青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青02民终580号 上诉人（原审被告）：青海明达房地产开发有限公司。 法定代表人：田某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马某1、马某2，青海恩泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙某，住甘肃省兰州市。 委托诉讼代理人：赵某，民和县诚信法律服务所法律工作者。 上诉人青海明达房地产开发有限公司因与被上诉人孙某商品房销售合同纠纷一案，不服青海省海东市民和回族土族自治县人民法院（2020）青0222民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人青海明达房地产开发有限公司的法定代表人田某及其委托诉讼代理人马某1、马某2，被上诉人孙某的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青海明达房地产开发有限公司上诉请求：1.请求二审人民法院依法撤销民和县人民法院（2020）青0222民初2139号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定孙某以顶账方式付清房款系事实认定错误。一审判决认定：2016年4月27日，经武某与被告协商，被告以顶账方式将案涉房屋售与原告，在签订合同当日，经双方结算一次性抵清了全部房款……该认定证据不足，且属于事实认定错误，案涉《商品房销售合同》签订之后，孙某未向上诉人支付过任何房款，双方也不存在顶账行为。一审诉讼中，孙某所举证据不能证明其已付清房款。首先，收据载明的付款方式为转账，但孙某没有提交任何转账凭证证明其已经转账付款。其次，孙某不能证明其丈夫武某与马某某之间存在过民间借贷关系，并享有300多万元的民间借贷债权。再次，孙某也没有提交任何顶账协议书证明其以顶账方式付清了房款。二、一审判决认定上诉人以顶账方式将案涉房屋售与孙某，但没有查清孙某以何债权进行顶账。孙某主张其丈夫武某与马某某存在民间借贷关系，对马某某享有300多万元的民间借贷债权并以此债权抵付房款，其依法应当就其主张的事实提供证据加以证明。但一审中，孙某未能提交证据证明其主张，一审法院没有查清该事实。（一）本案没有证据证明武某与马某某之间存在过民间借贷关系并对马某某享有300多万元债权。孙某主张用以抵付房款的债权为其丈夫武某对马某某所享有的300多万元的民间借贷债权，但其未提供任何借款合同、借条、银行转账凭证、现金收据等凭证证明民间借贷关系存在。孙某提供的证据仅有武某的证言，但证人武某就是其主张的民间借贷关系一方当事人，且是孙某的丈夫，与孙某存在严重的利害关系。该证言相当于孙某的陈述，又没有其他证据佐证，不具有证明力。因此，仅依据武某的证言不能认定武某与马某某之间存在过民间借贷关系，对马某某享有300多万元的民间借贷债权并以此抵付房款。据上诉人了解，孙某丈夫武某所谓的对马某某享有300多万元的民间借贷债权实际上系因赌博产生的债权，其以赌博债权抵付房款没有法律依据。孙某主张的顶账事实是否实际发生，直接关系到房款是否支付。因此，顶账的基本情况系本案的基本事实，法院应当依法查清。但是，一审没有查清该事实，在“本院认定事实”部分只是认定孙某以顶账的方式一次性抵清了房款，却没有对孙某用以顶账的债权债务关系作出认定，显然属于遗漏案件事实，没有查清孙某提出诉求所依据的基本事实。（二）根据孙某提供的《商品房买卖合同》及《青海明达房地产开发有限公司收据》不能证实其已付清案涉房屋房款。孙某对其主张的已付清房款的事实负有举证责任。虽然双方2016年4月27日签订的2份《商品房买卖合同》载明房款已经付清，且同日明达公司向孙某出具了2份收据，但是，孙某实际未向明达公司支付房款，且收据载明以转账方式支付房款，但孙某未能提供任何转账凭证。另外，其主张以顶账方式付清房款，却不能提供任何顶账协议。在此情况下，孙某仍应举证证明其已支付房款，如提供银行转账记录、顶账协议、现金收据等凭证，但孙某未能提供任何付款凭证。因此，孙某提供的证据不足以证明其主张的已付清房款的事实，一审认定房款已经付清没有证据支持。三、即使孙某主张的其丈夫武某对马某某享有300多万元的民间借贷债权并以此抵付房款的事实属实，该顶账行为对上诉人没有法律效力，孙某仍应当支付房款。第一，孙某明知马某某不是上诉人公司的法定代表人或股东，马某某无权处分公司的财产。第二，孙某明知马某某以公司财产抵顶个人债务，系无权代理行为。因此，即使马某某与孙某签订顶账协议，将武某对马某某享有的民间借贷债权抵付房款，该行为也对上诉人不发生法律效力，孙某仍应当支付房款。另外，孙某、武某与上诉人之间没有经济往来，也没有任何顶账协议。在此情况下，一审法院认定孙某以顶账方式付清房款完全错误。综上所述，本案一审判决认定事实错误、没有查清基本事实，判决支持孙某诉讼请求缺乏证据支持和法律依据。为此，特恳请二审人民法院查清本案基本事实，依法作出公正判决。 孙某辩称，1、上诉人认为被上诉人没有付款，其实是被上诉人以抵账的形式进行了付款，是其丈夫和马某某之间有民间借贷的关系。抵账之后，武某和马某某之间的民间借贷已经消灭，明达公司给被上诉人出示了收据。2、至于上诉人认为债权债务是赌博产生情况是不存在的。3、房屋顶账后，被上诉人已经将案涉房屋进行抵押，已经处分了财产。4、2016年签订合同后，如果房款没有付清的话，明达公司应该主张房款，但是明达公司没有主张过，根本的问题是马某某已经去世，明达公司就以未转账为由进行赖账。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，维持原判。 孙某向一审法院诉讼请求：1.判决被告将明达华宇阳光城第9幢（公寓式酒店）二、三层02号、03号房屋交付给原告使用；2.