吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终1967号上诉人（原审被告）：松原市鹏宇房地产开发有限责任公司，住所地吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。法定代表人：赵希群，该公司经理。委托诉讼代理人：曲洪喜，男，1981年7月28日出生，汉族，该公司职员，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。委托诉讼代理人：高志富，吉林车宏伟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙晓娟，女，1979年11月21日出生，汉族，个体工商户，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。委托诉讼代理人：张**，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人松原市鹏宇房地产开发有限责任公司（以下简称鹏宇房地产公司）因与被上诉人孙晓娟排除妨害纠纷一案，不服吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2020）吉0721民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鹏宇房地产公司委托诉讼代理人曲洪喜、高志富，被上诉人孙晓娟及其委托诉讼代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏宇房地产公司上诉请求：1.撤销前郭县人民法院（2020）民初2184号民事判决，改判驳回孙晓娟诉讼请求；2.本案诉讼费用由孙晓娟负担。事实和诉理由：一、原审判决认定事实错误，应当依法撤销并改判。一、黑龙江省木兰县人民法院在评估案涉房屋时，并未包括房屋的配套设施及后续建设所发生的成本费用。1.木兰县人民法院委托鉴定机构所评估的房屋价值是房屋现状价值。黑龙江天宝房地产估价咨询有限公司在对案涉房屋进行评估时房屋尚未建成，处于未完成状态。对此鉴定意见书第四页关于估价对象实物状况中已经明确记载：“商业部分是框架已完工，外墙维护二层局部进行中，二层室内局部正在进行隔墙施工；一层尚未进行外墙围护工程及室内隔墙的施工；室内配套实施的预留管线均预留。”上述说明可以明确鉴定机构在对房屋进行评估时，房屋尚未完工，属于在建工程。鉴定机构评估的仅是已完工程现状价值，且也仅能对现状进行评估，因为后续工程尚未建设施工。后续如何建设，用何种材料进行建设均不明确，根本不具备鉴定条件。所以鉴定意见中评估价值系在建工程现状价值。2.原审判决认定评估意见中的评估价值系按照案涉房屋已经达到竣工验收及入住条件状态认定事实错误。原审法院以司法评估意见书第五页鉴定说明3中：“本次估价假定在鉴定基准日估价对象能继续开发建设，达到竣工验收及入住的条件”为由，认为鉴定时系按照鉴定对象已经达到竣工验收及入住条件，此理解与客观事实不符。说明中只是假定估价对象能够继续进行开发建设，后续能够达到竣工验收及入住条件，并未表示评估时，评估对象已经达到竣工验收及入住条件。所以，原审判决以此确定评估时，案涉房屋已经达到竣工验收及入住条件，孙晓娟无需支付垫付费用，属认定事实错误。二、孙晓娟要求鹏宇房地产公司交付房屋前应当补足鹏宇房地产公司后续添附所发生的费用。孙晓娟取得房屋时系按照房屋评估的现状价值取得，但是在评估拍卖后，鹏宇房地产公司对案涉房屋进行了后续建设及其它建设施工，支出大量资金。鹏宇房地产公司要求孙晓娟给付后续添附费用合理合法。三、涉案房屋尚未进行竣工验收，不具备交付条件。四、黑龙江省木兰县人民法院的执行行为违法。黑龙江省木兰县人民法院执行过程中，前郭县公安局以范连龙涉嫌非法转让、倒卖土地使用权对其立案侦查，并向木兰县人民法院下发通知，通知木兰县人民法院其执行的张忠诉鹏宇房地产公司执行案件，涉嫌刑事犯罪，要求停止执行。