江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4979号上诉人（原审原告）：赵忠良，男，1968年10月18日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：何静忠，江阴市新桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江阴市长欣置业有限公司，住所地江阴市朝阳路**。法定代表人：孙馨，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚刚，远闻（江阴）律师事务所律师。上诉人赵忠良因与被上诉人江阴市长欣置业有限公司（以下简称长欣公司）房屋租赁合同纠纷一案不服宜兴市人民法院（2020）苏0281民初1967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵忠良上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、长欣公司作为专门的置业公司、出租方，应当知晓出租的面积中包含消防通道或安全出口，长欣公司在出租过程中未明确向其告知不得对上述消防通道或安全出口进行装修，对其提交的装修平面图也未提出异议，更未对其将相关消防通道进行装修用于儿童乐园的行为进行阻止，存在过错，应当就其消防整改产生的装修损失承担全部赔偿责任。二、根据租赁合同约定，长欣公司必须在2017年6月1日前开业，而长欣公司直到2017年7月底才统一开业，长欣公司应当依照合同约定承担逾期1个月开业产生的违约金。三、长欣公司因前述原因导致其在2017年7月8日才正式营业，此外长欣公司在2019年6月底至7月1日对其经营的饭店进行了锁门并驱赶其聘请的员工，应赔偿上述期间其向所有员工支付的工资。长欣公司辩称：一、从双方签订租赁合同所附的租赁物业平面图可以看出，出租给赵忠良的场地中，消防通道并不在租赁面积中,赵忠良经营的饭店未通过消防验收的主要原因是赵忠良将紧邻消防通道的西南角场地改造为儿童乐园，阻塞了通往消防通道的空间。赵忠良作为租赁场地的承租人在场地设计装修时未考虑消防规定，应自负相关责任和损失，且赵忠良也未对其主张的损失金额提供确切证据予以证明。二、结合租赁合同第六条第二款，最迟于2017年6月1日开业是赵忠良的合同义务，赵忠良无权依据该条款中的时间点向长欣公司主张违约金。实际上，截至2017年6月1日，赵忠良的商铺尚未装修完毕，不具备开业条件。三、2019年7月1日，赵忠良经营的饭店自行停业，即便长欣公司进行了锁门，也不会对赵忠良造成任何损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵忠良向一审法院提出诉讼请求：判令长欣公司赔偿损失348800元，并负担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月29日，其与长欣公司签订场地租赁合同，约定由其租赁长欣公司的场地。合同签订后，长欣公司将消防设施的辅助通道作为场地一并出租给其，导致其装修结束后未能通过消防验收，并为此拆除相应装饰物，产生损失174500元。同时，长欣公司未按租赁合同第九条第4款的约定在2017年6月1日前整体开业，且其由于上述消防原因直至2017年8月7日才开业，故长欣公司应当按约承担违约金67000元，并承担其未开业期间支付的工人工资107300元。此外，长欣公司承诺美嘉城四楼整体用于餐饮服务，但却将二楼的三分之一面积也用于餐饮服务，导致其经营亏损，以致未能及时缴纳租金等费用。一审法院认定事实：2016年12月29日，长欣公司与赵忠良签订场地租赁合同，约定由长欣公司将坐落于江阴市××路××号××楼的部分场地出租给赵忠良开设餐饮店。合同约定如下：第二条：1.租赁物业使用面积约814平方米，最终面积以租赁物业交付时使用时的套内建筑面积为准。第四条：1.租赁期限自2017年3月1日至2023年5月31日，其中装修期间（2017年3月1日至2017年5月31日）无需支付租金，但应承担能耗费、物业费、中央空调费及公共事业费用。第六条：2.出租方有权要求承租方根据装修情况最迟于2017年6月1日前必须开业。第九条：4.出租方由于租赁物业交付房屋导致承租方无法在2017年6月1日前准时开业的，每延迟一天，出租方向承租方支付每天1000元的违约金。如迟延交付超过60天的，承租方有权解除合同……租赁合同附租赁物业平面图，该平面图显示赵忠良的场地标注了消防通道的位置。合同签订后，赵忠良于2017年4月进场装修，同年6月8日竣工。2017年7月31日，江阴市公安消防大队出具锡澄公消安不字〔2017〕第0014号不同意投入使用、营业决定书，以赵忠良的餐厅存在应急广播联动无反应、场所西南角剪刀楼梯前室被拆除、、地下室湿式报警阀上下腔压力为零联动时排烟风口未能打开的问题，不同意投入使用、营业。