江苏省扬州市江都区人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）苏1012行初17号之一 原告郭源。 委托代理人郭龙桂。系原告父亲。 委托代理人李刚，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 被告高邮市自然资源和规划局，住所地高邮市长生路**。 法定代表人薛斌，该局局长。 出庭行政机关负责人杨凤荣，该局副局长。 委托代理人黄中文，该局工作人员。 委托代理人谢金荣，江苏金荣律师事务所律师。 第三人高邮市金圣房地产开发有限公司，高邮市通湖路203号。 法定代表人赵永刚，该公司执行董事。 委托代理人吴有勇，该公司办公室主任。 委托代理人张曙，江苏中望律师事务所律师。 原告郭源诉被告高邮市自然资源和规划局（以下简称高邮自规局）撤销行政行为一案，本院于2020年2月17日立案受理后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因高邮市金圣房地产开发有限公司（以下简称金圣公司）与被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，分别于2020年5月20日、6月4日、12月10日三次公开开庭审理了本案。第一次开庭，原告郭源及委托代理人李刚，被告高邮自规局行政机关负责人陈大明及委托代理人谢金荣、黄中文，第三人金圣公司委托代理人张曙、吴有勇到庭参加诉讼。第二次开庭，原告郭源及委托代理人郭龙桂、李刚，被告高邮自规局行政机关负责人陈大明及委托代理人谢金荣、黄中文，第三人金圣公司委托代理人张曙、吴有勇到庭参加诉讼。第三次开庭，原告郭源及委托代理人郭龙桂、李刚，被告高邮自规局行政机关负责人杨凤荣及委托代理人谢金荣、黄中文，第三人金圣公司委托代理人张曙、吴有勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭源诉称，2019年2月2日，原告与第三人金圣公司签订两份商品房买卖合同，购买由第三人开发的位于高邮市秦邮路××花园××幢（以下简称雅美居XX幢）01号和03号房屋。第三人于原告取得上述两处房屋的不动产权属证书当日将上述房屋整体（含地下室车库钥匙）交付给原告。原告发现商品房买卖合同约定的顶楼是11楼，现在多了一层顶楼变成12楼。2019年9月，第三人作为产权人为地下室汽车库申请办理了不动产权属证书，且该地下室汽车库的定着物单元号与原告的一致，都是F00150001。在此之前，，地下室汽车库已经交付给原告半年多第三人从未提出异议。被告办理地下室汽车库不动产权证书时，不知是否征求原告（业主）的意见、是否通知楼上业主、是否侵害楼上业主的权益、是否使用楼上业主的不动产首次登记权属证书、是否涉及国有土地使用权、是否有预销售许可证、建筑成本是否独立核算、是否符合规划、11楼如何变成12楼等。原告认为房屋和地下室汽车库已经卖给原告并已交付，，地下室汽车库是房屋的附属设施被告为第三人金圣公司办理地下室汽车库的不动产权属证书缺乏法律依据，严重损害了原告的合法权益，同时顶楼由11楼变成12楼应当是违章建筑。综上，原告提出以下诉讼请求：1、请求撤销被告办理的地下室汽车库的不动产权属证书[江苏（2019）高邮市不动产权第0016185号]；2、请求确认原告购买房屋的第12楼[江苏（2019）高邮市不动产权第0016049号]为违章建筑；3、请求确认原告享有业主对于地下室汽车库的法定部分权属；4、请求被告承担本案的诉讼费用。庭审中，经本院释明，原告撤回第二、三项诉讼请求。 原告郭源提供了以下证据： 1、江苏（2019）高邮市不动产权第0016049号不动产权证、江苏（2019）高邮市不动产权第0016185号不动产权证；2、江苏（2018）高邮市不动产权第0018235号商品房首次登记不动产权属证明；3、扬州仲裁委员会已生效的（2019）扬仲裁字第058号裁决书中第七页第一段，证明房屋已经交付给原告；4、郭源的父亲郭龙桂在购买房屋时与第三人的秦某某、吴主任的录音，证明第三人在交易之前承诺将地下漏水给原告做好，说明地下室是属于原告的；综上证明地下室汽车库是含在合同里面卖给原告的。5、商品房买卖合同（第一页、第二页及附件），第二页第三条买受人所购房屋的基本情况，含有地下一层；附件5的第四条第三行载明“及购买的车库内”，印证了涉案地下室汽车库是卖给原告的；2020年5月20日当庭提交证据：6、扬州仲裁委员会（2019）扬仲字第329号仲裁庭组成通知书及开庭通知；2020年6月4日当庭提交证据：7、2018年5月24日认购书，证明当时第三人就已经将房屋包括地下室交付给原告；8、承包地下室的承包人收条复印件及银行转账汇款单复印件，证明地下室包含在合同里，房屋是现房且已交付，原告早已开始装修；2020年12月10日当庭提交证据：9、扬州仲裁委员会（2019）扬仲裁字第329号裁决书，证明扬州仲裁委员会已经对原告申请的仲裁事项作出处理。 