湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11773号上诉人（原审原告）：胡宽群，女，1978年9月1日出生，汉族，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：卢则男，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉风驰置业发展有限公司，住所地武汉市蔡甸区索河街索河路**。法定代表人：肖红会，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方伟，湖北道博（东湖新技术开发区）律师事务所律师。上诉人胡宽群因与被上诉人武汉风驰置业发展有限公司（以下简称风驰置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初3139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。胡宽群的委托诉讼代理人卢则男、风驰置业公司的委托诉讼代理人方伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡宽群上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持胡宽群一审全部诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费用由风驰置业公司承担。事实和理由：一、2019年8月20日胡宽群、风驰置业公司签订两份商品房买卖合同，胡宽群依约支付全部价款，风驰置业公司未将车位按合同约定条件交付给胡宽群使用并登记。案涉车位被三和·光谷道业委会和物业公司控制，胡宽群无法使用交易的车位，还为满足停车的实际需要向案外人物业公司另行支付3600元的车位使用费，使用期限为2020年1月1日至12月31日，期满后仍需另行交纳车位使用费，否则，胡宽群的车辆只能作为小区外来车辆临时停放在小区地面流动车位、无权进入地下车位且出小区后需交纳临时停车费。当前，胡宽群缴费的情况下，仍未取得案涉车位的专用权。事实上，因案涉车位被三和·光谷道业委会和物业公司控制，风驰置业公司无法将案涉车位交付给胡宽群，风驰置业公司明知与案外人三和·光谷道业委会和物业公司有纠纷、名下部分产权被控制的情况下，仍与胡宽群签订买卖合同，不诚信，应承担相应的法律责任。二、风驰置业公司违反了案涉合同第九条、第十一条的约定，自2019年12月31日起逾期交付车位超过90日，胡宽群根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定有权解除合同。风驰置业公司迟延履行债务，导致车位无法交付，合同目的无法实现，胡宽群根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定有权解除合同。三、合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，胡宽群有权要求风驰置业公司返还车位价款190000元及占用资金的利息，赔偿胡宽群额外支付的车位使用费3600元。此外，双方在签订正式买卖合同之前于2019年7月13日签订的两份《三和·光谷道地下车位认购协议》中的定金条款合法有效，风驰置业公司未按照合同约定交付车位，应当双倍向胡宽群返还定金，即在返还190000元后还应按照定金罚则向胡宽群赔偿20000元。综上，一审法院认定风驰置业公司已经向胡宽群交付案涉车位明显错误，应予纠正。风驰置业公司辩称：一、胡宽群主张车位没有交付与事实不符。车位登记备案后，，地下车库由三和·光谷道小区物业统一管控车库可以自由停车入位，功能使用上没有限制。双方签订《商品房买卖合同》并登记备案后，车库已经归属于胡宽群，能够使用，事实上已经交付。不能因小区物业的管理行为限制了胡宽群的物权，而认为风驰置业公司没有交付。胡宽群享有物权，小区业主委员会不能排除胡宽群对车位的使用，胡宽群应向小区物业主张返还车位租金，而不是主张解除合同。二、本市车位目前均未办理车位所有权证，《商品房买卖合同》签订、完成登记备案即视为拥有车位所有权。三、胡宽群一审主张的事由是与三和·光谷道业委会的消防纠纷限制了胡宽群的使用。事实上，车位已经由物业统一管理，早已投入使用，胡宽群缴纳了各种费用，其主张的事实与理由根本不存在。请求驳回上诉，维持原判。胡宽群向一审法院起诉请求：一、判令解除双方于2019年8月20日签订的编号分别为夏160131224、夏160131226的《武汉市商品房买卖合同》。二、判令风驰置业公司退还胡宽群已付款本金190000元及利息8000元。三、判令风驰置业公司支付违约金57元及造成的损失3600元。四、本案诉讼费用由风驰置业公司承担。