湖南省泸溪县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘3122执异1号 案外人：陈中武，男，1971年3月8日出生，汉族，湖南省泸溪县人，住泸溪县。 申请执行人：刘元云，男，1963年3月9日出生，土家族，湖南省泸溪县人，户籍所在地：湖南省泸溪县,现住吉首市。 被执行人：泸溪县富泰生物科技开发有限责任公司，住所地泸溪县武溪镇桥东路**。 法定代表人：陈清先，该公司董事长。 被执行人：陈清先，男，1961年8月15日出生，苗族，湖南省泸溪县人，户籍所在地泸溪县。 在本院执行刘元云与泸溪县富泰生物科技开发有限责任公司（以下简称富泰公司）、陈清先民间借贷纠纷一案中，案外人陈中武于2021年1月5日对本院（2019）湘3122执672号执行查封被执行人富泰公司名下位于泸溪县××镇××村泸国用（2004）字第19-004号土地上的八间门面的裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈中武称，泸溪县人民法院因刘元云与被执行人富泰公司、陈清先民间借贷纠纷执行一案，于2020年11月6日以（2019）湘3122执672号执行裁定书裁定查封泸溪县××镇××村泸国用（2004）字第19-004号土地上的八间门面错误，请求解除查封。理由是：在法院查封案涉八间门面之前，被执行人富泰公司于2014年3月18日就已经将案涉门面出售给了案外人，案外人当时是以被执行人富泰公司所欠其本人305.5万元债权中的180万元抵扣被执行人富泰公司的购房款；在购得该案涉八间门面后，被执行人富泰公司也进行了交付，案外人亦已实际合法占有，并自2016年5月1日起将案涉八间门面全部出租给杨德梅从事汽车维修及汽车贸易，租赁期为5年，租金也一直是案外人在收取；案外人购得案涉门面后，多次要求被执行人富泰公司按照合同约定办理过户手续，虽然被执行人也进行了办理，但被执行人富泰公司因欠缴税款及其他自身原因，至今未能办理过户，且被执行人出售给其他当事人的房产也未能办理过户，而非案外人的原因未办理过户。因此，案外人认为其购买案涉房产的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议若干问题的规定》第二十八条之规定，人民法院应当支持其执行异议请求。 为此，案外人提交了门面买卖协议书、抵扣门面购买款的借条、门面租赁合同及2016至2020年收取租金收条、租赁方杨德梅的证言、富泰公司法定代表人陈清先关于《门面办证情况说明》及缴税凭证、执行裁定书等证据佐证。 申请执行人刘元云称：1.依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，不动产应当以不动产登记簿为准，而本案案涉八间门面登记在被执行人富泰公司名下，案外人陈中武不是案涉门面的所有权人，其执异异议不能排除本案执行，应当依法驳回；2.本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议若干问题的规定》第二十八条规定，案外人提出执行异议没有法律依据；3.本案案涉门面用地性质属工业用地，被执行人在工业用地上违法建造商铺，行为无效，故案外人陈中武与被执行人富泰公司签订的《门面买卖协议书》系无效合同，不能排除本案的执行。 被执行人富泰公司、陈清先均未对案外人的执行异议请求提交书面意见，但陈清先向案外人提交的《门面办证情况说明》及缴税凭证，拟证明案涉门面自2014年3月就已经出售给案外人陈中武，只是因富泰公司多年亏损缺乏资金而欠缴土地出让金等多方原因才未办理房产过户手续。 本院认为，案外人异议审查原则上是根据执行标的的权利外观来判断，只有无法根据执行标的的权利外观判断或者法律和司法解释有特殊规定时，才进行实质审查。本案中，案外人陈中武提出执行异议，目的是要排除本院（2019）湘3122执672号执行裁定中对被执行人富泰公司名下八间门面查封行为的执行。在金钱债权执行中,案外人作为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查，而非依照第二十四条、第二十五条的规定进行审查。依照第二十八条规定，案外人异议是否成立，必须要同时符合该条款规定的四种情形,即“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”,且该权利能够排除执行的，人民法院才能予以支持。本案中，从案外人提交的证据材料来看：1.《门面买卖协议书》是富泰公司与陈中武2014年3月18日签订，且富泰公司法定代表人陈清先于2014年3月18日在出具给陈中武的305.5万元的借条上（借款时间为2013年7月30日）签注：“特别证明2014年3月18日门面买（实为‘卖’）给陈中武计人民币壹佰捌拾万正（￥180万），减去借款共欠陈中武壹佰贰拾伍万伍仟元（￥125.5万）”，该签注处亦加盖有富泰公司公章，结合富泰公司法定代表人陈清先的《门面办证情况说明》，可以看出，双方系自愿签订门面买卖协议，并且陈中武是以出借给富泰公司借款中的180万元抵扣应支付富泰公司的门面转让款，应视为门面价款已全部付清。因此，协议签订和抵清门面转让款的事实均发生在本院2020年11月6日查封案涉门面之前；2.《门面租赁合同》及杨德梅的证言，说明陈中武与杨德梅系2016年5月1日签订租赁合同，租赁期为5年，2016年至2020年期间的租金亦是案外人直接向租赁人杨德梅收取。由此可见，陈中武在本院查封之前已实际占有该案涉门面并另行出租；3.从案外人提交的富泰公司法定代表人陈清先的《门面办证情况说明》及缴税凭证来看，案涉门面未办理过户手续是富泰公司因自身经营不善多年亏损未能及时缴清土地出让金等多种原因所致，而不是因案外人自身的原因造成的。综上，案外人提出的执行异议，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，案外人基于转让所得权利亦是能够排除执行的，故其异议请求成立，本院依法予以支持。申请执行人刘元云认为案涉门面系违法建筑，富泰公司与陈中武据此签订的门面买卖协议无效，因未提交相关证据佐证，本院不予采纳。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止本院（2019）湘3122执672号执行裁定对被执行人泸溪县富泰生物科技开发有限责任公司名下位于泸溪县××镇××村泸国用（2004）字第19-004号土地上的八间门面查封的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日向人民法院提起诉讼。 审 判 长 李 向 审 判 员 石 长 引 审 判 员 姚 家 平 二〇二一年一月十八日 书 记 员 张 鹤 俨 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。