湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘1002执异8号 异议人（案外人）：邓惠霞，女，1957年4月26日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托代理人：李群主，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 委托代理人：王勋红，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 申请执行人：黄进军，男，汉族，1960年4月1日出生，住湖南省郴州市。 被执行人：郴州强龙房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区国庆北路**。 法定代表人：李国祥。 本院在执行申请执行人黄进军与被执行人郴州强龙房地产开发有限公司（以下简称强龙公司）民间借贷纠纷一案中，异议人邓惠霞向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人邓惠霞请求：中止对湖南省郴州市××路××号××期××号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封及其它限制措施。事实和理由：异议人邓惠霞与被申请人强龙公司于2009年3月1日签订了希望之星综合城楼盘认购书，合约约定甲方强龙公司自愿将坐落于湖南省郴州市××路××号希望之星综合城的临街门面121号以总价168.31万元出售给乙方邓惠霞。此后异议人邓惠霞按照合同协议将全部购房款陆续支付给了强龙公司，强龙公司也按照合同约定，将房屋交付异议人邓惠霞，异议人邓惠霞一直将此房产作为商铺出租给其他租客至今。但由于被申请人强龙公司的原因，此房屋至今都办不了房产证，致使上述不动产一直登记在被申请人强龙公司名下，未能办理过户登记手续。后因被执行人强龙公司与申请执行人黄进军产生了纠纷，在黄进军向贵院申请执行后，贵院于2019年2月28日以（2018）湘1002执1598号协助执行通知书查封了异议人邓惠霞实际所有的登记在强龙公司名下的坐落于湖南省郴州市××路××号希望之星121房屋。此举严重损害异议人的合法权益，特提出执行异议，请求贵院依法支持请求。 申请执行人黄进军辩称：第一、希望之星一期121号临街门面。是北湖区法院对被执行人郴州市强龙开发公司名下的财产依法查封的，不是异议人邓惠霞的名下财产。第二、异议人邓惠霞所提供的121号商品房认购协议，只是该商品房购买时的意向协议，不具备法律效力，也不能认定其权属归其所有。第三、假设异议人邓恵霞购买了121号商品房，便有以下疑问：异议人邓说2009年3月1日就认购了121号商品房，已交全款，并交付使用，至今没有不动产权证。质疑一：根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，签订认购协议后，要及时到房产管理局豋记备案，并签定正式的《商品房买卖合同》。同时，商品房交付使用后六个月内业主要去办理土地权属和房屋权属证书。从2009年3月认购到2019年2月10年了，异议人并沒有按时履行，属主观故意和怠慢不作为，违反了法律规定。质疑二：强龙公司从2015年开始，就希望之星一期的商品房办理产权登记和不动产证，因此，一期的商品房业主大部分都拿到了不动产权证。为什么她就没有？质疑三：商品房购买后，要更换商品房销售统一发票。时到今日，也没看到异议人邓正式的《商品房买卖合同》、购房税务发票和购该商品房168万元银行转账凭证。因此根本无法证明其房产权属归异议人。综上所述：希望之星一期临街门面121号属于郴州市强龙房地产开发公司名下的财产。并不属于异议人邓惠霞名下的个人财产。因此强烈申请：北湖区法院已经强制执行二年多了，没有任何结果，盼望贵法院将被执行人名下的希望之星一期121号临街门面强执变卖抵扣，首先支付強龙公司所欠本人的全部债务，请给予支持。 本院查明：（一）邓惠霞与强龙公司于2009年3月1日签订《希望之星综合城楼盘认购书》，约定强龙公司将其开发的希望之星临街门面1层121号，建筑面积60.24㎡，按2.794万/㎡出售给异议人，价款168.31万元，住宅按3242.48元/㎡出售给异议人，价款15.5万元，总房款183.6696万元。签订合同之后，自2014年1月29日至2017年12月27日止，强龙公司向邓惠霞出具收款收据收到希望之星临街门面121号购房款164.31万元。2015年5月22日，邓惠霞与郴州市富民物业服务有限公司签订了《希望之星前期物业服务协议书》，约定希望之星临街门面121号由郴州市富民物业服务有限公司提供物业服务。之后，邓惠霞向郴州市富民物业服务有限公司交纳了该门面2014年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费。自2015年7月开始，邓惠霞将案涉房屋出租给他人经营使用。但强龙公司至今没有给异议人邓惠霞办理产权证。2021年1月26日，邓惠霞根据本院要求通过银行转账将希望之星临街门面121号剩余价款40000元交付执行。 （二）申请执行人黄进军与被执行人强龙公司、李民泽民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月3日作出（2018）湘1002执1598号执行裁定，一、冻结、划拨被执行人郴州强龙房地产开发有限公司的存款142597.5元，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产；二、冻结、划拨被执行人郴州强龙房地产开发有限公司、李民泽的存款737515.25元，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产；三、冻结、划拨被执行人李民泽的存款3709元，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、冻结其相应价值的其他财产。2019年2月28日，本院向郴州市不动产登记中心下达（2018）湘1002执1598号协助执行通知书：查封被执行人郴州强龙房地产开发有限公司所有的位于郴州市××路××号希望之星一期101、121、122、201号（预售证号：2013-0011），期限为三年，自2019年2月28日至2022年2月27日止。异议人为此向本院提出异议。 本院认为，本案系执行标的异议。本案的焦点是，邓惠霞对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。根据已经查明的事实，邓惠霞在本院查封前与强龙公司于2009年3月1日签订的《希望之星综合城楼盘认购书》符合商品房买卖合同的构成要件，应当认定合法有效。在签订认购书后，邓惠霞按照约定支付了部分价款且将剩余价款40000元按本院要求交付执行，强龙公司也按照约定将案涉房屋交付邓惠霞占有使用。因强龙公司的原因，案涉房屋一直未办理过户登记。综上所述，邓惠霞的异议理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在强龙公司名下的位于郴州市××路××号××期××号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黄俊斌 审判员  谢宇明 审判员  肖 娜 二〇二一年一月二十七日 法官助理何扬辉 书记员戴玲玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。