辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终8591号上诉人(原审被告)：中国人民解放军93176部队，住所地大连市沙河口区中山路**。法定代表人：范遵生，司令员。委托诉讼代理人：马家强，辽宁融都律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姗姗，辽宁融都律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：侯好连，男，1963年6月19日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：胡淑梅，女，汉族，1965年2月10日生，系被上诉人妻子，住址同上。上诉人中国人民解放军93176部队因与被上诉人侯好连租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中国人民解放军93176部队的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：原判决认定事实错误、适用法律错误、违反法定程序。一、被上诉人并没有向上诉人支付租金，原审认定被上诉人支付全额租金并据此判决上诉人返还租金，这一认定错误。上诉人作为军事机关，财务账簿凭证完整，而账簿中无被上诉人缴纳租金的记录及凭证，因此应当认定被上诉人未向上诉人缴纳过租金。虽然被上诉人提供了租金收据，但上诉人对该收据并不认可，同时提出印章真伪的司法鉴定申请，原审却未准许鉴定，程序违法。关于鉴定所需的比对样本，上诉人完全可以向鉴定机构提供，原审以上诉人未提供鉴定比对样本不予准许鉴定的说法与事实不符。涉案租赁合同发生在20世纪90年代，距今20多年，且上诉人几经转隶关系，当年的经办人员也已转业。因此，上诉人无法说清楚当年是否催要过租金实属合理。原审推定上诉人未催要过租金并据此认定被上诉人缴纳了租金，该认定与“谁主张谁举证”的民事证据规则相违背。在(2019)辽0211民初829号案件审理时，上诉人同样主张没有收到过被上诉人缴纳的租金，并申请对被上诉人租金收据的真伪进行司法鉴定，但829号案件的诉讼请求为解除合同、腾退房屋，租金缴纳与否并非必须查明的基本事实，故829号案件当中未准许进行司法鉴定。因此，829号判决中所谓的“合同签订后双方均依约履行了房屋交付及支付价款的义务”的表述并不正确，原审据此认定被上诉人已支付租金错误。二、如前所述，上诉人并未收到被上诉人租金，故亦不应当承担租金利息。三、原判决判定上诉人支付被上诉人租金损失没有事实和法律依据。被上诉人提交的房屋(业主)租金专用收款收条不具有证明力，收条应该是作为收款方的出租方交付给作为付款方的承租人的收款凭证，被上诉人作为出租方不应持有该收条，且这种收条被上诉人可以随时开具，根本无法证实其损失。因此，被上诉人租金损失的诉求证据不足，不应予以支持。被上诉人侯好连辩称，一审法院审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。侯好连向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告剩余房屋租金73,807.20元及占有租金期间的利息162,375.84元（利息以73,807.20元为基准，自1998年3月1日起至实际给付之日止按1998年3月25日金融机构人民币贷款基准利率五年期以上及参考资金购买同期房产价值综合10%计算），共计236,183.04元；2.判令被告赔偿原告自2019年1月28日起至2020年3月30日止通告停业封房而导致原告租金损失52,500元；3.判令被告向原告承担可得利益及有此违约造成损失合计97,500元；4.判令原告有该案涉房屋在同等条件下优先购买权。一审法院认定的事实：2019年，被告曾在一审法院起诉原告以及案外人甘井子区松江路村田发型设计室（以下简称村田发型，经营者为案外人苏海成），案号为（2019）辽0211民初829号，在（2019）辽0211民初829号民事判决书查明事实部分记载：“1998年3月1日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定86385部队将位于大连市甘井子区建筑面积41.31平方米租赁给被告使用，租期为50年，自1998年3月1日至2048年3月1日止，租金为132,192元，合同签订之日一次性付清。合同签订后双方均依约履行了房屋交付及支付价款的义务。现该房屋为第三人实际占有。后原86385部队番号撤销，相关租赁项目划归原告。”该判决判令：一、解除原告中国人民解放军93176部队与被告侯好连1998年3月1日签订的《房屋租赁合同》；二、自判决发生法律效力之日起30日内，被告侯好连及第三人甘井子区松江路村田发型设计室将租赁房屋（位于大连市甘井子区建筑面积41.31平方米）腾退并交付给原告。