宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初6914号 原告：胡欣怡，女，1972年9月24日出生，汉族，香港永久性居民，现住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：翁家仁，浙江甬安律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张剑春，浙江甬安律师事务所执业律师。 被告：宁波天海它山实业有限公司，住所地：浙江省宁波市海曙区。 破产管理人：浙江和义观达律师事务所。 委托诉讼代理人：夏科科，浙江和义观达律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司宁波市江东支行，住所地浙江省宁波市鄞州区。 主要负责人：潘峥忆，该支行行长。 委托诉讼代理人：裘伟伟，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐凯，浙江同舟律师事务所律师。 原告胡欣怡与被告宁波天海它山实业有限公司（以下简称它山公司）、第三人中国银行股份有限公司宁波市江东支行与破产有关的纠纷一案，于2020年8月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告胡欣怡委托代理人翁家仁、张剑春，被告宁波天海它山实业有限公司委托诉讼代理人夏科科，第三人中国银行股份有限公司宁波市江东支行委托诉讼代理人裘伟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡欣怡向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求确认被告应支付给原告的违约金和奖励金的具体数额，及该部分债权为优先债权，以便原告在本案判决生效后可以向被告的破产管理人中报债权；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。审理过程中，原告先是将第2项诉讼请求变更为：请求确认被告应返还给申请人的已支付房价款人民币397万元及相应利息损失930344.86元、罚息损失2024.59元的债权直接由第三人享有[利息、罚息损失暂计算至2019年4月８日，其中利息损失部分原告已向第三人履行868973.01元，罚息损失部分原告已向第三人履行30.6元，未履行部分为利息损失61371.85元、罚息损失1993.99元。2019年４月８日之后的利息、罚息损失按（2018）浙0203民初15923号民事判决书确定的利息、罚息计算方式计算至实际履行之日止]；增加第3项诉讼请求为请求确认它山公司应向原告支付违约金人民币777071元；增加第4项诉讼请求为确认它山公司应向原告支付奖励金人民币198500元的债权。后原告又申请撤回第3、第4项诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2013年8月22日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告建设的金溪湾1期第3号楼01号房；该房约定建筑面积为319.48平方米，总价款为568万元；原告于2013年8月22日前向被告付清首付房款171万元，剩余房款397万元通过申请银行按揭贷款支付；被告应当在2015年5月31日前向原告交付符合条件的所购房屋。同时，双方又于当日签订了一份《补充协议》，约定被告同意原告将首付款支付时间推迟到该房屋交付之日，并就未装修的损失部分的解决方式、首付款和面积差额等相关费用的结清方式予以了约定。上述合同签订后，原告于2013年9月18日将住房贷款人民币397万元通过第三人支付给被告。2015年5月31日被告不能按约交房，己构成违约。后经原告与被告多次协商沟通后于2015年10月20日又签订了一份《商品房买卖合同补充协议》。该协议约定了延期交房的具体日期以及违约责任。但被告未能在2016年5月31日交房，且于2017年7月11日因其不能清偿到期债务被法院依法裁定受理了破产清算一案，而原告贷款所购的房屋成了烂尾楼。原告依《贷款合同》的约定向第三人偿还房屋贷款至2018年11月。2018年11月22日，第三人提起诉讼要求原告提前偿还剩余贷款本息。因原告通过贷款购房并取得房屋产权证和办理该房屋抵押登记的目的己无法实现，故不再继续按约履行每月偿还贷款本息的义务并要求解除与被告之间的《买卖合同》，并要求被告应当按照相关合同约定承担违约责任。 被告它山公司答辩称：一、该《商品房买卖合同》无效。理由如下：1.该房约定建筑面积为319.48平方米，总价款为568万元，均价约为17778元每平方米，明显高于同期被告公司出售别墅的市场价9000元每平方米。基于原告胡欣怡与被告公司法定代表人胡大林的父女关系，这并不符合常理。2.