广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25708号上诉人（原审被告）：广州博贤物业管理有限公司。住所地：广东省广州市白云区隆康二街**106之四。法定代表人：卢钊林。上诉人（原审被告）：卢钊林，男，1972年10月6日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人共同委托诉讼代理人：王国栋，广东经国律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：李佳鑫，广东经国律师事务所职员。被上诉人（原审原告）：蔡伟雄（CHOIWAIHUNG），男，1971年7月9日出生，香港特别行政区居民，上诉人广州博贤物业管理有限公司（以下简称博贤公司）、卢钊林与被上诉人蔡伟雄房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人博贤公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均有错误。一、一审判决没有查明涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证，未取得涉案房屋xxx房单独的房地产权证书，属于违法建设的事实。广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋所在的番禺区XX街XX大街XX号X号楼登记的产权人是刘某平和劳某东，该二人于2016年10月17日通过购买取得1号楼的产权，而1号楼的土地用途是工矿仓储用地，规划用途是厂房。2017-2018年期间，该二人将该1号楼违法改建成用于居住的数十间套内建筑面积约30平方米的公寓。涉案房屋即其中的xxx房。该二人的违法改建行为，没有取得建设工程规划许可证，不符合《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条、《广州市违法建设查处条例（2015年修正）》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。一审法院未作任何调查及勘查，以涉案房屋所在1号楼有房产证为由，草率认定涉案合同为有效合同，无疑是助长违法建设，亦与法律法规的规定相冲突。该1号楼只有房地产管理部门核发的规划用途是厂房的整栋楼的大产权证，并无规划用途是住宅的xxx房的小产权证，而将本是厂房的1号楼改建成用于居住的公寓是需要政府部门批准才能建设的，需要事先办理建设工程规划许可证。故涉案合同应为无效合同，自始对双方当事人不发生法律效力，而被上诉人作为出租方，提供属于违法建设涉案房屋作为租赁物给上诉人，存在重大过错，应承担合同不能履行的全部责任，上诉人没有过错，不应承责。二、根据原住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第六条、《广东省城镇房屋租赁条例》第六条、《广州市房屋租赁管理规定（2015修改）》第九条及第二十七条规定，被上诉人将属于违法建设的涉案房屋出租给上诉人，其行为属于违法行为，亦有重大过错，应承担全部责任，因此被上诉人无权向上诉人主张租金及违约金。三、刘某平、劳某东对1号楼厂房违法建设，存在重大消防隐患，危及整栋公寓住户的安全，损害了公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，涉案房屋托管合同应属无效。四、退一万步讲，即便涉案合同是有效合同，但被上诉人属于合同的违约方，且其违约行为属于根本违约，故其无权向上诉人主张租金及违约金。合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。结合涉案《房屋托管合同》第二条、第七条第7.10款、第九条第9.1款约定，被上诉人提供的租赁物是商住房，而实际涉案房屋却是违法建设的、规划用途是厂房的规章建筑，依法不能作为住宅使用，上诉人承租目的是从事商住房的租赁经营，被上诉人的前述行为违反法律规定和合同约定，以致上诉人无法正常经营、无法实现合同目的，故被上诉人的违约行为属于根本违约，无权向上诉人主张租金及违约金。被上诉人蔡伟雄未答辩。蔡伟雄向一审法院提出诉讼请求：1.解除蔡伟雄与博贤公司于2018年4月30日签订的《房屋托管合同》；2.博贤公司、卢钊林连带向蔡伟雄支付2018年8月至交还房屋之日止的租金；3.博贤公司、卢钊林连带向蔡伟雄支付违约金3150元；4.本案诉讼费由博贤公司、卢钊林承担。诉讼中，蔡伟雄明确第二项诉讼请求为博贤公司、卢钊林连带向蔡伟雄支付2018年8月至2019年10月31日止的租金35000元。一审法院认定的事实：涉案房屋位于广州市番禺区XX街XX大街XX号X号楼，产权权属人登记为劳某东、刘某平，房屋用途登记为厂房，土地批准用途登记为工矿仓储用地。博贤公司于2017年12月25日登记成立，卢钊林登记为博贤公司一人股东及法定代表人。2017年7月6日，蔡伟雄作为乙方与广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）作为甲方签署《产权使用协议》，约定甲方将涉案房屋交付乙方承租，租期20年等。蔡伟雄在庭审中陈述，悠托彼邦公司是刘某平儿子开办的公司，劳某东、刘某平同意将涉案房屋出租给蔡伟雄。