湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终4083号上诉人（原审原告）：平江县丽富房地产开发有限公司，住所地：平江县新城区天岳大道南侧（平江家电数码**）。法定代表人：王峰，经理。委托诉讼代理人：余琼，湖南汉昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟立龙，男，1972年3月10日出生，汉族，住平江县，现住丽××家园××单元××房。委托诉讼代理人：袁伟民，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人平江县丽富房地产开发有限公司（以下简称“丽富公司”）因与被上诉人钟立龙返还原物纠纷一案，不服湖南省平江县人民法院（2020）湘0626民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。丽富公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持丽富公司在一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、2014年11月18日，钟立龙向丽富公司提出预定架空层储物间一个，并支付了预付款12万元，当时双方并未就架空层位置、价格及面积进行明确约定，也未签订书面协议或合同，钟立龙陈述经丽富公司原法定代表人王泱同意口头购买3栋002号架空层储物间的事实，没有提供证据予以证明，不能认定钟立龙所购买的是3栋002号储物间；二、依据12万元收款收据，只能证明双方有买卖储物间的合意，但不能认定钟立龙购买的就是002号储物间，更不能认定双方就该储物间存在买卖关系；三、002号储物间界墙系丽富公司的案外债权人所砌，钟立龙占有该储物间系强行占有；四、“彭和平”仅系物业公司经理，并非平江县人民政府派驻丽富公司矛盾协调小组工作人员，不能依据收款人为“彭和平”的收据认定2019年3月6日钟立龙向协调小组交纳了2万元的事实。综上，依据现有证据不能证明双方就3栋002号储物间的买卖关系成立，也不能认定钟立龙已支付了储物间的全部价款，一审认定事实不清，请求支持丽富公司的上诉请求。钟立龙辩称：一、2014年11月20日，丽富公司原法定代表人王泱告诉钟立龙可交钱购买储物间，经双方三次实地察看并协商，丽富公司同意将丽富佳园3栋1单元02房位置的储物间（三间）出卖给钟立龙，并负责水、电、气安装和砌好界墙交付，还承诺储物间能办理房产证的则由丽富公司负责办好产权证交给钟立龙。2014年11月28日，双方达成约定该储物间总价款为12万元，每平方米约1000元，钟立龙当即付清了储物间款项。2014年12月，丽富公司按约定砌好界墙并交付给钟立龙使用。随后，钟立龙对该储物间进行了适当装修，并一直管理、使用至今。以上事实说明钟立龙与丽富公司形成了储物间买卖合同关系并已履行完毕，丽富公司上诉称双方未就储物间位置、价格、面积进行明确约定的事实不成立。二、2018年因丽富佳园存在烂尾楼问题，政府有关部门介入调查了解，明确了钟立龙与丽富公司存在合法有效的买卖关系，无任何违法违纪行为，钟立龙还按协调小组要求支付了4万元，实际支付该储物间款项16万元，丽富公司上诉称双方不存在买卖关系系歪曲事实。三、钟立龙基于双方之间合法有效的买卖合同占有该储物间，属于有权占有，丽富公司的上诉请求于法无据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回丽富公司的上诉请求，维持原判。丽富公司向一审起诉请求：1、判定钟立龙停止侵害、排除妨碍，立即将位于平江县××栋××层××号××栋××室××的房屋腾空并归还给丽富公司；2、本案诉讼费由钟立龙承担。一审法院认定的事实：钟立龙于2013年1月15日在丽富公司处购买丽富佳园3栋1单元1101号房屋，钟立龙购买房屋后，经当时丽富公司的法定代表人王泱同意，钟立龙同时购买了丽富公司所有的3栋002号架空层储物间，并按要求交纳了购买款项十二万元，丽富公司向钟立龙出具了如下内容的收据（NO7024877）：“今收到钟立龙丽富佳园储物间款项(直接转王泱农行2014－11－08壹拾万元，2014－11－28贰万元)，金额壹拾贰万元，泱”。该收据加盖了丽富公司公章。丽富公司按当时约定给储物间砌好界墙并交付给钟立龙使用，钟立龙对储物间进行装修后开始使用并占有该储物间，2018年1月10日钟立龙就储物间用电单独向平江县国网电力公司申请居民用电。2019年3月6日因丽富公司的法定代表人王泱涉嫌非法集资，平江县委纪律检查委员会组成工作协调组进驻丽富公司，工作组要求钟立龙追加购买储物间款项，钟立龙同意支付现金20,000元，另将钟立龙原用于购买丽富家园铺面的定金20,000元返还款作为追加款项交给工作组人员，共计追加40,000元。2020年5月11日，丽富公司向钟立龙发出《催告书》，其内容如下：“钟立龙先生：2014年11月28日你口头向我公司提出预定架空层一个，当时就该架空层位置、价格双方未进行明确约定，当天你向公司支付了120,000元，2018年我公司统一定价，架空层售价为3,000元/平方米，2019年3月6日你在未与我公司签订商品房买卖合同的情况下向我公司汇入20,000元，后我公司与你多次联系，提出签订商品房买卖合同以确定架空层位置及价格，但你不予理睬，强行霸占3栋002号架空层的房屋。