广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25818号上诉人（原审原告）：江献潮，男，1972年5月5日生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：江贡舟，男，1972年5月5日出生，汉族，身份证住址：广州市黄埔区，系上诉人的哥哥。被上诉人（原审被告）：广东康景物业服务有限公司，住所地：广州市天河区中山大道**华景新城华门阁**。法定代表人：黄宇航。委托诉讼代理人：梁金鸢，系该公司员工。上诉人江献潮因与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初34205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人江献潮上诉请求：1.撤销一审判决；2.康景物业公司制定的帝景苑小区不允许经纪带客看合租房的规定和措施，及装修审批期间因失职行为造成的时间延误，应由康景物业公司负责赔偿租金损失及相关费用；3.一、二审诉讼费均由康景物业公司承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。江献潮与康景物业公司没有不改建协议。1.案涉房屋改建成合租房，是在国办发〔2016〕39号《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，粤府办〔2017〕7号《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》等文件精神的鼓励，并于2017年10月30日颁布的“广州市住房和城乡建设委员会广州市公安局广州市来穗人员服务管理局关于广州市住房租赁标准有关问题的通知”的正式政策支持下才决定改建的。2.江献潮与康景物业公司之间并未签订任何承诺不改建的协议。一审时康景物业公司提供的2019年1月7日江献潮签署的装修申请表并非是合租改建工程的，而是与此无关的主卧卫生间的后续改造，故上面只划了“洗手间翻新"一项。江献潮提供2018年12月底与装修人员关于验收通过的对话，以及与邻居之间同意就此装修补偿后拆掉的对话作为新证据。合租房的改造江献潮与康景物业公司并未办理正式的书面手续就开始装修，原因是康景物业公司不想留下书面同意江献潮装修的证据，故2019年1月装修申请中的同意事项不能视为江献潮承诺不改建的协议，且所同意的“装修管理规定”中亦无不得进行合租改造的要求。相反，康景物业公司收下江献潮装修押金并允许装修人员和材料入场完成施工，即可认为其己在事实上同意江献潮改建。3.康景物业公司与业主委员会签订的合同中虽然有“不得改变布局”这类文字，但在新的“租赁标准通知”出台后，就变成了与法规政策相矛盾的条款，故江献潮无遵守此条款的义务，且不需要更改相关合同或业主公约就可以不遵守。4.一审适用《中华人民共和国物权法》第七十六条错误，因其中“建筑物”所指系公有建筑物。根据《中华人民共和国公司法》第五条规定，康景物业公司的物业管理属于经营活动的一种，出台的该种禁令显然剥夺了业主的合法权利。二、一审判决引用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定认定江献潮对康景物业公司阻拦经纪的行为没有举证，并将江献潮不能提供康景物业公司作假的证据认定为举证不能系认定不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，因业主自己带客看房是允许的，所以保安看到业主在场就不会拦阻，故江献潮不可能在现场拍下或者录下保安拦阻的证据。因此，这符合“因客观原因不能自行收集的证据”的情形。关于进出登记记录，一审法院没有查证康景物业公司提供记录的真伪。即使由江献潮方举证，登记表的情况符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，上面所有文字都是由保安一人手写，容易变造，作为证据的证明力不足，应不予采信，应由物业管理公司承担举证不利的后果。三、关于江献潮要求康景物业公司赔偿2018年10月30日至11月23日之间延误审批的诉求，2018年10月30日并非江献潮开始递交装修申请的时间，而是走完审批流程后被康景物业公司要求去找房管局的起始时间。现江献潮并未要求康景物业公司赔偿正常审批期间的时间损失，而是要求其赔偿后面不同意装修方案的失职时间的损失。综上，江献潮特向法院提起上诉。被上诉人康景物业公司辩称：请求驳回江献潮的全部上诉请求。江献潮向一审法院起诉请求：一、确定康景物业公司于2019年4月29日发出的《通告》为违法无效规定，康景物业公司应出通知到各中介公司澄清，消除影响；二、康景物业公司停止对江献潮出租自有房屋的妨害，以后不得阻挠中介人员带客看房；三、康景物业公司赔偿拖延审批江献潮的装修方案期间的租金损失9333元及相关开支损失；四、康景物业公司赔偿2019年阻挠江献潮出租房屋期间的租金（按5600元/月的标准计算，自《通告》之日起至判决生效、康景物业公司停止妨害之日止）及相关开支损失；五、康景物业公司退还装修押金2000元。