……甲乙双方约定，每陆个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前五天向甲方支付下一租期的租金。否则每延迟一日按照当期应付租金的千分之五向甲方支付违约金，延迟15天以上的，视作违约，甲方有权解除本合同；甲方房屋为D户型，建筑面积28.05平方米，甲方应按照1100元/平方米的价格向乙方支付装修款30855元，由乙方对该公寓进行装修……乙方使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳，其中包括物业费、水电燃气费、乙方自己申请安装电话、宽带、有限电视等设备的费用；本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该公寓墙面、地面装修、地面装修完整性的前提下交还甲方。租赁期届满后，如乙方不再续租，则需将房屋内所有的软装以及家电归还甲方。归还甲方的所有软装、家电以租赁期间使用年限的正常折旧为标准；租赁期内，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，需赔偿甲方24个月租金的经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。租赁合同签署后，原告向被告支付了装修费30855元，被告已支付租金至2020年3月31日。另查明，被告承租了包括案涉房屋在内的大量房屋用于多家酒店经营。2020年3月下旬，案涉房屋租金交纳期限届满，被告未能按期支付租金。2020年3月27日，原告与其他业主曾向被告发函要求支付2020年4月-2020年9月期间的租金，但被告此后再未支付租金。根据租赁合同约定，被告已逾期支付2020年4月1日-2020年9月30日以及2020年10月1日至2021年3月31日期间的租金。审理中，本院赴案涉房屋处进行了查看，被告继续沿用了案涉房屋原有地板及地砖，但另行添附了空调、音响、窗帘、毛巾架、卫浴用品架、卫生间排风扇、床及床头背景板、墙面木饰面、墙布、电视背景墙、电视、沙发、并对室内水电管线进行了改造，原告表示同意对形成附合的装饰装修进行利用。此外，原告表示已于2021年1月3日将案涉房屋门锁进行更换。上述事实，有《公寓租赁合同》、《万达茂商业中心商品房预售合同》、《催租函》、勘验笔录、照片，当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，原、被告签署的租赁合同系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据租赁合同约定，被告分别应于2020年3月25日、9月25日向原告支付租金，但被告未能按期支付，被告迟延支付租金时间已经达到租赁合同约定的15日，故原告可以要求解除租赁合同。2020年9月25日，本院向被告送达了应诉材料，故租赁合同解除日期应以解除通知到达被告之日为准，即认定为2020年9月25日。关于租金、占有使用费及物业、水、电费问题。因租赁合同已于2020年9月25日解除，故被告尚欠付2020年4月1日至2020年9月25日的租金12234元（25166元/年÷12个月×5个月＋25166元/年÷12个月÷30天×25天）。根据庭审查明的事实，被告承租案涉房屋用于酒店经营，新冠疫情爆发导致的出行限制、旅游市场遇冷等情形对于酒店业的正常经营产生重大影响，该情况系双方在订立合同时无法预见的重大突发不可抗力事件。新冠疫情对租赁合同履行产生的影响，不可归责于原、被告，故综合被告经营酒店的行业特点、本地疫情防控政策、市场行情等因素，本院酌定在被告支付租金时减免1.5月的租金3146元(25166元÷12个月×1.5个月)。扣除疫情期间减免租金后，被告仍应向原告支付租金9088元（12234元-3146元）。现原告自认于2021年1月3日将案涉房屋门锁更换，应当视为已将案涉房屋收回，故被告应向原告支付2020年9月26日至2021年1月3日期间的房屋占有使用费6850元（25166元/年÷12个月×3个月＋25166元/年÷12个月÷30天×8天）。现原告于2021年1月3日将案涉房屋收回，故被告应按照租赁合同约定结清2018年10月1日至2021年1月3日期间的水电费及物业费。关于油烟机、热水器的返还以及装修费问题。在本案中，案涉房屋系精装修交付，被告将原安装于案涉房屋内的“美的”牌油烟机、电热水器拆除，应当将上述设备返还给原告，具体规格型号以开发商万达茂公司交付情况为准。基于原、被告签署了租期长达十年的租赁合同，原告另行支付装修费30885元，但租赁合同在履行不到两年时间即因被告违约解除，被告应当向原告返还其支付的装修费用。根据本院现场勘验情况，被告对案涉房屋形成附合且不宜拆卸的装修主要为墙面的木饰面、水、电改造、电视背景墙、床头背景板、墙布、部分墙面乳胶漆等，故本院综合租赁合同履行程度、当事人过错、被告添附情况、原告对于添附装修同意利用的实际情况，酌定由被告向原告返还装修费25000元，其余家具、家电、浴室五金件、窗帘等可移动拆卸物品由被告自行取回。关于违约金。双方在租赁合同中约定，被告逾期支付租金应当按照千分之五每日标准计算违约金，因双方约定的违约金标准过高，故本院综合被告的违约情形，原告的实际损失情况，将违约金确定为以9088元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百九十条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告徐婷婷与被告南京艾源酒店管理有限公司签署的《公寓租赁合同》于2020年9月25日解除；二、被告南京艾源酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告徐婷婷返还“美的”牌油烟机及电热水器各一台（具体规格型号以南京万达茂投资有限公司交付情况为准）；三、被告南京艾源酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内结清南京市栖霞区仙林大道XXX号X幢XXXX室房屋2018年10月1日至2021年1月3日期间的水电费及物业费；四、被告南京艾源酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告徐婷婷返还装修费25000元；五、被告南京艾源酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告徐婷婷支付租金9088元，占有使用费6850元，另承担以9088元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的违约金；六、驳回原告徐婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费886元，减半收取443元，由原告徐婷婷自行负担25元，由被告南京艾源酒店管理有限公司负担418元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  林志栋二〇二一年一月四日法官助理唐亚萌书记员杨莉