福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终280号 上诉人（原审原告）：陈**屏，女，1954年1月26日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区，现住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：俞晶晖，福建闽江律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福州世欧投资发展有限公司，住所地福建省福州市晋安区福新中路**江盛楼**。 法定代表人：郎辉，总经理。 委托诉讼代理人：欧阳灶文，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑榕辉，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人陈**屏与上诉人福州世欧投资发展有限公司（以下简称“世欧公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初5283号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈**屏上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈**屏一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定案涉房屋第二层（即28层）半封闭阳台本不具备防水功能，进而认为陈**屏要求修复漏水点无事实及法律依据错误。首先，通过查看28层半封闭阳台现场可知，现场遗留漏水痕迹明显，且漏水痕迹在高于阳台未封闭前的上沿高度，故可以判断漏水点是在28层阳台封闭区域之上，不在封闭区域之中，即在房屋原外立面上。其次，陈**屏所有装修行为均在房屋产权红线范围内，未超出公共外墙面，封闭阳台行为未违反法律法规，且陈**屏封闭阳台区域位于外立面滴水线内，未改变房屋主体结构，也不存在不当使用。世欧公司作为房屋开发商，有义务保证房屋外立面不漏水，陈**屏主张世欧公司履行修复义务有事实及法律依据。二、一审判决仅认定世欧公司承担《工程预算书》42%金额的款项错误。陈**屏提供的《工程预算书》表明修复案涉房屋的预算费用为35777元，如上所述，28层阳台漏水点位于房屋外立面，世欧公司应承担修复案涉房屋27层与28层漏水点的全部费用，一审判决仅认定世欧公司承担15000元维修费不足以支付实际修复案涉房屋漏水点费用，应判令世欧公司支付35777元维修费。三、案涉房屋所在小区其他业主也反映各自房屋存在漏水问题，说明案涉小区房屋普遍存在漏水问题，进一步证明案涉房屋28层漏水点位于房屋外立面，而非阳台封闭区域中，世欧公司应承担修复28层外立面漏水点的义务，希望法院实地查看现场，查明案涉房屋漏水问题均是由房屋质量问题引起的事实，做出公正裁决。 世欧公司辩称，陈**屏上诉理由缺乏事实与法律依据，应予驳回。一、一审法院认定案涉房屋第二层半封闭阳台不具备防水功能，进而认为陈**屏要求修复漏水点没有事实与法律依据正确。世欧公司开发案涉房屋经相关部门验收合格后，才交付陈**屏使用，案涉房屋不存在质量问题。陈**屏主张的渗漏点位已经其在装修中擅自改动，陈**屏亦未能举证证明该渗漏点不是其擅自改动造成，应承担举证不能后果。即使房屋有质量问题，亦是陈**屏不当装修造成，何况陈**屏所主张案涉房屋第二层半封闭阳台并不具备防水功能，故不存在修复漏水点义务，一审法院对该事实认定正确。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，若案涉房屋在保修期内存在质量问题，也应由世欧公司承担修复义务，而非直接支付预估维修费。即使本案中存在质量问题，世欧公司也未拒绝修复，陈**屏亦未实际修复，故陈**屏要求支付维修费缺乏事实与法律依据。三、案涉房屋所在小区其他业主未反映过房屋存在漏水问题，也与本案无关。 世欧公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈**屏一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实及适用法律错误，世欧公司所开发房产交付使用后在保修期内若存在质量问题，应承担修复责任，不能在世欧公司未拒绝且陈**屏未实际修复而支付费用情况下，就判决世欧公司承担费用。