贵州省思南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0624民初2285号 原告:贵州林海胜房地产开发有限公司。 住所地：贵州省贵阳市云岩区贵开路********。 法定代表人：尹胜，公司董事长。 委托诉讼代理人：郭育银，贵州黔思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢佳蓉，贵州黔思律师事务所实习律师。 被告:汪德林，男，1969年8月15日出生，苗族，，住思南县 原告贵州林海胜房地产开发有限公司（以下简称“林海胜公司”）诉被告汪德林合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林海胜公司特别授权委托诉讼代理人郭育银、谢佳蓉，被告汪德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林海胜公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即支付原告宅基地转让款376708元，并从起诉之日起按年利率6%计算给付逾期付款利息；2.本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年2月7日，被告于原告签订《宅基地转让合同》，原告将位于思南县处宅基地转让给被告，合同约定签合同时付款20万元，余款在宅基地位置面积确定后3个月之内付清，单价以该宅基地左右邻居的单价作参考（每平方下浮100元），款项逾期不交，甲方有权向乙方按照3%滞纳金计算收取。合同签订后，被告于当天向原告交纳了土地转让款20万元。后，原告多次通知被告到公司确定面积和单价及补充合同，被告认为面积已经固定，并在宅基地上临时搭建了一层采光棚使用，但一直以各种理由推诿不予付款。2019年8月1日，原告委托律师事务所发函催告被告履行合同义务，但被告一直不予履行。双方签订的协议是双方真实意思表示，被告应主动到公司履行付款义务，然至今未履行，已构成根本违约。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告汪德林辩称，我是2014年2月7日原告公司做活动，交的钱；原告诉求金额如何计算我不清楚，至今我未收到公司通知我购买的宅基地单价及面积分别是多少，2014年我多次去原告公司询问，原告一直没有回复。同时期购买宅基地的单价我也了解过；我作为被征收土地对象，购买宅基地有300-400元优惠，原告公司做活动承诺交的钱越多优惠力度越大，现在原告公司不认可。 原告为支持诉称主张和事实，在法定期间向法庭提交如下证据：1.原告公司营业执照、房开资质证书、尹胜身份证、法定代表人身份证明书、被告的基本信息，用以证明原、被告的身份情况；2.思南县建设协议书、思发改发（2010）48号文件、国有土地使用权出让合同、规划设计条件通知书、土地出让金交纳票据，用以证明原告转让坐落在思南县处宅基地的土地使用权给被告具有合法的手续；3.宅基地转让合同、收据，用以证明2014年2月7日，被告汪德林与原告签订《宅基地转让合同》，原告将位于思南县处宅基地转让给被告，被告支付了20万元，余款在宅基地面积确认之后3个月之内付清尾款，单价以该宅基地左右邻居的单价做参考（下浮100元／平方米），款项逾期不交，甲方有权向乙方按3%的滞纳金计算收取；4.照片，证明被告在转让的宅基地上临时搭建了一层采光棚并使用的事实；5.向银凤、龙友进、邓兴扬、周华、汪全东的《国有土地使用权转让合同》及收据，用以证明被告汪德林的左右邻居当时购买宅基地的价款情况，其中向银凤购价为3800元每平方（首次付款时间为2015年3月1日），龙友进购价为3571.42元每平方（首次付款时间为2015年3月10日），邓兴扬购价为3600元每平方（首次付款时间为2015年3月21日），周华购价为3600元每平方（首次付款时间为2015年3月15日），汪全东购价为3500元每平方（首次付款时间为2015年1月26日）；6.王应祥、田学辉《国有土地使用权转让合同》、杜德红、李广权《宅基地转让合同》、收据，用以证明在被告购买宅基地的同一时间，当地居民购买宅基地的价款情况，其中王应祥购价为3680元每平方，田学辉、杜德红、李广权购价为3450元；7.图片、思南县规划图、思南县人民法院《现场勘验笔录》，用以证明被告汪德林一户在原告公司购买宅基地的面积为169.62平方米，以及汪德林左右邻居为向银凤、龙友进、邓兴扬、周华、汪全东；8.律师函和邮寄回执，用以证明2019年8月1日原告委托律师事务所发函催告被告履行合同义务，但是被告只承认购买事宜，至今未支付购地款的事实。 被告对原告提交的证据质证称，证据不需要看，原告提交的购买地的人都是在我交钱之后购买，他们也不是被征收土地的征收户；我购买的宅基地面积我至今不清楚，我现在实际使用宅基地宽（门面宽度）21米。 