原告所称的该房屋买卖首付款171万元并未支付给被告。且除去装修款174万元后，所付的首付款171万元并未达到买房款394万元的30%，并不符合国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中要求的“从2006年6月1日起，个人住房按揭首付款比例不得低于30%”。3.原告与第三人之间的《贷款合同》，一直是天海公司及其员工、关联公司在承担还款义务，原告与被告公司存在借由按揭买房，骗取贷款的嫌疑。二、基于《房屋买卖合同》无效的前提，被告主张恢复原状，即该房屋仍属于被告公司资产，应返还的按揭款在破产程序中属于普通债权。 第三人中国银行股份有限公司宁波市江东支行述称：原告向第三人贷款属实，根据被告的答辩，原告未支出购房首付款。至于原告的诉讼请求，请法院依法判决。 原告围绕其诉讼请求提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》、《补充协议》，用于证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，原告基于被告的违约可按合同约定解除《商品房买卖合同》和主张违约金的事实；证明原告依据《补充协议》首付款可推迟至房屋交付之时的事实。 2.《补充协议》，用于证明原告主张被告未按协议约定交付房屋期间的违约金。 3.宁波海曙区人民法院2017浙破申1号民事裁定书，用于证明被告于2017年7月11日被宁波市海曙区人民法院裁定受理破产清算申请，被告进入破产程序的事实。 对原告提供的上述证据，被告对第1组证据的真实性无异议，对签订合同时的真实意图有异议，认为是为备案后向银行按揭之用；对第2组证据的真实性、合法性、关联性均由异议，在交接被告公司时并未看到相关资料；对第3组证据并无异议。第三人对证据1、证据3真实性无异议，证据2请法院依法认定。本院认为，原告提供的证据1、证据2、证据3均系原件，本院对原告提交的上述证据真实性均予认定并在卷佐证。 被告为证明其主张提供如下证据： 1.《个人一手住房贷款合同》，用于证明案涉贷款的指定还款账户信息为“户名：胡欣怡，账号：3961××××6748”。 2.银行流水，用于证明天海公司、公司员工以及其关联公司替原告胡欣怡还款的事实。 3.会计凭证及委托付款函，用于证明天海公司、公司员工以及其关联公司还款资金系来源于天海公司。 4．关联公司企业工商材料，用于证明宁波兆雷建筑有限公司、宁波天海工贸实业有限公司等企业与被告之间存在关联关系。 5.通知函，用于证明经管理人通知原告仍未支付房屋首付款，涉案房产系天海公司资产的事实。 对被告所提供的证据，原告对第1、2组证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为其仅能证明原告与被告、第三人签订贷款合同，原告按时偿还贷款及利息的事实，并不能证明天海公司及其员工、关联公司替原告还款的事实。证据2的转账是被告支付的迟延交房违约金，并非替原告偿还贷款，即使是被告的关联公司替原告偿还贷款，也系为关联公司对原告本人的赠与行为。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，首先，原告并不参与被告经营，所以对其真实性难以认定；其次，证据3上记载用途为支付违约金，与被告所说的偿还原告的房贷自相矛盾；最后，相关的委托付款函是被告向其关联公司所做出的意思表示，原告并不知情，也无须对被告与其关联公司的转账和资金来源负责。对证据4真实性、合法性无异议，对其与本案的关联性有异议。对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明事实有异议。原告不履行支付首付款义务系因被告未履行合同约定的交房义务，根据合同约定，被告无权要求原告在房屋未交付前支付首付款。经审查，本院对被告提供的证据1、2、4予以认定，证据3、5真实性予以认定。 根据上述有效证据及原被告在庭审中的陈述，本院认定如下事实： 它山公司成立于2010年2月9日，注册资本10000万人民币，经营范围为房地产开发、经营；实业投资；项目投资；文化艺术交流活动的策划；投资信息咨询等。原告胡欣怡系被告它山公司原法定代表人胡大林的女儿。 2013年8月22日，原告胡欣怡与被告它山公司签订了合同编号2013003300061的《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告建设的金溪湾1期第3号楼01号房，约定建筑面积为319.48平方米，总价款为568万元，原告于2013年8月22日前向被告付清首付房款人民币171万元，剩余房款397万元通过申请银行按揭贷款支付，被告应当在2015年5月31日前向原告交付符合条件的所购房屋。后双方又签订了一份《补充协议》，约定甲方它山公司同意乙方胡欣怡将原合同中约定的首付款支付时间推迟到该房屋交付之日。