广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初10895号 原告：龙秀宇，女，1982年3月19日出生，苗族，住贵州省岑巩县。 委托诉讼代理人：马化德，北京市金开（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵金雷，北京市金开（南宁）律师事务所实习律师。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城江南上城****。统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：黄玉仍，董事长。 被告：广西百世富投资开发有限公司，住所地，住所地南宁市大学东路**东盟财经广场**楼****会信用代码91450100MA5MWYQ92R。 法定代表人：韦必军，经理。 两被告共同委托诉讼代理人：陆锡杰，广西经海律师事务所律师。 被告：南宁市江南区沙井街道同乐村21组，住所地南宁市江**，住所地南宁市江**沙井街道同乐村iv style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 负责人：雷镇铭，组长。 被告：南宁市江南区沙井街道同乐村22组，住所地南宁市江**，住所地南宁市江**沙井街道同乐村iv style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 负责人：雷雄强，组长。 原告唐勇与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司（以下简称鑫瑞宏丰公司）、广西百世富投资开发有限公司（以下简称百世富公司）、南宁市江南区沙井街道同乐村21组、南宁市江南区沙井街道同乐村22组房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后,依法适用普通程序于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告龙秀宇的委托诉讼代理人马化德、赵金雷，被告鑫瑞宏丰公司、百世富公司的共同委托诉讼代理人陆锡杰到庭参加诉讼；被告南宁市江南区沙井街道同乐村21组、南宁市江南区沙井街道同乐村22组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告龙秀宇向本院提出诉讼请求：1.确认原告龙秀宇与被告鑫瑞宏丰公司于2018年9月26日签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》无效；2.判令四被告共同返还原告购房款117213元并支付利息12768.23元（①以122213元为基数，从2020年1月1日起计至2020年7月31日，以贷款市场报价利率的4倍计，共11264元；②以117213元为基数，从2020年8月1日暂计至2020年8月30日，以贷款市场报价利率的4倍计，共1504.23元。两项合计12768.23元。实际利息应计至被告全额返还款项时止）共计129981.23元；3.判令四被告赔偿原告经济损失12221.3元；4.本案诉讼费等费用由被告负担。事实和理由：被告鑫瑞宏丰公司与被告南宁市江南区沙井街道同乐村21组、22组合作，在属于被告南宁市江南区沙井街道同乐村21组、22组的土地上合作建房。在被告鑫瑞宏丰公司业务员的宣传鼓动下，原告于2018年9月26日与被告鑫瑞宏丰公司签订了一份《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》，约定原告以单价2623.46元／㎡购买被告鑫瑞宏丰公司与被告南宁市江南区沙井街道同乐村21组、22组合作开发建设的位于南宁市江南区，建筑面积为116.46㎡，总价款为305528元。约定的首付款为122213元。合同约定，被告鑫瑞宏丰公司在2019年12月31日前完成建房任务，并将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告即于合同签订当日支付了122213元首付款。然而，被告鑫瑞宏丰公司收取原告的房款后，没有依约开工建设房屋，至今房屋没有建成。在原告的多次催问下，被告鑫瑞宏丰公司告知原告，房屋不可能建成，可以分期退还房款。2020年1月3日，被告鑫瑞宏丰公司叫业务员与原告签订《解除合同建房合同的协议书》一份，但原告发现与原告签订协议的是被告百世富公司。在原告提出异议后，被告鑫瑞宏丰公司则答复说其与被告百世富公司是合作关系，跟被告百世富公司签订也一样。为了早日拿回自己的血汗钱，原告不得不在被告提供的协议书上签字，并退回购房合同等材料给被告。《解除合同建房合同的协议书》约定：被告于2020年6月30日前将原告已交的合作建房款122213元全部退给原告。被告在2020年6月30日之前的违约金按合同约定的实际逾期时间计算，违约金与原告已交的合作建房款一并一次性退给原告。被告在2020年6月30日仍不能将原告的上述款项退给原告的，则被告除按合同约定的实际逾期计算违约金之外，还按照原告已交付的合作建房款的10%赔偿原告。