广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9730号上诉人（原审被告，反诉原告）：彭敏明，男，汉族，1986年6月29日出生，住江西省抚州市南城县***************，公民身份号码为362************013。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：温婉停，广东宏尚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞先第塑胶五金有限公司，住所地为广东省东莞市******，统一社会信用代码为914**********257XR。法定代表人：刘某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：周某1，该公司行政经理。原审第三人：金秀英，女，汉族，1992年10月4日出生，住湖北省崇阳县********，公民身份号码为421************481。上诉人彭敏明与被上诉人东莞先第塑胶五金有限公司（以下简称先第公司）及原审第三人金秀英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初11087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认先第公司与彭敏明签订的《房屋租赁合同》已在2018年10月26日解除，彭敏明于判决发生法律效力之日起三日内向先第公司腾退厂房，先第公司、金秀英予以协助；二、限彭敏明于判决发生法律效力之日起三日内向先第公司支付6个月租金126810元；三、限彭敏明于判决发生法律效力之日起三日内向先第公司支付恢复窗户费用10000元；四、限先第公司于判决发生法律效力之日起三日内向彭敏明支付保安室、卫生间、化粪池、电动门使用补偿款62800元；五、限先第公司于判决发生法律效力之日起三日内向彭敏明退回押金60000元；六、以上第二项至第五项相折抵，限彭敏明于判决发生法律效力之日起三日内向先第公司支付14010元；七、驳回先第公司其他诉讼请求；八、驳回彭敏明其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉受理费4920元，由先第公司负担2335元，彭敏明负担2585元；本案反诉受理费6499元，先第公司负担867元，彭敏明负担5632元。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初11087号民事判决。彭敏明不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销原审判决第二项，改判彭敏明无需向先第公司支付6个月租金126810元。2.依法撤销原审判决第三项，改判彭敏明无需向先第公司支付恢复窗户费用10000元。3.依法撤销原审判决第四项，限先第公司向彭敏明支付补偿款128850元（扣除已经支持的62800元，为66050元）。4.本案一审、二审诉讼费用由先第公司承担。事实和理由：一、原审法院认定彭敏明将案涉物业出租给金秀英未征得先第公司的同意的事实错误。1.根据彭敏明与先第公司签订的《房屋租赁合同》第一条、第六条第七款至第十一款的约定，彭敏明将案涉物业出租给金秀英是事先征得先第公司同意的。而原审法院以彭敏明未经先第公司许可，擅自将案涉厂房转租给金秀英，认定彭敏明违约，先第公司因此具有解除权，认定事实错误。2.彭敏明本身是二手房东，租赁厂房的目的是转租，合同也有明确其目的，与先第公司签订的《房屋租赁合同》的合同目的、合同内容均写清楚、明确，并且合同也并未约定彭敏明转租房屋必须经过先第公司的许可，根据合同精神，彭敏明将案涉物业进行转租给金秀英是合理、合法的，先第公司在与彭敏明签订《房屋租赁合同》时应当预见。3.金秀英在原审庭审中也明确确认，在租赁厂房时已经明确告知了先第公司的工作人员租赁合同的目的和用途才与彭敏明签订《租赁合同》。在原审庭审中，先第公司坚称，彭敏明转租案涉厂房未经其同意或许可，故彭敏明违反合同，对其停水、停电、锁门，而原审法院也认为案涉物业彭敏明出租给金秀英没有征得先第公司同意而违约，是不正确的。二、原审法院认定金秀英属于没有遵守国家规定的环保政策的环保未达要求者，是不正确的。1.金秀英是否为没有遵守国家规定的环保政策的环保未达要求者，认定机关应为东莞市生态环境局，而并非先第公司。2.如果先第公司认为金秀英没有遵守环保政策，应该向东莞市生态环境局提出，由东莞市生态环境局进行认定。3.如果金秀英确没有遵守环保政策，可有东莞市生态环境局作出具体行政行为，限期整改、责令停业、罚款、关闭工厂等。4.