北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终5号上诉人（原审被告）：大连锋牌有限公司北京咨询分公司，营业场所北京市顺义区南彩镇彩祥东路16号11幢1层105室。负责人：张磊，经理。委托诉讼代理人：伍敏，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：孙雅微，女，1972年12月8日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴伟静，北京市京翰律师事务所律师。上诉人大连锋牌有限公司北京咨询分公司（以下简称大连锋牌公司）与被上诉人孙雅微房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初14579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。大连锋牌公司上诉请求：撤销一审判决，驳回孙雅微的诉讼请求，诉讼费由孙雅微承担。事实和理由：大连锋牌公司主张因疫情原因无法回京已经通过微信与孙雅微联系并就待回京后再行处理租赁事务取得了孙雅微的同意，故大连锋牌公司不构成违约；大连锋牌公司曾在一审中重申一旦法院判决具体减免金额将随时根据判决给付，故等待判决期间不构成违约；孙雅微阻挠社区为大连锋牌公司办理疫情期间出入证，导致大连锋牌公司无法正常使用房屋，孙雅微构成违约。孙雅微同意一审判决。孙雅微向一审法院起诉要求判决：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.大连锋牌公司腾退房屋；3.大连锋牌公司给付房租费，从2020年3月21日开始至2020年9月8日止为171天，按照每天767元（每年租金280000元，除以365天）计算，共计131157元，要求支付到房屋腾退之日止；4.大连锋牌公司承担违约金23000元；5.诉讼费由大连锋牌公司承担。一审过程中，孙雅微增加诉讼请求：要求大连锋牌公司对拆改的房屋进行恢复，如不能恢复，则赔偿相应损失。一审法院认定事实：2019年2月21日，出租方（甲方）孙雅微与承租人（乙方）大连锋牌公司及居间人（丙方）北京联众恒业房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市丰台区角门18号枫竹苑一区32-2，建筑面积268.44平方米，甲方持有房屋所有权证，房屋所有权证书编号京房权证市丰私字第XXXX号，房屋所有权人孙雅微；租赁用途为居住，居住人数为3人，最多5人；房屋租赁期限自2019年3月20日至2022年3月19日，共计叁年；甲方应于2019年3月10日前将房屋按约定条件交付给乙方，租金为每年280000元，支付方式为押1付12，各期租金支付日期为2019年2月28日、2020年3月5日、2021年3月5日，押金为23000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条合同解除载明：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达10日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的。5.签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的。2.欠缴各项费用相当于一个月房屋租金的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金百分之百标准支付违约金。甲乙双方协商租期总共三年，其中第一年租金是280000元，第二年租金是28000元，第三年是290000元。附件一房屋交割清单载明交房日期为2019年3月4日。上述合同签订后，大连锋牌公司支付孙雅微租金280000元及押金23000元。一审中，大连锋牌公司表示不同意解除合同，其未交纳第二年房屋租金系因受新冠肺炎疫情影响，在租赁房屋居住的该公司职员伍敏在2020年1月22日离京回湖北后，于2020年4月5日才回京，在与孙雅微交涉减免租金事宜时被孙雅微打伤，此事至今仍未解决，且因未办理出入证，不能正常使用房屋，故未交纳房租。经一审法院询问，大连锋牌公司表示其不在本案中主张减免租金，其已经另案起诉。大连锋牌公司就办理出入证问题提交微信通信记录，称该聊天记录系伍敏与社区工作人员之间的微信通信记录，拟证明因孙雅微向社区表示未经过其本人同意不能办理出入证，故社区未给伍敏办理出入证。孙雅微对该微信通信记录的真实性不予认可，并表示大连锋牌公司未向孙雅微提出办理出入证的请求。孙雅微主张大连锋牌公司将房屋内部打了隔断，改变了原有结构。大连锋牌公司表示将房屋进行过装修，但不认可改变了原有结构。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，孙雅微与大连锋牌公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。关于孙雅微主张解除《北京市房屋租赁合同》一节，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。大连锋牌北京应于2020年3月5日支付第二年度租金，但大连锋牌公司至今未向孙雅微支付租金，应属以自己的行为表明不履行主要债务，致使孙雅微无法实现合同目的，故孙雅微主张解除《北京市房屋租赁合同》的诉讼请求，证据充分，具有事实和法律依据，法院予以支持，合同解除之日为2020年5月15日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。孙雅微主张大连锋牌公司将房屋腾退并支付2020年3月21日至实际腾退房屋之日止的租金和占有使用费，证据充分，符合法律规定，法院予以支持。大连锋牌公司抗辩称因疫情导致双方产生矛盾，且未办理出入证影响房屋正常使用，故未交纳租金，不属于违约，没有事实和法律依据，法院不予采信。孙雅微主张大连锋牌公司支付违约金23000元，因大连锋牌公司未按约定支付租金，应属根本违约，故孙雅微的该主张，具有合同依据，符合法律规定，法院亦予以支持。关于孙雅微主张大连锋牌公司对拆改房屋进行恢复一节，证据不足，法院不予支持。据此，一审法院于2020年9月判决：一、孙雅微与大连锋牌有限公司北京咨询分公司于二〇一九年二月二十一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年五月十五日解除；二、大连锋牌有限公司北京咨询分公司于判决生效后三十日内将坐落于北京市丰台区角门18号枫竹苑一区32-2号房屋腾退；三、大连锋牌有限公司北京咨询分公司于判决生效后十日内支付孙雅微二〇二〇年三月二十一日起至二〇二〇年五月十四日止的房屋租金42185元；四、大连锋牌有限公司北京咨询分公司于判决生效后十日内支付孙雅微二〇二〇年五月十五日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费，按照每天767元的标准计算；五、大连锋牌有限公司北京咨询分公司于判决生效后十日内支付孙雅微违约金23000元；六、驳回孙雅微的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，孙雅微与大连锋牌公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。孙雅微与大连锋牌公司签订的《北京市房屋租赁合同》中明确约定了支付各期租金的时间，同时亦明确约定了承租人不按照约定支付租金达10日时出租人有权解除合同并收回房屋。本案中，大连锋牌公司未能按照合同约定于2020年3月5日支付第二期租金，孙雅微在本案诉讼中提出解除合同并收回房屋的诉讼请求时已经满足合同约定的解除条件，故本院对一审法院判决解除合同及大连锋牌公司腾退房屋予以确认。根据双方合同约定，大连锋牌公司的合同主要义务为按时交纳房屋租金，交纳租金的行为本身不属于受疫情影响直接当然导致无法履行的行为，且即便当事人一方遇有不可抗力不能履行合同的亦应及时通知对方，根据大连锋牌公司在一审答辩时所述其公司在2020年3月5日未按约定支付租金的情况下迟至2020年4月20日方与孙雅微协商减免房租，一审法院综合考虑本案的客观情况判决大连锋牌公司按照合同约定支付违约金，亦属合理。因大连锋牌公司在一审法院询问时明确表示对于减免房租另案处理，不在本案中解决，一审法院判决大连锋牌公司支付截至合同解除日之前的租金及截至实际腾退日之前的占有使用费，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由大连锋牌有限公司北京咨询分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年一月十三日法官助理  方浩然书 记 员  王远征