一、在陈**屏未能证明讼争房产一层卧室飘窗处渗漏水系世欧公司开发讼争房产存在质量问题情形下应改判驳回其一审诉讼请求。1.讼争房产经相关部门验收合格后才交付给陈**屏使用。在办理讼争房产交接时，世欧公司依约向陈**屏提供了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。讼争房产不存在质量问题。2.陈**屏所主张的渗漏点位，已经其在装修中擅自改动，违反《住宅使用说明书》关于用户入住后不得随意改变住宅使用功能，严禁拆除房屋防水隔热层等约定。依据《住宅质量保证书》第六条，因住户使用不当或擅自改动结构、设备管线位置和不当装修而造成的质量问题，出卖人不承担保修责任。据此，陈**屏主张的渗漏点位经其擅自改动，其未能举证证明该渗漏点不是其擅自改动造成，应承担举证不能后果。3.陈**屏在一审诉状陈述讼争房产在小雨、大雨、甚至暴雨情况下不存在渗漏，仅在台风极端天气情况下才可能渗漏。众所周知，2019年底至2020年初福州并未有台风出现，陈**屏在世欧公司交付房屋五年之久才提起诉讼，是因物业公司起诉陈**屏交纳物业管理费，陈**屏为免缴物业管理费才提起本案诉讼，故讼争房产不存在渗水质量问题，若有，亦是陈**屏不当装修造成的，责任应由其自行承担。二、一审法院判决世欧公司向陈**屏支付外墙防渗漏维修费15000元缺乏事实与法律依据。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，在未查清陈**屏所主张渗水点是否是世欧公司原因造成情况下，不存在世欧公司拒绝修复的情形，若世欧公司开发房产质量存在问题，亦应负责维修，一审法院直接判决支付维修费错误。其次，陈**屏提供《工程预算书》不能作为本案定案依据。1.从陈**屏委托的第三方福建丰溢建设工程有限公司营业执照经营范围看，其并无对造价进行评估鉴定资质；2.该《工程预算书》系陈**屏单方面委托，缺乏客观性；3.《工程预算书》仅是预算，不能反映实际造价，修复工程完成并结算后方可确认修复费用。一审参考《工程预算书》判决错误。最后，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，若法院判决世欧公司承担修复费用，前提条件必须是世欧公司拒绝修复且陈**屏已自行修复或委托他人修复而支付相关费用。维修费应以实际发生金额予以赔付，而非一审法院酌定金额，该金额不是违约金，一审法院无权酌定。 陈**屏辩称，一、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》是对住宅的质量和使用问题进行说明，不能说明房屋质量不存在问题。对房屋是否存在质量问题，世欧公司未申请鉴定，应承担不利后果。二、陈**屏未改变案涉房屋的使用功能，对于一层漏水点，未破坏外立面，也未破坏原有其他建筑机构，世欧公司也未证明一层漏水点是由陈**屏装修行为引起的。三、案涉房屋在交房后遭受大风大雨时会出现严重渗漏问题，对此陈**屏已充分举证。陈**屏也充分证明其在交房后发现渗漏就通过各种方式如在app上申报维修、在世欧公司售楼部和售后服务中心反映、在物业处反映、微信聊天等不断要求世欧公司履行维修义务，且保修责任是开发商对房屋在保修期限内发生的质量问题承担维修责任，不以起诉时间早晚作为判断依据，而以质量问题是否发生在保修期内为判断依据，故本案并未超过诉讼时效。陈**屏与物业公司间的关系与本案属于不同法律关系，与本案无关。四、陈**屏通过各种方式要求世欧公司承担维修责任后，世欧公司至今仍未进行有效维修，应视为世欧公司拒绝履行维修义务，一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条认定由陈**屏自行进行维修，维修费用由世欧公司承担并无不当。五、世欧公司不认可工程预算书，但又不申请重新进行造价鉴定，应视为其认可工程预算书结论。因案涉房屋漏水不具有时间上的连续性，无法及时检测维修效果，一审判决陈**屏自行维修，世欧公司承担维修费用并无不当。 陈**屏向一审法院起诉请求：判令世欧公司对陈**屏坐落福州市晋安区塔头路223号世欧澜山6#2704单元房屋的27层南面和28层北面的外墙面进行维修至不再漏水渗水为止，或判令世欧公司向陈**屏支付维修费用35777元由陈**屏自行委托其他有资质的施工企业进行维修、维护。 一审法院认定事实:2013年1月5日陈**屏、世欧公司签订《商品房买卖合同》约定，陈**屏以3452885元从世欧公司处购得位于福州市晋安区××路××号××＃××室房屋，商品房的保修期按《住宅质量保证书》上载明的保修期限计算等内容。