江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终5586号上诉人（原审被告）：无锡远东置业有限公司，住所地宜兴市高塍镇远东路**。法定代表人：祝肖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谈国锋，江苏路修律师事务所律师。委托诉讼代理人：晋瑞恒，江苏路漫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡童，男，1985年11月11日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：胡亮，江苏幕傅律师事务所律师。原审被告：恒大地产集团南京置业有限公司，住所地南京市建邺区云龙山路**。法定代表人：贺永兴。上诉人无锡远东置业有限公司(以下简称远东置业)因与被上诉人胡童、原审被告恒大地产集团南京置业有限公司(以下简称恒大置业)商品房销售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初4069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远东置业上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.胡童存在逾期支付房款的违约行为，远东置业有权按约据实顺延交房时间且无需承担违约责任，一审认定远东置业违约，与事实不符。2.中国建筑一局（集团）有限公司（以下简称中建一局）的恶意不配合行为属于“任何其他非甲方所能控制的情形”之一，属于双方合同约定的可以顺延交房的情形。一审判决以合同相对性为由认定中建一局相关行为不能作为顺延交房的理由，属于事实认定错误。3.洑溪府项目监理日志所述的因中高考停工、恶劣雨雪天气等客观原因导致停工322天的事实，不属于远东置业在承诺交房期时应考虑的因素，一审未将此认定为顺延交房的理由，属于事实认定错误。4.一审判决认定胡童提起的诉请未超过诉讼时效，属于法律适用错误。5.一审判决在对胡童实际损失并未进行任何审查的情况下，将逾期交付违约金调整为653917.44元，没有事实依据，属于法律适用错误。胡童辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。恒大置业未作陈述。胡童向一审法院起诉请求：判令远东置业、恒大置业两公司支付逾期交房违约金2155202.89元(以2724656元为基数从2016年1月1日起至2020年4月30日为止按日万分之五的利率计算)。一审法院认定事实：2014年12月19日，胡童与远东置业签订商品房买卖合同一份，合同约定胡童购买远东置业开发的洑溪府B7幢nu11单元2层203号房，建筑面积共241.12平方米，单价为11300元，总价为2724656元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房取得《宜兴市新建住宅小区交付使用备案证书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同补充协议第三条第7款第（5）项约定，买受人在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。合同签订后，胡童付清了房款，后远东置业分四次向胡童开具了销售不动产统一发票，总计金额为2724656元，款项性质为预售购房款，具体开具日期及发票金额分别为，2014年12月19日金额为200000元、2014年12月24日金额为454600元、2014年12月25日金额为170056元、2015年1月28日金额为1900000元。另查明，2020年4月28日，远东置业向胡童发出收楼通知书，通知胡童在2020年4月30日起至2020年5月1日期间收楼。2020年5月8日，胡童缴纳了逾期支付房款的违约金329.33元，远东置业向其开具了收据。审理中，远东置业提交了其公司向中建一局发出的工作联系函、律师函、其公司起诉中建一局的民事起诉状、江苏省高级人民法院（2017）苏民辖9号、10号民事裁定书、洑溪府项目监理日记，证明中建一局屡次恶意停工，其公司积极推动并及时解除总包合同，避免延误工期继续扩大，且其公司已于2016年7月1日法院提起诉讼，向中建一局主张因停工、延误工期等造成的经济损失，江苏省高级人民法院于2017年1月将远东置业与中建一局之间的多起诉讼案件进行提级管辖。胡童对远东置业与中建一局之间存在纠纷的事实没有异议，但认为这不是逾期交房的正当理由。审理中，恒大置业提供投资人变更资料、2020年1-3月财务报表、2019年财务审计报告，主张其公司与远东置业实行独立经营管理和财务独立核算的管理模式，不存在财产混同。胡童对上述证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为应由远东置业、恒大置业提供证据证明两公司财产不存在混同。