江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终10576号 上诉人（原审被告）：金水林。 委托诉讼代理人：张爱华，江苏朋德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：艾银丰。 委托诉讼代理人：叶伟，江苏周瑞昌律师事务所律师。 上诉人金水林因与被上诉人艾银丰房屋租赁合同纠纷一案，不服太仓市人民法院(2020)苏0585民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金水林上诉请求：撤销一审判决第一项关于解除合同的判项，发回原审法院；一、二审诉讼费用由艾银丰承担。事实和理由：本案案情复杂，应组成合议庭审理，但一审法院由主办法官独任审理了案件。按照交易习惯，商业房租赁中均会收取押金，金水林在与前任租客交接时将押金支付给了前任租客，前任租客将押金收条交付给了金水林，用作金水林与艾银丰结算，但一审法院未予认定。金水林先后两次对案涉房屋进行重大装修，按商业习惯，即使房屋租赁合同到期后，也理应由金水林续租或由金水林把房屋转让给第三方承租，一审法院未予考虑，判决解除双方房屋租赁合同，致使金水林遭受损失。对于金水林未及时交纳房租问题，是因为案涉房屋年久失修，下雨时大面积漏水致使金水林无法营业，艾银丰未履行维修义务。2019年5月起，金水林与艾银丰多次沟通无果，金水林依据合同中的顺序履行抗辩权，暂停支付租金。金水林在第一次庭审后提交现场漏水照片和视频，一审法院在判决中叙述金水林未在法定时间内提交证据，不符合事实。 艾银丰辩称：一审适用法律正确，查明事实清楚。金水林欠交房租系违约方，艾银丰解除合同有理有据。同时房顶漏水是由于金水林在房顶加盖了违章建筑后被综合执法局拆除，而拆除后，其加盖的玻璃板忘记盖上才导致的漏水，而且漏水并没有影响其实际的经营。另外金水林提到的装修200万元，其提供的装修合同并不能证明该事实，金水林并未进行大量的装修。 艾银丰向一审法院起诉请求：1.判令金水林支付房租77500元；2.判令艾银丰与金水林之间的租赁合同于2020年1月15日解除；3.判令金水林腾退位于太仓市的商铺；4.判令金水林按照每月25000元的标准支付自2020年1月16日起至实际腾退之日止房屋占有期间的使用费。 一审法院认定事实：1.艾银丰系太仓市城厢镇太平北路****商住楼**的房屋所有权人。2.艾银丰（甲方）与金水林（乙方）于2019年7月1日签订了《租赁合同》一份，约定：艾银丰将其名下太仓市城厢镇太平北路56号门面房出租给金水林使用，租赁期限自2019年7月1日起至2020年6月30日止；年租金为30万元，金水林应于2019年7月30日支付15万元，于2019年12月1日支付15万元；乙方若拖欠房租10天，合同自行“中止”，乙方需在10天内腾退所租房屋，乙方如按约支付房租，甲方保证第二年、第三年房租按30万元每年与乙方续签租房合同，第四年双方另行商定；合同期内，如甲方无故另找理由与乙方解除合同，甲方应赔偿乙方一切损失，包括装修费用。合同还对其他事项进行了约定。3.2019年7月1日，金水林向艾银丰出具了《欠条》一份，记载“今欠艾银丰2019年7月1日前房租人民币肆万伍仟元整。于2019年7月20日左右归还房东艾银丰。”4.2019年7月1日之后，金水林合计向艾银丰支付了13万元。 对于双方存在争议的事实，一审法院作如下认定：1.关于金水林主张的其与艾银丰曾于2016年签订了一份租赁期限为10年的租赁合同，艾银丰对该事实不予认可，因金水林未举证证明，故一审法院对金水林主张的该事实不予确认。2.关于金水林主张其曾经就转租涉案房屋事宜向案外人范斌支付了押金5万元，艾银丰对此不予认可，并认为其与范斌已就押金、租金等事宜一并结算，艾银丰主张的该5万元与艾银丰无涉。经一审法院释明后，金水林仅提供了2005年9月26日艾银丰向案外人范斌出具的《收条》，但未能提供其他证据就该押金的交付、相关权利义务的转让等事实进行佐证，故一审法院对金水林主张的该事实亦不予确认。3.金水林主张其曾经向艾银丰交付押金5万元，但未提供证据予以佐证，且双方签订的租赁合同并未就该押金进行记载，与租赁交易习惯不符，一审法院对金水林主张的该事实亦不予确认。4.金水林主张艾银丰的房屋存在漏水导致其损失，但经法院释明后，金水林未能在举证期限内举证证明该事实，故一审法院对该事实亦不予以确认。 一审法院认为：艾银丰与金水林之间的房屋租赁合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行相应义务。