江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7068号上诉人（原审被告）：邱树海，男，汉族，1967年3月13日出生，户籍所在地江苏省南京市浦口区，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王婷，江苏宁中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏朋君，男，汉族，1956年1月28日出生，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：盛德慧，北京市隆安（南京）律师事务所律师。上诉人邱树海因与被上诉人苏朋君房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审程序，由审判员许云苏独任审理，于2020年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人邱树海的委托诉讼代理人王婷、被上诉人苏朋君的委托诉讼代理人盛德慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱树海上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决中法院认定的事实仅仅是对租赁合同内容进行陈述，而对于事实认定的证据仅仅以“租赁合同、付款凭证、房产证、情况说明以及双方当事人在庭审中的陈述证据证实”一句话进行概况，并未对证据三性及双方的意见进行明确的阐述。在庭审中上诉人对于2019年8月9日己腾出房屋并搬至同一小区另一户有明确的陈述，并且在庭审后三天内将相关证据交至一审法院，但法院未组织质证，在未查明事实情况下判决。本案事实情况是2019年8月被上诉人无正当理由通知上诉人搬出，2019年8月7日被上诉人要求物业擅自将房屋断电，致使屋内冰柜物品大量损坏，迫使上诉人搬出。2019年8月9日上诉人已搬出租赁房屋，请求被上诉人收房并退还多收的一个月的租金及8000元押金并赔偿损失。但被上诉人拒不到场进行收房，其之后却通知中介公司去带客户看房另行出租。被上诉人的行为明显违约，并故意逃避其应承担的合同义务。被上诉人苏朋君辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，被上诉人与上诉人签订的涉案租赁合同对双方均具有约束力。上诉人无权单方终止租赁合同，且上诉人所谓的被上诉人通知其搬离以及其搬出租赁房屋的事实与事实不符。上诉人应当按照租赁合同的约定履行其义务，而其在一审庭审辩论终结后向法院提交反诉状，也已经超出了期限，一审法院对其反诉不予审理，符合法律规定，且其主张的相关事实无法律依据。请求驳回上诉，维持原判。苏朋君向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除苏朋君、邱树海于2018年3月13日签署的编号为ＺＬ0017511号《租赁合同》；2.判决邱树海向苏朋君支付拖欠租金，按照每月8000元计算，自2019年9月15日起计算至合同解除之日止；3.判决邱树海支付苏朋君代为垫付的电费、燃气费总计2062元；4.判决邱树海向苏朋君支付违约金8000元；5.判决邱树海迁出南京市鼓楼区；6.判决邱树海支付南京市鼓楼区占有使用费，按每月8000元，自租赁合同解除之日起至邱树海迁出房屋之日；7.判决邱树海支付苏朋君代为垫付的物业费3195.2元（2019年8月1日至2020年5月31日）；8.判决邱树海承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：位于南京市鼓楼区房产（简称案涉房产）的所有权人为刘静，刘静与苏朋君于2016年11月签订租赁合同，约定刘静将其合法拥有的案涉房产出租给苏朋君作商住使用，租赁期自2017年1月1日至2021年12月31日。2018年3月13日，苏朋君、邱树海在南京中原房地产中介有限公司的居间下签订合同编号为ＺＬ0017511的《租赁合同》，约定租赁期限自2018年3月15日至2021年12月31日，租金每月8000元，按6个月为一期支付，第一期租金于2018年3月15日前付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前，先付后用;租赁期内的水、电、煤气、物业管理费等由邱树海承担；如邱树海逾期超过5日仍未支付租金的，则苏朋君有权单方终止本合同，并将根据乙方实际居住天数计算租金；任一方如未按合同条款履行，导致中途终止本合同，视为违约，违约金8000元等。合同签订后，苏朋君交付了房屋，邱树海向苏朋君支付了押金8000元以及2018年3月15日至2019年9月14日的房租。