浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1121民初3204号 原告：青田县超尔达五金制造有限公司，统一社会信用代码91331121749044371R，住所地浙江省青田县温溪镇经济开发区**工业小区（美学垟）。 法定代表人：郑金星，系公司董事长。 委托诉讼代理人：祁建飞，浙江万申佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴祥姿，浙江万申佳律师事务所实习律师。 被告：杨中勇，男，1970年3月8日出生，汉族，住安徽省颍上县。 原告青田县超尔达五金制造有限公司（以下简称超尔达制造）与被告杨中勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法由审判员杨锡生适用简易程序于2020年11月16日、2021年1月20日公开开庭进行了审理，并当庭宣告了判决。原告超尔达制造的委托诉讼代理人祁建飞通过远程视频方式参加庭审，被告杨中勇到庭参加了第一次庭审，通过远程视频方式参加了第二次庭审。 原告超尔达制造向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判令解除《2号厂房二楼租赁合同》；二、请求贵院判令被告向原告支付房屋租金共计138750元(自2020年2月1日暂计算至2020年9月1日)；三、请求贵院判令被告向原告支付2020年1月至6月份电费7625元；四、请求贵院判令被告向原告支付2019年10月至2020年5月水费612.5元；五、请求贵院判令被告向原告支付2020年1月份至8月份保安费8664元；六、请求贵院判令被告于判决生效后立即腾空涉案租赁房屋，并且按租金标准向原告支付《2号厂房二楼租赁合同》解除之日至实际腾空之日期间的房屋占有使用费用；七、本案诉讼费用由被告承担。2021年1月5日，原告因遗漏至合同解除期间租金，向本院申请增加第二项诉讼请求：请求贵院判令被告向原告支付房屋租金共计138750元（自2020年2月1日暂计算至2020年9月1日）以及2020年9月1日至《2号厂房租赁合同》实际解除之日的房屋租金。原告增加的诉讼请求仅涉及诉讼标的额，被告无异议，本院予以准许，并依法向被告送达给予了答辩和举证期限。 事实与理由：2019年5月13日，原告与被告所经营的聚力城市运动生活馆签订《2号厂房二楼租赁合同》一份，原告将其拥有的坐落于青田县温溪镇美学垟6号工业区2号厂房二楼租赁给其用于其经营运动生活馆，约定前两年租金按月支付，月租金21250元，但是生活馆在付完2020年1月份的租金后，仅于5月份支付了10000元租金，再未向原告支付任何租金。原告考虑疫情影响，欲与其协商关于房租优惠减免的事宜，但是该生活馆于2020年7月1日在馆前张贴通知捏造原告强制断电的事实，原告于7月3日发函对相关事实向被告予以告知，原告未曾对生活馆采取过任何断电措施，要求被告撤掉通知并赔礼道歉，否则取消相关租金优惠，但是生活馆仍然未采取任何措施。根据合同约定，原告有权解除合同。并且期间生活馆未支付的水电费用及保安费经原告结算，2020年1月份至6月份电费7625元，由于门店未开门导致7月份电费原告难以得知，2019年10月26日至2020年5月25日水费612.5元，2020年1月1日至2020年8月30日保安费按年13000元计算8个月费用为8664元，以上共计16901.5元。原告后了解到，该生活馆登记的字号为青田县聚力健身会所，并且已于2020年6月17日注销。综上，原告认为，被告作为该健身会所的经营者，应当承担相应的责任。现原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特具此状，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告杨中勇当庭答辩称：一、根据《租赁合同》第13条，明确约定原告提供的房屋如遇政府行为等不可抗力造成本合同不能履行，本合同自行终止，本合同解除。因为新冠肺炎疫情，属于不可抗力行为，根据《民法总则》第180条和《合同法》第113条，根据不可抗力影响，部分或者全部减免责任，所以租金不需要支付了。二、厂房没有产权证，原告故意隐瞒事实租赁给被告，非法的产权用于出租，导致健身会所不能正常办理消防手续，对会所正常经营造成影响，损害了被告的合法权利，故而要求原告赔偿。三、保安费，疫情期间的保安费不支付，营业期间的保安费同意支付；另，闭店之后，被告的健身器材发生丢失现象，保安和原告应承担赔偿责任。四、水电费，对其金额有异议。 