现我公司出具催告书，请你收到催告书起10日内前往我公司签订商品房买卖合同，以确定架空层位置及价格，逾期我公司将通过法律途径解决双方事宜。”因双方未能达成协议，丽富公司向一审法院提起返还原物诉讼。一审法院认为，本案争议的主要焦点有：一、丽富公司、钟立龙之间是否已成立了储物间买卖合同关系；二、丽富公司的诉讼请求是否应予以支持。关于焦点一，丽富公司诉称，钟立龙未有证据能证实双方买卖关系成立，双方争议的架空层储物间系不动产，且未依法进行登记，钟立龙无权占有该房屋。一审认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。丽富公司对于2014年3月6日出具的收到12万元收据表示予以认可，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定除外。虽然双方之间就涉案储物间未签订书面买卖合同，但根据审理查明的事实，丽富公司对钟立龙提供的2014年11月28日收到12万元的收据予以认可，该收据标明交款人为钟立龙，款项用于购买丽富佳园储物间，交款方式为收到款项，丽富公司法定代表人在该收据上签字并加盖了丽富公司公章。丽富公司按约定给涉案储物间砌好界墙后交付给钟立龙使用，钟立龙已实际占有并使用涉案储物间多年，丽富公司对钟立龙购买并使用涉案储物间应当知情。钟立龙作为买受人交付了购房款，丽富公司在收到钟立龙交纳的款项后将其所有的储物间交付给了钟立龙使用，双方已经就涉案架空层储物间买卖达成了合意，双方之间买卖合同自储物间交付时已经成立并生效，双方之间已经形成了储物间买卖合同关系。根据丽富公司在一审提供的《关于钟立龙购买丽富佳园架空层情况说明》，“钟立龙购买该物业的时间为2014年11月28日，当时付款12万元，由于该物业不能办理产权，当时未签订合同，也未就该物业的范围及总价款情况作出说明”。可见丽富公司对当时将该储物间出卖给钟立龙的事实予以确认。2019年3月6日钟立龙追加4万元购房款系自愿行为。丽富公司认为涉案储物间未依法登记，合同并未成立生效。一审认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》六条第二款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”。钟立龙并未举证证明双方约定以办理登记备案手续为合同生效条件，对其主张一审不予支持。关于焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”可见，返还原物是指物权的权利人在其原物被他人侵夺或无权占有时，该权利人有权要求无权占有人返还原物。双方储物间买卖合同已经成立并生效，钟立龙基于双方之间合法有效的买卖合同占有合同标的物即涉案储物间属于有权占有，丽富公司要求钟立龙返还储物间没有事实和法律依据，对其诉讼请求，一审不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决：驳回丽富公司的诉讼请求。本案一审受理费7150元，减半收取3575元，由丽富公司负担。二审期间，丽富公司提交了二份证据：证据一为“平江县人民政府关于支持‘丽富佳园’项目遗漏问题处置工作函”、请示、会议纪要及协调小组意见，拟请求妥处本案；证据二为“三号楼架空层平面图”，拟证明钟立龙所占用的架空层面积为116.69平方米。钟立龙提交了一组图片的证据，拟证明钟立龙一直管理、使用储物间至今。本院组织双方进行了举证、质证。本院认为，丽富公司提交的证据一与本案无关联性，不予采信；钟立龙对证据二的真实性没有异议，予以采信。钟立龙提交的图片可证实案涉储物间由其占有和使用的事实，予以采信。经审理查明：案涉储物间的面积达116.69平方米。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，虽然上诉人丽富公司未与被上诉人钟立龙就案涉储物间签订书面买卖合同，但根据查明的本案事实，丽富公司收受了钟立龙储物间款项12万元，并开具了收据，钟立龙支付储物间款项后，也实际占有、使用案涉储物间多年，丽富公司对此也应当知情，且根据丽富公司在一审提交的《关于钟立龙购买丽富佳园架空层情况说明》，丽富公司认可钟立龙在2014年11月28日购买储物间的事实，一审认定丽富公司、钟立龙之间就案涉储物间成立买卖合同关系，有事实依据和法律依据，丽富公司上诉称双方并未成立买卖合同关系的理由不能成立，本院不予采纳。钟立龙基于买卖合同关系占有案涉储物间系有权占有，故对丽富公司上诉要求钟立龙返还案涉储物间的请求，本院不予支持。综上，上诉人丽富公司的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7150元，由平江县丽富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年十二月二十八日书记员  荣晴瑶