《住宅质量保证书》载明，根据国家有关规定，在正常使用情况下，本住宅各部位、部件保修内容与保修期：1、……；4、卫生间、厨房墙地面和外墙面的防渗漏为5年。2015年3月1日世欧公司将房屋交付给陈**屏使用。当年8月台风天气来临，陈**屏房屋的南侧第一层卧室飘窗四周出现严重渗水情况，经世欧公司派人进行过一次外墙体防渗漏维修。2017年7月再遇台风天气，陈**屏发现房屋外墙渗漏水问题仍未解决，再次向小区物业公司反映，要求再次维修未果。此后，在2018年、2019年陈**屏多次通过小区物业公司提出维修要求，均未果。2020年3月24日，陈**屏向一审法院起诉融信世欧物业服务集团有限公司（小区物业公司）履行房屋的维修职责。一审法院于2020年6月22日作出（2020）闽0111民初1200号民事判决，以保修期内出现房屋质量问题属于房地产开发企业的保修义务为由，驳回陈**屏对融信世欧物业服务集团有限公司的诉讼请求。该案经二审维持原判后生效。 2019年陈**屏自行委托第三方福建丰溢建设工程有限公司对讼争房屋的两处外墙补漏修复项目出具了一份《工程预算书》，工程造价为35777元。 经现场查勘，案涉房屋第一层南侧主卧飘窗位置，陈**屏在二次装修时自行将飘窗窗台下部墙体，改造成窗台柜。案涉第二层北面原为半封闭阳台，由陈**屏自行安装防盗窗进行封闭。 一审法院认为，陈**屏、世欧公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当依约履行合同义务。讼争案涉房屋外墙面的防渗漏保修责任，在5年保修期内依约属于世欧公司的合同义务。本案中，案涉房屋第一层南侧卧室飘窗四周自2015年3月交付使用后不久即出现渗漏水情况，虽然世欧公司进行过一次维修，但未达维修效果，世欧公司仍应负有继续维修的义务。在5年保修期内，陈**屏多次通过小区物业管理公司要求继续修复，未得到维修，对此世欧公司不能以本案起诉时已过保修期请求免责。案涉房屋第二层北侧阳台规划半封闭式，本不具有封闭防水功能，故陈**屏主张该处阳台漏水，要求修复，没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，鉴于房屋一层卧室飘窗处的渗漏水情况一般只发生在台风天气或出现侧向大雨时，无法及时检测维修效果，故一审法院认为由陈**屏自行维修为宜，参考陈**屏提供的《工程预算书》意见，维修费用酌定15000元由世欧公司承担，以替代世欧公司的维修义务。为此，判决：一、福州世欧投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向陈**屏支付外墙防渗漏维修费15000元；二、驳回陈**屏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由福州世欧投资发展有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据在案证据和已查明的事实，可以认定讼争房屋第一层南侧卧室飘窗四周自2015年3月交付使用后不久即出现渗漏水情况，经世欧公司维修后仍存在漏水情况，世欧公司负有继续维修的义务。鉴于世欧公司已经维修一次，未达到修复效果，且该处渗漏水情况一般只发生在台风天气或出现侧向大雨时，无法及时检测维修效果，故一审法院参考陈**屏提供的《工程预算书》，酌定世欧公司向陈**屏支付维修费用15000元由陈**屏自行维修，并无不当。世欧公司主张其已向陈**屏提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，则讼争房产不存在质量问题，与事实不符，不予采纳。世欧公司主张《工程预算书》不能作为参考依据，但其在审理过程中既未提供相应证据予以反驳，亦未向法院申请对修复费用重新进行评估，其该主张亦不能成立，不予采纳。 关于讼争房屋第二层北侧阳台漏水修复问题。因该北侧阳台规划为半封闭式，本不具有封闭防水功能，且陈**屏在装修过程中自行安装防盗窗进行封闭，故陈**屏主张世欧公司应承担此处漏水的修复义务或支付全部维修费用35777元，缺乏依据，不予支持。 综上所述，陈**屏、世欧公司的上诉请求均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陈**屏负担50元，由福州世欧投资发展有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 符海燕 审 判 员 陈雁兰 二〇二一年一月二十日 法官助理 陈 玥 书 记 员 林 婷