2018年4月30日，蔡伟雄作为出租方（甲方）与博贤公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋托管合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作租赁商住房使用；总租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，双方确认免租期限为每年一个自然月，第一年租期为2018年4月1日至2018年4月30日，第二年为2019年4月1日至2019年4月30日，第三年为2020年4月1日至2020年4月30日；该房屋2018年4月1日至2019年3月31日止的月租金为2100元，自2019年4月1日至2020年3月31日止的月租金为2600元，2020年4月1日至2021年3月31日的月租金为3100元；乙方每两个月支付一次租金给甲方，逢第一个月的15号前转账至甲方指定账户；甲方应于本合同启租之日起3天内，将具备正常运营之房屋交付给乙方；甲方承诺并保证：本合同所涉物业之规划、登记的用途、性质，乙方可以按照本合同约定进行经营、管理；租赁物业为甲方合法所有，物业产权清晰、完整、明确，无第三方权益设置或争议、纠纷存在；如租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金超过1个月的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任；租赁期间双方必须信守合同，如任何一方违约，守约方有权终止合同，违约方须支付45天租金作为违约金等等。双方在庭审中确认，蔡伟雄于2018年4月30日将涉案房屋交付给博贤公司使用；博贤公司支付租金至2018年7月31日。蔡伟雄曾以刘某锋、悠托彼邦公司为被告，向一审法院提起诉讼，要求确认双方签订的《产权使用协议》无效，退还购房款等。广州市南沙区人民法院于2019年10月16日作出（2019）粤0115民初1270号《民事调解书》，双方达成以下调解协议：一、解除蔡伟雄与悠托彼邦公司于2017年7月6日签订的《产权使用协议》；二、蔡伟雄于2019年10月30日前向悠托彼邦公司返还涉案房屋等。蔡伟雄在庭审中陈述，其于2019年11月1日将涉案房屋交还悠托彼邦公司。博贤公司在庭审中陈述，其于2018年8月将涉案房屋房卡交还给涉案房屋所在管理处。博贤公司就上述主张未提供证据。蔡伟雄否认博贤公司通知交还涉案房屋，并表示其方在本案起诉前曾到涉案房屋查看，发现涉案房屋有租客居住，租客称是与博贤公司签订租赁合同，并将租金支付记录出示给蔡伟雄看。一审法院认为，蔡伟雄为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，一审法院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋所在楼宇已核发房屋产权证，对已经产权登记的房屋进行内部改建、改变房屋的使用性质并不同于改变涉案房屋的建设规划，不属于上述第二条规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门的批准，但应经批准的相关规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋租赁合同无效。另需要明确的是，一审法院对涉案租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。因此，蔡伟雄与博贤公司于《房屋托管合同》所约定的内容，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。博贤公司主张合同无效，理据不足，一审法院不予支持。博贤公司主张于2018年8月将房屋交还给管理处，但未能提供证据证明，蔡伟雄也予以否认，故博贤公司应承担举证不能的法律后果。根据《房屋托管合同》约定，博贤公司迟延支付租金超过1个月的，蔡伟雄有权解除合同，并要求博贤公司支付45天租金作为违约金。博贤公司自2018年8月起未支付租金，蔡伟雄因此主张解除与博贤公司签订的《房屋托管合同》，符合合同约定，一审法院予以支持。因迟延支付租金导致合同解除的过错在于博贤公司，博贤公司对此应承担全部责任，故蔡伟雄主张博贤公司支付45天租金3150元作为违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。博贤公司主张已于2018年8月份交还涉案房屋房卡至管理处，但未能予以举证证实，即使属实，亦未能举证证实该管理处经蔡伟雄授权接收房屋。博贤公司未能提交相关证据证实已将涉案房屋交还给蔡伟雄，也无法举证证实已通知蔡伟雄交还涉案房屋钥匙的事情，理应承担举证不能的不利后果。鉴于蔡伟雄已与悠托彼邦公司解除了《产权使用协议》，且需在2019年10月30日前交回涉案房屋，故一审法院认定博贤公司应支付租金自2018年8月1日起至2019年10月30日止的租金32316元[2100元/月×8月+2600元/月×5月+2600元/31天×30天）]。