湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初2414号原告：湖北东升物业服务有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区顺佳四季花城**,统一社会信用代码9142020057371027X1。法定代表人：何水泉，总经理。委托诉讼代理人：肖胜辉，黄石市西塞山区诚信法律服务所法律工作者。被告:严厚琴，女，1966年1月18日出生，汉族，住黄石市黄石港区。原告湖北东升物业服务有限公司（以下简称东升物业公司）与被告严厚琴物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东升物业公司的委托诉讼代理人肖胜辉，被告严厚琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东升物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告给付2014年1月1日至2019年11月30日的物业服务费合计4375元（计算方法：0.5元/平方米/月×123.26平方米×71个月）；2、判令被告向原告支付逾期付款的滞纳金，以3698元为基数按每日千分之三计算从2019年1月1日起至2019年11月30日止，总计1800元（实际为3661元，原告暂主张1800元）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年12月26日，原告作为乙方与黄石顺佳四季花城业主委员会作为甲方签订了《物业管理服务合同》，主要约定：甲方将黄石顺佳四季花城物业服务的有关事宜委托给乙方；物业服务管理费用住宅按建筑面积每平方米每月0.4元收取物业费，电梯费为每户每月30元（2013年7月1日后按40元每月收取），由业主向乙方交纳，每月交纳一次，每月交费时间为10号，业主应按约定履行交费义务，甲方应督促其履行；合同有效期从2013年1月1日起至2015年12月31日止。2013年6月，黄石顺佳四季花城业主委员会向原告出具《工作联系函》，载明：经业主代表大会讨论通过，从2013年元月起，电梯费由原来每户每月30元调整至每户每月40元。合同到期后，双方未再另行签订书面合同，但原告继续为该小区提供服务至2016年11月30日。2016年11月25日，黄石顺佳四季花城业主委员会与原告继续订立《物业管理服务合同》，约定2016年12月1日至2019年11月30日为其继续提供物业服务，约定物业服务管理费用住宅按建筑面积每平方米每月0.5元收取，电梯费为每户每月40元由业主向乙方交纳；被告系该小区7-13号的业主，房屋建筑面积为123.26平方米，从2014年1月1日起至2019年11月30日未交纳物业服务费。经原告多次催讨，被告以种种理由推诿，现为维护自身合法权益，原告诉诸法院，望判如所请。被告严厚琴辩称，其拒交物业服务费的原因有以下几个方面：1、2014年后原告单方面提高物业费标准至每月每平米0.5元，没有依据，所以被告开始不交物业费；2、业委会与物业公司签订合同时没有召开业主大会，其与原告签订的物业服务合同无效；3、原告擅自将公共绿地改成停车位并收取停车费，这些费用应平均返还给业主或抵扣每位业主的物业费；4、原告未定期向业主公布物业收支账目；5、原告提供的物业服务严重不到位，小区未实行封闭管理、环境脏乱差、绿地得不到合理养护，楼道长期无人打扫，路灯坏了无人修理；6、原告违约在先，被告不应承担滞纳金；7、原告诉求的2014年至2015年的物业费已过诉讼时效。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原、被告双方提交的证据均系原件或与原件核对无异，能够证明本案事实的部分，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月26日，原告东升物业公司（乙方）与黄石顺佳四季花城业主委员会（甲方）签订了《物业管理服务合同》，该合同主要约定：甲方将黄石顺佳四季花城委托于乙方实行物业管理；物业管理服务费用按住宅建筑面积每平方米每月0.5元收取物业费，业主应按约定的期限履行缴费义务，甲方应督促其履行；合同有效期从2013年1月1日至2015年12月31日。2014年1月24日，黄石市物价局印发黄价审批发[2014]12号文件《黄石市物价局关于调整“顺佳四季花城”小区物业服务收费标准的批复》，同意原告“受房屋产权人、使用人委托对小区开展物业管理，在提供综合管理、清洁卫生、公共秩序维护、绿化养护、公共部位养护等服务时，可按建筑面积收取物业服务费：其标准为多层建筑0.50元/平方米·月；高层建筑0.90元/平方米·月（含电梯运行维护费0.40元/平方米·月）。”同时规定，该收费标准从2014年1月24日起执行。合同到期后原告继续为该小区提供安保、保洁等基本物业服务。2016年11月25日，原告作为乙方与黄石市顺佳四季花城业主委员会作为甲方，再次签订了《物业管理服务合同》，约定2016年12月1日至2019年11月30日期间，原告继续为案涉小区提供物业服务，物业服务管理费用住宅按建筑面积每平方米每月0.5元收取，电梯费为每户每月40元。被告严厚琴系黄石港区顺佳四季花城小区7-13号的业主，房屋建筑面积为123.26平方米，案涉楼栋无电梯。从2014年1月1日起至2019年11月30日，被告因不满原告物业服务等原因，未向原告交纳物业服务费。原告通过书面催交等方式向被告催收物业管理费，但被告仍未依约履行交费义务。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告东升物业公司与黄石顺佳四季花城业主委员会分别于2012年12月26日和2016年11月25日签订的两份《物业管理服务合同》及两份黄石顺佳四季花城业主委员会会议纪要关于提升物业管理服务费及电梯费的内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效并生效，对包括被告在内的黄石顺佳四季花城的全体业主均有法律约束力。2016年1月1日至2016年11月30日期间，因原告为该小区提供了基本的物业服务，故被告应按照物业服务合同的约定向原告给付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告已履行书面催缴程序，且小区业主拒绝交纳物业费的正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。在庭审过程中，被告未能举证证明原告存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵的事实，故被告应依约向原告交纳物业服务费。关于诉讼时效的问题。因物业服务费在合同订立时就具有确定性、整体性和连续性，物业公司所提供的物业服务在合同订立时确定的期间内持续、不间断地履行，物业服务合同双方当事人之间具有长期稳定的合同关系，被告欠缴物业费属连续行为，至原告起诉时一直在延续，故本案并未超出诉讼时效。因此，对于原告要求被告支付从2014年1月1日至2019年11月30日的物业服务费4375元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原告提供的物业服务确存在一定的瑕疵，被告并非基于恶意拖欠物业管理费，故对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告严厚琴于本判决生效之日起十日内给付原告湖北东升物业服务有限公司2014年1月1日至2019年11月30日期间的物业服务费4375元。二、驳回原告湖北东升物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告严厚琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  许卫武二〇二一年一月十四日法官助理何雷书记员余松泉