一审法院认定事实：根据粤（2017）广州市不动产权第02214110号不动产权证显示，江献潮是广州市XX区XXX路XXX号XXX房屋（以下简称案涉房屋）的权利人。广州市天河区帝景苑小区业主委员会（甲方，以下简称帝景苑小区业委会）与康景物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将帝景苑小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止；甲方权利义务包括监督本物业业主、物业使用人遵守物业管理制度，并督促物业业主和使用人按时缴纳物业管理的相关费用：（1）业主如需进行室内装饰装修，必须遵守《住宅装饰装修管理规定》，填写《申请表》，经乙方审查核准后，缴纳装饰装修保证金3000元方可施工；完工时，乙方检查无违章和妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等）经分摊公共部分补修费用后，剩余保证金予以返还，否则，视情况予以扣除并限期整改；（2）在本物业范围内，不得有下列行为：擅自改变房屋建筑及其设施设备的实物、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；乙方权利义务包括根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理等。江献潮主张康景物业公司向各中介公司发出《通告》，禁止各中介人员带客看房，并提交了《通告》作为证据。该《通告》显示落款处为打印字体“帝景苑物业服务中心”，日期为2019年4月29日，内容为该服务中心就规范小区房地产中介看楼管理作出规定，其中包括“5、房地产中介带客人看楼时，有义务告知客人房屋申请装修时，不能改变房屋原有承重结构、不能改窗户、阳台防盗网不能外飘、房屋不能作为做房中房、合租房、仓库及不能改为商住等用途，一经发现将列入黑名单，谢绝进入帝景苑小区。”康景物业公司确认该《通知》是其向小区附近的各个中介公司所发出的，该《通知》是康景物业公司依法履行物业管理服务及职责的表现，且其中并没有规定禁止中介人员带客看房。江献潮主张其已向康景物业公司支付了装修押金2000元，但康景物业公司没有退还。为予证明，江献潮提交了装修押金收据作为证据。康景物业公司确认该证据的真实性，但认为江献潮从来没有向其申请退还装修押金，也没有配合其对案涉房屋装修之后的情况进行验收，所以该装修押金无法退还给江献潮。江献潮则表示康景物业公司的管理人员到案涉房屋进行查看，但是没有作出任何的回应。康景物业公司对此表示，其工作人员多次到案涉房屋进行查看，但有时是因为无人在内无法进入，有时是租户不允许其进行查看，所以其无法对案涉房屋的装修进行验收。江献潮主张康景物业公司拖延了案涉房屋的装修申请审批及禁止中介人员带客看房，造成其租金损失。为予证明，江献潮提交了微信聊天记录、对话录音、《租赁合同》及转账记录、未租出房间视频、网页截图等证据。康景物业公司主张《租赁合同》及转账记录、网页截图的真实性由法院依法认定，但认为《租赁合同》反映了江献潮已经中介公司代理而出租了部分案涉房屋，不存在康景物业公司阻扰中介人员带客看房的事实；康景物业公司对其余证据的真实性不予确认。康景物业公司主张其没有禁止和阻扰中介人员带客看房，并提交了来访统计表、来访登记本作为证据。江献潮对上述证据的真实性不予确认，认为可能是同一保安所书写的，有可能是康景物业公司知道其起诉之后所制作的。康景物业公司主张帝景苑小区有明确的装修管理制度，规定了装修审批、装修押金、装修验收等内容，江献潮在申请装修时也已知悉；案涉房屋被相邻业主以违规装修的原因到政府部门投诉。为予证明，康景物业公司提交了《物业管理委托合同》《管理规约》《帝景苑装修管理规定》《装修申请表》及投诉文件作为证据。其中，《管理规约》的内容包括，“第五条为维护业主的共同利益，经业主大会同意，可授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利：（一）根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（二）以批评、规劝、公告、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为。“第十条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业或业主委员会，并按相关规定交纳装修押金给物业服务企业。装修押金在装修完工后，经物业服务企业和业主委员会人员检查合格签名确认后退还。业主应按有关法律法规的规定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。”