江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初6087号原告：童碧海，男，1979年6月22日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：聂芳，江苏瑞途律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春霞，江苏瑞途律师事务所律师。被告：南京艾源酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320113MA1NC3CK3M，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道仙林大道**尚东花园**商业**。法定代表人：王文婷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王保祥，男，1963年10月2日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。原告童碧海与被告南京艾源酒店管理有限公司（以下简称艾源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告童碧海及其委托诉讼代理人聂芳、周春霞，被告艾源公司的委托诉讼代理人王保祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告童碧海向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年8月31日签署的《公寓租赁合同》；2.判令被告将位于南京市栖霞区房屋返还给原告并承担其实际占有使用房屋期间的水电费及物业费；3.判令被告支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金21820.5元，并承担以此为基数自2020年4月1日起至实际给付之日止，按照年息24%计算的违约金，另支付2020年10月1日至房屋实际返还之日止，按照3636.75元／月标准计算的租金；4.判令被告返还装修费48735元；5.判令被告支付相当于三个月租金标准的空置损失10910元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月11日，原告以872812元的价格购买精装修房屋一套。2018年8月31日，原、被告签署了租赁合同，双方对租金、租期、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告按照约定向被告支付了装修费48735元，用于酒店统一风格的装修使用。合同履行期间，被告无故拖欠租金，已构成违约。现为维护原告合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告艾源公司辩称，1.同意解除租赁合同，但不应承担原告主张的各项违约责任；2.同意承担实际使用房屋期间产生的物业费、水电费，也愿意返还房屋；3.被告支付疫情期间的租金，原告应当在本期应交租金中免除3个月的租金；4.收取的装修费用已经实际用于房屋装修，不应当返还；5.被告不应支付房屋空置损失。经审理查明：原告系南京市栖霞区某某大道XXX号X幢XXXX室房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人。2018年8月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《公寓租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，双方约定：甲方将案涉房屋出租给乙方用于经营长短租公寓、酒店运营；租期自2018年10月1日至2028年9月30日。甲方同意在2018年10月1日前将公寓按现状移交给乙方，自乙方进场装修日至2018年12月31日为免租装修期；双方约定公寓租金1-3年为总房款的5%，4-5年为总房款的5.5%，6-7年为总房款的6%。8-9年为总房款的6.5%，第10年为总房款的7%。2019年1月1日至2019年9月30日，全年租金为32730元。2019年10月1日至2020年9月30日，全年租金为43641元。2020年10月1日至2021年9月30日，全年租金为43641元……甲乙双方约定，每陆个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前五天向甲方支付下一租期的租金。否则每迟延一日按照当期应付租金的千分之五向甲方支付违约金，延迟15天以上的，视作违约，甲方有权解除本合同；甲方房屋为A户型，建筑面积51.3平方米，甲方应按照950元/平方米的价格向乙方支付装修款48735元，由乙方对该公寓进行装修……乙方使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳，其中包括物业费、水电燃气费、乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用；本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该公寓墙面、地面装修、地面装修完整性的前提下交还甲方。租赁期届满后，如乙方不再续租，则需将房屋内所有的软装以及家电归还给甲方。归还甲方的所有软装、家电以租赁期间使用年限的正常折旧为标准；租赁期内，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，需赔偿甲方12个月租金的经济损失。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金。租赁合同签署后，原告向被告支付了装修费48735元，被告已支付租金至2020年3月31日。另查明，被告承租了包括案涉房屋在内的大量房屋用于多家酒店经营。2020年3月下旬，案涉房屋租金交纳期限届满，被告未能按期支付租金。