远东置业对上述证据的真实性及证明目的均无异议，对胡童的主张也不予认可，认为应先由胡童对两公司财产混同提供初步证据。胡童明确表示没有这方面的证据。以上事实，有商品房买卖合同及补充协议、银行POS签购单、销售不动产统一发票、收楼通知书、工作联系函、律师函、民事起诉状、民事裁定书、监理日记、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，本案争议焦点为：1.远东置业是否存在逾期交房情形，是否应支付违约金？违约金该如何计算？2.远东置业是否存在可以顺延交房期限的情形？3.恒大置业是否承担连带责任？针对上述争议焦点，一审法院认为，胡童与远东置业签订的商品房买卖合同中明确约定了交房时间，远东置业的实际交房时间远超该时间，显然存在逾期交房。虽补充协议中约定，买受人在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。但根据胡童提交的违约金缴纳票据，违约金金额仅329.33元，若因买受人存在数百元违约金未交而免除出卖人因逾期交房造成的重大损失，显失公平，远东置业应支付逾期交房的违约金。远东置业辩称因下雨、中考、高考、中建一局恶意停工等不可抗力，主张可以顺延交房的期限有322天，一审法院认为，高考中考等为每年必然发生的事实，天气变化也属于正常的自然现象，均属于开发公司在承诺交房期时应考虑的因素，而非无法预计的突发情况，不应作为远东置业免除责任的理由。关于中建一局停工因素，因远东置业与中建一局已就双方建设工程合同中的权利义务另案进行诉讼，即使中建一局存在可导致远东置业延期交房的情形，也属于远东置业及中建一局之间的权利义务关系，与本案胡童无关，不应作为远东置业免除责任的理由。但合同中约定的出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，该标准计算违约金过高，一审法院予以调整为房屋总价2724656元的24%，即653917.44元。对胡童主张要求恒大置业承担赔偿责任的诉讼请求，因胡童未就远东置业、恒大置业之间存在财产混同进行初步举证，对该主张一审法院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案所涉的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。远东置业未能在约定的交房期限内交付可以正常使用的房屋，引起纠纷，应承担相应违约责任。远东置业辩称胡童提起的诉讼请求超出诉讼时效，但远东置业逾期交房的行为系持续性行为，远东置业认为应自合同约定的交房时间起算3年诉讼时效的抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。故胡童要求远东置业赔偿违约金的主张，一审法院予以支持，计算标准予以调整。但远东置业与恒大置业系相互独立的法人主体，胡童主张恒大置业需对远东置业的债务承担连带偿还责任，但未提供证据初步证明远东置业、恒大置业之间财产混同，对该主张一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、远东置业于判决发生法律效力之日起十日内赔偿胡童违约金653917.44元。二、驳回胡童对恒大置业的诉讼请求。三、驳回胡童的其他诉讼请求。如远东置业未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取12046元、财产保全费5000元，合计17046元，由胡童负担6876元，远东置业负担10170元。该款已由胡童垫付，远东置业应负担的款项于判决发生效力之日起十日内直接支付给胡童。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，胡童提供的证据能够证明远东置业于2020年4月28日才向胡童发出收楼通知书，远远超出双方合同约定的2015年12月31日前交房，远东置业存在违约行为，理应承担逾期交房的违约责任。因逾期交房行为系持续性行为，远东置业关于胡童提起的诉请已超过诉讼时效的上诉理由，缺乏事实与法律依据。远东置业提供的因中高考以及恶劣雨雪天气等客观原因导致停工、中建一局恶意不配合导致停工的证据，不能实现其免除违约责任的证明目的。远东置业未按约交房的根本原因，在于案涉房屋未达到交付条件，且直至2020年5月8日向胡童实际交付房屋前，远东置业从未要求胡童支付违约金，远东置业以此抗辩其可以延期交房，依据不足。远东置业逾期交房达四年多，极大影响了胡童购房实际使用的目的，远东置业认为合同约定的逾期交房违约金过高，一审判决已经综合案情实际酌情予以调整，并无不当。故远东置业认为违约金调整不当的上诉请求，本院不予支持。综上所述，远东置业的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24092元，由远东置业负担。本判决为终审判决。审判长 李 飒审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二一年一月十三日法官助理诸佳英书记员钱菲佳