浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）浙1102民初2649号之一 原告：周爱萍，女，1956年2月12日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：祁建飞、蒋伟灵，浙江万申佳律师事务所律师。 被告：丽水市元正房地产开发有限公司。住所地：浙江省丽水市丽阳街**。统一社会信用代码：91331100MA2A0EDR1T。 法定代表人：赵伟龙，执行董事。 被告：丽水格林豪泰物业管理有限公司。住所地：浙。住所地：浙江省丽水市莲都区碧湖镇南园五路****楼**用代码：91331102327887889T。 法定代表人：雷云，执行董事。 原告周爱萍与被告丽水市元正房地产开发有限公司、丽水格林豪泰物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告向本院起诉，本院组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人蒋伟灵、被告丽水市元正房地产开发有限公司的法定代表人赵伟龙、被告丽水格林豪泰物业管理有限公司的法定定代表人雷云参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周爱萍诉称：2016年3月22日，原告与被告就南山·瓯江花苑小区1栋1301室房屋签订《购房意向协议书》。协议约定：所购房屋建筑面积约为99平方米，总价为人民币40万元，协议签订时，原告应交纳房屋确认金人民币15万元。协议签订后，原告依约支付人民币15万元，但被告至今未与原告签订《商品房预售合同》，未履行协议约定义务。为此，原告提起诉讼，请求判令：一、确认原被告于2016年3月22日签订的《购房意向协议书》有效；二、被告继续履行《购房意向协议书》并于十日内与原告签订《商品房预售合同》，协助原告办理过户登记手续。后原告变更诉请为：一、解除原告与被告丽水市元正房地产开发有限公司于2016年3月22日签订的《购房意向协议书》；二、被告丽水市元正房地产开发有限公司退还房屋确认金人民币15万元。 被告丽水市元正房地产开发有限公司辩称：首先，原告所谓买的房子是税务局限制销售的，是抵税的，所以它不具备买卖条件，不要说雷云的物业公司，被告作为房地产开发公司也不会去卖这种不允许卖的房屋。其次，雷云所谓卖房给原告，在原来的判决书里已经提到属于诈骗行为，跟被告元正公司无关。所谓的购房合同、购房意向协议书这些全部是造假的，是在非法的基础上签订的，本身也是非法的。最后，雷云的物业公司根本不可能卖房子，就算有房子也不可能卖元正公司的房子。 被告丽水格林豪泰物业管理有限公司辩称：原告周女士确实签了认购书，所有的元正公司经雷云手出去的房子，包括原告的房子在2020年6月1日莲都区人民法院的刑事判决书中都认定为雷云诈骗，现雷云已被判刑。授权书是由处置办在业主委托会宣布由雷云代为行使法人权利，授权书是贴在小区保安室玻璃窗上的。对于原告提出的赔偿金问题，目前元正公司还欠雷云十六七万元钱，希望赵总把这些钱先给原告。 经审理本院认定事实如下：2016年3月22日，原告（乙方）与被告丽水格林豪泰物业管理有限公司（甲方）签订购房意向协议书一份，约定原告向被告丽水格林豪泰物业管理有限公司购买案涉房屋，该购房意向协议书落款处旁边空白处有原告签名和被告丽水格林豪泰物业管理有限公司公章。在落款处有手写的“可以转让”字样，并加盖有被告丽水市元正房地产开发有限公司公章。购房意向协议书第十一条约定：“本意向书签订后甲方不得另行介绍第三方购买该房屋，除非本意向书约定的另行出售条件具备或本意向书失效。”购房意向协议书第十二条约定：“本意向书仅限于乙方本人享有，不得转让……乙方承诺甲方已告知乙方所选定的房屋为1、已售商品房为户主出让；2、未售商品房（税控）……”后原告向被告丽水格林豪泰物业管理有限公司转账支付了15万元确认金。2016年3月22日，被告丽水格林豪泰物业管理有限公司出具收款收据确认收到原告15万元款项。 