上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6998号上诉人(原审被告)：上海垄青贸易有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：邓宝琴，总经理。委托诉讼代理人：蔡俊菲，上海至合律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：薛迎杰，董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。上诉人上海垄青贸易有限公司(以下简称“垄青公司”)与被上诉人上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司(以下简称“吉盛伟邦公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初10616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。垄青公司上诉请求：要求撤销一审判决，改判或发回重审。事实和理由：被上诉人吉盛伟邦公司诉请的第二、三、四项无事实法律依据，应该予以驳回；另本案系争租金因疫情符合减免的条件，一审未依此处理是错误的。故一审判决无事实法律依据，应予纠正。吉盛伟邦公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。吉盛伟邦公司向一审法院起诉请求：1、判令垄青公司将上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号C1-217(即吉盛伟邦国际家具村二期C1馆二层C1-217)房屋返还给吉盛伟邦公司；2、判令垄青公司向吉盛伟邦公司支付欠付的租赁费、综合管理费人民币126，232.94元(以下币种均为人民币)，截止双方合同到期日2020年3月31日；3、判令垄青公司按每月22，098元(合同约定租金3，416元＋管理费16，592元＋空调使用费2，090元)，向吉盛伟邦公司支付房屋占用费，自2020年4月1日起至实际搬离之日止；4、案件受理费由垄青公司承担。一审审理中，吉盛伟邦公司第三项诉讼请求中房屋使用费标准明确为每月20，008元(合同约定租金3，416元＋管理费16，592元)。一审法院认定事实：吉盛伟邦公司(甲方)与垄青公司(乙方)签订《C1-217场地租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区嘉松中路的“吉盛伟邦国际家具村”的商业物业，项目内具体位置为上海青浦区赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号(即吉盛伟邦国际家具村二期C馆二层C1-217)，出租给乙方经营使用，在合同约定的用途、期限内，乙方对该承租物业享有使用权。租赁面积为244平方米，使用面积为租赁面积60％。乙方承租的物业，仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的安信系列品牌整屋定制产品。甲方将按产品风格及类别定位进行区域划分，乙方不得陈列与本区定位类别或风格不相符合的产品。租赁期限自2019年2月20日起至2020年3月31日止。甲方应当在2019年2月20日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的场地费用为租赁费，租赁费为乙方承租甲方物业须支付的租金。自2019年2月20日起至2019年3月31日期间，租赁费按计每月贰仟贰佰陆拾玖元收取。自2019年4月1日起至2020年3月31日期间，租赁费按计每月叁仟肆佰壹拾陆元收取。合同的租赁费自2019年3月1日起计费。租赁费实行按月(自然月)计算，付款周期为3个月，先付后用的原则。乙方应于合同签订当日支付首期租金，此后应于每一付款周期之前的30日前(非工作日的，提前至前一个工作日)支付下一期租金。合同由甲方和乙方作为合同方签署，乙方为合同各项费用的当然支付人。当合同签署后，乙方应按国家工商部门属地化管理原则而办理新的注册公司，如乙方委托第三方或与第三方合作经营，须签署三方协议及明确各项费用的支付人。乙方应当确保属地化公司或第三方向甲方出具履行合同约定义务的承诺函。但乙方就合同约定的合同义务向甲方承担不可撤消的连带担保责任。