湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初2319号原告：熊永学，男，1956年2月29日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：朱红卫，孝感市孝南区车站法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行调解、和解、签收法律文书等。被告：徐佳升，男，1987年7月20日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：罗开纯，湖北瀛楚律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：邬建强，湖北董永律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行调解、和解、签收文书等。原告熊永学与被告徐佳升确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用普通程序。于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告熊永学及其委托诉讼代理人朱红卫，被告徐佳升及其委托诉讼代理人罗开纯、邬建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊永学向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告于2011年1月25日签订的《房产买卖合同》无效；2.依法判令被告立即搬出因无效合同住进的熊咀村5组440号401室；3.本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：2011年1月25日，原、被告签订了一份《房产买卖合同》，该合同约定，原告将位于孝感市××村××未××证××室约130平方米的自建房作价169000元卖给被告，同时约定在签订本合同时，被告应付原告130000元购房款，余款待原告方将该房屋的证办齐后连同办证及水、电的立户费用一起付给原告。合同签订后原告将该套房屋交给了被告使用。但是被告将该房屋租给他人居住后，至今分文未付购房款，每次原告找被告索要时，被告总以各种理由拒付。原告自建房至今仍未办理房屋权属证。根据房屋买卖的相关法律规定，房屋买卖必须是取得权属证之后，其买卖行为才受法律保护，否则属于无效的民事行为。由此可见，原、被告于2011年1月25日所签订的《房产买卖合同》应属于无效合同。加之被告在签订协议后，至今拒不支付其购房款。为此，为维护原告的合法权益不受侵犯，原告特具状起诉，请求支持原告的前列之请。被告徐佳升辩称，1.被告已按照合同约定支付了应付的全部价款；2.本案已超过诉讼时效；3.原告是由于房屋增值、房屋拆迁的原因，才要求确认合同无效，是毫无诚信的行为，违背了诚实信用原则；4.原告隐瞒事实将不能办理产权证书的房屋卖给被告，被告出于信任原则，购买了涉案房屋；5.该房屋的购房款早已付清，有借条、收条、转账凭证、证人证言可以证明，原告在起诉前从未向被告主张过购房款，足以证明购房款已结清；6.被告对涉案房屋装饰装修并长期居住至今；7.原告有多套房屋，其稳定生存发展有稳定的保障，鉴于买卖双方自愿签订买卖合同时间较早，在长达十年之久内，原告对涉案房屋没有提出任何异议，被告将房屋占用使用十年，原、被告之间的房屋买卖合同有效。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告徐佳升对原告熊永学提交的证据一无异议，对当事人无异议的证据本院依法予以采信并在卷佐证。被告对原告提交的证据二、三、四有异议，认为证据二真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据正好证实了双方自愿签订了买卖合同；证据三与本案无关联性，该证据系1986年9月，时间较早，原告所在的熊咀社区已整体转为城镇居民，土地性质转为国有用地，不能达到原告的证明目的；证据四的三性均有异议，该证据只是证明办理供电的申请人，达不到原告的证明目的。原告对被告提交的证据均有异议，认为证据一不能证明原、被告的买卖合同行为合法；证据二与本案无关，属于原告与案外人的另一民事法律关系；证据三真实性有异议，该证据与本案无关；证据四真实性有异议；证据五、六、七、八与本案无关，不能证明原告已收取了被告的购房款；证据九真实性无法查实；证据十与本案无关，不能证明原告的集体土地使用权转为出让土地，更不能证明该房屋的买卖合同有效。对上述有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二系原、被告签订的《房产买卖合同》，该合同系双方自愿签署，证明了被告购买原告位于熊咀村的房屋的事实，对该证据本院依法予以采信；证据三土地使用证系行政主管机关出具，证明案涉土地所有权系熊咀村集体所有，对该证据本院依法予以采信；证据四与本案没有关联性，对该证据本院依法不予采信。