上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0113执异15号案外人：郑某某，男，1981年3月27日生，汉族，住福建省周宁县狮城镇半林路**。委托诉讼代理人：杨曹兵，上海尚简律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊志明，上海尚简律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行，住所地上海市宝山区。负责人：王睿，行长。委托诉讼代理人：王嘉文。被执行人：陈佳余，男，1985年9月10日生，汉族，户籍地福建省宁德市。被执行人：吕顺平，男，1988年3月15日生，汉族，户籍地福建省宁德市。被执行人：杜丽容，女，1975年7月4日生，汉族，户籍地福建省南平市。被执行人：陈小容，女，汉族，1977年10月5日生，户籍地福建省南平市。被执行人：陈祥源，男，1977年6月22日生，汉族，户籍地福建省宁德市。被执行人：上海骏宏物资集团有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈菊花。被执行人：陈菊花，女，1963年6月19日生，汉族，户籍地上海市松江区。被执行人：陈佳炜，男，1988年11月29日生，汉族，户籍地福建省南平市。被执行人：陈雪妹，女，1990年9月14日生，汉族，户籍地福建省宁德市。被执行人：蒋文平，男，1967年12月5日生，汉族，户籍地福建省南平市。被执行人：陈桂英，女，1978年3月8日生，汉族，户籍地福建省南平市。被执行人：彭茂盛，男，1967年2月7日生，汉族，户籍地福建省宁德市。被执行人：陈妙平，女，1968年4月15日生，汉族，户籍地福建省宁德市。被执行人：黄桥，男，1989年7月4日生，汉族，户籍地福建省南平市。被执行人：陈国兴，男，1967年1月24日生，汉族，户籍地福建省福州市。被执行人：黄丽钦，女，1967年7月11日生，汉族，户籍地福建省福州市。被执行人：苏振垒，男，1982年3月30日生，汉族，户籍地福建省南平市。被执行人：陈军，男，1988年3月13日生，汉族，户籍地福建省南平市。被执行人：张敏敏，女，1991年5月28日生，汉族，户籍地福建省南平市。被执行人：陈桂花，女，1960年8月10日生，汉族，户籍地福建省南平市。被执行人：陈树根，男，1980年3月4日生，汉族，户籍地福建省宁德市。被执行人：周爱平，女，1980年12月23日生，汉族，户籍地福建省宁德市。被执行人：周华浪，男，1967年2月1日生，汉族，户籍地福建省宁德市。被执行人：黄**英，女，1965年5月18日生，汉族，户籍地福建省宁德市。被执行人：周肖斌，男，1990年2月4日生，汉族，户籍地福建省宁德市。被执行人：周国隆，男，1992年4月17日生，汉族，户籍地福建省宁德市。被执行人：上海秉毅实业有限公司(简称秉毅公司)，住所地上海市金山区。法定代表人陈佳余。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行(以下简称工行宝山支行)与陈佳余、周华浪等二十七被执行人金融借款合同纠纷一案中，案外人郑某某对本案执行标的提2书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人郑某某称，案外人得知本院于2020年7月7日在上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)张贴公告，决定因(2016)沪0113执561号案件对该系争房屋进行拍卖。案外人与被执行人周华浪于2012年5月16日签订房屋租赁合同，约定案外人向被执行人周华浪承租系争房屋，租赁期限至2030年5月15日止，共计18年，租金为每年30,000元，先付后用，每2年支付一次，案外人已按约将租金付至2022年5月15日，并占用使用系争房屋。现案外人请求依法保护其合法承租权，要求带租约拍卖，并允许案外人行使优先购买权。案外人向本院提1了房屋租赁合同、收据、公告、上海市不动产登记簿等证据以证明其主张。本院经审查查明，上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号房屋权利人登记为被执行人周华浪、黄**英、周肖斌、周国隆，房屋类型为联列住宅，房屋用途为居住，房地产权证号为松XXXXXXXXXX，核准日期为2005年9月25日。2012年11月22日，经核准，申请执行人工行宝山支行在该系争房屋设定抵押，最高债权限额2,523万元。