2013年8月16日，原告胡欣怡作为借款人，它山公司作为担保人，与第三人中国银行股份有限公司宁波市江东支行签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定原告向第三人借款397万元用于购买金溪湾1期第3号楼01号房，贷款期限自2013年9月18日至2030年9月18日，共204期，自借款发放第二个月起每月15日为还款日，原告开立账号为3961××××6748的账户作为指定还款账户。2013年9月18日，第三人将原告所借住房贷款人民币397万元支付给被告。 2015年5月31日被告未按约交房。2015年10月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告向原告一次性支付已付房款的5%作为继续履行原合同的奖励金，并于2015年11月28日前支付完成；原合同继续履行，将交付日期变更为2016年5月31日，如到期仍无法交房，则原告可以申请退房，被告向原告支付已付房款的5%作为违约金。如原告愿意继续履行合同，自2016年5月31日起，被告按日向原告支付已付房款万分之四的违约金，直至被告发出交房通知之日止。2016年5月31日，被告仍未如期交房。2017年7月11日，被告因其不能清偿到期债务被本院依法裁定受理了破产清算一案。 另查明，双方此前签订的《商品房买卖合同》中约定的首付款171万元原告并未支付。原告与第三人签订《贷款合同》后，自2013年10月起至2018年11月向第三人归还房屋贷款，其中部分还款来源于它山公司及其员工、关联企业。 再查明，2020年5月14日，它山公司破产管理人向原告寄送《通知函》1份，通知原告胡欣怡管理人已决定解除胡欣怡与它山公司签订的商品房买卖合同，原告确认5月14日以后收到该函。 本院认为，本案立案案由虽为与破产有关的纠纷，但根据争议性质，实际应为房屋买卖合同纠纷。根据双方的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》及其补充协议是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的法定情形包括：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告抗辩合同无效主要基于三点理由：一是案涉房屋价格过高，二是原告未支付首付款，三是原告归还贷款的资金中部分来源于它山公司，原告与它山公司存在借由按揭买房，骗取贷款的嫌疑。对此，本院认为，被告并未就案涉房屋售价过高举证，且即使价格过高亦不构成合同无效的法定依据。被告虽未支付首付款，但并未违反法律、行政法规的强制性规定。至于原告归还的贷款中部分来源于它山公司，双方存在骗取贷款嫌疑问题。本院认为，现有证据尚不足以认定原告与它山公司存在以签订《商品房买卖合同》为手段骗取贷款的共同故意，被告主张《商品房买卖合同》及补充协议无效依据不足，本院不予采纳。 关于原告诉请判令解除案涉商品房买卖合同的问题，本院认为，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条有关规定，破产管理人有权决定是否履行与相对人之间订立的合同。现因管理人已发函原告解除合同，原告确认收到该函且对解除合同亦未提出异议，故原告胡欣怡与它山公司于2013年8月22日签订的编号为2013003300061号《商品房买卖合同》及补充协议已自2020年5月14日以后原告收到解除通知函之日起解除，合同解除后双方权利义务关系已终止，原告再次诉请判令解除合同已无必要且无依据，本院不予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本院已裁定受理它山公司破产清算一案，而破产程序秉承集体清偿原则，各债权人的权利均受破产程序限制，故案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，原告可以通过债权申报方式主张后续相关权利。至于原告诉请确认原告对被告享有的债权直接由第三人享有的问题，本院认为，确认之诉在于确认当事人之间的法律关系存在或者不存在，其客体是法律关系。本案第三人并非案涉《商品房买卖合同》及补充协议的合同相对方，原告基于上述合同及补充协议解除后取得的对它山公司的相关权利并不及于第三人，故原告的该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告胡欣怡的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告胡欣怡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  刘 辉 二〇二一年一月八日 代书记员  胡思思 本案适用的法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。