浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）浙0602执异168号异议人（被申请人）绍兴广源房地产开发有限公司，住所地绍兴市越城区灵芝街道佳源悦城******。法定代表人:李孟德。委托诉讼代理人（一般代理）：陈水娟，系公司员工。申请人浙江东厦建工集团有限公司，住，住所地浙江省绍兴市柯桥区钱清镇文化路**/div>法定代表人:徐月玲。委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈志锋。本院在执行申请人浙江东厦建工集团有限公司（以下简称东厦公司）与被申请人绍兴广源房地产开发有限公司（以下简称广源公司）财产保全纠纷一案中，被申请人广源公司向本院提出财产保全异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。被申请人广源公司异议称，异议人与申请人东厦公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院依申请于2020年8月19日查封、冻结了异议人名下在中国农业银行股份有限公司绍兴袍江支行（以下简称农业银行）开立的×××28账户（以下简称涉案账户）以及佳源悦城27号楼的多套已售房源等财产，异议人认为贵院采取的财产保全部分措施存在不当，提出异议如下：1、贵院冻结的异议人涉案账户为绍兴市镜湖中心区4号地块房地产项目佳源悦城五组团，即27号楼的监管账户，申请人承包的四组团16-18号楼、20号楼的监管账户因工程竣工已于2019年6月解除监管。根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》第五项“各地区要切实强化预售资金管理，完善监督制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法”；以及《中华人民共和国城巿房地产管理法》第四十五条“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”的规定，异议人因27号楼监管账户被冻结，无法提取账户内资金用于支付27号楼的各项工程款，导致27号楼总包单位全面停工，将引发27号楼向业主逾期交房和土地复核逾期的风险，这势必引起客户的投诉、信访等社会不稳定事件。2、贵院查封异议人佳源悦城27号楼401、402、403、404、405、406、408、414、415、416、417、419、420室房产总价6644101元，其中：27号楼402、403、404、405、414、415、416、417室已于查封前签订了手工版《商品房买卖合同》因首付款未足额付清尚未网签备案；27号楼401、408、419、420室因客户在外地而尚未前来办理网签或签订手工合同，首付款已付，现因查封措施导致异议人后续无法给客户办理网签手续。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百六十七条“财产保全的被保全人提供其他等值担保财产且有利于执行的，人民法院可以裁定变更保全标的物为被查封的房产。”以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条第一款“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全”的规定，异议人请求以27号楼708、811、901、908、2314室尚未出售房产，总价为6936803元等额置换被查封的房产。综上所述，异议人27号楼总包单位因欠付工程款已全面停工、临近春节各施工承包单位农民工工资支付压力等实际情况，为维护社会稳定，同时保障27号楼已售房源业主权益，异议人提出执行异议，请求：一、解除对异议人名下涉案账户的冻结，二、解除对并对佳源悦城27号原已售房源的查封措施（房源清单见附件），异议人以其他房源进行等额置换。根据异议人提交的《已查封房源及拟置换房源清单》记载，异议人要求解除的已售房源为27号楼401、402、403、404、405、406、408、414、415、416、417、419、420室，拟置换房源清单为27号楼708、811、901、908、2314室。申请人东厦公司称，第一，贵院在财产保全实施过程中的执行行为并未违反法律规定，反而是异议人的行为违反法律、法规和其他规范性文件的规定。1、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定“申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定，提出书面异议的，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理”；《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议……”上述法条所规定的均是人民法院执行行为要违反法律规定，而国务院办公厅的通知属于其他规范性文件，不属于法律位阶。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定了商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，该条规定的“有关的工程建设”应当作扩大理解，即包括异议人所开发建设的整个工程的建设，因为根据下述第2小点中异议人要求购房人将购房款汇入其公司其他账号的事实，可以得出27号楼的商品房预售所得款项也可以用于支付其他几号楼的工程款支付。2、根据异议人所提供的《绍兴市人民政府关于进一步加强绍兴市区房地产市场管理的实施意见》绍政发[2010]59号文件第七条“建立商品房预售资金监管制度。根据省有关商品房预售资金监管规定，签订三方监管协议，将商品房预售资金纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目建设、降低购房者资金风险和金融风险，保护消息者合法权益”的规定；以及农业银行、广源公司、浙江景成工程管理有限公司（以下简称景成公司）签订的《商品房预售资金监管协议书》(下称三方协议)第五条“乙方在甲方开立资金账户，作为监管项目商品房预售资金的唯一专用存款账户，商品房预售的购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款等)由购房人直接存入该资金账户，房地产开发企业不得擅自收存”的规定。