辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终157号 上诉人(原审原告)：宽甸金秋小额贷款有限责任公司，住所地辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇昌德河畔**楼**门市。 法定代表人：毕远秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林杰义，丹东市振兴区法研法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告)：江苏中阳建设集团有限公司，住，住所地江苏省徐州市丰县解放西路**/div> 法定代表人：王金波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨萍，女，该公司职员。 原审被告：宽甸金远房地产开发公司，住所，住所地辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧div> 法定代表人：王恩柱，该公司总经理。 委托诉讼代理人：滕显志，男，该公司副总经理。 上诉人宽甸金秋小额贷款有限责任公司（以下简称金秋公司）因与被上诉人江苏中阳建设集团有限公司（以下简称中阳公司）、宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2019）辽0624民初2616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。金秋公司的委托诉讼代理人林杰义，被上诉人中阳公司的委托诉讼代理人杨萍，原审被告金远公司的委托诉讼代理人滕显志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金秋公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判上诉人胜诉。事实与理由：原审判决适用法律错误，属于错判，依法应当纠正。本案系上诉人提起的案外人执行异议之诉案件，中阳公司因其与金远公司之间的纠纷，申请法院查封了上诉人在金远公司处购买的18套房屋，且该18套房屋上诉人已经依法备案并取得了相应的预告登记证书。根据《最高人民法院》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”之规定，上诉人对涉案房屋所享有的权利足以排除执行。但原审法院在有法不依的情况下，强行援引与本案情况不符的法律规定，判决驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人认为原审法院违反了民事诉讼法第七条“人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。”的法院审判原则，在有明确法律规定的情况下，却不依法判决，而是对《最高人民法院》第三十条中所规定的内容进行缩小解释，而后回避该法律的明文规定，援引与本案不符的其他法律条文进行判决。这属于严重的错判，依法应当改判进行纠正。 中阳公司辩称，金秋公司基于案涉18套房屋是与金远房地产公司抵押担保取得，并不是真实的买卖，也不是用于消费居住，在现行的法律框架下，只有具备了“已经交付全部或者大部分所购商品房价款”以及“消费者”这两个条件，房屋买受人的债权才可以排除建设工程价款优先权的强制执行。交款收据只是签订未履行，证明没有交付该款项，也不能证明确认购买，不具有真实性、合法性，不能证明实际交付价款。生效判决及裁定能够证明被上诉人公司就案涉房屋价款具有法定的优先权。 金远公司辩称，涉案房屋系上诉人向我公司借款的质押房屋，真实目的是质押借款，不是真实买卖。 金秋公司向一审法院起诉请求：依法撤销（2019）辽0624执异24号执行裁定书，解除涉案18套房屋的查封。 一审法院认定事实：2014年，被告中阳公司与被告金远公司因建设工程施工合同纠纷一案经丹东市中级人民法院以（2014）丹民一初字第00027号民事判决书判决被告金远公司给付中阳公司工程款37623980.24元及相应利息，中阳公司就其工程欠款对涉案建设的A1、A2、A11、A15、C12、共计五栋楼的工程价款享有优先受偿权。宣判后被告金远公司不服，上诉于辽宁省高级人民法院，辽宁省高级人民法院于2015年8月11日以（2015）辽民一终字第00092号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。2016年7月15日，丹东市中级人民法院以（2015）丹执字第00085号执行裁定书裁定：丹东市中级人民法院作出的（2014）丹民一初字第00027号民事判决书由宽甸满族自治县人民法院执行。2018年9月26日，该院以（2016）辽0624执1454号执行裁定书裁定查封被告金远公司所有的部分房屋（其中包括涉案的18套商品房）。 