江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终6366号上诉人（原审原告）：朱生梅，女，1970年4月22日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。委托诉讼代理人：王红兵，江苏泉山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐志强，男，1987年6月1日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王威，江苏典锐律师事务所律师。上诉人朱生梅因与被上诉人徐志强排除妨害纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人朱生梅的委托诉讼代理人王红兵，被上诉人徐志强及其委托诉讼代理人王威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱生梅上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉请；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、徐志强提供的涉案租赁合同与本案不具有关联性。涉案房产的原产权人是江苏久隆投资置业有限公司铜山分公司（以下简称久隆铜山分公司），而徐志强提供的房屋租赁合同是与江苏久隆投资置业有限公司徐州分公司签订，合同主体并非涉案房产的原产权人。二、涉案租赁合同不真实。1.涉案房产于2014年9月26日在铜山区房产管理局办理抵押登记手续，在抵押登记前，原产权人久隆铜山分公司委托江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司对涉案房产进行市场价值评估。评估报告中对涉案房产表述，在2014年8月4日价值时点，涉案房产没有租赁。2.在抵押登记材料中，没有涉案房产已经出租的事项记载。3.徐志强虽然提供41万元租赁费收据，但并未提供银行转款或者现金取款记录，不能证明41万元在2013年3月6日实际交付。4.涉案租赁合同租期为20年，一次性提前交清20年租金，且面积400平方米房子，年租金仅2万元，20年不变，与常理明显不符。5.涉案房产在2018年8月份进行司法拍卖前，徐州市云龙区人民法院张贴了公告，公告规定的期限内，徐志强没有向执行法院主张租赁优先权。徐志强辩称，1.关于合同签订主体问题。答辩人当时只知道是和江苏久隆投资置业集团有限公司（以下简称久隆公司）签订房屋租赁合同，租金和押金是交付给时任公司负责人及法定代表人夏一忠。涉案房产属于久隆公司资产，答辩人基于对其负责人的信任与之签订租赁合同，且交付租金后，一直占有、使用房屋，并无任何问题。2.上诉人主张的抵押登记等手续，不足以证明当时的房屋租赁情况。抵押登记申请书对房屋租赁情况的描述均为空白，申请贷款金额四千余万元。当时久隆公司急需款项，工商银行也想将款项出借久隆公司以获取利息。如写明涉案房屋存在出租情况，可能会影响贷款，因此不排除工商银行审核人员隐瞒房屋出租情况。3.关于租金问题，2013年涉案房屋的地理位置非常偏僻，并非门面房，当时价格就是市场价格。久隆公司资金紧张，要求答辩人一次性缴纳20年房租，并无不妥。答辩人经营加气站等业务，家中存有现金也符合常理。4.答辩人一直在涉案房屋办公，并不知道拍卖事情，如知道房屋被拍卖，且价格低，也会参与竞拍，并主张优先购买权。相反，上诉人作为外地人，花费1700多万元买房，但并未到现场查看房屋情况。拍卖公告的房屋图片也有答辩人公司的铭牌，上诉人拍下房屋前并未仔细审查，有悖常理。朱生梅向一审法院起诉请求：判令徐志强自铜山区久隆凤凰城步行街16号楼二楼西侧房屋中迁出并负担诉讼费。一审法院认定事实，朱生梅于2018年8月30日通过淘宝网司法拍卖网络平台，以最高价竞得拍卖标的物位于徐州市铜山区售房地产，成交价为17740520元。2018年9月4日，徐州市云龙区人民法院作出（2018）苏0303执1071之四民事裁定书，裁定将被执行人江苏久隆投资置业有限公司铜山分公司名下位于徐州市铜山区产的不动产权过户至买受人朱生梅名下。同日，徐州市云龙区人民法院向徐州市铜山区不动产登记局、徐州市铜山区国土资源局下达协助执行通知书。2018年9月5日，徐州市云龙区人民法院向朱生梅送达拍卖成交确认书，朱生梅至今尚未取得涉案房产不动产权证。另查明，2013年3月6日，徐志强与江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司签订房屋租赁合同，约定江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司将久隆凤凰城步行街16号楼二楼西侧（原奇石馆楼上）房屋及其设施租赁给徐志强作为办公使用，租赁期为20年，自2013年3月6日至2033年3月6日，押金10000元，租金400000元，徐志强一次性交清。2013年3月6日，江苏久隆投资置业集团有限公司为徐志强开具现金收据，载明收到徐志强租赁费410000元，该收据加盖了江苏久隆投资置业集团有限公司财务专用章。