后赵忠良对装修进行整改，江阴市公安消防大队于同年8月9日向赵忠良发放消防安全检查合格证。2019年6月26日，长欣公司委托江阴美嘉商业管理有限公司向赵忠良发函，以赵忠良经营的餐厅未缴纳租金和物业费为由，明确自7月1日起停止租赁，并要求赵忠良在未解决相关欠费之前不得搬动一切设备。同年7月3日，长欣公司再次委托江阴美嘉商业管理有限公司向赵忠良发出解除合同通知书，通知自即日起解除合同，并要求赵忠良在收到通知后3日内付清欠费后搬离场地并清场。2019年10月17日，长欣公司具状诉至法院，要求解除租赁合同，判令赵忠良搬离场地并支付相关欠费。2020年2月24日，赵忠良提起本案诉讼，要求长欣公司赔偿损失。上述事实，有场地租赁合同、租赁物业平面图、函、解除合同通知书、不同意投入使用营业决定书、消防安全检查合格证等及当事人陈述在卷予以佐证。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵忠良以长欣公司违约并主张赔偿损失，法院不予支持，理由如下：一、长欣公司将包含消防通道在内的场地出租给赵忠良，与赵忠良装修场地未能通过消防验收不存在关联性，装修的设计和施工取决于赵忠良与装修公司，而长欣公司已经在合同附件平面图上标注了消防通道的位置，赵忠良违反消防规定在紧邻消防通道的位置进行装饰，导致未能通过消防验收，其责任在于赵忠良，与长欣公司无关。二、根据租赁合同第六条的约定，出租方有权要求承租方根据装修情况最迟于2017年6月1日前必须开业，对于该条约定的理解，应当是出租方即长欣公司的权利而非义务，赵忠良认为长欣公司未按约整体开业构成违约的理由不能成立。同时，根据赵忠良的陈述，其在2017年6月8日才完成装修，后因消防验收不合格进行整改，至同年8月才通过消防验收，也足以证明赵忠良在2017年6月1日前并不具备开业条件，而原因也在于其自身。三、经营者的成功与否，与经营的品牌、商品的质量、店铺位置、经营理念、服务水平等众多因素息息相关，每个因素都有其重要性，但又均不具有单独的决定性，兼而有之方能具备成功的可能性。本案中，双方的租赁合同并未明确约定除赵忠良店铺所在的四楼外其余楼层不得开设餐饮店，而商场二楼开设餐饮店与赵忠良经营亏损之间也不存在法律上的因果关系，对赵忠良的该主张，法院不予采纳。综上，赵忠良主张长欣公司违约并造成其损失无事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回赵忠良的诉讼请求。一审案件受理费6532元，由赵忠良负担。二审中，双方均未提供新的证据。双方对一审法院已查明事实均无异议，本院依法予以确认。二审另查明：江阴市人民法院于2020年8月10日就原告长欣公司与被告赵忠良房屋租赁合同纠纷一案作出（2019）苏0281民初14915号民事判决，现已生效。该案审理中，双方一致认可所涉房屋租赁合同于2019年7月1日解除，赵忠良的店铺在2019年7月1日停业，长欣公司收走店铺钥匙并对店铺上锁，就此法院认定双方签订的租赁合同于2019年7月1日解除，且认定长欣公司自租赁合同解除后上锁产生的损失，由长欣公司自行承担。以上事实，有（2019）苏0281民初14915号民事判决书在卷佐证。本院认为：承租人对租赁场地进行装修的，应当自行审查其装修设计与施工方案是否能通过消防验收。本案中，虽然长欣公司出租的场地中包含消防通道在内，但双方签订的租赁合同所附的租赁物业平面图中已明确标注了消防通道位置，赵忠良未依照消防法相关规定进行装饰装修，进而未能通过消防验收，应自负相关损失，赵忠良主张长欣公司应承担其相关装修损失及该期间的员工工资损失，缺乏法律依据，一审法院不予采纳，并无不当。经审查，租赁合同第九条第4款约定的是长欣公司未按时提供房屋导致承租方无法在2017年6月1日前准时开业应承担的违约责任。本案中，并无证据证明长欣公司未按时提供房屋，且如一审法院认定，赵忠良在2017年6月1日前亦不具备开业条件，现赵忠良主张长欣公司应承担相关违约金，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持，并无不当。关于赵忠良二审中主张长欣公司应就锁门行为赔偿其员工工资的问题，一方面赵忠良一审中并未就此提出权利主张，长欣公司亦不愿就此进行调解，该主张不属于二审法院审理范围；另一方面，根据（2019）苏0281民初14915号生效判决，双方签订的租赁合同已于2019年7月1日解除，赵忠良主张长欣公司应承担此后的工人工资损失，亦依据不足。综上，上诉人赵忠良的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6532元（赵忠良已预交），由赵忠良负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  宁尚成二〇二一年一月二十五日书记员  李宜洋