关于金水林租赁期间实际支付的租金金额，一审法院认为，金水林承诺于2019年7月20日左右支付其结欠艾银丰2019年7月1日之前的租金45000元，故艾银丰在2019年7月1日之后支付的13万元中，45000元系支付的2019年7月1日之前的租金而非案涉合同所涉租金，故2019年7月1日之后的租金，金水林仅支付了85000元。金水林未按约定于2019年12月1日前支付租金30万元，根据合同约定，艾银丰有权解除合同。艾银丰解除合同的，应通知金水林，合同自通知到达金水林之日解除，故艾银丰与金水林于2019年7月1日签订的房屋租赁合同于艾银丰诉状送达金水林之日即2020年3月29日解除。现艾银丰与金水林合同已经解除，金水林应腾退承租房屋并返还艾银丰。关于租金，截止2020年3月29日，金水林应支付租金为224384元（300000÷365×273=224383.56），因金水林已支付85000元，故还应支付139384元。租赁合同解除后，艾银丰有权要求金水林按照租金标准（25000元/月）支付房屋占有期间的使用费。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、艾银丰与金水林于2019年7月1日签订的房屋租赁合同于2020年3月29日解除。二、金水林于判决生效之日起十日内腾退太仓市城厢镇太平北路56号1幢商住楼1-10室并返还艾银丰。三、金水林于判决生效之日起十日内支付艾银丰租金139384元。四、金水林于判决生效之日起十日内支付艾银丰房屋占有使用费（占有使用费的计算方式：按照25000元/月的标准自2020年3月30日起计算至金水林实际腾退之日止）。案件受理费4605元，由金水林负担。 二审中，金水林公司提交：2011年、2018年金水林与苏州理工楼装饰设计工程有限公司签订的《装修合同书》，证明金水林基于对双方租赁关系的稳定长期存在而对涉案房屋进行了较大规模的两次装修。 艾银丰质证意见为：两份合同真实性不予认可。该两份合同并不能证明金水林对房屋进行了装修，金水林并未提供任何转账记录，而且据艾银丰所知金水林并未进行装修。补充提交：苏州理工楼装饰设计工程有限公司的企业信息，证明金水林所提供的装饰合同并非真实，苏州理工楼装饰设计工程有限公司成立于2017年9月13日，而金水林提供第一份装修合同时间为2011年6月1日，当时该公司并未成立。 金水林质证意见为：真实性无异议，在2011年由李**为金水林实施装修，后来李**开设了苏州理工楼装饰设计工程有限公司。2011年的合同是补签的，此前的合同找不到了。2018年装修也是由李**实施。金水林从其他人处转让过来之后将原有装修全部敲掉重新装修。到了2018年又把二楼三楼又重新敲掉进行重装，艾银丰均是知晓的。 二审经审理查明其他事实与一审相一致。 本院认为，艾银丰与金水林签订的《租赁合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《租赁合同》约定，金水林须于2019年7月30日前、2019年12月11日前分别支付租金15万元，若金水林拖欠房租10天，合同自行“中止”。但经查明，金水林仅支付了85000元，其余未按约支付。故一审法院认定，艾银丰以金水林拖欠房租为由解除租赁合同依据充分，判决双方租赁合同于金水林收到起诉状之日即2020年3月29日解除，并无不当。关于金水林提出的房屋存在漏水问题，金水林提出系因房屋质量问题，应当由艾银丰维修，但艾银丰未及时维修。艾银丰表示漏水的原因系金水林违章搭建所引起，艾银丰不应承担维修义务。双方对漏水原因存在争议的情形下，金水林以履行抗辩权为由拖延缴纳租金，依据不足，一审法院对此未予采纳，也无不当。关于金水林提出因合同解除导致房屋装修的投入损失，双方租赁合同解除系因金水林违约所导致，且《租赁合同》约定的租赁期限自2019年7月1日起至2020年6月30日止，金水林对于装修的投入应当有所预期，故金水林所称装修损失也与艾银丰无涉。金水林提出应当由其将房屋进行转让，由于双方合同对此未有约定，艾银丰也不予认可，故金水林该主张也不应予以支持。金水林与艾银丰签订的《租赁合同》中并未涉及有押金的存在，金水林也未举证证明艾银丰收取过金水林押金，故金水林要求艾银丰退还押金依据不足。 综上，金水林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4605元，由上诉人金水林负担。 本判决为终审判决。 审判员  沈维佳 审判员  曾雪蓉 审判员  卞干国 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  山钰婷 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。