辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终339号上诉人（原审原告）：沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司，住所地沈阳市东陵区桃仙大街**2门。法定代表人：李旦华，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玲，辽宁均秉晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁建章，男，1954年9月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘畅，辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司（以下简称“圣罗伦斯物业”）因与被上诉人丁建章商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初15067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。圣罗伦斯物业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回或发回重审；2.被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人于一审时已提交有被上诉人签字确认的《业主准住通知单》、《业主入伙交费记录表》、《收款收据》、《业主临时规约》等证据材料，足以证明被上诉人已办理房屋入住手续；且被上诉人在房屋验收单上写明了房屋验收时存在的各种问题后，随即办理了房屋所有权登记，亦可证明已接收房屋的事实。上诉人作为物业服务企业，没有解决案涉房屋质量的相应证据材料符合常理，被上诉人应同开发商另行主张权利，被上诉人未实际居住属于对自己权利的自由处分，不得以未享有物业服务为由拒缴物业费。丁建章辩称，一、答辩人根本不存在入住的事实。根据我方提交的《房屋验收问题详细描述》显示，在我方同开发商办理入住前的检查勘验时，发现18处质量问题，对此有4人签字确认。这些问题至今没有解决，因此无法入住，至今开发商都未将钥匙交到答辩人手上，物业费应从答辩人入住时开始计算。二、开发商与物业公司为不同的民事主体，各自有各自的服务范围，物业公司无权代替开发商履行其与答辩人签订的合同义务或承担相应责任。三、办理产权证与是否入住没有必然的联系和因果关系，办理产权证只能证明房屋物权的归属，由于案涉房屋不具备使用条件因此未入住。四、答辩人从未收到催缴通知书，原告所诉已过时效。圣罗伦斯物业向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付2014年8月1日至2019年12月31日期间的物业管理费20,744元；2、被告向原告支付违约金1,000元；3、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告丁建章从辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司购买房屋一处，位于沈阳市东陵区，建筑面积212.75平方米。2009年8月10日，原告沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司与案涉园区的开发单位签订《物业管理委托合同》，约定原告为“圣罗伦斯AB区（香格蔚蓝AB区）提供物业服务。其中第十九条“物业管理综合服务费”约定：1、住宅房屋由原告按建筑面积与业主协商向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由原告按建筑面积与业主协商向业主或物业使用人收取；2、空置房屋的管理服务费，按全额收取；3、业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之一交滞纳金。2012年9月12日，原告接到开发单位的《业主准住通知单》，通知案涉房屋符合入住条件，请物业公司给予办理入住手续，被告在《业主准住通知单》签字。原告填写《业主入伙交费记录表》，确认被告的“入伙费用”为5,430元，其中包括2012年9月12日至2013年9月11日的物业服务费3,830元，收费标准为1.5元/平方米每月，并注明违约金8,820元-5,430元=3,390元，剩余3,390元抵顶物业费，抵顶时间2013年9月11日至2014年7月30日。同时，原告为被告出具《收款收据》一份，确认被告交纳物业费3,830元、管网1,600元，并在收款事由注明余3,390元，顺延2013年9月11日至2014年7月30日，被告在该份《收款收据》上签字。当日，被告与原告及开发单位在《业主临时规约》上签字，规定原告对案涉园区提供物业服务。次日被告在“房屋验收问题详细描述（二）”验收单上提出了案涉房屋存在18项问题，开发商的工作人员在该验收单上签字。2012年9月20日，案涉房屋办理了产权登记，登记的所有权人为丁建章、袁桂芳。后原、被告发生纠纷，现原告诉至法院。一审法院认为，原告沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司向被告丁建章主张2014年8月1日至2019年12月31日期间的物业管理费20,744元，被告对此金额无异议，只是认为不应由其交纳，因此本案的争议焦点系被告应否向原告交纳上述物业管理费。根据已查明的事实，被告于2012年9月12日办理了案涉房屋的入住手续，又于同年9月20日办理了产权登记。但在是否交付房屋问题上，被告提出了因房屋存在诸多质量问题并未实际入住的抗辩，原告则认为被告已实际使用了案涉房屋，但在是否将案涉房屋钥匙交付给被告的问题上，原告并未向一审法院提举出相应的证据，而在一审法院到现场勘验时，发现确实是无人居住的现象。同时，原告亦清晰被告确实向开发商提出过案涉房屋存在质量问题，而原告并未向一审法院提举出给予解决案涉房屋质量问题的相应证据，因此，可以确定案涉房屋被告并未实际入住。《物业管理条例》第四十一条二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。在本院向原告释明后，原告拒绝追加开发商参加诉讼，亦不要求开发商承担责任。现因原告要求被告向其支付物业管理费的证据不足，又不同意追加开发商承担责任，因此对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第二条、第四十一条二款之规定，判决：驳回原告沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费344元，由原告沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人圣罗伦斯物业提出已将涉诉房屋交付给被上诉人丁建章，被上诉人已办理了房屋权属登记，不应以房屋质量问题拒缴物业费的上诉主张。虽然圣罗伦斯物业提供了《业主准住通知单》等证据证明丁建章已于2012年9月12日办理了相关入住手续，但从丁建章提供的2012年9月13日“房屋验收问题详细描述（二）”验收单上提出的涉诉房屋存在18项问题，以及经一审法院到涉诉房屋现场勘查的实际情况看，涉诉房屋确因质量问题未能解决导致丁建章一直未能实际办理入住。一审法院在向上诉人释明，上诉人拒绝追加涉诉房屋的建设单位即出卖人作为本案当事人参加诉讼后，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，以上诉人的证据不足为由驳回其诉讼请求并无不当。又鉴于被上诉人于2012年已办理房屋权属登记，应尽快向涉诉房屋开发建设单位主张相关权利，因怠于行使权利导致此后物业费等损失扩大发生的，风险责任应由其自行承担。故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，圣罗伦斯物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费344元，由上诉人沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  谢 宏审判员  吕长辉二〇二一年一月二十五日法官助理刘冰青书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。