根据租赁合同约定，被告已逾期支付2020年4月1日至2020年9月30日以及2020年10月1日至2021年3月31日期间的租金。此外，案涉房屋物业费标准为2.9元/平方米/月。审理中，本院赴案涉房屋处进行了查看，被告继续沿用了案涉房屋原有地板及地砖，另行添附了空调（风管机）、音响、电动窗帘、毛巾架、卫浴用品架、卫生间排风扇、床及床头背景墙、墙布、电视、电视柜，并对部分墙面重新喷涂了乳胶漆。原告表示同意对形成附合的装饰装修进行利用。上述事实，有《公寓租赁合同》、《万达茂商业中心商品房预售合同》、勘验笔录、照片、银行流水明细清单、交费通知书，当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，依法成立合同，自成立时生效。在本案中，原、被告签署的租赁合同系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。关于租赁合同解除及房屋返还问题。根据租赁合同约定，被告迟延支付租金达15日以上的，原告有权提前解除合同。现被告迟延支付租金已超过15日，原告要求解除租赁合同，有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于租赁合同的解除时间，因被告于2020年9月25日签收了本院送达的应诉材料，故本院将租赁合同的解除时间依法认定为2020年9月25日。租赁合同解除后，被告应在保持案涉房屋墙面、地面完整、地面完整性的前提下屋腾空返还给原告。关于租金、占有使用费及物业费、水电费问题。因租赁合同已于2020年9月25日解除，故被告尚欠付2020年4月1日至2020年9月25日的租金21214.38元（43641元/年÷12个月×5个月＋43641元/年÷12个月÷30天×25天）。根据庭审查明的事实，被告承租案涉房屋用于酒店经营，新冠疫情爆发导致的出行限制、旅游市场遇冷等情形对于酒店业的正常经营产生重大影响，该情况系双方在订立合同时无法预见的重大突发不可抗力事件。新冠疫情对租赁合同履行产生的影响，不可归责于原、被告，故综合被告经营酒店的行业特点、本地疫情防控政策、市场行情等因素，本院酌定在被告支付租金时减免1.5月的租金5455.13元(43641元÷12个月×1.5个月)。扣除疫情期间减免租金后，被告仍应向原告支付租金15759.25元（21214.38元-5455.13元）。租赁合同解除后，被告应当承担自合同解除次日起至房屋实际返还之日的占有使用费。原告要求被告承担计算至房屋实际返还之日止的租金，其实质为要求被告承担占有使用费。本院综合合同的解除时间、原告的诉请，将占有使用费的计算方式确定为自2020年9月26日起至房屋实际返还之日止，按照3636.75元/月标准计算。因双方已约定自2018年10月1日起的水电费、物业费由被告承担，故被告应当一并结清案涉房屋截止至实际返还之日止产生的水电费及物业费。关于装修费问题。在本案中，基于双方签署了租期长达十年的租赁合同，原告向被告另行支付装修费48735元，但租赁合同在履行不到两年时间即因被告违约解除，原告支付装修费用以将案涉房屋长期租赁的合同目的已然无法实现，故被告应当向原告返还已支付的装修费用。根据本院现场勘验情况，被告对案涉房屋形成附合且不宜拆卸的装修主要为电视柜、床头背景板、墙布、部分墙面乳胶漆等，故本院综合租赁合同履行程度、当事人过错、被告添附情况、案涉房屋面积、原告对于添附装修同意利用的实际情况，酌定由被告向原告返还装修费35000元，其余家具、家电、浴室五金件、窗帘等可移动拆卸物品由被告自行取回。关于违约金。原告要求被告按照年利率24%的标准承担逾期支付租金的违约金，但该标准过高，故本院综合被告的违约情形以及原告的实际损失情况，将违约金确定为以15759.25元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。关于房屋空置损失。租赁合同履行期间，因被告逾期支付房租导致租赁合同提前解除，确会导致原告产生另行出租期间的空置损失。本院综合合同解除原因、当事人过错程度、市场行情、案涉房屋性质等因素，酌定由被告承担按照2020年10月1日至2021年9月30日期间两个月租金标准计算的房屋空置损失7273.5元（43641元/年÷12个月×2个月）。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百九十条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告童碧海与被告南京艾源酒店管理有限公司签署的《公寓租赁合同》于2020年9月25日解除；二、被告南京艾源酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告童碧海支付租金15759.25元，并承担以15759.25元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的违约金；三、被告南京艾源酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内将南京市栖霞区某某大道XXX号X幢XXXX室房屋腾空返还给原告童碧海，并将上述房屋截止至房屋实际返还之日止产生的水电费及物业费一并结清，另承担自2020年9月26日起至房屋实际返还之日止，按照3636.75元/月标准计算的占有使用费；四、被告南京艾源酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告童碧海返还装修费35000元；五、被告南京艾源酒店管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告童碧海支付房屋空置损失7273.5元；六、驳回原告童碧海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2407元，减半收取1204元，由原告童碧海自行负担541元，由被告南京艾源酒店管理有限公司负担663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  林志栋二〇二一年一月四日法官助理唐亚萌书记员杨莉