结合异议人提供的购房者的付款凭证上的入帐开户行均为中国银行绍兴市分行营业部（以下简称中国银行），而未进入异议人所设立的农业银行监管账户，由此可见异议人账户中的款项并非为预售所得款项。因此，异议人一边逃避监管，一边又想利用监管的规定来逃避相应的法律责任，此等行为不应当得到法院的支持，同时申请人也将视情况决定是否将上述情况向相应的监管部门进行反映。第二，异议人所提供的商品房预售合同及付款凭证的真实性值得商榷。1、以异议人提供的与金秀芬之间签订的购房合同为例，该合同第八条第二款第1项约定“一次性付款。买受人应当在2019年9月9日前支付该商品房的全部价款”，根据该合同第二十条第一款、第二款第1项之约定购房者在付清购房款的情况下异议人应当在购房合同签订之日起30天内为购房者办理购房合同备案。因此购房者为了自身利益一般都会在合同签订并付款后并要求开发商尽早为其办理备案，而本案中购房者却在全部支付购房款后在长达一年多的时间里都未要求开发商办理合同备案是不符合常理的。2、购房合同第七条约定的购房总价为320662元，同时该合同第八条又约定购房者支付了50000元定金，于合同签订时抵作房款。因此，购房者在实际支付款项时，应当扣除5万元，实际只要支付270662元即可(如异议人认为该定金已返还购房者则应当提供相应的付款凭证)。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定。异议人作为查封的27号楼401、402、403、404、405、406、408、414、415、416、417、419、420房屋向法院提出异议的主体不适格，应当由案外人购房者提出。第四，法院查封的上述房屋均未办理网签合同，在不动产登记中心查询也属于可售、未售的房屋，故法院对上述房屋查封是符合法律规定的。第五，导致上述房屋不能办理网签的责任在于异议人及购房者，而不是申请人和人民法院。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”以及三方协议第七条“乙方与购房人签订《商品房买卖合同》后30天内应当为购房人办理商品房预售合同备案登记手续，并向房地产行政主管部门提交该商品房预售资金存入资金账户的证明”的规定，因此，涉案房屋不能办理备案登记是由于购房者未将购房款转入监管账户或异议人要求购房者将购房款转入监管账户之外的银行账户，以逃避监管才导致无法提供资金存入该账户的证明，最终导致无法办理备案登记，而非由于法院的查封行为所导致。同时，异议人认为27号楼402、403、404、405、406、414、415、416、417室因首付款未付清尚未备案的异议理由不能成立，因为根据购房合同及付款凭证可以证明购房者支付的是全部的购房款而不是首付款。综上，希望法院依法查明事实，并驳回异议人的异议请求。经审查查明：申请人东厦公司作为被申请人广源公司开发建设的位于绍兴市镜湖中心区××号××房××号××号楼××室建设工程的施工单位，为与被申请人广源公司建设工程施工合同纠纷一案于2020年8月12日向绍兴仲裁委员会申请仲裁，请求依法裁决：一、被申请人立即向申请人支付工程款计人民币31738738.86元，并支付该款自2020年6月23日起至裁决确定履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、申请人对该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。同日申请人向该仲裁委申请财产保全，要求查封、扣押、冻结被申请人3180万元价值财产，并提供了相应担保。绍兴仲裁委员会将保全申请书、担保材料等提交本院。本院立案后，经审查认为，申请人的财产保全申请符合法律规定，于2020年8月18日作出（2020）浙0602财保28号民事裁定书，裁定立即冻结被申请人广源司银行存款人民币3180万元，或查封、扣押其相应价值的财产。依据上述民事裁定书及相应的协助执行通知书，本院于2020年8月19日首轮查封了广源公司名下位于绍兴市越城区××幢××室××室，18幢210室，27幢401、402、403、404、405、406、408、414、415、416、417、419、420、109、103室房地产，期限36个月；于2020年8月20日申请冻结广源公司在招商银行7559××××0488账户存款3180万元，当日实际冻结余额441834.10元，余款为额度冻结；申请冻结广源公司在农业银行×××28账户存款3180万元，当日实际冻结余额1050532.74元，余款为额度冻结；申请冻结广源公司在中国银行3584××××2801账户存款3180万元，当日实际冻结余额71192.06元，余款为额度冻结。2020年8月25日，依据东厦公司申请，本院解除了对广源公司名下位于绍兴市越城区××幢××室××幢××室房屋的财产保全查封措施。此后，广源公司向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。异议人广源公司为证明其异议主张成立，向本院提交了以下证据：1、甲方为农业银行（银行机构）、乙方为广源公司（房地产开发商）、丙方为景成公司（工程监理单位）的《商品房预售资金监管协议书》1份，主要内容为：乙方开发建设的佳源悦城项目中的27号楼作为本协议项下的监管项目，甲方作为监管项目商品房预售资金的监管银行，丙方为监管项目的工程监理单位。甲方为监管项目预售资金专用存款账户的开户银行，预售资金监管账号即涉案账户。乙方在甲方开立资金账户，作为监管项目商品房预售资金的唯一专用存款账户。商品房预售的购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款等）由购房人直接存入该资金账户，房地产开发企业不得擅自收存；各银行机构发放的按揭贷款、住房公积金贷款必须直接划入上述资金账户内，不得直接支付给乙方或者转作他用。丙方应在每月月末出具工程实际进度或者已完成投资额证明。如乙方提出申请，丙方应在三个工作日内为乙方出具工程实际进度或者完成投资额证明。甲方应当根据丙方出具的工程实际进度或者完成投资额的规模，以及乙方提供的监管项目其他有效资金支出证明材料，按监管项目实际支出需要拨付资金。乙方经甲方核准使用的预售资金，只能用于支付监管项目开发建设需要。资金账户中累计商品房预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130%部分纳入本协议监管。