然而，被告没有按协议约定退还购房款，至今仅于2020年8月17日退还5000元，其余款项没有支付，且表明没有钱支付了，随便原告去告。原告与被告鑫瑞宏丰公司签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》因违反法律的强制性规定，是无效的合同。“欧洲科尔马小镇”项目是四被告合作开发建设，应共同退还原告的购房款。同时，由于合同的无效是被告隐瞒土地的性质造成，且在签订退款协议后，没有按协议约定退还款项，应按协议的约定，支付违约金并赔偿原告的损失。为了维护原告的合法权益和法律的尊严，特具状起诉，请依法判处。 被告鑫瑞宏丰公司、百世富公司共同辩称：被告认为原被告双方签订的合同是合法有效的，双方应当继续履行该合作建房合同，对于原告提出的返还购房款以及支付利息无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。 被告南宁市江南区沙井街道同乐村21组、被告南宁市江南区沙井街道同乐村22组未提交书面答辩意见和证据。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.原告与被告签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》是什么性质的合同？该合同的效力应当如何认定？2.原告要求被告返还购房款及支付利息以及赔偿经济损失是否有事实和法律依据？3.被告南宁市江南区沙井街道同乐村21组、南宁市江南区沙井街道同乐村22组是否均应当承担责任？如何承担责任？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告南宁市江南区沙井街道同乐村21组、22组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 经审理查明：2018年9月26日，原告与被告鑫瑞宏丰公司签订一份《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2018】第335号），合同约定：被告鑫瑞宏丰公司通过与南宁市江南区沙井街道同乐村21组、22组签订合同获得该组的国有划拨性质土地开发权，期限70年，从2016年10月1日0:00时至2086年9月30日24:00时止。地块位于南宁市江南。地块位于南宁市江**市规划局审批的用地性质是商业服务设施用地。原告与被告鑫瑞宏丰公司双方合作建房的物业为“欧洲科尔马小镇”住宅楼房，项目房屋位于**楼**房，建筑面积为116.46平方米。原告自合建房交付之日起享有使用权，即自2020年1月1日起至2086年9月30日止。如该项目所占用的土地得以出让方式变更为国有建设用地的，在原告承担土地出让金及其他税费的情况下，被告鑫瑞宏丰公司应协助原告办理有关变更手续。合建房单价为2623.46元／㎡，总价款为305528元。原告于合同签订之时交付总价款的40%作为首付款，即122213元；于楼房施工至10层主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到被告鑫瑞宏丰公司发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即61105元；于房屋主体框架结构混凝土封顶后，接到被告鑫瑞宏丰公司发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即61105元；于收到被告鑫瑞宏丰公司交房通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即61105元。在原告按期支付款项的情况下，被告鑫瑞宏丰公司在2019年12月31日前完成合建房的建设任务，并将合建房交付原告使用。 原告于合同签订当日向被告鑫瑞宏丰公司支付首付款122213元。 2020年1月3日，被告百世富公司（甲方）与原告（乙方）签订《解除合作建房合同协议书》，约定：原告与被告百世富公司经平等自愿协商解除2018年9月26日签订的《欧洲科尔马小镇合作建房合同》（合同编号：合建住字【2018】第335号）。一、双方同意解除上述合同（包括委托经营合同等）；二、被告在2020年6月30日前将原告已交的合作建房款122213元全部退给原告；三、在被告将上述款项汇入原告的账户之前，原告持有的合同原件任然由原告保管，未经原告同意，被告不能将该合同项下的商铺（房屋）转让给第三方；四、被告在2020年6月30日之前将违约金按合同约定的实际逾期时间计算，违约金与原告已交的合作建房款一并一次性退给原告，如被告不能在2020年6月30日前不能将原告的上述款项退给原告，则被告除按合同约定的实际逾期时间计算违约金外还将按照原告已交的合作建房款的10%赔偿原告；五、被告所退款项全部到达原告的账户时，原告和被告所签订的上述合同解除，合同解除后，双方之间不再有任何债权债务关系。2020年1月2日原告已将《欧洲科尔马小镇合作建房合同》（合同编号：合建住字【2018】第335号）以及首付款收款收据原件收回。被告于2020年8月17日支付原告5000元，剩余房款117213元被告一直未按期支付。 