被告高邮自规局辩称，一、雅美居XX幢地下室汽车库的不动产权是合法有效的。2019年9月20日，金圣公司向高邮市不动产登记中心提交了需办理雅美居XX幢地下室汽车库不动产权证的申请。在对申请主体、提交的申请材料进行查验后，高邮市不动产登记中心受理了金圣公司的申请。经规划部门批准，雅美居XX幢地下室汽车库系由金圣公司开发建设的非人防设施的地下车库（位），属金圣公司所有，不属于《物权法》第七十四条第三款的规定，雅美居XX幢房屋的业主对该地下室汽车库不享有权利。根据《江苏省不动产登记条例》第四十一条第二款、第三款的规定，金圣公司的申请符合产权登记条件，故高邮市不动产登记中心给予了登簿并颁发了不动产权证书。综上，金圣公司的申请符合登记条件，高邮市不动产登记中心颁发的雅美居XX幢地下室汽车库的不动产权是合法有效的。二、雅美居XX幢的十二层现为合法建筑。金圣公司在雅美居XX幢房屋建设过程中，没有按照原先批准的规划内容（（地上应为**进行建设，实际建了十二层（超建一层）。2017年，为有效解决有关历史遗留问题，切实化解社会矛盾，按照《中华人民共和国城乡规划法》和《关于进一步加强建设项目规划批后管理的通知》等相关规定，原高邮市规划局拟订了《关于城区规划方面相关历史遗留问题的情况汇报》并报请高邮市政府批准同意后，高邮市城市管理行政执法局对金圣公司违规建设进行查处；原高邮市规划局根据《高邮市城市管理行政执法局规划执法协作函》出具《关于高邮市金圣房地产开发的高邮市雅居乐小区（雅美居小区）调整容积率的函》，函告原高邮市国土资源局办理国有建设用地出让补办手续；原高邮市规划局在金圣公司缴纳违规建设罚款、补交超出原规划许可容积率部分的土地出让金并签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》后，调整了雅美居XX幢的规划方案，核发了《建设工程规划许可证》（邮开规工集字[2017]第34号[补]）。至此，雅美居XX幢的十二层为合法建筑。综上所述，原告郭源的诉求没有事实和法律依据，请求贵院驳回原告的诉讼请求。 被告高邮自规局提供了以下证据、依据： 事实依据：1、高邮市不动产权首次登记申请书；2、关于要求办理雅美居XX幢地下室汽车库不动产登记证的报告；3、承诺书；4、不动产登记审核表；1-4项是第三人向被告提出申请，被告收到申请后进行审核，形成不动产登记审核表。5、项目核准决定书；6、建设工程规划许可证（副本）；7、建设工程规划许可证；8、建设工程施工许可证；5-8项证明第三人所建项目是经过政府相关部门批准的，是合法建筑。9、高邮市人防工程建设或易地建设申请三份，证明案涉地下室汽车库非人防工程，第三人对该车库享有权利。10、关于同意补办金圣公司雅居乐花园的批复；11、建设工程规划核实合格通知书；证据10-11证明该工程建设后经过规划验收为合格工程。12、高邮市政府关于同意“雅美居花园”地;地名命名的批复3、秦邮路商铺门牌编制登记表；14、门牌号码编制情况证明；证据12-14证明第三人建设的雅美居花园经政府同意改成雅居乐花园，包括门牌编制的相关情况的说明。15、不动产权籍调查表；16、宗地图；17、金圣公司雅居乐花园三期建设定位图；18、金圣公司雅居乐花园二期建设定位图；证据15-18证明在接受第三人申请后被告对不动产权进行调查并根据宗地图进行核实，证实地下室汽车库的范围以及面积。 法律、职权、程序依据：《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款，《不动产登记暂行条例》第七条，《江苏省不动产登记条例》第五条第二款。 第三人金圣公司述称，同意被告的答辩意见。原告主张其对涉案地下室汽车库享有权利，对此原告应承担举证责任，但原告提交的证据材料中没有关于其购买涉案地下室汽车库的证据。原告对不动产单元号代表的法律含义不清楚，对于不动产单元号国家有发布规则，即前面的六位数是县级行政区划的代码，后面的122012是地籍区及地籍子区的代码，G代表国有土地，B代表国有土地中的地表，最后是定着物的代码。原告仅凭不动产单元号后面的数字一样就认为第三人车库是原告的，这种认识是错误的。原告强调房屋已经交付很长时间不是事实，原告购买的4-12层已经交付，但地下室汽车库钥匙还在第三人这里。原告提到本案的车库登记未征求其意见等问题，本案中的登记属于独立空间，不属于公共权属登记或者涉及他人，无需向原告征求意见。原告提到的涉及小区土地使用权的问题，所有的土地分为地表和地下两个部分，原告购买的房屋涉及到的是地表，第三人领取的地下室汽车库产权证涉及到的是地下空间，因此与侵犯小区土地使用权并无关联性。根据《城市地下空间开发利用管理规定》，第三人领取的地下室汽车库不涉及地表使用权，因此被告为第三人所发的产权证书上土地使用面积为“0”。关于预销售的问题，本案销售给原告的房屋是现房，不需要预销售许可证，第三人领取自建的车库更不需要预销售许可证。