经审理，本院查明事实如下： 青田县聚力健身会所系个体工商户，注册日期为2019年6月4日，注销核准日期为2020年6月17日，其经营者为杨中勇。 案涉租赁房屋位于青田县××镇××号工业区××号××房××楼。原告系该宗地块的使用权人，并于2006年4月25日取得青田县温溪镇六号工业区建设工程规划许可证（编号ＧＨＱ［2006］02055）。2019年5月13日，被告作为经办人以聚力城市运动生活馆名义与原告签订了《2号厂房二楼租赁合同》，双方约定：原告将其拥有的坐落在上述工业区内的2号厂房二楼出租给被告，租赁面积共计1100平方米；租赁期为5年，自2019年7月15日至2024年7月15日止；房租每年25.5万元，租金支付方式：第一年和第二年，前10天交下月租金，每月21250元，第三、四、五年，租金半年支付一次，提前一个月支付下月租金，半年租金127500元；按时交纳被告经营所产生的一切费用（租金、水、电、卫生费、保安费等费用）；如遇政府行为、地震、台风、洪水、战争等不可抗力因素，造成本合同客观上不能履行，本合同自行终止，双方不承担责任；水电押金5000元，保安费一年13000元，支付方式随租金支付方式。合同还约定了其他条款。合同签订后，被告支付租金至2020年1月。2020年4月底，被告恢复正常营业，并于次月支付租金10000元。2020年7月1日，被告在健身会所门口处张贴《暂时闭店通知》，主要内容为：受疫情影响，高额房租及各项成本支出造成会所造成巨大损失，房东未减免疫情期间房租且强制断电，使会所不能正常营业；暂时闭店时间自2020年7月1日直至开始正常营业。截至目前，该会所仍然处于闭店状态。 另查明，为应对新冠肺炎疫情,浙江省自2020年1月24日启动一级响应机制,并于2020年3月24日调整为二级响应。丽水市防疫指挥部于2020年3月21日发布通告，丽水市各类公共场所和生活服务行业即日起可恢复开放开业。 上述事实有工商登记信息、被告的身份证、《2号厂房二楼租赁合同》、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及当事人的当庭陈述予以证实并在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的效力如何；二、新冠肺炎疫情是否属于本案租赁合同客观上无法履行的不可抗力因素；三、双方的租赁合同关系能否解除、何时解除，原告主张的损失能否支持。 焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原告于2006年4月25日已取得了青田县温溪镇六号工业区的建设工程规划许可证，原、被告之间的房屋租赁合同关系不违反法律、行政法规的规定，应认定双方之间的《2号厂房二楼租赁合同》合法有效。被告辩称因原告未取得厂房产权使其无法为健身会所办理消防安全手续，主张租赁合同无效，本院认为被告租赁案涉厂房用于开设经营健身会所，其作为经营者应向当地公安消防机构申报消防安全检查，消防安全是否验收合格不是认定房屋租赁合同的必要条件，对被告的抗辩本院不予采纳。 焦点二，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情发生虽属于不可抗力,但当事人是否可以不可抗力为由主张解除租赁合同仍需结合疫情对合同客观履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。《租赁合同》第十三条约定：如遇政府行为、地震、台风、洪水、战争等不可抗力因素，造成本合同客观上不能履行，本合同自行终止，双方不承担责任。该约定指的是由于所发生的不可抗力因素导致合同客观上不能继续履行，客观上不能履行应当是因不可抗力因素导致承租人无法使用租赁物且不能回复原始权利状态。当地政府疫情应对措施结束后，租赁物已可以由被告正常经营使用，故疫情影响并未导致合同客观上无法履行，但因疫情影响确实在一定程度上造成了被告合同履行困难。对于被告认为疫情原因符合《租赁合同》第十三条约定并援引《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国合同法》关于不可抗力的相关法律规定，免除疫情后全部租金的主张，本院不予采纳。另，被告认为原告故意停电影响健身房正常经营秩序，使大量会员误认为健身房停止经营要求退费是合同无法履行的原因之一，其未提供证据证明，对该抗辩本院不予采纳。 焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，自2020年2月至今被告仅支付房屋租金10000元，于2020年7月1日张贴《暂时闭店通知》，双方就租金减免事宜协商未果，至今未恢复营业，经催告后仍未履行支付租金义务，致使不能实现合同目的，故原告有权依法解除合同，本院予以支持。