江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终9802号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐静，女，1985年7月22日生，回族，住南京市浦口区。上诉人（原审被告、反诉原告）：林涌，男，1987年8月28日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告、反诉原告）：宋振霞，女，1960年4月14日生，汉族，住南京市秦淮区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：陆林林，江苏千树律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：马园园，江苏千树律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈昊天，男，1991年9月25日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人徐静、林涌、宋振霞因与被上诉人陈昊天房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院作出的（2020）苏0104民初4659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。徐静、林涌、宋振霞上诉请求：1、撤销一审判决第二、四项，改判被上诉人向上诉人支付违约金13728.11元；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审对于被上诉人拖欠物业费用没有查明。一审中，上诉人主张解除合同的事由除被上诉人拖欠房屋租金超过3000元外，另有拖欠的物业费用4528.11元，己经符合合同约定的解除条件。二、一审判决过度干预当事人意思自治。一审法院应按照合同约定将被上诉人拖欠的物业费从保证金中予以扣减，却认定该费用未实际发生而不予支持，明显过度干预。三、一审对于涉案房屋租赁合同是否概括转移未能查明。一审判决支持被上诉人主张由案外人陆凯支付的7300元押金，却对被上诉人与案外人陆凯之间是否属于合同权利义务的概括转移不予置评。四、一审判决适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二)》第五条规定不予支持上诉人诉请，但被上诉人除未能按期支付租金外，其也未能按照《房屋租赁合同》约定支付租赁期间的物业费用达到4258.11元，根据《房屋租赁合同》第十二条第三款第一项的约定，上诉人有权解除合同，一审判决法律适用错误。陈昊天辩称，1、从上诉人的举证来看，上诉人的物业费缴纳日期为2020年8月20日，一审期间并未交纳，故一审法院对于该费用的认定正确。2、其与上诉人之间在2020年4月11日已经重新签订合同，上诉人明知与陆凯之间的合同义务已经转由其承担，才会与其签订合同，如果上诉人对此不认可，则不应与其重新签订合同。3、一审判决适用法律是正确的，鉴于其与上诉人协商后按月支付租金，上诉人扣除押金等行为不当。陈昊天向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐静、林涌、宋振霞归还2020年5月太平南路168号2栋333室房屋房租7500元人民币；2.判令徐静、林涌、宋振霞退还太平南路168号2栋333室房屋押金7300元人民币；3.判令徐静、林涌、宋振霞赔偿陈昊天经济损失（办公用品和装修损失）5000元人民币；4.判令徐静、林涌、宋振霞承担本案诉讼费用。徐静、林涌、宋振霞向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》已经于2020年5月6日解除；2.判令陈昊天支付违约金13728.11元（三个月房租的违约金7500元×3+物业费4528.11元-押金7300元-5月份剩余的租金6000元）；3.判令本诉及反诉的诉讼费用由陈昊天承担。一审法院认定事实如下：徐静、林涌、宋振霞为333室房屋（建筑面积66.22平方米）的产权人，2017年9月6日，徐静、林涌、宋振霞与案外人卢均签订《房屋出租授权委托书》，将333室房屋委托其出租及管理,委托权限为房屋的出租、日常管理及收款等,委托时间自2017年9月7日至2025年11月6日。2018年8月24日，徐静、林涌、宋振霞作为出租方（甲方）授权卢均与案外人陆凯（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将333室房屋出租给陆凯作为办公使用，租赁期限自2018年9月1日至2020年8月31日；第一年每月租金7300元，第二年每月租金7500元；每6个月为一个租金支付周期，先支付后使用，乙方应于2018年8月24日前支付第一期租金，以后乙方必须在距每一支付周期开始前30天全额付清下期租金；本合同签订当日，乙方向甲方支付房屋租赁履约保证金7300元，此保证金在合同到期或解除后，在乙方结算租金、各种费用、违约金、赔偿金，搬离房屋且房屋设施经甲方验收合格并迁出营业执照注册地址后全额退还；甲方也可直接在租赁保证金中扣减前述应由乙方应支付的款项；乙方超过合同约定时间五日仍未支付租金及物业费、房屋水电、公摊水电累计达3000元，甲方有权单方解除合同收回该房屋；甲方依据上述理由解除合同的，乙方应按照当年三个月租金向甲方支付违约金，给甲方造成损失的，乙方还应另行据实赔偿。合同签订后，徐静、林涌、宋振霞收取了陆凯7300元。2020年4月15日，陈昊天与徐静、林涌、宋振霞签订了《房屋租赁合同》，该合同与之前陆凯签订的合同内容完全一致，只是将承租人变更为陈昊天。