广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25651号上诉人（原审原告，反诉被告）：陈军锋，男，1973年10月18日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：邓春林，广东博厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广东江南坊商业经营管理有限公司，住所地广州市海珠区昌岗东路**自编**106。法定代表人：马泽槟，职务：董事长。委托诉讼代理人：林燕雯，女，该公司职员。上诉人陈军锋因与被上诉人广东江南坊商业经营管理有限公司（以下简称“江南坊公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈军锋及其委托诉讼代理人邓春林，被上诉人江南坊公司的委托诉讼代理人林燕雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈军锋上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持陈军锋的诉讼请求，驳回江南坊公司的全部反诉请求；2.本案的诉讼费由江南坊公司承担。事实和理由：一、一审判决认定陈军锋无意履行合同与事实不符。陈军锋在2020年3月初起诉时，诉讼请求仅仅是请求江南坊公司免除疫情期间的租金，并没有请求解除合同，这足以证实陈军锋继续履行合同的诚意。在2020年4月16日一审开庭时，因江南坊公司提起反诉要求解除合同，陈军锋才变更诉讼请求的。因此，一审判决认定陈军锋无意履行合同是错误的。二、一审判决认定陈军锋提出解除合同不继续履行合同应承担违约责任是错误的。2016年7月27日，陈军锋与江南坊公司双方签署了一份《江南坊》商铺租赁合同，该合同第65条约定，由于地震、台风、水灾、雷击等自然现象，动乱、战争等社会现象，政府行为及其他不可抗力的因素影响本合同执行或造成双方损失，双方互不承担责任。若因此致使协议终止执行，退回陈军锋的租赁保证金。本案双方纠纷形成的初始原因是2019年12月出现的新冠病毒疫情，直接的原因是2020年2月9日，海珠区防控疫情市场和环境整治组发布通知，要求全区所有社会餐饮服务单位暂停堂食服务。陈军锋则是属于被要求暂停提供堂食服务的社会餐饮服务单位。政府部门要求社会餐饮服务单位暂停提供堂食服务，属于陈军锋与江南坊公司所签署的《江南坊》商铺租赁合同中约定的“政府行为”。无论是新冠病毒疫情，还是政府行为，均属于双方所签署的《江南坊》商铺租赁合同中约定的不可抗力。因该不可抗力的因素影响合同执行或造成双方损失，双方互不承担责任。同时合同还约定，由此导致合同解除，江南坊公司还应退还陈军锋的各项保证金。就本案而言，双方依照合同约定均同意解除合同，陈军锋的行为完全是依照合同的约定而行，不存在任何违约行为，而一审判决却判定陈军锋承担违约责任，显然缺乏事实依据，是完全错误的。三、江南坊公司认为陈军锋没有履行合同的诚意，陈军锋对此不予认可。陈军锋已经在涉案房屋经营了三年多，租赁合同约定的租赁期限是五年，若非因为疫情的影响，陈军锋会在涉案房屋继续经营下去的，陈军锋承租涉案房屋只是小本经营，即使是解除合同，但陈军锋所承受的损失也是巨大的。而且解除合同也是在一审法院称鉴于双方无法继续履行下去，因此陈军锋才同意解除合同的，并非是陈军锋主动要求解除合同，且陈军锋同意解除合同的初衷是保证金由江南坊公司全部退还给陈军锋，若要江南坊公司没收一半保证金的话，陈军锋是不同意解除合同的。综上，陈军锋请求二审法院依法予以改判。被上诉人江南坊公司答辩称：一、陈军锋无继续履行合同意愿。江南坊公司基于共担风险、继续履行合同的考虑，已经在自身资金周转困难且并无得到业主减租的情况下为陈军锋减免租金，陈军锋不仅不愿缴纳相关费用，还欲将租金成本全部转移给江南坊公司。陈军锋起诉时请求一直减免租金至陈军锋自认正常营业为止，后又主张解除合同免除租金而非缴纳相关费用继续履行合同，足以证明陈军锋不仅不愿承担合同义务缴纳租金等，本身也无继续履行合同的意愿。这与陈军锋的认为自身有继续履行合同的诚意是矛盾的，因此陈军锋的诉求没有事实和法律依据。二、陈军锋正常使用涉案商铺，理应按合同约定支付相关费用。自双方签订合同以来，陈军锋一直实际使用商铺，截止至撤场之日尚拖欠相关水电费用，因此陈军锋应按合同约定支付租金及相关费用。一审法院判决陈军锋支付相关费用合理合法。三、陈军锋违约在先，应当承担违约责任。按照约定，江南坊公司每月20日向陈军锋派送单据，陈军锋应在25日之前缴纳相关费用。在疫情之前陈军锋已经构成违约，此后更是多次拒绝缴费，一审法院认定陈军锋对自身行为应承担违约责任有事实和法律依据。四、关于解除合同的问题，从2020年开始陈军锋一直没有缴纳相关费用，包括水电费，都是经江南坊公司催缴后陈军锋才缴纳了部分，至今为止陈军锋仍欠缴水电费。