湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初2909号原告：谭嫦娥，女，1987年3月11日出生，汉族，住邵东市。原告：王巍，男，1983年11月15日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人（特别授权）：罗庆祺，邵东市金盾法律服务所法律工作者。被告：湖南金超实业有限公司，住所地邵东市两市镇人民路**，统一社会信用代码：9143052175804893X6。法定代表人：张国喜，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：刘海成，湖南宏彦律师事务所律师。原告谭嫦娥、王巍与被告湖南金超实业有限公司（以下至判决主文前简称“金超公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告谭嫦娥、王巍的委托诉讼代理人罗庆祺，被告金超公司的委托诉讼代理人刘海成到庭参加诉讼。期间双方申请和解未果，本案现已审理终结。原告谭嫦娥、王巍向本院提起诉请：1.判令被告继续履行合同并交付原告房屋的不动产权证；2.判令被告支付因延迟交付房屋所产生的违约金14526元（违约金自2016年12月31日按日万分之五以总房款计算至2019年3月1日止）；3.被告支付因未交付房屋的不动产权证所产生的违约金188898元（违约金自2017年3月1日按日万分之五以总房款计算至2020年6月1日止，后续违约金以322903元为基数，顺延至办理不动产证止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告与被告金超公司于2015年10月19日签署了《商品房买卖合同》，两原告购买了被告位于邵东市××镇××路××号××栋××层××号房屋，并在合同中对原被告之间的权利义务进行详细约定，原告于2015年10月19日付首付款102903元，余款在银行办理了按揭手续，原告依据合同中的约定履行了作为一个买受人应尽的义务。根据合同第七条约定，出卖人应当在2016年12月31日将商品房交付给买受人使用。根据合同第十七条约定，自合同生效之日起30日内，买卖双方应向邵东市房产管理局申请商品房买卖合同备案登记。出卖人在交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关办理栋产权证。取得栋产权证后360个工作日内协助买受人办妥房屋所有权证和土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1.买受人解除合同，出卖人在买受人提出解除合同要求之日起30日内将买受人已付房价款（含利息）退还给买受人，并按已付房价款的3%向买受人支付违约金。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限内的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。综上，被告未在约定的时间内合法交付房屋，也未能在约定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书，其行为已严重违约。被告金超公司辩称：1.被告已于2016年6月1日取得房屋的栋产权证，至今没有办理涉案房屋权属证书是原告自己造成的，应由原告申办权属证书，被告只有协助义务；2.依合同约定，应由原告缴纳水电开户费，被告为原告代缴后，原告一直未交付给被告，原告违约，被告可以延期交房。被告于2016年12月27日通知原告于2017年1月20日到被告处办理房屋交接手续，原告于2018年3月3日才到被告处办理房屋交接手续是其自身原因，原告已对涉案房屋进行装修并入住；3.依合同约定，因不可抗力造成延期施工的，被告可以延期交房。2014年至2016年的雨天过多造成施工困难，政府行为（人民路的新扩、四新桥改造）造成被告建筑材料无法运到工地；4.即使认定被告违约，原被告双方约定的违约金过高，应依法予以调整，应按涉案房屋所在地段住房租金标准计算违约金。综上所述，被告没有违约，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年10月19日，原告谭嫦娥、王巍与被告金超公司签署了《商品房买卖合同》，两原告购买被告开发的位于邵东市××镇××路××栋××幢××层××号房屋，该房屋建筑面积143.64平米，总价款322903元。合同中对原被告之间的权利义务进行了约定：合同第十条约定，出卖人应当在2016年12月31日前将商品房交付给买受人，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）至约定交付之日，买受人应付房款或契税、维修基金等相关费用仍未交清的。合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按买受人已支付房屋价款的万分之五计付违约金。合同第十七条约定，自合同生效之日起30日内，买卖双方应向邵东县房产管理局申请商品房买卖合同备案登记；出卖人在交付使用后60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料提交产权登记机关办理栋产权证；取得栋产权证后360个工作日内协助买受人办妥房屋所有权证和土地使用权证；如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关产权证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。