河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫01民终1038号上诉人（原审原告）：刘长江，男，1981年3月24日出生，汉族，现住郑州航空港经济综合实验区。委托诉讼代理人：周志超，河南轨道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州富港置业有限公司，住所地郑州航空港区新港路西侧鑫港花园****。诉讼代表人：郑州富港置业有限公司管理人。管理人负责人：肖道灵，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：李中超，河南仟问律师事务所律师，系管理人成员。上诉人刘长江因与被上诉人郑州富港置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2020）豫0192民初4564号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月26日公开开庭审理了本案。上诉人刘长江及其委托诉讼代理人周志超，被上诉人郑州富港置业有限公司的委托诉讼代理人李中超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘长江上诉请求：撤销原裁定，本案的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院程序违法。原审法院未经开庭竟然对案件的实体部分作出裁决，想当然的认为涉案房屋是公租房，确认双方的买卖合同无效，显然程序违法，剥夺了当事人和律师出庭辩解维护合法权益的机会。建议发回，对实体部分进行审理。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。被上诉人开发建设的“港城793公共租赁住房项目”用地性质为公共租赁住房用地，该情况属实；原审法院认定所建设房屋为公共租赁住房，情况不属实。案涉房屋是被上诉人合法开发建设的，郑州航空港经济综合实验区财政局在无法收购的前提下，函告：富士康项目建设指挥部自持经营。涉案房屋不是公共租赁房，是上诉人按照合同支付购房全款或者合同约定的款项购买的房屋。涉案房屋的出租权属于上诉人，收取房屋租金的也是上诉人。三、上诉人对涉案房屋的建设土地是公共租赁用地不知情，被上诉人在出售房屋时也没有如实告知。上诉人购买涉案住房是不知情的，是善意无过错的。四、从物权法理论上分析。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，案涉房屋是被上诉人合法开发建设的。在郑州航空港经济综合实验区财政局无法收购的前提下，上诉人可以采取支付土地出让金的方式予以补缴，然而原审法院一味地认为涉案房屋的买卖系对公共租赁住房的买卖，改变了公共租赁住房的保障性用途，损害了社会公共利益。现在的客观情况是：涉案房屋用地性质是公共租赁住房用地；涉案房屋是上诉人购买的房屋，由支付的房租予以证明。从价值目标理论来分析，显然房屋的价值远大于土地的价值。五、从物权期待权上理解。涉案房屋完全符合《执行异议和复议若干问题规定》第28条规定的条件，上诉人对涉案房屋享有物权期待权。六、从最高法院司法解释理解。最高法的观点是：小产权房、无证房、预售商品房能执行。依据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部的通知》(法[2012]151号)，上诉人对涉案房屋享有物权，是涉案房屋的真实权利人。七、涉案房屋是实验区管委会同意出售的。《关于港城793公共租赁住房相关问题的复函》明确说明：中央、省、市公租房建设资金转贷政策，从2010年开始到2013年12月后已经结束，期间实验区管委会按照“政府引导、市场化运作”的方式，按照自愿原则，从建设的公租房项目单位中收购了部分公租房作为国有平台公司进行资本运作和经营。不难看出：涉案房屋是实验区管委会同意出售的。郑州富港置业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人全部上诉请求。一、被上诉人开发建设的“港城793项目”用地性质为公共租赁住房用地，所建设房屋为公共租赁住房。二、公共租赁住房涉及到社会公共利益，上诉人与被上诉人签订的《港城793公寓认购合同》因损害社会公共利益而无效。因公寓为公共租赁住房，《公寓认购合同》系对公共租赁住房的买卖，改变了公共租赁住房的保障性用途，损害了社会公共利益，应属无效合同。三、上诉人签订《公寓认购合同》是非善意的。根据法律法规的规定，开发商出售房屋时应取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，即通常所称的“五证”。上诉人未见到“五证”即签订《公寓认购合同》，是非善意的。在《公寓认购合同》无效的前提下，上诉人实际支付的买房款及利息损失作为合法债权予以保护。