被告为支持自己辩称主张和事实，在法定期间向法庭提交如下证据：1.宅基地转让合同、交款凭证，用以证明合同中第三条单价及总价是待定，没有明确双方履行合同时间，履行合同主体及责任不明确，合同处于待定状态；2.思南县自然资源局决定书，证明我是土地被征收户的事实；3.通话记录，用以证明在接到原告公司通知后，我与原告公司联系过的事实；4.彭仕切、邹小华、李永娥与原告签订的土地转让合同复印件，用以证明彭仕切2016年3月8日购买宅基地单价为2177元（并非被征用农户），邹小华2017年8月20日签订合同单价2571.41元，李永娥2014年5月1日购买单价2758元，以上三户单价均未高于3000元，原告现在要求价格过高导致双方未达成一致意见；5.思南县自然资源局听证告知书、土地决定书，用以证明政府征用被告的土地，还没有完全将其交付给原告开发，仍是被告的耕地，原告称依法开发被告所有的土地不属实。 原告对被告提交的证据质证称，合同真实性认可，但是不同意其证明目的，三份合同与本案无关，三份合同中所处地段均在沙都，商业开发地段不同，价格也不同，彭仕切购买在后价格更便宜，证明不同地段价格不同；本案中双方约定的以被告左右邻居购买单价为参照，下浮100元，因此被告提交三份合同与本案无关；思南县自然资源局决定书真实性无异议，不能证明双方购买土地单价及面积，不能约束双方之间的民事合同行为；原告已经依法向政府交纳土地出让金，取得合法开发权。 本院依职权对向银凤、汪全东、杜德红、李广权之妻宋红仙、王应祥、邓兴扬、周华进行了调查，均认可与原告林海胜公司签订宅基地转让合同，并按照合同约定的价格付款的事实；并依职权对田学辉进行了调查，田学辉陈述与原告林海胜公司签订的宅基地转让合同真实的，双方合同约定价格3450元每平方米，后获公司优惠实际按照3380元付款。同时依职权向思南县塘头镇人民政府调取了案涉地块规划图，该规划图载明被告汪德林所购宅基地面积为169.62平方米。 原告林海胜公司对向银凤、汪全东、杜德红、李广权之妻宋红仙、王应祥、邓兴扬、周华、田学辉的调查笔录无异议；对塘头镇人民政府出具的案涉地块规划图无异议。 被告汪德林对向银凤、向银凤、汪全东、杜德红、李广权之妻宋红仙、王应祥、邓兴扬、周华、田学辉的调查笔录无异议，但认为上述宅基地购买时间与其购买时间不一致。被告汪德林对塘头镇人民政府出具的案涉地块规划图真实性无异议，但认为这与其购买的地块面积不一致（其所购买地块应是宽16米、进深12.5米） 经审查，对原告提交的营业执照、房开资质证书、尹胜身份证、法定代表人身份证明书、被告的基本信息、思南县建设协议书、思发改发（2010）48号文件、国有土地使用权出让合同、规划设计条件通知书、土地出让金交纳票据、双方签订的《宅基地转让合同》、收据、案涉宅基地现实照片，原告与向银凤、龙友进、邓兴扬、周华、汪全东、王应祥、田学辉签订的《国有土地使用权转让合同》及收据、原告与杜德红、李广权签订的《宅基地转让合同》及收据、图片、思南县规划图、律师函和邮寄回执，来源合法，客观真实，予以采信；本院《现场勘验笔录》，系被告单方陈述，仅限于对案涉地块现实情况记载，不作为定案依据。对被告汪德林提交的《宅基地转让合同》、交款凭证、思南县自然资源局决定书、听证告知书、土地决定书、通话记录，来源合法，客观真实，予以采信；对汪德林提交的原告与彭仕切、邹小华、李永娥分别签订的土地转让合同复印件，来源合法，客观真实，但因该三户所购宅基地与案涉地块不在同一区域，故不作为定案依据；本院依职权在思南县塘头镇人民政府调取的案涉地块规划图及对向银凤、汪全东、杜德红、李广权之妻宋红仙、王应祥、邓兴扬、周华、田学辉所作的调查笔录，来源合法，客观真实，予以采信。 经审理，本院认定如下案件事实：原告林海胜公司于2011年1月10日经批准设立，经营范围为房地产的开发与销售、建筑材料的销售等。资质等级肆级，可以在全省范围内承担建筑面积15万平方米以内的房地产开发建设项目。林海胜公司思南分公司系原告林海胜公司的分公司。为加快小城镇建设步伐，思南县塘头镇人民政府拟定《塘头镇建设项目建设书》，思南县发展和改革局2010年4月7日批复原则上同意塘头镇人民政府关于《塘头镇建设项目建设书》的内容。2011年2月18日，原告林海胜公司与思南县塘头镇人民政府签订《思南县项目招商引资建设协议书》就思南县项目投资开发达成协议，该项目从塘头镇沙都村吴光宣家处途经沙都小学、风清移民集中安置点、文家林处拟建的政府广场、塘头综合汽车站、唐乔中学至甲秀山林业站办公楼与思石油站相遇。总长约2.5千米，路面总宽30米。大道两边各留宽16米的土地作为商业开发用地（具体以塘头镇集镇建设总体规划和修建性详细规划为标准）。2012年8月27日，思南县住房和城乡规划建设局为该项目发放规划设计条件通知书，2014年5月19日思南县国土资源局与原告林海胜公司思南分公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，原告林海胜公司以出让方式取得位于思南县宗地的国有建设用地使用权（宗地编号：ＳＮ××号，宗地面积56704.5平方米）。 