贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初4468号 原告：张芳义，女，1986年5月10日生，布依族，住贵州省三都县。 委托诉讼代理人：石龙，系贵州宇兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家敏，系贵州宇兴律师事务所实习律师。 被告：黔南恒丰房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南州都匀市。 法定代表人：余慧英，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李香琪，系贵州东阳律师事务所律师。 原告张芳义与被告黔南恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，依法由适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张芳义委托诉讼代理人石龙、何家敏、被告黔南恒丰房地产开发有限公司委托诉讼代理人李香琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张芳义向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付未按约定条件交付商品房违约金（以已付房款529617元为基数，按照每日万分之二利息从2017年9月30日计算至符合约定交付条件止，暂计至2020年7月31日为：1035天＊0.0002＊529617=109630元）；二、判令被告向原告支付未在约定期间内办理商品房转移登记违约金（以已付房款529617元为基数，按照每日万分之一利息从2017年12月30日计算至办理商品房转移登记止，暂计至2020年7月31日为：1035天＊0.0001＊529617=54815元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年9月30日与被告签订两份《商品房买卖合同》，购买被告所开发的普罗旺斯项目二楼2-305、2-306两个商铺，2-305号商铺面积31.23平方米，总价为276677元；2-306号商铺面积为28.54平方米，总价为252940元，两个商铺房价共计529617元。该款项原告于合同签订当日即转账给被告，被告向原告出具了购房收据。同日原告与前期物业管理公司贵州彬德物业服务有限公司签订了两份《商铺委托经营管理合同》，将所购的两个商铺交由贵州彬德物业服务有限公司经营管理至今。原、被告签订《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；第十三条约定：出卖人未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金；第二十二条第三点约定：出卖人承诺于2018年5月1日将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交款万分之一的违约金。被告至今未向原告出具结果合格证明金额商品房面积实测基数报告书，不符合交房条件，同时被告一直未能给原告办理产权证，致使原告不能办理商铺抵押贷款、转让获利等，造成难以计数的损失。原告认为，被告不符合交房条件、迟延办理房屋产权证书存在违约，严重损害了原告的利益。故向法院提起诉讼。 被告恒丰房开公司辩称：一、被告不存在逾期交房，依法驳回原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求：1、普罗旺斯项目的竣工验收备案登记表及两个商铺的《商品房买卖合同》、补充协议、《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》等证实原告在购买两个商铺以前，即2017年5月普罗旺斯就已经达到交付条件并正式交房。2、被告与永辉超市签订的《租赁合同补充协议（二）》中记载，被告于2016年11月7日将租赁场地交付永辉超市进场装修，物业改造起为2016年11月7日起至2017年5月6日止。结合被告提供的测绘报告中房屋分层分户平面图和永辉超市计租面积红线图可以看出，原告购买的两个商铺是在被告与永辉超市计租面积红线范围内，即原告购买两个商铺以前永辉超市就已经租赁了包含原告购买的两个商铺在内的普罗旺斯整个第二层和部分第一层；3、2017年9月30日原告与贵州彬德物业服务有限公司签订了两份《商铺委托经营管理合同》，10月20日原告开始按月收取两个商铺的经营收益，截止2020年10月20日，原告已收取了两个商铺37个月经营收益共计130647元；4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定交付的含义，即“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”。因此，通过被告举证已经证实原、被告签订《商品房买卖合同》当日被告已经履行了交付义务，否则原告不可能获得商铺的经营收益；5、原告收取的商品经营收益是商铺租金，该租金属于孳息，依照《合同法》第163条“标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有”之规定，若原告坚称被告未履行交房义务，若原告要求支付逾期交房违约金诉求成立，被告将依法提起诉讼要求原告返还两个商铺的经营收益；二、本案中原告不仅没有遭受损失，反而一直在获得收益，对逾期办证违约金的诉求依法不予支持。1、从2017年10月至2020年10月，原告购买的两个商铺已经获得130647元的经营收益，之后的收益亦会按照《商铺委托经营管理合同》的约定依约支付、逐渐增加，因此，原告购买的两个商铺实际上获得了可观的收益。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条第2款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的‘过分高于造成损失’。”截止到开庭，原告并未举证证明逾期办证给原告造成的实际损失，而违约金应当以遭受的实际损失为前提，因此，原告没有损失只有收益，依法不应当支持其要求支付逾期办证违约金的诉讼请求。3、鉴于原告从购买至今一直获益，且本案项目均在陆续办理产权证过程中，根据根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条第1款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量，并作出裁决”及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少”之规定，依法应大幅减少逾期办证违约金。 经审理，本院认定事实如下：一、2017年9月30日，原告张芳义与被告黔南恒丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》两份，合同主要约定：“1、原告向被告购买位于贵州省都匀市，2-305号商铺面积31.23平方米，总价为276677元；2-306号商铺面积为28.54平方米，总价为252940元，两个商铺房价共计529617元；2、被告应当于2017年5月1日前向原告交付商品房；3、被告承诺于2018年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的相关文书的，按日向原告支付交房价款万分之一的违约金。”合同签订当日，原告付清房款，被告向原告出具收据；二、2017年9月30日双方签订《补充协议》，约定：“1、被告取得相应的《商品房竣工验收备案登记证》并能向原告提供相应的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》的，视作合同项下的商品房完全符合交付条件；2、原告同意被告委托相关物业管理公司代为办理原告所购商铺的交接，并同意按照物业管理公司制定的交接程序办理房屋交接。”；三、本涉案房产项目于2017年3月27日在都匀市建设工程质量安全监督站进行了备案登记，2017年5月1日取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，2017年5月4日都匀佳信房产测绘所出具了该项目的房屋测绘报告；四、原告将购买的两个商铺委托贵州彬德物业服务有限公司经营管理，截止2020年10月20日共37个月，获得130647元商铺经营收益。 在本案审理过程中，原告撤回了第一项诉讼请求。 本院认为：1、原告与被告黔南恒丰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定依法成立并发生法律效力，双方应按照合同约定履行义务；根据合同约定，被告黔南恒丰房地产开发有限公司应于2018年5月1日将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告至今尚未将相关资料交付原告，构成违约；2、合同约定的交付有关文书时间为2018年5月1日，原告要求从2017年9月30日开始计算逾期交房违约金，本院不予以支持，逾期办证时间从2018年5月2日至2020年7月31日，共计821天；3、原告要求按购房款的日万分之一计算逾期办证违约金，本案中原告通过该商铺已获得130647元商铺经营收益，逾期办证对原告造成的损失较小，综合各方考虑，逾期办证违约金按购房款的按日万分之零点五计算对双方较为公平，该项违约金共计21741元。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告黔南恒丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告张芳义支付逾期办证违约金21741元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1794元，原告张芳义负担1557元，被告黔南恒丰房地产开发有限公司负担237。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  何德慧 二〇二〇年十月二十三日 书记员  秦 芳