新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终357号 上诉人（原审原告）：王艺凌，女，1980年1月27日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审被告）：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**荒山绿化指挥部******。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘娜，女，该公司法务专员。 委托诉讼代理人：李长军，男，该公司法务专员。 上诉人王艺凌因与被上诉人新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初6475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王艺凌上诉请求：撤销一审判决，依法改判胜天公司支付逾期办理产权证书违约金53,582.11元，自2019年8月20日起至法庭辩论终结期间的办证违约金，以总房款490,746.40元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当。一、逾期办理产权证书违约金的计算应以（2017）新0103民初4386号民事调解书及2017年11月19日双方签订的《补充协议书》达成的诉权保留时间2017年5月4日作为时间节点。1．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担”。也就是说“交房通知确定的交付使用之日”是法律确定房屋“交付使用”时间，无论买受人是否实际收房，有关房屋的所有风险包括毁损、灭失均转移给买受人。2．我们双方签订《商品房预售合同》的补充协议约定“该房屋竣工支付使用后，自出卖人通过媒体发布公告之日五日内（节假日顺延），买受人应前来办理该房屋入住手续即缴纳相关费用。”该约定说明办理入住的前提是出卖人通过媒体发布公告，发布公告的前提是该房屋竣工交付使用后。因此该房屋竣工交付使用时间是胜天公司在《乌鲁木齐晚报》公示的入住通知2016年6月1日前。3．《商品房预售合同》还规定，住宅保修期自2016年6月1日起计算。故自2016年6月1日起，买受人接没接收到入住通知或者是否及时办理入住手续，和出卖人无任何关系，房屋的所有“使用费用”均由买受人负担，买受人有没有实际使用，不影响出卖人“交付使用”的效果和买受人“交付使用”后需承担的使用费用。4．根据《商品房预售合同》约定，胜天公司应当于2014年8月30日向我交付涉案房屋，并于交付之日起180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。双方于2017年11月19日就胜天公司在履行《商品房预售合同》中存在的逾期交房、逾期办证违约行为达成了《补充协议书》，双方均认可胜天公司于2016年6月1日才向我通知办理入住手续，其确存在逾期交房、逾期办证的违约事实，并对2017年5月3日之后办理产权证一事我仍保留诉权。该协议对双方当事人具有约束力，现一审判决认定胜天公司逾期办证的违约行为自2017年11月19日起180日内，违背了双方签订该《补充协议书》的本意，有悖诚实信用原则。5．《商品房预售合同》系格式条款，一审法院将“房屋交付使用”解释为实际入住违背了法律规定。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对出卖人办证责任作出规定，而一审判决却断章取意，曲解立法宗旨，机械的将“房屋交付使用”解读为实际入住时间。三、我与胜天公司就逾期办理房屋权属证书的违约金赔偿已经（2017）新0103民初4386号民事调解书及2017年11月19日《补充协议书》确定，目前胜天公司违约情形仍处于持续状态，其仍应承担之后的逾期办理房屋权属证书违约金。综上，请求二审法院支持我的上诉请求。 胜天公司辩称，双方签订的《商品房销售合同》约定，我公司是在商品房交付之日起180日内将办理权属登记需由我方提交的资料报产权登记机关备案，此处所说的商品房的交付使用时间，是我方向王艺凌移交房屋的时间。关于查验房屋，是需要双方履行的重要环节。请求驳回上诉，维持原判。 王艺凌向一审法院起诉请求：请求判令胜天公司承担逾期办理产权证书违约金65,212.13元至实际履行之日止（暂算至2020年3月20日，利率2019年8月19日前按照4.75％计算，2019年8月20日至2020年3月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 一审法院认定事实：2013年3月18日，王艺凌、胜天公司签订《商品房预售合同》，约定王艺凌购买胜天公司开发建设的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区房屋，面积为137.08平方米，房款总价490,746.4元。2014年8月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年8月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于产权登记，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的无×赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的无×％向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。