江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终7659号 上诉人（原审被告）：苏州兆元置地有限公司，住所地太仓市城厢镇人民南路****，统一社会信用代码91320585789069282Y。 法定代表人：陈君柏，董事长。 委托诉讼代理人：史厚元，上海市汇业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：太仓市南洋壹号公馆业主委员会，住所地太仓市，住所地太仓市南园西路**南洋壹号公馆**物业办公室东侧 负责人：许菊，业委会主任。 委托诉讼代理人：高燕，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。 上诉人苏州兆元置地有限公司（以下简称兆元公司）因与被上诉人太仓市南洋壹号公馆业主委员会（以下简称南洋业委会）所有权确认纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院作出的（2019）苏0585民初5984号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 兆元公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、事实认定错误。被上诉人诉求相关房屋2幢2-7室房屋性质登记为办公，并非物业。即便被上诉人主张的补足物业用房存在一定合理性，也并不必然指向被上诉人诉求的相关房屋，6间房屋只是恰巧合计面积落在被上诉人主张的差额范围内。二、法律适用错误。被上诉人主张的法律依据《苏州市住宅物业管理条例》实施时间为2008年1月1日，涉案小区项目最早规划于2005年12月23日由太仓市规划建设局作出。其后，2006年4月30日公布的太仓市国有土地使用权挂牌出让须知中再次对相关地块的工程规划设计要求明确物业用房为300平。如确应补足物业用房差额，应当适用《江苏省物业管理条例》（2003年修订），即千分之三到四。确权的前提是有权利基础或登记错误，本案并不存在以上情形，一审判决过户登记明显于法无据。三、程序不合法。一审判决突破城乡规划法关于城乡建设规划的规定，通过民事诉讼改变了行政许可，于法不符。四、被上诉人业主委员会只是全体业主的代议机构，并非独立的社团法人，物业用房属于业主全体所有，并非归属于业委会。且物业用房不能办理单独产证，一审判决上诉人配合办理变更登记无法履行。 南洋业委会辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 南洋业委会向一审法院起诉请求：1.判令兆元公司向南洋业委会提供面积不少于1258.41平方米的物业服务用房（位置为小区房屋面积实测成果报告中2幢1-2层办公用房02、03、04、05、06、07，合计1265.5平方米），并办理产权登记到南洋壹号公馆全体业主名下；2.判令兆元公司支付南洋业委会上述物业服务用房占有使用费（按1元/平方米/天的标准，并按1258.41平方米的70%计算出租率，自2012年12月24日起算至房屋实际交付之日止，暂计六年为1929143元）。 一审法院认定事实：太仓市南洋壹号公馆业主委员会系位于太仓市洋壹号公馆的业主选举的业主委员会，于2017年11月30日经太仓市物业管理指导中心、太仓市城市管理局备案登记。备案表载明的四至范围为“东至南门街、南至滨河路、西至护城河、北至南园西路”，总建筑面积为“324876.5平方米”，总幢数为“70”，总户数为“1758（居民1758，商住0）”。 苏州兆元置地有限公司系南洋壹号公馆小区的开发商。2005年12月23日，太仓市规划建设局对该地块建设内容规划设计要求为商业用房、住宅楼，其中公共设备规划设计要求内容为“垃圾箱、配电房、物业用房（300平方米）、社区用房（按每户不少于0.3平方米）、停车场……”。2006年5月30日，兆元公司通过挂牌交易方式竞得该地块国有土地使用权，并与太仓市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。 2009年6月10日，兆元公司取得《关于太仓南园西路地块规划设计修改方案的批复》，内容为“……南门街西侧地块规划总用地面积160076.9平方米，总建筑面积324876.043平方米，其中地上235313.043平方米（其中住宅221613.45平方米、商业4002平方米、管理用房300平方米、社区用房527.4平方米、办公1857.88平方米、会所6612.323平方米、设备用房400平方米）……”。2010年4月13日，兆元公司再次取得《关于太仓南园西路地块规划设计调整方案的批复》，内容为“……南门街西侧地块规划总用地面积160076.9平方米，总建筑面积328403.08平方米，其中地上234901.21平方米（住宅220428.927平方米、商业10430.13平方米、管理用房300平方米、社区用房527.4平方米、办公1806.55平方米、地上自行车库、地上自行车库1408hellip;…”。 2012年11月，兆元公司取得位于西侧的“太仓南洋1号公馆”项目的建设工程规划许可证，载明建设规模为“320744.5平方米，含商用9889.36平方米、办公1603.19平方米”。同年12月14日，兆元公司取得“南洋1号公馆”项目的商品房现售前与交付使用备案。