乙方在办理营业执照过程和经营中发生的工商管理费、各种税金、税票由乙方自行承担，按政府规定缴纳。乙方承租场地内配置卡式电表，实行预付费用电方式，每度电按1.22元收取(如遇国家上调电价，甲方则调整供电价格)。自乙方进场装修时起计费，乙方应随时通过IC电卡电表了解用电情况和剩余电量，及时到甲方充值补充电量，避免因电量用完停电而影响营业。空调为中央空调系统，统一由甲方开启，费用全年平摊计费，空调费每月按贰仟零玖拾元收取。其他需要甲方代付代缴的包括但不限于水费、电话费、网络通信费、营业票据(发票)、展位行政办公费用、银行卡手续费(按银行规定收取)等，由乙方据实承担。甲方为提升家具村的整体形象而发生的包括但不限于胸卡、价格签、营业员服装费等，由乙方据实承担。甲方提供统一收款服务，乙方按甲方营业流程将销售款项支付到甲方收款台，乙方应向顾客开具合法、有效的销售发票。约定的费用，双方每月进行结算，甲方每月末结账(以自然月最后一日为结账日)，乙方必须在11日前将须交纳的费用一次性交于甲方。乙方支付给甲方的各项款项(不仅限于包括履约保证金、租赁费、电费、空调费等各项费用)需汇入甲方指定账户内，不得汇入第三方账户。如乙方未按约定汇款至第三方账户，甲方将不予认可。乙方在租赁物业后，应当以该物业作为公司住所地与他人合资或独立投资成立公司，并按属地化原则，办理工商注册和纳税申报。乙方应及时组织约定的品牌商品进场，并确保按照甲方确定的统一开业时间对外营业。乙方因各种原因，不经营合同约定的品牌系列产品时，甲方有权终止合同，如双方继续合作，视场地情况，可以根据乙方所新经营的产品品牌和产品类别情况，按产品的布局定位重新进行位置安排，但须重新签订“租赁合同”或“补充合同”。甲方可拍摄和使用乙方展位内产品及展场的图文资料，可使用乙方提供的图文资料，用于甲方广告宣传推广。甲方应当每年至少自行或与第三方合作组织一次全国家具展览会，以吸引国际国内采购商大宗采购。对于甲方组织的大型、统一的家具展览、展示、各类优惠活动，乙方应当予以配合，并积极参加，并按甲方的要求进行装修、布局调整。合同终止后，乙方展位的全部装修归吉盛伟邦家具村所有，乙方不得拆除、破坏，甲方无须为此向乙方再支付任何费用和补偿。甲方要求乙方拆除装修，乙方应将展位还原成交付时原状。合同经双方签订后伍日内，乙方应当按约定向甲方交纳肆万元，作为乙方履约保证金。合同正式生效后，超过十五日未支付履约保证金的，则视乙方违约。甲方有权单方面宣布解除合同，并将上述场地重新另行出租。合同终止时，乙方应向甲方交纳产品质量保证金，计4万元。甲方有权将履约保证金转为质保金，余额无息返回乙方，不足部分乙方应另行补足。质保金在正常情况下，于乙方产品撤场之日起一年后返回乙方，但乙方在撤场一年时，仍存在质保期内未解决的问题，则质保金待问题处理后方可返回。若在合同期满前，任何一方以不具有法定或约定理由提出提前解除合同，应提前90天书面告知另一方，经双方协商达成一致，办理相关合同提前终止协议，同时解约方需向守约方支付等同于履约保证金的金额作为违约金；如未经双方协商达成一致自行解除合同的一方需向守约方支付上述违约金，同时需向守约方支付自撤场之日起至合同约定期满之日止期间剩余合同期的租赁费作为补偿金。甲乙双方对于合同中已发生的各项费用的支付义务均不予免除。乙方在租赁期间，延迟向甲方交付相关费用(包括但不限于合同或甲乙双方签订的其他合同约定的租金、综台管理费等费用)，应当按延迟交付金额5‰＊天数，另行向甲方支付滞纳金，按合同其他条款约定解除合同的，乙方支付滞纳金的义务不予免除。乙方在合同约定期限内未向甲方足额支付履约保证金的，甲方有权解除合同，并将合同约定物业租赁给第三方，乙方已经支付的履约保证金不予退还。甲方若有下列情形一项或数项，视为违约，乙方有权单方宣布解除合同，并追偿损失：1、未能按约定日期交付租赁物业，时间超过六个月并经乙方催告后，在合理期限内仍不能提供的。2、除不可抗力之外，非因法定假期或政府规定的假日而造成甲方物业整体连续停业达30日以上。乙方若有下列情形中的一项或数项，视为严重违约，甲方有权单方面解除合同，乙方所交纳的履约保证金不予退还：1、未经许可，擅自改变经营品牌或改变场地用途；2、擅自将承租物业转借、转租或转让的；3、在合同期内，有欠缴费行为(包括但不限于欠缴合同或甲乙双方其他合同约定的租金等、综合管理费等费用)，经甲方书面通知后十五日内仍不支付的；4、利用承租物业进行非法活动，损害公共利益的。