江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9744号上诉人（原审被告）：王睿，女，1980年5月9日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：吴玥，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈晨，男，1979年3月14日生，汉族，住江苏省南京市江宁开发区。委托诉讼代理人：黄林奎，江苏同安宁律师事务所律师。上诉人王睿因与被上诉人陈晨房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王睿上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实存在错误。上诉人提交的《利众租赁协议书》中明确写明该房屋租赁期为2014年8月15日至2019年8月14日止，说明上诉人己经明确表示《房地产买卖合同》不再履行，被上诉人从那时起己经知道上诉人不再出售房屋的意思表示。根据上诉人提交的被上诉人与庄群的短信聊天记录截屏打印件可以看出，从2014年8月至2018年12月被上诉人并未向上诉人及其母亲要求办理过户手续，说明被上诉人己经认可该房屋从买卖关系变更为租赁关系。二、被上诉人在一审起诉时已丧失诉权，其诉讼请求不应当得到支持。根据《房地产买卖合同》、《补充协议》和《利众租赁协议》可知，上诉人和被上诉人虽然于2014年5月达成了买卖合意，并于2014年6月达成了补充协议，但同年8月上诉人己经通过租赁协议明确表示之前的买卖合同不再履行，被上诉人从2014年8月起就己经知晓，但被上诉人于2019年才向一审法院起诉，要求履行房地产买卖合同，己过诉讼时效，其诉讼请求不应当得到支持。三、就算一审法院不认可买卖变租赁的事实，但是被上诉人多年未支付尾款，从2014年就住进涉案房屋，至今已有6年，涉案房屋的建筑面积高达275多平方米，这6年的租金即使按照《利众租赁协议书》每月2000元计算，至今共144000元，该费用应由被上诉人支付上诉人。此外，被上诉人至今只支付40万元，而合同金额为335万元，剩余款项295万元本该早就属于上诉人的资金却由被上诉人控制了6年，对于此款的利息一审法院没有考虑。陈晨辩称，上诉人称本案已超过诉讼时效没有依据。被上诉人提供的证据能够证实被上诉人一直与上诉人、中介公司保持联系，并要求办理过户手续。从双方的聊天记录内容来看，上诉人方也表示同意，从未拒绝。在被上诉人表示要通过法律途径主张权利时，上诉人表示大家还是商量着办。在双方签订补充协议后，被上诉人即入住涉案房屋装修并居住至今，双方未能办理过户的原因是因为上诉人推迟过户，双方之间协商过户的时间。双方就过户的时间未能达成补充协议，被上诉人可以随时要求过户，双方的房屋买卖合同仍在履行中，上诉人主张超过时效不能成立。被上诉人不可能去与上诉人协商签订租赁协议，上诉人称其已明确表示房屋不再出售，双方已变更为租赁关系与事实不符。关于房屋增值的原因是双方未能办理过户，上诉人推迟过户，被上诉人之所以起诉也是因为上诉人没有给出明确具体的过户时间。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。陈晨向一审法院起诉请求：1.确认其与王睿于2014年5月10日签订的《房地产买卖合同》、于同年6月11日签订的协议有效；2.判令王睿协助其将位于南京市江宁区房屋（以下简称涉案房屋）的不动产权变更登记至其名下，并由王睿协助其办理银行贷款手续；3.判令王睿负担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月10日，王睿（甲方、卖方）、陈晨（乙方、买方）及利众壹佰玖拾玖分公司（丙方、中介方）签订《房地产买卖合同》一份，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，该房屋成交价格为3350000元；签订本合同时乙方支付给甲方定金100000元，余款支付方式为：乙方在2014年11月1日前支付甲方首付款2250000元，尾款1000000元由乙方贷款付到甲方账户，购房定金在首付款中冲抵房款；过户时间为2014年11月1日前，丙方协助甲、乙双方签订房地产买卖契约及办理该房过户手续，乙方缴纳营业税、个人所得税、契税及过户相关费用，三方约定的交房时间为过户当日。