湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初6590号原告（反诉被告）：李凡谦，男，1971年8月4日出生，汉族，住址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈东红，北京和丰律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：梅若飞，女，1972年3月20日出生，汉族，住址浙江省临安市。委托诉讼代理人：李宏伟，湖北普明律师事务所律师，特别授权。李凡谦与梅若飞房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年7月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李国华独任审理，于2020年12月9日、2020年12月11日公开开庭进行了审理。李凡谦的委托诉讼代理人陈东红、梅若飞的委托诉讼代理人李宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李凡谦向本院提出诉讼请求：1、确认李凡谦与梅若飞签订的《房屋租赁合同》于2020年8月12日解除；2、判令梅若飞向李凡谦支付拖欠的2020年2月13日至2020年8月12日的租金273480元；3、判令梅若飞向李凡谦支付擅自转租获得的租金25万元；4、判令梅若飞承担因租赁房屋所产生的所有税费和滞纳金；5、判令梅若飞已经支付李凡谦的租金保证金172000元不予退还；6、判令梅若飞承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2014年12月25日，李凡谦与梅若飞签订了《房屋租赁合同》，李凡谦将位于武汉菱角湖万达广场A区第A栋1-2层017号的商铺出租给梅若飞。合同约定，该房屋租赁期自2015年2月13日起至2020年10月12日止。同时该合同还约定了租金及支付、税费承担、违约责任等。租赁期间，梅若飞多次、多方面违约（包括拖欠租金、擅自转租、欠缴税款、以疫情为由单方解除合同）。李凡谦多次向梅若飞主张权利，梅若飞均置之不理，导致李凡谦无法弥补的损失。李凡谦为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。梅若飞辩称，一、本案李凡谦与梅若飞的租赁合同于2020年5月7日经梅若飞依法行使合同解除权而解除终止，李凡谦所谓2020年8月12日解除与本案事实不符。二、梅若飞于2020年5月7日书面通知李凡谦解除终止了案涉合同，系依法行使法定及约定解除权，属于合法有权解除。依据为《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定。三、关于李凡谦要求梅若飞支付2020年2月到8月租金，不能成立。2020年5月7日以后，双方不存在租赁合同，梅若飞已经没有支付租金的合同基础，不用支付租金。2020年5月7日之前，属于疫情导致封街，梅若飞无法使用商铺，按照双方所签订的合法有效的合同第十条约定，梅若飞不仅不应当支付2020年2月13日到2020年8月12日的房租，李凡谦还应当按照合同“多退少补”的约定返还自2020年1月24日至2020年2月13日的租金，不存在还要继续支付租金的任何事实依据。四、梅若飞不存在任何转租行为，亦未从转租获得任何转租的租金，李凡谦所谓的支付擅自转租租金的诉讼请求，没有任何事实依据和法律依据。五、李凡谦要求梅若飞向其缴纳税费及滞纳金的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据。梅若飞已依法缴清税费，李凡谦也无权收取税费。六、李凡谦要求梅若飞向其支付拖延租金的违约金172000元没有任何事实依据和法律依据。七、梅若飞依法解除租赁合同后，多次要求搬回自己的物品，但遭到李凡谦的阻挠和拒绝，造成房屋占用的过错系李凡谦导致的，李凡谦无权在阻挠梅若飞腾退后，再要求梅若飞支付房屋占有使用费。综上所述，李凡谦的本诉请求没有任何事实依据和法律依据，请求予以驳回。梅若飞向本院提出反诉请求：1、判决确认梅若飞与李凡谦所签订的《房屋租赁合同》已经终止；2、判令李凡谦立即返还梅若飞多支付的租金30386.7元（自2020年1月24日到2020年2月13日止的租金）；3、判令李凡谦立即返还梅若飞租赁保证金172000元、物业费10180元；4、由李凡谦承担本案全部诉讼费。