2020年2月11日、3月25日、4月1日，陈昊天分别向徐静、林涌、宋振霞的受托人卢均转账三笔7500元，作为2020年3月、4月和5月的房屋租金。2020年5月2日起，卢均开始在微信上催促陈昊天交纳2020年6月至8月的房屋租金，否则将收回房屋。陈昊天则称因疫情影响，公司亏损希望能够暂缓支付之后的租金。2020年5月8日，卢均将333室房屋大门密码修改并将房屋收回。2020年6月10日，卢均以徐静、林涌、宋振霞的名义授权与案外人建发（上海）有限公司签订《房屋租赁合同》，将333室房屋出租给该公司作为办公使用，租赁期限自2020年6月13日至2020年6月12日，每月租金9300元（此租金包含物业费、公摊费）。一审庭审中，徐静、林涌、宋振霞认可与陆凯签订的《房屋租赁合同》中包括房屋租赁履约保证金在内的各项权利和义务由陈昊天概括继受。一审法院认为，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故对于徐静、林涌、宋振霞主张因陈昊天违约，2020年5月6日房屋租赁合同经其单方合法解除，陈昊天应赔偿3个月房租违约金的诉请，一审法院均不予支持。但因涉案房屋已于2020年5月8日被收回，且已另行出租给他人，双方的合同目的已不能实现，故确认双方间的房屋租赁合同于2020年5月8日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，陈昊天已经交纳了5月份的全部租金，但2020年5月8日房屋即被收回，故合同解除后，徐静、林涌、宋振霞应将5月份的剩余租金5806元（7500元÷31天×24天）和房屋租赁履约保证金7300元退还给陈昊天，但考虑到因疫情导致徐静、林涌、宋振霞产生了房屋空置期间的租金损失，故对于5月份剩余租金损失，一审法院依法酌定由双方各半承担，即徐静、林涌、宋振霞须退还陈昊天租金2903元。关于徐静、林涌、宋振霞要求陈昊天支付物业管理费的诉请，由于该笔费用尚未实际发生，故一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈昊天与徐静、林涌、宋振霞就南京市秦淮区太平南路168号2栋333室签订的《房屋租赁合同》于2020年5月8日解除；二、徐静、林涌和宋振霞于判决生效之日起十日内退还陈昊天房屋租金2903元及履约保证金7300元；三、驳回陈昊天的其他诉讼请求；四、驳回徐静、林涌、宋振霞的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为220元，反诉案件受理费72元，合计292元，由陈昊天负担110元，徐静、林涌、宋振霞徐静、林涌和宋振霞负担182元。二审中，上诉人提交增值税普通发票两份，发票载明系涉案房屋2019年9月1日至2020年5月7日期间的物业费及能耗费，证明被上诉人在租赁期间实际欠交物业费3271.27元，能耗费986.84元，合计4258.11元，远远超过涉案租赁合同第12.1.3条单方解除合同的约定，应当从保证金中予以抵扣。被上诉人质证认为，1、对该证据真实性无法确认；2、物业费发票载明时间为2019年9月1日至2020年5月7日，但合同是2019年4月份签订，现在上诉人主张2019年9月1日至2020年5月7日的物业费由其承担，没有事实依据。本院认为，该物业及能耗费增值税普通发票与在卷的物业费缴费通知可以相互映证，且符合合同约定，本院予以采信。双方对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本案另查明，案涉房屋租赁合同第六条约定：租赁期内，由乙方承担其使用的水费、电费、电话费、网络费、物业费、公摊使用费及乙方自身行为所产生的费用。本院认为，根据案涉《房屋租赁合同》约定，被上诉人应承担租赁期间物业费及公摊使用费等费用，且该费用可直接在租赁保证金中扣除，因二审中上诉人提交了新证据证明该费用已实际发生，故本院对上诉人关于应将被上诉人拖欠的物业费从保证金中予以扣减的上诉主张予以支持，从上诉人应退还被上诉人的履约保证金中扣减4258.11元，即（7300－4258.11＝3041.89元）。被上诉人虽称案涉合同是2020年4月份签订，上诉人主张2019年9月1日至2020年5月7日的物业费由其承担没有事实依据，但该意见与被上诉人关于上诉人明知与陆凯之间的合同义务已经转由其承担，才会与其签订合同的辩称意见相互矛盾，本院对其上述意见不予采纳。上诉人虽主张被上诉人除未能按期支付租金外，也未能够按照《房屋租赁合同》的约定支付租赁期间的物业费用达到4258.11元，上诉人有权解除合同，但物业费缴费通知系被上诉人搬离案涉房屋后作出，上诉人亦未能提交证据证明被上诉人明知相关费用的缴纳标准以及缴费周期，故对该上诉主张，本院不予支持。一审法院结合新冠肺炎疫情等因素，对于徐静、林涌、宋振霞主张因陈昊天违约，案涉房屋租赁合同经其单方解除，陈昊天应赔偿3个月房租违约金的诉请不予支持适用法律正确。综上所述，徐静、林涌、宋振霞的上诉请求部分成立。因二审中出现新证据，本院依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市秦淮区人民法院作出的（2020）苏0104民初4659号民事判决第一、三、四项；二、变更江苏省南京市秦淮区人民法院作出的（2020）苏0104民初4659号民事判决第二项为：徐静、林涌和宋振霞于本判决生效之日起十日内退还陈昊天房屋租金2903元及履约保证金3041.89元。一审本诉案件受理费220元，反诉案件受理费72元，合计292元，由陈昊天负担110元，徐静、林涌和宋振霞负担182元。二审案件受理费398元，由陈昊天负担71元，徐静、林涌和宋振霞负担327元。本判决为终审判决。审判员  郑慧二○二一年一月二十五日法官助理闫宇虹书记员孙雪松