辽宁省桓仁满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0522民初203号原告：桓仁荣丰物业管理有限公司，住所地桓仁满族自治县桓仁镇福民街********。法定代表人：于立明，系该公司经理。被告：于明岩，男，1991年4月8日出生，汉族，辽宁省桓仁满族自治县人，无业，住桓仁满族自治县。原告桓仁荣丰物业管理有限公司与被告于明岩物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桓仁荣丰物业管理有限公司的法定代表人于立明、被告于明岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桓仁荣丰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付2019年8月1日至2020年12月31日止的物业费1371元及每日3‰的滞纳金。事实和理由：被告为桓仁镇荣丰花园二区9号楼3单元402室业主，该住宅建筑面积为134.51平方米。2009年1月1日，我公司与该小区业主委员会签订荣丰小区物业管理合同，我公司按合同约定为该小区提供物业服务至今。2019年8月1日至2020年12月31日止，被告拖欠我公司物业服务费1371元。于明岩辩称，小区物业服务不到位，安全、卫生都做不到位。外来车辆停放在小区内，业主的车辆没地方停。我家的门以前被人划了，也被撬开了，物业没有管。物业也不给维修感应灯，垃圾无人清扫。我们单元楼梯内不干净。小区公共设施一直是损害状态。油罐车、大型车随意进出小区。物业合同中的支出明细开支，我从未见过。基于上述理由，我有权拒交纳物业费。经审理查明，原告桓仁荣丰物业管理有限公司为桓仁镇荣丰花园一区的物业服务企业。2009年1月1日，原告桓仁荣丰物业管理有限公司（乙方）与福民社区荣丰居民小区业主委员会（甲方）签订荣花园小区物业管理合同。该物业管理合同约定委托物业管理事项：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施的维修、养护、管理和运行服务；3、物业规划红线内属物业管理的市政公用设施、室外上下水管道、化粪池、绿化、路灯、甬道的维修、养护和管理；4、本物业规划红线内的所属配套服务设施的维修养护和管理；5、公共环境的消防、卫生、垃圾的收集清运；6、交通、车辆行使及停泊；7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产及物质损失等责任）。如需要理赔，需重新拟定合同。负责管理大型和外来车辆进入及停放，阻止叫买叫卖进入小区；8、协助社区开展文化娱乐活动；9、负责物业及物业管理档案、资料收管工作；10、法规和政策规定由物业管理公司管理的其他工作。补充条款：第一项：完成露天护栏、路灯、监控设备和改造和维修工作。具体工作如下：1、露天护栏在资金到位和允许的情况下，将小区内原锈蚀、破损的铁护栏（延长米：）全部更换为白钢护栏，以保障甲方使用的安全性和长期性；2、更换小区内原有锈蚀频频倒掉的路灯栏（个），材料为白钢灯柱，以保障甲方生命安全；3、更换小区老旧的监控设备为较先进的高清摄像头，以保障甲方人身安全和财产安全，同时全便于事故发生后警察破案的便利。第二项：乙方在承包期内，在大修基金到位后，将分两个阶段完成小区内的道路硬化工作。第一阶段写成主干道的沥青铺设。第二阶段完成支干道的水泥砖铺设。第三项：乙方在承包期内对小区所有单元门进行除锈喷漆，以延长其使用寿命。第四项：乙方在承包期内对小区公共部分的墙面粉刷，以改善甲方的生活和居住环境。第五项：乙方在承包期内，在政府据拨付大修基金有余的情况下，修建凉亭（个）、桌（个）、凳（个），以改善甲方的休闲、娱乐条件。第一项工作因政府大修基金不能及时拨付，而造成的一切后果，乙方不负责任。在管理服务费用条款中，双方约定：按本地区同行业收费平均价的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.60元（住宅、门市、车库）。在乙方（原告桓仁荣丰物业管理有限公司）的权利与义务条款中约定：业主不按规定缴纳管理服务费处以每日3‰的滞纳金。无正当理由，逾期3个月仍拒缴纳的，乙方上报业主委员会，经业主委员会审核，实属无正当拒绝缴纳的，允许乙方依法对其进行起诉。上述物业管理合同签订后，原告桓仁荣丰物业管理有限公司按合同条款履行物业服务合同义务至今。被告于明岩系荣丰花园二区9号楼3单元402室业主，该住宅建筑面积为134.51平方米。2019年8月1日至2020年12月31日，被告于明岩未缴纳物业服务费。现原告桓仁荣丰物业管理有限公司诉至本院，要求被告于明岩给付2019年8月1日至2020年12月31日止的物业费1371元及每日3‰的滞纳金。上述事实，有原告桓仁荣丰物业管理有限公司陈述、被告于明岩答辩、荣丰花园小区物业管理合同等证实材料，经当庭质证及本院审查具有证明效力，本院予以确认。本院认为，（一）原告桓仁荣丰物业管理有限公司与福民社区荣丰居民小区业主委员会签订荣丰花园小区物业管理合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。该物业管理合同地签订是为了小区业主的共同利益，荣丰花园小区物业管理合同对每一入住该小区的业主具有法律效力。现原告桓仁荣丰物业管理有限公司按照物业管理合同约定履行了对小区共用部位、共用设施、设备的维修、养护和管理及小区环境卫生和绿化等义务，被告于明岩作为小区内的业主应按时交纳物业服务费。被告于明岩的房屋建筑面积为134.51平方米，年物业服务费为968元，其应向原告桓仁荣丰物业管理有限公司支付2019年8月1日至2020年12月31日的物业服务费1371元；（二）虽物业管理合同约定了业主不按规定缴纳管理服务费处以每日3‰的滞纳金，该滞纳金的约定超出了法律可保护的违约金限额。本院根据县域物业服务市场及原告桓仁荣丰物业管理有限公司在小区的整体服务质量依法适当调整；（三）被告于明岩辩称的小区共有物业及其共同管理事项，被告于明岩应通过业主大会或业主委员会与原告桓仁荣丰物业管理有限公司协商解决事项。被告于明岩直接向原告桓仁荣丰物业管理有限公司提出上述抗辩请求，属于主体不适格。被告于明岩提出的自己财产损害。该损害是否与原告桓仁荣丰物业管理有限公司存在法律上的厉害关系，需被告于明岩另行主张。因物业服务合同与财产损害非同一法律关系，本案不予合并审理。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告于明岩于本判决生效后立即给付原告桓仁荣丰物业管理有限公司物业服务费1371元及滞纳金137元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告桓仁荣丰物业管理有限公司预交），减半收取为25元，由被告于明岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审判员  关伟林二〇二一年一月十八日书记员  冷传立附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。