《帝景苑装修管理规定》显示由江献潮于2019年1月4日签署，第17条中有显示“退款方式：完工后报管理中心工程部、物业部验收合格后按退款要求方可办理相关退装修押金手续”。《装修申请表》显示由江献潮于2019年1月7日签署，声明“严格遵守管理中心《装修管理规定》”。江献潮对《物业管理委托合同》《管理规约》《帝景苑装修管理规定》《装修申请表》的真实性予以确认，并确认其清楚相关管理规约条文，但是其认为这些管理规约规定不能和法律规定或政府部门的规定相冲突；江献潮对投诉文件的真实性予以确认，但认为该证据只可以反映部分业主的意见，没有相关的政府部门对其将案涉房屋分隔为房中房出租的行为进行查处。江献潮明确其各项诉讼请求所指的康景物业公司对其出租房屋的妨害行为的时间及具体指2018年11月初阻挠其装修直至2018年11月中旬其起诉时康景物业公司才允许其进行装修，以及康景物业公司于2019年4月底向各个中介公司发出《通告》至今阻挠中介人员带客户到其房屋看房。康景物业公司主张其不存在阻挠装修的行为，实际上是由于江献潮没有准备好装修材料，没有准备齐全相关装修申报许可的文件，才无法通过其装修审批；康景物业公司没有出具任何文件禁止中介人员带客看房，也没有任何阻挠的行为，其只是对中介人员带客看房进行登记；帝景苑小区内确实不允许将房间改装为房中房及合租房，但该《通告》是针对中介人员带客看房的规定，不直接针对任何业主，业主有其他的装修管理规约的约定。江献潮主张根据《中华人民共和国物权法》等法律规定，其作为案涉房屋的产权人，对案涉房屋有进行出租收益的权利，而康景物业公司向中介公司发出《通告》，禁止中介人员带客看合租房、房中房，侵害了其将案涉房屋分隔成合租房出租收益的权利，因此，《通告》违反了上述法律规定，应为无效。康景物业公司主张帝景苑小区确实不允许将房屋分隔成合租房出租的行为，因为该行为违反了政府部门的相关规定。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第七十八条第一款规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”《物业管理条例》第七条规定，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”本案中，帝景苑小区业委会制定了《管理规约》，且与康景物业公司签订了《物业管理委托合同》，委托康景物业公司对帝景苑小区实行物业管理，因此，康景物业公司有权利也有职责对该小区提供物业管理服务，而江献潮作为帝景苑小区的业主，其依法应接受上述《物业管理委托合同》及《管理规约》的约束。本案中，无论是对江献潮的装修申请审批还是制定《通告》并发给各中介公司，均是康景物业公司基于《物业管理委托合同》及《管理规约》对帝景苑小区进行物业管理服务的行为，江献潮主张《通告》侵害了其对案涉房屋的出租收益权利并违反了《中华人民共和国物权法》等规定，并以此为由要求确认《通知》无效、要求康景物业公司出通知向各中介公司进行澄清及消除影响，上述诉讼请求显然缺乏依据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”江献潮主张康景物业公司存在故意拖延其装修审批及阻扰中介人员带客户到案涉房屋查看租房的行为，其依法应对该主张承担举证责任，但本案中，江献潮提供的证据并不能证明康景物业公司存在上述行为；相反，康景物业公司提交了来访统计表、来访登记本等证据证明其未禁止和阻扰中介人员代理业主带客看房，江献潮认为上述证据是康景物业公司得知其起诉之后所制作的、不确认上述证据的真实性，但其对此主张亦未提供证据予以证明。综上，江献潮依法应自行承担举证不能的法律责任，故一审法院对其所述的康景物业公司故意拖延其装修申请、阻扰中介人员带客户到案涉房屋查看租房的主张均不予采信。因此，江献潮要求康景物业公司停止对其出租自有房屋的妨害、不得阻扰中介人员带客看房，并要求康景物业公司赔偿租金损失及相关开支损失的诉讼请求均缺乏依据，一审法院不予支持。《管理规约》规定，“装修押金在装修完工后，经物业服务企业和业主委员会人员检查合格签名确认后退还。”江献潮签署的《帝景苑装修管理规定》上亦明确约定了由康景物业公司验收合格后办理退装修押金手续。因此，现康景物业公司主张江献潮至今未让其对案涉房屋的装修进行验收并拒绝退还该装修押金的抗辩有理有据，一审法院予以采纳，故江献潮要求康景物业公司退还装修押金2000元的诉讼请求不符合上述退还装修押金的条件，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回江献潮的全部诉讼请求。一审案件受理费509元，由江献潮负担。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，江献潮提交以下新证据：1.微信截图,包括江贡舟与沈某的聊天记录、xxxxMing（邻居）的聊天记录、江贡舟和廖某龙的聊天记录；2.录音（江献潮和管理服务中心主任王福红的通话录音）。