江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终5188号上诉人（原审被告）：无锡贵丰物业管理有限公司，住所地无锡市滨湖区勤新科技创业园钱荣路****A。法定代表人：黄宝珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄栋良，该公司员工。被上诉人（原审原告）：无锡市滨湖区荣巷街道勤新股份经济合作社，住所地，住所地无锡市滨湖区荣巷街道钱姚路**iv>负责人：张乐天，该合作社社长。委托诉讼代理人：田方，江苏双汇律师事务所律师。上诉人无锡贵丰物业管理有限公司（以下简称贵丰公司）因与被上诉人无锡市滨湖区荣巷街道勤新股份经济合作社（以下简称勤新合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初7758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵丰公司上诉请求：撤销原判，改判支持勤新合作社要求贵丰公司支付房屋租金232083.33元的诉请、驳回勤新合作社对贵丰公司的其他诉请。事实和理由：1.贵丰公司逾期支付租金，是因为勤新合作社要求贵丰公司按照2016年10月15日的房屋租赁合同支付办公楼三楼的租金而导致，对此勤新合作社有过错，应当减免贵丰公司的违约金。即便贵丰公司应承担违约金，也只能就逾期部分按银行拆借利率计算，一审法院认定的违约金金额过高。2.房屋租赁合同中约定的律师费属于赔偿损失的范围，一审法院已经支持了勤新合作社的违约金诉请，而该违约金又足以弥补勤新合作社的律师费损失，故贵丰公司不应再赔偿律师费。即便贵丰公司应赔偿律师费，考虑到勤新合作社对纠纷的产生有一定的过错，一审法院认定的律师费金额也过高。勤新合作社二审辩称：1.关于办公楼三楼的房租，勤新合作社一直是按2017年的房屋租赁合同要求贵丰公司支付的，即便如此，贵丰公司至今仍未支付房租。合同约定违约金按未付租金的20%计算，一审法院已酌情调整为按10%计算，并无不当。2.律师费是勤新合作社实际发生的损失，合同明确约定因诉讼产生的所有费用（含律师费等）由违约方承担，与违约金之间不存在矛盾。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。勤新合作社向一审法院起诉请求：1.判令贵丰公司向勤新合作社支付租金370833元；2.判令贵丰公司向勤新合作社支付违约金74160元；3.判令贵丰公司支付勤新合作社支出的律师费25000元；4.判令贵丰公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年10月15日，勤新合作社与贵丰公司签订了房屋租赁合同，由贵丰公司向勤新合作社租赁位于勤新科技创业园钱荣路108北幢办公楼三楼房屋，租赁期限6年。2016年12月，双方又签订房屋租赁合同，由贵丰公司租赁108北幢办公楼五楼房屋，租赁期限6年。签订合同后，贵丰公司仅支付2万元，故诉至法院。一审中，勤新合作社变更第1、2项诉讼请求为：1.判令贵丰公司立即支付拖欠的勤新科技创业园钱荣路108号北幢办公楼三楼租金127500元（计算至2020年4月）、五楼租金124583.33元（计算至2019年11月），合计252083.33元；2.判令贵丰公司按照欠付租金的20%支付违约金计50416.67元。贵丰公司一审辩称：贵丰公司未支付租金的原因是双方对账不清，贵丰公司实际是2017年和勤新合作社接洽、签订租赁合同。勤新合作社为了平台登记事宜，事后又拿过来两份开始时间是2016年的合同让贵丰公司盖章，贵丰公司配合盖章。签好合同之后，勤新合作社就拿2016年的合同来算租金，贵丰公司有异议，认为三楼应该按照2017年的协议支付租金，五楼2017年8月24日才跟勤新合作社签订协议和进场，免租期应该从2017年8月24日往后算10个月，相应租金也要往后顺延。对违约金和律师费有异议。疫情期间，勤新合作社也未给予免租。贵丰公司也要向勤新合作社索赔，当时停水停电3个月，导致贵丰公司财产损失15万元。租赁房屋目前有漏水，勤新合作社未进行维修。一审法院认定事实：一、租赁房屋情况无锡市钱荣路108-B房屋所有权人为江苏惠灵顿勤新集团有限公司（以下简称惠灵顿公司）。惠灵顿公司系无锡市滨湖区荣巷街道勤新社区居民委员会（以下简称勤新社居委）设立的村办企业。勤新社居委就108-B部分房屋以勤新合作社名义对外与贵丰公司签订租赁协议，产生纠纷由勤新合作社主张相关权利。二、租赁合同订立情况勤新合作社与贵丰公司签订落款时间为2016年10月15日的房屋租赁合同一份（以下简称租赁合同一），约定：贵丰公司向勤新合作社租赁勤新科技创业园108北幢办公楼三楼，面积约646.55㎡；租赁期限为6年，从2016年10月31日起至2023年4月30日止，其中免租期为6个月，包含装修期；年租金前三年为95000元，后三年为99750元。租金遵循先付后用的原则，每年4月份付清当年的全部租金；签订合同当日缴纳1万元租赁履约保证金；承租人迟延支付租金及与经营有关的各项规费的，应及时如数补交，并应按每日千分之三支付违约金；因诉讼而产生的所有费用（含律师费、交通费等），由违约方承担。