备案通知书载明现售面积为住宅212632.83平方米，商业9674.80平方米，办公1628.10平方米，其他588.37平方米以及车库（位）储藏等33031.68平方米、29347.77平方米、14164.13平方米；不可售面积为物业323.26平方米，其他1959.56平方米、15505.54平方米。根据兆元公司委托太仓市方圆测绘工程有限公司作出的《房屋面积实测成果报告》可知，上述备案通知书所载的“不可售面积”包括2幢物业用房183.22平方米（套内面积169.32平方米）、消防控制室209.13平方米、电梯厅22.42平方米，3幢物业用房140.04平方米（套内面积124.23平方米），71幢变电所169.54平方米，72幢变电所99.36平方米、楼梯21.6平方米、自行车库584.05平方米，其他不可售面积均位于地下。 2012年12月，兆元公司先后向太仓市物业管理工作指导中心提交了两份内容不同的前期物业管理情况表。南洋业委会处留存的拍摄件载明南洋壹号公馆物业管理用房为：1#1-2层（建筑面积925.26），2#1-2层（建筑面积1564.39），合计2489.65，用途为“管理与社区用房”，物业管理办公室意见一栏内容为“物业用房符合要求，面积2489.65平方米”，无填报人和填报时间；兆元公司提交的档案件载明物业南洋壹号公馆物业管理用房为：2#（建筑面积183.22），3#（建筑面积140.04），合计323.26，用途为“物业”，物业管理办公室意见一栏无内容，但有填报人签字和填报时间“2012.12.12”。兆元公司主张没有落款时间的情况表确实存在过，但填写错误，误将社区用房、管理用房、办公用房等合在一起统计面积为2489.65平方米。 南洋壹号公馆的房屋竣工交付后，兆元公司向前期物业公司太仓格凡尼物业管理有限公司交付了323.26平方米的物业服务用房，且现已移交给兆元公司。南洋壹号公馆2幢1-2层办公用房02室、03室、04室、05室、06室、07室房屋（坐落于初始登记在兆元公司名下，上述房屋套内建筑面积合计1169.52平方米。兆元公司陈述曾委托太仓格凡尼物业管理有限公司出租上述部分办公用房并收取租金，但此系关联公司间的财务扶持，并非将相关房屋交付给物业使用。 2018年9月30日，南洋业委会向太仓市住房和城乡建设局反映“小区物业用房事宜”，该局答复“南洋一号公馆的物业用房面积为323.26平方米，办公用房产权归开发商所有，可以销售”。 2019年1月6日，南洋壹号公馆业主代表大会以书面表决的形式同意通过司法诉讼解决物业用房问题。2019年8月，南洋壹号公馆业主大会再次以书面表决的方式决定是否同意南洋业委会就物业服务用房通过司法途径向兆元公司加以追索事宜进行表决，表决结果是专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 在本案一审审理过程中，因兆元公司不认可南洋业委会主张的房屋占有使用费标准，南洋业委会申请对南洋壹号公馆小区2幢1-2层办公用房的租金市场价格进行评估鉴定。江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所有限公司接受一审法院委托于2020年5月12日出具估价报告，意见为：太仓市城厢镇南园西路11号2幢办公02、03、04、05、06、07室（建筑面积1265.50平方米，毛坯状态）2012年12月14日至2020年4月24日期间租金总额取整为282.19万元。南洋业委会为此次鉴定支付费用17000元。 以上事实，有业委会成立备案表、通告、表决书、表决结果报告书、业主议事规程、南洋壹号公馆面积汇总表及房屋面积实测成果报告、现售前与交付使用备案通知书、2010年30号批复、信访事项处理意见书、前期物业管理情况表（拍摄件）、房地产估价报告及发票、国有土地使用权出让合同、建设工程规划设计要求、批复、建设工程规划核实意见表、建设工程规划许可证、前期物业管理情况表（档案件）、现售前与交付使用备案通知书、房屋所有权初始登记证明以及双方当事人陈述等在卷佐证。 一审法院认为：南洋业委会系合法成立的业主委员会，其有权执行业主大会的决定事项，现经南洋壹号公馆业主表决，全体业主中专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意原告就物业服务用房通过司法途径向兆元公司加以追索，故南洋业委会有权提起本次诉讼。 《江苏省物业管理条例》（2003年修正）第二十七条规定，新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设备，制定物业管理实施方案。开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共有部位属全体业主所有。江苏省建设厅于2006年8月30日发布《关于物业管理服务用房有关问题的处理意见》，该意见规定“……省条例实施前已建项目部分作为一个独立的物业管理区域的，物业管理服务用房按当时的规定建设并验收交付使用。已建部分和省条例施行后建设部分作为一个整体物业管理区域，物业管理服务用房面积不足省条例规定的，开发建设单位因在后期建设时，经规划调整，进行补建或验收交付使用。项目后期建设已不能补建的，开发单位应调配相应的房屋补足物业管理服务用房。无法调配或调配不足的，应对业主作专项补偿，供业主通过业主大会决定用于承租或购置物业管理服务用房……物业管理服务用房的总面积按规划总建筑面积的千分之三至千分之四计算，设区的市人民政府规定的标准高于此标准的，从其规定……”。