该判决作出后，侯好连不服，上诉至大连市中级人民法院，该院于2020年3月30日作出（2020）辽02民终240号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告提供各一份发票，加盖有86385部队的印章，记载的收费项目为收房租，收费金额为132,192元，日期为1998年2月16日。被告不认可该份发票的真实性，并申请对发票上的公章进行鉴定。2019年1月26日，被告向原告发出通告，称依据中央军委军队和武警部队全面停止对外有偿服务工作要求，军队土地房屋不允许开展对外有偿经营活动。案涉房屋所经营项目须在2019年1月28日前停止营业。原、被告均认可原告实际停止经营的时间为2019年2月2日。原告提供一份与案外人苏海成、瑞家装饰（大连）地）地产代理有限公司签订的房屋租赁合同家公司2017年2月17日为原告出具的3,700元中介费的收据以及原告于2018年3月20日为苏海成出具的租金45,000元的收条，拟证明通过瑞家装饰与案外人苏海成就案涉房屋签订了为期五年的房屋租赁合同，租赁期限是2017年3月20日至2022年3月29日，年租金45,000元。被告认为中介费的收据与本案无关联性，收条应为付款方持有，原告作为出租方不应持有，原告随时可以出具这样的收条，无法证明原告的损失。因被告不认可原告提供的发票的真实性，法庭询问被告是否收到过原告的房租。被告回答：“因为部队管理人员变动变比较大，部队掌握的情况看并没有查到该笔入账记录。”法庭另询问被告是否向原告主张过租金，被告表示不清楚。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为原告是否已经实际支付了租金。一审法院认为，发票上记载的缴费日期为二十多年前，距今时间久远，被告未查到入账记录并不等于原告就没有实际支付该项费用。另被告对发票真实性的怀疑仅是基于其口头陈述未查到入账记录，被告未能举证证明发票上的公章与该部队当时使用的公章存在明显的不一致或者是有其他值得产生合理怀疑的情形，且被告也并未提供发票上所显示年度的财务账册等材料，被告作为持有财务账册的一方没有提供任何的财务记录来佐证其这一口头陈述。发票上记载的收费金额与租赁合同上记载的房租数额一致，收费的时间与租赁合同签订的时间仅相差半个月，双方合同中也记载有租金在双方合同签章之日一次付清的内容，而原告已经占有使用案涉房屋二十余年，被告并未举证在原告占有使用案涉房屋过程当中曾向原告主张过租金。此外，在已经生效的（2019）辽0211民初829号民事判决中也记载“合同签订后双方均依约履行了房屋交付及支付价款的义务”。综合上述情况，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，一审法院对原告提供的租金发票的真实性予以采信，被告的鉴定申请一审法院不予准许，依据本案现有证据和各方当事人的当庭陈述，可以认定原告已支付了租金。合同约定的租赁期限为50年，自1998年3月1日至2048年3月1日止，大连市中级人民法院于2020年3月30日作出生效判决，双方的合同解除，原告实际占有案涉房屋的时间为22年30天，故被告应返还剩余27年335天的租金，共计73,810.22元[132,192元/50*27+132,192元/50/365*335]，原告现要求被告返还租金73,807.20元，一审法院予以支持。关于利息，原告在双方签订合同时已经付清了全部的租金，现在并非原告的原因导致案涉合同解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原告要求被告支付占有应返还租金期间利息的请求，于法有据，但是利息的计算标准，自1998年3月1日至2019年8月19日应为中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月20日起至实际支付日止应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于原告主张的租金损失。在此前被告起诉原告要求解除合同的案件当中，被告将村田发型列为第三人，并要求村田发型履行腾退的义务，且在生效判决当中也记载当时村田发型在案涉房屋内经营，所以一审法院认为原告提供的与村田发型的租赁合同以及收据、收条应为真实。原、被告均认可案涉房屋停止营业的时间是2019年的2月2日，而二审法院作出判决日期为2020年3月30日，故被告应当赔偿原告此期间的租金损失。自2019年2月2日至2020年3月30日，共计422天，故被告应当赔偿原告租金损失52,027.40元（45,000元/365*422）。