《商品房买卖合同补充协议》第三条约定，分户权证办理过程中，出卖人应通知买受人提供办理产权所需资料或证明文件，并缴纳办理产权所需的相关费用，如因买受人原因延迟提供有关资料或延迟缴纳相关费用而导致不能正常办理产权证的，则一切后果由买受人自行承担，出卖人不承担《买卖合同》第十七条违约责任；第四条约定，《买卖合同》及本补充协议履行中，双方所发出的通知等文件均应以书面形式通知，可以挂号信、特快专递、报纸公告等方式传达，通知日期以通知发出的邮戳日期或公告日期为准，收件地址以《买卖合同》中所列地址为准，双方应确保提供的地址真实有效，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。原告于2015年10月19日将首付款102903元交给了被告，余款在银行办理了按揭手续。2016年12月27日，被告通过EMS特快专递将《入伙通知书》寄给原告，通知原告于2017年1月20日到被告处办理房屋交接手续，《入伙通知书》载明未在约定时间内办理交房手续的，视为在2017年1月31日前已完成交房手续，但原告未在被告通知的时间内办理房屋交接手续，于2018年3月3日才到被告处办理交接手续，当天向被告交水电立户费3000元，并补交自2017年3月1日起的物业服务费。现原告对讼争房屋进行了装修，并已入住。另查明，被告已于2016年6月1日办理了原告所购房屋的栋产权证，邵东市亦成立了“集中化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室”，该办公室已于2020年8月对原告所购位于“江南明珠”的房屋小区的不动产权证的办理已做好安排。以上事实有原告提供的原告身份证复印件、结婚证复印件、被告的企业登记信息复印件、《商品房买卖合同》复印件、《商品房买卖合同补充协议》复印件、收据复印件，被告提供的商品房预售许可证复印件、《邵东县人民政府常务会议纪要》复印件、《关于邵东县人民路西段道路升级改造工程项目的批复》复印件、建设用地规划许可证、房屋质量保证使用说明书、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、工程质量竣工验收记录、房屋产权情况复印件、房屋交房装修相关手续复印件、《入伙通知书》、EMS特快专递回执、办理不动产权证审批表复印件以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实，可以认定。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，对双方均具有法律拘束力。金超公司书面通知原告于2017年1月20日办理交房手续，原告无正当理由未及时办理，金超公司实际交房时间应认定为2017年1月20日。原告交付水电立户费没有约定为合同义务，不能成为违约情形，金超公司以此作为延期交房的抗辩事由不能成立；金超公司主张的不可抗力事由未告知原告，且均属于可以预见、也可以避免的情形，亦不能成立。故金超公司需承担逾期20天交付房屋的违约责任。关于原告要求金超公司继续履行合同并交付原告房屋的不动产权证的诉讼请求，依照商品房买卖合同第十七条的约定，金超公司没有向原告交付不动产权证的义务，仅有协助原告办理房屋产权证书的义务，鉴于原告所购房屋的不动产权证尚未办理完毕，金超公司仍有协助义务，故金超公司应继续履行合同约定的协助原告办理不动产权证的义务。金超公司虽已办理了原告所购房屋的栋产权证，但根据补充协议第三条关于办理分户权证金超公司应通知原告提供办理产权所需资料或证明文件，并缴纳办理产权所需的相关费用的约定，金超公司未提供证明其通知了原告或原告存在延迟提供材料及延迟缴纳相关费用的证据，亦未提供证据证明其作为出卖人已经备齐了办理分户权证的全部材料，相反，邵东市“集中化解房地产办证信访突出问题专项行动领导小组办公室”就该讼争房屋的《办理不动产权证审批表》表明了出卖人手续的欠缺，现已超过合同中关于取得栋产权证后360个工作日内出卖人协助买受人办妥房屋所有权证和土地使用权证约定的期限，故金超公司已构成违约。虽然合同约定逾期交房和逾期办证，每日均按已付购房款的万分之五计付违约金，但该违约金约定偏高，违约金数额参考违约给原告造成的实际损失酌定，本案被告已交付房屋，原告已装修并入住，被告的违约行为对原告的实际损失不是很大，原告亦未提供证据证明被告违约给其造成的实际损失，且因本案属于系列案件，为了衡平各方利益，统一裁判尺度，参照其他案件及已判决案件的标准，酌定金超公司应当支付逾期交房违约金500元、逾期办证违约金2000元，合计2500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南金超实业有限公司继续履行与原告谭嫦娥、王巍于2015年10月19日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，自本判决生效之日起3个月内协助原告谭嫦娥、王巍办理好房屋的不动产权证；二、限被告湖南金超实业有限公司于本判决生效之日起15日内向原告谭嫦娥、王巍支付逾期交房和办理房屋产权证书的违约金2500元；三、驳回原告谭嫦娥、王巍的其他诉讼请求。如义务人未在生效判决书所确定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2176元（已减半收取），由原告谭嫦娥、王巍负担2076元，被告湖南金超实业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  余小军二〇二一年一月十一日法官助理曾晓红代理书记员  李喜云附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。