事实与理由：梅若飞与李凡谦于2014年12月25日签订《房屋租赁合同》，由梅若飞承租李凡谦位于武汉菱角湖万达广场A区第A幢1-2层017号商铺，用于经营武汉慕尔美医疗美容有限公司，约定租赁期限为56个月，同时双方合同第十一条约定“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行的，甲乙双方不承担责任，租金按照实际使用时间计算，多退少补”，合同签订后李凡谦收取了梅若飞保证金172000元。2020年1月，租赁房屋所在地的武汉市突然爆发新冠××疫情，2020年1月24日，湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部决定，启动湖北省重大突发公共卫生事件I级响应，梅若飞响应政府安排，停工停业，自行隔离，不能继续实际使用、承租李凡谦的房屋。从2020年1月22日停业持续至今仍未复工。因梅若飞无法经营，持续亏损，员工已经全部遣散，已经实际处于破产情况。根据双方合同第十一条的约定，双方的合同已经自2020年1月24日终止，因合同终止属于众所周知的“新冠疫情”这一不可抗力造成的，李凡谦应当依据合同约定承担“互不承担责任”、“多退少补”的约定，向梅若飞返还多支付的租金、物业费，并返还保证金。现李凡谦经过梅若飞多次催告仍拒不返还前述款项的行为已经违约，请求法院依法查明事实并支持梅若飞的反诉请求。李凡谦针对反诉辩称，1、梅若飞是违约方，不具有法定的合同解除权，仅有合同约定的解除权。根据合同约定，其应当提前3个月通知李凡谦，李凡谦于2020年5月14日收到解除通知，合同应当于2020年8月14日解除。2、梅若飞应当支付2020年2月13日至2020年8月12日的租金，即使按照政策予以减免，也不存在多交租金的情形。3、李凡谦没有收到物业费，因此不存在给梅若飞退物业费。4、梅若飞多次拖欠租金，未经李凡谦同意进行转租，合同未到期提前解除合同，根据合同第10条第3款约定，梅若飞向李凡谦支付的租金保证金不予退还。综上所述，请求法院驳回梅若飞的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：《不动产权证书》、《房屋租赁合同》、《分账户交易明细》、《情况说明》及图片、《关于解除（终止）租赁合同的通知》、《律师函》、《回复函》、《催款通知》、《发票》及《税收完税证明》、微信聊天记录、照片、物业出具的证明、收款收据、物业管理费发票、企业名称预先核准登记、企业设立实地调查表、房屋租赁备案证明、结婚证、公司解散股东会决议、劳动合同终止协议、公司注销工商公告及注销通知书、公司注销税务结清证明、物业录音、证人证言等证据材料。以上证据均经庭审质证属实，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月25日，李凡谦（甲方）与梅若飞（乙方）签订《服务租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于武汉菱角湖万达广场A区第A幢1-2层017号；房屋租赁期自2015年2月13日起至2020年10月12日止，租赁该房屋仅作为商铺使用；租金按照季度支付，租金为第一年129000元人民币/季；第二年136740元人民币/季；第三年144944元人民币/季；第四年153641元人民币/季；第五年162859元人民币/季，不含税；租金每季度支付一次，每个租赁季度届满前15天，交付下一季度租金；乙方在本合同签订同时向甲方一次性缴纳四个月租金作为租赁保证金。在租赁期满15天内，乙方付清所有租金及应负担的费用并按期迁出后，甲方无息退还给乙方。乙方提前解除合同的，甲方没收全部租金保证金；在租赁期内，该房屋所产生的所有税费由乙方承担。乙方交纳物业服务、水电通讯费用；乙方有权转租、转借出租房屋，但须于转租、转借前3个月书面通知甲方，并经得甲方书面同意，否则该行为属于违约，该转租、转借无效，相应收益均由甲方享有；租赁期间，未经甲方书面同意把房屋转让、转租的，一个租赁年度内两次拖欠房租超过15天的，甲方有权终止合同，收回该房屋并没收全部租金保证金；租赁期间，乙方有权提前三个月以书面形式通知甲方单方面解除本合同，在此情况下，本合同自通知发出后3个月后终止，甲方没收全部租金保证金；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行的，甲乙双方互不承担责任；因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。