当时陈军锋多次要求减免租金，但由于陈军锋拖欠租金在先，在双方协商过程中陈军锋也没有缴纳过一分钱租金，因此江南坊公司认为陈军锋的行为已经构成了违约。对于变更诉请的问题，是因为陈军锋提出了解除合同的诉请，而江南坊公司也提出了反诉请求主张要求解除合同，两者存在重复，因此江南坊公司申请撤回了江南坊公司要求解除合同的反诉请求。综上，江南坊公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律准确，陈军锋的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。2020年3月26日，陈军锋向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.江南坊公司免除陈军锋自2020年1月23日起至2020年5月31日的租金（如不能正常营业，则继续免除不能正常营业期间的租金）；2.本案的诉讼费由江南坊公司承担。江南坊公司提起反诉，请求判令：1.陈军锋支付拖欠的租金、管理费及两个费用合计的违约金（租金、管理费标准按照双方合同约定，从2月1日到解除之日止，违约金标准也是按照合同约定，从1月25日开始计算）；2.陈军锋承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：粤房地证字第**《房地产权证》记载，海珠区昌岗东路252号自编8号106的权属人为广州海运（集团）有限公司；建筑面积642.9568平方米。2015年10月22日，广州海运（集团）有限公司【后更名为中远海运（广州）有限公司】出具《委托证明书》，委托下属公司广州海运（集团）有限公司房地产租赁分公司对广州市海珠区昌岗东路252号房产进行出租。2015年11月19日，广州海运（集团）有限公司房地产租赁分公司出具《证明》，载明：我司……与广东白天鹅文化企业有限公司签订物业租赁合同，该物业位于广州市海珠区昌岗东路252号，租赁期限为20年，从2014年10月1日至2034年9月30日止……我司同意广东白天鹅文化企业有限公司成立全资子公司广东江南坊商业经营管理有限公司进行运营。2015年11月9日，广东白天鹅文化企业有限公司（后更名为广东天石控股集团有限公司）出具《委托书》，载明：现将我公司位于广州市海珠区昌岗东路252号……自编8号(……106……)……的物业全权委托广东江南坊商业经营管理有限公司管理（包括出租、转租、分租、行使物业管理责权）期限由2014年10月1日至2035年3月31日止。2016年7月27日，陈军锋（承租方、乙方）与江南坊公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意租给乙方使用的场地位于广州市海珠区昌岗东路252号“江南坊”第一层45铺；建筑面积约为93.9平方米；商铺仅限于经营以下品牌：香逢清粥小菜；业务范围：餐饮；租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日；2019年8月1日至2020年7月31日每月租金25750元；管理费每月3756元；租赁保证金66732元；物业管理保证金及水电保证金共计14836元，其中物业管理保证金11268元、水电费保证金3568元；租金交纳时间及方式：(1)首月租金及管理费应由乙方在签订本合同时向甲方及甲方指定的物业管理公司缴纳；(2)其余各月租金及管理费乙方须于每月25日前向甲方及甲方指定的物业管理公司财务部门或甲方指定的代收银行支付下月租金；于签署本合同时，乙方应向甲方支付保证金，以确保乙方遵守在本合同项下所必须遵守的一切规定；（第56条）乙方不能按本合同约定按时支付相关费用，逾期一天按所拖欠金额的千分之一计付拖延缴费违约金；（第58条）如乙方不能按本协议约定按时支付租金、管理费、其他费用、或其他按本合同或其任何部份应由乙方支付的款额在到期应付日起计5日内仍未支付，……若有关违约事件未能在甲方向乙方送达书面通知（以要求乙方纠正有关违约事件）后的7日内纠正，则甲方享有以下权利：⑴……⑵没收乙方已支付的保证金，但无损甲方根据本合同的约定提出索赔的权利……；（第65条）由于地震、台风、水灾、雷击等自然现象，动乱、战争等社会现象、政府行为及其他不可抗力的因素影响本合同执行或造成双方损失，甲乙双方互不承担责任，若因此致使协议终止执行，甲方退还乙方租赁保证金；等。江南坊公司向陈军锋出具两份《收据》：收取了涉案商铺租赁保证金66732元；物业管理保证金及水电保证金14836元。2020年2月18日，江南坊公司向江南坊（商户）出具的《关于新型冠状病毒感染××疫情防控期间减免租金事宜的通知》，载明经我公司研究决定：2020年2月份各商户的租金按五折优惠收取（2月份已经交租的商户，在三月的租金中予以抵扣减免）；请各商户按以上确定的优惠标准按时缴交租金；如果未按时缴交租金的，我公司有权撤回上述优惠，并保留根据合同约定追究相应违约责任的权利；等。