2019年10月9日苏朋君支付了案涉房产的燃气费273元、电费1753元，2020年4月30日苏朋君支付电费36元、支付2019年8月1日至2020年5月31日的物业费3195.2元。上述事实，有租赁合同、付款凭证、房产证、情况说明以及双方当事人在庭审中的陈述等证据证实。一审法院认为，苏朋君、邱树海之间的房屋租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议主要在于苏朋君、邱树海的租赁合同是否于2019年8月7日解除。当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。审理中，邱树海称已经于当日解除合同并腾退了房屋，苏朋君对此不予认可，经一审法院一再释明，邱树海仍未提供任何证据证明其主张，邱树海对此应承担不利的法律后果，一审法院依法认定苏朋君、邱树海的租赁合同并未在2019年8月7日解除。合同履行过程中，邱树海未按约支付房租，根据租赁合同的约定已经构成违约，苏朋君有权要求解除合同，并要求邱树海支付尚欠的租金。关于合同解除的时间，苏朋君主张自2020年3月30日邱树海收到起诉状副本之日起解除合同具有事实和法律依据，一审法院予以支持。因邱树海不支付房租的行为已经构成违约，苏朋君要求按照租赁合同的约定支付违约金8000元具有合同依据，同时邱树海还应按合同的约定支付期间产生的电费、燃气费和物业费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，一审法院判决：一、苏朋君与邱树海于2018年3月13日签署的编号为ＺＬ0017511《租赁合同》自2020年3月30日起解除；二、邱树海于判决生效之日起十日内向苏朋君支付2019年9月15日至2020年3月30日的租金44000元（8000元×6.5-8000元押金）；三、邱树海于判决生效之日起十日内迁出南京市鼓楼区，并自2020年4月1日起至实际迁出之日止按8000元／月的标准向苏朋君支付占有使用费；四、邱树海于判决生效之日起十日内向苏朋君支付违约金8000元；五、邱树海于判决生效之日起十日内向苏朋君支付电费、燃气费2062元；六、邱树海于判决生效之日起十日内向苏朋君支付物业费3195.2元。案件受理费813元，因适用简易程序减半收取406.5元，保全费425元，合计831.5元，由邱树海负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审庭审中，邱树海提交：1.鼓楼公安分局阅江楼派出所的情况说明。证明2019年8月9日8时10分其进行报警，对涉案房屋要进行交接，但是房东没有过来进行交接。上诉人已按被上诉人的要求搬离房屋，但是被上诉人未履行交接手续。2.2019年8月9日租赁合同，证明上诉人在被上诉人通知搬离之后，就已经搬离，并且租赁同小区的房屋。3.微信聊天及转账记录，证明证据2中所租房屋的租金已经全部交清，在2019年8月9日签订合同当中，承租方是徐礼琴，所有的房租是由邱树海进行支付的，租金是交给姜震宇。4.2019年9月17日双方短信聊天记录，证明当日对方发了催缴租金短信后，邱树海随后回复要求其退租金和损失，后期双方言语中存在冲突。苏朋君质证认为：上述证据均非新证据。对证据1真实性予以认可，关联性不予认可，不能证明上诉人交接涉案房屋，同时也不存在被上诉人要求其搬离。且从情况说明上来看，实际上是因为其物业费没有缴纳，和物业之间产生纠纷需要调解，据被上诉人了解，上诉人与物业之间的纠纷曾诉至一审法院，8月30日双方处理完毕。上诉人从承租涉案房屋开始从未缴纳过物业费，是否存在停电的问题与被上诉人无关。上诉人主张的所谓交接并没有合同依据，其无权单方面解除涉案的租赁合同。关于证据2和证据3，对租赁合同的形式的真实性予以认可，微信转账记录中有一份对方称徐礼琴转帐给姓姜的，对该聊天记录的真实性不予认可，没有看到原件。对其提交的与微信名为震宇的聊天记录的形式的真实性予以认可，对两份证据的关联性均不予认可。租赁合同从承租方来看，与本案无关。从用途来看，也系居住。而上诉人与我方所签署的租赁合同上，用途系办公，显然两个租赁合同之间并不存在关联，且即便上诉人确实另存在租赁关系，也与本案无关，其无权单方面解除租赁合同。聊天记录也不能证实上诉人另外承租相关的房屋，其既不是承租人，收款方也不是出租方。对证据4真实性无异议，关联性不予认可。庭审后，本院至案涉房屋进行了调查，从现场情况看，案涉房屋现已另行装修，门口张贴的装修施工许可证反映，装修期间为2020年9月15日至2020年12月15日。经世茂外滩新城物业服务中心工作人员查询后确认，案涉103室房屋业主姓名是刘静，物业费缴纳至2020年5月31日，案涉房屋有两次报修记录，一次是2019年1月3日，报修内容是家中设备阳台漫水。