一审中胡宽群将第三项诉请变更为：判令风驰置业公司返还双倍定金20000元并赔偿损失3600元。一审法院认定事实：2019年8月20日，胡宽群（买受人）与风驰置业公司（出卖人）分别签订编号为夏160131224、夏160131226的《武汉市商品房买卖合同》，约定胡宽群购买风驰置业公司开发建设的位于武汉市江夏区流芳街长咀村三和·光谷道地下1层69号、71号商品房，用途为地下车库，合同价款分别为95000元，合计190000元。风驰置业公司应于2019年12月31日完成交房，并应达到“完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收等”条件。上述合同签订后，胡宽群按约定支付了全额购房款190000元。2019年12月31日，胡宽群为使用上述车库，向武汉市江夏区三和·光谷道业主委员会分别支付两个停车位一年的停车费各1800元，合计3600元。一审法院另查明，2019年8月13日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终8330号民事判决，认定:三和·光谷道小区由风驰置业公司开发建成。三和·光谷道一期于2015年1月1日交付使用，三和·光谷道二期于2016年1月1日交付使用。虽然于2014年9月29日，武汉市公安消防局出具武公消验字【2014】第0259号建设工程消防验收意见书，综合评定三和·光谷道一期住宅工程此次消防验收合格。2015年12月10日武汉市公安消防局出具武公消验字【2015】第0454号建设工程消防验收意见书，综合评定三和·光谷道二期住宅工程此次消防验收合格，但2016年12月14日、2017年8月11日，武汉市公安局江夏区分局消防大队分别针对三和·光谷道小区存在的消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，控制室灭火自动报警系统存在故障、停用自动报警系统、消防水泵不能自动启动等问题，出具责令限期改正通知书，要求物业公司限期整改完成。因消防系统保持期限为两年，在房屋质量保质期限内，三和·光谷道小区消防设施存在安全隐患，根据《中华人民共和国消防法》第九条“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责”及《物业管理条例》第三十一条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”的规定，风驰置业公司作为建设单位应对三和·光谷道小区消防设施承担维修责任。2017年10月23日，三和·光谷道业委会致函风驰置业公司要求整改三和·光谷道小区的消防设施设备，风驰置业公司委托武汉三江自控成套工程公司对其消防设施进行施工建设，但整改工程并未获得公安消防部门验收合格。2018年6月16日，三和·光谷道小区业主向长江网城市留言板反映三和·光谷道小区消防隐患问题。政府部门回复：“2018年3月，消防大队再次到现场核查，上述部分隐患仍未整改，经消防大队集体讨论，区公安分局报请江夏区人民政府批准，将其确定为挂牌督办区级重大火灾隐患单位，并于2018年6月14日媒体曝光挂牌督办，督促该单位尽快整改火灾隐患”。三和·光谷道小区消防隐患至今仍未经公安消防部门验收合格，现因胡宽群对案涉房屋（（地下车库的交付及使用问题引起纠纷。一审法院认为，胡宽群（买受人）与风驰置业公司（出卖人）签订的《武汉市商品房买卖合同》依法成立，且合法有效，应予以支持。风驰置业公司开发建设的三和·光谷道商品房已完成竣工验收，其向胡宽群交付的房屋（（地下车库也经消防验收合格，但消防隐患至今仍未获得公安消防部门验收合格。根据《中华人民共和国消防法》第九条“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责”及《物业管理条例》第三十一条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任”的规定，风驰置业公司作为建设单位应对三和·光谷道小区消防设施承担维修责任。因此，风驰置业公司向胡宽群交付的房屋（（地下车库并非质量不合格，而是在质量保修期内的维修责任问题。故胡宽群主张解除合同等诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回胡宽群的诉讼请求。一审案件受理费4324元，减半收取2162元，由胡宽群负担。本院二审期间，胡宽群围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、胡宽群所提证据一为照片5张，拟证实风驰置业公司从未将69号、71号车位交付胡宽群使用，胡宽群也从未使用过上述车位，风驰置业公司构成违约。风驰置业公司对该证据的真实性、关联性、证明目的均有异议。鉴于照片形成时间不明，无法确定拍摄的地点，本院不确认该证据的真实性和关联性。