经质证，康景物业公司发表意见如下：对证据1的关联性不予确认，康景物业公司并非聊天记录的当事人，对情况并不了解，从江贡舟与沈某的聊天记录中，可以看出装修验收的过程造成延误的原因在于江献潮，江贡舟与xxxxMing的聊天记录内容与本案无关聊天记录均为一审庭前发生，不属于本案新证据。对证据2中的录音的内容三性不予确认，据代理人了解，该录音内容不真实。且在录音中，也体现了江献潮清楚知道在小区内将房屋改建是违反小区的管理规定的，同时该份证据产生时间为2019年6月24日，处于一审庭审之前，但江献潮并未在一审中出示该份证据，应由其自行承担相应的责任。二审另查明，根据江献潮提交的江献潮与康景物业公司王主任的通话录音显示：江献潮说：“听我哥说，现在中介都不能带客人看我们那个房间了，这个是什么原因啊？”王说：“不是中介不能带，是这种房中房必须业主自己带，不给中介带。”江献潮问：“为什么？”王答：“小区管理规定啊。”江献潮说：“这个小区管理规定，我听他说是你们好像出了一个管理规定，是给中介说，合租房是黑名单里的，然后就不能带看这种合租房，是吧？”王答：“对啊，你自己带看可以啊。”江献潮说：“我这房子跟其他的房中房、合租房是有点不一样的。”王答：“知道，你是业主直接放租嘛，自如那个是从业主那里租过来自己改造放租嘛，是有点不同。”江献潮说：“不是这个意思，我们跟张主任啊，就是业委会的张主任，当时是达成过一个共识，因为发现这个情况的时候，我们的建设已经完成了，然后也经过大家好几轮的讨论怎么解决，还是没有办法解决，最后我跟张主任达成的共识，就是我们只要收租能够回到建设成本，我们就马上把它改回整租的房子，当时张主任也是基本认同的。”王说：“不是我们要为难你，他们写了请愿书，就是说，要是没有人投诉，那我们也不是说非得要追着你这个东西不放，后来我们不是又成立了业委会嘛，我们又经过他们的指导，小区管理规定又做了完善。”江献潮说：“那这样，如果我跟张主任沟通一下，我的想法是，如果能把我们这个房子从这个黑名单里面去掉的话，那我们就继续遵守跟张主任达成的一个共识，就是到了时间我们就撤，如果在黑名单里，这种出租又不方便，它肯定回收期又很长，就变成我们这个前提就很难。”王答：“反正我们小区管理规定是这样的，我也肯定希望早点（解决）这个问题啊，那你可以跟他沟通一下。”。江贡舟与xxxxMing的聊天记录记载：2018年12月28日，江贡舟说：“我弟弟表示，如果金额可以谈拢，可以接受拆除。”xxxxMing问：“请问你说的金额是多少呢？”江贡舟答：“我都还没算，不是说要找几个人开会坐下来谈吗？现在只是初步确定了可以拆。”xxxxMing问：“大概是多少？”江贡舟答：“估计得有八九万的样子。”。江贡舟与廖某龙的聊天记录记载：2018年10月27日，廖某龙说：“可以，但要管理处把手术（手续）搞好，要搞好的要五千元。管理处怎么说的？批下来没有？”江贡舟答：“开始说不能隔，现在说要他允许隔的新政策文件给他看，17年是有新政策可以隔的，就不知道隔两个可不可以。”廖某龙问：“你问管理处，可不可以。江贡舟答：等我把文件提交他们时候问。”。江献潮在二审时确认：康景物业公司已经退还装修押金。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院主要针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点是康景物业公司应否向江献潮承担赔偿责任。对此，本院分析如下：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”以及《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”，康景物业公司与帝景苑小区业委会签订《物业管理委托合同》，约定康景物业公司接受帝景苑小区业委会的委托，对案涉小区进行物业管理，提供物业服务，《物业管理委托合同》对小区业主具有约束力。根据《物业管理委托合同》的约定，业主不得擅自改变房屋的设计用途、功能和布局，康景物业公司有权也有义务监督业主遵守物业管理制度，而根据江献潮提交的微信聊天记录，能够证明帝景苑小区业主委员会不同意江献潮将房屋的客厅改造成两间房间后分别出租，故康景物业公司有权根据《物业管理委托合同》约定，履行帝景苑小区业委会委托的工作内容，根据《物业管理委托合同》和《管理规约》对江献潮的装修申请进行审批并制定《通告》发给各中介公司，江献潮以康景物业公司拖延装修审批及阻挠中介安排人员看房为由主张康景物业公司承担赔偿责任，没有依据，本院不予支持。综上所述，江献潮的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十二条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费509元由上诉人江献潮负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 李志明审判员 王碧玉二〇二一年一月二十一日书记员 李思泳刘嘉欣