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”博贤公司是卢钊林开办的一人有限责任公司，卢钊林未能举证证明其个人财产独立于公司财产，应对博贤公司上述债务承担连带清偿责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除蔡伟雄与博贤公司于2018年4月30日签订的《房屋托管合同》；二、博贤公司应于判决发生法律效力之日起五日内向蔡伟雄支付2018年8月1日至2019年10月30日的租金32316元；三、博贤公司应于判决发生法律效力之日起五日内向蔡伟雄支付违约金3150元；四、卢钊林对博贤公司上述第二项、第三项判决确定的债务承担连带责任；五、驳回蔡伟雄的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558元，由博贤公司、卢钊林负担。二审诉讼中，上诉人向本院提供了以下证据：1.群众反映事项处理告知单。拟证明：案外人悠托彼邦公司对涉案建筑物进行违法改建，将涉案建筑物改建成多间小型公寓（涉案房屋便是其中的一间小型公寓）。2.《广州市城市管理综合执法责令限期改正、恢复原用途通知书》（穗综番责改字【2017】A287号）。拟证明：广州市番禺区城市管理和综合执法局已对悠托彼邦公司的违法改建行为进行了查处。两份证据均没有原件，来源于代理人代理的另案。被上诉人未到庭发表质证意见。二审查明，本院于2020年6月28日作出的已发生法律效力的（2020）粤01民终5364号民事判决书载明：“……二审期间，刘某平向本院提交：1.行政复议决定书，广州市番禺区人民政府针对广州市番禺区城市管理综合执法局作出的《责令限期改正、恢复原用途通知书》，作出行政复议决定撤销该通知……”。上诉人博贤公司、卢钊林在二审期间提交的群众反映事项处理告知单、《广州市城市管理综合执法责令限期改正、恢复原用途通知书》等相关材料，不属于新证据，且不足以证实其主张，本院不予采信。除上述事实外，本院二审查明事实与一审一致。本院认为，蔡伟雄为香港特别行政区居民，本案应为涉港房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序进行审理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”现本案当事人并无协议选择适用的法律，且本案合同履行地和房屋所在地均在我国内地，故依照最密切联系原则，应适用我国内地法律作为解决本案纠纷的准据法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点一是涉案房屋是否属违法改建以及损害公共利益，是否因此导致合同无效；二是被上诉人是否违约，是否有权向上诉人主张租金及违约金。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案楼宇已经核发房屋产权证，涉案房屋位于广州市番禺区XX街XX大街XX号X号楼登记的产权范围内。虽然该楼宇登记的房屋用途为厂房，土地批准用途登记为工矿仓储用地，而涉案房屋被改建用于居住的公寓，但对已经产权登记的房屋进行内部改建、改变房屋的使用性质不属于前述司法解释第二条规定中认定合同无效的情形。涉案《房屋托管合同》是双方当事人真实的意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效，并无不当，本院予以支持。上诉人述称涉案房屋属违法建设，存在重大消防隐患、损害公共利益，对外出租违法等并无法律依据，博贤公司也未曾收到过消防部门的整改通知等而影响涉案房屋的正常使用，故本院不予采纳。关于争议焦点二，涉案《房屋托管合同》约定被上诉人将涉案房屋出租给博贤公司作租赁商住房使用，而涉案房屋所在楼宇登记的房屋用途为厂房，与合同约定的使用用途不符。涉案租赁物不符合合同约定的使用用途，被上诉人作为出租人对此存有过错。博贤公司作为承租人，特别是从事房屋租赁的经营者，理应充分了解租赁物是否符合合同约定的用途，能否实现合同目的，博贤公司未尽缔约的审慎义务，亦负有过错。如前所述，涉案《房屋托管合同》合法有效，故双方应依约享有各自的权利，履行各自的义务。博贤公司称涉案房屋房卡已交还给涉案房屋所在管理处，但未提供相应证据证实，被上诉人一审亦予以否认，故本院不予采信。博贤公司称2018年8月份已经退出涉案房屋租赁经营，但并无充分证据证明该公司已与被上诉人就合同解除达成合意，亦无证据证明已向被上诉人交还租赁物，而是直接拒付2018年8月起的租金，该公司上述行为显属不当。现被上诉人起诉要求解除合同，符合《房屋托管合同》的约定，一审法院认定合同因博贤公司迟延支付租金而解除，由该公司对此承担全部过错责任，并无不当，本院予以维持。至于被上诉人是否有权主张租金和违约金的问题，如前所述，博贤公司并无证据表明已向被上诉人交还涉案房屋，故博贤公司主张不应承担2018年8月之后的租金，理据不足。鉴于被上诉人与案外人解除《产权使用协议》后需在2019年10月30日前交回涉案房屋，故一审法院认定上诉人应支付的租金自2018年8月1日起至2019年10月30日止，并无不妥。又鉴于《房屋托管合同》已约定如迟延支付租金超过1个月的，被上诉人有权解除合同并要求支付45天租金作为违约金。故基于前述分析，一审法院判令博贤公司支付45天租金3150元作为违约金，符合双方合同约定，本院亦予维持。上诉人以被上诉人存在根本违约行为为由拒付租金，缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人博贤公司、卢钊林的上诉理由不成立，应予驳回上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费558元，由广州博贤物业管理有限公司、卢钊林负担。审判长 徐 琳审判员 王碧玉审判员 李志明二〇二一年一月十四日书记员 王 涵谢佩君刘嘉欣