河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫01民终795号上诉人（原审原告）：陈楚生，男，汉族，1976年5月30日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人:岳增超，河南予顺律师事务所律师。委托诉讼代理人:曹军，河南予顺律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州金成房地产有限公司，住所郑州高新开发区玉兰街**。法定代表人:LiTrotter，董事长。委托诉讼代理人:李俊玲，系公司法务专员。上诉人陈楚生因与被上诉人郑州金成房地产有限公司（以下简称金成公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初26743号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月20日开庭审理了本案。上诉人陈楚生的委托诉讼代理人岳增超、曹军，被上诉人金成公司的委托诉讼代理人李俊玲庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈楚生上诉请求：依法撤销(2020)豫0105民26743号民事裁定，将本案依法发回重审或依法改判。事实和理由：一、陈楚生作为原告适格。陈楚生作为原告适格，理由如下：首先，从法律依据来讲，《物权法》第二十二条规定“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时间发生效力。”其次，从司法文书依据来讲：根据《广州市白云区人民法院（2017）粤0111执恢787号执行裁定书》：“经三路西东风路东南7幢1层104房的财产权自该裁定送达申请执行人陈楚生时起转移。”据上：从《物权法》的角度来说本案中，陈楚生同意根据《房屋买卖合同》载明的94.85平方米，而取得该房产的房屋所有权，并以此抵消债务。在其办理该房屋的不动产产权证时，发现实际面积仅为83.1平方米。其期望获得的94.85平方米房产的物权受到了侵害，原因来自金成公司《房屋买卖合同》中载明面积的误导。金成公司无视了人民法院的强制执行裁定文书，继而辩称：陈楚生对房屋的获得是基于其与刘建之间的抵债“买卖合同”，试图用合同的相对性阻断陈楚生基于物权的诉权，其推断也违背常理。首先，该房产作为查封财产，陈楚生和刘建亦不存在商议买卖的可能，其次，刘建若声称面积减小，不利于对其债务的抵消，于己无益，再次，陈楚生对此房间面积情况在2020年交纳税费前并不知情。综上，陈楚生作为现房屋所有权人，有权对其因金成公司误导性合同造成的损失提起诉讼要求赔偿，保障其物权的完整性、充分实现其物权。一审中，陈楚生有权作为原告对金成公司提起诉讼。二、《法释（2003）7号》第十四条规定及《消费者权益保护法》应作为赔偿的参考。（即一审中诉求依据）鉴于陈楚生与金成公司之间不存在合同关系，刘建与金成公司签订的《房屋买卖合同》中有关面积误差的处置方式对陈楚生无效。《法释（2003)7号》关于3％以上两倍的返还或者解除合同的规定，是对开发商惩戒性规定。从立法和司法解释的历史渊源来看，该司法参考了1994年生效的《消法》第五十五条对商家的惩治措施，但综合考虑之下，相对较轻，仅为双倍返还。金成公司屡次主观臆断推测陈楚生应当知道情况，却拿不出证据印证，是一种想当然的表述，在法律上不应获得支持。至于随后的“即便原告有损失，其过失责任应当由当事人自己承担”的阐述，是对其应负责任的推卸，是对其前期说理不充分的无效补充。三、诉讼时效问题。因刘建债务缠身，下落不明，104号房产的各项费税均由陈楚生缴纳，以至于陈楚生在2019年11月13日依然按照94.85㎡缴纳契税，这说明，直到这次缴纳契税，陈楚生一直深信房屋建筑面积为94.85平万米，直到2020年7月20日为力理不动产权证缴纳相关费税时才知道应税面积为83.1㎡，故而才提起了诉讼。根据《民法总则》第一百八十八条规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起算。”陈楚生的诉权应当从2020年7月21日（《中华人民共和国税收完税证明》341015200700104016出具次日）起算。综上所述，一审法院适用法律错误，上诉人应为适格，请二审法院依法支持上诉人请求。金成公司辩称：一、金成公司与刘建存在商品房买卖合同关系，与陈楚生根本不存在任何合同或其它债权债务关系，陈楚生起诉金成公司主体不适格。金成公司是与刘建签订了本案104房屋商品房买卖合同，合同法第八条规定了合同的相对性：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。根据合同相对性的规定，金成公司只对刘建承担合同义务，陈楚生并不是本案104房屋商品房买卖合同的当事人，陈楚生向金成公司主张合同权利主体不适格。