关于建筑成本是否独立核算的问题，第三人认为这个问题不成立，商品房实行市场指导价，实行市场调节，本案中商品房每平方米价格自行决定。关于是否符合规划的问题，第三人认为符合规划，本案没有证据表明该小区规划验收不合格。本案中涉案地下室汽车库没有出售、也没有出租给原告，第三人领取自建的不属于人防工程的车库是符合法律规定的。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，涉案地下室汽车库由第三人所建，应当归第三人所有，第三人领取不动产权证是符合《江苏省不动产登记暂行条例》规定的。综上请求驳回原告的诉讼请求。 第三人金圣公司提供了以下证据： 1、包括原告与第三人签订的涉案商品房买卖合同在内的多份商品房买卖合同，证明第三人出售房屋时，如果车库是出售的，会在合同中注明，而原告的合同中均没有出售车库的约定；2、入户手续书；3、2019年4月2日告知书，告知原告让出涉案地下室汽车库的事实；2020年6月4日当庭提交证据：4、民用建筑设计通则GB503202005；5、对车库部分露出地面的测量照片；6、2013年1月6日涉案地下室汽车库的定位图复印件，证明本案涉及到的车库并不是半地下车库，而是地下室；7、交费通知书复印件，证明案涉地下室汽车库是单独交了相关的规划费用。 本院依职权调取的证据有：1、雅美居施工图两张；2、高邮市雅居乐花园用地规划一份。 经庭审质证，双方对证据发表了质证意见，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。 经审理查明，2019年2月2日，原告郭源与第三人金圣公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定郭源购买金圣公司开发建设的雅美居XX幢01号及03号房，上述商品房的用途为商铺，属钢混结构，层高为3.3米，建筑层数地上11层，地，地下**1号房建筑面积共3985.46平方米，套内建筑面积2993.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积992.2平方米；03号房建筑面积共151.03平方米，套内建筑面积148.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.71平方米。上述两份商品房买卖合同中，并未对案涉地下室汽车库进行约定。后郭源申请领取了上述案涉房屋的不动产权证书，分别为江苏（2019）高邮市不动产权第0016049号、江苏（2019）高邮市不动产权第0016048号。2019年9月20日，金圣公司向高邮市不动产登记中心提交书面申请材料，经审核，高邮市不动产登记中心于当日向金圣公司核发了证号为江苏（2019）高邮市不动产权第0016185号的案涉地下室汽车库的不动产权证书。该证书载明，土地使用权面积/平方米，房屋建筑面积903.7平方米，房屋总层数1层，所在层数-1层。 另查明，扬州仲裁委员会于2019年10月23日受理了郭源与金圣公司商品房销售合同纠纷一案，并于2020年10月26日作出（2019）扬仲裁字第329号裁决书。该裁决书认定，“双方合同中未涉及到案涉地下室汽车库的交易及权利的归属问题，从合同内容和产权证书记载内容来看，均不包含地下室汽车库。……其提出的证据不足以证明合同包含地下室汽车库。” 以上事实有原、被告、第三人提供的证据及当事人庭审陈述等在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（一）项规定，提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。该法第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第一款规定，公民、法人或者其他组织向人民法院起诉时，应当提供其符合起诉条件的相应的证据材料。根据上述法律及司法解释的规定，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，应当提供证据材料证明其与被诉行政行为具有法律上的利害关系。本案中，根据扬州仲裁委员会（2019）扬仲裁字第329号裁决书查明的事实及本案审理查明的事实，原告与第三人签订的商品房买卖合同中没有关于案涉地下室汽车库的约定，原告亦未能提供证据证明其对案涉地下室汽车库拥有所有权。因此，原告提供的现有证据不能证明其与被诉行政登记行为存在法律上的利害关系，故其起诉主体不适格，本院依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回原告郭源的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  靳有强 人民陪审员  帅玉芹 人民陪审员  戴春荣 二〇二一年一月十二日 法官 助理  冀 敏 书 记 员  杨丽娜