四、用于项目开发建设的土地使用权最早于2013年8月份被司法机关查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，标的房屋不得转让。五、上诉人引用的有关法律法规不适用本案，系上诉人对法律法规的错误理解和适用。此外，各级政府包括郑州航空港经济综合实验区管理委员会从来没有同意出售公共租赁住房，上诉人错误理解了有关政府函件。综上所述，上诉人错误理解和适用了有关法律法规的规定。被上诉人开发建设的房屋为公共租赁住房，公共租赁住房涉及到社会公共利益，《公寓认购合同》系对公共租赁住房的买卖，改变了公共租赁住房的保障性用途，损害了社会公共利益，应属无效合同。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应依法驳回上诉人的全部上诉请求。刘长江向一审法院起诉请求：1.判令原告对案涉房屋（港城793项目公寓之3号楼1单元10层1006号房产）享有物权，是涉案房屋的真实权利人；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院经审查认为：被告开发建设的“港城793公共租赁房项目”用地性质为公共租赁住房用地，所建设房屋为公共租赁住房。公共租赁住房是国家提供政策支持，限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，具有社会保障性，涉及社会公共利益，对公共租赁住房的运营、使用，不得改变保障性住房性质、用途。原、被告于2018年1月14日签订《港城793公寓认购合同》约定原告购买被告开发的港城793项目公寓之3号楼1单元10层1006号房屋，系对公共租赁住房的买卖，改变了公共租赁住房的保障性用途，损害了社会公共利益，属无效合同，该类合同效力在同类案件中亦已经郑州市中级人民法院生效判决确认为无效。原告基于上述无效合同只享有对被告要求返还购房款或者承担相应赔偿责任的债权，其主张确认对案涉房屋享有物权于法无据。在原告提起本案诉讼前，该院已于2020年7月16日裁定受理关于被告的破产申请，原告应当作为债权人向破产管理人申报债权，通过破产程序维护其合法权益，对原告的起诉应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项，《中华人民共和国企业破产法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告刘长江的起诉。二审中，刘长江向本院提交调取证据申请书一份，申请到郑州富士康项目指挥部及该指挥部的各部门、综合保税区、市五五办、市财政局、市房管局等相关部门调取〔2012〕11号郑州富士康项目建设指挥部会议纪要、〔2017〕27号郑州航空港经济综合实验区党政联席会议纪要。拟证明涉案房屋是港区政府和管委会同意销售的，富士康遗留问题可以采用补交土地出让金的方式使涉案房屋变成商品房，使购房手续逐步完备。郑州富港置业有限公司质证认为：上诉人对会议纪要断章取义，不能完整反映会议纪要的文件精神和内容。没有见到会议纪要原件，会议纪要内容是否属实不清楚。郑州富港置业有限公司提交郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心于2020年9月9日出具的编号2020-3308不动产登记资料查询结果证明（土地），拟证明：被上诉人享有的国有土地使用权最早已于2013年8月6日被法院查封，根据有关法律规定，土地被查封的，房地产不允许买卖，故被上诉人与上诉人签订的公寓认购合同因违反法律规定而无效。刘长江质证认为：对该证据的真实性无异议。该不动产登记资料显示涉案土地被查封，但被上诉人在出售时故意隐瞒土地被查封的事实，从未告知购买者涉案土地已被查封。购房者善意无过错。涉案的土地使用权被查封，可以通过郑州市富港置业有限公司支付对应的解封款项使土地使用权解封，即所谓的补缴土地出让金可以解决上述问题。购房合同没有违反法律和行政法规强制性规定，购房合同有效。综合当事人举证及质证意见，本院对于刘长江提交的调取证据申请不予准许，对郑州富港置业有限公司提交证据的真实性予以确认。本院认为，河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院于2020年7月16日作出（2020）豫0192破申2号民事裁定书，裁定受理郑州建安科技开发有限公司对郑州富港置业有限公司的破产清算申请。在该院受理被上诉人的破产清算申请后，刘长江提起本案诉讼。刘长江作为债权人，应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权。一审法院以刘长江应当通过破产程序维护其合法权益为由，驳回刘长江的起诉并无不当。刘长江的上诉请求不能成立。综上，一审法院裁定驳回刘长江的起诉，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下:驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  李传炜二〇二一年一月二十八日书记员  李志琳