另查明，2015年8月12日，丽水市元正房地产开发有限公司的法定代表人赵伟龙出具授权委托书一份给丽水格林豪泰物业管理有限公司的法定代表人雷云，授权委托书载明具体的权限为：“一、代为负责公司开发的元正瓯江花苑楼盘竣工验收事宜并签署相关文件；二、在公司与相关购房户解除购房合同事宜中，代为签署解除购房合同的相关文件；三、在公司依法进入破产程序后，代为配合相关部门进行破产清算事宜并签署相关文件；四、代为签署公司与中国建设银行丽水分行因解除购房合同所产生的相关文件、代为签署公司在履行与中立建筑公司之间建设工程施工合同而产生的相关文件；五、其他法律、法规规定的公司法定代表人职务行为。”在该份授权委托书的另一面，由雷云手写“补充协议”载明：本人雷云，是丽水市元正房地产开发有限公司法定代表人“赵伟龙”在2015年8月12日至2018年8月11日（三年）期间授权委托代理人。授权法律、法规规定的公司法定代表人职务行为，在法定授权期限内的一切法人职务行为，所产生的相关法律后果由法定代表人赵伟龙及丽水元正房地产开发有限公司承担（详见法定代表人授权书）。 另查明，（2020）浙1102刑初6号刑事判决书认定本案原告被骗84万元（本案15万元包含在内），后原告追回25万，并判决责令雷云退赔原告59万元。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原、被告双方的身份证据、购房协议意向书、银行交易明细、收款收据、法定代表人授权委托书（补充协议）、刑事判决书及到庭当事人庭审陈述。 本院认为，原告主张其与被告丽水市元正房地产开发有限公司成立合同关系，并要求解除合同、退回购房款；被告丽水市元正房地产开发有限公司认为其并未出售房屋给原告，对此本院认为，原告系与被告丽水格林豪泰物业管理有限公司订立的购房意向协议书，而非被告丽水市元正房地产开发有限公司；相应的15万元确认金亦是向被告丽水格林豪泰物业管理有限公司缴纳，而非被告丽水市元正房地产开发有限公司，故原告的合同相对人为被告丽水格林豪泰物业管理有限公司。对于被告丽水市元正房地产开发有限公司在购房意向协议书上加盖公章的行为，结合当事人陈述、加盖公章所处位置，并从手写的“可以转让”字样的情形及该协议书第十二条写明的“本意向书仅限于乙方本人享有，不得转让。”的内容可知，加盖丽水市元正房地产开发有限公司公章仅系对购房意向协议书第十二条的相关内容变更进行确认，而非被告丽水市元正房地产开发有限公司加入本购房意向协议书的合同相对方。 对于本案争议的授权问题，本院认为，被告丽水市元正房地产开发有限公司的法定代表人赵伟龙出具授权书载明的授权范围为：负责瓯江花苑楼盘的竣工验收并签署相关文件；与相关购房户解除购房合同事宜中代为签署解除购房合同的相关文件；代为配合相关部门进行破产清算事宜并签署相关文件；代为签署与中国建设银行丽水分行因解除购房合同所产生的相关文件；代为签署在履行与中立建筑公司之间建设工程施工合同而产生的相关文件，尽管有“其他法律、法规规定的公司法定代表人职务行为。”这一兜底条款，但该兜底条款覆盖的范围应为与前述明确授权内容相关但在签订授权书时未能穷尽的内容，而不能是与前述明确授权（主要为解除购房合同）完全相反的出售房屋事宜。故本案无法得出被告丽水格林豪泰物业管理有限公司具有出售房屋之授权的观点。同时，原告庭审陈述在签订购房意向协议书时已看过案涉授权书，故其理应知晓被告丽水格林豪泰物业管理有限公司出售房屋系越权行为，且购房意向协议书中亦明确写明原告已被告知案涉房屋系税控状态，应认为原告对房屋不能交易是明知的，在此情况下其仍签订购房意向协议书，应认为本案无从形成被告丽水格林豪泰物业管理有限公司有权出售房屋的权利外观，故原告主张其善意相信有授权而订立合同无事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，原告诉请解除与被告丽水市元正房地产开发有限公司签订的合同并要求退回收取的确认金，因被告丽水市元正房地产开发有限公司并非合同相对方，亦未实际收取确认金，故原告起诉系被告主体不适格，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下： 驳回原告周爱萍的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  黄野松 人民陪审员  叶小虹 人民陪审员  吕规平 二〇二一年一月二十五日 代书 记员  何 烨