《苏州市住宅区物业管理条例》第三十条规定，新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房；建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总面积的千分之七配置，并无偿提供；物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋；第三十一条规定，物业服务用房面积不计入分摊公共建筑面积。根据上述规定，兆元公司在竣工交付物业服务用房时，除先期规划的323.26平方米房屋（套内面积293.55平方米）外，还应调配相应的房屋以补足物业服务用房。经核算，南洋壹号公馆的地上建筑总面积为225953.46平方米，参照《苏州市住宅区物业管理条例》规定的标准，兆元公司应向业主提供不少于1581.67平方米（225953.46×7‰）的物业服务用房。南洋业委会作为南洋壹号公馆的业主委员会代表业主要求兆元公司交付具有产权的物业管理用房，一审法院依法予以支持。扣除已经交付的部分，南洋业委会明确指向2幢办公02室、03室、04室、05室、06室、07室房屋（建筑面积合计1262.5平方米，其中套内面积合计1169.52平方米）作为补足的物业服务用房，经一审法院核算，亦符合相应规定，一审法院依法予以支持。 对于南洋业委会主张的未及时交付物业服务用房产生的占有使用费损失问题。物业服务用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，兆元公司于2012年12月14日取得商品房现售前与交付使用备案，其理应向业主同步交付相应的物业服务用房，但至今未调配足额，应向南洋业委会支付逾期交付期间的占有使用费。关于起算时间，南洋业委会主张自2012年12月24日起算至房屋实际交付之日止，依法有据，一审法院予以支持。关于损失标准，南洋业委会主张按1258.41平方米、1元/平方米/天的标准，并按70%的出租率计算，即损失标准为880.89元/天。经一审法院委托司法鉴定，上述房屋在2012年12月14日至2020年4月24日期间租金总额为282.19万元，平均1049.81元/天。故南洋业委会主张的逾期交付占有使用费损失标准合理，一审法院依法予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》三十三条、第七十三条、第七十六条，《物业管理条例》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州兆元置地有限公司于判决生效之日起7日内向太仓市南洋壹号公馆业主委员会交付坐落于房屋用作物业服务用房，并协助原告将上述房屋所有权过户至南洋壹号公馆业主名下。二、苏州兆元置地有限公司于判决生效之日起7日内向太仓市南洋壹号公馆业主委员会支付上述房屋的占有使用费（按880.89元/天的标准，自2012年12月24日起算至房屋实际交付之日止）。案件受理费22242元，财产保全费5000元，鉴定费17000元，合计44242元，由苏州兆元置地有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，《江苏省物业管理条例》（2003年修正）第二十七条规定，新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设备，制定物业管理实施方案。开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。江苏省建设厅于2006年8月30日发布《关于物业管理服务用房有关问题的处理意见》，该意见规定“……省条例实施前已建项目部分作为一个独立的物业管理区域的，物业管理服务用房按当时的规定建设并验收交付使用。已建部分和省条例施行后建设部分作为一个整体物业管理区域，物业管理服务用房面积不足省条例规定的，开发建设单位因在后期建设时，经规划调整，进行补建或验收交付使用。项目后期建设已不能补建的，开发单位应调配相应的房屋补足物业管理服务用房。无法调配或调配不足的，应对业主作专项补偿，供业主通过业主大会决定用于承租或购置物业管理服务用房……物业管理服务用房的总面积按规划总建筑面积的千分之三至千分之四计算，设区的市人民政府规定的标准高于此标准的，从其规定……”。根据以上规定，一审法院参照《苏州市住宅区物业管理条例》规定的标准，认定兆元公司应向业主提供的物业服务用房面积，合法有据，本院予以确认。一审法院依据被上诉人一方指明的涉案房屋认定上诉人应交付的房屋并无不当，本院予以维持。上诉人认为一审法院程序违法的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。上诉人另认为一审法院判决将涉案房屋过户至业主委员会名下的上诉主张，与事实不符，本院亦不予采信。 综上所述，苏州兆元置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22242元，由苏州兆元置地有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨恩乾 审判员  徐 辉 审判员  杨 兵 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  闻 艺 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。