5、因与第三方的纠纷引发寻衅滋事事件，对甲方营业现场及周边商户造成恶厉影响。乙方必须严格遵守和执行合同的有关管理规定。如违反合同的条款，经甲方书面告知后拒不改正的，甲方将要求乙方限期整改或罚款处理；情节严重者，视为严重违约，甲方有权单方面解除合同，乙方所交纳的履约保证金不予退还。合同另行约定了其他权利义务。同时，吉盛伟邦公司(甲方)与垄青公司(乙方)签订《C1-217管理服务合同》，约定甲方将位于上海青浦区嘉松中路的“吉盛伟邦国的家具村”的商业物业，项目内具体位置为上海青浦区赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号(即吉盛伟邦国际家具村二期C1馆二层C1-217)出租给乙方经营使用，在合同约定的用途、期限内，乙方对该承租物业享有使用权。租赁面积为244平方米，使用面积为租赁面积60％。乙方承租的物业，仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的安信系列品牌整屋定制产品。甲方将按产品风格及类别定位进行区域划分，乙方不得陈列与本区定位类别或风格不相符合的产品。租赁期限自2019年2月20日起至2020年3月31日止。甲方应当在2019年2月20日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的管理费用为综合管理费，综合管理费主要包括甲方统一发布的广告费、物业管理费、公用照明费等。自2019年2月20日起至2020年3月31日期间，综合管理费计每月壹万陆仟伍佰玖拾贰元，2019年3月1日起计费。综合管理费实行按月(自然月)计算，付款周期为3个月，先付后用的原则。乙方应于合同签订当日支付首期综合管理费，此后应于每一付款周期之前的30日前(非工作日的，提前至前一个工作日)支付下一期的综合管理费。合同由甲方和乙方作为合同方签署，乙方为合同各项费用的当然支付人。当合同签署后，乙方应按国家工商部门属地化管理原则而办理新的注册公司，如乙方委托第三方或与第三方合作经营，须签署三方协议及明确各项费用的支付人。乙方应当确保属地化公司或第三方向甲方出具履行合同约定义务的承诺函。但乙方就合同约定的合同义务向甲方承担不可撤销的连带担保责任。其他需要甲方代付代缴的包括但不限于水费、电话费、网络通信费、营业票据(发票)、展位行政办公费用、银行卡手续费(按银行规定收取)等，由乙方据实承担。甲方为提升家具村的整体形象而发生的包括但不限于胸卡、价格签、营业员服装费等，由乙方据实承担。甲方提供统一收款服务，乙方按甲方营业流程将销售款项支付到甲方收款台，乙方应向顾客开具合法、有效的销售发票。约定的费用，双方每月进行结算，甲方每月末结帐(以自然月最后一日为结账日)，乙方必须在11日前将须交纳的费用一次性交于甲方。乙方支付给甲方的各项款项(不仅限于包括综合管理费等各项费用)需汇入甲方指定账户内，不得汇入第三方账户。如乙方未按约定汇款至第三方账户，甲方将不予认可。合同另行约定了其他权利义务。上述合同签订后，吉盛伟邦公司按约向垄青公司交付了上述房屋，垄青公司亦按约支付了履约保证金4万元。2019年9月6日，吉盛伟邦公司发布《上海吉盛伟邦国际家具村升级改造告知函》，载明近日绿地集团完成了上海吉盛伟邦国际家具村的股权收购，家具村已成为绿地集团下属的全资子公司……项目的升级改造将分阶段、分步骤进行，自2019年11月启动，总体升级改造周期总计划约4年。家具村将根据各阶段的节点规划，陆续开展与各区域商户关于调整升级的沟通工作，望各商户给予配合。2019年9月17日，吉盛伟邦公司出具《关于2019年9月11日〈催款告知函〉有关事宜的承诺函》，载明关于2019年9月11日，吉盛伟邦公司向商户下发《催款告知函》，鉴于绿地与吉盛伟邦股权转让带来的改变，现吉盛伟邦公司特别承诺撤销《催款告知函》的全部法律效力。同时承诺不按《租赁合同》的约定追究商户欠款的违约责任。2019年9月24日，吉盛伟邦集团与商户代表参加沟通会议，形成会议纪要：一、绿地代表对此事项表达如下意见：吉盛伟邦结合现有家具村情况将提出继续保持现状，经营期限将不少于18个月。二、商户代表表达如下意见：1、希望针对已经发生的舆论影响和风波提出免租的诉求。2、未来18个月内的中长期经营和补偿方案。3、2019年9月26日下午针对以上两条给予答复意见。针对商户上述意见，吉盛伟邦答复：针对第1条，将租户的意见向总部汇报，并最晚在本月27日上午12时给予答复。