但木兰县人民法院不予理会，仍对鹏宇房地产公司开发房屋进行强制执行。对此，鹏宇房地产公司认为木兰县人民法院执行行为严重违法侵害鹏宇房地产公司合法权益。孙晓娟辩称，驳回鹏宇房地产公司上诉请求，维持原判，具体理由：一、一审法院认定事实正确。鹏宇房地产公司提出黑龙江省木兰县人民法院在评估案涉房屋时并未包括房屋配套设施及后续建设所发生的成本费用，该主张是错误的。首先，黑龙江天宝房地产估价咨询有限公司出具的《司法评估意见书》鉴定说明部分已明确：“本次估价假定在鉴定基准日估价对象能继续开发建设，达到竣工验收及入住的条件。”《司法鉴定意见书》对案涉房产评估的价值是假定房产达到竣工验收并且符合入住条件的价值，是按照房产达到竣工验收并且符合入住条件的价值评估的。即该评估价值是房产具备竣工验收所必备的条件及入住所必需具备的水、电、暖的价值。孙晓娟通过法院拍卖，竞买取得案涉房产，是按照成品房价值购买的。木兰县人民法院（2017）黑0127执159号之一执行裁定已明确孙晓娟为案涉房屋所有权人，案涉房产办理相关产权过户登记手续所需费用由孙晓娟承担，这也足以说明除此之外的费用均无需孙晓娟承担。其次，估价假定是房产评估的一种方式，是对评估对象假设达到一定条件，而在该条件下对其价值的评估。本案中，《司法鉴定意见书》只是描述了案涉房产的现状，但是采用估价假定的方式，假定在鉴定基准日估价对象能继续开发建设，达到竣工验收及入住的条件而进行房产价值评估。鹏宇房地产公司对“估价假定”的专业术语理解错误，其主张不成立，一审法院认定事实是正确的。二、鹏宇房地产公司主张补足后续添附费用，该主张不成立。添附是指民事主体把不同所有人的财产或劳动成果合并在一起,从而形成另一种新形态的财产。显而易见，本案并不适用添附制度。鹏宇房地产公司主张配套设施及其他建设施工费用，没有事实和法律依据。依据《司法意见书》鉴定说明，案涉房产是按照房屋达到竣工验收及入住条件而进行的价值评估，该价值评估包含了房屋开发建设、配套设施等所有费用。鹏宇房地产公司以此抗辩拒绝接通案涉房屋水、电、暖等阻碍孙晓娟使用房屋，其抗辩主张不成立，不应被法院支持。三、鹏宇房地产公司称案涉房屋尚未进行竣工验收，不具备交付条件，不符合事实。案涉房产整栋大楼早已竣工验收，并且其他业主早已办理进户、入住手续，最明显的是前郭县政务服务中心就在案涉房屋楼上对外办公，并且正常使用水、电、暖。鹏宇房地产公司所述未竣工验收并不属实，只是其拒不为案涉房屋接通水、电、暖的托辞。孙晓娟系通过木兰县人民法院拍卖，竞买取得案涉房屋，系合法取得房屋。孙晓娟作为房屋所有权人有权占有、使用案涉房屋，但因鹏宇房地产公司拒绝接通案涉房屋的水、电、暖，为孙晓娟使用房屋制造障碍，致使案涉房屋不能正常使用，该责任应当由鹏宇房地产公司承担，其不仅应接通案涉房屋的水、电、暖，还应当承担因其妨碍房屋使用，给孙晓娟造成的损失承担赔偿责任，孙晓娟对此保留诉权，将另行起诉。四、关于鹏宇房地产公司主张木兰县人民法院执行行为违法等与本案无关，且无证据证实。鹏宇房地产公司无任何证据证明执行行为违法。目前为止，无任何法律文书撤销另案判决、裁定，另案判决、裁定、执行文书均为生效状态。本案中，孙晓娟按照正常的拍卖，竞买支付房款等流程取得案涉房产，木兰县人民法院（2017）黑0127执159号之一执行裁定书是合法有效的，孙晓娟合法取得案涉房产所有权。作为案涉房产所有权人，对于案涉房屋享有的占有、使用等物权应当受到保护，孙晓娟花光所有的积蓄并且负债购置案涉房产，但却因开发商鹏宇房地产公司的强势地位，强行的拒绝接通案涉房屋水、电、暖，致使孙晓娟购买房屋3年后仍然无法正常使用房屋，这给孙晓娟造成了巨大的经济损失和精神压力。很明显，鹏宇房地产公司的这种做法是违法的，其无权妨碍孙晓娟使用案涉房屋的水、电、暖等。依照法律规定，其应接通案涉房屋的水、电、暖以排除妨碍。孙晓娟向原审法院起诉请求：1.