二、胡宽群所提证据二为胡宽群微信截屏，拟证明其为了能够使用小区的车位向物业公司支付了3600元。风驰置业公司对该证据的真实性无异议，关联性有异议。本院确认该证据的真实性，确认截屏反映的是支付1800元款项的相关信息，商品名为“中银来聚财扫码支付”，商户全称为“三和光谷道物业服务中心”，支付方式为“邮储银行储蓄卡（1350）”。鉴于，胡宽群未提供证据证实“三和光谷道物业服务中心”系民事主体，其一审提供的中国邮政储蓄银行《账户对账单》显示两笔交易对手方户名为空白，所提交的《收款收据》加盖了收款方财务专用章，其印文为“武汉市江夏区三和·光谷道业主委员会财务专用章”，故本院对其关于向三和光谷道物业服务中心支付3600元、一审相关事实查证错误的上诉意见，不予采信。本院确认一审查明事实属实，并补充查明案涉《武汉市商品房买卖合同》以下具体约定：第十一条出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。2、因地震、台风或其他严重自然灾害等不可抗力因素及政策变化等不可预见风险，非出卖人责任造成逾期交房的，出卖人免除违约责任。第十六条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、（1）出卖人在商品房交付之日起一年内应继续办理初始登记；（2）出卖人在商品房交付之日起一年内仍不能办理完初始登记的，则出卖人必须在一年期后60日内采取补救措施完成初始登记。交付使用之日起480日退房的，出卖人不承担违约责任，交付使用之日起480日后退商品房的，出卖人按已付购房款总额的百分之零点五向买受人支付违约金；（3）为配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因而导致逾期办理初始登记的，出卖人不承担违约责任。《附件五：前期物业服务内容的约定》第二条前期物业服务费用项目及价格，，地下停车场属于建设单位所有委托物业服务公司管理的，业主和物业使用人有优先使用权，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用权应按车位96元/个/月的标准向物业公司缴纳车位物业服务费。二审另查明，胡宽群一审起诉称“胡宽群已按照合同约定向风驰置业公司支付全款190000元，但由风驰置业公司开发建成的三和·光谷道小区内消防系统、设施设备存在隐患，消防系统工程不符合国家验收标准，风驰置业公司一直无法将涉案车库正常交付给胡宽群。胡宽群多次与风驰置业公司联系解决交付、退款事宜均无果。”二审中胡宽群向本院明确其主张的事由在于风驰置业公司从未向其交付车位。胡宽群还陈述称：1、购买车位后使用车位需要缴纳管理费，但案涉小区没有管理费只有租金，每车每年1800元，不交费任何车辆不能进入小区。2、从未有其他人向其就两车位主张权利。其曾向物业公司提出过车位使用的问题，但物业公司表示因风驰置业公司差欠物业公司款项，所以物业公司占用车位，但不能提供相应证据。本院认为，2019年8月20日胡宽群（买受人）与风驰置业公司（出卖人）签订的夏160131224号、夏160131226号《武汉市商品房买卖合同》合法有效，风驰置业公司应于2019年12月31日之前向胡宽群交付诉争车位。综合以下两点因素，一审法院认定案涉车位已经交付并无不当：1、诉争车位位于武汉市江夏区流芳街长咀村三和·光谷道地下1层，风驰置业公司作为开发单位已先后于2015年1月1日、2016年1月1日将三和·光谷道一期、三和·光谷道二期交付业主使用。2、胡宽群一审起诉事由指向的是标的物的质量瑕疵而非未履行交付义务。此外，从胡宽群上诉陈述的事由看，案涉小区已聘请物业公司、已成立业主委员会，小区车辆进出已经设闸口，，地上、地下车位均在管理下供使用不能仅凭胡宽群当前未专享案涉车位推定风驰置业公司未履行交付义务。胡宽群关于风驰置业公司违反合同第九条，其依据合同第十一条享有解除权的上诉意见，无事实依据，本院不予支持。合同第十六条约定风驰置业公司在商品房（车位）交付使用之日起90日内未办理完房地产初始登记的处理方式为出卖人在商品房交付之日起一年内应继续办理初始登记、在一年期后60日内采取补救措施完成初始登记。胡宽群、风驰置业公司均未举证证实双方实际进行车位交付的确切时间，结合合同第九条关于交房期限的约定，自2019年12月31日起至今上述一年六十天的办理初始登记的期限尚未届满。胡宽群关于风驰置业公司逾期办证、根本违约、致使其合同目的无法实现的上诉意见，无事实和合同依据，本院不予支持。综上所述，胡宽群的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4324.85元，由上诉人胡宽群负担。本判决为终审判决。审判长  吴伶俐审判员  申光伟审判员  张文浩二〇二一年一月十二日法官助理胡海洲书记员彭倩雯