湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11343号上诉人（原审第三人）：杏园商贸公司，住所地武汉市硚口区沿河大道。被上诉人（原审原告）：范某，女，1986年11月26日出生，汉族，住武汉市新洲区。被上诉人（原审被告）：陈某，男，1976年7月8日出生，汉族，住武汉市新洲区。被上诉人（原审被告）：罗某，女，1979年6月10日出生，汉族，住武汉市新洲区。上诉人杏园商贸公司因与被上诉人范某、被上诉人陈某、被上诉人罗某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市新洲区人民法院（2020）鄂0117民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杏园商贸公司上诉请求：撤销一审判决，依法确认诉争房产所有权为杏园商贸公司所有，陈某、罗某应协助杏园商贸公司办理诉争房屋过户手续；改判驳回范某的全部诉讼请求；判令范某、陈某、罗某承担本案二审诉讼费用。事实和理由：1、原审判决认定事实有误，导致适用法律不当，依据（2015）鄂新洲邾民初字第00138号《民事调解书》，诉争房产为陈某所有。陈某与杏园商贸公司达成了房屋转让协议，房屋转让协议合法有效，且杏园商贸公司支付了相应对价并实际接收控制了诉争房屋。根据法律的相关规定，杏园商贸公司已获得了诉争房屋的所有权，应当依法确认诉争房产所有权为杏园商贸公司所有。2、罗某与范某签订的合同，名为居间合同，但没有记载居间方，明显不符合情理。且签订合同的时间正好是陈某、罗某离婚诉讼期间，当时诉争房屋的权属处于不确定状态，罗某对诉争房屋没有处分权。其后民事调解书确认诉争房屋为陈某所有，自此罗某实际上已丧失了诉争房屋的处分权，即使其与范某签订的合同真实有效，也不能实际履行。3、范某所支付的诉争房屋对价，尚不足2015年7月9日合同记载的诉争房屋对价的三分之一，且在2016年至2019年起诉前的三年多时间里，其既没有向陈某、罗某支付房款，也没有代其向银行偿还诉争房屋按揭贷款。范某未履行支付房款义务，也没有主张房屋交付请求权，故其于2019年提起本案诉讼时已超过诉讼时效。综上，望予以改判。被上诉人范某答辩称，杏园商贸公司诉称已实际接收案涉房屋与事实不符。2015年7月31日，陈某已将案涉房屋钥匙交给范某。现案涉房屋处于空置状态。杏园商贸公司与陈某达成的以房抵债协议不具有房屋买卖合同的效力，其真实意思是为欠款提供担保，而非真正实现房屋买卖合同的目的，故不产生物权效力，杏园商贸公司无权主张案涉房屋的所有权。范某与陈某、罗某之间的房屋买卖合同合法有效，应当继续履行。被上诉人罗某答辩称，虽未提起上诉，但不同意杏园商贸公司的上诉请求，案涉房屋应归罗某所有，买卖房屋不是罗某的真实意思。被上诉人陈某答辩称，范某支付了部分房款后剩余房款一直没有支付，双方买卖合同相当于终止了，不认同一审判决。关于陈某与杏园商贸公司之间的债务问题，签订协议时受到了威胁，杏园商贸公司的上诉请求不能成立。2020年5月12日，范某诉至一审法院，请求：1、依法判令罗某、陈某按照房屋居间买卖合同的约定立即协助范某办理涉案房屋过户手续；2、诉讼费用由罗某、陈某承担。一审审理中，杏园商贸公司申请参加诉讼，一审法院予以受理。杏园商贸公司诉称，2018年11月11日，陈某与其达成协议，因陈某欠杏园商贸公司相应债务，陈某将涉案房屋抵偿给杏园商贸公司，并于2018年12月13日交付。请求：确认房产所有人为杏园商贸公司，并要求陈某履行房产过户义务。陈某一审辩称，1、与范某签署的购房协议是其代替前妻罗某签署，协议无效；2、与杏园商贸公司签署的以房抵债的协议是在杏园商贸公司的胁迫下签订的，没有法律效力；3、范某与杏园商贸公司都不能成为该房产的所有人；4、不同意承担诉讼费。罗某一审辩称，1、其从未与范某签署过任何购房买卖合同，合同上的签名不是罗某签署，罗某也没收到范某的任何购房款；2、罗某与范某不认识，也没有见过面；3、房产登记在罗某名下，该房产所有权属于罗某；4、罗某与杏园商贸公司没有签订任何协议及文件，杏园商贸公司诉求房产所有权为杏园商贸公司无法律依据，与本案无关；5、杏园商贸公司与陈某签订的协议是否真实有效，请求依法判决，罗某与该协议无关，请求驳回范某及杏园商贸公司的诉讼请求。一审庭审后，罗某表示范某提交的房屋居间买卖合同上甲方签字“罗某”是其本人签字，并签下保证书。一审认定事实：罗某与陈某系夫妻关系。2015年7月9日，在武汉人从众房地产营销有限公司的居间服务下，范某与罗某签订了《房屋居间买卖合同》，该合同约定：买方范某（乙方）购买卖方罗某（甲方）位于武汉市新洲区邾城街龙腾大街某房屋，成交价42万元，付款方式为：2015年7月9日首付房屋定金4万元；余款38万元于过户当日付清；还约定了双方的权利义务，此房屋后期办证、过户所有相关费用由乙方承担，如有任何一方违约，则毁约一方赔付另一方毁约金，具体以收条约定赔付为准。合同签订当天，范某依约向陈某支付了4万元。