确认双方之间买卖合同合法有效；2.判令鹏宇房地产公司给孙晓娟办理入住设施，即给孙晓娟经拍卖购买的“金福名居”综合楼B5门市接通水、电、暖。原审法院审理认定事实：因案外人张忠与鹏宇房地产公司合同纠纷一案，拍卖法院依据已经发生法律效力的生效判决对采取保全措施的位于松原市哈达大街与源江路交汇处的“金福名居”综合楼B5-B10六个门市房屋进行网络拍卖、变卖。在依法变卖中，孙晓娟以变卖价每平方米5467元的价格购买了B5门市房，建筑面积268.01平方米，总价款1,465,210.67元。拍卖法院于2017年8月28日作出（2017）黑0127执159号之一执行裁定，裁定案涉门市房屋的所有权归孙晓娟所有。孙晓娟在拍卖法院处取得房屋钥匙，现实际占有案涉房屋。孙晓娟在本案审理中主动撤回了“请求依法确认孙晓娟和鹏宇房地产公司之间房屋买卖合同合法有效”的诉讼请求。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条亦规定：“动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”依据上述法律规定，本案案涉房屋在拍卖法院向孙晓娟送达（2017）黑0127执159号之一执行裁定书时，孙晓娟即取得了案涉房屋的所有权，孙晓娟通过合法拍卖、变卖取得的房屋所有权依法应当受到保护。孙晓娟通过参加拍卖取得的案涉房屋的所有权，其与鹏宇房地产公司之间并无直接的合同关系，双方之间系因孙晓娟行使物权受限发生的纠纷。《中华人民共和国物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”故本案应为物权保护中的排除妨害纠纷。鹏宇房地产公司作为案涉房屋的原所有权人、执行案件的被执行人，对人民法院的拍卖行为必须配合和执行。鹏宇房地产公司辩解孙晓娟应缴纳评估后的建设费用，经查看拍卖法院《司法评估意见书》，其鉴定说明中明确“本次评估假定在鉴定基准日估价对象能继续开发建设，达到竣工验收及入住条件”，故鹏宇房地产公司的此点辩解意见没有证据支持；鹏宇房地产公司辩解案涉房屋尚未竣工，鹏宇房地产公司对此没有举证证明，孙晓娟提交了其他商铺已经出租使用的事实，鹏宇房地产公司当庭亦不否认，故可以推定案涉房屋具备接入水、电、暖的条件；鹏宇房地产公司提出的违法执行问题，其应向拍卖法院提出。孙晓娟主张为案涉房屋办理入住的相关设施，即为案涉房屋接通水、电、暖的请求于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条之规定，判决：鹏宇房地产公司为孙晓娟购买的位于松原市哈达大街与源江路交汇处“金福名居”综合楼B5门市房屋接通水、电、暖等设施，不得妨害孙晓娟使用该房屋。案件受理费已减半收取50元，由鹏宇房地产公司负担。本院二审期间，孙晓娟提交收据：证据一，案涉门市房及案涉门市房整栋大楼照片共3张。证明案涉门市房上层为前郭县政务服务中心，该服务中心中心工作日对外开放，为松原人民提供便民服务，同时服务中心以上为住宅楼，通过照片可看出，傍晚住宅楼多个住宅已开灯用电。进而证明案涉大楼已竣工，并且正常投入使用，政务服务中心及住宅用户正常使用水、电、暖。那么案涉房屋正常也可实现使用水、电、暖，只是鹏宇房地产公司拒绝接通案涉房屋水、电、暖。证据二，金福名居业主群微信聊天截图。证明通过微信聊天业主之间相互沟通、供热，室内温度，水、电等问题，可以证实金福名居其他业主均已接通水、电、暖，并且处于正常使用状态。进而证明案涉房屋可以接通水、电、暖。证据三，金福名居业主杨乐的《金福名居认购书》、《商品房买卖合同》、《收据》9张。证明金福名居业主杨乐在鹏宇房地产公司处购买的房屋为B栋3单元501，与案涉场地为同一栋。该《商品房买卖合同》约定鹏宇房地产公司应当在2017年7月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。