本案于2020年4月16日一审开庭审理。庭审中，陈军锋变更诉讼请求：1、解除陈军锋与江南坊公司的《商铺租赁合同》；2、江南坊公司退还租赁保证金66732元、物业管理水电保证金14836元（其中物业保证金11268元，水电保证金3568元）；3、江南坊公司承担本案诉讼费。江南坊公司也表示要求解除合同，并提起反诉。江南坊公司的反诉中曾包含解除合同的诉讼请求，因陈军锋已经提出该项诉讼请求，经一审法院释明后，江南坊公司撤回了该项诉讼请求。对于涉案商铺所在楼宇的基本情况，陈军锋表示：《委托书》中编号106的物业就是陈军锋现在承租使用的商铺；至少有20家商铺；总共五层，三楼以上是办公，二楼一半是办公，其余是餐饮和小零售；像陈军锋一样做餐饮的在这栋楼内有最少十五家，包括奶茶店等。对于陈军锋、江南坊公司因租赁的收支情况，江南坊公司表示：2020年2月份以来，涉案商铺所在涉案楼栋里面包括商铺和办公使用人租金，大部分都没有支付；有的支付了一点；很难完全收回；只要收回涉案商铺就可以马上重新招商；江南坊公司在2020年2月份之后已经支付租金给产权人。陈军锋表示：为此次诉讼一共支出诉讼费、律师费8000多元；在2020年2月份之后是没有经营行为；大约是4月8日尝试开门营业做外卖，一天大概有三、四个人打包走；2月1日到4月8日期间没有开门，有时候回去开一下门只是打扫查看；在2月份之后，除了租金管理费损失之外，员工的工资每个月都要支付，现两个员工一直在广州待命，不计算陈军锋本人在内，每个月支出大概最低12000元；年前屯了一点食材，2月9日之后不能复工，食材的损失大概在20800元。一审庭审后，陈军锋、江南坊公司确认：陈军锋于2020年4月19日退出涉案商铺；尚欠水电费1179.38元，可在水电保证金中扣除。广东天石物业有限公司向一审法院出具《证明》：江南坊公司因业务需要代表该公司进行代收缴代催收物业管理费、水、电费等各项费用有关事务；等。一审法院还向中远海运（广州）有限公司调查该公司自2020年1月1日起向广东天石控股集团有限公司或江南坊公司收取、减免租金的情况，该公司于2020年4月30日复函一审法院，部分内容为：“……三、天石集团长期拖欠我司租金或拖延支付我司租金，无诚实守信经营之原则，属严重违约行为。除上述违约拖延支付租金外，天石集团几乎每次均是在我司多次催收情况下，仍然一再拖延支付租金，几乎无按时、足额支付租金之守约情形。截止本函出具之日，我司未减免天石集团租金。”一审法院认为，陈军锋与江南坊公司签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。新冠疫情的出现使上述合同的履行受到影响，双方本应积极协商、共担风险、共渡难关。江南坊公司已经基于继续履行合同的考虑同意减免陈军锋2020年2月份半个月租金，则陈军锋也应承担剩余部分租金以便合同能够继续履行，但从陈军锋起诉时的诉讼请求可见，陈军锋不仅不愿承担上述租金，其还想将2月之后的全部租金成本都转移给江南坊公司。在此背景下，陈军锋于庭审时明确要求解除合同，则应认定为陈军锋是除新冠疫情原因外其本身也不愿继续履行合同。综合上述情形，一审法院对江南坊公司要求陈军锋支付2020年2月租金12875元、2020年3月租金25750元、2020年4月1日至16日的租金13733元以及2020年2月1日至4月16日的管理费9515元的诉讼请求，予以支持；超出部分，不予支持。陈军锋、江南坊公司于庭审时即2020年4月16日均同意解除上述合同，并无不当，一审法院予以确认。如前所述，本案纠纷是因新冠疫情影响以及陈军锋无意履行合同所致，故一审法院仅对陈军锋要求江南坊公司退还租赁保证金33366元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持；陈军锋对其自身行为仅应承担一种违约责任，而前述租赁保证金足以弥补江南坊公司的损失，故江南坊公司要求陈军锋支付迟延交付租金和管理费的违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。由于陈军锋、江南坊公司已经交接场地且同意在水电费保证金中扣除尚欠的水电费，故陈军锋要求江南坊公司退还物业管理及水电保证金13656.62元的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。