2015年7月30日，罗某与陈某因离婚纠纷一审法院依法作出（2015）鄂新洲邾民初字第00138号民事调解书，该调解书载明：“一、罗某与陈某自愿离婚；……三、罗某与陈某共同位于武汉市新洲区邾城街龙腾大街某室的一套房屋，归陈某所有，该房屋的下欠住房贷款由陈某偿还，因该房屋装饰装修所欠谢玉平债务19,000元由罗某偿还……”此后，范某陆续支付购房款，截止到2015年8月18日，共计向陈某支付购房款128,000元。2015年7月31日至2016年6月29日，范某代罗某、陈某向银行支付房屋贷款共计52,386.58元。2015年7月31日，罗某、陈某将房屋钥匙交给范某。2015年8月3日，范某代罗某、陈某缴纳了房屋完税费用5,029.51元、住宅专项维修费用7,516元，共计12,545.51元。2015年8月13日、19日，罗某办理了房屋所有权证［房屋所有权证号：武房权证新字第**］和国有土地使用证［土地使用证号：武新国用（2015）第转××号］。之后，双方协商办理涉案房屋房地产权属变更登记手续未果。一审另查明，陈某于2018年11月11日与杏园商贸公司签订了关于解决陈某侵占公司财产问题的协议书，将涉案房屋作价600,000元抵偿他所欠的货款，协议签订后，陈某和杏园商贸公司，一起去工商银行查询房屋的贷款偿还情况，发现该贷款从2016年期间开始已无偿还，贷款连本带息195,226.65元，为了尽快办理相关手续，减少公司损失，杏园商贸公司于2019年1月10日将贷款本息合计195,226.65元全部结清。一审认为：本案争议的焦点即范某与罗某签订的房屋居间买卖合同是否为有效合同？罗某、陈某与范某签订的《房屋居间买卖合同》，系当事人真实意思的表示，是双方当事人之间设立、变更、消灭民事权利义务关系的协议，当事人对买卖合同的必备条款达成一致意见。故依法认定该房屋居间买卖合同成立，为有效合同。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”依据此法律规定，双方当事人签订房屋买卖协议后，未办理房屋产权变更登记，不利于对不动产物权的依法管理。故罗某未按合同约定履行相应义务，不符合法律规定，因此范某要求罗某、陈某履行合同约定办理房屋权属变更登记的诉讼请求，予以支持。罗某、陈某应当按照合同约定将房产过户登记至范某名下，范某按约定支付剩余房款420,000元-128,000元-52,386.58元=239,613.42元。罗某、陈某在陈某于2018年11月11日与杏园商贸公司签订了关于解决陈某侵占公司财产问题的协议书前已将涉案房屋卖给范某，故杏园商贸公司要求确认房产所有人为杏园商贸公司，并要求陈某履行房产过户义务的诉请，不予支持。杏园商贸公司可依据其与陈某之间的协议书，另行主张债权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、罗某、陈某应于本判决生效之日起三十日内将位于武汉市新洲区邾城街龙腾大街某房屋［房屋所有权证号：武房房权证新字第**协助过户登记至范某名下，办理房屋产权变更登记手续的相关费用由范某承担；二、范某应于判决生效之日起三十日内向罗某、陈某支付购房款239,613.42元；三、驳回杏园商贸公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,646元，由罗某、陈某负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院另查明如下事实：1、二审中，罗某称案涉《房屋居间买卖合同》部首甲方“罗某”是陈某代签，合同落款处的“罗某”是其本人签字，但是陈某逼迫下签署的，而且签字时候该合同是空白的。整个房屋买卖过程中的钱款均未经手。陈某称罗某说的合同签订情况属实，是其逼迫罗某签的字，合同当时是空白的。一审开庭时方知案涉房屋已办理了土地证和房产证，不知道是怎么办的。其与杏园商贸公司签订的协议，是在杏园商贸公司限制其人身自由下强行要求签署的，杏园商贸公司办理还款的过程陈某没有参与，只是人到了现场。2、经本院询问，罗某、陈某均表示未提起上诉。本院认为，本案应围绕上诉人杏园商贸公司的上诉请求及理由进行审理。根据本案查明的事实，罗某、陈某与范某签订的《房屋居间买卖合同》，系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，一审判决认定该房屋居间买卖合同有效正确。罗某未按合同约定履行相应义务，一审判决对范某要求“罗某、陈某履行合同约定办理房屋权属变更登记”的诉讼请求予以支持有事实和法律依据，杏园商贸公司上诉主张“改判驳回范某的全部诉讼请求”不能成立。关于杏园商贸公司上诉主张“确认诉争房产所有权为杏园商贸公司所有”的问题，因诉争房屋已被罗某、陈某于2015年7月9日出售予范某，在杏园商贸公司无证据否决范某与罗某、陈某之间房屋买卖关系情况下，一审判决对杏园商贸公司要求“确认房产所有人为杏园商贸公司，要求陈某履行房产过户义务”的诉请不予支持并无不当。综上，杏园商贸公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,646元，由杏园商贸公司负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二一年一月十四日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