金秀英也在原审时提交了证据《合同书》也可以证明，金秀英已经委托东莞伊科特环保科技有限公司在办理环评手续。目前还没有正式营业。先第公司在没有经过东莞市生态环境局认定，自以为金秀英没有遵守环保政策，环保未达要求，擅自对金秀英停水、停电、锁门，违反出租人义务，构成违约。而原审法院仅凭先第公司的陈述而认定金秀英是否为没有遵守环保政策，环保未达标者。彭敏明的出租行为违反合同义务，构成违约，事实认定错误。三、彭敏明和金秀英无需向先第公司支付租金或场地占用费。1.彭敏明租赁厂房的目的是出租，金秀英租赁厂房的目的是兴办企业，由于先第公司停水、停电等行为致使彭敏明以及金秀英的合同目的无法实现，故无需再交纳租金或场地占用费。2.案涉违约的责任主体应为先第公司，而非彭敏明。因为先第公司自认为金秀英没有遵守环保政策，擅自对金秀英停水、停电、锁门，金秀英无法正常使用厂房所致。综上所述，由于先第公司的违约行为，致使合同目的无法实现，应对彭敏明及金秀英的损失进行赔偿，恳请二审法院判如所请。被上诉人先第公司及原审第三人金秀英未在本院指定期限内提交答辩意见。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经过阅卷，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人彭敏明上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的上诉和答辩，本院分析如下：关于先第公司能否解除案涉租赁合同的问题。案涉租赁合同约定，彭敏明出租给第三者时，需遵守国家规定的环保政策，保证不出租给污染企业、环保未达要求者，出现环保投诉等问题时先第公司有权收回房屋，不出租，所造成的任何损失，由彭敏明自己承担，先第公司不给彭敏明任何补偿与赔偿。彭敏明与第三人金秀英于2018年8月17日签订《租赁合同》，将案涉厂房转租给金秀英拟开办卡洛公司。根据现场照片及彭敏明、金秀英的陈述可知，案涉厂房玻璃窗户改装为环保排气窗户以及拟开办企业需取得排污证，可初步判断金秀英拟开办的企业具有一定的污染性。先第公司于2018年9月10日向彭敏明发出《联络通知函》，要求彭敏明中止将厂房出租给重污染的喷漆企业，同时将厂房楼顶设备移走，否则将对案涉厂房停水停电，于2018年10月26日再次向彭敏明发出《联络通知函》要求彭敏明停止烤漆生产，搬出烤漆生产线，否则断电、解除租赁合同、收回房屋。先第公司在彭敏明将案涉厂房转租给第三人金秀英后，已在合理期限内通知彭敏明中止将厂房出租给重污染企业。而彭敏明及第三人金秀英并未能提供充分证据证明案涉厂房所经营的企业符合国家环保政策要求或者不属于污染企业。彭敏明的转租行为违反合同约定，先第公司有权解除合同。原审法院认定案涉租赁合同在2018年10月26日解除并无不当，本院予以维持。彭敏明主张先第公司违约，本院不予采纳。关于租金问题。彭敏明提交的照片表明案涉厂房被锁住，但各方均无确切证据证明何人实施该行为。彭敏明主张案涉厂房已返还先第公司，本院不予采纳。原审法院结合本案的实际情况，酌定彭敏明应支付租金至2019年4月，较为合理，本院予以维持。关于恢复窗户费用。三方对彭敏明承租后因为搬迁设备需要将窗户拆掉的事实予以确认，彭敏明未举证证明拆掉窗户经先第公司同意，其主张窗户已经恢复，亦未能提供证据予以证明。原审法院根据市场一般规律，酌定由彭敏明承担费用10000元并无不当，本院予以维持。关于保安室、卫生间、化粪池、电动门使用补偿款。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第九条第一款第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。先第公司同意继续使用彭敏明装饰装修或扩建的保安室、卫生间、化粪池、电动门，并同意根据彭敏明提供的清单进行折价补偿。原审法院参照彭敏明提供的《卓田（广东）建设工程有限公司（预）结算单》列明项目单价及数量，酌定先第公司使用彭敏明保安室、卫生间、化粪池、电动门补偿款合计62800元并无不当，本院予以维持。彭敏明主张先第公司应支付的其他补偿款，本院不予支持。综上所述，上诉人彭敏明的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及前述援引法律条文之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4343元，由彭敏明负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇二一年一月十八日书记员  卢君泰附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。