又查明：被告鑫瑞宏丰公司未向原告交付涉案房屋。 另查明：截至本案法庭辩论终结时，被告未举证证明，涉案项目已取得商品房预售许可证明。 本院认为：原告与被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同，名为双方合作建房模式建设房屋，但合同中并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。且从合同约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，合同成立的目的系买卖。原告以出资形式最终目的是要得到一间房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只得到固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。故原告和被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同，应当认定为房屋买卖合同的性质。至本案法庭辩论终结时，涉案项目尚未取得合法的建设手续，被告鑫瑞宏丰公司销售农村集体三产建设用地上的房屋，违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告鑫瑞宏丰公司签订的合作建房合同为无效合同。故原告要求确认与被告新瑞宏丰公司签订的《“欧洲科尔马小镇”合作建房合同》无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的合作建房合同无效，被告收取的合作建房款应当返还给原告。故要求判令被告鑫瑞宏丰公司退还合作建房款117213元，依据充分，本院予以支持。 对于被告鑫瑞宏丰公司与被告百世富公司如何承担责任问题，本院认为，被告百世富公司自愿承担被告鑫瑞宏丰公司与原告签订的合同义务，其行为系自愿加入原告与被告鑫瑞宏丰公司的债，属债务加入，依法应由被告鑫瑞宏丰公司与被告百世富公司对本案合同无效后产生的债务承担连带责任。 原告与被告百世富公司于2020年1月3日签订的《解除合作建房合同协议书》系双方就合同终止履行达成的一致意见，并不违反法律规定，应合法有效。被告百世富公司未按该合同履行义务，应承担相应责任。按照约定，被告百世富公司除应退还原告所交付的合作建房款外，还应支付违约金并按已交付合作建房款10%的标准赔偿原告。故原告要求被告百世富公司退还房款并支付相应的利息并赔偿原告经济损失12221.30元，理据充分，本院予以支持。利息应以117213元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率自2020年1月3日起计算至被告实际清偿之日止。原告要求按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计付利息，依据不足，本院不予支持。因《解除合作建房合同协议书》系原告与被告百世富公司签订，故该合同产生的后果只约束原告与被告百世富公司，因此赔偿原告经济损失的后果只能由被告百世富公司承担。 本案属房屋买卖合同纠纷，实际的房屋出卖人是被告鑫瑞宏丰公司，收取原告款项的是被告鑫瑞宏丰公司，应由被告鑫瑞宏丰公司向原告承担责任。被告南宁市江南区沙井街道同乐村21组、被告南宁市江南区沙井街道同乐村22组、并非涉讼合同的当事人，原告要求其承担责任，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告龙秀宇与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2018年9月26日签订的《”欧洲科尔马小镇”合作建房合同》（合同编号：合建住字【2018】第335号）无效； 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司返还原告龙秀宇合作建房款117213元； 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司支付原告龙秀宇利息损失（计算标准：以117213元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率中的一年期贷款利率，自2020年1月3日起计算至被告被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司实际清偿之日止）； 四、被告广西百世富投资开发有限公司赔偿原告龙秀宇损失12221.30元； 五、驳回原告龙秀宇的其他诉讼请求。 上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8016元，由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司、广西百世富投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  易 梅 人民陪审员  廖 萍 二〇二一年一月二十日 书 记 员  何 娜 ——