另查，2012年8月2日，原告金秋公司与被告金远公司订立了18份商品房买卖合同，约定将金远公司开发建设的宽甸魅力城B区A15号楼1单元502号、602号、801号、802号、901号、902号。2单元402号、501号、502号、601号、602号、701号、702号、801号、802号、901号、902号、1001号，共计18套商品房预售给金秋公司。庭审中原告金秋公司提供了被告金远公司2012年8月2日出具的18张收款收据作为交付购房款凭证，但该收据中无经办人签字，同年8月11日原告金秋公司与被告金远公司向宽甸满族自治县人民政府申请办理房屋预告登记，并取得了宽房预宽甸镇字2012-0457号至2012-0472号共计18本房屋登记预告证明。 再查，2019年2月原告金秋公司以该院（2016）辽0624执 1454号执行裁定书查封的涉案18套房屋系其所购买并办理了商 品房预告登记为由向该院提出异议，请求解除对涉案18套房屋 的查封，该院经审理后认为金秋公司不符合相关法律规定中作为消费者购买涉案房屋用于居住的法定要件，故对涉案房屋所有权预告登记本身不能对抗存在于该房屋上建设工程价款的优先受偿权，以（2019）辽0624民执异24号执行裁定驳回了原告金秋公司的异议请求。原告金秋公司遂提起执行异议之诉。庭审中原告提供了被告金远公司的收款收据，但被告中阳公司对该部分证据质证，提出收据中没有财会经手人签字，不是正规的财务经手票据，不能证实原告实际向被告金远公司缴纳了购房款。收据应结合原告实际支付购房款的银行流水或其他凭证证明买卖关系的实际履行。经当庭询问原告2012年8月2日支付购房款的资金来源，原告提出庭后核实提供。经法庭重新限定一周举证期限，并释明逾期视为举证不能后，原告逾期未能提供相关证据。该院所确认的上述事实有原、被告陈述和相关书证在卷为凭，经庭审质证，具有证明力，可以采信。 一审法院认为，预告登记的首要效力在于担保功能，即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分，虽具有一定“物权效力”，但它始终保持着债权性，即预告登记权利人对标的物并不具有法律上和事实上的支配权，预告登记权利人及其权利本身完全处于债务关系之中。而在房屋上依法成立的具有优先受偿效力的金钱债权，在性质上已经属于优先权，其效力甚至优于一般担保物权，因此优先权应优于预告登记权利，从而不应被预告登记阻却其权利的实现。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的解除执行异议，人民法院应当审查该权利的合法性和真实性。庭审中原告对其提供的购房收款收据缺少财会经手人签字且被告中阳公司不予认可的情况下，在法庭限定举证期限和释明利害关系的情况下，原告逾期不能就购房资金来源向法庭提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。综上，对原告要求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，原告未能提供充分证据证实该请求存在事实和法律上的依据，故该院不予支持。判决：驳回原告宽甸金秋小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宽甸金秋小额贷款有限责任公司负担。 二审中，金远公司提供（2020）辽0624执异191号执行裁定书，证明同小区其他房屋的销售价格明显低于《商品房买卖合同》约定的房屋价格。 金秋公司的质证意见为，对证据的真实性没有异议，但是这份证据不能证明我方与金远公司之间签订的合同是虚假的，这份证据中所显示的房屋售价并不必然关联本案的房屋价格，房屋售价的约定是由多种原因形成，没有可比性和参照性。 中阳公司对该份证据无异议。 本院的认证意见为，上述证据系人民法院依法作出的生效裁判文书，本院对真实性予以确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，金秋公司以其对案涉房屋办理了预告登记为由，主张其权利应当优先于中阳公司享有的建设工程价款优先受偿权予以保护。故本案争议的焦点问题在于：金秋公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 预告登记制度设置的目的，是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人，将来实现所有权。因此从预告登记制度设置的目的来看，是以存在真实的商品房买卖关系作为预告登记效力能够排除执行的前提条件。涉案《商品房买卖合同》虽然办理了预告登记，但现有证据情况下不能认定金秋公司是为了取得涉案房产的所有权而办理预告登记。第一，金秋公司与金远公司虽签订了《商品房买卖合同》，并对包括案涉房屋在内的魅力城小区40套房屋办理了预告登记手续，但金远公司否认双方之间存在真实的商品房买卖合同关系，主张双方签订《商品房买卖合同》及对案涉房屋办理预告登记的目的系对金远公司向金秋公司借款所进行的担保。