根据合同约定，物业管理费本就由江南坊公司指定的物业公司收取，且本案中物业管理公司也同意江南坊公司代收物业管理费，故一审法院对于陈军锋的物业管理费应向物业公司支付的抗辩主张不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈军锋与江南坊公司广东江南坊商业经营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月16日解除；二、广东江南坊商业经营管理有限公司在本判决生效之日起10日内退还租赁保证金33366元、物业管理及水电保证金13656.62元给陈军锋；三、陈军锋在本判决生效之日起10日内向广东江南坊商业经营管理有限公司支付2020年2月1日至2020年4月16日期间的租金、管理费共计61873元；四、驳回陈军锋的其他诉讼请求；五、驳回广东江南坊商业经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审本诉受理费2360元，由陈军锋负担；反诉受理费905元，由陈军锋负担452.5元、江南坊公司负担452.5元。上述反诉受理费已由江南坊公司预交，江南坊公司同意由陈军锋在履行本判决书时将其应承担的部分直接支付给江南坊公司。本院二审期间，陈军峰提交其与江南坊公司工作人员吴贤胜的微信聊天记录，拟证明双方一直对减免租金的事宜进行沟通，并未提出解除合同，但协商未果，由此可证明陈军峰并非没有履行合同的诚意。江南坊公司质证称：从该微信聊天记录显示，陈军峰并未按照合同约定按时交租，聊天记录中只是双方对于租金减免的事宜洽谈，且我方对陈军峰提出的要求也作出了回应，因此不同意陈军峰拟证明的内容。二审另查明：2020年4月16日一审庭审中，陈军峰陈述其原诉讼请求后，变更诉讼请求为：1.请求解除合同；2.退还保证金租赁保证金66732元、物业管理水电保证金14836元（其中物业保证金11268元，水电保证金3568元）；3.免除租金请求调整为2月份开始免除至合同解除之日。江南坊公司称：同意陈军峰变更诉讼请求，我方也要求解除合同，并提起反诉，诉请解除合同、支付租金。之后，经一审法院向双方释明，陈军峰表示同意撤回其诉讼请求3，免除租金作为其抗辩意见；而鉴于陈军峰已诉请解除合同，江南坊公司表示同意撤回其解除合同的诉请。2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。二审中，陈军峰本人陈述：其变更诉请是基于减少损失的考虑，在其理解下，解除合同的责任在于江南坊公司，应由法院作出处理。陈军峰代理人陈述：解除合同是经双方协商一致解除的。江南坊公司称：一审庭审过程中，双方均同意解除合同，但合同解除的违约责任应由法院作出处理。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定”。本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：陈军峰应否承担涉案租赁合同解除的违约责任，以及应否支付2020年2月1日至4月16日期间的租金。关于涉案租赁合同解除的责任归责问题。经查，本案陈军峰起诉时并没有诉请解除双方租赁合同，但一审庭审中，陈军峰当庭变更诉讼请求为解除租赁合同，江南坊公司表示同意。由此可见，虽陈军峰原提起诉讼的目的在于减免租金，无意于解除合同，但在诉讼中，当事人基于对其自身利益的衡量，变更了诉讼请求，该行为符合诉讼惯例。至于合同解除的责任归责，陈军峰也认为应当由法院依法认定，故应根据案件的事实、合同履行程度，以及当事人过错的程度予以综合认定。涉案租赁合同约定的租赁期限自2016年8月1日至2021年7月31日，一审庭审2020年4月16日时距合同期限届满尚有一年有余。另外，众所周知，受新冠疫情的影响，2020年1月23日，广东省政府启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，但自2020年2月24日9时起，一级响应调整为二级响应，相关行业已逐步复工复产。在此情况下，涉案合同并非无法继续履行。因此，一审法院综合本案的事实、证据情况，认定涉案租赁合同系陈军峰的原因导致解除，且对违约金调整为租赁保证金的一半即33366元，并无不妥，本院予以维持。至于陈军峰认为双方系协商一致解除合同，缺乏证据支持，本院不予采纳。关于2020年2月1日至4月16日期间的租金问题。陈军峰该期间实际占有涉案房屋，应支付相应的对价。一审法院按照江南坊公司的租金优惠方案（2月份减半）判处陈军峰应付的租金，已体现了疫情期间风险共当、共渡难关的原则，至于减免的幅度，系一审法院行使自由裁量权，并无明显不妥。至于陈军峰二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，陈军峰的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2360元，由上诉人陈军峰负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年一月二十五日书记员  张 旭彭诗敏