梅若飞于2015年1月7日向李凡谦支付租金保证金172000元，于2019年11月19日支付了2019年11月13日至2020年2月12日的租金136740元，双方确认月租金标准为45580元。武汉慕尔美医疗美容有限公司于2020年1月11日向武汉天源物业管理有限责任公司江汉分公司支付案涉租赁房屋2020年1月1日至2020年10月31日的物业管理费合计12725.4元。2020年5月7日，梅若飞通过微信向李凡谦发送了《因不可抗力解除终止合同通知函》，以疫情原因导致公司停工停业、业务归零、员工无法不愿到岗、公司资金已无力承担员工工资及房屋租金等为由，依据《房屋租赁合同》第十一条的约定通知《房屋租赁合同》解除终止，并要求退还多缴纳的物业费10180元及租金保证金，李凡谦确认于当日收到了《因不可抗力解除终止合同通知函》，于2020年5月16日向梅若飞发出了书面的《回复函》，回复不接受单方面解除租赁合同，并要求梅若飞收到回复函后十天内恢复执行原合同并交纳所欠租金。2020年6月23日，武汉慕尔美医疗美容有限公司员工姜忠良向案涉租赁房屋物业方要求开具出门条，被物业员工告知因房东不同意而未能开具，2020年8月20日案涉租赁房屋物业方通知梅若飞搬东西，姜忠良于2020年8月29日将案涉租赁房屋的所有东西清场、与物业进行交接。另查明，梅若飞系武汉慕尔美医疗美容有限公司的发起人股东，武汉慕尔美医疗美容有限公司的法定代表人为刘华忠，梅若飞与刘华忠系夫妻关系，梅若飞承租案涉房屋自2017年4月起用于武汉慕尔美医疗美容有限公司经营使用，武汉慕尔美医疗美容有限公司于2020年9月17日注销。还查明，租赁合同履行期间，李凡谦与梅若飞均未向税务机关申报并缴纳案涉租赁房屋相关的税款。本院认为，李凡谦与梅若飞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按合同的约定全面履行义务。对本案的争议焦点分述如下：一、关于租赁合同解除权及合同解除时间的问题。从本院以上查明事实来看，梅若飞租赁案涉房屋后，用于经营武汉慕尔美医疗美容有限公司。在2020年武汉新冠××疫情期间，按照武汉市新冠××疫情防控指挥部第23号通告、第24号通告，从2020年6月13日零时起应急响应级别由二级响应调整为三级响应，有序开放影剧院、游泳馆、游戏厅、网吧、棋牌室、培训机构等文化、旅游、体育、休闲娱乐场所。2020年5月因疫情政府不允许开放美容院经营场所，导致梅若飞的美容院无法经营。故对梅若飞主张因新冠××疫情不可抗力导致合同目的无法实现而解除合同的抗辩意见，本院予以采纳。梅若飞于2020年5月7日通过微信向李凡谦送达了解除合同通知书。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定及九十六条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。故本院认定双方的合同于2020年5月7日解除。对梅若飞主张合同因新冠××疫情不可抗力于2020年1月23日解除的意见本院不予采纳；对李凡谦主张应按合同第十条第3款的约定，合同应于通知解除合同后3个月即2020年8月12日解除的辩论意见，本院不予采纳。二、关于租金支付问题。梅若飞租赁房屋从事美容商业活动，由于受新冠××疫情不可抗力的影响，无法正常使用租赁房屋，从合理平衡出租人与承租人双方利益的角度出发，根据公平原则，可以缓交租金或者要求作为出租人的李凡谦减、免一定数额的租金，梅若飞请求对疫情期间的租金予以核减有正当合理理由，本院予以部分支持，本院酌情考虑疫情期间2020年2月13日至合同解除之日2020年5月7日的租金由李凡谦与梅若飞各自承担一半。案涉租赁合同虽于2020年5月7日已解除，但梅若飞仍占有案涉房屋，也无确凿证据证明其未能腾退房屋是因李凡谦不让腾退的过错造成的，故梅若飞应当承担2020年5月7日合同解除后至实际腾退之日止的房屋占有使用费，其房屋占有使用费应参照租金标准并结合本案实际情况酌情收取一半。故李凡谦应收取梅若飞2020年2月13日至2020年8月12日的租金及房屋占有使用费共计136740元（45580×6个月÷2）。故对李凡谦主张梅若飞向其支付2020年2月13日至2020年8月12日的租金273480元的诉讼请求，本院部份予以支持，对梅若飞主张李凡谦返还多支付租金30386.7元的诉讼请求，本院不予支持。三、关于李凡谦主张梅若飞向其支付擅自转租获得的租金25万元的问题。根据《房屋租赁合同》第六条约定，乙方有权转租、转借出租房屋，但须于转租、转借前3个月书面通知甲方，并经得甲方书面同意，否则该行为属于违约，该转租、转借无效，相应收益均由甲方享有。