同时结合《收据》，业主杨乐于2017年10月交付水费、电费、供暖费、电梯运营费等费用，业主杨乐于2017年10月前就进户入住。这足以说明案涉房屋所在B栋2017年就已竣工验收并投入使用，案涉房屋作为B栋的一楼门市房亦应处于正常投入使用状态，孙晓娟享有所有权的房屋应当正常接通水、电、暖，鹏宇房地产公司将案涉房屋水、电、暖关掉，拒绝接通已妨碍孙晓娟使用房屋。鹏宇房地产公司质证认为，对照片本身的真实性没有异议，但是要强调房屋现在是确实没有进行整体的竣工验收；对杨乐买卖合同认为与本案事实没有关系；对这个证据本身没有异议，也是跟这个案子没有关系。经本院审理查明事实，鹏宇房地产公司与张忠借款合同纠纷一案，黑龙江省木兰县人民法院作出（2016）黑0127民初1703号民事判决。该判决生效后，在执行过程中，黑龙江省木兰县人民法院依法查封鹏宇房地产公司所有的在建工程，位于松原市前郭县哈达大街与源江路交汇处金福名居综合楼六处房产，并委托黑龙江天宝房地产评估咨询有限公司对上述房产进行评估，该公司于2017年3月21日作出黑天宝估字（2017）第006号《司法评估意见书》，合计评估价值14,215,600元。经两次公开拍卖流拍后，进行变卖。孙晓娟以每平方米5467元的价格购买B5门市房屋，建筑面积268.01平方米，总价款1,465,210.67元。2017年8月28日黑龙江省木兰县人民法院作出（2017）黑0127执159号之一执行裁定书：一、被执行人松原市鹏宇房地产开发有限责任公司所有的位于松原市哈达大街与源江路交汇处金福名居综合楼B5一处门市房，面积268.01平方米，房产的所有权归孙晓娟所有。该房屋所有权在裁定书送达孙晓娟时起转移。二、买受人孙晓娟可持本裁定书到产权管理机构就B5一处房屋办理相关产权过户登记手续所需费用由孙晓娟负担。涉案的房屋交付孙晓娟，但房屋水电暖设施没有接通。现房屋所在楼房未办理验收手续，业主实际已经入住。本院认为，本案争议焦点：鹏宇房地产公司是否应当履行为孙晓娟接通水电暖等义务，即鹏宇房地产公司主张木兰县人民法院评估拍卖案涉房屋时，评估价格是否包括楼房后续建设所需要的费用。本案孙晓娟通过人民法院执行拍卖程序取得楼房，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”黑龙江省木兰县人民法院于2017年8月28日作出（2017）黑0127执159号之一执行裁定书送达给孙晓娟时，孙晓娟即取得了案涉房屋的所有权。孙晓娟取得拍卖楼房的价款是依据木兰县人民法院执行中委托黑龙江天宝房地产评估咨询有限公司作出的《司法意见书》，该意见书载明：评估对象实物状况：现场勘察估价对象坐落为松原市哈达大街与源江路交汇处金福名居综合楼，金福名居由松原市鹏宇房地产开发有限责任公司开发建设，地上**为裙楼（商服），4层以上为A、B、C、D座住宅楼，建筑结构为框架结构，该项目现为在建工程，住宅部分现在主体已完工，外墙维护已完工，窗框现已安装完毕；商服部分框架已完工，外墙维护二层局部在进行中，二层室内局部正在隔墙施工；一层尚未进行外墙维护工程及室内隔墙的施工；室内配套实施的预留管线均已预留。鉴定说明：3.本次估价假定在鉴定基准日估价对象能继续开发建设，达到竣工验收及入住的条件。上述估价意见书作出估价时虽为在建工程，有未完工的项目，但在鉴定说明中已经明确该评估价是能继续开发建设，达到竣工验收及入住的条件，即竣工验收及入住时的价值。鹏宇房地产公司主张该价值评估未包含房屋后期开发建设、配套设施等费用，并以此拒绝接通案涉房屋水、电、暖没有事实和法律依据。鹏宇房地产公司作为房地产开发建设的企业交付竣工验收合格的房屋是其法定义务，应依法履行。原审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由松原市鹏宇房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二一年一月十八日书记员  陶学文