2014年2月7日，原告林海胜公司的思南分公司与被告汪德林签订《宅基地转让合同》，将位于思南县“第一大道”宅基地转让给被告，双方在合同中约定该宅基地东临大街、南边界共墙、西边界后墙、北边界共墙，总面积待定（暂定宽12米），宅基地位置进龚家养猪场左边，具体位置待定。宅基地转让价待定（该宅基地签合同时付款20万元，余款在宅基地位置、面积确定后3个月内付清尾款，单价以该宅基地左右邻居的单价作参考，每平方米下浮100元，款项逾期不交甲方有权向乙方按3%滞纳金计算收取），合同签订当日被告向原告林海胜公司交纳转让款20万元。交纳转让款20万元后，被告已在的宅基地上搭建了钢架棚用于经营钢材生意至今。后根据思南县修建性详细规划实测原告与被告签订合同所涉宅基地面积为169.62平方米（宽13米）。原告多次催促被告固定房屋面积、价款未果。2019年8月1日，原告委托贵州黔思律师事务所向被告发出催告函，要求被告2019年8月10日前到原告公司完善合同确定宅基地面积和单价，或在收到催告函五日内与公司洽谈新的协议，但至今无果。 另查明：被告向原告所购宅基地左右邻居为向银凤、龙友进、邓兴扬、周华、汪全东。原告与向银凤合同约定宅基地单价为每平米3800元、与龙友进合同约定宅基地单价为每平方米3571元、与邓兴扬合同约定宅基地单价为3600元每平方米、与周华合同约定宅基地单价为3600元每平方米、与汪全东合同约定宅基地单价为3500元每平方米。 本院认为：原告林海胜公司以出让方式合法取得案涉宗地的国有建设用地使用权。原告林海胜公司的思南分公司与被告汪德林签订《宅基地转让合同》，双方对合同项下宅基地的转让各项权利义务进行了明确，因合同签订时，规划许可相关条件不明，故该宅基地未确定具体面积，双方约定宅基地宽暂定12米（即临街面宽12米），单价以左右邻居价格作参考每平方米下浮100元。双方意思表示真实，该合同不违反国家法律强制性规定，属有效合同，双方均应按约诚信履行各自义务。被告汪德林自2014年2月7日交纳宅基地转让款20万元后，在该宅基地上搭建钢架棚经营钢材生意，已对案涉宅基地实际使用，视为原告已向被告实际交付宅基地。思南县塘头镇人民政府编制的塘头镇修建性详细规划实测原告与被告签订合同所涉宅基地面积为169.62平方米（宽13米），根据《中华人民共和国土地管理法》第五十九条规定，双方所签合同约定的宅基地面积应符合塘头镇土地利用总体规划，即原告与被告所签订的宅基地转让合同中所涉宅基地面积应为169.62元平方米。宅基地价格问题，双方在签订转让合同时约定以左右邻居价格作参考每平米下浮100元，被告汪德林转让的宅基地左右邻居系向银凤、龙友进、邓兴扬、周华、汪全东，最低价格即汪全东转让的宅基地价格每平方米3500元，按照双方约定及法律规定，在3500元基础上，每平方米下浮100元即每平方米3400元为双方转让宅基地价格。综上，双方所签宅基地转让合同项下宅基地面积169.62Ｍ2，价格3400元／Ｍ2，被告应向原告支付宅基地转让款169.62Ｍ2×3400元／Ｍ2＝576708元，被告汪德林已向原告支付200000元，尚应向原告支付376708元。故对原告要求被告支付宅基地转让款376708元的诉讼请求，予以支持；关于原告要求被告从起诉之日起按年利率6%支付逾期付款利息问题，双方在合同中已约定按3%收取滞纳金，无论逾期付款利息还是滞纳金均属违约惩罚性质，原告多次催促被告到公司明确宅基地面积和价款，但被告均怠于行使权利和履行义务。为充分保护双方合法权益，根据合同应视为支付未付款的3%的滞纳金即376708元×3%＝11301.24元，故对原告该项诉求，不予完全支持。被告汪德林辩称的其作为被征收土地对象户，购买宅基地有300-400元优惠的意见，其未提交证据佐证，不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第三百六十三条、第四百六十四条第一款、第四百六十五条、第四百六十六条第一款、第五百零二条、第五百零九条、第五百一十条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告汪德林于本判决生效之日起三十日内支付原告贵州林海胜房地产开发有限公司宅基地转让款376708元，并支付逾期付款滞纳金11301.24元，共计388009.24元； 二、驳回原告贵州林海胜房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6950元，由被告汪德林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 长  罗 长 人民陪审员  钟昌隆 人民陪审员  杨冬萍 二〇二一年一月十三日 法官 助理  胥泽冰 书 记 员  胥泽冰