一次是2019年10月20日，报修内容是家中返水。没有查询到2019年7、8月因返水等原因的报修记录。楼上203室也没有报修记录。案涉103室房屋有两次装修记录，一次是2016年12月，一次是2020年9月。物业中心工作人员表示，业主不表态物业不会断电，断电的话业主必须到场。工作人员当场微信联系了房屋所有权人刘静。刘静称，其于2020年9月中旬将案涉房屋收回，之前房屋阳台确实存在渗漏水问题，当时物业打电话说有欠缴物业费用，才知道是被苏朋君转租，之前未曾和邱树海联系过，因纠纷房屋自2020年5月至9月的物业费一直未缴纳，之前的物业费都是以业主即刘静的名义交的，2019年至2020年间的水电、煤气费用都是苏朋君说是其自己交的。关于房屋使用，苏朋君说是邱树海用的，没有听说过停电的事情，其提前收房时是从中介手中拿的钥匙，听说房屋出租期间是用作会所等。邱树海当场拨打一名自称为王健的人员电话，王健称其是刘静的丈夫，买房时房产证上登记的是刘静一人的名字，物业联系的微信号是刘静的账号，房屋出租是两人一起决定的，出租时是与苏朋君联系。2019年曾有一名女性物业工作人员向其打电话说有人要求停电，但是谁打的及具体时间都不记得了，实际有没有停电不清楚。后本院至双方签订房屋租赁合同的中介公司了解情况，通过中介公司工作人员电话联系中介经办人员彭某，其电话中陈述，双方关于房屋约过两次交接，第一次是苏朋君约的，但邱树海说有事没到，第二次是邱树海约的，但苏朋君后来有事也没到，所以房屋没有交接成。后来房屋需要另行出租时，是其带意向客户去看房，看房时是联系邱树海本人或邱树海找人来开门，钥匙是邱树海掌握的，但关于看房的具体时间记不清楚了，应该是2020年。本院调查后，上诉人又提交：1.世茂外滩新城物业服务中心出具的《证明》一份，证明物业公司无权停业主电或水，除非业主要求。2.原阅江楼派出所出警民警胡曰红出具的《情况说明》，证明当时出警时，冰箱、冰柜都打开，食品已经融化，当时是停电的，上诉人要求被上诉人来处理，但被上诉人拒绝。3.王健出具的《情况说明》，证明2019年9、10月，物业公司已经打电话给当时的房东，说家里漫水要求其赶至物业处理，当时房屋的处置权已经不在上诉人手里。被上诉人苏朋君质证认为，关于物业服务中心出具的《证明》不清楚，但认可法院调查的情况，苏朋君作为承租人，并非是业主，停电与苏朋君无关。关于王健及派出所民警出具的《情况说明》均已过举证期，不予认可，对证据的三性也不予认可，达不到上诉人的证明目的。被上诉人苏朋君提交2020年9月10日彭某、王健出具的《情况说明》一份，证明2020年9月10日二审开庭当天才取得案涉房屋的钥匙。上诉人质证认为，对其真实性认可，但不能达到被上诉人的证明目的。本院调查后，上诉人邱树海另申请证人彭某、沈某出庭作证。证人彭某到庭陈述，其系双方租赁案涉房屋的中介，租赁期间，房屋出现渗漏水停电问题来找其协调，但双方都比较忙，时间总是对不上，没有一起谈一下。邱树海曾经和其说过房屋停电的事，其和苏朋君告知过，至于苏朋君怎么回应的记不清楚了，停电时间也记不清楚。邱树海告知过曾经因物业停了水电报警，但当时彭某本人不在现场。双方出现矛盾后，一直没有协调好。苏朋君联系彭某，要求邱树海交房，但因为邱树海当时不在南京，所以没有联系上。之后邱树海又联系彭某，让联系苏朋君过来交房，但苏朋君也没有时间。后来什么情况其不清楚。邱树海没有给其钥匙，是一个女的送到其中介公司由其同事代收的，那个女的可能是邱树海的朋友或什么人，具体不清楚。钥匙最后是由苏朋君带着业主本人到彭某处拿走了钥匙，业主是一男一女，记不清楚名字了。当时苏朋君说案涉房屋快好了，同意先将房屋挂上网出租。具体挂上网的时间记不清楚，之后有客户，彭某就联系邱树海去看房，带客户去看房的时候，房屋内是清空的，没有东西。带客户去了好几次，曾有客户看中了房屋，但联系了苏朋君后，苏朋君说要等事情解决后，之后没有解决也没有出租。邱树海另外在同小区内租的15栋3单元5001室是彭某同事帮着租的，邱树海从其同事那租房肯定是搬走的，其曾向苏朋君提过，苏朋君后来也是知道的，但具体时间记不清楚。关于房屋渗漏水、停电和搬家的事情都是听邱树海说的。邱树海的诉求就是要求苏朋君把剩余的租金的押金退给他，但双方一直没有协商成功。2020年9月10日的《情况说明》是其本人写的，是业主和苏朋君到店里拿钥匙的时间，当时给邱树海打过电话，告诉他说来拿钥匙了。停电是谁停的不清楚，在情况说明出具之前，肯定告知过苏朋君钥匙已经在其手中要苏朋君来拿，但没有留下书面证据。苏朋君怎么回应的记不清楚了。苏朋君没有给过彭某授权处理纠纷、接收房屋，其只是一次居间，如果双方有问题帮助沟通一下。