被告提交的证据一该合同系双方自愿签署，证明了被告购买原告位于熊咀村的房屋的事实，对该证据本院依法予以采信；证据二与本案无关联性，对该证据本院依法不予采信；证据三案外人肖建初出具的购房款收条，不能证明原告收取了被告的购房款，对该证据本院依法不予采信；证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据九证明了被告长期居住、使用案涉房屋并交纳各种费用的事实，但上述证据与本案缺乏关联性，对上述证据本院依法不予采信；证据十不能证明案涉房屋已转变其性质，对该证据本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告徐佳升通过案外人肖建初的介绍，向原告熊永学购买房屋。2011年1月25日，原、被告双方签订了一份《房产买卖合同》，合同约定原告将其所有的位于孝感市××大道南侧××村毛坯房卖给被告，房产单元编号401，房屋建筑面积约130平方米，售价为每平方米1300元，房产总价款169000元，合同签订生效同时乙方（被告）交购房定金人民币130000元（此定金抵付购房款），甲方（原告）负责办理房产证、土地证、水、电立户，其费用由乙方（被告）承担，领取二证时，一次性付给甲方（原告）。协议书签订后，被告于2011年3月8日将130000元购房款交给了肖建初，而未直接交付给原告，肖建初向被告出具了收条，收条上注明购买熊永学房款。原告向被告交付了房屋，被告将该房屋装修后使用，案涉房屋至今没有办理房屋产权证。原告以未收到被告的购房款为由，向被告索要不成，以致成讼。另查明，原告熊永学属于孝感市孝**熊咀村村民，被告徐佳升不属于该村村民。原、被告合同中的涉案房屋系原告自建房屋，其土地所有权属熊咀村集体所有。本院认为，原、被告双方之间的房屋买卖行为，由于买卖合同中所涉房屋系农村集体土地上的小产权房屋，且买受人被告徐佳升不是该村村民，其买卖交易的标的物为法律、法规禁止转让的标的物。根据有关法律的规定，其买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间签订的《房产买卖合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对原告诉请确认合同无效及被告立即搬出该房屋的请求，本院依法予以支持。被告徐佳升向案外人肖建初支付的130000元购房款，由于其不能证明原告已收取了该款，且该事实属另一法律关系，故被告可另行主张其权利。关于诉讼时效的问题，由于合同无效案件的性质是实体法上的形成权，该类案件不适用诉讼时效制度。故对被告辩称该案已超过诉讼时效的意见，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告熊永学、被告徐佳升于2011年1月25日签订的《房产买卖合同》无效。二、被告徐佳升于本判决生效之日起十五日内搬离孝感市孝南区熊咀村5组440号401室。案件诉讼费3680元，由被告徐佳升负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  董劲松人民陪审员  程胜娥人民陪审员  彭忠红二〇二一年一月十一日书 记 员  黄思怡附相关法律条款：《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附证据目录：原告熊永学证据目录：证据一：原告身份证复印件。拟证明原告的诉讼主体资格。证据二：房产买卖合同。拟证明原、被告因买卖原告自建房签订协议，该房屋因为未变更土地性质及未取得房屋产权证，该房屋买卖合同无效。证据三：土地使用权证。拟证明涉案房屋的土地性质是集体所有，未办理出让登记手续，该建筑物不能交易。证据四：证明。拟证明涉案房屋属于原告自建。被告徐佳升证据目录：证据一：房产买卖合同。拟证明原、被告自愿签订购房合同，合同中对房屋面积、价款等作出了明确约定。证据二：借条12张。拟证明原告熊永学欠肖建初人民币13万元。证据三：购房款收条。拟证明被告徐佳升已支付购房款13万元。证据四：自来水改造费、天然气改造费。拟证明徐佳升已支付自来水改造费、天然气改造费共计5500元。证据五：肖建初向熊永学转账10100元转账记录。拟证明肖建初向原告支付了陈保清与徐佳升两套房屋的自来水改造费、天然气改造费。证据六：熊永学女儿熊淑英收款收据。拟证明徐佳升已支付电表钱、自来水改造招待费。证据七：熊永学女儿熊淑英收款收据与转账凭证。拟证明被告徐佳升长期、稳定的占用房屋并支付水电费。证据八：与熊永学女儿熊淑英微信聊天记录。拟证明被告徐佳升长期稳定的占有房屋并支付水电费。证据九：房屋装修合同。拟证明被告徐佳升长期稳定的占有房屋并对房屋进行了装修。证据十：孝南区人民政府办公室文件。拟证明原告熊永学所在的村集体成员已从集体转为城镇居民并成立社区。