河南省平顶山市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫04执异12号案外人：李勋，男，1982年10月23日生，汉族，住河南省平顶山市卫**。委托诉讼代理人：焦志广，河南黎民律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁坤，河南黎民律师事务所律师。申请执行人：平顶山卫东农村商业银行股份有限公司，住所地：平顶山市矿工路**院**楼。统一社会信用代码:91410400171768946B。委托诉讼代理人：崔进东，河南首位律师事务所律师。委托诉讼代理人：李超南，河南首位律师事务所实习律师。被执行人：河南百顺置业有限公司，，住所地：平顶山市矿工路**统一社会信用代码：91410400574956132F。法定代表人：马剑锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱栋，男，河南百顺置业有限公司员工。委托诉讼代理人：宣耀峰，男，河南百顺置业有限公司员工。在本院执行平顶山卫东农村商业银行股份有限公司与河南百利制衣有限公司、平顶山市百顺置业有限公司、河南省中牟置业有限责任公司、陈石头金融借款合同纠纷一案中，案外人李勋对本院查封平顶山市卫东区矿工路与诚朴路交叉口西南角瑞星花园1号楼1单元14层1401号房产的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年1月20日举行了听证。李勋的委托诉讼代理人宁坤，平顶山卫东农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人崔进东、李超南，河南百顺置业有限公司的委托诉讼代理人朱栋、宣耀峰参加了听证。现已审查终结。李勋称，平顶山市中级法院作出的（2020）豫04执145-1号执行裁定书查封的瑞星花园1号楼1单元14层1401号房产为异议人的财产。2019年6月19日，异议人与平顶山市百顺置业有限公司签订了《瑞星花园认购书》，以982738元的价格购买了其开发的瑞星花园1号楼1单元14层1401号房屋，建筑面积177.07平方米。合同签订后，异议人支付了全部购房款，该房屋已经交付完毕，异议人已经实际占有并入住。2020年9月26日，因平顶山卫东农村商业银行股份有限公司与河南百利制衣有限公司、平顶山市百顺置业有限公司等金融借款合同纠纷，平顶山市中级法院依据申请执行人的申请，将异议人合法所有的瑞星花园1号楼1单元14层1401号房屋予以查封，属于执行错误。因异议人提出的理由足以排除强制执行，为了维护异议人的合法权益，特提出异议，请求撤销平顶山市中级人民法院（2020）豫04执145-1号执行裁定，解除对平顶山市卫东区矿工路与诚朴路交叉口西南角瑞星花园1号楼1单元14层1401号房产的查封，停止对该房产的强制执行。平顶山卫东农村商业银行股份有限公司称，李勋的认购书并非正式的商品房买卖合同，并不产生正式的商品房买卖合同效力，其中认购书中并未对房屋具体房号作出明确约定，且其转款的收款人并非百顺置业公司，不能证明异议人实际缴纳购房款。同时根据法律规定，买受人对登记在房地产开发公司名下的商品房提出异议，有着严格的要求，具体到本案，在案涉房屋查封之前，房地产开发企业平顶山市百顺置业有限公司即通过在建工程抵押形式向其他金融机构借款，并办理登记，故异议人与平顶山市百顺置业有限公司签订的商品房买卖合同均系无效合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.05.05时效性已被修改》第二十九条规定，是为了保证房屋买受人的居住权，但本案中，异议人均未提供证据证明其购买的房屋系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，综上，异议人的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.05.05时效性已被修改》第二十九条的规定，应予驳回。平顶山市百顺置业有限公司称，李勋在2019年6月19日与我公司签订了认购协议，并分批交纳了购房款5万元、932738元，合计982738元，我公司出具了该房屋收款收据，并于2019年6月20日办理了交房手续，李勋已实际入住该房屋。瑞星花园是原矿山机械厂及周边地区连片改造项目，项目由于拆迁问题分期规划开发，因前期项目完成部分验收后，存在较多历史遗留问题，导致业主未能如期办理房产证等相关事宜。目前，我公司正在积极处理前期遗留问题并组织完善竣工备案各类相关手续，在完成项目竣工备案后，我公司办理项目大证，将尽快为业主办理分户产权证。对本案异议人提出的理由予以认可，支持异议人的请求。