徐志强对久隆凤凰城步行街16号楼二楼西侧（原奇石馆楼上）房屋进行了装修，目前作为徐志强注册成立的江苏旭立建筑装饰工程有限公司办公用房。2014年9月24日，江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司就久隆凤凰城步行街16号楼-101-302室、久隆凤凰城凤凰苑L203-2住宅房产出具抵押登记申请书，抵押权人为中国工商银行股份有限公司徐州分行，约定期限为2014年9月24日至2017年9月24日，江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司加盖了公章及负责人夏一中的印鉴。一审法院认为，朱生梅通过淘宝网司法拍卖网络平台，以最高价竞得拍卖标的物久隆凤凰城步行街16号房地产，徐州市云龙区人民法院作出（2018）苏0303执1071之四民事裁定书，裁定将被执行人江苏久隆投资置业有限公司铜山分公司名下位于徐州市铜山区产的不动产权过户至买受人朱生梅名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定“动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”故朱生梅取得该房产的所有权，其作为原告起诉徐志强，主体适格。根据徐志强提供的房屋租赁合同、收据等证据，可以认定2013年3月6日徐志强与江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司签订房屋租赁合同，承租江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司将久隆凤凰城步行街16号楼二楼西侧（原奇石馆楼上）房屋及其设施租赁给被告作为办公使用，租赁期自2013年3月6日至2033年3月6日，徐志强按照约定一次性交清押金、租赁费410000元，并无证据证实徐志强提供的租赁合同、租金收据不具有真实性，徐志强租赁关系成立于该房地产抵押之前，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据上述、法律、司法解释的规定，朱生梅应受徐志强与原房产所有人江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司的房屋租赁合同约束，徐志强有权要求朱生梅继续履行房屋租赁合同，对朱生梅要求徐志强从铜山区久隆凤凰城步行街16号楼二楼西侧房屋中迁出的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决驳回朱生梅的诉讼请求。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，关于朱生梅诉请应否支持问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持,但房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据上述司法解释的规定，朱生梅诉请能否得到支持的关键在于徐志强主张的房屋租赁关系是否真实存在。结合全案证据来看，首先，执行法院在淘宝网发布的拍卖公告中明确表明“拍卖标的物已出租使用，因承租人原因，估价人员未能对16号楼内部状况进行查勘”，且拍卖公告展示的房屋图片中亦有江苏旭立建筑装饰工程有限公司铭牌。朱生梅作为完全民事行为能力人，在拍卖时应当注意到公告的信息并对江苏旭立建筑装饰工程有限公司租赁情况进行核实再决定是否参与竞拍,后其参与竞拍并最终取得标的物，且其自认并未向法院提出清空房屋的要求，朱生梅的上述行为应视为对房屋租赁情况不持异议。其次，徐志强就其主张的房屋租赁关系，提供了房屋租赁合同以及收据。朱生梅质证认为涉案房屋租赁合同加盖的是久隆徐州分公司合同专用章，并非涉案房屋登记的原所有权人久隆铜山分公司。但结合本案事实来看，徐志强作为房屋租赁合同的相对方，其仅知道涉案房产属于久隆公司资产，且涉案房屋租赁合同亦加盖久隆公司时任负责人夏一忠印章，租金缴纳收据中亦加盖有久隆公司财务印章，故本案中不能据此否定涉案房屋租赁合同效力。再次，根据徐志强提供的办理固定电话登记、宽带登记等信息，能够反映出徐志强对涉案房屋持续占有使用的事实，亦能够进一步证明涉案房屋租赁关系的存在。综上，根据民事诉讼优势证据规则，本院对徐志强主张的房屋租赁关系真实存在予以确认。因涉案房屋租赁在先，根据上述法律规定，朱生梅应当承受该租赁负担,在租赁期内无权要求徐志强迁出。一审法院判决驳回其诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以确认。综上，朱生梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱生梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 超审 判 员  周东海审 判 员  孙守明二〇二一年一月十九日法官助理  冷潇潇书 记 员  王俞卜