该合同由王睿的母亲庄群作为委托代理人及陈晨本人签字确认，并由利众壹佰玖拾玖分公司盖章确认。同年5月11日、5月12日，陈晨分别向王睿支付两笔50000元，合计100000元。同年6月11日，王睿（甲方）与陈晨（乙方）签订协议一份，载明：“今有乙方购买甲方位于南京市江宁区房屋，因乙方需提前装修，现将定金提高到肆拾万元整。甲方允许乙方提前进入房屋装修。定金全部到位后，甲方负责将钥匙交予乙方，后续出现任何乙方违约问题导致交易失败，甲方定金不退。乙方负责将房屋恢复原状。甲方将该房屋交付给乙方之日起，该房的水、电、燃气、物业费、公摊水电费及房屋损坏、损毁风险由乙方承担。该房的过户时间、付款方式等按原买卖合同履行。”同年6月13日，陈晨向王睿支付四笔49999元；同年6月14日，陈晨向王睿支付两笔49999元，共计299994元。当月，王睿向陈晨交付了涉案房屋。一审中，王睿对其与陈晨于2014年5月10日签订的《房地产买卖合同》、于同年6月11日签订的协议有效不持异议。陈晨提交了《南京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、销货清单、提货单、交款单及水电燃气费缴费凭证以证明涉案房屋由其进行了装修并一直居住使用。王睿经质证认为上述证据不足以证明陈晨已实际支付装修款，且水电燃气费户头仍为王睿，陈晨只是暂居在涉案房屋。陈晨提交了利众壹佰玖拾玖分公司出具的《情况说明》一份，以证明合同履行过程中王睿的委托代理人庄群多次推迟过户，之后失去联系，庄群也拒绝提供王睿的联系方式；涉案房屋至今未办理过户责任在王睿一方，因拖延过户导致其未能付清剩余首付款。陈晨提交了与庄群的短信记录以证明其于2018年12月2日与庄群取得联系后至2019年5月1日多次要求办理过户未果。陈晨还提交了转账记录以证明因庄群一直拖延过户，其于2019年5月1日通过向王睿转账1元的方式向王睿留言“翠屏清华58-202可以过户了吗”、“我是买你翠屏清华园房子的，麻烦回电”，试图直接与王睿取得联系。陈晨又提交了与王睿的短信记录以证明王睿在2019年5月11日主动与其联系，并表示将此事交律师处理，希望双方各退一步、将事情处理好，但至今没有给出合理的解决方案。王睿则认为其与庄群均处于可联系上的状态，且陈晨直至2019年5月1日才提出过户请求，另从陈晨向王睿转账的事实说明陈晨有途径向其支付剩余款项却至今未付，存在违约。王睿对陈晨已按照2014年6月11日的协议付清定金不持异议。王睿辩称陈晨要求其办理过户的诉讼请求已超过诉讼时效，陈晨应自2014年11月1日起即知晓权利受到损害，故应在2016年10月31日前主张权利。陈晨对此不予认可，并申请利众壹佰玖拾玖分公司负责人陈某（也系本案房屋买卖合同中介方经办人）到庭作证，陈某陈述：本案房屋买卖合同的卖方王睿一直委托母亲庄群办理。2014年8、9月其联系庄群欲确定房屋过户时间，庄群要求其等候通知。2015年春节后其再次联系庄群，庄群仍要求要等候通知。2015至2016年，每隔半年或一年左右其与庄群均有联系，庄群均表示需要等候通知。2016年以后其就联系不上庄群了。据其了解，庄群并未催促过陈晨支付房款。双方交易流程应当是过户的同时付清首付款。其认为庄群只是要求推迟过户，陈晨也表示同意，双方并未违约。王睿还辩称其与陈晨、中介方经办人陈某已于2014年8月15日签订了《利众租赁协议书》，将涉案房屋由出售给陈晨变更为出租给陈晨，租赁期为2014年8月15日至2019年8月14日，每月租金2000元。陈晨对《利众租赁协议书》真实性不予认可，认为该协议书乙方落款处“陈晨”并非其所签字。