本院查明，平顶山卫东农村商业银行股份有限公司与河南百利制衣有限公司、平顶山市百顺置业有限公司、河南省中牟置业有限责任公司、陈石头金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月22日作出（2020）豫04民初17号民事判决书，判决：一、河南百利制衣集团有限公司与本判决发生法律效力之日起十日内偿还平顶山卫东农村商业银行股份有限公司借款本金3400万元并支付利息和逾期利息（截止2020年3月4日之前的利息、逾期利息共计85680元，下余逾期利息自按照月利率8.4%上浮50%即12.6‰的标准从2020年3月5日起计算至实际清偿之日）；二、平顶山市百顺置业有限公司、河南中牟中房置业有限责任公司、陈石头作为保证人对上述借款本金及利息、逾期利息承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后有权向河南百利制衣集团有限公司追偿；三、驳回平顶山卫东农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。因借款人及担保人未履行判决义务，平顶山卫东农村商业银行股份有限公司向本院申请执行，本院于2020年9月26日作出（2020）豫04执145-1号执行裁定，将包含案涉房屋在内的平顶山市百顺置业有限公司开发的瑞星花园部分房屋予以查封。另查明，2019年6月19日，李勋与平顶山市百顺置业有限公司签订《瑞星花园认购书》，认购书载明：出卖人平顶山市百顺置业有限公司，认购人李勋，认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于平顶山市××东区矿工路××号院的瑞星花园项目中的第1幢西单元14层西北号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共177.07元。总房价982738元整。认购人应当自签订本认购书时，向出卖人支付认购定金982738元人民币。李勋于2019年6月19日通过支付宝向郭文锦支付5万元，通过银行转账向郭文锦账户支付932738元。平顶山市百顺置业有限公司于同日向李勋出具982738元的购房款收据。平顶山市百顺置业有限公司出具说明称郭文锦系公司财务人员，认可上述款项系李勋支付公司的购房款。李勋提供2019年6月20日的代收水电费收据及平顶山市五星物业服务公司于2019年6月20日出具的收取2019年6月至2020年6月的物业费收据，证明其以占有并装修入住案涉房屋。本院认为，李勋与平顶山市百顺置业有限公司在2019年6月19日签订的《瑞星花园认购书》，明确约定了购房位置、价款、面积、用途等购房合同的主要内容，且李勋向平顶山市百顺置业有限公司的财务人员郭文锦账户支付了全部购房款，虽然该款并未直接转入平顶山市百顺置业有限公司账户，但平顶山市百顺置业有限公司认可该款为购房款，并向李勋出具了相对应的购房款收据，故应当认定平顶山市百顺置业有限公司接收了李勋的购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法法规标题商品房销售管理办法制定机关建设部(已撤销)效力等级部门规章公布日期2001.04.04时效性现行有效》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应认定该认购协议为李勋与平顶山市百顺置业有限公司之间合法有效的商品房买卖合同。关于李勋是否具备排除执行的权利，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.05.05时效性已被修改》第二十八条、二十九条均规定了房屋购买人排除执行的条件，结合本案，异议人主张按照第二十八条的规定排除执行，并非依据二十九条的规定主张排除执行，因此，本案应当审查异议人李勋是否具备二十八条规定的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.05.05时效性已被修改》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，判断异议人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需就上述规定的四项基本事实予以查明。本案中，李勋为证明其主张，提供了《瑞星花园认购书》、平顶山市百顺置业有限公司出具的购房款收据、转账记录、物业管理费等证据。经查，一、现有证据可以证明李勋在人民法院查封之前签订了合法有效的书面房屋买卖合同。二、李勋提供的代收水电费、物业费收据等证据可以证明其已经合法占有了该不动产；三、李勋提供的转账凭据、购房款收据等证明已经支付了全部价款。四、平顶山市百顺置业有限公司出具的说明可以证实李勋对未办理过户登记手续没有过错。综上，李勋的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定法规标题最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.05.05时效性已被修改》第二十八条规定，裁定如下：中止对河南省平顶山市卫东区矿工路与诚朴路交叉口西南角瑞星花园1号楼1单元14层1401号房产的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审??判??长???魏艳丽审??判??员???李刚审??判??员???郭国会二〇二一年一月二十七日书??记??员???柴秋艳附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。