其中，监管项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。2、出卖人为广源公司、买受人为金秀芬、落款日期为2019年9月9日的《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》（部分）复印件1份，其中约定买受人购买的预售商品房为出卖人开发的佳源悦城项目27幢4层414号；预测建筑面积共47.86平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6700元，总价为320662元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品价款；付款方式为一次性付款，买受人应当在2019年9月9日前支付该商品房全部价款；该商品房的预售资金监管机构为农业银行，预售资金监管账户名称为“绍兴广源房地产开发有限公司佳源悦城”，帐号为×××28，出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。3、出卖人为广源公司、买受人为王英平、落款日期为2019年9月9日的《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》（部分）复印件1份，其中约定买受人购买的预售商品房为出卖人开发的佳源悦城项目27幢4层415号；预测建筑面积共47.86平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6700元，总价为320662元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2019年9月9日前支付该商品房全部价款。4、出卖人为广源公司、买受人为王英平、落款日期为2019年9月9日的《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》（部分）复印件1份，其中约定买受人购买的预售商品房为出卖人开发的佳源悦城项目27幢4层416号；预测建筑面积共47.89平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6700元，总价为320863元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品价款；付款方式为一次性付款，买受人应当在2019年9月9日前支付该商品房全部价款。5、出卖人为广源公司、买受人为唐勤伟、落款日期为2019年9月9日的《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》（部分）复印件1份，其中约定买受人购买的预售商品房为出卖人开发的佳源悦城项目27幢4层417号；预测建筑面积共46.91平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6700元，总价为314297元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品价款；付款方式为一次性付款，买受人应当在2019年9月9日前支付该商品房全部价款。6、出卖人为广源公司、买受人为沈国华、落款日期为2019年10月24日的《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》（部分）复印件1份，其中约定买受人购买的预售商品房为出卖人开发的佳源悦城项目27幢4层401号；预测建筑面积共99.01平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7200元，总价为712872元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品价款；付款方式为一次性付款，买受人应当在2019年10月16日前支付该商品房全部价款。7、出卖人为广源公司、买受人为王华平、落款日期为2019年9月9日的《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》（部分）复印件1份，其中约定买受人购买的预售商品房为出卖人开发的佳源悦城项目27幢4层402号；预测建筑面积共46.91平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7900元，总价为370589元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品价款；付款方式为一次性付款，买受人应当在2019年9月9日前支付该商品房全部价款。8、出卖人为广源公司、买受人为胡余定、落款日期为2019年9月9日的《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》（部分）复印件1份，其中约定买受人购买的预售商品房为出卖人开发的佳源悦城项目27幢4层403号；预测建筑面积共47.89平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7900元，总价为378331元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品价款；付款方式为一次性付款，买受人应当在2019年9月9日前支付该商品房全部价款。9、出卖人为广源公司、买受人为胡余定、落款日期为2019年9月9日的《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》（部分）复印件1份，其中约定买受人购买的预售商品房为出卖人开发的佳源悦城项目27幢4层404号；预测建筑面积共47.86平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7900元，总价为378094元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品价款；付款方式为一次性付款，买受人应当在2019年9月9日前支付该商品房全部价款。