青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异2号案外人：胡×，公民身份号码×××，女，1972年10月25日出生，汉族，户籍所在地青海省冷湖行政委员会东四村20-2-5-1，现住青海省西宁市湟源县城关镇丰盛巷**。委托诉讼代理人：胡忠，系胡×之兄长。申请执行人：李承斌，公民身份号码×××，男，1971年9月13日出生，汉族，住青海省西宁市。被执行人：青海汇都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630000074553169G，住所地：青海省西宁市城**朝阳西路****楼****。法定代表人：程道俊，该公司总经理。被执行人：李猛，公民身份号码×××，男，1969年8月26日出生，汉族，住青海省西宁市。被执行人：程道俊，公民身份号码×××，男，1974年1月11日出生，汉族，住青海省西宁市。被执行人：白延震，公民身份号码×××，男，1968年9月28日出生，汉族，住青海省湟中县。在本院执行李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案中，案外人胡×对本院查封拟以房抵债的被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县位于青海省××县不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人胡×称，本人原在青海省××县居住，因当时2012年青海汇都房地产开发有限公司到湟源县就地进行棚户区改造建设项目，案外人的房屋正好位于该建设项目范围且是拆迁安置户，2013年8月15日案外人的房屋被拆迁后与被执行人的前身（西宁永康物业有限公司）签订了《湟源县火祖阁广场（停车场）建设项目征收安置协议书》，安置房为青海省××县,现已交付入住。因此，法院现强制执行该套房屋，严重损害了案外人的合法权益，故请求依法中止对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县位于青海省××县房产的执行，依法解除对该房屋的查封、拍卖等执行措施。申请执行人李承斌、被执行人青海汇都房地产开发有限公司均未提交书面意见。本院查明，李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案，本院作出（2016）青01民初197号民事调解书已发生法律效力，调解书确认：被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震偿还李承斌欠款本金4300000元，支付2015年2月1日起至2016年10月11日止的利息2208000元；上述款项于2016年12月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年10月12日起至2016年12月11日止的利息50000元；于2017年2月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年12月12日起至2017年2月11日期间的利息25000元；于2017年4月11日前偿还利息2208000元；如任何一期逾期不付，视为全部款项到期，原告有权申请法院强制执行；案件受理费58536元，减半收取29268元由被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震负担17134元，原告李承斌负担12134元；余29268元退还原告李承斌；保全费5000元由原告李承斌负担。调解协议生效后，因被执行人未履行义务，申请执行人李承斌于2017年1月5日向本院申请强制执行。在执行过程中，本院查封了被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、146室、156室、166室、176室、186、196室、1106室、1116室、1126室、1136室、1146室、235室、265室、2105室、2115室、232室、2102室、2112室、132室。对上述房屋评估、拍卖程序时，双方当事人达成了执行和解协议。2018年1月2日本院作出（2017）青01执1号之二执行裁定书，裁定终结该案本次执行程序。申请执行人李承斌于2018年7月3日向本院申请恢复执行，在执行过程中，本院于2019年4月23日作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县、1086室、1096室、1106室、1136室、1146室、2065室、2115室、2102室、2112室共计十套房屋。但两次网络司法拍卖及变卖均无人参与竞拍导致拍卖变卖流拍。后因申请执行人李承斌同意以物抵债。2019年11月26日本院作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定书，裁定；一、解除对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县（建筑面积88.66㎡）、1086室（建筑面积88.66㎡）、1096室（建筑面积88.66㎡）、1106室（建筑面积88.66㎡）、1136室（建筑面积88.66㎡）、1146室（建筑面积88.66㎡）、2065室（建筑面积98.57㎡）、2115室（建筑面积98.57㎡）、2102室（建筑面积89.58㎡）室、2112室（建筑面积89.58㎡）共计十套房屋的查封、冻结措施；二、将被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室以变卖流拍价1874917.98元抵偿被执行人欠申请执行人李承斌的等额债务；三、被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室不动产所有权自本裁定送达之日起转移至李承斌名下；四、申请执行人李承斌可持本裁定到相关部门办理产权过户登记手续。2019年12月9日本院向湟源县房产局房产发出（2018）青01执恢108号协助执行通知书，查封了被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、1136室、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室、1076室、1096室不动产，查封期限三年。