王睿陈述该协议书乙方落款处“陈晨”系庄群当陈晨的面代签，陈晨对该协议书是认可的。经王睿申请，庄群到庭作证，庄群陈述：王睿出售涉案房屋委托其全程操作。2014年7、8月，其明确提出涉案房屋不再出售给陈晨，需改为租赁，陈晨对此默许，并约定以已付的定金抵扣租金。陈晨对王睿及庄群的上述陈述不予认可。陈晨于2020年7月29日向一审法院提出其自愿在王睿协助过户时将涉案房屋的全部剩余价款2950000元全部支付给王睿，其无需通过银行贷款支付尾款，故撤回要求王睿协助其办理银行贷款手续的诉讼请求。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈晨与王睿签订的《房地产买卖合同》、协议合法有效，各方应当按约履行。根据陈晨提交的《情况说明》、短信记录，并结合证人陈某的证言可以认定，双方未能办理过户登记的原因是王睿一方主动提出推迟过户，而首付款应当在过户时同时付清，故陈晨未能向王睿付清首付款的责任并不在陈晨。王睿要求推迟过户，陈晨当时亦表示同意，可以视为双方一致同意变更过户的时间，但并无证据表明双方有不再继续履行合同的意思表示；现双方就过户时间未能达成补充协议，根据法律规定，陈晨可随时要求过户，王睿亦可随时要求支付价款，且双方应当同时履行各自的义务。因王睿或其委托代理人庄群从未明确表示拒绝过户，故陈晨并不知晓其权利受到损害，陈晨的本案主张并未超过诉讼时效。王睿认为继续履行合同没有必要，并会造成其重大损失的辩称意见没有事实和法律依据，一审法院不予采信。王睿辩称其与陈晨之间已由房屋买卖合同关系转为房屋租赁合同关系，但陈晨并未在《利众租赁协议书》上签字确认，该辩称意见没有事实依据，一审法院不予支持。综上，王睿应当按照约定协助陈晨办理涉案房屋的过户登记，同时由陈晨向王睿支付相应价款。现陈晨明确表示自愿将剩余全部价款2950000元支付给王睿，不违反法律规定，一审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、陈晨与王睿于2014年5月10日签订的《房地产买卖合同》、于同年6月11日签订的协议有效；二、王睿于判决发生法律效力之日起10日内协助陈晨将位于南京市江宁区房屋的不动产权变更登记至陈晨名下，变更登记的税费由陈晨负担；同时，由陈晨向王睿支付剩余价款2950000元。一审案件受理费160元、财产保全费5000元，合计5160元，由陈晨负担80元，由王睿负担5080元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王睿与陈晨签订的《房地产买卖合同》、协议后，应当按约履行。王睿虽提交《利众租赁协议书》，但该协议书只有王睿单方签字，王睿也无证据证明双方达成将房屋买卖变更为房屋租赁的一致意见，故王睿上诉主张双方之间的房屋买卖关系已转化为租赁关系，本院不予采信。王睿提供的《利众租赁协议书》只能证明王睿单方有与陈晨建立租赁关系的意思表示，但并不能作为王睿不再履行双方之间的买卖合同的意思表示。根据本案相关证据显示，王睿一方主动提出推迟过户，陈晨当时亦表示同意，双方就过户时间未能达成一致意见。根据法律规定，双方可随时要求对方同时履行过户与支付剩余价款的义务。王睿没有提供证据证明其明确表示拒绝过户，故陈晨并不知晓其权利受到损害。因此，王睿上诉主张陈晨的诉讼请求超过诉讼时效，本院亦不予采信。王睿与陈晨在签订《房地产买卖合同》后又签订协议，约定将定金提高到40万元，王睿向陈晨交付涉案房屋。因王睿一方主动提出推迟过户，导致陈晨剩余款项295万元未支付王睿。因此，王睿关于房屋使用费及剩余款项295万元利息的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，王睿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人王睿负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二一年一月二十五日法官助理徐琨玉书记员刘东