关于原告主张的可得利益及有此违约造成损失，因《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，原告所主张的该部分损失系合同解除后拟继续出租房屋产生的收益和无法出租产生的违约金，因已有生效判决判令原告在合同解除后将租赁物返还给被告，原告已无权在合同解除后继续出租案涉房屋，所以一审法院无法支持原告的此节请求。关于原告主张的对案涉房屋优先购买权的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，因原、被告间的租赁合同已经解除，故原告该节诉讼请求一审法院无法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告中国人民解放军93176部队返还原告侯好连租金73,807.20元及利息（以应返还的租金为基数，自1998年3月1日起算，计算至实际给付之日止，自起算日至2019年8月19日止的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、自判决发生法律效力之日起十日内，被告中国人民解放军93176部队向原告侯好连支付自2019年2月2日至2020年3月30日的租金损失52,027.40元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告侯好连的其他诉讼请求。案件受理费7,092元，减半收取为3,546元（原告已预交），由被告负担并于判决生效之日起十日内给付原告。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是被上诉人侯好连是否已经实际支付了案涉租金及其所主张的租金损失能否支持。本院认为，首先，上诉人93176部队称候好连未支付案涉租金，但案涉租赁合同签订于1998年，距今时间久远，自合同签订后被上诉人即接收案涉房屋占有使用，如未交纳租金，上诉人长达二十年时间内未要求被上诉人返还房屋，与常理不符。其次，被上诉人已经提供了案涉租金的发票，发票记载时间和金额与案涉租赁合同均能对应，案涉租赁合同中也记载了租金一次付清的内容。上诉人称被上诉人未交纳租金的理由是其未查到入账记录，但未查到记录并不等于被上诉人就没有实际支付该项费用。上诉人亦未能举证证明发票上的公章与该部队当时使用的公章存在明显的不一致，故不能否定被上诉人所提供的租金发票。故本院认为被上诉人所提供的发票可以证明其向上诉人交纳了租金。再次，在另案即大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初829号民事案件中，已经认定案涉租赁合同签订后双方均依约履行了房屋交付及支付价款的义务，该判决已经发生法律效力。上诉人于本案中主张被上诉人未交纳房屋租金，与该生效判决认定事实相悖，且未提供无足以推翻改事实的证据，故对上诉人此项抗辩，本院不予采信。综上，本院认定被上诉人已经实际交纳了案涉房屋的租金，故在双方的合同解除后，上诉人应返还剩余27年335天的租金73,807.20元。关于此租金的利息，因案涉租赁合同的解除并非被上诉人的原因导致，在合同解除后，其要求返还上诉人占用该租金期间的利息，于法有据，应予支持。一审此节认定并无不当，本院予以认可。关于被上诉人主张的租金损失，被上诉人提供的其与案外人村田发型租赁合同以及收据、收条，上诉人对真实性不予认可。本院认为，在93176部队起诉侯好连要求解除合同的案件中，村田发型被列为第三人，93176部队要求村田发型履行腾退的义务，且在该案生效判决当中已经查实当时村田发型在案涉房屋内经营，故本院对被上诉人与村田发型存在转租关系予以认可。但是被上诉人主张租金损失，应当提供证据证明其转租案涉房屋的租金金额，而收条应该是作为收款方的出租方交付给作为付款方的承租人的收款凭证，被上诉人作为出租方持有该收条不符合常理，现被上诉人提交的证据不能证明其转租的具体租金金额，亦不足以证明其在2019年2月2日至2020年3月30日期间实际租金损失的金额。故对被上诉人此项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。一审判决此节处理不妥，本院予以纠正。综上，中国人民解放军93176部队的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7399号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初7399号民事判决第二、三项；三、驳回侯好连的其他诉讼请求。一审案件受理费7092元，减半收取3546元，由侯好连负担1773元，由中国人民解放军93176部队负担1773元；二审案件受理费7092元，由侯好连负担3546元，由中国人民解放军93176部队负担3546元。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  刘 畅审判员  张 钱二〇二一年一月十七日书记员  葛美玲