江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10492号上诉人（原审被告）：南京江山产业发展有限公司，住所地江苏省南京市江宁科学园竹山南路。法定代表人：王银云，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁晓磊，男，1982年9月8日生，汉族。被上诉人（原审原告）：修奇志，男，1972年8月3日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。原审第三人：汤瑞平，男，1965年12月1日生，汉族，住江苏省金湖县。上诉人南京江山产业发展有限公司（以下简称江山公司）因与被上诉人修奇志、原审第三人汤瑞平租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院(2019)苏0115民初11804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人江山公司的委托诉讼代理人丁晓磊到庭参加诉讼。被上诉人修奇志、原审第三人汤瑞平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。江山公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回修奇志全部诉讼请求。主要事实与理由：1、一审判决适用法律错误。房屋征收是行政机关与业主之间的行政法律关系，《国有土地上房屋征收补偿办法》规定的补偿项目，由行政机关对行政相对人作出，与被上诉人修奇志无关。一审法院直接参照适用行政法规确定补偿数额，属于适用法律错误。2、被上诉人修奇志主张的停业损失没有证据证明。基于上述第1条理由，依据行政法规给予的停业损失补偿与承租人无关。承租人修奇志在本案中未能充分证明其损失大小。故法院应当驳回该部分诉讼请求。3、装修补偿查明事实有误。一审中上诉人已经提交了经征收部门摇号确定的评估机构对案涉租赁房屋装修价值的评估报告。报告确定的装修价值为2445014元，而不是一审法院认定的4011330元。修奇志提交书面意见辩称，一审判决认定事实无误，适用法律正确，应当维持。1、关于搬迁补偿及移机费用的分配。按照《南京市国有土地上房屋征收补偿办法》第三十五条规定，搬迁补偿及设备迁移费用应当全部归合法占有人获得。本案修奇志通过租赁合法占有案涉房屋，依法应当获得全部的搬迁补偿及设备迁移费补偿。2、关于停业补偿的分配。《南京市国有土地上房屋征收补偿办法》第三十三条规定，营业用房停产停业损失无法评估确定的，按照房产价格的8%给予补偿。房屋拆迁，江山公司存在租赁损失，修奇志也存在停业损失。一审过程中修奇志已经提交了证据，证明经营损失远大于江山公司的房屋租金损失(租金损失仅有120万元/年)。修奇志自愿按照50%的比例与江山公司分享该部分补偿，公平合理。3、关于装修与附属物补偿的分配。装修补偿金额应当按照法院调取的证据确定。评估报告附件中的数字并不是最后确定的数额，没有在评估报告结论中体现，且报告后还附有漏项增补表，是可以协商增加的。法院调取的表格与补偿协议金额一致，所以装修补偿金额应当按照法院调取的证据确定。租赁合同约定的交付条件为毛坯，装修及附属物均为修奇志添设。合同尚未到期就面临拆迁，故装修及附属物的使用价值应当归修奇志所有。合同并没有约定合同未到期就拆迁如何分配装修补偿。如果这部分价值不补偿给承租户，江山公司相当于获取了不当得利。所以装修与附属物补偿应当全部归修奇志所有。汤瑞平未作陈述。修奇志向一审法院起诉请求：1、判令江山公司支付搬迁费2830499元、停业损失2830499元、装修损失4708149元，合计10369147元；2、江山公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月16日，修奇志与江山公司签订租赁合同一份，约定修奇志租赁江山公司竹山路452号（竹山路37号）一至六层房屋，其中一、二层为部分，三至六层为全部，建筑面积2472平方米，用途为经营宾馆及配套服务，期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止，前三年租金每年1000000元，后续租金逐年递增。合同第七条第一款第二项约定，遇征用出租房屋所在土地而需拆除出租房屋的，合同终止，修奇志按法律法规承担义务享受权利。合同还约定了其他内容。合同签订后，修奇志在案涉房屋注册多个企业，经营宾馆、超市等业态。2018年8月23日，南京市江宁区人民政府发布征收公告，征收竹山路以西、天元东路以北土地，案涉房屋位于上述范围内。同年12月18日，江山公司（乙方）与征收实施单位南京江宁高新技术产业开发区管理委员会（甲方）签订征收与补偿协议一份，约定甲方征收乙方竹山路35幢103、104、108、109、110、111、112、113、114、37幢103、201、301、401、501、601室房屋，补偿金额192745285元。另查明，案涉租赁房屋中，一层、二层为修奇志、第三人汤瑞平分别租赁，江山公司未对房屋进行装修。一审审理中，一审法院至拆迁部门调取了相应拆迁资料，其中征收补偿审核明细表载明，案涉房屋（含汤瑞平租赁部分）装修补偿（含附属物及移机费）为4708169元，搬迁费为3515610元，停业补偿为7031219元。修奇志主张，应按征收补偿审核明细表计算其与汤瑞平应得数额，其中装修补偿（含附属物及移机费）4708169元中，其应获得4304595元，汤瑞平应获得403574元；搬迁补偿3515610元中，其应获得2830499元，汤瑞平应获得685111元；停业补偿7031219元中，其应获得2830499元，汤瑞平应获得685111元，江山公司应获得3515609元。