证人沈某到庭陈述，其原系案涉小区物业服务中心的电工，2019年8月7、8日左右接到物业工作人员的电话要求把16号楼2单元103室的电关掉。物业前台人员让关电的时候没有说明为什么，小区里也有关电的情况。关电没有工作记录或工单之类，之所以记得是在2019年8月7、8日关电是因为邱树海找其了解情况时，其回忆的。关电的时候没有其他人在场，至于再送电是谁操作就不清楚。物业没有告知其停多久，停多长时间也不清楚。物业公司确实存在如果业主要求停电或停水就帮着停水电的情况。离开世茂新城小区的原因是因为物业不跟其续签合同了。不认识双方当事人，停电的时候也没有接触。上诉人对两名证人证言无异议，认为能够证明其上诉主张。被上诉人对两名证人证言的三性均不予认可。二审期间，本案的争议焦点为：案涉租赁合同解除的原因及时间应如何认定；上诉人邱树海是否应向被上诉人苏朋君支付租金及占有使用费、违约金及垫付的物业费、电费、煤气费，如应支付，支付的数额如何认定。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同解除时间及原因。案涉租赁合同履行过程中，邱树海未按约支付房租，构成违约，一审认定苏朋君有权要求解除合同并无不当。邱树海主张因楼上渗水，其多次要求苏朋君前来解决，其就拖欠了物业费，且苏朋君无正当理由通知其搬出，擅自断电，迫使其搬离房屋，但从本院调查的情况来看，尚不足以证明在停电情况发生前房屋存在渗水的情况，且即使停电行为系苏朋君要求物业所为，但停电日期为2019年8月19日，从苏朋君提供的电费缴纳证据来看，直至2020年4月，案涉房屋仍在产生电费，结合中介公司经办人彭某的证言及2020年9月10日彭某、王健出具的《情况说明》来看，尚不足以证明邱树海已在2019年8月8日搬走。相反，上述证据能够证明，双方始终未就交房问题达成一致意见，中介带人看房也是联系邱树海才能进门，直至2020年9月10日，苏朋君才从中介公司经办人处拿到案涉房屋钥匙，故一审认定案涉租赁合同自2020年3月30日解除，依据充分，已充分考量双方权益，并无不当。邱树海提供的证据不足以证明自2019年8月9日之后，案涉房屋已由苏朋君实际控制并使用，且其一审时主张将房屋钥匙放置在房间抽屉中，这与二审中彭某关于钥匙系邱树海一方交至中介处的陈述明显矛盾，邱树海亦未能提供证据证明双方已就彭某接收钥匙即视为交接完成达成一致意见，举证不能的不利法律后果应由其自行承担。根据本院现场查看的情况，邱树海现已迁出案涉房屋，苏朋君的该项诉请已得到实际履行，本院二审判决部分对此不再涉及，但邱树海提供的证据尚不足以证明其明确的迁出时间，结合双方的举证，本院认定邱树海迁出时间为2020年9月10日。因邱树海对房屋的占有使用客观上导致苏朋君的利益受损，故邱树海应支付苏朋君已实际垫付的物业费、电费、煤气费，且应向苏朋君支付案涉房屋租赁合同解除前的租金及解除后至实际迁出之日止的占有使用费。关于案涉租金数额及占有使用费数额，本院认为，从现有证据能够认定，案涉房屋确实存在停电影响邱树海使用的客观事实，且在2019年9月双方已曾谈及交接事宜，但均因各自原因未能及时进行磋商，对损失的扩大双方均存在一定过错，同时结合电费的使用情况及中介人员曾带人看房的情况，从公平角度出发，本院酌定邱树海应向苏朋君支付2019年9月15日至2020年3月30日的租金18000元（4000×6.5-8000），并自2020年4月1日起至2020年9月10日按4000元/月的标准向苏朋君支付占有使用费，合计为21333元（4000×5+4000×1/3）。关于违约金，根据我国法律规定，违约金以补偿性为原则，兼具惩罚性，考虑到本案中苏朋君的实际损失及邱树海的违约程度，本院酌定违约金以4000元为宜。综上所述，因出现新证据，邱树海的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1164号民事判决第一项、第五项、第六项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初1164号民事判决第二项、第三项、第四项；三、邱树海于本判决生效之日起十日内向苏朋君支付2019年9月15日至2020年3月30日的租金18000元；四、邱树海于本判决生效之日起十日内向苏朋君支付占有使用费21333元；五、邱树海于本判决生效之日起十日内向苏朋君支付违约金4000元；六、驳回苏朋君的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取406.5元、保全费425元，合计831.5元，由邱树海负担748元，由苏朋君负担83.5元；二审案件受理费813元，由邱树海负担732元，由苏朋君负担81元。本判决为终审判决。审 判 员 许云苏二〇二一年一月十一日法官助理 谢新辉书 记 员 汪海燕