第二，金秋公司虽提交了由金远公司开具的收据来证明交付购房款的事实，但经原审法院释明及本院审理，其不能提供交付购房款的相关证据，且也不能提供向金远公司转款的财务记账凭证，故仅凭金远公司开具的收据不能客观证明金秋公司已交付购房款的事实。第三，金秋公司主张其购买涉案房屋是为了投资，而自2012年签订《商品房买卖合同》至今，涉案房屋一直处于闲置状态，如确为投资目的，在长达近十年的时间一直不处置变现显然不符合情理。第四，金秋公司作为专门从事办理各项小额贷款和银行资金融入业务的企业，如其确系购置房产，应当在会计账目或企业固定资产账中予以体现，但金秋公司不能提供相关证据证明该部分资产已列入企业固定资产账目中。第五，金远公司提出双方签订《商品房买卖合同》之时，涉案A15幢楼尚未建成，并未对外正常销售，且合同中约定的价格明显高于A15幢楼正常对外销售价格，从而主张其与金秋公司并不是真实的买卖关系。为核查双方签订《商品房买卖合同》中约定的房屋价格是否合理，本院要求金远公司提供相关的房屋销售报价单，金远公司以其公司目前处于停业状态，且公司账目被相关部门清查为由未予提供，但提供另案生效裁判文书来说明A15幢楼对外销售价格明显低于《商品房买卖合同》中约定的价格。另案诉争房屋系A15幢楼601室房屋，其与涉案房屋位于相同或相近的楼层、单元，因此该房屋价格与涉案房屋销售价格应有一定的可参照性。从601室房屋的价格来看，明显低于《商品房买卖合同》约定的房屋价格。考虑到如双方确实存在真实的商品房买卖合同关系，则金秋公司作为购买多套房产的买受人，其购买的价格不但不低于却明显高于当时涉案小区市场价格显然不符合常理。第六，原审中，中阳公司提供了加盖金秋公司公章的《告知书》来主张金秋公司与金远公司之间存在借贷关系而非商品房买卖关系。因金远公司原审未到庭参加诉讼，故原审法院以该份证据系复印件为由未予采信。二审中，金远公司认可确实收到由金秋公司出具的上述《告知书》，本院对《告知书》的内容予以确认。《告知书》载明：“将对魅力城小区已经办理预购商品房抵押权预告登记的40套商品房，面向社会销售，销售款用于抵顶贷款本息”，上述内容明确了双方之间存在借贷关系的事实。在金秋公司不能完成已交付真实购房款举证责任的情况下，结合上述证据，本院不能认定金秋公司与金远公司存在真实的商品房买卖关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条参照适用的前提是执行行为导致作为房屋买受人的物权请求权无法实现，房屋买受人据此享有排除执行的权利。经本院审查不能认定金秋公司与金远公司签订《商品房买卖合同》的真实目的是为了取得涉案房产的所有权，因此本案不能参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定来认定金秋公司享有排除执行的民事权益。 建设工程价款优先受偿权应认定为法定优先权，无须由当事人订立担保合同及进行物权登记，系直接基于法律的特别规定而产生，属于建设工程承包人工程款债权的法定担保。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16]明确规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优先抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此可以认定，能够对抗建设工程价款优先受偿权予以保护的仅为交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者，《九民会议纪要》第125条从消费者购房人的物权期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利，因此其有严格的限制条件。即需要符合：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，对此应当明确在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，中阳公司基于省高院作出的（2015）辽民一终字第00092号民事判决书，就其工程欠款对包括案涉建设的A15幢楼在内的共计五栋楼的工程价款享有优先受偿权。金秋公司虽对案涉18套房屋办理了预告登记，但由于其不符合上述法律规定的商品房消费者身份，故金秋公司不能基于消费者身份而对涉案房屋享有排除执行的民事权益。 综上所述，宽甸金秋小额贷款有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由宽甸金秋小额贷款有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二一年一月二十九日 书记员  林婷婷