汤瑞平对修奇志的分配方案表示同意。江山公司提交评估报告六份，据此证明案涉房屋经拆迁部门评估，实际装修价值仅为2403272元。江山公司称征收补偿审核明细表中超出上述价值的装修补偿系用于补偿其房屋价值，但未提交证据证实。一审法院认为，修奇志与江山公司之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。在合同履行过程中，案涉房屋被政府部门拆迁，修奇志作为承租人，有权获得装修、搬迁、停业等补偿。江山公司虽提交相应评估报告，但该报告数额与一审法院至拆迁部门调取的征收补偿审核明细表的装修补偿金额并不一致，在江山公司无证据证实装修补偿中包含其房屋价值补偿的情况下，一审法院认定，鉴于江山公司未进行装修，征收补偿审核明细表中载明的装修补偿应全部为承租人修奇志、汤瑞平获得。承租人系搬迁行为主体，搬迁补偿应全部为修奇志、汤瑞平获得。因房屋被拆迁，对出租人、承租人均造成停业损失，一审法院基于公平原则，认定修奇志、汤瑞平应获得停业补偿的50%金额。汤瑞平对修奇志主张的二人份额划分予以认可，一审法院予以确认。综上，江山公司应支付修奇志装修补偿（含附属物及移机费）4304595元、搬迁补偿2830499元、停业补偿2830498（7031219÷2-685111）元，合计9965592元。江山公司抗辩因修奇志存在转租需对费用予以扣减，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决：一、南京江山产业发展有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付修奇志装修补偿（含附属物及移机费）、搬迁补偿、停业补偿合计9965592元；二、驳回修奇志的其他诉讼请求。案件受理费84015元，由修奇志负担3270元，由南京江山产业发展有限公司负担80745元。二审中，当事人没有提供新的证据。江山公司陈述：修奇志承租案涉房屋经营了一家格林豪泰酒店、一家超市、一家销售食品的店铺以及一家数码产品配件的店铺。修奇志是2019年11月底向江山公司返还案涉房屋，至于修奇志具体经营的停止时间，江山公司并不清楚。江山公司对一审判决认定的搬迁补偿费用2830499元没有异议，针对该项补偿费用江山公司不提起上诉。经审理查明，修奇志一审起诉状中主张装修、附属物及设备迁移补助2403272元。根据江山公司提交的评估报告，案涉房屋装饰装修等经评估为2403272元。一审法院查明的其他事实属实。上述事实，有合同、征收公告、征收与补偿协议、征收补偿审核明细表、评估报告、当事人陈述等证据证实。本院认为，本案纠纷系承租人与出租人因房屋租赁合同引发的纠纷，并非房屋拆迁安置补偿合同纠纷。对修奇志主张各项费用，应当依据案涉租赁合同的约定，并结合合同履行情况、租赁期间、剩余租赁期限、租赁用途等因素综合认定，修奇志要求按照《南京市国有土地上房屋征收补偿办法》相关规定处理的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。案涉租赁合同约定租赁期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止。合同履行期内，2018年8月23日，南京市江宁区人民政府发布征收公告，自征收公告发布之日，案涉租赁合同应终止履行。关于江山公司对于停业补偿费所提异议，本院认为，案涉租赁合同租赁期限至征收公告发布之日，已经履行完毕大半，修奇志在本案中并未举证证明剩余租赁期限内其因未继续经营而产生的经营损失数额。征收补偿材料中停业补偿7031219元，包含对江山公司被征收产权的合理期限的相应损失的补偿，明显不能等同于修奇志所称案涉租赁合同剩余租赁期限的租金损失。根据案涉租赁合同剩余租赁期限的情况，一审法院认定承租人按照50%的比例获得停业损失补偿，明显过高，本院予以纠正。本院按照20%的比例，结合修奇志实际承租面积的情况，酌定支持其停业补偿费1132199元。关于江山公司对装修补偿（含附属物及移机费）所提异议，本院认为，本案证据可以证明修奇志所承租的案涉房屋装修价值经评估为2403272元。一审法院依据江山公司与征收部门所签订的征收补偿协议进行认定，明显不当，本院予以纠正。该评估结果系对房屋装修等进行的现状评估，案涉租赁合同履行过程中装修均为修奇志投入，现租赁合同因征收终止履行，故对装修补偿（含附属物及移机费）本院支持2403272元，对江山公司关于合同期限已履行过半的相关分配意见，本院不予采纳。综上，江山公司应支付修奇志装修补偿（含附属物及移机费）2403272元、搬迁补偿2830499元、停业补偿1132199元，合计6365970元。综上，江山公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市江宁区人民法院(2019)苏0115民初11804号民事判决第二项；二、变更南京市江宁区人民法院(2019)苏0115民初11804号民事判决第一项为：南京江山产业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付修奇志装修补偿（含附属物及移机费）、搬迁补偿、停业补偿合计6365970元；三、驳回修奇志其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费84015元，由修奇志负担32435元，由南京江山产业发展有限公司负担51580元；二审案件受理费61746元，由南京江山产业发展有限公司负担30595元，由修奇志负担31151元。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  刘 凡审判员  李任飞二〇二一年一月二十一日书记员  汪海燕