勤新合作社与贵丰公司另签订房屋租赁合同一份（以下简称租赁合同二），约定：贵丰公司向勤新合作社租赁勤新科技创业园钱荣路108北幢办公楼五楼；租赁期限为6年，从2016年12月1日起至2022年11月30日止，免租期10个月，包含装修期；年租金前三年为95000元，后三年为99750元，租金遵循先付后用的原则，订立合同时付清第一年租金，每年11月付清下年的全部租金；签订合同当日缴纳1万元租赁履约保证金；承租人迟延支付租金及与经营有关的各项规费的，应及时如数补交，并应按未付金额的百分之二十支付违约金；因诉讼而产生的所有费用（含律师费、交通费等），由违约方承担。贵丰公司提供其与勤新合作社签订的房屋租赁合同一份（以下简称租赁合同三），约定：贵丰公司向勤新合作社租赁勤新科技创业园钱荣路108北幢办公楼三楼，面积约646.55㎡；租赁期限为6年，从2017年5月1日起至2022年4月30日止，免租期为6个月，包含装修期；年租金前三年为95000元，后三年为99750元，租金遵循先付后用的原则，订立合同时付清第一年租金，每年4月付清下年的全部租金；承租人迟延支付租金及与经营有关的各项规费的，应及时如数补交，并应按未付金额的百分之二十支付违约金；因诉讼而产生的所有费用（含律师费、交通费等），由违约方承担。三、租赁合同履行情况贵丰公司已向勤新合作社支付办公楼三楼履约保证金1万元、水电保证金5000元、租金11万元。2017年8月24日，贵丰公司与无锡市勤新物业服务有限公司就勤新科技创业园108北幢办公楼五楼签订前期物业管理服务协议，并办理接房声明、社会治安综合治理责任书、企业主消防安全责任确认书等手续。贵丰公司已支付办公楼五楼履约保证金1万元、租金1万元。勤新合作社确认办公楼三楼实际按照租赁合同三履行，确认办公楼五楼的交房手续属实，故在一审中调整第1、2项诉讼请求。四、法律服务合同情况2019年9月23日，甲方勤新合作社与乙方江苏双汇律师事务所签订《法律服务合同》，乙方受甲方委托并指派马艳伟在其与贵丰公司租赁合同纠纷案件中担任代理人，乙方律师出差和病假无法出庭，可由乙方即时变更代理律师，接替出庭。经双方协商，律师费25000元。同日，勤新合作社支付律师费25000元。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。勤新合作社与贵丰公司之间履行的租赁合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、勤新合作社现根据双方实际履行的租赁合同三的约定，认为贵丰公司应支付2017年5月1日起至2020年4月30日期间的办公楼三楼租金237500元。法院认为，自2020年1月24日24时起，因新冠疫情影响，江苏省人民政府决定启动突发公共卫生事件一级响应，法院斟酌贵丰公司受到疫情防控措施的影响，酌定2019年5月1日至2020年4月30日的租金按75000元计算，故办公楼三楼从2017年5月1日至2020年4月30日的租金合计应为217500元，扣除贵丰公司已支付的11万元，还需支付107500元。勤新合作社认为贵丰公司应支付2017年9月1日至2019年11月30日期间的办公楼五楼租金134583.33元，符合合同约定，扣除贵丰公司已支付的1万元，还需支付124583.33元。贵丰公司合计应向勤新合作社支付232083.33元。二、贵丰公司未按约支付上述房租，应承担相应的违约责任。关于勤新合作社主张的违约金和律师费，考虑到本案合同订立、实际履行以及勤新合作社诉讼主张变更等情况，法院将逾期支付房租的违约金调整为23208元，律师费酌定由贵丰公司负担15000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，作出判决：一、贵丰公司应于判决生效之日起十日内支付勤新合作社房屋租金232083.33元、违约金23208元和律师费15000元；二、驳回勤新合作社的其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新的证据，但均陈述租赁合同三的起止时间应为2017年5月1日至2023年4月30日，除该事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：支付租金是承租人的义务，承租人未按约支付租金的，应当承担违约责任。本案中，贵丰公司对一审认定的应付租金金额没有异议，但认为导致其没有支付租金的原因是勤新合作社要求其按照2016年10月15日的房屋租赁合同支付办公楼三楼的租金。本院认为，一审中勤新合作社已经明确按2017年的房屋租赁合同计算办公楼三楼的租期、免租期及租金，即便如此，贵丰公司依然没有按约支付租金，没有证据表明存在勤新合作社拒绝接受贵丰公司按2017年房屋租赁合同交纳租金的事实，且除办公楼三楼外，贵丰公司还承租了办公楼五楼，贵丰公司也未按约支付办公楼五楼的租金，故本院对贵丰公司的该上诉意见不予采信，贵丰公司应承担未按约支付租金的违约责任。关于违约金，合同约定按未付租金的20%计算，一审法院已经酌情调整为按未付租金的10%计算，贵丰公司认为仍过高，但未举证证明，本院不予采纳。关于律师费，合同也有明确约定，且系勤新合作社发生的实际损失，一审法院也酌情进行了调整，已经充分考虑到贵丰公司的利益，贵丰公司认为仍过高，没有事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，贵丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费755元，由上诉人贵丰公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年一月十八日书记员  曹 蕾