上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9333号上诉人(原审原告)：李操，女，1978年2月12日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李自力，上海申浩律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海金彦投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈志芳，执行董事。委托诉讼代理人：金焱，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王汝皓，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海茗渡置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：俞燕萍，执行董事。委托诉讼代理人：曹晓星。委托诉讼代理人：侯延林。上诉人李操、上海金彦投资管理有限公司(以下简称金彦公司)因与被上诉人上海茗渡置业有限公司(以下简称茗渡公司)商品房销售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初10003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李操上诉请求：撤销一审判决，改判支持李操一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院对金彦公司向李操收取的人民币(以下币种均为人民币)513，920元款项的性质认定错误。该笔款项是金彦公司收取超过购房合同价之外的购房款，而非购房服务费，也非房屋后期管理费。对此，李操在一审提交了大量的证据可以佐证。二、茗渡公司与金彦公司之间互相串通，虚构金彦公司系“黄渡新天地”项目经营管理方及后期管理费等事实，以达到多收取购房款之目的。同时，按照法律规定，金彦公司是茗渡公司的代理人，被代理人对代理人实施的代理行为，应承担民事责任。无论茗渡公司是否实际收到该笔房款，其都应当向李操返还。综上，李操请求二审法院支持其上诉请求。金彦公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李操一审诉请。事实和理由：一审法院认定李操系在重大误解的情况下签订《黄渡新天地商业确认函》，显属错误。该函载明所收取的款项，系对应2017年6月5日前以及2017年6月5日至2017年9月30日两个时间段所产生的推广、房屋经营管理等费用，而《委托管理合同》对应的是2017年10月1日之前的房屋经营管理费用，两者在时间上并不重合。更何况，李操行使撤销权的除斥期间已过。综上，金彦公司请求二审法院支持其上诉请求。李操、金彦公司均不同意对方上诉请求。茗渡公司辩称，其未收取李操支付的513，920元，应当驳回李操要求茗渡公司返还款项的上诉请求。李操向一审法院起诉请求：一、茗渡公司、金彦公司共同向李操退还多收取的款项513，920元；二、茗渡公司、金彦公司共同向李操支付利息(以513，920元为基数，按照同期贷款利率为标准，自2017年6月23日起支付至判决生效之日止)。一审法院认定事实：2017年6月23日，李操与茗渡公司签订一份《上海市商品房出售合同》，约定李操向茗渡公司购买上海市嘉定区绿苑南路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称讼争房屋)。房屋面积为80.38平方米，单价为每平方米16，000元，总价为1，286，080元。李操应于签约当日支付首付款646，080元，余款64万元通过贷款方式支付。茗渡公司应在收到全部房款之日起15天内向李操交付讼争房屋。合同另对其他事项作了约定。李操于2017年6月12日至2017年8月7日间向茗渡公司支付了房款共计1，286，080元。另外，李操于2017年6月5日至2017年6月23日间向金彦公司支付了513，920元款项，金彦公司于2017年6月23日向李操出具一张收条，确认收到李操支付的购房服务费513，920元。一审另查，2017年1月，茗渡公司、金彦公司签订一份《代理销售合同》，约定茗渡公司委托金彦公司销售位于上海市嘉定区安亭镇绿苑南路《黄渡新天地》项目剩余可售商铺，金彦公司销售佣金由基础佣金和奖励佣金组成、金彦公司应严格按照茗渡公司的委托事项和委托范围及销售底价从事合作销售活动，不得向认购者做出超过委托及许可范围的任何书面或口头承诺，不得私自以茗渡公司向认购者收取任何费用。2017年6月5日，李操签署一份《黄渡新天地商业确认函》，载明为保证商铺的整体性，李操同意委托金彦公司针对李操购买的讼争房屋进行后期管理。李操所支付的款项大于购房合同中的房款，所有多余部分款项同意由金彦公司用于以下方面：1．经营《黄渡新天地》商业项目的招商费用、广告费用、活动费用等；2．对《黄渡新天地》商业项目进行整体改造时发生的装修费用、设备添置费用等；3．经营《黄渡新天地》商业项目过程中所需的启动费用、管理费用等。以上费用合计513，920元，李操同意于2017年7月10日前全额付清。李操确认上述费用支付完毕后，无论以何种理由解除、终止本委托，金彦公司可不予退还上述已付款项。2017年6月23日，李操与金彦公司签订一份《委托管理合同》，约定李操将讼争房屋(面积为80.38平方米)委托金彦公司经营管理。李操对委托招租可能存在的该物业空置风险、收益风险明确知晓，对因培育商场商业环境或行业市场而签订的租金完全接受且不会因此主张解除或终止合同。委托期限自2017年10月1日至2025年9月30日。为形成、提高商业广场的商业环境、商业品味及广场整体价值的提升，起租日起前两年为培育业态环境需要较大资金投入，鉴于此，李操同意将该物业自起租日起的前两年租金作为金彦公司受托管理的报酬及日常管理所支付费用，即金彦公司收取前两年的租金后无需再支付给李操，无论金彦公司在委托管理中支付的成本是否超过前两年的租金(第5.1条)。自起租日起的第三年至第八年期间，金彦公司按照该物业租金的90％支付给李操，10％作为金彦公司的日常管理费用。委托管理期间，该物业的商业运营费、物业管理费、水电、燃气等相关费用由金彦公司承担。租金收益按季度收取，金彦公司应自第三年起每三个月的30日内将收到的租金支付予李操。合同补充条款约定，第三年起若商铺空铺期超过三个月或租金低于市场价(每天每平方米5元)，李操有权解除合同。2017年9月1日，李操取得讼争房屋的产权证。