工行宝山支行与陈佳余等二十七被执行人金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月11日作出(2015)宝民(二)商初字第960号民事判决：一、被执行人陈佳余归还原告中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行借款本金800万元，支付截至2015年3月21日的利息、逾期利息42,933.33元及自2015年3月22日起至款项结清之日按合同约定计算的逾期利息，于本判决生效之日起十日内付清；二、被执行人上海秉毅实业有限公司对前述债务承担共同还款责任；三、被执行人上海骏宏物资集团有限公司、陈菊花、杜丽容、吕顺平、陈小容对前述债务承担连带清偿责任；四、被执行人陈佳余届期如不能清偿前述债务的，以最高额2,523万元为限，原告可以依法对抵押的十二处房产实现抵押权(上述抵押房产登记权属如下：陈小容名下坐落于上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX-XXX层、上海市松江区九亭镇涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房产；陈佳炜、陈雪妹名下坐落于上海市松江区环城路XXX号XXX-XXX层房产；蒋文平、彭茂盛、黄桥名下坐落于上海市松江区乐都路XXX号XXX层F座办公房产；陈国兴名下坐落于上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX号XXX室；陈军、苏振垒名下坐落于上海市松江区环城路XXX号XXX-XXX层；陈桂花名下坐落于上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX-XXX层、上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室、上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX号XXX室、上海市松江区乐都路XXX号XXX层F座办公房产；陈树根、周爱平名下坐落于上海市松江区泗泾镇沪松公路XXX弄XXX号XXX室房产；周华浪、黄**英、周肖斌、周国隆名下坐落于上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号全幢房产)。民事判决书发生法律效力后，因众被告未及时履行义务，工行宝山支行向本院申请执行，本院于2018年8月20日以(2016)沪0113执561号立案执行。因众被执行人未能履行付款义务，本院于2020年7月7日至系争房屋处张贴(2016)沪0113执561号之一公告，明确：一、被执行人周华浪、黄**英、周肖斌、周国隆于2020年7月30日前迁出上海市松江区泗泾镇横港路XXX弄XXX号全幢房产，逾期不履行，本院将依法强制执行；二、房屋内的其他财产权利人应于2020年7月30日前将自己的财产搬离上述场所，因强制执行而遇造成的物品灭失、损坏的，后果自负；三、案外人认为对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当在2020年7月30日前向本院提2书面异议，逾期未提2书面异议的，后果自负。案外人遂向本院提2书面异议。以上事实，有案外人提1的房屋租赁合同、收据、(2016)沪0113执561号之一公告、上海市房地产登记簿；本院调取的人民法院执行案件立案、流程管理信息表、(2015)宝民二(商)初字第960号民事判决书、(2016)沪0113执561号执行裁定书等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，根据相关法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；当事人对自己提2的请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中申请执行人工行宝山支行于2012年11月22日经核准在系争房屋上设立了抵押权，案外人郑某某虽主张其于2012年5月16日即与被执行人周华浪就系争房屋签订了房屋租赁合同，但案外人仅提1了房屋租赁合同及收条，尚不足以证明案外人与被执行人周华浪之间房屋租赁关系的形成先于申请执行人在上述房屋上设立抵押权的时间，故案外人与被执行人周华浪之间所谓的房屋租赁关系不得对抗之前申请执行人已在上述房屋上设立的抵押权。其次，对于租赁权的特殊保护，是为避免由于出租人处分租赁物的行为导致承租人被迫搬离租赁物，危及承租人基本的居住权，而在承租人尚未占有租赁物时，承租人对于租赁物的依赖尚未建立，无法以此对抗已登记的抵押权。就本案而言，案外人未能提1其与出租人间签订的租赁房屋交接书、按照合同约定履行系争房屋水、电、煤气及物业费等费用支付义务的证据、案外人作某承租人在上述房屋所在地物业办理的装修或者入住手续证明等相关依据，用以证明其已占有、使用系争房屋的事实。综上，案外人提2的异议请求缺乏事实和法律依据，本院对此难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人郑某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  须桃根审判员  姜玉芳审判员  葛宝琴二〇二一年一月二十五日书记员  陆 薇附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。