陈楚生所述的法院以房抵债裁定抵偿内容是刘建名下104号房产作价1203060元交付陈楚生抵偿相应债务，协助执行通知书直接下发给了郑州市住房保障和房地产管理局，并未下发给金成公司，金成公司在被诉之前对刘建以房抵债根本不知情，陈楚生在起诉之前也从未与金成公司沟通过此事，金成公司与陈楚生之间根本不存在任何合同或其它债权债务关系，陈楚生起诉金成公司主体不适格。二、金成公司没有欺诈陈楚生的可能性，陈楚生依据物权法向金成公司主张权利缺乏事实和法律依据。金成公司与刘建104房屋商品房买卖合同第五条明确约定面积确认及差异款处理方式是第1项双方自行约定“以产权面积为准，多退少补，据实结算面积差异款”，金成公司根本没有欺诈任何人的故意。陈楚生的代理人在一审庭审中明确承认以房抵债时根本不知道刘建和金成公司签订的商品房买卖合同内容，既然不知道商品房买卖合同内容却说受到合同约定内容的误导。其实，金成公司与陈楚生根本不存在合同关系，金成公司在被诉前又根本不知道陈楚生以房抵债的事情，金成公司哪有机会误导陈楚生呢，客观上就根本不存在这种可能性。陈楚生仅仅依据金成公司与刘建的合同约定内容就认为金成公司提供虚假材料纯属捏造事实。物权法二十二条是关于提供虚假材料赔偿责任的规定，陈楚生据此向金成公司主张权利纯属适用法律错误。物权法第二十八条是关于法律文书或者人民政府的征收决定等导致物权变动的规定，陈楚生本案104房屋的物权来源于刘建和法院的生效裁定，与金成公司没有任何关系，陈楚生妄图据此证明起诉金成公司主体适格问题更是缺乏事实和法律依据。三、陈楚生不是金成公司的消费者，依据消费者权益保护法向金成公司主张权利主体不适格，缺乏事实和法律依据。消费者权益保护法五十五条是关于经营者提供商品或服务有欺诈行为时的惩罚性赔偿的规定，本案法院以房抵债裁定和协助执行通知书下发给了郑州市住房保障和房地产管理局，并未下发给金成公司，金成公司并未向陈楚生提供任何商品或服务，陈楚生根本不是金成公司的消费者。故陈楚生依据消费者权益保护法向金成公司主张权利主体不适格，缺乏事实和法律依据。四、本案房屋面积差款已过诉讼时效。金成公司于2010年7月7日发书面通知要求刘建于2010年7月15日前提供办证材料，此时刘建已知道房屋实际面积，刘建拖到2015年1月26日才领走了载有实际面积的办证材料，如其及时配合，房屋面积误差款在2010年7月就能退还。退还房屋面积误差款的请求现已超过了诉讼时效，其胜诉权己消灭。综上所述，陈楚生主体不适格，陈楚生向金成公司主张权利缺乏事实和法律依据，且其胜诉权已消灭，恳请二审法院驳回陈楚生的诉求，维持一审法院的裁定。陈楚生向一审法院起诉请求：1、判令被告郑州金成发地产有限公司返还房屋误差面积差价本息287492.82元（本金107274.68元，面积误差3%以内的利息2006年10月30日至2019年8月20日17591.56元；误差3%以外的双倍赔偿162626.58元），及误差面积3%以内利息（自2019年8月21日起按贷款市场报价利率（LPR）至实际返还之日）；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审查认为，原告陈楚生请求被告金成公司支付房屋误差面积差价本息，原告陈楚生提交2006年11月1日买受人刘建与被告金成公司签订的合同编号为06071706《商品房买卖合同》一份，显示：刘建以865958元的价格购买被告金成公司开发的位于金水区××西、××房产，合同第五条约定商品房交付后以产权面积为准、多退少补、据实结算面积差异款。2015年至2018年期间，刘建、张培艳因欠原告陈楚生借款未还，经法院诉讼及执行，刘建将上述房屋以房抵债给原告陈楚生，2020年7月原告陈楚生取得不动产权证[（2020）郑州市不动产权第0167590号]。基于以上事实，原告陈楚生与被告金成公司之间并不存在房屋买卖合同关系，陈楚生并非合同相对方，其作为原告向被告金成公司主张商品房买卖合同相关权利，系主体不适格。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告陈楚生的起诉。案件受理费减半收取1776元，退还原告陈楚生。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，陈楚生对刘建享有债权，陈楚生依据广州市白云区人民法院作出的民事调解书向法院申请执行，在执行过程中，因案涉房屋两次公开拍卖均流拍，陈楚生同意以第二次拍卖保留价1203060元将刘建名下的涉案房产交其低债。广州市白云区人民法院作出执行裁定，将登记在刘建名下的涉案房产作价1203060元抵偿民事调解书确定的相应债务。根据陈楚生提交的拍卖标的调查情况表显示，特别提醒标的物以实物现状为准，并说明该户型实际面积可能小于94.85平方米。由于该房屋在拍卖时标的物已经特定，因此陈楚生依据的是以物抵债裁定书取得的案涉房屋的物权权利，其并不能依据刘建与金成公司签订的《商品房买卖合同》取得标的物的其他权利。因此，陈楚生并非合同相对方，其向金成公司主张商品房买卖合同相关权利，主体不适格，一审法院驳回陈楚生的起诉，并无不当。综上，陈楚生的上诉请求不成立，一审裁定适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员 周 金二〇二一年一月二十二日书记员 董琳斐