10、出卖人为广源公司、买受人为唐勤伟、落款日期为2019年9月9日的《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》（部分）复印件1份，其中约定买受人购买的预售商品房为出卖人开发的佳源悦城项目27幢4层405号；预测建筑面积共47.86平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7900元，总价为378094元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品价款；付款方式为一次性付款，买受人应当在2019年9月9日前支付该商品房全部价款。11、出卖人为广源公司、买受人为胡余定、落款日期为2019年9月9日的《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》（部分）复印件1份，其中约定买受人购买的预售商品房为出卖人开发的佳源悦城项目27幢4层406号；预测建筑面积共47.89平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7900元，总价为378331元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品价款；付款方式为一次性付款，买受人应当在2019年9月9日前支付该商品房全部价款。12、付款人为沈国华、收款人为广源公司、收款人开户行为中国银行、金额为712872元、日期为2019年10月16日的国内支付业务收款回单及对应的收款收据复印件各1张。13、付款人为王华平、收款人为广源公司、收款人开户行为中国银行、金额为370589元、日期为2019年9月9日、附言为“27-402王华平”的国内支付业务收款回单及对应的收款收据复印件各1张。14、付款人为卢小凤、收款人为广源公司、收款人开户行为中国银行、金额为378331元、日期为2019年9月9日、附言为“胡余定27#403房款”的国内支付业务收款回单及对应的收款收据复印件各1张。15、付款人均为卢小凤、收款人均为广源公司、收款人开户行均为中国银行、金额分别为108094元、270000元、日期均为2019年9月9日、附言均为“胡余定27#404房款”的国内支付业务收款回单复印件2张及对应的收款收据复印件1张。16、付款人为唐勤伟、收款人为广源公司、收款人开户行为中国银行、金额为378094元、日期为2019年9月9日、附言为“唐勤伟27号楼405房款”的国内支付业务收款回单及对应的收款收据复印件各1张。17、付款人为卢小凤、收款人为广源公司、收款人开户行为中国银行、金额为378331元、日期为2019年9月9日、附言为“胡余定27#406房款”的国内支付业务收款回单及对应的收款收据复印件各1张。18、付款人为金秀芬、收款人为广源公司、收款人开户行为中国银行、金额为320662元、日期为2019年9月9日、附言为“27幢4114房款”的国内支付业务收款回单及对应的收款收据复印件各1张。19、付款人为许峰华、收款人为广源公司、收款人开户行为中国银行、金额为320662元、日期为2019年9月9日、附言为“27幢415房款王英平”的国内支付业务收款回单及对应的收款收据复印件各1张。20、付款人为许峰华、收款人为广源公司、收款人开户行为中国银行、金额为320863元、日期为2019年9月9日、附言为“27幢416房款王英平”的国内支付业务收款回单及对应的收款收据复印件各1张。21、付款人为唐勤伟、收款人为广源公司、收款人开户行为中国银行、金额为314297元、日期为2019年9月9日、附言为“唐勤伟27幢417房款”的国内支付业务收款回单及对应的收款收据复印件各1张。22、广源公司在农业银行开设的户名为“绍兴广源房地产开发有限公司佳源悦城”、帐号为×××28账户自2019年6月1日起至2020年12月18日止的对公账户交易明细1组。根据该交易明细记载，在此期间，该账户与广源公司之间存在频繁大额资金往来，以2020年1月份为例，当月9日、10日、13日、14日、15日，该账户通过柜台转取的方式向交易对手“绍兴广源房地产开发有限公司”先后转出款项170万、520万元、480万元、600万元、550万元、390万元、390万元、490万元；该账户还多次通过柜台转取的方式向交易对手“国通信托有限责任公司东兴399号信托”转出款项，仅2020年3月2日即转出2600万元；该账户还多次通过柜台转取向“佳源创盛控股集团有限公司”转出款项，以2020年6月为例，当月3日、4日、24日分别转出460万元、495万元、80万元；该账户另于2020年1月22日通过柜台转取的方式向交易对手“浙江佳源钱塘房地产集团有限公司”转出款项700万元。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定，申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。本案中，被保全人广源公司提出异议，以涉案账户系被保全人开发的佳源悦城27号楼预售资金监管账户为由，要求解除对该账户的冻结措施。经审查，本院认为结合异议人提交涉案账户历史交易明细情况，可以证实该账户内有巨额资金被转出至异议人及其关联企业的事实，且异议人提供的现有证据并不足以证实该账户内资金系完全用于佳源悦城27号楼项目工程建设，故本院根据申请人东厦公司申请对该账户采取冻结措施，并无不当，对异议人该异议请求，本院不予支持。对异议人提出的要求解除对佳源悦城27号已售房源的查封措施，异议人以其他房源进行等额置换的异议，本院认为该异议人请求实质为异议人通过提供其他可供保全的财产的方式申请法院变更已采取的财保措施，不属于执行异议案件审查范围。异议人如确已将相关房产出售的，买受人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向本院另行提出执行异议。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条之规定，裁定如下：驳回异议人（被申请人）绍兴广源房地产开发有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向绍兴市中级人民法院申请复议。审 判 长  张 剑人民陪审员  金越芳人民陪审员  钱土仙二〇二一年一月八日书 记 员  俞聪聪本案援引法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。