前述合同仅约定相应收益归甲方所有，并未规定转租租金归甲方所有，故李凡谦此项请求没有事实依据；另外李凡谦主张梅若飞存在未经其书面同意而转租的事实，也未能提供充分的证据予以证明，故本院对李凡谦的此项主张不予支持。四、关于李凡谦要求梅若飞承担因租赁房屋所产生的所有税费和滞纳金的问题。根据《房屋租赁合同》第四条约定，在租赁期内，该房屋所产生的所有税费由乙方承担。在租赁合同履行期间，李凡谦与梅若飞均未向税务机关申报并缴纳案涉租赁房屋相关的税款，虽然合同约定所产生的所有税费由乙方承担，但相应的金额应以李凡谦已实际缴纳为前提，否则判令梅若飞所承担税费项目及金额不明确，判项亦无法执行，故本院对李凡谦的此项诉讼请求不予支持，李凡谦可在实际缴纳相关税费及滞纳金后另案主张。五、关于租金保证金返还的问题。根据《房屋租赁合同》第十条乙方违约责任的约定，梅若飞有下列行为之一的，李凡谦有权终止合同，收回该房屋并没收全部租金保证金：未经甲方书面同意把房屋转让、转租的；一个租赁年度内两次拖欠房租超过15天的；梅若飞有权提前三个月以书面形式通知李凡谦单方面解除本合同的。据此可以认定双方约定的租金保证金属于违约金范畴。对于梅若飞的违约问题。第一、上述已就不存在违约转让、转租的问题已进行了论述，在此不再赘述；第二、李凡谦提交的梅若飞延迟支付租金的证据为单方的统计表，且从梅若飞提交其与李凡谦的微信聊天记录显示双方在租金支付时间、金额上存在沟通与确认，李凡谦亦从未就此前的逾期支付及欠付租金的行为向梅若飞提出过任何异议，对此项违约本院不予采纳；第三、虽然梅若飞单方于2020年5月7日通过微信通知李凡谦解除租赁合同，但本院前述已认定梅若飞是因新冠××疫情不可抗力原因而解除合同，而不存在违约问题。综上，梅若飞不存在合同第十条违约的情况，故对李凡谦主张租金保证金172000元不予退还的诉讼请求，本院不予支持；对梅若飞主张退还租金保证金172000元的反诉请求，本院予以支持。六、关于梅若飞主张李凡谦返还物业费10180元的问题。本案查明梅若飞于2020年8月29日将案涉房屋腾退清场。而梅若飞已向物业公司支付2020年1月1日至2020年10月31日的物业费12725.4元，李凡谦实际收益2020年9月至10月两个月的物业费2545元（12725.4÷10×2）的利益。根据《中华人民共和国民法总则》第九十二条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”的规定，故李凡谦对其受益的2545元物业费应当退还梅若飞，对梅若飞主张退还物业费10180元的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法总则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李凡谦与被告（反诉原告）梅若飞签订的《房屋租赁合同》于2020年5月7日解除；二、被告（反诉原告）梅若飞于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李凡谦支付2020年2月13日至2020年8月12日的租金及房屋占有使用费共计136740元；三、原告（反诉被告）李凡谦于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）梅若飞返还租金保证金172000元；四、原告（反诉被告）李凡谦于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）梅若飞返还物业管理费2545元；五、驳回原告（反诉被告）李凡谦的其它诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）梅若飞的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10755元，由原告（反诉被告）李凡谦负担8640元，被告（反诉原告）梅若飞负担2115元[此款原告（反诉被告）李凡谦已垫付，被告（反诉原告）梅若飞应付部分随上述判决款项一并支付给原告（反诉被告）李凡谦]。反诉案件受理费4489元，由原告（反诉被告）李凡谦负担3686元，被告（反诉原告）梅若飞负担803元[此款被告（反诉原告）梅若飞已垫付，原告（反诉被告）李凡谦应付部分随上述判决款项一并支付给被告（反诉原告）梅若飞]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李国华二〇二一年一月二十二日书记员  王诗云