合同签订后，王艺凌按照合同约定缴清全部房款。2017年11月19日王艺凌实际入住涉案房屋。2017年5月1日，法院受理了王艺凌诉胜天公司商品房预售合同纠纷一案，在审理过程中，双方达成调解协议：一、胜天公司代王艺凌缴纳物业费12,336.96元，用于抵偿胜天公司应向王艺凌赔付的逾期交房及逾期办理权属证书的违约金；二、王艺凌保留自2017年5月3日之后逾期办理权属证书违约金的诉权，法院于2017年5月9日出具（2017）新0103民初4386号民事调解书。再查，本案涉案房屋尚未办理不动产权属证书。 一审法院认为，王艺凌、胜天公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。胜天公司逾期为王艺凌办理房屋产权证书登记，且至今尚未办理，存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合王艺凌、胜天公司在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对胜天公司逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及损失数额计算并无明确约定的事实，虽然（2017）新0103民初4386号民事调解书确认王艺凌保留自2017年5月3日后逾期办证的诉权，但是王艺凌实际入住的时间为2017年11月19日，根据双方办理房屋所有权登记的期限的约定，王艺凌主张的逾期办证违约金的起算时间应为2018年5月19日，故胜天公司应向王艺凌支付自2018年5月19日至2019年8月19日的逾期办证违约金29,249.83元［490,746.4元×4.75％÷365×458（2018年5月19日至2019年8月19日）］，超过此数额的部分，一审法院不予支持。自2019年8月20日至2020年3月20日期间的违约金以490,746.4元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此判决：新疆胜天房地产开发有限公司向王艺凌支付逾期办理房屋权属证书违约金29,249.83元，自2019年8月20日至2020年3月20日期间的违约金以490,746.4元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以上应付款项，被告应于判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 本院二审期间，王艺凌提交新证据：住宅使用说明书及住宅质量保证书，住宅质量保证书三是空着的，后填上去的，胜天公司交付时间是在2016年6月1日，住宅使用说明书中也明确写的交付时间是2016年5月27日，都是由胜天公司盖章确认过，用于证明胜天公司交房时间是2016年5月27日至2016年6月1日之间，其对此也予以认可。胜天公司质证意见，真实性认可，合法性、关联性不认可，这些证书在2016年6月1日之前已准备好，我们也是在2016年6月1日发的公告，但王艺凌是2017年才来办理的入住，我们认可该时间。本院认为，胜天公司对王艺凌提交的住宅使用说明书及住宅质量保证书的真实性认可，本院对其真实性予以确认，本案系王艺凌向胜天公司主张逾期办理房屋权属证书违约金，该组证据与本案争议无关，本院对该组证据与本案的关联性不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，围绕王艺凌提出的上诉请求和胜天公司的答辩意见，本案二审的争议焦点是：王艺凌主张胜天公司支付延期办理产权证书违约金数额的核定，其关键问题在于该违约金的起算时间，即对涉案商品房交付使用时间的认定。根据双方所提交的证据，结合本案查明的事实，依照相关法律规定，本院认定意见如下：王艺凌认为应以胜天公司单方发出入住公告通知之日视为商品房交付使用日期，胜天公司认为应以商品房实际交接之日视为商品房交付使用日期。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王艺凌与胜天公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，该《商品房预售合同》第十五条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”由此可见，房屋的交付使用，应是对房屋的转移占有，除非双方有特殊约定，实际中转移占有的方式一般是买受人在交房通知上签字或出卖人交付房屋钥匙。胜天公司于2016年5月27日发出入住公告后，王艺凌怠于行使其权利，至今未办理涉案商品房的入住手续，房屋未发生转移占有，根据上述法律规定，王艺凌以胜天公司发出入住公告通知之日为商品房交付使用时间，并主张要求其承担延期办理产权证书违约金的请求，依据不足，本院不予支持。王艺凌上诉认为其与胜天公司就逾期办理房屋权属证书的违约金赔偿已经（2017）新0103民初4386号民事调解书确认，其对2017年5月4日之后的违约金保留诉权。该调解书是王艺凌与胜天公司对双方之间权利义务达成的意愿，王艺凌对之后的费用可以进行诉讼，并不能即此认定胜天公司对之后费用的认可，故对王艺凌的该上诉意见，本院不予采纳。 综上所述，王艺凌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费408.31元（王艺凌已预交），由王艺凌负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭建艳 审判员  蒋 欣 审判员  黄淑梅 二〇二一年一月二十八日 书记员  刘 晓