2020年5月8日本院以公告方式对上述房屋以物抵债申请执行人的告知案外人（房屋占有人），对于非法占有者必须于2020年5月15日前迁出房屋，若逾期不迁出本院将强制腾退，因此所造成的后果由案外人自己承担。案外人如有异议，可在五日内向本院书面提出执行异议。后部分案外人提出执行异议，本院经审查裁定中止对相关案涉房产的执行。2020年11月6日本院向湟源县不动产登记服务中心发出（2018）青01执恢108号协助执行通知书，查封被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、2121室、2131室、2141室、2151室共计五套不动产。查封期限三年（自2020年11月6日至2023年11月5日）。同日，本院张贴评估、拍卖公告，告知本院依法将被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县、2121室、2131室、2141室、2151室共计五套不动产予以查封并拟对上述不动产进行评估拍卖，与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人如有异议，可在公告之日起十五日内向本院书面提出执行异议。后部分案外人提出执行异议，本院经审查裁定中止对相关案涉房产的执行。2020年12月7日本院张贴公告，内容为“李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案，本院在执行过程中对查封的被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县、1096室不动产进行了评估、拍卖、变卖，因无人参与竞拍导致拍卖变卖均流拍。因申请执行人李承斌同意接受以物抵债给申请执行人李承斌。现发现有部分房屋被案外人占有而无法完成交付。本院现以公告方式告知案外人（房屋占有人），对于非法占有者必须于公告之日起十日内迁出房屋，若逾期不迁出本院将强制腾退，因此所造成的后果由案外人自己承担，案外人如有异议，可在五日内向本院书面提出执行异议”。案外人胡×得知上述公告内容后随即向本院提出执行异议。另查明，甲方青海汇都房地产开发有限公司与乙方西宁永康物业有限公司签订《拆迁委托协议书》，约定甲方委托乙方对丹噶尔融汇商业广场项目范围内的房屋、地上附、地上附着物及附属设施面积及数量记上表，并现场绘制平面图，签订拆迁协议书，发放拆迁补偿款及过渡费等；拆迁补偿款由甲方负责支付。案外人胡×提交甲方为西宁永康物业有限公司与乙方为胡×于2013年8月5日签订的《湟源县火祖阁广场（停车场）建设项目征收安置协议书》，合同中约定，乙方将坐落在青海省××县，砖混结构，建筑面积186平方米，占地面积94.15平方米，房产证号：3070，国有土地证号：24**的房屋自愿征收给甲方进行开发建设，残值归甲方。该住户选择2套住宅，1套面积110㎡，一套76㎡住宅，共计186㎡。房屋征收补偿选择房屋产权置换。房屋征收补偿方式：实行房屋产权置换，甲方提供位于××县新建的回迁房，按征收的建筑面积进行置换。案外人胡×还提交了加盖有青海汇都房地产开发有限公司印章的拆迁户调1#楼AB座房号单，确定户名为胡×的房号为B座1104，面积113.33平方米；B座1096，面积85.66平方米。同时案外人胡×提交了置业计划书、青海汇都房地产开发有限公司与胡×于2016年12月5日交房领取装修钥匙的手续、西宁永康物业有限公司于2013年8月5日收取案外人胡×房屋所有权证的收据、青海汇都房地产开发有限公司于2017年4月11日出具的胡×等三户补交房款31000元，过渡费和房款已结清的《情况说明》、物业费收据、电梯使用费等证据材料。案外人胡×已实际入住案涉房屋。本院认为，本案系案外人胡×对本院拟以物抵债的被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县位于青海省××县的房产提出的异议，属于对执行标的提出异议。根据案外人胡×的异议申请，本案争议焦点为案外人胡×提出的异议理由是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。首先，本案拟以物抵债被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县位于青海省××县的房产系青海汇都房地产开发有限公司名下登记的不动产。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封青海汇都房地产开发有限公司名下的房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。其次，案外人胡×系被拆迁人，其对拆迁补偿安置的房屋是否享有特殊债权问题。本案中，案外人胡×因其不动产被拆迁，在申请执行人李承斌与青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案申请强制执行之前，案外人胡×与西宁永康物业有限公司签订了《湟源县火祖阁广场（停车场）建设项目征收安置协议书》，同意由被执行人青海汇都房地产开发有限公司将其房屋予以拆除，获得相应的住宅安置房。据此，案涉房产属于拆迁补偿安置性房产，以产权调换为补偿方式的拆迁安置协议在性质上属于以物易物的互易合同，被拆迁人有权取得安置房产系以其原有房产被拆除为代价，故其权益性质属于特殊债权，对于特殊债权应予优先保护。因此，案外人胡×作为被拆迁人对所补偿安置的房屋即本案争议房产享有优先权。综上，案外人胡×对执行标的享有足以排除强制执行的权益，案外人胡×的异议请求成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县位于青海省××县房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 樊 静二Ｏ二一年一月十一日法官助理 杨 杰书记员 金 婉附：本裁定的适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。