针对第2条，尽快给出解决方向，具体需视每个租户的实际情况，谈判商定。2019年9月28日，绿地与会人员王奕等人与商户75人、信访办陆主任等人，形成会议纪要：1、绿地与会人员承诺在未谈妥最终解决方案期间，保证家具村整体的正常运营，以确保商户良好的运营环境；2、由于绿地9月16日发了告知函，商户代表反映对商户造成了损失，绿地目前愿意减免2个月的租金和管理费用，实施时间为2019年9、10月免整月。针对绿地与会人员提出的方案，商户代表持保留意见，并保留进一步主张的权利。3、商户提出，因2019年9月16日的告知函，对租户造成了损失，要求赔偿项目如下：合约未到期赔偿，固定投资损失、预期经营利润损失、品牌授权流失损失、人员安置、遣散及流失损失、拆迁过渡期损失等，并要求绿地于4日内拿出赔偿科目。绿地与会人员提出，以上仅是商户的意见，绿地将与商户协商解决。4、全体商户要求绿地于2019年10月9日就给出公告后18个月的经营方案或不经营的解约、补偿、赔偿方案，绿地与会人员表示于9月28日12：00前明确10月9日前完成的具体时间。5、全体商户要求2019年10月底前完成85％商户的续约、解约、补偿或赔偿方案。绿地与会人员表示于9月28日12：00前答复。6、商户要求绿地派出的谈判代表需具有决定权。一审另查明，2011年6月23日，系争房屋登记于吉盛伟邦公司名下，房地坐落上海市青浦区赵巷镇盈港东路4369弄1，4-6号，建筑面积116，301.04平方米。目前垄青公司仍在上海市青浦区赵巷镇盈港东路XXX弄XXX号C1-217房屋内。一审庭审中，双方一致确认截止2020年3月31日应付租赁费、综合管理费为126，232.94元。2019年9月、10月租赁费、综合管理费免收。一审审理过程中，吉盛伟邦公司表示，告知函、承诺书、会议纪要两份，真实性、合法性均没有异议，对关联性有异议，不能证明垄青公司的证明内容。垄青公司合同到期，欠付半年费用，系事实。不存在收购、动迁，当时成立就是吉盛伟邦绿地公司，2019年9月吉盛伟邦退出、变成绿地一个股东，承诺函中不追究违约责任，故吉盛伟邦公司没有诉请要求。9月、10月免租金、管理费，所有租户均系统一的。最终系针对想正常经营、正常支付租金的租户，与垄青公司没有直接关系。确认曾经有媒体报导，但不能作为证据直接引用。为了避免吉盛伟邦公司今后产生纠纷，也为了保护消费者，张贴提醒。不清楚装修时间系在合同前还是合同后。合同已到期，依法处理。本案合同之前垄青公司肯定在吉盛伟邦公司处经营，垄青公司在吉盛伟邦公司处支付的履约保证金4万元，根据租赁合同第8条，4万元履约保证金；第8.3条，合同终止时，向吉盛伟邦公司支付质量保证金4万元，吉盛伟邦公司直接将履约保证金转为质保金。撤场之日起一年返还乙方。本案不牵涉保证金问题，垄青公司撤离后，双方协商退还保证金，系对消费者的保护。商户从垄青公司处购买，支付在POS，系商场与垄青公司联名的，吉盛伟邦公司直接抵扣租金等费用。故只能计算截止到合同到期的欠付金额。水费不欠费。电有两种情况：一种系插卡取电，一种系空调费用(固定)。如果垄青公司确实没有经营，可以不收取空调费用。房屋系垄青公司占用的，没有交还吉盛伟邦公司。双方租赁合同真实存在，欠费真实存在，垄青公司经营发生困难。合同到期，吉盛伟邦公司没有承诺过合同到期后必须续约，故装修情况无法考虑。双方协商过，但无果。垄青公司表示，对于租赁合同，系一年一签，垄青公司在场馆经营5年，2019年2月20日的合同店铺位置从211、215、217调整仅217。合同5-3条对装修有要求，要求高档展厅进行设计、装修，店铺位置调整后，基于未来经营预期，进行重新装修。对于管理服务合同，合同3-1条，甲方发布广告等服务内容，但是实际履约过程中，现在不仅没有广告，还张贴告示谨慎选购，且部分电梯停运，没有很好的经营环境。新浪网的媒体报导证明商场运营状态，双方组织商谈，但未达成一致。新闻报导第二页，其他租户反映商场被收购状态、所有推广阻断。虽然合同一年一签，但租户均经营多年，基于对未来的经营预期，很多商户也都是刚刚装修完毕。去年年底家具城张贴的警示，导致客流已经减少很多，垄青公司收入很受影响。双方2016、2017、2018、2019年签过合同，基本一年一签。对于履约保证金合同确实有约定的，对欠付金额没有异议。空调费用确实系固定的，垄青公司没有正常经营了。房屋垄青公司控制，尚未交还吉盛伟邦公司，双方协商不成。去年年底，经营状态很差。合同到期后，不经营了，派人看管物品。改造、疫情的双重情况，对商户冲击很大。