关于何时解除，当事人根据法定解除权解除合同的，应当通知对方。原告在起诉前未通知被告解除租赁合同，直接向本院提起诉讼要求解除合同，应以起诉状副本送达被告之日为合同解除之日。本院于2020年11月4日向被告送达了起诉书副本，双方的房屋租赁关系自2020年11月4日解除。 原告的损失问题：1、原告主张的租金包括2020年2月1日起至合同解除之日的租金和解除合同之日起至腾空房屋完毕时止的房屋占用损失。合同期内租金损失，根据合同约定，每月租金21250元，计算至合同解除日即2020年11月4日为194044.52元。被告于2020年5月支付了10000元租金，余欠期内租金184044.52元。新冠肺炎疫情期间因采取隔离防控措施，特别是公众聚集的服务行业实际受影响时间更长，根据公平和风险共担原则，本院对被告应付租金酌情减免二个月，为184044.52元-42500元=141544.52元；房屋占用损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。双方之间的租赁合同解除后，被告应当腾空房屋返还给原告，双方对合同解除后装饰装修物归属问题未作约定，庭审中双方对腾房范围达成一致意见：租赁范围内的健身器材、电器设备、办公设备等可移动的财物由被告腾空，其他已固定在租赁物上的装饰装修物等其他财物（不论是否可以拆除）由被告自行处理。原告的房屋占用损失可自合同解除之日至实际腾房完毕时止参照租赁合同的租金水平赔偿原告租金损失，合理合法，应予支持。关于月租金损失金额，根据双方合同约定，月租金为21250元，故本院按照日租金698.63元自2020年11月5日起至实际腾空之日止计算租金损失。2、水电费。因原告提供的票据为单方出具，单据上也没有被告或其员工的签字确认，现被告不予认可该金额，故原告提供的证据不能证明实际发生金额，也无法通过通行做法加以确定，本院不予支持，原告可就此项请求在收集证据后另案主张。3、保安费。原告作为租赁物所在厂房的所有人，在厂房同时存在多名承租人的情况下，由原告统一收取该两项费用，符合本地通行做法，也与本地工资水平和收费标准相适应，具备合理性，依法予以支持。被告认为疫情期间不支付保安费以及健身器材发生丢失要求赔偿，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 根据法律规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。青田县聚力健身会所系个体工商户，其债务应由经营者杨中勇以个人财产承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条之规定，判决如下： 一、确认原告青田县超尔达五金制造有限公司与被告杨中勇在2019年5月13日签订的《2号厂房二楼租赁合同》于2020年11月4日解除； 二、被告杨中勇于本判决生效后一个月内腾空其所租赁的青田县××镇××号工业区××号××房××楼，并将房屋返还给原告； 三、被告杨中勇于本判决生效后一个月内支付给原告青田县超尔达五金制造有限公司所拖欠的保安费合计8664元； 四、被告杨中勇于本判决生效后一个月内支付原告青田县超尔达五金制造有限公司租金损失（其中，截至2020年11月4日的租金为141544.52元，之后租金损失自2020年11月5日起至被告实际腾空案涉租赁房屋时止，按每日698.63元标准计算）； 五、驳回原告青田县超尔达五金制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3076元，减半收取1538元，由原告青田县超尔达五金制造有限公司负担238元，由被告杨中勇负担1300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 杨锡生 二〇二一年一月二十日 代书记员 李安琦 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法典》 五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 二、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同母的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主张债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第十条民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。