山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终91号 上诉人(原审被告)：李宝星，男，1965年3月7日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：李英（李宝星之妻），住址同上。 被上诉人（原审原告）：山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司，住所地泰安市泰山区乐园小区**楼****。 负责人：杨华，该分公司经理。 委托诉讼代理人：卢正勇，山东泰山法正律师事务所律师。 上诉人李宝星因与被上诉人山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司（以下简称恒翔物业泰安分公司）物业服务合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初5554号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李宝星上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费等各项费用；3.判令被上诉人对存在问题立即彻底进行全面整改，并部分免除问题整改以前上诉人的物业费；4.严肃追究弄虚作假、包庇纵容、违规违法者法律责任。 事实与理由：1.被上诉人的行为不仅损害了上诉人的个人权益，也直接损害了广大业主公共利益，上诉人依法有权以个人名义主张相关权利；2.一审法院认为合同对于上诉人有约束力，被上诉人虽然履行合同存有瑕疵，但仍主张上诉人全额支付2017年1月至2020年8月物业费6560.9元，且不支持上诉人先履行抗辩权错误。被上诉人未履行四星级服务合同的义务，反映的问题却一直存在，不予整改，严重侵害了广大业主的合法权益。此外，现在我家楼顶漏了，但被上诉人说不管。 恒翔物业泰安分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 恒翔物业泰安分公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即支付原告物业服务费6550.9元(2017年1月1日至2020年8月31日)；2.判令被告立即支付原告违约金2631.49元(2017年1月1日至2020年8月31日)，自2017年1月1日至偿付之日止按合同约定计算；3.诉讼费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月30日，原告恒翔物业泰安分公司（乙方）与泰安市泰山区双龙小区业主委员会（甲方）签订《泰安市泰山区双龙小区物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对泰安市泰山区双龙小区提供物业管理服务事宜，建筑面积258097.46平方米，乙方提供物业共用部位及共用设施设备的使用、管理、维护，公共绿化维护，公共区域环境卫生的维护，共同区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理等服务；物业服务期限为三年，自2016年5月1日起至2019年4月30日，合同期内第一二年二层以上高层电梯住宅物业费为1.2元每月每平方米；物业服务费用按半年度预缴，并于每半年度首月的1-10日缴纳本年度物业服务费，业主或物业使用人应自觉履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费等费用，乙方有权向业主和交费义务人收取物业管理费，业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费等费用的，乙方有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起按每天万分之三标准收取违约金，对累计6个月不按时交纳物业服务费等费用的业主或物业使用人，甲乙双方可向物业所在地人民法院提起诉讼予以追缴；协议还约定了双方的其他权利义务。上述合同到期后，泰安市泰山区双龙小区业主委员会又于2020年8月9日与原告签订《泰安市泰山区双龙小区物业服务合同》一份，约定合同期限自2020年8月1日至2023年7月31日。被告自2013年6月入住涉案房屋，自2017年1月1日起一直未交纳物业服务费，涉案楼房建筑面积124.07平方米，截至2020年8月31日共欠原告物业服务费6550.9元。后经原告催要，被告以原告提供的物业服务不合格、电梯噪音大等理由未予缴纳，为此，被告提交照片一宗，用以证实被告未尽职履行管理义务。原告称该照片不能证实上述情况现仍存在，如果存在，原告会进一步纠正，但上述证据不能作为拒交物业费的理由，涉案电梯一直在定期保养维修。被告认可电梯噪音过大的问题在入住时就存在。在2018年一审法院审理原告起诉涉案小区其他业主缴纳物业费的案件审理过程中，一审法院于2018年8月13日到泰山区双龙小区进行了现场勘验，拍摄了现场照片并制作了勘验笔录，在场业主均反映存在以下问题：消防通道乱停车；公共绿地大面积死亡；物业公司违法改装电梯，限制业主出行；个别业主私搭乱建，占用公共用房；消防通道不通；卫生打扫不及时等。 一审法院认为，根据法律规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同后，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。现原告按照约定履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，被告未按约定交纳物业服务费，已经构成违约，2017年1月1日起至2020年8月31日共计44个月，被告应当支付6550.9元（124.07平方米×44个月×1.2元每月每平方米），故原告要求被告支付拖欠的物业服务费6550.9元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。被告虽主张原告提供的物业服务不合格，但被告提交的证据不足以证实自己的主张，故对被告的该项辩称理由，一审法院不予采信。关于被告主张的电梯噪音过大问题，被告认可该问题自入住时就存在，不能证实系原告原因造成，且原告定期对电梯进行保养维修，被告不应以此作为拒交物业费的理由。对于原告主张的违约金,虽然物业服务合同中对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，但根据原、被告双方提交的证据及另案查明情况，足以认定原告就涉案小区所提供的物业服务存在瑕疵，这正是小区业主拒交物业费的主要原因，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。如被告认为原告物业管理服务存在瑕疵导致其财产损失，可另行向原告主张权利。同时指出，被告作为业主，应当按照合同约定及时交纳物业服务管理费用，对在物业服务过程中出现的问题，应采取正当途径向物业服务企业反映。原告作为物业服务企业，在进行物业管理服务过程中，需要提高自身管理水平，不断解决物业服务中出现的各种问题和瑕疵，加强与业主的沟通，虚心听取业主提出的合理建议，共同营造美好的小区环境。综上，判决：一、被告李宝星于本判决生效之日起五日内支付原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司物业服务费6550.9元；二、驳回原告山东恒翔物业管理有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李宝星负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，泰安市泰山区双龙小区业主委员会与恒翔物业泰安分公司签订了《泰安市泰山区双龙小区物业服务合同》，该合同对泰安市泰山区双龙小区业主具有法律约束力。根据双方当事人陈述和法庭调查，恒翔物业泰安分公司基本履行了小区内的安保、保洁等物业服务，虽然恒翔物业泰安分公司在服务过程中出现了诸多问题，但尚不构成严重违约，李宝星应按合同约定支付相应物业费。被上诉人作为物业公司，提供服务存在瑕疵，引发众多业主拒交物业费，恒翔物业泰安分公司应进一步增强服务意识，提升服务质量，共同营造和谐美好的小区环境。同时，对李宝星上诉请求中超出一审诉讼请求的部分，不属于本案二审审查范围，本院对此不予审查。综上所述，李宝星的相关上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李宝星负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕经纶 审判员  李 莹 审判员  邢友峰 二〇二一年一月八日 法官助理王乐文 书记员赵思敏