根据商业惯例，合同一年一签，垄青公司有合理商业预期、有经营计划，垄青公司装修完毕没多久垄青公司知升级改造，导致垄青公司经营状况不善，即使吉盛伟邦公司要求支付租赁费、管理费，也不应全部支持。一审法院认为：案涉《租赁合同》及《管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。垄青公司未提供证据证明吉盛伟邦公司同意其继续租赁系争房屋，故法院认定案涉《租赁合同》及《管理服务合同》于2020年3月31日到期终止。合同到期后，垄青公司应负有及时返还房屋的义务。对于合同期内拖欠的租赁费、综合管理费等，垄青公司作为承租人理应支付，垄青公司也确认结欠的126，232.94元。吉盛伟邦公司要求垄青公司支付租赁费、综合管理费的诉讼请求，法院予以支持。现垄青公司仍实际占有使用系争房屋，故吉盛伟邦公司要求垄青公司支付合同期满至其实际腾退期间的房屋占有使用费，于法有据，房屋占有使用费标准可参照租赁合同约定的租赁费、综合管理费标准。吉盛伟邦公司要求垄青公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，法院予以支持。判决：一、垄青公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号C1-217(即吉盛伟邦国际家具村二期C1馆二层C1-217)室房屋腾退后返还吉盛伟邦公司；二、垄青公司应于判决生效之日起十日内支付吉盛伟邦公司租赁费、综合管理费计126，232.94元；三、垄青公司应于判决生效之日起十日内支付吉盛伟邦公司房屋占有使用费(自2020年4月1日起至实际返还房屋日止，按照每月20，008元的标准计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人依法应对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，当事人须承担不利后果。一审根据本案双方签订的租赁合同已到期的事实判决垄青公司腾退房屋，且依据双方确认的欠付租赁费及综合管理费的具体数额判决垄青公司支付相应费用，并结合本案实际判决垄青公司承担在租期届满后的占有使用费，无不当，本院予以维持。上诉人垄青公司对此不服，坚持认为其租赁及经营权益因吉盛伟邦公司改造及之后疫情而受影响并产生损失，因此吉盛伟邦公司应对相应费用予以减免。对此本院认为，根据一审查明的事实可以认定上诉人租赁期内确有吉盛伟邦公司通知改造的事实，也存在之后疫情的事实，同时，2020年2月后的新冠疫情，亦对家具村的经营造成客观影响。吉盛伟邦公司已自愿免除2019年9月、10月的租赁费、综合管理费，本院依据查明的事实，确定2020年2月、3月的租赁使用费、综合管理费，亦予以免除。2020年4月起，因整体营商环境受损，无论租赁合同是否已解除，垄青公司可不再支付租赁费、综合管理费，但垄青公司仍负有及时归还租赁房屋的义务，如垄青公司未及时返还的，应承担相应的民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初10616号民事判决第一项；二、撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初10616号民事判决第二、三项；三、上海垄青贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司租赁费、综合管理费计86，216.94元；四、对上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费2，824.7元，减半收取计1，412.35元，由上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司负担470.78元，由上海垄青贸易有限公司负担941.57元，二审案件受理费2，824.7元，由上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司负担941.57元，由上海垄青贸易有限公司负担1，883.13元。本判决为终审判决。审 判 长 王冬寅审 判 员 郑 璐审 判 员 黄 亮二〇二一年一月四日法官助理 姜 翌书 记 员 李照枫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……