判令被告支付原告逾期交付房屋的违约金244110.832元；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告与案外人武某系夫妻关系。2016年4月27日，经武某与被告协商，被告以顶账方式将明达华宇阳光城第9幢（公寓式酒店）二、三层02号、03号房屋售与原告，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同登记编号为明宇西第517号、518号），在签订合同当日，经双方结算一次性抵清了全部房款，被告向原告出具了房款收据。合同中约定交房期限为2016年7月30日。2016年11月29日原告办贷款将涉案房屋向兰州农商银行上海石支行做了抵押，现贷款已还清，但尚未解押。后原告要求入住涉案房屋，但被告以原告未向被告公司转账，房屋交付的条件不成立为由予以拒绝。 一审法院认为，本案中，原告孙某与被告明达公司双方于2016年4月27日签订了书面的商品房买卖合同，合同载明原告购买被告开发的明达华宇阳光城第9幢（公寓式酒店）二、三层02号、03号房屋，付款方式及期限为“已一次性付清总房款100％（￥835.996元×2）”，被告并于当日向原告出具了收据，记载“2016年4月27日孙某转账支付（公寓式酒店）二、三层02号、03号房屋款835.996元×2”，双方买卖合同关系成立。该合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。且原告于2016年11月29日将涉案房屋抵押于兰州农商银行上海石支行用于贷款至今，被告未提出任何异议，现被告以公司实际未收到转账款作为不交付房屋的抗辩理由不能成立，原审法院不予支持。原告要求被告交付涉案房屋的理由正当，原审法院予以支持。至于原告所主张的支付逾期交付房屋的违约金244110.832元，因房屋原告用于贷款抵押，现房屋尚未解押，且原告未提供证据证明被告拒绝交房的具体时间，故原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、一百三十条之规定，判决：被告青海明达房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内向原告孙某交付明达华宇阳光城第9幢（公寓式酒店）二、三层02号、03号房屋；逾期不交付房屋，则按日向原告孙某支付全部房款的万分之一的违约金至交付之日止。案件受理费2481元，由被告青海明达房地产开发有限公司负担。 二审中，上诉人申请证人杨某、白某、马某3出庭作证。 杨某证明：我一直在该公司的售房部工作，负责签合同的事宜。公司签合同条件：一是有无收据，二是本人在场。涉案的合同是马某某嘱咐经理王某来签署的，我看见过收据的复印件，要在收据上写明单价、姓名、面积等信息来确定是否和公司签订合同。案涉的合同是出自我们公司真实的合同，案涉房屋按照合同在房管局进行了备案。但是，公司是否收到房款，不是我们的工作职责而是财务负责的范围。 对杨某的证言上诉人质证认为，案涉的两份合同是在马某某而非明达公司的法定代表人安排下签订的，孙某和明达公司之间并没有真实的商品房买卖合同关系。证人证言符合证据的三性。 被上诉人质证认为，该证言是客观真实的，是经过审查后签订的合同且经过了房产部门的备案登记。 白某证明：案涉房屋的收据是我开的，开收据的具体时间不记得了，收据是马某某安排公司经理王毅过来让我开的。王某说这两套别墅顶账给了孙某，让我直接开收据，我当时就问为什么不向公司交房款，王某说这是老板的安排你不用管，因为该房屋要办理贷款，我就没在收据上写顶账，而写了转账，但是查公司财务没有收到任何转账。 上诉人对白某的证言质证认为，该证言客观真实反映案涉房屋收据开具的情况，收据上载明的转账是因为要向银行办理贷款事宜，才在收据上写了转账。并不是向明达公司实际支付了款项，明达没有收到任何以现金方式或者转账支付方式支付的付款凭证及顶账协议。证言证实了孙某与明达公司之间不具有真实购房关系和顶账关系，证言具备三性，应当采信。 被上诉人质证认为，该证言真实，符合证据的三性，明确说明案涉房屋是顶账形式而不是支付现金。 马某3证明：我是明达公司董事长马某某的司机，马某某因资金短缺可能和当事人存在民间借贷关系。 双方对马某3的证言未发表质证意见。 对以上证人证言本院认为，证人杨某、白某的证言上诉人、被上诉人均无异议，对其三性及证明方向本院予以采信。对马某3的证言因不能证明本案基本事实，不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人青海明达房地产开发有限公司与被上诉人孙某商品房销售合同纠纷中，关于双方签订的明达华宇阳光城第9幢（公寓式酒店）二、三层02号、03号房屋《商品房买卖合同》（合同编号517号、518号）合法有效性问题。双方在2016年4月27日签订《商品房买卖合同》，付款方式及期限为已一次性付清总房款100％，出卖人青海明达房地产公司于同日向买受人孙某开具收款收据，并依据合同约定，出卖人向房产交易部门进行了备案登记，双方对签订后的《商品房买卖合同》真实性均无异议，故该房屋买卖合同真实有效，对双方均具有法律约束力。同时，在庭审中上诉人申请作证的证人证实，在签订购房合同时购房人的身份均符合购房要求，购房人没有支付购房款，双方之间属以房顶债。综上，上诉人以收据中转账房款实际未支付以及顶账款有赌债之嫌的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4962元，由上诉人青海明达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李延萍 审 判 员 林 海 审 判 员 马秀英 二〇二一年一月十二日 法官助理 冶海玲 书 记 员 刘 燕