一审庭审中，金彦公司确认，其向李操收取513，920元款项后并未向茗渡公司支付。一审法院认为，李操与茗渡公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现李操已付清全部房款并取得了讼争房屋的产权证，茗渡公司已交付讼争房屋，双方间的合同已履行完毕。关于李操支付的513，920元款项，根据查明的事实，茗渡公司并未收取该款项，而是由金彦公司收取，故该款项与茗渡公司无涉，李操要求茗渡公司返还该款项的诉讼请求，法院不予支持。而金彦公司向李操收取该款项的依据是李操签署的《黄渡新天地商业确认函》，但该确认函签署的时间早于李操与金彦公司签署《委托管理合同》的时间且《委托管理合同》中同样有统一经营管理等费用的约定(即前两年的租金收益)，而双方签署《委托管理合同》的时间与李操与茗渡公司签订《上海市商品房出售合同》的时间一致，显然李操与茗渡公司、金彦公司签订的《上海市商品房出售合同》《委托管理合同》反映了各方的真意，且符合本案相关证据的证明内容，法院对此予以确认。但金彦公司仅以确认函证明其可收取513，920元款项的证明力不足，该款项的适用范围与《委托管理合同》中经营管理费的适用范围重合，且李操签署确认函的时间早于其签署《上海市商品房出售合同》《委托管理合同》的时间，在此情况下，李操签署该确认函显然处于重大误解的情形下，应予以撤销。根据查明的事实，金彦公司作为茗渡公司的销售代理商，其从事销售代理活动的对价是佣金，而李操委托其管理讼争房屋的对价是10％的租金收益且已扣除了前两年租金收益作为运营管理费用，其无权另行向李操收取其他额外费用，故其已向李操收取的513，920元款项显然没有合法依据，理应予以退还。一审法院作出判决：一、上海金彦投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向李操返还513，920元；二、李操的其余诉讼请求，不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，李操提供《上海市嘉定区安亭镇黄渡新天地商铺答客问》网页打印件、施倩与李操的录音、上海兆城精瑞房地产经纪有限公司的工商信息等，以证明讼争房屋的委托管理方并非金彦公司以及争议款项513，920元为多收取的购房款。金彦公司、茗渡公司对此不予认可。金彦公司提供《支出汇总表》《黄渡新天地整体装修、改造合同》等，以证明其实际支出了装修改造、广告、佣金等成本费用。茗渡公司表示由法院具体认定，李操对此不予认可。本院认为，本案争议焦点为金彦公司向购房者李操收取的513，920元款项应否返还；若需返还，返还的主体是否包括茗渡公司。本院经审查后认为，金彦公司应当返还该笔款项。理由如下：金彦公司上诉称，其收取该款项的依据系双方所签的《黄渡新天地商业确认函》，该函载明所收取的款项系对应2017年6月5日前以及2017年6月5日至2017年9月30日两个时间段所产生的推广、房屋经营管理等费用。因与《委托管理合同》对应的时间段不相一致、也未重合，故金彦公司收取该款项具有合同依据，李操无权主张返还。本院对此认为，首先，函中并未载明管理费用系针对金彦公司所称的上述时间段；其次，金彦公司所称的时间段发生在李操签订《委托管理合同》之前，但函中通篇出现“……就该商铺的后期诸多事项……进行后期管理……”等字样。显然，函中文义与金彦公司上诉意见不符；最后，在李操尚未签订《上海市商品房出售合同》时，金彦公司就与李操签订该函约定收取所谓的推广、经营管理费用，其合法、正当性存疑。因此，在李操与金彦公司签订有另一份《委托管理合同》的情况下，金彦公司有关于此的上诉理由，本院不予采纳。本院注意到，关于该笔款项称谓，既有《黄渡新天地商业确认函》所载明的管理费用，还有金彦公司出具的收条所载明的“购房服务费”之称。由此可见，金彦公司对该笔款项是以何种名目收取，甚为随意。本院认为，其利用自身既是开发商茗渡公司授权的委托销售代理商、同时又是购房者李操授权的委托经营管理方这一双重身份之关系，通过乱设名目之手段向李操违规收取房价款之外的款项513，920元，侵犯了李操的合法权益。该笔款项及相应利息，金彦公司应当予以返还。本案中，茗渡公司委托金彦公司出售房屋，金彦公司作为受托人应当按照委托事项及具体的委托范围进行销售活动。双方合同约定，金彦公司应按照销售底价进行销售，经双方协议一致，才可变更底价。本案还查明，茗渡公司与李操签订的销售合同价即为销售底价。茗渡公司并未书面或口头授权金彦公司可向购房者另行收取合同价外的房价款或是其他性质之款项，亦未对多收取之款项如何分配作出具体约定。事实上，茗渡公司也确未实际收取该笔款项。就李操而言，根据《黄渡新天地商业确认函》中内容，其应当知晓该款系房价款之外且以金彦公司自身名义收取，其与茗渡公司签订的销售合同明确约定的价款也未包括系争的513，920元。李操还认为茗渡公司与金彦公司恶意串通，但对此未提供证据加以证明，本院难以采信。因此，李操上诉主张茗渡公司与金彦公司共同返还该笔款项，依据不足，本院不予支持。综上所述，李操关于系争款项利息部分的上诉请求成立，应予支持；金彦公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初10003号民事判决第一项；二、撤销上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初10003号民事判决第二项；三、上海金彦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向李操支付513，920元的利息(以513，920元为基数，自2017年6月24日起至2019年8月19日止按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至实际付款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；四、驳回李操其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币9，139元，减半收取人民币4，569.5元，由上海金彦投资管理有限公司负担；二审案件受理费人民币17，278元，由上海金彦投资管理有限公司负担人民币9139元，由李操负担人民币8139元。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  张常青审 判 员  徐 江二〇二一年一月二十七日法官助理  黄一鹤书 记 员  黄琪隽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……